广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初2926号原告：冯锦强，男，汉族，1991年12月14日出生，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：邓瑞芬，广东森德律师事务所律师。被告：江门市绿骁房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：何悦筑，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡玉梅，广东金桥百信律师事务所律师。原告冯锦强与被告江门市绿骁房地产开发有限公司（以下简称绿骁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯锦强的委托诉讼代理人邓瑞芬、被告绿骁公司的委托诉讼代理人蔡玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯锦强向本院提出诉讼请求：1.判令被告自2020年4月1日起向原告支付违约金至案涉房屋供电纳入城市供电网络并正式供电之日止[违约金以总房款1215485元为计算基数，按每日万分之二的标准计算，现暂计至2020年7月31日止（共122天）为29657.83元]；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月4日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201801520067），约定包括如下内容：1.原告向被告购买鹤山沙坪街道绿地花园13栋802房；被告应于2020年3月31日前将完全符合《商品房买卖合同》约定交付标准的房屋交付给原告；2.如被告出售的房屋尚未具备《商品房买卖合同》第7页第十条第（一）款第2项“供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电”之交付条件，被告按日以全部房价款万分之二的标准向原告计付违约金（合同第11页第十二条第1款）。截至2020年7月31日止，被告仍未按约定将案涉房屋纳入城市供电网络并正式供电，按约定被告应自2020年4月1日起按日以全部房价款万分之二的标准向原告支付违约金。绿骁公司辩称，一、被告已将符合约定的房屋交付，不存在逾期交楼。1.根据被告与原告签署的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条约定：被告办理预售许可证时提交给鹤山市住房和城乡建设局的鹤山市商品房预售资料申报卡中的房屋测绘面积已满足《商品房买卖合同》第九条约定的交楼条件；商品房所在楼栋取得工程竣工验收报告即视为商品房达到质量合格法定标准，且已符合商品房买卖合同第九条约定的交付条件。被告于2018年1月30日取得了绿地公园城住宅区12#、13#房屋预测绘报告，于2018年3月15日取得了绿地公园城住宅区14#、15#、16#房屋预测绘报告，于2019年9月25日取得了绿地公园城住宅区12#、13#、14#、15#、16#房屋的工程竣工验收报告。被告并向原告发出交楼通知书，被告已将符合合同约定的房屋交付原告。即便是根据商品房买卖合同第九条约定需要取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》，被告亦已于2019年9月30日取得了绿地公园城住宅区12#、13#、14#、15#、16#房屋的竣工备案表。2.被告已通知原告前来收楼，被告已完成交楼的义务，本案仅由于原告单方面原因未办理收楼手续，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条约定：已符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件的，原告应当收楼，原告拒绝收楼的或迟延收楼的，视为原告已收楼。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十二条规定：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。本案中，原告需举证因为被告何种原因导致其何种具体的损失，但原告并没有举证证明其遭受的实际损失，法院不应支持原告的诉请。二、关于原告所主张的临电事宜。绿骁公司与供电局签署了《供用电合同（临时）》，该合同1.4条约定：用电期限至2021年7月25日；第2.2.1条约定：供电方应按《供电营业规则》、《供电监管办法》及国家或电力行业标准规定的电能质量标准（包括电压和频率的允许偏差等）向用电方供电。第2.2.4条约定：在电力系统正常运行和用电方依法用电的情况下，供电方应向用电方连续供电。案涉房屋的用电措施正常、稳定、安全。案涉楼栋的永久电为1号配电箱控制，该1号配电箱已建成，且高压电线已完成通电，供电方案已通过，被告已与供电局签署《供电方案协议》（永久电），待供电局可现场验收配电箱，便可实现永久供电，预计到2020年10月底左右完成。关于电费标准，被告尚未向原告收取任何费用，客观上尽管不是永久电，但目前处于通电状态可以满足原告的生活需要，没有给业主造成额外的经济负担，没有影响原告的正常生活，原告也没有提交任何证据证明临时电影响了正常的居住，且根据绿骁公司与供电局签署关于临电的延期合同约定，临电的使用期限至2021年7月25日。另绿骁公司已提供证据证明在现阶段的临电具备稳定性以及永久用电即将可以实现，现阶段的临电与永久用电区别不大，均是使用永久供电线路，永久配电箱，只是供电局是否验收的区别，不影响而且不会长期影响原告的正常生活。三、如法庭认为被告存在逾期交楼，被告主张以下事项可以顺延合同约定的交付时间：1.疫情期间可顺延，根据广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引【粤高法(2020)26号】规定：确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施（以下简称疫情或者防控措施）影响导致合同不能履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的，应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断，并依照民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条等规定处理。对于将疫情或者防控措施认定为不可抗力的，应当根据具体案件中疫情或者防控措施对合同履行的实际影响来确定不可抗力的起止时间。