河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初876号 原告：张茜，女，1985年7月25日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 被告：保定市中尚房地产开发有限公司，住所地河北省保定市翠园街**，统一社会信用代码：9113060557554587XJ。 法定代表人：崔楷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁立杰，河北典创律师事务所律师。 原告张茜与被告保定市中尚房地产开发有限公司（以下简称中尚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张茜、被告中尚房地产公司的委托诉讼代理人梁立杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张茜向本院提出诉讼请求：依法判令解除张茜与中尚房地产公司签订的《认购协议书》，中尚房地产公司返还张茜交付的房款236880元及利息（依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照预期罚息利息标准计算）、支付违约金45000元并承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月18日张茜与中尚房地产公司签订认购协议书，张茜购买中尚房地产公司开发的保定市中央公馆公寓23层16室。张茜于2016年4月18日向中尚房地产公司支付了91376元，于2017年1月4日向中尚房地产公司支付了145504元。合同约定中尚房地产公司应于2018年12月31日前将案涉房屋交付张茜，但时至今日中尚房地产公司也未交付。 2 中尚房地产公司辩称，1、双方签订的房屋《认购协议书》不应解除。首先《认购协议书》约定了双方协商同意可以解除合同，没有约定张茜可以提出解除合同的情形，张茜无权擅自单方提出解除合同。其次按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，行使合同解除权的期限为一年，2018年12月31日解除权发生之日起已超一年，解除权已消灭，张茜不享有法定解除权；2、政府部门发布关于大气污染的防治方案和措施，在施工期间中尚房地产公司收到政府部门的一系列文件，属于中尚房地产公司不能避免并不能克服的客观情况。根据《认购协议书》第六条约定，中尚房地产公司可据实予以延期。政府部门的文件及通知具有普遍约束力，要求施工工地石方作业停工、建筑垃圾和渣土运输车、沙石运输车禁止上路行驶，建设单位、施工单位应遵照执行，以上通知势必影响工期的进行。另外2020年的新冠疫情影响停工，也导致工期延长。中尚房地产公司所建案涉工程项目审批手续齐全，也未违反政府部门关于停工停产的相关规定，在工程施工期间施工单位、监理单位根据客观实际情况而停工。案涉工程项目房屋主体已完工，将具备交房条件；3、双方的买卖合同关系不应解除，延期交房符合合同约定的延期情形，中尚房地产公司不应支付违约金。 根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：1、张茜与中尚房地产公司签订的《认购协议书》是否应解除；2、中尚房地产公司是否应返还张茜购房款236880元并支付相应违约金及利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对张茜提交的本案涉及房屋《认购协议书》一份、收据两份；中尚房地产公司提交的不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、 3 [2016]高区128号文件复印件、高建字[2017]51号文件复印件、高建字[2017]58号文件复印件、高建字[2018]001号文件复印件、[2018]高气办9号文件复印件、[2018]高气办10号文件复印件、[2018]高气办14号文件复印件、[2019]高气办1号文件复印件、冀气领办[2019]24号文件复印件、保大气办[2019]15号文件复印件、2019年10月2日保定市大气污染防治工作领导小组办公室关于解除重污染天气二级应急响应措施的通知、2019年10月15日保定市大气污染防治工作领导小组办公室关于启动重污染天气二级应急响应措施的通知、2019年10月31日保定市生态环境局办公室关于加强重污染天气应急响应期间环境执法工作的紧急通知、高建字[2019]075号、2020年10月15日微信群通知截图、保气领办函[2020]17号文件复印件；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 中尚房地产公司提交的保定建设监理有限公司出具的监理日志一套，张茜称对其真实性、合法性、关联性均不确定。经审查认为，上述监理日志均有记录人签字，张茜无证据否认监理日志的真实性，对上述监理日志的真实性依法予以认定。 根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下： 2016年4月18日中尚房地产公司（出卖人、甲方）与张茜（买受人、乙方）签订《认购协议书》，载明：“第一条项目位置及面积乙方所预定公寓房位置：中央公馆公寓23层16室，建筑面积60.37平方米（最终以房管局测量面积为准）第二条商品房计价方式及价款按建筑面积计算，该公寓房单价为7568元/平方米，总金额456880元……第三条、付款方式2、银行按揭：乙方于2016年4月18日前交付首付房款（20%）金额为91376元。