黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终598号上诉人（原审被告）：杨晓丽，女，1956年12月22日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：李国辉，男，1982年6月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省方正县。被上诉人（原审原告）：付春宝，男，1962年11月12日出生，汉族，个体业者，住方正县城北新区。委托诉讼代理人：吕世龙，男，1975年8月16日出生，汉族，方正县诚信法律服务所法律工作者，住方正县。被上诉人（原审被告）：哈尔滨兴隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省方正县方正镇前进街南直路。法定代表人：陈延发，总经理。上诉人杨晓丽因与被上诉人付春宝、原审被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人等方式进行了审理。本案现已审理终结。杨晓丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回付春宝的诉讼请求或发回重审。事实及理由：1.2013年4月9日，付春宝与兴隆房地产公司签订《拆迁协议书》，因兴隆房地产公司不具有拆迁合法主体资格，故双方签订的《拆迁协议》是无效的。付春宝与征收办签订的《房屋征收产权调换协议》是合法有效的。一审法院认定付春宝与杨晓丽签订的拆迁协议是对付春宝与征收办签订的房屋征收产权调换协议的补充是错误的。属于认定事实错误，故作出的判决错误。2.付春宝的被拆迁房屋的实际面积是168平方米，与第三人签订的090房屋征收产权调换协议书，回迁面积为106.05平方米，根据该协议第五条约定，冲抵购房款后，杨晓丽应该支付付春宝267983.20，付春宝自行购买72.48平方米，每平方米4500，应支付给杨晓丽自购房款326160元至今没有支付。杨晓丽与付春宝签订的房屋动迁协议约定履行付春宝与第三人签订的090房屋征收产权调换协议书，法院认定付春宝不用支付杨晓丽326160元购房款，按照实际面积180平方米（一带二）及已经实际回迁给付春宝16.05平方米车库，显然是不公平的，是错误的判决。综上原审法院认定事实错误，作出的判决有失公允。综上，原审法院认定事实错误，作出的判决有失公允，请求二审法院依法予以纠正。付春宝辩称：我认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，其上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求。本案系拆迁补偿安置合同纠纷，所涉及的两份拆迁安置补偿合同，系双方当事人自愿签订，不违反法律效力性强制规定，系合法有效的合同，其依据两份合同的内容作为实际开发人与付春宝签订的拆迁协议，内容包含了付春宝与方正县人民政府房屋征收办公室签订产权调换协议，明显是在调换协议的基础上所签订的，对拆迁的位置、面积以及其他内容更加细化，是对产权调换协议的补充完全体现。作为开发企业或实际开发人，对自行开发的建设的房屋所有权进行处分，不存在不公平。而且该协议明确了进户出入库费外，不交纳任何费用，不存在杨晓丽所陈述的找差价的问题。关于签订合同主体的效力，本案中方城县新玛奇朵售楼中心及刘明雪其行为是代表本案杨晓丽及开发企业的，在一审杨晓丽答辩中已经自认西玛奇朵售楼中心是就是为了拆迁所组建的，刘明雪是其雇佣员工，而且该房屋征收补充协议是在付春宝与征收办公室签订了产权调换协议的同一天所产生的，是在产权调换协议的基础上对征收房屋的具体细化拆迁补偿补充的事宜，其法律后果是应当由杨晓丽承担的，故针对此事实的上诉理由，我们认为是不成立的，所以请求二审法院驳回其上诉请求。兴隆房地产公司辩未出庭，亦未提交书面答辩意见。付春宝向一审法院起诉请求：1.要求杨晓丽按照与付春宝签订的《拆迁协议书》中第二条约定，交付付春宝位于溪林玛奇××小区××北××门××层90平方米商服楼房。2.赔偿耽误入住所造成的经济损失1万元。一审法院认定事实：2013年4月9日,付春宝与征收办签订了区号:A35-67,编号090的《房屋征收产权调换协议书(住改非)》。双方在协议书中约定：征收办将付春宝位于方正镇建设街北二街80号W委69号，建筑面积168平方米的非住宅征收,调换106.05平方米，位置：7栋南侧第八门车库16.05平方米和3栋3-2号一层商服90平方米，自行购买：72.48平方米（按协议签订时同等地段房屋市场价购买），回迁后如再增加或减少面积按证据文件规定标准执行；乙方应付甲方购房款5606.40元，超面积款按入户后实际建筑面积及销售价结算；甲方应付乙方：搬迁费1680元，临时安置费10080元（临时安置费超过六个月由甲方继续支付，超过十八个月的双倍支付），室内装修补偿费8400元，有线电视费60元、电话迁移费80元、互联网迁移费50元，停产停业损失4500元，其它201085.20元、47654.40元；冲抵购房款后，甲方应付乙方结余款：贰拾陆万柒仟玖佰捌拾叁圆贰角（￥：267983.20）；自购面积72.48平方米，按4500元/平方米自行购买；产权调换房屋进户时间暂定为自签订协议之日起十八个月以内。同日，溪林玛奇朵售楼中心与付春宝签订拆迁协议书，协议书约定：甲方（开发商）因开发需要，对乙方（付春宝）方正镇北二街80号W委69号房屋进行征收，经甲、乙双方协商一致，乙方同意甲方征收此处房屋，并达成以下拆迁协订:1.