云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7174号上诉人（原审原告、反诉被告）：师冰，女，1980年1月25日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张炜，男，1977年12月1日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：周晓英，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐利，女，1984年9月10日出生，汉族，住云南省昆明市高新区。委托诉讼代理人：白雪梅，云南盾甲律师事务所律师，特别授权代理。上诉人师冰、张炜因与被上诉人唐利房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人师冰、张炜上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》，被上诉人返还上诉人高新区水逸康桥小区8栋2单元502室房屋，被上诉人向上诉人支付该房屋自2020年2月23日（违约之日起）至实际更名过户之日止按每月2300元计算的房屋租金损失，并在判决生效之日起5日内协助上诉人办理房屋变更登记过户手续；2.撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金210000元；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未按合同、协议约定向上诉人履行支付购房尾款的义务，已经构成违约，依法应当向上诉人承担违约责任。2.被上诉人已经违约，解除合同的条件已经具备，上诉人有权根据协议约定行使合同解除权。3.新冠肺炎疫情虽是不可抗力，但不是对所有合同履行都受到影响，本案系房屋买卖合同，合同履行、银行审批贷款均不受新冠病毒疫情和春节假期延长的影响。被上诉人以疫情作为不可抗力债务不能适时履行抗辩其免责事由，主张部分或全部免责，应承担举证责任和通知义务，其未提交任何证据证明，应当承担举证不能的法律后果。4.合同具有相对性，被上诉人依法应当向上诉人承担违约责任，一审以银行放款的具体时间不是由被上诉人所能控制为由免除被上诉人违约责任，违背法律和行业交易习惯。5.被上诉人未按要求和约定履行支付义务，给上诉人造成巨大经济损失，被上诉人应当赔偿上诉人房屋租金的损失。6.被上诉人要求上诉人立即履行交房义务，一审以新冠病毒疫情受到影响判决上诉人向被上诉人履行交房义务的理由不成立，上诉人亦不应承担逾期交房违约金。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人唐利辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。师冰、张炜向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》，并判令被告返还原告高新区水逸康桥小区8栋2单元502室房屋，同时判令被告判决生效之日起5日内协助原告办理该房屋变更登记过户手续；2.判令被告向原告支付违约金210000元；3.判令被告赔偿原告自2019年9月29日起至返还房屋之日止的房屋租金损失每月2300元（暂计算至2020年2月29日止五个月租金是11500元）；4.判令被告迁出该房屋名下的人员户口；5.判令被告承担本案诉讼费、公告费。唐利向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人立即向反诉人交付房屋，履行合同约定的交房义务；2.判令被反诉人支付反诉人逾期交房违约金210000元；3.判令反诉人按每月2300元支付从2019年9月29日至腾房之日的房屋占用费（暂计算至2020年3月29日为13800元）；4.反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年9月29日，师冰、张炜（出卖人）与唐利（买受人）签订经昆明市国正公证处公证的《二手房买卖合同》（合同编号：ＷＨＸＳ201909290018），约定以下涉案内容：1.唐利向师冰、张炜购买位于昆明市高新区房屋，房屋所有权证号：200703847、共20071570，建筑面积79.41平方米；2.该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款105万元，签订合同时买受人向出卖人支付首付款50万元。买受人以商业贷款方式，申请个人房屋抵押贷款55万元，由买受人于2019年9月30日前，向银行申请办理贷款手续，买卖双方应当于2019年10月31日前提供办理贷款手续所需的资料；3.买卖双方定于款清后五天内，正式交付该房屋。出卖人应当在正式交付房屋前腾空该房屋。买卖双方在交房当天一起查验房屋。查验情况符合双方约定的，出卖人将该房屋钥匙移交给买受人，即视为房屋交付使用；4.