江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7547号上诉人（原审原告）：苏州市惠车品汽车服务有限公司，住所地苏州高新区马运路******。法定代表人：王征峥，总经理。委托诉讼代理人：王晓兰，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘圣楠，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州雅景物业管理有限公司，住，住所地苏州工业园区开源路**/div>法定代表人：朱国斌，总经理。委托诉讼代理人：孙正彤，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨羿珺，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州市惠车品汽车服务有限公司（以下简称惠车品公司）因与被上诉人苏州雅景物业管理有限公司（以下简称雅景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初4217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠车品公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持惠车品公司一审全部诉讼请求；2.二审案件受理费由雅景公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定惠车品公司存在导致产业园被断电的违法经营行为是基于以下三个证据：其一，2018年9月19日惠车品公司被要求停业整顿；其二，2019年4月13日惠车品公司出具了《途虎养车门店的整改和逾期周期》；其三，2019年7月10日案涉租赁房屋大门上贴有封条。而事实上，这三个证据无法得出惠车品公司存在导致产业园断电的违法经营行为的结论，理由如下：第一，惠车品公司2018年9月份被要求停业整顿，但已于当月完成了全部整改工作，并由安监部门的工作人员现场检查合格后恢复了供电，惠车品公司也因此恢复了正常营业。第二，《途虎养车门店的整改和预期周期》（以下简称整改计划）上的内容与真实情况截然相反。惠车品公司一审中提交的《原告关于整改问题的情况说明》，详细的说明了出具该整改计划的背景是为了配合整改工作的程序要求。第三，2019年7月10日案涉租赁房屋大门被贴封条的行为不应作为一审认定事实的依据。首先，惠车品公司被贴封条的行为发生在2019年7月10日，是断电之后的行为，与本案审理的重点并无关联。其次，惠车品公司被贴封条的原因尚未查清，不宜作为定案依据。惠车品公司自被贴封条后并没有收到任何行政处罚通知，且惠车品公司向相关部门询问，也未曾获得明确的答复，不排除查封错误的可能。2.导致产业园被断电的因素与惠车品公司无关。断电原因系产业园整体存在7大安全隐患，而非惠车品公司个体的经营行为导致。根据《生产企业专家检查意见书》，这7大安全隐患主要是指产业园内的消防和安全管理等不合格。且该意见书送达的相对人是雅景公司，显然安监部门认为此责任在于雅景公司，认为雅景公司具有安全监督管理之责，应该对整个产业园的安全隐患负责。惠车品公司作为产业园内的经营个体，并不存在违法经营行为，无法成为导致产业园被断电的因素之一。二、一审判决实体处理不当。1.雅景公司在租赁过程中，疏于管理，致使整个产业园存在安全风险，造成整个产业园断电，责任在雅景公司，雅景公司应承担违约责任，赔偿相关损失。2.一审认为惠车品公司的装修应经过政府相关部门审批才符合租赁合同的约定，但实际没有任何法律法规规定惠车品公司的装修需要进行审批，且也不存在这样的政府相关部门受理惠车品公司的装修报审活动。3.一审对于解除合同的法律后果没有作出明确的判决。有关惠车品公司的房屋押金、未到期租金、预付水电费等款项，未予以逐项说明。被上诉人雅景公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原审原告惠车品公司向一审法院起诉请求：1.判令确认惠车品公司与雅景公司已于2019年6月11日解除房屋租赁合同；2.判令雅景公司退回房屋租赁押金4万元、未到期租金58802元、预付电费6000元，合计104802元；3.判令雅景公司赔偿惠车品公司在断电期间产生的损失641681元（自2019年4月1日断电之日起，计算至6月11日）；4.本案的诉讼费由雅景公司承担。