江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初3611号原告：赣州市大华房地产开发有限公司（简称“大华房地产公司”），住址地：江西省赣州市章贡区滨江大道东段****，统一社会信用代码：9136070272777797XF。负责人：黄达华，系该公司法定代表人。委托诉讼代理人：刘洪，系江西将相阖律师事务所律师，执业证号：13607199810298499，一般代理。委托诉讼代理人：杨辉，女，1979年5月16日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县，系公司职工，一般代理。被告：钟修峰，男，1974年11月9日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。被告：谢满华，女，1978年3月29日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。原告大华房地产公司与被告钟修峰、谢满华房屋买卖合同一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大华房地产公司的委托诉讼代理人刘洪、杨辉到庭参加诉讼，被告钟修峰、谢满华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告大华房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2016年10月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20161007395），并判令由被告在判决生效后五日内协助配合原告办理备案登记、预告登记等注销手续，且承担所有相关费用；2、依法判令被告向原告支付违约金人民币43787.50元；3、判令被告向原告支付原告为其垫付的按揭款16234.41元及资金占用利息（庭审中变更为：截至2020年10月30日保证金24678.24元及利息7161.28元共计31839.52元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月25日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20161007395）1份。合同约定，被告购买原告开发的位于兴国县经济开发区房屋，建筑面积为114.76平方米，总价为437875元，付款方式为银行按揭贷款，即在2016年10月25日前支付首期房价款87875元，剩余房价款35万元由被告向银行办理按揭贷款。合同附件五补充协议第一条第6项约定“采用银行按揭方式付款的，买受人应按照借款合同的规定按期还本付息。因出卖人为该抵押贷款提供阶段性保证，故该房产在办理正式抵押登记前，若买受人不按时供款导致贷款银行要求出卖人承担保证责任3次以上的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除合同，买受人需按总房款的10%向出卖人支付违约金；本合同解除后，出卖人有权另行处置该房产，买受人已支付的房款在扣除违约金和其他合理后无息返还”。2016年11月7日，被告与中国农业银行股份有限公司兴国支行签订《个人购房担保／借款合同》，申请办理了按揭贷款35万元，期限为180月，原告承担阶段性担保责任。后来，被告不按借款合同约定向银行偿还贷款，自2107年7月21日开始从原告的保证金账户内扣划资金代付被告按揭款，截止到2020年10月30日累计扣划原告保证金账户24678.41元。根据双方合同约定和法律规定，被告的行为已构成严重违约，给原告造成重大经济损失。为维护原告的合法权益，依法诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。原告大华房地产公司就其主张的事实向法庭提供如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人证书复印件、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2、被告身份证复印件、结婚证复印件各一份，证明两被告身份信息及诉讼主体资格；3、赣州市商品房买卖合同复印件一份，证明原被告于2016年10月25日签订房屋买卖合同，约定定金20,000元，首付款87,875元，按揭贷款350,000元等事实；4、个人购房担保借款合同复印件一份，证明2016年11月7日被告于兴国农行签订担保借款合同，借款350,000元，期限180个月；5、江西省增值税发票一份2张，证明被告支付了首付款（含定金20,000元）87,875元，银行已经发放贷款350,000元；6、赣州市房地产信息平台（企业端）打印件一份，证明原被告签订的房屋买卖合同在相关主管部门备案；7、业务凭证、收据、代扣保证金占用资金利息计算表各一份，证明因被告没有及时按揭还款，银行自2017年7月21日起划扣原告保证金13次，被告分四次归还了30,000元，尚欠24,678.24元及占用资金利息7,161.28元（截至2020年10月30日）；8、入伙通知书复印件一份，证明原告已经通知被告收房。被告钟修峰、谢满华未提出答辩，也未向法庭提供任何证据。本院经审理认定事实如下：两被告因按揭购买原告开发的商品房，于2016年10月25日与原告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20161007395），合同约定：双方交易的商品房为兴国县兴国经济开发区经八路西侧农贸市场6号楼6-2-1203号房屋，建筑面积为114.76平方米，单价3,815.57元/平方米，总价为437,875元；付款方式为银行按揭贷款，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应于2016年10月25日前支付首期房价款87,875元，剩余房价款35万元，向出卖人指定的合作银行（贷款机构）申请贷款支付；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房合同登记备案手续；本合同自双方签字或盖章之日起生效。