云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2930民初965号原告：苏镜昌，男，1993年2月6日出生，白族，农民，云南省洱源县人，住洱源县。（未出庭）委托诉讼代理人：杨晓凤，云南天外天（大理）律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：苏泽蓉，女，1996年6月3日出生，白族，农民，云南省大理市人，住大理市。（未出庭）被告：李会海，女，1974年4月21日出生，白族，农民，云南省大理市人，住大理市。被告：洱源县百斗房产中介服务部。住所地：洱源县茈碧湖镇凤凰城商业区。统一社会信用代码：92532930MA6NWAJNXW。经营者：杨跃帮，男，1984年5月13日出生，白族，个体户，云南省洱源县人，住洱源县，现住洱源县。原告苏镜昌与被告苏泽蓉、李会海、洱源县百斗房产中介服务部（以下简称“百斗房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏镜昌的委托诉讼代理人杨晓凤，被告李会海、被告百斗房产的经营者杨跃帮到庭参加诉讼。被告苏泽蓉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏镜昌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告间签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告苏泽蓉、李会海立即双倍返还购房定金100000元，同时向原告支付超过定金部分的合理损失100000元，共计200000元；3、判令被告苏泽蓉、李会海立即返还原告支付的购房款160000元；4、判令被告百斗房产立即返还原告购房款本金10000元；5、判令本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告与三被告于2019年8月2日签订了《房地产买卖合同》。合同约定：原告购买被告苏泽蓉所有的位于洱源县房屋。该房屋建筑面积为114.9平方米，房产总价款约定为590000元。该房产设有抵押，卖方应在签订本合同之日起至房产证到手之日办理完毕赎楼手续并将房产证原件交付给经纪方办理过户手续。合同还约定，原告的付款方式为：在签订合同之日支付购房定金50000元，在合同签订之日起7日内支付110000元除购房定金之外的购房款。如因卖房原因导致本协议不能履行则卖方须双倍返还定金，并赔偿买房100000元违约金等。合同签订后，原告于签订合同当日按约向被告苏泽蓉支付了50000元定金，后又通过银行转账，微信转账等方式向被告苏泽蓉、李会海支付购房款160000元，向百斗房产支付了10000元购房款。原告支付了相关款项后，由于被告苏泽蓉未按期支付银行贷款也没有按照合同约定办理赎楼手续解除房屋抵押，导致原告与被告签订的合同无法继续履行。且原告得知，由于被告一直未偿还银行贷款，银行已向人民法院对被告提起诉讼以实现抵押权。原告就此事与被告苏泽蓉多次协商，被告均表示没钱无法解决。被告的行为已构成违约，导致原告与三被告之间签订的《房地产买卖合同》目的无法实现，应当依法解除合同并由被告承担给原告造成的损失。综上，被告的违约行为系导致房屋买卖合同无法继续履行的主要原因，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。苏泽蓉未答辩。李会海辩称，不同意解除合同，因为当时双方都是自愿签订合同的，房子的钥匙已经交给原告一年，合同已经成立生效。被告没有违约，不同意双倍返还定金，原告已经入住房子一年了，被告要求原告支付其房租25000元。现在让被告返还原告支付的购房款，被告没有能力支付，如果要返还的话，就等着把房子拍卖后才能给原告。诉讼费被告不愿意承担。百斗房产辩称，只要双方合同签订，中介的服务就已经完成了，中介费是不可能返还的。至于因为双方任何一方违约导致合同目的无法实现都与中介无关。如果解除合同，被告没有意见，但双方继续履行合同被告会积极参与、协助。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下认证：原告提交了其与杨跃帮间的微信转账账单详情打印件一份，证明原告与三被告签订《房地产买卖合同》后，原告向被告百斗房产的经营者杨跃帮支付10000元购房款的事实。经庭审质证，被告李会海表示对该证据不清楚，被告百斗房产无异议。经审查，本院认为，该证据形式要件合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。被告百斗房产提交了《出售出租房屋委托协议》复印件一份，证明百斗房产与苏泽蓉之间约定：房产买卖的中介服务费是房产实际成交总价的3%即17700元，该费用由苏泽蓉、李会海承担。经庭审质证，原告认为该证据与本案无关联；被告李会海对证据的真实性无异议，但认为交易成功后才承担，且买卖双方应各承担一半。经审查，本院认为，该证据形式要件合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告与被告苏泽蓉、百斗房产于2019年8月2日签订了《房地产买卖合同》。原告系房屋买方，被告苏泽蓉系房屋卖方，被告李会海（苏泽蓉之母）作为卖方代理人，被告百斗房产为经纪方，各自在合同上签了名。合同约定：原告购买苏泽蓉所有的位于洱源县房屋。该房屋建筑面积为114.9平方米，房产总价款约定为590000元。