文书内容江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终542号上诉人（原审被告）：萍乡市碧桂园物业发展有限公司，住所地江西省上栗县赤山镇丰泉（丰泉管理处内），统一社会信用代码91360322071828526F。法定代表人：陈正烈，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱贤琴，该公司员工。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司萍乡市分行，住所地萍乡市安源区跃进北路**，统一社会信用代码91360300859062562J。负责人：毕勇，该分行行长。委托诉讼代理人：肖文芝，江西博韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅琳，江西博韬律师事务所律师。原审被告：陈淼生，男，1974年3月16日出生，汉族，住萍乡市安源区。上诉人萍乡市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被上诉人中国银行股份有限公司萍乡市分行（以下简称“中国银行萍乡分行”）、原审被告陈淼生金融借款合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初4250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人朱贤琴，被上诉人中国银行萍乡分行的委托诉讼代理人肖文芝，原审被告陈淼生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决第四、五项，改判碧桂园公司对本案债务不承担连带清偿责任；或发回重审。事实与理由：碧桂园公司不应承担本案连带保证责任。本案并未达到要求碧桂园公司承担连带保证责任的条件，根据碧桂园公司与中国银行萍乡分行签订的《按揭业务担保合作协议》，陈淼生必须在连续未支付四期贷款本息的情况下，碧桂园公司才有承担连带保证责任的可能，此时需要中国银行萍乡分行通知碧桂园公司。即中国银行萍乡分行应在陈淼生连续未支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知碧桂园公司，如中国银行萍乡分行逾期书面通知碧桂园公司的，则碧桂园公司对陈淼生未支付的第五期起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。根据中国银行萍乡分行提供的证据，陈淼生仅逾期一期，不满足要求碧桂园公司承担保证责任的情形。中国银行萍乡分行提出陈淼生违反贷款合同约定，未经中国银行萍乡分行同意擅自将抵押房屋转让给第三人，这不属于《按揭业务担保合作协议》中约定的碧桂园公司承担连带保证责任的情形。本案所涉房屋无法办理抵押登记，为中国银行萍乡分行怠于行使权利所致，无法行使抵押权的后果应由其自行承担。对本案所涉房屋，中国银行萍乡分行于2014年8月11日办理了预告抵押登记。2017年9月，陈淼生前往碧桂园公司办理收楼手续，之后碧桂园公司立即将相关办证资料递交房管局。碧桂园公司并不知道陈淼生将房屋转让的事实。根据（2019）赣0322民初442号民事判决书，早在2018年1月中国银行萍乡分行就已明知陈淼生在未取得其书面同意的情形下转让了案涉房屋。根据相关法律规定，陈淼生转让房屋属无效，但中国银行萍乡分行未主张其权利。中国银行萍乡分行辩称，碧桂园公司的上诉主张不能成立。根据《个人一手住房贷款合同》，借款人以所购房屋提供抵押的，违反合同规定擅自转让、出租或以其他方式处分抵押房屋，构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，有权要求保证人承担保证责任。一审判决碧桂园公司承担连带清偿责任正确。办理抵押登记他项权证的前提是办理不动产权证，本案房屋在办理不动产权证后立即办理了过户登记，中国银行萍乡分行根本无法办理抵押登记。陈淼生转让房屋后一直按期归还贷款，在房屋受让人李某某提起诉讼后，中国银行萍乡分行才知房屋转让的情况。中国银行萍乡分行不存在任何过错，也不存在放弃权利的行为。主债务在保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，碧桂园公司关于其在中国银行萍乡分行放弃物的担保的范围内免除保证责任的意见不能成立。因此，请求驳回上诉，维持原判。陈淼生辩称，请求法院依法判决。中国银行萍乡分行向一审法院起诉请求：1、判决解除本案所涉《个人一手住房贷款合同》；2、判决陈淼生偿还中国银行萍乡分行借款本金873314.05元、利息3912.53元、罚息19.08元（截至2019年9月27日），按约定计算至全部还清之日止的借款利息、罚息，律师代理费1400元，共计878645.66元；3、判决中国银行萍乡分行对陈淼生所有的位于萍乡市上栗县房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、判决碧桂园公司对陈淼生的债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费等全部费用由碧桂园公司、陈淼生承担。