文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1457号上诉人（原审被告）：重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市南川区西城街道办事处渝南大道**传媒中心，统一社会信用代码91500119759267085B。法定代表人:张琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：周伟，重庆华升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾小君，男，1975年12月5日出生，汉族，居民，户籍地重庆市南川区。上诉人重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）因与被上诉人曾小君房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初4993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，上诉人城投公司的委托诉讼代理人周伟，被上诉人曾小君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人城投公司上诉请求：撤销重庆市南川区人民法院(2019)渝0119民初4993号民事判决或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人于2017年9月15日签订了《九鼎山公园廊桥房屋租赁合同》（以下简称“合同”），该合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律规定，也不存在欺诈、胁迫或显失公平之情形属依法成立的合同。按照合同的约定上诉人也给予被上诉人对承租房屋三个月的免费装饰房屋的时间，即：2017年6月12日至2017年9月11日。租期和租金的计算也是从2017年9月11日开始至2022年9月10日止。该合同第四条明确约定“年租金45853元，租金一年缴纳一次，实行先缴后用”的原则。合同签订后上诉人按约定将出租房屋交被上诉人进行装修，被上诉人在第一年也按合同履行了首期付款义务。2018年9月被上诉人应当履行第二期付款义务，但被上诉人却迟迟未向上诉人履行支付义务。上诉人多次催收无果，2019年7月29日上诉人再次以书面形式告知被上诉人，但仍未得被上诉人支付租金的答复导致下欠租金至今未缴纳。因此，被上诉人存在严重违约，一审法院未认定被上诉人在履行合同中的违约事实显然有误。其次，对南川区九鼎山公园的开发建设方案早在2011年6月10日经南川区政府办公会决定通过，并由重庆博鼎投资有限公司与重庆市乐华房地产开发有限公司签订了《南川区九鼎山城市公园BT融资建设总承包合同》。说明九鼎山公园的开发建设早在被上诉人承租前就已经存在，开发建设的内容是九鼎山公园BT建设、土地整治、安置还房建设。对此，被上诉人明知。但被上诉人为了把经营风险转嫁给上诉人，未向一审法院如实陈述，导致法院做出错误认定。二、被上诉人主张装修损失和经营损失由造成侵权责任的责任方承担，应另行主张。上诉人与被上诉人双方只是租赁合同关系，经营的风险应由被上诉人自行承担，一审法院判决由双方平均分担被上诉人的装修损失缺乏事实根据和法律依据。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的时间是2017年9月15日，而九鼎山公园建设开发这一项目是区政府在2011年就上政府办公会研究决定的并通过招标方式由重庆乐华房地产开发有限责任公司中标承建。当时实施该项目的业主单位是重庆博鼎投资有限公司（原林业局下属公司）。2013年由区政府办公会确定才划拨到重庆市南川区城市建设投资有限责任公司名下2019年3月该公司又更名为重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司即本案上诉人，而对九鼎山公园建设的打造也是分为三期进行。被上诉人正是基于这一商机来承租上诉人的房屋，并不惜花费大量资金进行装饰装修。并且租赁合同一签就五年。虽然在公园建设中存在一定影响，但这个经营风险应由被上诉人自行来承担，而不应将所谓的装修损失转嫁给上诉人。因此，被上诉人应对自己的决策承担经营风险和不利后果。此外，就退一步说，即使在公园建设中存在噪音、粉尘，被上诉人也只能起诉实施侵权责任的主体承担责任。综上所述，对于被上诉人迟迟不按期缴纳租金的行为，已不能实现合同目的。一审法院判决解除双方签订租赁合同，上诉人无异议，但判决上诉人承担被上诉人的装修损失，无事实和法律依据。