河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初7040号原告：河南宏田置业有限公司，住所地郑州市中牟县城**滨河路东侧水岸鑫城办公楼**，统一社会信用代码91410122766200583P。法定代表人：王二喜，任公司总经理。委托诉讼代理人：苏冲，国浩律师（郑州）事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，国浩律师（郑州）事务所实习律师。被告：冉伟鹏，男，1988年5月25日生，汉族，住河南省尉氏县。被告：崔龙飞，男，1986年5月2日生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。被告：孙利卿，男，1969年9月25日生，汉族，住河南省巩义市。被告：许红波，男，1982年9月13日生，汉族，住河南省安阳县。被告：曹俊京，男，1982年8月9日生，汉族，住河南省封丘县。原告河南宏田置业有限公司（以下简称“宏田公司”）与被告冉伟鹏、崔龙飞、孙利卿、许红波、曹俊京房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏田公司的委托诉讼代理人苏冲、张欣到庭参加诉讼，被告冉伟鹏、崔龙飞、孙利卿、许红波、曹俊京经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏田公司向本院提出诉讼请求：1.判令五被告返还原告被扣划的保证金；2.判令五被告赔偿原告损失；3.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续，返还前述《商品房买卖合同》项下房屋；4.本案诉讼费由五被告承担。事实及理由：原、被告因履行房屋买卖合同等相关事宜发生纠纷，原告诉至法院。被告冉伟鹏未答辩，亦未提交证据。被告崔龙飞未答辩，亦未提交证据。被告孙利卿未答辩，亦未提交证据。被告许红波未答辩，亦未提交证据。被告曹俊京未答辩，亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月2日，冉伟鹏作为买受人，宏田公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002606915）。合同第三条约定：买受人购买的商品房位于中牟县青年路××南侧、××路东××单元××号房屋；第四条约定：该商品房总金额891537元；第六条第3款约定：买受人按下列方式付款：约定金额：178537元，付款方式:现金，交纳比例：20.03％；约定金额：713000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：79.97％。合同附件四第18条约定：买受人选择本合同第六条第3种方式付款的，因出卖人为乙方提供阶段性按揭贷款担保(即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保)，则:乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上(含三次)或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除原合同及补充协议，将房屋收回另行出售。2016年11月18日，中行郑州支行为贷款人，被告冉伟鹏为借款人、抵押人，签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定:合同贷款金额为人民币713000元;贷款用途为购买前述房屋；借款人按月等额本息还款法偿还贷款。被告冉伟鹏向中行郑州支行办理按揭贷款后，因冉伟鹏逾期归还银行贷款，中行郑州支行自2020年3月30日起开始划扣原告保证金，经计算，截止目前，冉伟鹏欠付宏田公司代偿款共计14390.81元。2020年6月16日，宏田公司向冉伟鹏邮寄《解除合同通知》告知冉伟鹏因逾期归还银行贷款，均由宏田公司代偿，依据《商品房买卖合同》附件四第18条之约定，解除冉伟鹏与宏田公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002606915）。另涉案房屋已实际交付。2016年11月18日，崔龙飞作为买受人，宏田公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002920323）。合同第三条约定：买受人购买的商品房位于中牟县青年路××南侧、××路东××单元××号房屋；第四条约定：该商品房总金额1382140元；第六条第3款约定：买受人按下列方式付款：约定金额：277140元，付款方式:现金，交纳比例：20.05％；约定金额：1105000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：79.95％。合同附件四第18条约定：买受人选择本合同第六条第3种方式付款的，因出卖人为乙方提供阶段性按揭贷款担保(即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保)，则:乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上(含三次)或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除原合同及补充协议，将房屋收回另行出售。2016年12月5日，平安银行郑州分行为贷款人，被告崔龙飞为借款人、抵押人，签订《房地产买卖抵押贷款合同》。合同约定:合同贷款金额为人民币1105000元;贷款用途为购买前述房屋；借款人按月等额还款法偿还贷款。被告崔龙飞向平安银行郑州分行办理按揭贷款后，因崔龙飞逾期归还银行贷款，平安银行郑州分行自2020年6月15日起开始划扣原告保证金，经计算，截止起诉时，崔龙飞欠付宏田公司代偿款共计43023.58元。2020年6月28日，宏田公司向崔龙飞邮寄《解除合同通知》，告知崔龙飞因逾期归还银行贷款，均由宏田公司代偿，依据《商品房买卖合同》附件四第18条之约定，解除崔龙飞与宏田公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002920323）。另涉案房屋未实际交付。