江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执复122号复议申请人（异议人、案外人）：铅山县银湾物业管理有限公司，住所地：江西省上饶市铅山县河口镇狮江西路狮江**。统一社会信用代码：91361124069734598k。法定代表人：熊天盛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李宁，国浩律师（南昌）事务所律师。申请执行人：江西银行股份有限公司南昌洪城支行，住所地：江西省南昌市西湖区建设西路**。统一社会信用代码：91360100664796355P。负责人：叶颂明，该支行行长。委托诉讼代理人：刘阳，女，该支行员工。被执行人：江西恒美汽车销售服务有限公司，住所，住所地：江西省南昌市新建区望城新区璜溪大道****社会信用代码：91360122058814242C。法定代表人：曾敏军，该公司总经理。被执行人：曾敏华，男，1976年8月16日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被执行人：傅雪来，男，1979年1月30日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被执行人：曾敏军，男，1978年6月26日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被执行人：江西省恒美置业有限公司，住所地：江西，住所地：江西省上饶市铅山县河口镇狮江西路北侧狮江壹号售楼中心代码：9136112455845380XD。法定代表人：傅雪来，该公司负责人。复议申请人铅山县银湾物业管理有限公司（以下简称银湾物业）因不服南昌铁路运输中级人民法院（以下简称南昌铁路运输中级法院）于2020年9月29日作出的（2020）赣71执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。南昌铁路运输中级法院在执行申请执行人江西银行股份有限公司南昌洪城支行（以下简称江西银行洪城支行）与被执行人江西恒美汽车销售服务有限公司（以下简称恒美汽车）、曾敏华、傅雪来、曾敏军、江西省恒美置业有限公司（以下简称恒美置业）金融借款合同纠纷一案中，异议人银湾物业对该院拍卖被执行人恒美置业名下位于铅山县“狮江壹号”6-7＃楼301、401、501、601、801；10栋106号、107号、213号、214号、215号房屋、商铺（以下简称涉案房产）不服，向该院提出书面异议。异议人银湾物业书面异议称，请求中止对涉案房产的执行。事实与理由：银湾物业于2013年7月1日与被执行人恒美置业签订了《物业服务合同》，因恒美置业拖欠物业费2014年7月1日双方又签订了《房屋租赁合同》，约定恒美置业将其名下狮江壹号小区合计15692.7平方米的商铺整体打包出租给银湾物业，每月租金94461.2元，租期至2025年6月30日。2020年8月12日，南昌铁路运输中级法院在未通知银湾物业的情况下，将其租赁的涉案房产进行拍卖，该执行措施严重侵害了银湾物业的合法权益。申请执行人江西银行洪城支行辩称，一、房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。某些合同虽然形式上类似于房屋租赁合同，但其实质内容却约定的是其他类型的权利义务关系。本案中，银湾物业与恒美置业签订的《房屋租赁合同》中约定，被执行人恒美置业用其应当收取的租金冲抵欠付银湾物业的物业管理费。可见，该《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。无论是对房产收益的分配，还是以房产使用权抵偿债务，均不满足合法规定的“出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金”这一租赁合同的定义，因而该《房屋租赁合同》应认定为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。根据合同相对性原则，银湾物业与恒美置业签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方具有约束力，不能对抗合同之外的第三人，而我行对涉案房产设立了抵押权，排他性及优先性是物权的基本属性，异议人要求中止拍卖的理由不能成立。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条“不得对标的进行处分的前提是案外人异议的主张是对异议标的所有权或其他足以阻止的实体权利”，本案中异议人与恒美置业只存在普通债权，无排他性，异议人要求中止拍卖无法律依据。综上，江西银行洪城支行认为银湾物业要求中止执行的异议理由不成立，无法律依据，请求继续进行拍卖。南昌铁路运输中级法院查明，江西银行洪城支行与恒美汽车、恒美置业、曾敏华、傅雪来、曾敏军金融借款合同纠纷一案，该院于2020年4月21日作出（2020）赣71民初3号民事判决书。该判决书生效后，江西银行洪城支行向南昌铁路运输中级法院申请强制执行，该院于2020年6月4日立案执行。南昌铁路运输中级法院在诉讼保全阶段（保全案号:（2019）赣71执保16号），于2019年6月5日首轮查封了被执行人恒美置业抵押给洪城支行的坐落于上饶市铅山县“狮江壹号”6-7＃楼301、401、501、601、801;10栋213号、214号、215号房屋、商铺，查封期限至2022年6月4日止。另查明，南昌铁路运输中级法院在执行（2020）赣71执16号案过程中，基于合并处置财产之目的，已将其在保全阶段（保全案号:（2019）赣71执保17号）首轮查封的被执行人恒美置业所有的坐落于上饶市铅山县“狮江壹号”10栋106号、107号房屋、商铺与本案合并处理。