安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初2866号 原告（反诉被告）:喜洋洋科技物业(广东)有限公司(曾用名:广州市喜洋洋物业管理有限公司)。住所地:广州市天河区华夏路**之********。统一社会信用代码91440105767699179J。 法定代表人:蒋晓泉。职务:执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宋业琨，安徽华人律师事务所律师。 被告（反诉原告）:界首市人民医院。住所地:安徽省阜阳市健康路115。住所地:安徽省阜阳市健康路**59047446。 法定代表人:梁成名。职务:院长 委托诉讼代理人：曹明，安徽法卫律师事务所律师。 被告：安徽益民医疗卫生投资有限责任公司。住所地：界首市人民东路**。统一。住所地：界首市人民东路**5624536W。 法定代表人：梁成名。职务：董事长。 原告（反诉被告）喜洋洋科技物业(广东)有限公司（以下简称喜洋洋公司）诉被告（反诉原告）界首市人民医院物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案，2020年8月28日，喜洋洋公司申请追加被告安徽益民医疗卫生投资有限责任公司（以下简称益民公司）参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人宋业琨、被告（反诉原告）界首市人民医院委托诉讼代理人曹明到庭参加诉讼，被告益民公司经本院传票传唤无正当理由未有到庭参加。本案现已审理终结。 原告喜洋洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《物业管理服务合同》(合同编号2017AH004)于2020年2月29日到期终止。2.判令被告支付2020年1月服务费635033.43元,2月份服务费635033.43元,2017年10月至2018年5月未支付的服务费70000元,合计1340066.86元。并自2020年3月6日起按照年利率24%计算违约金,款清息止,暂计算至起诉之日计1039745元。3.判令被告支付机电维修费64874.7元,设备折旧费270296.63元,餐饮服务费91731.5元,合计426902.83元,并自2020年3月6日起按照年利率6%支付资金占用费,款清息止。暂计算至起诉之日计8280.75元。4.本案诉讼费、保全费由被告承担。在审理过程中，喜洋洋公司变更诉讼请求为：1.判令原告与两被告签订的《物业管理服务合同》(合同编号2017AH004)于2020年2月29日解除，两被告承担违约金（年度管理服务费5%）。2.判令两被告共同支付2020年1月服务费635033.43元,2月份服务费635033.43元,2017年3月至2018年5月未支付的服务费150000元,合计14240066.86元。并自2020年3月6日起按照年利率24%计算违约金,款清息止。3.判令两被告支付机电维修费64874.7元,设备折旧费270296.63元,餐饮服务费91731.5元,合计426902.83元,并自2020年3月6日起按照年利率6%支付资金占用费,款清息止。事实和理由:原、被告系物业服务关系,与被告签订《物业管理服务合同》(合同编号2017AH004),合同约定服务期限自2017年3月1日至2020年2月29日,第三方益民公司作为被告的受托方,对原告的管理实施监督检查。合同约定被告需按月支付物业管理服务费583205.83元。 2020年2月26日,经双方协商原告撤场。双方对商业部分进行了款项结算。经多次催告,被告拒不履行付款义务。原告无奈,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第117条之规定,提起诉讼。 被告界首市人民医院辩称：一、喜洋洋公司诉求《物业管理服务合同》于2020年2月29日到期终止，界首市人民医院对此无异议。在合同期限届满前3个月，界首市人民医院己向喜洋洋公司发出合同到期，拟重新对物业服务招标的通知。2020年1月30日，喜洋洋公司组建界首项目撤场小组，并屡次声称包括商业门面都已到期，保证所有事宜会顺利交接。已充分说明喜洋洋公司认可合同到期终止的事实。 二、喜洋洋公司违约在先，其第二项诉讼请求依法不应支持。1.喜洋洋公司要求界首市人民医院支付2020年1月及2月的物业管理费，但其举证行为不能证明其已适当履行合同约定的项下义务，具体表现为:其一，在合同明确约定界首市人民医院根据物业服务情况按月支付上月运营管理服务费用，喜洋洋公司有先履行物业服务的义务。同时在界首市人民医院按约将2019年12月物业管理费给付后，喜洋洋公司却未按约将同期运营管理费20万元支付，2020年1月的物业管理费不满足支付条件。其二，界首市人民医院在二次致函中已提及督促让喜洋洋公司履行义务的内容，且喜洋洋公司有明显违约行为内容。同时双方补充协议、2月20日会议记录中都体现出喜洋洋公司有愿意承担相应责任的内容，其己构成根本违约。其三，喜洋洋公司存在未按合同约定准时交接、全面履约义务的情形，界首市人民医院不具备按合同支付费用的条件。喜洋洋公司主张费用请求无事实依据，诉求按年利率24%计算违约金更无从谈起。 2.喜洋洋公司诉称的2017年10月至2018年5月未支付的服务费70000元不存在。因为在整个合同履行期间，界首市人民医院只于2018年6月扣减64503.34元及10000元，共计74503.34元。根据《物业管理服务合同》附件《千分考评细则》中规定，“界首市人民医院每月对界首市人民医院物业服务质量进行一次联合检查，按照岗位实际完成情况进行综合评分，此评分为甲方评定每月服务费的唯一标准，800分(含)以上的为合格，合格不扣减服务费；700分(含)至799分的，甲方扣减乙方月服务费的10%；..."2018年6月，界首市人民医院结合喜洋洋公司各系列服务业务，经监管部门及临床科室满意度调查结果，按照合同约定千分考评细则核算评分783.4分，经调查核实，该月总分低的原因是喜洋洋公司保洁人员实际出工69人，比合同规定人数少20人；机电部出工24人，比合同规定人数少10人；医辅部门出工32人，比合同规定少3人。