江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3692号上诉人（原审原告）：周美兰，女，1976年12月20日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。上诉人（原审原告）：刘芳金，男，1999年2月7日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。上诉人（原审第三人）：兴国平逸酒店有限公司，住所地江西省赣州市兴国县潋江镇滨江娱乐城**楼1-25,统一社会信用代码：91360732MA368R7R09。法定代表人：谢桂平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖厚湖，江西公仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兴国金丰商业管理有限公司，住所地江西省赣州市兴国县潋江镇苏区大道,注册号：360732210011269。法定代表人：魏桂球，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：兴国县鑫泰房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市兴国县埠头乡埠头村苏区大道,统一社会信用代码：913607320653804031。法定代表人：肖友生，该公司总经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘承余，江西客家人律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘依静，江西客家人律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：魏桂球，男，1973年3月5日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。被上诉人（原审被告）：郑荣柏，男，1974年1月6日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑梦芝，江西客家人律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾鑫，江西客家人律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：叶晖，男，1985年3月17日生，汉族，住江西省赣州市龙南县。原审第三人：严红梅，女，1980年9月21日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原审第三人：谢桂平，男，1979年6月18日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。上诉人周美兰、刘芳金、兴国平逸酒店有限公司（以下简称“平逸酒店”）与被上诉人兴国金丰商业管理有限公司（以下简称“金丰公司”）、兴国县鑫泰房地产开发有限公司（以下简称“鑫泰公司”）、魏桂球、郑荣柏、叶晖，原审第三人严红梅、谢桂平委托合同纠纷一案，因上诉人周美兰、刘芳金、兴国平逸酒店有限公司不服江西省兴国县人民法院（2020）赣0732民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周美兰、刘芳金上诉请求：1.撤销一审判决第七项，第七项依法改判为解除上诉人周美兰、刘芳金与被上诉人兴国金丰管理有限公司的委托合同关系；被上诉人兴国县鑫泰房地产开发有限公司、郑荣柏、魏桂球、叶晖对本案履行义务承担连带清偿责任至被上诉人兴国平逸酒店有限公司腾房之日止；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，但明显适用法律不当。1.本案中被上诉人兴国金丰管理有限公司与上诉人系委托合同关系，在本案中已明显违约，依双方合同约定上诉人可依约定未付租金可解除委托，上诉人一审主张解除，一审法院对此事实却不予认定也不适用合同法规定予以解除。2.被上诉人兴国金丰管理有限公司、汇鑫房地产公司两被上诉人均系一人公司，系被上诉人魏桂球、郑荣柏一人独资，依公司法第63条关于一人公司债务承担的规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。