安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初8204号 原告：芜湖胜友缝制设备有限公司，住所地芜湖市镜湖区方村街道天成工业集中区，统一社会信用代码9134020066422009XK。 法定代表人：周法金，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡昭俊，安徽仝人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄荣，安徽仝人律师事务所实习律师。 被告：俞晓龙，男，1978年10月3日出生，汉族，住芜湖市弋江区。 被告：芜湖海源塑料制品有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区方村街道工业集中区纬八路**，统一社会信用代码913402000998495213。 法定代表人：俞晓龙，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：季敏，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 原告芜湖胜友缝制设备有限公司（以下简称胜友公司）诉被告俞晓龙、芜湖海源塑料制品有限公司（以下简称海源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜友公司的委托诉讼代理人胡昭俊、黄荣，被告俞晓龙、海源公司的共同委托诉讼代理人季敏到庭参加诉讼。原告胜友公司的股东周晔曾在本案中作为共同原告起诉，后在审理过程中自愿撤回起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告胜友公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即终止原告与被告俞晓龙于2016年5月10日签订的《工业厂房租赁合同》；两被告立即腾让房屋、结清水电费；2、判令两被告支付房屋占用使用费，以220元/日为标准。自2020年7月1日起至实际腾房之日止；3、判令两被告支付房屋占用期间的门卫安全卫生费，以200元/月为标准，自2020年7月1日起至实际腾房之日止；4、判令被告承担违约金7920元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：周晔系原告芜湖胜友缝制设备有限公司(以下简称胜友公司)的工作人员及股东,2016年5月9日,周晔代理胜友公司与被告俞晓龙签订《工业厂房租赁合同》,合同约定将胜友公司所有的镜湖区方村工业集中区纬八路018号工厂房内的3#厂房租赁给俞晓龙使用,租期为2016年7月1日至2021年6月31日,最后一年租金为79200元(不含税)。租赁期间,俞晓龙应承担200元每月的门卫安全卫生费,自行承担水电费用,租金按年付并应提前一个月支付下年的房租,如拖欠不付满一个月,出租人有权收取10%的滞纳金,并有权终止租赁协议。协议签订后,原告依约将房屋交付给俞晓龙,俞晓龙将所租赁房屋提供给芜湖海源塑料制品有限公司(以下简称海源公司)使用。按照协议约定,俞晓龙应于2020年6月1日前支付最后一年租金,但其一直拒不支付租金。原告有权终止租赁,并要求两被告立即腾让房屋。为依法维护原告合法权益,特诉至法院,望判如所请。 被告俞晓龙、海源公司共同辩称，1、双方因2020年5月6日，政府的征收行为合同已终止。2、原告周晔并非本案的适格当事人。3、被告房租已付至2020年的7月1日，被告并无合同违约行为，无需支付相应的违约金；4、原、被告合同已于2020年5月6日终止，被告已支付原告2020年5月6日至2020年7月1日房租及房屋保证金6000元，应予返还。 本院经审理认定事实如下：周晔系胜友公司的股东，俞晓龙系海源公司的法定代表人。2016年5月10日，周晔作为出租方（甲方）与承租方俞晓龙（乙方）签订工业厂房租赁合同一份，双方约定：甲方为坐落在镜湖区方村工业集中区纬八路**工业厂房合法所有权人，现将该工业厂房的3#厂房租赁给乙方，租赁建筑面积为1200平方米。租赁期自2016年7月1日起至2021年6月31日止，租赁期五年，第一年月租金5元/平方米，第2、3年月租金5.5元/平方米，第4、5年根据市场行情，在租期到之前提前一个月协商。租金为一年一付，提前一个月交付下一年房租。乙方应向甲方支付厂房租赁保证金6000元，每月支付门卫安全卫生费200元。租赁期间使用该厂房所发生的水电费由乙方承担，由甲方收取代为交纳，收取时间每月一次。厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付，满一个月增收10%滞纳金，并有权终止租赁协议，甲方将停止供电、供水并封存乙方设备和货物，由此造成的乙方损失，甲方不予承担。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应无条件退还乙方租赁保证金并赔偿乙方三个月租金。合同签订后，俞晓龙按约交付了租金和保证金，海源公司迁入租赁房屋内生产经营。2020年5月6日，芜湖市镜湖区人民政府作出征收补偿决定，对于包括案涉房屋在内的国有土地上房屋、构筑物及其附属物予以征收并公布征收补偿方案。因案涉厂房被纳入征收范围，胜友公司也未再收取被告2020年7月之后的房租。