人数的总体缺失导致喜洋洋公司的整体服务水平下降。故界首市人民医院根据合同规定，扣减喜洋洋公司当月物业管理服务费的10%即64503.34元。 此外，2018年5月8日，喜洋洋公司员工监守自盗，偷盗院内花木，追成恶劣影响。根据《物业管理服务合间》约定，界首市人民医院有权制止喜洋洋公司员工在其区域内的不法和不文明行为，对情节严重的人员，按规定送交地方公安部门，并追究喜洋洋公司相关责任。故界首市人民医院对喜洋洋公司6月物业管理服务中扣减10000元。两笔扣减费用总计74503.34元，是喜洋洋公司自行做好提交的界首市人民医院单据报销封面，经界首市人民医院各部门签字后如期支付。足以说明喜洋洋公司对按合同约定扣减相应费用已予认可，不存在还欠其2017年10月份自2018年5月份未支付服务费7万元的事实。 三、喜洋洋公司第三项诉讼请求机电维修费64874.7元，界首市人民医院只收到喜洋洋公司提供的发票58772.7元，其起诉金额与事实不符，应以其提供的发票金额58772.7元为准。 此外，其诉求设备折旧费270296.63元，依法不应支持。因为双方于2020年2月26日，达成的协商第1条和第2条约定的各种设备拆旧费270296.63元(27600元+242696.63元)，拆旧后相关设备所有权本应归界首市人民医院所有，并约定按合同条款在2020年3月5日前完成交接事宜，如不完成一切损失由喜洋洋公司负责。而在未经界首市人民医院许可的情况下，喜洋洋公司于2020年2月29日单方将上述协议约定的折旧设备拉走，界首市人民医院发现时予以制止，喜洋洋公司报警，以界首市人民医院未付折旧费用为由将所有设备全部拉走。因其已将协议约定的折旧设备全部拉走，其再诉求让界首市人民医院支付折旧费用，毫无道理。 反诉原告界首市人民医院向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告支付2019年12月、2020年1月、2020年2月的运营管理费60万元，并自3月6日起按年利率24%计算违约金63123.29元(暂计算至提交反诉状之日)，款清息止。2.请求依法判令反诉被告交付门面房五间。并依法判令反诉被告按4月21日前1271.11元/日；4月21日后1295.77元/日的标准，支付五间门面房从3月6日至房屋实际交付日的房屋占有费204868.41元(暂计算至提交反诉状之日)。3.请求依法判令反诉被告按2019年度管理服务费7258035.71元的5%支付逾期交接违约金362901.79元。4.由反诉被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中，反诉原告界首市人民医院增加反诉请求：请求依法判令反诉被告返还反诉原告应扣减的服务费546114元，后又撤回该项诉讼请求，表示另案诉讼。 事实和理由:2017年2月，界首市人民医院和喜洋洋公司签订《物业管理服务合同》(合同编号2017AI0004)。合同约定，从喜洋洋公司接手停车场、餐饮、商铺且三个项目正常营业后，开始由喜洋洋公司向界首市人民医院每年支付项目运营管理费共计人民币叁佰万元。因喜洋洋公司未接手西区食堂，后于2017年8月起，按每月20万元项目运营管理费进行结算。截至目前，界首市人民医院仅收到2019年11月份运营管理的发票及银行回单，喜洋洋公司仍拖欠3个月运营管理费60万元。 合同约定。服务期限自2017年3月1日起至2020年2月29日止。喜洋洋公司负责界首市人民医院不少于12间门面房的商业经营规划及管理服务，包括场地使用管理和经营使用管理服务，但喜洋洋公司未经许可擅自超期转租，分别与五家商户签订的《租赁合同》。约定租赁期共计3-5年不等，已远超界首市人民医院与喜洋洋公司所签《物业管理服务合同》期限。直至2020年2月20日双方召开交接会，喜洋洋公司才将其与商户所签合同提交给界首市人民医院告知逾期，并承诺会顺利交接。2月26日，双方另行签订补充协议，约定“商业部分交接事宜于3月5日前完成，如不完成一切责任损失由喜洋洋物业公司负责”。2月29日，喜洋洋公司弃双方签订的补充协议于不顾，未按计划、承诺与新物业公司交接，擅自将停车收费机及食堂相关设施设备拉走，导致病人食堂充值卡内剩余钱款，医院职工停车费未完全结清，服务记录未交接，给界首市人民医院带来负面影响，界首市人民医院分别于2月21日、3月6日两次发函至喜洋洋公司督促其履行合同义务，尽量处理商业问题，喜洋洋公司均置之不理。致使界首市人民医院对商业统一收回自用的目的不能实现，严重损害了界首市人民医院对房屋所有权及使用权利益。 按照双方签订的《物业管理服务合同》约定，双方终止合同，经协商同意后，在二十日内办理交接，如有异议，可请求政府仲裁机构进行调解，调解不成的，提请驻地人民法院确认终止合同的效力，违约方须向守约方支付年度管理服务费的5%作为赔偿金”。喜洋洋公司已构成根本违约，按合同约定。喜洋洋公司应按年度管理服务费7258035.71万元的5%向界首市人民医院支付遗期交接违约金362901.79元。 2020年8月25日，界首市市委审计委员办公室和界首市审计局对界首市人民医院国有资产损益以及财物重大收支情况进行审计，审计年限2016年1月-2019年4月份，审计发现界首市人民医院与喜洋洋公司和益民公司签订的三方协议，界首市人民医院支付喜洋洋公司1584.45万元，按考核分数应扣减服务费88.95万元，医院仅扣减34.34万元服务费，实际多支付54.6114万元。审计部门认为造成国有资产流失，应予以返还。 反诉被告喜洋洋公司辩称，一、界首市人民医院擅自解除合同，在履约过程中多次单方扣费，已经构成违约，侵害了喜洋洋公司的合法权益。根据双方签订的《物业管理服务合向》，服务期限自2017年3月1日到2020年2月29日，期满前一个月，益民公司对喜洋洋公司服务考评达到良好的，自动顺延两年。