江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初7424号原告：新余市鑫泉房地产开发有限公司，住所地江西省新余市仙來东大道**。法定代表人：朱青连，该公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，江西袁河律师事务所律师。被告：肖高桂，男，1964年12月24日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：邹小强，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小武，江西弘杰律师事务所律师。原告新余市鑫泉房地产开发有限公司（以下简称鑫泉公司）与被告肖高桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张颖，被告肖高桂的委托诉讼代理人周小武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫泉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：1901240006）；2.肖高桂向其支付违约金4895元（当庭变更诉讼请求）；3.案件受理费由肖高桂承担。事实和理由：2019年1月24日，双方签订了《商品房买卖合同（现售）》，合同约定肖高桂向其购买位于新余市渝水区房屋一套，建筑面积为130.59平方米，房屋单价为2750元／平方米，总价为271947.5元。购房款本应在签订合同时一次性付清，但因双方均系经熟人介绍促成的交易，遂在被告未付款的情况下，其便与肖高桂去房产管理部门办理了案涉房屋的备案手续。但至今，肖高桂未向其支付任何款项，其遂向本院提起诉讼。肖高桂辩称，其已在签订合同当天支付了购房款，鑫泉公司的工作人员张亮遂办理了房产备案登记，经办人手写了收款收据并加盖了鑫泉公司公章，故其不存在违约行为，鑫泉公司无权解除合同并要求其承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对下列证据无异议：鑫泉公司提交的其公司营业执照。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鑫泉公司提交了以下证据：一、第一组证据：2019年1月24日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：1901240006）。拟证明：双方于2019年1月24日签订了商品房买卖合同一份，该合同约定肖高桂向鑫泉公司购买位于房屋一套，总面积为98.89平方米，总价款为271947.5元。该合同签订后肖高桂未向鑫泉公司支付购房款，故根据合同约定鑫泉公司有权解除合同，并要求肖高桂按照应付款的0.03%支付违约金。肖高桂对该组证据的真实性无异议，但认为其已支付了案涉房产的全部购房款，不存在违约行为，鑫泉公司无权解除合同。本院认为，由于双方对该组证据的真实性无异议，且能够证明双方之间签订了购房合同，与案件基本事实有关，本院予以确认。二、第二组证据：银行转账记录两份、陈小勇与胡秋平的对账单四份。拟证明：2019年1月24日，1月25日胡秋平代陈小勇收取曾某的借款共计420000元，月息2分，后经陈小勇的指定，胡秋平每月代陈小勇向曾某支付8400元利息。肖高桂质证认为对两份银行转账记录的真实性无异议，且该证据正好印证胡秋平代表鑫泉公司收到了肖高桂的购房款。对于陈小勇与胡秋平的对账单四份的真实性不评判，关联性存疑，该证据与本案无关。该证据只能反映出本案案外人之间的结算，无法反映鑫泉公司没有收到肖高桂的全部购房款。如鑫泉公司内部人员没有上交购房款，也仅是其内部管理风险，与肖高桂无关。综合全案证据，本院综合评判认为，由于该组证据中2019年1月24日转存的320000元其金额和付款时间，均能与肖高桂提交的银行流水及证人曾某的述称相印证，且能够证明胡秋平收受了该笔款项，反而更能证实证人曾某证言的真实性。至于胡秋平代陈小勇向曾某支付利息一事，结合陈小勇述称其曾多次向曾某借款，而胡秋平又曾是其公司财务，在陈小勇确认该320000元并非借款而是购房款的情况下，可以认定该组证据达不到鑫泉公司的证明目的。肖高桂提交了以下证据：一、第一组证据：2019年1月24日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：1901240006）、以及相应310室收款收据一份。拟证明：肖高桂已在合同签订当天就已经足额支付了案涉房产310室的购房款，鑫泉公司出具了相应的收款收据。鑫泉公司质证认为，对该组证据的真实性无异议，但证明目的有异议，其认为收据是预先出具的，肖高桂并未支付房款。且当时盖的是项目部的章，并非公司的印章。本院认为，鑫泉公司对该组证据的真实性无异议，且能够证明鑫泉公司堆上农贸市场项目部出具了收款收据这一基本事实，与案件事实有关，本院予以确认。二、第二组证据：2019年1月24日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：1901240007）、以及相应302室收款收据一份，肖高桂银行流水2张、曾某银行流水3张、新余市濠利房地产有限公司国家企业信用信息公示系统打印信息一份。