福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初863号 原告：蔡佩英，女，1968年10月27日出生，汉族，住福建省三明市宁化县。 委托诉讼代理人：邱旺东，男，1967年6月28日出生，汉族，住福建省三明市宁化县，系原告蔡佩英的丈夫。 委托诉讼代理人：蔡江虹，男，1966年2月4日出生，汉族，住福建省宁化县，系原告蔡佩英的哥哥。 原告：阴仁坤，男，1962年2月24日出生，汉族，居民，住福建省三明市宁化县。 委托诉讼代理人：邱承晖，男，1990年7月10日出生，汉族，住福建省三明市宁化县。 被告：顾红霞，女，1965年8月10日出生，汉族，居民，住福建省三明市宁化县。 被告：林广芳，男，1961年10月28日出生，汉族，居民，住福建省三明市宁化县。 被告：林俊宏，男，1989年10月21日出生，汉族，居民，住福建省三明市宁化县。 被告：唐晶晶，女，1987年11月13日出生，汉族，住福建省三明市宁化县。 四被告共同委托诉讼代理人：龙叔能、郭兰丹，福建信海律师事务所律师。 原告蔡佩英、阴仁坤与被告顾红霞、林广芳、林俊宏、唐晶晶侵权责任纠纷一案，2020年6月30日，三明市中级人民法院以（2020）闽04民辖21号民事裁定书裁定：本案由福建省明溪县人民法院管辖。本院依法于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡佩英的委托诉讼代理人邱旺东、蔡江虹与原告阴仁坤的委托诉讼代理人邱承晖、被告顾红霞、林广芳、林俊宏、唐晶晶的共同委托诉讼代理人龙叔能、郭兰丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡佩英、阴仁坤向本院提出诉讼请求称：1.判令四被告赔偿二原告店面被拍卖掉的损失计1211800元，判令四被告赔偿二原告违约金363540元（损失1817700元的20%），以上合计1575340元；2.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2010年7月1日，蔡佩英、阴仁坤与顾红霞三人以共同出资方式，合伙购买了宁化县××镇××商住楼××幢××平方米的房产，三方约定为三人共有，不得分割，合同至三方散伙清理完毕债权债务为止等。因经营需要，在购买房产后，三人约定将房产分别登记在三人名下，其中宁化县翠江镇翠江明珠商住楼2幢的123号店面以林广芳（顾红霞的丈夫）的名义进行产权登记，房屋所有权证号为宁房权证字第1××5号、国有土地证证号宁国用（2011）第1××6号，该店面面积为78.54平方米。此后，三合伙人委托蔡佩英对合伙财产进行经营管理。在蔡佩英管理期间，四被告擅自将合伙财产用于偿还个人债务，抵押担保给他人，并在宁化县人民法院作出的（2014）宁民初字第1069号民事调解书、（2014）宁民初字第1072号民事调解书条款中对该财产进行约定处分，用来归还个人债务，严重侵犯了二原告的利益。导致该店面被宁化县人民法院于2018年11月执行拍卖，造成二原告被侵占的财产损失1211800元，顾红霞、林广芳的违约行为应赔偿二原告损失1817700元的20%的违约金363540元。四被告的所作所为严重侵犯了二原告的利益，为此，双方曾进行协商，四被告不但不赔偿二原告的各项损失，反而恶人先告状，倒打一耙，要二原告赔偿其租金损失。综上所述，二原告现依据《民事诉讼法》等有关法律规定，特提起诉讼，要求依法判决四被告赔偿损失。 顾红霞、林广芳、林俊宏、唐晶晶共同答辩称：一、本案的侵权人只有林广芳，而不包括顾红霞、林俊宏、唐晶晶。案涉房产登记在林广芳名下，根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，对外而言，案涉房产的所有权人为林广芳。林广芳才有权处置案涉房产。因此，案涉房产是被林广芳个人用于债务担保，而不是被顾红霞、林俊宏、唐晶晶侵权处置。因此，顾红霞、林俊宏、唐晶晶不是侵害原告财产的主体。二原告诉请顾红霞、林俊宏、唐晶晶承担侵权责任，缺乏事实与法律依据。