河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初18690号原告:张洋,女，1988年3月25日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：王荣，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托代理人：陈雅静，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师。被告:河南恒翔资产管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）地润路**建业总部港******。法定代表人：王**，总经理。委托代理人：郭旭，河南祥煜律师事务所律师。原告张洋诉被告河南恒翔资产管理有限公司（以下简称恒翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张洋委托代理人王荣、陈雅静，被告恒翔公司委托代理人郭旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洋向本院提出以下诉请：1、依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除，并判令被告在本判决作出后三日内搬离其所有物品；2、判令被告支付原告剩余租金124847元，支付2020年5月8日至2020年5月22日的房屋占用费6915元，按照300元/日的标准支付2020年5月23日至被告实际搬离所有物品之日的保管费，截止2020年9月14日暂计为34500元；3、判令被告支付原告暂计至2020年9月14日的违约金28048元，此后滞纳金以当次所欠租金为基数，从2020年9月15日之日起至实际付清所欠租金之日止，按年利率15%计算；4、判令被告支付原告为其垫付的自2019年4月20日至2020年5月7日的物业费18897元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租用原告位于郑州市郑东新区东风东路如意西路交叉口建业部港A座413的房屋，租赁期限为2019年4月20日至2021年4月20日，租金每半年付一次。如任何一方违反本合同约定，须向对方缴纳年度租金的5%作为违约金，被告逾期交付租金的，每逾期一日，原告有权按照当次应缴租金的5%收取滞纳金并解除合同。涉案合同签订后，原告如期将涉案房屋交付被告使用，但被告仅支付了前三个月租金后，未再支付剩余租金，却持续占据和使用着涉案房屋。期间，原告曾多次催要，但被告借故，持续拖延支付时间。无奈之下，原告于2020年5月7日向被告发出合同解除函，并令其限期搬离，但被告收函后仍拒不联系原告。后原告于2020年5月22日将被告物品搬离并妥善保管。另，原告于2020年5月21日为被告先行垫付了物业费18897元。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告恒翔公司辩称，答辩人认为被答辩人非涉案房产的权利人，其属于无权处分他人房产，不是本案适格原告。被答辩人于2019年10月以锁门的形式阻扰答辩人使用房屋，答辩人自2019年国庆节后未再使用被答辩人房屋，答辩人的诉讼请求明显不当，应当驳回被答辩人的起诉。一、被答辩人非涉案房产权利人，不是本案适格原告。2019年3月8日，答辩人与被答辩人张洋签订《房屋租赁合同》租赁位于河南自××试验区郑州××）××路××号建业总部港A座4层413号的房屋用于办公，并于2019年4月20日交纳3个月房租、1个月押金。但答辩人入住该房产后，发现该房屋存在权属纠纷，房主非被答辩人张洋的，被答辩人也未出示其享有该房屋出租权的证明文件。被答辩人不是涉案房屋的权利人，不享有涉案房屋的出租权利，其非本案适格原告。二、被答辩人于2019年10月8日将租赁房屋锁门，并阻扰答辩人进入租赁房屋，后双方电话沟通已以答辩人的办公物品折抵租金，并解除合同。答辩人员工在2019年国庆节后上班时发现租赁房屋被锁门，无法打开，经联系租赁人，其告知因拖欠租金，不再租于答辩人，除非答辩人交纳拖欠租金，并预付半年租金才可继续使用房屋。答辩人的办公用品等都不让取回。后双方电话沟通已以答辩人的办公物品折抵所欠租金，并解除合同。三、被答辩人在答辩人拖欠房租后以锁门形式继续计算租金及违约金明显不当。《房屋租赁合同》约定答辩人拖欠房租15天的，被答辩人有权收取滞纳金并解除合同，被答辩人在答辩人拖欠房租三个月后仍不按照合同约定解除合同，而是以锁门的形式阻扰答辩人使用房屋。同时其继续计算租金并要求支付违约金明显不当，属于滥用租赁人权利。