天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3411号上诉人（原审原告）：天津泰达发展有限公司，住所地天津开发区第一大街**泰达****。法定代表人：白丽莉，董事长。委托诉讼代理人：王华峰，天津允公律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晏，天津允公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市融腾嘉业投资有限公司，住所地天津经，住所地天津经济技术开发区第二大街**泰达MSD-G/**G3-负1法定代表人：徐美华，执行董事。委托诉讼代理人：王健，天津大有律师事务所律师。原审第三人：北京市嘉宝物业管理有限公司，住所地北京市朝，住所地北京市朝阳区双井北里******内****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴彩霞，董事长。委托诉讼代理人：程媛，女。上诉人天津泰达发展有限公司（以下简称泰达公司）因与被上诉人天津市融腾嘉业投资有限公司（以下简称融腾公司）、原审第三人北京市嘉宝物业管理有限公司（以下简称嘉宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2018）津0116民初83278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰达公司的委托诉讼代理人董晏、上诉人融腾公司的委托诉讼代理人王健、原审第三人嘉宝公司的委托诉讼代理人程媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰达公司上诉请求：1.请求撤销一审判决,依法改判支持泰达公司的一审全部诉讼请求,或发回重审；2.本案一、二审涉诉的诉讼费等全部费用由融腾公司承担。事实与理由：一审判决事实不清、适用法律错误。1.泰达公司提交的入住通知单虽为复印件,但该入住通知单的存在为客观事实,并且根据租赁合同第1.3条约定被告在签署租赁合同时已经通过现场考察等方式完全清楚地知悉该商铺单元的实际情况并接受签署租赁合同之日该商铺的内、外部条件。从《租赁合同》的这条约定来看,融腾公司同意合同签署之时是现状交付,融腾公司在交付之前也多次进行考察,证明该约定是双方真实的意思表示,交付日为2014年6月1日,在原审判决中将房屋交付日认定为2015年3月23日,认定事实不清,证据不足。2.泰达公司在原审提交2018-81868号民事调解书、2018-81868号案件中融腾公司的起诉状,共同证明了最晚在2014年10月11日涉案场地已经交付融腾公司。并且,泰达公司提交的融腾公司委托设计单位所做的消防审批图纸盖章日期为2014年9月16日,也证明房屋的交付发生在2014年9月16日之前,故原审判决中泰达公司提供的证据来证明被房屋交付日的事实未被考虑。3.事实上融腾公司并没有签订合同的预期范围,融腾公司签订合同时,涉案房屋未能竣工验收的原因在于融腾公司的消防工程一直未完成,涉案房屋在2014年6月1日现状交付融腾公司实际占有,涉案房屋竣工验收的时间并不影响涉案房屋的交付,涉案房屋竣工验收的时间并未影响房屋的实际交付。4.原审判决从2014年10月17日物业的交接确认单来认定涉案房屋开始交付,事实上涉案房屋是现状交付,泰达公司已经于2014年6月1日实际占有并控制涉案房屋,后期的物业交接并不代表房屋的实际交付,原审认定事实不清。5.原审判决中的上述交付日的事实认定不清,导致泰达公司租金及物业管理费的起算时间靠后,造成泰达公司无法向融腾公司主张全部的租金及物业管理费。融腾公司辩称，泰达公司的上诉请求不能成立，请求驳回其上诉请求。嘉宝公司述称，同意泰达公司上诉意见。融腾公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判融腾公司自2017年12月17日起算应付租金的期限与应付租金金额为729946元。2.