湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1965号 上诉人（原审被告）：邵阳碧桂园房地产开发有限公司。 法定代表人：叶瀚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘语瞳，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘珍。 委托诉讼代理人：盘明勇，湖南复来律师事务所律师。 上诉人邵阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园）因与被上诉人刘珍租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院于二○二○年八月十八日作出的（2020）湘0502民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人碧桂园的委托诉讼代理人刘语瞳，被上诉人刘珍的委托诉讼代理人盘明勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园上诉请求：撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初1031号民事判决第一、二、三项，改判驳回刘珍的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院事实认定错误，双方签订的《未竣工车位租赁协议书》（以下简称车位协议）中所写车位面积实际上包含了公共部分的面积而非净面积，且碧桂园交付的车位大小完全符合相关标准规范，未给刘珍造成任何实际损失，亦完全不影响合同的继续履行，刘珍要求解除合同缺乏事实和法律依据；二、在碧桂园未给刘珍造成实际损失以及未影响合同目的实现的情况下，原审法院仅简单、机械地适用合同文字约定，不仅与双方真实意思表示不符，还将严重损害碧桂园的合法利益，有违公平交易原则，不利交易秩序的稳定；三、租赁权系形成权，应当适用一年的除斥期间，即从刘珍知道或应当知道车位情况之日起，至其要求解除车位协议行使解除权，已超过一年有余的时间，刘珍要求解除车位协议的权利已消灭。 刘珍辩称，一、双方签订的车位协议明确约定了车位面积不少于29.55平方米，而碧桂园提供的车位实测面积为11.22平方米，属于明显违约，要求解除协议完全符合法律规定。二、刘珍在知晓车位情况后一直与碧桂园协商，但从网上看到有其他业主起诉碧桂园的案例且碧桂园极力狡辩，才意识到碧桂园不可能按照约定履行协议，便及时提起诉讼解除合同，不存在怠于履行解除权之说。请求驳回上诉，维持原判。 刘珍向一审法院起诉请求：1、解除刘珍、碧桂园双方签订的关于碧桂园某园区地下室某区某号车位《未竣工车位租赁协议书》；2、碧桂园退还刘珍租金72000元并支付违约金10800元（按照租金的15%计算）；3、本案诉讼费由碧桂园承担。 一审法院认定事实： 1、2017年11月11日，刘珍（乙方）与碧桂园（甲方）签订了《未竣工车位租赁协议书》，约定如下：乙方所购商品房位于某园区某栋某号，基于乙方成为某园区的业主，甲方同意将位于邵阳市双清区某甲路与某乙路交汇处碧桂园某园区地下室某区某号车位（以下简称该车位）提供给乙方使用，乙方已充分知悉该车位仍在建设中尚未竣工，现甲乙双方在充分协商、自愿平等的基础上就车位使用的有关事宜达成一致，并签订本协议书。一、该车位的平面图见附件，交付标准为环氧树脂地坪、乳胶漆内墙、防霉涂料天花。该车位的面积为不少于29.55平方米，如竣工后实测面积少于29.55平方米的，乙方有权解除本协议书并要求甲方退回己收租金（无息）及支付租金总额5％的违约金；二、该车位的租金总额为人民币柒万贰仟元整，采取分期付款方式：买受人必须在签订本协议书时付该车位的租金总额的50％给出卖人，即参万陆仟元整；买受人必在2017年12月12日前，付该车位的租金总额的50％给出卖人，即叁万陆仟元整......三、乙方应在2018年10月30日到碧桂园营销中办理该车位的使用手续，如因乙方原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日甲方己按协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计。如因甲方原因未能在上述约定期限将验收合格的该车位交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按租金总额的万分之五向乙方支付违约金，租赁期限顺延。甲方逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议书并要求甲方退回已收租金（无息）及支付租金总额15%的违约金。如因不可抗力、政府行为等非甲方的原因造成该车位不能按照前述时间交付的，甲方不承担逾期交付责任，但租赁期限予以顺延，如因前述原因造成逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议书并要求甲方退回已收租金（无息）。四、该车位租赁给乙方使用的期限为20年，2018年10月30日起至2038年10月30日止……九、除本协议约定的可解除情形外，乙方单方解除本协议的，乙方已付的租金作为违约金甲方不予退回，甲方单方解除本协议的，甲方除应按照乙方实际有偿使用该车位的时间结算租金外，还应支付租金总额15％的违约金。 