福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初3336号 原告（反诉被告）：林小鹏，男，汉族，1985年11月3日出生,住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：陈景杭、林志军，福建君守律师事务所律师。 被告（反诉原告）：聂红生，男，汉族，1975年1月7日出生，住福建省厦门市同安区。 被告（反诉原告）：张波霞，女，汉族，1977年7月26日出生，户籍地湖北省应城市，现暂住福建省厦门市同安区。 共同委托诉讼代理人：朱炳勋、张楠婕，、实习律师。 第三人：厦门东篱房产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市集美区印斗南里**。 法定代表人：雷伟财，总经理。 原告（反诉被告）林小鹏与被告（反诉原告）聂红生、张波霞、第三人厦门东篱房产营销策划有限公司（以下简称东篱房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法由审判员王兴安于2020年9月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林小鹏及其委托代理人陈景杭、被告（反诉原告）聂红生、张波霞之委托代理人朱炳勋均到庭参加诉讼、第三人东篱房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 林小鹏向本院提出本诉诉讼请求：1.解除林小鹏与聂红生、张波霞于2016年08月26日签订的编号为×××92的《房产预约买卖协议书》；2.聂红生、张波霞向林小鹏支付违约金人民币（币种，下同）376000元、律师代理费66400元；3.本案的诉讼费用由聂红生、张波霞承担。事实和理由：2016年8月26日，甲方林小鹏与乙方聂红生、张波霞在东篱房产公司的居间服务下签署了一份编号为×××92的《房产预约买卖协议书》（以下简称《协议书》），约定林小鹏将位于厦门市同安区××层××单元的房产转让给聂红生、张波霞，总价款为人民币1880000元。协议第五条约定：1.乙方于2016年10月31日向甲方支付人民币200000元；2.乙方于2017年1月7日向甲方支付人民币400000元；3.乙方于过户当日向甲方支付人民币140000元；4.在产权尚未过户到乙方名下之前，乙方必须按月足额支付银行按揭余额（包括本金和利息），若乙方未按时足额还款，逾期三次，将视为乙方悔约，甲方有权解除本协议，并有权按第十一条约定追究乙方的违约责任。根据该协议第是一条的约定，悔约方应向守约方支付总房款百分之二十的违约金，还应赔偿守约方的诉讼费、律师费等损失。协议签订当日，聂红生、张波霞向林小鹏支付了定金200000元。2017年1月9日，聂红生、张波霞向林小鹏支付购房款373500元，2018年3月5日，聂红生、张波霞向林小鹏支付购房款99850元。2016年9月至2020年1月，聂红生、张波霞向林小鹏支付按揭款41期。但2020年1月份之后，聂红生、张波霞就开始拒绝支付按揭款项，累计逾期支付按揭款超过四次。林小鹏于2020年4月17日向聂红生、张波霞发《律师函》，要求聂红生、张波霞解决此事，但聂红生、张波霞直接告知林小鹏通过法律途径解决，以自己的行为表明将不履行协议约定内容，已经根本违约。林小鹏认为，双方均应严格履行《协议书》，聂红生、张波霞逾期支付按揭款并且以自己的行为表明将不履行主要债务已经构成违约，林小鹏有权主张解除协议并要求聂红生、张波霞支付违约金，为维护林小鹏的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持林小鹏的诉讼请求。 聂红生、张波霞辩称：一、林小鹏未按照约定在2018年6月1日办理交易过户登记手续，违约在先，聂红生、张波霞有权拒绝支付剩余房款，聂红生、张波霞的行为不构成逾期支付的违约行为。1.聂红生、张波霞已严格按合同约定向林小鹏支付购房定金200000元、购房首付款400000元、房款100000元及银行房屋贷款303050元合计1003050元。有林小鹏向聂红生、张波霞出具的《购房定金收条》《首付款收条》及转账记录等证据为证。2.2016年8月26日，林小鹏与聂红生、张波霞签订的《购房定金收条》约定林小鹏应于2018年6月1日之前到土房局签订《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户登记手续。但时至2020年1月，林小鹏仍未能履行交房及过户登记手续，其违反交房义务在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，聂红生、张波霞有权拒绝履行支付剩余房屋按揭贷款义务。聂红生、张波霞的行为不构成逾期支付的违约行为；二、林小鹏迟迟不能履行交房过户手续义务在先，还通过《律师函》的形式违约解除合同，以自己的行为表明不履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条约定，聂红生、张波霞有权解除合同，并要求原告林小鹏承担违约责任。