河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4980号上诉人(原审被告)：中电置业（新乡）有限公司，住所地：新乡市平原路**。法定代表人：杨道福，执行董事。委托诉讼代理人：田华峰，河南正安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南言成房地产经纪有限公司，住，住所地：新乡市平原路**发展红星城市广场**楼****/div>法定代表人：段慧春，系总经理。委托诉讼代理人：姜静、吕超飞，河南三多律师事务所律师。上诉人中电置业(新乡)有限公司（以下简称中电公司）因与被上诉人河南言成房地产经纪有限公司（以下简称言成公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中电公司的委托诉讼代理人田华峰，被上诉人言成公司的委托诉讼代理人姜静、吕超飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中电公司上诉请求：1、请求撤销一审民事判决书第一项中上诉人支付被上诉人办公设施费用431109.8元、违约金200000元、人员工资支付及常规办公开支费用260000元的判决事项,依法予以改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令上诉人支付被上诉人办公设施费用431109.8元无事实和法律依据，依法应予改判。1、上诉人与被上诉人签订的《采购委托合同》明确约定了,采购总价以最终结算的采购总价为准,甲方应于接到乙方发票及报销凭证一周内，向乙方结清采购所花费的所有款项。即双方明确约定了付款条件,而本案中被上诉人并未提供相关发票,其行为不符合合同约定的付款条件。2、被上诉人主张的办公设施费用431109.8元不能成立。第一,被上诉人仅仅提交了唐宁湾项目采购费用申请单,中电公司邢虹晨签字注明“按市场价付清单”,这显然证明了上诉人并不认可被上诉人单方制作的采购费用。第二，被上诉人提交的《唐宁湾采购及费用清单》载明总金额431109.8元,该费用系被上诉人单方制作,中电公司梁勇签字注明“给杨总邢总同意入库”,仅能证明是同意物品入库,并不能证明上诉人认可清单价431109.8元,同时被上诉人单方制作的431109.8元与中电公司邢虹晨签字注明“按市场价付清单”相矛盾。第三，被上诉人并未提供采购办公设施费用431109.8元的发票，也未提供支付采购办公设施费用431109.8元的支付凭证，印证了被上诉人主张的431109.8元系虚假的，因此一审法院判令上诉人支付被上诉人采购办公设施费用431109.8元无事实，依法应予以纠正。二、一审法院判令上诉人支付被上诉人违约金200000元过高，依法应予以调减。上诉人与被上诉人签订的《世外桃园项目销售代理合同》，由于上诉人涉及其他诉讼纠纷，土地及房屋均被查封，该合同并未实质性履行。被上诉人也未按照合同要求投入人力、物力、精力履行该合同，因此被上诉人并不存在损失。违约金的目的主要是填补守约方的损失，一审法院并未考虑被上诉人实际损失问题，仅凭合同约定就判令上诉人承担200000元违约金，判令的违约金过高，对上诉人不公平，应结合案件实际情况，依法予以调减。三、一审法院判令上诉人支付被上诉人人员工资及常规办公开支费用260000元过高，依法应予以调减。上诉人与被上诉人签订的《世外桃园项目销售代理合同》，该合同并未实质性履行，被上诉人未按照合同要求投入人力、物力、精力履行该合同，旦被上诉人也自认后期现场仅有一两个人，合同约定的大量工作均未履行。即被上诉人仅前期履行了部分合同义务，后期并未履行合同义务，一审法院酌定判决上诉人支付被上诉人36万元显属过高，请二审法院综合案件情况，依法予以调减。言成公司辩称，一、一审法院判令上诉人支付言成公司办公设施费用431109.8元，事实清楚，于法有据，依法应予维持。（一）上诉人不能以言成公司未提供相关发票为由，拒绝支付办公设施费用。