福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初3335号 原告：刘用强，男，1977年4月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：曾廷杉、张云翔，福建海山律师事务所律师。 被告：刘惠英，女，1972年8月29日出生，汉族，住福建省浦城县。 原告刘用强与被告刘惠英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，本案适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘用强的委托诉讼代理人曾廷杉、被告刘惠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘用强向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方于2017年9月2日签订的《房地产租赁合同》，并判令被告将坐落于福州市台江区××号楼××单元的房产返还给原告；2、请求法院依法判令被告向原告支付5月至7月的租金合计9000元，之后以每月3000元标准支付租金，直至被告实际返还房屋之日止；3、请求法院依法判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳利息，滞纳利息以未支付租金为基数，按月利率2%计算（利息暂计至2020年7月30日为338元）；4、请求法院判令本案的诉讼费用、公告费由被告承担。事实和理由：2017年9月2日，原告刘用强与被告刘惠英签订《房地产租赁合同》，合同约定原告将坐落于福州市台江区××号楼××单元的房产出租给被告使用，出租时间为2017年9月3日至2023年9月2日，每月租金为3000元，于每月3号前将租金转账支付至原告刘用强建设银行账户，且被告应当按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处。另外，合同约定任一方未能按照合同履约的，另一方可提前解除合同。合同签订后，被告尚能按照合同约定足额支付租金，但至2020年5月起，被告以各种理由拒不支付租金，截止目前已拖欠3个月租金，合计9000元，该款虽经原告多番催促，被告均不予支付。原告无奈之下于2020年7月13日委托律师向被告发出《律师函》，催促被告应于2020年7月22日前向其支付所拖欠的租金，否则原告有权解除合同，但被告仍旧不予理会。故为维护原告的合法权益，根据合同约定的违约条款及相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 刘惠英辩称，1、被告继续租赁原告房屋至合同终止日期为止，每月租金为2200元；2、原告可以收回房屋，但必须赔偿被告违约金及装修费用4万元整或免除2020年6月至2021年2月的租金，房屋租赁合同终止。另房屋租赁合同里明确指出以3000元/月的租赁价格允许租方对原房屋进行隔断处理并出租，自双方达成房屋租赁共识以及签订租赁合同以来租方严格按照合同履约并按时给出租房缴纳房租。然现由于国家政策改动，不允许擅自将房屋进行隔断出租，给租赁方造成大量经济损失，这是外来因素造成的原合同内容变更，我方曾与出租房多次进行沟通无果，无奈在己方经济损失的情况下依然向出租方多次缴纳房租，但出租方态度强硬，拒绝进行补偿，依然按照不平等条约执行。鉴于己方的大量资金缺口以及出租方拒收房租导致事态发生到如今的地步，现请求司法机关给予公正处理并对我方进行补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月2日，刘用强作为出租人（甲方），刘惠英作为承租人（乙方），双方签订了一份《房地产租赁合同》，约定：房屋坐落于福州市台江区××号楼××单元（下称“讼争屋”），建筑面积约75平方米；租赁期限72个月，自2017年9月3日起至2023年9月2日止；月租金3000元；每1个月3日前以转账支付户名刘用强，开户行：中国建设银行福州支行，账号：6214××××8676；甲方收取乙方租赁保证金3000元，该保证金待本合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还。第八条违约责任：1、甲、乙任一方未能按本合同履约或违反政府法令的，另一方可提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担……；该合同第十一条备注：甲方同意乙方自行分割出租。