河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4380号 上诉人（原审原告）：邯郸市金诚物业服务有限公司。住所地：邯郸市邯山区贸易街****。 法定代表人：赵娜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张泉，男，1989年6月4日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：刘雯雯，女，1992年12月7日出生，汉族，住河北省邯郸市成安县。 上诉人（原审被告）：王雷，男，1982年11月9日出生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：靳现，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋凯，河北十力律师事务所律师。 上诉人邯郸市金诚物业服务有限公司（以下简称金诚物业）因与王雷物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邯郸市金诚物业服务有限公司法定代表人赵娜及其委托诉讼代理人刘雯雯，上诉人王雷委托诉讼代理人靳现、宋凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邯郸市金诚物业服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，并查明事实，判令王雷向邯郸市金诚物业服务有限公司支付物业服务费及垃圾处理费5348元及利息600元，共计5948元；一、二审的诉讼费用由王雷承担。事实和理由：一、金诚物业与开发商签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》中已对收费标准进行了明确约定，原审法院在认定合同效力的同时，并未依据合同约定的物业费标准进行判决，明显自相矛盾、显失公平。二、一审判决对本案证据认定不当，对金诚物业的物业服务质量存在错误认定，导致判决错误。1、原审判决认定金诚物业在物业服务过程中绿化、卫生等存在一定瑕疵是错误认定。原审法院认定这些事实是从王雷的一面之词及一些无法核实拍摄时间、地点的缺乏客、地点的缺乏客观真实性的照片中得出的事实的依据，与事实不符。照片只能证明拍摄时的存在状态，并不能证明状态的持续性，而物业服务是持续全面的服务，也是一种动态服务。因此原审认定事实有误。2、基于物业服务的特殊性，物业服务针对的是小区整体及全体业主，不能仅仅因为王雷的个人主观喜好或偏向就认定物业服务存在瑕疵，小区绝大多数业主都是正常缴纳物业服务费用的，故可以认定小区的物业服务可以达到大多数业主的满意。根据我方原审提交的相关证据可以证明金诚物业已为小区提供了合同约定的物业服务，且小区卫生环境良好。原审法院却单方认定王雷的证据有失公允。三、原审判决带有明显偏向性，金诚物业与王雷均是民事行为主体，双方存在公平的物业服务关系，金诚物业提供了服务，王雷应该按照约定缴纳物业服务费用。这不仅是根据法律规定，还根据物业服务合同约定。原审法院在王雷长期拒缴物业费的前提下还判令物业费按照80%收取，一无合同约定，二无法律规定。四、原审判决丝毫没有考虑该判决会带来的恶劣影响，花语城小区业主众多，达到上千户，原审判决王雷缴纳80%物业费，该判决一旦生效，这对其他按时缴纳的业主会造成极大的不公，因为同一小区每位业主接受的是同等的物业服务。五、金诚物业提交新证据证明我方在小区服务期间对绿化、卫生、消防等方面做的工作，均能够证明金诚物业在尽力做好物业服务，为小区提供整洁舒适的环境。 针对金诚物业的上诉请求和理由，王雷答辩称，第一、金诚物业尚未按约定履行物业服务义务，其仅凭大多数业主正常缴纳物业费就认定大多数业主对其服务满意，这明显不符合常理；第二、金诚物业认为原审判决认定业主缴纳80%的物业费，无法维护社会公平正义，显然是极其荒谬的，其未完全提供相应的服务义务，我方不支付物业费和打折支付物业费是完全合理的。第三、金诚物业无诉讼主体资格，其所述的事实与客观事实不符，金诚物业在与业主签订前期物业服务合同后，本小区业主也是缴纳过物业费的，然而金诚物业在收到物业费后并没有根据合同约定履行其服务职责，而是将该物业服务整体非法转包，转包后该小区内的物业服务更是名存实亡，连最基本的要求都无法达到，而金诚物业只是从中收取非法转包的差价，未进行任何的物业合同进行服务，故其所主张的物业费及利息于法无据，不应得到支持；第四，我方不承担任何诉讼等相关费用。 王雷上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，驳回邯郸市金诚物业服务有限公司的诉讼请求；王雷不承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、金诚物业并未实际向王雷所居住的小区提供物业服务，而是在王雷等全体业主毫不知情的情况下进行了非法转包，转包后受包方并未提供相应的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主请求确认该合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。近两年来，物业服务人员以及物业通知告示等都为安信联行物业公司，在全体业主毫不知情的情况下，金诚物业将物业服务整体外包，违反了上述规定，业主有权主张物业服务合同无效，且该物业公司并未提供相应的物业服务，该小区物业名存实亡，业主有权拒交物业费。