甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初11571号原告：甘肃汉莎商业城有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区通渭路**第****。法定代表人：杨莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱建塬,男,汉族,1979年10月11日出生,住甘肃省兰州市城关区。被告：周倩倩，女，1989年5月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：亢晋（与被告周倩倩系夫妻关系），男，1985年12月11日出生，汉族，住址同××周倩倩。原告甘肃汉莎商业城有限公司(以下简称“汉莎公司”）与被告周倩倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉莎公司委托诉讼代理人钱建塬、被告周倩倩委托诉讼代理人亢晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉莎公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳二期、三期租金120960元、物业费25920元、违约金44064元，共计190944元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月6日，被告因经营需要与原告签订了《商铺租赁协议》、《商业物业管理合同》，双方约定：租期自2018年7月1日起至2020年6月30日期满；租赁面积为72平方米，用途为餐饮；每月每平方米租金为280元，租金按期计收，每期三个月，即每期应缴纳租金60480元，每期物业费为12960元，从2018年7月1日开始计租。合同签订后，被告缴纳了首期租金60480元，但二期、三期租金及物业费被告均未缴纳。在被告经营期间、原告催缴租金时，其于2018年11月22日向原告作出承诺，承诺于2018年12月24日支付二期租金60480元、于2018年12月11日支付二期物业费12960元，但被告仍未缴纳。2018年11月11日，原告工作人员巡场期间，发现被告多次擅自未按商场规定营业时间开门营业。虽经原告多次发函沟通，被告仍拒缴租金、闭店不予营业、长时间占用商铺不予撤场，严重影响了原告对商场的运营和管理。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告周倩倩辩称，其缴纳了第一季度的租金、押金、两季度物业费、装修押金，第二季度的租金没交，其要求用押金抵顶第二季度的租金。原告汉莎公司围绕其诉讼请求提供了以下证据：1、缴费承诺书两份；2、房屋租赁协议；3、处罚单及警告函；4、原告于2018年12月29日发给被告的沟通函、原告于2019年1月25日发给被告的缴费通知书；5、原告发给被告的张贴于被告商铺的照片。被告周倩倩提交房租发票、押金发票等证据以证明其答辩意见。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月6日，原告汉莎公司与被告周倩倩签订了《商铺租赁协议》，双方约定：汉莎公司将位于兰州市城关区××路××号××层××号××商铺出租给周倩倩用于经营餐饮，租期自2018年7月1日起至2020年6月30日止；每月每平方米租金为280元，每期租金为3个月，季租金为60480元，自汉莎公司开业之日起计收租金；周倩倩须在签署本协议同时向汉莎公司交付首期季租金，即2018年7月1日至2018年9月30日的租金60480元；除首期租金外，周倩倩须在每期结束前十五日交纳下一期的季租金（2018年9月15日前以此类推）；本合同约定的保证金有装修保证金、履约保证金、质量（物业）保证金，本协议所有保证金不得用于冲抵租金及各种费用，因周倩倩违约或逾期交纳各种费用，汉莎公司可以先从保证金中扣除，周倩倩应当保持保证金充足；周倩倩须于合同签订时向汉莎公司一次性交付相当于季租金的装修保证金60480元；装修保证金自装修期满后自动转为履约保证金；周倩倩应按约定的金额和期限及方式交纳租金，如逾期或未足额缴纳租金，自逾期之日起，按未交纳部分租金的3%／日支付滞纳金；逾期超过30天的，则视为根本违约，汉莎公司有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，作为汉莎公司空置期损失及重新招商的各种损失费用；汉莎公司需为周倩倩提供办理工商、税务、卫生、治安等手续所用的证明文件及材料；汉莎公司协助周倩倩办理装修前的消防审批及开业前的消防报审工作，但汉莎公司不承担任何责任；周倩倩在离场前，应付清所有应付汉莎公司款项，如未付清汉莎公司有权在保证金中予以扣除；周倩倩未能按照协议约定向汉莎公司支付租金、保证金、物业费、滞纳金，汉莎公司可单方解除租赁合同，并由周倩倩承担全部违约责任；汉莎公司有权根据商场经营需要调整业态，如周倩倩不同意汉莎公司做出有利于商场经营的业态调整，周倩倩有权选择单方解除本协议同时有权要求汉莎公司对周倩倩的实际投入予以补偿。