云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初2200号原告曲靖恒江物业服务有限公司。法定代表人李珊珊。统一社会信用代码：91530302095845267E。地址：云南省曲靖市麒麟区。委托代理人黄琼，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）被告张买合，男，汉族，1976年8月17日生，住曲靖市麒麟区。委托代理人马荣芳，云南枫耀律师事务所律师。（特别授权）原告曲靖恒江物业服务有限公司诉被告张买合物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告曲靖恒江物业服务有限公司的委托代理人黄琼，被告张买合的委托代理人马荣芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：案外人曲靖市盛运物业管理有限公司与开发商曲靖华庭房地产开发有限公司签订了关于书香华庭小区自2012年4月1日至2015年3月31日的物业管理服务合同，后因种种原因双方提前解约。案外人将债权债务一并转让给原告。原告于2014年4月28日与开发商曲靖华庭房地产开发有限公司签订了关于书香华庭小区物业服务的《物业管理服务合同》，合同约定自建成并交付业主使用后，即由原告为该小区提供物业服务，物业服务的期限自2014年5月1日起至2024年4月30日止。被告居住的房屋书香华庭小区2幢1单元601号是小区不可分割的一部分，在享受了原告提供的物业服务的同时即负有向原告缴纳物业费的义务，但被告自2014年7月1日起至今经多次催交一直拒绝缴纳物业服务费、生活垃圾清运处置费、二次加压费以及水池清洗费。故请求依法判令：1、被告支付原告物业管理费12132元、物业管理费违约金8326元、生活垃圾清运处置费792元、二次加压费600元、水池清洗费120元，共计21971元(暂计至2020年3月1日）以及到实际付款日所发生的上述费用和违约金；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告2020年7月1日至2020年10月1日物业费535元、违约金9011元、垃圾清运费924元、二次加压费700元、水池清洗费140元，以上费用共计11310元。被告口头答辩，物业费已经全部结清，另外该房屋被告并未入住，所以并没有产生垃圾清运费、二次加压费、水池清洗费。被告延迟交纳物业费是因为开发商拒绝办证，所以被告不应当承担延期交纳物业费的违约金，并且原告起诉是在2020年3月17日，2017年3月17日之前的违约金已经过了诉讼时效，且违约金过高。另原告主张的2020年7月1日至2020年10月1日的物业费，物业费是按照年度交纳的，该期间的物业费还没有过交纳期间。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用以证明原告诉讼主体资格的事实。2.商品房购销合同、产权证复印件各一份，用以证明①被告的诉讼主体资格；②合同第十条约定，如果被告未在2012年4月30日之前到曲靖华庭房地产开发有限公司售楼中心办理交接手续，视为曲靖华庭房地产开发有限公司已按约交房，房屋产生的物管费等债务应由被告承担；③被告物业的建筑面积为148.71㎡的事实。3.物业管理服务合同复印件一份，用以证明①原告于2014年4月28日与曲靖华庭房地产开发有限公司签订被告物业书香华庭小区的物业管理服务合同，委托管理权限为10年，自2014年5月1日起至2024年4月30日止；②合同约定住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米多层0.70元、高层1.30元向业主收取；③合同约定空置房屋的管理服务费按全额收取；④合同约定业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应交费用的千分之一交纳滞纳金。4.曲靖市麒麟区发展和改革局文件物业服务价格管理备案证、生活垃圾处理协议书、物业服务价格公示照片复印件各一份、物业服务照片复印件六张，用以证明：①二次加压费收费标准为1元/吨、水池清洗费收费标准为20元/户/年、垃圾清运费收费标准为11元/户/月；②原告有权收取相关费用并且该费用已对全体业主公示的；③原告已按物业服务合同的约定履行了包括安保、绿化养护、保洁等义务的事实。5.费用确认表一份，用以证明被告对下欠的物业费以及杂费等费用予以确认的事实。经质证，被告对原告提交的证据1、2、4的三性无异议；对证据3《购房合同》的合法性不予认可，认为这份合同是开发商和自己的下属公司协议签订的，根据物业管理条例物业公司的选用应该通过招投标的方式，如果投标人少于三个或者住宅规模较小的，需要经过物业所在地区县人民政府房地产行政主管部门批准，才可以采用协议的方式选聘物业服务企业，因为物业服务合同本身不具备合法性，所以对证明的内容不予认可；对证据5的真实性、合法性不认可，认为此表是在领取房产证的时候签的，不签此表就拿不到房产证，此表是在被胁迫的情况下签的。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5来源合法，客观真实，能证明本案事实，本院予以采信。被告针对其辩解意见，向本院提交证据如下：收据两份，用以证明被告已经交纳了2014年7月1日至2020年6月30日期间的物业费，被告的物业费已经全部结清。经质证，原告对被告提交的收据的三性均无异议，对证明目的不予认可，认为恰好与原告的诉请一致，原告主张的物业费是535元，被告一直处于持续违约的状态，截止2020年6月11日才交清上述费用。本院认为，被告提交的证据来源合法，客观真实，本院予以采信。