河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1727民初2393号原告：刘云霞，女，汉族，1961年7月8日出生，住汝南县。委托诉讼代理人：古刚（系原告刘云霞之夫），男，汉族，1970年07月20日出生，住汝南县。被告：唐玲，女，1970年12月6日出生，汉族，住汝南县。第三人：侯志发，男，汉族，1975年12月26日出生，住汝南县。第三人：谢英（系第三人侯志发之妻），女，汉族，1975年2月8日出生，住汝南县。第三人：侯晓胡（系第三人侯志发之父），男，汉族，1953年10月20日出生，住汝南县。原告刘云霞与被告唐玲、第三人侯志发、谢英、侯晓胡案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月6日公开开庭进行审理。原告刘云霞的委托诉讼代理人古刚、被告唐玲、第三人侯志发、谢英到庭参加诉讼。第三人侯晓胡经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘云霞向本院提出诉讼请求：判决停止对十里铺社区安置房（春风十里）D05号楼西单元11楼西户房屋一套的执行，并解除查封。事实与理由：执行裁定认定事实错误。1、原告购买的不是第三人的房屋，而是第三人享有的安置房的购买权。涉案房屋不是原告在提起执行异议时，包括在执行局审查期间，第三人都对该争议进行了陈述，也提供了相关证据证明，当时并无房屋，只是第三人享有的安置房的购买权。在执行异议书中，原告第一句话就是“本案第三人侯晓胡全家享有安置房的购买权，并不当然享有所有权”。然而（2020）豫1727执异20号执行裁定并未回答原告提出的异议理由，却认定原告购买的是房屋。原告购买第三人享有的安置房的购买权时，房屋并不真正存在。在房屋建成后，政府通知原告选房，并根据情况先后交付了房屋的钥匙，此时已经视为原告占有了房屋。但汝南县人民法院执行局却以交钥匙晚为由，裁定认定房屋没有占有是错误的。2、原告购买第三人的安置房购买权，并不违反法律规定。第三人侯晓胡全家房屋被拆迁后，申请人经人介绍得知第三人想出售安置房屋的平价购买权，如果第三人放弃或转让购买权，第三人不得再享有平价购买权。申请人通过他人，与第三人侯晓胡全家协商，第三人侯晓胡全家将涉案房屋的平价购买权，以每平方1450元合计40.6万元转让给原告交纳安置房的建筑差价款（24.4万元），并经宿鸭湖街道办事处同意。宿鸭湖街道办事处在居民搬迁安置单（041）涉案房屋栏中，备注了原告之夫古刚以及郭爱荣的名字，退回原告所缴纳的B9东单一楼西户建筑差价款10万元。这一事实，足以说明了被拆迁人有权转让安置房平价购买权，原告购买并不违法。以上事实，足以说明了汝南县人民法院（2020）豫1727执异20号执行裁定，认定的事实是错误的，而且与已经生效的法律文书相互冲突，制造人为的诉累和社会不稳定因素。后附原告的执行异议申请，予以证实，判非所诉。二、执行裁定适用法律错误。1、本案房屋并未产权登记。汝南县人民法院（2020）豫1727执异20号执行裁定适用最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产。本条指的登记，是指在不动产管理机构，予以产权登记。原告在申请异议时，明确提出，涉案标的只是购买权的转让，房屋并没有形成所有权，因此并不存在产权登记。在宿鸭湖办事处安置房栏目内，也有原告之夫古刚的名字，裁定认定登记在第三人名下，属于理解与适用法律错误。同时，第二十八条规定的四种情形，原告同时具备。买卖合同在房屋未形成前，就已经达成、已经占有、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记。2、涉案房屋的归属经过了生效法律文书的确认。最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第一项规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书，该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。