安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终3257号 上诉人（原审被告）：谭故萍，女，1980年11月5日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：张皓，江苏益和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕大勇，男，1983年8月3日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：郑师玲，安徽会峰律师事务所律师。 原审第三人：李玉春，女，1978年2月13日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市南谯区。 上诉人谭故萍因与被上诉人吕大勇、原审第三人李玉春房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 谭故萍上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回吕大勇的一审诉讼请求；2.吕大勇承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在审理过程中没有查明案件相关事实，重要事实没有进行审查，导致案件事实不清，出现一审判决错误。1.本案属于房屋买卖合同纠纷，在庭审中各方当事人均提到涉及、参与几方当事人交易的案外人王晓贤，但一审法院忽视了该情况，并没有要求王晓贤出庭作证。王晓贤作为房屋中介，参与了吕大勇与田成的合同签订，参与了涉案房屋装修、参与了与李玉春的合同签订，对整个交易过程是完全清楚的，涉案房屋初始是由吕大勇出售给案外人田成，后变成涉案房屋由吕大勇过户到李玉春名下。这整个过程王晓贤均是参与的。一审法院应当通知要求其出庭作证，以便查明事实，但是一审法院未通知王晓贤到庭作证导致在庭审笔录及判决书中事实模糊不清，不能反映几方真实的交易过程。2.吕大勇在办理房产过户前都没有与李玉春进行接触，第二份《房屋买卖合同》的签订吕大勇均不知情。一审法院也没有对案外人田成进行询问，因此对于这些问题，一审法院没有进行查明。3.一审中，谭故萍主张剩余款项为涉案房屋装修款，对于此问题，一审法院也没有进行查明，没有通知装修施工方出庭作证。在第一份《房屋买卖合同》后，是谁对房屋进行装修、何时装修、何时完工、装修款到底多少，吕大勇不知道。吕大勇主张金额是不是应该支付装修费用，而不是作为房款的等这些涉及案情的问题都没有查明。4.一审中案外人田成、第三人李玉春虽然出庭进行作证和答辩，但是一审法院并没有就重要事实对二者进行详细的询问，只是走程序过场而已。致使本可以查清的问题，没有查清。5.一审中，案外人田成作为证人身份，显然是错误的，其作为购买吕大勇房产，而后又委托出售涉案房产，其都是当事人之一。一审法院应当依法追加其作为第三人参与诉讼，而不是作为证人，这点是明显不符合法律规定。6.一审法院对涉案的两份《房屋买卖合同》遗漏了重要条款且没有进行审查，导致一审判决错误。一审法院在庭审过程中的疏漏，导致了案件的事实无法查清，一审法院在没有查清的事实的情况下进行判决必然导致错误。二、一审判决在适用法律方面存在错误，导致判决错误。本案为房屋买卖合同法律关系，结合法律规定、合同条款及客观交行为谭故萍给予如下上诉理由。1.吕大勇与田成签订的合同约定田成只要在2019年12月31日前支付吕大勇70.3万元购买款就履行了义务，吕大勇同意在交房后田成对房屋进行装修，且装修完整。甲方将房屋钥匙交给中介，由中介给予乙方装修，房屋过户到谁名下由乙方决定。吕大勇同意将房产过户至田成找的第三人名下，装修也是吕大勇认可中介给予乙方装修的。田成在合同履行期内未表示不购买房产，也没有向吕大勇表示过要求解除房屋买卖合同。谭故萍在本合同签订后，实际上已经履行完了居间合同中促成双方达成协议的义务，其后谭故萍的义务只剩下帮助双方款项交付以及完成房产过户，而且该义务也是要根据案外人田成的指示，将房产过户到自己或他人名下。谭故萍与吕大勇委托进行房产交易的主要义务已经完成，吕大勇委托谭故萍出售房产的事项已经完成。这点可以看出第二份《房屋买卖合同》不是吕大勇委托缔结签订的。2.