云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终572号上诉人（原审原告）：李某凤，女，1959年6月7日生，汉族，初中文化，住云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县。委托诉讼代理人：李癸，云南君坤律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨某忠，男，1958年9月19日生，汉族，中专文化，住云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县。李某凤与杨某忠系夫妻关系。委托诉讼代理人：董诗强，云南清诚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘某庆，女，1961年12月20日生，汉族，大专文化，退休职工，户籍地云南省保山市隆阳区，现住云南省保山市龙陵县。委托诉讼代理人：姚洪芳，云南杰云律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：董丽梅，云南杰云律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人李某凤因与被上诉人杨某忠、刘某庆确认合同无效纠纷一案，不服云南省芒市人民法院（2020）云3103民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李某凤上诉请求：一、请求撤销芒市人民法院（2020）云3103民初557号民事判决；二、判令二位被上诉人于2019年3月6日擅自转让上诉人与被上诉人杨某忠共同共有的建设用地的转让行为无效；三、本案件的诉讼费完全由二被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定无法律和事实依据，是对法律的主观随意错误的解释。一、上诉人知情或不知情不是认定转让行为是否有效的法定条件，上诉人是否明示同意转让、且是否书面同意转让才是认定转让行为是否有效的法定条件。（一）两位上诉人于2019年3月6日签订《定金收据》，该定金收据的主体双方是被上诉人刘某庆和被上诉人杨某忠，该合同转让物是杨某忠与李某凤共同共有的土地，上诉人李某凤并未在该合同上签字，当时李某凤对两位被上诉人非法转让土地的行为是不知道即不知情的，否则李袓凤应当在定金收据上签字，一审被上诉人刘某庆没有举出任何证据证实李袓凤知道2019年3月6日两位被上诉人的非法转让行为，一审判决认定“但从刘某庆提交的证据来看，本院认为原告对二被告之间签订转让合同是知情的。”没有任何证据证实；（二）上诉人是在两位被上诉人签订《定金收据》之后的即2019年8月份才知道两位被上诉人的非法转让行为，上诉人知道后明确向被上诉人杨某忠表示不同意转让共同共有的土地，正是上诉人竭力地向被上诉人杨某忠明确表示不同意两位被上诉人的非法转让行为，其两位被上诉人非法转让行为才未得逞；（三）被上诉人刘某庆一审提供的证据均能证实上诉人不同意两位被上诉人的非法转让行为，一审刘某庆提供李某凤知情的证据（是手机视频和证人证言）均是2019年11月以后，没有提供任何证据证实李某凤在2019年11月之前是知情的，但刘某庆向一审提供的都是证明上诉人李某凤不同意两位被上诉人非法转让土地的证据，刘某庆没有提供任何证据证实上诉人同意转让土地；（四）两位被上诉人从合同协商到2019年3月6日签订《定金收据》，直到2019年8月，上诉人对两位被上诉人的非法转让行为不知道，上诉人也不认识被上诉人刘某庆，一审认定：“并且，从合同协商至签订其从未向刘某庆做出不同意转让的意思表示”不符合客观事实。即便是上诉人没有向刘某庆作出不同意转让的意思表示，也不是认定两位被上诉人非法转让行为有效的法定理由，更何况根据刘某庆提供的证据证实，李某凤明确地向刘某庆提出不同意转让的意思表示。按照《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，转让共同共有的房地产应当经过全体共有人的同意，而且必须是书面同意，默示方式不构成同意转让的意思表示，知情或不知情也不是认定转让行为是否有效的条件。二、被上诉人刘某庆不构成善意签订合同，刘某庆与杨某忠非法转让行为都是恶意行为。2019年3月6日，两位被上诉人签订的《定金收据》明确记载：“今收到刘某庆付给杨某忠、李某凤转让坐落于芒市国有建设用地（不动产权证号：云（2018）芒市不动产权第××号）定金．．．．．”等内容，刘某庆是完全知道该宗土地的产权人是属于上诉人李某凤与被上诉人杨某忠共同共有，未经上诉人李某凤书面同意，不得转让。2019年3月6日两位被上诉人签订《定金收据》的事实，上诉人李袓凤不知道，上诉人李某凤在《定金收据》上未签字，只有两位被上诉人的签字。一审刘某庆未举出任何证据证实上诉人李袓凤知道两位被上诉人非法签订《定金收据》的事实。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，转让共同共有的房地产应当经过全体共同共有人的同意，而且必须是书面同意。刘某庆知道或应当知道转让共同共有的房地产应当经过全体共同共有人的同意，而且知道或应当知道必须是书面同意，刘某庆与杨某忠仍然未经上诉人同意擅自于2019年3月6日签订《定金收据》，私下非法转让土地，刘某庆的行为不能认定为善意，而是恶意行为。