广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1948号 上诉人(一审原告)：北海国恒房地产投资有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道**区外贸大院****。统一社会信用代码：91450500664806621D。 法定代表人：陈正国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董庆江，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海瑞华房地产开发有限公司，住所，住所地广西壮族自治区北海市四川路**宏瑞大厦**社会信用代码：91450500788433994E。 法定代表人：黄家瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李**，广西海城律师事务所律师。 上诉人北海国恒房地产投资有限公司（以下简称国恒公司）与被上诉人北海瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华公司）房地产开发经营合同纠纷一案，广西壮族自治区北海市银海区人民法院于2019年6月17日作出（2018）桂0503民初1522号民事判决，瑞华公司不服，向本院提起上诉，本院于2019年10月15日作出（2019）桂05民终1151号民事裁定，撤销原判，发回重审。后广西壮族自治区北海市银海区人民法院于2020年8月3日作出(2020)桂0503民初65号民事判决，国恒公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国恒公司上诉请求：撤销(2020)桂0503民初65号民事判决，改判解除国恒公司和瑞华公司于2016年10月29日签订的《合作协议》。事实和理由：一、一审认定事实部分错误，2018年3月20日出具的《建设用地规划许可证》是瑞华公司依约办理，并非国恒公司重新补办提供。北海市国土资源局2017年6月9日和2019年4月12日两次发出《闲置土地调查通知书》。二、按照合同的约定，国恒公司应提供合法取得的土地使用权，并根据瑞华公司的阶段增资确定瑞华公司在公司内的份额。瑞华公司应当在协议签订之日起90日内完成勘探设计与设计方案设计，一年六个月内取得项目建设工程施工许可证，两年内完成项目主体工程并于主体工程完成后的六个月内交房。瑞华公司在签订合同后，只是向规划部门批报了设计方案，超期向勘探单位申请勘探设计，2018年3月20日换发新的建设用地规划许可证。瑞华公司没有完成合同约定的事项，已构成根本违约，应承担违约责任。一审认定瑞华公司是对协议履行在期限上存在一定的瑕疵，但并非单方原因造成的，其行为不构成根本违约错误。三、国恒公司通过招拍挂的方式取得了案涉土地，同时办理了《建设用地规划许可证》，该证也用于办理案涉土地的土地证，故《建设用地规划许可证》成为土地证的一部分，仍然有效。即使《建设用地规划许可证》过期了，不会对瑞华公司履行合同约定造成影响。四、根据《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国建筑法》，瑞华公司不具备建筑资质，案涉合同不具有履行条件，应视为无效。五、瑞华公司违约行为违背诚实信用原则，且瑞华公司涉及多起纠纷，存在重大的风险因素，故案涉协议不存在任何的履约基础和条件。六、一审法院认定国恒公司向规划局申请《建设用地规划许可证》是错误的，实际是由瑞华公司派员申请办理。 瑞华公司辩称，国恒公司的上诉理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 国恒公司向一审法院提起的诉讼请求：1.解除国恒公司、瑞华公司双方于2016年10月29日签订的《合作协议》；2.瑞华公司支付国恒公司的项目确定金30万元，国恒公司不予退还。 一审法院查明的事实：2007年，国恒公司的法定代表人周云国通过竞拍竞得位于南京路以西300米、新世纪大道南侧、面积为5212.39平方米、编号为2007ＧＣ06006的国有土地使用权并与北海市国土资源局签订《北海市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。2008年1月29日，国恒公司取得位于北海市新世纪大道南侧用地面积为5212.39平方米的商业用地的《建设用地规划许可证》（证号：地字第**）。