河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执复377号 复议申请人（异议人、被执行人）：河北弘谷酒店管理有限公司，统一社会信用代码：911301010509896036，住所地石家庄高新区长江大道**。 法定代表人：胡跃辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭英彬。 委托诉讼代理人：孙鹏飞，河北三和时代律师事务所律师。 申请执行人：河北善森商贸有限公司，统一社会信用代码：91130127081325498T，住，住所地石家庄市平山县西柏坡镇迎宾路**/div> 法定代表人：李国立，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张书华。 复议申请人河北弘谷酒店管理有限公司（以下简称弘谷公司）不服河北省平山县人民法院（以下简称执行法院）(2020)冀0131执异34号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院在执行河北善森商贸有限公司（以下简称善森公司）与弘谷公司承揽、租赁等纠纷一案过程中，异议人弘谷公司对法院拍卖其房产不服向执行法院提出书面异议。 执行法院查明，石家庄高新技术产业开发区人民法院在执行善森公司与弘谷公司承揽、租赁合同纠纷等三案过程中，裁定查封了河北卓达山水园林房地产开发有限公司开发的补偿给被执行人弘谷公司的柏坡名苑党校（平企字第02××67）。后案件依法委托本院执行，本院依法立案执行。在执行过程中，本院依法委托对上述房地产进行评估，河北嘉泽房地产资产评估有限公司于2020年6月9日作出冀嘉泽2020（房估）字第0106004号评估报告。评估报告于2020年6月18日通过邮寄方式向被执行人弘谷公司送达，2020年6月19日被执行人签收。送达的评估报告中《估价假设和限制条件》第七条第九项载明，当事人如对评估报告有异议，需自收到估价报告之日起五日内，向本院提出书面异议。2020年7月27日，弘谷公司提出书面异议申请，异议申请书以邮寄的方式邮寄我院，我院以超过期限为由未予受理。弘谷公司提出的有价值相当的其他财产可执行，但未见其按照财产报告令要求申报财产及提供相关财产的证据。 执行法院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人认为评估报告存在错误的，可以在收到报告之日起五日内提出书面异议。弘谷公司提出的异议已经超过收到评估报告后五日的期限，本院未受理审查，并无不当。法院在执行中查封、评估、拍卖被执行人的财产，对不可分割的财产整体拍卖，有利于保护各方当事人的权益，也有利于保障标的物的价值。异议人称有其他价值相当的财产可供执行，但未提交证据，本院不予采信。综上所述，异议人的异议不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定驳回河北弘谷酒店管理有限公司的异议请求。 复议申请人弘谷公司向本院申请复议称，1、撤销河北省平山县人民法院作出的（2020）冀0131执异34号执行裁定书；2、撤销河北省平山县人民法院（2019）冀0131执1895、1896、1897号之三执行裁定书，并终止对平山县产的拍卖。事实与理由： 一、河北卓达山水园林房地产开发有限公司（以下简称卓达山水园林公司）作为卓达集团下属子公司，因其涉嫌刑事犯罪，其名下财产已被公安机关查封，法院不应再对其进行拍卖。 卓达房地产集团有限公司（以下简称卓达集团公司）涉嫌非法吸收公众存款罪，卓达山水园林公司作为卓达集团下属子公司，其名下平山县产（房产证号为：**××67）已被公安机关依法查封。刑事案件未结案并对查封财产处理前，民事案件中不能忽视刑事案件查封情形而直接进行拍卖。 根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条规定：“被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任，其财产不足以支付的，按照下列顺序执行:(一）人身损害赔偿中的医疗费用；（二）退赔被害人的损失；（三）其他民事债务；（四）罚金；（五）没收财产。”