湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6708号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某某，女，1953年9月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：彭小芳，湖南泽伦律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘利华，男，1955年8月13日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：彭小芳，湖南泽伦律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某某，女，1959年9月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：彭小芳，湖南泽伦律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：谢某某，男，1971年11月7日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：彭小芳，湖南泽伦律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：谢某某，男，1949年12月1日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：刘某某，女，1959年9月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：彭小芳，湖南泽伦律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：谢某，女，2003年7月18日出生，汉族，住湖南省邵东县（户籍所在地为湖南省邵东县）。委托诉讼代理人：刘某某，女，1959年9月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：彭小芳，湖南泽伦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某某，男，1990年2月27日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈晓鹏、何佳丽，湖南湘天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某某，男，1962年6月13日出生，汉族，住长沙市天心区××街××号。委托诉讼代理人：陈晓鹏、何佳丽，湖南湘天律师事务所律师。上诉人刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某与上诉人刘某某、刘某某共有物分割纠纷一案，均不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5135号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某上诉请求：一、撤销原判第一、二项；二、改判共有房屋通过竞价方式确定所有权归属，由价高者取得房屋所有权，并按照份额向各共有人支付折价款，或者依法驳回刘某某、刘伟关于分割共有物并归其所有的反诉请求；三、各共有人分别合理承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、原判遗漏了刘某某等六人的诉讼请求。刘某某等六人起诉请求依法分割共有房屋，后以书面形式变更为：请求依法分割共有房屋，判决共有房屋归刘某某等六人所有，刘某某等六人支付刘某某7.9%份额、刘某某58.9%份额的房屋折价款。一审法院遗漏了刘某某等六人的上述诉讼请求，导致原判仅基于刘某某、刘某某主张共有房屋所有权的事实作为裁判事实和请求基础，从而作出了错误的判决。二、原判程序违法。刘某某等六人在一审法院宣判前申请撤回上述变更的诉讼请求，一审法院未作出是否准许撤诉的裁定，但在原判中作出了不准撤诉的认定，违反了民事诉讼法第一百四十五条关于撤诉的规定。三、原判对于共有房屋的分割判决违法，且显失公平。共有房屋系各共有人继承取得，各共有人按份享有所有权，任何人均不得违反法律、违背所有权人意愿强制处分。