广东省广州市南沙区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0115执异87号 异议人（案外人）：杨杰勋，男，1980年12月30日出生，汉族，户籍地址：广州市白云区。 委托代理人：李亚强，广东三环汇华律师事务所律师。 申请执行人：周冠华，男，1982年5月17日出生，汉族，户籍地址：广州市南沙区。 委托代理人：肖冬平，男，广东格新律师事务所律师。 被执行人：胡璟贤，男，1986年12月1日出生，汉族，户籍地址：湖南省汉寿县。 本院在执行申请执行人周冠华与被执行人胡璟贤房屋买卖合同纠纷一案中，案外人杨杰勋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。 案外人杨杰勋提出异议请求：1、请求贵院终止对被执行人胡璟贤名下位于南沙区房产【房产证号：11××75】的强制执行；2、异议人可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定将剩余购房款提存于贵院，请求贵院解封涉案财产，以便被执行人与异议人能办理过户手续。 事实与理由：异议人刚刚得知因周冠华与胡璟贤房屋买卖合同纠纷一案，贵院于2020年4月22日依法查封被执行人胡璟贤名下位于南沙区房产【房产证号：11××75】（以下简称“涉案房屋”)，并将于2020年10月27日10时至2020年10月28日10时在淘宝网网络司法拍卖平台上对上述房屋进行公开拍卖活动，异议人对此拍卖活动有异议，具体为：2020年4月1日，异议人与涉案房屋产权人胡璟贤、广州乐淘房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合约》（详见异议人证据1)购买了涉案房屋，约定房屋价款为182万元，买卖双方于2020年8月1日之前向房地产登记机构申请办理产权转移，并于当天向胡璟贤支付了定金10万元(详见异议人证据2)。2020年5月18日，异议人与胡璟贤在广州市住房和城乡建设局办理了网签，并签订了网签合同（详见异议人证据3)，在此之前，异议人向胡璟贤陆续支付了购房款共计1195000元（详见异议人证据4),合同约定2020年8月1日之前办理过户手续，异议人为此又于2020年5月28日对涉案房屋进行了查册，显示截止到2020年5月27日，也就是办理网签之时，涉案房屋并没有被查封的记录(详见异议人证据5),但是等到了合同约定的过户日期2020年8月1日，胡璟贤因为个人原因，迟迟不予办理过户手续，中介广州乐淘房地产代理有限公司于2020年8月3日向胡璟贤发出了《催促交易函》（详见异议人证据6)，异议人也于2020年8月12日委托律师向胡璟贤发出了《律师函》（详见异议人证据7)，但是胡璟贤还是不予办理过户手续，后异议人才得知，涉案房屋已被贵院查封,并将予以拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产;(三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人早在涉案房屋被查封前的2020年4月1日之前就已经与胡璟贤签订了合法有效的房屋买卖合同，并按照双方约定支付了部分购房款共计1195000元，超过总购房款的65%,虽然未办理过户登记手续，但异议人对此并没有过错，是因胡璟贤的原因导致无法办理过户，对此，异议人还特意委托律师向胡璟贤出具过相应的律师函催促其办理过户手续。异议人购买涉案房屋的客观情况，完全符合法律规定的能够排除执行的情况，所以恳请贵院停止本次拍卖活动，异议人可将剩余购房款项提存于贵院。综上所述，胡璟贤己于涉案房屋查封之前将涉案房屋卖给异议人，异议人也支付了相应购房款，异议人购买涉案房屋的客观情况，完全符合法律规定的能够排除执行的情况，现依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》向贵院提出异议，恳请贵院终止对上述财产的执行，异议人可将剩余购房款提存于贵院，将涉案房屋过户至异议人，这样本案申请执行人、被执行人及异议人的合法权益均能得到保障，也避免了诉累。 异议人杨杰勋提供了如下证据： 1、胡璟贤与杨杰勋于2020年4月1日签订的《房屋买卖合约》1份； 2、胡璟贤于2020年4月1日出具的《收款收据》1份； 3、胡璟贤与杨杰勋签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字20050095584号）1份； 4、杨杰勋2019年4月15日至2020年6月22日《中国建设银行个人活期账户交易明细》、2020年4月1日《中国农业银行个人明细对账单》、2020年3月21日至2020年7月1日中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》各1份； 5、2020年5月28日《广州市不动产查册表》1份； 6、广州乐淘房地产代理有限公司于2020年8月3日出具的《催促交易函》及邮寄单各1份； 7、广东三环汇华律师事务所于2020年8月12日出具的《律师函》及邮寄单各1份。 