贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3577号上诉人（一审被告）：凯里市佳和盛世置业有限公司，住所地：贵州省凯里市凯棉路**。法定代表人：刘海涛，系该公司董事长。上诉人（一审被告）：凯里市万象商业管理有限公司，住，住所地：贵州省凯里市凯棉路**********/div>法定代表人：彭新雄，系该公司执行董事兼总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑桂美、唐永浩，贵州兄弟律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：曹伟，男，1984年8月1日出生，侗族，住贵州省凯里市。上诉人凯里市佳和盛世置业有限公司（以下简称佳和盛世公司）、凯里市万象商业管理有限公司（万象公司）因与被上诉人曹伟房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2020）黔2601民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。佳和盛世公司、万象公司上诉请求：1、撤销（2020）黔2601民初4011号民事判决第二项、第三项、第四项；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、解除合同的原因是被上诉人长期拖欠上诉人租金、物业服务费等费用，以及多次违反合同约定不按时开店经营，系被上诉人严重违约导致解除合同。蝴蝶谷商场2019年1月25日就已通过消防验收，上诉人交付给被上诉人的商铺符合合同约定及法律规定。商场从2019年5月18日开业后，一直正常营业至今，2019年11月15日至2020年1月3日期间整个商场也是处于正常经营状态。凯里市消防救援队《不同意投入使用、营业决定书》只是针对上诉人的行政管理行为，并不影合同的效力及正常履行。一审判决以凯里市消防救援大队2019年11月15日作出的《不同意投入使用、营业决定书》推定签订合同时上诉人存在违约行为，导致被上诉人不能正常使用商铺系认定事实错误，明显违反法律规定及合同约定。被上诉人在2019年11月15日前就己经长期拖欠上诉人租金、物业服务费、商业管理费，明显违反《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》（下称“《租赁合同》”）第19.7条的约定，因此《租赁合同》是被上诉人违约后上诉人行使约定解除权而解除。二、本案是因被上诉人违约导致合同解除，因此上诉人不应当支付被上诉人装饰装修残值损失，也不应当退还被上诉人装修保证金及双倍返还履约保证金。一审判决上诉人支付被上诉人装饰装修残值损失、退还被上诉人装修保证金及双倍返还履约保证金，违反合同约定及法律规定。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，特提起上诉，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。曹伟答辩称：一、二上诉人在一审法院判决前，一直严禁答辩人搬走属于答辩人的物品。二、2020年7月6日答辩人得到一审判决书后，二上诉人才同意答辩人将留置在店铺的物品搬离。在二上诉人的通知下，答辩人于2020年7月14日在二上诉人的监督下，搬走了非涉案物品，且有二上诉人签字确认。因此，上诉人所主张的占用费、管理费及装修期间的相关费用不成立。曹伟向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与二被告签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》以及《合同补充协议》（编号：JHSS-WXSY-HDG-2018-8011）;2、判令被告凯里市佳和盛世置业有限公司赔偿原告装修残值损失51696元；3、判令被告凯里市万象商业管理有限公司退还原告装修保证金4400元以及店内物品；4、判令被告凯里市佳和盛世置业有限公司双倍返还原告履约保证金15840元；5、判令诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2019年1月12日，佳和盛世公司、万象公司与曹伟签订《蝴蝶谷购物公园租赁合同》，佳和盛世公司将蝴蝶谷中东区二层2115、2116号商铺、设备出租给曹伟使用。佳和盛世公司为出租人，万象公司为佳和盛世公司授权的物业管理人，佳和盛世公司委托万象公司向曹伟收取租金、履约保证金等应由曹伟支付的款项。合同约定第三条约定：“计租面积为44平方米，租期为25个月，自进场日开始计算，自2019年3月1日起至2021年3月31日。租赁期限内租金为33153元。首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期租金外，其他各期租金均按每三个完整的自然月（及每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。租赁期限内，物业服务费、商业管理费等各项总费用合计149535元，其中物业服务费为24816元，商业管理费为124719元。首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期物业服务费、商业管理费外，其他费用均按每三个完整的自然月（及每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。”2019年4月14日佳和盛世公司、万象公司与曹伟签订《合同补充协议》，变更了部分条款内容，变更内容为：“签约面积40㎡，租金单价180元/㎡，月租金7200元/月；其中租赁期限内的租金为30139元，物业服务费为22560元，商业管理费为113381元，履约保证金为7200元，商品和服务质量保证金为7200元。”合同第五条约定：“本合同签署当日，丙方应当向甲方交纳7920元作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第20条规定情形的，该保证金甲方于本合同终止且丙方结清所有租金及扣除丙方应支付的相关款项并办妥所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续后30个工作日内退还（不计息）。”