内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3855号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司赤峰分行，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区昭乌达中段，统一社会信用代码91150400814813369E。负责人：李刚，行长。委托诉讼代理人：杨明德，内蒙古义德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，内蒙古义德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司，住所地：内蒙古自治区克什克腾旗经棚镇经锡路，统一社会信用代码91150425115050569C。法定代理人：刘松明，董事长。委托诉讼代理人：毕瑞海。委托诉讼代理人：杨盛枝，内蒙古盛兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏振国，男，1957年2月2日出生，公民身份号码×××，汉族，退休教师，现住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：尹国新，男，1971年4月25日出生，公民身份号码×××，汉族，公务员。被上诉人（原审原告）：王学斌，男，1960年5月16日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区。三被上诉人委托诉讼代理人：吉海军，内蒙古奥星律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司赤峰分行、克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司因与被上诉人苏振国、尹国新、王学斌合同纠纷一案，不服内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2020）内0425民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中国建设银行股份有限公司赤峰分行的上诉请求：1、撤销（2020）内0425民初604号民事判决书，并依法改判并驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用及邮寄费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司签订的房地产抵押合同及设立的抵押权具有合法性。土地和房屋等建筑物一体抵押、一并处分，是我国法律重要原则。本案中，案涉房屋和土地使用权一并抵押符合物权法的规定，具有合法性，上诉人享有全部土地使用权的抵押权，原判决事实认定错误。二、上诉人与克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司签订的房地产抵押合同具有有效性。案涉抵押合同是建立在借款合同的基础之上，借款合同真实合法有效且得到了履行。主合同有效，担保从合同依法有效。案涉抵押合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，自签订时起为有效合同。办理案涉抵押土地克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司并未声明或告知部分房产对外进行了出售，上诉人对已出售情况不知情。三、上诉人与天太公司经合法程序设立赤峰市房他证克什克腾旗字第1730415024**、克旗他项（2015）第052号。根据物权法第180条和第187条“建筑物和建设用地使用权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”之规定，案涉房产及土地于2015年9月8日、土地于2015年9月10日分别在克什克腾旗房产管理所和克什克腾旗国土资源局办理抵押登记，抵押权分别自登记之日设立。案涉房地产抵押权经法定程序设立，非经法定程序撤销为合法有效抵押。故上诉人依法取得了涉案土地使用权的抵押权，原审判决认定事实错误。四、被上诉人的诉请依法不能否定上诉人的抵押权。抵押合同包含房屋抵押和土地使用权抵押。如否定土地使用权抵押，则否定了房屋抵押。一是违背“房地一体”立法宗旨；二是有悖于公平、公正原则。案涉土地使用权为克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司和被上诉人尹国新等人按份共有。克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司名下所有的房屋产权面积4201.81平方米。被上诉人尹国新三人涉案房屋产权面积合计168.31平方米。签订抵押合同和设立抵押权符合《不动产登记暂行条例实施细则》第10条“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外”之规定。克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司将案涉土地使用权抵押给上诉人符合法律规定，上诉人享有抵押权，且为有效抵押。上诉人克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司的上诉请求：1、依法撤销克什克腾旗人民法院（2020）内0425民初604号民事判决书；2、依法改判驳回原告的诉讼请求或发回重审；3、一、二诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决确认中国建设银行股份有限公司赤峰分行对原告尹国新、苏振国、王学斌共同的房权证号为×××的房屋及该房屋占用范围内克国用（2008）字第XXXX号国有土地使用权证中的地号为401-18-413号的国有土地使用权份额不享有抵押权。该判决与客观事实不符，于法无据，属于查明事实不清，适用法律不当。被上诉人涉案的二层商厅与上诉人的商厦同属一栋楼房，一楼、三楼、四楼均为上诉人的商厅，二楼部分是被上诉人的商厅，该楼房属于上诉人与被上诉人共同使用的一块土地，具有不可分割性，上诉人享有该土地的使用权、处分权、抵押权。上诉人用自己的合法取得的土地使用权和楼房签订借款抵押合同，是双方当事人真实意思表示，抵押合同经土地管理部门依法登记并办理了他项权利证书。上诉人与中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订的房地产抵押合同及设立的抵押权具有法律效力，应当得到法律的支持。