陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕05民终1391号 上诉人（原审被告）：陕西渭南燕兴实业有限公司。 法定代表人：杨小红，系公司董事长。 上诉人（原审第三人）：渭南吉博兴汽车销售有限公司。 法定代表人：姬勃兴，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：王贵龙，男，系该公司监事。 被上诉人（原审原告）：高孝康，男，1955年10月20 日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：柳杰，陕西恪守律师事务所律师。 原审第三人：渭南市临渭区人民街道办事处沋西社区第 八村民小组。 负责人：李铁镇，系该组组长 上诉人陕西渭南燕兴实业有限公司（下称燕兴公司）、上诉人渭南吉博兴汽车销售有限公司（下称吉博兴公司）与被上诉人高孝康与原审第三人渭南市临渭区人民街道办事处沋西社区第八村民小组（下称沋西八组）租赁合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初351号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人燕兴公司法定代表人杨小红，上诉人吉博兴公司委托诉讼代理人王贵龙与被上诉人高孝康及其委托诉讼代理人柳杰参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人燕兴公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判继续履行合同，驳回被上诉人要求解除土地租赁关系、返还租赁场地的诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决没有查明被上诉人高孝康诉请返还场地位于现在燕兴车城的具体位置和四址，现案涉地块的四至不清，一审认定该事实不清，判处错误。依据案涉《房屋场地租赁合同》第四条其他约定的第2款和第四款，合同约定：案涉院落场地原有房屋由高孝康拆除，燕兴公司支付给高孝康补偿款22万元，由燕兴公司自行设计，在租赁场地内新建建筑物；合同期满不再承租，建筑物的价值按到期时市场状况，由租赁合同的三方协商解决，一审对约定条款没有认定，判处解除合同和返还租赁场地，却对租赁场地上的建筑物没有处理，显示公平。燕兴汽车城占地面积约为20000平方米，现有经营户十几家，如解除案涉《房屋租赁合同》，返还租赁场地，将影响整个车城经营户的正常经营活动，极大的损害燕兴车城十几户经营户的利益，故一审判决解除《房屋场地租赁合同》、《补充协议》，返还租赁场地，损害第三人的合法权益，判处错误。一审认定违约金的计算错误，违约金依法应当自违约之日起计算，本案所涉土地租金的支付时间是2019年12月20日前，一审判决从2018年12月21日计算违约金错误。 上诉人吉博兴公司上诉请求：1、撤销（2020）陕0502民初351号民事判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人返还租赁场地的诉讼请求；2、本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：沋西八组、高孝康、燕兴公司签订的《房屋场地租赁合同》与上诉人吉博兴公司和燕兴公司签订的《场地租赁协议》为两个相互独立的租赁法律关系，两个合同的主体和租赁标的物均不同，案涉《房屋场地租赁合同》的租赁标的物是乐天大街46号院房屋及院落，实际为乐天大街46号院的土地使用权。上诉人吉博兴公司与上诉人燕兴公司签订的《场地租赁合同协议》是吉博兴公司租赁了燕兴公司的燕兴汽车城院内总面积约为2500平方米的原北京现代4S店和西大棚下北面积约为600平方米场地，根据合同的相对性原则，上诉人吉博兴公司应依法向合同相对方燕兴公司履行合同义务，一审判处吉博兴公司向被上诉人返还租赁场地，无事实和法律依据。一审判决没有解除上诉人吉博兴公司与燕兴公司的《场地租赁协议》，判处上诉人吉博兴公司返还租赁土地不合法，应依法改判。一审判决要求返还的场地位于现在燕兴车城的具体位置和四址不明，上诉人无法返还。 针对二上诉人的上诉，被上诉人高孝康辩称，上诉人主张因案涉地块四址确定存在问题，本案依法不能判处，无法律依据，且与案涉地块为一体的其他四人要求解除合同返还租赁地块的案件已经判决，已经进入执行阶段，案涉地块与其他四人的出租地块整合为一个地块，依法可以执行。一审判决对合同解除后的返还问题处理合法且并无不当。依据合同法第97条规定，被上诉人要求合同解除后，恢复原状返还地块，符合法律规定。