2020年8月12日，南昌铁路运输中级法院作出（2020）赣执16号之一执行裁定，拍卖被执行人恒美置业所有的坐落于上饶市铅山县“狮江壹号”6-7＃楼301、401、501、601、801室共计五处房屋、商铺。2020年8月17日，南昌铁路运输中级法院作出（2020）赣执16号之二执行裁定，拍卖被执行人恒美置业所有的坐落于上饶市铅山县“狮江壹号”10栋106号、107号、213号、214号、215号共计五处房屋、商铺。2020年8月12日，8月17日，南昌铁路运输中级法院作出（2020）赣71执16号、（2020）赣71执16号之一拍卖通知书，通知涉案房产的相关拍卖事宜。南昌铁路运输中级法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，向负责执行的人民法院提出书面异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。根据上述法律规定，法院拍卖涉案房产的行为并不当然导致涤除租赁权的效果，故即使涉案房产上存在租赁权，也不能成为阻止法院拍卖涉案房产的理由。本案中，恒美置业未履行生效法律文书确定的债务，南昌铁路运输中级法院依法拍卖其名下不动产，符合法律规定，银湾物业以其对涉案不动产享有租赁权为由，请求中止对涉案不动产的执行，于法无据，南昌铁路运输中级法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下：驳回案外人铅山县银湾物业管理有限公司的异议。复议申请人银湾物业复议请求，一是请求撤销（2020）赣71执异1号执行裁定书；二是请求依法中止（2020）赣71执16号案件的执行，并停止对铅山县“狮江壹号”10＃楼102-107、110、213-215室、6-7＃楼104-110、201-205、301-601、801室共计二十七处房屋、商铺的拍卖；三是请求人民法院确认复议申请人的合法租赁期间。并判决复议申请人合法租赁期间内不得拍卖或处置上述房产。事实和理由：复议申请人提出的执行异议针对的是执行标的的租赁权，而租赁权属于物权的范畴部分，实质上复议申请人是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。对于复议申请人提出的执行异议，执行法院不应当适用利害关系人提出的执行行为异议的有关法律规定，而应当将复议申请人的主张纳入案外人执行异议的程序立案审查，适用案外人针对执行标的提出执行异议的有关法律规定并作出裁定，相关当事人如对裁定不服，应通过执行异议之诉解决。并且在案外人执行异议审查期间，应当立即停止对执行标的物的处分。综上，南昌铁路运输中级法院（2020）赣71执异1号执行裁定适用法律错误，应当予以撤销，请求上级人民法院依法审查，作出公正裁判。本院查明，本案的执行依据是南昌铁路运输中级法院于2020年4月21日作出的（2020）赣71民初3号民事判决，一、被告恒美汽车于本判决生效后十日偿还原告江西银行洪城支行借款本金2600万元及合同约定的相应利息；二、被告曾敏华、曾敏军、傅雪来、恒美置业对本判决第一项给付事项承担连带清偿责任；三、如恒美汽车不履行上述付款义务，原告江西银行洪城支行有权对以被告恒美置业抵押的位于上饶市铅山县“狮江壹号”10号楼102、103、104、105、106、107、110，6.7号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、201、202、203、204、205、301、401、501、601、701、801房产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；四、被告曾敏华、曾敏军、傅雪来、恒美置业承担担保责任后，有权向被告恒美汽车追偿;五、驳回原告江西银行洪城支行的其他诉讼请求。本院对南昌铁路运输中级法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是复议申请人与恒美置业之间的租赁关系能否排除执行法院对案涉房产的强制执行。人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。依照《最高人民法院关于适用执行程序的若干规定的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。本案中，复议申请人银湾物业以其与被执行人恒美置业就案涉拍卖房产存在租赁关系且在合法租赁期间为由，提出异议请求执行法院对本案执行拍卖的案涉房产中止拍卖，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房产的强制交付。本案申请执行人江西银行洪城支行认为复议申请人银湾物业以其与被执行人恒美置业不存在租赁关系。鉴于本案申请执行人和案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，且复议申请人银湾物业提出异议实质系要求阻却对案涉房产的交付，属案外人对执行标的提出异议，应当适用民事诉讼法第二百二十七条进行审查，并告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。综上，复议申请人银湾物业的复议理由成立，本案南昌铁路运输中级法院的原审异议裁定对本案适用民事诉讼法第二百二十五条的规定审查处理错误，应当予以撤销，发回重新作出裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项的规定，裁定如下：一、撤销南昌铁路运输中级人民法院（2020）赣71执异1号执行裁定；二、发回南昌铁路运输中级人民法院重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年十一月二十七日法官助理李斌书记员朱学斌