河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3501号上诉人（原审原告）：曹晋林，男，汉族，1963年2月10日生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：苏再清，云南巨耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫明，新蔡县蔡州法律服务所法律工作者。被告：漯河核辉置业有限公司,住所地：河南省漯河市召陵区中山大道与黄河路交叉口。法定代表人：韩国奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张月华，公司员工。原审第三人：戚展（曾用名戚如涛、戚展展），男，回族，1992年7月23日生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：闫将军，河南劝学律师事务所律师。上诉人曹晋林因与被上诉人漯河核辉置业有限公司、原审第三人戚展确认合同有效纠纷一案，不服河南省新蔡县人民法院（2019）豫1729民初4139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹晋林委托诉讼代理人苏再清、闫明，被上诉人漯河核辉置业有限公司的委托诉讼代理人张月华，原审第三人戚展的委托诉讼代理人闫将军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹晋林上诉请求：1、将本案案由变更为合资、合作开发房地产合同纠纷；2、维持河南省新蔡县人民法院（2019）豫1729民初4139号民事判决第一项；3、撤销河南省新蔡县人民法院（2019）豫1729民初4139号民事判决第二项；4、依法改判上诉人具有新蔡县御景苑综合楼地上房屋百分之二十五的所有权，并办理产权登记手续（交付房屋后九十日内办理产权登记手续）；5、确认上诉人具有新蔡县御景苑综合楼地下车位百分之二十五的所有权；6、判令被上诉人承担一审、二审的案件受理费、诉讼保全保险费、财产保全措施费。事实和理由：一、一审判决认定双方是共享利润、共担风险的合伙法律关系错误。《合作建房协议》明确约定上诉人投入1250万元，固定分取项目百分之二十五的房屋，不承担风险。2014年10月22日，被上诉人为了履行双方签订的《合作建房协议》，与上诉人签订《商品房买卖合同》四式十六份，就分取的房屋进行了明确约定，并约定了逾期交房违约金。2018年4月17日，上诉人按照政策规定，向税务机关缴纳了契税、印花税、不动产登记税等。二、新蔡县御景苑项目投入的财产，是被上诉人独立管理使用，不是由上诉人与被上诉人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，也不是归上诉人共有，上诉人对项目没有共有财产权、合伙经营权、利润分配请求权，说明双方不是共同投资、共享利润、共担风险的法律关系。上诉人在诉讼阶段获悉，被上诉人多次利用项目建设房屋为案外人提供担保或抵押贷款。三、被上诉人提供的证据不具备客观真实性，不具备相关性，不能证明双方系共享利润、共担风险的合伙法律关系。四、一审判决将戚展追加为第三人违反法律规定，属于重复审理。戚展不是《合作建房协议》的主体，其与曹晋林、漯河核辉置业有限公司签订的《房地产联合开发合同》已被生效民事判决定性。五、根据民事案由规定，本案案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷。漯河核辉置业有限公司辩称，双方之间确实不是共同投资、共享利润、共担风险的法律关系，而系房屋买卖关系。根据《合作建房协议》约定，上诉人提供资金1250万元用于御景苑项目建设，固定分取项目百分之二十五的房屋，不负责建设、销售和后续建设资金，不承担风险。双方签订了房屋买卖合同，上诉人为此缴纳了有关契税、印花税等。御景苑项目的资产由答辩人独立管理使用，上诉人不是答辩人股东，也不是项目股东。上诉人既没有参加项目的管理，也没有从项目中分取利润。双方之间除了房屋买卖关系外，确实还存在民间借贷和委托代理关系。戚展与本案无关，确实不具备当事人的主体资格。其与上诉人和答辩人签订的《房地产联合开发合同》已被生效民事判决认定为无效。戚展述称，我方认可上诉人、被上诉人和第三人之间系买卖合同关系。从上诉人提供的证据可以看出双方之间是买卖关，应由被上诉人履行交付义务，而不是直接要求进行物权确认。上诉人只提供1250万元的转款，合同未约定标的物价值，与合同约定的标的物价值也不符，应在具体明确房屋价值后补足差价。