河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2838号上诉人（原审被告）：孙中有，男，1983年10月27日出生，汉族，住泌阳县。委托诉讼代理人：吕新如，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泌阳县粮油储备有限公司，住所地河南省泌阳县花园路中段。统一社会信用代码91411726057203474K。法定代表人：王学聚，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘军，河南广义律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢付渠，河南北纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张胜，男，1977年7月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王磊，泌阳县铜峰法律服务所法律工作者。原审被告：贾会干，男，1966年5月15日出生，汉族，住河南省泌阳县。原审被告：泌阳县金博雅服饰店，经营场所河南省泌阳县古城街道办事处人民路南段路东。经营者：贾会干，身份信息及住址同上。原审被告：范克旺，男，1981年4月7日出生，汉族，住陕西省镇安县。原审被告：泌阳县饰一派百货商店，经营场所河南省泌阳县古城街道办事处人民路南段（老粮站**）。经营者：范克旺，身份信息及住址同上。上诉人孙中有因与被上诉人泌阳县粮油储备有限公司（以下简称泌阳粮油公司）、张胜及原审被告贾会干、泌阳县金博雅服饰店、范克旺、泌阳县饰一派百货商店房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省泌阳县人民法院（2019）豫1726民初4121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙中有的委托诉讼代理人吕新如，被上诉人泌阳粮油公司的委托诉讼代理人邢付渠、刘军，被上诉人张胜的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。原审被告贾会干、泌阳县金博雅服饰店、范克旺、泌阳县饰一派百货商店经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。孙中有上诉请求：1、撤销一审法院（2019）豫1726民初4121号民事判决，改判为贾会干、范克旺从泌阳粮油公司所有的363.135平方米房屋中腾空搬出；2、撤销一审判决第三项，改判为由张胜承担自2019年11月1日到实际腾空之日止每天304元的损失（在具体支付时扣除60天）；3、依法判决孙中有与泌阳粮油公司之间按《物权法》的规定按照有利生产、方便生活、公平合理的原则处理相邻物业的使用关系，或者将本案发回泌阳县人民法院重新审理。事实和理由：1、原审法院对于原审原告享有房屋所有权的房屋的四至范围没有确定，属于案件的主要事实不清。2、原审判决判令承租人从一楼临街门面房搬出也是违反法律规定的。贾会干、范克旺作为房屋的承租人在签订租赁合同时并不了解该房屋在张胜、孙中有与泌阳粮油公司之间存在产权纠纷，包括孙中友也不知道就房屋拆迁问题和粮油储备公司之间存在产权纠纷，因此孙中有通过买卖取得房屋产权，范克旺、贾会干通过租赁取得房屋使用权，均系善意取得，本身没有任何过错。3、贾会干、范克旺租赁的房屋除了363.135平方米属于粮油储备公司以外，其余的部分属于张胜和孙中有所有，即使363.135平方米部分应当腾空搬出也不应当妨碍其他部分的效力，或者说该租赁合同也仅属于部分无效的合同。原审法院认为租赁合同属于无效的认定也是错误的。4、要求孙中友与张胜共同承担自2019年11月1日到实际腾空之日按照每天304元的支付房屋占用费没有依据。泌阳粮油公司答辩称，1、原审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，孙中友上诉称原审法院判决主要事实不清的上诉理由不能成立。