二、2015年9月6日上诉人与中国建设银行股份有限公司赤峰分行经过协商一致签订最高额抵押借款合同，上诉人用自己所有商厦的房产和土地使用权抵押借款，其中商厦评估价值26951783.00元为债权设定抵押金额11900000.00元。土地2014.64平方米，评估价值2554564.00元，为债权设定抵押金额1100000.00元，总评估价值29506347.00元，总抵押借款金额13000000.00元。上诉人使用自己所有的房产和土地使用权抵押借款享有抵押处分权，不违反法律、行政法规强制性规定，该抵押合同自签订之日起具有法律效力，涉案房屋和土地使用权一并抵押符合物权法的有关规足。上诉人的抵押行为没有妨碍被上诉人土地使用权、商厅正常经营，没有侵害被上诉人的权益。抵押合同是建立在借款合同的基础上，借款合同真实有效，已实际履行，主合同有效，担保从合同依法有效，被上诉人起诉请求抵押合同无效，与客观事实不符，于法无据，理由不能成立。被上诉人苏振国、尹国新、王学斌辩称，三位被上诉人对两位上诉人同时答辩，原审法院认定事实清楚，证据确实充足，程序合法，适用法律正确，三被上诉人均服判。就事实而言，对本案基本事实均认可，本案争议无非是上诉人和被上诉人之间在原审法院适用法律上存在不同看法。本案的基本事实是三被上诉人取得涉案房屋并进行了合法登记在先，上诉人银行对涉案土地办理抵押登记在后，依据司法权有权对行政权进行审查原则，二上诉人之间虽然签订的借款合同和涉案土地抵押合同，但两份合同均具有债权效力，而不是物权效力，不能以债权效力来对抗物权效力，依法物权效力要优于债权效力。同时依据法律对物权效力排他性的原则规定，三位被上诉人首先取得了涉案房屋的所有权，两位上诉人在未征得三位被上诉人同意的情况下办理抵押权，事后又未获得被上诉人追认。同时，上诉人银行在本案中亦不属于善意取得，因为两位上诉人在办理涉案土地进行抵押登记时明知土地上坐落着房屋，而且三位被上诉人在不动产登记管理部门已经办理了房屋产权登记，两位上诉人疏于审查，过错在于上诉人，三位被上诉人无任何过错。基于物权排他性原则，在同一物权上同时设立的另一物权抵押权，两位上诉人未获得三位被上诉人同意，事后未经被上诉人追认，不属于善意取得，所以本案的土地的抵押登记，不能合法设立。另外依据房地产管理法第32条房地一体的原则，虽然两位上诉人对土地设立了抵押权，同时三被上诉人房屋随之被进行了抵押，所以两位上诉人办理的抵押权侵犯了房屋所有权，所以抵押权不能设立。综上，请二审法院依法驳回上诉人上诉请求。苏振国、尹国新、王学斌向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认二被告之间于2015年9月6日签订的《内蒙古自治区房地产抵押合同》和2015年9月6日签订的《最高额抵押合同》中涉及到对三原告共同所有的房权证号为×××房屋占用的土地上设立的抵押权无效，亦即中国建设银行股份有限公司赤峰分行对前述涉案土地房屋不享有抵押权；二、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2015年9月6日，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订合同编号为建蒙赤企担保【2015】102-1号《最高额抵押合同》，约定债务人克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司为其发生在2015年9月6日至2018年9月5日期间的其与债权人中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订的人民币资金贷款合同、外汇资金贷款合同等主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保。该合同项下的抵押财产包括权属证号为克旗房权证经棚镇字第XXXX号，×××、173010900924号、173011100206号、173030901332号，房屋所有权人均为克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司的案涉房屋；权属证号为克国用（2008）字第125号，位于××旗，面积为2014.64平方米的案涉土地使用权。上述案涉抵押财产中国建设银行股份有限公司赤峰分行均办理了抵押登记。抵押权权利证书编号为赤峰市房房他证克什克腾旗字第1730415024**证书载明“房屋他项权利人：中国建设银行股份有限公司赤峰分行房屋所有权人：克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司房屋所有权证号173010900924房屋坐落克什克腾旗经棚镇园林路他项权利种类抵押登记时间2015-09-08附记另抵押人：克旗天太皮毛皮革有限责任公司证号173030901332.173010900923.173011100206.10009510.”抵押权权利证书编号为克旗他项（2015）第052号的证书载明“土地他项权利人中国建设银行股份有限公司赤峰分行义务人克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司坐落克什克腾旗经棚镇经锡路地号401-18-413使用权面积2014.64㎡使用权类型出让他项权利种类及范围1.他项权利：出让国有土地使用权抵押权2.抵押贷款面积：2014.64平方米3.抵押贷款金额：1300万元4.抵押贷款期限：2015年9月6日至2018年9月5日5.土地抵押金额110万元设定日期2015-09-10存续期限：2018-09-05”。2016年10月12日，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订合同编号为建蒙赤企贷【2016】095号《人民币流动资金贷款合同》，约定克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司向中国建设银行股份有限公司赤峰分行借款人民币1130万元。2016年10月17日，中国建设银行股份有限公司赤峰分行向克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司发放该笔贷款。另查明，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司系案涉地号为401-18-413号国有土地登记的土地使用者，使用权类型为出让，国有土地使用证编号为克国用（2008）字第125号。