1、依据上诉人与言成公司签订的《采购委托合同》第五条：“结算方式甲方（上诉人）应于接到乙方发票及报销凭证一周内，向乙方结清采购所花费的所有款项”之约定，提供发票并非上诉人支付款项的条件，而是结算方式中的一种。而本案中，言成公司已按照《采购委托合同》的约定履行了采购义务，双方也已经通过确认费用清单的形式进行了结算，原审中言成公司亦提供了相应的转款凭证、刷卡单据、固定发票等凭证印证言成公司所购物品的费用情况。因此，上诉人不能以言成公司未提供相关发票为由，拒绝支付言成公司垫付的办公设施费用。2、根据一审时上诉人提交的向言成公司支付10万元的银行电子回单及记账凭证可知，上诉人存在未接到言成公司提供发票的情况下即向言成公司支付款项的情形，属于对《委托采购合同》结算方式的变更。3、根据交易习惯来看，发票的开具应当由双方进行结算，上诉人支付完毕款项后，言成公司再向其开具发票。现因上诉人原因，言成公司已于2019年7月份被迫离场，上诉人尚未支付言成公司相关款项，其不能以言成公司未提供发票为由，拒绝支付办公设施费用。故上诉人以言成公司未提供发票为由拒绝付款的理由不成立，法院不应予以支持。（二）一审法院认定的办公设施费用431109.8元，证据充分，数额正确，依法应予维持。1、根据一审中言成公司提供的证据显示，言成公司首先向上诉人提交了唐宁湾采购费用申请单，上诉人公司工作人员邢虹晨签字确认，并注明“按市场价附清单”，即将采购的物品按照采购时的市场价制作详细的采购费用清单附在采购费用申请单后面；言成公司按照上述要求注明市场价格向上诉人提交了唐宁湾采购及费用清单，上诉人公司工作人员梁勇签字确认，注明“给杨总邢总同意入库”；后言成公司按照上诉人的要求对清单上的货物办理了入库，且上诉人也在入库单、出库交接单上进行了签字确认。由此可见，言成公司完全按照上诉人的要求进行了采购并附上标明市场价格的采购费用清单，上诉人也已经与言成公司就采购的办公设施的类型、数量、价格等进行了结算。上诉人以此为由拒不承认办公设施费用数额，与事实不符，不应予以支持。2、言成公司需采购的物品种类及数量繁多，不能做到集中统一采购，物品价格从几元到几千元不等，采购的票据不宜保存，言成公司一审时提交的已是能够搜集的所有票据，但言成公司提交的第二组证据清楚载明了物品名称及单价等信息，且有上诉人签字确认，与言成公司提交的票据相互印证，采购物品也均已投入使用。故言成公司一审时主张的办公设施费用事实清楚，依法应予支持。二、一审法院判令的违约金数额适当，上诉人应按照合同约定向言成公司支付违约金200000元。（一）言成公司已经实际履行部分合同义务，因上诉人的违约行为，导致合同无法继续履行，给言成公司造成了巨额损失。依据《中华人民共和国合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，言成公司的损失，包括一审判决认定的因履行合同垫付的办公设施费用431109.8元、广告宣传推广费用28675元、人员工资支付及常规办公开支费用260000元，以及尚未主张的前期房源服务费60多万元、销售房屋达到90%以上的可期待利益800多万元。由此可见，因上诉人违约，给言成公司造成了巨大的损失，上诉人称言成公司未按照合同要求履行合同，且言成公司不存在损失，显然与事实不符。（二）一审法院判令上诉人支付违约金20万元，符合合同约定及法律规定，上诉人依法应予履行。1、违约金的约定，系为了敦促合同双方遵守合同约定，履行合同义务，具有补偿损失、惩罚违约方的性质。法院尊重当事人意思自治，维护诚信和公平原则，保护守约方的合法权益，以免助长违约之风。言成公司与上诉人签订的《世外桃园项目销售代理服务合同》、《采购委托合同》，系双方的真实意思表示，合同明确约定“任何一方出现无故终止或解除本合同，使本合同无非法继续履行等违约事项，须向对方支付20万元违约金”、“甲方不履行或不按合同约定履行其他义务时，应向乙方支付违约金20万元”。现因上诉人单方违约，导致合同不能履行，上诉人依法应按照合同约定支付违约金20万元。另，上诉人主张违约金过高，依法应当提供证据证明双方约定的违约金过分高于言成公司的实际经济损失，否则应当承担举证不能的不利后果。