据此，为维护上诉人的合法权益，特请求贵院撤销原判，依法改判。被上诉人曾小君辩称，我一直做茶文化产业，因公园里面需要这个场所经营，上诉人招商引资将我们引进去，在我们签订合同时，公园已经修缮完毕，绿化道路全部整齐的，直到签订合同上诉人也并没有提出公园的地要卖给开发商来搞房地产开发。正常经营期间，当时他们提出有一条路到公园要修，到2018年修完，这时，就没提出路修好后，，地要卖给开发商建房土地是2018年才挂牌出让，九鼎山公园的土地和我们以前租赁的房屋属于上诉人。2018年租赁九鼎山的房屋漏水，给经营造成一定影响，一直给上诉人的资产部打报告，说房屋漏水需要维修，但上诉人一直未来维修，本来2018年9月就应该交2019年租金，因房屋漏水无法正常营业，就没有交租金。到2019年7月，承租的房屋整块屋面下滑40公分，出现严重安全隐患，书面给上诉人公司发函告之。2018年9月，城投公司将土地在政务网上挂牌，卖给房地产开发商后，开发商进入公园施工、除渣，施工的大型车辆、工程机械在公园内存在很大安全隐患，游客不往公园里走，导致无法经营。2019年7月，我们起诉城投公司，解除租赁合同，要求城投公司赔偿装修、经营损失，一审没有认可经营损失。装修损失，当时选定第三方评估机构时，因为城投公司不认可，是由一审法院摇号选定，出了评估报告，法院认为我们签订合同之前没有了解清楚，评估出来就又折了一半，我们认可了一审法院的判决，请求二审依法维持。曾小君向一审法院起诉请求：1.解除曾小君、城投公司于2017年9月15日签订的《九鼎山公园廊桥房屋租赁合同》；2.城投公司赔偿曾小君因解除合同的装修损失、物品损失160万元、经营损失30万元，共计190万元；3.由城投公司返还曾小君履约保证金1万元；4.本案诉讼费由城投公司承担。一审法院认定事实：2017年9月15日，曾小君（乙方）与城投公司（甲方）签订了《九鼎山公园廊桥房屋租赁合同》约定，一、租赁标的物概况：甲方出租给乙方的标的物位于重庆市南川区西城街道长远居委，即九鼎山公园内廊桥的房屋，标的物面积764.22平方米，房屋室内装修和结构完好，通水电，有专表。二、租赁期限及装修期：租赁期限为五年，2017年9月11日起至2022年9月10日止，2017年6月12日至2017年9月11日为装修免租期。三、租赁房屋用途、租金标准：租赁房屋的用途用于茶文化经营；租金标准为每月每平方米5元。四、租金、保证金标准及支付方式：年租金45853元，租金一年缴纳一次，实行先缴后用，租金在5年内递增，乙方不能以任何理由中途退租；若合同到期后乙方仍要续租，续租的租金由甲方按国有资产管理程序确定并重新签订协议；履约保证金为10000元，在本协议到期届满，乙方将租赁房屋完好无损退回甲方后，由甲方一次性不计利息退还乙方（保证金按3个月房租收取）。本合同签订前，乙方将上述年租金及保证金一次性缴存至甲方指定账户。五、甲乙双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1.甲方按房屋现状出租，收取租金。2.乙方租赁期满后若乙方无违约行为，甲方应在乙方退回房屋之日起10个工作日内将履约保证金不计利息全额退还乙方。3.乙方如不按期缴纳房租，甲方不退还保证金并立即收回房屋。如乙方仍然需要续租需重新缴纳保证金和房租。（二）乙方的权利与义务：1.乙方必须遵守......。2.乙方必须按时足额缴纳租金及经营有关的各项税收和费用。3.乙方应服从甲方的管理，未经甲方书面同意，乙方不得对承租房屋进行转租或转让。4.租赁期间，乙方必须做好房屋周边绿化的安全、管护、维修等工作，若发生安全事故，乙方自行承担全部责任。5.乙方不得擅自修改所租赁的房屋结构，其装修必须符合国家相关规定包括消防、安全等。6.若乙方的经营活动与周边住房或相关权利人发生纠纷矛盾等，由乙方自行协调解决。7.乙方不得中途退租，如经营不善，停止经营，必须缴足合同约定的五年租金，并完好退还所租赁的房屋。六、违约责任：1.租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，并要求甲方赔偿乙方因装修所产生的一切费用，造成乙方损失的，甲方还应承担相应赔偿责任。（1）房屋租赁期间，乙方未违背本合同所约定之条款，甲方单方面终止合同。（2）甲方因房屋经济纠纷等问题导致乙方无法继续正常经营使用该场地。七、免责条款：1.因不可抗力（不可抗力系“自然灾害、国家和地方政府政策调整等不能预见、不能避免并不能克服客观情况”）原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同签订后，曾小君交纳了从签订合同时起至2018年9月12日期间的租金。曾小君将案涉租赁廊桥房屋装修成开敞式的茶廊，从事品茶经营活动。