四川省宜宾市叙州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）川1521执异39号案外人：屏山县房产管理所，住所地四川省屏山县屏山镇金沙江大道行政中心大楼，统一社会信用代码12511229452173797F。法定代表人：江先林，副所长。委托诉讼代理人：熊杰，屏山县住房城乡建设和城镇管理局住房保障及房地产管理股股长。委托诉讼代理人：王伟，四川竹海律师事务所律师。申请执行人：四川玉龙建设工程有限公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市叙州区南岸七星路东段********，统一社会信用代码91510000746438455W。主要负责人：赵靖，经理。委托诉讼代理人：刘长彬，四川叙府律师事务所律师。被执行人：屏山县展鸿房地产开发有限公司，住所地四川省屏山县屏山镇民生东路**新城豪庭********，统一社会信用代码915115290541456866。法定代表人：金旭杰，执行董事。委托诉讼代理人：邹丽娜，公司员工。委托诉讼代理人：王秋平，公司员工。在本院执行四川玉龙建设工程有限公司宜宾分公司（以下简称玉龙建司）与屏山县展鸿房地产开发有限公司（以下简称展鸿房司）建设工程合同纠纷一案中，案外人屏山县房产管理所对本院查封屏山县“xxx期共xxx个车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人屏山县房产管理所称，法院在执行玉龙建司与展鸿房司建设工程合同纠纷一案中，查封了屏山县xxx期共xxx个车位，其中35个车位属案外人所有被法院错误查封。车位具体为：“xxx期9个即xxxx，“xxx期26个即xxxx。屏山县“xxx”项目是由展鸿房司作为业主开发建设的，该项目建设完成后，展鸿房司以多种理由拒缴相关规费共计15446221.98元，其中：缴补土地出让金207252元和逾期未交违约金2335875元、城市配套费3383219.70元、人防费4462730.80元、维修基金5057144.48元。经县上采取各种有效措施催收，展鸿房司仍欠缴纳各类规费共计10299173.88元，其中：缴补土地出让金207252元和违约金2335875元（见屏山县人民法院[2019]川15**民初1104号民事判决书）、城市配套费36171.60元、人防费4462730.80元、维修基金3257144.48元。2019年5月15日，经屏山县委、县政府研究决定由县自然资源规划局负责，向屏山县人民法院提出诉前保全，冻结开发商未预售备案的车位，待条件成熟后由法院拍卖，拍卖所得资金用于抵扣开发商应缴费用。2019年5月27日、28日屏山县县委、县政府组织相关部门共同协商一致确认，并经展鸿房司同意，展鸿房司以92个未预售备案车位折抵政府各类规费，接收车位的单位为案外人。2019年5月30日，展鸿房司与案外人为92个车位办理了商品房预售备案登记。案外人认为，1.案外人在案涉车位被查封前就与展鸿房司达成了以车位折抵规费的协议并办理了预售备案登记，案外人已以政府应收规费支付了相应对价且并未折抵完所欠规费，案外人在案涉车位被查封前已通过委托管理的方式对车位进行了合法占有，案涉车位无法过户的原因是因车位所涉土地使用权存在抵押登记，即未能办理过户登记并非案外人原因所致。案外人的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对案涉车位享有足以排除强制执行的合法权利；2.案外人对案涉车位的民事权益及物权期待权应予充分保护；3.案外人的异议还符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。综上，请求对案涉车位中止执行，并解除查封。申请执行人玉龙建司称，1.屏山县房产管理所并非案涉车位的权利人，案涉车位的权利人是展鸿房司，屏山县房产管理所依据《商品房预售备案通知书》主张所有权不符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的变动应当以登记为要件，网签、商品房预售合同备案不具有物权变动的效力。屏山县房产管理所只进行了商品房预售合同备案而未进行预告登记，备案不具有对抗第三人的效力；2.屏山县房产管理所不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉车位不具有排除强制执行的权利；3.屏山县房产管理所不是展鸿房司所欠各种规费的权利人，展鸿房司所欠各种规费除土地出让金及违约金经屏山县人民法院判决书确定外，其他均未经生效法律文书确定，屏山县房产管理所对展鸿房司的权利不具有真实性和合法性。