湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初2821号原告：陆青，女，1988年11月20日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：袁敦镇，湖北湛月律师事务所律师。被告：大冶城建开发有限公司，住所地：大冶市东风路**。法定代表人：叶宗林，系公司董事长。委托诉讼代理人：张琴，湖北元初律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜若，湖北元初律师事务所律师。原告陆青与被告大冶城建开发有限公司（以下简称城建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆青委托诉讼代理人袁敦镇、被告城建公司委托诉讼代理人张琴、杜若，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆青向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期协助办理房产证违约金11434元（按涉案房屋房价款的3%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：“湖景花园三期”房地产项目由被告城建公司开发。原告依据与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买被告开发的湖景花园小区内商品房一套。合同第八条约定，被告应在2016年6月30日前交房。合同第十五条约定，被告应当于商品房交付180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议第九条约定，被告未能在交付房屋之日起一年内取得大产权证（房屋所有权证）的应按原告房价款总额的3%支付违约金。2017年6月30日到期时，被告没有取得大产权证。一直到现在，被告才通知取得大产权证原告可以去办理房地产转移登记。被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付逾期办证违约金。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告城建公司辩称：一、答辩人逾期办理初始登记系发生不动产登记法规政策变化这一不可抗力事由所致，依法应予免责。涉案合同签订时，约定的相关办证事宜是以当时“两证分离”为前提，即缔约时的不动产登记分为两个阶段和两个证件：第一阶段，开发商对某单栋房屋建成后，完成该栋房屋综合验收/备案的即可办理初始登记（即大证），然后对各购房户提供分割资料，由各购房户到房产局办理各自《房屋权属证书》（即小证）。第二阶段，待该地块上其他所有房屋建成后，开发商才能申请整个项目土地验收，国土部门验收完毕明确应补交的土地出让金后，向开发商提供土地利用条件验收单，再由开发商申请国土部门对土地进行分割，为各户提供《土地使用权证》。后不动产登记法律政策变化改变了原不动产权属登记模式，即统一不动产登记机构，规定两证合一，统一颁发《不动产权证书》，不再分批分次颁发《房屋权属证书》和《土地使用权证》，国土部出台的《不动产登记操作规范（试行）》对不动产登记如何具体操作作出了规定，该《规范》出台后，2016年6月27日黄石市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》规定自2016年6月30日起，本市（含大冶、阳新）实施不动产统一登记。涉案10号楼所属土地与湖景大酒店所属土地系同一地块，不能分割，10号楼2015年12月30日建成竣工验收，于2016年12月28日完成综合验收且备案，而湖景大酒店2019年3月18日建成竣工验收，于2019年4月12日完成竣工备案，2016年6月30日新规实施时，10号楼早已竣工验收，按“两证分离”可以单独办理大证，但按新规，10号楼完成初始登记须提交土地利用条件验收单，但国土部门只有在该地块所有建筑物竣工完成综合验收后，才进行土地验收，根据土地验收情形在签订出让合同补充协议后，国土部门才提供土地利用条件验收单。因不动产登记法律政策变化，再加上不动产登记机构人员调整及今年新冠疫情，导致答辩人于2020年4月29日才完成该地块上所有房屋的不动产权属首次登记。不动产登记法律政策的变化属于典型的不可抗力事件，涉案合同订立时，答辩人无法预见、无法避免、也不能克服不动产登记法规政策变化，正是由于这一不可抗力导致答辩人对10号楼首次登记迟延，根据《合同法》第117条规定，不可抗力导致合同迟延履行的，应予免责，且这种免责属法定免责情形；二、涉案合同对答辩人迟延办证已约定免责事由和免责条款。补充协议第9.1条约定：“因甲方原因，未能在交付该房屋之日起一年内办理完房地产初始登记，取得大产权证的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应按乙方房价款总额的3%向乙方支付违约金，并按双方解除合同的约定处理。因政府有关部门的原因及非甲方能控制的原因导致无法按期办理该房屋初始登记、取得大证的，甲方不承担任何责任”。上述约定第2句是双方约定的免责事由和免责条款。其中：“政府有关部门的原因”包括了不动产登记法规政策的变化、不动产登记机构人员调整等；“非甲方能控制的原因”包括2020年1月24日至4月4日因新冠疫情封城期间登记机关无法办证的原因。根据合同自由原则和“约定优先”的规则，本案发生了约定迟延办证免责事由，根据合同约定，对答辩人迟延办证行为应予免责，原告主张支付逾期办证违约金与合同约定免责条款不符，违反了禁止反言规则；三、部分原告差欠答辩人面积房差款未付，依据同时履行抗辩权规则，答辩人有权拒绝向原告提供办证资料；四、原告房屋已大幅升值，根据损益相抵规则，迟延办证未给原告造成任何损失。