其他民事债权的执行不能优于退赔被害人的损失，其应在刑事案件结案后，再视刑事案件审理结果作出相应判断。 本案中，平山县法院对刑事案件中查封财产予以拍卖，违反了法律规定，应中止其拍卖行为，如已拍卖成交则应撤销拍卖成交确认书。 二、退一步讲，假如其拍卖行为合法，在存在与执行标的相等价值财产的情况下，也应优先拍卖其价值大致相等的财产，一审法院优先拍卖高于其执行标的的财产，不符合法律之规定，更侵犯了复议申请人的财产权利。 经河北嘉泽房地产资产评估有限公司出具的编号为冀嘉泽2020（房估）字第0106004号的涉执房地产处置司法评估报告显示该房产的市场价值为人民币2200.03万元，而异议申请人所欠债务大部分已还清，只剩少数利息等未还清。在申请人还有其他的与债务数额大致相符的财产可供执行，如柏坡名苑的住宅（附财产清单），其住宅与法院拍卖的西柏坡镇陈家峪村房产财产（房产证号为：**××67）均系卓达集团公司同一份协议中补偿给复议申请人的房产，法院对此是明知的，法院应优先拍卖与其标的大致相当的财产，不应对价值远高于执行申请人债务的房产予以拍卖。 综上所述，应撤销河北省平山县人民法院作出的（2020）冀0121执异裁定书及河北省平山县人民法院作出的（2019）冀0131执1895、1896、1897号之三执行裁定书，终止拍卖行为，如已拍卖成交则应撤销拍卖成交确认书。 另补充：一、原审法院拍卖尚未过户登记至复议申请人名下的房屋，违反了法律、司法解释的规定，依法应予撤销。 平山法院于2020年7月3日作出（2019）冀0131执1895、1896、1897号之三执行裁定，因申请执行人善森公司与复议申请人弘谷公司合同纠纷三案，裁定拍卖位于平山县产（房产证号为**××67号）。据房产证号为**××67号房产证书显示，房屋所有权人系卓达山水园林公司。虽然复议申请人与卓达集团公司签订的《星辰商业广场租赁合同解除及善后事宜协议》约定卓达房地产集团有限公司将柏坡名苑学校（平企字第××号）不动产以物补偿给复议申请人，但该不动产登记在卓达山水园林公司，不属于卓达集团公司的财产，且至今未办理过户登记手续。同时，卓达山水园林公司在本案拍卖过程中向原审法院提出了执行异议。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的规定》第七条、第八条之规定，原审法院应当在国土资源部门、房地产管理部门办理过户登记手续后办理查封登记，并进行拍卖。原审法院在案涉房产尚未办理过户登记的情形下直接进行拍卖卓达山水园林公司的案涉房产，违反了上述规定，请求依法予以撤销。 二、案涉房产所占用地土地未取得土地使用权证书，不符合房地产转让条件，原审法院通过拍卖方式转让案涉房地产明显违反了法律规定，应依法予以撤销。 复议申请人弘谷公司与卓达集团公司签订《星辰商业广场租赁合同解除及善后事宜协议》后，经复议申请人了解，案涉柏坡名苑党校（平企字第××号）不动产尚未取得土地使用权证书。原审法院委托河北嘉泽房地产评估有限公司对案涉房产进行评估时，评估公司亦明确“仅含建筑物自身的价值，不包括该建筑物占用范围内的土地的价值”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，案涉房产未取得土地使用权证书，且未过户登记至复议申请人名下，不符合房地产转让的条件。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条的规定，拍卖标的尚未向复议申请人交付，且拍卖标的所占用的土地尚未取得使用权证书，依法不得作为拍卖标的进行拍卖。原审法院不得作为拍卖标的的房产进行拍卖，明显违反了上述规定。 综上所述，原审法院在拍卖标的尚未过户至复议申请人名下，且不符合拍卖条件的情形下进行拍卖，明显违反了法律和相关司法解释的规定，请求依法予以撤销。 申请执行人善森公司答辩称，1、根据复议申请人的复议申请书中公安机关的查封问题，公安机关对涉案房产的查封是轮候查封，在本案拍卖之前，平山县人民法院和查封机关进行沟通，公安机关明确表示是轮候查封，拍卖后如有剩余财产，可交公安机关进行处理。2、上述拍卖的财产属于复议申请人所有。我们指的是民法上讲的所有权，有人民法院出具的裁定书予以认定。