广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终2970号 上诉人（原审被告）：桂林晶泽置业有限公司，住所地:广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇******，统一社会信用代码：91450322753704205L。 法定代表人：王泽辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司职员。 委托诉讼代理人：王丽娟，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：罗咏静，女，1989年5月5日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：杨双玮，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人桂林晶泽置业有限公司（下文简称晶泽公司）与被上诉人罗咏静商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人桂林晶泽置业有限公司的委托诉讼代理人甘永雄，被上诉人罗咏静的委托诉讼代理人杨双纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂林晶泽置业有限公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2054号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案商品房在约定交付时间前已经达到交付条件，上诉人不存在违约情形。依据现行建筑法律法规的规定，房屋竣工验收合格即可进行交付；双方合同约定的取得《竣工验收表》方可达到形式的交付要件，该约定是便于房管部门管理而加重上诉人责任；涉案房屋在合同约定的交付期限前已经达到法律规定的交付条件，被上诉人未接受房屋是对其自身权利的放弃，应由其自行承担责任。二、本案已过诉讼时效，一审法院将其视为连续性债务进行支持，缺乏法律依据。违约金应当从约定支付的截止日开始计算，被上诉人就本案提起诉讼时，已经超过三年诉讼时效，其主张违约金不应得到支持。三、一审法院调整的违约金仍高于上诉人的实际损失。上诉人申请的租金鉴定显示了被上诉人不能占有房屋期间可能遭受的实际损失，一审法院应以此作为基础进行裁决。四、一审法院不应再判决上诉人向被上诉人交付房屋，而应有被上诉人主动接收房屋，避免其自身损失的扩大。 罗咏静辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 罗咏静向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行合同约定的交房义务，并立即向原告出示桂林市临桂区房屋竣工验收合格验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并在交付房屋使用90天内立即为原告办理房屋权属登记备案；2、请求判令被告向原告支付从2015年10月31日起至起诉之日2019年6月21日止共1329天的逾期交房违约金人民币293044.5元，并按照220.5元／日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、请求判令被告向原告支付逾期房屋权属登记备案违约金551.3元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月21日，原告罗咏静作为买受人与作为出卖人的被告桂林晶泽置业有限公司签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，主要约定:买受人购买出卖人开发的位于桂林市临桂区房屋，房屋总价为551374元;第八条、出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；……5、因政府行为、社会异常事件及其他不能预见、不能避免的客观情况，施工中遇到的异常地质状况、市政配套建设规划批复与配套安装延误的时间；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同时,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；第十一条交接，商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……；第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后，物业验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同还对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、保修责任等其他条款作了约定。附件五商品房买卖合同补充协议第四条关于《买卖合同》第十一条的补充：1，除《买卖合同》第十一条约定的通知方式外，出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的，视为出卖人已尽到通知义务，……。原告于2014年3月7日向被告桂林晶泽置业有限公司市支付了购房首付款171374元，并于2014年4月24日缴纳了税费8270.61元，于2014年6月6日将380000元按揭贷款付给了被告。2015年10月28日被告已取得建设工程质量竣工验收意见书，2016年11月8日被告取得房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表，被告已于2015年10月30日在桂林晚报刊登了交房通知。后因双方未能交接房屋。2019年7月2日，原告诉至法院提出上述诉讼请求。后被告提出管辖权异议，该院（2019）桂0312民初2054号民事裁定书裁定驳回被告提出的异议，后被告上诉，桂林市中级人民法院（2019）桂03民辖终236号裁定维持原裁定。后被告提出关于涉案房屋的租金鉴定，2020年4月23日，广西众益资产评估土地房地产评估有限公司作出报告书，鉴定涉案房产在2015年10月31日至2019年6月21日的租金为44102元。 