广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3626号 原告：桂林某公司，住所地：临桂区临桂镇金水路，统一社会信用代码：xxxxxx。 法定代表人：蒋某某，总经理。 委托诉讼代理人：刘某某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，广西某律师事务所实习律师。 被告：阎某，女，汉族，1982年8月21日生，住山西省太原市小店区。 被告：董某某，男，汉族，1978年5月30日生，住山西省太原市小店区。 第三人:中国某某公司桂林市临桂支行，住所地:桂林市临桂县，统一社会信用代码:xxxxxx。 负责人:王某1，副行长。 委托诉讼代理人：王某2，该行员工。 原告桂林某公司与被告阎某、董某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告桂林某公司的委托诉讼代理人刘某某、第三人中国某某公司桂林市临桂支行到庭参加诉讼。被告阎某、董某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告桂林某公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》；二、判决桂林市临桂区的房屋所有权归原告所有，并判令两被告协助原告办理该房屋撤销商品房抵押权预告登记、商品房买卖合同登记备案、商品房预告登记等全部手续；三、判决两被告共同向原告偿还因两被告拖欠第三人房屋按揭贷款本金及利息而导致原告被第三人扣划的按揭贷款本金及利息总计16984.88元（截至2020年7月20日）；四、判决两被告共同向原告支付因逾期偿还代偿款项的违约金总计1064元（计算至两被告向原告支付完毕代偿款项为止，现暂计至2020年8月1日，详见《逾期偿还代偿款项的违约金计算表》）；五、判决两被告共同向原告支付因违约导致合同解除的违约金84158元；六、判决原告从应退还给被告的购房款中直接偿还尚欠第三人贷款本金、利息、违约金等总计313125.44元（截至2020年8月5日）；七、判决被告赔偿原告律师服务费23240元。八、判决本案诉讼费、保全费、保全担保保险费、公告费等相关费用由被告承担。事实和理由：被告阎某与被告董某某系夫妻关系，原告与两被告于2019年1月25日签订桂林市临桂区《商品房买卖合同》，房屋总价款为￥420790元。该《商品房买卖合同》于2019年5月20日到房产登记部门进行备案。但从2019年11月27日起，被告再未支付按揭贷款本息累计9期，截止2020年7月20日第三人累计从原告账户扣划被告拖欠的按揭贷款本息总计16984.88元。被告的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》附件四第一条第10款约定:“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷(如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等)，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项(包括本、息);否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如买受人累计拖欠银行贷款本息达三次以上(含三次)或者按揭银行终止《借款协议》或者按揭银行通知出卖人承担连带担保责任的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房产，买受人应按合同总价款的20%(非住宅的违约金比例为合同总价款的30%)向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’的全部手续，向出卖人交回房产(如买受人已对房产进行装修的，装修归出卖人所有，出卖人不对买受人进行补偿;如房屋内有家具或其他物品的，买受人应在出卖人发出通告后限期内搬离该房屋，若买受人怠于搬离的，房屋内的所有物品将视为遗弃物，出卖人有权强制将其搬离并自主处分上述物品，无需做出任何形式的赔偿)，否则每逾期一日，买受人按合同总价的万分之五向出卖人支付逾期交回房产的违约金，同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述合同解除和手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。前述撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’手续全部办结后，出卖人在扣除其已支付的前述代偿款项(包括银行贷款本、息、违约金以及因银行追索前述款项而支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用)以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还(如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人)”，被告的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》相关规定和《商品房买卖合同》的约定，原告有权解除合同，收回该商品房，扣除被告应支付给第三人的按揭款本息313125.44元以及原告被第三人扣划被告阎某逾期按揭贷款本息16984.88元，并要求被告支付因逾期偿还原告代偿款项的违约金总计1064元、支付房款总额20%的违约金即84158元及律师服务费23240元。因被告阎某与被告董某某系夫妻关系，上述债务属夫妻共同债务，被告董某某应对上述债务承担共同还款责任。