然而在2019年10月未进行任何服务考核的情况下，界首市人民医院径直告知不续签合同，2019年11月就在网上进行招标公示。界首市人民医院违反合同约定解除合同，已经违约，应当支付违约金。 二、喜洋洋公司撤场后，界首市人民医院违反2020年2月26日签订的《协议》，不履行付款义务，拖欠款项至今. 2020年2月26日，喜洋洋公司工作人员与界首市人民医院6位代表签订《协议》，该《协议》第5条约定“以上商业部分交接事宜于3月5日前完成，如不完成一切责任损失由喜洋洋物业公司负责”，由第1-4条内容可见，以上商业部分并不包括门面房，双方没有约定是否需要移交或何时移交门面房。虽然协议抬头对商业部分做了列举:食堂、停车场、门面房。但是根据正常认知，喜洋洋公司应当履行的是第1-4条的具体细则，这才是双方达成的各项一致意见。这也符合合同的解释方法。 在具体条款中为什么食堂、停车场都约定如此详细，反而门面房一事只字不提，这完全不符合常理。真实情况是:次承租人身份特殊，系界首市人民医院、益民公司内部工作人员或工作人员家属（该事实在界首市人民法院(2020)皖1282民初2850,2851号案件已经查明），是否要求搬离界首市人民医院和实达物业当时尚无统一意见，因此才没有写在2月26日的《协议》中。 即使后期2020年3月6日界首市人民医院内部意见统一后告知喜洋洋公司要求移交门面房，也己经过了喜洋洋公司的转租期限(2月29日到期)，喜洋洋公司己经丧失了向次承租人要求离场的权利基础。更何况3月6日为医院单方面告知，喜洋洋公司并未认可，应该以2月26日签订的《协议》为双方真实意思表示。所以界首市人民医院所称“未及时移交，构成重大违约”的说法不能成立。 三、喜洋洋公司按照《协议》撤场，不存在违约行为，不应当支付违约金；界首市人民医院在反诉中所称事实均为捏造，无任何证据证明，实则不愿向喜洋洋公司支付或少支付物业服务款项等费用。 1.喜洋洋公司未支付运营管理费的原因是基于不安抗辩权，在行将撤场的情况下，界首市人民医院不按合同约定条款解除合同，又不及时结清款项，在物业服务费等其他费用远远超过运营管理费的情况下，喜洋洋公司当然不能先行支付，因此界首市人民医院主张自2020年3月6日其按年利率24%计算违约金，无事实基础和法律依据。 2.喜洋洋公司系合法的转租人，转租合同于2020年2月29日到期，且根据界首市人民法院作出的已经生效的(2020)皖1282民初2850号、2851号、2852号判决书:“关于原告要求被告搬离租赁房屋的诉请，原告与界首市人民医院的物业服务合同到期后，并非物权合法权利人，无权要求被告搬离房屋”。界首市人民医院也认可了该三份判决书的法律效力，界首市人民医院在2月29日之前迟迟未决定是否需要收回商铺还是继续对外出租，3月6日才通过发函要求喜洋洋公司返还商铺，超出转租期限后没有法律上的履行可能性。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，出租人应向次承租人主张房屋占用使用费或重新建立租赁关系，继续履行租赁合同。喜洋洋公司非支付房屋租金的适格主体，因此，经界首市人民法院作出的生效判决书认定界首医院反诉要求喜洋洋公司交付房屋完全不具备履行可能性；同时根据上述法律规定，支付房屋占用费的主体应为实际使用人，即次承租人。 3.喜洋洋公司没有任何主观过错导致此次纠纷产生。在签订《房屋租赁合同》时，《租赁合同》第6条“物业管理”中第2款明确规定“物业服务公司变换的，不影响租赁合同履行。物业服务公司变更的，无需对乙方承担任何违约责任和做出任何补偿”，第11条第8项约定“乙方如有下列情形的，甲方有权解除租赁合同，收回商铺……。1.乙方逾期支付租金、水电费超过一个月的。”喜洋洋公司己经明确告知所有的次承租人在合同履行过程中喜洋洋公司作为转租方，存在着转租权丧失、合同无法继续履行的可能性，在已经履行告知义务且欠付租金超过一个月的情况下，次承租人拒不离场，喜洋洋公司又无请求搬离的权利基础，喜洋洋公司工作人员曾表示过需要界首市人民医院委托喜洋洋公司授权办理此事，但界首市人民医院置之不理。因此在合同履约过程中喜洋洋公司本身不存在过错。 4.医院职工停车费未完费用喜洋洋公司己经结清，完全履行2020年2月26日签订的协议。如喜洋洋公司真如反诉状中所称，“将所有设备强制性搬离、医院职工停车费未结清”，为何在2020年3月6日的《告知书》中不一并提及?在庭审中也没有提交任何证据进行支撑? 物业服务包括物业运营部分(包含停车场)、餐饮部分、商业租赁部分(包含自营的便利店)。物业运营部分，停车场是按合同投入建设的，设备设施在合同结束时没有撤走，合同约定折价抵给医院。至于物业运营的投入，根据《固定资产盘点表》来核计投入的设备设施、工具、耗材。在撤场前因为没育谈拢价格，喜洋洋公司就全部拉走，这是属于喜洋洋公司自己应当处置的物资；餐饮的物资投入主要是几个装修合同的投入(有包含部分一楼商铺的基础装修)。综上，双方作价的是食堂，停车场的设备以及食堂部分的装修。 在2月29日撤场时双方发生纠纷进而报警，是因为喜洋洋公司未同意新的物业公司，即福建实达物业以3折收购喜洋洋公司物业设备，如清洁服务手推车、对讲机、保温箱等（该部分设备设施与喜洋洋公司与医院作价处理设备无关)，进而恶意阻拦喜洋洋公司离场并殴打喜洋洋公司工作人员。报警处理后，公安机关要求打人者赔偿喜洋洋公司工作人员1000元，并不得阻拦喜洋洋公司撤场，如果真如医院所说将所有设备拿走进而阻拦，那么界首市人民医院完全可以将2月26日签订的《协议》拿出来向公安机关释明，否则根本不能解释公安机关为何还会让喜洋洋公司继续将设备搬离现场。 四、《审计通知书》系复印件，不符合证据形式；该份证据内容系界首市人民医院单方汇报，不能对抗业己履行完毕的《物业服务合同》。 1.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定:当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。 