同年8月14日，国恒公司取得该地块的《土地使用权证》［证号：北国用（2008）第××号］。2016年10月29日，国恒公司（甲方）与瑞华公司（乙方）签订《合作协议》约定：国恒公司、瑞华公司就北海市新世纪大道南侧（地号8-4-5（地号8-4-5号：北国用（2008）第××号进行项目合作开发：合作主体为甲方，该土地属甲方独立合法所有，保证没有第三方债务纠纷，乙方对甲方拥有的土地开发项目进行独立核算、自负盈亏；甲方以上述地块（5212.4平方米）容积率3.0出资，乙方以现金的方式进行对项目方案设计、报批、承建直到交房；项目建成后，由甲方分得该大厦的二、三、四层4200平方米的房屋，直到拿到4200平方米的产权证后，甲方没有任何权力干涉乙方的财务及其他合法行为；建设该项目甲方以乙方的投入分阶段进行将甲方由乙方指定人员增加股东、增资、股权变更给股东的方式变更给乙方，办理过程中所涉及的费用由乙方承担。第一阶段：项目方案规划局通过甲方将其公司增加乙方为股东，乙方在甲方注册的1000万元，加入乙方100万元。第二阶段：待乙方投入拿到建设施工许可证时向甲方公司增资200万元。第三阶段：项目工程施工进度到地面工程的第五层后，乙方向甲方增资300万元。第四阶段：当甲方拿到大厦二、三、四层共计4200平方米产权证时，甲方将百分之百全部股权及法人变更于乙方名下。本项目地下停车场的建设面积甲方将分得不低于总面积的四分之一。甲方拥有该项目大厦二、三、四层保留自己的独立物业管理。承建工期自签订本协议之日起，一年六个月内取得项目建设工程施工许可证，由于行政机关调整的原因时间顺延，两年内完成项目主体工程，主体工程完成后的六个月内交房。以上所制定的时间除不可抗拒因素外，均视为本协议违约。本协议签订之日起90日内，完成勘探设计与设计方案设计。乙方无任何项目前期进展此协议自行失效，视乙方违约。甲方将对此项目所有权做任意处置。签订之日乙方向甲方支付项目确定金30万元，确定金在乙方将项目工程建设到地面工程时退还。在签订协议生效后，甲方的土地证、建设规划许可证、行政公章、财务章由甲方保管。在乙方为该项目的进展所需时，甲方将安排相关人员随时保证乙方的正常使用。双方合作的项目在该项目大厦的建设中，所涉及的债权、债务，所产生的所有税费，工程质量及不可预测的风险均由乙方承担，所涉及该项目大厦的施工安全、工程质量、工程事故、债务及承建该项目的所有税费均与甲方无关，全部由乙方承担。甲、乙双方如有违约承担对方所发生的一切损失与责任，承担对方所发生的一切相关法律后果。协议签订当日，瑞华公司向国恒公司支付了项目确定金30万元。协议签订后，国恒公司将2008年北海市城市规划局颁发的《建设用地规划许可证》提供给瑞华公司，瑞华公司于2017年1月18日完成《岩土工程勘察报告》。同年1月6日，国恒公司（发包人）与广西城乡勘察设计有限公司（勘察人）签订《建设工程勘察合同》，发包人委托勘察人承担鸿福大厦岩土工程详细勘察任务，工程地点为北海市新世纪大道南，同时就开工及提交勘察成果资料的时间、收费标准及付款方式等进行了约定。同年2月9日，北海市城市信息中心收到国恒公司鸿福大厦工程规划指标核算：1.方案文本2套；2.规划局核发的建设（用地工程）规划定点通知单复印件一份；3.与本案文本一致的电子光盘两张。同年8月8日，国恒公司将北海鸿福大厦方案文本一份送北海市城市信息中心进行城市规划经济技术指标核算。2018年3月6日，北海市规划局作出《业务件审核意见书》，确认国恒公司于2018年2月14日送来的报建资料、设计图纸，经审查后认为须做补充、修改：一、其他，1.用地规划设计条件已过期，需重新办理等……国恒公司于2018年3月20日重新向瑞华公司提供补办的《建设用地规划许可证》（证号为：450501201800022号，用地面积变更为5212.4平方米，其他内容不变）。诉讼过程中，瑞华公司向一审法院提交发票、税收完税证明、银行转账凭证的原件，主张瑞华公司的法定代表人黄家瑞为国恒公司代为支付下列案涉项目费用：2017年10月22日支付代理费25000元、2017年11月2日支付规划面积测量费3918元、2018年2月26日、7月23日分别支付研发和技术服务测绘服务费783元、717.38元，2018年3月17日支付城镇土地使用税15637.20元（该款由黄家瑞于2018年3月31日将该税款15638元转入国恒公司在北海市区农村信用合作联社营业部的账户），合计各项费用46056.38元。 