吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1526号上诉人（原审原告）：李洪颖，女，1976年6月22日出生，汉族,无职业,户籍地吉林省敦化市胜利街西安社区**，现住吉林省敦化市胜利街万锦花苑**楼****。委托诉讼代理人:刘金龙（系李洪颖丈夫），男，满族，1972年8月5日出生，个体工商户，住吉林省敦化市胜利街万锦花苑**楼****。被上诉人（原审被告）：敦化市弘昌房地产开发有限责任公司,住所地吉林省敦化市胜利街西环路**。法定代表人:黄明忠,该公司经理。委托诉讼代理人:葛宏刚,吉林容善律师事务所律师。上诉人李洪颖与被上诉人敦化市弘昌房地产开发有限责任公司（以下简称“弘昌公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2020）吉2403民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人李洪颖的委托诉讼代理人刘金龙，被上诉人弘昌公司的委托诉讼代理人葛宏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪颖上诉称：请求二审人民法院依法撤销吉林省敦化市人民法院（2020）吉2403民初124号民事判决，改判撤销原判发回重审，或查清事实后依法改判由弘昌公司向李洪颖支付违约金。事实与理由：1.关于鸿滨路修建及8#楼西侧新增单元问题。涉案房屋所在的8#楼原设计中并没有在一审判决中提及。2.一审法院查明靠近万锦花苑的鸿滨路从2016年开始施工，直至2017、2018年一直在修建过程中，也就是说弘昌公司明知道鸿滨路已经在建，却依然申请进行上述设计变更，因此，即使是鸿滨路的施工的确影响了涉案房屋单元的建成，进而导致了办证迟延，那也完全是弘昌公司自身的原因，而非政府政策及其他不可抗力的因素所致。3.即使该增加的单元属于原规划设计，那么在2014年初开始建设8号楼的时候，也应该同时建设、竣工、交付使用。彼此，并无一审法院认定的所谓西侧鸿滨路修建这一影响办理产权证的因素。4.涉案8号楼于2014年就已交付使用，按照《建设工程质量管理条例》第28条规定，施工时不得擅自修改工程设计。《建设工程质量管理条例》第58条规定没有通过检验合格的房屋不得擅自交付使用。弘昌公司于2014年就将房屋交付给了李洪颖，以此证明8号楼已建设完成，并且检验合格。即使该增加的单元属于原设计，以及由于钉子户等第三人的原因导致该单元不能与8号楼其他单元于2014年一同建设，抑或是后来由于鸿滨路的修建影响8号楼后增加单元的建设，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，对于弘昌公司抗辩逾期办理产权证系由于鸿滨路修建及存在钉子户等原因所致，其可另觅救济途径解决，但其不能以此对抗善意购买房屋的买受人李洪颖。因此，无论8号楼后增加的最西侧单元属于原设计的一部分，还是属于弘昌公司于2017年对原设计进行变更而后增加的，亦或鸿滨路的建设是否影响到了8号楼西侧单元的建设，均为弘昌公司自身的原因，弘昌公司不能因此而对李洪颖免责。5.一审法院对于8#楼西侧新增单元属于原设计还是新增设计以及8号楼开始修建时是否具备同时建设该单元的条件等问题也并未予以查明。6.关于李洪颖是否存在损失问题。虽然协议中约定了五年内不允许上市交易，但弘昌公司拖延办证的行为造成了李洪颖损失，因为只要取得了不动产所有权证，在有些小型银行就可以取得贷款，通过小额贷款公司或其他自然人也可以取得贷款，而李洪颖迟迟没有取得不动产权登记证书，无疑对其资产信用能力产生了严重影响，继而影响到其利用该房屋进行借款融资的能力，也会严重影响利用该房屋对外出租、与他人进行合伙经营、以及注册公司进行的验资等等。7.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一条及第二款之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”；“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以接照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由此可以得知，虽然李洪颖的损失数额难以确定，但可以按照上述规定计算损失，因而无需另外提供证据证明其实际损失。一审法院以双方在协议约定的违约责任中未进行约定，以及李洪颖未提交其有损失的证据为由驳回李洪颖的诉讼请求，显属不当。宏昌公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。事实与理由：1.针对逾期办理房照，开发商承担责任是有条件的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因导致逾期办证的由开发商承担责任，所以李洪颖向答宏昌公司主张权利时，应提供证据证明，逾期的原因在于宏昌公司。因李洪颖未举证证明，而宏昌公司提供的反驳证据却能证实是因为敦化市市政道路施工而推迟办证，因并非宏昌公司原因逾期办证，一审认定宏昌公司没有责任正确。2.