呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初9402号原告：呼和浩特市随和物业服务有限责任公司。法定代表人：吴斯日古楞，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊霞，女，该公司项目经理。被告：张怀树，男。原告呼和浩特市随和物业服务有限责任公司（以下简称随和物业公司）与被告张怀树物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告随和物业公司的委托诉讼代理人杨俊霞，被告张怀树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。随和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张怀树向随和物业公司支付物业费5304元（144㎡×1.39元/月/平米×26.5月）、二次垃圾清运费133元（5元/月×26.5月）；2.判令张怀树承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月16日，随和物业公司与呼和浩特市赛罕区馨康花园小区（北区）业主委员会（以下简称馨康花园北区业委会）签订《物业服务委托合同》，合同约定物业服务费标准为每平米每月1.39元。随和物业公司曾多次催缴，要求张怀树支付所欠的物业费，张怀树至今拒付。现张怀树拖欠2016年10月16日至2018年12月30日的物业费5304元、垃圾清运费133元，共计5437元。张怀树的欠费行为违反了国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，已经严重损害了随和物业公司的合法权益，也影响到了广大缴费业主的利益。因此根据我国相关法律规定，随和物业公司向人民法院起诉，请求法院依法支持随和物业公司的诉讼请求。张怀树辩称，其拒绝交纳物业费的理由如下：随和物业公司自2016年10月18日起根本没有按约履行合同和其公开的书面承诺，亦未按物业管理条例为馨康花园高层A座业主提供任何实际的服务，随和物业公司违约在先。虽然馨康花园北区业委会与随和物业公司签订了物业合同，但因前期物业公司和后期随和物业长期不作为，事实上高层A座广大业主在2016年7月至2018年5月期间是在惠民社区居委会认可和指导之下由业主代表自主进行物业管理和服务的。随和物业公司自入驻起未对高层A座提供合同约定的任何实质性的物业管理和服务，因此，张怀树只认可高层A座业主代表自主物业管理服务，遂将全部物业费缴至馨康花园高层A座业主代表处，不存在拖欠物业费的事实。随和物业自2018年5月接管馨康花园高层A座以来，依然没有按约履行合同和第二次公开的书面承诺。时值夏日，高层A座楼下垃圾成堆，数日甚至数周才清理一次，腐烂恶臭不堪，生活环境严重受损，电梯和水泵房公用电费长期拖欠，迫使供电局掐断高层供电，高层A座业主根本无法正常使用电梯和供水，无法保证正常的生活秩序，楼道卫生不清扫、停水断电、电梯困人、电梯失控、拒不年检电梯，严重侵害了张怀树和高层业主的利益。张怀树有权依据《物业管理条例》的规定，拒绝支付此期间的物业费用。2018年9月17日，馨康花园北区开始着手解聘随和物业公司，此时维恩物业公司按照政府要求为馨康花园北区及高层A座无偿提供物业服务直至其正式入驻馨康花园。2018年9月至11月，随和物业公司根本没有再提供任何合同约定的实质服务，因此根本不存在张怀树拒绝缴纳随和物业公司此期间的物业费用的事实。2016年至2018年时至迎接内蒙古自治区成立70周年和新中国成立70周年，政府投资百万元治理馨康花园，硬化路面、维修护栏、绿化、美化公共区域，清理开发商的工程器具、建设公共活动场所，清理长期堆积的垃圾，举办社区服务活动，这些都和随和物业没有任何关系。张怀树有权行使业主的监督权和知情权，要求随和物业公司依照物业服务合同中约定的项目，出示2016年11月至2018年11月为馨康花园高层A座提供物业管理服务的全部记录和凭证。请贵院在准确认定事实的基础上支持张怀树的主张，依法驳回随和物业公司不合理的主张，切实维护张怀树的合法权益。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，馨康花园北区业委会（甲方）与随和物业公司（乙方）签订《呼和浩特市赛罕区馨康花园小区（北区）物业服务合同》（以下简称物业服务合同）。合同约定由随和物业公司为位于呼和浩特市××区东侧、滨河南路南侧的馨康花园小区北区提供物业服务，委托管理期限为三年，自2016年10月16日起至2019年10月15日止。物业管理服务费标准为：按业主房产建筑面积每月每平方米多层0.7元、高层1.39元、商业2.6元。第二十二条约定，乙方违反本合同第五章的约定，未按合同约定标准管理物业，甲方有权要求乙方限期整改，乙方不能按期整改的，甲方有权解除合同。业主和物业使用人拖欠物业费的，乙方有权按相关规定追究其违约责任。该合同还就其他事项作出了约定。张怀树系赛罕区馨康花园小区（北区）业主，房屋建筑面积为144平方米。其未交纳2016年10月16日至2018年12月29日的物业费。张怀树向法庭提交的收据显示馨康花园北区高层A座业主在随和物业公司入驻前及随和物业公司服务期间自筹资金对高层A座部分事务进行自管。本院已生效的随和物业公司起诉其他业主案件中查明，2018年12月29日，随和物业公司的法定代表人吴斯日古楞出具《随和物业公司退出馨康花园北区物业服务管理声明》，该声明载明：“自2018年12月29日始，随和物业服务公司退出馨康花园北区物业服务管理，从即日起馨康花园北区物业服务管理均与随和物业服务公司无关”。庭审过程中，随和物业公司自认2018年12月29日后即对馨康花园北区的物业服务人员进行了大幅的缩减。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，随和物业公司与馨康花园北区业委会签订的物业服务合同，对张怀树具有约束力，张怀树与随和物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。对于随和物业公司主张张怀树支付2016年10月16日至2018年12月30日期间的物业费的诉讼请求，随和物业公司向馨康花园北区业主提供物业服务，张怀树作为业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费。因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，结合张怀树及其他高层A座业主提供的证据，可反映出高层A座业主在接受随和物业公司物业服务的同时，存在自筹资金维修电梯、购买可视对讲系统材料等共用设施、设备的事实，亦可反映出随和物业公司在高层A座共用设施、设备的维护、保养，环境卫生的管理等方面存在服务缺位，对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决，引起业主的强烈反响，综合考虑物业服务合同约定、随和物业公司提供的物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业服务费标准的60%支持随和物业公司对于物业费的主张，随和物业公司于2018年12月29日撤场，张怀树应向随和物业公司支付2016年10月16日至2018年12月29日期间的物业费3176.73元（1.39元×144平方米×26个月14天×60%），对于张怀树提出的相关服务质量的抗辩意见，本院予以采纳。对于张怀树提出的高层A座业主对其所述上述事务存在“自管”不应交纳物业费的意见，本院认为，随和物业公司提供的物业服务虽然存在瑕疵，但其仍对馨康花园北区提供了物业服务，高层A座作为馨康花园北区的一部分，业主亦享受了随和物业公司提供的物业服务，高层A座业主对其共有设施、设备的购置、维修等与随和物业公司提供的其他物业服务并不冲突，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，故对其相关抗辩意见，本院不予采纳。对于随和物业公司主张的二次垃圾转运费，因该费用为代收代交费用，随和物业公司未提供代交证据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、张怀树于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市随和物业服务有限责任公司支付物业费3176.73元；二、驳回呼和浩特市随和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告张怀树负担。本判决为终审判决。审判员 高晓英二〇二〇年十一月十七日书记员 张琪乐