回迁位置：甲方同意回迁给乙方（除乙方所签订的房屋征收产权调换协议书区号：A35-67，编号：090内所达成的条件）溪林玛奇朵小区3号楼北二街商服一处（3号楼3-2门二层）。2.回迁面积：16.05平方米车库一处（7栋南侧第8门车库，此约定面积为使用面积）、一层90平方米（此处所指为房屋征收产权调换协议书区号：A35-67，编号：090）、二层90平方米。3.临迁安置费：自签订日起，十八个月内未能正常交房，从第十九个月起，每月按拆迁协议内所规定内容按月支付临迁安置费用。4.搬离日期：乙方在签订此协议七日内搬离此处房屋。5.第2条甲方所承诺的回迁条件，进户时乙方不用给予甲方任何费用。（注：此条不包含物业费、水电表、天燃气等其它入户费用）。甲方代理人刘明雪签字并盖溪林玛奇朵售楼中心的财务专用章，乙方付春宝签字。后产权调换协议书约定的回迁安置房屋建成，付春宝正常回迁了编号090号调换协议书中约定的车库，付春宝至今没有接收回迁安置的其他房屋。另查明，方正县溪林玛奇朵小区是杨晓丽挂靠兴隆房地产的资质建设的。付春宝已领取临迁费98303元（自2013年10月9日至2019年3月28日）。一审法院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。付春宝与征收办签订的房屋征收产权调换协议书，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，予以确认。2013年4月9日，刘明雪代表实际开发商杨晓丽与付春宝签订的拆迁协议书是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，且此协议内容属于对房屋征收产权调换协议的补充，该协议签订后，双方当事人均应依照协议约定全面履行。付春宝已依照协议约定将其原有房产交付杨晓丽进行楼房开发，杨晓丽即应依照协议约定的事项安置付春宝。关于兴隆房地产公司、杨晓丽抗辩征收主体为征收办，拆迁协议书属于无效合同，不同意履行的主张。一审法院认为，该拆迁协议书是基于付春宝与征收办签订房屋征收产权调换协议书（住改非）而签订产生，是在房屋征收产权调换协议书（住改非）基础上由项目实际开发商杨晓丽的工作人员与房屋被征收人具体、细化拆迁的补充事宜。其次，该小区回迁户签订协议的过程均是相同的签约方式，均由溪林玛奇朵售楼中心工作人员刘明雪与被拆迁人签约，且杨晓丽为实际开发商，可以认定溪林玛奇朵售楼中心工作人员刘明雪系代表杨晓丽的行为，其法律后果应由杨晓丽承担，而兴隆房地产系该小区开发单位，应与杨晓丽承担连带责任，故兴隆房地产公司、杨晓丽针对此事的抗辩理由不能成立。故付春宝要求杨晓丽、兴隆房地产依协议书履行交付义务应予支持。拆迁协议中明确约定，兴隆房地产公司、杨晓丽所承诺的回迁条件进户时付春宝不用给予任何费用，依此约定付春宝不需要实际缴纳房屋回迁差价款，故兴隆房地产公司、杨晓丽辩称理由不能成立，不予支持。关于付春宝主张的因诉讼而产生的评估费，一审法院认为，本案系因兴隆房地产公司、杨晓丽违约导致合同不能履行，故因此诉讼产生的评估费应由兴隆房地产公司、杨晓丽承担，故对评估费用予以支持。关于付春宝主张的经济损失，因没有证据予以证明，不予支持。关于诉请临迁费用，因付春宝未补交诉讼费，不予处理。判决：一、杨晓丽于判决生效后十日内向付春宝依法安置方正县溪林玛奇××小区××北××门××层商服（建筑面积90平方米）；二、杨晓丽于判决生效后十日内向付春宝支付评估费1000元；三、兴隆房地产公司对判决第一、二项承担连带责任；四、驳回付春宝其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：关于刘明雪代杨晓丽与付春宝于2013年4月9日签订的《拆迁协议书》是否有效的问题。首先，二审庭审中，杨晓丽并未否认刘明雪参与与被动迁人协调拆迁事宜及2013年4月9日《拆迁协议书》上所加盖“溪林玛奇朵售楼中心财务专用章”的真实性；其次，该协议为刘明雪提供并书写部分内容，二期现是否已拆迁，并不影响该合同的效力；第三，从杨晓丽二审庭审中陈述，因拆迁办与部分拆迁户达不成协议，为拆迁工作顺利进行，因此杨晓丽及其公司找到有熟悉被拆迁户的工作人员到现场帮助做协调工作，刘明雪也是因此到的拆迁现场，由此可以认定，刘明雪的行为系代表杨晓丽与被拆迁人付春宝签订的《拆迁协议书》；第四，从该协议上手写内容看，已明确注明付春宝应交纳的购房款差价款数额为19,310.38元，由此可以推定，在2013年4月9日刘明雪与付春宝签订《拆迁协议书》时，刘明雪（即杨晓丽）已知道拆迁办与付春宝拟签订的《房屋征收产权调换协议书》编号及内容。综上，付春宝与刘明雪于2013年4月9日签订的《拆迁协议书》系真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应为有效协议。杨晓丽仅以签订协议时间的先后顺序而否定2013年4月9日协议书效力，依据不足。关于杨晓丽庭审中提出付春宝被拆迁房屋中18.6平方米住改非面积存在虚假的问题。杨晓丽在二审庭审中虽提出该项目自2009年已经开始拆地，2010年开始划号，但从本案证据显示，刘明雪与付春宝签订的《拆迁协议书》、征收办与付春宝签订的《房屋征收产权调换协议书》（住改非）、《房屋征收未回迁安置货币补偿协议书》均发生在2013年，故杨晓丽应承担举证不能的法律后果。综上所述，杨晓丽的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5770元，由杨晓丽负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎（）二〇二〇年十一月二日书记员  周小倩