广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16203号原告：广东国安物业经营服务有限公司南海大沥梵华分公司,住所广东省佛山市南海区**********,统一社会信用代码914********D。负责人：林世平。委托诉讼代理人：巫楚欣，女，**年**月**日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区*************，系原告的员工。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：陈纪华，男，**年**月**日出生，汉族，住广东省新兴县*************，公民身份号码************。被告：伍春花，女，**年**月**日出生，汉族，住广东省新兴县*************，公民身份号码************。上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈壮，广东信步律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：郑菲，广东信步律师事务所律师。原告广东国安物业经营服务有限公司南海大沥梵华分公司与被告陈纪华、伍春花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人巫楚欣、杨健霖，被告伍春花及两被告的共同委托诉讼代理人陈壮、郑菲均到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，当事人曾申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2020年2月至5月物业服务费48000元及逾期交费违约金(以每月物业服务费12000元为本金，分别从拖欠款项当月的6日起至实际清偿之日止按年利率24%计算)；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月26日，原告与两被告签订《中盈广场前期物业服务协议》，约定两被告接受原告为物业管理服务公司，由原告向两被告的承租位于佛山市南海区*********室提供物业服务，每月物业服务费为12000元，两被告应于5日前向原告支付当月物业服务费；两被告未能按协议约定按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按应付未付金额的3%向原告支付违约金。上述协议签订后，原告依约向两被告提供物业服务，但两被告自2020年2月开始拖欠物业服务费。原告多次催讨均无果，两被告的行为已构成根本违约。现原告为了维护自身权利，依法向法院提起诉讼，望法院判如所请。两被告辩称，一、因疫情停业期间的物业服务费用应当免除。（一）因疫情防控措施导致两被告不能使用租赁场所，依法适用不可抗力的规定。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，佛山市市*监督管理局也于2020年1月23日发布《致全市餐饮服务经营者的一封信》，敬请全市餐饮业经营者予以理解、支持、配合，共同打好抗击疫情的全民战争。2020年2月4日，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告（第7号）发布，要求所有餐饮服务单位一律禁止提供现场就餐（堂食、桌餐）。两被告为响应相关政策，积极配合各部门的工作，已于2020年1月26日正式停止营业。在政府发布的政策下，两被告无法使用租赁物业，且此次疫情是订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。根据合同法第一百一十七条、民法总则第一百八十条的规定，不可抗力期间，两被告无法实际使用租赁的场所，没有任何经营收入，没有享受到物业服务，依法应当免除停业期间的物业服务费用。（二）根据政府等有关部门相关政策及指导意见的规定，疫情期间的租金及物业费用应当免除。佛山市南海区政府发布《积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业稳定发展十五条政策意见》等一系列租金减免政策文件，均要求对承租区、镇两级国有资产类经营物业的中小企业租户免收2个月租金，鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营对中小企业租户适度减免疫情期间的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。疫情期间，两被告未能使用租赁物业，也未享受物业服务，没有任何营业收入，政府及有关部门为防治疫情采取措施导致餐饮服务行业关停，此种情形下适用不可抗力，应当免除疫情停业期间的租金及物业费用。（三）关于疫情期间的租金及物业等费用减免事宜，两被告已及时通知并与原告协商。2020年2月5日，两被告已经及时向原告发出《租金减免申请》，其后也一直通过微信、书面等方式与原告沟通协商，故在不可抗力事件发生后，两被告也尽到了合理的通知义务。二、关于疫情复工后2020年3月至6月的物业费用。