河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1628民初3860号原告：北京市旗开商贸有限公司，社会统一信用代码91110105785509105X，住所地北京市朝阳区广渠路**院****。法定代表人：王进华，公司执行董事。原告：王进华，男，1969年5月13日出生，汉族，住山东省平邑县。二原告共同委托诉讼代理人：马海彦，河南江河源律师事务所律师。被告：冯新，男，汉族，1968年5月20日出生，住河南省项城市。被告：北京市新康伟业房地产开发有限公司，社会统一信用代码91110114585822674D，，住所地北京市昌平区科技园区振兴路******法定代表人：冯新，公司总经理。二被告委托诉讼代理人：田以功，河南明辨律师事务所律师。被告：北京市华展伟业房地产开发有限公司鹿邑分公司，社会统一信用代码914116286959695460，住，住所地河南省鹿邑县涡河南岸华展小区**楼**/div>负责人：王永杰，公司员工。原告北京市旗开商贸有限公司（一下简称旗开公司）、王进华与被告冯新、北京市新康伟业房地产开发有限公司（以下简称新康公司）、北京市华展伟业房地产开发有限公司鹿邑分公司（华展鹿邑分公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旗开公司、王进华及其原告共同委托诉讼代理人马海彦，被告冯新、新康公司及其共同委托诉讼代理人田以功，被告华展鹿邑分公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旗开公司、王进华向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令三被告履行华展鹿邑分公司在鹿邑涡河南岸华展小区的25#B、23#A房地产抵押登记；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2011年12月29日签订协议向被告供应建筑钢材，因被告没有按照约定付款，原告停止供货。2012年6月17日被告主动提出用23#A第5层至14层房屋抵押担保，要求原告继续供应钢材。原告按约定向被告供应钢材后，经原、被告对账结算，被告仍不付款，被告在2013年3月10日与原告再次签订25#B的抵押担保协议，经原告多次催要，被告至今未向原告支付欠款，并以种种理由没有办理抵押担保登记。为此，原告具状起诉，请求依法判如所请。被告新康公司、冯新辩称，1.原告与被告新康公司、冯新不存在抵押登记合同关系。被告在鹿邑县华展小区承包建设工程，需要建筑材料，原告提供建筑钢筋货物，被告都出具有送货单和出库单。在被告未能及时支付原告货款时，被告愿意以其在鹿邑县华展小区投资建设的楼房作担保，保证原告能收回其货款。原、被告之间是一种买卖合同关系，不是抵押登记合同关系；2.原告请求责令被告履行涉案房地产抵押登记，没有事实和法律依据。本案所涉房屋，虽然是被告所投资金建设，但至今没有进行所有权登记，即没有取得所有权证书。抵押登记行为是不动产权利证书派生出的行政行为，若不存在不动产权利证书，那么行使不动产权利证书的派生行为也无从谈起。而抵押登记行为是一种行政行为，由不动产登记管理部门行使该行政职权。不动产抵押登记，需符合其法定的条件和程序，涉及多种行政法律关系。行政职权和人民法院司法职权，各有其权力边界。原告仅凭一纸买卖合同货款的担保协议，就请求人民法院责令被告履行涉案房地产抵押登记，没有事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告华展鹿邑分公司辩称，华展鹿邑分公司与旗开公司没有签订任何合同，双方不存在任何合同关系，原告请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告向法庭提供如下证据：1.《补充协议》及授权委托书各1份，证明冯新及新康公司投资建设华展小区，因使用购买原告的钢材，同意用其投资建设的23号楼5至14层以每平方米2000元作为抵押担保，如不能给付原告货款，被告同意让原告自行处理该房屋；2.结账确认单2份，证明原告与被告冯新及其东北金城存在钢材买卖关系，2013年6月15日和2014年3月12日冯新代表东北金城北京分公司与原告进行欠款确认，东北金城公司欠原告钢材款15041554元的事实；3.《房屋订购合同》1份，证明冯新和东北金城公司用华展小区的25号楼抵押给原告作为所欠的钢材款约12110000元；4.联建房项目合作合同书及授权委托书各1份，证明东北金城公司和被告华展公司合作联建的华展小区28#、30#、31#、32#，冯新代表金城公司办理公司业务和各项事宜，冯新对联建房屋具有所有权。