辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初5420号原告：大连金城花园物业服务有限公司。法定代表人：杜绍生，系公司经理。委托诉讼代理人：何革。被告：孙桂荣。委托诉讼代理人：李国辉。原告大连金城花园物业服务有限公司诉被告孙桂荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连金城花园物业服务有限公司的委托诉讼代理人何革、被告孙桂荣的委托诉讼代理人李国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连金城花园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付**号房屋的物业费2876.4元，给付**号房屋的物业费2876.4元，**号房屋的物业费3542元、电梯费200元，**房屋的物业费4020.55元、电梯费200元，四套房屋物业费、电梯费合计13715.35元，并承担13715.35元自2019年7月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系被告居住的昌盛街道金城花园小区的物业管理公司，被告系**号房屋、**房屋、**室、**室四套房屋的业主，原告对案涉小区进行了物业服务，但被告拖欠物业费、电梯费合计13715.35及违约金（滞纳金）。经原告多次催缴，被告拒不支付物业费。为此，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告孙桂荣答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、我们没有与任何物业公司签订物业合同，更谈不上违约金；2、小区物业管理不到位，小区里有很多外来的做生意的随意进入小区，比如收废品的，卖鸡蛋的，卖海货的，修理家用电器的，没有人管；3、楼道卫生清洁不合格，3楼以上都不收拾，只收拾1楼、2楼，保洁人员都是小区业主，如果业主提出建议他们会不满意，有情绪；4、物业公司第二次进入金城花园，未通知我们，也没有签订合同；5、物业公司服务未达到1元收费标准。根据原告提供的郑锁生与庄河市人民政府昌盛街道办事处签订的大连市前期物业管理服务协议四份、原告与庄河市人民政府昌盛街道办事处签订的前期物业服务合同二份、原告和大连华政物业管理有限公司签订的物业移交接管协议、庄河市人民政府昌盛街道办事处说明、物业费收费通知单12份、庄河市不动产登记中心查询报告四份和被告提供的照片及当事人的陈述笔录，本院经审理认定事实如下：孙桂荣、郑锁生系夫妻关系，郑锁生已于2017年7月26日去世。孙桂荣系庄河市金城花园小区业主，其所有的昌盛街道金城花园**号（建筑面积**平方米）、**号（建筑面积**平方米）、**号（建筑面积**平方米）、**号（建筑面积**平方米）四套房屋。被告于2013年9月27日接受了上述房屋，并交纳了二年的物业费。2013年9月27日，庄河市人民政府昌盛街道办事处（以下简称昌盛街道办事处）与郑锁生（郑锁生的女儿**代为签字）签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定昌盛街道办事处有权委托物业管理企业实施前期物业管理，并有权将其享有的权利义务转让给委托的物业管理企业。物业管理企业向被告提供下列物业管理服务：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设备及其运行的维护和管理；房屋共有设施及其运行的维护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生及协助公安部门维护社区秩序等。被告按照住宅建筑面积每月每平方米1元的标准向昌盛街道办事处委托的物业管理企业交纳物业费；当年的物业费于每年6月30日前交清，被告未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，昌盛街道办事处或其委托的物业企业有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。该协议还约定，本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2017年1月24日，昌盛街道办事处与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同载明金城花园小区系庄河市人民政府全额拨款的回迁小区，昌盛街道受市政府委托选聘物业企业进行前期物业管理服务。合同约定：昌盛街道办事处委托原告对案涉小区提供前期物业管理服务，合同期限自2013年10月1日起至2018年12月31日止。原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理及公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为1元/月/平方米，电梯使用费200元/年/每户。物业服务费用按年交纳，业主应在每年6月30日前交清当年物业费。业主未能按时足额交纳物业服务费用，从逾期之日起，每日按照物业费总额的千分之三向原告交纳违约金。该合同还载明：本合同系补签合同，在合同履行期间，其中2016年5月1日至2017年1月20日原告经昌盛街道办事处同意终止合同履行，期间的物业费收取和使用与原告无关。2018年12月28日，昌盛街道办事处与原告续签了上述《前期物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。合同内容与前述合同基本一致。另查明，1.2015年10月29日，大连华政物业管理有限公司（以下简称大连华政物业公司）与原告签订了《物业移交接管协议》，协议载明：大连华政物业公司受庄河市昌盛街道张屯社区委托于2013年9月进驻案涉小区，为小区提供物业管理服务，并与案涉小区业主签订了物业服务合同。协议约定：大连华政物业公司于2015年10月29日将案涉小区移交原告接管，开始全面物业管理；自大连华政物业公司接管金城花园小区物业管理之日起至本协议签订之时，有关金城花园物业的一切债权债务全部转让给原告，金城花园小区业主已经向大连华政物业公司缴纳的物业费归大连华政物业公司所有，不予返还原告。原告接管案涉小区物业之后，为小区提供物业管理服务；2.原告于2017年2月20日向业主发布的公告载明：经政府聘用，原告于2017年3月1日正式进驻案涉小区进行物业管理服务。庭审中，被告提供照片，拟证明小区物业服务未达到物业服务合同中约定的1元标准，存在小区路面不平整、楼道墙体脱落、楼道卫生清扫不及时、电梯经常损坏等问题。