甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初3308号原告（反诉被告）：兰州云翔典当有限责任公司，住所地兰州市城关区静宁路**。法定代表人：张葳，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑瑶，甘肃正鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：张斌，男，1971年10月2日出生，汉族，住兰州市七里河区。被告（反诉原告）：赵为民，男，1968年6月18日出生，回族，住兰州市七里河区。被告（反诉原告）：城关区酒泉路伊真可兰火锅店，住，住所地兰州市城关区酒泉路**/div>经营者：赵为民。以上三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：马胜军。兰州云翔典当有限责任公司（以下简称云翔公司）与张斌、赵为民、城关区酒泉路伊真可兰火锅店（以下简称可兰火锅店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，张斌、赵为民、可兰火锅店以云翔公司交付的租赁标的物存在瑕疵，不具备出租条件，无法用于经营为由提起反诉,本院一并受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行审理。云翔公司委托诉讼代理人郑瑶，张斌、赵为民、可兰火锅店共同委托诉讼代理人马胜军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云翔公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除云翔公司与张斌签订的商铺租赁合同；2、依法判令张斌、赵为民、可兰火锅店腾交位于兰州市城关区××路街道××路××号××层房屋（面积865平方米）；3、依法判令张斌、赵为民、可兰火锅店共同给付租金525920元（2018年8月11日至2019年3月28日），并按每日2306.67元的标准给付自2019年3月29日起至房屋实际腾交之日止的占用费；4、依法判令张斌、赵为民、可兰火锅店共同支付物业费23355元、电费19430.40元；5、依法判令张斌、赵为民、可兰火锅店共同支付违约金100000元；6、诉讼费由张斌、赵为民、可兰火锅店承担。在诉讼过程中，云翔公司增加诉讼请求：将依法判令张斌、赵为民、可兰火锅店共同支付物业费、电费合计增加到91010元。事实和理由：2018年4月26日，云翔公司与张斌签订房屋租赁合同。依此合同约定，张斌承租了云翔公司所有的位于兰州市城关区××路街道××路××号××层营业用房（面积865平方米）用于经营可兰火锅店，租期3年，租金按年支付。合同履行时，张斌未依约支付租金，虽经多次催告，张斌仍未付租。可兰火锅店的实际经营者系张斌，注册经营者为赵为民，与可兰火锅店依法应为共同被告。因张斌自2018年8月11日起一直拖欠租金，其履约行为已构成违约，损害其公司合法权益。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。张斌、赵为民、可兰火锅店共同辩称，因租赁房屋下水管道堵塞，下水从可兰火锅店泛出导致无法正常营业。后楼上又多次漏水，导致电路无法合闸，损坏店内装修。且租赁房屋消防设施不合格，迫使其停业。虽多次催告云翔公司维修但无结果。云翔公司履行合同存在不符合合同使用目的之瑕疵，故其履行行为构成违约，请求人民法院依法驳回云翔公司的诉讼请求。另，云翔公司主张的违约金过高，如人民法院依法裁判其承担违约金，则请求人民法院依法酌情予以减少。张斌、赵为民、可兰火锅店共同向本院提出反诉请求：1、依法解除云翔公司与张斌签订的商铺租赁合同；2、依法判令云翔公司赔偿损失2,820,446元；3、依法判令云翔公司返还租房押金70,000元；4、依法判令云翔公司支付违约金113,349.60元；5、反诉费由云翔公司承担。事实和理由：张斌于2007年5月10日承租了云翔公司所有的案涉营业用房用于经营。2014年10月1日，张斌与赵为民共同成立可兰火锅店，由赵为民任负责人共同经营至2018年8月9日。由于租赁营业用房下水管道堵塞及楼上业主数次漏水，造成营业场地大面积积水、电路无法合闸，故停业。其多次要求云翔公司及物业公司进行维修，并完善不合格的消防设施，但云翔公司未予解决。2018年9月25日，其解聘了火锅店的部分员工。