山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初9447号原告（反诉被告）：赵显刚，男，1954年11月21日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：楚宜山，山东海剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙照，男，1987年6月12日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：孙晓东，山东德衡（青岛高新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦玉青，山东德衡（青岛高新区）律师事务所律师。原告（反诉被告）赵显刚与被告（反诉原告）孙照房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）赵显刚及其委托诉讼代理人楚宜山，被告（反诉原告）孙照及其委托诉讼代理人孙晓东、秦玉青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵显刚向本院提出诉讼请求：1.判令孙照支付赵显刚违约金60000元；2.本案诉讼费用由孙照承担。事实与理由：赵显刚与孙照于2019年4月1日签订厂房租赁合同，约定赵显刚将位于城阳区棘洪滩街道小胡埠社区玛钢厂北侧的厂房出租给孙照使用。租赁期限为2019年4月1日至2022年4月1日止，年租赁费66000元。合同约定任何一方提前终止合同，违约方承担违约金60000元。后孙照离开厂房，在赵显刚催促下于2020年3月30日到工厂处理后续问题，双方未达成协议，故诉请至法院。孙照辩称，1.租赁房屋未取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同无效，赵显刚不能据此主张违约金；2.如赵显刚民事起诉状所述，合同是在赵显刚催促下解除，应由其承担违约责任；3.根据法律规定及合同约定“租赁期间房产因不可抗拒的自然灾害，双方可不承担责任”。若法院认定孙照承担责任，则赵显刚主张的违约金过高，依法应予调整。综上，赵显刚的诉讼请求无事实根据，请依法驳回。孙照向本院提出反诉请求：1.判令赵显刚返还租赁费11000元；2.本案诉讼费由赵显刚承担。事实与理由：赵显刚与孙照于2019年4月1日签订厂房租赁合同，约定年租赁费66000元。自2020年2月1日起，因为新冠肺炎疫情无法正常使用，现孙照要求返还未实际使用期间的租赁费，特提起反诉。赵显刚对反诉辩称，孙照先行提出解除租赁合同，山东省在2020年2月9日24时之前不得复工，但从2月10日开始就可以复工，其租赁房屋从事加工行业，不是餐饮娱乐等行业，其生产经营没有受到影响，所以其反诉请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院审查如下：赵显刚为证明其主张提交如下证据：1.小胡埠社区老村委办公室房租赁合同及该社区出具的证明各一份，证明涉案房屋系该社区村委的老办公用房，在2007年1月之前就已客观存在，其于2007年1月11日与小胡埠社区签订租赁协议，租期自2007年1月1日至2036年12月31日，在租赁期内对其有合法使用权。孙照质证对上述证据真实性无异议，但对证明事项有异议，认为赵显刚要证明签订的厂房租赁合同合法有效，应提供规划许可证，证明显示房屋为办公用房而不是工业厂房，赵显刚对原有房屋改扩建后向孙照出租，属于违法建筑，签订的合同是无效合同。本院经审查认为，当事人均认可该证据的真实性，且与本案具有关联性，本院对此予以采信。2.厂房租赁合同一份，证明其与孙照于2019年4月1日签订租赁合同，租期三年从2019年4月1日至2022年4月1日止，每年的租赁费66000元，三年共计198000元。合同第八条对中途退租即解除合同的违约责任进行了约定，即违约方承担违约金60000元。孙照质证真实性无异议，但对关联性及合法性有异议，认为厂房并无规划许可证和土地等相关合法手续，系违章建筑，属于无效合同，根据约定因厂房产权问题影响正常使用，应当对孙照损失承担赔偿责任。本院经审查认为，当事人均认可该证据的真实性，且与本案具有关联性，本院对此予以采信。3.赵显刚与孙照的微信聊天记录打印件6张，证明孙照搬离厂房构成违约，关于厂房损坏、水电等问题已经解决，但违约责任孙照不予处理。孙照质证称真实性无法确认，聊天记录不全面，但认可其与赵显刚通过微信自2020年1月新冠肺炎疫情发生之后进行沟通，且双方在2020年1月底左右已经通过微信协商解除租赁合同，且系赵显刚提出解除合同。经庭审核实，孙照认可该微信聊天记录中其本人身份，但未向法庭提交其与赵显刚全部的微信聊天记录，故本院认定该微信聊天记录真实，与本案具有关联性，予以采信。