济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4140号原告：王金宝，男，1982年1月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颜，山东齐鲁律师事务所实习律师。被告：郭丽，女，1984年3月28日出生，汉族，住济南市。第三人：济南西业置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙成磊，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：王兆娜，女，1985年7月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市。第三人：交通银行股份有限公司山东省分行，住所地济南市。负责人：于启春，行长。委托诉讼代理人：缪青涛，男，1983年4月28日出生，汉族，该行员工，住济南市。原告王金宝与被告郭丽、第三人济南西业置业有限公司（以下简称西业公司）、第三人交通银行股份有限公司山东省分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，原告王金宝在诉前申请财产保全并提供担保，本院作出（2020）鲁0104财保353号民事裁定，查封郭丽购买的位于济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧恒大金碧新城A11地块的房屋，冻结郭丽银行存款10万元或查封相应价值的财产。后原告王金宝向本院提起诉讼，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告王金宝及其委托诉讼代理人高强，第三人西业公司的委托诉讼代理人荣艳晶、第三人交通银行的委托诉讼代理人缪青涛到庭参加诉讼。被告郭丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金宝向本院提出诉讼请求：1.判令郭丽向交通银行偿还剩余贷款本息(具体还款金额以银行确认的数额为准)；若郭丽拒不偿还银行本息，请求判令王金宝代郭丽向贷款银行偿还贷款本息；2.判令郭丽办理坐落于济南市槐荫区恒大金碧新城A11地块不动产(济南2019xxxxxx)的登记证书，办理至郭丽名下，西业公司予以配合；3.判令郭丽取得自己的不动产登记证书后5日内，协助王金宝将上述不动产转移登记至王金宝名下；4.判令郭丽支付王金宝违约金10万元；5.本案诉讼费用、律师费均由郭丽负担。事实和理由：2014年11月26日，郭丽与西业公司签订《商品房买卖合同》，约定西业公司将其开发的坐落于济南市槐荫区兴福寺路南侧，东营路东侧恒大金碧新城A11地块（以下简称涉案房屋）出售给郭丽，房屋建筑面积105.66平方米，总价款879851元；同时约定郭丽应当于2014年11月7日前支付首期房款269851元，余款61万元，通过交通银行股份有限公司济南香江花园支行贷款支付。同日办理网签备案手续。2017年3月10日，郭丽(甲方)与王金宝(乙方)、居间方(丙方)济南汇恒房地产经纪有限公司签订《商品房买卖合同》，约定郭丽将涉案房屋出售给王金宝，房屋建筑面积为105.66平方米，总价款110万元。合同第三条约定定金30万元，乙方在本合同签订时向甲方支付。合同第四条约定付款方式为按揭贷款：乙方在2017年9月30日前将购房款人民币60万元(含定金)交付甲方，剩余房款人民币50万元，乙方应于甲方出售上述房产《房屋所有权证》办理完毕后7日内提供贷款资料到银行办理按揭贷款手续，上述贷款款项在银行发放当日一次性向甲方支付，如果贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应在过户前一次性向甲方补足。第七条约定甲乙双方停当在《房屋所有权证》办理完毕后起45个工作日内办理过户及相关手续。第八条其他事项约定第一款：甲乙双方同意，甲方预留至丙方处物业保证金5000元，待办理物业交割当日，甲方结清所有欠费及其他违约行为后，丙方将保证金无息返还于甲方；第二款：甲乙双方同意，甲方于2017年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；….；第四款：该房产在交通银行设有房产权抵押贷款，甲乙双方协商此抵押应当在甲方签订合同之日起办理房产证后十五日内到有关部门办理抵押注销手续，办理该抵押解除手续的款项来源为自己筹款。第九条违约责任第一款：若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；第二款：甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失(包括律师费、诉讼费、交通费等)，合同继续履行。合同签订后，2017年3月10日，王金宝将定金30万元分两次支付给郭丽。2017年4月8日前，王金宝又通过银行转账的方式向郭丽的账户()转入购房款10万元。2017年9月24日，王金宝将购房款20万元支付给郭丽。至此，王金宝已经按照合同约定向郭丽支付购房款60万元，尚有50万元未支付。此外，因郭丽多次未能按时向交通银行偿还贷款，王金宝代其向交通银行偿还贷款多期。2017年12月31日，王金宝收房。2019年8月24日，西业公司取得涉案房产的首次登记。上述不动产已经具备办理不动产转移登记的条件，西业公司已经于2019年9月1日通知郭丽办理转移登记手续。