湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10750号上诉人（原审原告）：朱柳浪委托诉讼代理人：傅巍巍，湖南联合天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市雨花区和一商务酒店管理有限公司法定代表人：尹德和，执行董事。委托诉讼代理人：章熊，湖南金厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐绍伟委托诉讼代理人：柳遵超，浙江浩诚律师事务所律师。上诉人朱柳浪因与被上诉人长沙市雨花区和一商务酒店管理有限公司（以下简称和一公司）、唐绍伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱柳浪上诉请求：1.改判和一公司返还押金10000元，租金62415元，合计72415元；2.改判和一公司支付朱柳浪逾期利息（以72415元为基数，按照同期银行贷款利率两倍从立案之日起计算至实际到账之日）；3.改判和一公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定和一公司将涉案场地交付使用属于事实认定错误，和一公司不享有涉案场地的所有权、使用权与收益权，其无权收取朱柳浪支付的押金与租金。首先，涉案场地一楼大堂系公共场所，属于大楼全体业主共有，由全体业主共同管理，和一公司无权收取租金。其次，根据和一公司提供的《个人房屋租赁合同》，涉案一楼大堂出租、收取租金需与开发商协商，朱柳浪租赁一楼大堂无须向和一公司支付押金与租金；二、一审法院适用法律错误，和一公司应保持房屋具备与朱柳浪所约定的商业经营用途，但其交付后，不配合办理营业执照，导致朱柳浪无法将房屋投入正常商业使用，合同目的无法实现，已构成违约，应当赔偿朱柳浪的损失，并退还押金、租金并支付资金占有利息。另，一审法院认定朱柳浪自2020年5月14日至返还场地支付占有使用费亦不恰当，和一公司对涉案场地无人管理，朱柳浪无法找到对方进行返还及退租，如租金持续计算，会长期持续。和一公司辩称：一、朱柳浪已实际使用了和一酒店交付的房屋，且至今未归还。涉案一楼出租场地实际产权属于和一公司母公司（和一实业集团有限公司），和一公司此前的主要经营范围是对涉案房屋进行经营管理，涉案房屋的所有权并不影响其使用权、收益权。和一公司与朱柳浪签订的《个人房屋租赁合同》合法有效，和一公司有权依据合同收取租金。朱柳浪自2019年3月份已经进场，至今仍未向和一公司交还租赁场地，和一公司有权依法收取相应租金及占用使用费。二、朱柳浪提交的财务票据明显与合同约定不符，其全部钱款均转给了唐绍伟，朱柳浪要求和一酒店返还押金及租金缺乏事实和法律依据。首先，和一酒店未授权唐绍伟与朱柳浪接洽租赁事项，朱柳浪作为商事主体，在签订合同及付款时并未核实公司及人员情况，即将涉案全部款项支付给唐绍伟。尽管朱柳浪提交了两张加盖和一酒店财务章的收据，但和一酒店并未实际收到任何钱款，且收据内容与合同约定亦不相符。其次，朱柳浪至今仍未向和一公司交还租赁场地，已超过了票据所载明的租金期限，朱柳浪要求和一公司返还租金严重缺乏事实和法律依据；三、朱柳浪在签约时是明知涉案房屋所属的酒店未经营，且根据双方签订的《个人房屋租赁合同》第七条约定，朱柳浪从未要求和一公司配合办理营业执照，其自行退场是朱柳浪继续经营无法获益所致，保障朱柳浪享有商业收益并非合同目的。朱柳浪自身存在明显过失，应自行承担相应责任。唐绍伟辩称：一、和一酒店对涉案租赁场地有出租收益权利，该场地是和一母公司和一实业集团有限公司交由和一公司管理并收益的，合同签订后场地也实际交付给朱柳浪，朱柳浪进驻使用装修过程中，亦没有案外人对涉案场地的产权提出过异议；二、涉案租赁场所不仅包括一楼店面，还包括楼上的房间，唐绍伟系和一公司的员工，受公司委托向朱柳浪收取租金，实际收取房租租金102415元，唐绍伟收取的上述款项均用于酒店的管理与员工工资发放，和一酒店尚欠唐绍伟个人工资。朱柳浪向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除朱柳浪与和一公司之间的房屋租赁合同；2.判令和一公司返还朱柳浪押金10000元，租金92415元，合计102415元；3.判令和一公司支付朱柳浪逾期利息（以102415元为基数按照银行同期贷款利率两倍从立案之日至计算实际到账之日）；4.判令唐绍伟对上述赔偿责任承担连带责任；5.