广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初2435号 原告：贵港市华海房地产开发有限公司，住所地：广西贵港市中山路文化广场**。统一社会信用代码：914508007512359780。 法定代表人：刘定海，董事长。 委托诉讼代理人：姜建芳，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘智聪，广西骏扬律师事务所实习律师。 被告：梁柳华，男，1980年8月3日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：曾隽媛，广西银正（三江）律师事务所律师。 原告贵港市华海房地产开发有限公司（以下简称华海公司）与被告梁柳华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜建芳、刘智聪、被告梁柳华的委托诉讼代理人曾隽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华海公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《贵港维多利亚风 2 情商业街商铺租赁合同》已于2020年6月9日解除；2.判令被告支付2020年1月1日至2020年6月9日期间的租金583000元及逾期支付租金违约金406670元（①以330000元为基数，按日5‰计算，自2019年12月15日起计至清偿之日止，现暂计至2020年6月11日为295350元，②以253000元为基数，按日5‰计算，自2020年3月15日起计至清偿之日止，现暂计至2020年6月11日为111320元）；3.判令原告无须退还履约保证金300000元给被告；4.判令被告支付违约金66000元；5.判令被告支付原告为恢复商铺原状支出的费用411972.81元；6.判令本案律师费52244元由被告承担；7.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月29日，原、被告签订了《贵港维多利亚风情商业街商铺租赁合同》，约定：贵港市华海房地产开发有限公司将坐落于贵港市维多利亚风情商业街文化广场D栋商铺（商铺建筑面积1957.72平方米）出租给梁柳华，租赁用途为经营酒吧，经营品牌是TaTa酒吧。租赁期限自2017年1月1日起至2024年12月31日，租期为八年，并详细载明了每一年的租金标准，租金缴纳方式为按季度预交，梁柳华应在每季度最后一个月的15日前支付下一期的租金，如逾期支付，梁柳华应承担应付日至结清日全部延迟付款违约金，逾期付款违约金按未付款项的5‰每日计算。如梁柳华逾期款项及违约金累计超过15个自然日仍未支付完毕，华海公司有权解除合同并继续索赔。合同第10条还约定，在租赁期限内，如梁柳华违反合同约定导致华海公司提前解除租赁合同的，华海公司不退回梁柳华已付的全部款项（包括但不限于租金、履约保证金等）。同时，根据合同约定，华海公司有权要求梁柳华支付因追索违约金、赔偿等因维权而支出的费用（包括但不限于登报费用、公证费用、诉讼费、律师费等）。合同签订后，原告已经依约向被告交付上述租赁商铺，被告也已经租赁使用。但自 3 2019年12月15日应付租金之日起，被告一直拖欠2020年1月1日起至今的租金。原告多次向被告催缴租金，但被告一直未履行付款义务。原告与2020年6月9日发现被告搬离租赁商铺，并且已经将商铺内的装修装饰及物品拆除，故原告申请原被告签订的《租赁合同》已于2020年6月9日解除，被告所欠租金计至2020年6月9日（因租赁合同约定2020年1月1日至2020年12月31日的月度租金为110000元，季度租金为330000元，故被告所欠2020年第一季度即2020年1月1日至2020年3月30日的租金为330000元；被告所欠2020年4月1日至2020年6月9日的租金为253000元，即110000元／月×2个月＋110000元／月：30元×9天＝253000元，该时间段所欠租金违约金计算：以253000元为基数，按日5‰计算，自2020年3月15日起计至清偿之日止，现暂计至2020年6月11日为111320元）。