北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初21813号原告：北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司，住所地北京市西城区太平桥大街****D-503。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。被告：林凌，女，1964年7月28日出生，汉族，杭州桐庐津茂置业有限公司董事长，住北京市西城区。原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司（以下简称中海物业公司）与被告林凌物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告中海物业公司之委托代理人李欣，被告林凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳自2015年1月1日至2015年12月31日物业费差额4509.75元、2016年整年物业费差额2705.83元、2018年整年物业费差额2705.83元、2019年整年物业费差额2705.83元，合计12627.24元；2.判令被告支付违约金，以拖欠金额为基数，按照合同约定的日千分之三的标准自拖欠之日起支付至实际给付之日止；3.判令被告支付2016年整年及2018年整年的公共照明费共计360元（每年180元）；4.判令被告支付2016年整年及2018年整年的公共垃圾清运费60元（每年30元）；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系中海凯旋小区××室业主。原告系该小区物业服务企业，向包括被告在内的涉案小区全体业主提供了约定的物业服务。被告自2015年10月1日拖欠物业服务费及相关费用。但经原告多次催收，被告一直拒交，至今累计欠交物业服务费12672.24元、公共照明费360元和垃圾清运费60元。为维护该小区全体业主的利益，原告特诉至法院，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。林凌辩称，《中海物业管理全权委托合同》仍有效，对我具有约束力，我已经按照《中海物业管理全权委托合同》约定的人民币3.6元/建筑平方米/月的标准履行了支付物业管理服务费的义务。本案所涉物业中海凯旋小区的建设单位北京中海豪庭房地产开发有限公司（以下简称中海豪庭公司）于2002年12月18日与案涉物业的中海物业公司签订《中海物业管理全权委托合同》，该合同第五十二条约定中海凯旋小区物业管理服务费的收取以政府指导价格为依据确定，即住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币3.6元/月，合同期限为五年，从中海物业公司正式入伙之日起计，即2004年8月31日至2009年8月31日。后由于《中海物业管理全权委托合同》即将到期而中海凯旋小区尚未成立业主委员会，中海豪庭公司又与中海物业公司签订《补充协议》，约定《中海物业管理全权委托合同》的有效期限延续至中海凯旋小区业主委员会与物业管理公司签订新的物业管理委托合同生效时止。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。其次，中海凯旋小区业主委员会于2014年12月12日方才成立，且至今并未与物业管理公司签订新的物业管理委托合同；再次，依据《北京市物业管理条例》第二十条的规定，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，证据“北京市西城区房屋管理局政府信息公开申请答复书”证明，目前该小区按规定进行备案的合同有且只有此份《中海物业管理全权委托合同》，因此该小区的物业服务合同理应以本合同为准。综上，《中海物业管理全权委托合同》仍旧有效。2004年12月我入住案涉物业后一直按照《中海物业管理全权委托合同》的约定按时、足额向原告缴纳物业管理服务费用，我已按合同约定履行了相应的义务，因此无需再向原告缴纳2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。我与原告签订的《前期物业管理服务协议》继续有效，该协议约定物业管理服务费为3.60元/建筑平方米/月，我已经向原告履行了该协议约定的缴费义务。2004年12月28日，我与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议有效期为发展商交楼之日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理委托合同生效时止，该协议约定中海凯旋小区物业管理费为3.60元/建筑平方米/月，且物业管理服务费根据政府有关法规，结合本小区实际情况制定，当遇到政府物价政策调整，造成物业管理成本增加或减少时，物业管理服务费可按照新的标准予以调整。该协议系我与原告双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的规定，且中海凯旋小区业委会并未与物业管理公司签订新的物业管理委托合同，因此该协议仍旧有效。按照协议约定，中海凯旋小区物业管理服务费是根据政府物价政策制定，当政府物价政策调整导致物业管理成本增加时，物业管理服务费才可按照新标准进行调整。