吉林省德惠市人民法院民事判决书（2020）吉0183民初1702号原告（反诉被告）：李文龙，男，汉族，住德惠市。委托诉讼代理人：李清贵，德惠市岔路口镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：谢庆宝，男，汉族，住德惠市。委托诉讼代理人：邴闻天，吉林邴闻天律师事务所律师。原告（反诉被告）李文龙与被告（反诉原告）谢庆宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文龙及其委托诉讼代理人李广军、被告谢庆宝及委托诉讼代理人邴闻天均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李文龙向本院提出诉讼请求：1.判令谢庆宝给付原告德惠市朝阳乡新苑小镇6#楼门市房剩余价款10万元；2.请求判令被告支付违约金5万元；3.诉讼费由谢庆宝承担。事实及理由：2014年7月12日，被告购买了由原告开发位于德惠市朝阳乡的新苑小镇6#楼门市一套（面积130平方米），价款为36万元，当时被告交付了房款26万元，原告将房屋交付被告使用至今，但余款10万元被告一直未给付，故诉至法院，谢庆宝辩称，李文龙所述不属实，双方买卖合同履行过程中，是李文龙存在违约行为，导致合同不能继续履行。买卖楼房时李文龙许诺能办理按揭贷款，谢庆宝才购买该楼，这在双方签订的还款合同中已明确，李文龙有义务给谢庆宝办理银行按揭贷款，李文龙不能完成该项约定，属李文龙违约，谢庆宝不承担违约责任，因此，李文龙要求给付房款和赔偿违约金没有事实根据，请法院驳回其诉讼请求。谢庆宝向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉原告与反诉被告楼房买卖合同；2.判决反诉被告退还房款26.2万元，契税10,799元、维修基金5590元，赔偿装修损失8万元，合计358,389元；3.诉讼费由李文龙承担。李文龙辩称，谢庆宝的反诉没有事实及法律依据，谢庆宝要求解除合同应该是在合同签订一年之内提起，现在合同已经履行七年之久，不存在解除的可能，又不存在解除的要件。本院经审理认定事实如下：2014年7月12日，谢庆宝在李文龙处购买德惠市××乡房屋一处，双方当日签订《还款合同》一份，约定：“甲方：李文龙、乙方：谢庆宝。乙方购买甲方德惠市朝阳乡新苑小镇六栋门市建筑面积为130平方米，单价为2769平方米/元，总价360,000元（大写叁拾陆万元）。经甲乙双方协议签订，乙方的房款缴款方式为银行按揭贷款，房款的首付款为人民币260,000元，已付首付款人民币260,000元（大写：贰拾陆万元），除银行贷款金额其余金额为人民币100,000元（大写：壹拾万元），于14年12月30日（备注：还伍万，15年底还3万，16年底还2万）全部还清，交款金额已售楼票据为准。如果乙方未按照签订的时间规定付清其余房款，乙方需向甲方交还款金额（本金）+还款金额的50%的违约金。此协议一式两份，双方各执一份，合同从签字之日起生效。14年7月12日。”合同签订后，谢庆宝支付给李文龙16万元现金，李文龙将房屋交付给谢庆宝使用至今。2014年11月4日谢庆宝缴纳维修基金5590元、契税10,799元。2016年12月12日李文龙为谢庆宝开具《新苑小镇收据》一枚，编号为0005329，该收据载明谢庆宝购门市130平方米，总价为355,000元。已交购楼款252,000元。2019年4月9日，谢庆宝交购楼款10,000元。另查明，德惠市朝阳乡“新苑小镇”是李文龙挂靠德惠市金德房地产开发有限公司开发建设，工程全部出资人及所有权人均为李文龙。朝阳乡新苑小镇住宅小区于2014年5月9日取得建设工程规划许可证、于2014年7月22日取得建筑工程施工许可证、于2014年7月30日取得商品房销（预）售许可证。上记事实，有当事人陈述、《还款合同》一份、德惠市金德房地产开发有限公司营业执照及证明一份、德惠市发展和改革局德发改审批字[2013]76号关于德惠市朝阳乡新苑小镇住宅小区建设工程项目建议书的批复一份、建设用地规划许可证一份、建设工程规划许可证一份、建设工程施工许可证一份、商品房销（预）售许可证一份、土地使用权证一份、《新苑小镇收据》三枚等在卷佐证。本院认为，（一）关于案涉房屋买卖合同是否应予解除。案涉德惠市朝阳乡新苑小镇住宅小区由李文龙实际开发，其与谢庆宝达成的口头房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方房屋买卖合同有效，谢庆宝主张因李文龙未及时办理按揭贷款手续故要求解除房屋买卖合同关系的反诉请求，李文龙在庭审中提供了案涉住宅小区的商品房销（预）售许可证，证明案涉房屋系合法销售，况且即使没有商品房预售许可证，亦属于无效合同范畴，非解除合同法定事由，谢庆宝不能以此主张解除合同，而李文龙与谢庆宝之间未签订书面房屋买卖合同，仅签订一份《还款合同》，且未约定办理按揭贷款的期限，在谢庆宝未支付全部购房款的情况下，李文龙亦不应为其办理房屋所有权证照，因此，李文龙不构成合同违约，谢庆宝亦不具有合同解除权，尤其2014年7月谢庆宝在未支付全部房款的情况下已经占有使用案涉房屋至今，解除合同不利于交易稳定，故谢庆宝主张解除与李文龙的房屋买卖合同，本院不予支持，谢庆宝应遵循诚实信用原则，付清尾款。因案涉合同不应解除，故对谢庆宝提出的要求李文龙退还房款262,000元、赔偿装修损失80,000元，不应予以支持。关于谢庆宝主张物业维修基金5590元应予返还的反诉请求，李文龙提供票据一枚证明其集中代缴的物业维修基金已交给德惠市住房和城乡建设局，因票据翻折个别字迹不清晰，谢庆宝不同意本院调取并核实该份证据，故对谢庆宝要求退还物业维修资金的反诉请求不予支持。关于谢新宝主张李文龙退还交纳的契税10,799元，因李文龙未提供相关证据证明该笔款项已交给税务部门，故该笔金额应折抵房款。（二）剩余房款金额及违约金标准。在2014年7月12日双方签订的《还款合同》中，虽然约定房屋总价款36万元，但也约定了“交款金额以售楼票据为准”，在2016年12月12日，李文龙为谢庆宝出具的《新苑小镇收据》中约定总价355,000元，故房屋总价款应认定为355,000元，谢庆宝已经支付262,000元，尚有93,000元房款未支付，在扣除其缴纳的预收税款10,799元，故谢庆宝应支付剩余房款为82,201.00元。同时，该《还款合同》中，也约定了违约金为还款金额的50%，明显过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定,谢庆宝未付清全部房款,本院酌定谢庆宝自2020年6月6日（起诉之日）起至房款全部付清之日止以93,000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准向李文龙支付违约金。依照《《中华人民共和国合同法》》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、谢庆宝于本判决生效后给付李文龙购房款82,201.00元，并自2020年6月6日起至房款全部付清之日止以82,201.00元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准向李文龙支付违约金；二、驳回李文龙、谢庆宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1650.00元，由谢庆宝负担；反诉案件受理费3387.50元，由谢庆宝负担3337.50元，由李文龙负担50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 孙宇 二〇二〇年十一月十三日书记员 杨茁