综上，答辩人认为被答辩人不是涉案房屋的权利人，不享有涉案房屋的出租权利，其非本案适格原告，被答辩人的诉讼请求不合理，请求人民法院依法查清事实真相，并判决驳回被答辩人的起诉，维护答辩人的合法权益。经审理查明：原告向本院提交一份2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，载明：原告张洋（作为出租方、甲方），被告恒翔公司（作为承租方、乙方），甲方将坐落于郑州市郑东新区东风东路如意路西交叉口建业部港A座413出租给乙方用于办公；租赁期限两年，自2019年4月20日起至2021年4月20日止，2019年4月20日-2020年4月20日税后租金每月1.3万元，每年15.6万元；2020年4月20日-2021年4月20日税后租金每月1.404万元，每年16.848万元；合同签订后五日内一次性支付6个月房租，后每六个月支付一次房租，合同签订后当日支付租赁保证金1.3万元，该租金保证金作为乙方履约之保证，租赁期满在确认乙方已缴清全部应付费用并且屋内物品无损坏，且退还房屋后，甲方将无息返还该笔租赁保证金。租赁期间双方必须守信合同，任何一方违约本合同规定，须向对方缴纳年度租金的5%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按当次应缴纳租金的5%向乙方加收滞纳金；拖欠15天的，甲方有权收取滞纳金并解除合同；租赁期满乙方逾期归还房屋应向甲方租赁，每逾期一日应按照日租金2倍向甲方缴纳滞纳金，每逾期达15天的，视为已归还房屋，屋内物品由甲方自由处置，所发生费用由乙方承担等。被告对该证据的真实性无异议。庭审中原告称，2019年3月8日原告张洋与被告签订房屋租赁合同，被告仅交纳三个月房屋租金3.9万元后，押金1.3万元，被告缴纳租金至2019年7月20日，之后的房屋租金、物业费等费用至今未付，原告多次联系被告均拒绝支付和拖欠。被告称，确实缴纳了3.9万元租金，1.3万元押金，没有缴纳其他费用。河南建业物业管理有限公司总部港物业服务中心出具的《物业交费通知》显示房间号413，项目物业费，面积209.67㎡，单价7.8元/㎡/月，收费区间2019.4.1-2020.6.30，月数14，应收金额21805.74元等。2020年5月21日，河南泽澳实业有限公司向河南建业物业管理有限公司转款21805.74元，用途为413物业费。原告向本院提交委托书一份，载明：根据河南建业物业管理有限公司总部港物业服务中心于2020年5月18日送达的A座413和415房间需缴纳物业费的通知，413房间自2019年4月1日至2020年6月30日应缴纳物业费21085.74元，该房屋实际所有人支新华通过张洋，特委托河南泽澳实业有限公司帮其代付该笔物业费21085.74元。委托书上由张洋签字捺印，河南泽澳实业有限公司签章。原告并称，被告承租的413房间物业费自2019.4.1至2020.6.30共计21805元，原告已为其垫付，因此被告应负担2019.4.20至2020.6.6物业费18897元。被告称，需缴纳物业费的通知具体金额被告方不清楚，即使被告应当缴纳物业费，也只应缴纳至原告锁门之日即2019年10月8日。庭审中被告称，2019年10月8日发现房屋被锁；被告公司人员通过电话联系张洋，但张洋要求交齐拖欠房租并预交6个月房租才能给被告开门让其使用房屋。原告称，原告方张洋在2019年11月左右因被告长期拖欠物业费，物业处将被告租赁房屋停电，导致指纹锁损坏，外人可随意进入，为被告承租房屋内被告的物品丢失及原告的家具毁损等原因，原告才锁门，被告长期诉讼在外不经常回来办公，偶尔需要进入原告也积极的协助配合开门，被告从未提出需要入门办公的请求，只是偶尔开门需要取东西，因此原告并未实际影响被告使用房屋，不影响房屋租金的实际计算。没有把加锁的钥匙交付被告，被告也没有要求向原告要钥匙，因为被告长期不在涉案房屋办公。原告向本院提交《合同解除通知书》复印件一份，载明：恒翔公司，您好,我与你公司于2019年3月8日订立《房屋租赁合同》,约定你公司租赁郑州市郑东新区东风东路如意西路交叉口建业部港A座413房屋进行经营活动,合同对租金标准支付期限、违约责任等事宜均进行了明确约定。合同签订后,我如期正常交付房屋,你司在承租房屋开展经营活动。你司已支付2019年4月20日至2019年7月20日的租金3.9万元,后你司不履行合同约定按时支付租金。现欠付我租金如下：2019年7月20日至2020年5月7日期间的租金124847.2元；鉴于你司差欠租金已达数月之久、根据合同第四条第一款的约定,我有权收取滞纳金并单方解除合同。