广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11598号原告：梁华明，男，1970年8月7日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市新兴县，委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妙芳，广东维永律师事务所律师。被告：广州市白云区钟落潭镇安平村第七经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇安平村。法定代表人：罗广其，社长。委托诉讼代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚诗晶，广东知先后律师事务所律师。原告梁华明与被告广州市白云区钟落潭镇安平村第七经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告梁华明的委托诉讼代理人董立凡、周妙芳，被告广州市白云区钟落潭镇安平村第七经济合作社的委托诉讼代理人姚诗晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁华明诉称：原告于2019年4月17日通过广州市白云区钟落潭镇人民政府农村集体“三资”管理服务中心公开竞投取得被告位于广州市白云区钟落潭镇安平村安平北一路2、4、6号仓库租赁权。双方于2019年4月29日签订《仓库租赁合同》，合同约定“租赁期限为9年，自2019年4月29日至2028年4月28日止，免租期为一个月；租赁保证金为人民币20000元。”同时对合同解除、终止、违约责任等作出了相关约定。租赁合同签订后，被告于2019年4月30日将仓库交付原告使用，原告投入经费对案涉仓库进行装修。原告依约向被告交纳2019年5月29日至2019年6月28日的租金。但被告却在2019年5月30日通过微信突然通知原告，案涉仓库的地块被征收，原告需马上搬迁。原告迫于无奈只能马上终止装修工程并要求被告退还租金、合同保证金及作出赔偿，但被告一直推诿，不予赔偿。此后，原告向政府部门获悉，案涉仓库的地块及建筑物已于2011年被征收。广州市白云区人民政府办公室于2019年4月11日出台《广州市白云区钟落潭镇广龙路地块项目集体土地及地上非住宅房屋征收补偿工作方案》和《广州市白云区钟落潭镇广龙路政府储备用地项目集体土地及地上非住宅房屋征收补偿办法》。原告认为，被告故意隐瞒案涉仓库的土地及建筑物已被征收的重要事实，恶意将案涉仓库通过三资平台公开出租信息，严重违反诚实信用原则，原告信赖政府的公开交易平台，在毫不知情的情况下，与原告签订《仓库租赁合同》，并投入大量资金装修仓库，在物业尚未正式投入使用前已被收回，直接造成原告重大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十七条的规定，要求被告退回合同保证金及租金，并承担投资损失及合理维权费用。为此提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《仓库租赁合同》于2019年5月30日解除；2.被告向原告退回2019年5月29日至2019年6月28日的租金4536元、合同保证金20000元、装修费120868元，合计145404元及利息（以145404元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年4月24日起计算至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付维权的律师费15000元、公证费3000元、评估费3500元；4.本案受理费由被告承担。被告广州市白云区钟落潭镇安平村第七经济合作社辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告在2019年12月还在使用仓库，原告从未在2019年5月30日通知被告合同已经解除，租赁合同实际在征地单位于2020年1月份收回地块，原告交还后才终止，故原告要求确认于2019年5月30日解除合同及要求退回2019年6月租金的请求均不成立。第二，原告主张的装修费，单据由原告单方提交，无法证明其真实性，且根据原告提交的评估报告显示，已经购买8万多元的材料但未使用的材料已罗列进去，说明原告购买的材料多项并未使用，此部分不应该计算在原告的损失范围之内。征地单位拆除仓库时，原告已经将材料全部搬走。