江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初4329号原告：顾某某，男，1968年7月10日出生，汉族，住宝应县。原告：陈某，女，1969年12月24日出生，汉族，住宝应县。两原告共同委托诉讼代理人：王金顺，安徽益友律师事务所律师。被告：张某某，男，1964年6月15日出生，汉族，住宝应县。第三人：卢某，男，1967年12月12日出生，汉族，住宝应县。第三人：盛某某，女，1970年9月17日出生，汉族，住宝应县。第三人：卢某2，男，1991年10月20日出生，汉族，住宝应县。原告顾某某、陈某与被告张某某、第三人卢某、盛某某、卢某2执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理，依法适用普通程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告顾某某、陈某的共同委托诉讼代理人王金顺到庭参加诉讼，被告张某某、第三人卢某、盛某某、卢某2未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告顾某某、陈某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销宝应县人民法院（2020)苏1023执362号保全裁定，并解除对水韵江南X楼X室房屋的查封执行措施；2、请求法院依法确认水韵江南X楼X室房屋为原告所有，判决第三人协助办理案涉房屋产权变更过户登记；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月22日两原告与第三人签订水韵江南X楼X室房屋的买卖合同，房屋价款520000元，原告按约支付了房屋价款，第三人以房产证尚未下来为由，一直拖办房屋产权变更登记事宜，加之两原告长期在上海打工，只有小孩居住，不方便经常当面找第三人办理过户变更登记事宜，每次电话联系都以种种理由搪塞，春节回来时得知房产证己经下来，就立即找第三人要求办理产权变更登记事宜，但是仍然还在搪塞两原告，后来法院要评估拍卖处置案涉房屋才知道被法院查封，致使无法办证。无法办理过户登记原因不是原告造成的，而是因为第三人和被告的保全而导致未能办理房屋登记，不是属于原告自身原因未能办理过户登记的情形。综上，原告与第三人之间的房屋买卖合同是合法有效，未能办理过户登记不是原告本人自身原因，而是因为第三人的说谎欺骗和被告申请法院进行了保全造成的。原告己经支付了房屋价款，第三人也履行了房屋交付，原告对案涉房屋进行了装修并己经实际居住7年。为此，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张某某未到庭参加诉讼，亦未答辩。第三人卢某未到庭参加诉讼，亦未答辩。第三人盛某某未到庭参加诉讼，亦未答辩。第三人卢某2未到庭参加诉讼，亦未答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了房屋转让协议书、收条及相应的转账记录、水电气缴费卡及发票、缴费记录、物业交接书、物业服务业主家庭情况登记表、卫生间专项承诺书、物业出具的证明、郭庄社区居委会出具的证明、证人梁某,4、田某,4的证人证言等证据。经本院审查，现对下列事实予以确认：1、原告顾某某、陈某系夫妻关系，第三人卢某、盛某某系夫妻关系，第三人卢某2系卢某与盛某某之子。2013年10月22日，原告顾某某、陈某与第三人卢某、盛某某签订房屋转让协议书一份，约定：第三人卢某、盛某某将宝应县水韵江南X楼X室的安置房出卖给原告顾某某、陈某，双方协议总价款为520000元，自签订协议之后原告向第三人卢某、盛某某缴纳400000元，待该房屋交付钥匙之时将剩余款一次性付清（押10000元为该房屋房产证过户后付给第三人卢某、盛某某），第三人卢某、盛某某负责配合原告办理该房屋的一切交接手续，并协助原告办理房屋过户手续，所需费用由原告承担。2、该合同签订当日即2013年10月22日，原告顾某某通过其中国农业银行账户向第三人盛某某账户汇款330000元整，陈某通过其中国工商银行账户向第三人盛某某账户汇款70000元整，合计400000元整。当日，卢某向两原告出具了收条一张，载明：“收到房屋转让款人民币肆拾万元整（XX小区X幢X），据卢某，2013.10.22。”2013年12月2日，原告顾某某的姐姐顾某某2（身份证号码）通过其中国工商银行账户向第三人盛某某账户汇款人民币98500元，并向第三人支付现金11500元，合计110000元整。当日，盛某某向两原告出具了收条一张，载明：“今收到17号楼（304）尾款壹拾壹万元整（￥110000元），今收人盛某某，2013.12.2号。”另，在本次庭审后，原告于2020年11月13日已将余款10000元汇入宝应县人民法院账户。3、从原告顾某某、陈某提供的证据来看，2013年12月2日，原告顾某某作为水韵江南小区的业主与宝应县安居物业有限公司签订了交接书、业主收楼验房登记表和卫生间专项承诺书，由该物业公司将水韵江南小区X幢X室和X号车库正式移交给顾某某，顾某某也承诺在装修和使用过程中如卫生间发生渗漏，由其自行维修。