广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1807号上诉人（原审被告）：阳西县源河房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县城。法定代表人：袁乾坤，该公司经理。委托诉讼代理人：王杨，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍展弘，广东连越律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：戴修浩，男，1971年8月5日出生，汉族，住广东省阳西县。被上诉人（原审原告）：江琼芳，女，1977年11月5日出生，汉族，住广东省阳西县。上诉人阳西县源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）因与被上诉人戴修浩、江琼芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。源河公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，驳回戴修浩、江琼芳的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由戴修浩、江琼芳承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决书认定“阳西县不动产登记中心因客观原因暂停或不能正常办理业务的时间：2017年4月17日-28日、2018年6月4日-5日、2018年9月28日-30日”。事实上，该不动产登记中心业务停办时间远远超过上述期限，不动产登记中心出具的证明不能反映客观存在的事实，与事实严重不符。源河公司递件到不动产登记中心不予受理，直接不予收件，是客观存在的情况，也是阳西地方众所周知的事实，所以开发商办证均受到严重的影响。因此，因政府行为产生的不可抗力造成的办证迟延，导致大面积的业主起诉开发商追讨违约金，对开发商显然是不公平的，延迟办证的责任不能让开发商承担，业主所主张的权益根本不是正当的合法权益，理应不予支持。故一审认定事实错误，二审应予纠正。二、办理房产证是合同双方共同的办证责任，本案的戴修浩、江琼芳直到2018年6月20日才出具授权委托书给源河公司办理房产证。在具备办证条件下，源河公司及时通知戴修浩、江琼芳协助办证，不存在违约行为，一审判决源河公司承担违约责任不当。三、小区的业主（包括戴修浩、江琼芳）在代理人的不正当的煽动下，启动集体诉讼活动，有的起诉甚至可能不是业主本人的意思表示，诉状上的签名可能并不是业主本人签名，请二审法院依法核实。在本案中，源河公司要求戴修浩、江琼芳本人出庭当面陈述起诉是不是其真实的意思表示和签名是否属实。据源河公司了解，代理人甚至还采取包揽诉讼方式进行诉讼，即使判决支付违约金，代理人只给业主很少的款项，大部分的款项归代理人所有，本类案件批量起诉有复杂的原因，目的是为了追求不正当利益，既影响社会安定，又增加司法成本和负担。本案二审期间，源河公司补充上诉意见：一、根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款的约定，出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付商品房。但源河公司于2016年6月11日前便向戴修浩、江琼芳交付了案涉房屋，戴修浩、江琼芳提前入住，使得戴修浩、江琼芳提前享受了房屋利益，由此获利更多。如果根据房屋实际交付时间要求源河公司在360日内办理产权登记，实际则是加重了出卖人的义务，源河公司因此要承担了更重的办证责任，显失公平。因此，根据合同设立的本意及公平原则，应当以合同约定的交付房屋末期，即2016年10月1日作为办理房屋产权登记的起始时间，以此计算办证期及迟延期。二、戴修浩、江琼芳主张的逾期办证的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。迟延办证并未导致戴修浩、江琼芳发生实际损失，并且戴修浩、江琼芳自身本存在过错，政府有关部门也存在无法及时办证的情况。根据前述法律规定，戴修浩、江琼芳未能提交任何证据证明其损失，法院应当根据双方过错比例、客观因素调整违约金标准。综上理由，请求二审支持源河公司的上诉请求。戴修浩、江琼芳答辩称：一、源河公司将其违约行为推给阳西县政府及不动产等部门，并认为属不可抗力的陈述，是没有事实依据的。源河公司一审时陈述公司的大房地产证书是于2018年4月份才办理。其在该时间办理的原因是源河公司在报备资料上拖延，未能完成各项验收。由于源河公司通过非法手段减少业主商品房面积，导致政府验收部门花了大量时间进行测量才导致验收拖延，这从每个业主案件中都有扣除面积补差款可以证实该事实。源河公司自身行为导致办理大产权证书时间拖欠并导致其违约。源河公司在商品房预售时对预售商品房都能多算1至2平方米，并按单价3000元至4000元的价格多收取了各个业主的房款，在阳西县政府、建设局等部门查实了其弄虚作假行为后，需以套内的差价补偿几百元给各个业主。