案外人田成在与吕大勇房屋买卖合同履行期间再次委托谭故萍卖房，实际上案外人田成在合同履行过程中因家庭原因，出现经济能力上客观无法履行的情况。但是如果田成向吕大勇表示不履行合同，就会违约，田成将承担违约责任，将给自己造成损失。在这种情况下，田成根据合同约定委托谭故萍为其另找买家，帮助其履行合同，并出具委托书。谭故萍是受田成委托出售房屋，并不是吕大勇委托出售房屋。吕大勇没能在第二份合同上签名，第二合同以吕大勇名义签字，是为了进行产权变更，也是为了第一份《房屋买卖合同》得到完全履行。3.第一份合同与第二份合同产生15万元差价是因田成在购买房屋后进行装修而产生的装修费用，装修也是吕大勇认可的。因此，吕大勇只能依据第一份《房屋买卖合同》主张房款。一审判决认为田成与谭故萍签订的《委托合同》因房产未过户到田成名下，田成属于无权处分，因此认定该《委托合同》无效，这显然是法律上的错误。而这一错误直接导致各方法律关系认定错误，导致判决结果错误，根据法律规定无权处分所签订的合同是有效的。即使房屋未过户到田成名下，田成也有处分权，田成与谭故萍签订的合同有效。因涉案房屋已交付给田成，只是没有办理过户，谭故萍根据田成的授权，为其寻找买家，实际上是谭故萍在履行委托合同义务，谭故萍签订第二份合同是代表田成签订的。吕大勇在合同签订后对该合同进行了追认，实际上是对田成委托谭故萍卖房的认可。至于涉案房屋以多少价格出售与吕大勇无关。一审判决并未体现公平性，因此一审判决存在一定错误。综上所述，无论案外人田成是否有权处分房产，都是其履行与吕大勇签订合同的履行义务的一种方式行为。第二份《房屋买卖合同》不能作为与第一份《房屋买卖合同》相互独立的合同存在，其应当认定为第一份《房屋买卖合同》的一部分，一审法院的判决在没有查明事实，没有查明法律关系，以及适用法律存在错误，导致一审判决错误。 吕大勇辩称，1.涉案房屋有两份房屋买卖合同，第一份是吕大勇与田成签订的，第二份是谭故萍以吕大勇代理人的身份与第三人签订的，该两份合同实际履行的只是第二份合同，吕大勇从未收到田成支付的房款，所有的款项均来自于王晓贤。可见，田成并非实际履行合同，在一审中王晓贤的身份已经予以查明，其系滁州市琅琊区金山房产服务部房屋买卖一事的经办人员，因此，谭故萍利用其从事房产中介的身份恶意操作房屋买卖，从中获取暴利，一审中吕大勇对谭故萍所签的合同予以追认，要求谭故萍支付尚未支付完毕的房屋款项，具有事实和法律依据。2.对于涉案房屋的装修，吕大勇并非委托谭故萍对房屋予以装修后出售给第三人，其在一审中也未提供证据证明其花费了15万元的装修款事宜，对此，吕大勇对此不予认可。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人李玉春未作答辩。 吕大勇向一审法院起诉请求：判令谭故萍支付房屋款14.7万元，并承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年8月17日，吕大勇（甲方、出售人）与田成（乙方、买受人）、滁州市琅琊区金山房产中介服务部（丙方、中介方）签订《房地产转让合同》（NO：0001489）一份，约定甲方自愿将坐落于永乐路199号（天逸华府桂园）13栋1单元302室房屋（房屋所有权证号）2014025800，建筑面积87.07平方米转让给乙方；双方议定房屋转让价为70.3万元，包括内部附着设施空调挂机2台、床2张、沙发1组、热水器1台、烟机灶具等固定设施。合同第三条付款方式与期限1、乙方于2019年8月17日支付给甲方购房定金2万元，过户后抵作房款……合同第五条房产过户与交付期限2、交付期限：交房日期定于2019年9月15日内，甲方同意将钥匙交于丙方，由丙方给予乙方进行装修。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，吕大勇在一份载明“今收到田成房屋定金2万元”等信息的收条上签字。后田成因个人原因不能支付案涉房款。2019年11月20日，吕大勇（甲方、出售人）代理人谭故萍与李玉春（乙方、买受人）、滁州市琅琊区金山房产中介服务部（丙方、中介方）签订《房地产转让合同》（NO：0001574）一份，约定甲方自愿将坐落于永乐路199号（天逸华府桂园）13栋1单元302室房屋（房屋所有权证号）2014025800，建筑面积87.07平方米转让给乙方；双方议定房屋转让价为85万元。