河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9467号 上诉人（原审被告）：石家庄军远房产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥西桥**永安街**金裕花园**楼底商**。统一社会信用代码：91130104787040849D。 法定代表人：王秀青，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄锦，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志强，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：秘京京，男，1983年8月27日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：杨啸，河北新易佳律师事务所律师。 上诉人石家庄军远房产经纪有限公司（以下简称军远公司）因与被上诉人秘京京房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人黄锦、李志强，被上诉人秘京京及其委托诉讼代理人杨啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石家庄军远房产经纪有限公司上诉请求：一、依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初3306号民事判决书第一项判决内容，将本案第一项改判为：上诉人支付被上诉人秘京京购房款947600元及2014年1月1日至2017年12月31日的租金329600元，共计1277200元；二、依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初3306号民事判决书第三项判决内容，将本案第三项改判为：上诉人支付被上诉人秘京京租金（自2018年1月1日起至实际支付之日止）：（1）2018年1月1日至2018年12月31日房租计算为：2018年1月1日至2018年1月23日，计算基数为1030000元，租金为1030000*8%*23/365=5192元；2018年1月24日至2018年12月31日，计算基数为947600元，租金为947600*8%*342/365=71031元；2018年度租金共计5192+71031=76223元。（2）2019年1月1日至实际支付之日的租金，计算基数为947600元，按5%年息计算。三、或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决第一项认定事实错误。一审法院已经查明“2017年12月29日原告已经以网银方式收到82400元并出具收条一张”，2018年1月24日被上诉人出具收条，载明该款项用于购买案涉商铺。一审法院未将该笔已付款项从应付款中扣除，所以上诉人应付的购房款为947600元，加上应付租金329600元，应付款项应为1277200元。二、一审判决第三项认定事实错误。因2018年1月24日，上诉人已经支付被上诉人82400元案涉购房款，所以，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》，后续租金计算方式应为：2018年1月1日至2018年1月23日，租金计算基数为1030000元，租金为1030000*8%*23/365=5192元；2018年1月24日至2018年12月31日，计算基数为947600元，租金为947600*8%*342/365=71031元；所以，2018年度租金共计76223元。2019年1月1日至实际支付之日的租金，计算基数为947600元，按5%年息计算。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，依法应予改判、撤销或发回重审。 秘京京答辩称，一、上诉人回购被上诉人商铺总房价为103万元。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》中约定诉争商铺的价格为1359600元，但该数额中包括了2014年1月1日至2017年12月31日的四年的租金，按照年息8%的标准计算，计算的基数即总房款应为1030000元。原判认定上诉人回购总房价为103万元正确。二、2017年12月29日，案外人刘志雷以网银方式支付被上诉人82400元，应认定为上诉人给付答辩人2018年度的商铺租金。2017年12月23日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》第三条约定，回购期限为2018年12月31日前，期间按实际时间支付年息8%（即82400元），此款另行支付。协议签订后，由于被上诉人购买商铺后，无任何收益，经双方协商，上诉人于2017年12月29日向被上诉人支付了2018年度租金，待上诉人实际回购被上诉人商铺时再综合计算，故该82400元应认定为2018年度的租金。三、上诉人回购被上诉人商铺期间的年租金以103万元为基数，按照年利率8%计算。2017年12月23日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》第三条约定，回购期限为2018年12月31日前，期间按实际时间支付年息8%。上诉人回购商铺总价款为103万元，故原判回购期间的租金以103万元为基数，按照年利率8%计算，并无不当。综上所述，石家庄军远房产经纪有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 秘京京向一审法院起诉请求：l、判令被告按照协议约定向原告支付回购目标房款全款1359600元，并承担房屋回购所产生的一切费用；2、判令被告向原告支付租金（自2018年1月1日至实际支付之日,年租金按房屋价格1359600元的年息8%计算，暂计算至2020年3月31日为239587.59元）；3、判令被告向原告支付违约金67763元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月19日，秘京京从刘志雷（军远公司实际控制人）处购买了《恒大城》4号商业办公楼216号商铺，面积58.52平方米，房款总价为1355263元，前3年租金按照总房款24%一次冲抵购房款，冲抵后原告向被告支付了房款价1030000元。房款付清后，秘京京即将上述商铺出租给了军远公司，签订了十二年的租赁合同，时间自2014年1月1日起至2025年12月31日止。军远公司每年按总房款的8%向原告支付租金。