云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初2064号原告：宋桂华，男，1979年8月23日出生，汉族，农民，家住弥勒市，现住弥勒市。被告：弥勒巨人商业运营管理有限公司，住所地弥勒市弥阳镇髯翁路与吉山北路交汇巨人购物中心。法定代表人：金丹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：刘艳英，女，1985年12月23日出生，汉族，农民，住弥勒市。原告宋桂华与被告弥勒巨人商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法追加刘艳英为第三人，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋桂华、被告弥勒巨人商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人郭翠婷、第三人刘艳英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋桂华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除我与被告于2017年8月4日签订的《巨人世纪广场租赁合同书》；2.由被告退还我合同保证金24757.68元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月4日，我与被告签订《巨人世纪广场租赁合同书》，合同约定被告将其位于弥勒市巨人世纪广场中心广场内中-13、中-14号面积为143.94平方米的商铺出租给我经营家居装饰品。因租赁合同系被告提供的格式合同，双方未约定租赁期限（具体到年月日）及交付商铺时间，但签订合同时被告口头答应过我，三个月后就能将商铺交付给我使用。2017年7月13日，我向被告缴纳合同保证金24757.68元。三个月后，被告未按约定按时将上述商铺交付我使用，在我多次催问下，被告均以会尽快交付为由一直迟延交付商铺。后我无奈，多次找被告协商，要求解除租赁合同，由被告退还我保证金24757.68元，但被告一直拒不退还。租赁合同第二十章第五条约定：“甲方应在入场装修通知书中指定交付日期……如甲方在此最后的顺延期内仍未能交付承租场所，则本租赁合同当作由双方协议自动终止。本租赁合同按本条终止时，甲方应在10个工作日内无息退还合同保证金及预付租金、综合管理费、营销推广费，除此以外双方不需对另一方作出任何赔偿。”我缴纳保证金后，被告自合同签订之日起至今从未将上述商铺交付我使用，被告迟延交付商铺的行为已构成根本性违约。我与被告之间的租赁合同符合合同解除的法定条件，我所缴纳的保证金应由被告全额退还给。综上，被告未按租赁合同履行相关的内容，经我催告后在合理期限内一直未将上述商铺实际交付我使用，致使合同目的不能实现。在我多次找被告协商无果的情况下，为维护自己的合法权益，我只好起诉至法院，请求人民法院查明事实，判决支持我的诉讼请求。被告弥勒巨人商业运营管理有限公司辩称，一、我公司同意解除合同，但是不符合法定解除的条件，无权主张法定解除，是原告违约。鉴于原告严重违约，本案符合单方解除的条件，所以由我公司解除。根据合同约定，原告构成根本违约，无权要求退还合同保证金。本案系原告违约在先，产生的法律后果应当由其承担，所以诉讼费应该由其承担。二、被告直接向原告送过书面的接房通知，并打电话通知原告接房，最后于2018年10月23日向原告的妻子即本案第三人微信发送过书面的接房通知，告知原告商铺符合接房条件，要求原告尽快接房。但原告始终置之不理，导致我公司至今不能将商铺对外出租，不能收取原告任何租金。合同目的不能实现不是我公司所导致，我公司已经履行了告知接房义务，原告拒不接收商铺的行为，系严重违约，根据合同约定保证金作为违约金，我公司有权不予退还。原告违反了合同第五章的约定，保证金是履行合同的保证金，具有履行合同义务的担保性质，原告不履行合同义务时，我公司有权扣除全部或部分来弥补我公司损失，不足部分由原告补足。我公司最后一次通知原告接房的时间是2018年10月23日，扣除合同约定的4个月的免租期，从2019年2月20日计算，至今给我公司造成216515元的租金损失。三、原告的陈述与事实严重不符。