广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1351号上诉人(原审被告)：廖君，男，汉族，1956年4月26日出生，住所地：广东省梅州市梅县********。上诉人（原审被告）：温海棠，女，汉族，1983年1月5日出生，住所地：广东省梅州市梅县*****。上诉人（原审被告）：廖劲，男，汉族，1970年8月10日出生，住所地：广东省蕉岭县*********。上诉人（原审被告）:曾春雨，女，汉族，1969年6月26日出生，住所地：广东省蕉岭县******。上诉人（原审被告）：梅州市悦嘉餐饮管理有限公司，住所地：广东省梅州市梅江区********。法定代表人：廖君。上述五位上诉人的共同委托诉讼代理人：黎伟杰，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司（原碧桂园生活服务集团股份有限公司梅州分公司），住所地：广东省梅州市梅江区***。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：李嘉亮，该公司员工。被上诉人（原审被告）：梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司，住所地：广东省梅州市********。法定代表人：廖俊媚。上诉人廖君、温海棠、曾春雨、廖劲、梅州市悦嘉餐饮管理有限公司（以下简称“悦嘉餐饮公司”）因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司（以下简称“碧桂园物业梅州分公司”）、梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司（以下简称“宝象华悦酒店”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人廖君、温海棠、曾春雨、廖劲、悦嘉餐饮公司的委托诉讼代理人黎伟杰，被上诉人碧桂园物业梅州分公司的委托诉讼代理人李嘉亮到庭参加诉讼，被上诉人宝象华悦酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人廖君、温海棠、曾春雨、廖劲、悦嘉餐饮公司上诉请求：1、撤销(2020)粤1402民初1797号民事判决；2、改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致判决结果错误，依法应予以改判。一、一审法院在审理案件过程中并未审查被上诉人是否实际履行合同。一审法院对被上诉人的履行合同状况并未进行审查，上诉人认为此举对案件审判结果会造成不公平的影响。二、因被上诉人并未履行合同为上诉人提供物业服务，上诉人有权行使同时履行抗辩权拒付被上诉人碧桂园物业梅州分公司提出的物业费用。根据双方签订的(编号201********086号)《梅江碧桂园前期物业服务协议》第四章第十四条约定“甲方的权利和义务包括：1.按照本协议约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利。”但根据该协议第二章的服务内容来看，被上诉人碧桂园物业梅州分公司未按照合同约定履行合同义务，具体体现在：1、被上诉人碧桂园物业梅州分公司未向涉案商铺提供对商铺建筑共用部位的维护和管理，未对涉案商铺进行定期巡查、日常维护，在涉案商铺存在损坏时，也未对其进行修复；2、被上诉人碧桂园物业梅州分公司未向涉案商铺提供对共用设施设备的维护和管理服务，从其合同约定来看，其是针对碧桂园住宅小区的小区道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备，并未对涉案商铺的共用设施设备进行维护和管理服务，且从涉案商铺的现在来看，也不存在共用设施设备；上诉人使用涉案商铺或出租给他人使用涉案商铺的过程中，化粪池的清理费用是由上诉人支付的，垃圾的清运费用也是由上诉人或承租人支付的，被上诉人碧桂园物业梅州分公司从未提供过上述设施设备的维护、管理服务。3、公共区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备是由政府有关部门对上述设施设备进行维护和管理，根本不需要被上诉人碧桂园物业梅州分公司提供任何的服务；4、被上诉人碧桂园物业梅州分公司未向涉案商铺提供公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，公共文体康乐场所及其设施设备在碧桂园住宅小区内而非在涉案店铺区域内；5、被上诉人碧桂园物业梅州分公司未向涉案商铺提供公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，涉案商铺是独立于碧桂园小区外的，而被上诉人碧桂园物业梅州分公司提供的该项服务是针对梅江碧桂园商品住宅区内的公共绿化与园艺小品；6、被上诉人碧桂园物业梅州分公司未向涉案商铺提供公共环境卫生的管理和服务。7、被上诉人碧桂园物业梅州分公司未向涉案商铺提供维持交通与车辆停放秩序的管理，涉案商铺是独立于碧桂园小区外的，周围是市政道路，是公共、公开场合，被上诉人碧桂园物业梅州分公司的工作人员从未对商铺周围的交通和车辆停放秩序进行过任何管理，任由他人在市政道路、市政行人道上停放车辆，未对上述行为进行劝阻，也未对涉案商铺的周围进行巡检，未对道路进行维修；8、被上诉人碧桂园物业梅州分公司未向涉案商铺提供维护公共秩序及公共安全防范的管理，从其合同约定的内容来看，是对梅江碧桂园商品住宅园区内的出入口进行巡查、管理，而涉案商铺是独立于碧桂园小区外，不在其服务范围内；9、被上诉人碧桂园物业梅州分公司未向涉案商铺提供装饰装修管理服务，涉案商铺在上诉人购买前就已经装修完毕，根本不需要被上诉人碧桂园物业梅州分公司提供任何的装饰装修管理服务；10、被上诉人碧桂园物业梅州分公司未向涉案商铺提供社区文化工作的管理服务，从其合同约定的内容来看，是对梅江碧桂园商品住宅区内的社区文化宣传工作，且被上诉人碧桂园物业梅州分公司也从未向上诉人提供过任何的上述服务；11、被上诉人碧桂园物业梅州分公司对园区内的相关的工程图纸、竣工验收资料的管理本身就是物业服务条例等法律、行政法规要求物业服务企业提供的服务。