广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初24343号原告：保利物业发展股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区大良德和居委会国泰南路**保利中汇花园园区物业管理用房首层，统一社会信用代码91440606690459766X。负责人：赵广峰。委托诉讼代理人：冼志敏，广东顺一律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫美华，广东广和（顺德）律师事务所律师。被告：余旭升，男，1986年3月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区**************，公民身份号码445************03X。原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司（以下简称保利公司）与被告余旭升物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人莫美华到庭参加诉讼，被告余旭升通过网络方式参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2017年5月1日至2020年5月31日的物业服务费共12681.36元以及逾期付款物业服务费违约金3804.41元（按所欠物业服务费用的30%计算），以上合计16485.77元；二、判令被告支付原告律师费971元；第一、二项合计17456.77元；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系保利东滨花园9座2101房的业主。在2013年9月4日，保利物业管理有限公司顺德分公司（后名称变更为原告）与被告签订了一份《顺德区（前期）物业服务协议书》，协议约定：由原告对被告************房提供物业管理服务，前三年每月物业管理费按2.5元计算，之后按3元计算。但自2017年5月1日起至2020年5月31日止，被告拖欠原告物业服务费共12681.36元。逾期付款物业服务费违约金3804.41元（按所欠物业服务费用的30%计算），以上合计16485.77元。被告长期拖欠物业服务费的行为已经严重违反双方约定，构成违约。综上所述，原告多次催收未果，为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如诉请。被告余旭升辩称，************房是被告代其叔叔刘志伟代持的房产，被告叔叔刘志伟是原广东省委第六巡视组组长，于2016年7月份被立案侦查。由于该房产涉案，被告于2020年3月10日被深圳市中级人民法院判处有期徒刑三年，缓刑四年。综上，恳请法院查明事实，维护被告的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。如查实该房产法院最终判给被告本人，并且不会拍卖，被告承诺会把物业管理费全额交齐。案涉房产已于2016年7月被查封，之后已被没收，即将被拍卖，虽然该房子在被告的名下，但这个房子不是被告的，如果这个房子是被告的，被告也就不会被判刑了。本案经开庭审理，结合本院对证据的认证，本院对本案事实作如下认定：1.余旭升购买佛山市顺德区***********************，并签订《商品房买卖合同》复印件一份（合同编号：Y******），建筑面积123.12平方米（以《佛山市不动产（合同）登记信息查询结果》为准），用途：城镇住宅。经调查该房产仍在余旭升名下，并已被查封。2.余旭升作为甲方，保利公司作为乙方，双方于2013年9月4日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》原件一份，确认************房为住宅，约定余旭升应于每月5号前缴纳当月物业服务费，如逾期从次月一日起，每日按欠交金额的千分之五计收违约金，如保利公司采取法律途径向余旭升追讨欠费的，由此产生的案件受理费、律师费等一切所产生的必要费用全部由余旭升承担；附表《保利东滨花园物业服务收费标准》载明收费标准为电梯住宅前三年物业服务费优惠价2.5元/平方米/月，之后物业服务费3元/平方米/月，按建筑面积计算。余旭升签收《收楼确认书》原件一份，并于2013年9月4日出具《承诺书（三）》原件一份，确认为************房买受人。3.保利公司提交欠费明细原件一份主张2017年5月至2018年8月每月物业服务费307.8元，2018年9月至2020年5月每月物业服务费369.36元，余旭升自2017年5月起至2020年5月止未交纳物业服务费合计12681.36元，保利公司主张违约金按照未交金额的30%计算。4.保利公司与广东瑶琨律师事务所签订《委托代理合同》原件一份，约定保利公司与余旭升的物业服务合同纠纷由广东瑶琨律师事务所指派律师担任代理人，一个案件按971元收取，相同业主的案件按485元叠加收取。广东瑶琨律师事务所于2020年5月14日向余旭升在《顺德区（前期）物业管理服务协议书》所留的通讯地址发出《律师函》原件一份催讨物业费，并提供EMS邮寄函件快递底单原件一份、物流信息查询打印件一份予以佐证已签收。广东瑶琨律师事务所更名为广东顺一律师事务所，并由广东顺一律师事务所开具律师费发票。5.余旭升提供（2018）粤03刑初195号刑事判决书复印件一份。另余旭升庭后向本院提供刘志伟案一审案号为（2017）粤03刑初978号、二审案号为（2020）粤刑终569号。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，被告欠交2017年5月起至2020年5月止物业服务费的事实清楚，根据被告所购买住宅建筑面积123.12平方米以及《顺德区（前期）物业管理服务协议书》附表《保利东滨花园物业服务收费标准》载明收费标准：电梯住宅前三年物业服务费优惠价2.5元/平方米/月，之后物业服务费3元/平方米/月，按建筑面积计算，结合原告提交欠费明细，本院予以支持原告诉请被告支付2017年5月起至2020年5月止物业服务费合计12681.36元。对于原告诉请违约金，因被告拖欠交纳物业服务费，根据双方在《顺德区（前期）物业管理服务协议书》中的约定，被告需从逾期之日（应缴次月1号）起每日按未交金额的千分之五标准向原告支付违约金，该标准过高原告自愿调整为按未交物业费的30%计算违约金，该主张未超出法律的强制性规定，且有事实与法律依据，本院予以支持违约金3804.41元。对于原告诉请律师费，由于《顺德区（前期）物业管理服务协议书》明确约定如原告采取法律途径向被告追讨欠费的，由此产生的律师费由被告承担，被告拒不交纳物业服务费可以合理预期该笔费用的产生，原告提交《委托代理合同》及律师费发票予以佐证该笔费用已实际支出且律师费收费标准在合理范围内，本院予以支持原告诉请被告支付律师费971元。对于被告抗辩称************房为被告代其叔叔刘志伟持有，因此应驳回原告的诉讼请求，本院认为本案为物业服务合同纠纷，本院仅审查物业服务合同关系，刑事判决的物权归属认定与本案无关，原、被告已书面签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，物业服务合同关系已成立并发生法律约束力，被告作为合同的相对方应支付物业服务费并承担相应的违约责任，本院对于被告的抗辩不予采纳。综上，原告诉请有事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告余旭升应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司支付2017年5月起至2020年5月止的物业服务费合计12681.36元、违约金3804.41元；二、被告余旭升应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司支付律师费971元。案件受理费236.42元，减半收取计118.21元[原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司已预付]，由被告余旭升负担并直接向原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司支付。本判决为终审判决。审判员 辜 原二〇二〇年十一月十九日书记员 黎艳芳