涉案买卖房屋合同，原告与第三人经法院调解，确认了涉案房屋买卖的效力，第三人侯晓胡全家在涉案房屋及D05号楼西单元房屋产权登记时予以协助。这一事实，原告在执行异议的申请书，就说得非常清楚。因此，执行裁定适用法律错误。为维护原告的合法权益，特提出本异议之诉，请贵院予以审理，支持原告的请求事项。被告唐玲辩称，法院查封后原告还在交钱，我认为执行裁定对这套房子作出的裁定是对的，要求继续执行，不同意原告的请求。第三人侯志发、谢英、侯晓胡述称，我们全家居住的房屋拆迁补偿款已经领取，政府给予我们享有的购买三套安置房的平价权，因我们没有款购买，我们予以放弃。经我公司原经理张全亮介绍，说古刚没有房子，准备买房。问我们转让给古刚行不。我们想：不掏一分钱，把享有的购买权转让了，既得钱了，有什么不好。我们就说我们不拿一分钱，只将能分到安置房子的权利转让了，咋就行。后来，我们到宿鸭湖办事处，办事处就把古刚的名字写上了。因此，我们没有卖房子，因为也没有房子，所查封的房子也不是我们选的，我们也没有拿一分钱，我们也没有啥证据可以举证的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据采信的证据，本院认定如下事实：（一）2017年，因修建G328国道，第三人侯晓胡、侯志发、谢英一家七口人被列为拆迁户，政府按每人40平方米向拆迁户补偿拆迁安置房平价购买指标（拆迁安置房位于汝“春风十里”安置小区），第三人一家共享有280平方米安置房平价购买指标。政府规定，拆迁户实际购买安置房，每平方米需交纳建筑差价款800元。2017年11月7日，经张全亮介绍，刘云霞（乙方）与侯晓胡、侯志发、谢英（甲方）签订安置房买卖合同，约定：根据甲方与征收部门汝南县人民政府房屋征收办公室及征收实施单位宿鸭湖街道办事处签订的《汝老君庙孙屯村居民房屋征收补偿安置协议》，甲方可得到安置房面积280平方米，甲方自愿将该280平方米房屋出售给乙方，每平方米价格为1450元，价款共计406000元，乙方于本合同生效后一次性支付给甲方，甲方应配合乙方凭安置选房顺序号办理选房，待通知交房后五日内，甲方将上述房屋及房屋钥匙交给乙方，房屋的初始登记费或交易税费、建筑差价款全部由乙方承担，甲方配合提供一切与之有关的手续资料等。合同签订后，刘云霞的丈夫古刚将购房款406000元交付给张全亮（通过银行转账转入张全亮妻子黄金英账户320000元，另交付给张全亮现金86000元）。张全亮未将上述款项交给第三人，而是直接用于抵偿了侯志发所欠其借款，侯晓胡、侯志发、谢英共同向刘云霞出具了406000元收条。2019年05月22日，古刚向宿鸭湖办事处支付建筑差价款244000元。（二）《宿鸭湖办事处的居民搬迁安置单》显示：被征收人侯晓胡，应安置人口7人，应安置面积280平方米，安置房位置（十里铺安置区）、面积、预付款：（1）B09东单元1楼西户120平方米，预付房款100000元；（2）D05西单元11楼西户90平方米，预付房款72000元；（3）B14西单元11楼西户90平方米，预付房款72000元。备注栏备注：郭爱荣（1），古刚（2）（3）。（三）侯志发将B09东单元1楼西户转让给了郭爱荣，宿鸭湖办事处退还古刚建筑差价款100000元，侯志发退还古刚转让费174000元。2020年5月28日，古刚向宿鸭湖办事处补交房屋多出面积（20平方米）房款36186元。（四）2019年05月22日，刘云霞向本院提起诉讼，请求侯晓胡、侯志发、谢英继续履行合同，协助办理房屋产权过户登记手续，并申请查封涉案房屋（刘云霞申请财产保全）。本院于2019年5月24日查封侯晓胡、侯志发、谢英位于汝南县宿××办事处××社区××西单元××楼××、××西单元××楼西户房屋。2019年6月17日，双方达成协议：双方于2017年11月7日签订的房屋买卖合同继续履行，侯晓胡、侯志发、谢英将位于汝宿鸭湖办事处十里铺社区B14栋西单元11楼西户、DO5栋西单元11楼西户两套安置房交付给刘云霞后三日内，侯晓胡、侯志发、谢英协助刘云霞办理该房屋产权过户登记手续。