江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1030号原告：徐州市鼓楼区九里街道刘楼社区居民委员会，住所地江苏省徐州市鼓楼区刘楼社区居民委员会。法定代表人：单凤美，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：宋晚霞，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑瑞华，江苏青创律师事务所律师。被告：徐州龙襄休闲体育有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区刘楼生态园。法定代表人：赵淑民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李绍伟，男，1972年6月4日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：渠海林，男，1972年7月1日生，汉族，该公司员工，住江苏省丰县。原告徐州市鼓楼区九里街道刘楼社区居民委员会（以下简称刘楼居委会）与被告徐州龙襄休闲体育有限公司（以下简称龙襄公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，被告龙襄公司提出管辖权异议申请，本院依法作出（2020）苏0302民初1030号民事裁定书，裁定：驳回龙襄公司对本案管辖权提出的异议。被告龙襄公司提起上诉，徐州市中级人民法院作出（2020）苏03民辖终138号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘楼居委会的委托诉讼代理人宋晚霞，被告龙襄公司的委托诉讼代理人李绍伟、渠海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘楼居委会向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2016年4月11日签订的编号为0000251、0000252、0000253、0000254的四份《租赁合同》于本案起诉状副本送达之日依法解除，判令被告返还四份合同项下的租赁土地；2、判令被告支付违约金135418元；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告刘楼居委会撤回了对违约金的诉讼请求。事实和理由：2016年4月11日，原、被告签订了编号为0000251、0000252、0000253、0000254的四份《租赁合同》，合同约定被告承租位于原告即刘楼村南侧的四块集体土地建设用地的使用权用于农业种养殖。四份《租赁合同》分别约定了承租的土地面积、租赁期限及年租金。合同还约定了“承租方如果不按时支付年租金及税金的每日按照应付款额的千分之五缴纳滞纳金；承租方超过一个月未支付年租金的，出租方有权收回土地使用权”。合同签订后，被告严重违反《租赁合同》的约定多次拖欠土地使用权租金，原告多次协商催要并发送《律师函》无果。按照合同约定。被告应付租金总额为5125500元，被告已支付原告租金4925500元，尚欠租金20万元未付。鉴于被告拖欠原告租金，故原告要求自本案起诉书副本送达之日解除双方签订的租赁合同。综上，原告特诉至法院，请求判如所请。被告龙襄公司辩称，被告承租案涉土地系为了经营高尔夫球场，被告的租金已经支付至2021年4月及2021年9月。龙襄公司不同意解除租赁合同，也不同意返还土地。另，原告不能提供租给被告的土地所有权证明。由于原告租赁给被告的土地所有权有141亩是林地，造成被告在使用过程中被林业部门处罚2817840元，被告已交1719961元，尚欠农委会1097879元。合同约定园区内坟头迁移是由原告负责牵头。由于原告原因，在被告租赁范围内有大量坟头没有迁出，造成租赁给被告的土地无法使用。综上，被告希望与原告协商，继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据，结合当事人各方的陈述，可以确认如下事实：2016年4月11日，原告刘楼居委会（甲方）与被告龙襄公司（乙方）签订《租赁合同》四份（编号分别为：0000251、0000252、0000253、0000254），四份《租赁合同》约定出租地块用途为农业种养殖，土地范围如双方确认的附图所示，其中编号为0000251的《租赁合同》约定土地出租面积为297.44亩，租金标准为2000元/亩，租赁期限为10年，自2016年4月11日起至2026年4月10日止，被告应于每年4月10日前向原告按时交纳年租金；编号为0000252的《租赁合同》约定土地出租面积为25.4亩，租金标准为900元/亩，租赁期限为10年，自2016年4月11日起至2026年4月10日止，被告应于每年4月10日前向原告按时交纳年租金；编号为0000253的《租赁合同》约定土地出租面积为233亩，租金标准为2000元/亩，租赁期限为10年，自2016年12月5日起至2026年12月4日止，被告应于每年12月5日前向原告按时交纳年租金；编号为0000254的《租赁合同》约定土地出租面积为48亩，租金标准为900元/亩，租赁期限为10年，自2016年12月5日起至2026年12月4日止，被告应于每年12月5日前向原告按时交纳年租金。