广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18350号原告：蒋伟华，男，1990年12月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：陈海欣，系蒋伟华的妻子及本案原告之一。原告：陈海欣，女，1988年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。被告：郑立军，男，1985年10月29日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。被告：郑贵，男，1979年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。原告蒋伟华、陈海欣诉被告郑立军、郑贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈海欣及原告蒋伟华的委托诉讼代理人陈海欣到庭参加诉讼，被告郑立军、郑贵经本院合法传唤均未到庭。本案现已审理终结。原告蒋伟华、陈海欣向本院提出诉讼请求:被告郑立军、郑贵返还原告蒋伟华、陈海欣物业管理费7967.73元及违约金（以7967.73元为本金，从2019年10月13日起按每日0.1%计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月28日为2064.23元）。事实与理由：2019年1月23日，原告蒋伟华、陈海欣与被告郑立军、郑贵签订《房地产买卖合同》，约定被告郑立军将其位于中山市石岐区*****************以总价款1700000元出售给原告蒋伟华、陈海欣，合同第八条第3款约定，被告郑立军须于交付该物业时结清之前所有水电、物业等相关费用，被告郑立军保证原告蒋伟华、陈海欣无须对上述费用负责，否则，视为被告郑立军违约，原告蒋伟华、陈海欣有权拒绝收楼并进行追偿，被告郑立军须按房款总价每天0.1%支付滞纳金给原告蒋伟华、陈海欣。合同签订后，原告蒋伟华、陈海欣按照约定向被告郑立军支付定金，双方于2019年6月10日办理房屋过户手续。被告郑立军收取了全部购房款后，原告蒋伟华、陈海欣就无法联系上被告郑立军、郑贵。原告蒋伟华、陈海欣已经按合同约定支付全部的购房款，但被告郑立军并没有按照约定向原告蒋伟华、陈海欣交付房屋及支付其拖欠的物业管理费。后原告蒋伟华、陈海欣独自去物业处办理房屋的相关手续时，物业告知原告蒋伟华、陈海欣，被告郑立军从2017年11月1日开始拖欠物业管理费，物业多次致电给被告郑立军，被告郑立军均以各种理由拖延支付。原告蒋伟华、陈海欣得知后，使用各种方式联系被告郑立军、郑贵，均无果。后原告蒋伟华、陈海欣无奈为被告郑立军支付其拖欠的2017年12月1日至2019年10月12日期间的物业管理费7967.73元。被告郑立军、郑贵未到庭诉讼，亦未向法庭提交书面答辩状及证据。鉴于被告郑立军、郑贵未到庭诉讼，本院对原告蒋伟华、陈海欣提交的证据进行了核对。本院经审理认定事实如下：2019年1月23日，蒋伟华、陈海欣（买方）与郑立军（卖方）、郑贵（担保人）签订《房地产买卖合同》约定:一、卖方将位于中山市石岐区*****************的物业（以下称该物业）转让过户给买方，该物业建筑面积为136.31平方米（以产权证登记为准），不动产权号为粤（2017）中山市不动产产权第0***6号；二、该物业成交总价为1700000元；……八、物业交付情况：1.卖方于办理房产过户当天将该物业按现状完整交付给买方……3.卖方须于交付该物业时结清之前所有水电、物业等相关费用。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方违约，买方有权拒绝收楼及追偿、则卖方需按房款总价每天0.1%支付滞纳金给买方，并赔偿由此造成买方的一切损失；……十四、备注：……4、担保人承诺，担保人对合同项下所有的义务承担连带保证责任，如卖方违约，担保人愿意与卖方承担连带赔偿责任，担保期限为两年。合同还约定了其他事项。2019年1月21日，原中山市国土资源局出具中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案中山市石岐区*****************的产权人为郑立军。2019年6月10日，该房地产已过户至蒋伟华与陈海欣名下，中山市自然资源局并向蒋伟华与陈海欣办理了不动产权证书。