后原告为案涉小区提供了物业管理服务并履行了催缴物业费的义务。被告于2013年9月27日接受了房屋后，交纳了二年的物业费，后未再交纳。现原告主张孙桂荣所有的金城花园小区**号房的物业费共计2876.56元，自2015年10月1日至2016年4月30日的物业费491.12元，2017年3月1日至2019年12月31日的物业费2385.44元；**号房的物业费共计2876.56元，自2015年10月1日至2016年4月30日的物业费491.12元，2017年3月1日至2019年12月31日的物业费2385.44元；**号房屋的物业费3542元、电梯费200元，自2015年10月1日至2016年4月30日的物业费604.8元，2017年3月1日至2019年12月31日的物业费2937.6元；**号房屋的物业费4020.87元、电梯费200元，自2015年10月1日至2016年4月30日的物业费686.49元，2017年3月1日至2019年12月31日的物业费3334.38元。以上四项合计物业费13315元、电梯费400元，并主张该款项自2019年7月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金，请求法院依法裁判。再查明，1.诉讼中被告提供了照片，用以证明其主张的被告管理服务不到位，造成小区路面不平、楼道墙体理石脱落、楼道卫生差等。原告质证中提出照片没有制作时间，且所拍照的地点体现不出系案涉小区；2.本院还另案受理了原告以案涉小区另外14名业主为被告的14起案件，14名业主分别为汤广财、李振辉、汤广柱、汤淑英、王**甲、李新军、梁兆福、周智春、吕永宾、王淑云、孙德本、孙永斌、李书龙、石连有，案号分别为（2020）辽0283民初5097、5098、5103、5117、5110、5112、5113、5114、5115、5118、5119、5420、5421、5423号。原告起诉的15名业主陈述的原告提供的物业管理服务存在的主要问题为物业费收费标准过高、收费标准与提供的服务不匹配、案涉小区卫生环境脏乱差、垃圾清理不及时、部分业主在小区内贩卖水产品等，部分其他案件的被告提供了照片等证据予以佐证，原告在部分案件诉讼中亦自认其对小区的卫生环境维护不及时。结合其他业主的陈述及提供的相关证据，本院对被告提供的证据予以采信。综合全案证据及其他被起诉业主的陈述及提供的相关证据，可认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。本院认为：案涉的《大连市前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、《物业移交接管协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，且对原、被告具有约束力。原告为被告居住的小区提供了物业管理服务，履行了相应的义务，被告作为小区业主，在享受原告提供的物业管理服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务。关于被告是否享有主张2015年10月1日至2015年10月28日期间物业费问题。该期间由大连华政物业公司对案涉小区提供物业管理服务，被告理应向大连华政物业公司履行交纳物业费物业费义务，鉴于原告与大连华政物业公司在《物业移交接管协议》中约定金城花园物业的一切债权债务全部转让给原告，故大连华政物业公司对被告享有的该部分债权已转让给原告，作为债权受让方的原告针对该期间的物业费向被告提起诉讼，可视为其履行了对被告的通知义务，故原告享有向被告主张该期限的物业费的权利。关于被告提出其没有与任何物业公司签订物业合同，合同对其没有约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据前述规定，本案中，昌盛街道办事处与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，故对被告的该辩解本院不予采信。关于被告提出其没有与任何物业公司签订物业合同，合同对其没有约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据前述规定，本案中，昌盛街道办事处与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，故对被告的该辩解本院不予采信。关于物业费收费标准问题。被告辩称物业公司因没有达到合同约定的服务质量标准，住宅按照建筑面积每月每平方一元收费过高，应当降低收费标准。本院认为，原告主张的物业费收费标准系昌盛街道办事处与被告在《大连市前期物业管理服务协议》中约定，且该收费标准不违反相关法律、法规、部门规章规定，现被告要求降低收费标准没有法律依据。故对被告的辩解意见，本院不予采纳。关于被告提出物业服务不到位的问题。根据原、被告陈述及部分业主提供的照片等证据，可以证明原告提供物业管理服务存在瑕疵。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，不能免除被告的交纳物业费义务，被告仍应向原告交纳物业服务费。考虑到被告欠费期间，原告客观存在履行义务不完全符合合同约定情形，为保护业主的合法权益，酌情减免被告10%的物业费，该期间被告按照合同约定物业费标准的90%交纳物业费，即被告应交纳2015年10月1日至2016年4月30日期间及2017年3月1日至2019年12月31日的物业费11984元（13315元×90%）。关于原告的违约金请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，现要求被告承担拖欠物业费期间的违约金，于法无据。本院对该请求不予支持。针对物业公司在服务过程中出现的瑕疵，物业公司应加强物业管理，提高整体服务水平，服务应坚持常态长效，让业主享受到“质价相符”的服务。双方还应建立及时有效的沟通渠道，畅通投诉渠道，履行好各自义务，切实解决物业服务存在的实际问题，维护各方权利。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告孙桂荣于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连金城花园物业服务有限公司2015年10月1日至2016年4月30日和2017年3月1日至2019年12月31日期间的物业费11984元、电梯费400元，合计12384元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由被告孙桂荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王红图二〇二〇年十一月三十日书记员  娄严文