云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初9550号原告毛振昌，男，汉族，1946年5月30日出生，身份证住址云南省大理白族自治州大理市，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人邓选能、贾秋菊，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告张玲玲，女，汉族，1949年12月10日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。委托代理人李烨华、江敏，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。被告张朴，女，汉族，1962年7月14日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人吴喜智，云南冰鉴律师事务所律师。特别授权代理。原告毛振昌与被告张玲玲、张朴所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月22日立案。依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》要求，本案适用普通程序独任公开进行审理。原告毛振昌及委托代理人邓选能、贾秋菊，被告张玲玲的委托代理人李烨华、江敏，被告张朴的委托代理人吴智喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛振昌向本院提出诉讼请求：1、判令位于云南省昆明市官渡区的房屋归原告所有，并由被告将该房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告毛振昌与被告张朴及配偶张永辉是朋友关系。1994年菊花小区房屋建成，张永辉告知原告该房屋地段好性价比高，建议原告购买。因当年政策原因，非昆明户籍者不能购买该房，张永辉告知原告可以借用其姐姐张玲玲的名义购买，待房屋购买后再办理相关产权变更手续。原告考察了解后决定购买菊花小区13幢2单元305室的房屋，并将购房款全额支付完毕，被告张朴的配偶张永辉于1997年10月13日向原告出具收条，认可收到原告购房款55000元，并明确房屋的凭证和手续暂时未向原告交付和办理。原告购买案涉房屋后，随即装修并入住，原告于1994年起至今一直实际居住并管理案涉房屋。随后原告多次催促被告办理过户手续到自己名下，被告均以各种理由拒绝配合，时至今日被告仍拒绝协助原告办理过户手续，并提出诸多无理要求。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告张玲玲辩称：一、云南省昆明市官渡区的房屋为答辩人张玲玲于1992年购买，至今登记在张玲玲名下，房屋所有权自始属于张玲玲。答辩人于1992年向昆明市房地产管理局申请购房，该局房屋经营管理处于1992年12月30日向张玲玲发出《个人购买青年公寓商品住宅予付款通知书》，载明经昆明市房（1992）字第96号批准购买本市房屋，建筑面积53.42平方米，应付款5万元，另收配套费5000元，多退少补。张玲玲于1993年1月7日与昆明市房地产管理局房屋经营处签订《协议》，约定张玲玲购买坐落于菊花村13幢2单元3楼附305号房屋，价款合计55873.44元。张玲玲以现金方式支付了全部购房款、配套费等相关费用，此外还向昆明市房地产交易所支付了383.15元的商品房鉴证费。1993年6月19日，昆明市房地产管理局房屋经营处向张玲玲交付了房屋钥匙。1994年7月20日，张玲玲办理涉案房屋的产权证，并支付产权证办证费300元。涉案房屋所有购房协议的签署、房款支付、房屋交接、产权证办理都是张玲玲独立完成。涉案房屋自登记时权利人就为张玲玲单独所有且至今无任何变更，张玲玲为房屋的权利人。二、涉案房屋为被告张朴与其配偶张永辉强占，即便张永辉及张朴向毛振昌收取了所谓的购房款，但张朴与张永辉均不是涉案房屋所有权人，无权对涉案房屋进行处分。案外人张永辉系张玲玲的亲弟弟，在得知张玲玲购买案涉房屋后，于1994年以借钥匙看新房的名义将涉案房屋钥匙借走后强占了涉案房屋，张玲玲曾多次向张永辉主张返还房屋，但均遭到张永辉辱骂并威胁张玲玲及其幼女的人身安全。由于张玲玲考虑到年幼女儿的人身安全，同时也念及张永辉毕竟也是自己照顾长大的亲弟且在自己困难时期提供过帮助，无奈将房屋借给张永辉一家居住。直至今日，张玲玲一直认为该房屋系张永辉一家居住使用。答辩人并不认识本案原告毛振昌，也从未向其出售过房屋，更不存在借名买房，且张玲玲因购房支付的费用56656.59元，高于毛振昌所称55000元，二者相差1656.59元。而在上世纪九十年代，1656.59元已是普通家庭一个月的收入。原告所述张玲玲是代其买房，双方却没有签订任何协议且张玲玲为购房而支付的费用还高于毛振昌支付的费用，与常理相悖。