文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1429号上诉人（原审被告）：重庆北顺置业有限公司，住所地重庆市武隆区巷口镇芙蓉西路**，统一社会信用代码915002326761445060。法定代表人：李中建，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢光武，重庆坤博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩，重庆坤博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕圣明，女，1988年4月3日出生，汉族，城镇居民，户籍所在地重庆市江**，现住重庆市渝**。上诉人重庆北顺置业有限公司（以下简称北顺置业公司）因与被上诉人吕圣明商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人北顺置业公司上诉请求：1.撤销重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初1686号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定合同未履行完毕属于事实认定错误，适用法律错误。1.上诉人已按约向被上诉人完成交房，并办理产权登记，取得不动产权证，已履行了合同项下全部义务。上诉人于2019年12月3日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并在取得登记证后立即电话通知被上诉人接房，由于被上诉人未前来接房，上诉人又于2020年1月14日向被上诉人发出书面《接房通知》，被上诉人在2020年1月17日签收后，无正当理由未来办理接房手续。根据商品房买卖合同第八条第2款的约定，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付之日视为已交付，应视为上诉人已于2020年1月24日将房屋交付给了被上诉人。且按被上诉人的委托，上诉人已于2019年12月23日办理好了案涉房屋的不动产权证。因此，上诉人已完成合同项下全部义务，合同已经履行完毕。2.被上诉人未在合同约定解除权时提出解除合同，现合同已经履行完毕，被上诉人不具备行使解除权的基础。被上诉人在约定的交房时间2019年12月31日至2020年1月24日视为交房期间，并未提出任何异议，也未提出解除合同，也未终止委托办理产权证，直至2020年5月5日才书面发函要求解除合同。上诉人已根据被上诉人的委托于2019年12月23日办理好了案涉房屋的不动产权证。至此双方的商品房买卖合同已履行完毕，被上诉人丧失解除权行使基础。二、一审法院认定被上诉人未经过一年除斥期间，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”的规定，即便被上诉人享有约定解除权，被上诉人应当在2020年1月17日收到交房通知书之日起三个月内行使解除权，被上诉人至2020年5月5日才发出书面解除合同的通知。三、一审判决超出被上诉人诉讼请求范围。被上诉人的诉讼请求是对双方在判决生效前合同并未解除的事实予以确认，并就尚未解除合同的解除事宜提出请求，本质属变更之诉。一审判决内容实质上是对上诉人与被上诉人之间的解除事实予以确认，属于确认之诉。诉讼过程中，被上诉人也未变更诉讼请求，一审法院超出被上诉人诉讼请求判决，属适用法律错误，应当撤销。四、上诉人即便延期交房也不构成根本性违约，被上诉人据此解除合同没有事实和法律依据。1.上诉人逾期交房并非恶意，且仅逾期81天，时间较短，违约程度显著轻微。案涉房屋已办理产权登记，被上诉人可随时使用，合同目的已经实现，上诉人亦愿支付违约金，逾期交房对被上诉人影响较小，综合考量双方当事人利益平衡、合同解除影响等情节，案涉合同履行完毕，不宜解除，也无解除基础。一审法院认定上诉人逾期交房超60日，被上诉人有权解除合同完全违背了《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，属于法律适用错误，应予撤销。2.通知接房为附属义务，而非主要义务，不构成根本违约。上诉人在合同约定的解除权行使期达到前已经取得验收备案登记证，并办理产权登记手续，完全符合约定的交付条件和入住条件，合同已经履行完毕。相较于验收备案和产权办理等主要义务而言，通知接房仅为附属义务，若因上诉人未按时履行通知义务便否认上诉人履行了合同主要义务，合同履行完毕这一事实，完全违背商品房买卖的市场交易秩序。五、案涉房屋已办理产权登记手续，合同解除后，房屋产权性质无法恢复原状。上诉人受被上诉人委托办理产权证，被上诉人办理完产权证之前并未及时要求终止委托，可见办理完产权证前上诉人并无解除合同的意思表示，如果判决双方解除合同，案涉房屋产权人将由被上诉人变更为上诉人，房屋产权性质将变为二手房，无法达到“合同解除，恢复原状”的目的。被上诉人吕圣明辩称，第一，一审认定事实清楚，证据充分。上诉人延期交房，且在交房前办理产权证，违反合同约定。上诉人于2020年1月14日发出接房通知，被上诉人于2020年1月17日接收，根据合同约定，被上诉人要在7日内准备好接房手续，上诉人称被上诉人应当在2020年1月24日（除夕）接房，上诉人故意未给被上诉人留充足的准备时间，在除夕日接房不符合常理，也不符合双方约定，上诉人客观上不能接房。合同约定在房屋交付使用后，双方向登记机关申请办证，避免在房屋交付前发生争议，上诉人在房屋交付前办理产权证的行为带来的不利后果应由上诉人承担。双方合同尚未履行完毕，被上诉人依合同约定行使解除权，应当得到支持。第二，一审法院适用法律正确，程序合法。1.一审认定的解除权行使期间，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年行使，符合法律规定。上诉人认为应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，与事实不符，不应支持。2.被上诉人依约向上诉人寄送了解除合同的通知，并不需要上诉人的同意，因此双方的合同于2020年5月9日解除。