湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2047号上诉人（原审被告）：郴州达源房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路**御泉大酒店**房。法定代理人陈亚雄，该公司董事长。诉讼代表人：湖南星河律师事务所，系郴州达源房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：李丽，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡礼林，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张荣军，男，1971年8月1日生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：王祖滢，女，广东南天星律师事务所律师。上诉人郴州达源房地产开发有限公司（以下简称达源公司）因与被上诉人张荣军破产债权确认纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，决定不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。达源公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张荣军在一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张荣军承担。事实和理由:一、一审法院认定达源公司与张荣军之间签订的26份《商品房买卖合同（预售）》合法有效属于认定事实错误。上述合同的签订并非处于双方买卖房屋的本意，本意是借款，是因为张荣军担心出借资金风险太大，购买铺面更稳妥才以低价买铺的方式将实为借款的款项交付给达源公司，本案的基础法律关系是借款而非购房款，上述购房合同的签订不具备房屋买卖的真实目的。合同中约定的铺面每平方米单价不仅明显低于市场价格甚至低于建筑成本，这样的价格绝不是开发商能同意的让利幅度，故应认定合同无效。达源公司报送的房屋建筑设计图、房号与附在合同之后的设计图及房号不一致，该购房合同中约定的门面在现实中不存在。二、经司法鉴定，2016年1月29日至2016年7月27日，达源公司共计付给张荣军利息1347928元；达源公司出具收据，记载2016年2月至10月，借款利息转为借款，证明在签订了购房合同之后，双方之间仍然约定以原来的借款利率计算利息，本案诉争款项实为借款。桂阳县公安局委托鉴定的司法意见载明，张荣军出借款项的时间与其所称支付房款的时间相同，进一步证明诉争款项是借款。三、一审法院曲解刑事判决书的内容，判决书并未认定张荣军的款项是购房款，而载明是借款本金和利息。综上，请求二审法院支持达源公司的上诉请求。张荣军答辩称：1、签订购房合同的行为是双方自愿协商一致变更交易的行为，合法有效；审理至今，达源公司未提交任何证据证明合同无效。2、预售铺面的单价不是固定价格，销售价格是随行就市，且26份合同签订的时间不属于同一时期，不能对比。3、虽然合同所附的房屋建筑设计图、房号与《房屋建筑面积预测报告书》不一致，但该报告书只是一个预测，不是确定依据，故不能以此来否定交易的合法性。4、一审法院认定张荣军申报的债权9340120元为购房款系认定事实清楚，适用法律正确，该笔款项属于购房款类债权，同其他购房款享有同一顺位受偿权。张荣军向一审法院请求：1.请求法院确认张荣军与达源公司签订的铺号为A-103、A-102、A-203A、A-202、A-137、A-136、A-135、A101、A-116、A-133A、A-103A、A-118、A-106、A-133、A-123、A-105、A-122、A-131、A-129、A-130、A-132、A-123A、A-125、A-128、A-151、A-121共26份《商品房买卖合同（预售）》合法有效，达源公司在破产清算过程中的单方面解除该26份《商品房买卖合同（预售）》行为无效；2.请求法院确认张荣军与达源公司之间的债权9340120元系购房款类债权，在达源公司财产中享有购房款类债权同一顺位优先受偿权；3.本案诉讼费用由达源公司承担。一审法院查明的事实：达源公司于2013年开始开发位于湖南省桂阳县××的“蓉城之光”城市广场项目，于2014年1月20日取得《商品房预售许可证》。2014年张荣军曾向达源公司购买了四个铺面。2015年2月16日，达源公司向张荣军借款600000元，张荣军通过中国银行账户将该笔借款转账至达源公司法定代表人陈亚雄的个人账户5976********。2015年3月21日，达源公司向张荣军借款705000元，张荣军在达源公司现场ＰＯＳ机刷卡705000元。双方之间还有其他借款事项，张荣军担心借出资金行为风险太大，认为购买铺面更稳妥，双方遂协商一致，将借款及其利息转为购房款。2015年3月23日，双方签订了铺号为Ａ-101、Ａ-102、Ａ-103、Ａ-116、Ａ-118、Ａ-122、Ａ-123、Ａ-133、Ａ-133Ａ、Ａ-135、Ａ-136、Ａ-137、Ａ-202、Ａ-203Ａ共14份《商品房买卖合同（预售）》，达源公司于同日出具了金额为1648920元、1672460元、1030800元、447820元五份商铺全款的收款收据。