云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13371号原告：昆明市官渡区枫林盛景小区业主委员会。住所：云南省昆明市官渡区小板桥广居路中段枫林盛景小区业主委员会办公室。负责人：李作强，办公室副主任。委托诉讼代理人：李声扩、陶昱丹，云南凌云（玉溪）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明众达物业管理有限公司。住所：昆明市小板桥镇羊甫社区枫林盛景小区******。法定代表人：吴燕伟，总经理。委托诉讼代理人：陈红，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明明森置业发展有限公司。住;'>住所：云南省昆明市官渡区广居路枫林盛景******iv>法定代表人：邓小明，董事长。原告昆明市官渡区枫林盛景小区业主委员会诉被告昆明众达物业管理有限公司、第三人昆明明森置业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，本案适用简易程序，由审判员于2020年11月4日公开开庭进行了独任审理。原告昆明市官渡区枫林盛景小区业主委员会（以下简称：原告）的委托诉讼代理人李声扩、陶昱丹，被告昆明众达物业管理有限公司（以下简称：被告）的委托诉讼代理人陈红，第三人昆明明森置业发展有限公司（以下简称：第三人）的法定代表人邓小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、被告向原告返还已经收取但尚未提供物业服务期间即2019年4月21日-2019年12月31日期间的物业费2353336.2元，二次加压费135472元，车位（库）使用服务费284406元，合计2773214元，并支付资金占用期间相应的利息损失175943元。2、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2008年12月30日，被告与枫林盛景小区业主签订了《枫林盛景前期物业服务合同》，约定由被告为昆明市官渡区枫林盛景小区的业主提供物业服务，服务期限自2009年1月1日至枫林盛景业主委员会成立并签订新的物业服务合同止，同时对该小区物业服务费的收费标准作出明确约定。2017年10月18日，原告依法成立，代表全体业主监督和协助被告履行物业服务合同。在被告提供物业服务期间，业主强烈反应诸多问题：维修基金不知去向、消防设施因多年未维保导致瘫痪、消防通道严重堵塞、多家业主家中被盗业主人身财产安全得不到保障等等。原告对相关问题全面了解并掌握情况之后就小区物业管理现状中存在的问题多次向被告提出整改要求并督促整改，但重大问题仍未得到有效改善。鉴于此，考虑到广大业主的人身财产安全利益，原告召集业主大会，业主大会投票表决是续聘被告还是重新聘请新的物业公司来提供物业服务。并于2018年6月24日晚与被告的相关负责人召开第二次联席会议，达成《枫林盛景小区业主委员会昆明众达物业管理有限公司公告》并向所有业主进行公告，其中第四条约定：“在业主大会表决结果出来后，业委会没有与众达物业公司或者新中标的物业公司签订新的《物业服务合同》前，众达物业公司暂缓收取2019年物业费及公共区域管理费用”。2018年11月23日至2018年12月9日，枫林盛景小区组织召开业主大会投票决定续聘被告还是新聘物业公司事宜，在召开业主大会期间，被告违反公告中的承诺，违规向业主收取2019年度物业服务费。2019年1月17日，业主大会投票结果决定聘请昆明明森置业发展有限公司为枫林盛景小区全体业主提供物业服务管理工作。次日，原告向被告发出通知，请被告积极配合做好物业交接工作，可被告拒绝配合，一直拖延至2019年4月20日才正式退场，退场时未向原告移交已收取的2019年度物业服务费的详细资料，也未和新聘请的物业公司做好完善的交接工作。原告认为，被告违反公告承诺私自向小区业主收取2019年度物业服务费的行为已属违法，其应当返还已经收取但尚未提供物业服务期间的物业费；被告退场时拒不移交小区重要档案资料和多收物业等财务资金，不仅侵害了小区全体业主的合法权益，也给后续物业管理服务工作的开展造成了严重的阻碍。为维护小区业主正当合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实后，判如所请。被告辩称：原告向被告主张物业费没有事实和合同依据。