广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初27065号原告（反诉被告）：冯洋，男，1983年11月20日出生，汉族，住广东省中山市东区******尚新地大厦708房，公民身份号码230************251。委托诉讼代理人：祝猛，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婉靖，广东刘志均律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：田玉兰,女，1963年7月10日出生，朝鲜族，住黑龙江省泰来县********，公民身份号码230************223。委托诉讼代理人：陈继虎，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜志敏，广东共阳律师事务所实习律师。原告（反诉被告，以下统称原告）冯洋与被告（反诉原告，以下统称被告）田玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯洋及其委托诉讼代理人祝猛，被告田玉兰委托诉讼代理人陈继虎、颜志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告返还水电费押金和转让费52000元及利息（以52000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起算至实际清偿之日止）；2.被告赔偿装修费12万元及利息（以120000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起算至实际清偿之日止）；3.被告赔偿空调购置费12950元及利息（以12950元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起算至实际清偿之日止）；4.被告赔偿案涉商铺的瓷砖款3350元及利息（以3350元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起算至实际清偿之日止）。诉讼中，原告变更诉讼请求1为被告向原告返还抵押金和转让费52000元及利息（以52000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起算至实际清偿之日止），并撤回诉讼请求3。事实与理由：原告于2018年7月15日承租了被告占有的中山市东区********3卡的商铺，用于开设奶茶店，并缴纳了22000元的水电费保证金和3万元的转让费。被告提供了《土地使用权证》（中府国用（2013）第2100366号显示地类（用途）为商业），房地产权证（中府）字第11013122号显示规划用途为“商业”。原告花费了12万元的装修费（另外支付了3350元的瓷砖款）、购置了价值12950元的空调并支付了加盟店的加盟费，开设了奶茶店。2020年6月，原告通过朋友了解到案涉房屋的产权人是苏资淑和洪玮联，被告只是承租人，产权人未授权被告可以转租；案涉不动产的房产证是住宅用途，此行为可能被市场监管机关吊销营业执照。故原告委托代理人于2020年7月25日发律师函给被告询问。但被告未在5天内回复。故原告有理由确信，案涉房屋未取得不动产所有人的转租许可，且被告提供的房产证涉嫌涂改规划用途，有被市场监管行政机关吊销营业执照的风险，但被告未退还水电费押金、转让费和赔偿原告的相关损失。原告认为，被告在未取得原产权人的转租授权情况下，将案涉不动产转租给原告；又涉嫌提供涂改的房地产权证给原告办理营业许可，严重损害了原告的信赖利益，理应承担相应的法律责任。为维护自身的合法权益，原告为此起诉。被告辩称：1.原告与被告签订的《租赁合同》合法、有效。被告没有违约和违法行为，原告主张被告返还“水电押金”及“转让费”52000元没有事实和法律依据。首先，《租赁合同》约定，原告缴交的费用为“租赁保证金”（俗称“押金”或“抵押金”），计算标准为“两个月租金”，而原告提交的《收据》注明款项性质为“抵押金”，计算标准同为“11000×2个月租金”，金额为22000元。可见被告并未收取原告主张的“水电费保证金”。尽管《收据》记载“抵押金”与《租赁合同》约定的“租赁保证金”名称不尽一致，但通过双方约定的款项金额、结合该款项的计算方式以及一般常识可知：被告所收取的款项为双方约定的“租赁保证金”，并非原告主张的“水电费押金”。其次，分居行业惯例原告为承租案涉物业并接手该物业遗留的部分设施支付转让费，其法律性质为“物业承租权”及“遗留设施所有权”的买卖合同关系。