申请人执行人周冠华答辩称：一、被答辩人提供的2020年4月1日签订的《房屋买卖合约》是不真实的，且合同双方没有按照《房屋买卖合约》的约定来履行协议，其履行合同的程序也不符合常理。1、2020年4月1日，被答辩人与胡璟贤签订《房屋买卖合约》时，答辩人与胡璟贤的涉案房屋的网签合同并没有解除，被答辩人在签订合同时不可能不知道涉案房屋还存在他人的网签合同，作为合同的经纪方广州乐淘房地产代理有限公司也会如实告知被答辩人，涉案房屋还存在他人的网签合同未解除，作为一个正常人，涉案房屋还存在他人网签合同未解除的情况下，是不会购买涉案房屋的。而本案答辩人在明知涉案房屋还存在他人的网签合同未解除的情况下，仍然购买，说明《房屋买卖合约》是不真实的合约，买受人与卖房者存在串通损害第三人的利益。2、《房屋买卖合约》的双方没有按照约定来履行，说明《房屋买卖合约》更加不真实。《房屋买卖合约》约定的房屋的成交价是182万元，被答辩人需要在2020年4月1日支付10万元购房定金，在收到涉案房屋银行提前还贷通知后，被答辩人需要向涉案房屋贷款账户支付63万元，剩余房款109万，是由被答辩人申请银行贷款的方式支付，而实际上，被答辩支付方式和时间完全与《房屋买卖合约》的约定不相符，被答辩人在2020年4月1日支付10万元购房定金(有备注），在2020年5月18日支付50万元（没有备注），在2020年6月5日支付50万元（没有备注），在2020年6月22日支付6万元（没有备注），在2020年7月1日支付1.5万元（没有备注），合计支付购房款为117.5万元，这与《房屋买卖合约》的约定完全不一样，且在整个过程中，被答辩人没有提供银行提前还款的相关资料、双方沟通的聊天记录以及被答辩人申请银行贷款的相关资料，这与正常情况下房屋交易的整个过程完全不一样，且后面几笔大额支付更没有备注，无法证实是支付购房款的，且被答辩人把银行流水中支付给胡璟贤的资金来源都隐蔽起来了，这一行为很反常，让答辩人不得不怀疑，被答辩人与胡璟贤存在串通损害自身利益。3、《房屋买卖合约》约定的内容也无法实现，合同约定卖方应于2020年4月2日前迁出户口，但合同签订的时间是2020年4月1日，也就是说，留给胡璟贤迁出户口只有1天时间，这在现实生活中根本无法做到，且胡璟贤与答辩人签订的《房屋买卖合同》中却没有约定涉案房屋存在户口，而该合同约定却存在户口，明显是存在矛盾之处，这体现出《房屋买卖合约》不真实。 二、2020年5月18日签订的《广州市存量房买卖合同》也是不真实的。答辩人与胡璟贤解除编号为：190××××3360的《广州市存量房买卖合同》的民事纠纷判决书是2020年5月15日才下达的，根据判决书15天的生效期和3天的履行期，被答辩人至少在2020年6月2日之后才能与胡璟贤重新签订涉案房屋的网签合同，而被答辩人提交的《广州市存量房买卖合同》在2020年5月18日就签订了，更加证实被答辩人与胡璟贤存在串通，虚构交易，以损害答辩人的权益。 三、被答辩人提交的广州市不动产登记查册表不真实。 被答辩人提交的广州市不动产登记查册表查册时间是2020年5月28日11:46:05,但却没有广州市南沙区房地产交易中心的相关盖章，说明该文件是不真实的，且答辩人与胡璟贤的涉案房屋纠纷（2020)粤0115民初8572号案件，答辩人在2020年4月10日申请了强制执行，案号为（2020)粤0115执2392号，贵院在受理该执行案件后，在2020年4月22日己经向广州市南沙区房地产交易中心发函查封了涉案房屋，而被答辩人提交2020年5月28日11:46:05涉案房屋的广州市不动产登记查册表却没有法院查封的相关信息，这显然与法院的文件内容相违背，更加证实了被答辩人提交的广州市不动产登记查册表不真实。 综上所述，被答辩人提交的相关资料存在不真实的情况，其主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议，并依法追究被答辩人的法律责任，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。 周冠华提供了如下证据： 1、本院（2020）粤0115民初1788号《民事判决书》1份； 2、《广州市不动产登记查册表》1份; 3、胡璟贤与周冠华于2019年7月19日签订的《房屋买卖合同》1份。 被执行人胡璟贤没有答辩。 经审查查明，周冠华与胡璟贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月31日作出（2019）粤0115民初8572号《民事调解书》，确认双方解除2019年7月19日签订的合同，胡璟贤向周冠华分期返还购房款及违约金共543600元。因胡璟贤没有履行，周冠华向本院申请强制执行，本院于2020年4月10日立案执行，案号为（2020）粤0115执2392号。在执行过程中，本院于2020年4月22日查封了被执行人胡璟贤名下位于南沙区的房产。2020年7月10日，本院作出（2020)粤0115执2392号之一《执行裁定书》，裁定拍卖胡璟贤上述案涉房屋，并于2020年9月17日在淘宝网发出拍卖公告，定于2020年10月27日10时至2020年10月28日10时公开拍卖。