广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终14210号上诉人（原审被告）：龙响亮，男，1981年11月3日出生，汉族，住湖南省新宁县。上诉人（原审被告）：东莞市华臻装饰工程有限公司。住所地：广东省东莞市*******************。统一社会信用代码为914************086。法定代表人：龙响亮，总经理。以上两上诉人委托诉讼代理人：唐新生，广东乾旭律师事务所律师。以上两上诉人委托诉讼代理人：黄东婵，广东乾旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓家文，男，1965年9月22日出生，汉族，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人：王建红，广东星啸律师事务所律师。原审第三人：东莞市恒熙贸易有限公司。住所地：广东省东莞市******。统一社会信用代码为914***********985J。法定代表人：钟燕屏，总经理。委托诉讼代理人：李云鹏，该公司员工。上诉人龙响亮、东莞市华臻装饰工程有限公司（以下简称华臻公司）因与被上诉人邓家文、原审第三人东莞市恒熙贸易有限公司（以下简称恒熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初8552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓家文向一审法院起诉请求：1.确认邓家文与龙响亮的租赁合同无效；2.龙响亮退还邓家文履约保证金37600元；3.龙响亮赔偿邓家文装修费32098元（装修费参照剩余合同租期折旧1/6计算）；4.龙响亮赔偿邓家文为停电而购买发电机所花费的25000元及购买的柴油费用13000元，其中柴油费用为500元/天×26天=13000元）；5.龙响亮赔偿邓家文因订单减少而造成损失92302元；6.华臻公司对上述款项承担连带责任；7.本案诉讼费由龙响亮、华臻公司连带负担。以上金额共计为200000元。龙响亮、华臻公司反诉请求：1.邓家文向龙响亮、华臻公司支付租金、水电费共47180元，以及违约金（其中40509元自2018年12月6日起，6671元自2019年1月6日起，按月利率2%计至付清之日止）；二、由邓家文负担本案诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认邓家文与龙响亮于2016年5月30日签订《厂房租赁合同书》无效；二、东莞市华臻装饰工程有限公司、龙响亮向邓家文返还押金37600元及装修费损失32098元，合计69698元；三、邓家文向东莞市华臻装饰工程有限公司、龙响亮支付2018年12月1日至2019年1月10日的厂房使用费27350.97元及水电费19829元，合计47179.97元；四、折抵上述第二、第三项，东莞市华臻装饰工程有限公司、龙响亮应在判决发生法律效力之日起十日内支付邓家文22518.03元;五、驳回邓家文的其他诉讼请求；六、驳回东莞市华臻装饰工程有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费2150元（邓家文已预交），由邓家文负担1400元，东莞市华臻装饰工程有限公司、龙响亮负担750元。反诉案件受理费532.56元（东莞市华臻装饰工程有限公司、龙响亮已预交），由邓家文负担500元，东莞市华臻装饰工程有限公司、龙响亮负担32.56元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初8552号民事判决。龙响亮、华臻公司不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决第二项关于龙响亮、华臻公司向邓家文返还装修费损失32098元的内容；2.撤销一审判决第四、第六项；3.改判邓家文向龙响亮、华臻公司支付违约金3385元（此为暂计数额，其中40509元自2012年12月6日起，667.97元自2019年1月6日起，应按月利率2%计至付清之日止）；4.改判经抵扣后，邓家文还需向龙响亮、华臻公司支付款项12947.97元（其中违约金按第3项上诉请求暂计为3385元）；5.本案所有诉讼费用由邓家文负担。事实和理由：一审判决认定事实存在疏漏、错误，适用法律不当，判决结果不公平。（一）一审判决未查明邓家文装修的内容实际仅为厂房内部分电线。1.邓家文在本案举证的装修是虚假的或者不是邓家文实施的，并且邓家文没有证明在恒熙公司恶意停电停水后邓家文搬离案涉厂房时其装修的电线是否存在，装修是否还具有残值。