云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1613号上诉人（原审被告）：蒙自茂源房地产经纪有限责任公司。住所地：蒙自市银河路与文澜路交叉口。法定代表人：谭建忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹大兵，男，1979年3月21日生，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张栋崇，男，1977年2月22日生，汉族，住蒙自市。原审被告：蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司。住所地：云南省蒙自市朝阳路中段商住楼。法定代表人：张建黎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柯军，男，1971年8月24日生，汉族，住蒙自市红竺园**。代理权限为特别授权。原审第三人：杨建兰，女，1977年10月13日生，苗族，住蒙自市。上诉人蒙自茂源房地产经纪有限责任公司因与被上诉人张栋崇、原审被告蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司、原审第三人杨建兰合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初2273号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂源公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审（2020）云2503民初2273号判决，并依法改判上诉人不承担返还责任。2、一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审事实认定错误，导致判决错误。一、上诉人蒙自茂源房地产经纪有限责任公司已经履行了与杨建兰签订的《购房委托协议书》。茂源公司与杨建兰签订《购房委托协议书》后，已将其认筹的信息告知恒基公司，以其名义认购“恒基.国际”A7-1704号房屋，并将其支付的100000元定金支付给了恒基公司。关于该事实，在恒基公司2011年11月14日出具的三份《收据》及茂源公司向恒基国际提交的《10月份恒基.国际销售表》能够相互佐证。2013年10月21日，恒基公司在红河日报上发布公告：“恒基国际项目已于2013年6月29日开盘，凡与茂源房地产经纪有限责任公司签订的《购房委托协议书》在开盘后自动废止，经百年恒基房地产公司研究决定，于开盘前与茂源签订《购房委托协议书》订购住房的客户，需于即日起15天内至营销中心交清购房款、签订购销合同，贷款客户要交清首付款，并开始走贷款程序，逾期不执行客户将作遐房处理，按前期协议遐还定金以及赔偿款，没有赔偿约定的则退回本金。”并于公告中载明A7-1704号房屋。据此可以看出，茂源公司与杨建兰签订的《购房委托协议书》在恒基.国际开盘后失效，已经认筹的客户应直接与茂源公司对接处理后续购房事宜。至此，茂源公司的合同义务已履行完毕。蒙自市人民法院在评判该事实时认为：“如无专门通知及说明面积、单价变化的情况，认购人杨建兰无法获知恒基公司发布的《公告》中所公布的A7-1704号房屋即为《购房委托协议书》中载明的A7-1704号房屋。对案涉的A7-1704号房屋面积缩减及单价大幅调整的基本情况，茂源公司未提供任何证据证实已通知杨建兰签订《商品房购销合同》或告知杨建兰其所认购房屋的面积发生变化的情况，致使杨建兰未签订《商品房购销合同》属于履行合同义务不完全。”对于该评判，上诉人认为是与事实严重不符的，恒基公司发布的《公告》中已经明确杨建兰是可以与恒基公司签订《商品房购销合同》购买A-1704号房屋的，众所周知，小区的每间房号是唯一的，公告中已经明确指出《商品房购销合同》应与恒基公司签订，认购人与茂源公司签订的《购房委托协议》在恒基.国际开盘后自动失效，相关购房事宜请直接与恒基公司对接。故上诉入认为自己的合同义务已履行完毕。二、被上诉人10万元购房定金不应当由上诉人返还，理由如下：1.上诉人收到杨建兰交纳的10万元购房定金后，已将该定金支付给了恒基公司为杨建兰认筹恒基.国际A7-1704号房屋，恒基公司于2011年11月14日出具的三份《收据》及茂源公司向恒基国际提交的《10月份恒基.