广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1405号 原告：农艳芳，女，1978年11月20日出生，壮族，广西龙州县人，住广西龙州县。 原告：陆孙伟（系原告农艳芳配偶），男，1979年8月17日出生，壮族，广西龙州县人，住广西龙州县。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西龙州县龙州镇龙锦大道**。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：古梅花，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷静，该公司员工。 原告农艳芳诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开审理。诉讼过程中，陆孙伟申请作为本案原告参加诉讼，本院准许陆孙伟作为本案原告参加诉讼，并于2020年11月18日公开开庭审理本案。农艳芳、陆孙伟、东一盟公司的委托诉讼代理人古梅花、雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农艳芳、陆孙伟向本院提出诉讼请求：一、判令东一盟公司履行合同约定，将龙州东盟国际商贸城5栋218号商铺交给农艳芳、陆孙伟使用并办理房产权证。二、判令东一盟公司因逾期交房向农艳芳、陆孙伟支付违约金56 -2- 145.9元（违约金以178241元为基数，按年利率6%计算，从2015年5月30日至2020年9月1日止共5.25年，178241元×5.25年×6%＝56145.9元）。事实与理由：2013年12月31日，农艳芳、陆孙伟与东一盟公司签定商品房买卖合同，合同内容是农艳芳、陆孙伟购买东一盟公司位于龙州镇××龙州××国际商贸城××商铺，总房价款为178241元，双方约定东一盟公司应于2015年5月30日前交付农艳芳、陆孙伟所购商铺，但东一盟公司至今未交房，由于东一盟公司拒绝向农艳芳、陆孙伟支付违约金，亦无法交付商铺，故只有诉至法院，提出上述诉讼请求。 东一盟公司辩称，一、对农艳芳、陆孙伟主张其与东一盟公司签订商品房买房合同、购买东一盟公司位于龙州县和已付清房款178241元、东一盟公司未能按期交房等事实没有异议，东一盟公司也同意继续履行合同，交房条件成熟后，东一盟公司会及时交房并按期办理房屋产权手续。二、因双方约定，逾期交房的，东一盟公司按日向农艳芳、陆孙伟支付已交房款万分之一的违约金，现农艳芳、陆孙伟请求按年利率6%不符合约定，应按约定计算违约金。三、农艳芳、陆孙伟在东一盟公司逾期交房后，未向东一盟公司主张过违约金，超过三年的部分已过了诉讼时效，农艳芳、陆孙伟请求超过三年计算违约金没有法律依据。 农艳芳、陆孙伟围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，东一盟公司对农艳芳、陆孙伟提交的证据无异议。农艳芳、陆孙伟提交的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2014年4月27日，农艳芳、陆孙伟与东一盟公司签《商品房买卖合同》（合同编号：ＤＭ05218，以下简称涉案合同）。涉案合同约定：一、农艳芳、陆孙伟购买东一盟公司位于龙州县，总房款为178241元。二、东一盟公司应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府 -3- 的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给农艳芳、陆孙伟使用。三、东一盟公司应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由东一盟公司提供的资料报产权登记机关备案。四、东一盟公司逾期交房超过90天，农艳芳、陆孙伟要求继续履行合的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，东一盟公司按日向农艳芳、陆孙伟支付已交付房款万分之一的违约金。农艳芳、陆孙伟已付清房款，至今东一盟公司尚未交付涉案商铺。2020年10月12日，农艳芳、陆孙伟向本院起诉。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议的焦点：农艳芳、陆孙伟主张的逾期交房违约金从何时开始计算，如何计算。对于本案争议焦点，本院评判如下： 由于双方签订的涉案合同约定按日累计计算违约金，故应按每日违约计算违约金，本院予以确认。涉案合同约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，从2015年5月31日起至2020年10月12日即农艳芳、陆孙伟向本院起诉之日止，东一盟公司一直处于违约逾期交房的状态，交房的合同义务并未履行完毕，合同处于持续履行状态，农艳芳、陆孙伟请求东一盟公司支付违约金的权利的诉讼时效应从2015年5月31日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案无证据证明诉讼时效存在中断的情形，农艳芳、陆孙伟请求东一盟公司支付违约金的诉讼时效期间应从2020年10月12日即农艳芳、陆孙伟向本院起诉之日向后倒计三年，即2017年10月12日起计算，2015年5月31日起至2017年10月12日止农艳芳、陆孙伟请求东一盟公司支付逾期交房违约金已过了诉讼 -4- 时效期间，本院予以确认，农艳芳、陆孙伟请求从2015年5月30日起计算违约金，无法律依据，本院不予支持。根据涉案合同双方的约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房款万分之一，该项当事人的约定，符合违约损失的客观情况，本院予以确认。现农艳芳、陆孙伟主张提高按年利率6%计算违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应当举证证明本案违约金约定过分低于造成的损失，现农艳芳、陆孙伟未提交相应的证据，应当承担举证不能的诉讼后果，农艳芳、陆孙伟的主张缺乏事实依据，本院不予支持。农艳芳、陆孙伟应得的违约金数额为19517.39元即178241元×0.0001/天×1095天＝19517.39元，本院予以确认，农艳芳、陆孙伟请求超出的部分本院不予支持。2020年10月13日起至交房之日止逾期交房产生的违约金，农艳芳、陆孙伟可另行起诉。 双当事人均同意继续履行合同，东一盟公司应按合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给农艳芳、陆孙伟使用，并应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、广西龙州东一盟国际投资有限公司和农艳芳、陆孙伟继续履行双方于2014年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DM05218）； -5- 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向农艳芳、陆孙伟支付从2017年10月12日起至2020年10月12日止的逾期交房违约金19517.39元。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费1202元，减半收取601元，由农艳芳、陆孙伟负担457元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年十一月二十二日 书记员  闫 媚 -6- 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 -7- 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。