甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1129号上诉人（原审被告）：梁鹏举，男，1965年1月3日出生，汉族，住甘肃省白银市靖远县。委托诉讼代理人：陶晓文，甘肃诚益通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭红涛，男，1978年8月11日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：张凌燕，甘肃法翔律师事务所律师。原审第三人：王治铭，男，1963年7月10日出生，汉族，住甘肃省白银市靖远县。原审第三人：白银市东裕房地产开发有限责任公司，住所地：甘肃省白银市白银区。法定代表人：强喜东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国东，该公司员工。原审第三人：白银顺民物业服务有限责任公司，住所地：甘肃省白银市白银区。法定代表人：曾丽媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋明翠，该公司员工。上诉人梁鹏举因与被上诉人郭红涛及原审第三人王治铭、白银市东裕房地产开发有限责任公司、白银顺民物业服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，甘肃省白银市白银区人民法院于2019年9月10日作出（2019）甘0402民初2142号民事判决。宣判后，梁鹏举不服该判决，向本院提起上诉。本院以（2019）甘04民终1363民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。甘肃省白银市白银区人民法院于2020年7月13日作出（2020）甘0402民初368号民事判决。宣判后，梁鹏举不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁鹏举上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉请。事实和理由：1、上诉人与郭红涛既不认识也不是朋友。2017年6月中旬，王鹏程、杨世江给上诉人推荐说王治铭在白银有一套房屋转让，该房屋系王治铭受让于郭红涛，房款未付清。经与王治铭协商，该房以总价50万元转让给上诉人，由上诉人直接与郭红涛于2017年6月27日签订《转让协议》一份，在上诉人准备支付房款时，王治铭以自己使用该房为由反悔，《转让协议》因未履行作废，上诉人将协议书原件收回。至2017年7月中旬，王治铭又决定将涉案房屋转让给上诉人，经协商上诉人与王治铭于2017年7月24日重新签订《房屋买卖协议书》一份，房屋转让总价50万元，其中15万元支付给被上诉人郭红涛，35万元支付给杨世江、王鹏程，王治铭给上诉人出具50万元收条一份。协议签订后，上诉人现场给被上诉人郭红涛支付现金7000元，转账143000元。应付杨世江、王鹏程的35万元上诉人分别于2017年9月5日、10月8日、11月9日按杨世江的要求，分三次将30万元转到杨世江指定的银行卡上，杨世江出具了收条；2、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人于2017年6月27日签订转让协议原件只有一份，内容是上诉人书写，双方签字并按了手印，因王治铭要自己使用涉案房屋，转让协议未再履行，上诉人将原件收回。被上诉人提起诉讼后，从张彬处调取的“原件”系利用电脑合成技术伪造，而且第三人东裕公司在庭审中明确表示没有保管过被上诉人提交的转让协议原件，东裕公司的房屋转让协议等合同文本由专门的部门和人员保管，张彬是东裕公司的会计，不负有该职责。上诉人对张彬保管的“转让协议”原件的合法性、真实性依法提出质疑，纸质原件未当庭质证，证据的“三性”及证明效力处于待定状态，不具有证明涉案事实的证明效力，一审法院以此证据认定案件事实错误。