根据物权法第九十九条、第一百条的规定，共有物分割应当遵循约定及协商优先的原则，即在分割时应首先尊重共有人的意思表示，且以不减损共有物价值为前提。但上述条款并未规定当按份共有人请求分割的，人民法院应对共有物进行分割，也可以驳回分割请求。在共有物难以分割或分割有损共有物价值的情况下，共有人请求实物分割的，人民法院应驳回共有人的分割请求，同样在折价达不成协议一致的情况下，人民法院也应当驳回共有人的折价分割请求。基于物权法第一百条对共有物难以分割或因分割会减损价值时应当对共有物折价或者拍卖、变卖后对取得的价款予以分割的理解。刘某某等人认为一审法院对该条的理解或处理违背了公平公正原则。共有物分割处分存在不同情形，不同情形下应有不同的处理方式。不能认为折价唯一的依据是评估报告，财产可以分为优质资产和非优质资产，优质资产人人都希望拥有，非优质资产反之，这是人之常情。1、当共有物属非优质资产时，共有人可能均不主张共有物所有权，都想从对方获得折价补偿。此时，双方均不出价有要求分割，人民法院可征求双方意愿，是否接受司法评估进行分割，如均不接受此方法，人民法院应驳回分割请求；如接受此方法并同意法院酌情判决所有权归属，则人民法院应酌情判决共有物归一方所有，另一方按份额获得折价补偿。如双方同意接受评估但都对评估价不接受，此时人民法院应采用拍卖或变卖的方式处分共有物，以使共有关系消灭。如拍卖或变卖不能成交，则应驳回分割请求，维持共有状态。2、当共有物属于优质资产，一方主张所有权，另一方主张折价款时，如共有人达成协议定价，可直接按协议价确定分割共有物的基准价，一方取得所有权，另一方获得折价款。如达不成折价的协议，如何保证折价在共有人之间公平公正，也许采用评估价格，在通过市场机制采用拍卖方式，让主张共有物所有权的一方在市场上通过竞价方式参加竞买会更能反映共有物的市场价值。这样虽然程序繁琐，工作内容增加，但确能有效地化解矛盾，定纷止争，也体现司法公正。当共有人均主张共有物的所有权时，任何一方均不得违背另一方意志让另一方出让自己的份额，此时价格成了关键，诉讼中，人民法院首先应征求双方对于价格的意见，如能对价格达成协议，在此基础上再就归属问题进行协商。人民法院在此是居中调停者，如调解不成，司法评估是在没有其他途径的情况下更能公正解决纠纷时能用的办法，当评估价格在双方都没有异议的前提下，人民法院可能就无法调和的所有权归属酌情作出强制性裁判。本案中，共有房屋处于优越商业地段的中心位置，月租金就有几万元，但评估价仅为51.05万元。刘某某等六人提出评估价格偏低，且多次提出以竞价的方式决定房屋归属，刘某某、刘某某不同意竞价，但是要求以评估价格通过法院强制受让刘某某等六人的共有物权。这明显有失公平，一审法院成为了刘某某、刘某某违背刘某某等六人意愿强制收购刘某某等六人共有物权份额的促成者。刘某某等六人认为，根据物权法第一百零一条的规定，在刘某某、刘某某主张以评估价受让共有份额时，刘某某等六人有同等的以该评估价受让刘某某、刘某某共有份额的权利，也愿意以高于评估价格受让共有物，这也有利于实现共有物价值的最大化。综上所述，一审法院违反程序，以评估价格将共有房屋低价判给刘某某、刘某某，系错误理解适用法律，故请求改判或驳回刘某某、刘某某的反诉请求。针对刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某的上诉请求，刘某某、刘某某辩称：一审法院判决涉案房屋归刘某某所有符合法律规定。一、刘某某等人起诉时就提出了无法继续维持共有关系，要求分割房屋，其虽在审理期间撤回该项诉讼请求，但其撤回的主要原因是房屋价值评估没有达到预期，而并非其主观上不愿意分割，故无论其诉讼请求是“请求依法分割房屋”还是变更后的“请求依法分割房屋并判归原告所有”，均表明了其愿意分割房屋的主观意愿。故原判并未遗漏诉讼请求。二、人民法院有权根据案情决定是否准许撤回诉讼请求，一审法院基于双方关系严重恶化，且均有分割房屋意愿的情况下，不准许刘某某等人撤回诉讼请求，并依法分割涉案房屋，判决房屋归享有份额最高的刘某某所有，符合法律规定。三、评估机构经过法定程序对涉案房屋的价值进行了评估，一审法院根据该评估价值及各方所持有的份额，判决刘某某支付相应款项，公平公正，也符合审判效率原则，刘某某等人主张通过竞价方式确定房屋所有权归属没有法律依据。综上，请求驳回刘某某等人的上诉请求。