广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1114号原告：罗体华，男，汉族，1964年7月28日出生，住龙门县。委托诉讼代理人：范敏钊，广东东立律师事务所律师。被告：潘胜东，男，汉族，1970年11月7日出生，住龙门县。原告罗体华诉被告潘胜东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告罗体华及委托诉讼代理人范敏钊，被告潘胜东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗体华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付拖欠物业管理费及违约金3374.4元（欠3213.72元＋3213.72元*5%违约金），并从起诉之日起按1.54%月息计至付清款日止。2.由被告负责诉讼费。事实和理由：2019年7月31日，原告与甲方交通小区业主委员会签订《交通小区管理服务协议书》，由原告承包管理该交通小区，规定每平方米0.6元/每月，楼下6间车库每月200元一间，露天车位每月100元，被告潘胜东居住该小区4栋B门401室，并有一辆小车，在6间车库中一间，每月200元物业管理费，电动车一台每月10元及每月58.1元的物业费，从2019年8月1日至2020年7月31日，欠12个月共：①94.35㎡*0.6元/㎡*12个月=693.72元；②小车200元*12个月=2400元；③电动车10元*12个月=120元；以上共欠3213.72元。依协议第四条加收5%违约金，即3213.72元*5%=160.68元，即被告共应支付3374.4元物业费给原告，被告享受了一年物业服务，经催收拒不交物业费，为此，诉至法院，请依法判准原告的诉讼请求。被告潘胜东辩称：（一）原告根据于2019年7月31日与甲方（交通小区业主委员会）签订的《交通小区管理服务协议书》承包交通小区管理为由，向业主收取物业管理费，属于合同无效收费。原告于2019年7月31日与甲方（交通小区业主委员会）签订的《交通小区管理服务协议书》，该协议书：①我们业主完全不知情；②我们业主从来未委托交通小区业主委员与物业公司（个人）签订协议；③从来未在小区内公示过；④从来未向业主告知过，我们业主还多次叫罗体华、委员会成员拿出你们签订的协议书来看，他们一直不给我们业主看；⑤完全违反了《物权法》第七十六条或《物业管理条例》第十一条的规定签订的；⑥符合《合同法》第五十二条中“2、3、5”情形，合同无效。（二）原告要我支付拖欠物业管理费及违约金3374.4元完全不合理，理由如下：1、无协议书（未同原告签订过协议书）；2、一年来，未享受到原告服务，受到原告态度蛮恶对待；3、交通局党组成员同意免我房屋一年物业管理费，原因是楼上违章搭建铁皮棚屋造成楼顶雨水影响我一家人日常生活；同时也免我车库两个月管理费，原因是我已出400元维修车库门闸；4、带脚踏板电动车（电动自行车）属于免收费范围内；5、2020年一直未收到物业管理费缴费通知单，因此今年物业管理费不属于拖欠；6、原告与委员会签订的《交通小区管理服务协议书》，我们业主完全不知情，因此该协议书约定的5%违约金无效。（三）原告与交通小区业主委员会签订的《交通小区管理服务协议书》，该协议书完全违法签订的，严重侵害我们业主的合法权益，赔偿我们业主的损失，理由如下：1、交通小区业主委员会违法行为作出决定侵害我们业主的合法权益。于2018年12月份，成立第一届交通小区业主委员会（未备案），自成立交通小区业主委员会以来，一直未召开过交通小区业主大会：①制定和修改本小区管理规约；②选定小区管理模式（自管或物管）；③选聘物业服务企业或其他管理员的情况下，交通小区业主委员会擅自把交通小区物业管理发包给罗体华个人承包，罗体华又在小区内乱搭自行车棚、乱拆围墙，根据《物权法》第七十六条或《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或其他管理员；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。“（1）、（2）、（3）、（4）、（7）”项应得到业主1/2同意；“（5）、（6）”项应得到业主2/3同意。因此交通小区业主委员会、承包人罗体华违反了《物权法》第七十六条或《物业管理条例》第十一条，侵害我们业主的合法权益。2、罗体华非法承包交通小区物业管理侵害我们业主的合法权益。