2、上诉人孙中有不能得到案涉房产任何部分的所有权，原审被告张胜没有权利处分《商品房买卖合同》中房产的任何部分，原审法院判决孙中友从一楼门面房搬出是正确的，没有违反法律规定。原审法院判令孙中友承担自2019年11月1日实际腾空，只是按照每天304元的占有费。孙中友不但应当承担，而且答辩人认为原审法院判决的该部分，无论是从时间上还是从数额上都是判决少了。孙中有没有审查房屋的权属问题，在张胜并没有案涉房屋的房权证时，其仍与张胜签订买卖合同，具有明显过错。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。被上诉人张胜答辩称，泌阳县人民法院（2019）豫1726民初4121号民事判决书第三项，改判由张胜承担2019年11月1日至实际腾空之日起每天304元的损失，没有事实依据和法律依据，不应当予以支持，其他的上诉请求法院依法查明事实后依法作出判决。四被上诉人贾会干、泌阳县金博雅服饰店、范克旺、泌阳县饰一派百货商店未出庭，亦未提供书面答辩意见。泌阳粮油公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即从原告位于泌阳县××中段南侧临街的四套门面房（其中被告贾会干和泌阳县金博雅服饰店占用一楼从北向南数第一、二套，被告范克旺和泌阳县饰一派百货商店占用一楼从北向南数第三套，被告孙中有占用一楼从北向南数第四套）中腾空（形成附合的装饰装修物除外）搬出。2、判令被告向原告支付拖欠的2015年11月1日至2017年11月1日房租96万，并赔偿逾期支付房租的损失（其中40万从2015年11月1日起至被告还清租金之日，56万从2016年11月1日起至被告还清租金之日，以中国人民银行同期同类银行贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；3、判令被告共同向原告支付自2017年11月1日起至腾空搬出之日止期间的逾期腾房占有使用费（按约定租金每天1534.2元的双倍即3068.5元计算，被告张胜承担全部占用费，其他被告按照占有房屋比例与张胜共同承担）。一审法院审理查明：2008年9月8日，以张胜为甲方、以泌阳县金发房地产开发有限责任公司为乙方，订立委托开发建筑协议书，主要约定内容为：“为加快城镇建设及旧城改造步伐，改善市民居住条件，经甲乙双方充分协商，本着互惠互利的原则，在平等自愿的基础上达成如下合作协议：甲方出资金委托乙方与泌阳县粮食集团有限公司共同开发建设“泌阳县鑫苑大厦”商住楼项目。甲方依据项目工程进度，及时保证资金供应及相关事项的协调处理。三、甲方负责项目开发的全部费用开支及建筑成本，并按实际建筑面积每平方米支付乙方80元，建筑面积6600平方米。四、乙方负责与泌阳县粮食集团有限公司签订“合作建房协议”。五、乙方负责办理该项目所需的各项证照手续。六、乙方负责售房手续办理及协助购房业主办理房产证等相关手续……”。2008年9月22日，以泌阳县金发房地产开发有限责任公司为甲方、以泌阳县粮食集团有限公司为乙方，订立合作建房协议一份，主要约定内容为：“乙方拥有完全产权的，位于泌阳县××××段东侧临街门面房8间，占地363.135平方米。由于该门面房建筑时间早，房屋已破旧，不符合城镇规划要求，需进行全面拆建改造。而该门面房二楼系房改房，加之乙方资金困难，经甲乙双方充分协商，本着互惠互利的原则，在平等自愿的基础上达成以下合作建房协议：一、乙方提供合作建房所需土地，土地面积363.135平方米，东至3米路、西至人民路、南至3.5米过道、北至教育局生产公司，南北长28.15米、东西宽12.9米。该土地为出让土地，乙方拥有完全的出让土地使用权。二、甲方负责对合作建房所需土地地上原临街门面房建筑物的拆除并承担相关费用。由于原临街门面房二楼属房改房，对房改户房改房的拆除、补偿也由甲方全部负责并承担相关各项费用。三、合作建房所建房屋由甲方全部出资，并负责办理所有的准建、建设手续，承担所建楼房的全部成本、费用。所建楼房的一层建筑面积为363.135平方米（东西长12.9米，南北长28.15米）的临街门面房产权全部无偿归乙方所有，并保证所建门面房为钢筋混凝土全框架结构，全部通间，中间没有隔断，门窗齐全，能正常交付使用。