贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终2328号上诉人（原审原告、反诉被告）：张悦，女，1968年11月5日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：杨猛，系贵州惟正律师事务所律师，执业证号：15202199910993487。特别授权委托代理人：吴道明，系贵州惟正律师事务所律师，执业证号：15202201910087234。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张梅，女，1968年12月3日生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：黄春燕，系钟山区汪家寨法律服务所法律工作者，执业证号：32409172200226。上诉人张悦因与被上诉人张梅房屋租赁合同纠纷一案,不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初2571号，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张悦上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初2571号民事判决，改判自2020年6月1日解除上诉人与被上诉人签订的《租房合同》，被上诉人支付上诉人房屋租金30000元及滞纳金3000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人所签《租房合同》合法有效，被上诉人应履行《租房合同》解除前的义务，即支付上诉人房屋租金及滞纳金。上诉人与被上诉人于2019年11月5日签订《租房合同》，被上诉人仅支付了2020年2月之前的租金及5000元保证金，至2020年5月被上诉人已欠付三个月租金共计30000元及相应滞纳金3000元。另外，一审判决上诉人返还被上诉人保证金5000元无事实依据和法律依据，《租房合同》第五条第三款明确约定：鉴于双方约定房屋租金按月交付，为保证甲方（上诉人）合同范围利益，一年之内，如因乙方（被上诉人）自身原因终止执行合同，甲方不予退还保证金。被上诉人未按合同约定支付上诉人房屋租金及全部保证金，可以认定被上诉人因自身原因终止执行合同，上诉人有权不予退还被上诉人合同保证金。被上诉人张梅辩称，双方签订《租房合同》后，上诉人要求被上诉人于2020年2月24日搬出案涉房屋，被上诉人向上诉人支付房屋租金及保证金共计35000元，被上诉人已不差欠上诉人房屋租金。张悦向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2019年11月5日签订的《租房合同》；2、请求法院判令被告立即支付所欠原告租金30000元整；3、请求法院判令被告按照约定承担违约滞纳金3000元；4、本案诉讼费用由被告全部承担。张梅向一审法院反诉请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人退还反诉人多交的房屋租金费及保证金10500元；2、本案本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年11月5日，张悦（出租甲方）与张梅（出租乙方）签订《租房合同》，合同主要约定甲方将其自有的坐落在六盘水市钟山区龙井路9号204室2层房屋出租给乙方使用，租赁期共36个月，甲方从2019年12月1日起至2022年11月30日收回；年租金为98000元，按每月20日前，乙方向甲方支付下月租金10000元，至第十月支付8000元，其余最后两个月不再交付；为确保甲方房屋安全及室内用具、用品、设施等完好，乙方需向甲方交保证金20000元，于11月5日已交付5000元，其余15000元，应于2020年1月10日前交清，租赁期满后，乙方向甲方交清房屋及室内用具用品后及设施后，甲方如数退还乙方；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的2%作为违约金。乙方逾期未交付租金，逾期时间须征得甲方同意，否则，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。合同签订后，张梅向张悦支付2019年12月1日至2020年2月1日2个月的租金共计20000元，于2020年1月20日支付10000元保证金。2020年1月20日，张悦通过微信告知张梅已经收到10000元保证金，目前还差5000元保证金及2月份房屋租金。2020年2月1日，张悦通过微信通知张梅2020年2月10日前将保证金交齐，否则将于2020年2月11日收回房子。2020年2月26日，张梅通过微信告知张悦：“本来没想搬走的，因为公司刚开业不久，业绩不好，你又要我们交足20000元的保证金，否则就收房，正好又遇到疫情，业绩更加雪上加霜，我们真的没有办法了才搬走的，如果有什么不周到的地方，望谅解”。