江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0502民初7516号 原告：何小瑜，女，1987年8月19日生，汉族，住江西省新余市高新区。 原告：张冬平，男，1986年11月23日生，汉族，住江西省新余市高新区。 二原告委托诉讼代理人：罗才秀，江西仁实律师事务所律师。 被告：新余市东盛房地产开发有限公司，住所地：江西省新余市高新区春龙大道梅园小区，统一社会信用代码：91360500775886679A。 法定代表人：邓亦军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁伟豪，江西弘杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈华英，江西弘杰律师事务所律师。 原告何小瑜、张冬平（下称原告）与被告新余市东盛房地产开发有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人罗才秀、被告委托诉讼代理人丁伟豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原、被告诉辩内容 一、二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金人民币12569.46元，判令被告支付逾期办证违约金34833.27元（暂计算至2020年8月15日，应计算至实际完成不动产所有权转移登记之日），两项合计47402.73元；2.本案的诉讼费用由被告承担。 二、被告辩称，关于逾期交房违约金，2018年12月12日，被告与原告张冬平达成调解，被告以现金补偿和抵扣物业费形式已经赔偿完毕违约金；关于逾期办证违约金，被告与二原告约定按照合同第二种方法处理，视为二原告放弃追究被告的违约责任，即使需要追究责任，也应按照合同约定，从交房之日起360日后开始计算，而不是二原告所主张的起算点。 本院查明的事实 一、2016年8月7日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1608070022），双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：二原告购买的房屋位于新余市渝水区商贸城·水岸春天11栋2403号（下称案涉房屋），房款总额为368606元，建筑面积为115.96平方米，付款方式为商业贷款；交付期限：被告应当在2017年12月31日前交付房屋；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理：1.原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；2.无。 二、二原告已向被告支付了全部购房款。 三、2018年12月12日，原告张冬平向被告出具收条一张，其中载明“延期交房补偿现金6635元及抵物业费4423元（已转账为准），收款人：张冬平，11栋2单元403室”。 四、截至2020年8月15日，二原告未取得案涉房屋的房屋所有权证书。 裁判理由及结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应予遵照履行。二原告已按照合同约定履行了付款义务，但被告未在约定时间内交付符合交房条件的房屋，系被告违约，应向二原告支付逾期交房违约金。被告辩称其与二原告已经就逾期交房违约金协商赔偿完毕，解决了逾期交房问题，故不应向二原告支付逾期交房违约金。本院认为，虽然原告张冬平出具收条表明收到延期交房补偿款，但该收条并未表明双方就逾期交房问题全部履行完毕，根据《商品房买卖合同》第十二条：“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，合同约定被告应于2017年12月31日前交付案涉房屋，现案涉房屋于2018年12月12日交付至二原告，则逾期交房天数为345天（自2018年1月1日至2018年12月12日），故被告应向二原告支付逾期交房违约金12716.91元（368606元×0.1‰×345天＝12716.91元）。因被告已向二原告支付11058元（6635元＋4423元＝11058元）的违约金，则被告还需向二原告支付逾期交房违约金1658.91元（12716.91元－11058元＝1658.91元），故对二原告要求被告支付逾期交房违约金12569.46元的诉请，本院予以部分支持。关于逾期办证违约金，二原告主张按每日万分之一计算逾期办证违约金，被告提出根据合同约定二原告已放弃追究被告的违约责任，即使计算逾期办证违约金，其起算点应当是从交房360天后开始计算，本院认为，购房者与开发商签订的商品房买卖合同系开发商事先拟定的格式合同，部分开发商会在合同中尽可能的减少甚至规避责任，购房者签订合同时通常不会对此类条款非常仔细认真的查看，也无法改变合同条款。本案中，虽然二原告与被告签订的《商品房买卖合同》对于被告的逾期办证违约责任约定为“无”，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，现被告未提供证据证明签订合同时对该条款向二原告尽到了明确解释和告知义务，故该条款无效，被告应向二原告支付逾期办证违约金；另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故将案涉房屋的逾期办证违约金调整为按每日万分之一计算。案涉房屋的交付日期为2018年12月12日，则被告应当在2019年12月7日（2018年12月12日起往后计算360日）前办理案涉房屋的房屋所有权转移登记，现被告未在约定时间内办理案涉房屋的房屋所有权转移登记，截至2020年8月15日，被告的逾期办证天数为252天（自2019年12月7日至2020年8月15日），故被告应向二原告支付的逾期办证违约金为9288.87元（368606元×0.1‰×252天=9288.87元），并继续计算自2020年8月16日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止的逾期办证违约金。二原告超过部分的诉请，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告新余市东盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告何小瑜、张冬平支付逾期交房违约金1658.91元，逾期办证违约金9288.87元，共计10947.78元，并自2020年8月16日起以全部购房款368606元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金至完成房屋所有权转移登记之日止； 二、驳回原告何小瑜、张冬平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费493元（已减半收取），由被告新余市东盛房地产开发有限公司负担114元，原告何小瑜、张冬平共同负担379元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审判员  李建荣 二〇二〇年十一月三日 法官助理顾婷 书记员袁瑶