拟证明：1.2019年1月24日，肖高桂向鑫泉公司购买除案涉的310室外，还同时购买了该处的302室；2.肖高桂因购买前述两处房产后，便于签订合同当天即向中间人曾某转账320000元（310室的全部款项及302室的部分款项），随后曾某又于当天将该款项转给了鑫泉公司指定人员胡秋平；3.鑫泉公司指定的两个负责人胡秋平、张亮在肖高桂购买房产时，两人一起合伙经营着新余市濠利房地产有限公司销售房产，购房时的经办人员张亮是在确认收到肖高桂全部购房款后，才手写了收据并加盖公章之后才完成的房产备案手续；4.经办人张亮因鑫泉公司与肖高桂协商解除302室房产的购买合同，要求肖高桂配合解除房屋备案后，张亮于2019年5月7日将100000元转账给曾某，曾某于次日向肖高桂返还100000元，可以印证肖高桂已实际付清310室购房款。鑫泉公司对该组证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议。张亮、胡秋平、曾某不是鑫泉公司员工，鑫泉公司也从未指定这三人代为收款，且银行流水也与两套房产的总金额对不上。本院认为，由于该组证据真实合法，且与案件基本事实有关，能够反映肖高桂已支付款项去向，故本院予以认定。三、第三组证据：（2020）赣0502民初4729号民事裁定一份、（2020）赣0502民初7801号案件受理通知书及起诉状副本一份。拟证明：1.早在本案立案之前，肖高桂便向本院提起诉讼向鑫泉公司主张逾期交房的违约责任，由于鑫泉公司自知理亏，故未到庭抗辩；2.印证肖高桂已于合同签订当天就向鑫泉公司支付了案涉310室的购房款。鑫泉公司质证认为，对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告并没有确认张亮系堆上农贸市场项目部负责人，而（2020）赣0502民初7801号案件还未审理，达不到其证明目的。本院认为，虽然鑫泉公司对该组证据真实性无异议，但该组证据仅能证明肖高桂进行过权利主张，但无法反映是否支付过购房款，因此对该组证据，本院仅对其真实性予以认定。四、第四组证据：证人曾某的证言。拟证明：肖高桂已足额支付了案涉310室购房款。鑫泉公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。认为从银行流水中可以看出曾某与肖高桂之间存在利害关系，故其可信度不高，且其从未委托曾某代收任何款项。在合同已经约定了收款方式的情况下，其也从未收到曾某所付的购房款。本院认为，曾某的证言客观真实，且能够反映购房时的基本情况，本院予以认定（采信理由详见对鑫泉公司第二组证据评判理由）。为核实情况，本院分别对张亮、胡秋平、陈小勇进行了询问，形成询问笔录三份。鑫泉公司提出，对张亮与胡秋平的陈述无异议，但对陈小勇陈述的真实性、合法性、关联性均有异议。其认为陈小勇的陈述前后矛盾无法反映案件真实情况。鑫泉公司有理由认为肖高桂、曾某与陈小勇之间串通损害其合法权益。肖高桂提出，对张亮询问笔录的真实性无异议，但对张亮陈述的部分事实真实性有异议，张亮述称的其未收到购房款系虚假陈述。对胡秋平询问笔录的真实性无异议，但对胡秋平陈述的部分内容真实性有异议，胡秋平收到的320000元系肖高桂支付的购房款。对陈小勇询问笔录的真实性、合法性、关联性无异议，陈小勇的笔录恰好印证了鑫泉公司收到了肖高桂的涉案购房款，也能够证明张亮、胡秋平笔录中的虚假陈述内容，恰好与证人曾某的证言相吻合，可以证实肖高桂已付清了案涉310室及302室全部购房款。本院认为，首先，虽然张亮述称肖高桂没交房款，其并未委托胡秋平收款，但综合考虑张亮与肖高桂之间因堆上农贸市场302室返还购房款一事正在进行诉讼，肖高桂诉请张亮需承担共同还款责任，因此张亮述称肖高桂未付款一事存疑，需有其他证据佐证方可采信。而现有证据中能与张亮该主张相印证的证据为胡秋平的陈述，胡秋平述称其于合同签订当天收取的320000元，系案外人陈小勇指示其向曾某代收的借款。但在本院向陈小勇核实情况时，陈小勇明确表示其并未让胡秋平代收借款，该笔钱应该系购买堆上农贸市场房子的钱。由于曾某、陈小勇在本案均无利害关系，且二人之间的证言能够相互印证。结合该笔款项支付的时间为签订合同当天，胡秋平在收款当天系新余市濠利房地产有限公司投资人，该公司经营范围含商品房销售代理。而张亮又于当天手写了收款数据，且去办理了备案登记，能够与证人曾某述称的“经办人张亮要求我转给胡秋平的，合同和收据都是张亮给我们的，签字也是张亮的”相印证。据此可以认定，肖高桂将钱转给曾某后再由胡秋平代收这一付款方式获得了张亮的认可，故可以证明肖高桂支付了购房款。因此本院除对张亮、胡秋平述称的肖高桂未付款，及张亮与胡秋平不存在合伙关系不予采信外，对该组证据的其余部分均予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年1月24日，肖高桂通过案外人曾某介绍，向鑫泉公司堆上农贸市场项目部购买房产2处，分别为新余市城北堆上二路西327号城北办堆上农贸市场310室、302室，并签订了两份商品房买卖合同。其中关于310室的合同约定：1.总价款为271947.5元；2.