成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初7497号 原告：吴定才，男，1980年11月6日出生，汉族，住成都市双流区。 原告：周晓霞，女，1984年9月5日出生，汉族，住成都市双流区。 二原告的委托诉讼代理人：张义文，四川川商律师事务所律师。 被告：成都盛世房地产开发有限公司，住所地：成都市双流区东升街道清泰路二段**。 法定代表人：吴藤伟，董事长。 委托诉讼代理人：罗敏，四川广都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋金成，四川广都律师事务所律师。 原告吴定才、周晓霞与被告成都盛世房地产开发有限公司（以下简称：盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周晓霞及二原告的委托诉讼代理人张义文、被告盛世公司的委托诉讼代理人罗敏、宋金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴定才、周晓霞向本院提出诉讼请求：1.确认吴定才、周晓霞与盛世公司于2015年9月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（补充协议）》有效；2.判令盛世公司协助吴定才、周晓霞办理双方于2015年9月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（补充协议）》的商品房买卖合同签约备案，并承担本案诉讼费用。事实和理由：双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（补充协议）》，盛世公司将位于双流县东升街道丰乐街×号海棠·时代广场×栋×单元×号房屋出售给吴定才、周晓霞，并约定应于2016年12月30日前交付房屋。吴定才二人已支付购房首付款，因为开发商的土地被抵押了没有解押，所以没有办到银行按揭贷款。后因盛世公司自身资金紧缺，该房屋修建停工，直至2018年11月30日，盛世公司在成都商报发布公告通知上述项目开始办理交房手续。现盛世公司已将房屋交付吴定才二人装修使用，但盛世公司一直未为二人办理签约备案手续。补充协议关于备案时间的约定是盛世公司利用优势条件设定的格式条款，违反了《城市商品房预售管理办法》第十条关于应当在签订商品房预售合同后30日内进行备案登记的强制性规定，该约定无效。同时，盛世公司发出的解除商品房买卖合同通知书，理由不充分，没有办到贷款是盛世公司的原因，吴定才二人已作回复。请求法院支持我方诉讼请求。 盛世公司辩称：1.合同是有效的，但由于吴定才二人只付了首付款，未按合同约定支付全部购房款，严重违约，我司已根据合同约定及法律规定与其解除了合同，双方已无合同关系。2.双方解除合同后，我司没有为二人办理合同备案登记的义务。即使合同没有解除，二人也未付清全部房款，不符合补充协议（二）第七条办理合同备案登记的条件。请求驳回全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.《商品房买卖合同》第四条约定：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为金融机构；该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为金融机构。 2.《商品房买卖合同补充协议（一）》第四条第2款第2项约定：买受人应于《主合同》签订之日起7日内自行到银行办理贷款手续。若买受人未在上述期限届满前办理按揭贷款手续，将视为买受人违约。若迟延超过七日仍未办理贷款手续的，出卖人有权解除双方签订的合同等等。第4项约定：如因买受人原因导致在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起三十日内仍未办理完毕贷款手续的，则视为买受人违约。买受人应在本协议签订之日起六十日内向出卖人支付全部购房款或者在出卖人书面同意的前提下采取其它方式付款，否则出卖人有权解除双方签订的合同等等。第5项约定：若因出卖人原因导致买受人未能订立《商品房贷款合同》并导致主合同不能继续履行的，买受人有权解除合同。 3.《商品房买卖合同补充协议（二）》第二条约定：买受人采用按揭付款方式支付房价款，于主合同签订当日向出卖人支付购房首付款272899元，剩余购房款409000元，买受人以向出卖人指定银行贷款的方式进行支付。第七条约定：出卖人申请办理该商品房预售合同登记备案手续的时间为买受人向出卖人支付完毕全部购房款之日起300个工作日内。买受人向出卖人支付完毕全部购房款之前（按揭付款买受人已支付完毕购房款特指：买受人已向出卖人支付完毕全部首付款，且按揭申请得到银行的批准），出卖人有权拒绝办理该商品房预售合同登记备案手续。 4.吴定才、周晓霞向盛世公司支付了购房首付款后，剩余购房款向银行申请贷款未成功，至今未支付。 5.2019年4月25日，盛世公司向吴定才、周晓霞邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，通知二人：“因你（们）逾期不按与我公司签订的商品房买卖合同及相关补充协议的约定履行付款义务，现我公司依据前述合同的相关约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十六条的规定通知如下：解除你（们）与我公司之间的《商品房买卖合同》及相关补充协议，且我公司将依法追究你（们）的违约责任。”吴定才二人已收到邮件。 盛世公司未举证证明吴定才二人未在补充协议约定期限内办理银行贷款手续，是由于其个人原因。 本院认为，对双方当事人争议焦点评判如下： 一、合同效力。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（一）》、《商品房买卖合同补充协议（二）》，是双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之合同无效的情形，合法有效。 吴定才二人认为《商品房买卖合同补充协议（二）》第七条关于出卖人申请办理合同备案时间的约定，是出卖人利用优势条件设定的格式条款，违反了《城市商品房预售管理办法》第十条关于开发商应当在签订商品房预售合同后30日内进行备案登记的强制性规定，该条款无效。经审查，本院认为，第一，《城市商品房预售管理办法》是行政机关的管理性规定，并非禁止性规定，法律没有明文禁止当事人对合同备案时间及条件自行约定，而“契约自由”是当事人最基本的民事权利，该主张于法无据，不予采纳。第二，上述条款虽然是格式条款，但对双方当事人的民事权利均进行了平等保护，一方面保护了开发商收取购房款的合同权利，一方面保护了买受人对合同进行备案登记公示的权利，并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效的情形，吴定才二人的上述主张，缺乏事实依据，不予采纳。 二、案涉合同是否已解除。虽然盛世公司向吴定才二人发出了《解除商品房买卖合同通知书》，但并未提供吴定才二人未在约定期限内办理银行贷款系其个人原因、盛世公司有权单方解除合同的证据，不排除存在银行因案涉房屋的土地被抵押不同意贷款的情形，其现有证据不足以证明盛世公司有权单方解除合同，不足以证明该《解除商品房买卖合同通知书》对吴定才二人已发生法律效力。盛世公司关于合同已解除、无需办理备案的抗辩意见，因证据不足，不成立。 三、协助办理合同备案的诉讼请求。根据查明事实，因吴定才二人在付清全部购房首付款后其按揭申请未得到银行的批准，剩余购房款至今未全部支付，《商品房买卖合同补充协议（二）》第七条约定的盛世公司协助办理合同备案登记的条件尚未成就，吴定才二人的上述诉讼请求不符合合同约定和法律规定，依法予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吴定才、周晓霞与被告成都盛世房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（一）》、《商品房买卖合同补充协议（二）》合法有效。 二、驳回原告吴定才、周晓霞的其它诉讼请求。 案件受理费100元，由原告吴定才、周晓霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 涛 人民陪审员 汪 健 人民陪审员 范董萍 二〇二〇年十一月二十三日 法官 助理 万 敏 书 记 员 干雪玲