广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执复774号 复议申请人（异议人）：甘永东，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住广东省翁源县。 申请执行人：中国银行股份有限公司广州珠江支行,住所地广州市天河区华夏路**雅居乐中心第****商铺、第****商铺之夹层、第****商铺、第5层01-08单元、第6层01-05单元、第20层07单元，统一社会信用代码：91440101890444622G。 负责人：袁志忠。 委托诉讼代理人：吴志华，广东金联律师事务所律师。 被执行人：吴仲醒,男,汉族，XXXX年XX月XX日出生,住佛山市。 复议申请人甘永东不服佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）作出的（2020）粤06执异163号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 佛山中院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州珠江支行（以下简称中国银行珠江支行）与被执行人吴仲醒金融借款合同纠纷一案中，异议人甘永东于2020年4月10日对执行法院拍卖并通知其搬离XX市XX区XX南XX路XX号XX名居御苑XX座801房（以下简称801房）的执行行为不服，向该院提出执行异议称：801房的原权属人吴仲醒为购买801房向异议人甘永东借款48万元。2018年12月1日，吴仲醒与甘永东签订了一份《不可撤销房屋租赁合同书》约定：吴仲醒将801房长期出租给甘永东使用，使用期限为2018年12月1日起至2040年12月30日止，每月租金1500元，吴仲醒没还清借款前在借款内扣除；吴仲醒不得借故收回房屋，不得转租他人，不得以任何理由影响甘永东生活。因中国银行珠江支行申请执行吴仲醒金融借款合同纠纷一案[案号为（2019）粤06执1471号],执行法院对801房进行评估拍卖，并通知甘永东搬离801房。甘永东对此不服，特提起本次异议。具体理由如下：一、根据“买卖不破租赁”原则，801房被拍卖处置后，甘永东的租赁权继续存在。执行法院对801房查封后，评估拍卖的时间为2019年9月左右，而801房所有权变动的时间应在2019年9月之后，甘永东租赁权确认时间是2018年12月1日，因此801房所有权变动时间在甘永东与吴仲醒租赁关系存续期间。根据法律规定，甘永东的租赁权仍继续存在于801房上。二、执行法院对801房的拍卖程序不合法，损害了甘永东作为承租人的优先购买权。执行法院对801房拍卖时，甘永东作为承租人应当享有优先购买权，但执行法院没有告知甘永东行使该权利，严重损害了甘永东的合法权益。本次拍卖程序具有严重瑕疵，程序不当。三、执行法院在没有保护甘永东任何权益的情况下通知其搬离，使其居无定所，给甘永东的生活带来了极大困难，明显不符合公平正义原则。甘永东承租801房后，801房成为其家庭唯一居所。甘永东将大额财产出借给吴仲醒购买801房，已穷尽所有积蓄，没有能力去租借其他房屋居住。如果执行法院强制要求甘永东搬离，则甘永东一家没有地方居住，将流落街头。执行法院在执行案件时应综合考虑各方权益，平衡各类关系，不应产生新的社会问题。综上，异议人甘永东不同意搬离其承租的801房，请求确认其租赁权在拍卖后仍继续存在于该房屋上。 异议人甘永东在异议期间向执行法院提交如下证据材料：1.不撤销房屋租赁合同（复印件，1份）；2.收据（原件，1份）；3.发票（原件，1份）；4.物业管理费用通知（原件，3份）；5.燃气缴费温馨提示（原件，1份）；6.缴费通知（原件，1份）；7.缴纳水费的发票（打印件，5份）；8.POS签购单（复印件，2份）；9.中国银行自助柜员机客户通知书（复印件，1份）；10.赎楼贷款计费预收表（复印件，1份）；11.收款收据（复印件，2份）；12.编号为6443765的收据（复印件，1份）；13.居间服务费支付承诺书（复印件，1份）；14.中国农业银行个人明细对账单（复印件，2份）；15.招商银行跨行实时转账业务回单（复印件，1份）。 申请执行人中国银行珠江支行、被执行人吴仲醒在异议阶段未发表答辩意见及提供证据材料。 执行法院经审查，异议人甘永东提供的证据1是复印件，且落款时间及载明的租赁起始时间均为2018年12月1日，明显晚于中国银行珠江支行对801房设置抵押权的时间，故执行法院对其真实性及关联性均不予采信。证据2、3、4以及证据7中计费时段为2018年5月26日至2018年12月19日的发票显示的购买方或业主名称均为黄昌万，而证据5、6并未显示被通知人的名称，均与本案无关，执行法院不予采信。证据7中计费时段为2018年12月19日至2019年1月26日的发票显示购买方是甘永东，但该计费时段发生在中国银行珠江支行对801房设置抵押权之后，执行法院对其关联性不予采信。甘永东未提供其他证据证明证据8、9与本案存在关联性，故执行法院对证据8、9均不予采信。证据10是借款人为吴仲醒的赎楼贷款计费预收表，与甘永东无关，执行法院不予采信。证据11-15系购买801房相关事宜的单据，与本案争议的租赁关系无关，执行法院均不予采信。 