判令和一公司与唐绍伟共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2019年3月10日，朱柳浪（承租方、乙方）与和一公司（出租方、甲方）签订一份《个人房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：租赁门面：甲方将其拥有的坐落于长沙市雨花区桃花段路58号水韵山城1栋该建筑面积20平米和2619房间作为休息房间（以下简称涉诉场地）；租赁用途：乙方租赁房屋为住房使用；租赁期限为5年；租金3000元/月，支付方式为年付，根据甲方要求乙方应支付甲方房屋设施押金为10000元；甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，并积极提供乙方办理营业执照所需手续；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：不交付或迟延交付租赁房屋20天以上的；乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过7天的。合同还对其他事项进行了约定。朱柳浪分别于2019年3月6日、3月11日、3月23日、3月30日通过微信转账向唐绍伟支付62400元、15015元、10000元和5000元。2019年3月6日，和一公司向朱柳浪出具两张《收据》，其中一张载明收到朱柳浪转账支付的2019年3月10日至2020年3月9日租金62400元，并注明该款为唐绍伟收；另一张载明收到朱柳浪现金支付的大堂押金10000元。和一公司向朱柳浪交付涉诉场地后，由于和一公司未向朱柳浪提供办理营业执照所需资料，朱柳浪因未办理营业执照无法正常经营，朱柳浪遂将货物及装修材料放置在涉诉场地内并锁门至今。朱柳浪认为和一公司的行为构成违约，遂于2020年5月7日诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中，朱柳浪述称其租赁涉诉场地用于烟酒零售，朱柳浪向和一公司支付高于合同约定的租金，系因朱柳浪装修材料进场后应和一公司的要求而支付；和一公司交付涉诉场地的时间为2019年5月左右。唐绍伟述称其于2019年2月底入职和一公司至2019年6月1日离职，朱柳浪向其支付的款项均为其代和一公司收取的租金，其中15015元构成为2619房一年的租金12000元、3000元押金及15元提现手续费，另5000元和10000元系朱柳浪与和一公司协商预付的租金。一审法院认为：朱柳浪与和一公司签订的《个人房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于租金和押金。结合朱柳浪提交的收据、转账记录及唐绍伟提交的证据，可以认定唐绍伟代和一公司办理合同事宜及收取租金62400元系履行职务行为，和一公司就该款出具了盖有其财务专用章的收据，一审法院对朱柳浪向和一公司支付了62400元租金予以认定。和一公司另向朱柳浪出具了盖有其财务专用章的收据，载明收到朱柳浪支付的现金10000元作为押金，对该款一审法院亦予认定。唐绍伟称朱柳浪向其支付的15015元系2619房的租金，5000元和10000元系朱柳浪与和一公司协商预付的租金，从合同行文看，月租金3000元应系包括全部租赁物，且朱柳浪已支付的租金62400元远高于合同约定的租金，故对唐绍伟述称的意见一审法院不予采信。在朱柳浪与唐绍伟对15015元、5000元、10000元该三笔款项未作出合理解释的情况下，现有证据无法证明该三笔款项与本案租赁合同有关，朱柳浪要求和一公司返还该三笔款项缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。朱柳浪就该三笔款项应另寻合法途径解决，一审法院不予处理。关于合同的解除。按照合同约定，和一公司必须保证出租给朱柳浪的门面能够从事商业经营，并提供朱柳浪办理营业执照所需手续。在合同履行过程中，和一公司虽将涉诉场地交付给了朱柳浪使用，但未能向朱柳浪提供办理营业执照所需手续并保证朱柳浪能够从事正常经营，导致朱柳浪合同目的无法实现。朱柳浪据此要求解除合同，符合法律规定。和一公司收到本案起诉状副本之日即为合同解除之日，双方签订的《个人房屋租赁合同》于2020年5月13日解除。朱柳浪称和一公司至2019年5月交付涉诉场地，又称2019年3月6日其支付62400元时装修材料已进场，据此一审法院认定租金从合同签订之日起计算。鉴于和一公司向朱柳浪交付涉诉场地后，朱柳浪一直未能正常经营，以及朱柳浪一直将物品锁于涉诉场地，至今未将涉诉场地腾空交还和一公司的事实，一审法院酌情参照合同约定租金50%的标准，认定朱柳浪应向和一公司支付截至2020年5月13日的租金21150元（3000元×14.1个月×50%），以及自2020年5月14日起至返还涉诉场地期间的占用使用费。因朱柳浪向和一公司返还涉诉场地的时间及返还情况尚不能确定，租金和押金应在双方办理完毕涉诉场地交接后再行结算。