济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初10694号原告（反诉被告）：王树林，男，1950年1月17日出生，汉族，住济南市原告（反诉被告）：马淑娟，女，1951年12月27日出生，汉族，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：刘明，山东天宝兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈守荣，女，1975年1月18日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：李洋，山东温纳律师事务所律师。第三人：济南中住城北房地产经纪有限公司，住山东省济南市。法定代表人:刘汉沛。委托诉讼代理人：董庆武，男，该单位法务。委托诉讼代理人：管龙福，男，该单位经理。原告（反诉被告）王树林、马淑娟与被告（反诉原告）陈守荣及第三人济南中住城北房地产经纪有限公司（以下简称中住房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王树林、马淑娟及其委托诉讼代理人刘明，被告（反诉原告）陈守荣及其委托诉讼代理人李洋，第三人中住房产经纪公司的委托诉讼代理人董庆武、管龙福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王树林、马淑娟向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方于2020年4月18日签订的编号为：A620041805的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令被告按照合同约定支付违约金70.5万元；3、请求判令被告支付律师费、居间佣金、保险费等共计64175元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月18日，原告通过第三人的中介，与被告就买卖位于济南市历下区利农庄路8号703室房屋及附属设施签订了《存量房屋买卖合同》，合同编号：A620041805。合同成交价格为235万元，该价格为不变价。原告即时按照合同约定交付定金3万元。合同签订后，被告于2020年4月26日以微信形式通过第三人明确通知原告：“家里父母不同意，房子不卖了”。2020年5月2日，被告再次通过电话向第三人的管龙福经理表示“房子不卖了”，并要求协商服务佣金事宜。2020年5月3日，被告亲自到第三人处协商中介费事宜，并再次明确表示房子不卖了。2020年5月5日，被告通过市政热线12345投诉第三人，根据济南市历城区山大路市场监管所工作人员证实，被告的投诉内容为“┄4月18日签订的合同，因后来老人不同意就不再售卖，4月25日与中介联系告知要解除合同，但自己在此期间与买家已经协调好自己退还对方双倍的钱，但中介告知解除合同要收取房价款2%的服务费，自己房子是235万，现在中介要收取4万的服务费，认为中介的收费较高，┄”；2020年5月11日，第三人向原告转达由济南市历城区山大路市场监管所工作人员转述的告知、以及第三人与被告联系的情况，被告明确要求原告增加5万元，否则不履行合同。鉴于被告的上述行为和无理要求，原告以微信方式明确告知第三人并通过第三人告知被告解除合同。双方签订的《存量房屋买卖合同》第八条第二款约定：甲方（卖方）若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：第4项约定：“合同签订后又拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；”并约定，甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向乙方支付违约金。该条第五款约定：“违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失：包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等”。综上，被告在签订合同后明确表示房子不卖了，后又要求增加价款，否则房子不卖的行为，已经构成根本违约。根据合同约定应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，制裁民事违信行为，原告特依据我国民事诉讼法的规定，向人民法院提起诉讼，请求判如所请。陈守荣辩称，第一，被告陈守荣虽然通过微信表达过房子不再继续买卖的想法，但结合前后的微信聊天记录来分析，可知陈守荣并不是单方面强硬的通知解除合同，而是一种与原告（被反诉人）协商的态度，并且就合同的解除，与本诉原告达成了初步一致的意见，即都同意解除合同，并且在之后与本诉原告一起找中介方讨论解除买卖合同的方案，但三方就中介费的退费一直未能达成统一的意见，所以最终未能达成书面的合同解除协议。第二，在2020年6月11日，陈守荣在与中介方的聊天记录中也明确的通知对方，合同继续履行。