湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2708号上诉人（原审被告）：宜章大汉城镇建设有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇民主西路大汉风情商业街****。法定代表人：邹明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾志娜，女，1981年6月22日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（原审原告）：廖志松，男，1978年8月26日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。以上二被上诉人委托诉讼代理人：韩琪，广东百勤律师事务所律师。上诉人宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）与被上诉人曾志娜、廖志松房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大汉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曾志娜、廖志松的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由曾志娜、廖志松负担。事实与理由：1.宜章大汉风情商业街于2014年4月奠基动工，案涉房屋于2014年11月20日竣工并通过了《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，大汉公司当即将案涉房屋与一楼、负一楼的门面一起全部交付给所有业主。业主收房后至2019年底，除了有66位商铺业主于2017年11月20日向大汉公司提出过《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》中的要求外，其他三百多位业主均未就逾期交房的事宜向大汉公司提出过任何主张，故大汉公司不存在违约交房的行为，也不应承担违约交房责任。2.曾志娜、廖志松的起诉已超过法定诉讼时效期间。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期间为2016年1月31日，而大汉风情商业街1至10栋楼房在2017年4月20日就已验收合格。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，曾志娜、廖志松应当在上述两个时间起点之后的三年内向大汉公司主张权利，而本案立案的时间为2020年7月，曾志娜、廖志松的起诉明显超过法定诉讼时效期间。曾志娜、廖志松辩称：1.大汉公司主张其在2016年1月31日之前已将案涉房屋交付给曾志娜、廖志松，与事实不符。案涉房屋在2017年4月20日才竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，且大汉公司未提交证据证明其已履行房屋交付义务，故大汉公司构成违约，应承担违约责任。2.大汉公司存在持续违约行为，曾志娜、廖志松在本案中向大汉公司起诉主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2017年4月20日起算，曾志娜、廖志松于2017年11月20日向大汉公司提出要求支付延期交房违约金的请求，属于权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效依法中断，曾志娜、廖志松的起诉并未超过法定诉讼时效期间。曾志娜、廖志松向一审法院起诉请求：1.判令大汉公司向曾志娜、廖志松支付2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街3栋1层110号房违约金112043.2元（503565×0.0005×445天）；2.请求法院判令本案的全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：大汉公司系经核准登记的有限责任公司、公司成立于2012年11月12日，经营范围：城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售。宜章大汉风情商业街是大汉公司开发建筑的项目。2014年11月30日，曾志娜、廖志松与大汉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，曾志娜、廖志松购买大汉公司开发的宜章大汉风情商业街3栋1层110号商铺，房屋价款为503565元，曾志娜、廖志松按合同约定付清了全部房款503565元。《商品房买卖合同》签订后，双方又签订了《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，合同约定由大汉公司（乙方）接受曾志娜、廖志松（甲方）委托对其所购3栋1成110号商铺进行商业招商租赁，在该委托租赁协议第三条约定，双方合作期限自2016年1月1日至2019年1月1日，共计三年合作期限以商业街统一开业之日为起始日，2016年1月1日为初定统一开业时间，若开业时间后延，则合作期限相应顺延。期满后，由甲方与租赁经营户自行商议后续租赁事宜。双方在协议第四条第2项免租期限中约定：甲方承诺本协议约定商业物业将提供大汉风情商业街统一开业之后总时长为一年的免租期作为招商政策，大汉风情商业街统一开业时间以乙方举办正式开业典礼活动日期为准。在协议第四条第3项租金标准中约定，商铺租金按建筑面积计收，甲、乙双方约定免租期满后两年内月租金为32元/平方米，即月租金标准为人民币1608元。在协议第四条第5项收益返还中约定若乙方未能成功出租该商铺，乙方承诺免租期满后按本协议上约定租金标准的50%向甲方支付租金，直到完成招商签署租赁合同或本协议期满为止。协议中还对其他事项进行了约定。双方对房屋如何交接，何时交接未有约定。宜章大汉风情商业街现只有部分商铺开业经营，至今宜章大汉风情商业街未统一开业。大汉公司表示不会统一开业。曾志娜、廖志松的3栋1层110号商铺未成功招租，大汉公司也未按协议约定租金标准支付租金。案涉商铺于2017年4月20日竣工验收合格。大汉公司未按双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，向曾志娜、廖志松履行交房手续。2017年11月20日，曾志娜、廖志松及其他业主联合向大汉公司提交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在报告“问题九”中，曾志娜、廖志松等业主以大汉公司未按期交房为由，要求大汉公司支付逾期交房违约金。