云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2179号上诉人（原审被告）：薛章涛，男，汉族，1987年1月19日生，住云南省宣威市。被上诉人（原审原告）：施嘉祁，男，汉族，1976年9月28日生，住云南省曲靖市麒麟区。现住曲靖市麒麟区。上诉人薛章涛因与被上诉人施嘉祁房屋租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2020）云0302民初230号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本院通知双方当事人到本院进行了询问。本案现已审理终结。上诉人薛章涛上诉请求：一、依法撤销麒麟区人民法院（2020）云0302民初230号民事判决，依法改判或发回重审；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏事实。1、双方签订的合同对于租赁期限有明确的条款，且该部分期限为被上诉人手写内容，租赁期限自2013年9月1日至2013年8月31日。该书写内容应当视为不定期租赁合同，一审法院确定本合同为五年期的合同明显不当。2、上诉人在一审中申请出庭作证的证人能够证实该两名证人在2016年通过物业管理部门联系到被上诉人，要求其打开房门搬离室内的物品，是上诉人阻挠不让两位证人搬离屋内的物品。且该两名证人去搬东西时，已经表明不再租赁该房屋。且本次打开房门，屋内已经落满灰尘，能够看到该房屋已经有4-5年没有使用，也能够证明上诉人自2016年已经搬离房屋且没有再使用过案涉房屋。3、上诉人已经表达了不再租赁房屋的意思，被上诉人也没有明确拒绝上诉人退租。被上诉人已经知晓上诉人已经搬离房屋。本案中自2016年8月份涉案租赁合同已经解除，涉及后续的租赁费及物业费不应由上诉人继续承担。4、涉案房屋租赁费每月为2500元，在上诉人已经明确表示退租后，上诉人放任损失的扩大，让房屋闲置4年之久。且即便认定房屋租期为5年，在租期满后，上诉人不应再继续承担5年后的租赁费用。5、上诉人租赁被上诉人的房屋是由于创业所用，后来创业出现挫折就没有用，上诉人要求退租，但是对方要求支付双倍的违约金，还要求付5分的利息就造成双方沟通不愉快。被上诉人施嘉祁辩称：1、上诉人在2016年把房屋转租给一个叫黄老师的人。转租到什么时候不清楚。2、我多次打电话给被上诉人，被上诉人一直不接电话。3、2018年我写好起诉状之后，上诉人说差多少他会来付，后来没有来付。我是从上诉人所在村委会要到被上诉人父母电话的。施嘉祁一审起诉请求：1、判令解除原告与被告于2013年8月30日签订的《房屋租赁合同书》，由被告返还原告的房屋；2、判令由被告支付截止2020年5月1日的房租157500元，及自2020年5月2日至被告搬离涉案房屋之日止每月按2500元计算租金支付；3、判令被告支付逾期付款违约金45000元；4、判令被告支付租房期间所欠物业费11978元，其中原昱弘物业管理有限公司管理期间的物管费6026元（含水费787元、电费413元），现曲靖市盛运物业管理有限公司管理期间的物管费4936元；5、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告薛章涛（乙方）欲承租原告施嘉祁（甲方）所有的位于曲靖市房屋用于办公，双方协商一致后于2013年8月30日签订《房屋租赁合同书》，约定主要内容如下：1、租赁期限自2013年9月1日至2013年8月31日，甲方应于2013年8月30日前向乙方交付房屋。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；2、房屋月租金2500元，一年总计30000元。租金五年内不变。合同五年一签，租金按年支付，于每年8月30日交付；3、租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、卫生等费用由乙方承担；4、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：①甲方交付的房屋不符合本合同的约定，只是不能实现租赁目的的。或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。②乙方未征得甲方同意改变房屋用途的，致使房屋损坏的。③因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、租赁期限，非本合同规定情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同还对双方的其他权利义务等内容作了约定。上述合同签订后，原告于2013年8月31日将涉案房屋及五把钥匙交付给了被告，被告接收后对涉案房屋进行了装修用做办公场所。后被告向原告交付了一年半的房屋租金共计45000元，并交纳了2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费3816元，二次加压及水池清洁费、垃圾清运费、电梯维修费共计1010元。