重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2520号 原告：李瑞，男，1982年6月11日出生，汉族，城镇居民，住重庆市江**。 原告：武肇华，女，1954年7月6日出生，汉族，城镇居民，住重庆市江**。 二原告共同委托诉讼代理人：应在华，重庆星空律师事务所律师，特别代理。 被告：重庆普度置业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇香叶路******1-1，统一社会信用代码915002326710066229。 法定代表人：杨座铭，该公司董事长兼总经理。 第三人：重庆市大渡口融兴村镇银行有限责任公司，住，住所地重庆市大渡口区春晖路街道翠柏路**附**一社会信用代码91500104565633198C。 法定代表人：朱江，该公司董事长。 原告李瑞、武肇华与被告重庆普度置业有限公司房屋、第三人重庆市大渡口融兴村镇银行有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法由审判员熊强适用简易程序审理。因重庆市大渡口融兴村镇银行有限责任公司与本案结果处理具有法律上的利害关系，本院于2020年8月18日通知其作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告李瑞、武肇华的共同委托诉讼代理人应在华到庭参加诉讼；被告重庆普度置业有限公司和第三人重庆市大渡口融兴村镇银行有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李瑞、武肇华向本院提出诉讼请求：1.判令被告重庆普度置业有限公司立即为原告李瑞、武肇华办理位于重庆市武隆区X镇X路X号X幢X号房屋的产权证登记手续，并办理房产证；2.判令被告重庆普度置业有限公司向原告李瑞、武肇华支付完成产权登记前的所有逾期办理产权登记违约金；3.诉讼费用由被告重庆普度置业有限公司承担。在诉讼过程中，原告李瑞、武肇华放弃前述第1项诉讼请求，并将前述第2项诉讼请求明确为“判令被告重庆普度置业有限公司向原告李瑞、武肇华支付完成产权登记前的所有逾期办理产权登记违约金（从2020年6月30日起按原告李瑞、武肇华已付房价款1000000元为基数，以每日0.1%的标准支付至被告重庆普度置业有限公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）”。事实和理由：2019年9月26日，原告李瑞、武肇华与被告重庆普度置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告方出资购买被告开发的位于重庆市武隆区X镇X路X号X幢X号的现售商品房一套，房屋价格为1000000元。原告方于2019年9月9日支付50000元定金，于2019年9月26日支付尾款950000元以及契税、大修基金、转移登记费等费用35154元。被告应于商品房交付之日起180日内完成房屋产权登记；被告如逾期办理，应按日支付已付房价款的万分之0.1的违约金。被告未在合同约定期限内完成房屋产权登记，经原告多次催告，被告至今未为原告方办理房屋产权登记。 被告重庆普度置业有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩材料。 第三人重庆市大渡口融兴村镇银行有限责任公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面陈述材料，其主要陈述意见如下：请求驳回原告方的第1项诉讼请求。被告曾为案外向第三人借款2100000元而提供本案诉争房屋作为担保（已于2018年办理抵押登记），被告至今尚欠第三人本金及利息等款项共计约2500000元。1.根据《中华人民共和国担保法》等相关规定，抵押人转让抵押物，应通知抵押权人。第三人作为抵押权人，从未收到本案房屋出售的通知，原、被告之间的转让行为无效。2.根据《房屋登记办法》等相关规定，在申请抵押房屋所有权转移登记时，须提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。第三人作为房屋抵押权人，不同意本案房屋转让。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第九条的规定，如被告在签订房屋买卖合同时存在隐瞒所售房屋已经抵押的事实，原告有权请求法院认定合同无效或者请求撤销、解除合同，但原告无权要求办理本案房屋产权转移登记。4.第三人与被告之间的借款合同纠纷，已经重庆市大渡口区人民法院判决，判决内容包括第三人对本案房屋在拍卖、变卖后的价款在债权范围内享有优先受偿权，该判决即将进入强制执行程序。 本院经审理认定事实如下：原告李瑞系原告武肇华之子。武肇华曾与案外人范海东签署《房屋转让申请》，主要内容如下：“重庆普度置业有限公司：本人范海东（身份证号：310228X）与武肇华（身份证号：510211X）经商议后，现将重庆普度置业有限公司开发的X号X-X号别墅转让给武肇华，并将X-X名下的收据（总计：1035154元）更名为武肇华。特此申请。申请人（转让人）：范海东150X,2019.9.29。购房人：武肇华2019.9.26。”2019年9月26日，原告武肇华向案外人范海东转账1000000元（分两次转账，每次转账500000元）。案外人范海东向被告重庆普度置业有限公司出具的书面确认收款材料，主要内容如下：“重庆普度置业有限公司：本人范海东（身份证编号：310228X）已收到武肇华（身份证编号：510211X）X-X别墅转款。本人同意将收据编号（0009X）（0075X）（0075X）（0075X），总计金额1035451元房屋收据更名为武肇华。确认收款人：范海东，确认日期：2019年9月26日。”原告李瑞、武肇华与被告重庆普度置业有限公司于2019年9月26日签订了《重庆市商品房买卖合同》（该合同的甲方为被告重庆普度置业有限公司，乙方为原告李瑞、武肇华），购买座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X号房屋（结构为钢筋混凝土结构，建筑面积101.48平方米，套内建筑面积96平方米，户型为三室二厅）。原、被告双方在合同（第二条）中约定“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1.现房。