广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2430号 上诉人（原审原告、反诉被告）：饶梅,女，1983年3月10日出生，汉族，住河南省正阳县。 委托诉讼代理人：谭范模，广西君望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李胜，男，1974年10月8日出生，汉族，居民身份证住址江西省赣州市章贡区，现住广西贵港市港**。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张万军,女，1975年9月10日出生，汉族，居民身份证住址重庆市渝**，现住广西贵港市港**。 原审第三人：贵港市乐融房地产置业有限公司。住所广西贵港市港**和平路**（广汇东湖城岚湖嘉荷）****。统一社会信用代码91450802MA5NA85Y30。 法定代表人：蒋杏英，经理。 原审第三人：贵港市港北区昌泰房产中介有限公司。住所广西贵。住所广西贵港市港**贵城镇安居小区**团甘化新城**用代码91450802MA5P0HG665。 法定代表人：刘寿娟，经理。 上诉人（2020）桂08民终2430号民事判决书壹份因与被上诉人李胜、张万军、原审第三人贵港市乐融房地产置业有限公司（以下简称乐融公司）、贵港市港北区昌泰房产中介有限公司（以下简称昌泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。 饶梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判饶梅无需向李胜、张万军支付违约金79200元；2.撤销一审判决第三项，改判李胜、张万军返还定金60000元、支付损失费24000元给饶梅。事实和理由：一、涉案合同签订后不久，新冠疫情即在全国范围内爆发，所有经济活动停止运转，这是在订立合同时无法预见的。饶梅考虑到爱人陈伟良负债较高，申请银行贷款肯定通不过，遂如实跟李胜、张万军及房产中介说明情况并要求退回定金以及中介费。这是饶梅的正常反应，并不是不想购买涉案房屋，也没有提出解除合同，当时还在继续履行涉案合同。乐融公司作为从事房地产经纪活动的专业公司，没有遵循诚实信用原则，而是教唆、帮助饶梅伪造材料向银行申请贷款。后乐融公司欺骗饶梅称银行贷款已通过，威胁饶梅限期不交首付则涉案合同终止，定金不退，房屋另卖。因此，饶梅在履行合同中并不构成根本违约，导致合同无法继续履行不仅是受到新冠疫情影响，也是李胜、张万军在银行按揭审批没通过前便向饶梅催收首付款、威胁解除合同以及乐融公司的违法行为所造成的。二、根据双方签订的合同约定，饶梅应当在银行按揭审批通过后才向李胜、张万军支付首付款，李胜、张万军在银行贷款审核没通过前即要求饶梅支付首付款违反了合同的约定。三、中国银行出具的《关于客户饶梅贷款情况说明》不客观不真实，具有明显偏向性。饶梅从未收到中国银行要补齐贷款所需材料的通知，中国银行也没有审核涉案房屋买卖合同。中国银行收到贷款资料后，没有跟饶梅沟通过，作为专业机构，实际上也发现了问题所在，但是没有制止，而是任由乐融公司故法非为。饶梅从中国银行取回贷款资料是及时制止犯罪行为，并非有意私自撤回银行贷款申请，导致银行贷款无法受理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 李胜、张万军辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 乐融公司述称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。 昌泰公司述称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。 饶梅向一审法院起诉请求：1.李胜、张万军返还购房及车位定金60000元给饶梅；2.李胜、张万军支付违约金232000元给饶梅；3.李胜、张万军支付损失17000元给饶梅；4.李胜、张万军支付律师费7000元给饶梅。 李胜、张万军向一审法院反诉请求：1.解除李胜、张万军与饶梅所签订的《房屋买卖合同》（两份，包含房屋和车位）；2.饶梅向李胜、张万军支付违约金172000元；3.李胜、张万军支出的律师费及经纪服务费共29400元（其中律师费12000元，经纪服务费17400元）由饶梅负担。 一审法院认定事实：坐落于贵港市港**（贵港碧桂园）25幢1单元502号房属于李胜、张万军共同共有。2020年1月21日，李胜、张万军作为卖方（甲方）、饶梅作为买方（乙方）、乐融公司、昌泰公司作为经纪方（丙方）共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将上述房屋出售给乙方，该房产总价款为1070000元，总房款乙方分三期付款给甲方，第一期乙方于2020年I月21日支付甲方购房定金50000元，卖方收了定金后不将上述房产出售给买方，则须按定金的双倍退还给买方。