山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初6985号原告:赵伟东，男，1988年5月2日出生，汉族，住烟台市开发区。委托诉讼代理人：李春红，山东一和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，山东一和律师事务所实习人员被告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路**。法定代表人：孙福建，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。原告赵伟东与被告烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李春红与被告的委托诉讼代理人王建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告办理烟台市芝罘区的不动产登记证书；2.被告支付原告自2017年5月1日至2019年8月31日期间的逾期办证违约金49661元（以总房款591210元为基数，按日万分之一计算），并自2019年9月1日起至被告提交办证资料之日止，仍按照上述标准计算违约金。事实和理由：2014年7月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于烟台市芝罘区房屋一套，合同签订后，原告将购房款591210元如期付清，但被告将上述房屋交付后至今没有办理不动产登记证书，为维护合法权益诉至本院。被告辩称，1.原告没有损失发生，且从被告的违约行为中获得利益；如原告确有损失发生，则应当在损失中扣除原告的获益部分。如涉案房屋由原告居住而不交易，未办证并不影响原告居住，原告并无实际损失，违约金不应当得到支持；如涉案房屋用来交易，原告不但没有损失，且可从逾期办证中获得收益。因为逾期办证客观上造成原告无法及时进行房屋交易，如果原告按照合同约定的时间办证并交易，其交易价格不过数千元每平方米，而现在房屋交易价格为13000元以上每平方米，按照“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”的规定，则被告主张扣除该部分利益；2.原告没有按照合同约定的时间支付购房款，应按照合同约定承担违约金冲抵被告应当承担的违约金；3.原告计算违约金的时间不对，按照合同约定被告的义务是将被告应当提交的办证资料提交给办理机关，被告于2019年1月10日将办证资料交给房管登记部门，该时间即为违约金最后的截止时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年7月24日，原告与被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告以出让方式取得位于烟台市芝罘区编号为烟国用（2006）第100923号的地块的土地使用权，规划用途为商服、住宅用地，被告在该地块上建设商品房，暂定名为山水龙城；原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2014第082号；原告购买天安山水龙城J区14#住宅楼第5层505号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积96.75平方米，房屋总价款为592496元，首付款182496元于2014年7月24日前付清，按揭贷款410000元于2014年8月24日前付清；被告应当按规定向原告出具《商品房预售资金收存通知单》，由原告直接将商品房预售资金存入本合同第二条中指定的商品房预售资金监管专用账户，被告不得直接收存商品房预售资金；原告如未按合同规定的时间付款，则逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；被告代为原告办理按揭贷款手续的，被告应在双方签订合同之日起30日内为原告办妥按揭贷款手续，如未能在规定的时间内办结按揭贷款手续，原告有权要求被告每延时一天，按房价总额支付万分之0.5的违约金；被告应当在2016年10月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付给原告；原告应在被告指定的按揭贷款银行办理相关贷款手续；无论何种原因原告未能办理银行按揭贷款或公积金贷款，原告均应以货币资金支付全额房款，原告支付全额房款的最后时间为2014年8月24日，逾期被告可以解除合同并将房屋另行出售；在房屋实际交付原告后的180天内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务。若原告采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，按以下约定执行：在房屋实际交付后的160天内，原告向被告提交办理房地产权属登记证书手续应由原告提供的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证。因原告迟延交付办证材料产权登记时间向后顺延，由此产生的其他后果由原告自行承担。被告应在该商品房实际交付使用180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳全部实际购房款591210元。庭审中，原告为证明涉案房屋交付时间，提供了2017年12月31日烟台天安物业管理有限公司出具的物业费收据一份。被告质证称，该物业费单据能够证明2017年12月31日为实际交房时间，原告主张以物业费的起算时间作为交房时间，不符合合同约定；如果原告有证据证明是被告逾期通知收房，则原告承担的应当是逾期交房违约责任，而非逾期办证违约责任。为此，被告提交由原告签署的钥匙领取单一份，证明原告于2017年12月31日签字接收涉案房屋。另查，被告已于2019年1月10日将涉案房屋所在楼座办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，涉案房屋所在楼座不动产权证书已于2019年1月23日办理。本院认为，原告与被告于2014年7月24日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，原告主张以物业费交纳时间起算点作为房屋交付时间不当，应以原告领取涉案房屋钥匙的时间为实际交付时间，即2017年12月31日。被告向原告交付涉案房屋后，未依约在涉案房屋交付后的180日即2018年6月29日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构的事实清楚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应自逾期办证之日起至被告向产权登记部门提交办证相关资料之日止承担逾期办证的违约责任。结合被告已于2019年1月10日向产权登记机构提交办证相关资料即已履行完毕办证义务的事实，现原告请求被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书并支付自2017年5月1日起至办理完毕不动产权证之日的违约金49661元（暂计至2019年8月31日），本院依法仅能支持被告向原告支付以全部实际购房款591210元为基数自2018年6月29日至2019年1月10日按照日万分之一计算的逾期办证违约金11528.60元；原告诉请超出部分，本院依法不予支持。被告以原告不存在实际损失为由拒绝承担本案民事责任，于法无据，本院不予采信；本案中，原、被告在合同中约定的权利义务相互独立，被告关于原告应当按照合同约定承担违约责任，并从被告应当对原告承担的违约责任当中进行兑除的抗辩理由，与本案并非同一法律关系，本案中不予处理,被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台天安置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵伟东2018年6月29日至2019年1月10日期间的逾期办证违约金11528.60元（以总房款591210元为基数，按日万分之一计算）；二、驳回原告赵伟东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计522元，由原告赵伟东负担401元，由被告烟台天安置业有限公司负担121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张 文 君二〇二〇年十一月二十日书记员 田璐（代）