山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10838号 上诉人（原审被告）：青岛鑫润利达实业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路****。 法定代表人：段起军，总经理。 委托诉讼代理人：单广婷，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王显明，男，1986年11月11日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：杨文斌，山东名昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贤，山东名昊律师事务所律师。 原审被告：青岛福龙房地产开发有限公司，住所地，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路********iv> 法定代表人：赵宝福，董事长。 上诉人青岛鑫润利达实业有限公司（以下简称鑫润利达公司）因与被上诉人王显明、原审被告青岛福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初13060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫润利达公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判上诉人不承担向被上诉人交付房屋及将房屋产权登记在被上诉人名下的义务；2.上诉人不承担一、二审案件受理费、保全费。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审并未查清上诉人与原审被告间是否存在事实及法律上的关系，存在何种事实及法律关系，且该事实与法律关系是否足以导致上诉人向被上诉人承担责任。被上诉人主张上诉人与原审被告存在合作关系，但对合作开发的事实，合作开发的方式、范围、利益分配及处置等均未提交证据予以证明，一审在未查明上述事实的情况下，仅以“存在内部关联”笼统的理由作出判决，此为认定事实不清，严重损害上诉人的合法权益。二、上诉人与被上诉人之间不存在涉案房屋的买卖行为，也没有收取任何的购房款，依据合同的相对性原则，其与原审被告间的买卖合同内容不能约束上诉人，一审适用法律错误。上诉人对被上诉人与原审被告买卖涉案房屋的事实并不知情，事后也没有进行追认。双方于2016年3月签订合同时，上诉人的售楼处并未建成，一审中被上诉人明确合同是在原审被告办公室中签订，依据合同的相对性原则，该合同内容不能约束上诉人。本案被上诉人与原审被告签订的合同法律关系是独立的，与（2019）鲁0211民初4389号案件中原审被告与吴泽玉签订的《买卖住宅楼合同书》没有法律上的关联性与逻辑性，上诉人在其上的捺印行为与本案无关，不能适用本案。上诉人捺印的效力仅仅适用于2016年8月30日的《买卖住宅楼合同书》而不适用于2017年12月18日的《房屋买卖合同》，因此该捺印行为对本案就更无适用的理由。 王显明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与原审被告之间的纠纷系内部纠纷，不能对抗第三方及被上诉人，请求驳回上诉，维持原判。 福龙房地产公司未陈述意见。 王显明向一审法院起诉请求：1.依法确认开发区房屋（奋进路427号内2栋2单元201号）归王显明所有；2.判令鑫润利达公司、福龙房地产公司将开发区房屋（奋进路427号内x栋x单元x号）交付给王显明；3.判令鑫润利达公司、福龙房地产公司为王显明办理开发区房屋（奋进路427号内x栋x单元x号）产权证；4.判令鑫润利达公司、福龙房地产公司支付王显明违约金253150元；5.本案诉讼费用由鑫润利达公司、福龙房地产公司承担。 一审法院认定事实：1.2009年9月8日，大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司与福龙房地产公司签订了《合作协议书》，约定双方就坐落于青岛市黄岛区东侧《蓝天海岸》项目的居住用地合作开发建设达成协议，乙方（福龙房地产公司）按照楼面价格：多层住宅1750元/平方米、高层住宅1150元/平方米、网点3200元/平方米的价格购买；购买的面积为高层3970.63平方米、多层3893.361平方米、网点见附图……乙方（福龙房地产公司）负责工程建设、自负盈亏独立核算，乙方对该项目具有独立开发建设，对建设房屋享有该合同全部的所有权、使用权、销售权、买卖权和受益权；协议签订当日，乙方（福龙房地产公司）付给甲方（大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司）320万元定金。