福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0424民初407号 原告:宁化万星房地产开发有限公司，住所地宁化县翠江镇中环南路**中环花园**楼07－09铺，统一社会信用代码913504240603873743。 法定代表人：张宁香，经理、执行董事。 原告：张鹏，男，1985年6月9日出生，汉族，住宁化县。 上述两原告的共同委托诉讼代理人:伍小宁，福建翰宁律师事务所律师。 被告：罗秀琴，女，1984年11月25日出生，汉族，户籍地宁化县，现住宁化县。 原告宁化万星房地产开发有限公司（以下简称“万星房地产公司”）、张鹏与被告罗秀琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案,原告万星房地产公司、张鹏的共同委托诉讼代理人伍小宁到庭参加诉讼，被告罗秀琴经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万星房地产公司、张鹏向本院提出诉讼请求：1.解除张鹏与罗秀琴就宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4栋二层217、218、219号商铺签署的《万星广场商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）；2.判令罗秀琴立即将宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋4栋二层217、218、219号商铺腾空返还给万星房地产公司、张鹏；3.判令罗秀琴向万星房地产公司、张鹏支付拖欠的租金及相应的违约金，租金为2018年7月1日至2019年9月30日35，127元，违约金计至2019年11月30日为7，727.94元；4.判令罗秀琴向万星房地产公司、张鹏支付上述房产的占有使用费，从2019年12月1日起按每月3，903元计至罗秀琴将上述房产腾空返还万星房地产公司、张鹏之日止；5.判令罗秀琴向万星房地产公司、张鹏支付拖欠的从2018年7月1日至2019年11月30日止的物业管理费1，832.60元及此后至房屋实际返还之日止按每月323.40元计算的物业管理费；6.判令万星房地产公司、张鹏有权没收罗秀琴合同履约保证金7,806元，罗秀琴还应赔偿万星房地产公司、张鹏11,709元。事实和理由，万星房地产公司全权委托张鹏负责万星广场商铺出租等一切相关事宜。2017年10月27日,张鹏与罗秀琴签订《租赁合同》,约定:罗秀琴租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4栋二层217、218、219号商铺经营餐饮使用，租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日，每月租金3，903元，租金每季度支付一次,应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金；履约保证金7,806元；罗秀琴应按房产建筑面积以每月每平米3元向张鹏交纳物业管理费，前二年按每平方米1元收取。《租赁合同》还约定，若罗秀琴逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向张鹏支付违约金；罗秀琴逾期支付租金超过30日的，张鹏有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，并且罗秀琴还应赔偿张鹏三个月租金。合同生效后，罗秀琴没有按约定履行合同义务，拖欠2018年7月1日至2019年9月30日租金35,127元、2018年7月1日至2019年11月30日止的物业管理费1,832.60元。罗秀琴的行为已经构成严重违约，张鹏多次向罗秀琴催款,罗秀琴并不履行。综上，张鹏为维护合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院判准万星房地产公司、张鹏的诉讼请求。 罗秀琴未作答辩。 万星房地产公司、张鹏为证明其主张,向本院提交了以下证据材料: 证据1.营业执照、居民身份证复印件各一份，拟证明其身份情况及诉讼主体适格的事实； 证据2.宁化万星广场商铺出租授权委托书，拟证明万星房地产公司委托张鹏全权负责宁化县中环中路156号万星广场地面一层、二层、三层商铺出租的一切相关事宜，委托权限包括：选择承租人、以张鹏的名义与承租人订立租赁合同、享有出租人的权利、收取租金,本案租赁合同所涉万星广场4栋二层217、218、219号商铺也在授权范围的事实； 证据3.万星广场商铺租赁合同，拟证明2017年10月27日,张鹏与罗秀琴签订《租赁合同》,合同约定:罗秀琴租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4栋二层217、218、219号商铺经营餐饮使用，租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日，每月租金3,903元，租金每季度支付一次，应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金，履约保证金7,806元，罗秀琴应按房产建筑面积以每月每平米3元向张鹏交纳物业管理费，前二年按每平方米1元收取。若罗秀琴逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向张鹏支付违约金，逾期支付租金超过30日的，张鹏有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，并应赔偿张鹏三个月租金的事实； 证据4.