此后未再向原告交付房租及物业费、水电费，也一直未将房屋及钥匙交还原告。另查明，涉案房屋所在小区“文津苑”的前物业公司曲靖市昱弘物业管理有限公司出具证明，载明：涉案租赁房屋2013年至2018年期间共计产生水电费1200元、2016年1月1日至2017年12月31日期间产生物业管理费4826元，至今未支付。现物业公司曲靖市盛运物业管理有限公司先后出具证明，载明：涉案租赁房屋2018年1月1日至2019年12月31日期间产生物业管理费4936元、2020年1月1日至2020年12月31日期间产生物业费2436元，至今未支付。本案在审理过程中，该院为查明案件事实，于2020年6月11日组织双方当事人到场对涉案房屋进行了现场勘验，在双方当事人见证下，由原告请人开锁打开了涉案房屋的房门，对房屋内的物品进行了清点，被告薛章涛认可屋内的两部台式电脑是其本人的物品，并于当天将两台电脑带走。当日为打开涉案房屋门锁，原告开支开锁费280元。一审法院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方于2013年8月30日签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违法法律及行政法规的规定，属有效合同，原、被告双方应当按照合同约定严格履行合同义务。本案的争议焦点之一为涉案《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为一年还是五年？针对租赁期限，涉案租赁合同中载明“租赁期自2013年9月1日至2013年8月31日”。对此，原告认为系笔误，实际租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日，被告辩解此系对租赁期限约定不明，应当视为不定期租赁。对此，该院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定”，本案中，涉案租赁合同载明的租赁期限届满之日早于起租日，确属约定不明，但根据合同条款中关于“租金五年内不变”“本合同五年一签”的约定，可以确定涉案租赁合同对租赁期限的约定应为五年，即自2013年9月1日至2018年8月31日。本案的争议焦点之二为原告主张解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》的诉请是否成立？根据该院查明的事实可知，涉案租赁合同签订后，原告将涉案房屋及五把钥匙交付给了被告，履行了合同义务。被告辩解其在2016年8月联系原告要求退租，但其未提交证据证实，亦未提交证据证实租赁期限届满后向原告主张过退租或返还房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉案租赁合同自约定租期届满之日起（即2018年9月1日）已成为不定期租赁。原告在合理期限内通知被告后，可以随时解除合同。且被告租赁涉案房屋至今，仅交付了一年半的房租及部分物业管理费、水电费，迟延履行主要债务致使合同目的不能实现。综上，原告主张解除案涉《房屋租赁合同书》的诉请，具有事实和法律依据，该院予以支持。涉案房屋房门已于2020年6月11日在该院组织下、双方当事人见证下打开，被告已将其遗留在房屋内的物品取走，房屋已实际交还给了原告，原告主张返还房屋的诉请已无实际意义，故针对该项诉请，该院不予支持。本案的争议焦点之三为原告主张由被告支付截止2020年5月1日的房租157500元，及自2020年5月2日起至被告搬离房屋时止由被告按每月2500元的标准支付租金的诉请是否成立？《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，涉案租赁合同因租赁期限届满被告未退租而成为不定期租赁合同，现该合同已经该院依法解除，至2020年6月11日，被告一直未将涉案房屋返还给原告，故被告应当按照租赁合同的约定，计算自2013年9月1日至2020年6月11日止（租期6年9个月零10日）期间的租金，扣除已付租金45000元后，将下欠租金支付给原告。综上，租期内应付租金为203330元（81个月×2500元/月+10天×2500元/月÷30天），扣除被告已经支付的租金45000元，截止2020年6月11日，被告尚欠原告租金158330元（203330元-45000元）。此欠付租金应当由被告予以支付。被告提出原告诉请租金的诉讼时效已经过的辩解意见不能成立。本案的争议焦点之四为原告主张由被告支付其违约金45000元的诉请是否成立？被告未按约支付租金确属违约，案涉租赁合同也确实约定了违约责任及违约金，但并未就被告逾期交付租金的情形约定违约金，故原告主张由被告支付违约金的诉请无事实和法律依据，依法不能成立。本案的争议焦点之五为原告主张由被告支付水电费、物业管理费、开锁费280元的诉请是否成立？《房屋租赁合同书》约定，租赁期间使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、卫生等费用由被告承担，故原告主张由被告支付租期内的水电费及物业管理费用的诉请成立。