孙照为证明其主张，提交1.社区村口照片两张，××疫情影响，涉案厂房道路封闭无法正常使用。赵显刚对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该证据不能××疫情期间厂房受到影响，只是道路进出受影响，但不影响厂房使用。本院经审查认为，当事人认可该证据的真实性，故本院予以采信，对其待证事项将结合其他证据予以评判。2.微信转账记录一份，证明2020年3月30日其与赵显刚通过协商一致解除了厂房租赁合同并进行了交接，梳理了厂房的现状，其赔偿赵显刚损坏的门窗2680元。赵显刚对微信转账记录真实性无异议，认可收到赔偿款2680元，但系孙照在使用厂房期间对门窗以及设施等损坏所进行的赔偿。赵显刚为抗辩孙照的诉请，提交青岛企业复工复产网上申请指南等网上资料打印件两份，××疫情发生以后国家对全国各地的复工时间有明确的规定，山东省复工时间不早于2020年2月9日24时，孙照的企业不是餐饮娱乐等行业，其生产经营没有受到影响。孙照对上述证据的真实性不予认可，认为复工时间不得早于2020年2月9日24时，但没有明确具体的复工时间，××疫情防控的规定并不具备关联性，××疫情防控执行措施为准，而涉案房屋所在的棘洪滩街道小胡埠社区直至本案起诉前（2020年7月份）仍采取新冠肺炎疫情管控措施。根据当事人的陈述及庭审中查明的证据，本院依法确认事实如下：2007年1月11日，赵显刚与青岛市城阳区棘洪滩街道小胡埠社区签订小胡埠社区老村委办公室房屋租赁合同，小胡埠社区将（玛钢厂后）原村委办公室房拾间及大院租赁给赵显刚使用，租期自2007年1月1日至2036年12月31日。2019年4月1日，孙照与赵显刚签订厂房租赁合同，赵显刚将坐落于青岛市城阳区棘洪滩街道小胡埠社区玛钢厂北侧村内，厂房独门独院，内含整体钢结构车间约480平方米及其砖混平房十间出租给孙照，租赁期限三年，自2019年4月1日至2022年4月1日，年租赁费为66000元，三年共计198000元。合同约定任何一方提前终止合同，违约方承担违约金60000元。孙照已缴纳2019年4月1日到2020年4月1日房屋占有使用费66000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为赵显刚与孙照签订的厂房租赁合同是否有效。孙照辩称涉案房屋性质原为办公用房，未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，从而主张双方签订的合同无效。赵显刚则主张涉案房屋原属于村委办公用房，在《中华人民共和国城乡规划法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》实施之前就已客观存在，属于历史遗留问题，其对该房屋有合法使用权。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，赵显刚将其承租的小胡埠社区原村委办公院落在经社区同意的前提下转租给孙照，但赵显刚不能提供涉案房屋及钢结构的建设工程规划许可证或获得有权机关批准的相应手续，故赵显刚与孙照签订的厂房租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故赵显刚主张按照厂房租赁合同中的约定要求孙照支付违约金60000元无事实和法律依据，本院不予支持。关于孙照反诉要求赵显刚返还租赁费11100元的主张，本院认为，孙照与赵显刚签订的厂房租赁合同无效，孙照已经向赵显刚支付自2019年4月1日到2020年4月1日的房屋占有使用费66000元，且双方于2020年3月30日进行了涉案房屋的交接。孙照自认使用涉案房屋作为包括孙照在内共四人的小型机械加工厂，××疫情关卡照片，并未提交其他证据证明其因新冠肺炎疫情导致其无法正常生产，在赵显刚明确不同意返还占有使用费的情况下，本院对孙照要求返还未实际使用期间租赁费11000元的主张不予支持。综上所述，孙照与赵显刚双方签订的厂房租赁合同无效，本院对赵显刚要求孙照支付违约金60000元的诉讼请求不予支持；对孙照要求赵显刚返还租赁费11000元的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）赵显刚的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）孙照的反诉请求。案件受理费1300元（赵显刚已预交），减半收取650元，由原告（反诉被告）赵显刚负担；反诉案件受理费75元，减半收取37.5元（孙照已预交），由被告（反诉原告）孙照负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵玉霞二〇二〇年十一月九日书记员  李柏杨