贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终2157号上诉人（原审被告）：贵州华联房地产开发有限公司。住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层**，统一社会信用代码915223010738902438。法定代表人：郑国江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡光敏，女，1978年9月24日出生，布依族，住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：吕卫新，男，1975年12月4日出生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：赵云，贵州心达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周德春，贵州心达律师事务所律师。上诉人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）因与被上诉人胡光敏、吕卫新商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华联房开上诉请求：撤销原判，发回重审或改判对胡光敏、吕卫新已超过诉讼时效的逾期交房违约金诉讼请求不予支持，对违约金标准按双方合同约定计算；一、二审案件受理费由胡光敏、吕卫新承担。事实和理由：1．一审中，胡光敏、吕卫新提供了《致业主的一封信》照片作为证据，华联房开对该照片真实性不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体……”第九十条第（四）项“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：……（四）存有疑点的视听资料、电子数据……”的规定，因胡光敏、吕卫新没有提供该照片的原始载体，其也无法证明《致业主的一封信》张贴在小区何处、哪些业主看到等等，无法查证照片的真实性，依法不能单独作为认定案件事实的依据，一审对该证据予以采信不当。2．一审对逾期交房违约金标准认定错误。胡光敏、吕卫新并未举证证实其因华联房开逾期交房造成的实际损失，即无证据证实双方订立的《商品房买卖合同》约定违约金低于胡光敏、吕卫新实际损失，本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”的规定。被上诉人胡光敏、吕卫新答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回华联房开的上诉请求，维持原判。胡光敏、吕卫向一审法院起诉请求：1．判决华联房开按合同约定及法律规定向胡光敏、吕卫新完成法定交房并支付逾期交房所产生的违约金，按月10.66元/㎡，从2016年6月28日起计算至完成法定交房之日止（至2020年2月28日为63,644.02元）；2．判决华联房开按合同约定及法律规定给胡光敏、吕卫新办理房屋所有权证并支付逾期办证所产生的违约金，从2017年12月30日起按已交房价款日万分之一计算至办理完毕房屋所有权证之日止（至2020年2月28日为33,000.56元）；3．判决华联房开继续履行合同约定为胡光敏、吕卫新安装蒂森克虏伯电梯义务；4．案件受理费由华联房开承担。一审法院认定事实：胡光敏与吕卫新系夫妻关系。2014年11月13日，华联房开作为出卖人，胡光敏、吕卫新作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》主要约定，由胡光敏、吕卫新购买华联房开开发建设的位于兴义市兴泰新区华联城第4幢x单元xx层xxx号房，该商品房建筑面积135.69㎡，套内建筑面积106.15㎡，该商品房单价3,940.25元/㎡，总价款为418,258元。第八条付款方式为买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款126,258元，余款292,000元以银行按揭支付。第十一条交付时间和条件为出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等。第十三条逾期交房责任为逾期在90之日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第十八条商品房质量的约定为出卖人承诺交付的该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备；交付的该商品房的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范。如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求及时更换、重做、修理。具体装饰和设备标准的约定见附件六。第二十二条房屋登记为出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。办理商品房转移登记须双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。第二十六条销售广告及宣传资料为商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。