湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初3332号原告：刘辉平，男，1965年3月19日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县桃水镇市桃水煤矿生活区。原告：谢逢跃，女，1966年12月10日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县桃水镇市桃水煤矿生活区。委托诉讼代理人：艾翔，湖南地博律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王彦武，湖南地博律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：湖南劲泰房地产开发有限责任公司，住所地：攸县联星街道高岭社区丽水山庄小区。法定代表人：李启劲，执行董事。委托诉讼代理人：谭国翔（），男，1958年4月25日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：洪秋云，攸县长安法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告刘辉平、谢逢跃与被告湖南劲泰房地产开发有限责任公司（以下简称劲泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序于2020年9月24日、11月24日公开开庭进行了审理。原告刘辉平及二原告的共同委托诉讼代理人艾翔、被告劲泰公司的委托代理人谭国翔、洪秋云参加了第一次庭审，原告刘辉平及其委托诉讼代理人王彦武参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告刘辉平、谢逢跃向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金54387元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年1月20日与被告签订了《攸县商品房买卖合同》，合同第十七条第二款约定：1、出卖人应在商品房交付使用后180日内完成该幢房屋的初始登记。初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。2、买受人不解除合同。自本合同规定的期限的第二天至实际办妥登记之日，出卖人按日向买受人支付所交房款的万分之一的违约金。双方签订上述合同之后，被告劲泰公司在2013年8月19日向二原告交付了合同所约定的房屋。后原告多次要求被告按照合同约定交付房屋所有权证和土地使用权证，但被告直至2019年12月12日才向原告交付不动产权证。原告认为，依据《攸县商品房买卖合同》第十七条的约定，被告逾期交付房产证达1430天，严重违约。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。原告刘辉平、谢逢跃围绕其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同1份，拟证明原被告双方合同签订的情况、约定办证的情况以及违约责任的约定；2、湖南增值税普通发票1份，拟证明二原告已按合同约定向被告缴纳房款12.765万元的事实及房款已交齐的事实；3、代收费收据1份，拟证明被告已收取二原告代办证费34257元，包含办理不动产权证的费用；4、物业费和垃圾转运费收据1份，拟证明被告于已2013年9月1日前向二原告交付案涉房屋的事实；5、不动产权证1份，拟证明被告于2019年12月12日在攸县不动产登记中心为原告办理不动产权证，且被告违约的事实。被告劲泰公司辩称，答辩人对双方于2013年1月20日签订《攸县商品房买卖合同》的事实无异议，但答辩人不存在违约行为，不承担违约责任，且答辩人要求被答辩人支付违约金的请求已超过诉讼时效。具体理由如下：1、答辩人在2013年2月2日代被答辩人向攸县房产管理局申请预告登记，将登记资料交由攸县房产管理局备案。同日，攸县房产管理局向被答辩人颁发了攸房预城关镇字第4××8号房屋预告登记证明。被答辩人于2019年12月12日才取得房产证是政策变动所致，停办两证是在2013年，不动产登记条例是在2015年3月1日开始施行的，房产证、土地使用权证两证合一办理后，原房产登记部门与现办证部门需要合并办理，信息需要导入，延迟办证是客观原因所致，不是答辩人的原因所造成的。2、被答辩人要求答辩人支付违约金的诉请缺乏事实依据。违约金应视为预定的违约损害赔偿金，除特别情况外，违约金应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失的不应支付违约金。被答辩人购买的房产已于2013年10月8日交付使用，且其购房款也是以抵押贷款的方式支付。房产证办理与否，被答辩人并没有因此而遭受经济损失，被答辩人也无法举证证明其损失情况，故被答辩人要求答辩人支付违约金缺乏事实依据。3、被答辩人要求答辩人支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。依据民法总则的规定，权利人请求保护民事权利的时效期间为3年。