大连市旅顺口区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0212民初1816号原告：大连润腾水产食品有限公司，地址大连市旅顺口区寺沟路**。法定代表人：刘明富，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉良，辽宁方槊律师事务所律师。被告：穆晓阳，女，1948年11月17日出生，汉族，大连市旅顺冷冻厂退休职工，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：初冉冉（被告女儿），女，1980年2月13日出生，汉族，大连市旅顺口区衣佰汇贸易公司经理，现住大连市旅顺口区。原告大连润腾水产食品有限公司与被告穆晓阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法进行审理。原告大连润腾水产食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2010年9月起至起诉之日（2010年9月至2020年4月）支付9年8个月的房屋使用费，按照每月250元的标准，共计29000元（250×12×9+250×8=29000）；2、若被告继续使用案涉房屋，请求判令被告与原告签订书面房屋租赁合同；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月23日，经旅顺口区发改局批准，原告购买了濒临倒闭的旅顺冷冻厂，随后旅顺冷冻厂被注销，原冷冻厂的所有资产归原告所有，其中包括旅顺口区寺沟路3号至25号12处房产。原告2012年7月24日取得案涉房屋《所有权证书》。被告一直居住在旅顺口区房屋内。原告购买案涉房屋后，2012年2月26日书面通知被告到原告处洽谈签订房屋租赁合同、缴纳房租事宜，后来原告又多次口头或电话通知被告签订书面合同并缴纳欠交的房租，但被告拒不与原告签订书面房屋租赁合同，并一直拒交房租。《物权法》规定，公民对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。原告自2010年8月23日购买原旅顺冷冻厂资产后，享有对其房屋的所有权，被告自2010年9月到现在一直占用原告房屋，拒不签订书面合同又拒不支付房租的行为，已经严重侵害了原告的房屋所有权。因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判处。被告穆晓阳辩称，第一，请求驳回原告的全部诉讼请求。第二，本案的诉讼费由原告承担；理由是：第一，原告提出支付房屋使用费无事实和法律依据，原告提出判令被告支付自2010年9月至起诉日2020年4月支付9年8个月的房屋使用费按照每个月250元的标准，共计29000元，无事实和法律依据，涉案房屋旅顺寺沟路25号是平房，是旅顺冷冻厂根据1986年国家住房实物分配福利政策，分配给被告的公租房，上述事实我有以下证据确认：1、被告在冷冻厂购买的住房建设债券认购协议书；2、职工退休证；3、工资条；4、被告及初冉冉的落户户籍，穆晓阳依照国家福利政策分配该公有住房，占有使用该房屋已经30多年，对该房屋依法享有合法占有使用的权利，被告作为公房承租权人取得的案涉房屋合法权利在前，案涉的房屋所有权登记在原告名下在后，前后相差近30年，且根据辽宁省高级人民法院（2019）辽民申1133号、旅顺口区人民法院（2017）辽0212民初1924号裁判一致认定虽案涉房屋现登记在原告名下，亦不能简单使用物权保护的相关规定。穆晓阳与原告不存在基于市场行为的法律关系，故原告提出的相关关于支付房屋使用费的诉讼请求不合乎事实，于法无据；第二，关于房租，冷冻厂历经1999年被旅顺口区水产养殖公司收购兼并，2006年、2010年两次改制，冷冻厂在被水产公司收购并兼并前对居住在旅顺寺沟路3至25号的住户已统一明确，就是单位不再收房租，不再负责房子维修，住户自己负责维修，多年来穆晓阳包括寺沟路的其他住户的房子都是自己维修的，这是冷冻厂历史一部分，因此得到尊重。第二，原告适用的法律也是错误的，本案的纠纷不属于合同法调整范围，原告提出合同法第215条的规定，租赁期限6个月以后的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，第232条当事人对租赁期限没有约定，或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，很明显按照原告的逻辑，原告引用的合同法上述规定的实质就是要穆晓阳腾退涉案房屋，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，为正确审理城镇房屋纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践制定了本解释，第一条本解释所称的城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋，乡村规划区内的房屋租赁合同纠纷可以参照本解释处理，但法律另有规定的适用其规定，穆晓阳依照国家福利政策租赁公有住房，廉租住房，经济适用住房产生的纠纷案件不适用本解释，根据该解释本案纠纷不属于合同法的调整范围，原告适用的法律是错误的；第二，穆晓阳依照国家福利政策租赁公有住房，公租房，即所称的福利房，有福利和保障性质，不属于合同法的调整范围，由此发生的纠纷应当在尊重历史的前提下根据我国公房租赁的相关法律和政策予以处理，以充分保护穆晓阳的合法权利；第三，原告称原告购买涉案房屋后2012年2月26日书面通知了穆晓阳到原告处洽谈签订房屋租赁合同，缴纳房租事宜，后来原告又多次口头或电话通知穆晓阳签订书面合同，并缴纳欠交的房租，但是穆晓阳拒不与原告签订房屋租赁合同的事实及理由均不存在，因为穆晓阳从来没有接到过原告任何形式的通知，穆晓阳认为本案纠纷不属于合同法的调整范围，穆晓阳与原告不存在基于市场行为的平等的民事主体法律关系，穆晓阳与原告发生的纠纷应当在尊重历史的前提下根据我国的公租房租赁的相关法律和政策，予以处理，以充分保护穆晓阳对涉案房屋的合法权益，综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且法律适用错误，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求，以维护穆晓阳的合法权益。本院经审查认为，起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。案涉房屋（旅顺口区房屋）原系旅顺冷冻厂房屋，1986年旅顺冷冻厂将该房屋分配给被告穆晓阳居住，被告一直占有使用至今。后旅顺冷冻厂被大连市旅顺口区水产养殖公司收购，大连市旅顺口区水产养殖公司又被零字出售给原经营者刘明富，刘明富作为原告大连润腾水产食品有限公司的法定代表人于2012年7月24日将案涉房屋所有权登记在原告名下。从原告取得案涉房屋的占有、使用源头上看，本案系单位内部分房而引起的占有、腾房等房地产纠纷，被告占有、使用案涉房屋是其所在企业因分房获得的，原告未举证证明在企业收购、改制过程中对企业职工占有房屋的处理意见，现原告主张因被告占有、使用案涉房屋产生的使用费，应属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院民事案件受案范围；合同是当事人在自愿的基础上达成的合意，应否签订合同应遵从当事人意愿，原告要求与被告签订租赁合同的请求亦不属于人民法院受案范围。综上，原告的起诉不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告大连润腾水产食品有限公司的起诉。案件受理费526元，原告大连润腾水产食品有限公司已预交，待本裁定生效后退回原告。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  赵燕杰人民陪审员  周爱娣人民陪审员  李 香二〇二〇年十一月二日书 记 员  隋晓鸥附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：(一)不予受理;(二)对管辖权有异议的;(三)驳回起诉;(四)保全和先予执行;(五)准许或者不准许撤诉;(六)中止或者终结诉讼;(七)补正判决书中的笔误;(八)中止或者终结执行;(九)撤销或者不予执行仲裁裁决;(十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书;(十一)其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。