四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川13民终2790号 上诉人（原审被告）四川友诚房地产开发有限公司，住所地：南部县桂仙路第五大道****。 法定代表人：敬思彪，董事长。 委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃魁容，女，1977年2月15日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杨建中，四川龙正律师事务所律师。 上诉人四川友诚房地产开发有限公司（以下简称友诚房产公司）因与被上诉人覃魁容房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 友诚房产公司向本院上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的发生是因被上诉人委托张鹏飞出售房屋，张鹏飞未将相关款项转至被上诉人。现张鹏飞因涉嫌职务侵占罪正在南部向人民法院审理过程中，为查清本案事实，需等待张鹏飞职务侵占一案审结。依据相关法律规定，本案应当裁定驳回被上诉人的起诉；二、上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人支付了首付款项后，与上诉人办理了接房手续，且上诉人已将房屋交付给被上诉人。被上诉人因个人原因，与案外人张鹏飞签订了《房屋买卖协议》，委托张鹏飞替其出售房屋，这行为与上诉人无关。张鹏飞出售房屋后，未将相关款项支付给被上诉人，这不属于上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》所涉及的范围，更不存在上诉人一房两卖的情况。一审法院认定本案为房屋买卖合同纠纷错误，本案应该是案外人侵权纠纷，根据先刑后民原则，涉及刑事案件必须驳回起诉，待刑事案件终结后再行起诉，已经判决了张鹏飞返还，那么友诚公司就不应该返还；三、将案涉房屋出售给文昭骅系被上诉人与张鹏飞签订《房屋委托买卖协议》，委托张鹏飞替其出售该房屋，一审法院认定上诉人擅自将房屋出售给他人的事由是错误的。被上诉人自愿出售房屋，并与张鹏飞签订《房屋委托买卖协议》的行为与上诉人无关，属被上诉人与张鹏飞之间的私人行为。上诉人无权力更无义务监督张鹏飞是否把购房款打入被上诉人指定的账户中。本案是由被上诉人自身轻信他人，随意将维修资金票据原件等重要物件交付他人导致的，并非因上诉人的过错导致被上诉人的损失，上诉人不应承担赔偿责任，被上诉人这种恶意诉讼行为应当予以制裁。 覃魁容答辩称：一审认定案由以及认定友诚一房两卖的事实是正确的，一审判决认定覃魁蓉对房屋疏于管理存在过错的事实错误；2、上诉人上诉事实与理由都不成立，覃魁容与张鹏飞有委托协议，这是他们两人之间的事，与友诚公司无关，友诚公司凭什么将覃魁容的房屋卖给文昭骅；3、覃魁容与张鹏飞之间的委托卖房的协议在后是2017年10月5日，友诚公司卖覃魁容的房屋在前是2017年9月27日，因此覃魁容与张鹏飞之间的委托协议就没有任何意义了。请求驳回上诉，维持原判。 覃魁容向一审法院诉讼请求：1、解除覃魁容与友诚房产公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令友诚房产公司立即返还覃魁容购房款并以95184元为基数，从2010年10月22日起至清偿之日止按年利率6%标准支付利息和赔偿损失以及承担覃魁容已付购房款一倍的赔偿责任。 一审法院认定事实：2010年10月22日，覃魁容（买受人）与友诚房产公司（出卖人）签订合同编号为9-3-1004号《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的“友诚·观岭上筑”9幢3单元10层4号商品房，单价为2878.92元/平方米，总价款为315184元，付款方式为合同签订当日支付按揭首付款95184元，剩余房款22万元办理银行按揭贷款或公积金贷款等。合同签订当日，覃魁容向友诚房产公司交纳首付款95184元及维修基金2190元。 2014年1月27日，“友诚·观岭上筑”销售部工作人员张鹏飞与覃魁容签订《交房结算通知单》，通知单载明客户房款及手续已办理完毕，由物业办理后续交房手续。同日，覃魁容向南部中远物业管理有限公司交纳所购商品房的装修押金1000元、装修管理费700元、物业管理费（2012.10.22-2015.1.27）1314元后，该物业公司于当日向南部电力公司出具《中远物业管理有限公司观岭上筑上户通知单》，通知单载明，兹有观岭上筑客户覃魁容，9幢3单元1004号，款项已结清，物管所有手续已办理，请贵公司予以开户。 2017年9月27日，“友诚·观岭上筑”销售部工作人员张鹏飞以友诚房产公司名义与案外人文昭骅签订合同编号为2017005386号《四川省商品房买卖合同（预售）》，将覃魁容购买的商品房以价款400081元出卖给案外人文昭骅，文昭骅当日付款后，张鹏飞将其中210681元的售房款交付给了友诚房产公司友诚房产公司，友诚房产公司并向文昭骅出具了收据，另外的189400元售房款由张鹏飞向文昭骅出具《收条》一份，内容为：“今收到文昭骅购房款￥189400元，含购房差价94181元”。 2017年10月5日，覃魁容（乙方）与张鹏飞（甲方）签订《房屋委托买卖协议》，约定乙方委托甲方转让观岭上筑小区9号楼3单元1004房屋，该房屋乙方议定单价3700每平米，总价400081元。