江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3917号上诉人（原审原告）：肖相有，男，1966年6月15日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：刘和生，江西国兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘香兰，女，1978年8月19日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：曾永春，赣州市赣县区南塘法律服务所法律工作者。上诉人肖相有与上诉人刘香兰房屋租赁合同纠纷一案，因双方均不服江西省兴国县人民法院（2020）赣0732民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖相有上诉请求：1.在一审判决的基础上判令刘香兰应增加赔偿23514元;2.一、二审诉讼费由刘香兰承担。事实和理由：一、刘香兰擅自终止合同，违背合同约定，事实清楚。二、刘香兰应当承担违约责任。1.案涉押金7000元应不予退回，双方协议明确约定：如乙方（刘香兰）违反本协议，押金不予退回。2.刘香兰应赔偿肖相有损失。肖相有的损失有：①现实的租金损失11550元；②财产损失有抽油烟机（烟罩、烟管）6000元等；③水电费损失80元；④租金预期可得利益损失；⑤清除房屋油漆地板等其他财产损失。虽然本案当中，肖相有只主张了租金、抽油烟机、水、电费损失。但对④、⑤项损失，肖相有保留另行起诉刘香兰的权利。3.刘香兰应承担约定的违约金1万元。本案所约定的违约金并不存在过高的问题，本案肖相有的损失包括上述第2条①、②、③、④、⑤项，光租金预期可得损失10多万元，加上场地清理等。为此，双方约定违约金1万元，不存在过高的情形。综上，一审认定事实不清，适用法律有误，请二审依法予以改判。针对上诉人肖相有的上诉请求，上诉人刘香兰答辩称：肖相有的财产损失6000元缺乏事实依据；要求我方承担违约金10000元的请求不符合法律规定，此前肖相有已经收取我方租房押金7000元，那么肖相有只能就其损失或违约金择一选择。请求法院驳回肖相有的上诉请求。上诉人刘香兰上诉称：1.撤销一审判决，依法改判驳回肖相有的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由肖相有承担。事实和理由：一、一审法院对因刘香兰违约导致肖相有租金损失（计算的起止时间为2019年5月1日至2019年8月10日为11550元的认定不合理。本案中，刘香兰在2019年4月底明确告知肖相有不再继续租用其铁皮棚，且同时将自己制衣厂内设备搬离，再向肖相有表明先前交付的押金7000元作为肖相有继续招租期间的损失（在此即承担了不再租用后给肖相有带来的相应损失）。而一审法院却将肖相有的租金损失计算至下一承租人开始承租的时间为止，该认定明显有悖于民事法律原则中的公平原则。二、一审法院对本案的判决适用法律错误，要求刘香兰向肖相有同时支付损失4620元和违约金3486元的判决明显不妥。根据《合同法》及相关司法解释，合同中违约金的性质是起相应的补偿作用，并非惩罚作用，而在此前，答辩人也考虑到原告的损失问题，故于2019年4月30日并通过书面形式向原告告知不再承租，进而预防原告损失的扩大，将先前交付的押金7000元作为肖相有继续招租期间的损失。根据“损益相抵”规则，即使一方认定为违约，另一方应当仅仅选择在定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，在违约金或者定金“收益”不足以弥补实际损失时，违约方具有补足差额的义务，因此，不能通过重复累加的方式，无端加重违约方的责任。而本案一审法官即认定了刘香兰搬离后至下一位承租人（根据肖相有提供的证据显示下一位承租人叫娄烈福）期间的租金损失11550元，又按照前述租金损失再认定违约金3486元，通过租金损失和违约金一起叠加的方式无端加重刘香兰的违约责任。综上，刘香兰认为一审法院对本案判决不公，适用法律错误，因此请求二审法院依法撤销一审判决，以保护刘香兰的合法权益。针对上诉人刘香兰的上诉请求，上诉人肖相有答辩称：1.刘香兰诉状称四月底通知不再续租我方房屋，不属实，因为刘香兰五月份仍在招工，且我方一审已经提供了刘香兰五月份说要延期向我方缴纳房租的录音、微信等，刘香兰六月份还在厂房外张贴广告和各方面的宣传资料，厂牌也一直还在，并且刘香兰至今都还没有交付所承租的我方的厂房的钥匙；2.