3、关于卓达山水园林公司被拍卖的房产的权属问题，产权人卓达山水园林公司曾经向人民法院出具情况说明，对财产的归属有明确的态度，上述财产已经移交给复议申请人，属于复议申请人所有。4、被拍卖的涉案房产党校有土地手续，土地手续是划拨的建设用地，拍卖之后，人民法院也给土地局沟通过，拍卖之后，如果需要变更土地手续，重新进行土地变性，由划拨转为出让。 另补充答辩称，平山法院（2019）冀0131执1895、1896、1897号之三执行裁定，事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回弘谷公司的复议申请。一、弘谷公司复议申请主张“房产并非卓达集团公司，也没有过户到弘谷公司名下，并且卓达山水园林公司已经提出执行异议”为由，要求撤销平山法院（2019）冀0131执1895、1896、1897号之三执行裁定，没有任何事实根据，应予驳回。2018年3月18日弘谷公司与卓达集团公司签订《星辰商业广场租赁合同解除及善后事宜协议》，将卓达集团公司旗下全资子公司卓达山水园林公司名下柏坡名苑党校、柏坡名苑俱乐部转让给弘谷公司作为解除双方租赁合同关系的安置补偿房。2018年9月7日，卓达山水园林公司出具《确认声明》：确认《星辰商业广场租赁合同解除及善后事宜协议》真实有效。该确认声明无疑明确卓达山水园林公司同意其母公司卓达集团公司处分其房产用于对弘谷公司进行安置补偿。2019年2月7日，卓达山水园林公司给河北省石家庄高新技术开发区人民法院出具《情况说明》，证实“上述房产及设施全部移交给弘谷公司”。之后，卓达山水园林公司背信弃义，在河北省石家庄高新技术开发区人民法院执行过程中，以案外人的名义就柏坡名苑党校产权归属问题提出执行异议。2019年4月18日该院作出（2019）冀0191执异48号民事裁定，认定涉案财产已归被执行人弘谷公司所有，驳回卓达山水园林公司执行异议。此后，卓达山水有限公司又一次向河北省石家庄高新技术开发区人民法院提起执行异议之诉，但由于拒不缴纳诉讼费被河北省石家庄高新区技术开发区人民法院（2019）冀0191民初1208号民事裁定按撤诉处理。 综上所述，平山法院（2019）冀0131执1895、1896、1897号之三执行裁定拍卖的标的物柏坡名苑党校房产系被执行人弘谷公司所有证据完整充分，既有产权变动的原因事实，也有人民法院生效裁定确认，毋庸置疑。 二、平山法院（2019）冀0131执1895、1896、1897号之三执行裁定拍卖标的柏坡名苑房产具有房屋产权证书，并且表明土地性质属于划拨建设用地。弘谷公司以该宗房产没有土地使用权进行拍卖违法应当撤销的理由不能成立。 2012年6月15日，最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法【2012】151号）第二、三条明确指出：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。由此可见，人民法院拍卖涉案房产完全符合法律规定，并且实现对标的产权情况进行充实说明，拍卖程序合法合规。弘谷公司以涉案房产没有土地证为由要求撤销拍卖执行行为没有任何法律依据。 卓达山水园林公司于2005年5月17日办理《建设用地规划许可证》编号：1318051号，《建设工程规划许可证》编号：1302422号，《建筑工程施工许可证》编号：13017905019号，《村镇规划选址意见书》编号：31531，并于2005年办理房权证平企字第××号。 三、弘谷公司作为复议申请人于2020年9月2日提出的复议申请，请求撤销（2020）冀0131执异34号及（2019）冀0131执1895、1896、1897号之三执行裁定书。弘谷公司提出的以焦点为：一是弘谷公司执行异议主张**山法院委托鉴定的涉案房产价格报告不服；二是弘谷公司有其他财产可用于清偿债务。平山法院于2020年8月24日作出（2020）冀0131执异34号执行裁定，驳回申请并无不当。弘谷公司复议期间一再声称有可供执行的财产，却未提交任何可供执行的财产清单。因此，应当驳回复议申请。 申请执行人善森公司并提交如下证据： 证据一、河北卓达山水园林房地产开发有限公司给原执行法院高新技术开发区法院关于涉案房产移交的说明，内容是“房产已经全部移交给弘谷公司，上述房产内的设备物品现已不属于我公司所有”。 证据二、裕华公安分局对于党校的查封，档案显示为轮候查封。 