刘某某、刘某某上诉请求：一、撤销原判第三项，依法改判或者发回重审；二、刘某某等六人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原判依据的评估报告违背客观事实和常识，存在明显瑕疵，不应采信。评估机构在对共有房屋租金进行评估时，曾明确提出因缺少2010年以前的数据，无法对1994年到2010年的租金收益进行评估。因此评估报告并非基于客观真实的数据分析得出，而仅是一种假设和推论。报告也指出“本咨询报告咨询结果是在满足全部假设和限制条件下的咨询对象的客观市场租金价格”，因此该评估结果不能体现公平公正，刘某某、刘某某在一审中也就该评估报告征求意见稿提交过法律意见。刘某某、刘某某从网上的获得的数据可知，1994年长沙市人均GDP才4539.72元，而评估报告中认定该年的月租金却高达近5000元，再与报告中2019年的月租金相比，长沙经过了25年日新月异的发展，租金只涨了不到3倍，如果算上这25年的通货膨胀，刘某某、刘某某可以认为在周边各类商业设施日益发达完善，该地区已成为城市商业中心的情况下，共有房屋已经贬值得一塌糊涂了。所以该评估报告完全违背了经济规律和金融常识，不应采信。二、原判违背了民事法律关系中的意思自治原则。日常生活中，必然是先协商好租金再确定承租，如此才能充分尊重双方的意思自治权。而本案则是在租赁关系中最重要的租金条款都没有达成任何一致的情况下，先认定租赁关系，然后强行要求支付高额租金，完全违背了市场经济规律及意思自治。从法律上来说，刘某某、刘某某与刘某某等六人之间从来没有达成过租赁合意，不存在租赁法律关系。如果刘某某、刘某某知道需要支付如此不合理的高额租金，是绝对不可能继续居住使用的。三、一审法院判决刘某某、刘某某支付租金收益没有事实基础。本案一个最基本也是最重要的事实就是涉案房屋从来没有出租过。一审判决认为“即使其自用亦会产生房屋使用费由各共有人按份享有收益”，需要强调的是，涉案房屋并非案外他人的商业房产，而是一套家庭内部共有房屋，刘某某、刘某某早在1994年以前就居住于此，1994年，刘德初过世后，刘某某、刘某某也只是延续了之前的一个居住状态而已，无论从人情事理还是民风习俗考虑，即使有所谓的房屋使用费，都不应该与正常商业市场的租金标准相提并论，更何况评估的租金远超出了正常的市场价值。房屋的评估价才51.05万元，但租金的评估价值却高达251万元，致使刘某某、刘某某需要支付高达790816元的租金，如果按照该判决执行，意味着刘某某、刘某某不仅要全盘交出房屋，还要额外支付数十万元给刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某。且，涉案房屋的二楼年久失修，早已无人使用，但一审法院仍然按整栋房屋的市场租金价格判决刘某某、刘某某支付收益。四、一审法院判决刘某某、刘某某至1994年9月起支付租金，系认定事实和适用法律错误。首先，刘某某在1994年时不到五周岁，属于无民事行为能力人，一审法院判决其承担责任，违反了法律规定。其次，刘某某是因谢受贞去世后于2015年2月才受遗赠获得涉案房屋的份额，此之前刘某某并不享有房屋份额，一审法院按刘某某享有的房屋份额判决其支付2015年2月份之前的租金收益，没有事实和法律依据。再次，涉案房屋一直是刘某某自营使用，刘某某并非实际管理者和经营者，即使该房屋产生了租金收益，刘某某也应该按份享有收益，即由刘某某支付收益给刘某某，而不是由刘某某支付收益给刘某某等人。五、刘某某在管理涉案房屋期间，已经就该栋房屋向其母亲谢受贞支付了使用对价，即每月300元的租金，于理于法都不应再重复支付所谓的租金收益，刘某某等人即使要主张权利也应该向谢受贞主张。六、虽然刘某某、刘某某没有提交管理费和维修费的证据，但从常识来说，一栋老旧的房屋必然是需要人力、物力去管理维护的。任何人都不应只享受权利而不承担义务。刘某某等人不应该只享有房屋收益而不承担房屋的管理维护义务，因此即使刘某某、刘某某未提交证据，法院也应当酌情认定。而本案中刘某某等人并未提交证据证明刘某某、刘某某将房屋予以了出租，却判决刘某某、刘某某支付租金收益。即使分割收益，也不能简单地按照各共有人各自享有的份额进行分割，而应根据各共有人对收益的贡献程度来确定各自对应的价值。该房屋一直由刘某某经营管理，其使遗产获得了收益，这是其个人贡献，刘某某等人只不过是坐享其成，故刘某某也应当获得相应的报酬。综上，请求依法改判或将本案发回重审。