江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1555号原告:无锡深港国际服务外包产业发展有限公司，统一社会信用代码913202147624224021，住所地无锡市新吴区纺城大道**深港都会广场12-103-1。法定代表人：陈志列，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晶，该公司员工。委托诉讼代理人：陈丹，该公司员工。被告：无锡市蓝色港湾大酒店有限公司，统一社会信用代码91320214MA20TDK52H，住，住所地无锡市新吴区纺城大道**深港都会广场12-120、121、122（1）22（2）、122（3）、123、214、215。法定代表人：凡成坚。委托诉讼代理人：齐花花，该公司员工。被告：王跃中，男，1962年8月26日生，汉族，住无锡市惠山区。原告无锡深港国际服务外包产业发展有限公司（以下简称深港公司）与被告无锡市蓝色港湾大酒店有限公司（以下简称蓝色港湾公司）、王跃中租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深港公司的委托诉讼代理人刘晶、陈丹，被告蓝色港湾公司的委托诉讼代理人齐花花、被告王跃中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深港公司向本院提出诉讼请求：1、判令蓝色港湾公司支付截至2021年5月14日期间的租金1581781.91元及（2019）苏沪仲案字第3271号案件仲裁费6673元，合计1588454.91元；2、判令蓝色港湾公司支付逾期支付租金的违约金暂计210768.72元（包括固定违约金120000元；逾期支付和解协议约定款项的违约金：以1173445.54元为基数，自2019年11月16日起至实际给付之日止，按日利率万分之五计算；逾期支付2020年5月15日至2020年11月14日期间租金的违约金：以527260.64元为基数，自2020年5月15日起至实际给付之日至，按日利率万分之五计算；逾期支付2020年11月15日至2021年5月14日期间租金的违约金：以527260.64元为基数，自2020年10月15日起至实际给付之日至，按日利率万分之五计算）；3、判令王跃中对前述债务承担无限连带责任；4、本案诉讼费由蓝色港湾公司、王跃中承担。事实和理由：2016年4月21日，其与新吴区蓝色港湾大酒店（以下简称蓝色港湾酒店）签订《商铺租赁合同》，并于2016年5月5日签订《补充协议》，约定其将位于无锡市新吴区商铺租赁给蓝色港湾酒店经营使用。合同还约定了其他内容。但在租赁期内，蓝色港湾酒店未按约支付租金，2019年10月23日，其与蓝色港湾酒店、王跃中签订《和解协议书》，约定蓝色港湾酒店对结欠款项分期支付，并约定了违约金等。但蓝色港湾酒店并未按约履行。蓝色港湾酒店于2020年1月14日变更为蓝色港湾公司。根据双方的合同约定，蓝色港湾公司应当于2020年4月15日前支付2020年5月15日至2020年11月14日的租金，应于2020年10月15日前支付2020年11月15日至2021年5月14日的租金，但蓝色港湾公司均未支付，应当承担相应的责任。同时，其认为王跃中与蓝色港湾公司财产混同，且和解协议中的债务形成在蓝色港湾酒店变为蓝色港湾公司之前，因此，王跃中应当对上述债务承担连带清偿责任。故现其诉至本院，请求判如所请。蓝色港湾公司、王跃中共同辩称，1、疫情期间，所有进出口均是封死的，应该免除三个月租金，后期的租金减半；2、和解协议书遗漏了电表互联器内容，且在其付清电费之前，深港公司未按照国家标准收取电费，因此其未支付和解协议书项下的款项；3、案涉房屋存在漏水等问题，且深港公司在案涉房屋旁边的施工导致其无法正常使用案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年4月21日，深港公司与蓝色港湾酒店签订《商铺租赁合同》，并于2016年5月5日签订《补充协议，约定深港公司将位于无锡市新吴区商铺租赁给蓝色港湾酒店经营使用。合同还约定：1、租赁期限为8年，自2016年5月1日起至2024年4月30日止；2、2019年5月1日至2020年4月30日的租金为1054521.27元，2020年5月1日至2021年4月30日的租金为1054521.27元；3、租金实行先付后用原则，按期支付，自2018年5月1日起，每6个自然月为一个支付周期，在前一期到期前提前30天，付清下一期租金。因在租赁期内，蓝色港湾酒店未按约支付租金，深港公司于2019年9月18日向上海仲裁委员会提起仲裁，后于2019年10月23日撤回仲裁申请。