二、二原告选择侵权之诉，无权要求答辩人支付违约金。二原告选择侵权之诉，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”规定，应当驳回二原告的违约金诉讼请求。三、二原告主张案涉房产价值有误。1.宁化县人民法院拍卖案涉房产时，是采用福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的闽中兴房估字[2018]第90094号房地产估价报告。该估价报告评估案涉房产价值是1582300元，而不是原告主张的181.77万元。2.执行程序中司法拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，只是执行法院确定拍卖保留价的一种参考方式。评估价格不是财产真实价格，其真实价值的体现关键在于市场的检验。也即，拍卖的参与情况、竞价及成交过程对于衡量拍卖财产的真实价值具有重要意义，一定程度上也能够据此对评估价进行检验。案涉房产的拍卖成交价是1107610元。即，案涉房产价值为1107610元。四、原告起诉超过了诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。（2014）宁民初字第1069号民事调解书查明案涉房产于2014年9月2日被林广芳抵押登记。鉴于不动产的抵押登记具有公示性，故应推定原告于2014年9月2日起知道案涉房产被林广芳侵权。原告应于2016年9月1日前提起侵权之诉。二原告于2019年提起本案诉讼，显然超过了诉讼时效。综上所述，答辩人请求法庭驳回二原告的诉讼请求；即便二原告的起诉没有超过诉讼时效，二原告只能诉请林广芳赔偿房屋价值损失的三分之二即738407元（案涉房产价值为1107610元×2÷3=738407元）。 蔡佩英、阴仁坤为证实自己的主张向本院提交了如下证据：1.二原告身份证，证明原告的身份；2.三方签订的《合伙购房合同书》，证明2010年7月1日，蔡佩英、阴仁坤与顾红霞三人以共同出资方式，合伙购买了宁化县××镇××商住楼××幢的房产。3.《合伙补充协议》，证明不管房产证登记在谁的名下，都是归三方共同共有，约定违约金。4.《店铺租赁合同》，证明原告将该店面以每月5500元租给石伟琴。5.《价格评估结论书》，证明该房产经北京市国宏信价格评估有限公司评估为181.77万元。6.宁化县人民法院作出的（2014）宁民初字第1069号民事调解书、（2014）宁民初字第1072号民事调解书，证明四被告擅自将合伙财产翠江明珠商住楼2幢的123号店面用于偿还个人债务。庭审中，二原告认为证据4与本案无关，自愿放弃该证据。 顾红霞、林广芳、林俊宏、唐晶晶对上述证据发表如下意见：对证据1、2、3的三性没有异议；对证据4认为二原告需提交原件；对证据5的真实性、关联性及证明对象都有异议：宁化县人民法院拍卖案涉房产时，是采用福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的闽中兴房估字[2018]第90094号房地产估价报告，该估价报告评估案涉房产价值是1582300元，而不是二原告主张的1817700元。同时，案涉房产的实际价值应当以拍卖成交价为准，拍卖成交价是1107610元，即案涉房产价值为1107610元；对证据6的真实性没有异议，但对证明对象有异议：案涉房产登记在林广芳名下，根据《物权法》第九条第一款的规定，案涉房产的所有权人为林广芳，林广芳有权处置案涉房产。因此，案涉房产是被林广芳个人用于债务担保，而不是被顾红霞、林俊宏、唐晶晶侵权处置。 同时顾红霞、林广芳、林俊宏、唐晶晶向本院提交了一份阿里拍卖-司法信息，证明宁化县人民法院拍卖案涉房产时，是采用福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的闽中兴房估字[2018]第90094号房地产估价报告；该估价报告评估案涉房产价值是1582300元，而不是二原告主张的181.77万元；案涉房产的拍卖成交价是1107610元，即案涉房产价值为1107610元。 