陕西省榆林市中级人民法院   民 事 判 决 书 （2020）陕08民终3352号 上诉人（原审被告）：车程宏，男，1968年5月2日出生，汉族，住陕西榆林市高新区。 被上诉人（原审原告）：榆林市绿源物业有限公司，住所地榆林市榆阳区)。 法定代表人：李瑜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢磊，男，1988年11月24日出生，汉族，住榆林市榆阳区，系该公司员工。 上诉人车程宏因与被上诉人榆林市绿源物业有限公司（以下简称绿源物业）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2020）陕0802民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人车程宏与被上诉人榆林市绿源物业有限公司委托代理人谢磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 车程宏上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担；3.退还上诉人已交2016年物业费2380元。事实和理由：第一，被上诉人跟绿源小区业委会所签订的物业服务合同于2016年已经到期，因被上诉人合同服务期内，不按照合同规定服务，故绿源小区自2016年起再未与被上诉人签订物业服务合同，但被上诉人到期拒不搬离绿源小区，拒不交接物业公共设施，强行服务，属于强买强卖行为，根本得不到业主的认可，所以上诉人不应该承担2017、2018年度的相关费用。第二，被上诉人出具2019年1月27日跟业委会补签的物业合同为无效合同。一方面，被上诉人出示的2016年《物业服务合同》是2019年补签的，但签订人田光玉既非业委会成员，也不是业主代表人，属于欺诈。另一方面，上诉人到业委会查找补签合同时，业委会其他成员对此并不知情，是李加垚一人操作，李加垚涉嫌违法被榆横公安局带走调查，至今仍在羁押，故合同无法认定真实有效。第三，上诉人在不知情的情况下，被上诉人利用限水、限电等手段威逼欺骗上诉人缴纳了2016年物业费2380元，应予退还。 绿源物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人与上诉人所在小区业主委员会补签物业服务合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应当为有效合同，对于小区的业主具有约束力，被上诉人按约提供了服务，上诉人作为小区业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。 绿源物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令车程宏立即向绿源物业支付拖欠物业费3792元；2.本案全部诉讼费用由车程宏承担。 一审法院查明：从2015年1月1日起至2015年12月31日，绿源物业为榆林市高新区绿源小区提供物业服务工作，车程宏是该小区业主。期间，绿源物业于2015年9月10日与榆林市高新区绿源小区业主委员会为2015年度小区物业服务签订了《物业服务合同》，2019年1月27日双方又补签了2016、2017、2018年度的《物业服务合同》。合同约定了物业收费项目、标准及方法等内容。在上述物业服务期间，车程宏将物业管理费缴纳至2016年12月31日，2017、2018年度均未缴纳，拖欠物业费2576元、电梯费716元、垃圾费60元、水电公摊费440元，合计3792元。为此，绿源物业向一审法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。上述事实有《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、《电梯维护保养合同》《保安服务合同》照片七张、欠费明细表及绿源物业和车程宏当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为，车程宏与榆林市高新区绿源小区业主委员会签订的《物业服务合同》，体现了合同双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定。本案中，绿源物业虽未与车程宏签订书面物业服务合同，但绿源物业依照其与榆林市高新区绿源小区业主委员会签订的《物业服务合同》，履行了物业服务，车程宏作为该小区业主，业主委员会与绿源物业签订的《物业合同》对其具有约束力，业主理应按照合同约定支付绿源物业各类费用，车程宏不能足额缴纳费用已经构成违约，应当承担继续履行合同的违约责任。绿源物业要求车程宏支付拖欠的物业服务费3792元的请求，有必要的事实依据，一审法院予以支持。车程宏抗辩绿源小区与绿源物业补签的合同是非法的，其收费模糊不清，不应起诉；且绿源物业亦对退出物业服务作出申明的理由与事实不符，其抗辩理由不能成立。一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：本判决生效后十日内，由车程宏付给榆林市绿源物业有限公司物业服务费3792元。案件受理费20元，由车程宏负担。 二审中，上诉人围绕其上诉请求向法院提交了两组证据： 第一组证据：业委会致小区居民告知书、榆阳区（2017）陕0802民初3451号民事判决书一份、取暖费通知一份、国家电网供电公司与高新区供排水公司关于绿源小区供水供电事宜的通知各一份。证明：从2016年开始绿源物业公司属于非法物业，日常事务由业务会暂代，绿源物业属于强制服务。 