此外，刘某庆是否是恶意签订合同，不是认定转让行为是否有效的法定条件。三、一审适用法律错误、对法律理解错误及对法律随意主观解释错误。一审错误主观随意解释“两条法律规定都并非《最高人民法院关于适用（合同法）若干问题的解释》（二）第十四条规定的效力性规定，不影响合同效力”，认定两位被上诉人的非法转让行为有效，判决驳回上诉人的诉讼请求，按照一审的主观随意错误的解释必然得出错误的结论：共同共有人未经全体共有人同意，其转让行为有效。四、两位被上诉人非法转让行为，同时也违反《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律法、行政法规的强制性规定”，认定为无效的转让行为。综上所述，请求二审支持上诉人李某凤的上诉请求，严格按照法律规定，作出公平公正的判决。被上诉人杨某忠答辩称：一、上诉人诉称：“两位被上诉人于2019年3月6日签订《定金收据》，该定金收据的主体双方是被上诉人刘某庆和被上诉人杨某忠，该合同转让的物是杨某忠与李某凤共同共有的土地，上诉人李某凤并未在该合同上签字，当时李某凤对两位被上诉人非法转让土地的行为是不知道即不知情的，否则李某凤应当在定金收据上签字。”是事实。答辩人与刘某庆签订《定金收据》时答辩人是这样想的：李某凤系答辩人的妻子，虽然她不在场，也不知情，但是答辩人作为丈夫签了字就可以算数了。后来答辩人才知道对于夫妻共有的不动产转让他人时，夫妻双方都应当签字而且必须要书面同意。正是由于答辩人与刘某庆不懂法，因此在《定金收据》的签名上没有李某凤的签字，导致了本案纠纷的出现，在这点上，答辩人承认与刘某庆具有共同过错，都应当承担相应的责任，并应向李某凤赔礼道歉。二、上诉人诉称：按照《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定，转让共同共有的房地产应当经过全体共有人的同意，而且必须是书面同意，即应当经过共同共有人明确做出同意转让的意思表示，而且作出同意转让的意思表示方式必须是书面同意的方式，即必须是明示，默示方式不构成同意转让的意思表示。答辩人认为，在本案当中，被答辩人依法提出的上述理由符合本案的实际，答辩人对此没有意见。三、在二审的诉讼中，答辩人还想提出一点，就是在一审庭审当中，证人杨某、邱某当庭证实的，两人受刘某庆之邀到盈江县杨某忠、李某凤家中，曾听到李某凤说：“……违约就是我们违约了”的话语，她们的这一证词是虚假的，因为李某凤从来没有讲过这句话，且李某凤一直表示不同意转让共有的土地。二审庭审审理时，可以把刘某庆提供的光碟在播放听一听。答辩人想说明的是，李某凤知道答辩人背着她同刘某庆签订《定金收据》的事情后，就经常责备答辩人，我们夫妻常常吵得不可开交，一度要准备离婚。就答辩人内心来说，虽然在这件事情上，是答辩人与刘某庆一手造成的，与李某凤没有任何的关系，但还是觉得对不起李某凤，给我们的家庭带来了许多麻烦，教训是深刻的。被上诉人刘某庆答辩称：一、上诉人是知晓并同意答辩人与杨某忠之间的转让行为的。从上诉人一审提交的视频证据及证人证言来着，被答辩人是知晓并同意答辩人与杨某忠之间的转让行为的，后因自家兄弟要建房，就不同意将土地继续转让给答辩人。1．答辩人与杨某忠商议土地转让事宜时，上诉人是全程参与的，双方在签订《定金收据》时，是上诉人提出定金数额为100万元，签字时，上诉人以该份收据不是正式合同为由，让杨某忠一人签字就行，并告知答辩人等签正式的土地转让合同时其再签字；2.2019年11月4日，芒市思维科技有限公司对转让土地面积进行测量，11月24日向周边邻居征求建房情况意见时，上诉人还向邻居介绍答辩人是土地受让人的事实，以上两个事实可以看出上诉人也是知晓土地转让事宜的；3．从2019年11月25日的视频看，答辩人、杨某忠、上诉人是签署过土地转让合同的，但杨某忠表示签好的合同要等答辩人第二次转款成功后才将合同拿给答辩人，答辩人在转款时银行要求提供合同才能汇款，后答辩人去找被答辩人拿合同时，被答辩人表示合同不在她手里，在杨某忠的车里，并打电话询问杨某忠“你给要回来呢，他家来掉”，被答辩人也并未明确向答辩人表示不卖土地的意思表示；从2019年12月10日的录音看，被答辩人此时才明确向答辩人表示不再继续将土地转让给答辩人，并提出要对答辩人家进行赔偿，但对赔偿事宜未协商一致；4．从两位证人的证言来看，被答辩人提到“地我们不卖了，算我们违约了，兄弟要建房，要赔多少你们自己说”，以上4点足以证明了上诉人对土地转让事宜是知情的。二、答辩人与杨某忠之间的转让行为是合法有效的。1．答辩人与杨某忠、上诉人就土地转让事宜达成一致后签订《定金收据》，约定土地情况、价款、付款方式等具体事宜，是双方真实的意思表示；2．答辩人出于职业原因，在查看了该地块的土地有使用权证书后，知晓该地块是可以转让的，且双方约定的内容并未违反法律、行政法规的规定；3．答辩人与杨某忠间的转让行为并非非法的恶意行为，答辩人以市场价608万元受让土地使用权，该价款并未低于市场价值，且答辩人是在杨某忠及上诉人均同意的情况下受让，双方签订的《定金收据》是合法有效的。三、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同是从实际交付定金之日起生效。答辩人于2019年3月6日将定金100万元汇至杨某忠提供的银行账户时定金合同成立，而定金合同是主合同成立的证据，合同生效后任何一方不得擅自变更或解除合同。