山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初10184号原告聊城新东方商业管理有限公司，住所地：聊城市柳园北路新东方广场**。法定代表人李付齐，经理。委托诉讼代理人邵振宇，山东万航律师事务所律师。被告严智捷，男，1987年6月26日出生，汉族，经商，住河北省廊坊市文安县。被告孙庆宝，男，1980年6月26日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被告张营营，女，1988年1月13日出生，汉族，农民，住茌平县。被告毛广彬，男，1986年1月13日出生，汉族，农民，住聊城市东昌府区。以上二被告共同委托诉讼代理人田哲，山东同心达律师事务所律师。原告聊城新东方商业管理有限公司（以下简称新东方公司）与被告严智捷、孙庆宝、张营营、毛广彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵振宇、被告严智捷、被告毛广彬以及二被告张营营、毛广彬的共同委托诉讼代理人田哲到庭参加了诉讼，被告孙庆宝经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租赁费（含物业费）99905.23元;2.判令被告支付违约金9091.38元；3.判令被告支付水电费3311元;4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月22日，原告与被告严智捷、孙庆宝签订综合物业管理合同及租金支付确认书，合同约定被告严智捷、孙庆宝承租聊城市柳园北路68号二区二层C2002号房屋，用于经营“我家牛排”,租期为2016年5月22日至2021年7月21日，其中2016年5月22日至2019年7月21日年租金为188192元，2019年7月22日至2021年7月21日年租金为217492元，被告应在合同签署之日交纳租金94096元，之后每半年为交费期，被告应在交费期届满前一个月支付下一半年度的租金，被告按照每年104808元的标准向原告支付物业费。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，合同履行过程中原告了解到涉案房屋的实际承租人为被告张营营、毛广彬，二被告是店铺的实际经营者。2019年7月21日被告张营营与原告签订了协议书，变更了合同中对于租金的约定，将2019年7月22日至2021年7月21日的年租金调整为188192元。后被告经营不善无力支付租金，遂于2020年6月3日向原告提出提前终止合同，并提交了经营管理合同终止申请表，原告同意终止合同，但被告尚未向原告支付欠付的租金及水电费。被告严智捷辩称：2016年5月被告严智捷与孙庆宝同原告签订综合物业管理合同和租金支付确认书，被告与其他三被告合伙经营我家牛排，只干了几个月被告严智捷就退出了，由张营营、毛广彬经营。被告严智捷不应承担责任。被告孙庆宝未作答辩。被告张营营、毛广彬辩称：本案所涉房屋系被告张营营、毛广彬实际经营使用，因今年年初全国新冠疫情大爆发，给被告的租赁经营带来影响，按照政府为了加快企业复工复产的相关政策精神，应当相应的减免被告在2020年2、3、4月份应交的租金。在双方协商一致提前解除涉案租赁合同后，双方均同意以装修和室内物品抵顶租金的方式解决纠纷，但最终未达成协议，之前被告从未拖欠过租金，该段时间的租金不能按照约定的方式计算违约金，被告不应承担违约金。被告在房屋内存放有很多设备和货物，且为装修改造涉案房屋花费巨大，原告在双方解除合同后不允许被告接触上述物品，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，且并不必要征得出租人的同意，原告应将涉案房屋中的物品以及装修改造过程中所能拆除的物品返还给被告，另还有20000元的押金存放在原告处，该部分款项原告应返还给被告。经审理查明：2016年5月22日，原告新东方公司（甲方）与被告严智捷、孙庆宝（乙方、经营人）签订综合物业管理合同和租金支付确认书，综合物业管理合同约定，甲方同意把位于聊城市柳园北路68号二区二层C2002号建筑面积436.7平方米的商铺及相关设施一并租赁给乙方用于商品经营或服务；乙方确定的经营范围是我家牛排；租赁期限五年单两个月，即2016年5月22日起至2021年7月21日止；合同期内，乙方应将租金直接支付至商铺产权人指定账户，综合物业费/年104808元；乙方逾期向商铺产权人指定账户交纳租金或逾期向甲方支付各项费用，视为乙方严重违约，乙方应向产权人、甲方每日按逾付金额的5%支付违约金；乙方在签订合同时必须向甲方交纳合同保证金20000元整；如因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方同意甲方不予返还已交纳的各项费用和保证金作为对甲方的经济赔偿；因不可抗力或商场整体规划和其他无法回避的因素导致的服务中断或商铺价值的贬损，以及因此而使乙方使用的商铺损坏、拆除或面积发生变化，各方损失各自负责。