广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初22184号原告（反诉被告）:陈绵辉，男，汉族，1976年8月17日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人：李良蓬，广东天汇律师事务所律师。被告（反诉原告）:深圳旭生实业集团有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道盐田社区西发**旭生研发大厦**，统一社会信用代码91440300708435392M，法定代表人：林启生。委托代理人：吴朝阳，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李小君，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。原告陈绵辉与被告深圳旭生实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李良蓬、被告的委托代理人吴朝阳、李小君到庭参加了诉讼。原告诉请：1、被告向原告退还双倍履约定金人民币87,925.52元；2、被告向原告退还水电保证金人民币5,000元、电表安装费人民币2,500元、租赁凭证押金人民币300元；3、被告向原告退还2017年9月至2017年11月的租金人民币62,370元；4、被告承担迟延向原告支付第1-3项款项的利息，以人民币158,095.52元为基数，按年利率4％的标准从2017年12月1日计算至实际清偿之日，暂计至2020年4月16日为人民币15,229.87元。被告反诉诉请：1、原告立即向被告支付2017年12月、2018年1月租金、管理费、立即清运费及2017年11月、12月水电费合计人民币44,727.55元及付清该款项之日止的逾期违约金，暂计至2019年9月16日逾期违约金人民币223,547.42元。2、被告有权没收原告履约订金人民币43,962.76元。3、由原告承担诉讼费用。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案房屋的位置：位于深圳市宝安区。二、原、被告租赁合同的内容：2014年7月8日原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定被告将涉案厂房出租给原告作电商使用，租赁面积为630平方米，租赁期限两年，从2014年7月9日至2016年7月8日，其中2014年7月9日至2014年7月23日为免租期，从2014年7月24日起计租。原告应于每月5日前缴交当月租金、管理费等相关费用，若逾期交付，每逾期一日按所欠金额向被告支付千分之五的逾期违约金；租赁期间，原告若拖欠租金、管理费或者其他应付款项达30天或无理由擅自终止合同或弃置该房屋不顾达30天，被告可书面通知原告，并要求原告于三日内迁离该房屋，若原告不迁离，书面通知三日后，被告有权请房屋租赁主管机关作强行开门见证，清空该房屋，封存、处理其在房屋内之物品，用处理所得抵偿欠租等，并追究原告的违约责任，解除本合同。三、租金及其他费用的数额：租金按每平方米人民币33元计，每月租金人民币20,790元，管理费每月人民币1,008元、垃圾清运费人民币252元，合计人民币22,050元。原告需向被告缴纳履约定金人民币43,596元、水电保证金人民币5,000元、电表安装费人民币2,500元。需要说明的是，在该合同之前，双方另有一份《厂房租赁合同》，约定的每月租金人民币20,964.9元、管理费人民币1,016.48元、垃圾清运费人民币254.12元，原告需向被告缴纳履约定金人民币43,962.76元；该份合同履行一段时间后双方变更为履行前述约定的租金及其他费用标准。四、原告已交纳履的履约定金：人民币43,962.76元。五、原告已交纳的水电保证金：人民币5,000元。六、原告已交纳的房屋租赁凭证押金：人民币300元。七、涉案《厂房租赁合同》是否有效：无效。涉案物业既未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，故该租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。八、原告应支付被告占有使用费及管理费、垃圾清运费：人民币11,025元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，原告应参照合同中约定的租金标准向被告支付占有使用费。具体到本案，双方签订的书面合同约定的合同期限至2016年7月8日，此后双方未再签订合同，但原告仍继续使用房屋，故原告仍应参照原合同约定的租金标准向被告支付占有使用费至搬离之日止。本案中，原、被告双方确认原告自2017年12月1日起未向被告支付租金。被告提交的证据显示被告已于2017年11月10日向原告发出了通知，要求原告于2017年11月13日前搬离房屋；被告提交的水电费汇总表显示原告在2017年12月没有产生水费，电费也明显低于正常经营时间的电费。原告主张被告在2017年9月以停电方式逼迫原告搬离涉案厂房，原告于2017年11月底搬离。