安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初4671号 原告：安徽天泰国际酒店管理有限公司，住所地安徽省芜湖市文化路**，统一社会信用代码91340200610330488F（1-1）。 法定代表人：许金山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王红纪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何建生，安徽纬纶律师事务所律师。 被告：谢小龙，男，1963年2月26日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市镜湖区，现羁押于安徽省无为市看守所。 委托诉讼代理人：谢冉，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，系被告谢小龙之子。 被告：谢文，男，1968年1月24日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市镜湖区，现羁押于安徽省芜湖县看守所。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张印，安徽真见律师事务所律师。 原告安徽天泰国际酒店管理有限公司诉被告谢小龙、谢文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽天泰国际酒店管理有限公司的委托诉讼代理人王红纪、何建生，被告谢小龙的委托诉讼代理人谢冉及被告谢小龙与被告谢文的共同委托诉讼代理人张印到庭参加诉讼。审理中，原、被告向本院申请了三个月的和解期限。本案现已审理终结。 原告安徽天泰国际酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2016年11月25日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、两被告将安徽天泰国际酒店×区二、三层、包括×区南面一楼主通道和×区四楼棋牌中心北端九间（含两间附属房）房屋及房屋内的不可移动财产返还给原告，并腾空房屋内的可移动财产；3、两被告支付原告租金120.4万元和违约金43.946万元（该租金和违约金均计算至2020年5月31日，此后的租金和违约金均计算至被告实际给付之日止），暂合计为164.346万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月25日，原告与被告就其经营KTV项目租赁原告酒店×区二、三层、包括×区南面一楼主通道和×区四楼棋牌中心北端九间（含两间附属房）房屋分别签订《房屋租赁合同》和《补充协议》。其中《房屋租赁合同》第二章2.4条、第五章5.7条和5.8条、第七章7.1条分别就酒店×区二、三层、包括×区南面一楼主通道的租金标准及支付时间、合同提前解除和违约责任等相关内容作了约定；《补充协议》第二条就×区四楼棋牌中心北端九间（含两间附属房）的租金标准和支付时间作了约定。根据上述约定，被告应于2019年6月1日前在抵扣100万元债权后支付原告租金120.4万元。然被告至今未支付上述应付租金，已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，故诉至法院要求判如所请。 被告谢小龙、谢文辩称，截至原告起诉之日，两被告不存在拖欠租金及其他违约行为，相反原告还欠被告300万元预付租金的利息及100万元的预付租金。故原告诉请无事实和法律依据，请求依法予以驳回。具体事实与理由如下：一、两被告已支付原告租金700万元，不存在拖欠租金的行为。2015年1月20日原告预收被告谢小龙租金300万元，被告谢文于2016年11月29日委托丁汝潮向原告指定的银行账户汇入400万元作为支付前两年的房租，根据租赁合同关于租金支付及被告有权以原告拖欠的债务冲抵租金及相关费用的约定，租期内前五年的租金为200万元/年，截至2020年5月29日，三年的租金为600万元，在不考虑预付300万元租金利息的前提下，两被告已支付租金至2020年10月30日。二、原告解除合同的约定条件和法定条件均不存在。租赁合同约定未经原告书面同意，被告擅自改变出租房屋用途的，原告有权解除合同。但被告从未擅自改变出租房屋用途。截至原告起诉之日，两被告并不拖欠原告租金，也不存在其他的违约行为，致使原告合同目的无法实现。 本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，原告与被告谢小龙、谢文各签订一份《房屋租赁合同》、合同附件及补充协议，该两份租赁合同、附件及补充协议的形式、内容一致，房屋租赁合同约定：一、原告将其所有的位于芜湖市镜湖区文化路30号之天泰国际酒店×区二、三层、包括×区南面一楼主通道出租给被告经营KTV项目使用；二、关于租期及租金支付的约定：租赁期限为10年，自2017年6月1日至2027年5月30日止，租赁期限内每年的6月1日至下一年的5月30日为一个计租年度。