重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7009号上诉人（原审被告）：刘元洪，男，汉族，1965年11月17日出生，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：龙选宇，男，汉族，1969年10月30日出生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：龙俊钢，重庆乾乙律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱冬梅，重庆乾乙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蓝琼，女，汉族，1971年1月1日出生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：龙俊钢，重庆乾乙律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱冬梅，重庆乾乙律师事务所律师。原审第三人：陈华珍，女，汉族，1974年2月25日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘彦希，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂玉佳，重庆百君律师事务所律师。原审第三人：陈华英，女，汉族，1976年08月10日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘彦希，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂玉佳，重庆百君律师事务所律师。上诉人刘元洪因与被上诉人龙选宇、蓝琼，原审第三人陈华珍、陈华英排除妨害纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初2300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘元洪上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回龙选宇、蓝琼的全部诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人实际出资购买了该房屋，被上诉人与原审第三人签订的《房地产买卖（居间）协议》虽具备法律形式，但未对案涉房屋的交付时间、交付方式、交付人进行约定，且被上诉人明知上诉人一直居住在案涉房屋，在签合同时故意避开上诉人，属无效协议；2.上诉人于2020年3月4日收到一审传票，在此之前被上诉人一直未要求上诉人交房，故被上诉人要求上诉人从2019年2月5日开始支付房屋使用费不应支持；3.原审第三人仅是案涉房屋名义上的所有权人，空挂户口，长达20年未在案涉房屋居住管业，原审第三人负有排除妨害的义务，不应为本案的上诉人。龙选宇、蓝琼辩称，被上诉人系案涉房屋及其附属设施的合法所有人。上诉人知晓案涉房屋的整个交易，仍以其与原审第三人之间存在纠纷为由拒不搬离，非法侵占案涉房屋，应当排除妨害并赔偿损失。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。陈华珍、陈华英述称，原审第三人作为案涉房屋的前产权人，拥有对案涉房屋的所有权及处分权，原审第三人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，且原审第三人已按合同约定履行了义务，完成了产权过户手续，同时也承担了因上诉人原因造成的违约责任。上诉人无权占有使用案涉房屋，应立即排除妨害，搬离案涉房屋。龙选宇、蓝琼向一审法院起诉请求：1.刘元洪立即搬出重庆市九龙坡区石杨路房屋；2.刘元洪向龙选宇、蓝琼支付房屋使用费，从2019年2月5日起按照1500元/月计算至刘元洪搬出时止；3.刘元洪赔偿龙选宇、蓝琼交通费、误工费、公证费等损失共计4753.75元；4.本案诉讼费由刘元洪承担。