陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0403民初1282号 原告:杨凌广通房地产开发有限公司。住所地：陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码：91610403305784942B。 法定代表人：唐军峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：薛亚栋，陕西松意律师事务所律师。 被告：杨文，男，1985年6月29日生，汉族，住陕西省宝鸡市扶风县，公民身份证号码：610XXXXXXX********。 原告杨凌广通房地产开发有限公司(以下简称广通地产公司)与被告杨文商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广通地产公司的委托诉讼代理人薛亚栋到庭参加了诉讼，被告杨文经本院传票传唤未出庭应诉。本案现已缺席审理终结。 原告广通地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00038295），并由被告杨文配合办理解除备案登记手续；2.请求依法判令被告向原告支付违约金378535.5元；3.本案诉讼费、保全费、原告律师代理费由被告承担。事实与理由：2018年12月7日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00038295）。合同约定原告将其开发的沁园春居9号楼底商1层S9105号商业用房出售给被告，该商品房建筑面积（预测）为90.29平方米，单价为人民币8384.88元/平方米，合同总金额为人民币757071.00元。同时明确约定付款方式及期限为：被告应于2018年12月5日前支付总房款的51.13%（387071.00元），剩余房款370000.00元由被告办理银行按揭贷款。合同签订后，被告签订贷款合同后未能如约还贷，自2019年11月起拖欠杨凌农村商业银行邰城路支行贷款。期间，在杨凌农村商业银行邰城路支行多次催要无果后，杨凌农村商业银行邰城路支行要求原告承担保证责任，原告多次催促被告及时归还按揭贷款但均无果。无奈，原告于2020年4月30日一次性向银行代偿了被告按揭贷款342333.59元。被告的行为已经构成根本违约，原告现要求解除合同，符合《合同法》的规定及《商品房买卖合同》的约定，恳请法院支持原告诉请。 被告杨文当庭未做答辩。庭后表示其不同意解除合同。其愿意如数向原告偿还所欠房款，至于违约金、律师代理费、保全费均可以商量。 本案争议焦点：1、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应予解除？2、若解除《商品房买卖合同（预售）》，被告是否应配合原告办理解除备案手续、被告是否应向原告支付违约金、律师代理费、保全费等费用及各项费用的具体数额？ 经审理查明，2018年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00038295，房屋代码：196680）。约定原告广通地产公司将沁园春·居9号楼底商1层S9105号商业用房出售给被告杨文。该商品房建筑面积（预测）为90.29平方米，单价为每平方米8384.88元，总价款为757071元。同时约定付款方式为按揭贷款，被告应于2018年12月5日前支付首期房价款387071元，余款370000元申请贷款支付。双方在《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》中约定：“6、在买受人所购商品房的《房屋所有权证》及《他项权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款额合同，导致出卖人被有关银行要求承担担保责任或已经承担了担保责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：6.1有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人按房屋总价款的50%向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人解除商品房买卖合同后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其他手续、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。6.2有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。6.3有权终止或不予办理房地产权属证书，并无须承担延期办证等任何责任。”2018年12月被告在杨凌农村商业银行邰城路支行办理了按揭贷款,每月须偿还贷款4176.84元。2018年12月12日杨凌农村商业银行取得陕（2018）杨凌示范区不动产证明第0008745号抵押权预告登记证明。被告共向原告支付首付款375671元，仍欠11400元首付款未支付。2019年1月至2020年4月，被告杨文每月向杨凌农村商业银行邰城路支行偿还贷款数额从几分钱、几块钱到几百元不等，鲜有如数偿还4176.84元。因被告未能按期向银行偿还贷款，2020年4月30日，原告代被告向杨凌农村商业银行邰城路支行偿还了剩余贷款本息共计342333.59元。另，原告已就案涉商铺向本院申请诉前财产保全，并预交保全费4305元。原告因本案产生律师代理费12000元。案件审理中，经本院向被告杨文释明，被告表示若解除合同，其已向银行履行的按揭还款部分应在本案中一并处理，由广通地产向其予以返还。经核，被告2019年1月至2020年4月间累计向杨凌农村商业银行邰城路支行偿还贷款本息共计50791.02元。以上事实有原告提供并经被告庭后确认无异议的《商品房买卖合同（预售）》、电话录音、陕西省农村金融机构（信用联社合作银行、商业银行）进账单、转账支票存根、不动产登记证明、收款收据、承诺书、微信聊天记录截屏、（2020）陕0403财保39号民事裁定书、保全费票据、委托代理协议、本院与被告杨文的谈话笔录及本院依职权调取的陕西省农村合作金融机构[个人账户明细查询]在卷佐证。 本院认为，关于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应予解除的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《补充协议》系《商品房买卖合同（预售）》的一部分，根据《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人已经承担担保责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。现被告未按约定偿还银行贷款，导致原告已经承担了担保责任，双方约定解除合同的条件已经成就，故对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告是否应配合原告办理解除备案手续、向原告支付违约金、律师代理费、保全费等费用及各项费用的具体数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原、被告之间的商品房买卖合同既已解除，原告应向被告退还已支付的房款375671元。因案涉商品房在合同解除后归原告所有，故被告已偿还的银行按揭贷款应由原告向被告予以返还，虽银行流水显示被告2019年1月至2020年4月累计向杨凌农村商业银行邰城路支行偿还贷款50791.02元，但该部分费用含被告应偿还的利息部分，而原告实际收到银行支付的贷款本金为27666.41元（370000元-342333.59元）。又因解除《商品房买卖合同（预售）》系因被告违约未能按时向银行偿还贷款所致，故原告应将被告已经向银行偿还的按揭贷款本金27666.41元向被告予以退还，被告已经向银行偿还的贷款利息部分，应由其自行承担。注销该房屋预售合同备案登记属于合同解除后的附属义务，故对原告请求被告协助办理注销备案手续的请求，本院予以支持。至于违约金、律师代理费、保全费的问题，根据双方《商品房买卖合同（预售）》之《补充协议》第6.1条的约定，原告要求被告按房屋总价款的50%即378535.50元向其支付违约金，因双方约定的违约金过分高于造成的损失，本院综合全案案情，对违约金酌情予以调整，按房屋总价款的5%计算，应当为37853.55元。律师代理费12000元及保全费4305元应由被告承担。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告杨凌广通房地产开发有限公司与被告杨文签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00038295，房屋代码：196680）； 二、被告杨文于本判决生效后十五日内协助原告杨凌广通房地产开发有限公司办理上述合同在房管部门的注销登记手续； 三、被告杨文于本判决生效之日起十五日内支付原告杨凌广通房地产开发有限公司违约金37853.55元； 四、被告杨文于本判决生效之日起十五日内支付原告杨凌广通房地产开发有限公司律师代理费12000元； 五、原告杨凌广通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨文购房款375671元； 六、原告杨凌广通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告杨文已经偿还的银行按揭贷款27666.41元； 以上三、四、五、六项折抵后，原告杨凌广通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告杨文购房款353483.86元； 七、驳回原告杨凌广通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15021元（原告已预交），减半收取计7511元，保全费4305元（原告已预交），均由被告杨文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判员  朱文斌 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  董娜拉 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1