贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0523民初4927号原告：齐丹萍，女，1985年10月28日出生，汉族，现住贵州省毕节市金沙县。委托诉讼代理人：陈明才，男，1985年10月02日出生，汉族，系原告之夫。原告：陈明才，男，1985年10月02日出生，汉族，现住贵州省毕节市金沙县。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县。法定代表人:袁安国，系该公司董事长。委托诉讼代理人:谢朝洲，男，住重庆市万州区，特别授权。原告齐丹萍、陈明才与被告贵州建安房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称建安公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年09月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告陈明才及被告建安公司委托诉讼代理人谢朝洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐丹萍、陈明才向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告履行与原告签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续；二、判决被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日的违约金为人民币85541.00元（违约金计算标准为：从2017年04月27日起，按日支付已支付房388927.00元的中国人民银行同期5年以上贷款利息的1.3倍计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止）；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年05月12日原告与被告建安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以388927.00元的价格购买被告开发的金沙县商品房，房号为3-18-5。商品房买卖合同约定，被告应于2017年03月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的规定，如被告不能在合同约定期限内完成该义务，逾期30日承担房屋总价款万分之一的违约金，逾期30日后按第八章第二十二条第二款第二项“约定日期起30日以后，出场人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按（1）项处理。（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息”。但因房屋原告已经装修入住，按合同退房对双方影响较大，故现按中国人民银行同期5年以上贷款利息以违约金形式赔付给原告。若被告不服，原告将按合同价款加装修款计算利息共计677010.00元，外加退房损失给付原告。合同签订前，原告于2016年05月09日支付首付款77927.00元，并依照约定办理了银行按揭贷款手续，银行于2016年07月05日将311000.00元按揭贷款全额支付给被告，且原告已向被告交付办理不动产权的费用及代办理资料。至此，原告已按照合同约定履行全部义务。但时至起诉之日，被告仍未按照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。被告的行为已经严重违反了合同的约定，侵害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任并赔偿损失。原告所在小区业主委员会代表业主多次向被告协商违约金事宜，但被告明确告知通过诉途径解决，让涉案合同当事人向人民法院提起诉讼。被告建安公司辩称，一、本案已超过诉讼时效期间。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中双方签订的商品房买卖合同约定被告应于2017年03月28日前将办理转移登记的有关文书移交给原告，由此可见，原告应于2017年03月29日知道或者应该知道其权利受到损害，截至2020年03月28日本案的诉讼时效期间已经届满。二、被告不应承担违约责任。本案中，被告并无主观、恶意违约，即使应该承担违约责任，也应根据法律的规定，按照实际损失承担违约责任。本案双方约定的购房款支付办法是首付加按揭贷款，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第十六条第六款约定，即使是房屋所有权证按时办理，依据双方约定，该商品房所有权证也是移交给贷款银行作为抵押保管，原告也不能直接拿到该商品房所有权证。因此，无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失。故原告要求按照5年贷款利率的1.3倍计算违约金没有法律依据，不应得到支持。三、即使被告承担违约责任也应按照合同约定执行。根据双方签订的商品房买卖合同约定，原告有权退房，如原告决定不予退房，也只能按照双方约定的人民银行同期活期利率计息。依据人民银行发布的2016年03月01日起各银行的活期存款年利率为0.3%。故即便被告必须承担违约责任，也只能是按照合同约定，按已付购房款的活期存款年利率计息，即年利率0.3%计算利息。故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年06月25日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13，631.00平方米。原告于2016年05月19日交付购房首付款77，927.00元，代收费14，095.00元。2016年05月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第3幢18层5号房屋，建筑面积121.35m2，房屋总价款388，927.00元，《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2017年03月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。原告向公积金中心申请的贷款311，000.00元于2016年07月05日通过中国工商银行金沙支行发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《住房公积金贷款合同》、《收据》等证据予以证明，这些证明具有证明效力，可作为定案依据。因同类型案件，本院曾依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷。对被告称依据双方约定，即便办理该商品房所有权证也是移交给贷款银行作为抵押保管，无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失的答辩意见不予采纳。但根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，本院不予支持。关于被告是否违约的问题，原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年03月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，被告主张合同约定的是在约定日期即2017年03月28日起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起10日内按照中国人民银行同期活期存款利率计算利息，但原告未向被告申请退房。现若原告要被告承担违约责任，只能依照合同约定。该约定实质上只是赋予了原告对《商品房买卖合同》的解除权，但在原告不选择解除合同的情况下，被告应如何承担违约责任并未约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，结合中国人民银行关于逾期贷款率的规定，本案被告应向原告支付违约金。另，自2019年08月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）09时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此违约金应以已付购房款总额390，000.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍自2017年03月29日起计算至2019年08月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年08月20日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。原告主张违约的计算方式符合法律规定，本院予以支持。对被告不予支付违约金的主张，无法律依据，不予采信。对被告提出的本案已超过诉讼时效期间的辩解理由，因原告并未向被告申请退房，被告至今交付商品房转移登记有关文书，该行为系持续侵权行为，不适用诉讼时效的规定，故对被告的该辩解理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告齐丹萍、陈明才违约金，以购房款388，927.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍自2017年03月29日起计算至2019年08月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年08月20日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告齐丹萍、陈明才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币970元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  刘仁凯二〇二〇年十一月二日书记员  丁星佑