广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终1042号 上诉人(原审被告）:广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇龙水路**。统一社会信用代码：914514230706165729。 负责人：刘新荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢达成，该公司职员。 委托诉讼代理人：农艳菊，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：蒙振强，男，1980年12月4日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区龙州县。 上诉人广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司（以下简称金桂公司）与被上诉人蒙振强商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2020）桂1423民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院于2020年9月18日组织当事人询问调查，上诉人金桂公司的委托诉讼代理人卢达成，被上诉人蒙振强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金桂公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回蒙振强的诉讼请求。事实和理由：疫情影响属于不可抗力，2020年1月24日至2月24日期间，上诉人响应国家政策要求，停工停产，且相关办证机关于2020年3月9日才复工，影响到办证手续的进行，应扣减相应天数45天；合同未具体约定逾期办证违约金计算标准，违约金不应当超过被上诉人所遭受损失，损失赔偿应以弥补损失为限，合同没有约定逾期办证违约金计算标准，一审法院认定逾期办证违约金为日万之一属于认定事实错误。请求二审法院支持上诉人的诉请。 蒙振强辩称：一审判决认定疫情发生的时间在合同约定办证期限届满后，不影响办证手续，不属于不可抗力是正确的。金桂公司交房时间为2017年4月13日，双方约定交房后720天办领房产权证，金桂公司应在2019年4月3日前办取房产权证，而疫情发生在2020年1月下旬，是在约定办证期限届满之后，金桂公司提出减扣违约天数没有事实依据；合同第二十条第（二）项约定因出卖人（金桂公司）原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，买受人不解除合同的，出卖人向买受人支付违约金，按每日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。一审判决认定合同约定逾期办证违约金计算标准为每日分之一是正确的。请求驳回金桂公司的上诉请求，维持原判。 蒙振强向一审法院的诉讼请求：判令金桂公司支付蒙振强逾期办理房屋产权证违约金47223元。 一审法院认定的事实：2015年12月28日，蒙振强与金桂公司签订《商品房买卖合同》（预售）两份，购买金桂公司开发的位于龙州县商品房，每幢659539元，两幢共1319078元。合同约定金桂公司应于2016年10月1日前将商 品房交付给蒙振强使用。同时，合同第二十条第（二）款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理即出卖人向买受人支付违约金的，买受人不得解除合同。该条第（二）款第1项约定，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。蒙振强共向金桂公司支付了4584元房产证代办费，金桂公司于2017年4月13日交付房屋，2020年3月25日办理不动产权证。另查明，2015年12月28日至2019年4月4日期间，龙州县受台风的影响共14天，节假日为46天，中高考时间5天，此外还因供水公司供电线路检修停水2天。 一审法院认为，本案的案由是商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：1.金桂公司逾期办理房屋产权证是否构成违约，如构成违约，违约的天数是多少；2.如金桂公司违约，约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整。 1.关于金桂公司逾期办理房屋产权证是否构成违约，如构成违约，违约的天数是多少的问题，一审法院认为，金桂公司逾期办理房屋产权证构成违约，违约的天数为355天。蒙振强与金桂公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，对双方当事人均有法律约束力，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。龙州地处北回归线以南，有明显的南亚热带季风气候特点，常年雨量充沛、夏 季多雨，属于台风影响区域，故每年龙州县有一定的天数降雨（包括中雨、大雨、暴雨、大暴雨）及台风的影响，是可预见的，金桂公司在签订合同时应预见到龙州的自然环境对合同履行的影响，并可避免这一客观情况造成对履行合同义务的影响，且发生上述自然灾害后，金桂公司并未通知蒙振强，可视为对履行合同并未造成影响，故其提出这一客观情况发生的天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，其抗辩意见本院不予采纳。法定节假日是国家规定或广西壮族自治区规定的休息日，有相对固定的时间点且每年都提前公布；中高考时间也是国家规定的考试时间，也是有相对固定的时间点，两者显然不属于不可抗力的范畴，金桂公司提出法定节假日和中高考天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，其抗辩意见一审法院不予采纳。金桂公司提出因政府相关部门原因或供电、供水公司拖延安装水电和验收等手续，直接导致迟延向业主交房，属于不可抗力，应扣除该部分逾期天数。金桂公司提出的上述抗辩事由，显然不属于不可抗力的范畴，此其一；其二，金桂公司没有充分证据证明政府相关部门、供电、供水公司故意存在拖延行为，且金桂公司和政府相关部门、供电、供水公司之间形成的是另外的法律关系，金桂公司将逾期交房归责任于政府相关部门、供电、供水公司无法律依据，其上述事由不成立，一审法院不予采纳。