鉴于上诉人对这一事实有争议，且迟迟不退还购房款及支付违约金、利息，故被上诉人诉至法院请求确认合同解除。被上诉人非专业法律人士，上诉人要求被上诉人在诉状中法言法语，用语准确不合理。一审结合庭审，查明了被上诉人的真实诉求并依法作出判决，是在法律范围内履行审判职责，并未超判。3.上诉人称一审法院未适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，属于适用法律错误。会议纪要不是司法解释，亦不是我国的法律渊源，不能作为裁判依据。4.上诉人的违约行为并非显著轻微，且被上诉人在法律规定的期限内行使解除权，符合双方约定，符合法律规定，一审认定并无不妥，应予维持。另外，上诉人在出售房屋时，宣传该房屋可一房变三房，产权面积虽为32.2平方米，宣传上下两层楼合计使用面积为120平方米，故被上诉人以远高于同期同类房屋的价格购买案涉房屋，现房屋实际情况与宣传不一致，上诉人合同主要目的之一不能实现。吕圣明向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年8月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：××）；2.判令北顺置业公司在第一项请求所述合同解除之日起30日内退还吕圣明全部已付房款（房款380000元，北顺置业公司代收契税、大修基金、备案登记费12230元，共计392230元）及利息（计算方式：按照每笔款项支付之日起至北顺置业公司退还之日止，按照银行同期贷款利率计算）、违约金（计算方式：以已付房款的0.1%计算）；3.本案案件受理费由北顺置业公司承担。一审法院认定事实：2019年8月20日，吕圣明向北顺置业公司支付了购买商品房的定金20000元。2019年8月29日，吕圣明（乙方）与北顺置业公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定吕圣明以380000元的价格购买北顺置业公司开发的位于重庆市武隆区×镇×路×号×幢的预售商品房，双方在《合同》中还对房屋面积、单价、付款方式及期限、交房期限及交付条件、违约责任等进行了明确约定。《合同》签订当天，吕圣明又向北顺置业公司支付了170000元房款以及由北顺置业公司代收的契税10459元、大修基金1611元、备案登记费160元。2019年10月19日，吕圣明向北顺置业公司支付了房屋尾款190000元。《合同》第七条交房期限及交付条件载明：“……2、属预售商品房的，甲方应当在2019年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房……”《合同》第八条交房手续的办理载明：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单……”《合同》第九条甲方逾期交房的违约责任载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内…（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金……”《合同》第十三条关于办理产权登记的约定载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……”《合同》附件五第六条对本合同第七条的补充说明约定：“……（2）若乙方按照本合同第五条约定的时间履行付款义务，则甲方按照本合同第七条的约定将房屋交付乙方使用；若乙方未按照本合同第五条约定的时间履行付款义务，但实际履行时间在本合同第七条约定的交房时间之前的，甲方仍可按照本合同第七条的约定将房屋交付乙方使用……”《合同》附件五第七条对本合同第八条的补充说明约定：“（1）对本合同第八条第一款中‘书面通知’的补充，甲方通知乙方接房应以书面通知方式，但不仅限于书面通知方式（书面通知方式包括：公告、信函、电子邮件、短信、微信、登报、信函联络等）……”另查明，北顺置业公司于2019年12月3日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，并于2019年12月23日取得了为吕圣明代办的涉案房屋的不动产权证书。北顺置业公司于2020年1月14日以邮寄方式向吕圣明发出《接房通知书》，吕圣明确认于2020年1月17日收到《接房通知书》。吕圣明于2020年5月5日以邮寄方式向北顺置业公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，北顺置业公司于2020年5月9日收到后，又于同月11日出具回函并以邮寄方式向吕圣明发出，明确表明不同意解除合同。一审法院认为，吕圣明与北顺置业公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按照约定全面履行合同义务。本案中，北顺置业公司逾期交房已构成违约，且双方明确约定如逾期交房超过60日，吕圣明有权解除合同。关于北顺置业公司提出吕圣明行使解除权超出三个月、解除权消灭的意见，一审法院认为，吕圣明于2020年5月9日向北顺置业公司发出《解除商品房买卖合同通知书》行使解除权，系在解除权发生之日起一年内行使，故该辩解理由不成立，则双方在2019年8月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2020年5月9日解除。关于北顺置业公司提出吕圣明延迟支付第二期房款（尾款）则北顺置业公司有权顺延三十日交房的意见，一审法院认为，双方在《合同》附件五中约定了如吕圣明在约定的交房时间前实际履行付款义务北顺置业公司仍可按约交付房屋，且北顺置业公司嗣后接受购房尾款并通知吕圣明接房表明其认可了吕圣明延迟付款的行为，故该辩解理由不成立。北顺置业公司辩称双方的合同已经履行完毕，合同目的已经全部实现，其没有根本违约，吕圣明请求解除合同已无前提条件，一审法院认为，北顺置业公司延期交房后，吕圣明未接受涉案房屋，合同没有履行完毕，且合同约定的解除条件成就时，吕圣明作为解除权人有权解除合同，故该辩解理由不成立。