一审法院认定事实如下：苏州市高新区马运路298号工业用地房屋为苏州力生能源科技有限公司（以下简称力生公司）单独所有。2014年11月26日，力生公司（出租方、甲方）与朱国建（承租方、乙方）就苏州市高新区马运路298号厂房及院落场地签订厂房租赁合同，租赁期限自2015年3月1日至2030年2月28日止。在合法经营前提下，甲方同意乙方对租赁物进行转租或分租，转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金、水电费等费用。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方还必须遵守下列条款，即1.乙方转租或分租给其他方，出租的合同期应在本合同期内；2.甲方须协助乙方客户办理分租的租赁合同及营业执照所需的相关手续及资料，因转租而产生的税费，由乙方负责。嗣后，雅景公司将涉案租赁房屋进行转租。2019年底，雅景公司（甲方）与力生公司（乙方）签订交接确认书，载明鉴于双方于2019年9月11日签订了高新区马运路298号厂房的解除合同协议书，现就甲方将该房屋交还给乙方等事宜共同协商达成一致意见如下：1.甲方将该房屋全部按现状已于2019年12月15日交付给乙方，乙方确认已接收，并对房屋现状无异议。2.乙方委托甲方代收乙方房屋使用人苏州高新区永寅创业孵化管理有限公司的水电费，截止2019年12月15日，永寅公司总计126154元水电费未支付给甲方，供电账号余额共计84898.83元，此两项费用由乙方承担，于甲方收到乙方支付的前述全部款项后当日内，协助乙方办理水、电过户手续。3.双方一致确认，签订本交接确认书后，双方之间再无任何纠纷。4.本确认书一式三份，甲乙双方各持一份，并报枫桥街道司法所备案一份，均具同等法律效力，自双方盖章之日起生效。5.附《雅景、力生资料交接表》及附件1-附件17。2016年9月5日，雅景公司（出租方、甲方）与惠车品公司法定代表人王征峥（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，厂房位置位于苏州市高新区，合同起止日期为2016年9月1日起至2021年8月31日止，装修免租期10天，自2016年9月10日起租，免租期内只免厂房租金。房屋押金4万元，房屋租金为24万元/年，垃圾费3600元/年。用电计算方式为1.5元/度，用电损耗10%，用电管理费及维护费6%。用水计算方式为4.5元/吨，用水损耗及管道维护费16%。房租支付方式为房租先付后使用，每期房租提前十个工作日支付。房租按每六个月为一个结算期予以结付，每年租金应于当年3月1日、9月1日前向甲方支付。以上租金、卫生费用和水电、押金费用合计161800元，须在合同生效之日起当日内交清，否则视为乙方违约，已交费用不予退还。除押金及水电费外，每月费用合计20300元，此费用以年计，每两年递增10%。……乙方在租赁期间应当合法经营，在合法的前提下，乙方享有完全自主的经营权并承担相应的所有责任。如乙方出现违反国家法律法规的行为，均由其自行承担责任，一概与甲方无关。乙方在租赁期内经营盈亏状况亦与甲方无关，乙方须负责承担经营中所发生的一切债权债务、安全生产、劳资纠纷及其他各类事情引发的全部责任。因乙方的人员、物品、设备或生产流程中引起甲方、周边企业、其他人员或建筑物的损失，乙方应承担全部责任，甲方对此不负任何经济和法律责任且甲方有权解除合同。如因乙方的不当行为导致作为出租人的甲方承担了法律责任，其责任的所有后果由乙方承担，甲方对乙方有追索权。甲方已明确告知乙方本合同中租赁物的现状及产权状况，乙方已熟知房屋的全部情况，并且愿意租赁本合同的租赁物，甲方将房屋现有的装修及配套设施提供给乙方使用，甲方不再另行投资装修。如乙方需装修，应交相关政府部门审批，并得到甲方书面的同意，乙方所有装修费用全部由乙方承担。乙方在退租时保证房屋及配套完好安全的情况下退还甲方，除机器、设备外的所有装修无偿归甲方所有。如甲方需乙方复原的地方，乙方须无条件复原。乙方装修时不得改变房屋的主体结构和影响房屋安全，避免扰及邻居，减少日后房屋保养的难题。乙方在甲方管理处或公司办理好装修手续并缴纳装修保证金后，方可正式开始装修。装修期间的所有安全均由乙方负责。乙方应严格遵守国家相关法律法规，如因不当或不合法装修产生的一切后果均由乙方承担。装修完成，如无损坏甲方的任何设施并清理好施工现场后，甲方在七个工作日内将装修保证金无息退还，否则甲方有权扣留装修保证金。如因装修不当给甲方造成的损失超过装修保证金的数额，甲方对超出部分保留追偿权。乙方保证在经营生产过程中所产生的排污、排气、生产垃圾等须符合国家要求标准。