浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终4493号 上诉人（原审被告）：杭州碧玺酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙街道新元金沙城******。 法定代表人：张殿春，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：楼铭元、王媛媛，浙江南方中辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴晓霞，女，1982年8月2日出生，汉族，住浙江省龙游县。 上诉人杭州碧玺酒店管理有限公司（以下简称碧玺公司）因与被上诉人吴晓霞房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4831号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年5月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，书面协议：2018年10月12日，吴晓霞与碧玺公司签订《租赁合同》一份。 出租人：碧玺公司（从案外人处转租而取得出租权）。 承租人：吴晓霞。 租赁标的：位于杭州市江干区××弄××街道××路××号的1楼各部分面积（具体位置见合同附件，建筑面积约300平方米）。 租赁用途：餐饮业态专业经营。 租赁期限：2018年12月1日至2023年11月30日。 租金（商业服务管理费）标准：每月46667元，首年租金560000元。前两年不变，后三年每年递增5%。 租金支付方式：首期商业服务管理费为计租日起至第五个月最后一日期间的商业服务管理费。除首期商业服务管理费外，其他租金均按五个月为一个交租期交纳。每个交租期的20日前一次性足额支付下个交租期商业服务管理费。首期租金应于合同签订日支付，商业服务管理费期间为2018年12月1日至2019年4月30日，应交商业服务管理费为233334元。 履约保证金：合同签署当日承租方应支付90000元作为履约保证金。 房屋交付日：2018年9月30日。出租方以房屋毛坯状态交付，由承租方进行装修后营业。出租方给予承租方共计2个月装修期，即2018年10月1日至2018年11月30日止。 装修约定：进场日15日前，承租方应当向物业服务公司提供其对房屋的装修设计文件及消防审核意见书、工程安装一切险的保单，供物业服务公司审查，并在获得物业服务公司的批准后方可开始装修。承租方对房屋的装修进行任何形式的消防设施、设备的改动及空调风机盘管机组、风口的安装，均须事先取得出租方书面同意。 出租方保证和责任：因电力等供应的失效、故障、暂停而对承租方造成任何财物上的损失或破坏，出租方或物业服务公司按法律规定负责。出租方保证确认拥有该房屋所有权及相应土地使用权，保证有权按本合同条款将房屋出租给承租方使用。出租方应向承租方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。出租方应对承租方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。 保险情况：承租方负责为其装修及营业行为购买公众责任险，并应当购买财产一切险。 违约责任：双方确认，本合同因承租方违约而提前终止的，则出租方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因出租方违约而提前终止的，出租方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。 款项支付情况：吴晓霞于2018年9月19日通过支付宝支付碧玺公司方款项10000元；2018年9月21日通过银行转账支付碧玺公司方款项30000元；2018年10月3日通过银行转账支付碧玺公司方200000元；吴晓霞称，除上述款项外，还现金交付碧玺公司83334元。2018年10月15日，碧玺公司就上述款项开具两份收据，收据金额分别为233333元和90000元，收款事由分别注明为2018年12月1日至2019年4月30日房租和房租押金。 