安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初11458号 原告：合肥顺昌物业管理有限公司，住所地合肥市长江西路琥珀山庄东村**，统一社会信用代码9134010014916453X0。 法定代表人：钟建成，总经理。 委托诉讼代理人：何礼柏，安徽世邦律师事务所律师。 被告：王巍俊。 委托诉讼代理人：王微，系王巍俊妻子，住址同上。 原告合肥顺昌物业管理有限公司（以下简称顺昌物业公司）诉被告王巍俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺昌物业公司的委托诉讼代理人何礼柏及被告王巍俊的委托诉讼代理人王微均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 顺昌物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业服务费7601元（2016.3.15-2019.12.31）、滞纳金1735元，共计9336元；2.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为颐和花园澜苑5#701业主，该房面积为151.88平方米，原告系为颐和花园提供物业服务的企业。2016年3月15日，原告与业委会签订了《颐和花园物业服务合同》，双方对物业的服务内容、收费标准、违约责任等相关事项作了约定。在原告依约履行了物业服务义务后，被告却并没有按时向原告交纳物业服务费，经原告多次催要未果。原告认为，缴纳物业服务费是业主应尽义务，被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 王巍俊辩称，原告接管颐和花园的物业管理工作以来，澜苑5栋楼下的环境每年愈下，门面房疯狂占用业主公共空间，给原本就因为饭店油烟造成的环境污染又变本加厉，而这一切都与原告的不作为和对门面房的纵容不无关系。原告没有按照《物业管理条例》第四十五条规定履行其应尽的义务，根据《合同法》第六十六条规定，我请求法庭：1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：颐和花园澜苑五栋坐立于史河路和青阳路交口，楼下一二楼均是门面房，原告于2016年进驻后，我就跟原告提出楼下门面房存在的问题，一是油烟与噪音，因为楼下都是饭店，饭店的油烟管道是架设在我们三楼的平台，没有物业监管，油烟烟雾缭绕，鼓风机噪音一直到持续到深夜。二是卫生，经常楼下门面房的不知道是客人还是经营户，从门面房窗户往小区里面丢垃圾，楼下就是小区绿地，垃圾很不好清理，甚至还有人通过这些经营户私开的后门进入小区隐蔽处，随地大小便，久而久之，环境非常糟糕。三是安全，门面房私开门户没有人制止，纷纷效仿，现在已经有三家经营户前后陆续私自开后门，架设楼梯，可以随意的进出小区，小区物业安保门卫形同虚设，业主的安全得不到基本的保障。 这些问题从2016年至今没有得到解决。2019年6月，因为楼下中医馆装修私自改变楼体结构，将三层楼改成两层楼，造成小区一楼门厅房顶开裂，没有经过任何人允许，私自拆下楼梯道的防盗窗，将多台空调安装在三楼平台上，平台上铺设的都是燃气管道，非常危险。甚至私开后门，将装修垃圾，随意倒在楼下的小区绿地上。装修的时候也不分白天黑夜，甚至很晚的时候还在装修，八楼的业主还因为这个问题与楼下的装修工人发生口角，被带到派出所，搞到半夜才回家（派出所可以查询出警记录，当事人出庭作证）。多户居民向物业提出反映，但是物业工作人员置之不理，无奈业主只有联名反映到。当时物业经理李跃出面承诺，尽快解决此事，结果一直到2020年过年前才将垃圾清完，因为垃圾是没有包装，直接洒落在绿地上的，造成这块绿地毁坏，上面尽是建筑垃圾，甚至还有很多碎玻璃、瓷砖和洋钉。直至今日，绿地也没有完全恢复，拆下的防盗窗仍然没有装上，电梯门厅的墙顶开裂依然是老样子。从2016年到2019年，澜苑五栋的环境在不断的持续恶化，因为没有物业的监督和管理，门面房越来越嚣张，不仅私自开门，还私自砸外墙，私开窗户，建筑垃圾直接从洒落在楼下的绿地上，澜苑五栋楼下环境越发恶劣。 2020年4月8日，社区安排我和原告进行调解，原告代表李修平主任当时承诺，一定负责到底，尽快的恢复绿化，彻底解决门面房的问题。2020年4月12日，物业在原本建筑垃圾一点都没有清理的位置上，直接种了一些草。4月13日，李修平主任就给我打电话催缴物业费，并告诉我已经恢复绿化了，我跟她说垃圾都没有清理，这样是种不出来草的，而且其他问题都没有解决，李修平主任愤愤的挂了电话。4月20日，我再次打电话询问她事情的进度，被告知她已经调离不负责颐和花园工作了。这次调解结果又不了了之，至2020年4月底，物业杨经理、郁主任上任，再次向其反映楼下环境卫生以及门面房的安全问题，二位承诺将其解决，让我们自己提出书面整改方案，并要求5栋一单元所有业主签字，我一户一户上门收集建议和签名，因为之前门面房洒落丢弃的垃圾，在绿化带深处，清扫十分不方便，负责卫生的物业人员，早已不再清扫。为了考虑实用性，方便打扫垃圾，不留卫生隐患，不得已我们选择放弃了楼下的绿地，放弃了对小区环境的美化，而选择将地面硬化。