重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0106民初10859号 原告：重庆市第七十一中学校，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎马道子**，统一社会信用代码12500106084688016A。 法定代表人：王靖，该校校长。 委托诉讼代理人：刘守华，重庆雾都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲敏，重庆雾都律师事务所律师。 被告：重庆豪万科技发展有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街**统一社会信用代码915001067365910345。 法定代表人：陶拥军，该公司总经理。 原告重庆市第七十一中学校与被告重庆豪万科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市第七十一中学校的委托诉讼代理人刘守华、刘玲敏，被告重庆豪万科技发展有限公司的法定代表人陶拥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市第七十一中学校向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告的租赁关系，并判令被告返还承租的办公用房；2.请求判令被告向原告支付2015年1月1日至房屋交付之日止的租金；3.请求判令被告以应付而未付的租金为基数，按照年利率6%从2015年1月1日起至付清应付租金之日止的资金占用损失；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月6日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将沙坪坝区楼（除招生办公室、原德育处办公室外）所有办公室出租给被告作为办公用房（大约500平方米），租期3年，从2013年5月1日至2016年4月30日止，租金为72000元/年。合同签订后，房屋实际交付时间为2014年7月1日，且支付了半年的租金（即2014年7月1日至2014年12月31日的租金），此后被告以法定代表人在原告处承包的工程款未收到为由拖延支付租金。租赁合同期限届满后，被告继续占用原告的办公用房，双方未签订书面的房屋租赁合同；2017年12月被告归还了部分办公用房约350平方米的办公用房，继续租用一楼约150平方米的办公用房，但仍然拖欠租金。在此期间，原告多次催告被告支付拖欠的租金，被告拒不支付。依据规定，租赁期限六个月以上的，未采用书面形式，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。原告与被告签订的《租赁合同》已经于2016年4月30日到期，2016年5月1日起至今双方形成了不定期的租赁关系。原告有权随时解除租赁合同关系。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告重庆豪万科技发展有限公司辩称,重庆豪万科技发展有限公司与重庆市第七十一中学校签订的合同是无效的。理由如下：重庆豪万科技发展有限公司与重庆市第七十一中学校在2013年2月6日签的房屋租赁合同法人主体不对，2013年7月5日前应该是重庆市小龙坎职业中学，而不是重庆市第七十一中学校。所以我方认为租赁合同无效。在2013年7月5日，沙坪坝区机构编制委员会作出沙编委发（2013）43号巜沙坪坝区机构编制委员会关于撤销小龙坎职业中学校恢复重庆市第七十一中学校和重庆市第六十九中学校的批复》。2013年2月6日被告与重庆市第七十一中学校签订的租赁合同，该合同的出租范围包含了重庆市沙坪坝区教育委员会架空运动场工程（地（地下车库工程项目部和其它办公用房。由于重庆市第七十一中学校没有按照合同规定的范围执行，并还占用办公用房，没有任何补充协议。对这种霸王合同重庆豪万科技发展有限公司只能认为该合同无效。重庆市沙坪坝区教育委员会架空运动场工程（地（地下车库在2013年6月竣工。该工程的项目部是在租赁合同范围内的大部分。2013年7月开始该工程项目部和重庆市第71中学校办理工程结算直到2020年1月办理完。在这期间未将项目部办公用房交还给重庆市第七十一中学校。因此重庆市第七十一中学校未将租赁合同范围内的房屋交给重庆豪万科技发展有限公司。以上三点证明原告与被告在2013年2月6日签的租赁合同无效，被告已交的36000元租金应当退还，不同意原告的诉讼请求。 根据庭审中当事人的陈述主张、举示的证据材料及举质证意见，本院就本案事实认定如下： 原告重庆市第七十一中学校系位于重庆市沙坪坝区房屋的产权人，于2014年9月3日取得产权登记。 原告重庆市第七十一中学校（甲方）与被告重庆豪万科技发展有限公司（乙方）于2013年2月6日签订房屋租赁合同，合同主要约定：经甲、乙双方友好协商，就乙方向甲方租赁甲方办公室事宜达成一致意见，特签订本合同：一、甲方同意将（除招生办公室、原德育处办公室外）所有办公室出租给乙方作为办公用房（大约500平方米）。二、租期：租期为3年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。三、租金：乙方每年向甲方支付房屋租金人民币柒万贰仟元（72000元）。乙方在每年1月1日前将租金支付给乙方。未按时缴纳，甲方有权随时单方面终止合同，造成的一切违约责任由乙方承担。