黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3892号上诉人（原审被告）：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街**。法定代表人：孔亮，董事长。委托诉讼代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵洁，女，1958年9月22日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。法定代理人：孙某（系赵洁堂弟），住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：聂国丰，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：郑可新，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省丰泽源房地产开发有限责任公司，，住所地哈尔滨市高新区迎宾路集中区洪湖路法定代表人：陈凤兰，董事长。上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）因与被上诉人黑龙江省丰泽源房地产开发有限责任公司（以下简称丰泽源公司）、被上诉人赵洁房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初8160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人等方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。好民居公司上诉请求：撤销一审判决，改判好民居公司对赵洁不承担责任。事实和理由：1.赵洁并未取得对诉争房产的物权，无权要求取得房屋或基于房屋主张赔偿。2.赵洁与丰泽源公司之间签订的协议对好民居公司没有约束力，赵洁无权向好民居公司主张权利，应当根据借款协议向丰泽源公司主张。3.赵洁对好民居公司主张权利已经超过诉讼时效。赵洁辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决有据，一审判决应予维持。事实和理由，本案经过两次上诉四次庭审，已经查清了案件事实，在前述庭审中双方举证和充分发表了质证意见，两级法院对证据、事实和程序都给予了认定和说理，并给出了有据的判决。好民居公司的上诉理由多有不当之处，详列如下，一、好民居公司第一点关于本案事实的说明，经过两级法院的审查，案件事实已经查清，不再赘述。从好民居公司自认中丰泽源公司以认购的方式签订了协议，1955人中的群众，其中80%的签订的前述协议。被好民居公司已经将案涉的房屋出售给第三人，已经不能按照合同的约定履行交付房屋的义务。二、好民居公司第二点是对债权和物权甚至物权请求权内容的误解，本案中是基于合同产生的纠纷，因无法履行合同产生的责任问题，而不是物权请求权的内容。三、从合同形式上看，是丰泽源公司和赵洁签订的合同，但是赵洁概括承受了丰泽源源公司的权利和义务后，且赵洁同样同没有形式合同关系的其他群众签订了合同，履行和承担同样没有赵洁签字，且有丰泽源公司签字的合同义务，所以该项抗辩理由不成立。四、关于诉讼时效问题，赵洁已经几次庭审中做了书面的阐述，这里不再赘述。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据合法充分、程序合法，判决有据，请求贵院依法维持。丰泽源公司经本院依法传唤未出庭亦未提交书面答辩意见。赵洁向一审法院起诉请求：1．好民居公司给付赵洁房屋赔偿款1510027元；2．丰泽源公司承担连带给付责任。一审法院认定事实：2008年9月3日，丰泽源公司与赵洁签订借款协议。协议主要内容如下：经董事会讨论通过，按《公司内部认购方案》就丰泽源公司向赵洁借款并以“东方．莫斯科”商住小区住宅抵押事宜双方约定，一、丰泽源公司将坐落于黑龙江省哈尔滨市道里区群力哈高新区迎宾路集中区内的“东方．莫斯科”商住小区项目，A区11栋2单元20层1号住宅抵押给赵洁，该住宅建筑面积为138．69平方米。二、丰泽源公司抵押给赵洁的住宅总价款为307900元整。三、借款方式为一次性付款（无息），期限为该项目正式签订“哈尔滨商品房买卖合同书”为止并冲抵房款（如需贷款，待丰泽源公司具备按揭贷款条件时，在公司销售部统一安排下协助赵洁办理按揭贷款，按揭款到公司账后按到款实际金额返给赵洁）。自本协议签订后，已抵押房原则上不予办理更名手续（直系亲属除外）如特殊原因需转让已抵押房，由总经理批准后，在公司销售部统一安排下，可办理更名。