河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初4598号原告:张志华，男，1967年6月28日出生，汉族，住平顶山市新华区。被告:平顶山市帝荣房地产开发有限公司，住所地平顶山市新华区建设路西段建行煤支行**。统一社会信用代码91401400776541103C。法定代表人:王宗盛，总经理。委托诉讼代理人:王广生，河南旭宏然律师事务所律师。原告张志华与被告平顶山市帝荣房地产开发有限公司(以下简称“帝荣公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志华、被告帝荣公司的委托诉讼代理人王广生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张志华向本院提出诉讼请求：1、要求帝荣公司向张志华支付自2014年12月31日起90日内按购房价款的万分之1计算的违约金（334199×0.0001×90＝3007.791元）；自2015年4月1日起至实际交付权属证书之日按购房价款的万分之0.1计算的违约金（暂计算至2020年9月3日334199×0.00001×1982＝6623.824元），以上两项共计9631.615元；2、诉讼费由帝荣公司承担。事实及理由：张志华于2011年1月1日与帝荣公司签订《商品房买卖合同》，以每平方米3740.75元的价格，总价款334199元购买了帝荣公司所销售的位于蝶湖湾?未来域9层1-903号楼房，建筑面积为89.34平方米，合同对所购楼房的基本信息以及付款期限和交房日期、所购楼房的产权登记日期、违约责任等作出约定。合同签订后，张志华按照合同约定，交付购房价款并缴纳了契税和住房专项维修资金，而帝荣公司却一直拖延，拒不到产权登记部门备案，致使张志华至今不能取房产证书，此外帝荣公司在交房之前又强行收取张志华办理房产权属证和有线电视工料费共计1240元，至今有线电视也未安装。综上，为维护张志华的合法权益，特提起诉讼。帝荣公司辩称：一、逾期办证不是帝荣公司的原因造成的，系人防部门的工作失误，将已经验收过的人防资料因下属公司分家丢失，最终导致涉案房屋人防工程二次验收，拖延了时间。办理房屋产权初始登记逾期责任不在帝荣公司，且在房屋产权证的办理过程中，帝荣公司一直以积极主动的态度办理产权证，至于帝荣公司向人防主管部门提出申请后，人防主管部门延迟办证，则不在帝荣公司能力控制范围之内。二、张志华从没向帝荣公司主张过违约金，张志华的逾期办证违约金诉讼请求超过了诉讼时效，应驳回张志华的诉讼请求。《商品房买卖合同》约定的办证时间是2014年12月31日前，逾期办理权属证书违约金是张志华基于合同之债所享有的债权请求权，应当适用法律关于诉讼时效的规定，张志华要求帝荣公司承担逾期办证违约责任，诉讼时效从2014年12月31日起计算，张志华起诉时，已经超过当时法律规定的二年诉讼时效，所以应驳回张志华的逾期办理权属证书违约金诉讼请求。退一步讲，如果认为部分逾期办理权属证书违约金不超过诉讼时效，按日支付逾期办证违约金的诉讼时效自各新增违约金产生之日起算，逾期办理权属证书违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，2017年9月8日前违约金的诉讼时效已过期，到张志华起诉时超过法律规定三年的诉讼时效，张志华丧失了对该部分的逾期办理权属证书违约金胜诉权，应驳回张志华对2017年9月8日前的逾期办理权属证书违约金诉讼请求，侵权的诉讼时效自每一笔债务违约产生之日计算。三、本案中，张志华未受到任何实际损失，逾期办证违约金应不支持或比照合同约定适当减少。买房主要目的是住宿，这是房地产的主要和唯一的作用，炒房与法律、国家政策相违背的。张志华已经住上所买的房屋，因房价上涨，张志华所购房屋取得了不菲的上涨收益，而没有任何损失。根据《合同法》司法解释应不支持或减少本案合同约定违约金。按照第十六条关于产权登记的约定中：“出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：按日向买受人支付已交房款的万分之0.1的违约金”，相当于0.365%的年利率，超过中国人民银行活期存款利率0.35％，且张志华付款已经按时得到住房，仅仅逾期办证的违约金超过活期存款利率已经够高。即使开发商在办证时间上有延迟，张志华也没有任何证据证明其因为逾期取得产权证而受到损失，并且双方签订的合同中约定的违约金过高，应予以减低。综上所述，请求法院考虑张志华起诉超时效及张志华并末受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻帝荣公司承担的违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，张志华提供了《商品房买卖合同》、《中华人民共和国契税完税证》、《河南省住房专项维修资金专用票据》等证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月1日，张志华与帝荣公司签订《商品房买卖合同》(合同备案编号：第410400201101030023号)，合同约定张志华购买帝荣公司开发建设的位于平顶山市新城区福佑路南侧、清风路东侧蝶湖湾?未来域9层1-903号的住房一套，建筑面积89.34平方米，单价每平方米3740.75元，总价款334199元，交付时间为2012年12月31日。合同第六条规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准”。