依法判决撤销一审判决第二项,改判融腾公司自2015年12月17日起算应当缴纳物业费的期限与应付物业费金额为1451978元。3.撤销一审判决第三项,依法改判融腾公司按前述1、2两项新的合计金额2181924元为基数计算融腾公司应支付的违约金。4.本案一、二审诉讼费用由上列双方按照各自的责任比例分担。事实与理由：1.一审判决错误认定融腾公司应自2017年9月24日起算对泰达公司支付租金的事实,以及错误认定融腾公司应付租金金额1177542元。2.2017年7月19日泰达公司给融腾公司发来《补充协议书》,其中第一条为“双方确认,G3栋商铺整体试运营日期统一为2015年6月16日,即原合同附件四中的‘开业日期’为2015年6月16日,同时确定该日期为原合同约定的计租日。”对此,融腾公司2017年8月9日就此第一条给泰达公司完全一致的回复,即“G3栋商铺整体试运营日期统一为2015年6月16日,即原合同附件四中的‘开业日期’为2015年6月16日,同时确定该日期为原合同约定的计租日”。涉案房屋在2017年4月27日才竣工验收备案，不具备合法交付的条件。但根据双方邮件往来确定计租日为2015年6月16日。虽然没有竣工验收备案，现融腾公司为了息事宁人，认可2015年6月16日为双方的计租日，也就是交付日；故交付费用起算时间为2017年12月17日,应付租金金额为729946元,而不是1177542元。3.一审判决错误地认定融腾公司应自2015年9月24日起算对泰达公司支付物业服务费的事实,以及错误地认定融腾公司应支付物业服务费1689835元。基于上述同样理由,双方确定2015年6月16日为计租日,根据合同约定6个月装修期间免收物业费,故物业费的起算时间应自2015年12月17日始,应付物业费金额为1451978元。4.因前述一、二两项新的合计金额已经发生变化,故应以2181924元为基数计算融腾公司应支付的违约金。泰达公司辩称，请求驳回融腾公司上诉请求，双方签订的租赁合同是真实合法有效的。按照合同约定，房屋是现状交付，合同明确约定2014年的6月1日为交付日。融腾公司主张的2015年3月23日会议纪要载明的起租日期另行商议，泰达公司不认可，如此记载主要是融腾公司一直未支付租金，想要改变起租日期，但是泰达公司并未同意。未竣工验收并不影响房屋的交付，且未竣工验收的原因在于融腾公司一直未做好消防验收。关于融腾公司上诉主张双方达成一致2015年6月16日为计租日期不予认可，泰达公司从未与融通公司签订《补充协议书》，也从未认可2015年6月16日为实际的计租日期。故应该按照租赁合同的约定以2014年6月1日为交付日，向泰达公司交纳租金及物业费。嘉宝公司述称，同意泰达公司答辩意见。泰达公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年12月1日至2018年4月30日的租金2691794.11元；2.判令被告支付地下车库的租赁费75701元；3.判令被告支付物业管理费2534753.26元；4、判令被告每日按照千分之三的标准向原告承担违约责任至实际支付之日止。一审法院认定事实：2014年5月27日，泰达公司作为出租方，融腾公司作为承租方，双方签订了商铺租赁合同，租赁合同约定融腾公司承租泰达公司合法拥有的位于天津经济技术开发区××街××号××栋商铺单元房屋，租赁面积3555.22平方米，其中地上一、二、三层租赁面积为3254.92平方米，地下一层租赁面价为300.，地下**租赁面价为300租赁面积186平方米。用途为以知名健身品牌经营健身、健康、养生、餐饮产业之用。合同第1.3条约定，出租方作为该商铺单元的房地产权利人与承租方建立租赁关系，签署本合同时，承租方已通过现场考察等方式完全清楚的知悉该商铺单元的实际状况并接受签署本合同之日该商铺的内外部条件。租赁合同附件对租赁期、交付日、装修期及开业日期进行了约定。其中，约定租赁期第一阶段自2014年6月1日至2022年5月31日，第二阶段自2022年6月1日起至2026年5月31日止。对于交付日，约定：暂定在2014年6月1日交付该商铺，如有调整则按照出租方提前7天书面通知为准。