合同还对其他的权利义务进行了约定。附件六装饰、设备标准的约定为双方还应当具体约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。其中电梯的品牌名称为蒂森克虏伯，电梯速度2.5米/秒，载重量1000千克。合同签订后，胡光敏、吕卫新通过首付款及公积金贷款方式向华联房开支付购房款418,258元，并向其支付了抵押登记费、所有权登记费、预告登记费共计240元，及相应的电、水、天然气等开户费5,770元。于2014年11月8日为案涉房屋交纳了专项维修资金8,365元，2016年12月9日向税务机关交纳了税费11,364.07元。华联房开在售房之前宣传的电梯为蒂森克虏伯电梯，合同中约定的电梯品牌也系该电梯。2017年7月14日，华联房开在其小区张贴一份《致业主的一封信》，载明“首先，对于我们逾期交房的事实，我们深表歉意，并感谢您的理解。随着一期部分楼栋（一期1、3、4、9、10、11栋）的工程已陆续达到装修条件……。其次，公司正在紧张办理竣工验收等相关手续，待达到正规交房条件后再通知各位业主办理正式的交房手续，计算违约金……作为一个有责任的房开企业，对于完善手续及款项按合同付清的业主公司将严格按照与业主签订的《商品房买卖合同》第四章第十三条之逾期交房责任所述条款进行赔偿。”等内容。另华联房开至今未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记。胡光敏、吕卫新至今未领取案涉房屋钥匙及入住。在兴义市人民法院审理并已生效的（2019）黔2301民初8104号案件中查明华联房开实际为案涉房屋整栋楼房安装的并非合同约定的品牌蒂森克虏伯电梯，系西继迅达电梯，速度为2.5米/秒，载重量为1000千克，并经相关检验部门检验合格后投入使用。且针对案涉楼盘的第4幢1单元19层1-19-1号房屋的同地段同类房屋的租金，2019年12月4日，经法院依法委托黔西南州金正资产评估事务所进行评估，该所作出（2019）JZ【估】字第0036号资产评估报告，载明经实际勘察和市场调查，考虑影响房产租赁的各项因素，确定兴义市兴泰新区贵州华联城第4幢x单元x层x号（成套住宅）同地段同类房屋市场租金平均水平为月租金10.66元/㎡/月。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。华联房开与胡光敏、吕卫新签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，胡光敏、吕卫新已按合同约定全面履行了付款义务，华联房开至今未取得案涉楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于华联房开应否支付逾期交房违约金的问题。合同约定华联房开应于2016年6月28日前交付房屋，并约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合同的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到交付条件的最低标准，华联房开至今未取得案涉楼盘竣工验收备案，依法应向胡光敏、吕卫新支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，首先，案涉合同约定“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，该违约金的计算方式为按日计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效。其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，胡光敏、吕卫新在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间三年的规定。再次，胡光敏、吕卫新于2020年3月4日向本院提起诉讼，向华联房开主张权利，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2017年3月5日。另在2017年7月14日，华联房开在小区内张贴《致业主的一封信》，华联房开对其真实性不予认可，首先，该《致业主的一封信》系张贴在小区内的，大多数业主都能看见，若不是华联房开张贴的，其应当采取及时撕掉或者发出公告等措施，避免业主由此产生误会或者给其带来损失，但其并未采取措施。其次，华联房开亦未提供相反的证据证明该份证据系虚假的，不真实的。该份证据与本案具有一定的关联性，能够反映出本案的部分事实，予以采信。结合《致业主的一封信》载明的逾期交房、计算违约金，对于完善手续及款项按照合同付清的业主按照《商品房买卖合同》第四章第十三条之逾期交房责任所述条款进行赔偿等内容，可知华联房开对其逾期交房的事实系明知的，并自愿对其逾期交房产生的违约金作出赔偿，在此时对违约金计算诉讼时效构成中断，民法总则施行前的诉讼时效适用二年，故应从2017年7月14日起往前推二年。本案双方约定的交房日期为2016年6月28日，华联房开从2016年6月29日开始处于持续违约状态，故2016年6月29日起至2017年7月14日的违约金诉请未超过诉讼时效。本案中，华联房开应向胡光敏、吕卫新承担逾期交房违约责任期间为2016年6月29日至2020年3月4日。对逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金”，如前所述，华联房开应向胡光敏、吕卫新承担逾期交房违约责任期间为2016年6月29日至2020年3月4日，按照合同约定计算违约金为56,213.88元（418,258元×0.0001×1344天）。胡光敏、吕卫新主张该约定过低，所以主张按照同地段同类房屋租金10.66元/㎡/月的标准计算逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。在本案中，胡光敏、吕卫新并未提交证据证明因华联房开的逾期交房行为给其造成的实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，逾期交房的损失一般体现为购房人在对房屋占有、使用、收益方面的损失，在出卖人逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在很大程度上相当于逾期交房给其造成的损失。因此，在无直接证据证实因逾期交房给买受人造成的具体损失的情况下，可参照同地段同类房屋的租金标准进行认定。为减少双方损失，节约司法资源，统一裁判尺度，参照（2019）黔2301民初8104号案件中黔西南州金正资产评估事务所对同地段、同一街道、同一类型、同小区房屋作出的评估报告书作为衡量标准，评估报告书中评定的租金为10.66元/㎡/月，胡光敏、吕卫新主张按10.66元/㎡/月计算逾期交房的违约金为64,801.2元（135.69㎡×10.66元/㎡/月×1344天）。约定的违约金低于造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，故按照实际损失对违约金进行调整，故逾期交房违约金为64,801.2元。胡光敏、吕卫新主张逾期交房的违约金计算至完成法定交房之日止。对于2020年3月4日以后的逾期交房违约金，因案涉房屋已有部分业主实际入住，而入住与未入住产生的损失系不等的，违约金的计算方式亦不同，本案胡光敏、吕卫新未实际入住房屋，但不能保证其在将来的一段时间内不入住，无法确定以后的违约金数额，对该部分主张，不予支持。其可待产生后另行主张。关于逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理胡光敏、吕卫新房屋权属证书的前提条件，华联房开未如期完成该项合同义务，已构成违约，胡光敏、吕卫新诉请华联房开支付逾期办证违约金于法有据。其次，违约金兼具填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，胡光敏、吕卫新按约定支付全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情况。再次，案涉合同约定，华联房开应在“2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记……出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该条已经明确约定了违约金的计算方式，对胡光敏、吕卫新主张按照合同约定计算逾期办证违约金的诉请，予以支持。从约定日期2017年12月30日起暂计算至起诉之日止逾期办证违约金为33,251.51元［418,258元×0.0001×795天（2017年12月30日至2020年3月4日）］，对2020年3月4日以后的违约金，胡光敏、吕卫新可待产生后另行主张。关于胡光敏、吕卫新诉请华联房开按合同约定及法律规定向其完成交房，并办理房屋所有权证问题，因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。如前所述，取得建设工程竣工验收备案才符合法定的交付条件，而取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格。办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非华联房开一己之力即可完成的事项，故对胡光敏、吕卫新的该项诉请，不予支持。关于胡光敏、吕卫新诉请要求华联房开继续履行合同约定的为其安装蒂森克虏伯电梯的义务。首先，电梯是房屋的组成部分，开发商应该按照合同约定的标准和品牌安装电梯。合同约定的电梯品牌为蒂森克虏伯电梯，华联房开未按照合同约定的品牌安装电梯，已构成违约。其次，华联房开已为案涉小区安装了西继迅达电梯，且该电梯的速度及载重量与合同约定的蒂森克虏伯电梯一致，并经相关检验部门检验合格后投入使用，胡光敏、吕卫新作为业主，并未举证证明目前电梯影响其日常生活和存在危及人身安全的隐患，即华联房开未按合同约定品牌安装电梯，未构成根本性违约，属于交付行为存在瑕疵。最后，电梯属于公共设施，更换电梯涉及整栋楼多户业主的公共利益。综上，对胡光敏、吕卫新诉请要求更换电梯的诉讼请求，不予支持。但华联房开未安装合同约定的电梯品牌，其瑕疵交付已构成违约，业主可以采取其他的补救措施。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决：一、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡光敏、吕卫新从2016年6月29日起至2020年3月4日止的逾期交房违约金64,801.2元；二、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡光敏、吕卫新从2017年12月30日起至2020年3月4日止的逾期办理房屋权属证书违约金33,251.51元；三、驳回胡光敏、吕卫新的其余诉讼请求。