广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8420号上诉人（原审被告）：冯洁霞，女，汉族，1976年8月17日出生，住广东省佛山市高明区*************，公民身份号码440************223。上诉人（原审被告）：林杰章，男，汉族，1974年11月11日出生，住广东省佛山市高明区*************，公民身份号码440************018。委托诉讼代理人：廖建文，广东正明扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘雪卿，女，汉族，1969年12月17日出生，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码440************044。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。上诉人冯洁霞、林杰章因与被上诉人刘雪卿建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初721号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人冯洁霞、林杰章上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回刘雪卿的全部诉讼请求；2.由刘雪卿承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当予以纠正。一、冯洁霞、林杰章与刘雪卿之间交易标的是案涉国有农用地使用权，并不包括该国有农用地使用权所建的建筑物。（一）无论是依据2019年10月13日《土地转让协议》，还是依据2019年12月5日《佛山市高明区国有土地使用权转让合同》都可充分证实，冯洁霞转让给刘雪卿的标的物是案涉国有农用地的使用权，并不包括该国有农用地的使用权所建的建筑物。（二）无论是依据2018年1月29日佛山市迅平土地估价与房地产评估咨询有限公司就案涉国有农用地的使用权出具的评估报告书，还是依据2019年10月23日佛山市鸿科土地房地产评估有限公司就案涉国有农用地的使用权出具的土地估价报告，都可充分证实评估机构只对案涉国有农用地的使用权进行价值评估，并未评估在该国有农用地使用权所建的建筑物。（三）冯洁霞、林杰章与刘雪卿依据《土地转让协议》所约定的交易金额也只针对案涉国有农用地使用权的转让价款，并不包括该国有农用地使用权所建的建筑物的价款。（四）2019年12月27日佛山市自然资源局高明分局作出的《关于限期整改杨某镇龙某私家果园内非法占用土地进行违法建设行为的通知》不能作为认定在该国有农用地的使用权所建的建筑物属于违法建筑物的依据。首先，在该国有农用地使用权所建的建筑物用途是为存放农具、肥料等农业生产资料，并非用于居住而建，并属于《中华人民共和国城乡规划法》调整范围之内。其次，佛山市自然资源局高明分局未作出任何有法律效力的行政决定认定在该国有农用地的使用权所建的建筑物属违法建筑物。最后，在未依法认定在该国有农用地使用权所建的建筑物属违法建筑物情况下，法院在审理民事纠纷案件不能自行认定案涉建筑物属于违章建筑。二、2019年10月13日《土地转让协议》未出现不能履行情形，也不存在刘雪卿部分合同目的已无法实现及显失公平情形。2019年10月13日《土地转让协议》可继续履行，且冯洁霞、林杰章为履行2019年10月13日《土地转让协议》做出大量前期准备工作，继续履行2019年10月13日《土地转让协议》更有利于保护双方合同权益。（一）基于上述第一点分析，冯洁霞、林杰章自行拆除在该国有农用地使用权所建的建筑物不影响2019年10月13日《土地转让协议》继续履行，也未造成刘雪卿部分合同目的无法实现，不存在显失公平情形。（二）依据2019年12月23日《关于停止办理高明区杨某龙某私家果园和高明区杨某私家果园不动产登记业务的公告》证实，是政府行政主管部门原因造成2019年10月13日《土地转让协议》处于履行中止状态，只要政府行政主管部门恢复办理，2019年10月13日《土地转让协议》完全可继续履行，且冯洁霞、林杰章也无任何过错。（三）为履行2019年10月13日《土地转让协议》，冯洁霞、林杰章已于2019年10月16日委托评估机构对案涉国有农用地使用权作出土地估价报告，在佛山市自然资源局高明分局办理了交易过户审批，并缴纳了交易过户的全部税费，已为履行2019年10月13日《土地转让协议》做出了大量的前期准备工作，继续履行2019年10月13日《土地转让协议》更有利于保护双方合同权益。三、2019年12月5日《佛山市高明区国有土地使用权转让合同》不属全部条款无效合同，只是关于交易价格条款属无效条款。（一）冯洁霞、林杰章与刘雪卿签订2019年12月5日《佛山市高明区国有土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，且也是办理产权变更手续的格式合同，除交易价格与实际交易不相符外，其他条款均为双方真实意思，不存在无效情形。（二）根据新法优于旧法原理，认定2019年12月5日《佛山市高明区国有土地使用权转让合同》效力，应适用《中华人民共和国民法总则》，而非《中华人民共和国合同法》。（三）关于交易价格问题，可以真实交易价格作为缴纳各项税费依据来解决，并不是必须要以解除合同方式来解决。四、冯洁霞、林杰章不同意刘雪卿解除2019年10月13日《土地转让协议》，要求刘雪卿必须继续履行2019年10月13日《土地转让协议》。综上，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当予以纠正，请二审法院在查清客观事实基础上依法支持冯洁霞、林杰章的全部上诉请求。