宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初2175号原告：李红玺，男，汉族，1971年10月22日出生，住石嘴山市惠农区。被告：王俊刚，男，汉族，1986年7月5日出生，住银川市兴庆区。被告：王俊强，男，汉族，1988年7月25日出生，住银川市兴庆区。被告：王俊飞，男，1992年4月18日出生，住银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王俊刚，男，汉族，住银川市兴庆区。特别授权代理。原告李红玺诉被告王俊刚、王俊强、王俊飞房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月15日立案受理后,依法适用简易程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理，原告李红玺、被告王俊刚、王俊强、王俊飞的委托诉讼代理人王俊刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李红玺向本院提出诉讼请求：一、依法判令三被告连带支付租金20000元；二、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：三被告系兄弟关系，共同经营惠农区乐之教育培训中心，从事业余中小学文化课培训，2016年7月9日，王俊强与原告签订一份房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于惠农区石大路XX号营业房租于被告使有，租期三年，第一年租金55000元，第二、三年租金60000元，租期内被告承担水电暖等费用。2019年7月22日，三年租期届满后双方没有续签合同，但被告仍然租赁使用房屋，至2020年6月22日，被告搬离租赁的房屋并将钥匙交还于原告。前三年租金由被告王俊飞按时支付，第四年租金60000元被告仅支付40000元，尚欠20000元未支付，经原告多次催要，被告一直未支付。被告王俊刚辩称，1、双方确实签订过房屋租赁合同，合同中约定，第一年租金55000元，第二、三年租金是每年60000元，但是原告口头答应2018年7月22日至2019年7月22日房租为50000元（已支付），在2019年合同到期后，双方并未签订合同。2、被告是2020年5月29日向原告交的房屋。被告王俊强同意王俊刚的意见，房屋租赁合同是王俊刚委托王俊强签订的。李红玺为证实其主张向本院提交了房屋租赁合同一份，该合同来源真实，本院予以采信。王俊刚、王俊强为抗辩其主张向本院提交了收据3张、收条1份，该证据来源真实，本院予以采信。经过原、被告的当庭陈述、举证、质证，本院查明以下事实：2016年7月9日王俊刚委托王俊强与李红玺签订《房屋租赁合同》，合同约定李红玺将惠农区石大路XX号房屋出租给王俊强，租赁期自2016年7月23日至2019年7月22日止，租金第一年为55000元，第二年和第三年为60000元，每年租金一次性付清，每年提前一个月缴纳下一年房租。合同签订后，王俊刚2018年7月16日缴纳房租6000元、2018年8月17日缴纳房租4000元、2018年8月27日缴纳房租10000元、2018年12月24日缴纳2018年5月至2019年5月房租30000元。本院认为：合法的租赁合同关系受法律保护。王俊强系接受王俊刚的委托代为签订《房屋租赁合同》，民事法律行为的代理可以是书面形式亦可以是口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式，本案中并不存在法律规定的必须用书面授权的情形，故授权可以是口头也可是书面，本案中《房屋租赁合同》的相对方实为李红玺与王俊刚，该合同不违反法律法规的规定，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定诚实履行。现双方以口头形式变更租赁合同中2018年7月至2019年7月房租为50000元，该约定系对合同中租赁费的变更，对双方均有约束力。租赁期间届满，王俊刚作为承租人继续占有使用涉案房屋，李红玺作为出租人没有提出异议，亦未就涉案房屋重新签订书面租赁合同，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁合同当事人随时可以解除合同。李红玺主张按照原合同约定的年租金60000元要求王俊刚支付房屋租金，本院认为双方口头变更合同，该口头约定亦是合同的一部分，现李红玺无证据证实双方就2019年7月合同到期后的房屋租金进行了重新约定，本院按照年租金50000元计算租赁费。现原告诉称被告于2020年6月22日交付涉案房屋，被告对该事实不予认可，原告对于其主张的事实有责任提供证据予以证实，对被告自认的事实无需举证。现原告李红玺无证据证实被告于6月22日交付房屋，本院对被告自认的5月29日交付房屋的事实予以确认。王俊刚自2019年7月23日至2020年5月29日占有使用房屋应当支付的租赁费计算为42602.74元（50000元÷365天×311天）。因为新冠肺炎疫情的原因，被告承租房屋用于教育培训亦因为政府政策影响未准许经营，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中明确：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院结合案件实际情况变更合同，对于疫情期间的房屋租金双方各自负担一部分，原告减免半个月租金2083元（50000元÷12月÷2），扣除王俊刚已支付的40000元，故还应支付519.74元（42602.74元-40000元-2083元）。王俊强、王俊飞不是租赁合同的相对方，不是与本案有直接利害关系的当事人，不应承担支付责任，原告李红玺要求被告王俊强、王俊飞承担支付责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：一、被告王俊刚于判决生效后五日内支付原告李红玺房屋租金519.74元；二、驳回原告李红玺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由原告李红玺负担145元，由被告王俊刚负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方当事人应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 黎倩二○二○年十一月十三日书记员 罗彬附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国民法通则》第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法律监督条款4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。