江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初5289号原告：江苏优创商业管理有限公司三余分公司，住所地江苏省通州湾江海联动开发示范区三余镇人民路**。委托诉讼代理人：姚丽，江苏山水律师事务所律师。被告：陆国华，男，1978年12月3日生，汉族，住上海市嘉定区。原告江苏优创商业管理有限公司三余分公司（以下简称优创分公司）与被告陆国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优创分公司委托诉讼代理人姚丽到庭参加诉讼。被告陆国华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优创分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的租金52623元、物业费4680元，合计人民币57303元；并自2019年7月1日至实际支付之日按年利率24%计算滞纳金；2.本案原告花费的律师费5000元由被告承担。审理中，原告增加及变更诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.合同解除后十日内被告将承租房屋内物品搬离后返还原告，房屋内装潢及设施归原告所有，原告可以对被告逾期未搬离的物品做抛弃处理；3.判令被告支付2019年8月1日至2020年7月31日的租金70164元，物业管理费4680元，支付2020年8月1日至2020年9月30日的租金12280元；4.判令被告支付原告违约金55260元；5.判令被告支付原告为本案支出的律师费5000元。事实和理由：2018年7月14日，原、被告双方签订《万颐广场租赁合同》，被告向原告承租位于商铺，租赁面积约194.91平方米，租期自2018年8月1日至2023年2月28日。按合同第六条、第七条、第三十一条约定，被告应于2019年7月1日前向原告缴付第二租赁年度租金52623元及物业费4680元，至起诉之日，虽经原告多次催要，但被告以种种理由推脱不给，故诉至法院请求处理。被告陆国华未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月14日优创分公司与陆国华签订《万颐广场租赁合同》，甲方为优创分公司，乙方为陆国华，双方约定：……甲方将位于江苏省通州湾江海联动开发示范区三余镇人民路999号三余万颐广场项目3号楼216号商铺(以下简称该商铺)租赁给乙方作商业经营使用……该商铺租赁面积为建筑面积(含公摊)计算共计194.91平方米……乙方在该商铺经营品牌为奥森国际台球会所，经营项目及范围为台球……该商铺租赁期限为4年零7个月，租期从2018年8月1日至2023年2月28日……甲方给予乙方优惠期：共6个月，共35961金额。第二年3个月，从2019年8月1日始2019年10月31日止；第三年3个月，从2020年8月1日始2020年10月31日止……双方明确，合同中每年的租金为已扣除优惠后，乙方应交的费用，具体如下：第一年度2018年8月1日至2019年7月31日，租金单价30元/平方米/月，年度租金金额70164元；第二年度2019年8月1日至2020年7月31日，租金单价30元/平方米/月，年度租金金额52623元；第三年度2020年8月1日至2021年7月31日，租金单价31.5元/平方米/月，年度租金金额55260元……双方明确，如因乙方原因导致合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在合同终止或解除后15日内向甲方补交优惠期内已优惠部分的所有租金等相关费用，即每月6140元(月优惠额=合同总优惠额-总优惠月数)，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响……租金本着先交后用的原则按租赁年度缴付，第一租赁年度租金及其他相关费用乙方必须在进场装修前一次性以B(A、现金支付；B、银行转帐)方式缴付给甲方，第二租赁年度及之后租赁年度租金及其他相关费用乙方应于每年的7月1日前(即已缴租金使用到期前一个月)以B方式(A、现金支付；B、银行转帐)一次性缴付给甲方……在本合同签订之日，乙方应向甲方支付18710元(大写壹万捌仟柒佰壹拾元整)作为乙方切实履行和遵守本合同各项条款的履约保证金。在本合同终止并且乙方履行了合同规定的全部义务(包括但不限于向甲方原状返还租赁标的及支付已发生的租金、物业管理费、水电费及所有费用)之后，履约保证金将自动转为担保乙方对消费者要求退货、赔偿及修理作出补偿的质量保证金……乙方在该商铺租赁期间应依照有关规定按时向甲方缴第三十一条纳物业管理费，物业管理费每月每平方米2.5元(由甲方暂定，为培育市场前五年物业费打八折，即2元/月/m²)，按乙方租赁该房屋的租赁面积计算。