云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初4779号原告：黄正军，男，1982年4月2日生，汉族，云南省麻栗坡县人，现住云南省蒙自市。委托诉讼代理人：蔡先丽，云南壮乡苗岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：李铭伟，男，1983年3月1日生，壮族，云南文山市人，现住文山市。被告：李树林，男，1958年5月25日生，壮族，云南省文山市人，现住文山市。以上二被告的共同委托诉讼代理人：胡登昕，云南博引律师事务所律师，特别授权代理。原告黄正军与被告李铭伟、李树林房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理，原告黄正军的委托诉讼代理人蔡先丽，被告李铭伟、李树林的共同委托诉讼代理人胡登昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄正军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告双方的房屋买卖，并由两被告向原告双倍返还定金96000元；2、请求判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年原告欲在文山市区内求购一套自建房，经朋友介绍认识被告。2019年5月11日，经双方协商确定：被告同意将位于文山市的房屋出售给原告，房屋总价款为1348000元，被告告知原告要购买该房屋必须先支付48000元的定金，双方之间的房屋买卖关系才能成立。原告听后便当场通过银行转账的方式转入48000元在李铭伟银行卡中，收到定金后，两被告共同出具《收据》签字按手印后将收据交给原告收执，之后原告多次打电话要求被告按照双方口头约定办理房屋过户手续，可两被告总是以各种理由推脱。真到2020年8月20日，原告委托律师去查询被告的房屋时，被当场告知此房屋在2019年12月4日已出售给其他人。原告认为，两被告的行为构成违约，按照法律的规定，应当承担双倍返还定金的义务。综上所述，被告无法按约定交付房屋，合同目的无法实现，符合法定解除条件，为制裁两被告的违约行为，维护定金的权威性，彰显定金担保的惩罚性，维护正常市场经济秩序。特根据法律的相关规定，提出前列诉讼请求，请求支持原告的诉讼请求。被告李铭伟、李树林辩称:涉案房屋买卖合同未能履行的原因归责于原告黄正军，依据《合同法》第一百一十五条“定金法则”之规定，原告无权要求返还。具体事实和理由如下：2019年5月11日，双方约定将文山市的房屋出售给原告，约定价款为1348000元，原告向被告交付履约定金48000元。原告一方因银行贷款原告拒绝继续交易，因此未能办理房屋产权变更，被告也没有继续支付购房款项。11月20日，被告再次通过短信形式通知原告办理过户手续，被告向原告表示“银行不放贷就不敢买”、“可以卖给别人”。此房屋由被告另行出售给他人。被告认为，双方达成的关于房屋买卖合意真实有效，就履行等相关事项约定且实际交付定金48000元。合同未能履行的原因是原告在没有取得银行贷款的情况下不敢继续交易，在此情况下被告给予原告相应的宽限期间，11月20日再次要求原告履行，原告仍然不能继续履行，并明确向被告表示“可以卖给别人”，原告行为构成违约。依据《合同法》第一百一十五条“定金罚则”之规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。综上，被告同意解除合同，但不应当退还定金，请求驳回原告双倍退还定金的诉讼请求。原告黄正军围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告《身份证》复印件各一份，证明原告的身份信息及具有适格诉讼主体资格的事实；2、《收据》、《银行转账明细清单》原件各一份，证明2019年5月11日，经双方协商确定：被告同意将位于文山市的房屋出售给原告，房屋总价款为1348000元，被告告知原告要购买该房屋必须先支付48000元的定金，双方之间的房屋买卖关系才能成立。原告听后便当场通过银行转账的方式转入48000元在李铭伟银行卡中，收到定金后，两被告共同出具《收据》签字按手印后将收据交给原告收执。原、被告双方的房屋买卖关系成立且被告已实际收到原告48000元定金的事实；3、《房产证》复印件一份，证明被告李树林是文山市房屋共同共有人，对该房屋享有处分权的事实；4、《文山市不动产登记表》、《契税发票》、《不动产转让协议》复印件各一份，证明2019年12月4日被告李树林将位于文山市的房屋转让并过户给第三人，现被告无法向原告交付合同约定出售的房屋，合同目的落空，符合法定解除条件，解除后被告应当向原告双倍返还定金的事实。