2019年10月23日，深港公司（甲方）与蓝色港湾酒店（乙方）、王跃中（丙方）签订《和解协议书》，约定：1、乙方确认应支付甲方2019年11月15日至2020年5月14日期间的租金527260.64元和甲方已缴纳的仲裁费6673元，合计533933.64元，该款分两期支付，分别于2019年11月30日前支付33933.64元，于2020年1月15日前支付500000元；2、乙方逾期支付的，甲方有权要求乙方一次性付清本协议约定所有款项，且乙方应当向甲方支付违约金120000元，并以533933.64元为基数，自2019年11月16日起至实际支付之日，按照日万分之五的标准支付违约金。2019年12月13日、2019年12月18日及2020年10月21日，深港公司分别向蓝色港湾酒店和王跃中发函，要求蓝色港湾公司和王跃中履行付款义务。2020年10月23另查明：1、蓝色港湾酒店系个体工商户，经营者为王跃中。2020年1月14日，蓝色港湾酒店变更为蓝色港湾公司，蓝色港湾公司为一人有限责任公司，股东为王跃中，2020年6月10日，蓝色港湾酒店变更为有限责任公司，股东变更为王跃中、刘耀红、凡成坚三人；2、2019年8月19日，无锡风水隆物业管理有限公司深港分公司（以下简称风水隆公司）向本院提起诉讼，案号为：（2019）苏0214民初5043号，要求蓝色港湾酒店支付物业费，在诉讼中，双方达成和解协议，有如下约定：甲、乙双方在本协议签订之日起3日内向法院撤回各自的起诉和反诉，甲、乙双方共同确认就乙方反诉事项，即涉及租赁房屋包括但不限于电梯维修、雨污水管道返水倒灌、房屋渗漏水、地下停、地下停车场车辆出行等事宜再无任何纠纷和争议双方就该事宜互补承担任何责任；3、深港公司与在（2019）苏0214民初2392号案件中就2018年5月15日至2019年11月14日期间的租金以及截至2019年3月31日的电费、截至2019年5月31日的水费的金额及付款方式达成调解协议。以上事实有《商铺租赁合同》、《补充协议》、和解协议书、催告函、邮寄凭证、工商登记信息、仲裁决定书、民事调解书结合当事人陈述在卷予以证实。诉讼中，深港公司还向本院提供了以下证据:1、装修工程验收表，拟证明在2019年4月24日，其在进行初检时发现管道渗水等诸多问题，初检未通过，需要整改，蓝色港湾酒店的员工龚友谊签字确认。2、照片2张，拟证明在疫情期间，其按照当地政府要求，对进入园区的车辆和人员进行管控，开放了2个出入口，并安排人员进行登记、排查等工作，并没有完全封闭所有进出口。3、通告3份及通知1份，拟证明2020年1月26日，无锡市启动疫情一级应急响应，同年2月12日，无锡市发布关于服务企业复工复产的通告，同年3月20日，无锡市商务局通知全市包括公共浴室等各类商贸服务业可不备案直接复工，恢复正常营业。因此，对于2020年5月15日至2020年5月14日期间的物业服务费及车位占用费，蓝色港湾酒店应全额支付。蓝色港湾酒店及王跃中对上述证据的质证意见为：1、据其员工龚友谊所述，在装修工程验收表上签字时表格是空白的；2、其陈述深港公司在过年到2020年3月底之前将4个出入口均封闭；3、对证据5无异议，但其实际恢复营业是在2020年4月30日，疫情期间的物业费应当减免。本院对上述证据的认证意见：上述证据均有原件以供核对，且与本案有关联性，本院采纳作为定案依据。本院认为，本案的争议费用分为三个部分。本院分述如下：一、2019年10月23日，蓝色港湾酒店与深港公司签订的和解协议项下的债务。该份和解协议系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应当按约履行。因此，蓝色港湾酒店未按约履行，构成违约，应当继续支付剩余欠款并赔偿违约金。和解协议书中约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。在风水隆公司与蓝色港湾酒店达成的和解协议书中约定：涉及租赁房屋包括但不限于电梯维修、雨污水管道返水倒灌、房屋渗漏水、地下停、地下停车场车辆出行等事宜再无任何纠纷和争议该事宜互补承担任何责任。因此，蓝色港湾酒店与深港公司已就漏水等问题予以了协商解决，现蓝色港湾公司提出相关问题作为抗辩理由，本院不予采信。和解协议书约定的付款时间最迟到2020年1月15日前，因此，该部分债务及相应的违约金产生于新冠疫情发生之前，而在延迟履行期间发生了疫情，蓝色港湾酒店以此主张不可抗力免责，本院不予支持。蓝色港湾酒店系个体工商户，虽然在2020年1月14日变更为蓝色港湾公司，但本部分债务发生在蓝色港湾酒店经营期间，且和解协议书系蓝色港湾酒店和王跃中签署，因此，该部分债务仍应由王跃中承担。综上，王跃中应当向深港公司支付欠款533933.64元并赔偿违约金（120000元加以533933.64元为基数，自2019年11月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。二、2020年5月15日至2020年11月14日期间的租金相应逾期付款的违约金。深港公司与蓝色港湾公司之间的租赁合同关系成立、合法、有效，蓝色港湾公司应当按照双方签订之间的约定履行相关义务。