浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0212民初1725号原告：郑孝琴，女，1954年8月9日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地浙江省宁波市海曙区。委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告：陈兆祥，男，1948年11月8日出生，汉族，退休人员，住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：何范丽，浙江和义观达律师事务所律师。原告郑孝琴为与被告陈兆祥、励美丽房屋买卖合同纠纷一案，于2020年3月30日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由判员缪建飞适用简易程序审理。审理中，原告撤回了对被告励美丽的起诉。经原告申请，本院依法对位于宁波市鄞州区××镇××幢××室××房××市场价值进行了评估。经原、被告同意，本案由本院继续适用简易程序书面进行审理并延长审限三个月。本案现已审理终结。原告郑孝琴向本院提出诉讼请求（变更后）：一、解除原被告于2017年8月19日签订的《房屋买卖协议》；二、被告向原告双倍返还定金10万元；三、被告返还原告购房款15万元；四、被告向原告赔偿可得利益损失814000元。事实和理由：2017年8月19日，经第三人居间介绍，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告以793000元的价格将其位于宁波市鄞州区××镇××小区××幢××室××的房屋出售给原告，房价为12200元／平方米，车棚已包括在内，并约定如被告违约需双倍赔偿原告定金及其他损失，并退还房款。原告依约向被告支付购房定金5万元、首付款15万元，但被告却未按协议将房屋过户给原告。被告陈兆祥答辩称：第一，原、被告签订的《房屋买卖协议》未经涉案房屋共有人同意或追认，属于无权处分，且原告系专业从事房屋中介人员，其将涉案房屋转卖给案外人卢雪琴并赚取差价80000元，属炒房行为，故签订的《房屋买卖协议》应属无效，不应承担违约责任；第二，若法院认定被告需要承担违约责任，则被告通过欺骗手段让原告签授权委托书以便其转卖盈利，亦应分摊相应比例违约责任；第三，根据《房屋买卖协议》约定，被告违约仅需赔偿原告双倍定金计100000元及其他损失并退回已付房款。因原告已于2018年1月2日将涉案房屋转卖给案外人卢雪琴并赚取差价80000元，故若被告不同意出售房屋，原告的损失仅限于此，不存在其他房屋增值损失，被告仅需承担原告诉请二、三项即可。另，退一步讲，即使法院认定被告需赔偿房屋差价，亦应按被告及其儿媳首次明确不再卖房的日期即2018年7月25日的评估价格1162200元与卖给原告的价格793000元的差价计算，并需扣除多余的3.27平方米房屋面积及车棚款项4800元、原约定由原告承担实际已由被告支付的电梯费用18000元、房屋楼层差价10923元；因涉案房屋被告仅有一半产权，故对房屋差价损失，也仅需承担其中的一半。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2017年8月19日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将其名下位于宁波市鄞州区××镇××小区的拆迁调产安置房屋出售给原告，房屋面积约为65平方米，附属设施车棚1间，建筑面积已房产证为准，成交价（包含附属设施）为793000元，付款方式为：协议签订后即支付定金5万元；在抽签日前支付首付款15万元；余款593000元，需办理银行贷款的，贷款需放到被告账户（如按揭金额未能足额批下，5天内补足余款）；需委托中介方办理银行按揭贷款的，收取相应费用，由原告于房屋过户时支付中介方。双方约定了违约责任：任何一方悔约，都视作违约处理。被告违约需赔偿原告双倍定金及其他损失，同时退还房款；原告违约定金不予退还，并赔偿被告其他损失；被告保证出售房屋所有权系个人所有并能转让。若发生债权债务纠纷或产权、使用权的家庭纠纷造成的经济损失均由被告承担，并作违约处理。双方还约定：房屋单价12200元／平方米，车棚已买进在内。款清交房，被告承诺无扩户。过户时可以更名给其他人。协议签订后，原告于合同签订当日支付定金5万元给被告，同年11月11日、14日又分别将5万元、10万元房款支付给被告，并于2017年11月14日在《授权委托书》上签名，《授权委托书》载明：本人所属明东花苑15幢35号1703室房屋一间已出售给陈章伟，并同意陈章伟可以将此房屋转让给任何人，包括可以签订买卖协议、收取定金及首付房款。到此房屋能办理过户时，本人无条件配合办理过户等相关手续。2018年1月2日，陈章伟以被告名义与案外人卢雪琴签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将涉案房屋出售给卢雪琴，房款总价为875000元，并由陈章伟收取了定金100000元、房屋首付款185000元。