湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初5212号 支持起诉机关：长沙市望城区人民检察院。 原告：蔡**，女，1981年5月19日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告：安建锋，男，1978年3月3日出生，汉族，住湖南省南县。 共同委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段**。 法定代表人：王洪辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。 委托诉讼代理人：郑花，国浩律师（长沙）事务所律师。 原告蔡**、安建锋诉被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。支持起诉机关长沙市望城区人民检察院指派检察员汪成立出庭支持起诉。原告蔡**、安建锋的共同委托诉讼代理人李双红、吴珊，被告富基公司的委托诉讼代理人唐霞、郑花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡**、安建锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期向原告交付符合双方合同约定交房标准的房屋（包括但不限于完成竣工验收、用电接入国家电网、安装电表、电箱等）；2、判令被告以房屋总价款372089元为基数，按照每日0.1‰的标准向原告支付违约金（自2018年7月1日起至实际交付达到合同约定交房标准的房屋止，暂计算至2019年8月20日，违约金为15441.70元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。在本案的审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告立即将原告房屋接入国家电网、安装电表电箱以及支付逾期违约金（逾期违约金以房屋总价款为基数，按照每日万分之一的标准自起诉之日起计算至涉案房屋接入国家电网、安装电表电箱之日止）；2、判令被告立即向原告支付逾期办理预告登记（网签）的违约金（暂计算至起诉之日止为10000元，后期违约金以房屋总价款为基数按每日万分之一标准计算至实际办妥预告登记、网签之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告购买被告位于长沙市望城区××道××段××号××栋××单元××号房屋，房屋总价款为372089元。原告已按照合同约定支付了全部合同款项。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，被告应于2018年6月30日前向原告交付已经竣工验收备案、消防验收合格、用电接通国家电网、安装电表、电箱等符合合同约定交付标准的房屋，但截至目前，涉案房屋尚未竣工验收，也未接通国家电网和安装电表电箱。原告曾多次要求被告交付符合合同约定标准的房屋均无果，同时根据案涉合同第20条约定，被告应于按揭通过审批或付清全部款项之日起90日内办理房屋预告登记，但被告逾期，故诉至法院。 被告富基公司辩称：一、原告要求富基公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求已过诉讼时效，本批系列案中诉讼时效的起算时间为买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起90日届满开始起算，故已过诉讼时效，请求人民法院驳回该项诉讼请求。 二、富基公司已向原告交付符合合同约定交房标准的房屋，从案件事实来看，富基公司与原告办理了房屋交付手续，并签署了房屋交接单，已经确认交付的商品房符合合同约定的交付条件。案涉房屋在合同约定的交付日期前，已达到勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格、消防验收合格、电梯验收合格，同时供水、供电、燃气、电话通信、有限电视、宽带网络等城市基础设施均已于合同约定的交付日前达到约定的交付条件。 三、原告的诉讼请求没有合同依据，依法不应得到支持。合同约定的“供电达到接通条件”并未对供电模式即公变用电还是专变用电或者临时供电进行限制，从实际情况来看，案涉房屋均已通电，虽然在公变用电开通前富基公司提供的是专变用电，但专变用电同样具备基础设施使用功能，能够保证原告的正常生活需要，并没有影响原告对案涉房屋的居住和使用。且原告在办理房屋交付手续时已经知晓案涉房屋为专变供电的模式，仍接受房屋，实际认可案涉房屋满足合同约定的供电达到接通条件，电力公司要求在公变入户和开通使用前需要所有已入住业主配合签订《居民供用电合同》《农村用电安全协议》等，但是有一部业主拒绝配合与电力公司签订《居民供用电合同》《农村用电安全协议》，导致房屋不能公变入户和开通使用，因此所产生的责任不应由被告承担。 四、原告主张逾期办理预告登记违约金的诉讼请求应予驳回。商品房买卖合同补充协议第十二条第5款约定，因买受人或不动产登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得不动产证书的，则出卖人免除因此产生的买受人不能按期限得不动产权证的责任。依据前述约定，如因原告或不动产登记机关的的原因造成办理预告登记逾期的，原告不担责。长沙市不动产登记中心官网发布的《预告登记》办事指南第五条“办理业务所需要资料”第3款规定“分户预告资料袋……（5）物业专项维修资金专用收据（2010年10月1日以前签订合同的，可不提交）；（6）中华人民共和国税收缴款书……”。