从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案中，答辩人于2013年8月19日向被答辩人交付房屋，依据双方签订的《攸县商品房买卖合同》的约定，办证的期间为2013年8月19日至2016年2月19日，故被答辩人应当在2016年2月20日至2019年2月20日期间提起诉讼。现被答辩人并未提供诉讼时效中断的证明，本案已过诉讼时效。被答辩人不再享有胜诉权，其诉讼请求应当被驳回。综上，答辩人已履行交房义务，也在合同约定的期间内将被答辩人办理权属登记所需的资料提交给产权登记机关备案，答辩人未构成违约，不应承担相应的违约责任，且被答辩人提起的诉讼已过诉讼时效，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告劲泰公司围绕其答辩主张向本院提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书各1份，拟证明被告的主体资格；2、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表各1份，拟证明被告开发的工程符合各种施工条件，已取得商品房预售许可的事实；3、入伙通知书、丽水山庄业主入伙资格确认表各1份，拟证明原告向被告交付商品房的时间为2013年8月19日的事实；4、不动产权及其他事项登记信息、攸县房产局业务收件收据、房屋预告登记证明各1份，拟证明被告于2013年2月2日将由原告提供的办理权属登记的资料提交给登记机关申报产权备案，被告未构成违约，不应承担相应的违约责任的事实；5、攸县预购商品房抵押预告登记申请书、预售款监管证明各1份，拟证明原告是以抵押贷款的方式支付了购房款26万元，被告没有给原告造成损失，被告不应该支付违约金的事实。庭审中本院组织原、被告对对方提供的证据进行质证，双方当事人发表的质证意见如下：被告劲泰公司对原告刘辉平、谢逢跃提供的证据1的真实性、证明目的没有异议；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，只能证明其交付了购房首付房款12.765万元；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，对其证明目的有异议，交付房屋的时间不是2013年9月1日，而是2013年8月19日；对证据5无异议。原告刘辉平、谢逢跃对被告劲泰公司提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性有异议，这不是原告的入伙通知书；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，根据合同的约定，被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。被告在2019年6月18日办理不动产权证的初始登记，在2019年12月12日将房屋的不动产权证办理登记在原告名下，这远远超过了合同约定的办证期限，被告的行为已构成违约，预告登记不是房屋产权登记，不构成物权转移的法律效果，被告存在违约行为，应当承担违约责任；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，恰恰证明原告按照合同约定支付了房款，被告未按照合同履行办证义务，违反了合同约定，应当承担违约责任并支付违约金。本院结合双方当事人发表的质证意见，对上述证据作如下认定：原告刘辉平、谢逢跃提供的证据1、2、3、4及被告劲泰公司提供的证据1、2、3，符合证据的有效要件，且能证明本案的基本事实，本院均予以采信；原告刘辉平、谢逢跃提供的证据5及被告劲泰公司提供的证据4，本院对真实性予以认可，对证明目的，本院将结合本案的其他事实予以综合认定。经审理查明，被告劲泰公司系从事房地产开发经营等的企业。被告劲泰公司以转让方式依法取得了攸县城关镇永佳居委会中心大道旁攸国用（2011）第A0141号地块的土地使用权并在该地块上开发“丽水山庄（二期）”楼盘。2013年1月20日，被告劲泰公司作为出卖人与买受人刘辉平、谢逢跃夫妻签订了《攸县商品房买卖合同》，将其开发的丽水山庄（二期）项目中的B8栋2层203号房预售给原告，房屋总价款为387650元。合同约定：“……第六条付款方式及期限买受人按下列第银行按揭种方式按期付款：……2、银行按揭贷款或公积金贷款：首付款（含定金）127650.00元于2013年1月20日支付。剩余房款260000元采用银行按揭贷款方式支付。……第十条交付期限及条件出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……第十七条关于产权登记的约定……自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向攸县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付所交房款的万分之一的违约金。……”。合同履行过程中，买受人刘辉平、谢逢跃交纳了全部购房款387650元。