广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27385号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码914***********011C。法定代表人：昌某1。委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码914********1320683。负责人：刘宏才。委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：黄国良，男，1981年7月10日出生，汉族，住湖南省南县*********民小组，公民身份号码430************017。委托诉讼代理人：张建国，广东高裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宗轩，广东高裕律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告黄国良物业服务合同纠纷一案，两原告于2020年9月23日向本院递交材料提起诉讼，本院于同年10月25日立案后，依法适用小额诉讼程序速裁审理方式于2020年11月10日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人李政安，被告黄国良及其委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付2017年1月至2019年2月期间的物业管理费3685.76元及滞纳金【计算方法以2017年12月前（含12月）已经发生的每月应付未付物业管理费为基数，按每日万分之三的标准从应付未付之日起，即每月11日开始计算至实际清偿之日止，各期滞纳金均以所欠管理费基数本金为限】；2.被告向两原告支付2015年8月4日至2016年12月14日期间所欠公摊水费86.71元，2015年8月4日至2018年12月31日期间所欠公摊电费730.46元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告彩生活公司与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》（以下简称《前期服务合同》），约定彩生活公司为劲嘉·金棕榈园提供物业服务，物业地址在佛山市*******。后彩生活公司在佛山设立分公司，由分公司具体履行合同事宜。被告是劲嘉·金棕榈园的业主。原告为被告提供物业管理服务，但被告长期拖欠物业服务费等费用，经多次催促仍拒绝履行付费义务。被告辩称，1.被告无需支付2018年1月9日至2019年2月期间的物业管理费，因为业主经投票表决并函告原告2017年12月22日正式解除服务合同，佛山市中级人民法院判决确认案涉小区服务合同于2018年1月9日解除，双方没有物业服务合意，根据最高院关于审理物业服务合同若干问题解释第四条规定，原告以实际提供服务为由请求物业管理费的，人民法院不应支持;2.即使2018年1月至法院作出判决之日合同是否解除处于不确定状态，因原告未尽职履行物业管理义务，导致涉案小区卫生环境极差、消防管理不完善、小区设施故障等，原告存在物业管理服务违约在先，应当减少或不予支付物业管理费，且不应收取滞纳金；3.从原告起诉日往前倒推3年，3年以前的物业管理费已过诉讼时效，应当予以驳回。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文中综合分析认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区**********************，物业类型为高层住宅，于201*年7月12日办理不动产登记，权利人为黄国良（共有人李丝露），房屋建筑面积为88.79平方米。彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉•金棕榈园小区提供前期物业管理服务，按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米1.6元;物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理维护、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金等。另查明，涉讼小区于2017年9月召开业主大会，业主表决同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所于2017年10月18日公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。涉讼小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，确认前期物业服务合同于2018年1月9日解除,彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，判令彩生活公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。业主委员会于2019年1月31日向本院申请强制执行，2019年3月7日彩生活公司与业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续，本院作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书认定：案涉小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。业主委员会与彩生活公司对上述裁定书均未提出复议，该裁定书已发生法律效力。2019年2月26日《金棕榈园小区物业交接协调会会议纪要》记载：“彩生活公司退场和千秋物业公司配合小区业委会完成物业交接工作可同时进行，三方协商定于2019年3月1日早8：00进行交接”；小区业主委员会于2019年3月21日向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水电费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续等。2019年5月3日，原告向被告所涉的本案物业地址邮寄《律师函》，追收本案所涉费用。邮件于2019年5月4日由他人签收。2020年9月23日，原告向本院递交材料提起本案诉讼。本院认为，原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为案涉小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应服务对价。被告辩称合同解除后两原告无权收费，理据不足，本院不予采纳。被告还辩称彩生活公司管理质量不符合约定故无需交费，但业主应交纳的物业服务费用是维持整个小区物业管理基本运作的成本基础，按时足额交费是业主应尽的合同主要义务，被告未举证证明两原告存在不提供服务的同等违约行为或两原告存在违约行为造成被告专有部位的特定损失，其仅以彩生活公司存在瑕疵履行行为作为拒付基本物业服务费用的抗辩理由，于法无据，本院亦不予采纳。物业服务费按月支付，为继续性债权，各月产生的物业服务费分别计算诉讼时效期间,原告以涉讼物业地址向被告寄送律师函催收涉案费用，未有证据反映双方另行约定送达地址或被告通知变更联系方式，原告已经以恰当方式主张权利，诉讼时效中断，原告2019年5月3日寄送律师函之前三年内的费用均未超出请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间，被告辩解不成立，应予支付。综上，两原告请求被告支付2017年1月至2019年2月期间的物业管理费3685.76元（1.6元/月/平方米×88.79平方米×26个月=3693.66元，两原告仅主张3685.76元，按两原告主张确定），理据充分，本院予以支持。两原告还主张2017年1月至12月的物业管理费的逾期滞纳金。根据《前期服务合同》的约定，被告应于每月10日前交纳物业管理费，未按时交纳物业管理费，每逾期一日，应按欠费的万分之三向彩生活公司支付滞纳金。现被告逾期交纳物业管理费，应承担逾期违约责任。两原告主张的计算标准，未超出前述合同的约定标准，本院予以支持，但被告支付的每期滞纳金均应以当期物业管理费本金为限。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、黄国良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费3685.76元予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司；二、黄国良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月至2017年12月物业管理费相应的逾期滞纳金（滞纳金以各月管理费142.06元为基数，从当月11日起，各期均按日万分之三计至管理费实际清偿日止，各期滞纳金均以管理费基数142.06元为限）予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本项随上列第一项清。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元（两原告已预交），由黄国良负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  张娃雯二〇二〇年十一月十六日书记员  陈凯玲