安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初4507号原告：中国银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市龙蟠大道**，统一社会信用代码91341100152621519B。负责人：汤志斌，该行行长。委托诉讼代理人：吴青云，安徽知秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄闪闪，安徽知秋律师事务所实习律师。被告：彭明强，男，1977年3月12日，汉族，住安徽省滁州市南谯区。被告：曾红，女，1981年5月21日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。被告：滁州市发能房地产有限公司，住，住所地安徽省滁州市紫薇东村**一社会信用代码91341102691091529T。法定代表人：王继红，公司总经理。原告中国银行股份有限公司滁州分行（以下简称中国银行滁州分行）与被告彭明强、曾红、滁州市发能房地产有限公司（以下简称发能公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行滁州分行的委托诉讼代理人吴青云、黄闪闪，被告彭明强、曾红到庭参加诉讼，发能公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行滁州分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除彭明强、曾红与中国银行股份有限公司滁州分行之间的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告彭明强、曾红、滁州市发能房地产有限公司立即偿还借款本金214634.19元及利息23451.01元（包含利息、复利、罚息，按照合同约定的贷款利率和逾期贷款利率计算），合计238085.2元，并自2020年7月21日起按照合同约定的贷款利率和逾期贷款罚息利率支付利息至借款实际清偿之日止；3、判令原告对抵押房产依法拍卖、变卖后的价款，享有优先受偿权；4、判令被告支付律师费5000元；5、判令被告承担案件受理费等实现债权的费用。事实和理由：2012年10月11日，原告中国银行股份有限公司滁州分行（以下简称“滁州中行”）与被告彭明强、滁州市发能房地产有限公司（以下简称“发能房地产”）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定彭明强因购买发能房地产开发的滁州·国际城花园38幢1单元2201室，向滁州中行按揭借款41万元，期限为120个月（自2012年10月18起至2022年10月18日止），房屋由彭明强、曾红共有。发能房地产同意为被告的该笔贷款承担连带责任。合同中对贷款利率、逾期利率、还款方式、费用承担、违约责任等有关双方权利义务的事项均作出明确的约定。合同签订后，滁州中行按照约定发放了41万元借款，被告彭明强、曾红也将其购买的的房产为上述借款办理了预购商品房抵押登记手续。被告彭明强在履行还款义务的过程中，多次出现逾期还款现象，且自2018年9月1日起一直未履行还款义务，原告多次催促均无果，故原告根据合同约定宣布借款立即到期，截止到2020年7月21日被告欠原告借款本息共计238085.2元。因被告违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告彭明强、曾红共同辩称，原告诉请属实，我们因做生意失败，资金周转困难未能按时还款。被告发能公司未作答辩、未提交书面答辩意见亦未举证。本院经审理认定如下事实：2012年10月11日，中国银行滁州分行（贷款人）与彭明强（借款人、抵押人）、发能公司（保证人）签订1份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定中国银行滁州分行向彭明强发放购置位于滁州市龙蟠大道（滁州·国际城花园）38幢1单元2201室房产贷款410000元，贷款期限为120个月，贷款利率为浮动利率，本合同签订时月利率执行4.9%，还款方式为月等额本息还款；罚息：借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按上述约定的利率基础上加收50%确定；借款人未按期归还贷款本息，贷款人分别或同时采取下列措施：1、有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；2、对于尚未发放的贷款，全部、部分中止或终止发放；3、终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；保证人发能公司承担阶段性连带责任，保证人在抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，对借款人的债务免除保证责任。2012年11月5日，抵押双方就约定抵押物办理了滁他2012012855号预购商品房抵押登记，预购商品房抵押权人为中国银行滁州分行，预购商品房抵押人为彭明强、曾红。2013年2月4日，中国银行滁州分行出具《借款借据》1份，载明贷款金额为410000元。中国银行滁州分行按照合同约定向被告彭明强提供了410000元贷款，但被告彭明强未能按照合同约定履行付息还本义务。截至2020年6月30日，被告彭明强尚欠贷款本金214634.19元、利息23451.01元。另查明，原告中国银行滁州分行因本次诉讼产生律师费5000元。上述事实，有原告提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《贷款已还款明细清单》、《借款借据》、《预购商品房抵押权证》、《滁州分行个贷、银行卡不良授信诉讼案件代理合同》、安徽增值税普通发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，中国银行滁州分行与彭明强、曾红签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法、有效，各方应按照约定全面履行各自的合同义务。原告中国银行滁州分行按约定发放贷款后，即享有按期收回贷款本息之权利，被告彭明强未按约定期限偿还原告贷款本息，构成违约。原告要求与被告解除合同，并由被告彭明强偿还贷款本金214634.19元及支付利息（截至2020年7月21日为利息23451.01元，2020年7月21日之后的利息为按合同约定支付至借款付清之日止）的诉请，符合法律规定和合同约定，计算方法正确，本院予以支持。彭明强、曾红系夫妻关系，上述债务应认定为夫妻共同债务，彭明强、曾红应承担共同清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中国银行滁州分行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。本案中，合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，中国银行滁州分行亦未取得房屋他项权证，中国银行滁州分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，发能公司作为保证人为涉案借款提供阶段性连带保证责任，发能公司在抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，对借款人的债务免除保证责任。而案涉抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，发能公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，发能公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。对于原告诉请的律师费损失5000元，符合合同的约定，亦未超过相关法律规定，故应由被告彭明强、曾红承担。被告彭明强、曾红、发能公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担，不影响本院查明的事实和证据进行裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司滁州分行与被告彭明强、曾红于2012年10月11日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告彭明强、曾红于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司滁州分行借款本金214634.19元并支付相应利息（截至2020年7月21日利息为23451.01元，2020年7月21日之后利息按合同约定支付至借款付清之日止）及赔偿律师费损失5000元；三、被告滁州市发能房地产有限公司对本判决第二项判决内容承担连带清偿责任，被告滁州市发能房地产有限公司清偿后有权在其清偿的范围内向被告彭明强、曾红追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司滁州分行本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5026元，减半收取2513元，由被告彭明强、曾红、滁州市发能房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 盛 军二〇二〇年十一月二十七日书记员 姜丽国附本案适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。