若出租方在交付日或之前不能交付该商铺，出租方应在交付日前书面通知承租方，而交付日则可被往后顺延不超过三十天。若在顺延期过后出租方仍未能交付该商铺予承租方，则承租方有权在之后三十天的期间内书面通知出租方终止本租赁合同。如承租方在上述期间内未有行使权利终止本租赁合同，则该商铺的交付日期继续再自动顺延最长不超过三十天，如出租方在此最后的顺延期内仍未能交付该商铺，则本租赁合同当作由双方协议终止。对装修期，约定自2014年6月1日至2014年11月30日为装修期，装修期内承租方无需支付租金、物业费。对于开业日期，约定为：暂定于2014年12月12日对外开始营业，如遇特殊情况不得晚于以上日期后一个月内开业。关于交付，合同约定出租方向承租方交付该商铺单元且双方签署交付凭据，即视为出租方已履行将该商铺单元合格地交付给承租方的义务。若承租方未于交付日（定义见附表四）前往出租方指定的本项目物业服务公司办理该商铺单元的交付手续，则自交付日起至承租方实际办理交付手续之日之天数将在承租方的免租期中相应扣减。若承租方直至交付日起计的第8天仍未前往出租方指定的本项目物业服务公司实际办理验收、交接手续，则出租方有权提前终止本合同，承租方已支付的保证金将不予退还，并有权向承租方追索因承租方的该等行为而造成出租方所遭受的一切损失。若在此情况下出租方不选择提前终止本合同，则该商铺单元自出租方书面通知中列明之交付日的次日起（称之为视为交付日）视为正式交付予承租方。若因出租方过错未能在交付日将该商铺单元交付给承租方，承租方应给予出租方30天的宽限期。在此种情况下，免租装修期及相关日期均相应顺延。该宽限期过后30天，仍未能将该商铺单元交付给承租方，则承租方有权已书面形式通知出租方立刻提前终止本合同或经协商再次选定一个日期为交付日。关于租金，合同约定：自2014年6月1日至2016年11月30日止，租金每月为0元；自2016年12月1日起至2019年5月31日止，租金为每月158340.83元；自2019年6月1日起至2022年5月31日止，租金为每月人民币164382.17元；自2022年6月1日起至2025年5月31日止，租金为每月人民币170665.17元；自2025年6月1日起至2026年5月31日止，租金为每月人民币177199.48元；地下库房自2014年6月1；地下库房自2014年6月1日至2016年11月30日不收取费用026年5月31日费用单价为0.8元/平方米/天（含物业费），合计为4453/月。在整个租赁期内，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都须于每历月一日前支付该月基本租金及库房费用。关于管理费，本项目物业服务公司为维护项目的正常运作，而对公共区域执行保安、清洁、维修等工作而发生的必要费用以及该公共区域本身的水、电、空调用冷热水等费用。自2014年12月1日至2016年11月30日止，管理费为每平方米每日0.8元，合每月人民币86510.35元；自2016年12月1日起至2026年5月31日止，管理费为每平方米每日人民币1.12元，合每月人民币121114.49元。合同附表七为交付标准及装修、设施清单，其中包括：1、结构。餐饮厨房区域、水系区域待承租方图纸确定后由出租方完成加固；二层东侧隔墙交付前由出租方拆除。2、消防。由出租方协助承租方向政府相关部门申报消防手续并获得验收通过。3、给排水。由出租方提供一根DN50带阀门、水压0.2MPa的供水管引至承租方租区范围内，每层需有一个上水点位，计量表计装在公共区域；提供一根DN150的废水管自承租方租区范围内接驳大厦排水管网。4、暖通。承租方空调供水时间需求如下：一层六点至凌晨2:00、二层六点至23:00，三层十点至凌晨2:00。出租方提供中央空调系统满足10点至22点需求，额外需求出租方提供空调设备，承租方承担新增的空调机组电费。合同签订以后一个月内承租方确定10点到22点外空调供应区域，以便出租方核算空调总量。空调负荷冷热均不少于260w/㎡，出租方按照承租方图纸改造到位。新风量整栋共20000立方米/h。