2、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，仅依据一审法院的判决，言成公司就有办公设施费用43.1109.8元、广告宣传推广费用28675元、人员工资支付及常规办公开支费用260000元的经济损失，其他的损失暂未统计。20万元的违约金相对于双方为履行《世外桃园项目销售代理服务合同》、《采购委托合同》产生的费用来说，所占比例并不超过损失的百分之三十，不符合违约金约定过高的情形，故不存在调减违约金的情况。三、一审法院判令上诉人支付人员工资及常规办公开支费用26万元，符合事实及合同约定，依法应予维持。（一）言成公司已按照合同约定履行了义务，上诉人称《世外桃园项目销售代理服务合同》未实质性履行，言成公司后期并未履行合同义务，与事实不符。如前所述，根据一审时言成公司提交的证据可知，言成公司于2018年12月7日进场，言成公司已按照合同约定履行了房屋销售维护、广告宣传推广等义务。因上诉人始终不办理案涉项目房屋预售证造成言成公司无法销售，合同无法继续履行，致使言成公司不得不缩减员工。并且上诉人拖欠言成公司销售服务费、采购办公设施费、言成公司人员工资等费用不予支付，上诉人多次驱赶言成公司，致使《世外桃园项目销售代理服务合同》无法履行，直至2019年7月份言成公司被迫离场。故言成公司按照合同约定履行了全部合同义务，因上诉人的过错，致言成公司最终不能继续履行合同，上诉人的主张与事实不符，不应予以采纳。（二）上诉人向言成公司支付人员工资及常规办公开支费用26万元符合合同约定，且一审法院已经予以酌减，若再次酌减对言成公司将是严重的不公平不合理对待。根据《世外桃园项目销售代理服务合同》第五条第一款的约定“未取得预售证前，甲方每月支付乙方人民币6万元，用于乙方人员工资支付及常规办公开销……”，言成公司于2018年12月7日进场，2019年7月份离场，根据合同约定，上诉人应向言成公司支付人员工资及常规办公开支费用48万元，一审法院已经根据合同的实际履行情况予以酌减，故上诉人请求再次酌减该项费用的请求依法不应予以支持。言成公司向一审法院起诉请求：1、判令中电公司向言成公司支付销售服务费66.104万元；2、判令中电公司向言成公司支付办公设施等费用43.11098万元；3、判令中电公司向言成公司支付广告宣传推广费用60万元；4、判令中电公司向言成公司支付违约金20万元；5、判令中电公司向言成公司支付人员工资及常规办公开支共105万元；6、支付各项利息：利息计算至起诉之日；7、本案的诉讼费用由中电公司承担。一审法院认定事实：2018年12月6日，中电公司（甲方）与言成公司（乙方）签订《世外桃园项目销售代理合同》，该合同主要约定：甲方委托乙方代理销售的项目名称是世外桃园住宅小区，推广名为唐宁湾9号；在本合同期限内，乙方负责本项目整体营销推广策略方案，负责本项目月度营销推广策略方案的制定，负责本项目整体推广策略制定及所需各种物料、道具最终成品质量的协同监督，负责本项目销售团队的组建、培训并对销售团队实施管理，提供专业的现场客户接待工作；委托代理期限为自本合同签订之日起至本项目可售房源销售率90％以上止；乙方进场前本案已销售（包括固购房源）房源不计乙方业绩，乙方不计提佣金，但乙方负责对该类房源进行销售维护，包括不局限于更名、交房及其他手续办理，自本协议签订之日起三个月内，甲方向乙方支付该类全部房源（包括团购房源）总价的千分之三，作为销售服务费；甲方提供销售中心办公设施、设备的装修、装饰，并承担设计、制作、配置、安装等费用，负责售楼部的日常办公费用，负责户外广告牌、工地围墙广告、微信、网站等各类广告审批及制作费用等；甲方支出本项目销售额不低于1.4％的广告宣传推广费用，具体金额由乙方提交推广方案预算并得到甲方确认后确定该笔费用先由乙方垫付，乙方取得广告合作公司正规发票后，进行申报，甲方于接到申报后3日内进行报销；乙方成立以任妮为项目总负责人的管理团队，总监1名，销售经理1名，主管1人，销售人员常规编制8人，策划师1名，设计师1名，组成本项目营销工作；未取得预售证前，甲方每月支付乙方人民币6万元，用于乙方人员工资支付及常规办公开销，该笔费用自乙方进场之日起3日内支付，之后该笔款项于每月5日前支付，该笔费用乙方不予返还；合作期间，任何一方违约均应赔偿因此给对方造成的全部损失，任何一方出现无故终止或解除本合同，使本合同无法继续履行等违约事项，须向对方支付20万元违约金。