广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8339号上诉人（原审原告）：何明，女，汉族，1966年10月10日出生，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码440************784。委托诉讼代理人：丁少鹏，男，汉族，1964年7月1日出生，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码220************510，系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区越威房地产开发有限公司，住所广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码914************088。法定代表人：林峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：林淑贞，广东明思律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海燕，广东明思律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司，经营场所广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码9144060******6A。负责人：李耀民，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李鲜，女，系该公司员工。上诉人何明因与被上诉人佛山市禅城区越威房地产开发有限公司（以下简称越威房地产公司）、广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司（以下简称越秀物业发展公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初8480号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人何明上诉请求：1.越威房地产公司、越秀物业发展公司将扣去的违约金3742.22元（9225.02元-5482.8元=3742.22元）、滞纳金673.60元（3742.22元×0.001×180天=673.60元）一并向何明返还；2.越威房地产公司、越秀物业发展公司对何明作出公开的真诚的道歉，消除不良影响，并对下属企业和员工多关心、多沟通，加强管理，不得再违规操作。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，交纳物业管理费是收楼的前提条件。越威房地产公司制作的《收楼须知》及《收楼流程》均明确载明收楼前需交纳物业管理费，何明持有的《业主推荐书》虽未加盖越威房地产公司公章，但越威房地产公司销售人员明确同意可用该《业主推荐书》抵扣第一个月物业管理费，后办理了涉讼房屋收楼手续，即表明《业主推荐书》即完成承兑，可支付收楼后的物业管理费。且何明完成收楼后，越威房地产公司及越秀物业发展公司也从未要求何明支付相应物业管理费，《业主推荐书》可用于抵扣收楼后的物业管理费，系越威房地产公司、越秀物业发展公司管理原因导致何明持有的《业主推荐书》未及时加盖公章。二、2017年9月至2019年8月的物业管理费即是用《业主推荐书》所载优惠金额进行抵扣。2019年9月20日何明前往越秀物业发展公司处交纳2019年9月的物业管理费时，并无工作人员告知需交纳2017年9月至2019年8月的物业管理费，在该两年时间里何明未支付物业管理费却一直正常使用案涉房屋，与日常生活不符。三、越威房地产公司及越秀物业发展公司于本案存在重大过错。2016年7月12日购买涉讼房屋时，何明要求对《业主推荐书》加盖公章，但越威房地产公司工作人员表示不加盖公章同样有效使用。2017年8月15日收楼当天，越威房地产公司及越秀物业发展公司也未对未加盖公章的《业主推荐书》提出任何异议，越威房地产公司离职员工还电话与越威房地产公司及越秀物业发展公司员工确认了《业主推荐书》的有效性。如越威房地产公司及越秀物业发展公司离职员工可以顺利交接工作，亦不会出现本案纠纷。2019年9月20日何明前往越秀物业发展公司处说明，《业主推荐书》载明赠送2年的物业管理费对应的是2017年9月至2019年8月的物业管理费，因此才交纳2019年9月的物业管理费，越秀物业发展公司当时亦未提出任何意义。如越秀物业发展公司2019年4月2日提起（2019）粤0604民初8808号民事纠纷前告知何明《业主推荐书》无效，亦不会出现本案纠纷。综上，系越威房地产公司及越秀物业发展公司原因导致何明无法及时承兑《业主推荐书》所载优惠金额，何明无需支付相应违约金。被上诉人越威房地产公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。