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，屏山县房产管理所不是案涉车位的权利人，其主张的权利不具有真实性和合法性，且程序违法，不能排除强制执行，请求驳回屏山县房产管理所的异议请求。被执行人展鸿房司称，屏山县房产管理所陈述的是事实，无论查封还是备案应该按先后顺序处理，法院应当支持屏山县房产管理所的异议请求。本院查明，玉龙建司与展鸿房司建设工程施工合同一案，屏山县人民法院于2019年7月25日作出（2019）川1529民初826号民事判决，判决：展鸿房司在本判决生效后七日内给付玉龙建司工程款428000元及利息，利息计算方式：从2018年3月1日起以工程款428000元为基数，按年利率4.75%计算至工程款付清之日止。该判决生效后玉龙建司向屏山县人民法院申请执行，该院于2019年9月10日立案受理。2020年3月17日，宜宾市中级人民法院以（2020）川15执他5号执行裁定指定该案由本院执行，本院遂立案受理。2020年4月7日，本院以（2020）川1521执1150号之一执行裁定及（2020）川1521执1150号之二《协助执行通知书》查封了展鸿房司开发的屏山县“xxx期xxx和“xxx期xxx车位共40个。另查明，2013年，展鸿房司以出让方式取得位于屏山县城xx、xx地块内xxx、xxx地块的土地使用权后，开发建设了屏山县“xxx”项目。该项目建设完成后，因展鸿房司拖欠政府各类规费未缴纳，2019年5月27日、28日，经屏山县县委、县政府组织相关部门协商决定：若展鸿房司被监管账户划拨资金不足以抵缴应缴未缴税费金，则对展鸿房司未查封资产实施行政备案质押，备案至屏山县房产管理所名下。2019年5月30日，展鸿房司与屏山县房产管理所将“xxx”x期xxx共9个车位，“xxx期xxx共26个车位，即共计35个车位备案登记在屏山县房产管理所名下。本院认为，本案争议的焦点是案外人屏山县房产管理所对案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，屏山县房产管理所虽与展鸿房司将案涉房产备案登记到屏山县房产管理所名下，但至今未办理产权变更登记，屏山县房产管理所对案涉房产不享有物权。其备案登记行为只是展鸿房司为其欠政府规费提供的支付“担保”，其权利性质仍属于债权。案涉房产的权利人仍是展鸿房司；其次，《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。可见，商品房预售备案登记是一种行政管理制度，是行政管理部门为加强对房地产市场的监督管理、规范房地产企业销售房屋而制定的一项制度，其并不产生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，其本质是使被登记的请求权具有物权的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，本案中，案涉房产仅办理了商品房预售备案登记而未办理预告登记，屏山县房产管理所不符合上述规定的条件，其对案涉房产不享有排除强制执行的权益；再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”，第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，屏山县房产管理所既未提供证据证明在本院查封案涉房产之前其就案涉房产与展鸿房司签订有合法有效的书面买卖合同，也未提供证据证明案涉房产的抵偿价格即未能提供证据证明案涉房产的价款总额以及其支付了全部价款。故将案涉房产备案登记在屏山县房产管理所名下只是展鸿房司为其欠政府规费提供的支付“担保”，该备案登记行为并非基于买卖或者以房抵债产生。因此，屏山县房产管理所不符合上述司法解释第二十八条规定的条件，其不属于该条所保护的一般买受人。且其也不符合上述司法解释第二十九条规定的条件，其不属于该条所保护的消费者买受人。综上，屏山县房产管理所主张对案涉房产享有物权缺乏事实和法律依据，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益，屏山县房产管理所的异议理由不成立，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回屏山县房产管理所的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 江 琳审判员 朱汉武审判员 李 明二〇二〇年十一月二十七日书记员 赵修群