经过庭审和举证质证，本院确认如下法律事实：2014年4月28日，曲靖华庭房地产开发有限公司（甲方）（以下简称华庭房地产公司）与原告（乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定：甲方将书香华庭委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项为：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、花木等的养护和管理；公用环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助社区组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用，物业管理综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费、停车费、装潢垃圾清运费。委托管理期限为10年，自2014年5月1日起至2024年4月30日止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层0.7元、高层1.30元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。被告张买合系书香华庭小区2幢第6层1-601号房屋的住户，其房屋建筑面积为148.71平方米。2014年12月15日，曲靖市麒麟区发展和改革局向原告下发《物业服务价格管理备案证》（麒区发改价格备案【2014】030号）文件，“书香华庭”小区高层住宅物业服务价格为每平方米每月1.30元（含电梯运行维护费）；二次供水加压费1元／吨（按实际用水量计）；水池清洗消毒费20元／户.年；装饰装修保证金2000元／年；装修垃圾清运费3元／㎡（自愿有偿）；执行时间自2015年1月1日。原告按照该文件，给予了“书香华庭”小区住户一定的优惠，按每平方米每月1.2元向被告收取物业服务费，被告的物业服务费为2141元／年（148.71平方米×1.2元／月×12个月）。2020年6月11日，被告签字确认了自2014年7月1日起至2020年3月1日止欠原告相关费用的确认表，2014年7月1日至2015年6月30日，物业费欠2141元、生活垃圾清运处置费132元、二次加压费100元、水池清洗费20元，合计2393元；2015年7月1日至2016年6月30日，物业费欠2141元、生活垃圾清运处置费132元、二次加压费100元、水池清洗费20元，合计2393元；2016年7月1日至2017年6月30日，物业费欠2141元、生活垃圾清运处置费132元、二次加压费100元、水池清洗费20元，合计2393元；2017年7月1日至2018年6月30日，物业费欠2141元、生活垃圾清运处置费132元、二次加压费100元、水池清洗费20元，合计2393元；2018年7月1日至2019年6月30日，物业费欠2141元、生活垃圾清运处置费132元、二次加压费100元、水池清洗费20元，合计2393元；2019年7月1日至2020年3月1日，物业费欠1427元、生活垃圾清运处置费132元、二次加压费100元、水池清洗费20元，合计1679元；上述共计13644元。当日，被告分别向原告交纳了2014年7月1日起至2018年6月30日止的物业费8564元；2018年7月1日起至2020年6月30日止的物业费4282元。自2014年7月1日起至2020年6月30日止，被告未向原告交纳垃圾清运费、二次加压费、水池清洗费及2020年7月1日起至2020年10月1日止的物业费，原告遂向本院起诉，提出前述诉请。本院认为，被告系“书香华庭”小区住户，其在接房后，实际已经接受原告的物业管理服务，故应当向原告交纳物业服务费和相应的垃圾清运费、二次加压费、水池清洗费。被告自2020年7月1日起至2020年10月1日止未向原告交纳物业服务费，现应当按照每平方米每月1.2元的标准计算，向原告缴纳自2020年7月1日起至2020年10月1日止（共计3个月）的物业服务费535元（148.71平方米×1.2元／月×3个月）。被告自2014年7月1日起至2020年10月1日止未向原告交纳垃圾清运费、二次加压费、水池清洗费，根据《物业服务价格管理备案证》（麒区发改价格备案【2014】030号）文件规定及被告签字认可的费用确认表，本院予以支持自2014年7月1日起至2020年6月30日止的垃圾清运费792元（132元／年×6年）、二次加压费600元（100元／年×6年）、水池清洗费120元（20元／年×6年）。对原告诉请自2020年7月1日起至2020年10月1日止的垃圾清运费、二次加压费及水池清洗费，因垃圾清运费、二次加压费及水池清洗费系约定整年计算后由被告收取，该三笔费用应于2021年6月30日收取，故本院不予支持自2020年7月1日起至2020年10月1日止的垃圾清运费、二次加压费及水池清洗费。如被告2021年6月30日后不向原告交纳该三笔费用，原告再另行主张。另原告主张的违约金9011元，原告在提供物业服务过程中，亦存在一定的瑕疵，故滞纳金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告张买合于本判决生效后15日内支付原告曲靖恒江物业服务有限公司自2020年7月1日起至2020年10月1日止的物业服务费535元；自2014年7月1日起至2020年6月30日止的垃圾清运费792元、二次加压费600元、水池清洗费120元。共计2047元。二、驳回原告曲靖恒江物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费349元（原告已预交），由被告张买合承担33元，原告曲靖恒江物业服务有限公司承担承担316元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满二年内向本院申请强制执行。审 判 长  许丽萍审 判 员  李云聪人民陪审员  杨丽华二〇二〇年十一月十一日书 记 员  文 丹