2016年11月18日，孙利卿作为买受人，宏田公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002918777）。合同第三条约定：买受人购买的商品房位于中牟县青年路××南侧、××路东××单元××号房屋；第四条约定：该商品房总金额1385432元；第六条第3款约定：买受人按下列方式付款：约定金额：277432元，付款方式:现金，交纳比例：20.02％；约定金额：1108000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：79.98％。合同附件四第18条约定：买受人选择本合同第六条第3种方式付款的，因出卖人为乙方提供阶段性按揭贷款担保(即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保)，则:乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上(含三次)或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除原合同及补充协议，将房屋收回另行出售。2016年12月8日，平安银行郑州分行为贷款人，被告孙利卿为借款人、抵押人，签订《房地产买卖抵押贷款合同》。合同约定:合同贷款金额为人民币1108000元;贷款用途为购买前述房屋；借款人按月等额还款法偿还贷款。被告孙利卿向平安银行郑州分行办理按揭贷款后，因孙利卿逾期归还银行贷款，平安银行郑州分行自2020年6月15日起开始划扣原告保证金，经计算，截止起诉时，孙利卿欠付宏田公司代偿款共计61993.18元。2020年6月19日，宏田公司向孙利卿邮寄《解除合同通知》，告知孙利卿因逾期归还银行贷款，均由宏田公司代偿，依据《商品房买卖合同》附件四第18条之约定，解除孙利卿与宏田公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002918777）。另涉案房屋未实际交付。2016年7月30日，许红波作为买受人，宏田公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002598747）。合同第三条约定：买受人购买的商品房位于中牟县青年路××南侧、××路东××单元××号房屋；第四条约定：该商品房总金额730835元；第六条第3款约定：买受人按下列方式付款：约定金额：146835元，付款方式:现金，交纳比例：20.09％；约定金额：584000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：79.91％。合同附件四第18条约定：买受人选择本合同第六条第3种方式付款的，因出卖人为乙方提供阶段性按揭贷款担保(即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保)，则:乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上(含三次)或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除原合同及补充协议，将房屋收回另行出售。2016年9月20日，邮政银行中牟支行为贷款人，被告许红波为借款人、抵押人，签订《个人购房/购车借款及担保合同》。合同约定:合同贷款金额为人民币584000元;本合同项下贷款仅用于购买前述房屋；借款人按月等额本息还款法偿还贷款。被告许红波向邮政银行中牟支行办理按揭贷款后，因许红波逾期归还银行贷款，邮政银行中牟支行分别自2020年2月20日起开始划扣原告保证金，经计算，截止起诉时，许红波欠付宏田公司代偿款共计12083.88元。2020年6月30日，宏田公司向许红波邮寄《解除合同通知》，告知许红波因逾期归还银行贷款，均由宏田公司代偿，依据《商品房买卖合同》附件四第18条之约定，解除许红波与宏田公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002598747）。另涉案房屋未实际交付。2017年3月25日，曹俊京作为买受人，宏田公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM17003231632）。合同第三条约定：买受人购买的商品房位于中牟县青年路××南侧、××路东××单元××号房屋；第四条约定：该商品房总金额1382798元；第六条第3款约定：买受人按下列方式付款：约定金额：276798元，付款方式:现金，交纳比例：20.02％；约定金额：1106000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：79.98％。合同附件四第18条约定：买受人选择本合同第六条第3种方式付款的，因出卖人为乙方提供阶段性按揭贷款担保(即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保)，则:乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上(含三次)或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除原合同及补充协议，将房屋收回另行出售。2017年3月31日，平安银行郑州分行为贷款人，被告曹俊京为借款人、抵押人，签订《房地产买卖抵押贷款合同》。合同约定:合同贷款金额为人民币1106000元;贷款用途为购买前述房屋；借款人按月等额还款法偿还贷款。被告曹俊京向平安银行郑州分行办理按揭贷款后，因曹俊京逾期归还银行贷款，平安银行郑州分行自2020年6月15日起开始划扣原告保证金，经计算，截止起诉时，曹俊京欠付宏田公司代偿款共计28429.2元。2020年6月28日，宏田公司向曹俊京邮寄《解除合同通知》，告知曹俊京因逾期归还银行贷款，均由宏田公司代偿，依据《商品房买卖合同》附件四第18条之约定，解除曹俊京与宏田公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZM17003231632）。另涉案房屋未实际交付。另查明，中牟县人民法院作出（2020）豫0122财保264号民事裁定书，裁定查封曹俊京名下位于中牟县青年路××南侧、××路东××单元××房产××套，此次查封为首次查封。