江苏省泗洪县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1324执异153号异议人:泗洪辉煌机动车尾气检测有限公司，统一社会信用代码913213245652875715，住所地宿迁市泗洪县经济开发区。法定代表人:陈岩，公司总经理。申请执行人:苏州银行股份有限公司宿迁分行，统一社会信用代码91321300058674032K，住所地宿迁市宿城区。法定代表人：王强，该行行长。委托诉讼代理人:纪修胜，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被执行人：宿迁市海洋物流有限公司，统一社会信用代码9132132468782163J，住所地宿迁市泗洪经济开发区。法定代表人：周苏洋，该公司总经理。被执行人：周苏洋，男，1968年2月8日出生，住宿迁市泗洪县。被执行人：阚丽莉，女，1971年10月18日出生，住宿迁市泗洪县。被执行人：泗洪县腾达物流有限公司，统一社会信用代码91321324793829651Q，住所地宿迁市泗洪县经济开发区。法定代表人：阚丽莉，该公司总经理。本院在执行苏州银行股份有限公司宿迁分行（下称苏州银行）与宿迁市海洋物流有限公司（下称海洋物流公司）、周苏洋、阚丽莉、泗洪县腾达物流有限公司（下称腾达物流公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人泗洪辉煌机动车尾气检测有限公司（下称机动车检测公司）书面提出执行异议。本院依法立案受理，并组成合议庭进行了审查。经审查查明：本院（2019）苏1302民初8344号民事判定书，判决：一、被告宿迁市海洋物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州银行股份有限公司宿迁分行偿还本金5000000元、利息77944.44元及复利158.49元（暂算至2019年9月29日，之后利息以5000000元为基数，按照年利率9.15%计算实际清偿之日止）；二、被告周苏洋、阚丽莉对上述债务承担连带清偿责任，并有权在实际清偿后向被告宿迁市海洋物流有限公司追偿；三、原告苏州银行股份有限公司宿迁分行对被告泗洪县腾达物流有限公司所有的位于泗洪经济开发区开发大道西侧淮河路北侧1、3、5、6幢房屋【不动产登记证号：苏（2017）泗洪县不动产证明第0012887号，优先权以7900000元为限】在上述债务限额内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取23673元、保全费5000元，合计28673元，由被告宿迁市海洋物流有限公司、周苏洋、阚丽莉、泗洪县腾达物流有限公司共同负担。本案2020年7月6日立案执行，执行案号：（2020）苏1324执2655号。在执行过程中，2020年9月10日以（2020）苏1324执2655号执行裁定，对位于泗洪经济开发区开发大道西侧淮河路北侧1、2、3、4、5、6幢房屋及附属设施进行拍卖；并于2020年9月17日作出公告，对案涉房屋的各承租人的租赁权予以涤除，限各承租人及被执行人泗洪县腾达物流有限公司于2020年9月30日前搬离案涉房屋及场所。异议人泗洪辉煌机动车尾气检测有限公司提出异议。异议人泗洪辉煌机动车尾气检测有限公司异议称：经泗洪工业园区管委会的同意，异议人泗洪辉煌机动车尾气检测有限公司从2010年10月5日始即租赁被执行人泗洪县腾达物流有限公司（以下简称腾达公司）院内4幢开展车辆检测工作至今，异议人陆续投资700多万元。2016年10月10日异议人和腾达公司签订《经营厂房租赁协议》，协议约定：租赁范围为腾达公司院内1730平方米的厂房（即4幢不动产）及部分场地约20余亩；租赁期限自2016年11月17日至2028年11月16日止；厂房及周边场地年租金180000元，因腾达公司扩大业务需要资金，故腾达公司在协议中对后期租金提出优惠条件，明确约定如乙方（异议人）在三年内付清全部租金，可优惠220000元租金，租期免费延长两年……。即十二年租期，年租金180000元，总租金2160000元，提前预交，扣除优惠220000元，只付1940000元，又可免费再使用两年。异议人已在约定的预交租金优惠期限内足额交付了十二年的租金（扣除优惠），按协议约定，租期优惠至2030年11月16日止（租金已全部预付清）。依照法律规定，异议人无需迁让房屋、场地，且异议人对泗洪县腾达物流有限公司所有的位于淮河路北侧4幢的不动产及周边场地（约20亩）享有租赁权、租赁期至2030年11月16日方止。请法院保障异议人租赁期内的正常经营权。申请执行人苏州银行辩称：一、异议人机动车检测公司称一次性付清十几年的租金，明显不符合常理，难以让人信服；二、异议人租金支付均是用高敏的账户支付，并非通过公司账户支付，不符合常理特别是用周苏洋的作为收款人理更无关联；三、腾达物流公司出具的说明，记载时间为2020年9月18日，法院与异议人机动车检测公司说明不带租拍卖，而异议人机动车检测公司是事后补写的说明，不能认定刘敏付款给周苏洋是受腾达物流公司的指示交付；四、假设执行异议成立，异议人分九次汇款共计1892000元，与优惠后的1940000元并不一致，不符合合同中三年付清剩余租金，享受优惠并免费延长两年的条件款。