涉案房屋自2013年至2017年12月31日期间欠付水电费、物业费共计6026元，自2018年1月1日至2019年12月31日期间欠付物业费4936元，共计10962元理应由被告承担。关于2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费2436元是否应当由被告承担，该院认为，涉案房屋大门已在原、被告双方的见证下于2020年6月11日打开，双方对物品进行了清点交接，被告也将其遗留在屋内的物品带走，涉案房屋实际已于此日交还给了原告，故2020年期间的物业管理费被告仅应支付一半即1218元（2436元/年÷2）。原告要求支付2020年的物业管理费1015元系对自己权利的处分，该院不持异议。综上，被告应支付的物业费、水电费为11977元（6026元+4936元+1015元）。被告至2020年6月11日未将涉案房屋交还给原告，且自认将涉案房屋钥匙丢失，故原告开支的开锁费280元应当由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告施嘉祁与被告薛章涛于2013年8月30日签订的《房屋租赁合同书》。二、由被告薛章涛于本判决生效后三十日内一次性支付原告施嘉祁房屋租金158330元，水电、物业管理费11977元，开锁费280元，以上共计170587元。三、驳回原告施嘉祁的其余诉讼请求。案件受理费4517.2元（原告已预交），由被告薛章涛承担3600元，由原告施嘉祁承担917.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人薛章涛向本院提交微信聊天记录3份、短信对话记录4份。用以证明上诉人于2016年提出不租，但被上诉人不让搬东西，并且要求支付违约金和5分的利息，被上诉人施嘉祁以威胁的方式恐吓上诉人。我说了把三年的房租付给被上诉人，但是他说不可能，不同意。被上诉人施嘉祁经质证后认为，我打电话给上诉人打不通，确实发过短信给他，但是上诉人说给我45000元是在我2018年起诉前说的。我没有威胁过上诉人。本院认为，上诉人提交的微信及短信聊天记录虽系双方因房屋租赁进行沟通产生的对话，被上诉人虽有言辞不当之处，但仅通过该聊天记录，不能认定被上诉人对上诉人进行了恐吓，也不能认定上诉人未能恰当处理双方租赁费用争议是因为该短信聊天中不当言词所致，因此，该证据不能证实上诉人证明目的，本院依法不予采信。本院二审审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为：（一）关于本案房屋租赁期限的问题。本案被上诉人施嘉祁将其房屋出租给上诉人薛章涛，双方签订了《房屋租赁合同书》，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵守合同约定。合同关于租赁期限的表述为自2013年9月1日至2013年8月31日，该约定显然不符合一般生活常理，也不符合双方租赁房屋的目的，应属于笔误。《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定。”对本案租赁期限的确定，应依照前述法律规定进行确定。本案双方签订的《房屋租赁合同书》第一条约定“该房屋租金五年内不变……”，第七条约定“本合同五年一签……”，基于该两个条款的约定以及双方房屋租赁的目的，能够确定双方约定的合同租赁期限为五年。一审认定并无不当，本院二审予以维持。（二）关于房屋租金如何计算的问题。本案中，上诉人薛章涛虽主张其曾于2016年委托两名人员前往该房屋搬屋内物品，并要求退租。但因薛章涛并未能支付完毕房屋租金并解决好房屋退租可能引发的争议，以及未能处理好物业管理费、水电费等问题，双方并未能够达成一致退租意见，因此，在争议未解决前，被上诉人不让上诉人搬走屋内物品也符合一般生活常理，上诉人薛章涛放置于租赁房屋内的家具物品一直放置到2020年6月11日。在此过程中，被上诉人多次联系上诉人薛章涛解决房屋租赁问题，但薛章涛一直未能与被上诉人进行良好沟通，其也未寻求其他救济途径进行解决，致使房屋租赁争议长期未能解决，房屋一直被薛章涛放置的家具物品占用，对此，应视为房屋持续由薛章涛进行占用。上诉人薛章涛提出被上诉人对其进行过威胁恐吓致使其不敢前来解决租赁事宜的主张，在本案中其提交的微信及短信聊天记录尚不足以证实其主张，本院亦向薛章涛释明处理威胁、恐吓事宜的途径。综上，薛章涛应依照合同约定的租金标准支付房屋租赁占用期间租金。因2018年8月31日之后双方并未签订租赁合同，对此之后的租金，一审根据本案实际情况参照双方租赁合同确定的租金标准进行计算到2020年6月11日并无不当，本院二审予以支持。综上，上诉人薛章涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4517.2元，由上诉人薛章涛承担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 高体所审判员 廖 锐二〇二〇年十一月九日书记员 张雪怡