云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8112号上诉人（原审原告）：罗传旭，男，1987年4月9日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：沈汉卿、秦龙艳，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）:李玉文，男，1968年4月1日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：邵维、周柯君，云南美合律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司，营业场所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线2190号万科金域缇香小区五栋一楼5-101室。负责人：陈迅，系该公司总经理。上诉人罗传旭与被上诉人李玉文及原审第三人成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司（以下简称：万科物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。被上诉人向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的《存量房认购协议》；2.判令被告向原告双倍返还定金100000元；3.本案案件受理费等相关费用由被告承担。一审判决认定以下法律事实：2019年3月16日，原告罗传旭与被告李玉文在第三人成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司的居间下签订《存量房认购协议》，约定被告李玉文将其所有的坐落于昆明市盘龙区房屋及Ａ81、Ａ64号车位出售给原告罗传旭，房屋建筑面积128.56平方米，房屋成交价格为2940000元，签订合同时原告罗传旭向被告李玉文支付定金50000元。同时，合同中约定，原告在过户当日将首期款（不含定金）1090000元交付于被告，原告向银行申请1800000元商业贷款，在银行审批通过后，由贷款银行直接支付给被告。若被告出售的房屋处于抵押状态，双方协商同意，在产权过户前采取以下第一种方式结清被告针对该物业在银行的贷款余额，原告支付被告首付款1140000元，该购房款用于结清被告的银行贷款余额。另被告必须委托第三人到银行办理上述房屋银行按揭提前还款手续、到政府房管部门办理上述房屋的抵押登记注销手续，并领取上述房屋产权证。本协议生效后，因原告未能履行本协议条款导致本协议无法履行、解除的，原告所付定金作为违约金不予返还，因被告未能履行本协议条款导致本协议无法履行、解除的，属被告违约的，被告应当将收到的定金以双倍金额返还原告。经审查，2019年3月16日，原告罗传旭向被告李玉文支付定金50000元，被告李玉文同日向原告罗传旭出具收条。再查，原、被告签订《存量房认购协议》后，第三人于2019年4月22日再次将该涉案房屋挂在网上出售。2019年5月10日，被告李玉文向原告罗传旭发出《合同解除通知》载明：鉴于成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司及我多次要求你按《存量房认购协议》履行付款义务，但你至今仍未支付剩余首付款109万元（首付款114万），已支付5万元定金用于我结清交易房屋的银行贷款余额，且经我2019年4月29日发函催告后，你已回函明确告知交易无法进行。至此，我正式通知你：2019年3月16日签署合同编号为FVSB4CLFKMWYF0000440的《存量房认购协议》即日解除。一审法院认为，双方的争议焦点系：1.《存量房认购协议》中的权利义务的履行顺序是什么？2.本案中的违约主体是谁及违约责任是什么？针对第一个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。本案中，合同中既约定了过户当日支付房屋首付款，又约定了房屋若处于抵押状态的赎证内容，对此，一审法院认为，房屋作为大宗商品，过户前应当涤除房屋上的担保物权，是房屋进行变更登记的必然要求，也符合房屋交易的习惯，原告在看房时已明知涉案房屋上有抵押贷款，故在履行《存量房认购协议》时，应当先由原告支付被告首付款1140000元，该购房款用于结清被告的银行贷款余额，赎证后办理过户登记，之后原告向银行申请1800000元商业贷款，在银行审批通过后，由贷款银行直接支付给被告。针对第二个争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告罗传旭未按照合同约定支付首付款用于被告结清贷款余额，致使涉案房屋上的担保物权未涤除，无法进行过户交易，原告的行为实属违约，被告提出定金不予退还的答辩观点，一审法院予以支持，原告主张双倍定金返还的请求权基础不成立，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告作为违约方，并不享有提出解除合同的主体资格，故原告主张解除合同的诉求，一审法院不予支持。但庭审中，被告及第三人均同意解除合同，因当事人在开庭时对解除合同协商一致，故《存量房认购协议》于2020年5月11日解除。此外，对于原告认为被告在与原告签订《存量房认购协议》后又在房屋中介网上挂售该涉案房屋实属根本违约的观点，一审法院认为，该挂售行为仅属于要约邀请，并不构成致使合同目的无法实现或根本违约的情形，且挂售的主体为第三人，第三人与原告居间合同已在一审法院其他案件予以处理解决，故对于原告主张的观点一审法院不予认可。