广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初23078号原告：陈仕全，男，汉族，1977年1月24日出生，住广东省佛山市顺德区****************，公民身份号码440************115。委托诉讼代理人：吴少玲，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佩仪，广东瀛双律师事务所实习律师。被告：张利萍，女，汉族，1978年9月1日出生，住江西省丰城市上塘镇坪湖社区****支会35幢6号，公民身份号码362************521。被告：佛山市金瞳生物科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码91440604MA4UQB9N98。法定代表人：蒋某1。委托诉讼代理人：邓发学，男，汉族，1978年3月23日出生，住重庆市万州区***********，公民身份号码511************178。原告陈仕全诉被告张利萍、佛山市金瞳生物科技有限公司（下简称金瞳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，本案于2020年8月26日公开开庭审理。各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告陈仕全支付租金129786元（租金以21631元每月为标准，自2020年1月10日计算至两被告实际搬离之日，暂计至2020年6月24日）以及水电费1819.6元。2、两被告向原告支付违约金58531元。（违约金以实际拖欠的租金、水电费为基础，按每日千分之五的标准自2020年1月11日收取至实际清偿之日至，暂计至2020年6月24日。）3、本案受理费由两被告承担。（案件受理费由原告先预交，待法院判决后再由法院退还给原告）。庭审中，原告增加诉讼请求要求没收租赁保证金58860元。事实与理由：2016年5月10日，原告与被告张利萍签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区*****************出租给被告张利萍做经营之用，租赁期限为七年，自2016年5月10日起至2023年5月9日止。双方在合同中约定从2019年5月10日到2020年5月9日，被告张利萍需每月支付租金21631元并约定租赁保证金为58860元。《租赁合同》签订后，被告张利萍一直按照合同约定支付租金，直至2020年1月份开始，经原告多次催促，被告张利萍依旧没有支付租金。截止目前，被告张利萍已拖欠六个月的租金未归还，租金合计129786元，水电费合计1819.6元。根据《租赁合同》的第六条约定，被告张利萍应于每月10日按时足额将当月的租金、水电费及相关费用支付给原告，如被告张利萍不按期准时支付给原告上述费用，则原告陈仕全有权按被告张利萍实际拖欠的租金、水电费及相关费用总额按照每日千分之五的标准收取被告张利萍的逾期违约金，若被告张利萍拖欠租金、水电费及相关费用总额超过15天，则视为违约，原告有权单方面解除本租赁合同，收回租赁场地，不返还被告张利萍所交的租赁保证金，并追讨被告张利萍拖欠的租金、水电费及相关费用、逾期违约金。因此，被告张利萍此前支付的保证金原告不予退还，被告张利萍还需要向原告支付违约金共计58531元。被告金瞳公司一直实际使用位于佛山市禅城区*****************的租赁物，在租赁物内经营永康视光青少年视力提升中心，是该租赁物的实际使用人。且在被告金瞳公司实际使用租赁物期间的租金由被告张利萍支付。因此，被告张利萍与被告金瞳公司是涉讼租赁物的共同承租人，应当共同承担合同责任，支付租金及违约金。据《租赁合同》的第十七条约定，因本合同产生争议，由双方协商解决，协商不成的，任一方均有权向租赁物业所在的人民法院提起诉讼。为维护原告的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告张利萍辩称：1、涉案物业原来是由被告张利萍租赁用于经营被告金瞳公司，由于经营不善，被告张利萍就把金瞳公司以便宜的价格转给了邓发学，即被告金瞳公司目前的实际控制人，租赁合同是被告张利萍与原告方签订的，签订租赁合同的租赁保证金是被告张利萍出的，2018年10月份开始之后的租金就由邓发学转账给被告张利萍，再由被告张利萍转账给原告，被告张利萍从邓发学转账租金中每月赚取6000元左右的差价。加上被告张利萍帮邓发学向原告垫付的租金，被告张利萍向原告支付租金至2019年12月，包含被告张利萍为邓发学曾垫付过3、4个月的租金。