江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初2272号原告：严庆华，男，1968年12月28日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：姚海涛，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴徐甜，江苏友联律师事务所实习律师。被告：常州市东南开发区永达机械厂，住所地常州市天宁区雕庄乡朝阳村。投资人：赵峰。被告：赵峰，男，1974年12月18日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：赵焕泉，系被告赵峰的父亲，男，1949年11月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱益鸣，江苏常武（苏州）律师事务所律师。被告：常州市弘昌房屋拆迁有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇环府路**，统一社会信用代码91320412769102460J。法定代表人：杨小丽。委托诉讼代理人：曹佳，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾青，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。第三人：赵焕泉，男，1949年11月22日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。原告严庆华与被告常州市东南开发区永达机械厂、赵峰、常州市弘昌房屋拆迁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法采用简易程序，后转为普通程序审理。同年7月15日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告严庆华及其委托诉讼代理人姚海涛、吴徐甜，被告赵峰的委托诉讼代理人赵焕泉、朱益鸣，被告常州市弘昌房屋拆迁有限公司的委托诉讼代理人曹佳、顾青到庭参加诉讼，被告常州市东南开发区永达机械厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼；同年8月31日，本院对本案再次公开开庭进行了审理，原告严庆华及其委托诉讼代理人姚海涛、吴徐甜，被告赵峰的委托诉讼代理人朱益鸣，被告常州市弘昌房屋拆迁有限公司的委托诉讼代理人曹佳到庭参加诉讼，被告常州市东南开发区永达机械厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼；同年9月1日，经原告严庆华申请，本院依法追加赵焕泉作为本案第三人参加诉讼；同年9月22日，本院对本案第三次公开开庭进行了审理，原告严庆华及其委托诉讼代理人姚海涛、吴徐甜，被告赵峰的委托诉讼代理人朱益鸣，被告常州市弘昌房屋拆迁有限公司的委托诉讼代理人曹佳，第三人赵焕泉的委托诉讼代理人宋玲丽到庭参加诉讼，被告常州市东南开发区永达机械厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严庆华向本院提出诉讼请求：1.判令被告常州市东南开发区永达机械厂返还给原告2020年1月15日至2031年3月20日的租金40248元（3600元/年*11.18年）及利息（自2020年1月15日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告赵峰对此款承担连带返还责任；2.判令三被告连带赔偿原告损失，合计812495.8元（其中，房屋补偿损失453981元、房屋内装修及附属设施补偿损失49272元、机械设备搬迁补助费等计309242.8元）；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2004年10月9日，原告与被告常州市东南开发区永达机械厂签订租地建厂房协议，约定自2004年10月1日起至2031年3月20日止，由原告租用上列被告位于武进区湖塘镇东升居委上蒋村的土地用来建造厂房自用，该自建厂房没有办理权属登记；并约定“有政府行为需要搬迁，乙方（原告）的建筑物所得搬迁费全归乙方所得”。