广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4608号原告：王金媛，女，1998年10月10日出生，汉族，住广西博白县**************，公民身份号码450************761。委托诉讼代理人：蔡国松，四川诚中成律师事务所律师。被告：佛山市钧裕置业有限公司，住所地广东省佛山市三水区**************（住所申报），统一社会信用代码91440607MA51R7281J。法定代表人：尹立鹏，该公司副董事长。委托诉讼代理人：苏远智，男，该公司员工。原告王金媛与被告佛山市钧裕置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案，依法适用简易程序于同年10月29日公开开庭进行了审理。原告王金媛的委托诉讼代理人蔡国松、被告的委托诉讼代理人苏远智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告向原告退还购房款40000元及资金占用利息（以40000元为基数，从起诉之日起按照LPR计算至实际支付之日止）；2．案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年8月11日，原告在网上看到被告的宣传信息，销售人员称现在购房有很大优惠，还有专车接送看楼盘。原告随销售人员去到售楼处后，销售人员之间互相配合，称原告马上签订认购书并支付定金和首付款就可以享受员工内部优惠价，以此刺激原告购房。原告考虑到自己的资金并不充裕，并未下定决心购买。销售人员看出原告有些心动，便开始诱导原告。经过销售人员的轮番劝说，原告为了享受最低优惠便匆匆签订认购书并支付了40000元，双方约定在2020年8月18日前签订商品房买卖合同。原告配偶得知此事后认为原告擅自购房的行为侵害了夫妻共同财产的支配权，应慎重考虑。2020年8月18日，原告夫妻按认购书的约定前去售楼处协商签订正式的商品房买卖合同，而售楼处却拒绝出示正式的商品房买卖合同，仅提供一份格式文本样板供原告查看。合同文本附件均为空白。原告要求被告提供需要原告签名的正式文本，被告却表示只有原告付清首付款后方能打印正式的文本给原告查看并签名。慎重起见，原告希望将合同交给朋友协商后再正式签订。但售楼处的人员表示在原告付清首付款之前，售楼处不以任何形式向原告提供正式的商品房买卖合同。原告询问如果发现合同内容有不妥之处需要修改的是否可以协商修改，但被告告知不能作任何修改。基于被告拒绝与原告磋商的霸道行为，当日并未签约成功。但被告却表示当日是认购书约定签约的最后期限，如果当日不签订合同，则被告有权没收定金。而根据被告提供的格式合同中，重要的附件内容为空白，面积补偿、逾期交楼、产权证办理时间、装修材料标准、逾期办理产权登记违约金、公共配套设施等约定含糊不清或损害原告利益而降低被告责任。原告认为，被告的行为是一种违规的销售行为，其向原告提供2成首付或1成首付的购房方案明显扰乱金融秩序。而正式签订商品房买卖合同之前，要求仔细阅读合同内容是行使自己的正当权益，被告却剥夺了原告协商的权利。故此，未能签订正式商品房买卖合同的责任不在于原告，被告没收原告的购房款是不合法的。经与被告多次协商无果后，原告诉至法院。被告辩称，1．被告在销售过程中没有任何欺诈隐瞒，企业营业执照、国有土地使用证、预售许可证、商品房买卖合同及附件均在售楼中心依法进行了公示；2．原告于2020年8月18日到被告售楼处办理签约手续时曾提出要求修改合同内容，但未提出希望修改哪一条款。被告向其告知商品房买卖合同是住房和城乡建设部及国家工商行政管理总局共同制定，且因为现已采用网签系统进行签约备案，在网签系统中，主合同条款是固定的格式模板，无法进行任何修改，仅空白处及附件内容可以修改，但修改内容亦需按照认购书的约定进行修改，不应作出不合理或改变客观情况的修改。而因网签系统的局限性，一经提交备案便无法进行修改，故被告将需要原告确认的附件一户型图及付款方式等附件内容及售楼处公示的商品房买卖合同给购房者确认无误后，再提交备案打印正式的商品房买卖合同。原告无理由拒绝确认附件一户型图及付款方式等合同附件内容，并要求被告打印正式的商品房买卖合同给其拿回去与朋友协商后再决定是否正式签约，事后被告多次电话及短信催促原告前来办理签约手续，但原告均不予理睬。