湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民初288号原告：赵自钢，男，1981年6月8日出生，汉族，住零陵区。原告：陈效华，男1960年12月8日出生，汉族，住冷水滩区。原告：陈民，男，1992年1月17日出生，汉族，住冷水滩区。原告：何江艳，女，1986年8月5日出生，汉族，住新田县。原告：何柏生，男，1971年出生，汉族，住冷水滩区。原告：蒋美贵，男，1962年出生，汉族，住新田县。原告：刘建华，男，1979年出生，汉族，住东安县。原告：雷久勇，男，1984年2月11日出生，汉族，住冷水滩区。原告：刘文超，男，1989年6月22日出生，汉族，住祁阳县。原告：蒋顺娥，女，1963年4月27日出生，汉族，住东安县。原告：杨博，男，1982年12月11日出生，汉族，住零陵区。原告：蔡晔，女，1986年6月30号出生，汉族，住宁远县。原告：王容姣，女，1978年11月25日出生，汉族，住东安县。原告：潘丽君，女，1978年5月4日出生，汉族，住零陵区。原告：张国姣，女，1979年8月29日出生，汉族，住冷水滩区。原告：肖岱伟，男，1991年2月16日出生，汉族，住东安县。原告：李乾龙，男，1978年8月27日出生，瑶族，住道县。原告：翟满华，女，1974年8月15日出生，汉族，住东安县。原告：刘敬，女，1985年4月26日出生，汉族，住益阳市赫山区。原告：胡小军，男，1970年2月23日出生，汉族，住东安县。原告：廖友姣，女，1976年9月12日出生，汉族，住东安县。原告：龙海洋，男，1972年3月16日出生，汉族，住东安县。原告：王琼，女，1991年1月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告：雷赟，男，1974年10月8日出生，汉族，住道县。原告：聂时耀，男，1972年7月11日出生，汉族，住祁阳县。原告：刘红湘，女，1977年4月1日出生，汉族，住祁阳县。原告：何家君，男，1974年10月5日出生，汉族，住道县。原告：雷玉玲，女，1970年5月3日出生，汉族，住道县。原告：刘赛文，女，1960年3月23日出生，汉族，住祁阳县。原告：周满春，女，1949年10月1日出生，汉族，住零陵区。原告：张某，女，2003年3月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：魏本军，男，1973年1月25日出生，汉族，住东安县。原告：易木兰，女，1977年10月12日出生，汉族，住东安县。原告：张国玲，女，1977年10月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。原告：王小阳，女，1968年10月8日出生，汉族，住祁阳县。原告：唐琦凯，男，2000年1月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：李荣华，男，1987年8月17日出生，汉族，住双牌县。原告：蒋涛，男，1988年6月1日出生，汉族，住宁远县。原告：刘蓓，女，1988年11月18日出生，汉族，住冷水滩区。原告：张建平，女，1959年7月16日出生，瑶族，住长沙市岳麓区。原告：刘海芳，女，1986年11月12日出生，汉族，住祁阳县。原告：张金一，女，1979年1月1日出生，汉族，住东安县。原告：唐香花，女，1987年1月2日出生，汉族，住东安县。原告：唐晓芳，女，1994年9月21日出生，汉族，住冷水滩区。原告：陈金琳，女，1966年9月24日出生，汉族，住零陵区。原告：杨梦娟，女，1993年8月23日出生，汉族，住道县。原告：郑婷，女，1989年8月3日出生，汉族，住冷水滩区。原告：陈腊梅，女，1990年1月14日出生，汉族，住零陵区。原告：吕玉华，女，1963年3月28日出生，汉族，住冷水滩区。以上原告共同委托诉讼代理人：王姣，湖南弘一（永州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊静，湖南弘一（永州）律师事务所律师。被告：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区零陵北路**。诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，该公司管理人。负责人：张容，该所主任。