湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初2121号原告：朱国琼，女，汉族，1944年12月29日出生，无业，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王兰，湖北三立（天门）律师事务所律师。原告：李源，男，汉族，1977年7月3日出生，经商，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王兰，湖北三立（天门）律师事务所律师。被告：宜昌市夷陵区下堡坪乡下堡坪中小学（统一社会信用代码：12420521728339840R）。住所地宜昌市夷陵区下堡坪乡下堡坪村。法定代表人：刘广新，下堡坪中小学校长。委托诉讼代理人：曾祥清，男，汉族，1961年5月29日出生，下堡坪中小学总务主任。委托诉讼代理人：张绪，湖北亮节律师事务所律师。原告朱国琼、李源与被告宜昌市夷陵区下堡坪乡下堡坪中小学（以下简称下堡坪中小学）合同纠纷一案，本院2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李源及其委托诉讼代理人王兰，被告下堡坪中小学的委托诉讼代理人曾祥清、张绪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱国琼、李源向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续全面履行合同，给原告李源办理房屋产权证，完成原卫生院楼后堡坎建设施工，赔偿违约金100万元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：因下堡坪初级中学建设需要，该校于2010年5月14日与朱国琼签订一份《房屋资产置换协议》，又于同年5月15日签订《资产置换补充合同》，约定学校将原卫生院门诊楼置换给原告，并支付补偿款，修建楼后的堡坎，并于2010年12月31日前办理置换给原告的房屋手续。现原告按约定拆除了自家房屋，但被告迟迟不给原告办理房屋产权证，也没有按约定建设完成原卫生院楼后的堡坎。虽经多次协调，被告始终不能继续全面履行合同。原告特诉至贵院，望判如所请。被告下堡坪中小学辩称，从两份合同来看，原告李源并非合同当事人及被置换资产的所有权人，不具备诉讼主体资格；合同有关办理房屋产权手续的约定不符合法律规定，为无效条款。因合同签订之时，置换资产并没有划拨至被告名下，被告对其不具有处分权利；签订合同至今已逾10年，期间原告并未向法院主张任何权利，显然超过诉讼时效保护期间，应驳回原告的诉讼请求；房屋置换合同签订后，李源即对卫生院原文门大楼行驶了占有、使用、收益等权利。在办理产权证时，被告安排专人负责，通过多方努力，促成了房屋安全鉴定、规划许可办理、门诊楼建设用地及房屋测绘等相关工作，但因李源不满意测绘结果不签字认可，导致办证行为无法进行；卫生院大楼后滑坡险段堡坎砌筑，被告已按合同约定治理结束，并支付款项19.9万元。因李源擅自对合同约定外的基础堡坎进行不当开挖，构成较大安全隐患已被乡安委会予以制止，对此非约定义务，被告有权拒绝履行；原告应遵守合同约定及时腾退中转房先行义务，否则被告有权拒绝履行后随义务；原告主张的违约金100万元没有事实和法律依据，双方的违约金条款仅限于补偿款的支付，被告已将补偿款支付到位，不存在违约情形。另该条款不仅内容显失公平，而且标准也不符合法律规定，应视为无效条款。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2009年1月，下堡坪乡中心完全小学经上级批准决定与下堡坪乡卫生院整体置换，后双方签订《下堡坪乡中心完全小学与下堡坪乡卫生院资产置换协议书》。同年4月，下堡坪乡中小学与朱国琼协商，征用朱国琼宅基地、空闲地、菜地、猪圈等，由下堡坪中小学为朱国琼还建1栋住房，并将原卫生院门诊楼置换给朱国琼。2010年5月4日，原宜昌市夷陵区下堡坪乡下堡坪初级中学（甲方）与朱国琼（乙方）签订一份《房屋资产置换协议》，协议约定：甲方征用乙方宅基地、空闲地、菜地等。甲方补给乙方1989年建初中教学楼征地补偿费7万元，付征用现居住地补偿费等30万元，合计补偿费37万元。甲方负责在下堡坪初中与集镇交界处按双方约定给乙方建一门面、一层住房。并将卫生院原门诊楼置换给乙方。置换给乙方居住的房屋手续由甲方负责办理，2010年12月31日前办理。同年5月15日，双方签订一份《资产置换补充合同》。合同约定：甲方用原下堡坪乡卫生院门诊楼，包括院门诊楼和住院楼之间的场地，解决李源及其家人的住房和生活问题。由于甲方提供给乙方的院门诊楼和住院部交接属于滑坡险段，安全隐患由甲乙双方共同解决，乙方李源出资壹万元，其余由甲方负责，在现有基础上向下开挖到适当位置并负责建设堡坎。合同签订后，原告及其家人拆除房屋和地面附属物，并将土地交由原宜昌市夷陵区下堡坪乡下堡坪初级中学建设使用。同年10月，李源及其家人搬入原卫生院门诊楼居住。2020年9月7日，二原告诉至本院，要求被告继续履行合同，给原告办理置换后房屋产权证，完成原卫生院楼后堡坎建设施工并赔偿违约金100万元。同时查明，原宜昌市夷陵区下堡坪乡下堡坪初级中学和下堡坪乡中心完全小学合并后变更为宜昌市夷陵区下堡坪乡下堡坪中小学。置换协议签订后，拆迁补偿款37万元已支付给原告。2011年11月，下堡坪中小学挡土墙工程通过竣工验收。2019年11月，被告委托陆诚工程技术有限公司对原卫生院门诊楼进行了质量安全鉴定和结构检测鉴定，鉴定结论为安全等级A级（一般损坏房）。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方就征地拆迁问题进行协商后签订的《房屋资产置换协议》和《资产置换补充合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不损害他人利益,该协议合法有效。协议签订后，原告已将征用土地交付给被告管理使用，被告应按合同约定给原告办理置换房屋的相关产权证明。但被告至今未办理，其行为构成违约，应承担违约责任。庭审中被告也承认产权证明可以办理至原告名下，故原告要求被告继续履行合同、办理房屋产权证明的诉讼请求成立，本院予以支持。虽然合同是被告与朱国琼签订，考虑到朱国琼与李源系母子关系，且该房屋一直由李源居住并管理使用，朱国琼对此也并未提出异议，本院对李源要求将该房屋产权办理至其名下的请求予以支持。李源作为房屋的实际使用人，应在产权证书办理过程中积极予以协助。对双方存在争议的部分，应按合同约定履行，对约定不明的应自行协商解决或依法律规定办理。对原告要求被告完成卫生院楼后堡坎建设施工的诉讼请求，因被告提供证据证明其在2011年已履行，在原告不能提供证据证明被告未履行或履行不符合约定的情况下，本院对该诉讼请求不予支持。从《资产置换补充合同》内容看，本案中违约金条款主要针对补偿款的给付，而被告已按约定付清补偿款。鉴于双方在合同中对被告逾期办理产权登记是否应支付违约金并无明确约定，且原告李源在2010年10月就已实际占用、使用该房屋，其并未提供证据证明未取得涉案房屋产权证的后果对其造成的损失。故本院对原告要求被告赔偿违约金100万元的诉讼请求不予支持。综上所述，原告李源要求被告给其办理置换后房屋产权证书的诉讼请求成立，本院予以支持。经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、由被告宜昌市夷陵区下堡坪乡下堡坪中小学在本判决生效后90日内将李源居住的房屋的产权证书办理至李源名下。二、驳回原告朱国琼、李源的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6900元，由原告朱国琼、李源负担6000元，被告宜昌市夷陵区下堡坪乡下堡坪中小学负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李清平二〇二〇年十一月二十七日书记员  周长伟