物业管理费按租赁年度缴付，第一租赁年度物业管理费乙方必须在进场装修前一次性缴付给甲方，第二租赁年度及之后每个租赁年度物业管理费用乙方应于每年的7月1日前(即已缴费用到期前一个月)一次性缴付给甲方……如乙方逾期缴付租金及物业管理费等相关费用达10天以上属延迟履行行为，甲方有权采取断电断水及不提供其他物业服务，关闭该铺进出通道锁门等措施，并甲方不承担任何损失赔偿，经过甲方催收后仍不缴付租金和物业管理费等相关费用累计拖欠达30天的，乙方构成根本违约，甲方有权选择追要租金等相关费用并按拖欠数额的日百分之五计算滞纳金；亦可选择书面通知解除合同并要求乙方在10内搬离。逾期未搬离的商铺内的物品作无主物处理，乙方无异议。乙方支付的合同保证金不予退还，除需结清已使用商铺期间的租金、物业费、水电费等费用外，乙方还需按租赁终止年一年的租金标准另外支付给甲方作为违约金；乙方投入的装潢、设施等归甲方所有……因乙方拖欠房租、水电费、燃气费、物业费等相关费用引起诉讼产生的律师费、诉讼费、调查费等相关费用由乙方承担……案涉租赁合同签订后，陆国华按约定支付了第一年度租金、物业管理费及履约保证金18710元。自2019年8月1日起陆国华未能按约支付相应租金、物业管理费，亦未将案涉租赁房屋腾空退还优创分公司。现优创分公司委托江苏山水律师事务所代理相应诉讼活动且为此支付诉讼代理费5000元。另查明，2017年4月21日案外人朱欣欣、周龙宇向案外人南通万誉房地产开发有限公司（以下简称万誉公司）购买商品房，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。2018年2月19日案外人朱欣欣将上述所购房屋委托万誉公司经营管理，双方签订《商铺委托经营协议》，朱欣欣为甲方，万誉公司为乙方，该协议中约定：……该商铺座落位置：江苏省通州湾江海联动开发示范区三余镇人民路999号，暂定编号3#216号。建筑面积约194.81平方……本协议约定该商铺委托经营期限为5年。自2018年3月4日起至2023年3月3日止……乙方成立商业运营管理公司后，甲方同意乙方的责任权利转移给该商管公司。2017年7月25日优创分公司注册成立。审理中，万誉公司出具证明：依照上述《商铺委托经营协议》筹建了优创分公司，并授权该公司与承租人签订租赁合同等。本院认为，优创分公司与陆国华自愿订立的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。优创分公司将案涉房屋交付陆国华后，陆国华应当按约及时履行给付房屋租金、物业费等义务。按照合同约定，陆国华应当于2019年7月1日前给付下一年度房屋租金、物业费，截至起诉之日陆国华仍未履行。虽合同约定的租赁期限尚未届满，但陆国华拒不履行主要义务，导致合同目的不能实现，构成根本违约。优创分公司主张解除合同符合合同约定及法律规定，原、被告签订的《万颐广场租赁合同》自本判决作出之日解除。合同解除后，陆国华应当按约及时清空、腾出房屋并返还优创分公司，其中，双方约定“乙方投入的装潢、设施等归甲方所有”，优创分公司主张房屋内装潢及设施归其所有，本院予以支持。根据合同约定，陆国华应当支付自2019年8月1日至合同解除之日期间的房屋租金，现优创分公司主张自2019年8月1日起至2020年9月30日止的租金及第二年度的物业管理费4680元，于法不悖，本院予以支持。关于租金标准，考虑到疫情影响，本院酌情按照合同约定优惠后的年度租金标准计算，即61833元（52623元+55260元/年÷12月×2月）。同时，陆国华还应承担违约责任，根据双方约定违约金按租赁终止年一年的租金标准计算，即陆国华应当支付违约金55260元。本案中，陆国华支付的履约保证金，按照双方约定可用于抵偿租金，即陆国华尚应给付租金43123元（61833元-18710元）。优创分公司要求陆国华承担其公司为实现案涉债权等而支付的诉讼代理费5000元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江苏优创商业管理有限公司三余分公司与被告陆国华于2018年7月14日签订的《万颐广场租赁合同》于2020年11月24日解除；二、限被告陆国华于本判决生效之日起十五日内腾空位于江苏省通州湾江海联动开发示范区三余镇人民路999号三余万颐广场项目3号楼216号房屋并返还原告江苏优创商业管理有限公司三余分公司；三、被告陆国华尚应给付原告优创分公司房屋租金43123元、物业管理费4680元；四、被告陆国华给付原告江苏优创商业管理有限公司三余分公司违约金55260元；五、被告陆国华给付原告江苏优创商业管理有限公司三余分公司为实现案涉债权等而支付的诉讼代理费5000元；综合上述三、四、五项，限被告陆国华于本判决生效之日起十五日内给付原告江苏优创商业管理有限公司三余分公司共计108063元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3312元，由被告陆国华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6624元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  施鹏勇二〇二〇年十一月二十四日书记员  施鑫磊