这条明确规定是公司股东应提供证据证明其个人财产与公司财产独立，否则应由股东个人对公司债务承担连带责任，故被上诉人魏桂球、郑荣柏应对公司承担的租金违约金承担连带责任。一审法院明显不适用法律规定是错误的。3.被上诉人兴国平逸酒店有限公司一直实际占有上诉人商铺两年，一直未支付租金或占用费，于理于法上诉人可以要求其腾房，于理来说实际使用人赖着不走就是要使用却不付钱，于法来说对侵犯了自己所有权权益的人行使要求其停止侵权符合法律规定。综上所述，恳请二审改判。针对上诉人周美兰、刘芳金的上诉请求，上诉人平逸酒店答辩称：1.周美兰、刘芳金提出解除委托合同无法律依据，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体法律问题若干解释第17条规定，结合本案，周美兰、刘芳金与金丰公司构成租赁合同关系，现我方作为次承租人愿意支付占用期间租金因此不能行使解除权；2.周美兰、刘芳金请求腾房严重侵害我方利益，我方在租赁期间投资花费了几百万元，本案所涉租金为37313元，拖欠租金也并非我方原因导致，若因腾房导致我方无法挽回的损失，且涉案商铺位于我方大厅一部分，不具有腾房可能性，因此周美兰、刘芳金请求腾房不具有合理性；3.我方自愿承担代为支付租金责任，不承担金丰公司违约责任，我方一审表示愿意承担所欠租金37313元，抗辩周美兰、刘芳金的合同解除权，不表示愿意承担金丰公司违约的连带责任，原审认定我方自愿对金丰公司责任承担连带责任无事实依据；4.原审判决以利率24%计算违约金没有事实与法律依据，根据合同法解释第29条第一款规定，结合本案，周美兰、刘芳金并未提供任何证据证明其实际损失，原审未查明适用法律依据，直接判决利率24%作为违约金明显不当。综上，周美兰、刘芳金要求解除委托合同并要求我方腾房，无事实与法律依据，请法院驳回。针对上诉人周美兰、刘芳金的上诉请求，被上诉人金丰公司、泰鑫公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对本案判决除按照年利率24%计算违约金明显与现行法律违背之外，其他判决均应予以维持。其他意见与一审意见一致。针对上诉人周美兰、刘芳金的上诉请求，被上诉人魏桂球、郑荣柏答辩称：1.我方均不是案涉合同的相对方，上诉人仅能依据合同相对性向金丰公司主张权利；2.金丰公司系有限责任公司，魏桂球仅在其认缴的出资范围内对公司债务承担责任，在上诉人无法提供证据证明魏桂球个人财产与公司财产混同的情况下，魏桂球无需承担无限连带责任；3.如被上诉人鑫泰公司代理人一审意见阐明，鑫泰公司无需承担本案的租金支付义务，被上诉人郑荣柏作为鑫泰公司的股东，不存在承担任何支付义务的问题。因此，上诉人要求被上诉人魏桂球、郑荣柏承担租金支付义务连带责任的上诉请求没有事实与法律依据。上诉人平逸酒店上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判一审判决第六项：第三人兴国平逸酒店有限公司对兴国金丰管理有限公司2019年、2020年的租金承担清偿责任，对其违约金不承担责任；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定被上诉人周美兰、刘芳金与上诉人兴国平逸酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案认定事实与法律错误。一、上诉人与被上诉人未形成委托经营管理合同，因此被上诉人与第三人金丰管理有限公司签订的《委托经营管理合同》中的违约责任不适用于上诉人。根据被上诉人与第三人兴国金丰商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，该合同的主体是被上诉人刘芳金、周美兰与金丰商业管理有限公司，根据合同相对性，该合同所有条款均对合同主体双方生效，因此原审法院不能参照该合同条款要求上诉人对违约承担连带责任。二、关于违约责任损失，一审法院直接适用年利率为24%无法律依据。1、根据《民法通则》114条之规定：当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失扩大，没有采取适当损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿和《合同法》第119条之规定，明确约定违约责任为赔偿权利人可获得赔偿数额的规则，该规则明确：(1)其应及时采取减损措施；(2)该减损损失为合理措施；(3)没有及时采取措施致使扩大，而扩大损失源于被上诉人的原因是由于被上诉人主观恶意不肯续签租赁合同，深圳市瑞丰商业运营公司一直要求重新与16家用户签订新的租赁合同并支付租金（其他15家用户均与答辩人签订了租赁合同，因此导致上诉人无法根据新的合同向被上诉人支付租金）非违约方无权就扩大损失要求赔偿。