厨房排油烟风量不少于25000立方米每小时。出租方协助承租方办理环评手续。5、电气。由出租方提供不高于800KW用电量，并由四路入户，具体需求待承租方完成图纸后由出租方满足承租方需求。由出租方提供承租方100立方米/h用气量，并按照承租方图纸接入厨房位置。出租方负责电话及网络自楼层弱电间到商铺内箱盒的配管，电话不少于10通、宽带不少于3通，并由出租方协助承租方办理相关手续......。其他基本设施根据承租方经营需要双方另行协商。租赁合同第二章2.7.1条约定，承租方拖欠的租金、管理费、其他费用及任何应付的款项，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项之日止，承租方必须向出租方支付日息3‰的滞纳金。就涉案房屋交付事实，泰达公司主张系2014年6月1日向融腾公司现状交付房屋，该日期为交付日，并提供了入驻通知书复印件，该通知书载明：您所租赁的泰达MSD-G3，经双方协商同意按现状交房。现正式确定您的入住时间为2014年6月1日。请您接到本通知后按照租赁合同约定与本项目物业管理方办理相关进驻事项。对该证据，融腾公司认为系复印件，不予认可，表示公司并未收到该通知书。泰达公司表示原件在融腾公司处，其无法提供该通知书原件。泰达公司还提供了涉案房屋的竣工验收备案通知书，用以证明涉案房屋于2017年4月27日办理竣工验收备案手续。融腾公司对此无异议。融腾公司提供了以下证据：涉案房屋的竣工验收材料，以及物业交接确认书、电梯使用确认函、钥匙交接清单、往来邮件、会议纪要等材料，用以证明涉案房屋自2015年4月30日开始报验，至2016年11月1日竣工验收完毕。双方是在租赁房屋尚未竣工验收的情况下进行的验房交接，形成出租方的验收整改施工与承租方的装修施工重叠，导致装修施工经常中断，附属设施设备的交付一拖再拖；双方在交接过程中系陆续交付，燃气工程于2015年9月16日才开始施工，新风系统于2016年1月29日才可交付使用。泰达公司对前述证据材料的真实性认可，但认为双方是于2014年6月1日已完成涉案房屋控制权的交付，之后的一系列交付行为属于具体的技术交底，该技术交底不同于合同约定的交付，同时，从以上材料可以看出，融腾公司至少在2015年1月5日已实际占有控制涉诉房屋，并且自主决策对房屋进行装修。涉案房屋的竣工验收材料显示，涉案房屋于2015年4月30日开始办理竣工验收，并于2016年11月1日完成了竣工验收手续。对此，泰达公司解释称系由于需要融腾公司办理消防验收手续导致竣工验收时间长，融腾公司不予认可，认为工程一直整改，验收过程和整改过程一直混合进行。双方均未提供证据材料。物业交接确认书显示，融腾公司和嘉宝公司于2014年10月17日签署了物业交接确认书，完成了部分设施的交付。双方往来邮件显示，泰达公司于2014年12月12日通知融腾公司，为能够尽快进场施工，请与物业公司联系做好收房的准备工作；之后，泰达公司还通知融腾公司于2014年12月15日下午进行涉案房屋负一层至三层整栋交接。2015年1月5日，融腾公司向嘉宝公司发出邮件，要求物业公司把2015年1月4日验收时出现的19条问题写明，并尽快收取装修保证金。之后，嘉宝公司向融腾公司发送验房提出问题汇总的邮件。钥匙交接清单显示，嘉宝公司和融腾公司于2015年1月9日签署了钥匙交接清单，交接了涉诉房屋的相关钥匙。电梯使用确认函显示，融腾公司与嘉宝公司于2015年3月9日签署了电梯使用确认函，确认为配合融腾公司二装进度要求，可随时交接电梯。2015年3月23日，泰达公司和融腾公司签订了施工交付界面沟通会议纪要，讨论涉案房屋现场施工和工程条件相关工作，就暖通部分、屋面机房部分、消防系统、入户门、能源费、导视牌、热水器等内容确定了各自的权利义务。此外，双方在起租日期一节约定双方另行商议。对此，泰达公司解释称公司一直坚持2014年6月1日交付，并以此起算装修期、免租期和租金交付日期，但融腾公司不予认可，故双方在本次会议上对起租日期没有商议，在会议纪要记载为另行商议。融腾公司则解释称合同约定的2014年6月1日为暂定交付日，但涉案房屋一直不具备交付条件，故双方在会议纪要上载明另行商议。