贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7172号上诉人（一审原告、反诉被告）：遵义市美骏房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄大道美的城营销中心，统一社会信用代码91520390MA6H0A5Y00。法定代表人：刘隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：周岑，贵州惟瀚律师事业所律师。委托诉讼代理人：罗星星，贵州惟瀚律师事业所实习律师，被上诉人（一审被告、反诉原告）：胡腾，男，汉族，1992年5月29日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：袁安刚，红花岗区舟水桥法律服务所法律工作者。上诉人遵义市美骏房地产开发有限公司因与被上诉人胡腾合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义市美骏房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人对涉案商品房不能办理按揭贷款的归责过错程度较大，没有事实依据和合同依据。第一，2019年9月3日，上诉人、被上诉人双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。上诉人、被上诉人均应当按照合同约定全面履行义务。第二，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条：“买受人选择按照贷款方式付款的，买受人应于本协议签订前自行向拟贷款银行等金融机构，咨询了解相关贷款政策，确定自身是否存在贷款障碍、符合贷款条件，并对自身偿债能力、首付异动、利率异动等风险进行评估，买受人签署本合同，则视为自身确认对履行本合同付款义务以及承担相应的商业风险不存在障碍；买受人应在签订《商品房买卖合同》后5日内与银行或公积金机构（统称贷款机构）签订个人购房贷款合同，并按要求提供按揭所需的全部资料。否则，视为买受人有意拒绝付款，出卖人有权解除本合同，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。第十八条约定一方违约，另一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担。”之约定，销售人员仅仅是协助被上诉人履行合同义务，按照贷款机构的要求将被上诉人提供的办理按揭贷款的资料转交贷款机构，本案被上诉人胡腾未能获批的原因是征信问题，有多笔银行按揭未结清，需提供结清证明才能办理。属于因被上诉人个人原因遇到贷款障碍，被上诉人是否存在贷款障碍，上诉人在客观上无法知晓，且根据合同约定被上诉人应当及时将有可能引发贷款障碍的相关事实在签订合同前告知并及时排除障碍，本案中被上诉人贷款被拒系由其个人征信问题导致，被拒的责任在被上诉人，与上诉人无关，上诉人已经尽到相应的协助义务。二、被上诉人胡腾系违约方，根据上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》违约方没有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被上诉人只向上诉人支付了购房款154981元，尚有剩余购房款617000元未按时支付，被上诉人的行为已构成违约。由于被上诉人的违约行为，导致现被上诉人应当按约继续履行上述合同义务。本案中，被上诉人无任何法定或合同约定的解除事由，上诉人作为合同非违约方，要求被上诉人按时履行合同系基于合同条款及相关法律法规之规定，依法维护自身权益，应当得到支持。三、上诉人已经充分履行了合同义务，一身判决以被上诉人不能办理按揭贷款，合同目的不能实现为由判决解除合同并退还被上诉人本金及利息没有合同依据和法律依据。被上诉人未在庭审中提供充分完整的证据证明合同目的不能实现，且反观被上诉人在签订合同后的种种行为，可以认定，被上诉人在签订合同之初及之后的一段是时间，积极履行合同义务的，应当认为合同签订系双方真实意思表示，应当得到法律的保护。法律应当公平公正对待当事人双方，不能因被上诉人在不同环境中利益的变化而选择性作出或不作出对合同非违约方不利的解释。被上诉人胡腾二审答辩称：（一）上诉人主张办理银行按揭贷款义务属于答辩人，答辩人在办理银行按揭贷款过程中存在过错无事实及法律依据。1、答辩人提交的证据《商品房买卖合同》、微信聊天记录、证人证言证实，上诉人在咨询购房过程中已经对本身的资信情况实际告诉了上诉人的工作人员即销售人员，答辩人在销售人员对答辩人资信情况进行审核后确认答辩人能够在相关银行办理银行按揭贷款情况下才与上诉人签订的《商品房买卖合同》，为此，上诉人上诉状中表述没有办理按揭贷款的过错方属于答辩人于法无据。