济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初11892号 原告：冯知龙，男，1976年12月18日出生，汉族，住济南市,山东佑启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏飞，山东佑启律师事务所实习律师。 被告：山东美育未来教育科技有限责任公司，住所地济南市。 法定代表人：耿帅，执行董事。 委托诉讼代理人：刘元星，山东睿扬律师事务所律师。 原告冯知龙与被告山美育未来教育科技有限责任公司（以下简称山东美育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯知龙及其委托诉讼代理人李洋，被告山东美育公司的法定代表人耿帅及其委托诉讼代理人刘元星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 冯知龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约解除合同经济损失47961元；2、判令被告支付原告免租期租金损失13797元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月29日原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“该合同”），约定由被告承租原告所有的位于济南市历下区山大路197号山大天泰e号A座2楼220室的房屋出租给乙方使用（房屋面积108平方米），租赁期限自2019年5月1日起至2024年6月14日止。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，原告已按该合同约定履行了自己的义务。2020年6月29日，被告未与原告协商，径自发函违约解除与原告签订的房屋租赁合同，给原告造成了极大的经济损失，现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请！ 山东美育公司辩称，一、因不可抗力因素导致合同无法继续履行。因新冠疫情，山东省政府于2020年1月24日宣布进入重大突发公共卫生事件一级响应状态，包含教育行业在内停止对外经营。在3月份各行各业开始逐步复工后，教育行业仍未能恢复经营。山东省在2020年4月3日下发《关于2020年春季学期开学工作的通知》，进一步明确“各级各类学校正式开学前，校外培训机构不得开展线下培训活动”。2020年5月18日，济南市新冠肺炎疫情处置工作领导小组（指挥部）教育复学工作组下发《关于印发的通知》，明确“涉高考培训机构以外其他校外教育培训机构在普通中小学、幼儿园全部复学后，由各区县自主确定复课时间。”答辩人无法预见、无法避免、无法克服新冠疫情对公司业务的影响；作为刚刚成立的公司，答辩人的业务一直迟迟无法开展，租赁的房屋更是一直无法投入使用，无法实现合同目的。在通知解除租赁合同前，答辩人业务一直没有开展。在迫不得已情况下，答辩人方通知被答辩人解除租赁合同。二、继续履行租赁合同对答辩人显失公平。答辩人的租赁期限自2019年5月1日，答辩人的成立时间是2019年5月14日，在答辩人投入大量成本进行装修、消防改造后，于2019年12月19日办理民办学校办学许可证。在答辩人业务还未正式开展情况下，30多天后爆发新冠病毒疫情。也即答辩人一直未开展业务，未有营业收入，但人力成本、房租成本等答辩人一直在承担。虽答辩人一直顶着资金压力，在亏损的情况下等着恢复正常经营，长达一年多的时间，答辩人已经无力坚持。在前期装修成本全部沉没情况下，破不得已通知解除合同。在出现重大情势变更情况下，继续履行合同明显对答辩人显失公平。在合同继续履行情况下，因答辩人无力继续支付房租，也只会导致被答辩人的损失继续扩大，对被答辩人也不公平合理。合同的继续履行，只会加速答辩人破产，对各方均无益处。三、被答辩人主张的损失不合理且过高。虽答辩人一直严重亏损未能经营，但从未欠付被答辩人房租。被答辩人不存在租金利息损失。租赁合同的解除符合法律规定，并不会对被答辩人造成恶意违约损失，合同的解除能避免被答辩人损失的扩大。被答辩人主张经济损失、免租期租金损失没有依据。四、涉案租金在新冠疫情下应当减免并抵扣被答辩人费用。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中的规定，答辩人同被答辩人协商适当减免租金以缓冲资金压力未果。在不可抗力或履行合同影响公平的情况下，本应减免部分租金，在合同履行情况来看，被答辩人一方未产生过损失，也未对合同相对方作出任何让利或争取合同进一步顺利履行。五、答辩人在严重亏损状态下仍尽力积极诚信履约。答辩人一直在积极支付租金，在答辩人无力坚持时，在五月初遍积极同被答辩人沟通减免事项、告知后续可能无力租赁的可能。在答辩人已经亏损，资不抵债情况下，仍支付合同解除前的所有房租并积极同被答辩人做好交接。不存在未经协商径直解除合同的情况。综上，请求贵法院依法查清事实，驳回对方诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月29日，冯知龙（甲方）与山东美育公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条：甲方将自有的坐落在济南市历下区山大路197号山大天泰e号A座2楼220室的房屋出租给乙方使用（该房屋面积为108平方米）；第三条：第一年月租金为人民币11497.5元，年租金人民币137970元（按每天每平方米3.5元计算，每年在原基础上每玉米上涨0.15元），第二年年租金为143883元，第三年年租金149796元，第四年租金155709元，第五年租金161622元；第四条第（二）款：甲方应于本合同签订之日起2日内，将该租赁房屋交付给乙方（自合同签订次日起至2019年6月15日为装修期，甲方免收乙方租金）；第四条，甲方应于本合同签订之日起两日内，将该租赁房屋交付给乙方（自合同签订次日起至2019年6月15日为装修期，冯知龙免收山东美育公司租金）。