福建省福州市鼓楼区人民法院 行 政 赔 偿 判 决 书 （2020）闽0102行赔初12号 原告陈铭华，男，1979年8月28日出生汉族，住福建省罗源县。 委托代理人郑媛媛，福建元一律师事务所律师。 委托代理人陈丽丽，福建元一律师事务所实习律师。 被告福州市自然资源和规划局，住所地福州市仓山区南江滨西大道********。 法定代表人吴建青，局长。 委托代理人翁忻，女，该单位工作人员。 委托代理人张月红，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 第三人福州市不动产登记和交易中心，住所，住所地福州市鼓楼区福屿路**div> 法定代表人林京洪，主任。 委托代理人翁忻，女，该单位工作人员。 原告陈铭华诉被告福州市自然资源和规划局行政赔偿一案，于2018年11月8日向本院提起行政诉讼。本院于2019年12月12日作出（2018）闽0102行赔初44号行政赔偿判决，驳回原告的诉讼请求。福州市中级人民法院于2020年5月7日作出（2020）闽01行赔终15号行政赔偿裁定，撤销上述行政赔偿判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。原告陈铭华的委托代理人郑媛媛、陈丽丽，被告福州市自然资源和规划局的党组成员张武作为行政机关出庭负责人、委托代理人张月红，被告福州市自然资源和规划局与第三人福州市不动产登记和交易中心共同委托代理人翁忻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈铭华诉称，2009年12月18日，原告以533000元向陈波购买位于福州市鼓楼区间，该房屋及附属间产权面积为82.79平方米，双方签订了《房地产经纪合同》并进行产权变更登记。2018年6月14日，原告收到第三人发出的《福州市不动产登记和交易中心缺件告知单》，根据该告知单，原告所有的上述房屋面积被被告错误登记，1998年第三人在第二手买受人李素华时，把房屋总面积登记从70.5平方米面积错误写成82.79平方米，现将更正面积至70.5平方米。原告收到告知单后向福州市不动产登记档案馆调取房屋产权变更记录，该房屋共经过5次产权变更登记：第一次颁发产权证的产权人为李志明，产权证记载面积为70.5平方米；第二次产权变更后，产权人为李素华，房地产权证申请登记中李素华申请登记的面积为70.5平方米，但福州市房地产管理局发放给李素华产权证上面积记载为82.79平方米，在此之后的产权变更登记，面积均为82.79平方米，造成原告以82.79平方米面积的价格购买了实际面积仅为70.5平方米的房屋。原告认为，根据《不动产登记暂行条例》第十条“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。”第十八条之规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致。”第三人有义务及责任在房屋流转过程中，对房屋的面积进行准确的登记。但其对原告所有的房屋面积进行错误登记并颁发面积错误的房屋产权证书的行为，严重违反了其应尽的查验等行政职责，给原告造成12.29平方米房屋面积32万元的损失（原告房屋原有面积82.79平方米现评估价格204万元，现更正后房屋面积70.5平方米评估价格为172万元，中间12.29平方米价格为32万元）。特起诉，请求：1、判决被告赔偿因房屋登记的违法行政行为造成原告损失人民币320000元；2、本案诉讼费由被告负担。 原告陈铭华在法定期限内向本院提交以下证据：1、《福州市不动产登记和交易中心缺件单》；2、1994年4月13日李志明房屋登记总册、购房证明书、房屋所有权申请（买卖）登记复丈表、榕房Ｓ字第××号房屋所有权证；3、1998年11月18日李志明与李素华房地产买卖契约、房地产权证申请登记、房地产权证登记总册、榕房权证Ｒ字第××号产权证；4、2008年12月23日李素华与冯宏涛房产买卖契约、福州市房地产产权交易登记申请表、房屋登记簿附件、榕房权证Ｒ字第××号产权证；5、2009年5月24日冯宏涛与陈波房产买卖契约、福州市房地产产权交易登记申请表、房屋登记簿附件、榕房权证Ｒ字第××产权证；6、2009年12月18日陈铭华与陈波房产买卖契约、福州市房地产产权交易登记申请表、房屋登记簿附件、榕房权证Ｒ字第××产权证；7、闽华审评房字［2018］97号报告书；8、房地产经纪合同、抵押合同、银行账户交易明细、交通银行个人客户交易清单、罗源农村信用社银行流水、户口本。补充提交证据：（2020）闽01行终94号行政判决，证明确认被告错误登记的行政行为违法。以上证据均为复印件。 被告福州市自然资源和规划局在本案中未提交书面答辩状，但在庭审中辩称：一、涉案房屋面积记载错误，并未造成原告直接财产损失。