河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5020号 上诉人（原审原告）：马秋红，女，1970年9月30日出生，汉族，住山东省沾化县。 委托诉讼代理人：胡兴中，北京市亿达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张涛，北京市亿达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地河北省大厂回族自治县潮白河工业区，统一社会信用代码：91131028559073817G。 法定代表人：孟惊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 上诉人马秋红因与被上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司（以下简称大厂华夏公司）合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马秋红上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审未查明案涉车位的车位性质，是普通车位还是属于人防工程地下室车位，属于认定事实不清。若案涉车位为普通车位，《小区地下车位使用权协议》如果属于买卖关系，则被上诉人明知自己未取得商品房预售许可证仍与上诉人签订车位买卖合同，具有明显过错，上诉人要求被上诉人返还车位款符合法律规定。《小区地下车位使用权协议》如果不属于买卖关系，在目前的民法体系中，涉及使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两类：一类是物权法中的土地使用权出让、划拨和转让制度；另一类是合同法中的租赁合同制度、融资租赁合同制度和借用合同制度。本案的协议与土地使用权出让、划拨、转让制度无关，也明显区别于融资租赁合同，同时因为有偿的性质而区别于借用合同。从本质上讲，本案的协议只能属于租赁合同。而根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，双方关于地下车位使用权有偿转让的约定前20年有效，超过部分无效。若案涉车位为人防工程地下车位，上诉人、被上诉人签订的《小区地下车位使用权协议》无效。被上诉人在未取得使用权证书，没有经过人民防空主管部门同意的情况下，与上诉人签订《小区地下车位使用权协议》，将地下人防工程车位使用权转让给上诉人，违反了《中华人民共和国人民防空法》及《河北省实施（中华人民共和国人民防空法）办法》的规定。2、一审法院查明被上诉人因采用格式条款合同被大厂回族自治县工商行政管理局进行处罚的事实后，仍然认定《小区地下车位使用协议》合法有效是明显错误的。协议第七条四、五、六项，被上诉人免除自己责任，加重上诉人责任，排除上诉人主要权利的条款是无效的。《小区地下车位使用权协议》第七条第三项也是格式条款，排除上诉人的主要权利，同时违反租期不得超过20年的法律禁止性规定，亦属于无效。 大厂华夏公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求于法无据。1、被上诉人有权处分案涉地下停车位。被上诉人与上诉人签订的《小区地下车位使用协议》合法有效。该协议是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》第五十二条规定的情形，应得到法律的保护。2、《小区地下车位使用协议》的合同目的是地下车位使用权转让，法律并未规定转让车位使用权必须办理预售许可证。3、《小区地下车位使用协议》的合同性质并非租赁合同，不适用租赁期限不得超过20年的法律规定。4、确认合同无效的依据只能是法律和行政法规强制性规定，行政机关的处罚决定不必然导致合同无效。 马秋红向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《小区地下车位使用权协议》无效；2、被告返还原告车位款20万元；3、被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年10月3日，原告与被告签订《小区地下车位使用权协议》，约定了停车位编号、规格,约定了车位价款70万元，并分期支付车位款：2016年10月3日前支付车位首付款20万元；剩余车位款50万元于乙方收到甲方付款通知之日起7日内一次性全部付清。第七条“特别条款”双方对八项内容进一步约定，该协议系华夏公司提供的格式文本。2016年10月3日，华夏公司向原告出具了车位款20万元的收款收据。2017年5月15日，原告与华夏公司签订了《商品房买卖合同》的《补充协议》，原告购买了位于大厂潮白河孔雀城枫香园小区第5幢1单元3层303号房屋，双方就购房款约定了“贷款支付”等。《小区地下车位使用权协议》约定：鉴于“乙方（受让方）要求受让本项目车位使用权”；第二条、车位形式系“地下普通车位或地下人防车位”；……第四条、车位的交付：……车位不作为商品房交付的内容，乙方不得未选定车位或以车位存在瑕疵为由而拒绝接收商品房交付。……第七条特别条款：1、在本协议签署前，乙方已充分了解车位的法律状况及现实状况，乙方同意按照该法律现状及本协议约定受让车位使用权。乙方知悉并认可车位编号、具体位置和面积甲方不作承诺，……2、乙方充分了解和同意，本协议约定车位不能办理权属登记，甲方无义务为乙方办理车位权属登记。3、车位使用权转让期限自该储藏室交付之日开始计算，至车位所占用的国有土地使用权使用年限届满。双方确认……，本协议在法律性质上被界定为非使用权转让的其他性质的，双方同意本协议自动转为车位租赁合同……。在协议末端，特别提示：经甲方给予乙方充分提示、解释和说明，乙方已详细阅读并充分理解本协议的条款及含义。本人在此确认，签署本协议系本人真实意思表示，不存在重大误解及显失公平，本人自愿签署本协议。双方分别盖章或签字捺印。另查明，2018年10月18日，大厂回族自治县工商行政管理局出具大厂工商处字【2018】001号《行政处罚决定书》，认定大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司《地下车位使用权协议》第七条第四、五、六款违反《合同违法行为监督处理办法》第十二条规定，责令对前述条款免除自身责任内容进行整改并处以10,000元罚款。