安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初4621号 原告：夏广珍，女，1959年7月11日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：闫正科，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹晗，安徽八公律师事务所律师。 被告：淮南市鑫诚房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区陈洞路东侧，统一社会信用代码91340400730024055K。 法定代表人：李存夫，该公司总经理。 诉讼代表人：安徽华人律师事务所，系淮南市鑫诚房地产开发有限公司破产管理人（负责人：许亚宝）。 委托诉讼代理人：王梦园，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婧洁，安徽华人律师事务所律师。 原告夏广珍与被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司（以下简称鑫诚房地产公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告夏广珍及其委托诉讼代理人闫正科、尹晗，被告鑫诚房地产公司委托诉讼代理人王梦园均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 夏广珍向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对被告享有的2014年3月1日至2020年5月28日房屋租金损失除管理人认定之外的债权金额为1363020.48元（暂以月租金每平方米100元计算，实际租金损失以评估结论为准）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告依法取得了田家庵区朝阳街道鑫诚花园小区3栋104、105上下两层门面房（235.98平方米），被告于2016年强行将原告正在出租的两间门面房拉入拆迁拉围墙范围内，之后被告又在围墙周围添加盖活动板房、工棚等简易房屋，导致原告房屋至今不能出租。2014年2月28日之前的租金损失经贵院作出的（2014）田民一初字第00346号民事判决书予以确认，之后的租金损失原告一直主张。2020年5月28日，被告被贵院裁定进入破产程序，贵院指定管理人后原告向管理人申报了已判决的租金损失债权395846元、2014年3月1日至2020年5月28日的租金损失2690172元，但管理人向原告出具的（2020）淮南鑫诚债权审查第150号债权审查确认表，对于2014年3月1日至2020年5月28日的租金损失仅为430427.52元（以每平方米24元计算）。原告认为，案涉房屋2013年5月28日至2014年2月28日的净租金损失的评估单价就超过了80元/平方米，自2014年以来淮南市的门面商业经营房屋的价格一直是上涨趋势，商业经营的使用价值也是趋于上涨，那么案涉房屋的租金也应该是上涨趋势，但管理人却以低于2014年租金近四倍的标准计算异议人的房屋租金损失，明确违背市场行情。故原告依法提起诉讼，要求确认原告对被告享有的2014年3月1日至2020年5月28日房屋租金损失除管理人认定之外的债权为1363020.48元，请求判如所请。 鑫诚房地产公司辩称：原告诉请无事实和法律依据，原告租金损失管理人已经调查了解，参照案涉商铺周边实际情况及类似商铺实际租金市场价格，并按照24元每平方米每个月的标准对其租金损失进行债权认定，原告主张的100元标准明显脱离市场行情，无事实依据。 经审理查明：2011年，夏广珍与鑫诚房地产公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉至淮南市田家庵区人民法院，并取得（2011）田民一初字第01261号民事判决书，后因鑫诚房地产公司未履行该判决所确定的义务，夏广珍申请强制执行。2012年5月28日，夏广珍与鑫诚房地产公司达成执行和解，鑫诚房地产公司将位于田家庵区朝阳街道鑫诚花园小区3栋104、105两间门面交付给夏广珍。后又因鑫诚房地产公司建设鑫诚花园2#商住楼，在上述门面周围拉起拆迁围墙设施、广告牌，并盖起活动板房，影响了门面租金损失，故夏广珍将鑫诚房地产公司、河南林九建设工程有限公司起诉至淮南市田家庵区人民法院，淮南市田家庵区人民法院依法作出（2014）田民一初字第00346号民事判决书，判令鑫诚房地产公司赔偿夏广珍2012年6月1日至2014年2月28日期间的租金损失395846元，河南林九建设工程有限公司承担连带赔偿责任。 2020年5月28日，淮南市田家庵区人民法院裁定受理罗红霞对鑫诚房地产公司的破产申请，并于同日作出（2020）皖0403破1号决定书，指定安徽华人律师事务所担任鑫诚房地产公司管理人。后夏广珍依法向破产管理人申报债权，要求对其享有的2014年3月1日至2020年5月28日间的租金损失予以确认。破产管理人经审核后，以24元/平米为标准按照房屋面积235.98平方米确认2014年3月1日至2020年5月28日间租金损失为430427.52元，债权性质为普通债权。夏广珍对此不予认可，故起诉至法院，请求判如所请。 