李洪颖的主张应以实际存在损失为前提，因为回迁房五年内不能交易，未办理产权证没有影响李洪颖的占有、使用、收益等物权，上诉人提出的损失理由均是推断的，并非是李洪颖实际发生或者一定能发生的损失，依法不应支持。李洪颖向一审法院起诉请求：1.判决弘昌公司立即为李洪颖办理涉案房屋不动产权所有权证书;2.判决弘昌公司立即向李洪颖支付从2015年12月13日开始至2020年5月12日止的违约金52092.44元（169097元×4.65%×(1+150%)×(4+5/12);3.弘昌公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年底,由于李洪颖一处面积为50.7平方米的房产被敦化市房屋征收与土地收购储备中心征收,李洪颖自愿选择弘昌公司提供的期房实行产权调换(回迁安置),具体位置为敦化市胜利街万锦花苑小区8号楼2单元3楼西侧。为此，双方签订了一份《产权调换（回迁安置）协议书》,约定如下:李洪颖被征收的50.7平方米房屋,货币补偿金额为141960元，每平米为2800元，产权调换房屋面积为75.45平方米,李洪颖需向弘昌公司补交面积差价部分现金金额为27137元,回迁安置楼房价款总计为169097元,协议同时约定,房屋交付使用时间为2014年12月30日,相关不动产所有权证由弘昌公司自房屋交付使用起一年内办理完结。协议签订后,弘昌公司于2014年12月13日将涉案房屋交付李洪颖使用,但合同约定的期限期满后,弘昌公司并未按照约定将涉案房屋的不动产所有权证书办理完成,为此李洪颖向弘昌公司多次催要,但截至起诉之日,弘昌公司仍未将不动产所有权证书办理完成,致使李洪颖不能在预期时间对房屋充分行使占用、使用、收益和处分的权利,导致李洪颖的利益受损,为维护李洪颖之合法权益,根据《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，故起诉至人民法院,请求人民法院依法裁判。一审法院认定事实如下：敦化市弘昌房地产开发有限责任公司与李洪颖签订房屋拆迁产权调换协议，协议书的内容为：“甲方，乙方：被征收人李洪颖，身份证号：2224031976********，为加快城市旧城区改造，改善居民居住环境，有计划、有步骤地进行城市建设，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收产权调换（回迁安置）达成如下协议：一、乙方自愿选择甲方提供（现、期）房实行产权调换（回迁安置）。地址。地址在在敦化市胜利街万锦花苑小区**楼****西侧权调换（回迁安置）楼房以正楼一层为基准，征一还一，其他楼层按规定的楼层价差结算。回迁安置房屋五年内不得进入房地产市场进行交易。乙方被征收有产权证（照）房屋面积为50.7平方米，货币补偿金额为141960元人民币，每平方米单价为2800元，产权调换房屋面积为75.45平方米，回迁安置楼房价款为169097元。三、被征收人房屋货币补偿总金额与产权调换房屋价款的差额为27137元。四、房屋交付使用时间为2014年12月30日。五、甲方建设的回迁安置房屋应符合国家工程质量、验收标准。六、乙方应按有关规定交纳房屋维修基金、物业管理费、取暖费、房屋所有权和土地使用权证登记费、工本费。甲乙双方结算期房实际面积与本协议调换面积的差额房款。七、乙方选择的回迁安置楼房房屋所有权证、土地使用证由甲方自房屋交付使用起一年内办理完毕。八、甲方建设的回迁安置期房，自下发征收通知之日起一年以内没有交付使用，甲方从逾期之日起至通知楼房交付使用时止，按每平方米9元的标准（含取暖补助）补发乙方临时安置补助费，每月不足500元的，按500元／月计发。以上补发补助款项，甲方可在楼房交付使用时一并结清。九、违约责任：1.甲方建设的产权调换房屋不得自行改变设计施工，由于工程质量问题和未履行本协议条款规定的，应由甲方负责相应的经济损失并承担相应的法律责任。2.甲乙双方未按规定时间结清差额款，每逾期一天按差额款的万分之五支付违约金。本协议自双方签订之日起生效。甲方：敦化市弘昌房地产开发有限责任公司盖章。另查明：敦化市住房保障中心于2020年4月15日出具说明书，说明书的内容为：“敦化市弘昌房地产开发有限责任公司于2012年投标敦化市政府采购中心DZC2012-020号文件的廉租房项目，位于万锦花苑小区共计**、4192.8平方米，原定于2015年全部交付使用。由于19#、20#存在钉子户，迟迟不同意搬迁，影响正常施工建设，且因为小区西侧的鸿滨路没有修好，小区4#、8#、13#、19#、25#西侧最后一单元未建设完毕。耽误廉租房交付使用。2019年整体西侧建成后，万锦花苑现已交付89套廉租房使用，面积4072.9平方米。特此说明。敦化市住房保障中心盖章。2020年4月15日。”再查明：2014年12月13日由李洪颖签字确认涉案楼房验收确认书，与同年，李洪颖入住涉案楼房。2016年10月26日，弘昌公司为李洪颖出具不动产增值税普通发票。2020年4月3日，李洪颖向敦化市税务局交纳了契税、印花税。靠近万锦花苑的鸿滨路在2016年、2017年、2018年均在施工过程中。一审法院认为：李洪颖要求弘昌公司办理房屋产权证，弘昌公司同意协助李洪颖办理房屋产权证，本院认为，弘昌公司不是办理房屋产权证的行政机关，故弘昌公司应协助李洪颖办理位于敦化市胜利街万锦花苑8号楼2单元302室房屋产权登记手续。