浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初6353号 原告：孔亚苹，女，1976年12月24日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：施益敏、吴伟，浙江红邦律师事务所律师。 被告：浙江光兆商务管理有限公司（统一社会信用代码为91330212308928315G）。住所地：宁波市鄞州区首南街道鄞县大道东段****。 法定代表人：江晓军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱小生、汪迟，上海市泾锐律师事务所律师。 原告孔亚苹与被告浙江光兆商务管理有限公司（以下简称光兆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员谢红丹独任审理，并于2020年8月21日依法公开开庭进行审理。原告孔亚苹及其委托诉讼代理人施益敏、被告委托诉讼代理人朱小生到庭参加诉讼。在审理中，双方庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告孙亚萍向本院提出诉讼请求：一、继续履行鄞州区中河街道嵩江中路486-510号商铺的《商铺租赁合同》；二、被告赔偿或退返原告2019年6月1日起至2019年12月12日六个半月租金损失704165元（每月租金108333元）；三、被告赔偿原告2019年6月1日起至2019年12月12日194天期间店铺经营投入款项（装修款110万元、厨房设备款14万元、餐厅餐具10.1万元、餐厅家具款15.8万元、空调采购款15.1万元、消防施工费9万元、门头制作费259217元、点菜系统采购费30980元、餐厅监控采购及安装费35280元）2065477元的资金占用利息损失共计47462元（详见资金占用利息损失计算表）；四、被告退返不当收取的2019年4月3日至2020年5月31日期间的物业费11548元（26672—398×3×12—398×2＝11548元）；五、被告免除（退还）原告2020年2月、3月共两个月（存在新冠疫情不可抗力而无法开业经营）的租金216666元。在审理中，原告撤回第一项诉讼请求，并增加要求被告赔偿因关停店铺天然气而造成2020年6月6日至2020年6月23日共18天产生的租金损失65000元的诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2019年3月，被告对宁波市鄞州区××路××号的大片商铺进行对外招租（招租时嵩江中路店铺门口马路为封闭状态，地面为泥地施工状，地面为泥地施工状态在商铺租赁洽谈过程中被告方的招商经理等工作人员告知此后实际承租的诸多商家，商铺门口的嵩江中路路面目前正由政府施工，属于暂时无法通行，为暂时性的封闭，2019年6月初会开通，4月至5月期间给予入住商家免租期，由商家用于店铺装修等前期准备工作，待2019年6月初道路解除封闭完成路面施工能够正常通行后即可开业经营。被告工作人员对每家入住承租的嵩江中路486一510号店家都作了上述陈述和承诺。鉴于上述情况，原告基于信任于2019年4月3日与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告从被告处承租位于宁波市鄞州区××路××号××商铺，约定租赁期限自2019年6月1日至2027年12月31日止（2019年4月3日至2019年5月31日为装修免租期），第一年租金约定为1300000元（每月租金108333元），租金半年一付。合同签订后，原告及时支付了第一期半年的租金650000元，并交纳合同履约保证金100000元（该款项系为保障被告方权益，原告方如存在欠款，被告方可在该款项中用以扣除）以及水电费保证金20000元，支付了首笔物业费26672元和天然气开通费30000元。为准备2019年6月初的开业，包括原告在内的诸多商铺开展了装修工程。原告自2019年4月3日起委托了专业装修公司进行店铺装修，并同时开始采购商铺经营用的餐厅家具、厨房电器设备和空调设备。鉴于店铺面积较大，至2019年5月底共计投入店铺装修款110万元，支付购买厨房设备款14万元、餐厅餐具10.1万元、餐厅家具款15.8万元、空调采购款15.1万元、消防施工费9万元、门头制作费259217元、点菜系统采购费30980元、餐厅监控采购及安装费35280元，为餐厅经营和开业，原告实际投入上述设备设施的金额就己达到2065477元。自2019年5月开始为筹备餐厅开业，原告招聘了数位厨师及餐厅服务人员，每月工资支出不少于60000元。2010年5月底，道路无开通迹象，经包括原告在内的数家商铺询问被告，被告方合伙人姜建波曾回应己跟政府确认2019年8月将解除道路封闭完成地面施工，8月能够正常开业经营。但8月后上述道路仍未开通，经包括原告在内的诸多商家与被告沟通均未果。直至2019年12月6日，上述店铺门口道路才解除封闭完成地面施工，人员才正常通行。鉴于上述情况，原告店铺直至2019年12月21日才开业。