证据三、（2019）冀0191执异48号执行裁定书。卓达山水园林公司针对原开发区人民法院的执行行为提出执行异议，法院的裁定认为不动产登记具有对外公示效力。涉案不动产虽然没有进行变更登记，但异议申请人卓达山水园林公司作为名义上的户主，其同意转让给被执行人弘谷公司，且已进行交付，因此该涉案房产归被执行人弘谷公司所有。 复议申请人弘谷公司针对申请执行人提交的证据质证称： 对证据一，证据一的内容是“经核实我司已经按照星辰广场租赁合同解除及善后事宜协议的约定，将上述房产及设施全部移交给弘谷公司。上述房产内的设备、物品现已不属于我司所有”。首先该说明并没有明确的表示说明的房产属于弘谷公司，只是进行了移交。其次，移交的标的是不动产，不动产跟不动产的交付，根据物权法的规定，应当是以办理不动产登记为准。所以这份情况说明并不能够证实卓达山水公司书面确认案涉不动产属于复议申请人。而且卓达山水公司不是星辰商业广场租赁合同解除及善后事宜协议的合同主体。上述协议的合同主体是卓达集团房地产有限公司，该公司和卓达山水公司是两个独立的公司法人。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的司法解释》第七条、第八条的规定，执行法院应当在国土部门和房地产管理部门将涉案的不动产过户登记到申请人名下以后再进行查封或拍卖。 对证据二，后来我们向房产部门了解公安机关的轮候查封已经解除了。所以说对于证据二我们不再发表质证意见。 对证据三，开发区法院的在听证程序或者在执行程序所作出的涉案房产已经归被执行人弘谷公司所有，作出的此认定依法不具有法律效力。这个应当进行诉讼和判决，基层法院的执行程序当中的审查，不产生物权变动的法律效力。 本院查明，2018年3月30日，卓达集团公司（甲方）与弘谷公司（乙方）签订《星辰商业广场租赁合同解除及善后事宜协议》，其中部分内容为：甲方以自有“柏坡名苑”项目作为乙方装修及不可移动设备的补偿，上述不动产无偿转让给乙方。该项目位于平山县西柏坡，由甲方全资控股公司“河北卓达山水园林房地产开发有限公司”开发，含柏坡名苑党校（房产证号：平企字第××号）、柏坡名苑（房产证号：平企字第××号）、柏坡名苑俱乐部（房产证号：平企字第××号）三处不动产。转让范围包括该项目所占用的土地、房产、装修配套、设施设备、附属建筑物、配套使用的广场拓展项目等甲方享有的一切财产权及相关权益。2018年9月7日，卓达山水园林公司向石家庄高新区法院出具《确认声明》，确认《星辰商业广场租赁合同解除及善后事宜协议》真实有效。2019年2月18日并向石家庄高新区法院出具《情况说明》，其已按照约定将上述房产及设施全部移交给弘谷公司。 另查明，柏坡名苑党校，平山县房地产管理局颁发平山县房权证载明，平企字第××号），房屋所有权人河北卓达山水园林房地产开发有限公司，房屋坐落西柏坡××家峪村，钢混结构，建筑面积11889.16平方米。卓达山水园林公司于2005年5月17日办理《建设用地规划许可证》编号：1318051号，《建设工程规划许可证》编号：1302422号，《建筑工程施工许可证》编号：13017905019号，《村镇规划选址意见书》编号：31531。 执行法院于2020年7月2日作出（2019）冀0131执1895、1896、1897号之三执行裁定，拍卖位于西柏坡××家峪村房产（房产证号为**××67号），并委托河北嘉泽房地产资产评估有限公司对案涉房产进行评估，河北嘉泽房地产资产评估有限公司于2020年6月9日作出涉执房地产处置司法评估报告编号：冀嘉泽2020（房估）字第0106004号，评估结果该房产的市场价值为人民币2200.03万元。经公告于2020年8月24日通过京东网进行司法拍卖，起拍价：15410000元，申请执行人善森公司作为竞买人以15410000元的最高价竞得。执行法院于2020年9月15日作出（2019）冀0131执1895、1896、1897号之四执行裁定，一、位于石家庄市平山县处商业服务用途建筑（不动产权证号：为02××67号）的所有权归买受人善森公司所有。石家庄市平山县处商业服务用途建筑（不动产权证号：为02××67号）的所有权自本裁定送达买受人善森公司时起转移。