2.即使该组证据为真，根据2017年3月一2019年3月期间“医院单据报销封面”可以证明，每个月的服务费都有院方各位领导的签字确认，在转账之前双方对于物业服务费是经过合意的，喜洋洋公司也开具了发票。在不存在欺诈、恶意损害第三人利益、违反法律强制性规定的情况下，当然应合法有效。实际上，在物业服务过程中，在合理期限内第一时间完成院方的整改要求，双方仍然按照合同约定价款结算，实际上也是在履约过程中做了适当变更。否则无法解释为什么院方愿意签字确认并接收喜洋洋公司开具的发票。 3.该份证据是通知书，是要求界首市人民医院提供该段期间的单位资产、负债、损益及财务收支情况审计，将有关资料报送到审计组，而非最终形成的审计报告。而这组证据也是医院报送的材料而已。界首市人民医院将未经审计认定的事实直接作为最终意见对抗喜洋洋公司合法合理的诉讼请求，完全圈顾事实，混淆概念。 原告（反诉被告）喜洋洋公司为支持其诉讼请求，及反驳反诉原告界首市人民医院辩称理由所依据的事实，提供如下证据：1.《物业管理合同》（合同编号2017AH004）复印件一份、《补充协议》复印件三份。证明原、被告双方存在物业服务合同关系；双方对物业费用的金额和支付时间作出了明确约定。2.《告知函》、《会议记录表》、《对接计划表》、《协议》复印件各一份。证明双方协商一致原告撤场，合同履行完毕，商业部分完成交接，院方盖章确认；双方就合同履行过程中的支出与收入明细进行了确认，被告仍欠付款项。3.界首市人民医院2020年1-2月份单据报销封面、物业费发票复印件。证明1-2月份物业服务费的计算过程，并得到院方签字认可；发票已经开具。4.界首市人民医院2020年2月份餐费汇总和2月份水电费发票、客户发票确认单复印件。证明餐饮服务费的计算过程，并得到院方签字认可；原告已开票且被告签收。5.2019年11-12月、2020年1-2月份维修单据、客户发票确认单复印件。证明机电维修费的计算过程，并得到院方签字认可；原告已开票且被告签收。6.界首市人民法院（2020）皖1282民初2850、2851、2852号判决书复印件三份。证明判决中认定喜洋洋公司非物权所有人，无权利基础要求租户搬离，次承租人张素芹、马丽在院方默认下仍在经营，肖树光已被强制要求退场。 被告（反诉原告）界首市人民医院为支持其反诉请求，及反驳原告喜洋洋公司辩称理由所依据的事实，提供如下证据1.医疗机构执业许可证复印件。证明界首市人民医院系依法设立的医疗机构，性质为政府设立非营利性事业法人，法定代表人梁成名。2.（1）《物业管理服务合同附考评细则》（2017年3月1日签）复印件。（2）《物业管理服务合同关于增加人员的补充协议（一）（2017年5月1日签、2017年8月1日签共2份）复印件。（3）《物业管理服务合同关于增加人员的补充协议（二）》（2017年8月1日签）复印件。证明原、被告作为甲、乙方与丙方于2017年3月1日签订《物业管理服务合同》，合同对总额、年限、服务费支付方式、权利及义务、违约责任等进行了约定，后于2017年5月1日、8月1日又签订三份补充协议，对增加服务人员又进行了补充约定。3.告知函（2019年10月15日界首市人民医院通知）、关于组建界首项目撤场小组通知（2020年1月31日）、会议记录（2020年2月20日）、通知（2020年2月21日界首市人民医院对喜洋洋公司及新物业发出通知）、界首人民医院物业服务事项对接计划表（2页）、协议（2020年2月26日）复印件各一份。证明在合同到期前三个月，界首市人民医院于2019年10月15日向喜洋洋公司发出合同期满（2020年2月29日）不再续签合同通知，告知于合同期满到20日内，办理有关移交工作。被告收到告知函后于2020年1月31日成立撤场小组，于2020年2月20日召开撤场对接会议，并列出相应对接计划表。双方于2020年2月26日对交接事宜达成协议，约定停车场等投入设备折旧费27600元，餐饮投入设备、装修按五折折旧费242696.63元，双方账目费按合同条款2020年3月5日前结清。商业部分交接事宜于3月5日前完成，如不完成，一切责任损失由喜洋洋公司负责。但至今原告对商业部分（门面）未进行全面交接，已构成违约。4.律师函(2020年3月5日界首市人民医院律师发函)复印件。证明在双方于2020年2月26日达成协议后，喜洋洋公司于2020年2月29日单方将协议约定的折旧设备拉走，界首市人民医院阻止时喜洋洋公司报警，后喜洋洋公司将所有折旧设备全部拉走，其再诉让界首市人民医院支付折旧费用毫无道理。5.关于项目运营管理费按月支付的说明（喜洋洋公司于2017年8月出具）、2019年11月份运营管理费发票及收款业务回单（3页），2019年12月、2020年1月、2月份运营管理费发票（6张）复印件一组。证明根据合同约定，从2017年8月份开始，喜洋洋公司每月应向界首市人民医院交项目运营管理费20万元，应按月支付。界首市人民医院支付喜洋洋公司服务费至2019年12月份，喜洋洋公司交付界首市人民医院运营管理费直到2019年11月份。喜洋洋公司未按月向界首市人民医院交付运营管理费20万元，已构成违约。界首市人民医院拒付原告后期服务费合情合理，不存在违约事实。现喜洋洋公司仍欠界首市人民医院三个月运营管理费60万元未交，依法应从喜洋洋公司应付界首市人民医院服务费中扣除。6.(1)租赁合同复印件(肖树光，至2021年1月14日到期)。（2)租赁合同复印件(邬明菊，2022年4月21日到期)。(3)租赁合同复印件(张素芹，2022年1月17日到期)。(4)租赁合同复印件(马丽，2021年10月18日到期)。证明喜洋洋公司未经界首市人民医院同意许可，擅自将自己管理的界首市人民医院商业房超期限转租他人，造成至今该四户商业房5间未能移交收回，喜洋洋公司的行为己构成违约。根据所签租赁合同，该5间门面房使用期间2020年4月21日前费用为1271.11元/日，4月21日后费用为1295.77元/日。7.