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告宏田公司与被告冉伟鹏、崔龙飞、孙利卿、许红波分别签订的《商品房买卖合同》，与银行分别签订的《按揭贷款合同》均系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。原、被告在合同中约定乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除原合同及补充协议，将房屋收回另行出售。合同履行过程中，由于冉伟鹏、崔龙飞、孙利卿、许红波多次未按时支付银行按揭贷款，导致银行多次划扣原告保证金，已构成根本违约，原告宏田公司通知被告冉伟鹏、崔龙飞、孙利卿、许红波解除签订的《商品房买卖合同》符合约定，故原告主张冉伟鹏、崔龙飞、孙利卿、许红波协助办理各自《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告关于冉伟鹏返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣留、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。本案中，对于原告要求被告曹俊京解除《商品房买卖合同》并协助原告办理的注销备案登记手续的诉讼请求，依据本案案情，分析认为，因被告曹俊京其他经济纠纷，被人民法院另案查封，原告的该项诉讼请求涉及影响涉案房屋权属变动问题，本案属于确权诉讼的范畴，故该项诉讼请求本案中不予处理，但原告可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定针对人民法院的查封主张其权利。关于原告主张五位被告偿还被银行扣划的保证金。原告被扣划的保证金，实为用于代偿五位被告的银行按揭贷款，五位被告应支付给原告，故原告要求五位被告返还被银行扣划的保证金（即代偿款）的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告主张五位被告赔偿损失，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，甲方因乙方逾期还贷解除合同及本补充协议的，乙方应赔偿甲方损失。本案中，宏田公司因被告多次逾期还贷解除《商品房买卖合同》，被告应向宏田公司赔偿损失，综合考虑本案案情，本院支持以原告应付代偿款为基数，自2020年9月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算的损失部分。关于原告的其他诉讼请求，因其未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条之规定，判决如下：解除原告河南宏田置业有限公司与被告冉伟鹏签订的《商品房买卖合同》（编号为ZM16002606915），被告冉伟鹏于本判决生效之日起十日内支付原告河南宏田置业有限公司的代偿款14390.81元并赔偿损失（以14390.81元为基数，自2020年9月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算）；于上述期限内协助原告河南宏田置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的注销登记备案手续，并向原告返还《商品房买卖合同》（编号：ZM16002606915）项下位于中牟县青年路西段南侧、滨河路东D-3幢2单元17层1704号的房屋一套；解除原告河南宏田置业有限公司与被告崔龙飞签订的《商品房买卖合同》（编号为ZM16002920323），被告崔龙飞于本判决生效之日起十日内支付原告河南宏田置业有限公司的代偿款43023.58元并赔偿损失（以43023.58元为基数，自2020年9月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算）；于上述期限内协助原告河南宏田置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的注销登记备案手续；三、解除原告河南宏田置业有限公司与被告孙利卿签订的《商品房买卖合同》（编号为ZM16002918777），被告孙利卿于本判决生效之日起十日内支付原告河南宏田置业有限公司的代偿款61993.18元并赔偿损失（以61993.18元为基数，自2020年9月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算）；于上述期限内协助原告河南宏田置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的注销登记备案手续；四、解除原告河南宏田置业有限公司与被告许红波签订的《商品房买卖合同》（编号为ZM16002598747），被告许红波于本判决生效之日起十日内支付原告河南宏田置业有限公司的代偿款12083.88元并赔偿损失（以12083.88元为基数，自2020年9月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算）；于上述期限内协助原告河南宏田置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的注销登记备案手续；五、被告曹俊京于本判决生效之日起十日内支付原告河南宏田置业有限公司的代偿款28429.2元并赔偿损失（以28429.2元为基数，自2020年9月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算）；六、驳回原告河南宏田置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费205元（已减半收取），由被告冉伟鹏负担；案件受理费1126元，减半收取563元，由被告崔龙飞负担；案件受理费1600元，减半收取800元，由被告孙利卿负担；案件受理费176元（已减半收取），由被告许红波负担；案件受理费380元（已减半收取），由被告曹俊京负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 梁 波二〇二〇年十一月十一日书记员 师慧婵