甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初6014号原告：丁涛，男，1978年3月27日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。被告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区武都路**。法定代表人：程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨军，男。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。原告丁涛诉被告甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称:华韵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁涛、被告华韵公司的委托诉讼代理人杨军及王方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金37762.6元（从2018年11月14日开始计算至2020年6月8日，此处按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准），并判令被告自2020年6月9日开始计算以后的每个月支付违约金1977元，直至房屋产权证办结交付为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年10月12日签订商品房买卖合同，约定：原告购买由被告开发的位于甘肃省兰州市城关区××道××号楼××室商品房一处，按建筑面积算，单价为每平方米5695元／㎡，总建筑面积73.14㎡，房屋总价416532元。合同第十五条约定：出卖人应当在房屋交付720日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告如约给被告支付了全部房款416532元。但被告未如期交付房屋，原告实际入住时间为2015年12月24日。被告自交房至今，一直未给原告半里房屋权属登记备案。原告虽向被告要求办理房证，但被告以各种理由拒绝。综上，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应在合同签订之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据相关法律规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告华韵公司辩称，原告所诉不属实，由于政府相关部门变更了容积率，政府要求其单位另行支付土地出让金，致其单位开发成本大幅增加，其单位通过各种途径多方筹措资金，以支付额外增加的土地出让金，以最终为包括原告在内的业主尽快办理房屋所有权证，故造成被告至今未能协助给原告办理房产证的原因和过错不在被告，被告不应当承担违约责任。基于本案的特殊情况和情势变化，办理产权证的期限应是在被告补缴土地出让价款之后的720个工作日。同时由于新冠疫情的影响，应当适当向后延长被告协助办理权属登记的时间。希望原告以实事求是的态度看待房产证至今办不下来的原因，与被告密切合作，争取早日将房产证办下来。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：商品房买卖合同、购房款收据、物业费用收据。原告拟证明原、被告双方房屋总价、办理产权证及逾期办证的责任等进行了约定，原告依约支付了购房款，被告交房时间为2015年12月24日的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但质证认为未办理产权证责任不在其公司。本院认为，该组证据符合证据的真实性，形式和来源的合法性，与本案待证事实具有关联性，可以证明原、被告间商品买卖房法律关系成立，原告已依约付清购房款，被告已向原告交付涉案商品房，故该组证据可以作为定案依据。对被告华韵公司提交的证据，本院认定如下：1、《商品房买卖合同》，被告拟证明：政府规章和政府部门的命令、通知属于不可抗力；双方在该条中特别约定：原告认可被告为配合政府规章和政府部门的命令、通知以及其它不可抗力因素下的变化，被告在此情形下不属于违约；双方约定被告须在房屋交付使用日起720个工作日内为原告办理完毕所有权登记手续。2、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及《规划条件通知书》，被告拟证明：按政府当时批复的规划，涉案房屋所在地块的建设用地容积率为3.5；根据《房屋登记办法》、《兰州市房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》的规定，被告已具备办理房屋产权登记的相应条件，被告愿意且本来能够为原告办理房屋产权证，政府也本应按审批规划办理房屋产权证。在办理房屋产权登记的规定中，也并无提交土地“会签单”的要求。3、兰州市住房保障和房产管理局官方网站公示的办事指南、甘肃政务服务网的办事指南，被告拟证明：在办理房产证的程序和材料问题上，兰州市政府在法律规定程序和材料之外增加了建设部门和国土部门的会签单，政府规划发生变化，导致被告下面步骤无法完成。4、《兰州市国土资源局印发＜关于土地供应工作中历史遗留问题的办理规定＞的通知》（兰国土资地【2016】67号），被告拟证明：2016年4月1日，兰州市国土资源局以政府文件的形式要求并追溯既往，规定在办理土地规划会签时，须对土地使用权出让合同中未约定规划指标的的按2.0确定容积率。而被告开发时是以《规划条件通知书》确定的3.5的容积率进行开发和确定成本、申报售价的。而容积率差异（即规划变更）问题如何解决，却未规定相应的解决办法。5、《兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（试行）的通知》（兰国土资地【2016】97号）、《兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（修订稿）的通知》（兰国土资地【2017】144号），被告拟证明：2016年5月11日和2017年6月22日，兰州市国土资源局两次以政府文件的形式，并以追溯既往的方法，任意进行规划变更，单方规定（变更）对土地使用权出让合同中未约定规划指标的，其容积率视为2.0，土地评估价格以2.0的容积率确定。