2019年4月12日，北海市自然资源局（简称资源局）向国恒公司作出《闲置土地调查通知书》（北自然资闲调[2019]第1号）载明：经现场核查，国恒公司名下位于南京路以西、新世纪大道以南，面积5200平方米的土地现状为空地闲置，请自接到本通知书之日起五日内向资源局提交土地权属证书、《建设用地规划许可证》、闲置原因说明等相关材料。同年4月29日，国恒公司（乙方）与资源局（甲方）签订《北海市闲置土地限期开发协议》（北自然资闲延开[2019]5号）约定：乙方的上述土地一直未动工建设，属于闲置土地，甲方按照每平方米10元的标准向乙方收取土地闲置费总额52132.8元。乙方未能按本协议约定的期限足额交纳土地闲置费的，逾期每日按土地闲置费总额的1‰向甲方交纳违约金。同日，国恒公司向资源局缴纳土地闲置费52132.8元。2019年12月27日，国恒公司向广西城乡勘察设计有限公司申请将原勘察报告项目名称鸿福大厦更名为国恒雅苑。2020年1月3日，国恒公司与广西城市设计有限公司（以下简称设计公司）签订《建设工程设计合同》，委托设计公司承办国恒雅苑方案及施工图设计及相关权利义务。2020年1月8日，北海市建设工程检测中心向国恒公司出具国恒雅苑的《工程质量检测报告》。2020年2月25日，国恒公司支付设计公司第一笔设计费185000元。迄今，国恒公司、瑞华公司一直未就该《合作协议》合作项目办理《建设工程规划许可证》。 瑞华公司于2006年6月14日经北海市工商行政管理局登记成立，经营范围为房地产开发经营（凭有效资质证书经营）；建筑材料、建筑机械的销售（公司住所不得作为经营场所）。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.瑞华公司在履行案涉《合作协议》过程中是否存在违约行为；2.如瑞华公司存在违约，案涉《合作协议》应否解除，瑞华公司已向国恒公司支付的30万元项目确定金应否返还。 一审法院认为，第一，国恒公司分别于2008年1月29日、8月14日取得案涉土地《建设用地规划许可证》《土地使用权证》，享有该土地的合法权属；瑞华公司具有房地产开发的资质，且国恒公司与瑞华公司于2016年10月29日签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应依法履约。第二，根据案涉《合作协议》的约定，国恒公司以地块出资，在瑞华公司为项目进展所需时，安排相关人员随时保证瑞华公司正常使用证件和公章。瑞华公司应在协议签订之日向国恒公司支付项目确定金30万元、向项目方案设计、报批、承建直到交房的过程进行投资，并在承建工期自签订本协议之日起90日内完成勘探设计与设计方案设计，一年六个月内取得项目建设工程施工许可证，两年内完成项目主体工程，主体工程完成后的六个月内交房。本案中，瑞华公司已于协议签订之日向国恒公司支付了项目确定金30万元，瑞华公司的法定代表人黄家瑞为推进案涉工程的勘察、设计等进度，于2017年10月至2018年3月期间支付了代理费、规划面积测量费、研发和技术服务测绘服务费、城镇土地使用税等多项费用。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，瑞华公司的法定代表人支付案涉项目相关费用的行为应视为瑞华公司的行为，故一审法院确认瑞华公司为推进案涉工程的勘察、设计等进度支出了相关的费用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，房地产开发企业应依法对城市房地产进行开发经营。结合《中华人民共和国建筑法》第七条第一款“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证”的规定，国恒公司作为建设单位应负责申领房地产开发项目工程开工前必备的建设工程施工许可证。虽然案涉《合作协议》约定瑞华公司需进行投资并承担项目推进的义务，但在办理项目推进的相关手续方面，仍需国恒公司的密切配合。即瑞华公司如需履行义务在签订协议之日起一年六个月内拿到项目建设施工许可证，必须根据《中华人民共和国建筑法》第八条第一款“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施”的相关规定以及《合作协议》中关于“甲方（即国恒公司）土地证、建设规划许可证、公司的公章、财务章均由甲方保管。在乙方为该项目的进展所需时，甲方安排相关人员随时保证乙方的正常使用”的约定，由国恒公司配合提供相关的手续、证件以及证实项目已具备申领建设工程施工许可证的的法定条件。