云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8194号上诉人（原审被告）：云南恒沃房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明经开区云大西路**科技孵化区******。法定代表人：宋辉。委托诉讼代理人：周祥，男，一般授权代理。上诉人（原审被告）：昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区大羊村居民小组。住所地：云南。住所地：云南省昆明市官渡区金马街道办事处负责人：郭瑞，组长。委托诉讼代理人：师铭骏，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宋伟，男，1978年5月13日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：陶清林，云南博宏律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南恒沃房地产开发有限公司（以下简称“恒沃公司”）、上诉人昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区大羊村居民小组（以下简称“大羊村小组”）因与被上诉人宋伟房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人恒沃公司委托的诉讼代理人周祥、上诉人大羊村小组委托的诉讼代理人师铭骏、被上诉人宋伟及其委托的诉讼代理人陶清林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒沃公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回宋伟的全部诉讼请求；2、由宋伟承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审判决认定的基本事实错误，恒沃公司与宋伟间不存在房屋买卖关系。恒沃公司因欠付案外人昆明仁维建设集团有限公司（以下简称“仁维公司”）混凝土款，与仁维公司约定以房抵款。而仁维公司又欠付宋伟车辆维修款，仁维公司提出将恒沃公司抵款的房屋直接抵偿给宋伟，故上诉人与宋伟签订《合作建房协议》并出具《收据》，宋伟并未实际支付购房款。后仁维公司告知恒沃公司其已结清欠付宋伟的汽车修理款，该房不再抵给宋伟。恒沃公司与宋伟的以房抵款关系已经终止，因仁维公司与恒沃公司系长期生意伙伴关系，上诉人未及时收回宋伟所持《合作建房协议》及《收据》。二、涉案小区住房并未公开发售，宋伟不可能与恒沃公司形成房屋买卖合同关系。仁维公司以混凝土抵款房抵汽车修理款的关系已经撤销，恒沃公司以房抵宋伟的抵款关系已经终止，宋伟是恶意诉讼。三、宋伟本案诉讼请求的核心是返还已支付款项，但原判对宋伟是否支付了该款并未调查，仅凭一张《收据》就认定款项支付，认定事实错误。综上，请求二审依法改判。针对恒沃公司的上诉，宋伟辩称，恒沃公司已向社会宣传发售“星愿小镇”房屋。涉案《合作建房协议》是恒沃公司提供给宋伟的格式合同，该合同中并无房屋来源于第三方的任何表述。恒沃公司向宋伟出具《收据》并加盖印章，证明其已收到宋伟的购房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。针对恒沃公司的上诉，大羊村小组称其无意见。上诉人大羊村小组上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回宋伟对其的全部诉讼请求；2、判令宋伟承担本案一、二审全部诉讼费用。其上诉依据的主要事实和理由：一、大羊村小组与宋伟、恒沃公司并无合作建房的事实，也从未在《合作建房协议》上签章，对该合同的签订完全不知情，也未收取建房款，不是本案适格的被告，不应承担任何责任。二、一审法院未向大羊村小组送达开庭传票，导致大羊村小组未能参加庭审，程序严重违法。综上，请求二审依法改判。针对大羊村小组的上诉，宋伟辩称，恒沃公司所建盖的“星愿小镇”房屋是在大羊村小组的集体土地上违规建盖的，大羊村小组对此完全知情。恒沃公司向社会购买者出具的《合作建房协议》是格式合同，该合同一直载有大羊村小组的名称，并被恒沃公司在长达几年的时间内使用，大羊村小组对恒沃公司该行为实为默认，大羊村小组与恒沃公司形成了利益共同体。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。针对大羊村小组的上诉，恒沃公司辩称其无意见。宋伟向一审法院起诉请求：一、判决其与被告恒沃公司、大羊村小组签订的《合作建房协议》为无效协议；二、判决两被告返还原告的购房款526908.00元；三、判决两被告承担故意隐瞒星愿小区没有商品房预售许可证明产生的赔偿责任，向原告支付赔偿金526908.00元；四、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金105381.00元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：2015年11月6日，被告恒沃公司、大羊村小组（原名：官渡区金马镇大羊方旺村民小组）（甲方）与原告宋伟（乙方）签订《合作建房协议》，约定：甲方作为城中村改造企业，已获准予参与“星愿小镇”项目的开发建设。乙方经慎重考虑后，本着自愿的原则参与甲方本项目的合作建房。双方就合作事宜达成如下协议：一、乙方以现金形式投资526908.00元按约定支付参与本项目的合作开发建设。