湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初4704号原告：李安梅，女，1971年3月22日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：余超，北京大成(武汉)律师事务所律师。特别授权。被告:武汉盈合鑫置业有限公司，住所地武汉市江夏区五里界山路**。法定代表人：雷超，总经理。委托诉讼代理人：胡建，公司员工，特别授权。被告:湖北大都地产集团有限公司,,住所地武汉市江夏区五里界锦绣**法定代表人：易浩，董事长。被告：河南鑫苑广晟置业有限公司，住，住所地郑州市管城回族紫荆山南路与南三环向北200米路东鑫苑国际新城**楼**/div>法定代表人：杨斌，总经理。原告李安梅与被告武汉盈合鑫置业有限公司（以下简称盈合鑫公司）、湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）、河南鑫苑广晟置业有限公司（以下简称鑫苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李安梅的委托诉讼代理人余超，被告盈合鑫公司的委托诉讼代理人胡建到庭参加诉讼，被告大都公司、鑫苑公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李安梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令盈合鑫公司向原告交付符合法律规定和合同约定标准的案涉房屋；2.请求判令盈合鑫公司向原告支付逾期交房违约金(自2016年10月1日暂计至2020年9月30日,以722749元为基数,每日万分之二,暂定为206706元,此后违约金按照合同约定计算至实际交付之日)；3.请求判令大都公司、鑫苑公司对第2项请求中的债务承担连带责任；4.请求判令由被告方承担本案全部诉讼费用；5.请求确认原被告签订的《商品房买卖合同》成立、生效；6.请求判令被告盈合鑫公司为原告办理案涉标的房屋的合同备案相关手续。事实和理由：原告与李安东系亲属关系。2013年11月，原告以李安东名义认购了盈合鑫公司开发的位于江夏区五里界街绿洲长岛一期A区18栋1单元02号房，并陆续向大都公司支付购房款941799元购房款，大都公司向原告出具收据。经协商，最后变更为原告购买。2016年9月24日，原告与盈合鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定由原告购买案涉房屋，合同价为722749元，付款方式为贷款支付。合同签订后，李安东之前支付的941799元直接转为原告支付的购房款，该款中722749元为购房款，剩余219050元系购买地下室的价款。但盈合鑫公司并未依约在2016年9月30日前交付案涉房屋，且已经逾期6个月，构成严重违约。另根据工商登记信息显示，盈合鑫公司成立于2014年1月15日，股东为大都公司（持股5%）和武汉山绿农业基地开发有限公司（持股95%）。2015年1月27日，股东变更为案外人武汉九立投资集团有限公司（100%持股，以下简称九立公司）。2018年5月18日，股东变更为鑫苑公司（100%持股）。大都公司转让股权前，违规代收原告支付的购房款；且在股权转让给九立公司后，继续由大都公司违规代收。鑫苑公司目前持有盈合鑫公司100%股权，但无论九立公司还是鑫苑公司，均未实缴注册资本。2019年5月28日，鑫苑公司以盈合鑫公司专项工作小组的名义公开致信，认可逾期交房的事实。2019年6月26日和7月23日，案涉楼盘业主代表就一期别墅问题与鑫苑公司沟通协商，但未能达成最终的解决方案。盈合鑫公司未能依约交房，构成违约；大都公司、鑫苑公司在持股期间，违规操作，依法应承担相应的法律责任。被告盈合鑫公司辩称，1.原告与我司之间不存在合同关系。原告提交的《武汉市商品房买卖合同》，没有我司的签字盖章，该合同并未生效，双方之间不存在合同关系；2.原告不是案涉房屋的买受人。原告自述其与李安东是亲属关系，以李安东名义购买案涉房屋。但是，购房款大部分由李安东支付给大都公司，原告仅交纳292749元，不符合借名买房的特征。原告无权向我司主张权利。综上所述，我司与原告不存在合同关系。我司仅收到其部分购房款，原告要求我司承担合同义务没有依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告大都公司提交书面答辩状辩称，关于盈合鑫公司与大都公司的关系，已有生效的判决作出认定，即大都公司系作为盈合鑫公司的代理人在代理权限内开发建设并以盈合鑫公司的名义销售案涉商品房，并与原告签订《武汉市商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，大都公司在代理权限内实施的民事法律行为应当由被代理人盈合鑫公司承担法律后果。另外，大都公司不是案涉商品房买卖合同的当事人。根据合同相对性原则，大都公司也不应在本案中承担任何责任。综上所述，请求驳回对大都公司的诉讼请求。被告鑫苑公司提交书面答辩状辩称，原告与我司无任何合同关系，我司无承担连带责任的合同义务。我司以出资额为限对盈合鑫公司承担责任，而非对盈合鑫公司的债务承担连带责任。我司的出资时间为2040年12月31日，并非2020年12月31日，我司对盈合鑫公司的出资还没有到出资期限。综上所述，请求驳回原告对我司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月，案外人李安东认购了盈合鑫公司开发的坐落于江夏区五里界街绿洲长岛一期A区18栋1单元02号房，并陆续向大都公司支付购房款941799元购房款，大都公司向李安东出具收据。大都公司出具了收款金额为288000元、259000元、200000元、100000元、94799元的收款收据各1张，并载明收款事由为案涉房屋的款项。后经协商,李安梅作为认购人与盈合鑫公司签订合同。2016年7月19日，盈合鑫公司向李安梅开具金额为292749元的增值税普通发票1张。2016年9月24日，盈合鑫公司为出卖人（甲方）与买受人（乙方）李安梅签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏150023554）。合同约定：买受人所购买的商品房为坐落于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区第18【幢】/单元1-3层2号房（以下简称案涉房屋）；该商品房【预测登记】建筑面积156.27平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4625元，总金额722749元；商品房正在新建商品房预售资金监管中，买受人应将全部商品房价款支付至甲方新建商品房预售资金监管账号：56×××84；贷款付款的，乙方应于2016年6月30日前，一次性存入商品房首付款292749元，其余价款办理贷款。出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.