辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0802民初2747号原告：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司（以下简称锦联物业），住所地营口市站**东升路41乙，统一社会信用代码912108000640652846。法定代表人：付铁汉，系该公司总经理。委托代理人：徐鹏，男，1981年12月4日出生，汉族，系该公司职员，现住营口市站**。被告：冯泽东，男，1994年4月3日出生，汉族，现住营口市站**。原告锦联物业与被告冯泽东物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦联物业的委托诉讼代理人、被告冯泽东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费16465.72元;二、请求判令由被告承担本案诉讼费事实与理由：被告系营口市站前区锦联经典名郡小区5号楼3单元402室的业主，该房屋建筑面积139.54平方米，每平方米物业服务费2元/月（含电梯费）。按合同约定，被告应向原告交纳从2015年10月9日至2020年9月9日共计59个月的物业服务费16465.72元，原告按合同约定依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务。为了维护自身的合法权益，原告现向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付欠交的物业服务费。被告冯泽东辩称：一、答辩人于2014年10月9日交房入住时按照锦联物业要求按2元每月预交了2014年10月9日至2015年10月9日一年的物业费，共计3349元。装修完毕入住后，于2015年7月28日下班回家时发现室内漏水，地板、床及墙体均被浸泡。因物业作为开发商指定的物业公司，答辩人多次找物业联系开发商进行报修，查找漏水原因并排除安全隐患。物业派人查看说，因为楼上业主装修时对露天阳台防水层破坏造成漏水，并拒绝维修。无奈之下答辩人于2015年10月9日将开发商和业主李艳红、李朋一起告上法庭。经站前法院开庭审理后认为，经施工人员及物业单位确认房顶漏水的原因并非业主原因导致，且开发商营口加伦置业有限公司同意进行维修，并判令营口加伦置业有限公司于60日内对房屋漏水屋顶进行维修。因此答辩人认为既然开发商承认房顶漏水的原因是施工方的原因，就应当对该问题造成经济损失予以协商补偿，而之后开发商也对该屋顶进行了维修，但是对于漏雨造成的经济损失却拒绝赔偿。另外此后不久，答辩人的小阳台也开始漏雨，多次找物业进行协商解决，物业一而再再而三进行拖延，一直到过质保期也未予解决，并未尽到联系开发商协助解决房屋质量问题的义务，是物业违约在先，所以未再进行交费。二、物业所举的收费证据是其在2018年1月18日与第三方锦联经典名郡小区业委会签订的物业服务合同。该合同签订后，物业公司未将该合同文本在公共区域进行公示，答辩人从未见过该合同文本，而锦联小区业委会只是在2018年1月24日在“锦联经典名郡家园共建”微信群里以pdf电子格式对合同进行了公示，但是该合同文本在合同签订之前并并没有提交业主大会投票表决通过，违反了业主大会议事规则，遭到了业主的反对，并且公示的合同上没有约定合同期限。合同中第23条，业主或物业使用人不得以乙方（物业公司）违反合同为由拒绝交纳或者主张减免交纳物业费属于物业的免责条款，该条款也未以加粗或下划线的形式提示业主。按照最高法关于审理物业合同纠纷的司法解释第三条，业主有权主张该合同条款无效。综上，答辩人认为从2018年2月1日起，物业并没有跟答辩人之间形成任何有效合同，物业收费缺乏依据。2018年5月业委会代表业主针对小区物业服务存在的问题给物业下达了书面整改通知，但是物业拒不整改自身存在的问题，比如侵占绿地、经营沙场，擅自更改物业用房用途用于出租经营收益，利用公共区域进行广告收益等并未归还全体业主，严重侵犯了业主的公共利益。业委会发起对物业服务满意度调查，并将调查结果在公共区域予以公示。2018年12月11日，业委会召开业主大会，投票表决通过，解聘了锦联物业公司，并于2018年12月24日给锦联物业下达了撤场通知，并在公共区域进行了公示。但是锦联物业拒不撤场，导致新的物业公司不能进场服务，严重侵犯了业主的公共利益，故原告在收到解聘通知之日已经不再是锦联经典名郡小区的服务单位，答辩人有权拒绝向原告交纳物业服务费。综上，答辩人认为营口加伦置业有限公司和锦联物业服务有限公司作为一个公司不同职能部门应对房顶漏水造成的损失予以协商补偿，并对小阳台进行维修，再收取2015年10月9日至2018年2月1日的物业费用，而2018年2月1日至2018年12月24日的物业费用应由第三方评估公司对锦联物业提供的服务质量进行评估后，再行交费。2018年12月24日之后的物业服务费用，锦联物业无权收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告冯泽东系营口市站前区锦联经典名郡小区业主，其所有的房屋建筑面积为139.54平方米。营口市站前区锦联经典名郡小区的前期物业服务由原告提供，住宅房屋收费按建筑面积每月每平方米2元标准收取物业服务费（含电梯运行费用）。2018年1月18日，原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订了《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务，对本物业公共场所及公共管道、管路的运行受到不必要的破坏及干扰进行依法制止或报告有关部门依法处理，减低对已入住单元用户和访客的干扰；物业档案资料管理；合同约定的特约服务；合同期限自2018年2月1日起至2021年2月1日止，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米2元收取（含电梯费），物业服务费按季度交纳，每季度首月5日前交纳当期物业服务费。被告欠交2015年10月9日至2020年9月9日期间的物业服务费16465.72元。关于被告房屋漏雨问题，原告曾起诉营口加伦置业有限公司、本案原告、李艳红、李朋主张权利，本院审理后依法作出（2016）辽0802民初651号民事判决书，判决营口加伦置业有限公司对被告房屋漏水屋顶予以维修，李艳红、李朋协助配合维修，并驳回其他诉讼请求。另查，锦联业主委员会于2018年12月11日召开业主大会，根据投票结果宣布解聘原告、选聘大连华安物业管理有限公司。原告为上述解除合同的争议向营口市站前区人民法院提起诉讼，请求确认锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；请求判令锦联业主委员会继续履行2018年1月18日与原告签订的《营口经典名郡物业服务合同》；请求判令确认锦联业主委员会与大连华安物业管理有限公司签订的物业服务协议无效。锦联业主委员会提起反诉。营口市站前区人民法院一审判决原告胜诉。该案经营口市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）辽08民终742号终审判决，改判锦联业主委员会于2018年12月11日以口头形式向本案原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除；本案原告于判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联?经典名郡、锦联?经典汇小区。本院认为：原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，被告也应按约定的标准交纳物业服务费，故原告主张被告按照每月每平方米2元的标准交纳物业服务费（含电梯费），于法有据，本院予以支持。关于被告家中漏雨造成的损失问题，根据（2016）辽0802民初651号民事判决书判决结果，被告房屋漏水与本案原告无关，房屋漏水屋顶的维修责任主体为营口加伦置业有限公司，而营口加伦置业有限公司与原告是两个独立法人，无论营口加伦置业有限公司是否应赔偿被告漏水损失，都不能作为本案被告拒交纳物业服务费的合理理由。另，营口市中级人民法院于2020年8月31日作出的锦联业主委员会与沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案的终审判决结果第二项为“被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于本判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联.经典名郡、锦联.经典汇小区”，该生效判决所判令的原告撤场时间为判决生效后60日内，故在该判决生效后60日之前原告有权收取物业服务费，且事实上原告也已经提供了物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，所以被告应当支付物业服务费，对于判决生效后60日之后的物业服务费，原告无权收取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：被告冯泽东于本判决生效后十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务费16465.72元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元（原告已预交），减半收取106元由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  郭爽二〇二〇年十一月九日法官助理王莹书记员张榕