贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初8386号 原告：余小莉，女，1978年10月9日生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：陈泯桦，贵州识君律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：吴亚兴，贵州识君律师事务所律师，特别授权代理。 被告：贵州省黔西南州兴客隆超市有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山街道办事处瑞金路与凤仪路交叉口。 法定代表人：袁朝丽，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：伍涓，女，1976年9月4日生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市，特别授权代理。 委托诉讼代理人：韦娜，贵州省天生律师事务所律师，特别授权代理。 原告余小莉与被告贵州省黔西南州兴客隆超市有限公司（以下简称兴客隆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告余小莉及其委托诉讼代理人陈泯桦，被告兴客隆公司委托诉讼代理人伍涓、韦娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 余小莉向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除余小莉与兴客隆公司签订的《招商经营合同》，由兴客隆公司赔偿余小莉的损失及违约金130000元；2.请求判令兴客隆公司退还余小莉保证金2000元；3.本案诉讼费由兴客隆公司承担。 事实及理由：2016年5月13日，余小莉与兴客隆公司签订《招商经营合同》，合同约定：兴客隆公司以招商方式引进余小莉进驻兴客隆公司场地进行经营，招商经营场地位于兴义市沙井路10号兴客隆超市体育一楼编号为烟酒柜前面积约50平方米（详见附件（一）招商经营场地（房屋）平面图）；招商用途：余小莉将房屋作为经营美容院使用；经营期限：从2016年09月15日起至2021年09月14日止，共计五年；经营期间，兴客隆公司如将房屋的所有权或使用权转移给第三方，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有兴客隆公司的权力，承担兴客隆公司的义务；兴客隆公司房屋所有权或使用权发生转移时，应提前一个月书面通知乙方。余小莉向兴客隆公司交纳经营场地费使用费，交付方式和期限：第一、二年费用30000元，第三年费用33000元，第四年费用36300元，第五年费用39930元；签订合同当时余小莉向兴客隆公司交纳2000元保证金；余小莉可以对房屋进行符合其经营需要的装修，兴客隆公司同意可以根据余小莉的使用要求，以不损害房屋总体使用功能、主体结构及房屋承重墙体为前提下进行施工，所产生的一切费用和安全责任由余小莉承担。同时约定在合同期内，如任一方违反本合同，违约方需向另一方支付违约金100000元。合同签订后，余小莉按照合同约定缴纳了房屋租金、保证金、广告费等费用。签订合同后，余小莉对经营场地进行装修，于2016年6月22日完工，装修款共计80150元；2017年11月25日，因余小莉加盟“美圈一站式变美服务连锁机构”，需要改造铺面进行二次装修，在经兴客隆公司同意后，余小莉进行第二次装修，装修款共计27600元。2019年06月06日，兴客隆公司通知余小莉，因其与体育局的租赁期限到期，要求余小莉搬出经营场地，进行清场，2019年06月08日，余小莉将经营场地的物品搬离。综上所述，双方签订合同后，余小莉积极履行了合同义务，但因兴客隆公司原因，致使余小莉无法继续经营，造成损失，在与兴客隆公司协商不成后，余小莉不得已提起诉讼，望人民法院维护市场交易公平，判如所诉。 兴客隆公司辩称，余小莉请求兴客隆超市支付违约金并赔偿其损失，没有任何事实依据及法律依据。 1.兴客隆超市于2016年5月13日与余小莉签订《招商经营合同》，以招商方式引进余小莉进驻兴客隆超市进行经营，招商经营场地位于兴义市沙井路10号兴客隆超市体育楼编号为烟酒柜前面积约50平方米，用途为经营“百丽雅美容院”使用，约定经营期限为五年，自2016年9月15日起至2021年9月14日止。