自2018年8月9日至2019年5月9日，因停业给其造成的损失如下：食材38,254元、经营利润每天2000元，合计利润损失546,000元、2018年9月25日前的人员工资损失180,151元（每天3833元）、9月25日之后为327,927元（每天1451元）、员工宿舍的房租损失32,760元（每天120元）、水电22,000元、物业费23,355元、装修损失约1,250,000元、设备价值损失400,000元。因云翔公司交付的房屋消防设施不合格,且因云翔公司的过错造成可兰火锅店无法营业。因此，云翔公司交付的租赁标的物不符合合同约定，其履行行为构成违约并造成合法利益损失。为此，提起反诉，请求人民法院依法判如所请。云翔公司对张斌、赵为民、可兰火锅店的反诉辩称，案涉租赁营业用房的楼上即三楼的业主在装修时施工不当,造成管道破裂而漏水,致可兰火锅店无法经营。张斌、赵为民及可兰火锅店已提起诉讼要求三楼的业主进行赔偿，故其反诉主张由云翔公司赔偿的理由不能成立。又因张斌履行租赁合同构成违约，故其无权主张返还租赁押金。案涉营业用房的管道老化在张斌承租时就明知，故其以此为由要求云翔公司承担责任不能成立，请求人民法院依法驳回张斌、赵为民、可兰火锅店的反诉请求。另，反诉主张的违约金过高，如果人民法院依法裁判其公司承担违约金，则请求人民法院依法酌情减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对云翔公司提交的证据，本院认定如下：1、2018年4月26日的商铺租赁合同、张斌及可兰火锅店诉陆海军的民事诉状、房屋租金收据、甘肃丽东方物业有限公司（以下简称丽东方公司）出具的欠物业费及电费的证明。云翔公司拟证明其与张斌之间存在租赁合同关系，张斌欠租金、物业费及电费的事实。张斌及可兰火锅店在起诉陆海军的诉状中陈述其无法经营的原因与云翔公司无关，系陆海军造成其无法经营。张斌、赵为民及可兰火锅店对该组证据的真实性无异议，质证认为所欠物业费和电费的数额其统计至2019年4月，云翔公司统计至2019年5月，所以双方数据不一致。可兰火锅店无法经营的原因还有消防设施不合格，即消防管道无水。其他无法经营的原因待其诉陆海军案的认定结果。本院认为，该组证据因张斌等人对真实性无异议，故符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实双方当事人权利义务关系的认定、违约责任的认定具有关联性，本院予以采信。2、房屋所有权证、南关酒泉路地沟管道安装协议、2007年、2012年云翔公司与可兰火锅店经营者白荣洲签订的房屋租赁合同、可兰火锅店营业执照、照片、租赁费发票。云翔公司拟证明其公司系案涉营业用房的所有权人，且与可兰火锅店自2007年就存在租赁关系，可兰火锅店依约支付租金，其公司开具了发票。2007年即对营业用房的上下水管道进行了更换。案涉营业用房所在的整栋楼上的其他经营者自2018年8月9日之后仍在正常经营，不存在张斌所称无法正常经营的事实。张斌、赵为民及可兰火锅店质证认为，案涉营业用房系云翔公司所有，双方于2007年租赁关系成立无异议。云翔公司仅凭管道安装协议不能证明完成了案涉营业用房上下水管道更换的事实，且管道安装协议可以证明案涉营业用房暖气管道有问题、消防设施不合格的事实。云翔公司开具的租金发票并未交付可兰火锅店。该组证据中的照片亦不能证明与案涉营业用房同处一楼的其他商户正常经营的事实。本院认为，该组证据的真实性因张斌、赵为民、可兰火锅店无异议，故本院认定符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实可兰火锅店是否自2007年租赁案涉营业用房时就存在管道老化的问题，消防设施是否存在问题具有关联性，本院予以采信。3、2020年5月18日丽东方公司出具的补充说明。云翔公司拟证明张斌、赵为民、可兰火锅店拖欠物业费、电费增加的事实。张斌、赵为民、可兰火锅店对该证据无异议。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实所欠物业费、电费数额的认定具有关联性，本院予以采信。4、消防安装合同、付款凭证。云翔公司拟证明案涉营业用房的消防设施已维修。张斌、赵为民、可兰为锅店对该证据的真实性无异议，质证认为该组证据可以证明云翔公司交付的商铺消防存在隐患的事实。本院认为，因证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉营业用房的消防设施是否存在瑕疵具有关联性，本院予以采信。