因乙方环保不达标或不规范生产所引起的一切连带责任均由乙方承担，与甲方无关。乙方在使用租赁房屋时必须遵守法律法规以及甲方有关租赁房屋的各项管理规定，如有违反，应承担相应责任。租赁期间，乙方负责防火安全、门前三包、综合治理及安全、防盗、保卫等工作，如因火灾及其他事故造成的一切损失，一概由乙方负责。乙方应在租赁物内按有关规定配置各消防安全设施。严禁将楼宇内消防设施用作其他用途。租赁物内确因维修等事务需进行一级临时动火作业时需经消防主管部门批准。乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的消防安全，因火灾造成的一切损失由乙方承担，甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁物的消防安全，但应事先通知乙方，乙方不得无理拒绝或迟延给予同意。若乙方须在租赁物建筑物的本体设立广告牌须征得甲方书面同意，按政府的有关规定完成相关的报批手续，且报甲方备案。若乙方需在租赁物建筑物的周围设立广告牌，须经甲方书面同意并按政府有关规定执行。除本合同特别约定条款外，合同期间如任何一方违约的，均须支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。甲方有下列情形之一的，视为甲方违约：①在乙方无任何违约行为且不属于免责条款约定的情况下，甲方在租赁期内无故将房屋收回；②甲方将乙方租赁的房屋（不包含乙方未租赁的其他区域），在未经乙方同意的情况下进行改建导致乙方无法正常使用房屋。乙方有下列情形之一的，视为乙方违约：①上述合同条款中视为乙方违约的各类情况；②乙方未按合同约定按时交清合同约定的押金、租金或水电费等相关费用；③乙方欠薪达一个月，或劳动部门介入处理乙方欠薪行为；④工商、政法机关或政府相关部门查封乙方财产；⑤乙方因各类纠纷影响周边企业或甲方公司正常运营等行为；⑥乙方擅自改变租赁房屋的用途或将租赁房屋转租或分租给其他方；⑦乙方如违反本合同第三条约定的各项义务，经甲方提出合理整改要求后，拒不改正的，则视为乙方违约，甲方可解除合同，并要求乙方承担违约责任。本合同解除时（包含违约解除及合同期届满解除），乙方应立即将租赁房屋内的财产搬离。如乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权随时收回乙方租赁的房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金及其他费用。乙方滞留在甲方房屋内的所有财产，视为乙方放弃，甲方有权处理用以弥补甲方的损失，不足部分甲方保留追索权。遇有下列情况，本合同自动解除，甲乙双方造成的损失各自承担，互不补偿：1.如因相关法律法规修改、政府或开发商征收拆迁、原房东提前收回房屋，导致甲方无法继续履行本合同时；2.凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或不能避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时。乙方不得在门口堆放任何东西，如有物品堆放门口，甲方有权责令乙方清理搬走。如乙方拒不清理搬走的，甲方有权处理乙方资产，所产生的一切后果由乙方自行负责。合同另对其他双方权利义务、费用支付、违约等事项作出详细约定。租赁合同签订后，惠车品公司在涉案租赁房屋开设途虎养车门店。2018年9月19日，经枫桥街道安监（环保）网格监督检查，位于苏州市高新区的被检查单位惠车品公司存在以下情况：1.企业未见相关环保手续。2.烤漆房未有相应环保手续，电器不防爆。3.废油桶存放处设置在烤漆房，设置不规范，应单独划区域存放并设置防泄漏托盘。4.室内存在隔层搭建，未见相关手续。停业整顿。2019年4月，因苏州市高新区马运路298号厂区内存在消防通道严重阻塞影响应急救援、厂房内违章搭建严重无二次消防验收、安全管理失控、电气线路乱接乱拉、乙炔（易燃易爆）存放处电气插座有爆炸危险、部分压力容器安全附件未张贴检验检测标签、洗车场所无三级沉淀池有造成水质污染的危害、部分企业异地经营、部分厂房改为商业用房等问题，存在重大消防安全隐患需立即停产整改。2019年4月8日，雅景公司向王征峥发送关于检查整改通知函，载明针对目前整个社会的安全形势，安监、消防等政府部门联合对马运路298号产业园进行安全检查，并采取封停产业园总变压器措施。针对此行为，雅景公司已积极与政府单位协商沟通，政府部门提出要严格按照相关消防安全规范来进行整改，为考虑整个产业园尽快恢复电力使用，希望大家通力配合进行各单元有效整改，贵司需整改如下：1.