福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2512号 上诉人（原审原告）：简诗玲，女，1983年8月2日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南靖县璟昇房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇湖滨名城****。 法定代表人：杨文杰，经理。 委托诉讼代理人：徐金文，该公司职员。 上诉人简诗玲因与被上诉人南靖县璟昇房地产开发有限公司（下称璟昇公司）商品房预约合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人简诗玲的委托诉讼代理人石燕萍、被上诉人璟昇公司的委托诉讼代理人徐金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 简诗玲上诉请求：撤销一审判决第三项，改判璟昇公司赔偿简诗玲损失336915.5元（含2016年间购房补贴损失19333.5元和2016年间至2019年4月10日间房屋增值差价损失317582元）。 事实和理由：一审法院认定本案损失有误，本案损失包括购房补贴和房屋差价损失。1.简诗玲于2016年向璟昇公司购房，根据当时南靖县政府政策，可享受购房补贴，璟昇公司应赔偿该部分损失。只有双方订立本约合同才能进行正式备案并领取购房补贴。若双方当时订立本约合同，简诗玲可以享受该购房补贴。2.双方2016年订立预约合同时合同总价为399599元，璟昇公司另行出售讼争房屋时合同总价为717141元。因璟昇公司公司违约，简诗玲丧失与其订立本约合同的机会，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，璟昇公司应承担该房屋差价损失赔偿责任。 璟昇公司辩称：简诗玲上诉无事实和法律依据。根据“谁主张，谁举证”原则，简诗玲应承担举证责任，否则，其应承担举证不能的不利后果。 简诗玲向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《璟昇花园认购协议书》（下称《认购书》）；二、璟昇公司双倍返还简诗玲定金60000元；三、璟昇公司赔偿简诗玲2016年间购房补贴损失19333.5元；四、璟昇公司赔偿简诗玲2016年7月13日至2019年4月10日间房屋增值差价损失317582元。 一审法院认定事实：2016年7月13日，璟昇公司（甲方）与简诗玲（乙方）签订《认购书》，内容：“第一条：乙方认购甲方的楼宇位置：乙方兹向甲方认购位于南靖县××村××东路西侧，和靖路南侧，怀远路东侧）璟昇花园一期项目的如下房产：1.住宅：8号楼Ｂ梯702单元，建筑面积128.89平方米。……前述建筑面积为暂测面积，具体面积以产权登记机关登记的面积为准。第二条：1.按建筑面积计价，单价人民币3100元／㎡，总价款人民币（大写叁拾玖万玖仟伍佰伍拾玖元）（小写￥399559元）（含定金）。……乙方在签订本认购协议书的同时应向甲方支付人民币30000元作为认购前述房产的定金（定金以票据为准），在双方签订《商品房买卖合同》（下称‘合同’）后，该定金无息自动抵作首付款。第三条：付款方式和期限：……2.乙方选择银行按揭（含商业贷款／公积金贷款／商业贷款和公积金组合贷款，下同）付款：①于2016年8月5日前支付首期商品房价款人民币90559元，余额279000元由乙方以向银行申办所得的按揭贷款支付。②若银行要求乙方增加支付首期商品房价款，则本条款①项约定的首期商品房价款相应调整为银行要求的首付金额。乙方应在银行或甲方通知之日起5天内补足首期款差款。③乙方已经明确知道按揭银行所规定的申请前述按揭贷款所需的条件和应当提交的资料，并保证其符合前述条件。乙方须在签订合同时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料。第四条：乙方应在认购书签订之日起25日内，携带本人认购书，身份证明，收入证明和其他应当提交的资料以及足额的购房款到璟昇·靖府接待中心与甲方签署《商品房买卖合同》和附件以及其他相关文件，并向银行提供完整的按揭贷款资料。若乙方已婚，则须一并携带结婚证、配偶身份证、户口本和收入证明等原件，并偕同配偶办理前述签约及按揭手续。第五条：双方申明共同遵守如下规定：1.甲方已向乙方明示《商品房预售许可证》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、双方将签署的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议、《业主（临时）管理规约》、《前期物业服务合同》及甲方出具的《购房须知》等法律法规规定应明示的文件、证书以及重要提示。乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议；对该物业状况，交易条件，周边环境已有充分了解，并承诺按约定签署上述文本。2.甲方给乙方的优惠价是以乙方完全履行本认购书约定按时支付所有款项，签订《商品房买卖合同》及／或按揭合同为条件。若乙方不符合该条件，甲方有权取消给予乙方的所有优惠，按照认购单位原价计算房屋价格并签署合同。3.若发生下述事由之一，本认购书自动终止，甲方有权将该物业另行出售，乙方所交定金不予退回。（1）乙方逾期付款超过三个日历日；（2）乙方逾期未按甲方要求办理按揭相关手续，或因乙方提交的资料不合格，资信状况或其他乙方原因导致本认购书第三条第2款所述的按揭未获批准；（3）乙方逾期未与甲方签订合同或乙方单方解除本认购书；（4）乙方知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定。若乙方以暂不符合漳州市购房条件为由解除本认购书或拒绝签署合同的。4.经甲方同意《认购书》不解除的，每逾期一日签约，认购人按总认购金额的日万分之2.5向甲方支付违约金。5.本认购书为签订《商品房买卖合同》的预约合同，本认购书签订后，乙方无约定或法律规定理由的不得解除本认购书，否则所交定金不予退回，乙方对此充分知悉并接受；甲方无约定或法定理由解除本认购书，应双倍返还定金。6.在甲乙双方签订合同前，如遇不可抗力之意外，导致不能实现本认购书之目的，本认购书自动解除。乙方须将本认购书、定金及已付房款发票及其他从甲方获取的文件退回甲方，甲方在收到上述文件后通过银行转账方式将已付定金及房款本金无息返还给乙方，甲方不再承担其他任何责任。7.本认购书经甲方和乙方（或乙方委托代理人）签署且乙方全额缴纳定金后生效，认购书一经双方签章，不得更改，双方签订的合同生效后本认购书自行终止。8.甲乙双方通信联络以本认购书首部所载明电话，传真地址等为准。甲方将包括但不限于通知等有关文件按照本认购书载明的乙方地址通过邮件寄送，在交付邮局的三日后即视为送交乙方，不论邮件是否被退回，但甲方地址写错等原因除外。乙方必须保证其提供上述资料的真实性，若甲方按上述电话、传真、地、地址等联络不到乙方乙方应承担由此引起的全部责任。乙方通讯方式如有变更，应在变更后二天内以书面形式通知甲方，否则，由此引起的一切后果均由乙方负责。”《认购书》签订当日，简诗玲向璟昇公司交纳定金30000元。2016年8月5日，简诗玲按约到璟昇公司接待中心欲与其签订商品房买卖合同时，璟昇公司以无法签订为由予以拒绝，并让简诗玲回去等通知。后简诗玲曾多次找璟昇公司要求继续履行双方约定，但璟昇公司均未予明确答复。2019年简诗玲再次找到璟昇公司时得知讼争房屋已另售他人。 讼争南靖县山城镇三卞村花园8号楼B702房屋于2016年5月5日被福建省厦门市中级人民法院查封，于2017年6月2日解除查封。 2017年4月，因璟昇公司相关房产被福建省厦门市中级人民法院查封，相关业主曾向南靖县政府有关部门反映，要求解决璟昇公司退还定金、赔偿损失问题。 2018年8月23日，璟昇公司通过邮政特快专递向简诗玲寄出解除《认购书》通知函。 2019年4月10日，璟昇公司将讼争房屋以717141元的价款出售给案外人吴震鹏、吴淑萍。该价款与简诗玲原认购价款399559元相差317582元。 一审法院认为：首先，本案《认购书》属预约合同。所谓预约合同是相对于本约合同而言的，一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”。本案《认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按约全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，简诗玲与璟昇公司签订《认购书》后，已按约全面履行了义务，并按《认购书》约定欲与璟昇公司签订本约合同，但璟昇公司以无法签订为由拒绝与其签订本约合同。璟昇公司明知讼争房屋已被查封、不能出售，仍与简诗玲签订《认购书》，违反诚信原则，且在该房屋解除查封之后，仍未及时通知简诗玲签订本约合同，而是于2019年4月10日将该房屋另行出售他人，存在明显过错，已违反《认购书》约定，导致简诗玲未能实现合同目的，应承担相应违约责任。简诗玲主张解除《认购书》并请求璟昇公司承担违约责任，应予支持。