河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初5524号 原告：中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区燕昌路西侧、行宫东大街南侧鼎盛家园****楼**，社会统一信用代码：911310829361625095 负责人：贾怀富，系行长。 委托诉讼代理人：王成强，北京市正大律师事务所律师。 被告：张天航，女，1985年8月25日出生，汉族，户籍地址河北省三河市燕郊开发区。 原告中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行与被告张天航借款合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行的委托诉讼代理人王成强，被告张天航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》编号130703748-2022-20161664069（以下简称“借款合同”）。2、请求法院判令被告立即偿还贷款本金2056432.87元，截止2020年5月8日拖欠的利息60028.55元、罚息1781.84元，违约金616.93元，以上合计2118860.19元，并按照借款合同约定的标准支付自2020年5月9日起至贷款全部清偿之日止的利息及罚息。3、请求法院判令被告向原告支付律师费（计收方式：1、律师在接受原告委托并立案之日起一年（含满一年当日）收回贷款，按照清收回款金额的9%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起一年到一年半（含满一年半当日）收回贷款，按照清收回款金额的8%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起一年半到两年（含满两年当日）收回贷款，按照清收回款金额的6%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起两年到三年（含满三年当日）收回贷款，按照清收回款金额的4%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起三年以上收回贷款，按照清收回款金额的2%支付律师费）4、请求法院判令原告对被告名下位于三河市燕郊开发区燕昌路东侧，五丰福成公司南侧，福泽颐园11-2-202，不动产权证号：冀（2017）三河市不动产权第××号的房产（以下简称“标的房产”）折价或者以拍卖、变卖后的价款就上述债权优先受偿。5、请求法院判令被告承担诉讼费。事实与理由：被告与原告于2016年11月25日签订借款合同约定：被告向原告贷款214.4万元用于购买标的房产。贷款期限为360个月，自2016年11月25日起至2046年11月25日止。担保方式为标的房产抵押担保，并办理了抵押登记手续（不动产登记证明号：冀（2017）三河市不动产证明第××号）。原告于2017年3月7日向被告支付了全部贷款金额214.4万元。被告在借款合同履行过程中多次出现拖欠还款行为，已严重违反合同约定。鉴于上述事实，原告认为借款合同一经成立即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告有责任偿还原告贷款本金及利息，并承担违约责任。现原告为维护合法权益，根据《合同法》及《担保法》、《物权法》的规定，向贵院起诉，请求贵院依法维护原告的合法权益。 被告张天航辩称，涉案房屋于2016年12月出售给案外人郭平萍，一直由郭平萍偿还涉案房屋尾款。双方之间房屋没有过户，但是签订了房屋买卖合同。 本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，被告与原告签订签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：130703748-2022-20161664069），被告因购买三河市燕郊开发区燕昌路东侧，五丰福成公司南侧，福泽颐园11-2-202号房屋向原告贷款214.4万元，贷款期限360个月，自2016年11月25日起至2046年11月25日止；还款方式为按月等额本息；贷款利率为中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率上浮20%，每次基准利率调整日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率；约定还款日为自起息日次月起，约定还款日为每月的对日的前两日，当月无起息日对日的，约定还款日为每月最后一日的前两日。被告张天航以其名下三河市燕郊开发区燕昌路东侧，五丰福成公司南侧，福泽颐园11-2-202号房屋（不动产权证号：冀（2017）三河市不动产权第0001627号）为上述借款合同提供抵押担保。合同约定借款人不按本合同的约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，违约金计收方法：贷款人按借款人违约金额的万分之三收取违约金，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布的全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，罚息的计算方法为本合同所执行的贷款利率的水平上浮50%。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。 2017年3月7日，原告按约定发放贷款214.4万元，被告张天航对其为房屋所有权人的坐落于三河市燕郊开发区燕昌路东侧，五丰福成公司南侧，福泽颐园11-2-202号房屋（不动产权证号：冀（2017）三河市不动产权第××号）房屋办理了抵押登记，原告依法取得了该抵押房屋的不动产登记证明（不动产登记证明号：冀（2017）三河市不动产证明第××号）。 被告从2019年8月开始拖欠还款，截至2020年5月8日被告合计拖欠贷款本金2056432.87元，利息60028.55元、罚息1781.84元，另产生违约金616.93元。 以上事实有原告提交的证据被告身份证、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、他项权证、中国建设银行个人贷款对账单为证。 原告提供委托代理人合同作为依据主张律师费。 被告提供与案外人郭平萍签订的房屋买卖合同。 本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应认真遵守。被告向原告借款后，未按期履行还本付息义务，已构成违约，原告有权依约提前收回全部贷款，解除合同，并要求被告负担实现债权费用，故被告应承担返还原告截止2020年5月8日的本金2056432.87元，利息60028.55元、罚息1781.84元，违约金616.93元，共计2118860.19元，并自2020年5月9日起按合同约定支付利息、罚息至被告实际清偿借款本金之日止。同时，原告有权以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，因此，原告要求对涉案抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。 合同具有相对性，被告将房屋另行出售，系被告与案外人之间形成新的房屋买卖关系，与本案的借款合同纠纷无关，被告可另行向案外人主张。 关于原告主张的律师费，根据原告提交的委托代理合同，原告支付律师费的方式为按照清收回款金额确定律师代理费标准比例：1、律师在接受原告委托并立案之日起一年（含满一年当日）收回贷款，按照清收回款金额的9%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起一年到一年半（含满一年半当日）收回贷款，按照清收回款金额的8%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起一年半到两年（含满两年当日）收回贷款，按照清收回款金额的6%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起两年到三年（含满三年当日）收回贷款，按照清收回款金额的4%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起三年以上收回贷款，按照清收回款金额的2%支付律师费，故本院认为原告为实现债权发生的律师费应当以委托代理合同中的约定为准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十五条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行与被告张天航于2016年11月25日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号130703748-2022-20161664069）； 二、被告张天航于本判决生效后七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行截止到2020年5月8日的贷款本金2056432.87元，利息60028.55元、罚息1781.84元，违约金616.93元，共计2118860.19元；并以上述借款本金为基数，按合同约定的利率标准支付原告自2020年5月9日起至还清借款本金之日止的利息及罚息； 三、被告张天航于本判决生效后七日内支付原告中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行律师费（计收方式：1、律师在接受原告委托并立案之日起一年（含满一年当日）收回贷款，按照清收回款金额的9%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起一年到一年半（含满一年半当日）收回贷款，按照清收回款金额的8%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起一年半到两年（含满两年当日）收回贷款，按照清收回款金额的6%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起两年到三年（含满三年当日）收回贷款，按照清收回款金额的4%支付律师费；律师在接受原告委托并立案之日起三年以上收回贷款，按照清收回款金额的2%支付律师费）； 四、原告中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行对被告张天航名下的抵押物位于三河市燕郊开发区燕昌路东侧，五丰福成公司南侧，福泽颐园11-2-202号（不动产登记证明号：冀（2017）三河市不动产证明第××号）房屋抵押担保范围内享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23750元，减半收取11875元，由被告张天航负担（于本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 徐建国 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 马盈盈 书 记 员 刘昱含