江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初3340号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州蓉江新区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：郑长辉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：徐贤义，男，1974年11月9日生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：伍先材，男，1974年10月22日生，汉族，住江西省赣州经济技术开发区。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告徐贤义、伍先材房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告徐贤义、伍先材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年11月6日签订的租赁赣南大学文化广场1号楼第二层212、213、225、226号商铺的《商铺租赁合同》，并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金222408元、市场管理费18241元，并自2020年5月1日起按月利率2%计算违约金，且租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.判令被告向原告支付免租期（含装修期）租金63120元；4.被告向原告所交履约保证金45084元不予退还；前述2、3、4项合计348853元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2016年11月6日签订的租赁赣南大学城文化广场1号楼第二层212、213、225、226号商铺的《商铺租赁合同》。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准及租金支付方式、履约保证金、装修保证金、市场管理费、违约责任等作了相关约定，同时被告伍先材作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，原告于2017年7月21日将商铺交付给被告使用，并给予被告免租期；被告向原告交纳履约保证金45084元、装修保证金20000元，装修保证金于装修结束后退还被告。被告自2018年12月1日起至2020年4月30日合计拖欠租金222408元，自2018年12月1日起至2020年4月30日拖欠市场管理费18241元，经原告多次催收未果。在《商铺租赁合同》第十三条违约责任第1项的约定：“在租赁期间，若乙方拖欠商铺租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应承担如下违约责任，（1）乙方未按本合同约定期限支付租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应按拖欠金额月利率2%计算向甲方支付违约金，至付清时止；（2）若逾期交纳超过三十天时，甲方有权单独解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，……”据此原告有权解除《商铺租赁合同》，被告应向原告支付违约金，被告所交履约保证金不予退还，免租期应补交租金。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告徐贤义辩称，一、原告的诉讼请求要求答辩人立即腾房，按合同规定当时答辩人逾期三十天未交租金原告就可以要求腾空房屋，但是原告没有要求，应该视为认可答辩人继续租赁，现在又不让交水电，也不让搬走货物，导致答辩人无法经营，原告应承担相应的责任；二、康茂城公司只退还了15000多元的装修保证金，其他的抵扣了市场管理费；三、答辩人于2018年12月1日开始就没有交纳租金和市场管理费，在2019年1月至2月左右就没有经营了,2020年4月、5月去找原告协商，但是原告要求补免租期的租金，双方没有谈拢。 被告伍先材辩称，与被告徐贤义为朋友关系，答辩人系担保人，当时徐贤义没有考量就租了原告的商铺，说要一个本地人做担保，只是说担保租房，后面签担保合同的时候答辩人也没有仔细看。而且商铺租赁合同第十三条违约责任第2、3点自相矛盾，给承租户造成超过三十天未交租金原告会收走商铺的假象。2020年6、7月份答辩人才知道徐贤义商铺产生纠纷的事情，之前徐贤义和原告一直没有通知答辩人。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》一份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。 2016年11月6日，康茂城公司作为甲方与徐贤义作为乙方签订《康茂城文化创意产业发展中心赣南大学城文化广场商铺租赁合同》一份，合同约定：1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场1号楼第二层212、213、225、226号商铺；2.商铺的总建筑面积为214.68平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年5月1日至2022年4月30日止；4.甲方在2017年5月1日将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕，交付时间即为起租日；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；若甲方未能在上述规定日期按期交付场地的，延迟一天，乙方计租日顺延一天，如甲方提前交付该商铺，则以提前交付日为起租日，装修期和免租期也从该起租日起计算，租赁期到期时间不变；甲方给予乙方2个月装修期用于装修、4个月为免租期（在装修期、免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费）；5.租金标准：2017年5月1日至2018年4月30日租金为10520元/月；2018年5月1日至2019年4月30日租金为12024元/月；2019年5月1日至2020年4月30日租金为13524元/月；2020年5月1日至2021年4月30日租金为15028元/月；2021年5月1日至2022年4月30日租金为16228元/月；6.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；7.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金45084元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；8.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）20000元；9.