综上所述，原告诉请具有事实和法律依据，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 第三人答辩称，对原告的事实及理由无异议。我行同意原告与被告解除商品房买卖合同，并协助原告办理该房屋的撤押手续。 原告桂林某公司为证明其主张提供以下证据：证据一、《商品房买卖合同》。证明：1、被告的身份信息以及主体资格。2、原告两被告于2019年1月25日签订桂林市临桂区《商品房买卖合同》，房屋总价款为￥420790元，购房首付款为￥105790元，剩余房款采用按揭贷款方式向第三人按揭贷款支付￥315000元。该《商品房买卖合同》于2019年5月20日到房产登记部门进行备案。3、从2019年11月27日起，被告再未支付按揭贷款本息，该行为违反了双方签订的《补充协议》第一条第10款约定，已构成违约。证据二、结婚证复印件。证明：1、被告阎某与被告董某某系夫妻关系。2、被告阎某购买的房屋系被告阎某与被告董某某的共同财产，因购买产生的债务应由被告阎某与被告董某某共同承偿还。证据三：《个人购房借款／担保合同》、主机查询信息、工商银行个人借款凭证。证明：被告阎某与第三人于2019年6月5日签订《个人购房借款／担保合同》，贷款用于购买桂林市临桂区某小区的商品房，每月15日为还款日。以该房屋作为抵押物。证据四、工商银行个人贷款逾期归还代付凭证。证明：从2017年11月27日开始，被告阎某逾期归还贷款，截止2020年7月20日原告被第三人共划扣￥16984.88元。证据五、《委托代理合同》、发票。证明：该案律师服务费￥23240元。证据六、《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》。证明：该案律师费服务费￥23240元符合律师收费标准。 第三人中国某某公司桂林市临桂支行为证明其主张提供以下证据：证据一、不动产登记证明。证明：抵押物已在不动产登记部门办理了预告登记手续，预告登记权利人为中国某某公司桂林市临桂支行。证据二、历史还款明细。证明：本笔贷款的余额及原告为被告的代偿情况。 被告阎某、董某某未向本院提交书面答辩，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告阎某、董某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告桂林某公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告桂林某公司陈述的案件事实予以确认。 经审理查明，2019年1月25日，原告桂林某公司与被告阎某、董某某签订《商品房买卖合同》以及补充协议，并办理了相关登记备案手续。该合同约定，被告购买原告位于桂林市临桂区房屋，总价款420790元；双方约定付款方式为按揭付款：签署本合同时，买受人向出卖人支付房价款人民币￥105790元，其余房价款人民币315000元整，买受人通过银行按揭方式付款。该合同附件四第一条第10款约定:买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷(如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等)，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项(包括本、息);否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人累计拖欠银行贷款本息达三次以上(含三次)或者按揭银行终止《借款协议》或者按揭银行通知出卖人承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，收回该房产且可另行处理，买受人应按合同总价款的20%(非住宅的违约金比例为合同总价款的30%)向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《商品房买卖合同》解除之日起7日内完成撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’的全部手续，向出卖人交回房产(如买受人已对房产进行装修的，装修归出卖人所有，出卖人不对买受人进行补偿;如房屋内有家具或其他物品的，买受人应在出卖人发出通告后限期内搬离该房屋，若买受人怠于搬离的，房屋内的所有物品将视为遗弃物，出卖人有权强制将其搬离并自主处分上述物品，无需做出任何形式的赔偿)，否则每逾期一日，买受人按合同总价的万分之五向出卖人支付逾期交回房产的违约金，同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述合同解除和手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。前述撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’手续全部办结后，出卖人在扣除其已支付的前述代偿款项(包括银行贷款本、息、违约金以及因银行追索前述款项而支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用)以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还(如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人)。第11款还约定：买受人所购房产在办理不动产权属转移登记前，该房产所有权属归出卖人所有。附件四还约定：本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。 上述商品买卖合同及附件签订后，被告依约支付了105790元首付款，剩余房款315000元被告申请第三人贷款支付给了原告。