湖北省襄阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂06民终3262号 上诉人（原审被告）：王元明，男，1968年6月16日出生，住湖北省。 上诉人（原审被告）：周爱华，女，1966年1月30日出生，汉族，住湖北省老河口市。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：周波，湖北宏义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚红波，男，1984年4月20日，汉族，住湖北省老河口市。 被上诉人（原审原告）王兰兰，女，1987年9月14日出生，汉族，住址同上，系龚红波之妻。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王成浩、金小云，湖北长久律师事务所律师。 上诉人王元明、周爱华因与被上诉人龚红波、王兰兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省老河口市人民法院（2020）鄂0682民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王元明及其王元明与周爱华的共同委托诉讼代理人周波，被上诉人龚红波、王兰兰的共同委托诉讼代理人王成浩、金小云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王元明、周爱华上诉请求：1.依法支持一审二上诉人提出的二被上诉人应首先履行支付剩余合同价款4000元的抗辩请求。2.依法支持一审二审上诉人提出的对上诉人没有任何独立使用价值，确有实际价值的包括被损毁、被使用、被占用的附属物作价86000元的合理抗辩处理请求。3.本案诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：（一）一审对协议履行事实的认定有以下错误。1.二被上诉人在支付合同价款时，二上诉人是在老河口市中银富登村镇银行有限公司（以下简称中银富登银行）的安排下支付并向二被上诉人出具了收条,现由二被上诉人持有，但其隐瞒并拒绝提供。2.上诉人与银富登银行约定一次性化解债务只需归还87万元，而不是法院查明的所谓归还97万元。62×××77银行账户户名为王元明但非王元明本人所开，王元明通过合法途径无法查到该账户，人民法院应当依法查清真相。3.不在合同文字约定内，没有产权登记的冻库和空压机棚、钢管井、砖瓦等均由二被上诉人实际占有使用，该附作物无法移动，也没有独立的使用价值，与案涉房地产无法分割，二上诉人要求依法作价处理的抗辩主张合理合法。4.被二被上诉人毁损的办公家具等应当依法作价赔偿。(二)一审审理程序错误。二上诉人当庭申请追加中银富登银行作为第三人参加诉讼，被一审法院驳回，致本案事实不清。（三）一审判决第二项内容错误。按照合同约定，上诉人仅有义务在抵押担保的范围内协助被上诉人办理过户手续。 被上诉人龚红波、王兰兰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原告龚红波、王兰兰向一审法院起诉请求：1.依法确定原、被告签订的《房地产转让合同》合法有效；2.依法判决王元明、周爱华立即协助原告龚红波、王兰兰办理位于老河口市××××路北侧土地（地号：河国用（2007）第0620006002）的过户登记手续；3.本案案件受理费用由二被告承担。 一审判决认定事实：2015年4月6日，被告王元明（甲方）与原告龚红波（乙方）签订《房地产转让协议》，该协议主要内容如下：一、甲方将其本人在老河口中银富登村镇银行抵押的房地产[河他项（2011）第141号，对应地号为062006002的抵押部分，对应房产证号分别为字第00**9967号和字第××号的抵押部分]，转让给乙方。