陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终13075号上诉人（原审原告，反诉被告)：方正，男，1981年2月26日出生，汉族，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：李忠民，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：朱莎，女，1990年7月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：高登蕾，北京市华城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西振源置业有限公司。住所地：西安市高新区丈八街办。法定代表人：赵帅帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘娟，陕西德伦律师事务所律师。上诉人方正因与被上诉人朱莎、陕西振源置业有限公司（以下简称振源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初4171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方正及其委托诉讼代理人李忠民，被上诉人朱莎及其委托诉讼代理人高登蕾、被上诉人振源公司之委托诉讼代理人刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方正上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项判决。2、改判支持方正一审全部诉讼请求。3、本案一审、二审诉讼费均由朱莎、振源公司承担。事实及理由：一、朱莎、振源公司有义务对案涉不动产贷款价值评估以及附随上学指标承担相应责任。2019年9月2日振源公司未提供准确的入学名额指标查询结果和有效的查询手段。2019年9月16日振源公司告知方正案涉不动产贷款价值评估与买卖合同约定成交价格不一致。二、因案涉不动产按揭贷款评估没有达到预期，致使买卖合同无法继续履行。三、朱莎声明表示不再履行买卖合同，并在案外人中介平台挂售案涉不动产，其行为构成根本违约。2019年9月21日朱莎通过微信要求解除不动产买卖合同，而朱莎早在2019年9月18日之前将案涉不动产在其他交易平台出售，朱莎以实际行动表明不再履行合同，其行为构成根本违约。朱莎辩称，方正与朱莎签订买卖合同，合同中明确约定为方正预留十个工作日，由方正自行核查案涉房屋的上学指标。同时双方约定7个工作日办理网上签约，15日方正应当将首付款99万元以房管局监管支付的方式支付给朱莎，同时双方约定15日内共同开通监管账户，15个工作日内方正应前往贷款机构办理贷款申请，但是合同签订之后，方正拒绝购买该房屋，既不配合振源公司办理网签，未开通资金监管账户，也未在合同约定期限支付首付、办理贷款。方正逾期既不履行合同，也不与朱莎协商解决，采用拖延行为，构成违约，依法应当承担违约责任。一审提交的证据可以看出，合同签订后，方正还与中介方去看其他的房屋，从方正的行为也可以看出方正是不想购买案涉房屋。方正在2019年9月12日决定拒绝购买该房屋之后，要求中介拿出328万元房屋贷款评估报告作为其继续办理网签及贷款申请手续的条件。方正在此时没有正式办理银行贷款的申请，其要求中介拿出328万元房屋贷款评估报告作为其继续办理网签及贷款申请手续的条件完全不符合银行贷款规范流程，该要求不切实际。从此可知方正的真实想法是拒绝购买案涉房屋，不再配合办理案涉房屋的网签。朱莎要求方正尽快办理网签，方正为了掩盖自己拒绝购买涉案房屋的内心意思，以要求朱莎签署其单方草拟的权利义务严重失衡的补充协议，作为配合网签的条件，明确如果朱莎拒绝在补充协议上签字，方正将拒绝购买案涉房屋。方正在签订案涉房屋买卖合同后，以合同所预留的10个工作日未能核查出上学指标为由，要求朱莎签订补充协议，并以此作为其网签的条件，明显属于违约行为。方正在一审庭审中也明确了造成其逾期履行合同的原因有两个，一个是涉案房屋评估价值不够，另一个是其没有在合同约定期限内完成上学指标的核查，另外还陈述称是因为朱莎拒绝签署补充协议，无论何种理由，导致合同逾期没有履行的直接原因就是方正的拒绝配合，在双方履行合同过程中存在9月18日到9月21日朱莎着急试图联系方正，但是一直联系不上，最终在9月21日给方正发送告知函，这时方正非但没有把握住补正合同履行瑕疵的机会，而是要求朱莎签署补充协议，整个过程中朱莎不存在任何的违约行为，同时涉案合同也不符合无责解约条件，方正属于违约一方。