一审法院认定事实：2018年11月13日，龙选宇（乙方）经重庆市凌辉房地产营销策划有限公司陈家坪分公司居间与第三人陈华英、陈华珍（甲方）就重庆市九龙坡区石杨路房屋签订了《房地产买卖（居间）协议》，约定：房屋成交价格为76万元；2018年11月13日乙方支付购房定金人民币5万元给甲方，乙方于过户当日支付购房款人民币30万元给甲方，乙方向银行按揭贷款人民币40万元作为购房款，乙方于接房当日支付清购房款人民币1万元；甲、乙双方约定于银行审批同意该房屋按揭贷款之日起三个工作日内办理该房屋的产权过户手续；甲方应于银行放款后三个工作日将房屋交给乙方。合同后附有该房屋的家具电器清单。2018年12月27日，陈华珍、陈华英将案涉房屋过户登记至龙选宇、蓝琼名下。2019年2月1日，中国建设银行针对所购房产地址为九龙坡区石杨路的房屋向龙选宇个人账户发放住房贷款40万元。2019年2月28日，陈华英报警要求刘元洪搬离案涉房屋，民警告知其现在该房子业主已经属于别人，如该房屋主人因此事需要民警协助，可直接拨打报警电话。庭审中，龙选宇、蓝琼举示了：1.案涉房屋同小区房屋出租信息打印件，拟证明案涉房屋使用费为1500元/月，刘元洪应当按照此标准向龙选宇、蓝琼进行赔偿。刘元洪对该证据不予认可，并陈述上述证据不能确认该房屋与案涉房屋户型一致，不能证明龙选宇、蓝琼有租金损失；刘元洪陈述案涉房屋目前租金为1000元/月左右。陈华珍、陈华英对该证据予以认可，并陈述该证据能证明龙选宇、蓝琼主张的金额是低于2019年全重庆市租金均价。2.请假条、收入证明、火车票、发票、登机牌、汽车票、出租车发票，拟证明龙选宇、蓝琼因处理刘元洪非法侵占房屋所产生的损失，包括交通费1931元、误工费2482.75元以及公证费340元共计4753.75元。龙选宇、蓝琼陈述自己公证委托亲戚接房产生了公证费，因时间较长，公证书遗失。刘元洪对该组证据不予认可，认为不能达到龙选宇、蓝琼的证明目的。陈华珍、陈华英对该组证据予以认可。刘元洪举示了：1.《重庆市商品房预售（预购）合同》、《商品房预售（购）合同补充协议》、发票、地方税务局统一收据、说明复印件、收条、中国建设银行活期存折、接房通知复印件及南方花园验收单复印件、房屋使用公约复印件、身份证、结婚证及离婚证，拟证明陈华珍、陈华英原为刘元洪前妻陈曲珍的妹妹，户籍地为新疆巴楚县，为将陈华珍、陈华英的户口迁入重庆主城区，刘元洪与前妻陈曲珍全额出资购买案涉房屋，案涉房屋由陈华珍、陈华英空挂户名，由刘元洪居住管业，并缴纳物管费和水电费。龙选宇、蓝琼对该组证据不予认可，并陈述陈华珍、陈华英为案涉房屋的产权人长达二十余年，若刘元洪对产权存在争议，应该在这二十年内解决，而不是在陈华珍、陈华英转卖房屋后继续霸占。陈华珍、陈华英认可《重庆市商品房预售（预购）合同》、《商品房预售（购）合同补充协议》、中国建设银行活期存折、结婚证及离婚证的真实性，但认为不能达到刘元洪的证明目的。2.装修申请表、装修验收申请单、证明、房地产估价报告、国有土地使用证，拟证明刘元洪出资7万余元装修案涉房屋，房屋主体和装修费不可分割。龙选宇、蓝琼对该组证据不予认可。陈华珍、陈华英对该组证据不予认可，并陈述案涉房屋的装修费用是刘元洪的前妻陈曲珍出的。3.电子邮件记录和微信聊天记录，拟证明刘元洪和前妻多次就案涉房屋的归属作了约定，案涉房屋是刘元洪和前妻共同购买，刘元洪不知道陈华珍、陈华英要卖房。龙选宇、蓝琼对该组证据真实性不予认可，同时陈述房屋是登记为要件，刘元洪知晓龙选宇、蓝琼要购买案涉房屋的事实。陈华珍、陈华英对该组证据不予认可，陈述案涉房屋是陈华珍、陈华英的哥哥陈**珍出资购买用于落户读书，因为陈华珍、陈华英与刘元洪曾是姻亲关系，刘元洪及其前妻借住在案涉房屋，刘元洪离婚后，仍借住在案涉房屋。陈华珍、陈华英只在读书和才工作时住过一段时间。后陈华珍、陈华英要卖房，刘元洪带中介和龙选宇、蓝琼看房，并表示房屋买卖成交后，就搬离案涉房屋，办理过户后，刘元洪要求陈华珍、陈华英支付15万元才搬离案涉房屋，刘元洪不搬离导致陈华珍、陈华英向龙选宇、蓝琼支付了违约金8万元。陈华珍、陈华英举示了：1.《重庆市商品房预售（预购）合同》，拟证明陈华珍、陈华英是案涉房屋的前产权人，对房屋享有完全的权利。龙选宇、蓝琼对该证据予以认可。刘元洪对该证据不予认可，认为该合同与刘元洪举示的合同中的乙方签名字体不一样；陈华珍、陈华英无权将案涉房屋的装修部分进行处置。