该《商品房买卖合同》于2019年5月20日到房产登记部门进行备案。被告阎某与第三人于2019年6月5日签订《个人购房借款／担保合同》，贷款用于购买桂林市临桂区，并以该房屋作为抵押物办理了抵押登记。但从2019年11月27日起，被告再未支付按揭贷款本息累计9期，截止2020年7月20日第三人累计从原告账户扣划被告拖欠的按揭贷款本息总计16984.88元。涉案房屋至今尚未办理不动产权证。原告多次以各种方式催促被告履行合同付款义务，但至今仍未能履行。原告遂诉至本院。 本院认为，原告桂林某公司与被告阎某、董某某签订的《商品房买卖合同》及附件是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。根据合同附件四第一条第10款约定：“如因买受人累计拖欠银行贷款本息达三次以上(含三次)或者按揭银行终止《借款协议》或者按揭银行通知出卖人承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，收回该房产，买受人应按合同总价款的20%(非住宅的违约金比例为合同总价款的30%)向出卖人支付违约金。买受人应自《商品房买卖合同》解除之日起7日内完成撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’的全部手续，向出卖人交回房产”；第11款的约定：“买受人所购房产在办理不动产权属转移登记前，该房产所有权属归出卖人所有”。根据上述约定，由于被告未按约支付按揭贷款本息累计9期，导致第三人从原告账户对贷款本息进行了扣划，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并确认桂林市临桂区的所有权归原告所有以及要求被告支付解除合同的违约金84158元，还要求被告协助原告办理该房屋撤销商品房抵押权预告登记、商品房买卖合同登记备案、商品房预告登记等全部手续符合合同约定，本院予以支持。 由于从2019年11月27日起，被告再未支付按揭贷款本息累计9期，截止2020年7月20日第三人累计从原告账户扣划被告拖欠的按揭贷款本息总计16984.88元，根据合同附件四第一条第10款约定：“买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项(包括本、息);否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。”因此，原告要求被告支付原告被第三人扣划的按揭贷款本金及利息16984.88元（截至2020年7月20日），以及支付逾期偿还代偿款项的违约金1064元（暂计至2020年8月1日），有事实及法律依据，本院予以支持。合同还约定：“出卖人在扣除其已支付的前述代偿款项(包括银行贷款本、息、违约金以及因银行追索前述款项而支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用)以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还(如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人)”，原告据此要求从应退还给被告的购房款中直接偿还尚欠第三人贷款本金、利息、违约金等总计313125.44元(截至2020年8月5日)，有合同依据，且不违反法律规定，本院予以支持。至于律师代理费的问题，前述合同附件中的条款已有相关约定，但根据原告提交的委托合同以及律师费发票来看，虽然委托合同中约定判决后再支付10000元律师费，因尚未产生该笔费用，未开具相关发票，故本院确认律师代理费为13240元，原告要求被告支付律师代理费有理有据，本院予以支持，对超出部分本院不予认可。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，从买受人已付房款中扣除前述违约金、代偿贷款本息、费用及其他全部应付未付款项后，应将剩余房款退回买受人，被告已支付购房款420790元，在原告扣除相关款项后，剩余款项应退回给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林某公司与被告阎某、董某某签订的《商品房买卖合同》； 二、桂林市临桂区的房屋所有权归原告桂林某公司所有； 三、被告阎某、董某某协助原告桂林某公司办理位于桂林市临桂区预告登记等全部手续； 四、被告阎某、董某某向原告桂林某公司支付代偿的按揭贷款本金及利息共计16984.88元(截至2020年7月20日)； 五、被告阎某、董某某向原告桂林某公司支付因逾期偿还代偿款项的违约金共计1064元(现暂计至2020年8月1日，之后的违约金计算至两被告向原告支付完毕代偿款项为止)； 六、被告阎某、董某某向原告桂林某公司支付合同解除的违约金84158元； 七、原告桂林某公司从应退还给被告阎某、董某某的购房款中直接偿还两被告尚欠第三人中国某某公司桂林市临桂支行的贷款本金、利息、违约金等共计313125.44元(截至2020年8月5日)； 八、被告阎某、董某某支付原告桂林某公司律师代理费13240元； 九、原告桂林某公司从被告阎某、董某某已支付的420790元购房款中扣除上述四-八项费用以及本案诉讼费后，剩余房款应退还给被告阎某、董某某，不足部分由两被告补足。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3940元，由被告阎某、董某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7880元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇二〇年十一月三日 书记员 王丽某