江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初4309号 原告（反诉被告）：淮安金泽投资有限公司，住所地淮安经济技术开发区安澜北路3号总部经济园区319-249室。 法定代表人：赵亚东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱秋荣，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王东娟，江苏六仁律师事务所。 被告（反诉原告）：江苏三千橙供应链管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道90号（淮安综合保税区南区）。 法定代表人：陆美奇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈金晶，该公司副总。 委托诉讼代理人：孙卫东，江苏淮瑞律师事务所律师。 原告淮安金泽投资有限公司（以下简称“金泽投资公司”）与被告江苏三千橙供应链管理有限公司（以下简称三千橙管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金泽投资公司的委托诉讼代理人王东娟，被告三千橙管理公司的委托诉讼代理人陈金晶、孙卫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金泽投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间就位于淮安经济技术开发区厂房的租赁合同关系；2.判令被告立即清空搬离并返还位于淮安经济技术开发区的厂房；3.请求判令被告立即向原告支付拖欠租金及损失1128954.96元、保证金50000元及违约金（自2018年10月8日起，每日按日租金2倍加收违约金计算至起诉之日为3071996.74元；此后以846431.96元为基数，按日租金2倍计至实际付款之日止；以282523元为基数，按日租金2倍计至实际付款之日止）；4.被告承担诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告立即向原告支付拖欠租金及损失1154068元及违约金3071996.74元（自2018年10月8日，以282143.99元起算，每日按日租金2倍加收违约金计算至实际付款之日止；后期以846431.96元为基数按日租金2倍计至实际付款之日止；以282523元为基数按日租金2倍计至实际付款之日止）；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年10月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，协议约定原告将淮安经济技术开发区厂房总建筑面积10181.06平方米的厂房、2375.52平方米的办公楼租赁给被告使用。租赁期限为2年，自2018年10月8日起至2020年10月7日止，租金按7-7.5元/㎡/月标准收取，合同对租金的支付以及违约责任均予以约定。合同签订后，原告依约将厂房等交付给被告使用，履行合同的义务，但被告一直未向原告支付租金及保证金，原告遂诉至法院。 被告三千橙管理公司辩称，原告提供给被告的租赁物无法满足被告经营需求，亦未就相关维修义务跟进实施，导致被告一直无法使用两边的厂房和办公楼，就连西边的厂房也是常年漏雨，给被告造成不可挽回的损失，至今这些厂房和办公楼仍不符合经营需要，原告的行为已构成根本性违约。另，被告对承租的厂房、办公楼装修改造后，原告突然提出终止租赁关系，而非被告违约在先，且原告的违约行为给被告造成了巨大损失，原告理应赔偿。如最终认定被告应当承担违约责任，原告主张的违约金标准偏高，应当予以调整。 反诉原告三千橙管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令反诉被告赔偿因其违约给反诉原告造成的损失2308766.4元（装修花费1295456元、搬迁支出254100元、货物损失37000元、合同损失722210.4元）；2.反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年10月7日反诉原告与反诉被告签订一份《房屋租赁合同》，反诉被告将位于淮安经济技术开发区厂房（面积10181.06平方米）和办公楼（面积2375.52平方米）出租给反诉原告。租赁期为2年，租金为7元平方米，第一年租金扣除装修期间租金192420.8元和更换大门15900.04元，实为846431.96元。《房屋租赁合同》还约定和注明了第二年的租金给付、房屋不符合反诉原告经营需要、违约责任等相关内容。房屋租赁合同签订后，反诉原告即对房屋进行改造和装修，共花费1295456元。后被告于2018年11月、2019年3月通知被告解除合同，理由为因反诉原告不是生产性企业，需要搬离现有场地，领导指示厂房、办公楼不再租赁，后双方一致同意于2019年3月解除合同。