被告严智捷、孙庆宝在合同乙方处签名，合同落款处载明乙方无法联系时可替代的联系人姓名：毛广彬。同日原告新东方公司（甲方）与被告严智捷、孙庆宝（乙方）签订租金支付确认书，约定双方确认，乙方应按时向业主交纳的建筑面积的租金，合同期内共计999529.2元，在2016年5月22日-2019年7月21日按每年188192元交纳，在2019年7月22日-2021年7月21日按每年217492元交纳；乙方应在租赁合同签署之日支付租金（即2016年5月22日至2017年1月21日）共计94096元，之后每半年为缴费期，乙方应在每一届缴费期届满前一个月支付下一半年度的租金。另查明：2019年7月21日原告（甲方）与被告张营营（乙方）签订协议书，协议书载明：鉴于乙方于2016年5月22日开始租赁使用新东方广场二区二层的436.7平方米的区域，双方并签订了综合物业管理合同和租金支付确认书，经甲乙双方协商，签订以下补充协议：1、自2019年7月22日起至2021年7月21日止，租金支付确认书中明确写明每年的租金为217492元，现经双方友好协商并同意，年租金调整为188192元，其他一切费用标准不变；2、本协议约定与综合物业管理合同和租金支付确认书不一致的，以本协议为准，未约定的以综合物业管理合同约定为准。2020年4月30日被告毛广彬（被告张营营配偶）出具保证书，保证书载明：因资金周转困难，申请2020年5月31日所欠的费用101000元余款分批交纳，1、于5月10日前交2万元；2、于5月20日前交4万元；3、于5月31日前交41000元，若未按时交纳，同意停止物业，并承担相关后果，后被告毛广彬未按保证书履行。2020年6月3日，被告张营营向原告递交经营管理合同终止申请表，申请表合同终止原因载明：因本店铺经营不善，于2020年6月3日对综合物业管理合同和商户租金支付确认书进行终止。被告张营营、毛广彬尚欠原告2020年1月21日至2020年6月3日的租金（含物业费）99905.23元。上述事实有综合物业管理合同、租金支付确认书、协议书、保证书、经营管理合同终止申请表以及当事人陈述等在卷予以证实。本院认为：原告与被告严智捷、孙庆宝签订的综合物业管理合同、租金支付确认书，与被告张营营签订的协议书、被告毛广彬出具的保证书均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同效力应予确认。原告与被告严智捷、孙庆宝签订综合物业管理合同、租金支付确认书后被告张营营以自己的名义与原告签订协议书，并对之前的部分合同内容进行了变更，在2020年6月3日被告张营营申请终止租赁合同，说明原告对承租人主体变更为被告张营营是明知的，原告要求严智捷、孙庆宝承担责任无事实依据，其该项诉求本院不予支持。被告毛广彬向原告出具分期付款保证书，鉴于其与被告张营营的特殊关系，应认定被告张营营、毛广彬系共同承租人，欠原告的租金及物业费应由其二人共同偿还。二被告张营营、毛广彬虽欠原告租金及物业费共计99905.23元，但因今年疫情原因，应适当减免二被告的物业费，本院酌定三个月为宜，即26202元，二被告在原告处的押金20000元应予以折抵，故二被告应向原告支付租金及物业费共计53703.23元，原告诉求超出部分本院不予支持。因不可抗力情形造成二被告提前终止合同履行，不能认定二被告违约，故原告要求被告支付违约金的诉求本院不予支持。原告主张的水电费，只提交了聊天记录，不能证明其确已支出该项费用，原告可待实际支出后另行提起诉讼，本院不予审理。故此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、限二被告张营营、毛广彬于本判决生效后十日内偿还原告租金及物业费共计53703.23元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由原告承担669元，二被告张营营、毛广彬承担571元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  孙云霞二〇二〇年十一月二十日书记员  李 慧