闽（2019）宁化县不动产权第（总）0039号不动产权证书，拟证明宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4栋二层217、218、219号商铺的权利人为万星房地产公司的事实； 证据5.2019年10月16日商铺租金、物业管理费等费用催款通知函及107556046531邮政快递回执单，拟证明张鹏于2019年10月16日以邮政快递的形式向罗秀琴通知支付租金、物业费及逾期应承担滞纳金、违约金，万星房地产公司、张鹏有权单方面解除合同的事实。 对万星房地产公司、张鹏提交的上述证据，本院分析如下：上述证据经与原件核对一致，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认,并在卷佐证。罗秀琴经传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭陈述和举证、质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2017年9月25日，万星房地产公司向张鹏出具《宁化万星广场商铺出租授权委托书》，内容为：万星房地产公司（委托人）现委托张鹏（受托人）全权负责宁化万星广场商铺出租事宜。1.委托出租的商铺:万星广场地面一层(1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#)、二层（3#、4#、5#、6#、7#）及三层（3#、4#、5#、6#、7#）商铺，总面积14，160平方米；2.委托期限自2017年10月1日至2023年12月31日；3.委托权限，委托人有权选择上述商铺的承租人，并以自己个人名义与承租人签订上述商铺租赁合同/协议，上述商铺租赁合同/协议约定的出租人权利由委托人享有，上述商铺租赁合同/协议约定的出租人义务由委托人承担；委托人有权直接向承租人收取上述物业的租赁押金、租金及物业管理费； 2、2017年10月27日，张鹏（甲方）与罗秀琴（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一部分1.甲方将位于万星广场4栋二层217、218、219号商铺，建筑面积107.8平方米（含公摊面积）的房产（以下简称房产），按现有条件出租给乙方，2.乙方交纳租金、物业管理费、公摊费等费用均以该房产面积作为计算依据；第三部分1.租赁期限自2018年1月1日起自2022年12月31日止,2.乙方免租期为24个月,免租期内乙方无需交纳租金,但应缴纳本合同约定的其他费用，3.租金第一个租赁年度（自2018年1月1日起至2018年12月31日止），每月租金为3，903元,4.租金每季度支付一次，乙方应在下个季度开始的前一个月25日前向甲方支付下个季度的租金，5.乙方同意于本合同签订三日内向甲方支付合同履约保证金7,806元（两个月租金标准），10.租赁期满或本合同被解除后，若乙方有违约情形，甲方有权从合同履约保证金和水电押金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、相关费用及欠缴的租金，11.因乙方违反本合同约定而导致甲方解除本合同时，甲方有权没收合同履约保证金；第六部分1.有下列情形之一，甲方有权解除本合同，没收合同履约保证金，并且乙方还应赔偿甲方三个月租金作为违约金，（1）乙方逾期支付租金超过30日的，（2）乙方逾期支付物业管理费超过30日的，（3）乙方逾期支付水、电费超过30日的，2.甲方违反合同约定，致使乙方无法继续经营，经乙方三次书面通知而甲方不理的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接经济损失；乙方亦可选择不解除合同，但有权要求甲方赔偿其因此遭受的直接经济损失3.若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的3%向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除本合同，没收合同履约保证金，并且还应赔偿甲方三个月租金。合同附件约定，租金缴纳方式：第一年至第三年各缴交6个月，第四年至第五年各缴交9个月，具体如下：第一年至第三年（2018年至2020年）为一季度缴交三个月，租金为11,709元，第四年至第五年（2021年至2022年）为1-9月份每季度缴交三个月，租金为11,709元； 合同签订后，张鹏依约向罗秀琴交付了合同约定的商铺，罗秀琴依约向张鹏支付履约保证金7,806元； 3、张鹏于2019年10月16日，按照罗秀琴合同确定的送达地址，通过邮政快递向其送达《商铺租金、物业费等费用催款通知函》；要求罗秀琴在确定的时间支付拖欠的款项； 4、罗秀琴尚欠万星房地产公司、张鹏2018年7月1日至9月30日商铺租金35,127元、物业管理费1,832.60元。 本院认为：张鹏与罗秀琴于2017年10月17日签订的《租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。实际履行过程中，张鹏已按约交付了涉案房屋，罗秀琴按约支付了履约保证金，但罗秀琴未按约支付全部租金，从2018年7月1日起拖欠至今，经张鹏催告后仍未支付，根据涉案合同的约定，罗秀琴未按约支付租金及其他应付费用的，张鹏有权提前解除本合同，故张鹏要求解除与罗秀琴之间签订的《租赁合同》并要求罗秀琴腾空返还商铺的诉讼请求，理由正当，予以支持，《租赁合同》从本判决生效之日起解除。