弘昌公司与李洪颖签订了房屋拆迁产权调换（回迁安置）协议，双方均认可协议中的内容，李洪颖所居住的敦化市万锦花苑小区8号楼2单元3楼西侧是通过其原有的50.7平方米房屋，加上其增加的面积（每平方米1100元），回迁为协议约定的75.45平方米房屋，协议中明确约定回迁安置房屋五年内不得进入房地产市场进行交易。虽然协议中约定李洪颖选择的回迁安置楼房房屋所有权证、土地使用证由弘昌公司自房屋交付使用起一年内办理完毕，通过庭审调查及对证据的分析，万锦花苑小区毗邻鸿滨路，而鸿滨路在2015年至2018年度均在施工，而鸿滨路亦是为保障万锦花苑的住户的通行，是政府的保障工程，相关的验收行为亦是在施工结束后进行，且双方在协议约定的违约责任中亦未对此项进行约定，李洪颖未向原审法院提交其有损失的相关证据，故对李洪颖要求弘昌公司给付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、敦化市弘昌房地产开发有限责任公司于判决生效之日立即协助李洪颖办理位于敦化市胜利街万锦花苑小区8号楼2单元3楼西侧房屋产权登记手续；二、驳回李洪颖的其他诉讼请求。案件受理费1102元，由原告李洪颖负担1002元，由敦化市弘昌房地产开发有限责任公司负担100元。李洪颖为证明自己主张成立，二审中提交录音一份。证明：敦化市房产处的工作人员解释涉案房屋之所以没有办房照是因为弘昌公司未提交符合办照的材料。弘昌公司质证称，对录音的真实性没有异议，录音内容中被录音的人员多次提到需要查实办理房照的手续是否提交给政务大厅，没有关于弘昌公司提交的手续不符合办照要求等相关内容的表述，本案8号楼西侧因市政务修鸿滨路导致该楼的原设计变更，所以导致录音中所提及的土地手续没有完全提交的相关事实，2019年将其列为无籍房内，各行政部门简化流程后，该房屋才可以办理房照。本院认为，宏昌公司对录音内容的真实性无异议，本院对录音内容的真实性予以确认。对录音内容中涉及本案房屋迟延办理产权证部分，予以参考。根据弘昌公司的申请，本院依职权到敦化市住房保障中心核实原审卷宗第43页《说明书》真实性及与本案的关联性。李洪颖质证称，对上述调查笔录内容无异议。宏昌公司质证称，通过该调查笔录的内容，并结合原审卷宗说明可以证实，原审卷宗43页中的说明内容是真实的，《说明书》中提到8号楼包含在89户廉租房范围内。而廉租房迟延办证的原因是鸿滨路没有修好，所以虽然调查笔录中没有提到本案涉及的8号楼二单元的房屋，但是8号楼中有廉租房，同一栋楼中的廉租房和其他住户都是因为市政修路导致迟延办证，可以进一步证实原审认定事实的正确。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，经与敦化市住房保障中心核实其提交的《说明书》内容与涉案房屋延迟办证的原因的关联性，敦化市住房保障中心明确答复：“我中心出具的该份说明系针对万锦花苑小区89套的廉租房的延迟交付问题作出的相关解释说明，而本案中所涉及的万锦花苑小区8号楼2单元3楼西侧房屋并不包含在上述89套廉租房中，上述说明与涉案房屋没有直接的关系，至于涉案房屋延迟办理产权证的具体原因，我中心不清楚。”再查，涉案房屋已于2020年9月23日办理产权证至李洪颖及其丈夫刘金龙名下。本院认为：弘昌公司与李洪颖在产权调换协议中约定“乙方选择的回迁安置楼房房屋所有权证、土地使用证由甲方自房屋交付使用起一年内办理完毕。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，弘昌公司作为涉案房屋的开发商应举证证明存在延迟办理房照的非自身原因，一审中弘昌公司虽提交敦化市住房保障中心出具的说明书，抗辩称涉案房屋存在不能办理房照的客观原因，但经二审与敦化市住房保障中心核实，该说明内容与涉案房屋延迟办理产权证并无直接联系，弘昌公司未提交其抗辩理由成立的相关证据，应按照其与李洪颖的协议约定期限办理产权证，并应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付逾期未办理产权证的违约金。一审未支持李洪颖的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。因涉案房屋已于2020年9月23日办理产权证至李洪颖及其丈夫刘金龙名下，李洪颖要求弘昌公司协助办理涉案房屋产权证书的相应诉求已得到实现，对其该项诉求不再赘述。综上，李洪颖的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林省敦化市人民法院（2020）吉2403民初124号民事判决；二、敦化市弘昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即给付李洪颖逾期办理产权证的违约金，数额以169097元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年12月14日计算至2020年5月12日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1102元，二审案件受理费1102元，合计2204元，由敦化市弘昌房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦承兰审判员  刘晓娟审判员  崔 玉二〇二〇年十一月十二日书记员  韩 宇