河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3340号上诉人（原审原告）：王培，女，1985年8月29日出生，汉族，住河南省遂平县。被上诉人（原审被告）：赵焕杰，女，1977年1月15日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：董中良，河南忠良律师事务所律师。上诉人王培因与被上诉人赵焕杰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王培、被上诉人赵焕杰及其委托诉讼代理人董中良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王培上诉请求：1、撤销河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初1575号民事判决，依法改判支持其全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院未支持其全部诉讼请求错误。一审法院认为“现次年的租金尚未到期，原告要求被告支付租金的条件尚未成就，对原告请求被告支付次年房租的诉讼请求，不予支持。”错误。双方签订的《门面房屋租赁合同》第四条明确约定，乙方在签订合同之日一次性付清一年房租，次年租金在房租到期前一个月一次性付清。”本合同租赁期限为三年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止。一审法院理解次年租金应于2021年2月一日前一次性付清，按照日常生活经验规则，一个理性，正常的人理解，应为2020年2月1日前一次性付清。大家均知道先交钱后租房的道理，另外一审庭审中一审法院向被上诉人发问次年房租金何时付清时，其回答是2020年2月1日前，之所以没有付清是因为发生疫情，要求减交租金，没有达成一致意见。赵焕杰辩称，一、其与被答辩人之间的租赁合同已经解除，被答辩人要求支付房租没有依据。其与被答辩人于2019年3月1日签订的《门面房租赁合同》约定的租赁期限为2019年3月1日至2022年2月29日，租赁费用为每年30000元，其已经交纳了第一年的房租，由于受疫情影响，答辩人在疫情期间没有开门，答辩人要求被答辩人减少租金，被答辩人不同意，6月15日双方发生争执，被答辩人向公安机关报案，经派出所处理，因被答辩人不同意减少租金，其当天腾空房屋，并将房屋交付给被答辩人，钥匙交付给被答辩人，因此，双方的租赁合同已经解除，被答辩人要求答辩人继续支付租金没有依据；二、被答辩人应减少其应支付的租金。答辩人于2020年6月15日与被答辩人解除合同后，其实际应支付被答辩人租金为2020年3月1日至6月15日的租金，共计8750元，但受疫情影响，其在此期间没有开门营业，且疫情属于不可抗力，《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见通知》有明确规定，另答辩人交纳的保证金应充抵租金。请求驳回上诉，维持原判。王培向一审法院起诉请求：1、依法判决被告立即支付房租30000元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月1日，原告王培作为甲方与作为乙方的被告赵焕杰签订一份《门面房租赁合同》，合同内容为：门面房租赁合同出租方（下称甲方）：王培承租方（下称乙方）：赵焕杰根据《中华人民共和国合同法》相关规定，经双方友好协商，就甲方将其拥有的门面房出租给乙方一事，达成如下协议：一、租赁门面描述1、甲方将其拥有的坐落于国槐路西段的门面建筑面积共130平米。二、租赁房屋用途1、乙方租赁房屋为商业房屋使用。2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不利擅自改变门面的原有结构和用途。三、租赁期限本合同租赁期限为：3年。自2019年3月1日起至2022年2月28日止。四、租金及支付方式1、第一年租金为30000元（大写叁万元整），房屋租赁押金1000元（大写壹仟元整），合同期满退还押金。乙方在签订本合同之日一次性付清一年房租，次年租金在房租到期前一个月一次性付清，租金由双方根据当时市场价格协商确定，且甲方不提供税票。2、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、房屋租赁税由乙方自行承担。五、……。六、乙方的权利和义务：……。七、合同的变更和解除……。八、其他约定：1、本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力；2、本合同自甲乙双方签字或盖章之日起成立。3、本合同到期续约的，需提前三个月通知。本合同一式二份，甲、乙双方各持一份。甲方：王培身份证号：4128231985﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡，联系电话：187××******，签订日期：2019年3月1日。