璟昇公司辩称造成无法签订本约合同系因简诗玲违约在先，与事实不符，应不予采信。其次，关于《认购书》解除后所产生的清理责任及损失分配问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，璟昇公司违反《认购书》约定，且已将讼争房屋另售他人，导致双方未能签订本约合同，应承担相应违约责任。简诗玲系守约方，其依据定金罚则请求璟昇公司双倍返还定金，应予支持。璟昇公司主张简诗玲无权请求双倍返还定金不能成立，应不予采纳。简诗玲请求璟昇公司赔偿房屋差价和购房补贴损失。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定及其适用原则，预约合同违约损失赔偿范围和数额应以信赖利益为限，包括所受损失和所失利益，不存在可得利益损失。因《认购书》属预约合同，并非本约合同，简诗玲所享有的优惠待遇尚存变数，且其请求房屋差价损失实际是主张可得利益损失，缺乏事实和法律依据，应不予支持；而购房补贴损失并非《认购书》约定内容，不能认定为系璟昇公司违约而造成的损失，且根据《关于县领导批示件（批办B-2017-22号）办理情况的复函》第3点和《南靖县人民政府关于印发》（靖政综〔2016〕70号）文件规定，讼争房屋备案登记在2016年之前，并不在购房补贴时间范围内，简诗玲请求赔偿购房补贴损失，亦应不予支持。简诗玲并未举证证明本案实际损失，但考虑到简诗玲可能因预约合同的签订而丧失其他缔约机会，导致机会利益损失，酌定璟昇公司在双倍返还定金基础上，再赔偿简诗玲损失10000元。两项合计璟昇公司应支付简诗玲70000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决：一、解除简诗玲与璟昇公司于2016年7月13日签订的编号为0000119的《璟昇花园认购协议书》；二、璟昇公司应于判决生效后10日内双倍返还简诗玲定金60000元；三、璟昇公司应于判决生效后10日内赔偿简诗玲损失10000元；四、驳回简诗玲的其他诉讼请求。案件受理费7253.73元，减半收取计3626.86元，由简诗玲负担2987.22元，璟昇公司负担639.64元。 二审中，简诗玲提交邮件收寄查询单、邮政南靖营业部证明、南靖县安然天然气公司打卡证明各一份，拟证明：一、10591123029号快递其收件人地址系福建省龙海市，而非福建省南靖县；二、从邮政部门无法查询到当时邮件系由简诗玲收取；三、2018年8月23日璟昇公司发出邮件当天，简诗玲在福建省南靖县山城镇上班，并不在户籍地。对上述证据及其拟证明事实，本院认定如下： 因本案中璟昇公司对一审判决并未提起上诉，应认定其对一审法院所确定违约解除并赔偿后果已认可，且上述证据与二审当事人争议范围并无实际关联，对本案处理结果无实际影响，故上述证据及其拟证明事实，本院不作认定。 对一审法院认定事实，除简诗玲对其收到璟昇公司发出解除《认购书》邮件的认定有异议外，其余事实双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下： 上述争议事实对本案处理结果并无实际影响，故该事实本院不作认定。 本院认为：本案《认购书》系双方为将来订立本约合同而订立的合同，其性质应为预约合同。因预约合同并非本约合同，所涉及的本约合同利益尚未固化，故当事人违约所造成的损失系信赖利益而非履行本约合同可得利益损失。简诗玲所请求房屋差价和购房补贴损失其性质系属履行本约合同可得利益而非信赖利益损失，不能归入本案实际损失范畴。信赖利益损失中除当事人缔约成本损失可以通过举证予以具体化外，其中机会利益损失缺乏具体衡量标准，司法实践中一般实行自由裁量原则予以确定。本案中简诗玲并未请求赔偿缔约成本损失，该部分损失不在案件审理范围，本案主要解决的是如何衡量简诗玲的机会利益损失问题。考虑到本案已适用定金罚则，且根据相关文件，简诗玲也不具备享受当地购房补贴资格，在此基础上再由璟昇公司追加赔偿10000元，应认定已可基本弥补简诗玲的机会利益损失。一审法院对此处理，考虑全面，且符合司法实践惯常自由裁量做法，并无不当。简诗玲主张本案实际损失包括房屋差价和购房补贴损失，与法不符，理由不能成立。 综上，简诗玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6354元，由简诗玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  李 凌 审 判 员  唐志忠 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  杨国栋 书 记 员  卢 杰