本案中，被告只有在收到原告提供的物业专项维修资金专用收据及税收缴款书后方可为原告申请办理预告登记。从原告提供的证据来看，并未提供证据证明其将物业专项维修资金专用收据及税收缴款书提交给被告的时间，应承担举证不能的不利后果，故其主张逾期办理预告登记违约金的诉讼请求应予驳回。 五、原告主张的违约责任过高，应予以驳回。商品房买卖合同补充协议第四条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第九条补充如下：1、出卖人如未在合同约定日期内达到城市基础设施交付使用条件的，双方同意按照以下方式处理：（1）由于出卖人原因造成的，买受人未收房的，按本合同第十一条规定处理；买受人接收房屋的，出卖人据延误的时间按人民币150元/月向买受人支付违约金……。事实上双方办理了房屋交付手续，接收了商品房。案涉商品房买卖合同二十条约定，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。”因此，原告所主张的按照0.1‰每日的标准支付违约金明显与合同约定不符，依法应予以驳回。综上，原告提出的诉讼请求均没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2016年10月18日，原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，以总价款372089元购买位于长沙市望城区××道××段××号××幢××单元××号商品房。合同约定：第八条“交付时间及条件：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）…1、已经竣工验收合格；2、满足第九条中出卖人承诺的城市基础设施达到的条件”；第九条“（一）城市基础设施…2、供电：2018年6月30日达到接通条件”；第十条“该商品房达到第八条约定的条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件&rdquo第十一条“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内的，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金…”。第二十条“…买卖双方应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起90日内向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并按规定提交申请材料…如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。”该合同的《附件七补充协议》：“四、双方同意对《商品房买卖合同》第九条补充如下：1、出卖人如未在合同约定日期内达到城市基础设施交付使用条件的，双方同意按照下列方式处理：（1）由于出卖人原因造成的，买受人未收房的，按合同第十一条规定处理；买受人接收房屋的，出卖人据延误的时间按人民币150元／月向买受人支付违约金；（2）由于政府原因或垄断性质的行业导致在规定日期未达到使用条件的，不属于出卖人责任，出卖人和买受人都有责任跟踪协调处理；…”十二、双方对《商品房买卖合同》第二十条补充如下：5、“…因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房屋产权证书的，则出卖人免除因此产生的买受人不能按期限得房屋产权证书的责任。 合同签订后原告支付购房首付款，余款向银行办理按揭贷款，被告富基公司开具房屋全款发票，贷款银行于2016年11月22日将房屋贷款支付至富基公司。2016年10月18日，原告缴纳契税等，2018年7月3日，原告缴纳物业专项维修基金。2017年8月15日，长沙市望城区不动产登记中心受理案涉房产的预告登记，2017年8月16日办理完毕。 又查明，原、被告在庭审中均认可案涉房屋于合同约定的期限内进行了实际交付。同时双方亦认可逾期预告登记违约金诉讼时效自涉诉房屋按揭银行发放贷款之日起90日的次日起算至原告起诉状落款之日（2019年8月11日）中断。 再查明，2018年12月19日黄都港社区居委会主持召开了关于富基世纪公园项目五期85-90#栋用电协调会，《会议纪要》明确：富基世纪公园项目五期在建设过程中遭遇资金链断裂问题，为将业主购买的房屋按期交付，在房屋验收合格后进行了临电交付，现配电工程已完成施工工作，具备送电条件。经开发商与星城供电所协商，73-84#栋以开发商的名义统一办理领表，85-90#栋入住率高需业主本人签订《居民供用电合同》及《农村用电安全协议》，由开发商收集齐资料后前往供电所统一办理。现富基世纪公园五期房产77-80栋房产已验收合格接入永电送电，73-76#栋、81-84#栋已交用户资料，星城供电所正在审查验收。85-90#栋因业主存在顾虑，未配合统一签订供用电合同与协议，暂未提交资料，星城供电所暂未开展审查验收。 在本案审理过程中，本院就2015年至2020年办理预告登记是否需要提交中华人民共和国税收缴款书和物业专项维修资金专用收据一事发函咨询相关职能单位，长沙市自然资源和规划局望城分局回复如下，2014年8月13日长沙市望城区人民政府印发的《长沙市望城区人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的若干意见（试行）》(望政发[2014]81号)文件第三条规定：“调整维修资金缴交时间。从2014年8月1日至2015年12月31日止，商品房住宅专项维修资金缴存时间由预告登记时调整到办理入住手续前”。