贵州省晴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2324民初1602号 原告：唐本华，男，1967年7月25日生，彝族，住贵州省晴隆县。 原告：黄昌秀，女，1969年12月17日生，汉族，住址同上。 被告：贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州晴隆县莲城镇北环路莲城镇政府旁。统一社会信用代码：91522324057080662G。（以下称“隆泰晴隆分公司”）。 负责人：向晓雪，系该公司经理。 被告：贵州隆泰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州晴隆县东观新区天隆家园，统一社会信用代码：91522324051925468F。（以下称“隆泰公司”）。 法定代表人：向晓雪，系该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：曾开林，男，1983年10月1日生，汉族，现住贵州省晴隆县。特别代理。 原告唐本华、黄昌秀诉被告隆泰晴隆分公司、隆泰公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐本华、黄昌秀及被告隆泰晴隆分公司、隆泰公司的委托诉讼代理人曾开林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐本华、黄昌秀向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即按原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定向原告交付符合交房条件的房屋；2、判令被告支付原告2017年7月1日至2020年7月15日期间的逾期交房违约金67348.2元（1841天×0.32元/天㎡×114.32㎡），此后的逾期交房违约金，自2020年7月16日起按同地段同类房屋租金标准（0.32元/天㎡）计算至房屋符合合同约定交房条件之日止；3、请求人民法院依法判令二被告支付原告逾期办证违约金，违约金以256077元为基数，2017年1月1日至2019年8月19日止按照银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房屋权属证书办理完毕时止；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：被告隆泰公司于2012年11月16日成立了被告隆泰晴隆分公司，原告与被告隆泰晴隆分公司于2014年1月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的天隆家园第C-11幢第2层4号房出售给原告，房屋套内建筑面积114.32平方米，房屋总价款按套计算为256077元，交房时间为2016年1月15日前；交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。同时约定被告隆泰晴隆分公司负责于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。 合同签订后，双方又针对前述房屋签订了《补充协议》，协议第12条约定：C、D区原定交房时间为2016年1月15日为备案系统自动生成；C、D区现定交房时间为2015年6月30日。因此案涉房屋的交房时间为2015年6月30日。合同签订后，原告在合同签订当日交付首期房款113077元，同时通过银行按揭的方式付清了余款143000元，现今，该房屋的银行贷款买受人已经全部清偿完毕；并缴纳了水电有线开户费、产权登记费、测绘经费、交易手续费、房产证工本费、银行按揭手续费、转移登记费、抵押登记费、维修基金、契税、印花税等代收税费，至此，原告已按照合同约定履行了付款义务。但直至目前为止，被告从未通知原告交房，房屋也一直未达到交房条件，经原告多次催促，被告一直找各种理由推脱。同时根据法律规定及合同约定，隆泰分公司应当对涉案楼盘办理大产权初始登记。然而至今不但未办理大产权初始登记，而且未竣工验收，隆泰分公司的行为已构成严重违约，给原告造成极大的经济损失，二被告应当承担逾期交房和逾期办证的违约金。但是双方在合同中约定的违约金过低，请求人民法院予以调整，逾期交房违约金按照同地段房屋租金计算，逾期办证违约金2017年1月1日起按照银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房屋权属证书办理完毕时止。据此，起诉至人民法院。 被告隆泰公司、隆泰晴隆分公司辩称，我公司只愿意按照合同约定承担逾期办证违约金，逾期交房违约金不承担。 本院经审理认定如下事实：2014年1月10日原告与被告隆泰晴隆分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定有以下内容：1、原告购买被告开发的天隆家园第C-11幢第2层4号房，该房属“预售商品房”，预售许可证为（2014晴）商品预字第001号，房屋建筑面积114.32平方米，套内面积102.51平方米，房屋总价款为256077元，原告于合同签订之日起向被告交付首期房款113077元，余款143000元以银行按揭方式支付；2、交房时间为2016年1月15日前，该商品房交付应当符合下列条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。如被告超过约定交房期限90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按原告已付全部款项的万分之零点五，按日向原告支付违约金，从交付期限届满之次日起算至实际交付之日止，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；3、被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在前款约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期90天内的，按已付房款的万分之零点五承担违约责任；约定日期90日以后的，原告不退房的，被告应按原告已付房款的万分之零点五，按日向原告支付违约金，从约定日期起算至交付办理商品房转移登记的有关文书时止。