江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9734号上诉人（原审被告）：王尚佐，男，1959年1月2日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人（原审原告）：永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区越溪苏震桃路******。法定代表人：中村義光，董事长。委托诉讼代理人：陆斌斌，该公司员工。上诉人王尚佐、永旺永乐（江苏）物业服务有限公司（以下简称永旺永乐公司）因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。王尚佐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回永旺永乐公司的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由永旺永乐公司承担。事实和理由：1.住宅装修需要报物业备案，交纳押金，装修期间要检查，装修结束要验收，符合要求，退还押金。施工期间有危害公共安全的施工行为，必须禁止装修，如拆除承重墙，占用防火间距，防火通道，占用公共部位，改变原来设计等等。现3号房业主在与5号房之间仅有3.5米防火间距内，开挖地下室，地下室屋，地下室屋面漏空号房之间无防火间距，万一发生火灾将危害公共安全，永旺永乐公司把责任全部推光。2.王尚佐发现了3号房业主在与5号房防火间距之间开挖地下室，立即向物业、寒山文钟、12345市民热线投诉。2012年4月16日，苏州市规划局吴中分局经核查认定了3号房业主开挖的地下室属于违法建筑，此时地下室已建好。2012年11月19日，永旺永乐公司在越溪街道、城管、消防大队等部门实地察堪，在被迫无奈的情况下，向3号房业主下发了装修违章通知书。2013年4月2日，永旺永乐公司向吴中经济开发区建设局发了工作联系函，询问开挖的地下室是否属于违章建筑。3.前期物业管理服务协议于2009年9月26日签订，建设单位聘请的物业公司为苏州市苏房物业管理有限公司，现在变成了永旺永乐公司，永旺永乐公司利用外资企业的减免税优惠条件，逃避国家应得的税收。永旺永乐公司以种种理由，钻法律空隙，拖了11年之久，还在执行前期物业管理服务协议。永旺永乐公司辩称，请求驳回王尚佐的上诉。永旺永乐公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判王尚佐支付永旺永乐公司物业费48227.31元，同时支付滞纳金79213.2元（每年物业服务费自次年1月1日起按日千分之三计算至2019年12月31日，并自2020年1月1日起，以48227.31为基数，按日千分之三计算至款清止），一、二审案件受理费由王尚佐承担。事实和理由：1.王尚佐欠付2016年1月1日至2019年12月31日物业费事实清楚，证据确实充分。王尚佐未提供证据证明3幢业主违规开挖地下室致其产生的损失，且该行为实施人为3幢业主，相关事实发生在2012年之前。即使王尚佐认为永旺永乐公司应为此承担责任，也应另案起诉，进行损失鉴定，并由法院进行责任划分，王尚佐不能以此作为拒付2016年1月1日之后物业费的理由。2.前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，双方均应自觉履行合同约定的权利、义务，逾期每日按千分之三支付滞纳金的诉请应当获得支持。物业费主要用于办公、人员工资、社会保险、物业区域清洁、绿化养护、法定税费等，业主及时、足额支付物业服务费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件。前期物业管理服务协议虽没有约定物业费缴纳期限，但根据行业习惯，物业费以月、季度或年度实行预交制，预交不超过一年，永旺永乐公司请求每年度欠付的物业费自次年1月1日起计算逾期滞纳金并无不妥。3.王尚佐逾期缴纳物业费的行为不但违反合同约定，且严重损害永旺永乐公司的合法权益，影响永旺永乐公司物业管理经营秩序。一审判决永旺永乐公司承担的诉讼费高于王尚佐承担的金额，违反诚信原则及公平原则。若小区业主普遍采用该方式，无疑大大加重永旺永乐公司维权成本，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态。本案一、二审诉讼费用应由王尚佐承担。王尚佐辩称，请求驳回永旺永乐公司的上诉。永旺永乐公司向一审法院起诉请求：1.判令王尚佐支付物业服务费48227.78元（自2016年1月1日起计算至2019年12月31日止）；2.判令王尚佐支付滞纳金79213.2元（每年物业服务费自次年1月1日起按日千分之三计算至2019年12月31日，之后以48227.78元为基数按日千分之三继续计算至款项付清之日止）；3.本案诉讼费用由王尚佐承担。