综上所述，被上诉人碧桂园物业梅州分公司提供的物业服务约定的服务内容针对的区域是仅限于梅江碧桂园商品住宅区内，从未向涉案商铺提供上述的服务内容，实际上上述服务内容对上诉人的商铺使用不构成任何的服务效果。其次，上诉人从未持有梅江碧桂园商品住宅区内的出入门禁卡，因此，亦从未享受梅江碧桂园商品住宅区内的服务及公共设施设备。三、物业费用不应该由上诉人承担。根据双方签订的(编号201********086号)《梅江碧桂园前期物业服务协议》第六章第十六条规定“物业服务费按约定由甲方缴纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人缴纳的，从其约定，若该物业使用人逾期缴纳的，甲方负连带责任，甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3%缴纳违约金，情节严重的乙方，可依法向法院起诉”。根据上诉人廖君、温海棠、曾春雨、廖劲提交的证据《商铺租赁合同》可知，涉案的商铺自2017年8月23日-2019年4月30日止出租给悦嘉餐饮公司，物业服务费应由悦嘉餐饮公司承担缴交义务；自2019年5月1日-2027年8月22日止出租给宝象华悦酒店，物业服务费应由宝象华悦酒店承担缴交义务。结合上述两份合同的约定，被上诉人碧桂园物业梅州分公司作为物业管理单位，对上诉人廖君、温海棠、曾春雨、廖劲将物业出租给悦嘉餐饮公司、宝象华悦酒店是清楚且知情的，因此，其应向悦嘉餐饮公司、宝象华悦酒店进行催收物业服务费，该物业服务费不应由上诉人廖君、温海棠、曾春雨、廖劲承担。综上，上诉人为维护自己的合法权益，特此提起诉讼，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人碧桂园物业梅州分公司答辩称：双方签订有协议，不存在不需要交物业费的情况。上诉人以其与悦嘉餐饮公司、宝象华悦酒店签订租赁合同为由，认为其没有享受物业服务，不应由其承担物业费是不成立的。上诉人认为涉案店铺在小区服务范围外，不应缴交物业费，但涉案店铺仍在小区物业的服务区域内，其仍应缴交物业费。被上诉人宝象华悦酒店未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。一审原告碧桂园物业梅州分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付2018年12月至2020年4月物业服务费本金共计人民币72317.49元；2、请求判令被告以2020年4月所欠物业费为计算基数，按照千分之三标准计算并支付违约金，直至被告付清物业服务费之日止；3、请求判令被告承担全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2016年4月19日，被告廖君、温海棠、廖劲、曾春雨与梅州市****地产开发有限公司签订了编号为201********086的《商品房买卖合同》，约定由四被告向梅州市****地产开发有限公司购买位于梅州市*******综合楼超市（复式），以及其他权利义务等。合同签订后，梅州市****地产开发有限公司依约将梅州市*******综合楼超市（复式）交付给被告使用，履行了合同项下的义务。同日，广东碧**物业服务股份有限公司梅州分公司与被告廖君、温海棠、廖劲、曾春雨签订了编号为201********086的《梅江碧**前期物业服务协议》，合同约定：物业服务费采取包干制方式，物业服务费按每月每平方米3元计收，涉案物业的套内建筑面积为1414.7平方米，公用分摊建筑面积为23.01平方米，合计1437.71平方米。被告应按4313.13元/月向原告交纳物业服务费；被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，以及其他权利义务等。2019年6月25日，广东碧**物业服务股份有限公司梅州分公司更名为碧**智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司，并办理变更登记。碧**物业梅州分公司承继上述合同权利义务，成为本案原告。2018年12月开始至2020年4月止，被告廖君、温海棠、廖劲、曾春雨一直未缴交物业服务费，合计拖欠原告物业服务费72317.49元。2020年5月，原告向被告催收物业服务费未果，遂向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。涉案店铺在2017年8月23日至2019年4月30日期间，由梅州市悦嘉餐饮管理有限公司承租，被告廖君是悦嘉餐饮公司的法定代表人。被告廖君与梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司在2019年4月30日签订了《商铺租赁合同》，由梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司向被告廖君承租涉案店铺，承租时间由2019年5月1日起至2027年8月22日止，合同约定由梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司承担物业管理费、水电费、垃圾转运费等。