河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14266号原告（反诉被告）窦玉瑞，女，1969年9月10日出生，汉族，住郑州市。委托代理人雷浩，北京市隆安(郑州)律师事务所律师。被告（反诉原告）闫长山，男，1963年9月24日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人王喻田，男，1963年7月5日出生，汉族，住郑州市金水区。第三人郑州市郑东新区祭城路街道办事处庙张社区居民委员会，住所地郑州市郑东新区中兴路北段庙张社区北院北门。第三人郑州新发展置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）东风东路东、康宁街北6号楼22层2201。法定代表人严文斌，董事长。委托代理人靳琛琛，女，1992年3月23日出生，汉族，住郑州市金水区，系公司员工。原告（反诉被告）窦玉瑞与被告(反诉原告)闫长山、第三人郑州市郑东新区祭城路街道办事处庙张社区居民委员会（以下简称：居民委员会）、郑州新发展置业有限公司（以下简称：新发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。窦玉瑞委托代理人雷浩，闫长山委托代理人王喻田，第三人新发展公司委托代理人靳琛琛到庭参加诉讼，第三人居民委员会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦玉瑞诉称：2006年12月28日，窦玉瑞作为乙方，闫长山作为甲方，签订《房屋转让合同》，该合同约定：窦玉瑞同意购买闫长山拥有的位于郑州市郑东新区××城××办事处庙××社区××楼××单元××楼西户，建筑面积80平方米的房屋，房屋转让价格128000元，窦玉瑞在闫长山交钥匙的同时将该房屋全部价款支付给闫长山。闫长山必须配合窦玉瑞在村委会办理权属登记手续。窦玉瑞已依约付清房款，已经入住，并实际占有使用该房屋多年，现政府统一办理房屋产权手续，但闫长山拒绝协助窦玉瑞去第三人处办理房屋登记。综上，窦玉瑞为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、闫长山继续履行双方于2006年12月28日签订的《房屋转让合同》；2、依法确认坐落于郑州市郑东新区××城××办事处庙××社区××楼××单元××楼西户的房屋归窦玉瑞所有（合同价款128000元）；3、闫长山在郑州市郑东新区××城××办事处庙张社区居民委员会安置房网签花名单上将上述房屋的权利人登记为窦玉瑞；4、第三人新发展公司协助窦玉瑞将上述房屋的所有权转移登记至窦玉瑞名下；5、本案诉讼费等由闫长山承担。闫长山辩称：1、窦玉瑞明知凡是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房均属于经济适用房，窦玉瑞针对闫长山的诉讼请求既违反双方合同约定，又缺乏事实和法律依据。2、房屋转让合同第二条“该房屋相应的土地使用权取得方式为（出让），土地使用权年限自政府收购之日”的约定，窦玉瑞在涉案房屋所占用的土地尚未由国有划拨土地转变为国有出让土地的情况下，没有向窦玉瑞提出提前办理涉案房屋网签登记手续的合同权利。3、按照1994年版《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，只有购买一手房的房主获得一手房的权属证书后，才有资格给购买其房屋的二手房房主办理权属登记过户手续，窦玉瑞在闫长山购买政府的一手房还未取得权属证书的情况下，要求法院确认闫长山出售的二手房归其所有，第三人居民委员会安置房网签花名单上将涉案房屋的权利人登记为窦玉瑞，显然缺乏法律依据。4、按照闫长山提交的郑州市郑东新区管委会{2018}134号《关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要》第5项第1条原则上“只给回迁群众户口簿中的回迁安置人员或其直系亲属办理网签登记手续”的规定，窦玉瑞非回迁群众户口簿中的回迁安置人员或其直系亲属，没有向闫长山及第三人居民委员会及新发展公司提出诉请的权利。第三人新发展公司述称：一、新发展公司没有义务协助将所争议的房屋产权转移登记至窦玉瑞名下。案件涉及的争议房屋为早期安置房，系因城市建设拆迁村民房屋所形成的回迁安置性住房，针对特定对象、具有明显的身份属性和政策性。按照《郑州市人民政府关于房屋（商品房、安置房）网签及不动产登记证办理有关问题的会议纪要》（2018）120号、《郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要》（郑东会纪【2018】134号）的相关规定：“不动产登记部门首次登记办理在新发展公司名下，土地权利性质为划拨，房屋性质为经济适用房；转移登记依据网签合同确认的买受人办理土地权利性质为划拨、房屋性质为经济适用房，且附记备注“农民安置房有限产权”的不动产权证书。按规定补交核定的土地差价款后可上市交易”。