原告与被告之间没有物业等服务的合同关系，根据合同法的规定，原告无权向被告主张物业费。原告向被告主张物业费没有法律依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在没有合同依据的情况下，虽然业主没有与前期物业服务企业签订物业服务合同，但建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主也具有约束力。这里说的是对业主具有约束力，而不是对业主大会或业主委员会具有约束力。被告与原告既没有事实上的物业服务民事法律关系，也没有合同依据，也没有法律规定物业服务企业应当向业委会退还多取得的物业服务费，因此原告无权向被告主张物业费，其主体资格不适格，请求法院驳回原告的起诉。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，以及国务院《物业管理条例》的相关规定，业主大会仅能就有关业主共有和共同管理权力的相关事项作出决定，而本案所涉预付款的所有权人为单个业主，故预付款返还事宜并不属于涉及业主共有或共同管理权力的事项范围。可以要求退还预付款的主体系小区业主而非小区全体业主。原告没有民事主体资格，其作为一个组织，成立并没有提供合法有效的诉讼主体资格的证明文件。原告起诉的负责人不明确，法庭上变更。本案当中第三人与本案没有关联关系。原告起诉并没有针对第三人的诉讼请求及事实理由。第三人并没有民事主体资格。第三人辩称：赞成原告的诉讼请求。原告就其主张向本院举证如下：1、业主委员会（首次）备案单、公示、业主委员会议决议公示、召开2020年业主大会授权业委会追讨2019年物业费及其他业主共有权益等事项的方案公示、登记确认表、2020年8月枫林盛景小区业主大会投票结果及公示、2020年枫林盛景业主大会情况报告、2020年枫林盛景小区业主大会结果报告，以证明枫林盛景小区业主委员会依法成立；枫林盛景小区召开业主大会，业主投票授权业主委员会向被告追讨2019年已经收取但尚未提供物业服务期间的物业费和其他管理费用；原告的诉讼主体适格。2、企业信用信息公示，以证明被告的诉讼主体适格。3、《枫林盛景前期物业服务合同》，以证明被告与枫林盛景小区业主2008年12月30日签订了《枫林盛景前期物业服务合同》，约定由被告为昆明市官渡区枫林盛景小区的业主提供物业服务，服务期限自2009年1月1日至枫林盛景业主委员会成立并签订新的物业服务合同止，并对物业费的收费标准做出了明确的约定。4、枫林盛景小区业主委员会昆明众达物业管理有限公司公告[联发字第（2）号文件]，以证明2018年6月24日原告与被告的相关负责人召开了第二次联席会议达成上述文件，其中第四条约定：“在业主大会表决结果出来后，业委会没有与众达物业公司或者新中标的物业公司签订新的《物业服务合同》前，众达物业公司暂缓收取2019年物业费及公共区域管理费用”。5、会议记录、登记维修基金信息通知及召开2018年业主大会的公示、2018年枫林盛景小区业主大会投票结果、枫林盛景2018年业主大会投票结果报告、枫林盛景2018年业主大会投票结果公示，以证明原告在与被告的《枫林盛景前期物业服务合同》届满之后召开业主大会，小区业主投票表决终止和被告的物业服务合作，重新聘用新物业公司；原告终止和被告的物业服务合作，决定重新聘请新物业公司的程序符合法律规定。6、通知、枫林盛景物业管理邀标书3份、业主委员会议决议公示、枫林盛景召开2019年业主大会选聘物业公司方案及方案公示、枫林盛景小区2019年业主大会选聘物业服务企业选票（样票）、枫林盛景2019年业主大会选聘物业公司投票结果公示，以证明原告召开2019年业主大会，通过公开招标与投票的方式确定由第三人为枫林盛景小区全体业主提供物业服务管理工作；原告公开选聘新物业公司的程序符合法律的相关规定。7、关于缴纳2019年物业服务费赠送礼品的通知、温馨提示、要求众达物业暂缓收取2019年物业费的报告、通知，以证明被告违反公告承诺向业主收取2019年度物业费。8、枫林盛景撤场方案、枫林盛景公共设施资料移交清单，以证明被告自2019年4月30日退出枫林盛景小区的物业管理；被告退场时未向原告移交已收取的2019年度物业费资料，也未做好交接工作。9、枫林盛景住宅销售结果表、东西区物业费总金额、2019年物业费统计表、明森置业收取2019年物业费票据，以证明2019年枫林盛景小区所有业主足额缴纳全年物业费3982303元；第三人实际收取的2019年的物业费为419769.7元，而所收取的物业费与未足额缴纳的物业费差价一年为9051元。