山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初7430号原告：郑玲玲，女，1982年3月17日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：李争光，山东明廉律师事务所律师。被告：范庆龙，男，1957年2月24日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：赵利萍，山东中昊律师事务所律师。被告：济宁市华居房地产经纪有限公司，住所地：济宁市任城区古槐路广厦****营业房**营业房**，统一社会信用代码91370811MA3D454K9C。法定代表人：闫磊，经理。委托诉讼代理人：吴昊天，男，1988年6月29日出生，汉族，住山东省济宁市任城区，系该公司员工。原告郑玲玲与被告范庆龙、济宁市华居房地产经纪有限公司（以下简称华居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑玲玲的委托诉讼代理人李争光、被告范庆龙及其委托诉讼代理人赵利萍、济宁市华居房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴昊天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑玲玲向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告双倍返还定金40000元并赔偿原告损失共计：137293.3元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月26日原被告经济宁市华居房地产经纪有限公司提供居间服务，原告购买了坐落在户，面积81.48平方米房屋，证号为鲁20**济宁市不动产权第0011880号的房屋，并经协商签订房屋买卖居间合同约定了价格、贷款、定金、过户时间、违约责任等相关的权利义务关系。后原告按约定支付了定金，被告以未经配偶同意出售房屋为由未按约定办理房屋过户交房手续，并明确不再出卖房屋。第二被告作为专业的房屋居间公司未审查清楚未向原告释明，存在明显过错应当与第一被告共同承担赔偿责任。现双倍返还定金后仍然不足以弥补损失，原告为维护其合法权益，现依法诉至贵院，请求法院公正判决。诉讼过程中原告郑玲玲变更诉讼请求为：1.依法确认三方签订的《房屋买卖居间合同》解除；2.依法判决被告双倍返还定金40000元并赔偿原告损失共计：118609元（包含双倍返还定金40000元，房屋差价损失47616元，交通费损失6072元，诉讼费损失和律师费损失21283元，评估费3638元，以上共计118609元）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告范庆龙辩称，原告陈述不完全属实，被告实际收到定金1万元，另外1万元在被告济宁市华居房地产经纪有限公司存放，被告同意退还定金1万元，不同意双倍返还，也不认可原告要求赔偿损失的诉讼请求。首先，原、被告在签订房屋买卖居间合同时，被告就明确告知中介及原告涉案房屋登记在被告父亲名下，原告在明知涉案房屋产权并非登记在被告名下的前提下，仍然坚持与被告签订房屋买卖居间合同，其自身存在重大过错，原告要求赔偿损失于法无据。其次，原、被告于2018年3月26日签订房屋买卖居间合同，被告在2018年5月就因妻子不同意出售房屋，明确告知原告及中介房屋无法出售。从签合同到告知房屋无法出售仅仅一个多月的时间，原告在得知房屋无法购买的情况下，完全可以去寻找合适的房屋，而原告却将涉案房屋的市值增价作为损失明显不符合客观事实。再次，即便存在房屋增价的损失，也应该从签订购房合同至被告明确告知原告无法出售时（即2018年5月份）计算差价。况且原被告签订的合同中第七条违约责任中的第二款明确说明了如果存在违约，甲方赔偿乙方相当于定金数额的经济损失，而并非房屋的价值增价。另外，原告也没有按照合同的约定交付房屋的首付款，原告存在违约再先行为，被告有理由解除二人之间的购房合同，总之原告诉讼请求于法无据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告济宁市华居房地产经纪有限公司辩称，1.原告郑玲玲2018年3月26日在华居公司促成下购买第一被告位于济宁市房屋一套；2.之后第一被告通知，自己配偶不同意售房，申请不执行已经签订的合同；3.签订买卖合同为第一被告自愿签约，在买卖合同第七条第2款约定，第一被告因个人原因出现了产权纠纷，或有故意行为不再出售上述房产，而导致合同无法履行，由第一被告承担违约责任。买卖合同第三页第十条第五款第一被告保证此房无纠纷若出现产权纠纷问题，由第一被告负责解决。此条款明确约定了第一被告的售房责任；4.对于原告郑玲玲的诉请的由居间方华居公司和第一被告共同承担赔偿责任，华居公司不予认可；5.居间方履行居间义务，不应承担由第一被告自身原因引起的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的原告与被告范庆龙、华居公司签订的《房屋买卖居间合同》，被告范庆龙提出异议，称与原告起诉时提供的该合同复制件不一致，经本院查阅（2019）鲁0811民初3111号案件（郑玲玲诉武晓伟、范庆龙房屋买卖合同纠纷）卷宗，原告在该案提交的《房屋买卖居间合同》与本案提交的《房屋买卖居间合同》内容基本一致，但多了第六条补充条款和第七条对补充条款的说明，该补充条款系对办理过户手续时间的约定，且被告济宁华居公司对该证据予以认可，故本院予以认定；2.对于原告提交的机票订购单据，与本案缺乏关联性，本院不予认定；3.对原告提交的评估费缴费凭证2份，经被告范庆龙质证有异议，认为该费用的支出应以鉴定机构出具的正规发票为准，根据原告庭后提交的评估费发票，原告支出评估费3638元，与其提供的缴费凭证上的数额一致，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郑玲玲通过被告华居公司向被告范庆龙购买位于的房屋。2018年3月25日，原告郑玲玲向被告范庆龙交付定金2万元，被告范庆龙向原告出具购房定金收条一份。2018年3月26日，被告范庆龙作为卖方（甲方）、原告郑玲玲作为买方（乙方）、被告华居公司作为居间方（丙方），签订了《房屋买卖居间合同》，该合同第一条约定：“甲方保证该房屋产权明晰，无任何产权纠纷，房屋共有人和承租人对出售该房屋无异议。”