常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初2885号原某：张金娣，女，1938年10月26日出生，汉族，住常州市金坛区，现租住常州市金坛区。原某:孙丽，女，1982年09月30日出生，汉族，住常州市金坛区。原某:孙菊红，女，1957年08月24日出生，汉族，住常州市金坛区。原某:孙小洪，男，1962年09月12日出生，汉族，住常州市金坛区。原某：孙留洪，男，1964年07月03日出生，汉族，住常州市金坛区。上列原某的委托诉讼代理人：谢彬，江苏能英律师事务所律师。原某：苏梅芳，女1963年05月18日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：徐柏，男，1987年08月08日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：范来勇，男，1984年03月01日出生，汉族住常州市金坛区，现租住常州市金坛区。被告：蔡建平，女，1988年12月09日出生，汉族，住常州市金坛区，现租住常州市金坛区。上列被告的委托诉讼代理人：王国庆，常州市金坛区龙山法律服务所法律工作者。原某张金娣、孙丽、孙菊红、孙小洪、孙留洪、苏梅芳与被告范来勇、蔡建平财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法了进行审理，于同年12月6日作出（2019）苏0413民初8068号民事裁定，驳回原某的起诉。原某不服该裁定，向常州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年6月18日作出（2020）苏04民终1963号民事裁定，撤销本院裁定，指令本院审理。本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某张金娣、孙丽、孙菊红、孙小洪、孙留洪、苏梅芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告赔偿六原某51.75万元;2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2003年11月24日，苏梅芳与范元兴签订房屋买卖协议，将位于原金坛县××乡××村××组原孙国洪名下的农村集体土地上的房屋非法转让给范元兴。2004年10月29日，范来勇及其父亲范元兴通过提交虚假的材料到金坛公证处，骗取了公证书。公证处人员未认真核实材料，也未按法定程序办理公证即出具了2004年坛证民内字第805号公证书。后范来勇利用该份公证书到房管所骗领了房产证号《村镇房屋所有权证2210202字第125号》，现该房屋已经拆迁，款项分配至范来勇名下。被告范来勇的行为侵害了六原某的合法权益，被告蔡建平也是实际得益人，请求法院支持六原某的诉讼请求。被告范来勇、蔡建辩称，两被告没有给六原某的财产造成损害，不应该承担赔偿责任。两被告的财产钱家村103号房屋是属合法取得，并且户口早已入户该住宅居住至拆迁，不存在欺骗行为。请求法庭驳回六原某的诉讼请求。经审理查明，原某孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪与被告范来勇、蔡建平、苏梅芳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月14日立案，于同年9月9日作出（2019）苏0413民初2787号民事判决：驳回原某的诉讼请求。原某孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪不服该判决，向常州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年10月30日受理后，于2020年1月7日作出（2019）苏04民终4125号民事判决:驳回上诉，维持原判。该案一审查明，苏梅芳与孙国洪于1982年9月生育孙丽，1983年4月苏梅芳、孙国洪补领结婚证。1992年孙国洪以户主、人口数为三人的身份申请建房，同年2月16日，原金坛县人民政府向其发放了编号为010736号的准建证，1996年孙国洪领取了房产证，证号为《村镇房屋所有权证2210202字第125号》，房屋地址为涑渎乡钱家村5组。后因行政区划调整，现房屋地址为金坛区××村委××村××号，该房屋登记在孙国洪一人名下。2000年12月1日，孙国洪因交通事故死亡。孙国洪的法定继承人有其妻子苏梅芳、女儿孙丽、父亲孙锁林、母亲张金娣，孙锁林于2003年1月去世，孙锁林、张金娣除生育长子孙国洪，还生育长女孙菊红、次子孙小洪、三子孙留洪。2003年11月24日，苏梅芳、孙丽与范元兴在村民任锁荣家签订《房屋买卖协议》，协议由徐君萍书写，内容涉及房屋的坐址、数量、价格、房产证、土地证的交付、房屋周围菜地的使用等。苏梅芳、孙丽在该协议的甲方处签名，范来勇作为范元兴之子代范元兴在协议的乙方处签名。另外协议的甲方处还署有孙国洪的名字，但苏梅芳、孙丽、范来勇等人均不能说清其原委。同时协议中注明已收到房款11660元。苏梅芳在协议的左下角注明“土地使用证遗失苏梅芳”内容，徐君萍作为证明人在该协议上签名。协议不久，房屋予以交付。范来勇原户籍为湖北省竹山县，2004年3月15日，金坛市洮西镇钱家村村民委员会签署了同意其居住的意见，2006年3月6日，范来勇将其户口迁至金坛市。2004年8月，范来勇对案涉房屋进行了确权。2004年12月29日，金坛市公证处出具了（2004）坛证民内字第805号《继承权公证书》，范来勇遂用该公证书及其他相关材料办理了案涉房屋的过户登记。后因该登记行为违反规定被相关部门撤销。二审查明，一审中，孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪提交了一份从常州市不动产登记交易中心金坛分中心调取的落款时间为“2004年元月10日”的卖房协议复印件（以下简称协议3），内容为：卖房人苏梅芳，买房人范来勇，经双方协商同意，现将本人楼房2层4间、面积138.56平方米、小房2间24平方米同意卖给湖北省某村5组范来勇迁住，房价为伍仟叁佰捌拾元整。