《北京市物业服务收费管理办法》、国家发改委《物业服务收费管理办法》亦有规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。然而本案中原告并未提供相关证据证明政府指导价格变动以及因此导致的物业管理成本增加，因此中海凯旋小区的物业管理服务费仍应按照协议约定的3.60元/建筑平方米/月执行。中海凯旋小区从未就住宅物业服务费涨价事宜召开过业主大会，2014年5月19日原告擅自发布《关于中海凯旋物业费调整表决结果的公告》之前业主大会根本未成立，原告擅自提高住宅物业服务费的行为无效。2014年3月31日，原告假借“中海凯旋业主大会”名义发布《关于召开中海凯旋业主大会的公告》，通知全体业主参与2014年4月15日至5月15日召开的业主大会，对住宅物业服务费涨价事宜进行表决。后于2014年5月19日发布《关于中海凯旋物业费调整表决结果的公告》，称中海凯旋调整物业费表决情况在主管部门与小区业主代表的监督下，形成了表决决议，通过了“中海凯旋小区物业服务费标准自2014年5月1日起住宅物业费标准由现行的3.6元/建筑平米/月调整至4.6元/建筑平米/月”的表决事项。根据《北京市物业管理条例》第四条的规定，街道办事处负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷；第十五条规定，街道办事处应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。但是，经与金融街街道办事处核实，2014年5月19日前并未接到中海凯旋小区召开首次业主大会的申请，2014年3月-5月期间中海凯旋小区也并未在金融街街道的主持下形成过任何业主共同决议（见证据：），由此可证明原告伪造业主大会决议的事实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。最后，虽然2014年5月以来中海凯旋小区的多数业主已经按照原告擅自提价后的标准支付了物业管理费，但这并不能作为原告擅自提价行为合法性的评价标准。此外应当注意到，按照原告擅自提价后的标准支付物业费的业主并非都出于自愿，原告通过骚扰、胁迫等不当手段迫使业主无奈接受更高的物业费标准，这不应当转而成为原告违法行为合法化的理由。综上，原告擅自提高住宅物业费的行为无效，对我及全体业主不具有约束力。原告在擅自提高物业服务费标准后物业服务质量并未改善，反而多次威胁业主，2020年5月29日中海凯旋小区发生保安故意伤害业主事件，原告在此事件中承担主要责任，原告并未全面履行其物业管理服务义务，因此，若按照其擅自提高后的物业服务标准支付物业服务费，则有违公平正义。5月25日，新调来的物业经理威胁业主交物业费。5月29日晚发生保安殴打业主事件，有目击业主向我讲述整个过程，原告的行为极其恶劣。此事件中，物业安管主任与两个同乡保安被西城区公安分局拘留。若原告是通过合法方式提高物业收费标准，其亦可通过合法渠道向业主主张权利，本事件可反映出原告在提供物业服务过程中的恶劣态度与手段。我作为本小区依法守规的业主，又是业委会委员，此次参与应诉一方面是维护自己的合法权益，但更重要的是承担对本小区广大业主的责任，还广大业主一个公道。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护我的合法权利，彰显法律公平正义，还中海凯旋小区安全宁静。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区“中海凯旋”小区由中海物业公司提供物业服务。林凌系该小区业主，其房屋坐落于西城区太平桥大街98号院××，房屋建筑面积为225.49平方米。2002年12月18日，该小区的开发商中海豪庭公司委托北京中海物业管理有限公司对该小区进行前期物业管理服务，合同期限为五年，后双方续签合同。林凌（甲方）与中海物业公司（乙方）于2004年12月28日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理服务费为3.6元/建筑平方米/月；每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用；其他有偿服务费用包括有地下车位管理服务费、临时停车费、业主的特约有偿服务费用；符合相关法规、政策的其它有偿服务费用及受有关部门或单位的委托，部分代收代缴服务，收费标准执行政府规定；甲方违反协议未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。2014年5月1日前，双方均依照合同行使权利、履行义务，亦未出现物业服务费拖欠纠纷。2014年2月间，中海物业公司以物价、成本持续上涨，物业服务费10年来未曾改变为由，以发放宣传资料和在公共区域张贴海报的方式向小区业主提出调整物业服务费收费标准的请求。2014年3月11日，中海物业公司向二龙路社区居民委员会、北京市西城区房屋管理局送交了《关于北京中海凯旋小区调涨物业服务费的函》，该函件中显示：中海物业公司计划于2014年4月1日至2014年4月30日对物业调价事项进行表决，物业服务费标准计划自2014年5月1日起上调，住宅的物业服务费标准由原3.6元/建筑平方米/月上调为4.6元/建筑平方米/月，底商的物业服务费由原6.8元/建筑平方米/月上调为7.8元/建筑平方米/月。