既然未能协商解除合同，则合同应当被继续履行，本诉原告应当按照合同约定于2020年6月24日前支付第一笔购房款，但本诉原告未能按时打款，为此本诉被告于2020年7月3日发函催款，以推动合同的继续履行，但对方仍然没有支付相应购房款。第三，就本诉中原告方的诉求，即便本案判决被告败诉，代理人认为违约金约定金额过高，希望法院予以调整，或者根据原告实际损失来决定违约金金额。《合同法》第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，视为未变更，第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。《合同法》第一百一四十条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。中住房产经纪公司述称，尊重法院判决。反诉原告陈守荣向本院提出反诉讼请求：1、请求判决反诉被告王树林、马淑娟因根本违约向反诉人支付违约金人民币70.5万元；2、请求法院判决本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年4月18日，反诉原告与反诉被告共同签订存量房屋买卖合同，约定反诉原告将其所有的位于济南市历下区利农庄路8号703室，出售给反诉被告。合同约定房屋总价款为人民币235万元（贰佰叁拾伍万元），定金三万元于合同签订当日支付，余款于2020年6月24日前二被反诉人支付第一笔购房款人民币170万（壹佰柒拾万），待反诉原告办理完毕房屋抵押注销手续后当日，反诉被告支付第二笔购房款人民币65万（陆拾伍万元）。合同签订后，反诉原告因家庭原因，曾与反诉被告协商是否可以解除合同，并且得到反诉被告同意，后因双方与中介方就解除合同的后续问题如何处理未能达成一致，所以最终未能解除合同，故合同应当继续履行。但反诉被告随后却无故拒绝履行付款责任，经反诉原告陈守荣催缴函催款仍拒绝支付购房款。反诉被告的行为，导致合同目的不能实现，根据双方签订的合同第八条第三款，已然构成根本违约。现反诉原告为维护合法权益，诉至贵院，望判如所请。反诉被告王树林、马淑娟辩称，一、反诉被告不存在违约的事实，不应承担违约责任。诚如本案本诉诉状所陈，2020年4月18日，双方就反诉原告所有的位于济南市历下区利农庄路8号703室房屋，经本案第三人济南中住城北房地产经纪有限公司的中介签订了存量房屋买卖合同。4月26日，反诉原告以微信的方式通知第三人具体办理本交易的工作人员张本华，明确告知“家里父母不同意房子不卖了”。张本华进一步落实“你看看合同，如果你确定不卖了，你给我说，我好通知买家”，被答辩人明确回复“不卖了”。随后，张本华电话通知答辩人，告知房子不卖了，并将其与反诉原告的微信互通内容截屏发给了反诉被告。此后，反诉被告于5月11日亦通过微信方式通过第三人告知反诉原告解除合同，要求反诉原告双倍返还定金；同时要求第三人退还居间佣金。因此，反诉被告可以理解为反诉原告通过第三人已经明确通知了反诉被告不履行合同。依据《合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；”《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时生效。”因此，反诉被告在上述交易行为过程中不存在违约的事实，不应承担违约责任。二、反诉原告存在违约过错行为，应当承担违约责任。如上所述，本案中是反诉原告在合同签订后表示“房子不卖了”。也就是不再履行合同。反诉原告的这一表示是明确的，是经过第三人进一步核实的，第三人在获得反诉原告明确的不卖的表示后才正式通知反诉被告的。而且，反诉原告为此还向济南市12345投诉，认为第三人收取中介费过高、服务人员没有资格证等，该投诉由济南市市场监督管理局历下分局受理后处理。此后，反诉原告有通过第三人向反诉被告提出要涨价五万元，否则不履行合同。上述事实表明了是反诉原告违背合同义务，因此，其应当承担违约责任。第三人中住房产经纪公司述称，尊重法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月18日，王树林、马淑娟（乙方）通过中住房产经纪公司（丙方）的中介，与陈守荣（甲方）签订《存量房屋买卖合同》，合同编号：A620041805，合同约定：王树林、马淑娟购买陈守荣所有的坐落于济南市历下区利农庄路8号703室房屋及附属设施，成交价格为235万元，乙方于2020年4月18日向甲方支付定金人民币3万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方；乙方于2020年6月24日前，将第一笔购房款人民币170万元（含定金）存入甲方账户；于甲方办理完毕该房屋抵押注销手续后当日，将第二笔购房款人民币65万元存入甲方账户；违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金；甲方如出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（4）房屋合同签订后又拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