10、业主委员会（首次）备案单、昆明市枫林盛景业主大会议事规则、业主公约、枫林盛景小区报送官渡区住房和城乡建设局备案资料（名录）、枫林盛景小区业主委员会章程、照片打印件（议事规则和业主公约），以证明原告主体的合法地位。经质证，被告对原告提交的证据1三性不认可。对证据2三性认可。对证据3真实性认可，但不认可关联性，认为只能证明被告与业主个人签订合同。对证据4三性认可，但认为原告公告后半年以上没有明确被告退出情况，期间被告不能提供服务但不收取费用。对证据5三性不认可。对证据6三性不认可，且认为原告邀请第三人投标时间为2019年11月19日，此时第三人没有民事主体资格，邀标程序违法无效。对第7组证据中关于缴纳2019年物业服务费赠送礼品的通知、温馨提示真实、合法性认可，不认可关联性；对该组其余证据三性不认可。对证据8三性不认可。对证据9中枫林盛景住宅销售结果表、东西区物业费总金额、2019年物业费统计表三性不认可；对明森置业收取2019年物业费票据中的收据三性不认可，认为均无出票人签章，没有付款凭证，部分票据三联齐全；对发票真实性、合法性无异议，但关联性不认可。对证据10三性不认可，认为业主委员会（首次）备案单同原告所举证据1中的不是同一份；该组其余证据部分为打印件，部分没有备案章。经质证，第三人对原告所举证据无异议。被告、第三人未提交证据。本院认为，原告提交的证据1中业主委员会（首次）备案单和证据10中的备案单有备案单位签章，且证据10为原件，本院予以确认；其余证据系原告作为业主委员会所制作，召开会议等为业主委员会职权，本院对真实性予以确认。证据2被告、第三人无异议，本院予以确认。证据3被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据4被告对三性无异议，本院予以确认。证据5、6系原告作为业主委员会所制作，本院对真实性予以确认。证据7中关于缴纳2019年物业服务费赠送礼品的通知、温馨提示被告对真实、合法性无异议，本院予以确认；要求众达物业暂缓收取2019年物业费的报告、通知不能证实送达情况，本院不予采纳。证据8为被告签章复印件，涉及到详细流程，被告不认可，本院不予采纳。证据9为第三人收取物业费情况，不能证实原告主张的被告收取物业费情况，不能证实与本案关联性，本院不予采纳。证据10中议事规则、业主公约、枫林盛景小区业主委员会章程、照片形成证据链，系原告作为业主委员会制作，本院予以采纳；备案资料（名录）无其他证据佐证，本院不予采纳。综上所述，本院确认本案如下法律事实：2017年9月28日，原告分别在昆明市官渡区居民委员会、昆明市公安局官渡分局小板桥派出所备案登记其业主委员会的主体。同日，昆明市官渡区物业管理处做出公示，确认昆明市官渡区枫林盛景小区召开了业主大会，选举成立业主委员会，并将业主委员会成员名单进行公示。其中张红为主任，李作强、艾柱刚为副主任。原告表示张红已经退出委员会。原告持有业主公约、枫林盛景小区业主委员会章程、议事规则等文书。其中枫林盛景小区业主委员会章程规定：一、业主委员会职责第2点召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。六、会议制度第2点，业主委员会会议由主任召集主持，主任因故缺席时，由副主任主持，可邀请物业管理行政主管部门、政府有关部门（街道办事处、派出所等）人员以及业主代表列席会议。2008年12月30日，被告与昆明枫林盛景小区谭姓业主签订《前期物业委托服务合同》，约定委托服务期限为2009年1月1日至枫林盛景业主委员会成立并签订新的物业服务合同止。合同对物业服务费、车位（库）使用服务费、露天车位使用费、非机动车停放费用、维修资金、生活垃圾处置费、二次加压费等费用的收缴进行了约定。原、被告认可，原告所诉物业服务费、车位（库）使用服务费、二次加压费应为业主支付，由物业公司收取，其中被告收取了2019年大部分的费用，第三人收取了一部分费用。2018年6月25日，原告、被告联合发出公告，主要内容为：2018年6月24日晚上，枫林盛景业主委员会与众达物业管理公司负责人召开的第二次联席会议，目前小区存在的问题以及下一步打算进行了分析和协商，并形成如下决议。计划于今年7月份召开业主大会，就是否续聘众达物业公司或公开招投标，重新选聘物业公司等事项，由业主进行民主表决。众达物业公司协助业委会召开好这次会议，并从公共收益中拿出部分经费，保证业主大会的召开，同时做好参加招投标的准备工作。