第一，尽管房屋行政登记具有一定的公权力属性，但实质上答辩人对涉案房屋登记行为只是对该房屋物权的确认，并不因此创设房屋的价格。原告购买房屋所取得的权利以及应当支付价款等义务根本上取决于买卖双方合意达成《房地产买卖契约》的结果，与答辩人并无关联。第二，从二手交易习惯，原告是在对涉案房屋现状（地段、楼（地段**层、使用年限、使用空间）等进行充分了解后，经确认符合其购买需求及对价的情况下，才整体买受。第三，从原告与出卖人签订的《房地产买卖契约》体现的成交价看，购房款是以整套房屋计价，并没有与单价关联。第四，即便按原告提交的《房地产买卖契约》所体现的购房款200000元除于实际面积70.5平方米，原告购房的单价也只有2846.89元。该单价也远低于2009年该地段的市场交易价格。从该角度看，原告并没有损失。综上可见：虽涉案房屋面积记载错误，但并未造成原告损失。二、原告主张以12.29平方米按当前房屋市场评估价格的标准计算其损失，不能成立。即使原告因面积错误发生损失，其向答辩人主张以12.29平方米按当前房屋市场评估价格的标准计算其所受损失，也没有事实和法律依据。第一，原告向答辩人主张赔偿损失，没有依据。如前所述，原告对涉案房屋的付款对价是基于买受双方经协商一致达成的《房地产买卖契约》。假设原告多付面积的价款不在《房地产买卖契约》约定范围内，原告应通过民事诉讼程序向其交易对手陈波主张，而不是向答辩人主张。第二，原告主张以面积误差12.29平方米计算损失，没有依据。如前所述，原告是以“成交价”购买的涉案房屋，并不是以每平方单价或市场价格计算，原告主张以面积误差12.29平方米计算，明显没有事实依据。第三，原告主张按当前市场评估价格的标准计算损失，没有依据。即使原告因面积错误造成其多付价款确有损失，根据损失填平原则，原告损失也应当是价款多付的损失，即按其《房地产买卖契约》约定成交价200000元除于面积82.79平方米乘于面积误差12.29平方米（200000÷82.79×12.29＝29689）。原告主张按当前市场评估价格的标准计算损失，既与其实际损失不符，也不合理，明显不能成立。第四，即使答辩人的行为和原告损失被司法确认有因果关系，作为国家赔偿也应当在穷尽其他救济渠道后提出，且本案存在原告及其一系列交易当事人的过错、误解，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，登记机构只根据其过错程度及其在损害发生中所起作用分担赔偿责任。三、原告提起本案国家赔偿，已经超过法定时效，依法应予以驳回。根据我国《国家赔偿法》第三十九条规定“赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自其知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身权、财产权之日起计算，但被羁押等限制人身自由期间不计算在内。在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出赔偿请求的，适用行政复议法、行政诉讼法有关时效的规定”，本案中，原告于2009年12月30日自行领取了坐落于鼓楼区附属间（以下简称“案涉房屋”）的《房屋所有权证》，领取《房屋所有权证》时即已知道包括涉案房屋登记行为以及具体内容（包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、建筑面积等信息内容）。本案的起诉期限应当自2009年12月30日原告知道涉案房屋登记内容时计算，而不应以原告收到缺件告知单时知道行政行为中面积记载错误为计算起点，因此原告于2018年11月1日提起行政诉讼，其起诉显然已超过法定起诉期限。基于上述事实和理由，原告提起本案国家赔偿之诉，已经超过法定时效，依法应予以驳回。综上所述，原告提起本案之诉不能成立，依法应驳回其起诉或其诉讼请求。 被告福州市自然资源和规划局在法定期限内向本院提交以下证据：1、受理单；2、申请表；3、买卖双方身份证；4、房地产买卖契约；5、Ｒ09××29号房产证；6、房地产转让指导价格评估表；7、缴款通知单；8、审查意见表，证据1-8，证明原告所提交的申请表及申请材料明确记载案涉房屋的面积为82.79Ｍ2，答辩人下设的福州市不动产中心依其申请表及相关申请材料于2009年12月30日颁发给原告《房屋所有权证》的行政行为已尽了合理查验的义务，符合《房屋登记办法》第二十条、第三十三条规定，并未存在违法行为。2009年12月18日，原告与陈波关于案涉房屋签订了《房地产买卖契约》，明确约定了：双方议定的案涉房屋成交价为20万元。原告与陈波之间进行案涉房屋买卖交易时并非以每平方米乘以房屋面积的价格来确定案涉房屋的购房款，原告主张以12.29平方米来确定其所受损失无事实依据。