双方的物业服务合同约定：物业管理费按期支付，每6个月为一个支付周期，在每期到期前提前30天，付清下一期的物业管理费，因此，蓝色港湾公司应当在2020年4月15日前支付2020年5月15日至2020年11月14日期间的租金527260.64元。而蓝色港湾公司并未按约支付，应当承担相应的违约责任。双方的物业服务合同中约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。蓝色港湾公司在2020年6月10日前为一人有限责任公司，股东为王跃中，而一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，本案中，王跃中未提供证据证明其个人财产与蓝色港湾公司的财产独立，故应由王跃中承担不利后果。综上，对于该部分债务，应当由蓝色港湾酒店支付深港公司2020年5月15日至2020年11月14日期间的租金527260.64元，并赔偿违约金（以527260.64元为基数，自2020年4月15日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算），王跃中对于蓝色港湾公司的上述债务承担连带清偿责任。三、2020年11月15日至2021年5月14日期间的租金相应逾期付款的违约金按照双方的租赁合同的约定，蓝色港湾酒店应于2020年10月15日前支付2020年11月15日至2021年5月14日期间的租金527260.64元。而蓝色港湾公司并未按约支付，应当承担相应的违约责任。双方的物业服务合同中约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。2020年6月10日后，蓝色港湾公司已经不是一人有限公司，在该日期之后产生的债务应当由蓝色港湾公司承担。因此，蓝色港湾公司应当向深港公司支付2020年11月15日至2021年5月14日期间的租金527260.64元，并赔偿违约金（以527260.64元为基数，自2020年10月15日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。综上所述，对于深港公司的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、王跃中于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡深港国际服务外包产业发展有限公司支付欠款533933.64元并赔偿违约金（120000元加以533933.64元为基数，自2019年11月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、无锡市蓝色港湾大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡深港国际服务外包产业发展有限公司支付2020年5月15日至2020年11月14日期间的租金527260.64元，并赔偿违约金（以527260.64元为基数，自2020年4月15日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、无锡市蓝色港湾大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡深港国际服务外包产业发展有限公司支付2020年11月15日至2021年5月14日期间的租金527260.64元，并赔偿违约金（以527260.64元为基数，自2020年10月15日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；四、王跃中对于无锡市蓝色港湾大酒店有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；五、驳回无锡深港国际服务外包产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20992元，减半收取10496元（此款已由无锡深港国际服务外包产业发展有限公司预交），由无锡市蓝色港湾大酒店有限公司负担6642元，由王跃中负担3854元，（无锡深港国际服务外包产业发展有限公司同意其预交的诉讼费用由无锡市蓝色港湾大酒店有限公司、王跃中向其直接支付，本院不再退还，由无锡市蓝色港湾大酒店有限公司、王跃中在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡深港国际服务外包产业发展有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 毕 俊二〇二〇年十一月三十日书记员 高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持