南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0105民初6212号 原告：南京意克拉家居有限公司,住所地南京市建邺区江东中路******10-11-12-13。 法定代表人：余飞燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周卫忠，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：江苏信达置业有限公司,住所地南京市,住所地南京市建邺区江东中路****** 法定代表人：吴选明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马天保，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华永香，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 原告南京意克拉家居有限公司（以下简称意克拉公司）诉被告江苏信达置业有限公司（以下简称信达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告意克拉公司的法定代表人余飞燕及委托诉讼代理人周卫忠，被告信达公司的委托诉讼代理人马天保、华永香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告意克拉公司诉称，2018年3月26日，余飞燕为设立意克拉公司承租信达公司位于南京市部分房屋，并签订了ＪＳＸＤ001号《房屋租赁合同》。2018年3月26日，合同签订当天，被告就按合同约定将房屋按现状交付给了余飞燕，交付时房屋已经清空，没有楼梯等辅助设施。2018年3月27日，余飞燕向被告支付合同保证金420000元。2018年4月3日，意克拉公司注册成立。2018年4月11日，余飞燕与被告解除ＪＳＸＤ001号《房屋租赁合同》后，原、被告双方重新签定了两份房屋租赁合同。分别为：第ＪＳＸＤ003号《房屋租赁合同》：租赁223-101号492.14平方米、221-12-13号87.58平方米，合计租赁面积579.72平方米。第ＪＳＸＤ004号《房屋租赁合同》：租赁223-101号623.74平方米、221-10-11号85.63平方米，合计租赁面积709.37平方米。两份房屋租赁合同，总租赁房屋面积为1289.09平方米。2018年4月19日和5月3日，原告多次通知被告将对房屋进行整体装修，并递交设计施工等图纸，被告对此未提出异议。2018年5月15日，原告装修工程开工，6月25日竣工。被告对原告的装修工程不持异议，并以抵扣物业费方式返还原告交付的装修押金。2018年7月10日，南京市公安消防支队建邺区大队（下称消防大队）以原告报送的装修工程设计方案涉及案外人吴小华部分的房屋的使用性质与装修设计平面布置图不相符为由（消防大队称原公寓楼房不能用于商场经营），向原告作出宁建公消设查字第（2018）第0013号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》。2018年7月21日，原告考虑租赁房屋虽未通过消防备案，但认为适当改造和查档争取后，可以通过消防验收。且考虑公司筹备开办后，投资巨大，为尽早减少损失，决定商场试营业。2019年1月14日，消防大队在对原告再次提交的装修工程设计方案进行审查后，发现被告部分房屋“该场所西北侧占用原始建筑大厅公共区域，与原始建筑图不相符”，并以此为由向原告发出宁建公消设查字（2019）第0002号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》。消防部门还以原告侵占原始建筑公共区域经营，且经营未通过消防审核备案为由，对原告进行查处和限期整改。原告对此多次向消防部门反映原告不知情，请求予以审核通过，但无果。2019年3月22日，原告迫于无奈向被告发出《关于修改合同条款等有关事项的告知函》，向被告提出修改《房屋租赁合同》条款，恢复公共区域和减少租金等要求，但被告未予解决。2019年5月27日，原告再次向被告发出《关于修改合同、限期整改否则解除合同的告知函》，要求被告解决上述问题，否则解除合同并追究被告的违约和赔偿责任。2019年6月4日，被告回函，声称房屋为现状交付，且装修时未向被告报备，后果自负，并要求承担违约责任。双方就此事，至今仍未解决。原告认为，被告隐瞒出租房屋部分系公共区域的事实并将其出租的行为，属于恶意欺骗行为，原告据此与被告在签订租赁合同时约定出租房屋按现状交付的条款，属于重大误解。目前，消防部门以原告装修工程设计图与原始建筑图不相符为由，拒绝对装修设计进行审核通过，导致原告租赁被告房屋开设商场的合同目的和该房屋的使用功能无法实现，并造成严重的经济损失。鉴于上述情况，原告诉至法院，请求判令：1、确认双方于2018年4月11日签订的ＪＳＸＤ003号《房屋租赁合同》、ＪＳＸＤ004号《房屋租赁合同》（未注明签署时间）于2019年7月31日解除，并退还合同保证金420000元；2、被告支付违约金852316元；3、被告赔偿原告装修经济损失1339251元；4、被告赔偿因解除合同导致商场家居馆家具及饰品的损失831680.5元;5、被告退还截至2019年3月31日的租赁房屋公共区域租金1419606元；6、被告承担本案的诉讼费用。 