王治铭与上诉人签订《房屋买卖协议书》时，被上诉人也在现场，并收取了上诉人支付的现金7000元，如果上诉人确实欠被上诉人35万元款项，被上诉人不可能不要欠款条据，上诉人之所以未给被上诉人出具欠款条据，是由于王治铭要求上诉人将50万元款项分别支付给被上诉人、杨世江，并给上诉人出具了50万元的收条，故被上诉人无法提举上诉人欠其款项的证据；3、上诉人与王治铭签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并支付了全部购房款。被上诉人至自始至终未能提举其拥有或转让涉案房屋的合法依据，第三人东裕公司陈述其未给被上诉人出售过涉案房产，被上诉人并不具有涉案房屋的合法转让权。上诉人与王治铭签订《房屋买卖协议书》得到了实际履行，依法应予以保护；4、一审法院审理程序错误。首先，一审法院调取被上诉人提举的房屋“转让协议”原件程序违法，并未依法向东裕公司调取“转让协议”原件，而是查看原一审书记员的手机照片，未依法制作调查笔录，未对“原件”的真实状态进行描述，手机照片对真实状态无法判断、无法确定其真实性！重审期间，一审法院在未见到纸质原件的情况下，依职权对张彬的询问笔录，同样未查明“原件”的真实状态，被上诉人提举的“转让协议”不仅涉及证据效力待定，而且涉及该证据系伪造。因为，唯一的原件在上诉人处。其次，基于被上诉人提举的“转让协议”原件的唯一性，上诉人在两次一审诉讼中均要求被上诉人出示纸质原件，并申请法院对该原件进行鉴定。被上诉人提举的“转让协议”的证明效力未依法确定的情况下，一审法院将“转让协议”复印件认定为双方当事人真实意思表示严重背离事实。郭红涛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。1、上诉的部分事实与理由与实际情况不符。答辩人与被答辩人于2017年6月27日签订的涉案房屋“转让协议”系双方真实意思表示，且双方到白银市东裕房地产开发有限责任公司会计处现场提交的备案资料，本案经过发回重审以后，一审法院就该协议备案情况与张彬核实，能够证实答辩人陈述的案件事实。而被答辩人陈述其在2017年6月27日与答辩人签订的“转让协议”没有履行，可以明确被答辩人本人与答辩人于2017年6月27日签订了该“转让协议”的事实，能够证实该份协议的真实性；2﹑答辩人主张对张彬保管的“转让协议”提出质疑，完全违背本案事实。首先，2017年6月27日答辩人与被答辩人签订的“转让协议”并非是张彬个人保管。张彬系白银市东裕房地产开发有限责任公司会计，在一审中虽然白银市东裕房地产开发有限公司对张彬身份提出质疑，答辩人向法庭申请调取办理房屋转让备案的“转让协议”时，原一审法院就已经核实了该份协议不是由张彬个人保管的事实，且通过法院调证核实了“转让协议”原件备案的真实性，能够证实该份协议保管的单位系第三人白银市东裕房地产开发有限公司而非张彬个人保管。其次，发回重审期间一审法院也对张彬的身份及原一审法院调证及备案协议等事宜向张彬本人进行核实，能够证实原一﹑二审答辩人陈述及申请通过法院调取证据的真实性。证实双方是现场到白银市东裕房地产开发有限责任公司会计张彬处做的备案手续；2﹑王治铭转让房屋的行为并未举证证实其合法性。就答辩人是否有权利进行处分，从被答辩人、王治铭及白银市东裕房地产开发有限公司会计张彬处均能够证实，房屋由答辩人合法所有。该房屋系甘肃六建海石湾项目部抵账给答辩人，上诉人与王治铭并未向法庭举证是答辩人将该房屋转让王治铭或是答辩人向王治铭授权对该涉案房屋进行出售，被答辩人主张其与王治铭签订的《房屋买卖协议书》合法有效的事实及证据基础不存在。对本案剩余涉案房款35万元，未经得答辩人同意，王治铭没有权利收取并对该款进行处分，现被答辩人在无事实及法律依据的前提下将本应由答辩人收取的剩余房款自愿支付于王治铭，答辩人不予追认，被答辩人也认可仅支付15万元，剩余房款应当由被答辩人继续履行给付义务；3通过法院调取的证据材料应当产生合法的法律效力。答辩人因客观原因无法调取备案的涉案转让协议，遂向法院申请调证，法院调取备案材料的原件过程中发生什么事情以及当时为何质证是通过手机载体来查阅该涉案协议原件不应当是答辩人解决的事宜；4、被答辩人与白银市东裕房地产开发有限责任公司之间不存在实际交易的房屋买卖合同。就一审中该公司法定代表人当庭陈述其与被答辩人之间存在的是事实房屋买卖合同关系，但法庭给其期限让提供梁鹏举根据该合同向公司支付房款的凭证，但是至今未提供。