一审法院认为，张悦与张梅签订的《租房合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，应合法有效，双方应严格依约履行。现张悦主张张梅使用涉案房屋至2020年6月1日止，但根据双方微信记录可知，2020年2月1日张悦已通过微信通知张梅于2020年2月10日交齐保证金，否则于2020年2月11日收回房屋，而张梅于2020年2月26日微信聊天记录中明确表示已搬离涉案房屋，加之张悦再三催要保证金，而张梅未支付保证金的情况下，其一直让张梅租赁至2020年6月1日显然不符合其初衷，据此，2020年2月26日之后，双方已经终止履行《租房合同》，故对张悦要求解除2019年11月5日《租房合同》的诉请，不再处理。对张悦主张支付租金，按月租金10000元，从2019年12月1日算至2020年3月1日止的租金为30000元，鉴于张梅已经向张悦交纳15000元保证金和20000元租金，共计35000元，为减少双方诉累，优先扣除租金30000元，张梅不再向张悦支付租金，而已支付5000元保证金，张悦应返还张梅，据此，对张梅诉请张悦返还多支付保证金部分及租金，不予支持。对张悦主张3000元滞纳金，鉴于张梅交纳租金及保证金期间，正值××停工停产期间，且张梅已交纳15000元保证金，无根本性违约，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百一十九条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回张悦的诉讼请求；二、张悦于判决生效之日起十日内返还张梅保证金5000元；三、驳回张梅的其他反诉请求。本诉案件受理费626元，因适用简易程序减半收取313元，由张悦负担313元；反诉案件受理费62元，因适用简易程序减半收取31元，由张梅负担16元，张悦负担15元（反诉诉讼费，张悦将自己负担部分于判决生效之日起十日内返还给张梅）。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：上诉人诉请的租金及违约滞纳金是否应予支持。本院认为，经查，根据《租赁合同》的约定，被上诉人张梅于合同签订当天支付5000元保证金后，剩余15000元保证金应于2020年1月10日前付清，但被上诉人张梅未按约定付款，上诉人张悦于2020年2月2日向被上诉人张梅发出信息，要求张梅于2020年2月10日前交齐保证金，如果张梅违约将收回房屋。被上诉人张梅主张上诉人张悦发出的该条信息即为要求其搬离房屋，张悦不予认可。本院认为，该条信息内容仅为告知张梅逾期的后果，并未明确要求张梅搬出案涉房屋，且被上诉人对该条信息回复上诉人要求再商量，故双方并未对搬出房屋达成一致意见。此后直至2020年2月26日，被上诉人仍未支付保证金，而是发信息给上诉人告知已经搬出，自行终止合同。双方上述协商内容结合合同约定，足以认定被上诉人张梅未按约定支付保证金已经构成违约，根据《租房合同》第五条的约定，被上诉人因其自身原因终止执行合同，保证金不予退还，故其要求退还保证金的诉请不能成立，本院不予支持。对于房屋租金和违约滞纳金，根据《租房合同》第八条“在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”的约定，虽然双方未签订终止合同书，但2020年2月26日被上诉人告知上诉人其搬离案涉房屋的事实，上诉人未提出异议，故认定双方签订的合同已经终止，但因被上诉人未提前1个月通知，故对上诉人诉请的租金酌情支持10000元。对于违约滞纳金，根据双方签订的合同约定，逾期未交付租金时需支付该笔款项，但张梅搬离案涉房屋前租金未逾期，故对该项主张不予支持。因合同已经终止，故上诉人诉请解除合同不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致判决结果错误，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初2571号民事判决；二、被上诉人张梅于本判决生效之日起三日内支付上诉人张悦租金10000元；三、驳回上诉人张悦的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人张梅的诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费375元，二审案件受理费626元，合计1001元，由上诉人张悦负担657元，被上诉人张梅负担344元。本判决为终审判决。本判决自送达当事人之日起即发生法律效力。上诉人张悦可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向贵州省六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判长  蒙彩虹审判员  朱会峰审判员  徐 芳二〇二〇年十一月二十三日法官助理李健书记员罗云云