广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初40362号原告李涛，女，汉族，1967年12月9日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人刘君良，广东鹏乾律师事务所律师。委托代理人彭志斌，广东鹏乾律师事务所律师。被告深圳市承翰物业管理有限公司，住所深圳市福田区法定代表人刘小丽。委托代理人彭其，该公司员工。委托代理人刘东林，该公司员工。原告李涛与深圳市承翰物业管理有限公司被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李涛及委托代理人刘君良、彭志斌，被告委托刘东林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告2010年12月5日购买大鹏新区，系该房屋的产权人，被告为海语山林花园的物业服务单位。案涉房屋（海语山林花园3号楼1704房）为顶层物业，自2011年入住起就存在渗漏，原告多次向被告反应渗漏的问题，经被告指派维修工魏文才修缮了两次外墙，因未找到渗漏的根本原因所以仍未处理妥善。2017年-2018年间，在遭遇“天鸽”和“山竹”台风时，渗漏情况愈加严重，雨水不停的流，直接威胁原告室内的家具及电器线路安全，形成严重的安全隐患。原告寻找到渗漏的根本原因在于屋顶，原告长达数年之久的投诉，被告均迟迟未予处理妥善，给原告造成了严重的困扰。“山竹”台风过后原告再次向管理处负责人员反应，被告表示因无法进行高空作业而未予以维修。原告无奈，于2020年1月自行聘请修理工人魏文才对屋顶渗漏处进行维修，共计花费9280元。经对屋顶进行修缮后，现已不存在渗漏的情况。根据《海语山林花园前期物业服务合同》第二条乙方管理服务事项的第（一）条“房屋建筑本体共用部位及共用设施设备的维护、管理和运行服务,包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及上下水管体、落水管体、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等”，原告的案涉物业系房屋顶部位存在渗漏问题，应包含在物业服务范围内，但被告却始终未维修妥善，未按合同约定完成应尽的服务义务，物业服务存在瑕疵，故被告应承担原告自行修缮屋顶的费用及因未及时修缮渗漏而给原告造成的财产损失。请求法院判令：一、被告向原告支付因修复屋顶渗漏修复所支出的费用9280元；二、被告向原告支付因未及时修缮屋顶渗漏而导致家具损坏的损失2000元。被告辩称：一、原告屋顶渗漏属于建筑的公共部位，根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》第三条，物业专项维修资金属业主共有，专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。本案中，原告购买的物业2010年入伙、收房，2015年屋面防水保质期已到，结合规定，屋面渗水的维修应该动用本体维修基金。而根据业主大会表决材料，相关动用本体维修基金的审核，并未通过业主大会表决，维修费用无人负担，被告也非该费用的负担主体。因此，被告在已经协助核实渗漏情况，编制维修预算资料，并配合业主大会开会审核的情况下，已尽到了充分的物业服务义务。二、原告的屋面渗漏并非被告责任，原告也并未提供证据证明其家具损坏与渗漏之间具有因果关系，原告所提出的2000元损失，也并无客观证据证明。被告请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告李涛系涉案房产海语山林花园3号楼1704房屋（顶层）的权利人，原告房屋的顶层也是整栋大楼的顶层，属于业主共有物业。房屋所在小区由被告提供物业服务。2017年-2018年间，在遭遇“天鸽”和“山竹”台风后，原告房屋顶层出现渗漏现象，对原告的家庭财产安全造成隐患。原告向被告反映，被告表示因无法进行高空作业而未予以维修。原告于2020年1月自行聘请修理工人对屋顶渗漏处进行维修，共计花费9280元。2020年5月12日至5月26日期间，被告向全体业主发出《关于召开海语山林小区外墙渗水维修事项的业主大会会议的公告》，共提出9项小区外墙维修议题由业主大会审议，费用预计共333622.77元，原告楼顶渗漏的议题包含在公告内，该报告没有获得参与表决的业主三分之二和票权三分之二通过。以上事实，有《前期物业服务合同》《房地产买卖合同》《关于召开海语山林小区外墙渗水维修事项的业主大会会议的公告》、微信聊天记录、微信支付凭证等证据以及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告作为海语山林花园小区的前期物业服务公司,应当依据物业服务合同及相关物业管理法律法规，为业主提供物业服务。