买方交付定金后不购买上述房产，卖方则不退定金。违约方需支付中介方成交价2%当作服务费（银行按揭审批不通过除外）。第二期，银行按揭审批通过后，乙方于2020年3月30日前支付购房首付款320000元。第三期，乙方通过银行按揭付清购房余款700000元。买方应在签订本合同后25天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件／合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直按划入卖方银行账号，若银行放款不足部分由乙方在银行放款当日内以现金或转账形式补足给甲方，否则视为逾期付款。乙方保证其交易行为:对上述房产现状有充分了解且已征得其他共有人、同住人的同意；所提供证件资料真实、有效、齐全;无银行不良征信记录，无银行按揭贷款。因甲方违反保证义务或不履行合同等原因，致使合同无效或无法实现合同目的的，甲方应当双倍返还定金和所收取房款；因乙方违反保证义务或不履行合同等原因，致使合同无效或无法实现合同目的的，乙方无权要求返还定金和所付购房款，双方终止合同。双方约定因第三方原因导致双方不能按合同履行各项义务和约定的，双方都不用承担违约责任，涉及的房屋交易金额按照原途径返回甲乙双方。甲乙双方任何一方出现违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的律师费、诉讼费等由违约方承担。双方约定违约金方式按照以下方式处理：违约方按照该套物业房产总价的20％支付违约金给守约方。同日，三方就涉案房屋的地下停车位又签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将座落在贵港碧桂园地下停车位（产权证编号：611车位号，产权人张万军）出售给乙方，总成交价格为90000元，双方约定总车位款在乙方交付贵港碧桂园25栋1单元502号房首付款时同时将车位款一次性付给甲方。乙方于2020年1月21日支付甲方购房定金10000元。有关双方保证义务及违约责任的条款与前一份《房屋买卖合同》一致。合同签订后，饶梅向李胜、张万军支付了房屋及车位定金共计60000元，向乐融公司支付了居间服务费17000元。同时，李胜、张万军向昌泰公司支付了居间服务费17400元。2020年1月25日，饶梅通过微信向李胜、张万军的委托人周定称其丈夫欠钱并找不到人了，其想退回买房的钱。2020年2月8日，饶梅向乐融公司的工作人员称其丈夫陈伟良的征信存在问题，无法购买涉案房屋，并要求卖方退钱。2020年3月4日，经乐融公司的工作人员向中国邮政银行及中国银行的工作人员进行咨询，银行的工作人员均称只要陈伟良结清其网贷欠款，是可以进行贷款的。2020年3月6日，饶梅仍通过微信向乐融公司的工作人员称其要回河南了，不再购买涉案房屋，并要求房东退钱。2020年3月19日，饶梅及陈伟良签下承诺书，承诺以饶梅一人名义购买涉案房屋及办理产权过户手续、银行按揭贷款，如产生一切后果均由其本人承担。2020年3月25日，饶梅向中国银行申请个人二手住房按揭贷款，但因饶梅一直未补齐贷款所需材料，导致该笔贷款申请基本材料未齐全，客户经理一直无法审核贷款材料并发起贷款审批流程，2020年4月中旬，饶梅向该行口头提出撤销贷款申请，该行已将贷款材料全部退回饶梅，最终该笔贷款无法受理。2020年4月11日，李胜、张万军向饶梅发去催告通知函，要求饶梅履行付款义务，但饶梅至今未向李胜、张万军支付剩余购房款。2020年6月3日，饶梅向贵港市公安局城东派出所报称房主及中介涉嫌诈骗，要求立案侦查，该所于2020年6月10日已作出不予立案通知书，该通知书经贵港市港北区公安分局复议，维持了原决定。关于饶梅提出在申请贷款过程中，房产中介涉嫌伪造证件一案，贵港市港北区公安分局法制大队已建议城东派出所进行受案侦查。2020年4月29日，饶梅委托广西君望律师事务所律师作为诉讼代理人参加诉讼，支付了律师代理费7000元。 2020年5月28日，李胜、张万军委托广西律翔律师事务所律师作为诉讼代理人参加诉讼，支付了律师代理费12000元。 一审法院认为，饶梅与李胜、张万军签订的两份《房屋买卖合同》合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，饶梅有能力有义务按照合同约定办理银行贷款，但是饶梅除了一直向李胜、张万军及中介公司表明其不想购买涉案房屋外，还拒不配合银行补齐贷款所需材料，并私自撤回了银行贷款申请，导致银行贷款无法受理，从而导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，据此，饶梅拒不履行合同义务的行为构成根本违约，其作为违约方无权要求李胜、张万军返还购房定金，并支付违约金、律师费及损失，故对饶梅的诉请不予支持。