福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初5649号 原告：范秀群，女，汉族，1978年7月7日出生，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：梁奕峰，福建格一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁堃杰，福建格一律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里****。 法定代表人：胡永旭，项目总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 原告范秀群与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。范秀群委托诉讼代理人梁奕峰，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范秀群向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除范秀群与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：×××23）；2.判令恒大置业公司立即退还范秀群已付购房款330000元；3.判令恒大置业公司向范秀群赔偿以购房款人民币330000元为本金的利息（利息从2017年7月28日至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至被告履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令恒大置业公司立即支付范秀群违约金3300元。5.判令恒大置业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2017年12月8日，范秀群就购买恒大置业公司开发的位于厦门恒大帝景项目二期地块四地下室地下一层第208号车位（以下称“该车位”），与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：×××23，以下称“购房合同”）。购房合同约定：该车位建筑面积共12.82平方米，套内面积12.72平方米，房屋总价款为人民币330000元；范秀群自愿选择一次性付款方式付款，须于2017年8月1日前支付全部价款人民币330000元；恒大置业公司应当在2018年12月31日前向范秀群交付该车位，逾期超过180日，范秀群有权解除合同；范秀群解除合同的，应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还范秀群已付全部房款，并自范秀群付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时恒大置业公司按照全部购房款的1.0％向范秀群支付违约金。范秀群依约在2017年7月28日支付了全部价款人民币330000元，全部履行了购房合同约定的到期义务。根据范秀群与恒大置业公司签订的购房合同第十一、第十二条规定，恒大置业公司应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该商品房交付范秀群使用；逾期超过180日后，范秀群有权解除购房合同，恒大置业公司应当返还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并按照全部房价款的1％向范秀群支付违约金。截止起诉日，恒大置业公司仍未能向范秀群交付该车位，逾期已超过600日。因恒大置业公司严重逾期交付的违约行为，已使范秀群签订购房合同的目的不能实现，范秀群依法有权解除购房合同，并已委托律师向恒大置业公司发送律师函，该律师函已于2020年8月25日由恒大置业公司签收。范秀群基于恒大置业公司的违约行为，向其主张逾期交房的违约责任，但恒大置业公司拒不返还购房款、赔偿违约金及范秀群损失，已经侵害了范秀群的合法权益。此外范秀群购买的恒大帝景项目商品房已经与恒大置业公司协商解除购房合同及退还相应的款项，集美法院已于2019年4月25日出具民事调解书予以确认。综上，范秀群为维护自身合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上，依法支持范秀群诉讼请求。 恒大置业公司辩称，一、法律法规及相关司法解释赋予合同当事人对合同解除权的行使条件进行约定的权利，因此范秀群与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》中对解除权的约定应当是合法有效，受法律保护的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，以及《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，根据恒大置业公司与范秀群签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；同时合同附件十一补充协议第十条其他约定第三款：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该合同解除权。因此，本案中范秀群与恒大置业公司在合同中约定了解除权的行使条件，属于双方意思自治的表现，且符合法律法规及相关司法解释的规定，依法应当受到法律保护，对双方当事人也具有约束力。二、范秀群行使解除权已经超过除斥期间，丧失合同解除权。根据商品房买卖合同第十一条约定的案涉商品房交付时间为2018年12月31日；另外根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，范秀群应当从2019年6月29日起开始享有合同解除权，并且需要在解除情形发生之日起30日内即2019年7月29日前行使，但范秀群发函时间是在2020年8月24日，已经超过约定解除权的行使期限。另外，在2019年，范秀群起诉要求解除双方签订的恒大帝景项目二期地块四9＃楼20层2002室的《商品房买卖合同》（编号：×××49），双方于2019年4月25日在集美法院主持下达成调解，约定双方自愿解除《商品房买卖合同》（编号：×××49）。由于此时范秀群已经并非厦门恒大帝景小区业主，导致其无法获得案涉车位的产权，范秀群就案涉车位自2019年4月26日起至2020年4月25日止享有法定解除权，但范秀群发解除函的时间是在2020年8月24日，已经超过解除权的行使期限，因此范秀群无权再解除合同。三、案涉商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定交付条件，且恒大置业公司已经于2020年8月份向范秀群寄送了《交楼通知书》，合同目的可以实现。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。范秀群已经丧失解除权，请求法院依法驳回范秀群的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月28日，范秀群（乙方、买受人）与恒大置业公司（甲方、出卖人）签订《厦门恒大帝景车位认购书》（编号0010007），约定乙方自愿依下列条件向甲方认购厦门恒大帝景楼盘地块四车位208号车位，面积约12.82平方米，总金额为330000元，乙方同意签署认购书时支付人民币20000作为定金，乙方须于2017年8月16日前支付房款310000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。 