二、转让价格为人民币（大写）壹佰贰拾伍万元整，（小写）125.00万元，付款方式和时间约定如下：1、本协议签订2日内，乙方支付甲方10万元；2、甲方在收到第一笔10万元付款后，夫妻二人在2日内配合乙方到房产、土地及其他部门将房地产过户的有关手续签订完毕；3、乙方在甲方配合办理过户手续完毕后2日内将97万元支付给甲方在老河口中银富登村镇银行的还款账户，取得房地产证原件，余下16.6万元由乙方支付给甲方在农行的账户用于偿还个人负债，余下1.4万元直接支付给甲方提供的账户。三、甲方在收款后15日将车间办公楼等全部清理完毕，乙方入住生产。四、甲方负责提供有关过户的所有材料，房地产过户的有关费用（包含所有税、费及其他）由乙方全部承担。合同下方甲方王元明和乙方龚红波均签字捺印。上述协议签订后，2015年4月7日，原告龚红波向被告王元明个人账户转款100000元。2015年4月10日，原告龚红波向被告王元明指定的老河口市欣鸿纺织厂账户转款970000元。2015年6月12日，原告龚红波向被告王元明个人账户转款180000元。2015年6月30日，原告龚红波、王兰兰取得位于张集镇××路北侧××幢的房屋所有权，房权证号为：老河口市房权证乡镇字第00**8320号和老河口市房权证乡镇字第00**8320-××号，该房屋所有权为原告龚红波、王兰兰共同共有。另查明，2012年10月9日，被告王元明与老河口中银富登村镇银行有限公司签订《最高额抵押合同》，合同编号：2012J0105016040252-4，该《最高额抵押合同》主要内容如下：抵押人：王元明，抵押权人（债权人）：老河口中银富登村镇银行有限公司。A.主债务人：老河口市欣鸿纺织厂B.被担保的主合同：为中银富登（作为债权人）与上述主债务人，已经或即将订立的编号为2012SX0105016040020名称为《综合授信合同》的合同与该合同下的全部具体业务合同，以及上述合同的有效修订与补充。C.担保范围：本合同下的被担保债权（担保范围）为主合同项下的中银富登债权，包括主债权本金[最高余额为人民币（大写）壹佰贰拾壹万陆仟壹佰元整（RMB￥1216100.00元]以及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用以及其他应付项。D主合同期间：1、在主合同项下被担保债权的发生期间（即：债权的确定时间）为2012年10月9日至2017年10月9日，具体以主合同为准。在上述期间内发生的主合同项下业务，均属于本合同的担保范围。2、主合同下每笔债务的债务履行期间为具体业务发生之日起至依照主合同或具体业务合同该业务到期之日，具体以主合同及主合同下的具体业务合同为准。E抵押物：为抵押人名下的房屋，详见本合同附件1《抵押物清单》。抵押人落款处有王元明和周爱华的签字，中银富登处加盖了老河口中银富登村镇银行有限公司贷款业务合同章并有授权代表黄钢的签字和客户经理齐丽的签字。附件抵押物清单主要内容如下：清单编号：2012J0105016040252-4-1，抵押人：王元明，抵押权人（债权人）：老河口中银富登村镇银行有限公司抵押合同／最高额抵押合同编号：2012J0105016040252-4，本清单是该抵押合同不可分割的组成部分，已在该合同中定义的词语在此具有相同含义。抵押物情况：抵押物坐落位置：张集镇老石路北侧，类型：房产等建筑物和土地附着物（含所占用土地的使用权），产权证明号：房权证乡镇字第××号，抵押物建筑面积：617.71平方米。登记与权属文件交付情况：登记机构：老河口市房产局，登记日期：2012年10月23日，登记证明文件名称：房屋他项权证，编号：老河口市房他证乡镇字第××号，抵押人于2012年10月23日在老河口中银富登村镇银行将编号00006801的权属文件房屋他项权证的正本壹份移交给中银富登。抵押人落款处有王元明和周爱华的签字，中银富登处加盖了老河口中银富登村镇银行有限公司贷款业务合同章并有黄钢及经办人齐丽的签字。清单编号：2012J0105016040252-4-2，抵押人：王元明，抵押权人（债权人）：老河口中银富登村镇银行有限公司抵押合同／最高额抵押合同编号：2012J0105016040252-4，本清单是该抵押合同不可分割的组成部分，已在该合同中定义的词语在此具有相同含义。抵押物情况：抵押物坐落位置：张集镇老石路北侧，类型：房产等建筑物和土地附着物（含所占用土地的使用权），产权证明号：房权证乡镇字第××号，抵押物建筑面积：284.08平方米。