贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3992号上诉人（一审原告）:皮荣兰，女，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：邓廷江，男，汉族，住凯里市。委托代理人：李立，贵州贵信律师事务所律师。原审第三人：欧凯，男，汉族，住凯里市。上诉人皮荣兰因与被上诉人邓廷江、原审第三人欧凯房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。皮荣兰上诉请求：1.撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7158号民事判决书，改判解除皮荣兰与邓廷江签订的《门面租赁合同》；2.确认邓廷江与欧凯签订的《门面租赁合同》无效；3.判令邓廷江于判决生效时将位于凯里市门面完好无损地返还给皮荣兰。事实和理由：1.一审认定事实不清，皮荣兰与邓廷江签订的《门面租赁合同》第一条明确约定了邓廷江不得将门面进行转租，未经皮荣兰同意不得转让（注：邓廷江经营不下需要转让时，只要接收方能按合同交房租给皮荣兰，皮荣兰必须同意）。2020年4月26日，皮荣兰发现邓廷江将门面转租给欧凯时，已进行了阻止，邓廷江也表示不会转租该门面的，说明了皮荣兰未同意邓廷江对该门面进行转租。2.一审法院适用法律错误，在未取得皮荣兰同意的情况下邓廷江将门面进行转租，违反了《门面租赁合同》的约定，依法应属无效行为。同时邓廷江与皮荣兰商议免除4月份租金和降低租金后，却在时隔十多日将门面高价转租，且骗取欧凯该门面是其公司所有，获取欧凯的信任，达到了将门面转租的目的；邓廷江的行为严重违背公平及诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，依法应解除皮荣兰与邓廷江签订的《门面租赁合同》。主合同解除，那么邓廷江与欧凯签订的从合同《门面租赁合同》也应解除。《门面租赁合同》被解除后，邓廷江就应将位于凯里市门面返还给所有权人皮荣兰。邓廷江辩称：原来租赁皮荣兰所有的门面在内的五间门面经营网吧，疫情期间网吧被迫关停，关停期间其他四间门面退给了其他房东，皮荣兰的门面仍然出租给邓廷江，于是双方就签订了涉案的《门面租赁合同》。在签订《门面租赁合同》时，皮荣兰和邓廷江都知道邓廷江是有可能转租门面的，且皮荣兰出具授权委托书给邓廷江同意其办理转租门面事宜，加之邓廷江从未逾期支付租金给皮荣兰，所以皮荣兰与邓廷江签订的《门面租赁合同》不能解除，一审判决是正确的。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。欧凯二审未提交书面答辩。皮荣兰向一审法院起诉请求：1.判决解除皮荣兰与邓廷江于2020年3月23日签订的《门面租赁合同》；2.判令邓廷江将位于凯里市门面返还给皮荣兰。一审法院认定事实：2019年10月21日，皮荣兰与邓廷江签订《门面租赁合同》，皮荣兰将其所有的位于凯里市门面出租给邓廷江，租期自2020年1月1日至2027年12月31日。2020年3月23日，皮荣兰（甲方）与邓廷江（乙方）经协商再次签订《门面租赁合同》，约定：“甲方将位于中博步行街Ｃ栋2层2-26号门面出租给乙方使用，租期自2020年4月1日起至2027年12月31日止，在合同期内，甲方不得将门面于租赁给其他单位或个人，未经甲方同意乙方不得转让他人（注：乙方经营不下需转让时只要接收方能按本合同交房租给甲方，甲方必须同意）。租金2020年4月1日至2021年3月31日为每月3000元，……甲方同意免除4月份租金。在本合同期内，乙方可根据生意需要自行选择国家法律认可的经营项目、转租或寻求第三方合租自主使用，甲方只按此合同向乙方收取房租，甲方不得干涉乙方的经营活动。”合同签订后，皮荣兰将门面交付给邓廷江使用。同年4月12日，邓廷江将涉案门面转租给欧凯用于经营美发行业，双方签订《门面租赁合同》，约定的租赁期限从2020年4月27日至2023年4月26日止，租金每月5200元。嗣后，皮荣兰发现第三人在涉案门面装修时，出面干涉时引发纠纷。另查明，合同签订后，邓廷江按约定向皮荣兰支付涉案房屋租金，未出现拖欠租金或其他违约行为。一审法院认为：皮荣兰与邓廷江签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，应予以确认。该合同中，双方明确约定了合同期内承租人邓廷江可以转租，出租人皮荣兰只按此合同向邓廷江收取房租，邓廷江按约向皮荣兰支付租金，不存在违约行为，亦不存在法定的合同解除情形。