2、2017年11月11日，刘珍向碧桂园交纳了36000元。2017年12月12日，刘珍向碧桂园交纳了36000元，共计72000元。 3、碧桂园交付的车位实际面积仅约11.22平方米，远低于约定的29.55平方米。 4、2018年10月30日，刘珍到碧桂园营销中心办理车位交接，在了解车位情况后，随即提出异议，并且拒绝办理车位接收手续。 一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。刘珍、碧桂园签订的《未竣工车位租赁协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，刘珍、碧桂园应按协议约定全面履行。现刘珍已按约定支付车位租金，碧桂园应按约定履行交付租赁车位的义务。本案中，双方约定租赁车位的面积不少于29.55平方米，如实测面积少于29.55平方米的，刘珍有权解除合同并要求甲方退回已收租金（无息）及支付租金总额5%的违约金。现该车位的面积远远小于约定面积，故一审法院认为双方约定解除合同的条件已然成就，刘珍因此享有约定解除权，可以解除合同。就解除权的行使期限问题，因解除权系形成权，理应受到除斥期间的规制。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方没有约定解除权的行使期限，亦没有法律规定，刘珍在交付车位当天立即提出车位不符合合同约定，并拒绝予以接收，在此种情况之下，碧桂园未向刘珍履行催告义务，现刘珍起诉要求解除合同，不存在长期无故拖延或放任的情形，亦没有使碧桂园对本次交易陷入长期不安状态的主观恶意。综上，结合本案实际情况，刘珍行使解除权仍在合理期限内，解除权尚未消灭，故对刘珍要求解除与碧桂园签订的《未竣工车位租赁协议书》及退还租金72000元，一审法院依法予以支持。至于违约金，刘珍要求碧桂园按照租金总额的15%计算即10800元（72000元×15%），双方在合同中约定了两种情形下不同的违约责任，第一种即面积不达标而解除合同的，违约金为租金总额的5%，另一种为逾期交付经验收合格的租赁车位超过90天而解除合同的，违约金为租金总额的15%。本案中，刘珍认为碧桂园交付的车位不可能经验收合格，但未提交证据予以证实，而碧桂园提交了《碧桂园二期一标地下车库工程竣工报告》等证据予以反驳，根据民事诉讼谁主张谁举证的规则，刘珍应承担举证不能的不利后果，故不予支持15%的违约金，但碧桂园所交付的车位面积不达标属实，因此判令碧桂园赔偿刘珍租金总额5%的违约金即3600元（72000元×5%），超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除刘珍与邵阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《未竣工车位租赁协议书》；二、邵阳碧桂园房地产开发有限公司在判决书生效之日起七日内退还刘珍租金72000元；三、邵阳碧桂园房地产开发有限公司在判决书生效之日起七日内支付刘珍违约金3600元；四、驳回刘珍其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理确认一审认定的事实及证据。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点是：一、碧桂园提供的车位是否符合合同约定，刘珍是否有权要求解除合同；二、刘珍的合同解除权是否已经消灭。本案中，2017年11月11日，刘珍与碧桂园签订了《未竣工车位租赁协议书》，协议约定刘珍租赁碧桂园位于邵阳市双清区某甲路与某乙路交汇处碧桂园某园区地下室某区某号车位，租金为72000元，车位面积不少于29.55平方米，若少于29.55平方米，刘珍有权解除协议并要求碧桂园退回已收租金（无息）及支付租金总额5%的违约金。该车位经实地勘察面积仅为11.22平方米。碧桂园主张车位面积29.55平方米实际上应包含公摊面积在内，但双方的租赁协议书中并未有此约定，且碧桂园也未提供有效证据证明“包含公摊面积的车位面积达到29.55平方米以上”，应由碧桂园承担举证不能的法律后果。因此，根据双方合同的约定，刘珍有权解除协议并要求碧桂园退回已收租金（无息）及支付租金总额5%的违约金。对于解除权消灭的情形，《中华人民共和国合同法》仅在第九十五条明确规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，刘珍、碧桂园对解除权的行使期限并无约定，现行法律也未对合同解除权的行使期限进行规定，碧桂园在刘珍因车位面积问题拒收并提出异议后，亦未催告刘珍行使解除权，因此，碧桂园关于刘珍的解除权已消灭的抗辩缺乏事实和法律依据。原判驳回碧桂园关于超过一年除斥期间、约定解除权灭失的抗辩恰当，碧桂园该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决解除双方签订的《未竣工车位租赁协议书》并由碧桂园退还刘珍租金并支付相应违约金正确。 综上所述，碧桂园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费935元，由上诉人邵阳碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱红伟 审判员  毛海玲 审判员  颜锦霞 二〇二〇年十一月十三日 书记员  付 璇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……