原告开业仅一个多月，至2020年1月中旬起，新冠疫情开始在武汉爆发，新闻媒体也开始陆续报道，原告店铺开始遭受疫情的重大影响。原本刚开业客源尚不稳定叠加疫情影响，自2020年1月24日起至4月中旬开始恢复堂食，全市禁止餐厅商铺对外经营并实施人员封闭不得流通等措施，原告实际停业2个多月。至2020年4月中旬原告才又恢复营业。鉴于上述事实，被告方自对外招租起就存在虚假宣传、承诺情况，诱骗误导包括原告在内的诸多承租人进驻，实际交付的店铺因门口道路封闭地面施工致使原告签约承租用于经营的合同目的无法实现，且被告方未能交付具备完善经营用途的店铺应属于违约。故原告有理由要求被告赔偿或退返2019年6月1日起至2019年12月21日期间的租金并赔偿该期间原告经营投入大量款项的资金占用利息损失。鉴于新冠疫情持续影响，应认定原告承租期间遭遇不可抗力影响，结合公平原则，应对原告方的租金予以减免。原告因被告方在承租过程中的欺诈、诱导、虚假承诺而遭受到了已投资数百万元用于店铺租赁和装修筹备工作，但实际却6个半月无法开业经营，结合后续数月的疫情影响，遭受重大经济损失，相关损失应由被告方承担相应赔偿责任。本案纠纷经与被告多次协商未果，并经中河街道多次协调仍未果。故原告特提起诉讼，望依法裁决。 被告光兆公司辩称，原告的第二至五项诉请，因原告未按时支付租金，违约在先，不存在赔偿原告损失的问题。最后一项诉请，天然气系天然气公司关闭，即使系被告，也系原告拖欠水电费、天然气费用所致，相应损失应由原告自行承担，与被告无涉。 本院经审理认定事实如下： 2019年4月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，确认位于宁波市鄞州区××街道××路××商铺系由出租方（被告）投资运营的项目，并约定：租赁商铺坐落于宁波市鄞州区××街道××路××号，商铺号Ａ04＋Ａ05，实际使用面积为398平方米；乙方（原告）在签署本合同前已测量并确认该面积属实；双方同意，本条所列商铺暂测建筑面积如与相关部门、机构、组织及自然人测量的面积数据存在差异，或者与实测建筑面积、自用面积或者其他算法的面积数据存在差异的，本合同约定的租金不进行任何调整；租赁商铺以甲乙双方在交房时《商铺交接确认书》为准，并作为本合同附件。乙方租赁该商铺作为商业产业使用，经营业态为餐饮；装修免租期，承租方享有2个月的免租期，自2019年4月3日至2019年5月31日止，免租期内乙方仍需支付物业服务费及水电费；租赁期限，自2019年6月1日至2027年12月31日止。租金及支付，第一年租金为1300000元（不含所有税费，如需开票，由乙方补齐税费），承租方需在签约完成后3日内付清；付款方式，半年一付，最后一期7个月一次性付清，以后每期需提前30日向甲方支付；第二年租金1300000元（2020年6月1日至2021年5月31日），第三、四年每年租金1365000元（2021年6月1日至2023年5月31日），第五、六年每年租金1433250元（2023年6月1日至2025年5月31日），第七、八年每年租金1504912元（2025年6月1日至2027年5月31日），第九期租金877866元（2027年6月1日至2027年12月31日止）。物业服务费按建筑面积计为21659.40元／年，公共维修费1203.30元／年，首笔预收共计26672元，自2019年4月3日至2020年5月31日；乙方须在签约完成后3日内向甲方缴纳费用；合同期内物业服务费按一年预收，以后每期需提前30日向甲方支付；水费为6.9元／吨，电费为1.1元／度，燃气费按照燃气公司标准收取，如遇相关部门调整水、电价格，则上述水、电价格相应调整；乙方在进驻项目开始装修前，需缴纳天然气开通费用30000元，水电押金20000元；乙方应在每月收到甲方或甲方指定物业服务公司催缴通知单7个工作日内交付给甲方。乙方需在支付第一期租金的同时缴纳履约保证金100000元，合同到期后，履约保证金无息退还；乙方若违约，甲方可在履约保证金中扣除水费、电费、租金、商业管理费、违约金等，不足部分乙方应在3日内补足；同时，扣除之后，乙方应在3日内重新补足履约保证金；合同期满，乙方将工商、卫生防疫、环保等相关证照迁移或注销并结清所有费用后，甲方将履约保证金无息退还。合同签订后，被告出具店铺定金凭证一份，限被告在2019年4月15日前支付首笔租金1300000元，支付首笔物业及公共维修费26672元，支付履约保证金100000元、水电押金20000元，以及天然气开通费30000元。被告除租金部分仅支付650000元外，其余费用按约付清。被告在接收房屋后按其经营用途对房屋进行装修，并于2019年12月开始营业，至2020年春节前夕，因受疫情影响，店铺暂停营业。涉案店铺所在嵩江中路因轨道交通建设等原因，曾封闭施工，于2019年11月恢复通车。原告曾就修路期间的租金退返问题与被告协商，但未果。2020年6月5日，被告向宁波新奥燃气有限公司申请对涉案租赁房屋暂停供气，6月23日申请开通。 