二、甲乙双方一致同意以约定物业形式一次性回报给乙方约定的物业编号房号为南区8-1-403号，规划设计建筑面积138.66平方米，综合单价3800.00元，总价526908.00元。乙方不再享受其他任何权益。交房时若此房建筑面积有误差，按昆明市规划测绘院现场测绘实际建筑面积多退少补。三、上述房款未包含土地出让金、契税、公共维修基金费、配套费等；土地出让金、契税、公共维修基金费、配套费等由乙方支付。四、甲乙双方自签订本协议之日起，乙方将合作资金一次性支付总投资额的100%作为合作建房资金首付投入526908.00元。五、双方约定于2016年12月30日前将双方合作建设的房屋交付给乙方使用。如果延期交付超过15日，甲方赔偿乙方已交房款10%的违约金。延期交房超过30日，甲方赔偿乙方已交房款20%的违约金，合同继续履行（如因不可抗力因素导致延期交房，甲方不承担任何责任）。双方另就甲乙双方的权利义务等事项进行了约定。甲方处加盖有被告恒沃公司印章，乙方处由原告宋伟签名、捺印。合同签订当日，原告宋伟按约向被告恒沃公司交纳了合作建房款526908.00元，被告恒沃公司向原告出具《收款收据》，并加盖公司财务专用章，确认收到原告交纳的上述款项。2016年12月30日被告未能按约向原告交付合同约定的房屋。另查明，2019年10月29日，昆明市官渡区城市管理局发出《公示》，内容载明：“云南恒沃房地产开发有限公司、昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区大羊村居民小组在金马街道办事处方旺社区大羊村省天文台南’项目，该项目未取得《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，属于违法建设行为，按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，拟对云南恒沃房地产开发有限公司、昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区大羊村居民小组的上述违法行为作出依法没收违法建筑的行政处罚。相关利害关系人对以上拟作出的行政处罚如有异议，于60天内向官渡区城市管理局提出。”现原告以两被告签订合同时隐瞒客观事实，致使双方签订的协议无效为由诉至一审法院，主张诉求。一审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条规定：“土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”第二十五条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，恒沃公司、大羊村小组合作开发建设的“凤凰雅苑”项目即“星愿小镇”项目，经昆明市官渡区城市管理局公示，该项目未取得建设工程规划许可证，属于违反国家法律、行政法规的强制性规定违法行为，故依据上述法律之规定，可认定原、被告双方签订的《合作建房协议》当属无效。故原告主张确认双方所签协议无效的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，两被告作为房地产开发商、集体土地所有权人，在与原告签订协议时，负有如实告知的义务而未如实告知，两被告存在主观过错。现原告主张由两被告退还所缴纳的合作建房款526908.00元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张由两被告支付因故意隐瞒星愿小区没有商品房预售许可证明产生的赔偿金526908.00元的诉讼请求，结合上述法律之规定，合同无效后，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中原告因合同无效导致的损失为其所缴纳的建房款的资金占用利息损失。现原告主张以建房款526908.00元作为损失依据，标准过高。一审法院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算损失。关于原告主张由两被告承担违约责任，向原告支付违约金105381.00元的诉讼请求，承担违约责任是以合同有效为前提。原、被告双方所签协议已确认无效的前提下，原告主张由两被告承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。两被告缺席无抗辩，视为其放弃抗辩权，因此产生的不利后果由其自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条、第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“一、确认原告宋伟与被告云南恒沃房地产开发有限公司、被告昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区大羊村居民小组于2015年11月6日签订的《合作建房协议》无效；二、被告云南恒沃房地产开发有限公司、被告昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区大羊村居民小组于本判决生效之日起七日内共同退还原告宋伟建房款526908.00元，并支付该款自2015年11月6日起至实际清偿之日止、以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的资金占用利息；三、驳回原告宋伟的其他诉讼请求。”