一审法院认定事实：2014年4月15日，碧桂园公司与中国银行股份有限公司萍乡市安源支行（以下简称“中国银行萍乡安源支行”）签订一份《按揭业务担保合作协议》，约定由银行为碧桂园公司开发的位于上栗县碧桂园项目提供购房贷款，并由碧桂园公司对项目的所有满足抵押贷款条件的购房者提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，其有关保证期间、范围为购房者与双方所签订的《个人借款／担保合同》项下的本金、利息及实现债权费用等…碧桂园公司在其保证期限内承担保证责任的方式为…4、购房者连续未支付四期贷款本息的，银行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知碧桂园公司，如银行逾期书面通知碧桂园公司的，则碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；其他事项，在本协议生效之日后，双方与购房者应共同签订由银行提供格式版本的《个人借款／担保合同》，并将合同作为本协议附件五，但涉及双方之间的权利义务的，双方同意在本协议生效之日后其与购房者签订的《个人借款／担保合同》不视为对本协议内容的修改，且本协议约定的内容效力优先于《个人借款／担保合同》涉及双方之间的权利义务的所有条款…等。因购房贷款，2014年8月13日，陈淼生作为借款人、碧桂园公司作为保证人与中国银行萍乡安源支行签订了一份编号为ＡＹ-Ｃ-01-2014-355《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称“主合同”），约定：1、申请购房贷款1030000元，用于购买坐落于萍乡市上栗县的房屋，若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准；2、借款期限为240个月；3、浮动利率方式，每12个月为一个浮动周期，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.004‰，每满一个浮动周期，以重新定价日适用的中国人民公布施行的相应档次的法定贷款利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的15日为结息日和付息日；借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称抵押物）向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证；4、若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直到清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；5、借款人出现未按期归还贷款本息或以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，违反本合同的约定，擅自转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建及其他任何方式全部或部分处分抵押房屋的等行为构成违约，贷款人可终止、解除本合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失，依约定行使房屋抵押权；要求保证人按照合同约定承担连带保证责任，保证期间为借款人债务履行期届满包括提前到期之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为合同生效之日起至最后一期债务履行期届满日之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任…等条款。2014年8月11日，陈淼生将向碧桂园公司购买的位于萍乡市上栗县的房屋办理了预购商品房抵押预告登记，证号为栗房预栗字第××号。2014年8月13日，中国银行萍乡分行向陈淼生发放了贷款，并办理了借款凭证，载明：1、贷款金额为1030000元；2、借款年利率为7.20500％；3、贷款期限为20年；4、240期；5、贷款用途为购买住房。因陈淼生未按约定还款，中国银行萍乡分行扣划了碧桂园公司的保证金账户部分余额用于充抵部分房屋贷款。截至2019年9月27日，陈淼生尚欠中国银行萍乡分行借款本金873314.05元，利息3912.53元，罚息19.08元。中国银行萍乡分行为实现债权雇请律师参加本案诉讼支付了律师费1400元。另查明，陈淼生于2017年10月8日与李某某签订一份《房屋转让协议书》，约定将陈淼生于2014年底购买的萍乡碧桂园山湖路6街16号别墅（即涉案房产）以总价1739999元出卖给李某某，后双方办理了过户登记，并由上栗县不动产登记局向李某某颁发了不动产登记证书。