刘香兰诉状称厂房太热，不适宜承租使用，这与客观事实不符，因为之前我方曾租赁给南方印务有限公司，一审我方提供了承租合同，在刘香兰之后我方也承租给了娄烈福，依然是做制衣厂，所以刘香兰陈述不适合租赁完全不属实；3.刘香兰主张的押金和损失只能择一追究其违约责任的理由完全与法律规定不相符，混淆了合同法规定的定金、违约金和损失的相关规定，同时，也没有正确理解合同法关于押金等性质，所以刘香兰上诉理由不能成立。肖相有向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付房租10500元、水费80元，承担违约责任17000元并赔偿损失6000元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付2019年5至7月三个月租金10500元。一审法院认定事实：2018年12月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租后院协议书》，约定甲方将潋江大道312号后院租给乙方。其中协议“一、经双方协商决定，乙方先付押金柒仟元整给甲方，协议期满退回押金，如乙方违反本协议，押金不予退回。如乙方无违约，甲方退回押金柒仟元整给乙方。二、租赁期3年，自2019年2月1日至2022年元月31日止。三、租金：第一年每月租金3500元，每下一年的每月租金比上一年的每月租金上浮8%。租金给付方式，每月租金应在当月的5日前付清，如租金逾期不付清，乙方每天应加罚滞纳金30元付给甲方。四、……六、在未满租赁期限内，甲、乙任何一方不得提出终止协议，乙方不得将后院转租他人，如有违约，违约方必须付给对方违约金壹万元整。”被告承租的后院用于开办制衣厂，该后院系铁皮棚结构，墙高4.5米，面积约280平方米。被告认为承租的铁皮棚通风散热效果差，不适合制衣办厂，于2019年4月底搬走制衣设备。被告交付原告2019年4月30日前的房租，向原告提出终止合同不再承租，原告不同意与被告解除协议。2019年5月初，由被告委托代理人曾永春在场，向原告送达书面“解除《租后院协议书》通知”，该通知显示“肖相有先生：本人（刘香兰，乙方）与你（肖相有，甲方）于2018年12月27日签订的《租后院协议书》，租用你后院铁皮棚作制衣厂厂房，因该铁皮棚设施简陋，隔热效果差和通风不畅等，工人无法在此环境下生产，使我不得已在2019年4月30日前搬离厂内所有设备，不再租用你后院铁皮棚，现特正式通过书面形式向你送达本通知，明确告知你解除我们双方于2018年12月27日签订的《租后院协议书》，并将钥匙交还于你。2019年4月30日”。2019年8月10日，原告已将后院重新出租他人，其租金标准与上述《租后院协议书》一致。庭审中原告主张，2018年12月份签订的合同，给了被告二个月的装修期是免租的。微信语音，可证实被告仍在2019年5月协商房租的事实。被告应支付2019年5月、6月、7月份的房租共计10500元；因被告违约，应支付10000元违约金和押金7000元，合计17000元；赔偿抽油烟机损失6000元；被告未缴的2019年2-4月份的水费80元。被告认为，协议书是2018年12月签订，开始履行时间是2019年2月1日，押金具有定金和违约金多重性质。自己对铁皮棚进行过粉墙、铺设地面和重新铺设电路，花费四至五万元，固定装修还留在原告处。认可尚欠原告水费70元。一审法院认为，原、被告签订的《租后院协议书》系当事人意思表示，对双方均有约束力。原告给予被告免租金装修期限，被告进行了装修改造，对租赁场所是否适合兴办制衣厂的风险应由被告承担。被告使用租赁场所兴办制衣厂至2019年4月底，被告即以“因该铁皮棚设施简陋，隔热效果差和通风不畅等，工人无法在此环境下生产”为由解除合同并搬离，原告不同意解除，被告行为属单方违约。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原告有权要求被告承担相应违约责任。协议约定被告支付原告押金7000元，被告认为押金具有定金和违约金多重性质。一审法院审查认为，协议第一条款目的是当租赁期满后，被告将财产完整无损地返还给原告，原告将所收的押金返还给被告，当被告不能完整无损地返还财产时，原告有权将押金折抵赔偿财产损失。