河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初3354号 原告刘通，男，汉族，1992年9月16日生，住河北省南宫市。 委托代理人程相凯，北京市大嘉律师事务所律师 被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司 统一社会信用代码：91130681757546793N 法定代表人刘志成，系董事长 委托代理人刘文卓。 委托代理人耿振军，河北路达律师事务所律师 原告刘通诉被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘通的委托诉讼代理人程相凯及被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人耿振军、刘文卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘通向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年10月31日起至向原告出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告为止因逾期交付房屋的违约金（暂计算至2020年6月30日，每延期一日支付已付款万分之一的违约金，计20208元）；2、判令被告赔偿原告房屋层高差价赔偿款28534.14元；3、判令被告赔偿原告因虚假宣传造成的购房损失款82749元；（以上共计：131491.14元）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：由被告开发、销售的紫竹园住宅小区南区，为了吸引购买者并高价销售，通过网络宣传、制作《太阳城区域配套示意图》广 2 告路牌等各种方式，明确该小区为“轻轨首站”“距城际铁路900米”等，有轻轨配套设施。因原告长期在北京工作并租住房屋，考虑到该小区有配套轻轨站，往返北京方便，决定购买涉案房屋，并于2017年7月21日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定原告购买14-1-1702号房屋，建筑面积83.43平方米，房屋层高2.9米，单价每平米9379元，总金额782490元，被告应于2019年10月31日前在房屋已取得工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等及其他约定交付条件的基础上，书面通知原告交付房屋，如果未满足交付条件和不出示证明文件原告有权拒绝接收，如被告逾期交房，应自延期一日想原告支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照被告要求及合同约定缴纳购房优惠服务费45000元，首付款322490元，银行贷款460000元。2019年9月被告向原告邮寄《通知书》通知原告收房，原告按照约定预办理收房手续，但是到达收房现场发现购买房屋存在诸多严重问题，主要有：1、距涉案小区900米根本没有轻轨站，规划中最近的涿州南站距离小区大概有6、7公里远，原告购买涉案房屋为方便进京的目的根本无法实现，房屋的实际价值大幅降低；2、小区及房屋的质量存在诸多问题，如地基下沉，墙面大面积严重裂缝，小区管理混乱、绿化不达标、大门建造不符合约定等；3、房屋的层高实际为2.8米，未达到合同2.9米的约定；4、被告未取得工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等，未达到交付条件。因存在上述诸多问题，原告明确拒绝收房，部分业主投诉到政府相关主管部门，河北涿州松林店经济开发区管理委员会2020年1月16日出具《信访事件答复意见书》证实上述诸多问题的存在。因被告各种方式的宣传，确定涉案小区900米有轻轨配套交通设施，原告花费所有积蓄并通过银行贷款购买涉案房屋，但事实证明被告为欺诈宣传，导致原告所购买的房屋不方便居住，价值大幅降低，给原告造成巨大的经济损 3 失。被告虽按约定时间通知原告收房，但是未达交付房屋条件，时至今日被告未向原告出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，导致原告不能收房，严重超过合同约定的交房时间，应依据合同约定承担违约赔偿责任。由于被告的上述违法、违约行为，给原告造成重大经济损失，原告多次要求被告依法赔偿，但是被告拒绝。