江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9353号上诉人（原审被告）：南京凯达置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇天生桥大道**凯阳花园****。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张舒婷，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：孙小伢，男，1960年4月25日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：林梦，江苏海越（高淳）律师事务所律师。原审被告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南京分公司，住，住所地南京市江宁区谷里街道庆兴路**/div>负责人：孙海涛，该分公司总经理。上诉人南京凯达置业有限公司（以下简称凯达公司）因与被上诉人孙小伢、原审被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南京分公司（以下简称碧桂园物业南京分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员钮丽娜独任审理，本案现已审理终结。凯达公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法对本案发回重审或对一审判决的各项损失金额予以调整。2、—、二审诉讼费由孙小伢承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。本案房屋维修时间及因维修对孙小伢居住、使用的影响认定不明。1、一审中，孙小伢证明房屋瑕疵的证据仅有未标明拍摄时间、地、地点的照片复印件庭孙小伢也没有提供照片的原始载体。该证据表现形式不符合举证要求，同时根据举证责任一般规则，孙小伢负有证明房屋存在质量问题的证明责任，一审中孙小伢的证据不足以认定房屋存在严重质量问题。2、孙小伢当庭承认凯达公司履行了维修义务对大部分瑕疵进行了修复，但是没有证明因维修耽误房屋使用的事实。因此，一审法院对房屋维修造成房屋实质使用影响这一基本事实没有进行调查，没有证据证明房屋未居住或出租的唯一原因是因为房屋质量问题。也没有证据证明因维修造成房屋无法使用。一审法院支持孙小伢主张的租金损失属于对事实的认定不清。3、物业费及水电费是孙小伢使用房屋应当承担的费用，孙小伢缴纳的物业费不仅是用于房屋日常环境维护更是对小区整体运作的资金来源，该费用不是损失不应当由凯达公司承担。二、一审法院适用法律错误，对于房屋质量问题根据法律规定、合同约定凯达公司承担的是维修义务。根据孙小伢在一审中的陈述，凯达公司已经履行了维修义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。保修期内即使凯达公司怠于履行合同义务，也应当承担修复费用和修复期间造成的损失，何况本案凯达公司已严格履行保修责任。一审法院适用《合同法》第六十条、第一百一十三条的规定与本案事实无关。二审中，凯达公司补充上诉意见如下：1、房屋租金损失应按照2500元/月计算，该标准是依据一审法院就类似商品房相关判决以及中介机构给出的标准，维修实际上只持续了两个月，因此酌定的租金损失应为5000元。2、物业费应按照1.69元/平方米/月计算，房屋面积143.2平方米，乘以两个月。商品房预售合同补充协议附录一明确了物业费标准是1.69元/平方米/月。3、一审中孙小伢对于水电费并未举证证明其损失，希望二审法院予以调整。孙小伢辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、凯达公司在一审庭审时已经认可了证明房屋存在质量问题的照片的真实性，拍摄地点在照片中也有相应标注。关于拍摄时间及原始载体，孙小伢在一审庭审质证时已交予凯达公司及法官核验，凯达公司在一审庭审及上诉状中也表示对房屋存在的大部分质量问题进行了维修，说明凯达公司对孙小伢举证的房屋质量问题是认可的，上述质量问题也是客观存在的。2、孙小伢在一审庭审时提供了大量的证据证明房屋存在质量问题的事实，而上述质量问题已经影响了实际居住。尽管凯达公司对相关质量问题进行了维修，但维修过后，上述质量问题依然存在，凯达公司违反双方签订的商品房预售合同的约定，履行义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施和赔偿损失的违约责任。3、物业费及水电费是使用房屋应当承担的责任，但由于凯达公司的原因，孙小伢一直无法使用该房屋，所以对于物业费和水电费的损失，应该由凯达公司承担赔偿责任。二、一审适用法律正确，应依法予以维持。商品房预售合同系双方真实意思表示，合同第十三条第三项明确约定该商品房在保修期内因工程质量问题造成孙小伢经济损失的，由凯达公司承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。该条规定了买受人请求解除合同、赔偿损失的权利，并规定出卖人承担修复责任的义务。综上，无论从合同还是司法解释的角度，凯达公司均应对孙小伢的经济损失承担赔偿责任。针对凯达公司的补充意见，1、关于房租的构成：因为孙小伢无法使用涉案房屋，其在涉案房屋附近的小区租赁房屋居住，在南京市溧水区租赁的房屋租金为1500元／月，建筑面积为86平方米；南京市溧水区文苑小区5幢403室租赁的房屋租金为1166.6元／月，建筑面积为62平方米，两房屋四个月共计租金10700元。