济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6349号原告：山东智信物业管理有限公司，住所地济南历下区。法定代表人：杜吉华，总经理。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐九霖，山东智富律师事务所律师。被告：李巧艳，女，1974年3月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董方成（李巧艳之配偶），男，1977年12月5日出生，汉族，住济南市。原告山东智信物业管理有限公司（以下简称智信物业）与被告李巧艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告智信物业委托诉讼代理人吕合强、齐九霖，被告李巧艳委托诉讼代理人董方成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智信物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决李巧艳支付物业费6697.64元，支付自拖欠之日起的滞纳金3653.94元；2、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：原告是大尧风华盛景花园小区（以下简称风华盛景小区）的物业服务公司，被告是该小区*号楼*单元*室业主，房屋建筑面积*平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费用。自2018年1月15日至2020年12月31日，累计欠费6697.64元，滞纳金3653.94元。其不交纳物业费的行为损害了小区其它业主的利益,更损害了物业公司的合法权益。李巧艳辩称，一、滞纳金在2015年已经取消了；二、最早第一次物业费已经交了，其现在不交物业费是因为原告的物业服务不到位。智信物业围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、济物招（2014）053号中标通知书，原告与山东大尧置业有限公司（以下简称大尧置业）签订的风华盛景小区（G085）前期物业服务合同，济前物备（2014）088号济南市前期物业管理备案证明，拟证明原告进驻该小区提供物业服务是有法律依据的。二、2017年1月15日被告李巧艳与原告签订的前期物业服务合同，拟证明原告与被告之间存在物业服务合同关系。三、2017年1月15日被告接收房屋的房屋验收单一份，拟证明被告于2017年1月15日入住该小区成为该小区的业主。四、原告的一份工作日志，含工程的工作日志、保洁的工作日志、来访人员出入登记表，拟证明原告在该小区提供物业服务的事实。由于资料比较多，原告提交了一部分。李巧艳围绕其答辩意见提交证据：一、济南市物业管理行业协会网站公布的涉案风华盛景小区关于前期物业服务招标及中标公告，拟证明大尧置业于2020年1月对上述小区前期物业服务进行招标，并于2020年3月6日确定中标单位为山东浩辉物业管理有限公司，智信物业主张其仍是备案的物业服务企业不成立，智信物业提交的《前期物业服务合同》已经在事实上不能继续履行。二、济南市行政审批服务局出具的风华盛景小区物业备案情况，拟证明风华盛景小区分不同地块和东西两区，但属于同一个物业区域，只能备案一家物业管理公司，风华盛景小区目前备案的物业服务企业为山东浩辉物业管理有限公司；智信物业属于强行向李巧艳提供物业服务，聘用程序严重不合法，《前期物业服务合同》已经在事实上不能继续履行。三、李巧艳自行制作的智信物业服务不符合标准材料一宗，拟证明智信物业提供的物业服务从安全、卫生、消防、服务等方面均不合格，此外还包括物业收支等从未公示、未与业主进行任何有效沟通等不符合服务标准的情况。李巧艳主张智信物业提供的实际服务质量远远达不到一星级标准。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：一、2014年10月31日，大尧置业委托山东安康建设项目管理有限公司向智信物业出具中标通知书济物招[2014]053号，确定智信物业为风华盛景小区（G085）前期物业服务企业。大尧置业与智信物业签订了《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》。2014年11月18日，济南市住房保障和房产管理局出具了《济南市前期物业管理备案证明》，风华盛景小区（G085）前期物业服务企业备案为智信物业。二、李巧艳系风华盛景小区*号楼*单元*室业主，房屋建筑面积*平方米，自2018年1月15日至2020年12月31日未缴纳物业费。经智信物业书面催缴仍未缴纳该期间物业费。对当事人有异议的证据，结合当事人陈述及答辩意见，本院认定事实如下：一、智信物业为风华盛景小区（G085）物业服务企业。智信物业提交证据中标通知书济物招[2014]053号、大尧置业与智信物业签订的《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》、《济南市前期物业管理备案证明》，李巧艳对于以上三份证据真实性未提出异议；但提交自网上截取的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》、自行调取的《济南市前期物业管理资料备案证明存根》，拟证明风华盛景小区的物业服务企业为山东浩辉物业管理有限公司，智信物业对于李巧艳提交该两份证据不予认可，主张山东浩辉物业管理有限公司系风华盛景（G086）地块物业服务企业，并非本案风华盛景（G085）地块物业服务企业。本院认为，李巧艳提交的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》、《济南市前期物业管理资料备案证明存根》并非风华盛景（G085）地块关于物业服务企业的信息，与本案不具有关联性，因此不予采纳。二、智信物业与李巧艳于2017年签订的《前期物业服务合同》合法有效。智信物业提交《前期物业服务合同》，拟证明其与李巧艳之间存在物业服务合同关系；李巧艳辩称该《前期物业服务合同》系空白的，在法律上系违规，应为无效合同。本院认为，智信物业与李巧艳于2017年签订的《前期物业服务合同》，列明了甲方为智信物业、乙方为李巧艳，约定了甲乙双方的权利义务，且智信物业在甲方签章处加盖公章，李巧艳在乙方签章处签名、按捺，该合同形式上符合《中华人民共和国合同法》对于合同形式的要求，内容上并不违反法律、行政法规的强制性规定，现李巧艳亦未能提交该合同存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此本院对于李巧艳该辩称意见不予采纳，认定该《前期物业服务合同》合法有效，双方均应积极履行该合同。智信物业与李巧艳于2017年签订的《前期物业服务合同》，对双方权利义务进行了约定，其中关于物业费交付时间为每半年度交纳一次、并于每半年度的首月15日前交清下期物业费，物业费计算的标准为住宅按照建筑面积每月每平方米2.00元。本院认为，关于李巧艳辩称智信物业提供的物业服务质量及标准不符合四星级标准问题，智信物业提交证据工作日志；李巧艳提交证据一宗，含安全方面、卫生方面、消防方面、服务方面等照片或截图。本院认为，李巧艳作为业主既有权利接受物业服务，也有义务交纳物业费等费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业服务的内容较为广泛，且服务对象众多，各业主对物业服务的评价有着不同的标准，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，李巧艳未交纳2018年1月15日至2020年12月31日，共计35个月16天的物业费，此期间仍然接受着物业服务，其拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，对其他按时交费的业主而言也不公平。智信物业要求李巧艳支付2018年1月15日至2020年12月31日物业费6675.61元的诉讼请求,合法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于智信物业要求李巧艳支付滞纳金的请求，本院认为，李巧艳提交的证据及答辩意见均能反映出，智信物业的物业服务确实存在一定的不周到、不及时的瑕疵问题，对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处。故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李巧艳于本判决生效之日起十日内支付原告山东智信物业有限公司自2018年1月15日起至2020年12月31日止的物业费6675.61元；二、驳回原告山东智信物业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，减半收取29元，由原告山东智信物业有限公司负担11元、被告李巧艳负担18元。本判决为终审判决。审判员 王 军二〇二〇年十一月十九日书记员 曲钰菁