对张斌、赵为民、可兰火锅店提交的证据，本院认定如下：1、2007年4月16日、2012年5月10日、2014年9月10日、2018年4月26日的房屋租赁合同。张斌、赵为民、可兰火锅店拟证明双方存在租赁合同关系，租赁期限截止至2021年5月10日，但租赁房屋自2018年8月9日起已不具备使用条件，故云翔公司应承担赔偿损失的责任。云翔公司对该组证据的真实性无异议，但质证认为可兰火锅店无法经营的责任并非案涉营业用房存在质量问题，而是因可兰火锅店楼上的经营装修时损坏上下水管道漏水所致。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实双方当事人之间权利义务之确定，违约责任之认定具有关联性，本院予以采信。2、张斌向云翔公司提交的说明、向丽东方公司发出的函件、维修公告、停水通知、丽东方公司的情况说明。张斌、赵为民、可兰火锅店拟证明房屋消防设施、暖气设备不合格而无法使用，故案涉合同应予解除，反诉请求成立。又证明云翔公司的违约行为致可兰火锅店停业，故云翔公司主张的各项诉讼请求应予驳回。云翔公司对该组证据中除给丽东方公司发出的函件外的其他证据的真实性无异议。质证认为该组证据证明可兰火锅店不能经营的原因系其楼上经营户装修时施工不当造成管道破裂，与云翔公司无关。可兰火锅店在租赁案涉营业用房时并不存在消防不合格的事实，否则其不可能自2007年承租至今。本院认为，该组证据中云翔公司无异议的证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉营业用房管道破裂是否造成可兰火锅停业、双方就该问题如何协商等具有关联性，本院予以采信。对丽东方公司因案涉营业用房的管道维修事宜发出的公告及说明，结合本案其他与之关联的证据综合认定。3、押金收据。张斌、赵为民、可兰火锅店拟证明云翔公司应返还押金的事实。云翔公司对该证据的真实性无异议，但质证认为因可兰火锅店拖欠租金，故依约无权返还押金。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实押金的性质如何认定具有关联性，本院予以采信。4、丽东方公司关于水电费和物业费的证明。张斌、赵为民、可兰火锅店拟证明云翔公司应向物业公司支付水电费及物业费。云翔公司质证认为该费用应由张斌、赵为民、可兰火锅交纳。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉水、电、物业费数额的确认具有关联性，本院予以采信。5、可兰火锅店为员工租赁宿舍的租赁合同、增值税发票、及支付租金的收条、进货收据、进货白条及货单、可兰火锅店员工工资表、可兰火锅店的照片。张斌、赵为民、可兰火锅店拟证明因无法经营造成的各项损失。云翔公司质证认为该组证据的真实性无法判断，且其损失并非云翔公司造成，故与本案无关。本院认为，从该组证据的内容来看，与可兰火锅店的经营事项有关，但其能否足以证明可兰火锅店损失还应结合全案证据予以认定。6、责令立即改正通知书、图片及光盘、（2018）甘0102民初5717号民事判决书。张斌、赵为民、可兰火锅店拟证明案涉营业用房没有消防许可证，消防设施不合格；云翔公司在进行消防工程施工时损坏可兰火锅店部分设施设备的事实；供热管道亦有问题，供热不达标。故案涉营业用房有缺陷，不具备出租及使用条件。云翔公司质证认为，案涉营业用房的消防设施在该栋楼三层业主装修时损坏了水管，影响消防设施，物业公司进行了整改，且已维修完毕。本院认为，该组证据内容符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实消防设施设备、供暖设施是否存在瑕疵具有关联性，本院予以采信。本案在审理过程中,鉴于案涉营业用房在出租时承租人进行了装饰装修,且已形成附合，张斌、赵为民及可兰火锅店申请对该部分装饰装修现值进行评估，本院对该申请予以准许。遂委托甘肃天德资产评估事务所（以下简称天德所）对本案所涉装饰装修的现值进行评估，天德所作出的甘天评报字[2020]第001号资产评估报告（以下简称资产评估报告）。评估结论为：1、城关区酒泉路伊真可兰火锅店的装修，如果是2007年装修，现值为731,058元；2、城关区酒泉路伊真可兰火锅店的装修，如果是2015年装修，现值为775,593元。该评估报告中的主要说明事项内容为：1、张斌、赵为民及可兰火锅店未向鉴定机构提交可兰火锅店装修时购买材料的发票、装修合同，故无法确定账面价值和账面净值。