针对刘某某、刘某某的上诉请求，刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某答辩称：一、刘某某、刘某某主张租金的评估报告违背客观事实和常识，存在明显瑕疵，理由不成立。评估机构也确实在接受委托后曾提出过没有2010年以前的数据，但该机构与一审法院沟通后表示可对外购买数据资料，法院也同意其继续进行评估，且评估人员通过实地勘察、走访调查周边房屋租赁市场价格等方式综合出具了评估报告。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第7.0.2条规定：“叙述式估价报告应包括下列部分：1封面；2致估价委托人函；3目录；4估价师声明；5估价假设和限制条件；6估价结果报告；7估价技术报告”，评估报告的结果建立在满足一定的“估价假设和限制条件”的前提下是符合房地产估价规范的。刘某某、刘某某以1994年长沙市人均GDP的标准来比对市商业中心黄金旺铺的租金标准不合理、不统一，没有可比性。综上，刘某某、刘某某的上诉理由不符合事实和法律规定，不应采纳。刘某某等人认为评估机构对房屋租金的评估低于而不是高于市场客观价格，也在一审时提出了详细书面质证意见，在此不再详述。二、刘某某、刘某某认为支付租金给刘某某等人违反意思自治的主张不成立。刘某某等人继承的是刘德初的房屋份额，继承是从被继承人刘德初死亡开始，即从1994年9月6日开始享有继承权。在长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第3010号《民事判决书》生效前，刘某某等人与刘某某、刘某某对涉案房屋属共同共有，在该判决生效后，继承份额经法院确认，刘某某等人与刘某某、刘某某对涉案房屋属按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”和第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”的规定，刘某某等人对涉案房屋享有所有权，即对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。刘某某、刘某某系明知房屋系父亲刘德初、母亲谢受贞所有，刘德初、谢受贞过世后，应由各继承人继承，但仍自行占有、使用刘某某等人所享有的房屋份额进行出租、自营、居住，并获取了巨额利益，其应向刘某某等人支付占有、使用费用。故刘某某、刘某某与刘某某等人之间并非基于租赁合意，而是基于刘某某、刘某某自1994年9月6日起就已擅自占有、使用刘某某等人房屋份额之事实而应支付使用费。由此，刘某某、刘某某上诉状中所称的“从法律上说上诉人与被上诉人之间从来就没有达成过租赁合意，不存在租赁法律关系。如果上诉人知道需要支付如此不合理的高额租金，是绝对不可能继续居住使用”的理由不成立。三、刘某某、刘某某上诉称没有将涉案房屋出租，故没有向刘某某等人支付租金收益的事实基础，即使要支付房屋使用费，一楼自营商用不应按商业市场租金标准，二楼也不应按市场价支付费用的主张不成立。（一）刘某某、刘某某是否将房屋出租均应支付房屋使用费用。如前所述刘某某、刘某某是因为占有、使用刘某某等人房屋份额而应支付使用费用，不管刘某某、刘某某是居住、自营商铺、还是出租他人经营商铺（刘某某等人也提供了证据证明刘长伟、刘某某将涉案房屋部分出租给半截人臭豆腐和土匪牛肉、串串有毒、绝味鸭脖）均是其占有、使用刘某某等人房屋份额的形式，均应支付相应的使用费用，只是其所支付使用费是按刘某某、刘某某使用该房屋需要支付的客观市场租金水平来计算的。（二）一审法院根据用作门面部分房屋按商业用途确定客观市场租金水平，其余部分按产权登记用途住宅确定房屋客观市场租金水平来认定整栋房屋客观市场租金水平，有证据支持且符合公平原则。1、涉案房屋处于市中心的商业街，属黄金地段。根据刘某某等人提供的刘某某虐待谢受贞一案的结案报告和各证人的询问笔录案卷材料可知，刘某某自1989年就开始用涉案房屋做生意。刘某某自己提供的“长沙市天心区长泰综合商场”、“长沙市天心区余泰便利店”营业执照可证明在2000年至2014年期间，刘某某将涉案房屋部分用于自营超市。刘某某提供的《中国福利彩票代销合同》和涉案房屋照片均可证明刘某某将涉案房屋用于自营福利彩票投注站。刘某某等人提供的涉案房屋图片显示2015年至2019年期间，将涉案房屋部分出租给半截人臭豆腐和土匪牛肉、串串有毒、绝味鸭脖。