被告：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住，住所地湖南永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔**/div>诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，该公司管理人。负责人：张容，该所主任。以上两被告公司委托诉讼代理人：陈炜，湖南人和人（永州）律师事务所律师。第三人：华融湘江银行股份有限公司永州分行，住，住所地永州市冷水滩区翠竹路**/div>负责人：廖奇旺，该行总经理。原告赵自钢等49人诉被告湖南省渝洲房地产实业有限公司（以下简称渝洲公司）、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）、第三人华融湘江银行股份有限公司永州分行（以下简称华融湘江银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告赵自钢等49人的委托诉讼代理人，被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司及被告湖南省渝洲房地产实业有限公司的诉讼代理人、第三人的负责人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵自钢等49人向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告渝州公司、湘汇公司为原告购买的舜德摩尔1号栋商铺办理不动产权证；2、请求判令确认第三人华融湘江银行与湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司签订的针对原告所购房屋的抵押合同无效，并撤销第三人对原告所购房屋设立的抵押权，注销抵押登记。事实及理由：原告签订合同向渝洲公司购买舜德摩尔房屋后，已付清全部购房款。原告与被告渝州公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告渝州公司应予以继续履行，原告已获得所购房屋所有权，应予以确认。被告渝州公司应为原告办理不动产证。被告湘汇公司擅自将原告所购房屋抵押给第三人，该抵押合同无效，应当撤销第三人对原告所购房屋设立的抵押权，注销抵押登记。原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告湘汇公司、渝洲公司答辩称，请法院依法判决。第三人华融湘江银行辩称：第三人就本案涉案商铺设立的抵押权在先，并无设立抵押权无效的法律依据，请法院依法判决。原告赵自钢等49人在向本院提交了以下证据：证据一、原被告身份信息，拟证明原被告主体资格；证据二、《顺德摩尔.财富中心商品房买卖合同》、交房确认书、《前期物业管理协议》，拟证明：1、原告与被告湖南省渝洲房地产事业有限公司双方自愿签订的《顺德摩尔.财富中心商品房买卖合同》合法有效的事实；2、被告湖南省渝洲房地产事业有限公司、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司已经实际交付原告，原告已经实际占有并使用该房屋的事实；证据三、付款凭证、完税凭证、销售不动产统一发票、维修基金收据等，拟证明：原告已经支付全款，缴纳了税费，已经履行了合同的全部义务，其所购房屋所有权应当归还原告所有事实；证据四、《顺德摩尔.财富中心商品方委托租赁租金的流水记录》，拟证明：1、被告湖南省渝洲房地产事业有限公司、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司与原告签订了租赁合同双方形成了租赁关系，被告湖南省渝洲房地产事业有限公司、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司之前一直依约按期支付租金给原告，原告已经实际取得该房屋的所有权以及享有所有权收益的事实；证据五、铺面出售时的广告，拟证明：1、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司、湖南省渝洲房地产事业有限公司在明知房屋已经卖给原告的情形下还将该房屋抵押给第三人华融湘江银行股份有限公司永州分行恶意损害原告的利益的事实；2、第三人作为抵押人不调查商铺真实权属情况，在商铺铺天盖地营销手段推销的情况下，在明知被告设立抵押权的房屋很可能已经出售或即将出售的情形下，还将原告已购房屋设定抵押，明显存在过错，存在恶意设立抵押权的故意，抵押合同属于无效合同，抵押登记应予注销的事实；证据六、承诺书、会议纪要，拟证明：被告湘汇公司、渝洲公司认可房屋所有权归原告所有并多次向原告承诺给付租金和办理房屋产权登记的事实；证据七、业主集体给政府的上访资料，拟证明：政府认可该房屋所有权归属原告的事实，并要求被告湘汇公司、渝洲公司处理好租金和办理房屋产权证事宜的事实；证据八、永州市中级人民法院的判决书，拟证明与原告类似的诉讼请求已经得到法院的支持，应当同案同判的是事实。