福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初5641号 原告：周志伟，男，1986年1月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：何娜，女，1985年6月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 两原告共同委托诉讼代理人：梁奕峰，福建格一律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：梁堃杰，福建格一律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里****。 法定代表人：胡永旭，项目总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路****div> 负责人：叶玲，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，系银行职员。 原告周志伟、何娜与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称“农业银行集美支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。周志伟、何娜委托诉讼代理人梁奕峰，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，第三人农业银行集美支行委托诉讼代理人廖樟有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周志伟、何娜向本院提出诉讼请求：1.判令解除周志伟、何娜与恒大置业公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××02）；2.判令恒大置业公司立即向周志伟、何娜返还已支付的首付款人民币953663元及恒大置业公司实际履行之日止周志伟、何娜已向农业银行集美支行归还的贷款本金（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；3.判令恒大置业公司向周志伟、何娜赔偿以首付款人民币953663元为本金的利息（自2017年3月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至恒大置业公司履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令恒大置业公司向周志伟、何娜赔偿已向农业银行集美支行支付的贷款利息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；5.判令恒大置业公司代周志伟、何娜向农业银行集美支行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司向周志伟、何娜赔偿违约金31536.63元；7.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:周志伟、何娜就购买恒大置业公司开发的厦门恒大帝景项目二期地块四10-2＃楼7层701室房屋，于2017年3月1日向恒大置业公司支付了首付款（含定金）人民币953663元，并于2017年3月1日与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××02）。购房合同约定：房屋总价款为3153663元；周志伟、何娜应当于2017年3月1日前支付首期房价款人民币953663元，余款人民币2200000元向银行机构（贷款机构）申请贷款支付；恒大置业公司应当在2018年12月31日前向周志伟、何娜交付该商品房。周志伟、何娜按照购房合同约定，向农业银行集美支行申请贷款支付余款，并于2017年3月28日与农业银行集美支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：×××99），获借款项人民币2200000元已由农业银行集美支行一次性划入恒大置业公司账户。至此，周志伟、何娜的购房款项全部支付完毕。根据周志伟、何娜与恒大置业公司签订的购房合同第十一条规定，恒大置业公司应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该商品房交付周志伟、何娜使用。但截至2020年3月25日，因恒大置业公司未能履行购房合同规定的交房义务，周志伟、何娜委托律师向恒大置业公司发送律师函，书面催告恒大置业公司履行交房义务，该律师函已于2020年3月26日由恒大置业公司签收。但截至起诉日，在恒大置业公司收到周志伟、何娜催告交房三个月后，恒大置业公司仍未能交付该商品房。恒大置业公司已构成严重违约，导致周志伟、何娜不能实现购房合同目的。根据相关法律规定，周志伟、何娜有权解除购房合同、要求恒大置业公司退还全部购房款，并赔偿周志伟、何娜的损失。综上，现周志伟、何娜为维护自身合法权益，特具状法院，望判如所求。 恒大置业公司辩称，一、法律法规及相关司法解释赋予合同当事人对合同解除权的行使条件进行约定的权利，因此周志伟、何娜与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》中对解除权的约定应当是合法有效，受法律保护的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第1款，以及《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，根据恒大置业公司于周志伟、何娜签订的《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；同时合同附件十一补充协议第十条其他约定第3款：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该合同解除权。因此，本案中周志伟、何娜与恒大置业公司在合同中约定了解除权的行使条件，属于双方意思自治的表现，且符合法律法规及相关司法解释的规定，依法应当受到法律保护，对双方当事人也具有约束力。二、周志伟、何娜行使解除权已经超过除斥期间，无权要求解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司要求继续履行与周志伟、何娜之间的合同。根据商品房买卖合同第十一条约定的案涉商品房交付时间为2018年12月31日；另外根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，周志伟、何娜应当从2019年6月30日起开始享有合同解除权，并且需要在解除情形发生之日起30日内即2019年7月30日前行使，若周志伟、何娜未在30天内行使该权利的，视为周志伟、何娜自愿放弃该合同解除权。根据周志伟、何娜的主张，周志伟、何娜在2020年3月25日书面通知恒大置业公司要求解除合同，已经超过解除权的行使期限，因此周志伟、何娜无权要求解除合同，恒大置业公司要求继续履行与周志伟、何娜之间的《商品房买卖合同》。三、周志伟、何娜在解除权条件成就时，怠于行使解除权，导致合同继续履行，由此产生的损失扩大部分应当由周志伟、何娜自行承担。《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。周志伟、何娜在2019年6月30日至2019年7月30日之间享有合同解除权，但周志伟、何娜在该期限内未行使解除权，导致恒大置业公司认为合同继续履行。现周志伟、何娜主张要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，恒大置业公司认为周志伟、何娜怠于行使解除权，使合同处于继续履行的状态，由此产生的损失扩大部分应当由周志伟、何娜自行承担。所以按照公平原则，恒大置业公司逾期交付时，周志伟、何娜应当根据合同约定及时行使解除权，防止损失扩大。因此周志伟、何娜根据合同约定所能主张的利息应当从付款之日起计算，最多计算至2019年7月30日止，之后的利息属于周志伟、何娜怠于行使解除权而产生的损失扩大部分，理应由周志伟、何娜自行承担。四、案涉商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定交付条件，且恒大置业公司已经于2020年8月份向周志伟、何娜寄送了《交楼通知书》。五、如法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定恒大置业公司在周志伟、何娜配合办理完毕诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务后，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。周志伟、何娜已经丧失解除权，恒大置业公司要求继续履行案涉合同，请求法院依法驳回周志伟、何娜的诉讼请求。 第三人农业银行集美支行述称，本案是周志伟、何娜与恒大置业公司之间的合同纠纷，本案案涉房产已经在农业银行集美支行办理预告抵押登记，农业银行集美支行具有合法抵押物权的优先权，因此解除本案购房合同，应以清偿本案借款合同债务（包含提前还款违约金）为条件。