2.发票复印件、收据复印件，拟证明陈华珍、陈华英支付了案涉房屋的购房款项和税费。龙选宇、蓝琼认可该组证据。刘元洪不认可该证据。3.案外人陈曲珍与刘元洪离婚协议照片，拟证明刘元洪和案外人陈曲珍离婚时约定所有财产归女方，刘元洪支付了案涉房屋的装修款或购买了家具，在双方离婚时也对这部分财产进行了处分归女方陈曲珍所有。龙选宇、蓝琼认可该组证据。刘元洪不认可该证据，称协议中的所有财产未载明包含案涉房屋。庭审中，龙选宇、蓝琼陈述购买案涉房屋是通过中介联系的刘元洪，看房时刘元洪住在案涉房屋内，龙选宇、蓝琼以为刘元洪是陈华珍、陈华英的家人；龙选宇、蓝琼主张的房屋使用费是参照58同城上搜索到的同小区同户型的租金计算的；交通费是龙选宇、蓝琼回重庆与刘元洪进行协商所产生的费用和龙选宇、蓝琼回重庆报警处理刘元洪不搬离案涉房屋产生的。上述事实有《房地产买卖（居间）协议》、房屋出租信息打印件、不动产证书、中国建设银行个人贷款对账单、《重庆市商品房预售（预购）合同》、《商品房预售（购）合同补充协议》、发票、地方税务局统一收据、说明复印件、收条、中国建设银行活期存折、接房通知复印件及南方花园验收单复印件、房屋使用公约复印件、身份证、结婚证及离婚证、装修申请表、装修验收申请单、证明、房地产估价报告、国有土地使用证、电子邮件记录和微信聊天记录、发票复印件、收据复印件、离婚协议照片以及当事人的陈述等证据材料在卷为证，足以认定。一审法院认为，刘元洪辩称龙选宇、蓝琼与陈华珍、陈华英签订的《房地产买卖（居间）协议》属无效协议，但结合当事人陈述及相关证据，龙选宇、蓝琼经实地查看房屋，且按照协议约定向陈华珍、陈华英履行了付款义务，并经登记取得了案涉房屋的产权，刘元洪未举示证据证明龙选宇、蓝琼存在与陈华珍、陈华英恶意串通的情形，应承担举证不能的法律后果，对其辩解理由一审法院不予采纳。龙选宇、蓝琼已经登记取得了该房屋的不动产权证，其对房屋享有占有、使用、收益和处分，并排除他人妨害的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。该套房屋现由刘元洪占有使用，刘元洪未举示证据证明其占有使用该套房屋存在法定理由，应立即停止侵害。刘元洪辩称自己出资购买了案涉房屋，并在此居住管业20余年，拥有案涉房屋所有权，但刘元洪举示的《重庆市商品房预售（预购）合同》显示案涉房屋的前产权人是陈华珍、陈华英，并非刘元洪或者其前妻陈曲珍，且刘元洪也未举示其他证据证明自己拥有案涉房屋的所有权，应承担举证不能的法律责任，对此意见一审法院亦不予采纳。现龙选宇、蓝琼主张刘元洪搬离案涉房屋并支付房屋使用费符合法律规定，一审法院予以支持。考虑到刘元洪搬离案涉房屋需要一定时间，结合本案情况，一审法院酌情给予刘元洪30日的时限。另对于刘元洪辩称龙选宇、蓝琼购买案涉房屋未告知刘元洪，但刘元洪并非案涉房屋的产权人，龙选宇、蓝琼无需提前告知，刘元洪的该辩解意见一审法院不予采纳。对于刘元洪辩称龙选宇、蓝琼应起诉陈华珍、陈华英的问题，因刘元洪无法定理由占用龙选宇、蓝琼所有的房屋，作为权利人有权起诉侵权人，龙选宇、蓝琼的起诉并无不当，对此意见一审法院不予采纳。关于案涉房屋使用费的计算标准，可参照房屋租金价格，龙选宇、蓝琼主张按照1500元/月标准计算，刘元洪陈述案涉房屋的租金约为1000元/月，结合房屋的坐落、建筑面积等因素及本案案情，一审法院对案涉房屋使用费酌情按1000元/月计算。关于房屋使用费的起算时间，从物权角度看，应该从取得产权次日开始起算，但考虑到《房地产买卖（居间）协议》约定了交房时间，龙选宇、蓝琼对上述协议约定交房时间之前的占有使用费并没有期待利益，且龙选宇、蓝琼主张从2019年2月5日开始计算房屋使用费，该时间节点晚于龙选宇、蓝琼取得案涉房屋所有权的时间，一审法院予以尊重并确认。刘元洪辩称自己于2020年3月4日收到本案的传票，房屋使用费不应从2019年2月5日开始计算的意见缺乏法律依据，一审法院不予采纳。因此刘元洪应按照1000元/月的标准向龙选宇、蓝琼支付从2019年2月5日起计算至刘元洪搬离该房屋为止的房屋使用费。