吴晓霞主张损失情况： 吴晓霞与杭州雄枫装饰工程有限公司签订《建筑装饰施工合同》一份，由该公司为吴晓霞就案涉商铺进行基础装修，合同总价为764859元。此后，该公司为吴晓霞就案涉商铺进行装修。杭州雄枫装饰工程有限公司出具的《建筑装饰工程（决）算表》显示总造价为777328元（不含税，不包含消防、音响、监控、活动家具、布艺、装饰物品等）。2018年10月18日、2018年11月16日、2018年12月5日，杭州雄枫装饰工程有限公司分别开具金额为300000元、金额为200000元、金额为227000元的收据。庭审中吴晓霞陈述付款方式为现金支付，认可《建筑装饰工程（决）算表》中有10项内容已代购未安装，对应金额为45170元，2项系空调可以拆除，对应金额为52000元，同意从碧玺公司应赔偿装修损失中扣减，故认为碧玺公司应赔偿的装修损失为680158元。 2018年11月20日，吴晓霞为商铺开业营业与案外人江西长兴餐饮管理有限公司签订《厨房承包合同书》一份，约定将厨房委托给案外人的厨师团队，每月薪酬102500元，最低编制18人。因商铺无法开张营业，2019年2月1日，吴晓霞通过银行转账支付人工工资费用及因解除承包合同产生的违约金合计152500元；同日，江西长兴餐饮管理有限公司开具金额为152500元的收据一份。 2018年12月，吴晓霞为商铺投保安全生产责任险，产生保费1931元，保险期间为2018年12月30日零时至2019年12月29日二十四时。 2018年12月13日，吴晓霞在中国电信股份有限公司杭州分公司办理手机套餐，价格为1599元，其中手机零售价为1599元。上述手机套餐包含宽带开户费全免等内容。 另查明，吴晓霞将厨房安置在通道中，产权人对厨房位置有异议，要求进行改动。2018年10月30日，吴晓霞发微信给碧玺公司经理张利国称厨房基本上改动不了。吴晓霞继续进行装修。之后，吴晓霞收到产权人杭州诚涛酒店有限公司发给碧玺公司的《告知函》及《回复催告函》，《告知函》中称：案涉房屋业态布设不合理，存在严重安全隐患，未经有关部门审核已擅自施工，要求暂停施工。吴晓霞于2018年11月20日发微信告知张利国上述情况，张利国回复“我问下，装修你正常进行。” 2018年12月25日，吴晓霞发微信给张利国，告知办理营业执照，社区不给盖章，要求产权人承诺排污和停车位的事才肯盖章。张利国回复“为什么？他跟社区关系不怎样是吗？” 2018年12月27日，吴晓霞发微信给张利国，告知社区一定要产权人作承诺，办理营业执照的章不给盖。 2018年12月28日、2018年12月29日，吴晓霞又分别发短信和微信给张利国，告知已与碧玺公司方工作人员王傅军至社区，社区不允许开餐饮店。张利国回复需和公司股东商量，建议吴晓霞咨询律师，也可以起诉碧玺公司和产权人。碧玺公司对王傅军陪同吴晓霞去社区的情况无异议，并称社区回复需要产权方亲自过去办理。 还查明，案涉房屋无独立电源，需从他人商铺接电使用。 吴晓霞的诉讼请求为：1、请求判令解除吴晓霞与碧玺公司签订的《租赁合同》；2、请求判令碧玺公司向吴晓霞返还租金233334元；3、请求判令碧玺公司向吴晓霞返还双倍履约保证金180000元；4、请求判令碧玺公司赔偿吴晓霞商铺装修损失764859元；5、请求判令碧玺公司赔偿吴晓霞聘用员工的损失205000元；6、请求判令碧玺公司赔偿吴晓霞保险费1931元、宽带费1799元；7、本案的诉讼费用由碧玺公司承担。 原审法院认为：吴晓霞与碧玺公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。出租人负有向承租人交付符合双方租赁用途的租赁物的义务，但碧玺公司提供的房屋无独立电源，导致吴晓霞无法正常对承租房屋经营使用，碧玺公司违约事实成立。同时，双方约定承租人系用于餐饮经营用途，故出租人还负有配合承租人办理工商登记的附随义务，但至今碧玺公司仍无法提供社区所需材料，导致吴晓霞无法办理案涉房屋的工商登记手续，也即无法将案涉房屋用于合法经营用途，双方租赁合同目的无法实现，碧玺公司构成严重违约，吴晓霞有权要求解除合同。