重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初2002号原告：中国邮电器材重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区滩子口**，统一社会信用代码91500107202805640H。法定代表人：祁剑峰，总经理。委托诉讼代理人：叶闵，重庆恒庆律师事务所律师。被告：郑爱娥，女，1972年10月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告中国邮电器材重庆有限公司（以下简称邮电器材公司）与被告郑爱娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邮电器材公司的委托诉讼代理人叶闵，被告郑爱娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮电器材公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即从重庆市渝中区新华路XXX号（附X号）租赁门面腾空搬出并交还原告管理使用；2.判决被告向原告支付违约金5000元；3.判决被告从2019年11月7日起至实际腾退交还租赁房屋之日止，按照每月6532元的标准向原告支付房屋占用使用费；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年11月2日签订了重庆市渝中区新华路XXX号门面（门牌编号附1号）《租赁合同书》，合同约定“原告将建筑面积28.4平方米的门面出租给被告作经营使用，租期自2018年11月7日至2019年11月6日止”。合同还约定“租赁期满，如甲、乙双方不再续签合同，乙方（被告）应按合同终止时的经营现状将租赁房屋交还给甲方（原告）。乙方不得拆除地面、墙面、屋顶装修材料，乙方在撤出过程中不得造成房屋结构、供、排水、供电、通讯等设施损坏，否则，应予赔偿。同时，乙方应在10日内搬出乙方所购置的可撤除、可移动的所有物品。逾期不搬，该房屋内的所有物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。”签约后，原告按约将租赁门面交予被告使用，2019年9月29日、10月30日合同到期日前，原告将下一年的租金标准通知被告（期间发现被告还存在违法转租行为），被告回函明确拒绝。因合同到期双方未达成新的租赁协议，2019年11月7日原告向被告发出了《要求按时交还租赁房屋的函》，要求被告按照合同约定将房屋交还被告，但经原告多次派员与被告沟通交房事宜，被告拒绝交房。案涉房屋至今仍被被告非法占用，未交还原告。被告的行为已严重侵犯原告合法权益，故依法起诉。被告郑爱娥辩称，被告自1999年起租赁原告新华路XXX号附1号门面长达20年之久，面积为26㎡。2002年原告因租赁户九川电气有限公司撤退而空置半年之久的新华路XXX号附2号门面，面积为120㎡，结构为“7”字形（参考原告产权证），原告用薄木材把门市间隔成仓库和门市。九川电气有限公司撤退后一直无人求租，原告负责门面租赁的李白果、张洪为了将原告的门面租出去，恳求被告承租下来，因此被告承租了原告两间门面，面积分别为26㎡和120㎡。被告是原告的长期租赁户，根据《合同法》第六条“当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，以及原、被告双方签订的《租赁合同》的约定，被告是依法经营，没有违反国家的法律法规，没有损害原告利益，原告不是因不可抗力导致不能履行或不能完全履行本合同的义务，不得以被告转租为由要求解除租赁合同并要求腾空门面交还。原告不断上涨房租违背了诚信原则，是原告违约在先。被告没有非法占用案涉房屋，被告已按季度支付租金给原告，原告所谓“房屋占用使用”不成立。因2020年新型冠状病毒肺炎疫情，企业不能按时复工复产，根据《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》，疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免3个月租金。故被告恳求法院依法公平判决，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区新华路XXX号第1、2、3层房屋（建筑面积912.39平方米）为中国邮电器材集团有限公司所有，该公司授权邮电器材公司对该房屋进行全权管理、经营（含出租）。2018年11月2日，邮电器材公司（甲方、出租方）与郑爱娥（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将重庆市渝中区新华路XXX号建筑面积28.4平方米的门面房屋（该房屋自编门号附1号）出租给乙方作经营仪器仪表及五金之用。