在租赁期间，甲方不得收回房屋，如收回此房屋赔偿乙方壹拾万元整，甲方从2017年9月3日起收租金，物业、水电，乙方从2017年7月3日起，装修期为贰个月。合同落款处有甲方刘用强和乙方刘惠英签名和联系电话，并分别在甲方、乙方的名字上捺印。合同签订后，刘用强依约将讼争屋交付给刘惠英使用，刘惠英依约缴纳租金至。2020年7月13日，刘用强委托福建海山律师事务所律师向刘惠英发出《律师函》，主要内容为:2017年9月2日，贵方与委托人刘用强签订《房地产租赁合同》，合同约定委托人刘用强将坐落于福州市台江区××号楼××单元的房产出租给贵方使用，出租时间为2017年9月3日至2023年9月2日，每月租金为3000元，于每月3号前将租金转账支付至委托人刘用强建设银行账户，且贵方应当按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处。另外，合同约定任一方未能按照合同履约，另一方可提前解除合同。合同签订后，贵方尚能按照合同约定足额支付租金，但至2020年5月起，贵方拒不支付租金，截止目前已拖欠3个月租金，合计9000元，该款虽然委托人多番催促，贵方均不予支付。对此，本律师认为：根据上述事实及相关法律规定，贵方的行为已构成严重侵犯了委托人的合法权益，应承担相应的法律责任。一、请贵方于2020年7月22日前向委托人支付拖欠的2020年5月至7月份租金，合计9000元，逾期未支付的，委托人刘用强有权解除双方签订的《房地产租赁合同》；二、若贵方对上述事宜持有异议，请于收到本律师函后3日内与本律师联系，联系电话：158××××0072；二、如贵方拒绝履行合同约定的付款义务，委托人刘用强将对贵方提起诉讼，届时，贵方不但将要承担支付委托人租金、滞纳金等，还将承担解除合同的法律后果，更将影响贵方的声誉。刘惠英于2020年9月14日收到《律师函》后，无法达成一致意见。庭审中，刘用强提供水、电费账单，以此证明截止开庭之日，刘惠英仍然承租诉争房屋，正常缴纳水、电费用。刘惠英对此证据没有异议。 另查明，本案诉争屋被征收人为刘用强，至今尚未办理产权证。 刘用强为向刘惠英追讨租金、占用费等，遂成本案诉讼。 本院认为，刘用强与刘惠英签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，具有法律约束力。根据双方签订的合同第八条约定：任一方未能按照合同履约的，另一方可提前解除合同。现因刘惠英未能按时足额缴纳租金，已构成违约，刘用强有权提前解除其与刘惠英的《房地产租赁合同》，故对刘用强提出解除双方于2017年9月2日签订的合同，于法有据，本院予以支持。而讼争屋仍由刘惠英在使用，故对于刘用强要求刘惠英搬离并退还福州市台江区××号楼××单元的房产的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。刘惠英继续使用讼争屋，所产生费用，由刘惠英应按照每月3000元的租金标准向刘用强支付自至刘惠英实际搬离讼争屋为止。故本院对刘用强诉请刘惠英应向刘用强支付2020年5月至刘惠英实际搬离为止的诉请，本院也予以支持。对刘用强诉请刘惠英因向其支付逾期支付租金的滞纳利息，滞纳利息以未支付租金为基数，按月利率2%计算（利息暂计至2020年7月30日为338元）的诉请，依据不足，本院不予支持。对刘惠英提出由于国家政策改动，不允许擅自将房屋进行隔断出租，给租赁方造成大量经济损失，这是外来因素造成的原合同内容变更辩称，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、刘用强与刘惠英于2017年9月2日签订的《房地产租赁合同》于本判决生效之日予以解除。 二、刘惠英应于本判决生效之日起十日内腾空搬离福州市台江区××号楼××单元房，并将该单元房退还给刘用强； 三、刘惠英应于本判决生效之日起十日内向刘用强支付2020年6月至2020年11月止的租金18，000元； 四、刘惠英应于腾空搬离并交还房屋的同时向刘用强支付自本判决生效之日起至实际搬离并退还房屋之日止的房屋占用费（按租金标准每月3000元计算）； 五、驳回刘用强的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2520元，由刘惠英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 群 二〇二〇年十一月九日 书记员 王凯易 附本案适用的主要法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。