被告信达公司辩称，一、原告以对合同存在重在误解，被告存在欺骗，房屋无法满足消防审查为由要求解除合同没有事实依据，其不享有合同法定解除权。原告的根本目的在于逃避逾期支付租金、提前退租应承担的违约责任。被告同意解除合同，为减少损失，被告在2019年8月26日收回房屋，双方以实际行为终止了两份合同履行。被告已在另案中起诉要求原告承担违约责任。二、根据修改前的《消防法》规定，原告有义务在装修之前将消防的设计方案向消防部门主管进行申报，修改后的《消防法》于2019年4月23日施行，已经将一般工程的消防管理由施工前的设计备案，变更为建设单位自行设计、施工、验收后再备案，只要消防设计、施工满足国家规范和标准，即不影响房屋使用。原告称消防设计图与原始建筑图不符，导致无法通过消防审核，明显不能成立。修改后的《消防法》第九条规定，建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。第十三条第二款、第三款规定，一般建设工程的消防，由建设单位自行组织验收，并报主管部门备案，由主管部门抽查，抽查不合格的，停止使用。据此可知，原告作为租赁房屋装饰装修的建设单位，只要按照国家规范和标准设计、施工、验收承租房屋的消防设施，即能保证房屋的正常使用。但是本案原告首先没有按照修改之前的《消防法》的要求，由专业、有资质的消防和施工单位出具消防方案，其次也未将全部的施工方案向消防部门申报，原告总承租的面积是3082.37平方米，其向消防部门申报的面积只有2373平方米，同时原告在被消防部门查处后，未进行任何整改，突然提出承租的房屋无法通过消防要求为由，要求解除合同，明显是在为不能支付租金提前退租制造借口。三、原告主张出租房屋内存在762平方米的公共大厅，明显与事实不符。被告出租的房屋拥有独立产权证，而且产权证明确记载了被告房屋的专有面积和公摊面积，有平面图能够证明被告出租的房屋能够满足租赁合同的使用目的。原告以房屋内原设置扶手电梯，将此部分房屋理解为公共大厅，明显是断章取义的理解，无事实依据。四、原告在2019年10月28日移交承租的个人部分房屋时，一并将承租的被告名下房屋的装饰装修部分进行了拆除和破坏。原告同时承租了被告公司名下和案外人吴小华个人名下的房屋开展经营活动。原告在违反合同提前退租被告名下房屋的同时，也因不能按时支付租金而提前退租吴小华个人名下房屋，并与产权人吴小华达成了提前退租协议，协商赔偿了违约金。由于被告名下的房屋与吴小华个人名下的房屋是原告整体装修和使用，大门保留在吴小华名下房屋的部分。原告在2019年10月28日清理房屋内物品时，将公司名下房屋、个人名下房屋范围内的所有灯具、电缆线、装饰物、门框边条、空调、卫生间洁具、木地板、金属栏杆扶手、消防器具等不可移动物品进行了拆除和破坏，进一步证明原告早就意图不再履行包括被告名下、吴小华个人名下房屋的《房屋租赁合同》。五、本案的审理需要依据（2019）苏0105民初7782号案件的审理结果，被告于2019年8月13日提交了中止审理申请，因此本案应当依法中止审理。六、鉴于原告要求解除《房屋租赁合同》的理由明显不能成立，如本案不需中止理，则请求法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。关于原告所提到的拆除扶梯对其房屋使用存在影响，不能通过消防的审查与事实不符，一方面该扶梯影响的二楼是十朝春饭店，其在2013年就通过了消防严格的前期和后期审查，依法经营至今，另一方面在拆除扶梯之后的一楼，在原告之前也已经有多人次承租使用，在原告之后也就是现在由学而思承租并在装修，且马上将会开业，说明原告关于无法通过消防审查的理由不能成立，其全部诉讼请求应当被驳回。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，余飞燕（承租方）与信达公司（出租方）签订了ＪＳＸＤ001号房屋租赁合同，承租信达公司名下坐落于南京市建邺区江东中路223号101室部分（建筑面积1115.88平方米）、221号-10-11-12-13（建筑面积共173.21平方米）的房屋，面积共1289.09平方米。信达公司要求在本合同签订后一个月内成立以余飞燕为法定代表人的公司。待“公司”成立后，本合同余飞燕所有权利义务自动转由“以余飞燕为法定代表人的公司”承接。余飞燕将对本租赁合同承担连带责任。同日，余飞燕与案外人吴小华、吴颖签订ＪＳＸＤ002号房屋租赁合同，承租吴小华名下坐落于南京市建邺区的房屋，面积共计1793.28平方米。2018年3月28日，余飞燕向信达公司支付合同保证金42万元。2018年4月11日，信达公司与余飞燕签署《解除合同协议》，解除了ＪＳＸＤ001号房屋租赁合同，约定由信达公司与意克拉公司签订房屋租赁合同，原合同条款不变，余飞燕此前已履行的部分均视为新签合同的意克拉公司支付。