一审法院认定事实：2009年9月26日，苏州上投置业有限公司（房地产开发经营企业、甲方）、苏州市苏房物业管理有限公司[于2012年12月11日更名永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司，后于2015年3月10日更名为永旺永乐公司、甲方选聘的物业管理公司]与王尚佐（购房人、乙方）签订了一份《苏州市前期物业管理服务协议》，由永旺永乐公司负责现代园墅越秀苑小区的前期物业管理工作，约定：关于前期物业管理费，小独栋别墅住宅2.91元/月/平方米（其中公共服务费2.7元/月/平方米，代收代缴费0.21元/月/平方米），地下建筑，地下建筑面积按产证面积的70%收取物业管理费管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算。关于甲乙双方权利义务，合同约定甲方及甲方选聘的物业管理企业根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，拟定本物业的管理方案，并将制定的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》书面告知乙方；制止违反本物业的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》的行为；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，若乙方在装修过程中有违反有关规定行为时，物业管理企业有权予以制止，并要求恢复原状，乙方拒不改正的，物业管理企业可报请房屋装修行政主管部门依法处理；依据政府有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用。乙方监督甲方履行在保修期内对物业的维修责任和物业管理企业的物业管理服务行为，就物业质量、保修期内的维修以及物业管理的有关问题向甲方或物业管理企业提出意见和建议；依据协议向物业管理企业交纳物业管理各项费用。关于物业管理服务质量，合同约定物业管理服务质量见附件二；物业管理企业提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标，对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。关于违约责任，合同约定甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。等等。一审另查明，王尚佐系苏州吴中经济开发区越秀苑5幢房屋的业主，其房屋建筑面积377.44平方米，已交纳该房屋截至2015年12月31日物业服务费，自2016年1月1日起未交纳物业服务费。双方一致确认：鉴于前期物业管理服务协议约定地下建筑面积按70%计收物业服务费故涉案房屋实际按345.27平方米计收物业服务费。永旺永乐公司陈述，王尚佐拒交物业服务费造成其运营困难，但未能就此提供相关证据。本案一审审理中，王尚佐抗辩永旺永乐公司不作为、乱作为致其房屋损害，陈述并提供证据如下：（1）民用建筑之间防火间距（标准GB50016-2011截取其中1页）打印件1页、照片打印件6页、苏州市12345服务热线工单2份（其中调查处理情况回复表示“社区已与物业、3幢业主进行沟通，首先，物业方面对于该情况是否违章进行了解释，3幢业主在装修前，方案也在物业处备过案，3幢业主对于在装修过程中致5幢业主的损失愿意进行修补、赔偿……”）；陈述根据相关规定相邻（非高层）两幢建筑之间防火间距最低6米，采取特殊处理（相邻的东西两侧山墙为防火墙）后最低3.5米，3幢房屋业主装修时在与其相邻的3.5米空间下方开挖地下室，致两幢房屋防火间距不符合要求，且影响其房屋质量；以证明物业公司同意3幢业主装修开挖地下室给其造成了损害。（2）关于现代园墅5号楼工程质量验收意见复印件（2009年9月18日挂号信寄出）、要求迅速整改立即交房的函打印件（没寄）、要求维修的意见打印件（2011年6月9日挂号信寄出），以证明永旺永乐公司对其反馈的房屋存在质量问题久拖不决，目前涉案房屋仍还存在漏水问题。经质证，永旺永乐公司表示虽3幢业主装修前在物业处就装修方案进行过备案，但不能据此认定其同意3幢业主开挖地下室，当时其曾给3幢业主发送违章通知书，但3幢业主没有理睬，其并非侵权行为人，亦非执法部门，无权拆除违章建筑，而房屋质量问题是开发商的责任，其已尽到了物业监管责任，王尚佐无权以3幢业主开挖地下室、房屋存在质量问题等为由拒付物业服务费，为此陈述并提供证据如下：（1）2012年11月19日装修违章通知书及照片打印件1份，表示该通知书于当日粘贴到3幢房屋门口处，要求3幢业主装修时不得改动、改变房屋及配套设施及使用功能且影响到5幢东墙。（2）2013年4月2日工作联系函及挂号信函收据1份，表示其向建设部门发函，函称3幢业主于2012年11月19日对自家花园进行下沉施工，当时物业给予明确劝阻同时下发了违章通知书，经物业劝阻无效后，物业中心及时向越溪城管大队进行了上报，社区、街道信访办、城管大队、住建局物业科、吴中消防大队等相关部门人士到现场实地查看后，无法确认该施工行为是否属违章，现发函请予以明确。