此后，陈章伟与卢雪琴找被告要求其配合办理房屋过户手续，被告以其房屋买卖与卢雪琴没有关系为由予以拒绝。2018年8月3日，卢雪琴向本院起诉，要求确认其《房屋买卖协议》有效，要求被告陈兆祥继续履行协议并协助办理房屋过户手续，并于审理中追加了郑孝琴为第三人。因被告对上述《授权委托书》及《房屋买卖协议》均不予认可，卢雪琴撤回了该案的起诉，郑孝琴随之提起本案诉讼，要求被告陈兆祥及励美丽继续履行2017年8月19日签订的《房屋买卖协议》，将涉案房屋过户给原告。因励美丽对该份《房屋买卖协议》不予认可，原告遂撤回了对其的起诉，同时变更了诉讼请求，并申请对涉案房屋的溢价款进行评估。另查明，2018年8月1日，涉案房屋产权登记至陈兆祥及励美丽名下，权证号分别为（2018）宁波市鄞州不动产权第0165900、0165899号，建筑面积为68.27平方米。经原、被告确认，本院委托江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司对涉案房屋2018年7月27日、2020年5月12日的市场价值进行评估，该公司出具甬先河（2020）房估字第014号、015号《房地产估价报告》，确认涉案房屋2018年7月27日、2020年5月12日的市场价值分别为116.70万元、160.70万元（建筑面积为68.27平方米，单价分别为17023元/平方米、23473元/平方米，其中车棚价值4800元）。以上事实由原告提供的《房屋买卖协议》、《房屋拆迁调产安置协议》、收据、收款收据、证明、宁波市不动产登记信息查询结果，被告提交的房屋不动产权证以及宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初10243号民事裁定书及附案证据（《房屋买卖协议》、《授权委托书》、银行流水、《房屋拆迁调产安置协议》及契税发票、录音资料）等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实、自愿的意思表示，且未违反法律、法规的强制性、效力性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。双方签订协议时，系根据《房屋拆迁调产安置协议》认定涉案房屋的产权，因该协议中的被安置方系被告且其保证出售房屋所有权系其个人所有并能转让，若发生债权债务纠纷或产权、使用权的家庭纠纷造成的经济损失均由被告承担，并作违约处理，故此后涉案房屋登记在陈兆祥及励美丽名下且励美丽对《房屋买卖协议》不予认可，原告对此表示认可并据此要求予以解除，符合法律规定，本院予以确认，因此造成的违约后果应由被告承担。被告对原告将涉案房屋再行出售给案外人的行为不予认可，亦违反了协议约定，显然存在违约。对于原告要求被告双倍返还定金计10万元并退还购房款15万元的诉请，符合双方协议约定，本院予以支持。原、被告在协议中约定涉案房屋总价款为793000元，由于被告违约，导致原告无法取得涉案房屋，现该地段房屋价格普遍上涨，被告理应向原告赔偿原告因房屋上涨的差价损失。对于损失金额，需确定涉案房屋评估基准日。本案原告及案外人卢雪琴一直在向被告要求其继续履行售房协议，并分别提起对被告的诉讼，直至励美丽在2020年5月12日（本案原定开庭日）对涉案《房屋买卖协议》不予认可，原告对此表示认可并据此要求予以解除，此时应为涉案房屋溢价款评估时间，此时涉案房屋价值为160.70万元，因房屋买卖协议总房价79.30万元仅为65平方米的房屋，故超出部分面积3.27平方米价值应予扣除，涉案房屋溢价款为732745元，该款为合同履行后可得利益损失，被告应予以赔偿。房屋买卖协议总房价79.30万元已包括车棚，且协议中对电梯费用、房屋楼层差价的承担并未作约定，故对被告要求扣除车棚价值、电梯费用、房屋楼层差价的辩称病院不予采信。因原告已主张双倍返还定金，根据相关法律规定，定金和损失赔偿的总额不高于因违约造成的损失，故该项损失确认为682745元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二、四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条的规定，判决如下：一、解除原告郑孝琴与被告陈兆祥于2017年8月19日签订的《房屋买卖协议》；二、限被告陈兆祥于本判决生效后七日内向原告郑孝琴双倍返还定金100000元；三、限被告陈兆祥于本判决生效后七日内向原告郑孝琴退还购房款150000元；四、限被告陈兆祥于本判决生效后七日内向原告郑孝琴赔偿房屋差价损失682745元；五、驳回原告郑孝琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费14376元，减半收取7188元，由原告郑孝琴负担887元，由被告陈兆祥负担6301元；评估费10500元，保全费4485元，由被告陈兆祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  缪建飞二〇二〇年十一月六日书记员  周 静