云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初2866号原告：弥勒巨人商业运营管理有限公司，住所地弥勒市弥阳镇髯翁路与吉山北路交汇巨人购物中心。法定代表人：金丹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：宋桂华，男，1979年8月23日出生，汉族，农民，家住弥勒市，现住弥勒市。第三人：刘艳英，女，1985年12月23日出生，汉族，农民，住弥勒市。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司与被告宋桂华、第三人刘艳英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人郭翠婷、被告宋桂华、第三人刘艳英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与被告签订的《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号：JRSG-BXJ00130)；2.由被告向我公司支付逾期接收租赁标的给我公司造成的租金损失64954.5元；3.由被告向我公司支付违约金24757.58元。以上合计89712.08元；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：我公司与被告于2017年7月15日签订《巨人世纪广场租赁店铺合作确认函》，对租赁品牌、位置、租金进行了明确约定，其中租期为5年，1-3年每年的租金为148546.08元，第4-5年的租金每年为163400.68元。2017年8月，双方签订编号为JRSG-BXJ00130的《巨人世纪广场租赁合同书》，约定被告承租我公司位于弥勒市巨人世纪广场中心广场中-13、中-14号商铺，以“居家时代”为店名，经营家居装饰品类。根据合同第十一章第二条约定被告入场装修通知规定日期后15天内仍不进场装修的，我公司有权提前终止合同并收回出租店铺，被告违约导致我公司提前终止的合同的，被告所缴付的合同保证金作为违约金不予退还，即被告在我公司通知后具有及时接房、进场装修的义务。合同第五章第一条、第二条约定被告须向我公司缴纳合同保证金，作为忠实履行本合同各项条款及甲方各项管理制度的保证金，合同保证金为24757.68元。如果被告违反合同任何条款对我公司的各项管理制度拒不执行及执行不利的，我公司有权扣除部分或部分保证金来赔偿我公司的损失，不足部分由被告补足。第三人与被告为夫妻关系。有关租赁事宜均由被告委托第三人与我公司沟通，由第三人全权代表被告处理租赁有关事项。我公司于2018年10月23日通过微信，向第三人发送了书面的接房通知书，履行了通知接房的义务。案涉租赁商铺具备交付使用的条件，与被告同期签订租赁合同的隔壁及周边的其它商铺，我公司均已经交付给相关商家装修进场、经营使用。但被告因其自身原因不愿履行合同及交付租金，就以各种理由推迟入场，严重怠于履行接房义务。鉴于合同约定了免租期，我公司多次与被告及第三人联系商谈要求被告明确入场装修时间，尽快接房入场，以便于起算计租日期。但被告严重违反合同约定，拒不接房导致我公司至今未能收取租金，且被告拒不办理解除合同手续导致案涉商铺空置至今未能对外出租。被告严重违约，给我公司造成了严重的损失，被告拒不履行合同义务，我公司有权根据合同约定行使单方解除权，并要求由被告承担违约责任，所缴付的合同保证金作为违约金不予退还。被告拒不接房导致我公司至今未能收取租金，未能对外出租。按照双方确定的租金金额，我公司已经产生了216515元的租金损失，我公司根据产生租金损失的30%向被告主张赔偿损失符合法律的相关规定，被告应当向我公司赔偿损失64954.5元。为维护合法权益，我公司只有起诉至法院。被告宋桂华辩称，一、我同意解除合同，是原告一直不退还我保证金。二、因为原告不按时交房，我催促了好几次，因为我加盟的品牌要求半年内装修好商铺。2017年12月，我去租了两间房子装修，2018年8月10日开业，期间我一直找原告协商解决，要求解除合同，退还保证金。原告说同意解除合同，但不退还保证金。至今原告商场内的商铺90%都没有实际交付，还空着。三、我不同意支付原告租金损失、违约金及诉讼费，我与原告签订的租赁合同是意向性的合同，不是正式的租赁合同，是原告不按时交房，也不退还保证金所引发的纠纷。第三人刘艳英述称，我没有向原告租过房子，只是签过意向性的合同，不规范，没有租赁的起止时间，也没有签过正式的商铺租赁合同。我没有使用过原告的商铺，不同意支付租金。原告没有按时交房，按照合同约定，原告应无息退还保证金。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司围绕诉讼请求，依法向本院提供了以下证据：1.身份证复印件2份、营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书1份，欲证明原、被告的主体身份情况。2.《巨人世纪广场租赁店铺合作确认函》1份，欲证明：①原、被告对案涉商铺应支付的租金进行了明确约定；②根据双方签署的确认函，自原告于2018年10月23日通知被告接房之日起，扣除双方约定的4个月免租期，被告应自2019年2月20日起向原告支付租金，但因被告拒不履行接房、装修义务，自2019年2月20日起计算至今，被告给原告造成了216515元的租金损失；③被告对2017年签订确认函是系对案涉商铺为预约、认租并且交付时间以原告通知为准的事项是明知并且清楚。3.