青海省达日县人民法院民事判决书（2020）青2624民初99号原告（反诉被告）：索南尖措，住青海省海东市化隆回族自治县，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：达日县喀哇噶宝实业发展有限公司，住所地：青海省果洛藏族自治州达日县吉迈镇精准扶贫商贸旅游产业园（**）**商铺。法定代表人：迎春，该公司总经理。委托代理人彭景远，青海金戈律师事务所律师。原告（反诉被告）索南尖措与被告（反诉原告）达日县喀哇嘎宝实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）索南尖措、被告（反诉原告）达日县喀哇噶宝实业发展有限公司（以下简称喀哇噶宝公司）的法定代表人及其委托代理人彭景远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）索南尖措向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告与原告的房屋合同解除；2.请求依法判令被告向原告退款房屋押金；3．请求依法判令被告向原告赔偿装修费120000元；4.此次诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告索南尖措在被告达日县喀哇噶宝实业发展有限公司处租赁商铺，落座于（达日县吉迈镇精准扶贫商贸旅游产业园（二期）D-1-17号商铺），于2020年6月1日双方签订合同书，法定代理人与原告索南尖措于2020年6月1号签订房屋租赁合同，租赁期限是两年，于2020年6月1日至2023年6月1日。租金按年付，一年租金为36234元，原告索南尖措每年租金提前一个月一次性向被告交清，原告将房屋内装修完，装修总造价为120000元，于2020年7月12日被告在未通知原告的情况下将暖气开放，由于原告租赁的房屋里的暖气片未修完，导致原告的商铺从三楼至二楼的房间全被暖气水淹没，原告向被告法定代表人迎春打电话告知时，被告以恶劣的态度并没有处理该事情，原告多次联系沟通商量均无果。原告认为自己的经济损失较大，被告也没有处理，无奈之下诉至人民法院，请求支持全部诉讼请求。被告（反诉原告）喀哇嘎宝公司针对本诉辩称，原告请求判令终止合同但并未提出具体的事实和理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条以及《中华人民共和国合同法》第九十一条所规定的终止合同的情形，不符合起诉条件；原告请求退还房屋押金，但事实上其并没有向被告缴纳房屋押金，该诉求不能成立；其要求赔偿装修损失费120000元，但本案的基础法律关系是房屋租赁合同关系，并非侵权之债，且因为原告自己重新安装暖气片，对于暖气片安装环节是否存在问题又或者本身质量是否存在问题，其自己没有尽到审慎的审查义务。租赁合同中也明确约定被告对其装修修缮概不负责，加之送水之前已在租赁业主群中发了通知，其自身也没有提交赔偿标准，因此其该项诉求不能成立。综上，请求依法驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）喀哇嘎宝公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令索南尖措继续履行合同；2.请求依法判令索南尖措向喀哇嘎宝公司支付房屋租金73587元；3.给付违约金20000元；4.索南尖措承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月18日，索南尖措与喀哇嘎宝公司签订了商铺编号为A-（2、3）-3《商铺招租协议》，索南尖措当时支付定金15000元，喀哇嘎宝公司当时将商铺面积为148.5平方米的商铺交付给索南尖措。协议约定租金为每平方米每年488元，计年租金72468元，同时还特别约定了定金条款：“定金是房租的40%，签订合同后可抵押租金，押金另行计算”，由于索南尖措迟迟不装修，不办理相应工商营业手续，直至2020年6月1日，双方才签订了书面的《白岭古地大井市商铺租赁合同》，签订合同后，索南尖措没有按照2019年6月19日双方约定支付14个月的租金，共计84546元、押金8000元、14个月的物业管理费16632元，合计109178元，索南尖措的行为实属违约。