辽阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1021民初2347号原告：李楠，男，1981年9月29日出生，汉族，现住盘锦市兴隆台区。委托代理人：李强，男，辽宁腾昱源律师事务所律师。被告：杨卫忠，男，1973年7月9日出生，汉族，住辽阳县。委托代理人：徐宁，辽宁德远律师事务所律师。原告李楠诉被告杨卫忠房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年3月19日立案后，于2019年12月10日作出（2019）辽1021民初903号判决书，该判决书宣判后，原告李楠上诉至辽阳市中级人民法院，辽阳市中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）辽10辽民终755号裁定书，认为原判认定事实不清，裁定发回本院重新审理。本院于2020年8月10日重新立案，并依法另行组成合议庭，于2020年8月19日、9月4日、10月13日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李强，被告委托代理人徐宁到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖协议；2.被告给付原告剩余购房款55万元；3.请求判令被告从2018年1月23日起支付原告违约金至履行完毕止，按照0.3%主张；4.判令被告承担本案诉讼费用。原告诉称：2018年1月23日，原、被告签订《房屋买卖协议》，协议约定：被告以140万元购买盘锦市兴隆台区盘锦爱顿新城第23栋109号商网一套。协议签订之日起，被告支付原告购房款85万元，剩余55万元，承诺协议签订之日起4个月内给付完毕。现已超过约定的给付期限。被告已实际入住，但剩余房款至今未能按期给付，按照双方协议第8条约定：一方如不能按照约定交付房屋或未按约定支付剩余房款，每逾期一次，违约方应向对方支付剩余房款额0.5%违约金。被告已构成严重违约，并恶意拖欠购房款，原告主张被告支付违约金。为此，请求法院判令被告继续履行房屋买卖协议，并限期被告给付原告剩余购房款55万元；请求判令被告从2018年1月23日起支付原告违约金至履行完毕止，按照0.3%主张。原告向本院提交以下证据证明自己的主张：1.2018年1月23日双方签订的《房屋买卖协议》（原一审白塔法院审理期间卷宗18-19页），证明房屋买卖的事实及被告违约事实；2.辽宁省辽河中级人民法院民事调解书及赵树军与其签订的协议，证明涉案房屋来源合法，权属清晰；3.辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002财保17号裁定书，证明涉案房屋已经登记在被告名下办理了不动产初始登记，不动产权证书号C160345483，进而证明原告履行了合同义务；4.盘锦市爱顿新城置业有限公司情况说明、爱顿国际城更名申请单、赵树军于2018年1月25日声明，证明原告已经按照《房屋买卖协议》的规定，履行了合同义务。对以上证据，被告的质证意见：对证1《房屋买卖协议》真实性无异议，该协议是因为原告拖欠被告款项，用所欠款额抵顶房屋首付款；协议也能证明是原告违约在先；对证2调解书及协议书，该证据不能证明涉案房屋的所有权；对证3白塔法院的裁定书只能证明了涉案房屋办理了初始登记并不能证明所有权，涉案房屋权属不清；对证4真实性无异议，关联性有异议。这组证据并不能证明涉案房屋所有权人为原告，涉案房屋还是权属不清。被告杨卫忠辩称：原告所述与事实不符。双方之间不是房屋买卖关系，而是原告从被告借款85万元，用该房屋进行的抵账。根据《房屋买卖协议》第七条、第八条规定，原告应当于签署本协议时先将房屋更名过户至答辩人名下，然后答辩人才能按约定支付尾款。但原告并未履行将房屋过户至答辩人名下的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应履行要求”。本案中原告负有先为答辩人办理更名过户的义务，其系先履行义务一方而未履行，故答辩人作为后履行义务一方有权以后履行抗辩权拒绝原告要求继续履行房屋买卖协议给付剩余购房款的履行请求。基于上述事实，答辩人也并不存在违约事由，故原告要求答辩人支付违约金的请求没有事实和法律依据。因至今房屋没有更名在答辩人名下，导致以物抵债目的无法实现，根据合同法相关规定，应该解除该合同，由原告返还答辩人已支付的购房款85万元以及占用资金期间的利息；基于以上事实，答辩人认为原告存在合同欺诈行为嫌疑，保留追究其相应责任的权利。被告向本院提交以下证据证明自己的主张：借条2张，证明原告欠款事实（原一审卷宗11-12页）。对以上证据，原告的质证意见：证据是复印件，庭后与原告本人核实，如果有异议提交书面意见。当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，可以认定的事实是：2018年1月23日，原告李楠与被告杨卫忠签订《房屋买卖协议》一份，原告为甲方，被告为乙方。