2020年1月15日，该土地被纳入政府征收范围，因被告常州市弘昌房屋拆迁有限公司没有履行对未经登记建筑的调查、认定和处理工作，在原告不知情的情况下，将原告所建厂房拆除，侵害了原告的合法权益。被告常州市东南开发区永达机械厂未作答辩。被告赵峰辩称，1.对退还租金没有异议，但对原告主张的租金数额40248元和利息不予认可，原告支付了租金，但尚欠大车间和仪表车间的租金和水电费共计26620.75元；原告主张退还租金不是因为被告原因未付，而是原告自身不愿意领取；因为原告的原因导致领取补偿款晚了九个月，并且丧失了一部分奖励，该部分损失应当由原告承担;2.本人和被告常州市东南开发区永达机械厂在本案中没有任何侵权行为，原告在诉状中称其拆迁一事不知情，与事实不符，原告的房屋是其自行腾空；上述地块因涉及到东升河北侧项目建设需要，位于红线搬迁范围内，按政策应当进行搬迁，在原、被告之间的协议可以看出，原告应当配合并且服从政府的搬迁工作，是原告的合同义务；3.本人和被告常州市东南开发区永达机械厂不应当承担赔偿责任；4.原告主张的金额与事实明显不符,缺乏事实和法律依据。被告常州市弘昌房屋拆迁有限公司辩称，本公司仅仅是受托，从事房屋相应拆迁政策的落实和协助拆迁协议的签订等相关工作，对原告不存在侵权行为，请求法院驳回原告对本公司的诉请。第三人赵焕泉述称，补偿协议系第三人与拆迁部门所签订，第三人的主体资格是被拆迁人，第三人与原告之间不存在租赁合同关系。本院经审理认定事实如下：被告常州市东南开发区永达机械厂系被告赵峰于1997年7月16日开办的个人独资企业，于2014年10月14日被吊销企业营业执照，至今未注销。第三人赵焕泉系被告赵峰的父亲。2001年3月20日，湖塘镇东升村委与第三人赵焕泉签订租用土地协议书，由第三人租用上蒋村民小组5.1亩土地发展经济，租期30年，每亩每年租金3000元。该租赁土地由被告常州市东南开发区永达机械厂使用。2004年10月9日，原告与被告常州市东南开发区永达机械厂签订租地建厂房协议，约定原告租赁该厂上列5.1亩范围内的部分土地自建厂房，其中0.385亩为建筑区，包括道路、大门、水泵房、厕所等公用设施在内，合计0.6亩，租期自2004年10月1日起至2031年3月20日止，每亩每年租金6000元，租金共计97200元；还约定：有政府行为需要搬迁，原告的建筑标的物所得搬迁费，全归原告所得等。协议签订后，原告分期共支付给被告常州市东南开发区永达机械厂约定租金97200元，并在上列租用土地上建造厂房658.7平方米（220.9平方米和437.8平方米）并装修，用于开办机械加工厂。后原告又向被告常州市东南开发区永达机械厂租用2个车间，面积共计168平方米。经当庭结算，原告尚结欠被告常州市东南开发区永达机械厂房租金和水电费合计23000元，诉讼中，原告对该应付款项，表示在其主张的退还租金中予以抵销，原告另称在2019年农历12月27日左右支付给被告赵峰现金10000元，被告赵峰持有异议，原告未能补充举证证明。2019年初，因东升运河北侧项目建设需要，被告常州市东南开发区永达机械厂使用的上列5.1亩土地被列入搬迁范围，拆迁单位为被告常州市弘昌房屋拆迁有限公司。同年5月8日，就被告常州市东南开发区永达机械厂搬迁补偿事宜，常州市武进区湖塘镇东升股份合作社与第三人、被告常州市弘昌房屋拆迁有限公司签订了非住宅搬迁补偿协议，该股份合作社应支付房屋搬迁补偿价款合计4419800元，其中：房屋评估价格2450650元、装修及附属设施评估价格283731元、机械设备等搬迁费735195元、签字综合奖励费77626元、腾空让房奖励费118532元、停工停产损失补偿费142238元、货币化安置奖励费245065元、、地上附着物补偿159494元其它49227元、综合补助158042元。同年5月24日，第三人领取搬迁补偿价款1419800元，同年7月、8月，原告腾空搬迁，对相关的搬迁补偿款，与被告常州市东南开发区永达机械厂等未能协商一致。2020年1月14日，原告和被告常州市东南开发区永达机械厂将腾空后的房屋交付给被告常州市弘昌房屋拆迁有限公司，后被拆除。同年1月21日，第三人领取搬迁补偿价款3000000元。2004年10月9日至2020年1月14日，原告应支付的约定土地使用租金为56952元。关于原告应得搬迁补偿价款，结合常州市武进区人民政府武政发[2009]95号文件规定和评估价格，确定为：一、自建房屋部分：1.自建厂房补偿款合计453981元（由常州市嘉和土地房地产评估咨询有限公司评估确认，评估价款为143143元和310838元）；2.自建厂房装修及附属设施补偿款合计34787元，由常州市嘉和土地房地产评估咨询有限公司评估确认；3.