2、云翔公司陈述可兰火锅店系2007年装修，之后再未进行装修；张斌、赵为民及可兰火锅店陈述系2015年装修。该鉴定意见书送达后，云翔公司提出如下异议：1、评估报告中案涉装修已使用年限2.67年取值错误。因为无论案涉营业用房装修是2007年还是2015年，截止至2019年10月21日，已使用年限均不是2.67年。2、评估报告确认装修中的门窗和其他部分认定为八成新与事实不符，且评估报告中所称“其他部分”指何内容不明确。在计算综合成新率时，评估机构对技术成新率这一人为勘验得出的结果在综合成新率中占比60%无依据，对云翔公司有失公允。天德所对上述异议答复：1、已使用年限2.67年是根据《房屋、构筑物经济寿命参考年限表》中规定的“宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修”的经济寿命年限为5年。鉴于云翔公司与张斌签订的租赁合同的租期是2.8年，即2014年9月10日至2017年5月10日，已使用期限就是2.67年。2、由于年限法是理论上的平均值，是假设实全性贬值、功能性贬值和经济性贬值按照时间均匀发生，但实际上不可能完全按照时间均匀发生贬值，所以需要结合现场勘验对被评估对象采用评估打分法确定其成新率较为客观。这两种方式所占比6比4亦是建筑物评估行业的通行做法，不存在有失公允的问题。评估人员现场勘验时制作的《房屋建筑物作业分析表—成本法现场调查表》中对评估报告中所列“其他”内容有明确记载。云翔公司对该答复仍提出与上述异议理由相同的异议。本院对资产评估报告的认定理由如下：鉴定机构天德所具备资产评估资格证书、工程造价预、决算及鉴定的甲级资质，鉴定人员具备相关资格证，鉴定人员对鉴定项目进行实地勘验与现场核验，故该鉴定意见书符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实可兰火锅店对案涉营业用房进行装饰装修的原值是多少具有关联性，故此部分结论本院予以采信。在案涉装修实际系何年进行的装修存在争议的情况下，天德所以2007年和2015年为时间点，在评估基准日2019年10月21日对可兰火锅店进行勘验，实测装修面积、实物工程量、记录实用工料，依据甘肃省发布的现行工程定额、基价、取费、材料价差为计算标准，重编预（结）算法作出了可兰火锅店的装修原造价，即可兰火锅店装修原值，如是2007年装修，原值为1,555,442.43元，如是2015年装修，原值1,650,197.95元。再根据综合成新率算出两个年份的装修现值。具体为：评估价值（装修现值）=重置全价（实际就是天德所作出的装修原值）×综合成新率。综合成新率=现场勘验成新率（将影响装修成新度的要求因素分为三个类别：门窗、内外装修及其他。根据现场勘验实际情况确定各部分评估分值，又称打分法确定的成新率）×N1（指权重，一般为60%）＋年限法成新率（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%）×N2（一般为40%）。由于装饰装修工程的经济耐用年限为5年，天德所将张斌、赵为民已使用可兰火锅店的年限根据案涉合同确定为2.67年，又鉴于现场勘验的情况无论案涉装修系哪一年装修，鉴定人员勘验的新旧程度之结果只能是一种，故天德所作出的等级评分只有一个。天德所根据上述公式算出的成新率均为47%。依此作出了两个装修现值。对此，本院认为，因依据装修原值，根据租赁合同继续性合同的特征，装饰装修直接分摊在总的租赁年限中，才符合承租人订立合同的目的，故本院对天德所作出的有争议的装修现值结论不予采信。可兰火锅店的装修完成于何时其残值如何确定，本院将综合全案证据、当事人举证证明责任的后果及实际使用年限予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月16日，云翔公司与案外人白荣洲签订租赁合同，白荣洲承租云翔公司所有的位于兰州市城关区××路街道××路××号（产权证记载的门牌号为酒泉路5号）开元商场第二层钢混结构的营业用房，建筑面积865平方米，租赁期限5年，白荣洲租赁后以可兰火锅店为字号进行经营。2012年5月10日，白荣洲以可兰火锅店名义与云翔公司继签租赁合同5年，租赁期限届满时间为2017年5月10日。白荣洲经营至2014年9月12日，向云翔公司提出转让剩余租赁权，云翔公司同意后白荣洲转让给张斌继续经营可兰火锅店。当上述租赁合同剩余租赁期限即将届满时，云翔公司与张斌于2017年4月30日续签租赁合同1份。双方约定：张斌继续租赁该营业用房，租赁期限自2017年5月10日至2018年5月10日。