故被告于2020年9月26日向原告邮寄签约催告函，要求原告在10月2日前前往被告售楼处签约，但被告依然未按约履行义务。认购书为预约合同，即使当事人实施了磋商行为，但本约并未订立，除不可归责之事由外，因原告导致本约未能订立的，原告仍应承担违约责任；3．因原告违约，故其应承担违约后果。在原告前来签订商品房买卖合同时，原告未明确告知希望对合同哪一条款进行修改，实质上系原告因家庭成员不同意购房便以恶意磋商行拒签之实，试图掩盖其违约的事实；4．按照认购书的约定，原告负有到售楼处签订商品房买卖合同并付清首付款及办理按揭的义务，但原告仅履行了到售楼处的义务。因原告在收到被告的签约催告函后仍未到售楼部签约，故被告于2020年10月12日向原告寄送了解除认购书通知，告知解除认购书并没收原告已付定金20000元，并要求原告前来办理已付首期房款20000元的退款手续。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交证据如下：1．《奥悦豪庭认购书》一份，拟证明原告认购被告房屋的事实；2．收款收据两张、POS签购单两张，拟证明原告向被告支付40000元的事实，其中20000元为购房定金；3．录音光盘及录音文字说明一份，拟证明原告于2020年8月18日前往被告处准备签合同，但被告要求原告先把首期款付清才出具正式的购房合同，并不准予原告就合同条款与被告进行协商；4．房款没收短信通知一份，拟证明被告在2020年8月31日没收原告房款的事实。被告为证明其主张，向本院提交证据如下：1．《奥悦豪庭认购书》一份，拟证明原、被告就购房事宜签订了认购书以约束双方之间的权利义务；2．商品房预售许可证一份，拟证明被告所出售的房屋已具备销售资格；3．商品房买卖合同（预售）示范文本一份，拟证明示范文本内容齐全，不存在原告所述约定不明确的情况；4．售楼处公示照片一份，拟证明被告已将售楼需要公示的文件进行了公示；5．短信催告记录一份，拟证明被告催促原告尽快办理签约事宜；6．EMS快递单、EMS退件、签约催告函、派送记录各一份，拟证明被告于2020年9月21日向原告寄送签约催告函，催促原告签约；7．EMS快递单、EMS退件、签约催告函、派送记录各一份，拟证明被告于2020年9月26日再次向原告寄送签约催告函，催促原告签约；8．EMS快递单、EMS退件、解除认购书通知、派送记录各一份，拟证明原告再次逾期后，被告向原告寄发解除认购书通知，双方签订的认购书已经解除；9．户型图确认附件一份，拟证明每套房屋户型图不一样，需在签约前进行确认；10．付款方式确认附件一份，拟证明每个购房客户选择的付款方式不一样，需在签约前进行确认；11．商品房买卖合同（预售）示范文本公示照片，拟证明合同已在销售现场进行公示。经审查，原告提交的证据1、4与被告提交的证据1、5是同一证据，故本院予以确认；原告提交的证据2及被告提交的证据2，对方均不持异议，本院予以确认；原告提交的证据3，根据双方的对话内容，能清晰反映确为原告于2020年8月18日到被告售楼部签约的过程，在被告未提交反驳证据的情况下，本院对该证据的真实性予以采信；被告提交的证据3、4、11能反映销售现场的情况，若原告对该部分证据不予认可，应由其提交相反证据予以推翻，但原告并未提交，故此，本院对上述证据予以采信；被告提交的证据6、7、8属原件，三份EMS退件均由被告在庭审中当庭开封，故对上述证据及EMS退件的文件内容真实性，本院予以确认；被告提交的证据9、10，从原告提交的证据3中销售人员的陈述“你们先把附件签了，你没有交首期，没有核对信息，我怎么给你打印正式的合同”可以看出，被告在签约现场确实曾要求原告签订相应的附件，故此，本院认为被告曾向原告出示相应附件的事实具有高度可能性，故对该证据，本院予以采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2020年8月11日，原、被告签订《奥悦豪庭认购书》，由原告认购佛山市三水区南山镇民裕2号奥悦豪庭5座2301号房，该物业为毛坯房，建筑面积为94.54平方米，套内面积75.96平方米；房屋总价为608803元，其中定金20000元须于签署本认购书时付清，在签署商品房买卖合同时，即2020年8月18日前支付第一期首付房款128803元（含定金），余款480000元占全部房价款的79%申请贷款支付。