第二组证据：街道办事处、绿源物业公司及业委会三方签订的协议公示一份、业委会纪要一份、榆阳区（2020）陕0802民初3320号民事裁定书一份。证明：李加垚涉嫌职务侵占和敲诈勒索，三方达成的协议与补签物业服务合同相互矛盾，合同无效。 被上诉人质证认为，对上诉人提供的业委会致小区居民告知书的真实性与证明目的均不予认可；对其他证据的真实性无异议，证明目的有异议。上诉人只能证明关于绿源小区的相关事宜由业委会对接，并不能证明物业公司没有进行服务，后经沙河路办事处协调，绿源小区已于2018年12月31日撤离小区，绿源小区与被上诉人补签的是2016年至2018年的物业服务合同，且李加垚涉嫌职务侵占，该罪名属于个人行为，与补签合同无关。 本院经庭审质证对上诉人提供的证据认定如下：上诉人提交的业委会致小区居民告知书为复印件，无法与原件核对无异，故不予认定；因被上诉人对上诉人提供的其他证据的真实性均认可，故对真实性予以认定，第一组证据不足以证明绿源小区日常事务均由业委会暂代，绿源物业公司属于强制服务，第二组证据证明2016年至2018年的物业服务合同是在沙河路办事处的协调下，由业主委员会与绿源物业服务公司共同签订的，不属于合同无效的情形，故对证明目的不予认定。 被上诉人向法庭提交了两组证据： 第一组证据：关于绿源小区业主委员会主任变更的通知。证明:田光玉系绿源小区2016年业主委员会主任，其有权利代表业主委员会签订物业服务合同。 第二组证据：业主代表大会纪要一份。证明：业主委员会与绿源物业服务公司补签2016年至2018年的物业服务合同是经业主大会决议并通过，属于有效合同。 上诉人质证认为，对被上诉人提供的两组证据的真实性均无异议，对证明目的有异议。变更通知是在2016年3月份出示的，合同补签日期是在2019年1月份，田光玉已经不是业委会主任，无权签订该合同。根据会议纪要的内容，补签物业合同需附带条件，但被上诉人没有履行该协议，故该协议无效。 本院经庭审质证对被上诉人提供的证据认定如下：因上诉人对被上诉人提供的两组证据的真实性均认可，故对真实性予以认定，该证据可以佐证2016年至2018年的物业服务合同是在沙河路办事处的协调下，由业主委员会与绿源物业服务公司共同签订的，属于有效合同，故对证明目的予以认定。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，本案二审争议的主要焦点是案涉物业合同是否无效、被上诉人是否履行了合同义务的问题。 上诉人上诉称2019年1月27日被上诉人与业主委员会补签的物业服务合同系无效合同。经审查，被上诉人提交的2017年、2018年的物业服务合同系在沙河路办事处的协调下，由李加垚代表榆林市高新区绿源小区业主委员会与被上诉人在2019年1月27日补签，且被上诉人还向绿源小区业主委员会赔偿110万元的损失，可以证明补签合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。而李加垚的刑事案件是涉嫌职务侵占罪，并不能因此而否定补签合同的效力，而且李加垚作为绿源小区业委会主任在签订合同前是否经过业主大会授权，属于绿源小区业委会与各业主之间的法律关系，该法律关系并不属于本案审查范围，上诉人主张合同无效不能成立。 上诉人上诉称被上诉人未按合同约定履行物业服务义务。经审查，关于上述物业服务合同是在上诉人所在小区业主与被上诉人发生矛盾后，由沙河路办事处协调下签订，主要为了化解小区业主与物业公司的矛盾，被上诉人在合同履行中确实存在瑕疵，但并不属于合同法中的根本违约，上诉人不能据此拒绝履行缴纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，被上诉人作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为绿源小区提供更好的物业服务。但从上诉人提供的证据看，被上诉人从2016年开始一直未与绿源小区签订物业服务合同，被上诉人与业主发生了多次纠纷，被上诉人在此期间提供的物业服务确实存在不够到位之处。结合被上诉人实际提供的物业服务水平，本院按物业服务合同约定标准的90%酌情计算上诉人2017、2018年度物业服务费为2318.4元。至于电梯运险费716元、垃圾费60元、公用设施设备水电公摊费440元属于上诉人的合同义务，理应全额缴纳。因一审中绿源物业只诉请车程宏支付2017与2018年度物业费，车程宏在一审中也未对2016年物业费的缴纳提出反诉，故对车程宏要求绿源物业退还2016年度物业费的诉请本院不予审查。 据此，车程宏的上诉请求部分合理，应予支持；一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2020）陕0802民初2040号民事判决； 二、本判决生效后五日内，由上诉人车程宏支付被上诉人榆林市绿源物业有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2318.4元、电梯运行费716元、垃圾费60元，共用设施设备水电公摊费440元，合计3534.4元。 三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20元，二审案件受理费50元，由上诉人车程宏与被上诉人榆林市绿源物业有限公司各负担一半。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨忠东 审 判 员 王伟云 审 判 员 高 清 二〇二〇年十一月二十九日 法官助理 白文文 书 记 员 郝宇华