该买卖合同关系与本案房屋租赁合同关系并非统一法律关系，依据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，原告无权于本案就所谓返还“转让费”请求权与房屋租赁法律关系一并提出“给付之诉”。此外，原告与被告是在平等自愿的基础上就原告购买该物业承租权及原遗留设施所有权所支付的30000元转让费用，该买卖交易行为合法、有效且原告已将租赁物业交付原告使用2年之久，相关义务早已履行完毕。原告在没有依法撤销、确认无效或违约解除该交易关系的前提下，其主张返还“转让费”没有事实和法律依据。再次，双方于2020年8月1日签署的《解除协议书》明确约定因原告提前解除合同，被告不需要退还其押金22000元及转让费30000元；2.被告既未违约又无侵权行为，原告主张被告应赔偿其装修费12万元、空调购置费12950元、瓷砖费3350元及相应利息损失不应予以支持。首先，本案原告因自身经营问题导致欠租、难以继续承租，与被告无关，故装修费用不应由被告承担。其次，双方于2020年8月13日签订的《协议》约定“店内装修部分权利归甲方田玉兰所有，乙方任何时候不得拆卸”。原告已同意将其已使用两年的奶茶店装修无偿转让给被告。为此，被告介绍案外人王全以2万元的价格接手其购置的空调、吧台设备、热水器、净水器等物品。同理，原告未提供任何证据证实被告有违约或违法行为导致其采购瓷砖的损失。因此，不应支持其赔偿瓷砖款及利息的诉讼请求；3.原告没有证据证明是被告涂改了房屋的规划用途，房产的性质与租赁物的使用、租赁合同的效力没有任何关系，房屋的性质本身不影响合同效力，也不影响房屋正常使用；4.原告在诉状中称2020年6月才知道房屋产权人是苏资淑、洪玮联，该说法不属实，原告在诉状的第一段已经明确表示原告在租赁房屋之前已经收到了被告提交的土地使用权证，其中明确记载了房屋产权和土地产权，需要说明的是，本案房产证也在租赁期一并提交给原告，由其办理营业执照，当时的房地产权证书上都清楚记载了产权人，原告的律师函也明确记载原告知道上述情况，说明原告在本案履行、签订租赁合同之前原告已经清楚知道房屋是被告转租的，原告的该说法不属实；5.本案被告不是该房屋的第一承租人，第一承租人在被告提交的证据中已经体现过，由房屋先统一出租给中山市上下九商业投资顾问有限公司，再由该公司分别出租给本案被告在内的其他承租人，本案原告是基于从次承租人即被告手上租赁涉案物业的，可见原告在租赁涉案物业的时候不可能不知道被告不是房东，更加不可能不知道房屋产权的性质；6.原告主张被告涉嫌涂改房屋性质，并以此为由主张有可能租赁合同无效或者被吊销营业执照，根据民法总则以及相关司法解释的规定，我国基于承租人利益保护，必须是基于违约或侵权行为，仅仅因为风险存在而不存在违约的客观事实的情况下，不在法律的保护范围内，原告基于一种可能性主张赔偿，没有法律和事实基础。请法庭依法查明事实，驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金17325元及利息（利息计算方法：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年8月1日计算至实际支付之日止）；2.原告赔偿被告一个半月物业空置损失17325元并支付利息（利息计算方法：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年8月1日计算至实际支付之日止）。事实和理由：2018年7月15日被告将位于中山市东区********3卡商铺出租给原告使用，租期8年，租金为每月11000元，且每满一年租金上涨5%。2020年以来，被告因自身经营困难等原因屡次拖欠租金，经被告多次催告才补缴租金。考虑到疫情影响，被告不仅未向原告主张违约责任，还适度减免了其租金。2020年6月下旬，原告称无法经营下去，想转让物业。当时，被告不仅未提出赔偿损失等违约责任，还一直配合原告物色新承租人，并积极协助原告处理相关设备、物资，以期尽量减少原告的损失。2020年7月21日，原告无端委托律师发函并指称被告“隐瞒物业性质为住宅”的问题。经双方沟通，2020年8月1日，原告与被告协商解除《租赁合同》。同时，原告承认因其自身原因单方违约解除合同。此后，经被告多方协调，最终将原告的装修及室内设备进行了相应的处置，有效减轻原告的损失。对以上情况，原告不仅不感激，还于2020年9月1日将被告起诉至法院，要求被告赔偿其18万余元损失。