蔡佩英、阴仁坤对上述证据有异议，认为首先该证据不是原件，其认定的价值有误，应当以宁化法院卷宗里调出的评估材料认定评估的价值，认为房屋价格会随着时间改变，会增值会减值。北京公司评估的价值是1817700元，但其实市场价值还更高。法院拍卖的成交价值都是比评估价值降价的，认为房屋评估价格就是1817700元，同时对拍卖最终成交价格没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 顾红霞与林广芳系夫妻关系。2010年7月1日，蔡佩英、阴仁坤、顾红霞三人签订了《合伙购房合同书》，合同约定：1．三方共同购买宁化县××商品房××号楼××层××层，房屋产权登记为三方共有，为经营目的；2．合伙期限为2010年7月1日起，至三方散伙清理完毕债权债务时止；3．合伙人蔡佩荚、阴仁坤与顾红霞三方出资股份均等，各方出资610万元，合伙期间每个合伙人的出资均为共同财产，不得随意请求分割等……2010年7月2日，阴仁坤代表三方出面向福建金华厦房地产开发有限公司宁化分公司认购了宁化县翠江明珠商住楼2楼202室、201室、301室、302室、123室。此后，蔡佩英、阴仁坤与顾红霞按照合同约定各自出资6100000元。2010年12月4日，顾红霞作为甲方、蔡佩英作为乙方、阴仁坤作为丙方共同签订《合伙补充协议》，约定：“甲、乙、丙三方共同平均出资，合伙购买福建金华厦房地产开发有限公司宁化分公司出售的翠江明珠商品房2号楼123店面、201室、2号楼301室、302室，2号楼126店面、127店面、202室。现三方为经营及贷款便利，对于所购买商品房房屋所有权登记相关事项自愿达成如下协议：一、同意2号楼123店面、201室的房屋所有权近登记在甲方顾红霞处；同意2号楼301室、302室的房屋所有权证登记在乙方蔡佩英处；同意2号楼126店面、127店面、202室的房屋所有权证登记在丙方阴仁坤处。二、三方对于登记在自己名下的上述商品房，不享有独立的所有权，而是归三方共同所有。三、三方对于登记在自己名下的上述商品房，若进行处分经营，应由三方共同协商决定。四、三方对于登记在自己名下的上述商品房，所取得收益及获得贷款等，归三方平均所有……”2011年1月11日，本案诉争房产翠江明珠2幢123号店面登记在林广芳名下（房屋所有权证：宁房权证字第1××5号）。2011年4月29日，顾红霞、蔡佩英和阴仁坤签订《贷款用款协议》，约定：顾红霞（林广芳）、阴仁坤、蔡佩英（邱承晖）三方共同在宁化建行贷款金额计贰千万元整，由三方平分贷款金额，各自按期承担利息及费用三分之一等。 2014年12月18日，宁化县法院对巫华龙与顾红霞、林广芳民民间借贷纠纷一案作出（2014）宁民初字第1069号民事调解书，该调解书确定：一、被告顾红霞、林广芳尚欠原告巫华龙借款人民币ｌ000000元及利息（从2014年6月6日起至实际还款止，按月利率12‰计算），定于2015年2月13日前还清。若被告顾红霞、林广芳未按上述第一项确定的期限履行上务，原告巫华龙有权向法院申请强制执行，并从拍卖、变卖林广芳所有的坐落于宁化县××镇××商住楼××幢××号店面（房屋所有权证号：宁房权证字第1××5号、地使用权证号：宁国用（2011）第1××6号、房屋他项权证号：宁房他证字第1××2号）的价款中优先受偿。2014年12月23日，本院对卓冬生与顾红霞、林广芳、林俊宏、唐晶晶民间借贷纠纷一案作出（2014）宁民初宇第1072号民事调解书，该调解书确定：一、被告顾红霞、林广芳、林俊宏、唐晶晶尚欠原告卓冬生借款本金人民币400000元及利息（2014年7月1日起至实际还款之日止，按月利率15‰计算），定于2015年2月13日前还清。二、若被告顾红霞、林广芳、林俊宏、唐晶晶未按上述第一项确定的期限履行债务，原告卓冬生有权向法院申请强制执行，并从拍卖、变卖被告林广芳所有的坐落于宁化县××镇××商住楼××幢××号店面（房屋所有权证号：宁房权证字第1××5号、国有土地使用权证号：宁国用（2011）第1××6号、房屋他项权证号：宁房他证字第1××2号的价款中优先受偿。