湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初988号原告：穆思雨，女，1996年3月16日出生，汉族，湖北省钟祥市人，住钟祥市，委托代理人：赵慧茜、张沛（均为特别授权代理），湖北朋来律师事务所律师。被告：鄂州市新口岸房地产开发有限公司。住所地：鄂州市华容区段店镇灯塘村新口岸商业街**。法定代表人：任建军，该公司执行董事。委托代理人：徐玉清（特别授权代理），鄂州市华容区华正法律服务所法律工作者。原告穆思雨与被告鄂州市新口岸房地产开发有限公司(以下简称“新口岸公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理，依法适用简易程序由审判员姜大良独任审判，于2020年9月29日公开开庭进行审理。原告穆思雨的委托代理人赵慧茜与张沛、被告新口岸公司的委托代理人徐玉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆思雨向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理房屋权属证书；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金36,252元；3、判令被告向原告支付逾期办证的违约金23,112元；4、判令由被告承担本案诉讼费及其他合理费用。事实与理由：2017年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买“段店新口岸商业街”第9幢一单元6层01号房，总价360,000元。合同约定，被告于2017年10月28日前交房并于交房后一年内将办理权属登记的资料报送产权登记机关备案。原告已依约付清了房屋总价款360,000元，但被告的“段店新口岸商业街”项目未取得竣工验收备案证明书，房屋至今未达到交付使用的条件。基于此，房屋的权属证书也一直无法办理。按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条和第十五条，截止2020年7月31日，因被告违约所产生的违约金共计是59,364元。原告曾多次找被告协商欲解决此事，但被告始终无动于衷。故原告无奈诉诸贵院，请求依法保护。原告穆思雨为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件、被告企业登记信息，证明原、被告主体适格。证据二、原告与被告鄂州市新口岸房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，证明合同已经约定交房日期、交房条件、办证时间，被告已经逾期办证，被告应向原告赔付违约金。证据三、收据，证明原告向被告支付房款的事实，原告已经履行了自己的义务。证据四、承诺书，证明被告公司的代表况元福承诺在2020年12月份之前办理好工程验收流程，使小区达到可以办理不动产证的程度，被告房屋质量不合格不能办理房屋产权证。被告新口岸公司辩称，被告和原告进行过商谈，并作出书面承诺在半年内即2020年12月之前可以办理证件，被告愿意协助原告办理证件。被告在合理范围内愿意承担逾期责任。被告新口岸公司为支持其辩称意见，向本院提交建筑工程施工许可证五份、湖北省商品房预售许可证书两份、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证副本，拟证明被告开发和销售该房产的合法手续，可以办理房屋产权证书。经庭审举证，当事人质证意见与本院认证意见如下：（一）关于原告提交的证据被告对原告提交的证据一至三无异议，对证据四有异议，认为不能实现其证明目的。本院认为，原告提交的证据一至三具有真实性、关联性、合法性，能够实现其关于主体资格、《商品房买卖合同》内容、原告已经履行了自己的义务的证明目的，予以采信。证据四具有真实性、关联性，可以实现其关于案涉小区在截至原告起诉之日还未办理好工程验收流程，还未达到可以办理不动产证的程度的证明目的，予以采信。（二）关于被告提交的证据原告对被告新口岸公司提交的证据的真实性、关联性没有异议，但认为不能实现其证明目的。本院认为，被告新口岸公司提交的证据的真实性、关联性，予以认可；但不能实现其关于案涉房屋验收合格可以办理产权证的证明目的。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：原、被告于2017年5月7日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告新口岸公司开发建设的位于鄂州市××区段店镇××口岸商业街××单元××房，合同总价360,000元。合同第八条约定：交付期限。出卖人应当在2017年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府原因引起的市场、规划变更，配套设施安装延误及验收时间滞后等；3、由于买受人未向出卖人按时缴清房款或由于买受人原因造成出卖人无法交付的。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3.如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起一年内办理房产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房价款，并按同期银行活期存款利率付给利息；因买受人自己的原因或因政府主管部门原因导致买受人未能在约定期限内办理权属证书的，出卖人不承担任何责任。另查明，原告已向被告支付首付款110,000元，余额已于2017年11月9日办理按揭贷款。被告“段店新口岸商业街”项目未取得竣工验收备案证明书，房屋至今未达到交付使用的条件，被告至今未能给原告办理房屋所有权转移登记。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告已按约向被告支付首付款110,000元，并办理了按揭贷款，但被告未能按期交房，亦未按约办理产权登记，已构成违约，故原告关于判令被告立即协助原告办理房屋权属证书的诉讼请求，予以支持。原告主张从2017年10月28日起计算逾期交房违约金，但原告的按揭贷款于2017年11月9日发放，原告履行合同付款义务完毕的日期视为2017年11月9日。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持，但被告应向原告支付逾期交房违约金的起算日期为2017年11月10日；被告关于案涉房屋验收合格可以办理产权证的辩称意见，因其未提供已经交付房屋及可以办证的证据，不予采纳。逾期交房违约金计算标准为已付房价总款的万分之一，原告请求计算至2020年7月31日，故2017年11月10日至2020年7月31日被告逾期交房994天，逾期交房违约金35,784元（360,000元×0.01％×994天）。合同明确约定交房日期为2017年10月28日前，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3.如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起一年内办理房产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。结合原告请求支付逾期交房违约金的截止日期，逾期办证违约金自2018年11月11日起至2020年7月31日止按合同约定的标准计算，即22,608元（360,000元×0.01％×628天）。综上所述，对于原告的诉讼请求中合理合法部分，予以支持。被告的辩称意见，因证据不足，不予支持。对于被告的辩称意见，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告鄂州市新口岸房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告穆思雨办理“段店新口岸商业街”第9幢一单元6层01号房的房屋权属证书；二、被告鄂州市新口岸房地产开发有限公司向原告穆思雨支付逾期交房违约金35,784元及逾期办证的违约金22,608元，合计人民币58,392元。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费743元，由原告穆思雨承担43元，被告鄂州市新口岸房地产开发有限公司承担700元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院；对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，上诉案件期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在。住所地和经常居住地在本市的当事人院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位为湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行为中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号为17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为0711-3587670。审判员  姜大良二〇二〇年十一月十六日书记员  王 芳