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、原告罗传旭与被告李玉文、第三人成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司签订的《存量房认购协议》于2020年5月11日解除；二、驳回原告罗传旭的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人罗传旭不服，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初1741号民事判决书第二项，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、（2019）云0103民初10729号民事判决书认定涉案交易无法完成是因为万科物业提供的《存量房认购协议》条款之间存在冲突，这是生效判决确认的事实。一审法院违背本院生效判决确认的系中介原因导致双方交易不能的客观事实，认定罗传旭构成违约，事实认定错误，依法应当纠正。二、一审法院无视在案证据证明的李玉文在《存量房认购协议》签署后还继续挂售房产并单方通知解约的违约事实，认定李玉文不构成违约，完全脱离在案证据，依法应当纠正。被上诉人辩称：对第一项上诉请求。首先，上诉人是作为一审的原告，案由是房屋买卖纠纷，起诉的理由是被告也就是本案当中的被上诉人在签订存量房认购协议以后，通过居间方再次挂售房屋，并通过短信解除协议，属于根本违约，本案当中的焦点是在于房屋买卖过程当中被告李玉文是否违约了，是否应当双倍返还定金。在二审当中，上诉人却引用了与成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司的居间服务纠纷的生效判决作为上诉的理由，该理由不应当作为本案审理的范围，两个案件属于不同的法律关系所导致的纠纷，诉讼的主体以及地位均有所不同，该判决已经履行完毕。其次，在生效判决结果与本案没有关系的情况下，上诉人提出的事由属于新的上诉请求，应当另案起诉，不应当在本案当中进行处理。再次，上诉人对生效判决断章取义，妄想在本案当中免除其违约责任。针对这一份判决书的详细的意见，我会在质证阶段向法庭予以说明。针对上诉人的第二项上诉理由，对再次挂售的行为，上诉人的陈述也是自相矛盾的，一审的时候说是万科挂售，二审的时候又说是李玉文进行挂售。上诉人没有正确区分或者没有能力区分居间服务与房屋买卖的法律关系以及委托的法律关系之间的区别，才导致严重的逻辑混乱。本案房屋买卖合同系罗传旭与李玉文本人签署，定金由李玉文本人自己收取，不存在任何委托销售的意思表示以及相应的民事行为，不属于上诉人所理解的委托销售。事实上李玉文将房屋出售的信息提供给万科物业，其目的是将房子出售，如何核实发布信息，李玉文没有监管和监督的义务。再次，万科物业挂售房屋信息，其根本的原因是万科物业的员工经过多次与上诉人罗传旭进行反复沟通以后，上诉人罗传旭拒不履行合同当中约定的支付剩余109万首付款的义务，用于被上诉人赎证以后办理变更过户，被上诉人要求赔偿损失的情况下，罗传旭表明不再继续愿意履行合同，属于根本违约的前提下，万科才把销售信息再次发布，所以万科的销售行为也并无不当。第四，正如一审的判决书所述，挂售行为属于要约邀请，并不构成在本案当中致使合同目的无法实现或者是根本违约的情形，上诉人的上诉理由也不能成立。第五，本案中上诉人的违约行为给被上诉人李玉文造成了损失，相反上诉人还恶意诉讼，浪费司法资源。本案系因罗传旭的违约行为导致房屋最终未成功交易，致使李玉文在购买新的房屋中资金不到位，赔偿了另一个房东购房违约金40000元以及11500元中介费。针对上诉人所提出的罗传旭并没有违约的情况进行一个说明。在一审法法庭调查的过程当中，罗传旭本人是认可了在本案当中与万科物业员工的微信记录，微信记录里面的内容均载明，在双方签订买卖合同的过程当中，是约定了先支付首付款用于被上诉人李玉文赎证之后再进行房屋买卖的过户，这是前提，亦是由法庭笔录予以确认的。所以，我们认为在本案中实际违约人是上诉人罗传旭，而非被上诉人李玉文。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判说理充分，并且很好地运用了诚实信用原则，制裁不守信、不守规则、恶意诉讼的一方，也保护诚实守信一方的合法权益，真正体现了法律的公平正义，恳请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。在二审审理中双方当事人均未提交新的证据，被上诉人对一审判决认定的事实无异议。上诉人对一审判决认定“第三人于2019年4月22日再次将该涉案房屋挂在网上出售”有异议，认为应该是被上诉人挂网出售，而非第三人。同时认为一审判决遗漏以下事实：1.盘龙法院的10729号生效判决确认的中介提供的存量房认购协议存在矛盾，而且没有约定付款时间和过户时间这个事实；2.存量房认购协议第十一条与第五条约定前后矛盾。3.遗漏认定三方在存量房认购协议签订时存在矛盾，在执行的过程中仍然没能解决合同矛盾的事实。4.罗传旭在收到李玉文发的解除通知之后回复不同意合同解除。对于上诉人的事实异议，本院认为，根据目前昆明市二手房交易习惯，房屋卖方和中介机构均有可能将相应的房源在网络媒体上展示出售，上诉人在本案一二审审理中，未提交证据证明该行为系被上诉人做出，所以对该异议本院不予支持。对于上诉人要求补充查证的事实，与本案并无关联性，故本院二审不再补充查证。故本案二审认定的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案双方当事人在履行合同过程中双方是否有违约行为？本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。就本案合同的实际履行情况来看，上诉人在与被上诉人签订合同过程中，已经明知本案房屋需要提前垫钱赎证，通常交易习惯下赎证行为先于过户行为。可见，本案合同文本第五条和第十条之间的冲突并不构成本案合同因文本冲突的重大瑕疵，导致双方不能履行。故一审判决对上诉人未先行支付首付款并由此产生违约行为的处理，并无不当。另一方面，被上诉人在本案合同存在争议，可能无法继续履行的情况下，采取的继续出售行为，并未违反基本的诚信原则。综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元由上诉人罗传旭负担。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年十一月十六日法官助理陈志远书记员汪雪媛