被告认为：系原告单方违约解除合同，根据《租赁合同》约定“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方（原告）中途擅自退租的，除押金部分甲方得于以没收外，乙方应支付甲方每月租金之1.5倍的违约金。若违约金不足以抵付甲方（被告）损失的，乙方还应负责赔偿”的约定，原告单方违约解除《租赁合同》理应支付违约金。此外，因原告违约导致涉案租赁物一直空置至今，被告主张原告另赔偿一个半月的空置费损失。被告为此提起反诉。原告辩称：1.原告作为次承租人，有权知道产权人或者出租人有无书面同意被告转租，被告收到原告的律师函后未在合理时间内做答复，故原告判断被告没有书面的同意其转租的许可，所以被告违反了诚实信用原则；2.根据住建部2010年12月1日公布的商品房租赁管理办法第6条第3款，有下列情形之一的房屋不得出租，其中规定违反规定房屋使用性质这种情形的房屋不得出租，原告已经举证涉案商铺的使用性质是住宅，而被告涉嫌提供涂改后的证件，造成有被吊销营业许可的风险，也涉嫌违反法律法规的强制性规定，所以双方之间的租赁合同是无效的，也是被告违约在先，故被告应承担相应的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.案外人苏资淑、洪玮联系位于中山市东区********的不动产的登记产权人，该不动产的规划用途为住宅。2018年9月7日，案外人中山市上下九商业投资顾问有限公司（甲方）与田玉兰（乙方）签订分租同意书，该同意书约定：甲方同意乙方（田玉兰）出租广东省中山市*******卡给第三方冯洋（身份证号码：230************251）使用；合同期限为8年，由2018年7月10日至2026年7月30日止。第三方必须是合法经营，并受甲乙双方签订的合同约束。2.2018年7月15日，田玉兰（甲方、出租方）与冯洋（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，合同约定，甲方将位于中山市*******卡的商铺出租给乙方作商铺使用。租期8年，自2018年8月1日起至2026年7月30日止，2018年8月1日至2019年7月30日止，租金为11000元/月；2019年8月1日起至2020年7月30日止，租金为11550元/月，2020年8月1日起至2021年7月30日止，租金为12100/月，乙方须于每月23日前支付下一个月的租金，乙方若超过支付期限7日内，仍未交付租金视同乙方违约，甲方可以立即解除本合同，并收回租赁房屋。签订合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金和水电费保证金，租赁保证金为两个月的租金，即22000元，水电保证金为/元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，甲乙双方租赁期满，且乙方将水电费缴清，并将租赁地址的工商、衛生、税务等注销后，方可无息退还乙方上述保证金。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，除押金部分甲方得以没收之外，乙方应支付甲方每月租金之1.5倍的违约金、若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方应该负责赔偿。2018年8月5日，田玉兰出具的收据载明：今收到东裕路84号3卡甘杯交来抵押金22000元。3.2020年6月30日，双方签订补充协议书，协议书约定：双方于2018年7月15日签订租赁合同，田玉兰（甲方）将东裕路84号一层3卡转租给冯洋（乙方），甲方知晓乙方的租赁用途为奶茶店。因2020年初受到疫情影响，甲方按合同约定继续上涨房屋租金，对乙方经营有很大压力，甲乙双方都有转租意愿。因合同约定甲方同意乙方在租赁期间转让及转租，但需经过甲方书面同意。经双方协商甲方同意乙方转租给第三人用于经营商业用途。本协议经双方签名确认后成立生效。4.2020年8月1日，田玉兰（甲方）与冯洋（乙方）签订了解除《租赁合同》协议书，该协议书约定：乙方于2018年7月15日与甲方签订合同，位于中山市东区********3卡，租期内提出解除租赁合同。乙方于2020年8月1日将商铺归还甲方，乙方结清2020年8月1日前的租金、水电、物业等费用，于2020年8月1日起解除合同，房屋押金22000元，转让费30000元未退还。2020年8月1日起商铺使用权归还甲方。因乙方租期内单方面违约解除合同，甲方不予退还押金22000元，转让费30000元。2020年8月13日，冯洋（乙方）与田玉兰（甲方）签订协议约定：乙方冯洋店内装修部分权利归甲方田玉兰所有。