安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初3798号 原告：皖东三宝有限公司，住所地安徽省明光市明西街道办事处西徐村104国道东侧，注册号皖明私（法）字9502。 法定代表人：宋锦宝，公司经理。 被告：明光市宏泰塑料泡沫厂，住所地安徽省明光市，统一社会信用代码92341182ＭＡ2ＮＢＡＯＣ77。 经营者：王治理，男，1986年9月23日出生，汉族，个体工商户，户籍地河南省鹿邑县，经常居住地安徽省明光市。 原告皖东三宝有限公司诉被告明光市宏泰塑料泡沫厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人宋锦宝、被告的经营者王治理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付房租费106,000元及从起诉之日起到还清之日止按年利率6%计算的利息；庭审中，原告明确：被告2018年8月8日至2019年8月8日房屋租金已付，被告应在2019年8月8日和2020年8月8日分别支付2019年8月8日至2021年8月8日房租费，原告主张的是该两年租金。事实和理由：原、被告于2018年8月8日签订租房协议，2018年8月8日交纳第一年租金，以后历年8月8日前向原告支付年租金53,000元，被告于2018年至2019年8月8日应付年租金53,000元未付，2019年至2020年8月8日应付年租金53,000元未付，原告多次催要未果，故依法提起诉讼。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据及证明内容，被告质证意见如下： 1.1995年8月24日企业法人执照、1993年11月20日企业法定代表人证书、1997年7月30日通知、2015年4月29日证明、身份证，证明原告具有诉讼主体资格。被告质证认为，对其真实性不了解，其没有与原告签过合同，与案件无关。 2.2017年1月16日被告营业执照、身份证，证明被告具有被诉讼主体资格。被告没有异议。 3.2018年8月8日协议，证明原、被告签订的协议合法有效，被告共欠2019年8月8日至2020年8月8日、2020年8月8日至2021年8月8日两年租金106,000元。被告对其真实性无异议，对证明内容有异议，该合同是上次开庭前后补签的，签合同时不知道所租赁的房屋是他人的，否则不会签这个合同，原告不是涉案房屋的所有权人，其不欠原告两年房租费。 4.1992年10月22日皖东液化气公司征地协议，证明原告于1992年10月22日享有7.86亩土地使用权。被告不予认可，认为不能达到原告的证明目的。 5.1993年12月2日1993国用（嘉山）字第01390号国有土地使用证、1994年3月22日嘉房产字第××号房屋所有权证（复印件，原告陈述原件被蚌埠东市区法院收回）、2007年9月30日建设工程规划许可证、2011年9月21日房产测绘报告（复印件，原告陈述原件在明光市人民法院2019皖11**行初17号案件中），证明原告于1993年12月2日取得合法的土地使用权面积3746.9平方米，至今登记在原告名下；1994年3月22日原告登记取得面积为30.47平方米房产所有权，其余房产未登记面积1873.41平方米；2007年9月30日取得建设工程规划许可证建设面积1910平方米，原告享有房产面积1910平方米，坐落在原告土地上；2011年9月21日经房产部门测绘房产面积1903.88平方米；原告享有房屋产权事实清楚，证据确凿。被告对其真实性不清楚，认为复印件起不到证明作用，国有土地使用证和建设工程规划许可证不能证明涉案房产系原告所有。 6.1995年4月29日（1995）东民初字第79号查封财产清单、1997年4月3日（1997）蚌东法执字第31号民事裁定书、土地和房产变卖具体方案协议、1997年4月3日具结书（均为复印件），证明原告房产于1995年4月29日被蚌埠市东市区人民法院与明光市利民液化气有限公司（以下简称利民公司）签订买卖协议具体方案：“如因我院手续原因产生的不能办理过户和变更手续，由我院负责退赔所付金额的损失，如因购买方不能交清出让金和交易金等费用产生的不能办理清过户和变更手续，责任由利民公司自负，我院概不负责。”1997年4月3日利民公司承诺“兹有我公司于1997年4月3日到4月13日前交不清出让金和交易金等费用，产生不能办理过户和变更手续，其责任及后果由我公司自负，与你院无关。”原告根据2004年5号精神《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十一条规定：“人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年……查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。”利民公司放弃享有的案涉房地产权，已经超过20年，主张权自行消灭并时效。被告质证认为，情况不了解，不能证明涉案的房地产属原告所有。 