乙方：赵焕杰身份证号：4128231977﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡，联系电话：180××******，签订日期：2019年3月1日。在合同履行过程中，因受疫情影响，原被告双方因房租数额问题发生争执。2020年6月15日，经辖区派出所出警调解，双方未能达成一致意见。2020年6月22日，原告起诉来院。另查明，原被告双方均认可被告已向原告交纳了第一年的房租30000元。上为本案事实。以上事实有原被告双方的陈述和各自提供的门面房租赁合同，被告提供的通话录音U盘、派出所出警的照片、视频材料，最高人民法院关于审理涉新冠肺肺炎案件的指导意见、遂平县新冠肺炎疫情防控应急指挥部的文件等证据在卷为据，予以认定。一审法院认为，原被告双方经协商所签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思的表示，为有效合同，原被告双方均应按合同约定履行义务。本案中，原告将房屋交付给被告租赁使用，被告应按照合同约定向原告交纳房屋租赁费用。按照合同约定，被告向原告交纳了第一年的房租，在交纳第二年的房租时，因受疫情影响，双方就房屋租赁费用发生争执，由于原被告所签订的“门面房租赁合同”中第四条约定“乙方在签订本合同之日一次性付清一年房租，次年租金在房租到期前一个月一次性付清，……”。根据该条约定，被告向原告交纳次年的租金的时间应在房租到期前一个月一次性付清，现次年的房租尚未到期，原告要求被告支付租金的条件尚未成就，对原告请求被告支付次年房租的诉讼请求，不予支持。原告可待房租到期前一个月向被告主张权利。关于被告辩称要求解除合同的意见，属被告主张的诉求，因被告未提起反诉，对被告的辩称意见，不予采纳。本案经调解达不成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回原告王培的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告王培负担。二审中，当事人未提交新的证据，本院认定如下：2020年6月15日，双方当事人因减少租金发生争执，当地公安机关到现场平息，要求双方依法处理，赵焕杰将房屋腾空并将钥匙交给王培之母，但王培之母拒绝接收，该房屋闲置至今。上述事实有赵焕杰提交的现场光盘音频及当事人陈述在卷佐证，予以认定。二审查明的其他事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，当事人因房屋租赁合同发生纠纷，双方当事人对其之间存在房屋租赁合同关系均无异议，应予确认。本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否解除及赵焕杰欠王培租金如何确认。根据查明的事实，双方当事人签订《门面房租赁合同》后，按照合同约定，赵焕杰向王培交纳了第一年的房屋租金，在交纳第二年的租金时，因受疫情影响，双方就租金发生纠纷，2020年6月15日，双方当事人因减少租金发生争执，当地公安机关介入并引导双方通过诉讼程序解决，赵焕杰将房屋腾空并将钥匙交给王培之母，但王培之母拒绝接收，该房屋闲置至今。赵焕杰在双方就租金未协商一致的情况下，拒绝按时交纳第二年租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。因双方没有明确约定违约金的具体数额，且王培未请求支付违约金，违约金无法支持。王培明知赵焕杰将房屋腾空不再继续租赁，房屋闲置至今的损失为扩大的损失，对扩大的损失应予自负。一审法院认定交纳第二年租金条件未成就，属于认定不当，二审予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务。本案赵焕杰将房屋腾空明确表示不再继续租赁，符合该法条规定可以解除合同的情形，故2020年6月15日视为案涉租赁合同的解除日。赵焕杰应承担支付2020年3月1日至2020年6月15日的租金8750元，王培请求支付全年租金不予支持。故王培部分上诉理由成立，应予支持，其他上诉理由不足，不予采纳。综上所述，王培部分上诉请求成立，应予支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，但处理不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初1575号民事判决；二、赵焕杰与本判决生效后十日内向王培支付房屋租金8750元；三、驳回王培的其他上诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，减半收取275元，王培负担225元，赵焕杰负担50元；二审案件受理费550元，王培负担500元，赵焕杰负担50元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十一月四日书记员  王贞懿