曹晋林向一审法院起诉请求：1、确认《合作建房协议》合法有效，原告具有新蔡县御景苑综合楼地上房屋百分之二十五的所有权，并办理产权登记；2、确认原告具有新蔡县御景苑综合楼地下车位百分之二十五的所有权，并办理产权登记；3、判令被告承担案件受理费。一审法院认定事实：1、2013年5月12日戚展和曹晋林、漯河核辉置业有限公司签订房地产联合开发合同，约定开发新蔡县御景苑项目，合同约定三方共同投资建设经营管理项目，按照投资比例行使权力，戚展出资6500万元，占项目投资的百分之六十五，曹晋林按照百分之二十五投资建设资金，漯河核辉置业有限公司按照百分之十投资建设资金。2014年8月19日在邦友集团办公室召开项目投资人会议，会议决议内容：投资人退出时、项目收购人应付其他原投资人相应的投资款和项目收益，戚如涛相应的投资款和项目收益为2800万元。2014年8月19日，戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订一份股权转让协议，由漯河核辉置业有限公司收购戚如涛2800万元的股权，并约定结算条款及违约条款。2017年1月7日戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订一份股权转让协议，由漯河核辉置业有限公司和谢邦友购买戚如涛2800万元的股权，并约定结算条款及违约条款。2、2014年8月22日，原告曹晋林作为乙方与被告漯河核辉置业有限公司作为甲方签订了《合作建房协议》，鉴于：1、双方投资合作建设《河南省新蔡县御景苑》项目，被告漯河核辉置业有限公司提供项目的土地使用权证、规划许可证、建设施工许可证及后续建设资金，负责建设管理、销售，固定分取项目百分之七十五的房屋。原告曹晋林提供投资一千二百五十万元的资金，用于《河南省新蔡县御景苑》项目建设，参加项目的管理，固定分取项目百分之二十五的房屋。2、《河南省新蔡县御景苑》项目已经建设竣工，五证齐全。3、乙方已经完成投资一千二百五十万元。合作建房协议第一条约定：项目基本概况：新蔡县御景苑项目综合楼商业位于新蔡县××××路北侧，地上**，地，地下**为车库筑面积约30396.535平方米，其中地下建筑面积6307.764平方米；地；地上建筑面积约2408825平方米（一层6039.917平方米、二层6024.445平方米，三层5996.890平方米、四层6027.519平方米）。最终面积以房管部门测绘为准。第二条约定地上建筑物分配：综合楼西侧位置好，甲方漯河核辉置业有限公司以综合楼最西边外墙南北中轴线为起点，至西向东所占面积的百分之七十五处分割点，综合楼东边外墙轴线距西边外墙轴线间距为102米，即从西外墙中轴线向东76.5米处，以上分割点处南北轴线为分割线区域线，从综合楼地上第四层至地上第一层整体自上而下分割，分割线以西归被告所有，分割线以东的房屋归原告所有。协议第二条约定，原告以综合楼最东边外墙南北中轴线为起点，至东向西所占面积的百分之二十五为分割点，即从东外墙中轴线向西25.5米处，以此分割点南北轴线为分割线，从综合楼地上第四层至地上第一层整体自上而下分割，分割线以西归被告所有，分割线以东为原告所有。（详见分配图一）。协议第三条约定地下车库的分配：根据建筑图纸和现场实测，依据实际的车位数量，漯河核辉置业有限公司占车位数为百分之七十五（75%），曹晋林占车位数为百分之二十五（25%）。（详见分配图二）。同时协议第四条、第五条约定：双方以实际测量的各层建筑面积各自办理自己的房屋不动产产权证，产权证登记所发生的费用按照投资人的比例分摊。协议上确认原告曹晋林已经完成投资的1250万元，是曹晋林于2010年11月1日通过银行转账支付投资500万元；于2010年12月22日通过银行转账支付投资430万元；于2011年2月11日通过银行转账支付投资320万元。以上合计1250万元整。2012年3月13日，被告漯河核辉置业有限公司给原告开具《收据》3份，载明收到原告曹晋林股金1250万元。3、案涉项目是2010年12月通过新蔡县政府招拍挂摘取该县XCR-01043地块的土地出让使用权，面积37841.78平方米，并于2011年1月12日与国土局签订土地出让合同。2011年4月10日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《建设用地规划许可证》；2011年11月8日取得新蔡国土资源局下发《土地证书》；2011年11月9日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《建设工程规划许可证》；2012年1月1日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《建设工程施工许可证》；2015年6月3日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《新蔡县商品房预售许可证》。