江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3938号上诉人（原审被告）：无锡翔苑物业管理有限公司，住所地无锡市新吴区硕放街道裕丰南路**。法定代表人：夏正红，该公司总经理。委托诉讼代理人：郎建，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市硕放经济发展有限公司，住所地无锡市新吴区长江南路**。法定代表人：陆斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王学华、沈丹，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡翔苑物业管理有限公司（以下简称翔苑公司）因与被上诉人无锡市硕放经济发展有限公司（以下简称经发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。翔苑公司上诉请求：撤销原判，依法改判其不承担违约责任且不支付拖欠租金或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对案件事实认定不清，其未拖欠被上诉人租金，被上诉人以此为由要求解除租赁合同无事实依据。1.其与被上诉人授权代表人朱佳昌以及次承租人无锡子文企业后勤服务有限公司（以下简称子文公司）曾进行过三方会谈，当时初步达成一致，由次承租人子文公司直接向被上诉人支付租金，被上诉人表示要通过公司内部商议确认后给出一个书面文件，但之后并无书面答复。其多次联系朱佳晶要求明确支付租金的具体事宜，但朱佳昌却拒绝与其沟通。2.其于2020年6月17日向一审法院提交调查取证申请书，要求朱佳昌出庭以便查清事实，但一审法院并未调查，也未书面回复，且被上诉人在此期间从未书面催告其支付租金，其有理由认为三方已经确认一致，由次承租人子文公司直接向被上诉人支付租金。被上诉人认为其故意拖欠租金的情况并不符合事实，认定其违约而要求解除合同没有事实依据。3.关于疫情期间租金减免问题。政府及法院的相关文件均认可疫情及相关管控措施已经在客观上对租赁房屋的企业和个人造成了损失，也并没有明文规定租户必须有明确的证据才能享受房屋减免政策。一审判决认为其没有明确的证据且因被上诉人不同意减免而认定不予支持，不符合相关文件精神。经发公司辩称：1.一审认定事实清楚，上诉人拖欠其租金事实清楚，其要求解除合同合法有据。其与上诉人签订《房屋租赁合同》约定租期为2018年7月1日至2022年12月31日，第一年租金为75万元，第二年起租金每年上涨5万元，租金为每6个月支付一次，在每半年的第一个月支付完毕。另2018年6月30日前的租金182.5万元，由上诉人分三笔支付，于2018年12月31日前支付60万元，于2019年6月30日前支付60万元，于2019年12月31日前支付62.5万元。如上诉人拖欠租金或合同约定的其他费用超过1个月，则其有权单方解除合同，合同另约定了相关违约责任。然合同签订后，上诉人仅支付了107.5万元，截止2019年12月31日，上诉人尚有190万元租金未支付。其亦向上诉人发送解除合同的律师函，并催告上诉人立即支付已拖欠的租金，但上诉人收到后仍未支付任何款项。上诉人多次拖欠租金早已超过1个月，符合合同约定的单方解除条件，故上诉人拖欠租金的事实清楚，其据此要求解除合同合法有据。2.上诉人称，上诉人与其授权代表人朱佳昌及次承租人子文公司曾进行三方会谈，上诉人认为三方一致确认由子文公司直接向其支付租金的观点，与事实不符。即便朱佳昌曾有与上诉人、子文公司进行商谈的行为，也仅仅是一次商谈，三方最终也未达成协议。上诉人拖欠租金、违反合同的约定是客观事实。三、关于疫情期间租金的减免问题，一审判决正确。上诉人自合同签订以来，一直存在拖欠租金和事实，于2019年12月31日前就拖欠了190万元的租金，而疫情发生于2020年1月底，上诉人拖欠租金的事实与疫情毫无关联性，所以不能适用疫情期间减免租金的规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。经发公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令立即解除经发公司与翔苑公司于2018年7月1日签订的房屋租赁合同；2.判令翔苑公司立即腾空搬离并返还位于无锡市新吴区硕放街道裕安路58号的房屋（面积17316.52平方米）；3.判令翔苑公司立即支付2019年12月31日前拖欠经发公司的租金190万元，并继续支付租金至合同解除之日止；4.