最后杨经理趁市政府老小区污水管道改造工程之际，市政府的工程队之手，将我们楼下的绿地全部铺上砖硬化处理，而关于门面房的其它问题至今没有任何进展。 作为小区的业主，恳请原告能够尽到其应尽的责任，有所作为，能够重视澜苑五栋的环境卫生和绿化。尽快的整顿关闭门面房私开的门窗，解除我们的安全隐患。能够积极主动协助我们业主，向上级部门反映解决门面房油烟与噪音的问题。这些问题与我们的日常生活息息相关，是保护我们生命健康和安全的底线。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交以下证据：1、颐和花园物业服务合同，2、物业费催缴照片，3、物业费纠纷调解情况，4、证明，5、业委会成员组织表，6、文件四份。被告为支持其辩称理由向本院提交以下证据：1、5幢楼19名业主关于物业公司不作为的情况说明，2、照片，3、房产证，4、聊天记录，5、电话录音。对原告提交的证据1、2、3、4及被告提交的证据4，本院经审查予以认定并在卷作证。 本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，原告（乙方）与合肥市蜀山区颐和花园业主委员会（甲方）签订《颐和花园物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对颐和花园小区提供物业服务，总建筑面积：约42.98万平方米。第三条：专有部分设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费由业主、物业使用人承担。第四条：乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：1、公共部分的管理和维修；2、公共绿化的维护；3、公共区域的环境卫生维护；4、物业管理区域内的安全防护和秩序维护；5、物业使用中对禁止性行为的管理措施；6、综合服务。第五条：乙方按建筑面积向业主收取物业费，收费按照合肥市物价局推行的物业收费“一费制”政策执行：多层住宅：每平方米0.68元／月，小高层住宅：每平方米1.10元／月，高层住宅：每平方米1.20元／月，商业物业：每平方米1.40元／月。第七条：自本合同签订日期发生的物业费，由业主承担，业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方支付交纳物业服务费。第九条：物业服务费由乙方按季度收取，业主每季度十日前履行缴纳义务。业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起，按欠缴费用的每日万分之三收取违约金。第三十三条：本合同期限自2016年3月16日起至2019年3月17日止。原告自2016年3月15日起入驻涉案小区开始物业服务管理活动。2020年10月19日，合肥市蜀山区社区建设部出具《证明》一份，证明《颐和花园物业服务合同》到期后，由于颐和花园小区尚未选出新一届业主委员会，在该小区选出新一届业主委员会之前，原告仍为该小区提供物业服务的企业。 被告为颐和花园澜苑5#701室房屋业主，房屋面积为151.88平方米，物业费按1.1元/平方米/月收取。被告自2016年3月15日起未交纳物业费，截至2019年12月31日共欠缴物业费7601元(151.88㎡×1.1元/㎡/月×45.5个月）。 本院认为：原告与合肥市蜀山区颐和花园业主委员会签订的《颐和花园物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，上述合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告自2016年3月15日起一直对该小区提供物业管理服务至今，被告应当按照合同约定及时缴纳物业费，但原告提供的物业服务确实存在瑕疵，给小区的业主带来影响，但被告提供的证据尚不足以证明原告履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。因原告履行服务合同确有瑕疵，本院酌情对被告应缴纳的物业费予以10%的扣减，故被告应缴纳2016年3月15日至2019年12月31日的物业费为6841元（7601元×90%）。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王巍俊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥顺昌物业管理有限公司2016年3月15日至2019年12月31日期间的物业管理费6841元； 二、驳回原告合肥顺昌物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王巍俊负担18元，合肥顺昌物业管理有限公司负担7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇二〇年十一月十二日 法官助理刘志君 书记员方欣玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。