范来勇、蔡建平提交了两份落款时间均为“2003.11.24”的房屋买卖协议原件：一份甲方（卖方）落款处签有“孙国洪、苏梅芳、孙丽”字样，乙方（买方）落款处签有“范元兴范来勇代签”字样，该份协议（以下简称协议1）中约定“经甲、乙双方多次协商达成以下几条共识。一、甲方同意将金坛市涑渎乡钱家村103号两间两层楼房及前面两间平房以壹万壹仟陆佰元整的价格出卖给乙方。二、乙方一次性付款后，甲方即将该房屋的房产证、土地使用证及准建证一并交给乙方。三、甲方屋前屋后和周围的菜地待收割后不再种植。交给乙方使用。”另一份甲方（卖方）落款处签有“孙国洪、苏梅芳、孙丽”字样，但乙方（买方）落款处签的是“范来勇”字样，该份协议（以下简称协议2）中约定“经甲、乙双方多次协商达成以下几条共识。一、甲方同意将金坛市涑渎乡钱家村103号两间两层平房以伍仟元整的价格出卖给乙方。二、乙方一次性付款后，甲方即将该房屋的房产证、土地使用证及准迁证一并交给乙方。三、甲方屋前屋后和周围的菜地待收割后不再种植，交乙方使用。”协议2右下角盖有金坛市洮西镇钱家村村民委员会的印章，并签有“同意居住2004.3.15”的字样。二审法院认为，一、关于三份协议的性质。结合各方陈述的三份协议的形成情况及协议中约定的款项支付等情况来看，协议1系各方实际签订、履行的合同，而协议2和协议3系为办理涉案房屋的产权变更登记所制作，并非各方的真实意思表示。二、关于协议1的效力。首先，协议1中的卖方处签有“孙国洪、苏梅芳、孙丽”字样，但孙国洪在协议1签订时已死亡，故协议1中的出卖方的当事人实际应为苏梅芳、孙丽。对于协议1中甲方落款处的“孙丽”的签名，孙丽未置可否，一审法院向其释明进行笔迹鉴定，但孙丽明确表示不申请笔迹鉴定，在此情况下，应认定协议1甲方落款处“孙丽”的签名系孙丽本人所签。另外，协议1买方落款处签有“范元兴范来勇代签”字样，但结合各方陈述及范元兴的证言来看，在后续合同履行过程中，范元兴已经将债权转让给范来勇，据此，范来勇成为协议1中买方的当事人。一审法院未追加范元兴等为当事人，并无不可，但认定范来勇后续并非协议1的一方当事人有误。其次，上诉人所述的涉案房屋产权变更登记过程中产生的问题，系合同履行的问题，与合同效力无涉。第三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，协议1并不因苏梅芳对涉案房屋无完整的处分权而无效。另外，因苏梅芳的无权处分行为导致相关权利人的权益受到损害的，并不必然导致协议1无效，因为并无证据证明被上诉人之间存在恶意串通等情形。第四，涉案房屋系宅基地上建造的房屋。协议1签订时，范来勇并非该宅基地所在的集体经济组织成员，但在上诉人提起本案诉讼之前，范来勇已将户籍迁至该集体经济组织，并在涉案房屋中实际居住，在此情况下，应视为协议1的效力已得到补正，应为有效。2019年4月21日，被告范来勇与常州市金坛区西城街道涑渎村委会签订房屋搬迁补偿协议书，对案涉不动产进行搬迁。为此，常州市金坛区西城街道涑渎村委会支付被告补偿搬迁损失130余万元。上述事实，由原某提交的火化证明、继承权公证书、常住人口登记表、一、二审审民事判决书、民事裁定书、房屋搬迁补偿协议及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。损害赔偿请求权适用过错责任原则，行为人对物及物权若尽到善良义务，并有法定排除责任的事由，权利人不得行使损害赔偿请求权。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。对不动产而言，虽然必须以登记为物权变动的必要条件，但在没有进行不动产物权登记的情况下，要注意保护占有人（买受人）的合法权益。在我国城市和农村的房屋买卖中，房屋交付完毕，买受人实现并继续维持对该房屋之占有使用却未办理登记的事实是大量存在的，如果绝对地认为登记才是不动产物权变动生效的依据，那么在占有移转之后至登记完成之前，不动产转让方仍得以物权人身份向他人移转该物之所有权，则对受让人显失公正。因此，买卖合同当事人之间移转房屋占有（交付）的行为足以表彰当事人就移转所有权的内心真意，这种交付属于法律行为之一，理应产生相应的法律效果。出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，应受法律保护。（物权法第二百四十一条的理解与适用）。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持（买卖合同司法解释第三条）。本案中，二审法院就案涉房屋买卖合同已经认定为合法有效。据此，苏梅芳、孙丽未经其他合法继承人同意，将案涉房屋出卖，并不影响房屋买卖合同的效力。由此对其他合法继承人产生的损害赔偿责任应当由苏梅芳、孙丽承担。买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，在该请求权行使未完成之前，案涉房屋被搬迁，由此产生的搬迁利益应当归被告享有。民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原某的诉讼之举实为违背诚信原则：本案所涉房屋买卖合同的签订时间为2003年11月，至今已达17年之久，该房屋也一直由被告占有使用，原某苏梅芳、孙丽对案涉房屋出卖给被告并占有使用的事实早已知晓，从未提出过异议，如果不是因为案涉房屋被搬迁导致巨大的利益诱惑，原某根本不可能再来起诉要求确认合同效力、赔偿损失。根据本案的实际情况，即使认定案涉房屋买卖合同无效，法院也会作“有效处理”，案涉房屋及相关搬迁利益也不可能再返还给原某，原某仍然不可能实现诉讼之目的。希望原某慎重对待自己的诉讼权利，切勿因为利益诱惑而迷失了做人做事的诚信准则，造成更大的损失。综上，被告没有侵害原某的物权，原某要求被告赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，第《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原某张金娣、孙菊红、孙丽、孙小洪、孙留洪、苏梅芳的诉讼请求。案件受理费8975元，由原某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  蒋 勇人民陪审员  岳锡林人民陪审员  徐小才二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  李 珏