朱柳浪在本案中要求和一公司退还租金及押金的诉请，一审法院不予支持。如前所述，唐绍伟代和一公司办理合同事宜及收取租金62400元系履行职务行为，相应法律责任应由和一公司承担，朱柳浪要求唐绍伟承担连带责任无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条（二）项、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱柳浪与和一公司签订的《个人房屋租赁合同》于2020年5月13日解除；二、驳回朱柳浪的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，朱柳浪与和一公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方据此建立合法有效的房屋租赁法律关系，均应当按照合同约定全面履行义务。根据定案证据查明的事实，和一公司已将案涉场地交付朱柳浪，且朱柳浪自认2019年3月6日装修材料已入场。因此，朱柳浪以和一公司对案涉场地不享有所有权为由对一审法院认定场地已向其交付的事实提出的异议，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于朱柳浪已向和一公司支付的租金及押金。朱柳浪支付的租金62400元和押金10000元虽转入了唐绍伟的个人账户，但唐绍伟在当时系以和一公司员工身份履行职务，且和一公司就该两笔款项均向朱柳浪出具了盖有其财务专用章的收据，故理应视为和一公司收取的租金和押金。关于和一公司是否应向朱柳浪退还租金、押金并赔偿利息损失。双方履行租赁合同过程中，因和一公司未能向朱柳浪提供办理营业执照所需手续并保证租赁场地能够从事商业经营，导致朱柳浪的合同目的无法实现，朱柳浪依法有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院在考虑和一公司的过错致合同解除的同时，还考虑到朱柳浪一直将其物品锁于租赁场地，且至今未将场地腾空并交还和一公司的事实，酌情参照合同约定租金标准的50%认定朱柳浪应向和一公司支付的租金及合同解除后的场地占用费，属于其根据涉案合同性质及实际履行情况而行使自由裁量的范围，并无不妥。对于朱柳浪提出由和一公司向其退还租金、押金并支付逾期利息的诉讼请求，一审法院以朱柳浪向和一公司返还租赁场地的时间及场地的状况尚不确定为由，判决驳回了朱柳浪的上述诉讼请求，并认定租金和押金的退还应在双方完成场地交接后再行结算。本院认为，一审法院的此种处理方式将导致和一公司拒绝结算的情况下，朱柳浪因受重复起诉限制而无法另行起诉主张和一公司向其退还租金和押金，不利于维护当事人实体权利，存在不妥，故依法应予纠正。本院依照一审法院酌情确定的标准计算截至2020年11月20日已产生的案涉场地租金及占用费为30500元（1500×20+1500÷30×10），同时考虑到和一公司并未就案涉场地状况提出异议，本院判定和一公司应向朱柳浪退还的租金和押金合计为41900元（62400-30500+10000）。自2020年11月21日起至朱柳浪实际腾退案涉场地期间的占有使用费，双方可办理交接时再行结算，如有争议，和一公司亦可通过诉讼主张。关于朱柳浪主张的逾期利息，因朱柳浪实际控制案涉场地，且在二审中仍未就其腾退场地的相关事实举证予以证明，在前述认定和一公司需向其退还部分租金和押金的情况下，其损失已得到有效弥补，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，朱柳浪的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4093号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4093号民事判决第二项；三、限长沙市雨花区和一商务酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还朱柳浪租金31900元、押金10000元，合计退还41900元；四、驳回朱柳浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取1174元，由朱柳浪负担587元，长沙市雨花区和一商务酒店管理有限公司负担587元；二审案件受理费1610元，由朱柳浪负担805元，长沙市雨花区和一商务酒店管理有限公司负担805元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十一月二十日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。