对吴晓霞要求解除双方租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。碧玺公司虽辩称有关资料系因前手出租人的原因无法提供，但不得对抗本案吴晓霞，对碧玺公司该项意见不予采纳。 碧玺公司辩称吴晓霞存在逾期付款的违约行为，属于吴晓霞违约在先，碧玺公司行使不安抗辩权。该院认为，在双方长时间的沟通过程中，碧玺公司并未提出吴晓霞逾期付款及未足额付款的问题，故可以判断碧玺公司并未将怠于提供电源义务及配合办理工商登记义务作为针对吴晓霞可能存在的逾期付款行为及未足额付款行为的抗辩行为。因此，碧玺公司该项辩称意见不影响该院在本案中确认碧玺公司存在严重违约行为。碧玺公司若认为吴晓霞的确存在逾期付款及未足额付款问题，可另行主张权利。 鉴于本案系因碧玺公司严重违约导致吴晓霞行使法定解除权，碧玺公司理应承担相应违约责任。 关于吴晓霞主张返还租金及履约保证金的问题。因案涉房屋由吴晓霞承租后，碧玺公司一直未能提供独立电源，也未能履行配合吴晓霞办理工商登记的义务，导致吴晓霞无法根据约定用途正常使用案涉房屋，在吴晓霞未取得占有案涉房屋利益的情况下，碧玺公司理应返还吴晓霞已交付的全部租金及履约保证金，合计323333元。 关于吴晓霞主张双倍返还履约保证金及赔偿损失的问题。双方合同约定由于碧玺公司违约导致合同解除的，碧玺公司应双倍返还履约保证金并赔偿吴晓霞实际损失。该院认为，双方关于双倍返还履约保证金及赔偿实际损失针对的是同一违约事实，不能重复适用违约责任，鉴于吴晓霞的实际损失明显高于双倍返还的履约保证金，故该院支持吴晓霞关于要求碧玺公司赔偿其实际损失的诉讼请求，不再重复支持吴晓霞要求碧玺公司双倍返还保证金的诉讼请求。 关于吴晓霞实际损失确定的问题。吴晓霞承租案涉房屋后投入的装饰装修，已实际添附于案涉房屋，在双方租赁合同解除后吴晓霞客观上不能另行利用，故属于吴晓霞的实际损失。又鉴于因无法办理工商登记手续且无独立电源，吴晓霞实际并未使用装饰装修物，故本案中对于装饰装修折价金额可依据吴晓霞实际投入情况确定；吴晓霞为证明以上损失的具体金额，提供了合同、收据、决算表，但吴晓霞未提供款项交付凭证、发票等，证据上存在瑕疵；且吴晓霞明知厨房所在的位置为通道，在产权人基于认为存在严重安全隐患而要求暂停施工的情况下仍继续装修，客观上扩大了损失，故对于装修损失，吴晓霞亦应承担相应责任。吴晓霞基于正常履行合同进行营业准备而提前聘请人员产生人工费用，应当属于吴晓霞的实际损失，但现有证据仅能证明吴晓霞产生152500元的损失，该损失中包含人工费用和违约金，现有证据不足以证明上述款项的组成金额。对于保险费损失1931元，因保险期间为2018年12月30日零时至2019年12月29日二十四时，而吴晓霞2019年5月16日已因营业执照无法办理等原因起诉至该院，吴晓霞本可通过退保等其他途径避免该部分损失的扩大，故对于扩大的损失部分，吴晓霞应自行承担。对于吴晓霞主张的宽带费损失，该费用包含在手机套餐中，未单独产生费用。碧玺公司虽对吴晓霞的各项损失均有异议，但未提供反驳证据予以证明。综上，该院根据本案综合情况，酌情确定吴晓霞实际损失为520000元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除吴晓霞与碧玺公司签订的《租赁合同》；二、碧玺公司返还吴晓霞租金及履约保证金人民币323333元，于判决生效之日起十日内付清；三、碧玺公司支付吴晓霞违约金人民币520000元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回吴晓霞的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币17282元，减半收取人民币8641元，由吴晓霞承担人民币2524.50元，碧玺公司承担人民币6116.50元。 宣判后，碧玺公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院判决认定碧玺公司提供房屋无独立电源，系认定事实有误。