因杨杰勋提出本案异议，故本院于2020年10月14日撤回拍卖公告。 另查明，胡璟贤就解除与周冠华签订的编号为穗存量房合字190××××3360号《广州市存量房买卖合同》等事项向本院提起民事诉讼，本院于2020年2月18日立案受理，案号为（2020）粤0115民初1788号。经审理，于2020年5月15日作出判决:解除原告胡璟贤与被告周冠华签订的编号为穗存量房合字190××××3360号《广州市存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系；被告周冠华应于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告胡璟贤办理上述《广州市存量房买卖合同》的注销手续并驳回原告胡璟贤的其他诉讼请求。 再查明，异议人杨杰勋提供的2020年4月1日签订《房屋买卖合约》约定，案涉房屋的成交价是182万元，杨杰勋需要在签订本合约同时支付10万元购房定金，在收到银行提前还贷通知后，杨杰勋需要向涉案房屋贷款账户支付63万元，剩余房款109万，由杨杰勋申请银行贷款的方式支付。《广州市存量房买卖合同》显示，该合同于2020的5月18日签订。杨杰勋提供的2019年4月15日至2020年6月22日《中国建设银行个人活期账户交易明细》显示：杨杰勋于2020年4月1日向胡璟贤跨行转出5万元，附言为“购万科B4栋606”，2020年4月2日向胡璟贤跨行转出2万元，附言为“购万科B4栋606家私家电费用”；2020年5月18日向胡璟贤跨行转出50万元，附言为“跨行转出”；2020年6月5日向胡璟贤跨行转出50万元，附言为“跨行转出”；2020年6月22日向胡璟贤跨行转出6万元，附言为“跨行转出”；《交易明细》中其余时间的“交易地点/附言”栏及“对方账号与户名”栏被覆盖。《中国农业银行个人明细对账单》显示：杨杰勋于2020年4月1日向胡*贤账户转出5万元，附言为“购万科A”。中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》显示，杨杰勋于2020年7月1日通过手机银行向胡*贤账户转出1.5万元。杨杰勋提供的2020年5月28日《广州市不动产查册表》显示：案涉房屋无存在查封登记或者其他限制处分的记录。 本院认为，本案是案外人对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人杨杰勋的异议是否符合上述司法解释的规定，本院分析如下： 第一，关于异议人是否在本院查封之前已经与胡璟贤签订合法有效的书面买卖合同问题。异议人提交的《房屋买卖合同》签订时间确实早于本院查封时间，但没有进行网签，且杨杰勋向胡璟贤转账的时间、金额均与该合同约定不符，而网签的时间则在本院查封之后。异议人提供的查册表内容与本院的查封事实不符，本院不予采信。因此，不能确定异议人杨杰勋在本院查封案涉房屋之前已经与胡璟贤签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于异议人是否在本院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋问题。杨杰勋提供的《房屋买卖合约》没有约定交付房屋的时间，杨杰勋没有提供在本院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋的证据。因此，不能确定异议人杨杰勋在本院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋。第三、关于异议人杨杰勋是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。异议人杨杰勋提供的银行账户明细，2020年4月1日转账的两笔及2020年4月2日转账的一笔注明了用途，但2020年4月1日两笔的附言分别为“购万科B4栋606”及“购万科A”，均与本院查封的案涉房屋地址不相符，其余转账没有注明用途。另外，杨杰勋将该证据其他部分覆盖，不能真实反映账户款项往来情况，本院对该证据不予采信。因此，不能认定异议人杨杰勋为案涉房屋支付了款项。第四、关于非因买受人自身原因未办理过户登记问题。因异议人提供的证据不能满足前三项内容的证明要求，故过户问题已无需进行论述。 综上所述，在本异议案件审查阶段，异议人杨杰勋所提供的证据不能证明其主张，其异议理由不符合上述司法解释规定的能够排除执行的情形，故异议人杨杰勋的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人杨杰勋的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐飞勇 审判员  关庆祥 审判员  王 涛 二〇二〇年十一月六日 书记员  彭家儿 附：本裁定主要法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。