认购书第四条第二款约定，认购该物业除上述条款以外的有关事宜，双方同意按公示的商品房买卖合同及其补充协议、前期物业服务协议及临时管理规约等相关文件条款执行，认购方不得以不了解文件内容、出售方未出示文件等理由拒绝签订该文件，否则，视为认购方违约。认购书第五条第一款关于违约责任约定，认购方不按本认购书约定的时间，签订商品房买卖合同及其补充协议等文件并足额支付首期房款的，则视为认购方违约，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方，并有权向认购方追讨因此而产生的其他损失，如出售方同意认购方继续履行本认购书，认购方须按该物业成交价每日千分之一的标准向出售方支付违约金。认购书第六条第五款约定，认购方应确保本认购书中确定的通信地址及联系电话正确无误，出售方按认购方提供的通信地址寄出的一切文件，均视为已送达，如因认购方的原因，致通知不能送达等相关责任概由认购方负责（前述地址或电话如有更改，认购方须于三天内书面通知出售方，否则，不能送达造成的一切损失和责任，由认购方自行承担）。在认购书文本最后注有特别告知一栏，内容为：出售方已依照有关法律、法规、规章规定直接向认购方派送、出示，或在“奥悦豪庭”的公开销售交易场所（售楼处/项目签约中心）明显位置以摆放、张贴等方式将有关本项目土地、建设、销售情况的证照、批文、图纸等，及设定、关系、包含、影响买卖双方权利、义务、责任的，包括但不限于待签署的商品房买卖合同及其补充协议、认购按揭须知、前期物业服务协议、临时管理规约、含交易价格、付款方式、各项收费及标准等内容的文件原件或影印资料向认购方明示。认购方签订本认购书后，即表示认购方已明确理解并接受出售方明示的前述法律文件所有的条款并同意遵照执行。原告在认购书所留的地址为广西博白县**************，联系电话为187*****491。另，认购书首页写有粗体加黑加大的“销售温馨提示”字样，内容为：营销中心公示栏旁边有商品房买卖合同及补充协议模板，请前往参阅并知悉。原告在该销售温馨提示上签名并盖指模。认购书签订当日，原告向被告支付了购房款40000元（含定金20000元）。2020年8月18日，原告到被告销售处要求被告提供正式的商品房买卖合同，销售人员将商品房买卖合同（预售）的示范文本交给原告查阅，并告知原告销售处放有同样的商品房买卖合同（预售）的示范文本，原告可自行查阅。在原告对房屋面积差异的处理及交楼时间提出异议时，被告均明确答复商品房买卖合同对上述问题有明确约定。但原告依然坚持要求被告打印正式的商品房买卖合同后交由原告带离销售中心查阅，被告予以拒绝。后因双方产生分歧未能签订正式商品房买卖合同。2020年8月31日，被告向原告发送手机短信，内容为：上午好！王金媛女士，您于2020年8月11日购买奥悦豪庭5座2301房，并签订认购书以及商品房买卖协议，认购协议写明要求必须在7天内完成银行按揭以及网签等一系列手续，现在因您个人原因没有过来办理相关手续，以及多次电话联系都未接听，现公司已发挞定律师涵（此处为笔误，应为函）于你购房时留下的联系地址。后期所产生的后果均有（此处为笔误，应为由）你本人承担，请熟知！2020年9月11日，原告提起本案诉讼。2020年9月21日，被告向原告在认购书上所留的地址及联系方式寄送签约催告函，要求原告在2020年9月25日前到被告处签约并支付首期房款，逾期办理的，将单方解除认购书并没收原告支付的定金40000元。但被告拒绝签收上述快递。2020年9月26日，被告再次向原告在认购书上所留的地址及联系方式寄送签约催告函，要求原告在2020年10月2日前到被告处签约并支付首期房款，逾期办理的，将单方解除认购书并没收原告支付的定金40000元。但被告拒绝签收上述快递。2020年10月12日，被告向原告在认购书上所留的地址及联系方式寄送解除认购书通知，告知原告根据认购书的约定，因原告逾期未签署商品房买卖合同的行为已构成违约，故被告于本函件送达之日解除与原告签订的认购书并没收原告支付的定金40000元。