江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初3100号原告：南京纬思武德投资实业有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区中山路****。法定代表人：周丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京晓棠餐饮有限责任公司，住所地，住所地在江苏省南京市玄武区中山路****iv>法定代表人：张嵛越，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪素琴，江苏臻宇律师事务所律师。被告：张嵛越，男，1998年9月29日出生，汉族，住山东省烟台市牟平区。委托诉讼代理人：汪素琴，江苏臻宇律师事务所律师。原告南京纬思武德投资实业有限公司（以下简称纬思武德公司）与被告南京晓棠餐饮有限责任公司（以下简称晓棠餐饮公司）、张嵛越房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年9月15日再次公开开庭进行了独任审理。原告纬思武德公司的委托诉讼代理人任天霖，被告晓棠餐饮公司、张嵛越的共同委托诉讼代理人汪素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纬思武德公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告晓棠餐饮公司支付拖欠房屋租金和物业管理费及其他各项费用506154.65元；2.判令被告晓棠餐饮公司支付原告装修免租期间的租金227717.28元；3.判令被告晓棠餐饮公司支付原告违约金683151.84元；4.判令被告张嵛越对上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为确认原告有权全额没收被告交纳的租赁保证金414879.12元，并增加一项诉讼请求为请求被告立即将房屋恢复原状并交还原告。事实和理由：原告与被告晓棠餐饮公司于2019年5月签订《租赁合同》，约定将位于南京市玄武区××出租给被告晓棠餐饮公司用于经营餐饮，期限自2019年5月1日至2022年4月30日，装修免租期为2019年5月1日至2019年6月30日，并对租金、物业管理费及其他费用进行了约定。被告晓棠餐饮公司自2019年8月店铺开业后营业状况一直不佳，拖欠租金情况严重，并自2020年春节前一直处于擅自停业状态，2020年1月13日、3月9日，被告晓棠餐饮公司提出撤场申请，要求提前解除合同。3月16日，原告向被告晓棠餐饮公司致函解除租赁合同并要求限期归还店铺。因被告拖欠租金等，故原告诉至法院要求判如所请。两被告辩称：被告晓棠餐饮公司一直营业至春节前，在春节期间是根据商场管理方案以值班方式维持营业状态，后因疫情餐饮业全面停业，并不存在擅自停业的情形；且公司于2020年1月13日已提出撤场申请，并已将商铺实际交还原告，原告拖延2个月处理所导致的扩大损失以及因疫情造成的租金损失不应由被告来承担。所以，被告晓棠餐饮公司不存在违约行为，合同解除前的租金和管理费应从保证金中扣除，不应交纳免租期内的租金，被告张嵛越也不应承担担保责任。同时，原告无权没收租赁保证金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2019年5月，原告纬思武德公司（甲方）与被告晓棠餐饮公司（乙方）签订《ｉｓｔ艾尚天地购物中心商铺租赁合同》，约定：甲方基于所有权人南京凯润房地产开发有限公司的授权将位于南京市玄武区××（以下简称案涉商铺）出租给乙方，用于计算租金、物业管理费等费用的面积为407.24平方米；实际交付日为2019年5月1日，租赁期自该日起至2022年4月30日止；甲方同意给予乙方案涉商铺交付之日起2个月的装修免租期，即2019年5月1日至2019年6月30日，乙方无需承担免租期内的租金，但应承担物业管理费、推广费、本合同约定的其他费用以及由于装修施工而产生的其他费用；乙方于2019年7月1日起支付租金，租金包括保底租金和提成租金，其中2019年5月1日至2020年4月30日的保底租金为11元／天／平方米，即月租金113858.64元，抽成比例为11%；租金按月支付，先付后用；乙方应向甲方支付相当于3个月租金与物业管理费之和414879.12元作为保证金；案涉商铺每月物业管理费为24434.4元，按月交纳，乙方进场前应按承租面积交纳装修期间管理费，共计48868.8元；乙方应缴纳的其他费用有排污费2000元／月，装修押金30