广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤20民终4476号 上诉人（原审原告、执行案外人）：黄文乐，男，1996年8月29日出生，壮族，住广东省珠海市斗门区。 委托诉讼代理人：谢翔，广东德赛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘凯华，男，1971年10月19日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。 被上诉人（被执行人）：中山市永泰房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇新圩村嘉美苑19卡商铺首层，注册号442000000016409。 法定代表人：贾新康，该公司经理。 第三人（被执行人）：贾新康，男，1963年2月6日出生，汉族，住广东省中山市。 上诉人黄文乐因与被上诉人刘凯华、中山市永泰房地产有限公司（以下简称永泰公司）、第三人贾新康案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初5125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黄文乐上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令停止对位于中山市三乡镇新圩村永泰昌街2号嘉美苑1栋1605房的房地产的执行[不动产权证号：不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0160211号，不动产单元号：442000114210GB00781F00010239]，并解除对该房产的查封；3.判令中山市三乡镇X号嘉美苑X栋1XX5房的房地产归黄文乐所有，并要求永泰公司为黄文乐办理产权手续。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，黄文乐是案涉嘉美苑1栋1605房的所有权人。一审判决认定存在逻辑的漏洞，也未结合本案的实际情况。一审判决认为购买房产消费者一般会签订书面买卖合同，那就不能否定在复杂的现实社会生活中存在特殊情况。黄文乐在向永泰公司支付完毕案涉全部购房款后，就一直在要求永泰公司签订正式的商品房买卖合同并办理过户登记手续，永泰公司一直以各种理由不与黄文乐签订正式商品房买卖合同，在黄文乐多次要求下，才出具了《商品房买卖合同情况说明》。从日常生活经验法则以及正常的逻辑推理来说，黄文乐向永泰公司支付了案涉房产的全部购房款，在未办理产权过户登记的情况下，黄文乐的物权是没有保障的，黄文乐没有任何理由不向永泰公司主张办理案涉房产的过户。永泰公司于2014年将房屋交付给黄文乐，黄文乐装修后一直居住至今，足以证明案涉房屋的所有权人为黄文乐。2.一审判决适用法律错误，黄文乐与永泰公司是否签订书面的商品房买卖合同，不能仅以合同的名称来确认，应当以实际内容来确认。《商品房买卖合同情况说明》写明了黄文乐购买房产的房号、购房全款金额、黄文乐款项支付的状态、房屋的交接情况以及完善双方房产买卖合同和确权手续的时间等内容，其法律效果等同于商品房买卖合同。3.黄文乐对未办理过户登记手续不存在任何过错，案涉房产不得查封。4.一审法院查明黄文乐名下还有另外一套房产，经与黄文乐的父亲黄XX核实，该房产是黄XX夫妇所有，黄文乐只是挂名的，该房产中居住着黄XX夫妇及黄XX92岁的母亲，因此黄文乐用于居住的房产只有本案嘉美苑1栋1605房。5.一审判决后经与永泰公司经办本案房产的财务负责人孟XX及当时涉案房产房款的流水显示的收款人孙XX进行沟通均确认是永泰公司要求黄文乐支付的，就是说与孟XX及孙XX沟通后均认可了黄文乐向永泰公司支付了全部购房款这一事实。 刘凯华、中山市永泰房地产有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 贾新康经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 黄文乐向一审法院提出诉讼请求：1.请求停止对位于广东省中山市三乡镇新圩村永泰昌街2号嘉美苑1栋1605房的房地产的执行【不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0160211号，不动产单元号：442000114210GB00781F00010239】，并解除对该房产的查封；2.