北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)京03民终13425号上诉人(原审被告)：高英凯，男，1973年9月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：北京弘涛伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑****楼****102。法定代表人：张绪涛。委托诉讼代理人：滕召平，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛烨，北京市中策律师事务所律师。上诉人高英凯因与被上诉人北京弘涛伟业房地产经纪有限公司（以下简称弘涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初85002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。高英凯上诉请求：1、请求撤销一审判决第二、三、四、五项；2、弘涛伟业公司承担本案诉讼费。事实及理由：一、涉案房屋被代持人李某某擅自出售导致《出租委托合同》终止。二、本案系委托合同纠纷，一审法院认定为房屋租赁合同纠纷系适用法律错误。三、本案弘涛公司已经与代持人李某某协商终止合同，一审法院判决其租金损失没有依据。四、本案如果判决弘涛公司预期租金损失，不应再判决支持其装修损失，因为预期租金损失已经弥补其装修损失。五、高英凯从未要求弘涛伟业公司代高英凯缴纳物业费和取暖费，是弘涛伟业公司的个人行为，与高英凯无关。弘涛公司辩称，同意一审判决，不同意高英凯的上诉请求。弘涛公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《北京市房屋出租委托合同》（以下简称《出租委托合同》）；2、判令高英凯支付弘涛公司垫付的物业费12474元、供暖费14880元；3、判令高英凯支付弘涛公司装修损失113391.59元；4、判令高英凯退还弘涛公司2019年4月20日至2019年5月31日租金7223元；5、判令高英凯支付弘涛公司与租户解除合同产生的损失27109元（弘涛公司提前解除其与租户的租赁合同，赔偿租户的租金及违约金）；6、判令高英凯按现有市场价向弘涛公司支付从2019年6月1日至2021年5月31日租金损失158000元（按每月12000元标准计算，计算公式：12000元＊24-65000元＊2）。一审法院认定事实：2013年11月7日301号房屋登记在北京阿思恩特软件技术有限公司（以下简称阿思恩特公司）名下，高英凯为阿思恩特公司法定代表人。2016年11月11日301号房屋登记在李某某名下。2018年5月16日，弘涛公司（乙方）与高英凯（甲方）签订《出租委托合同》，约定：甲方将301号房屋全权委托乙方办理房屋出租事项，并签署相关合同。乙方为甲方找到承租人后，甲方或授权乙方与承租人另行签订房屋租赁合同；委托出租期限共36个月，即2018年6月1日至2021年5月31日，委托期结束后，甲方同意将委托期自动延长30日；甲方委托乙方出租房屋的租金标准为年付65000元；甲方授权乙方对房屋进行装修、添置家具、添置设备，甲方允许乙方在厅内做简易隔断；甲方授权乙方向承租人收取房租及其他费用；房屋出租期间的取暖费、物业管理费、因房屋出租而产生的相关税费由甲方支付；甲方提供房屋产权属证件、房主户口本、房主身份证。甲方保证所提供的文件的真实性。产权无纠纷。如因甲方原因导致承租人无法正常居住，乙方有权终止合同，甲方赔偿由此造成的所有损失。2018年5月16日，高英凯向弘涛公司出具《授权委托书》，高英凯委托弘涛公司全权办理301号房屋出租事宜并签署相关合同。合同签订后，弘涛公司向高英凯支付6.5万元。弘涛公司支付301号房屋供暖费14879.75元、物业费12414.76元。因李某某要求弘涛公司腾退301号房屋，弘涛公司称其在2019年4月22日与李某某办理的交接，弘涛公司联系不上高英凯。高英凯认可是李某某要求弘涛公司腾退301号房屋，但不知道具体时间，根据李某某与案外人签订的《交易合同》推测腾退时间应该是2019年5月15日。经一审法院向301号房屋所在物业公司核实，物业公司称在2018年7月份301号房屋确实办过装修手续，经一审法院与李某某核实，李某某称弘涛公司确实装修了301号房屋，弘涛公司是在2019年4月22日搬出的301号房屋。另弘涛公司、高英凯认可301号房屋现已被案外人占有，不具备装修评估条件。庭审中，弘涛公司向法院提交证据如下：1、装修合同、工程预算单、发票，证明其装修损失共113391.59元。高英凯称真实性无法核实，其并未参与房子装修的事，弘涛公司并没有装修301号房屋。2、弘涛公司与租户签订的租赁合同、弘涛公司向租户支付租金的凭证、弘涛公司与租户结算的书面资料（叶某某结算4867元，其中押金2000元、初晓雪结算8375元，其中押金3350元、刘倩结算7800元，其中押金3900元、姬秀结算6067元，其中押金2600元），证明弘涛公司于2019年4月20日搬出301号房屋，损失共27109元，由于高英凯恶意隐瞒301号房屋已经出卖的事实，导致弘涛公司与高英凯签订合同，从而进行之后一系列装修、出租等行为，给弘涛公司造成极大损失，每月损失租金11850元。高英凯对真实性认可，证明目的不认可，称弘涛公司按照市场价主张租金损失，违反《房地产经纪管理办法》第25条的规定，弘涛公司退还的是已经多收取的房租和押金，这部分款项实质是租户预支付给弘涛公司的，当租户不再租赁时，弘涛公司理应归还，所以弘涛公司并没有产生任何损失。3、产权证书（京20**朝阳区不动产权第0147869号），产权证书（X京房权证朝字第XXXX号），证明301号房屋产权人不是高英凯，而是李某某，高英凯从签订合同之始就恶意隐瞒301号房屋已经出卖的事实。