第七条第2条约定：“此合同签订后，甲方因个人原因出现了产权纠纷，或有故意行为不再出售上述房产、不配合办理相关手续、提供虚假资料，导致此合同无法履行的，甲方承担违约责任，由甲方赔偿乙方相当于定金数额的经济损失，且乙方的中介佣金由甲方支付。”鲁（2018）济宁市不动产权第0011880号不动产权证书载明的权利人为范庆龙、武晓伟（范庆龙之妻），共有情况为按份共有，范庆龙占75%的份额，武晓伟占25%的份额。2019年2月27日，郑玲玲以房屋买卖合同纠纷为由向我院提起诉讼，要求范庆龙、武晓伟履行合同并办理过户手续。我院于2019年4月29日作出（2019）鲁0811民初3111号民事判决，以涉案房屋共有人武晓伟不同意出售房屋为由，驳回原告郑玲玲的诉讼请求。郑玲玲不服，提出上诉，济宁市中级人民法院于2019年12月8日作出（2019）鲁08民终5439号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告范庆龙至今未向原告返还定金2万元，原告诉来本院。本案在审理过程中，原告向我院提交申请，要求评估涉案房屋在2019年2月27日的价格，并确定该价格与合同约定的购房价格68万元的差价数额。经我院委托，山东博莱仕房地产评估有限公司于2020年9月3日出具编号为鲁博评2020090301的房地产估价报告，评估结果为涉案房屋在2019年2月27日的市场价值为人民币727616元，该房屋价值与约定购房总价格680000元（含储藏室）的差价数额为47616元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告通过被告华居公司向被告范庆龙购买房屋，三方签订了《房屋买卖居间合同》，该合同系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，被告范庆龙对涉案房屋虽不享有完全的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，该合同合法有效。被告范庆龙作为涉案房屋的出卖人，未经房屋按份共有人武晓伟的同意，擅自向原告出售房屋并签订合同，后因涉案房屋共有人武晓伟不同意出卖房屋导致其未能向原告履行合同义务，其行为构成违约，致使不能实现合同目的，原告作为守约方享有合同的法定解除权，庭审时原告增加诉讼请求，要求确认三方签订的《房屋买卖居间合同》已经解除，二被告对合同解除也予以认可，故对原告的这一诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告有权要求被告范庆龙赔偿损失，但损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《房屋买卖居间合同》中约定，因卖方个人原因导致合同无法履行的，应赔偿买方相当于定金数额的经济损失，故原告有权要求被告范庆龙双倍返还定金40000元。对于原告主张的涉案房屋增值部分的差价损失，经我院委托具有相关资质的机构评估，估价结果为47616元，该估价结果的价值时点为2019年2月27日，该时间系原告曾向我院起诉要求被告范庆龙继续履行《房屋买卖居间合同》的时间，原告以该时点主张房屋增值部分的差价损失并无明显不当。该项损失属于合同履行后可获利益范畴，即因被告范庆龙违约给原告造成的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，原告有权就超出定金（20000元）的损失27616元向违约方主张权利。原告主张被告范庆龙在适用定金罚则双倍返还定金40000元之外，赔偿涉案房屋增值差价损失47616元，超出了因被告范庆龙违约造成的损失，对于其中的27616元，本院予以支持，剩余的部分，本院不予支持。对于原告主张的交通费损失6072元，没有事实和法律依据，本院不予支持；对于原告主张的另案诉讼费和律师费损失21283元，《房屋买卖居间合同》中对该部分损失的责任承担并未有明确的约定，故本院不予支持。对于原告主张的评估费3638元，该费用是原告为确定因被告范庆龙违约造成的损失而支出的合理必要费用，亦属于因被告范庆龙违约造成的损失，故本院予以支持。被告华居公司作为《房屋买卖居间合同》中的居间方，不存在违约行为，原告要求其与被告范庆龙共同承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告范庆龙抗辩提出的原告在签订《房屋买卖居间合同》时明知涉案房屋登记在被告范庆龙父亲名下，仍与被告范庆龙签订合同，其自身存在重大过错的观点，被告范庆龙未提供相关证据予以证明，本院不予采纳；对于被告范庆龙抗辩提出的早在2018年5月就明确告知原告无法出售涉案房屋，涉案合同已经解除的观点，本院认为，被告范庆龙作为违约方，无权行使合同的法定解除权，其单方通知的行为不产生合同解除的效力，被告范庆龙也未提供其他证据证明《房屋买卖居间合同》在2018年5月经三方协议解除的事实，故本院不予采纳；对于被告范庆龙抗辩提出的原告未按照合同约定支付首付款，违约在先的观点，庭审中被告范庆龙自认未向原告交付房屋的原因是房屋共有人武晓伟不同意出卖涉案房屋，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019年修正）》第三条第一款规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”且被告范庆龙未提交证据证明原告违约在先，故对被告范庆龙的上述观点，本院不予采纳。综上所述，被告范庆龙在与原告签订《房屋买卖居间合同》后，因共有人不同意出售房屋，未向原告交付房屋，其行为构成违约，应向原告双倍返还定金40000元，并赔偿损失31254元（27616元+3638元）。被告华居公司不存在违约行为，原告要求其赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019年修正）》第三条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郑玲玲与被告范庆龙、济宁市华居房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》解除；二、被告范庆龙于本判决生效之日起十日内向原告郑玲玲双倍返还定金40000元，并赔偿损失31254元；三、驳回原告郑玲玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取计1336元，由被告范庆龙负担803元，由原告郑玲玲负担533元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 张 筱二〇二〇年十一月十日书记员 辛忠思