云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7183号上诉人（原审原告）：刘徐湘，男，1963年11月21日生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人（原审原告）：陈健，女，1965年8月27日生，汉族，住云南省昆明市五华区。二上诉人共同委托诉讼代理人：褚俊英、陈慧娟，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明迅图投资有限公司，住所地云南省昆明经开区信息产业基地春漫大道******。法定代表人：卢阳阳。委托诉讼代理人：邱云，云南多思律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明博洋房地产经纪有限公司，，住所地云南省昆明经济技术开发区洛羊街道东盟未来港****法定代表人：宋胜瑜。委托诉讼代理人：王世云、杨元英，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘徐湘、陈健因与上诉人昆明迅图投资有限公司（以下简称“迅图公司”）、原审第三人昆明博洋房地产经纪有限公司（以下简称“博洋公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初6116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘徐湘、陈健上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判迅图公司退还刘徐湘、陈健已支付的房款67.2万元，并支付房屋成交价20%的违约金145836元；本案一、二审案件受理费由迅图公司承担。事实和理由：1.刘徐湘、陈健在与迅图公司签订《云南省房屋买卖合同》前，按照双方口头协议约定，于2018年7月8日向迅图公司指定账户支付房款67.2万元，且迅图公司向刘徐湘、陈健出具了收据。一审中博洋公司主张上述款项中仅有369180元系代迅图公司收取的房款，其余的302820元系代案外人云南帕沃特投资有限公司（以下简称“帕沃特公司”）向刘徐湘、陈健收取的装修款，但博洋公司未提交任何证据证明其确实得到帕沃特公司的授权同意或帕沃特公司认可收取了刘徐湘、陈健的装修费302820元，且刘徐湘、陈健与帕沃特公司之间的客房委托经营管理合同中明确载明的帕沃特公司向刘徐湘、陈健收取装修款的账户信息与刘徐湘、陈健实际支付的账户并不一致。一审在没有任何证据的情况下认定迅图公司收取款项中的302820元系刘徐湘、陈健基于与帕沃特公司的委托经营管理合同关系支付的装修款，属事实不清，证据不足。2.双方在合同中约定的违约金计算标准为房屋成交价的20%，一审无故下调，且未对下调原因做出说明，对刘徐湘、陈健极其不公平。针对刘徐湘、陈健的上诉请求、事实和理由，迅图公司辩称，刘徐湘、陈健的上诉理由不成立，迅图公司从未收到其支付的任何款项，其上诉请求依法应予驳回。针对刘徐湘、陈健的上诉请求、事实和理由，博洋公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人迅图公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘徐湘、陈健的诉讼请求，并将本案移交公安机关立案查处；本案一、二审诉讼费由刘徐湘、陈健承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，程序违法，博洋公司明显属于犯罪，应移交公安机关。一审认定迅图公司与博洋公司有代理关系，款项即应支付到迅图公司账户，但博洋公司利用委托关系，非法侵占迅图公司款项，尤其在迅图公司已解除与博洋公司的委托关系后，博洋公司仍隐瞒事实，利用虚假事实与他人签订装修合同，骗取他人钱财，博洋公司的行为已涉嫌刑事犯罪，按照相关法律规定，应裁定驳回起诉，将案件移送公安机关进行立案调查。但一审公然判决，明显程序违法。2.刘徐湘、陈健未将款项支付至迅图公司账户，责任应由其承担。针对迅图公司的上诉请求、事实和理由，刘徐湘、陈健辩称，迅图公司与博洋公司之间属于委托代理关系，根据民法总则的规定，迅图公司应对博洋公司实施的代理行为承担民事责任。刘徐湘、陈健是基于迅图公司与博洋公司之间的委托代理关系才向博洋公司指定账户支付了相应款项，并无任何过错，且迅图公司亦向刘徐湘、陈健出具了收款收据，认可收到67.2万元，故迅图公司主张刘徐湘、陈健未将款项支付至其账户，责任应由其自行承担，无事实和法律依据。针对迅图公司的上诉请求、事实和理由，博洋公司述称，迅图公司与博洋公司之间系合法委托代理关系，博洋公司代理实施的民事法律行为对迅图公司发生法律效力，代理后果应由迅图公司向刘徐湘、陈健承担民事责任。