《业主推荐书》已明确写明物业管理费优惠办理期限至2017年12月31日止，逾期作废；规定办理流程为业主方应在有效期内将推荐书信息填写完成，并将填写完成的推荐书交回开发商盖章确认，后再凭借经开发商盖章确认的推荐书前往物业管理处办理优惠手续，物业管理处盖章确认减免相关物业管理费。具体到本案当事人，何明在一审庭审中自认其之前并未提交《业主推荐书》给越威房地产公司盖章，其在办理收楼手续时出示给越秀物业发展公司的《业主推荐书》上也未加盖越威房地产公司公章，《业主推荐书》上越威房地产公司公章是在2020年2月补盖，上面承兑日期2020年2月20日是其自行填写。鉴于此，何明未在《业主推荐书》规定时间将《业主推荐书》交回越威房地产公司加盖公章确认，未按《业主推荐书》规定流程办理物业管理费优惠，何明不享有物业管理费优惠。何明主张越威房地产公司与越秀物业发展公司确认并同意减免2017年8月至2019年8月物业管理费无事实依据，何明未在规定时间内按程序办理物业管理费优惠是其自行处分权利结果，应自行承担不享有物业管理优惠之后果。综上，一审法院认定何明上述主张无有效证据证明，应自行承担举证不利之后果，何明未及时按照要求行使权利，存在未尽审慎注意义务之过失以及越秀物业发展公司对未经越威房地产公司盖章的《业主推荐书》确有权利不予办理物业管理费优惠，越秀物业发展公司提起（2019）粤0604民初8808号物业服务合同纠纷案诉讼并无过错，并最终认定何明诉请缺乏事实和法律依据正确。二、何明主张越威房地产公司返还其因（2019）粤0604民初8808号案扣去的违约金2497.15元没有事实和法律依据。（2019）粤0604民初8808号案是何明与越秀物业发展公司就其之间存在的《【可某某品广场】前期物业服务协议》而产生的物业服务合同纠纷案，根据合同相对性原则，越威房地产公司并非该《物业协议》的签订主体，何明无权就该《物业协议》向越威房地产公司主张任何权利，越威房地产公司对因《物业协议》引起的所有纠纷均不承担任何责任，何明无权就基于《物业协议》而产生的（2019）粤0604民初8808号案向越威房地产公司主张返还其被扣除的违约金2497.15元。如何明对（2019）粤0604民初8808号案一审判决有异议，其应通过该案诉讼程序予以解决，其意图通过提起本案诉讼去推翻（2019）粤0604民初8808号案或以本案主张其因生效判决承担的费用由越威房地产公司承担没有法律依据。三、何明主张滞纳金449.49元无事实和法律依据。首先，越威房地产公司已按与何明签订的《广东省商品房房屋买卖合同》之约定履行交房义务，不存在违约过错行为；其次，何明未按《业主推荐书》规定流程在规定期限内办理物业管理费优惠是其自行处分之行为，其应自行承担后果；最后，何明未能提供证据证明其存在上述损失，且何明并非收取滞纳金的主体，即使认定滞纳金为违约金性质，越威房地产公司不存在违约行为，何明亦未能提供证据证明越威房地产公司存在违约行为，其应承担举证不能的法律后果，何明无权要求越威房地产公司承担违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，何明上述请求无事实和法律依据，请二审法院驳回其上诉请求，维持原判。被上诉人越秀物业发展公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，何明的上诉请求无事实和法律依据，请二审法院依法驳回，维持原判。何明向一审法院提出诉讼请求：1.越威房地产公司、越秀物业发展公司向何明返还9275.05元；2.越威房地产公司、越秀物业发展公司对何明作出公开的真诚的道歉，消除不良影响，并对下属企业和员工多关心、多沟通，加强管理，不得再违规操作；3.越威房地产公司、越秀物业发展公司向何明赔偿误工费2850元、滞纳金834.75元；4.案件诉讼费由越威房地产公司、越秀物业发展公司承担。一审法院查明：2016年7月12日，何明与越威房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定由何明购买越威房地产公司开发建设的佛山市禅城区*********505房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为125.89平方米，套内建筑面积101.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.63平方米。同日，何明与原广州城某开发物业有限公司禅城区分公司签订《【可某某品广场】前期物业服务协议》，约定由何明委托原广州城某开发物业有限公司禅城区分公司为涉案房屋提供前期物业管理服务，物业管理费标准为2.90元/平方米/月，缴纳物业管理费时间为每月10日前。2017年7月3日，越威房地产公司向何明发出《商品房交付通知书》，通知何明于2017年8月15日前往可某某品广场售楼部办理商品房交付手续。上述通知书附《越秀可某某品广场业主收楼须知》及《收楼流程》，其中《越秀可某某品广场业主收楼须知》要求业主办理收楼手续前须按买卖合同约定缴清所有房款、税费、滞纳金（若有），并备齐相关资料；《收楼流程》则载明业主收楼时需缴交当月物业管理费。