因此，一审判决酌定邓家文装修残值为50000元没有事实依据。2.案涉房屋绝大部分装修实际为龙响亮、华臻公司实施，并不是邓家文装修的。在龙响亮、华臻公司诉恒熙公司的（2018）粤1971民初17158号案件审理期间，邓家文出庭作证时陈述，其在装修时仅拉了部分电线，邓家文在当庭作证时签了保证书，该证言应是真实可靠的。该证言证明了邓家文的装修仅为厂房内部分电线，因而其在本案中主张的其他装修及费用是虚假的。3.邓家文在本案举证的装修项目与其确认的（2018）粤1971民初17158号案件中的鉴定报告的装修项目不相符，且邓家文拒绝对其所称的装修进行鉴定。4.邓家文在本案中举证的装修费用票据和相关装修费用是虚假的，报价单和收据列明的装修单位“美安装修工程部”不存在，而且所谓的相关装修费用没有付款记录。5.在（2018）粤1971民初17158号案中，恒熙公司要求龙响亮、华臻公司支付恢复电线装修的费用等，因此，邓家文在本案中除了需要证明其装修的项目，还应当证明其实际装修的电线是否仍然存在，并确定装修的残值为多少。但是，邓家文没有任何有效证据证明以上事实的存在。一审庭审时，一审法院向邓家文释明由其承担申请鉴定的责任，并且明确告知不申请鉴定应承担相应的法律责任。但是一审法院在邓家文未申请鉴定，也未让其承担责任的情形下，迳行确认邓家文的装修残值为50000元没有事实依据。（二）一审判决认为龙响亮、华臻公司与邓家文签订的《厂房租赁合同书》没有约定违约条款与事实不符。1.双方合同第七条第一点约定：租赁期间乙方退租或当月租金及相关费用超过合同缴交日期30天的，出租人没收承租人所交履约保证金之全部。该条款是对邓家文违约责任的约定。2.合同第六条第四点约定，若承租人不按规定日期向出租人加付租金及相关费用，出租人有权向承租人加收租金的10%作为滞纳金，滞纳金按日计算。同时合同第三条第二点约定，承租人于每月5日将当月租金以银行转账或现金方式交予出租人。3.一审期间，龙响亮、华臻公司依法适用前述违约条款并请求按照未付款项每月2%的标准计算违约金合理合法，且邓家文应当对其拒绝按时支付租金造成龙响亮、华臻公司损失作出赔偿。（三）一审判决在确定装修费赔偿时，没有确认恒熙公司的责任是错误的，将大部分责任归责于龙响亮、华臻公司不公平。1.案涉厂房由本案恒熙公司提供，龙响亮、华臻公司基于对恒熙公司的信赖对市场规则和秩序的信任才与恒熙公司订立租赁合同。该合同第一条第二点明确约定龙响亮、华臻公司租赁恒熙公司租赁物用于工业厂房的物业管理，可以整栋出租或转租。龙响亮、华臻公司仅是提供物业管理服务，案涉房屋不具备合法出租条件以及相关租赁合同的无效是由恒熙公司造成的。2.邓家文未能履行完毕合同，相关损失是因恒熙公司恶意停水停电的行为直接造成的，应当根据恒熙公司的过错判令其承担相应的责任。龙响亮、华臻公司与邓家文的租赁合同于2019年6月30日到期，但恒熙公司于2018年12月16日在未通知包括邓家文各租户的情况下，在邓家文对案涉房屋执行案件提起执行异议之诉期间，恒熙公司利用业主身份恶意非法停水停电，迫使租户搬离案涉厂房。邓家文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回龙响亮、华臻公司的全部上诉请求。恒熙公司述称，另案判决就装修项目是由恒熙公司与华臻公司中的哪一方完成已作出认定。二审诉讼期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审法庭调查时，邓家文陈述，本案一审期间，一审法院已调取了另案的鉴定报告，且本案各方当事人已经质证，故邓家文没有申请鉴定；在华臻公司与恒熙公司的另案诉讼中，对于邓家文在本案中主张的装修残值，被华臻公司当成是华臻公司所遭受的损失而提出诉讼请求，即该案一审判决已将邓家文本案主张的部分装修损失纳入了该案华臻公司的损失，因此，本案中邓家文的损失应当由华臻公司承担。华臻公司不确认邓家文的上述主张，认为上述鉴定报告中的装修残值与邓家文无关，因为相关装修都是华臻公司完成的。本院认为，审理民事案件首先应确定案由。根据最高人民法院《关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》关于适用修改后的该规定时应注意的几个问题第1点意见，人民法院应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由……依次类推，案由的确定是从具体到一般，有具体的案由就应当先适用具体的案由。根据本案当事人的诉辩意见，案涉租赁合同的标的是作为厂房的地上建筑物。