同日双方签订《补充协议》，协议第12条约定：C、D区原定交房时间为2016年1月15日为备案系统自动生成；C、D区现定交房时间为2015年6月30日。 合同签订后，原告按约付清全部房款256077元。2016年，被告修建的“天隆家园”C区房屋建成，因被告未能提交合同约定的建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书；《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原告至今未入住案涉房屋。被告至今未能办理案涉房屋的房屋产权手续。 另查明，隆泰晴隆分公司系隆泰公司工商注册登记的分公司。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》、《黔西南州住房公积金管理中心个人结清证明》、《代收费用清单附件》、《收款收据》及原、被告的庭审陈述在卷为证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应予遵守。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告应当依约向原告交付符合合同约定的房屋并协助原告办理房屋权属登记手续。 一、关于原告主张的立即交房问题。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条的规定，商品房的交付，必须在房屋竣工且经验收合格后，方可交付使用。同时原、被告在合同第十一条对房屋的交付条件进行了明确约定：“……1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保险期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”，至本案庭审结束时，原、被告均未提交证据证实案涉房屋已达到法定及约定的交房条件。因此，原告诉请主张被告立即交房，违反商品房交付必须竣工验收合格的强制性规定，不予支持。本院结合案涉房屋实际情况及相关法律规定，判令被告在具备合同约定交房条件时交房。 二、关于原告主张的逾期交房违约金如何支持的问题。 依前所述，商品房必须具备法定条件才能交付使用，案涉房屋虽于2016年1月建成，但至今仍不具备法定的商品房交付条件，且原告未实际入住，故案涉商品房应视为未交付，原告有权主张逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告认为约定的逾期交房违约金过低，请求按同地段同类房屋租金标准予以调整，于法有据，应予支持。本院参照晴隆县发展和改革局、国家税务总局晴隆县税务局《关于明确晴隆县最低年计税租金标准和最低年计税房产原值的通知》文件(晴发改发（2019）30号)的规定，案涉商品房属于晴隆县城四类路段房屋，最低年计税租金标准为120元/㎡，酌定按上述文件同地段房屋租金0.32元/天㎡（120÷365＝0.32元）标准调整逾期交房违约金。结合案涉《商品房买卖合同》第十三条之约定“违约金从交付期限届满之次日算至实际交付之日止”，原、被告签订的《补充协议》，对交房时间进行了更改，案涉房屋的交房时间更改为2015年6月30日，故案涉逾期交房违约金应从2015年7月1日起付至实际交房时止。 二、原告主张的逾期办证违约金问题。 依前项所述，当事人认为违约金过低的，有权要求调整增加。故对原告提出的逾期办证违约金调整请求，予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”的规定，原告主张按照银行同期贷款利率调整逾期办证违约金，未超过法定标准，予以准许。 本案中，合同约定的办证时间是2016年12月30日，直至本案庭审结束，被告仍未取得案涉房屋的权属证书，已构成违约，理应承担违约责任，故原告主张从2017年1月1日起计算逾期办证违约金，应予支持。 四、关于二被告的责任承担问题。 被告隆泰晴隆分公司系隆泰公司注册登记的分公司。本案中，案涉合同系隆泰晴隆分公司以自己的名义签订，故产生的法律责任应由该公司以其管理的财产先行承担，不足部分再由隆泰公司补充承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司在具备合同约定交房条件之日起三十日内向原告唐本华、黄昌秀交付天隆家园第C-11幢第2层4号房； 二、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司在本判决生效之日起三十日内向原告唐本华、黄昌秀支付逾期交房违约金（以房屋面积114.32㎡为基数，按照0.32元/天㎡从2015年7月1日计算至实际交房时止）； 三、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司在本判决生效之日起三十日内向原告唐本华、黄昌秀支付逾期办证违约金（2017年1月1日至2019年8月19日，以购房款256077元为基数，按照银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至房屋权属证书办理完毕时止，以购房款256077元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担补充责任； 五、驳回原告唐本华、黄昌秀的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取3106元，由被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  王传红 二〇二〇年十一月九日 书记员  刘霞霞