天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初3527号原告：天津市医疗器械二厂。法定代表人:阎树曾，厂长。委托诉讼代理人：杨春娟，天津法睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏敏，天津法睿律师事务所实习律师。被告：天津市河西区香满满馄饨店。经营者：魏仲洁。原告天津市医疗器械二厂与被告天津市河西区香满满馄饨店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市医疗器械二厂的委托诉讼代理人杨春娟、李敏敏，被告天津市河西区香满满馄饨店的经营者魏仲洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市医疗器械二厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即将其承租原告的坐落于天津市河西区底商（建筑面积36平方米）房屋腾交给原告；3.判令被告立即给付其拖欠原告自2017年2月16日至实际腾房之日止的租金、房屋使用费（其中，自2017年2月16日至2020年3月15日共37个月的租金、房屋使用费为93240元，按照每月租金为2520元计算）；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋租赁关系，双方于2016年1月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定:“原告将自己所有的位于天津市河西区××路××号××平方米门脸房出租给被告使用”，“租赁期限为2016年1月16日至2017年1月15日止，租金为每月2520元”；“租赁期满后，如乙方（香满满）要继续承租应在租赁期满前30天与甲方（医疗器械二厂）联系，商讨续租事宜，否则甲方将视乙方不再续租。届时甲方将收回出租房屋”；“乙方如违约，按日千分之五向甲方缴纳违约金，乙方违约15天后仍不向甲方支付违约金、租金及各项应交费用，甲方有权单方终止合同，强行要求乙方迁出”。合同到期后，被告未与原告签订续租合同，虽经原告多次催促，但被告一直以种种借口继续使用，却久拖房屋使用费怠于支付。鉴此，原告分别于2019年6月20日和2019年10月28日委托律师事务所两次发送《律师函》，敦促被告限期腾退房屋并立即支付所欠房屋使用费。然，被告仍然置之不理，直至今日被告仍未腾退房屋且未支付任何使用费。综上所述，原告认为，被告的行为不仅违背了商业诚信原则，且亦违背了法律的相关规定。原告无奈只得诉之于贵院，请求贵院依法判如所请，以维护原告之合法权益，另，我方保留追究其违约金的权利!原告向本院提交如下证据：第一组证据：证据一：原告房屋产权证复印件；证据二：天津市不动产登记簿查询证明信息；证明目的：证明被告所租赁房屋产权系原告所有。第二组证据：证据三：原、被告于2016年1月16日签订的《房屋租赁合同》；证明目的：证明双方存在租赁合同关系，已到期，房租为2520元/月。第三组证据：证据四：被告交纳房租的发票三张；证明目的：证明被告房租仅交至2017年2月15日。第四组证据：证据五：2019年6月20日原告委托律师发送《律师函》给被告；证据六：2019年10月28日原告再次委托律师发送《律师函》给被告；证据七：《律师函》签收物流信息；证明目的：原告两次催告被告腾房、交纳房屋使用费，被告收到后置之不理。第五组证据：证据八：被告门脸房营业情况照片一套；证明目的：证明被告目前仍在经营，且周边交通顺畅，不影响经营。天津市河西区香满满馄饨店辩称，同意原告的第1项诉请；同意原告的第2项诉请，但有条件，因为2016年1月开始堵路，原告如果将堵路期间的房租和押金退还给被告，被告马上就可以搬走；不同意第3项诉请，因为被告一直没有经营。被告向本院提交如下证据：1999年8月2日及2016年1月16日双方签订的房屋租赁合同复印件两份，证明被告自1999年8月2日即与原告建立房屋租赁关系，当时被告字号叫元亨烤鸡仔，后又重新起的字号，叫天津市河西区香满满馄饨店。另证明合同双方的权利、义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告第一、二、三组证据，被告证据），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告第四组证据的真实性无异议，故本院对该事实予以确认；被告对原告第五组证据的真实性无异议，但不认可其证明目的。结合双方的庭审陈述，本院对该证据的证明目的不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落于天津市河**某房屋所有权人。原、被告自1999年8月2日始建立租赁关系，当时被告经营元亨烤鸡仔，后店名改为天津溢满香馄饨店，后又改为天津市河西区香满满馄饨店。原、被告就涉案房屋曾签订数份房屋租赁合同，最后一次合同签订时间为2016年1月16日，合同租期为2016年1月16日至2017年1月15日，租金为每月2520元。被告已将租金交至2017年2月15日。被告在经营元亨烤鸡仔时，曾向原告交付租房押金2000元。2019年6月20日和2019年10月28日原告两次向被告邮寄《律师函》，被告收到后未腾交房屋，亦未向原告支付房屋租金和使用费，故原告呈讼本院。另查明，被告称自2016年1月10日开始，因修建地铁堵路，被告租房的目的是继续经营，但实际无法经营。当前XX路是半通的状态，交通没有完全恢复。原告承认确实存在修地铁堵路的情况，被告所述基本属实。经本院现场勘查，原、被告对涉案房屋现场平面图均予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是被告是否应将涉案房屋腾空交还原告并向原告支付自2017年2月16日至实际腾房之日止的租金、房屋使用费（其中，自2017年2月16日至2020年3月15日共37个月的租金、房屋使用费为93240元，按照每月租金为2520元计算）。本案中,原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同期满后，由于原、被告并未续签合同，故双方已形成不定期租赁合同关系。庭审中，原告主张解除《房屋租赁合同》，被告亦无异议，故本院照准。合同解除后，被告已无权占有涉案房屋，且经现场勘查涉案房屋处于停业状态，故被告应将涉案房屋腾空返还原告。关于原告主张的租金、房屋使用费一节，首先根据法律规定和合同约定，被告作为房屋承租人应当向原告支付租金，但涉案房屋所在的尖山路自2016年1月10日开始因修建地铁导致交通中断，被告自此实际无法经营，XX路目前仍处于半通状态，交通未完全恢复。对于上述事实，原告亦不否认。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”XX路因修建地铁导致交通中断应属于不可抗力，该不可抗力因素势必会影响原告的经营。因此，原告应当适当减免被告的租金和房屋使用费。其次，被告作为承租人，在明知不能实际经营的情况下，亦应积极和原告协商解除合同、返还房屋，以避免损失的扩大。但被告在收到原告两次律师函要求腾房和支付租金、房屋使用费的情况下，不置可否，则属于故意扩大损失。鉴于上述事实，本院结合合同的实际履行情况，以及地铁修建而导致交通中断和因采取新冠疫情防控措施等对合同履行造成的影响等因素综合考虑，酌定自2017年2月16日至原告最后一次律师函确定的腾交房屋截止日期间的租金和房屋使用费，被告不再向原告支付。但被告应当支付自最后一次律师函确定的腾交房屋截止日次日至被告实际腾交房屋期间的房屋使用费，标准可按原合同约定的月租金2520元计算。原告的其他诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后10日内，被告天津市河西区香满满馄饨店将坐落于天津市河西区某底商腾空交还原告天津市医疗器械二厂；三、自本判决生效后10日内，被告天津市河西区香满满馄饨店按照月租金2520元标准给付原告天津市医疗器械二厂自最后一次律师函确定的腾交房屋截止日次日（即2019年11月7日）至实际腾交房屋期间的房屋使用费；四、驳回原告天津市医疗器械二厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2131元，减半收取1065.5元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  马起泉二〇二〇年十一月十一日法官助理李璐书记员吕莹本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。