在本诉中，索南尖措向法院作“房租已付清，房屋押金已支付”的虚假陈述，另其要求赔偿损失12万元与事实不符，综上，因索南尖措所述没有事实根据，法院应判决驳回其诉讼请求，并请求判令索南尖措支付喀哇嘎宝公司租金73587元，判令支付违约金2万元，以保护喀哇嘎宝公司合法权益，维护合同目的的实现。原告（反诉被告）索南尖措针对反诉辩称，我没有拖欠这么多的租金，按照合同约定应该支付36234元，因为对方没有按照相应季节在没有通知我的情况下就自行送暖，造成的装修财产的损失，因此违约金不应由我支付，我没有构成违约。原告（反诉被告）索南尖措围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.《步行街租聘合同》一份，欲证明双方存在租赁关系的情况下，喀哇嘎宝公司未如期通知送暖试水时间，导致其装修损毁从而构成违约的事实。2.《装修合同书》一份，欲证明装修房屋花费12万元，故喀哇嘎宝公司违约造成其财产损失亦应为12万元的事实。被告（反诉原告）喀哇嘎宝公司围绕其答辩意见向本院提交以下证据：1.《步行街租聘合同》及《达日县精准扶贫产业园商铺招租优惠政策及责任书》（以下简称《责任书》）各一份，欲证明双方自愿签订租赁合同，且该公司已按照合同约定内容履行义务，不存在违约的事实。2.微信语音音频二份，欲证明喀哇嘎宝公司物业经理在送暖试水前已在业主微信群内履行了通知义务，且物业人员当日早晨敲门后索南尖措不在店内的事实。被告（反诉原告）喀哇嘎宝公司围绕其反诉请求向本院提交以下证据：1.《步行街租聘合同》《责任书》各一份，欲证明双方于2019年6月18日提前草签具有租赁合同性质的《责任书》，该公司当天向索南尖措交房，故租赁合同成立并生效时间应为2019年6月18日。2.《收条》一份，欲证明索南尖措按照责任书约定于2019年6月18日向喀哇嘎宝公司交纳15000元定金的事实。3、《欠条》一份，欲证明索南尖措未按照合同约定向喀哇嘎宝公司交纳房屋租金、物业管理费和保证金的事实。原告（反诉被告）索南尖措针对反诉请求未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，索南尖措在喀哇嘎宝公司处租赁商铺，商铺编号为A-（2、3）-3，双方于2019年6月18日签订了《达日县精准扶贫产业园商铺招租优惠政策及责任书》，索南尖措向该公司缴纳15000元定金，并约定“交付完定金的客户，公司会尽快安排签订合同等事宜”，后双方又于2020年6月1日签订《步行街租聘合同》，约定租赁期限为2020年6月1日至2023年6月1日。每半年租金为36234元，押金为8000元，物业管理费为每年14256元。2019年11月28日，索南尖措与蒲永乐签订装修合同，以包工包料方式为基础总造价为120000元人民币。2020年7月12日因暖气漏水对房屋装修造成损失。本院认为，关于喀哇嘎宝公司是否构成违约的问题，双方均提交了《步行街租聘合同》。合同并未对送暖时间、送暖方式以及暖气漏水归责作出明确约定，仅能够证明双方存在租赁关系这一事实，故喀哇嘎宝公司如约履行合同义务。从暖气漏水归责情况看，除案涉合同外，索南尖措未提交任何证据印证此节。而喀哇嘎宝公司则提供了音频以证明送暖前向业主群进行通知，索南尖措虽称不在群内未收到通知，但亦未对此节提交相应证据。一般情形下，承租方在自行改装暖气时应尽到合理的注意义务，亦应积极采取加入物业群等方式时刻关注物业送暖情况，由此可知，索南尖措明知自己不在物业群内却又对水暖予以改装，实际上自身并未尽到合理的看管、注意义务，因此，其认为出租方喀哇嘎宝公司没有发告通知即送暖造成其装修损坏，故而构成违约的理由不能成立。与此同时，索南尖措提交的《装修合同书》能够证明其与他人签订装修合同，以包工包料方式对案涉承租房进行装修并向对方支付120000元的事实，可见该笔费用包含材料费和施工费在内，在无其他证据佐证之情形下，无法认定暖气漏水后造成的实际损失。故要求对方赔偿120000元并承担违约金的理由亦不能成立。关于案涉商铺租赁时间自何时起算的问题。