每平方米每月租金80元，月租金69200元，年租金830400元。一次付清1年的租金，于2017年5月10日前付清。张斌向云翔公司支付租房押金70000元，该押金待租赁合同终止后张斌如约搬离并交付完好无损的房屋时予以返还。双方还约定了其他事宜。双方履行合同至2018年4月26日，云翔公司与张斌再次续签了房屋租赁合同。双方约定：续租期限自2018年5月10日至2021年5月10日。每月每平方米租金仍为80元。一次付清一年的租金，2018年5月10日前付清年租金830400元。以后每年应提前30日支付下一年度的年租金。租房押金仍为70000元，押金返还条件如上文所述合同中的约定。租赁期内的物业费、水费、电费应按物业公司的通知由张斌交纳。张斌有优先承租权，续租需在合同期限届满前30日内办理续签合同的事宜。在租赁期限内营业用房内的设施维护和修缮由张斌负责。张斌如逾期支付租金，每日应支付年租金3‰的违约金，拖欠租金30日以上，云翔公司有权解除合同，并要求张斌支付违约金100000元。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，张斌未依约一次性支付云翔公司一年的租金，而是按月支付租金，分别于2018年5月10日、6月11日、7月6日分别支付了每月的租金69200元。又查明，2018年7月22日，丽东方公司向包括案涉营业用房在内的开元商场的全体业主发出维修公告。内容为：因开元商场自1997年交付使用以来，商场基础设施年久未维修，供热管网和消防管网老化严重，无法正常使用；上下水管网在建筑物地沟内破损严重，无法正常排出下水，地，地沟内污泥淤积安全隐患，故需维修。维修项目：供热管网、消防管网、上下水管网、地、地沟污泥清理及部分供电线路修费用将按各业主所有的建筑面积与整栋楼建筑面积所占百分比分摊。云翔公司作为二楼的业主亦收到了该维修通知。因开元商场各楼层分属不同的所有权人，故维修事宜在丽东方公司协调下正在推进时，即2018年8月9日，位于可兰火锅店楼上的**业主装修时造成下水管道堵塞，下水从三楼泛出流到可兰火锅店内，致可兰火锅店无法经营。漏水范围：大厅8、9、10、19、20、21、22、23、25、26、29台；包厢201、202、203号、配电箱1处及走廊、过道墙面处均有渗漏，屋顶因漏水致局部装饰塌陷。8月14日再次漏水，致店内办公室、库房积水严重，大厅有积水。张斌将上述情况书面通知了云翔公司。8月21日因下大雨，楼上的水第三次渗漏至可兰火锅店，造成可兰火锅店大厅33、35、36、38号台面被水浸泡，且屋顶装饰进一步损坏。8月25日，张斌将上述情况书面通知云翔公司的同时，要求云翔公司恢复可兰火锅店装修原状、赔偿停业损失及因停业无法使用的食材损失。张斌就上述情况同时通知了丽东方公司。管理物业服务的丽东方公司进行排查后发现：8月9日的漏水原因是管道老化，二楼与三楼间的下水管道堵塞，下水从三楼涌出，流到二楼可兰火锅店内，并流至一楼及街面。8月14日的漏水原因系四楼业主修理空调时，将空调水箱里的水漏至二楼可兰火锅店内。丽东方公司于8月28日前将堵塞的下水管道进行了疏通并可使用。2018年9月3日，可兰火锅店又一次通知云翔公司和丽东方公司租赁的营业用房如下漏水情况：因9月1日下雨，仍是三楼的水渗漏至二楼导致屋顶装修进一步损坏。2018年9月7日，又因三楼装修时砸卫生间致下水管破裂，管道内的下水流到可兰火锅店后堂并致二楼男卫间电路损坏。2018年9月14日，三楼漏水致二层卫生间热水器及排风机损坏，主电路不通电且店内多处电路不通。2018年9月20日，丽东方公司再次以公告形式通知开元商场的业主关于该商场的维修事宜，并在公告中列明了各楼层业主分摊的费用，云翔公司分摊费用202,657.16元。2018年9月24日，丽东方公司就上述维修工程开始施工，并通知开元商场经营户因维修造成停水由物业公司提供的临时接水点供水，以保障经营户继续营业。2018年11月中旬丽东方公司维修更换了上下水管网，上下水管道恢复正常。由于开元商场各业主未按丽东方公司的要求支付维修费，该商场的供热管网及消防设施未维修更换。本案在审理过程中,云翔公司等开元商场的业主完成了消防设施的维修。再查明，张斌、赵为民、可兰火锅店自2018年8月9日停业后，再未经营，亦未支付云翔公司租金。2020年5月18日，丽东方公司证明，可兰火锅店自2019年1月至5月18日尚欠物业费58,820元，电费32,190元。2020年6月15日，张斌、赵为民、可兰火锅店将案涉房屋返还云翔公司。