买受人应在2019年1月23日之前支付全部房价款；如买受人未按照约定时间付款的，逾期60日之内的，买受人按日向出售人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后出售人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金；3.全部购房款存入鑫泉公司账户。其中302室的合同约定总价款为267960元。合同签订当日，经鑫泉公司堆上农贸市场项目部经办人张亮同意，肖高桂除向曾某转账320000元外，还将该2套房产的剩余款项以现金的方式给了曾某。同日，曾某将该320000元转账给了案外人胡秋平，但剩余款项去向不明。同日，张亮出具了收款收据2份（其中310室的收据载明客户为肖高桂，金额为271947.5元；302室的收据载明客户为肖高桂，金额为267960元），两份收据均加盖了鑫泉公司堆上农贸市场项目部的印章，且张亮为该两处房产进行了备案。后因鑫泉公司未收到肖高桂已支付的购房款，其遂提起本案诉讼。另查明，张亮、胡秋平均非鑫泉公司员工。2018年1月31日至2020年1月19日期间，胡秋平系新余市濠利房地产有限公司投资人，该公司经营范围含商品房销售代理。又查明，在购买案涉房产期间，鑫泉公司堆上农贸市场项目部的公章张亮能够自由使用。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、肖高桂是否已支付购房款？二、鑫泉公司是否能够解除购房合同？肖高桂是否应当承担违约金？关于肖高桂是否已支付购房款的问题。首先，鑫泉公司认可双方系经熟人介绍签订的合同。而经本院查明，案外人张亮、被告肖高桂及证人曾某均确认肖高桂是通过证人曾某向鑫泉公司堆上农贸市场项目部购买了案涉房产，张亮为具体经办人。因此，这三人才清楚具体办理过程。其次，肖高桂诉称其已通过证人曾某支付了案涉房款（其中转账320000元，其余为现金）。而现有证据能够证明肖高桂于合同签订当日向曾某转账320000元，同日，曾某又将该款项转账给了案外人胡秋平。虽然张亮述称其并未让胡秋平代收该款项。但综合考虑张亮与肖高桂之间因堆上农贸市场302室返还购房款一事正在进行诉讼，肖高桂诉请张亮需承担共同还款责任，因此其述称肖高桂未付款一事存疑，需有其他证据佐证方可采信。而现有证据中能与张亮该主张相印证的证据为胡秋平的陈述，胡秋平述称其于合同签订当天收取的320000元，系案外人陈小勇指示其向曾某代收的借款，并非代收的购房款。但在本院向陈小勇核实情况时，陈小勇明确表示其并未让胡秋平代收借款，该笔钱应该系购买堆上农贸市场房子的钱。由于曾某、陈小勇在本案均无利害关系，且二人之间的证言能够相互印证。再结合该笔款项支付的时间为签订合同当天，而胡秋平在收款当天系新余市濠利房地产有限公司投资人，该公司经营范围含商品房销售代理。同时张亮又于当天手写了收款数据，且去办理了备案登记，能够与证人曾某述称的“经办人张亮要求我转给胡秋平的，合同和收据都是张亮给我们的，签字也是张亮的”相印证。据此可以认定，肖高桂将钱转给曾某后再由曾某代为支付这一付款方式获得了张亮的认可。在张亮已经出具的收款收据的情况下，可以认定肖高桂已按照张亮要求支付了购房款。关于鑫泉公司是否能够解除购房合同，肖高桂是否应当承担违约金的问题。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”据此，行为人在无代理权或超越代理权限实施代理行为时，如果行为人具有已授权表象，导致相对人有理由相信其具备代理权的，行为人的代理行为有效，其后果应由被代理人承担。第一，本案中张亮虽然并非鑫泉公司员工，但鑫泉公司对双方签订的关于案涉房产《商品房买卖合同》予以认可，张亮亦在房屋买卖合同附件《关于商品房购买过程中重点注意事项温馨提示》上签字，鑫泉公司其诉请解除该合同的理由仅是因为其未收到肖高桂支付的购房款。结合本院查明在肖高桂购买案涉房产时，张亮能够自由使用鑫泉公司堆上农贸市场项目部的公章，且其能够办理备案登记手续这一事实。据此，可以认定张亮对外销售案涉房产的行为获得了鑫泉公司的授权。第二，双方签订的房屋买卖合同明确约定，全部购房款应存入鑫泉公司账户。但本院现已查明，肖高桂并未将钱存入鑫泉公司账户，而是经张亮认可后将钱付给曾某，再由曾某代为进行支付（理由详见第一个争议焦点）。据此，可以认定张亮改变收款方式的行为系超越代理权限实施的代理行为，该行为产生的法律后果是否需要由鑫泉公司承担，取决于肖高桂是否有理由相信张亮有权改变收款方式。综合张亮能够代表鑫泉公司签订购房合同，并在肖高桂变更付款方式后能够办理房产备案登记成功，且能够自由使用鑫泉公司堆上农贸市场项目部的公章的事实，在现有证据无法证实肖高桂明知张亮系越权代理的情况下，可以认定肖高桂有理由相信张亮可以改变收款方式。据此该越权代理行为产生的后果，应由鑫泉公司承担。故本院对鑫泉公司诉请解除房屋销售合同并要求肖高桂支付违约金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：一、驳回原告新余市鑫泉房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5，454元，减半收取2，727元，由原告新余市鑫泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  朱伟二〇二〇年十一月十三日法官助理汪群惠书记员陈仙仙