双方还约定了其他事宜。同日，双方还签订了《商业物业管理合同》，约定：汉莎公司就周倩倩承租的上述商铺向其提供物业服务，合同期限与《商铺租赁协议》约定的期限一致；本合同为《商铺租赁协议》附件，不可单独解除，本合同解除即《商铺租赁协议》解除，《商铺租赁协议》解除本合同亦同时解除。合同签订后，被告向原告交纳了三个月押金60480元、装修押金8000元，并支付了三个月租金60480元、半年物业费25920元。同时，原告向被告交付了涉案商铺，被告装修后开始进行经营。但之后被告并未按约向原告支付租金及物业管理费，在原告的催要下，被告先后于2018年11月22日、2018年12月11日向原告出具承诺书两份，内容分别为“我是三楼海鲜面商户周倩倩，现拖欠商场2季度房租60480元，现承诺于2018年11月30日之前结清40230元，剩余20160元在2018年12月24日之前结清，如逾期不交，商场可对我停止能源供应。”、“本人系汉莎商场三楼海鲜面经营人周倩倩，现承诺于2018年12月18日交清第二季度物业费共12960元，大写人民币壹万贰仟玖佰陆拾元整，在此期间请商场给予经营支持。”但被告并未按该承诺向原告支付上述费用，并且被告陈述其经营到了2018年12月20日便不再经营。期间，被告有未按商场规定营业的情况。现原告以被告未按合同约定支付租金、物业管理费，并且未按商场规定开展经营为由将被告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告汉莎公司与被告周倩倩于2018年6月6日签订的《商铺租赁协议》，系双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。本案中，原、被告在《商铺租赁协议》中约定被告未按约支付租金、未按合同约定的经营时间开展经营均系违约行为,原告在被告违约后针对被告的违约行为随即于2018年12月29日作出沟通函，在该函中原告表明了其解除《商铺租赁协议》的意思表示，被告在收到通知时未提出异议，本院认定原告通知被告解除合同的行为客观存在。据此，本院认定双方之间的《商铺租赁协议》已经解除。至于合同解除的时间，应以原告向被告发送沟通函即2018年12月29日为合同解除之日较为妥当。关于原告要求被告缴纳二期、三期租金120960元、物业费25920元、违约金44064元，共计190944元的诉讼请求，原、被告双方之间签订的《商铺租赁协议》已于2018年12月29日解除。被告周倩倩欠缴二期租金60480元，依合同约定，保证金不得用于冲抵租金及各种费用，因被告违约或逾期交纳各种费用，原告可以先从保证金中扣除；被告在离场前，应付清所有应付原告款项，如未付清原告有权在保证金中予以扣除。根据被告出具的承诺书可知，其尚欠原告第二季度租金60480元未支付，故依据上述约定，原告有权从保证金中60480元扣除被告所欠的第二季度租金。三期租金因合同已解除而不需要缴纳，半年的物业费25920元被告周倩倩业已缴纳。关于违约金，双方签订的租赁合同中约定自逾期之日起，按未交纳部分租金的3%/日支付滞纳金，滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，原告汉莎公司并不是行政机关，没有权利向被告周倩倩主张该项费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告周倩倩应向原告汉莎公司缴纳二期房屋租金60480元，原告有权从保证金中60480元扣除被告所欠的第二季度租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、被告周倩倩在本判决生效后十日内向原告甘肃汉莎商业城有限公司缴纳二期房屋租金60480元，原告有权从保证金中60480元扣除被告所欠的第二季度租金。二、驳回原告甘肃汉莎商业城有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4118，原告甘肃汉莎商业城有限公司承担2806元，被告周倩倩承担1312元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  蔡玲华二〇二〇年十一月二十日书 记 员  陈丽丽