襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初5767号原告：雷斌，男，1969年8月22日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告：任顺红，女，1972年3月14日出生，汉族，住襄阳市襄州区。二原告委托诉讼代理人：赵明会，湖北米芾律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：孙帮华，湖北米芾律师事务所实习律师。被告：陈碧发，男，1977年9月10日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被告：吴秀玲，女，1983年11月13日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被告：宋立功，男，1941年6月2日出生，汉族，住襄阳市襄州区，被告：宋祺明，男，1998年2月11日出生，住襄阳市襄城区，系被告宋立功孙子。被告：李青霞，女，1989年10月6日出生，汉族，住襄阳市樊城区。系被告宋立功外甥女。被告宋立功、宋祺明、李青霞委托诉讼代理人：胡有福，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。原告雷斌、任顺红与被告陈碧发、吴秀玲、宋立功、宋祺明、李青霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告雷斌、任顺红及其委托诉讼代理人赵明会、孙帮华、被告宋立功、宋祺明、李青霞的委托诉讼代理人胡有福及被告宋立功到庭参加诉讼。被告陈碧发、吴秀玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷斌、任顺红向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认被告陈碧发、吴秀玲与被告宋立功、宋祺明、李青霞之间签订的房屋买卖协议无效；二、请求人民法院依法确认原告任顺红、雷斌享有原景虹酒业有限公司5栋003号32平米房产的房屋拆迁安置权益（包括襄州区旭东片区房屋征收补偿安置方案中确定的所有安置拆迁补偿费用）；三、本案中一切费用由被告承担。事实和理由：原告系襄州区原国营第一酿酒厂（景虹酒业有限公司）的职工，酒厂2002年破产前将厂内的房屋分配给需要的职工居住使用。1999年4月6日，原酒厂职工郭正坤向酒厂缴纳797元现金，取得房屋居住使用权，酒厂出具收款收据一张载明“收到住房款柒佰玖拾柒元整”。1999年9月26日上午，郭正坤以2000元将房屋转让给陆焕使用，并向陆焕出具收条载明“99年9月26日上午10点钟，郭正坤房子一间转让陆焕2000元，贰仟元整，证明人：刘传兵今收人民币贰仟元整99.9.26郭正坤”。随后在2000年1月2日，吉树元（陆焕丈夫）以2000元整将房屋又转让给原告雷斌、任顺红使用，吉树元向雷斌、任顺红出具收条载明“证明今买到房间一间，人民币贰仟元整2000年元月2号任顺红雷斌收款人：吉树元元月2号”。原告随后便在2000年1月找工人对该房屋进行了装修，总计花费3979元。随后因原告与邻居关系恶化，经常受到邻居的攻击、谩骂，原告为躲避纠纷，只好搬离酒厂，该5栋003号房屋处于空置状态。后经5栋001号住户陈秀莲介绍，原告将空房交给陈碧发使用并负责日常维护，因刚装修完没住多久，便收取了陈碧发4000元装修款，并要求陈碧发暂时居住期间保证房屋正常使用、负责房屋日常维护工作。双方约定如果以后厂里出现办证过户等政策问题，还是要找雷斌，房子还是雷斌的。随后原告外出打工，期间基本未回过酒厂。2004年酒厂原5栋003的水改费300元仍是从雷斌养老金账户中扣除的。2017年原告听说老酒厂要拆迁，赶回来后发现原酒厂5栋003号房子住着被告宋立功，经打听才知道被告陈碧发、吴秀玲与被告宋立功等人于2008年签订了房屋买卖协议，并且拆迁指挥部已经以此买卖协议为依据与宋立功签订了拆迁补偿协议，正准备划拨拆迁款，就此拆迁资格争议原告与被告协商多次未果。原告只是将房屋交给陈碧发居住维护并未转让任何权利，陈碧发擅自将产权属于企业单位的房屋出卖给被告宋立功，依据《合同法》第五十二条规定：由下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《城市房地产管理法》在第三十八条的禁止性规定明确指出：“下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”本案中酒厂房屋属于企业单位所有，被告对此均非常清楚，故被告陈碧发、吴秀玲与被告宋立功签订的房屋买卖协议应当认定无效。