一审案件受理费15233.00元，由被告恒沃公司、被告大羊村小组共同负担。二审中经询问各方当事人对一审判决认定事实的意见，恒沃公司提出异议认为宋伟并未实际交付购房款，恒沃公司对一审判决确认的其他事实无异议。大羊村小组及宋伟对一审判决确认的事实无异议。本院对一审判决确认的各方当事人均无异议的事实予以确认。恒沃公司所提异议是否成立，本院将在说理部分予以阐述。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、宋伟与恒沃公司所签《合作建房协议》是否有效？二、恒沃公司是否应退还宋伟购房款526908.00元并支付相应资金占用费？三、大羊村小组在本案中是否应承担责任？四、一审法院在审理本案过程中是否存在严重违反法定程序的情形？本院认为，针对第一个争议焦点，经审查宋伟与恒沃公司所签《合作建房协议》的约定，宋伟以现金形式投资526908.00元参与合作开发建设，恒沃公司同意以“星愿小镇”项目南区8-1-403号面积为138.66平方米、综合单价为3800元/平方米、总价为526908.00元的物业一次性回报给宋伟，宋伟不再享有其他任何权益。从该约定内容来看，该合同名为合作建房协议，实为商品房预约合同，恒沃公司系出卖人，宋伟系买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，应当认定有效。”截止二审诉讼期间，涉案项目仍未取得商品房预售许可证明，根据上述法律规定，宋伟与恒沃公司所签《合作建房协议》无效。针对第二个争议焦点，首先，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《合作建房协议》无效系因涉案项目未取得预售许可所致，并且因涉案项目未取得《建设工程规划许可证》，所建建（构）筑物已被行政部门认定为违法建筑并依法予以没收。上述事实表明，导致《合作建房协议》无效的原因在于恒沃公司一方，其应返还宋伟购房款并赔偿宋伟因此受到的损失。一审法院判决恒沃公司向宋伟支付以已付购房款为本金，自2015年11月6日起至款项还清之日止参照逾期罚息利率标准计算的资金占用费并无不当，但对于具体的计算标准，一审法院并未明确，并且鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故本院确认本案资金占用费应当以已付购房款为本金，自2015年11月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算。其次，恒沃公司上诉认为其未实际收到宋伟支付的购房款，不应承担还款责任。本院认为，根据查明的案件事实，恒沃公司在与宋伟签订《合作建房协议》当天即向宋伟出具《收款收据》，载明其收到宋伟支付的购房款526908.00元，现恒沃公司主张其先出具了收据，但宋伟之后未付款。本院认为，恒沃公司的该主张与商品房买卖的交易习惯相悖，并且自2015年恒沃公司出具收据至本案诉讼发生时已相隔近五年的时间，恒沃公司均未提交证据证实其曾经向宋伟催收过购房款或要求宋伟归还《收款收据》，此行为亦与常理相悖。同时，根据恒沃公司在上诉状中所载明的主张，涉案房屋实为抵款房，即用涉案房屋抵偿恒沃公司欠付仁维公司的债务，恒沃公司未能提交证据证实仁维公司、宋伟、恒沃公司之间的债务现已经清结，现恒沃公司不需再用涉案房屋向宋伟抵款。基于前述分析评判理由，恒沃公司关于其不应承担还款责任的上诉主张因缺乏证据证实，本院不予支持。针对第三个争议焦点，经审查，《合作建房协议》首部的甲方处虽载有大羊村小组的名称，但大羊村小组并未在该合同签章，《合作建房协议》对大羊村小组不产生法律约束力，大羊村小组也未收取过购房款，其在本案中不应承担责任，一审判决大羊村小组承担还款责任有误，本院予以纠正。针对第四个争议焦点，经审查，一审法院先到恒沃公司住所地、大羊村小组所在地直接送达，其中，恒沃公司仅悬挂标牌，但房门紧闭、无人办公，一审法院将诉讼材料粘贴于该公司门上；大羊村小组办公所在地的人员拒绝签收诉讼材料，一审法院将诉讼材料留置于该地。之后，一审法院还对恒沃公司、大羊村小组进行公告送达。本院认为，一审法院的送达程序并无严重违反法律规定的情形，大羊村小组对此所提异议不成立，本院不予支持。综上，上诉人恒沃公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；上诉人大羊村小组的上诉请求依法成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清导致处理有误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7255号民事判决；二、确认宋伟与云南恒沃房地产开发有限公司于2015年11月6日签订的《合作建房协议》无效；三、由云南恒沃房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还宋伟建房款526908.00元，并支付该款自2015年11月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的利息；自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算的利息；四、驳回云南恒沃房地产开发有限公司的上诉请求；五、驳回宋伟的其他诉讼请求。一审案件受理费15233元，二审案件受理费15233元，均由云南恒沃房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年十一月十一日法官助理仝倩华书记员刘雯