河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10687号原告：张永志，男，汉族，1987年6月10日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：杨东东、胡正立，河南步青律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**，统一社会信用代码91410000614404261D。法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：刘玉静，系该公司员工；委托诉讼代理人：张欢，系该公司员工。原告张永志与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张永志的委托诉讼代理人杨东东、胡正立，被告河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人刘玉静、张欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张永志向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金7410.27元；2.判令被告向原告支付逾期办理初始登记及不动产权属证书暂计算为违约金23048.03元（自2015年12月31日起，以692549元为基数，按日万分之0.2违约金计算至2020年7月21日，余下继续主张至实际办理初始登记及不动产权属证书之日止）；3.判令被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金暂计1500.01元（0.3元/月/㎡×57月×87.72㎡）；4.判令被告向原告提供办理转移登记应由其提供的所需资料，并协助原告办理坐落于二七区××、××北路南7幢1单元16层1602房间的不动产权属证书；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的座落于二七区××、××北路南的春江家园小区商品房，并于被告签订了房屋买卖合同，合同约定被告应当在2015年10月31日前交房，后被告逾期交付给原告，合同约定被告应当在2015年12月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，但至今被告即未办理初始登记，亦未协助原告取得不动产权属证书，且被告提供的基础设施和公共配套建筑至今未达到使用条件，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告河南台兴房产有限公司辩称,针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于被答辩人自2013年6月10日至2013年9月26日逾期付款108天，根据合同第七条第1款第2项的规定，被答辩人应向我方支付逾期付款违约金2430元，对此违约金及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金7079.51元”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先，根据合同第八条约定，买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延，故而台兴公司的交房日期应从2015年10月31日顺延108天。其次，合同约定交房时间是2015年10月31日，在此之前原告并未就逾期交房违约金主张过权利，直至2020年7月27日才起诉，中间也没有提出异议，所以已经超过了三年的诉讼时效，其主张不应得到支持。答辩人请求法院予以支持。二、针对被答辩人“逾期办理初始登记及不动产权属证书暂计算为违约22019.25元(自2015年12月31日起,以661636元为基数，按日万分之0.2违约金暂计算至2020年7月21日,余下继续主张至实际办理初始登记及不动产权属证书之日止)”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。根据合同约定出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由出卖人将办理初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而房屋实际交房日期为2016年5月31日，因而台兴公司原则上应该报送材料的截止日期应为2016年7月31日。其次，被答辩人直至2020年7月27日才起诉，此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，原告的主张不应得到支持，答辩人请求法院予以支持。再者，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方在此之前并未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记的相关材料，不存在违约情形，不应承担违约责任。且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务，不负有协助其办理转移登记证书的义务。三、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付基础设施和公共配筑未达到使用条件违约金1501.72元(0.3元/月/m2x57月x87.82m2）和停车费17100元”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。合同中明确规定，关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时，若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水通电，达到基本生活要求。同时，答辩人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，后因市政原因，暖气未及时供应。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为4个月，违约期限也应另行计算。其次，根据双方签订的合同，基础设施和公共配套公共配套建筑仅包括供水、供电、燃气、供暖及电视、电话、网络等弱电设施，并不包括车位情况，且该小区车位的产权已明确约定是归属于出卖人（河南台兴房产有限公司），台兴公司有权决定采取销售方式出卖车位，而非租赁方式，在被答辩人在不同意购买小区车位的情况下由此产生的车位租赁费用不应由答辩人承担。望贵院驳回原告的诉讼请求。最后，被答辩人直至2020年7月27日才起诉，此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，原告的主张不应得到支持，答辩人请求法院予以支持。四、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告提供办理转移登记应由其提供的所需资料,并协助原告办理坐落于二七区××、××北路南12幢2单元23层2304房间的不动产权属证书”的诉讼请求我方不予认可。首先，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方只负有提供应由我方提供的资料的义务，不负有协助其办理转移登记证书的义务。其次，根据合同约定，出卖人、买受人各一份，房管局和银行各两份，因此答辩人手中也仅有一份合同原件以作留存，因而被答辩人需要办理转移登记手续所需要的合同原件应由被答辩人自行提供，答辩人不负责提供我方存档用的合同原件，这非我方义务，因原告个人不交合同原件等原因致使无法办理转移登记手续，我方不负责承担责任。五、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持。