厂房内部搭建需进行消防申报手续，否则需立即拆除。2.消防栓、灭火器需配齐。3.厂房门头广告牌要进行申报。4.厂房内部线路混乱，需进行整改。5.僵尸(过夜)车辆需进行清理，杜绝有车辆过夜现象,保持通道畅通。如在有效期内不积极配合进行清除，物业将视作无人车辆处理。以上问题请贵司收到此文函后立即作出整改，并提供具体书面整改方案及时间。如有不积极配合整改，影响到整改不及时，会影响到整个产业园的运行，一切后果将由贵司承担。希望贵司予以重视。2019年4月13日，惠车品公司向雅景公司提交途虎养车门店的整改和预期周期，载明其公司是途虎养车的门店，主要是线上客户购买轮胎和保养后的实体安装门店。今收到物业雅景公司的书面通知，结合自身问题，现作出如下整改计划：1.厂房内我们搭建了一个18平方的客户接待室，用于平时接待工作、客户休息之用，下步我们会向消防部门申请报备。2.我们外部还有一个40平方的钢架搭建作为库房，下步我们首先移除所堆放的库房，二楼隔板全部拆除，大约一周时间搞定。3.我们是8个工位，马上配齐所有工位的灭火器，建立单独固定人员监管。4.我们的门头是途虎公司制作，下步马上带上相关资料去城管备案审批。5.厂区内部电线、气管全部整理，做到无私拉私接。这个工作在十天内解决。6.我们公司坚决承诺绝不有任何车辆在园区内过夜，如有客户未提车辆，停放在自己厂区内。绝对保障门前通道的通畅。2019年6月10日，惠车品公司向雅景公司发送解除合同通知书，载明：我公司与贵公司于2016年9月5日签订房屋租赁合同，约定由贵公司将位于苏州市高新区的厂房出租给我公司用于生产经营活动，租期自2016年9月1日至2021年8月31日止。在承租期间，我司一直严格按照合同要求按时缴纳租金、水电费等各项费用，也无任何违反其他合同事项的行为。自苏州高新区安全生产委员会对我司承租厂房所在科技园进行安全检查之后，由于贵公司未尽到安全监督管理职能及出租人的合同义务，导致园区内部分企业存在违法经营行为，高新区安全生产委员会于2019年4月查封了园区的总变压器，致使我司所承租的厂房亦被停止了电力供应，并自断电之日起无法进行正常生产经营活动。直至今日，我司仍处于停业状态，无法承接各项业务，必须继续承担租金、工人工资等必要性支出，损失严重。因此根据双方签订的合同约定以及相关法律法规之规定，贵公司的行为严重损害了我司的合法经营权，并使我司遭受了严重的经济损失。据此，我司特此告知贵公司，1.解除我司与贵公司签订的房屋租赁合同。2.请贵公司及时主动与我司商议赔付包括但不限于装修及设备赔偿、搬迁补助费、营业损失、租金、工人工资在内的各项损失，否则我司将依法提起诉讼，寻求司法途径主张上述损失。2019年6月13日，江苏兰创律师事务所接受雅景公司委托向惠车品公司发送律师函，载明：雅景公司于2016年9月5日与王征峥先生签订苏州市房屋租赁合同书一份，将位于苏州市高新区的房屋出租给王征峥使用，租期自2016年9月1日至2021年8月31日止。合同签订后，雅景公司如约履行了合同约定的各项义务，然而贵司却于2019年6月10日向雅景公司发函，以产业园停电为由单方面要求提前解除合同。鉴于以上情况，律师正式函告，1.关于本次停电事故，是相关政府部门在去年即开始的“331”检查整改活动中发现，包括贵司在内的产业园部分租户的生产经营存在违法违规之处，在对部分租户进行了警告、通报和查封后，仍未得到全面整改到位的效果，故而进一步采取了临时关闭整个产业园供电的行政措施。而雅景公司自整改活动开始起，已多次通过公告、发函、面谈等多种方式明确告知租户停电整改的原因和需整改的具体事项、方法，积极帮助各租户进行整改，但由于部分租户始终不予配合，仍旧未见明显效果，导致产业园至今无法恢复供电，损失惨重。2.贵司并非合同主体，且解除合同的行为没有任何事实和法律依据，雅景公司不予认可。3.贵司单方面解除合同的行为已经属于严重违约，请接函后立即主动联系律师洽谈相关问题的解决措施，否则雅景公司将按照合同第四条第三款的约定采取解除合同、没收押金，并追缴免租期租金和相当于三个月租金的违约金，同时保留通过司法、行政等途径追究您相关责任的权利。诉讼过程中，惠车品公司申请就租赁厂房内装修价值及厂房内可搬迁设备的拆除搬迁费用于评估基准日2019年4月1日之市场价值进行评估。一审法院依法送交司法鉴定。2020年4月8日，鉴定机构苏州方正资产评估有限公司出具资产评估报告，载明苏州市高新区厂房装修价值为251396元，苏州市高新区厂房内可搬迁设备拆除搬迁费用为15000元，总计266396元。惠车品公司缴纳鉴定费1万元。