湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0725民初1431号 原告:湖南省常德市桃源县陬市镇观音桥村民委员会，住所地湖南省桃源县陬市镇西禅寺。 法定代表人：谭华虎，系该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：王汉忠，湖南凌风律师事务所律师。 被告：吴雅婷，女，1998年11月17日出生，汉族，住湖南省桃源县。 被告：吴彬，男，1990年1月6日出生，汉族，住湖南省桃源县。 二被告共同委托诉讼代理人：吴万明（系吴雅婷的叔叔、吴彬的父亲）,住湖南省桃源县。 二被告共同委托诉讼代理人：宋彪，湖南凌风律师事务所律师。 被告：陈林，男，1978年5月25日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：宋彪，湖南凌风律师事务所律师。 原告湖南省常德市桃源县陬市镇观音桥村民委员会（以下简称观音桥村委会）与被告吴雅婷、吴彬、陈林合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2020年8月17日裁定由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，并于同年11月5日公开开庭进行了审理。原告观音桥村委会的法定代表人谭华虎及其委托代理人王汉忠，被告吴雅婷、吴彬的委托诉讼代理吴万明及吴雅婷、吴彬、陈林的委托诉讼代理人宋彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 观音桥村委会向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同向原告交付拖欠的2019年摊位费120000元并向原告交回2019年12月31日之后的摊位费收取权及向各经营业主已收取的摊位费；2.判令三被告向原告支付违约金66000元；3.三被告承担本案诉讼费用。审理过程中，变更第1、2项诉讼请求为：1.判令三被告共同向原告交付拖欠的2019年和2020年摊位费240000元并向原告交回2020年12月31日之后的摊位费收取权及向各经营业主已收取的摊位费；2.判令三被告向原告支付违约金96000元（120000元×5%×14个月＋120000元×5%×2个月，从2019年4月1日计算至2020年5月31日）。事实和理由：2016年10月9日，吴雅婷、吴彬、陈林与观音桥村委会签订了《投资合作协议书》，协议约定观音桥村委会以土地出资，吴雅婷、吴彬、陈林出资1000万在该土地上升级改造西禅寺综合市场，作为投资回报，工程完工后前20年内市场摊位费归吴雅婷、吴彬、陈林收取，前五年每年给观音桥村委会上交120000元，每年第一季度向观音桥村委会交清当年的摊位费，逾期一个月按未交部分的5%支付违约金，逾期半年不交清摊位费，观音桥村委会收回摊位费的收取权。现吴雅婷、吴彬、陈林将10年内的摊位费一次性收取完毕，且不再向观音桥村委会支付上交的摊位费。吴雅婷、吴彬、陈林的违约行为已严重损害了观音桥村委会的合法权益，故向人民法院提起诉讼。 吴雅婷、吴彬、陈林辩称：1.《投资合作协议书》签订后观音桥村委会违约在先：观音桥村委会未履行协议第十一条约定的办理报建义务，以致受到行政处罚；观音桥村委会作为西禅寺综合市场的建设单位、发包单位，未在2017年4月履行法律规定的发包人应组织竣工验收的义务，至今放任不管，根据协议书第四、五、九条约定“从综合市场竣工验收之日起”或“综合市场竣工验收后”为合作期限、合作事务执行以及向观音桥村委会上交摊位费的条件和时间节点，但时至今日，观音桥村委会没有组织竣工验收备案，故协议书约定的条件未成就，观音桥村委会要求上交摊位费不符合约定，以上约定的履行顺序为竣工验收在前，上交摊位费在后，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在观音桥村委会没有先履行竣工验收时，吴雅婷等人有权拒绝观音桥村委会的履行要求；2.农贸市场经营一直违法：根据协议约定，观音桥村委会将第**农贸市场20年的经营委托给吴雅婷等三人，2017年4月3日，该村委会设立了“陬市镇西禅寺农贸综合市场管理处”，作为一个经济组织或经济主体，观音桥村委会没有登记，至今该管理处为无证无照经营；西禅寺综合市场至今未竣工验收备案，根据相关法律规定，不得交付使用；农贸市场共有摊位94个，门面52个，经营以来公众聚集，观音桥村委会在至今未消防验收备案的情况下，仍授意他人经营，明显违法。观音桥村委会明知农贸市场不得投入使用、营业时，以合同的方式委托他人经营，其行为是违法的、无效的，其要求受托人上交摊位费，不具有正当性；3.吴雅婷、吴彬、陈林的合法权益没有保障：吴雅婷等人垫资建设西禅寺综合市场，且是建设工程的实际施工人，对建设工程款即建设成本有优先收回的权利，建设成本经竣工结算为1000万元，受托经营收取摊位费和物业管理费用建立了专账，两账结算，投资的建设成本至今400多万元没有收回；协议第八条虽有土地及物权归属的约定，但观音桥村委会至今没有对建筑物进行登记，协议约定“第2层建筑物归乙方所有使用，年限70年”难以保障；4.