2、根据微信聊天记录、证人证言证实，上诉人配备了贷款专员，专司办理客户商品房按揭贷款，为此，上诉人上诉状中所述银行按揭贷款过错方属于答辩人于法无据。3、上诉人是房开企业，对商品房买卖按揭贷款具有专业人员和专业机构进行办理，答辩人依赖上诉人能够办理按揭贷款承诺行事，不存在过错，为此，上诉人对没有办理到银行按揭贷款违背民法规定的诚实信用。4、以上事实证明，上诉人在商品房买卖合同签订、履行过程中商品房按揭贷款办理不是协助义务，而是专属义务，上诉人以履行了协助义务不承担过错责任和法定解除责任理由不成立。5、《商品房买卖合同补充协议》是格式合同，由于上诉人不能提供已经对免除条款进行提示和要求上诉人注意进行了答辩人足以认知的的客观事实依据，按照法律规定，该条款对答辩人没有法律约束力，且该合同条款与事后双方行为意思相悖，为此，上诉人主张按揭贷款过错方属于答辩人没有事实及法律依据。（二）答辩人具有法定合同解除权，上诉人陈述答辩人没有合同解除权没有事实与法律依据。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，由于答辩人根据上诉人的承诺和信赖行事，积极提交按揭贷款所需资料和协助义务，因上诉人原因无法办理商品房按揭贷款，答辩人有法定解除权。2、按照诚信原则规定，上诉人承诺能够为答辩人办理商品房买卖按揭贷款手续，上诉人不能办理，答辩人具有合同解除权。3、按照法律规定，答辩人本身可以追究上诉人解除合同经济赔偿权利，但答辩人本来就想息事宁人珍惜司法资源，且在法定期限内未予上诉，为此答辩人在此放弃权利，但答辩人保留该权利的方法实施。（三）民事法律明确规定，当事人进行民事活动应当遵守诚实信用原则，上诉人为了销售房屋，置法律和答辩人权利于不顾，侵犯答辩人知情权、利益期待权，按照《民法总则》《合同法》及相关法律规定，答辩人具有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，由于上诉人承诺能够办理商品房买卖银行按揭贷款但无法办理，答辩人具有法定解除权。为此，上诉人陈述答辩人没有合同解除权和财产返还请求权于法无据。二、上诉人的上诉请求不成立。理由是：1、上诉人询问答辩人有关情况答辩人据实回答，并按照要求提供征信证明、银行流水，上诉人承诺保证能够办理商品房银行按揭贷款否则全款返还，但上诉人事后不能办理，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，上诉人有合同解除权。2、依照前述法律规定，上诉人应当承担返还收取的购房款义务，并应当承担损失。3、上诉人无理缠讼，依照诉讼收费办法规定应当承担支付诉讼费法律责任。鉴于以上事实与理由，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。遵义市美骏房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付购房余款617000元及违约金（违约金以617000元为基数，从2019年9月20日起按日千分之一计算至实际付清之日止，暂计至2020年3月30日，违约金为118464元）；2.判令被告赔偿律师费4500元；3.案件受理费由被告承担。反诉原告胡腾向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令反诉被告返还购房款154981元、维修基金9965元并支付从2019年9月3日起按年利率6%计算的利息；3、诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年9月3日，双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定胡腾购买该公司开发的美的金科万麓府一期第26号及S2-1商业幢5层5-2号房屋，价款771981元。付款方式为贷款方式，首付154981元，余款617000元以银行按揭支付。《商品房买卖合同》第八条第3项“买受人应在接到出卖人书面通知之日起*日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后*日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，逾期按本合同第十条处理”。《商品房买卖合同补充协议》第五条约定买受人选择按照贷款方式付款的，买受人应于本协议签订前自行向拟贷款银行等金融机构，咨询了解相关贷款政策，确定自身是否存在贷款障碍、符合贷款条件，并对自身偿债能力、首付异动、利率异动等风险进行评估，买受人签署本合同，则视为自身确认对履行本合同付款义务以及承担相应的商业风险不存在障碍；买受人应在签订《商品房买卖合同》后5日内与银行或公积金机构（统称贷款机构）签订个人购房贷款合同，并按要求提供按揭所需的全部资料。否则，视为买受人有意拒绝付款，出卖人有权解除本合同，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。