文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初3356号原告：重庆新世纪物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道东城花园****楼**，统一社会信用代码915002262038958285。法定代表人：郑明华,总经理。委托诉讼代理人：陈维彬，重庆嘉豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦廷勇，重庆嘉豪律师事务所律师。被告：吕自美，女，汉族，1978年6月22日出生，住重庆市荣昌区。原告重庆新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪物业）与被告吕自美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新世纪物业的委托诉讼代理人秦廷勇、被告吕自美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新世纪物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2014年4月至2020年6月物业服务相关费用6912元；2.判令被告向原告以所欠金额6912元为基数从2020年7月1日起按年利率10%支付违约金至欠费付清为止；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告居住在荣昌区，居住面积79.14平方米。2014年4月10日、2015年7月17日、2017年4月29日、2019年12月30日，荣昌区(原荣昌县)川三文曲苑业主委员会与原告签订了《川三文曲苑物业服务合同》。合同约定收费项目及标准为(1)住宅物业服务费0.6元/月·平方米；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费0.12元/月·平方米；(3)电梯费按户计收30元/月·户；(4)高层消防、路灯等公共能源费70元/年·户；(5)二次供水在供水公司收费的基础上加收1元/吨。合同还对物业服务范围、质量、双方权利义务、违约责任等方面进行了约定。合同第九条和第二十三条对业主或物业使用人缴纳物业服务费的时间、方式以及逾期未缴纳违约金的计算方式进行了明确的约定。原告全面履行了服务合同的相关义务，而被告从2014年4月以来，截止2020年6月已累计欠缴物业服务相关费用6912元(其中物业服务费以及物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费79.14平方米×0.72元/月×74.5个月=4245元，电梯费30元/月×74.5个月=2235元，公共能源费5.8元/月×74.5个月=432元)。原告每月都在小区内出书面通知，要求业主缴纳物业服务相关费用，被告从欠费以来，原告多次催收并书面函告被告，而被告以各种理由拒缴。原告为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请依法裁决原告为维护其合法权益。被告吕自美辩称，我未交物业服务费的原因是记不清欠费的起止期间以及物管公司服务不到位：1、2015年7楼业主擅自装修，导致7楼地板漏水到我家导致天花板裂开发霉，我也没有去找过7楼的业主说此事；2、2014年-2020年期间水压不够导致夏天热水器无法使用，物管公司也没有帮我们向水厂反映；3、消防通道堵塞因为每一楼的业主安装的防护网堵塞、物管没有管理导致的；4、消防栓里面没有水管也没有配灭火器；5、小区清洁垃圾桶没有清理，小区卫生差；6、摩托车乱停乱放；7、小区灯光黑暗，物管没未及时换灯泡，也没有维修健身器材；8、部分业主在阳台外面安装雨棚和防护网，物管未进行管理；9、物管把小区绿化面积改成停放摩托车的地方，把小区后门的绿化面积改成做广告牌的地方；10、小区外来人员随便进出；11、小区内广告收益没有向业主公示。经审理查明：被告吕自美系重庆市荣昌区（川三文曲苑小区）房屋的所有权人，该房屋建筑面积79.14平方米。川三文曲苑小区的业主大会（甲方）选聘原告新世纪物业（乙方）对川三文曲苑小区实施物业管理服务，分别于2014年4月10日、2015年7月17日、2017年4月29日、2019年12月30日与新世纪物业签订《川三文曲苑物业服务合同》，约定物业服务费用标准为：住宅物业服务费0.6元/月·平方米；物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费0.12元/月·平方米；电梯费按户计收30元/月·户；高层消防、路灯等公共能源费70元/年·户；二次供水在供水公司收费的基础上加收1元/吨。物业服务费按月缴纳，业主或者物业使用人应当在当月15日前履行缴纳义务；乙方管理服务不能达到合同约定的物业服务质量的，由乙方按物业服务费的30%赔偿业主损失。业主或者物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。