本院作出（2019）豫1727民初2676号民事调解书确认调解协议。（五）2019年11月13日，古刚领取B14栋西单元11楼西户房屋钥匙，交纳物业费及装修垃圾清运费。2020年5月28日，古刚领取了D05栋西单元11楼西户房屋钥匙，交纳物业费及装修垃圾清运费、水电开户费。（六）唐玲与侯晓胡、侯志发、谢英民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月24日作出（2017）豫1727民初154号民事调解书：侯晓胡、侯志发、谢英所欠唐玲2015年4月12日之前的借款利息60000元和借款本金200000元及2015年4月12日之后的利息（利率按月息1分，从2015年4月12日起至双方约定的还款之日止），于2017年1月25日前偿还借款本金40000元，下余借款本息于2019年1月24日前全部还清，已付利息2000元从中扣除。（七）2019年12月2日，本院恢复执行唐玲与侯晓胡、侯志发、谢英民间借贷纠纷一案，案号为（2019）豫1727执恢529号。2020年5月15日，本院查封了位于汝南县“春风××”××小区××西单元××楼××、××西单元××楼××及××东单元××楼××套房屋。刘云霞不服该执行查封措施，向本院提出执行异议。本院于2020年7月1日作出（2020）豫1727执异20号执行裁定：一、中止对位于汝“春风十里”安置小区B14栋西单元11楼西户的执行。二、驳回刘云霞的其他异议请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点主要在于原告是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权利。首先，涉案房屋系政府为本案第三人侯志发等七口人以产权调换方式而获得的拆迁安置房，所以在房屋尚未交付时，侯志发等享有该房屋的物权期待权。从刘云霞与侯志发等达成的调解协议内容可以看出，讼争的拆迁安置房原所有人为第三人侯志发等。因此，原告刘云霞购买的并非侯志发等人的房屋购买权，而是侯志发等人享有该房屋的物权期待权。其次，原告与第三人虽然签订了协议、缴清了房款（向侯志发等支付了转让款，向拆迁安置单位宿鸭湖办事处支付了房屋建筑差价款，宿鸭湖办事处在拆迁安置单上备注了刘云霞丈夫古刚的名字）并收到交付的钥匙，但双方未到房管部门办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权登记的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，在房屋在未办理登记之前，物权不发生变动，但不排除买受人对买卖标的物所享有的物上请求权。本案中，原告对涉案房屋未取得物权，但享有要求确认案涉房屋权属的物上请求权。第三，2019年5月22日，原告与第三人就该案涉房屋交付、过户等事宜达成协议，由本院作出的（2019）豫1727民初2676号民事调解书予以确认，并在政府拆迁部门就该安置房确认进行备注登记，故案涉房屋已归属于原告。第四，原告在2019年5月22日向本院申请查封涉案房屋（财产保全），本院亦于2019年5月24日根据原告申请即查封案涉房屋，而被告申请执行、本院为之查封的时间为2020年5月15日，系轮候查封；且原告申请查封系基于物权请求权，优先于被告的一般债权。综上，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求符合法律、司法解释的规定，本院予以支持。根据上述理由及法律规定，另依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行位于汝南县“春风十里”安置小区D05栋西单元11楼西户，本院（2020）豫1727执异20号执行裁定有关该房屋的处理部分于本判决生效时自动失效。案件受理费2910元，由被告唐玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张海波人民陪审员  武怀安人民陪审员  李卫平二〇二〇年十一月十六日书 记 员  乔华丽