反诉被告违约解除合同，给其造成巨大损失，一是被告已和上海凝鹤供应链管理有限公司签订了《仓储物流服务合作合同》，在复审流程一个月内盖章生效，但因被突然通知终止租赁合同，导致反诉原告不得不通知合作单位上海凝鹤供应链管理有限公司合作合同不再履行，导致反诉原告直接损失722210.4元；二是由于被反诉被告对出租的房屋屋顶漏雨应履行而未履行维修的义务，导致反诉原告堆放在西边（1号）厂房的物品因漏雨受损，反诉原告赔偿物品权利人损失37000元；三是反诉原告重新找经营场所，产生搬运费用254100元；四是装修损失1295456元。双方未能就赔偿问题达成一致意见，被告多次向原告递交损失报告并要求赔偿，均未果，遂诉至法院。 反诉被告金泽投资公司辩称，反诉原告未按约向反诉被告支付租金，反诉被告于2019年10月提出解除合同，要求支付租金，反诉被告并未于2018年11月、2019年3月向反诉原告发出解除合同通知。对于反诉原告提出的损失问题，因反诉原告归还期间产生的装修增添设施、设备等费用，应当由反诉原告自行承担；对于反诉原告主张货物损失、搬迁损失及可得利益损失，无事实依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年10月7日，原告金泽投资公司（作为甲方）与被告三千橙管理公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将“永创机械”厂房和办公楼出租给乙方作经营使用，房屋地址位于淮安经济技术开发区，乙方租用1、2、3号厂房建筑面积共计10181.06㎡、办公楼2375.52㎡，合计总建筑面积12556.58㎡。租赁期共贰年，自2018年10月8日至2020年10月7日；考虑到乙方在承租期经营性税收较少，达不到开发区管委会制定的低效用地税收指标，经甲、乙双方协商由乙方负责招引一家或多家企业注册在本租赁厂区地点，且招引的企业每年营改增纳税额不低于30万元。另约定：由于厂房及办公楼现有设施暂不能满足乙方经营需求，经协商甲方分别给予乙方厂房2个月和办公楼3个月的装修期，厂房及办公楼的租赁和相关费用分别从装修期结束之日起计算。第三条租赁、保证金和支付方式：厂房、办公楼统一按7元/㎡/月收取，第一年租金为（扣除装修期租金及更换大门费用）：846431.96元，共分三次支付，平均每次支付282143.99元。甲乙双方租赁协议签订之日起7日内，乙方向甲方支付首笔租金以及保证金5万元，剩余两笔租金分别在2019年4月10日、2019年7月10日前预缴到位；第二年租金按7.5元/㎡/月收取，全年租金为1130092元，按季度（每3个月）支付，每个季度支付282523元整……。第七条权利与义务：甲方负责房屋主体的质量维修（如房屋漏雨等），能保障企业能安全生产使用，由乙方装修的原因引起的质量问题由乙方自行负责。租赁期间，如乙方拖欠房屋累计壹个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同向甲方支付违约金10万元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍计算违约金，同时乙方未按约定支付房屋租金，甲方有权收回房屋和终止租赁协议。合同签订后，原告向被告将付厂房及办公用房。 2019年8月29日，江苏地元项目管理有限公司接受原告金泽投资公司的委托，出具工程造价咨询报告书，载明三千橙管理公司工地的土建、装饰、安装工程送审价格为1593415.19元，审定金额为707503.29元，核减金额为885911.9元。 2020年3月3日，原、被告就案涉厂房、办公楼办理交接并形成《房屋交接表》，并备注2020年1月16日之后，房屋因疫情影响，不计租金。 另查明，2018年5月2日，原告金泽投资公司与案外人淮安永创机械有限公司（以下简称永创公司）签订《资产转让合同》，载明因永创公司回笼资金，现将其收购的厂房及办公楼建筑物（无证）转让给原告金泽投资供公司。合同对付款条件、房屋建设情况均作出约定。 审理过程中，原告申请对案涉厂房、办公楼于2020年3月3日时装修的现有残值造价予以鉴定，被告申请对其就案涉厂房及办公楼的装修工程项目在2018年10月至12月间的造价进行鉴定，本院依法委托江苏江淮建设管理有限公司并由其作出《工程造价鉴定意见书》，载明涉案项目在2018年10月-12月装修的工程造价为869926.14元。另涉案项目在2020年3月3日时的现状装修造价为854693.03元。另鉴定部门称“如当事人确需对涉案项目在2020年3月3日交接时现状装修的残值进行鉴定，由于鉴定人未能查阅到适用于工程类装修造价残值的计算依据，所以该涉案项目在2020年3月3日交接时现状装修的残值建议由委托人确定或双方当事人协商确定”。被告花费鉴定费14900元。 针对租金起算时间，双方一致陈述厂房自2018年12月8日计算，办公楼自2019年1月8日计算。针对合同解除时间，原告主张其于2019年12月口头与被告协商办理房屋交接手续，2020年1月向被告发出书面的交接手续告知函，后双方于2020年3月3日办理交接手续。被告认为合同解除时间为2018年11月左右，原告委托国有资产经营公司的负责人杜云前来通知被告尽快搬离案涉厂房、办公楼。 