刘某某在一审庭审和上诉状中也自认将一楼作门面经营。综上，刘某某、刘某某将涉案房屋进行商用事实清楚、明确，一审法院将房屋用作门面部分按商业用途确定客观市场租金水平进行判决符合房屋实际使用价值和客观事实。2、刘某某、刘某某称其用于经营的一楼门面仅有15平方米，但共有人对涉案房屋的共有系对每单位面积均按份共有，在刘某某、刘某某未购置多套房屋之前，是有居住和使用二楼的，之后虽未居住在二楼，但也有将二楼当作仓库使用的情形。即使近年来二楼其他部分面积空置，但在刘某某、刘某某占有期间，双方关系一直比较恶劣，刘某某等人在向其二人主张租金和房屋所有权还被打伤的情况下，也无法实际与刘某某、刘某某共同占有使用涉案房屋，故刘某某、刘某某应按其他人各自享有的产权份额支付租金收益。一审法院对未作商用的其余部分按产权登记用途即住宅确定房屋客观市场租金水平进行判决，符合公平原则。3、一审法院根据房屋商用和住宅实际情况确认整栋房屋客观市场租金水平，是符合房屋实际占有、使用状态和公平原则的。如对实际商用部分，不按商用支付使用费用，则明显有失公平，也使侵犯他人权益者因此获益。刘某某、刘某某在上诉状中也自认了“该地区已成为城市商业中心”，三泰街该地段周围其他商户不可能在此黄金地段用租赁普通住宅的价格租赁到商铺。如果刘某某、刘某某通过占用刘某某等人房屋份额，就可以以租赁普通住宅的低价使用到高价商铺，则会导致侵犯了他人房屋所有权却能额外获益的荒谬情形，完全有失公平，也助长了违法、侵权行为。四、一审判决从刘某某、刘某某从1994年9月起支付使用费合法。如前所述，刘某某等人继承的是刘德初的房屋份额，继承是从被继承人刘德初死亡开始，即从1994年9月6日开始享有继承权。而刘某某是1990年2月27日出生，出生后一直与刘某某一同居住在一起，也即一直有占有、使用涉案房屋，且其现已年满十八周岁，为完全民事行为能力人，可承担相应的民事责任。而刘某某在刘德初去世前与刘德初同住涉案房屋，在刘德初1994年9月6日过世后就一直占有、使用该房屋。一审法院判决刘某某、刘某某从1994年9月起支付使用费合法。五、刘某某辩称已向其母亲谢受贞支付了租金，无证据支持。1、刘某某一审提供的收条为虚假证据。根据（2015）天民初字第03961号继承纠纷案件一审庭审笔录可知，刘某某自认母亲谢受贞为文盲，不识字。谢受贞在自诉刘某某虐待的刑事案件中用的是自己的私章。且，借条上谢受贞的名字中的“谢”有简体字、繁体字，也至少出现了3个人的字体。故收条是刘某某、刘某某伪造的，请求法庭追究其制作假证据的法律责任。2、退一步讲，假设收条为真，这也只表明刘某某只交了1996年几个月的房租，而且只是母亲谢受贞所占房屋部分的租金。而刘某某等人继承的是父亲刘德初的份额，刘某某并未交纳刘德初所占部分以及1997年以后至今的租金，故刘某某主张不成立。六、刘某某、刘某某在上诉状中要求扣减管理维护费，且要求按贡献程度分割收益，无证据支持，也违背合法性原则，不应支持。刘某某等人并未委托刘某某、刘某某管理，而是刘某某、刘某某长期侵占使用刘某某等人的房屋份额，且双方关系一直恶劣，刘某某等人在主张房屋所有权和要求支付使用费用时，还被刘某某、刘某某砍伤住院。刘某某等人无法正常行使占有、使用、收益、处分的权利，无法亲自进行管理、维护，刘某某、刘某某现还反过来要求受害方支付报酬，按贡献分配收益，完全违背事实及合法、公平原则。况且，刘某某、刘某某也未提供进行过维修的证据。在刘某某等人与评估机构去涉案房屋现场勘查时，正好碰上长沙市人民政府统一规划，由政府出资对包含涉案房屋在内的三泰街旧房进行装修和修缮，故刘某某、刘某某并没有出资。综上，请求驳回刘某某、刘某某的上诉请求。刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某向一审法院起诉请求：1．依法分割刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某与刘某某、刘某某共有的长沙市三泰街1号房屋；2．判令刘某某、刘某某将经营长沙市三泰街1号共有房屋的收益按份额分配给刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某（收益自1994年9月6日暂计算至2019年5月31日，后段收益计算至共有房屋实际分割履行完毕之日止，最终以司法评估意见为准）；3．本案全部诉讼费及鉴定评估费等费用由刘某某、刘某某承担。刘某某向一审法院提出反诉请求：1．