湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2901号原告：王培喜。委托诉讼代理人：赖华辉，湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，湖北獬志律师事务所实习律师。被告：武汉金鸿科技产业有限公司。法定代表人：何齐勇，总经理。委托诉讼代理人：闵寿池，湖北诚明律师事务所律师。被告：武汉市淘房天下网络科技有限公司。法定代表人：颜喜霞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：程丛文，湖北忠三律师事务所实习律师。第三人：武汉合一信源资产投资管理有限公司。法定代表人：卢红梅，总经理。委托诉讼代理人：卢国涛，男，公司员工。原告王培喜与被告武汉金鸿科技产业有限公司（以下简称金鸿公司）、武汉市淘房天下网络科技有限公司（以下简称淘房天下公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，本院依被告淘房天下公司的申请，追加第三人武汉合一信源资产投资管理有限公司（以下简称合一信源公司）参加诉讼。原告王培喜的委托诉讼代理人赖华辉、刘佳，被告金鸿公司的委托诉讼代理人闵寿池、被告淘房天下公司的委托诉讼代理人杨浩、程丛文、第三人合一信源公司的委托诉讼代理人卢国涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王培喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告金鸿公司、淘房天下公司连带返还购房款75,366元；2、判令被告金鸿公司按定金罚则承担20,000元的赔偿责任；3、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年7月19日，原告与被告金鸿公司签订《认购书》，约定原告购买被告金鸿公司位于武汉市东西湖区合一星光天地楼盘X号房屋，建筑面积76.94平方米，单价11,177.54元每平米，总价860,000元。当日原告即通过上述楼盘售楼处提供的支付宝二维码支付20,000元购房定金，被告淘房天下公司出具收据予以确认；2019年7月23日，原告又支付全部首付款450,000元、房屋办证费用32,385元，两被告分别出具收据予以确认。后原告无法办理银行贷款，又得知案涉房屋已经被查封，被告金鸿公司自知违约，于2020年6月24日向原告返还部分购房款427,019元，但两被告均拒不返还剩余购房款75,366元。上述售房行为系两被告共同完成，且分别收取购房款、出具收据。现两被告违约，应承担连带责任。被告金鸿公司辩称，1、原告王培喜与本公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，支付了首付款394,634元，但双方已经解除了上述协议，我公司亦退还了全部394,634元，双方之间再无争议；2、原告王培喜提出的诉求与我公司无关，王培喜与我公司及我公司及被告淘房天下公司之间就诉称款项未签订合同，该款项75,366元也并未汇入我公司账户。我公司并未授权被告淘房天下公司收取任何费用，根据收据显示，被告淘房天下公司收取的费用并非购房款，原告要求我公司退还无事实依据；3、我公司为“盛世财富企业非法吸收公众存款案”（以下简称盛世财富案）的关联公司，我公司资产已被公安机关查封，但盛世财富硚口区办案接待工作专班（以下简称盛世财富工作专班）确定了审前处置原则，关联公司财产的处置均为合法；4、原告提交的认购书上无我公司公章，所列公司名称也错误，原告不得就该认购书向我公司主张任何权利。被告淘房天下公司提交的合一星光天地项目渠道销售服务合同，亦无我公司盖章，对我公司无约束力。被告淘房天下公司辩称，1、我公司并非案涉房屋的开发商，仅为代理销售商，原告主张我公司承担退还款的连带责任既无法律依据，又无事实依据。本案应由金鸿公司及合一信源公司承担返还购房款、违约赔偿的连带责任；2、我公司系受合一信源公司和金鸿公司的委托代理销售“合一星光天地”项目并收取原告的信息服务费，我公司从中收取的费用基本上全部用于销售活动，仅有五万余元的留存。我公司同样是受害者，过错责任全部归于合一信源公司和金鸿公司；3、原告诉请中要求我公司承担连带责任，而连带责任的承担需有具体的法律规定，我公司作为代收人并无过错，不应承担连带责任。