所建房屋一层除归乙方产权建筑面积为363.135平方米的临街门面房以外的房屋及二楼以上房屋的产权归甲方，甲方负责对此进行处置及对原房改户的补偿置换，并负担所有的税费和承担相关的法律责任，与乙方无关。四、房屋建设（包括原房屋的拆除）发生的所有成本和费用、行政处罚的罚款及建设中的安全事故全部由甲方负责并承担相关法律责任。房屋开发建设所产生的盈亏也全部由甲方承担，与乙方无关。五、所建房屋质量必须达到国家规定的建筑质量标准。六、建设工期甲方应自签订协议之日二年内完工，并交付使用。如未按期竣工，甲方应赔偿延误工期给乙方所造成的损失并承担法律责任……”。2014年10月21日，以泌阳粮油公司为出租方（甲方）、以吴宗海为承租方（乙方），订立房屋租赁合同一份，主要约定内容为：“受泌阳县人民政府国有资产监督管理办公室委托，泌阳县公共资源交易中心于2014年1月9日对泌阳县粮油储备有限公司位于人民路中段东侧4套门面房三年租赁权进行了公开招租，经竞价，最终乙方中标成交。按照招租文件规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用一事，经协商一致，订立本合同。一、房屋的基本情况。甲方将位于泌阳县××中段南到临街门面房出租给乙方，出租房屋共4大套，总建筑面积351.87平方米。乙方已经实地察看了本合同涉及的的房屋，房屋面积及四至以平面图为准，乙方对该房屋己经充分了解。二、租赁年限。租赁期限为三年，自2014年11月1日起至2017年11月1日止。三、租金和支付方式。1、租金：该房屋三年租金总计为人民币壹佰陆拾捌万元（小写：1680000元）。2、支付方式：按拍租文件规定，乙方应将三年租金1680000元一次性缴至泌阳县财政局行政事业资产管理股，但由于客观原因，甲方未能按时移交租赁标的物。为弥补租赁标的物交付时间滞后给乙方造成的损失，经泌阳县人民政府国有资产监督管理办公室批准，甲乙双方同意，三年租金分三次支付，即每年11月1日前乙方付清当年房租伍拾陆万元（小写：560000元），先付款后租货使用。租金支付方式调整后，甲方不再承担因租赁标的物交付时间滞后造成的任何损失和任何责任。四、租赁期间的相关费用。租赁期间的水、电等一切费用由乙方承担。五、房屋修缮和使用。1、在租赁期内，该房屋及附属设施的维修责任由乙方负责，费用由乙方承担。2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。乙方在甲方房屋增添的形成附合的装饰装修物，合同到期或者中途解除、终止后，无偿归甲方所有，未形成符合的装饰装修物由乙方自行拆除。六、房屋的出售和转租。1、租赁期间，甲方有权依照法定程序出售该出租的房屋，出售后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。七、合同的变更、解除与终止。1、双方协商一致可以变更或终止本合同。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权选择是否解除合同，并收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，乙方改变房屋结构或者装修、增设物影响甲方房屋结构安全的。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。3、租赁期满合同自然终止。4、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。5、因城市改造，导致甲方的房屋被拆除的，合同自行终止。八、违约责任。1、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，已经缴纳的房租不再退还，乙方还应承担赔偿责任。2、合同期满或者中途解除、终止，乙方应在期满日、接到甲方解除通知五日内或者其他终止日将房屋交还给甲方，并将房屋腾空（形成附合的装饰装修物除外）。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金双倍的占用费，如房屋内存有乙方物品，该物品视为废品，甲方有权处置。