疫情后，两被告于2020年3月20日重新开始营业，但因疫情对客观情况造成重大影响，每天的营业额均是入不敷出，已连续亏损数月，资金链已经断裂，无法经营下去，合同的目的无法实现，如强制继续履行合同明显对两被告不公平。两被告于2020年4月4日停业，并就因疫情的不可抗力导致的不利影响告知原告，与原告进行沟通协商解决，但原告予以拒绝。在两被告停业后，原告对租赁场所实际控制，不允许两被告进入。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，因不可抗力不能履行合同的，不承担违约责任，且在两被告停业后，原告与业主中盈集团公司实际控制了租赁物业，并对租赁物进行重新招租，物业服务协议已实际解除，两被告也未使用该物业，故对于2020年4月4日以后的物业服务费，两被告无需承担，原告也需退还综合管理费押金。三、原告自2020年5月初已将涉案物业出租给第三方，被告于2020年4月4日停业，但一直没有搬走，两被告仅同意承担2020年3月20日至4月3日营业期间的物业服务费；2020年2月1日至3月19日期间因为疫情的影响，两被告没有营业，故该期间的物业服务费应当予以免除；2020年4月4日至2020年5月31日期间，两被告欲搬走涉案物业中的财产，由于原告将门上锁了，两被告无法正常营业及搬走相关财产，该期间的损失应当由原告自行承担；关于违约金，原告请求的违约金过高，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，原告的主张没有依据，请求法院查明事实，依法公正判决，驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。两被告提交的减免租金申请不能证明与本案的关联性，故本院不作审查。两被告提交的微信聊天截图、律师函、EMS快递单、5月11日的通知函、快递投递证明、6月3日的通知函等证据内容真实，本院对真实性予以确认，并综合认定相关事实。两被告提交的请讯报表是打印件，不能充分证明涉案商铺的经营情况，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2015年5月26日成立，经营范围为物业管理、房地产中介及咨询服务等。佛山市**有限公司（以下简称中点荟公司）登记的法定代表人为陈纪华，登记地址为佛山市南海区**********号铺。2016年3月26日，原告与两被告签订了《中盈广场前期物业服务协议》，约定原告为中盈广场**号商铺提供前期物业管理服务，物业服务费用标准为每月每平方米8元；每月物业服务费为12000元；物业服务费用按月交纳，两被告应在每月5日前交纳当月物业服务费；两被告未能按本协议的约定按时足额交纳物业服务费用或其他费用的，每逾期一日，按应付未付金额的3%向原告支付违约金等。2016年3月26日，原告向佛山市南海**有限公司（以下简称新都会公司）发出收款委托书，内容为：“我司与陈纪华、伍春花于2016年3月26日签订了编号为ZY-2016FW/2F01.2F02-3.26-001的《中盈广场前期物业服务协议》，其中约定服务期限为2016年4月1日起至2022年3月31日止，陈纪华、伍春花应于每月5日前缴纳当月物业服务费12000元。现我司因经营需要，委托贵司代为收取上述协议项下产生的所有款项，由此引起的一切经济法律责任均由我司负责，与贵司无关。”2020年2月4日，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出第7号公告，内容有：所有餐饮服务单位一律禁止提供现场就餐（堂食、桌餐），可采取外卖或打包外带的方式提供餐饮服务等。2020年2月1日至2020年3月19日，中点荟公司因为新冠疫情的影响而未正常经营。2020年3月20日至2020年4月3日期间，两被告正常经营。2020年4月6日，**集团有限公司、新都会公司共同向两被告发出了催款函，要求两被告自收到本函之日起三日内足额缴纳2020年2月、3月、4月的包括租金、中央空调费、物业服务费、铺内电费、铺内水费及相应滞纳金等应付费用。2020年4月10日，**集团有限公司、新都会公司共同向两被告发出了关于遵守合同约定事宜告知函，要求：两被告承租的上述商铺须立即恢复正常营业，两被告须于收到本函之日起两日内缴清拖欠的费用等。该两公司将上述催款函、关于遵守合同约定事宜告知函邮寄至两被告的户籍所在地。2020年4月30日，广东**律师事务所接受被告伍春花的委托向**集团有限公司发出律师函，提出协商解除租赁合同以及减免租金等事宜。2020年5月11日，被告伍春花再次向**集团有限公司发出通知函，通知该公司解除租赁合同。两被告于2020年6月3日将涉案商铺的钥匙邮寄予出租方，原告确认出租方于2020年6月5日收到涉案商铺的钥匙。另查明，2020年3月至2020年4月期间，原告的管理人员与两被告所运营的中点荟公司的负责人通过微信协商租金、物业费、解除合同等事宜。其中，2020年4月2日，原告的管理人员发出微信：“早上好王总，政策上只能支持到2月的租金加管理费、空调费的50%。感谢理解，疫情只是阶段性的影响，今年中盈中心出租率会大幅提升。”中点荟公司的负责人回复“谢总，早晨！收到，多谢支持。”2020年4月15日，中点荟公司的负责人发出微信：“谢总，由于我们公司受疫情影响资金链已没法再经营下去，现向贵公司提交结业申请。”