现原告依据相关法律规定起诉到贵院，望贵院查明事实支持原告诉请。 被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司辩称，一、由于政府因环境污染原因要求答辩人停工，导致答辩人工期顺延，属于不可抗力，答辩人不应承担逾期交房违约责任。自2016年11月11日起，涿州市松林店经济开发区规划建设局、保定市人民政府应急管理办公室、保定市大气污染防治工作领导小组办公室、松林店经济开发区建筑工程施工安全监督站、保定市住建局、涿州市大气污染防治工作领导小组办公室等单位分别发文或以其他方式因环境污染问题通知答辩人项目停工，共计200余天，该停工原因是答辩人无法抗拒的事实，属于不可抗力，建设工程竣工验收备案手续已于2020年1月17日办理完毕，因不可抗力造成的工期顺延和竣工备案手续迟延办理答辩人无任何过错，不应承担任何法律责任。且涉案房屋无任何质量问题，多数住户已经收房入住。二、被答辩人要求的层高差价赔偿无事实和法律依据，应予驳回。本案涉案楼房层高符合《住宅设计规范》和规划设计要求，与政府行政部门备案的规划设计方案一致，不存在设计变更的问题，不存在任何违法和违反建筑规范的行为。经涿州市自然资源和规划局调查核实，依据《住宅设计规范》GB50096-2011,住宅层高宜为2.80m，该项目备案的规划设计方案中，住宅楼层高为2.80米，符合规范要求，实际建设层高为2.80米，与备案的规划设计方案一致。由于销售人员工作失误，在合同中误将层高写成2.9米，答辩人已经对相关工作人员进行了严肃处理。层高误差不会对原告使用房屋造成任何影响，本案涉案房屋实际层高没有给原告造成 4 相应损害后果，更不会给原告造成任何经济损失，其诉请没有事实依据；双方签订的房屋买卖合同中并未约定层高产生误差的违约责任，其诉请没有合同依据；我国现行法律法规，包括司法解释均未对层高出现误差需承担违约和赔偿责任做出明确规定，原告提出的诉讼请求亦缺乏法律依据。三、本案涉及的商品房不存在虚假宣传问题，被答辩人主张的损失无事实和法律依据。经涿州市市场监督管理局调查核实，业主提供的《太阳城区域配套示意图》中含有廊涿城际铁路和京石城际铁路通过并有涿州南站点设置。经查阅国家发改委官网，国家发改委于2016年11月18日发布的《关于京津冀地区城际铁路网规划的批复》(发改基础[2016]2446号)，该批复内容中明确有廊涿城际铁路和京石城际铁路规划;保定人民政府网于2016年6月20日报道了题目为《廊涿固保城铁路线和站点初步确定》的信息，涿州境内设涿州南、涿州西和豆庄三站。太阳城(紫竹园二期)区城示意图宣传有廊涿、京石城际铁路通过及站点设置，属于规划状态，但在其广告中没有明确为规划中，上述宣传并不是答辩人凭空捏造、无中生有，只是未注明规划中，因此被答辩人主张的损失无事实和法律依据，不应支持。综上，请法院在查明事实的基础上，为维护各方的合法权益依法判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实其主张，向本院提交： 1、商品房买卖合同，拟证明2017年7月21日签订买卖合同，合同约定层高2.9米，总金额782490元，应于2019年10月31日前在房屋已取得工程竣工验收备案证明文件等，书面通知原告交付房屋，如果未满足交付条件和不出示证明文件原告有权拒绝接受，逾期交房，应自延期一日向原告支付已付款万分之一的违约金。合同第九条约定：1该商品房已经取得备案证明文件，2该商品房已取得测绘报告，另约定该商品房为住宅楼，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书，合同第十一条交付时间和手续，其中第一条 5 约定出卖人应于2019年10月31日前向买受人交付该商品房，且将房屋交付的时间、地点及办理的手续等通过2019年9月邮寄书面通知的方式送达买受人通知收房，原告按照被告时间收房，但被告未出示约定的证明文件，按照合同符合交付条件我方才收房，但是原告一直未收到符合收房条件的四个文件。该条同时约定：出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期责任由出卖人承担。以此支持诉求第一条。第十二条对于逾期交付责任，双方约定出卖人逾期交房应自延期日向买受人支付万分之一的违约金，合同约定总违约金不超过千分之五，该约定违反公平责任。依据该条约定被告无论违约多长时间而不增加其违约责任，最多承担千分之五，与购买方违约交付房款没有上线约定，明显属于不平等条款。