房屋租赁期为1年，自2018年11月7日起至2019年11月6日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前15日向甲方提出书面续租要求，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。乙方在同等条件下可以优先继续租赁。月租金为6532元。在租赁期内，未取得甲方书面同意乙方不得擅自将承租房屋转租、转借给第三方，否则甲方有权单方面解除合同，所造成的损失由乙方全部承担。合同每一年签订一次，甲乙双方应在租赁合同期满前一个月（即2019年10月6日前）签订该房屋的续租合同。甲方有权在合同期满后，根据周边房屋出租价格，再进行调整房屋租金，且在合同期满前一个月，以书面形式通知乙方。租赁期满后，如双方不再续签合同，乙方应按合同终止时的经营现状将租赁房屋交还给甲方（乙方不得拆除地面、墙面、屋顶装修材料，乙方在撤出过程中不得造成房屋结构、供、排水、供电、通讯等设施损坏，否则，应予赔偿。同时，乙方应在10日内搬出乙方所购置的可撤除、可移动的所有物品。逾期不搬，该房屋内的所有物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。因不可抗力导致不能履行或不能完全履行本合同约定的义务时，甲乙双方均不承担违约责任。但遇有不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后10日内将情况以书面形式通知对方。并在不可抗力结束后10日内提供有关部门的证明。在不可抗力消除后，能继续履行的应当继续履行合同，不能继续履行的应协商解除合同。双方的书面往来信函通过以下邮寄地址发送，双方均保证以下地址持续有效且真实准确，任何一方通过EMS或者挂号信件往以下地址发送信函之日起10日之后视为有效送达。甲方地址重庆市九龙坡区滩子口17号，收件人蔡红云，联系电话13883****XX。乙方地址重庆市渝中区新华路XXX号，收件人郑爱娥，联系电话13708****XX。双方应遵循诚实信用原则全面有效履行本合同，如一方违反本合同应向对方承担违约责任并承担违约金5000元。合同签订后，郑爱娥向邮电器材公司支付了合同约定租赁期限2018年11月7日至2019年11月6日的全部租金。该合同签订前，上述房屋已由远东公司、徐顺亮、郑爱娥承租多年。徐顺亮系远东公司的法定代表人，郑爱娥系该公司股东。期间，远东公司曾于2016年12月10日与王琴珠签订《租赁合同》，将新华路XXX号附1号门面转租给王琴珠，郑爱娥在该合同中作为远东公司的代表签字。2019年9月29日，邮电器材公司向远东公司送达了《通知》一份，载明：贵公司承租我公司位于渝中区新华路XXX号的门面将于2019年11月6日到期。如果贵公司有意继续租用该门面，请于2019年10月13日前来我公司运营管理部洽谈续租事宜并完善相关手续。若贵公司没有按期来我公司接洽，我公司将按贵公司放弃续租门面的权利处理。该通知由远东公司工作人员签收。郑爱娥表示远东公司工作人员收到该通知后未转交其本人，其曾于2019年10月14日、10月21日与其他租赁户同去邮电器材公司就租金上涨相关事项进行过洽谈，双方未达成共识。2019年10月30日，邮电器材公司按约定通讯地址经EMS向郑爱娥邮寄送达了《通知》一份，载明：你承租我司位于渝中区新华路XXX号的门面将于2019年11月6日到期。但在租赁期内，你将该门面进行了转租。按照合同约定，你属于违约行为，我公司有权收回门面。故，合同到期后，我公司不再与你签订房屋租赁合同且收回门面。请你按时将租赁门面腾空并交还我公司。2019年10月31日，郑爱娥与另外几户向邮电器材公司租赁房屋的相关人员共同署名向邮电器材公司提交了书面意见，内容为：各商户巳收到中国邮电器材重庆分公司发出的霸王通知，租金暴涨，不然就走人，请问中国邮电器材重庆分公司负责人，你是否了解今年的市场经济趋势？新华路周边的门市租金都已下调；中国邮电器材重庆分公司的所作所为严重损害了各商户的合法权益及严重扰乱了社会稳定，各商户觉得压力山大，无法接受中国邮电器材重庆分公司的霸王通知，商户们提出几点诉求，望中国邮电器材重庆分公司给商户们谋一条出路!1.根据市场的趋势，要求中国邮电器材重庆分公司将租金在原有的合同上下降10%；2.中国邮电器材重庆分公司如果意志已决追赶商户们出去的话，那就请中国邮电器材重庆分公司赔偿各商户在2017年发生火灾的经济损失，赔偿之后各商户集体撤离，如果不解决，商户们不会撤场。2019年11月7日，邮电器材公司向郑爱娥发出《要求按时交还租赁房屋的函》，内容为：我公司（出租方）与你于2018年11月2日签订了重庆市渝中区新华路XXX《租赁合同书》，合同约定我公司出租建筑面积28.4平方米的门面给你作经营使用，租期自2018年11月7日至2019年11月6日止。