2014年11月6日，大厂回族自治县城乡规划局出具的大规地字【2014】35号《居住类建设用地规划条件》，涉及了配套公共服务设施等要求，以及地下车库范围、相关车位分布平面图。 一审法院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。涉案《小区地下车位使用权协议》是否属于合同无效？应当严格依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定进行审查。同时结合“谁主张、谁举证”的诉讼规则，由当事人对证明自己主张或反驳对方的抗辩承担相应的举证责任。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署协议、付款及相应后果具有足够的认知、辨识能力。《小区地下车位使用权协议》对车位概况、车位形式及价款等约定明确，原告交纳了车位首付款20万元，双方同期亦签订了其他协议文本。结合前述证据足以认定，原告在向被告交纳车位款、签订购房合同之前，于常理必对所购车位现状、价款及相关程序谨慎权衡，并对车位市场状况进行了充分了解、知悉。按通常交易习惯，在签订购房合同期间，买受方应出卖方要求先行支付大额款项，且明确约定系车位款，如存在原告系被欺诈、胁迫或被告系以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益等情形，以及在订立协议时原告存在重大误解或显失公平，但在后续履约过程中，原告却未拒绝与出卖方签订购房合同或及时向人民法院、仲裁机构申请变更、撤销诉争协议，显然有悖常理。市场交易必存有风险，行为人应理性对待、合理规避，不宜在双方达成合意之后，由于市场价值变化出现了不利于己方情形，而不当采取趋利避害、翻悔失信的救济方式，更不应违背契约精神。故原告对涉案《小区地下车位使用权协议》归属无效的主张，于法无据，证据不足，一审法院依法不予支持。大厂回族自治县工商行政管理局作出的大厂工商处字【2018】001号《行政处罚决定书》，认定《地下车位使用权协议》第七条第四、五、六款违反了相关行政法规，给予了被告行政处罚，但该协议的部分条款无效，不影响其他部分条款的合同效力，其他合同条款因未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人依然具有法律约束力。对于原告主张被告提供的涉案车位系普通车位或人防车位不明确，因车位性质不同可能导致涉案协议无效问题。依据双方签订的《小区地下车位使用权协议》所约定内容，如被告不能按约定时间、状况向原告交付所约定车位，依合同相对性原则，被告理应向原告承担履行不能的违约责任。对于普通车位的预售许可证及权属登记问题，原、被告在涉案协议中的“特别条款”部分予以了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，依当事人意思自治原则，一审法院予以确认。关于地下人防车位性质、车位权属及被告是否有权进行有偿转让问题。根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。投资单位取得用益物权，可对人防车位进行占有、使用和收益。结合涉案《小区地下车位使用权协议》约定内容，可以认定被告作为投资者可依法行使其用益物权，并非行使了完全物权的权能，于法并无不当。同时，《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第一百四十二条规定，被告取得了涉案所开发宗地的建设用地使用权，确定了土地使用权的平面界址和空间界址，被告对涉案地下车位相对应土地，拥有合法土地使用权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十一条第一款（一）项、《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告马秋红的全部诉讼请求。案件受理费2,150元，由原告马秋红负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《小区地下车位使用权协议》是双方的真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，大厂回族自治县工商行政管理局作出的《行政处罚决定书》认定协议部分条款违反《合同违法行为监督处理办法》的规定，并不影响合同整体的效力。《小区地下车位使用权协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。该协议的合同目的是车位使用权转让，并非商品房销售或车位租赁，上诉人主张适用商品房买卖司法解释及合同法关于租赁合同的相关规定不能成立。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二十二条规定，案涉地下车位无论属于普通车位还是人防车位，所有权或使用权在转让前都属于大厂华夏公司。案涉地下车位若为普通车位，大厂华夏公司作为所有权人当然有权转让车位使用权。案涉地下车位若为人防车位，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”故大厂华夏公司转让地下车位使用权并取得相应收益不违反法律规定。另外，《人民防空工程平时开发利用管理办法》第八条第一款规定“人民防空工程平时开发利用实行备案登记制度”；第十二条规定“使用单位在合同期内不得擅自转租人民防空工程或者转让人民防空工程使用权，因故确需转租或转让的，必须报经原批准使用的人民防空主管部门批准，换发《人民防空工程平时使用证》后方可继续使用。”从上述规定可看出，落实责任单位、强化人防工程的管理和维护、确保其防空功能在战时得到充分的发挥和利用，是发放《人民防空工程平时使用证》的主要目的，人民防空主管部门发放《人民防空工程平时使用证》的行为应属对该人防工程的登记备案，不具备确权的性质，是否核发《人民防空工程平时使用证》并不影响大厂华夏公司对案涉人防工程享有使用权、收益权。 综上所述，马秋红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,300元，由马秋红负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十一月十一日 书记员 牛紫薇