湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初4964号原告：中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行，住所地：武汉市汉阳区鹦鹉大道**。负责人：秦强,系该支行行长。委托诉讼代理人：成欢，湖北多能律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：詹财志，湖北多能律师事务所律师。一般授权代理。被告：徐宝，男，1985年7月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。被告：姜朋，女，1987年6月17日出生，汉族，住湖北省广水市。被告：武汉广泓房地产开发有限公司，，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道**琴台颖园综合楼****法定代表人：左有德，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡律学，湖北诚明律师事务所律师。特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行（以下简称工行汉阳支行）与被告徐宝、被告姜朋、被告武汉广泓房地产开发有限公司（以下简称广泓房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行汉阳支行的委托诉讼代理人成欢、被告徐宝、被告广泓房地产公司的委托诉讼代理人胡律学到庭参加诉讼，被告姜朋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行汉阳支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐宝、被告姜朋立即偿还所欠原告贷款本金264315.1元、利息4780.7元（含复利、罚息）（前述款项计算至2020年5月1日止）；2、判令被告徐宝、被告姜朋从2020年5月2日起，按《中国工商银行个人购房借款/担保合同》约定的利率计算方法，以264315.1元为基数，向原告支付逾期偿还贷款期间的利息、复利及罚息直至全部贷款本息付清之日止；3、判令被告广泓房地产公司对被告徐宝、被告姜朋的上述债务承担连带清偿责任；4、判令原告对抵押物（坐落于武汉市汉阳区×××的房屋）拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费、律师费由三被告承担。事实和理由：2013年7月17日，原告与被告徐宝经自愿协商一致签订了一份《中国工商银行个人购房借款/担保合同》，该借款合同约定：被告徐宝向原告贷款34万元，用于购买坐落于武汉市汉阳区×××的房产，贷款期限为20年，自实际放贷之日起算。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率下浮10%确定，还款方式为按月等额本息还款。同时，被告徐宝以其所购房产为借款合同项下的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告姜朋为共同借款人并向原告出具共同还款承诺书。合同签订后，原告于2013年8月1日按照合同的约定，向被告徐宝指定的账户汇入了贷款，履行了合同义务。但是，被告徐宝经常出现违约还款的事实，在经原告多次催告后仍拒不按合同的约定履行还款义务。被告广泓房地产公司作为保证人为被告徐宝的贷款向原告提供连带责任保证，应对被告徐宝未清偿的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告徐宝辩称，我逾期金额不多，我的还款习惯是本月还款上月，每次逾期就是几千元。逾期次数确实比较多，有60多次，不过我不是恶意欠款，我每次只欠几千元，欠款额度不大。目前想帮忙协调，把时间放宽点。疫情之后半年没有出去工作，对还款影响较大。被告广泓房地产公司辩称，1、本案中，开发商不承担担保责任，因为阶段性保证合同系附解除条件的保证合同，如抵押登记办妥，开发商的保证责任免除，非因银行的原因导致抵押登记未办妥的，开发商承担保证责任。依据合同法45条第2款规定，本案中，银行明知不及时办理抵押登记会对开发商造成不利后果，当未有证据表明银行在收到相关房产资料后积极办理抵押登记，应当视为银行怠于办理房屋抵押登记，可以视为符合上述规定情形，开发商应当予以免责。2、若法院判决开发商承担担保责任，应当在判项中判令若被告广泓房地产公司对原告的诉请承担债务后，有权向被告徐宝、被告姜朋进行追偿。3、原告在诉请中的相关律师费及利息、复利及罚息不应当由被告广泓房地产公司承担。被告姜朋未到庭答辩，也未向本院提交证据。原告工行汉阳支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告徐宝、被告广泓房地产公司没有提交证据，被告姜朋拒不到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证的权利，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对原告工行汉阳支行提交的证据，本院进行综合审查后予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告徐宝与被告姜朋系夫妻关系。2013年7月17日，被告徐宝（借款人、抵押人）、被告姜朋（共同借款人、抵押物共有人）、被告广泓房地产公司（保证人）与原告工行汉阳支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币340000元；用于购买坐落于×××房屋，建筑面积73.53平方米；贷款的担保方式为抵押、保证；贷款期限为240月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定；保证人承担保证责任的范围按下列第种方式确定：全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；订立和履行本合同所需的登记、公正、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；抵押人自愿以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；贷款人宣布贷款提前到期的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任。