本案诉讼过程中，经夏广珍申请，本院依法委托安徽鑫海资产评估事务所对夏广珍名下位于田家庵区朝阳街道鑫诚花园小区3栋104#、105#上下两层商铺从2014年3月1日至2020年5月28日间房屋租金损失进行评估，安徽鑫海资产评估事务所于2020年10月20日出具鑫海评字第26号评估报告，确认2014年3月1日至2020年5月28日期间房屋租金损失评估价值为55.5万元。 经庭审释明，夏广珍将本案诉讼请求明确为“确认2014年3月1日至2020年5月28日间的房屋租金损失为普通破产债权”。 以上事实有夏广珍身份证复印件、鑫诚房地产公司企业信息资料、房产证复印件、（2014）田民一初字第00346号民事判决书、债权审查确认表、鑫海评字第26号评估报告及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于案涉评估报告能否作为本案定案依据，原被告申请重新评估是否符合法律规定。夏广珍认为案涉商铺2014年3月份之前的租金损失标准为80元/平米，之后的租金损失理应逐年递增，评估结论错误，案涉评估报告未能客观反映租金损失的真实情况。鑫诚房地产公司辩称案涉租金损失评估严重高于实际价值，难以具有客观性、公正性，不符合市场行情，不能作为定案依据。对此，本院具体评析如下： 第一，经审查，本次评估系在独立、公正、客观的原则下做出，评估机构人员具有相应的资产评估资质，评估程序合法。第二，相比2014年3月份之前，案涉商铺周边环境发生了改变，案涉商铺附近院校发生迁移，且周边部分商铺不能及时出租。夏广珍认为案涉商铺的租金损失在100元/平米左右，机械套用2014年的评估报告结论予以类推，显然不符合当下真实客观的市场行情。第三，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条第一款的规定，当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。因本案不符合重新评估的法定情形，故本院对重新评估申请不予准许。综上所述，本院认为，案涉评估报告可以作为定案依据，依法予以采信。 因原被告双方对案涉债权的来源与性质均无争议，且如前所述，依据案涉评估报告的结论，案涉商铺从2014年3月1日至2020年5月28日期间房屋租金损失评估价值为555000元，本院予以确认。因此，对于夏广珍要求确认对鑫诚房地产公司享有的2014年3月1日至2020年5月28日间房屋租金损失除管理人认定之外的债权金额为1363020.48元的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持，故本院依法确认夏广珍对鑫诚房地产公司享有的从2014年3月1日至2020年5月28日期间房屋租金损失555000元为普通破产债权。 综上所述，对于夏广珍的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十八条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告夏广珍对被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司享有的从2014年3月1日至2020年5月28日期间的租金损失555000元为普通破产债权； 二、驳回原告夏广珍的其他诉讼请求。 案件受理费17067元，依法减半收取8534元，由原告夏广珍负担5059元，由被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司负担3475元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  徐国宏 二〇二〇年十一月二十日 法官助理刘克永 书记员权煜婷 附本案相关法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第四十八条债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报，由管理人调查后列出清单并予以公示。职工对清单记载有异议的，可以要求管理人更正；管理人不予更正的，职工可以向人民法院提起诉讼。 第五十六条在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报；但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配。为审查和确认补充申报债权的费用，由补充申报人承担。债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利。 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第四十条当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许: （一）鉴定人不具备相应资格的； （二）鉴定程序严重违法的； （三）鉴定意见明显依据不足的； （四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。 存在前款第一项至第三项情形的，鉴定人已经收取的鉴定费用应当退还。拒不退还的，依照本规定第八十一条第二款的规定处理。 对鉴定意见的瑕疵，可以通过补正、补充鉴定或者补充质证、重新质证等方法解决的，人民法院不予准许重新鉴定的申请。 重新鉴定的，原鉴定意见不得作为认定案件事实的根据。