同日，信达公司作为出租人、意克拉公司作为承租人、余飞燕作为担保人重新签订了ＪＳＸＤ003号、ＪＳＸＤ004号房屋租赁合同，约定意克拉公司承租信达公司原出租给余飞燕的房屋，其中，ＪＳＸＤ003号合同对应的是223号-101部分（建筑面积492.14平方米）、221号-12-13（建筑面积共87.58平方米）、ＪＳＸＤ004号合同对应的是223号-101部分（建筑面积623.74平方米）、221号-10-11（建筑面积共85.63平方米），其余合同条款与ＪＳＸＤ001号合同一致。 根据JSXD003号、JSXD004号房屋租赁合同约定，房屋交付标准为现状交付，乙方对所要承租的房屋现状进行了充分的考察与了解，愿意以现状承租该房屋；租期8年，自2018年4月1日起至2026年3月31日止，其中前2个月为承租方装修期；租金为5.4元/天/平米，第三年起，每年租金递增5%。其中，223号-101部分及221号-12-13房屋2018年9月1日前的租金285657元，2019年3月1日前的租金571314元，2019年9月1日前的租金571314元，2020年3月1日前的租金571314元；223号-101部分及221-10-11号房屋2018年9月1日前的租金349542元，2019年3月1日前的租金699084元，2019年9月1日前的租金699084元，2020年3月1日前的租金699084元，租金每半年支付一次，先付后用，在每一期租期到期日提前一个月支付。租赁保证金合计420000元由意克拉公司当天向信达公司支付，本合同解除或终止的，信达公司有权从保证金中扣除合理的相关费用，将余额退还意克拉公司。合同签订后，信达公司收到了意克拉公司的合同租赁保证金420000元。双方认可意克拉公司已将租金付清至2019年3月31日，2019年4月1日后的租金未支付。 2005年的工程设计图载明，案涉101室有一部分面积原被用于作为连接上下两层商场的一个扶梯，后案外人十朝春饭店承租了二楼后，因经营需要自行拆除了该扶梯。2010年信达公司取得了案涉江东中路223号101室、江东中路221号-10-11-12-13号房屋的产权证书后，案涉101室原被标识为扶梯的部分面积在房产分层分户平面图上未被标注为扶梯或者公共大厅而是属于被告房屋的专用面积。 2018年7月11日，南京市公安消防支队建邺区大队向意克拉公司发出宁建公消设查字（2018）第0013号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，载明已收到意克拉公司于2018年6月27日申报的内部装修消防设计图纸及申请资料，此次装修工程位于该建筑第一层局部，装修面积2373平方米，依照国家工程建设消防技术标准，不同意该工程消防设计，设计主要存在原始图轴区域（与案外人吴小华、吴颖签订的JSXD002号房屋租赁合同的区域）使用性质与平面布置图不相符。要求立即组织整改，整改后申请复查，未经复查合格，不得施工。 2018年12月4日，南京市公安消防支队建邺区大队向意克拉公司发出宁建公消限字2018第0504号《责令限期改正通知书》，指出其单位内部装修未进行消防设计备案并于2018年12月12日向意克拉公司作出《行政处罚决定书》，对其处以2000元的罚款。 2019年1月14日，南京市公安消防支队建邺区大队向意克拉公司发出宁建公消设查字（2019）第0002号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，载明不同意意克拉公司于2019年1月4日申报的内部装修工程中的消防设计，该工程消防设计备案检查不合格，设计存在以下问题：该场所西北侧占用原始建筑大厅公共区域，与原始建设图不相符，应当立即整改，未经复查合格不得施工。 2019年3月19日、5月27日，意克拉公司向信达公司发出告知函，告知消防部门拒绝办理房屋消防备案及罚款的情况，提出信达公司承担根据消防部门要求恢复101区域房屋楼梯等问题整改的费用及免除整改期间和公共面积的租金等等要求，否则将解除房屋租赁合同。2019年6月4日，信达公司回函，指出意克拉公司应自行承担后果并催缴欠付租金及滞纳金。 2019年3月26日，信达公司为了解决意克拉公司提出的消防问题组织了专题会议讨论意克拉公司的消防设计备案事宜。 2019年7月26日，意克拉公司向信达公司发出自2019年7月31日起解除JSXD003号、JSXD004号合同的通知。2019年8月2日，意克拉公司通知信达公司其已将承租房屋清空，请信达公司尽快接收房屋。2019年8月14日，信达公司向意克拉公司发出通知，告知意克拉公司需于2019年8月13日将JSXD003号、JSXD004号合同项下房屋退还，办理房屋交接手续。2019年8月19日，信达公司发函告知意克拉公司未清场完毕，无法办理交接手续。2019年8月26日，双方当场办理了收房交接手续，意克拉公司将物品全部搬走另行存在仓库内。 另查明，2018年9月13日、10月10日、11月7日、11月9日，信达公司向意克拉公司多次发送催缴租金通知。2018年11月19日，意克拉公司与信达公司签订《关于的补充合同》，载明因意克拉公司资金遭遇暂时困难，将2020年3月1日前应缴纳的租金支付时间调整为三个月一付。