安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0621民初4106号 原告：淮北鼎丰商业运营管理有限公司，住所地安徽省濉溪县。 法定代表人：陈东鹤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：周海满，男，1965年8月2日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司（简称鼎丰公司）与被告周海满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人留治存，被告周海满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎丰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2018年7月4日签订的《商铺租赁合同》，被告应交付濉溪县大市场2楼服装针织区域16栋2层2-20、21、22、23、24、25、26、27、28号商铺;2.依法判令被告向原告支付商铺使用费189529.2元（暂计算至2020年7月31日，自2020年8月1日起按每月8240.4元的标准计算商铺使用费至交付商铺之日止）；3.依法判令被告向原告支付物业管理费18952.92元（暂计算至2020年7月31日，自2020年8月1日起按每月824.04元的标准计算物业管理费至交付商铺之日止）；4.依法判令被告返还扶持金40862元；5.依法判令被告支付违约金41202元；6.依法判令被告支付律师费人民币7000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月4日，原被告签订了《商铺租赁合同》，由被告承租濉溪大市场2楼服装针织区域16栋2层2-20、21、22、23、24、25、26、27、28号商铺，商铺面积合计412.02平方米，租赁期限为2018年7月4日至2021年7月3日（实际时间以2018年9月1日起算）共计三年，商铺使用费20元／月／㎡，物业管理费2元／月／㎡，2020年1月1日支付第二年度商铺使用费、物业管理费，2020年7月1日支付第三年度商铺使用费、物业管理费。在第四条“扶持政策及支付方式”中约定：原告给予被告130元／㎡，即人民币53562元的扶持金。在第十条“违约责任”中约定：11、乙方违反本合同任何一条约定的，甲方有权解除合同，甲方为实现债权花费的律师费、诉讼费等费用由乙方承担。因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方承租的铺位由甲方无偿收回，甲方就租赁物的装修不予补偿，无偿归甲方，同时乙方应当将合同期内剩余未缴纳的使用费全部支付给甲方作为违约金，同时乙方还应当向甲方支付免收的物业管理费及其他相关费用。在合同第十三条“其他事项”中约定：甲方住所地或乙方预留通讯住址分别为双方接收合同文件及诉讼阶段法律文书的邮寄地址。合同签订后，原告按照合同约定将扶持金40862元汇到被告的账户（其中4300元按被告要求以装修费形式支付给千叶装饰公司），并按约定免收被告使用费、物业管理费等费用。但，自收到扶持金后，未按约定向原告履行报批手续的情况下，不按时经营。原告与被告协商后，被告于2019年6月6日出具一份《承诺书》，主要内容是：保证店铺的正常开门经营，如不按合同履行，货物陈列低于总面积的80%或店铺内现有的货物销售后，不及时补货，本人不享受公司给予的三免二年租金优惠政策，全额退还公司给予的补贴款项，应按合同约定的租金单价支付租金，无条件办理退场手续。《承诺书》出具后，被告在未按约定及所承诺的进行正常经营，2020年1月初，未告知原告的情况下关门回家至今，同时，被告也未按照合同约定支付商铺使用费和物业管理费等，被告的行为不仅影响了市场秩序，还给原告造成了较大损失，原告为维护其权益特向法院提起诉讼。 周海满辩称，原告没有按照合同履行义务，补贴款没有补齐，又扣了物业管理费用，原告所承诺广告宣传力度不够，造成市场的恶化，因管理不善造成物流不流通。今年因为疫情生意不好做，原告将门锁上，无法经营。同意解除合同，但是要赔偿答辩人损失。原告没有按照承诺把市场做起来，物流不流通，故不同意向原告支付商铺使用费、物业管理费、律师费及返还扶助金。合同约定第一年免收商铺使用费，但是实际并没有免收，被告没有违约不承担违约责任，而是原告方违约，原告起诉内容是诬告。 原告针对其诉讼请求向本院举证：1.商品房买卖合同；2.