执行法院经审查查明，2019年4月22日，中国广州仲裁委员会作出（2019）穗仲案字第559号裁决书，裁决：一、解除中国银行珠江支行与吴仲醒于2017年7月11日签订的《个人二手住房贷款合同》（编号为JK2017200006498797）；二、吴仲醒向中国银行珠江支行偿还借款本金1772961.15元及利息、罚息；三、吴仲醒补偿中国银行珠江支行律师费75000元及财产保全费5000元；四、中国银行珠江支行对吴仲醒所有的801房拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿；五、本案仲裁费31245元由吴仲醒承担。在中国广州仲裁委员会审理该案过程中，佛山市南海区人民法院于2019年2月25日保全查封了被执行人吴仲醒提供抵押的801房[粤（2017）佛南不动产权第0311196号]。前述裁决书发生法律效力后，由于义务人吴仲醒未履行该生效法律文书确定的义务，权利人中国银行珠江支行申请强制执行。执行法院审查后予以立案执行，案号为（2019）粤06执1471号。执行过程中，执行法院于2019年8月20日作出（2019）粤06执1471号公告并随后予以张贴。该公告载明：“由于被执行人不履行广州仲裁委员会（2019）穗仲案字第559号裁决确定的法定义务，执行法院决定对上述房地产采取评估、拍卖等执行处置措施。为保障相关权利人在上述房地产处置过程中的合法权益，如有案外人主张对上述房地产享有产权或者其他足以排除执行法院对上述房地产强制执行的民事权益的，或者主张对上述房地产享有租赁权，请求租赁权在房产处置后继续存在于房地产上的，以及主张对上述房地产享有优先购买权的，应于本公告张贴之日起十五日内向执行法院书面提出（附确切的联系方式），并对自己主张的民事权益附相应的证据材料证明。逾期无人提出，则视为无案外人主张上述民事权益，或者享有相关民事权益的权利人放弃其在上述房地产处置过程中的相关权利。在上述房地产处置后，因交付买受人（承受人）之需要，执行法院将责令相应房产占有人在指定的期限内迁出。逾期，执行法院将依法强制执行，并追究相关行为人妨害执行的法律责任。”逾期，甘永东并未就801房向执行法院主张优先购买权，也未提交足以证明其对801房享有民事权益的相关证据材料予以佐证。执行法院于2019年10月28日至29日在淘宝网司法拍卖（变卖）平台上公开拍卖801房，买受人广州市海纳云天农业贸易有限公司以1883626元的最高价竞得，并支付全部款项。执行法院于2019年11月4日作出（2019）粤06执1471号公告，载明：“执行法院在执行中国银行股份有限公司广州珠江支行申请执行吴仲醒借款合同纠纷一案中,于2019年10月28日至29日在淘宝网司法拍卖（变卖）平台上公开拍卖被执行人吴仲醒提供抵押的位于佛山市南海区桂城南一路39号江南名居御苑9座801房。买受人广州市海纳云天农业贸易有限公司以1883626元的最高价竞得。因该房屋内有部分私人物品，请你（你单位）自公告张贴之日起十五日内将私人物品搬出，逾期，应承担不利的法律后果”。2019年11月12日，执行法院作出（2019）粤06执1471号之二执行裁定书，裁定：“一、解除对被执行人吴仲醒提供抵押的位于XX市XX区XX南XX路XX号XX名居御苑XX座801房[粤（2017）佛南不动产权第0311196号]的查封；二、XX市XX区XX南XX路XX号XX名居御苑XX座801房归买受人广州市海纳云天农业贸易有限公司（统一社会信用代码91440101MA5CYGJH6R）所有，该所有权自本裁定书送达买受人时起转移；三、买受人广州市海纳云天农业贸易有限公司（统一社会信用代码91440101MA5CYGJH6R）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”2020年3月5日，执行法院作出（2019）粤06执1471号通知书，对甘永东有关“租赁权在房产处置后继续存在于该房产上”的请求予以驳回。甘永东遂提出本案执行异议。 另查明，中国银行珠江支行于2017年9月22日取得801房抵押登记，不动产登记证明号为：粤（2017）佛南不动产证明第0316741号。 执行法院认为，综合异议人甘永东的异议请求和理由可知，其系以对801房享有租赁权，执行中应保障其租赁权益为由提出执行异议。众所周知，执行标的物上的租赁权虽属实体权益，但并不能排除强制执行，因此，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。执行法院归纳本案争议焦点为：1.执行法院拍卖801房的执行行为是否损害了甘永东的优先购买权。2.甘永东要求在租赁期内继续租赁使用801房是否合法。围绕上述争议焦点，执行法院具体分析如下： 一、有关执行法院拍卖801房的执行行为是否损害甘永东优先购买权的问题。执行过程中，执行法院在依法拍卖801房前已经作出并张贴公告，明确载明：“如有案外人主张对上述房地产享有产权或者其他足以排除执行法院对上述房地产强制执行的民事权益的，或者主张对上述房地产享有租赁权，请求租赁权在房产处置后继续存在于房地产上的，以及主张对上述房地产享有优先购买权的，应于本公告张贴之日起十五日内向执行法院书面提出（附确切的联系方式），并对自己主张的民事权益附相应的证据材料证明。逾期无人提出，则视为无案外人主张上述民事权益，或者享有相关民事权益的权利人放弃其在上述房地产处置过程中的相关权利。”而甘永东逾期未就801房向执行法院主张优先购买权，也未提交足以证明其对801房享有民事权益的相关证据材料予以佐证。“法律不保护权利上的休眠者”，不论甘永东对801房享有优先购买权的主张是否成立，其在执行法院依法拍卖801房并裁定确认该房屋归买受人广州市海纳云天农业贸易有限公司所有之后，才向执行法院主张优先购买权，其有关优先购买权被执行法院拍卖801房的执行行为损害的主张，明确缺乏依据，执行法院不予支持。 