国际销售表》能够相互佐证。此外，恒基公司发布的《公告》也包含了杨建兰认购的A7-1704号房屋。2.2020年7月2日，茂源公司于恒基公司在《关于“恒基国际小区”账务核对确认书》中已明确载明：“经恒基公司同意委托茂源公司代恒基公司向客户退认筹金及定金款11933950元（共计146户见附表）；剩余未退款项39609486.2元。经恒基公司及茂源公司双方协商，由茂源公司代收付给恒基公司的该项目客户认筹金及定金，尚未退款客户。后期只认金额不确定客户姓名，由双方公司核对签字后，由恒基公司退款。”综上所述，一审事实认定错误，导致判决错误，请二审在查清本案事实的基础上依法进行改判。张栋崇答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）被答辩人茂源公司并未履行《购房委托协议书》的相应义务，《购房委托协议书》已因合同履行不能而解除。被答辩人在上诉状中称“上诉人蒙自茂源房地产经纪有限责任公司已经履行了与杨建兰签订的《购房委托协议书》”不属于事实，实际上，在答辩人没有收到任何通知的情况下，本案中的争议房屋“恒基?国际”A7-1704号房屋已于2016年2月1日被案外人牛志祥购买，被答辩人与第三人之间签订的《购房委托协议书》的合同目的已经不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，该合同属于法定解除情形，已于2016年2月1日解除。又根据《中华人民共合国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被答辩人茂源公司应当将第三人杨建兰所交的10万元全额退还。一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。（二）答辩人从未收到过关于“恒基?国际”A7-1704号房屋的任何通知。被答辩人在上诉状中称“恒基公司在红河日报上发布公告...由此可以看出茂源公司与杨建兰签订的《购房委托协议书》在恒基国际开盘后失效，已认筹的客户应当直接与茂源公司对接处理后续购房事宜。至此，茂源公司的合同义务已经履行完毕”，但事实上，原审被告恒基公司虽然于2013年10月21日进行了《公告》，但是《公告》中的“恒基?国际”A7-1704号房屋面基仅67.51平方米，单价为2521.70元，这与第三人杨建兰与被答辩人茂源公司所签订的《购房委托协议书》中所载明的“恒基?国际”A7-1704号房屋面积84.71平方米，单价为3310元/平方米严重不符。除此之外，答辩人也从未收到过任何关于房屋面积、单价已经大幅度变动的通知。被答辩人茂源公司并未履行过《购房委托协议书》中的合同义务，对于关于涉案房屋“恒基?国际”A7-1704号房屋的情况变动，被答辩人茂源公司也未对答辩人进行过任何通知，答辩人从头到尾并不知情。（三）应当由被答辩人返还10万元认筹金及支付利息，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。答辩人在上诉状中称答辩人的10万元应当由恒基公司支付，这与事实和法律不符。《购房委托协议书》系第三人杨建兰与被答辩人茂源公司所签订，在合同因为履行不能而解除时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”应当由被答辩人茂源公司返还10万元认筹金及支付利息。被答辩人茂源公司上诉称10万元认筹金应当由恒基公司支付，但其与恒基公司之间的关系属于另一法律关系，第三人杨建兰并未与恒基公司之间签订过任何合同，有过任何协议。因此，被答辩人茂源公司应当返还答辩人10万元认筹金及支付利息，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当维持原判。基于以上的事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人称一审法院认定事实错误而导致判决错误的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。恒基公司答辩称：一审认定事实清楚，请求法庭按照一审的事实来判决，维持原判。原审第三人杨建兰陈述称：与张栋崇意见一致。张栋崇向一审法院起诉请求：一、依法判令被告茂源公司返还《购房委托协议书》的认筹金10万元给原告。