合同约定保证金应当优先抵扣给我公司造成的损失，案涉商铺是原告向我公司预定认租的商铺，双方约定原告向我公司预定认租的商铺，待商铺符合交付条件后，由我公司向原告交付商铺，并确定相应的免租期和相应的起算阶段。双方于2017年7月15日签署确认函，原告于当月向我公司交付了保证金作为履行合同的担保。所以双方于2017年8月签订的租赁合同中，租赁期限没有填写具体的时间，原告在诉状中所称三个月后交付商铺于事实严重不符。案涉商铺是符合交付条件的，周围的商铺已经交付装修、经营至今两年多了，我公司认为原告严重违约，其主张没有依据，第二、三项诉讼请求依法应当驳回。第三人刘艳英述称，2017年7月15日，被告的工作人员多次来向我招租，我去看了以后觉得还可以，后被告公司的人多次催促我，叫我交付保证金，是先交的保证金，才签合同。合同上没有写具体交房的时间，只是被告负责招租的工作人员口头上说最多两三个月就可以交房。在交纳保证金时我很犹豫，是被告公司的法定代表人对我说商铺很好，以后会有很多人。在被告的引诱下我交纳了保证金，我加盟了另外一个品牌，打算去被告出租的商铺经营。因为加盟品牌有时间规定，但被告一直没有交房，我没有办法就在我原来的地方租了两间房子营业该品牌。2018年10月，被告负责招租的工作人员打电话对我说商铺差不多整好了，可以装修了，叫我去看房，但没有向我发过任何的书面接房通知。因为我已经在原来的地方租了房子使用，我对被告的工作人员说我不租商铺了。我去找被告协商不租商铺事宜，并要求被告退还保证金，但被告不退还，说商铺我要用么用，不用也不退还保证金。2019年年底到2020年1月期间，我看见案涉商铺已经在招租，但被告未与我及原告解除合同。现在被告开发的商场只有门口的几家商铺在经营，里面还有商铺空着未经营。原告宋桂华围绕诉讼请求，依法向本院提供了以下证据：1.《巨人世纪广场租赁合同书》1份，欲证明原告与被告签订租赁合同，双方就租赁商铺事宜约定了权利及义务，且该合同中约定，若被告未能交付承租场所，应在10个工作日内无息退还原告合同保证金及预付租金、综合管理费、营销推广费。2.收据1份，欲证明原告向被告交纳保证金24757.68元。3.照片1张，欲证明被告在未与原告解除合同的情况下，就张贴对外出租的广告。4.视频光盘1个，欲证明被告开发的商场中其他商铺都没有接房，且张贴着招租广告。经质证，第三人对原告提交的证据1、2、3、4，均无异议。被告对原告提交的证据1，对客观性、关联性、合法性无异议，对证明力有异议，认为原告未履行接房义务，系原告根本违约，不适用租赁合同第二十章第五条的约定；证据2，无异议，但认为保证金的收取时间是2017年7月15日，是在签确认函当天、在签租赁合同之前，是作为履行整个租赁事项的担保；证据3，有异议，认为照片中商铺出租的地方不是案涉商铺，拍摄的时间是2020年8月14日，与本案无关，被告未张贴过招租广告；证据4，对客观性、关联性、合法性无异议，对证明力有异议，认为视频里案涉商铺未张贴着招租广告，与案件事实严重不符，视频里只有案涉商铺旁边的一家商铺张贴着招租广告，其他商铺都在经营，合同未约定商场要达到多少开业率才具备接房条件，原告的主张无依据。被告弥勒巨人商业运营管理有限公司为证明自己的主张和反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.身份证复印件2份、营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书1份，欲证明原、被告的主体身份情况。2.《巨人世纪广场租赁店铺合作确认函》1份，欲证明：①原、被告对案涉商铺应支付的租金进行了明确约定；②根据双方签署的确认函，自被告于2018年10月23日通知原告接房之日起，扣除双方约定的4个月免租期，原告应自2019年2月20日起向被告支付租金，但因原告拒不履行接房、装修义务，自2019年2月20日起计算至今，原告给被告造成了216515元的租金损失；③原告对签订确认函系对案涉商铺为预约、认租并且交付时间以被告通知为准的事项是明知并且清楚的。3.