观音桥村委会诉称吴雅婷等人将十年的摊位费已收取完毕不是事实，现在94个摊位，52个门面，仅出租50%；5.观音桥村委会诉请摊位费和违约金过高。综上，对观音桥村委会的诉讼请求，依法予以拒绝，请求人民法院对《投资合作协议书》的性质和效力进行审查和认定，请求对西禅寺综合市场造价按国家标准定额进行结算，对西禅寺综合市场2017年4月运营以来的财务进行专项审计，由观音桥村委会找补差额，吴雅婷等人将西禅寺综合市场交还观音桥村委会运营。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方提交的证据，本院认定如下：对观音桥村委会提交的：1.《投资合作协议书》，拟证明原、被告合作建设经营西禅寺农贸市场的合同关系；2.被告2018年向观音桥村委会缴纳西禅寺综合市场摊位费的收据，拟证明西禅寺综合市场升级改造后已正式投入使用且被告按约交纳2018年度摊位费120000元。吴彬、吴雅婷、陈林对《投资合作协议书》的合法性及该组证据的证明目的提出异议；经审查，以上证据来源和形式合法，能够证明本案的基本事实，本院对其真实性、合法性予以确认，但对其证明目的不予采信。 对吴雅婷、吴彬、陈林提交的：1.桃发改许（2016）426号文件，拟证明建设单位是桃源县陬市镇观音桥村民委员会，且备案内容明确表示出观音桥村委会应履行的义务；2.投资合作协议书，拟证明协议约定的合作期限，管理权和使用权行使，上交摊位费的起始点为“从竣工验收之日起”；市场升级改造由甲方办理报建手续，费用由乙方负责，未报建被查处，损失由甲方负责及其他约定内容；3.（2016）桃源县不动产权第0××3号不动产权证书，拟证明土地使用权权利人为观音桥村委会，权利类型集体建设用地使用权，用途为公共设施用地；4.三角堰农贸市场建设施工承包合同书，拟证明建设方为观音桥村委会，工程名称为西禅寺农贸市场及建设方与施工方其他约定内容；5.关于设立“西禅寺农贸综合市场”管理处的通知（2017.4.3）与证明（2017.4.8）各一份，拟证明经陬市镇观音桥村民委员会研究，同意设立陬市镇西禅寺农贸综合市场管理处，同意刻制行政章和财务专用章各一枚；6.西禅寺农贸市场摊位（门面）租赁合同，拟证明合同约定以现金的方式一次性支付的租金及物业管理费的约定；7.桃建（陬）案处结字［2017］第025号结案通知书（2018.1.8），拟证明观音桥村委会未办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》擅自开工建设查处结案的情况；8.建字第［2018］桃（陬）公建003号建设工程规划许可证（2018.4.20），拟证明建设工程规划许可证为补办，相关部门同意验收，该证实际取得时间为2019年3月；9.两次关于降低西禅寺农贸市场上交摊位费的申请报告、关于妥善解决投资合作协议的通知书，拟证明从2018年11月起，吴彬等人就行使了抗辩权，《投资合作协议书》未涉及到的配套附属工程量大，农贸市场门面和摊位未出租的部分近50%且有专账可查，《投资合作协议书》规定的费用难收，吴彬等人的投资成本没能收回;10.西禅寺农贸市场改建前后照片，拟证明西禅寺农贸市场前后的改变。 观音桥村委会对证据1、2的合法性、真实性没有异议，对其证明目的提出异议，认为观音桥村委会已经履行了约定和义务，在原告起诉之前这个项目的土地手续等都已经取得，仅仅是这个项目没有办理竣工验收备案手续，且未约定由观音桥村委会办理竣工验收手续；对证据3无异议；对证据4的合法性、真实性、关联性均提出异议，认为该合同虽加盖观音桥村委会的公章，但实际上甲方应是陈林，乙方是湖南广宇建设有限公司；对证据5的合法性、真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，证明了观音桥村委会已履行的投资协议所约定的责任，出示了相应公章及证明；对证据6的合法性、真实性及证明目的均有异议，证明三被告作为西禅寺综合市场第一层的管理人向经营户收取了物业管理费及租金；对证据7合法性、真实性没有异议，对证明目的有异议，这个结案通知书是在这个项目不符合建设行业现行的各项法律规定，相关职能部门对这个项目查处之后的结果，这个项目为什么会被查处是由于三被告没有履行投资合作协议书中约定；对证据8的证明目的有异议，认为该证属于补办，补办的时候建设已经完工，就一次性发放，取得时间并不能证明是项目与收取摊位费等问题；对证据9的真实性无异议，对合法性及证明目的不认可；对证10的合法性、真实性及证明目的均有异议；经审查，对证据1、2、3、4、5、7、8的真实性及合法性予以确认，对其证明目的与本案查明事实相符部分予以采信。对证据6、9、10与本案无关联性，不予采信。 对本院提交：1.对张政斌（桃源县陬市镇村镇规划建设办公室支部书记）、刘胜（桃源县陬市镇村镇规划办公室副主任）、吴斌（桃源县××镇××副镇长）的调查笔录各一份；2.