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。振源公司辩称，1、在振源公司的居间下，方正和朱莎签订了西安市存量房屋买卖合同，根据三方签订的居间服务合同第一条的约定和合同法426条的规定，振源公司居间义务已完成，振源公司不应向方正承担任何责任。2、居间服务合同第二条约定，振源公司仅是对协助办理房屋评估手续提供代办服务，且方正一方自身存在逾期，征信存在问题，应自身承担相应责任，双方在洽谈过程中通过微信聊天其公司工作人员郭跃回复差不多可以满评，在房屋评估价格为325万时，方正避而不见，一直联系不上，且在朱莎向方正发告知函前一周，振源公司一直联系不上方正一方，因此房屋价值评估，方正应当承担责任。3、关于附随上学指标的义务，振源公司已尽核查义务，西安市存量房屋买卖合同15条约定的非常清楚，方正自行核查，且以方正核查结果为准，合同约定预留十个工作日核查，方正怠于核查，应自行承担后果。4、双方存量房屋买卖合同签订及居间合同履行以后，合同无法继续履行的原因系网签当天，方正要求朱莎签订其自行添加“如方正孩子无法上学赔60万元及房价款8%利息”的补充协议，朱莎不同意该约定，合同无法履行的过错方是方正，振源公司的居间义务已经履行。5、方正要求振源公司承担律师代理费没有法律依据。综上，方正的上诉请求没有事实、法律、合同依据，请求驳回上诉，维持原判。方正向一审法院起诉请求：1、朱莎返还首付款（定金）10万元；2、朱莎支付违约金65.6万元；3、振源公司退还居间费9.348万元；4、朱莎、振源公司支付方正律师代理费2.4万元；5、诉讼费由朱莎、振源公司承担。朱莎向一审法院反诉请求：1、方正支付朱莎违约金55.6万元；2、方正支付朱莎律师代理费损失3万元；3、案件受理费由方正承担。一审法院经审理查明，2019年8月27日，方正（乙方、买受方）与朱莎(甲方、出卖方）、振源公司（丙方、居间方）签订了《居间服务合同》约定：第一条，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供居间服务；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第三条，居间服务费为93480.00元，其中甲方承担0元，乙方承担93480.00元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付；如乙方需要通过商业贷款办理购房贷款的，乙方应向丙方支付的贷款服务费为3000.00元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。2019年8月27日，方正（乙方、买受方）与朱莎(甲方、出卖方）签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，甲方所售卖房屋为西安市高新区枫叶新家园9号楼9幢10903室，产权证明所载建筑面积共130.88平方米；房屋成交价格为3280000.00元；乙方向甲方支付定金100000元，乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分；乙方于合同签订当日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于15天内将第一笔购房款／首付款890000元以房管局监管支付的方式支付甲方；乙方向商业贷款申办抵押贷款；乙方拟贷款金额为2290000元。甲乙双方应于15日内（请约定具体时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户；甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋权属证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金；第十五条其他约定：1、甲方承诺从未使用该房屋所带高新一小和高新一中的上学指标，甲乙双方商定，预留10个工作日，乙方自行核查该房屋的上学指标情况，若该房屋上学指标都在，则继续履行合约。若该房屋上学指标已被使用，则甲乙双方无责解除合约，核查该房屋上学指标情况，以乙方核查结果为标准。2、甲乙双方协商一致，乙方自行办理贷款，如银行拒贷，自拒贷之日起15个工作日，乙方还未解决贷款事宜，那么甲乙双方无责解除合约。合同签订当日，方正向朱莎交付定金100000元，朱莎在收据上签字。