甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1228号上诉人（原审原告）：马明，男，1977年9月10日出生，汉族，农民，现住甘肃省靖远县。委托诉讼代理人：范宏生，甘肃明源律师事务所律师。上诉人（原审原告）：甘肃华峰房屋中介有限公司，住所地：甘肃省靖远县。法定代表人：张仲元，该公司总经理。委托诉讼代理人：范宏生，甘肃明源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵秀平，女，1957年12月11日出生，汉族，无业，住甘肃省白银市平川区。委托诉讼代理人：张**政，男，1986年2月10日出生，平川烟草公司职工，汉族，住甘肃省白银市平川区。系被上诉人之子。上诉人马明、甘肃华峰房屋中介有限公司（以下简称：华峰中介公司）因与被上诉人赵秀平房屋买卖合同纠纷一案，不服白银市平川区人民法院（2020）甘0403民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法进行了审理。上诉人马明与甘肃华峰房屋中介有限公司的委托诉讼代理人、被上诉人赵秀平委托诉讼代理人参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人马明、华峰中介公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人为了追求更高的利益，以高于合同价24万将案涉房屋以28万元出售于他人，且被上诉人隐瞒房屋已出售的事实，构成根本性的违约，应该承担违约责任。赵秀平答辩称：其不存在违约行为。三方签订的合同对付款方式及期限有明确的约定，从8月24日签订合同，到其将房屋出卖，上诉人未曾支付首付款。因为马明的征信受限不能在约定的时间内贷款支付房款，其等待了几个月，后来多方联系中介公司无果，其告知了中介公司房屋交由他人出售，违约方是马明和中介公司，不应当由其承担违约责任。其仅收到定金5000元，房子最后成交价格是266800元。马明、华峰中介公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赵秀平双倍返还原告马明定金40000元；2.判令被告双倍支付原告华峰中介公司中介费4800元，以上合计44800元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：甘肃华峰房屋中介有限公司平川分公司（以下简称华峰中介公司平川公司）为华峰中介公司的分公司。2019年8月24日，由赵秀平作为出售方、马明作为买受方、华峰中介公司平川公司作为中介方，共同签订了《二手房买卖委托合同》，约定赵秀平将所有的位于平川区桥东路北侧工商局家属楼3幢1单元121室的房屋以248000元的价格出售给马明，华峰中介公司平川公司为赵秀平、马明提供中介服务，赵秀平、马明应各向华峰中介公司平川公司支付中介费2400元；签订合同的当日由马明支付赵秀平20000元定金，由华峰中介公司平川公司代为保管；马明委托华峰中介公司平川公司向银行申请二手房按揭贷款，并在合同签订之日起20日内，马明将30%首付房款存入银行指定的专项账户，并由银行冻结（具体首付金额及贷款金额以银行审批数目为准）；在贷款银行向马明发放贷款之日由银行将马明所贷款项及首付款划入银行指定的专项账户中，马明一次性将全部购房款付清给赵秀平；马明应按照合同约定的支付方式及期限支付定金、首付款和购房款；赵秀平在收到全部购房款当日将房屋进行交付；如赵秀平中途反悔，应及时通知马明及华峰中介公司平川公司，并在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给马明以充抵违约金，赵秀平、马明将所得违约金的40%付给华峰中介公司平川公司作为服务佣金，同时违约方还应向华峰中介公司平川公司支付双倍中介费；又约定，如手写内容与印刷文字内容不一致的，以手写项优先；《二手房买卖委托合同》中手写内容的部分为：马明支付两万订金，赵秀平拿走5000元，交首付的时候赵秀平归还5000元订金。合同签订后，马明向华峰中介公司平川公司交付定金20000元，张**政（系赵秀平儿子）于2019年8月24日收到华峰中介公司定金5000元。原、被告双方均确认在合同履行过程中，赵秀平、马明分别与华峰中介公司平川公司联系，赵秀平、马明之间不联系。马明因征信受限无法从银行中贷出款项。2019年11月17日前，赵秀平向华峰中介公司平川公司发送了其邮政银行存折的第一页，马明未按约定将首付款打入赵秀平的账户。赵秀平与华峰中介公司平川公司沟通过程中，华峰中介公司平川公司于2020年2月16日表示马明的征信还在受限。同日，赵秀平向华峰中介公司平川公司要求华峰中介公司平川公司确定办理贷款的具体时间，并表示半个月内如果解决不了房子就挂出去买了，华峰中介公司平川公司未回复。2020年2月29日，赵秀平多次联系华峰中介公司平川公司，但未联系到，赵秀平向华峰中介公司平川公司表示华峰中介公司平川公司若不回话，其房屋就交给别人卖了，华峰中介公司平川公司未回复。赵秀平于2020年4月7日将案涉房屋出卖给他人。上述事实，有华峰中介公司、马明提交的《二手房买卖委托合同》、收条、保管条及赵秀平提交的微信记录、银行卡流水、《房屋买卖（居间）合同》、佣金确认单及原、被告双方的陈述予以证实。一审法院认为，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担。赵秀平、马明、华峰中介公司平川公司之间签订的二手房买卖合同系真实意思表示，合法有效，应受法律保护。该二手房买卖合同产生的民事责任应由华峰中介公司承担。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”；第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，赵秀平通知华峰中介公司“房子就挂出去买了、其房屋就交给别人买了”，其实质为解除双方之间的合同。因原被告双方均认可赵秀平、马明分别只与华峰中介公司联系，该行为视为三方协议变更了合同，赵秀平通知华峰中介公司解除合同即为通知华峰中介公司与马明解除合同。马明在签订二手房买卖合同后未依约支付房屋首付款，华峰中介公司亦未能及时办理银行贷款，故赵秀平行使了合同的法定解除权，赵秀平不存在违约行为。综上，对于马明及华峰中介公司的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回马明的诉讼请求；二、驳回甘肃华峰房屋中介有限公司的诉讼请求。案件受理费920元，减半收取460元，由马明、甘肃华峰中介有限公司负担。。二审查明的事实与一审中查明的事实一致。本院认为，赵秀平作为出售方、马明作为买受方、华峰中介公司作为中介方，三方于2019年8月24日签订的《二手房买卖委托合同》未能履行，赵秀平将案涉房屋出售他人。本案争议焦点在于：马明、华峰中介公司诉请赵秀平承担违约责任应否支持。《二手房买卖委托合同》中对房屋价款、付款期限及方式、违约责任等均做了约定。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行的自己的义务。马明依照约定在合同签订当日支付20000元定金，其中5000元由赵秀平收取，15000元由华峰中介公司公司代为保管。依照合同约定，马明应当在合同签订之日起20日内，将30%首付房款存入银行指定的专项账户。马明因个人原因未能按期支付首付款，赵秀平同意暂作等待，对此应视为双方合意对履行期限进行了变更，但对延迟到何时并无明确约定。马明、华峰中介公司未能提交证据证明双方将履行期限延迟至马明信用受限解除之时。赵秀平一审提交的证据能够证实其多次联系华峰中介公司督促其合同履行，督促未果后，赵秀平明确提出将房屋交由他人出售。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行”。赵秀平系案涉房屋所有权人，其作为守约方有权通知违约方解除合同。赵秀平依照法律规定行使权利，其行为不构成违约。马明、华峰中介公司要求赵秀平承担违约责任的理由不能成立，不予支持。综上所述，马明、华峰中介公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由马明负担。本判决为终审判决。审判长  苏军霞审判员  李作凤审判员  魏 茹二〇二〇年十一月二十四日书记员  王 露