辽宁省盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1104民初2545号 原告：盘锦欣橦物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：吕平，该公司经理。 被告：赵长富，男，1979年10月8日出生，住辽宁省盘锦市大洼区。 原告盘锦欣橦物业管理有限公司与被告赵长富物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦欣橦物业管理有限公司的法定代表人吕平，被告赵长富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦欣橦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付拖欠的物业费5964元（2010年1月-2020年12月），按《物业服务合同》约定，违约金是千分之一或银行同期利息的4倍；2、要求被告承担诉讼费及相关费用。事实和理由：2010年7月和2015年7月，原告与富田花园小区业主委员会签订了物业管理合同，接管了小区的物业管理。根据大洼物价局大价发【2013】4号文件规定田家富田花园小区的物业标准为0.6元/平方米。2011—2012年实际住宅按每平方米0.5元收取，2013—2018年实际住宅按每平方米0.6元收取。原告接管小区物业后，按合同履行物业管理的各方面职责。被告系田家富田花园小区XXX-X-XXX室业主，房屋面积为76.04平方米。明细如下：住宅：2010年-2020年（含楼道灯费）共5964元。原告与业主委员会签订服务委托合同，当原告依合同向小区业主收取物业时，被告却没缘由的拒绝缴纳物业费。原告多次催要，被告却一直未给付，被告拖欠的物业费总额为5964元，为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。 赵长富辩称，一、原告和我之间未签订过任何书面物业管理委托合同，因此原告无权要求我支付相关费用。二、原告向我索要2010年1月至2020年12月期间的物业管理费用已经超过了法律规定的三年诉讼时效，因此不同意支付。三、原告未对我居住的房屋进行修缮，造成房屋墙体多处裂缝、窗户漏气、门铃入住至今未正常使用过、阳台棚顶长毛，严重影响居住环境，因此不同意支付物业费。四、物业公司不履行服务义务，小区内路面坑洼不平，绿化、草坪、树木基本无人管理，任其自然生长，园区车辆无有效管理，随意停放，电动车在户外从住家拉电线充电，小区三个大门，只有二期南门有保安，其余两个大门长期无保安管理；垃圾桶摆放处垃圾底子的脏渍无人处理，味道及其难闻；小区内宠物随意走动，宠物粪便在绿化带随处可见；小区车库随意改变使用性质，做成商网使用；楼道内杂物堆放，墙体广告随处可见；健身器材损坏，无安全提醒。因此，不同意支付物业费。鉴于上述原因，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告盘锦欣橦物业管理有限公司是大洼区田家街道富田花园小区的物业管理企业，被告赵长富系大洼区田家街道富田花园小区XXX-X-XXX室业主，房屋建筑面积为76.04平方米。原告自2010年7月份进入富田花园小区提供物业服务，并于2010年7月1日与该小区业主委员会签订《富田花园小区物业服务委托合同》,约定原告负责物业共用部分、公共设施、设备的管理、维修养护；道路、路灯等公用设施的使用管理维护；公用绿地、花木等的养护和管理……委托管理期限为5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日止。物业费住宅房屋按建筑面积0.5元/平方米/月，车库0.6元/平方米/月。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金。2015年7月15日，原告与富田花园第三届业主委员会继续签订《富田花园小区物业服务委托合同》，对原告的服务事项等内容重新作出约定，委托管理期限自2015年7月1日至2020年12月31日止。住宅房屋、车库均按建筑面积0.6元/平方米/月收取；公用电费住宅每户每年收取20元。每年1月1日至6月30日收取当年物业费。逾期交纳的，从逾期之日起按银行同期利率4倍收取滞纳金。被告所有的XXX-X-XXX号房屋自2010年7月至2020年12月拖欠物业费5,292.38元（2010年7月1日-2015年6月30日拖欠2,281.20元；2015年7月1日至2020年12月31日拖欠3,011.18元）、拖欠公用电费210元，以上费用共计5,502.38元。现原告起诉至法院，请求判令被告给付拖欠的物业费5964元，并按物业费的千分之一或银行同期利息的4倍支付违约金。 以上事实有原告提交的《富田花园小区物业服务委托合同》两份、收费许可证、大价发（2010）15号文件一份、物业费催缴通知单照片3张及原、被告陈述在卷佐证，本院予以采信。