在借款合同债务未清偿之前周志伟、何娜负有清偿责任，恒大置业公司负担保责任，购房合同的解除不能免除周志伟、何娜的还款责任与恒大置业公司的担保责任。如周志伟、何娜与恒大置业公司未按照借款合同履行义务，农业银行集美支行保留追偿的权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月1日，周志伟、何娜（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××02），约定周志伟、何娜购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-2＃楼7层701室，房屋总价款3153663元；周志伟、何娜应当于2017年3月1日前支付首期房价款953663元，余款2200000元向银行机构贷款支付；恒大置业公司应当于2018年12月31日向周志伟、何娜交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年1月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向周志伟、何娜支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，周志伟、何娜有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还周志伟、何娜已付全部房款（含已付贷款部分），并自周志伟、何娜付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向周志伟、何娜支付违约金。商品房买卖合同附件十一补充协议约定根据合同约定或法律规定周志伟、何娜可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为买受人自愿放弃合同解除权。 2017年3月28日，周志伟、何娜（借款人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：×××99）约定由周志伟、何娜向农业银行集美支行借款2200000元用于购买案涉房屋，借款期限360个月，自2017年3月28日起至2047年3月27日止。 周志伟、何娜按期足额向恒大置业公司支付首期房价款953663元，余款2200000元周志伟、何娜向农业银行集美支行贷款支付，周志伟、何娜共计向恒大置业公司支付购房款3153663元。恒大置业公司向周志伟、何娜开具首期房价款953663元的收款收据。周志伟、何娜于2017年5月起逐月向农业银行集美支行偿还贷款本息。 2020年3月25日，周志伟、何娜向恒大置业公司邮寄《周志伟、何娜催告履行×××02号合同交房义务律师函》，通知恒大置业公司应在收到催告函三个月内交付案涉商品房，逾期将向人民法院提起诉讼，解除案涉商品房买卖合同并支付相应款项。该邮寄单显示于2020年3月26日签收成功。截至庭审之日案涉房屋尚未交房。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为周志伟、何娜是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》。周志伟、何娜主张因恒大置业公司逾期交房且经过催告交房仍未交房，无法实现合同目的，要求依据法定解除权解除案涉商品房买卖合同。恒大置业公司抗辩因周志伟、何娜怠于行使解除权，已经超过合同约定的逾期交房超过180天后三十天内行使解除权，周志伟、何娜行使解除权已经超过除斥期间，故无权要求解除《商品房买卖合同》。本院认为，虽然周志伟、何娜超过合同约定的解除权期间向恒大置业公司发送律师函催告交房及告知逾期解除商品房买卖合同。但经周志伟、何娜催告交房三个月后截至庭审之日恒大置业公司仍未交付案涉商品房，恒大置业公司因违约行为致使周志伟、何娜不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”故周志伟、何娜主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××02）有事实与法律依据，本院予以支持。关于周志伟、何娜要求恒大置业公司返还已付首付款953663元的诉求，符合合同法第九十七条的规定，本院予以确认。关于周志伟、何娜要求恒大置业公司赔偿以首付款953663元为本金的利息（以首付款953663元为基数，自2017年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）符合法律规定，本院予以支持。关于周志伟、何娜要求恒大置业公司返还恒大置业公司实际履行之日止已向农业银行集美支行归还的贷款本金及赔偿已向农业银行集美支行支付的利息（以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）的诉求，亦符合法律规定，本院予以支持。关于周志伟、何娜要求恒大置业公司代为向农业银行集美支行偿还尚欠的剩余贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，周志伟、何娜向农业银行集美支行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，故予以支持。作为本案的附随义务，自恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，农业银行集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块四10-2＃楼7层701室房屋的抵押登记涤除手续。恒大置业有限公司应于农业银行集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助周志伟、何娜办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××02）的撤销备案登记手续。关于周志伟、何娜要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金31536.63元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除周志伟、何娜与厦门恒大置业有限公司于2017年3月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××02）； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向周志伟、何娜返还首付款953663元并赔偿利息损失（以首付款953663元为基数，自2017年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向周志伟、何娜返还厦门恒大置业有限公司实际履行之日止周志伟、何娜已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行归还的贷款本金（贷款本金以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)； 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向周志伟、何娜赔偿厦门恒大置业有限公司实际履行之日止周志伟、何娜已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行支付的贷款利息（贷款利息以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）； 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行偿还周志伟、何娜就《个人购房担保借款合同》（合同编号：×××99）项下剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国农业银行股份有限公司厦门集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块四10-2＃楼7层701室房屋的抵押登记涤除手续。厦门恒大置业有限公司应于中国农业银行股份有限公司厦门集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内协助周志伟、何娜办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××02）的撤销备案登记手续； 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向周志伟、何娜支付违约金31536.63元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32282元，减半收取16141元，由厦门恒大置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年十一月九日 法官助理王巧铃 书记员柯跃萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”