该场地系兴客隆超市通过竞争谈判方式从黔西南州体育事业局承租，根据黔西南州体育事业局与兴客隆公司签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为十年，自2008年12月29日起至2019年4月30日止。《招商经营合同》签订后，因经营期限超过兴客隆超市剩余租赁期限，且超过部分的约定无效，故双方通过口头协议方式将经营期限变更至2019年4月30日终止，对此，余小莉最后一年支付租金时系根据双方变更约定，将租金支付至2019年4月30日，兴客隆超市减免了余小莉一个月的房租及当年广告位租金，亦未向余小莉收取房屋占有使用费。由于双方已就提前终止经营期限事宜达成合意，并不存在兴客隆超市单方违约的事实，因此，余小莉诉请主张支付违约金及赔偿损失无任何事实依据及合同依据。 2.余小莉在知晓租赁期限将于2019年4月30日到期的情况下，因更换经营品牌于2017年年底拟对经营场地进行二次装修，对此，兴客隆超市工作人员曾好意劝说余小莉不要进行装修，但余小莉不顾劝阻，执意装修，根据《招商经营合同》第2-2条“乙方在招商经营期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变上述约定的使用用途”、第8-1条“除本合同外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意按规定向有关部门审批批准后方可进行”的约定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干可题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，由此造成的损失应当由余小莉自行承担。 3.余小莉自2019年7月搬离经营场地后，从未与兴客隆超市联系，更未向兴客隆超市主张过任何权利，兴客隆超市在收到贵院传票后倍感诧异，余小莉起诉所陈述的部分事实与客观事实严重不符，由于双方已对经营期限提前终止达成合意，余小莉明知经营期限于2019年4月30日终止，并不存在兴客隆超市临时要求余小莉搬出经营场地，及因兴客隆超市原因导致兴客隆超市无法继续经营的客观事实。对于上述事实，双方口头约定与合同具有同等法律效力，现余小莉矢口否认，恳请贵院依法查明相关事实，以维护兴客隆超市的合法权益。 综上所述，余小莉的诉求无任何事实依据及法律依据，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，现综合双方当事人的举证、质证意见，结合本案案件事实，本院认证如下：双方当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年5月13日，余小莉与兴客隆公司签订《招商经营合同》，合同约定：兴客隆公司以招商方式引进余小莉进驻兴客隆公司场地进行经营，招商经营场地位于兴义市沙井路10号兴客隆超市体育一楼编号为烟酒柜前面积约50平方米；招商用途：余小莉将房屋作为经营百丽雅美容院使用；经营期限：从2016年9月15日起至2021年9月14日止，共计五年；经营期间，兴客隆公司如将房屋的所有权或使用权转移给第三方，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有兴客隆公司的权力，承担兴客隆公司的义务；兴客隆公司房屋所有权或使用权发生转移时，应提前一个月书面通知乙方。余小莉向兴客隆公司交纳经营场地费使用费，交付方式和期限：第一、二年费用30000元，第三年费用33000元，第四年费用36300元，第五年费用39930元；签订合同当时余小莉向兴客隆公司交纳2000元保证金；余小莉可以对房屋进行符合其经营需要的装修，兴客隆公司同意可以根据余小莉的使用要求，以不损害房屋总体使用功能、主体结构及房屋承重墙体为前提下进行施工，所产生的一切费用和安全责任由余小莉承担。同时约定在合同期内，如任一方违反本合同，违约方需向另一方支付违约金100000元。合同签订后，余小莉按照合同约定缴纳了房屋租金（2016年9月15日至2017年9月14日的租金30000元、2017年9月15日至2018年9月14日的租金30000元、2018年9月15日至2019年4月30日的租金17875元）、保证金（2000元）、广告费（3500元）等费用。 