湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初1624号原告：武汉绿园经济发展有限公司，住所地武汉舵落口大市场（8），统一社会信用代码91420112271861574X。法定代表人：李国珍，董事长。委托诉讼代理人：何进杰，湖北昊楚律师事务所律师。被告：李新国，男，1949年3月24日出生，户籍住址武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区。原告武汉绿园经济发展有限公司（以下简称绿园公司）与被告李新国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告绿园公司的委托诉讼代理人何进杰、被告李新国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿园公司向本院提起诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的舵落口农贸大市场蔬菜交易区铺位《销售合同》；2、本案诉讼费用由被告李新国承担。事实与理由：原告与被告于1999年6月10日签订了《销售合同》，约定被告购买经营铺位地点为舵落口国家级武汉农产品中心批发市场蔬菜大厅自编x号场地铺位租赁权，使用年限为38年，至2036年12月31日止。合同签订后，被告依约支付了150000元。双方在《销售合同》第六条中约定，被告（乙方）使用该厅只能用于蔬菜经营，同时，双方还约定被告（乙方）不得私自对商铺进行转让。被告购买该铺位租赁权后，未按合同约定的用途经营管理并擅自将该铺位租赁权转租给第三人付x梅用于建材经营，由于被告的行为严重违约，我公司诉至法院，请求判如所请。被告李新国辩称，请求驳回绿园公司全部诉讼请求。第一，关于原、被告属于买卖关系还是租赁关系，已经过东西湖区人民法院及武汉市中级人民法院的审理，生效判决认定为买卖关系，我作为合法产权人，有权将商铺出租并收取租金。第二，市场开发之初确实是想搞蔬菜批发，但后来因客观原因，这个计划失败，之后绿园公司的老板万曾来引进了几个卖板材的大户，他们开始卖板材的时候，我的门面还是闲置状态，随着时间推移商户越来越多，市场越来越成熟，跟着市场的大气候，我的门面才租出去随大流经营建材生意，二十多年来，绿园公司从未口头或者书面禁止我卖建材，现在面临拆迁才以违约经营为由诉请解约。事实上，是绿园公司自己扰乱了市场，此类官司打了六七年，目的就是要赶走商户以达到拆迁的目的。需要补充的是，绿园公司曾承诺过大证办理下来以后会给我办小证，但是一直到2016年都没有办理下来，皇经堂也没有搞成。我一直都不知道绿园公司2014年以后已经把大证办下来了，但是一直不给我办证，后来绿园公司采取堵路、断水断电以及请黑社会人士威胁我，要求我退出房屋。2018年之前，绿园公司给的拆迁价格为12000元每平方米，后来其官司打输了，价格提到了17000元每平方米。双方还谈过置换，但我认为应该以面积置换且我购买商铺时因空高较高，价格比一般的门面都要贵，而绿园公司既要减低高度还要减少公摊面积，导致我面积明显不足，其还要求我补差价，双方协商不下来。本院查明：1、合同约定及履行情况：1999年6月10日，绿园公司（甲方）与李新国（乙方）签订《销售合同》，约定：甲方出售位于舵落口国家级武汉农产品中心批发市场蔬菜交易区1号厅商铺使用权，乙方按每平方米5500元标准买断30平方米（以下简称案涉商铺），共计165000元；相邻商铺由甲方用钢丝网间隔；乙方在签订本合同之日付100000元，余款65000元在1999年8月10日内付清，乙方购买的商铺使用权可经营使用三十八年，自甲方向乙方交付商铺之日起至2036年12月31日止；乙方在商铺内只能进行蔬菜经营，不得私自转让，不得擅自改变商铺结构。双方还约定了逾期付款的违约条款。根据绿园公司提交证据，案涉商铺所在建筑的土地使用权于2037年1月届满，案涉商铺没有独立的不动产权证书。2、案涉商铺所在的舵落口大市场原规划为蔬菜批发市场，拟将皇经堂蔬菜批发市场搬迁至此，后该项目未能推进。此后，案涉商铺所在区域逐渐开始经营建材销售并形成规模，至今仍为建材销售区域。绿园公司准备将该市场拆迁进行开发，并已列入区政府规划。因双方对补偿标准、拆迁方案等事项意见不一致，至今协商不成。3、案涉商铺现状：交付时案涉商铺铺位为蔬菜市场档口，四周未隔断。2007年，李新国与向xx、杨xx、项xx（均为另案起诉被告）四家以铺面总面积120平方米共同出租给他人，未动铺面主体结构，现铺面作为仓库出租使用。4、诉讼历程：2019年1月4日，原告绿园公司以房屋租赁合同纠纷为由，分别将包括李新国在内的八人诉至本院，要求：1、依法确认《销售合同》中租期超过20年的部分无效；2、判令解除原、被告之间的不定期租赁关系，李新国向绿园公司支付剩余款项及违约金32974元；3、判令被告腾退舵落口国家级武汉农产品中心批发市场的自编1号蔬菜大厅场地铺位；4、判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，绿园公司撤回对严xx、朱xx的起诉。