陕西省西安市中级人民法院           民事判决书                                                  (2020)陕01民终13827号     上诉人（原审被告）：陕西量得实业开发有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。   法定代表人：陈忠谋，系董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王婉婷，陕西仁和万国律师事务所律师。     被上诉人（原审原告）：白宏亮，男，1963年XX月XX日出生，汉族，住河南省灵宝市。     委托诉讼代理人：戴晓梅，陕西韬达律师事务所律师。     委托诉讼代理人：罗岚，陕西韬达律师事务所律师。   上诉人陕西量得实业开发有限公司（以下简称量得公司）因与被上诉人白宏亮房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人量得公司之委托诉讼代理人许萌、被上诉人白宏亮之委托诉讼代理人戴晓梅与罗岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   量得公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判量得公司与白宏亮2017年9月28日签订的六份《商品房认购协议》不应予以解除；量得公司无需退还3803474元购房款及承担利息损失。2、判令本案一、二审全部诉讼费由白宏亮承担。事实与理由：一、量得公司与白宏亮签订的《商品房认购协议》合法有效，不符合合同法规定的法定解除情形，不应予以解除。量得公司与白宏亮就房屋更名事宜达成一致，其中两套房屋应由白宏亮孙子或是其法定监护人行使诉权。量得公司与白宏亮签订认购协议后，白宏亮分三次向量得公司支付了房屋价款，量得公司收到最后一笔价款的时间是2017年10月30日，而在2017年10月27日量得公司依然为购买该公寓已支付全部价款的其他业主办理网签备案手续。白宏亮所购房屋不能办理网签备案手续系白宏亮房屋价款到账时间较晚导致，不符合合同法第九十四条规定的法定解除情形。二、量得公司无违约行为，不应赔偿白宏亮利息损失。双方签订认购协议后，白宏亮未按照约定时间付清房屋价款，量得公司无违约行为。   白宏亮辩称，一、涉案3-12305和3-12306房屋《商品房认购协议》的签订主体并未发生过任何变更，白宏亮具有诉讼主体资格。二、白宏亮并非西安市户籍人员，且其个人所得税或社会保险均未在西安市缴纳，属于西安市住房限购对象，故双方之间的《商品房认购协议》在事实上不能履行。三、量得公司作为开发商明知有限购政策而不严格审查白宏亮的购房资格，对于无法实际履行并解除《商品房认购协议》的后果，明显存在重大过错，应向白宏亮支付利息损失。   白宏亮向一审法院起诉请求：1、解除白宏亮、量得公司2017年9月28日签订的六份《商品房认购协议》；2、量得公司返还白宏亮已付房屋价款共计3803474元；3、量得公司以房屋价款为基数，按同期银行贷款利率，从收款之日起至给付之日止向白宏亮赔偿损失；4、本案诉讼费由量得公司承担。   一审法院经审理查明，2017年9月28日，白宏亮与量得公司签订六份《商品房认购协议》，约定白宏亮购买量得公司位于西安高新区XX路XX号的西安国际人才大厦3座1单元12301室、12302室、12303室、12304室、12305室、12306室，购房款分别为618072元、618072元、665593元、665593元、618072元、618072元，并约定2017年10月5日之前白宏亮需持认购协议、定金收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续资料到量得公司售楼处签订商品房买卖合同并交纳约定的全部款项。当天，白宏亮向量得公司支付12301室、12302室、12303室、12304室房款共计120000元；2017年10月15日，白宏亮向量得公司支付12301室、12302室、12303室、12304室房款共计1187330元；2017年10月27日，白宏亮向量得公司支付12301室、12302室、12303室、12304室房款共计1260000元。2017年10月27日，白宏亮向量得公司申请对其认购的12305室、12306室更名为其孙子白某某，量得公司于当日批准了以上更名申请。同日，白宏亮以白某某名义向量得公司支付了12305室、12306室房款共计1236144元。后量得公司以白宏亮不具备西安市购房资格为由，拒绝与白宏亮签订《商品房买卖合同》。白宏亮于2019年10月9日与量得公司协商解除《商品房认购协议》一事，并于10月10日向量得公司发送《律师函》，该函件中再次要求解除《商品房认购协议》，并要求量得公司退还房款、赔偿损失，量得公司于2019年10月11日收取了《律师函》。