被上诉人刘雪卿答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，案涉《土地转让协议》约定土地和房产一并转让，合同定价包括了地上建筑物定价，并非只转让土地使用权，冯洁霞、林杰章的上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求驳回冯洁霞、林杰章的上诉请求。刘雪卿向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘雪卿与冯洁霞于2019年10月13日签订的《土地转让协议》无效；2.确认刘雪卿与冯洁霞、林杰章于2019年12月5日签订的《佛山市高明区国有土地使用权转让合同》无效；3.判令冯洁霞、林杰章向刘雪卿返还第一期款项100000元及利息（以100000元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2019年10月14日起计至实际清偿之日止）4.案件诉讼费用由冯洁霞、林杰章承担。开庭时，刘雪卿将第一项诉讼请求变更为：解除刘雪卿与冯洁霞于2019年10月13日签订的《土地转让协议》。一审法院查明：2019年10月13日，冯洁霞作为甲方（卖方）与刘雪卿作为乙方（买方）、案外人叶某均（担保方）签订《土地转让协议》，合同约定：1.甲方将位于高明区杨某镇座某村委会国有农用地的使用权转让给乙方（该地块领取了《土地使用权证》证书号码为粤（2018）佛高不动产权第002XXX7号），双方议定该房地产交易总金额为800000元，分期付款，乙方应于该协议签订之日内支付甲方第一期款100000元，第二期款700000元要在办理土地使用权转让手续取得领证回执时付清；2.本合同签订之日起十日内，甲乙双方应携带有关资料到高明区房地产交易中心办理过户手续，乙方支付最后一期购地款时，甲方应同时将《土地使用权》领证回执交付给乙方；3.甲方保证上述地块没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，一概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责；4.甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收购地款退还给乙方，另赔偿乙方50000元的违约金，已支付的过户费用由甲方负责，乙方中途不买及逾期15天仍为付清应缴纳购地款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购地款甲方不退回乙方，作为乙方的违约金，另赔偿甲方处理此地块过户中产生的一切经济损失，丙方保证甲乙双方不违约，若违约，丙方需要赔付损失20000元整……次日，刘雪卿将第一期款100000元支付至冯洁霞的账号，同日冯洁霞、林杰章向刘雪卿出具收据确认收到上述100000元。2019年12月5日，刘雪卿与冯洁霞、林杰章为办理过户手续再次签订《国有建设用地使用权转让合同》，约定冯洁霞以248900元价格将案涉地块出售给刘雪卿。另查，冯洁霞、林杰章于2000年1月1日登记结婚。再查，2018年1月29日佛山市迅平土地估价与房地产评估咨询有限公司就案涉地块（原证号：佛高国用（2009）第06XXXX2号）出具的评估报告书显示，案涉地块宗地四至：东至果园用地，南至道路，西至果园用地，北至塘；登记用途为果园用地；土地面积为1000平方米；总地价为234000元；现场图片显示存在一层建筑。2019年12月23日，佛山市自然资源局高明分局发布《关于停止办理高明区杨某龙某私家果园和高明区杨某私家果园不动产登记业务的公告》，对高明区杨某龙某私家公园和高明区杨某私家果园的地块的转让、过户等一切不动产登记业务。2019年12月27日，该局在案涉土地处张贴《关于限期整改杨某镇龙某私家果园内非法占用土地进行违法建设行为的通知》，认为上述土地上的建筑物、构筑物及附属设施违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属于违法建筑物、构筑物及附属设施，要求冯洁霞该通知发布之日起六十日内自行拆除，若不拆除承担相应的法律后果。现，案涉土地上的建筑已经被拆除。一审法院认为，案件属于建设用地使用权转让合同纠纷,刘雪卿与冯洁霞签订《土地转让协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，因此具有法律约束力，双方应按约定履行义务。而刘雪卿与冯洁霞签订的《国有建设用地使用权转让合同》虽然经过了行政部门的审查，但目的是通过合同的备案程序掩盖逃税等非法目的，从而履行《土地转让协议》中关于办理案涉地块的过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害国家、集体、第三人的合法权益的行为无效，因此《国有建设用地使用权转让合同》无效，应以《土地转让协议》的真实意思表示为准。案件中，双方在办理案涉土地过户的过程中，佛山市自然资源局高明分局发布公告对案涉土地的转让、过户等一切不动产登记业务停止办理，其后又发出整改通知要求冯洁霞对案涉地块上的违章建筑进行拆除，现案涉土地上的建筑已经拆除，因无法预期过户手续办理期限，原合同已经丧失履行基础，属于不能履行的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，存在法律上或事实上不能履行的情形刘雪卿不能请求继续履行，因此可以请求解除合同。另一方面，土地上的建筑被拆除，也使得刘雪卿的部分合同目的已无法实现，显失公平。