租赁期内的前五年即2017年6月1日至2022年5月30日每年租金为200万元，后五年即2022年6月1日至2027年5月30日每年租金为220万元。先支付后使用，租赁期内前2年的租金合计400万元，于本合同签订后10日内支付，租赁期内的第三年至第五年的租金，被告每年只需实际支付租金100万元给原告，剩余租金从原告向被告借款300万元欠款中分三次冲抵；三、被告的权利和义务：被告在出租房屋内进行的经营，应当遵守、服从及符合国家法律、法规及政府有关部门颁布的指令、规章和要求。被告不得将出租房屋用于经营KTV以外的用途。租赁期间届满，原告有权收回出租房屋，除可以移动的设备由被告带走外，所有不可移动的财产全部归原告所有，被告不得故意损坏出租房屋内不可移动之财产，返还时应经原告验收认可并相互结清各自应当承担的费用。若本合同终止或提前终止，原告在书面通知被告搬离房屋并给予其合理期限后，有权进入出租房屋对出租房屋内的物品做处置后，将出租房屋重新租给其他租客，出租房屋内的被告遗留的不可移动的物归原告所有，原告可自行进行处置，并不承担由此而产生的任何责任。被告有权以原告拖欠被告债务冲抵租金及相关费用；四、原告承诺及权利与义务：根据本合同支付预付租金利息；五、违约责任：被告拖欠租金及其他相关费用，应当按照每日千分之一支付欠付部分的违约金。未经原告书面同意，被告擅自改变出租房屋用途的，原告有权解除合同。租赁合同附件明确了出租房屋×1、×2、×3楼的面积。同时，原告与谢小龙签订的补充协议约定：原告将×区四楼棋牌中心北端九间（含两间附属房）出租给被告使用；租金12000元/月，支付日期与被告每月所使用水电费用的付款时间同时支付（按年支付）；出租日期及终止日期与被告与原告出租房屋的租赁期限相同。上述合同签订后，被告谢文于2016年11月29日委托丁汝潮向原告支付2017年6月1日至2019年5月30日的租金400万元，并由原告出具收据一份，载明交款单位丁汝潮（谢小龙），原告亦将案涉房屋交付给被告使用，被告用以经营镜湖区天泰商务娱乐城。2018年12月，被告谢小龙因涉嫌犯×××罪被刑事拘留。2019年2月，谢文因涉嫌犯×××罪被刑事拘留。后镜湖区天泰商务娱乐城正常经营至2019年3月。同年4月，镜湖区天泰商务娱乐城因提供营利性陪侍服务的违法行为，且达到情节严重的标准，被芜湖市文化和旅游局吊销娱乐经营许可证，后镜湖区文化旅游体育局根据芜湖市文化和旅游局建议依法注销该娱乐城相关娱乐经营许可证。自2019年6月1日起，两被告未再缴纳租金，原告认为两被告逾期支付租金，违法经营给其声誉造成重大影响，且案涉租赁场地经营的娱乐、棋牌项目是原告经营酒店不可或缺的配套项目，长期停业给原告的经营亦产生重大不利影响，案涉租赁场地原经营主体镜湖区天泰商务娱乐城娱乐经营许可证已被注销，被告至今未重新申请办理娱乐经营许可证，客观上已无法恢复经营，现原告签订房屋租赁合同的目的无法实现，故诉至本院要求解除合同。 另查明，被告谢小龙在与原告签订案涉房屋租赁合同前，因有承租案涉房屋的意向，于2015年1月20日向原告预交300万元租金。后双方未能及时签订房屋租赁协议，双方经协商一致，将被告谢小龙预交租金转化为借款，并由原告（甲方）与被告谢小龙（乙方）于2015年9月17日签订还款计划，载明乙方有意租赁甲方的房屋用于经营KTV，双方于2015年元月达成意向性协议，因甲方资金周转暂时困难，乙方于元月20日按甲方指定账户汇入300万元借给甲方用于周转，月息按2分计算。乙方同意甲方还款期限延期至2016年6月31日前一次性付清乙方300万元，每月产生的利息，乙方同意甲方用消费卡方式每月底前支付（元月20日至8月20日产生的利息42万元甲方需在本协议签订前一次性以消费卡的方式支付给乙方）。案件审理中，两被告要求以原告欠被告谢小龙借款300万元及利息抵充案涉房屋租金，抵充租金后，原告尚欠被告300万元预付租金的利息及100万元的预付租金。两被告同时表明其承租案涉房屋共投资1700多万元用于装潢和购置设备，双方约定租期10年，现被告方只承租2年，故不同意解除房屋租赁合同，要求继续承租案涉房屋。 再查明，2020年6月12日，被告谢小龙因犯×××罪、×××罪、×××罪、×××罪、×××罪、×××罪等，数罪并罚被无为市人民法院判处有期徒刑二十年，并处没收个人全部财产。被告谢文因犯×××罪、×××罪，数罪并罚，被无为市人民法院判处有期徒刑六年，并处没收个人财产一百万元及罚金人民币十万元。后谢小龙等被告不服该刑事判决，上诉至芜湖市中级人民法院，芜湖市中级人民法院于2020年8月24日作出裁定驳回上诉，维持原判。