上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初62164号原告：吴瑾芳，女，1949年5月6日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：严祖德，男，1947年6月24日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：严一铭，男，1977年8月31日出生，汉族，住上海市闵行区。上述三原告共同委托诉讼代理人：王国利，上海江三角律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：司马炜娜，上海江三角律师事务所律师。被告：吴**平，男，1955年8月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：吴**奇，男，1953年9月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：吴瑾玉，女，1950年8月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：吴瑾芝，女，1952年1月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：吴瑾叶，女，1957年8月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告吴瑾芳、严祖德、严一铭与被告吴**平、吴**奇、吴瑾玉、吴瑾芝、吴瑾叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴瑾芳、严祖德及三原告共同委托诉讼代理人王国利、司马炜娜，被告吴**平、吴**奇、吴瑾玉、吴瑾芝、吴瑾叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴瑾芳、严祖德、严一铭向本院提出诉讼请求：判令五被告将上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至三原告名下。事实和理由：原告吴瑾芳系案外人吴光辉女儿。2005年10月，吴光辉与三原告签订《房产转让协议书》，约定将上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售三原告，转让价格人民币(币种下同)20万元。2006年5月27日，吴光辉取得系争房屋房地产权证。因系争房屋为动迁安置房，根据政策，五年内不得转让，故双方未办理房屋过户手续。2010年10月8日，吴光辉死亡，2018年8月14日，吴光辉配偶周佩华死亡。原告吴瑾芳及五被告为法定继承人。2005年至今，三原告一直居住系争房屋。2006年2月，吴光辉、周佩华、吴**平在浦东康桥另购房屋，原告严一铭以其公积金贷款代三人支付购房款20万元，该20万元即为系争房屋购房款。因被告不配合原告办理过户手续，故原告诉请如前。审理中，原告表示，自愿承担本案的诉讼费用。被告吴**平辩称，同意原告的诉讼请求，吴光辉、周佩华确实已将系争房屋出售三原告。被告吴**奇辩称，如果出售系争房屋是吴光辉、周佩华的真实意愿，同意原告的诉讼请求，但其需要了解整个过程。被告吴瑾玉、吴瑾叶辩称，不同意原告的诉讼请求。1、《房产转让协议书》应为无效。系争房屋是动迁安置房，虽然登记在吴光辉一人名下，但是根据法律规定，应当是吴光辉、周佩华夫妻共同财产，协议书只有吴光辉一人签署，所以无效。另外，2014年时，登记在周佩华名下的上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称501室房屋)也被转移登记到了原告吴瑾芳名下，其保留追究的权利。2、《房产转让协议书》约定了履行时间，原告现在起诉要求过户已经超过诉讼时效。根据政策，系争房屋于2011年3月便符合出售条件，可以办理过户手续，原告应在2014年3月之前通过法律手段维护自身权利，现已超过诉讼时效。3、《房产转让协议书》未实际履行，已经失效。《房产转让协议书》约定原告需要在2005年10月30日前支付购房款20万元，但根据原告提供的证据，无法证明严一铭的20万元公积金贷款就是指向系争房屋购房款，也可能对应501室房屋的购房款。