另查明，被告光兆公司于2020年1月21日向本院起诉原告孔亚苹，要求确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除，原告孔亚苹支付租金、房屋占有使用费等。本院于2020年8月14日依法作出（2020）浙0212民初946号民事判决书，判决孔亚苹支付光兆公司至2020年11月30日的租金1300000元，支付律师费20000元、财产保全申请费损失4520元，驳回光兆公司其他诉讼请求。在该案审理中，光兆公司申请财产保全，本院冻结孔亚苹名下账户约30万元。判决生效后，孔亚苹已于2020年11月支付光兆公司租金1000000元。 又查明，因新冠肺炎疫情爆发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。宁波市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年3月21日发布《关于全面恢复生产生活秩序的通知》，各类企业做好各项疫情防控工作的前提下，全面恢复生产经营活动。 上述事实，可由原告提供的《商铺租赁合同》、定金凭证、照片、光盘、装修合同、计价表、预算书、收据、报价单、清单、微法院记录、短信截屏、缴款单、告知函等证据，被告提供的《商铺租赁合同》、短信截屏等证据，本院调取的（2020）浙0212民初946号民事判决书、通气申请、停气拆表申请等证据及各方在庭审中的陈述证实。 本院认为：从事民事活动，应当遵循公平、诚信的原则。原、被告双方于2019年4月3日签订《商铺租赁合同》，由原告承租位于宁波市鄞州区××街道××路××号××商铺，原告已经实际接收商铺并投入经营，故双方对于租赁涉案商铺具有真实意思。原、被告持有的《商铺租赁合同》存在差异，虽然原告提供的合同文本有缺页，但骑缝章完整，能够排除原告擅自抽离部分合同页的事实，故本院认为应以原告持有的合同文本作为原、被告履行合同的依据，该合同对双方具有约束力。对于原告的各项诉讼请求，本院综合评定如下： 原告认为被告存在虚假承诺，因路面施工影响，店铺至2019年12月12日始开始营业，故要求赔偿或退还2019年6月1日至2019年12月12日的租金。但原告提供的证据不能证明被告曾承诺路面6月底开通的事实，故其基于此要求退还此期间的全部租金的请求不能成立。但原告经营的是餐厅，在封闭式道路施工期间，确无法正常开业营业，本院综合考虑原告6月后本身也在装修、道路施工非原、被告单方所能预测或决定，以及施工时间、双方此前协商情况等因素，酌情认定被告退还原告已收取此期间的租金250000元。 原告要求赔偿其店铺投入装修款项的资金占用利息，但原告经营餐厅本就应进行装修投入成本，其提供的证据也并不足以证明其主张的装修金额，且付款时间也并非均在2019年6月1日前，而是从2019年持续至2020年，原告的该项请求于法无据，本院不予支持。 原告要求退还2019年4月3日至2020年5月31日期间的物业费，因物业费的收取标准及金额双方在《商铺租赁合同》、定金凭证中均有明确约定，原告亦予以签字确认，故其认为被告多收并要求返还的诉请缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。 原告认为受新冠肺炎疫情要求退返已付的2020年2月、3月两个月的租金216666元。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”受疫情影响，原告经营的餐厅在疫情期间确无法正常营业，本院结合租赁物的性质、受影响程度、时间等因素，酌情认定减免原告租金100000元。因原告已支付此期间的租金，故有权请求返还。 原告认为被告申请关停天然气致其无法营业要求退返此期间的租金，被告则认为关停天然气与其无关。经查，天然气关停确系被告申请，虽然原告有欠付租金的行为，但被告已向本院提起诉讼，本院亦已受理，被告在此期间申请关停天然气，影响原告正常营业，无合同及法律依据。但考虑到原告确有欠付租金行为、且有使用煤气罐的替代方式，本院酌情认定由被告返还原告关停天然气期间的租金35000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江光兆商务管理有限公司退还原告孔亚苹开业前的租金250000元； 二、被告浙江光兆商务管理有限公司退还原告孔亚苹新冠疫情期间的租金100000元； 三、被告浙江光兆商务管理有限公司退还原告孔亚苹6月份关停天然气期间的租金35000元， 上述三项合计385000元，被告浙江光兆商务管理有限公司于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告孔亚苹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14203元，减半收取为7101.5元，由原告孔亚苹负担4484.5元，被告浙江光兆商务管理有限公司负担2617元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  谢红丹 二〇二〇年十一月十九日 书记员  卓 瑜