四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初5729号 原告（反诉被告）：明卫霞，女，1973年6月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：唐丹，四川印诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王黎，四川印诺（资阳）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地四川省成都市高新区锦城大道********。 法定代表人：吴煜，总经理。 委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）明卫霞与本诉被告（反诉原告）成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称“奥克斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理，奥克斯公司当庭提出了反诉，后于2020年7月3日公开开庭进行了审理，明卫霞的委托诉讼代理人邓红梅，奥克斯公司的委托诉讼代理人徐峥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 明卫霞向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判令奥克斯公司退还明卫霞2020年1月、2月和3月的租金，共计人民币53730元；2.判令奥克斯公司退还已支付的履约保证金35820元和质量保证金10000元，共计人民币45820元；3.判令奥克斯公司承担本案诉讼费用。庭审中，明卫霞增加诉请：请求确认奥克斯公司与明卫霞签订的《关于［成都奥克斯广场］的租赁合同》已于2020年3月17日解除。事实与理由：2018年7月，奥克斯公司与明卫霞签订《关于［成都奥克斯广场］的租赁合同》（以下简称“租赁合同”）约定，明卫霞承租奥克斯公司所有的位于成都高新区××道××号的成都××广场××街××层××号商铺，门牌号XXX商铺，用于经营一家名为“踏歌鱼水饺店”的餐饮店。此外，租赁合同还约定了租金和履约保证金等相关费用。2020年1月，新型冠状病毒引发肺炎疫情，成都市人民政府多次下发相关通告禁止举办群体性餐饮经营活动，明卫霞及时闭店，停业待通知，至今已有数月，明卫霞无法正常营业，明卫霞为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 奥克斯公司辩称，1、明卫霞无权行使合同解除权。疫情虽构成不可抗力，但并非导致明卫霞合同目的无法实现。租赁合同属于继续性合同，其履行行为具有持续性。明卫霞与奥克斯公司双方所签订的租赁合同约定的租赁期限为五年，现正处于合同履行第二年，疫情对明卫霞经营业态影响短暂，并且在其起诉之前已经恢复，不足以导致明卫霞合同根本目的无法实现，其无权单方面解除合同；2、明卫霞无权要求返还全部租金。案涉租赁合同明卫霞作为承租人的支付义务属于金钱债务，不存在因为疫情而履行不能的情形。疫情构成不可抗力，也只能部分或全部免除因疫情导致产生的违约责任。而并非变更合同原给付义务，明卫霞无权主张免除付款义务，即无权要求免除全部租金；3、明卫霞已构成违约，应承担违约责任并向奥克斯公司返还房屋，疫情属于不可抗力，但因疫情导致的缴费困难属于商业风险，明卫霞只能依据情势变更要求变更合同。事实上，在明卫霞单方面解除合同前，奥克斯公司已经向明卫霞作出了减免半个月租金并且剩余租金延期两个月缴纳的通知，合同已经变更，而明卫霞仍不予缴纳履行。奥克斯公司反诉要求解除合同系基于减免租金及推迟缴费后，明卫霞仍不缴纳租金不履行合同义务，奥克斯公司行使约定解除权并追究明卫霞违约责任，其缴纳的保证金用于抵扣欠费、违约金等。综上，在疫情影响下，无论是明卫霞作为承租方还是奥克斯公司作为出租方同样因疫情遭受重大损失，本应共克时艰，但明卫霞要求返还全部租金、保证金的诉请本质上是将疫情带来经营困难的商业风险全部转嫁于奥克斯公司，有违基本公平原则，应驳回明卫霞全部诉请。 奥克斯公司向本院提出反诉请求，请求判令：1.判令奥克斯公司与明卫霞签署的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与明卫霞关于成都奥克斯广场的租赁合同》于奥克斯公司收到起诉状之日解除；2.判令明卫霞向奥克斯公司支付租金66453.16元及违约金51136.58元；3.判令明卫霞腾退占用的奥克斯公司租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；4.判令明卫霞按照《租赁合同》租金标准200%即每月38606元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5.判令明卫霞向奥克斯公司支付所在租约年三个月租金57909元作为违约赔偿；6.判令明卫霞承担本案的诉讼费用、保全费用。