自2018年7月1日至2019年9月30日止罗秀琴拖欠张鹏商铺租金35，127元、物业费1,832.60元，故对于张鹏要求罗秀琴支付拖欠的商铺租金35,127元、物业费1,832.60元的诉讼请求,理由正当,予以支持。合同解除后至罗秀琴实际腾退涉案商铺之日止的商铺占有使用费参照涉案合同约定的租金（租金缴交时间2020年1-3月、7-9月，月租金3,903元；2021年-2022年为1-9月，月租金3,903元）收取标准计算。张鹏要求罗秀琴按合同支付涉案商铺至实际返还之日止的物业管理费的诉讼请求，理由正当，予以支持。对于张鹏要求没收罗秀琴合同履约保证金7,806元的诉讼请求，因《租赁合同》对合同履约保证金的约定有两种以上解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故涉案合同履约保证金应作抵交二个月的租金，即抵交2018年7-8月的租金，张鹏的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持；万星房地产公司及张鹏在庭后（2020年4月27日），向本院提交《关于减免疫情期间部分租金的意见》，同意减免罗秀琴涉案商铺2020年1-3月份期间的租金半个月，该意见系万星房地产公司及张鹏处分自己民事权利的行为，符合法律规定，予以准许，故确定减免罗秀琴涉案商铺2020年1月的租金半个月。关于案涉违约金应如何确定的问题。案涉《万星广场商铺租赁合同》第六部分违约责任第3条：“若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除本合同，没收合同履约保证金，并且还应赔偿甲方三个月租金”，该条款同时约定了逾期支付租金违约金、没收履约保证金、赔偿三个月租金损失等三重违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案罗秀琴未按期缴纳租金，对万星房地产公司造成的损失实为资金被占用期间的利息损失。双方系房屋租赁关系，不同于民间借贷关系，万星房地产公司主张按月利率2%标准计算逾期交付租金的损失依据不足。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。因案涉合同同时约定三种违约责任，该约定明显超过了万星房地产公司的实际损失。本院综合考量合同的履行情况、预期利益等综合因素，对违约金酌情予以调整。即：罗秀琴应支付万星房地产公司履约保证金3,903元(一个月租金)及赔偿金3，903元(一个月租金)。因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起于每月20日公布贷款市场报价利率(LPR)，故2019年8月19日前罗秀琴欠付的租金的违约金可按中国人民银行规定的同期贷款基准利率予以计算，2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算违约金。罗秀琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十三七条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、张鹏与罗秀琴于2017年10月27日签订的《万星广场商铺租赁合同》，于本判决生效之日起解除； 二、罗秀琴应于本判决发生法律效力之日起十五日内将涉案商铺返还给张鹏； 三、罗秀琴应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张鹏支付2018年9月的租金3,903元，2019年1-3月的租金11，709元、7-9月的租金11,709元，2020年1-3月（二个半月）的租金9，757.50元，合计37,078.50元,此后租金按合同约定支付，支付至将商铺返还给张鹏之日止； 四、罗秀琴应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张鹏支付以实际欠付租金为基数，至2018年9月起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算，从2019年8月20日起支付至实际付清租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算的违约金； 五、罗秀琴应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张鹏支付从2018年7月1日起至2019年11月30日止的物业管理费1,832.60元，从2019年12月1日起至罗秀琴将商铺返还给张鹏之日止的物业管理费按合同约定支付； 六、罗秀琴应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张鹏支付赔偿金及履约保证金各3,903元,合计7,806元； 七、驳回宁化万星房地产开发有限公司、张鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3，692元，减半收取1，846元，由罗秀琴负担1，477元，由宁化万星房地产开发有限公司、张鹏负担369元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）。负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邓章隆 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  王彩容 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。