因此,现我通知你司如下：于即日解除你司与我于2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》由你司违约导致合同不能顺利履行,租赁保证金13000元不予退还。请你于收到本解除合同通知书或本解除合同通知书视为送达之日起7日内,停止经营活动,清理你司在房屋内的经营商品、物品、将房屋交还于我,并支付我违约金,滞纳金及欠付的租金、垫付的物业费等，你司应在收到合同解除通知书后三日内与我联系妥善处理此事并于七日内腾空房屋,逾期你司未与我联系并腾空房屋,我将自行收回房屋并将屋内物品代为保管,并按461.6元/日的标准收保管费。最后我将根据合同约定采取措施,并通过法律途径追究你的违约责任。2020年5月7日，支新华。原告称，2020年5月7日上午十点，原告向被告登记地址发送合同解除函，并拍照告知被告原法人，同时限期按合同约定支付剩余租金/违约金/滞纳金/垫付的物业费，限期腾房搬离，否则承担保管费461.6元/天。被告称，原告提交2020年5月7日的解除函是在合同解除后单方行为，被告未对该行为予以认可，也未有回应。对合同解除函，原告张贴合同解除函时，明知被告不在该处办公，该合同解除函，实际上是一个无效的送达。原告称，2020年5月7日依据租赁合同第四条约定被告出现的违约行为，原告向被告发出合同解除函，送达地址为被告公司登记注册地，同时通过短信、微信方式向被告送达，因此双方租赁合同与2020年5月7日解除，5月21日原告为被告垫付物业费18897元并与5月22日将被告物品搬离并妥善保管，被告应支付原告诉请中的相关费用。本案的没有另行出租，原告张洋自用了。原告需搬离物品包括一体机电脑数量14台左右，另外有一台苹果电脑、打印机一台，白色长桌子，票据账本和一些小物件等物品，现在涉案房屋内被告所有物品（包括上述物品）原告已经搬到了开封第九大街（具体详细地址不清楚）。被告称，除上述说的还有一台大型打印机，及两台小型的打印机和铁皮柜，柜内放置有原告的办公物品。首先双方的租赁合同再2019年10月8日原告锁门后解除，被告也向原告明确表示过以办公物品抵扣租金，并且不存在原告称的2020年5月7日解除合同的行为。再之前的诉讼中，原告代理人称房屋已另行出租。并非张洋自用。确实缴纳了3.9万元租金，1.3万元押金，没有缴纳其他费用。房屋租金确实缴纳至2019年7月20日。另查明，支新华为与河南恒翔资产管理有限公司（以下简称恒翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月16日诉至本院，本院作出（2020）豫0191民初7700号民事判决，判决如下：驳回原告支新华的诉讼请求。在该案中，原告向本院提交一份2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，并向本院提交一份《情况说明》一份，载明：关于张洋与恒翔公司签订的房屋租赁合同一事，本人说明如下，本人身份证号码，有一处房产坐落于郑州市郑东新区东风东路如意西路交叉口建业部港A座413，因工作繁忙，不能亲自处理该房产的租赁事宜，特委托张洋身份证号码411627198803256414作为我合法代理人，全权代表我办理相关事宜，直至租赁问题解决为止，张洋在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。支新华（撩有指印）、张洋，2019年3月20日。原告称，支新华委托张洋作为代理人，全权处理涉案房屋的出租事项，因此张洋签订的租赁合同有效，由支新华承担相应的法律责任。该判决本院认为部分载明：原告向本院提交的（2016）豫民终1405号判决书复印件一份，该判决确认，李艳芳对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。陈舜铎将涉案房屋交付李艳芳实际占有、使用、收益，仅是该判决书认定的事实，该行为是否符合法律规定，李艳芳对涉案房屋是否具有合法占有、使用、收益的权利，该判决并未确认。支新华与陈舜铎仅商谈确定李艳芳作为403号、413号、415号房的代持有人，该商谈确定的内容是否具有法律效力，支新华对涉案房屋是否具有合法占有、使用、收益的权利，该判决书并未确认。综上，本院认为，原告提交的证据并不能证明原告对涉案房屋具有出租权，且陈舜铎、李艳芳并未参加诉讼，在本案中本院也无法确认原告是否对涉案房屋具有出租权。故对原告诉请本院均不予支持。支新华不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，但于2020年8月20日申请撤回上诉，中院作出（2020）豫01民终9980号民事裁定，裁定如下：准许支新华撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。