安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初5128号 原告：淮北市意顺物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：姚宝玲，该公司经理。 被告：陈士好，男，1949年11月22日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北市意顺物业服务有限公司（以下简称意顺物业公司）与被告陈士好物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告意顺物业公司的法定代表人姚宝玲，被告陈士好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 意顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令陈士好支付意顺物业公司物业服务费2056.74元、滞纳金2961.7056元，合计5018.4456元；2.本案诉讼费由陈士好承担。事实和理由：陈士好为巴黎印象小区**号业主，房屋面积为97.94平方米，按照《物业管理条例》及物业服务合同约定的收费，每平方米物业费为0.35元/月，即陈士好每月应缴纳物业费34.279元，每年计物业费为411.348元。意顺物业公司上门收费、贴告知、通知、显示屏告知、律师函，以多种形式向陈士好催收物业费，但陈士好拒绝履行付款义务，已拖欠意顺物业公司2015年11月10日至2020年11月10日的物业费2056.74元及滞纳金2961.7056元，其行为已经违反了合同法的相关规定，严重侵害了意顺物业公司的合法权益。因此，特向法院提起诉讼，请求依法维护意顺物业公司的合法权益。经法院诉讼的物业费计算至开庭后的实交费时日期计算和预交费，为了小区和谐和法律尊严，违约金按合同约定的计算。 陈士好辩称，陈士好是巴黎印象小区业主。陈士好没向意顺物业公司交物业费的理由是物业企业不作为。2017年三堤口街道办事处和董庄社区、城管、派出所联合执法，取缔了巴黎印象小区乱开一楼后门、建小院、开菜园。这给物业管理提供了良好条件，但物业管理不作为，现在小区一楼开后门、建小院、开菜园成风。为了开菜园许多名贵花树被砍，造成楼上楼下业主多起纠纷。建设小区时，小区内栽种了数百棵樱花树、白玉兰、广玉兰、银杏树等多种香花树。现在数量不多，意顺物业公司进驻小区这几年从来没有浇过花草树木。改造小区楼前时许多花树被移栽，但没有人浇水，造成死亡。现在小区广场周围的广玉兰树都面临死亡。每棵花树都在几千元之间，造成的损失谁来承担。巴黎印象小区从2004年建成就有西门，因帝景小区建设西门被封，帝景小区建好后，业主多次提出西门开通。因为社区医院设在帝景小区内，巴黎印象小区老年人很多，有心脏病、高血压要到卫生院打针、量血压。还有很多小学生都在濉溪路小学上学，绕道很不方便，但物业就是不理，直到社区、街道协同今年6月份才算打开。物业进驻小区后，收取的物业费、房租费收入和支出每年都应向业主公布，特别是房屋维修费，从房管部门提出多少，用去多少，物业企业没有公布过，广大业主都有很大意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，淮北市巴黎印象小区业主委员会作为甲方选聘乙方意顺物业公司对巴黎印象小区物业提供物业管理服务，并签订了《物业服务合同》。物业服务合同约定：物业服务位置坐落于人民路121号，占地11万平方米；委托管理事项：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理等；本合同期限自2015年11月11日至2018年11月11日止；物业管理费按多层住宅0.35元/平方米/月等内容。意顺物业公司进驻巴黎印象小区后开展了基本物业服务。该合同到期后，双方于2018年11月11日续签了《物业服务合同》至2021年11月10日，合同约定：意顺物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.35元；业主应于每季度初交纳物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日1‰标准向乙方支付违约金等内容。 陈士好为淮北市巴黎印象小区***号业主，房屋面积为97.94平方米，陈士好每月应缴纳物业费34.279元，每年计物业费为411.348元。意顺物业公司入驻该小区进行物业服务后，陈士好自2015年11月11日起没有缴纳相应的物业费，经意顺物业公司催收一直未交纳，致使本案纠纷发生。 以上事实，有意顺物业公司提交的营业执照、物业费欠缴通知单、《物业服务合同》，陈士好提交的照片，以及当事人陈述予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，淮北市巴黎印象小区业主委员会与意顺物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。 意顺物业公司依约为淮北市巴黎印象小区提供了物业管理服务，陈士好作为业主理应及时交纳物业服务费，陈士好长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。双方约定物业服务费于每季度初交纳。经核算，截至本案诉前调解立案之日2020年4月23日，陈士好应交纳自2015年11月11日起至2020年6月30日期间的物业费为1908.2元（0.35元／平方米×97.94平方米×55个月＋0.35元／平方米×97.94平方米÷30天×20天）。据此，意顺物业公司要求陈士好交纳拖欠的自2015年11月11日起至2020年6月30日期间的物业费1908.2元，理由充分，本院予以支持；意顺物业公司请求超出上述期间的部分，缺乏事实和法律依据，故不予支持。 意顺物业公司要求陈士好支付滞纳金2961.7056元，该滞纳金属违约金，陈士好未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，物业服务合同约定了滞纳金按每日1‰标准的收取方法，该约定的违约金过高，本院予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院酌定违约金自意顺物业公司向本院主张权利之日即2020年4月23日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业费偿清之日止。 陈士好辩称其不交物业费的理由是意顺物业公司不作为。因物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。如陈士好认为意顺物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业服务费。故对于陈士好的抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈士好于本判决生效后十五日内向淮北市意顺物业服务有限公司支付欠付物业费1908.2元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月23日起计算至欠付物业费偿清之日止）； 二、驳回淮北市意顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因减半收取计25元，由陈士好负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  董敬敬 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  郭 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。