此外，2015年9月16日，泰达公司和融腾公司协商燃气施工事宜。2017年4月24日，泰达公司与融腾公司签订了协议书，载明：双方在履行2014年5月27日签订的《商铺租赁合同》过程中，发生合同纠纷。经多次沟通协商，双方未能就纠纷的解决达成一致。为维护双方利益，减少不必要的损失，双方达成“搁置争议、确定共识、履行合同”分步走的解决思路，根据该方案，特订立本协议，共同遵守。一、在本协议签署前，融腾公司先行按租赁合同约定的每日0.80元标准，将2016年6月1日起所欠的物业管理费支付给泰达公司，在本协议签署后，融腾公司继续按该标准向泰达公司履行缴费义务直至双方就争议达成一致解决方案，后按照最终解决方案多退少补。双方确认融腾公司上述费用的缴纳仅为该公司部分履行合同义务的体现，既不视为对2016年6月1日之前所欠费用的减免，也不视为对租赁合同物业费标准的修改，同时也不能因此认为融腾公司已经完全履行完毕对应期间的租金及物业费的缴付义务。二、本协议签署后，双方对搁置部分另行协商并力争达成一致，若在2017年5月21日前双方仍未能就争议达成解决方案，则双方有权向有管辖权的法院起诉解决。协议签署后，融腾公司向泰达公司缴纳了部分物业费。庭审中,双方共同确认截止到2018年4月30日，融腾公司共缴纳物业管理费1600441.48元。又，第三人嘉宝公司为涉案房屋提供物业服务。庭审中，融腾公司未对物业服务本身提出抗辩意见。本案在审理过程中，融腾公司另行起诉请求：1.判令泰达公司给付融腾公司代其履行合同义务所发生的施工及设备款项1146908.20元；2.要求泰达公司按照合同约定提供6个固定车位和质量合格的空调、新风及废水排放管路；3.要求泰达公司承担减少租金至50%的违约责任；4.要求泰达公司赔偿因拒绝供电给融腾公司造成的损失1356000元。一审法院认为，双方签订的涉案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点在于如何理解合同中关于交付的相关约定，即交付日的认定、租赁物在交付日应具备的交付标准以及前述标准与附件七所约定的交付标准的关系等。对此，一审法院认为，对交付的相关认定应从合同条款的约定、合同订立背景、当事人的履行情况以及当事人的举证情况综合认定。一、涉案房屋系整体出租，租赁物需要融腾公司先行装修后再进行经营活动。显然，涉案房屋在交付日应具有的交付标准并非符合经营条件。同时，租赁合同附件七所约定的标题为“交付标准及装修、设施清单”，从内容来看，主要涉及的是泰达公司在融腾公司装修过程中负有的相关义务以及租赁房屋最终满足的相应标准。可见，附表七中的交付标准与租赁房屋交付日应具备的交付标准不属于同一概念，二者不能等同。融腾公司主张以附件七中的交付标准作为双方约定的交付日的交付标准，缺乏依据，不能成立。二、租赁合同所约定的2014年6月1日系暂定交付日，具体交付的确认应以双方签署交付凭据确定。可见，尽管合同中约定融腾公司已完全清楚房屋的实际状况，但并不代表交付日应具备的标准完全系现状交付，而是需要双方履行相应手续，该手续的履行应视为双方对于交付日以及交付日房屋标准的确定所达成的合意；三、从交付手续的履行来看，尽管泰达公司提交了入驻通知书的复印件，但该通知书为复印件，融腾公司不予认可，对该证据，不予采信。同时，对于合同所约定的交付凭据，当事人均未做具体说明。考虑到涉案房屋系整体租赁、面积大、设施多等特点，其交付必然要有相应的过程，对交付凭据的认定应以双方明确的意思表示为准。从以上分析来看，泰达公司主张以2014年6月1日作为交付日并作为起算租金的计算时点，依据不足，不能成立；四、从合同的订立背景来看,涉案房屋作为招商引资项目，有其特定的背景因素。从合同的签订时间、交付日时间的以及合同所约定的开业时间等，均对此有所体现。在对交付日等相关条款的理解上应考量该因素，使得双方的权利义务在实质上相对平衡。五、从涉案房屋的竣工验收情况来看，双方签订租赁合同后的长时间内，租赁房屋未能办理竣工验收手续。