克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司在该土地上建设了天太公司，后将天太公司北楼二层东3厅即案涉房屋出售给尹国新、苏振国、王学斌。2009年6月8日，尹国新、苏振国、王学斌在克什克腾旗人民政府办理了房屋产权登记，该房权证证号为×××，载明“房屋所有权人：尹国新共有情况：按份共有房屋坐落：内蒙古自治区赤峰市××旗建筑面积：168.31平方米套内建筑面积：165.37平方米共有人：苏振国、王学斌转移登记：新建商品房买卖”。一审法院认为，《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。由此可见，“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。本案中，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与中国建设银行股份有限公司赤峰分行签订合同编号为建蒙赤企担保【2015】102-1号《最高额抵押合同》，约定的抵押财产包括权属证号为克旗房权证经棚镇字第XXXX号，×××、173010900924号、173011100206号、173030901332号，房屋所有权人均为克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司的案涉房屋；权属证号为克国用（2008）字第125号位于××旗，面积为2014.64平方米的案涉土地使用权。双方办理抵押登记的也是上述抵押物。其中案涉的克国用（2008）字第125号位于××旗，面积为2014.64平方米的土地使用权，根据“地随房走，房随地走”的原则，应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。但原告尹国新、苏振国、王学斌已经于2009年6月8日取得案涉房屋的所有权证（房权证证号为×**）。即被抵押的土地使用权上的地上建筑物中的×××房屋所有权证中所登记的房屋的所有权已经于2009年6月8日移转给原告尹国新、苏振国、王学斌所有。克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与中国建设银行股份有限公司赤峰分行的抵押合同签订于2015年9月6日，发生在原告尹国新、苏振国、王学斌取得房屋所有权证之后。中国建设银行股份有限公司赤峰分行未查明地上建筑物实际权属即接受了该抵押，该抵押合同未经地上建筑物所有权人即原告尹国新、苏振国、王学斌的同意，中国建设银行股份有限公司赤峰分行不构成抵押权的善意取得。原告尹国新、苏振国、王学斌按份共有案涉房屋，作为共同原告提起本案诉讼，主体适格。因此，原告尹国新、苏振国、王学斌主张中国建设银行股份有限公司赤峰分行对其共同所有的房权证号为×××房屋不享有抵押权的主张成立。关于原告尹国新、苏振国、王学斌要求确认中国建设银行股份有限公司赤峰分行对原告房屋所占用范围内的土地使用权不享有抵押权的主张。该院认为《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本案中，原告尹国新、苏振国、王学斌房屋所在的克国用（2008）字第125号国有土地使用证中地号为401-18-413号国有土地使用权中亦有克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司的份额，且克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与中国建设银行股份有限公司赤峰分行另行签订有房地产抵押合同，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司将该土地上所有的房屋为中国建设银行股份有限公司赤峰分行设立了抵押权。基于“房地一体”规则，此时亦应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产。故该院认为中国建设银行股份有限公司赤峰分行仅对原告尹国新、苏振国、王学斌共同所有的房权证号为×××房屋占用范围内的土地使用权份额不享有抵押权；对原告尹国新、苏振国、王学斌份额以外的，克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司所有的房屋占用范围内的土地使用权份额依然享有抵押权。判决：一、确认中国建设银行股份有限公司赤峰分行对原告尹国新、苏振国、王学斌共有的房权证号为×××的房屋及该房屋占用范围内克国用（2008）字第XXXX号国有土地使用证中的地号为401-18-413号的国有土地使用权份额不享有抵押权；二、驳回原告尹国新、苏振国、王学斌的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人尹国新、苏振国、王学斌于2009年6月8日取得案涉房屋的所有权证,上诉人克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司与上诉人中国建设银行股份有限公司赤峰分行于2015年9月6日签订了抵押合同,随后办理了抵押登记。案涉土地的抵押登记发生在尹国新、苏振国、王学斌取得房屋所有权证之后，该抵押合同未经地上建筑物所有权人即尹国新、苏振国、王学斌的同意，该抵押登记对于尹国新、苏振国、王学斌共有的案涉房屋不产生效力，即中国建设银行股份有限公司赤峰分行对于尹国新、苏振国、王学斌共有的房权证号为×××的房屋不享有抵押权，但对尹国新等三被上诉人所有的房屋以外的其他房屋享有抵押权，根据“房地一体”的原则，对双方不动产区分所有的房屋占用的土地当然享有抵押权，该抵押权不影响尹国新等三被上诉人行使案涉房屋所有权包括处分权的权能及上述土地的共同使用权。综上所述，上诉人中国建设银行股份有限公司赤峰分行、克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果不当，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2020）内0425民初604号民事判决第一项为确认上诉人中国建设银行股份有限公司赤峰分行对被上诉人尹国新、苏振国、王学斌共有的房权证号为×××的房屋不享有抵押权；二、维持内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2020）内0425民初604号民事判决第二项。一审案件受理费50元，二审案件受理费200元，由上诉人中国建设银行股份有限公司赤峰分行负担125元，由上诉人克什克腾旗天太皮毛皮革有限责任公司负担125元。本判决为终审判决。审判长 史建辉审判员 麻秋野审判员 雷 蕾 二〇二〇年十一月六日法官助理 李 燃书记员 孟庆迪