白银市东裕房地产开发有限责任公司述称，无答辩意见白银顺民物业服务有限责任公司述称，无答辩意见。郭红涛向一审法院起诉请求：1.判令梁鹏举给付郭红涛剩余购房款350000元；2.判令梁鹏举给付郭红涛剩余购房款占用利息63000元(按年息6％计，自2017年6月27日至2020年6月27日)；3.梁鹏举承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:白银市白银区泰瑞豪庭3号楼2单元1004室房屋系东裕房地产开发公司开发并在白银市不动产登记事务中心进行了备案。后东裕房地产开发公司将该房屋以房顶账给了其他债权人，而郭红涛又从其他债权人处将该房屋流转到自己名下，但没有办理产权证书。2017年6月27日，郭红涛与梁鹏举签订转让协议一份，载明：“甲方：郭红涛乙方：梁鹏举经甲乙双方友好协商，甲方销售给乙方泰瑞豪庭住宅3号楼2单元1004室壹套，乙方同意总单价接收价位伍拾万元整，购房款一次性付清。甲方将该房屋转到梁鹏举名下。小写500000.00元整。此协议一式2份，甲乙双方各一分。双方签字生效。甲方：郭红涛乙方：梁鹏举2017年6月7日”。协议签订后，原、被告将转让协议原件在东裕房地产开发公司备案留存，东裕房地产开发公司会计张彬在该协议上记载“此复印件与被存于我公司的原件核对无异。张彬2019年7月24日”字样。梁鹏举以现金及银行转账方式向郭红涛支付150000元购房款。白银市白银区泰瑞豪庭小区白银顺民物业服务有限公司遂按照该转让协议向梁鹏举收取了物业管理费。梁鹏举未依协议向原告支付剩余房款350000元。后梁鹏举又将该房屋流转给他人。另查明，第三人东裕房地产开发公司于2018年3月13日与何淑英签订房屋买卖合同，将涉案房屋卖给何淑英，何淑英也取得了房屋产权证书，但无证据证明何淑英向东裕房地产开发公司支付过房款。一审法院认为，原告郭红涛与被告梁鹏举于2017年6月27日签订的房屋转让协议，合乎合同自由原则，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应按约定履行合同。原告郭红涛依约已将房屋交付予被告，但被告梁鹏举在支付150000元购房款后，不再支付剩余房款350000元，构成违约，且有悖诚实信用原则，应承担继续支付剩余房款350000元的违约责任。被告梁鹏举怠于及时足额向原告支付购房款的行为不妥，构成对原告郭红涛应收购房款资金的无理占用，理应支付资金占用利息，原告郭红涛按同期银行贷款利率主张剩余购房款占用利息合理，被告梁鹏举应支付原告的剩余房款占用利息为63000元〔35万元×6％×3年(按年息6％计，自2017年6月27日至2020年6月27日)〕。综上，对于原告郭红涛要求被告梁鹏举支付剩余购房款350000元及剩余购房款占用利息63000元的诉讼请求，该院予以支持。被告主张涉案房屋由原告郭红涛卖给王治铭，王治铭卖给被告无相应证据予以证实，不予采信，故王治铭与被告梁鹏举间就涉案房屋签订的房屋买卖协议属无权处分他人财产，未经权利人原告郭红涛追认，当属无效。王治铭出具给被告的收条亦属对他人财产的处分，未经权利人郭红涛签字或追认，对郭红涛仍不生效。第三人东裕房地产开发公司只为有关的权利人出具了办理产权证的手续，第三人顺民物业公司只根据开发公司的备案向房屋流转的相关权利人收取物业服务和管理费，没有参与原、被告之间的交易，因此均不承担责任。判决：被告梁鹏举向原告郭红涛支付剩余房款350000元、剩余房款占用利息63000元，共计413000元，于本判决生效后三十日内付清。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、被上诉人郭红涛提供2017年6月27日郭红涛与梁鹏举签订的《转让协议》复印件一份，约定：“经郭红涛（甲方）与梁鹏举（乙方）友好协商，甲方销售给乙方泰瑞豪庭住宅3号楼2单元1004室壹套，乙方同意总单价接收价为伍拾万元整。小写500000.00元整。此协议一式2份，甲乙双方各一份。白银市东裕房地产开发有限公司原会计张彬在该复印件注明“此复印件与被存于我公司的原件核对无异，2019年7月24日”字样。