委托经营管理合同；3.皖20**濉溪县不动产权第0003072号不动产权证；上述证据1-3证明原告享有对案涉濉溪大市场2楼服装针织区域16栋2层2-20-28商铺对外出租并收取租金等经营管理的权利。 4.商铺租赁合同；5.收条；6.装修费用清单；7.徽商银行电子回单；上述证据4-7证明①2018年7月4日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，由被告承租涉案商铺，商铺面积合计412.02平方米，租赁期限为2018年7月4日至2021年7月3日，双方就商铺使用费、物业管理费、扶持金、违约责任、邮寄地址等方面内容进行了约定；②原告将扶持资金86388元汇到被告的账户（其中11700元按被告要求以装修费用的形式支付给千叶装饰公司）； 8.《承诺书》；9.短信记录；证据8-9证明①被告在未按时经营，商铺上货率达不到80%的情况下，被告不享受原告给予的三免二优惠政策，全额退还公司给予的补贴款项，应按合同约定的租金单价支付所有租金；②被告未按照合同约定支付商铺使用费各物业管理费，构成违约。 10.委托代理协议；11.工商银行电子回单；12.增值税专用发票；13.照片一组。证据10-12证明原告与安徽北方之光律师事务所签订委托代理合同，由安徽北方之光律师事务所代为诉讼，并支付代理费7000元，按《商铺租赁合同》第十条的约定，该7000元应由被告承担。 被告对原告所提交证据发表质证意见如下：对证据1-8真实性无异议，对证据9的有异议，没有收到短信。证据10-12与被告无关，证据13有异议，因为疫情的原因，被告2020年3月才从家中回来，但因为原告的原因不让开店门，5月28日发现店门被锁无法经营。 本院对原、被告提交证据认定如下：对双方均无异议的证据，本院对证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。对双方有异议的证据9手机短信，该短信内容不能证明手机的机主是被告，所以不能证明被告收到该短信，本院不予认定；证据10-12被告有异议，认为与其无关，但该证据能够证明，原告为了主张权利所支付的费用，该费用的支付，双方已在合同中有约定，因此与本案具有关联性，本院予以认定；证据13，被告有异议，认为因为疫情的原因，原告不让开门，且在疫情过后，是原告锁的商铺门，本院认为，因为疫情的原因，被告未能开门经营系不可抗力，与被告无关，该证据本院不予认定。 根据上述认定的证据及庭审中当事人陈述，本院确认事实如下：2016年6月-2017年，淮北杰鹏置业有限公司及其他商铺所有人分别将其所有的“华东商品博览城”（濉溪县大市场）商铺委托原告经营及管理，并由原告全权负责招商及培育市场。2018年7月4日，原、被告经协商签订《商铺租赁合同》，约定：第一条甲方全权负责濉溪大市场的市场管理、市场服务、市场运营；第二条濉溪大市场2楼服装针织区域16栋2层2-20、21-28号商铺出租给乙方经营使用，面积合计412.02平方米，租赁期限为2018年7月4日至2021年7月3日（实际时间以2018年9月1起算），商铺使用费为每月20元／平方米，物业管理费每月2元／平方米，经营范围为服装针织；第三条收费项目及支付时间。第一年度全免，第二年度商铺使用缴纳时间2020年1月1日，商铺使用费为49442元，市场物业管理费（交半年送半年）缴纳时间2020年1月1日，市场物业管理费为4944元；第三年商铺使用费缴纳时间2020年7月1日，商铺使用费为49442元，市场物业管理费缴纳时间2020年7月1日，市场物业管理费为9888元。第四条扶持政策及支付方式。乙方签订合同并缴纳综合保证金后，甲方给予乙方每户扶持金130元／平方，该扶持资金分期发放，乙方按期到货，乙方装修完毕，并同时上货率达到租赁面积80%，发放扶持金53562元；第五条履约保证金，合同签订之日起，乙方向甲方交纳综合保证金4120元整。乙方装修完毕并上货率达到租赁面积的75%，营业一个月后经甲方运营部核实合格后甲方给予乙方退还综合保证金，但乙方不得损坏房屋结构及屋内物品，如有损坏按实价赔付予甲方；……；第九条乙方的权利和义务。2、有权对承租商铺内部进行必要的装修（禁止的除外），但应先经甲方书面同意，装修费自理，装修物在合同到期、解除、终止时无偿归于甲方。10、2018年8月21日前按甲方要求完成商铺装修，2018年8月28日前上货并具备开业经营条件。第十条违约责任：8、乙方须按规定时间准时开门和关门，营业时间为09：00—17:30，遇到不能按时营业的情形，须按规定的程序履行报批手续并经甲方书面盖章批准确认。