自本合同签订之日起5日内，买卖双方到当地房产交易场所办理二手房买卖合同网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起15日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构办理该房屋所有权转移登记手续；5.除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，违约方支付守约方购房款20%的违约金；6.除不可抗力外，买卖双方未能按照约定的时间或条件完成交接房屋的，责任方应当承担违约责任，违约方支付守约方购房款20%的违约金；7.待银行合同审批完毕后，由银行决定具体放款时间。若因银行等机构或当事人的因素造成该笔贷款不能在本行办理，为了保障卖方的权益得以实现，经买卖双方协商后一致同意，买方可以在自接到银行通知退件后5个工作日以内更换其他银行或更换其他金融机构申请办理贷款，或是以其他方式办理贷款。上述合同签订后，唐利于2019年9月29日依约向师冰、张炜支付首付款50万元。2019年10月10日，昆明市高新区水逸康桥小区8栋2单元502号房屋已登记在唐利名下，不动产权证号：云（2019）五华区不动产权第××号。2020年1月18日，师冰、张炜（甲方）与唐利（乙方）、案外人中介公司工作人员（丙方）签订《协议》，载明：“针对合同编号WHXS201909290018，经甲、乙方和丙方友好协商，购水逸康桥小区8栋2单元502号房首付伍拾万元整（已收到），贷款伍拾伍万元整（尚未收到），今乙方和丙方承诺该笔贷款于2020年2月17日18：00之前到甲方账户，如贷款未全额到甲方账户，最晚于2020年2月20日18:00之前到甲方帐号，并由丙方承担2月18日-20日共3天共计肆仟伍佰元整的费用给甲方（2020年2月20日当晚付给甲方）。乙方于2020年2月22日18:00之前自筹房屋尾款全部给甲方。若不能履行以上事项，甲方有权解除该合同（WHXS201909290018），走法律程序，办理相关退件手续，如不能履行该合同乙方支付的费用全额退还，丙方退还乙方的中介费、贷款服务费。2020年2月14日，友邦地产工作人员向师冰、张炜转发微信“户姓名：唐利、合同号：472000019901000，已审批通过，烦请尽快为客户办理后续事宜。感谢您的配合！【兴业银行】”。2020年2月28日17:16，兴业银行向师冰、张炜发放购房尾款55万元。2020年2月25日师冰、张炜提交网上立案申请，2020年3月9日一审法院正式立案。另确认：1.2020年3月19日，唐利丈夫陈爱明将户口迁入昆明市高新区水逸康桥小区******房屋；2.庭审中，唐利自愿给付师冰、张炜9000元作为补偿其尾款延迟的损失，促使合同继续履行；3.庭审中双方均确认涉案房屋钥匙在师冰、张炜持有，师冰、张炜并未将“昆明市高新区水逸康桥小区8栋2单元502号”房屋交付唐利。一审法院认为，首先，《二手房买卖合同》系当事人在平等、自愿的基础上缔结的不动产买卖合同，根据法律对合同订立原则的规定，一审法院依法确认该不动产买卖合同依法成立并生效，不违反法律、法规强制性规定的权利义务关系受法律保护。其次，关于合同是否应解除。1.本案中，《二手房买卖合同》签订后，唐利按约向师冰、张炜支付房屋首付款50万元，唐利按照贷款银行要求提供了办理贷款手续所需的资料，双方也按约于2019年10月10日进行房屋产权变更登记。虽《二手房买卖合同》未约定银行发放尾款的具体时间，但是在双方2020年1月18日签订的《协议》内明确尾款55万元最迟于2020年2月20日18:00前到达师冰、张炜账户。后中介工作人员及唐利均短信告知师冰、张炜，由于新冠疫情影响可能导致银行放款迟延。尾款55万元系2020年2月28日到达师冰、张炜账户。2.本案中虽然合同并未严格按照双方约定履行，但在双方当事人2020年1月18日签订《协议》时，并不能预见到新型冠状病毒对合同履行的影响。后由于新型冠状病毒的持续爆发，政府部门也将春节假期进行延长，不可避免的会对银行审批造成影响，故本案中合同的迟延履行系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况所致，属于不可抗力。3.师冰、张炜已经于2020年2月14日收到短信得知涉案的贷款已经审批成功，按照日常交易习惯，其尾款不能到账的概率大大降低，而审批成功后放款的具体时间不是由唐利所能控制的。师冰、张炜已经于2020年2月28日收到购房尾款仍于2020年3月9日向一审法院提起诉讼，师冰、张炜未尽到面对不可抗力应有的容忍义务。综上，现涉案房屋已经办理过户登记，房屋尾款已经到师冰、张炜账户，庭审中唐利也自愿补偿师冰、张炜9000元以促使双方合同继续履行，故师冰、张炜主张解除合同的诉讼请求依法不予支持，双方应继续履行2019年9月29日签订的《二手房买卖合同》，师冰、张炜应按合同约定向唐利交付涉案房屋。第三，关于房屋占用损失。1.关于本诉原告师冰、张炜的诉请。庭审中，双方均认可现涉案房屋的钥匙在师冰、张炜持有，故对于师冰、张炜要求唐利承担房屋租金损失的诉讼请求依法不予支持。2.关于反诉原告唐利的诉请。按照双方在《二手房买卖合同》约定“买卖双方定于款清后五天内，正式交付该房屋。