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四十二条第三款、第一百一十七条、第一百二十一条之规定，原告依法享有原单位即景虹酒业有限公司分给职工的带有福利住房性质的房屋，原告依法对该房屋享有居住使用权，在房屋被依法征用后，原告有权获取拆迁补偿款。综上，在原告并未将房屋用益物权转让给被告陈碧发的情况下，被告陈碧发擅自处分所有权属于企业单位的房屋，导致原告至今未能获得房屋拆迁补偿款。为维护原告合法权益，特诉至法院，希望法院支持原告的全部诉讼请求。被告陈碧发、吴秀玲在答辩期限内未提交答辩意见。被告宋立功、宋祺明、李青霞辩称，诉争房屋买卖合同当事人是陈碧发和宋立功，龚随先牵线，不存在胁迫、欺诈，符合当时的市场价成交。在宋立功支付了价款后，陈碧发将钥匙交给宋立功，宋立功取得了房屋的权利，不存在合同无效情形。宋祺明当时系未成年人，不是完全行为能力人，当时宋立功年纪大了，从拆迁补偿协议看出合同相对方是宋立功。李青霞是宋立功的外甥女，当时刚满18岁，李青霞仅是见证人签的字，其不是受益人。请求法院保护宋立功的合法权益。本院经审理认定事实如下：原襄阳县国营第一酿酒厂破产前将厂内的房屋分配给职工使用。1999年4月6日，酒厂职工郭正坤出资797元，取得诉争的位于原景虹酒业有限公司5栋003号32平米房产居住。1999年9月26日，郭正坤以2000元的价格将诉争房屋转让给陆焕（身份证名字陆焕勤，系吉树元之妻）。2000年1月2日，吉树元将诉争房屋以2000元价格转让给雷斌、任顺红。2002年5月22日，任顺红以4000元价格将房屋转让给陈碧发（二原告认为是将房屋出租给陈碧发，而不是转让）。2008年5月，陈碧发、吴秀玲（甲方）与宋立功、宋祺明、李青霞（乙方）签订了《买卖房屋协议》约定，甲方将旧房一间转让给乙方，位于肖湾酒厂（原雷斌所住房），旧房价格为4800元，大写肆仟捌佰元整等。中介人龚随先在协议上签名。随后，宋立功居住诉争房屋至拆迁之日。2019年12月27日，襄阳市襄州区旭东片区改造指挥部与宋立功签订《襄州区国有土地房屋征收货币补偿协议书》，宋立功取得补偿款271700元。2020年8月13日，雷斌、任顺红以物权纠纷为由起诉宋立功。后因任顺红、雷斌在指定期限内未补交案件受理费，本院于2020年9月21日作出（2020）鄂0607民初4535号民事裁定书，按二原告自动撤诉处理。二原告于2020年10月14日，再次提起诉讼。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点一、雷斌、任顺红与陈碧发、吴秀玲之间是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系及该行为是否有效？陈碧发、吴秀玲与宋立功等之间转让行为是否有效？本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，房屋是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。本案中，国营酒厂将诉争房屋以797元价格转让给郭正坤、郭正坤又以2000元价格转让给吉树元、陆焕勤，吉树元再以2000元价格转让给雷斌、任顺红，受让方均支付了房屋对价，转让行为系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。雷斌、任顺红陈述其将诉争房屋只是租赁给陈碧发、吴秀玲，收取的4000元只是房屋装修费，未能提供租赁合同，且长达十七、八年的时间内亦未索要租赁费，有违常理。且与陈碧发向法庭提供的《房屋转让协议书》相矛盾，故本院认定雷斌、任顺红将诉争房屋以4000元价格转让给陈碧发、吴秀玲，该行为合法有效，应受法律保护。后陈碧发、吴秀玲将诉争房屋以4800元价格转让给宋立功等合法有效，应受法律保护。本案争议焦点二、诉争房屋拆迁补偿款应当归原告雷斌、任顺红所有还是归被告宋立功等所有？本院认为，如焦点一分析，原告雷斌、任顺红与被告陈碧发、吴秀玲之间、陈碧发、吴秀玲与宋立功等之间的买卖合同为真实有效，双方买卖中均未办理过户手续，诉争房屋拆迁前的所有权仍为酒厂，但根据民法中诚信原则和合同法的相关规定，酒厂等转让主体有义务协助宋立功等办理房屋过户手续。现诉争房屋已拆除，为保障买受人合同权利，维护市场经济秩序的有序进行，应当支持诉争房屋拆迁补偿款归最后买受人宋立功等所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告雷斌、任顺红全部诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由原告雷斌、任顺红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  胡喜兵二〇二〇年十一月二十七日书记员  王丽平