广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1027号原告：袁泉胜，男，1945年5月15日出生（身份证号码：440************319），汉族，住广东省龙门县永汉镇黄河王洞**。委托诉讼代理人：袁新红，男，1975年8月12日出生（身份证号码：441************313），汉族，住广东省龙门县永汉镇黄河王洞**，系原告的儿子。被告：李艳芳，女，1956年11月17日出生（身份证号码：440************626），汉族，住广州市白云区***********。委托诉讼代理人：张泰峰，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：于宸坤，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告袁泉胜与被告李艳芳返还原物纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁泉胜的委托诉讼代理人袁新红，被告李艳芳及其委托诉讼代理人张泰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁泉胜向本院提出诉讼请求：1.判令被告李艳芳腾退位于龙门县***************、39号房屋及其两间房屋的附设厨房给原告袁泉胜使用；2.判令被告李艳芳支付从2018年4月份至2020年8月份止房屋租金共8400元（300元×28=8400元）给原告袁泉胜；3.本案受理费由被告李艳芳承担。事实和理由：原告袁泉胜是龙门县*************民，与原本村民小组村民袁新发、袁铭森为同胞兄弟，因其两人生活贫穷，原住的泥砖瓦屋也倒塌了，作为大哥出于对其两人居住安全起见，从2006年5月开始在宅基地上（原告袁泉胜的宅基地）为其两建造房屋，至2007年6月底建好，建了一间二层楼房，基础建筑面积为90平方米，第一层楼面为混凝土结构，第二层为楼面是盖着铁皮瓦，该房屋东至袁灶红水田；南至袁柏林房屋；西至路；北至袁泉胜水田。建好该房屋后平分成两间（中间间墙），给袁新发住的门牌编号为27号，给袁铭森住的门牌编号为39号，同时还在其两人房屋后面都加盖厨房，每间厨房建筑面积约15平方米。袁新发住至2008年去世，袁铭森住至2018年3月去世。被告李艳芳是广州市*民，有夫之妇，早年是上山下乡知识青年，当时到过本村小组落户，后来回城，但在2010年间回来与袁铭森同居至2018年袁铭森去世，袁铭森去世后被告李艳芳还居住着上述所有房屋，经原告多次主动与被告交涉，被告不肯腾出房屋交回给原告使用。综上所述，上述27号、39号房屋及两间厨房，是属于原告袁泉胜所有的房产。根据《中华人民共和国物权法》第二十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。被告李艳芳不是房屋权利人，占用原告房屋不予腾退是违法的，应将该所有房屋腾退归还给原告袁泉胜。另被告李艳芳从2018年4月份以后没有经原告同意就开始占用上述房屋，应按照农村租住房屋最低租金每月300元至现在共8400元支付给原告。为维护当事人的合法权益，提起诉讼，要求贵院支持原告的诉讼请求。被告李艳芳辩称，－、该房产属于袁铭森所有。袁铭森的房屋宅基地是袁铭森与袁泉胜交换所得，是相关部门批准袁铭森建设。并且，答辩人已经租赁袁铭森的土地及房产十二年有余，原告对此租赁的过程是清楚的。在这十二年中，原告并没有向答辩人主张过任何权利，原告的行为实质是已经认可了袁铭森与答辩人的租赁关系。而且在纠纷的协调过程中，原告也答应交给被告继续使用。二、答辩人与袁铭森签订的《租地山地果树及水地协议》和《承包水田种果合同书》内容真实，形式合法，能够真实地反映双方的意思表示，并且不违反法律法规的规定，双方及其权利人均应当切实遵守。目前，合同在有效的租赁期限内，不应当解除。（一）关于合同的内容。答辩人慎重考虑于2008年3月23日在陈慧敏的见证下与袁铭森签订《租地山地果树及水地协议》和《承包水田种果合同书》使用期间为叁拾年。