刘徐湘、陈健向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2018年7月10日签订的《云南省房屋买卖合同》及2018年9月13日签订的《云南省二手房买卖合同-示范文本》；2.判令被告退还原告己支付的房款672000元，并向原告支付房屋成交价20%作为违约金，即145836元，合计817836元；3.判令由本案被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月17日，被告迅图公司与第三人博洋公司签订《房地产独家代理销售委托协议书》，约定迅图公司委托博洋公司独家代理销售其位于春漫大道55号的迅图国际研发中心物业，委托期限为一年，从2018年4月17日至2019年4月17日止，合同到期后，双方协商顺延。同时，约定迅图公司自行承担未能对客户承诺引起的纠纷和经济责任。第三人博洋公司在代理被告迅图公司销售房地产物业期间，于2018年6月16日以被告的名义与两原告的儿子刘牧天签订《认购协议书》并收取认购款50000元，后于7月10日以被告的名义与两原告签订《云南省房屋买卖合同》约定：被告将其享有处置权的坐落于经开区信息产业基地春漫大道55号1幢科研办公楼8层803室出卖给原告，房屋建筑面积共100.94平方米，套内建筑面积69.98平方米；房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为729180元，签订合同时，原告向被告支付首付款369180元，剩余购房款360000元由原告以商业按揭贷款方式支付，买卖双方约定的交付情况为房屋己交付；自合同签订之日起5日内，买卖双方到当地房产交易场所（或通过有网络端口的机构）办理二手房买卖合同网上备案手续，自办理完成合同备案手续之日起5日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理该房屋所有权转移登记手续；逾期交房、逾期未能完成房屋权属转移登记的，违约方向守约方支付成交价20%作为违约金。2018年9月13日，第三人博洋公司以被告的名义再次与原告签订《云南省二手房买卖合同》，内容与7月19日签订的《云南省房屋买卖合同》基本一致。经查明，原告在认购房屋后与帕沃特公司签订了《维也纳酒店客房委托经营管理合同》，约定原告全权委托帕沃特公司对外管理租赁其享有产权的涉案物业，用于维也纳酒店客房经营，由帕沃特公司统一装修该委托物业并收取装修费用，收取标准为3000元/平方米，委托物业面积为100.94平方米，应付装修款项为302820元，并约定了委托经营收益及支付方式，该合同附件一租金支付表中载明涉案房产成交总金额1032000元，毛坯房款729180元，装修款302820元。原告于2018年7月8日已将购房首付款369180元和装修款302820元，合计672000元汇入第三人博洋公司的关联企业云南共联营销策划有限公司账户内。第三人博洋公司主张其代收的装修款系帕沃特公司授权同意，且已用于抵扣帕沃特公司差欠该公司的欠款。上述合同签订后，由于被告与第三人博洋公司因履行《房地产独家代理销售委托协议书》发生争议，第三人博洋公司未将代收的购房款交给被告，被告以此为由未将涉案房屋交付原告，也未办理房屋所有权转移登记手续。一审法院认为：被告迅图公司与第三人博洋公司签订的《房地产独家代理销售委托协议书》合法有效，第三人博洋公司在约定的委托期限内，以被告迅图公司的名义与原告签订《云南省房屋买卖合同》《云南省二手房买卖合同-示范文本》及收取购房款的行为系履行合法的代理行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，被告迅图公司应对第三人博洋公司实施的上述代理行为承担民事责任，并作为合同相对方承担与原告合同的全部权利义务。针对原告要求解除与被告于2018年7月10日签订的《云南省房屋买卖合同》及2018年9月13日签订的《云南省二手房买卖合同-示范文本》的诉讼请求，因被告明确表示同意解除，对该诉讼请求予以支持。对于原告要求被告退还已支付房款672000元的诉讼请求，因原、被告双方合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应退还相应的购房款。对于应退还的购房款数额，原告虽然向第三人支付了672000元，但综合各方提交的证据及庭审陈述，原告支付的购房款仅为369180元，另有302820元系基于与帕沃特公司的委托经营管理合同关系所支付的装修款，根据合同相对性原则，该装修款应由原告另案向合同相对人主张，故本案被告应退还的购房款为369180元。