登记与权属文件交付情况：登记机构：老河口市房产局，登记日期：2012年10月23日，登记证明文件名称：房屋他项权证，编号：老河口市房他证乡镇字第××号，抵押人于2012年10月23日在老河口中银富登村镇银行将编号00006801的权属文件房屋他项权证的正本壹份移交给中银富登。备注：建筑面积652.57，抵押给我行:284.08。抵押人落款处有王元明和周爱华的签字，中银富登处加盖了老河口中银富登村镇银行有限公司贷款业务合同章并有黄钢及经办人齐丽的签字。清单编号：2012J0105016040252-4-2，抵押人：王元明，抵押权人（债权人）：老河口中银富登村镇银行有限公司抵押合同／最高额抵押合同编号：2012J0105016040252-4，本清单是该抵押合同不可分割的组成部分，已在该合同中定义的词语在此具有相同含义。抵押物情况：抵押物坐落位置：老河口市××××路北侧，类型：房产等建筑物和土地附着物（含所占用土地的使用权），产权证明号：河国用（2007）第062006002，抵押物建筑面积：3376.3平方米。登记与权属文件交付情况：登记机构：老河口国土资源局，登记日期：2012年10月9日，登记证明文件名称：土地他项权证，编号：河他项（2012）第209号，抵押人于2012年10月9日在老河口中银富登村镇银行将编号河他项（2012）第209号的权属文件土地他项权证的正本壹份移交给中银富登。备注：建筑面积652.57，抵押给我行:284.08。抵押人落款处有王元明和周爱华的签字，中银富登处加盖了老河口中银富登村镇银行有限公司贷款业务合同章并有黄钢及经办人齐丽的签字。本案在庭审后，一审法院通过老河口中银富登村镇银行有限公司和老河口市农行李楼分理处协助查询，老河口中银富登村镇银行有限公司向一审法院出具的查询回函中载明：1、龚红波（账号62×××44）于2015年4月10日由老河口中银富登村镇银行转入老河口市欣鸿纺织厂（账号：01×××30）开户行老河口中银富登村镇银行970000元。2、上述第一项的970000元于2015年4月10日全部归还老河口市欣鸿纺织厂（账号：01×××30）在老河口中银富登村镇银行的贷款本息。3、老河口中银富登村镇银行不存在回收贷款本息970000元后又从该970000元退换王元明100000元的情况。老河口市农行李楼分理处查询后向一审法院提供了查询复印件，并告知一审法院由该分理处工作人员田羽经过查询证实2015年6月12日由龚红波账户（转出卡号62×××76）向王元明账户（转入卡号62×××77）转款180000元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案被告王元明与原告龚红波签订《房地产转让协议》，是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，体现了双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的有关规定，系合法有效的合同，应受法律保护，合同双方依法应当按照合同约定履行。故对原告第一项诉讼请求即依法确认原、被告签订的《房地产转让合同》合法有效，予以支持。关于上述协议签订后约定的款项是否付清的问题，原告提交了转账记录，予以证明原告已付清了1250000元房款，分别为：2015年4月7日原告龚红波向被告王元明个人账户转款100000元，2015年4月10日原告龚红波向被告王元明指定的老河口市欣鸿纺织厂账户转款970000元，2015年6月12日原告龚红波向被告王元明个人账户转款180000元；被告王元明辩称其没有收到原告的180000元和100000元的转款，且原告龚红波向老河口市欣鸿纺织厂账户转款的970000元，其中有870000元是还其在中银富登村镇银行的贷款，剩余100000元由中银富登村镇银行转到其账户上的，同时被告在庭审时表示1250000元的购房款，原告实际支付了1246000元，剩余4000元未支付。