再查明，中国银行萍乡安源支行作为中国银行萍乡分行的下属分支机构，因其内部管理情况，各下属支行均已无对外办理事务公章，均由中国银行萍乡分行行使相关权利主张。一审法院认为，中国银行萍乡安源支行作为中国银行萍乡分行的下属支行，中国银行萍乡分行对其负有领导、管理职责，不论是支行或是分行主张权利均是维护中国银行股份有限公司的整体利益，因其暂没有对外公章并对外行使权利主张的情况下，由中国银行萍乡分行代为提起诉讼以维护银行利益，并无不妥，其涉案的主体资格应予确认。结合查明情况，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》未违反法律强制性规定，应属合法、有效合同，合同各方均应秉持诚实信用原则全面履行合同义务。本案中，因陈淼生所购置房产已过户到案外人李某某名下，中国银行萍乡分行对该房产的抵押预告登记已无法转为正式抵押权，即抵押请求权不能得到实现，符合合同中“借款人擅自转让抵押房屋构成违约”的约定情形，中国银行萍乡分行据此主张解除合同及要求陈淼生提前归还全部贷款本息的请求应予支持，而碧桂园公司提出的“借款人逾期四期才承担保证责任…等”的辩解意见与原告的上述主张依据并不相互矛盾，亦不能对抗、否认该合同约定条款的效力，因此，碧桂园公司应按合同约定承担连带保证责任，其承担责任后有权向借款人主张追偿权。关于中国银行萍乡分行主张的律师费，双方在合同中有相关约定且已实际发生，不违反规定，应予支持。关于碧桂园公司提出中国银行萍乡分行存在过错的问题，并未有直接证据证明，且在其提交的上栗县人民法院（2019）赣0322民初442号民事判决书中亦未认定中国银行萍乡分行在陈淼生转让房产办证过程中存在协助、串通及其他过错的事实，故其辩解理据不足，不予采纳；关于碧桂园公司提出的延期举证问题，经审查，其提出的证据系上述民事判决书中的一组证据，且已在该案中进行了相应认定，无需另行调取。陈淼生提出利息、罚息过高的问题，该利率符合银行业政策范围，且不违反法律规定，故对该意见不予采纳。中国银行萍乡分行主张对陈淼生名下购置房屋享有抵押权，但中国银行萍乡分行仅属于预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权，且因涉案房屋已不在陈淼生名下，其事实基础亦不存在，故对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除中国银行萍乡分行与陈淼生签订的ＡＹ-Ｃ-01-2014-355《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、陈淼生于判决生效之日起一个月内支付中国银行萍乡分行截至2019年9月27日的借款本金873314.05元、利息3912.53元、罚息19.08元；后续利息、罚息按合同约定另行计算至实际清偿日止；三、陈淼生于判决生效之日起一个月内支付中国银行萍乡分行律师费1400元；四、碧桂园公司对上述二、三项确定的义务承担连带清偿责任；五、碧桂园公司承担连带保证责任后，在承担责任范围内有权向陈淼生追偿；六、驳回中国银行萍乡分行的其他诉讼请求。案件受理费12586.46元，由陈淼生负担，碧桂园公司连带负担。本院二审期间，上诉人碧桂园公司、被上诉人中国银行萍乡分行、原审被告陈淼生均未向本院提交证据。二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案件的争议焦点为：对本案所涉债务，碧桂园公司是否应承担连带清偿责任。2014年8月13日，陈淼生作为借款人、碧桂园公司作为保证人与中国银行萍乡安源支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，擅自转让、出租、出借或以其他任何方式全部或部分处分抵押房屋的，认定借款人违约，出借人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因实现债权而导致的律师费等，要求保证人承担保证责任；若保证人为本合同项下贷款提供保证的，为连带责任保证；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。陈淼生擅自将房屋转让给他人，构成违约，中国银行萍乡分行有权要求借款人陈淼生提前归还本息、保证人碧桂园公司承担保证责任。陈淼生自2019年9月起至今未归还按揭贷款本息，碧桂园公司关于陈淼生仅拖欠一期，本案未达到要求碧桂园公司承担连带保证责任条件的主张不能成立，本院不予支持。上诉人碧桂园公司关于其对本案所涉债务不应承担连带清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12586.46元，由上诉人萍乡市碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王娟审判员  刘敏审判员  姚赛二〇二〇年十一月六日            本件与原本核对无异      法官助理徐一晶书记员朱郭萍