湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终1518号上诉人（原审被告）：廖梦，男，1985年9月26日出生，汉族，住荆州市荆州区。被上诉人（原审原告）：徐逢波，男，1966年1月27日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：齐奇，湖北思捷律师事务所律师。上诉人廖梦因与被上诉人徐逢波房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2020)鄂1003民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人廖梦，被上诉人徐逢波的委托诉讼代理人齐奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖梦上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。主要理由是：一、一审判决被上诉人经上诉人同意装修是事实认定错误。上诉人没有同意被上诉人对租赁的维修车间屋顶进行装修，其车间屋顶不需要维修也能正常使用。一审中被上诉人也没有提供上诉人同意装修的证据。二、一审认定屋顶装修费用16000元属于事实认定错误。被上诉人没有提供费用明细、发票等证据证明。三、一审认定上诉人应退还被上诉人6000元房屋占用费不合理。租金远低于市场平均价格，且上诉人不存在违约行为，上诉人不应退还房屋占用费。徐逢波向一审提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2019年2月24日签订的《场地及房屋租赁合同》；二、判决被告返还原告租金48000元，赔偿原告损失22000元（房屋修缮费16000元、广告牌制作费6000元），合计70000元；三、判决被告承担本案全部诉讼费用。廖梦辩称，一、原告所诉依据租赁合同第二条之约定的描述不完整，属于断章取义。本人已按照合同约定履行上述义务，并未违约。二、原告所诉租赁场所不能满足生产需要并非事实。三、原告所诉本人明知租赁场所因城市建设即将被封闭，隐瞒该事实，纯属诬蔑。四、原告房屋装潢费用与广告牌制作费用不应由本人承担。房屋租赁之后，原告没有经过本人同意即对维修车间屋顶进行修饰和制作广告牌，且本人曾多次告知原告，该租赁场所可能随时拆迁，不要进行装潢。恳请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，并承担因此次诉讼产生的诉讼费等相关费用。一审认定：2019年2月24日，甲方廖梦与乙方徐逢波签订了一份《场地及房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于马河渔场货运公司院内700平方米场地及自建房若干，维修设备若干（见附件），全部租给乙方合法经营使用。一、租赁期为一年，起租期为2019年3月1日至2020年2月28日，每年租金48000元。甲方承诺只要甲方在租赁期内就不得转租给他人。二、甲方必须保证乙方能正常使用该房屋及场地，如有任何第三方对该场地及房屋使用权存在纠纷，都由甲方解决，对乙方造成的一切损失由甲方负全责。三、水电入户由甲方协助乙方完成，费用由乙方负责。四、租赁期内若遇国家政策需要拆迁，房屋及场地甲方收回，乙方的损失统一由甲方向拆迁方争取。五、合同期满后，乙方享优先续租权，甲方每年的涨幅不能超过20%。六、甲方委托乙方负责原有车辆的售后服务，乙方必须优先使用甲方现有库存，并当月结清配件使用后的款项，配件明细见附件。签订合同当天，徐逢波即向廖梦支付了租金48000元，廖梦出具了收条。徐逢波签订合同后，经廖梦同意，对租赁房屋屋顶进行了检修，在院内、院外，以及邻街路口分别制作了广告牌。2019年3月7日，荆州市公安局交通管理局在荆州新闻网上发布公告称：市政府对荆州区荆州大道太湖港桥至荆沙大道段进行道路改造施工，为确保工程施工顺利和道路交通安全，决定从2019年3月14日至2019年9月30日止，对荆州区荆州大道太湖港桥至荆沙大道段实行交通管制，禁止车辆通行。请过往车辆经荆沙大道、刘家台路、绛帐路、楚天路、凤鸣大道绕行。前述交通管制实施后，案涉租赁场地及房屋邻街前有便道车辆可以通行。租赁合同签订后至2019年9月27日期间，徐逢波对廖梦销售的汽车提供了售后维修服务。2019年10月29日，徐逢波又在荆州市××路租赁场地及房屋设施用作开办汽车维修厂，并将主要业务转移过去。