湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初1690号原告（反诉被告）：李丰，女，1985年11月15日出生，汉族，住湖北省武汉经济技术开发区。被告（反诉原告）：武汉江寓生活服务有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区关南一路****楼**。法定代表人：田德鑫，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王波，男，1980年6月20日出生，汉族，该公司工作人员，住湖北省黄冈市黄州区。原告李丰与被告武汉江寓生活服务有限公司（以下简称江寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月29日立案后，被告江寓公司在答辩期内提出管辖权异议，本院依法驳回江寓公司对本案管辖权提出的异议。江寓公司不服该裁定，向武汉市中级人民法院提起上诉，该院驳回上诉，维持原裁定。被告江寓公司于2020年10月12日向本院提出反诉请求，本案经审查依法予以受理并将本反诉合并进行审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李丰、被告（反诉原告）江寓公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李丰向本院提出诉讼请求：1.江寓公司立即支付房租10400元、违约金5200元；2.解除双方签订的资产管理服务合同，结清房产托管期间产生的水、电、燃气等费用，将房产交还李丰；3.本案诉讼费用由江寓公司承担。诉讼中，李丰变更第1项诉讼请求为江寓公司支付租金至实际付款之日止。事实和理由：李丰与江寓公司于2018年6月2日签订了合同编号为WH0176100的资产管理服务合同。约定：李丰将水晶郦都9栋1单元3103号房屋出租给江寓公司，江寓公司于每月6日支付租金。江寓公司于2020年2月6日后至今一直未支付相应租金。根据合同6.2的约定，江寓公司迟延支付当期应得收益达15个工作日的，李丰有权随时单方解除合同，同时根据合同7.3条的约定，江寓公司违反合同6.2条约定导致李丰单方解除合同，江寓公司应支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿李丰相应的损失。江寓公司现已违约，故诉至法院，望判如所请。被告江寓公司辩称，1.江寓公司未按时支付预期收益是受新冠××疫情影响，公司未正常营业，并非故意不支付；2.李丰的诉讼请求计算有误，未扣减服务质量保证金，服务质量保证金为2300元，应将服务质量保证金冲抵结算收益。被告（反诉原告）江寓公司向本院提出反诉请求：1.李丰承担配置设施的折旧费用17171.82元；2.反诉诉讼费由李丰承担。事实和理由：江寓公司与李丰于2018年6月2日签订《资产管理服务合同》，约定李丰将位于水晶郦都9栋1单元3103号房屋委托给江寓公司管理运营。双方还约定，如合同中途解约，李丰应向江寓公司支付新配置设施的折旧费，具体金额以江寓公司统计的相关数据为准。李丰于2020年5月向法院提出解除合同，江寓公司依照合同的相关条款提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）李丰辩称，1.疫情期间涉案房屋有人居住，江寓公司提出受疫情影响不合理；2.江寓公司提出的服务保证金，因江寓公司中途违约，李丰未享受到其提供的服务，服务保证金不应扣除；3.当时交付给江寓公司的房屋为精装修房屋，江寓公司做了处理，是江寓公司违约在先，并非李丰的问题导致解约，折旧费不应由李丰承担。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，李丰（甲方）与武汉吉家江寓房产管理服务有限公司（乙方）（后更名为江寓公司）签订一份《资产管理服务合同》（合同编号：WH0176100），约定：甲方将标的资产位于水晶郦都9栋1单元3103号房屋（含附属物品、设备设施）委托给乙方管理运营，授权乙方对标的资产进行经营出租，乙方为甲方提供资产管理服务；管理期限自2018年6月6日至2024年1月1日止；甲方预期收益为2600元/月，从第三年起每年递增3%；甲方同意承受首年90天空置期，其余每年30天，空置期于每年起始日先行扣除，甲方不收取收益；乙方应于首个结算周期起始日起10个工作日内，向甲方支付等同于单个结算周期预期收益的服务质量保证金2300元，本协议最后一期结算时，甲方同意将服务质量保证金冲抵当期结算收益；甲乙双方认可自2018年6月6日始计收收益，每1个月为一次结算周期，本协议首个结算日为2018年6月16日；管理期限内，甲方同意乙方对标的资产进行任何必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的更新，甲方认可并接受乙方对标的资产改造的标准和规模；乙方在管理期限内进行的装修改造及为标的资产购置新的设备、设施或用具，委托代理期限内为乙方所有，委托代理期限届满后为甲方所有；合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费；甲方应向乙方支付300元/年的维修基金，该维修基金承保3000元/年的维修费用；乙方迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的甲方有权随时单方解除合同；甲方违反本合同6.2约定导致乙方单方解除合同，或甲方单方提前解除合同的，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括并不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费（2）配置设施损失费（3）甲方向资产使用人支付的违约金（4）空置期赔偿费（5）宽带损失费；乙方违反本合同约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失……该合同附件一为标的资产信息及所有权证明；附件二为资产管理服务；附件三为标的资产交割清单；附件四为维修项目列表；附件五为标的资产配置单；附件六为付款计划表。