辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初2686号原告：董琳，女，1981年8月11日出生，汉族，住喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被告：朝阳中天伟业房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇健康路B-2-1。法定代表人：张海东，董事长。委托诉讼代理人：孙绍伦，男，1988年7月10日出生，蒙古族，公司员工，住喀左县。委托诉讼代理人：曹桂云，女，1967年8月27日出生，汉族，经理，朝阳市双塔区室。被告：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇团结路**。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：刘旭，男，1990年1月11日出生，蒙古族，客户经理，喀左县号。委托诉讼代理人：迟雪妍，辽宁华禹律师事务所律师。第三人：董立明，男，1956年4月25日出生，汉族，喀左县号。原告董琳与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司、朝阳银行股份有限公司喀左支行、第三人董立明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理，依法由审判员郭向峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王宗仁，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙绍伦、曹桂云，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行的委托诉讼代理人刘旭、迟雪妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董琳诉称：第三人董立明于2014年2月26日购买了财富领域小区11幢01063号房屋，总价款324305元，已付清全款。2017年8月11日，第三人将案涉房屋出售给原告，约定总价款300000元，原告于当日向第三人支付了全部购房款。现原告并已实际占有使用该房。该房为原告唯一住房。原告认为，基于生存权而形成的房屋买受人权益与抵押权人利益发生冲突时，应优先保护房屋买受人的利益。故向法院提出如下诉讼请求：一、请求法院判决确认第三人与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效，确认原告与第三人之间的房屋买卖合同有效，确认原告与第三人向被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司发出的债权转让通知书合法有效，判决案涉房屋归原告所有；二、判决原告购买案涉房屋的权利优先于被告朝阳银行股份有限公司喀左支行的抵押权；三、请求法院依法判决解除二被告就案涉房屋签订的抵押合同，解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对案涉房屋设立的抵押权；四、请求法院依法判决被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司辩称：原告所述属实。我公司与原告签订房屋买卖合同，并向其出具购房收据，均是合法有效的。被告朝阳银行股份有限公司喀左支行辩称：不同意原告的诉讼请求。我行按照法律规定与另一被告公司签订抵押合同，并依法办理了抵押登记手续，取得了抵押权，我行的抵押权应依法受到保护。且该事实已经朝阳市中级人民法院（2016）辽13民初108号民事判决书确认，其判决内容已进入法院执行。而且原告出具的购房协议、付款收据等时间均在我行设立抵押权后，又没有相应银行转账凭证予以佐证，原告主张的事实均无法查证，应当驳回原告的诉讼请求。第三人董立明未作答辩。经审理查明：2014年2月26日，第三人董立明与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司签订《财富领域商品房购房协议》，约定董立明购买被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司开发建设的财富领域11幢01063号房屋，房屋总价款324305元。董立明已交付全部房款。2017年8月11日，原告董琳与董立明签订《房屋买卖合同》，约定原告以300000元的价格购买案涉房屋。原告于当日付清全部房款。董立明于当日向被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司发出《债权转让通知书》，通知朝阳中天伟业房地产开发有限公司向原告履行案涉房屋产权登记义务，并以报纸公告方式向朝阳中天伟业房地产开发有限公司送达了上述《债权转让通知书》。原告占有使用案涉房屋至今，其在本辖区内没有其他住房。另查明，2014年5月13日，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司签订编号为2014年喀左借字第0070号《房地产业借款合同》及2014年喀左抵字第0070号《抵押合同》，约定朝阳中天伟业房地产开发有限公司向朝阳银行股份有限公司喀左支行借款9000万元，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司以喀左财富领域一期分割土地使用权及包括案涉房屋在内的11号、12号、13号住宅楼、14号办公室在建工程为上述借款提供抵押担保，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。后被告朝阳银行股份有限公司喀左支行因上述借款纠纷向朝阳市中级人民法院起诉。2018年4月12日，朝阳市中级人民法院作出（2016）辽13民初108号民事判决书，判决朝阳中天伟业房地产开发有限公司偿还朝阳银行股份有限公司喀左支行本金9000万元及利息；朝阳银行股份有限公司喀左支行对朝阳中天伟业房地产开发有限公司包括案涉房屋在内的抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本院所确认的上述事实，有原告提供的《财富领域商品房购房协议》、收据一张、无房证明、《房屋买卖合同》、收条一张、《债权转让通知书》、喀左县报、《入住办理通知书》、财富领域小区开发后期费用及物业管理费用的收费及标准、电梯费收据、物业费收据、有线电视费收据、水费通知单、电费通知单等、《房地产抵押登记申请审批书》，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行提供的朝阳市中级人民法院（2016）辽13民初108号民事判决书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，第三人董立明与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司签订的《财富领域商品房购房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。本案中，第三人依法取得了案涉房屋的物权期待权。之后第三人将案涉房屋出卖给原告，并向朝阳中天伟业房地产开发有限公司发出债权转让通知书，通知朝阳中天伟业房地产开发有限公司向原告履行案涉房屋产权登记义务。被告朝阳银行股份有限公司喀左支行虽然对案涉房屋办理了抵押登记，设立了抵押权，但在抵押权设立前，第三人与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司已经达成房屋买卖合同，第三人已交付了全部房款，且原告实际占有使用了该房屋，其在本辖区内没有其他住房。根据我国民事法律的基本原则，民生权应该得到优先保护，基于生存权而形成的房屋买受人的物权期待权与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护作为商品房消费者的房屋买受人的权益。由于第三人已经向朝阳中天伟业房地产开发有限公司发出债权转让通知书，故原告主张确认第三人与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效，及原告与第三人之间的房屋买卖合同有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。故被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司作为房屋出售方，应当全面履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的不动产登记手续。故原告要求被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人董立明与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同有效。二、原告董琳与第三人董立明之间的房屋买卖合同有效。三、被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告董琳办理位于喀左县财富领域小区11幢01063号房屋不动产登记手续。四、驳回原告董琳的其他诉讼请求。案件受理费6166元，减半收取3083元，由被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  郭向峰二〇二〇年十一月三十日法官助理李思梦书记员李治丽