长春市双阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0112执异81号案外人：陈艳霞，女，1973年1月21日生，汉族，农民，住长春市双阳区万合豪庭小区**A地块**楼****。申请执行人:周艳丽，女，1971年12月26日生，汉族，无职业，现住长春市双阳区城市嘉园小区****2门**。委托代理人:孟涛,吉林尚林律师事务所律师。被执行人：吉林省万邦房地产开发集团有限公司（以下简称万邦公司），住所地：长春市双阳区商会大厦**。法定代表人：李永生，总经理。委托代理人：王艳清，该公司部门经理。本院在执行申请执行人周艳丽与被执行人万邦公司民间借贷纠纷执行一案中，案外人陈艳霞向本院提出案外人异议，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了听证审查。案外人陈艳霞、申请执行人周艳丽的委托代理人孟涛、被执行人万邦公司的委托代理人王艳清到庭参加听证会。现已审查终结。案外人陈艳霞称，这个房子我从王庆彬手中购买，万邦给我开的所有手续，我要求法院对我的房子进行解封。申请执行人周艳丽称，陈艳霞不符合主体，其在房屋过程中存在过错，未及时办理备案登记。被执行人万邦公司称，陈艳霞房产系万邦公司支付给项目经理王庆彬的工程款，是属实的，至于未出备案合同是由于A地块房产备案合同已出80%以后，万邦需要把余下的物业维修基金全部缴纳后才能继续出备案合同，由于我们公司没有缴纳20%的维修基金所以剩余的备案合同不能出，不能进行合同备案，案外人的房子就属于这20%之内。但是疫情之后国家有新政策，即使不缴纳20%的维修基金也可以办理备案登记，但是他们可能不清楚没有去办。听证会中，案外人陈艳霞向法庭提供如下证据：1、2019年2月20日中深物业服务公司出具的票据三张，金额为680元、490元和1536元，（物业费，垃圾清扫运费，水电费）；2、2019年2月20日万邦房地产出具的收据三张，金额为456707元（A地块1-4-607）、2480元（取暖费）、12251元（物业维修基金），2019年9月10日物业费收据一张1984元；3、燃气用户立户通知单，姓名陈艳霞，房屋位置为607室；4、2020年9月24日607室的取暖费收据，金额为2479.7元。申请执行人、被执行人针对607室房屋无证据提供。以上证据经过听证会质证，申请执行人对案外人提供的证据真实性没有意见，但对于提出案外人提供的证据并不能够证明购房相关特定信息，无法确定合同真实性，不具备证明效力。房屋供热费收据均是发生在法院查封之后。案外人购买的房屋并非是为了生活的唯一使用住房。听证会中本院出示以下证据：第一组证据：本院（2020）吉0112民初1415号一份民事裁定书，该份民事裁定书证明依据申请执行人的申请本院在2020年8月12日作出查封裁定冻结了涉案中607室住房；第二组证据：本院（2020）吉0112民初1415号民事判决书，证明申请人债权保护金额45万元及利息；第三组证据：本院（2020）吉0112执1220号执行立案通知书，证明本案执行依据为判决书，并且已经执行立案，查封依据为民事裁定书，并且已经实施完毕。经审查查明，申请执行人周艳丽与被执行人万邦公司民间借贷纠纷执行一案中，案件执行依据为本院于2020年8月13日作出的（2020）吉0112民初1415号民事判决书，判项为：被告吉林省万邦房地产开发集团有限公司于判决生效之日立即偿还原告周艳丽借款人民币450000.00元及利息（以450000.00元为基数，自2018年5月9日起至实际给付之日止，按年利率24%计算），执行依据于2020年9月4日生效。在诉讼过程中，经周艳丽申请，本院于2020年8月12日以（2020）吉0112民初1415号民事裁定书查封两处房屋：一、预查封吉林省万邦房地产开发集团有限公司名下的坐落于长春市双阳区滨河路以南、丙五路以西，万合豪庭小区二期A地块1号楼4单元607室（面积98.01平方米）【丘地号：13-1-622-1-607、由吉林省万邦房地产开发集团有限公司开发】房屋，价值在400000.00元以内予以查封；二、轮候查封吉林省万邦房地产开发集团有限公司名下，坐落于长春市双阳区滨河路以南、丙五路以西万合豪庭**A地块**楼****（面积97.78平方米）【丘地号：13-1-622-2-705、由吉林省万邦房地产开发集团有限公司开发】房屋价值在100000.00元以内予以查封。本院于2020年8月14日以（2020）吉0112民初1415-1号民事裁定书预查封吉林省万邦房地产开发集团有限公司名下，坐落，坐落于长春市双阳区滨河路以南、丙五路以西万合豪庭**A地块**楼****98.01平方米）【丘地号：13-1-622-1-607、由吉林省万邦房地产开发集团有限公司开发】房屋，在价值150000.00元以内予以查封。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人周艳丽于2020年9月9日向本院申请强制执行，本院于同日立案，执行案号为（2020）吉0112执1220号。在执行过程中，本院采取以下措施：1、本院于2020年9月9日向被执行人吉林省万邦房地产开发集团有限公司邮寄送达执行通知书、报告财产令；2、本院于2020年9月10日通过最高院司法查控系统对被执行人吉林省万邦房地产开发集团有限公司名下的银行存款、车辆、证券、互联网银行、工商、房产进行了查询；3、本院于2020年9月28日以（2020）吉0112执1220号执行裁定书终结对案件的本次执行程序。又查，2019年2月20日，案外人陈艳霞从王庆斌处购买了万合豪庭小区二期A地块1号楼4单元607室（面积98.01平方米），并由被执行人万邦公司为案外人出具价款为456727.00元的购房收据，当日办理房屋入住手续，案外人缴纳了取暖费2480.00元、水电燃气费680.00元、装修垃圾清理费490.00元、物业等费1536.00元、物业维修基金12251.00元。案外人入住后又于2020年9月24日缴纳供热费2479.70元，并于2020年9月29日在长春燃气（双阳）有限公司办理燃气用户立户通知单。现在案外人以具有房屋所有权为由，主张法院解除对涉案标的物的查封。本院认为，案外人异议是指在执行过程中，案外人对针对人民法院查封、扣押的执行标的物认为自己享有所有权，要求法院排除执行而提出的书面异议，本案在诉讼保全过程中，依据申请执行人的申请查封了被执行人名下的房产，现在案件已经进入执行阶段，案外人提出异议符合异议程序。针对本案中案外人陈艳霞主张其从王庆斌手中购买了案涉房产，对其主张排除执行权，应依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，经过审查案外人符合本法第二十八条规定的第（二）、（三）项之规定，但不具备本法规定的第（一）、（四）项的要求，即案外人陈艳霞没有提供书面房屋买卖合同。虽然案外人陈艳霞向被执行人缴纳了物业维修基金，案外人陈艳霞和被执行人应当及时到房屋管理部门进行备案登记。关于案外人陈艳霞与出卖人是否签订房屋买卖合同以及合同效力问题，可通过诉讼程序，再行提起案外人异议之诉进行解决。本院在诉讼保全中实施的执行行为符合法律规定。故案外人陈艳霞的案外人异议请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人陈艳霞异议请求。如不服本裁定，可自接到本裁定书之日起十五日内向长春市双阳区人民法院提起诉讼。审判长 杨刚人民陪审员韩景华人民陪审员马建新二〇二〇年十一月二十三日书记员 杨                  鹏