2016年7月16日长沙市望城区人民政府印发的《长沙市望城区人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的若干意见》(望政发[2016]37号)文件第五条规定：“调整维修资金缴交时间。本意见实施期间商品房住宅专项维修资金缴存时间由预告登记时调整到办理入住手续前。同时十一条规定：上述扶持政策自2016年4月1日执行，有效期截至到2016年12月31日”。另根据长沙市望城区住房保障局2016年12月27日“关于调整我区物业维修资金缴存时间的通知”，明确自2017年1月1日起，商品房住宅专项维修资金缴存时间恢复为预告登记时。网签时间在2014年8月1日至2016年12月31日期间的购房者按望政发[2016]37号文件规定执行。2013年7月12日湖南省地方税务局印发的《关于加强商品房购买环节契税管理的通知》文件（湘地税函[2013]74号）第一条规定：房产管理部门应在预告登记环节验证契税缴纳情况；未办理预告登记的，在办理产权登记时应验证契税缴纳情况，未缴纳契税的，不得办理预告登记和产权登记。 上述事实，有《长沙市望城区商品房买卖合同》、《贷款合同》、购房发票、中华人民共和国税收缴款书、物业专项维修资金专用收据、会议纪要、调查笔录、长沙市自然资源和规划局望城分局回复函、贷款银行到账明细、长沙市望城区不动产登记中心预告登记时间证明、庭审笔录等在卷予以佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。原告已经履行了支付房款的义务，被告应向原告交付符合合同约定的房屋。关于“供电是否达到接通条件”的问题。住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，是业主长期居住生活之地，并非临时场所，故此处的“供电达到接通条件”并非临时供电，应该是接通永电即每户完成户表安装供电，因富基公司未完成接通永电，故对于原告要求被告接入国家电网、安装电表、电箱诉讼请求，本院予以支持。被告虽负有办理接通永电的义务，但原告未提供充分证据证明临时供电的电能质量和增加原告的电费负担，且目前该楼盘临时供电已具备接入国家电网安装户表的条件，经协调部分楼栋已完成永电供电，未完成部分楼栋也存在对接供电部门施工和业主配合的情况，故原告据此要求被告承担违约金责任的诉讼请求，本院不予支持，但在本院给予被告办理接通永电的合理期限内如被告仍然未能完成办理户表安装供电，将导致原告该项权益的实现处于不确定状态，显然不利于纠纷的解决，亦有违违约金兼顾的惩罚性的属性，故在本院给予的合理期限内如被告未办妥户表安装供电，应从本院给予的合理期限届满之次日起被告向原告支付违约金（以原告已支付房价款为基数，按每日万分之0.7的标准计算至实际完成户表安装供电止为宜）。 关于案涉房屋是否逾期办理预告登记的问题。合同第二十条约定:“买卖双方应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起90日内向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任”。原告并未提交证据证明按揭银行审批通过之日的时间，本院认定原告付清所有房款之日（即2016年11月22日）起90日内（即至2017年2月20日）应申请办理预告登记。2017年8月15日，长沙市望城区不动产登记中心受理案涉房产的预告登记，2017年8月16日办理完毕。富基公司提出原告要求逾期预告登记违约金的诉讼请求已过诉讼时效，在庭审中双方均认可逾期预告登记违约金诉讼时效自房屋贷款买受人按揭银行发放贷款之日起90日的次日起算至原告起诉状落款之日（即2019年8月11日）中断，故原告该诉讼请求未过诉讼时效。富基公司违反合同约定，构成逾期办理预告登记，应向原告支持相应的违约金。关于违约金的计算期限，合同约定自本合同规定期限的次日起至申请登记之日止，故违约金起算时间自合同规定应办理预告登记的次日（即2017年2月21日）至实际申请之日（即2017年8月15日）；关于违约金标准，合同约定为每日按已付房款的0.01‰标准，被告提出违约金过高并请求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，综合被告未按约办理不动产预告登记的行为并未对原告接收和使用房屋造成影响、已付房款金额、逾期办理预告登记的天数等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定被告应承担逾期办理预告登记违约金1488元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后45日内将富基世纪公园的73、74栋2单元2706号商品房的用电完成户表安装供电，逾期则自本判决确定的履行期限届满之次日起至履行完毕之日止每日按房屋总价款万分之0.7的标准向原告蔡**、安建锋支付违约金； 二、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后30日内向原告蔡**、安建锋支付逾期预告登记违约金1488元； 三、驳回原告蔡**、安建锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告湖南富基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 员  李灵芳 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  陈 潇 代理书记员  熊博闻 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。