二、买受人善森公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 执行法院于2020年11月9日向本院出具情况说明：该涉案房产柏坡名苑俱乐部（房产证号：平企字第××号）曾被石家庄市公安局裕华分局查封（土地首封），因高新区法院移送案件的查封在前，按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，执行法院向石家庄市公安局裕华分局发函，建议解除对涉案房产对应土地使用权的查封。2019年11月20日石家庄市公安局裕华分局解除了涉案房产对应土地使用权的查封。石家庄市公安局裕华分局对涉案房产名苑党校（房产证号：平企字第××号）系轮候查封、该房产尚未办理土地使用权证。 其他查明的事实与执行法院查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。第二百四十七条规定，财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交由关单位按照国家规定的价格收购。本案中，被执行人弘谷公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖被执行人名下应当履行义务部分的财产当然包括被执行人通过与卓达集团公司签订《星辰商业广场租赁合同解除及善后事宜协议》合法取得的财产。 关于复议申请人弘谷公司主张卓达山水园公司作为卓达集团下属子公司，因其涉嫌刑事犯罪，其名下财产已被公安机关查封，法院不应再对其进行拍卖的问题。经查石家庄市公安局裕华分局对涉案房产的查封系轮候查封，在本案拍卖之前，执行法院与裕华分局进行沟通协调，并不影响执行法院的拍卖行为。 关于复议申请人弘谷公司主张原审法院拍卖尚未过户登记至复议申请人名下的房屋，违反了法律、司法解释的规定，依法应予撤销的问题。虽然拍卖房产没有登记在被执行人弘谷公司名下，但是，由于2018年3月18日弘谷公司与卓达集团公司签订《星辰商业广场租赁合同解除及善后事宜协议》，将卓达集团公司旗下全资子公司卓达山水园林公司名下柏坡名苑党校转让给弘谷公司，卓达山水园林公司出具《确认声明》，确认《星辰商业广场租赁合同解除及善后事宜协议》真实有效，其已按照约定将上述房产及设施全部移交给弘谷公司。能够证明本案拍卖的柏坡名苑党校的财产权属实际归被执行人弘谷公司享有。执行法院依法对其查封、拍卖符合法律及司法解释的相关规定。 关于复议申请人弘谷公司主张案涉房产所占用地土地未取得土地使用权证书，不符合房地产转让条件，原审法院通过拍卖方式转让案涉房地产明显违反了法律规定，应依法予以撤销的问题。《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。根据房随地走，地随，地随房走的原则及《物权法》第一百四十七条高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，人民法院在执行中需要处理房地产时应当遵循上述原则和规定，土地使用权与房产所有权应当一并处置。 最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法【2012】151号）第二条，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。第三条，执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。 本案中，执行法院对实际归被执行人弘谷公司享有的柏坡名苑党校的财产进行司法拍卖，符合人民法院在执行中处置房地产时应当遵循的上述原则和相关法律及其司法解释的规定，亦并不违反法律、行政法规规定禁止转让房地产的强制性规定。 综上，复议申请人的复议理由，不能成立，本院不予支持，执行法院所作异议裁定结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人河北弘谷酒店管理有限公司的复议申请，维持河北省平山县人民法院(2020)冀0131执异34号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年十一月十三日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