重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2608号 原告：张秋，女，1987年8月2日出生，汉族，城镇居民，居民身份证住址重庆市江**，现住重庆市江**。 委托诉讼代理人：杜维平（系原告张秋的丈夫），住重庆市江**，特别代理。 被告：重庆普度置业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇香叶路******1-1，统一社会信用代码915002326710066229。 法定代表人：杨座铭，该公司董事长兼总经理。 第三人：陈义华，女，1966年1月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：刘志忠，重庆智圆律师事务所律师，特别代理。 原告张秋与被告重庆普度置业有限公司、第三人陈义华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法由审判员熊强适用简易程序进行审理。在审理过程中，本院发现陈义华可能与本案结果处理具有法律上的利害关系，本院于2020年8月21日通知陈义华作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案；原告张秋的委托诉讼代理人杜维平到庭参加诉讼；被告重庆普度置业有限公司和第三人陈义华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秋向本院提出诉讼请求：判令被告重庆普度置业有限公司立即为原告张秋办理位于重庆市武隆区X镇X路X号X幢X-X号房屋的房屋所有权证。在诉讼过程中，原告张秋还要求被告重庆普度置业有限公司解除前述房屋的抵押登记。事实和理由：原告张秋与被告重庆普度置业有限公司于2017年12月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》约定：被告重庆普度置业有限公司将位于重庆市武隆区X镇X路X号X幢X-X号的预售商品房出售给原告张秋，原告张秋于2017年12月1日一次性向被告重庆普度置业有限公司支付购房总价款410000元；被告重庆普度置业有限公司应在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告张秋使用；在房屋交付使用之日起60日内，由原、被告双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请。原告张秋按照合同约定向被告重庆普度置业有限公司支付了合同价款，被告重庆普度置业有限公司向原告张秋交付了房屋，但被告重庆普度置业有限公司至今未配合原告张秋办理《房地产权证》。经原告张秋多次催告，被告重庆普度置业有限公司均拒不配合办理《房地产权证》。 被告重庆普度置业有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩材料。 第三人陈义华未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面陈述材料。第三人陈义华的主要书面陈述意见如下：第三人陈义华于2015年10月31日便与被告重庆普度置业有限公司等债务人存在民间借贷关系，被告重庆普度置业有限公司将其开发的包括本案房屋在内的54套房屋抵押给了第三人陈义华并依法办理的抵押登记手续。重庆市南岸区人民法院已经判决确认第三人陈义华对本案涉及的房屋享有抵押权。被告重庆普度置业有限公司也认可该判决，并未对该判决提出上诉。第三人陈义华对本案涉及的房屋依法享有抵押权。 本院经审理认定事实如下：2017年12月5日，原告张秋与被告重庆普度置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（该合同的甲方为被告重庆普度置业有限公司，乙方为原告张秋），购买座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X-X号房屋（结构为钢筋混凝土结构，建筑面积76.35平方米，套内建筑面积60.87平方米，户型为单间配套）。原、被告双方在合同（第二条）中约定该商品房为“预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝武国土房管（2015）预字第X号，预售商品房批准机关：武隆县国土资源和房屋管理局”，在合同（第五条）中约定该房屋总成交金额为410000元，由原告张秋在2017年12月1日一次性付清。原、被告双方在合同（第七条）中对商品房交房期限约定为“属预售商品房的，甲方应在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。被告重庆普度置业有限公司在合同（第十一条）中对商品房产权状况作出承诺：“1.甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）……2.甲方关于本商品房抵押情况的声明……（2）本商品房没有设定抵押权。”原、被告双方在合同（第十三条）中对办理产权登记的约定为“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起24月内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应互相配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方……5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”被告重庆普度置业有限公司收到购房款410000元，具体收款情况如下：2017年10月30日收到定金20000元、2017年11月1日收到80000元、2017年12月1日收到230000元、2017年12月5日收到80000元。被告重庆普度置业有限公司出具了盖有公司财务专用章的收据。被告重庆普度置业有限公司未按约定为原告张秋办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的房屋权属转移登记的受理单。 另查明，座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X-X号房屋涉及的建设工程尚未竣工验收，该房屋在不动产登记机构的登记状态为“期房，预售许可，在建工程抵押”。该房屋于2015年1月28日在不动产登记机构办理了预售许可新建登记（登记权利人为重庆普度置业有限公司，证书号为渝武国土房管【2015】预字第X号），于2015年12月11日办理在建工程抵押权登记（抵押权人为陈义华），于2017年9月18日、2017年11月8日和2020年3月30日办理在建工程抵押权变更登记（抵押权人均为陈义华）。 本院所确认的以上事实，有原告张秋的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、收据、银行交易明细、不动产登记查询结果等证据在案为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 本院认为，被告重庆普度置业有限公司在销售本案涉及的房屋时，已取得了商品房预售许可证；原、被告双方在自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》未违反法律强制性规定和违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。核发《房地产权证》等不动产权属证书是土地房屋权属登记机关的行政职责和行政职权；原告张秋诉称的被告重庆普度置业有限公司“办理房屋所有权证”的义务，实际应为原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定的“向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”（即办理权属转移登记手续）。被告重庆普度置业有限公司在销售本案涉及的房屋时，未如实向原告张秋告知房屋已设定抵押权的情况；被告重庆普度置业有限公司在收到房屋买卖价款之后未及时清偿债务和解除抵押，有违诚实信用原则。不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当遵循物权公示原则，不动产物权经依法登记后产生公信力。本案第三人陈义华对本案涉及房屋的抵押权于2015年12月11日登记设立，其后于2017年9月18日、2017年11月8日和2020年3月30日办理抵押权变更登记且登记抵押权人一直为本案第三人陈义华，故原告张秋购买房屋的时间在房屋抵押权设立之后。在房屋抵押权相关的债务未清偿且抵押权人未明确表示同意解除抵押的情况下，对原告张秋要求解除房屋抵押权的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在抵押权未解除且抵押权人明确表示不同意转让房屋产权、房屋未办理不动产权属证书等情况下，不得办理产权转让有关的登记；《不动产登记暂行条例》第三条和第四条规定了首次登记（初始登记）、转移登记等不同的登记类别以及不动产登记应当坚持稳定连续的原则，本案涉及的房屋为预售商品房，而该房屋涉及的建设工程尚未竣工验收，被告重庆普度置业有限公司申请办理房屋初始登记尚不具备法定条件（被告重庆普度置业有限公司尚未取得房屋初始登记的权属证书），原告张秋申请将房屋产权径行转移登记至其名下也不符法定条件；同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项也规定，“未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让。所以，原告张秋要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求，因暂不符合法定条件，本院不予支持。 本案经本院审判委员会研究决定，原告张秋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张秋的诉讼请求。 本案案件受理费80元，减半收取40元（原告张秋已预交），由被告重庆普度置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 熊强 二〇二〇年十一月六日 法官助理 张敏 书 记 员 杨景