罗体华无法人资格、其管理员无职业资格证；罗体华明知道一直未召开过交通小区业主大会：①制定和修改本小区管理规约；②选定小区管理模式（自管或物管）；③选聘物业服务企业或其他管理员的情况下，罗体华擅自同交通小区业主委员会（业主未授权给委员会）签订承包交通小区物业管理，属于非法承包物业管理，侵害我们业主的合法权益。3、罗体华私承包交通小区管理过程中不作为、乱作为、态度蛮恶。①服务不到位（服务只看小区大门和简单打扫停车场卫生、其他公共区域安全卫生不管、公共区域没有杀过蚊虫、水坑渠臭气熏天未清洗过、楼顶违章搭建不管、电动自行车电池被人破坏不管，多名业主向罗体华问责，罗体华态度蛮恶对待业主，以承包小区物业管理协议书中约定服务望小区大门为由不管这些事）；②服务收费（车库200元/月、露天车位100元/月、摩托车10元/月、房子0.6元/㎡月）已达到三级标准以上收费，服务只望小区大门和简单打扫停车场卫生，根据物业服务收费应当遵循合理、公开、与服务水平相适应原则，因此这样服务收费不合理；③账目未公开过；④以暴力收费还打伤业主；⑤收费不开发票；⑥在小区内乱搭自行车棚、乱拆围墙。4、《交通小区物业管理服务协议书》中“依据中华人民共和国有关法律法规······实行小区自治管理”侵害我们业主的合法权益。未召开业主大会，业主委员会擅自作出小区实行自管，并与罗体华签订了《交通小区管理服务协议书》，违反了《物权法》第七十六条第七事项或《物业管理条例》第十一条第七事项，严重侵害我们业主的合法权益。5、《交通小区物业服务协议书》中“合同续签······商定”变本加厉侵害我们业主的合法权益。我们业主于2020年8月20日收到委员会发出的通知单（见证据清单中“通知单”），知道了罗体华已与交通小区业主委员会续签合同，该续签合同变本加厉侵害我们业主的合法权益，我们业主于2020年8月24日到龙门县信访局上访，要求撤销委员会违法行为作出决定和解聘罗体华承包交通小区物业管理（见证据清单中“信访事项（来访）告知单”）。6、《交通小区管理服务协议书》中“甲方将小区······交由乙方······费用（8000元/月）”原告不当得利56976元。未召开业主大会，业主委员会擅自把交通小区收费项目交给罗体华收取作为承包交通小区管理的物业管理费（8000元/月），违反了《物权法》第七十六条第七事项或《物业管理条例》第十一条第七事项。交通小区每月物业费收入9398元（6496x0.6+6x200+33x100+100x10=9398元），罗体华服务只望小区大门和简单打扫停车场卫生，根据物业服务收费应当遵循合理、公开、与服务水平相适应原则，这样服务收费完全不合理，因此罗体华借《交通小区管理服务协议书》不当得益56976元[12x9398-12x3x1550（惠州市第三类最低工资）=56976元]应返还给我们业主。为了我们业主的合法权益不受侵害，请依法：1、撤销原告的诉讼请求；2、撤销原告续签合同；3、原告不当得益56976元返还给我们业主；4、原告、业主委员会适当赔偿业主精神损失。本院经审理认定事实如下：2018年12月28日，交通小区举行首届选举大会，进行业主委员会选举，选举得出以下委员：杨才胜、陈达安、陈剑文、欧焕华、骆山青、谢家培、廖毅龙。2019年8月1日，交通小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《交通小区管理服务协议书》，主要约定：一、主要条款。1、乙方派遣保安员负责小区安全保卫工作。2、乙方派遣保安服务人员地点及范围：县城交通小区。3、服务期限：2019年8月1日至2020年7月31日止。4、合同续签：如果甲乙双方续签合同，服务费由甲乙双方另行商定。二、甲方的权利与义务：1、甲方将小区共71户住户的实用住房面积约6496平方米，按0.6元/每平方；楼下6间车库按每月200元/间；露天车位33个按100元/位及停放摩托车库交由乙方收取作为小区物业管理费用（大约8000元/月）。四、违约责任。1、甲方逾期付款的，乙方有权加收当月服务费总额5%的违约金，同时视情况撤回保安员。2020年8月1日，交通小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《交通小区管理服务协议书》，主要约定：一、主要条款。1、乙方派遣保安员负责小区安全保卫工作。2、乙方派遣保安服务人员地点及范围：县城交通小区。3、服务期限：2020年8月1日至2021年7月31日止。4、合同续签：如果甲乙双方续签合同，服务费由甲乙双方另行商定。