共同配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；如出卖人不能按照合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月（即至2016年9月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同规定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同之外的双方协商一致的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月（即至2017年3月31日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。合同签订当天，大都公司向李安梅出具收款金额为649050元的收据一张，注明收款方式为“换收据（发票）”，收款事由载明“绿洲长岛（1-18-02）”。合同当事人向相关管理机关办理了案涉合同的网签手续，合同备案号（编号）为夏150023554，出卖人为大都公司，买受人为李安梅，但该备案手续尚未办理完成。另查明，根据湖北省武汉市中级人民法院作出的已生效（2019）鄂01民终7464号和（2020）鄂01民终5202号民事判决，确认以下事实：盈合鑫公司于2014年1月15日经批准成立，股东为大都公司和武汉山绿农业基地开发有限公司。盈合鑫公司成立后，开发建设了位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区的商品房。2015年1月，大都公司和武汉山绿农业基地开发有限公司将其持有的盈合鑫公司的股权全部转让给了九立公司，股权转让后，九立公司持有盈合鑫公司的全部股权，盈合鑫公司的类型变更为非自然人或控股的法人独资有限责任公司。上述股权转让时，大都公司与九立公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义继续开发建设以及销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的口头协议。盈合鑫公司亦确认该口头协议。此后，大都公司以盈合鑫公司的名义开发建设绿洲长岛一期A区商品房，并进行销售。2018年5月18日，盈合鑫公司的股东变更登记为鑫苑公司，注册资本10000万元，出资时间为2040年12月31日认缴到位。截至本案辩论终结时，案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。本院认为，案外人李安东作为认购人认购案涉房屋、支付部分款项后，经协商一致，由李安梅作为购房人签订买卖合同并支付余款，大都公司、盈合鑫公司为其更换付款收据，办理登记备案手续，故李安梅应为案涉商品房买卖合同的当事人。而盈合鑫公司与李安梅于2016年9月24日签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方签订之日即成立并生效，本院依法予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李安梅主张盈合鑫公司办理案涉《武汉市商品房买卖合同》登记备案手续（合同备案号：夏150023554），基于相关管理的需要，商品房销售合同应办理登记备案手续，该办理合同登记备案手续系缔约人的合同附随义务，现该登记备案手续尚未办理完成，盈合鑫公司应当配合李安梅继续完成该登记备案手续。案涉合同签订前后，李安梅依约向大都公司、盈合鑫公司支付了全部购房款项。鉴于已有的生效判决认定大都公司与盈合鑫公司存在由大都公司代理开发建设、销售绿洲长岛一期A区商品房（案涉房屋所在楼盘）的法律关系，则大都公司作为代理人在代理权限内开发建设并以盈合鑫公司的名义与李安梅签订《武汉市商品房买卖合同》销售案涉房屋的行为对被代理人盈合鑫公司产生法律效力，故李安梅向大都公司支付购房款应认定为向盈合鑫公司支付购房款。李安梅已经按照合同约定履行了付款义务，盈合鑫公司应履行合同约定的按时交付案涉房屋的义务。而案涉房屋至今不具备合同约定的交付条件，盈合鑫公司逾期交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。但李安梅要求该公司交付符合约定的案涉房屋的请求，因事实上不能履行，故对该项请求不予支持。截止本案辩论终结时，距离合同约定的交房宽展期已远远超过了6个月，且李安梅要求继续履行合同，故盈合鑫公司应按案涉《武汉市商品房买卖合同》中“出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金”的约定的计算方法支付违约金。李安梅主张盈合鑫公司支付以已付房价款722749元为基数按每日万分之二计算自合同约定的交房宽展期届满的次日（即2016年10月1日）起至实际交房之日止的违约金，合法有理，本院予以支持。李安梅主张大都公司对前述违约金承担连带责任，由于已有的生效判决认定大都公司与盈合鑫公司存在由大都公司代理开发建设、销售绿洲长岛一期A区商品房的法律关系，大都公司作为代理人在代理权限内实施的民事法律行为由被代理人盈合鑫公司承担法律后果，且李安梅未予举证证明大都公司与盈合鑫公司在案涉交易时具有企业法人人格混同的情形，故对李安梅的该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第三条的规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，以全部财产独立承担民事责任。有限责任公司的股东以认缴的出资额为限对公司承担责任，该公司的认缴出资时间为2040年12月31日。李安梅以鑫苑公司未实缴注册资本主张其连带承担法人合同义务，法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告李安梅与被告武汉盈合鑫置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏150023554）于2016年9月24日成立并生效；二、被告武汉盈合鑫置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李安梅支付以722749元为基数自2016年10月1日起按每日万分之二的标准计算至被告武汉盈合鑫置业有限公司交付具备案涉《武汉市商品房买卖合同》约定交付条件的案涉房屋之日止的违约金；三、被告武汉盈合鑫置业有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告李安梅办理案涉《武汉市商品房买卖合同》的登记备案手续；四、驳回原告李安梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4400元，减半收取为2200元，由被告武汉盈合鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  熊波二〇二〇年十一月十日书记员  方旎