大汉公司于同年11月20日签收报告，并于同年11月30日予以回复。另查明2020年3月31日曾志娜、廖志松已向一审法院提交了民事起诉状、证据等材料。一审法院认为，曾志娜、廖志松与大汉公司签订的《商品房买卖合同》，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下：一、曾志娜、廖志松的诉讼是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的，依照其规定。但权利人向义务人提出履行请求义务人同意履行义务等情形的，可引起诉讼时效中断。诉讼中断情形终结起，诉讼时效期间重新计算。本案曾志娜、廖志松于2017年11月20日向大汉公司提交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，报告中要求大汉公司给付逾期交房违约金的请求，系权利人向义务人请求履行义务的行为，属于法律规定诉讼时效中断情形。本案的诉讼时效起算时间应至此后重新计算。且曾志娜、廖志松于2020年3月31日向一审法院提交了民事诉状、证据等材料，未超出三年的诉讼时效期间。大汉公司主张曾志娜、廖志松起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，不予采信。二、大汉公司是否存在逾期交房的违约行为；如存在违约行为，逾期交房期间如何认定。曾志娜、廖志松认为大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。大汉公司认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，因按政府要求被告统一招商所需精力太多，导致没有妥善保管交房手续。一审法院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，大汉公司应于2016年1月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付曾志娜、廖志松使用，交付竣工验收合格的房屋。既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺房屋于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，以该时间为案涉商铺交房时间为妥，据此，大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日2016年1月31日至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。大汉公司抗辩已对单项验收合格，未提供证据证实，亦与合同约定的交房条件不一致，不予采信。三、本案逾期交房违约金及违约金的计算标准。双方签订了《商品房买卖合同》，同时双方又签订了《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，约定的租金为1608元/月，日租金为53.6元（1608÷30日）。曾志娜、廖志松未提供证据证明除租金之外还有其他损失，故《商品房买卖合同》中约定违约过分高于曾志娜、廖志松的实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，对大汉公司提出的违约金过高予以调整的抗辩主张予以采纳，并将违约金调整为租金损失的130%计31007.6元（1608元/月÷30×445天×130%），曾志娜、廖志松诉请的逾期交房违约金112043.2元，予以部分支持31007.6元，超出部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾志娜、廖志松支付逾期交房违约金31007.6元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告曾志娜、廖志松的其他诉讼请求；案件受理费2541元，减半收取计1270.5元，由原告曾志娜、廖志松负担800元，被告宜章大汉城镇建设有限公司负担470.5元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、起诉是否超过法定诉讼时效期间；二、大汉公司应否承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点一。逾期交房系持续违约行为，诉讼时效自实际交房之日起计算。因大汉公司至今未履行符合合同约定的交房手续，一审法院认定以房屋验收合格时间2017年4月20日作为交房时间，故诉讼时效期间应当自曾志娜、廖志松知道或者应当知道2017年4月20日为房屋验收合格之日起计算。显然曾志娜、廖志松在一审诉讼过程中才能知道2017年4月20日系案涉房屋验收合格之日，故其起诉并未超过法定诉讼时效期间。关于争议焦点二。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”案涉《商品房买卖合同》第八条约定：大汉公司应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定交付标准的商品房，交付给曾志娜、廖志松使用。依照上述法律规定和合同约定，大汉公司应当在2016年1月31日前将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给曾志娜、廖志松。大汉公司上诉主张案涉楼房于2014年11月20日竣工并通过《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，与合同约定和法律规定不符，不予支持。大汉公司上诉主张其已将案涉房屋及一楼、负一楼的门面全部交付所有业主，未提交充分证据证实，不予采纳。曾志娜、廖志松已在法定诉讼时效期间内起诉要求大汉公司承担逾期交房的违约责任，其是否在2019年底前向大汉公司主张权利，不影响大汉公司依法依约应承担逾期交房违约责任的认定。故，一审认定大汉公司承担逾期交房违约金31007.6元，处理正确。综上所述，上诉人大汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由上诉人宜章大汉城镇建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  廖 军二〇二〇年十一月二十日法官助理孙宝乐法官助理李言琦法官助理李佳颖书记员唐旭超书记员聂莎莉书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。