《房产转让协议书》第二条约定收到钱款后需要出具收据，但是原告也没有收据。4、《房产转让协议书》约定的房价20万元远低于当时的市场价格，当时每平方米1万元以上，系争房屋建筑面积60多平方，所以房价应为60万以上。5、2006年的时候严一铭要成家，占用了501室房屋，吴光辉、周佩华提出让严一铭资助20万元，作为占用501室房屋的补偿，所以购买浦东康桥房屋使用的公积金贷款20万元实际是严一铭占用501室房屋的补偿款，与系争房屋无关。6、2010年吴光辉病故前住院期间的某一天，吴瑾玉和吴瑾叶看到吴瑾芳扶起吴光辉，在《房产转让协议书》上签名，所以协议签署时间是2010年，不是2005年。7、在照顾吴光辉、周佩华的时候，吴瑾芳永远是姗姗来迟，没有尽到应尽的义务，其他子女付出都比吴瑾芳多。被告吴瑾芝辩称，系争房屋是吴光辉出售给三原告的，同意原告的诉讼请求。如果法院认为系争房屋应当法定继承，其不放弃继承的权利。经审理查明，吴光辉、周佩华夫妇生有儿子吴**奇、吴**平及女儿吴瑾芳、吴瑾玉、吴瑾芝、吴瑾叶。吴光辉于2010年10月8日死亡，周佩华于2018年8月14日死亡，该二人的父母均早于该二人死亡。吴瑾芳与严祖德系夫妻关系，严一铭系二人之子。系争房屋为动迁安置房。2006年6月12日，吴光辉取得系争房屋房地产权证，附记备注，自2006年3月6日起5年内不得转让。吴光辉(甲方)与三原告(乙方)就系争房屋买卖签订了《房产转让协议书》，内容为：1、甲方自愿将系争房屋转让给乙方；2、房产转让价值共计20万元，乙方应于2005年10月30日前全部付给甲方，不得拖延。甲方收到乙方房款时出具收据给乙方。3、甲方取得产权证后应交乙方持有，产权归乙方所有，有关办理房产转让手续的费用由乙方承担。落款时间为2005年10月。原告表示，该份协议于2005年10月草拟，实际签署时间为2006年吴光辉、周佩华搬到浦东康桥房屋之后，当时周佩华也在场，同时周佩华签署了关于501室房屋的《房产转让协议书》。被告吴瑾玉、吴瑾叶表示，2010年吴光辉住院期间，吴瑾叶亲眼目睹吴瑾芳扶着吴光辉签署了《房产转让协议书》。系争房屋及501室房屋自吴光辉、周佩华收房之日起便交由三原告占有使用，其中501室房屋由严一铭使用、系争房屋由吴瑾芳、严祖德使用。2006年3月，吴光辉、吴**平、严一铭、周佩华签署《共同购房协议书》，载明：1.上海市康桥镇康沈路465弄25幢64号202室房屋(即浦东康桥房屋)由吴光辉、周佩华、吴**平三人共同出资购买；2.该房屋价值及装修、空调等费用共计62万元，由吴光辉、周佩华各出资22.5万元、吴**平出资17万元；3.严一铭没有出资，参与公积金贷款的20万元是为了归还吴光辉、周佩华世博家园房屋转让给他的欠款，其不具有产权份额；4.所购上例房屋由出资三人共同居住，并由吴**平照顾二老，不得异议，日后二老归天，该房屋产权归吴**平独人所有，其他人不予干涉，特以协议为证。为购买浦东康桥房屋，严一铭通过公积金贷款支付20万元，现贷款已结清。另查明，2005年12月6日，吴光辉与系争房屋的开发商上海世博土地控股有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定系争房屋的转让价格为217,152元。周佩华(甲方)与三原告(乙方)就501室房屋买卖签订了《房产转让协议书》，内容为：1、甲方自愿将501室房屋转让给乙方；2、房产转让价值共计30万元，乙方应于2005年10月30日前全部付给甲方，不得拖延。甲方收到乙方房款时出具收据给乙方。3、甲方取得产权证后应交乙方持有，产权归乙方所有，有关办理房产转让手续的费用由乙方承担。落款时间为2005年10月。2005年10月30日，周佩华出具收据，载明收到三原告支付的转让款30万元。2014年，周佩华与吴瑾芳通过房屋买卖的方式，由周佩华将501室房屋产权转移登记至吴瑾芳名下。吴**平表示，其与周佩华一同至交易中心办理了过户登记手续。2019年3月1日，本院受理吴**平起诉吴**奇、吴瑾芳、吴瑾玉、吴瑾芝、吴瑾叶、严一铭共有纠纷、遗嘱继承纠纷一案，吴**平起诉要求：1.吴**平继承被继承人吴光辉、周佩华对上海市浦东新区康桥镇康沈路465弄25幢64号202室房屋享有的产权，涉案房屋归吴**平所有；2.被告协助吴**平办理涉案房屋产权变更登记手续。