关于龙选宇、蓝琼主张刘元洪赔偿交通费、误工费、公证费等损失，龙选宇、蓝琼举示了请假条、收入证明、火车票、发票、登机牌、汽车票、出租车发票等证据，但龙选宇、蓝琼未举示公证书，亦未举示其他证据证明上述费用产生是因为刘元洪不搬离案涉房屋导致，因此一审法院对上述诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告刘元洪于本判决生效之日起三十日内搬离重庆市九龙坡区石杨路房屋；二、被告刘元洪自2019年2月5日起按每月1000元的标准向原告龙选宇、原告蓝琼支付房屋使用费至实际搬离重庆市九龙坡区石杨路房屋之日止；三、驳回原告龙选宇、原告蓝琼的其他诉讼请求。本案案件受理费189元，由被告刘元洪负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。龙选宇、蓝琼举示其与刘元洪的聊天记录截图，证明刘元洪对房屋买卖的整个过程知情，且被上诉人多次催促上诉人搬离案涉房屋，上诉人均以其与原审第三人存在纠纷为由拒不搬离。刘元洪质证，对该证据的真实性认可，是其与龙选宇的聊天记录。陈华珍、陈华英质证，对该证据的真实性由法院认定。龙选宇、蓝琼举示两张收条、中国建设银行客户回单、中国建设银行个人贷款对账单、个人住房（商业用房）借款合同，拟证明被上诉人已经将购房款全部支付给原审第三人。刘元洪质证对银行客户回单、对账单、借款合同的真实性认可，且认可支付5万元，但不清楚剩余购房款是否支付。陈华珍、陈华英质证，对该证据的真实性、合法性和关联性均认可。陈华珍、陈华英已收到了全部购房款。本院二审查明，龙选宇、蓝琼向陈华珍、陈华英购买重庆市九龙坡区石杨路房屋的购房款76万元全部支付完毕。本院二审查明的其它事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案系龙选宇、蓝琼起诉刘元洪的排除妨害纠纷案，争议焦点是龙选宇、蓝琼是否对案涉房屋享有请求刘元洪排除妨害的权利以及刘元洪是否享有对抗龙选宇、蓝琼请求排除妨害的权益。关于龙选宇、蓝琼是否对案涉房屋享有请求刘元洪排除妨害的权利问题。案涉房屋原登记在陈华珍、陈华英名下，龙选宇、蓝琼通过买卖，向陈华珍、陈华英支付了购房款76万元，其中40万元为银行贷款，该价格属于正常的市场价格，属于合理的转让价格，且案涉房屋已经过户至龙选宇、蓝琼名下。龙选宇、蓝琼已经取得了案涉房屋的所有权。即便如刘元洪上诉所称陈华珍、陈华英只是名义上的所有人，而非真正产权人，陈华珍、陈华英处分案涉房屋为无权处分，且其已经向龙选宇、蓝琼告知此事实。但刘元洪对此并无举示证据予以证明，且龙选宇、蓝琼对此也予以否认。因案涉房屋登记在陈华珍、陈华英名下，对外具有公示效力，应推定案涉房屋系陈华珍、陈华英所有。龙选宇、蓝琼向陈华珍、陈华英购买案涉房屋并与之签订购房合同符合常理和交易习惯，故龙选宇、蓝琼在受让案涉房屋时为善意。龙选宇、蓝琼也可基于善意取得而取得案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。”龙选宇、蓝琼作为案涉房屋的所有权人，其有权请求无权占有人返还原物。关于刘元洪是否享有对抗龙选宇、蓝琼请求排除妨害的权益问题。龙选宇、蓝琼在购买案涉房屋时，刘元洪已经占有案涉房屋。对他人不动产设立占有使用权利，应当依据法律规定或合同约定，可通过让与担保、租赁、借用、默许等情形。现行法律规定的合法占有他人不动产各种情形中，对不动产物权占有权利不受不动产物权变动影响的，有且仅有租赁一种情形，而刘元洪占用案涉房屋并非基于租赁。故刘元洪对案涉房屋的占有不能对抗龙选宇、蓝琼的所有权。龙选宇、蓝琼于2018年12月27日取得案涉房屋的所有权，其自其取得案涉房屋所有权时有权要求占有人支付占有使用费。一审法院根据龙选宇、蓝琼的主张，从2019年2月5日开始计算房屋使用费并无不当。综上所述，刘元洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费149.42元，由张元洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘用辉审 判 员 夏兴芸审 判 员 芦明玉二〇二〇年十一月二十六日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