另查明，2019年1月9日,张斌、可兰火锅店将案涉营业用房楼上的业主陆海军诉至本院，请求依法判令陆海军恢复可兰火锅店原状；赔偿截止至2019年1月9日的各项损失总计1,077,517元及继续发生的损失。诉讼依据的事实和理由与其在本案中的反诉理由相同。本院认为，本案争议焦点：1、云翔公司是否尽到了租赁物瑕疵担保责任，双方签订的商铺租赁合同应否解除；2、张斌、赵为民、可兰火锅店履行租赁合同是否构成违约，应否给付云翔公司占用费及支付违约金且违约金是否约定过高；3、云翔公司是否应赔偿张斌、赵为民、可兰火锅店的装饰装修损失及其他损失且损失额如何确定，应否支付违约金且违约金是否约定过高。一、云翔公司是否尽到了租赁物瑕疵担保责任，双方签订的商铺租赁合同应否解除就云翔公司是否未尽到租赁物瑕疵担保责任而言。本院认为，合同法第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该条基于租赁的持续性合同性质，规定了出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途之义务，也就是出租人负有物的瑕疵担保责任，出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益，并在整个租赁期间，出租人应保持租赁物合乎约定的用途，一旦租赁物非因承租人方面的事由不再合乎约定的使用目的，出租人即应依此法定义务加以修缮,以恢复其原来的质态。本案中，案涉营业用房在2018年8月9日下水管道堵塞,下水流到可兰火锅店内，致装修局部受损并停业。丽东方公司排查的原因之一是上下水管道老化，且从丽东方公司通知云翔公司等开元商场的各业主需出资维修的内容亦可证明案涉营业用房存在上下水管网、供热管网及消防设施老化的质量瑕疵。就2018年8月9日出现的问题，丽东方公司履行了物业服务之义务，于同年8月28日疏通了堵塞的下水管道。之后，丽东方公司协调开元商场的各所有权人共同对老化的上下水管道加以修缮更换，云翔公司支付了分摊的维修费用，于同年11月中旬由丽东方公司维修更换了开元商场的上下水管道。至此，云翔公司履行了出租人法定修缮义务,并恢复了营业用房原来的质态，即可以继续使用，依法承担了租赁物瑕疵担保责任。虽案涉营业用房的供热管网及消防设施老化未在2018年维修属实，但该两项瑕疵并未达到使可兰火锅店无法正常经营的程度，张斌、赵为民、可兰火锅店辩称案涉营业用房因存在上述瑕疵不能出租使用与事实不符，其该项辩称理由本院不予以采纳。就双方签订的商铺租赁合同应否解除而言。本院认为，由于案涉营业用房发生了下水管道堵塞及之后数次漏水之事，可兰火锅店在云翔公司履行了修缮义务后，仍未恢复经营且未支付租金致双方租赁合同的履行陷入僵局，云翔公司诉请解除合同，张斌、赵为民及可兰火锅店亦反诉主张解除租赁合同，说明双方不再继续履行租赁合同，符合当事人意思自治，处分自己民事权利的行为，故本院依法对双方的该项诉请予以支持。案涉营业用房因在本案诉讼过程中已返还，故云翔公司主张返还营业用房的诉讼请求本院无需作出判处。二、张斌、赵为民、可兰火锅店履行租赁合同是否构成违约，应否给付云翔公司占用费及支付违约金且违约金是否约定过高就张斌、赵为民、可兰火锅店履行租赁合同是否构成违约而言。本院认为，合同法第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。此条规定了合同履行原则，就案涉租赁合同的双务有偿之特征，可兰火锅店及其经营者张斌、赵为民依约应履行支付租金的义务。虽然2018年8月9日发生了下水管道堵塞的障碍，导致可兰火锅店停业，但之后丽东方公司疏通了堵塞的下水管，可兰火锅店可以恢复经营。就之后又发生的几次漏水均流到可兰火锅店内致其不能恢复营业之原因，系可兰火锅店所处开元商场其他经营户所致，与云翔公司无涉。特别是2018年11月中旬丽东方公司更换了上下水管道后，可兰火锅店仍未恢复经营的责任不在云翔公司。因为，从丽东方公司在维修上下水管道时给开元商场的经营户提供临时供水的事实分析，虽上下水管道老化需更换，供热管网及消防设施需维修，但事实上并未完全导致开元商场的经营户无法正常营业，否则，丽东方公司无需向经营户提供临时供水点。所以，可兰火锅店未经营的原因主要在其自身。又因为，从可兰火锅店给丽东方公司及云翔公司发出的漏水损坏其装修等设施及所受影响的内容分析，如果可兰火锅店要继续经营，其可以对损坏的装修等设施在2018年9月至11月间进行维修，漏水而导致的损害结果并未达到使其无法恢复经营的程度。