广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8257号上诉人（原审被告）：庞树华，男，汉族，1968年10月24日出生，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************839。上诉人（原审被告）：佛山市华品电器五金有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914***********786T。法定代表人：庞树华。被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区*****沙清水股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区*******，组织机构代码6176**0-3。负责人：杨栈。委托诉讼代理人：邓翠薇，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴林晓，广东毅隽达律师事务所实习律师。上诉人庞树华、佛山市华品电器五金有限公司（下称华品公司）因与被上诉人佛山市禅城区张槎街道大沙清水股份合作经济社（下称清水经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35916号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人庞树华、华品公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回清水经济社的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由清水经济社承担。事实和理由：一、双方租赁关系所涉厂房因于2017年12月12日发生火灾，已不具备作为出租屋使用的条件，双方的租赁关系于2017年12月12日实际终止。双方于2015年3月18日签订了《厂房租赁合同》，期限自2015年4月1日至2018年3月30日止，因案涉厂房于2017年12月12日发生火灾，已不具备作为出租物使用条件，根据案涉租赁合同约定，双方租赁关系自火灾发生日已终止，即使未发生火灾，合同也于2018年3月30日届满。二、一审法院认为庞树华、华品公司系火灾发生后出租物使用的受益人有误。佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初18016号案二审判决已作出并生效，且庞树华、华品公司并非该案受益人，而系受害人，获得的仅系财产损失赔偿，并非一审法院认定庞树华、华品公司需承担案涉厂房至今未腾退所产生的占用费。且火灾发生后，庞树华、华品公司已另寻场地作经营场所，华品公司新营业地点公司变更时间为2018年6月14日。因火灾损害案件未处理完毕，案涉仓库作为保护现场及存放残留物所用，庞树华、华品公司无奈支付一段时间租金，但一直认为并无交纳租金的义务，庞树华、华品公司并无实际使用案涉厂房，仅因火灾损害案件尚未处理完毕，作为保护现场及存放残留物所用，故庞树华、华品公司在佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初18016号案中请求清水经济社返回保证金及部分承包费，法院因主体问题认为需另案处理。根据佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初18016号案判决，部分残留物所有权归清水经济社及案外人陈某满、佛山市毅某机电有限公司（下称毅某公司）所有，其系火灾发生后案涉厂房使用受益人，对部分残留物享有占有、使用、处分等权利，产生的费用也应由其承担。根据权利义务对等原则，庞树华、华品公司既不享有权利，也非实际受益人，不存在火灾后因占有、使用而应腾退的义务，庞树华、华品公司不应承担火灾后未占有使用案涉厂房产生的任何费用。三、火灾发生的责任在清水经济社及案外人陈某满、毅某公司，后果亦应由其承担。佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初18016号案已认定火灾系清水经济社及案外人陈某满、毅某公司所致，与庞树华、华品公司无关，出租物不能使用的责任应由清水经济社及案外人陈某满、毅某公司承担。综上，一审判决认定事实不清，请二审法院查明事实后依法改判。被上诉人清水经济社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回庞树华、华品公司的上诉请求。清水经济社向一审法院提出诉讼请求：1.解除清水经济社、庞树华之间的租赁合同关系；2.庞树华、华品公司向清水经济社返还位于佛山市禅城区*****大沙村清水工业区*******厂房；3.