判令翔苑公司自合同解除的次日起至实际搬离之日止，按照合同解除之日的房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；5.判令翔苑公司赔偿经发公司逾期付款违约金（以27.5万元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算；以40万元为基数，自2019年8月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）；6.本案诉讼费由翔苑公司负担。事实和理由：经发公司与翔苑公司于2018年7月1日签订房屋租赁合同，约定经发公司将位于无锡市新吴区硕放街道裕安路的“翔苑打工楼”整体出租给翔苑公司使用，租赁期限自2018年7月1日起至2022年12月31日止，合同还约定翔苑公司需向经发公司支付2018年6月30日前结欠的租金。双方签订租赁合同后，翔苑公司未按期支付租金，且翔苑公司还存在违反合同约定擅自将房屋转租给了第三人的行为。2019年12月31日，经发公司向翔苑公司邮寄了解除合同的律师函，2020年3月26日，经发公司再次派人上门向翔苑公司送达解除合同的律师函。翔苑公司一审辩称：2020年3月26日翔苑公司确实收到解除合同的律师函，但经发公司早已知晓翔苑公司存在转租行为，且知晓时间已超过6个月，该期间经发公司并未向翔苑公司提出异议，故经发公司无权据此解除与翔苑公司签订的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2018年7月1日，经发公司与翔苑公司签订房屋租赁合同，合同约定经发公司将位于无锡市新吴区硕放街道裕安路58号的房屋（翔苑打工楼）出租给翔苑公司作为外来职工宿舍使用，出租建筑物面积为17316.52平方米。租赁期限为2018年7月1日至2022年12月31日，第一年租金为75万元，自第二年起，租金在上一年度租金标准上每年上涨5万元。租金支付方式为每6个月支付一次，在每半年的第一个月支付完毕，翔苑公司如逾期支付租金，则按照应付租金的每日万分之五计算违约金。租赁期间，翔苑公司不得擅自转租合同项下约定的房屋或擅自与第三方进行合作经营。翔苑公司如拖欠租金或合同约定的相关费用超过1个月，则经发公司有权单方解除合同。合同期满或提前解除合同后，翔苑公司应在30日内办理相应退房手续。合同生效后，翔苑公司另行支付经发公司履约保证金20万元，翔苑公司不得使用该保证金在租期内充当租金，但翔苑公司如未按约支付租金及相关费用，经发公司有权从保证金中予以扣除，并使用保证金的部分或全部赔偿经发公司的损失。合同另约定，翔苑公司结欠经发公司2018年6月30日前的租金182.5万元，翔苑公司分三笔支付该款，第一笔60万元于2018年12月31日前付清，第二期60万元于2019年6月30日前付清，第三笔62.5万元于2019年12月31日前付清。翔苑公司如未按约付款，经发公司有权要求翔苑公司立即付清剩余全部租金，并有权解除房屋租赁合同，并从翔苑公司应付款日的次日起按照应付款项的日万分之五计算违约金。合同签订后，翔苑公司于2018年10月12日支付17万元，于2018年12月13日支付10.5万元，于2019年2月3日支付80万元。2020年3月26日，经发公司向翔苑公司送达律师函，言明因翔苑公司截至2019年12月31日已拖欠租金190万元，经发公司现依据合同约定解除与翔苑公司的房屋租赁合同。就租金支付情况，经发公司与翔苑公司一致确认如下：翔苑公司已支付2018年7月1日至12月31日的租金37.5万元，2019年1月1日至6月30日的租金已支付10万元，剩余27.5万元未支付，2019年7月1日至12月31日的租金40万元未支付，2018年6月30日前结欠的租金仅支付60万元，剩余122.5万元租金未支付；综上，截至2019年12月31日，翔苑公司尚有190万元租金未支付。就转租情况，经发公司与翔苑公司一致确认，翔苑公司未经许可于2018年10月份将案涉房屋转租给子文公司使用，租期为2019年3月1日至2022年12月31日，年租金120万元。翔苑公司另表明，签订合同后，子文公司已向翔苑公司付款200万元，但其中仅有120万元为支付的租金，剩余80万元为子文公司归还的借款。上述事实有房屋租赁合同，支付凭证、发票，律师函、送达照片、签收单及当事人陈述等证据在卷佐证。一审中，经发公司向法院陈述，翔苑公司拖欠190万元租金后，经发公司已于2019年12月31日向翔苑公司邮寄送达了解除合同的律师函，但该邮件未被签收。