根据合同法的相关规定，答辩人与杨某忠、上诉人之间约定的内容并未违反法律、行政法规的规定，且定金收据已经对案涉地块的情况、价款、付款方式等做了具体的约定，答辩人与上诉人、杨某忠事实上已经形成了建设用地使用权转让合同关系，合同各方均应按约履行义务，否则构成违约。综上，请求二审人民法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。李某凤向一审法院起诉请求：1．请求判令二被告2019年3月6日擅自转让原告与被告杨某忠共同共有的建设用地的转让行为无效；2．本案的诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告李某凤与被告杨某忠系夫妻关系，二人共同共有位于芒市土地建设用地使用权〔不动产权证号为云（2018）芒市不动产权第××号〕。2019年3月6日，刘某庆与杨某忠签订《定金收据》，约定杨某忠、李某凤将位于芒市土地建设用地使用权以6080000.00元的价格转让给刘某庆，刘某庆支付定金1000000.00元；杨某忠、李某凤保证此宗地面积1245.26平方米是实际使用面积（已扣除土地、城建等部门规定的退让面积），另有34.68平方米是否退让待定，需要退让由刘某庆承担，杨某忠、李某凤保证并承诺刘某庆购买的土地实际使用面积不小于1210.58平方米，如果达不到1210.58平方米，不足部分由杨某忠、李某凤承担，刘某庆从支付给杨某忠、李某凤的土地款中扣除，按每平方米5000.00元扣除；杨某忠、李某凤协助刘某庆办理土地转让过程中的建房和过户手续；在杨某忠、李某凤办理好此宗地块的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等建房手续后签订土地转让协议；签订土地转让协议当日刘某庆付给杨某忠、李某凤4000000.00元；待不动产证过户到刘某庆名下时付清尾款1080000.00元。当日，刘某庆即向杨某忠账户汇入定金1000000.00元。2019年11月，刘某庆为履行转让合同请芒市四维科技有限公司对土地进行测量，并向土地周边邻居对拟建房征求意见。之后李某凤、杨某忠向刘某庆表示，因兄弟要用地建房，不同意转让，该建设用地使用权不能继续转让给刘某庆。一审认为，虽然刘某庆与杨某忠签订的协议名为《定金收据》，但协议内容已经对建设用地使用权转让的地块情况、价款、付款等具体事宜进行了约定，已经构成建设用地使用权转让合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定?有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案二被告签订的转让合同系二人的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益。原告称二被告在其不知情的情况下转让其共有的财产，但从刘某庆提交的证据来看，一审认为原告对二被告之间签订转让合同是知情的，并且从合同协商至签订其从未向刘某庆作出不同意转让的意思表示，刘某庆系善意签订合同，并非明知原告不同意转让而恶意签订合同。原告称二被告的转让协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，但两条法律规定都并非《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，不影响合同效力。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定判决：驳回原告李某凤的诉讼请求。案件受理费13,800.00元，由原告李某凤负担（已付）。本院二审期间，上诉人李某凤、被上诉人杨某忠、刘某庆无新证据提交。经审查，一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案争议的焦点为被上诉人杨某忠向被上诉人刘某庆转让案涉土地上诉人李某凤是否知情。从被上诉人刘某庆提交的录音、录像资料及证人证言可以证明，上诉人李某凤对转让案涉土地一事是知情的，在被上诉人刘某庆到其家中取双方签订的合同时，上诉人并未提出反对意见，可以认定上诉人明知双方转让土地的事实。二审查明的法律事实与一审一致。本院认为，被上诉人刘某庆与被上诉人杨某忠签订的《定金收据》，对案涉建设用地使用权转让的地块情况、价款、付款等具体事宜进行了约定，该《定金收据》实质系建设用地使用权转让合同。该合同系二人的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，系有效合同。上诉人李某凤称其对杨某忠转让含有其份额的土地一事不知情，其不同意杨某忠转让案涉土地，与本案查明的事实不符，本院不予采信。其称二被上诉人的转让协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，上诉人提出的法律依据并非效力性强制性规定，不影响合同效力。综上所述，上诉人李某凤的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800.00元，由上诉人李某凤负担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  高玉荣审判员  孙 媛二〇二〇年十一月三日书记员  马勇胜