《巨人世纪广场租赁合同书》1份，欲证明：①原告在被告通知后具有及时入场装修的合同义务；②按照合同约定，原告在入场装修通知规定日期后15天内仍不进场装修的，系违反合同约定的违约行为，被告有权按照合同约定单方解除合同，原告所缴付的合同保证金作为其违约金，不予退还；③合同保证金的性质为作为承租人履行合同的担保，在原告拒不履行合同义务和合同约定的管理制度时，被告有权按照合同约定扣除保证金弥补损失，保证金不足以弥补被告损失的，原告应补足赔偿损失。4.微信截图打印件2份、接房通知单1份、录音光盘1个，欲证明：①被告已经履行了通知接房的义务，案涉商铺具备交付条件，原告主张法定解除不成立；②原告明知案涉商铺符合交付条件，因其自身原因和想法拒不履行接房义务，无法交付房屋系原告原因所导致，原告存在严重违约的事实。被告符合合同约定行使单方解除权的条件；③因原告夫妇拒不进场装修，也不配合办理解除合同手续，导致案涉商铺至今未能收取房租，也未能对外重新出租，给被告造成了巨大损失。5.弥勒巨人世纪广场（商业）装修管理协议、租赁合同各8份，照片打印件3份（5张），欲证明：①案涉商铺具备交付、使用条件；②与原告同期签署租赁合同的隔壁及周边其它商铺均已经装修入场，并正常经营；③因原告拒不履行进场义务，也不办理解除合同等退租手续，导致案涉商铺至今未能重新出租。经质证，原告及第三人对被告提交的证据1，无异议；证据2，对真实性无异议，对证明力部分有异议，对欲证事实的第一点无异议，对第二点有异议，认为2018年10月被告的招租人员打过电话叫原告看房子，说是可以装修了，但是从未发过书面接房通知，未签过正式的租房合同，不应该支付租金。对证明力第三点有异议；证据3，对真实性无异议，对证明力有异议，认为未正式签过接房以后的租赁合同，只签过意向性的合同，被告的主张无效，2018年10月被告的招租人员电话通知原告去看房，原告就明确过已经租得房子，不再向被告租商铺，要求解除合同，但被告一直不出面解决，原告去被告公司也无人来处理相关事宜，原告打电话沟通，被告不同意退还保证金；证据4，对微信截图的真实性无异议，接房通知是被告的工作人员通过微信发给第三人，但第三人未点开看，正式的书面接房通知未发过给第三人。对接房通知单有异议，其未收过。对光碟的真实性无异议，对证明力有异议，认为第三人已经向被告明确不租赁商铺，商铺达不到正常营业的条件，因为被告承诺商场会很火，但商场内的商铺还有很多空着；证据5，认为对8份租赁合同及装修管理协议不清楚。对照片的真实性无异议，对证明力有异议，认为被告发过微信给第三人，被告未发过书面通知，被告交房时间太长，原告及第三人已不需要租赁商铺。第三人刘艳英未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1与被告提交的证据3内容一致，能证明原、被告签订《巨人世纪广场租赁合同书》，双方对相关事宜进行了约定，对该事实予以确认；证据3，照片不能反映拍摄的时间及地点，被告有异议，不能证明原告欲证明的事实，不予采信；证据4，能证明案涉商铺及周边商铺的现状，但不能证明原告欲证明的事实，不予采信。被告提交的证据2，能证明原、被告签订《巨人世纪广场租赁店铺合作确认函》，双方对相关事宜进行了约定，对该事实予以确认；证据4，能证明被告于2018年10月23日向第三人微信送达了《居家时代接房通知书》，通知原告及第三人接房。2020年5月7日，被告的法定代表人金丹与第三人刘艳英打过电话，第三人以其所租商铺周围的商铺空着，达不到营业条件为由，明确原告及第三人不再向被告租赁商铺，并要求被告退还其保证金，被告的法定代表人不同意。对该组证据能证明的上述事实予以确认；证据5，与本案无关联性，不予认证。本院经审理认定事实如下：2017年7月15日，原告与被告签订《巨人世纪广场租赁合作确认函》，约定：原告在被告项目内经营居家时代店铺，期限5年，自交房确认之日起计，被告给予原告4个月装修免租期；被告将项目内中心广场-1楼中-13、中-14号经营场地提供给原告设立形象专店，专店面积为143.94平方米；合同保证金24757.68元，租赁合同届满及原告将空置的承租场所交还被告并结清所有欠款后二十天内将保证金50%无息退还，其余50%转作消费者投诉原告所出售的商品、产品或提供服务的质量出现问题的赔偿备用金，若原告在3个月内未出现顾客因质量问题投诉，则被告应在3个月期满时无息退还原告保证金。该确认函签订当日，原告向被告交纳保证金24757.68元。2017年8月，原告与被告签订《巨人世纪广场租赁合同书》（编号：JRSG-BXJ00130）。