江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终1841号上诉人（原审被告）：江苏宏国环保工程有限公司，住所地南通市崇川区外环西路**。法定代表人：钱锐锋。被上诉人（原审原告）：好盈（南通）实业有限公司，住，住所地南通市港闸区永兴大道**/div>法定代表人：张建武，经理。委托诉讼代理人：邹锋，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人江苏宏国环保工程有限公司（以下简称宏国公司）因与被上诉人好盈（南通）实业有限公司（以下简称好盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏国公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.一、二审诉讼费及律师费由好盈公司承担。事实和理由：1.一审判决双方签订的《好盈国际能源中心租赁合同》于2019年5月13日解除，没有事实依据。好盈公司于2019年4月24日书面通知宏国公司解除案涉合同，故合同解除时间为2019年4月24日，由此一审判决要求宏国公司支付的租金金额及物业费金额也计算错误。2.一审判决宏国公司支付好盈公司2019年5月14日至2019年10月14日期间的房屋占有使用费和物业费，没有事实和法律依据。虽然宏国公司与好盈公司签订了房屋租赁合同，支付了前期租金、保证金、押金，但该房屋一直由好盈公司掌控，钥匙也由好盈公司持有，宏国公司从未使用该房屋。好盈公司起诉要求宏国公司支付占用费及物业费至实际交房日，仅估算至7月31日，一审法院判决支付至2019年10月14日，没有法律依据。3.好盈公司的书面解除合同通知中已经计算了逾期支付房租的违约金29062.27元，在此基础上又重复要求宏国公司支付3个月违约金，明显不合情理。一审法院忽略了好盈公司的通知内容及违约金计算，判决宏国公司支付违约金80000元，没有依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公允。好盈公司辩称，1.好盈公司虽然于2019年4月24日作出书面解除合同通知，但是由于通知并未发送出去，所以该解除的通知并没有于当日发生法律效力。宏国公司2019年5月13日收到解除通知短信，并且对该解除通知没有提出任何异议，因而案涉合同于2019年5月13日解除。2.在本案起诉前宏国公司从未确认要将房屋返还给好盈公司，因而好盈公司一直未能收回房屋。在一审中宏国公司多次表示房屋具备了交付条件，房屋内没有财物，好盈公司根据宏国公司的表态，为了避免损失进一步扩大，于2019年11月20日收回案涉房屋。同时，好盈公司基于实际情况主动将占用费和物业费调整至宏国公司一审庭审中表述时间，也即10月14日，因而房屋占用费及物业费应当计算到2019年10月14日。一审法院判决宏国公司应支付的房屋租金、使用费及物业费计算正确。3.好盈公司主张了租金利息损失、宏国公司违约情形下合同解除的违约金以及律师费、保证金不予退还等各项损失共十余万元，一审判决已经对违约金进行了调整。一审判决认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。好盈公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《好盈国际能源中心租赁合同》已解除；2.判令宏国公司支付截止2019年5月13日止的房屋租金170858.88元及2019年5月14日至2019年10月14日期间的房屋占有使用费94490.13元、2018年8月1日至2019年10月14日期间的物业费23365.38元，合计288714.39元；3.判令宏国公司支付违约金86439.09元、律师费18000元，合计104439.09元；4.判令宏国公司向好盈公司缴纳的保证金，好盈公司不予退还；5.本案诉讼费由宏国公司承担。一审法院认定事实：2017年5月22日，好盈公司与宏国公司签订了《好盈国际能源中心租赁合同》（合同编号：2××××1）一份，约定好盈公司将其所有的位于南通市港闸区永兴大道388号2幢第2层房屋出租给宏国公司使用，租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日；2017年8月1日至2019年7月31日期间的租金为218054.16元/年，2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金为230168.28元/年；物业费收费标准为1615.22元/月，免收前半年物业费，自2018年2月1日开始计收；租金及物业费每六个月支付一次，采用先付后用的原则；除第一期租金外，每期租金应提前在该期租金所对应的租赁期开始30天前付清；本合同签订后十五个工作日内，宏国公司应向好盈公司支付首期六个月租金109027.08元、租赁保证金21800元、装修保证金20000元；若宏国公司逾期支付租金或其他应付款（包括但不限于物业费、水电费等）达三十日，好盈公司有权解除合同，没收保证金，并要求宏国公司支付相当于该房屋三个月租金的违约金；因履行本合同发生争议的，任何一方有权向法院提起诉讼，败诉方承担诉讼费及对方的律师费等费用。合同签订后，宏国公司向好盈公司缴纳了租赁保证金21800元和装修押金20000元，并支付了2018年8月1日前的租金。后因宏国公司未按约支付2018年8月1日起的租金、物业费，好盈公司先后于2019年1月、2月致函宏国公司催要拖欠的租金和物业费。2019年4月，好盈公司通知宏国公司：解除《好盈国际能源中心租赁合同》、清空租赁房屋、支付欠款207139.87元及违约金54513.54元。宏国公司法定代表人钱锐锋于2019年5月13日通过微信接收了该通知，但宏国公司此后未及时支付拖欠的租金、物业费，亦未腾还房屋。好盈公司为提起本案之诉支付了律师费18000元。诉讼过程中，宏国公司在2019年10月14日的庭审中表示房屋早已腾空可以交付，好盈公司于2019年11月20日收回了案涉房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订的《好盈国际能源中心租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。