广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2350号 上诉人（原审被告）：李联芳，男，1954年11月12日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：刘志锋，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢莹，广西诚济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡洪平,男，1993年6月19日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：周新有，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。 原审被告：黄丽珍，女，1960年12月23日出生，汉族，住贵港市港**。 原审被告：李怀全，男，1960年12月2日出生，汉族，住贵港市港**。 上诉人李联芳因与被上诉人胡洪平、原审被告黄丽珍、李怀全房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 李联芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判胡洪平以李联芳的名义与黄雨珍于2019年7月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院认为到案证据可以证明李联芳委托李怀全夫妻以其名义向胡洪平出售房屋没有事实基础和法律依据。李联芳没有以任何形式（包括口头、书面、微信等）委托李怀全、黄丽珍出售自己的房屋。《房屋买卖合同》上不是李联芳的签名捺印，且胡洪平将购房款38万元转给李怀全，李怀全没有将38万元转给李联芳，李联芳没有收到任何购房款。（二）胡洪平在购买房屋前既没有向李联芳核实委托交易的真实性，在支付大额购房款38万元至李怀全账户前也没有和李联芳确认，交易完成后胡洪平也没有向李联芳核实交易的真实性，不合常理。（三）证人证言不能作为定案的依据。证人与胡洪平是亲戚，双方存在利害关系，证言不能采纳作为定案依据，证人证言的内容必须有其他客观证据印证。（四）胡洪平与李怀全、黄丽珍签订的《房屋买卖合同》无效。本案胡洪平与李怀全、黄丽珍的行为涉嫌恶意串通损害李联芳利益，合同无效。综上所述，恳请二审法院依法改判涉案《房屋买卖合同》无效。 胡洪平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 黄丽珍、李怀全未做述称。 胡洪平向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2019年7月11日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2.请求判令被告李联芳继续履行合同并协助办理贵港市港北区房屋过户手续到原告名下（该房屋现价值约100万元）；3.请求判令三被告赔偿原告的经济损失，包括律师代理费支出的43000元、误工费2000元、交通费500元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回第２项诉讼请求。 一审法院认定事实：坐落于贵港市港**房屋［桂（2017）贵港市不动产权第**］的权利人为李联芳，不动产权证载明该房屋土地使用权面积及房屋建筑面积均为68.64平方米，房屋总层数为１层。2019年７月１１日，李联芳（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：甲方自愿将上述房屋出售给乙方，房屋交易价格为38万元，签订合同当日，乙方一次性付清38万元给甲方，甲方必须配合乙方过户，过户费由乙方自理等内容。李联芳、黄丽珍于合同“卖方”处签名。同日，原告向李怀全交付上述房屋购房款38万元，李怀全于当日出具收条交原告收执。合同签订后，原告对涉案房屋进行装修和加高至五层。2019年１０月１４日，原告付清涉案2019年7月8日至9月7日所欠的水费。此后，原告以与被告协商解决纠纷未果为由诉至法院。 李联芳以涉案房屋不动产权属证书已遗失为由向贵港市自然资源局申请办理遗失登记及补证书，贵港市自然资源局于２０１９年１１月发出不动产权证书遗失公告。 原告于庭审中申请证人胡某、凌某、覃某1都出庭作证，胡某作出证言：1.原告是其亲侄子、李联芳是其邻居，其不认识李怀全、也可能是认识人不知道名字；２.李联芳于２０１９年１０月１０日叫其交涉案房屋的水费，其于同月１４日交清水费，并把凭证交给原告，李联芳还叫其通知原告过户；凌某作出证言：１.其是胡洪平的堂姐夫，李联芳是其妻子的叔叔，其与李怀全、黄丽珍是一般朋友关系；２.有一个叫“阿开”的人在２０１９年７月中旬至１１月中旬叫其给起坐落于贵港市港北区登龙桥的房屋，工钱由“阿开”支付，已付清，其不清楚房主是谁；覃某1都作证证言：１.其不认识三被告，其与原告无关系，胡洪平于２０１９年７月中旬至10月将贵港市港北区登龙桥的房屋加高和装修工程交给其承揽，其找凌某来施工，已付清工钱。其不清楚房屋的房主是谁及房屋的门牌号。原告认为凌某陈述的其与李联芳的关系不是事实，对其余证人证言均无异议。李联芳认为胡某与原告有利害关系，对胡某的证言不予认可，认为另外两位证人的证言仅能证明对房屋进行了施工，不能证实原告与李联芳存在房屋买卖合同关系。一审法院认为，结合原告与李联芳的质证意见，对证人覃某2、凌某称原告对房屋进行装修和加高的事实予以确认，对其余证人证言结合其他证据进行认定。 原告于庭审中提供现场位置示意图及照片，拟证明涉案房屋距调查结果公示栏十几米，与李联芳居住的房屋相距不到１００米，原告的伯伯与李联芳的门相对，李联芳对本案交易的房屋已经出卖给原告的事实是知道或者应当知道的。