山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11381号 上诉人(原审原告、反诉被告)：王一帆，男，1996年10月22日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：刘珊珊，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓婷，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：青岛祥泰永置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区经济开发区张家烟霞村（蓝鳌路**）。 法定代表人：梅冬庆，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：马玉顺，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 上诉人王一帆因与被上诉人青岛祥泰永置业有限公司（以下简称祥泰永公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王一帆上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不承担违约责任或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，上诉人不应支付贷款逾期付款违约金。一、上诉人尽管迟于合同约定的2018年2月8日支付贷款，但其已于2018年2月13日贷款审批通过，且不存在任何征信等影响贷款审批、发放的个人原因及可归责事由，对贷款审批后的贷款迟延发放不构成违约。相反，被上诉人对可能存在的贷款迟延发放是明知的，因而无权要求上诉人承担贷款审批通过之后的迟延支付违约责任。1.涉案商品房贷款支付时间约定为2018年2月8日，尽管上诉人存在一定的迟延办理期间，但其也已于2018年2月13日审批通过，上诉人已履行完毕应尽的义务，对贷款迟延支付无任何可归责事由，不构成违约，不应承担贷款审批通过后的“支付违约金”之民事责任。本案中，上诉人已尽到全部注意义务，贷款迟延发放非上诉人原因导致，也非上诉人所能控制，仅依据合同相对性要求上诉人承担贷款迟延支付的全部违约责任明显于法无据并有违公平原则。2.贷款机构系被上诉人指定，且上诉人并非第一批贷款业主，在被上诉人的购房业主中，绝大多数存在非贷款人原因的贷款迟延发放情形，即被上诉人对贷款可能存在迟延发放是明知的，但仍指定其作为贷款机构，并与上诉人约定贷款审批至发放共计一个月的支付时间且为三倍于迟延交房的违约责任，明显不为善意相对方，被上诉人应对贷款迟延发放自负其责。此外，被上诉人在收到贷款后，直至上诉人起诉才就贷款迟延支付问题作为抗辩以减少所应支付的迟延交房违约金数额。但经上诉人了解，已领取迟延交房违约金的业主中，绝大多数业主存在贷款迟延支付的情形，但被上诉人均全额支付了相应违约金。3.依据“举重以明轻”规则，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，以上，因不可归责于双方的事由解除合同的尚且不承担违约责任，本案贷款迟延发放上诉人无任何过错或可归责事由，反而是被上诉人对可能存在的贷款迟延发放是明知的，但其仍指定其作为贷款机构，应自负其责。二、贷款迟延支付违约金数额三倍于迟延交房违约金，显著过高且明显有违公平原则。三、结合最高院发布的类案指导意见，青岛地区该同类、同种贷款迟延支付情形的已有案例，对该种情形不予认定构成违约。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。 祥泰永公司辩称，一、双方作为平等的民事主体，既然存在违约事实都应承担违约责任。1.双方在商品房预售合同附件一中明确约定了双方按时间付款：“乙方与2018年2月8日前应支付房款”而非上诉人在上诉状中所称贷款。对于被上诉人而言，上诉人签订购房合同时是否符合办理购房贷款的资格被上诉人并不知情，也无审查义务。上诉人能否成功办理贷款也不是签订房屋预售合同的前提。上诉人无论选择何种支付方式都应在2018年2月8日前支付全部购房款。因在房屋预售实际过程中，很多客户不符合购房贷款的条件，而无法办理贷款。对于被上诉人来说，购房者选择以何种方式支付购房款都与被上诉人无关，被上诉人只要能在合同约定的时间收到足额的购房款便可。上诉人在上诉状中也自认在购房贷款办理中“存在一定的迟延办理”，因此上诉人迟延办理的直接后果就是银行贷款的下放推后，导致被上诉人无法及时回款。上诉人应当承担迟延支付购房款的违约责任。上诉人与银行之间存在合同关系。首先，签订借款合同并非可以认定贷款审批通过。贷款合同签订后上诉人应当积极配合银行准备相关资料进行审查，否则又会影响贷款进度。另外，被上诉人并未参与上诉人与银行贷款的工作，都是上诉人与银行直接对接。被上诉人也不存在影响贷款审批的情形。因此，贷款下放逾期是上诉人直接造成，与被上诉人无关，上诉人应当承担违约责任。