从2018年起，九鼎山公园内的部分土地进行房地产开发，大型机械设备在施工现场进行的土石方开挖作业以及装载弃土和建筑材料设备的货运车辆从廊桥周围的道路出入等原因所产生的噪音、粉尘导致廊桥周围的客观环境发生变化，严重影响了曾小君的经营收入。期间又因租赁房屋屋顶部分下滑存有安全隐患，曾小君向城投公司进行了反映。2019年8月12日，重庆博润资产管理有限公司向曾小君送达了《关于九鼎山廊桥房屋全面维修事宜的函》载明：租赁户曾小君：你向我司反映的九鼎山公园廊桥房屋屋顶下滑事宜，我司高度重视，随后即组织专业技术人员进行了多次现场查勘，经我司初步研究，拟对该房屋进行全面整修。因全面整修费用较高，我司已将该事宜提请区城投集团公司党委会研究决策，待党委会决议后即可实施整修工作。在此之前，请您时刻关注房屋状况，避免造成安全事故。在审理中，曾小君以城投公司的房屋屋面有损害，有安全隐患及九鼎山公园开发致使其无法经营为由，要求解除合同并由城投公司赔偿损失；城投公司认为曾小君的解除理由不成立，但认为其未交纳租金已构成违约，同意解除合同，并要求其返还租赁房屋。由于城投公司对曾小君主张的装修残值金额不认可，在该院的组织下双方选定了重庆金汇房地产土地资产评估事务所对曾小君的装修部分进行价值评估，在评估过程中，双方到现场对曾小君的装修部分进行清点，重庆金汇房地产土地资产评估事务所的工作人员制作了《涉及的装修清单》：招牌架1套，LED显示器1个，门头（大）1个，木制挂牌（小）1个，灯笼32个，旗10展，吊扇10个，竹桌10张，木桌20张，不锈钢桌（大）3张，不锈钢桌（小）1张，排烟系统1套，冰箱1台、监控系统1套，厕所隔断4套，指示木牌19块，洗手台4个，空调4台，通道处木门2扇，竹帘（大）27幅，竹帘（小）24幅，射灯109个，吊灯（大）12个，吊灯（小）7个，铜灯14个，T5灯管18个，LED灯4个，壁画（大）4幅，壁画（小）4幅，戏台1个，榻榻米1个，隔楼2个，隔墙(长72米，高3米，面积共216平方米），脚线（长72米，高0.2米），室内套装门8个，墙刷漆面积（外墙约735平方米，内约864平方米，顶约276平方米，共计1875平方米），门刷漆面积9个，窗刷漆31扇，圆柱刷漆面积78根，木结构刷漆面积1200平方米，墙木花（长148米、宽0.4米），音响6套，柜台1个，厨房沉沙池1个，沙窗36幅，换气扇16个，榆木角花24个，木雕花电视墙2张。双方对《涉及的装修清单》进行了确认，城投公司除对《涉及的装修清单》中的通道处木门2扇（含3套门框），洗手台4个（石材、带镜子）、吊灯（大）12个提出异议外，对其他装修项目认可是曾小君的投入。该事务所根据《涉及的装修清单》中确定的物品进行了评估，曾小君支付了评估费6000元。其评估结果为：双方无争议部分的评估总额为243530元，有争议部分评估总额为5640元[通道处木门2扇（含3套门框），洗手台4个（石材、带镜子）、吊灯（大）12个]。对争议部分，曾小君陈述，装修清单中的所有物品均是其在经营中自己的投入，城投公司的物品并未统计在装修清单中，洗手台其在租赁前是有，但其在装修时重新进行了装修改造，对于吊灯，其在租赁前只有七个，现在有十九个，所以这十二个是其投入，通道处木门也是其自行装修。城投公司认为通道处的木门是曾小君租赁前就有，只是曾小君将原有的木门拆除装到其他位置，吊灯之前是有，但不清楚是几个，洗手台以前就有，只是曾小君进行了维修。一审法院认为，一、关于合同解除问题。《九鼎山公园廊桥房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。从案涉房屋的位置位于公园内、房屋性质为廊桥房屋以及双方签订合同内容所约定的用途为茶文化经营和曾小君将案涉廊桥房屋装修成开敞式的茶廊进行经营来看，曾小君租赁该房屋所利用的不仅仅为案涉廊桥房屋的本身，更重要的是利用该廊桥房屋属于公园内以及廊桥周围的幽静环境。但在合同的履行过程中，由于九鼎山公园的房地产开发建设所产生的噪音、粉尘导致案涉廊桥房屋的周围的客观环境发生重大变化，曾小君经营茶廊的幽静环境不复存在，从而严重影响了曾小君的经营收入，致使其不能实现合同目的。因九鼎山公园的房地产开发建设导致该廊桥房屋的周围的客观环境发生重大变化属于双方在签订合同时无法预见，而非双方的主观原因或者曾小君经营过程中的商业风险重大变化所致。在此情况之下，如果继续履行合同，对曾小君明显不公平。因此，根据公平原则，曾小君享有请求解除合同的权利，故，案涉合同的解除并非归责于双方的事由所导致。由于双方在诉讼中已作出解除合同的意思表示，因此，该院依法确认《九鼎山公园廊桥房屋租赁合同》于2020年6月11日双方均表示解除合同时解除。二、关于曾小君要求城投公司赔偿经营损失、装修损失的问题。