重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初13973号 原告：周宇，男，1979年2月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：张经柱，重庆依斯特律师事务所律师。 原告：曾晓宇，男，1979年11月9日出生，汉族，无固定职业，住重庆市梁平区。 委托诉讼代理人：张经柱，重庆依斯特律师事务所律师。 原告：何霞，女，1973年2月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：张经柱，重庆依斯特律师事务所律师。 原告：钱龙跃，男，1981年3月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：张经柱，重庆依斯特律师事务所律师。 被告：重庆清科实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团R分区R27-1/**，统一社会信用代码915001066912452253。 法定代表人：王建平，重庆清科实业有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：王俊茗，男，重庆清科实业有限公司员工，住重庆市高新区。 被告：王建平，男，1964年7月30日出生，汉族，重庆清科实业有限公司执行董事，住重庆市九龙坡区。 原告周宇、曾晓宇、何霞、钱龙跃与被告重庆清科实业有限公司、王建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告周宇、曾晓宇、何霞、钱龙跃委托诉讼代理人张经柱到庭参加了诉讼，被告重庆清科实业有限公司委托诉讼代理人王俊茗到庭参加诉讼，被告王建平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周宇、曾晓宇、何霞、钱龙跃向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的编号为XYYD2012****的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预订协议书》无效；2.判令被告向原告返还预订金人民币1898560元及资金占用利息（以1898560元为基数，自2011年12月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮50%计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年1月14日，原被告签订编号为XYYD2012****的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预定协议书》，约定原告预定被告建设的位于重庆市沙坪坝区西永组R分区R27-1/02号地块（104D房地证2013字第00422号清华芯动SOHO项目三号楼第一层前侧套内面积558.4平方米的物业，预定价格每平方米6800元，总房价3797120元，该协议第8条还明确约定，本次预定后物业归原告所有，原告从2012年12月10日起有权装修并使用该所购物业，该协议还约定了违约责任。该协议签订当日，原告即通过银行转账方式向被告支付了1898560元预定金，原告也于2012年12月10日对所购物业进行了装修并居住至今，2014年6月3日，原被告签订了补充协议，约定因被告未能办理相关房产证，赔偿原告45000元，并从总房款中下调。但是2017年11月，原告购买的物业所在土地及地上建筑物因案外原因而被法院裁定执行评估、拍卖，原告依法提出了执行异议被法院裁定驳回，原告依法提起了相应的诉讼，但是一审二审及再审均被法院以涉案物业未办理预售许可证为由予以驳回。 被告重庆清科实业有限公司辩称，对于原告的诉讼请求没有异议，但是被告认为违约金较高，应当按照中国人民银行同期贷款利率予以主张，且本案的责任应当由被告清科实业有限公司承担。 被告王建平未做答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年12月4日，甲方（建设方）重庆清科实业有限公司与乙方（预定方）周宇（占股27%）、何霞（占股27%）、曾晓宇（占股20%）、钱龙跃（占股26%）签订了《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预定协议书》（以下简称“物业协议书”），合同编号为XYYD2012****，合同约定：1、甲方郑重承诺：“清华芯动SOHO”项目为甲方取得的开发项目，交于乙方预定的物业未被司法冻结和查封，且未与第三人签订预定或买卖协议。2、乙方知悉“清华芯动SOHO“项目已取得土地使用权，其他相关手续在办理中，现该项目已进入竣工阶段。3、乙方自愿预定位于重庆市沙坪坝区西永组团R27-1/02号宗地“清华芯动SOHO”项目三号楼第一侧前侧（见附图）物业，套内面积558.4平方米（实际面积以房测部门测量为准），多退少补），预定价以套内面积（清水框架房）每平方米6800元，房屋总价为3797120.00元。4、支付方式：乙方自愿在签订本协议时缴纳预定金人民币1898560.00元，在签订正式购房合同时本预定金转为购房款；余款人民币1898560.00元，有甲方办理完毕产权证时乙方一次性支付给甲方（如按揭，在按揭款到甲方账户时由甲方将乙方多付的购房款无息返还给乙方）。