福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初6612号 原告：吕惠萍，女，1984年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈**煌，福建上达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林玲玲，福建上达律师事务所实习律师。 被告：吴艳英，女，1975年8月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈中伟，福建鹭明径律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈惠娟，福建鹭明径律师事务所实习律师。 原告吕惠萍与被告吴艳英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案，依法适用简易程序公开审理。原告吕惠萍及其委托诉讼代理人陈**煌、林玲玲，被告吴艳英的委托诉讼代理人陈中伟、陈惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕惠萍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方于2019年8月27日签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告双倍返还定金120000元（原告于签订合同前已交付定金60000元）（均为人民币，以下同）；3、请求依法判令被告向原告赔偿因违约造成的损失31541.5元（其中拆及搬迁被告原有集装箱费用4211.5元，平整土地费用2330元，以及搭盖构筑物费用25000元）；共计151541.5元。4、本案的诉讼费用（包括保全费1278元等费用）由被告承担。事实和理由：原告被告双方因租赁房屋事宜经过协商，被告承诺出租的房屋及场地符合原告的用途，并满足原告的需求，故原告于2019年4月28日向被告交付了定金6万元整。尔后，双方于2019年8月27日签订了书面的《房屋租赁合同》，约定由被告将位于厦门市思明区××村××工业区××路××号的房屋出租给原告作为婚纱美业之用，租赁期限自2019年8月27日至2022年8月27日，每月租金15188元，每半年支付一次。同时约定，若被告违约，除退还给原告保证金之外，还需支付违约金及装修赔偿金，并约定由厦门市思明区人民法院管辖等。然因被告违反了其向城管部门出具的《承诺书》中记载的场地构筑物的使用目的，且因案涉的场地构筑物及房屋的部分建筑物属于违章建筑，现均已被城管部门依法拆除。因此，被告已无法向原告交付符合《房屋租赁合同》约定的房屋及场地构筑物。原告认为，被告恶意隐瞒了租赁场地构筑物的用途，以及租赁房屋的部分建筑物系违章建筑的事实，导致无法向原告交付符合《房屋租赁合同》约定的房屋及场地构筑物，致使原告的合同目的无法实现，已构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。故原告依法特提起诉讼，请求依法判如所请。 吴艳英辩称：一、原告所持解除《房屋租赁合同》的理由不能成立，合同已经履行，被告已经依照约定交付了租赁房屋。2019年8月27日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示。被告收到定金后(2019年4月28日)，就积极准备交房工作，并于2019年7月26日(6000元定金)、2019年8月8日(20000元工程款-集装箱)、2019年10月17日(2500元集装箱尾款)支付了约定的集装箱费用。被告依约定于2019年8月27日签订合同并交付了房屋，并积极配合原告做好各项进场准备工作，在原告装修期间，积极配合工作，并善意提醒原告应注意的事项。因此，不存在原告诉称的被告未履行合同义务，被告不存在违约情形。相反，是原告不依约定履行支付租金及逾期违约金的义务。二、原告请求被告双倍返还定金120000元无事实和法律依据。被告收取定金后，积极准备交房，依照约定与原告签订了《房屋租赁合同》并及时交付了租赁房屋，交房后在原告装修时提示原告在装修过程中如何安抚邻居、做好防尘降噪工作;在原告觉得被告配置的集装箱不能满足其需求后还帮忙找人做好搬迁工作，为原告最大程度地节省开支。但原告在交付定金后，未按合同约定及时履行支付租赁保证金及相应的租金，被告将该款项抵作租赁保证金及相应的租金。故，被告无需退还原告60000元定金，更无需向原告双倍返还定金。三、原告诉称的损失31541.5元系原告因装修改造租赁房屋及配套空地支出的费用，与被告无关，应当自行承担。被告依约及时向原告交付了房屋，原告出于自身商业运作拆除了被告提供的配套集装箱，并对原有租赁房屋做了较大改动，在此过程中，被告给予了积极的配合，帮原告找工人，还帮忙与城管沟通，且原告在与被告的微信聊天记录中一再强调集装箱的搬迁费用由原告承担，另由于原告的任意改造，破坏了租赁房屋原有的功能，因此，原告要求被告承担由此产生的相关费用，无合法依据，应当由其自行承担。四、原告向法院申请保全被告的财产，给被告造成了极大的损失，相关费用应当由原告自行承担。原告基于其单方认知，在被告未违约的情况下对被告名下151541.5元的财产进行保全，给被告造成了极大的损失。被告保留对原告因保全不当造成的损失。 