涉案房屋未缴纳2014年4月16日至2020年6月30日物业服务费、日常维护费、电梯费、公共能源费。期间，原告多次在重庆市荣昌区川三文曲苑小区房屋入户门张贴《催缴通知》，要求被告交纳欠缴的物业服务费等费用，被告未交纳。原告最后一次催缴时间为2020年6月5日。庭审中，被告吕自美举示照片拟证明三川文曲苑小区内存在7楼业主漏水物业公司未管理导致被告家天花板开裂发霉、夏天水压不够物业公司未向水厂反映、小区卫生情况恶劣、消防通道堵塞、小区安保不到位、小区绿化面积被改成摩托车停放位和广告牌放置地、小区广告收益未公示、车辆乱停乱放、消防设备配备不齐、健身器材损坏和路灯不亮等物业管理不到位情况。原告质证认为以上证据不能说明照片拍摄的时间、地点以及来源，不能确定是涉案小区；其中有一张可以看出为该小区内，因为有显示原告物业公司名称的温馨提示，内容为车辆不能乱停乱放。上述事实，有原、被告陈述、《川三文曲苑物业服务合同》、催缴通知照片、未缴费用明细、物业服务资料、用量明细查询、小区照片等证据予以证实。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。川三文曲苑业主委员会与原告签订《川三文曲苑物业服务合同》合法有效，业主与物业公司均应按照合同约定履行各自义务，被告应当按照协议约定缴纳相关物业费用。被告涉案房屋未缴纳2014年4月16日至2020年6月30日共计74.5个月的物业服务费等费用。按照合同约定，本院对被告应交纳的费用评判如下：1、物业服务费及日常运行、维护费，依照物业服务合同，住宅物业服务费0.6元/月·平方米，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费0.12元/月·平方米，所涉房屋建筑面积79.14平方米计算，欠费74.5个月，应交纳物业服务费为4245.07元=79.14平方米×0.72元/平方米/月×74.5月；2、电梯费：依照物业服务合同，电梯费按30元/月·户计收，被告应交纳电梯费为2235元=30元/月×74.5个月。3、公共能源费：物业服务合同约定公共能源费70元/年·户，被告应交纳公共能源费为432.1元=70元÷12个月×74.5个月。上述费用合计6912.17元，原告仅主张6912元。关于被告抗辩的未缴纳物业服务费的原因以及为此举示的小区情况照片的证据，原告提出被告提交的照片不能够证明系涉案小区内的情况的质证意见，但并未举示相反证据予以证实，故本院对原告的该项质证意见不予采信。关于被告辩称“7楼业主漏水，物业公司未管理导致楼下被告家天花板开裂发霉”的意见，被告未举示相应证据证实该损失属于原告管理不善导致的，如被告存在损失可自行向责任人主张赔偿；关于被告辩称“夏天水压不够，物业公司未向水厂反映”，但其对话截屏照片显示原告已就此事积极向水厂反映并向被告答复，同时解决此事不属于原告公司的能力范围；关于被告辩称“小区卫生情况恶劣、消防通道堵塞、小区安保不到位、小区绿化面积被改成摩托车停放位和广告牌放置地”，但其举示的证据不足以证明其以上主张；关于被告辩称“小区广告收益未公示”不属于本案审理范围，被告可另案起诉要求原告公布或查阅收益情况；关于被告辩称“车辆乱停乱放、消防设备配备不齐、健身器材损坏和路灯不亮等物业管理不到位情况”，被告举示的照片确能证明原告对该小区的管理存在一定的疏忽、服务存在一定的瑕疵，根据权利义务对等原则，本院酌情减少被告交纳5%的物业服务费,故被告应当缴纳2014年4月16日至2020年6月30日期间的物业服务费为4032.82元=4245.07元×95%、电梯费2235元、公共能源费432.1元，三项共计6699.92元。对于原告要求被告以欠费金额为基数从2020年7月1日起按照年利率10%计算支付违约金至被告付清为止的诉讼请求，被告因原告提供的物业服务瑕疵未交纳物管费，并非恶意拖欠物业服务费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吕自美于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新世纪物业管理有限公司2014年4月16日至2020年6月30日的物业服务费、电梯费、公共能源费共计6699.92元；二、驳回原告重庆新世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告吕自美未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半实际收取25元，由被告吕自美负担（原告重庆新世纪物业管理有限公司已预交），该款由被告吕自美于本判决生效之日起十日内直付原告，本院预收的案件受理费不作退还。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行期限二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 姚梅二〇二〇年十一月三日法官助理 柳叶书 记 员 马悦