六、疫情期间，政府为了防控新冠疫情，很多业务都暂时搁置或者延迟，从而导致办理房证的相关资料无法提交，在疫情期间办理不动产证的延迟问题我方不应承担责任。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及案件事实本院认定如下：2013年3月31日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区××、××北路南2号楼2单元9层905号房屋一套，建筑面积89.31平方米，房屋总价款：637673元。原告于2013年3月31日合同签订当天支付了购房首付款，于2013年7月12日支付了剩余购房款。《商品房买卖合同》第十四条约定：供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2.若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1.产权初始登记。出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2.转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，1.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。2.本院于2018年12月14日作出的（2018）豫0103民初12803号原告张永志与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决中载明，双方约定的办证期限是2015年12月31日前，但至开庭之日，被告仍没有将材料准备齐全，对此原告主张计算515天违约金，暂共计6568元。……不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，导致被告逾期办理产权登记应当予以酌情考虑，按照公平原则适当予以酌减赔偿3941元为宜。经查明，被告河南台兴房产有限公司依照该判决承担逾期办理产权登记违约金的时间为2015年12月31日至2017年5月29日。3.郑州市不动产登记中心于2018年12月26日向被告出具涉案小区二七区赣江路98号2号楼首次登记受理凭证；另查明，郑州市不动产登记中心于2019年3月5日完成对涉案房屋二七区赣江路98号2号楼2单元9层905室的首次登记。4.本院于2018年12月14日作出的（2018）豫0103民初12803号原告张永志与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决中载明，双方约定的房屋供暖设施能够正常运行的期限是2016年10月31日，但至开庭之日，仍未供暖，被告未完全履行合同义务，对此原告主张违约金562.65元，本院予以支持。经查明，被告河南台兴房产有限公司依照该判决承担逾期提供基础设施违约金的时间为2015年10月31日至2017年8月。5.本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区××、××北路南春江家园小区至2019年1月25日供暖才可以正常使用。6.原告于2019年7月23日以邮寄方式向被告提交办理不动产权属证书转移登记的书面申请。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于逾期办理产权登记违约金的问题。《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条第一款产权初始登记约定：出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月26日向被告出具涉案小区二七区赣江路98号2号楼首次登记受理凭证，被告应对此承担违约责任。被告已经依照本院于2018年12月14日作出的（2018）豫0103民初12803号原告张永志与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决承担过自2015年12月31日至2017年5月29日逾期办理产权登记违约金3941元，故本案中被告河南台兴房产有限公司由于逾期办理初始登记的违约责任承担时间应计算为自2017年5月30日至2018年12月26日，共计210天。《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条第二款转移登记约定：出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。本案中，郑州市不动产登记中心于2019年3月5日完成对涉案房屋二七区赣江路98号2号楼2单元9层905室的首次登记。原告已于2019年7月23日以邮寄方式向被告提交办理不动产权属证书转移登记所需的书面申请，且原、被告双方并未在《商品房买卖合同》中对买受人提出书面申请的方式进行约定，故被告称申请需向物业公司提交、不接受业主邮寄方式递交的主张因证据不足，本院不予支持。因此，原告要求被告承担逾期办理不动产权属证书的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告河南台兴房产有限公司由于逾期办理转移登记的违约责任承担时间应计算为自2019年3月6日至2019年8月16日，共计163天。综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为2854.22元。关于供暖设施未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的供暖设施于2016年10月31日达到正常使用，但该小区至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。被告已经依照本院于2018年12月14日作出的（2018）豫0103民初12803号原告张永志与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决承担过自2015年10月31日至2017年9月基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金562.65元，故本案中被告河南台兴房产有限公司由于供暖设施未达到使用条件的违约责任承担时间应计算为自2017年10月至2019年1月，共计16个月。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，本院酌定支持原告该项违约金428.69元。关于原告提出的要求被告为其安装室内暖气片的诉讼请求。原被告双方在合同中对暖气片安装并未约定，且原告亦未提交其他证据予以证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的被告协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，被告应协助原告办理该房屋的不动产权证书，故本院支持原告的该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告张永志支付逾期交房违约金2000元；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告张永志支付逾期办理权属证书违约金2854.22元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金428.69元，共计3282.91元；三、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后六十日内协助原告张永志办理位于二七区赣江路98号2号楼2单元9层905号房屋的不动产权证书；四、驳回原告张永志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 梁 芳二〇二〇年十一月二十日书记员 王明义