好盈公司依约将案涉房屋交付给宏国公司使用，宏国公司亦应按约向好盈公司支付租金及物业费。根据合同约定，租金及物业费每六个月支付一次，现宏国公司仅支付了2018年8月1日前的租金和物业费，此后未再支付，好盈公司要求宏国公司支付拖欠的租金和物业费于法有据，应予支持。宏国公司接受租赁物后是否实际投入使用，系对自身权利的处置，不能因此而免除其支付租金、物业费的合同义务，故对宏国公司关于其在合同签订之后未实际使用案涉房屋，不应计算租金、物业费或减免租金、物业费的抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《好盈国际能源中心租赁合同》明确约定若宏国公司逾期支付租金或其他应付款（包括但不限于物业费、水电费等）达三十日，好盈公司有权解除合同。现宏国公司逾期支付租金和物业费超过三十日，好盈公司有权单方解除合同。关于合同解除时间的问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。好盈公司于2019年4月向宏国公司发出了解除合同的《通知》，宏国公司确认于2019年5月13日收到该通知，即合同于2019年5月13日解除。关于宏国公司欠付租金和物业费数额的问题，合同约定的第一、二年的租金标准为218054.16元/年，物业费为1615.22元/月，故宏国公司应向好盈公司支付2018年8月1日至2019年5月13日期间的租金170858.88元（218054.16÷365×286）、物业费15187.49元（1615.22×12÷365×286）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《好盈国际能源中心租赁合同》解除后至腾还房屋前，宏国公司仍应按合同约定的标准支付租金和物业费。好盈公司自愿将房屋占有使用费和物业费计算至2019年10月14日，与宏国公司明确表示可以收回租赁房屋的时间吻合一致，法院照准。因此，宏国公司还需支付2019年5月14日至2019年10月14日期间的逾期腾房占有使用费94490.13元（218054.16÷365×79+230168.28÷365×75）、物业费8177.88元（1615.22×12÷365×154）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。宏国公司逾期支付租金、物业费已超过三十天，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，好盈公司有权要求宏国公司支付相当于三个月租金的违约金并不予退还保证金，同时败诉方应承担诉讼费及对方的律师费等费用。宏国公司认为好盈公司主张的违约金过高，请求调减。经审查，宏国公司的违约行为给好盈公司造成的实际损失主要包括占用资金的利息损失、合同解除后租赁物闲置期间的租金损失、律师费等损失，法院经综合考虑，酌定宏国公司应支付的违约金为80000元。双方之间关于保证金不予退还的约定，属于违约责任的范畴，故宏国公司已经支付的保证金可在履行判决确定的给付义务时予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、好盈公司与宏国公司签订的《好盈国际能源中心租赁合同》（合同编号：2××××1）于2019年5月13日解除；二、宏国公司于判决生效之日起十日内向好盈公司支付2019年5月14日前所欠付的租金170858.88元、物业费15187.49元；三、宏国公司于判决生效之日起十日内向好盈公司支付2019年5月14日至2019年10月14日期间的房屋占有使用费94490.13元和物业费8177.88元；四、宏国公司于判决生效之日起十日内向好盈公司支付违约金80000元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6428元，由宏国公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，宏国公司与好盈公司签订的《好盈国际能源中心租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同中约定若宏国公司逾期支付租金或其他应付款（包括但不限于物业费、水电费等）达三十日，好盈公司有权解除合同。现宏国公司逾期支付租金和物业费超过三十日，好盈公司有权单方解除合同。关于合同解除时间的确认。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。好盈公司于2019年4月向宏国公司发出了解除合同的《通知》，宏国公司确认于2019年5月13日收到该通知，虽双方曾经表示同意就解除合同事宜进行协商，但此后并未就此达成一致。宏国公司在2019年10月14日的庭审中表示房屋早已腾空可以交付，好盈公司认可占用费计算至该日，故一审法院根据法律规定及宏国公司确认收到解除合同通知的时间，确认合同于2019年5月13日解除，并根据合同约定的租金标准计算租金及物业费、参照租金标准计算占用费，依据充分。宏国公司主张案涉房屋由好盈公司掌控，其从未使用，但一方面其在一审中陈述2019年7月之后其再未去过租赁房屋并对应付合同期内的租金没有异议，可见此前双方对于房屋交付并未产生争议；另一方面，即便案涉房屋钥匙由物业公司持有，宏国公司也陈述系因物业管理的需要，由物业公司为其开门，此亦不构成对其使用租赁标的的妨碍。宏国公司逾期支付租金、物业费已超过三十天，构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定了违约责任承担方式，宏国公司认为双方约定的违约金过高，请求减少。一审法院根据双方约定及因宏国公司违约给好盈公司造成的损失等，已经对违约金适当减少，不存在重复计算。综上所述，江苏宏国环保工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6428元，由上诉人江苏宏国环保工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 璐审判员 陆海滨审判员 高 雁二〇二〇年十一月十八日书记员 张佳琦