原告的管理人员回复“王总，合同未到期，不同意结业，并且疫情已过，不影响正常经营。”本院认为，原告与两被告签订的《中盈广场前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方具有法律约束力。两被告承租并使用涉案商铺，应按时交纳物业服务费。根据两被告提交的证据以及原、被告的庭审陈述，出租方于2020年6月5日收到两被告邮寄的涉案商铺的钥匙，故本院酌定两被告实际承租和经营涉案商铺至2020年6月5日止。两被告主张涉案商铺在2020年4月5日已被原告和出租方上锁，原告不予确认，而两被告也未提交充分证据证明，故两被告应承担举证不能的相应法律后果，本院对两被告的上述主张不予采信。原告请求两被告支付2020年2月至2020年5月期间的物业服务费，合法合理。关于2020年2月至2020年5月期间物业服务费的金额问题。根据《中盈广场前期物业服务协议》的约定，涉案**号商铺每月的物业服务费为12000元。因疫情的发生及因此而采取的疫情防控措施确实对两被告的经营产生影响，两被告2020年2月1日至2020年3月19日期间未能正常经营涉案商铺，原告提供的物业服务工作量客观上也存在一定的减少，而原、被告曾在微信中就2020年2月的物业服务费减免50%的问题达成一致意见，故根据公平合理原则，本院酌定原告按上述协议约定的物业服务费标准的50%收取涉案商铺2020年2月、3月的物业服务费。2020年4月、5月期间，两被告虽然向**集团有限公司两次提出解除租赁合同，但双方并未就解除合同事宜达成一致意见，涉案商铺仍由两被告进行管理，出租方于2020年6月5日收到涉案商铺的钥匙，故两被告应向原告支付2020年4月、5月的物业服务费。综上分析，涉案商铺2020年2月至2020年5月期间的物业服务费计算为36000元（12000元×50%+12000元×50%+12000元×2个月），两被告应支付予原告。原告请求的物业服务费超过上述核定部分的，本院不予支持。关于原告请求的逾期交费违约金问题。原告请求按照年利率24%计算违约金，两被告认为原告请求的违约金过高，对此具体分析如下：《中盈广场前期物业服务协议》约定的违约责任为“每逾期一日，按应付未付金额的3%向原告支付违约金”，该约定的违约金标准及原告请求的违约金标准均明显过高，远远高于原告的实际损失，考虑到原、被告在本案中对上述协议的履行及解除问题均存在争议，故根据本案的实际情况，本院酌定违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，两被告应自欠付物业服务费当月6日起计付逾期交费违约金至实际清偿之日止，即2020年2月物业服务费的违约金以当月物业服务费6000元为本金，自2020年2月6日起计算至实际清偿之日止；2020年3月物业服务费的违约金以当月物业服务费6000元为本金，自2020年3月6日起计算至实际清偿之日止；2020年4月物业服务费的违约金以当月物业服务费12000元为本金，自2020年4月6日起计算至实际清偿之日止；2020年5月物业服务费的违约金以当月物业服务费12000元为本金，自2020年5月6日起计算至实际清偿之日止。原告请求的逾期交费违约金超出上述核定部分的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、陈纪华、伍春花应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月至2020年5月期间的物业服务费36000元予广东国安物业经营服务有限公司南海大沥梵华分公司。二、陈纪华、伍春花应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交费违约金（逾期交费违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2020年2月物业服务费的违约金以当月物业服务费6000元为本金，自2020年2月6日起计算至实际清偿之日止；2020年3月物业服务费的违约金以当月物业服务费6000元为本金，自2020年3月6日起计算至实际清偿之日止；2020年4月物业服务费的违约金以当月物业服务费12000元为本金，自2020年4月6日起计算至实际清偿之日止；2020年5月物业服务费的违约金以当月物业服务费12000元为本金，自2020年5月6日起计算至实际清偿之日止）予广东国安物业经营服务有限公司南海大沥梵华分公司。三、驳回广东国安物业经营服务有限公司南海大沥梵华分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取528.1元（广东国安物业经营服务有限公司南海大沥梵华分公司已预交），由广东国安物业经营服务有限公司南海大沥梵华分公司负担178.1元，由陈纪华、伍春花负担350元。陈纪华、伍春花应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付受理费350元予广东国安物业经营服务有限公司南海大沥梵华分公司，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李淑梅二〇二〇年十一月四日书记员  黄莹莹