第九条约定：“作为该房屋的承租人，丙方（曹伟）应当自开业日起，向乙方（万象公司）交纳该房屋的物业服务费和商业管理费。……乙方在第一个年内实际收取的物业服务费按合同约定收取标准执行。”第十九条约定：“本合同因甲方、乙方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金给丙方。……如丙方原因导致本合同提前终止，丙方应当在本合同终止后7日内按第一年的租金、物业服务费、商业管理费标准足额缴纳装修期间的全部租金、物业服务费、商业管理费等相关费用。”合同签订后曹伟向佳和盛世公司交纳了租金4324.32元、履约保证金7920元，向万象公司商业管理费16267.68元、物业服务费3168元、装修保证金4400元、光纤端口费420元。合同第六条约定：“甲（佳和盛世公司）、乙（万象公司）双方计划于2019年3月1日移交房屋给丙方（曹伟）。（具体时间以甲、乙房书面通知为准）。”2019年3月1日，曹伟与案外人张鹏飞签订《装饰工程合同书》，张鹏飞对曹伟承租的蝴蝶谷2115号、2116商铺案涉房屋进行装修，工期为15天，2019年3月2日至2019年3月17日，装修总价款为71800元。同年3月装修完工之后双方进行了结算，曹伟按照合同约定分三次支付了案外人张鹏飞装修款71800元。合同第八条约定：“丙方应当在2019年4月1日开始营业。（具体时间以甲、乙方书面通知为准）。”曹伟与佳和盛世公司、万象公司均认可曹伟系于2019年5月18日对案涉商铺进行试营业，2019年5月30日万象公司向蝴蝶谷的商户发出《通知函》，内容为“感谢各位商户配合我司在4月28日至5月17日进行的东区内部试营业，我司从2019年5月18日开始收取物业管理费，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”因曹伟未交纳相关费用，同年10月20日、24日、25日、27日万象公司向曹伟发出《警告函》，内容为根据规章制度延迟开店或者提前闭店（或无故私自闭店），第一次口头提醒，此后每发现一次，万象公司有权处以200元/次的罚款。同年9月21日万象公司向曹伟发出《催费通知函》、10月14日发出《催费函》，催促其交纳相关费用，2019年10月曹伟停止营业。期间万象公司多次向曹伟发出函件，催促其交纳相关费用，曹伟均未交纳，直至同年11月10日万象公司向曹伟发出《解约合同警示函》，内容为我司将于同月19日解除双方签订的租赁合同。2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。曹伟以蝴蝶谷商场消防验收尚未完成，根据相关法律法规的规定，不同意投入使用、营业为由于2019年12月17日向佳和盛世公司、万象公司发出《关于解除合同告知函》，要求解除双方签订的合同。同年12月20日佳和盛世公司、万象公司以邮寄的方式向曹伟发送《解除合同通知书》，并申请黔东南州中城公证处进行了公证，2019年12月22日曹伟签收了该邮件。该案经调解未果。另查明，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，意见为：1、综合评定该工程消防验收合格；2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效；3、该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审法院认为：原、被告签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，内容明确，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。关于双方签订的租赁合同是否可以解除问题。曹伟于2019年12月17日向佳和盛世公司、万象公司发出《关于解除合同告知函》，要求解除双方签订的合同。同年12月20日佳和盛世公司、万象公司以邮寄的方式向曹伟发送《解除合同通知书》，并申请黔东南州中城公证处进行了公证，2019年12月22日曹伟签收了该邮件。双方均作出了解除合同的意思表示，故一审法院认为双方签订的租赁合同可以解除，解除时间应为曹伟最后签收解除合同邮件的时间即为2019年12月22日。关于曹伟诉求佳和盛世公司、万象公司赔偿装修残值损失的问题，因曹伟与案外人张鹏飞签订有《装饰工程合同书》，案外人张鹏飞对曹伟承租的蝴蝶谷甘茶度水吧2115号、2116号门面进行装修，门面已经装修完毕，且双方也对工程进行了结算，曹伟已支付装修费用71800元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，导致合同无法继续履行系佳和盛世公司、万象公司的违约行为，但因本案的出租人为佳和盛世公司，万象公司为管理人，故该损失应该由佳和盛世公司承担。关于剩余租赁期内装饰装修残值损失的计算，双方签订的租赁合同租期为25个月，从曹伟与案外人张鹏飞签订的装修合同及收条来看，双方约定的工程竣工日期为2019年3月17日，曹伟支付给张鹏飞工程款的时间为2019年4月28日，可以看出装修工程是在双方约定的时间内竣工的，曹伟实际使用装修装饰的时间应为2019年3月17日，故佳和盛世公司支付曹伟剩余租赁期内装饰装修残值损失应为租期内25个月的装修金额71800元（2872元/月，95.73元/天）-曹伟实际使用装修装饰的时间即2019年3月17日至2019年11月15日（共计243天）=71800元-（95.73元/天×243天）=48537.61元。关于曹伟诉请万象公司退还装修保证金4400元及店内物品的问题。因双方签订的租赁合同已解除，合同无法继续履行，该费用应予以退还，上述费用为万象公司收取，故曹伟的该项诉请，一审法院予以支持。因解除合同后，曹伟搬离承租商铺，在商铺内属于其能够移动的物品搬离自行将其即可，故对该项诉请，一审法院不予支持，曹伟搬离商铺内物品时，佳和盛世公司、万象公司应予以配合。关于曹伟诉请佳和盛世公司双倍返还原告履约保证金15840元的问题。