上诉人梁鹏举提交2017年6月27日郭红涛与其签订的《转让协议》原件一份，除上述内容外，该协议另载明“购房款一次性付清，甲方将该房屋转到梁鹏举名下。（其中35万元付给王治铭，15万元付给甲方）”，郭红涛与梁鹏举在该协议上签字捺印；2、2017年7月24日，上诉人梁鹏举（买方、乙方）与原审第三人王治铭（卖方、甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将其位于白银市东裕房地产开发有限公司开发的住宅楼第3幢2单元1004号房建筑面积99.99平方米以50万元整的价款出售给乙方。乙方一次性付给甲方五十万元整。因本合同签订时双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应无偿协助乙方办理房屋产权。同日，王治铭向上诉人梁鹏举出具收条一份，载明：“梁鹏举房屋买卖款伍拾万元证（其中壹拾伍万元转给郭红涛，下余叁拾伍万元由梁鹏举还给我欠杨世江、王鹏程的欠款。）；3、案外人杨世江陈述“王治铭将涉案房屋以50万元的价格卖给了梁鹏举，梁鹏举将15万元转账给了郭红涛。因王治铭欠我和王鹏程款，梁鹏举给我打了35万元房款，我与王治铭之间35万元债务消灭”；4、原审第三人王治铭出具《关于梁鹏举购买泰瑞豪庭住宅说明》一份，载明“2015至2016年之间，郭红涛一直在我承包的工程做防水。2017年5月郭红涛说有一套泰瑞豪庭的顶账房卖不出去，说好50万元卖给我并且和郭红涛写了购房合同书。同年6月，因我欠杨世江、王鹏程的钱，我就答应把这套房子顶给他们，他们同意后就把靖远一个叫梁鹏举的叫来，让梁鹏举把房款直接打到他们账户上。我和梁鹏举商量好，并答应郭红涛先给他15万元，剩下的钱算账后再付。我和郭红涛、梁鹏举等人到售楼部写了转让协议书。因转一下给售楼部要交5000元，转让费需10000元，我们商量后为省下5000元，我让郭红涛写了协议直接转给梁鹏举，并且注明15万元转给郭红涛，35万元转给王治铭，正在办手续时，我要娶儿媳用房，我就给杨世江、王鹏程说不顶账了，我自己用，房子没卖成，这个协议就作废了。后二人多次催我要账，因我没钱还他们，我又答应用这套房顶账，他们把梁鹏举叫来，我把郭红涛叫来。梁鹏举和我写了一份转让协议书，梁鹏举给郭红涛共计15万元，剩余35万元我让梁鹏举打给杨世江、王鹏程，郭红涛同意后我们一起去售楼部交了5000元转让费；5、2017年7月25日，梁鹏举与白银市东裕房地产开发有限公司就诉争房屋签订《商品房买卖合同》，但未办理过户登记。白银市东裕房地产开发有限公司于2018年3月13日与何淑英就诉争房屋签订《白银市商品房买卖合同》，将涉案房屋卖给何淑英并在白银市房地产管理局办理了登记备案，何淑英于2019年8月6日取得了房屋产权证书。本院二审查明的其他案件基本事实与一审法院查明的事实一致。本院对双方当事人提供的证据认证如下：1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据:…(五)无法与原件、原物核对的复制件、复制品”的规定,郭红涛提供的《转让协议》复印件因无法与原件核对,不能单独作为认定案件事实的依据；2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定,单位向人民法院出具的证明应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章,并加盖单位印章。郭红涛提供的《转让协议》复印件既未加盖白银市东裕房地产开发有限公司印章，单位负责人亦未签名，不符合证据形式要求。且该公司法定代表人庭审对张彬出具的证明及郭红涛与梁鹏举2017年6月27日签订的《转让协议》原件在该公司备案留存的事实均不予认可，主张张彬的陈述是虚假的；3、被上诉人郭红涛提供的《转让协议》载明此协议一式2份，甲乙双方各一份。郭红涛庭审陈述当时签协议就签了原件一份在白银市东裕房地产开发有限公司保存。在起诉前找张彬办手续的时候，张彬现场复印的。上诉人梁鹏举经质证对该证据的真实性有异议。