2019年8月28日方正委托杨锴支付居间服务费93480元、贷款服务费3000元、权证服务费1000元，振源公司出具收据。2019年9月19日，方正委托杨锴代为办理涉案房屋购买相关事宜。另查，2019年8月26日杨锴与振源公司郭跃的微信聊天中，杨锴询问：“这个能满评吗”，郭跃回复：“差不多可以”、“满评”，并向杨锴发送涉案房屋信息，价位为330万。2019年9月2日，李志杰在微信中答复杨锴：“指标的事今天落实了，学校刚开学，然后落实指标要到月中了”。2019年9月4日，杨锴与李志杰的微信聊天记录显示：“李老师说查不了，具体什么时候能查不确定”。2019年9月17日，杨锴在微信中询问郭跃：“我就是想为啥两个银行评估差那么多”，郭跃回复：“哥是还有一次逾期”、“就征信”。方正提交的2019年9月19日与郭绽录音中，郭绽回答评估报告明天出结果。2019年9月21日，朱莎通过微信向杨锴发送告知函，载明：“……现本人在此通知你方，若你方在接函后3个工作日内还不履行合同义务，办理网上签约手续，并按照合同约定的时间内办理过户手续，逾期，本人将视为你方不再履行《西安市存量房屋买卖居间合同》，本人将根据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除该合同，本人将有权将此房卖与第三方，本人并将依法追究你方的违约责任”。2019年9月23日，杨锴来到振源公司欲继续履行合同，振源公司告知已收到告知函及评估328万元，但违约2天。2019年9月25日，双方到达西大街房管局办理手续，网签手续未能办理。证人乐某到庭陈述，在网签时间快到之前，第一次评估低于合同价款，当时在房地局约定评估在320万元以上才履行合同，最后评估325万元，但当时无法联系方正和方正爱人，朱莎发告知函，9月25日双方去网签，朱莎向方正发告知函之前大约一周时间，振源公司联系不到方正及杨锴，2019年9月25日网签当天因方正要求朱莎在添加“如方正孩子没有办法上学，要按房款总价赔偿8%的利息”的补充协议上签字，朱莎不认可该约定，双方未继续办理网签。2019年10月8日，朱莎与案外人秦曼签订《房屋买卖三方合同》，约定朱莎将其所有的涉案房屋即位于西安市高新区房屋出售与秦曼，成交价格为3250000元。一审法院认为，方正、朱莎经协商一致，自愿签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应遵照执行。综合方正、朱莎提交的证据及当事人陈述，本案中，致方正未按合同约定时间与朱莎签订《买卖合同》，办理网签手续的主要原因系方正对涉案房屋的评估价值不满意及对该房屋所带高新一小和高新一中的上学指标核查未果。方正未在《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的时间内与朱莎办理网签手续，在双方未协商一致的情况下要求朱莎签订方正一方自行添加条款的补充协议，致双方协商未果，网签手续未办理，且在双方协商是否继续履行合同的过程中，中介方振源公司曾一度联系不上方正一方，故方正的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，故对其要求朱莎返还首付款（定金）10万元并支付违约金65.6万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于方正请求振源公司退还居间费9.348万元的诉讼请求，因振源公司作为居间方，在向方正提供居间服务之初，明确回复到涉案房屋评估“满评”，在实际评估过程中，经多次评估后评估值才达到328万元，且其未及时向方正提供评估报告，其作为专业的中介公司，上述行为对方正的违约结果之发生存有一定的影响，在此期间其亦有过错，考虑到评估价格出现差异与方正的征信情况存在逾期有一定的关系，酌情认定为居间方振源公司向方正退还居间费37392元（93480元×40%）。关于方正诉请的朱莎、振源公司支付其律师代理费2.4万元，因合同中并未约定，故不予支持。对于朱莎反诉要求方正支付朱莎违约金55.6万元的诉讼请求，庭审中，朱莎称违约金的计算依据为合同第十条第3项“乙方出现以下情形……”房屋总价款328万元乘以20%再减去10万元，故其的该项诉讼请求同时包含违约金及定金。违约金与定金不能同时主张，违约金亦具有弥补损失的性质。结合朱莎与案外人秦曼签订的《房屋买卖三方合同》中关于价款的约定，因已驳回本诉中方正请求朱莎返还首付款（定金）10万元的请求，上述10万元定金足以弥补朱莎的损失，故对于朱莎的该项请求，不予支持。