山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5922号上诉人（一审被告）：招远市金基银业有限公司。住所地招远市金晖路以西初山路以北。法定代表人：程全波，执行董事。委托诉讼代理人:王智光，山东同济律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：招远聚力物业有限公司。住所地招远市温泉路**。法定代表人：王晓燕，执行董事。委托诉讼代理人：杨光煊，山东乾平律师事务所律师。上诉人招远市金基银业有限公司因与被上诉人招远聚力物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2020）鲁0685民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人招远市金基银业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回上诉人的诉讼请求；2.一二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.根据消防法规定，被上诉人出租的楼房，未经消防验收依法禁止投入使用，在验收合格之前，被上诉人不应收取租赁费。2.被上诉人出租的负一楼无法正常使用，并一直占用该楼房的一楼西侧部分，如要计算出租面积和费用，应当从中扣除。3.上诉人只约定了收取物业费的标准，没有按照约定提供相应的物业服务，因此向上诉人收取物业费于法无据。4.被上诉人强行暴力赶走上诉人，并非上诉人主动提出要与被上诉人解除合同。5.一审判决中，“补足乙方实际使用房屋期间应缴纳的租金”按照每年40万元的标准计算，而“按相当于六个月租金的金额向甲方支付违约金”却按照每年50万元标准计算为25万元，此处违约金应为20万元。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人招远聚力物业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人上诉事实不存在，理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。一审原告招远聚力物业有限公司向一审法院起诉请求：要求被告给付房租1732990元、物业费107543元、水电费1211.70元，共计人民币1841744.7元，违约金25万元。审理中，原告将租赁费调整为要求被告按照年租金40万元给付，将租赁费金额变更为1386666.63元。一审法院认定事实如下：2012年10月1日，原告与烟台玲珑水处理工程有限公司签订《物业管理委托书》，约定烟台玲珑水处理工程有限公司委托原告对金都缘1号楼商业用房、4号楼部分房间予以出租并管理；原告按照烟台玲珑水处理工程有限公司建筑物建设期间所确定的物业管理费收费标准向业主和物业使用人按建筑面积收取物业服务费。2016年9月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将涉案房屋租赁给被告使用，房屋用途为综合商务；租赁期限自2016年10月1日至2026年9月31日，共计10年,在该房屋租赁期内原告同意给予被告免除两年房租；租金每年50万元，被告从2018年10月1日起交付房租；原告允许被告对房屋进行装修、装饰或添置新物，但被告的改造如涉及改变房屋的内部结构、装修或放置对房屋结构有影响的设备时，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得原告的书面同意后方可施工；被告不支付或者不按照约定支付租金达30日，或者欠缴各项费用达1万元，原告有权单方解除合同，收回该房屋；被告有违约情形之一，应按相当于六个月租金的金额向原告支付违约金。原告向法院提交了《物业管理委托书》一份、《房屋租赁合同》一份。被告对原告提交的《房屋租赁合同》无异议，但称在签订租赁合同时未见过该《物业管理委托书》，对该《物业管理委托书》的签订时间有异议，称2012年该房屋尚未建成完工。原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告将涉案房屋交付被告使用。2018年10月11日，原告向被告催缴租赁费，程振华在催缴通知上签字，但被告仍未交纳租赁费。2020年3月18日，被告搬离该房屋，将房屋腾出后交给了原告。审理中，被告称：1、原告将房屋交付给我们后，因为没有消防验收相关手续，我们无法使用。后原告于2019年11月将消防手续给了我们，手续办结时间是2018年2月。2、原告至今未向我们提供涉案房屋的房产证等。3、我们当时协商负一楼放设备、做工厂使用。但负一楼开口很小，我们的设备无法放入，几次协调解决方案，扩大和改造吊装口，但对方一直未予批准。房屋所有权人玲珑水处理工厂有限公司法人王希安阻止我们开口，所以我们在楼西侧搭建临时钢构，用于存放设备。后又另在他处租赁厂房放置设备，致使我们无法进行生产。4、我们公司原计划是一楼、二楼做珠宝首饰城经营项目，对外合作招商，因为消防设施不完备，致使我们无法经营和对外招商。5、2018年10月，我们收到原告的书面通知，催收房屋租赁费一事。因为以上原因，我们提出过一是从租赁面积中扣除地下室部分，二是完善相关设施，三是撤销物业管理费，四是顺延免除房租期限，我们提出协商修改房屋租赁合同，原告无下文。被告向法院提交以下证据：1、2019年11月原告提供给被告的建设工程竣工验收消防备案申报表和登记表，证明房屋的使用性质和合同约定的不符。申报表登记表上的是办公和公寓，合同上是综合商务。2、2018年10月15日被告发给原告的函，证明地下室我们无法使用，要求完善相关设施，撤销物业管理费，修改合同等。原告对此不予认可，称被告从未向原告提出过修改合同、解除对地下室的租赁等要求，原告从未收到过被告的函，被告亦未提交证据证实该函已送达被告。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，涉案房屋系原告受烟台玲珑水处理工程有限公司的委托而出租给被告的，该合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告应当按照合同约定期限给付原告租赁费、物业费等费用。