该合同签订后，李丰将案涉房屋交付给江寓公司代为管理出租,江寓公司按照合同约定支付了第一年度即2018年6月6日至2019年9月3日期间的所有款项。在第二年度即2019年9月4日至2020年10月3日期间，江寓公司于2019年9月3日向李丰支付服务保证金2300元（已抵扣维修基金），之后于2019年11月4日支付2019年10月4日至2019年11月3日的租金2600元；12月3日支付2019年11月4日至2019年12月3日的租金2600元；2020年1月6日支付2019年12月4日至2020年1月3日租金2600元。2020年2月3日，江寓公司应支付2020年1月4日至2020年2月3日的租金，但至今仍未支付相应的租金。另查明，案涉房屋由江寓公司改造为三间房屋后向案外人进行分租，其中1号房间于2020年1月16日与案外人的租赁合同解除后空置，2号房间于2020年2月25日与案外人的租赁合同解除后空置，3号房于2020年6月15日退租。李丰于2020年5月29日向本院起诉要求解除合同，江寓公司于2020年6月18日收到诉状副本等相关材料。截至本案开庭之日即2020年10月12日，涉案房屋仍处于江寓公司控制之下。本院认为，李丰与江寓公司签订的《资产管理服务合同》，系双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵守并严格履行合同权利义务。李丰向江寓公司交付了房屋，履行了合同义务，但江寓公司未依约支付租金，其行为已构成违约。依照双方合同约定，李丰有权解除双方之间的合同，因其已于2020年5月29日向本院诉请解除合同，江寓公司于2020年6月18日收到诉状副本，且对解除合同无异议，故本院确认双方之间的《资产管理服务合同》于2020年6月18日解除。因江寓公司已结清2020年1月3日之前的租金，故还应支付2020年1月4日至2020年6月18日的租金。因自湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起至政府通告撤除武汉市交通管控卡口，有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市交运行之日（2020年4月8日）止为疫情期间，上述期间当事人不能履行合同或未及时行使权利属不可抗力，依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，考虑到疫情对租赁市场的影响，本院按照公平原则酌情减免此期间的租金，上述两个半月期间的正常租金为6500元，结合涉案房屋的空置及出租情况，本院酌情认定江寓公司承担此期间的租金3900元（即免一个月租金）。故江寓公司应向李丰支付2020年1月4日至2020年6月18日的租金11700元（2600元?5.5月-2600元）。根据双方合同的约定，江寓公司于2019年9月3日向李丰支付的2300元（已抵扣维修基金），属于第二年度服务质量保证金，应冲抵第二年度最后一期月租金。冲抵后，江寓公司应向李丰支付2020年1月4日至2020年6月18日的租金9400元。由于涉案房屋截至本案开庭之日仍处于江寓公司的控制之下，而本院已确认双方之间的合同已解除，江寓公司应及时将涉案房屋归还李丰，在房屋实际归还前所产生的占用费仍应由江寓公司承担，李丰按照2600元/月标准主张权利，本院予以支持，即江寓公司应按照2600元/月的标准，向李丰支付自2020年6月19日起至涉案房屋实际腾退之日止的占用费。关于李丰主张的违约金，江寓公司未按时支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任，虽然双方合同约定违约金为双倍月预期收益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合本案实际情况，本院已经判令江寓公司支付所差欠的租金及占用期间的占用费，李丰的损失已得到弥补，另外，江寓公司未按时支付租金在一定程度上受到疫情的影响，综合上述情况，本院酌情将违约金核减为一个月预期收益，即江寓公司向李丰支付违约金2600元。关于李丰主张的水、电、燃气费用，因其未提供任何证据，亦未明确具体金额，本院对该项请求不予支持。关于江寓公司的反诉请求，根据《资产管理服务合同》3.2条（2）“合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费”及《资产管理服务合同》7.2条的约定，李丰只有在违反合同6.2条约定的情形下，导致江寓公司单方解除合同，或李丰单方违约提前解除合同的，李丰应赔偿江寓公司的装修损失费、配置设施损失费。而在合同履行过程中，李丰并未违反合同的约定，江寓公司作为违约方要求李丰承担配套设施折旧费的主张缺乏合同依据，故对江寓公司要求李丰承担配置设施折旧17171.82元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李丰与被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司之间签订的《资产管理服务合同》于2020年6月18日解除；二、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日向李丰交还位于水晶郦都9栋1单元3103号房屋；三、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李丰支付2020年1月4日至2020年6月18日的租金9400元；四、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内按照2600元/月标准向原告（反诉被告）李丰支付自2020年6月19日至涉案房屋实际交还之日止的占用费；五、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李丰支付违约金2600元；六、驳回原告（反诉被告）李丰其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取95元、反诉费115元，由被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王倩二〇二〇年十一月二十四日法官助理刘慧敏书记员王锐