李联芳认为该证据是原告单方制作，不认可其真实性，并辩称李联芳居住的地方距离涉案房屋约1000米左右，调查结果公告栏及原告伯伯与李联芳住房的距离与李联芳是否知道房屋出售没有因果关系。 一审法院经现场勘验，涉案房屋距离李联芳居住的房屋距离步行约１４０余步，用时１分多钟，距离调查结果公示栏约１５米。李怀全的房屋距离李联芳的房屋约５０米。原告购买的房屋显示红色字体编号为１２１2。 贵港市港北区住房和城乡建设局于２０２０年１月２１日发出《关于公布贵港市东湖综合整治开发项目Ｂ区（东湖城棚户区改造项目二期）房屋调查结果的公告》，对该区域征收范围内2019年8月1日前建成房屋的可能性、用途、结构、建筑面积等情况地行调查登记，该公告显示，胡洪平为户主的编号为“ＤＨ-Ｂ-１-1212”。 李联芳提出上述《房屋买卖合同书》中“李联芳”的签名及盖指印不是其本人所为，并向法院申请鉴定，经庭审查，原告确认合同中“李联芳”的签名及指印系李怀全所为，李联芳当庭撤回鉴定申请。 2020年1月3日，原告与广西骏扬律师事务所律师签订《案件委托代理合同》一份，约定原告因本案委托乙方指派律师担任代理人，委托代理期限为在本案一审、二审阶段审结后终止，律师代理费为86000元。2020年1月7日，原告向该所转账４３０００元，同月１３日，原告缴纳增值税，票面金额为43000元，应税劳务、服务名称为法律代理服务费。 一审法院认为，《房屋买卖合同》上李联芳的签名及指模系李怀全所为。李怀全与李联芳系亲兄弟关系，根据原告提供的现场示意图等证据及法院现场勘验结果显示，涉案买卖的房屋距离调查结果公示栏及李联芳居住的房屋均属较近距离，原告签订合同后对涉案房屋进行装修及加高至五层，历时三个余月，李联芳在如此近距离内对属其名下的房屋进行的重大施工行为，其不可能不知情，但未提出异议或制止原告实施施工，原告有理由相信李怀全夫妻取得李联芳的授权签订合同。证人胡某作出的“李联芳通知其交涉案房屋水费”的证言与原告提交的水费凭证相印证，故法院对该证言予以认可，其所作的证言“李联芳通知其叫原告过户”与法院查明的其他事实相印证，故法院亦认可该证言，以上事实及胡某的证言相互印证，可以证明李联芳委托李怀全夫妻以其名义向原告出售房屋，故合同对原告与李联芳发生法律效力。该合同未违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，因此，原告请求确认该合同有效，法院予以支持。李联芳辩称该合同无效，不符合法律规定，法院不予采信。关于原告请求被告支付的律师费、误工费、交通费等费用，原告请求该费用所依据的诉讼请求即原第２项诉讼请求已撤回，其请求被告支付该部分费用没有依据，且其未能提交误工费、交通费产生的凭证，故该项请求，法院不予支持。李怀全、黄丽珍缺席，应承担对其不利的后果。 依照《中华人民共和国合同法》第四十九、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告胡洪平与以被告李联芳名义、黄丽珍于2019年７月１１日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告胡洪平的其他诉讼请求。案件受理费14210元，减半收取计7105元，由原告胡洪平负担7055元，被告李联芳负担50元。 二审期间，双方当事人没有提供新证据。 经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院调查李怀全，李怀全称李联芳没有委托其出卖案涉房屋，也不知道内情；收取胡洪平的38万元后没有转交李联芳，只是付给李竞辉、李烈明中介费三万元。 另查明，贵港市港北区住房和城乡建设局于2019年10月12日在小区公示栏张贴《关于开展贵港市东湖综合整治开发项目B区（东湖城棚户区改造项目二期）A地块项目房屋征收前期调查工作的公告》，该公告载明“调查期限：2019年10月12日至2019年12月12日”，要求被调查的房屋所有权人和其他权利人在期限内如实提供不动产权证书、工商营业执照等有效证件进行登记。 本案争议焦点是：李怀全、黄丽珍出卖案涉房屋的行为是否构成表见代理。 本院认为，李怀全、黄丽珍夫妇与胡洪平于2019年7月11日签订《房屋买卖合同书》，收取房款、支付中介费的行为构成表见代理。理由如下： 一、李怀全没有得到李联芳的明确授权。到案证据没有书面授权，李怀全和李联芳也都否认，故应认定李怀全没有得到李联芳的授权而无代理权。 二、《房屋买卖合同书》载明的案涉房屋位置、证号、占地面积等基本内容、李联芳的身份证号码都是李怀全、黄丽珍提供，这些内容与被上诉人查询的信息一致；在双方协商、签订合同和交付房款时，李怀全还请来本族兄弟见证并支付介绍费，综上，被上诉人有理由相信李怀全、黄丽珍可以代表上诉人出卖案涉房屋。 三、被上诉人在案涉房屋增建期间，港北区住建局也正在张贴公告并着手调查核实被征地拆迁房屋（包括案涉房屋）的权属情况，上诉人也是在这个时候到贵港市自然资源局挂失案涉房屋产权证，说明上诉人对案涉房屋是关注的，因而对于被上诉人占有和增建离自己住所不远的案涉房屋是应该知道的，其没有出来阻止可以证明其同意案涉房屋买卖。 综上所述，李怀全、黄丽珍夫妇经手出卖案涉房屋的行为，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，李怀全、黄丽珍夫妇的表见代理成立。案涉房屋买卖合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的合同无效的情形，因而是合法有效的。上诉人李联芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人李联芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立技 审判员  陆志然 审判员  黄裕和 二〇二〇年十一月十日 书记员  曾紫凡