(1)界首市审计局审计通知书(界审经通[2020]148号)(2020年8月25日)复印件。(2)审计取证单(一组共50页)复印件。证明2020年8月25日界首市审计局对界首市人民医院财务收支，资产损益进行审计，核定原、被告物业管理服务费按考评原则，700分-799分之间应扣服务费10%，自2017年3月至2019年4月支付服务费1584.45万元，按考核分应扣减服务费85.95万元，医院实际执行扣减服务费34.34万元，仍欠扣减服务费546114元。8.(1)关于喜洋洋公司2018年6月份服务考核说明。(2)2018年6月考核满意度汇总及业务考评分。(3)关于喜洋洋物业人员偷盗花木的处理。(4)单据报销封面及付款凭证。证明因2018年6月，喜洋洋公司服务考评不足800分，扣减当月10%服务费，外加其员工盗花木罚款10000元，当月应扣减74503.34元，扣后付款560530.09元，喜洋洋公司认可扣减事实，界首市人民医院不存在欠其七万多元服务费未付的事实。9.情况说明书复印件。证明喜洋洋公司撤场时对其相关纠纷并未全面解决。 本院组织双方当事人围绕争议焦点进行了举证、质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1无异议。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方已经协议解除合同，但合同约定的商业部分至今未完成交接，争议的有五间房屋，原告擅自转租超出年限。2020年2月26日所签协议第五条明确要求应于3月5日前完成，原告没有完成交接任务构成违约。对其提供的对接计划表认为没有欠付款项的记载，达不到其证明目的。在其提供的对接表和会议记录上明确说明合同年限到2020年2月29日，原告将超期的租赁合同让被告执行，说明事前其超期租赁没有经被告同意许可，按照协议原告也构成违约。对证据3真实性无异议，对其证明目的有异议，认为1-2月份确实欠有服务费未付，是因为原告未支付运营管理费20万元。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，认为有维修的事实，但是实际数额与原告方自己提供的票据不符，应以提供发票的金额为准。对证据6的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，认为根据合同相对性原则，被告不是合同当事人，该判决达不到其证明目的。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1无异议。证据2中的告知函真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，认为益民公司没有按照合同约定期满考核，院方无法单方解除合同。对通知三性均无异议。对2020年2月20日会议记录没有异议。对2月21日通知的真实性、关联性没有异议，对其合法性有异议，认为界首市人民医院没有按照合同约定解除物业服务合同，直接引进实达物业公司。对计划表的三性无异议，对证明目的有异议，认为该证据来源是院方提供并且加盖公章要求喜洋洋公司与实达公司办理交接手续，实际情况是实达公司对喜洋洋公司物业人员有威胁行为，喜洋洋公司已报案，实达公司要求喜洋洋公司购买的设备三折转让，喜洋洋公司不同意，所以一直不配合办理交接工作，喜洋洋公司也向院方作了解释说明。对2月26日协议的三性无异议，该协议由医院制作，医院负责此次物业交接的所有领导签字确认，双方并未约定门面房是否移交、何时移交。对证据4的三性均无异议，对证明目的有异议，喜洋洋公司于2月29日拉走的设备非双方于2月26日协议约定的设备，拉走的设备是实达公司要求喜洋洋公司三折转让的设备。对证据5的三性均无异议，但在界首市人民医院未支付物业管理服务费情况下，喜洋洋公司不可能垫付20万元，更何况双方合同即将到期。对证据6的三性均无异议，对证明目的有异议。认为经界首市人法院判决喜洋洋公司与肖树光，马丽，张素芹的租赁合同已经解除，并且，法院以喜洋洋公司并非物权合法权利人，无权要求次承租人搬离租赁房屋为由，对喜洋洋公司要求承租人搬离的诉讼请求不予支持。对证据7认为是复印件不符合证据形式。本案双方之间为民事法律关系，该证据是界首市审计局与界首市医院之间的审计考核关系，喜洋洋公司合同义务已经履行完毕对方考核结束，没有任何理由或法律基础要求民事合同的相对方进行费用返还。如果支持反诉原告的该项反诉请求，导致所有经济活动处于一种不稳定状态。对证据8的三性均无异议，对证明目的有异议，认为喜洋洋公司主张未支付服务费的依据是2017年3月-2018年5月医院的基建维修设备采购均由喜洋洋公司直接购买，但医院仍扣除每月一万元的服务费，直到2018年6月份开始，医院开始直接与第三方对接采购，在2018你6月份之前的扣除不合理。对于排班表认为双方合同第五页已经约定不以人头进行考核。对证据9三性均有异议。认为该证据来源不明，复印件不符合证据要件形式。在撤场之前，喜洋洋与所有员工解除劳动或劳务关系，结清款项。该证据上签字人均为案外人，与本案无关。 被告益民公司未有答辩，亦未提供相关证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述，经审理查明，2017年3月1日，界首市人民医院（业主方）作为甲方、喜洋洋公司（服务方）作为乙方、益民公司（委托方）作为丙方，共同签订一份《界首市人民医院物业管理服务合同》，合同约定：“…第三条服务期限本合同采用（3+2）服务模式，服务期限自2017年3月1日起至2020年2月29日止，期满前一个月，丙方对乙方服务的考评达到良好的，合同自动顺延两年。第四条物业管理事项与服务内容…（九）商业门面管理服务负责医院不少于12间门面房的商业经营规划及管理服务，包括场地使用管理和经营使用管理服务，经营范围需经甲方同意。…第五条相关服务费用约定及付款方式一、甲方承担的费用1.合同约定的管理服务费用，合同总额为人民币:陆佰玖拾玖万捌仟肆佰陆拾玖元玖角陆分(小写:￥6998469.96元)。