案件受理费2,216元，减半收取1,108元，由贵州华联房地产开发有限公司负担（贵州华联房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内直接支付给胡光敏、吕卫新）。二审中，华联房开未提交新的证据。胡光敏、吕卫新向本院申请证人夏某、陈某出庭作证。夏某陈述：我家也是在华联城买了房子，合同约定是2016年6月28日交房，但2017年7月都没有交房，后来听说可以领钥装修房子，我是去物业大厅看到《致业主的一封信》放置在物业办公室进门左手边的一个活动展板上，大概内容是承诺可以领钥匙装修，等房屋具备交房条件后再根据合同约定和我们计算违约金，信件落款是2017年9月左右，信件是否盖有华联房开公章及具体时间记不清楚。我认为是房开放置的，因为从内容上看是房开对我们业主的一种承诺。陈某陈述：我是华联城的业主，2017年10月装修，2018年1月入住，领钥匙时间记不清楚。卖房时说是2016年6月交房，2017年7月份左右华联房开发短信给我说是可以装修房屋，当时我觉得房屋还没有达到交房条件怎么可以交房，所以就去物业问。当时就看到了物业办公室的左手边活动展板上的《致业主的一封信》，落款是2017年7月，因为我当时关注什么时候可以算违约金，故对时间比较注意。内容大概是有需要的业主可以领钥匙装修房屋，房开公司表示歉意，违约金按照合同约定赔偿。展板、信件的颜色，因时间太长记不清楚。我认为就是华联房开公司放置的，物业也表示不清楚，说让我们去问华联房开，是否盖有华联房开公章记不清楚。胡光敏、吕卫新对前述夏某、陈某证言无异议；华联房开质证：对证人证言真实性不予认可，2017年没有交房是事实，2017年4月我方就通知相关的业主房子可以交房了，但是没有产权证，钥匙可以领，在2017年4、5月部分业主就跟我方达成了迟延交房违约金约定，部分业主是要求是折抵车位，有部分是折抵物业费。基于前述，房开在2017年7月还在物业放一封信显然不实。本院认证意见：夏某、陈某系与本案事实有利害关系证人，二人对《致业主的一封信》内容、落款时间、是否加盖有华联房开公章等陈述要么不一、要么记不清楚或陈述模糊，且《致业主的一封信》为照片复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体……”第九十条第（四）项“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：……（四）存有疑点的视听资料、电子数据……”的规定，因胡光敏、吕卫新没有提供该照片的原始载体，不符前述司法解释对视听资料证据的来源要求，且《致业主的一封信》亦未加盖华联房开公章，夏某、陈某证言无法证实《致业主的一封信》的真实性，对二人证言本院不予采信。本院经审理认定事实：胡光敏与吕卫新系夫妻关系。2014年11月13日，华联房开作为出卖人，胡光敏、吕卫新作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：由胡光敏、吕卫新购买华联房开开发建设的位于兴义市兴泰新区华联城第4幢x单元x层xxx号房，该商品房建筑面积135.69㎡，套内建筑面积106.15㎡，该商品房单价3,940.25元/㎡，总价款为418,258元。第八条付款方式为买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款126,258元，余款292,000元以银行按揭支付。第十一条交付时间和条件为出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等。第十三条逾期交房责任为逾期在90之日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第十八条商品房质量的约定为出卖人承诺交付的该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备；交付的该商品房的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范。如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求及时更换、重做、修理。具体装饰和设备标准的约定见附件六。第二十二条房屋登记为出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。办理商品房转移登记须双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。第二十六条销售广告及宣传资料为商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。合同还对其他的权利义务进行了约定。附件六装饰、设备标准的约定为双方还应当具体约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。其中电梯的品牌名称为蒂森克虏伯，电梯速度2.5米/秒，载重量1000千克。