黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4145号上诉人（原审被告）：黑龙江省明光房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**万宝大道**庞大汽贸城**办公楼**，实际经营地哈尔滨市香坊区电塔街**。法定代表人：孙友良，董事长。委托诉讼代理人：陈丽萍，女，1964年5月31日出生，汉族，哈尔滨市香坊区向阳法律服务所法律工作者，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：朱艳，女，1981年2月23日出生，汉族，住哈尔滨市道里区，现住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：周亚坪，北京市盈科（大连）律师事务所律师。上诉人黑龙江省明光房地产开发有限公司（以下简称明光房地产公司）因与被上诉人朱艳房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人等方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。明光房地产公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回朱艳对明光房地产公司的请求，即明光房地产公司重新开具购房发票、补签《商品房买卖合同》，并支持明光房地产公司对朱艳的反诉请求，即朱艳从案涉房屋中迁出，或者将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。1.一审法院确定了本案的争议焦点为朱艳已故父亲朱同进是否缴纳了案涉房屋的购房款。对于这一基本事实，朱艳在一审中未能举示明光房地产公司与朱同进签订的《商品房买卖合同》（2012年7月4日，编号为12084600528）及购房发票（《黑龙江省增值税发票》编号为07114139）原件，及其明光房地产公司与朱艳补签的《商品房买卖合同》（2016年12月19日）及购房发票（《黑龙江省增值税发票》编号为16484775313）原件，而是朱艳从哈尔滨市住建局及××区税务局调取该证据时取得的复印件，也就是说，明光房地产公司手里没有案涉房屋的购房发票及购房合同的相关证据，即是朱艳没有任何证据证明朱同进及朱艳缴纳了购房款的事实。2.为什么朱艳手里没有购房合同及购房发票？因为朱同进及朱艳均未向明光房地产公司缴纳一分钱的房款。如果朱同进及朱艳缴纳了房款，却没有购房发票及购房合同，且不索要发票，对于任何购房者来说都不符合常理。事实是，明光房地产公司认可从未将购房合同及发票原件始交付给朱同进及朱艳，原件均一直在明光房地产公司处。一审中，明光房地产公司证明了当年与朱同进的好友关系，约定在办理产权证时全额缴纳房款，故没有将购房发票及购房合同原件交付朱同进。证明了因种种原因，明光翡翠湾小区自业户进户（2012年10月）以来，均未能办理产权证，直至2017年10月该小区方可办理房屋产权证。2016年9月朱同进去世，同年12月，朱艳找到明光房地产公司董事长，请求将房产更名至朱艳名下；明光房地产公司考虑到其父亲不在了，按照原约定在办产权证时朱艳要缴纳房款，朱艳也答应了，遂变更到朱艳名下，但明光房地产公司明确告知购房合同及购房发票及原件不能交付朱艳。明光房地产公司认为没有合同及发票原件，朱艳是无法办理房屋产权证的，能够制约朱艳。3.一审中，朱艳诉称，其购房发票及购房合同原件交给了为业主代办产权证代办公司王某、张某，并出具录像资料，而该录音并不能证明被录音王某、张某的真实姓名及其与代办公司的关联性、该录音不具有真实性、合法性和关联性。而朱艳与明光房地产公司董事长很熟，为什么不直接找董事长解决丢失原件，补办手续，甚至偷录董事长的谈话？这样不是更具有直接性、真实性吗？朱艳不能自圆其说的是，朱艳称合同原件被丢失，购房合同原件各执一份，办产权证时是不需要收缴的。一审中，明光房地产公司出具了相关证据，证明了代办公司在收取业主原件时均向业主出具“收条”，即便该“收条”丢失，只要找到明光房地产公司查阅底案，同样会为其补办手续。朱艳丢失原件为何不直接找开发商核实并及时处理，而是向不了解事情真相的人偷偷录音录像？因为朱艳担心事实真相显露，故朱艳在一审法庭做了虚假陈述。朱艳的录像一审并未采信，也就是说朱艳所谓丢失购房发票及合同事实不成立，因此，朱艳应当提供缴纳房款的其他相关证据。