由此各户业主都对源河公司心理有恨。二、源河公司陈述未能按时办证是双方的共同责任，是没有事实和法律依据的。戴修浩、江琼芳于2016年6月5日收楼，那么办证截止日为2017年6月5日。而源河公司于2018年4月份才将大房产证办好，且由于其弄虚作假造成迟延办该证，责任在于源河公司。在源河公司大产权证未办理出来不可能共同办理房产证。三、广大业主是弱势群众，在2019年4月份，各业主曾聘请律师与源河公司打官司，在案件进入诉讼期间，阳西法院要求双方先庭前调解。而后就出现了广大业主的律师采取欺骗手段、错误诱导的方式让广大业主不提起诉讼，并称起诉也是败诉的。之后也就不了了之。目的是使所有的违约金超过诉讼时效而无法起诉。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。戴修浩、江琼芳向一审法院起诉请求：一、判令源河公司赔偿迟延办理房产证违约金共14118.87元给戴修浩、江琼芳；二、源河公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、合同名称及签订时间：《商品房买卖合同（预售）》于2015年9月27日签订。二、合同当事人：源河公司（出卖人），戴修浩、江琼芳（买受人）。三、标的物及价款：源河公司以347670元的价格出卖其位于阳西县县城房屋给戴修浩、江琼芳。四、商品房交付时间：2016年6月11日。五、合同约定的房屋登记的期限及违约责任：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.10%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。六、双方到不动产登记中心申请办理权属转移登记手续的时间：2018年6月20日。七、不动产权证书记载的登记日期：2018年9月19日。八、阳西县不动产登记中心因客观原因暂停或不能正常办理业务的时间：2017年4月17日-28日、2018年6月4日-5日、2018年9月28日-30日。一审法院认为，戴修浩、江琼芳与源河公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行各自义务。合同签订后，戴修浩、江琼芳已依约付清该商品房的购房款给源河公司，但源河公司没有按照合同约定的时间为戴修浩、江琼芳办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续，应按合同约定承担相应的违约责任。因源河公司在2016年6月11日将涉案商品房实际交付给戴修浩、江琼芳，故源河公司办理商品房权属转移登记手续的履行期限应从次日起算360日（即2016年6月12日-2017年6月6日）。在该期间内，因阳西县不动产登记中心在2017年4月17日-28日（12日）不能正常办理该业务，应属不可抗力，故对该源河公司迟延履行的期间应免除其迟延履行的责任，并顺延相应的期限。而对于阳西县不动产登记中心在2018年间不能正常办理该业务的期间，因该事由是在源河公司迟延履行后才发生的，其不能将此作为免责的事由。同时，因现有的证据未显示戴修浩、江琼芳对逾期办理商品房权属转移登记手续存在过错，故其不需承担相应的责任。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款347670元为计算基数，按日万分之一从逾期后顺延办理之日（即2017年6月17日）计至涉案商品房的权属证书登记至戴修浩、江琼芳名下之日（即2018年9月19日）止，共逾期460天，即应为347670元×0.01%×460天=15992.82元，现戴修浩、江琼芳请求逾期违约金14118.87元，系其对自身诉讼权利的自由处分，没有违反法律规定，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：限源河公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金14118.87元给戴修浩、江琼芳。一审案件受理费76元，由源河公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：双方签订的合同约定的交房时间为2016年10月1日前，源河公司实际交房给戴修浩、江琼芳的时间是一审认定的2016年6月11日。还查明，源河公司一审证审中陈述，因不动产登记中心的系统更新导致其办理房屋的办证手续受到影响，直到2018年4月才完成房屋的办证手续（指开发商名下的大房地产权证），在完成办证手续后，戴修浩、江琼芳才出具授权书给源河公司办理房屋的过户手续。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》是源河公司和戴修浩、江琼芳双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，一审认定合同有效正确，应予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、源河公司是否存在逾期办证的违约行为，以及违约金应从何时起计算;二、双方合同约定的违约金是否约定过高，应否调整。