“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按一下方式处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”合同第十六条规定：“关于产权登记约定。购买商品房，当事人选择申请预告登记就该商品房的预告登记有关事项，当事人可约定于附件五。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》(大证);建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登房，取得房屋所有权证明。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托代理人申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任;2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按下列第2项处理:⑵买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金。”合同签订后，张志华按约定交纳了购房款334199元并缴纳了契税和住房专项维修资金。2011年9月26日，平顶山市地方税务局契税征收管理所向张志华出具《中华人民共和国契税完税证》载明：“纳税人张志华位于蝶湖湾?未来域9层1-903号房产房地产权属转移面积89.34㎡计税金额167099.50税率4%计征税额6683.98实缴税额3341.99”。2012年7月9日，平顶山市房产管理局房屋维修资金管理中心向向张志华出具《河南省住房专项维修资金专用票据》载明：“缴款人张志华住房位置蝶湖湾?未来域西单元9层1-903号住房面积89.34㎡缴纳金额6921元。”后帝荣公司一直未到产权登记部门备案，致使张志华至今不能取房产证书。庭审中帝荣公司当庭认可合同约定的《房屋所有权证》(大证)尚未取得。本院认为,张志华与帝荣公司签订的《商品房买卖合同》,系双方的真实意思表示,并且未违反法律禁止性的规定,故应认定该合同有效。张志华已向帝荣公司足额缴纳购房款,帝荣公司应依照合同履行约定义务,《商品房买卖合同》中约定“平顶山市帝荣房地产开发有限公司承诺于2014年12月31日前,取得前款规定的房屋权属证书,交付给买受人。”帝荣公司当庭认可其至今尚未取得合同约定的《房屋所有权证》(大证),故帝荣公司构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中,张志华提交的《商品房买卖合同》、收据能够证明张志华已交购房款334199元,双方合同中约定“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书,双方同意按照下列约定处理:“1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任;2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按下列第2项处理:⑵买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金。”根据交易习惯,90日内的违约金按照已交房款万分之一的标准明显过低。根据公平公正及高度盖然性原则,90日内的违约金应依照按日向买受人支付已交房款的万分之一的标准,即自约定日期2014年12月31日起至2015年3月31日止的90日内帝荣公司应向张志华支付违约金3007.791元(334199元×万分之1×90天)；约定日期起90日以后即自2015年4月1日起至起诉之日即2020年9月3日的违约金，帝荣公司应按日以已交付房价款334199元的万分之0.1向买受人张志华支付违约金6623.824元（334199元×万分之0.1×1982天），前述共计9631.615元；2020年9月4日起至帝荣公司取得涉案楼房权属证书（大证）之日（以大证上显示的时间为准）止的违约金按照日万分之0.1计算支付，故张志华的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对帝荣公司辩称的张志华逾期办证违约金的诉讼请求,超过了诉讼时效,应当驳回的辩解理由,因帝荣公司的违约行为尚未停止,张志华请求违约金的诉讼请求未超过诉讼时效,故对该辩解理由本院不予采纳。综上,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决如下:平顶山市帝荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张志华支付自2014年12月31日起至2015年3月31日止的违约金3007.791元及自2015年4月1日起至2020年9月3日止的违约金6623.824元，前述共计9631.615元；2020年9月4日起至平顶山市帝荣房地产开发有限公司取得涉案房屋权属证书（大证）之日（以大证上显示的时间为准）止的违约金应以334199元为本金基数按日万分之0.1计算支付（每满六个月支付一次，直至平顶山市帝荣房地产开发有限公司取得涉案房屋权属证书（大证）之日支付完毕）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由帝荣公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王**二〇二〇年十一月二十七日法官助理李韶珂书记员刘淑华附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。