《巨人世纪广场租赁合同书》1份，欲证明：①被告在原告通知后具有及时入场装修的合同义务；②按照合同约定，被告在入场装修通知规定日期后15天内仍不进场装修的，系违反合同约定的违约行为，原告有权按照合同约定单方解除合同，被告所缴付的合同保证金作为其违约金，不予退还；③合同保证金的性质为作为承租人履行合同的担保，在被告拒不履行合同义务和合同约定的管理制度时，原告有权按照合同约定扣除保证金弥补损失，保证金不足以弥补原告损失的，被告应补足赔偿损失。4.微信截图打印件2份、接房通知单1份、录音光盘1个，欲证明：①原告已经履行了通知接房的义务，案涉商铺具备交付条件，被告主张法定解除的理由不成立；②被告明知案涉商铺符合交付条件，因其自身原因和想法拒不履行接房义务，无法交付房屋系被告原因所导致，被告存在严重违约的事实。原告符合合同约定行使单方解除权的条件；③因被告夫妇拒不进场装修，也不配合办理解除合同手续，导致案涉商铺至今未能收取房租，也未能对外重新出租，给原告造成了巨大损失。5.弥勒巨人世纪广场（商业）装修管理协议、租赁合同各8份，照片打印件3份（5张），欲证明：①案涉商铺具备交付、使用条件；②与被告同期签订租赁合同的隔壁及周边其它商铺均已经装修入场，并正常经营；③因被告拒不履行进场义务，也不办理解除合同等退租手续，导致案涉商铺至今未能重新出租。经质证，被告及第三人对原告提交的证据1，无异议；证据2，对真实性无异议，对证明力部分有异议，对欲证事实的第一点无异议，对第二点有异议，认为2018年10月原告的招租人员打过电话叫被告看房子，说是可以装修了，但是从未发过书面接房的通知，未签过正式的租房合同，不应该支付租金。对证明力第三点有异议；证据3，对真实性无异议，对证明力有异议，认为未签过正式接房以后的租赁合同，只签过意向性的合同，原告的主张无效，2018年10月原告的招租人员电话通知被告去看房，被告就明确过已经租得房子，不再向原告租商铺，要解除合同，但是原告一直不出面解决，被告去原告公司也无人处理相关事宜，被告打电话沟通，原告不同意退还保证金；证据4，对微信截图的真实性无异议，接房通知是原告的工作人员通过微信发给第三人，但其未点开看，正式的书面接房通知未发过给第三人。对接房通知单有异议，其未收过。对光碟的真实性无异议，对证明力有异议，认为第三人已经向原告明确不租商铺，商铺达不到正常营业的条件，因为之前原告承诺商场会很火，但商场里的商铺还有很多空着；证据5，认为对8份租赁合同及装修管理协议不清楚。对照片的真实性无异议，对证明力有异议，认为2018年10月23日原告是发过微信给第三人，原告未发过书面的接房通知，但交房的时间太长，被告及第三人已不需要租赁商铺。被告宋桂华为证明自己的主张和反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《巨人世纪广场租赁合同书》1份，欲证明原、被告签订租赁合同，双方就租赁商铺事宜约定了权利及义务，且该合同中约定，若原告未能交付承租场所，应在10个工作日内无息退还被告合同保证金及预付租金、综合管理费、营销推广费。2.收据1份，欲证明被告向原告交纳保证金24757.68元。3.照片1张，欲证明原告在未与被告解除合同的情况下，就张贴对外出租的广告。4.视频光盘1个，欲证明原告开发的商场中其他商铺都没有接房，且都张贴着招租广告。经质证，第三人对被告提交的证据1、2、3、4，均无异议。原告对被告提交的证据1，对客观性、关联性、合法性无异议，对证明力有异议，认为被告未履行接房义务，系被告根本违约，不适用租赁合同第二十章第五条的约定；证据2，无异议，但认为保证金的收取时间是2017年7月15日，是在签确认函当天、在签租赁合同之前，是作为履行整个租赁事项的担保；证据3，有异议，认为照片中商铺出租的地方不是案涉商铺，拍摄的时间是2020年8月14日，与本案无关，原告未张贴过招租广告；证据4，对客观性、关联性、合法性无异议，对证明力有异议，认为视频里案涉商铺未张贴着招租广告，与案件事实严重不符，视频里只有案涉商铺旁边的一家商铺张贴着招租广告，其他商铺都在经营，合同未约定商场要达到多少开业率才具备接房条件，被告的主张无依据。第三人刘艳英未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2，能证明原、被告签订《巨人世纪广场租赁店铺合作确认函》，双方对相关事宜进行了约定，对该事实予以确认；证据3与被告提交的证据1内容一致，能证明原、被告签订《巨人世纪广场租赁合同书》，双方对相关事宜进行了约定，对该事实予以确认；证据4，能证明原告于2018年10月23日向第三人微信送达了《居家时代接房通知书》，通知被告及第三人接房。2020年5月7日，原告的法定代表人金丹与第三人刘艳英打过电话，第三人以其所租商铺周围的商铺空着，达不到营业条件为由，明确被告及第三人不再向原告租赁商铺，并要求原告退还其保证金，原告的法定代表人不同意。对该组证据能证明的上述事实予以确认；证据5，与本案无关联性，不予认证。被告提交的证据3，照片不能反映拍摄的时间及地点，原告有异议，不能证明被告欲证明的事实，不予采信；证据4，能证明案涉商铺及周边商铺的现状，但不能证明被告欲证明的事实，不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年7月15日，原告与被告签订《巨人世纪广场租赁合作确认函》，约定：被告在原告项目内经营居家时代店铺，期限5年，自交房确认之日起计，原告给予被告4个月装修免租期；原告将项目内中心广场-1楼中-13、中-14号经营场地提供给被告设立形象专店，专店面积为143.94平方米；合同保证金24757.68元，租赁合同届满及被告将空置的承租场所交还原告并结清所有欠款后二十天内将保证金50%无息退还，其余50%转作消费者投诉被告所出售的商品、产品或提供服务的质量出现问题的赔偿备用金，若被告在3个月内未出现顾客因质量问题投诉，则原告应在3个月期满时无息退还被告保证金。