另查明，被告提供的商品房买卖合同（预售）的示范文本中，第十条对商品房相关设施设备交付条件（包括基础设施设备、公共服务及其他配套设施）作出了明确约定；第十一条约定了房屋的交付时间（2021年2月28日）及交付手续；第十二条就出卖人逾期交付房屋的责任作出了具体的约定；第十三条为面积差异处理的约定；第十六条及附件六对商品房质量及装饰装修及设备标准等进行了约定；第二十条为逾期办理房屋所有权转移登记的约定。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。预约合同，是指当事人约定将来订立本约合同的合同。预约合同签订的目的，是为当事人签订本约合同提供磋商的机会，当事人对预约合同的未决事项享有磋商的权利，但当事人在签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方不得以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任。本案的争议焦点在于合同当事人是否存在预约合同违约的情形，对此，本院作如下认定与评析：一、《奥悦豪庭认购书》属被告提供的格式合同，其中，认购书第四条第二款的约定属于排除原告主要权利的条款。而针对该条款，认购书的文末有“特别告知”一栏，认购书抬头亦盖有粗体加黑加大的“销售温馨提示”字体，由此可见，被告已经对上述条款采取了合理的方式予以说明。基于此，《奥悦豪庭认购书》是在合同当事人自愿平等、协商一致的基础上签订，内容合法有效，对当事人均具有法律约束力。原告作为具有完全民事行为能力的自然人，对涉及房屋买卖的大宗交易应尽合理谨慎的注意义务，包括对合同内容的审查。在被告已经对合同条款采取合理的方式予以说明的情况下，根据认购书的约定，应视为原告在签订认购书时已经清晰阅读并知悉将来拟签订的房屋买卖合同主要条款。二、原告于2020年8月18日到销售中心对商品房买卖合同（预售）示范文本关于房屋面积差异的处理及交楼时间提出异议，在场销售人员已经明确答复商品房买卖合同（预售）的示范文本对上述问题有相关的约定。之后，原告仅要求被告提供正式商品房买卖合同，但未再就合同条款提出异议或具体的修改内容便离开销售中心。而从2020年8月19日至原告提起本次诉讼之日，未有证据显示原告积极与被告就合同条款进行磋商。原告购买的房屋为毛坯房，其在诉状中所提到的面积补偿、逾期交楼、产权证办理时间、装修材料标准、逾期办理产权登记违约金、公共配套设施问题，商品房买卖合同（预售）的示范文本均有清晰且无歧义的约定，亦不存在原告所述重要附件均为空白的情形。综上所述，原告在签订《奥悦豪庭认购书》时已经清晰阅读并知悉将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，且合同主要条款的内容是清晰无歧义的，原告现以双方不能就合同主要条款达成合意为由要求被告退还全部购房款，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，本院认定原告存在预约合同违约情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因涉案房屋的商品房买卖合同因原告原因未能订立，原告诉请被告返还购房定金20000元，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。原告诉请被告返还除购房定金外的首付款20000元，合法合理，本院予以支持。至于原告所诉请的购房款利息问题。因被告在本案中并不存在违约行为，且被告于2020年8月31日向原告发送的手机短信亦告知原告办理购房款20000元的退款手续。现因原告自身原因怠于办理退款事宜，所产生的资金利息损失应由原告自行承担。故此，原告主张被告支付资金占用利息，缺乏事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款之规定，判决如下：一、被告佛山市钧裕置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告王金媛退还购房款20000元；二、驳回原告王金媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告王金媛负担200元，被告佛山市钧裕置业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二〇年十一月十八日书记员  范楚妤