二、甲方的权利与义务：1、甲方将小区共71户住户的实用住房面积约6496平方米，按0.6元/每平方；楼下6间车库按每月200元/间；露天车位33个按100元/位及停放摩托车库交由乙方收取作为小区物业管理费用（大约8000元/月）。四、违约责任。1、甲方逾期付款的，乙方有权加收当月服务费总额5%的违约金，同时视情况撤回保安员。经查，《交通小区车库（车位）抽签确定使用权报名登记表》中登记被告分别有小车及电动车各1辆。另查，两份《交通小区管理服务协议书》均有交通小区业主委员会5名委员的签名及按指印予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会具有代表业主与业主大会选聘的物业服务签订物业服务合同的职责。本案交通小区的业主委员会有权代表业主与原告签订管理服务协议。该管理服务协议，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且原告自2019年8月1日提供管理服务，双方即按照该协议的约定实际履行至今。管理服务协议合法有效。现被告拖欠2019年8月1日至2020年7月31日共计12个月的管理费未缴纳，根据原告提供的现有证据，被告拥有小轿车及电动车各一辆，被告拖欠的管理费共计2520元（小轿车200元/月×12个月=2400元；电动车10元/月×12个月=120元），根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条规定，被告应尽快付清管理费为宜。对于原告主张被告居住的房屋按0.6元/每平方收取管理费，由于原告未提交被告相应的住房面积证据，无法证明原告实际应该收取的管理费具体数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对原告该项费用的主张本院不予支持，原告应待收集相关证据后另行主张该项费用。对于原告主张违约金的问题，根据原告与交通小区业主委员会签订的协议第四条违约责任第1项，被告逾期缴纳管理费，根据协议规定应支付管理费总额5%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，被告应向原告支付违约金120元。对于原告诉请从起诉之日起以管理费及违约金按月利率1.54%计算利息的问题，由于原告与交通小区业主委员会签订的协议并未约定该部分利息，原告请求按月利率1.54%没有事实依据，但被告逾期支付管理费，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，被告应从原告起诉之日（2020年9月9日）起以拖欠的管理费2400元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算利息至被告还清款项之日止。对于原告主张违约金部分计算利息，由于违约金已属惩罚性规定，不得再以违约金重复计算利息，对原告该项诉求本院不予支持。对于被告主张原告关于本案中签订和续签协议未按《物权法》、《物业管理条例》规定的选聘或解聘物业服务企业应当召开业主大会由业主共同决定的问题。本院认为，《物权法》、《物业管理条例》规定的以上程序系业主委员会在签订物业服务合同前应做的工作，该规定目的是为了约束小区内部的管理权限，原告无义务审查业主委员会是否履行了该法定程序，管理服务协议的法律效力不受小区内部管理权限的制约。且原告从2019年8月1日提供管理服务至今，被告并无证据证明业主对原告提供的管理服务提出异议。对于被告主张交通局免除其一年物业管理费及车库两个月管理费的问题，被告该项主张系交通局与被告的关系，与本案原告并无关联，被告以此抗辩免除物业管理费，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告潘胜东欠罗体华管理费2400元、违约金120元及利息（利息以管理费2400元为基数，由被告潘胜东从2020年9月19日起按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至债务清偿日止），限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告潘胜东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 张善南二〇二〇年十一月二十七日法官助理 刘靖泓书 记 员 徐妍超（附页）本案适用的法律条文：《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。