高英凯对真实性认可，证明目的不认可，称弘涛公司在签订合同之初就知道房子的产权人是李某某。高英凯向法院提交证据如下：1、《房产代持协议》（2016年5月26日高英凯为甲方与李某某为乙方签订，约定甲方将甲方实际所有的阿思恩特公司名下的301号房屋暂由乙方代为持有）、阿思恩特公司《声明》（主要内容为：阿思恩特公司名下301号房屋系公司法定代表人高英凯个人出资购买，公司属于代持行为），证明301号房屋系李某某代高英凯持有，高英凯有权将房屋出租，高英凯没有隐瞒房屋产权情况。弘涛公司称高英凯在签订合同时没有告诉其301号房屋产权人是李某某，也没有见过《房产代持协议》，其是在向物业公司交物业费和供暖费时才知道301号房屋所有权人是李某某。2、2019年3月20日《交易合同》、微信转账记录，证明弘涛公司自愿将合同租赁期变更为2019年5月15日，李某某已经支付给弘涛公司违约金，终止合同的履行，高英凯没有违约，弘涛公司没有损失。弘涛公司称《交易合同》真实性无法核实，转账记录也不认可。一审法院认为，弘涛公司与高英凯签订的《出租委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明事实，弘涛公司预先向高英凯支付租金，从高英凯处租赁301号房屋后，弘涛公司以其名义与各租户签订租赁合同，因此弘涛公司与高英凯系租赁关系。弘涛公司与高英凯签订《出租委托合同》后，因案外人主张权利，高英凯未能按照合同约定提供301号房屋供弘涛公司使用，高英凯已违反合同约定，弘涛公司要求解除《出租委托合同》，有合同依据，一审法院予以支持。高英凯未及时交纳301号房屋物业费、供暖费，致使弘涛公司无法正常使用、装修301号房屋，并且依据合同约定，弘涛公司为正常使用301号房屋支付的物业费、供暖费，应由高英凯予以承担。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。高英凯辩称未参与弘涛公司装修事宜，弘涛公司未装修房屋。但《出租委托合同》中显示高英凯同意弘涛公司对301号房屋进行装修，且弘涛公司事实上已对301号房屋进行装修，因此一审法院对高英凯的答辩意见不予采纳。如前所述，高英凯未提供301号房屋供弘涛公司使用，构成违约。高英凯称不清楚弘涛公司搬走的时间，弘涛公司自认于2019年4月22日搬出301号房屋，且李某某予以认可。因本案不具备装修评估条件，一审法院根据《出租委托合同》约定租赁时间、弘涛公司搬出301号房屋时间酌定高英凯支付弘涛公司装修损失79530元。弘涛公司自认于2019年4月22日搬出301号房屋，高英凯提交的证据不能证明弘涛公司搬出301号房屋的时间，因此高英凯应退还弘涛公司2019年4月22日至2019年5月31日租金6771元。高英凯未向弘涛公司继续提供301号房屋使用，导致弘涛公司与租户签订的租赁合同无法继续履行，给弘涛公司造成预期的租金损失，租金损失已发生且数额固定，高英凯应赔偿弘涛公司损失15259元。弘涛公司退还租户的欠款中包含租户支付的押金，而非违约金，租户押金并非弘涛公司的收益，因此押金损失一审法院不予支持。弘涛公司主张的2019年6月1日至2021年5月31日租金损失，如上所述，高英凯应当支付。一审法院根据弘涛公司剩余租赁时间、已租期限租金标准、经营成本等因素，酌定高英凯应支付弘涛公司租金损失七万元，以上租金损失共计85259元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京弘涛伟业房地产经纪有限公司与高英凯签订的《北京市房屋出租委托合同》于判决生效之日解除；二、高英凯于判决生效之日起七日内支付北京弘涛伟业房地产经纪有限公司物业费一万二千四百一十四元七角六分、供暖费一万四千八百七十九元七角五分；三、高英凯于判决生效之日起七日内赔偿北京弘涛伟业房地产经纪有限公司装修损失七万九千五百三十元；四、高英凯于判决生效之日起七日内退还北京弘涛伟业房地产经纪有限公司二〇一九年四月二十日至二〇一九年五月三十一日租金六千七百七十一元；五、高英凯于判决生效之日起七日内赔偿北京弘涛伟业房地产经纪有限公司租金损失八万五千二百五十九元；六、驳回北京弘涛伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，高英凯向本院提交了北京市公安局朝阳分局出具的立案告知书，北京市公安局朝阳分局于2019年11月28日以诈骗案立案侦查，该案中高英凯报案所称被诈骗事实涉及本案301号房屋的租赁、权属和有关弘涛公司相关事宜。经与公安机关核实，公安机关表示该案事实涉及301号房屋的租赁状况和权属状况，目前尚在侦查阶段，有关事实正在进一步调查中。本院认为，依据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉。根据本案已经查明的事实，公安机关已就高英凯所报被诈骗一案立案侦查，该案事实涉及301号房屋的租赁状况和权属状况，本案存在经济犯罪嫌疑。应先行移送公安机关一并处理，在未排除经济犯罪嫌疑的情况下，目前不宜作为民事案件受理。综上，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》之第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初85002号民事判决；二、驳回北京弘涛伟业房地产经纪有限公司的起诉。一审案件受理费3148元，退还北京弘涛伟业房地产经纪有限公司；二审案件受理费4020元，退还高英凯。本裁定为终审裁定。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二〇年十一月三十日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