否则，以300元/天支付给甲方作为违约金；一个月连续两天或累计五天未按时正常营业的，视为自动放弃商铺是使用权，甲方有权解除合同收回商铺；11、乙方违反本合同任何一条约定的，甲方有权解除合同，甲方为实现债权花费的律师费、诉讼费等费用由乙方承担。因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方承租的铺位由甲方无偿收回，甲方就租赁物的装修不予补偿，无偿归甲方，同时乙方应当将合同期内剩余未缴纳的使用费全部支付给甲方作为违约金，同时乙方还应当向甲方支付免收的物业管理费及其他相关费用。第十二条本合同所确立甲乙方之间的关系，仅为上铺的租赁经营管理关系；甲方不对乙方经营的盈亏负责，亦不对本合同终止或解除后乙方的库存商品负责；乙方对自己的经营行为和后果承担全部的经济与法律责任。第十三条其他事项：甲方住所地或乙方预留通讯住址分别为双方接收合同文件及诉讼阶段法律文书的邮寄地址，通讯地址发生变动的，应书面告知，否则视为未变动，寄出五日均视为送达。合同签订后，原告按照合同约定将扶持金40862元汇到被告的账户（其中2300元按被告要求以装修费形式支付给千叶装饰公司），并按约定免收被告第一年的商铺使用费、物业管理费等费用。此后在经营过程中，原告认为被告不按时经营，双方因商铺经营管理发生纠纷，被告于2019年6月6日出具承诺：“我周海满承诺：濉溪大市场16栋2层20-28号铺面的货物，按租赁总面积的80%陈列，同时本人愿意按照合同履行约定。保证店铺的正常开门经营，如不按合同履行，货物陈列低于总面积的80%或店铺内现有的货物销售后，不及时补货。本人不享受公司给予的三年免二年租金的优惠政策，全额退还公司给予的补贴款项，应按合同约定的租金单价，支付所有租金，否则公司将通过法律手段追究其责任。”但承诺出具后，被告未按照约定进行正常经营，特别是自2020年初在未办理报批手续的情况下关门歇业至今，同时，也因被告未按时缴纳商铺使用费及物业管理费，双方发生纠纷。为此，原告向本院提起诉讼,2020年10月10日，周海满收到起诉状副本。 本院认为，原告要求解除《商铺租赁合同》，被告表示同意，该合同应予以解除，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对其他诉讼请求，根据原、被告的诉辩主张，归纳争议焦点为，1.涉案《商铺租赁合同》违约条款的效力；2.被告是否违约；3.被告应予以返还扶持资金、支付管理费用及支付违约金等数额。 对于焦点1涉案《商铺租赁合同》违约条款的效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《商铺租赁合同》系原、被告双方自愿签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，故能够认定原、被告存在合法的商铺租赁关系，该合同根据原、被告双方的权利与义务，设有对原、被告各自适用的违约条款，并不存在减轻或免除原告义务、加重被告责任的情形，故该租赁合同中的违约条款合法有效，对双方当事人均具有约束力。 对焦点2被告是否违约的问题。从合同履行的角度讲，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。履行与合同约定不一致即属于违约。本案中，被告对之前其未正常营业的违约行为予以认可，并对以后如何履行合同及违约后应承担的后果向原告出具《承诺书》，该承诺系被告真实意思表示，承诺内容不违反法律、行政法规的规定或损害公共利益，具备了民事法律行为的全部要件，现无证据证明被告系受胁迫所作承诺，被告应严格按照《承诺书》内容履行义务。但被告在出具承诺书后是否按照承诺及合同约定陈列货品，原告未能举证，因此，原告诉称被告陈列货品达不到租赁总面积的80%不能成立；另原告诉称被告自2020年初未经报批擅自回家至今未能正常经营与本院查明的事实一致，构成违约。2020年1月21日，国家卫健委发布公告：新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。为了保护公众健康，政府采取了相应的疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，周海满受疫情的影响，自2020年1月24日至2020年4月30日期间不能正常经营，即构成违约，但根据《合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，因此，本案中，周海满因疫情影响不能正常经营虽构成违约，但可以免除责任。