第八条，合同的解除1、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；2、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）、未按约定时间交付该房屋达7日的；（2）、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。第九条第十项：租赁期间如遇不可抗拒因素导致租赁无法正常履行（如政府拆迁等），甲乙双方均不负责任。 2019年5月6日山东美育公司（甲方）与山东龙康消防工程有限公司（以下简称山东龙康公司）（乙方）签订《消防工程合同》，其中载明：工程名称为立思辰大语文文化教育培训学校消防改造工程；工程地点为济南市历下区山大路197号山大天泰e号2楼；建筑面积为约500平；乙方承包的工程范围为图纸范围内的消防喷淋系统与消防报警系统；合同总价为3.3万元。后双方又签订《消防工程合同补充协议》，将消防工程总价款调整为3.65万，在原改造内容基础上外加包含报警主机扩容费和放水费。山东美育公司于2019年5月17日、6月19日、7月合计向山东龙康公司转款2.95万元。 2019年5月17日，山东美育公司与山东若泰电器有限公司（以下简称山东若泰公司）签订《奥克斯中央空调产品销售合同》，为涉案房屋购买空调合计9万元。根据其提供的收据显示，山东美育公司向山东若泰公司支出空调费与空调安装费8.59万元。 根据2019年5月20日与2019年7月26日的收据显示，山东美育公司向北京瑞祥佳艺装饰工程有限公司济南分公司合计支出装修费用7万元。 2019年9月19日，济南市历下区住房和城市建设局作出历下区建竣备凭[2019]第0080号建设工程消防验收备案结果通知书，其中载明：山东美育公司申请备案立思辰大语文文化教育培训学校装修改造工程建设工程，工程地址为山东省济南市历下区山大路E号1号楼2层，备案结果为未抽中，已备案，收件人为纪岩。 2019年12月19日，济南市历下区行政审批服务局向山东美育公司颁发《中华人民共和国民办学校办学许可证》，证号为教民137010270094159号；学校类型非学历营利性民办；有效期限为四年。 2020年6月29日，山东美育公司向冯知龙出具《收房告知函》，其中载明:原山东美育公司承租冯知龙位于济南市历下区山大路197号天泰山大e号A座2楼A220室的房屋，因受到新冠肺炎影响，导致乙方不能继续承租此房屋，乙方已提前一个月通知甲方提前终止租赁合同。乙方房租已交至2020年6月30日，在此日期之后双方之前所签订的租赁合同到期效力自动终止，乙方不再继续承租该房屋，并办理退房交接手续。乙方已于2020年6月30日前结清使用房屋所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用，并已将房屋腾空。乙方将于2020年6月30日交回房屋钥匙及水电卡等相关物品，请乙方于2020年7月1日前进行收房。经庭审核实，双方2020年6月30日之前的房租已经结清且冯知龙于2020年7月3日收到房屋钥匙以及告知函。 本院认为，双方于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，是合法有效的，应当按照诚实信用原则认真履行。但被告山东美育公司在2020年6月30日声称因受到新冠肺炎疫情的冲击，导致合同无法继续履行从而解除了该租赁合同，属于不可抗力因素。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”；第三条：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”故当前的新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，但是并非必然导致合同免责解除。新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。在本案中，新冠肺炎疫情防控对该房屋租赁合同履行产生了一定的影响，造成山东美育公司无法正常招生营业，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后该租赁合同仍然能够继续履行，合同目的可以实现，所以山东美育公司无权以不可抗力为由要求解除合同，且根据房屋租赁合同第八条规定，“冯知龙有合同中约定的以下行为时，山东美育公司有权终止合同、收回该房屋，（1）、未按约定时间交付该房屋达7日的；（2）、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。”山东美育公司解除合同的理由并不在合同约定的违约行为中，现山东美育公司以疫情为由解除合同，应承担违约责任。冯知龙在庭审中主张赔偿数额按照第二年租金的4个月即47961元计算，但是该赔偿计算方式在房屋租赁合同中并未有明确约定，另外山东美育公司虽然一直严重亏损未能经营，但是从来没有欠付冯知龙房租，冯知龙并不存在租金利息损失，且冯知龙在收回房屋后也可以继续出租，防止损失的进一步扩大，故本院酌定按照第二年年租金的两个月计算赔偿数额为宜，即23981元（143883元/12*2个月）。 关于判令被告支付原告免租期租金损失13797元的诉讼请求。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：自合同签订次日起至2019年6月15日为装修期，冯知龙免收山东美育公司租金。故在装修期内免除租金是双方协商一致的，是双方真实意思表示，应当按照合同的约定认真履行。冯知龙在庭审中主张依据公平原则，按照山东美育公司实际承租一年的时间，按照比例承担36天的租金损失13797元，没有合同以及法律根据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告山东美育未来教育科技有限责任公司支付原告冯知龙违约解除合同经济损失23981元，于判决生效之日起十日内执行； 二、驳回原告冯知龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币672元，由被告山东美育未来教育科技有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  闫云 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  亓瑞