广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2940号 上诉人（原审被告、反诉原告）：满维莹，女，1984年9月23日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：黄南彰，广西五针松律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐云平，男，1962年11月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨崇达，男，1971年3月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：周宗照，广西世享律师事务所律师。 上诉人满维莹因与被上诉人徐云平、杨崇达房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 满维莹上诉请求：改判上诉人支付租金9600元及利息给被上诉人，本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、《终止房屋租赁合同协议书》是在被上诉人隐瞒事实、欺诈的前提下签订的，合同无效。签订该协议时，被上诉人告知上诉人原缴纳的押金20000元可以继续作为押金在新租赁合同中使用，但案外人薛雄却告知上诉人没有收到该押金。二、《终止房屋租赁合同协议书》权利不对等，被上诉人要求解除合同，是被上诉人违约，上诉人没有必要放弃20000元押金。三、上诉人了解到被上诉人已经解除了桂平市温州街的租赁关系，大部分是商户是用押金抵扣租金。 徐云平、杨崇达辩称，《终止房屋租赁合同协议书》是双方真实意思表示，不存在欺诈、隐瞒事实。原双方的租赁合同租期四年，因上诉人经营不善，为防止扩大损失而与被上诉人解除合同，该合同不存在不公平的情形。一审判决正确，请求维持原判。 徐云平、杨崇达向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租金29620元和逾期支付租金利息100元（以29620元为基数，按年利率6%计算，从2020年6月11日起算至支付完租金之日止，暂计算至2020年6月30日为100元）给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年11月5日，原告徐云平、杨崇达（甲方）与被告满维莹、案外人黄琦雯（乙方）签订《铺面出租合同》，第一条约定：甲方自愿出租位于桂平市城区，国有土地使用证号浔国用（2007）字第××号的房屋一楼铺面出租给乙方经营（服装、包包、鞋子）使用，其中不包括楼梯，相互之间应便利双方为原则；第二条约定：租赁期限从2018年11月20日起至2022年11月19日止，过期自行作废；第三条约定：一楼铺面壹间壹月租金11600元正；第四条约定：乙方在签订合同时交无息押金2万元，在2018年11月5日前交纳壹个月的租金给甲方，以后每壹个月交一次租金；乙方在每个月25号前交付下一期租金给甲方；第十二条违约责任约定：1、租赁期间双方必须信守合同，如无违约本合同行为发生，任何一方非因不可抗力原因不得解除本合同，如一方提前解除合同须赔偿对方一切经济损失。如甲方违约的，在本合同的乙方押金壹倍。2、如乙方不按时交租，超过1天收400元，2天收800元以此类推作为违约金，乙方拖欠租金超过10天时间，应按乙方承担违约责任，甲方有权单方终止履行本合同，没收押金，收回铺面时有权处理铺内乙方一切物品，将铺面和房屋正常出租给他人。 2020年4月24日，原告徐云平、杨崇达（甲方）与被告满维莹、案外人黄琦雯（乙方）签订《终止房屋租赁合同协议书》，约定：一、双方协商自愿、平等、公平的原则下达成如下终止协议，同意终止合同甲乙双方于2018年11月20日至2022年11月19日止所签订的房屋租赁合同，乙方违约处理，但房屋租赁合同押金永不退还。水电费押金退还给乙方为1000元正。二、出租位于桂平市城区，国有土地使用证号浔国用（2007）字第××号房产证或不动产证（00134）的房屋一楼铺面和二楼住宅，经双方同意签字（盖章）后，即日生效，双方所签订的房屋租赁合同自动失效。签订协议后，双方经结算，确认被告尚欠租金29620元未支付给两原告。 庭审中，双方均认可租赁房屋的房主是谢伟雄、薛雄；被告交付给两原告的押金2万元，两原告至今未退还给被告。 另查明，2011年6月20日，案外人谢伟雄、薛雄（甲方）与原告徐云平、杨崇达（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定：甲方自愿出租位于桂平市城区，国有土地使用证号浔国用（2007）字第××号，房产证号00××34号的房屋一楼铺面和第二层共二层内外出租给乙方使用，其中不包括楼梯，楼梯为甲、乙双方公用，相互之间应便利双方为原则。第四条租赁期限约定从2011年8月1日起至2029年12月31日止。第五条租金约定从2011年8月1日起，一楼月租金100元／平方米，面积60平方米；二楼月租金10元／平方米，面积为70平方米。2020年4月24日，谢伟雄、薛雄（甲方）与原告徐云平、杨崇达（乙方）签订《终止房屋租赁合同协议书》，约定终止上述《房屋租赁合同》。同日，被告满维莹、黄琦雯（乙方）与薛雄（甲方）签订《铺面出租合同》，约定甲方将位于桂平市城区，国有土地使用证号浔国用（2007）字第××号，房屋准购证号00××34号的房屋一楼铺面和二楼住宅出租给乙方经营使用，租赁期限从2020年5月1日至2024年4月30日止，租金为每月9800元。 一审法院认为，两原告提供的《铺面出租合同》及微信聊天记录可以证实被告尚欠租金29620元未支付给原告的事实，且被告予以认可，故两原告与被告之间的债权、债务关系成立，权利、义务明确，租赁关系合法、有效。两原告诉请被告支付29620元租金，符合法律规定和合同约定，依法予以支持。被告辩称尚欠租金应与押金相互抵减，但双方签订的《终止房屋租赁合同协议书》明确约定“房屋租赁合同押金永不退还”，故被告的辩称没有事实和法律依据，不予采信。被告未按约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。故被告应支付逾期付款利息（以租金29620元为基数，从2020年6月11日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告。 被告以双方签订的《终止房屋租赁合同协议书》存在欺诈行为为由，反诉要求撤销该协议书。两原告反诉辩称被告是因与房主协商租赁事宜，租金相对减少后才与两原告签订《终止房屋租赁合同协议书》，该终止协议是双方真实意思表示，不存在欺诈行为。经审理查明，涉案房屋是由谢伟雄、薛雄出租给两原告，再由两原告转租给被告；两原告与被告签订《终止房屋租赁合同协议书》的同日，两原告终止与谢伟雄、薛雄签订的租赁合同，由薛雄直接将涉案房屋出租给被告；两原告将涉案房屋出租给被告时租金为每月11600元，薛雄将涉案房屋出租给被告时租金每月为9800元，租金相对减少，故两原告的反诉辩称与查明的事实相符，依法予以支持。被告未能提供充足的证据证实其与两原告签订《终止房屋租赁合同协议书》时两原告存在欺诈行为，故被告的反诉请求，无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）满维莹应支付29620元租金给原告（反诉被告）徐云平、杨崇达；二、被告（反诉原告）满维莹应支付逾期付款利息（以租金29620元为基数，从2020年6月11日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告（反诉被告）徐云平、杨崇达；三、驳回原告（反诉被告）徐云平、杨崇达的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）满维莹的反诉请求。本案受理费282元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），反诉受理费150元，合计432元，由被告（反诉原告）满维莹负担。 二审中，当事人没有提交新证据。据此，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，双方当事人在平等、自愿的基础上签订的《终止房屋租赁合同协议书》，该协议合法有效，应受法律保护。该协议明确约定：房屋租赁合同押金永不退回，一审判决不支持满维莹退回押金的请求并无不当。上诉人主张上述协议书存在欺诈的情形及权利不对等，没有提供证据证实，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人满维莹负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈香妙 审判员  苏洁平 审判员  黄钰雄 二〇二〇年十一月十三日 书记员  周燕妮