喀哇嘎宝公司提交了《责任书》及《步行街租聘合同》两份文件。首先，从合同内容看，房屋租赁合同一般包括房屋基本情况、租赁期限、租金、押金、房屋维护、合同解除、违约责任及争议解决方法等内容，《商品房屋租赁管理办法》第七条亦对房屋租赁合同应包含内容作出了明确规定，《责任书》除载明房屋编号外并无其它房屋租赁合同所应包含之内容，《步行街租聘合同》载明内容则恰恰符合上述条件。其次，从合同性质看，双方在签订《责任书》时，索南尖措交纳了15000元定金，其第三条第3项亦载明：“交付定金的客户，公司会尽快安排签订合同等事宜。”故可视为担保性质的定金合同。定金合同是当事人在订立主合同时，为了保证主合同履行而签订的从合同。主合同与从合同是两个不同的法律关系，也是两个不同的合同。与此同时，《步行街租聘合同》中并未对2019年6月18日至2020年6月1日的租赁情形作出约定，应视为此期间双方尚未建立租赁关系，故租赁日期应以合同约定的2020年6月1日起算为宜。另外，喀哇嘎宝公司虽提交了欠条欲支持其诉求，但该欠条并未写明缴纳的是何时段房屋租赁费，那么由前述分析可知，房屋租赁自2020年6月1日起算，故该欠条所涉费用应为2020年6月1日至2021年5月31日租期时段的费用。综合上述分析可知，租赁合同成立并生效后，索南尖措未按照实际租期向喀哇嘎宝公司交纳费用，理应补交。至于费用如何计算的问题。经查，双方发生争议后，索南尖措于2020年7月29日诉至法院，故租赁期应自2020年6月1日起至2020年7月29日止。结合合同中约定年租金及物业管理费数额，可得出日租金约为198.5元，日物业费约为39元，因此至7月29日止应缴纳租金11712元以及物业费2301元。喀哇嘎宝公司所提违约金的理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。也就是说，定金与违约金虽可同时存在于一份合同中，却不可同时适用。因此在索南尖措已缴纳定金的情况下，要求其支付违约金的理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的定金罚则，索南尖措向喀哇嘎宝公司交纳的15000元定金不予返还。最后，关于《步行街租聘合同》应否解除的问题，合同的解除包括协议解除、约定解除和法定解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定情形之一的，另一方当事人即享有法定的合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定又可知，享有合同解除权的一方当事人欲解除合同的，应当通知对方，自通知送达对方之日起解除合同。本案中，索南尖措未按照合同内实际租期向喀哇嘎宝公司交纳费用，后又诉至法院要求终止合同，表明不愿继续履行合同内容，那么根据前述规定，依法取得合同解除权的一方为喀哇嘎宝公司而非索南尖措。合同是当事人对其民事权义的约定，属私法范畴，其订立和终止由当事人自身意愿表示，公权力不应主动干预，因此，在喀哇嘎宝公司并未提出解除合同的诉求，亦未行使法定合同解除权的情况下，合同相对方索南尖措要求终止合同的理由不能成立。综上所述，索南尖措的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）索南尖措的诉讼请求；二、原告（反诉被告）索南尖措于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）达日县喀哇嘎宝实业发展有限公司支付房屋租金及物业管理费共计14013元人民币；三、驳回被告（反诉原告）达日县喀哇嘎宝实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700.0元，由原告（反诉被告）索南尖措负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省果洛藏族自治州中级人民法院。审判长 陈 焱人民陪审员 忠 贡人民陪审员 扎 西二〇二〇年十一月十日书记员 杨占雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。