合同签订后，胡光敏、吕卫新通过首付款及公积金贷款方式向华联房开支付购房款418,258元，并向其支付了抵押登记费、所有权登记费、预告登记费共计240元，及相应的电、水、天然气等开户费5,770元。于2014年11月8日为案涉房屋交纳了专项维修资金8,365元，2016年12月9日向税务机关交纳了税费11,364.07元。华联房开在售房之前宣传的电梯为蒂森克虏伯电梯，合同中约定的电梯品牌也系该电梯。在兴义市人民法院审理并已生效的（2019）黔2301民初8104号案件中查明华联房开实际为案涉房屋整栋楼房安装的并非合同约定的品牌蒂森克虏伯电梯，系西继迅达电梯，速度为2.5米/秒，载重量为1000千克，并经相关检验部门检验合格后投入使用。另查明：华联房开至今未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记。胡光敏、吕卫新至今未领取案涉房屋钥匙及入住。综合当事人诉辩，归纳本案二审争议焦点为一审对华联房开逾期交房违约金的计算期间及标准是否适当。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院二审围绕华联房开不服一审判决的逾期交房违约金计算期间及标准相关事实及法律适用进行审查。针对华联房开逾期交房违约金计算期间的问题。本案中，胡光敏、吕卫新与华联房开订立的《商品房买卖合同》约定华联房开应在2016年6月28日交房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效并对各方具有合同约束力。从前述约定内容看，当事人之间就逾期交房违约金约定为按日计算，系一种继续性债权。一审已对该继续性债权的诉讼时效认定及分析做了详细阐述，本院认同，不再赘述。胡光敏、吕卫新于2020年3月4日提起诉讼向华联房开主张权利，其诉请的逾期交房违约金从起诉之日往前计算三年未超过诉讼时效，即华联房开应承担自2017年3月5日至2020年3月4日期间的逾期交房违约金责任。2017年3月4日前的逾期交房违约金已过诉讼时效，本院对胡光敏、吕卫新已过诉讼时效期间的逾期交房违约金诉讼请求不予支持。2020年3月4日后的违约金，因未实际产生在本案中不作审查。针对一审计算的逾期交房违约金标准问题。当事人订立的《商品房买卖合同》已对华联房开逾期交房情况下的违约金标准及计算方式进行了明确约定。一审根据胡光敏、吕卫新的诉请对前述合同约定的逾期交房违约金予以调整，华联房开对此提出异议。本院分析认为，违约金是指当事人完全不履行或不适当履行债务时，应当按约定给付对方一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产，旨在保证债的履行，督促当事人履行合同，补偿一方违约给对方造成的损失，制裁违约方，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。对于违约金应该尊重当事人的意思自治，只有在约定过分高于或低于实际损失的情况下，才能根据合同履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就本案而言，胡光敏、吕卫新未举证证实其因华联房开逾期交房造成的实际损失，一审对当事人订立的《商品房买卖合同》约定违约金进行调整，无事实及法律依据，明显不当，本院予以纠正。本案华联房开因逾期交房行为，应承担的逾期交房违约金应按胡光敏、吕卫新全部已付款万分之一按日计算。综合前述，本院对华联房开在本案中应向胡光敏、吕卫新承担的逾期交房违约金计算为45,799.25元［418,258元×0.0001×1095天（2017年3月5日至2020年3月4日）］。综上，贵州华联房地产开发有限公司的上诉理由成立，对其上诉主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初1992号民事判决第二项，即“贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡光敏、吕卫新从2017年12月30日起至2020年3月4日止的逾期办理房屋权属证书违约金33,251.51元”。二、撤销贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初1992号民事判决第一项、第三项，即“贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡光敏、吕卫新从2016年6月29日起至2020年3月4日止的逾期交房违约金64,801.2元；驳回胡光敏、吕卫新的其余诉讼请求”。三、改判由上诉人贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡光敏、吕卫新从2017年3月5日至2020年3月4日止的逾期交房违约金45,799.25元。四、驳回被上诉人胡光敏、吕卫新的其余诉讼请求。五、驳回上诉人贵州华联房地产开发有限公司的其余上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,216元，减半收取为1,108元，由贵州华联房地产开发有限公司负担888元，由胡光敏、吕卫新承担220元；二审案件受理费2,216元，由贵州华联房地产开发有限公司负担1,176元，由胡光敏、吕卫新承担440元。本判决为终审判决。审判长  尹慧兰审判员  罗 倩审判员  陈映桃二〇二〇年十一月六日书记员  黄礼坤