另双方签订补充协议，附件4第三条房屋交付其中第四款：逾期交付不超过90日属于正常延续，不具备违约条件，该条约定违反主合同第二十八条补充协议，其中补充协议约定对本合同未约定或约定不明的内容双方签订补充协议，但是补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人权利义务应由买受人为主。故证明被告违反合同约定并逾期交房，应依据合同及法律规定支付原告违约金及损失。 2、购房优惠服务收据，拟证明原告依照被告要求及合同约定缴纳购房优惠服务费45000元，首付款322490元，银行贷款460000元，已经按照约定履行付款义务。 3、《信访事件答复意见书》复印件，拟证明被告及涉案房屋存在诸多问题：①被告存在欺诈宣传；②小区及房屋的质量存在严重问题；③房屋层高实际为2.8米；④被告未取得工程竣工验收备案证明文件按照约定未达到交付条件等。证明涉案房屋实际层高2.8米，被告存在欺诈宣传，逾期交房等违约违法事实，原告有权要求被告承担违约及赔偿损失 6 责任。 4、宣传资料复印件，拟证明被告为吸引购买者并高价销售，通过网络宣传、制作《太阳城区域配套示意图》、广告路牌、制造围挡等各种方式，明确该小区为“轻轨首站”、“距城际铁路900米”、“奥特莱斯配套商业”等。被告存在欺诈宣传，依法应赔偿原告造成的购房损失。 5、涉案房屋质量照片复印件3张，拟证明小区及房屋的质量存在严重问题，涉案房屋存在诸多问题，被告依法应赔偿原告损失。 6、涿州市人民政府回复复印件，2019年10月30日涿州市人民政府网发布涉案房屋情况说明，证实涉案房屋不具备交付条件，暂停房屋交付使用，拟证明被告严重超过合同约定的交房日期，应依据合同约定承担违约赔偿责任。 被告对证据一及附件真实性认可，对其证明目的不认可，主张合同第十二条第二款及附件4第二条第四款，已经约定逾期交房不超过90日不属于违约，另约定因国家机关其他第三方等原因引起的延期交付除外，被告逾期交房存在不可抗力也没有违反双方合同约定，不存在违约行为。对证据二关联性不认可，该收据不是被告出具的，款项不是被告收取的，与本案没有关联性。对证据三真实性认可，对其证明目的不认可，不能证实被告存在违约事实和欺诈宣传。对证据四真实性不认可，证据内容不能证实被告存在虚假宣传行为。对证据五真实性不认可，证据属于复印件，不能证实被告房屋存在质量问题。对证据六真实性不认可，不能证实被告存在违约行为。 被告为证实其主张，向本院提交：1、《保定市建设工程竣工验收备案证明书（正本）》编号：2020-003。拟证明本案涉案小区已于2020年1月16日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2020年1月17日按规定备案，不存在质量问题。2、松林店经济开发区建筑工程施工安全监督站出具的停工通知，显示：1、2017年12月12 7 日，要求停工3.5天；2、2018年3月7日，要求停工90天；3、2018年3月28日，要求停工3天；4、2018年11月22日，要求停工4.5天；5、2018年11月27日，要求停工8天；6、2018年12月12日、2018年12月23日，要求停工11天；7、2019年1月5日，未明确时间；8、2019年2月15日，未明确时间；9、2019年2月21日，未明确时间；10、2019年4月19日，要求停工5.5天；以上共计：125.5天。拟证明因大气污染原因，政府相关部门多次要求被告停工，造成工期顺延及竣工备案手续的迟延办理，被告无任何过错，属于不可抗力，不应承担任何责任。3、涿州市人民法院（2019）冀0681民初5659号民事判决书，拟证明被告未按合同约定交付房屋，系因不可抗力造成，因此法院认定被告不承担民事责任。4、河北涿州松林店经济开发区管理委员会2020年1月16日出具的《松林店经济开发区管委会关于紫竹园南区业主反映问题的答复意见》，拟证明：①被告不存在虚假宣传问题，原告主张因虚假宣传的损失于法无据，因为关于城际铁路是有官方消息的，并不是被告凭空捏造的。②涉案房屋层高符合住宅设计规范和规划要求，不存在违法和违反建筑规范的行为。 原告对证据一真实性认可，证明目的不认可，1、根据双方合同约定，被告应于2019年10月31日交房，该备案证明是2020年1月17日，已经超过约定的交房日期，被告应承担违约责任。2、根据合同约定，被告交房需书面通知并出示相关证明，但是原告直至开庭当日才得知被告已经办理了备案证明，在此之前原告从未收到任何被告的书面通知，证明该房屋已经具备交付条件。3、合同约定被告交付房屋需提供4个书面证明，其中还欠缺商品房房屋测绘报告，住宅使用说明书，住宅质量保证书等证明文件。