本院认为，原告主张其于2017年11月底搬离，但未举证证明其搬离的时间，亦未与被告办理交接手续，应承担举证不能的不利后果；被告提交的证据显示其已明确通知原告于2017年11月13日搬离，其应当在此之后多次查看原告的搬离情况，原告2017年12月无水费产生、电费明显减少，被告应当早就发现原告不在涉案厂房经营的情况，结合涉案租赁合同为无效合同的事实，本院酌情认定原告实际使用涉案商铺至2017年12月15日。综上，经核算，原告还应支付被告占有使用费及管理费、垃圾清运费人民币11,025元（22,050元/月×0.5个月）。原告诉请被告退还2017年9月至2017年11月的占有使用费，无事实依据，本院不予支持。九、原告应支付被告的水电费：人民币627.53元。被告主张原告尚欠被告2017年11月水费人民币46.69元、电费人民币405.7元，2017年12月电费人民币175.14元，被告提交了交款明细附表等证据予以证明。原告确认被告主张的2017年11月的水电费数额，对被告主张的2017年12月电费不予确认，理由是其已经搬离。本院认为，前述已认定原告的搬离日期为2017年12月15日，且原告在搬离前未办理交接手续、未结清水电费，应对其行为承担不利的后果，故本院采信被告的主张，确认原告尚欠被告2017年11月水费人民币46.69元、电费人民币405.7元，2017年12月电费人民币175.14元，合计人民币627.53元。十、履约定金、水电押金、租赁凭证押金是否应当退还原告：应当退还。庭审中，原告确认其收取的履约定金的性质实为租赁保证金。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当返还，则被告应当将其向原告收取的履约定金人民币43,962.76元、水电押金人民币5,000元返还给原告。原告当庭表示愿意将租赁凭证原件交还的被告，被告无正当理由不应拒绝，其应向原告返还租赁凭证押金人民币300元。十一、电表安装费是否应当退还：无须退还。电表安装费系实际产生的费用，并非被告依据合同取得的财产，故被告无须向原告退还。十二、关于双方主张的逾期违约金或利息：本案所涉的租赁合同为无效合同，且原告应当支付的2017年12月的占有使用费、管理费、垃圾清运费、水电费、被告应当退还的履约定金、水电押金、租赁凭证押金等均系本案判决认定，综合本案案情，本院对双方主张的上述逾期违约金或利息均不予支持。至于2017年11月的水电费，原告应当于2017年12月5日前付清，但原告至今未付，应就2017年11月的水电费向被告支付资金占用期间的利息，利息应以所欠水电费金额人民币452.39元为计算基数，利率标准本院酌情认定为按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2017年12月6日起计至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至实际付清之日止。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈绵辉与被告深圳旭生实业集团有限公司签订的《厂房租赁合同》为无效合同；二、被告深圳旭生实业集团有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告陈绵辉退还履约定金人民币43,962.76元、水电保证金人民币5,000元、租赁凭证押金人民币300元；三、原告陈绵辉应于本判决生效之日起三日内向被告深圳旭生实业集团有限公司支付2017年12月1日至2017年12月15日期间的占有使用费及管理费、垃圾清运费人民币11,025元；四、原告陈绵辉应于本判决生效之日起三日内向被告深圳旭生实业集团有限公司支付2017年11月水电费、2017年12月电费人民币627.53元。五、原告陈绵辉应于本判决生效之日起三日内向被告深圳旭生实业集团有限公司支付2017年11月水电费的逾期利息（以人民币452.39元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2017年12月6日起计至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至实际付清之日止）；六、驳回原告陈绵辉的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳旭生实业集团有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3,766元，由原告负担人民币3,696元，由被告负担人民币1,070元；反诉受理费人民币2,992元，由原告负担人民币112元，由被告负担人民币2,880元，被告已预缴反诉受理费人民币5,984元，多缴部分人民币2,992元本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘  艳  艳二〇二〇年十一月十日书记员 李华敏（兼）书记员 刘  雨  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。