出卖人应当在正式交付房屋前腾空该房屋”。现师冰、张炜已经于2020年2月28日收到购房尾款55万元，双方房款已经结清，故师冰、张炜应按约于2020年3月5日向唐利交付房屋。庭审中，双方当事人也认可涉案房屋的市场租赁价格为每月2300元，故本案中师冰、张炜应支付唐利自2020年3月6日起至实际交房之日止按每月2300元计算的房屋占用损失。第四，关于违约金。1.关于本诉原告师冰、张炜主张的逾期付款违约金。本案中，师冰、张炜于2020年2月28日收到银行发放的购房尾款，虽比双方约定的时间延迟了8天，但该延迟并非是由于唐利征信、贷款材料遗漏等过错造成，尾款延迟是由于新型冠状病毒突发的不可抗力所导致，系不可归责于双方当事人的原因造成。故对于本诉原告师冰、张炜主张被告唐利支付逾期付款违约金的诉讼请求依法不予支持。2.关于反诉原告唐利主张的逾期交房违约金。按照双方合同约定应先由唐利付清购房款，师冰、张炜才向唐利交付房屋。考虑到本案系不可抗力原因导致银行迟延放款所引发，现一审法院已经支持唐利主张的房屋占用损失，足以弥补师冰、张炜未按约交房给唐利造成的损失，故对于反诉原告唐利主张师冰、张炜支付逾期交房违约金的诉请依法不予支持。综上，本案中双方互不承担违约后果，均无需向对方支付违约金。综上，确定师冰、张炜与唐利应继续履行双方于2019年9月29日签订的《二手房买卖合同》。对于本诉原告师冰、张炜要求解除合同、变更房屋登记、支付房屋租金损失、迁出该房屋名下的人员户口的户口的诉讼请求依法不予支持。被告师冰、张炜应按合同约定向反诉原告唐利交付房屋并应支付自2020年3月6日起至实际交房之日止按每月2300元计算的房屋占用损失。因当事人双方互不向对方当事人承担违约责任，故本诉原告和反诉原告在诉讼请求中主张的违约金均不支持。应当说明的是，庭审中唐利提出自愿补偿师冰、张炜9000元以促使合同继续履行，不违反法律禁止性规定也不侵害第三人合法权益，依法予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、原告（反诉被告）师冰、张炜于本判决生效后十日内将位于昆明市高新区房屋【云（2019）五华区不动产权第××号】交付给被告（反诉原告）唐利，并向被告（反诉原告）唐利支付该房屋自2020年3月6日起至实际交房之日止按每月2300元计算的房屋占用损失；二、被告（反诉原告）唐利于本判决生效后十日内补偿原告（反诉被告）师冰、张炜9000元；三、驳回原告（反诉被告）师冰、张炜的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）唐利的其他反诉请求。二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉合同应否解除？被上诉人应否向上诉人返还房屋并支付租金损失、违约金？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自义务。合同约定房屋成交价款为105万元，被上诉人按约向上诉人支付了房屋首付款50万元，并按照贷款银行要求提供了办理贷款手续所需资料，双方亦按约于2019年10月10日进行了房屋产权变更登记。合同中虽未明确约定银行发放尾款具体时间，但在双方2020年1月18日签订的《协议》中明确尾款55万元最晚于2020年2月20日18:00之前到达上诉人账户。上诉人于2020年2月14日收到短信知晓贷款已经审批成功，并于2020年2月28日收到兴业银行向其发放的购房尾款55万元。上诉人实际收到被上诉人购房尾款的时间虽然比协议约定时间迟延了8天，但是该迟延时间与2020年初我国受到新冠肺炎疫情的影响具有关联，该疫情系不可抗力，对各行各业均有一定影响，包括银行放贷业务。故该不可抗力，作为合同迟延履行的事由，可以减轻或者免除被上诉人的违约责任。本案涉及的房屋买卖合同，因上诉人迟延8天收到被上诉人支付的购房尾款（该迟延系因新冠疫情所致），并不会必然导致合同目的不能实现，故不符合法律规定的解除合同情形，对上诉人要求解除其与被上诉人签订的《二手房买卖合同》、被上诉人向其返还房屋并协助办理房屋变更登记过户手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。2020年2月28日，被上诉人已依约履行了全部购房款义务，上诉人应按合同约定，在款清后五天内即2020年3月5日前向被上诉人交付房屋。因双方当事人均确认案涉房屋钥匙由上诉人持有，上诉人至今未将房屋交付被上诉人，一审据此判决上诉人向被上诉人交付房屋，并支付自2020年3月6日起至实际交房之日止按照每月2300元的标准计算的房屋占用损失并无不当，本院予以维持。对于上诉人要求被上诉人向其支付房屋租金损失、违约金的诉讼请求，一审对此所作认定及处理正确，本院予以维持，在此不再赘述。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16244元，由上诉人师冰、张炜负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年十一月四日法官助理陈志远书记员武雨