另外，按照上诉人的逻辑，银行放贷延迟与其无关，涉案房屋也是被上诉人与案外人联合开发，都是由第三方负责开工建设，那么房屋迟延交付的责任也不应由被上诉人承担。2.贷款机构并非被上诉人指定，贷款是由上诉人与银行直接办理，被上诉人不参与。原则上，被上诉人可以选择任何一家银行机构进行抵押贷款。贷款迟延下放，无任何事由归责于被上诉人。二、违约金约定数额并未超出法律规定，且双方计算基数不一样，不应认定为显著有违公平原则。在违约金计算时，上诉人违约时违约金的计算基数为逾期未付款的日万分之三，被上诉人违约时违约金的计算基数为全部购房款的日万分之一。因此，双方约定的违约金数额不应认定显著有违公平。三、商品房预售中按揭贷款流程复杂，每个案件都有其特殊性，本案迟延责任上诉人应当承担。上诉人所举例案件与本案并无关联，且案件事实与本案也不相同。涉案贷款迟延下放是上诉人造成，上诉人应当承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王一帆向一审法院起诉请求：1.祥泰永公司向王一帆支付自2019年1月1日起至实际交房之日止按照合同约定以总房价款813719元为基数，按照日万分之一计算的逾期交房违约金（暂计算至2020年4月30日，计39546.74元）；2.诉讼费用由祥泰永公司承担。 祥泰永公司向一审法院反诉请求：1.王一帆向祥泰永公司支付违约金合计89157.81元，包括贷款逾期违约金22176元（560000元×132天×0.3‰；2018年2月8日至2018年6月20日计132天）、首付逾期违约金66981元（253719元×880天×0.3‰；2018年1月8日至2020年6月8日计880天）；2.诉讼费用由王一帆承担。 一审法院认定事实：一、2018年1月10日，王一帆（乙方）与祥泰永公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，1.房屋地址：即墨区蓝鳌路9号东城名郡A2地块9号楼1单元2层202户，政府批准的规划用途为住宅；2.房屋建筑面积97.01平方米；3.房屋价款：总房价款为813719元。4.付款方式和付款期限：按揭贷款方式付款，乙方于2018年1月8日向甲方支付首付款253719元。于2018年2月8日前支付房款560000元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，甲方有权选择书面形式通知解除合同。乙方处应在按甲方通知5日内与甲方签署合同解除的全部文件，并在接甲方解除通知30日内与甲方共同办理完毕，撤销合同各条登记外，还应向甲方支付房屋总价款的百分之五的违约金，并承担因合同解除所发生的一切费用。甲方在合同被告登记撤销完毕后，将乙方已支付的房价款扣除违约金后退还给乙方（退款不支付利息），如乙方已付房款不足以弥补因乙方违反合同约定给甲方造成的经济损失时，甲方保留向乙方追偿的权利。如果自甲方书面通知乙方终止合同之日起满35日，乙方不领取剩余房款，甲方有权向房屋所在地公证部门提存。甲方如选择继续履行合同，在乙方迟延付款满30日后，乙方应向甲方按应付款的日万分之三支付从约定付款日到实际付款日止的违约金；5.房屋交付：甲方应当在依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付乙方；但遇下列特殊原因，甲方可延期交房，无需承担逾期交房的违约责任……（3）因突发卫生公共事件而导致房屋无法按时交付的。6.甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达的90天内退还全部已付款，并按退款日银行活期存款利率向乙方支付利息。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同附件一规定的最后交付期限的第二日期至实际交付之日止。2018年1月11日，祥泰永公司向王一帆出具了金额为253719元的青岛增值税普通发票。2018年6月20日，王一帆以建设银行按揭贷款支付购房款560000元。二、2018年2月23日，王一帆与中国建设银行股份有限公司青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号371997606-2012-20180609124），该合同约定，王一帆为借款人，向建设银行青岛分行借款56万元用于购买第一套房产，房产坐落青岛市即墨区《东城名郡A2地块》9号楼1单元2层202户房屋，建筑面积97.01平方米，成交价813719元。借款期限360个月，自2018年2月12日至2048年2月12日，合同所载借款期限起始日与贷款支付凭证所在日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率为浮动利率；贷款利息自划款之日起计算。借款人不可撤销的授权贷款人将款项一次性划入祥泰永公司37150199850100000001账户。借款人采用等额本息还款方法。借款合同担保方式为抵押，并附抵押物清单，抵押物为位于青岛市即墨区《东城名郡A2地块》9号楼1单元2层202户房屋。