《房地产权证》号：307房地证2013字第X号。2.预售商品房。《商品房预售许可证》号：×,预售商品房批准机关：武隆县国土资源和房屋管理局”，在合同（第五条）中约定该房屋总成交金额为1000000元，由原告李瑞、武肇华在2019年9月26日一次性付清。原、被告双方在合同（第七条）中对商品房交房期限约定为“属现售商品房的，甲方应在2019年12月31日前，将商品房交付乙方使用”。被告重庆普度置业有限公司在合同（第十一条）中对商品房产权状况作出承诺：“1.甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应当于乙方解除合同书面通知达到之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款1%。2.甲方关于本商品房抵押情况的声明……（2）本商品房没有设定抵押权。甲方如隐瞒本商品房已设定抵押情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方乙方房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款1%。”原、被告双方在合同（第十三条）中对办理产权登记的约定为“1.现售商品房的，自本合同签定之日起24月内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起24月内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应互相配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”同日，原、被告双方还签订了《重庆市商品房买卖合同补充协议》(前述《重庆市商品房买卖合同》的附件五)，该协议第十二条对前述《重庆市商品房买卖合同》的第十二条作了补充说明：“1.乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳合同约定的全部房款外，还应同时缴纳公共维修基金、税款、手续费等……2.乙方已知晓所购买物业尚处于抵押，甲方承诺乙方在签订《商品房买卖合同》且乙方支付完本条第1款约定的全部款项后90个工作日内解除抵押之后甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同登记备案证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务。乙方确已知晓所购房屋的权属情况……4.如因甲方的责任，未能在乙方签订《商品房买卖合同》且完清全部款项后90个工作日内解除抵押，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该协议第十二条对前述《重庆市商品房买卖合同》第十三条有关办理产权登记的约定作了如下补充和变更：“1.乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。2.现售商品房的，自本商品房实际交付之日起260日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。3.预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。4.如甲方提前交房，则自本合同约定的交房日期之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。”被告重庆普度置业有限公司于2019年10月8日向李瑞开具了前述房屋的增值税普通发票（价税合计金额为1000000元），原告武肇华于2019年10月9日向房屋物业管理单位重庆平邦物业管理有限公司（刷卡）支付了6135.5元（含装修押金3000元、出渣费500元、2019年11月1日至2020年10月30日的物业费2435.5元、电费200元），重庆平邦物业管理有限公司向原告武肇华出具了加盖其财务专用章的收据。被告重庆普度置业有限公司未按约定为原告李瑞、武肇华办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的房屋权属转移登记受理单。 另查明，座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X号房屋在不动产登记机构的登记状态为“现房，预售许可，房屋产权，房屋栋证，房屋抵押”。该房屋于2013年12月27日在不动产登记机构办理了城镇房屋初始登记（登记权利人为重庆普度置业有限公司，权属证书编号为307房地证2013字第X号），于2014年1月17日办理拆分栋证所含房屋部位变更登记（登记权利人为重庆普度置业有限公司，权属证书编号为307房地证2013字第X号）；现该房屋不动产登记机构仍有三个抵押权，分别于2016年11月21日、2017年11月16日和2018年11月16日办理抵押权设立登记（抵押权人均为重庆市大渡口融兴村镇银行有限责任公司）。 本院所确认的以上事实，有常住人口登记卡、原告李瑞和武肇华的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及其附件五《补充协议》、转账记录截屏、房屋转让申请及收款确认材料、POS机刷卡持卡人存根、收据、不动产登记机构查询结果等证据在案为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 本院认为，被告重庆普度置业有限公司在销售本案涉及的房屋时，已取得了该房屋的权属证书；原、被告双方在自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》未违反法律强制性规定和违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。虽然本案涉及的商品房在出售前已抵押，被告重庆普度置业有限公司可以出售已设立抵押权的房屋，但应在出售之后将购房价款支付给抵押权人。被告重庆普度置业有限公司收到房屋买卖价款之后未及时清偿债务和解除抵押，有违诚实信用原则。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，房屋的抵押登记情况会影响不动产权属转移登记，对原、被告之间的房屋买卖合同能否继续履行产生影响，但并不影响原、被告之间的房屋买卖合同的效力。