从上可知：新发展公司的职权及工作内容是按照政府文件开展工作，仅是作为使用权人代替金水区、管城区两个征地拆迁指挥部作为开发建设单位（在此应当理解为名义上的开发建设单位，并非实质上的建设销售单位），作为早期安置房的首登主体，按照网签花名单上登记的人员作为网签、转移登记的对象申请办理相应的产权登记（其中，网签花名单原则上确定为回迁群众户口簿中的回迁安置人员或其直系亲属，新发展公司不负责网签花名单的审核确认，仅是遵照执行），具体登记工作由住房保障部门和不动产登记部门办理。窦玉瑞与新发展公司没有任何事实和法律上的关系，新发展公司没有义务协助将涉案房屋转移登记在窦玉瑞名下。二、新发展公司客观上也不能协助将所争议的房屋产权转移登记至窦玉瑞名下。新发展公司在上述已经提及案件涉及的房屋的属性以及新发展公司的职权及工作内容，窦玉瑞仅以其与闫长山之间的房屋买卖协议而主张涉案房屋归其所有、进而要求新发展公司协助办理过户登记手续，缺乏相应的事实依据和法律依据，且超出新发展公司的职权与工作内容，新发展公司客观上不能协助；同时，因早期安置房产权的身份属性及政策属性，在完成产权性质变更前将争议房屋直接转移登记至窦玉瑞名下存在政策障碍及税费征缴问题，因此新发展公司客观上不能履行协助义务。综上所述，早期安置房网签及不动产登记工作是为了妥善解决郑东新区早期安置房网签及不动产登记证办理等民生遗留问题，切实维护安置群众切身利益，新发展公司按照政府文件要求进行相关工作，该案件与新发展公司无关，窦玉瑞与新发展公司之间不存在任何事实及法律关系，其诉请既超出新发展公司的职权及工作内容，也与安置房相关政策不符，新发展公司没有义务也不能协助将涉案房屋产权转移登记至窦玉瑞名下，故恳请贵院依法驳回其对新发展公司的诉讼请求。第三人居民委员会未答辩。闫长山反诉称：1、涉案合同存在违反政府行政法律法规强制性规定情形，甲方（拆迁方）祭城镇人民政府2003年与乙方（被拆迁方）闫长山、丙方（监督执行方）居民委员会三方签订的《郑东新区建设拆迁安置补偿协议》第4条约定的拆迁安置房明显是拆迁人祭城镇人民政府依据国务院、河南省指定的法律法规和郑州市人民政府郑政文（2012）161号等有关文件规定，拆除闫长山等失地农民的房屋之后建成并出售给闫长山等失地农民的涉案房屋，故涉案合同早在当年交易涉案房屋时，就因违反国务院建住房（2014）77号《经济适用住房管理办法》第26条“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售”的规定和郑州市人民政府依据该条规定的授权所出台的《郑州市经济适用住房管理办法》第32条“经济适用住房购买人取得权属证书五年后，可以以市场出售经济适用住房”的行政强制性规定，而成为法定的无效合同。涉案合同早在当年交易涉案房屋时，因违反郑州市人民政府“纳入经济适用住房建设规模的拆迁安置用房上市交易时按经济适用住房政策执行”的强制性规定，而成为无效合同。2、涉案合同存在以合法形式掩盖非法目的情形。3、窦玉瑞针对闫长山的本诉诉讼请求缺乏事实及法律依据。为维护反诉原告闫长山的合法权益，故反诉至法院，请求依法判令：1、依法确认窦玉瑞与闫长山于2006年12月28日签订的房屋转让合同无效；2、驳回窦玉瑞针对闫长山的本诉诉请；3、本诉及反诉案件受理费由窦玉瑞承担。窦玉瑞辩称：反诉人闫长山的事实及请求无根据，严重违反诚实信用原则，窦玉瑞自2006年已实际占有使用该房屋至今，双方的合同不存在无效的情形，不违反法律和行政法规规定，双方是平等的民事主体，并且该情形已在相应类似的判决予以确认，闫长山拥有多套拆迁安置房，完全超过了经济适用房个人享有面积，其将多余的拆迁安置房予以出售，合同有效。第三人新发展公司述称：与新发展公司无关，不发表答辩意见。第三人居民委员会未答辩。经审理查明：2006年12月28日，闫长山（甲方、出让方）与窦玉瑞（乙方、受让方）签订房屋转让合同一份，载明：甲方提供房屋坐落于郑州市××区××城镇庙张村，位于**楼**第****，共一套，房屋结构为砖混建筑面积80平方米（实际建筑面积以房产证登记为准）。房屋用途为住宅。该房屋相应的土地使用权取得方式为出让，房屋买卖后，按照村委会有关规定，甲乙双方各自承担补办房屋有关手续的相关费用。按（实际产权证登记建筑面积）计算，该房屋售价为每平方1600元，总金额为128000元。乙方应于本合同鉴定生效之日向甲方支付定金，并应于本合同生效之日经村委会认可，甲方交付钥匙同时将该房屋全部价款付给甲方。甲方收款后给乙方开具收据，具体付款方式可由双方另行约定。在乙方实际付款接收该房屋之日起，甲方必须协助乙方在村委会办理权属乙方登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，·······。2006年12月28日，闫长山出具收款条一份，载明今收到窦玉瑞房屋转让款128000元，80㎡房款已全部付清。庭审时，闫长山称，窦玉瑞支付房款后，闫长山将房屋钥匙交给窦玉瑞，窦玉瑞一直居住至今。