被告在收到原告的催缴通知后仍未交纳相关费用，属违约行为，依法应当承担违约责任。原告要求被告按照每年40万元租金给付，符合法律规定，法院予以支持。被告所欠租赁费为1386021.51元、物业费107543元、水电费1211.70元，共计为1494776.21元。被告的辩称理由没有事实和法律依据，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告招远市金基银业有限公司于本判决生效后10日内给付原告招远聚力物业有限公司房屋租赁费1386021.51元、物业费107543元、水电费1211.70元，共计1494776.21元。二、被告招远市金基银业有限公司于本判决生效后10日内给付原告招远聚力物业有限公司违约金25万元。三、驳回原告招远聚力物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23534元，减半收取计11767元，原告招远聚力物业有限公司负担1516元，被告招远市金基银业有限公司负担10251元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1：2020年3月20日上诉人的实际控制人程振华在徐文利经营的四海物流公司内，交谈涉案房租的事宜的对话录音文字整理及光盘一份，证实被上诉人通过徐文利，使用不法手段逼迫上诉人一方离开所租住的房屋，并非上诉人自愿离开。证据2：2020年3月20日程振华在徐文利经营四海物流公司内交谈涉案房租事宜时，被徐文利强行扣押车辆，程振华在自己车辆被扣后拨打110报警，招远市公安局大秦家派出所民警出警，提交民警与程振华、徐文利的对话录音文字整理及光盘一份，证实上诉人没有交房租的原因就是上诉人上诉状中表达的原因。证据3：2020年3月17日下午程振华与被上诉人代理人杨光煊的通话录音文字整理及光盘一份，通话录音内容是交谈涉案房租事宜，证实上诉人在上诉状中讲的事实和理由在对话中都能体现出来。经质证，被上诉人称，首先上诉人提交的三份录音证据均不属于新证据，三份录音如果真实存在的话也都是在本案一审诉讼之前就已经有了，而程振华作为上诉人的一审代理人数次开庭均未提交，所以在二审期间三份录音不能作为新证据提交。从三份录音内容来看，特别是第三份，完全看不出上诉人所要证明的事实存在，代理人杨光煊一直在强调双方只能就租金问题进行协商，对于上诉人一直提到的消防问题和房屋未使用的问题均不成立。因此，请求法庭对上诉人提交的证据不采信。上诉人提交向刘莉莉每个月支付卫生清洁费1000元的付款记账凭证一份，证实被上诉人根本没有为上诉人提供物业服务，上诉人方不得不重新花费卫生清洁费，找人员来打扫卫生。经质证，被上诉人称，上诉人提交的证据是在一审诉讼之前已经存在的事实，但是一审时没有提供也没有陈述，所以不能作为新证据在二审法院提交，而且对该证据真实性无法认定，凭证中载明的是卫生清洁费，不是物业管理费，与本案双方在租赁合同中涉及到的物业管理费不一致，上诉人的陈述和提交证据均不成立。上诉人提交收款收据一份，证实2016年9月21日双方当事人签订房屋租赁合同时上诉人向被上诉人缴纳了20万元人民币作为房屋租赁保证金，但是在双方签订的房屋租赁合同当中第5条第5款写的是人民币2万元，这个与事实不符，该笔费用应当是支付租金的一部分。经质证，被上诉人称20万元的保证金真实存在，我们同意抵顶租金。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》中约定，上诉人不支付或不按照约定支付租金达30日，或者欠缴各项费用达一万元，被上诉人有权单方解除合同，收回该房屋。上诉人未在合同约定的期限内给付租赁费、物业费等各项费用，构成违约，被上诉人有权解除合同并收取违约金。上诉人主张涉案房屋未通过消防验收,据此认为违反了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，但从当事人提交的证据中看,涉案房屋于2018年2月5日经消防部门检查验收为合格，由此可以说明涉案房屋是经过消防部门验收通过的，上诉人以此主张不给付租赁费，本院不予支持。上诉人提交的录音资料等证据，不足以证明被上诉人占用部分房屋，也不足以证明被上诉人未按约定提供物业服务，上诉人主张扣除被占用部分的费用并免除物业费，本院不予支持。一审法院计算房屋租金时将两年免租期考虑在内，即每年租金金额为40万元，违约金按照合同6个月租金金额计算，即25万元，本院予以支持。上诉人提交的收款收据证实上诉人签订《房屋租赁合同》时支付20万元房屋租赁保证金，被上诉人同意将20万元抵顶房租，本院予以扣除。综上，上诉人招远市金基银业有限公司的上诉请求部分成立,本院予以支持。一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省招远市人民法院（2020）鲁0685民初884号民事判决第二项；二、变更山东省招远市人民法院（2020）鲁0685民初884号民事判决第二项“被告招远市金基银业有限公司于本判决生效后10日内给付原告招远聚力物业有限公司房屋租赁费1386021.51元、物业费107543元、水电费1211.70元，共计1494776.21元。”为“招远市金基银业有限公司于本判决生效后10日内给付招远聚力物业有限公司房屋租赁费1186021.51元、物业费107543元、水电费1211.70元，共计1294776.21元”；三、驳回招远聚力物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23534元，减半收取计11767元，招远聚力物业有限公司负担1897元，招远市金基银业有限公司负担9870元。二审案件受理费23534元，招远聚力物业有限公司负担3794元，招远市金基银业有限公司负担19740元。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 于 青审判员 张莉莉二〇二〇年十一月十四日书记员 杨风华