二、在事实方面，一审法院认定邯郸市金诚物业服务有限公司提供了相应的物业服务的事实属于严重错误，违背了本案的客观事实。一审法院认定的事实不清，依法改判或发回重审，驳回金诚物业的诉讼请求。一审判决未经核实就认定邯郸市金诚物业服务有限公司提供了相应的物业服务也是严重错误，违背了客观事实的。一审法院认定邯郸市金诚物业服务有限公司提供了相应的物业服务的事实属于严重错误，违背了客观事实的。具体到本案中，退一步讲，该《前期物业服务协议书》有效，金诚物业也没有按照合同约定履行自己的义务，金诚物业根本没有履行安全保卫义务，其违法转包的受转包公司更未履行相应的服务义务。在2020年2月24日小区7号楼南侧燃气管道发生火灾时，现场灭火设备早在2015年8月就已过期无法使用，灭火器失效不能使用使业主不能及时有效的制止或减轻火势燃烧，导致损失进一步扩大，给业主带来更大的损害。物业的保安人员在维护物业管理区域时应当履行职责，保护公民的合法权益，而不应是消极懈怠不适当履行自己的义务。在事故发生后，金诚物业仍不知悔改，不及时维护小区设施，且小区保安都是没有经过正式培训的老人，根本无法从实质上起到安保义务，仅仅趋于情势应付。除此之外，小区楼体墙皮脱落，逃生指引牌脱落丢失，防火门框脱落折断种种现象层出不穷，且都没有给予解决维修，小区电梯也时常不能运行，处于停运状态，给小区业主们的出行带来了极大不便，小区的饮水机、独家网络宽带、停车场等收益营利均未按先前约定的向业主公示告知，甚至在新冠肺炎疫情期间的物业不作为，没有做疫情防控工作。业主们自发捐款购买设备物资。患难见真情，此刻，使业主们深刻的感受到物业的冷酷无情、不负责等消极不作为，不能让业主们仅仅在物业公司收费期间才能感受到物业的存在，物业公司仅收取费用而不提供物业服务的行为深深伤害了业主们的心。近年来，小区治安、管理、卫生等物业服务实属很差，对于小区内多家电动车被盗、车辆被划、小广告乱贴、垃圾乱倒、楼道应急通道被堵塞、小区内近期发生五次火灾等现象，物业公司视而不见，从未出面解决过任何问题，给住户的财产安全甚至是生命安全都造成了严重的隐患。王雷及其他业主多次找金诚物业要求处理，金诚物业均未积极予以解决，没有尽到物业管理的义务。综上，金诚物业不履行自己的合同义务，其非法转包的受包公司更未履行相应的服务义务。王雷有权行使先履行抗辩权拒绝金诚物业的要求，来维护自己的合法权益，一审法院认定的事实是严重错误的，与实际事实不符，所以一审判决是错误，应当依法改判或发回重审。三、金诚物业按照1.2元/平米/月收取物业费明显过高，且毫无根据。且未提供相应价格的物业管理服务。根据《物业服务收费管理办法》和地方政府的定价，物业服务费价格被划分为四个档次，其中一级收费标准1.00元/月.平方米(已包含税、费)、二级收费标准0.75元/月/平方米(已包含税、费)、三级收费标准0.50元/月/平方米(已包含税、费)、四级收费标准:0.35元/月/平方米(已包含税、费)。并且，为了合理的适用四个等级，相关部门还出台了四个等级所对应的服务标准:一级收费标准:1、小区封闭；2、有不少于小区住宅总建筑面积3％的物业管理服务用房；3、绿化率35％以上(包括水面)；4、録化、休闲活动中心场地1500平方米以上；5、固定活动馆所300平方米以上；6、专用固定停车泊位1个/3户；7、具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；8、固定体育活动场馆不少于二项设施。二级收费标准:1、小区封闭；2、有不少于小区住宅总建筑面积3％的物业管理服务用房；3、绿化率30％以上(包括水面)；4、绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；5、固定活动馆所200平方米以上；6、具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；7、体育活动场地不少于一项设施。三级收费标准：1、小区封；2、有固定管理服务用房；3、绿化率25％以上；4、绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；5、固定活动馆所100平方米以上；6、有简单的体育活动器械、设施。四级收费标准:1、小区基本封闭；2、有固定管理服务用房；3、有简单的绿地、树木、植物。“花语城”小区自交房后绿化便寥寥无几，自金诚物业及非法转包后的公司负责物业服务后，仅寥寥无几的绿化项目也逐渐减少，现小区内部几乎算是“荒漠区”。由此可见，金诚物业提供的物业服务，理应归类于第四级，应当按0.35元/月/平方米，可见金诚物业所主张的价格明显过高。四、邯郸市金诚物业服务有限公司将小区公共部分营利归为己有的行为不符合相关法律的规定，依法应当驳回金诚物业的请求。根据《中华人民共和国物权法》第八十条之规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分建筑物总面积的比例确定。”由此可知，小区内公共部分收益部分应由业主享有，而本案中，宝盛花语城小区内电梯广告媒体、停车场、饮水机项目入驻、电信独家垄断款贷款等等公共部分收益，金诚物业均没有向业主公开，业主对该项大笔收益明细去向根本毫不知情，金诚物业没有适当履行物业服务行为，明显属于违反物权法的规定，藐视法律的权威，且一直在侵犯业主们的利益，金诚物业显然没有提供良好的物业服务。