7.2004年10月10日蚌埠市中级人民法院（2004）蚌民二监字第01号民事裁定书，证明案涉的房地产于2004年10月10日中止原判决的执行，至今未恢复执行，利民公司不再享有主张权。被告对真实性无异议，但认为不能证明利民公司不再有主张权。 8.2019年12月16日明光市人民法院（2019）皖1182行初17号行政判决书、2019年12月17日蚌埠市龙子湖区法院对36间房产不动产查封登记信息（复印件，原告陈述是从明光市人民法院执行局复印来的），证明原告享有案涉的土地使用权一直登记在原告名下，共有房产88间，利民公司享有36间，余下52间属原告所有，原告有权对外租赁；案涉的房地产已于1997年4月16日执行终结，任何单位都不能再启动执行程序；明光市人民法院查明案涉房地产于1997年4月16日前执行终结，利民公司承诺保证1997年4月13日前交不清土地出让金和房产交易金，其责任后果由利民公司自负，与法院无关；利民公司享有36间房产于2019年12月17日被蚌埠市龙子湖区法院查封为丁某某所有，利民公司不再享有36间房产所有权。被告对其真实性无异议，但认为查询单与本案无关，行政判决不能证明涉案的房地产归原告所有。 9.关于建造皖东液化气公司基建计划的通知、建设工程选址意见书，拟证明原告原先以皖东液化气公司名义征地，征地后变更为原告，建设工程选址意见书确定了原告取得了案涉土地6.54亩的使用权。被告认为该证据只能证明皖东液化气公司征地了，征地后确权应以土地使用证为依据。 被告辩称，被告租赁的房屋属于利民公司所有，案涉房屋是利民公司于1997年4月从蚌埠市东市区法院（现为龙子湖区法院）竞拍而得，2003年办理了房屋产权证；原告不是案涉房屋的合法所有人、不是适格原告；2019年9月19日被告与利民公司签订了《协议》，被告按照协议约定，足额缴纳了房屋租金；2020年9月9日被告又与利民公司签订《房屋租赁合同》，被告按合同约定按时足额缴纳了房屋租金。故原告起诉无求实和法律依据，请求依法裁定驳回起诉。 被告为支持其抗辩意见，向本院提供证据及证明内容，原告质证意见： 1.出具蚌埠市东市区人民法院（1997）蚌东法执字第31号民事裁定书、款物交付清单（均为复印件），拟证明1997年4月3日蚌埠市东市区人民法院依法将原告国用（嘉山）字第01390号土地使用权证变更为利民公司名下，1997年4月16日蚌埠市东市区人民法院将原告土地使用权及土地上的附着物交付给利民公司。原告质证认为，证据不是原件无法确认其内容真实性，达不到被告证明目的，与被告无关联性；1997年4月2日（1997）蚌东法执字第31号民事裁定书现已经失效，2004年10月10日蚌埠市中级人民法院（2004）蚌民二监字第01号民事裁定书，已作出中止原判决执行，至今未恢复执行，蚌埠市东市区法院在二年内未作出续封相关手续，属自动解封，依据2004年5号精神《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十一条规定：“人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年……查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。”；1997年4月16日款物交付单证实了在1997年4月16日执行终结，已经超过20年时效，利民公司不再享有主张权，也不能对抗原告举证的第六组证据证明目的。 2.××号房屋所有权证，（2019）明光市不动产权第005708号不动产权登记证书、皖（2019）明光市不动产证明第0006330号不动产登记证明，拟证明2003年8月27日利民公司取得坐落于明光市东侧房屋所有权，于2019年5月20日取得该处不动产权证，于2019年5月21日将该不动产抵押给李某。原告其对真实性无异议，但认为明房权证2003字第××号36间房产利民公司不再享有所有权，案涉房屋于2019年12月17日由蚌埠市龙子湖区法院作出2019皖03**执888号查封为丁某某所有，利民公司无权主张；（2019）明光市不动产权第0005708号不动产权证书，被明光市人民法院于2019年12月16日作出的（2019）皖1182行初17号行政判决撤销，该不动产权证书现已经失效，不能作为证据使用，案涉的土地从1993年12月2日至今仍然登记在原告名下，原告享有案涉的土地所有权，与案外人无关；皖（2019）明光市不动产证明第006330号证明中登记权力人为李某，利民公司不再享有权利，原告及丁某某已向明光市人民法院提起行政诉讼撤销请求，案号为（2020）皖1182行初35号和（2020）皖1182行初36号，利民公司与李某恶意串通损害丁某某利益，利民公司不履行蚌埠市龙子湖区法院作出的（2018）皖0302民初526号民事调解书义务，属于转移财产，根据《最高人民法院关于审理拒不履行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第二条及《刑事诉讼法》第三百一十三条的解释规定的“其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形”：第（四）与他人串通，通过虚假诉讼，虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行，构成拒执罪，利民公司属故意隐瞒事实，隐匿财产，提供虚假材料，骗取抵押登记，转移财产，构成犯罪依法追究刑事责任，丁某某向蚌埠市龙子湖区法院控告利民公司，蚌埠市龙子湖区法院向明光市公安局作出协助监控相关手续。 