4.朱艳始终回避缴纳五十余万元房款的事实和证据，其提交的联机备案登记的证据与缴纳房款是二个不同的事实，办理了联机备案手续就等同缴纳了房款，这种认定没有法律依据。五十万元现金不是小的数目，只要查一查朱同进在缴纳房款期间银行流水账目就能够证明该事实，朱艳的证人也承认继承了朱同进全部遗产，包括银行卡。因此，朱艳应当出具缴纳房款的相关证据。在明光房地产公司提出有效质疑的事实、证据的情况下，朱艳应当提供、补充更充分的事实和证据，证明朱同进及朱艳缴纳了购房款。事实上，朱艳也未缴纳了一分钱的购房款。故，一审法院对于朱艳的基本证据、重要证据未能依法充分核实、举证责任分配不符合法律规定，其做出的认定没有法律依据，缺乏证据支持。根据《合同法》第6条“诚实性用的原则”、《民事诉讼法》第68条“书证应当提供原件”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第78条规定，朱艳应当证明其父亲及本人向明光房地产公司交付房款的方式、金额、时间等相关证据，并形成充分的证据链证明其已经缴纳购房款的事实，现有的证据不能充分证明朱艳主张权利的事实和依据。故，明光房地产公司不应当为朱艳补办购房合同及购房发票，在其明确拒绝缴纳购房款的情况下，明光房地产公司有权主张其从案涉房屋中迁出。否则，不公正的判决只会助长不诚信行为在法制社会的蔓延生存。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，为维护明光房地产公司的合法权益，请求上级人民法院支持明光房地产公司的上诉请求，依法作出公正裁决。朱艳辩称，一审判决正确，事实清楚，证据充分，适用法律正确。因为在一审中，朱艳已经提供了充分的证据证明其父亲朱同进向明光房地产公司交纳了全部的购房款507832元。并且明光房地产公司给朱同进出具了收据一张，并且也出开具了发票。我们在松北区税务局调取档案的时候给朱同进开的发票已经作废，发票号是07114139。在朱同进2016年9月份去世之后，明光房地产公司将给朱同进出具的房屋买卖合同变更为朱艳的名下，并且重新给朱艳开具了发票，并重新变更了房屋买卖合同，将买受人变更为朱艳，在2017年明光房地产公司委托代办公司办理房屋不动产证的时候，要求业主将房屋买卖合同原件及发票原件交给代办人，并且在朱同进购买完房屋，签订完买卖房屋合同之后，交纳完房款收取了11900元的办理契税费用，待办费是300元其中。在代办公司将朱艳的房屋买卖合同及发票所谓的丢失之后，其实并没有丢失，让明光房地产公司收回阻止朱艳办理房屋产权证，朱艳多次找代办公司协商要回房屋买卖合同及发票的原件，代办公司声称不知什么原因开发公司不给办理。合同及发票原件被开发公司收回。这个在一审当中，朱艳与代办公司的经理及王某还有明光房地产公司的钟经理谈话的录音当中均可以体现出来。明光房地产公司拒绝配合朱艳办理不动产证的原因是朱同进欠该公司的钱款，但是在朱艳的强烈要求下，明光房地产公司并没有拿出朱同进欠开发公司明光房地产公司钱款的相关票据，也就是说朱艳手里的房屋买卖合同原件及发票原件，均被明光房地产公司不择手段地收回，导致朱艳无法办理房屋产权证。在一审当中，朱艳已经提供了相应的证据，形成了证据链条，证明了该事实的存在，且是真实的。因此明光房地产公司的上诉理由是错误的，理应驳回其上诉请求。朱艳向一审法院起诉请求：1.请求判令明光房地产公司向朱艳重新开具购买商品房“黑龙江增值税普通发票”；2.请求判令明光房地产公司与朱艳补签《商品房买卖合同书》；3.请求明光房地产公司返还朱艳契税等费用和代办费共计11,900元。一审法院认定事实：2012年7月4日，明光房地产公司与朱艳父亲朱同进签订了《商品房买卖合同书》，约定朱同进购买明光翡翠湾小区3栋3单元12层1203号房产，总金额为507,832元。合同第六条约定了付款方式为一次性付款。当日，明光房地产公司开具了507,832元的购房款收据，并盖印明光房地产公司的现金收讫章，开具了契税等费用、代办费收据11900元，并盖印明光房地产公司财务专用章。2012年11月16日，涉案房产联机备案至朱同进名下。嗣后，明光房地产公司将涉案房屋交付朱同进。2016年9月14日，朱同进死亡。2016年12月29日，明光房地产公司又就涉案房产与朱艳签订了《商品房买卖合同书》，并将涉案房屋联机备案至朱艳名下。明光房地产公司至今未给朱艳办理房屋不动产权利证书。一审法院认为，本案的争议焦点为原购房人朱同进是否交纳了购房款。