2018年12月7日、2019年3月8日、2019年7月11日、2019年7月19日，信达公司再行多次向意克拉公司发送《租金催缴通知》，要求意克拉公司付清欠款。 又查明，案外人吴小华名下位于本市建邺区的房屋用途为商业。2019年9月29日，余飞燕与案外人吴小华、吴颖签订《关于提前解除的协议书》，载明因余飞燕要求提前中止租赁合同，其向案外人支付违约金367270元。 庭审中，意克拉公司陈述消防第一次验收时因案外人吴小华的房屋为公寓性质不能作为商场没有通过，后在第二次验收时将该部分房屋剔除，消防部门后因建筑物涉及地图有楼梯问题占用公共大厅没有通过；其自认于2018年5月15日开始对其承租的一楼全部进行内部装修，2018年6月25日装修竣工后，于2018年7月21日起正常经营至2019年7月底。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。意克拉公司与信达公司签订的JSXD003号、JSXD004号《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定全面履行自己的义务。现意克拉公司要求确认双方签订的JSXD003号、JSXD004号《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除，经查，在信达公司依约交付房屋后，意克拉公司于2018年5月15日开始进场装修，2018年6月25日装修竣工。2018年7月11日，意克拉公司收到南京市公安消防支队建邺区大队向其发出的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，根据该通知书，意克拉公司进行消防设计申报的时间为2018年6月27日即装修结束后，申报的装修面积为2373平方米，与实际承租面积不相符。设计的主要问题为其承租的案外人吴小华、吴颖房屋使用性质与平面布置图不相符，意克拉公司提出系因案外人的房屋为公寓性质不适合做商场，但根据信达公司提交的不动产登记资料查询结果证明可知，该房屋性质为商业，意克拉公司所述不属实。根据2018年12月4日消防部门作出的《责令限期改正通知书》可知，意克拉公司内部装修并未进行消防设计备案。2019年1月4日，意克拉公司申报的内部装修工程中的消防设计被消防部门指出存在西北侧占用原始建筑大厅公共区域，与原始建设图不相符的问题后，要求其立即整改。随后意克拉公司发函要求信达公司承担恢复楼梯的费用及免除整改期间和公共区域的租金，在信达公司组织了专门会议讨论意克拉公司的消防备案事宜后，意克拉公司并未调整消防设计方案，而是向信达公司发出了解约函。此外，意克拉公司从第二期租金开始即存在欠付情况，且因资金困难要求变更租金给付方式但仍未能按时支付租金；其在装修完成后正常经营了一段时间。综上，意克拉公司并未提供有效证据证明消防备案中存在的问题是无法解决的，从而影响其合同目的的实现，因此，其未支付租金，单方面解除合同的行为构成了违约。因此，意克拉公司不享有合同解除权。因信达公司与意克拉公司已于2019年8月26日完成了涉案房屋的交接，因此，本院确认双方签订的JSXD003号、JSXD004号《房屋租赁合同》已于2019年8月26日终止。关于意克拉公司要求信达公司支付违约金、赔偿其装修经济损失、家具饰品损失的诉讼请求，因意克拉公司系违约方，相应的损失应由其自行承担，故其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于意克拉公司要求信达公司退还截至2019年3月31日的租赁房屋公共区域租金1419606元的诉讼请求，经查，根据信达公司提供的房屋产权证以及意克拉公司提供的房产分层分户平面图，意克拉公司所称的公共区域并未进行标注，而是属于信达公司的专用面积，故该主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于意克拉公司要求信达公司退还合同保证金的诉讼请求，因双方在合同中约定，合同终止的，信达公司有权从保证金中扣除合理的相关费用，将余额退还意克拉公司，因信达公司就相关费用的结算已经另案起诉意克拉公司，故本案中对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下: 一、确认原告南京意克拉家居有限公司与被告江苏信达置业有限公司签订的JSXD003号、JSXD004号《房屋租赁合同》已于2019年8月26日终止； 二、驳回原告南京意克拉家居有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费53298元，由原告南京意克拉家居有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费53298元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。 审 判 长  胡维华 审 判 员  宋 玲 人民陪审员  马 媛 二〇二〇年十一月十二日 法官 助理  钱 馨 书 记 员  郭 婷