围绕诉讼请求，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 为婚纱店扩大经营，吕惠萍向吴艳英承租厦门市思明区××村××工业区××路××号房屋（以下称讼争房屋）。2019年4月28日，吕惠萍向吴艳英及其配偶林健支付60000元，后者向前者出具《收条》载明：“兹收到吕惠萍女士转来承租龙昌壹号园保安门卫室至综合宿舍楼东边加盖部分房租定金人民币60000元整。”此后，吴艳英将讼争房屋交付吕惠萍。2019年7月14日，吕惠萍着手对讼争房屋进行改造施工，不到十日便被城市管理行政执法部门叫停。 2019年8月2日，林健[方润时代（厦门）文化传媒有限公司]向厦门市思明区城市管理局嘉莲行政执法中队出具一份《保证书》：“根据区政府教育局要求，全力配合曙光小学的建设改造顺利完成及按时开学使用。功能刚需及安全需要，在场地榕树下，场地围墙边设置消防控制室，消防设备器具间，消防水泵房，消防通道，有人值守岗亭，采用简易集装箱方式置放，如果相关部门通知拆除及整改，我司愿意自行整改，所有责任自己承担。”吴艳英及林健未及时将该《保证书》向吕惠萍披露。 吕惠萍与吴艳英及其配偶林健协商后，决定变更改造方案，继续承租讼争房屋。2019年8月27日，吴艳英（甲方）与吕惠萍（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下称讼争合同），约定：甲方将厦门市思明区××村××工业区××路××号房屋（以下称讼争房屋）出租给乙方，乙方对讼争房屋现状充分了解，租赁面积沿街店面及旁边空地约225平（空地面积上用集装箱搭盖）；租赁用途为婚纱美业，租赁期限自2019年8月27日至2022年8月27日；甲方于2019年8月27日前将讼争房屋交付乙方，装修期一个月，即从2019年10月8日起开始计算租金；每月租金15188元，每半年支付一次，每半年提前15天为交租日；保证金15188元，乙方应于合同签订之日支付给甲方；乙方严格按照合同约定的用途使用租赁房屋及负责办理开展经营过程中的一切审批手续并承担一切费用，确保合法开展经营活动并独立经营和独自承担使用租赁房屋过程中的一切经营风险；店面沿街装修部分及开门由乙方自行跟城管等部门沟通，集装箱部分由甲乙双方共同协调；乙方对甲方的土地性质、历史有充分了解，租赁期间因政府政策调整或改变导致该地无法继续办学，乙方不能因手续问题向甲方提出任何违约赔偿；甲乙双方未按合同条款履行，导致合同终止，则视为违约，违约金15188元；甲方违约，除退还给乙方保证金之外，还需支付违约金15188元及装修赔偿金（即赔偿不可拆除的固定装修折旧后的金额）；反之，若乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除违约金15188元；等等。此后，吕惠萍按照变更后的方案改造施工，仍被城市管理行政执法部门叫停。 另查明，讼争房屋所在土地系划拨工业用地，吴艳英受权处理讼争房屋租赁事宜。 本院认为，吕惠萍与吴艳英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约全面履行。吕惠萍承租讼争房屋目的系扩大婚纱店经营，而其承租时房屋并不适宜直接用于经营，必须进行施工改造。合同约定“店面沿街装修部分及开门由乙方自行跟城管等部门沟通，集装箱部分由甲乙双方共同协调”，可见缔约时双方知道或应当知道一旦改造施工被行政管理部门叫停，将面临合同无法继续履行的后果。现讼争房屋改造施工先后两次被行政管理部门叫停，房屋无法用于婚纱店经营，合同目的无法实现，依法可予解除。讼争房屋自始未处于适租状态，合同解除后吴艳英应向吕惠萍返还已收取的60000元款项，对吴艳英关于应将款项折抵租金的抗辩本院不予采纳。讼争房屋需要进行改造方才适租，改造施工可能被行政管理部门叫停，吴艳英在缔约时书面提示，吕惠萍自甘风险进行缔约，对合同因违法施工导致解除的后果双方均有预见并自愿承担后果，故不宜认定双方对对方存在违约行为，对双方各自的违约责任诉讼请求和抗辩意见均不采纳。合同约定“乙方……负责办理开展经营过程中的一切审批手续并承担一切费用……独自承担使用租赁房屋过程中的一切经营风险”，吕惠萍未办理合法建设手续对讼争房屋进行改建扩建，依约应当自行承担改建扩建费用，对其第三项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，对吕惠萍的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认吕惠萍、吴艳英于2019年8月27日签订的《房屋租赁合同》解除； 二、吴艳英于本判决生效之日起十日内向吕惠萍返还60000元； 三、驳回吕惠萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为4634元，吕惠萍负担2799元，吴艳英负担1835元，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费1278元由吴艳英负担，吕惠萍已垫付，吴艳英于本判决生效之日起七日内向吕惠萍支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年十一月三日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。