尽管双方就该事实与各自主张的关系均未能提供具体的证据，但一般来讲，涉案房屋长时间未能竣工验收，超出了融腾公司签订合同时的预期范围，客观上与双方权利义务的履行必然有相应关系，也会对双方的权利义务产生影响。具体而言，融腾公司作为承租人，其在租赁关系项下的权益会受到相应的影响。对交付日认定的考量，亦应考虑该因素。六、从合同履行情况来看。双方在合同中均约定了如不能按期交房、收房各自享有的提前终止合同的权利，但从合同履行过程来看，双方对于对方的行为均未提出异议，更没有任何一方要求提前终止合同。该事实也一定程度上反映出双方对于交付一直处于协商履行的状态。从实际的履行情况来看，涉案房屋于2014年10月17日开始进行交接，至2014年12月12日完成整栋建筑的交接，于2015年1月4日完成相应验收，之后融腾公司提出相应问题，双方于2015年3月23日形成关于交付的会议纪要。在会议纪要中，双方表述为施工交付、施工条件相关工作，内容上也是关于双方对于施工负有的具体义务。从前述交付过程、该交付时间点（跨春节期间）以及会议纪要的内容可看到，涉案房屋在逐步移交后于会议纪要形成日正式进入装修期。在该会议纪要中，双方未明确交付日，但对起租日期约定为另行商议，而起租日期的计算源于交付日的确定，故会议纪要中所载明的起租期另行商议本质上指向交付日。至少在该时点，双方对于交付日未能达成合意。从之后的履行情况来看，融腾公司客观上开始对租赁房屋享有相应权利，在该情况下，尽管双方对于交付日未能达成明确的最终合意，但根据双方的合同约定、合同目的，涉案房屋已满足双方合同中关于交付的相应约定。综合上述分析，应认定双方于2015年3月23日形成的会议纪要为交付、装修确认手续，涉案房屋的交付日应认定为2015年3月23日，并以该日期起算装修期、免收租金日期以及交纳物业费、租金的日期。融腾公司认为应从竣工验收之日即2016年11月1日确定交付日的意见，一审法院认为，双方合同约定其了解房屋现状，并约定暂定交付日，双方不存在以竣工验收日期作为交付日的意思表示。从双方权利义务角度而言，从交付日开始，融腾公司享有半年的装修期以及2年的免租期，在该期间，融腾公司无需直接支付租赁合同的对价。而在融腾公司应交纳租金的时间点，涉案房屋已符合竣工验收的条件。从合同履行情况而言，融腾公司在接受涉诉房屋后实际进行了相应经营，并取得了相应收益。可见，房屋的竣工验收情况并未直接影响其合同目的的实现。再则，前述关于交付日的确定，已充分考虑了双方权利义务的对等。综上，融腾公司的该抗辩意见缺乏依据，不能成立。根据前述交付日的认定以及合同约定，计算租金日期应顺延至2017年9月24日起算，计算物业管理费的期间应自2015年9月24日开始。经计算，2017年9月24日至2018年4月30日期间，融腾公司应给付泰达公司的租金为1145332元，地下车库的租赁费（含物业费，地下车库的租赁费关于物业费，租赁合同已明确了物业费的缴纳，嘉宝公司亦无异议，融腾公司应向泰达公司交纳合同约定的物业费用。根据双方约定的物业费标准，融腾公司应交纳泰达公司物业费3290276.97元，扣除融腾公司已实际交纳的1600441.48元，其还应交纳1689835元。关于泰达公司主张的违约责任，根据泰达公司的主张，其违约责任系要求融腾公司按照每日千分之三的标准支付违约金。由于融腾公司未按期支付租金、物业费用给泰达公司造成的损失主要体现为利息损失，泰达公司主张每日千分之三的计算标准过高，一审法院按照相应利息损失的130%予以调整。该利息损失的标准，2019年8月20日之前应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日之后应按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算。关于该违约金的计算起始时间，泰达公司并未予明确，同时双方对于交付日一直存在争议，且处于协商解决过程中。