判令长沙市三泰街1号房屋归刘某某所有，由刘某某支付原其他共有人合计41%份额的房屋折价款；2．本案全部诉讼费用由刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某承担。一审法院认定事实：长沙市天心区××街××号房屋原系刘德初、谢受贞夫妇共有财产。刘德初于1994年8月去世，谢受贞于2015年2月去世。因刘德初、谢受贞的继承人就涉案房屋继承事宜发生纠纷并诉至该院，该院于2016年11月23日作出（2015）天民初字第3010号民事判决，确认谢受贞所有及其继承刘德初的份额共计30.105平方米由刘某某受遗赠继承；刘德初的份额由刘某某继承4.045平方米，刘某某、刘利华、刘某某各继承4.56平方米，谢某某继承1.63平方米，谢某某、谢某共继承1.63平方米。该判决经长沙市中级人民法院（2017）湘01民终1076号民事判决驳回上诉维持原判后生效并执行。现长沙市天心区××街××号房屋的产权登记情况为：湘（2019）长沙市不动产权第0065363号、划拨／私有房产、住宅用地／住宅、共有宗地面积30.1平方米／房屋建筑面积51.09平方米、刘某某、刘某某、刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某按份共有，各人共有份额同（2015）天民初字第3010号民事判决，其中谢某某、谢某各继承0.815平方米。因长沙市天心区××街××号房屋自1994年8月一直由刘某某、刘某某居住使用并用于经营至今，刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某未能实际占有该房屋进行收益，双方为此常发生争执，关系日渐恶劣甚至引发肢体冲突，刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某遂诉至该院要求分割共有物，刘某某就此提出本案反诉请求。在本案审理过程中，经刘某某、刘某某申请并预付鉴定费7605元，该院委托湖南志成房地产评估有限公司对长沙市天心区××街××号房屋价值进行评估，评估价为51.05万元；经刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某申请并预付鉴定费24200元，该院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对长沙市天心区××街××号房屋1994年9月起的租金价值进行评估，该房屋自1994年9月至2015年2月10日的整栋房屋客观市场租金为1825737元，其中用作门面部分的客观市场租金为1752191元；自2015年2月11日起至2019年7月31日的整栋房屋客观市场租金为684799元，其中用作门面部分的客观市场租金662379元。上述评估意见作出后，刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某提出若不能竞价决定房屋最终归属则申请撤回对于分割长沙市三泰街1号房屋的第一项诉讼请求。一审法院认为：涉案房屋原系刘德初、谢受贞夫妻共有财产，1994年8月刘德初去世后由谢受贞、刘某某、刘利华、刘某某、刘某某、谢某某、谢凯军（谢某某子、谢某父）共有，就涉案房屋产生的收益亦应由各共有人享有。现刘某某、刘利华、刘某某、刘某某、谢某某、谢某某、谢某继承刘德初的房产份额已予明确，各共有人应按照各自份额享有收益。刘某某、刘某某辩称其并未将涉案房屋用于出租，但即使其自用亦会产生房屋使用费由各共有人按份额享有收益；刘某某、刘某某辩称其仅使用一楼门面且用于经营的面积仅15平方米未超过其享有的份额，但共有人对涉案房屋的共有系对每单位面积均按份共有，且即使其他部分面积空置在双方关系一直恶劣的情形下其他共有人无法实际与刘某某、刘某某共同占有使用涉案房屋，故刘某某、刘某某应按照其他人各自享有的产权份额支付租金收益。根据司法鉴定机构深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋租金收益的评估情况，自1994年9月至2019年7月30日，涉案房屋客观市场租金收益共计2510536元（684799＋1825737＝2510536），故刘某某、刘某某应向刘某某、刘利华、刘某某各支付房屋收益款的8.9%即223437元，向谢某某支付房屋收益款的3.2%即80337元，向谢某某谢某各支付房屋收益款的1.6%即40168元。