5、双方同意：本预定物业于2013年12月31日前签订正式购房合同时按国家规定办理购买物业手续，同时本协议终止。6、甲方负责办理房屋产权手续，相关费用按国家规定由各自承担。11、甲乙双方签字盖章后正式生效，如任何一方违反本协议，由违约方赔偿所交房屋定金的双倍给守约方并赔偿乙方的装修费用。合同尾部有甲方重庆清科实业有限公司签章及乙方何霞、周宇、曾晓宇、钱跃龙签字、捺印。 合同签订之后，原告何霞于2012年12月4日向被告重庆清科实业有限公司支付300000元；何霞于2012年12月12日向被告重庆清科实业有限公司支付212611.2元；原告钱龙跃于2013年1月13日向被告重庆清科实业有限公司支付493625.6元；原告周宇于2012年12月4日向被告重庆清科实业有限公司支付300000元；原告周宇于2012年12月12日向被告重庆清科实业有限公司支付212611.2元；原告曾晓宇于2012年12月4日向被告重庆清科实业有限公司支付200000元；原告曾晓宇于2012年12月12日向被告重庆清科实业有限公司支付179712元。上述共计1898560元。 2018年，何霞、周宇、曾晓宇、钱龙跃作为原告起诉被告姚超、余晓艳、王建平、重庆清科实业有限公司，向本院提起案外人执行异议之诉，本院以（2018）渝0106民初14013号案件立案审理，原告何霞、周宇、曾晓宇、钱龙跃向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于重庆市沙坪坝区西永组R分区R27-1/02号地块（104D房地证2013字第0****号）土地使用权及地上建筑物的强制执行，并解除对前述土地使用权及地上建筑物的查封。2、判决确认原告与重庆清科实业有限公司于2012年12月4日签订的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预订协议书》合法有效，并确认位于重庆市沙坪坝区西永组R分区R27-1/02号地块（104D房地证2013字第0****号“清华芯动SOHO”项目三号楼第一层前侧套内面积约558.40平方米的房屋归原告所有。3、判决被告重庆清科实业有限公司立即协助和配合原告办理诉争房屋的产权过户登记。4、本案的案件受理费全部由被告承担。本院于2018年10月15日，作出了（2018）渝0106民初14013号民事判决书，在该判决书第5页写明“周宇、曾晓宇、何霞、钱龙跃予2012年12月10日对该房屋进行了装修并使用至今。2014年6月3日原告周宇、曾晓宇、何霞、钱龙跃与被告重庆清科实业有限公司签订补充协议，约定因重庆清科实业有限公司未能办理相关房产证件，赔偿原告周宇、曾晓宇、何霞、钱龙跃45000元并同意从总房款中下调。另查明，2013年7月12日，被告重庆清科实业有限公司经渝府地（2011）1577号文、渝地（2013）合字（沙区）第31号出让合同批准取得土地使用权，并办理了位于重庆市沙坪坝区西永组R分区R27-1/02号地块出让土地使用权初始登记取得了编号为（104D房地证2013字第0****号）的土地使用权证。被告重庆清科实业有限公司从取得该土地使用权后，从2014年8月15日起重庆清科实业有限公司以该宗地块设置了抵押（抵押编号2014-632）。2015年1月15日重庆清科实业有限公司又以该宗地块向杜蓉抵押并办理了抵押登记，该抵押备注在（2014-632）之后。2016年2月4日（2014-632）抵押登记注销。还查明，被告重庆清科实业有限公司至今未就该宗土地地上建筑物办理重庆市商品房预售（预租）许可证，也未完成讼争房屋建设竣工综合验收”；第9页写明“首先，原告对本案讼争执行标的是否在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面合同，庭审查明的事实显示，原告与被告重庆清科实业有限公司签订了物业预订协议并按协议缴纳了预定金。按照该协议约定，“在签订正式购房合同时本来预定金转为购房款”。由此可以看出该协议双方并未签订正式购房合同，即使按照双方协议约定了签订正式购房合同的时间，双方也未实际实施。即使按照《物权法》第十五条规定的不动产物权的设立、变更、转让和消灭也应当是签订了合法有效的合同。同时，被告重庆清科实业有限公司直至本案法庭辩论终结前也未办理相关房产预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同案件适用法律若干问题的解释》“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”的规定，原告不享有对本案讼争执行标的合法权利。因此原告作为案外人提出的执行异议因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定具有合法有效的合同，其提出判决立即停止对原告购买的位于重庆市沙坪坝区西永组R分区R27-1/02号地块（104D房地证2013字第0****号）土地使用权及地上建筑物的强制执行，并解除对前述土地使用权及地上建筑物的查封的请求，本院不予支持”，故在该判决书中驳回了原告的诉讼请求。 此后，原告何霞、周宇、曾晓宇、钱龙跃对上述判决不服，于2018年12月11日向重庆市第一中级人民法院提出上诉，重庆市第一中级人民法院以（2018）渝01民终8344号案件受理，并于2018年12月29日作出判决：驳回上诉，维持原判。 后，何霞、周宇、曾晓宇、钱龙跃对（2018）渝01民终8344号民事判决书不服，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2019年4月1日以（2019）渝民申777号案件立案受理了何霞、周宇、曾晓宇、钱龙跃的再审申请。