2020年3月26日，经发公司派人上门送达解除合同的律师函，并催告翔苑公司立即支付已拖欠的租金，但翔苑公司收到解除函后至经发公司起诉时仍未支付任何款项。翔苑公司多次拖欠租金，且已超过一个月，满足了合同约定的单方解除条件，经发公司与翔苑公司的房屋租赁合同应在2020年3月26日已解除，翔苑公司除应支付2020年3月26日前的租金外，还应自合同解除次日起按照解除合同之日的租金标准计算占有使用费。因翔苑公司拒不支付租金，也不腾退案涉租赁房屋，故诉至法院要求人民法院确认其解除合同时间，并据此计算翔苑公司应支付的租金和占有使用费。一审中，翔苑公司向法院陈述，2019年9、10月份，经发公司在签订房屋租赁合同时的授权签字代表朱佳昌与翔苑公司、次承租人子文公司口头达成一致意见，即由子文公司代翔苑公司向经发公司支付租金，以保证房屋租赁合同能够继续履行，经发公司并未对此表示反对，因三方已达成口头协议，翔苑公司再未向经发公司支付租金。对此，翔苑公司未提供证据。一审中，翔苑公司另表明签订租赁合同时已支付经发公司20万元履约保证金。经发公司认可收到该笔保证金，但表明因翔苑公司违约在先，故应按照合同约定在用保证金抵扣违约金、占有使用费后再抵扣欠付的租金。一审中，翔苑公司另主张经发公司应按照新冠疫情期间的有关政策减免疫情期间其应负担的租金，经发公司认为翔苑公司不存在受疫情影响而经营困难的情况，且翔苑公司在疫情发生前即存在拖欠租金行为，故不同意减免。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。房屋租赁合同已明确约定翔苑公司如未在约定期间支付租金，且拖欠租金时间超过一个月，经发公司有权解除合同，上述约定系双方的真实意思表示，对双方均具有法律效力。翔苑公司虽辩称已达成由子文公司代其向经发公司支付租金的口头协议，但并未就此提供证据证明，故法院对其抗辩意见不予采信。经发公司已按照合同约定在房屋租赁合同解除条件成就后以通知的方式行使了合同解除权，翔苑公司在答辩期间虽对经发公司解除租赁合同的行为提出异议，但翔苑公司已认可其拖欠租金超过一个月的事实，故翔苑公司的异议不能成立，经发公司解除合同的行为已发生法律效力。经发公司主张立即解除与翔苑公司签订的房屋租赁合同，并要求人民法院依法确认其解除合同时间，故经发公司的上述主张实际为要求人民法院依法确认其解除租赁合同行为的法律效力。综上，法院依法确认经发公司与翔苑公司于2018年7月1日签订的房屋租赁合同已于2020年3月26日解除。翔苑公司已认可拖欠经发公司2019年12月31日前的租金190万元，法院对经发公司要求翔苑公司立即支付拖欠租金190万元的诉讼请求，依法予以支持。翔苑公司已确认未支付2020年1月1日至2020年3月26日的租金，根据租赁合同约定，2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金应为80万元，故2020年1月1日至3月26日期间租金为18.630137元（8000000/365*85）。翔苑公司虽主张经发公司应减免其疫情期间的租金，但并未举证证明其存在因疫情导致经营困难的事实，且经发公司已表明不同意减免，故法院对翔苑公司要求减免疫情期间租金的意见不予支持，翔苑公司应支付经发公司租金18.630137万元。经发公司与翔苑公司签订的房屋租赁合同已于2020年3月26日解除，翔苑公司在合同解除后应立即退还案涉租赁房屋，法院对经发公司要求翔苑公司立即腾空搬离并返还位于无锡市新吴区硕放街道裕安路58号的房屋的诉讼请求依法予以支持。翔苑公司未在租赁合同解除后及时搬离案涉房屋，故应支付案涉房屋自合同解除次日至实际搬离之日的占有使用费，经发公司要求按照合同解除之日租赁合同约定的租金标准计算占有使用费的诉讼请求符合双方的合同约定，法院依法予以支持。翔苑公司应自合同解除次日即2020年3月27日起至实际搬离之日止按照每天2191.78元（800000/365）的标准支付经发公司占有使用费。翔苑公司虽已支付经发公司履约保证金20万元，但根据租赁合同约定，经发公司有权选择是否使用该保证金抵扣房屋租金，现经发公司未将该保证金先行抵扣租金，且翔苑公司存在未在合同约定的期限内支付经发公司2019年1月1日至6月30日期间的剩余租金27.5万元，以及2019年7月1日至12月31日期间的租金40万元的事实，故对经发公司主张翔苑公司按照上述未付租金日万分之五的标准赔偿违约金的诉讼请求，法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决:一、确认经发公司与翔苑公司于2018年7月1日签订的房屋租赁合同已于2020年3月26日解除。