蒋伟华、陈海欣于诉讼中向本院陈述称：2019年6月10日，买卖双方办理了案涉房产的过户手续，过户之后因一直无法联系郑立军，其于2019年10月12日自行到案涉房屋所属的物业管理公司中山市优尚物业管理有限公司办理更名手续，因郑立军自2017年11月开始拖欠物业管理费，其需交清郑立军尚欠的物业管理费后方可办理更名。同时，中山市优尚物业管理有限公司下属的中山市********物业管理处出具说明载明：“案涉物业原产权人郑立军拖欠物业管理费，如未结清，则不能办理相关的过户手续。2019年10月12日，蒋伟华缴纳了案涉房产于2017年11月1日至2019年12月31日的物业管理费合计8853.03元。”蒋伟华、陈海欣向本院提交了其缴纳案涉房产的物业管理费发票及银行刷卡小票显示，其向中山市优尚物业管理有限公司缴纳了2017年11月至2019年12月期间的物业管理费合计8853.03元，发票显示案涉房产每月的物业管理费为340.5元。本院认为,本案为蒋伟华、陈海欣向郑立军、郑贵追索双方之间因房屋买卖合同关系而产生的物业管理费所发生的纠纷，应属于房屋买卖合同纠纷。蒋伟华、陈海欣与郑立军、担保人郑贵于2019年1月23日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应受涉案房地产买卖合同中相关权利义务的约束。合同签订后，蒋伟华、陈海欣依约履行了支付购房款的义务，郑立军亦应当按照合同约定于交付案涉房产时交清过户之前的所有物业管理费，现因其未予缴纳，已经构成了违约，并应承担相应的违约责任。蒋伟华、陈海欣代郑立军垫付了其应交的物业管理费，郑立军应当予以返还并承担合同约定的违约责任。因不动产的物业管理事宜系从属于不动产权属的，案涉房屋于2019年6月10日办理过户，此时房屋的所有权已转移至蒋伟华与陈海欣名下，蒋伟华、陈海欣已完全享有对案涉房屋的占有、处分、使用等权利，郑立军交付房屋的行为已不必然成为蒋伟华、陈海欣取得案涉房产的必要条件，故，本院对蒋伟华、陈海欣为郑立军垫付的过户之前的物业管理费返还主张予以支持，对其主张的过户之后办理物业更名之前的物业管理费返还主张不予支持。郑立军应返还2017年11月至2019年6月10日的物业管理费金额应为6583元。根据合同约定，如郑立军违约，还应按照购房总价的每日0.1%向买方支付滞纳金，该滞纳金的性质实为违约金，蒋伟华、陈海欣自愿主张以尚欠的物业管理费金额为基数，按照每日0.1%的标准计算违约金，因日0.1%的违约金标准折合年利率高达36.5%，而违约金的性质兼具补偿性和惩罚性，过高的违约金有违合同法的立法精神，故本院将违约金的标准调整为以尚欠物业管理费为基数，自2019年10月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付至实际清偿之日止。郑贵作为郑立军的担保人在《房地产买卖合同》上签字是其真实意思表示，其表示愿意对合同项下所有的义务承担连带保证责任，故蒋伟华、陈海欣要求郑贵承担连带清偿责任有理有据，本院予以支持。郑贵承担保证责任以后，有权向郑立军追偿。被告郑立军、郑贵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辩论的权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告郑立军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告蒋伟华、陈海欣返还物业管理费6583元及违约金（违约金以6583元基数，自2019年10月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付至实际清偿之日止）。二、被告郑贵对被告郑立军的本案债务承担连带清偿责任；被告郑贵承担连带清偿责任以后，有权向被告郑立军追偿。三、驳回原告蒋伟华、陈海欣的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告蒋伟华、陈海欣已预交），由原告蒋伟华、陈海欣负担9元，被告郑立军、郑贵共同负担41元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告蒋伟华、陈海欣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李海艳人民陪审员  汤伟灿人民陪审员  缪惠敏二〇二〇年十一月十八日书 记 员  李小穆杨俊濠