其损失应为合理，而一审法院未阐明适用法律依据直接采取年利率24%计算违约责任应属过高。2、根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。据此，一审法院在调整违约金不应仅凭约定违约金进行自由裁量，而应根据公平原则和诚实信用原则，以经过审理查明的实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、是否适用格式合同或条款等多项因素进行调整，本案中逾期支付租金是由于被上诉人的过错，上诉人一直主张向其支付租金，即使要追究违约责任应该以未付租金为基数，按年利率6%进行计算。综上事实，恳请二审予以改判。针对上诉人平逸酒店的上诉请求，上诉人周美兰、刘芳金答辩称：按照签订的合同约定每日千分之三，一审法院采用年利率24%违约金已经比合同约定更低，我方认为应当按合同约定利率计算违约金，且合同约定逾期达30日我方有权解除合同。针对上诉人平逸酒店的上诉请求，被上诉人金丰公司、鑫泰公司答辩称：一审判决在认定上诉人兴国平逸酒店有限公司对金丰公司应承担连带责任是与客观事实和法律规定相符的，因为案涉房屋虽然是以金丰公司名义与上诉人周美兰、刘芳金签订的商铺委托经营管理合同，但案涉房屋一直由叶晖与兴国平逸酒店有限公司在使用，实际上所有租金也一直由叶晖与兴国平逸酒店有限公司承担，因此金丰公司无论需要承担何种责任，都应由实际使用人和管理人兴国平逸酒店有限公司承担，因此我方认为，一审判决并无不当，请求二审法院驳回兴国平逸酒店有限公司针对金丰公司的相关诉求。针对上诉人平逸酒店的上诉请求，被上诉人魏桂球、郑荣柏进行答辩称：同意被上诉人兴国金丰商业管理有限公司、兴国县鑫泰房地产开发有限公司的答辩意见，补充如下，一审判决确认的违约金计算标准过高，应当予以调整。被上诉人叶晖未作答辩。原审第三人严红梅、谢桂平未作陈述。周美兰、刘芳金向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告金丰公司、魏桂球的委托经营管理合同；2.判令被告金丰公司、魏桂球、鑫泰公司、郑荣柏支付2019年、2020年租金共计74626元及违约金54290.90元（其余违约金按37313元的3‰每日至付清之日止）；3.判令被告金丰公司、第三人平逸公司、严红梅、谢桂平立即腾房并按年租金37313元支付至腾房止的租金，被告金丰商业公司、魏桂球、鑫泰公司、郑荣柏对应付租金承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告周美兰、刘芳金为母子关系。被告金丰公司成立于2014年3月25日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东和法定代表人均为被告魏桂球。被告鑫泰公司成立于2013年4月15日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告郑荣柏，法定代表人为案外人肖友生。被告平逸公司成立于2017年9月6日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为第三人严红梅、谢桂平，法定代表人为第三人谢桂平。2013年2月，被告叶晖、郑荣柏共同出资拍得兴国县一号、二号地块，并决定成立兴国县汇鑫房地产有限公司、兴国县鑫泰房地产开发有限公司进行实体开发，各占50%的股份，项目命名为“滨江娱乐城1号、2号楼”。2013年6月8日，案外人兴国县汇鑫房地产有限公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告叶晖，法定代表人为被告叶晖。2015年4月6日，被告叶晖、郑荣柏、鑫泰公司和案外人兴国县汇鑫房地产有限公司就“滨江娱乐城1号、2号楼”项目未售房屋的分配及相关债务等事务达成协议。其中的“房屋分配方案”写明：鑫泰公司、案外人兴国县汇鑫房地产有限公司一致同意将其开发的上述所有房产交由叶晖、郑荣柏处置，叶晖、郑荣柏有权就上述房产进行分配，分配后网签至叶晖、郑荣柏指定的个人名下；房屋具体分配方案见附件图纸，其中，叶晖分得包括1＃楼二层未售面积在内的一号资产包。