毛振昌在诉状中自认与张永辉系朋友关系，且所谓的购买涉案房屋事宜均与张永辉联系，购房款项也是支付给张永辉。张永辉或其配偶张朴并非涉案房屋所有权人，其对涉案房屋的任何处分均属于无权处分，且涉案房屋也未经变更登记，即便毛振昌与张永辉、张朴建立买卖合同关系，涉案房屋也不发生物权变动的法律效力。毛振昌如认为自身权利受到损害，应另案向张朴主张权利。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告张朴辩称，一、根据原告毛振昌起诉的自认事实来看，毛振昌与张永辉是朋友关系，但与张朴并不一定是朋友。1994年菊花小区房屋建成，是张永辉告知原告该房屋地段好性价比高建议其购买，因限购，张永辉告知可以借用其姐姐张玲玲的名义购买。被告张朴没有参与；二、从出具的收条来看，张永辉于1997年10月13日向原告毛振昌出具的，收到原告毛振昌人民币55000元，与张朴无关。被告张朴是不知情的。综上，被告张朴根本没有参与买房，对买房一事并不知情，本案与被告张朴没有直接利害关系。被告张朴不是本案的适格被告，请求驳回原告对被告张朴的起诉。本院依据当事人庭审陈述及举证、质证，确认本案法律事实如下：昆明市房地产管理局房屋经营管理处于1992年12月30日向被告张玲玲发出《个人购买青年公寓商品住宅予付款通知书》一份，内容为“经昆明市房（1992）字第96号批准购买本市户，建筑面积53.42平方米，应付款5万元。接此通知后，将购房款天内到昆明市房管局经营处缴纳款项。逾期不来办理者，撤销购买合同。另收配套设施费5000元。”昆明市房地产管理局房屋经营管理处（甲方）与被告张玲玲（乙方）于1993年1月7日签订《协议》一份，内容为：乙方购买座落菊花村13幢2单元3楼附305号壹套住宅，住宅建筑面积53.66平方米；暂定价格为49030.22元，另加配套设施费（含煤气）计：5000元；乙方应在一星期内按协议规定交款等。被告张玲玲于1993年1月11日向昆明市房地产管理局房屋经营管理处交纳购房款50873.44元、配套费5000元，以上共计55873.44元。被告张玲玲于同年1月19日领取菊花村小区青年公寓13幢2单元3层305号房屋钥匙。1994年7月20日被告张玲玲向昆明市产权监理处申请办理以上房屋的产权证，并于1995年1月12日取得该房屋的产权证，该房屋至今产权登记在被告张玲玲名下。另查明，原告毛振昌与被告张朴丈夫张永辉（已于2012年初去世）系朋友关系。1994年年初，张永辉建议原告毛振昌在昆明买房，当时由于原告不是昆明户籍不具备购房条件，张永辉说可以先用其姐即被告张玲玲的名字买房，等政策放开后将产权过户至原告名下就可以了。原告毛振昌向张永辉交纳了购房款55000元后，原告于1994年拿到房屋钥匙并于同年装修入住该房屋至今。张永辉于1997年10月13日向原告补写《收条》一份，内容为“收到毛振昌买房款伍万伍仟元正（买房手续未交）。收款人张永辉。”因原告毛振昌向被告张玲玲多次提出要求办理房屋产权过户手续未果，故向本院提出诉讼请求，要求确认涉案房屋归原告所有并将房屋产权过户至原告名下。本案当事人争议的焦点为：原告毛振昌和被告张玲玲谁是涉案房屋的所有权人？本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，原告毛振昌与张永辉系朋友关系，居于朋友之间的信任，张永辉与原告毛振昌就买卖涉案房屋达成了口头协议，双方均认可张永辉在买卖房屋的过程中不是以自己的名义出卖房屋，而是作为被告张玲玲的代理人的身份参与到房屋买卖中。原告毛振昌在受让该房屋时是善意的，并且支付了合理的价款。被告张玲玲或张永辉向原告交付房屋后，原告在受让的房屋中实际居住长达26年之久。被告张玲玲在长达26年的时间里，原告毛振昌多次提出要求将房屋过户至其名下，被告张玲玲知晓涉案房屋系原告一直居住使用，但对登记在其名下的涉案房屋从未主张过任何权利，应视为被告张玲玲对张永辉处分涉案房屋行为的认可或追认，故原告毛振昌已实际取得了该不动产的所有权。若被告张玲玲认为张永辉系无权处分其所有的财产，则有权请求张永辉赔偿其损失。张永辉现已去世，则可依据相关法律规定向其继承人主张其权利。原告毛振昌在交易过程中没有过错，本院为保护交易安全，维护诚实守信的社会风气，故对原告毛振昌的诉讼请求予以支持。根据庭审查明事实，被告张扑与本案不存在直接利害关系，不应承担责任。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决如下：昆明市官渡区菊花小区青年公寓13幢2单元3层305号（建筑面积为53.66平方米）房屋属于原告毛振昌所有。被告张玲玲于本判决生效后三日内配合原告毛振昌办理该房屋产权过户手续。案件受理费100元，由原告毛振昌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  唐建芳二〇二〇年十一月十一日书记员  徐 兴