请求确认广东省中山市三乡镇新圩村永泰昌街2号嘉美苑1栋1605房的房地产归黄文乐所有，并要求第三人永泰公司为黄文乐办理产权手续。 一审法院经审查认定事实：关于刘凯华与永泰公司、贾新康商品房预约合同纠纷一案，一审法院经审理作出（2017）粤2071民初11348号民事判决。后刘凯华不服提起上诉，广东省中山市中级人民法院经审理作出（2018）粤20民终3457号民事判决，判决：“……二、永泰公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘凯华退还12万元及利息……；三、贾新康对永泰公司上述债务承担连带清偿责任。”判决生效后，因被执行人未按判决履行，刘凯华向一审法院申请执行，执行案号为（2019）粤2071执1963号。永泰公司作为被执行人在一审法院有大量系列案件，多案尚未履行完毕，一审法院决定合并执行。2019年6月6日，一审法院发出（2019）粤2071执1963号公告，告知一审法院拟强制拍卖永泰公司名下的位于广东省中山市三乡镇新圩村永泰昌街2号嘉美苑1-3栋的房地产，其中包括嘉美苑1栋1605房。 2019年11月7日，黄文乐以前述理由对嘉美苑1栋1605房提出执行异议，请求停止对嘉美苑1栋1605房的执行，并确认嘉美苑1栋1605房归黄文乐所有，要求永泰公司为黄文乐办理产权手续。一审法院于2019年11月22日作出（2019）粤2071执异569号执行裁定：驳回黄文乐的异议请求。黄文乐对该执行裁定不服，遂于2020年1月17日诉至一审法院，主张前述实体权利。 为证明其为涉案房产的所有人，黄文乐向一审法院提交了商品房买卖合同情况说明、收据及账户交易明细等证据材料。商品房买卖合同情况说明记载：永泰公司为出售方（甲方），黄文乐为购买方（乙方），鉴于2014年4月15日乙方向甲方购买嘉美苑1栋1605房，当时乙方全部支付了房款人民币292041元，同时双方移交了该房产，当时由于乙方个人原因，暂未签订正式合同，现又由于甲方原因暂时不能和乙方签订正式合同，但甲方承认上述房产已出售给乙方，房产所有权应当属于乙方，双方同意当条件成熟时，完善双方房产买卖合同和确权手续；甲方同意双方正式签订合同起，开始收取物业管理费，但水、电费等需要其自己负担。落款处有永泰公司加盖公章、永泰公司的财务负责人孟XX及黄文乐签名，书写的签订时间为2014年4月15日。上述收据记载的内容分别为2014年4月15日，收到黄文乐1-1605房楼款292041元；2014年5月15日，收到黄文乐代收1-1605房办证费1211元、维修金2920元；收款单位处盖有永泰公司的财务专用章，经手人处盖有孟XX的印章。账户交易明细显示黄文乐于2014年4月15日通过银行转账向孙XX支付285000元。 一审庭审中，永泰公司反映上述情况说明并非于2014年4月15日形成，系孟XX后补；其确认收据上的公司印章为其公司公章，但其没有收到涉案房产的有关款项，对涉案房产的交易也不知情；孙XX与孟XX均系其公司工作人员，二人为夫妻关系，且孟XX是公司会计，管理公司公章，但现已无法联系上孟XX，其认为涉案房产的交易系孟XX达成但未告知公司，而由孙XX收取了房款，因公司不知情，故没有给黄文乐办理过户。黄文乐反映其主张的房款其中285000元是通过银行转账支付，其余是通过现金支付。庭后黄文乐提交书面答复称，上述情况说明的实际形成时间在2014年4月、5月左右，因考虑到支付房款的时间为2014年4月15日，故落款处书写时间为2014年4月15日；支付全部购房款后，因永泰公司称黄文乐未成年，无法签订合同，所以当时暂未签订正式合同，后因担心权利受损，黄文乐及其父亲要求永泰公司出具正式的合同，但永泰公司称由于系统原因无法打印正式的商品房买卖合同，因此，在黄文乐及其父亲的要求下，永泰公司才出具了上述情况说明；后黄文乐以为情况说明即可证明其为所有权人，便未再要求签署其他合同。 为证明其居住在嘉美苑1栋1605房，黄文乐向一审法院提交了黄文意的存折记录及缴纳水费的收据二张，其称因其姐黄文意住同一小区，故涉案房产的电费由其姐黄文意代缴。有关存折记录显示，2017年3月至2019年11月间有多笔缴纳电费的记录，但无法显示系代缴涉案房产的电费。有关收据的出具时间分别为2017年1月17日、2019年12月10日，未加盖任何公章，备注有1-1605房水费及金额，黄文乐称该收据是由小区保安提供。 