四、乙方若需开通水、电、气、闭路、宽带网络、电话等需征得甲方书面同意，并自主完清相关手续和独立承担相关费用。五、乙方在租赁期间不得擅自改变房屋结构。并负责租赁期间的日常维修。六、诚信金：乙方向甲方缴纳壹万元诚信金，作为乙方履行物管费及水电气等费用的保证。合同期满，退回剩余本金。七、若遇到甲方办学需要或教委对学校功能布局调整，甲方有权收回出租场地，且不负责任何形式的赔偿。但需提前3个月书面通知乙方。八、租赁期满，在同等条件下乙方有优先续租权。若乙方未续租，则乙方的所有物品归甲方所有（办公家具除外）。九、乙方在承租期间负责消防、治安责任，并遵守社会公德和国家的法律法规。服从物管公司的正常管理，按时交纳物管费用。十、乙方利用承租的办公用房开展的一切对内外业务均与甲方无关，乙方独立承担由此产生的一切经济、法律、人事、行政责任。十一、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。十二、本合同自双方签字盖章之日起成立生效。原告及委托代表人，被告及法定代表人陶拥军在合同上签字并加盖公章。 合同签订后，原告于2014年7月1日将合同约定房屋交付被告使用，被告拖欠原告2015年1月1日起的房屋租金未付。2017年10月10日原告向被告发出律师函，该律师函主要内容载明：受原告的委托，本律师就被告拖欠重庆市第七十一中学的房屋租金事宜致函如下：2013年2月6日，被告与原告签订《租赁合同》，约定原告将位于马道子105号楼负1楼及1楼500平方米的办公室出租给被告，租赁时间为2013年5月1日至2016年4月30日，每年的租金为72000元。但《租赁合同》签订后，被告仅支付了半年的租金，此后以法定代表人在原告处承包的工程款未收到为由拖延支付。《租赁合同》期满后，被告继续租用上述办公用房，同样拖延支付租金，拖欠租金合计约288000元。原告为维护自身合法权益，现委托本律师致函被告。本律师认为，本案事实清楚，法律关系明确，被告承租原告的房屋理应支付房屋租金，被告法定代表人承包的工程款争议与本案属于不同的法律关系，且被告正在通过诉讼解决，故被告拖欠原告的房屋租金没有法律依据，被告已经违约，依法应承担违约责任，包括但不限于立即支付拖欠租金，承担资金占用费等。考虑到双方的合作关系，在本律师调解阶段，请被告在收到本律师函后5个工作日内予以回复，否则，原告将采取相应的法律途径追究被告的违约责任，以维护其自身合法权益。 被告签收了该律师函并加盖公章。后被告向原告出具关于重庆市71中学校房屋租赁合同的回复一份，回复内容为：重庆市71中学校：贵校发往本公司的律师函已收到并悉知，其主要内容基本属实，但租赁时间和租金与原合同有一定出入，现需特别说明。1、租赁合同所签的租赁时间为2013年5月1日至2016年4月30日。但实际将房屋交给本公司使用的时间是2014年7月1日至今。2、房屋交付使用后，本公司已付清2014年7月1日至2014年12月31日6个月租金，共计36000元。未付租金应从2015年1月1日开始计算，截止2017年12月31日，还需支付36个月租金，共计216000元。在此特作说明。由于公司目前遭遇到前所未有的困难，导致资金周转特别紧张，本公司本着诚恳的态度，愿意与贵校协商解决问题，以求和贵校达成共识。 之后，2018年1月1日被告将部分房屋归还原告，但继续租赁原告150平方米的房屋，被告仍未向原告给付欠付租金。2020年6月30日，被告向原告出具承诺书一份，重庆豪万科技发展有限公司承诺如下：1、公司将在2020年7月30日前交房。2、公司欠重庆市第71中房租分两次付清：2020年12月30日支付一次，2021年6月30日全部付清。承诺人重庆豪万科技发展有限公司，2020年6月30日。被告在承诺人处加盖公章。 原告现依法于2020年7月13日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求，被告于2020年7月28日收到原告的起诉状副本。 审理中，经本院主持调解，双方当事人自行和解，因分歧较大未能达成协议。 上述事实，有原告重庆市第七十一中学校举示的房屋租赁合同、房地产权证、律师函、关于重庆市71中学校房屋租赁合同的回复、承诺书，被告举示的照片以及原被告双方当事人的陈述予以证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原被告双方在履行合同过程中均严格按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。被告现尚欠原告房屋租金，已由原告举示的证据材料所证明，本院予以确认。原告举示的租赁合同内容证明，被告重庆豪万科技发展有限公司是以承租人身份与原告签订租赁合同，合同到期后又继续租赁原告房屋，因此被告主张其不是合同承租人，原告未将房屋出租给被告，与证据证明事实不符，本院不予采信。根据原告举示的房地产权证证明，原告出租给被告的房屋系合法房屋，并且原告系房屋的登记产权人，享有出租该房屋的权利，原告于2014年9月3日取得产权登记，以及被告主张原告恢复建制的时间在双方签订房屋租赁合同之后，并不影响双方订立的租赁合同的效力，被告主张双方签订的合同无效，原告无权出租案涉房屋，没有事实及法律依据，本院不予采信。 现被告拖欠原告租金，按照双方合同约定，原告依法有权请求被告给付拖欠的租金，原告主张因被告归还了350平方米的房屋，从2018年1月1日起，被告继续租赁了150平方米的房屋，每月租金应当按照每月每平方米12元的标准收取，本院认为根据双方合同约定的租赁面积和租金标准，可以合理计算确定原告前述主张符合双方合同约定，本院予以采信。 