上述两份《民事调解书》发生法律效力后，因顾红霞、林广芳未履行调解书确定的义务，巫华龙与卓冬生于2015年2月27日向宁化县法院申请强制执行。在执行过程中，宁化法院查封了登记在林广芳名下的坐落于宁化县××镇××商住楼××幢××号店面。执行过程中，蔡佩英、阴仁坤分别于2015年12月7日、2016年4月11日提出执行异议，宁化法院均裁定予以驳回。2018年11月19日，宁化法院将上述争议房产进行拍卖，拍卖成交价为1107610元。 另查明，2015年7月12日是，北京市国宏信价格评估有限公司三明分公司作出评估报告，结论为宁化县××镇××商住楼××幢××号店面的评估值为1817700元；2018年，福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司作出闽中兴房估字（2018）第90094号评估报告，结论为上述房产评估价为1582300元。 本院认为，蔡佩英、阴仁坤与顾红霞签订的《合伙购房合同书》与《合伙补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，顾红霞与林广芳擅自处置争议房产的行为违反了《合伙补充协议》的有关规定，顾红霞的行为属违约行为，该行为侵犯了合同相对人的财产权，依照相关合同约定顾红霞应当按照合同约定向蔡佩英、阴仁坤支付相应的房产变现款并支付违约金。林广芳作为讼争房产登记的所有权人，根据《物权法》的有关规定，其有权对该房产进行处置，但林广芳不是该房产的实际投资人，其无权处置房产的变现款，故林广芳将房产变现款用于抵偿自己及家人的债务的行为属越权行为，该行为侵犯了蔡佩英、阴仁坤与顾红霞三人的财产权，对此林广芳应当对上述房产变现款承担相应的连带清偿责任。林俊宏、唐晶晶无权处置争议房产，亦无权处置争议房产的变现款，故二人对争议房产变现款的处置结果不承担责任。 针对蔡佩英、阴仁坤提出争议房产被拍卖掉的损失按第一次评估价1817700元认定的主张，本院认为评估价是中介机构对房产在一定时期所具有的可能存在的估值标准，该标准具有很大的不确定性，不能作为房产价值的认定，尤其是两次的评估价因时间的差异发生了较大的变动，故二原告的该主张不能成立。宁化法院在执行该争议房产过程中，依照法定程序进行拍卖，其最终拍卖成交价应当认定为该争议房产的实际价值，即为1107610元。顾红霞依照相关合同约定，应当将该房产的变现款的三分之二支付给二原告。针对蔡佩英、阴仁坤提出的违约金计算方式按总房款的20%计算支付的主张，根据《合伙补充协议》第五条的约定，违约金是形成损失金额的20%，本案中顾红霞系违反合同约定占用了房产变现款，该变现款金额不应认定为损失的金额，故二原告以总房价款作为损失金额的主张，不符合相关法律规定，该主张不予支持。二原告可于确定具体损失后，另行对违约金项目主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十条之规定，判决如下： 一、顾红霞应当向蔡佩英、阴仁坤支付占用的房产变现款738406.67元，该款于本判决生效后十日内清偿。 二、林广芳对上述款项承担连带清偿责任。 三、驳回蔡佩英、阴仁坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18978元，减半收取9489元，由蔡佩英、阴仁坤负担3897元，顾红霞、林广芳负担5592元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈立晖 二〇二〇年十一月二十日 书记员  叶 萌 附：本民事判决书适用的法律条文： 一、《中华人民共和国民法通则》 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十条二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。 三、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。