江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3958号 原告：中国人民解放军东部战区军事运输投送调度中心南京军事代表室，住所地南京市。 负责人：章顺圆。 委托诉讼代理人：黄伟伟。 被告：陶家坤，男，1963年11月24日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：史长城，江苏马健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王沂，江苏马健律师事务所实习律师。 原告中国人民解放军东部战区军事运输投送调度中心南京军事代表室（以下简称东部战区南京军事代表室）与被告陶家坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员贾亚东适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东部战区南京军事代表室委托诉讼代理人黄伟伟，被告陶家坤委托诉讼代理人史长城、王沂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东部战区南京军事代表室向本院提出诉讼请求：判令陶家坤支付拖欠的房租57680元及利息14636.3元（自2014年6月27日至2020年4月26日，以57680元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：2010年12月17日，被告陶家坤与原告签订《住房腾退协议》（简称《协议》），约定2011年12月17日前，被告陶家坤腾退原告位于南京市，逾期未腾退的，从逾期之日起1年以内，被告按每平方米使用面积每月10元的标准向原告缴纳租金，且被告需向原告支付5000元住房腾退保证金。另根据总政治部、总后勤部后发[2007]2号《军队住房违规问题处理办法》（简称《办法》）和总后勤部后营[2008]289号《关于调整军队住房租金标准的通知》（简称《通知》）规定“超过腾退期限仍未腾退的，一年以内，按每平方米使用面积每月10元计收，一年之后，按当地商品住房的市场租金价格计收房租。”被告于2014年6月27日腾退该住房，逾期2年6个月10天。根据协议约定和军队住房管理规定，第一年应收取租金7680元；余下的1年6个月10天，按当时当地商品住房市场租金价格3000元/月，应收取租金55000元；另扣除被告向原告支付的5000元住房腾退保证金；被告仍需向原告支付房租57680元。经多次催要未果，原告诉至法院，请求判如所请。 被告陶家坤辩称，原告要求其支付房租已超过诉讼时效，法院应当依法予以驳回原告诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费用。原告主张的租金计算方式不符合合同约定，即便被告应支付房租，也应按照合同约定的每月640元标准进行计算。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，本案系单位内部分房导致的相关纠纷，不在人民法院的受理范围之内，法院应依法裁定驳回起诉。 经审理查明：2010年12月17日，驻南京铁路军代处（甲方）与南京市鼓楼区民政局（丙方）、陶家坤（丁方）签订《住房腾退协议》，约定丁方因申购住房，原住用甲方位于南京市，按规定应于2011年12月17日前腾退；甲方按规定向乙方收取5000元住房腾退保证金；丁方应按期腾退住房，甲方在腾退期满时间向乙方和丙方反馈住房腾退情况；丁方按期腾退的，甲方向丁方退还保证金；丁方逾期未腾退的，从逾期之日起1年以内，甲方按每平方米使用面积每月10元的标准向丁方计收占房租金，占房租金从保证金中扣除，扣完后丁方仍未腾退，由甲方向丙方纪委和营房部门通报有关情况，采用行政或法律手段等措施予以强制清退，同时按照总政、总后勤发（2007）2号《军队住房违规问题处理办法》等有关规定对丁方给予相应处理等。 2014年6月20日，南京铁路军代处张贴告示：“陶家坤同志：从今日起，按照军队清房工作要求，对你所多占军队公寓采取强制措施，具体措施告知如下：6月21日进行封门，6月28日起进行协助搬迁。”2014年6月27日，陶家坤退出案涉房屋。 为证明2016年6月和2018年5月追讨过房租，未过诉讼时效，原告提交证人郭论证言、《关于追究陶家坤有关责任的函》（2014年9月1日）。函载明，鼓楼区民政局党工委：陶家坤系我处（南京铁路军代处）原副团职参谋，于2003年专业至南京市鼓楼区民政局，并描述了分房、因腾退发生冲突等内容。函中要求协助处理：1.依据《军队公寓住房管理规定》第32条规定，追缴2011年12月至2014年6月，陶家坤擅自出租、出借公寓房非法所得租金9万元；2.