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，被告在2019年5月30日已经告知被征收之后，原告应当停止装修，但在2019年7月29日，原告还在装修仓库，而被政府发文警告。合同第四条第二款和第九条约定，原告如果要装修，一定要经过被告书面同意才可以，因为仓库在2011年已经被预征收，当时城管、征地部门都不允许私自加建和装修，所以在合同中约定装修必须经过被告的书面同意。原告认为是由于未提前告知征收导致其发生装修损失，但实际是其自己造成，与被告是否讲明征收无关。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第十三条规定，承租人未经出租人同意，装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担。对于律师费等费用诉讼请求，是原告为了提高自身诉讼能力而支出的诉讼成本，不属于被告应当赔偿的范围。关于保证金，我方只收取了一个月租金及保证金2万元，原告已经使用仓库8个多月，所以只同意退回保证金。经审理查明：广州市白云区农村集体三资监管平台于2019年4月4日发布《钟落潭镇安平村第七经济合作社集体资产招标公告》，将案涉的位于安平北一路2、4、6号仓库进行公开招投标对外租赁。原告于2019年4月17日参与竞投租得上述仓库，并于2019年4月29日与被告签订《仓库租赁合同》。合同约定由被告向原告出租位于安平村七社安平××、××、××号的仓库，仓库面积648平方米，用于商业用途，租赁年限9年，从2019年4月29日至2028年4月28日；签订合同10天内，原告向被告交纳20000元作为履行合同的保证金；租金单价为7元/平方米/月，月租每月4536元，不含税，租金每五年递增一次，增幅为上期缴纳租金的10%；租赁期间，原告如需对租赁物进行装修或安装大型电器设备必须征得被告书面同意后方可实施，且装修或安装上述大型电器设备不得对仓库结构造成影响；原告租用仓库后被告所提供的基础设备、设施如不能满足发展要求的，所需的水电扩容、道路、下水道、环境改造、环保设施等项目的建设均由原告自行出资解决；原告进行上述建设必须经被告书面同意方可实施；合同存续期间，如国家征收、征用原告租用的土地，本合同终止，乙方必须无条件服从搬迁，征地补偿款、建筑物及设施补偿费归被告所有，其他补偿费按有关政策规定执行，等等。双方签订合同后，原告向被告支付保证金20000元及2019年5月29日至2019年6月28日的租金4536元。2019年4月30日，被告将仓库交付原告，原告对仓库进行装修，2019年5月30日，被告通知原告仓库被征收，6月30日要收地，接到被告通知后，原告于2019年12月委托评估机构对装修损失进行估价，2020年1月，案涉仓库被拆除。原告为证实其主张，提交了如下证据：1.《仓库租赁合同》及收据，拟证明双方存在租赁合同关系，原告履行了合同义务，缴纳了保证金及租金。2.《征收土地预公告》（穗云国土征预字[2011]3号）、《广州市白云区钟落潭镇广龙路地块项目集体土地及地上非住宅房屋征收补偿办法》《广州市白云区人民政府办公室关于印发广州市白云区钟落潭镇广龙路地块项目集体土地及地上非住宅房屋征收补偿工作方案及办法的通知》，拟证明案涉地块及地上建筑物已被征收，并且征收补偿工作方案及办法已于2019年4月11日印发给各单位，根据补偿办法，涉案仓库租金损失将由征地部门进行补偿，被告不应收取原告2019年5月29日至6月28日的租金4536元。3.《钟落潭镇安平村第七经济合作社集体资产招标公告》、《安平北一路2、4、6号仓库中标公告》及《成交确认书》，拟证明被告隐瞒重要信息，在明知案社地块及建筑物已被征收的情况下，仍公开招租，并未做说明，导致原告作出错误判断。4.《公证书》，拟证明被告于2019年5月30日突然以征收为由要求终止合同，并不同意作任何补偿。5.《估价报告》及装修工程单据，拟证明原告投入装修的损失事实。6.发票，拟证明为维权合理已支出律师费、评估费、公证费。7.照片及视频，拟证明涉案仓库出租前的状况，主张原告不装修无法正常使用。8.广州市白云区钟落潭镇安平经济联合社银行存款收支明细公布表，拟证明该联合社于2019年6月30日已收到征地补偿款，主张涉案仓库征收补偿协议应在发放征地补偿款前已经签署，被告不应该收取2019年5月29日至6月28日的租金4536元。被告为反驳原告主张，提交了如下证据：1.仓库现场图，拟证明原告已实际使用仓库放置物品作仓储用途，并不是完全都是损失。