故张斌、赵为民、可兰火锅店自2018年11月中旬后仍未恢复经营，使案涉租赁合同陷入僵局负有责任，其拒绝履行支付租金的行为对云翔公司构成违约。就张斌、赵为民、可兰火锅店应否给付云翔公司占用费而言。本院认为，合同法第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本条规定了合同的异时履行而产生的先履行抗辩权。本案中，云翔公司因交付的营业用房存在下水管道老化容易堵塞的隐患，且实际出现了堵塞的情况并影响到可兰化锅店正常经营，故在云翔公司未修缮之前，可兰火锅店未支付租金的行为系行使先履行抗辩权，故可兰火锅店在2018年8月至11月未支付租金对云翔公司不构成违约。但是，当云翔公司履行了修缮上下水管网的义务后，可兰火锅店可以正常经营的情况下，仍拒绝支付租金的行为于法无据。当然，可兰火锅店在云翔公司尚未就供热管网及消防设施进行维修的情况下，可以主张减少租金价金，但不能完全拒绝履行支付租金的主合同义务。鉴于以上分析，在案涉营业用房仍存在供热管网、消防设施老化，可兰火锅店因下水泛出造成停业的事实，本院酌定可兰火锅店不再支付2018年8月至2019年1月的租金，以此作为云翔公司所负租赁物瑕疵担保责任应承担的补偿。本案在审理过程中，本院基于可兰火锅店亦反诉请求解除租赁合同，遂释明可兰火锅店先行返还租赁的营业用房，以防止损失扩大，但可兰火锅店未返还。基于上文所述之理，可兰火锅店应支付云翔公司自2019年2月11日至2020年6月11日（实际腾交营业用房是6月11日）占用费1,072,600元。云翔公司主张物业费58,820元，电费32,190元的诉讼请求于法有据，应予支持。就张斌、赵为民、可兰火锅店应否支付违约金且违约金是否约定过高而言。本院认为，合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依此法律规定，在案涉租赁合同履行过程中，可兰火锅店存在未依合同约定的期限支付租金的违约行为，云翔公司亦存在交付的租赁标的物有质量瑕疵即管网老化未及时修缮的违约事实。尽管双方在合同中约定了迟延给付租金或拒绝给付租金应支付违约金的条款，但鉴于前文所述之理，为平衡双方当事人利益关系，云翔公司主张违约金的诉讼请求本院不予支持。三、云翔公司是否应赔偿张斌、赵为民、可兰火锅店的装饰装修损失及其他损失且损失额如何确定，应否支付违约金且违约金是否约定过高。就云翔公司是否应赔偿张斌、赵为民、可兰火锅店的装饰装修损失而言。本院认为，张斌、赵为民受让可兰火锅店进行经营是2014年，截止至2018年8月9日，张斌、赵为民及之前的经营者在案涉营业用房经营时均未受到消防设施老化而不合规的行政处罚，说明消防设施老化的事实并未影响可兰火锅店的正常经营。即使2019年6月消防部门发出了整改通知书，亦未导致开元商场的所有经营户停业整顿，故张斌、赵为民、可兰火锅店以消防设施老化无法经营为由，反诉云翔公司构成违约的理由本院不予支持。在合同履行过程中，实际影响可兰火锅店经营的是上下水管网老化的问题，但云翔公司进行了修缮，故影响可兰火锅店正常经营的主要问题因修缮而得以解决，虽还存在供热管网老化、消防设施老化的问题，但不足以影响或使得可兰火锅店合同目的无法实现，在可兰火锅店能够正常经营而自行不经营的情况下，可兰火锅店拒绝支付租金的行为最终导致合同解除，可兰火锅店的经营者张斌、赵为民拒绝支付租金的违约行为与云翔公司迟延修缮上下水管道的违约行为相比较，张斌、赵为民、可兰火锅店的违约程度达到了根本违约，致合同解除的主要责任在张斌一方。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定：因双方违约导致合同解除，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。依此司法解释之规定，张斌、赵为民、可兰火锅店反诉主张云翔公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的请求，因云翊公司未尽到租赁营业用房上下水管网、供热管网及消防设施老化未及时修缮的责任，故构成违约，但其责任相较于张斌等未支付租金而构成对主合同义务违反的责任要轻，本院酌定云翔公司承担20%，张斌、赵为民、可兰火锅店承担80%。又因为，张斌、赵为民、可兰火锅店就案涉营业用房装饰装修的施工合同、或支付装修费用的付款凭证、或购买装饰装修材料的购货清单、或2015年装饰装修该店面的预算及结算书等证据未能提交，经本院释明后仍未提交，故无法证明案涉营业用房系2015年装饰装修。