根据原、被告诉辩称，本院归纳本案的争议焦点为：一、原、被告合同解除的时点；二、被告欠原告的租金金额；三、被告是否应当承担违约金；四、反诉被告是否应当赔偿反诉原告损失。 对于争议焦点一，原告主张，因被告拖欠租金，其于2019年12月份提出解除合同，合同应在该时点解除；被告不予认可，认为原告委托案外人杜云分别于2018年11月、2019年3月通知被告解除合同，双方于2019年3月达成解除合同合意，合同应当在该时点解除。当事人应当就自己的主张提供证据予以证明。本案中，双方当事人一致认可，原告通过案外人杜云于2019年3月与被告再次磋商租赁合同事宜，对磋商的内容双方存在争议，因磋商行为发生于租赁期间，双方均应就磋商内容提供证据证明，被告未能提供证据证明原告提出解除合同，原告亦未提供证据证明双方系就转租事宜进行磋商，结合原告于2019年8月前已经委托评估机构对被告装修工程竣工结算进行评估，可见双方在原告主张合同解除的时间点前已经将被告工程造价问题作为争议问题进行考量，此外，原告亦未能举证证明其向被告催要租金的证据。综上，本院认为，被告主张原告于2019年3月通知被告解除合同存在高度可能性，应予以确认，对被告提出合同已经于2019年3月解除的主张，本院予以采纳。 对于争议焦点二，原告认为，根据合同约定被告应当支付租金1154068元，被告不予认可，认为其于2019年3月已经将未使用的1号、2号厂房返还给原告，不应计算租金，且被告之所以未返还其余房屋系因原告未对其进行合理补偿。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告认可合同解除，理应及时返还租赁物。本案中，因原告通知被告解除合同，应给予租赁物返还的合理时间，本院结合搬迁、资产交接以及损失确定等因素，酌情确定合理期间为三个月。被告于2020年3月返还租赁物，原告自认2020年1月16日之后不再计算租金及损失，经计算，在扣除合理期间后租金及损失金额应为871545.12元，本院予以确认。对于被告提出已经将部分房屋返还给原告，不应再计算租金的主张，其未提供证据证明，本院不予采纳。 对于争议焦点三，被告虽未按约履行支付租金的义务，但本案合同系原告通知被告解除，双方就被告的补偿未能形成一致意见，被告亦未得到合理补偿，双方对未履行义务均存在过错，故对原告要求被告承担违约金的主张，本院不予采纳。 对于争议焦点四，原告通知被告解除合同，理应对被告产生的合理损失进行赔偿。对于装修损失，经鉴定，2018年10月-12月装修工程造价为869926.14元，本院予以确认。对于搬迁费用，被告提供搬迁费用明细一份，原告不予认可。本院认为，该搬迁费用明细为被告单方制作，被告亦未提供关联证据予以印证，故对该份搬迁费用明细，本院不予采信，本院在考量被告企业业务以及市场等因素基础上，酌情确定搬迁费用为15万元。对于被告提出货物损失37000元，原告不予认可，认为被告提供证据不足以证明其主张。本院认为，被告提供证据不足以证明该损失实际发生，且即使被告的货物确实存在货损情形，原告针对存在的房屋使用问题已经给予免租期，故原告不应承担损失。对于被告提出的合同损失722210.4元，原告亦不予认可，被告提供的证据不足以证明其损失的发生，本院对该部分损失不予确认。综上，本院确认被告损失为1019926.14元，原告应当予以赔偿。 综上所述，原告要求被告支付租金及损失871545.12元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；对于超出部分，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿损失1019926.14元的诉讼请求，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏三千橙供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告淮安金泽投资有限公司支付租金及损失871545.12元； 二、反诉被告江苏淮安金泽投资有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告三千橙供应链管理有限公司赔偿损失1019926.14元； 三、驳回原告江苏淮安金泽投资有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告三千橙供应链管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费40808元，由原告负担25808元，由被告负担15000元；反诉部分案件受理12635元，鉴定费14900元，合计27535元，由反诉原告负担5646元，由反诉被告负担21889元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××63）。 审 判 长  邵爱静 人民陪审员  严汉勇 人民陪审员  薛 毅 二〇二〇年十一月十六日    法官助理左龙 书记员徐婷婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。