在该房屋出售时，第一时间通知乙方，应付乙方已付房款95184元及相应差价84897元，合计180081元，余款则补交该房屋未付款。该款项应打入覃魁容个人账户（62148312********），款项打入后乙方应第一时间将相关手续邮寄至四川南部县观岭上筑小区10号楼1单元张鹏飞收。该协议上批注“收取维修金票据一张，金额2190元。”。 2019年9月2日，案涉房产登记在案外人文昭骅名下，产权证号为川（2019）南部县不动产权第0016714号。 另查明，南部县人民检察院以张鹏飞犯职务侵占罪向一审法院提起公诉，起诉书指控张鹏飞侵占公司资金10991562元人民币，其中包含本案覃魁容的房款18万余元。张鹏飞辩解指控是事实，金额有一定出入。一审法院经审理于2019年12月24日作出（2019）川1321刑初200号《刑事判决书》，认定2013年底，张鹏飞到友诚房产公司公司上班，担任公司销售经理，具体负责观岭上筑小区等房产销售，截止2018年9月14日案发前，侵吞公司资金13056562元人民币。该判决已被上级人民法院撤销，该案并发回本院重审，且一审法院正在审理过程中。 一审法院认为，覃魁容与友诚房产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。友诚房产公司将案涉商品房交付覃魁容后，却擅自将出售给覃魁容的商品房出售给他人，已构成违约，并导致合同已无继续履行的可能，覃魁容要求解除《商品房买卖合同》的请求，符合《中华人民共和国合同法》有关规定，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，友诚房产公司应将购房款95184元返还给覃魁容并赔偿资金占用期间的利息损失。依据上条司法解释的规定，覃魁容有权要求友诚房产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但考虑到覃魁容已接收案涉商品房，由于其疏于管理，对于本案纠纷的发生存在过失，酌情判决友诚房产公司向覃魁容承担购房款金额50％的赔偿责任47592元，其余责任由覃魁容自行承担。覃魁容主张的损失赔偿问题，1、装修押金、装修管理费、物业管理费，因该费用不是友诚房产公司收取，且其接收房屋后交纳物业管理费是其义务，装修押金和装修管理费是另一法律关系，可另行救济。2、误工费、差旅费，因系其必然支出的诉讼费用，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除覃魁容与四川友诚房地产开发有限公司签订的“友诚·观岭上筑”9幢3单元10层4号商品房《商品房买卖合同》；二、四川友诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向覃魁容返还购房款95184元并赔偿其资金占用损失(以购房款95184元为基数，自2010年10月22日起至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付)；三、四川友诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿覃魁容47592元；四、驳回覃魁容的其他诉讼请求。案件受理费5617元减半收取计2808.5元，由四川友诚房地产开发有限公司负担1577.5元，由覃魁容负担1231元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实相一致。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕上诉人的上诉请求，本院对双方争议的焦点评判如下。 依据已查明的事实，案涉房屋一房两卖，友诚房产公司收取了覃魁容的首付款95148元和案外人文昭骅的部分购买款210681元，对此双方当事人均无异议。但友诚房产公司认为，案涉房屋卖与文昭骅不是公司的行为，是覃魁容自愿出售房屋，与张鹏飞签订的《房屋委托买卖协议》是覃魁容与张鹏飞私人的行为，与公司无关。经审查，张鹏飞于2014年便系友诚房产公司开发的“友诚观岭上筑”销售部工作人员，案涉房屋在2010年10月22日卖与覃魁容后，2017年9月27日张鹏飞又以友诚房产公司的名义卖与案外人文昭骅。覃魁容系2017年10月5日委托张鹏飞转让案涉房屋，这已在友诚房产公司收取了文昭骅部分购房款210681元之后，虽时间相差不远，但友诚房产公司没有证据证明系覃魁容在签订转让协议前便自愿转卖房屋，虽不排除张鹏飞有个人的行为，但友诚房产公司对外应当承担相应的责任。其一房两卖，构成违约，导致合同无继续履行，覃魁容请求解除合同，返还购房款并赔偿资金占用期间的利息损失，应当得以支持。张鹏飞将购房款占为己有，正在接受刑事处罚，虽法律规定了先刑后民原则，但则是要基于同一事实、同一法律关系，且刑事案件的审结与否并不影响民事案件的推进和责任认定。本案中，友诚房产公司一房两卖与张鹏飞职务侵占罪不是同一法律关系，不影响本案民事责任的认定，故无所谓“先刑后民”。但因损失系张鹏飞造成的，张鹏飞也予以认可，若覃魁容在张鹏飞刑事案件中已获得退赔，则应扣减本案的退赔金额。 综上，友诚房产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5617元，由四川友诚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇二〇年十一月二十二日 书记员  胡沥文