四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1112民初889号 原告：彭旭东，男，汉族，1980年11月12日出生，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：曹莉，四川追求律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶芹，四川追求律师事务所律师。 被告：乐山万宸汇都房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇滨江路岷江花苑。 法定代表人：罗明光，董事长。 委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范志伟，四川仙山律师事务所律师。 原告彭旭东与被告乐山万宸汇都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭旭东委托诉讼代理人曹莉、陶芹，被告乐山万宸汇都房地产开发有限公司（以下简称“万宸房开司”）委托诉讼代理人熊月杰、范志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭旭东向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方签订的CH-01-060513086号《商品房买卖合同》；2.万宸房开司首付购房款68,708元；3.万宸房开司支付逾期交房违约金8677.82元；4.万宸房开司支付资金占用利息。事实和理由：2016年2月5日彭旭东与万宸房开司签订CH-01-060513086号《商品房买卖合同》约定：彭旭东购买万宸房开司开发的“阅湖郡小区”第11幢第1单元1层11-1-1-30号房屋1间，建筑面积14.77平方米，套内面积13.77平方米，房屋单价8714.15元/㎡，总价128,708元。付款方式“贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款总价的53.38%，其余价款可以向出卖人指定的银行或者住房公积金管理机构借款支付”。同日，彭旭东与万宸房开司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定以按揭方式支付房款，由万宸房开司代办按揭。彭旭东于2016年两次支付首付款计68,708元，并与万宸房开司到指定银行交付了相关资料。之后，万宸房开司以按揭办理中，至今也未向彭旭东交房。 万宸房开司辩称，对案件基本事实无异议，仍在努力争取办理银行按揭。案涉合同没有赋予彭旭东就该事由而解除合同的权利；彭旭东也不具备合同法第94条的法定解除条件，依据商品房买卖合同司法解释第23条，彭旭东也不享有解除权，请求驳回全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2016年2月5日，彭旭东与万宸房开司签订CH-01-060513086号《商品房买卖合同》，约定：万宸房开司将其开发的“阅湖郡小区”第11幢第1单元1层11-1-1-30号房屋（商铺，建筑面积14.77平方米，套内面积13.77平方米）以8714.15元/㎡的价格出卖给彭旭东，总价128,708元。付款方式“贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款总价的53.38%，其余价款可以向出卖人指定的银行或者住房公积金管理机构借款支付”。同日，彭旭东与万宸房开司签订《商品房买卖合同补充协议》，合同约定彭旭东采取银行按揭付款方式：（1）首付款为合同总价的53.38%，签约时一次性支付68,708元；（2）余款60,000元彭旭东以所购房屋作抵押向银行申请按揭贷款的方式进行支付；（3）彭旭东委托万宸房开司代办按揭。合同还约定：万宸房开司应于2017年3月31日交付房产。 彭旭东于2016年2月5日、4月12日两次支付首付款计68,708元，并向万宸房开司提供了代办按揭的资料。之后，彭旭东多次联系万宸房开司及银行，但至今未能订立商品房担保贷款合同,万宸房开司也未向彭旭东交房。 彭旭东提交单方录制的视频，拟证明：彭旭东咨询五通桥工商银行员工朱某，朱某答复“案涉商铺系城市综合体，不能办理银行按揭”的情况，并以此主张房产建筑结构属于开发商的问题。万宸房开司对证据真实性不予认可，主张事实为：作为按揭代办人，公司没有收到银行不办理按揭的通知，原因不明。在五通桥工商银行不办理按揭后，公司也在联系其他银行商议按揭事宜，但尚未有结果。 庭审中，就能否继续履行合同的问题？彭旭东表示，若履行合同，则万宸房开司应按约交付房产，双方继续等待银行办理按揭。万宸房开司则表示，彭旭东未交清全款前，拒绝交付房产。 本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，成立有效。合同约定采取银行按揭付款方式，彭旭东按约支付了首付款和相关按揭手续，万宸房开司也进行了代办按揭的工作，但近五年时间未能订立商品房担保贷款合同。万宸房开司作为代办人，不能说明按揭不成的原因，应承担举证不能的诉讼不利后果。彭旭东主张按揭不能是涉及房产结构，应归于万宸房开司的原因，但案涉房产作为商品房，其本身并无瑕疵，即使彭旭东所谓的设计结构导致按揭不能，也是银行贷款政策的原因，不能归责于万宸房开司。因此，本案双方均未有确凿证据说明按揭不能的原因，那么按揭不能则属于不能归责于当事人双方的事由，本院予以确认。 由于双方在按揭不能的情况下，达不成继续履行的一致意见。万宸房开司主张应按补充协议第二条第二款第四项约定的按揭不能，则彭旭东应补清全款，但该条是适用于彭旭东的原因导致按揭不能的情形，万宸房开司的抗辩理由与合同约定不符，不能成立。万宸房开司还主张按补充协议第二条第二款第五项约定的“购房人不作为、不配合以及一切非开发商原因导致按揭不能，均视为购房人违约”，彭旭东不享有解除权。彭旭东则认为该条违法不生效。本案中，万宸房开司并未证明“彭旭东不作为不配合导致按揭不能”的事实，对“一切非开发商原因导致按揭不能，均视为购房人违约”的约定，与法相悖，不能发生法律效力。 因此，本案长期未完成按揭贷款，现双方也就案涉商品房买卖合同的继续履行协商无果，合同已不能继续履行，故彭旭东请求解除商品房买卖合同应予支持，万宸房开司应当退还首付款本金并承担资金占用利息。彭旭东对利息计算标准及起算时间，不违反相关法律规定，本院也予支持。 彭旭东主张万宸房开司逾期交房违约，应承担逾期交房违约金。根据案件查明的事实，万宸房开司虽存在逾期交房的违约行为，但双方就逾期交房情形约定有两种违约责任，包括解除合同违约金和继续履行违约金，现彭旭东就该情形只享有继续履行合同的请求权，因此，彭旭东在本案中主张逾期交房违约金与合同约定不符，不能成立。 综上所述，彭旭东的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、原告彭旭东与被告乐山万宸汇都房地产开发有限公司签订的CH-01-060513086号《商品房买卖合同（含补充协议）》于2020年11月27日起解除； 二、被告乐山万宸汇都房地产开发有限公司在本判决生效后5日内返还原告彭旭东首付款68,708元并承担利息（以68,708元为基数，从2017年4月1日起至2019年8月19日止按人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告彭旭东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费867元，由彭旭东负担97元，乐山万宸汇都房地产开发有限公司负担770元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  彭红松 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  何嘉利