庭审中，奥克斯公司明确诉请2为：2020年4月1日至2020年8月3日，其中2020年4月1日到2020年6月30日期间的租金根据合同约定是53730元，被告方主动减免了半个月即为44775元，加上2020年7月1日至2020年8月3日的租金共计为66453.16元，诉请三中的恢复至出租前清水房状态为将天花板、地面、墙面的装饰装修拆除。事实与理由：2018年7月5日，明卫霞与奥克斯公司签订关于租赁成都市高新区锦城大道西段的奥克斯广场411号商铺的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与明卫霞关于成都奥克斯广场的租赁合同》，上述合同对租金金额、支付方式、违约责任等进行了相关规定，虽奥克斯公司已经考虑疫情影响，已经向明卫霞作出了减免半个月租金并且剩余租金延期两个月缴纳的通知，但明卫霞仍单方以经营困难为由闭店离场，奥克斯公司为维护自身权益，特诉至法院，请求判如所请。 明卫霞辩称，1.关于案涉租赁合同，明卫霞认为已依法于2020年3月17日解除，且店铺已经在工商局进行了注销，没有继续履行的可能性；2.关于租金，案涉合同已于3月17日解除，之后不再产生任何租金，奥克斯公司主张的租金没有事实依据，且由于疫情影响案涉店铺已在2020年1月底便开始闭店停业，1月至3月期间的房屋租金明卫霞已经全额向奥克斯公司支付，依据公平原则奥克斯公司应当返还未实际使用店铺期间的租金；3.关于奥克斯公司主张的违约金及违约赔偿，没有事实与法律依据。案涉合同的解除是由于发生不可抗力所致，明卫霞因为疫情无法继续经营店铺导致租赁合同的目的不能实现，因此明卫霞解除合同的行为属于合法行为，不应当承担任何的违约责任；4.关于房屋的腾退，事实情况是明卫霞发出解除申请后已将大部分物件进行了搬离，在搬离剩余的桌椅、机械时，奥克斯公司的物业管理公司不同意明卫霞进行撤离，导致明卫霞无法撤出相关物品，虽然案涉店铺目前未腾退至清水状态，但该结果系奥克斯管理公司的原因导致，因此明卫霞不应承担任何腾退义务。综上，请求法院驳回奥克斯公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月5日，奥克斯公司（出租方、甲方）与明卫霞（承租方、乙方）签订《成都奥克斯财富广场投资有限公司与明卫霞关于成都奥克斯广场的租赁合同》约定：1.奥克斯公司将其所有的位于成都高新区××道××号的成都××广场××街××层××号商铺，门牌号XXX号商铺出租给明卫霞用于餐饮，租赁期限为2018年7月17日至2023年8月31日；2.计租面积为199平方米，固定租金计算为：2018年7月17日至2019年8月31日，月租金为17910元，总计214920元；2019年9月1日至2020年8月31日，月租金为17910元，总计214920元；2020年9月1日至2021年8月31日，月租金为19303元，总计231636元；2021年9月1日至2022年8月31日，月租金为20895元，总计250740元；2022年9月1日至2023年8月31日，月租金为22686元，总计272232元；3.首付租金期限为2018年7月17日至2018年9月30日，租金额为17910元，乙方应当在本合同签订后至约定的开业日，即2018年9月1日前15个工作日内支付，且不能晚于2018年8月17日，剩余租金每3个月支付一次，乙方应于每个支付周期结束当月的15日前向甲方足额支付下一个计租周期的固定租金，以此类推；4.在本合同签署当日，乙方应向甲方支付35820元作为乙方在本合同项下的履约保证金，在本合同签署当日，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付19900元作为物业服务费保证金。本合同终止后90日内，如乙方不存在违约情形的，并已提交履约保证金及物业服务费保证金收据原件，甲方应将履约保证金和物业服务费保证金在扣除乙方欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还乙方；5.乙方应当自开业之日起向甲方或甲方指定的管理公司缴纳该房屋的物业管理费，起始物管费为每平方米每月50元，具体收费标准见乙方与甲方或甲方指定物业公司的物业服务合同。除首期物业费外，每一个季度为一个支付周期，乙方应当在每个支付期最后一个月的十五日前向甲方或甲方指定的管理公司一次性足额支付下个支付期物业管理费；6.本合同项下的进场日为2018年7月17日，乙方未在该日进场的，不影响计租日的起算。乙方应在进场日前，且不晚于2018年7月17日向甲方或甲方指定的管理公司支付10000元作为其销售的商品或服务的质量保证金，合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方；7.乙方未能在本合同约定的期限内向甲方或甲方指定的管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金、质量保证金、租金、物业服务费及各项能源费用的，则自乙方逾期支付之日起，每逾期一日按应付总额的1%向甲方支付违约金，超过10日的，甲方有权解除合同，甲方选择解除合同的，乙方应按应付金额的50%向甲方支付违约赔偿金，甲方选择继续履行合同的，按逾期违约金计算至乙方实际履行之日为止；8.