贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4020号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，地址：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，现住贵州省凯里市，系公司职工。委托诉讼代理人：冯昌萍，女，1997年11月11日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：蒋威炯，男，1973年9月1日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（黄平）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（黄平）律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）与被上诉人蒋威炯商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初8397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、被上诉人提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且并无中止、中断、延长事由，其诉讼请求应依法予以驳回，一审适用法律错误。合同约定的办证时间为2016年12月31日前，截止2019年12月31日本案诉讼时效届满，而被上诉人提起本案诉讼的时间是在2020年6月显然超过了诉讼时效的法律规定。被上诉人已超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，其诉讼请求应予以驳回。二、被上诉人违反相关管理条例，其所购的住宅中存在违规搭建行为，故无权追求上诉人逾期办证违约责任。违规搭建问题，成为上诉人在办理楼栋整体验收时，相关单位迟迟不给与验收的因素之一。被上诉人违规搭建问题导致相关验收单位未为上诉人办理该楼栋的竣工规划许可，如不是市政府出面协调，被上诉人所购楼栋至今仍不能取得相关竣工验收材料更无法办理和取得不动产初始登记证。三、上诉人未能按期履行合同，是有正当抗辩客观原因等理由所致，此间上诉人一直在积极补救，不应全责追究责任。凯里市政府制定的砂石税文件，是政策性规范性文件，上诉人直到办理初始登记时才知道，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关。砂石税文件具有不可抗力的性质。四、因《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金约定过高，一审判决也过高，根据公平原则，请求依法调减违约金。蒋威炯未作出答辩。蒋威炯向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办证违约金38157元，（以购房款632779元为基数，按日万分之0.5，从2017年1月1日暂计算至2020年4月20日，应计算至实际办证之日）；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月22日，以原告蒋威炯为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积149.17平方米，总价款632779元。被告承诺在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在附件十二补充协议“三、房屋所有权办理”中约定：“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。……办理《房屋所有权证》发生的税费，全部由买受人承担”。合同签订后，原告向被告恒丰房产公司支付了购房款632779元，恒丰房产公司亦出具了发票。被告于2016年4月25日将涉案商品房交付给了原告。被告已于2019年8月12日取得了涉案房屋的商品房所有权初始登记证，原告已于2019年12月6日到被告处领取了该证。庭审中，因原告不同意调解，一审法院未主持双方当事人进行调解。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。还查明，2018年11月26日，凯里市国土资源和规划管理局以凯国土规划法[2018]94号文件要求被告对包含原告在内的26户业主违规搭建等行为进行整改，凯里市人民政府于2018年12月12日形成专题会议纪要(凯府专议[2018]596号)，明确：“二、同意对金泉国际14、15栋楼已完工交付的住宅部分先行进行规划验收，验收完成后，同意对无违规搭建、增加楼层的住户办理不动产手续，存在违建、增加楼层的住户不予办理不动产手续。”2019年1月16日凯里市人民政府再次形成专题会议纪要（凯府专议[2019]13号），明确：“三、关于金泉国际项目建设问题。（二）3.市国土资源和规划管理局在办理不动产登记证时，要认真核实业主是否存在违规搭建行为，若业主存在违规搭建行为，一律不予办理不动产登记手续”。再查明，庭审时，原告当庭变更诉讼请求为：要求给付截止逾期办证违约金的时间为2019年8月12日止。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按约定交付商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见一审法院不予采纳。关于诉讼时效，本案原告于2020年6月8日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2020年6月8日。因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开公司一直违约不办证，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样。对已超过三年诉讼时效的部分，因权力人即原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故一审法院支持的逾期办证违约金起算时间应为2017年6月8日。被告辩称原告违反了相关管理条例，其所购的住宅存在违规搭建行为，故无权追究其逾期办证违约责任，从提供的证据来看，该案涉房屋所在楼栋已取得了产权大证，即使是存在违法搭建也仅仅是影响办理个人产权证，且整改通知是否已经送达到原告处现也无充分证据证明。因此，被告应承担支付逾期办证违约金的责任。现原告主张按日向其支付房价款万分之零点五支付违约金，是在法律规定的范围内对自己权利的处分，一审法院予以准许，故被告要求减少逾期办证违约金的意见，一审法院不再采纳。综上所述，原告应获得的2017年6月8日起至2019年8月12日的逾期办证违约金为25152.97元（795天×0.00005×632779元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起六十日内支付原告蒋威炯逾期办证违约金25152.97元。二、驳回原告蒋威炯的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取377元，由原告蒋威炯负担128元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担249元。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：1.上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立？2.被上诉人搭建行为是否影响上诉人办理不动产权初始登记？3.恒丰公司逾期办证是否因其过错导致？4.逾期办证违约金是否过高？一、案涉合同中约定逾期交付办证文书按日计算违约金，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的,每一天都产生一个新的诉权,每一个诉权都适用诉讼时效,诉讼时效的起算点每天不一样,被上诉人于2020年6月8日起诉，即2017年6月8日之后的违约金应当予以支持，2017年6月8日之前的违约金因超过三年的诉讼时效期间，该部分请求不应予以支持。因此，上诉人认为一审诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由,于法无据,本院不予采纳。二、关于被上诉人搭建行为是否是造成不能办理不动产初始登记原因的问题。从现有证据表明，被上诉人所在楼栋已经办理不动产初始登记，被上诉人确实存在在楼顶露台搭建建筑物，但并无证据表明其搭建行为导致了无法办理不动产初始登记。且根据双方合同约定2016年12月31日前恒丰公司取得该商品房所有权初始登记，并交给业主。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”现恒丰公司提供的证据无法证明被上诉人的搭建行为导致了无法办理不动产初始登记，应承担举证不能的不利后果。上诉人逾期交付办证文书，应承担支付逾期办证违约金的责任。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、关于恒丰公司逾期办证是否因其过错导致的问题。涉案合同签订于2014年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰公司既然约定2016年12月31日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。四、关于逾期办证违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案恒丰公司并未提交任何证据证明实际损失具体数额。逾期办证，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，一审判决从按日万分之一调整为按日万分之零点五，已充分考虑上诉人的履约情况及外部办证环境变化等客观因素，故上诉人继续要求调减的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年十一月六日法官助理罗惠书记员潘中华