9、房屋登记簿附件，证明原告于2010年1月5日领取了案涉房屋的《房屋所有权证》，其提起本案之诉已超过法定起诉期限。 第三人福州市不动产登记和交易中心的陈述意见同被告答辩意见一致，无证据向本院提交。 经庭审质证，被告、第三人对原告提交的证据1-6真实性无异议，证明对象有异议，交易材料证明房屋面积记载错误被确认违法，面积记载错误只是登记行为中的一项可以通过更正进行改变，并不等同于整个登记行为违法，合同价款是20万元，原告主张损失是没有依据的；证据7三性均有异议，原告是单方委托制作，是对2018.9月，并不是原告2009年购房时的评估，与本案没有关联；证据8三性均有异议，经济合同与证据6的房产买卖契约不一致，买方是陈光彬并不是原告，信用担保公司查询不到，并没有房产中介这个，房地产经济合同不具有真实性，只是成交价没有按揭付款方式，抵押合同交易明细，交通银行个人客户交易清单、罗源农村信用社银行流水，没法证明原告支付了533000，没有收款人信息，在汇款账号中是明显不全的，即便原告抵押登记27万元也无法证明原告支付了533000，无法证明原告是因本案登记错误造成实际损失；对补充证据1无异议。 原告对被告的证据1-8形式真实性没有异议，就证明对象有异议。被告行政行为违法事实已经（2020）闽01行终94号福州市中级人民法院判决认定。众所周知，房屋的面积大小与房屋转让价款具有紧密的关联性，有绝对性的影响，这是不争的事实。房屋面积将会对房屋价值的高低产生影响。登记簿中登记内容不仅是确定房屋权利人所有权的依据，也同样是确定房屋权利人物权使用范围的依据。房屋面积的变化当然影响房屋的价值。因此以该房屋面积为基础，委托评估机构评估12.29平方米面积价值为32万元为要求提起赔偿请求，完全符合法律规定及客观事实。证据9形式真实性无异议，证明对象有异议。被告的行政行为违法事实予2020年4月7日才最终由福州市中级人民法院予以确认，原告自此才明确知道其权利受损，根据《国家赔偿法》第三十九条赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自其知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身权、财产权之日起计算的规定。原告所提行政赔偿诉求当然未过起诉期限。 本院对上述证据认证如下：原、被告提交的证据符合法律规定的证据要件，可以作为本案认定事实的依据。 经审理查明，1993年11月17日，案外人李志明买受福建省华职房地产开发公司位于福州市鼓楼区附属间房屋，并办理了证号为榕房Ｓ字第××号房屋所有权证，房屋状况登记为106单元55.9㎡（建筑面积）38号附属间7.1㎡（建筑面积），建筑面积为私有63㎡，共有7.5㎡，合计70.5㎡。1998年11月18日，李志明与案外人李素华签订了《房地产买卖契约》，将涉案房屋作价7万元出售给李素华。2008年11月25日，李素华取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证，房屋状况登记为：106单元75.23㎡（建筑面积）38号附属间7.56㎡（建筑面积）。2008年12月23日，李素华与案外人冯宏涛签订了《房地产买卖契约》，将上述房屋作价20万元出售给冯宏涛。2009年2月5日，冯宏涛取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证，房屋状况中登记的建筑面积与榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证面积一致。2009年5月14日，冯宏涛与案外人陈波签订了《房地产买卖契约》，冯宏涛将上述房屋作价20万元出售给陈波。2009年5月26日，陈波取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证，房屋登记信息与榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证信息一致。2009年12月18日，陈波与原告陈铭华签订《房地产买卖契约》，约定陈波将案涉房屋建筑面积82.79㎡出售给陈铭华，成交价格为人民币20万元整，双方缴纳了买房税费333元、卖方税费5449元，并办理了房屋所有权转移登记手续。2009年12月30日，陈铭华取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。 2018年6月14日，第三人福州市不动产登记和交易中心向陈铭华出具的《福州市不动产登记和交易中心缺件告知单》，载明“你（单位）申请的鼓楼区南街街道杨桥河南新村38＃楼106单元、38附属间……经查档案，该房产最初系李志明1993年买受福建省华职房地产开发公司产业，登记总面积为70.5平方米。1998年过户给李素华，总面积误登记为82.79平方米。