同时，该协议附有大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司加盖印章的《楼花价款表》一份，载明上述各项目的价款以及福龙房地产公司应付款项。2.2010年9月17日，大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司与青岛小蚂蚁房产经纪有限公司签订《房地产代理销售合同》，约定由青岛小蚂蚁房产经纪有限公司独家代理销售甲方拥有或开发经营的上述《蓝天海岸》项目，该合同约定了销售形式、价格、代理期限及进度等内容。2011年12月2日，大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司、青岛小蚂蚁房产经纪有限公司、青岛和创盛业房地产营销策划有限公司又签订《房地产代理销售合同补充协议》，约定原《蓝天海岸》项目名称更改为《鸿润嘉园》，代理销售方由青岛小蚂蚁房产经纪有限公司更改为青岛和创盛业房地产营销策划有限公司，原《房地产代理销售合同》中青岛小蚂蚁房产经纪有限公司的权利义务由青岛和创盛业房地产营销策划有限公司承担。3.2012年11月2日，大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司变更名称为青岛鑫润利达实业有限公司。4.2016年3月25日，王显明为购买涉案的2号楼中单元201号房屋及煤房向福龙房地产公司支付350000元，该款项通过案外人王成英的转账支付到福龙房地产公司该时的法定代表人赵宝福名下，福龙房地产公司于该日出具了收款收据，载明该350000元系王显明交纳的房款，房屋总款为700000元，另在备注处载明“公积金贷款”。5.2016年9月6日，涉案房屋取得预售许可。涉案青岛市黄岛区房屋现登记于鑫润利达公司名下。6.2018年1月3日，王显明与福龙房地产公司签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方（王显明）购买甲方（福龙房地产公司）有权出售的坐落于鸿润嘉园多层2号中单元东房产201室，建筑面积80.49平方米的房产一套及地下室一处。房屋总价款为700000元，大写（柒拾万元整）。地下室一处面积。地下室一处面积8方于本合同签订当日向甲方全额支付购房款；甲方在收到乙方全部购房款之日起共同日与乙方签订正式的购房合同，并进行购房合同网签；甲方保证房地产开发公司同意以甲方名义出售上述房屋，并保证产权清晰，无抵押、查封或任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担；合同同时约定了违约责任等内容：甲方（福龙房地产公司）如未按协议约定的期限协调房地产开发公司与乙方（王显明）签订正式购房合同，则每逾期一天，按千分之五支付乙方已付购房款利息，逾期超过七天，乙方有权利解除协议。甲方除退还乙方购房款外，还应支付乙方已付购房款违约金并按每日千分之五支付乙方已付购房款利息，同时承担由此给乙方造成的其他损失。同日，王显明通过王成英的银行账户向福龙房地产公司的法定代表人赵宝福支付剩余房款350000元。福龙房地产公司于当日开具了收款收据，载明收到王显明购房款350000元，同时备注房款、地下室款项已经、地下室款项已经全部付清11月23日，鑫润利达公司向福龙房地产公司发出《关于预留房号处理意见的通知》，内容为“贵公司于2015年预留鸿润嘉园房号11套（详见预留通知文件），因鸿润嘉园项目于2016年10月1日开盘，开盘至今上述房屋未办理收房手续，严重影响开发商青岛鑫润利达实业有限公司资金周转。今通知青岛福龙房地产开发有限公司于2018年11月30日前到青岛鑫润利达实业有限公司办理交钱购房手续，逾期不办理，青岛鑫润利达实业有限公司将对外公开销售，由此导致的一切损失及法律责任由青岛福龙房地产开发有限公司全部承担。”8.法院审结的（2019）鲁0211民初4389号案件中，该案原告吴泽玉亦基于与福龙房地产公司签订的房屋买卖合同等就鸿润嘉园2号楼项目向鑫润利达公司、福龙房地产公司主张权利。该案审理过程中，吴泽玉提交的其与福龙房地产公司签订的《买卖住宅楼合同书》中有鑫润利达公司的捺印。 一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为：王显明与福龙房地产公司于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》之效力以及该合同效力能否及于鑫润利达公司。首先，王显明与福龙房地产公司于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》已对当事人名称、商品房基本状况、房屋总价款及付款时间与付款方式、办理产权登记有关事宜等作出约定，应视为具备了商品房买卖合同的主要内容，且王显明亦按照约定全额支付了购房款，故该《房屋买卖合同》应当认定为商品房买卖合同。