被执行人腾达物流公司述称：一、腾达物流公司的厂房自2009年建设投产后，部分厂房一直是对外出租的，之前出租给异议人机动车检测公司使用，至2016年因腾达物流公司资金周转需要，与异议人机动车检测公司协商，通过签订长期租赁合同，并给予优惠的办法，吸收异议人的资金，于2016年10月10日正式签订《经营厂房租赁协议》，约定租期12年，至2028年11月16日止，合同约定：“租金每年180000元，如乙方能够在三年内付清全部租金，可优惠220000元，租期免费延长2年。”。二、异议人机动车检测公司在三年内按约定，付清了全部租金，腾达物流公司按约定给予优惠220000元。三、2019年5月15日腾达物流公司在办理抵押贷款，申请执行人苏州银行经办人来现场拍照时，异议人机动车检测公司的设备都是存在的，腾达公司也向苏州银行说明厂房是出租的，当时苏州银行在现场的人表示，只要近期还款，出租没关系。目前，腾达物流公司正在积极想办法解决，并希望保证异议人在租赁期内的使用权。被执行人周苏洋述称：腾达物流公司的法定代表人阚丽莉，只是挂名的，从没有经办过腾达物流公司的业务，实际控制人为周苏洋，对外所有业务，包括贷款、抵押、房屋出租等均由周苏洋办理。腾达物流公司与机动车检测公司签订的租赁合同，真实有效，租金都是按照周苏洋的指定进行汇交的，全部租金都已收取，希望保证异议人的租赁使用权。另查明：1、泗洪辉煌机动尾气检测有限公司，成立日期2010年11月23日；营业期限：2010年11月23日至2030年11月22日；住所：泗洪经济开发区××路××幢（现案涉的拍卖房屋所在地）。2、泗洪县腾达物流有限公司所有的位于泗洪经济开发区开发大道西侧淮河路北侧2、4幢房屋【不动产登记证号：苏（2017）泗洪县不动产证明第0012888号】，抵押合同签订时间为2019年5月16日。3、案涉泗洪县腾达物流有限公司所有的位于泗洪经济开发区开发大道西侧淮河路北侧机动车检测公司，在泗洪开展汽车尾气检测、车牌年审已多年，安装的设备标志明显。目前仍在进行机动车检测中。4、泗洪经济开发区“香江路”现更名为泗洪经济开发区“淮河路”。5、2016年10月10日异议人和腾达公司签订《经营厂房租赁协议》，协议约定：租赁范围为腾达公司院内1730平方米的厂房（即4幢不动产）及部分场地约20余亩；租赁期限自2016年11月17日至2028年11月16日止；年租金180000元，总租金2160000元，提前预交，扣除优惠220000元，已付1940000元。6、江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初8344号民事裁定书，查封腾达公司案涉的房屋日期为2019年10月23日，查封期限三年。本院认为：案外人、利害关系人、当事人向执行法院提出执行异议，对所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由其承担不利的法律后果。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十五条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效内对抵押物的受让人继续有效”。本案查封、拍卖的房屋的房屋登记在被执行人腾达物流公司名下，异议人机动车检测公司提供的租赁合同、银行转账记录、公司注册登记及使用照片等证据，能够证明异议人机动车检测公司的租赁权先于申请执行人苏州银行抵押权设立，租金按出租人指定进行交付，并不违反强制性规定。因此，本案进行整体拍卖，执行法院应当在拍卖前告知机动车检测公司，并保护承租人的权利。本院2020年9月10日作出的（2020）苏1324执2655号执行裁定书，直接裁定拍卖，对承租人的租赁权未予保护，特别是裁定第二项，责令案涉房屋相关人员限期搬离的决定，明显不妥，应予纠正。另2020年9月17日作出的（2020）苏1324执2655号公告，因承租人的租赁权先于抵押权存在，故涤除承租人的租赁权无法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一第一款之规定，裁定如下：撤销本院2020年9月10日作出的（2020）苏1324执2655号执行裁定第二项相关人员限期搬离的裁定、2020年9月17日作出的（2020）苏1324执2655号公告对第4幢厂房的涤除租赁权拍卖的决定。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  尹继忠审判员  李 伟审判员  江雨濛二〇二〇年十一月二十三日书记员  王方洁异议人提供的证据：泗洪辉煌机动尾气检测有限公司的营业执照；泗洪辉煌机动尾气检测有限公司与腾达公司签订的租赁合同；泗洪辉煌机动尾气检测有限公司按照租赁合同实际占有使用该房屋的照片；支付租金的银行转账凭证等。附：法律条文《物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。