案涉的综合楼商业现在建设中，没有竣工验收。另查明，戚展，曾用名戚如涛、戚展展。戚展于2018年4月8日向驻马店市中级人民法院提起诉漯河核辉置业有限公司、谢邦友股权转让纠纷的诉讼，请求漯河核辉置业有限公司、谢邦友连带支付戚展股份转让款2800万元以及从2014年8月19日至2017年4月19日的利息1792万元，共计4592万元，并判令从2017年4月19日至偿还完毕为止每月按照月息2分支付利息，并连带支付违约金560万元，漯河核辉置业有限公司、谢邦友提出反诉，要求确认三方于2014年8月19日签订的《股权转让协议》和双方于2017年1月6日签订的《股权转让协议》无效；戚展履行出资6500万元的义务并从2013年5月12日起至2018年5月22日，按日万分之三支付逾期付款的违约赔偿金3500万元。驻马店市中级人民法院于2018年8月17日作出（2018）豫17民初39号民事判决书，认定2013年5月12日戚展和曹晋林、漯河核辉置业有限公司签订的《房地产联合开发合同》无效，判决：一、确认2014年8月19日戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订的《股权转让协议》和2017年1月7日戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订一份《股权转让协议》无效；二、驳回戚展的诉讼请求；三、驳回漯河核辉置业有限公司、谢邦友的反诉请求。戚展和曹晋林、漯河核辉置业有限公司均未提出上诉，驻马店市中级人民法院（2018）豫17民初39号民事判决书已经生效。一审法院认为，本案系合作开发房地产合同纠纷。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。原告曹晋林和被告漯河核辉置业有限公司2014年8月22日签订《合作建房协议》是原告曹晋林提供资金、被告漯河核辉置业有限公司提供出让土地使用权及资金，该合同双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，且被告漯河核辉置业有限公司具备房地产开发经营资质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”，该合同为有效合同，故对原告曹晋林请求确认其与被告漯河核辉置业有限公司2014年8月22日签订的《合作建房协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。因为合作开发房地产合同的各方当事人共同投资，应当共享利润、共担风险，而案涉的综合楼商业现在建设中，没有竣工验收，因合作开发房地产未进行清算，合作开发房地产期间支出、收入多少，是否盈利等现在均无法确定，故对原告曹晋林请求确认其具有新蔡县御景苑综合楼地上房屋百分之二十五的所有权及新蔡县御景苑综合楼底下车位百分之二十五的所有权，并办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持；对于被告漯河核辉置业有限公司辩称原告要求分割财产的条件不成就，涉案项目现在进行产权分割尚未明确，不符合法定分割的要求的意见，本院予以采纳。对于第三人戚展诉称原告和被告双方签订的协议应当属于无效协议，应当依法驳回原告起诉的请求，经查，从原被告和第三人在2013年5月12日签订的《房地产联合开发合同》、2014年8月22日原被告签订《合作建房协议》以及被告漯河核辉置业有限公司提供的曹晋林参与经营的账目、报销凭证、票据、股东会决议等都可以证实，原告曹晋林和被告漯河核辉置业有限公司双方均有合作开发房地产的合意，且原告曹晋林进行了出资，原告曹晋林和被告漯河核辉置业有限公司2014年8月22日签订《合作建房协议》是在2014年8月19日戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订《股权转让协议》，第三人退出房地产联合开发之后签订的，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，案涉新蔡县御景苑综合楼商业楼现在是在建状态，没有进行竣工验收，第三人没有提供证据证明案涉新蔡县御景苑综合楼商业楼擅自变更建设工程规划，故对第三人戚展的该意见，本院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告曹晋林与被告漯河核辉置业有限公司2014年8月22日签订的《合作建房协议》有效。二、驳回原告曹晋林的其他诉讼请求。