双方在租赁合同中明确约定，燕兴公司应当按期支付租金，否则答辩人有权终止合同，燕兴公司拖欠了2015年至2018年的租金，经过被上诉人高孝康的起诉并判决上诉人支付租金，但至今上诉人燕兴公司仍未支付，其拖欠了将近五年的租金。其本案租赁合同依法应予解除。上诉人燕兴公司上诉称解除案涉合同损害第三人利益并无法律依据，第三人享有的债权应当向燕兴公司主张，不能影响到被上诉人与上诉人燕兴公司合同解除和权益。上诉人燕兴公司仅仅就合同解除问题提出抗辩，但对于合同一旦解除时如何处理并未提出请求，法院对此不予处理正确，燕兴公司可就此问题另行提起诉讼解决。一审判决违约金起算时间符合双方合同约定，依据双方合同第二条第一款约定“租赁期限20年，从2006年12月1日至2020年10月30日”，每个租赁年限内只有一个12月21日，在2018年12月1日起至2018年12月20日这个年度的租赁期内，每年的12月20日就是指的2018年12月20日，一审按照2018年12月20日起算违约金，符合合同约定。一审判决吉博兴公司返还场地符合法律规定，吉博兴公司租赁的场地依附在被上诉人享有使用权的土地上，法院判决燕兴公司返还的案涉场地，依据房地一体的原则，土地上的房屋也自然就在返还的范围，吉博兴公司的租赁物，也应在返还的范围内，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金，以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”，第18条“房屋租赁合同无效，租赁期限届满或者解除出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定精神，作为次承租人的吉博兴公司，应当负有腾房退还占有场地的义务，至于燕兴公司和吉博兴公司之间的合同问题，吉博兴公司可自行起诉解决。综上，燕兴公司和吉博兴公司之间的上诉理由均不能成立，二上诉人的上诉请求均应驳回。 一审原告高孝康的诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《房屋场地租赁合同》及补充协议。2、请求被告支付拖欠的租赁费15万元（从2018年12月1日到2019年11月30日），并支付违约金5万元，2019年12月1日起至实际返还租赁场地之日按每月12500元计算。3、请求被告、第三人渭南吉博兴汽车销售有限公司返还所占的租赁场地。4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定，2006年11月29日，原告高孝康（乙方）、被告燕兴公司（丙方）及第三人沋西八组（甲方）签订《房屋场地租赁合同》一份，约定“就乙方所租甲方乐天大街46号院内场地和乙方所建房屋租赁给丙方使用事宜达成一致意见，特签订本合同供三方遵守：……第二条：租赁期限、租金和租金支付时间1、租赁期限为20年。从二00六年十二月一日至二0二六年十一月三十日。本合同到期后，甲方考虑到乙、丙方的投资，同意将本合同向后顺延二十年（二0二六年十二月一日至二0四六年十一月三十日），顺延期间考虑到物价上涨等综合因素，甲方给乙方租赁费可适当上浮，但不得超过百分之五十。甲、乙方的原租赁关系保持不变，费用每年每亩3000元，共计15609元，由乙方在每年元月十日前向甲方直接交纳，与丙方无关。2、本合同租金为每年人民币捌万（80000）元整，丙方在每年的十二月二十日前向乙方付清当年房租。考虑乙方实际困难，乙方每年实际承担2000元税款。第三条：违约责任1、丙方必须按约定及时交纳租金，如未按期足额交纳，乙方有权终止合同。……”同日，三方再次签订《补充协议》一份，对《房屋场地租赁合同》未尽事宜补充如下：“一、丙方在原《房屋场地租赁合同》的基础上每年另外支付乙方人民币柒万（70000）元整，付款时间、期限按原合同执行。二、原合同顺延期间，丙方对乙方的租赁费可在原合同基础上上浮，但上浮幅度不得超过租赁费总额的5%。三、其他条款按照原合同执行。四、本协议作为原《房屋场地租赁合同》的补充，与原合同具有同等法律效力。本补充协议与原合同相抵触部分，以本补充协议为准。”。2018年2月1日，被告燕兴公司（甲方）与第三人吉博兴公司（乙方）签订《场地租赁协议》一份，约定将原告高孝康出租给被告燕兴公司的场地转租给第三人吉博兴公司，“……第二条：租赁期限：从2018年2月1日至2023年1月30日，租赁期共为5年，合同期满后，若乙方愿续租时，享有优先权。第三条：租金和租金的交纳期限：场地租赁费每年为叁拾万元整（￥：300000.00元），租赁费内含车城2名保安工资；租金按季交纳，交纳时间为每季度结束前5日内交纳下一季度租金，甲方不提供正式票据。