贷款发放条件为满足下列前提条件（1）本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已生效且持续有效；（2）借款人未发生本合同所约定的任一违约事项且未出现本合同所约定的可能危及贷款人债权的情形；（3）法律、法规、规章或有权部门不禁止前不限制贷款人发放本合同项下的借款；（4）借款人已向售房人支付首付款；（5）贷款人不可撤销的授权借款人将借款直接划入约定的账户内。抵押人与贷款人约定的其他条款为抵押人应在本抵押条款签订之日起90天内或贷款人要求的时限内，向房地产登记机构申请预购商品房抵押（预告）登记。借款人与贷款人约定的其它条款：（一）合同项下贷款采用贷款人受托支付方式进行支付（即支付时由贷款人根据借款人提出的支付申请，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象）。借款人有义务向贷款人提供符合要求的收款账户，以便贷款人划付贷款资金。借款人同意授权贷款人按照合同约定方式支付贷款资金。……（四）借款人将所购房屋作为本合同项下债务抵押物的，在所购房屋现房抵押登记前，抵押人同意将所购房屋销售全额发票等材料由贷款人保管，用于办理所购房屋现房抵押登记手续。预购商品房权利人办理新建房屋所有权转移登记后，抵押权人可以单方申请将预购商品房抵押登记转为抵押权登记。三、中国建设银行股份有限公司青岛分行（乙方）与祥泰永公司（甲方）签订37120170123000982404《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定祥泰永公司为购置坐落于东城名郡A2地块项目所属住房、商用住房房产而与建设银行青岛分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证担保，担保的债权为自2017年1月20日至2020年1月20日期间（即“债权确定期间”）因建设银行青岛分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），担保责任的最高限额为贰亿伍仟万元整。保证方式为连带责任保证，保证期间按建设银行青岛分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，抵押物为普通商品房的，保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。甲方应在合同生效之日起5个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户，甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的20%逐笔分次存入保证金账户，如甲方未能及时存入，甲方不可撤销地授权乙方从甲方在中国建设银行股份有限公司系统内开立的任何账户中提取保证金金额并存入上述保证金账户。对债务人申请的贷款发放约定：对通过审批的贷款，原则上债权人与债务人签订借款合同之日发放。为保证乙方权利，甲方在乙方开立保证金账户，按乙方对债务人发放贷款额20%比例存入保证金，对保证金账户余额不足部分，甲方有义务按最低余额要求予以补足。若乙方在贷款发放后的60日仍无法办理抵押登记手续，甲方应在接到债权人通知三日内协助乙方办妥抵押登记，取得他项权利证书，若无法办理，乙方有权随时从甲方在乙方开立的保证金账户中进行资金扣划（乙方有权随时从甲方在建设银行股份有限公司系统内开立的任何账户中进行资金扣划）用于归还债务人所欠银行债务。同时终止本协议中与甲方合作项目按揭贷款执行签订借款合同之日发放贷款的约定，本合同其他条款仍需履行。四、2017年6月6日东城名郡A2地块取得即墨市商品房预售许可证，编号青房注字（2017）第35号。至庭审时，东城名郡A2地块项目尚未交付。 一审法院认为，王一帆与祥泰永公司签订的青岛市商品房预售合同，未违反法律禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，祥泰永公司应于2018年12月31日前交付涉案房屋，祥泰永公司迟延交付房屋已构成违约，应按合同约定自2019年1月1日起向王一帆支付违约金。“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，疫情发生于祥泰永公司迟延履行期间，故对祥泰永公司要求免除疫情期间三个月逾期交房违约金的抗辩意见不予支持。王一帆要求祥泰永公司承担以购房款813719元为基数自2019年1月1日起至实际交付之日止按照日万分之一计算的违约金符合双方约定，法院予以支持。截至2020年4月30日，祥泰永公司逾期交房486天，违约金金额为39546.74元（813719元×0.1‰×486天）。祥泰永公司于2018年1月11日向王一帆出具了首付款增值税普通发票，祥泰永公司明知并认可王一帆支付购房首付款的事实，故对于祥泰永公司要求王一帆承担首付款逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。王一帆未按照《青岛市商品房预售合同》约定的时间支付购房款构成违约，应当按照合同约定向祥泰永公司支付违约金。