第三人合一信源公司述称，我公司与被告淘房天下公司之间没有任何合同关系，也没有委托该公司收取任何费用，对其收取原告75,366元并不知情。我公司与金鸿公司系资产委托处置关系，所有资产处置均受盛世财富工作专班的监管，我公司未收取任何款项。本院经审理认定事实如下：一、王培喜与金鸿公司签订及履行“万安科技产业基地二期”房屋买卖合同的情况。2019年7月23日，金鸿公司（出卖人）与王培喜（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东XXX），合同约定王培喜购买金鸿公司投资建设的位于武汉市东西湖区吴家山农场一大队万安科技产业基地二期X号房，房屋建筑面积为76.94平方米，房屋总价为784,634元，买方于2019年7月23日前一次性支付首付款394,634元，其余价款办理贷款。关于交房期限约定，出卖人应当在2019年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人未按约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。王培喜签字后，金鸿公司收回合同签章，但尚未向王培喜交付签章后的合同。王培喜于2019年7月19日通过支付宝向淘房天下公司的法定代表人颜喜霞转账20,000元，淘房天下公司出具一份收据，载明收款事由“合一星光天地X号房定金”。后又于2019年7月23日向淘房天下公司支付55,366元，亦由该公司出具载明房号的收据。同日，王培喜还向金鸿公司支付了购房款394,634元、办证费用32,385元，合计427,019元，由金鸿公司出具收据。因案涉房屋被查封，王培喜申请办理银行贷款未果，金鸿公司亦未向王培喜交付案涉房屋。2020年5月18日，王培喜向金鸿公司提交一份退房退款申请，金鸿公司于2020年6月24日退还427,019元。二、淘房天下公司代理销售案涉房屋的情况2019年5月30日，合一信源公司向杭州X房地产营销策划有限公司武汉分公司（以下简称X武汉分公司）出具一份《进场确认函》表示，金鸿公司系其全资控股子公司，由于合一信源公司、金鸿公司与X武汉分公司签订的《合一·星光天地销售代理合同》用印需要相关部门审批，时间较长，但分销推广工作急需开展，特允许X武汉分公司自即日起进场销售且向客户收取信息服务费，进场所有条款与《合一·星光天地销售代理合同》约定一致。此后，X武汉分公司即与武汉房X咨询管理有限公司、武汉盛X房产经纪有限公司、武汉浙X信息咨询有限公司签订多份《仁信地产·2019年度分销合作协议》，约定X武汉分公司授权上述公司作为分销渠道代理商，并约定了佣金结算方式。淘房天下公司与X武汉分公司互认为关联公司，共同开展房屋销售的策划、推广、签约等活动。淘房天下公司与X武汉分公司的各分销公司于2019年6月进场开展销售工作，现场放置了淘房天下公司法定代表人颜喜霞的支付宝二维码供客户扫码支付，淘房天下公司亦通过颜喜霞的银行账户向销售人员等发放佣金。三、与本案交易相关联的事实。因盛世财富案，武汉市硚口区政府设立了盛世财富工作专班。2018年4月27日，武汉市丰X房地产开发有限公司、深圳新X资产管理有限公司、武汉万X有限公司（甲方）与合一信源公司签订《资产转让总协议》，约定双方已于2018年1月10日签订《购买资产意向协议》，甲方资产因涉盛世财富案被公安机关查封、冻结。双方签订本协议后，各项资产的权利人再分别与乙方或乙方指定的第三人签订三份子协议，包括《深圳X资产管理有限公司与合一信源公司关于金鸿公司之股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》）等；本次交易的商业目的为甲方快速回笼资金，用于盛世财富案的返还，乙方取得上述资产处置权后自行处置，销售处置资产所取得的销售款应支付至甲、乙双方约定的托管银行账户；本协议签订之日起20个工作日内，甲方将金鸿公司的全部股权转让给乙方并完成股东及其它工商变更登记，乙方若未依约支付首期交易价款一亿元并提供企业担保函、银行保函的，本条款约定无效，乙方应退还金鸿公司全部股权；乙方迟延支付交易价款超过60日的，甲方可以单方解除本协议或子协议。协议还约定了申请司法机关解封的条件、限制及流程等其他内容，各方当事人均在协议上盖章。