依刑法追究陶家坤相关伤人的责任。落款为驻上海铁路局南京军代表处党委。被告陶家坤不认可上述证据的真实性、关联性。被告称在2016年6月和2018年5月，从未有任何人向其讨要过房租。且证人郭论与被告之间存在刑事案件问题。被告于2014年腾退房屋，租金从2011年12月17日开始计收。依据民法通则的诉讼时效规定，租金的诉讼时效为一年，即便郭论的陈述是真实的，也不能对抗被告所主张的租金已过诉讼时效的抗辩。函中对事实和陈述部分并没提到催缴租金的问题，仅在对将来的计划中提到了催缴租金，且该函落款时间是2014年9月1日，也已过了诉讼时效。 被告为证实郭论与被告有利害冲突，提交《告示》、《立案告知单》、《鉴定意见通知书》。原告认可《告示》的真实性，对《立案告知单》、《鉴定意见通知书》真实性不予以认可。 为证明2015年7月原告向被告催收租金，原告申请证人郦海通、郭论作证、黄辉出具的《情况说明》。郭论陈述2016年8月、2018年5月，单位指派其去催要房租，其去过被告单位两次，也通过中间人要过房租，但被告不愿意给。郦海通陈述在被告所请的律师事务所谈了租金的问题，工作组有黄辉和证人两个人。被告对《情况说明》的真实性予以认可，但对关联性不予认可。通过《情况说明》可知，2015年7月17日，证人郦海通和黄辉沟通内容为郭论与被告陶家坤夫妇之间刑事案件赔偿问题，但内容并不能反映出双方有沟通催缴租金事宜，且该时间点也超过一年的诉讼时效。证人郭论与本案有利害冲突，故其证人证言不能单独作为证据使用，且其所述时间点为2016年6月和2018年5月，均已超过一年的诉讼时效。 为证明租金支付标准，原告提供新门口住房市场租金价格截图。被告对租金价格截图的真实性不予认可，即使可以按照原告主张的市场价格来计算租金，原告提交的也并非是腾退房屋时的租赁价格。 自2020月1月起，“中国人民解放军驻上海铁路局南京军事代表办事处”变更为“中国人民解放军东部战区军事运输投送调度中心南京军事代表室”。 本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，“下列的诉讼时效期间为一年……（三）延付或拒付租金的”。《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日实施）第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定……”。本案中，按照原被告签署的《协议》，被告应于2011年12月17日前腾退案涉房产，被告实际于2014年6月27日腾退。故原告主张的租金应自2014年6月28日起开始计算诉讼时效。原告主张本案系特殊情况可以延长诉讼时效期间主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案涉房产系原告分配给被告使用，腾退前由原告与被告签署了协议，腾退也是由原告实施，故案涉房产系授权原告管理的国家财产。原告关于涉案房产受到侵害不受诉讼时效限制的主张，与本案查明事实不符，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行债务而中断。从中断起，诉讼时效期间继续履行。本案中，原告主张的2014年9月1日的《函》，抬头为被告所在单位的党工委，并非向被告发出，亦无证据证明该函何时发出，是否到达相关单位，故不能作为诉讼时效中断的依据。原告称其于2015年7月、2016年6月、2018年5月向被告催收租金，但原告仅提供了证人证言，未提供其他证据佐证，且原告主张的口头催缴方式，与腾退过程中签署协议、张贴告示等均采用书面协议或书面通知的方式不一致，故现有证据不足以证明原告在上述时间段向被告催缴租金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告提供的证据不足以证明其在2015年6月27日前向被告主张过租金，应当由其承担不利后果。原告主张的租金及利息在《中华人民共和国民法总则》实施前一年的诉讼时效已经届满，不再适用民法总则关于三年的诉讼时效的规定。因原告的主张已经超过了诉讼时效，被告亦提出了诉讼时效的抗辩，故原告主张的租金及利息，人民法院不予保护。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告中国人民解放军东部战区军事运输投送调度中心南京军事代表室的全部诉讼请求。 案件受理费1608元，由原告中国人民解放军东部战区军事运输投送调度中心南京军事代表室负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 贾亚东 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 傅娇阳 书 记 员 沈彦池