对桃源县××镇××的司法建议书及送达回证，观音桥村委会、吴彬、吴雅婷、陈林均无异议；经审查，对上述证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月8日，桃源县发展和改革局就观音桥村委会报来的桃源县三角堰农贸市场改建项目予以备案，同年10月9日，吴雅婷、吴彬、陈林与观音桥村委会在桃源县××镇××的见证下签订了《投资合作协议书》，双方对建筑规模、合作人的出资额和出资方式、合作期限、合作事务的执行、利润分享与亏损分担、市场经营管理等事项进行了约定。具体内容为：观音桥村委会以土地作为出资额及出资方式，吴雅婷、吴彬、陈林以综合市场升级改造所需资金约1000万元作为出资额及出资方式，在该土地上升级改造西禅寺（原三角堰农贸市场）综合市场（以下简称综合市场）；合作期限70年，从综合市场竣工验收之日起，综合市场竣工验收后，甲乙双方按取得建筑物使用权，根据改造目的各自行使管理权、使用权；农贸市场从竣工验收之日起，20年内摊位费归吴雅婷、吴彬、陈林收取作为投资回报，前5年每年给观音桥村委会上交摊位费12万元，于每年第一季度交清当年的摊位费。逾期一个月，未交部分按5%支付违约金；半年内期满仍不交清摊位费的，乙方收取摊位费的约定终止，此后摊位费归甲方收取。合同签订后，观音桥村委会作为建设方与施工方湖南广宇建设有限公司签订了《三角堰农贸市场建设施工承包合同书》，就西禅寺（三角堰）农贸市场的施工达成了协议。西禅寺综合市场在未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的情况下予以施工并于2017年4月开始试运营，2017年7月1日正式营业。2017年12月21日桃源县住房和城乡建设局对观音桥村委会修建的西禅寺农贸市场未办理《建设工程规划许可证》与《建筑工程施工许可证》擅自开工建设进行了罚款24000元的行政处罚，并责令到相关单位补办相关手续。之后，观音桥村委会补办了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。 另查明，案涉西禅寺综合市场项目未进行竣工验收。吴雅婷、吴彬、陈林已支付观音桥村委会2018年度摊位费120000元。 本案受理后，本院于2020年7月23日组织双方当事人在桃源县××镇××室××政法委书记杜胜勇主持就该案进行协调，因双方当事人调解方案差距过大，未达成一致意见。本院于2020年9月14日向该市场所属辖区桃源县××镇××书面提出司法建议，建议桃源县××镇××及时组织相关部门对西禅寺综合市场建设工程进行竣工验收，经其研究处理后并将处理结果于2020年9月29日前函告本院。桃源县××镇××至今未予回复。 本院认为，本案的争议焦点为：原告的诉求能否得到支持。本案中，案涉土地属原告集体建设用地、公共设施用地，原、被告于2016年10月9日签订《投资合作协议书》，约定涉案土地系作为出资额及出资方式，三被告出资1000万在该土地上升级改造西禅寺综合市场，且改建项目之前已在桃源县发展和改革局登记备案，该协议系观音桥村委会与吴雅婷、吴彬、陈林双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已部分履行，应属合法有效，双方应按照合同约定全面履行。对协议中有争议的部分，双方可以协议补充。吴雅婷、吴彬、陈林认为观音桥村委会在履行过程中存在不当行为，可主张违约责任，但并不导致合同当然无效，故吴雅婷、吴彬、陈林对于此部分的辩解意见，本院不予采纳。 《投资合作协议书》中对市场经营管理进行了明确的约定：“农贸市场从竣工验收之日起，20年内摊位费归吴雅婷、吴彬、陈林收取作为投资回报，前5年每年给观音桥村委会上交摊位费120000元，于每年第一季度交清当年的摊位费。逾期一个月，未交部分按5%支付违约金；半年内期满仍不交清摊位费的，乙方收取摊位费的约定终止，此后摊位费归甲方收取……”该市场的经营管理明确从竣工验收之日起开始。工程竣工验收是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关主管部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。而从现有证据来看，案涉西禅寺综合市场并未进行竣工验收。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉西禅寺综合市场在未验收合格之前是不得交付使用的。因此，观音桥村委会的诉请不符合双方之间的约定，本院不予支持。吴雅婷、吴彬、陈林对于此部分的辩解意见，本院予以采纳。 综上所述，对观音桥村委会的诉讼请求，不予支持。对吴彬、吴雅婷、陈林的辩解意见，部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回湖南省常德市桃源县陬市镇观音桥村民委员会的诉讼请求。 案件受理费6340元，由湖南省常德市桃源县陬市镇观音桥村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  文承龙 审 判 员  饶胜兰 人民陪审员  刘南平 二〇二〇年十一月十八日 法官助理李蓉 书记员高鑫昂