3.出具两份协议（复印件），证明因涉案的房地产归利民公司所有，被告租赁的是利民公司的房屋，故被告与利民公司签订租赁合同，租赁费也支付给利民公司了。原告质证认为，两份协议属无效协议，案涉的36间房产登记在李某名下，案涉的土地登记在原告名下，案涉的36间房产已被法院查封，所有的房地产不属于利民公司享有，利民公司无权对外租赁；两份协议没有利民公司法定代表人授权签字无效；该协议与原告无关，原告与被告签订的房地产租赁协议与案外人无关。 4.明光市自然资源和规划局答辩状，证明2019年5月21日明光市自然资源和规划局颁发皖（2019）明光市不动产第0006330号不动产登记证明，李某依法取得利民公司坐落于明光市东侧房屋抵押权。原告对真实性没有异议，但认为达不到被告证明目的，该不动产权证属于恶意诉讼所取得的，明光市自然资源和规划局从2019年12月16日就应当知道案涉的土地已被明光市人民法院判决撤销，案涉的土地一直登记在原告名下，明光市国土资源和规划局应当将该证书收回或者自行注销，该证书侵犯了原告土地的合法权利；明光市自然资源和规划局作出的行政行为涉案已经由安徽省纪律检查委员会和监察委正在查办中，原告认为这个证书是涉及以后有关人员渎职罪和帮助他人提供虚假证明提供虚假诉讼应当依法追究相关人员的刑事责任；此案由蚌埠市龙子湖去人民法院向相关司法机关追责，正在办理过程中。 本院在原、被告举证、质证的基础上，对双方提供的证据作如下认证：被告对原告提供的证据2没有异议，应确认其证明效力；原告提供的（2019）皖1182行初17号民事判决书系生效裁判文书，被告对其真实性没有异议，且与本案具有关联性，应确认其证明效力；原告提供的证据1与证据6、证据8能够相互印证，应确认其证明效力；双方当事人对原告提供的证据3真实性均无异议，对于双方当事人的举证质证意见本院将结合全案证据材料及法律规定予以认定。原告提供的其他证据，被告均有异议，原告提供的证据4无其他证据印证与本案的关联性；证据5中的1993年12月2日1993国用（嘉山）字第01390号国有土地使用证，该证中注明地号为12070123066，与证据8中行政判决书中使用的明光市国用（1994）字第01390号国有土地使用权证中注明的地号完全一致，应为同一国有土地使用权证，该土地使用权经该行政判决确认遗失补办后被依法撤销；证据5中建设工程规划许可证不能直接作为其取得涉案房地产权的依据、但能够证明涉案房产系原告经批准所建，证据7、证据8中查询单不能直接证明其所要证明的内容，证据9亦不能直接作为土地确权的依据，其他证据均为复印件，对于以上证据，本院将结合全案证据、相关法律规定及当事人陈述，综合予以认定。原告对被告提供证据的真实性均未提出异议，但对其证明内容均有异议，本院将结合全案证据、相关法律规定及当事人陈述综合认定。 经过庭审的举证、质证以及本院对证据的认证，查明案件事实如下：被告系个体工商户，于2013年11月28日注册成立，租赁明光市明西街道办事处西徐村车巷队104国道东侧111号房屋及院落进行经营活动，均是与原告法定代表人宋锦宝协议租赁事宜，并随着时间逐渐增加租赁房屋间数及院落面积，原告每年按双方约定支付租赁费。2018年，原告以宋锦宝名义（甲方）、被告以王治理名义（乙方）签订一份注明时间为2018年8月8日的协议，协议约定：一、甲方将坐落在西徐村104国道东侧坐东面西大厂房10米×40米拾间和坐南面北小厂房8米×20米伍间及坐北面南东首二楼四小间房屋、坐落院内面北仓库房20米×20米地皮（王治理自建）。坐落院内面南厂房五间租赁给乙方使用，共价每年伍万叁仟元（￥53,000.00元）暂租5年，从2018年8月8日至2023年8月8日（到期如继续租用另行协议）。二、签字后乙方向甲方交纳租金53,000元整，于2018年8月8日交纳53,000元整，以后历年8月8日向甲方交纳53,000元整，所交的租金不退。……四、甲乙双方签字即生效。宋锦宝与王治理在该协议上签字按手印。审理中，双方均认可，王治理已将向宋锦宝支付一年租赁费53,000元；次年，按约定支付租赁费期限届满前后，案外人持利民公司相关房地产手续向王治理主张涉案房地产租赁费，三方协商未果，原告表示被告可以延期支付租赁费。后王治理与案外人以利民公司名义签订两份协议，协议注明日期分别为2019年9月19日、2020年9月19日；庭审中，王治理陈述其已按该协议约定将房屋租赁费交付案外人。 另查，原告系私营企业，住所为明光市徐，宋锦宝是其法定代表人，因1997年未参加年检而被明光市工商行政管理局依法吊销营业执照。