租赁合同第6.3.2条约定，合同终止或解除后，承租商铺内因装修装饰添加的一切固定附属物无偿归原告，被告不得损坏。如被告损坏的，原告有权要求被告恢复商铺原状支出的费用。被告于2020年6月9日强制搬离租赁商铺，造成了租赁商铺装修装饰损坏，为恢复商铺原状，原告需支出装饰维修相关费用合计411972.81元。综上，为维护原告的利益，特起诉至法院。 梁柳华辩称，1、被告与原告于2016年12月29日签订的租赁合同已于2020年3月24日解除，不存在原告诉请1中所称的被告直到2020年6月9日仍在使用原告场地的情形；2、因新冠疫情的影响，被告按广西疫情防控要求从年前停业至今，停业期间多次与原告协商，希望减免房租，但未得到原告的同意，因疫情影响，导致就酒吧经营不下去，被迫结业，致使双方签订的租赁合同目的不能实现，故本案中的被告并不存在违约情形，不应支付原告诉请的违约金部分；3、被告未按 4 约定期限支付租金的时间是新冠疫情发生时，被告按广西新冠疫情防控要求从2020年1月就停止经营至今，被告请求对疫情期间的租金予以减免。同时，被告在与原告签订《租赁合同》是已缴纳了30万元的保证金，该部分保证金足以支付2020年1月份期间被告实际使用的部分租金；4、涉案商铺从2020年3月24日第二次函告原告解除租赁合同之后，被告方从未进入过商铺，且包括本案涉案商铺在内的整个维多利亚风情商业街文化广场均是原告的产业，整个商业圈的物业也是由原告管理，原告也没有证据证实是由被告的行为造成商铺需要修复的事实，且原告提交的维修工程估价表是其单方面制作，被告不认可；5、本案中被告是由于新冠疫情防控的原因不能营业，致使合同目的不能实现，根据法律规定因不可抗力导致一方合同不能履行的不属于违约行为，故被告不应承担逾期支付租金的违约责任；6、律师费，若最终法院认定被告无需支付任何款项给原告，即被告不存在违约责任，也不应当承担原告所主张的律师费。 本院经审理认定事实如下：2016年12月29日，原告华海公司（出租方，甲方）与被告梁柳华（承租方，乙方）签订一份《贵港维多利亚风情商业街商铺租赁合同》，约定：1、甲方将贵港市维多利亚风情商业街文化广场D栋商铺出租给乙方使用，建筑面积为1957.72平方米；2、乙方租赁的商铺用于经营品牌为TaTa酒吧，在合同期内，如乙方欲变更此商铺的经营品牌或经营范围，应事先应得甲方的书面同意后方可进行；3、租赁期限自2017年1月1日起至2024年12月31日止，合同期为八年。租金计算：2017年1月1日至2019年12月31日，每季度租金为300000元，2020年1月1日至2020年12月31日，每季度租金为330000元……（以上租金包括物业管理费），租金按季度预交，每次须提前15天向甲方支付下一期的租金（每季度最后一个月的15日前）；4、乙方需向甲 5 方缴纳履约保证金30万元，履约保证金是乙方在合同期内不拖欠应交费用（包括但不限于租金、水电费、水电公摊费等），不损坏本商铺设施或不发生其他违约行为以及遵守本广场内统一经营管理相关制度的保证。在合同期内，若乙方因任何原因拖欠甲方款项，甲方均有权向乙方催收或从履约保证金中直接扣取乙方所欠款项，并通知乙方，乙方应在接到甲方通知的7个工作日补缴被扣除款项，以维持履约保证金的完整足额，否则甲方有权即时单方解除本合同，同时将余下的履约保证金全部作为违约金收取，不予退还；5、在本合同终止或解除时，如甲方提出要求乙方将所承租商铺恢复至交铺时的原状，乙方应在10个工作日内完成腾退搬迁并将商铺及附属设施恢复原样返还甲方，经甲方验收确认后，且乙方在合同履行过程中无违约情形下，甲方在10个工作日内扣除乙方在合同履行期内应付但未付的费用后，将履行保证金余款无息退还乙方，如乙方有任何违约行为而产生对甲方的债务时，甲方可从中扣除相应数额。履约保证金不足以清偿上述全部债务的，乙方对不足部分仍应全部清偿；6、本合同终止或解除后，乙方承租商铺内的因装饰装修而添加的一切固定附属物无偿归甲方，乙方不得损坏。如甲方提出要求所承租商铺恢复至交铺时的原状，乙方须无条件给予恢复。