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。3、租赁期间乙方应当妥警保管和使用租赁物，因保管、使用不善造成房屋和附属设施毁损、灭失的，乙方应当承担赔偿责任。4、租赁期间，消防管理和消防设施由乙方负责，在乙方承租期间，因消防事故给乙方造成的损失，由乙方自行负责，给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿，给第三方造成的损失，由乙方赔偿。九、免责条件。1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。5、乙方在承租期间，因意外事故造成的损失，由乙方自行负责。……”并附房屋平面图一份，东西长12.9米、南北长28.15米，四套房屋的形状均为长方形，从门至墙的东西长度均为12.9米，从北往南数：第一、二、三、四套房屋的南北宽度依次为5.57米、8.50米、8.50米、5.57米。2014年10月31日，以吴宗海为甲方、以张胜为乙方，订立转让协议一份，主要约定内容为：“甲方与泌阳县粮油储备公司签订了《房屋租赁合同》，现经双方协议一致，达成如下协议：一、双方一致同意将甲方与泌阳县粮油储备公司签订了《房屋租赁合同》的房屋转让给乙方；二、甲方与泌阳县粮油储备公司签订了《房屋租赁合同》权利义务从本协议生效后归乙方享有和承担……”。2016年底，粮油储备公司将吴宗海作为被告诉至一审法院，请求：“1．判令解除双方签订的房屋租赁合同，被告把除形成附合的装饰装修物外腾空搬出原告的房屋，并返还原告该房屋；2．判令被告向原告支付2015年11月1日至2016年11月1日所欠部分租金40万元及逾期付款损失直至被告还清租金之日（以中国人民银行同期同类银行贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；3．判令被告向原告支付自2016年11月1日之后直到腾空搬出原告房屋时的房屋占用费（按约定租金每天153.42元的双倍即306.85元计算）；4．本案的诉讼费用由被告负担。”2017年1月24日，一审法院作出的（2016）豫1726民初3534号民事判决，判决：“一、被告吴宗海于本判决生效后十日内将位于泌阳县××中段南侧共四大套的临街门面房腾空（形成附合的装饰装修物除外）并返还给原告泌阳县粮油储备有限公司；二、被告吴宗海于本判决生效后十日内支付泌阳县粮油储备有限公司房屋租金400000元，并支付房屋占用费（自2016年11月1日之后直到腾空搬出原告房屋，按照每天306.85元计付）；三、驳回原告泌阳县粮油储备有限公司的其他诉讼请求……”。吴宗海不服上述生效民事判决，向泌阳县人民检察院申诉。泌阳县人民检察院以泌检民（行）执监［2018］41172600005号民事再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经一审法院审判委员会讨论决定，于2019年4月4日作出（2019）豫1726民监2号民事裁定，再审本案。围绕当事人的再审请求，一审法院对有争议的证据和事实认定如下：“2014年初，泌阳粮油公司公开招标出租位于泌阳县××中段南侧临街门面房，吴宗海中标。2014年10月21日，泌阳粮油公司作为甲方，吴宗海作为乙方，双方共同签订了一份房屋租赁合同及租赁物移交书，甲方将位于泌阳县××中段南侧临街门面房出租给乙方，出租房屋共四大套，租赁期限为三年，自2014年11月1日起至2017年11月1日止。吴宗海举证的刘某、刘明拴的证言和转让协议及收款凭证证实：因该房屋被张胜占用，泌阳粮油公司未能及时将案涉房屋交付给吴宗海，吴宗海多次到有关部门反映，泌阳县粮食局党委委员刘明拴、泌阳粮油公司支部书记刘某参与协调，吴宗海同意将其中标的房屋转租给张胜。2014年10月31日，吴宗海（甲方）与张胜（乙方）签订转让协议，约定：双方一致同意将甲方与泌阳粮油公司签订的《房屋租赁合同》的房屋转让给乙方；甲方与粮油储备公司签订的《房屋租赁合同》的权利与义务从本协议生效后归乙方享有和承担；本协议自双方签字后生效。2016年，泌阳粮油公司安排刘某向张胜追要房租，张胜于2016年3月把160000元房租转入刘某的账户，后由刘某将该款上交泌阳粮油公司财务，泌阳粮油公司于2016年3月22日出具收款凭证。