宝应县安居物业服务有限公司出具的业主家庭情况登记表上也载明了涉案房屋由原户卢某出售给顾某某。其后，原告顾某某对涉案房屋进行了装修居住，并以其自身名义开通了水电气，缴纳水电气费用至今。另，宝应县安居物业服务有限公司及宝应县安宜镇郭庄社区居民委员会均出具了证明材料证明涉案房屋是由卢某于2013年出售给顾某某，顾某某一家居住在此房至今。4、张某某与卢某、卢某2民间借贷纠纷一案，张某某于2019年3月7日向本院申请财产保全，本院于2019年3月7日作出（2019）苏1023民初1684号民事裁定书，裁定：冻结被申请人卢某、卢某2的银行存款600000元或查封、扣押其相应价值的财产。本院依据该裁定书于2019年3月8日立案，案号为（2019）苏1023执保153号。2019年3月12日，本院查封了水韵江南X楼X室房屋。2019年9月19日本院作出（2019）苏1023民初1684号民事判决书，判决：被告卢某、卢某2于本判决生效之日起十日内偿还原告张某某借款500000元及利息（以500000元为本金，按月息2%，从2018年1月20日起算至实际还款之日止）。本案案件受理费8800元、诉讼保全费3520元、公告费560元，合计人民币12880元，由原告张某某负担80元，被告卢某、卢某2负担12800元。后当事人张某某依据生效法律文书向本院申请执行，本院于2020年1月16日立案，案号为（2020）苏1023执362号。执行过程中，本院于2020年5月25日作出（2020）苏1023执362号之二执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人卢某所有的宝应县产。顾某某、陈某不服，向本院提出执行异议。本院于2020年8月14日作出（2020）苏1023执异97号执行裁定书，驳回了顾某某、陈某的异议请求，遂引起本诉。5、涉案房屋水韵江南X楼X室登记在卢某、盛某某名下，产权证号为苏（2019）宝应县不动产权第X号。该房屋为拆迁安置房。本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，判断是否支持停止对原告主张权利执行标的执行措施的核心在于，原告对本案所涉执行（保全）标的是否具有足以排除强制执行的实体性权利。而从本案查明事实来看，原告显然对案涉标的具有足以排除执行的实体权利。理由如下：第一，原告顾某某、陈某与第三人卢某、盛某某在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。原告顾某某、陈某于2013年10月22日与房产所有权人卢某、盛某某签订了案涉房产房屋转让协议书。该协议书系当事人真实意思表示，所约定的价格也不存在明显低价等情形，合法有效；第二，原告顾某某、陈某在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。上述房屋转让协议书签订后，原告立即与该小区物业办理相关手续，缴纳物业费，并装修入住，缴纳水电费至今，可以认定原告在查封之前已经合法占有该不动产；第三，原告顾某某、陈某己支付全部价款。原告顾某某、陈某与第三人卢某、盛某某签订协议后，已按照约定将房款510000元交付对方，并提供了其通过银行转账形成的付款凭证、收条等证据，剩余价款10000元已按要求汇入执行法院账户。因此，可以认定原告已经支付了前部价款；第四，原告非因其自身原因未办理过户登记手续。如前所述，原告顾某某、陈某在与第三人卢某、盛某某签订房屋转让协议后，已按协议约定履行了其付款义务。但案涉不动产属于拆迁安置房，因政府政策等原因未能及时办理过户手续。因此，本案并非原告自身原因导致买卖双方未能完成过户手续。综上所述，原告顾某某、陈某提起执行异议之诉请求阻却对案涉不动产执行的理由成立，故本院应予以支持。对于原告顾某某、陈某有关请求确认原告对案涉房产享有所有权的诉讼请求，本院认为不应予以支持。理由是：我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此原告与第三人卢某、盛某某关于案涉房产买卖的约定，与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定并不具有物权法上物权变动的效力。案涉不动产仍登记在第三人卢某、盛某某名下，原告并未依法取得案涉不动产的所有权，若基于房屋转让协议径行判决原告对房屋享有所有权，则背离了物权变动的法定原则。故原告虽对案涉标的享有足以排除本院保全、执行的民事权利，但本院不应直接确认其对案涉标的的所有权。另对原告有关判令第三人协助原告将案涉房产权属转移登记至原告名下的诉讼请求，不属于本案处理的范畴，原告可待执行标的物解除强制执行状态后再行主张其相应权利。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于宝应县水韵江南X楼X室的执行并解除对该房产的相关执行措施；二、驳回原告顾某某、陈某其他的诉讼请求。案件受理费9000元，由被告张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  相艳妮人民陪审员  徐 坚人民陪审员  邰红梅二〇二〇年十一月十六日书 记 员  杨 露