乙方须在本合同终止或解除后3日内对所承租商铺因装饰装修而添加的一切附属物进行拆除清理，对所承租商铺因装饰装修而拆除的地方进行修复，将所承租商铺恢复至交铺时的原状，所涉及费用及责任由乙方全部承担；7、如该条款没有约定违约金的具体数额，则违约方应按当年度租金总额的5%承担违约金；8、根据本合同，应由任何一方支付的任何款项到期未付时，除非本合同另有规定，否则违约金按应付日至结清日全部延迟付款违约金，按未付款项的5‰每日计算。如逾期款项及违约金累计超过15个自然日仍未支付完毕，守约方有权解除合同并继续索赔；9、在租赁期限内，如乙方擅自提前解除合同而未办理相关手续或 6 乙方违反本合同约定导致甲方提前解除租赁合同的，甲方将不退回乙方已付的全部款项（包括但不限于租金、履约保证金等）；10、甲方有权向乙方追索违约金、赔偿等因维权而支出的费用（包括但不限于登报费用、公证费用、诉讼费、律师费等）。 签订合同后，原告将涉案租赁物业交付给被告使用，被告亦按约支付履约保证金30万元及租金。被告从2020年1月1日起未按约支付租金。 2020年3月18日，梁柳华通过微信向原告发送一份《房租减免申请》，载明：自2020年1月24日开始，本酒吧因疫情影响暂停营业，至今未能正常营业，为了更好的经营，申请免除本店自歇业之日到能复业之日的所有房租；在复业以后，每月房租在2019年基础上降低20%；若疫情过后本店进行装修改造升级时，给予3个月免租期限。 同日，梁柳华通过微信向原告发送一份《租赁合同解除告知函》，载明：自2020年1月24日开始，本酒吧因疫情影响暂停营业，至今未能正常营业，根据合同10.4条约定，因不可抗力因素致使本合同无法履行，本合同自动终止，本次疫情还未结束，不可抗力因素还未停止，也根据10.5条约定，为了减少和降低此次不可抗力事件对双方的影响，自动解除租赁，双方均不承担任何违约责任。在本告知函送达之日3天内，请贵公司安排相关人员与本酒吧进行对接，尽快交接好解除合同相关手续和工作。 原告在微信中答复，如果确定提交解除租赁合同，请按照合同约定走流程，包括书面材料也请按照合同约定递交。在法律程序尚未终止租赁合同之前，请按租赁合同约定按时缴纳租金，逾期缴纳，将追究违约责任，至今公司没有收到任何书面材料。 庭审中，双方确认被告于2020年6月8日将租赁场地内的相关物品搬离撤场。 7 2020年9月30日，原告以蓝建军系本案争议的租赁场地负责人，是被告梁柳华聘请的管理人员为由向本院申请追加蓝建军作为第三人参加诉讼。 以上事实，有营业执照、法人身份证明书、法定代表人身份证复印件，被告身份证，《贵港维多利亚风情商业街商铺租赁合同（合同编号：78#)》，原告工作人员与梁柳华、TaTa酒吧财务人员的微信聊天记录、催缴通知单、租金催缴通知单，原告股东刘之微与TaTa酒吧负责人蓝建军通话记录和通话录音、原告工作人员以及刘之微与被告通话记录和通话录音，《广西壮族自治区律师服务收费管理事实办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》、《委托代理合同》、律师费发票，维多利亚小区5、6月收费通知单、TaTa酒吧欠费清单、贵港市禾嘉物业有限公司收费收据，原告股东刘之微与被告的授权的代表崔绍勇通话截图、通话记录，被告强行搬出租赁商铺后的门口状况图、视频，TaTa酒吧装饰维修工程估价、TaTa酒吧强行搬离后的造成现场损毁的图片，关于取消春节期间文化体育旅游活动、关闭旅游景区的公告，房租减免申请，关于房租减免申请单的复函，租赁合同解除告知函、租赁合同解除二次告知函，酒吧工作人员与刘之微微信聊天记录，照片，光盘，原告股东刘之微与被告梁柳华的微信聊天记录，贵港市文华国际大酒店监控录像及顺丰快递电子签收底单，TATA酒吧营业相关单据、TATA酒吧每日上班人员检查登记表、港北区密闭式文化娱乐场所疫情防控工作落实情况检查表等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 本院认为，原告华海公司与被告梁柳华签订的《贵港维多利亚风情商业街商铺租赁合同》，合法有效，双方均应恪守。关于合同的解除，被告自2020年3月18日开始与原告微信协商解除合同，抗辩于2020年3月24日解除，但原告明确表示不同意，此时并不能发生合同解除的效力。