《买卖合同解释》第31条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”损益相抵规则是指当守约方因损失发生的同一违约行为而获益时，其所能请求赔偿额应当是损失减去获益的差额。约定违约金过分高于违约造成的损失时，并不排除损益相抵规则的适用。商品房销售合同属于买卖合同之列，若答辩人迟延办证应承担违约金，但原告因迟延办证行为已经获益，根据损益相抵规则，答辩人主张从损失赔偿额或违约金中扣除该部分利益，而损益相抵的结果是原告无任何损失；五、原告主张违约金的诉讼请求无事实和法律依据，且已过诉讼时效，不应支持。根据《合同法》第114条规定，违约金只能由当事人在合同中约定。合同第15条约定，迟延办证违约责任在补充协议第9条约定，但该第9条仅约定因甲方初始登记逾期导致乙方解除合同的，甲方应给付房价款3%的违约金，对甲方初始登记逾期乙方未解除合同的，未约定违约金，同时本案未发生原告解除合同之事实，故原告主张逾期办证违约金无合同依据；退言之，假使原告所主张的违约金有合同依据，答辩人有权以抗辩方式主张调低。《合同法解释二》第29条第2款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，房屋交付后，原告长期居住使用，答辩人迟延办证无过错，迟延办证行为不仅未对原告造成任何损失，还带来增值收益。因此根据《合同法解释（二）》第29条第1款的公平原则和诚信原则衡量，原告主张违约金不应支持；如第一条和第二条答辩观点所述，答辩人迟延办证系不动产登记法律政策变化所致，依照法律规定应予免责，依照合同免责条款约定亦应免责；如第三条观点所述，答辩人享有同时履行抗辩权拒绝或迟延提供办证资料的，不属违约，故不存在承担违约金问题；原告的请求已超过诉讼时效。违约金债权应受诉讼时效规制。合同约定答辩人应在2016年6月30日前交房，但补充协议第8.5条约定如原告未按合同约定或被告书面通知的时间地点交接房屋的，自次日起视同被告将房屋已交付原告，故房屋交付有实际交付和拟制交付两种情形。补充协议第9条约定答辩人应自交房之日起一年内完成初始登记。答辩人举出证据证明房屋已于2016年6月30日交付。本案原告主张的违约金的诉讼时效应从2017年7月1日起算，原告向贵院提交起诉材料的日期早已过了2020年7月2日，原告的主张已超过诉讼时效。综上所述，原告的诉请无任何事实与理由，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，原告陆青（买受人）与被告城建公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的新冶大道定名为大冶湖景酒店城市综合体10号楼第x幢x单元xx号商品房，建筑91.01㎡，每平方米4187.84元，总价款381135元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按合同补充协议（附件四）处理。合同补充协议（附件四）第九条第一项关于房屋权属登记进行约定，内容为：因被告原因，未能在交付房屋之日起一年内办理完房地产初始登记、取得大产证的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应按原告房价款总额的3%向原告支付违约金，并按双方有关合同解除的约定处理。因政府有关部门的原因及非被告控制的原因导致无法按期办理该房屋初始登记、取得大产证的，被告不承担任何责任。《合同补充协议》第十四条关于其他告知第1项约定，本合同补充条款构成本合同不可分割的组成部分，与本合同以及所附的其他附件成为完整的合同，合同的补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同签订后，原告在合同约定期限内付清了购房款，被告于2016年6月30日向原告交付了涉案房屋。大冶湖景酒店城市综合体项目10号楼工程（含诉争房屋）完工后，2016年6月30日通过了工程竣工验收、2016年12月28日通过了规划验收、2016年12月28日办理了竣工验收备案并取得了竣工验收备案证明书。2020年4月29日，被告为原告购买的商品房办理了不动产首次登记权属证明。2020年4月24日、2020年4月29日，原告通知10号楼业主在五一期间领取办证资料。2020年6月22日，原告再次通知未领取办证资料的业主在端午期间统一领取办证资料。现原告认为被告未依约履行合同的相关义务为由诉至本院，请求判如所请。还查明：被告开发的大冶湖景酒店城市综合体项目建设用地规划许可证上载明的用地面积为36739平方米，用地性质为商服、居住用地；建设工程规划许可证上载明项目包含写字楼（A、B座）、商业会所、花园酒店、商业配套裙楼、8号楼、9号楼、10号楼等；建筑工程施工许可证上载明写字楼（A、B座）、商业会所、10号楼的合同开工日期为2013年11月1日，合同竣工日期为2015年12月30日；被告提交的建筑工程竣工验收备案表中载明湖景花园酒店的开工日期为2010年12月22日，竣工验收日期为2019年3月18日，提交竣工验收备案文件的时间为2019年4月12日。该项目工程整体竣工后，经相关部门验收核实，宗地总建筑面积根据实际利用情况进行了调整。2020年1月6日，被告与大冶市自然资源和规划局签订了国有建设用地使用权出让合同，合同约定宗地土地利用条件调整后被告需支付大冶市自然资源和规划局土地出让价款6350000元。2020年1月7日被告按合同约定支付了第一笔土地出让价款3000000元，大冶市自然资源和规划局于2020年1月8日向被告出具了建设项目竣工土地利用验收合格通知书，通知被告建设的湖景花园三期项目，经其验收合格，可予办理不动产登记。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年6月27日黄石市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定自2016年6月30日起，本市（含大冶、阳新）实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。