福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽07民再92号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：詹朝芝（詹国坤的继承人），女，1964年8月24日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：詹金荣（詹国坤的继承人），女，1966年9月21日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：蓝美珠。 委托诉讼代理人：吴晓晖。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘仕太，男，1954年2月1日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王瑶姿，女，1956年2月19日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 再审申请人詹国坤因与被申请人刘仕太、王瑶姿房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）闽07民终991号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2018年6月29日作出(2018)闽民申1336号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人詹国坤及其委托诉讼代理人蓝美珠、吴晓晖，被申请人刘仕太、王瑶姿到庭参加诉讼。因詹国坤于2019年2月20日死亡，本院依法通知其继承人詹朝芝、詹金荣作为再审申请人参加诉讼。本案现已审理终结。 詹朝芝、詹金荣申请再审称，请求：撤销一、二审判决，改判支持詹国坤的一审诉讼请求。事实和理由：詹国坤与刘仕太、王瑶姿系相邻关系，共同居住在南平市建阳区将口镇将口村薛家巷19号。因詹国坤年老，老伴去世，儿子外出打工，2004年詹国坤生病无人照顾，被女儿接去赡养，故将房屋出租给刘仕太、王瑶姿，每年租金200元。双方口头约定，房租由詹国坤的儿子王木兴代收，如詹国坤要回家居住，刘仕太、王瑶姿必须退出房屋给詹国坤。2014年詹国坤回到老家，刘仕太、王瑶姿不归还房屋，詹国坤提起诉讼。原判决仅依据刘仕太与周某签订的无法律约束力的《转让房屋及土地使用权的协议》就做出了错误判决。 刘仕太、王瑶姿辩称，詹国坤的儿媳妇周文玉及其妹妹周某向二人兜售房屋，后经协商双方以14000元达成协议。刘仕太、王瑶姿就找人草拟了协议，并支付了购房款，周文玉也交付了土地证。双方的购房行为已经完成，不存在租赁关系。 詹国坤向一审法院起诉请求：1.解除詹国坤与刘仕太、王瑶姿的房屋租赁关系，并判决刘仕太、王瑶姿立即腾空坐落于将口镇将口村薛家巷19号房屋归还詹国坤所有；2.本案诉讼费用由刘仕太、王瑶姿承担。一审法院认定事实：2007年之前，詹国坤将座落于南平市建阳区将口镇将口村薛家巷14号祖房（现已变更为薛家巷19号，房屋为多户居住所××巷××号房屋内的邻居刘仕太、王瑶姿夫妻使用，每年租金200元。詹国坤自己收取租金。2007年后未向刘仕太、王瑶姿提出收取租金。2015年以生病需要居住为由向刘仕太、王瑶姿提出收回房屋。刘仕太、王瑶姿以该房屋自己已买下为由拒绝。另查明，詹国坤儿子王木兴因需要资金，在未征得父亲詹国坤同意下，通过配偶周文玉找到刘仕太问是否购买父亲詹国坤的房屋，刘仕太嫌贵没有立即答应。之后王木兴通过妻妹周某与刘仕太协商，2007年7月3日双方达成购买意向后，刘仕太请村里姓王的村民起草了转让房屋及土地使用权的协议，协议上出让方以詹国坤的名义将薛家巷14号属于詹国坤所有的房屋部分以及土地使用权转让给刘仕太，该房屋土地使用证号为潭集建（93）字第00499号，土地面积为42.6平方米，并注明四至。订立协议时周某将王木兴交给她的土地审批手续原件交给刘仕太，刘仕太当日支付了房款14000元，周某以见证人身份在协议上签字。之后周某将卖房款14000元交给王木兴。2015年王木兴在协议上补签字并确认收到房款。一审法院判决：驳回原告詹国坤的诉讼请求。 詹国坤不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决解除双方当事人之间的不定期租赁关系，刘仕太、王瑶姿立即返还詹国坤坐落在南平市建阳区将口镇薛家巷19号的房屋。二审法院认定事实：二审对原审查明的事实予以确认。二审法院认为，本案的争议焦点问题为《转让房屋及土地使用权的协议》能否产生拘束詹国坤的法律效力。2007年7月3日，詹国坤之子王木兴通过周某与刘仕太签订《转让房屋及土地使用权的协议》。《转让房屋及土地使用权的协议》载明出让方为詹国坤、受让方为刘仕太，并约定詹国坤将涉案房屋转让给刘仕太，房屋买卖价款为14000元等。詹国坤未在《转让房屋及土地使用权的协议》上签名。但由于，第一，王木兴与詹国坤系父子关系，周某系王木兴妻子的妹妹。第二，根据王木兴的陈述，其主动向刘仕太提出转让涉案房屋之请求。第三，刘仕太于协议签订当日既将14000元房屋买卖价款一次性交付周某，亦于同日收到周某转交的涉案房屋占用范围内的土地审批手续原件。因此，原审判决认定刘仕太有理由相信王木兴有代理詹国坤出卖涉案房屋的权限，在签订协议时不存在恶意或过失并无不当。刘仕太、王瑶姿自2007年7月3日至2014年间占有使用房屋而未支付租金分文。同时，涉案房屋土地使用权登记于詹国坤，土地审批手续原件理应由詹国坤持有。然涉案房屋土地审批手续原件自合同签订之日起既由刘仕太、王瑶姿持有。若詹国坤关于其不知晓王木兴与刘仕太之间达成房屋转让协议的陈述属实，则詹国坤在上述期间从未就上述事实提出异议有悖于日常生活经验。