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；10.在租赁期间，乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；11.保证人伍先材同意为徐贤义就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，徐贤义在乙方处签字确认，伍先材在保证人处签字确认。同日，被告徐贤义在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 另查明，合同签订后，被告徐贤义向康茂城公司缴纳了履约保证金45084元、装修保证金20000元。2017年7月21日，康茂城公司将合同约定商铺交付给承租人徐贤义。上述款项，康茂城公司于2017年10月30日退还装修保证金15708元，剩余4292元抵扣市场管理费，履约保证金未退回给被告徐贤义。被告所欠案涉商铺租金、市场管理费缴纳至2018年11月30日，后续租金及市场管理费未再缴纳。 2019年8月12日，康茂城公司分别向被告徐贤义、伍先材出具《赣南大学城文化广场告知函》一份，载明案涉商铺截至2019年8月12日，已累计拖欠租金114216元、市场管理费9657元、水费7元及滞纳金22297元，要求2019年8月18日前付清所欠租金、市场管理费及滞纳金费用，并将上述告知函邮寄送达给了二被告。2020年10月16日，徐贤义将承租的赣南大学城文化广场1栋二层212、213、225、226号商铺腾空并腾退还给了康茂城公司。 本院认为，康茂城公司与徐贤义、伍先材签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。根据双方于2016年11月6日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2016年11月6日签订的《商铺租赁合同》，本院确认双方于2016年11月6日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺问题。被告徐贤义已将案涉店铺腾退还给原告康茂城公司，双方在《商铺腾房交接单》中确认案涉商铺已于2020年10月16日腾退完毕，因而原告主张判令被告腾退商铺已无事实依据，本院依法不予支持。 三、关于欠付租金、市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，康茂城公司、徐贤义均认可徐贤义已支付租金、市场管理费到2018年11月30日，故原告要求被告继续支付从2018年12月1日起的租金及市场管理费至腾退出商铺之日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。本院确认被告徐贤义腾退出商铺之日为2020年10月16日，故徐贤义应向康茂城公司继续支付2018年12月1日至2020年10月16日止的租金及市场管理费。又因2018年5月1日至2019年4月30日租金为12024元/月；2019年5月1日至2020年4月30日租金为13524元/月；2020年5月1日至2021年4月30日租金为15028元/月，故从2018年12月1日至2020年10月16日，被告徐贤义应向原告康茂城公司支付租金305562.93元（12024元/月×5个月+13524元/月×12个月+15028元/月×5个月16天）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为214.68平方米，原告主张市场管理费按1073元/月计算符合双方约定，故被告徐贤义应向原告康茂城公司支付2018年12月1日至2020年10月16日止的市场管理费24178.27元（1073元/月×22个月16天），以上租金及市场管理费合计329741.2元（305562.93元＋24178.27元=329741.2元）。 另，被告徐贤义向原告康茂城公司支付了履约保证金45084元未予处理，装修保证金20000元康茂城公司已退还。合同约定履约保证金可以抵扣被告徐贤义应付款项，现被告徐贤义未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金45084元，可抵扣被告徐贤义应交纳的租金及市场管理费。被告徐贤义应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费284657.2元（329741.2元－45084元=284657.2元）。被告伍先材系合同保证人，依合同约定承担连带保证责任，故对被告徐贤义的租金及市场管理费计284657.2元承担连带清偿责任。 四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告徐贤义、伍先材未按时交纳租金及市场管理费导致的损失。本院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告徐贤义、伍先材按拖欠租金及市场管理费总额284657.2元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计28465.72元（284657.2元×10%=28465.72元）。 五、关于康茂城主张的免租期（含装修期）租金问题。合同中明确约定，康茂城公司给予徐贤义装修期2个月、免租期4个月，在装修期、免租期内无需承担租金。按合同约定，康茂城需在2017年5月1日将商铺交付给徐贤义，但《商铺交付使用交接单》签字日期为2017年7月21日，当时基于双方合意，将商铺交付日期定于2017年6月1日，康茂城公司给予徐贤义装修期2个月、免租期4个月，即2017年12月1日前徐贤义均无需向康茂城公司支付租金。赣南大学文化广场于2017年12月正式开业，徐贤义在免租期内并未在案涉商铺实际经营，并未实际享受相关的免租优惠，康茂城公司主张返还免租期和装修期的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告徐贤义、伍先材于2016年11月6日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、限被告徐贤义于判决生效后十日内向原告支付2018年12月1日起至2020年10月16日止的未付租金及市场管理费284657.2元（已抵扣履约保证金）； 三、限被告徐贤义于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金28465.72元； 四、被告伍先材对上述判项二、三承担连带清偿责任； 五、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3266元（已减半收取），由原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司负担334.5元，由被告徐贤义、伍先材负担2931.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈佳煜 二〇二〇年十一月二十七日 代理书记员  陈治香