甲方按月支付服务费给乙方，每月物业管理服务费(人民币):伍拾捌万叁仟贰佰零伍元捌角叁分(小写:￥583205.83元)。若乙方提供服务日期不是当月的第一天或终止服务日期不是当月的最后一天，甲方按实际提供服务的天数支付乙方服务费。乙方指定由广州市喜洋洋物业管理有限公司界首分公司实施现场管理并开具物业朋务费的相关发票。基于甲方与丙方的委托关系，并经与乙方协商一致，甲方委托丙方直接代管、监督本合同约定的服务费款项.乙方向甲方开具合同项下的有效发票。乙方每月1号向甲方提交发票，丙方作为受托付款方须在乙方提交服务费发票后5个工作日内，按合向要求向乙方指定账户支付上月委托管理服务费用。…4.丙方有权利监督管理本物业管理服务质量，对医院科室(部门)进行满意度调查.甲方依据1000分《考评细评》（详见附件)考核机制，每月对本物业服务质量进行一次联合检查，按照岗位实际完成情况，分别对乙方保安和保洁管理服务质量进行综合评分，此评分为甲方评定每月服务费的唯一标准，800分（含）以上的为合格，合格不扣减服务费，800分以下的，甲方将按下列标准扣减乙方物业管理费：（1）综合分在700分（含）至799分的，甲方扣减乙方月服务费的10%；（2）综合分在600分（含）至699分的，甲方扣减乙方月服务费的30%…二、甲、乙双方分别承担的费用1.机电设备维修材料配件费用、公共设施维护费用月消耗金额在10000元以内的由乙方承担，超出10000元的费用，报丙方批准后，由甲方负责。…三、乙方承担的费用1.乙方负责不少于12间门面房的改造费用、东西院区的停车场改造费用，东西院区食堂改造费用。2.乙方负责投入建造立体停车场，费用按五年折旧。…第七条违约责任1.丙方依据甲方委托应按期付清服务费，每逾期一天，支付2000元的违约金，逾期5天以上每天支付欠款总额的3%的违约金，上不封项。2.乙方未能达到约定的管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予相应的补偿，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合向约定。3.合同期内，非因乙方服务原因，无故提出解除合同，丙方应当支付乙方提供服务过程中投入服务设备设施折旧费用。…5.合同各方如有一方提出终止合同，应当提前三十天书面通知，经协商同意后，在二十日内办理交接，如有异议，可请求政府仲裁机构进行调解，调解不成时，提请驻地人民法院确认终止合同的效力。违约方须向守约方支付年度管理费的5%作为赔偿金。6.根据合同约定，如一方违约，违约方应向守约方承担的违约金、赔偿金等，经双方确认无误或政府相关部门裁定生效。…第九条合同更改、补充与终止1.各方可对本合同的条款进行修订或补充，并应书面通知其他两方，其他两方在接到通知后的一个月内若不书面答复则视为认可。2.合同期满后，经审计各项费用己结清，本合同自然终止。3.各方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第十条商业项目约定事项1.合同生效后，由乙方出资进行停车场及相关设备、餐饮服务场所及相关设备、商铺、及相关实施等进行升级改造。投入费用及相关凭证由乙方完成改造后向甲方、丙方报备，如有异议需在完成改造后及收到报备后5个工作日提出书面意见。2.乙方上述投入费用按5年折旧，如甲方或丙方中途解除合同或乙方服务年限不足5年的，丙方须在合同解除或终止后五个工作日内按折旧年限补偿乙方投入损失。4.为保证医院后勤服务工作质量，增加医院便民服务，经丙方同意及报备甲方后，乙方可以在医院规定范围内从事商业服务。乙方接手医院商铺（不少于12间)及其他商业设施后，前四个月为装修招商期，从第五个月后开始计算运营管理费，管理费按年度支付。…6.从乙方接手上述停车场、餐饮、商铺且三个项目正常营业后，开始由乙方向业主方即甲方每年支付项目运营管理费共计人民市叁佰万元、不足一年的按实际折算支付,如有未启用商铺、停车场及餐饮项目，刚由甲乙双方共同协商后，甲方免去相应费用。甲方向乙方开具合法发票。”此后，界首市人民医院、喜洋洋公司、益民公司又相继签订了《物业管理服务合同关于增加人员的补充协议（一）》两份，约定从2017年5月1日起每月增加服务费9274.14元，从2017年8月1日起每月增加服务费6182.76元；签订《物业管理服务合同关于增加人员的补充协议（二）一份，约定从2017年8月1日起每月增加服务费46370.7元。至此，界首市人民医院每月应付喜洋洋公司物业管理服务费645033.43元。后喜洋洋公司向界首市人民医院出具《关于项目运营管理费按月支付的说明》，同意从2017年8月，每月扣除20万项目运营管理费进行结算，并注明按合同应收支两条线。 2019年10月15日，界首市人民医院向喜洋洋公司发出《告知函》，以《物业管理服务合同》将于2020年2月29日期限届满为由，决定终止物业管理服务合同的履行，要求喜洋洋公司指派人员办理移交工作。2020年1月31日，喜洋洋公司作出《关于组建界首项目撤场小组的通知》，成立界首项目撤场工作组。2020年2月20日，喜洋洋公司与界首市人民医院举行界首项目撤场对接会。2020年2月21日，界首市人民医院向喜洋洋公司、实达物业发出《通知》，要求两公司在3月1日正式交接。2020年2月26日，界首市人民医院作为甲方，喜洋洋公司作为乙方，双方签订《协议》一份，约定：“经甲乙双方关于商业(食堂、停车场、门面房)撤场事宜作协定如下：1.停车场:乙方投入设备甲方按合同条款按五年折旧，投入设备费用为69000元按五年四折折旧赔偿乙方共计27600元；2.餐饮：乙方投入设备、装修甲方按合同条款五年折旧为606741.57元，按5年折旧赔偿乙方共计242696.63元；3.院职工停车费未用完费用由乙负责结清；4.甲乙双方来往账目费用按合同条款在2020年3月5日前结清。5.以上商业部分交接事宜于3月5日前完成，如不完成一切责任损失由喜洋洋物业公司负责”。 