二、被告茂源公司支付拖欠原告张栋崇10万元认筹金的利息42320元（按照蒙自市农村商业银行同期贷款月利率8‰计算，自2016年2月1日起算，暂计至2020年6月8日，以后应续计）。三、被告恒基公司在本案中承担连带责任；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：张栋崇与杨建兰原系夫妻关系，杨建兰于2017年8月4日向蒙自市人民法院起诉要求离婚。同年10月16日，本院作出（2017）云2503民初2169号民事判决，判决：“一、准予原告杨建兰与被告张栋崇离婚。二、子女抚养：……三、财产分割：……向蒙自茂源房地产经纪有限责任公司交纳的房屋订购金10万元（用于购买蒙自百年恒基房地产开发有限公司开发的位于蒙自市银河路南段‘恒基·国际’小区的A7-1704号房屋）归被告张栋崇所有......”。2011年11月10日，杨建兰（甲方）与茂源公司（乙方）签订了一份《购房委托协议书》，约定甲方委托乙方代为办理恒基房地产公司开发的“恒基国际”A7-1704号房屋购房认筹报名交款事宜。其中第三条约定：“甲方在签订本委托协议之日支付乙方人民币10万元（￥100000元整），该款为定金不可退款，该款作为认筹房屋时缴纳房地产开发公司的款项，该款项在甲方与蒙自百年恒基房产开发有限公司签订正式《商品房购销合同》时充抵首付款，由经纪公司将该款全额打款到开发商处”；第五条约定：“本次委托事项结束后，甲方依据蒙自百年恒基房地产开发有限公司出具的收据和所签署的文书，在蒙自百年恒基房地产开发有限公司违约时追究开发公司的法律责任”；第八条约定：“该房售房情况按以下第（1）种方式：①该房号为恒基·国际Ａ7-1704号壹套房，预计单套面积为：84.71平方米，最终以产权证上面积为准，该房单套售价为3310元/平方米（为最终售价）装修标准以最终《商品房购销合同》上规定为准，签订《商品房购销合同》及首付款时间以开发商正式电话通知甲方为准。”协议书签订当日，杨建兰依约转账10万元，茂源公司开具《收据》（NO：0021255）一张给杨建兰收执，并在其上注明“代收购房定金”。2011年11月14日，茂源公司向恒基公司转款2000万元，恒基公司同日出具的三份《收据》上注明“认购金（10月）”。茂源公司另附《10月份恒基·国际销售表》一份，其中第162项包括杨建兰认购的A7－1704号房屋，表上信息为周正宇、杨建兰，周正宇系原订购人。2013年10月21日，恒基公司在《红河日报》发布《公告》：“恒基国际项目已于2013年6月29日开盘，凡与茂源房地产经纪公司签订的《购房委托协议书》在开盘后自动废止，经百年恒基房地产公司研究决定，于开盘前与茂源签订《购房委托协议书》订购住房的客户，需于即日起15天内至营销中心交清购房款、签订购销合同，贷款客户要交清首付款，并开始走贷款流程，逾期不执行客户将作退房处理，按前期协议退还定金以及赔偿款，没有赔偿约定的则退回本金”。2016年2月1日，恒基公司将案涉A7-1704号房屋出售给案外人牛志祥，同年6月5日与牛志祥签订《商品房购销合同》，套内建筑面积为67.51平方米，单价为2521.70元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），该合同已在蒙自市房地产管理处办理了商品房预售登记备案。2020年3月10日，张栋崇向本院提起诉讼，请求：1.依法判令被告蒙自茂源房地产经纪有限责任公司返还《购房委托协议书》的定金10万元给原告。2.本案诉讼费由被告承担。本院于2020年4月16日上午公开开庭审理，审理过程中，张栋崇当庭变更诉讼请求为返还订购金10万元。因茂源公司不同意当庭变更定金为订购金的诉讼请求，原告当庭撤诉，并明确待重新整理证据后再行起诉。2020年7月2日，茂源公司与恒基公司负责人和核对人在《关于“恒基国际小区”账务核对确认书》中签名并加盖公司印章，确认书中载明：“经恒基公司同意委托茂源公司代恒基公司向客户退认筹金及定金款11933950元（共计146户见附表）；剩余未退款项39609486.20元。经恒基公司及茂源公司双方协商，由茂源公司代收代付给恒基公司的该项目客户认筹金及定金，尚未退款客户。后期只认金额不确定客户姓名，由双方公司核对签字后，由恒基公司退款。”。