为此，被告廖君向一审法院申请追加梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司为本案被告，经审查，因符合法律规定，一审法院予以准许。因梅州市悦嘉餐饮管理有限公司曾在2017年8月23日至2019年4月30日期间承租涉案店铺，一审法院依职权追加悦嘉餐饮公司为本案被告。诉讼中，原告最终明确表示，其与被告廖君、温海棠、廖劲、曾春雨签订物业服务合同，因此，要求被告廖君、温海棠、廖劲、曾春雨支付全部物业费，不要求追加的梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司和梅州市悦嘉餐饮管理有限公司承担责任。违约金计算时间从2019年2月1日开始计算。一审法院认为，被告廖君、温海棠、廖劲和曾春雨是涉案物业的业主。广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司与被告廖君、温海棠、廖劲、曾春雨签订的《梅江碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，应认定为成立有效。双方均应按约履行各自的义务。广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司，碧桂园物业梅州分公司承继上述合同权利义务，成为本案原告。被告廖君、温海棠、廖劲、曾春雨和梅州市悦嘉餐饮管理有限公司提出涉案物业不在原告物业服务的区域范围，物业免费期为三年，被告不应缴交物业费。根据《商品房买卖合同》和《梅江碧桂园前期物业服务协议》内容，涉案物业属梅州市****地产开发有限公司开发建设区域，属物业服务区域。因此，被告上述抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。根据《最高人员法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主和物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持。原告只请求被告廖君、温海棠、廖劲和曾春雨按4253.97元/月计算，支付从2018年12月起至2020年4月止的物业服务费共72317.49元，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告廖君、温海棠、廖劲、曾春雨和梅州市悦嘉餐饮管理有限公司提出合同约定“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金”，违约金计算标准过高的抗辩理由成立，予以采纳。因此，一审法院对原告诉请的违约金标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以每月实欠物业服务费为基数，从2019年2月1日起至付清物业服务费之日止。被告梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人员法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告廖君、温海棠、廖劲和曾春雨应在判决生效后十日内共同支付从2018年12月起至2020年4月止的物业服务费共72317.49元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司；二、被告廖君、温海棠、廖劲和曾春雨应在判决生效后十日内共同支付违约金给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司。违约金计算，按每月实欠物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年2月起至付清物业服务费时止；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1607.94元，按规定减半收取803.97元（原告已预交），由被告廖君、温海棠、廖劲和曾春雨共同负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人没有证据证明被上诉人碧桂园物业梅州分公司未履行物业服务合同约定的义务，据此，其认为其对交付物业服务费享有同时履行抗辩权的上诉主张不予支持。根据双方物业服务协议的约定，如所有权人与使用人约定由使用人缴纳物业服务费，从其约定，使用人逾期缴纳的，所有权人负连带责任。据此，本案所拖欠的物业服务费应由使用人悦嘉餐饮公司、宝象华悦公司承担支付义务，由作为所有权人的上诉人承担连带责任。但被上诉人碧桂园物业梅州分公司对未判决悦嘉餐饮公司、宝象华悦公司承担责任的一审判决未提起上诉，视为其服从一审判决，即悦嘉餐饮公司、宝象华悦公司不承担还款责任。一审法院判决作为所有权人的上诉人承担支付所欠物业服务费与合同约定的连带责任结果一致，可以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1607.94元（已由上诉人廖君、温海棠、曾春雨、廖劲、梅州市悦嘉餐饮管理有限公司预交），由廖君、温海棠、曾春雨、廖劲、梅州市悦嘉餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二〇年十一月三十日法官助理 赖志明书 记 员 幸静容