另在本案对评估意见组织质证过程中，刘某某又提出了以管理费和维修费抵扣房屋使用费的问题但未提交任何证据证明，对该抗辩意见该院不予采纳。涉案房屋由刘某某、刘某某、刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某按份共有，各方未约定共有人不得分割共有的涉案房屋且刘某某、刘某某与其他共有人刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某之间的关系严重恶化，双方均诉至该院请求分割共有物，依法应予分割。刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某虽后来又申请撤回分割共有物的诉讼请求，但其同时表示撤诉申请建立在对涉案房屋不通过竞价方式分割的条件之上。该院认为，刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某撤诉申请并不明确且刘某某的反诉请求系分割共有物，即使刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某撤回该项诉讼请求，本案中仍应审理共有物分割问题，故对于刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某的撤诉申请，该院不予准许。本案中作为共有物的涉案房屋难以进行实物分割，采取归共有人中的一人所有、由其他共有人就折价款予以分割的方式较为适宜。根据涉案房屋的各共有人占有房屋份额的比例（个人所有的面积份额／房屋总面积），刘某某占有房屋面积份额比例为58.9%，且涉案房屋一直由刘某某、刘某某实际占有使用，涉案房屋归刘某某所有较为适宜，刘某某应对其他共有人进行折价补偿。根据司法鉴定评估机构湖南志成房地产评估有限公司对涉案房屋所作的评估意见价值51.05万元，刘某某应向刘某某、刘利华、刘某某各支付折价款的8.9%即45434.5元，向谢某某支付折价款的3.2%即16336元，向谢某某、谢某各支付折价款的1.6%即8168元。对于刘某某名下产权份额，因其表示自愿赠与其子刘某某，故对于刘某某与刘某某之间的折价款支付情况，该院在此不予处理。对于两次鉴定产生的费用共计31805元，按照各共有人就房屋享有的共有份额比例，由刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某共承担33.1%即10527元，由刘某某、刘某某共承担21278元。因刘某某、刘某某实际仅预付7605元，其余均由刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某预付，刘某某、刘某某尚需向刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某支付差额13673元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、长沙市天心区××街××号房屋归刘某某所有，刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某及刘某某于本判决生效后三十日内配合刘某某办理产权过户手续；二、刘某某、刘某某在本判决生效后十日内向刘某某、刘利华、刘某某各支付房屋折价款45434.5元，向谢某某支付房屋折价款16336元，向谢某某、谢某各支付房屋折价款8168元；三、刘某某、刘某某在本判决生效后十日内向刘某某、刘利华、刘某某各支付房屋收益款223437元，向谢某某支付房屋收益款80337元，向谢某某、谢某各支付房屋收益款40168元；四、刘某某、刘某某在本判决生效后十日内向刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某支付鉴定费用13673元。如未按照本判决指定的期限履行支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费12109元（实际预缴27330元）、反诉受理费4495元、共计16604元，由刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某负担1488元，由刘某某、刘某某负担15116元。