山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终3220号 上诉人（原审原告）：淄博市临淄区雪宫街道桑家社区居民委员会。住所地：淄博市临淄区雪宫街道办桑家社区。统一社会信用代码：55370305K234109800。 法定代表人：郭全荣，主任。 委托诉讼代理人：张慧，山东大地人（临淄）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：桑春新，男，1971年3月5日出生，汉族，住淄博市临淄区。 上诉人淄博市临淄区雪宫街道桑家社区居民委员会（以下简称桑家居委会）因与被上诉人桑春新房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 桑家居委会上诉请求：1.依法撤销淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初2574号民事判决，依法改判被上诉人支付租赁费352752.75元或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.原审判决认定2018年5月被上诉人向桑家居委会缴纳2018年11月1日至2019年4月30日期间、2019年5月1日至2020年4月30日期间的租赁费，从而推定双方是先缴纳租赁费后使用房屋存在错误。根据庭审提交的证据材料等，上述租金的交付时间是2019年6月而非2018年5月。2.对2019年6月缴费（即原判决书认定的2018年5月）性质认定错误：2019年6月缴费（即原判决书认定的2018年5月）依据的并非最初的口头约定，而是执行双方之间的新合同，不能作为之前支付方式的认定依据。3.对上诉人是否存在怠于行使权利认定错误：（1）被上诉人答辩中明确表示“其想交，桑家居委会不收”，表明被上诉人在很长时间内没有表示不缴纳费用，不存在上诉人知道权利受到侵害的情况；（2）被上诉人主张用承包费抵顶经济损失246000元损失按年租金22397元计算需要11年方可抵顶完毕，抵顶租金期间不存在被上诉人明确表示不支付租金或者上诉人明知权利受到侵害的情形（只是抵顶租金行为无效，被上诉人应当重新支付租金）；二、原审判决适用法律错误。1.本案涉及的租金真实性质应为房屋占用费，因为一审查明的是双方仅仅口头约定了1年的使用期限，理论上被上诉人应当在期满后返还房屋，未返还系一种持续的侵占状态，上诉人所主张的租金其本质是参照最初房租标准计算的房屋占用费，不存在诉讼时效的问题。2.即使理解为租金，双方也未对2003年2月7日之后的租金履行期限作出约定，并且也不能确定履行期限，诉讼时效应当从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算（或者债务人明确表示不履行义务时计算）。 被上诉人桑春新在法定答辩期内未提交书面答辩意见。 桑家居委会向一审法院起诉请求：判令桑春新支付房屋租金352752.75元。 一审法院认定事实：桑春新系桑家居委会居民。2000年11月25日，桑春新向桑家居委会缴纳租赁费22397元，租赁桑家居委会位于临淄区房屋一套，当时双方口头约定年租金为22397元，租赁房屋使用时间为2002年2月8日至2003年2月7日，双方未签订书面租赁合同。2018年5月，桑春新向桑家居委会缴纳2018年11月1日至2019年4月30日期间的租赁费11198.50元、2019年5月1日至2020年4月30日期间的租赁费45000元，桑家居委会于2019年6月10日出具收款收据一份。上述事实有桑家居委会提供的承租房屋租赁费交款凭据一份、桑春新提供的桑家居委会出具的山东省村级集体经济组织收款收据一份，经双方质证无异议，一审法院予以确认并在卷佐证。当事人对以下事实和证据存在争议：桑春新提供时任桑家居委会书记兼主任桑春洋出具的证明一份，拟证实桑春新租赁的涉案房屋在2002、2003、2004年度经营期间，因房屋质量问题，连续三年遭遇雨水浸泡，造成了严重的经济损失，三年来损失财物共计246000元，经居委会协商并承诺用房屋租赁费来弥补造成的损失，桑春洋与时任村支部委员桑春贵均出庭作证，桑家居委会对桑春洋出具的证明、桑春洋与桑春贵所作的证人证言不予认可，并提供2004年3月25日山东省农业厅、民政厅、财政厅、审计厅、监察厅五部门出具的鲁农经管字2004第1号文件一份、2004年全年桑家居委会明细账两份、2004年全年会议记录一份，拟证实桑春新提供的证明内容应属需要财务手续并需经民主决议程序讨论、抵顶事项并未入账、也未经两委会讨论形成决议。因桑春新与桑春洋系亲兄弟关系，桑春洋出具的证明仅有桑春洋的签字未加盖桑家居委会的公章，无证据证实经过农村集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论决定，且桑春贵的证人证言与桑春洋的证人证言不一致，对该证明一审法院不予采信。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。桑春新与桑家居委会口头约定承租涉案房屋，并缴纳了2002年2月8日至2003年2月7日的租金，截止到2018年11月1日之前，桑春新尚欠桑家居委会租金352752.75元，桑春新予以认可，一审法院予以确认。本案争执的焦点问题是桑家居委会要求桑春新支付租金的诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。桑春新与桑家居委会口头约定其租赁涉案房屋，并提前缴纳了租赁费，结合桑春新向桑家居委会缴纳2018年11月1日至2020年4月30日期间租赁费的收款收据也能看出，是先缴纳租赁费后使用房屋，自2003年2月8日起，桑春新应当缴纳2003年2月8日至2004年2月7日期间的租赁费，此时，桑家居委会即知道其应当收取租赁费，桑春新未按时缴纳，其民事权利受到损害，但桑家居委会怠于行使权利，在之后的十五多年并未向桑春新主张权利，其起诉之日倒推三年前的租赁费已经超出法律规定的诉讼时效，丧失实体上的胜诉权，其虽主张多次向桑春新主张权利，但并未提供证据证实，对此，一审法院不予采信。桑家居委会要求桑春新支付2016年5月10日至2018年11月1日期间租赁费的诉讼请求，数额为55532.29元（22397元÷365天×905天），符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、桑春新于本判决生效后十日内支付淄博市临淄区雪宫街道桑家社区居民委员会租赁费55532.29元；二、驳回淄博市临淄区雪宫街道桑家社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费3296元，由淄博市临淄区雪宫街道桑家社区居民委员会负担2702元，桑春新负担594元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审法院一致。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人的请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。上诉人与被上诉人之间对于房屋租赁无书面约定，被上诉人在2000年11月25日缴纳2002年2月8日至2003年2月7日的租赁费，后一直占有使用涉案房屋，上诉人未要求被上诉人搬出涉案房屋，双方租赁关系转为不定期租赁关系，双方之间可随时解除合同。被上诉人一直未缴纳租金，上诉人未要求解除双方之间的租赁合同，也未有证据证实向被上诉人催缴过租赁费。即使在2005年之前双方对于租赁费抵顶事宜有过协商，在双方未协商一致的情况下，被上诉人也未有证据证实在这之后存在诉讼时效中断情形。一审法院认定2016年5月10日之前的租赁费已经超过诉讼时效符合法律规定。 综上所述，淄博市临淄区雪宫街道桑家社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6591元，由上诉人淄博市临淄区雪宫街道桑家社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 苏晓宇 审 判 员 孙德啟 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 宋 戈 书 记 员 王 婧