一般可以依据对合同履行产生实质影响的省级政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知【法发（2020）17号】规定：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条约定：发生不可抗力如重大疫病等其他非被告所能控制或预计或避免的情况的，被告告知原告，自被告在经评估该不可抗力的情况对整体工程进度所可能造成的影响，并得到该不可抗力事件会对交付期限造成不能弥补的延误的结论之日起算，评估期及因该不可抗力造成的延误期均可据实顺延交付房屋的期限。2020年1月20日，国家卫健委发布1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病；广东省新冠防控工作领导小组决定于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，广东省决定将新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为二级响应。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，案涉房屋的交付时间为2020年3月31日。被告认为，根据最高院的指导意见以及被告与原告签署的合同内容约定，结合新冠病毒感染的传染性、严重性、危害性，被告主张房屋交付时间顺延至2020年5月30日。2.本案，原告要求被告完成永久电交付视同商品房买卖合同补充协议约定的要求取得竣工验收备案表交付，被告交付时间可顺延120天。根据被告与原告签署的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条约定：商品房所在楼栋取得工程竣工验收报告即视为商品房达到质量合格法定标准，且已符合商品房买卖合同第九条约定的交付条件。如果原告要求以具备《建筑工程竣工验收备案表》作为该商品房的交付条件的，则交付时间以《商品房买卖合同》第十一条约定的时间顺延120天，在顺延期间，甲方不承担延期交房违约责任。四、如法庭认为被告存在逾期交房的，关于逾期交房违约金的适用标准，根据《商品房买卖合同》之补充协议约定，因被告原因导致逾期交房的，被告每日按原告实际支付房价款的0.01%标准支付违约金，延期交房违约金总额不得超过原告实际支付房价款的3%。《商品房买卖合同》及其补充协议的签订主体双方地位平等，内容并没有违反法律规定，《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，合同当事人应当受合同约定内容约束,若法庭认为被告存在逾期交房的，被告主张逾期交房的违约金按原告实际支付房价款的0.01%标准计算。本院经审理认定事实如下：2018年4月4日，原告冯锦强（买受人）与被告绿骁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于鹤山市***************的房屋，合同主要内容有：第六条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为1215485元。第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》和房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电，该项设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十八条补充协议约定，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订附件十一《补充协议》，《补充协议》第四条第（一）款第3项约定：商品房所在楼栋取得工程竣工验收报告即视为商品房达到质量合格的法定标准，且已符合了《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件；如果乙方要求以具备《建筑工程竣工验收备案表》作为该商品房的交付条件，则交付时间以《商品房买卖合同》第十一条约定的时间顺延120天，在顺延期间，甲方不承担延期交房违约责任。第四条第（一）款第6项约定：如因发生不可抗力事件以及非甲方所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或甲方履行合同规定的义务被延误，则甲方有权将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对乙方补偿任何费用；甲方推迟交房可以电话、短信发送或专递送达等方式通知乙方。第四条第（二）款第2项约定：如因甲方自身原因导致未按照《商品房买卖合同》以及本补充协议约定将该商品房交付乙方的，甲方每日按乙方实际支付房价款0.01%标准向乙方支付违约金，合同继续履行且乙方不得退房，延期交房违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的3%。第十一条第21项约定：本补充协议是对《商品房买卖合同》的补充和修改，视为《商品房买卖合同》的不可分割的组成部分，本补充协议约定的事宜与《商品房买卖合同》约定有区别或不一致的，按照本补充协议执行。等等。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付了涉案房屋总房价款1215485元。2019年9月25日，涉案房屋所在楼栋项目经验收合格取得《工程竣工验收报告》，并提交鹤山市住房和城乡建设局备案，该局于2019年9月30日在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中出具意见：“经核查，位于鹤山市********城住宅A区12座、13座工程的竣工验收备案文件已于2019年9月29日收讫，文件齐全，……符合备案条件，予以备案”。2020年3月20日，被告通过EMS快递向原告邮寄《顺延交付通知书》，载明：由于新型冠状病毒的蔓延，导致严重影响施工材料、施工人员等各项事项的安排和复工，《商品房买卖合同》约定的2020年3月31日的交付日期将顺延，拟将交付日期定于2020年4月25日，具体交付时间以被告发出的交付通知书为准。2020年4月15日，被告出具《收房通知书》，告知原告须于2020年4月25日前办理收楼手续等事项。诉讼中，原告未认可收到被告发出的《顺延交付通知书》及《收房通知书》，原、被告双方确认原告尚未办理收楼手续。另查明，被告与广东电网有限责任公司江门鹤山供电局签订《供用电合同（临时）》，约定临时用电期限至2021年7月25日等内容。被告又分别于2019年9月19日、2020年9月15日与广东电网有限责任公司江门鹤山供电局沙坪供电所签订2份《供电方案协议》，均约定了供电方案、供受电设施投资与建设等内容。