协议签订后，2018年5月8日，金鸿公司的全资控股股东由深圳新X资产管理有限公司变更为合一信源公司，其法定代表人由何齐勇变更为刘X。因合一信源公司未能依约支付相应的交易价款，故2019年11月8日，金鸿公司的全资控股股东又变更为深圳新X资产管理有限公司，法定代表人亦变更为何齐勇。案涉房屋所属的万安科技产业基地二期系金鸿公司名下资产，自2016年2月起被武汉市公安局硚口分局刑事查封至今。本院认为，本案应系商品房买卖合同纠纷，原告王培喜与被告金鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东XXX）已成立生效，对双方均具有法律效力。合同履行过程中，原告王培喜共计支付502,385元，其中首付款及办证费用合计427,019元付至被告金鸿公司，其余款项合计75,366元付至被告淘房天下公司。后因不可归责于原告王培喜的因素，导致原告申请银行贷款未果，故原告王培喜向被告金鸿公司申请退房退款，且被告金鸿公司未提出异议并确已退还了其收到的全部款项427,019元，应视为双方之间签订的《武汉市商品房买卖合同》实际已经解除。围绕原告王培喜的诉讼请求，本案有如下争议焦点：一、被告金鸿公司、淘房天下公司应否连带承担剩余75,366元返还责任的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，案涉商品房买卖合同解除后，原告王培喜有权收回全部已付款项。依据案涉商品房买卖合同的约定，案涉房屋首付款为394,634元，原告王培喜一次性支付后，剩余款项办理银行贷款，该首付款金额与被告金鸿公司实际收取及退还的款项金额一致，可认定被告金鸿公司返还了依约应予返还的全部款项。而剩余75,366元系被告淘房天下公司实际收取并在收据上加盖本公司发票专用章，就该笔款项，被告淘房天下公司主张系第三人合一信源公司授权其关联公司X武汉分公司收取的代理销售房屋的佣金并提交《合一·星光天地项目渠道销售服务合同》、《进场确认函》予以证明，本院认为，《合一·星光天地项目渠道销售服务合同》上仅有X武汉分公司盖章，合一信源公司及金鸿公司均未盖章确认，不予采信，《进场确认函》的真实性可以采信，但其内容中约定了由购房人向代理销售方支付佣金，属于合一信源公司与X武汉分公司之间约定了涉及他人利益的事项，该事项已超出购房人在房屋买卖活动中应负担的付款义务，且原告王培喜系通过放置在售楼部现场的二维码、POS机等支付房款，对其有部分款项付至被告淘房天下公司并不知情，被告淘房天下公司据此直接向原告王培喜收取75,366元费用，无事实和法律依据，应予返还，就其因销售房屋应取得的佣金可另行主张。综上，对原告王培喜要求被告金鸿公司、淘房天下公司连带返还75,366元的诉讼请求，本院在被告淘房天下公司承担返还责任的范围内予以支持，超出部分不予支持。二、关于被告淘房天下公司实际收取的20,000元是否适用定金罚则的问题。原告王培喜于2019年7月23日在案涉房屋售楼现场扫码支付20,000元，该款项实际由被告淘房天下公司收取且由该公司出具收据，虽然该收据上注明“定金”，但结合审理中查明的事实可认定该款项应为被告淘房天下公司收取的佣金。原告王培喜在审理中提交一份《认购书》，其中约定原告王培喜向被告金鸿公司支付20,000元作为认购房屋的定金，后期签订《武汉市商品房买卖合同》时自动等额转为购房款。原告并未提交该《认购书》原件予以核对，被告金鸿公司亦不予认可，且原告王培喜后续履行《武汉市商品房买卖合同》时已依约支付了全部首付款，该笔20,000元并未抵作房款，综上本院对该《认购书》不予采信，对原告王培喜要求被告金鸿公司适用定金罚则赔偿20,000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告武汉市淘房天下网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王培喜退还75,366元；二、驳回原告王培喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,092元，由原告王培喜负担229元，被告武汉市淘房天下网络科技有限公司负担863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钱嫚二〇二〇年十一月二十四日书记员  李麟