2017年12月8日，范秀群（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××23），约定范秀群购买厦门恒大帝景项目二期地块四地下室地下一层第208号车位，车位总价款330000元；范秀群应当于2017年8月1日前支付全部价款；恒大置业公司应当于2018年12月31日向范秀群交付该车位；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年1月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向范秀群支付全部车位价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，范秀群有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还范秀群已付全部车位款（含已付贷款部分），并自范秀群付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向范秀群支付违约金。商品房买卖合同附件十一补充协议第十三条中约定根据合同约定或法律规定范秀群可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为买受人自愿放弃合同解除权。 截至2017年7月28日范秀群向恒大置业公司足额支付330000元车位款，恒大置业公司向范秀群开具相应金额的收款收据。2020年8月24日范秀群向恒大置业公司邮寄《范秀群通知解除×××23号商品房预售合同律师函》载明范秀群要求解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号：×××23），自收到律师函15天内，退还已支付的购房款330000元，同时支付违约金3300元并赔偿利息损失。2020年8月25日该律师函显示签收成功。截至庭审之日案涉车位尚未交付。 另查明，本院于2019年4月25日出具（2019）闽0211民初9号民事调解书载明，恒大置业公司应于2019年5月27日前代范秀群偿还给中国民生银行股份有限公司厦门分行剩余贷款本金1935708.77元；范秀群与恒大置业公司自愿解除《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××49），于范秀群、恒大置业公司还清所欠中国民生银行股份有限公司厦门分行本案贷款债务生效；范秀群将位于厦门恒大帝景项目二期地块四9＃楼20层2002室的房产退还给恒大置业公司。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××23）系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点是范秀群是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》。范秀群主张因恒大置业公司严重逾期交房及购买的厦门恒大帝景项目二期地块四9＃楼20层2002室的房产已退还给恒大置业公司，已经无法实现合同目的，范秀群依法有权解除案涉车位买卖合同；恒大置业公司抗辩因范秀群怠于行使解除权，已经超过合同约定三十天内行使解除权及自协商解除2002室房产买卖合同的一年解除权的除斥期间，此外案涉车位已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定的交付条件，故无权要求解除《商品房买卖合同》。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。恒大置业公司与范秀群关于厦门恒大帝景项目二期地块四9＃楼20层2002室的房产的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××49）于2019年5月底恒大置业公司代偿中国民生银行股份有限公司厦门分行剩余贷款后解除，解除权应当在解除《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××49）发生之日起一年内行使，现已超过一年未行使，解除权消灭。但因车位买卖合同的特殊性，因范秀群退房已丧失厦门恒大帝景项目的业主身份，故范秀群已不具备购买该小区车位的条件，已实际履行不能，范秀群主张解除其与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》（预售）（编号：×××23）有事实与法律依据，本院予以支持。关于范秀群要求恒大置业公司返还已付车位款330000元诉求，符合合同法第九十七条的规定，本院予以确认。关于范秀群主张恒大置业公司赔偿以购房款人民币330000元为本金的利息（利息从2017年7月28日至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至被告履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）符合法律规定，本院予以支持。关于范秀群要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金3300元，依据不足，本院不予支持。作为本案的附随义务，范秀群应于恒大置业公司清偿完上述款项之日起十日内协助恒大置业公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××23）的撤销备案登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除范秀群与厦门恒大置业有限公司于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××23）； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向范秀群退还已支付的购房款330000元并赔偿利息损失（以330000元为基数，自2017年7月28日至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至厦门恒大置业有限公司履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、范秀群应于厦门恒大置业有限公司清偿完上述款项之日起十日内协助恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××23）的撤销备案登记手续； 四、驳回范秀群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6300元，减半收取3150元，由范秀群负担32元，由厦门恒大置业有限公司负担3118元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年十一月六日 法官助理王巧铃 书记员柯跃萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”