由于案涉地块的《建设用地规划许可证》在双方签订《合作协议》时已过期，导致瑞华公司在履行《合作协议》并代国恒公司向北海市规划局提交报建资料、涉及图纸时，被北海市规划局提交审核意见指出用地规划设计条件已过期，需重新办理。国恒公司在原《建设用地规划许可证》过期的情形下，于2018年3月20日才重新取得了案涉地块的《建设用地规划许可证》，亦未能向瑞华公司提供符合上述法律规定的手续或证件、材料，故导致瑞华公司未能按《合作协议》约定的期限内推进项目，并非瑞华公司单方的原因。结合《合作协议》第十二条“乙方无任何项目前期进展此协议自行失效，视乙方违约”的约定，鉴于瑞华公司已就项目推进开展了相关工作并支付了部分费用，故国恒公司以上述约定主张瑞华公司不作为导致土地闲置构成违约，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。第三，虽然瑞华公司对协议的履行在期限上存在一定瑕疵，但并非其单方原因造成，其行为不构成根本性违约，且案涉合同存在继续履行的条件，故此，国恒公司请求解除合同并不予退还瑞华公司已支付的30万元项目确定金，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回北海国恒房地产投资有限公司的诉讼请求。案件受理费5800元，由北海国恒房地产投资有限公司负担。 本院二审期间，国恒公司提交证据：1.《关于为北海国恒房地产投资有限公司办理的函》、《申请报告》、《建设（用地工程）规划定点通知单存根》（2份）、《建设用地规划许可证》、《关于提供规划设计要点的复函》、《成交确认书》，拟证明国恒公司2008年取得的《建设用地规划许可证》仍有效。2.《北海市自然资源局关于调查国恒房地产公司规划许可情况的复函》、《律师事务所调查函》、《广西壮族自治区自然资源厅关于推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》，拟证明案涉土地不涉及条件变更问题，不需要更换《建设用地规划许可证》，同时证明瑞华公司2016年-2017年之间没有按照合同的约定履行报建义务。3.《建设用地规划许可证》、《建设（用地工程）规划定点通知》、《设计用地规划许可审批单》，拟证明瑞华公司误导国恒公司《建设用地规划许可证》已过期，导致国恒公司同意瑞华公司员工申请办理新的《建设用地规划许可证》及定点单。4.企业风险信息查询单、（2017）桂0503民初1201、1202号民事判决书、（2018）桂05民终591号民事裁定书、（2020）桂05民终6号、885号民事判决书、中国企业信息公开网截图、行政处罚详情，拟证明瑞华公司在签订案涉合同后，涉及的诉讼案件、执行案件、行政处罚案件众多，证明国恒公司经营情况恶化，已不具备履行案涉合同的能力。5.企业信用信息公示报告，拟证明瑞华公司不具备履行合同的能力。6.企业登记档案信息，拟证明瑞华公司股东黄家瑞存在虚报注册资本的情况。7.企业查询，拟证明瑞华公司涉及多起诉讼。8.照片，拟证明案涉土地一直处于闲置状态。9.短信截图，拟证明瑞华公司知晓土地因闲置存在被收回的可能性。10.转账凭证，拟证明土地税15638元由瑞华公司代缴。11.聊天记录截图，拟证明《建设用地规划许可证》是由瑞华公司员工办理的。质证后，瑞华公司对证据1三性无异议，对证明内容有异议，《建设（用地工程）规划定点通知单存根》、《建设用地规划许可证》等证据上都明确了有效期，不能达到其证明目的。对证据2的三性无异议，但是对证明内容有异议，瑞华公司已按照合同的约定完成勘探工作。因案涉土地没有达到合法的报建手续，所以报建备案未被规划局受理。对证据3的三性无异议，但是证明目的有异议。重新办理《建设用地规划许可证》是规划局审核的要求，并非瑞华公司主观的意思表示。对证据4三性有异议，涉诉案件多，不代表瑞华公司的履约能力差。对证据5真实性、合法性有异议，证据来源网站，数据不具有科学性。对证据6三性有异议，瑞华公司可提供证据证实已进行实际增资到位。对证据7的真实性无异议，该证据证明瑞华公司注册多家企业，有履约能力。对证据8的真实性无异议，但因没有取得施工许可证，故未进行施工。对证据9、10，国恒公司每年都会收到闲置土地通知书，因国恒公司法定代表人当时在外地，故为了报建案涉项目，瑞华公司代缴了土地税及派工作人员帮领取延期定点单和《建设用地规划许可证》。对证据11，聊天记录截图没有显示机主身份。瑞华公司是受了国恒公司的委托才派员工办理《建设用地规划许可证》。本院认为，证据4、5、6、7均不能证明瑞华公司不具备履约能力。对其余证据，本院将结合本案的其他证据进行综合认定。 