除本合同另有约定外，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同保证金并不退还当期租金，并向甲方支付所在租约期三个月的租金作为违约赔偿。乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的合同保证金；9.本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，乙方应将租赁场所恢复清水并承担恢复清水的所有费用。合同末有奥克斯公司公章及明卫霞签字捺印。 2018年7月12日，明卫霞向四川奥克斯商业管理有限公司支付物业保证金19900元、质量保证金10000元，合计29900元。四川奥克斯商业管理有限公司向明卫霞出具盖有四川奥克斯商业管理有限公司财务专用章的专用收据。 2018年12月12日，明卫霞向四川奥克斯商业管理有限公司支付履约保证金35820元，四川奥克斯商业管理有限公司向明卫霞出具盖有奥克斯公司财务专用章的专用收据。 2020年1月，明卫霞向奥克斯公司支付了案涉房屋2020年1月、2月、3月租金，合计53730元。 2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日其实施，解禁时间另行通告。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。 2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。 2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。 2020年3月16日，奥克斯公司发出《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》，2020年1月24日至2020年2月22日（30）天的租金，减半收取。同时为了缓解商户资金压力，对20年2、3月份应缴租金、物管费延迟2个月收取。 2020年3月17日，明卫霞向奥克斯公司发出《终止合同申请书》称，应政府号召闭店配合，现已经营困难，故友好终止相关合同关系，贵司退还履约保证金、物业保证金、质量保证金、已经交纳了的疫情期间的租金、物业费等费用。奥克斯公司庭上称其于2020年3月23日收到该份申请书，但明确回复明卫霞，不同意解除合同。 2020年3月26日，明卫霞准备腾退房屋，欲将冻货、绞肉机、和面机等物品于次日搬出案涉租赁房屋，物管部放行人员签字“不同意”。 以上事实，有当事人身份信息、《成都奥克斯财富广场投资有限公司与明卫霞关于成都奥克斯广场的租赁合同》、《终止合同申请书》、四川奥克斯商业管理有限公司专用收据以及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，明卫霞与奥克斯公司签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与明卫霞关于成都奥克斯广场的租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同解除的问题。首先，关于明卫霞是否有法定解除权的问题。明卫霞诉称××系不可抗力，受××疫情影响，店铺停止经营活动，导致合同目的不能实现，具有法定的解除权。本院认为，第一，根据四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，明卫霞所经营的餐饮店位于低风险区，《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》显示低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，明卫霞是可以开店营业的，奥克斯公司也于2020年3月16日发出《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》，减免半个月租金，推迟缴纳租金的期限，但明卫霞仍以疫情为由，于2020年3月17日向奥克斯公司提出解除合同的做法确有违背诚实信用原则，理由过于牵强；第二，××疫情对明卫霞影响主要集中于2020年1月底至3月，但租赁合同的租赁期限自2018年7月17日至2023年8月31日，对五年的租赁期间来讲，此次××疫情并不能导致整个合同目的不能实现，合同仍有继续履行的基础，故明卫霞没有法定的解除权，不能以通知的形式单方解除合同。其次，合同是否解除以及解除的方式和时间。明卫霞诉称已于2020年3月17日向奥克斯公司发出了解除合同的通知，视为合同已经解除。本院认为，本案中明卫霞既无法定的单方合同解除权，亦无合同约定的单方解除权，不能以明卫霞发出解除合同通知之日为解除之日，反之，明卫霞作为合同相对方，在合同仍有继续履行基础的前提下，要求解除合同，并闭店拒绝继续支付租金，以自己的行为明确表示不履行主要义务且合同目的已不能实现，奥克斯公司作为守约方，有法定解除权，案涉租赁合同的解除之日为反诉状副本送达明卫霞之日，即2020年6月30日。合同解除后，明卫霞应当腾退并返还案涉房屋并按合同约定恢复原状。 