事后，被告鑫泰公司陆续将上述部分房屋网签给了被告叶晖指定的第三人。但对其余26间商业写字楼，被告鑫泰公司以双方未对清账为由，拒绝网签给被告叶晖指定的第三人，被告叶晖于2019年4月10日将被告鑫泰公司起诉至一审法院。一审法院于2019年5月24日作出（2019）赣0732民初1374号民事判决，确认位于兴国县“滨江娱乐城”的26间商业写字楼归被告叶晖所有。2019年5月29日，被告叶晖、郑荣柏、鑫泰公司和案外人兴国县汇鑫房地产有限公司签订《补充协议书》，其中就相关房屋的返租租金进行了明确，案涉房屋2-38号的返租租金由被告叶晖负责。2014年7月，原告周美兰、刘芳金在被告鑫泰公司购买了兴国县滨江路1号2-38房，并办理了不动产登记手续。2014年7月4日，原告周美兰、刘芳金与被告金丰公司签订了《商铺委托经营管理合同》，将兴国县滨江路1号2-38房委托给被告金丰公司经营管理，原告周美兰、刘芳金出具了《商铺招商经营管理授权委托书》给被告金丰公司。《商铺委托经营管理合同》约定：委托期限自从2015年1月1日至2025年1月1日；双方确认，因培育市场需要，原告周美兰、刘芳金自愿放弃该商铺前三年内所有经营收益（免租期），第四年、第五年的租金均为37313元，第六年至第十年的租金由被告金丰公司按照实际租金的90%支付给原告周美兰、刘芳金，租金于每个合同年度的3月15日前支付；被告金丰公司无正当理由逾期向原告周美兰、刘芳金支付租金，被告金丰公司应按逾期每日按本年度租金的3‰向原告周美兰、刘芳金支付违约金。此后，涉案商铺已交由被告金丰公司负责经营管理。因被告郑荣柏、叶晖对案涉商铺所在的房地产项目的分配发生争议，被告金丰公司实际上未对案涉商铺进行经营管理，而是由被告叶晖进行经营管理。被告叶晖引进第三人平逸公司经营“维也纳酒店”，案涉商铺已和其他相关商铺一起被第三人平逸公司改建成酒店大厅。被告叶晖已向原告周美兰支付了第四年即2018年的租金37313元。2019年，被告叶晖与第三人平逸公司引进案外人深圳市瑞丰商业运营有限公司对相关房产进行管理，该公司与其他相关商铺的业主签订了《补充协议书》，但未与原告周美兰达成一致意见，也未签订《补充协议书》，被告叶晖也未向原告周美兰支付2019年后的租金。原告周美兰、刘芳金遂诉请一审法院处理。诉讼过程中，第三人平逸公司要求追加案外人深圳市瑞丰商业运营有限公司为当事人参与诉讼，原告周美兰、刘芳金的特别授权诉讼代理人李章熠在庭审时明确表示不需要追加。上述事实，有原、被告和第三人平逸公司提供的证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，经审理查明应为委托合同纠纷。原告周美兰、刘芳金与被告金丰公司签订的《商铺委托经营管理合同》依法成立，双方之间的委托合同关系合法有效，应当受到法律保护。被告金丰公司未按合同约定履行向原告周美兰、刘芳金支付经营管理所得的租金的义务，构成违约，应承担相应的民事责任。原告周美兰、刘芳金要求解除《商铺委托经营管理合同》和要求第三人平逸公司腾房，又要求支付2020年全年的租金，意思表示互相矛盾，且案涉商铺已被第三人平逸公司改建成酒店大厅的一部分，故对该主张一审法院不予支持。原告周美兰、刘芳金要求被告金丰公司支付已到期的租金及支付违约金符合法律规定，一审法院予以支持，但双方约定的违约金计算标准过高，一审法院酌情予以调整。原告周美兰、刘芳金要求被告魏桂球承担支付租金的责任，因其未提供证据证实被告金丰公司的财产与股东个人即被告魏桂球的财产存在混同现象，一审法院对该主张不予支持。被告叶晖是案涉商铺的实际经营管理者，支付了2018年的租金，也同意支付今后的租金，应视为其自愿对被告金丰公司承担的责任负连带责任。第三人平逸公司作为案涉商铺的实际使用人，在答辩时请求代被告金丰公司支付租金，应视为其自愿对被告金丰公司承担的责任负连带责任。原告周美兰、刘芳金要求被告鑫泰公司、郑荣柏承担支付租金的责任和要求第三人严红梅、谢桂平承担连带责任，不符合合同相对性原则，故对该主张一审法院不予支持。