另查明，西安市人民政府办公厅于2017年6月25日发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，其中规定自该通知下发之日起，在住房限购区域范围内（碑林区、雁塔区、未央区、高新区等）购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。该通知于2017年6月27日印发。又查明，白宏亮户籍地及社保等均不在西安市。   一审法院认为，白宏亮与量得公司之间签订的六份《商品房认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故系有效合同。现因白宏亮非西安市户籍人员，且其个人所得税或社会保险均未在西安市缴纳，属于西安市住房限购对象，故双方之间的认购协议在事实上不能履行。白宏亮主张解除双方2017年9月28日签订的六份《商品房认购协议》，予以支持。作为合同解除的后果，量得公司应当将所收房款3803474元返还给白宏亮。白宏亮主张量得公司按照同期银行贷款利率承担已付房款的利息，结合本案实际情况，可以认定白宏亮、量得公司在签订《商品房认购协议》时，对白宏亮的限购情况系明知。理由如下：一方面，白宏亮、量得公司签订《商品房认购协议》之前，西安住房限购政策发生了重大变化，白宏亮长期居住在西安市，理应对购房的相关政策进行了解，故白宏亮主张其签约时并不知道其存在限购情形，与事实不符，不予采信。另一方面，量得公司作为开发商明知有限购政策而不严格审查白宏亮的购房资格，且与白宏亮签订《商品房认购协议》后收取白宏亮的购房款，对于无法实际履行合同之法律后果，亦存在过错。综上，白宏亮、量得公司对《商品房认购协议》无法实际履行均存在过错，双方对已付房款的利息损失应各承担50%的责任。量得公司辩解白宏亮将认购的12305室、12306室更名为白某某，故白宏亮无权对该两套房屋主张权利。白宏亮虽向量得公司提交了更名申请，但量得公司并未与白某某的法定代理人重新签订合同，《商品房认购协议》的合同相对人仍为白宏亮，故对该辩解理由不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百二十条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告白宏亮与陕西量得实业开发有限公司于2017年9月28日签订的六份《商品房认购协议》；二、被告陕西量得实业开发有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告白宏亮购房款3803474元并支付利息损失的50%（利息起算时间：120000元购房款从2017年9月28日起计息、1187330元购房款从2017年10月15日起计息、2496144元购房款从2017年10月27日起计息，均计算至实际清偿之日止；利息计算标准：2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告白宏亮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40330元，由量得公司负担（因白宏亮已预交，由量得公司在向白宏亮支付上述款项时一并付清）。   本院二审期间，双方当事人均表示对一审判决查明的事实无异议，且均未提交新证据。结合双方当事人一、二审的举证、质证和法庭调查情况，本院对一审判决查明的事实予以确认。   本院认为，白宏亮与量得公司签订六份《商品房认购协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现由于白宏亮不符合在西安市购买商品住房的条件，双方无法签订网签备案的《商品房买卖合同》，该认购协议在事实上无法继续履行，故白宏亮主张解除六份认购协议，符合法律规定，应予支持。量得公司主张其中两套住房应由白宏亮之孙行使诉权，但六份认购协议的签约主体均为白宏亮与量得公司，故对量得公司的主张，本院不予支持。关于白宏亮主张的利息损失，量得公司与白宏亮签订认购协议之前，西安市住房限购政策的通知已经下发，作为开发商不可能不知道该政策，但量得公司仍与不符合购房条件的白宏亮签订认购协议，显然量得公司具有过错。白宏亮购买六套住房其在签订协议之前亦应该对相关购房政策进行了解，其主张在签约时并不知道限购政策，亦不能成立。一审法院认定量得公司、白宏亮对认购协议无法实际履行均存在过错，判令量得公司、白宏亮对利息损失各自承担50%的责任，认定正确，判处适当。   综上所述，量得公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费40330元，由陕西量得实业开发有限公司承担。   本判决为终审判决。       审判长  王吉利   审判员  任    蕾   审判员  姬    钊                                二Ｏ二Ｏ年十一月十八日     书  记员 白林于        — 1 —