该房产实际面积应为70.5平方米，请申请人确认按该面积登记后，予以办理产权登记……”，并于同日送达原告。原告不服被告的行政登记行为，在向本院提起案号为（2018）闽0102行初411号行政诉讼，请求确认登记行为违法。本院于2019年12月11日作出（2018）闽0102行初411号行政判决，确认被告福州市自然资源和规划局就坐落于福州市鼓楼区附属间面积登记错误的行政行为违法。被告福州市自然资源和规划局不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）闽01行终94号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，《中华人民共和国国家赔偿法》第四条规定，“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；（三）违法征收、征用财产的；（四）造成财产损害的其他违法行为”。因此取得赔偿的前提有二，其一为存在行政机关的违法行为，其二为受害人存在财产损害。 本案中，案外人李素华于1998年购买了案外人李志明的涉案房屋，其后于2008年办理房屋产权登记，此时涉案房屋登记信息由原先的70.5㎡错误登记为82.79㎡，因此被告的错误登记行为发生于2008年，在之后2008年至2009年间三次因房屋转让而办理的房屋登记中，房屋面积登记信息未再发生变化，直至原告于2009年12月30日因购买案涉房屋而取得的产权登记证书。因此，本院作出的（2018）闽0102行初411号行政判决中，确认被告违法的登记行为系发生于案外人李素华取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证的该次登记行为。 《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条规定：“原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任。被告有权提供不予赔偿或者减少赔偿数额方面的证据。”《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条规定：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：…（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”据此，国家赔偿中财产损失的赔偿范围应仅限于直接损失，并且原告应对自己的主张承担举证责任。本案中，房屋面积登记信息发生变动于2008年11月，在此后的前后一年时间内，分别于2008年12月23日、2009年2月5日、2009年5月26日、2009年12月30日，因数次交易发生的房屋产权登记行为，房屋面积登记信息均未发生变动、房屋交易金额均为20万元，故根据现有证据无法证明2008年11月的错误登记行为对原告造成了财产损失，也无法按照上述法律规定对原告经济损失的具体数额作出认定。庭审中，原告亦确认其损失并非属于原告基于信赖被告对涉案房屋作出的产权登记公示，并以此向案外人陈波购买涉案房屋所产生的损失。原告主张的是，涉案房屋若由82.79㎡变更为70.5㎡，则该缩减的面积应当以当前房屋市场评估价格标准计算其损失，但在原告涉案房屋产权登记（榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证）被撤销前，原告主张的上述损失尚未发生，仅属于损失的可能性。根据最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条规定：“被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。”因此，被告的行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害，原告提供的证据不能证明因被告的房屋面积错误登记行为造成原告损失，故原告之诉请，本院不予支持。 综上，依照最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决如下： 驳回原告陈铭华的赔偿请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴晓曦 人民陪审员  张玲琴 人民陪审员  杨斯敏 二〇二〇年十一月二十二日 书 记 员  郑治文 附：本判决适用的相关法律依据 最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》 第三十三条被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。