2.广州市白云区钟落潭镇人民政府关于广龙路地块项目安平村禁止抢种、抢建的通知，拟证明截至2019年7月29日，原告仍使用案涉仓库并对租赁仓库进行装修施工，原告负有采取适当措施防止损失扩大的义务，否则不得就扩大的损失要求赔偿。3.广州市白云区钟落潭镇广龙路地块项目建（构）筑物及地上附着物拆迁补偿协议书及银行账户交易明细，证明被告与镇政府于2019年10月11日签订上述协议书及于2020年1月22日领取拆迁补偿款。另，本院向国土部门查明，涉案仓库已取得白云区村镇建房许可证及宅基地使用证，证载面积及结构与仓库建设情况相符。此外，本院依法向广州市白云区钟落潭镇政府调取了案涉仓库评估结果汇总表（咨询）及现场照片图。以上事实，有仓库租赁合同、收据、征收土地预公告、广州市白云区钟落潭镇广龙路地块项目集体土地及地上非住宅房屋征收补偿办法、广州市白云区人民政府办公室关于印发广州市白云区钟落潭镇广龙路地块项目集体土地及地上非住宅房屋征收补偿工作方案及办法的通知、钟落潭镇安平村第七经济合作社集体资产招标公告、安平北一路2、4、6号仓库中标公告、成交确认书、公证书、估价报告、发票、现场照片、视频、广州市白云区钟落潭镇安平经济联合社银行存款收支明细公布表、广州市白云区钟落潭镇人民政府关于广龙路地块项目安平村禁止抢种、抢建的通知、白云区村镇建房许可证、宅基地使用证、广州市白云区钟落潭镇广龙路地块项目建（构）筑物及地上附着物拆迁补偿协议书及银行账户交易明细及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原告与被告签订《仓库租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方的权利义务均受法律的保护。现本案围绕双方争议的焦点进行审理。首先，关于仓库租赁合同解除时间的问题。原告主张被告在2019年5月30日通知原告搬离时，合同目的已无法实现，且其之后一直未使用仓库，所以认定合同于当天解除。被告抗辩原告未在2019年5月30日通知解除合同，租赁合同实际在征地单位于2020年1月收地，原告交出仓库之后才终止合同。本院认为，被告虽于2019年5月30日告知原告征收土地事宜，但征收土地仅是可能导致合同即将出现无法履行的情况，合同是否解除应当以合同双方通知对方为准，原告主张合同解除，应根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定通知对方，原告未通知被告解除合同，未行使合同解除权，主张合同于2019年5月30日解除无事实和法律依据，本院不予采纳。案涉仓库纳入征收后于2020年1月份被拆除，根据《仓库租赁合同》第十二条规定，合同自然终止，故双方合同关系应认定于2020年1月解除。第二、关于租金、保证金退还的问题。原、被告于2019年4月29日签订合同，免租一个月，从2019年5月29日起计收租金，原告向被告支付了2019年5月29日至2019年6月28日租金4536元。原告租得案涉仓库后投入装修，但被告在2019年5月30日通知原告土地被征收，原告随后已停止装修，从钟落潭镇政府调取的现场照片看，场地还堆放有装修材料及空置，原告也只是放有少量塑料桶，可见并未投入使用，而未投入使用原因在于原告获悉土地被征收致使其未继续完善场地，而未投入使用，原告也无法实现合同目的，故无需向被告支付租金。合同现已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告应当将已收取的租金及保证金返还原告。第三、关于被告是否需赔偿原告装修损失的问题。被告于2019年4月4日将案涉仓库放在三资平台进行公开招投标对外租赁，由原告在2019年4月17日竞得，双方于2019年4月29日签订书面仓库租赁合同。然而，案涉仓库实际于2011年已纳入征收范围并发布了征收土地预公告，该信息直接影响承租方承租意愿及风险考量，属于重要事项，被告在涉案仓库已纳入征收范围的情况下，将涉案仓库对外招租，应当在出租时做到充分披露该征收信息。原告提交与被告负责人的微信聊天记录显示，被告负责人在2019年5月30日告知原告征地部门在6月30日要收地，原告反质问被告为何如此快被征收及为何征地还要放上三资平台招投标时，被告负责人也只是解释初始征地范围分两期，但这次一次全部收完。从上述聊天内容可见，被告向原告出租仓库时，隐瞒了涉案仓库纳入了被征收范围可能随时被征收的重要事实。