证人刘某当庭证实第一年的房租560000元和第二年的160000元均是张胜交纳。泌阳粮油公司对吴宗海举证的证人证言、转让协议、收款凭证未提出相反证据，故对该证据予以采信。”一审法院再审认为：“虽然被申诉人泌阳粮油公司与申诉人吴宗海签订了《房屋租赁合同》，但因案涉房屋由张胜占用，在泌阳县粮食局党委委员刘明拴和泌阳粮油公司支部书记刘某协调下，吴宗海将该合同约定的权利义务转让给张胜，泌阳县粮食局和泌阳粮油公司对此事知晓，并且房租由张胜向泌阳粮油公司交纳，该转让合同合法有效，对泌阳粮油公司和张胜均具有法律约束力。泌阳粮油公司应向受让方主张案涉房屋的房租等权利，其诉请判令解除与吴宗海签订的房屋租赁合同，并由吴宗海支付租金等项请求，不应支持。申诉人举证的刘某、刘明拴的证人证言、转让协议、收款凭证系原审庭审后调取，属于“新的证据”，该证据足以证明原判决认定事实错误。原审在申诉人吴宗海缺席下采信被申诉人泌阳粮油公司提交的租赁合同，属认定事实错误，原判决应予撤销。申诉人的申诉理由成立，予以支持。”2019年5月24日，一审法院作出（2019）豫1726民再3号民事判决，判决：“一、撤销本院2017年1月24日作出的（2016）豫1726民初3534号民事判决；二、驳回原审原告泌阳县粮油储备有限公司的诉讼请求。……”。因当事人未上诉，该再审判决已经生效。在上述房屋租赁合同三年期限内，被告张胜只将第一年度房租56万元支付完毕，第二年度仅仅支付了16万元房租，第三年度的房租56万未支付。2017年9月17日，原告以在门面房张贴书面通知的形式通知各占用户搬出房屋。在上述房屋租赁合同三年期限于2017年11月1日届满后至今，被告张胜既没有腾房出屋，也没有向原告支付任何占有使用费用。现本案争议的房屋分别被被告占有使用，从事商业经营活动，其中，被告贾会干和泌阳县金博雅服饰店实际占用一楼从北向南数第一、二套，被告范克旺和泌阳县饰一派百货商店实际占用一楼从北向南数第三套，被告孙中有实际占用一楼从北向南数第四套。为此原告再次诉至法院。在本案审理过程中，经一审法院主持调解，被告贾会干将2019年11月1日至2021年10月31日的房租56万元直接汇入一审法院过路款账户中。另查明，2015年10月10日，被告张胜作为出租人、被告贾会干作为承租人，订立房屋租赁合同一份，约定被告张胜将包含上述第一、二套房屋在内的房屋一并出租给贾会干用于服饰经营，租赁期限为6年，自2015年11月30日起至2021年11月29日止。被告贾会干作为经营者成立个体工商户泌阳县金博雅服饰店，利用该房屋作为经营场所，从事服装、鞋、皮具的零售。2016年5月20日，被告张胜作为出租人、佘进军（被告范克旺代签）作为承租人，订立房屋租赁合同一份，约定被告张胜将包含上述第三套房屋在内的房屋一并出租给佘进军用于商业经营，租赁期限自2016年5月20日起至2021年11月30日止。同时，在该合同上注明：“经双方协商同意，原2015年11月20日所签定房屋租赁合同作废，按该合同履行”。被告范克旺作为经营者成立个体工商户泌阳县饰一派百货商店，利用该房屋作为经营场所，从事饰品、化妆品、鞋帽、日用百货的零售。2017年10月22日，屈宏宇作为出租人、被告范克旺作为承租人，订立房屋租赁合同一份，约定屈宏宇将包含上述第三套房屋在内的房屋一并出租给范克旺用于饰品经营，租赁期限为四年，自2017年12月1日起至2021年11月30日止。同时，被告张胜在该合同上注明：“张胜所签房屋租赁合同作废”、“经张胜同意，2018年房租租金支付给屈宏宇，其中壹拾贰万元由张胜支付，另贰拾叁万元由租赁方支付”。2017年10月27日，被告孙中有作为出租人、被告范克旺作为承租人，订立房屋租赁合同一份，约定被告孙中有将包含上述第三套房屋内部南侧一小间在内的房屋一并出租给范克旺用于商业百货经营，租赁期限为四年，自2017年12月1日起至2021年11月30日止。同时，被告张胜在该合同上注明：“此合同签订之日起，该房屋原与张胜签订的合同全部作废”。2016年6月2日，被告张胜作为出卖人、被告孙中有作为买受人，经泌阳县公证处公证，订立了商品房买卖合同两份，约定被告张胜将包含上述第三套房屋内部南侧一小间及第四套房屋在内的房屋一并出卖给被告孙中有。