2019年12月25日，本院就原、被告之间上述案件作出（2019）鄂0112民初202号民事判决，认为案涉《销售合同》不具备租赁合同性质，判决：一、李新国应当支付绿园公司拖欠款项15,000元并支付逾期付款的利息损失（以15,000元为基数，自1999年8月11日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回绿园公司其他诉讼请求。李新国及绿园公司均不服上述判决，上诉至武汉市中级人民法院，该院经审理后认为：从合同名称、合同期限、履约过程来看双方并不以租赁案涉铺位为合同目的，李新国购买商铺使用权系在该商铺没有单独的不动产权，商铺产权无法单独转让情形下的变通；根据《销售合同》的约定，该款项系按面积单价及铺位面积计算得出，被告李新国于同年分数次向绿园公司支付了合同款项，绿园公司开具的收据既未注明是租金，也未注明款项对应的租赁期间，同时绿园公司在诉讼中仍要求李新国支付合同尾款，因此上述款项双方在主观上不认为是租金，客观上该款也不符合租金按时计付的特点。故，《销售合同》在双方的合同目的上、合同履行过程中均不具有法律规定的租赁合同的特点，不应认定为租赁合同。一审法院判决李新国向绿园公司支付拖欠款项并赔偿逾期付款的利息损失并无不当，但上述款项应以绿园公司请求为限。2020年6月19日，武汉市中级人民法院作出（2020）鄂01民终3920号民事判决：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初202号民事判决；二、李新国于本判决生效之日起十五日内向武汉绿园经济发展有限公司支付拖欠款项15000元并支付逾期付款的利息损失（以15000元为基数，以17974元为限，自1999年8月11日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回武汉绿园经济发展有限公司其他诉讼请求。2020年5月26日，绿园公司再次以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求如诉称。审理过程中，李新国表示愿意履行生效判决，向绿园公司支付拖欠款项及利息，绿园公司表示愿意接收，双方庭下办理手续。以上事实有原告绿园公司提交的土地使用证及房屋所有权证、销售合同、收款收据、营业执照，被告李新国提交的楚天都市报、百度搜索的原告绿园公司企业简介、照片五张、武汉市东西湖区人民法院关于武汉市东西湖区舵落口大市场蔬菜交易x号厅1x-1、1x-2号商铺的公告、门面租赁合同两份，（2019）鄂0112民初202号民事判决书、（2020）鄂01民终3920号民事判决书及双方庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《销售合同》是否能够解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据查明事实，武汉市中级人民法院的（2020）鄂01民终3920号民事判决书认为，《销售合同》在双方的合同目的上、合同履行过程中均不具有法律规定的租赁合同的特点，不应认定为租赁合同，故绿园公司再次以房屋租赁合同为由起诉，无事实依据，亦与生效判决相悖；从合同约定内容来看，合同总价款按单价乘以商铺面积计算，合同期限几乎涵盖案涉商铺所在建筑的土地使用权期限，双方一方面约定出售商铺，一方面约定买断租赁权，实际上是在案涉商铺产权无法独立转让情形下的变通做法，即双方的合同目的具有买卖合同的特性，李新国在签订合同后即履行了大部分的付款义务，绿园公司亦移交商铺，上述生效判决亦表明案涉合同应继续履行且李新国自愿履行，双方合同目的均已实现。同时，案涉商铺所在的舵落口大市场起初规划为蔬菜经营，但该项目未能成功落地，之后建材市场自成规模，李新国作为权利人对商铺占有使用收益并随之经营并无不当，绿园公司在建材市场形成之初亦从未就此进行整顿或提出异议，现因规划搬迁发生争议才以李新国未将商铺用于蔬菜经营为由要求解除合同，从合同实际履行情况和维护交易稳定出发，绿园公司的该项诉讼请求，不符合法定解除条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告武汉绿园经济发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1650元（已减半收取），由原告武汉绿园经济发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陈珊珊二〇二〇年十一月二十七日书记员  谢 然