庞树华、华品公司按8025元/月的标准向清水经济社支付2018年4月至返还厂房之日止的租金（占用费）及利息（以8025元为本金，从欠费当月的11日起按每日万分之四分段计至清偿之日止，暂计至2020年1月1日为20585.73元）；4.案件诉讼费用由庞树华、华品公司承担。一审法院查明：2013年4月11日，华品公司登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为庞树华。2015年3月18日，清水经济社（出租方、甲方）与庞树华（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定“一、出租的厂房混合结构，位于佛山市禅城区*****大沙村清水工业区*******，租赁建筑面积为535平方米。二、租赁期限从2015年4月1日起至2018年3月30日止。三、从2015年4月1日起至2018年3月30日，每月每平方米15元，每月交纳承包款及其他费用共计8025元。采用先交款后使用的原则，乙方每月交款一次，乙方应当在每月的1-10号前交清当月的承包款及其他费用……四、乙方应在本合同签订之日前向甲方交纳24075元作为租赁厂房保证金。合同期满或终止，在乙方没有任何违约或损坏建筑物的情况下，甲方应在15日内将上述保证金不计利息退还给乙方……十、违约责任：……4、出现下列情况之一，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同，收回厂房使用权，乙方所交保证金归甲方所有，甲方并有权向乙方追讨由此造成的经济损失：（1）乙方未依本合同第三条约定之期限交纳承包款及其他费用，逾期超过30日的……”。2017年12月12日18时32分，位于清水工业区*****6号楼1楼的华品公司发生火灾。火灾烧损变压器成品及原材料一批，过火面积约80平方米，无人员伤亡。2018年1月11日，佛山市公安消防支队禅城区大队作出禅公消火认字[2018]第0001号《火灾事故认定书》，认定的起火原因为“排除纵火，排除雷击，排除电线短路，排除货物自燃，不排除遗留火种引发火灾”。2018年6月14日，华品公司变更登记其住所为佛山市******侧、北侧仓库首层尾部分。2019年6月12日，清水经济社向庞树华邮寄《关于尽快支付租金的通知》，内容为“华品公司：贵司承租了位于清水工业区*****6号楼1楼。自2018年4月1日起，贵司在实际占有清水工业区*****6号楼1楼的情况下，经清水经济社屡次催讨均拒绝支付租金，截止至2019年4月1日，贵司共拖欠租金96300元。请贵司收到本通知5日内向清水经济社缴纳……”。2019年10月10日，清水经济社向庞树华再次邮寄《关于尽快支付租金的通知》，要求华品公司限期缴纳自2018年4月1日起的租金。诉讼中，法院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调查核实清水工业区*****6号楼的规划报建情况，佛山市自然资源局禅城分局复函称“经核查，我局未查到清水工业区*****6号楼1楼的报建资料”。另查明，2018年7月25日，法院立案受理华品公司诉毅某公司、陈某满、清水经济社、大沙村委会、潘某亮财产损害赔偿纠纷一案。2019年9月23日，法院作出（2018）粤0604民初18016号民事判决，内容为“……华品公司向法院提出诉讼请求：1、判令毅某公司、陈某满、清水经济社、大沙村委会、潘某亮共同向华品公司赔偿因火灾造成财产经济损失4089405.96元，赔偿华品公司的评估费损失47804元，承包款以及费用损失29157.5元；2、案件诉讼费、保全费全部由毅某公司、陈某满、清水经济社、大沙村委会、潘某亮承担。事实和理由：华品公司是一家于2013年4月11日注册成立，经营范围为制造、销售电子产品、家用电器、五金产品等的企业，原住所地位于清水工业区*****6号1楼，该住所在2018年6月份之前为华品公司的生产经营场地，场地内贮存有华品公司的大量生产原材料、半成品、成品，该场地的所有权为清水经济社、大沙村委会，即是华品公司承租清水经济社、大沙村委会的物业……结合当事人的庭审陈述，法院确认如下事实：……2015年3月18日，庞树华与清水经济社签订《厂房租赁合同》，约定庞树华承租清水工业区*****6号楼1楼，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月30日，华品公司在此厂房进行经营生产……华品公司为了确定火灾受损，于2018年1月5日委托佛山市价格事务所有限公司对位于车间、仓库及办公室内直接过火的原材料、半成品、成品、设备等生产经营物资的损失价格及受火灾影响（未直接过火）部分物资的在用价值（重置价值）进行了评估……本次火灾事故是因陈某满和毅某公司堆放在华品公司仓库窗户外与毅某公司使用的厂房通道的杂物起火所引起的，故陈某满、毅某公司存在过错，应承担侵权责任……清水经济社没有有效督促其及时清理堆放在通道上的杂物，属管理不到位，应承担相应的责任……结合当事人的过错程度考虑，法院酌定陈某满、毅某公司对本次事故所造成的损失承担90%的责任，清水经济社承担10%的责任……法院确认华品公司在此次火灾事故中的财物损失为1793465.86元……因评估报告的评估价格第一项损失557566.06元已扣除残值，故该项财物的残值归华品公司所有；第二项损失1235899.8元因未考虑残值，而未扣减残值，故陈某满、毅某公司和清水经济社在赔偿华品公司相应的该项损失后，对于评估报告所列的第二项损失财物残值分别享有相应的90%和10%的份额……”。