郑州市人民政府市长办公会议纪要【2018】120号《郑州市人民政府关于房屋(商品房、安置房)网签及不动产登记证办理有关问题的会议纪要》，第一条关于郑东新区早期安置房有关问题(三)关于郑东新区早期安置房办证主体问题中载明:原则同意郑东新区委托下属全资国有公司(郑州新发展置业有限公司)代替原金水区、管城回族区两个指挥部及相关办事处作为开发建设单位，以使用权人方式申请办理早期安置房的网签及不动产登记工作。住房保障部门根据郑东新区管委会委托的国有公司(郑州新发展置业有限公司)为登记主体办理楼盘表确认、现场销售备案。不动产登记部门首次登记不再实地查看现场，将首登办理在郑东新区管委会委托的国有公司(郑州新发展置业有限公司)名下，土地权利性质为划拨，房屋性质为经济适用房;转移登记依据网签合同确认的买受人(无需经济适用房审批表)办理土地权利性质为划拨、房屋性质为经济适用房、且附记备注“农民安置房有限产权”的不动产权证书，按规定补交核定的土地差价款后可上市交易(补交土地差价款=网签面积×网签价格×10％)。郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪【2018】134号《郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要》第五条“其他问题”载明:网签花名单原则上确定为回迁群众户口薄中的回迁安置人员或其直系亲属；由各村委会(社区)、办事处审核确定网签花名单，并对其真实性和准确性负责。以上事实由房屋转让合同、收款条、郑州市人民政府市长办公会议纪要【2018】120号郑州市人民政府关于房屋(商品房、安置房)网签及不动产登记证办理有关问题的会议纪要、郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪【2018】134号郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。经济适用房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，其作为一种保障性住房在上市交易及政府回购方面均受到一定限制。拆迁安置房，是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利，是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情况下，拆迁安置房购置权的转让具有法律效力，从庭审提交的证据看，本案涉案房屋不属于法律意义上的经济适用房。本案中，窦玉瑞与闫长山之间签订的房屋转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。闫长山的房屋系拆迁安置房，是依据政策在原有土地上安置当地村民，该房产是闫长山因其庙张村村民身份而取得，不属于权属不明确之房屋。房屋转让合同签订后，窦玉瑞对涉案房屋长期占有、居住、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会共利益，故窦玉瑞与闫长山之间签订的房屋转让合同应为合法、有效的协议。窦玉瑞要求继续履行合同，理由正当，应予支持。故闫长山反诉诉请房屋转让合同无效，理由不当，本院不予支持。关于窦玉瑞诉请位于郑州市郑东新区××城××办事处庙××社区××楼××单元××楼西户的房屋归其所有问题，因涉案房屋尚未办理不动产权证书，本院认为，窦玉瑞目前对涉案房屋享有居住、使用的权利。关于窦玉瑞要求闫长山将居民委员会安置房网签花名单上将涉案房屋权利人登记为窦玉瑞问题，因窦玉瑞非回迁安置人员或其直系亲属，窦玉瑞的该项诉请与郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪【2018】134号《郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要》第五条相违背，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于窦玉瑞主张第三人新发展公司协助将涉案房屋登记至窦玉瑞名下问题，因新发展公司并非涉案合同的签订人，不是合同相对方，窦玉瑞的主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于闫长山的其他诉讼请求，本院已处理，不再重复论述。第三人郑州市郑东新区××城××办事处庙张社区居民委员会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）闫长山继续履行与原告（反诉被告）窦玉瑞于2006年12月28日签订的《房屋转让合同》；二、原告（反诉被告）窦玉瑞对郑州市郑东新区祭城路街道办事处庙张社区2号楼5单元4楼西户的房屋享有居住、使用的权利；三、驳回原告（反诉被告）窦玉瑞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告闫长山的反诉请求。本诉案件受理费2860元，减半收取1430元，反诉案件受理费50元，由闫长山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十一月三十日书记员  毕 倩