被告辩称未收到原告购房款，所以不应当返还。经查明，原告在签订房屋买卖合同前就已经支付了首付款369180元，被告未收到该款项是由于与第三人存在《房地产独家代理销售委托协议书》纠纷，属于双方委托代理合同关系，不能作为抗辩理由，故对该抗辩观点，不予采纳。对于原告要求被告支付房屋成交价20%作为违约金的诉讼请求，如前所述，被告与第三人在履行《房地产独家代理销售委托协议书》过程中发生的纠纷应当与第三人协商处理，以此为由拒绝向原告交付房屋并过户并无事实和法律依据，被告公司违反房屋买卖合同的约定，应承担相应的违约责任，综合案件的具体情况，酌情认定被告向原告支付违约金20000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告刘徐湘、陈健与被告昆明迅图投资有限公司于2018年7月10日签订的《云南省房屋买卖合同》及2018年9月13日签订的《云南省二手房买卖合同-示范文本》；二、由被告昆明迅图投资有限公司在本判决生效后十日以内向原告刘徐湘、陈健退还购房款369180元，并支付违约金20000元，共计389180元；三、驳回原告刘徐湘、陈健的其他诉讼请求。二审中，各方当事人没有向本院提交新证据。对于一审查明的案件事实，刘徐湘、陈健与迅图公司对“原告在认购房屋后与帕沃特公司签订了《维也纳酒店客房委托经营管理合同》”均提出异议，刘徐湘、陈健主张合同不是在认购房屋后签订，而是在2018年7月10日签订；迅图公司主张合同是在2019年6月签订。针对刘徐湘、陈健所提事实异议，迅图公司、博洋公司均不认可；针对迅图公司所提事实异议，刘徐湘、陈健与博洋公司均不认可。此外，各方当事人对一审查明的其余案件事实无异议。针对刘徐湘、陈健与迅图公司二审争议的事实，本院认定如下：刘徐湘、陈健与迅图公司虽对《维也纳酒店客房委托经营管理合同》的签订时间均提出异议，但从合同载明内容看，尾部签订日期一栏空白，并未明确填写签订时间，现刘徐湘、陈健与迅图公司虽各自主张了不同的签订时间，但对此均未提交有效证据加以证明，而刘徐湘、陈健与迅图公司又对对方主张的签订时间不认可，结合各方当事人在本案提交的有效证据及所作陈述，一审确认该合同于刘徐湘、陈健认购房屋后与帕沃特公司签订正确，故对刘徐湘、陈健与迅图公司所提事实异议本院均不予采信。另经审查，一审认定的“内容与7月19日签订的《云南省房屋买卖合同》基本一致”时间有误，应为“内容与7月10日签订的《云南省房屋买卖合同》基本一致”。综上，本院二审审理查明的案件事实，除确认“内容与7月10日签订的《云南省房屋买卖合同》基本一致”外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：迅图公司应否向刘徐湘、陈健退还购房款并支付违约金？如应退还并支付，金额如何认定？本院认为，各方当事人对一审判决解除刘徐湘、陈健与迅图公司于2018年7月10日签订的《云南省房屋买卖合同》及2018年9月13日签订的《云南省二手房买卖合同-示范文本》均无异议，本院予以维持。针对本案争议焦点，博洋公司在代理销售房地产物业期间以迅图公司名义与刘徐湘、陈健签订了《云南省房屋买卖合同》《云南省二手房买卖合同-示范文本》并收取了购房首付款369180元，博洋公司实施的上述民事法律行为产生的法律效果归属于被代理人迅图公司。现因双方签订的《云南省房屋买卖合同》《云南省二手房买卖合同-示范文本》解除，迅图公司依法应向刘徐湘、陈健退还购房款369180元。对于刘徐湘、陈健主张的装修款302820元，该款项系刘徐湘、陈健基于与案外人帕沃特公司签订的《维也纳酒店客房委托经营管理合同》而向帕沃特公司支付的装修款，刘徐湘、陈健如要求退还应向合同相对方帕沃特公司予以主张，现刘徐湘、陈健要求迅图公司向其退还装修款302820元，无事实和法律依据，本院不予支持。对于违约金，迅图公司因与博洋公司在履行协议过程中发生纠纷而拒绝向刘徐湘、陈健交付房屋并过户，迅图公司的行为违反合同约定构成违约，依法应向刘徐湘、陈健承担违约责任。虽双方在签订的合同中明确约定了违约金的计算标准，但迅图公司已经明确提出刘徐湘、陈健主张的违约金标准过高申请予以调整，故一审结合案件具体情况，酌情认定迅图公司向刘徐湘、陈健支付违约金2万元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘徐湘、陈健与上诉人迅图公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11978元，由上诉人刘徐湘、陈健负担6278元，上诉人昆明迅图投资有限公司负担5700元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年十一月十九日法官助理陈志远书记员武雨