2015年8月3日，双方签订铺号为Ａ-103Ａ、Ａ-105、Ａ-106共3份《商品房买卖合同（预售）》，达源公司于同日出具了金额为1343580元商铺全款的收款收据。2015年9月7日，双方签订了铺号为Ａ-129、Ａ-130、Ａ-131、Ａ-132共4份《商品房买卖合同（预售）》，达源公司于同日出具了金额为1373805元商铺全款的收款收据。2015年11月26日，双方签订了Ａ-121、Ａ-123Ａ、Ａ-125、Ａ-128、Ａ-151共5份《商品房买卖合同（预售）》，达源公司于同日出具了金额为1822735元商铺全款的收款收据。上述26个铺面价款总额为9340120元，各买卖合同书附有所购铺面实际施工图纸位置，且各铺面亦只有张荣军唯一购买者。因项目烂尾，涉案铺面未建成。2018年8月6日，郴州市中级人民法院根据湖南省扬生建设集团有限公司的申请裁定受理达源公司破产清算一案，并于同日指定湖南省桂阳县人民法院审理。2018年9月13日，依法指定湖南星河律师事务所担任达源公司的破产管理人。张荣军向达源公司管理人申报了债权，达源公司管理人认定了张荣军2014年购买的四个商铺的购房款本金2186902元，违约金898666元，张荣军对此无异议。管理人认定张荣军2015年后的其余债权为借款本金6327000元，利息3429567.46元，张荣军提出异议，认为管理人没有根据事实依法认定其债权为购房款债权，故诉至法院。另查明，达源公司原法人代表陈亚雄在开发“蓉城之光”项目建设中，因非法吸收公众存款犯罪，于2018年11月被郴州市中级人民法院判处有期徒刑三年六个月，该刑事案件对涉案张荣军的借款认定为购房款，而未把张荣军的款项认定为陈亚雄非法吸收公众存款犯罪数额。一审法院认为：本案为破产债权确认纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案款项性质为借款还是购房款，双方签订的26份《商品房买卖合同（预售）》的效力如何？二、达源公司在破产清算过程中单方面解除26份《商品房买卖合同（预售）》行为是否合法；三、张荣军主张的债权应按什么性质认定？关于焦点一。双方签订的26份商品房预售合同，均有双方的签字、盖章，张荣军履行了支付全部购房款的义务，有达源公司盖章确认的收款收据为证，且当事人对各自的签字与盖章并无异议，该26份商品房预售合同应系双方的真实意思表示，内容并不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。达源公司提出双方之间没有买卖房屋的本意，房屋单价远低于市场价，支付的款项实际为借款而非购房款，因此，26份商品房预售合同应认定为无效合同，但张荣军对此不予认可，达源公司也未提出明确的合同无效的事实理由，且房屋单价受购买时段、地段、房屋位置、开发商意愿及优惠活、地段种因素影响，实际上本地房价在2014年处于上升末期，2015年呈现房价下跌趋势，“蓉城之光”项目开发初期有市场炒作情况，后房价趋于理性，张荣军后来与达源公司签订的购房合同，房屋单价出现稍低的情形，符合房地产市场的实际行情，达源公司提出购房款金额实际为借款，但经双方协商将借款转为购房款并无不可，从双方签订商品房预售合同的行为来看，也是双方达成了将借款转为购房款的一致意见，这从达源公司出售给张荣军的铺面未作他售，及达源公司原法人代表陈亚雄涉非法吸收公众存款犯罪刑事案中对张荣军的款项作购房款认定可以印证，当事人双方协商终止借款合同关系，将借款本息转为购房款，重新缔结房屋买卖合同关系，并不违反法律禁止性规定，亦符合合同自由商定原则，双方签订的26份商品房预售合同不存在合同无效的情形。因此，对达源公司提出的相关抗辩意见，不予采纳。如前所述，双方签订的26份《商品房买卖合同（预售）》，合同成立，合法有效，因而张荣军购买房屋支付给达源公司的9340120元款项应认定为购房款，所申报债权为购房款债权，对张荣军诉请确认享有达源公司购房款债权9340120元，予以支持。关于焦点二。因达源公司已进入破产清算程序，张荣军购买的商铺未实际建成，合同已无法继续履行，双方签订的26份商品房预售合同的合同目的已不能实现，且张荣军也已就返还购房款向达源公司申报债权，双方均以实际行为解除了上述合同，合同的解除并不影响张荣军债权的申报。关于焦点三。债权的优先受偿权是由法律规定的，张荣军主张的债权系购房款债权，可参照达源公司破产案件购房款类债权享有同一顺位权利。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：“一、确认原告张荣军与被告郴州达源房地产开发有限公司签订的铺号为A-101、A-102、A-103、A-116、A-118、A-122、A-123、A-133、A-133A、A-135、A-136、A-137、A-202、A-203A、A-103A、A-105、A-106、A-129、A-130、A-131、A-132、A-121、A-123A、A-125、A-128、A-151共26份《商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、确认原告张荣军享有被告郴州达源房地产开发有限公司购房款债权9340120元，及享有购房款类债权同一顺位权利。案件受理费77340元，由被告郴州达源房地产开发有限公司负担。”