原告工行汉阳支行在贷款人处加盖印章，被告徐宝在借款人、抵押人处签名捺印，被告姜朋在共同借款人、抵押物共有人处签名捺印，被告广泓房地产公司在保证人处加盖印章。2013年7月10日，被告姜朋出具《共同还款承诺书》，承诺自愿作为借款人徐宝的共同还款人，同意在借款人履行还贷责任期间，为其承担偿还所欠全部贷款本息的责任。同日，被告徐宝出具《委托转账付款授权书》，授权银行将贷款资金一次性转入售户单位的专户。2013年8月1日，原告工行汉阳支行向被告徐宝签发了贷款凭证，发放了贷款，贷款金额为340000元，当时贷款实际执行利率为年利率5.895%，贷款到期日为2033年8月1日。2013年8月1日，被告徐宝以其所购买的坐落于汉阳区×××房屋办理了武汉市期房抵押证明，载明原告工行汉阳支行与被告徐宝分别为案涉房屋的抵押权人及抵押人，被告广泓房地产公司为售房单位，并注明上述期房在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理抵押登记，核发房屋他项权证。被告徐宝称，其于2020年1月份已经对案涉房屋交纳了房屋公共维修基金，准备向汉阳区不动产登记中心申请办理不动产权证，但因疫情及家庭原因，致使目前没有办理成功。被告徐宝、被告姜朋于2013年9月开始还款，期间多次逾期还款。2020年6月15日，因被告徐宝、被告姜朋已累计违约66期未依合同约定还款，原告工行汉阳支行宣布贷款提前到期，要求被告徐宝、被告姜朋提前清偿全部贷款、利息、罚息及其他费用。截止2020年5月1日，被告徐宝、被告姜朋尚欠原告工行汉阳支行贷款本金264315.10元，利息（含复利、罚息）4780.70元。本院认为，原告工行汉阳支行与被告徐宝、被告姜朋、被告广泓房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告工行汉阳支行按照合同约定向被告徐宝发放了贷款，借款人徐宝和共同借款人姜朋应当按约向原告工行汉阳支行还款，其未按约还款，构成违约，应承担违约责任。截止2020年5月1日，被告徐宝、被告姜朋尚欠原告工行汉阳支行贷款本金264315.10元，利息（含复利、罚息）4780.70元，其应向原告工行汉阳支行归还上述欠款，其后的利息，按照原告工行汉阳支行与被告徐宝、被告姜朋签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算。关于被告广泓房地产公司是否应承担连带清偿责任问题，原告称，案涉合同并未约定被告广泓房地产公司承担的是阶段性连带责任保证，同时根据合同的保证期间、担保人承诺条款，被告广泓房地产公司应当承担连带担保责任。被告广泓房地产公司称，原告提供的案涉合同关于保证方式是空白的，但是按照行业惯例及广电系列在法院所应诉金融借款合同纠纷中，所有案例均为阶段性担保，故被告广泓房地产公司承担的是阶段性担保。而原告怠于办理案涉房屋抵押登记，符合不正当地阻止条件成就，视为条件已成就的法律规定，应免除被告广泓房地产的责任。本院认为，《个人购房借款/担保合同》约定的保证人承担保证责任的范围有两种：全程连带责任保证和阶段性连带责任保证，但未进行明确选择。但根据条款内容可知，在案涉房屋的正式抵押登记手续未办理完毕，且贷款人未收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情形下，无论是全程连带责任保证还是阶段性连带责任保证，均不能免除被告广泓房地产公司的连带保证责任。同时被告广泓房地产公司并未提交证据证明原告工行汉阳支行存在怠于办证，不正当地阻碍条件成就的行为，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”规则，被告广泓房地产公司应当承担举证不能的法律后果。故对于被告广泓房地产公司的上述抗辩，本院不予支持，其应对上述债务承担连带保证责任。对于被告广泓房地产公司抗辩称，若法院判决其承担担保责任，应当在判项中判令其有权向被告徐宝、被告姜朋进行追偿，该抗辩符合《中华人民共和国担保法》的相关规定，本院予以认可。关于原告工行汉阳支行是否对案涉抵押物享有优先受偿权问题，被告徐宝以其所购买的坐落于汉阳区×××房屋办理了武汉市期房抵押证明，未办理正式抵押登记手续。根据不动产登记制度，原告工行汉阳支行暂不享有对案涉抵押物的优先受偿权。原告工行汉阳支行可另行通过担保物权确认纠纷，进行案涉抵押物登记的协助办理及抵押权的确认。关于原告工行汉阳支行要求支付律师费问题，原告工行汉阳支行未就实际支付的律师费金额提供证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告徐宝、被告姜朋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行偿还贷款本金264315.10元；二、被告徐宝、被告姜朋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行支付截止2020年5月1日利息（含复利、罚息）4780.70元，此后的利息（含复利、罚息），以264315.10元为基数，按照原告中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行与被告徐宝、被告姜朋签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准，付至贷款本金付清之日止；三、被告武汉广泓房地产开发有限公司就上述第一、二项支付义务向原告中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行承担连带责任，被告武汉广泓房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告徐宝、被告姜朋追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2668元（原告已预交），由被告徐宝、被告姜朋、被告武汉广泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  董泽锋二〇二〇年十一月六日书记员  吴兆君