《深圳市物业专项维修资金管理规定》（2010年）第二十三条规定，“有下列情形之一的，相关业主、业主委员会或物业服务企业提请业主大会及时维修；业主大会不维修的，物业服务企业可以请求街道办事处责成业主大会限期实施，区主管部门指导监督；业主大会逾期不实施的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经区管理机构备案后从物业专项维修资金中列支：（一）物业出现重大安全隐患，经建设、消防、安监、质监等部门要求整改的。（二）物业共用部分、共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修、更新和改造的。物业中的天台、外墙等部分共有部位发生渗漏，需要使用专项维修资金维修的，受损害的业主、业主委员会或物业服务企业可以提请相关业主同意组织维修；相关业主应当明示同意组织维修，但可就维修费用、维修标准等事项提出异议；相关业主不明示同意维修也不提出异议的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经业主委员会核准、区管理机构备案后从该共有部位所有相关业主的物业专项维修资金中分摊。本条第一、二款所述情形出现特别紧急情况的，物业服务企业应立即告知业主委员会，并立即组织实施维修，同时报物业所在地区主管部门和街道办事处备案。”《深圳经济特区物业管理条例》（2019年修订，2020年3月1日实施）第八十二条第一二款规定，“物业管理区域有下列情形时，物业服务企业应当立即采取应急处置措施，保障安全：（一）供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况；（二）电梯、消防设施发生故障；（三）外墙墙面存在脱落危险、外墙或者屋顶出现渗漏等情况；（四）其他危及物业安全的紧急情况。发生前款第一项情形的，物业服务企业应当及时报告相关专营单位；发生前款第二至四项情形的，物业服务企业应当及时报告业主委员会、街道办事处，并进行应急维修，应急维修费用从业主共有资金账户或者物业专项维修资金专户中支出。”；第八十三条规定，“应急维修费用从物业专项维修资金专户中支出的，由物业服务企业向区住房和建设部门申请划拨。金额在十万元以下的，物业服务企业持业主委员会的书面意见向区住房和建设部门申请划拨；金额在十万元以上的，物业服务企业还应当出具街道办事处的审核意见或者相关部门整改通知书等资料，以及具有造价咨询资质的专业机构审核的预算报告。应急维修费用具体划拨程序按照物业专项维修资金管理的相关规定执行。物业服务企业先行垫付应急维修费用的，可以在维修工程竣工验收合格以后，向区住房和建设部门出具上述相关文件，办理核销手续。”2020年10月22日，《深圳市物业专项维修资金管理规定》进行了修订，其中第二十四条也规定了对于物业天台、外墙等共有部位发生严重渗漏的，物业服务企业可以紧急申请应急使用物业专项维修资金。修订后的《深圳经济特区物业管理条例》及《深圳市物业专项维修资金管理规定》虽然发生在本案物业维修行为实施之后，但其中对于物业维修基金（本体维修基金）的规定，与深圳市历年的管理规定一脉相承，在遇到屋顶渗漏等紧急情况时，物业公司可以采取应急措施，先行维修。修订后的《深圳经济特区物业管理条例》及《深圳市物业专项维修资金管理规定》对应急维修进行的更加细化的规定，在本案中可以参照适用。根据上述规定，在共有物业出现渗漏等情况时，物业服务企业应当及时组织实施维修，先行垫付应急维修费用。本案中，经查实，原告屋顶确实出现渗漏情况，该区域是共有物业区域，物业公司应当及时采取措施，进行应急处置。原告在多次向物业公司沟通的情况下，为保障安全，自我采取了维修措施，该维修行为合理，所花费的维修费用，属于被告应当先行垫付的应急维修费用，原告要求被告支付该维修费9280元，本院予以支持。被告先行垫付以后，可以依照本判决向住房和建设部门申请划拨，该费用从物业专项维修资金中支出。关于被告要求原告支付家具损坏的损失，本院认为被告不是原告家具损害的侵权人，原告主张被告赔偿2000元家具损失的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《深圳市物业专项维修资金管理规定》（2010年）第二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市承翰物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李涛支付维修费9280元；二、驳回原告李涛的其他诉讼请求。本案受理费41元，由原告李涛承担7元，被告深圳市承翰物业管理有限公司承担34元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘 吉 明二〇二〇年十一月三十日书记员 欧阳嘉胜