2017年7月31日，原广州城某开发物业有限公司禅城区分公司经工商核准变更企业名称为广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司，即越秀物业发展公司。2017年8月1日，何明与越威房地产公司签订《商品房交付书》，上载：“何明：阁下购买的佛山市禅城区越秀可某某品广场*******505单元，已具备《商品房买卖合同》第四章第九条约定的交付使用条件。现交付时间为2017年8月1日，物业管理企业于《商品房买卖合同》第四章第十一条约定的交付时间起向阁下计收该物业的物业管理费。”2020年2月20日，越秀物业发展公司出具《证明》，上载：“兹收到可某某品广场3座0505单元业主何明交来的物业管理费优惠券‘营编字[2016]号’共8762元。本优惠券抵扣2020年1月1日至2021年12月31日的物业管理费。”另查明一，何明于诉讼中向法院提交《业主推荐书》，上载：“本人何明是佛山越秀地产可某某品广场5座3栋505单元业主，身份证号码为440************784，现推荐客户成功认购佛山可某势力单元，请给予协助办理。跟进业务员：张某虹2016.7.9。旧业主推荐新客户成功购买佛山可某势力项目，旧业主可获赠8762元物业管理费优惠。本优惠有效期至2017年12月31日止，逾期作废。注：推荐人推荐新客户成交程序：1）新客户签定认购书当天，推荐人需填写本“业主推荐书”，同时与认购书一齐交发展商确认后方可生效；签定认购书之后，不接受任何补充推荐。2）新客户须于签署《商品房买卖合同》后，凭本人身份证取回一份经发展商确认的推荐书交推荐人。如委托他人代领，代理人应持业主本人和代理人身份证原件领取。3）推荐人须凭已确认的业主推荐书在有效期内到所属的服务中心（物业管理处）办理赠送管理费的有关手续，逾期作废。4）如经发展商确认推荐人非旧业主本人，发展商有权取消其推荐资格而无须通知推荐人。5）在推荐书上，推荐人必须留下可在上班时间联系的电话号码，发展商有权定期对推荐人进行定期抽查，若发现推荐人与新客户并非直接认识，经发展商发现，发展商有权取消其推荐资格而无须通知推荐人。6）本推荐书若有遗失，不作补办，涂改无效，复印件无效。7）对本优惠措施如有争议，佛山市禅城区越威房地产开发有限公司拥有最终解释权。”该《业主推荐书》加盖有越威房地产公司公章，何明与越威房地产公司于诉讼中一致确认上述公章系于2020年2月补盖，何明另于落款“认购人领取推荐书确认”、“推荐人承兑管理费确认”处签名，并自行填写承兑日期为2020年2月20日。另查明二，法院于2019年4月2日以（2019）粤0604民初8808号案立案受理越秀物业发展公司诉何明物业服务合同纠纷一案，并于2019年5月15日作出（2019）粤0604民初8808号民事判决书，判令何明向越秀物业发展公司支付涉案房屋2017年9月1日至2018年11月30日的物业服务费5476.20元及相关违约金。上述判决于2019年7月26日发生法律效力。2020年2月17日，法院作出（2020）粤0604执1746号结案通知书，上载：“关于广东越秀物业发展有限公司与何明物业服务合同纠纷一案，法院作出的(2019)粤0604民初8808号民事判决书已经发生法律效力。在执行过程中，法院依法扣划了被执行人何明9275.02元，该款退作执行费50元，余款9225.02元退付申请执行人。案件执行完毕，现予结案。”诉讼中，何明陈述：何明系于签订认购书当日（2016年7月十几日左右）取得涉案《业主推荐书》，当时《业主推荐书》没有盖章，但有销售经理张某虹的签名。何明曾要求在《业主推荐书》上加盖公章，但销售经理张某虹称不用盖章，收楼时向物业管理方出示该推荐书即可。收楼时，因越秀物业发展公司要求何明缴齐当月物业管理费后才能办理收楼手续，何明遂向越秀物业发展公司出示上述推荐书，越秀物业发展公司的工作人员查看后即未再收取当月物业管理费，并给何明办理了收楼手续，亦未要求何明签订其他有关赠送物业管理费的材料。后越秀物业发展公司起诉何明物业服务合同纠纷案，何明才将《业主推荐书》拿去给越威房地产公司补盖公章。经过何明投诉协商，越秀物业发展公司最终同意减免2020年、2021年两年物业管理费。越威房地产公司陈述：越威房地产公司为解决客户投诉问题，才于2020年2月在涉案《业主推荐书》上补盖公章，但此前何明并未依据相关约定按期办理优惠赠送手续。越秀物业发展公司陈述：业主需凭开发商加盖公章的赠送减免单到物业管理处办理兑换优惠手续，但何明在收楼时提交的《业主推荐书》上并无任何公章，故越秀物业发展公司无法确认，遂未给何明办理赠送物业管理费的手续；但因收楼前提不是必须缴纳物业管理费，故越秀物业发展公司先行给何明办理了收楼手续。一审法院认为，案件系合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及《【可某某品广场】前期物业服务协议》，均系各方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格依约履行。