虽然，该合同签订时，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证明，但在本案起诉前已经获得，故该合同应系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。其次，虽然王显明提交的福龙房地产公司与原大连经济技术开发区信托房地产开发有限公司（鑫润利达公司前身）签订的《合作协议书》及附件系复印件，但是根据鑫润利达公司向福龙房地产公司发出的《关于预留房号处理意见的通知》等证据以及鑫润利达公司曾在他案相同项目的房屋买卖合同中捺印的事实，福龙房地产公司与鑫润利达公司之间就涉案房产的建设、出售等应存在内部关联，但该双方内部争议不能当然否定其中一方的对外行为，即福龙房地产公司与王显明签订的《房屋买卖合同》亦对鑫润利达公司具有约束力，现王显明已将购房款项全部付清，鑫润利达公司和福龙房地产公司应当履行向王显明交付涉案房屋并办理产权登记的义务。至于鑫润利达公司与福龙房地产公司之间的争议，可另行解决。关于王显明要求确认涉案房产归其所有的诉请。涉案房屋现仍登记在鑫润利达公司名下，而本案为房屋买卖合同纠纷，王显明系基于债权请求权要求鑫润利达公司和福龙房地产公司履行债务，而债务履行的后果则可能实现物权的变动，故在涉案房产现仍登记为鑫润利达公司所有的情形下，对其该项诉请，法院不予支持。关于王显明提出的要求支付违约金的诉请。王显明的违约金诉请系基于其与福龙房地产公司签订的《房屋买卖合同》，该合同中的违约责任主体限定为福龙房地产公司，故应由福龙房地产公司承担相应责任。同时，根据合同中关于逾期签订正式购房合同的责任约定，该违约责任实际应为利息损失，故其计算标准可按照同期同档银行贷款基准利率认定，而利息起算日亦应按照合同约定即2018年1月3日予以确认，同时根据其诉请，该利息主张可计算至其主张权利即本案立案之日。福龙房地产公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证的权利，应承担对其不利的法律后果。 一审判决：1.青岛鑫润利达实业有限公司、青岛福龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王显明交付坐落于青岛市黄岛区房屋；2.青岛鑫润利达实业有限公司、青岛福龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于青岛市黄岛区房屋的产权登记至王显明名下；3.青岛福龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王显明支付违约金（以700000元为基数，自2018年1月3日起按照中国人民银行公布的金融机构同期同档贷款基准利率计算至2019年7月12日）；4.驳回王显明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13332元，由王显明负担2030元，由青岛鑫润利达实业有限公司、青岛福龙房地产开发有限公司共同负担11302元；保全费4020元，由青岛鑫润利达实业有限公司、青岛福龙房地产开发有限公司共同负担。 二审中，鑫润利达公司提交如下证据：证据一、（2019）鲁0211民初20321号民事判决书一份，拟证明该份判决中就上诉人与福龙房地产公司之间的关系进行了实质深入的审查，结论是上诉人与福龙房地产公司之间没有合作开发关系，福龙房地产公司未向上诉人支付任何款项，福龙房地产公司无权处置上诉人的房屋。该案事实与本案事实一致。证据二、福龙房地产公司于2020年6月底邮寄给上诉人的情况说明，拟证明：1.上诉人与福龙房地产公司之间于2009年9月8日签订的合作协议及补充协议未实际履行，现予以解除；2.在该项目中福龙房地产公司未取得项目的所有权、销售权及其他权利，双方之间无其他债权债务关系。王显明质证称，对证据一的真实性没有异议，但对证明事项有异议。本案系房屋买卖合同纠纷，而（2019）鲁0211民初20321号案件的双方是以房抵债，与本案案情不一致。而且上诉人与福龙房地产公司之间是否存在合作不应在以房抵债纠纷中进行实质性审查。该判决只说明没有足够证据证明双方存在合作，并没有直接判决双方不存在合作关系。对证据二的真实性不予认可，在（2020）鲁02民终9290号案件中福龙房地产公司当庭否认该证据的真实性。而且从2018年至今所有的诉讼中福龙房地产公司都认为其与上诉人之间存在合作关系，故该情况说明也不符合常理。王显明提交如下证据:证据一、鑫润利达公司法定代表人段起军签字的证明复印件一份，原件在（2020）鲁02民终9290号案件中出示过，拟证明：包括案涉房屋在内的11套房屋产权归福龙房地产公司所有。