王金宝认为，与郭丽签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同应当继续履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因涉案房屋在银行办理了贷款，如果郭丽拒不一次性偿还剩余银行贷款，王金宝愿意代郭丽偿还银行剩余贷款，以便涤除抵押登记。涉案不动产已经具备办理转移登记的条件，王金宝有权请求郭丽办理自己的不动产登记证书，然后转移登记至王金宝名下。郭丽未能在约定的时间内办理解押手续和过户手续，构成违约，应当承担违约金。另，王金宝具备在济南市限购区域的购房资格，涉案房产亦不受限售政策的影响，合同应当继续履行。为维护王金宝的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，特诉至法院，望判如所请。郭丽未作答辩。西业公司述称，王金宝与郭丽之间的买卖合同与西业公司无关，并且郭丽未按期偿还银行贷款，导致西业公承担保证责任，代其偿还银行贷款共计6459.77元，根据西业公司与郭丽签订的商品房买卖合同附件五补充协议第二条第一款第五点及第九条第四款的约定（略），在郭丽还清上述款项并支付违约金前，西业公司有权不为郭丽办理过户手续，且不承担任何违约责任。交通银行述称，没有意见，同意王金宝的请求。本院经审理认定事实如下：一、2014年11月26日，郭丽作为买受人，与作为出卖人的西业公司签署《济南市商品房买卖合同》，约定郭丽以按揭贷款方式购买西业公司开发的涉案房产，商品房总价款为879851元；合同第六条约定付款方式及期限：郭丽于2014年11月7日前向西业公司支付首付款269851元，其余房款61万元申请银行、公积金按揭贷款；合同第八条约定交付期限：2017年9月30日前西业公司将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付给郭丽；合同第十五条关于产权登记的约定：西业公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他事项进行了约定。双方于当日办理了网签备案手续。二、2017年3月10日，郭丽作为卖方（甲方）、王金宝作为买方（乙方），济南汇恒房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订《商品房买卖合同》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，建筑面积为105.66平方米，总价款110万元，房屋有抵押，无租赁；合同第三条约定：合同签订时，乙方向甲方支付购房定金30万元；第四条约定：乙方于2017年9月30日前将60万元购房款交付于甲方，剩余房款50万元于甲方出售的涉案房产《房屋所有权证》办理完毕后7日内提供贷款资料到银行办理按揭贷款手续，贷款条件、最终贷款额度及贷款年限等相关事宜以有关部门的即时政策为准；上述贷款款项在银行发放当日一次性向甲方支付，如果贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应在过户前一次性向甲方补足；第五条约定：甲方承担：证前费用、办理产权证所产生的维修基金、契税；乙方承担：过户过程中所产生的所有费用；第七条约定：甲乙双方应在甲方《房屋所有权证》办理完毕后起45个工作日内，委托并协助玛雅房屋济南区域签约中心办理房产过户及相关手续，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料的，按照本合同第九条规定追究违约方责任；第八条第四款约定：该房产在交通银行设有房产权抵押贷款，此抵押应在甲方签订合同之日起办理房产证后15日内到有关部门办理抵押注销手续，办理该抵押解除手续的款项来源：自己筹款；第九条第二款约定：如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖合同的相对方支付本合同总房价款的3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失（包括律师费，诉讼费，交通费等），合同继续履行；该条第五款约定：签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，并向乙方赔偿总房款20%的违约金；如乙方违约，则定金不退，并向甲方赔偿总房款20%的违约金；第十条其他约定事项：针对第四条付款方式：乙方于签订合同当日支付30万元定金，30日内支付10万元，交房当日支付20万，合计60万元，剩余房款50万元办理房产过户手续后45个工作日内由乙方贷款银行支付。第十二条约定：如果本合同第十条的约定与其他条款的约定不一致，以第十条约定的内容为准。合同还约定了其他事项。合同签订后，王金宝已向郭丽支付了购房款60万元，剩余50万元未支付。三、郭丽向西业公司购买涉案房屋时向交通银行办理了贷款，但多次未按时偿还贷款，西业公司为此承担了保证责任。西业公司陈述其代郭丽偿还银行贷款共计58465.43元，王金宝已代郭丽向西业公司偿还了该款项。本案诉讼过程中，王金宝代郭丽向交通银行结清了剩余贷款本息共计555247.69元。王金宝主张其代郭丽偿还的款项先行抵消其应支付给郭丽的购房尾款，超出部分其另行主张。四、郭丽已于2017年12月31日向王金宝交付了涉案房屋。