二审期间，上诉人提交了以下证据材料：1、A520、A526、A561、A525号《商品房买卖合同》，拟证明该四套真意购房的均价为17061.5元，案涉26份合同约定的价格明显低于平均售价；2、六份《商品房买卖合同》，拟证明达源公司在签订案涉26份合同的同一时期，与其他购房户签订的合同均价为14352.31元；3、桂阳县房屋建筑面积预测报告，拟证明达源公司报送的图纸、房号与附于合同之后的图纸不一致，约定的门面在现实中不存在，无法按照合同约定交付标的物；4、司法鉴定意见书中张荣军出借及收取利息明细表，拟证明在签订案涉26份合同之后，达源公司共计向张荣军支付利息1347928元，本金是6327000元。张荣军质证认为：达源公司二审期间提交的均不属于新证据，上述证据一审时均在达源公司掌控之下，但达源公司没有提交，已过举证期限。1、证据1的四份合同的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性，每套商品房都是独立商品，存在市场交易因素的变化合理性，没有可比性。2、对证据2《商品房买卖合同》的三性均不予以认可，合同不完整，无房屋分层平面图，合同页码和内容与张荣军在一审提交的26份合同不一致。3、对《桂阳县房屋建筑面积预测报告书》的三性均不予认可，只属于预测性，做出报告的主体机关已盖章说明不是最终确权的依据，在建筑施工行业，根据现场地理位置和市场行情发展，改变规划是常有的事。4、对司法鉴定意见书中关于张荣军的资金往来被公安机关定位为民间借贷不予认可，公安机关不是法定裁决机关。张荣军二审期间未提交新的证据。本院认证为：1、对于达源公司提交的四份张荣军前期买房的《商品房买卖合同》，因张荣军对其真实性无异议，本院予以采纳；2、对于达源公司提交的另外六份作为价格对比的六份《商品房买卖合同》，因与本案没有直接关联性，本院将综合全案予以认定；3、对于《桂阳县房屋建筑面积预测报告书》，因只是预测，做出报告的主体机关已盖章说明“预测结果非最终面积，不作为确权依据”，故本院不予作为本案的定案依据；4、对于郴正鉴字（2017）会鉴字第5号司法鉴定意见书，因已在一审举证，不属于新证据，故本院不再予以认定。二审查明：由桂阳县公安局委托鉴定的郴正鉴字（2017）会鉴字第5号司法鉴定意见书中分析说明第7点载明：2015年2月至2015年8月，达源公司与陈亚雄共向张荣军借款6327000元，约定期限有3个月、6个月，约定月利率3分、3分5厘、5分不等。陈亚雄还承诺，当月如不能按时支付利息，除支付利息另支付一倍的百分之五十作为违约金。至2016年10月，达源公司已支付借款利息1704428元，未退本金6327000元。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案案由为破产债权确认纠纷，争议焦点为：案涉《商品房买卖合同（预售）》的性质。本院认为郴州达源房地产开发有限公司与张荣军不存在商品房买卖合同真实意思表示，具体理由分析如下：一、依据一、二审查明的事实，案涉争议的价款总额为9340120元的26份《商品房买卖合同（预售）》签订的时间是从2015年3月23日至11月26日，张荣军亦曾陈述，其与达源公司已达成合意，将双方之间资金往来的法律关系由借贷关系变更为购买商品房的买卖关系。但依据桂阳县公安局委托鉴定的郴正鉴字（2017）会鉴字第5号司法鉴定意见书中记载的事实，张荣军在与达源公司签订购房合同后仍在收取借款利息（其中2016年1月至9月达源公司转账1347928元至张荣军账户），继续收取利息的行为显然与其陈述双方已变更为买卖关系的说法相矛盾。张荣军虽辩称收取款系因其与达源公司另存在债权债务关系但未提供证据证明，其应承担证明不能的不利后果。二、从达源公司一、二审提交的其他购房户同一时间段签订的购房合同和张荣军2014年即案涉款项出借前签订的购房合同与案涉争议的26份《商品房买卖合同（预售）》来看，2014年张荣军向达源公司购买四个铺面的均价约为每平方米17000元。2015年3至11月间案涉的26份合同中商铺每平方米的单价均不超过六千元，甚至低至于一千多元，同期其他购房户签订的合同均价为每平方米14352.31元。即使房屋单价受购买时段、地段、房屋位置、开发商意愿及优惠活、地段种因素影响，但达源公司作为开发商也以如此明显低于市场价格甚至低于建筑成本的价格来卖出上述争议的26套房产不符合常理。三、张荣军称26套铺面9340120元价款全已部付清，其中转账六百多万，其他两三百万付的是现金。两三百万元采取现金支付既不符合交易习惯也不符合生活常理。综合全案来看，案涉26份《商品房买卖合同（预售）》的签订并非出于双方有买卖房屋的本意，其在性质上是名为买卖关系实为借贷关系更符合客观事实。综上所述，上诉人达源公司的上诉请求成立，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初1083号民事判决；二、驳回张荣军的诉讼请求。一审案件受理费77340元，二审案件受理费77340元，共计154680元，由张荣军负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  罗燕青审判员  林海波二〇二〇年十一月十三日法官助理黄慧书记员高尚书附相关法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。