也即，原来批复给被告的3.5的容积率的规划不再算数，当时的土地出让价格也不算是按3.5的容积率确定的价格。要想办理土地会签单，必须按当前的土地价格重新评估并补缴容积率差额部分的土地出让金。6、《关于九州开发区建设项目土地会签有关问题说明函》（兰高九函字【2017】38号），被告拟证明政府一变再变，朝令夕改。2017年9月25日，在兰州市国土资源局变更规划并要求被告按证据（组）5中的两份地价评估技术导则重新计算并缴纳土地出让金不久，兰州高新区九州开发区管委会却又以“通知”的形式，也以追溯既往的方法，将原批准规划和兰州市国土资源局的确定的规划变更再次进行变更，再次将土地出让时的容积率按2.5执行。容积率不同造成的相应差额的土地出让金又再次发生变化，被告无奈且无所适从。7、兰州市人民政府关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补缴土地出让价款的批复》（兰政地【2019】4号）、《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，被告拟证明：直到2019年1月8日，政府方才确定：对超出容积率2.5的部分，要求被告在一年内补缴土地出让金四千多万元。（在补缴完毕之前，无法办理土地会签单）；同时，与证据1、2、3、4、5、6等共同证明，造成被告至今未能给原告办理房产证的原因不在被告，而是政府的一变再变，责任和过错不在被告而是政府，属于法律规定和《商品房买卖合同》约定的不可抗力，被告不应当承担“违约”责任。8、（2020）甘01民终1512号民事判决书。原告对上述证据无异议。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉开发项目办理产权证所需的材料是否齐备具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2014年10月12日，原、被告签订商品房买卖合同1份。双方约定：原告购买被告开发建设的位于兰州市九州开发区××幢××单元××室××房屋一套，建筑面积73.14平方米，套内建筑面积54.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.24平方米，房屋总价款416532元。双方关于产权登记的约定为：被告应当在商品房交付使用后60个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。被告应于2015年9月30日前交付房屋。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，原告向被告交付全部购房款。2015年12月24日，被告向原告办理了入住手续。因兰州市政府将被告开发建设的上述项目的容积率确定为2.5，对超出2.5的部分核定被告在一年内补交土地出让金。因被告未按期支付该部分补交的土地出让金，无法取得办理产权证必须具备的“会签单”，故不能为包括原告在内的业主办理产权证，遂酿成纠纷。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。原告作为买受人，负有按约履行支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；被告作为出卖人，负有履行协助原告办理案涉房屋权属登记的义务。被告是案涉房屋的开发商也是出卖人，在其与政府签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》补交土地出让金的履行期限届满后，仍未足额向政府交纳土地出让金，导致其无法取得相关部门“会签单”，故其无法向房屋登记机构提供完整的权属登记所需相关资料，因此被告履行合同的行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。因被告暂无法将房屋权属登记必备资料提交登记机构，暂无法办理案涉房屋权属登记，故原告的该项诉讼请求，本院暂不予支持；待被告完成案涉建设项目竣工验收及规划验收等办理房屋权属登记必备的事宜后，如被告拖延不协助原告办理产权证，原告再行主张自己的权利。关于被告是否构成违约及原告能否主张违约金且数额是否合理的问题。被告在政府相关部门对其作出补交土地出让金的批复且双方签订补充协议后，即应依约定期限交纳土地出让金，由于被告在履行期限届满后仍未足额交纳，故被告对尚无法办理案涉房屋产权证负有责任，其履行合同义务对原告构成违约，故原告有权主张被告支付一定数额的违约金以补偿其损失。鉴于被告与政府签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定补交土地出让金的最后期限为2020年1月9日，考虑受“新冠肺炎疫情”的影响，本院酌定被告自2020年9月1日起按全国银行间同业拆借中心于2020年5月20日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）计算，以购房总价为基数向原告支付违约金，直至被告提交登记机构办证材料之日止。综上所述，被告迟延办理涉案房屋权属登记等行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告丁涛支付自2020年9月1日起计算，以原告丁涛已付的购房总价款416532元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年5月20日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）计算的违约金，直至被告甘肃华韵房地产开发有限公司向登记机构提交办理权属登记所需资料备案之日止；二、驳回原告丁涛的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元（已减半），由被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  瞿梅二〇二〇年十一月十日书记员  陈琳