2013年2月2日，被告劲泰公司为原告向房产登记部门提交了办理预告登记的相关资料，同日，案涉房屋预告登记在刘辉平、谢逢跃名下。2013年1月21日，被告劲泰公司向原告刘辉平代收了包括办理房屋所有权证、土地使用权证在内的费用34257元，并开具了收据。2013年8月19日，被告劲泰公司向原告刘辉平送达了《入伙通知书》，向原告刘辉平收取了装修垃圾清运费及服务费，并开具了收据。同日，原告刘辉平签署了《丽水山庄业主入伙资格确认表》，确认对交房无异议。2019年6月18日，被告劲泰公司为案涉房屋办理的初始登记。2019年12月12日，被告劲泰公司为原告刘辉平、谢逢跃购买的丽水山庄（二期）项目中的B8栋2层203号房屋办理了不动产权证书，房屋登记权利人为刘辉平、谢逢跃。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：（一）本案的诉讼时效问题；（二）被告劲泰公司应否承担逾期办理房屋产权证的违约责任及违约金如何确定。现作如下分析：（一）关于本案诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。被告劲泰公司向原告交付房屋的时间为2013年8月19日，依据合同中“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。”的约定，被告劲泰公司最迟应在2016年2月5日为原告办妥房屋使用权证及土地使用权证，而原告实际取得案涉房屋的不动产权证书的时间为2019年12月12日，即2016年2月6日至2019年12月11日期间系迟延办证期间。原、被告双方对逾期办证违约责任明确约定为“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付所交房款的万分之一的违约金。”，故本案的逾期办证违约金属于内容和范围随时间推移不断变化的继续性债权，该债权可以按日分割成债权个体，每一日的违约金本质上都是一个一时性债权，均适用三年的诉讼时效，故从起诉之日倒推3年的债权部分未超过诉讼时效，而其余部分超过诉讼时效。本案原告向本院提起诉讼的时间为2020年8月25日，故本案中从2017年8月26日起至不动产权证书实际办妥之日止的违约金仍在诉讼时效期间内。被告劲泰公司关于本案已过诉讼时效的答辩意见，本院不支持。（二）关于被告劲泰公司是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任的问题及违约金应如何确定的问题。原告与被告签订的《攸县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当按照法律规定承担相应的责任。如前所述，被告劲泰公司最迟应在2016年2月5日为原告办妥房屋使用权证及土地使用权证，而原告实际取得案涉房屋的不动产权证书的时间为2019年12月12日，已超过了合同约定的办证期限。被告劲泰公司辩称，逾期办证系不动产登记部门因“两证合一”暂停办证服务所致，非劲泰公司的原因所致，故劲泰公司不应承担延期办证的违约责任。因被告并未提供证据证明其已将办理不动产登记的资料交予办证机关，系因政府行为导致拖延办证，故本院对于被告的上述辩称主张不予采信。故被告应承担逾期办理不动产权证书的违约责任，按日向原告支付所交房款的万分之一的违约金。又2016年2月6日至2017年8月25日期间的违约金已过诉讼时效，故原告要求被告支付该期间内为违约金的诉请，本院不予支持。2017年8月26日至2019年12月11日期间（共计838天）的违约金可计算为：387650元×1?×838=32485元。被告劲泰公司主张，原告是以房屋抵押贷款的形式支付购房款，房产证办理与否，对原告并未造成损失，故其不承担违约责任。对此，本院认为，虽然支付违约金不完全等同于赔偿损失，但违约金的确定也应当考量守约方的实际受损情况。本案中，原告并未提供证据证明其实际受损情况，而房屋的主要属性及功能是居住，案涉房屋亦已交付原告使用，且原告已在2019年12月12日取得案涉房屋的不动产权证书，故根据本案合同的实际履行情况，结合公平原则、损益相抵原则，本院在上述违约金的基础上酌情扣减50%，故被告劲泰公司实际应向原告支付逾期办证违约金32485元×50%=16243元。综上，被告劲泰公司应向原告刘辉平、谢逢跃支付逾期办理不动产权证书违约金16243元。原告其他诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南劲泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告刘辉平、谢逢跃逾期办理不动产权证书违约金16243元；二、驳回原告刘辉平、谢逢跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1158元，减半收取579元，由被告湖南劲泰房地产开发有限责任公司负担103元，原告刘辉平、谢逢跃负担476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  胡斌二〇二〇年十一月二十四日法官助理肖约晨书记员符志飞附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。