瑞华公司提交证据：银行转账凭证，证明瑞华公司已完成全部增资。质证后，国恒公司认为，对证据三性有异议，不认可该证据的真实性。本院认为，经核对证据原件，瑞华公司提交的证据具有真实性、合法性，瑞华公司已完成实际增资。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2020年9月22日，广西桂三力（北海）律师事务所致函北海市自然资源局，请求调查案涉地块项目在2016年-2017年底报建情况等事项。2020年9月24日，北海市自然资源局出具《关于调查国恒房地产公司规划许可情况的复函》：一、在2016年-2017年底未收到国恒公司申请办理该地块项目的报建手续。二、国恒公司2008年以挂牌出让方式取得位于北海市新世纪大道南侧，用地面积：5212.39平方米用地。办理《建设用地规划许可证》（450501200800016）。2019年9月按《国有土地使用权出让合同变更协议》，申请办理设计条件变更的规划手续，办理《建设用地规划许可证》（450501201900213）。三、地块在取得土地、地块在取得土地权属手续后件变更的，一般不需要更换《建设用地规划许可证》。 本案的争议焦点为：案涉《合作协议》应否解除。国恒公司主张瑞华公司怠于履行合同义务，构成违约,致使合同目的无法实现,案涉解除合同应予解除。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，合同的解除应当符合约定或法定条件。本案中，国恒公司与瑞华公司2016年12月29日签订的《合作协议》约定，瑞华公司以现金的方式进行对项目方案设计、报批、承建直到交房，并约定承建工期自签订本协议之日起一年六个月内取得项目建设工程施工许可证，两年内完成项目主体工程，主体工程完成后的六个月内交房，以上所制定的时间除不可抗拒因素外，均视为本协议违约。还约定自本协议签订之日起90日内完成勘探设计与设计方案设计。上述协议履行中，瑞华公司虽然已于协议签订之日向国恒公司支付了项目确定金30万元，瑞华公司的法定代表人黄家瑞为推进案涉工程的勘察、设计等进度，于2017年10月至2018年3月期间支付了代理费、城镇土地使用税、规划面积测量费、研发和技术服务测绘服务费等合计46056.38元费用，但其并未依照合同约定在90日内完成勘探设计与设计方案，也没有在一年六个月内取得案涉建设项目施工许可证，更未履行两年内完成项目主体工程的合同义务，无法实现主体工程完成后六个月内交房的合同目的。且北海市自然资源局2020年9月24日出具《关于调查国恒房地产公司规划许可情况的复函》印证案涉项目在2016年-2017年底期间未申请办理该地块项目的报建手续。从上述合同履行情况看，瑞华公司明显怠于履行其合同主要义务，导致案涉地块一直处于闲置状态，致使双方合同目的无法如约实现，其已构成根本违约，故国恒公司请求解除案涉《合作协议》符合前述《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，本院予以支持。瑞华公司辩称未取得案涉建设项目施工许可证的原因在于国恒公司不予协助配合，但瑞华公司未举证证明其曾向国恒公司要求提供相关协助并遭其拒绝而导致案涉建设项目施工许可证无法取得，故本院对此不予采信。因国恒公司在二审诉讼中撤回“瑞华公司支付国恒公司的项目确定金30万元，国恒公司不予返还”的上诉请求，故案涉合同解除后涉及的经济损失等问题，本院不在本案中处理，国恒公司、瑞华公司可另行协商或诉讼解决。 综上所述，国恒公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，因二审出现新证据，本院据实予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初65号民事判决； 二、解除上诉人北海国恒房地产开发投资有限公司与被上诉人北海瑞华房地产开发有限公司于2016年10月29日签订的《合作协议》； 三、驳回上诉人北海国恒房地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，共11600元，由北海国恒房地产开发投资有限公司负担5800元，北海瑞华房地产开发有限公司负担5800元。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇二〇年十一月五日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