天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4917号上诉人（一审被告、反诉原告）：天津市金港置业投资有限公司，住所地天津市南开区红旗南路快速路北侧奕聪花园**楼**。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：尹楠，天津易道律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：尹弘泽，男，1995年12月15日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：田玉瑾（母子关系），1975年2月23日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：王亮，天津允公（北京）律师事务所律师。上诉人天津市金港置业投资有限公司（以下简称金港置业公司）因与被上诉人尹弘泽商品房销售合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院(2020)津0104民初7043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金港置业公司上诉请求：1.请求撤销（2020）津0104民初7043号民事判决书第三项以及第五项内容，改判支持被上诉人支付上诉人合同解除违约金319500元、逾期付款违约金48889元（以1590000元为基数，按照银行同期贷款利率，自2019年12月25日起计算，暂计算至2020年9月8日），两项合计金额368389元，或将本案发回重审。2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决对于本案中违约金的比例认定过低，判决认定的违约金数额不足以弥补上诉人的财产损失，存在事实认定不清、法律适用错误的问题。1.上诉人与被上诉人对于被上诉人解除合同的违约金在《天津市商品房买卖合同》中有明确约定，该约定并不违反法律禁止性规定，应予以支持保护。2.原审判决调整了违约金支付比例，判令被上诉人尹弘泽给付上诉人违约金127800元的认定数额无事实及法律依据。本案中，因被上诉人违约，导致合同解除，被上诉人应承担上诉人的财产损失，根据相关法律规定，只有在财产损失和违约金赔偿叠加的情况下，才应适用过高违约金30%的限制。而上诉人在原审中要求的10%违约金尚不足以覆盖上诉人的财产损失，不存在财产损失与违约金叠加的情况，不应适用以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少的规定。因此，上述损失均为守约的上诉人的实际财产损失，这些损失远远大于原审判决对违约金数额的认定。尹弘泽辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。尹弘泽向一审法院起诉请求：1.请求解除尹弘泽与金港置业公司于2019年10月25日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号为2012-0082700）；2.判令金港置业公司退还尹弘泽首付房款1605000元；3.判令金港置业公司赔偿尹弘泽利息损失42440元(截至2020年7月2日)；4.本案诉讼费用由金港置业公司负担。金港置业公司反诉请求：1.判令解除金港置业公司与尹弘泽双方签订的《天津市商品房买卖合同》(合同编号2012-0082700)；2.判令尹弘泽向金港置业公司支付合同解除违约金319500元；3.判令尹弘泽向金港置业公司支付逾期付款违约金,逾期付款违约金以1590000元为基数，自2019年12月25日起至判令合同解除之日止，按银行同期贷款利率计算(暂计至2020年8月7日为42825元)；4.反诉费用由尹弘泽承担。一审法院认定事实：2019年8月9日，尹弘泽与金港置业公司签订《商品房认购书》，第一条约定：尹弘泽认购金港置业公司开发的位于天津市南开区××路××花园××花园××房屋，总价款为3195000元；认购期为15天，尹弘泽须于2019年8月24日前持本认购书、定金收款凭证、按揭所需资料到销售中心签署《天津市商品房买卖合同》，并按照按揭贷款方式付款。尹弘泽于2019年8月24日前交付该房屋首付款1605000元（含定金50000元），剩余房款1590000元通过按揭贷款途径支付，尹弘泽应于买卖合同在房管局备案之日起60日内将全部剩余房款到达金港置业公司账户；尹弘泽应当自签订本认购书之日，向金港置业公司交付定金50000元……，该定金作为双方订立买卖合同的立约担保，签署买卖合同后，尹弘泽交付的定金正式转为购房款。同日，双方签署《奕聪花园签认购书交款确认单》，其中载明：尹弘泽交纳定金50000元。2019年10月25日，尹弘泽与金港置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：房屋坐落南开区××路××花园××花园××，价款为3195000元；尹弘泽按照贷款方式付款，应于2019年10月25日前一次性存入首付款1605000元，其余价款办理贷款；尹弘泽如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日内的，金港置业公司有权追究尹弘泽逾期付款及其利息，利息自合同约定尹弘泽应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，金港置业公司有权按照下列约定追究尹弘泽违约责任，即解除合同，尹弘泽应按商品房价款的10%向金港置业公司支付违约金。附件六《补充协议》约定：尹弘泽采用贷款付款的，应付清首期房款后，余额1590000元以银行贷款方式支付，应于签订本合同的同时签署贷款文件并提供贷款所需的资料，并办理贷款的各项手续、预缴相关费用。上述贷款应在2019年12月25日之前全额到达金港置业公司账户，否则金港置业公司有权单方面解除本合同，并有权要求尹弘泽承担本合同约定房款金额10%的违约金。上述合同签订后，尹弘泽于当日向金港置业公司支付1555000元，金港置业公司向尹弘泽出具往来收据一份，载明：“今收到尹弘泽交来奕聪花园6-1、2-3302号商品房首付款1605000元”。同日，尹弘泽与相关银行签订了借款合同。