之后，中电公司（甲方）与言成公司（乙方）签订《采购委托合同》，约定：甲方委托乙方采购销售部所需用品，包括家具、环境布置材料及施工费用、销售道具、办公用品；采购总价以最终结算的采购总价为准；甲方应于接到乙方发票及报销凭证一周内，向乙方结清采购所花费的所有款项；甲方不按约定支付采购款，应按同期银行贷款利率的最低标准向乙方支付利息，并按拖欠总额向乙方支付每日万分之三的违约金。上述合同签订后，2019年2月3日，中电公司向言成公司支付10万元。另查明之一，2019年1月13日，言成公司向中电公司提交唐宁湾项目采购费用申请单，中电公司领导邢虹晨签字，并注明“按市场价符清单”。在言成公司提交的《唐宁湾项目采购及费用清单》上，载明总金额为431109.8元，中电公司梁勇签字，并载明“给杨总邢总同意入库”。2019年2月1日、2日，言成公司将采购的物品办理入库，中电公司的李松涛在入库单上签字。2019年3月2日，中电公司将采购物品办理出库。庭审时，言成公司提交了部分办公用品的支付凭证。另查明之二，言成公司于2018年12月进入唐宁湾售楼部开始工作，因中电公司股东之间存在矛盾，部分股东曾多次驱赶言成公司，言成公司最终于2019年7月离开。根据证人证言，前期言成派驻现场的人较多，在后期三四月份现场只有一两个人。案涉唐宁湾项目中电公司并未取得预售许可证，言成公司未销售房屋。因唐宁湾项目之前存在团购房，言成公司对进驻之前中电公司的已售房源进行了维护，主要工作为配合业主看房、交付钥匙、办理交房手续。对于已售房源的信息，中电公司称其并未保存，团购房是由新乡市检察官协会统一对外销售，中电公司因涉及其他刑事诉讼，中间存在检察院委托其他施工单位继续施工的情况，因股东存在纠纷，检察院一直未与中电公司进行对账。另查明之三，言成公司庭审时提交了一份《全案营销合同》，该合同系言成公司与新乡市红旗区文雅图文制作部（以下简称制作部）签订，主要约定言成公司委托制作部设计唐宁湾的整体营销方案，总价款60万元，签订时间为2019年12月28日。言成公司称该时间应是签订时存在笔误，将2018年写成了2019年。言成公司提交了制作部出具的收据，分别为2019年1月17日24万元、2019年4月16日8.5万元、2019年5月7日27.5万元。至于该60万元的广告费支付方式，言成公司提交了部分POS机刷卡单和银行转账电子回单，其中显示与制作部有关的金额为2019年1月28日POS机刷卡19491元、2019年1月19日转账9184元，其余支付凭证收款方均不是制作部。一审法院认为，关于言成公司诉请的销售服务费，根据双方合同约定，销售服务费为已销售房源总价的千分之三，而双方对已售房源总价有争议，合同也存在不完全履行的情形，同时中电公司称其对新乡市检察官协会销售情况不掌握，目前也尚未对账，在言成公司并未能举证其主张的情形下，一审法院对该诉请不予支持，其可补充证据后另行主张。关于言成公司诉请的办公设施费用，虽然中电公司认为言成公司尚未开票，但是鉴于双方已经不能继续履行合同，且言成公司提交的采购清单、入库单等均有中电公司人员签字，根据采购委托合同约定，中电公司应当向言成公司支付采购的费用，故一审法院对言成公司垫付的43.11098万元办公设施费用予以支持。对于言成公司诉请的广告宣传推广费用，根据双方合同约定，甲方支出本项目销售额不低于1.4％的广告宣传推广费用，具体金额由乙方提交推广方案预算并得到甲方确认后确定该笔费用先由乙方垫付。而言成公司并未向中电公司提交推广方案预算，其与制作部签订的《全案营销合同》的时间为2019年12月28日，该时间其已经离开售楼部。尽管庭审时言成公司称时间存在笔误，但其提交的制作部的60万元收据并未有完全相吻合的转账明细，鉴于广告策划的部分成品存在，一审法院仅对收款方为制作部的明细予以认可，故中电公司应向言成公司支付的广告宣传推广费用为19491＋9184=28675元。