四、本协议书、抵押房借款收据、身份证明一起使用方可生效。五、本借款协议书上标明的抵押房屋建筑面积为预算面积，实际面积以产权测绘机构出具的法律效率的测绘报告为准。总房款按实际建筑面积计算，多退少补。六、本协议从借款之日起，有效施工日期为一年半。同日，丰泽源公司收取赵洁现金307900元，并为其出具黑龙江省单位往来资金结算票据，载明交款事项为收房款。2011年9月13日，哈尔滨市维护开发建设市场良好秩序办公室、哈尔滨市住房保障和房产管理局发出《关于对原东方莫斯科商住小区项目购房群众的公开答复意见》，主要内容为：原东方莫斯科商住小区项目是丰泽源公司违法开发建设、违法销售的项目。2009年11月11日至17日，市维护开发建设市场良好秩序办公室登报公告，组织原东方莫斯科商住小区项目购房群众进行集中登记，共登记1955户，其中大多数与丰泽源公司签订了借款协议书。2010年4月，市政府决定依法收回国有土地使用权。政府在收回土地使用权后，筹集7．6亿元资金，由好民居公司承担续建任务，2011年10月可达竣工入户条件。关于已经登记的购房群众，需与好民居公司签订新的购房合同；对于低于成本价的，要按成本价购房，高于成本价的，按照原协议执行；对购房中确有困难的群众，可按照我市住房保障的有关政策办理。政府责成好民居公司对建设成本进行了初步预算，大致在每平方米3200－3300元。同意处理意见的购房群众，可与好民居公司签订购房合同，不同意的可以办理退款并按照银行同期贷款利息补偿，如果有其他异议的，也可以通过法律途径依法解决。赵洁在上述集中登记期间未进行登记申报，丰泽源公司亦未将赵洁交付购房款的相关账目及材料交付好民居公司，好民居公司已登记申报的1955名购房群众中不包括赵洁，好民居公司亦未通知赵洁登记申报。赵洁购买的坐落于哈尔滨高新技术产业开发区迎宾路集中区力群路19号康泰嘉园商住小区11号楼2单元20层1号的案涉房屋已销售并登记在案外人名下，登记建筑面积为158．9平方米。经赵洁申请，原审法院依法委托黑龙江天策土地房地产评估有限公司对上述案涉房屋在2011年12月、2018年8月的市场价值进行评估，该公司于2018年9月14日作出网络司法评估意见书，意见为：此房产2011年12月总价为633058元，单价为每平方米3984元；2018年8月总价为1510027元，单价为每平方米9503元。赵洁现无配偶，其父亲赵德泰于2010年12月去世，其母亲孙玉兰为残疾人，残疾类型为精神残疾，残疾等级为二级，监护人为孙城彬（系孙玉兰之弟）；其姐赵莉于2010年9月12日死亡。赵洁于2014年10月19日取得残疾人证，残疾类型为精神残疾，残疾等级为二级，2015年11月24日，哈尔滨市南岗区奋斗路街道办事处奋斗社区居民委员会出具证明，证明赵洁的监护人为孙某（系赵洁堂弟）。一审法院认为，2008年9月3日，赵洁与丰泽源公司签订的协议书，合同名称虽为借款协议书，但合同条款中有以房抵押、冲兑房款的表述，尽管此借款协议书签订后双方未订立正式的房屋买卖合同，但从双方订立协议的本意以及丰泽源公司出具的黑龙江省单位往来资金结算票据来看，该借款协议和结算票据体现的法律关系应为房屋买卖关系。为维护国家利益和避免购房人可能造成的损失，政府对购房群众进行登记并要求好民居公司承担续建任务，原丰泽源公司的享有的权利及承担的义务应由好民居公司概括承受。虽赵洁在登记期间未进行登记，好民居公司亦未通知其登记，但未登记不能排除其享有与其他购房人同等的权利，且好民居公司未举示证据证明相关政策将未登记的购房群众排除在外；在赵洁对继续履行房屋买卖合同无异议的情况下，好民居公司应当按有关政策与赵洁重新签订购房合同。现诉争之房已被登记在案外人名下，导致好民居公司不能履行交付房屋的义务，赵洁订立商品房买卖合同的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，现赵洁购房目的已无实现可能，双方的房屋买卖合同关系可以解除，赵洁可以请求好民居公司返还已付购房款及赔偿损失。本案中，双方签订的协议约定，“标明的抵押房屋建筑面积为预算面积，实际面积以产权测绘机构出具的法律效力的测绘报告为准。总房款按实际建筑面积计算，多退少补”。根据该约定，诉争房屋的实际建筑面积按房产部门登记确认为158．9平方米，故委托评估的基准建筑面积以此为准。赵洁与丰泽源公司签订的借款协议中约定，本协议借款之日起，有效施工日期为一年半。