虽2020年2月份开始新冠肺炎疫情暴 8 发，但该疫情并未导致合同无法继续履行以致合同目的无法实现。被告于2020年6月8日撤场，以自己的行为表示不继续履行合同，原告对此亦予以认可，因此，本院确认双方签订的合同于2020年6月8日予以解除。 关于租金，被告从2020年1月份开始拖欠租金，计至合同解除之日即2020年6月8日，被告未付的租金共计579333元（110000元/月×5个月＋110000元/月÷30天×8天），根据《最高人民法院印发的通知》的规定，被告未付租金的租期处于新冠肺炎疫情期间，符合部分减免租金的情况，根据公平原则，酌定减免1个月半租金165000元，因此，本院支持被告应向原告支付租金414333元，超出部分，不予以支持。 关于原告主张逾期支付租金违约金的请求，被告未按约支付租金，原告可以主张逾期支付租金的资金损失，原告按每日5‰计算过高，现本院根据到案证据及被告的违约程度，按被告应支付租金的30%计，支持被告向原告支付违约金124300元，超过部分，不予以支持。 关于原告主张违约金66000元，原告根据合同约定“如该条款没有约定违约金的具体数额，则违约方应按当年度租金总额的5%承担违约金”，即110000元/月×12个月×5%=66000元，原告已主张逾期支付租金的违约金，本院亦予以支持，原告再主张违约金66000元，明显超过法律规定，因此，本院对原告该项诉讼请求，不予支持。 关于原告主张履约保证金归其所有，合同虽约定被告违约导致合同无法履行或单方终止、解除合同的，原告有权没收被告履约保证金，但根据相关的法律规定及 9 交易习惯，合同解除后，被告付清租金和相关费用并承担违约金后，可以向原告主张返还履约保证金。案件在审理过程中，被告主张用其已经给付的履约保证金30万元抵扣相应费用，原告虽然不同意抵销，但是为了减少诉累，对被告要求以保证金抵扣部分租金及违约金的主张，本院予以支持。抵扣后，被告还应向原告支付租金及违约金共计238633元［（414333元+124300元）-300000元］。 关于律师费52244元，本院根据双方约定及广西律师收费标准计算，支持被告向原告支付律师费11239元，超出部分，不予支持。 关于原告请求被告支付恢复商铺原状的费用411972.81元，原告提供的证据系其单方制作，被告对此亦不认可，本院向原告释明是否申请司法鉴定，其未在指定期限届满前申请鉴定，根据法律规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请，应当对该事实承担举证不能的法律后果，因此，对原告该项诉请，于法无据，不予以支持。 关于原告申请追加蓝建军为本案第三人，本院认为，本案合同系原告与被告双方所签，双方亦予以认可，根据合同相对性原则，对原告的追加申请不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决如下： 一、原告贵港市华海房地产开发有限公司与被告梁柳华签订的《贵港维多利亚风情商业街商铺租赁合同》于2020年6月8日解除； 二、被告梁柳华向原告贵港市华海房地产开发有限公司支付租金及违约金 10 238633元； 三、被告梁柳华向原告贵港市华海房地产开发有限公司支付律师费11239元； 四、驳回原告贵港市华海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21180元，减半收取计10590元，财产保全费5000元，合计15590元，原告贵港市华海房地产开发有限公司负担8066元，被告梁柳华负担7524元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提交副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费21180元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户银行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 11 二〇二〇年十一月十八日 书记员  温善淇