一审法院另查，根据中山市不动产登记资料显示，涉案房产坐落：广东省中山市三乡镇新圩村永泰昌街2号嘉美苑1栋1605房，权利人：永泰公司，不动产权证号：粤（2018）中山市不动产第0160211号，登记时间：2018年7月27日，2015年11月10日被查封，另案申请执行人珠海市达嘉建材有限公司的查封为第一查封。 一审法院又查，根据中山市不动产登记资料查询反馈，广东省中山市三乡镇塘敢村沥金路26号港盈轩花园1幢1301房的房地产登记权利人为黄文乐，备案合同号为HTN2016072771，土地用途为城镇住宅用地，房屋建筑面积89.65平方米，专有建筑面积72.46平方米，房屋规划用途为住宅。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”又《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先，上述规定的立法目的是保护房屋消费者的生存权，但前提系消费者与房地产开发企业之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。对于一般消费者而言，购买房产属于重大财产变动，消费者一般会慎重签订合法有效的书面买卖合同。对于房地产开发企业而言，签订商品房买卖合同是房产管理部门对其经营实施监管的要求。可见，根据房地产行业的交易习惯，无论是办理产权过户的条件是否成就，交易双方均应签订商品房买卖合同，而即使没有正式的商品房买卖合同，也会有其他载有商品房买卖主要条款的书面合同。本案中，黄文乐未能提供与第三人永泰公司签订的书面商品房买卖合同，亦未能提供载有商品房买卖主要条款的其他书面合同，与常理不符，无法证明黄文乐与永泰公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，更无法证明黄文乐为涉案嘉美苑1栋1605房的所有权人。其次，黄文乐提交的证据不能证明嘉美苑1栋1605房系其用于居住，而且其名下尚有一处合同备案居住用房。再者，本案没有证据显示黄文乐在提出执行异议之前曾向永泰公司请求办理过户登记手续，不能证明其对于未办理过户登记手续无过错。因此，黄文乐的主张不符合上述法律规定的情形，对于黄文乐以其已支付全部价款并实际占有涉案房产，且对未办理过户登记手续没有过错为由要求排除执行，并确认涉案房产归其所有的请求，一审法院不予支持。 刘凯华经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩等诉讼权利，由此产生的诉讼风险应由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，缺席判决：驳回黄文乐的诉讼请求。一审案件受理费5680元（黄文乐已预交），由黄文乐负担。 本院经审理查明，一审法院查明的事实基本清楚，本院予以认定。 本院二审查明，黄文乐于一审提交的《商品房买卖合同情况说明》的落款时间为2014年4月15日。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。现针对本案各方的诉辩意见，综合评析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，上诉人黄文乐主张其是案涉房产的买卖人，对登记在被上诉人永泰公司名下的案涉商品房提出执行异议。本院认为：首先，黄文乐提交的《商品房买卖合同情况说明》的落款时间为2014年4月15日，但至二审黄文乐仍未提交其与永泰公司关于案涉房产的合法有效的书面买卖合同。其次，黄文乐名下尚有一处备案居住房屋。再者，案涉房产的登记权利人仍是永泰公司，虽黄文乐主张其于2014年4月15日向永泰公司购买案涉房产，因永泰公司的原因导致未能过户，但其并未提交相关证据证明其在提起本案执行异议前曾向永泰公司主张过户或者向相关政府部门主张过权利，无法证明其对于未办理过户登记手续没有过错。故黄文乐主张停止对案涉房产的执行的意见，证据不足，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。另，本案为案外人执行异议之诉，黄文乐主张判令案涉房产归其所有，永泰公司为其办理产权手续的意见，不属本案审理范围，本院不予审查。 综上，黄文乐的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5680元，由上诉人黄文乐负担。 本判决为终审判决。 审判长  李勇源 审判员  葛贻环 审判员  杨剑心    二〇二〇年十一月十四日 本件与原本核对无异 书记员  曾 倩 梁思斯