综上所述，请依法驳回原告林小鹏的诉讼请求。 第三人东篱房产公司未作答辩。 聂红生、张波霞向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房产预约买卖协议书》；2.林小鹏立即返还聂红生、张波霞已付购房款（含定金）人民币700000元；3.林小鹏偿还聂红生向林小鹏支付的银行按揭还款合计人民币303050元；4.林小鹏立即向聂红生、张波霞支付违约金人民币376000元；5.林小鹏偿付聂红生、张波霞因本次诉讼支出律师代理费45000元、保全费3999.8元。6.林小鹏承担本案保全费5000元和诉讼费。事实和理由：2016年5月16日，林小鹏与案外人惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）签订编号为03283405的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称合同）约定：林小鹏向惠元公司购买址于厦门市同安区××层××室××商品房；房产建筑面积共109.37平，交易单价为每平方米13958.4元；惠元公司应当在2017年12月31日前将该商品房交付给林小鹏。《合同》中的补充协议约定林小鹏应于2016年5月16日前向出卖人支付首期购房款386630元，剩余房款共计1140000元向银行申请按揭贷款。2016年5月18日，林小鹏取得前述房产的预售商品房买卖预告登记《不动产登记证明》。2016年8月26日，林小鹏与聂红生、张波霞签订编号×××92号《房产预约买卖协议书》。约定林小鹏以1880000元价格将前述房产预先转让给聂红生、张波霞，并约定聂红生于2016年10月31日支付200000元（定金）；于2017年1月7日支付400000元；于过户当日向林小鹏支付140000元；从2016年9月1日起，林小鹏购房的银行按揭余额1140000元，由聂红生、张波霞以林小鹏的名义向银行支付。2016年8月26日，林小鹏与聂红生、房产中介公司共同签署《购房定金收条》，载明：林小鹏收到聂红生、张波霞购买前述房产定金200000元，并定于2018年6月1日前到土房局签订《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户登记手续。2017年1月7日，聂红生、张波霞向林小鹏支付房产的首付款400000元。2018年3月5日，林小鹏与聂红生签订一份《补充协议》，约定，“聂红生支付林小鹏购房款余款100000元，双方若其中一方中途违约，违约方应向守约方支付相应房产市场价值的百分之贰拾作为赔偿。”。聂红生依约向林小鹏支付购房余款100000元。2016年9月至2020年2月，聂红生逐月向林小鹏的银行按揭贷款账户支付7500元，合计303050元，用于偿还前述房产的银行按揭贷款。2018年6月1日，林小鹏以开发商未能如期交房为由告知聂红生、张波霞未能按约定办理过户登记手续。直至2020年2月，聂红生、张波霞一直向林小鹏的银行按揭贷款账户付款。2020年3月，惠元公司向林小鹏交房，并向其支付了逾期交房违约金130000元，但林小鹏并未按约定向聂红生、张波霞交房及交接开发商支付的违约金。却于2020年4月17日向聂红生、张波霞发出解除合同通知书。综上，林小鹏未能按约定与聂红生、张波霞办理过户登记手续，时间长达近两年，在开发商交房后却通知聂红生、张波霞解除合同，其行为客观上构成根本违约，主观上违背诚实信用原则，双方已无继续履行合同的必要，为此，特依据《中华人民共和国合同法》相关规定，具状于贵院，请依法判允。 林小鹏反诉辩称：1.林小鹏并未违反《协议书》约定，双方约定房屋过户登记的时间是2018年6月1日，同时定金收条有手写双方自一手产权办理十日内办理过户手续，林小鹏认为手写内容是对格式条款的修改，双方已经对房产过户的时间节点进行了重新约定，林小鹏并没有违反合同约定，拒不办理房屋过户的事实，开发商也未实际向林小鹏进行交房，达不到双方在合同中约定的办理过户手续的条件，聂红生、张波霞请求林小鹏承担律师费等费用于法无据；2.林小鹏也提出了解除合同，林小鹏认为反诉原告已经支付的定金及购房款应扣除违约金及律师费。林小鹏同意返还购房款和银行按揭款。 东篱房产公司未作反诉答辩。 林小鹏与聂红生、张波霞围绕诉讼请求提交了证据，庭审中，双方对如下事实无异议：2016年5月16日，林小鹏与案外人惠元公司签订《合同》（编号：03283405），约定林小鹏向惠元公司购买址于厦门市同安区××层××室××商品房；房产建筑面积共109.37平，交易单价为每平方米13958.4元；惠元公司应当在2017年12月31日前将该商品房交付给林小鹏。其中合同附件六补充协议第2项约定林小鹏应于2016年5月16日前向出卖人支付首期购房款386630元，剩余房款共计1140000元向银行申请按揭贷款。附件六合同补充协议第五条第15款约定：“《合同》第十四条变更为‘出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金’。”