关于言成公司诉请的违约金，因《世外桃园项目销售代理合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务，而中电公司因自身存在股东纠纷，导致言成公司无法继续开展工作，双方合同无法继续履行，故中电公司应当承担违约责任，鉴于合同中对违约责任约定明确，故一审法院对言成公司的违约金诉请予以支持。关于言成公司诉请的人员工资及常规办公开支费用，因双方合同约定甲方每月支付乙方6万元，用于乙方人员工资支付及常规办公开销，且该笔费用乙方不用返还，故中电公司应当向言成支付该笔费用。至于支付金额，虽然言成公司从2018年12月入场至2019年7月离开，但根据庭审查明的情况，言成公司后期在现场的人数仅有一两个人，与合同约定的销售人员常规编制8人有很大差距，故对于该部分费用，一审法院酌定2018年12月至2019年3月按6万元标准计算，2019年4月至2019年7月按3万元标准计算，扣减中电公司已经支付了10万元，故中电公司应向言成公司支付的人员工资及常规办公开支费用为24＋12-10=26万元。关于言成公司主张的利息，因双方对违约责任已约定了20万元的违约金，已经能够弥补言成公司的损失，且双方付款条件与开具发票也有关联，综合本案实际情况，一审法院对该部分不予支持。综上所述，一审法院对言成公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、中电置业（新乡）有限公司于判决生效之日起十日内向河南言成房地产经纪有限公司支付办公设施费用431109.8元、广告宣传推广费用28675元、违约金200000元、人员工资支付及常规办公开支费用260000元，合计919784.8元；二、驳回河南言成房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30337元，因适用简易程序减半收取15168.5元，由中电置业（新乡）有限公司负担4742元，由河南言成房地产经纪有限公司负担10426.5元；保全费5000元，由中电置业（新乡）有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于办公设施费用的问题，上诉人与被上诉人签订有《采购委托合同》，虽然上诉人认为被上诉人没有开具发票，不应予以结算，但是该笔费用系被上诉人依据《采购委托合同》支出的实际开支，一审时也提供了转款凭证、刷卡单据、固定发票及有中电公司工作人员签字的清单及入库单等证据相印证，一审法院依据查明事实和证据判决上诉人支付办公设施费用并无不当，本院予以支持。关于违约金的问题，上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定“任何一方出现无故终止或解除本合同，使本合同无非法继续履行等违约事项，须向对方支付20万元违约金”、“甲方（中电公司）不履行或不按合同约定履行其他义务时，应向乙方（言成公司）支付违约金20万元”。上述条款系双方的真实意思表示，因上诉人的原因导致合同无法继续履行，被上诉人要求按照合同约定支付违约金符合事实情况和法律规定。关于人员工资和常规办公开支费用，上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定“未取得预售证前，甲方（中电公司）每月支付乙方人民币6万元，用于乙方（言成公司）人员工资支付及常规办案开销，该笔费用自乙方进场之日起3日内支付，之后该笔款项于每月5日前支付，该笔费用乙方不予返还。”经一审查明，被上诉人于2018年12月进场，于2019年7月离场，在后期被上诉人在现场的人数仅有一、两个人，不符合合同约定的常规人员编制要求。一审法院根据合同约定及查明事实酌定人员工资及常规办公开支费用并无不当，本院予以支持。综上所述，言成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12711元，由中电置业(新乡)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 张国飞审判员 赵 斌二〇二〇年十一月七日书记员 刘 倩