协议内包括以下几处位置：1、山地：位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队白公背山地叁亩地；2、两处水田：一处位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队大石岭吓，袁铭森向同村村民王仕球租用的玖分水田（位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队王洞叁拾玖号屋旁）。另一处位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队大石岭吓水田一亩（位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队王洞叁拾玖号屋旁）。3、房：位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队王洞叁拾玖号房屋一间，面积肆拾五平方米。（二）关于合同签订及履行的背景。答辩人（即承租人）是1975年下乡知青，因原告袁泉胜的弟弟（袁铭森，即租赁人）负责知青们一个月的午餐，所以答辩人认识逝者袁铭森，但答辩人于1979年回广州后，双方一直没有见面。2007年6月答辩人偶然地前往林丰温泉旅游时，记起故友袁铭森在附近居住，故随道探访。得知袁铭森的新屋刚建好，但袁铭森表示经济困难，平常以种菜维生，房屋和租田的钱是借的，因一直没能还上，所以当时便恳求答辩人帮助他还债。在这种情况下，答辩人经过慎重考虑，于2008年3月23日在陈慧敏的见证下与袁铭森签订《租地山地果树及水地协议》和《承包水田种果合同书》。签订合同时，当地交通不便，经济不发达，非常落后。答辩人也每月支付袁铭森工资。2012年房东袁铭森中风入院，当时答辩人出钱并照顾，于2014年袁铭森再次中风，也是由答辩人出钱治疗并照顾。隔年袁铭森又发现患有肺癌，袁新红以繁忙为理由，出具一个承诺承担医疗费用的声明后即不理不睬。答辩人长期承担照顾和出钱给袁铭森治病，至2018年3月袁铭森病逝。（三）履行合同发生争议后至起诉前的纠纷处理过程。2019年12月开始至2020年3月袁铭森的侄子袁新红，多次私自进入答辩人家中滋扰。2020年3月23日袁新红再次进屋实施暴力，阻止答辩人使用二楼，并谎称二楼是他加建的，故答辩人报警处理，有报警回执。6月10日袁新红再次闯入答辩人屋中，使用暴力驱赶答辩人离开，故答辩人再次报警，民警警告袁新红不要再滋事，并提出双方可去村委进行协商。2020年6月15日，答辩人和原告的儿子袁新红前往村委会调解，最后双方初步达成和解方案，即答辩人居住五年后，将所有房和田归还，并保证不拆二楼，当时袁新红也同意，但之后又反悔，只给答辩人三年时间，且需要支付租金。答辩人不同意，故袁新红以袁泉胜的名义发起民事诉讼。三、合同签订时答辩人已经以现金的方式支付完毕三十年租金：贰万肆仟元整。之所以会以现金的方式支付，原因如下：1、袁铭森经济困难，房屋和租田的钱是借的，迫切需要资金还债。2、签订合同时袁铭森年龄（59岁）、学历、相对闭塞的生活环境决定了袁铭森只接受现金。3、袁铭森及其村庄的同乡住在乡下，离城镇较远，无公共交通，这决定了当地的交易习惯都是现金交易。四、原告认可合同签订时答辩人已经以现金的方式支付完毕三十年租金：贰万肆仟元整。由于原告认可合同签订时答辩人已经以现金的方式支付完毕三十年租金，所以在本次的诉讼请求中并未提出对袁铭森死亡之前租金的诉讼请求。五、原告对本案讼争的房屋及土地不具有所有权，不是本案的适格的主体。1、本案讼争房屋及土地的所有人为袁铭森，并不是本案原告。不排除本案原告在袁铭森修建房屋过程中给予袁铭森帮助，但帮助行为应当理解为兄弟之间的赠与，不改变房屋的性质。2、袁铭森死后并未留下遗嘱，该房产未经确权，且袁铭森享受国家五保待遇，基于上述原因，本案讼争的房屋及土地所有权不清晰，原告并不是适格的诉讼主体。六、于2012年答辩人与袁铭森协商，袁铭森同意答辩人加建二楼用于答辩人长期居住。加建时答辩人使用现金支付费用，合计五万，施工者：李林海和袁耀初，有建筑证据。加建时答辩人与袁铭森约定答辩人可以使用加建部分至《租地山地果树及水地协议》和《承包水田种果合同书》使用期间届满为止。