。2016年5月18日，林小鹏取得案涉房产的《商品房买卖合同备案证明》。2016年8月26日，甲方林小鹏与乙方聂红生、张波霞签订一份《协议书》（编号：×××92），约定林小鹏将位于厦门市同安区××层××室的房产转让给聂红生、张波霞，总价款为人民币1880000元。《协议书》第五条约定：聂红生于2016年10月31日支付200000元（定金）；于2017年1月7日支付400000元；于过户当日向林小鹏支付140000元；从2016年9月1日起，林小鹏购房的银行按揭余额1140000，由聂红生、张波霞以林小鹏的名义向银行支付。《协议书》第十一条约定：双方在签订本协议后，任何一方不得中途悔约。若守约方不同意对方悔约，或悔约方造成本协议无法继续履行，则悔约方向守约方承担总房价款百分之贰拾的违约金，还应赔偿守约方包括（但不限于）居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失、诉讼费用、律师费等损失。第十二条约定：若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向守约方支付房屋总价款的0.05%作为违约金。逾期达壹拾日的，视为中途悔约，另一方有权解除本协议并按十一条的约定追究违约方的违约责任。第十四条约定：双方应于办理一手产权壹拾日内签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。每逾期一日，由违约方向对方支付房屋总价款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期壹拾日以上仍未履行，视为中途悔约，另一方有权解除协议，并有权按第十一条的约定追究违约方的违约金责任。《协议书》签订当日，林小鹏与聂红生签订《购房定金收条》，载明：林小鹏收到聂红生、张波霞购买前述房产定金200000元，并定于2018年6月1日前到土房局签订《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户登记手续。双方不得中途悔约或借故推迟签约时间，否则以违约论处，若聂红生中途违约，购房定金作为违约金归林小鹏所有，若林小鹏中途违约，林小鹏应赔偿双倍的购房定金作为违约金给聂红生。无论哪方违约，林小鹏应自违约之日起三日内将聂红生的已付购房款（不计利息）返还给聂红生。补充约定：实际以转账记录为准生效。双方于一手产权办理壹拾日内前到土房管局签订《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户登记手续。2016年8月26日，聂红生、张波霞向林小鹏支付购房定金200000元。2017年1月7日，聂红生、张波霞向林小鹏支付房产的首付款400000元。2018年3月5日，聂红生依约向林小鹏支付购房余款100000元。2016年9月至2020年2月，聂红生逐月向林小鹏的银行按揭贷款账户支付7500元，一共支付按揭款合计303050元。2020年3月起，聂红生、张波霞以案涉房产未按约定时间过户为由停止向林小鹏支付按揭款。 另查明，2020年3月7日，惠元公司向林小鹏发出《交房通知书》，通知其最迟须于2020年3月24日办理案涉房产的交房手续，但林小鹏以案涉房产的燃气管道没有达到交房条件为由拒绝交房。2020年5月6日，林小鹏以惠元公司须支付逾期交房违约金为由诉至本院，本院于2020年5月7日作出（2020）闽0212民初1527号民事调解书，其中第一条载明：惠元公司同意于2020年5月15日前向林小鹏支付案涉房产的逾期交房违约金132800元，截止本案庭审终止时，该案处于执行阶段，执行案号为（2020）闽0212执2028号。 另查明，聂红生于2020年7月8日向本院提起保全申请，并提供中国大地财产保险有限责任公司厦门分公司出具的保单保函作为申请保全的担保，本院依照申请采取保全措施，并收取保全费5000元。 对于上述事实，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据和事实，本院列明如下： 一、林小鹏配合聂红生、张波霞办理案涉房产过户的时间。庭审中，林小鹏认为《协议书》《购房定金收条》上都明确载明“双方于一手产权办理壹拾日内办理交易过户登记手续”，所以案涉房产的过户手续的办理前提是惠元公司可以办理房产的一手产权，但惠元公司于2020年3月24日才通知交房，还不能办理一手产权，所以案涉房产没有达到《协议书》约定的办理过户登记的时间。聂红生、张波霞认为，《购房定金收条》明确载明案涉房产须于2018年6月1日之前办理过户登记手续，这是聂红生、张波霞为了明确过户时间最后要求林小鹏填写的，且当时林小鹏向其出示的《合同》也显示案涉房产可以于2017年12月31日交付，所以双方商定的过户登记时间为2018年6月1日。本院认为：从文意表述层面而言，《协议书》第十四条、《购房定金收条》的补充约定与《购房定金收条》的2018年6月1日过户登记约定存在冲突，因此应从双方履行合同的程度、一手产权办理的可能性等方面来确认双方对过户登记时间的真实合意。