对证据二真实性认可，证明目的不认可。1、对于环境污染在京津冀近几年已经形成常态，原被告签订房屋买卖合同之时被告应当预见有环保要求，但是被告已经确定承诺2019年10月31日 8 前交房，证明有该能力或条件达到交房标准。根据得知该房屋竣工时间在合同约定期间，被告原因不具备交付条件，与大气污染无关。对证据三真实性认可，该判决与原告的诉求及事实与理由并不相同，不能作为本案证据使用。对证据四真实性认可，证明目的不认可，该证据恰恰证明原告提交的证据3-6证明的事实，原告提交的证据四关于虚假宣传该答复意见已经确定被告存在虚假宣传并处罚。原告证据五该答复意见第四条证实该涉案小区出现地基下沉，墙体大面具裂缝等事实。原告提交证据六该答复意见13条已经证明未达到竣工验收，不具备交房条件并处罚。宣传中高铁站距小区900米，但实际距小区7、8公里远。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＺＺＳ2017-13513），约定原告购买被告开发的紫竹园住宅小区××项目××单元××号房屋一套，房屋建筑面积83.43平方米，单价9379元，总金额782490元。原告向被告交付购房首付款322490元，剩余购房款46万元原告以向银行申请贷款的方式向被告支付。 2020年1月16日，河北涿州松林店经济开发区管理委员会就涿州市松林店紫竹园2期的相关问题出具《信访事项答复意见书》，关于虚假宣传问题，该意见书载明：“经涿州市市场监督管理局调查核实，业主提供的《太阳城区域配套示意图》中含有廊涿城际铁路和京石城际铁路通过并有涿州南站点设置。经查阅国家发改委官网，国家发改委于2016年11月18日发布的《关于京津冀地区城际铁路网规划的批复》（发改基础[2016]2446号），该批复内容中明确有廊涿城际铁路和京石城际铁路规划；保定人民政府网于2016年6月20日报道了题目为《廊涿固保城铁路线和站点初步确定》的信息，涿州境内设涿州南、涿州西和豆庄三站。太阳城（紫竹园二期）区城示意图宣传有廊涿、京石城际铁路通过及站 9 点设置，属于规划状态，但在其广告中没有明确为规划中，涉嫌违反《中华人民共和国广告法》第二十六条第（四）项的规定，涉嫌发布违法广告，涿州市市场监督管理局对此依法进行了处罚”。关于涉案房屋层高问题，该意见书载明：“经涿州市住房和城乡建设局调查核实，查阅施工图纸，该工程设计层高为2800mm”、“经涿州市自然资源和规划局调查核实，依据《住宅设计规范》GB50096-2011，住宅层高宜为2.80m，该项目备案的规划设计方案中，住宅楼层高为2.80m，符合规范要求，实际建设层高为2.80m，与备案的规划设计方案一致。” 本院认为，本案原、被告双方在涉案合同中明确约定原告所购买的商品房层高为2.9米，但经涿州松林店经济开发区管理委员会调查核实结果显示，涉案房屋的实际建设层高为2.8米，虽然该数据符合设计要求，但不符合涉案合同约定，故被告确系存在违约行为，其应当承担相应的违约责任。虽然涉案合同对于层高违约未设立违约责任，法律亦无对层高违约责任的明确规定，但综合考虑层高对房屋使用空间的影响，涉案房屋实际层高比合同约定相差0.1米，本着公平和诚实信用的原则，酌定按房屋总价款的1%计算层高损失为7824.9元。 关于原告主张被告逾期交房应支付违约金的诉讼请求，根据被告举证可见，在合同履行过程中，因扬尘治理等原因，政府向被告下发停工通知，对被告工期造成影响，被告对此不能预见、不能避免且不能克服，故被告对未按合同约定交付房屋不承担民事责任。 关于原告主张被告赔偿因城际铁路等虚假宣传造成的购房损失款的诉讼请求，被告所做该广告宣传的内容系商品房开发规划范围外，在民事上为要约邀请，双方签订的商品房买卖合同中对上述广告宣传中涉及的内容无相关约定，原告提交的证据不足以证实被告该宣传行为对原告购买房屋的重大影响及与双方签订商品房买卖合同之间的直接因果 10 关系，故该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告人民币7824.9元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费2930元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  张环宇 人民陪审员  辛龙影 人民陪审员  朱云峰 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  吕明双