另查明，本案诉讼中恒基公司确认《公告》中所公布的面积为89.42㎡的“A7-1704”号房屋，即为杨建兰与茂源公司签订的《购房委托协议书》中载明的面积84.71㎡的“A7-1704”号房屋。恒基公司与茂源公司于2011年5月1日签订《楼盘代理合同》和《授权委托书》，委托事项包括：（1）与购房人草签协议；（2）与购房人签订《商品房购销合同》；（3）办理《商品房购销合同》备案手续；（4）收取购房人认筹金、购房款、维修基金、办证契税及工本费；（5）办理购房人的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。一审法院认为,第一，关于原告主体资格是否适格的问题。庭审中，被告茂源公司、被告恒基公司认为本案中原告张栋崇主体资格不适格，《购房委托协议书》系第三人杨建兰与被告茂源公司所签，原告不享有起诉权。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”案涉认筹金10万元系原告张栋崇与第三人杨建兰在婚姻关系存续期间的夫妻共有财产，该财产在本院作出的（2017）云2503民初2169号生效判决中已判决给原告张栋崇享有，现原告张栋崇以生效判决赋予其享有的权利向法院起诉符合法律规定，其主体资格适格。第二，关于被告茂源公司是否已全部履行合同义务的问题。本案中，原告张栋崇认为未能实现其购房目的的原因是该房屋已于2016年2月1日被被告恒基公司出售给他人，被告茂源公司无法正常代为购买。被告茂源公司则认为公司已通知过第三人杨建兰，且恒基公司已发过公告，是第三人杨建兰本人违约不去签订《商品房购销合同》。本院认为，根据被告茂源公司与被告恒基公司签订的《楼盘代理合同》和《授权委托书》可知，被告恒基公司已将“恒基国际”楼盘销售委托给被告茂源公司代理。委托事项覆盖整个销售过程含签订《商品房购销合同》及售后办证。通知认购人杨建兰签订《商品房购销合同》，既属于《购房委托协议书》中约定的茂源公司的义务，也属于《楼盘代理合同》和《授权委托书》中约定的委托事项。被告恒基公司虽然于2013年10月21日进行了《公告》，但该《公告》中公布的房屋，并无第三人杨建兰与被告茂源公司签订的《购房委托协议书》中载明的房号为“A7-1704”号、面积为84.71㎡房屋，且在其与案外人签订的《商品房购销合同》中实际建筑面积仅为67.51平方米，单价仅为2521.70元，“A7-1704”号房屋的面积与单价均与《购房委托协议书》中不一致。本院认为，如无专门通知及说明面积、单价变化的情况，认购人杨建兰无法获知《公告》中所公布的“A7-1704”号房屋即为《购房委托协议书》中载明的“A7-1704”号房屋。对案涉“A7-1704”号房屋面积缩减和单价大幅调整的基本情况，被告茂源公司未提供任何证据证实已通知第三人杨建兰签订《商品房购销合同》或告知第三人杨建兰其所认购房屋的面积发生变化的情况，致使第三人杨建兰未能签订《商品房购销合同》属于履行合同义务不完全。故被告茂源公司关于已履行完合同义务的主张不成立，本院不予支持。第三，关于应由谁返还认筹金10万元及利息，若承担责任的主体是被告茂源公司，被告恒基公司应否承担连带责任的问题。本院认为，第三人杨建兰与被告茂源公司之间的购房委托关系和被告茂源公司与被告恒基公司之间的代理销售关系是不同的法律关系，产生不同的法律后果，二者不能相互替代。第三人杨建兰与被告恒基公司之间未签订《商品房购销合同》，双方无法律关系。因第三人委托被告茂源公司购买的“恒基·国际”A7-1704号房屋已于2016年2月1日由案外人购买，第三人与被告茂源公司签订《购房委托协议书》的合同目的已无法实现，属合同履行不能，其情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项规定的法定解除条件，本院确认该协议的解除时间为2016年2月1日。被告茂源公司在合同解除后应将第三人杨建兰所交款项全额退还，故被告茂源公司关于其已将第三人杨建兰交纳的10万元认筹金转交给被告恒基公司，其不承担返还责任的辩解，本院不予支持。被告茂源公司可在退还款项后，依据《楼盘代理合同》和《关于“恒基国际小区”账务核对确认书》等凭证向被告恒基公司行使追偿权。故原告要求被告恒基公司承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。另，关于原告要求按蒙自市农村商业银行同期贷款月利率8‰计算利息的诉请，不符合法律规定。