对于朱莎反诉要求方正支付朱莎律师代理费损失3万元，因《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中未约定，亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）方正请求朱莎返还首付款（定金）10万元的诉讼请求。二、驳回原告（反诉被告）方正请求朱莎支付违约金65.6万元的诉讼请求。三、被告陕西振源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）方正返还居间费37392元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）方正请求朱莎、振源公司支付原告律师代理费2.4万元的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）朱莎要求原告（反诉被告）方正支付朱莎违约金55.6万元的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）朱莎要求原告（反诉被告）方正支付朱莎律师代理费损失3万元的诉讼请求。本案本诉受理费12535元，由方正承担。反诉受理费4830元，由朱莎承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。方正提交一份2019年9月25日录音，证明案涉合同解除是因为朱莎一方不愿意继续履行合同，朱莎存在违约行为。朱莎质证意见为：真实性认可，是9月25日双方到房管局大厅的录音，证明目的不认可，录音可以看出方正是没有继续购买房屋的意思，关于上学指标方正没有核查到，当场要求朱莎签订补充协议，补充协议的内容是方正自己草拟的，如不签订就不办理网签。方正在合同履行过程中以要挟朱莎签订不公平的补充协议协议作为方正继续履行合同的条件，方正的真实意思就是不想购买但不便明说。方正要求振源公司拿出房屋贷款328万元的评估报告，中介解释称贷款没有申请，无法拿出书面的评估报告，根本是无法做到的，是因为方正作为买方没有进行贷款的申请.方正以拿出无法完成的328万元评估报告作为其继续履行合同的条件，证明方正这时候是不想继续购买房屋了。振源公司质证意见为：真实性无法确定，证明目的不认可。录音的核心内容是方正上学指标未核查到，当场要求朱莎签订补充协议，双方没有达成一致。谈话内容中，杨锴称要看书面评估报告，中介也解释评估是预评，没有正式的评估报告，方正要求出具书面的328万评估报告，当时方正一方没有进行贷款申请，所以书面评估报告无法出具，是方正的问题。一审庭审时聊天记录也显示方正有征信问题，评估没有满评是方正的问题，不认可其证明目的。朱莎、振源公司未提交新证据。二审庭审中，双方当事人均表示对一审判决查明的事实无异议。结合当事人一、二审的举证、质证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明的事实属实。本院认为，方正、朱莎签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十五条约定双方商定预留10个工作日，方正自行核查该房屋的上学指标情况，若该房屋上学指标已被使用，则双方无责解除合约，且以方正核查结果为标准。可见，案涉房屋的上学指标情况核查并非朱莎的义务，是由方正自行核查。关于房屋价值评估的问题，上述合同中并未明确约定房屋价值评估需达到满评方可继续履行。故方正对涉案房屋的评估价值不满意及对该房屋所带高新一小和高新一中的上学指标核查未果，与朱莎无关，朱莎对此不应承担任何责任。且在之后双方一同前往房管局准备办理网签手续时，方正要求朱莎签订方正一方自行添加条款的补充协议，致双方协商未果，网签手续未办理。可见，方正的行为已构成违约。一审法院认定方正构成违约，对其主张朱莎返还定金并支付违约金的诉讼请求予以驳回，符合合同约定，并无不当。至于其主张振源公司全额退还居间费一节，方正的征信存在逾期对于房屋评估价值会造成一定影响，一审法院酌定振源公司退还40%居间费，酌定适度，并无不妥。关于方正主张朱莎、振源公司支付律师代理费一节，因双方合同中未约定，一审法院未予支持，亦无不当。综上，方正的上诉请求不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12535元，由方正负担。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  蒋 瑜二〇二〇年十一月十三日书记员  陈子俊