河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3684号上诉人（原审原告）：王二喜，男，1987年8月11日出生，汉族，住新蔡县。被上诉人（原审被告）：新蔡皓祥置业有限公司，住所地：新蔡县古吕街道滨河路北湖壹号**楼**801。统一社会信用代码：91411729MA40FGUN9K。法定代表人：梁雅慧，该公司董事长。委托诉讼代理人：金鹤，河南千嘉律师事务所律师。原审原告：张玲，女，1991年1月16日出生，汉族，住新蔡县。上诉人王二喜因与被上诉人新蔡皓祥置业有限公司、原审张玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新蔡县人民法院（2020）豫1729民初3451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王二喜、被告新蔡皓祥置业有限公司委托诉讼代理人金鹤、原审原告张玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王二喜上诉请求：1、撤销河南省新蔡县人民法院（2020）豫1729民初3451号民事判决第一项中关于逾期违约金的判决，改判以总房款563452元为基数按日万分之一支持违约金直至实际交房之日止；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。本案应按双方签订的主合同中约定的日万分之一支持违约金，补充协议系格式合同，未尽提示说明义务，该补充协议关于延期交房违约金的计算方式的约定应属于无效条款，不应按补充协议万分之0.1支持违约金。新蔡皓祥置业有限公司辩称，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告张玲同意上诉人上诉意见。王二喜、张玲向一审法院起诉请求：1.被告依合同约定向原告交付北湖壹号16栋3层2单元301号房屋（房屋应取得房屋验收合格手续，并符合合同约定的装饰标准）；2.被告依法承担延期交房的违约责任（按购房合同总价款每日万分之一赔偿，总房款563452元整，截止诉讼之日总计30482.7元，自2020年7月28日起实际交房之日止另行计算）；3.赔偿因不按合同约定交房，造成房屋租赁损失（按同地段同面积市场平均价计算）10800元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院审理认定事实：原告王二喜、张玲（××）与被告新蔡皓祥置业有限公司（××）于2018年8月28日签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，原告以563452元购买被告的位于新蔡县月亮××办事处城郊村××路南侧北湖壹号第16幢3层2单元301号预售商品房，约定付款时间2018年10月28日前，被告应于2019年1月31日前将具备“取得建设工程竣工验收备案文件，该条件为唯一条件”条件并符合合同约定的商品房交付原告使用。该合同第九条约定逾期交房按照补充协议执行（补充协议第四条第1项约定房屋的具体交付时间以甲方（××）发出入伙通知书载明的交房时间为准。第4项如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令；（2）与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施；（3）因政府部门采取某项重要措施、调整规划或遇到暂无法解决的重大技术问题；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件；（5）乙方（××）在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用尚未付清；（6）任何其他非甲方所不能控制或不可抗力因素导致的情形。第5项乙方给予甲方90日的展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，宽展期满后甲方仍未将该房屋交付给乙方，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之0.1的违约金，合同继续履行）。原告王二喜、张玲于2018年5月3日、8月28日支付购房款20000元、153452元，于2018年9月29日办理住房贷款390000元，被告已收取全部购房款。被告没有按照约定的交房时间实际交房，原告起诉并提出如上诉求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告如期交付了购房款，被告应当履行按期交房的义务。虽然购房合同约定了延期交房条款，被告辩称非被告原因导致延期交房并且竣工审批手续已提交相关部门审批，但被告对此并未举证证明，也没有证据证明其已向原告履行了通知义务，现有证据不足以证明存在双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第四条第4项约定的不可抗力或顺延交房情形，被告的该项辩解意见，证据不足，不予采信。原告要求被告交付房屋，并且房屋应取得房屋验收合格手续，并符合合同约定的装饰标准，符合合同约定和法律规定，予以支持。原告要求按照购房合同总价款每日万分之一的标准由被告支付违约金，因原、被告签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第四条第5项约定逾期交房违约金标准为万分之0.1，原告的该项请求不符合约定，不予支持，逾期交房违约金具体数额以合同约定为准，自2019年5月1日起至房屋实际交付之日，按照已付购房款563452元的万分之0.1即每日违约金5.6345元计算。原告要求的房屋租赁损失，未提供相应证据，且《商品房买卖合同》中未有约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、限新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于新蔡县月亮××办事处城郊村××路南侧北湖壹号第16幢3层2单元301号商品房交付给王二喜、张玲并支付逾期交房违约金（按照每日违约金5.6345元，自2019年5月1日起至上述房屋实际交付之日止计算）。二、驳回王二喜、张玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，由被告新蔡皓祥置业有限公司承担。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，本案二审争议的焦点为涉案违约金数额及计算方式应如何确认。根据查明的事实，虽然王二喜、张玲与新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，但王二喜、张玲延期交付房款在主合同中约定为王二喜、张玲按日向新蔡皓祥置业有限公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；而延期交房违约金在合同的补充协议中约定为新蔡皓祥置业有限公司按日向王二喜、张玲支付已付房款金额万分之0.1计算违约金，显失公平。该份合同采取格式合同，作为格式合同的提供者新蔡皓祥置业有限公司排除购房户的权利，免除其责任，且未提供证据证明其已对该条款尽到详细说明义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式合同一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中对延期交房的违约金计算方式，应属于无效条款，该条款对双方自始不产生效力。当事人在签订合同时应当根据公平原则确定双方的权利义务，即延期交房的违约金计算方式应和延期支付房款的违约金计算方式一致，应按日万分之一的标准计算。签订延期交付商品房违约金为以563452元为基数，按日万分之一的标准计算，从2019年5月1日起计算至实际交付房屋之日止。一审法院以案涉《〈商品房买卖合同〉补充协议》中对延期交房的违约金计算方式为依据，确认本案延期交房的违约金，不符合法律规定，二审予以纠正。王二喜该项上诉请求理由充分，予以采纳。综上所述，王二喜的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项规定，判决如下：一、维持河南省新蔡县人民法院（2020）豫1729民初3451号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；二、变更河南省新蔡县人民法院（2020）豫1729民初3451号民事判决第一项为限新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于新蔡县月亮湾办事处城郊村滨河路南侧北湖壹号第16幢3层2单元301号商品房交付给王二喜、张玲并支付逾期交房违约金（以563452元为基数，按日万分之一的标准计算，自2019年5月1日起计算至实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费932元，由被上诉人新蔡皓祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十一月二十日书记员  王贞懿