成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初1811号 原告：何登高，男，2001年3月18日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：陈斌，四川蜀达律师事务所律师。 被告：新津恒大新城置业有限公司，住所地四川省成都市新津区普兴镇新中路**。 法定代表人：杨珩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王晓丹，女，该公司员工。 原告何登高与被告新津恒大新城置业有限公司（以下简称恒大新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何登高的委托诉讼代理人陈斌、被告恒大新城公司的委托诉讼代理人王晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何登高向本院提出诉讼请求：1．判决解除何登高与恒大新城公司签订的《商品房买卖合同》；2．判决恒大新城公司立即返还何登高已支付的购房款267257元；3．本案的诉讼费用由恒大新城公司承担。庭前会议中，何登高变更第一项诉讼请求为：判决何登高与恒大新城公司签订的《商品房买卖合同》《商品房认购书》从2020年3月27日起解除。事实和理由：2019年8月4日，双方签订了《成都恒大岷江新城商品房认购书》（编号为：0006735）。何登高向恒大新城公司认购其销售的恒大岷江新城九期楼盘五号地块第2幢1单元3层301号商品房，房屋总价为1086442元。付款方式是分期付款，约定2019年8月6日前支付88644元，同时签署《商品房买卖合同》；2019年11月4日前支付162966元；2020年2月4日前付162966元；2020年5月4日前付108644元；2020年8月4日前付108644元；2020年11月4日前付108644元；2021年2月4日前付108644元；2021年5月4日前付108644元；2021年2月4日前付108644元。签订认购书后，双方于2019年8月6日签订了《商品房买卖合同》，何登高于该日支付了108644元房款，何登高又于2019年8月21日支付了158613元房款，共计支付了两期房款。2020年1月以来，因全国暴发新冠疫情，此不可抗力因素导致何登高无力负担剩余房款，致使合同目的不能实现。为减小双方损失，何登高于2020年3月26日向恒大新城公司发出了《解除的通知》，告知恒大新城公司从即日起解除双方签订的《商品房买卖合同》，恒大新城公司可另行销售该房屋。同时，要求恒大新城公司退还何登高已支付的购房款。经双方多次交涉，恒大新城公司不同意全额退还何登高已付购房款。为维护自身合法权益，何登高诉至法院，望判如所请。 恒大新城公司辩称，2019年8月6日，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，协议签订后，何登高依约向恒大新城公司支付了两期房款，已付房款共计267257元，何登高未按照协议约定向恒大新城公司支付第三期购房款，且经恒大新城公司多次催告仍未支付。恒大新城公司于2020年8月4日向何登高邮寄了合同解除通知，该通知于次日经何登高签收，案涉合同已因何登高的违约行为而解除，何登高要求退还全部房款267257元无事实和法律依据，双方签订的合同并未约定何登高在违约情形下享有收回全部已付房款的权利，何登高向恒大新城公司出具的不可撤销承诺书表明，何登高同意其任意一期房款逾期支付超过三十日仍未付清尾款的，恒大新城公司有权解除合同且没收何登高已付房款作为违约金。因此，何登高属于违约方不享有解除合同的权利，但鉴于恒大新城公司已经因何登高的违约行为在2020年8月7日向何登高送达了解除通知，双方合同已无继续履行的可能。何登高的第二项诉讼请求无事实和法律依据，依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失，在履行合同过程中何登高存在多次违约行为，即便是要退还房款，也应当扣减违约金后退还房款，因此，请求驳回何登高的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年8月4日，恒大新城公司（甲方、出卖人）与何登高（乙方、买受人）签订《成都恒大岷江新城商品房认购书》，约定：何登高向恒大新城公司认购恒大岷江新城楼盘五号地块2栋1-301号住宅，建筑面积134.09㎡，单价8102.33元／㎡，总价1086442元，何登高在签署认购书时支付定金20000元，双方约定何登高采用分期付款的方式购买该房屋，何登高须于2019年8月6日前支付首期房款88644元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年11月4日前付清162966元；于2020年2月4日前付清162966元；……。双方约定双方的联络方式以认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如恒大新城公司按上述电话、通讯地址等联络不到何登高，视为恒大新城公司已履行通知送达义务，何登高应承担由此引起的全部责任。恒大新城公司地址：成都市新津县，电话：028-825××××9，何登高通讯地址：四川省内江市东兴区，联系电话：199××××3211。 2019年8月6日，恒大新城公司（出卖人）与何登高（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由何登高购买其在认购书中认购的房屋，双方在合同第九条付款方式及期限约定双方采用分期付款。