二审期间，刘某某、刘某某提交新证据如下：城镇居民生活数据，拟证明租金评估结论违背常理，比如，评估结论中评估涉案房屋的租金比1994年城镇居民全年收入还高，但25年过去了，城镇居民收入翻了十一倍，房价涨幅惊人，但涉案房屋租金只翻了3倍，故涉案房屋的租金评估结论明显违背经济发展规律和客观事实。刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某发表如下质证意见：该证据形式不合法，无法看出出处，故对合法性有异议。另，评估结论是有资质的评估机构做出来的，程序合法，我方认为评估价格还偏低了。本院认证如下：对该证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为：本案二审争议的焦点为涉案房屋应否予以分割，如应当分割，则房屋及租金如何分割。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条第一款规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，涉案房屋由上诉人刘某某、刘某某及上诉人刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某按份共有，各方未约定不得分割共有房屋，且两上诉人方之间的关系严重恶化，并均向一审法院请求分割，刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某虽于一审中申请撤回分割的请求，但表示其撤诉的申请是建立在对涉案房屋不通过竞价方式分割的条件之上，且刘某某提起了分割的反诉请求，故涉案房屋应予分割。因涉案房屋难以进行实物分割，一审法院采取房屋归共有人中的一人所有、其他共有人获得房屋折价款的分割方式，考虑到刘某某占有房屋面积份额比例为58.9%，且刘某某、刘某某一直实际占有使用涉案房屋，判决涉案房屋归刘某某所有，并根据司法鉴定评估机构湖南志成房地产评估有限公司就涉案房屋所作的房屋价值评估报告及其他各共有人所占房屋份额的比例，判决刘某某支付相应的房屋折价款，未违反法律规定，处理恰当，本院予以维持。涉案房屋自1994年8月刘德初去世后，属于谢受贞、刘某某、刘利华、刘某某、刘某某、谢某某、谢凯军（谢某某子、谢某父）共有，故涉案房屋产生的收益应由各共有人按份享有。刘某某、刘某某自1994年9月后一直居住使用涉案房屋，其二人应自共有关系成立时起向其他共有人支付相应的租金，一审法院根据司法鉴定机构深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司就涉案房屋租金收益所作的评估报告，判决刘某某、刘某某按照各共有人的份额支付相应的租金，并无不当。上诉人刘某某、刘利华、刘某某、刘某某、谢某某、谢某某、谢某与上诉人刘某某、刘某某两方分别对本案房屋价值、房屋租金的评估报告提出异议，经查，该两份评估报告均是由当事人申请，经一审法院委托有资质的司法鉴定机构所作，程序合法，报告客观真实，应作为本案定案证据予以采信。二审期间刘某某、刘某某提出对房屋租金价值进行重新鉴定的申请，并申请对租金收条进行笔迹鉴定。本院认为，房屋租金评估报告书及租金收条均系一审中提交的证据，其二人未在一审中提出相关鉴定申请，故本院不予准许。故此，刘某某等人关于一审遗漏诉讼请求、程序违法、分割方式不符合法律规定而显失公平、房屋评估价格过低、房屋应由各共有人以竞价方式取得所有权等上诉理由均不能成立，本院均不予采纳；刘某某、刘某某关于房屋租金价格评估过高、应剔除房屋维修和管理成本、刘某某对房屋的收益作出了贡献及应由房屋实际经营管理者即刘某某支付相应租金等上诉理由亦均不能成立，本院亦均不予采纳。综上，上诉人刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某及上诉人刘某某、刘某某的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12109元，由上诉人刘某某、刘利华、刘某某、谢某某、谢某某、谢某共同负担5650元，由上诉人刘某某、刘某某共同负担6459元。本判决为终审判决。审判长 李 芳审判员 胡益民审判员 于 峰二〇二〇年十一月二日书记员 伍志豪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。