被告重庆普度置业有限公司未按合同约定为原告李瑞、武肇华办理并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已经构成违约，应当承担违约责任。在诉讼过程中，原告李瑞、武肇华将诉讼请求变更为只主张逾期办理权属登记的违约金，该行为系原告李瑞、武肇华对权利的合法处分，依法应予准许。 原、被告在商品房买卖合同及其补充协议中对预售商品房和现房约定了不同的逾期办理权属登记违约金的起算时间；虽然原、被告在合同（第二条）中约定买卖的房屋为该条“第（2）项”所列房屋（即预售商品房），但该条“第（2）项”未填写《商品房预售许可证》的编号，而该条“第（1）项”（关于现房的约定）却填写了完整的《房地产权证》号；结合原、被告方在合同第七条中明确约定该房屋交房期限适用“现售商品房”有关交房期限的条款、该房屋在不动产登记机构已经办理城镇房屋初始登记的事实、不动产登记状态为“现房”等情况，原、被告之间买卖的房屋应为现房。原、被告在合同及补充协议中对逾期解除抵押和逾期办理权属转移登记分别约定了违约责任。如果办理解除抵押和权属转移登记均存在违约，违约方应当分别支付违约金。而解除抵押的目的也是保护购房人的物权期待权，最终实现其房屋权属转移，因此，逾期解除抵押的违约金和逾期办理权属转移登记的违约金不应叠加计算（即当逾期办理权属转移登记的违约金开始计算时，逾期解除抵押的违约金不再计算）。 关于违约金的标准，原告李瑞、武肇华以原、被告在合同中约定的违约金标准（按已付房款每日万分之0.1）过低，请求将违约金标准调整为“按已付房价款1000000元为基数以每日0.1%的标准支付”；原告李瑞、武肇华在签订合同时未提出异议，应视为其认可合同约定的违约金标准；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，原告李瑞、武肇华以约定的违约金过低为由请求增加，但未提供证明因被告重庆普度置业有限公司违约而给其造成实际损失金额的任何证据；原告李瑞、武肇华要求增加违约金的请求，本院不予支持。因此，被告重庆普度置业有限公司承担违约金的标准仍应当按照双方约定的按已付房价款（1000000元）每日万分之0.1（即每日0.1‱）计算。 关于违约金计算的起止时间，原、被告在商品房买卖合同及其补充协议中约定，被告重庆普度置业有限公司应在原告李瑞、武肇华签订商品房买卖合同且支付完全部房款、公共维修基金、税款、手续费等全部款项后90个工作日内解除抵押，故被告重庆普度置业有限公司承担逾期解除抵押的违约金时间应为从原告李瑞、武肇华签订合同且支付完款项之后（从第一个工作日即2018年10月9日起）满90个工作日的次日（即2019年2月19日）。关于逾期办理权属转移登记的起算时间，原、被告在商品房买卖合同及其补充协议中约定，“现售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起260日内”申请办理权属转移登记。原、被告约定的交房时间是在2019年12月31日前，现原、被告均未提供证明交房时间的直接证据，但原告李瑞、武肇华提供了其于2019年10月9日交纳装修押金和出渣费的证据；根据日常生活经验来分析，购房者去接房时通常会被要求交纳装修押金和出渣费；在原、被告双方均无充分证据证明准确的交房时间的情况下，可以通过购房者支付房屋装修押金和出渣费的时间来确定房屋交付时间。因此，本案涉及的房屋交付时间可以确定为2019年10月9日，逾期办理权属转移登记的违约金应当从该交付房屋之日起满260日的次日（即2020年6月25日）开始计算。因逾期解除抵押违约金和逾期办理权属转移登记违约金不叠加计算，当权属转移登记违约金开始计算时，逾期解除抵押违约金不再计算。所以，逾期解除抵押的违约金应从2019年2月19日开始计算至2020年6月24日（共127天），该项违约金为1270元（1000000元×0.1‱×127）；逾期办理权属转移登记的违约金应当从2020年6月25日开始计算，直至被告重庆普度置业有限公司按约定为原告李瑞、武肇华办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的权属转移登记受理单之日为止。原告李瑞、武肇华关于从2020年6月30日起以每日0.1%的标准计算违约金的请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 原、被告签订的合同中还有关于违约金给付时间的条款，即“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，如果认定该条款有效，在被告重庆普度置业有限公司一直没有取得登记受理单的情况下，被告重庆普度置业有限公司的违约行为一直延续且不会实际承担违约责任。前述条款明显是被告重庆普度置业有限公司为了自己的利益恶意阻止条件成就而设置。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就……”的规定，被告重庆普度置业有限公司至今未按约定取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告重庆普度置业有限公司给付违约金的条件应视为已成就。 本案经本院审判委员会研究决定，原告李瑞、武肇华的部分诉讼请求成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆普度置业有限公司在本判决生效后向原告李瑞、武肇华支付逾期解除抵押的违约金1270元； 二、被告重庆普度置业有限公司在本判决生效后向原告李瑞、武肇华支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金（计算方式：以1000000元为基数，从2020年6月25日起按日利率0.1‱计算，直至被告重庆普度置业有限公司按约定为原告李瑞、武肇华办理并取得座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X号房屋的权属转移登记受理单之日止）； 三、驳回原告李瑞、武肇华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，减半收取40元（原告李瑞、武肇华已预交），由被告重庆普度置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 熊强 二〇二〇年十一月六日 法官助理 张敏 书 记 员 杨景