原告刚投入装修即被征收导致其装修投入损失，损失与被告的隐瞒土地被征收这一重要信息存在因果关系，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项的规定，被告订立涉案合同时存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给原告造成损失的，应当承担损害赔偿责任。被告抗辩原告装修未征得其书面同意，本院认为，虽《仓库租赁合同》第四条第（二）项明确约定租赁期间原告如需对租赁物进行装修，须先征得被告书面同意，但从双方的微信聊天记录看，被告实际已知情原告对仓库进行装修投入，被告在知情的情况下从未对原告的装修投入表示反对，且一直指导原告如何向政府部门申报装修损失。由此可见，被告虽未书面同意但实际已同意原告的装修行为，被告再以此抗辩，本院依法不予采纳。涉案仓库已被拆除，双方未对仓库拆除前装修情况进行固定，但原告提交了现场照片、视频以及微信聊天记录，以上证据足以证实其在2019年5月30日前进行装修投入。原告为此委托评估公司进行装修损失估价，评估报告涉及各类材料购买及人工成本投入与装修现场大体相符，本院依法对评估报告估价结果明细表列明的投入予以采信。评估报告中的估价结果明细表列明序号第1项至32项为已使用材料及人工成本，以上投入多为零部件及不可重复利用材料及人工成本，不具有重复利用价值，该部分损失合计49231元应由被告向原告赔偿。估计结果明细表列明的序号第33项至48项列明的材料属于已购买但未利用材料，原告已经搬离保管且可继续利用，不应认定为损失，被告无需对该部分费用进行赔偿。原告主张计算损失应以其提交单据的金额为准，本院认为，原告提交的单据真实性无法确认，且其已委托评估机构对其投入进行估价，评估机构的估价应更为合理，故本院依法不予采纳该意见。被告抗辩原告存在在2019年7月份接到《广州市白云区钟落潭镇人民政府关于广龙路地块项目安平村禁止抢种、抢建的通知》后继续装修的情况，以上通知仅能说明政府发出通知，并不能证明因原告装修才发出警告，被告未进一步提交证据证明其抗辩意见，本院依法不予采信。综上，被告应当向原告退还租金4536元、保证金20000元及赔偿装修损失49231元。原告要求被告支付相应利息（从起诉之日2020年4月24日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）合理合法，本院予以支持。最后，关于律师费、公证费及评估费的赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。律师费、公证费已经超出当事人可以预见造成损失的范围，且非必然支出，原告要求被告赔偿于法无据，本院不予支持。原告投入实际装修，为确定损失实际金额委托第三方对损失进行评估产生评估费，属于合理支出，该损失应当由被告承担，原告提交发票证实支出评估费3500元，本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、确认原告梁华明与被告广州市白云区钟落潭镇安平村第七经济合作社签订的《仓库租赁合同》于2020年1月解除；二、于本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区钟落潭镇安平村第七经济合作社向原告梁华明退还租金4536元、保证金20000元及利息（以24536元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月24日起计算至实际清偿之日止）；三、于本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区钟落潭镇安平村第七经济合作社赔偿原告梁华明装修损失49231元及利息（以49231元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月24日起计算至实际清偿之日止）；四、于本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区钟落潭镇安平村第七经济合作社向原告梁华明支付评估费3500元；五、驳回原告梁华明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3638元，由原告梁华明负担1906.32元，被告广州市白云区钟落潭镇安平村第七经济合作社负担1731.68元（由被告于本判决生效之日起五日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  常康华二〇二〇年十一月二十四日书记员  李 丹