河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初7743号原告：胡锋，女，汉族，1976年1月26日出生，住河南省南阳市卧龙区。被告：南阳赛格电子城有限公司，住所地南阳市卧龙区龙升大道，统一社会信用代码914113030664721316。法定代表人：曾志远，任总经理职务。原告胡锋与被告南阳赛格电子城有限公司（以下简称赛格电子城公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡锋到庭参加了诉讼，被告南阳赛格电子城公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告胡锋向本院提出诉讼请求：请求依法确认原、被告于2014年7月31日签订的《赛格电子电器城房屋预约协议书》合同无效，判令被告退还原告购房款133832元，并支付赔偿利息合计34555元（利息计算方法：以本金133832元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年7月31日起计算至款付清之日止）；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：姓名胡锋于2014年07月31日与被告南阳赛格电子城有限公司（签订《赛格电子电器城房屋预约协议书》合同，此合同编号SAIGE2014070009.此合同约定原告购买南阳赛格电子电器城房屋第15号楼1层26A号计21.6平米。自协议签订后，乙方按约定支付被告购房款共计133832元，但被告拒不履行合同义务，且被告所出售房屋项目用地的土地用途为“工业用地”；签订合同时及本次申请立案起诉前房屋均未取得《商品房预售许可证》。故在此前提下依照相关法律法规提起诉讼请求。被告南阳赛格电子城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告胡锋提交合同、银行流水等证据。被告南阳赛格电子城未提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年7月21日，原告胡锋与被告南阳赛格电子城有限公司签订了《赛格电子电器城房屋预约协议书》，编号为SAIGE2014070009。该协议书约定：甲方：南阳赛格电子城有限公司，乙方：胡锋……第一条，项目基本情况，1、甲方项目位于南阳市××区××产业××龙××大道以东，二号路以南国有土地使用权，土地使用权年限为50年。第二条，预约订购的房屋概况。1、乙方自愿预约购置南阳赛格电子城第15号楼1层26A号计21.6平方米（以甲方设计规划图为准，以后房号有变化，不影响该协议的法律效力）的房屋，该房屋总建筑面积约为21.6㎡（以产权登记的实际面积为准，多退少补）。2、乙方预约金为其所购值得物业总款额。……5、交付条件。（1）、房屋质量为合格标准。（2）甲方交付的房屋为毛坯房。……第三条，房屋价格及付款方式。乙方所预约订购的房屋单价按建筑面积以6196元/㎡计算，总金额为：小写￥133832元，大写人民币壹拾叁万叁仟捌佰叁拾贰元整。付款方式：（一）一次性付款。1、乙方于本协议书签订之日起三日内向甲方支付预约金30%计人民币￥40150元，大写人民币肆万零壹佰伍拾元整。2、乙方于本协议签订之日起一周内向甲方支付预约金100%计人民币￥133832元，大写人民币壹拾叁万叁仟捌佰叁拾贰元整。第四条，产权及收益。1、根据甲方与政府签订的投资协议，甲方承诺在本协议签订之日起五年内为房屋办理产权，并负责过户给乙方，在此五年内房屋产权归甲方所有。其中，产权过户费根据国家相关法律法规由各自承担；2、如乙方在五年时选择退出预约购置物业的，届时甲方不为乙方办理相关房产手续，甲方承诺按照乙方预购价13.34%的增长率进行回购，……回购总款项为人民币￥223098元。……4、如乙方委托甲方经营，甲方则按每月36.9元/平米租金补贴给乙方。租金补贴期从乙方交完所有购房款项的下一个月份开始计租，并按半年期支付，补贴年限为5年。……第六条，违约责任。1、乙方同意由甲方指定的物业管理公司对南阳赛格电子产业城进行统一管理并同意交纳物业管理费用。物管收费标准按南阳市物价管理局规定的收费标准执行。2、从房屋交付之日起，如乙方自己经营，则需按标准向甲方交纳管理费，如乙方委托甲方管理，则无需交纳管理费。……甲方南阳赛格电子城有限公司与乙方胡锋在该协议尾部签名盖章予以确认。2014年7月31日，原告按照约定向被告交付房款133832元，被告向原告出具了加盖本公司财务专用章的收据，内容为“今收到胡锋人民币壹拾叁万叁仟捌佰叁拾贰元整￥133832.00系付15#1F26A款项”。截止起诉之日，被告共向原告支付租金补贴17407元。另查明，原、被告签订《赛格电子电器城房屋预约协议书》时及在本案起诉前涉案房屋未取得《商品房预售许可证》。本院认为，原告胡锋与被告赛格电子城公司签订的《赛格电子电器城房屋预约协议书》对房屋的基本状况、总价、单价、交付条件、付款方式及期限、办理产权登记及违约责任等作出明确具体的约定，上述协议书已经具备商品房买卖合同的主要内容，被告赛格电子城公司已按照约定收受了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故原告与被告签订的《赛格电子电器城房屋预约协议书》应认定为商品房买卖合同。因涉案房产始终未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告赛格电子城公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《赛格电子电器城房屋预约协议书》，且在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，其行为违反上述法律规定，该《赛格电子电器城房屋预约协议书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告赛格电子城公司在未取得商品房预售许可证的前提下，向原告收取购房款133832元，应当依法退还原告，并赔偿原告的利息损失，原告收取的租金补贴款亦应返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡锋与被告南阳赛格电子城有限公司签订的赛格电子电器城房屋预约协议书》（合同编号【SAIGE2014070009】）为无效合同。二、被告南阳赛格电子城有限公司于本判决生效后十日内退还原告胡锋购房款133832元及利息（利息分段计算，即以133832元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年7月31日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款付清之日止）。三、原告胡锋收取的租金补贴17407元应自上述第二项购房款本息中予以扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3668元，减半收取计1834元，由被告南阳赛格电子城有限公司承担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  孙小乐二〇二〇年十一月二十日书记员  郭凌硕