还查明，2015年11月20日，吕宗臣与张胜签订房地产买卖合同一份，约定张胜将泌阳县××中段原中心粮站鑫苑大厦1至2层南起（1-7间）拥有的房产（商铺）出卖给吕宗臣。本院（2018）豫1726民初2537号民事判决：“一、被告张胜于本判决生效后十日内将位于驻马店市泌阳县××中段原中心粮站鑫苑大厦1至2层南起（1-7间）的房产（商铺）及相关手续交付给原告吕宗臣。二、驳回原告吕宗臣的其他诉讼请求。”原告泌阳粮油公司因吕宗臣与张胜房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫1726民初第2537号生效判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2018年11月6日立案后，依法进行了审理。查明：“……2011年12月29日，泌阳县人民政府泌国用（2011）第2011311号土地使用权证显示：土地使用权人泌阳县粮食集团有限公司（第一粮站），座落人民路中段东侧，使用权类型为出让，独有使用权面积363.13平方米。2013年3月30日，泌阳县人民政府国有资产监督管理办公室发出泌国资（2013）1号文件《关于对泌阳县粮油储备有限公司承接泌阳县粮食集团有限公司职责及资产债权的批发》，同意由泌阳县粮油储备有限公司承接泌阳县粮食集团有限公司职责及资产、债权。”一审法院认为：“法人财产权受法律保护。案涉地产原属于泌阳县粮食集团有限公司（第一粮站），经有关机关批准，该地产由原告泌阳县粮油储备有限公司承接，原告泌阳县粮油储备有限公司系案涉地产的所有权人。根据泌阳县金发房地产开发有限公司与泌阳县粮食集体有限公司所签协议和房地一体原则，案涉房屋虽未登记，但已合法建筑完成，原告主张对案涉房地产享有所有权并无不当，被告张胜无证据证明其对案涉房地产具有物权或相关权利，故原判决第一项“被告张胜于本判决生效后十日内将位于驻马店市泌阳县××中段原中心粮站鑫苑大厦1至2层南起（1-7间）的房产（商铺）及相关手续交付给吕宗臣”，损害了原告泌阳县粮油储备有限公司的物权，依法应予撤销；……综上，原告泌阳县粮油储备有限公司请求撤销原判决，理由成立，予以支持。……关于诉讼费问题，被告张胜和吕宗臣签订的房地产买卖合同第一条列明双方“对房屋所有情况已经充分了解”，被告张胜与吕宗臣签订合同时隐瞒房屋产权真实情况，具有过错，导致吕宗臣债权未及时实现而起诉，应当承担原审诉讼及本次诉讼费用。”判决：撤销本院（2018）豫1726民初2537号民事判决第一项，即“被告张胜于本判决生效后十日内将位于驻马店市泌阳县××中段原中心粮站鑫苑大厦1至2层南起（1-7间）的房产（商铺）及相关手续交付给吕宗臣”。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。就本案争议房屋而言，泌阳粮油公司系房屋出租人，被告张胜取代吴宗海成为该房屋的承租人，泌阳粮油公司与被告张胜之间形成房屋租赁合同法律关系。该事实已为本院（2019）豫1726民再3号再审生效民事判决所认定，予以确认。双方均应当按照房屋租赁合同约定全面履行各自的合同义务；否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告第一项诉讼请求。在本案中，房屋租赁合同约定的租赁期间已经于2017年11月1日届满，同时该房屋租赁合同约定租赁期满合同自然终止，在双方没有续订房屋租赁合同的情况下，被告张胜作为承租人应当依据租赁合同第八条第2款的约定于租赁期间届满之日即2017年11月1日将承租的房屋交还给原告，并将房屋腾空（形成附合的装饰装修物除外），同时，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条亦规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，而其直至今日没有交还房屋，其行为显然已经构成违约，因此，无论依据合同约定，还是依照法律规定，原告均有权要求被告张胜腾房出屋，并将房屋返还给原告。