而张斌、赵为民、可兰火锅店主张系2015年完成的装修，并反诉主张赔偿装修损失，因其未提交证据予以证明该待证事实的成立，故应承担举证不能的责任。本院推定案涉营业用房的装饰装修系2007年由白荣洲完成，可兰火锅店在张斌、赵为民经营期间应该进行了局部装修。天德所作出案涉营业用房的装饰装修如果是2007年完成，则原值是1,555,442.43元，案涉营业用房总的租赁期限自2007年到2021年计14年，鉴于张斌、赵为民亦对可兰火锅店进行了装修，加之其实际经营从2014年开始，故本院酌定按7年计算装修折旧，每年折旧的装饰装修值应为222,206元=1,555,442.43元÷7年。从张斌、赵为民、可兰火锅店实际返还营业用房的时间算，剩余租期为1年，则装饰装修残值就是1年的折旧222,206元，依上文所述责任之担比例，云翔公司赔偿张斌、赵为民、可兰火锅店的装饰装修残值为222,206元×20%=44,441元。就云翔公司应否赔偿张斌、赵为民、可兰火锅店其他损失且损失额如何确定，应否支付违约金且违约金是否约定过高而言。本院认为，云翔公司迟延维修上下水管道的行为在一定程度上是导致可兰火锅店停业的原因之一，但云翔公司委托的丽东方公司很快就疏通了堵塞的管道，并于2018年11月中旬完成了修缮义务。自此可兰火锅店可以正常经营，但其未经营的责任不在云翔公司，故其主张的各项损失之赔偿责任与云翔公司无涉。又鉴于可兰火锅店就因下水管道堵塞、漏水导致其停业的各项损失已诉请侵权行为人予以赔偿，张斌、赵为民、可兰火锅店以同样的理由在本案中提起反诉，主张云翔公司赔偿各项损失的请求本院不予支持，其是否存在各项损失，损失程度及数额如何确定，应由另案予以确定。因张斌、赵为民、可兰火锅店在合同履行过程中存在违约行为，且其程度已构成根本违约，故其主张云翔公司支付违约金的反诉请求本院不予支持。另,云翔公司主张保证金不予退还不符合法律规定，因保证金系金钱质性质，其作用旨在担保合同的履行，而非定金罚责之性质，故案涉保证金应予返还，张斌、赵为民、可兰火锅店的该项反诉请求本院予以支持。综上所述，云翔公司与张斌所签商铺租赁合同，因张斌、赵为民、可兰火锅店在云翔公司履行了修缮义务的情况下仍拒绝履行支付租金的义务而使双方陷入合同僵局，且双方均主张解除合同的情况下，本院予以解除。依法律关于承租人违约致合同无法继续履行之法律后果处理原则，张斌、赵为民、可兰火锅店应支付拖欠的租金，并自行承担因自身能够恢复经营而拒绝的商业风险。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决如下：一、解除兰州云翔典当有限责任公司与张斌签订的商铺租赁合同；二、张斌、赵为民、城关区酒泉路伊真可兰火锅店给付兰州云翔典当有限责任公司2019年2月11日至2020年6月11日的占用费1,072,600元；三、张斌、赵为民、城关区酒泉路伊真可兰火锅店共同给付兰州云翔典当有限责任公司物业费58,820元，电费32,190元；四、兰州云翔典当有限责任公司赔偿张斌、赵为民、城关区酒泉路伊真可兰火锅店装饰装修残值损失44,441元五、兰州云翔典当有限责任公司返还张斌、赵为民、城关区酒泉路伊真可兰火锅店租赁押金70,000元；六、驳回兰州云翔典当有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回张斌、赵为民、城关区酒泉路伊真可兰火锅店的其他反诉请求。以上第二、三、四、五项当事人互负债务折抵后，张斌、赵为民、城关区酒泉路伊真可兰火锅店共同于判决生效后10日内向兰州云翔典当有限责任公司付清1,049,169元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,346元，兰州云翔典当有限责任公司负担7116元，张斌、赵为民、城关区酒泉路伊真可兰火锅店共同负担13,230元(于判决生效后10日内付清兰州云翔典当有限责任公司);反诉费15,415元及鉴定费65,000元，兰州云翔典当有限责任公司负担587元和2310元（于判决生效后10日付清张斌、赵为民、城关区酒泉路伊真可兰火锅店），张斌、赵为民、城关区酒泉路伊真可兰火锅店共同负担14,828元和62,690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦人民陪审员  崔柳霞人民陪审员  张 霞二〇二〇年十一月六日书 记 员  ?徐萍