再查明，2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，后于同年2月24日将疫情防控应急响应级别调整为二级响应，直至2020年5月9日调整为三级响应。本院依原告申请向广东电网有限责任公司江门鹤山供电局沙坪供电所查询原告等涉案房屋是否纳入城市供电网络并取得永久性用电的情况。该所于2020年9月23日向本院复函确认，截至9月23日，本院查询的包括涉案房屋在内的29户未接入永久供电。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，除《补充协议》有个别含有不合理的减轻或免除《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款无效外，其余均合法有效，受法律保护，当事人应按约定全面履行各自的权利和义务。根据当事人的诉辩意见，结合本案的案情，本院归纳本案的争议焦点如下：一、关于交楼日期顺延的问题。涉案《商品房买卖合同》约定，涉案商品房应当在2020年3月31日前交付。被告主张，根据疫情或者防控措施的影响，结合本案的实际情况，交楼日期可顺延至2020年5月30日。本院认为，本次发生的新型冠状病毒的疫情为不可抗力，根据涉案《补充协议》第四条第（一）款第6项的约定，被告主张交楼日期顺延，理据充分，其主张本院予以采纳。具体到本案，被告发出的《顺延交付通知书》以及《收房通知书》，将交楼日期顺延至2020年4月25日，属合理顺延时间，本院予以确认。被告发出通知告知原告于2020年4月25日前收楼，现在又主张交楼日期顺延至2020年5月30日，理由不充分，本院不予采纳。被告又主张，原告要求被告完成永久电交付视同《补充协议》约定的要求取得竣工验收备案表交付，被告交付时间可再顺延120天。本院认为，首先，房屋交付时纳入城市供电网络并正式供电，是涉案《商品房买卖合同》约定的商品房相关设施设备交付条件，不等同于取得竣工验收备案表交付；其次，取得竣工验收备案表是涉案《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件，《建设工程质量管理条例》第四十九条也规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，《补充协议》约定如原告要求以具备竣工验收备案表作为商品房交付条件，交付时间顺延120天，显然不合理地减免了被告在涉案《商品房买卖合同》约定的责任，排除了原告的权利，该条款应属无效，故此，被告主张交楼日期再顺延120天，本院不予采纳。二、关于被告是否构成违约的问题。被告认为，涉案商品房已符合约定的交付条件并已通知原告于2020年4月25日前收楼，即使如此，但经本院向广东电网有限责任公司江门鹤山供电局沙坪供电所查询，截至2020年9月23日，本院查询的包括涉案房屋在内的29户尚未接入永久供电，可见，涉案商品房并未符合《商品房买卖合同》第十条约定的商品房相关设施设备交付条件，即涉案商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电，故本院认为，被告构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。被告辩称，其已与供电部门签订《供用电合同（临时）》，由供电方提供临时供电，并认为，现阶段的临电与永久用电区别不大，不影响原告的正常生活。本院认为，原告购买的涉案房屋为日常居住的住宅，供电用电事关生产生活安全，对买受人的正常居住使用影响重大，故涉案《商品房买卖合同》约定的正式供电应理解为永久用电，而临时用电在安全性、稳定性等方面均有别于永久用电，不能用作居民的日常生活用电，故此，被告与供电部门签订《供用电合同（临时）》，由供电方提供临时供电，不能视为已符合《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，更不能因此而免除或减轻其按合同约定应承担的责任。三、关于被告的违约责任如何确定的问题。涉案《商品房买卖合同》第十条约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电，该项设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。但根据原、被告签订的《补充协议》第四条第（二）款第2项对涉案《商品房买卖合同》第十二条进行了修订，约定：如因甲方自身原因导致未按照《商品房买卖合同》以及本补充协议约定将该商品房交付乙方的，甲方每日按乙方实际支付房价款0.01%标准向乙方支付违约金，合同继续履行且乙方不得退房，延期交房违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的3%。对此，被告认为违约金应按《补充协议》第四条第（二）款第2项约定计算，原告则主张按涉案《商品房买卖合同》第十二条的约定计算，并认为《补充协议》约定的0.01%的标准是不合理地减轻了被告的责任，排除了原告的权利。本院认为，根据《补充协议》第十一条第21项约定“本补充协议是对《商品房买卖合同》的补充和修改，视为《商品房买卖合同》的不可分割的组成部分，本补充协议约定的事宜与《商品房买卖合同》约定有区别或不一致的，按照本补充协议执行”，而《补充协议》第四条第（二）款第2项虽降低了《商品房买卖合同》第十二条约定的违约金标准，但违约金条款的性质是对合同主体违反合同义务时的救济，故《补充协议》对违约金标准的降低不属于不合理减轻被告责任、排除原告权利的情况，且本案中，原告亦未能举证证明其实际损失高于《补充协议》第四条第（二）款第2项约定的标准，故本案违约金应按《补充协议》第四条第（二）款第2项的约定计算。故此，被告承担的违约金应从本院认定的交楼顺延日期满的次日（即2020年4月26日）起至涉案商品房供电纳入城市供电网络并正式供电之日止，按房价款1215485元以每日0.01%计算，且总违约金以36464.55元（房价款的3%）为限。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告江门市绿骁房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯锦强支付违约金（违约金以总房价款1215485元为基数，按每日0.01%的标准从2020年4月26日起计至涉案商品房供电纳入城市供电网络并正式供电之日止，且违约金总额不得超过36464.55元）；二、驳回原告冯锦强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270.73元（已减半收取），由被告江门市绿骁房地产开发有限公司负担（案件受理费原告已预交，原告同意被告负担的受理费由被告迳付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李满朝二〇二〇年十一月九日书记员  谭艳明