在合同租赁期间内，被告张胜未经原告同意，不仅擅自超期转租原告房屋给贾会干、范克旺等人，还隐瞒房屋的真实权利人，擅自出卖原告房屋给孙中有等人，张胜的这一系列行为不仅违反了租赁合同的约定，而且违反了法律的规定，对原告不产生法律效力。贾会干、范克旺、孙中有等人现作为房屋的实际占有使用人，继续占有使用原告房屋没有合法根据。因此，对原告要求被告从原告位于泌阳县××中段南侧临街的四套门面房中腾空（形成附合的装饰装修物除外）搬出的诉讼请求，予以支持。关于原告的第二项诉讼请求。在上述房屋租赁合同三年期限内，被告张胜只将第一年度房租56万元支付完毕，第二年度房租仅仅支付了16万元，拖欠40万元，第三年度房租56万未支付，被告张胜共计拖欠原告房租96万元，该行为显然属于违约，依法应当承担违约责任。因此，对原告要求被告张胜支付拖欠的租金96万元的诉讼请求，予以支持。被告张胜逾期交纳96万元房租给原告造成经济损失，根据法律规定，被告张胜应当承担损失赔偿责任，其中一部分损失以拖欠房租40万元为基数，自2015年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；另一部分损失以拖欠房租56万元为基数，自2016年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告的第三项诉讼请求。虽然原租赁合同第八条第2款约定逾期腾房应支付原日租金双倍的占用费，但该约定的占用费明显过高，应予调整，本院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定予以处理。因此，被告张胜应当按照约定租金每天1534元向原告支付自2017年11月1日起至实际腾空搬出之日止的逾期腾房占有使用费。同时，结合本案原告起诉之后，依据原房屋租赁合同在应支付房租之时，在房屋实际占有使用人既未支付房租，也未腾房的情况下，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，并考虑到房屋实际占有使用人前期已经向张胜等人实际支付了房租，不宜重复支付等问题，自2019年11月1日起至实际腾空搬出之日止，被告贾会干、泌阳县金博雅服饰店应当按照占有房屋的比例50%即每天767元与张胜共同承担逾期腾房占有使用费，被告范克旺、泌阳县饰一派百货商店应当按照占有房屋的比例30.21%即每天463元与张胜共同承担逾期腾房占有使用费，被告孙中有应当按照占有房屋的比例19.79%即每天304元与张胜共同承担逾期腾房占有使用费。但是，众所周知，在此期间，我国发生了新冠肺炎疫情，受疫情防控影响被告均不能正常经营，鉴于原告房屋为国有资产类经营用房，参照《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》的规定，在疫情期间，原告应免收2个月的逾期腾房占有使用费为宜。本案涉及的房屋租赁，原告出租的房屋四至、面积清楚，有合同约定的平面图可以证实，从原告与泌阳县金发房地产开发有限责任公司于2008年9月22日签订的合作建房协议第三条“所建楼房的一层建筑面积为363.135平方米（东西长12.9米，南北长28.15米）的临街门面房产权全部无偿归原告所有”可以看出，该协议对原告房屋所在的位置及面积等已经进行了分割，且一审法院（2018）豫1726民初4875号生效民事判决对此进行了认定，被告张胜辩称在临街一侧有其房屋，原告房屋在整个房屋的中间，并要求分割的理由不能成立，不予采纳。在未经原告同意的情况下，被告张胜擅自将原告房屋分别转租、出卖，侵害了原告的合法权益，该转租、出卖行为对原告均不具有法律效力，因此，被告贾会干、泌阳县金博雅服饰店、范克旺、泌阳县饰一派百货商店、孙中有的抗辩理由均不能成立，不予采纳。综上所述，对原告的诉讼请求，合理合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条、第十八条规定，一审发运判决：一、被告张胜、贾会干、泌阳县金博雅服饰店、范克旺、泌阳县饰一派百货商店、孙中有于本判决生效之日起三十日内从原告泌阳县粮油储备有限公司位于泌阳县××中段××大厦××楼××套门面房（其中，被告贾会干和泌阳县金博雅服饰店占用一楼从北向南数第一、二套，被告范克旺和泌阳县饰一派百货商店占用一楼从北向南数第三套，被告孙中有占用一楼从北向南数第四套）中腾空（形成附合的装饰装修物除外）搬出。