……”。另查明，2018年5月，原告高孝康曾起诉至法院，要求被告燕兴公司支付2015年12月1日至2018年11月30日拖欠的租金280000元，渭南市临渭区法院作出（2018）陕0502民初2645号民事判决书，对上述期限被告燕兴公司拖欠的租金280000元予以确认。2020年1月8日，原告高孝康再次诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》。2、被告支付拖欠的租赁15万元（从2018年12月1日到2019年11月30日），并支付违约金5万元，2019年12月1日起至实际返还租赁场地之日按每月12500元计算。3、被告、第三人渭南吉博兴汽车销售有限公司返还所占的租赁场地。 一审法院认为，原告高孝康与被告燕兴公司及第三人沋 西八组签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》，是经本案涉诉土地所有人即第三人沋西八组同意转租，且在各方平等、自愿的基础上签订，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《房屋场地租赁合同》对租金、租期、各方权利义务及违约责任均明确约定，也已实际履行，在履行过程中，被告燕兴公司作为涉诉土地租赁合同的次承租人，未能尽到给付租金的义务，且在庭审中，被告燕兴公司对其拖欠租金的事实不持异议，被告燕兴公司拖欠租金的行为不仅损害了原告高孝康的合法权益，亦损害了第三人沋西八组的合法利益，违背了租赁合同出租人以收取租金为目的的性质，导致涉案土地租赁合同无法继续履行，原告高孝康请求解除合同的条件已成就。故对于原告主张解除其与被告之间的土地租赁关系，并要求被告燕兴公司支付租金150000元（从2018年12月1日到2019年11月30日）之诉求，本院依法予以支持。对于原告请求被告支付50000元违约金之诉求，被告抗辩原告主张违约金过高，应予调整。本案中，原告诉请的5000元违约金明显过高，依法予以调整，应按照双方约定的年租金150000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，根据双方约定租金的给付期限为“每年的十二月二十日前付清当年租金”，结合原告当庭陈述，被告应在2018年12月20日前向原告交纳租金，故应从2018年12月21日开始计算违约金至双方合同解除之日。关于原告高孝康要求被告燕兴公司按照每月12500元支付自2019年12月1日至实际返还租赁场地之日的诉请，因双方场地租赁合同约定每年租赁费150000元即每月12500元，原告依此主张被告支付场地占用期间的费用符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张由被告燕兴公司、第三人吉博兴公司向原告返还占用涉案场地一节，因《房屋场地租赁合同》已解除，被告燕兴公司对涉案场地已无处分权，第三人吉博兴公司占用涉案场地已无事实和法律依据，故对原告高孝康要求被告燕兴公司、第三人吉博兴公司向原告返还占用涉案场地的诉请本院予以支持。被告燕兴公司辩称所涉租赁场地现状是客观上无法分割独立使用的，不具备实际返还的条件，解除合同将影响整个车城所有经营户的正常经营活动。该辩称涉及的是如何执行的问题，不能作为自己违约、双方约定合同解除条件成就的抗辩理由，故对此辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告高孝康与被告陕西渭南燕兴实业有限公司、第三人渭南市临渭区人民街道办事处沋西社区第八居民小组于2006年11月29日签订的《房屋场地租赁合同》及原告高孝康与被告陕西渭南燕兴实业有限公司、第三人渭南市临渭区人民街道办事处沋西社区第八居民小组于2006年11月9日签订的《补充协议》；二、被告陕西渭南燕兴实业有限公司于本判决书生效后十日内支付原告高孝康土地租金150000元，并支付违约金（以150000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年12月21日开始计算违约金至双方合同解除之日），同时自2019年12月1日起按照每月12500元支付场地占用期间的费用至实际返还租赁场地之日；三、被告陕西渭南燕兴实业有限公司、第三人渭南吉博兴汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内返还租赁场地；四、驳回原告高孝康其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告陕西渭南燕兴实业有限公司负担。 