因此押金在本质上当属于质押担保的范畴，具有一定的担保功能。原告主张抽油烟机损失6000元和未缴的水费80元，被告仅认可70元水费，原告负有举证证明其损失存在的义务，原告仅提交抽油烟机的照片，该照片不足以证实抽油烟机损失的发生和具体金额。被告搬离租赁场所后，导致原告后院从2019年5月1日至2019年8月9日空租，此期间租金11550元为原告实际损失，包括水费70元，合计11620元的损失，已超过押金数额，被告仍有义务赔偿原告押金抵扣不足的4620元。协议第六条对违约责任进行单独约定，被告系单方违约，其约定违约金和损失的赔偿可以合并适用。被告主张4月30日书面通知原告不再承租，依据“损益相抵”规则，原告只能选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，没有法律依据。但是，被告的主张包含了原告请求损失过高的意愿，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案原告损失11620元，其违约条款约定违约金为10000元，属过分高于原告的损失，一审法院将违约金调整为3486元（11620×30%）。综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，对原告合理部分一审法院予以支持。判决：一、被告刘香兰赔偿原告肖相有损失4620元；二、被告刘香兰支付原告肖相有违约金3486元；三、本案所涉执行内容，限被告刘香兰在判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告肖相有其余诉讼请求。案件受理费，一审法院按简易程序收取320元，原告肖相有已预交，由被告刘香兰承担160元，在上述期限内径向原告支付，其余160元由原告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人肖相有向本院提交《证明》、名片、收条、厨具清单、厨具报价各一份，拟证明：肖相有购买了厨房设备，刘香兰损坏了厨房设备中的烟罩、烟管，价值为10800元，一审我方要求刘香兰按照折旧赔偿6000元。上诉人刘香兰经质证后认为：对证据的三性均有异议，该组证据无法证明上诉人肖相有的损失就是6000元，无法达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，上述证据并不足以证实上诉人主张的证明目的，故本院对其证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于案涉押金的问题。根据案涉《租后院协议书》第一条约定内容，原审认为案涉押金属于质押担保范畴，可折抵赔偿财产损失，依据充分，本院予以维持。关于案涉实际损失的问题。首先，针对肖相有一审提交的招工广告、厂房招租广告，上诉人刘香兰方于二审期间认可其真实性，并表明当时确有转租意向，故原审认定2019年5月1日至2019年8月9日的租金11550元为肖相有租金损失，依据充分。其次，上诉人肖相有提交的证据并不足以证实其主张的财产损失（抽油烟机）6000元，故本院对该损失不予支持。第三，上诉人肖相有亦未充分举证证实水费损失80元，刘香兰仅认可70元，故原审认定水费损失70元，本院予以维持。第四，一审期间上诉人肖相有并未主张清除房屋油漆底板等其他财产损失，故超出一审诉求范围之外的其他财产损失均不属于二审审理范围。关于案涉违约金的问题。案涉《租后院协议书》第六条明确约定了违约金，本案系刘香兰要求提前解除合同并搬离，构成根本违约，上诉人刘香兰主张损失与违约金不能同时适用，缺乏依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合业已查明的实际损失，原审将违约金酌定为实际损失的30%即3486元，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人肖相有与上诉人刘香兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由上诉人肖相有负担388元，由上诉人刘香兰负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月二十三日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