2020年5月17日，惠车品公司向雅景公司发送现场受领房屋通知书，载明：我司于2020年4月2日在法院组织下与鉴定机构一起将案涉租赁房屋现状查看完毕，并于4月下旬收到了鉴定机构出具的评估报告。现通知贵司于2020年5月25日下午14:00现场受领房屋，请贵司前来苏州市高新区的厂房内现场受领钥匙。如若贵司未能准时前来受领钥匙，我司将以邮寄方式寄送租赁房屋钥匙至贵司，请注意查收，特此函告。此后，惠车品公司将租赁房屋钥匙寄送雅景公司。一审庭审中，双方一致确认：惠车品公司向雅景公司交付房屋押金4万元，雅景公司没有退还。惠车品公司向雅景公司已支付至2019年8月31日的租金，此后未再支付任何租金费用。同意按照2019年6月11日作为合同解除之日。一审庭审中，惠车品公司陈述：惠车品公司对涉案房屋的装修应该是得到了雅景公司的同意，否则的话也不会装修后持续经营这么久。惠车品公司的厂房内客户接待室和外部搭建以及门头搭建，不足300平方米的搭建不需要向公安机关备案，只要做好环评备案即可，惠车品公司做了环评备案。惠车品公司的搭建行为，雅景公司从未有任何制止或是指导协助行为，雅景公司对产业园所有租户的行为都是默许的。惠车品公司出具整改计划是按照雅景公司要求出具，系根据惠车品公司曾经的整改经历出具的整改计划，按照雅景公司的要求，把早已整改过的相关措施全部写成了“将来时”的语气，以期积极帮助产业园恢复供电。2019年4月1日停止电力供应后，惠车品公司与雅景公司多次协商无果故发出解除合同通知书。2019年4月1日至6月11日期间，涉案租赁房屋可以自由进入，但因为断电无法正常使用。2019年7月10日，涉案房屋被贴上查封封条，惠车品公司与查封人员核实得知是接到了雅景公司实名举报，不得不作出查封处理，如果惠车品公司认为处理不当可以自行撕下封条。惠车品公司一直没有对房屋进行过处理，直到鉴定之日才与鉴定公司一起对房屋进行了现场查看。解除合同后要求雅景公司退还房屋押金4万元、自2019年6月12日至2019年8月31日期间的未到期租金58802元。惠车品公司在2019年1月15日预缴电费7262元、2019年3月26日预缴电费3000元，但是产业园自2019年4月1日断电，根据平时用电量，惠车品公司推算出至少还应该有6000元电费余额没有用完，故要求雅景公司退还。惠车品公司主张总损失735422元，一是停业损失469026元，惠车品公司2018年10月至2019年3月经营月报得出月平均营收为198178.3333元，乘以2019年4月1日至2019年6月11日的停电天数，得出469026元；二是装修残值和搬迁费合计266396元，以评估报告为准。一审庭审中，雅景公司陈述：雅景公司并未提出解除合同，系因为惠车品公司坚持解除且不再使用租赁房屋，在此情况下，雅景公司才认为双方租赁合同已经无法继续履行。惠车品公司无法使用租赁房屋，并非是因为2019年4月1日产业园停电导致，而是因为惠车品公司本身存在违法经营情况导致被行政单位查封而无法继续使用房屋，与雅景公司无关。惠车品公司进场装修时，没有雅景公司的书面同意文件，雅景公司应该知道惠车品公司装修，但是装修方案以及装修添附的东西，雅景公司不清楚，惠车品公司的后期搭建行为没有经过雅景公司同意，雅景公司也没有给过协助指导。后来惠车品公司店铺被查封，应该没有解除查封，鉴定的时候，惠车品公司自行撕掉封条进去的。雅景公司认为房屋押金应当冲抵惠车品公司的违约责任，惠车品公司已经实际使用房屋故不应该退还使用房屋期间的租金。惠车品公司并未提供证据证明其交过电费也无证据证明其目前还剩余多少电费，根据雅景公司于2019年4月1日停电前的现场统计，惠车品公司拖欠雅景公司电费1496元和水费94元。因系惠车品公司自身原因导致房屋被查封后无法使用，惠车品公司的装修损失不应由雅景公司承担，且双方合同中约定在租期结束后装修归雅景公司所有。另外，惠车品公司按照停业期间的收入来计算其停业损失，并没有经营成本扣除，计算公式也是错误的。雅景公司已经将租赁房屋移交给房屋所有权人，故没再去受领惠车品公司移交的涉案房屋，收到了惠车品公司寄送的钥匙。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于惠车品公司的第一项诉讼请求。2016年9月5日，雅景公司与惠车品公司法定代表人王征峥签订房屋租赁合同，且此后系惠车品公司实际占有使用涉案房屋、履行合同权利义务，王征峥的签字应视为行使惠车品公司法定代表人的职务行为，该房屋租赁合同的主体应为雅景公司与惠车品公司。