案件中，何明主张越威房地产公司、越秀物业发展公司未及时兑换物业管理费赠送优惠，致何明被另案起诉并产生损失，法院具体分析如下：首先，涉案《业主推荐书》并未明确所赠送的物业管理费8762元对应的具体减免物业管理费期间，何明虽主张越威房地产公司、越秀物业发展公司已确认并同意减免2017年8月至2019年8月物业管理费，但并无有效证据予以证明，越威房地产公司、越秀物业发展公司亦予否认，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由何明自行承担举证不力后果；其次，涉案《业主推荐书》确已明确载明该赠送物业管理费优惠须经越威房地产公司确认，并应于2017年12月31日前到物业管理处办理赠送优惠手续，何明未及时按照上述要求行使权利，存在未尽审慎注意义务之过失；再次，何明依据前期物业服务协议负有向越秀物业发展公司缴纳物业管理费的合同义务，在何明所提交的《业主推荐书》未经越威房地产公司盖章确认的情形下，越秀物业发展公司确有权不予承兑优惠，其此后依据前期物业服务协议提起(2019)粤0604民初8808号物业服务合同纠纷案诉讼并无过错。据上分析，何明诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。至于何明所主张的越威房地产公司、越秀物业发展公司内部管理问题，综合全案事实，越威房地产公司工作人员确在《业主推荐书》解释说明工作上存在一定的职责疏忽，未引导何明及时行使权利，望越威房地产公司予以谨记并及时修正，以维持房地产开发商与业主之间的和谐关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回何明的诉讼请求。案件受理费62元，由何明负担。二审期间，何明向本院提交《预收款收据》《商品房交付书》《收款收据》《关于“佛山市禅城区越威房地产开发有限公司的佛山市禅城区越秀可某某品广场”收楼前提调查》各一份，拟证明涉讼商品房交付前需交纳物业管理费。越威房地产公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。经审查，上述证据与本案的实体处理不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为越威房地产公司、越秀物业发展公司应否向何明返还其因（2019）粤0604民初8808号民事判决而支付的违约金并支付滞纳金及赔礼道歉。本案中，何明与越秀物业发展公司（原广州城某开发物业有限公司禅城区分公司）所签《【可某某品广场】前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。现何明虽持有载明其可获赠8762元物业管理费优惠的《业主推荐书》，但该《业主推荐书》并未具体说明优惠所对应的物业管理费收取时段，且依据《业主推荐书》所载内容，按要求办理具体承兑是享有物业管理费优惠的前提，何明于本案并未能提供相关证据证明其已按照《业主推荐书》的相关流程要求进行实际承兑，越秀物业发展公司依法有权拒绝对何明收楼后实际所欠物业管理费按《业主推荐书》所载优惠金额进行相应减免，何明自身对其在收楼后无法实际享受《业主推荐书》所载物业管理费优惠内容存在一定过失。现何明上诉称，越威房地产公司在何明并未完全付清物业管理费的情况下即向其交付案涉房屋，则依据越威房地产公司制作的《越秀可某某品广场业主收楼须知》及《收楼流程》所载内容，表明越秀物业发展公司已实际按《业主推荐书》所载优惠额度进行物业管理费的相应减免。对此，本院认为，涉讼房屋的交付条件及时间系何明与越威房地产公司间的房屋买卖合同关系，与越秀物业发展公司无关，越威房地产公司即使在何明未完全支付物业管理费的情形下即向其交付房屋，亦不足以表明越秀物业发展公司已免除何明自实际收楼后产生的物业管理费。因何明收楼后未于合同约定期限内支付2017年9月1日至2018年11月30日的物业管理费予越秀物业发展公司，构成违约，依法应承担相应的违约责任。佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初8808号民事判决依据《【可某某品广场】前期物业服务协议》之约定及越秀物业发展公司诉请，判令何明支付其所欠物业管理费5476.20元及相应违约金，并无不当，现何明要求越威房地产公司、越秀物业发展公司返还迟延付款违约金并支付滞纳金的诉请缺乏相应事实及法律依据支撑，本院依法不予支持。因何明自身对物业管理费优惠未及时承兑亦未尽谨慎注意义务，一审法院对越威房地产公司工作上的疏忽也进行了指正，何明仍上诉主张越威房地产公司、越秀物业发展公司对其赔礼道歉无事实依据，本院依法亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。何明的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何明负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月十三日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