法庭召集双方当事人调解,调解不成。 一审法院认为，（一）原告罗咏静与被告桂林晶泽置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效合同，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。 （二）合同签订后，原告向被告履行了支付购房款551374元的义务，被告应向原告履行交付位于桂林市临桂区房屋的义务，被告在答辩中对原告提起的诉讼提出了诉讼时效的抗辩，因原告诉请被告交付房屋的诉讼请求带有物权属性，不适用诉讼时效的规定，被告应按合同的约定履行交房义务。本案涉案房屋双方尚未正式履行交房义务，同时结合合同第十五条的约定，现办理房屋权属登记备案登记条件尚未成就，无法完成办理房屋权属登记备案登记，因此，对原告诉请在交付房屋使用90日内立即为原告办理房屋权属登记备案的诉讼请求，该院不予支持。 （三）对原告要求被告向原告支付逾期房屋权属登记备案违约金的诉讼请求，因原告合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后，物业验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，本案涉案房屋现尚未交付使用，被告不存在逾期为原告办理房屋权属登记备案的违约行为，因此，原告的该诉请，缺乏事实依据，理由不成立，该院不予支持。 （四）根据合同约定房屋交付时间为2015年10月30日前，被告未按合同约定在2015年10月3O日前将符合约定的房屋交付给原告，虽然被告在桂林晚报上刊登交房通知，但未按合同约定达到交付条件，被告于2016年11月8日才取得验收备案，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金是债权请求权，适用诉讼时效的规定，被告在答辩中对原告提起的诉讼提出了诉讼时效的抗辩，因原、被告双方合同第九条第1点约定逾期交房违约金按日计算违约金数额，属连续性债权，应按日分别作为单个债权单独起算诉讼时效，且适用三年的诉讼时效，因此本案中原告逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自原告向法院起诉之日（即：2019年7月2日）起向前推算三年，保护这三年期限内的违约金请求权，即自2016年7月2日起按合同约定计算逾期交房违约金。本案中双方约定违约金为日万分之四过高，可调整违约金为日万分之二，经计算逾期交房违约金为551374元*1095天*0.0002元/天=120750元，被告应支付给原告逾期交房违约金120750元。 （五）对被告提出的原告诉讼时效已过，应驳回其诉讼请求的答辩主张，以上第（二）项、第（四）项已作认定，不再重复。 （六）对被告提出按租金损失计算违约金的主张，既然双方已合同约定违约金，违约金过高部分，该院已作调整，以租金损失来计算违约金无合同约定，也有法律规定，只是在双方未约定违约金情形下要求赔偿时可参照租金损失，因此被告提出的该主张，缺乏依据，该院不予采纳。 综上，判决如下：一、被告桂林晶泽置业有限公司在本判决生效之日起10日内按合同约定向原告罗咏静交付位于桂林市临桂区房；二、被告桂林晶泽置业有限公司在本判决生效之日起10日内按合同约定支付给原告罗咏静逾期交房违约金120750元；三、驳回原告罗咏静的其余诉讼请求。案件受理费5696元，由原告罗咏静负担3696元，被告桂林晶泽置业有限公司负担2000元，鉴定费5500元，由被告桂林晶泽置业有限公司负担。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：1、晶泽公司是不存在逾期交房违约；2、本案起诉的逾期交房违约金是否已过诉讼时效。 二审期间，围绕争议焦点当事人未提交新证据。 经二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，在2015年10月30日上诉人桂林晶泽置业有限公司虽然按合同约定的交房日如期在桂林晚报刊登了交房通知。但是，2016年11月8日上诉人桂林晶泽置业有限公司才取得本案涉诉楼栋房屋的验收备案表。根据双方签订的备案的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当于2015年10月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工合格。2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。显然上诉人桂林晶泽置业有限公司是在未取得《建筑工程竣工验收备案表》的情况下在桂林晚报刊登交房通知。故该交房通知不符合双方合同约定，对被上诉人罗咏静不具有交房通知效力。上诉人桂林晶泽置业有限公司在2016年11月8日取得《建筑工程竣工验收备案表》后，在一审中主张其通过短信、电话通知了被上诉人罗咏静收房，并明确短信在向有关部门调取后交法庭核实，电话通知庭后核实后告知法庭。但到二审庭审结束时依未见上诉人桂林晶泽置业有限公司提交。因此，上诉人桂林晶泽置业有限公司应对自己主张不存在逾期交房违约，而不能提交证据证明该主张成立承担举证不能的不利法律后果。 上诉人桂林晶泽置业有限公司主张一审对本案逾期交房违约金从合同约定的每日万之四，调整到每日万之二依然高于被上诉人实际损失。本案双方在合同中并未约定一方违约后，应支付违约金的具体数额，而只是约定违约时产生的损失赔偿额的计算方法。因而违约金的金额与违约的时间长短有直接的关系。一审判决是在以当地同等地段的房租来推定被上诉人可能存在的“实际损失”为基础，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将本案涉诉违约时产生的损失赔偿额的计算方法从每日万之四，调整到每日万之二已兼顾了当事人双方的利益。该调整符合本案的实际情况。 关于本案被上诉人提起要求上诉人给付逾期交房违约金是否过了诉讼时效的问题。一审法院对此问题已作出的充分论述，本院也持相同观点在此就不再重复赘述。 综上所述，上诉人桂林晶泽置业有限公司上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2715元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