本案虽因供水公司供电线路检修停水2天，但根据合同法《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，金桂公司仍应当向合同相对方的蒙振强承担违约责任。双方当事人签订的合同约定于2016年10月1日前交房，金桂公司实际于2017年4月13日交房，其应于交房之日即2017年4月13日起720日内即2019年4月4日前为蒙振强办理房屋产权证书，金桂公司于2020年3月25日才为蒙振强办证，亦无有效 证据证明因发生不可抗力造成逾期办证之事实，其逾期办理产权证已构成违约，一审法院予以确认。违约天数应从2019年4月5日起计至2020年3月25日止，共355天，一审法院予以确认。疫情发生在合同约定的金桂公司履行办理产权证的期限届满后，因此因疫情导致的相关工作延误，由金桂公司自行承担，一审法院予以确认。 2.关于双方约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整的问题，一审法院认为，双方当事人约定的违约金不过高，不予调整。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方当事人在合同中约定，因出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，出卖人向买受人支付违约金，买受人不得退房解除合同。买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，该约定系双方当事人在平等自愿情形下的意思自治的体现，对双方当事人有约束力。本案中，逾期办理产权证违约金之计算标准是金桂公司作为开发商拟定的格式条款，该条款广泛适用于众多购房者而未与对方协商，应当推定该条款是其在权衡利弊后以审慎之态度而拟定，并且该条款与合同中约定的购房者因逾期付款时应当承担的违约金计算标准一致，表明合同对双方在违约方面的权利义务之约定是公平合理的。现在金桂公司在其违约时，又以该条款约定的违约金标准过高为由主张减少，显然与公平原则不符，且金桂公司未能提供相关证据证明约定的违约金过高，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核 实证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，金桂公司应承担举证不能的后果，其主张减少违约金无事实依据，不予采纳。根据合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现蒙振强请求金桂公司支付违约金，予以支持。蒙振强应得的违约金数额为46827.27元即1319078元×0.01%×355天＝46827.27元，蒙振强请求超出的部分不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司向蒙振强支付逾期办理房屋产权证违约金46827.27元。案件受理费981元，减半收取490元，由广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，金桂公司对一审判决认定“按照合同第二十条第（二）款第1项约定：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。”的事实有异议，认为双方当事人没有上述约定，而是约定按合同第二十条第（二）款第2项“因 出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证的，出卖人向买受人支付违约金的，买受人不得退房解除合同。”，除上述事实外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，金桂公司与蒙振强签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于疫情影响是否属于不可抗力及是否扣减相应天数问题。双方当事人按合同约定于2016年10月1日前交房，而金桂公司于2017年4月13日才交房，其应于交房之日即2017年4月13日起720日内即2019年4月4日前为蒙振强办理房屋产权证书，但金桂公司于2020年3月25日才为蒙振强办证，疫情发生在2020年1月下旬，是在约定办证期限届满之后，金桂公司提出减扣违约天数没有事实和法律依据；金桂公司无有效证据证明因疫情发生是属于不可抗力，是造成逾期办证之事实，金桂公司提出疫情影响是属于不可抗力及应扣减45天数的主张理由不当，本院不予支持，一审认定金桂公司逾期办理产权证已构成违约，应承担违约责任正确，本院予以认定。关于逾期办证违约金如何计算问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）第2项约定“因出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证的，出卖人向买受人支付违约金的，买受人不得退房解除合同。”的规定，因金桂公司过错导致迟延办理不动产权证登记业务的，金桂公司应支付违约金；其次，金桂公司逾期办证期间将近一年；第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定 的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上分析，本案中，蒙振强虽然不能提供证据证实逾期办证造成的实际损失，但综合金桂公司逾期办证期间近1年之久，如按照《商品房买卖合同》约定计算违约金不明，金桂公司又计算不出蒙振强实际损失的具体数额，驳回蒙振强全部诉讼请求没有事实和法律依据，对蒙振强不公平。一审判决综合金桂公司逾期时间等因素，按照已付购房款总额的日万分之一计算违约金，符合客观实际，并无不妥，本院予以认定。 综上所述，广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费981元，由上诉人广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年十一月十日 法官助理 陆小球 书 记 员 黄翔俊