认为双方签订的转让协议原件只有一份，因当时没有履行，所以上诉人收回了。该房子当时是王治铭给上诉人转让，并注明150000元支付给郭红涛，350000元支付给王治铭。且该协议原件在上诉人梁鹏举手中，不在被上诉人郭红涛、原审第三人白银市东裕房地产开发有限公司保存。张彬一审陈述《转让协议》一式三份，原件在白银市东裕房地产开发有限公司。上述三人对《转让协议》复印件的真实性，原件的持有人及份数、内容等陈述自相矛盾，综上，被上诉人郭红涛提供2017年6月27日郭红涛与梁鹏举签订的《转让协议》复印件不符合证据的真实性、合法性、关联性特征，本院不予采信；4、上诉人梁鹏举提供的2017年6月27日其与郭红涛签订的《转让协议》原件，能够与王治铭、杨世江的陈述相印证，原始证据的证明力大于传来证据，被上诉人郭红涛虽然对该协议真实性不予认可，但未提供反驳的相关证据，故对该份证据的真实性本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人梁鹏举与被上诉人郭红涛之间是否形成真实的房屋买卖合同关系；2、上诉人梁鹏举应否向郭红涛支付房款35万元及利息。关于上诉人梁鹏举与被上诉人郭红涛之间是否形成真实的房屋买卖合同关系的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款第（一）项:“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;”和第一百零八条:“对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的,从其规定。”本案中，涉案房屋存在四个房屋买卖合同法律关系：一是郭红涛与梁鹏举签订的房屋买卖合同；二是王治铭与梁鹏举签订的房屋买卖协议书；三是上诉人梁鹏举与白银市东裕房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；四是何淑英与白银市东裕房地产开发有限责任公司签订《白银市商品房买卖合同》，同一房产由不同的三个主体向上诉人梁鹏举出卖。案涉房屋系东裕房地产开发公司开发并出售给何淑英，何淑英已取得房屋产权证书并在白银市房地产管理局办理了登记备案。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的凭证。现涉案房屋由白银市东裕房地产开发有限责任公司直接出售给何淑英并将房屋产权登记在其名下。被上诉人辩称案涉房屋是甘肃六建顶账的，白银市东裕房地产开发有限公司不认可将涉案房屋以房顶账给了其他债权人，郭红涛亦未提供证据证明其从甘肃六建处将该房屋过户到自己名下，且被上诉人郭红涛提供2017年6月27日郭红涛与梁鹏举签订的《转让协议》复印件不能证实涉案房屋的转让协议的真实内容及双方意思表示的真实性,其亦不认可上诉人梁鹏举提供的转让协议原件的真实性,根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。郭红涛提交的证据不足以证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果。经综合审查本案证据及相关事实，上诉人梁鹏举与被上诉人郭红涛之间是否形成真实的房屋买卖合同关系的事实处于真伪不明的状态，应当认定该事实不存在。被上诉人郭红涛无法提供有效证据使本院确信其主张的事实存在具有高度可能性,应承担举证不能的不利后果,故被上诉人郭红涛诉请判令梁鹏举给付其剩余购房款350000元及占用利息的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人梁鹏举的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款第（一）项、第一百零八条规定，判决如下：一、撤销甘肃省白银市白银区人民法院（2020）甘0402民初368号民事判决；二、驳回郭红涛的诉讼请求。一审案件受理费3564元，由郭红涛负担；二审案件受理费7495元，由郭红涛负担。本判决为终审判决。审判长  栾春鹏审判员  王承林审判员  魏晓忠二〇二〇年十一月二十日书记员  侯秀林