根据双方签订的合同合同第五条约定：“本合同签署当日，丙方应当向甲方交纳7920元作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第20条规定情形的，该保证金甲方于本合同终止且丙方结清所有租金及扣除丙方应支付的相关款项并办妥所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续后30个工作日内退还（不计息）。”第十九条约定：“本合同因甲方、乙方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金给丙方。……如丙方原因导致本合同提前终止，丙方应当在本合同终止后7日内按第一年的租金、物业服务费、商业管理费标准足额缴纳装修期间的全部租金、物业服务费、商业管理费等相关费用。”本案中系佳和盛世公司、万象公司在曹伟租期内未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，存在违约情形，该保证金应按照合同约定予以退还，上述费用为佳和盛世公司收取，故曹伟的该项诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告曹伟与被告凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司于2019年1月12日签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》于2019年12月22日解除；二、被告凯里市佳和盛世置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告曹伟剩余租赁期内装饰装修残值损失48537.61元；三、被告凯里市万象商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告曹伟装修保证金4400元；四、被告凯里市佳和盛世置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告曹伟履约保证金15840元；五、驳回原告曹伟的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为491元，保全费520元，共计1011元，由被告凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司负担789元，由原告曹伟负担222元。本院二审期间，二上诉人提交如下新证据：视频资料及《蝴蝶谷购物公园商户退铺验收表》、《商铺交接单》、照片，证明内容：被上诉人2020年7月14日才将商铺移交给上诉人，因此，被上诉人应当支付上诉人相关费用至2020年7月14日。同时，也证明了被上诉人搬走了装饰装修物品，该部分的价值应当从一审人民法院判决的装饰装修残值损失中扣减。经举证质证，被上诉人质证意见及本院认证如下：被上诉人对该证据三性无异议，但认为是二上诉人工作人员阻止其搬离，才导致被上诉人未能及时搬离的。本院对该证据的三性予以采信，对证明目的不予采信。被上诉人二审未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：双方当事人对解除《蝴蝶谷购物公园租赁合同》无异议，本院予以确认。关于双方当事人谁违约的问题。从双方提交的证据来看，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，其中意见书第3条指出：“该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。”但至2019年12月22日解除合同时二上诉人还未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。双方签订合同的时间为2019年1月12日，签订合同时“蝴蝶谷购物商场”并未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，在签订合同时，二上诉人明知其尚未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，商场不得投入使用，但仍然与被上诉人签订租赁合同，违背诚实信用原则，构成违约。2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。被上诉人在知道上述情况后，不愿意履行案涉合同，系正当行使抗辩权，不构成违约，故二上诉人称系被上诉人违约导致案涉合同解除的意见，本院不予支持。关于上诉人是否应赔偿被上诉人装饰装修残值损失的问题。如前分析，导致案涉合同解除系二上诉人违约所致，因此，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人装饰装修残值损失，于法有据，本院予以支持。关于上诉人是否应退还被上诉人装修保证金及双倍返还履约保证金的问题。如前分析，导致案涉合同解除系二上诉人违约所致，故被上诉人请求上诉人退还装修保证金，于法有据，本院予以支持。根据双方签订的《租赁合同》第五条：“本合同签署当日，丙方应当向甲方交纳7920元作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第20条规定情形的，该保证金甲方于本合同终止且丙方结清所有租金及扣除丙方应支付的相关款项并办妥所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续后30个工作日内退还（不计息）。”及第十九条：“本合同因甲方、乙方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金给丙方。……”的约定，因二上诉人在曹伟租期内未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，存在违约情形，故一审法院判决上诉人佳和盛世公司双倍返还被上诉人的履约保证金，符合合同约定，应予支持。综上所述，二上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  王山地审判员  罗安松二〇二〇年十一月十七日法官助理章杰书记员吴静