被告渝州公司、湘汇对上述证据进行质证：对证据的真实性没有异议，对证据的目的尊重法律的认定。第三人华融湘江银行对上述证据进行质证：证据二、其只提供了一些简单的购房合同和物业管理协议，湘汇公司在我行抵押了相当大一部分，原告少量的证据无法达到其证明目的；证据五、原告提出以一些铺面出售时的广告，银行只需要去抵押部门查询，不需要去实地查看，我方抵押权有效，证据真实性、关联性有异议；证据八、中国不是案例法，其案情与本案是否一致不清楚。对其他证据无异议。被告渝州公司、湘汇公司未提交证据。第三人华融湘江银行向本院提交证据：房屋他项权证，拟证明抵押物已抵押给我行。原告赵自钢等49人对上述证据进行质证：对抵押权的真实性没有异议，对证明目的有异议，抵押权设定时间为2016年5月25日，华融湘江银行股份有限公司永州分行应当了解商铺会被售卖或已被售卖，湘汇公司已经取得了房屋预售许可的情况下，还设定抵押，明显存在过错。被告湘汇公司、渝洲公司对第三人提交的证据无异议。本院对上述证据进行认证：针对原告方提交的证据：除证据二、证据五、证据八，其他证据被告及第三人均无异议，该系列证据本院予以采信；证据二、该证据系签订的真实合法有效的合同，该证据本院予以采信；证据五、经与其他证据核对，第三人抵押权设立在先，该证据的证明目的本院不予采信；证据八，本案与该证据拟证明的案件事实不同，适用法律不同，对该证据的证明目的本院不予采信。针对第三人提交的证据，该证据系合法有效的抵押权，本院予以采信。本院查明如下事实：被告渝州公司完成了舜德摩尔1号栋建设后，从2011年开始销售该商铺。期间为办理贷款，被告渝州渝州于2013年2与7日将该楼产权转移至被告湘汇公司，被告湘汇公司于2016年5月向第三人华融湘江银行贷款，并于2016年5月25日办理了抵押权登记，抵押权设立的商铺位置为舜德摩尔1号栋5层整层，抵押面积为。原告赵自钢等49人自2017年10月份开始陆续向被告渝州公司购买舜德摩尔1号栋商铺，商铺位置位于舜德摩尔1号栋5层，该商铺均在第三人抵押权设立下。原告赵自钢等49人购买商铺后，同时与被告湘汇公司签订了返租协议，约定按商铺购买总价的8%-10%为年租金进行返租。2018年开始，被告渝州公司、湘汇公司爆发债务危机，无力继续按照返租协议给付租金，又因原告方所购买的商铺上存在抵押权，无法办理产权证，遂原告方与两被告公司发生纠纷起诉至本院。2019年8月1日，经本院裁定，受理被告渝洲公司及湘汇公司的破产重整申请，并指定湖南人和人（永州）律师事务所担任两被告公司管理人。本院认为，本案审理的焦点为：一、被告湘汇公司与第三人华融湘江银行的抵押权是否有效；二、原告方办理不动产权证的诉请是否合法。关于争执的焦点一，根据查明的事实，被告湘汇公司与第三人签订抵押合同时，该抵押物的产权并无权属争议，完全属于被告湘汇公司，且并无证据证实双方签订的抵押合同违反了合同法第五十二条及物权法的相关规定，故该抵押合同应当是真实有效的。关于争执的焦点二，第三人的抵押权设立时间为2016年5月25日，并办理他项权证且已公示，原告方购买商铺最早的时间为2017年10月。由此可知，原告方在购买商铺时，该抵押权已经设立并公示，原告方应知所购买商铺的产权状态，并有自行审查商铺权利状况的义务，该过错并不在第三人。根据物权法第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故原告方未尽审查义务，该责任不能归责于第三人，且第三人的抵押权设立并无无效情形，在抵押权存续期间，原告方请求办理不动产权证暂不能得到支持。综上，原告方提出的两项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，拟判决如下：驳回原告赵自钢等49人的全部诉讼请求。一审案件受理费400元，由被告湖南省渝洲房地产实业有限公司、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  郑和生审 判 员  龚 建人民陪审员  王成文二〇二〇年十一月十一日书 记 员  唐 莉附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。