文书内容河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初7332号原告：郑州汇泉置业有限公司，住所地郑州市中原区金田路****楼**。法定代表人：邹学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王若昊，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦柯，河南路德律师事务所实习律师。被告：樊新林，男，1996年2月17日出生，汉族，住河南省潢川县。原告郑州汇泉置业有限公司与被告樊新林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州汇泉置业有限公司委托诉讼代理人王若昊、王梦柯到庭参加诉讼。被告樊新林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州汇泉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》已于2020年5月27日解除，并判令被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；2.判令被告承担其违约给原告造成的全部损失75076.25元（代偿款38748.03元、截至2020年10月4日的代偿款利息2314.92元、截至2020年10月4日的赔偿金2877.83元、销售佣金损失31135.47元）；3.判令被告承担违约金22522.88元（按照75076.25元的30%计算）、律师费7500元。事实与理由：2018年3月25日，原、被告签订合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》，约定被告采取按揭贷款的方式购买原告开发的位于郑州市中原区××、××楼××房屋××套。合同签订后，双方到房管部门完成了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记手续。原告为被告提供阶段性保证担保，被告办理按揭借贷款后，多次逾期未支付按揭贷款，导致按揭贷款银行多次扣划原告的保证金，原告多次催促被告未果，且被告以实际行动表明不履行合同义务，构成严重违约，已经达到合同约定的合同解除条件，原告依据约定通知被告解除合同。根据法律规定，房屋买卖合同的预告登记仅是对将来物权实现的保障措施，并非物权登记，被告也并非物权人，不能因为预告登记而剥夺原告的合同权利，合同已经于2020年5月27日依法解除，被告应当承担违约责任并赔偿原告因被告的违约行为所造成的全部损失，故诉至法院。被告樊新林未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，因被告缺席庭审，现依据原告提交并固定的证据材料以及原告保证真实下的相关陈述，本院认定如下法律事实：1.2018年3月25日，原告（××）与被告樊新林（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），合同约定：××采用按揭贷款的方式购买××开发的位于郑州市中原区××、××号房屋，房款价款为1037849元，付款方式为现金支付购房款的30.05%即311849元，以商业贷款的方式支付房款的69.95%即726000元，合同第七条第一款第1项第（2）小项约定××如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。该《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条关于按揭贷款付款的补充约定第6款约定：如果××为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应当在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项万分之五的赔偿金；（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同。××选择解除合同的，除有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项外，还有权扣除××给××造成的全部损失（包括但不限于利息损失、诉讼费或仲裁费、律师费、房屋价款3%的销售佣金等）以及损失额30%的违约金。2.渤海银行股份有限公司郑州分行作为贷款人与被告樊新林作为借款人、抵押人签订《个人一手房按揭抵押借款合同》一份，合同约定：贷款金额为726000元，借款用途为被告购买位于郑州市中原区××、××楼××号房屋，借款期限为360个月。3.渤海银行股份有限公司郑州分行作为贷款人（债权人）与原告作为开发商（保证人）签订《个人房屋按揭贷款最高额保证合同》，合同约定：贷款人同意向购买汇泉城6号院楼盘（金枝路南、玉轩路西）的购房人(借款人)提供个人房屋按揭贷款，保证人同意不可撤销地及无条件同意作为借款人的保证人提供最高额保证，即保证人对被担保债务向贷款人提供全额的不可撤销的连带责任保证，所担保的债务自2018年3月22日至2021年3月22日。在保证期间内，若任何借款人未按借款合同规定按时偿付被担保债务，贷款人有权从保证人在贷款人处开立的保证金专户直接扣收相应的金额。4.因被告未能按期向渤海银行股份有限公司郑州分行偿还到期贷款本息，该行于2020年3月5日、2020年4月7日、2020年4月30日、2020年5月29日、2020年6月30日、2020年7月24日、2020年9月2日、2020年9月27日，共计从原告在该行开立的专项保证金账户扣划贷款本金、利息及罚息共计38748.03元。5.原告于2020年4月17日通过中国邮政快递的方式向被告邮寄发出《律师函》，函告被告：1.被告拒不按时偿还按揭贷款，并明确表示不再履行合同义务，致使原告承担保证责任，依据《商品房买卖合同》约定补充协议第三条第六款，被告应3日内偿还原告代偿的全部按揭本息；2.被告应于2020年4月22日前向原告结清全部代偿款本息，如2020年5月22日前仍不履行清偿代偿款本息义务，则原告将依据法律规定和合同约定通知被告解除合同，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》信息备案、预告登记、预抵押登记的解除手续；3.如被告不履行上述合同义务，造成原告承担律师费、诉讼费等实际损失，原告将依法向被告追偿。原告提交的中国邮政国内标准快递件（1178402904033）查询明细单显示：该快递件于2020年4月24日退回妥投。6.原告于2020年5月25日通过中国邮政快递的方式向被告邮寄发出《律师函》，函告被告:1.被告与原告签订的编号为180××××****《商品房买卖合同》于2020年5月26日解除；2.