本院认为，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，利息应当分为两个阶段计算。以本金100000元为基数，2016年2月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类商业贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至款项偿清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。因原告于2020年3月10日第一次起诉系自愿撤诉，根据《诉讼费用交纳办法》第十五条规定，以撤诉方式结案的，案件受理费应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条的规定，判决：被告蒙自茂源房地产经纪有限责任公司于判决生效之日起十日内一次性返还原告张栋崇购房款100000元及利息（利息以100000元为基数，2016年2月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类商业贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至款项偿清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。案件受理费1573元，由被告蒙自茂源房地产经纪有限责任公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。对一审判决查明的事实，二审经审理确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，二审对案件事实确认与原审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨建兰（甲方）与茂源公司（乙方）签订了一份《购房委托协议书》，约定甲方委托乙方代为办理恒基房地产公司开发的“恒基国际”A7-1704号房屋购房认筹报名交款事宜，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。其中合同第三条约定：“甲方在签订本委托协议之日支付乙方人民币10万元（￥100000元整），该款为定金不可退款，该款作为认筹房屋时缴纳房地产开发公司的款项，该款项在甲方与蒙自百年恒基房产开发有限公司签订正式《商品房购销合同》时充抵首付款，由经纪公司将该款全额打款到开发商处”；第五条约定：“本次委托事项结束后，甲方依据蒙自百年恒基房地产开发有限公司出具的收据和所签署的文书，在蒙自百年恒基房地产开发有限公司违约时追究开发公司的法律责任”，第八条约定：“该房售房情况按以下第（1）种方式：①该房号为恒基·国际Ａ7-1704号壹套房，预计单套面积为：84.71平方米，最终以产权证上面积为准，该房单套售价为3310元/平方米（为最终售价）装修标准以最终《商品房购销合同》上规定为准，签订《商品房购销合同》及首付款时间以开发商正式电话通知甲方为准。”；协议书签订当日，杨建兰依约转账10万元，茂源公司开具《收据》（NO：0021255）一张给杨建兰收执，并在其上注明“代收购房定金”。2013年10月21日，恒基公司在《红河日报》发布《公告》：“恒基国际项目已于2013年6月29日开盘，凡与茂源房地产经纪公司签订的《购房委托协议书》在开盘后自动废止，经百年恒基房地产公司研究决定，于开盘前与茂源签订《购房委托协议书》订购住房的客户，需于即日起15天内至营销中心交清购房款、签订购销合同，贷款客户要交清首付款，并开始走贷款流程，逾期不执行客户将作退房处理，按前期协议退还定金以及赔偿款，没有赔偿约定的则退回本金”。2016年2月1日，恒基公司将案涉A7-1704号房屋出售给案外人牛志祥。至此，杨建兰已无法按约定实现购房目的，茂源公司应按协议约定承担退款责任。故上诉人茂源公司主张其已将第三人杨建兰交纳的10万元认筹金转交给恒基公司，其不承担返还责任的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人蒙自茂源房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二〇年十一月二十日书记员 李思娴