二、被告张胜于本判决生效之日起十日内向原告泌阳县粮油储备有限公司支付拖欠2015年11月1日至2017年11月1日的房租960000元及逾期交纳房租的损失（其中一部分损失以拖欠房租400000元为基数，自2015年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；另一部分损失以拖欠房租560000元为基数，自2016年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告张胜、贾会干、泌阳县金博雅服饰店、范克旺、泌阳县饰一派百货商店、孙中有于本判决生效之日起三十日内按照每天1534元向原告泌阳县粮油储备有限公司支付逾期腾房占有使用费（其中，被告张胜自2017年11月1日起至实际腾空搬出之日止计付，被告贾会干、泌阳县金博雅服饰店自2019年11月1日起至实际腾空搬出之日止按照每天767元与被告张胜共同支付，被告范克旺、泌阳县饰一派百货商店自2019年11月1日起至实际腾空搬出之日止按照每天463元与被告张胜共同支付，被告孙中有自2019年11月1日起至实际腾空搬出之日止按照每天304元与被告张胜共同支付；在具体计付时，应予扣减60天的逾期腾房占有使用费）。四、驳回原告泌阳县粮油储备有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，由被告张胜负担。本院二审期间，上诉人孙中有向法庭提供如下证据，本院组织双方进行举证质证。1、房屋平面图一份及勘查附件2张，用以证明一审判决认定的363.135平方米没有东西边界也和现状不符，得出的结论也是错误的。2、补充协议书一份，用以证明孙中有取得了该房屋部分产权。泌阳粮油公司质证意见为：对该两份证据均不认可，对案涉房屋面积进行勘测，没有被上诉人及法院工作人员的参与。张胜对案涉房产没有任何权利，被上诉人是与泌阳县金发房地产开发有限公司联合建房的，并不是与张胜进行联合建房。张胜质证意见为：对上述证据的真实性不持异议，通过这个平面图可以看出涉案房屋部分产权属于本案的被上诉人张胜所有，一审法院应当查明该房屋实际面积以及分配。补充协议上双方约定的主要是为了保证2016年6月2日所签订的商品房买卖合同，孙中有应当持有的部分。孙中有应当承担自2019年11月1日到腾空之日起每天304元的损失。本院认为，根据双方的诉辩意见及证据本身的证明力，上诉人提供的上述证据不足以证明其主张。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，双方当事人因房屋租赁合同发生纠纷。关于案涉房屋的产权问题，一审在卷有泌阳县人民法院作出的（2018）豫1726民初4875号民事判决，已认定案涉房屋1至2层商铺的产权属于被上诉人泌阳粮油公司所有，结合泌阳粮油公司与泌阳县金发房地产开发有限责任公司于2008年9月22日签订的合作建房协议第三条所约定的内容，一层建筑面积为363.135平方米（东西长12.9米，南北长28.15米）的临街门面房产权全部无偿归泌阳粮油公司所有。进一步证实了泌阳粮油公司对诉争房屋一层四间门面房的产权具有所有权，该协议对泌阳粮油公司房屋所在的位置及面积等已经进行了分割。张胜并未提供证据证明其对诉争房屋具有物权及处分权，虽然上诉人孙中有与张胜签订有房屋买卖合同，约定张胜将部分诉争房屋出售给孙中有，因张胜对诉争房屋没有处分权，继而孙中有对其购买的房屋亦不享有物权及处分权。孙中有作为房屋承租人或出租人，对其自身的损失，属于另外一个法律关系，其可以另行主张权利。故孙中有的上诉理由不足，本院不予采纳。一审法院判决其从诉争房屋中搬出并支付逾期腾房占有使用费具有事实及法律依据。综上所述，上诉人孙中有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2218元，由上诉人孙中有负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十一月十日书记员  王贞懿