江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0103民初7143号 原告：招商银行股份有限公司南昌分行，住所地：江西省南昌市东湖区叠山路**，统一社会信用代码：91360000705561465X。 负责人：陈磊，该分行行长。 委托代理人：邓欢，女，该分行员工。 委托代理人：江洋，男，该分行员工。 被告：刘新民，男，1988年5月23日出生，汉族，住山东省单县。 被告：刘艳，女，1994年3月18日出生，汉族，住江西省瑞昌市。 被告：江西江中天宁房地产有限责任公司，住，住所地：江西省南昌市湾里区射击中心路**一社会信用代码：913601055711573863。 法定代表人：陈晶，该公司总经理。 委托代理人：帅贤梅，女，该公司员工。 原告招商银行股份有限公司南昌分行（以下简称“招商银行南昌分行”）诉被告刘新民、刘艳、江西江中天宁房地产有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行南昌分行的委托代理人邓欢，被告刘新民、刘艳，被告江西江中天宁房地产有限责任公司的委托代理人帅贤梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招商银行南昌分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》。2、判令被告刘艳、刘新民向原告归还借款本金583301.25元及支付利息、罚息、复息10623.34元（暂计算至2020年6月8日，此后利息、罚息、复息按照双方合同约定利率计算至实际还清借款之日）及支付原告为实现债权产生的相关费用，诉讼请求金额为593924.59元。3、判决对抵押物【江西省南昌市湾里区】依法拍卖、变卖处理，由原告在借款本金及相应利息、实现债权的费用范围内优先受偿。4、判令被告江西江中天宁房地产有限责任公司对被告刘艳、刘新民所负的债务承担连带保证责任。5、有关本案的诉讼费、保全费由被告共同承担。 事实和理由：被告刘艳、刘新民为购买江西省南昌市湾里区房产，向原告申请个人购房贷款支付购房款。2018年8月15日，原告与被告刘艳、刘新民、江西江中天宁房地产有限责任公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：1、就被告刘艳、刘新民购买上述房产，原告提供594000元贷款；2、借款期限为360个月；3、贷款利率为年利率5.88%，如未按合同约定按时足额偿还贷款的，对未偿还的贷款本金按日在执行利率上加上50%的罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率按日计收复息；4、贷款归还方式为等额还款方式；5、被告同意用购买的房屋进行抵押担保，担保的范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用；6、被告未按期归还本金或利息的，则原告有权提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用，有权要求对房屋进行拍卖、变卖处理。7、被告江西江中天宁房地产有限责任公司对上述债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于本金、利息、罚息、复息即实现债权的费用等。2018年8月28日，原告向被告发放了594000元贷款，到期日为2048年8月28日。上述房屋尚未办理产权证，未办理抵押登记。后被告多次逾期归还借款本息。 被告刘新民、刘艳共同辩称，借款属实，现在个人经济出现状况，没有能力偿还，请求减免罚息。 被告江西江中天宁房地产有限责任公司辩称，贷款担保关系属实，涉案房屋已于2019年交付，至今没有办理产证是因为被告刘新民、刘艳的原因没有办理，其认为担保关系可以解除，剩余的贷款金额请法院依法核实。 本院经审理查明，2018年8月15日，原告招商银行南昌分行（贷款人／抵押权人）与被告刘新民、刘艳（借款人／抵押人）、被告江西江中天宁房地产有限责任公司（保证人）签订了编号为8180813167011的《个人购房借款及担保合同》，约定：1、被告刘新民、刘艳为购买江西省南昌市湾里区，原告提供伍拾玖万肆仟元贷款，具体贷款金额以借款借据为准。2、借款期限为360个月，具体贷款期限以借款借据为准。3、贷款利率在基准利率上上浮20%，即年利率5.88%，实际执行利率以借款借据为准。4、借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，对未偿还的贷款本金按日在执行利率上加上50%的罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。5、贷款归还方式为按月结息、按月还本、等额本息。6、被告同意用购买的房屋进行抵押担保，担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。7、保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期间自本合同生效之日起至本合同项下贷款到期日另加两年。8、借款人未按本合同约定按时还本或付息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。 2018年8月28日，原告招商银行南昌分行向被告刘艳、刘新民发放借款594000元整并出具个人贷款借款借据，贷款期限自2018年8月28日起至2048年8月28日止，执行年利率5.88%。 合同履行期间，被告刘新民、刘艳未按期归还借款本息，已构成违约。截至2020年10月28日，被告刘新民、刘艳尚欠原告招商银行南昌分行贷款本金579981.6元，欠息（含罚息、复息）9801.66元。原告多次催收未果，为维护自身合法权益，特诉至本院，请求依法判决。庭审中，因原告代理权限为一般代理，无权进行调解，本院未组织调解。 另查明，原告与被告刘新民、刘艳就抵押房产未办理抵押登记手续。 上述事实，有原、被告当庭陈述，庭审笔录，原告提供的证据所证实。 本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》均系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的有关规定，合同真实有效，本院予以确认。根据双方约定，借款人未按本合同约定按时还本或付息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。本案中，被告刘新民、刘艳未按时足额归还借款本息，已构成违约，原告据此要求解除与被告签订的《个人购房借款及担保合同》及要求被告刘新民、刘艳归还剩余借款本金并支付利息、罚息、复息，于法有据、于约相合，本院予以支持。截至2020年10月28日，被告刘新民、刘艳尚欠原告招商银行南昌分行贷款本金579981.6元，欠息（含罚息、复息）9801.66元，本院予以确认。原、被告在合同中明确以位于江西省南昌市湾里区的房产提供抵押担保，但双方并未办理抵押登记，抵押权未设立，原告主张优先受偿权，本院不予支持。原告要求被告江西江中天宁房地产有限责任公司对本案债务本息及原告实现债权的费用承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据、于约相合，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下： 一、解除原告招商银行股份有限公司南昌分行与被告刘新民、刘艳、江西江中天宁房地产有限责任公司签订的编号为8180813167011的《个人购房借款及担保合同》。 二、被告刘新民、刘艳于本判决生效之日起十日内归还原告招商银行股份有限公司南昌分行借款本金579981.6元及利息、罚息、复息（截至2020年10月28日为9801.66元，自2020年10月29日起至款清之日止的利息、罚息、复息，按双方合同约定计付）。 三、被告江西江中天宁房地产有限责任公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告招商银行股份有限公司南昌分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告预交的案件受理费9740元，减半收取4870元，保全费3570元，合计8440元，由被告刘新民、刘艳、江西江中天宁房地产有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员 陈 敏 二〇二〇年十一月十八日 书记员 马榕晨