2017年12月23日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定双方商定回购上述商品房的价格为1359600元，其中包括原房款103000元及截止至2017年1月1日三年期间的利息24%计247200元及2017年1月1日至2017年12月31日8%年息计82400元。回购期限：被告回购上述商品房的期限为2018年12月31日之前，从2018年1月1日开始至房款实际支付之日截止，期间按实际时间被告支付原告年息8%，精确至天，此款项另行支付。违约责任如原告不同意回购，则被告支付于原告的款项作为被告租赁此商铺的房租使用，按照年租金为总房款的1%计算，且赔偿被告由此产生的经济损失。被告在回购期限内全款回购的，基于回购所产生的一切费用，由被告全部承担。被告在回购期限内全款回购的，原告务必在15个工作日内无条件协助被告办理房屋权属的过户手续，直至过户完成。另查明，自2017年开始，双方未再签订租赁合同，但被告一直承租至今。2017年5月17日，原告取得诉争商铺的房屋权属证书。2017年12月29日，刘志雷以网银方式支付原告82400元。原告出具收条一张。以上事实，有原、被告的陈述，庭审笔录，原告提交的恒大城商铺返租合同书、房屋买卖协议、收据、网上银行电子回单、收条、房屋不动产权证书、石家庄市商品房买卖合同等予以证实。 一审法院认为，原被告签订的《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。庭审中，被告同意按照约定的价格回购诉争商铺，一审法院予以确认。原告协助被告军远公司办理房屋过户的一切手续。关于原告提出的基于回购所产生的一切费用由被告承担的主张，房屋买卖协议中虽对超过回购期限回购所产生的费用未作明确约定，但协议约定了按期回购费用的承担问题，现被告逾期回购，其作为违约方，依据“举轻以明重”的原则及不能让违约方从违约行为中获利这一社会一般人认同的情理，被告应承担基于回购所产生的一切费用。关于原告主张的被告应支付自2018年1月1日之后的租金问题，双方对计算的基数产生争议。房屋买卖协议中虽约定诉争商铺的价格为1359600元，但该数额中包括了2014年1月1日至2017年12月31日的四年的租金。按照年息8%的标准计算，计算的基数即总房款应为1030000元。故原告提出的总房款1359600元的主张，一审法院不予支持。关于原告主张的违约责任，房屋买卖协议中的违约责任是针对不同意回购情形进行的约定。现被告同意回购，只是存在逾期回购的情形，但逾期回购期间被告需按照协议约定的标准向原告支付租金，足以弥补原告的损失，故对原告主张的违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秘京京购房款1030000元及2014年1月1日至2017年12月31日的租金329600，以上共计1359600元；二、原告秘京京于本判决第一项履行完毕当日应协助被告石家庄军远房产经纪有限公司办理位于石家庄市桥西区房屋的过户手续，过户所需的一切费用由被告石家庄军远房产经纪有限公司负担；三、被告石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秘京京租金（自2018年1月1日起至实际支付之日止，以1030000元为基数，按年利率8%计算）；四、驳回原告秘京京的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19802元，由被告石家庄军远房产经纪有限公司负担。 本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否已经收到上诉人2017年度12月29日以网银方式支付的购买商铺款82400元并于2018年1月24日出具收条；原审法院未将上述款项从应付款中予以扣除，是否属于认定事实错误。根据现有证据，2017年12月29日，案外人刘志雷以网上转账的方式向被上诉人秘京京转账82400元，被上诉人秘京京于2018年1月24日出具收条，收条载明“今收到石家庄军远房产经纪有限公司支付本人款项82400元，此款项用于回购本人石家庄市商铺的部分款项。”从上述证据可以看出，被上诉人秘京京已经收到军远公司支付的82400元，且该笔款项的用途在收条中也明确表述为“用于回购本人石家庄市商铺”，故应将上述款项从应付款中予以扣除上诉人应付的购房款为947600元（1030000元-82400元），加上应付租金329600元，应付款项应为1277200元。因上诉人已经支付被上诉人82400元案涉购房款，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》第三条、第四条约定，后续利息及租金计算方式应为：2018年1月1日至2018年1月23日，利息计算基数为1030000元，利息为1030000＊8%＊23／365＝5192元，2018年1月24日至2018年12月31日，计算基数为947600元，利息为947600＊8%＊342／365＝71031元，故上诉人应付被上诉人2018年度利息共计76223元。2019年1月1日至实际支付之日的租金，以947600元为计算基数，按5%年租金标准继续计算。 综上所述，石家庄军远房产经纪有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初3306号民事判决第二项、第四项； 二、变更河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初3306号民事判决第一项为：“上诉人石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人秘京京购房款947600元及2014年1月1日至2017年12月31日的租金329600元，共计1277200元”； 三、变更河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初3306号民事判决第三项为：“上诉人石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人秘京京20**年度租金76223元，2019年1月1日至实际支付之日的租金，以947600元为计算基数，按5%年租金标准继续计算”； 四、驳回秘京京的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19802元，由秘京京负担1584元，由石家庄军远房产经纪有限公司负担18218元。二审案件受理费19802元，由被上诉人秘京京承担1584元，由上诉人石家庄军远房产经纪有限公司负担18218元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 林 审 判 员  刘立虹 审 判 员  李 莉 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  李广杰 书 记 员  郄张雨