2、关于物业费和水电费，水电费是房屋维修期间产生的费用，应由凯达公司承担；关于物业费，因为房屋存在质量问题且存在安全隐患，孙小伢无法使用房屋，而孙小伢支出了物业费却无法享受到房屋的收益，故该费用应由凯达公司承担。碧桂园物业南京分公司未答辩。孙小伢向一审法院起诉请求：判令凯达公司赔偿孙小伢损失37788元。一审法院认定的事实：孙小伢购买凯达公司开发的位于南京市溧水区的精装房屋。并在商品房预售合同补充协议中约定，因房屋质量问题出卖人负责保修，并承担维修费用，给买受人造成损失的，应当赔偿。孙小伢于2019年1月2日验房时发现房屋存在质量问题，将墙面多处空鼓、地、地面砖大面积空鼓浴房下水不通等问题记载于房屋维修申请记录表中，并于当日向有关部门投诉，要求整改房屋质量问题。凯达公司进行了维修。孙小伢陈述涉案房屋于2019年4月底维修结束，但仍有部分质量问题没有维修完毕，其于2019年8月8日入住。凯达公司未提供维修记录。2018年4月22日，孙小伢与案外人签订房屋租赁合同，租赁房屋面积62平方米，租赁期限1年，自2018年4月26日起至2019年4月25日止，租金14000元。2018年9月1日，孙小伢与案外人签订房屋租赁合同，租赁房屋面积86平方米，租赁期限为1年，自2018年9月1日起至2019年8月31日止，年租金18000元。一审法院认为，房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约定履行各自的义务。凯达公司交付给孙小伢的房屋存在质量问题，孙小伢有权主张维修期间造成的损失。根据房屋维修期间及孙小伢承租房屋的事实，一审法院酌定孙小伢的房屋租金损失为9000元，物业费、水电费等损失1200元。关于孙小伢主张的误工费，因凯达公司的维修并不必然造成孙小伢产生误工损失，对该请求，一审法院不予支持。关于孙小伢主张的垃圾处理费，孙小伢未提交证据予以证实，一审法院不予支持。根据补充协议约定，房屋维修责任应由凯达公司承担，孙小伢请求碧桂园物业南京分公司承担赔偿责任，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，孙小伢请求判令凯达公司赔偿房屋维修期间的各项损失10200元，一审法院予以支持；其他诉讼请求，缺乏事实或法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条规定，一审判决：一、南京凯达置业有限公司于判决发生法律效力后十日内赔偿孙小伢因房屋维修造成的各项损失10200元；二、驳回孙小伢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，减半收取计372元，由孙小伢负担272元，凯达公司负担100元。本院审理期间，孙小伢对一审认定的事实无异议。凯达公司对一审认定“原告于2019年1月2日验房时发现房屋存在质量问题，……被告未提供维修记录”有异议，主张其维修期间并没有妥善保存维修记录，因此没有提供相关的维修证据材料，但就孙小伢在本案中提供的证据来看，很多照片都无法看出维修的时间、维修的项目；并且孙小伢也当庭陈述了房屋在2019年4月底维修结束，而涉案房屋交付时间为2019年1月2日，那么最长维修时间也仅为三个月，该部分事实并未体现本案的基本情况。凯达公司对一审认定的其他事实没有异议。对一审认定的双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。二审中，双方均未提供新的证据。本案审理期间，孙小伢陈述其一审诉讼请求37788元的组成为：四个月的租金10700元，2019年1月2日至4月的物业费968元（1.69元/平方米/月×4）、公共能耗费343元，维修房屋使用的水电费200元，清理垃圾费2577元，误工费20000元，交通费（含油费、停车费）2000元，一审诉讼费1000元，共计37788元。凯达公司称房屋维修在2019年3月份左右陆续完成，维修结束后，其口头通知了孙小伢。对于上述陈述，凯达公司没有提供证据证明。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，凯达公司交付的房屋部分装修存在质量问题，在装修质量保修期间内，凯达公司应当承担修复责任，在维修期间给孙小伢造成其他损失的，凯达公司应当赔偿。关于维修结束的时间，凯达公司虽称维修于2019年3月份左右陆续完成，并通知了孙小伢，但凯达公司对此未能提供证据证明，维修结束的时间应以孙小伢陈述的4月底为宜。凯达公司虽对房屋存在的质量问题进行了维修，但维修期间造成孙小伢无法使用涉案房屋，由此产生的租金损失，凯达公司应当予以赔偿。孙小伢主张的月租金并未过分高于凯达公司认可的月租金标准，一审法院根据房屋维修期间及孙小伢承租房屋的事实，酌定孙小伢的房屋租金损失为9000元并无不当。孙小伢作为业主，有缴纳物业费的义务。但由于涉案房屋装修质量存在问题，维修期间孙小伢无法居住使用，而孙小伢仍需缴纳维修期间的物业费，客观上给孙小伢造成了相应的损失，孙小伢要求凯达公司按涉案房屋的物业费缴费标准赔偿，有相应的依据。房屋维修期间使用了孙小伢的水电，孙小伢有权要求凯达公司承担水电费用。一审法院根据本案的客观事实，酌定物业费、水电费等损失为1200元，不违反法律规定。综上所述，凯达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费654元，由凯达公司负担。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二〇年十一月二十日法官助理张毅书记员孙雪松