《合同附件五补充协议》第一条第（6）项约定：“采用银行按揭方式付款的，买受人应按照借款合同的规定按期还本付息。因出卖人为该抵押贷款提供阶段性保证，故该房产在办理正式抵押登记前，若买受人不按时供款导致贷款银行要求出卖人承担保证责任3次以上的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除合同，买受人需按总房款的10%向出卖人支付违约金；本合同解除后，出卖人有权另行处置该房产，买受人已支付的房款在扣除违约金和其他合理后无息返还。”合同签订后，被告支付了首付款人民币87,875元，并于2016年11月29日办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续。2016年11月7日，被告与中国农业银行股份有限公司兴国支行、原告签订《个人购房担保/借款合同》，申请办理了按揭贷款35万元。该合同约定原告为被告的贷款提供连带保证担保。而后银行发放贷款35万元。2016年12月起，被告共返还银行按揭款本息71,471.56元。自2017年7月起，被告没有按借款合同约定向银行偿还贷款本息，截至2020年10月19日，原告被农行兴国支行从原告保证金账户累计扣划两被告到期应还款的本金、利息共计54,678.24元，分别为：2017年7月1日扣划本息9,876.46元，2017年11月22日扣划本息5,986.16元，2017年12月26日扣划本息2,663.85元，2018年2月27日扣划本息5,336.51元，2018年3月23日扣划本息2,662.38元，2018年5月14日扣划本息2,672.65元，2018年7月2日扣划本息4,326.31元，2018年9月11日扣划本息3,350.47元，2018年10月30日扣划本息1,168.63元，2018年12月28日扣划本息2,665.32元，2019年12月2日扣划本息5,525.67元，2020年7月22日扣划本息5,746.40元，2020年10月19日扣划本息2,697.43元。被告自2018年1月5日至2020年2月6日向原告返还人民币30,000元，分别为：2018年1月5日返还3,000元，2018年4月30日返还10,000元，2020年1月1日返还7,000元，2020年2月6日返还10,000元，仍欠原告垫付的按揭款24,678.24元。另查明，2018年9月15日，原告向被告钟修峰发出入伙通知书，要求被告于2018年9月30日前收房，但被告至今未接收房屋。上述事实，有原告提供的《赣州市商品房买卖合同》《个人购房担保/借款合同》、赣州市房地产信息平台打印件、中国农业银行股份有限公司兴国支行钟修峰的按揭贷款还款明细表及相关凭证、江西省增值税发票、收据、代扣保证金占用资金利息计算表予以证实，结合当事人的庭审陈述，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立和生效。原、被告双方已经约定“因出卖人为该抵押贷款提供阶段性保证，故该房产在办理正式抵押登记前，若买受人不按时供款导致贷款银行要求出卖人承担保证责任3次以上的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除合同，买受人需按总房款的10%向出卖人支付违约金；本合同解除后，出卖人有权另行处置该房产，买受人已支付的房款在扣除违约金和其他合理后无息返还。”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”之规定，故原告要求解除该合同，符合法律的规定，本院予以支持。原告要求被告在判决生效后五日内协助配合原告办理备案登记、预告登记等注销手续，且承担所有相关费用之主张，要求被告支付违约金43,787.50元及支付垫付按揭款资金占用期间的利息之主张，均符合双方的约定及法律规定，本院一并予以支持。原、被告已约定在解除商品房买卖合同后，在扣除违约金和应由买受人承担的相关费用之后再将剩余购房款无息退还买受人，因此，原告再要求被告向其退还银行已划扣其垫付的保证金及利息共计24,787.24元之主张，本院不予支持。为减轻诉累，两被告已返还的购房款本息在扣除本院确认的上述各项款项后，由原告支付给两被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告赣州市大华房地产开发有限公司与被告钟修峰、谢满华于2016年10月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20161007395）及其合同附件；二、被告钟修峰、谢满华在本判决生效后五日内协助配合原告赣州市大华房地产开发有限公司办理备案登记、预告登记等注销手续，办理注销登记手续需要向登记部门交纳的费用由被告钟修峰、谢满华负担；三、被告钟修峰、谢满华向原告赣州市大华房地产开发有限公司支付违约金人民币43,787.50元；四、被告钟修峰、谢满华向原告赣州市大华房地产开发有限公司支付资金占用利息7,161.28元；五、上述三至四项给付内容共计人民币50,948.78元、应由两被告负担的受理费1,000元共计51,948.78元，从被告钟修峰、谢满华已付购房款189,346.56元（即首付款87,875元＋按揭款71,471.56元+向原告支付30,000元）中直接扣除，余款137,397.78元由原告赣州市大华房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还给被告钟修峰、谢满华；六、驳回原告赣州市大华房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,095元，原告赣州市大华房地产开发有限公司已预交，由被告钟修峰、谢满华负担1,000元，由原告赣州市大华房地产开发有限公司负担95元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  吕先荃二〇二〇年十一月二十六日书记员  谢 松