案件受理费96800元、财产保全费5000元，由原告曹晋林负担50900元，被告漯河核辉置业有限公司负担50900元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹晋林提交《合作建房协议》、银行转账流水及收据、有关法院生效民事判决、商品房买卖合同及税票、御景苑项目销售统计表等证据，证明曹晋林与被上诉人之间是房屋买卖关系，不是共担风险、共享利润的合伙法律关系。漯河核辉置业有限公司对曹晋林所举全部证据予以认可。戚展对上述证据认可，但质证称应补足差价。本院认为，上述证据不足以证明曹晋林与漯河核辉置业有限公司之间系房屋买卖关系，本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是，上诉人曹晋林与被上诉人漯河核辉置业有限公司之间是否是房屋买卖关系，曹晋林的诉讼请求是否有事实根据和法律依据；戚展是否具有本案第三人主体资格。综合分析本案事实和证据，曹晋林的上诉请求不能成立。一、曹晋林与漯河核辉置业有限公司之间系合伙法律关系，并非房屋买卖关系。1、本案现有证据和事实足以认定双方系合伙法律关系。2013年5月12日，戚展和曹晋林、漯河核辉置业有限公司签订房地产联合开发合同，约定共同开发新蔡县御景苑项目，合同约定三方共同投资建设经营管理项目，按照投资比例行使权力。2014年8月19日，在邦友集团办公室召开项目投资人会议，会议决议内容：投资人退出时、项目收购人应付其他原投资人相应的投资款和项目收益，戚如涛相应的投资款和项目收益为2800万元。2014年8月19日，戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订一份股权转让协议，由漯河核辉置业有限公司收购戚如涛2800万元的股权，并约定结算条款及违约条款。2017年1月7日戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订一份股权转让协议，由漯河核辉置业有限公司和谢邦友购买戚如涛2800万元的股权，并约定结算条款及违约条款。以上事实足以认定曹晋林与漯河核辉置业有限公司之间系合伙法律关系。2、漯河核辉置业有限公司一审、二审抗辩相互矛盾，不合常理。在一审庭审中，漯河核辉置业有限公司明确抗辩双方之间系合伙关系，要求驳回曹晋林的诉讼请求。二审阶段其对此予以否认，认为双方之间系房屋买卖关系，应就此作出合理解释，但其未作出合理解释。曹晋林的上诉理由亦与本案事实不符。曹晋林于2010年11月1日通过银行转账支付投资500万元；于2010年12月22日通过银行转账支付投资430万元；于2011年2月11日通过银行转账支付投资320万元。以上合计1250万元整。2012年3月13日，漯河核辉置业有限公司给曹晋林开具《收据》3份，载明收到曹晋林股金1250万元。上述支付款项事实明显早于其与漯河核辉置业有限公司《合作建房协议》签订时间，据此可以认定双方之间不是房屋买卖关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款“自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认”之规定，本院对其关于房屋买卖关系的自认不予确认。二、曹晋林的诉讼请求无事实根据和法律依据。1、案涉的综合楼正在建设中，没有竣工验收，因合作开发房地产未进行清算，在合作开发期间支出、收入多少，是否盈利等无法确定的情况下，曹晋林分割房产的请求无事实根据，该请求也将影响到漯河核辉置业有限公司的其他债权人的利益。2、曹晋林请求确认对房产和车库的所有权不符合法律规定。尽管双方在《合作建房协议》约定曹晋林对御景苑综合楼地上房屋和地下车位分别享有有百分之二十五的产权比例，但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案案涉土地和房产现均登记在漯河核辉置业有限公司名下，曹晋林仅凭双方的《合作建房协议》要求确认对房产和车位的所有权于法无据。综上，在合伙未予清算的情况下，曹晋林要求确认对开发项目房产和车库具有所有权，不符合法律规定，请求办理房产登记亦无事实根据。三、戚展与曹晋林、漯河核辉置业有限公司签订的联合开发房地产合同虽然被人民法院生效民事判决认定为无效，但其仍与本案案涉房地产和车位具有法律上的利害关系，一审将其列为第三人并无不当。综上所述，曹晋林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96800元，由上诉人曹晋林负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二〇年十一月九日书记员  刘丹丹