原告曾因借款纠纷，被原蚌埠市东市区人民法院（以下简称东市区法院）裁定采取查封房屋20间等保全措施，相关判决书生效后进入执行程序，东市区法院先后裁定查封原告名下的土地使用权［明光市国用（1994）字第01390号国有土地使用证］，查封、变卖房屋36间。该案在执行期间，在东市区法院主持下，利民公司与债权人达成“关于利民公司购买我院执行变卖三宝公司所有的6.54亩土地使用权和房屋36间等财产的具体方案”，由利民公司出资购买该财产，东市区法院出具协助执行通过书，将原告所有的坐落于明光市东侧）房屋36间变更为利民公司名下、将原告明光市国用（1994）字第01390号国有土地使用证变更为利民公司名下。具体变更土地使用权所需出让金等费用有利民公司承担。之后，利民公司在按约定支付完执行案款后，该执行案件裁定终结执行。之后，利民公司于2003年8月27日取得明房权证2003字第××号房屋所有权证，取得上述36间房屋的所有权；于2019年5月20日取得皖（2019）明光市不动产权第0005708号不动产权证书，该不动产登记申请审批表载明为原明光市国用（1994）字第01390号，面积为3733.90平方米。原告得知后于2019年7月1日向本院提起行政诉讼，本院经审理，于2019年12月16日作出（2019）皖1182行初17号行政判决书，判决撤销明光市自然资源和规划局于2019年5月20日为利民公司办理的皖（2019）明光市不动产权第0005708号不动产权证书。现该判决已发生法律效力。 本案在审理过程中，经双方当事人现场确认，明房权证2003字第××号房屋所有权证所确认的房产不在原、被告协议租赁的涉案房地产范围内。 本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：一原告是否是本案适格诉讼主体，二原、被告签订的协议是否合法有效。 针对第一个争议焦点，本院认为，原告提供的证据能够证明，原告虽因未参加年检被吊销营业执照多年，但一直未办理注销手续，民事诉讼主体资格依仍存在；且原告经依法成立后，原都是以原告的名义办理的房屋所有权证、国有土地使用权证，后期虽以其法定代表人名义办理的建设工程规划许可证，但建设用地范围乃与原告原土地使用权范围大体一致，本案涉及的房地产也是因原告及案外他人的民事纠纷经人民法院执行后，与案外人产生争议，且因原告原房屋及土地使用权争议均以原告名义处理民事纠纷、行政诉讼纠纷，故原告应为本案适格诉讼主体。 针对第二个争议焦点，本院认为，被告虽提供了利民公司的明房权证2003字第××号房屋所有权证和皖（2019）明光市不动产权第0005708号不动产权证书，用以证明利民公司对租赁的房屋和土地享有所有权和使用权，但被告租赁的房屋并不在该房屋所有权证书中标明的36间房屋之内；虽然利民公司经原东市区法院执行变卖，但一直未办理将原告名下明光市国用（1994）字第01390号国有土地使用权变更为其所有，2019年5月20日办理变更过户手续后，又被本院生效判决予以撤销；而原告出租给被告的房屋系在其已取得建设工程规划许可证范围内建设的房屋，不管该房屋是否经相关行政部门确权，原告仍可以参照协议约定的租金标准主张支付房屋占有使用费。被告以案外人主张权利为由拒绝履行支付房租费义务没有事实和法律依据，如因他人主张权利导致其不能正常使用租赁房屋造成损失的，其可向原告主张承担违约责任，故对原告要求被告按照约定支付两年房租费有事实和法律依据；对原告要求被告支付利息，因双方未在协议中明确约定违约责任，且原告亦表示过同意被告延期支付房租费，故对该诉讼请求不予支持。对被告提出其租赁的案涉房屋属于利民公司所有，而其租赁的房屋并不是利民公司房屋所有权确认的房屋，利民公司提供给其的不动产权证书已经本院撤销、相关行政部门尚未重新确权；其以原告不是涉案房屋的合法所有权、不是本案适格原告的意见没有事实和法律依据，对其以已向利民公司足额缴纳房屋租赁为由要求驳回原告起诉的意见，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、由被告明光市宏泰塑料泡沫厂支付原告皖东三宝有限公司2019年8月8日至2021年8月8日期间房屋租赁费106,000元，于本判决生效后三十日内付清； 二、驳回原告皖东三宝有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,420元，减半收取1,210元，由被告明光市宏泰塑料泡沫厂负担。 执行款标的款付至：开户银行名称安徽明光农村商业银行股份有限公司城中支行，账号20000425766410300000155；诉讼费付至：开户行安徽明光农村商业银行股份有限公司明光支行，账号20000425766466600000041，收款单位明光市人民法院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  刘宗燕 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  黄晓宇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。