第十条逾期付款的处理约定逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，恒大新城公司（出卖人）与何登高（买受人）签订《成都恒大岷江新城商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），第二条第（一）项约定买受人以分期付款方式向出卖人支付房款，于2019年8月6日前，支付房价款108644元，于2019年11月4日前，支付房价款162966元，于2020年2月4日前，支付房价款162966元，……。第二条第（三）项一次性付款、分期付款的约定：在不动产权证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。第三条约定，双方同意本合同第十条补充如下：1．本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2．如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，……。同日，何登高向恒大新城公司出具《承诺函》，承诺按照《商品房买卖合同》及补充协议约定的时间支付每期购房款。其中任一期购房款逾期支付超过30天仍未付清尾款的，恒大新城公司有权单方解除合同，且没收所有已付房款作为违约金。 2019年8月4日，何登高向恒大新城公司支付20000元定金；2019年8月6日，何登高向恒大新城公司支付了88644元购房款；2019年8月6日，恒大新城公司向何登高出具了金额为108644元的收据。2019年8月21日，何登高向恒大新城公司支付了第二期158613元购房款，因何登高此次还款系提前还款，恒大新城公司给予了何登高4353元优惠，恒大新城公司于该日向何登高出具了金额为162966元的收据。何登高共计支付了267257元。何登高未支付2020年2月4日起的第三期及之后的剩余房款。 2020年3月6日，恒大新城公司通过韵达快递向何登高邮寄了一份《还款提示函》，该函件载明：按照《商品房买卖合同》约定，何登高应于2020年2月4日前付清剩余房款162966元，截至发函之日已逾期30天，依据合同约定，每逾期一天按未交房款的万分之一支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，恒大新城公司有权解除合同并另行处理该房屋。请在2020年3月12日前支付完毕剩余房款162966元。该函件于2020年3月7日被签收。 2020年3月26日，何登高通过ＥＭＳ邮政快递向恒大新城公司在认购书中确定的地址“成都市新津县”邮寄了一份《解除的通知》，该通知载明：2020年1月新冠疫情暴发，此不可抗力因素导致何登高无经济能力继续负担剩余房款，致使合同目的不能实现。为了不影响恒大新城公司继续销售该房屋，减小双方损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，从即日起解除双方2019年8月6日签订的《商品房买卖合同》；恒大新城公司收到本通知后，可另行出售该房屋；请恒大新城公司及时安排资金，将何登高已付的267257元购房款在三个工作日内退还至何登高账户。该通知于2020年3月27日被签收。 2020年5月13日，恒大新城公司通过韵达快递又向何登高邮寄了《还款提示函》，该函件载明：按照《商品房买卖合同》约定，何登高应于2020年5月4日前付清剩余房款108644元，截至发函之日已逾期8天，依据合同约定，每逾期一天按未交房款的万分之一支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，恒大新城公司有权解除合同并另行处理该房屋。请在2020年6月30日前支付完毕剩余房款108644元。该函件于2020年5月15日被签收。 2020年6月24日，恒大新城公司通过韵达快递再次向何登高邮寄了一份《还款提示函》，该函件载明：按照《商品房买卖合同》约定，何登高应于2020年2月4日前付清剩余房款162966元，截至发函之日已逾期141天，依据合同约定，每逾期一天按未交房款的万分之一支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，恒大新城公司有权解除合同并另行处理该房屋。请在2020年6月30日前支付完毕剩余房款162966元。该函件于2020年7月3日被签收。 2020年8月4日，恒大新城公司通过韵达快递向何登高邮寄了一份《关于解除的通知》，该通知载明：“按照补充协议第2条分期付款部分约定，何登高应于2020年2月4日前支付到期房价款162966元，若逾期180天仍未按约定全额支付的，恒大新城公司有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，所交全部购房款不予退还，房屋归恒大新城公司所有。截止2020年8月4日，已逾期支付分期购房款182日，且恒大新城公司于2020年3月5日、2020年5月12日多次寄发还款提示函催促及时付清该期购房款，迄今为止，仍未支付。根据双方上述约定及《合同法》相关规定，特向何登高致函：自本通知到达后，双方于2019年8月6日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，恒大新城公司有权向他人销售该商品房，请何登高收到本通知后5日内到公司办理合同解除善后事宜”。