后尹弘泽之母为他人提供担保，致使上述借款合同未能获得相关银行的审批通过。尹弘泽得知该消息后，遂与金港置业公司协商由金港置业公司帮忙寻找相关贷款银行。后金港置业公司为尹弘泽寻找到一家银行，但双方因尹弘泽尚有10000元贷款能否还清、该款项还清后能否办理银行贷款等事宜未能达成一致意见。2020年4月29日，金港置业公司向尹弘泽邮寄《催告函》，告知尹弘泽已构成违约，尽快办理抵押贷款手续，于2020年5月4日前贷款到账，否则解除合同。同年5月5日，金港置业公司向尹弘泽邮寄《关于解除奕聪花园6-1、2-3302的通知函》，通知尹弘泽《天津市商品房买卖合同》于2020年5月8日解除、支付违约金319500元……。同年6月1日，尹弘泽向金港置业公司发送《告知书》，其中载明：本人曾就解除前述合同退还款项事宜与贵司进行过多次口头沟通，贵司已应允并同意退还除总房款的10%以外的剩余全部款项，但至今贵司未为本人办理相关手续，更未进行退款，请于2020年6月10日前按照贵司承诺办理解除合同及退款事宜，逾期本人将通过相关方式维护权益。金港置业公司收到了上述告知书，未在2020年6月10日与尹弘泽办理解除合同手续，也未退还相关款项。诉讼期间，尹弘泽向本院提出诉讼保全申请，本院以（2020）津0104民初7043号民事裁定书，裁定：冻结天津市金港置业投资有限公司名下银行存款1648440元或同等价值的其他财产。尹弘泽交纳保全费5000元。一审法院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、尹弘泽未依约支付剩余购房款是否构成根本性违约，是否有权主张解除案涉合同；二、金港置业公司反诉主张的违约金是否过高，应否予以调整。一、关于尹弘泽未依约支付剩余购房款是否构成根本性违约，是否有权主张解除案涉合同的问题。尹弘泽与金港置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自义务。根据案涉合同的约定，尹弘泽购买案涉房屋的剩余购房款1590000元办理银行贷款，并应于2019年12月25日前到达金港置业公司账户，但尹弘泽因自身原因导致借款合同未能获得银行审批通过，剩余购房款至今仍未到达金港置业公司账户，构成根本性违约，应承担违约责任，其作为违约方无权主张解除案涉合同，且主张的利息损失，没有法律依据，不予支持。但鉴于金港置业公司反诉请求解除案涉合同，尹弘泽同意，故予以准许。根据相关法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，尹弘泽虽无权主张解除案涉合同，但不影响其在案涉合同解除后向金港置业公司主张返还已支付的购房款，现双方在庭审中已就解除案涉合同达成合意，故金港置业公司应返还尹弘泽购房款1605000元。对于金港置业公司主张的定金不予返还的抗辩理由，因该定金在双方签订案涉合同之时已经转为了购房款，故该抗辩理由，没有事实依据，不予采信。二、金港置业公司反诉主张的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，尹弘泽未依约支付剩余购房款，确实给金港置业公司造成了一定的损失，根据金港置业公司的陈述，该损失应为剩余购房款所产生的利息损失。案涉合同中虽约定了违约金的计算方法，但该违约金数额明显高于逾期付款的利息损失，且金港置业公司对于其他经济损失未能提供证据证实，故金港置业公司反诉主张的违约金过高，予以调整。现综合考虑本案实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金为127800元。对于金港置业公司反诉主张的逾期付款违约金的请求一节，因金港置业公司已反诉主张解除案涉合同及10%违约金，且该违约金足以弥补尹弘泽逾期付款的违约金损失，故该反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院判决：一、解除原告尹弘泽与被告天津市金港置业投资有限公司于2019年10月25日签订的《天津市商品房买卖合同》；二、判决生效后十五日内，被告天津市金港置业投资有限公司退还原告尹弘泽购房款1605000元；三、判决生效后十五日内，原告尹弘泽给付被告天津市金港置业投资有限公司违约金127800元；四、驳回原告尹弘泽的其他诉讼请求；五、驳回被告天津市金港置业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9813.50元，由原告尹弘泽负担5813.50元，由被告天津市金港置业投资有限公司负担4000元。保全费5000元，由原告尹弘泽负担1500元,由被告天津市金港置业投资有限公司负担3500元。反诉费3367元，由原告尹弘泽负担1367元，由被告天津市金港置业投资有限公司负担2000元。二审中，上诉人提交证据天津市商品房买卖合同、律师费发票，证明与被上诉人同类型房屋的销售成交情况，成交价每平米下降611.5元，以及上诉人为维护合法权益而支付的律师费用。经质证，被上诉人对上述证据的证明目的均不予认可。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人对解除涉案商品房买卖合同，并由上诉人退还被上诉人购房款均无异议,本案双方争议的焦点问题是被上诉人的违约责任应如何认定的问题。被上诉人在签订商品房买卖合同后，因无法办理贷款审批手续，至今无法将剩余购房款给付上诉人，其行为构成根本违约，应承担违约责任。双方合同中虽约定了违约金的计算方法，但该违约金明显高于上诉人的实际损失，一审法院结合双方的过错程度、合同不能履行的根本原因以及上诉人的损失情况，酌定违约金为127800元，并无不当。对此，上诉人二审虽提交证据主张违约金过低，但并不足以证明一审认定的违约金有明显不合理之处。在双方合同解除的情况下，上诉人同时主张合同解除违约金及逾期付款违约金，欠缺法律依据，本院不予支持。综上所述，天津市金港置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6826元，由天津市金港置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年十一月十八日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……