因此，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。一审判决将本案案由确定为租赁合同纠纷，不符合最高人民法院确定民事案件案由的上述意见，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对龙响亮、华臻公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、邓家文是否需向龙响亮、华臻公司支付违约金；二、龙响亮、华臻公司是否需向邓家文返还装修费损失32098元。首先，一审判决认定龙响亮与邓家文于2016年5月30日订立的《厂房租赁合同书》无效是正确的。因无证据证明案涉厂房已取得建设工程规划许可证，或者厂房是按照建设工程规划许可证的规定建设的，一审判决认定龙响亮与邓家文订立的《厂房租赁合同书》无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院予以维持。由于该合同无效，合同中有关违约金的约定亦无效。龙响亮、华臻公司请求邓家文支付违约金，没有相应的法律依据，一审判决对此不予支持是正确的，本院依法予以维持。其次，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，邓家文作为提出诉讼请求的一方当事人，对其所依据的事实应当提供证据加以证明。关于邓家文承租案涉厂房后有无进行装修，进行了哪些项目的装修，以及如有装修，在邓家文搬离案涉厂房时的价值多少，邓家文应承担举证证明责任。由于龙响亮与邓家文订立的上述合同并无交付案涉租赁物标准的约定或者对租赁物现状的描述，双方亦未提供订立上述合同后交接厂房时的书面记录、当时既有设施的照片或视频等，在双方当事人对此存在争议的情况下，应当结合相关证据作出认定。根据上述合同，龙响亮与邓家文约定装修免租期从2016年6月1日起至2016年6月30日止。因此可认定双方均认可邓家文需要时间对厂房进行装修后才能按合同约定的目的使用。邓家文主张对厂房有装修，本院予以采纳。关于装修的项目，虽然邓家文在另案诉讼作为证人对此有陈述，但是，并无证据反映邓家文当时提供了与装修有关的单据，且另案诉讼中邓家文并非案件当事人，审理的事项并非邓家文装修的残值，因此，单凭邓家文在另案诉讼中的陈述不足以证明邓家文装修的具体项目。对于一审法院调取的（2018）粤1971民初17158号案件的鉴定报告，本案各方当事人均确认真实性、合法性及关联性。邓家文称鉴定报告列明的相关项目系其装修的主张，恒熙公司予以确认。本院认为，恒熙公司作为案涉厂房业主知晓厂房的状况，且就龙响亮与邓家文之间的合同纠纷来说，恒熙公司并无利害关系。因此，本院采信恒熙公司的陈述，认定邓家文对案涉厂房的装修不只是厂房内部分电线。由于邓家文的装修残值已体现在该鉴定报告所列明的项目，因而，一审判决根据实际情况酌定邓家文搬离案涉厂房时的装修残值并无不当。此外，关于恒熙公司是否需在本案中承担责任的问题。在龙响亮与邓家文之间的房屋租赁合同关系中，恒熙公司并非其中一方当事人。双方当事人分别提起的本诉、反诉，均未请求恒熙公司承担民事责任。如上所述，龙响亮与邓家文之间的房屋租赁合同无效，是基于案涉厂房未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，基于同样的原因，龙响亮与恒熙公司之间的房屋租赁合同也是无效的。无效的合同自始没有法律约束力。因此，并不存在因为恒熙公司过错导致龙响亮与邓家文之间的房屋租赁合同无法履行完毕的问题。即使恒熙公司存在过错，也是该公司与华臻公司之间的关系。邓家文因合同无效需退还租赁物，其对租赁物的装修残值属于因合同无效造成的损失，一审判决根据过错程度判令龙响亮、华臻公司对此承担相应的责任，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院予以维持。综上所述，上诉人龙响亮、华臻公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，以及上述援引法律、司法解释的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费687.08元，由龙响亮、东莞市华臻装饰工程有限公司负担（龙响亮已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇二〇年十一月五日书记员  肖静茹附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。