综上，答辩人持有合法有效的租约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，以及最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》（施行）第一百一十九条第二款规定：私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本院经审理认定事实如下：原告袁泉胜是龙门县************民，袁木娣、袁泉胜、袁铭森、袁新发为同胞姐弟。2006年至2007年间袁铭森与袁新发分别居住在本村39号与27号房屋（两间房屋一体共墙相邻，右边为39号，左边为27号，现未挂门牌）。2008年袁新发去世后，两间房屋均由袁铭森使用。2008年3月23日，被告李艳芳与袁铭森在见证人陈慧敏的见证下签订手写的《承包水田种果合同书》及打印的《租地山地果树及水地协议》，两份合同约定的是相同的租赁地，协议主要约定李艳芳为甲方，袁铭森为乙方，甲方向乙方承租以下四项叁拾年，支付承租费贰万肆仟元整：1.位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队白公背山地叁亩每亩租金为壹佰元（包括山地所种植的叁佰棵沙糖桔），共叁佰元。2.位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队大石岭吓，袁铭森向同村村民王仕球租用的玖分水田（位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队王洞叁拾玖号屋旁）。3.位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队大石岭吓水田一亩，租金为贰佰伍拾元（水田位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队王洞叁拾玖号屋旁）。4.位于广东省龙门县永汉镇黄河大队王洞生产队王洞叁拾玖号房屋一间，面积45平方米（手写承包水田种果合同书注明“还有房屋1坐二分之一给乙方使用30年止”）。上述合同签订后，李艳芳一次性支付袁铭森租金24000元，开始在涉案房屋居住。2012年6月，由被告李艳芳出资，李艳芳与袁铭森雇请李林海等人施工，在涉案房屋加建第二层（半层砖瓦结构），在房屋左后方建楼梯及围墙，二楼建成后由李艳芳使用。2020年3月、6月，原告一方到涉案房屋找李艳芳争议涉案房屋权属问题，期间李艳芳向永汉派出所报警，后李艳芳将第一层左边房屋（原袁新发居住的27号房屋第一层）交付原告使用。原袁铭森居住的39号房屋一层及39号、27号房屋二层现仍由被告李艳芳居住使用。诉讼中，原告主张其于2006年在其宅基地上建造一间二层房屋，其中一层房屋平分成两间（中间间墙），每间面积为45平方米，一间给了袁新发住（门牌为27号），另一间给袁铭森住（门牌为39号），同时还在上述两间房屋后面加盖厨房，其认为当时建房费用共4万元，其出资3万元、袁木娣出资1万元。原告提交证明人路国球、路国平、路铁城的《证明》，主要内容为：原告于2006年5月雇请其三人建造涉案27号、39号房屋，建房款由袁泉胜支付。原告提交王洞村民小组于2020年6月26日出具的《证明》，主要内容为：涉案27号、39号房屋属于袁泉胜，2007年冬因其弟袁铭森、袁新发的房屋倒塌，故袁泉胜将上述房屋给其二人暂时居住，该证明附村小组长王杨生及六名村民签名。原告未向本院申请证人出庭作证。被告申请证人陈慧敏出庭作证，陈慧敏证言主要内容：本案原告提供的合同、协议均为李艳芳、袁铭森亲笔签名及捺印，李艳芳当时已支付租金24000元给袁铭森；被告提交李林海、袁耀初共同出具的《工程结算清单》，并申请证人李林海出庭作证，李林海证言为：2012年间，袁铭森和李艳芳雇请其二人加建涉案房屋第二层的二个房间、楼梯间、围墙，材料由李艳芳购买，工钱由李艳芳支付。庭审后，本院向黄河村委书记李志坚、王洞村小组长王杨生调查诉争房屋的土地权属、房屋建造等问题。本院调查时王杨生反映：涉案房屋是袁铭森与袁新发一起建造，所占土地是袁铭森的承包地，听说二楼为李艳芳加建。该调查结果与原告提交的王洞村民小组于2020年6月26日《证明》中“27号、39号房屋属于袁泉胜”的内容不符。