江苏省泗洪县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1324执异151号异议人:江苏凤光酒业有限公司，统一社会信用代码91321324MA1T7CWA1A，住所地宿迁市泗洪县。法定代表人：赵凤光，公司总经理。委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。申请执行人:苏州银行股份有限公司宿迁分行，统一社会信用代码91321300058674032K，住所地宿迁市宿城区。法定代表人：王强，该分行行长。委托诉讼代理人：纪修胜，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被执行人：宿迁市海洋物流有限公司，统一社会信用代码9132132468782163J，住所地宿迁市泗洪经济开发区。法定代表人：周苏洋，该公司总经理。被执行人：周苏洋，男，1968年2月8日出生，住宿迁市泗洪县。被执行人：阚丽莉，女，1971年10月18日出生，住宿迁市泗洪县。被执行人：泗洪县腾达物流有限公司，统一社会信用代码91321324793829651Q，住所地宿迁市泗洪县经济开发区。法定代表人：阚丽莉，该公司总经理。本院在执行苏州银行股份有限公司宿迁分行（下称苏州银行）与宿迁市海洋物流有限公司（下称海洋物流公司）、周苏洋、阚丽莉、泗洪县腾达物流有限公司（下称腾达物流公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人江苏凤光酒业有限公司（下称凤光酒业）书面提出执行异议。本院依法立案受理，并组成合议庭进行了审查。经审查查明：本院（2019）苏1302民初8344号民事判定书，判决：一、被告宿迁市海洋物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州银行股份有限公司宿迁分行偿还本金5000000元、利息77944.44元及复利158.49元（暂算至2019年9月29日，之后利息以5000000元为基数，按照年利率9.15%计算实际清偿之日止）；二、被告周苏洋、阚丽莉对上述债务承担连带清偿责任，并有权在实际清偿后向被告宿迁市海洋物流有限公司追偿；三、原告苏州银行股份有限公司宿迁分行对被告泗洪县腾达物流有限公司所有的位于泗洪经济开发区开发大道西侧淮河路北侧1、3、5、6幢房屋【不动产登记证号：苏（2017）泗洪县不动产证明第0012887号，优先权以7900000元为限】在上述债务限额内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取23673元、保全费5000元，合计28673元，由被告宿迁市海洋物流有限公司、周苏洋、阚丽莉、泗洪县腾达物流有限公司共同负担。本案2020年7月6日立案执行，执行案号：（2020）苏1324执2655号。在执行过程中，于2020年9月10日作出（2020）苏1324执2655号执行裁定，对位于泗洪经济开发区开发大道西侧淮河路北侧1、2、3、4、5、6幢房屋及附属设施进行拍卖；并于2020年9月17日作出公告，对案涉房屋的各承租人的租赁权予以涤除，限各承租人及被执行人泗洪县腾达物流有限公司于2020年9月30日前搬离案涉房屋及场所。异议人凤光酒业提出异议。异议人凤光酒业异议称：异议人凤光酒业于2017年2月28日与被执行人腾达公司签订《经营厂房租赁协议》，协议约定：租赁范围内1号厂房作为储酒仓库租期15年，到2023年3月4日，年租金260000万元，总租金3900000元，于2019年5月底前付清。至2017年的租赁合同属于续订合同，因腾达公司需用资金，提出优惠条件，故至2019年5月底前，从投资款中予先结算15年的全部租金3900000元。依照法律规定，异议人凤光酒业无需迁让房屋、场地。请法院保障异议人租赁期内的正常经营权。申请执行人苏州银行辩称：一、案外人江苏凤光酒业有限公司与泗洪县腾达物流有限公司租赁合同不属实：1、该租赁合同期限系2017年3月5日至2032年3月4日，租赁期限为15年，用途是酒类仓储，该合同的租赁期限明显违背常理，一个仓库作用的租赁合同，不可能一次租赁15年；2、该案刚进入执行时，凤光酒业向执行法官提交的材料中有两份房租预付收据，其中一份是2016年12月26日，250000元的房租预收款，而凤光酒业与被执行人腾达物流公司的租赁合同签订时间是2017年2月28日，现实中不存在，尚未交付租赁物就提前两个月支付250000元租金给出租人。另一张系2017年3月4日，300000元的预付租金款，该收据继续用预付款的字样，2017年2月28日即签订合同为何此处用预收字样，其在申请书中也称述2017年之前就实际占有使用，而2016年12月26日的收据亦系预收字样，并且该两份收据根本没有对应的银行转账明细。申请人提供的转账明细没有一笔完整的260000元，与约定的每年房租260000元，数额对应不上，申请书又陈述房租每年26000元，提供的证据前后矛盾，申请执行人对该租赁关系不予认可。二、凤光酒业提供的银行转账明细与租赁合同没有关系，所有的资金交往系民间借贷关系；1、凤光酒业提供的4份银行明细收款人没有一个是腾达物流，腾达物流系独立法律主体有自己的公司账户，不转账到腾达物流视未收到任何款项。2、四份银行明细中付款人均系宿迁市博源商贸有限公司，而租赁合同的主体系凤光酒业和腾达物流，显而易见申请人提交的银行明细和租赁合同没有关系；3、申请人这次提供的2019年3月25日，1500000元的银行转账回单与之前提供2019年3月25日银行回单不一样，之前的该笔回单上明确载明系借款用途，有周苏洋的签字。之前的回单完全能证明该笔系借款。三、2020年8月19日，凤光酒业向执行法官提供了大量的银行转账明细、收据、借条，2019年3月25日，1500000元的银行转账回单也在其中，并在谈话时承认系周苏洋向赵凤光借款，从借条上反映借款人系周苏洋，合计借款8900000元，抵扣租金3900000元，尚欠500000元。