本院围绕双方陈述及庭审查明的事实从以下方面加以分析：一、关于《协议书》第十四条、《购房定金收条》的补充约定与《购房定金收条》的“2018年6月1日过户登记”的书写顺序：林小鹏陈述双方先确认了《协议书》第十四条，然后在《购房定金收条》书写了“2018年6月1日过户登记”，最后又以“补充约定”的形式再次确定了《协议书》第十四条的约定。聂红生、张波霞陈述其双方确认了《协议书》第十四条，继而确定了“补充约定”，最后再填写了具体过户时间即2018年6月1日。本院认为，就日常习惯而言，顺序书写（自左而右、自上而下）为书写的一般逻辑，聂红生、张波霞陈述的书写顺序与日常习惯相悖，且未提交佐证予以证明，故本院不予采信。二、从协议履行程度而言，庭审中，双方确认聂红生、张波霞一直交纳按揭款至2020年2月，若案涉房产的过户登记时间为2018年6月1日，在约定过户登记之日已逾一年的情形下，聂红生、张波霞不仅未提出过异议反而依约支付按揭款，此行为亦不符合常理；三、庭审中，双方确认在签订《协议书》时，林小鹏有出示《合同》给聂红生、张波霞查看。《合同》明确载明在商品房交付使用后的365日内，才可向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，因案涉房屋定于2017年12月31日交房，故一手产权至少得于2018年12月31日办理完毕，这与《购房定金收条》约定的2018年6月1日办理二手产权过户登记手续也存在矛盾。故聂红生、张波霞在查看《合同》之后仍定于2018年6月1日办理案涉房屋的交房手续的可能性不大。综上所述，本院认为，林小鹏配合聂红生、张波霞办理案涉房产过户的时间应遵循《协议书》第十四条之约定，即于案涉房屋办理一手产权的壹拾日内。因案涉房屋于2020年3月24日才通知交房，按照《合同》约定，其办理一手产权的期限未界至，因此二手产权的条件尚未具备。 本院认为，林小鹏与聂红生、张波霞签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行合同义务。如上所析，因案涉房屋一手产权未具备办理条件，故二手产权的过户登记条件亦不成就，因此林小鹏未配合聂红生、张波霞办理过户登记手续并未构成违约，聂红生、张波霞据此不支付案涉房屋的按揭款构成根本违约。林小鹏根据《协议书》第十一条主张违约金376000元，未违反法律规定，本院予以支持，其要求的律师代理费66400元，因有提供《委托代理协议》《厦门增值税普通发票》予以证明，且不违反相关法律规定，亦予以支持。因双方一致同意解除于2016年8月26日签订的《房产预约买卖协议书》（编号：×××92）,故本院予以照准。合同解除后，林小鹏须返还聂红生、张波霞已付购房款700000元及银行按揭还款共计303050元。因林小鹏不存在违约行为，故对聂红生、张波霞主张的违约金、律师费、保全担保费、保全费不予支持。东篱房产公司经本院送达传票、起诉状副本等应诉材料，无正当理由拒不到庭应诉，也没有提交书面异议及相关证据，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）林小鹏与被告（反诉原告）聂红生、张波霞签订的《房产预约买卖协议书》（编号：×××92）于2020年3月1日解除； 二、原告（反诉被告）林小鹏应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）聂红生、张波霞购房款700000元； 三、原告（反诉被告）林小鹏应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）聂红生、张波霞银行按揭款共计303050元； 四、被告（反诉原告）聂红生、张波霞应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）林小鹏违约金376000元； 五、被告（反诉原告）聂红生、张波霞应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林小鹏支付律师费66400元； 六、驳回被告（反诉原告）聂红生、张波霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费7936元，减半收取3968元，反诉案件受理费7690元，减半收取3845元，合计7813元，均由被告（反诉原告）聂红生、张波霞负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳，款限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王兴安 二〇二〇年十一月三日 法官助理 周 燕 书 记 员 蔡青曲 附本案适用法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。 第九十六条第一款当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。