000元；乙方逾期支付租金、保证金、物业服务费等费用的，逾期一日，按照应付款金额的万分之五支付违约金，逾期超过三十日或拖欠费用总额达到1000元的，或乙方在一个自然年度内中断、暂停或停止营业超过三次或累计超过3日的，甲方有权单方面解除本合同，并收回商铺，乙方已付的保证金不予退还，还须偿还甲方在装修免租期内免去的全部租金与费用，同时乙方应向甲方支付相当于六个月租金总额的违约金；乙方法定代表人张嵛越为本合同项下乙方责任及义务承担连带担保责任；乙方应最迟于租赁期满日或甲乙双方认可的合同终止日向甲方交还该店铺场地，乙方交还前应自付费用对该店铺进行打扫和清理，使该店铺处于完好和可出租状态；无论任何原因，在租赁期满或本合同提前终止前，乙方应根据甲方的要求将该店铺和场地恢复原状，由此发生的费用由乙方承担等。在合同附件三中，载明商铺交付标准为混凝土地面、无吊顶、隔墙为轻质砌块墙体／剪力墙／轻钢龙骨石膏板隔断。在该合同乙方落款处有被告晓棠餐饮公司的印章，在乙方授权代表处有被告张嵛越的签名。2020年1月13日，被告晓棠餐饮公司向原告寄发撤场申请书，言明因经营惨淡、亏损严重，致使其难以维持店铺的日常开销，现正式提出撤场申请，请求原告审批通过并退还保证金等。同年3月9日，被告晓棠餐饮公司再次向原告寄发撤场申请书，言明因新冠肺炎疫情爆发，导致员工无法归岗工作，库存食材遭受损失，之前申请中恳请原告退还保证金用来支付2019年12月至2020年2月的租金，因疫情期间原告的租金减免方案尚未出台，请原告将保证金用于抵扣之前租金直至抵扣完结等。2020年3月16日，原告向被告晓棠餐饮公司发函，言明于3月9日收到撤场申请书，认为被告晓棠餐饮公司已不再具备继续履行合同的能力，现正式函告被告晓棠餐饮公司，自本函件送达之日，原告单方面解除租赁合同，请被告晓棠餐饮公司收到本函后立即支付违约金等相关费用，包括合同保证金（不予退还）414879.12元、装修免租期租金（2个月租金）227717.28元、违约金（6个月租金）683151.84元，另截止该日被告晓棠餐饮公司仍欠缴2019年12月至2020年3月期间的租金物管等各项费用合计570983.86元，未出账费用待出账后在原合同约定缴款日前缴纳，被告晓棠餐饮公司应于2020年4月15日前恢复店铺交付原状，否则原告将强制清场并计收房屋占用费等。同月25日，被告晓棠餐饮公司函复原告，言明原告在解约函中并未提及新冠疫情期间的租金减免方案，甚至还将此部分计算在违约金及相关费用中，承诺在原告找到新的商户进驻后被告将以最快速度对店铺恢复原样，希望在被告晓棠餐饮公司提请破产前与原告就后续事宜达成和解等。2020年5月13日，原告向被告晓棠餐饮公司寄发付款通知函，要求被告晓棠餐饮公司于2020年5月31日前缴纳截至2020年3月17日所欠付的租金、物管费、排污费、生活垃圾与餐厨垃圾、仓库租金、水费、电费、通讯费共计24项，金额总计506154.65元。原告因双方在此后协商处理未果，遂诉至本院要求处理。审理中，原告与被告晓棠餐饮公司均认可被告晓棠餐饮公司自2019年12月1日起未支付租金、物业管理费等费用，双方合同解除时间为2020年3月17日。被告晓棠餐饮公司对案涉店铺内现存的物品明确表示放弃，对原告诉讼请求第二、三项计算的金额及原告提交的付款通知函所列的收费项目无异议，但对付款通知函第18项（2020年2月26日-2020年3月25日的水费10元）、19项（2020年3月26日-2020年4月25日的水费15元）、24项（2020年3月通信费111.31元）的金额有异议，并同意以保证金冲抵欠交的租金及费用；对此，原告放弃主张第19项金额，并表示第24项的通信费已经减免，但未提交减免的依据。被告晓棠餐饮公司陈述受新冠疫情影响，原告给予商户一定期限的免租；对此，原告确认因新冠疫情影响给店铺有15-20天左右的免租政策，或减免租金、物业费，或解除合同，但因被告晓棠餐饮公司存在迟延支付租金的行为，其不应享受免租政策，且在江苏省解除一级应急响应后，原告已及时通知商铺恢复营业，但被告晓棠餐饮公司并未恢复营业。双方争议焦点为，被告晓棠餐饮公司是否构成违约。原告主张被告晓棠餐饮公司逾期支付租金等各项费用超过三十日、拖欠总额达1000元以上，擅自停业累计超过3日，上述行为均构成违约，原告据此解除合同、收回商铺，并主张被告承担违约责任。原告为此提交案涉店铺的2020年1月营业收入汇总表打印件，证明根据原告后台数据反映该店铺自2020年1月23日起擅自停业。被告晓棠餐饮公司抗辩其未按期交租金系原告要求在年后缴纳，春节期间仍有工作人员在店铺内值班，后因新冠疫情导致无法正常营业，不存在擅自停业行为，且其于2020年1月13日向原告提出解除合同后，因原告拖延处理及受新冠疫情影响造成的损失，不应由其一方承担，也不应承担双方在3月17日实际解除合同后的费用。