判决：一、被告兴国金丰商业管理有限公司给付原告周美兰、刘芳金2019年经营管理的租金37313元；二、被告兴国金丰商业管理有限公司向原告周美兰、刘芳金支付逾期给付2019年经营管理的租金的违约金，按年利率24%自2019年3月16日起计算至付清款之日止；三、被告兴国金丰商业管理有限公司给付原告周美兰、刘芳金2020年经营管理的租金37313元；四、被告兴国金丰商业管理有限公司向原告周美兰、刘芳金支付逾期给付2020年经营管理的租金的违约金，按年利率24%自2020年3月16日起计算至付清款之日止；五、被告叶晖对被告兴国金丰商业管理有限公司应承担的本案履行义务负连带清偿责任；六、第三人兴国平逸酒店有限公司对被告兴国金丰商业管理有限公司应承担的本案履行义务负连带清偿责任；七、驳回原告周美兰、刘芳金的其他诉讼请求；八、本案履行内容限判决生效后7日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1439元（已按简易程序减半收取），原告周美兰、刘芳金已预交，由被告金丰公司负担。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系委托合同纠纷，二审争议焦点为：1.关于案涉委托经营管理合同是否应予解除的问题；2.关于上诉人平逸酒店是否应承担违约责任的问题；3.关于被上诉人魏桂球、郑荣柏是否应就公司债务承担连带责任的问题。关于案涉委托经营管理合同是否应予解除以及上诉人平逸酒店是否应承担违约责任的问题。根据业已查明的事实，上诉人周美兰、刘芳金与被上诉人金丰公司签订的《商铺委托经营管理合同》第九条第7项明确约定“乙方（金丰公司）有权按照合同约定的方式使用租赁商铺，有权根据需要将受托商铺进行转租”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，本案中，案涉委托经营管理合同约定金丰公司有权转租，案涉商铺已被改建成酒店大厅的一部分，并且平逸酒店作为案涉商铺的实际使用人，自愿请求代付租金，依据上述法律规定“次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”，故平逸酒店应承担违约责任，案涉委托经营管理合同不应予以解除。因案涉委托经营管理合同约定违约金标准过高，一审酌情调整并无不当，且被上诉人金丰公司亦未提出上诉，若平逸酒店认为其代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可根据上述法律规定另行主张权利。关于被上诉人魏桂球、郑荣柏是否应就公司债务承担连带责任的问题。被上诉人郑荣柏系鑫泰公司的股东，但鑫泰公司并非案涉委托经营管理合同的相对人，上诉人周美兰、刘芳金要求郑荣柏承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。而金丰公司系自然人独资的有限责任公司，被上诉人魏桂球系金丰公司的自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，明确规定了举证责任由一人有限责任公司的股东承担，但本案中被上诉人魏桂球作为金丰公司的股东，并未举证证实金丰公司财产独立于其自己的财产，应对金丰公司债务承担连带责任。一审将该举证责任分配由上诉人周美兰、刘芳金承担，与上述法律规定相悖，应予纠正。综上所述，上诉人周美兰、刘芳金的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；兴国平逸酒店有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律存在部分错误，予以纠正。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持江西省兴国县人民法院（2020）赣0732民初1954号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项；二、撤销江西省兴国县人民法院（2020）赣0732民初1954号民事判决第七项；三、被上诉人魏桂球对被上诉人兴国金丰商业管理有限公司应承担的本案履行义务承担连带清偿责任；四、驳回上诉人周美兰、刘芳金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1439元，二审案件受理费2719元，合计4158元，由上诉人周美兰、刘芳金负担1147元，由上诉人兴国平逸酒店有限公司负担424元，由被上诉人兴国金丰商业管理有限公司负担2587元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月十九日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