关于饶梅辩称，乐融公司在协助饶梅办理银行贷款过程中，办理假离婚证、户口簿的行为已涉嫌违法犯罪，饶梅据此撤回贷款申请的意见，根据合同约定，饶梅应保证其所提供证件资料真实、有效、齐全，同时，饶梅在本案中完全可以通过合法有效的途径正常办理银行贷款，但饶梅未能按照合同约定履行其义务，据此，乐融公司的行为是否构成犯罪，并不影响饶梅违约行为的定性，故对于饶梅的辩称意见不予采信。诉讼中，李胜、张万军提起反诉，要求解除合同，饶梅于庭审答辩中同意解除两份合同，故确认双方签订的两份《房屋买卖合同》于本案开庭审理之日即2020年7月10日因双方协商一致而解除。关于违约金，根据合同约定，违约方应按照涉案物业房产总价的20％支付违约金给守约方，该违约金的约定明显超过李胜、张万军的损失，根据合同履行情况，李胜、张万军的损失情况及饶梅的违约程度，支持违约金为139200元[（1070000元＋90000元）×12%]，扣减饶梅已支付的定金60000元后，饶梅还应向李胜、张万军支付违约金79200元。关于李胜、张万军主张的律师服务费及经纪服务费，该两项均属于李胜、张万军因饶梅的违约行为所产生的经济损失，因违约金已足以弥补李胜、张万军因饶梅违约所产生的经济损失，故不再另行支持该两项费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、饶梅与李胜、张万军于2020年1月21日签订的两份《房屋买卖合同》于2020年7月10日解除；二、饶梅向李胜、张万军支付违约金79200元；三、驳回饶梅的全部本诉请求；四、驳回李胜、张万军的其他反诉请求。 二审中，饶梅提交以下证据：1.银行交易明细，拟证明饶梅已经于2020年3月27日将首付款40万元存入饶梅的中国银行账户的事实；2.乐融公司与昌泰公司工作人员的微信聊天记录，拟证明中国银行没有通过贷款审批的事实。昌泰公司对上述证据不予认可。本院认为，上述证据来源合法，内容真实，但与本案不具有关联性，不能否定饶梅在履行《房屋买卖合同》中构成违约的事实。 经审理查明，一审认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：饶梅在履行《房屋买卖合同》过程中是否构成违约。 经查，李胜、张万军与饶梅于2020年1月21日签订的《房屋买卖合同》约定：饶梅应在签订合同后25天内办妥按揭贷款申请手续；在银行按揭审批通过后，饶梅于2020年3月30日前支付购房首付款32万元给李胜、张万军。双方在合同中已经明确约定了饶梅应办妥银行按揭贷款申请手续的时间以及支付购房首付款的时间。合同签订之后，饶梅于2020年2月8日以其丈夫个人征信不良为由，向乐融公司表示要解除合同，并要求李胜、张万军向其退还已付款项。后乐融公司经向银行咨询，了解到饶梅是可以向银行申请贷款的。乐融公司向饶梅反馈可以申请贷款的情况之后，饶梅却于2020年3月6日明确表示其要回河南，不再购买涉案的房产，并要求李胜、张万军向其退款。后经乐融公司和饶梅进行沟通，饶梅以其个人名义向中国银行申请涉案交易房屋的按揭贷款。在中国银行审核过程中，饶梅未按照要求向银行提交贷款所需的相关材料，导致中国银行无法审核贷款材料并发起贷款审批流程，之后，饶梅向中国银行申请撤销贷款申请。从上述合同履行过程分析，饶梅完全可以按照合同约定向银行申请贷款并向李胜、张万军支付购房首付款，并不存在导致其无法履行合同的客观障碍。至于新冠肺炎疫情的发生，与本案无关，不是导致本案合同无法履行的客观原因。饶梅丈夫的个人征信也不是导致不能申请贷款的情形。本案中，饶梅并未举证证明其存在不能继续履行合同的客观障碍，但饶梅却多次明确表示拒绝继续履行合同，并以实际行动拒绝履行合同约定的义务。饶梅未按照合同约定办理按揭贷款申请手续以及支付购房款首付系客观事实，即饶梅违约事实确实，依法应承担违约责任。一审法院根据合同约定、饶梅的违约事实以及李胜、张万军的实际损失情况，酌情判令饶梅承担违约金139200元并无不当，本院予以维持。对于饶梅所称乐融公司协助提供虚假材料向中国银行申请贷款问题。饶梅对于乐融公司帮助其提供虚假材料向中国银行申请贷款是知情和同意的，饶梅在完全可以向中国银行提供真实材料并申请贷款的情况下，却授意乐融公司提供虚假材料去申请贷款，饶梅对此亦负有责任。因此，乐融公司是否存在伪造虚假材料以及是否构成违法犯罪行为，不影响本案对饶梅违约事实的认定。饶梅以此为由主张其不构成违约不成立，本院不予支持。本案中，饶梅并未举出充分证据证明李胜、张万军在履行房屋买卖合同中存在违约的事实，其请求李胜、张万军承担违约责任缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，饶梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3564元，由上诉人饶梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立技 审判员  黄裕和 审判员  陆志然 二〇二〇年十一月十六日 书记员  黄延肖