结合申请人自己提供的证据和谈话内容可以证明，系赵凤光与周苏洋存在民间借贷关系，与凤光酒业和腾达物流没有关联，不能证明凤光酒业已将向腾达物流支付完3900000元的租金。四、凤光酒业和腾达物流的租房合同应当系在赵凤光宇周苏洋发生借贷关系之后签订的，从合同第二条：超出的款项按年息20%支付，该条可以看出签订合同时，已经超过3900000元，试问租赁合同怎么可能提前15年支付租金，而且会超出租金3900000元。只有一种解释，即双方系民间借贷关系，并且确定了借款数额，该份协议是在确定借款数额之后，抵押权设立后补的合同。五、及时认定腾达物流与凤光酒业存在3900000元的业务往来，也不能认定该3900000元系支付租金，不属于租赁关系。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，凤光酒业与腾达物流之间不属于租赁合同，实际是赵凤光与周苏洋之间的民间借贷关系，用债权债务来抵扣租金。根据最高院出具的（2014）民申字第215号裁定书明确载明，借款抵扣不应认定为支付租金，不属于租赁关系范畴。六、2017年5月11日，腾达物流向抵押权人出具确认书，抵押人明确表示，在办理抵押权手续前不存在任何租赁。该承诺当时系真实的，申请执行人认为租赁合同应当在抵押权设立之后。被执行人腾达物流公司述称：一、腾达物流公司的厂房自2009年建设期间因资金不足，异议人凤光酒业系老客户，即约定由凤光酒业投入部分资金，厂房建设完工后，保证租赁给异议人凤光酒业做仓库使用，至2017年2月28日再次签订《租房合同》，约定租期15年，至2032年3月4日止，合同约定：“租金每年260000元，如乙方能够在2019年5月底前支付，超出部分按年息20%支付。”。二、异议人凤光酒业在2019年5月底前全部付清了租金3900000元。三、2019年5月15日腾达物流公司在办理抵押贷款，申请执行人苏州银行经办人来现场拍照时，异议人凤光酒业仓库已经存在的，腾达公司也向苏州银行说明厂房是出租的事实，当时苏州银行在现场的人表示，只要按期还款，出租没关系。目前，腾达物流公司正在积极想办法解决，并希望保证异议人在租赁期内的使用权。被执行人周苏洋述称：腾达物流公司的法定代表人阚丽莉，只是挂名的，从没有经办过腾达物流公司的业务，实际控制人为周苏洋，对外所有业务，包括贷款、抵押、房屋出租等均由周苏洋办理。腾达物流公司与凤光酒业签订的租赁合同，真实有效，租金都是按照周苏洋的指定进行汇款的，共计给周苏洋汇款约5800000元，对3900000元租金都已收取，其余按借款处理。希望保证异议人的租赁使用权。另查明：1、于2017年2月28日与被执行人腾达公司签订《租房合同》，协议约定：租赁范围内1号厂房作为储酒仓库租期15年，到2023年3月4日，年租金260000元，总租金3900000元，于2019年5月底前付清。2、出租人认同至2019年5月底前租金3900000万元已付清。3、泗洪县腾达物流有限公司所有的位于泗洪经济开发区开发大道西侧淮河路北侧1、3、5、6幢房屋【不动产登记证号：苏（2017）泗洪县不动产证明第0012887号】，抵押合同签订时间为2019年5月14日，抵押期限2019年5月14日至2020年5月13日。4、江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初8344号民事裁定书，查封腾达公司案涉的房屋日期为2019年10月23日，查封期限三年。5、泗洪经济开发区“香江路”现更名为泗洪经济开发区“淮河路”。本院认为：案外人、利害关系人、当事人向执行法院提出执行异议，对所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由其承担不利的法律后果。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十五条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效内对抵押物的受让人继续有效”。本案查封、拍卖的房屋的房屋登记在被执行人腾达物流公司名下，异议人凤光酒业提供的租赁合同、银行转账记录、储备仓库使用照片等证据，能够证明异议人凤光酒业的租赁权先于申请执行人苏州银行抵押权设立，租金按合同约定及出租人指定交付不违反法律强制性规定。因此，执行法院应当在拍卖前告知异议人凤光酒业对优先购买权和继续履行合同的权利择一行使。但是，考虑本案对被执行人腾达公司的厂房进行整体拍卖，异议人凤光酒业只是租赁一部分，因此，异议人凤光酒业提出租赁期内的使用权，应当得到保护。本院2020年9月10日作出的（2020）苏1324执2655号执行裁定书，直接裁定拍卖，对承租人的租赁权未予保护，特别是裁定第二项，责令案涉房屋相关人员限期搬离的决定，明显不妥，应予纠正。另2020年9月17日作出的（2020）苏1324执2655号公告，因承租人的租赁权先于抵押权存在，故涤除承租人的租赁权无法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一第一款之规定，裁定如下：撤销本院2020年9月10日作出的（2020）苏1324执2655号执行裁定书对第1幢厂房限期搬离的裁定、2020年9月17日作出的（2020）苏1324执2655号公告对第1幢厂房的涤除租赁权拍卖的决定。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  尹继忠审判员  李 伟审判员  江雨濛二〇二〇年十一月二十三日书记员  王方洁附：凤光酒业提供的证据1、凤兴酒业与腾达物流公司签订的《租赁合同》；支付租金的相关银行转账凭证；仓储使用情况的照片等。附：法律条文《物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。