另，周海满未按照合同约定在2020年1月1日前缴纳商铺使用费49442元、市场物业管理费4944元，已构成违约，依法应当承担违约责任。 对于焦点3被告应予以返还扶持资金、支付管理费用及支付违约金等数额的问题。《合同法》第一百一十二条规定当事人一方不履行合同义务或者，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但根据《合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，因此，本案中，周海满因疫情影响不能正常经营虽构成违约，但可以免除责任。周海满因疫情影响不能正常经营4个月，此期间的商铺租赁费、物业费可以免除责任。本案中因被告的违约行为致双方解除《商铺租赁合同》，被告应承担以下违约责任：（1）商铺租赁使用费、物业管理费，《商铺租赁合同》中约定因被告违约致合同解除的，被告应支付免收的物业管理费等其他相关费用，现原告提起诉讼要求解除合同，被告不持异议，合同应从起诉状副本送达被告之日起解除，此时可认为被告已同意向原告交付涉案商铺,故被告应向原告支付商铺租赁费用至其收到起诉状副本之日止（自2018年9月1日至2020年10月10日止，扣除疫情影响4个月，计21个月），按每月20元／平方米计算，计173048.4元（412.02×20×21）；物业管理费按每月2元／平方米计算，计17304.84元412.02×2×21）；（2）扶持资金，被告在《承诺书》中表示如不能正常经营，如不按合同履行，补贴款无条件退还公司，并办理退场手续，扣除受疫情影响不能正常经营的4个月，现被告未能按照承诺履行义务，故其收取的扶持资金应予以退还，因原告已从扶持资金中扣除商铺装修费用4300元，租赁物装修物品亦归原告所有，故被告还需返还扶持资金36562元；（3）违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益。涉案《商铺租赁合同》中约定因被告违约致合同解除的，被告应当将合同期内剩余未缴纳的使用费全部支付给原告作为违约金.本案合同的提前解除，致原告尚需一定时间另行招租，给原告带来一定经济损失，但其要求被告给付违约金数额较高，应予以调整，综合本案实际情况，本院酌定被告再缴纳未到期的2个月的商铺使用费作为违约金支付给原告，计16480.8元（412.02×20×2）；（4）律师费，原、被告在合同中已经约定因被告违约导致合同解除后，原告为实现债权花费的律师费、诉讼费等费用由被告承担，故原告因此花费的律师费用7000元应由被告承担。被告关于不同意支付商铺使用费、物业管理费及返还扶持金和要求原告赔偿其损失的辩称，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司与被告周海满于2018年7月4日所签订的《商铺租赁合同》予以解除，商铺内的货物归被告周海满所有； 二、被告周海满于本判决书生效后十五日内给付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司商铺租赁使用费173048.4元、物业管理费17304.84元； 三、被告周海满于本判决书生效后十五日内返还原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司招商扶持资金36562元； 四、被告周海满于本判决书生效后十五日内支付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司违约金16480.8元； 五、被告周海满于本判决书生效后十五日内支付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司律师费7000元； 六、驳回原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5763元，原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司负担2500元，被告周海满负担3263元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  丁淑敏 人民陪审员  杨李梅 人民陪审员  李 凯 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  李 威 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。