吴晓霞装修时用电是正常的，装修后也能正常用电，现接电设备已完好存在，房屋无法用电的客观状态并非碧玺公司所致，而是吴晓霞的选择问题导致。二、一审认定碧玺公司未履行办理工商登记的附随义务系认定事实有误。吴晓霞无法证明承诺书系《确认意见表》的必要条件，《确认意见表》系领取营业执照的必要文件以及案涉租赁地址不允许开餐饮公司等事实。承诺书需要产权方承诺，则需吴晓霞将其装修排污方案等材料给产权方，产权方方可为其背书，然吴晓霞也未将方案提交至产权方。就是否能开餐饮公司，碧玺公司从二手房东手中租来此房屋，用途为商业，二房东从未声明该区域不能开餐饮行业。产权方租给二房东的合同中明确写明包括餐饮用途。并且同地址有一家兰州拉面店铺，这家餐饮店成功领取了营业执照。三、吴晓霞存在违约行为，合同解除的原因不能全部归因于碧玺公司。（一）吴晓霞违约在先，至今未全额支付首期租金及履约保证金，也未支付第二期租金。（二）吴晓霞厨房位置布局不合理。四、即便碧玺公司违约，原审认定损失也过高。关于装修损失，是否所有的装饰装修费用都用于添附物，是否所有项目都真实，价格是否符合市场行情等，碧玺公司均无法认定。吴晓霞仅提供合同、决算书和收据，无打款凭证，无发票、无法证明其对装修的客观支出。用现金大额支出30万、20万、22.7万元也与常理不符。即装修支出能被客观证据支持的数字为“0”。第三、若有必要，可对装修场地进行评估。吴晓霞装修费用证据有瑕疵，则应在起诉时委托评估。厨房员工支付费用152500元的证据也是有瑕疵的。从实操合作性上，开业准备期间是否需要聘请厨师、支付厨师工资？整个厨师团队的聘请和支付流程，都非常的不合理。原审认为应当由碧玺公司提供反驳证据，系举证分配有误。原审酌定比例过高。综上，请求：一、撤销原审判决，改判驳回碧玺公司一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由吴晓霞负担。 被上诉人吴晓霞辩称：一、吴晓霞已经按照合同约定履行义务，不存在违约行为。（一）吴晓霞应付碧玺公司首期租金233334元、履约保证金90000元，合计323334元，上述款项吴晓霞已经按合同约定全部支付完毕，碧玺公司也已经开具两张收据予以确认。（二）不论一手房东是否收到装修图纸，责任都不在吴晓霞一方，而应该由碧玺公司承担责任。案涉店铺所谓的消防安全隐患并非吴晓霞造成，责任在碧玺公司与前手房东之间的矛盾引起的。二、关于损失赔偿问题。吴晓霞已经举证证明实际损失，碧玺公司的异议不成立。三、案涉租赁物确实系因无独立电源和无法办理营业执照导致无法使用。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为:第一，本案双方当事人均未对案涉租赁物的合法性问题提出异议，并无证据证明案涉租赁物违法，原审认定案涉《租赁合同》合法有效，双方当事人均无异议，本院予以确认。第二，合法有效的《租赁合同》对双方当事人均具有约束力。合同约定碧玺公司应向吴晓霞提供为申请办理商业经营执照所必要的文件。吴晓霞提供的相关微信聊天记录也表明其就办理营业执照问题与碧玺公司进行了沟通，沟通过程中碧玺公司并未就相关要求的合理性提出异议，碧玺公司也派人陪同吴晓霞去社区了解情况，但事实上因碧玺公司前手不配合，未能满足社区要求，导致吴晓霞无法办理工商登记手续，合同目的落空。碧玺公司并未提交有效证据证明系吴晓霞的原因导致前手不配合，故原审认定碧玺公司构成根本违约，并无不当。第三、关于违约责任后果问题。首先，双方合同约定由于碧玺公司违约导致合同解除的，碧玺公司应双倍返还履约保证金并赔偿吴晓霞实际损失，原审法院支持吴晓霞要求赔偿实际损失的诉讼请求，未支持其要求双倍返还保证金的诉讼请求，吴晓霞未提起上诉，本院予以确认。其次，吴晓霞已经就实际损失进行了初步举证，碧玺公司不认可但又拒绝提供可能的反驳证据，原审法院综合全案案情予以酌定，并无不当。 综上，碧玺公司的上诉请求不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12233元，由杭州碧玺酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十一月十二日 书记员  张诗雯