本案审理中，被告曾向镜湖区文化旅游体育局重新申请办理娱乐经营许可证，2020年11月5日，本院与镜湖区文化旅游体育局核实，负责人答复娱乐经营许可证现在不能办理，理由是申请方提供的租赁合同是谢文和安徽天泰国际酒店管理有限公司签订，谢文涉嫌犯罪，所提供材料涉及到犯罪人员，现不宜办理娱乐经营许可证，且经营场所涉及房屋租赁合同纠纷，该地点亦不宜办理娱乐经营许可证审批手续，且办理人与签署原租赁合同的人不是同一人，不符合娱乐经营许可证办理要求。 以上事实有身份证复印件、营业执照、房屋租赁合同、合同附件、补充协议、注销通知、收据、付款委托书、付款凭证、说明、经营场所巡查单、还款计划、调查笔录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。本案的主要争议有两点，一、两被告是否存在拖欠租金的行为，致使原告合同目的不能实现。根据房屋租赁合同关于租金支付及被告有权以原告拖欠被告债务冲抵租金及相关费用的约定，被告谢小龙在签订房屋租赁合同前已向原告预交300万元租金，后经双方协商转化为借款并约定了月利率为2%，因此截至原告起诉时，在以被告谢小龙预交的租金及利息抵充两被告到期应付的租金后，两被告并不存在拖欠原告租金的行为，故原告以被告拖欠租金致使其合同目的无法实现并要求解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。因被告不存在拖欠租金及其他相关费用，故依据房屋租赁合同的约定，本院对原告主张被告支付租金及违约金的诉讼请求，亦不予以支持。二、两被告承租案涉房屋，存在违法经营行为，原告是否享有合同解除权。两被告在承租案涉房屋经营镜湖区天泰商务娱乐城期间，因该娱乐城提供陪侍性服务，属于违法经营行为，后被镜湖区文化旅游体育局依法注销娱乐经营许可证，违反了房屋租赁合同关于“被告在出租房屋内进行的经营，应当遵守、服从及符合国家法律、法规及政府有关部门颁布的指令、规章和要求”的约定，亦属于违约行为。该合同明确约定了被告不得将出租房屋用于经营KTV以外的用途，被告虽向镜湖区文化旅游体育局重新申请办理娱乐经营许可证，但经本院向镜湖区文化旅游体育局核实，因申请方提供的房屋租赁合同中，被告谢小龙、谢文已构成刑事犯罪，娱乐经营许可证无法办理。因此，原、被告签订房屋租赁合同的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”和第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，两被告在承租案涉房屋经营期间存在违法经营行为，违反了法律规定和合同约定，故本院对原告要求解除其与两被告签订的房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当时人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故两被告应将其承租的原告×区二、三层包括×区南面一楼主通道及×区四楼棋牌中心北端九间房屋（含两间附属房）返还给原告，并腾空房屋内可移动财产。因两被告已对案涉房屋进行装修，且有一定的资金投入，双方约定的租赁期限为十年，现只经营三年，原告依据合同约定主张不可移动部分财产归其所有违背了公平原则，且致双方的利益明显失衡，故本院对其该项主张，不予支持。关于合同解除后，被告对其剩余租赁期内装饰装修残值损失享有的权利，可另行主张。原告向被告借款300万元及利息冲抵租金后，对于剩余部分被告亦可另行向原告主张。被告腾退房屋时可就装饰装修不可移动部分申请必要的证据保全。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽天泰国际酒店管理有限公司与被告谢小龙、谢文签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》； 二、被告谢小龙、谢文于本判决生效之日起三十日内将安徽天泰酒店×区二、三层包括×区南面一楼主通道及×区四楼棋牌中心北端九间房屋（含两间附属房）腾空并返还给原告安徽天泰国际酒店管理有限公司； 三、驳回原告安徽天泰国际酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取49900元，由原告安徽天泰国际酒店管理有限公司负担4930元，被告谢小龙、谢文负担44970元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  何俊 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理桂亚运 书记员王任慧子 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。