再鉴于詹国坤与王木兴、周某之间的身份关系，本案可推定詹国坤知晓王木兴与刘仕太之间达成的房屋转让协议。根据《中华人民共和国民法通则》六十六条第一款关于“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，应当视詹国坤同意王木兴将房屋转让于刘仕太。综上，涉案《转让房屋及土地使用权的协议》应当能产生直接拘束詹国坤的效力。自《转让房屋及土地使用权的协议》签订之日，詹国坤与刘仕太、王瑶姿之间的租赁合同关系终止。故詹国坤关于要求解除双方的租赁合同关系及刘仕太、王瑶姿返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审判决不予支持并无不当。综上所述，詹国坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由詹国坤负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 双方当事人对原一、二审判决认定的事实均无异议，本院再审予以确认。再审中，本案当事人均未提供新证据。 本案再审法庭辩论终结后，詹国坤于2019年2月20日死亡。经审查，詹国坤父母及配偶已去世，现其第一顺位继承人为长子王木兴、长女詹朝芝、次女詹金荣。经本院通知，王木兴明确表示放弃诉讼权利，不参与本案诉讼；詹金荣申请参加本案诉讼，并明确表示愿意承继本案权利义务。詹朝芝未向本院作出是否参加本案诉讼的意思表示，且下落不明，本院依法公告通知其参加诉讼。 本院再审认为，詹国坤向法院起诉请求解除双方当事人之间的房屋租赁合同关系，诉讼中，刘仕太、王瑶姿对双方存在租赁关系没有异议，而是以其已向詹国坤购买了诉争房屋为由进行抗辩，故本案的关键问题是刘仕太、王瑶姿主张其已购买房屋的理由是否成立。本案中，首先，刘仕太、王瑶姿提交的《转让房屋及土地使用权的协议》的出让方处至今仍为空白，无人签字，且即使在八年之后的诉讼中，王木兴也仅是在该协议的见证人处签名，而不是在出让方处签名，同时詹国坤又未对王木兴的签字行为予以追认。此外，刘仕太、王瑶姿又没有证据证明詹国坤以其他方式认可本案的转让协议。因此，从形式上，该协议缺乏合同的主要要件，该协议并未成立。其次，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案刘仕太、王瑶姿主张王木兴的行为构成表见代理，不仅应当举证证明该代理行为存在诸如代理协议、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。一方面，在现实生活中，房屋买卖作为人们日常生活中极其重大的事项，买卖双方在交易过程中均应予以高度重视。而本案刘仕太、王瑶姿在明知道涉案房屋所有权人为詹国坤的情况下，却并无证据证明其与詹国坤协商或詹国坤有将房屋予以转让的意思表示及双方达成了房屋买卖合意，亦谈不上其有理由相信王木兴有权代理詹国坤出让房屋。第二方面，刘仕太、王瑶姿主张王木兴有权代表詹国坤转让涉案房屋，但其未提供证据证明王木兴曾向其告知詹国坤同意并授权王木兴出售讼争的房屋，且本案《转让房屋及土地使用权的协议》签订时，仅有王木兴的妻妹周某作为见证人在见证人处签字，而王木兴本人并不在现场亦未签字，不足以认定王木兴具有代理权。第三方面，在时隔八年之后的诉讼过程中，王木兴也只是在协议中见证人周某的名字下方补签名，而不是在出让方处签名，不符合常理，且詹国坤又不予追认，故不足以认定其系作为出让方詹国坤的代理人签字。因此，本案中王木兴的行为不构成表见代理。综上，由于本案《转让房屋及土地使用权的协议》并未依法成立，且王木兴的行为不构成表见代理，故刘仕太、王瑶姿辩称与詹国坤买卖房屋合同成立，并通过买卖关系形式继受取得诉争房屋的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。原一、二审判决认定王木兴的行为构成表见代理不当，再审予以纠正。因此，本案《转让房屋及土地使用权的协议》系王木兴与刘仕太、王瑶姿之间的意思表示，对詹国坤并无约束力，不足以对抗詹国坤作为产权人就租赁合同关系所提出的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。詹国坤要求解除与刘仕太、王瑶姿不定期租赁合同关系，并要求刘仕太、王瑶姿将诉争房屋腾空并归还詹国坤的诉请，符合法律规定，本院再审予以支持。对于刘仕太与王木兴之间的法律关系，刘仕太可另行主张。由于詹国坤在再审期间病故，詹国坤在本案中的民事权利、义务转由其继承人詹朝芝、詹金荣共同承继。 综上所述，再审申请人詹朝芝、詹金荣的再审请求于法有据，本院予以支持。原一、二审判决适用法律错误，判决结果不当，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）闽07民终991号民事判决及南平市建阳区人民法院（2017）闽0703民初83号民事判决； 二、解除詹朝芝、詹金荣（詹国坤的继承人）与刘仕太、王瑶姿之间的不定期租赁合同关系； 三、刘仕太、王瑶姿应于本判决生效之日起十日内将詹国坤所有的坐落于南平市建阳区将口镇将口村薛家巷19号的房屋予以腾空，并将该房屋返还詹朝芝、詹金荣。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由刘仕太、王瑶姿负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢利党 审判员  孙建忠 审判员  陈 征 二〇二〇年十一月十一日 书记员  郑姗姗 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。