庭审中，1.兴客隆公司提出案涉场地系兴客隆公司通过竞争谈判方式从黔西南州体育事业局承租，根据黔西南州体育事业局与兴客隆公司签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为十年，自2008年12月29日起至2019年4月30日止。因兴客隆公司员工的工作疏忽，与余小莉签订的租赁期限实际超过了其承租期限，但在发现该问题后，已及时与余小莉联系，告知租赁期限的情况并与对方谈了弥补的事情，即兴客隆超市减免了余小莉一个月的房租及当年广告位租金，亦未向余小莉收取房屋占有使用费。但余小莉对此不予认可，认为其除了第一年使用了广告位后再未使用广告位，并表示其于2019年6月8日已将经营场地的物品搬离。 2.余小莉提出，签订案涉合同后，余小莉对经营场地进行装修（合同载明金额以及收据载明的金额为80150元），后其在2017年底因加盟“美圈一站式变美服务连锁机构”（加盟费为150000元），故对铺面进行二次装修（合同载明金额以及收据载明的金额为27600元），并提供了《装修施工合同》《特许加盟合同书》等拟证明其主张。2016年余小莉第一次装修时，该《装修施工合同》附件的工程报价表载明装修内容有：格力挂机空调5400元、柜机空调5600元、电视机2765元、电冰箱998元、灯具及安装费3990元、沙发2500元、茶几600元、电热水器550元、卫生间洁具540元、橱柜及菜盆910元、门头LED显示屏5200元。 3.余小莉于2018年9月3日向兴客隆公司交纳了17875元租金，租期是2018年9月15日至2019年4月30日，实际租期是7个半月，但兴客隆公司收取的是六个半月的租金，双方当事人在庭审中认可，因兴客隆公司的租期到了，所以兴客隆公司给余小莉减免了一个月的租金。另外，余小莉提出第二年交纳的租金是33000元，金额交错了，按照合同约定实际只用交30000元，后对方退了其3000元，故实际第二年的租金实际仅交纳了30000元，兴客隆公司对此予以认可。 4.庭审中，兴客隆公司提出其与黔西南州体育事业局协商，将租期延至2019年5月30日，并于2019年5月30日向黔西南州体育事业局交纳了2019年4月30日至2019年5月30日的租金178232.7元，并提交了租赁合同、公证书以及付款凭证以证明其主张。除此之外，兴客隆公司表示，黔西南州体育事业局另给了兴客隆公司一个月的搬离时间，故其实际使用至2019年6月30日。 5.双方当事人认可在兴客隆公司与黔西南州体育事业局签订租赁合同终止后，余小莉与兴客隆公司之间亦未再继续履行案涉《招商经营合同》。 本院认为，余小莉与兴客隆公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于余小莉诉请解除案涉《招商经营合同》的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，本案中，兴客隆公司租赁给余小莉的期限（2016年9月15日起至2021年9月14日止）超过了兴客隆公司与黔西南州体育事业局的租赁期限（2008年12月29日起至2019年4月30日止），故超过部分的约定无效；其次，根据余小莉与兴客隆公司签订的《招商经营合同》以及余小莉每年交纳租金的时间、金额来看，其租金的交纳方式是一年一交，且系提前交纳。故按照约定，余小莉2018年9月3日交纳的租金理应为2018年9月15日至2019年9月14日期间的租金，但余小莉在2018年9月3日交纳的租金实为2018年9月15日至2019年4月30日，而2019年4月30日即为兴客隆公司与黔西南州体育事业局租赁合同到期之日，故可以看出余小莉在2018年9月便知晓了兴客隆公司与黔西南州体育事业局租赁合同到期一事；再次，余小莉在2018年9月3日向兴客隆公司交纳的租金为17875元，实际租期是7个半月，但兴客隆公司收取的是六个半月的租金，双方当事人在庭审中认可，因兴客隆公司的租期到了，所以兴客隆公司给余小莉减免了一个月的租金。可以看出兴客隆公司与余小莉就租期从2016年9月15日起至2021年9月14日止，变更成从2016年9月15日至2019年4月30日止达成了合议；最后，庭审中，双方当事人亦认可案涉《招商经营合同》在兴客隆公司与黔西南州体育事业局签订的租赁合同终止后（2019年中旬），余小莉与兴客隆公司之间亦未再继续履行案涉《招商经营合同》，余小莉搬离了该经营场地，亦未再继续交纳租金。