乙方于2016年12月31日前交齐30%房款金额145504元，余款：220000元以银行按揭方式交付甲方（银行按揭办理时间以 4 甲方通知时间为准）第四条乙方逾期付款的违约责任（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行……第五条交房日期甲方应当在2018年12月31日前，将符合使用条件的公寓房交付乙方。第六条甲方逾期交房的违约责任甲方逾期交房的，每逾期一日，应向乙方支付已付房款的万分之一的违约金。但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除或变更协议外，甲方可据实予以延期：（1）乙方未按协议第三天约定履行付款义务的；（2）因配合市政府工程规划、行政许可而导致延误；因施工中遇到异常困难或重大技术问题不能解决导致的延误”。协议中还约定了面积确认及面积差异处理、免责责任、基础设施、装饰、设备标准、规划、设计变更的约定、交接手续约定等，尾部甲方处加盖中尚房地产公司公章、乙方处由张茜签字并按有指印。2016年4月18日、2017年1月4日，中尚房地产公司给张茜开具收据两张，分别载明收到张茜房号2316号首付20%房款（刷卡）91376元、收到张茜2316号二期款（刷卡）145504元。自2016年11月至2020年10月,中尚房地产公司收到[2016]高区128号文件、高建字[2017]51号文件、高建字[2017]58号文件、高建字[2018]001号文件、[2018]高气办9号文件、[2018]高气办10号文件、[2018]高气办14号文件、[2019]高气办1号文件、冀气领办[2019]24号文件、保大气办[2019]15号文件、2019年10月2日保定市大气污染防治工作领导小组办公室关于解除重污染天气二级应急响应措施的通知、2019年10月15日保定市大气污染防治工作领导小组办公室关于启动重污染天气二级应急响应措施的通知、2019年10月31日保定市生态环境局办公室关于加强重污染天气应急响应期间环境执法工作的紧急通知、高建字[2019]075号文件、2020年10月15日微信群通知、保气领办函[2020]17号文件，要求对施工 5 工地土石方作业停工、建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。 本案涉及房产于2016年11月21日取得了不动产权证书、于2017年1月16日取得了建设用地规划许可证、于2017年6月12日取得了建筑工程规划许可证、于2017年9月30日取得了建设工程施工许可证、于2018年1月4日取得了商品房预售许可证。 本院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《认购协议书》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，张茜与中尚房地产公司所签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，中尚房地产公司在审理中提交了其开发的本案涉及的中央公馆项目不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 6 件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中的《商品房认购协议》不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形，合法有效。 第三，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，双方签订的《认购协议书》第五条虽约定“甲方应当在2018年12月31日前，将符合使用条件的公寓房交付乙方，但第六条同时约定“甲方逾期交房的，每逾期一日，应向乙方支付已付房款的万分之一的违约金。但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除或变更协议外，甲方可据实予以延期：（1）乙方未按协议第三天约定履行付款义务的；（2）因配合市政府工程规划、行政许可而导致延误；因施工中遇到异常困难或重大技术问题不能解决导致的延误”，中尚房地产公司自2016年11月至2020年10月，收到秋冬季建筑施工扬尘治理攻坚方案、秋冬季大气污染攻坚方案等各种文件，要求对施工工地土石方作业停工、建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶，以上通知势必影响工期的进行。综合以上事实，中尚房地产公司在遇到政府部门要求停工、已按照合同全面履行了基本的义务的情形下，其逾期交房不构成根本性违约。房地产作为投资较大的商品，房地产公司在履行房地产买卖合同已将房屋建设至具备交房条件时，如将房地产买卖合同解除，不利于维护房地产交易市场的安全和秩序，有悖诚实信用原则，亦显失公平。综合以上事实，张茜要求解除双方签订的《认购协议书》不应得到支持。 综上所述，张茜的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人 7 民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回张茜的诉讼请求。 案件受理费2764元，由张茜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。 二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。 审判员 谷 莉 二〇二〇年十一月六日 书记员 许馨心