重庆市高级人民法院于2019年12月30日作出（2019）渝民申777号裁定书，在该裁定书第3页中写明“清科公司在上述合同签订时未取得出售该房屋所需商品房预售许可证明，直至一审庭审时仍未取得，根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效’的规定，清科公司在未取得商品房预售许可合同的情况下与房屋买受人订立的商品房预售合同无效”，该裁定书驳回何霞、周宇、曾晓宇、钱龙跃的再审申请。 审理中，原告明确诉讼请求，要求二被告承担连带责任，并对资金占用损失计算时间自愿从2013年1月14日起算。 对于上述事实，有原被告的陈述，原告举示的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预定协议书》、收据7份、（2018）渝0106民初14013号民事判决书、（2018）渝01民终8344号民事判决书、（2019）渝民申777号裁定书等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《合同法》第五十二条第五项规定，对违反法律、行政法规的强制性规定的合同应认定为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原被告双方于2012年12月4日签订了《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预定协议书》，约定将重庆市沙坪坝区西永组团R27-1/02号宗地“清华芯动SOHO”项目中案涉房屋出售给原告。但被告迄今未取得案涉房屋的预售许可证明，应认定为无效，故对于原告要求确认原被告签订的编号为XYYD2012****的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预订协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告要求被告返还定金1898560元及资金占用利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，导致合同无效的直接原因系被告重庆清科实业有限公司未取得商品房预售许可登记，原告在订立合同时候并不知情，原告本身无过错，故被告依法应当赔偿原告因此而受到的损失。现原告何霞、周宇、曾晓宇、钱龙跃要求被告重庆清科实业有限公司退还1898560元及资金占用利息（以1898560元为基数，自2013年1月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮50%计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算），符合法律规定，本院予以支持。 对于原告要求被告王建平承担连带责任问题，原告的理由是被告王建平为被告重庆清科实业有限公司的法定代表人，也是最大股东，且合同订立过程中，王建平亦作出口头承诺，被告王建平存在重大过程。本院认为，承担连带责任必须有明确的法律规定或者当事人之间的约定，被告王建平作为被告重庆清科实业有限公司的法定代表人，其与原告进行合同磋商、联络，均系其履行职务行为，其法律后果应由被告重庆清科实业有限公司承担，而不由被告王建平承担。此外，原告虽认为被告王建平口头承诺承担连带责任，但未举示相应证据，对原告的陈述本院不予采信。再者，被告王建平虽为被告重庆清科实业有限公司的股东，但原告未举示证据证明被告重庆清科实业有限公司已经进入破产清算程序、且被告王建平存在到期应缴未缴出资或股东出资加速到期的其他情形。故，被告王建平也不应承担应未足额缴纳出资或出资加速到期对债权人的补充责任。综上，原告主张被告王建平承担连带责任既无法律规定，也无合同约定，本院予以驳回。 被告王建平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。 据此，《中华人民共和国合同法》第七条、五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告周宇、何霞、曾晓宇、钱龙跃与被告重庆清科实业有限公司于2012年12月4日签订的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预定协议书》（编号：XYYD2012****）无效； 由被告重庆清科实业有限公司于本判决发生法律效力后三日内返还原告周宇、曾晓宇、何霞、钱龙跃1898560元并支付资金占用利息（以1898560元为基数，2013年1月14日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮50%计算，2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算）； 驳回原告周宇、曾晓宇、何霞、钱龙跃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37176.96元（原告已预交），由被告重庆清科实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  张邓蓉 审 判 员  田利辉 人民陪审员  胡 苹 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  吴少华 书 记 员  袁守琴