综上，刘雪卿有权要求解除合同，法院对刘雪卿请求于2020年4月7日（开庭之日）解除《土地转让协议》、合同予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人根据合同性质及履行情况可以要求恢复原状、采取其他补救措施。冯洁霞、林杰章在案涉地块的取得及转让过程中系夫妻关系，且林杰章参与案件交易中，应共同承担相应责任。刘雪卿已经支付冯洁霞、林杰章100000元购地款，从2019年10月14日起冯洁霞、林杰章开始占用上述购地款，因此合同解除后刘雪卿可以要求冯洁霞、林杰章返还上述购地款及利息，因此法院确认冯洁霞、林杰章返还刘雪卿上述购地款100000元及利息（以100000元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月14日算至实际清偿之日止），对刘雪卿诉讼请求超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘雪卿与冯洁霞在2019年10月13日签订的《土地转让协议》于2020年4月7日解除；二、刘雪卿与冯洁霞、林杰章在2019年12月5日签订的《国有土地使用权转让合同》无效；三、冯洁霞、林杰章于判决生效之日起十日内向刘雪卿返还100000元及利息（以100000元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月14日算至实际清偿之日止）；四、驳回刘雪卿的其他诉讼请求。如果冯洁霞、林杰章未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7120元，由冯洁霞、林杰章负担。二审期间，冯洁霞、林杰章向本院提交以下新证据：证据1.2019年10月25日《代理协议》、2019年10月30日《收据》、案外人佛山市鸿科土地房地产评估有限公司出具的《土地估价报告》，拟证明冯洁霞、林杰章为履行《土地转让协议》委托案外人代理出具《土地估价报告》，并支付代理费用8500元，本案交易的标的物是案涉国有农用地的使用权；证据2.《佛山市高明区国有土地使用权转让合同（宗地转让合同）》《国有土地使用权转让审批表》，拟证明本案交易的标的物是案涉国有农用地的使用权，佛山市自然资源局高明分局已审批通过案涉国有农用地的使用权转让；证据3.《土地交易纳税申报表》《土地增值税纳税申报表（六）》、税收完税证明、广东增值税普通发票，拟证明冯洁霞、林杰章为履行过户义务，在2020年1月3日为案涉国有农用地使用权缴纳了使用权变更所产生的全部税费，积极履行合同义务；证据4.2020年6月29日冯洁霞向佛山市自然资源局高明分局递交的《申请书》、佛山市自然资源局高明分局于2020年7月1日出具的《关于对申请恢复龙某私家果园地块交易的回复》，拟证明目前暂停办理案涉国有农用地使用权变更手续是因政府部门原因所致，《土地转让协议》现处于履行中止状态。刘雪卿对上述证据1的真实性不予确认，证据2、3并非二审新证据，证据4由法院核实。经审查，上述证据与本案的实体审理不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为本案《土地转让协议》应否继续履行。本案中，刘雪卿、冯洁霞、林杰章就位于佛山市高明区杨某镇（杨某）座某村委会农用地使用权[粤（2018）佛高不动产权第002XXX7号]转让事宜，先后签订《土地转让协议》及《国有建设用地使用权转让合同》，上述两份合同关于标的物转让价款的约定存在明显差异，双方均确认实际履行的合同为《土地转让协议》，《国有建设用地使用权转让合同》系为备案缴税所用，并非双方真实履行的合同，则依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，刘雪卿、冯洁霞、林杰章所签《国有建设用地使用权转让合同》无效，应以《土地转让协议》的真实意思表示为准。关于《土地转让协议》约定的800000元转让价款对应标的物的具体内容问题，因双方在签订《土地转让协议》时土地上的建筑物客观存在，结合评估机构关于涉讼地块使用权转让价款的评估结果仅为248900元的事实，本院认为刘雪卿主张800000元价款为案涉地块使用权及其上盖建筑物所有权的对价较为合理。现根据佛山市自然资源局高明分局2019年12月23日出具的《关于停止办理高明区杨某龙某私家果园和高明区杨某私家果园不动产登记业务的公告》及2019年12月出具的《关于限期改正杨某镇龙某私家果园内非法占用土地进行违法建设行为的通知》所载内容，案涉地块上盖建筑应在一定期限内予以拆除，佛山市自然资源局高明分局自2019年12月23日起也暂停办理案涉地块使用权的转让登记手续，冯洁霞、林杰章此后亦未能提供相关证据证明案涉地块使用权转让登记手续恢复办理的时间。据此，本案《土地转让协议》现无法继续履行，刘雪卿无法在可预见的合理期限内实现订立本案《土地转让协议》的目的，且因案涉地块上盖建筑物已被拆除，合同履行的条件亦发生了重大变化，案涉《土地转让协议》不宜继续履行。一审法院据此判决解除刘雪卿与冯洁霞签订的《土地转让协议》，判令冯洁霞自合同解除后向刘雪卿返还其已支付的购地款100000元及相应利息，合理有据，本院依法予以维持。林杰章与冯洁霞在案涉地块的取得、转让过程中系夫妻关系，且实际参与本案交易，依法应对冯洁霞负担的前述债务承担连带责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。冯洁霞、林杰章的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14240元，由上诉人冯洁霞、林杰章负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月十六日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