机械设备搬迁补助费136194元（453981元*15%*2次，取整）；4.停工停产损失费23713元（658.7平方米*18元/平方米*2次，取整）；5.企业腾空让房奖励19761元（658.7平方米*30元/平方米）；6.货币化安置奖励45398元（453981元*10%，取整）；7.综合补助26348元（658.7平方米*40元/平方米）。二、租用房屋部分（88平方米和80平方米，共计168平方米，评估价格取整为85421元）：1.机械设备搬迁补助费25626元（85421元*15%*2次，取整）；2.停工停产损失费6048元（168平方米*18元/平方米*2次）；3.综合补助6720元（168平方米*40元/平方米）。上列原告应得搬迁补偿价款合计为778576元。诉讼中，原告诉称，评估报告确认的原告自建房屋的装修及附属设施价格为34787元，遗漏了原告安装315吨油压机而修建的地基设施，原告搬迁后在新厂房重新建造了地基，支出14485元。被告赵峰对此持有异议；被告常州市弘昌房屋拆迁有限公司辩称搬迁补偿价款系与被搬迁方协商确定，油压机的地基设施，不影响确定后的搬迁补偿价款。以上事实，有当事人提交的租地建厂房协议、租用土地协议书、收款收据、非住宅搬迁补偿协议、湖塘镇拆迁安置补偿款专用拨付单、房地产估价报告、常州市武进区人民政府武政发[2009]95号文件和当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，第三人赵焕泉租用村民小组的土地，由被告赵峰用于其开办的被告常州市东南开发区永达机械厂生产经营。被告常州市东南开发区永达机械厂将其建造的厂房出租给原告和将部分土地转租给原告自建厂房。相关当事人的上列租用、出租和转租等行为，违反法律规定，应属无效。对原告符合规定的损失，被告常州市东南开发区永达机械厂应予赔偿。被告常州市东南开发区永达机械厂使用的案涉5.1亩土地被列入搬迁范围，致原告搬迁，结合案涉房屋、装修及附属设施等的评估价格、政府关于拆迁补偿的有关规定、第三人已全额领取搬迁补偿价款等综合考量，本院确认由被告常州市东南开发区永达机械厂支付给原告上列应得搬迁补偿价款778576元。原告已支付给被告常州市东南开发区永达机械厂租金97200元、原告应支付的土地使用租金为56952元、原告尚结欠被告常州市东南开发区永达机械厂房租金和水电费合计23000元，经计算，被告常州市东南开发区永达机械厂应退还给原告剩余款项17248元。原告诉称在2019年农历12月27日左右支付给被告赵峰现金10000元和其主张的油压机地基设施费用14485元，依据不足，本院不予支持。因被告常州市东南开发区永达机械厂系被告赵峰开办的个人独资企业，法律规定：个人独资企业，是指依法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。依此规定，对被告常州市东南开发区永达机械厂应支付给原告的上列款项，被告赵峰应当承担连带清偿责任。原告和被告赵峰的其余诉、辩称意见以及第三人的述称意见，均因其事实和法律依据不足而本院均不予采信。被告常州市东南开发区永达机械厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其行为是错误的，对原告的主张，其放弃了抗辩的权利，相应的法律责任由其自行承担，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告常州市东南开发区永达机械厂于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告严庆华剩余租金17248元；二、被告常州市东南开发区永达机械厂于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告严庆华搬迁补偿价款合计778576元；三、被告赵峰对上列第一项、第二项被告常州市东南开发区永达机械厂应支付款项，承担连带清偿责任；四、驳回原告严庆华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12328元，由原告严庆华负担570元、被告常州市东南开发区永达机械厂、赵峰共同负担11758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张玉宇人民陪审员  蒋雪芬人民陪审员  卢传艳二〇二〇年十一月十八日书 记 员  曹 璐