被告于7日内配合原告到郑州市房屋管理部门办理《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；3.如被告不履行上述合同义务，造成原告承担律师费、诉讼费等实际损失，原告将要求被告承担违约金、律师费的违约赔偿责任。原告提交的中国邮政国内标准快递件（1132659014935）查询明细单显示：该快递件于2020年5月27日已妥投（自提点）。6.原告因本案诉讼，先后与河南荟智源策律师事务所、河南路德律师事务所签订委托代理协议，实际支出律师费7500元。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行期间，因被告未按约定按期向按揭银行偿还到期贷款本息，按揭银行直接扣划原告在按揭银行处开立的专项保证金账户的保证金本息合计38748.03元，导致原告承担承担担保责任，原告要求被告偿还原告代其向按揭银行支付的代偿款38748.03元及按日万分之五的标准支付自原告实际承担上述款项之日起至2020年10月4日止的赔偿金2382.54的诉讼请求，符合《补充协议》第三条第6款第（1）项约定，本院予以支持。原告于2020年4月17日按照合同约定向原告送达《律师函》，要求被告向其支付其代被告向按揭银行偿还的代偿款项，但被告并未付清，且延迟已达30日以上，被告已构成严重违约，故原告有权依据《补充协议》第三条第6款第（2）项约定，选择立即解除合同。原告于2020年5月25日按照合同约定向原告送达《律师函》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告提交的中国邮政国内标准快递件（1132659014935）查询明细单显示被告已于2020年5月27日收到原告发出的解除双方签订的《商品房买卖合同》的《律师函》，故本院确认原、被告签订的合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》已于2020年5月27日解除，对原告要求被告协助办理撤销上述合同信息备案的相关手续、注销位于郑州市中原区××、××楼××号房屋的预告登记手续、解除预抵押登记手续的诉讼请求亦予以支持。原告要求被告支付截至2020年10月4日的代偿款利息2314.92元的诉讼请求，在本院已经对原告主张的代偿款赔偿金按照约定的日万分之五的标准予以支持的情况下，故对原告的该诉讼请求不予支持。原告主张的销售佣金损失31135.47元，因原告未提交证据证明涉案房屋销售佣金实际发生，故对原告的该诉讼请求不予支持。《补充协议》约定××选择解除合同的，还有权扣除××给××造成的全部损失额30%的违约金，故本院对原告要求被告支付违约金12339.17元［（38748.03+2382.54）×30%］的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，鉴于《补充协议》约定，××有权扣除××给××造成的全部损失，故在合同解除后，原告应向被告返还抵扣过被告应向原告支付款项后的剩余房款。原告因本案诉讼，实际支出律师费7500元，根据合同约定，该费用应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郑州汇泉置业有限公司与被告樊新林于2018年3月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1800385****）及《补充协议》已于2020年5月27日解除；二、被告樊新林自本判决生效之日起十五日内协助原告郑州汇泉置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号1800385****）的信息备案手续、位于郑州市中原区金枝路南、玉轩路西15号楼33层3304号案涉房屋预告登记的注销手续、预抵押登记的解除手续；三、被告樊新林自本判决生效之日起十日内支付原告郑州汇泉置业有限公司代偿款38748.03元、赔偿金2382.54元（自原告郑州汇泉置业有限公司实际承担上述款项之日起计算至2020年10月4日，按日万分之五的标准计算）、违约金12339.17元及律师费7500元；四、被告樊新林于本判决生效之日起十五日内向原告郑州汇泉置业有限公司返还位于郑州市中原区金枝路南、玉轩路西15号楼33层3304号案涉房屋，原告郑州汇泉置业有限公司在收到该案涉房屋之日起十日内向被告樊新林返还抵扣过被告樊新林应向原告郑州汇泉置业有限公司支付的款项后的剩余房款。五、驳回原告郑州汇泉置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1201元，原告郑州汇泉置业有限公司负担504元，被告樊新林负担697元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。附：赔偿金计算明细表审判员  史艺娜二〇二〇年十一月二十五日书记员  李康康赔偿金计算明细表            代偿日期              代偿金额              逾期天数      （截至2020年10月4日）              赔偿金额      （按照日万分之五计算）                  2020年3月5日              8595.17              214              919.68                  2020年4月7日              4315.79              181              390.58                  2020年4月30日              4307.41              158              340.29                  2020年5月29日              4306.35              129              277.76                  2020年6月30日              4307.41              97              208.91                  2020年7月24日              4301.09              73              156.99                  2020年9月2日              4310.57              33              71.12                  2020年9月27                    4304.24              8              17.21                  备注：合计金额为2382.54元