雅景公司经房屋所有权人同意将涉案房屋转租给惠车品公司，该房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应当诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，因惠车品公司存在重大安全隐患等违法行为，被要求停业整顿。惠车品公司虽认为已经在2019年4月1日产业园断电前完成了整改，但是并未提交证据予以证明。且根据惠车品公司在2018年被检查发现的安全隐患问题、雅景公司向惠车品公司发送整改通知、惠车品公司对整改问题的书面回复、惠车品公司租赁房屋此后又被查封等行为，能够证实惠车品公司在租赁涉案房屋经营期间存在违法行为，其对无法正常使用涉案房屋存在重大过错。因惠车品公司坚持解除合同，雅景公司也已与房屋所有权人解除租赁合同并交还房屋，双方继续履行租赁合同已无可能，双方于庭审中一致同意按照2019年6月11日作为合同解除之日，故雅景公司与惠车品公司于2016年9月5日签订的房屋租赁合同于2019年6月11日解除。关于惠车品公司的第二项诉讼请求。双方合同约定“合同期间如任何一方违约的，均须支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同”。惠车品公司存在违反合同约定义务情形导致涉案租赁房屋无法正常使用、其自身无法正常经营，且因其违法行为未及时整改成为导致产业园被断电的因素之一，并且未及时与雅景公司办理房屋交还手续直至2020年5月才将涉案房屋钥匙交还雅景公司。惠车品公司的租金支付至2019年8月31日，此后未再支付任何租金费用。惠车品公司关于预付电费中未使用部分电费金额未提交证据予以证明，且雅景公司陈述在2019年4月1日前查看核实时惠车品公司已经存在拖欠水电费情形。综合上述情形，惠车品公司要求雅景公司退还房屋押金4万元、未到期租金58802元、预付电费6000元，缺乏事实和法律依据，且证据不足，故一审法院不予支持。关于惠车品公司的第三项诉讼请求。惠车品公司陈述该损失包括装修残值、搬迁费部分和经营损失部分。装修残值和搬迁费部分，双方合同约定“如乙方需装修，应交相关政府部门审批，并得到甲方书面的同意，乙方所有装修费用全部由乙方承担。乙方在退租时保证房屋及配套完好安全的情况下退还甲方，除机器、设备外的所有装修无偿归甲方所有。如甲方需乙方复原的地方，乙方须无条件复原”。惠车品公司的装修未举证证明其系经过相关政府审批，雅景公司陈述知晓惠车品公司装修但是对惠车品公司装修内容并不知情，本案中，根据双方当事人举证系因惠车品公司原因导致无法继续履行租赁合同，雅景公司因已将房屋交还房屋所有权人故未提出要求惠车品公司恢复原状，但是惠车品公司的装修损失和搬迁费用应由其自身承担。关于经营损失部分，惠车品公司的证据不足以证实其每月实际经营利润，且本案系因其自身原因导致无法继续履行合同，故其经营损失应由其自身承担。一审法院对惠车品公司的该项诉讼请求碍难支持。因雅景公司撤回反诉请求主张，一审法院另行出具民事裁定书予以准许。故其反诉请求部分，本案判决书中不再予以理涉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州市惠车品汽车服务有限公司与苏州雅景物业管理有限公司于2016年9月5日签订的房屋租赁合同于2019年6月11日解除。二、驳回苏州市惠车品汽车服务有限公司的其他诉讼请求主张。案件受理费11964元，鉴定费1万元，合计21964元，由苏州市惠车品汽车服务有限公司负担。二审中，惠车品公司向本院提交以下证据：证据一，微信聊天记录打印件，拟证明惠车品公司出具整改计划是为了配合雅景公司的需求，惠车品公司不存在任何违法行为。证据二，关于现场督察、处罚申请复印件一份，拟证明2019年7月10日惠车品公司之所以被贴封条，极大可能是雅景公司向枫桥街道提交要求对惠车品公司进行查封处理的申请书所致。雅景公司质证认为，证据一已经过了举证期限，不属于二审新证据，完整性欠缺，真实性无法确认，不能达到其证明目的；证据二系复印件不予质证，但又认为复印件不具有证明力，不能达到其证明目的。雅景公司向本院提交关于检查整改通知函、签收表格复印件一份。第一，拟补强我方一审中提交的关于惠车品公司接收整改并提供整改方案的证据。第二，拟证明惠车品公司的签收行为系自认确实存在函中的诸项违规违法经营的行为。第三，拟证明雅景公司已经尽到了房屋出租人的监督和督促的义务，雅景公司作为出租人对于本案合同法继续履行没有过错。惠车品公司质证认为，上述证据是复印件，不符合证据提交规则，对证明目的也不予认可。1.从形式上看，20余家企业皆收到内容完全一致的通知函，统一模版的通知函无法证明惠车品公司一定存在全部需要整改的问题。