截至2020年2月29日，界首市人民医院未向喜洋洋公司支付2020年1月份物业管理服务费635033.43元,及2月份物业管理服务费服务费635033.43元。喜洋洋公司未向界首市人民医院支付2019年12月、2020年1月、2020年2月的运营管理费共计600000元。 2020年3月5日，喜洋洋公司以其公司于2月29日开始撤场，将属于喜洋洋公司的部分物件先行运走，但遭到界首市人民医院工作人员无理阻挠等为由，向界首市人民医院发出律师函。 2018年1月10日，喜洋洋公司与肖树光签订租赁合同，将界首市人民医院东区门面房14号商铺租赁给肖树光，租赁期自2018年1月15日起至2020年1月14日止（首尾包括在内），共计3年；2018年9月18日，喜洋洋公司与马丽签订租赁合同，将界首市人民医院东区门面房9号商铺租赁给马丽，租赁期自2018年10月18日起至2021年10月17日止（首尾包括在内），共计3年；2018年9月18日，喜洋洋公司与张素芹签订租赁合同，将界首市人民医院东区门面房4号商铺租赁给张素芹，租赁期自2018年10月18日起至2022年10月17日止（首尾包括在内），共计4年；2019年3月21日，喜洋洋公司与邬明菊签订租赁合同，将界首市人民医院东区门面房6号商铺租赁给邬明菊，租赁期自2019年4月22日起至2022年4月21日止（首尾包括在内），共计3年。 2020年7月3日，喜洋洋公司就租赁合同纠纷一案向本院分别起诉肖树光、马丽、张素芹，请求于2020年3月1日解除租赁合同；搬离所租赁的商铺。本院判决双方于2020年3月1日解除租赁合同；认为喜洋洋公司与界首市人民医院的物业服务合同到期后，其并非物权合法权利人，无权要求承租人搬离租赁房屋，判决驳回喜洋洋公司的该项诉讼请求。 2020年8月25日，中共界首市委审计委员办公室和界首市审计局发出审计通知，对界首市人民医院国有资产、负债、损益以及财物收支情况进行审计，审计期间为2016年1月至2019年4月，审计事项有界首市人民医院与喜洋洋公司和益民公司签订三方协议，2017年3月至2019年4月界首市人民医院应支付喜洋洋公司1584.45万元，按考核分数应扣减服务费88.95万元，医院在实际执行过程中扣减了服务费34.34万元。 本院认为：界首市人民医院、喜洋洋公司、益民公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。 一、关于喜洋洋公司诉请于2020年2月29日解除与界首市人民医院、益民公司签订的《物业管理服务合同》(合同编号2017AH004)，界首市人民医院、益民公司承担违约金（年度管理服务费5%）。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。界首市人民医院、喜洋洋公司、益民公司签订的物业管理服务合同，约定服务期限自2017年3月1日起至2020年2月29日止，期满前一个月，益民公司对喜洋洋公司服务的考评达到良好的，合同自动顺延两年。2019年10月15日，界首市人民医院向喜洋洋公司发出告知函，认为物业管理服务合同将于2020年2月29日期限届满，决定终止物业管理服务合同的履行。2020年2月26日，界首市人民医院与喜洋洋公司签订协议，就撤场事宜、具体交接日期均作出了明确约定。上述事实表明经过双方协商，喜洋洋公司已经同意界首市人民医院的要求，按照合同约定的届满期限终止物业管理服务合同。而双方约定的“期满前一个月，益民公司对喜洋洋公司服务的考评达到良好的，合同自动顺延两年”也应同时解除。故此，对喜洋洋公司要求于2020年2月29日解除与界首市人民医院、益民公司签订的《物业管理服务合同》(合同编号2017AH004)中约定的“期满前一个月，丙方对乙方服务的考评达到良好的，合同自动顺延两年”的诉讼请求，本院予以支持。既然喜洋洋公司已经同意界首市人民医院2019年10月15日发出的，于2020年2月29日终止物业管理服务合同的要求，说明终止合同是双方在平等自愿的基础上达成的合意，其再以界首市人民医院在2019年10月未进行任何服务考核的情况下，告知其不续签合同，违反合同约定构成违约，应当支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于喜洋洋公司诉请界首市人民医院、益民公司共同支付2020年1月服务费635033.43元,2月份服务费635033.43元,2017年3月至2018年5月未支付的服务费150000元,合计14240066.86元。并自2020年3月6日起按照年利率24%计算违约金,款清息止。界首市人民医院对于未支付的2020年1月服务费635033.43元,2月份服务费635033.43元,按照合同约定负有支付的义务。对于喜洋洋公司未向界首市人民医院支付的2019年12月、2020年1月、2020年2月的运营管理费60万元，界首市人民医院提出了反诉请求，同时抗辩应从物业管理服务费中扣除。喜洋洋公司对于欠付的运营管理费，负有支付义务，并且，按照喜洋洋公司出具的说明，该运营管理费可以从物业管理服务费中扣除，故界首市人民医院在扣除喜洋洋公司欠付的运营管理费后，还应再付给喜洋洋公司物业管理服务费670066.86元（635033.43元+635033.43元-600000元）。按照合同约定，益民公司依据界首市人民医院委托应按期付清服务费，每逾期一天，支付2000元的违约金，逾期5天以上每天支付欠款总额的3%的违约金，上不封项。界首市人民医院拖欠物业管理服务费，应承担违约责任。结合案情，本院酌定按照同期一年期贷款市场报价利率四倍计算违约金。对于喜洋洋公司主张在2017年3月至2018年5月间每个月的维修材料均由其公司购买，要求界首市人民医院支付该期间不应扣除的服务费150000元。因喜洋洋公司对此没有提供充分证据证明，故本院不予支持。 三、关于喜洋洋公司主张界首市人民医院、益民公司支付机电维修费64874.7元,设备折旧费270296.63元,餐饮服务费91731.5元,合计426902.83元,并自2020年3月6日起按照年利率6%支付资金占用费,款清息止。