根据《租赁合同》第二条第2款约定:“租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前15日向甲方提出书面续租要求，甲乙双方重新协商签订新的房屋租赁合同。乙方在同等条件下可以优先继续租赁”。现双方在《租赁合同》到期日即2019年11月6日前，未能签订新的房屋租赁合同，依照租赁合同第五条特别约定第4款“租赁期满，如甲乙双方不再续签合同，乙方应按合同终止时的经营现状将租赁房屋交还给甲方。乙方不得拆除地面、墙面、屋顶装修材料，乙方在撤出过程中不得造成房屋结构、供、排水、供电、通讯等设施损坏，否则，应予赔偿。同时，乙方应在10日内搬出乙方所购置的可撤除、可移动的所有物品。逾期不搬，该房屋内的所有物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置”之约定，特向你单位函告如下：请你于2019年11月16日前按照上述约定，将租赁房屋交还我公司管业使用。但郑爱娥未交还房屋。在此过程中，郑爱娥还与其他承租人共同向邮电器材公司的上级公司书面反映租金上涨、要求降租及火灾损失赔偿等情况。2020年1月20日，郑爱娥向邮电器材公司账户转账支付19596元，附言“租金”。本案审理中，郑爱娥称该款是支付的至2020年2月6日的租金。邮电器材公司承认收到该款，但认为该款的支付时间是在其起诉后，不改变双方之间租赁合同已到期且未建立新的租赁关系，该款不是租金，同意在本案主张的房屋占用使用费中进行抵扣。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告邮电器材公司与被告郑爱娥签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，本院评析如下：关于原告要求被告从重庆市渝中区新华路XXX号附1号房屋腾空搬迁并交还该房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与被告签订的前述合同明确约定，租赁期限自2018年11月7日起至2019年11月6日止；租赁期满，原告有权收回该房屋，被告有意继续承租的，应提前15天向原告提出书面续租要求，双方重新签订房屋租赁合同；原告有权在合同期满后，根据周边房屋出租价格，再进行调整房屋租金，并在合同期满前一个月，以书面形式通知被告；租赁期满后，如双方不再续签合同，被告应按约定在10日内搬出所购置的可撤除、可移动的所有物品并将租赁房屋交还给原告。庭审查明，原、被告双方租赁合同期限已届满，因双方对续租时的租金标准意见分歧，致双方未签订新的租赁合同。在此情况下，原告已于2019年11月7日通知被告搬离并交还租赁房屋。因此，被告应按合同约定和法律规定将租赁房屋腾空并将该房屋交还给原告。关于原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求。前述租赁合同明确约定，原被告双方应遵循诚实信用原则全面有效履行合同，如一方违反合同应向对方承担违约责任并承担违约金5000元。现被告在合同期满未续签的情况下，未按约定期限返还租赁房屋，不履行双方约定的义务，构成违约，原告要求被告支付违约金5000元符合双方约定及法律规定。关于原告要求被告从2019年11月7日起至交还房屋之日止，按原租金标准支付房屋占用使用费的问题。由于前述租赁合同期满后，原、被告双方并未签订新的房屋租赁合同，被告继续占用租赁房屋且拒不退还房屋，构成违约，且占用房屋期间构成对原告财产权的侵害，因此给原告造成的财产损失，被告应予赔偿。其赔偿标准，原告在本案中主张按前述租赁合同约定的租金标准（即6532元/月）支付适当，本院予以支持。在占用房屋期间，被告以转账方式付给原告19596元，可抵扣被告应当赔偿的2019年11月7日至2020年2月6日期间的房屋占用费。因原、被告双方之间的租赁合同在2019年11月6日届满，此后，被告拒不交还租赁房屋并继续占用构成对原告权利的侵害，其行为不受法律保护，被告以此后的“新冠疫情”为由要求减免费用不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑爱娥于本判决生效后立即将重庆市渝中区新华路XXX号门面房屋（自编门号附1号、建筑面积28.4平方米）腾空并交还原告中国邮电器材重庆有限公司；二、被告郑爱娥于本判决生效后立即向原告中国邮电器材重庆有限公司支付违约金5000元；三、被告郑爱娥于本判决生效后立即向原告中国邮电器材重庆有限公司支付自2020年2月7日起至房屋交还之日止，按照每月6532元的标准计算的房屋占用使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计44元，由被告郑爱娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二〇年十一月十日书记员  杨婷