2.从内容上看，整改所列的1-5项内容，1、3项是假想需要整改的范围，而实际上是合法的，其余内容则是惠车品公司完全不存在的违法行为。3.从签收此通知函的背景看，系雅景公司通知租户，此材料用于提交政府恢复供电所需，惠车品公司遂进行了接收确认，并非自认有违法行为。4.退一步讲，即使惠车品公司在房屋租赁期间存在不当使用房屋或违法经营的情况，雅景公司也仍要对产业园断电负全部责任。二审中，雅景公司称朱国建是其公司前法定代表人。二审查明，2020年6月2日，力生公司作出《情况说明》载明“我司于2019年9月11日与苏州雅景物业管理有限公司签订了《解除合同协议书》，约定双方解除苏州市马运路298号厂房的租赁合同，并给予雅景公司至2019年12月15日过渡期，用于雅景公司办理清退次承租方事宜，没有授权雅景公司在这期间收取次承租方租金或占有使用费的权利，特此说明”。以上事实，由本院调查笔录、（2020）苏05民终8000号民事判决予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，雅景公司自力生公司处承租厂房后，与惠车品公司法定代表人王征峥签订房屋租赁合同，将涉案房屋转租给惠车品公司占有使用。雅景公司的转租行为经过了力生公司的同意，其与惠车品公司之间的房屋租赁合同合法有效。本案二审争议焦点一为，导致惠车品公司、雅景公司之间房屋租赁合同解除的违约方及违约责任如何认定。本院认为，2019年4月1日，诉争产业园被行政执法部门责令停业整改，同时查封了产业园总配电箱并断电。2019年6月10日惠车品公司向雅景公司发出解除合同通知书要求解除诉争房屋租赁合同、协商赔偿事宜。关于合同解除原因，本院认为，诉争产业园被责令整体停业整改及断电导致双方房屋租赁合同无法继续履行。2019年4月4日的《生产企业专家检查意见书》载明诉争产业园存在的隐患及问题包括消防通道严重阻塞影响应急救援（停放汽车）、厂房内违章搭建严重无二次消防验收、安全管理失控、电器线路乱接乱拉、乙炔（易燃易爆）存放处电器插座有爆炸危险、部分压力容器安全附件（压力表安全阀）未张贴检验检测标签、洗车场所无三级沉淀池致排放水有造成水质污染的危害、部分企业异地经营、生产型厂房已改为商业用房。关于上述问题的形成原因，一方面，2018年9月19日《枫桥街道安监（环保）网格监督检查记录表》显示，惠车品公司在承租诉争厂房过程中于2018年9月19日经行政执法部门检查存在企业未见相关环保手续、烤漆房未有相应环保手续、电器不防爆、废油桶存放处设置在烤漆房设置不规范、室内存在隔层搭建未见相关手续等需问题，停业整顿。惠车品公司虽主张在2019年4月1日产业园断电前已经完成了整改，但并未提供充分有效的证据予以证明。再根据产业园断电后雅景公司向惠车品公司发送的整改通知、惠车品公司对整改问题的书面回复、惠车品公司所租赁的房屋2019年7月10日又被查封的事实可以认定惠车品公司2019年4月1日产业园断电前未完成整改。结合惠车品公司自身存在的待整改问题及诉争产业园存在的隐患问题进行分析，惠车品公司在消防、环保等方面的待整改问题与诉争整个产业园被责令停业整改、断电存在一定的因果关系，应就诉争房屋租赁合同无法继续履行承担主要责任。另一方面，雅景公司向力生能源公司承租产业园后又将整个产业园分租给多家承租户并据此获取分租收益，雅景公司依据其与惠车品公司之间的房屋租赁合同就惠车品公司使用诉争厂房的消防、安全、卫生等享有检查监督权，依法亦应在租赁期内保持租赁物符合约定用途，但至2019年4月1日整个产业园被责令停业整改、断电前，未有证据显示雅景公司就惠车品公司相关消防、环保等问题进行督促整改，且2019年4月4日《生产企业专家检查意见书》载明的隐患问题并非惠车品公司单方造成，雅景公司在获取收益的同时未能就整个产业园的安全、消防、环保尽到督促、管理职责，也与诉争产业园被责令整体停业整改、断电存在一定的因果关系，应就诉争房屋租赁合同无法继续履行承担次要责任。鉴于惠车品公司、雅景公司均系导致诉争房屋租赁合同解除的违约方，惠车品公司于2019年6月10日向雅景公司发出的《解除合同通知书》不产生解除合同的效力，惠车品公司要求法院确认其行使解除权的效力，本院不予支持。虑及惠车品公司、雅景公司一审庭审中一致同意诉争房屋租赁合同于2019年6月11日解除，故一审认定诉争房屋租赁合同于2019年6月11日解除，本院予以确认。关于惠车品公司主张的损失赔偿事宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于惠车品公司主张的停业损失，相关依据不足，本院不予支持。