按照“不变不换”原则，在2016年6月30日前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方应当按照约定履行自己的义务。被告是否应承担逾期协助办证违约责任。本院认为，原告按合同约定支付了房价款，被告也向原告交付了房屋，协助原告办理房屋权属登记系被告应尽的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在房屋交付之日起一年内办理完房地产初始登记。原告房屋在2016年6月30日交付后，被告在2017年6月30日前就应当完成初始登记。庭审查明含原告房屋在内的10号楼在2016年12月28日前就完成了各项验收，并于2016年12月28日取得了竣工验收备案证明书，按之前不动产登记规定，该房屋已经具备办理房产大证的条件。因2016年6月30日起，按新规定不动产实行统一登记，而大冶湖景酒店城市综合体项目中的花园酒店没有完工，被告不能提供土地利用验收证明，因此10号楼已不能再办理初始登记。对此，本院不否认因不动产统一登记新规定的施行给被告为涉案房屋办理初始登记造成了一定的影响，但根据查明的事实和现有证据，纵观全案，造成涉案房屋不能按合同约定的时间办理初始登记的另外一个根本原因就是被告大冶湖景酒店城市综合体项目中的花园酒店建设周期严重滞后。原告房屋2016年6月30日交付，按合同约定完成初始登记的时间为一年，不动产实行统一登记的时间也是从2016年6月30日起，期间有一年的登记期间，被告从2016年6月30日起就已经知晓不动产登记的新规定，被告作为诚信企业，应针对新规定积极采取相应措施避免违约现象的发生和减少损失，而大冶湖景酒店城市综合体项目中的花园酒店开工日期为2010年12月22日，竣工验收日期为2019年3月18日，提交竣工验收备案文件的时间为2019年4月12日，建设周期长达九年之久，由于该酒店建设的缓慢滞后，造成大冶湖景酒店城市综合体项目土地利用条件不能及时得到验收，最终导致原告房屋直到2020年4月29日才办理了不动产首次登记权属证明，远超合同约定时间。因此被告未在合同约定的时间内为原告房屋办理房地产初始登记，并非不动产统一登记新规定施行的不可抗力所致，被告亦存在过错，应承担违约责任。现原告选择不退房并要求被告支付逾期协助办证违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告第一项和第二项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告承担逾期协助办证违约金的标准如何界定。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行综合考量。原、被告签订的《商品房买卖合同》中，双方对逾期协助办证违约金没有约定，但双方对逾期办证买受人解除合同违约金的计算标准进行了约定，即“因甲方（出卖人）原因，未能在交付该房屋之日起一年内办理完房地产初始登记、取得大产权证的，乙方（买受人）有权解除合同，乙方解除合同的甲方应按乙方房价款总额的3%向乙方支付违约金并按双方有关合同解除的约定处理”。另外，原告就其是否存在实际损失没有提供证据，被告也要求对违约金进行下调。本院结合案件实际情况，酌定按房价款的2%计算逾期协助办证违约金为宜。经核算，被告应向原告支付的逾期协助办证违约金为7623元（381135元×2%），对原告诉请超出的部分，本院不予支持。关于被告的第三项抗辩理由是否成立。本院认为，原告房屋在房屋交付后如实测面积与预测面积存在差异，原告应按合同约定补交面积差价款，原告未按合同约定补交面积差价款前被告有权拒绝向原告提供办证资料。但因房屋差价款是在双方合同签订且房屋交付后才形成的，不影响《商品房买卖合同》中关于房屋权属登记条款的履行。本案原告诉请的是逾期协助办证违约金，被告的该项抗辩意见是被告有权拒绝向原告提供办证资料，被告的该项抗辩理由与本案原告的诉请并无关联，本院不予采纳。关于被告的第四项抗辩理由是否成立。本院认为，原告所购房屋升值与否受市场因素影响，与被告的违约迟延办证行为并无因果关系，被告该项抗辩理由依据不足，本院不予采纳。关于被告的第五项抗辩理由是否成立。本院认为，被告抗辩原告要求支付逾期协助办证违约金无事实和法律依据，不应得到支持。本院前面已作论述，不再重述；被告抗辩原告的诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中，双方对继续履行合同时的逾期协助办证违约金没有约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故原告要求被告承担逾期协助办证违约金，是按日计算的违约金，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，即在起诉之日起回溯3年内的违约金没有超过诉讼时效。且本院酌定的逾期协助办证违约金数额未超出上述标准，被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告大冶城建开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陆青逾期协助办证违约金7623元；二、驳回原告陆青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费86元，由原告陆青负担36元，被告大冶城建开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  张吉林人民陪审员  陈全忠人民陪审员  张远发二〇二〇年十一月五日书 记 员  曹 茜