关于王一帆对按揭房款逾期支付不构成违约的抗辩意见，法院认为，买受人应当按照约定的时间、数额支付价款，价款支付应当以交付为准，签订贷款合同或通过银行贷款审核不能认为房款已经实际交付。支付价款是买受人的主要合同义务，买受人对于付款时间、付款能力均应有足够认识。王一帆未证明其有法定或约定的延期付款事由，也没有证据证实逾期付款由祥泰永公司造成，且王一帆于2018年2月23日与建设银行青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》已经约定的房款交付期限，王一帆应按《青岛市商品房预售合同》约定的违约金计算方式支付违约金。王一帆辩称合同约定的逾期付款违约金过高但未提交证据证实，法院不予采纳。祥泰永公司的该项诉讼请求法院予以支持，逾期付款违约金认定为22176元【560000元×132天×0.3‰（2018年2月8日至2018年6月20日，计132天）】。 一审判决：1.青岛祥泰永置业有限公司于判决生效之日起十日内向王一帆支付违约金39546.74元（以已付房款813719元为基数，按照日万分之一自2019年1月1日起计算至2020年4月30日）并承担以813719元为基数自2020年5月1日起至实际交房日被告按照日万分之一计算的违约金；2.王一帆于判决生效之日起十日内向青岛祥泰永置业有限公司支付逾期付款违约金22176元（560000元×132天×0.3‰）；3.驳回青岛祥泰永置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费789元减半收取394.5元，由青岛祥泰永置业有限公司负担。反诉费1015元由王一帆负担177元，青岛祥泰永置业有限公司负担838元。 二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王一帆与祥泰永公司签订的涉案房屋商品房预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。祥泰永公司未按照合同约定的期间交付涉案房屋，应当承担违约责任，一审对此处理正确，本院予以确认。 关于王一帆作为购房人是否存在逾期付款问题，本院认为，双方合同约定王一帆以按揭贷款方式付款，王一帆应于2018年1月8日支付首付款253719元，于2018年2月8日前支付房款560000元。王一帆依约支付了首付款，祥泰永公司为王一帆出具了首付款增值税发票。双方合同约定以按揭贷款方式付款，因按揭贷款的支付方系贷款银行，而非王一帆，王一帆与祥泰永公司关于560000元房款（以按揭贷款方式支付）于2018年2月8日前支付的约定，实质上系双方为案外人贷款银行设定的义务，而贷款银行并未在双方商品房预售合同上签字或盖章确认，无证据显示贷款银行同意履行上述付款约定，该贷款实际放款（到账）的时间并非本案合同双方当事人所能决定，因此，只要王一帆在合同约定的时间内将贷款所需的全部材料交给贷款银行且通过银行审核即可视为王一帆履行了涉案房屋的付款义务。王一帆于2018年2月23日与案外人建设银行签订了个人住房借款合同，说明王一帆提交的贷款所需材料已经贷款银行审核通过，王一帆符合贷款条件，王一帆与银行签订借款合同后银行何时放款并非由王一帆所能决定，祥泰永公司亦无证据证明王一帆在与贷款银行签订借款合同后王一帆还存在不符合放款条件的情形，因此，不应将贷款银行的实际放款时间作为王一帆付款时间。但王一帆与贷款银行签订借款合同时已超过约定的付款期限，王一帆迟延办理贷款手续，对由此导致银行迟延放款的责任应由王一帆承担，因此，对2018年2月23日之前的逾期付款违约责任应由王一帆承担，数额为2520元【560000元×15天×0.3‰（2018年2月9日至2018年2月23日）】。对2018年2月23日之后的逾期付款违约责任，祥泰永公司主张由王一帆承担的理由不够充分，本院不予支持。 综上所述，王一帆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3574号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3574号民事判决第三项； 三、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3574号民事判决第二项为：上诉人王一帆于本判决生效之日起十日内向被上诉人青岛祥泰永置业有限公司支付逾期付款违约金2520元； 四、驳回被上诉人青岛祥泰永置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费789元，减半收取394.5元，由被上诉人青岛祥泰永置业有限公司负担；反诉受理费1015元，由上诉人王一帆负担29元，由被上诉人青岛祥泰永置业有限公司负担986元。二审案件受理费354元，由上诉人王一帆负担40元，由被上诉人青岛祥泰永置业有限公司负担314元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十一月十日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英