乙方任何时候不得拆卸，如法院支持主张空调设备算入赔偿范围时，乙方空调价值6000元需在赔偿总金额中扣除，空调已通过甲方处理且已完成支付乙方款项。2020年8月13日，冯洋出具的收款据载明：今收到王全2万元购买设备款，包括以下设备：空调三台，吧台装备，热水器、净水器、电视两台，冰箱、冰柜、家具、桌椅等店内全部物品。诉讼中，冯洋明确其自2018年8月至2020年7月底在涉案租赁物经营奶茶店，期间没有行政部门或其他管理部门来就土地或者房屋性质要求其进行整改或其他调整，亦未被行政机关予以查处。但其想转让商铺没有办法转让，因涉案商铺是住宅的性质，别人想要接手商铺的时候无法办理营业执照。双方均确认涉案商铺于2020年7月30日办理商铺交接，签署了解除租赁协议书，且2020年7月31日前的租金已经结清。但冯洋称“因冯洋租期内单方面违约解除合同，田玉兰不予退还押金22000元和转让费30000元”这句话系因田玉兰说不写就不收回房屋。本院认为，冯洋与田玉兰签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、合同提前解除的责任主体；二、涉案租赁物的装修残值损失应由谁承担的问题。关于焦点一，冯洋以田玉兰向其隐瞒了涉案租赁物的规划性质为由主张田玉兰的违约责任，但诉讼中冯洋称其自2018年8月至2020年7月底在涉案租赁物正常经营奶茶店，期间没有行政部门或其他管理部门来就土地或者房屋性质要求其进行整改或其他调整，亦未被行政机关予以查处。根据冯洋所述，涉案租赁物的性质并未对冯洋产生导致合同无法履行的情形。关于其后续所称其想转让商铺没有办法转让系因涉案商铺是住宅的性质，别人想要接手商铺的时候无法办理营业执照，因其未提供切实有效的证据证明因涉案租赁物的性质而无法办理营业执照，且其自身在涉案租赁物经营时已成功办理了营业执照，应由其承担举证不能的不利责任。此外，双方于2020年8月1日签订的解除《租赁合同》协议书明确约定“乙方于2020年8月1日将商铺归还甲方，乙方结清2020年8月1日前的租金、水电、物业等费用，于2020年8月1日起解除合同，房屋押金22000元，转让费30000元未退还。2020年8月1日起商铺使用权归还甲方。因乙方租期内单方面违约解除合同，甲方不予退还押金22000元，转让费30000元”，故按照该协议的内容可知提出提前解除合同的主体系冯洋，诉讼中，冯洋称该协议是田玉兰威胁其签订的，但未提供切实有效的证据予以证实，冯洋作为一个完全民事行为能力人，在协议上签字，应承担相应的法律责任，故本院认定合同提前解除的责任主体为冯洋。此外，根据双方签订的解除《租赁合同》协议书的约定，田玉兰无需向冯洋返还押金及转让费，故本院对冯洋主张田玉兰向其返还押金、转让费及利息不予支持。在前述支持田玉兰不予退还押金的情况下，田玉兰未能提供证据证明冯洋的违约行为所造成的实际损失已达到或高于押金金额，且押金与违约金均具有违约惩罚的性质，若另行支持田玉兰主张的由冯洋支付违约金的诉讼请求，显然导致双方利益显著失衡，故在田玉兰已收取押金的情况下，本院不再另行支持田玉兰要求冯洋支付违约金及利息的诉讼请求。同理，空置费亦属于损害赔偿的性质，在前述已支持没收押金及转让费的情况下，本院对田玉兰该诉讼请求亦不予支持。关于焦点二，双方于2020年8月13日签订的协议约定：“乙方冯洋店内装修部分权利归甲方田玉兰所有。乙方任何时候不得拆卸，如法院支持主张空调设备算入赔偿范围时，乙方空调价值6000元需在赔偿总金额中扣除，空调已通过甲方处理且已完成支付乙方款项”，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及第十一条第（二）项的规定,承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。冯洋与田玉兰签订该份协议仅约定了冯洋店内装修物归田玉兰所有，冯洋不得拆卸，未约定装饰装修的残值损失的责任承担问题，田玉兰亦未表示同意利用涉案租赁物的装饰装修物，故根据上述法律规定，涉案租赁物的装饰装修的残值损失应由合同解除的过错方即冯洋承担。综上所述，本院对冯洋主张田玉兰向其赔偿装修费12万元及利息、田玉兰向其赔偿瓷砖款3350元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告冯洋全部诉讼请求；二、驳回反诉原告田玉兰全部反诉请求。案件受理费4066元，减半收取2033元，（原告冯洋已预交），由原告冯洋负担。反诉受理费366元（反诉原告田玉兰已预交），由反诉原告田玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二〇年十一月九日书记员 马雪君梁琳