该函件于2020年8月7日被签收。 另查明，何登高与恒大新城公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》未进行备案登记。 庭审中，恒大新城公司陈述其损失系未收到何登高房款的资金损失及何登高未及时办理合同解除手续导致不能另行出售房屋丧失的交易机会。何登高认为恒大新城公司要求按已付房款的50%扣除违约金过高，请求法院酌情将违约金调减为以162966元为基数，按10%的标准计算，即16296.6元。 上述事实，有何登高与恒大新城公司提交的本院予以采信的《成都恒大岷江新城商品房认购书》1份、《四川省商品房买卖合同（预售）》1份、《成都恒大岷江新城商品房买卖合同补充协议》1份、《收据》2张、何登高发出的《解除的通知》和EMS邮政快递单及结果查询单各1份、恒大新城公司发出的《还款提示函》和韵达快递单及相应结果查询单各3份、恒大新城公司发出的《关于解除的通知》和韵达快递单及结果查询单各1份、《承诺函》1份以及双方当事人当庭陈述等在案为证。 本院认为，恒大新城公司与何登高签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同约定履行自己的义务。 本案争议焦点为：一、何登高于2020年3月26日向恒大新城公司发出的《解除的通知》的效力问题；二、恒大新城公司向何登高发出的《关于解除的通知》的效力问题；三、恒大新城公司应返还何登高的房款金额问题。对上述争议焦点本院作如下评析： 一、关于何登高于2020年3月26日向恒大新城公司发出的《解除＜商品房买卖合同＞的通知》的效力问题。何登高主张因疫情导致其无力负担房款，属于不可抗力，依据《合同法》第九十四条第一、二项主张法定解除；恒大新城公司认为何登高系违约方不享有解除权。本院认为，合同及补充协议系双方真实意思表示，何登高应按合同约定按时支付分期房款，何登高未按合同约定支付2020年2月4日及之后的分期房款构成违约，何登高系违约方不享有合同解除权，故何登高于2020年3月26日向恒大新城公司邮寄的《解除的通知》不发生合同解除的效力。 二、关于恒大新城公司向何登高发出的《关于解除的通知》的效力问题。双方合同第十条约定何登高付款逾期超过180日后，恒大新城公司有权解除合同。何登高未支付从2020年2月4日起的分期房款，截止2020年8月4日恒大新城公司发出《关于解除的通知》，已逾180日，故恒大新城公司享有合同约定的解除权，恒大新城公司发出的《关于解除的通知》具有解除合同的效力，该通知于2020年8月7日被签收，故恒大新城公司与何登高于2019年8月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2020年8月7日解除，因双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经于2020年8月7日解除，故本院对何登高诉请判决双方签订的《商品房买卖合同》《商品房认购书》从2020年3月27日起解除的主张不予支持。 三、关于恒大新城公司应返还何登高的房款金额问题。根据前述分析，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2020年8月7日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，双方应当相互返还，因案涉合同未进行网签备案且房屋未交付，何登高无需向恒大新城公司返还房屋，恒大新城公司应向何登高返还已支付的购房款。恒大新城公司认为因何登高未按期支付房款违反合同约定导致合同解除，何登高应按照补充协议第二条第（三）项和第三条的约定扣除已付款的50%作为违约金赔偿恒大新城公司的损失，剩余已付房款的50%返还何登高。何登高庭审中认为按已付房款的50%扣除违约金过高，与违约金的补偿性原则不符，请求法院酌情将违约金调减为以162966元为基数，按10%的标准计算违约金，即16296.6元。双方均同意在本案中一并处理违约金，为减轻双方诉累本院将违约金问题在本案中一并处理。恒大新城公司未提供证据证明其实际损失，仅陈述其损失系未收到何登高房款的资金损失及何登高未及时办理合同解除手续导致不能另行出售房屋丧失的交易机会。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金应以实际损失为依据，恒大新城公司未能提供证据证明其实际损失。现何登高认为违约金约定过高请求法院调整，本院根据公平原则和诚信原则，结合何登高的过错程度、合同实际履行情况，酌情调减违约金为已付房款的15%，即40088.55元（已付房款267257元×15%），在何登高已付房款中扣减40088.55元违约金后，恒大新城公司应返还何登高购房款227168.45元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、新津恒大新城置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还何登高购房款227168.45元； 二、驳回何登高的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2655元，由何登高负担398元，新津恒大新城置业有限公司负担2257元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨 鑫 二〇二〇年十一月三日 法官助理  谭小雨 书 记 员  黄 毅