《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现原被告双方案涉房屋租赁合同的租赁期限为不定期，被告欠付原告到期租金违反合同约定和法律规定，原告有权依照相关法律规定解除双方订立的房屋租赁合同关系，并请求被告给付欠付租金、合同解除后产生的房屋占有使用费及从租金逾期之日起按法定利率计算的资金占用损失，并返还承租的房屋。原告在起诉状中向被告提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，被告收到原告起诉状副本时，原告解除合同的通知到达被告，本院可以认定双方当事人的房屋租赁合同于2020年7月28日解除，且双方当事人合同解除后，可按每月1800元的租金标准计算房屋占有使用费。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因双方当事人对资金占用损失没有约定，原告关于按年利率6%计算资金占用损失没有事实及法律依据，本院不予支持，本院依法调整为按法定利率计算资金占用损失。双方确认本案房屋实际交付被告租赁使用的时间为2014年7月1日，租金应当据实从当日开始计算。被告按约应每年1月1日交纳全年租金，被告第一期年租金即从2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金应当于2015年1月1日前给付原告，并以此类推。本案房屋租金实际由于双方租赁合同于2020年7月28日解除，从2020年7月1日起计算至2020年7月28日，该期间租金的资金占用损失应当从2020年7月28日租赁合同解除之日起计算。被告提出的诉讼主张，没有事实及法律依据,本院不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告重庆市第七十一中学校与被告重庆豪万科技发展有限公司双方于2013年2月6日订立的房屋租赁合同关系于2020年7月28日解除。 二、被告重庆豪万科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告重庆市第七十一中学校2015年1月1日起至2017年12月31日的房屋租金216000元。 三、被告重庆豪万科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告重庆市第七十一中学校2018年1月1日起至2020年7月28日的房屋租金，该租金按每月1800元计算。 四、被告重庆豪万科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将其承租的重庆市沙坪坝区房屋返还原告重庆市第七十一中学校。 五、被告重庆豪万科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告重庆市第七十一中学校2020年7月29日起至前述房屋返还原告之日的房屋占有使用费，该房屋占有使用费按每月1800元计算。 六、被告重庆豪万科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告重庆市第七十一中学校资金占用损失，该损失：1、从2015年1月1日起至2015年12月31日，以36000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2、从2016年1月1日起至2016年12月31日，以108000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；3、从2017年1月1日起至2017年12月31日，以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；4、从2018年1月1日起至2018年12月31日，以226800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；5、从2019年1月1日起至2019年8月19日，以248400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；6、从2019年8月20日起至2019年12月31日，以248400元为基数，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；7、从2020年1月1日起至270000元租金付清为止，以270000元为基数，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。8、从2020年7月28日起至到期应付租金（2020年7月1日至2020年7月28日期间产生，按每月1800元计算）付清之日，以前述到期应付租金（2020年7月1日至2020年7月28日期间产生，按每月1800元计算）为基数，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、驳回原告重庆市第七十一中学校其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3098.51元（原告已预交），由被告重庆豪万科技发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  杭安华 二〇二〇年十一月九日 书记员  辛嫣梦