合同约定：被告将位于弥勒市巨人世纪广场中心广场内中-13、中-14号面积为143.94平方米的商铺出租给原告，原告以“居家时代”为店名经营家居装饰品类；合同租赁期为5年，其中被告给予原告4个月免租期；第一期的商铺租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费于本合同签订之日起10日内支付50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费；第一年至第三年的租金、综合管理费、营销推广费为139909.68元/年，第四年至第五年的租金、综合管理费、营销推广费为154764.29元/年，物业管理费为8636.4元/年；第一期的租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费于本合同签订之日起10日内支付总额的50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费。租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费的交纳方式为按年度支付；原告须向被告交纳合同保证金24757.68元，作为忠实履行本合同各项条款及被告各项管理制度的保证金；原告须按合同约定的方式和时间交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费和其他应付款项。逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向被告交纳逾期付款滞纳金。滞纳金每日按拖欠款项总额的千分之三（0.3%）计算。如果逾期30日仍未缴纳，被告有权终止本合同，且无需承担任何责任。合同还对责任的免除、违约责任、商铺的交还等进行了约定。原、被告在合同上签章或签名，原告落款的时间为2018年8月4日，被告落款的时间为2018年8月8日。2018年10月23日，被告的工作人员通过微信向第三人送达了《居家时代接房通知书》，通知原告及第三人接房。2020年5月7日，被告的法定代表人金丹与第三人打过电话，第三人以其所租商铺周围的商铺空着，达不到营业条件为由，明确原告及第三人不再向被告租赁商铺，并要求被告退还其保证金，被告的法定代表人金丹不同意。另查明，原告宋桂华与第三人刘艳英系夫妻关系，原告认可系第三人与被告对接处理商铺的租赁事宜。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应按约定的方法使用租赁物并支付租金。本案，原告与被告签订的《巨人世纪广场租赁合作确认函》《巨人世纪广场租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告履行了将保证金交纳给被告的义务，后被告通知原告接房，但原告未予接房，也未装修使用商铺。本案原告与第三人系夫妻，共同经营家居装饰品。被告于2018年10月23日向第三人微信发送接房通知，且第三人亦认可2018年10月被告的工作人员打电话通知其去看房，并告知其房屋可以装修。原告以被告未按时交房，打乱其经营计划，被告的商铺不具备经营条件为由，要求解除《巨人世纪广场租赁合同书》并退还保证金24757.68元的诉讼请求，被告亦同意解除该合同，本院支持解除合同；根据《巨人世纪广场租赁合同书》第五章第一条：“乙方须向甲方缴纳合同保证金，作为忠实履行本合同各项条款及甲方各项管理制度的保证金。”的约定，原告未能举证证明系被告逾期交房及不具备交房条件，因双方签订的合同未约定交房的具体时间，且系原告不接房，其行为构成违约，故其要求退还保证金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告宋桂华与被告弥勒巨人商业运营管理有限公司签订的《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号：JRSG-BXJ00130)。二、驳回原告宋桂华的其他诉讼请求。案件受理费418元，减半收取计209元，由原告宋桂华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  解雯璇二〇二〇年十一月十日书记员  余红亮