二、有关甘永东要求在租赁期内继续租赁使用801房是否合法的问题。甘永东主张其对801房享有租赁权，并提供《不撤销房屋租赁合同》以及缴纳2018年12月19日至2019年1月26日期间水费的发票等证据予以佐证，但前述租赁合同以及发票均形成在抵押权设立之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，就抵押物成立的租赁关系不能够对抗登记在先的抵押权，不能对买受人产生约束力。因此，无论甘永东对801房是否曾经享有合法有效的租赁权，均不能阻止在先成立的抵押权人对801房行使优先受偿权，更不能对抗通过拍卖程序竞得801房的买受人。执行法院在淘宝网司法拍卖（变卖）平台上不带租约公开拍卖801房，符合法律规定，应予支持。执行法院不带租约公开拍卖801房并成交后，甘永东主张继续租赁使用801房，明显缺乏依据，执行法院不予支持。 2020年6月12日，执行法院作出（2020）粤06执异163号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人甘永东的异议请求。 甘永东不服向本院申请复议，请求撤销执行法院上述异议裁定，确认801房被拍卖处置后其租赁权仍继续存在于该房产上，无需搬离。其主要事实与理由：1.甘永东租赁权确立时间为2018年12月1日，而801房所有权变动时间在2019年9月之后，且吴仲醒与甘永东在房屋购买前就商量好租赁内容，其实际权利比合同约定的时间更早。根据“买卖不破租赁”原则，801房被拍卖处置后甘永东租赁权仍继续存在。2.执行法院拍卖801房时，明知801房存在承租人且有甘永东联系方式，应当采取更为积极主动方式通知甘永东，而不能仅以一张公告就认为履行相关告知义务。甘永东知道执行法院拟拍卖801房后，于2019年9月3日到执行法院进行申请并做笔录。执行法院没有告知甘永东行使优先购买权，侵害甘永东合法权益，拍卖程序严重瑕疵，结果应当无效。3.甘永东将大额财产借给吴仲醒后没得到清偿，甘永东现已无能力再租借其他房屋居住。执行法院没有顾及甘永东任何权益就径自通知搬离，使甘永东居无定所，不符合公平、正义原则。 本院经审查，对佛山中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是甘永东能否继续承租涉案房产、执行法院拍卖涉案房产有无侵害甘永东的优先购买权。 首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，根据已查明的事实，申请执行人中国银行珠江支行于2017年9月22日取得801房抵押登记，被执行人吴仲醒与甘永东于2018年12月1日签订房屋租赁合同，即抵押权设定在前，抵押财产出租在后。根据上述法律、司法解释规定，以抵押财产出租的，并不适用“买卖不破租赁”原则，本案租赁关系不能对买受人产生约束力。因此，复议申请人甘永东主张根据“买卖不破租赁”原则，801房被拍卖处置后其租赁权仍继续存在，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 其次，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖事项应以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知已知的优先购买权人；优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。第十七条第二款规定，竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。第十九条规定，优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码。复议申请人复议提出，执行法院应当专门向其告知优先购买权，进而主张拍卖程序存在严重瑕疵侵犯其优先购买权。但是，复议申请人并未否认执行法院已经张贴公告通知优先购买权人参与本案拍卖，而张贴公告与上述司法解释规定的通知方式并不相悖。同时，其自述已知执行法院拟拍卖涉案房产，但其并未交纳保证金，也未提供其向执行法院申请确认优先购权以及申请竞买代码、参拍密码等相关证据，依前述司法解释的规定，其即使属于优先购买权人，亦应视为予以放弃。故复议申请人甘永东提出执行法院应当采取更为积极主动的通知方式，而不能仅以一张公告就认为履行相关告知义务，进而主张执行法院没有告知其行使优先购买权，拍卖程序严重瑕疵，结果应当无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于甘永东提出的其将大额财产借给吴仲醒后没得到清偿的问题，不能以此作为主张排除执行、租赁权继续存在的理由，亦不属于执行异议、复议审查的范畴，其应另寻法律途径予以救济。 综上，甘永东所提复议请求缺乏事实及法律依据，不能成立；佛山中院（2020）粤06执异163号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人甘永东的复议申请，维持佛山市中级人民法院（2020）粤06执异163号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  张 磊 审判员  庄绪义 二〇二〇年十一月十六日 法官助理邵萌 书记员刘少娟