广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0704民初1997号原告（反诉被告）:唐际远，男，1984年11月1日出生，汉族，公民身份号码：430************315，住湖南省邵阳县河伯岭林场黄付元工区5队**。委托诉讼代理人：李衢飞，北京市盈科（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉瑶，北京市盈科（中山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈振岳，男，1962年5月29日出生，汉族，公民身份号码：440************013，住广东省江门市新会区************。委托诉讼代理人：严文标，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：温素素，广东华南律师事务所律师。第三人：江门市江海区*******民委员会，住所地：广东省江门市江海区南山乡灵中里**。负责人：伍照岳。原告（反诉被告）唐际远与被告（反诉原告）陈振岳、第三人江门市江海区*******民委员会（以下简称“南山村委会”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。唐际远的委托诉讼代理人林嘉瑶以及陈振岳的委托诉讼代理人严文标、温素素到庭参加诉讼，南山村委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐际远向本院提出诉讼请求：1.确认唐际远及陈振岳于2017年10月18日签订的《厂房租赁合同》于2019年2月1日解除；2.判令陈振岳向唐际远退还保证金42000元及逾期利息（以42000元为基数，自2017年10月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率，从2019年8月20日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息损失）；3.判令陈振岳向唐际远支付违约金84000元；4.本案诉讼费用全部由陈振岳承担。陈振岳向本院提出反诉请求：1.确认唐际远及陈振岳于2017年10月18日签订的《厂房租赁合同》于2020年9月17日解除；2.判令唐际远向陈振岳支付拖欠的租金280000元（自2019年2月10日起计至2020年9月17日，按租金每月14000元计算）；3.本案的全部诉讼费用由唐际远承担。本院查明事实一、各方对事实、诉讼请求无争议部分各方当事人对以下事实无争议：2004年10月30日，陈振岳与江门市江海区****办事处南山股份合作经济联合社（以下简称“南山经联社”）签订《租赁合同书》，约定陈振岳从2005年4月1日起至2018年12月31日止租赁南山经联社的位于南山工业区新区内土地使用，之后在该土地上加盖了厂房；2017年10月18日，陈振岳与唐际远签订《厂房租赁合同》，约定陈振岳将其上述加盖的位于江海区南山工业区二区10号的厂房出租给唐际远使用，租赁期限从2017年10月15日至2022年10月18日；唐际远向陈振岳支付了保证金42000元；唐际远从2019年2月开始未向陈振岳支付租金；唐际远与南山经联社于2019年1月1日签订《厂房及空地临时租赁合同》约定南山经联社将其位于南山工业区二区10号厂房及空地出租给唐际远使用，租赁期限从2019年1月1日至2020年12月31日，双方于2019年12月30日签订《解除租赁合同协议》，解除双方签订的《厂房及空地临时租赁合同》。本院对以上事实予以确认。二、各方对事实、诉讼请求争议部分争议事项1：唐际远从2019年2月开始没有向陈振岳支付租金是否构成违约，陈振岳反诉要求唐际远支付从2019年2月10日开始的租金的请求应否予以支持；陈振岳未能与南山经联社续签租赁合同是否构成违约，唐际远请求陈振岳支付违约金84000元的请求应否予以支持。唐际远主张：陈振岳与唐际远签订《厂房租赁合同》约定若因陈振岳未能获得南山经联社续签导致唐际远无法续租视为陈振岳违约，现陈振岳违反该条约定，陈振岳构成违约，陈振岳应向唐际远支付违约金84000元。陈振岳抗辩意见：涉案厂房由其建造及使用，且没有与南山经联社办理厂房交接手续，涉案厂房所有人为陈振岳，唐际远与南山经联社签订《厂房及空地临时租赁合同》的部分条款无效；因南山经联社没有办理厂房交接手续，陈振岳与南山经联社成立不定期的租赁合同关系，而唐际远与陈振岳签订的《厂房租赁合同》仍在合同存续期内，唐际远从2019年2月开始没有支付租金并向南山经联社支付涉案厂房租金的行为构成根本违约，唐际远应向陈振岳支付所拖欠的租金。陈振岳将涉案厂房交付给唐际远使用，陈振岳并不构成违约，其无需向唐际远支付违约金。南山村委会抗辩意见：无。法院认定及理由：根据南山经联社于2020年11月2日出具的《证明》，南山经联社确认陈振岳自2018年1月起拖欠其租金，故其与陈振岳签订的《租赁合同书》到期后没有再继续签订合同，双方的租赁合同关系终止，而陈振岳在诉讼中亦确认《租赁合同书》到期后其未向南山经联社继续支付租金，因此，本院认为陈振岳与南山经联社签订的《租赁合同书》于2018年12月31日到期后，双方未续签《租赁合同书》亦不成立不定期的租赁合同关系。