本院二审期间，围绕上诉请求，上诉人吉博兴公司提交了新证据：协助执行通知书三份。证明上诉人吉博兴公司已经按照人民法院协助执行通知的要求，将租赁费缴纳人民法院，上诉人吉博兴公司已经缴纳租赁费，其租赁的案涉地块不应返还被上诉人高孝康。被上诉人高孝康的质证意见是：真实性没有异议，但与本案没有关联性。燕兴公司认可吉博兴公司证据的证明目的。对于该组证据真实性二审予以认定，对于证明目的，二审不予认定。二审查明认定事实和一审认定事实一致，对于一审认定事实，二审予以认定。 本院认为，本案当事人的争议焦点是：1、本案所涉租赁合同是否应予解除；2、二上诉人是否应将案涉土地返还给被上诉人高孝康。案涉《房屋场地租赁合同》和《补充协议》是上诉人燕兴公司与被上诉人高孝康、原审第三人沋西八组签订，为各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方应当认真履行，上诉人燕兴公司长期拖欠租赁费，构成根本违约，该合同依法应予解除，案涉协议解除时间依法应予确定，一审未予确定和判处存在瑕疵，二审予以纠正，二审依法认定案涉《房屋场地租赁合同》和《补充协议》于上诉人收到本案被上诉人高孝康起诉状之日的2020年3月7日解除。上诉人燕兴公司应当承担逾期支付租金至合同解除期间的违约金，一审以欠付的租赁费150000元为基数，按照原中国人民银行同期贷款利率计算违约金适当合理，但根据国家相关规定2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款基准利率这一标准已经取消，一审该项判处存在瑕疵，二审亦予以纠正，2019年8月20日起至合同解除之日的违约金依法应为以150000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。 上诉人燕兴公司亦应当依法返还租赁地块，上诉人燕兴公司辩称案涉地块四址不明确，不是合同不应解除以及其因合同解除后不返还租赁地块的合法理由，上诉人燕兴公司主张合同解除不能履行后，地面上建筑物所有权以及补偿问题，依法亦不是本案审理范围，该纠纷上诉人燕兴公司可另行诉请解决。上诉人上诉主张一审认定计算违约金期限错误，但依据双方合同约定的年租赁期，上诉人燕兴公司应当在租赁年内的12月20日前付清当年租金，故一审认定违约金起算时间正确，二审予以支持，但一审判处2019违约金的计算标准，不符合法律规定，上诉人吉博兴公司诉称，其与上诉人燕兴公司签订了《场地租赁协议》，其对案涉地块有合法的租赁权，该地块不应返还被上诉人高孝康，但案涉地块为被上诉人高孝康享有依法应予保护的使用物权，在作为吉博兴公司的出租方燕兴公司不享有案涉地块的租赁使用权后，上诉人吉博兴公司主张其对该地块及附属建筑所享有的租赁权，不能妨碍高孝康对案涉地块的使用物权，吉博兴公司其应当排除对高孝康物权行使的妨害，其依法应退还租赁占有使用的案涉地块。综上，二上诉人的上诉依法不能成立，。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初351 号民事判决第三项； 二、变更渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初351号民事判决第一项为：被上诉人高孝康与上诉人陕西渭南燕兴实业有限公司、原审第三人渭南市临渭区人民街道办事处沋西社区第八居民小组于2006年11月29日签订的《房屋场地租赁合同》及被上诉人高孝康与上诉人陕西渭南燕兴实业有限公司、原审第三人渭南市临渭区人民街道办事处沋西社区第八居民小组于2006年11月9日签订的《补充协议》于2020年3月7日解除； 三、变更渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初351号民事判决第二项为：上诉人陕西渭南燕兴实业有限公司于本判决书生效后十日内支付原告高孝康土地租金150000元，并支付违约金（以150000元为基数，从2018年12月21日起至2019年8月20，按照中国人民银行同期贷款利率，计算的利息和2019年8月21日起至双方合同解除之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息），同时自2019年12月1日起按照每月12500元支付场地占用期间的费用至实际返还租赁场地之日止； 四、驳回被上诉人高孝康的其他诉讼请求。 二审案件受理费共计4400元，由上诉人渭南吉博兴汽 车销售有限公司负担100元，上诉人陕西渭南燕兴实业有限公司负担4300元。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二〇年十一月十三日 书记员  党秦龙