证据二、《买卖住宅楼合同书》一份，拟证明：2016年8月30日案外人吴泽玉与福龙房地产公司签订《买卖住宅楼合同书》，吴泽玉购买鸿润嘉园多层2号住宅楼东单元西户402室储蓄室4号户，鑫润利达公司在合同书上盖章确认，该房屋属于福龙房地产公司对外销售的11套房屋中一套。进一步证明鑫润利达公司对福龙房地产公司对外销售房屋是明知和认可的，双方存在内部关联。证据三、录音一份，拟证明：2018年11月27日案外人王成英与鑫润利达公司法定代表人段起军的电话录音，该录音可以证实鑫润利达公司与福龙房地产公司存在内部关联，段起军承认给福龙房地产公司预留了11套房屋，由福龙房地产公司处置；鑫润利达公司的售楼人员让案外人找福龙房地产公司购买房屋；福龙房地产公司可以出售包括案涉房屋在内的11套房屋。证据四、青岛中院（2020）鲁02民终4582号民事判决书，拟证明：在案外人吴泽玉与两被上诉人房屋买卖合同诉讼中，生效判决认定鑫润利达公司与福龙房地产公司存在内部关联，福龙房地产公司是否向鑫润利达公司交钱是其双方的关系，与吴泽玉无关，判决两被上诉人向吴泽玉交付房屋并办理产权登记。吴泽玉的房屋属于在福龙房地产公司有权销售的11套内。证据五、楼花价款、银行转账凭证复印件，原件在（2020）鲁02民终9290号案件中出示过。拟证明：福龙房地产公司与大连信托公司之间就涉案房屋的合作已经履行。在大连信托公司出具的楼花价款中，证明福龙房地产公司已交款3200000元，还应交11292446.793元，该楼花价款上有大连信托公司的公章。2010年福龙公司向大连信托公司的法人王璟和股东韩升转账1100多万元。鑫润利达公司质证称，对证据一的真实性予以认可，此证明系福龙房地产公司自书向上诉人购买房屋意向的明细，上诉人法定代表人批注将上述房屋房款打入上诉人公司账户后再办理手续。该份证据与2018年11月23日上诉人通过邮寄方式寄给福龙房地产公司关于预留房号处理意见的通知意思前后一致。该通知系催促福龙房地产公司交付房屋款项，办理房屋手续的通知。如果逾期不办理，福龙房地产公司无权取得房屋的产权，公司将对外销售。对证据二的真实性予以认可，但该合同书与本案没有关联性，不适用于本案的案情。对证据三录音证据的真实性不予认可，其录音人与本案没有关系，录音内容也不能证明被上诉人要证明的事项。对证据四的真实性予以认可，但其案件事实与本案完全不同，其审判结果不适用本案，与本案没有关联性。对证据五银行转账记录的真实性不予认可，上诉人从未收到福龙房地产公司的任何款项。本院认为，双方二审补充的证据，能够证明2018年11月23日，鑫润利达公司向福龙房地产公司发出的《关于预留房号处理意见的通知》中记载的11套房屋包含涉案房屋。2016年8月30日，鑫润利达公司法定代表人段起军向福龙房地产公司出具包含涉案房屋在内的11套房屋归福龙房地产公司所有的证明。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王显明与福龙房地产公司于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应诚信遵约履行。本案二审双方争议的焦点为：王显明与福龙房地产公司签订的房屋买卖合同是否对鑫润利达公司具有法律约束力，鑫润利达公司是否应向王显明交付涉案房屋并协助其办理房屋产权登记手续。对此，本院认为，涉案房屋买卖合同是否对鑫润利达公司具有约束力的关键在于福龙房地产公司是否具有将涉案房屋出售给王显明的权利。涉案房屋虽然登记在鑫润利达公司名下，但通过2016年8月30日鑫润利达公司法定代表人段起军出具的证明以及2018年11月23日鑫润利达公司向福龙房地产公司发出的《关于预留房号处理意见的通知》的内容来看，鑫润利达公司认可福龙房地产公司对涉案房屋具有处分的权利，结合鑫润利达公司与福龙房地产公司签订过合作开发涉案房屋所在楼盘的《合作协议书》的事实，可以认定福龙房地产公司具有向王显明出售涉案房屋的权利。王显明作为购房人已经向福龙房地产公司支付了合同约定的全部购房款，故福龙房地产公司与鑫润利达公司之间因《合作协议》产生的争议并不能对抗善意第三人王显明。一审认定王显明与福龙房地产公司签订的《房屋买卖合同》的效力及于鑫润利达公司并判令鑫润利达公司和福龙房地产公司均负有向王显明交付涉案房屋并办理涉案房屋产权登记手续的义务并无不当，鑫润利达公司主张王显明与福龙房地产公司签订的《房屋买卖合同》对其不具有约束力的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，鑫润利达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11302元，由上诉人青岛鑫润利达实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年十一月三日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英