五、2019年8月24日，西业公司取得涉案房屋所有权的初始登记。西业公司未提交其通知郭丽办理不动产权证书的证据。王金宝称其是在单元门上看到张贴的办证通知，而后其以短信、微信和电话的形式通知郭丽，但郭丽以种种理由拒绝办理。但王金宝未提交其通知郭丽办证的证据。六、本案诉讼过程中，王金宝同意代郭丽支付办理分户登记过程中产生的维修基金、契税等费用，其表示将另行向郭丽主张权利。七、2020年6月6日，王金宝与山东齐鲁律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，合同约定，山东齐鲁律师事务所委托其所律师高强、实习律师赵颜为王金宝房屋买卖合同纠纷一案进行代理，合同约定律师代理费为2万元，该所向王金宝出具2万元发票一份。本案诉讼过程中，高强作为王金宝的委托诉讼代理人参加诉讼。本院认为，根据已查明的事实，对王金宝的各项诉讼请求，本院分别作出如下认定：一、王金宝、郭丽与济南汇恒房产经纪有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。王金宝按照合同约定向郭丽支付了购房款60万元，郭丽应当在具备条件时及时办理不动产权利登记，并按照合同约定协助王金宝办理不动产权利的转移登记手续。二、关于不动产权证书的办理，本院认为，郭丽与西业公司签订的《济南市商品房买卖合同》办理了网签备案手续，西业公司已交付房屋并办理了初始登记，且王金宝已经代郭丽向西业公司偿还了代为向交通银行偿还的款项，故涉案房屋现已具备办证条件，即郭丽可以办理涉案房屋的不动产权利证书，取得该房屋的不动产权。诉讼过程中，王金宝已经代郭丽向交通银行偿还了剩余贷款本息。故王金宝要求郭丽办理涉案房屋的不动产权登记，并协助其将涉案房屋的不动产权转移登记至王金宝名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因《商品房买卖合同》第五条约定甲方承担证前费用、办理产权证所产生的维修基金、契税，乙方承担过户过程中所产生的所有费用，故郭丽办理不动产权登记过程中产生的费用应由郭丽承担，办理转移登记至王金宝名下过程中产生的费用应由王金宝承担。但诉讼过程中，王金宝同意代郭丽支付办理分户登记过程中产生的维修基金、契税等费用，并另行向郭丽主张权利，系其对权利的自由处分，符合法律规定，本院予以准许。另外需要特别强调的是，王金宝尚有剩余购房款50万元未支付给郭丽，但王金宝代郭丽向交通银行偿还的剩余贷款本息数额已经超过了购房尾款，王金宝主张其代偿款应抵消剩余购房款的意见，符合法律规定，本院予以支持，故王金宝无需再向郭丽支付剩余购房款。对于超出部分，王金宝陈述其另行主张，故本院在本案中不予处理。三、关于违约金，本院认为，违约责任产生的前提是合同双方事先对履行义务的期限有明确约定，而负有履行义务一方怠于履行或者拒绝履行，此时负有履行义务一方应当承担违约责任。本案中，无论是解除交通银行的抵押，还是办理不动产权转移登记的时间，均是以郭丽办理不动产权证为前提，但在王金宝与郭丽签订的《商品房买卖合同》中并未对郭丽办理不动产权证书的时间进行明确约定，且西业公司和王金宝均未提交证据证明已向郭丽告知涉案房屋具备办证条件的事实，故王金宝未能举证证明在提起本案诉讼前，郭丽怠于履行办证义务。但在王金宝提起本案诉讼后，郭丽仍然拒不履行合同义务，且既不到庭参加诉讼，也不提交书面意见，明显属于怠于履行合同义务的行为，故郭丽应当承担违约责任，应当向王金宝支付违约金。《商品房买卖合同》第九条第二款约定每逾期一日，违约方应向合同相对方支付合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失（包括律师费，诉讼费，交通费等），自本院立案之日（即2020年7月15日）起至本判决作出之日止，郭丽应向王金宝支付的违约金数额远远高于王金宝主张的10万元，王金宝认为违约金约定过高，自愿降低至10万元，系其对权利的自由处分，符合法律规定，本院予以支持。四、关于律师费，《商品房买卖合同》第九条第二款明确约定，违约方向相对方支付违约金并赔偿相对方因此所造成的损失，包括律师费、诉讼费、交通费等。且王金宝向本院提交了其与山东齐鲁律师事务所签订的《民事委托代理合同》，该所指派的高强律师作为其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，故王金宝作为守约方要求违约方郭丽支付律师费2万元的诉讼请求，于法有据，于事有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、济南西业置业有限公司协助郭丽于本判决生效之日起十日内，办理坐落于济南市槐荫区恒大金碧新城A11地块某号房屋的不动产权登记，即将不动产权登记至郭丽本人名下，登记期间产生的所有费用由王金宝代郭丽支付；二、郭丽在取得上述房屋的不动产权证后五日内协助王金宝将上述房屋的不动产权转移登记至王金宝名下，由此产生的所有费用由王金宝承担；三、郭丽于本判决生效之日起十日内向王金宝支付违约金10万元；四、郭丽于本判决生效之日起十日内向王金宝支付律师费2万元；五、驳回王金宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14900元，减半收取计7450元，保全费5000元，均由郭丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇二〇年十一月十七日书记员 焦婷婷