其中机电维修费64874.7元，喜洋洋公司提供有2019年11-12月、2020年1-2月维修单据，界首市人民医院对维修单据的真实性无异议，但认为实际数额与喜洋洋公司自己提供的58772.7元票据不符，因界首市人民医院没有提供相关证据，且加上喜洋洋公司提供的2020年3月17日开具的6102元的票据，为64874.7元（58772.7元+6102元），故其辩称理由不能成立。按照界首市人民医院、喜洋洋公司于2020年2月26日签订的协议，界首市人民医院应给付喜洋洋公司投入设备折旧赔偿款27600元；投入餐饮设备、装修折旧赔偿款242696.63元。界首市人民医院认为上述折旧设备均被喜洋洋公司于2020年2月29日拉走，喜洋洋公司对此未予认可，因界首市人民医院没有提供充分证据证明，故本院不予采信。对于餐饮服务费91731.5元,界首市人民医院对喜洋洋公司提供2020年2月餐费汇总、2月份水电费发票、客户发票确认单无异议，本院予以认定。故此，对喜洋洋公司要求界首市人民医院支付上述款项的诉讼请求，本院予以支持。对于资金占用期间的利息损失，可按照同期一年期贷款市场报价利率计算。 四、关于界首市人民医院反诉请求喜洋洋公司支付2019年12月、2020年1月、2020年2月的运营管理费60万元，并自3月6日起按年利率24%计算违约金63123.29元(暂计算至提交反诉状之日)，款清息止。因在第一项中已经论述并从其应付的管理服务费中扣除，故对此不再赘述。 五、关于界首市人民医院反诉请求喜洋洋公司交付门面房五间。并依法判令反诉被告按4月21日前1271.11元/日；4月21日后1295.77元/日的标准，支付五间门面房从3月6日至房崖实际交付日的房屋占有费204868.41元(暂计算至提交反诉状之日)。因喜洋洋公司就租赁合同纠纷一案分别起诉相关案涉门面房承租人后，本院已判决双方于2020年3月1日解除租赁合同，并认为喜洋洋公司与界首市人民医院的物业服务合同到期后，其并非物权合法权利人，无权要求承租人搬离租赁房屋，判决驳回喜洋洋公司的该项诉讼请求，故界首市人民医院该项诉讼请求与案外人有法律上的利害关系，应另行通过合法途径解决为宜。 六、关于界首市人民医院反诉请求喜洋洋公司按2019年度管理服务费7258035.71元的5%支付逾期交接违约金362901.79元。界首市人民医院认为，按照物业管理服务合同约定，合同各方如有一方提出终止合同，应当提前三十天书面通知，经协商同意后，在二十日内办理交接，如有异议，可请求政府仲裁机构进行调解，调解不成时，提请驻地人民法院确认终止合同的效力。违约方须向守约方支付年度管理费的5%作为赔偿金。本院认为，对于该条款约定的赔偿金，应理解为在协商、调解终止合同不能时，经法院确认，由造成合同终止的违约方向守约方支付年度管理费的5%作为赔偿金。而本案界首市人民医院与喜洋洋公司已就物业管理服务合同履行了主要义务，经双方同意终止合同并签订协议，该协议约定了喜洋洋公司承担对“商业部分”逾期交接造成损失的责任。界首市人民医院没有提供充分证据证明喜洋洋公司在履行物业管理服务合同过程中构成根本违约，其以喜洋洋公司逾期交接为由，认为喜洋洋公司构成根本违约的理由不足，本院不予采纳。 七、关于界首市人民医院反诉要求喜洋洋公司返还其应扣减的服务费546114元。界首市人民医院申请撤回该部分诉讼请求，表示另案处理，本院予以允准。 另外，按照界首市人民医院、喜洋洋公司、益民公司三方签订的物业管理服务合同约定，益民公司系作为受托付款方，向喜洋洋公司指定账户支付委托管理服务费用。益民公司作为受托人，喜洋洋公司要求其与界首市人民医院共同承担付款义务的理由不能成立，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告喜洋洋科技物业(广东)有限公司、被告界首市人民医院、被告安徽益民医疗卫生投资有限责任公司签订的《物业管理服务合同》(合同编号2017AH004)中对“期满前一个月，丙方对乙方服务的考评达到良好的，合同自动顺延两年”的约定，于2020年2月29日解除。 二、被告界首市人民医院欠付原告喜洋洋科技物业(广东)有限公司物业管理服务费1270066.86元，反诉被告喜洋洋科技物业(广东)有限公司欠付反诉原告界首市人民医院运营管理费600000元，进行折抵后，被告界首市人民医院还应于本判决书生效之日起十五日内再给付原告喜洋洋科技物业(广东)有限公司物业管理服务费670066.86元及相应违约金（自2020年3月6日起，按照同期一年期贷款市场报价利率四倍计算至款清之日止）。 三、被告界首市人民医院于本判决书生效之日起十五日内给付喜洋洋科技物业(广东)有限公司机电维修费64874.7元,设备折旧费270296.63元,餐饮服务费91731.5元,合计426902.83元及相应资金占用费（以426902.83元为基数，自2020年3月6日起，按照同期一年期贷款市场报价利率计算至款清之日止）。 四、驳回原告喜洋洋科技物业(广东)有限公司其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告界首市人民医院其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费24624元，财产保全费5000元，合计29624元，分别由原告喜洋洋公司负担1994元，由被告界首市人民医院负担27630元。反诉案件受理费减半收取7939元，分别由反诉原告界首市人民医院负担3662元，由反诉被告喜洋洋科技物业(广东)有限公司负担4277元（反诉原告界首市人民医院实交15878元，退回7939元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  刘丽涛 人民陪审员  徐连友 人民陪审员  闫心会 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  李 婧