对于曾小君主张的经营损失，由于合同解除并非城投公司的原因所导致，同时曾小君亦未提供相关证据证明因城投公司的原因造成其经营损失，故不予支持。对于曾小君主张的装修损失，由于案涉合同的解除并非归责于双方的事由所导致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一）......；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，曾小君的装饰装修残值损失应当由双方按照公平原则分担。装修残值应以评估的价值为准。对于有争议部分评估金额为5640元[（通道处木门2扇（含3套门框），洗手台4个（石材、带镜子）、吊灯（大）12个]，城投公司虽提出异议，但认可曾小君在装修过程中确有投入，且也未提供证据证明以上物体属于其所有，该院确定该部分属曾小君的装修残值损失。故，对曾小君的装修残值确定为249170元，由双方各自分担一半，即各自分担124585元（249170元÷2）。对于鉴定费6000元，该费用是曾小君对其装修残值进行评估所产生的费用，应由双方各自分担3000元。三、关于曾小君主张城投公司退还保证金10000元，因合同的解除非因双方的原因造成，予以支持。故，城投公司应支付曾小君137585元（124585元+10000元+3000元）。合同解除后，曾小君依照合同所取得的案涉房屋依法应当返还给城投公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认曾小君与重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司在2017年9月15日签订的《九鼎山公园廊桥房屋租赁合同》于2020年6月11日解除；二、由重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司在判决生效后立即向曾小君支付装修残值损失、履约保证金、鉴定费等共计137585元；三、由曾小君在判决生效后立即将租赁的位于重庆市南川区西城街道长远居委九鼎山公园内廊桥的房屋腾空并返还给重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司；四、驳回曾小君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21990元，减半交纳10995元（曾小君已预交），由曾小君、重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司各负担5497.5元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人应否支付被上诉人装修残值损失及其金额。本案中，上诉人城投公司与曾小君在《九鼎山公园廊桥房屋租赁合同》约定了曾小君可根据自身经营需要对承租房屋进行装饰装修，但未约定提前解除合同时装修物如何处理，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”对案涉装饰装修残值进行处理。首先，案涉租赁合同的解除并非因曾小君未按期足额交纳租金引发。虽然曾小君在承租房屋中存在未按约定交付租金的违约行为，上诉人城投公司也已进行催告，但城投公司并未以此提出解除合同的请求。其次，曾小君承租的房屋因房屋屋面漏水，向上诉人城投公司提出维修请求，上诉人虽然进行维修，但仍存在漏水现象，且在租赁过程中，房屋出现危险因素，导致曾小君无法正常经营。从2019年8月12日，重庆博润资产管理有限公司向曾小君送达了《关于九鼎山廊桥房屋全面维修事宜的函》的内容可印证前述事实。第三，因九鼎山公园的开发建设，破坏了曾小君承租房屋进行茶文化产业经营的外部环境，虽然开发建设的施工主体并非上诉人城投公司，但该公司作为业主对该情况明知，但却未能及时将该风险告知曾小君，具有过错。故双方在履行案涉合同中均有违约行为，本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定，一审法院适用该条第四项规定不当，应予纠正。因双方当事人对案涉装饰装修物残值的数额无异议，本院予以确认。结合本案的具体情况及双方当事人的过错，一审法院对案涉装饰装修物残值确定按照双方各50%予以分担公平合理，并无不当。综上所述，上诉人城投公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3480元，由上诉人重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 勇审 判 员  吴 聪审 判 员  张海瑞二〇二〇年十一月三日法官助理  沈道萍书 记 员  文 杰