华品公司、毅某公司、陈某满、清水经济社均不服上述判决，已上诉至佛山市中级人民法院，目前二审尚未审理终结。清水经济社当庭陈述：涉案厂房没有履行规划报建手续，但华品公司是在知道有关事实的情况下愿意承租；租赁合同由庞树华签署，华品公司实际使用厂房，庞树华、华品公司共同承租且应共同支付租金；厂房由庞树华、华品公司上锁，清水经济社无法进入；因庞树华违约，保证金应按租赁合同第十条第二点第四小点的约定，由清水经济社没收。庞树华、华品公司当庭陈述：不清楚厂房有没有履行规划报建手续；因（2018）粤0604民初18016号案在二审阶段，要保护现场，一审判决认定残留物部分属于清水经济社及毅某公司，因此双方还没有约定如何交还，清水经济社需要使用厂房的庞树华、华品公司会配合；保证金及火灾发生后的租金应退还庞树华。一审法院认为，案件为房屋租赁合同纠纷。据前查明，庞树华与清水经济社签订租赁合同之时系华品公司的法定代表人，其签约后亦将涉案租赁物交由华品公司占有使用。清水经济社对华品公司承租人的身份予以确认，华品公司亦在（2018）粤0604民初18016号案中自认其承租了涉案租赁物，故法院确认《厂房租赁合同》的承租人为庞树华和华品公司。经核实，并无证据证明涉案租赁物所在的清水工业区*****6号楼已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，清水经济社亦当庭确认未履行规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，清水经济社与庞树华于2015年3月18日签订的《厂房租赁合同》无效。关于清水经济社诉请交还租赁物。如前认定，涉案《厂房租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，庞树华、华品公司负有交还厂房的义务。庞树华、华品公司至今尚未腾退厂房并与清水经济社办理交接手续，清水经济社诉请庞树华、华品公司交还于法有据，法院予以支持。庞树华、华品公司抗辩厂房已不能使用、占用受益人为清水经济社及陈某满、毅某公司。经查，涉案厂房因火灾导致无法正常使用，系案外人的过错行为所致，针对华品公司因火灾遭受的损失，（2018）粤0604民初18016号案虽已对过错主体、过错比例、赔偿责任等作出判决，但该一审判决因各方均上诉尚未生效。且，庞树华、华品公司保护火灾现场系因另案诉讼中评估机构入场鉴定、存放火灾残留物等所需，庞树华、华品公司在享有（2018）粤0604民初18016号案诉的利益的同时，根据权利义务对等原则，亦应承担其占用厂房至今未腾退所产生的占用费。因此，庞树华、华品公司的抗辩意见于法无据，法院不予采纳。关于占用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，清水经济社已向庞树华、华品公司交付租赁物，庞树华、华品公司应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。如前论述，庞树华、华品公司应按8025元/月的标准向清水经济社支付2018年4月1日起至实际返还之日止的占用费，暂计至2019年12月31日为168525元（8025元/月×21）。租赁合同无效，保证金条款亦属无效，清水经济社主张没收保证金于法无据，因庞树华、华品公司抗辩主张保证金应予退还，为避免诉累，法院在案件中将保证金抵扣占用费。扣减保证金24075元后，庞树华、华品公司还应向清水经济社支付占用费144450元，并自2020年1月1日起继续支付占用费至实际返还厂房之日止。至于清水经济社诉请的利息，租赁合同无效，违约条款亦属无效，但鉴于庞树华、华品公司拖欠占用费的行为确给清水经济社造成利息损失，综合全案事实，法院酌定庞树华、华品公司以144450元为本金，自起诉之日即2019年12月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向清水经济社支付利息至实际清偿之日止。