该确认函签订当日，被告向原告交纳保证金24757.68元。2017年8月，原告与被告签订《巨人世纪广场租赁合同书》（编号：JRSG-BXJ00130）。合同约定：原告将位于弥勒市巨人世纪广场中心广场内中-13、中-14号面积为143.94平方米的商铺出租给原告，被告以“居家时代”为店名经营家居装饰品类；合同租赁期为5年，其中原告给予被告4个月免租期；第一期的商铺租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费于本合同签订之日起10日内支付50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费；第一年至第三年的租金、综合管理费、营销推广费为139909.68元/年，第四年至第五年的租金、综合管理费、营销推广费为154764.29元/年，物业管理费为8636.4元/年；第一期的租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费于本合同签订之日起10日内支付总额的50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费。租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费的交纳方式为按年度支付；被告须向原告交纳合同保证金24757.68元，作为忠实履行本合同各项条款及原告各项管理制度的保证金；被告须按合同约定的方式和时间交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费和其他应付款项。逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向原告交纳逾期付款滞纳金。滞纳金每日按拖欠款项总额的千分之三（0.3%）计算。如果逾期30日仍未缴纳，原告有权终止本合同，且无需承担任何责任。合同还对责任的免除、违约责任、商铺的交还等进行了约定。原、被告在合同上签章、签名，原告落款的时间为2018年8月8日，被告落款的时间为2018年8月4日。2018年10月23日，原告的工作人员通过微信向第三人送达了《居家时代接房通知书》，通知被告及第三人接房。2020年5月7日，原告的法定代表人金丹与第三人打过电话，第三人以其所租商铺周围的商铺空着，达不到营业条件为由，明确被告及第三人不再向原告租赁商铺，并要求原告退还其保证金，原告的法定代表人金丹不同意。另查明，被告宋桂华与第三人刘艳英系夫妻关系，被告认可系第三人与原告对接处理商铺的租赁事宜。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应按约定的方法使用租赁物并支付租金。本案，原告与被告签订的《巨人世纪广场租赁合作确认函》《巨人世纪广场租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告履行了将保证金交纳给原告的义务，后原告通知被告接房，但被告未予接房，也未装修使用商铺。本案被告与第三人系夫妻，共同经营家居装饰品。原告于2018年10月23日向第三人微信发送接房通知，且第三人亦认可2018年10月原告的工作人员打电话通知其去看房，并告知其房屋可以装修。现原告主张解除《巨人世纪广场租赁合同书》，被告亦同意解除该合同，本院予以支持；原告主张由被告支付逾期接收租赁标的给原告造成的租金损失64954.5元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定及双方在《巨人世纪广场租赁合同书》第十一章第二条：“在下列情况下，甲方有权提前终止合同并收回出租店铺：5.乙方在入场装修通知规定日期后15日内仍不进场装修。”的约定，在2018年10月23日原告通知被告接房并进场装修，在15日后被告仍不进场装修的，原告可以终止合同，将商铺另租他人，但原告未采取该措施致使商铺闲置产生损失，故对原告要求被告赔偿其租金损失的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告向其支付违约金24757.58元的诉讼请求，根据《巨人世纪广场租赁合同书》第五章第一条：“乙方须向甲方缴纳合同保证金，作为忠实履行本合同各项条款及甲方各项管理制度的保证金。”的约定，被告在原告通知其可以接房及装修后，未接房，亦未装修使用商铺，被告已构成违约，故原告不再退还被告保证金24757.58元，但原告要求被告支付违约金24757.58元，系对违约损失的重复主张，故本院对该诉讼请求不予支持。被告对原告未按时交房，打乱其经营计划，原告的商铺不具备经营条件，原告应退还其保证金24757.68元的辩解，因双方未约定交房的具体时间，被告未能举证证明原告不具备交房条件，故该辩解不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告弥勒巨人商业运营管理有限公司与被告宋桂华签订的《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号：JRSG-BXJ00130)。二、驳回原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2042元，减半收取计1021元，由原告弥勒巨人商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  解雯璇二〇二〇年十一月十日书记员  余红亮