另本院依法向永汉国土资源所调查，该所于2020年11月2日出具《证明》，证实袁铭森于2014年申办王洞村村小组房屋所占土地的集体土地使用权证，经测绘该房屋所占土地面积123.3平方米，由于该地的土地用途为“可调整园地”，不符合发证条件，至今未取得合法土地使用权属证书。另查明，袁铭森于2018年因病去世，袁木梯外嫁入户东莞（据原告反映为农村户籍）后于2019年去世。袁新发、袁铭森生前均未婚，均无子女，其父母已去世。袁铭森于2011年加入五保户，其监护人为原告儿子（袁铭森侄子）袁新红。袁新红未提供监护扶养协议及袁铭森遗嘱。诉前原、被告双方到黄河村委会调解未果。经本院主持调解，双方各抒己见，无法达成一致意见。本院认为，本案为返还原物纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于原告自有房产？二、被告是否取得案涉房屋的租赁权？一、原告提供路国球、路国平、路铁城的《证明》，但原告未申请路国球、路国平、路铁城出庭作证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”的规定，原告提供的路国球、路国平、路铁城出具的证明不能作为认定案件事实的根据。且原告提供王洞村民小组2020年6月26日出具的《证明》与本院向黄河村委书记李志坚、村长王杨生调查反映的情况不符，该《证明》的证明力不足，且经本院调查袁铭森于2014年以其自己的名义向国土部门申办案涉房屋所占土地的集体土地使用权证，并经国土部门到现场测绘。因此，在原告未能提供案涉土地、房屋权利证书及其他有效证据的情况下，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告提出案涉房屋系其原有房屋、所占土地系其宅基地的主张，本院不予采纳。二、案涉房屋建成后，39号房屋一直由袁铭森居住，2008年袁新发去世后，39号、27号两间房屋均由袁铭森占有使用。在当时农村不动产登记尚未完善的情况下，李艳芳作为承租人完全有理由相信袁铭森系该房屋的权利人，袁铭森将其占有使用的房屋出租给李艳芳，未损害集体及第三人的合法利益，未违反法律和行政法规的强制性规定，该租赁行为应当认定具有法律约束力。被告与袁铭森签订《承包水田种果合同书》及《租地山地果树及水地协议》，并由被告一次性足额支付袁铭森租金，有证人陈慧敏作证，可认定是袁铭森与被告双方之间的真实意思表示，上述合同、协议包含案涉房屋租赁内容，约定租赁期限为三十年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，案涉房屋租赁有效期应为2008年3月23日至2028年3月22日，超过部分无效。《承包水田种果合同书》及《租地山地果树及水地协议》虽记载房屋租赁范围为“45平方米或房屋1坐二分之一”，即为袁铭森原居住的39号部分。结合证人李林海、王杨生的证言以及房屋一层、二层由被告长期承租使用，袁铭森未提出异议等情况，本院对被告主张被告于2012年经袁铭森同意后，由被告出资加建案涉房屋二层、楼梯间、围墙的事实予以确认。基于被告出资加建行为的获利一方为房屋权属人，根据公平原则，应认定自2012年被告出资加建二层时起，被告承租房屋范围包括加建部分。故在被告李艳芳已足额支付房屋租金，合同有效期限尚未届满时，被告李艳芳依法享有案涉房屋39号一层、39号27号二层、楼梯间的租赁权利。原告诉请被告返还房屋及支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告如认为案涉房屋、土地权属存在争议，可依法向当地政府相关职能部门申请确权处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告袁泉胜的诉讼请求。本案受理费100元，由原告袁泉胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟素文人民陪审员  谭俊华人民陪审员  胡遂玲二〇二〇年十一月十六日法官 助理  梁丽丹书 记 员  夏晓敏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。