清水经济社诉请超出部分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认清水经济社与庞树华于2015年3月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、庞树华、华品公司于判决发生法律效力之日起十日内，腾空佛山市禅城区*****大沙村清水工业区*******，并将前述厂房交还清水经济社；三、庞树华、华品公司于判决发生法律效力之日起十日内，向清水经济社支付占有使用费144450元及利息（以144450元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月30日起计至实际清偿之日止），并自2020年1月1日起按8025元/月的标准继续支付占有使用费至实际返还厂房之日止；四、驳回清水经济社的其他诉讼请求。如庞树华、华品公司未按判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2041元，由清水经济社负担482元，庞树华、华品公司共同负担1559元。二审期间，庞树华、华品公司向本院提交佛山市中级人民法院（2020）粤06民终781号民事判决书，拟证明案涉厂房火灾系因清水经济社、陈某满、毅某公司所致，庞树华、华品公司系受害方，无需向清水经济社支付火灾发生后案涉厂房的占有使用费。清水经济社对上述证据的真实性予以确认。经审查，上述证据来源真实，且清水经济社对其真实性予以确认，本院亦确认其真实性。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为庞树华、华品公司应否向清水经济社支付案涉厂房占有使用费。本案中，厂房出租人清水经济社并未提供相关证据证明，案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，则依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，清水经济社与庞树华所签《厂房租赁合同》无效。合同无效，因合同取得的财产依法应予返还，庞树华、华品公司应将案涉厂房返还予清水经济社。关于庞树华、华品公司是否负有支付案涉厂房占用期间产生的占有使用费问题。本案中，庞树华、华品公司作为承租方，其实际占有案涉厂房，且未与清水经济社履行交接手续，故其应向清水经济社支付占有使用费。但本案中，考虑到案涉厂房于2017年12月12日发生火灾，经已生效的（2020）粤06民终781号民事判决书的认定，系因案外人毅某公司、陈某满的过错导致火灾发生，庞树华、华品公司基于保护火灾现场及鉴定现场财务受损情况的需要而继续占有使用案涉租赁物，清水经济社亦因没有有效督促毅某公司、陈某满及时清理堆放在通道上的杂物，管理不到位而存在一定过错。同时，案涉租赁物因火灾亦会导致使用价值相对下降。综合以上因素，从公平合理角度考虑，本院酌定庞树华、华品公司按占有使用费70%的比例向清水经济社支付占有使用费及相应的利息，经计算，暂计至2019年12月31日的费用为101115元（8025元/月×21-24075元）×70%，并自2020年1月1日起继续按每月5617.5元（8025元/月×70%）的标准支付占有使用费至实际返还厂房之日止。庞树华、华品公司的上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。综上，本案二审因庞树华、华品公司提交新证据而改判，故一审判决不属错误判决。庞树华、华品公司的上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35916号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35916号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35916号民事判决第三项为：庞树华、佛山市华品电器五金有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向佛山市禅城区张槎街道大沙清水股份合作经济社支付占有使用费101115元及利息（以101115元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月30日起计至实际清偿之日止），并自2020年1月1日起按5617.5元/月的标准继续支付占有使用费至实际返还厂房之日止；四、驳回佛山市禅城区张槎街道大沙清水股份合作经济社的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2041元，由佛山市禅城区张槎街道大沙清水股份合作经济社负担612元，由庞树华、佛山市华品电器五金有限公司负担1429元；二审案件受理费3189元，由佛山市禅城区张槎街道大沙清水股份合作经济社负担956元，由庞树华、佛山市华品电器五金有限公司负担2233元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月十一日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