被告新康公司、冯新对上述证据质证意见为：1.对证据1的真实性无异议，但对协议中的23号楼5至14层并不享有所有权，所有权属于华展鹿邑分公司，双方货款一直没有结算，冯新代表东北金城公司进行签字，因是借用金城公司的资质，该欠款单的款项是冯新个人所欠，新康公司的担保也是冯新个人所担保；2.冯新对证据2的真实性无异议，但该协议不是被告冯新的真实意思表示，是原告带着人威胁的情况下出具的，新康公司不知情；3.冯新对证据3中的25号楼房不享有所有权，新康公司对订购合同不知情；4.冯新对证据4的真实性无异议，但只是代表东北金城签订的，该合同中所述的华展小区28#、30#、31#、32#楼房没有实际施工，协议签订中的楼房不存在。新康伟业公司对联建房项目合作不知情。被告华展鹿邑分公司对上述证据质证意见为：对证据1不清楚，协议书中的23号#所有权属于华展公司，被告冯新无权处置本公司的房产，华展公司也没有授权让其出具协议；2.对证据2欠款确认单不知情；3.对房屋订购合同不知情，协议约定的25#楼，所有权人是华展公司鹿邑分公司；4.对该联建房项目合作合同书的真实性无异议，但后来建设规划中没有合同书中的30、31、32#楼。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。被告新康公司、冯新向法庭提供证据如下：1.送货单和出库单22张，证明二原告和被告冯新之间是供货合同关系，不存在房产抵押关系；2.收条1份，证明被告已陆续向原告支付货款约200万元，该收条只是其中的一部分，原、被告没有进行最终结算。原告对上述证据质证意见为，对上述证据的真实性无异议，但原告方没有收到被告的200万元，上述证据与本案无关。被告华展公司对上述证据质证意见为：华展公司不知情，不发表质证意见。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月1日，北京市华展伟业房地产开发有限公司与东北金城公司、北京建筑工程分公司签订《联建房项目合作合同书》，协议约定，由东北金城公司、北京建筑工程分公司出资承建北京华展公司28#、30#、31#、32#楼高层建筑，联建房屋由出资方所有。2011年12月，原告旗开公司与东北金城建设股份有限公司签订《钢材买卖合同》。2013年6月15日，东北金城为原告旗开公司出具“欠款确认单”，确认下欠旗开公司货款6755217元及利息222900元（11个月）；2014年3月12日东北金城为原告旗开公司出具“欠款确认单”，确认下欠旗开公司货款8286337元；被告冯新自愿对上述欠款承担连带保证责任，新康公司在“欠款确认单”上盖章确认。2012年6月17日，原告旗开公司与被告新康公司签订《补充协议》，协议约定，旗开公司按照原合同继续供货，货款单价遵照原合同执行；新康公司同意将所建楼房23#抵押旗开公司5000㎡,5-14层，每层2000元/㎡作为抵押担保；新康公司如不能向旗开公司付款，同意旗开公司自行处理。2013年3月10日，原告与东北金城公司签订《房屋订购协议》，协议约定，原告王进华购买华展高档住宅小区“星耀东方”小高层25B栋楼房，折抵欠款约12110000元。本院认为，被告是否有义务和权利办理涉案25#B、25#A楼房抵押登记，分析如下：第一、从北京市华展伟业房地产开发有限公司与东北金城公司、北京建筑工程分公司签订《联建房项目合作合同书》中可以看出，东北金城公司出资联建的是北京华展公司28#、30#、31#、32#高层建筑，并没有出资联建涉案的25#B、25#A楼房，没有证据证明被告新康公司、冯新对涉案楼房25#B、25#A依法享有所有权以及原告与华展鹿邑分公司存在合同关系；第二、《补充协议》中虽然约定了将涉案23#楼作为抵押担保，但没有证据证明被告新康公司、冯新旗对23#楼享有所有权及处分权、且被告华展鹿邑分公司对抵押担保不予追认；第三、涉案25#B栋楼系原告与东北金城公司签订之间房屋买卖合同关系，不属于本案审理范围。综上，根据“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押的规定，原告请求依法判令三被告履行涉案25#B、23#A房地产抵押登记，理由不能成立，本院不予支持，原告待有证据后，可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告北京市旗开商贸有限公司、王进华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告北京市旗开商贸有限公司、王进华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  孔维良二〇二〇年十一月九日书记员  牛帅博