为此，被告晓棠餐饮公司提供其与原告招商部员工陆某的微信聊天记录，证明合同解除后双方协商合同解除后续事宜，原告提出过8万元一次性解决的方案，后又提出15万元解决，待被告同意时，原告又不同意了。经质证，被告对原告提交的证据不予认可；原告对被告提供的证据的真实性予以认可，但认为双方在诉讼之前协商的数额不能代表原告在本案中提出的诉讼请求。本院依据证据规则对双方证据的真实性予以认可，关联性在说理部分一并阐述。本院认为，合同的当事人应该按照合同约定履行合同义务。本案中，原告与被告晓棠餐饮公司签订的《租赁合同》系双方真实合意，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。双方在合同履行中，于2020年3月17日实际解除合同。关于被告晓棠餐饮公司是否存在合同约定的违约情形。根据庭审查明情况，被告晓棠餐饮公司客观上存在逾期超过三十日未支付租金和物业管理费以及在春节后未正常营业的情形，而其抗辩予以否认，但未提供充分的反驳证据，故应认定被告晓棠餐饮公司存在违约行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张被告晓棠餐饮公司支付在合同实际解除前未交的房屋租金、物业管理费、排污费、垃圾费、仓库租金、水电费（不包括2020年3月26日至4月25日的水费15元）、通讯费等，于法有据，本院予以支持；被告对2020年2月26日至3月25日的水费10元及2020年3月的通讯费111.31元持有异议后，原告未能进一步举证，故被告的抗辩成立，该部分费用应予相应扣减。同时，本院根据新冠疫情期间对商场等停工停产的要求，结合原告对其出租管理的商户给予的相应政策，酌定对被告晓棠餐饮公司减免20天的租金89592.8元（11元/天/平方米*407.24平方米*20天）为宜；原告以被告晓棠餐饮公司违约为由，主张不应给予其减免，理由不足，本院不予支持。经计算，被告晓棠餐饮公司应支付原告截至2020年3月17日的房租、物管费等各项费用合计416495.61元。原告以被告晓棠餐饮公司违约为由，依约主张其支付2个月装修免租期的租金227717.28元，以及没收其交纳的保证金414879.12元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告晓棠餐饮公司将房屋恢复原状并交还原告的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。关于恢复原状的标准，原告主张按照双方合同附件三中约定的交付标准恢复，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告张嵛越承担连带担保责任。在案涉合同中虽然约定乙方（被告晓棠餐饮公司）法定代表人即被告张嵛越为本合同项下乙方责任及义务承担连带担保责任，但合同落款处并无担保人签字处，且原告也无证据证明被告张嵛越在乙方授权代表处的签名系承担连带担保责任的意思表示，故对原告的此项主张，证据及法律依据均不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京晓棠餐饮有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告南京纬思武德投资实业有限公司支付租金和物业管理费及其他各项费用416495.61元；二、被告南京晓棠餐饮有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告南京纬思武德投资实业有限公司支付装修免租期间租金227717.28元；三、确认原告南京纬思武德投资实业有限公司有权没收被告南京晓棠餐饮有限责任公司缴纳的租赁保证金414879.12元；四、被告南京晓棠餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将南京市玄武区××按双方《ｉｓｔ艾尚天地购物中心商铺租赁合同》约定恢复原状并交还原告南京纬思武德投资实业有限公司；五、驳回原告南京纬思武德投资实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费15138元，由被告南京晓棠餐饮有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  时 超二〇二〇年十一月二十三日法官助理  王 典书 记 员  鲁天琳