情况之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%金额向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）房屋合同签订后又拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本合同约定的义务超过20日的，乙方出现上述根本违约情况之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%金额向甲方支付违约金，甲方有权决定将乙方已支付的全部款项用作充抵违约金，多退少补；违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。合同签订的当日，王树林、马淑娟支付陈守荣购房定金3万元。2020年4月26日陈守荣与中住房产经纪公司的经办人张本华的微信记录载明：陈：张家里父母不同意，房子不卖了，陈：姐，你看看合同，如果你确定不卖了，你给我说，我好给买家说啊，陈：不卖了，张：那只能按照合同执行啊，主要是买家为了买你房子，才卖的房子，而且还便宜的40万，上次她买的青后小区的签了合同，不愿买了，赔给人家10好几万，陈：什么为了买我家房子才卖的房子，是因为钱不凑手的原因才卖的房子，便宜多少那也是他们自己的卖价，张：你当时要是说不卖了，她能这么便宜40万，3、4天的就把房子卖了啊。2020年4月29日马淑娟与中住房产经纪公司的经办人张本华的微信记录载明：马：你协调的怎么样了？出现问题就靠中介协调了，张：还在协调，马：你们一起找她聊聊，是想长价吗？张：她说她就是不想卖了，没说想涨价的事。2020年5月2日，陈守荣再次通过电话向第三人的管龙福经理表示“房子不卖了”，并要求协商服务佣金事宜。2020年5月3日，陈守荣到第三人处协商中介费事宜，并再次明确表示房子不卖了。2020年5月5日，陈守荣通过市政热线12345投诉第三人，根据济南市历城区山大路市场监管所工作人员证实，陈守荣的投诉内容为“┄4月18日签订的合同，因后来老人不同意就不再售卖，4月25日与中介联系告知要解除合同，但自己在此期间与买家已经协调好自己退还对方双倍的钱，但中介告知解除合同要收取房价款2%的服务费，自己房子是235万，现在中介要收取4万的服务费，认为中介的收费较高，┄”。之后，王树林、马淑娟和陈守荣又分别与中住房产经纪公司的王新协商合同履行的问题，未果。2020年5月11日王树林、马淑娟给陈守荣关于解除购房合同的要求，载明：甲方（陈守荣）通过丙方中住房产经纪公司向乙方（王树林、马淑娟）出售的利农庄路8号绿景尚品园10号楼2-703室室，三方于4月18日共同签署了房屋买卖合同（合同编号A620041805）；4月26日，甲方提出房屋不卖给乙方了，5月11日又让乙方加5万元才卖，鉴于合同第八条第二款，甲方若出现下列情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；其中第四条，合同签订后又拒绝将房屋出售给乙方，或者擅自提高房屋交易价格，造成甲方根本违约，甲方应承担相应的违约赔偿责任；鉴于上述原因，乙方提出如下要求，一、根据第三条第二款定金中若甲方违约将双倍返还定金给乙方，甲方应双倍返还乙方定金共6万元（含定金3万元）；二、丙方退还在中住房产经纪公司签署合同所支付的居间佣金42300元。陈守荣已收到该通知。2020年4月18日马淑娟与中住房产经纪公司签订居间服务合同，马淑娟在中住房产经纪公司的居间服务下就坐落于济南市历下区利农庄路8号703室房屋于2020年4月18日签订了《存量房屋买卖合同》，马淑娟支付中住房产经纪公司居间佣金42300元。2020年4月27日马淑娟支付居间服务费42300元。为本案诉讼，2020年5月28日马淑娟与山东天宝兴律师事务所签订委托合同，马淑娟支付律师费2万元。2020年7月3日，陈守荣给王树林、马淑娟发送的催告函载明：马淑娟女士、王树林先生：贵方于2020年4月18日与本人签订一份二手买卖合同，购买坐落于济南市历下区历东庄路8号绿景尚品10号楼二单元703室的房屋，按照合同约定，应于2020年6月24日前向我支付第一笔购房款170万元（含定金），现在支付期已届满，但前述款项至今尚未支付；鉴于上述情况，本人在此慎重提请马淑君女士、王书林先生在收到本函之日起5日内向我账户支付上述款项及每逾期1日支付房屋总价款千分三的违约金（按合同约定计算至实际支付之日止）。2020年7月9日陈守荣给马淑娟、王树林发送解除合同告知函载明：……本人于2020年7月3日向你们发出了书面的催缴函，希望你按照合同约定履行付款义务，但你们至今没有支付款项。贵方迟延支付购房款，经本人催告后在合理的期限内仍未履行，导致合同目的不能实现，据合同第八条第三项约定，已构成根本违约；现郑重通知如下：一、贵方与我于2020年4月18日签订的房屋买卖合同自贵方收到通知书之日起解除；二、本人将采取相应的法律手段，就您迟延付款的违约行为追究你的法律责任，并就本人可能因此所遭受的经济损失向你进行索赔。王树林、马淑娟已收到上述通知。