协议约定：甲方将其所有的坐落于盘锦市兴隆台区盘锦爱顿新城第23栋109号商网一套出卖给乙方；房屋价款140万元；乙方于协议签订之日先行给付甲方购房款85万元，剩余购房款55万元，乙方保证于协议签订之日起4个月内给付完毕；甲方保证该房屋来源合法、权属清晰、不存在它项权利；甲方在签署协议时将原房屋购买人名称过户至乙方名下；协议签订后，一方如不能按照约定交付房屋或未按约定支付剩余房款，每逾期一日，违约方应向对方支付剩余房款额0.5%违约金。合同签订后被告给付的购房款85万元实为原告李楠欠被告的借款。该款来源一为：2017年12月6日原告李楠从被告杨卫忠借款40万元，约定于2018年2月1日前给付，约定逾期违约金1万元，并约定以借款人名下财产作为抵偿；另一来源为窦斌的债权转让给被告杨卫忠。2017年12月4日原告李楠从窦斌借款45万元，约定于2018年9月4日前给付，并约定逾期违约金1万元；借款期限内，双方协商后达成的上述房屋买卖协议。另查，被告在审理期间提出反诉，请求解除《房屋买卖协议》，要求原告给付借款85万元及支付占用资金期间的利息，但其没有在规定的期间内缴纳案件受理费，故本院口头裁定按被告自动撤回反诉处理。对有争议的事实认定如下：关于原告诉称有“辽宁省辽河中级人民法院民事调解书及赵树军与其签订的协议，证明涉案房屋来源合法，权属清晰；辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002财保17号裁定书，证明涉案房屋已经登记在被告名下办理了不动产初始登记，不动产权证书号C160345483，进而证明原告履行了合同义务；盘锦市爱顿新城置业有限公司情况说明、爱顿国际城更名申请单、赵树军于2018年1月25日声明，证明原告已经按照《房屋买卖协议》的规定，履行了合同义务”一节，本院认为，辽宁省辽河中级人民法院民事调解书及赵树军与其签订的协议、盘锦市爱顿新城置业有限公司情况说明、爱顿国际城更名申请单、赵树军于2018年1月25日声明，并不能证明涉案房屋原告取得了所有权，因能够证明涉案房屋所有权的只有房屋所有权证书，进而不能证明原告用以抵债的房屋产权清晰；辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002财保17号裁定书为两份，前一份是2018年10月23日作出，后一份是2018年10月26日作出。后一份是对前一份的补正裁定，补正裁定中有“(已经办理初始登记，不动产权证书号为C160345483)。经查，此初始登记并非登记在被告杨卫忠名下，而是开发商为办理商品房“大产权证”之前进行的初始登记，初始登记是开发商在房屋竣工后90日内到房屋、土地管理部门审核，确认某一房地产的所有权、使用权，通过确权，开发商取得《房屋所有权证》（大产权证），没有初始登记，不能办理《房屋所有权证》（大产权证）。只有开发商办理了《房屋所有权证》（大产权证），购房者才能申请办理转移登记，领取个人的《房屋所有权证》，因此该组证据并不能证明涉案房屋取得了房屋所有权证。综上，本院认为，原告李楠因拖欠被告杨卫忠借款，在债务履行期限届满前，双方用85万元借款抵顶购房款的形式自愿签订《房屋买卖协议》并将涉案房屋交付给被告杨卫忠使用至今的行为，是一种终止借贷关系建立房屋买卖关系的行为，这种行为并不违反法律规定，应予以尊重；但建立房屋买卖关系应该以享有该房的房屋所有权为前提才能达成抵债的目的。而做为不动产的房屋，房屋所有权证才是房屋产权成立的要件。本案中，原、被告双方签订以房抵债的《房屋买卖协议》时，用以抵债的房屋并没有取得房屋所有权证，在双方约定的四个月付清尾款期限内，涉案房屋也没有取得房屋所有权证，而没有房屋所有权证，无法确定涉案房屋产权清晰，这种情形下作为受让人的被告应该享有该房屋进行产权登记的请求权，故根据双方签订的《房屋买卖协议》第五条的规定，原告违约在先。因原告的违约行为导致被告不履行付清尾款义务的结果。为了尊重当事人自由处分自己民事权利的权利，双方以房抵债协议可以继续履行，但被告不应支付原告逾期付款的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告杨卫忠于本判决生效后15日内给付原告李楠购房款55万元；二、驳回原告李楠的其他诉讼请求。上述给付款项于本判决生效后一个月内履行完毕，逾期依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费11,825元，由原告负担3，720元，由被告负担8，105元。如不服本判决，可在收到判决书十五日内，向本院递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  赵 峰审 判 员  秦 宏审 判 员  袁庆祝二〇二〇年十一月十七日法官助理王野潇代书记员  阎 宁