本院经审理后，于2019年5月6日作出民事判决：一、上海市浦东新区康桥镇康沈路465弄25幢64号202室房屋归原告吴**平所有；二、被告吴**奇、吴瑾芳、吴瑾玉、吴瑾芝、吴瑾叶、严一铭于本判决生效之日起三十日内协助原告吴**平办理上海市浦东新区康桥镇康沈路465弄25幢64号202室房屋产权过户登记至原告吴**平名下的手续，过户登记费用由原告吴**平负担。本案现已生效。审理中，原告表示，501室房屋对应的30万元购房款，其通过现金方式陆续向周佩华支付。被告吴瑾玉、吴瑾叶对此不予认可，认为三原告并未向周佩华支付30万元。本院认为，我国《合同法》第32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。虽然三原告与吴光辉实际签订的《房产转让协议书》时间与落款时间不一致，但各方当事人对吴光辉签名的真实性均无异议，且原告对签约过程的解释尚属合理，故《房产转让协议书》已经成立并且生效。针对被告吴瑾玉、吴瑾叶的各项抗辩，本院认为，一、《房产转让协议书》的效力问题。根据买卖合同司法解释的相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然《房产转让协议书》仅由吴光辉一人签署，但并不影响合同效力，被告吴瑾玉、吴瑾叶据此主张合同无效，本院难以支持。二、诉讼时效。根据我国《物权法》的规定，当事人之间可以订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，并据上述合同申请登记，从而发生物权效力。可见，过户登记可以使物权达到圆满状态，该项请求权具有一定的物权性质，不应适用诉讼时效的规定。况且，三原告合法占有使用系争房屋时间已经长达十余年，不能因其没有提出过户登记请求而视为怠于行使对房屋的权利，导致请求权消灭。三、履行情况。根据原告陈述，签订《房产转让协议书》时，除吴光辉外，周佩华当时也在现场，而且三原告与周佩华就501室房屋亦签订了内容几乎相同的《房产转让协议书》，说明吴光辉、周佩华二人就出售系争房屋、501室房屋一事，均明确知晓并且同意。2006年3月的《共同购房协议书》明确记载，严一铭出资20万元购买浦东康桥房屋系为了归还吴光辉、周佩华世博家园(系争房屋所在小区名称)房屋转让给他的欠款。一方面，该金额与系争房屋转让价格一致。另一方面，《共同购房协议书》与两份《房产转让协议书》签署时间较为相近，两份《房产转让协议书》约定的转让价款不同，混淆的可能性较小。再结合周佩华于2014年便将501室房屋产权过户登记至原告吴瑾芳名下的事实，本院认定原告对交易过程的陈述更符合实际情况，依法予以采信，原告已经付清系争房屋购房款。被告吴瑾玉、吴瑾叶主张吴光辉于2010年才签署《房产转让协议书》，依据不足，本院难以采信。四、房屋价格。开发商与吴光辉签订的《上海市商品房预售合同》约定系争房屋的转让价格为217,152元，考虑到卖方吴光辉与买方吴瑾芳系父女关系，吴光辉以20万元出售系争房屋具有合理原因，并无不当。被告吴瑾玉、吴瑾叶主张当时房屋价格为每平方米1万元，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，三原告与吴光辉就系争房屋签订的《房产转让协议书》系当事人真实意思表示，并无违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为合法有效，双方均应恪守。现吴光辉、周佩华已经去世，原告吴瑾芳及五被告为二人的法定继承人，应当继续履行《房产转让协议书》。在原告已经付清购房款的情况下，五被告有义务配合原告办理系争房屋的过户手续。原告自愿承担本案诉讼费用，于法不悖，本院予以照准。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告吴**平、吴**奇、吴瑾玉、吴瑾芝、吴瑾叶应于本判决生效之日起七日内配合原告吴瑾芳、严祖德、严一铭办理将上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告吴瑾芳、严祖德、严一铭名下的手续。案件受理费26,800元，减半收取13,400元，由原告吴瑾芳、严祖德、严一铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年十一月十日书记员  王晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。