关于奥克斯公司返还2020年1月1日至2020年3月31日的租金问题。明卫霞诉称因为××疫情原因，导致其在2020年1月、2月、3月期间未实际占有使用案涉租赁房屋，奥克斯公司应当退还此3个月的租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1.6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，明卫霞租赁案涉房屋用于经营餐饮，××疫情确实使其营业收入明显减少，其可以请求减免租金。但奥克斯公司在××疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，奥克斯公司亦产生了一定的损失，且奥克斯公司已经向商场承租人统一发出通知，减免2020年1月至2月期间的半个月租金，推迟2020年2月、3月应缴纳租金的日期，亦是对承租人损失的补偿，故本院根据公平原则，考虑到商场的经营情况和减免政策，仅支持退还半个月租金8955元，其余诉请不予支持。 关于明卫霞支付租金及违约金的问题。合同的解除时间为2020年6月30日，那么明卫霞应当向奥克斯公司应当支付2020年4月1日至6月30日的租金53730元。明卫霞支付2020年4月1日至6月30日期间的租金的时间为2020年3月15日前，此时明卫霞受××疫情影响无营业收入，且奥克斯公司亦向商场租户发出了延缓支付租金的通知，由此可见，奥克斯公司亦有同意租户延迟支付的意思表示。故明卫霞未按约定支付上述租金，奥克斯公司要求其承担逾期支付的违约金的诉请，本院不予支持。 关于明卫霞支付2020年6月30日起至实际腾退之日的房屋占用费的问题。奥克斯公司诉称，明卫霞未腾退且占有使用案涉房屋，应当支付房屋占用费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，奥克斯公司已于2020年3月23日收到明卫霞发出的《终止合同申请书》，明卫霞也于其后闭店歇业，奥克斯公司在明知明卫霞无继续履行合同的可能性的情况下，既不同意明卫霞腾退房屋及时止损，亦不主动解除合同寻找新承租人，导致案涉房屋空置许久，在合同解除前长达几个月的时间里，未采取适当措施止损，其后扩大的损失应由自身承担。故该项诉请，本院不予支持。 关于违约责任的问题。明卫霞因违约导致合同解除，应当承担违约责任。本院综合考虑以下因素，一是已支持奥克斯公司主张明卫霞支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金的诉请，以弥补奥克斯公司的损失；二是明卫霞确因经营困难而闭店，主观恶意不大；三是合同已履行近一半期间。故本院酌情将解除合同的违约金调减为10000元。 关于履约保证金和质量保证金的问题。租赁合同约定，质量保证金为明卫霞销售的商品和服务质量的保证，合同终止后90日内，奥克斯公司应当无息退还给明卫霞；租赁期满，如明卫霞不存在违约情形的，并已提交履约保证金收据原件，奥克斯公司应将履约保证金在扣除明卫霞欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还明卫霞；本合同因明卫霞违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同保证金。上述约定可见，上述保证金具有担保性质和违约金性质。奥克斯主张保证金系解除合同的违约金性质应予以没收，本院认为，违约金的主要功能系弥补奥克斯公司的实际损失，本案中，本院已支持奥克斯公司10000元违约金，租金等诉请，足以弥补明卫霞应当赔偿的损失部分，不应再重复计算违约金，故奥克斯公司应当退还其所收取的履约保证金和质量保证金在抵扣相关欠付费用以及违约金后所剩余部分。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、明卫霞与成都奥克斯财富广场投资有限公司之间签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与明卫霞关于成都奥克斯广场的租赁合同》于2020年6月30日解除； 二、明卫霞向成都奥克斯财富广场投资有限公司支付违约金10000元、租金53730元； 三、成都奥克斯财富广场投资有限公司向明卫霞退还租金8955元、保证金45820元； 四、上述第二项、第三项品迭后，明卫霞于本判决生效之日起三日内向成都奥克斯财富广场投资有限公司支付8955元； 五、明卫霞于本判决生效之日起三日内腾退位于成都高新区××道××号的成都××广场××街××层××号商铺××号××栋××层××号商铺），并将商铺恢复至出租前清水房状态（拆除天花板、地面、墙面的装饰装修）； 六、驳回明卫霞的其他诉讼请求； 七、驳回成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为1144元，由明卫霞负担559元，成都奥克斯财富广场投资有限公司负担585元。反诉案件受理费减半收取7730.02元，成都奥克斯财富广场投资有限公司负担1094.02元，明卫霞负担6636元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十一月九日 书记员  李双