综合考虑以上情形，一审法院认定违约金自泰达公司起诉之日即2018年7月30日计算至融腾公司实际给付之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告天津市融腾嘉业投资有限公司于判决生效之日起十日内给付原告天津泰达发展有限公司2017年9月24日至2018年4月30日的房屋租金（含地下车库）1177542元；二、被告天津市融腾嘉业投资有限公司于判决生效之日起十日内给付原告天津泰达发展有限公司2015年9月24日至2018年4月30日期间欠付的物业服务费1689835元；三、被告天津市融腾嘉业投资有限公司于判决生效之日起十日内给付原告天津泰达发展有限公司未及时支付租金、物业费的违约金（以2867377元为基数，自2018年7月30日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告天津泰达发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48916元，由原告负担22501元，由被告负担26415元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：融腾公司提交证据：泰达公司和融腾公司之间往来电子邮件及其邮件附件，欲证明双方就起租日确定为2015年6月16日。泰达公司质证认为，对双方邮件及附件真实性认可，但对证明目的不认可，认为双方往来的邮件可以看出双方对房屋的相关情况一直在商议，存在分歧，该邮件双方并没有达成一致意见。双方往来邮件附件内容并不一致，表明双方一直针对相关情况进行商议，但并未就邮件附件的协议内容进行过任何签订，故融腾公司主张起租日为2015年6月16日无任何依据。本院认证意见：对融腾公司提交的双方往来电子邮件及其邮件附件，本院不予采信。具体理由详见本判决论理部分。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2017年7月19日泰达公司工作人员牟菲给融腾公司总经理谢轩发送电子邮件，该邮件表明邮件附件为泰达公司草拟的协议，邮件附件为《补充协议书》一份。该补充协议书第一条显示：“基于前期房屋的工程条件及问题，考虑到前期乙方积极配合甲方的运营MSD整体进度的情况，双方确认：乙方租赁区域G3栋一层于2015年4月1日试运营，二层、三层及地下一层于2015年9月1日试运营，G3栋商铺整体试运营日期统一为2015年6月16日，即原合同附表四的‘开业日期’为2015年6月16日，同时确定该日期为原合同约定的计租日。”第二条第1项显示：“1、自2015年6月16日至2017年6月15日，对应原合同约定的2年（贰年）免租期，租金为0元/月，物业费为86510.35元/月”后谢轩回复该邮件，该回复邮件附件亦为《补充协议书》，对《补充协议书》中上述计租日、免租期条款未作变动，但对《补充协议书》中费用减免及扶持等条款予以改动。后期双方未就《补充协议书》签署正式协议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.双方合同履行过程中交付日的认定问题；2.融腾公司应给付泰达公司房屋租金、物业费以及违约金的数额。本院评析如下：关于双方合同履行过程中交付日的认定问题。根据双方合同约定，融腾公司自房屋交付日开始，享有半年装修期及2年免租期，并且自交付日起半年后开始交纳物业费。故交付日认定是本案起算租金、物业费的关键。双方合同对交付日的约定为：暂定在2014年6月1日交付该商铺，且交付应由双方签订交付凭据。现泰达公司主张已于2014年6月1日交付房屋，但其提交的入驻通知书为复印件，其不能提交双方签订的交付凭据，故其该主张不能成立。因双方合同对于交付日约定为暂定，但双方其后履行事实表明，双方在2014年6月1日及以后并未达成书面的交付凭据，案涉房屋及附属设施移交与融腾公司装修期相互叠加。由于按照合同约定，交付日关系到起租日的确定，而交付日的确定也关系到起租日开始起算租金时，双方权利义务是否实质对等。故融腾公司是否实际占有或者占有多大范围案涉房屋，并非认定交付日的因素。泰达公司主张以另案调解书、起诉状认定交付完成，不符合双方合同约定目的，本院不予支持。