江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏03执异68号案外人：周如意，男，汉族，1981年8月26日生，住陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人：盛浩，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。申请执行人：陕西方舟制药有限公司，住所地陕西省铜川市宜君县。法定代表人：刘宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建刚，该公司法务。委托诉讼代理人；王栗栗，上海市锦天城律师事务所律师。被执行人：陕西新方舟置业有限公司,住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：王宇,该公司董事长。被执行人：王宇，男，汉族,1969年1月29日出生，住陕西省西安市雁塔区。被执行人：秦英，女，汉族,1967年2月4日出生，住陕西省西安市雁塔区。被执行人：陕西新方舟置业有限公司,住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：王宇,该公司董事长。被执行人：陕西新方舟投资控股有限公司,住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：王宇,该公司董事长。被执行人：陕西禾博天然产物有限公司,住所地陕西省宜君县。法定代表人：秦英,该公司董事长。被执行人：宁夏华宝枸杞产业有限公司,住所地宁夏回族自治区中宁县。法定代表人：王宇,该公司董事长。被执行人：陕西彭祖源旅游投资开发有限公司,住所地陕西省铜川市宜君县。法定代表人：李文超,该公司董事长。本院在执行陕西方舟制药有限公司（以下简称方舟制药公司）与陕西禾博生物工程有限责任公司、王宇、秦英、陕西新方舟置业有限公司（以下简称新方舟置业公司）、陕西新方舟投资控股有限公司、陕西禾博天然产物有限公司、宁夏华宝枸杞产业有限公司、陕西彭祖源旅游投资开发有限公司债务清偿合同纠纷一案中，案外人周如意向本院提出书面异议。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，方舟制药公司因与陕西禾博生物工程有限责任公司、王宇、秦英、新方舟置业公司、陕西新方舟投资控股有限公司、陕西禾博天然产物有限公司、宁夏华宝枸杞产业有限公司、陕西彭祖源旅游投资开发有限公司债务清偿合同纠纷一案，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、双方共同确认被告陕西禾博生物工程有限责任公司占用原告方舟制药公司本金210968012.32元、利息18354217.07元（计算至2020年4月12日），与本案相关律师费150万元，上述债务合计230822229.39元；二、被告陕西禾博生物工程有限责任公司同意按照以下时间节点偿还全部债务：于2020年7月12日前偿还2000万元，于2020年8月12日前偿还3000万元，于2020年9月12日前偿还5000万元，于2020年10月12日前偿还6000万元，于2020年11月12日前偿还70822274元；三、被告王宇、秦英、新方舟置业公司、西安新方舟投资控股有限公司、陕西禾博天然产物有限公司、宁夏华宝枸杞产业有限公司、陕西彭祖源旅游投资开发有限公司同意对被告陕西禾博生物工程有限责任公司的上述债务承担连带保证责任；四、如被告陕西禾博生物工程有限责任公司、王宇、秦英、新方舟置业公司、西安新方舟投资控股有限公司、陕西禾博天然产物有限公司、宁夏华宝枸杞产业有限公司、陕西彭祖源旅游投资开发有限公司有任一期未按上述约定按期足额偿还债务，则构成违约。自发生违约行为之日起，八被告应付原告方舟制药公司的所有债务即刻到期，原告方舟制药公司有权要求八被告偿还全部债务，并有权向人民法院申请强制执行；五、本案案件受理费1112326元，减半收取556163元，保全费5000元，合计561163元，由八被告于2020年7月12日前支付原告方舟制药公司。六、本调解协议自双方当事人或诉讼代理人签字确认后发生法律效力，当事人拒绝签收调解书的，不影响上述调解协议的效力。本院于2020年5月12日作出（2018）苏03民初580号民事调解书，对上述协议予以确认。根据方舟制药公司的申请，本院于2018年8月20日作出（2018）苏03执保97号民事裁定，裁定：冻结陕西禾博生物工程有限责任公司、王宇、秦英、新方舟置业公司、陕西新方舟投资控股有限公司、陕西禾博天然产物有限公司、宁夏华宝枸杞产业有限公司、陕西彭祖源旅游投资开发有限公司银行存款人民币210,968,012.32元；如银行存款不足则查封其相应价值的其他财产。本院于2018年8月22日向西安市不动产登记服务中心送达（2018）苏03执保97号民事裁定书及协助执行通知书，查封了包括新方舟置业公司名下位于西安市××新区××大厦××房产，查封期限为叁年（自2018年8月22日起至2021年8月21日止）。周如意向本院提出书面异议。案外人周如意向本院提出异议称，案外人周如意与新方舟置业公司于2018年1月15日签订《商品房认购协议》及商品房买卖合同，购买了位于西安市高新区高新三路18号方舟国际大厦3号楼1单元17层11707号房产（以下简称涉案房产），房屋面积33.79平方米，总价款462923元。当日，案外人支付了全部购房款，被执行人新方舟置业公司于2018年8月1日将上述房屋交付给案外人，之后案外人对涉案房产进行装修并居住使用至今。后经案外人反复催促被执行人均未按照协议及合同约定为案外人办理合同备案、网签及产权登记。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院查封案外人的财产明显错误。请求：解除（2018）苏03执保97号民事裁定对涉案房产的查封。申请执行人方舟制药公司答辩称，一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的规定，案外人提出的异议的商品房并没有进行网签备案。二、案外人提出异议的房产没有根据物权法进行预告登记，不能对抗第三人。三、涉案房产只能用于办公，不能用于居住。因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。四、案外人提出异议的商品房没有进行网签备案的原因，是因为新方舟置业公司对该标的房产没有取得预售许可证，因此根据相关法律规定，未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，因此商品房预售合同无效。本院查明，周如意为证明其主张向本院提供了如下证据：商品房认购协议、编号为4836780的商品房买卖合同、收款收据、pos签购单、交款银行流水、前期物业管理服务协议、房屋交接确认书、装修押金及管理费收据、物业及水电费收据票据、房屋出租委托代理合同的复印件，拟证明：2018年1月，周如意与新方舟置业公司签订商品房买卖合同，商品房用途为商业、办公、公寓；周如意于2017年12月19日、2018年1月15日支付了全部购房款462923元；周如意于2018年8月1日接收了涉案房产，并对涉案房产进行了装修，于2019年6月将涉案房屋出租他人，实际占有使用涉案房产。商品房买卖合同未进行网签备案。方舟制药公司质证意见为：因异议人未提交证据的原件，对其真实性暂时不发表意见待其提供原件核对后再行发表。即便是真实的，也不能证明案外人的主张。理由：1.该商品房的规划用途为办公，无法适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。2.涉案房屋的出卖人为新方舟置业公司，但收款人商户名称为西安木禾丰置业有限公司，水电费收费单位为雨润物业管理有限公司而非供电公司，与涉案房屋不具有关联性。3.出租代理期限为2019年6月18日至2022年7月16日，该日期在查封之后，无法证明案外人在查封之前实际占用涉案房屋。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本院根据方舟制药公司的申请于2018年8月22日查封登记在新方舟置业公司名下的涉案房产，并无不当。案外人周如意要求排除执行，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，案外人周如意提供的商品房认购协议、商品房买卖合同为复印件，申请执行人方舟制药公司不认可，无法在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因此，案外人周如意的主张不符合上述法律的规定，对其请求排除涉案房屋执行的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下：驳回周如意的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 韩黎华审 判 员 孙 燕审 判 员 宋宏伟二〇二〇年十一月十二日法官助理 刘青青书 记 员 王 炎