福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初5523号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年7月9日                       适用程序                       普通程序                               原告                       原告中国工商银行股份有限公司南安支行，住所地：南安市柳城成功街**，统一社会信用代码：913505838563085042。             代表人叶继沂，该支行行长。             委托代理人谢珊珊、苏晓玲，该支行职员。                               被告                       被告黄强生，男，汉族，1980年7月4日出生，住南安市。             被告黄小玲，女，汉族，1984年11月10日出生，住南安市。             被告福建嘉龙房地产开发有限公司，住，住所地：泉州经济技术开发区/p>             法定代表人庄作龙，该公司执行董事兼经理。                               原告诉讼请求                       1、判决解除原告与被告黄强生、黄小玲、福建嘉龙房地产开发有限公司签订的合同编号为[]字[1408]行[南安]支行[2012]年[一手贷013号]的《个人购房借款/担保合同》；             2、判令被告黄强生、黄小玲立即偿还贷款47097.48元及其相应的利息、罚息、复利（截至2020年9月30日的利息、罚息、复利为2282.77元，自2020年10月1日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行的有关规定计算）；             3、判令福建嘉龙房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任；             4、判令原告对被告黄强生、黄小玲的抵押物处置所得款享有有限受偿权；             5、判令由被告承担本案的诉讼费用。                               被告             答辩             意见                       被告黄强生、黄小玲、福建嘉龙房地产开发有限公司（以下简称福建嘉龙公司）未到庭参加诉讼也未提交答辩状。                               本院             认定             事实             证据                       2012年1月6日，原告（贷款人）与借款人（抵押人）黄强生、抵押物共有人黄小玲、保证人福建嘉龙公司签订编号为[ ]字[1408]行[南安]支行[2012]年[一手贷013号]的《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放借款220000元用于购买坐落于南安梅山锦绣山庄20＃706室的房屋；贷款期限10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；还款方式为按月等额本金还款法；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收30%确定；保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、债权人实现债权的费用和债务人所有其他应付费用承担连带保证责任，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押信息的房屋他项权证书后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，并解除合同；抵押人自愿贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为南安梅山镇竞丰村锦绣山庄20号楼7层706室。同年1月11日，原告与黄强生、黄小玲到南安市房地产管理处办理了南房预(商)押字第0220120076号《房屋预告登记证明》。同年2月1日，原告发放贷款220000元给黄强生用于支付购房款，执行年利率7.755%。2019年8月1日起，黄强生、黄小玲未能按合同约定还款方式按期足额还款，截至2020年9月30日，结欠原告借款本金47097.48元及利息、罚息、复利2282.77元。另查明，被告黄强生、黄小玲于2008年2月14日登记结婚，系夫妻关系。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效。原告依约发放贷款220000元给黄强生、黄小玲，但黄强生、黄小玲未能按合同约定还款方式按照足额还款，结欠借款本金47097.48元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求黄强生、黄小玲偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。根据合同约定，该笔借款由保证人福建嘉龙公司提供阶段性连带责任保证，在抵押登记手续办理完毕，且原告收到房屋他项权证之前，由阶段性保证人福建嘉龙公司提供连带责任保证，此后，由抵押人黄强生、黄小玲以南安梅山镇竞丰村锦绣山庄20号楼7层706室房产提供抵押担保。本案讼争房产至今仅办理预购商品房抵押权预告登记，未办妥抵押登记手续。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人黄强生、黄小玲办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但抵押权预告登记不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人福建嘉龙公司对黄强生、黄小玲的上述债务承担连带保证责任。原告要求以处置被告黄强生、黄小玲的抵押物所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。福建嘉龙公司依约承担连带保证责任后,有权向黄强生、黄小玲追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十一条第二款                               裁判             主文                       一、解除中国工商银行股份有限公司南安支行与被告黄强生、黄小玲、福建嘉龙房地产开发有限公司签订的编号[ ]字[1408]行[南安]支行[2012]年[一手贷013号]《个人购房借款／担保合同》；             二、黄强生、黄小玲应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司南安支行借款本金47097.48及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2020年9月30日为2282.77元，自2020年10月1日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与《个人购房借款／担保合同》约定计算）；             三、被告福建嘉龙房地产开发有限公司对黄强生、黄小玲的上述债务承担连带清偿责任；福建嘉龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向黄强生、黄小玲追偿；             四、驳回中国工商银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费1200元，由被告黄强生、黄小玲、福建嘉龙房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 长  尤江岚             审 判 员  方碧芬             人民陪审员  王雨水                                                             二〇二〇年十一月四日                                     书 记 员 吴桂菊