综上所述，吕圣明主张解除其与北顺置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求成立，一审法院予以支持。另，北顺置业公司逾期交房导致合同解除，应承担相应违约责任。双方在合同中明确约定，吕圣明因北顺置业公司逾期交房而要求解除合同的，北顺置业公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按吕圣明已付房价款0.1%向吕圣明支付违约金。但双方未进一步明确银行同期贷款利率为何，一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率予以支持。故北顺置业公司应退还吕圣明已付房价款380000元，同时支付吕圣明违约金380元及已付房价款的利息，利息按相应款项从分别的付款时间起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止。合同解除后，北顺置业公司代收的契税10459元、大修基金1611元、备案登记费160元也应一并予以退还，但吕圣明主张北顺置业公司对该部分款项也应支付利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，吕圣明的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、确认吕圣明与重庆北顺置业有限公司于2019年8月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2020年5月9日解除。二、重庆北顺置业有限公司在判决生效后五日内支付吕圣明392230元（包括房价款380000元、契税10459元、大修基金1611元、备案登记费160元）及利息（利息计算方式：以20000元为基数，从2019年8月20日起；以170000元为基数，从2019年8月29日起；以190000元为基数，从2019年10月19日起。均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止）和违约金380元。三、驳回吕圣明的其余诉讼请求。一审案件受理费3591.72元（吕圣明已预交），由重庆北顺置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：案涉商品房买卖合同应否解除。上诉人主张其仅轻微违约，案涉商品房买卖合同已经履行完毕，已无解除基础，案涉房屋已办理产权登记，合同解除后无法达到恢复原状的目的，且被上诉人寄送解除合同的通知时超过了三个月解除权行使期限，因此案涉商品房买卖合同不应解除。首先，双方在案涉商品房买卖合同第九条明确约定，上诉人迟延交付房屋超过60日，被上诉人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现上诉人迟延交付房屋超过60日，达到了合同约定的解除条件，被上诉人有权解除合同。其次，上诉人称案涉商品房买卖合同已经履行完毕，与本案查明事实不符。依据案涉商品房买卖合同第八条第二款的约定，如被上诉人无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付之日视为交付。而上诉人迟延交付房屋，达到双方约定的合同解除条件，被上诉人有权拒绝接收房屋，不属于无正当理由拒绝接房。被上诉人接到接房通知书后，并未接收房屋以及办理相应的接房手续，不能视为双方商品房买卖合同已履行完毕。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款系对法定解除权的相关规定，而本案中双方对于合同解除的条件进行了明确约定，一审适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”双方并未对解除权行使期限进行约定，且上诉人并未举示证据证明对被上诉人进行了催告，因此一审认定被上诉人行使解除权未超过行使期限，并无不当。第四，根据案涉商品房买卖合同第十三条约定，预售商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋机构提出办理房地产权证的申请。即应当在案涉商品房实际交付后，再办理相应产权证，但上诉人在2019年12月23日办理案涉房屋产权证后，于2020年1月14日才向被上诉人寄送接房通知书，不符合合同约定。上诉人主张于2019年12月3日取得竣工验收备案登记证后即电话通知被上诉人接房，但未举示证据予以证明，且与双方约定的通知方式不符，本院不予采信。第五，上诉人主张其在交房前已实际为被上诉人办理好案涉房屋的产权证，未实际交付房屋系未履行合同约定的附随义务，不应解除合同的问题。本院认为，在案涉合同中，上诉人作为房地产开发商及房屋出卖人，其主要义务即向被上诉人交付符合合同约定的房屋，在该合同中实际交付房屋为主要义务，并非附随义务，故在其迟延履行该主要义务的情形下，不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》{法[2019]254号}第47条的规定精神，其主张其违约程度显著轻微不应解除合同不能成立。因此，对于上诉人主张合同解除后房屋产权性质以及相关契税无法退还的问题，属上诉人违约而应当承担的法律后果。本案中，依据双方商品房买卖合同的约定，上诉人迟延交付房屋超过60日，解除合同的条件成就，被上诉人解除合同的通知于2020年5月9日到达上诉人时，案涉商品房买卖合同即解除，因双方对此产生争议，一审法院依据审理查明的事实，确认案涉商品房买卖合同于2020年5月9日解除，判决由上诉人返还被上诉人相应款项及利息并支付违约金380元，并未超过被上诉人的诉讼请求。上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人重庆北顺置业有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7183.44元，由上诉人重庆北顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈中林审 判 员 李 勇审 判 员 张海瑞二〇二〇年十一月二日（院印）法官助理 沈道萍书 记 员 文 杰