且根据《物业管理》有关规定，有以下8种情况可以拒绝上交物业费:①并未交房就开始征收物业费，这种情况可以拒绝缴纳。(②物业要求交不归业主缴纳的费用，可以拒绝。③物业没有按照有关承诺做事，不作为，但要锁定证据。④物业擅自提高收费，业主可以拒绝缴纳提高的部分。⑤物业没有跟全体业主签订相关合同。⑥物业没有相关部门的审批资质。⑦由于楼盘质量问题，需要整改的，整改期间业主可以拒缴物业费。⑧物业服务企业违法违规收费，违反合同约定占用或出租公共绿地、空间，业主可拒缴物业费。可见，金诚物业提供的物业服务明显违反了此规定的第3、第4、第7、第8条相关规定，王雷有权拒绝支付其物业服务等相关费用。五、本案一、二审的全部诉讼费用应由金诚物业承担。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法。为此，特向贵院提起上诉，恳请贵院支持王雷的上诉请求，以维护王雷的合法权益。 针对王雷的上诉请求和理由，金诚物业答辩称，王雷与金诚物业之间存在物业服务合同关系，金诚物业主体适格，一审法院认定此部分事实清楚，证据充分。首先，金诚物业系依法取得营业执照的合法物业服务企业，根据我方与涉案小区建设开发单位签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》，双方对合同期限、物业服务事项、服务费用标准、违约责任等进行了详细的约定。且在王雷入住小区之时也签订了《管理规约》和《承诺书》，进一步明确了双方之间的权利义务，上述合同均为当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。二、一审时我方提供多项证据证明我方为小区提供了完善符合合同约定的物业服务，王雷提交的照片无法反映物业服务的持续性，无法证明物业公司构成根本违约。三、王雷认为其缴纳的异产毗邻责任金、公共能耗费抵扣物业费无事实及法律依据。四，金诚物业从未出租小区停车位，停车场系由开发单位自行出租出卖，并且小区有公共收益，根据法律规定应该补缴维修公共基金，或者由业主大会规定其用途，王雷作为单个业主，无权主张返还公共收益。五、关于物业收费登记标准，根据邯郸市人民政府关于印发邯郸市城市经济化管理办法的通知，规定的四级物业收费登记，1.2元/月/平米，应当根据双方之间物业合同中约定的收费标准收取物业费，所以我方向上诉人收取1.2元/月/平米，不仅在政府指导价之内，并且符合合同约定。 邯郸市金诚物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、被告支付原告物业服务费及垃圾处理费5,348元及利息600元，共计5,948元；二、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：王雷系邯郸市复兴区沁河名苑小区(宝盛花语城小区)3号楼1单元2906号（建筑面积121.29平方米）业主。2013年12月1日，原告（乙方）与磁县安居宝盛房地产开发有限公司（甲方，以下简称宝盛公司）签订《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》一份，约定：甲方将宝盛花语城小区委托于乙方实行物业管理，本物业管理区域物业服务收费选用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.2元/月/平方米（含电梯费），乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，本合同期限自2015年1月1日起至2020年1月1日止。2015年2月26日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺：本人已详细阅读沁河名苑小区的《业主手册》中的《装修管理服务协议》、《管理规约》、《消防安全责任书》、《前期物业服务协议书》共四项内容，并签署承诺遵守协议内容；其中《管理规约》约定：本物业管理区内，业主应按照前期物业服务合同的约定按时全额缴纳物业服务费用。同日，被告向原告交纳2015年2月26日至2016年2月25日的“物业费1,746.57元，装修垃圾606.45元，公共能耗500元、生活垃圾清运费36元”，合计2,889元。庭审中，原、被告均认可被告的物业费已交至2016年12月31日。以上事实，有《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》复印件、《承诺书》复印件、《商品房买卖合同》复印件、《收据》各一份及当事人陈述在卷作证。一审法院认为，原告与宝盛公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》，当事人双方意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护，合同签订后，金诚公司依约履行了对沁河名苑小区提供物业服务管理的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对被告具有约束力，被告应依约支付相应的物业费。被告提交的照片能够证明原告对被告居住的小区提供了物业服务，但被告在服务过程中绿化、卫生等存在一定的瑕疵，然该事由不能作为被告拒交物业费的理由，物业服务费应当酌情减免，结合原告服务的情况，被告应按照合同约定物业费标准的80%即[4,278.4元（121.29平方×1.2元/月×36个月+36元×3年）×80%]交纳为宜,原告诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。