上述四份《租赁合同》第十条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回租赁物，造成甲方损失，有乙方负责赔偿：……3、擅自拆改租赁物结构或用途的；4、拖欠租金累计达一个月……8、其他违反国家法律、法规等的”。截至一审辩论终结之日，被告龙襄公司的租金支付情况如下：2016年5月23日308870元、2016年9月25日308870元、2016年12月31日30万元、2017年5月28日308870元、2017年9月26日20万元、2018年1月30日10万元、2018年2月13日10万元、2018年3月13日20万元、2018年6月4日30万元，2018年7月3日15万元，2018年9月25日10万元、2018年10月25日10万元、2019年5月12日20万元、2019年6月6日25万元、2020年1月6日10万元、2020年3月23日20万元、2020年6月1日1081150元、617740元，以上合计4925500元。2020年8月27日，徐州市鼓楼区九里街道办事处出具证明，载明“我辖区内刘楼社区，2016年4月11日与徐州市龙襄休闲体育有限公司签订了土地租赁合同四份，共603.84亩其中耕地530.44亩（合同编号0253、0251），非耕地（山坡荒地）73.4亩（合同编号0254、0252）”。诉讼过程中，被告龙襄公司于2020年4月29日收到本案的起诉状副本等材料。本院认为，根据法律规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。通过家庭承包取得的土地承包经营权，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。本案中，案涉耕地系刘楼村农户的承包地，该村农户有权采取出租方式流转土地经营权，而原告提供的《刘楼社区对外流转土地村民意见》可以证明原告刘楼居委会将案涉耕地出租给被告取得了相关农户同意。另，案涉合同所涉的山坡荒地，依据上述法律规定，也可以对外承包。综上，原、被告签订的四份《租赁合同》合法有效，应受法律保护。本案中，被告存在以下违约行为：1、被告未按照合同约定用途使用土地，违反国家法律、法规的强制性规定。本案中，原、被告在签订的《租赁合同》中明确约定了出租土地用途为农业种养殖，被告自认其承租土地系经营高尔夫球场。案涉土地系集体农业用地，国家严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护。被告租赁集体农业用地经营高尔夫球场不仅违反了原、被告之间的合同约定，也违反了国家土地管理法律法规的强制性规定。2、被告在合同履行过程中，拖欠租金时间超过一个月。根据原告提供的被告租金支付情况可以看出被告自2017年起开始拖欠原告租金，原告于2018年8月向被告发出律师函限期缴纳租金后，被告于2018年9月25日前付清了拖欠的租金。此后，被告再次出现拖欠租金情况，且四份《租赁合同》拖欠租金时间已超出了合同约定支付时间的一个月。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据原、被告《租赁合同》第十条的约定，被告拖欠租金累计达一个月、擅自改变租赁物用途或者存在其他违反国家法律、法规等情形的，原告有权终止（即解除）合同并收回租赁物。而被告的上述违约情形符合原、被告有关解除合同的相关约定，即便被告目前已实际付清拖欠租金，但并不影响原告合同解除权的行使，故原告有权依据双方约定解除案涉《租赁合同》并要求被告返还合同项下的土地。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条第一款，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条之规定，判决如下：一、确认原告徐州市鼓楼区九里街道刘楼社区居民委员会与被告徐州龙襄休闲体育有限公司签订的编号0000251、0000252、0000253、0000254的《租赁合同》于2020年4月29日依法解除；二、被告徐州龙襄休闲体育有限公司于本判决生效后三十日内返还原告徐州市鼓楼区九里街道刘楼社区居民委员会上述合同项下四块土地。案件受理费69050元（原告已预付），由被告徐州龙襄休闲体育有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 季 平审 判 员 蒋 敏人民陪审员 张 毅二〇二〇年十一月十九日书 记 员 吴晓晨