经质证，被告李铭伟、李树林对原告黄正军提交的证据质证意见为：对第一至三组证据均予以认可，对第四组证据真实性予以认可，对关联性不予认可，对证明目的不予认可，理由是买卖合同未能履行的原因在于原告，在被告给以款项期限并多次要求原告履行的情况下，原告仍然因为不能取得银行贷款而拒绝交易，因为适用定金罚则，原告无权要求退还定金。本院认为，原告黄正军提交的第1-4组证据客观真实，并与本案相关联,本院予以采信。被告李铭伟、李树林针对其辩解主张，向本院提交了电话短信沟通记录一份，证明：（1）、原告一方因银行贷款原告拒绝继续交易，因此未能办理房屋产变更；（2）、2019年11月20日，被告再次通过短信形式通知原告办理过户手续，被告向原告表示“银行不放贷就不敢买”、“可以卖给别人”。经质证，原告黄正军对被告李铭伟、李树林提交的短信聊天记录三性不予认可，对于聊天记录来源不合法，根据法律规定，对于聊天记录的网络信息的提取应当委托具备资质的部门进行提取才有法律效力，其次，被告所提供的聊天记录不排除是被告经过篡改、剪辑、删除等方式对原始载体进行伪造变造所形成，最后，被告所提交的证据中提交人是李铭伟，对于该房屋，李铭伟无权进行处分，聊天记录也不确定是本案原告所说，因此对于被告的证据三性不予认可。本院认为，被告李铭伟、李树林提交的证据客观真实、合法，并与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年5月11日，原告与被告经协商后口头协议，约定被告将位于文山市的房屋出售给原告，房屋总价款为1348000元，待被告取得房屋产权证后通知原告签订正式房屋买卖合同，并办理房屋变更登记手续，原告支付剩余房款。口头协议达成的当日，原告向被告支付购房定金48000元。被告取得房产证后，于2019年11月28日通过手机短信方式通知原告办理房屋变更登记手续，并支付剩余房款。原告表示因无法获得银行贷款不敢买房，并告知被告可以将该房屋卖给别人。被告于2019年12月4日将该房屋另售他人。原告认为，两被告的行为构成违约，按照法律的规定，应当承担双倍返还定金的义务。为此，原告黄正军于2020年9月9日诉至本院，并提出如前诉讼请求。本院认为，定金合同是指当事人达成的一方当事人向对方给付定金作为债权的担保协议。而房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受支付相应价款的合同。本案原告与被告就文山市的房屋买卖达成口头协议，故本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。本案中，原告与被告达成口头协议，约定原告向被告购买位于文山市房屋，并对房屋价款及交易方式进行了约定，该口头协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当诚信履行。关于原告主张解除双方2019年5月11日达成的房屋买卖口头协议的诉讼请求，庭审中，被告同意解除该口头协议，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告双倍返还定金共96000元的诉讼请求，被告辩解涉案房屋买卖合同未能履行的原因归责于原告黄正军，原告无权要求返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务时，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务时的，应当双倍返定金。”本案中，双方口头约定，被告取得房产证后，并办理房屋变更登记手续，原告支付剩余房款。被告取得房产证后，通过手机短信通知原告办理涉案房屋过户登记，原告明确表示“银行不放贷款不敢买，被告可以卖给他人。”后被告将涉案房屋转售他人，原告明确表示不履行约定义务，故被告的辩解除理由成立，对其辩解主张，本院予以支持。因原告未获得银行贷款致使合同无法履行，原告应承担违约责任，对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下，一、解除原告黄正军与被告李铭伟、李树林2019年5月11日达成的房屋买卖口头协议；二、驳回原告黄正军的其他诉讼请求。案件受理费2200元，减半收取1100元，由原告黄正军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  尹兆瑞二〇二〇年十一月十五日书记员  李方铃