二、翔苑公司于判决发生法律效力之日起十日腾空搬离并向经发公司返还位于无锡市新吴区硕放街道裕安路58号的房屋（面积17316.52平方米）。三、翔苑公司于判决发生法律效力之日起十日内向经发公司支付2019年12月31日前的租金190万元，并赔偿经发公司违约金（以27.5万元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算；以40万元为基数，自2019年8月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）。四、翔苑公司于判决发生法律效力之日起十日内向经发公司支付2020年1月1日至2020年3月26日期间的租金18.630137万元。五、翔苑公司于判决发生法律效力之日起十日内向经发公司支付自2020年3月27日起至实际搬离之日止，按照每日2191.78元计算的房屋占用使用费。六、驳回经发公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23490元减半收取11745元（此款已由经发公司预交），由翔苑公司负担（经发公司同意预交的案件受理费11745元由翔苑公司向其直接支付，法院不再退还，由翔苑公司在判决发生法律效力之日起十日内支付给经发公司）。二审查明事实与一审已查明事实一致。二审中，翔苑公司向本院提供：1.翔苑公司与经发公司授权签字代表朱佳昌的聊天记录，证明：翔苑公司于4月11日曾向朱佳昌发过信息，要求其解释之前的谈妥的方案，但朱佳昌一直未答复。2.翔苑公司代理人于2020年6月17日一审庭审时，向法庭出具的调查取证申请书，证明：翔苑公司曾要求一审法院对朱佳昌进行调查取证，但一审法院未进行调查取证，也未提供书面说明。经发公司质证认为：对于证据1，合法性、真实性、关联性均不予认可。上诉人提供的仅是一张截图，无法体现发件人的信息，更看不出朱佳昌是否接收到该短信，从短信的内容来看无法看出上诉人与被上诉人达成过一致意见，无法达到上诉人的证明目的，故对该证据不予认可。对于证据2，与本案没有关联性。该调查取证申请书没有必要，因为朱佳昌作为公司负责人如果说存在三方会谈的这么一个事实，但最终没有形成书面协议，也没有会谈的结果。其也不同意由子文公司来代上诉人支付租金。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：翔苑公司是否应承担应违约责任以及向经发公司支付拖欠的租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于翔苑公司是否违约的问题。翔苑公司未按约定的期限支付租金的事实明确。虽然翔苑公司辩称已和经发公司达成口头协议，由子文公司代其向经发公司支付租金，但经发公司否认已达成协议。翔苑公司在二审中提供的翔苑公司与经发公司授权签字代表朱佳昌的聊天记录，即使该聊天记录是真实的，但朱佳昌在该聊天记录中一直未予答复，不能据此认定双方已达成协议。此外，对于翔苑公司要求一审法院对朱佳昌进行调查取证的问题，因翔苑公司并未有证据证明，已与经发公司就租金问题达成协议，故对朱佳昌进行调查已无必要。综上，根据现有证据，不能认定翔苑公司与经发公司及子文公司三方达成协议，翔苑公司应向经发公司支付的租金由子文公司代其支付。因此，翔苑公司未按约定向经发公司支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。关于翔苑公司是否应向经发公司支付拖欠租金的问题。正如上述所言，翔苑公司并未与经发公司达成租金由子文公司代为向经发公司支付的协议，因此，翔苑公司仍应向经发公司支付租金，故对于翔苑公司不应向经发公司支付拖欠租金的上诉请求，本院不予支持。至于翔苑公司主张经发公司应减免其疫情期间租金的问题，因翔苑公司所承租的房屋并非用于自己生产或经营，而是将房屋转租给子文公司，故翔苑公司应举证证明其存在因疫情导致减免子文公司租金的事实，但翔苑公司直至本案判决前并未举证证明，应承担举证不能后果。因此，本院对翔苑公司要求减免疫情期间租金的上诉请求，不予支持。综上所述，翔苑公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23490元，由翔苑公司负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十一月十八日书记员  徐冬晖