余下汽车油漆业务，徐逢波外包给他人继续在案涉租赁场地营业至2020年1月12日搬离。并于当天，结清了2020年1月份的水电费。另查，庭后原告诉讼委托代理人齐奇提交了案涉租赁房屋所在的土使用权证（土地使用者为荆州市汽车货运公司，使用权类型为划拨），但未提交没有案涉租赁房屋的房产证和建筑工程规划许可证或者临时建筑的批准文件。一审认为，双方争议焦点为：一、原告主张解除《案涉租赁合同》是否具有法律依据？二、被告是否应当返还原告租金及赔偿损失？关于焦点一，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告徐逢梦未提交证据证明案涉租赁房屋的房产证或建设工程规划许可证、临时建筑的批准文件，应承担举证不利的后果，一审据此认定案涉《租赁合同》无效。在案件审理过程中，经一审行使释明权，原告徐逢波表示不变更诉讼请求，故对其要求解除合同的主张，不予支持。关于焦点二，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案租赁合同签订后，原告徐逢波对租赁场地进行了使用，于2020年1月12日离场，至合同到期日2020年2月28日，有1个半月的时间没有使用，故被告廖梦应当退还原告徐逢波相应期间的房屋占用费6000元（48000元÷12月×1.5月）。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，原告徐逢波经被告廖梦同意装修，未形成附合的招牌可由原告徐逢波自行拆除。已形成附合的屋顶，被告廖梦不同意利用。由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，双方对合同无效的过错相当，即酌定被告廖梦应分担原告徐逢波维修屋顶现值损失8000元（16000元÷2）。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决:一、被告廖梦于本判决生效之日起十五日内向原告徐逢波返还房屋占用费6000元，支付分担维修屋顶现值损失8000元。二、驳回原告徐逢波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息)。本案受理费减半收取775元，由原告徐逢波负担700元，被告廖梦负担75元。二审中，上诉人向法庭提交了下列证据：1、对装修工人调查的录音。证明被上诉人的装修费用不合理，没有16000元。2、照片。证明被上诉人没有做交接，一直在使用租赁场地。照片上的车辆昨天晚上被上诉人才弄走。被上诉人质证意见是：我方2020年1月20日交清水电费后就搬离了场所，当时上诉人并没有提出车辆占用场地的事情，第一次是在一审开庭时提出。据我方了解，从2019年3月1日-2019年4月1日时一直是空置的，我方的设备一直没有运进去。2019年4月到2019年10月份我们派了技术人员进去了，做油漆车间，还帮上诉人做售后服务。2019年10月到2020年1月只保留了油漆车间。到2020年2月份油漆车间也撤走了。这辆车2020年2月停在那的时候我们了解了情况，得到答复说车主和上诉人沟通好了，让我方不用管了。这辆车停留在这与租赁关系无关，而是与上诉人之间存在保管关系。本院认为，上列证据不是新证据，不能作为本案证据使用。二审认可一审对本案事实的认定。本院认为，关于被上诉人维修租赁物及费用的认定问题。本案中，被上诉人确实对租赁物进行了维修，上诉人对此也不否定。在一审庭审中，上诉人承认对被上诉人维修屋顶和制作广告牌是知情的，当时也没有明确表示反对，现上诉人认为没有同意被上诉人维修屋顶与上诉人一审庭审中的陈述不一致，一审认定经上诉人同意装修并无不当。对于维修费用，有当时进行维修人员的收条为证，一审认定维修费16000元具有事实依据。关于房屋占用费是否退还的问题。本案中，双方合同目的不能实现的原因是因市政府对荆沙大道改造施工，从2019年3月14日至2019年9月30日止，对荆州区荆州大道太湖港桥至荆沙大道段实行交通管制，禁止车辆通行。因交通管制，被上诉人不能正常从事生产经营活动，对于租赁合同到期日2020年2月28日，上诉人有1个半月的时间没有使用，在此情况下，一审判决上诉人退还被上诉人相应期间的房屋占用费6000元符合本案实际，是公平合理的。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人廖梦负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年十一月三日书记员  程 瀛