根据唐际远与陈振岳签订的《厂房租赁合同》第十一条的约定，若因陈振岳未能获得南山经联社续约导致唐际远无法续租视陈振岳违约，由陈振岳赔偿唐际远三倍违约金（以押金为准），现陈振岳并未与南山经联社续签租赁合同，其已构成违约。关于违约金金额的问题，考虑到唐际远在陈振岳未能与南山经联社续签租赁合同的情况下，其自行与南山经联社签订《厂房及空地临时租赁合同》，从2019年1月1日起继续承租涉案厂房，且其没有举证证明陈振岳的违约行为导致其产生实际损失，本院认为涉案合同约定的违约金标准过高，应予调整。因此，本院结合唐际远的损失情况及陈振岳的违约程度，根据公平原则，酌定陈振岳依照《厂房租赁合同》约定的一个月租金标准向唐际远支付违约金14000元。对唐际远主张超出部分，本院不予支持。关于唐际远是否构成违约的问题。陈振岳主张涉案厂房由其建造，故涉案厂房为其所有，但其并未提交相关的权属证明证明其主张，并且结合陈振岳与南山经联社签订的《租赁合同书》第七条的约定“若不再承租，建筑物归南山经联社”，陈振岳主张涉案厂房为其所有明显与该约定不符，综上，本院对陈振岳提出的涉案厂房为其所有的主张不予采纳。陈振岳在合同到期后未能与南山经联社续签租赁合同，因此，陈振岳从2019年1月1日起对涉案厂房并不具有合法占有、使用的权利，其无权要求唐际远支付从2019年1月1日起的租金，并且唐际远也从2019年1月1日起与南山经联社就涉案厂房建立了租赁合同关系，唐际远及陈振岳签订的《厂房租赁合同》客观上已不具备继续履行的条件，综上，本院认为唐际远从2019年2月1日起没有向陈振岳支付租金的行为不构成违约，唐际远并不拖欠陈振岳租金。陈振岳反诉请求唐际远支付租金，依据不足，本院不予支持。争议事项2：唐际远与陈振岳签订的《厂房租赁合同》于何时解除。唐际远主张：唐际远与陈振岳签订的《厂房租赁合同》于2019年2月1日解除。陈振岳抗辩意见：唐际远与陈振岳签订的《厂房租赁合同》一直存续，现陈振岳反诉请求确认《厂房租赁合同》于2020年9月17日解除。南山经联社抗辩意见：无。法院认定及理由：唐际远及陈振岳均未举证证明双方曾就解除涉案《厂房租赁合同》达成一致协议，或向对方提出解除合同的意思表示，而唐际远作为守约方，根据《厂房租赁合同》第十三条的约定，在合同期内，任何一方违约，双方都有权提出解除本合同，其有权向违约方即陈振岳提出解除合同，因此，本院确认《厂房租赁合同》自唐际远的解除合同之意思表示到达陈振岳之日即陈振岳收到本案起诉状副本的2020年8月9日起解除。本院对唐际远及陈振岳分别主张的解除合同的时间均不予支持。争议事项3：唐际远请求陈振岳退还保证金的请求应否予以支持。唐际远主张：陈振岳应退还保证金42000元及支付逾期付款利息。陈振岳抗辩意见：无需退还。南山经联社抗辩意见：无。法院认定及理由：根据涉案《厂房租赁合同》的约定，合同期满，唐际远付清租金及一切费用后，陈振岳将保证金全额退还给唐际远，现本院确认涉案合同已于2020年8月9日解除，唐际远也不构成违约，在此情况下，陈振岳应将其收取唐际远的42000元保证金返还给唐际远，因此，本院对唐际远该项请求，予以支持。关于逾期付款利息的问题，因双方在本案诉讼前并未向对方提出解除合同的意思表示，因此，陈振岳并不存在逾期向唐际远返还涉案保证金的情形，唐际远诉请陈振岳支付逾期付款利息的请求，依据不足，本院不予支持。裁判理由及结果本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据本院查明的事实，本院确认唐际远及陈振岳于2017年10月18日签订的《厂房租赁合同》于2020年8月9日解除，陈振岳应向唐际远返还保证金42000元及支付违约金14000元，唐际远其他诉讼请求及陈振岳的反诉请求，依据不足，本院均不予支持。南山村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）唐际远与被告（反诉原告）陈振岳于2017年10月18日签订的《厂房租赁合同》于2020年8月9日解除；二、被告（反诉原告）陈振岳于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金42000元及支付违约金14000元给原告（反诉被告）唐际远；三、驳回原告（反诉被告）唐际远的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈振岳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费11990元，适用简易程序减半收取5995元，由原告（反诉被告）唐际远负担5395元，由被告（反诉原告）陈振岳负担600元。原告（反诉被告）唐际远预交的本诉案件受理费5995元，由本院予以退回600元；被告（反诉原告）陈振岳应向本院补缴本诉案件受理费600元。反诉案件受理费5500元，适用简易程序减半收取2750元，由被告（反诉原告）陈振岳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员  罗 斌二〇二〇年十一月十一日法官助理  曾家玲书 记 员  林 欣