该房产设有抵押，卖方应在签订本合同之日起至房产证到手之日办理完毕赎楼手续并将房产证原件交付给经纪方办理过户手续。合同还约定，原告的付款方式为：在签订合同之日支付购房定金50000元，在合同签订之日起7日内支付110000元除购房定金之外的购房款，如因卖房原因导致本协议不能履行则卖方须双倍返还定金，并赔偿买房100000元违约金等。原告于合同签订当日，按约向苏泽蓉支付了50000元定金；苏泽蓉亦于接受定金的当日，将房屋钥匙交给了原告。2019年8月8日，原告通过银行转账支付到李会海名下账户购房款110000元。后，原告又通过微信于2020年1月10日、23日和同年7月14日先后向李会海支付购房款50000元。其间，苏泽蓉和百斗房产之间还签订了《出售出租房屋委托协议》，约定由百斗房产为苏泽蓉提供中介服务，中介费按成交总价的3%由苏泽蓉承担。该协议签定后，苏泽蓉向百斗房产支付了中介服务费5000元。另，未征得苏泽蓉、李会海的同意，2020年2月10日百斗房产以“代卖方垫付中介服务费”为由，由原告通过微信支付其购房款10000元。另查明，2017年10月19日，苏泽蓉、徐荣胜夫妻因购买涉案房屋，曾以涉案房屋为抵押担保向中国建设银行股份有限公司洱源支公司（以下简称“洱源建行”）借款370000元，后因苏泽蓉、徐荣胜未按约定按时足额归还借款本息，被诉至本院。庭审过程中，李会海表示她们现已无力偿还洱源建行借款，只能请原告帮忙代偿，至于房产证的办理和过户手续方面的工作她们愿意积极协助配合；但原告不同意，仍坚持解除《房地产买卖合同》并要求苏泽蓉、李会海承担违约责任。百斗房产表示，如果继续履行房地产买卖合同，百斗房产愿积极履行中介义务；如果解除合同，百斗房产愿将原告支付其的10000元购房款予以返还。庭审中，原告陈述其在接管苏泽蓉的房屋后，在房内装修添附了一个酒柜。本院认为，原告与被告苏泽蓉、百斗房产基于平等自愿、协商一致、等价有偿原则所签订的《房地产买卖合同》，不违反国家法律、行政法规，应认定该合同合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款的规定：当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案房屋买卖双方和经纪方，各自应按合同约定履行自己的义务。但作为房屋出卖人苏泽蓉未按合同约定办理赎楼手续致使房屋买售人原告无法实现合同目的，且出卖人已表示无力偿还洱源建行的贷款，亦证明苏泽蓉已无力继续履行涉案合同，故本院对原告请求解除《房地产买卖合同》的诉求予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案原、被告双方签的《房地产买卖合同》解除后，卖方应返还买方已经交付的购房款，买方应返还已经实际占有的房屋。原告虽称其对所购房屋进行了一定的添附，但鉴于原告在本案诉讼过程中对其有效添附部分不作主张亦未提交相关证据，故本院亦不予处理。关于原告主张要求苏泽蓉、李会海双倍返还定金100000元和赔偿损失100000元是否支持的问题。根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，本案苏泽蓉未履行涉案《房地产买卖合同》约定的义务系违约一方，原告已按约履行合同属守约一方，原告有权要求违约方承担违约责任。根据《合同法》第一百一十五条的规定：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告已按约支付给苏泽蓉购房定金50000元，但由于苏泽蓉违约造成合同的解除，苏泽蓉应双倍返还原告定金100000元。至于原告主张赔偿损失100000元，鉴于苏泽蓉已承担了双倍返还定金的违约责任，对原告的损失作了相应的弥补；同时，由于原告未举证证明因为涉案《房地产买卖合同》解除而给其带来实际损失，故本院对原告关于要求苏泽蓉支付其100000元违约金的诉求不予支持。关于原告要求百斗房产返还其购房款10000元是否支持的问题。因《出售出租房屋委托协议》是苏泽蓉与百斗房产之间所签订，原告不是协议的一方当事人，该协议对原告没有约束力；且百斗房产是在未征得苏泽蓉、李会海同意的情况下将原告的购房款10000元视为“苏泽蓉给付的中介服务费”予以占有是无事实和法律依据，百斗房产应将此款返还原告。另，李会海既非涉案房产的所有人也不是涉案《房地产买卖合同》的相对人，只是卖方苏泽蓉的代理人，原告将其作为被告起诉并要求与苏泽蓉共同承担民事责任无事实和法律依据，对此应予以驳回。因李会海不是涉案房屋的所有权人，故对其提出要求原告支付25000元房租费的辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏镜昌与被告苏泽蓉、被告洱源县百斗房产中介服务部2019年8月2日所签订的《房地产买卖合同》；二、限被告苏泽蓉于本判决生效之日起十日内返还原告苏镜昌购房定金100000元和购房款160000元；三、限被告洱源县百斗房产中介服务部于本判决生效之日起十日内返还原告苏镜昌购房款10000元；四、限原告苏镜昌于本判决生效之日起十日内将其管理的位于洱源县房屋（含该房入户门钥匙）返还被告苏泽蓉；五、驳回原告苏镜昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4050元，减半收取计2025元，由被告苏泽蓉负担1950元、被告洱源县百斗房产中介服务部负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满两年内向本院申请强制执行。审判员  董小登二〇二〇年十一月五日书记员  杨 娅