综上，本院认为，余小莉与兴客隆公司合同约定的租赁期限超过2019年4月30日的部分系无效的，且兴客隆公司与余小莉之间已对租赁期限从2016年9月15日起至2021年9月14日止，变更成从2016年9月15日至2019年4月30日止达成了合议，余小莉在租赁期限届满后的合理期限内搬离了该经营场地，亦未再继续交纳租金，案涉《招商经营合同》双方均未再继续履行，合同已实际终止，故不存在解除的问题。 关于余小莉诉请是否应得到支持的问题。关于余小莉诉请退还2000元保证金的问题，兴客隆公司对此不持异议，本院予以支持。关于余小莉诉请的损失（剩余残值及投入约100000元）和违约金（30000元）是否于法有据的问题。首先，关于违约金，上文已述，兴客隆公司与余小莉就租期从2016年9月15日起至2021年9月14日止，变更成从2016年9月15日至2019年4月30日达成了合议，且减免了一个月租金，在2019年4月30日兴客隆公司与黔西南州体育事业局租赁期限届满后，兴客隆公司又向黔西南州体育事业局续租了一个月并交纳了租金，但余小莉在租赁期限届满后又实际使用案涉经营场地到2019年的6月中旬，在该期限内兴客隆公司并未收取余小莉相关费用，这是双方当事人对终止合同协商达成一致意见的处理结果，故本院对余小莉诉请的违约金不予支持。关于余小莉诉请的损失。从本案审理查明的事实来看，余小莉签订租赁合同后分两次对案涉经营场地进行了装修（一次为2016年4月，一次为2017年11月），装修必然会存在已形成附合的装饰装修物部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，租赁期间届满后，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，根据违约情况、过错责任分别处理。本案中，在租赁案涉经营场地时，余小莉的目的是租赁五年，签订租赁合同后亦分两次对案涉经营场地进行了装修（一次为2016年4月，一次为2017年11月），从本案审理查明的事实来看，余小莉应系在2018年9月交纳第三年租金时得知了兴客隆公司与黔西南州体育事业局租赁合同到期一事，一般来说，在合同对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定时，承租人装修时一般会根据未来的租赁期限衡量装修的投入，余小莉在2016年4月以及2017年11月装修时亦会衡量未来的租赁期限中可能产生的经营效益后才投入相应的资金去装修，虽然说兴客隆公司因合同提前到期给予了余小莉一定的租金减免，但根据余小莉提供的装修合同以及收据来看，兴客隆公司提供的租金减免与余小莉的装修损失是不对等的，但案涉经常场地已经不存在，无法对已形成附合的装饰装修物进行鉴定，鉴于装修损失确实存在，若因无法固定装修损失便不予处理显失公平，故本院综合全案案件事实，根据公平原则，参考每月租金、签订合同时约定的租期、两次装修的原因、两次装修后已使用的年限、《装修施工合同》中属于不能拆卸的附合物部分价值以及兴客隆公司已作出的相应补偿数额，酌情确定装修损失。至于余小莉提出其加盟费用损失，鉴于余小莉从案涉经营场所搬走后已另寻得经营场所继续经营，故本院对余小莉提出的该损失主张不予支持。综上，由于兴客隆公司因员工的工作疏忽与余小莉签订了超过其租赁期限的租赁合同，存在过错，故本院酌情确定由兴客隆公司赔偿余小莉装饰装修残值损失18000元较为适宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、贵州省黔西南州兴客隆超市有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿余小莉装饰装修残值损失18000元； 二、贵州省黔西南州兴客隆超市有限公司于本判决生效之日起十五日内退还余小莉保证金2000元； 三、驳回余小莉其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2940元，减半收取1470元，由余小莉承担1300元，由贵州省黔西南州兴客隆超市有限公司负担170元（由贵州省黔西南州兴客隆超市有限公司直接给付余小莉）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 夏 玥 二〇二〇年十一月十三日 书记员 韦能笑