对于原告提交的证明一份，因并非补充合同，对被告不具有约束力，本院不予采信。对于原告提交的《协议书》，因签订主体并非本案原告，不能证明原告依据该协议书取得任何权利，故本院不予采信。对于被告提交的照片打印件19张，因不能证明原告提供服务的整体情况，更不能证明照片中显现问题系原告服务不到位所致，故本院不予采信。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与富田花园小区业主委员会及富田花园第三届业主委员会签订的两份《富田花园小区物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对被告等全体小区业主具有约束力。现原告依据合同对富田花园小区的业主提供了物业服务，被告作为业主，应按照合同的约定履行交纳物业费的义务，故对原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的物业费的收费标准，根据两份合同约定，2010年7月1日-2015年6月30日期间，住宅房屋按0.5元/平方米/月计算；车库按0.6元/平方米/月计算；2015年7月1日至2016年12月31日期间，住宅房屋及车库均按0.6元/平方米/月计算。关于原告主张的楼道灯费，虽然该费用仅在第二份合同中作出约定，但该费用为被告已经实际发生的费用，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告未按照约定交纳物业费，应当承担相应的违约责任。但原告两份合同中主张的违约金计算标准过高，应予以适当减少，本院调整为按照人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。因第一份合同中未约定物业费的交纳时间，故对2015年7月1日之前每年拖欠物业费产生的滞纳金从次年1月1日或者当期缴费期满的下月首日开始计算；第二份合同中约定交费时间为每年1月1日至6月30日，故2016年起拖欠的物业费产生的违约金应自当年7月1日起计算。对于原告主张的2010年7月1日以前的物业费，因该期间原告为向被告提供物业服务，也无其他有效证据证明原告从他人处受让取得向被告主张该期间物业费的权利，故本院不予支持。对于原告提出自2013年1月1日起物业费调整为0.6元每平方米的主张，因未提供有效证据予以证明，故本院不予采信。对于被告提出原告服务不达标的主张，因未提供有效证据予以证明，且即使原告在服务中存在一定瑕疵，不能作为被告拒绝交纳物业费的依据，故本院不予支持。对于被告提出原告的请求超过诉讼时效的主张，因根据原告提供的催费通知可以证明原告一直在不间断的催缴，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告赵长富于本判决生效后十日内给付原告盘锦欣橦物业管理有限公司拖欠的物业费及楼道灯费5,502.38元及违约金（2010年7月1日至2010年12月31日物业费及灯费的违约金以238.12元为基数，从2011年1月1日起；2011年1月1日至2011年12月31日物业费及灯费的违约金以476.24元为基数，从2012年1月1日起；2012年1月1日至2012年12月31日物业费及灯费的违约金以476.24元为基数，从2013年1月1日起；2013年1月1日至2013年12月31日物业费及灯费的违约金以476.24元为基数，从2014年1月1日起；2014年1月1日至2014年12月31日物业费及灯费的违约金以476.24元为基数，从2015年1月1日起；2015年1月1日至2015年6月30日的物业费及灯费违约金以238.12元为基数，从2015年7月1日起；2015年7月1日至2015年12月31日的物业费及灯费违约金以283.74元为基数，从2016年1月1日起；2016年1月1日至2016年12月31日物业费及灯费违约金以567.49元为基数，从2016年7月1日起；2017年1月1日至2017年12月31日物业费及灯费的违约金以567.49元为基数，从2017年7月1日起；2018年1月1日至2018年12月31日物业费及灯费的违约金以567.49元为基数，从2018年7月1日起；2019年1月1日至2019年12月31日物业费及灯费违约金以567.49元为基数，从2019年7月1日起；2020年1月1日至2020年12月31日物业费及灯费违约金以567.49元为基数，从2020年7月1日起；均计算至本判决确定给付之日止，2019年8月19日及之前的违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告赵长富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  盖宏菊 二〇二〇年十一月十一日 书记员  乔国香 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。