邓廷江将涉案门面转租给欧凯并签订《门面租赁合同》，符合合同约定及法律规定，该合同为合法有效的合同，且未违反诚实信用原则。现皮荣兰主张请求解除与邓廷江签订的《门面租赁合同》，缺乏事实及法律依据，理由不成立，不予以支持。邓廷江的抗辩理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决驳回皮荣兰的诉讼请求。本院二审期间，皮荣兰提交证据：证据1、2020年3月31日皮荣兰手机发给邓廷江的微信内容，拟证明2020年3月31日，皮荣兰发现其出租给邓廷江的门面挂牌转租，皮荣兰当即发短信给邓廷江要收回门面的事实，后邓廷江解释此牌是挂打掩护的，并表示不会转租，真要转租要经皮荣兰同意的事实。证据2、2020年4月12日的《门面租赁合同》”拟证明邓廷江假冒皮荣兰签名伪造假合同给欧凯办营业执照，皮荣兰根本不知道转让门面的事实。证据3、欧凯出具的证明，拟证明邓廷江骗取欧凯，谎称出租的门面是自己所有的事实。经质证，邓廷江认为，对证据1真实性不认可；证据2没有承租方签名；证据3不具合法性，因欧凯是利害关系人，其虚假陈述。欧凯对皮荣兰提交的证据无异议。邓廷江提交证据：《授权委托书》，拟证明双方在签订租赁合同时，皮荣兰是允许邓廷江转租门面的，皮荣兰是知道邓廷江有可能转租门面的。经质证，皮荣兰认为名字是我签的，委托书内容是邓廷江写的，邓廷江来找我讲水管要接通，要我到委托书上签字；签字时我问邓廷江是不是要转租门面，邓廷江说没有转租，只是接通水管。欧凯对该份证据无异议。欧凯在本院二审期间未提交新的证据。本院经审查认为，皮荣兰提交的证据1和证据2，未能证明其拟证明的内容；证据3，欧凯当庭认可其真实性，来源合法，与本案具有关联性，能作为定案的依据，本院予以确认。邓廷江提交的证据符合真实性要求，但其证明目的能否成立在本院认为部分另述。本院二审查明的事实除“邓廷江未出现其他违约行为”表述外，其余内容与一审一致。本院另查明,2019年10月21日，皮荣兰与邓廷江签订《门面租赁合同》，约定租期为7年，租金为每月4000元起递增；此后，双方经协商皮荣兰免除邓廷江2020年4月份的租金，且降低租金至每月3000元起递增，据此内容，2020年3月23日双方再次签订了《门面租赁合同》。邓廷江在未取得皮荣兰同意的情况下将该门面转租给欧凯，2020年4月12日，邓廷江与欧凯签订了《门面租赁合同》，约定租期为七年，租金每月5200元起递增。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点为皮荣兰与邓廷江2020年3月23日签订的《门面出租合同》是否应予解除，并将涉案门面返还给皮荣兰。2020年3月23日签订的《门面出租合同》第一条约定，“本合同期限内甲方不得将门面再租赁给其他单位或个人”，但第六条又约定“本合同期限内乙方可自行选择转租或寻求第三方合租使用”，说明合同本身对于是否可以转租约定自相矛盾，当事人对转租的约定有争议。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方当事人就转租问题发生争议后，未能重新达成补充协议，应当按照交易习惯确定。根据交易习惯，门面转租应当征得出租人同意，邓廷江在未取得皮荣兰同意的情况下，于2020年4月12日与欧凯签订《门面租赁合同》，将该门面转租给欧凯经营的行为违反了合同约定。依据《合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，依法应解除皮荣兰与邓廷江签订的《门面租赁合同》。合同解除后，邓廷江无法律依据继续占有、使用该门面，亦无权享有该门面产生的收益，依据合同法《合同法》第九十七条的规定，邓廷江应将该门面返还给皮荣兰。皮荣兰要求确认邓廷江与欧凯签订的《门面租赁合同》无效的上诉请求，因皮荣兰在一审审理中未提出该诉讼请求，故本院对该上诉请求不予审查。综上所述，一审适用法律错误，裁判结果失当。皮荣兰提出的上诉理由于法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7158号民事判决。二、解除皮荣兰与邓廷江于2020年3月23日签订的《门面租赁合同》。三、邓廷江在判决生效之日起三日内将位于凯里市门面返还给皮荣兰。四、驳回皮荣兰的其它上诉请求。一审案件受理费30元和二审案件受理费60元，由邓廷江负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二〇年十一月十三日法官助理刘于麟书记员韩林爽