被告未交纳物业服务费，系因双方对物业服务费的交纳存在争议，并非恶意欠交，故原告其要求支付被告利息的诉讼请求，原审法院不予支持。应当指出，物业服务企业和与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时，小区业主也应对物业服务企业给予相应的理解，尽可能地看到其物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。长期拖欠物业费的违约行为，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内较大多数按期支付物业费的业主亦不公平。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在问题认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，不断提高物业服务质量。希望通过双方努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王雷于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市金诚物业服务有限公司2017年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费4,278.4元；二、驳回原告邯郸市金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告邯郸市金诚物业服务有限公司负担7元，被告王雷负担18元。 本院二审期间，王雷提交如下证据：提交两份录音，第一份是业主与安信联行的录音，证明本小区是安信联行在提供物业服务，金诚物业主体不适格；第二份是王雷向邯郸市紧急救援中心拨打电话的录音，证明该小区物业未尽到安全管理的职责。金诚物业发表如下质证意见：真实性、关联性、合法性均有异议，无法达到其证明目的，首先对双方的身份无法核实，对于电梯故障，如果电梯出现故障，呼叫按钮会有相应维保人员维修，业主王雷仅仅提供了其向救援中心拨打电话的录音，但并不能证明其中间按过呼叫按钮且无人应答，因为邯郸地区的救援人员到来之前，我单位的人员已经到场，同样，另一份录音也无法证实，金诚物业和安信联行是转包关系，证明力不足。 金诚物业提交如下证据：2020年8月28日和2020年8月29日照片两张，证明当时街道办和物业公司一起开展清扫楼道杂物。王雷认为：金诚物业提供的该组证据与本案没有任何关联性，该证据提供所记载日期是2020.8.28日，而其所主张的欠交物业费日期是2017-2019年的，与本案无关联性，恰恰证明金诚物业未尽到物业服务义务，并且物业公司应当保障小区长期的一个环境标准，而不是一年清理一次，两年清理一次，清理完就来要物业费。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据双方的诉辩，确定本案的争议焦点为：1、金诚物业是否依约履行物业服务，业主是否有权拒付物业费，一审判决王雷支付80%的物业费是否正确；2、邯郸市金诚物业服务有限公司的主体是否适格；3、1.2元/月/平米的物业费的收费标准是否过高。 关于第一个争议焦点。金诚物业与磁县安居宝盛房地产开发有限公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，该物业服务合同合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对王雷具有约束力。故根据该合同的约定，金诚物业公司依约履行了物业服务，王雷亦应依约交纳物业服务费。但根据王雷一、二审提交的相关证据，可以证明金诚物业在物业服务过程中，确实存在一定的服务瑕疵，故一审酌情减免物业服务费20%并无不当。 关于第二个争议焦点。根据金诚物业与磁县安居宝盛房地产开发有限公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》、2015年10月5日物业费收据、客户信息档案表、管理规约、承诺书均可以证明金诚物业具有本案的适格主体资格，王雷虽上诉称金诚物业将相关物业服务转包给了河北安信联行物业股份有限公司，但其所提交的证据不足以证明其主张，该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。2013年12月1日金诚物业与磁县安居宝盛房地产开发有限公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》对王雷具有约束力，该物业合同约定物业费收费标准为1.20元/月/平方米（含电梯费），故王雷应该按照合同的约定交纳物业服务费。关于王雷上诉称1.20元/月/平方米收费标准过高，可以通过其他合法方式解决，王雷不能以此为理由拒交物业服务费。 综上所述，邯郸市金诚物业服务有限公司、王雷的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由邯郸市金诚物业服务有限公司负担50元，王雷负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  姜 双 审 判 员  田保俊 审 判 员  田 莉 二〇二〇年十一月九日 法官助理  吴广晓 书 记 员  杨 瑞 ——