关于装修损失、搬迁费，一审经评估后认定装修损失251396元、搬迁费用15000元，共计266396元。双方二审中对于上述装修损失金额认定均未提出异议，本院予以确认。惠车品公司主张雅景公司应赔偿其上述损失，本院认为，如上分析，惠车品公司在承租诉争厂房过程中存在被行政执法部门责令整改的相关问题，但惠车品公司未整改完成，应就诉争房屋租赁合同无法继续履行承担主要责任，其主张的相应装修损失也应由惠车品公司自担主要部分，综合考量惠车品公司、雅景公司的违约行为及相应过错，本院酌定由惠车品公司自担损失的60%，剩余40%即106558.40元（266396元*40%）由雅景公司予以赔偿。本案二审争议焦点二为，诉争房屋租赁合同解除后事宜如何处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于惠车品公司主张的租赁押金40000元。本院认为，鉴于诉争房屋租赁合同已经解除，且诉争房屋租赁合同并非基于惠车品公司单方原因解除，雅景公司要求没收押金的合同依据及事实依据不足，故上述租赁押金应由雅景公司予以退还。关于惠车品公司主张的未到期租金。本院认为，鉴于诉争房屋租赁合同解除及惠车品公司缴纳租金、固定费用至2019年8月31日的事实，自2019年6月12日至2019年8月31日的未到期租金及固定费用应由雅景公司退还。惠车品公司与雅景公司之间的房屋租赁合同系2016年9月签订，每月租金、固定费用合计20300元，此费用以年计，每两年递增10%，故上述期间惠车品公司每月应支付的租金及固定费用为22330元（20300*1.1），自2019年6月12日至2019年8月31日共计81天，故雅景公司应退还惠车品公司60291元（22330元/月/30天*81天）。惠车品公司主张58802元，属于其对自身权利的处分，未超出合理范围，本院予以支持。另，惠车品公司与雅景公司之间的房屋租赁合同解除后，惠车品公司仍实际占有使用涉案厂房，直至2019年12月15日雅景公司将涉案厂房交还力生公司。本院认为，为减少当事人诉累，对雅景公司应支付的占有使用费在本案中一并处理为宜。因雅景公司与力生公司于2019年9月11日签订解除合同协议书，雅景公司、力生公司之间的租赁关系终止。且力生公司未授权雅景公司向次承租人收取2019年9月11日之后占有使用费，故惠车品公司应向雅景公司支付自2019年6月12日至2019年9月11日止的占有使用费。鉴于上述期间诉争厂房断电无法正常使用，另考虑到惠车品公司、雅景公司就诉争产业园断电存在的相应过错行为，本院酌定惠车品公司参照月租金标准的60%向雅景公司支付占有使用费，即41087元（22330元/月/30天*92天*60%）。关于惠车品公司主张的预付电费6000元，惠车品公司未能就其未使用部分的电费金额提供证据证明，本院不予支持。综上，雅景公司应退还惠车品公司押金40000元、未到期租金及费用58802元、赔偿惠车品公司损失106558.40元，合计205360.40元。惠车品公司应支付雅景公司占有使用费41087元。上述两项折抵后，雅景公司还应向惠车品公司支付164273.40元。综上，上诉人雅景公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审认定导致合同解除双方之间的过错不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初4217号民事判决；二、苏州雅景物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州市惠车品汽车服务有限公司164273.40元；三、驳回苏州市惠车品汽车服务有限公司其他讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11964元，鉴定费10000元，合计21964元，由苏州市惠车品汽车服务有限公司负担17571元，苏州雅景物业管理有限公司负担4393元。二审案件受理费11964元，由苏州市惠车品汽车服务有限公司负担9571元，苏州雅景物业管理有限公司负担2393元。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年十一月十七日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤陈宝慧法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。