本院认为，王树林、马淑娟与陈守荣《存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效的，本院依法予以确认。双方均应按合同履行。双方签订房屋买卖合同后的第8天即2020年4月26日，陈守荣即向中住房产经纪公司表示拒绝出售涉案房屋，中住房产经纪公司告知王树林、马淑娟后，双方协商未果。王树林、马淑娟要求解除双方签订《存量房屋买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。根据合同约定：甲方（出卖方）如出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（4）房屋合同签订后又拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。本院认为，陈守荣已构成根本违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额，虽然双方在《存量房屋买卖合同》中约定“甲方出现上述根本违约情况之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%金额向乙方支付违约金；”，但鉴于王树林、马淑娟仅支付了定金3万元、尚未支付首付款，本院认为王树林、马淑娟主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对违约金依法作出调整。根据现有证据及陈述，陈守荣于2020年4月26日拒绝出售涉案房屋，应向王树林、马淑娟承担的违约责任是双倍返还定金，即支付王树林、马淑娟人民币3万元及逾期未支付的利息。综合上述内容，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及诚实信用原则等因素，本院酌定陈守荣向王树林、马淑娟支付违约金3万元（即双倍定金数额6万元减去应退还的定金3万元），并自2020年4月26日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付利息（以6万元为基数）。双方合同约定，违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。王树林、马淑娟已支付居间服务费42300元、律师费2万元。因此，王树林、马淑娟要求陈守荣支付居间服务费42300元、律师费2万元，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于王树林、马淑娟超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告陈守荣称其并不是单方面强硬的通知解除合同，而是以与王树林、马淑娟协商的态度，且双方均同意解除合同，只是合同解除后的赔偿问题协商未成，合同应继续履行，后王树林、马淑娟在其催要购房款后未履行，已构成根本违约，应承担违约责任。本院认为，2020年4月26日陈守荣给中住房产经纪公司的工作人员发送的微信明确表示房屋不卖了，中介公司的工作人员向其求证后其再次明确表示不卖了，而非反诉原告陈守荣主张的与反诉被告王树林、马淑娟协商合同是否解除的问题，双方协商的只是合同解除后的赔偿问题；双方因合同解除后的赔偿问题未达成一致形成诉讼。故反诉原告陈守荣称反诉被告王树林、马淑娟构成根本违约，应承担违约责任的主张，证据不充分，本院不予支持。因此，反诉原告陈守荣要求反诉被告王树林、马淑娟支付违约金70.5万元，理由欠当，证据不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法则》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王树林、马淑娟与被告陈守荣于2020年4月18日签订的房屋买卖合同；二、被告陈守荣返还原告王树林、马淑娟定金3万元，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告陈守荣支付原告王树林、马淑娟违约金3万元，于本判决生效之日起十日内履行；四、被告陈守荣支付原告王树林、马淑娟违约金（以6万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2020年4月26日起至实际给付之日止），于本决生效之日起十日内履行；五、被告陈守荣返还原告王树林、马淑娟居间服务费42300元，于本判决生效之日起十日内履行；六、被告陈守荣支付原告王树林、马淑娟律师费2万元，于本判决生效之日起十日内履行；七、驳回原告王树林、马淑娟的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告陈守荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5425元，原告王树林、马淑娟负担2665元，被告陈守荣负担2760元；反诉费人民币5425元，由反诉原告陈守荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年十一月十一日书记员  亓瑞