第十八条约定一方违约，另一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担。同日，胡腾支付购房首付款（含定金20000元）154981元，并在住建部门缴纳维修基金9965元。在签订合同的前，该公司销售人员李邦跃与胡腾对购房事宜多次通过微信协商，李邦跃一直催促胡腾签订合同，并表示房价已经是最低了，过了本月价格就“拿不到了”。胡腾告知李邦跃其网贷有4-5万还没有偿清，李邦跃表示需提供征信给公司按揭专员看，将收入证明**口、发工资的银行卡交到销售部，由他将资料复印后带到银行，不用胡腾跑银行。合同签订后，本案的房屋按揭贷款因资信问题仍然无法办理。后李邦跃离职。一审法院认为，综合双方的诉辩意见，本案的焦点问题是导致不能办理银行按揭贷款的归责？本案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是否应予解除？关于导致不能办理银行按揭贷款的归责？在签订合同前，双方就已经约定房屋的付款方式为首付加银行商业按揭贷款，原告销售人员已经向胡腾表示有按揭专员查阅资料，且不需要胡腾自行到银行，由其将资料送到银行，催促胡腾签订合同。在胡腾的资信未通过银行审查前，双方就签订了本案合同，未按《商品房买卖合同补充协议》第五条约定的流程操作。原告作为专业的房地产开发公司，其销售人员理应知晓相关的流程，应合理提示胡腾在签合同前在银行审查资信。同时，胡腾在签订合同前没有对资信进行审慎评估，故双方均存在过错，但原告在本案中的过错程度较大。关于本案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是否应予解除？房屋的付款方式为首付加银行商业按揭贷款，现银行商业按揭贷款不能办理，合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，在双方均存在过错的情形下，而胡腾作为过错较小的一方，可以请求解除合同，故对胡腾请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，予以支持。合同解除后，根据上述规定，遵义市美骏房地产开发有限公司应返还购房款，因房屋维修基金不是遵义市美骏房地产开发有限公司收取，故不承担返还责任。关于遵义市美骏房地产开发有限公司请求的违约金、律师费以及胡腾请求的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告(反诉被告)遵义市美骏房地产开发有限公司与被告(反诉原告)胡腾于2019年9月3日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、由原告(反诉被告)遵义市美骏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)胡腾购房款154981元；三、驳回原告(反诉被告)遵义市美骏房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)胡腾的其他诉讼请求。案件受理费7400元（已减半收取），由原告(反诉被告)遵义市美骏房地产开发有限公司负担5600元，被告(反诉原告)胡腾负担1800元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在签订合同前，上诉人与被上诉人双方就已经约定房屋的付款方式为首付加银行商业按揭贷款，上诉人销售人员已经向胡腾表示有按揭专员查阅资料，且不需要胡腾自行到银行，由其将资料送到银行，催促胡腾签订合同。在胡腾的资信未通过银行审查前，双方就签订了本案合同，未按《商品房买卖合同补充协议》第五条约定的流程操作。上诉人作为专业的房地产开发公司，其销售人员理应知晓相关的流程，应合理提示胡腾在签合同前在银行审查资信。同时，胡腾在签订合同前没有对资信进行审慎评估，故双方均存在过错，但上诉人在本案中的过错程度较大。房屋的付款方式为首付加银行商业按揭贷款，现银行商业按揭贷款不能办理，合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，在双方均存在过错的情形下，而胡腾作为过错较小的一方，可以请求解除合同，故对胡腾请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。综上，上诉人遵义市美骏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14800元，由上诉人遵义市美骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十一月十六日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