湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2319号原告：黄仕华，女，汉族，1950年3月8日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。原告黄仕华与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告黄仕华及委托诉讼代理人周政到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄仕华向本院提出诉讼请求：1.判令被告大成酒店公司支付回购款672056元；2.判令被告大成酒店公司支付原告房屋租金和装修折旧款203435元、违约金2034元，被告山水置业公司承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。原告当庭撤回了第一项诉讼请求，放弃了要求被告支付回购款的诉求。事实和理由：2013年5月13日，原告与被告山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第19层1927号房屋，原告于签订之时一次性付清了全部款项，即房价款218200元。双方还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》。合同签订后，被告因自身经营问题，从2016年开始一直少付拒付原告租金和装修折旧款。2018年起，原告多次到两被告处催要租金及装修折旧款并要求回购房屋，被告均以各种理由拒不见面或拒不答复。截止到2020年8月31日，被告一直少付原告租金及装修折旧款203435元，违约金2034元。综上，原告为维护其合法权益诉至法院，请求判如所请。被告大成酒店公司、被告山水置业公司未到庭答辩，但向法庭提交了书面答辩状及证据材料。被告大成酒店公司、被告山水置业公司共同辩称，1、租金支付情况。被告已经给原告支付了2016年10月1日至2020年8月31日期间的金额为33500元；回购款应为600050元，且回购请求因原告一直未将房屋收回并一直从被告出获益，不应当计算回购违约金；因原、被告双方并未就房屋装修达成续签协议，也没有新的装修事实，被告对投资收益合同到期之后，原告继续计算的房屋装修折旧款不予认可；因出现新冠不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，并请求原告放弃违约金。2、原告主张的分项违约金过高。因原告没有提交证据证明其实际遭受了经济损失，也没有证明其采取了相应措施弥补了损失以防止租金损失的扩大，应相应承担相应的责任，请求人民法院低违约金计算标准；同时因为新冠疫情、张家界市政道路改造等影响，造成被告经济困难，根据情势变更原则，以不超过存款利率的30%计算违约金为宜。3、关于回购的问题。原告同时要求被告回购，又要求被告支付房屋投资经营收益的属于重复主张权利，原告应当选择继续商品房买卖合同或解除房租租赁合同；原告已经丧失无条件回购的条件、且尚未达到原告有权要求回购的条件，原告无权要求回购，如果原告放弃回购的，被告愿意协助原告办理房屋过户登记；法院如果支持原告回购请求的，应同时确认《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》自本案起诉之日起解除；4、被告山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后，担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年5月13日，被告山水置业公司（出卖人）与原告黄仕华（买受人）签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份，购买了张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第19层1927号房屋，原告于签订之时一次性付清了全部款项，即房价款218200元。2、同日，原告黄仕华（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告黄仕华将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第19层1927号房屋交由被告大成酒店公司管理经营，租赁期限为10年。租赁期满七年后，乙方为保证经营的连续性、整体性，可以按照房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《委托装修合同》中约定的装修款总额之和）的112%受让该房屋。在本合同的投资期内，该房屋租金为1818元／月，在每月28日前支付。合同还约定租赁期内被告大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。3.同时，原告黄仕华（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告黄仕华将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第19层1927号房屋以381850元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成）委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客户标准改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限为10年。装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告大成酒店公司应从本合同生效之日，每月向原告返还委托装修改造折旧款3182元。合同还约定，本合同委托期内，如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，被告大成酒店公司应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日前第二天开始计算。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。4.原告已向两被告支付了381850元委托装修款项。自2013年5月13日至2020年8月31日两被告应付租金及装修折旧款共计440000元[（1818+3182）×88月]，已付236565元。两被告自2016年10月开始没有足额支付原告租金及装修折旧款项，截止到2020年8月31日，共计下欠原告租金及装修折旧款共计203435元（440000-236565）。5.根据合同约定，从2016年10月至2020年8月31日共计46个月，租赁合同违约金为1818×46×3%＝2508.84元；委托装修合同违约金为3182×46×1%＝1463.72元。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、中信银行个人账户明细查询等证据予以证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，被告山水置业公司与原告黄仕华签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、原告黄仕华与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。因受新冠疫情的影响，本院根据张家界疫情实际、被告经营受损的实际情况、双方应共同分担等情形给被告予以核减一月5000元为宜，支持原告198435元的诉求。原告起诉折旧款和租金违约金均只按1%的标准计算为2034元，是其民事权利自由处分的体现，未违反法律规定和合同约定，本院予以支持。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告黄仕华不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告黄仕华依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。被告辩称《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》应当自原告起诉之日起解除，不属于本案处理范围，本院不予审理，被告认为应当解除合同的，可以另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告黄仕华支付自2016年10月起至2020年8月31日止的租金和装修改造折旧款共计198435元、租金及装修改造折旧款违约金2034元；二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告黄仕华其他的诉讼请求。案件受理费12576元，适用简易程序减半收取计6288元，由原告黄仕华负担4815元、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1473元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年十一月二十日法官助理覃锴书记员任萌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。