同日，中海物业公司在小区公告栏处张贴了《关于召开中海凯旋业主大会的公告》，该公告记载有：中海凯旋小区定于2014年4月15日至5月15日召开书面征求意见形式的业主大会，表决本小区物业服务费调整事宜，届时望全体业主积极参与，行使您的表决权利。2014年5月16日，中海物业公司联系部分业主到场，并在小区物业办公室对其所述的表决票进行了唱票统计工作，社区居委会亦派出工作人员到场。根据中海物业公司提供的《关于中海凯旋物业服务费调整表决结果的公告》显示：中海凯旋小区共计户数378户，表决发放表决票300张，收回300张，其中有效票299张，废票1张；同意调整物业服务费票数278票，占总人数的73.55%；同意调整物业服务费专属面积占总面积74.84%。中海物业公司将上述公告向社区居委会和北京市西城区房屋管理局进行了送交。中海物业公司据此认为小区业主已过半参与投票，业主所有的专有面积亦超过小区总面积的一半，故按照前述计划上调了该小区的物业服务费，并自2014年5月1日后按照上调后的物业服务费向业主收取。另查，根据双方所述“中海凯旋”小区于2014年12月12日成立业主委员会。因对物业服务费上调一事持有异议，包括林凌在内的部分小区业主未按照上调后的标准交纳物业服务费。庭审中，林凌表示，其已按照3.6元/平方米/月的标准向中海物业公司交纳了2014年5月1日至2015年12月31日间的物业服务费。中海物业公司认可林凌此期间已交纳物业费的数额，但中海物业公司表示自2014年5月1日按照每平方米每月4.6元计算，林凌仍欠付此期间的物业费4509.75元。双方均认可，2016年、2018年、2019年，林凌按照每平米每月3.6元的标准向中海物业公司交纳了物业费，2017年林凌向中海物业公司按照每平米每月4.6元交纳了物业费，2017年、2019年，林凌按照每年公共照明费180元、垃圾清运费30元。再查，就涉案小区物业费此前已多次进行诉讼。生效判决确认了中海物业公司要求2014年5月1日开始上调的物业服务费标准（注：4.60元/建筑平方米/月），也确认涉案小区每户每年垃圾清运费30元、公共照明费180元。诉讼中，林凌出示短信截屏、业主被打照片、业主诊断证明、行政处罚决定书，用于证明2020年6月中海物业公司利用不正当的手段催讨物业费，致使小区业主受伤，三名中海物业公司保安被行政拘留。中海物业公司认可证据的真实性，但中海物业公司表示，事情起因是该业主在小区只有一个停车位，但每次都将4辆车停放小区，多人反映此事，在保安制止其停车时，发生冲突，派出所认定是互殴事件，并且该事件也不发生在诉争的物业费期限内。本院认为，中海物业公司为林凌名下房屋所在小区提供物业服务，双方签有前期物业服务协议，双方之间存在物业服务合同关系，本院对此予以确认。双方之间的物业服务合同合法有效，对双方具有法律约束力。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证。本案中，生效判决已认定涉案房屋所在小区物业费标准自2014年5月1日起已调整为4.60元/建筑平方米/月、每年垃圾清运费30元、公共照明费180元。林凌虽对此存在异议，但其抗辩意见缺乏依据及相应反证，故本院对其意见本院不予采纳。中海物业公司按4.60元/建筑平方米/月、每年垃圾清运费30元、公共照明费180元的标准，要求林凌支付2015年至2016年、2018年至2019年期间物业费差额，以及2016年、2018年垃圾清运费、公共照明费，于法有据，本院予以支持。林凌主张中海物业公司催要物业费致业主损伤的抗辩理由，并非诉争物业费期间内，且公安机关的行政处罚决定书中记载，系因停车问题发生的纠纷，并非催讨物业费，因此，本院对此不予采纳。关于违约金问题。鉴于本案中双方就物业费标准存在分歧，林凌并非恶意拖欠全部物业服务费用，故对于中海物业公司要求林凌支付本案所涉违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要特别说明的是，涉案房屋所在小区物业费标准已有法院生效判决予以确认，在该收费标准未经法定程序调整前，林凌有义务按该标准交纳物业费。本案纠纷处理完毕后，林凌若仍以收费标准为由欠交物业费，应承担相应违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告林凌向原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付2015年1月1日至2015年12月31日物业费差额4509.75元、2016年物业费差额2705.83元、2018年物业费差额2705.83元、2019年物业费差额2705.83元。二、自本判决生效之日起七日内，被告林凌向原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付2016年、2018年公共照明费共计360元。三、自本判决生效之日起七日内，被告林凌向原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付2016年、2018年垃圾清运费共计60元四、驳回原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由被告林凌负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩涛二〇二〇年十一月十六日法官助理 任卓书 记 员 高雅