以上事实有原告提交的房屋租赁合同复印件一份及收据各一份、公司登记备案申请书一份、深圳金宝来股权投资基金管理公司登记信息打印件一份、原告张洋与被告原法人范兰斌的短信聊天记录截图打印件4张、合同解除函复印件一份、原告张洋与被告监事李凯自2020年3月12日至今的短信聊天记录截图打印件5张、原告张洋与被告监事李凯2020年3月9日，通话录音及文字记录一份、原告张洋与被告监事李凯2020年3月12日通话录音及文字记录一份、需缴纳物业费的通知一份、物业费转账凭证一份、委托书一份、民事判决书打印件2份，被告提交的郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7700号民事判决书一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，因根据（2016）豫民终1405号判决本院尚无法确认涉案房屋的占有、使用、收益的权利人，鉴于本案的特殊情况，本院按照涉案《房屋租赁合同》确认原被告之间的权利义务关系，并认定原告享有出租权，原告与涉案房屋的占有、使用、收益的权利人如有纠纷，可另行处理。被告辩称，答辩人认为被答辩人非涉案房产的权利人，其属于无权处分他人房产，不是本案适格原告，本院不予采信。本院根据原被告庭审所述认定，被告未按约定支付租金，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定，租赁期限两年，自2019年4月20日起至2021年4月20日止，2019年4月20日-2020年4月20日税后租金每月1.3万元，每年15.6万元。庭审中被告称，2019年10月8日发现房屋被锁，但未向本院提交证据予以证明。原告称，原告方张洋在2019年11月左右因被告长期拖欠物业费，物业处将被告租赁房屋停电，导致指纹锁损坏，外人可随意进入，为防止承租房屋内被告的物品丢失及原告的家具毁损等原因，原告才锁门。因原告方张洋在2019年11月左右锁门，被告已无法正常使用涉案房屋，其应缴纳的租金、物业费等本院均计算至2019年10月31日。2019年7月21日至2019年10月31日，共计103天，租金为44022元，扣除被告已交押金1.3万元，剩余31022元。故原告诉请被告支付租金124847元，本院支持31022元。关于原告诉请被告支付违约金，本院综合本案案情，酌定被告向原告支付违约金1万元。关于原告诉请被告支付原告为其垫付的2019年4月20日至2020年5月7日的物业费18897元。2019年4月20日至2019年10月31日，共计195天，物业费为9985.4元。故原告诉请被告支付的物业费18897元，本院予以部分支持9985.4元。因被告未按约支付租金，原告方张洋在2019年11月左右将涉案房屋锁门，以自己的行为表明不再履行主要债务。原告作出《合同解除通知书》称，并称，2020年5月7日原告向被告发出合同解除函，送达地址为被告公司登记注册地，同时通过短信、微信方式向被告送达。故原告诉请确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除，本院予以支持。原告诉请判令被告在本判决作出后三日内搬离其所有物品。原告称，现在涉案房屋内被告所有物品（包括上述物品）原告已经搬到了开封第九大街（具体详细地址不清楚）。因涉案房屋内已无被告物品可搬离，故本院不予支持。原告诉请判令被告支付2020年5月8日至2020年5月22日的房屋占用费6915元，按照300元/日的标准支付2020年5月23日至被告实际搬离所有物品之日的保管费，截止2020年9月14日暂计为34500元。因原告在2019年11月左右将涉案房屋锁门，上述费用均系原告自身过错造成，故本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张洋与被告河南恒翔资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除；二、被告河南恒翔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张洋支付租金31022元、违约金1万元、物业费9958.4元；三、驳回原告张洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行期间的迟延履行金。案件受理费4498元，减半收取2249元，由原告张洋负担1712元，被告河南恒翔资产管理有限公司负担537元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十一月二十七日书记员 李泽宇