（3）2012年4月16日苏州市规划局吴中分局向苏州吴中经济开发区城管执法大队出具的《关于现代园墅3号违法建设认定的回函》复印件，主要内容为：经核查，现代园墅3号业主开挖的下沉式花园未取得建设工程规划许可证，属违法建设。经质证，王尚佐对上述证据均无异议，但认为即使永旺永乐公司与有关部门进行过沟通协调，亦只是在事后进行沟通协调，3幢业主于2012年1月开始开挖地下室，期间因其向有关部门投诉后停工一段时间，经有关部门协调后3幢业主将地下室往东退了80公分后继续施工，直至2012年4月施工完成。对此，永旺永乐公司表示，王尚佐陈述3幢业主下沉施工时间属实，但认为其并非公权力机关无权阻止3幢业主施工。以上事实，有永旺永乐公司提交的苏州市前期物业管理服务协议复印件、临时管理规约复印件、补充协议备忘录证明复印件、准予变更登记通知书复印件，王尚佐提供的房屋所有权证、国有土地使用权证及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，双方均应自觉履行合同约定的权利、义务。永旺永乐公司为王尚佐提供了基本的物业管理服务，王尚佐应按约定支付相应的物业服务费。王尚佐抗辩物业管理服务存在瑕疵致其损害并据此拒付物业服务费，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。同时物业服务系动态的持续的过程，不应以某一特定时刻的服务状态来衡量整个物业服务的优劣。本案中，王尚佐抗辩向永旺永乐公司反馈房屋质量问题后久拖不决或永旺永乐公司未及时处理其相邻房屋业主开挖地下室等，相关事项均发生在2012年及之前，如王尚佐因永旺永乐公司提供的物业管理服务瑕疵而遭受损害可另行诉讼，王尚佐不应以此作为拒绝交纳2016年1月1日之后物业服务费的理由。因此，王尚佐应当支付永旺永乐公司2016年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费48227.31元（345.27平方米×2.91元/平方米/月×48月）。关于滞纳金，虽前期物业管理服务协议约定逾期付款自逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，然该协议未明确约定物业服务费缴纳期限且该约定的滞纳金过高，而永旺永乐公司亦未能举证证明逾期支付物业服务费给其造成的损失，故一审法院酌情支持48227.31元自起诉之日起按年利率11.7%计算至实际履行之日止的滞纳金。据此，一审法院《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：王尚佐于判决生效之日起十日内支付永旺永乐（江苏）物业服务有限公司物业服务费人民币48227.31元，同时支付以人民币48227.31元为基数自2020年3月5日起按年利率11.7%计算至实际履行日止的滞纳金。案件受理费减半收取人民币1425元，永旺永乐（江苏）物业服务有限公司负担人民币922元，王尚佐负担人民币503元。王尚佐负担部分已由永旺永乐（江苏）物业服务有限公司预交，王尚佐于判决生效之日起十日内直接给付，永旺永乐（江苏）物业服务有限公司预交的诉讼费用一审法院不再退还。二审中，当事人未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效。永旺永乐公司为王尚佐提供了相应物业服务，王尚佐作为业主应及时支付物业费。王尚佐虽主张永旺永乐公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，但由于涉案小区的物业服务系综合性服务，涉及到配套设施、场地的维修、养护、管理和环境卫生与秩序的维护、安保措施的落实等多项内容,而物业服务效果本身受到服务对象的体验等多种因素的影响。王尚佐可与永旺永乐公司就涉案小区的物业服务质量问题另行处理，若王尚佐因永旺永乐公司提供的物业服务瑕疵遭受损失的，王尚佐可另行主张权利。对于永旺永乐公司上诉主张的滞纳金问题，本院认为，涉案前期物业管理服务协议未约定物业费的缴纳期限，永旺永乐公司也未提供充分证据证明因王尚佐未及时缴纳物业费给永旺永乐公司造成的损失。一审根据涉案前期物业管理服务协议约定的滞纳金标准，结合王尚佐的抗辩意见等酌定由王尚佐向永旺永乐公司支付以拖欠的物业费为基础自一审起诉之日至实际履行之日止按照年利率11.7%标准计算的滞纳金属于合理裁量，本院予以维持。经审查，一审认定的诉讼费负担并无不当。综上所述，永旺永乐公司、王尚佐的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4694元，由上诉人王尚佐负担2850元，由永旺永乐（江苏）物业服务有限公司负担1844元。上诉人永旺永乐（江苏）物业服务有限公司多预交的上诉费1006元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年十一月十七日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。