湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终3006号上诉人（原审原告）：张洪仁，男，1969年12月29日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审被告）：李红良，男，1976年2月22日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：范成伟，襄阳市襄州区大禹法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：襄阳市襄州区浩然法律服务所。住所地：襄阳市襄州区张湾镇邮电路**。负责人：王**，该所主任。委托诉讼代理人：李春兵，该所法律工作者。上诉人张洪仁因与被上诉人李红良、襄阳市襄州区浩然法律服务所（以下简称浩然法律服务所）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院作出的（2019）鄂0606民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张洪仁，被上诉人李红良的委托诉讼代理人范成伟，被上诉人浩然法律服务所的委托诉讼代理人李春兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张洪仁上诉请求：1.依法撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初1332号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院基本事实未查清。1.合同约定，李红良将其所有的案涉房屋出售给上诉人，李红良保证案涉房屋无所有权瑕疵和争议，但一审法院对李红良是否为案涉房屋所有权人这一基本事实未查清。2.李红良能否按合同约定为上诉人办理房屋过户手续，一审法院对该事实未查清。3.浩然法律服务所出具见证书时未履行基本审查义务，即审查李红良的房屋权利证书或其他产权证明文件，导致上诉人在依约向李红良支付购房款后却无法正常翻建房屋，浩然法律服务所存在重大过错，而且其过错已经过其主管机关确认，一审法院对这一基础事实未查清。（二）一审法院适用法律错误。本案诉求是违约责任，被上诉人是否违反合同约定是本案关键，如果违约即应承担违约责任。结合以上应查明的事实，李红良显然构成违约，应当承担违约责任。被上诉人李红良答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人浩然法律服务所答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告张洪仁向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告共同支付违约金10万元给原告。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月9日，被告李红良（出卖方、甲方）与原告张洪仁（购买方、乙方）在中间人任顺林的介绍下签订《房屋转让协议》，主要约定：一、甲方自愿将其所有位于樊城区太平店镇郭岗村8组两间两层楼房及院子和附属物（东胡新发、西万文兵、南汉孟公路、北鱼塘）一套出售给乙方。二、价格为人民币贰拾陆万伍仟元（265000）于2015年7月9日前一次性付清。三、甲方必须保证该房屋无所有权瑕疵和争议。四、房屋交易的过户手续由乙方负责办理，甲方全力配合。五、房屋从交付之日起所有权归乙方所有。乙方购买后有权另行出售，若该房屋因政府征收等拆迁导致的补偿费按平方米计算由乙方所得。六、本协议自双方签字之日生效，若单方违约应该付对方违约金拾万元整。七、本协议一式两份，甲、乙双方各一份。甲方李红良签名并按捺手印；乙方张洪仁签名并按捺手印，中间人任顺林签名并按捺手印。同日被告浩然法律服务所出具襄浩见字第【2015】0019号见证书，载明“李红良与张洪仁双方签订的《房屋转让协议》，经审查，是双方当事人真实意思表示。协议上双方当事人的签名、捺印均属实。特此见证。见证人浩然法律服务所加盖印章。”次日，张洪仁通过银行给李红良转账支付人民币265000元。李红良出具收条，载明“今收到张洪仁现金贰拾陆万伍仟元整（￥265000.00）”，并将房屋交付给张洪仁，后原告张洪仁将所购房屋拆除重建。在重建的过程中遭到王志香、李美元等人的阻扰，遂引起纠纷。原告以案涉房屋有权利瑕疵和争议，导致原告至今无法翻建房屋，且权属处于不确定状态，要求二被告承担违约责任。一审法院认为：李红良与张洪仁签订的《房屋转让协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。协议签订后，张洪仁按约定向李红良支付了价款，李红良亦按约定向张洪仁交付了房屋，且张洪仁已将房屋拆除准备重建。虽然法律规定不动产所有权从登记时转移，但本案系农村村民自建房屋，考虑到农村房屋登记的实际情况，可视为双方已经履行了各自的权利义务。浩然法律服务所出具的见证书，仅见证李红良与张洪仁双方签订的《房屋转让协议》系双当事人真实意思表示，协议上双方当事人签名、捺印均属实，并没对其他事项进行见证，张洪仁提供的证据，尚不能证明李红良构成违约，也不能证明浩然法律服务所在出具见证书时未履行审查义务。故张洪仁要求李红良、浩然法律服务所承担违约责任，不予支持。张洪仁在重建房屋的过程中遭到他人的阻扰，属另一法律关系，其可另行主张权利。综上所述，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张洪仁的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告张洪仁负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋房主为案外人赵年合，1991年左右，赵年合将该房屋卖给了案外人陈登正，后因陈登正欠案外人王志香及王同毅款，先后将案涉房屋抵偿给王志香和王同毅，其中与王志香签订《房屋买卖协议书》的时间为2014年7月19日。后因王同毅欠李红良款，2015年7月6日，王同毅与其妻张莉又和李红良签订《房屋转让协议》，将案涉房屋以28万元的价格转让给李红良。2015年7月9日，李红良与张洪仁签订本案《房屋转让协议》。后张洪仁将案涉房屋拆除翻建时，遭到王志香阻拦。2018年7月16日，张洪仁以王志香、李美元为被告向襄阳市樊城区人民法院起诉要求排除妨碍。2020年8月31日，该院作出（2020）鄂0606民初1607号民事判决，以案涉房屋系农村村民的房屋，目前没有产权手续，在人民法院没有审查购买人的购买资格及张洪仁和王志香二人的合同效力前提下，张洪仁要求排除妨害，没有法律依据为由，判决驳回了张洪仁的诉讼请求。二审中，本院向李红良的委托诉讼代理人释明，如果本院认为李红良对张洪仁构成违约，对协议约定的违约金是否申请调减。李红良的委托诉讼代理人表示协议约定违约金过高，要求调减。本院认为：案涉房屋位于襄阳市××区太平店镇××岗社区××组，李红良与张洪仁均系该村集体经济组织成员，双方于2015年7月9日在浩然法律服务所见证下签订的《房屋转让协议》应认定合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。协议也约定李红良“保证该房屋无所有权瑕疵和争议”，故李红良对案涉房屋负有权利瑕疵担保义务。但张洪仁在全额支付购房款并对房屋拆除重建时，案外人王志香以其系案涉房屋购买人为由对案涉房屋主张权利并阻碍张洪仁建房，导致张洪仁至今不能对案涉房屋正常行使权利。李红良违反权利瑕疵担保义务，已构成违约。张洪仁要求李红良承担违约责任，符合协议约定和法律规定，本院予以支持。李红良主张案外人王志香干扰张洪仁建房与其无关，其未违约，与协议约定和法律规定不符，不能成立。协议约定，一方违约应向对方支付违约金10万元。李红良主张违约金约定过高，要求调减。考虑到张洪仁在购买案涉房屋时未尽到应有的注意义务，且其与王志香之间的权利之争亦可通过诉讼的方式解决，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素酌定违约金为5万元。浩然法律服务所对李红良与张洪仁签订《房屋转让协议》出具见证书，仅见证该协议的签订系双方当事人真实意思表示，协议上双方当事人签名、捺印属实，并没有对其他事项进行见证或保证，故对案涉房屋出现权利争议的后果不承担责任。综上，张洪仁关于李红良应承担10万元违约金的上诉请求，本院支持5万元。对于其他上诉请求，本院不予支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚,程序合法，但认为李红良未构成违约，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初1332号民事判决；二、李红良于本判决生效之日起十日内向张洪仁支付违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回张洪仁的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，合计4600元，由李红良负担3000元，张洪仁负担1600元。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年十一月五日书记员 郭明月