从融腾公司二审期间提交的电子邮件证据看，电子邮件中附件的《补充协议书》系泰达公司拟定并发送给融腾公司，该《补充协议书》第一条表明“双方确认，G3栋商铺整体试运营日期统一为2015年6月16日，即原合同附表四中的‘开业日期’为2015年6月16日,同时确定该日期为原合同约定的计租日。”融腾公司主张，该公司就此邮件回复的《补充协议书》附件，对条款虽有改动，但对上述确定的2015年6月16日为计租日条款未作改动，故双方对2015年6月16日为计租日已经达成一致，对此泰达公司不予认可。对此本院认为，首先双方往来电子邮件系双方对合同进行补充约定的协商过程，对《补充协议书》内容并未达成一致，且《补充协议书》第十条也表明“本协议书自双方盖章后生效”，故不宜认定往来协商中未作改动的条款已经成为合同一部分进而对双方产生拘束力；其次，从双方往来邮件附件的《补充协议书》未作变动的内容看，除了确定2015年6月16日为计租日外，还对计租日如何起算租金进行了协商，即《补充协议书》第二条“1、自2015年6月16日至2017年6月15日，对应原合同约定的2年（贰年）免租期，租金为0元/月，物业费为86510.35元/月”，该协商过程中商议的起租日，与原合同约定的从交付日开始免除半年装修期租金再免除两年租金存在变化。即双方协商的2015年6月16日并非意指原合同交付日，而是另行协商确定的起租日。二审期间，融腾公司主张以2015年6月16日作为起算点，主张以此推迟两年零六个月起算租金，也不符合双方邮件协商的意思表示内容。由于双方对《补充协议书》只是一种协商过程中的意思表示，且即使认定有效，该邮件中明确记载计租日为：“自2015年6月16日至2017年6月15日，对应原合同约定的2年（贰年）免租期，租金为0元/月，......”表达仅是两年的免租期，且该邮件后双方并未签署意思表示一致的协议书，未加盖双方公章确认，并未达成一致意见，故仍应按照原合同条款确定双方权利义务。本案中，双方未于暂定的2014年6月1日完成交付。对于交付日的确定，融腾公司虽然于合同签订前表明已了解房屋现状，但泰达公司交付的房屋确系分项、分部逐步交付，交付到哪一个程度符合双方签订合同时的预期，双方一直不能达成一致。双方于2015年3月23日形成的会议纪要，双方表述为施工交付、施工条件相关工作，内容上也是关于双方对于施工负有的具体义务。从前述交付过程、该交付时间点（跨春节期间）以及会议纪要内容可看到，涉案房屋在逐步移交后于会议纪要形成日正式进入装修期。在该会议纪要中，双方未明确交付日，但对起租日期约定为另行商议，而起租日期的计算源于交付日的确定，故一审法院综合认定，会议纪要中所载明的“起租期另行商议”本质上指向交付日进而认定该日为交付日，并从该日2015年3月23日后计算起租日，本院认为是适当的，对此认定予以维持。此外，融腾公司主张应以案涉房屋竣工验收之日作为交付日，二审主张2015年6月16日作为交付日仅为息事宁人角度考虑。对是否应当以案涉房屋竣工验收之日作为交付日，一审判决处理得当，并无不妥，本院应予维持。鉴此，一审认定2015年3月23日为交付日，进而依据合同约定判决融腾公司给付泰达公司的租金、物业服务费、违约金处理正确，且融腾公司对租金、物业服务费、违约金计算标准亦无异议，本院予以维持。另，一审法院综合考虑双方对于交付日一直存在争议，且处于协商解决过程中，认定违约金自泰达公司起诉之日即2018年7月30日计算至融腾公司实际给付之日止，处理妥当。泰达公司主张违约金应从应缴未缴之日起算，本院不予支持。综上所述，天津泰达发展有限公司、天津市融腾嘉业投资有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59570.27元，由上诉人天津泰达发展有限公司负担48915.74元，由上诉人天津市融腾嘉业投资有限公司负担10654.53元。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  郭小峦审判员  何日升二〇二〇年十一月十二日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……