众达物业公司领导已多次表明资金紧张，无力从代收代管的小区公共收益中拨付业主共有和召开业主大会所需经费。业主交的维修资金不知去向，物业公司在下月（7月）6号以前向广大业主实事求是地作出详细书面说明。在业主大会表决结果出来后，业委会没有与众达物业公司或新中标的物业公司签订新的《物业服务合同》前，众达物业公司暂缓收取2019年物业费以及公共区域管理收费。众达物业公司于7月15日前向业主公布2018年上半年小区财务收支情况。众达物业公司根据小区的实际情况，尽快制定出让大多数业主满意的停车管理方案并报业委会同意后公示，充分听取业主意见后实施。众达物业公司7月1日前给出以下项目的详细资料：小区自住户、租户、空置房、车库堆货、住房堆货、商铺与车库内外联通等的清册，以及小区车辆总数等。2018年11月24日，原告做出登记维修基金信息通知及召开2018年业主大会公示，内容有：原告决定于12月10日至12月24日以书面形式召开业主大会，表决事项含是否续聘原物业公司继续开展小区物业服务工作。2018年12月1日、2019年1月1日，被告做出赠送礼品的通知及温馨提示，向枫林盛景小区业主做出收取2019年度物业服务费的通知，并对限时缴费的业主提供大米一份。2019年1月16日，原告做出2018年业主大会投票结果公示。结果为：小区总户数1749户共投票1033张，其中赞成其他物业服务企业为本小区提供服务的993票，赞成续聘众达物业，为小区提供服务的37票，弃权3票。赞成新聘其他物业企业的投票结果符合《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，达到总面积和总人数双过半的要求。2019年10月20日，原告做出《通知》，主要内容有：小区业主委员会定于10月26日召开会议，研究召开业主大会选聘物业公司事宜。2019年11月19日，原告向第三人、昆明佳禾万世物业管理有限公司、昆明军友物业有限公司发出枫林盛景物业管理邀标书，邀请上述公司作为投标人就枫林盛景小区物业管理服务进行密封投标。2020年1月14日，原告做出枫林盛景2019年业主大会选聘物业公司投票结果公示，结果为：第三人获得投票的业主人数和专有面积均超过半数，确定其为中标企业。2020年4月20日，被告退出小区，第三人接管。2020年7月7日，原告做出业主委员会议决议公示，决定于7月21日召开业主大会，解决包括向众达物业公司追缴2019年多收取的物业费和车辆管理费等事项。2020年8月16日，昆明市官渡区枫林盛景小区业主大会、原告共同对2020年枫林盛景小区业主大会投票结果公示，投票结果包括同意追缴2019年众达物业多收物业费户数1142户，占比58.62%，面积163443.58平方米，占比62.86%等事项。本院认为：国务院《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。本案中原告系经物业管理处、街道办事处、居民委员会、派出所同意备案的主体，其具有民事诉讼主体资格。对于被告认为原告负责人不明确的意见。根据枫林盛景小区业主委员会章程看，在主任缺席情况下，副主任可主持业主大会。原告提起本案诉讼系召开业主大会投票所得最终结果，故原告的负责人不明确的情况下，办公室副主任主持召开业主大会是有依据的，并不当然导致原告无诉讼主体资格。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。由此可见，要求物业服务企业返还已经预收物业费的权利主体为业主。业主委员会并非该权利主体，其无权代表所有业主就所缴纳的物业费向物业公司主张退还。另原告所举证据不能证实被告多收取的物业费、车位使用费及二次加压费的金额，且原告亦无权要求被告支付上述费用。故对于原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《物业管理条例》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告昆明市官渡区枫林盛景小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费31809元，减半收取15904.50元由原告昆明市官渡区枫林盛景小区业主委员会负担，余款15904.50元退还原告昆明市官渡区枫林盛景小区业主委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  张红昆二〇二〇年十一月十八日书记员  魏 嘉