2020年7月6日，胜友公司与镜湖区住房城乡建设交通运输局签订国有土地上房屋征收与补偿协议，该协议中载明房屋坐落于方村工业集中区，建筑面积7102.94平方米和6.91平方米，货币补偿为12840613元，搬迁费补偿132182.28元，停产停业损失费613761.04元，搬迁奖励1282835.50元。征收部门合计补偿胜友公司的金额为14871401.82元。然而海源公司认为其作为承租人享有停产停业损失和搬迁费等征收补偿，双方经协商就补偿的金额无法达成一致，被告方拒不腾让案涉承租房屋。2020年8月24日，芜湖市镜湖区方村街道办事处向胜友公司发出函告，载明：“因征收需要，你司在镜湖区方村工业集中区纬八路018号工业厂房应将其腾空交付给政府。相关腾房事宜由你司处理，并务必将房屋腾空。” 另查明，案涉房屋所在地镜湖区方村工业集中区管委会和镜湖区方村街道办事处于2020年8月27日出具证明一份，证明案涉房屋产权归胜友公司所有，房屋性质为工业用房，暂无产权证。 上述事实，有身份证、营业执照、征收公告、房屋征收与补偿协议、证明、函告、汇款凭证及原告、被告的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告俞晓龙签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉俞晓龙承租的厂房实际由其担任法定代表人的海源公司一直使用。现该厂房已纳入政府的征收范围，继续履行合同已无法实现，原告有权解除案涉合同。合同解除时，作为承租人俞晓龙、实际使用人海源公司应按照合同约定返还租赁标的物，没有返还的应当按照合同约定支付租金或者参照合同约定支付房屋使用费。现案涉房屋租金被告交纳至2020年6月30日，后因原告同征收部门签订的房屋征收与补偿协议中包含着被告享有的停产停业损失、搬迁费等补偿款，双方未能就上述补偿款的分配达成一致，故被告占用案涉房屋至今。经过庭审调查，案涉房屋已停水停电无法生产经营，被告占有该房屋的目的也是为了自身应获得的征收补偿权益，现原告作为房屋的权利人与政府征收部门达成了征收补偿协议，作为承租人的被告不应继续占有被征收的房屋，对于原、被告之间就征收补偿款的分配产生争议，可通过另案诉讼解决。本院对于原告主张终止案涉租赁合同，两被告立即腾让房屋的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的结清水电费用，因原告未提交相关垫付水电费用的证据、也无明确的相关金额，对于该项主张本院不予支持。若原告已经垫付相关费用可与被告另行结算。关于原告主张以220元/日计算自2020年7月1日起至被告实际腾房之日止的房屋占用费和承担违约金的观点，根据合同约定的租金应按217元/日计算（79200元÷365日），结合被告继续占用案涉房屋的成因和现状，以及年初新冠疫情对其经营造成的影响，本院酌情确认二被告自本判决生效之日起至实际交付案涉租赁房屋时止的期间内向原告支付房屋占用费。被告在租赁期间内并无合同违约的情形，对于原告主张的违约金，本院不予支持。关于原告主张的自2020年7月1日起至被告实际腾房之日止的门卫安全卫生费，根据合同约定且案涉厂房仍然由原告方安排人员负责安全卫生工作，故对该项主张，本院予以支持。对于被告提出双方的租赁合同已于2020年5月6日终止，原告应返还被告支付的2020年5月6日至2020年7月1日房租及房屋保证金的意见，被告按照合同约定租赁房屋必然需要交纳租金，虽然案涉房屋地块已被政府征收决定纳入征收范围，但在原告的厂房未完全获得征收补偿的情况下，并未发生物权转移，故对于原告要求返还房屋租金的意见，本院不予采纳。关于房屋保证金的返还，待被告返还案涉租赁房屋后，双方可就房屋占用费、水电费和门卫安全卫生费等费用一并进行结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（一）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告芜湖胜友缝制设备有限公司与被告俞晓龙签订的工业厂房租赁合同； 二、被告俞晓龙、芜湖海源塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于芜湖市镜湖区工业厂房，并返还给原告芜湖胜友缝制设备有限公司； 三、被告俞晓龙、芜湖海源塑料制品有限公司于本判决生效之日起按217元/日向原告芜湖胜友缝制设备有限公司支付房屋占有使用费至租赁房屋实际返还之日止； 四、被告俞晓龙、芜湖海源塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖胜友缝制设备有限公司自2020年7月起至租赁房屋实际交付之日止的门卫安全卫生费（按200元/月计算）； 五、驳回原告芜湖胜友缝制设备有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取940元，由原告芜湖胜友缝制设备有限公司负担240元，由被告俞晓龙、芜湖海源塑料制品有限公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 何 俊 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 舒丹丹 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。