关于争议焦点一,源河公司上诉主张一审认定不动产登记中心不能正常办理业务的时间有误，实际不能正常办理业务时间远远超出一审认定的时间。因此，属于政府行为产生的不可抗力导致不能办证，责任不应由源河公司负担。本案中一审法院去函阳西县不动产登记中心了解不办正常办理业务的时间。该中心复函原审法院确定不能正常办理业务时间：2017年4月17日-28日、2018年6月4日-5日、2018年9月28日-30日。源河公司上诉主张该中心实际不能正常办理业务时间不止上述时间，但其并未能提供证据证明其主张，亦未能提供证据证明该中心出具证明所记载的事实有误。故原审据此认定上述时间为该中心不能正常办理业务时间正确，本院对此予以确认。源河公司上述上诉主张理据不足，应不予采纳。源河公司上诉主张其已及时通知戴修浩、江琼芳协助办证，但戴修浩、江琼芳直到2018年6月20日才出具办证的授权委托书给源河公司。故源河公司不存在违约行为，不应承担违约责任。源河公司于2016年6月11日交付房屋给戴修浩、江琼芳时，房屋还未办理竣工验收备案表。源河公司只有在其领取涉案工程竣工验收备案表及办理好公司的房地产权证后并后才具备为各业主办理商品房产权转移登记手续的条件。源河公司在2018年4月间才取得公司的房地产权证，但此时开始为业主办理产权转移登记手续已超出合同约定的最后交房期次日起算360天的期间，即源河公司有条件为业主办产权转移登记手续时已处于违约状态。况且双方合同没有约定买受方何时出具办证的授权委托手续给出卖人源河公司，源河公司亦无证据证明其在违约行为发生前已通知戴修浩、江琼芳等业主提供相关办证的委托手续给其，其上诉主张因业主怠于履行协助义务而导致其延期办证的证据不足。因此，源河公司的上述上诉主张理据不足，应不予采纳。源河公司上诉主张其虽然提前交房，但并不导致办证期限提前到期，原审确定违约金起算日期不当，应予纠正。源河公司虽然早于合同约定的最迟交房日期前交房给戴修浩、江琼芳，交付的房屋亦具备使用条件，但交房时涉案房屋所在楼房还未办理竣工验收备案手续，未具备办证条件，而戴修浩、江琼芳对此情况是清楚的，并且自愿收房。因此，不应以戴修浩、江琼芳实际收房次日起算360日为办证期间，而应按合同约定的最迟交房日的次日起算360日为办证期间，即从合同约定的2016年10月2日起至2017年9月25日内为办理产权转移登记手续期间，但源河公司在此期间未能为戴修浩、江琼芳办理商品房产权转移登记手续，其行为已构成违约，应从2017年9月26日起赔偿逾期办证违约金给戴修浩、江琼芳，扣除源河公司违约前阳西县不动产登记中心在2017年4月17日-28日（12日）不能正常办理该业务时间，源河公司应从2017年10月8日起赔偿逾期办证违约金给戴修浩、江琼芳。原审采纳戴修浩、江琼芳的起诉主张，以其实际收房次日起算360日为办证期间，并以此时间节点确定为逾期办证违约金起算时间不当，应予纠正。关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”源河公司主张违约金过高应予调整，应承担举证责任。本案中，双方合同约定出卖人逾期办理房产证，买受人不解除合同，按总房价款的日万分之一计算违约金至完成房屋产权登记时止。源河公司未能提供证据证明双方约定的违约金计算方法违反法律规定，亦无证据证明双方约定的计算方法计得的违约金过分高于其违约行为给戴修浩、江琼芳所造成的损失。因此，其上诉主张双方约定的违约金过高，应予调整的理据不足，应予以驳回。逾期交房违约金按合同约定的按总房价款347670元的每日万分之一计算，从2017年10月8日计至涉案商品房的权属证书登记至戴修浩、江琼芳名下之日（即2018年9月19日）止，共逾期346天，违约金为347670元×0.01%×346天=12029.38元。因此，源河公司应赔偿违约金12029.38元给戴修浩、江琼芳。源河公司上诉称包括戴修浩、江琼芳在内的业主受代理人煽动提起系列案件的诉讼，不一定是其真实意思表示。但源河公司对其主张并未能提供证据证明，亦无证据证明本案起诉不是戴修浩、江琼芳的真实意思表示。故对源河公司该上诉主张应不予采纳。综上所述，原审判决适用法律正确，但认定部分事实不清，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初2025号民事判决为：阳西县源河房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿逾期办证的违约金12029.38元给戴修浩、江琼芳；二、驳回戴修浩、江琼芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费76元，由源河公司负担65元，戴修浩、江琼芳负担11元；二审案件受理费152元，由阳西县源河房地产开发有限公司负担130元；戴修浩、江琼芳负担22元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年十一月二十日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。