内部附着设施以拍照为准。李玉春按约支付谭故萍购房款32万元，并办理了房屋过户登记手续。 一审法院另查明，王晓贤系滁州市琅琊区金山房产中介服务部吕大勇与田成房屋买卖一事经办人员。2019年8月17日，吕大勇收到王晓贤微信转账1万元；2019年12月27日，吕大勇收到王晓贤银行转账15万元；2020年2月20日，吕大勇收到王晓贤转账1万元；2020年3月17日，吕大勇收到王晓贤转账3000元。 一审法院认为，《房地产转让合同》（NO：0001574）约定的合同相对人是吕大勇，谭故萍系以代理人的名义在合同上签字，故谭故萍的行为在性质上系代理行为，而不是以自己名义作出的处分行为。根据我国民法理论，无权代理人以被代理人名义签订的合同在性质上属效力待定的合同，即是否发生效力须依据被代理人的追认行为确定。吕大勇对谭故萍与李玉春间的房屋买卖行为进行追认，并协助办理过户手续，视为其对《房地产转让合同》（NO：0001574）的追认，案涉房屋价款应以85万元为宜。虽然谭故萍辩称田成委托其对案涉房屋进行买卖，但田成与吕大勇签订合同后并未按约支付房款，也未办理过户手续，田成尚未取得案涉房屋的所有权，故其无权处分案涉房屋，该委托行为无效。谭故萍辩称合同增值部分系装修款，但其并未提供充分证据予以证实，且未征得吕大勇同意，吕大勇也未对装修合同及装修款予以追认，对该辩解不予支持。谭故萍应当支付吕大勇下余房款14.7万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：谭故萍于判决生效后十日内支付吕大勇房款14.7万元。案件受理费3240元，减半收取1620元，由谭故萍负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。虽然谭故萍以吕大勇代理人的身份以吕大勇的名义与李玉春签订合同前未有证据证实取得吕大勇的授权，但合同签订后，吕大勇按合同约定履行了合同义务，视为对谭故萍代理其与李玉春签订合同的代理行为的追认。故谭故萍以吕大勇代理人的身份以吕大勇的名义与李玉春签订的《房地产转让合同》合法有效，对吕大勇具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。由于谭故萍以吕大勇的代理人的身份以吕大勇名义与李玉春签订《房地产转让合同》，并按合同约定收取了李玉春支付的85万元购房款，该款谭故萍应依法支付给吕大勇。因谭故萍将收取的85万元购房款只支付70.3万元给吕大勇，对于剩余的14.7万元购房款谭故萍仍应负有支付义务。一审判决谭故萍进行支付并无不当，本院予以确认。故谭故萍上诉认为不应承担支付14.7万元款的理由不能成立，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。虽然谭故萍上诉称为涉案房屋装修支付装修费15万元，该费用不应计入吕大勇应得售房款中。但因谭故萍未能提供确凿充分的证据证实其作为吕大勇的售房代理人为吕大勇出售房屋过程中为使吕大勇的房屋增值而进行装修花费支出15万元装修费用。故谭故萍的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 由于吕大勇实际履行的是谭故萍以吕大勇代理人的身份以吕大勇的名义与李玉春签订的编号为NO:0001574《房地产转让合同》，一审判决应紧紧围绕该合同是否应当履行、如何进行履行等进行审理并作出判决。而署名为“吕大勇”与署名为“田成”签订的《房地产转让合同》及谭故萍与田成之间签订的《授权委托书》的处理必然牵涉案外人，故一审判决对此进行分析认定显然欠当，本院在此予以纠正。 综上所述，谭故萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽然对部分事实进行分析认定欠当，本院已予以纠正；但一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3240元，由谭故萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年十一月五日 书记员  王倩倩 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。