首先，朱同进与明光房地产公司存在真实的房屋买卖合同关系。朱艳举示的《商品房买卖合同书》《收据》《黑龙江增值税普通发票》虽均为复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项之规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据，但上述复印件均能查询到联机备案手续和存根，且能相互印证该复印件的真实性，证明明光房地产公司与朱同进之间的商品房买卖合同依法成立并发生法律效力。其次，朱同进已经交纳了全部购房款。按照商品房买卖的一般交易规则，购房人交付了房款后，出卖人才能开具购房收据，而明光房地产公司给朱同进开具了收据并为其办理了入住手续，证明朱同进已经交纳了全部购房款。明光房地产公司辩称朱同进没有交纳购房款就给其开具购房发票并为其办理入住的原因，系由于明光房地产公司法定代表人孙友良与朱同进系好友关系，双方口头约定在办理不动产登记证时再交纳购房款，但明光房地产公司并未举证证明双方存在该约定，亦没有其他证据证明朱同进尚未交纳购房款，仅以未将购房收据原件及《商品房买卖合同书》原件给付朱同进作为证据，不足以证明上述事实的存在。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项之规定，一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力，故朱艳所举证据已达到了高度盖然性标准，证明朱同进已经交纳了购房款。最后，朱艳有权要求明光房地产公司继续履行房屋买卖合同。根据《中华人民共和国继承法》第三条之规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，朱同进作为房屋买卖合同的一方死亡后，其要求明光房地产公司继续履行合同的权利即作为遗产被其唯一继承人朱艳继承，故朱艳作为本案的主体适格。关于朱艳要求明光房地产公司开具购买商品房“黑龙江增值税普通发票”的诉请，因开具黑龙江增值税普通发票系商品房买卖合同的附随义务，也是法定义务，在明光房地产公司没有有效证据足以反驳其所开具的收据的情况下，应依据收据为朱艳开具黑龙江增值税普通发票。关于朱艳请求明光房地产公司与原告补签《商品房买卖合同书》的请求，因明光房地产公司已经与朱艳签订了《商品房买卖合同书》，且明光房地产公司亦认可该《商品房买卖合同书》在其处，故朱艳请求双方补签的前提条件不存在，该项诉请本院不予支持，应由明光房地产公司将《商品房买卖合同书》返还朱艳。关于朱艳请求明光房地产公司返还契税等费用和代办费共计11,900元的诉请，因明光房地产公司同意该项诉请，故予以支持。关于明光房地产公司主张朱艳从哈尔滨市香坊区旭升街明光翡翠湾3栋3单元1203室迁出的反诉请求，因朱艳已经举示证据证明其父亲朱同进已经履行了商品房买卖合同，并不存在违约行为，故明光房地产公司的该项反诉请求无事实和法律依据，不予支持。判决：一、明光房地产公司于判决生效后立即给朱艳开具507,832元黑龙江增值税普通发票；二、明光房地产公司于判决生效后立即返还朱艳契税、代办费11900元；三、驳回朱艳的其他诉讼请求；四、驳回明光房地产公司的反诉请求。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，2012年7月4日，明光房地产公司与朱艳父亲朱同进签订了《商品房买卖合同书》，约定朱同进购买明光翡翠湾小区3栋3单元12层1203号房产，总金额为507832元。合同第六条约定了付款方式为一次性付款。当日，明光房地产公司开具了507832元的购房款收据，并加盖明光房地产公司的现金收讫章，开具了契税等费用、代办费收据11900元，并加盖了明光房地产公司财务专用章。2012年11月16日，涉案房产联机备案至朱同进名下。嗣后，明光房地产公司将涉案房屋交付朱同进。2016年9月14日，朱同进死亡。2016年12月29日，明光房地产公司又就涉案房产与朱艳签订了《商品房买卖合同书》，并将涉案房屋联机备案至朱艳名下。明光房地产公司至今未给朱艳办理房屋不动产权利证书。综上所述，黑龙江省明光房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黑龙江省明光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎（）二〇二〇年十一月十日书记员  周小倩