一审法院认为，依据原告龚红波提交的转账记录及一审法院通过老河口中银富登村镇银行有限公司和老河口市农行李楼分理处协助查询的结果，已经证实2015年4月7日原告龚红波向被告王元明账户转款100000元；2015年4月10日原告龚红波向被告王元明指定的老河口市欣鸿纺织厂账户转款970000元；2015年6月12日原告龚红波向被告王元明账户转款180000元，以上转款记录金额共计1250000元，原告龚红波已按《房地产转让协议》的约定完成了付清房款的义务，被告王元明的上述辩称与一审法院查明的事实不符，且未向一审法院提交证据足以证明其上述辩称，故对其辩称不予采信。关于被告辩称对未抵押的建筑物及附属设施应该在本案一并作价进行处理，一审法院认为，对于该部分资产的处置未在双方签订的《房地产转让协议》中约定，且被告亦未提起反诉，故对该部分资产本案不予处理，若存在原告超出《房地产转让协议》中约定多占用被告的房屋及土地，被告可另行主张权利。根据原、被告签订的《房地产转让协议》中约定，在收到原告第一笔100000元付款后，被告夫妻二人在2日内配合乙方到房产、土地及其他部门将房地产过户的有关手续签订完毕。但截至本案审理时，原告仅取得了该房屋的所有权证书，该土地的土地使用权并未进行登记过户，被告存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告要求被告按照合同约定继续履行义务，理由正当，予以支持。被告以款项未付清为由，拒绝配合办理过户登记手续，被告的辩称意见与一审法院查明的事实不服，故被告的辩称意见，不予支持。被告应当按照约定协助原告办理《房地产转让协议》中约定土地使用权的过户义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告龚红波与被告王元明于2015年4月6日签订的《房地产转让协议》合法有效；二、被告王元明、周爱华于本判决生效之日起十五日内协助原告龚红波、王兰兰办理位于老河口市××××路北侧土地使用权[河国用（2007）第062006002号]的过户登记手续。案件受理费80元，由被告王元明、周爱华负担。 二审中，对于一审判决所认定的“2015年6月12日由龚红波账户向王元明账户转款180000元”的事实，王元明认可只收到160000元，并称龚红波之后现金支付16000元，以此主张龚红波尚有4000元房款未付。龚红波否认支付180000元后又支付16000元的事实。对此，本院认为，62×××77银行账户的户名为王元明，王元明主张该账户系由他人控制，未提供证据证明，且其认可收到其中的160000元也与该主张相矛盾。故应认定进入该账户的180000元系龚红波向其支付的购房款。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：王元明与龚红波签订的《房地产转让协议》合法、有效，双方因协议履行而产生的纠纷系房屋买卖合同纠纷。中银富登银行不是《房地产转让协议》的合同当事人，案件的处理结果也与其没有法律上的利害关系，一审法院对王元明、周爱华追加中银富登银行为第三人的申请予以驳回,符合法定程序。本案双方当事人在签订《房地产转让合同》后，龚红波、王兰兰已按协议约定全额支付了转让款，王元明、周爱华也已将房屋交付龚红波、王兰兰使用，并协助龚红波、王兰兰办理了房屋所有权过户手续，但未协助办理土地使用权过户手续。现龚红波、王兰兰要求王元明、周爱华协助办理土地使用权过户手续，符合协议约定和法律约定，本院予以支持。王元明、周爱华上诉主张龚红波、王兰兰尚余4000元转让款未支付，与一、二审法院查明的事实不符，以此为由抗辩龚红波、王兰兰协助办理土地使用权过户手续的主张，不能成立。王元明、周爱华上诉还称一审法院未对无独立使用价值的附属物进行处理，被损毁的财产也未让龚红波、王兰兰赔偿错误，因上述请求系独立的诉求，在王元明、周爱华未在一审中提起反诉的情况下，本院不予审理，王元明、周爱华可另行主张权利。 综上，上诉人王元明、周爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王元明、周爱华负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 俊 审判员 严庭东 审判员 刘丹丹 二〇二〇年十一月五日 书记员 郭明月