好民居公司无法预见赵洁在公告登记期间不能到场登记，根据公平原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，按照评估机构的评估意见，案涉房屋2011年12月总价为633058元，该结论较为接近赵洁可获得利益的损失，故原审法院仅能支持赵洁诉请中的合理部分，即好民居公司应当返还赵洁已付购房款307900元及截至2011年12月评估总价与已付购房款的差额部分325158元及已付购房款一倍的赔偿责任307900元，以上合计940958元。关于丰泽源公司应否承担连带赔偿责任的问题。好民居公司承接案涉小区时，权利义务应当一并承受，因历史遗留问题导致的损害赔偿责任，亦应由好民居公司承担，故赵洁要求丰泽源公司承担责任，无合法依据，不予支持。判决：一、好民居公司自判决生效之日起十日内赔偿赵洁940958元；二、驳回赵洁的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于丰泽源公司同赵洁签订的借款协议的性质问题。合同名称同合同权利和义务不一致时，应当按照合同约定的权利和义务确定合同的性质和案由，适用法律和法规。丰泽源公司同赵洁签订的协议名称虽然为借款协议书，但是协议书内容有冲抵房款、以房抵押的约定。结合丰泽源公司出具资金结算票据分析，借款协议书权利和义务指向的标的是房屋，不是货币，而且房屋位置、面积明确具体。据此认定双方的缔约本意是购买房屋，并非借贷资金。所以，丰泽源公司同赵洁签订的借款协议书的性质为房屋买卖合同。赵洁依据该合同有权向丰泽源公司主张交付房屋。关于好民居公司是否承担责任问题。政府因为丰泽源公司违法将丰泽源公司的土地使用权和地上建筑物收回。为维护国家利益和避免购房者可能造成的损失，政府筹措资金将丰泽源的项目交由好民居公司续建。好民居公司不应仅承担丰泽源公司项目资产，亦应承担丰泽源公司项目的债务，这也是政府避免购房者可能造成损失的具体举措和本意。好民居公司续建丰泽源公司的项目属于对丰泽源公司债权和债务的概括承受。政府抑或好民居公司公告召集购房者登记权利和义务是维护购房者权益的方式，不是免除其合同义务的依据。即使赵洁未在政府和好民居公司统计的购房者范围内，赵洁亦有权依法向好民居公司主张同丰泽源公司已签订协议所确定的权利，好民居公司亦应承担该协议确定的丰泽源公司应履行的义务。关于赵洁的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。赵洁同丰泽源公司于2018年9月3日签订协议。2009年7月哈尔滨市政府停建了丰泽源公司案涉项目，并于2010年4月收回了案涉项目的土地使用权交由好民居公司续建。2013年10月案涉工程竣工验收。赵洁无配偶，患有精神疾病，其父赵德泰于2010年12月去世，赵洁之母孙玉兰为精神残疾，其姐赵莉于2010年9月12日死亡。赵洁于2014年10月19日取得残疾人证，为二级精神残疾。2015年11月24日南岗区奋斗路街道办奋斗社区居民委员会出具证明，证实孙某（系赵洁堂弟）为其监护人。2018年9月3日赵洁同丰泽源公司签订的协议中并未明确案涉房屋交付的时间，2009年7月至2013年10月，好民居公司续建案涉项目期间，案涉房屋在建设阶段，案涉房屋尚未确定，无法计算诉讼时效。2013年10月，案涉房屋虽然竣工验收，具备交付条件，但是好民居公司和赵洁并未重新签订房屋买卖合同，无法计算诉讼时效。这期间赵洁患有精神疾病，精神不能自理，2015年11月24日确定监护人为孙某，其监护人在整理赵洁的衣物时，发现了赵洁同好民居公司签订的协议，并于2017年12月22日提起诉讼。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；”所以赵洁的起诉并未超过法定诉讼时效期间。关于赔偿数额的问题。好民居公司已经将案涉房屋出售给第三人，导致赵洁购买案涉房屋的合同目的无法实现。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。一审法院参照评估机构的意见，确认案涉房屋2011年12月总价为633,058.00元为赵洁可获得利益的损失，支持了赵洁诉请合理的部分，即好民居公司返还购房款307,900.00元及截至2011年12月评估总价与已付购房款差额部分32,515,800元及已付购房款一倍的赔偿责任307,900.00元，合计940,958.00元，数额合理，于法有据，应当予以维持。综上所述，哈尔滨好民居建设投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18390元，由上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎（）二〇二〇年十一月二日书记员  于文娟