2020年3月份，被告张利萍、邓发学与原告协商一致，原告承诺减免两个月租金，再由邓发学支付两个月租金5万多元了结，但因为邓发学资金一直未到位，而且邓发学提出的是要减免三个月租金，双方存在差距，所以就没有了下文。此后，原告多次要求搬离，被告张利萍已经通知邓发学，但邓发学提出等原告找到新租客就会搬离。原告一直没有找到新租客，所以就一直没有搬。2、关于原告主张的租金，被告张利萍认为基于疫情的因素应该减免三个月。被告金瞳公司已经按照被告张利萍的要求在2020年4月22日将物品存放在租赁物内的一个房间内以便原告将物业重新出租，因此被告张利萍认为涉案物业已经在2020年4月22日返还给原告，无需继续支付租金。3、关于违约金，被告张利萍已向原告缴纳租赁保证金58860元，原告应该返还，原告从2020年1月就开始发布招租信息，被告张利萍不同意向原告支付违约金。被告张利萍对原告主张的水电费1819.6元没有异议。被告金瞳公司辩称：1、涉案物业自2018年10月份开始由被告金瞳公司实际使用并支付租金，现在物业内存放的物品也是属于被告金瞳公司的，被告金瞳公司愿意向原告支付拖欠的费用，但是因为疫情影响，被告金瞳公司无法正常营业，因此被告金瞳公司要求减免三个月租金。2、此外被告金瞳公司应被告张利萍的要求将物品于2020年4月22日存放在租赁物内的一个房间内以便原告将物业重新出租，且承诺原告一旦将物业出租，就立刻将物品搬离。因此被告金瞳公司认为此后的租金无需支付，即便是要支付，相应的租金应该减少，原告曾承诺每月租金减少5000元。3、被告金瞳公司对原告主张的水电费1819.6元没有异议。4、被告金瞳公司不同意向原告支付违约金。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告张利萍身份证复印件以及被告金瞳公司国家企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体。2.《祖庙街道农村集体资产交易项目租赁合同》。证明2015年1月8日，原告承租佛山市禅城区*****************，租赁时效自2015年1月8日至2030年1月7日。3.《同意转租证明》。证明在佛山市禅城区*****************的产权人佛山市禅城区****永红股份合作经济联合社（下简称永红经联社）的同意下，原告陈仕全将该商铺转租给被告张利萍。4.《租赁合同》。证明原告与被告张利萍签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区*****************出租给被告张利萍做经营之用及合同的具体约定。5.银行流水记录。证明《租赁合同》签订后，被告张利萍一直按照合同约定支付租金，直至2020年1月份开始，被告张利萍没有再支付租金。6.2019年12月份租金收据。证明2020年12月电表刻度：42031，2020年12月水表刻度：274。7.租赁物水电表刻度。证明目前电表刻度：43524，目前水表刻度：281，计算得尚欠水电费为1819.6元。8.租赁物现场图片。证明租赁物一直由被告金瞳公司作经营使用，且目前尚未搬离。照片的拍摄时间是2020年6月19日。9.《建设工程规划许可证》。证明案涉租赁物由永红经联社所有，办理了合法的规划报建手续。诉讼中，两被告均未向本院提交证据。本院认证：原告提交的九组证据，被告张利萍作为合同相对方均对真实性无异议，本院经审查对该九组证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉案物业位于佛山市禅城区***********，永红经联社为建设单位。2015年1月8日，原告与永红经联社签订《祖庙街道农村集体资产交易项目租赁合同》，约定由原告承租永红经联社名下位于佛山市禅城区*******永红村民公寓首层、夹层、二层，租赁期限为十五年，自2015年1月8日至2030年1月7日止。2016年5月20日，永红经联社出具《同意转租证明》，书面同意原告将佛山市禅城区************进行转租和分租。2016年5月10日，原告（出租方，甲方）与被告张利萍（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于佛山市禅城区*****************出租给乙方做经营之用,物业按首层计算总建筑面积约380平方米，夹层总建筑180平方米。二、租赁物业的主要用途为商业、写字楼。乙方不得在租赁物业内经营：饮食业、幼儿园、医疗诊所。三、租赁期限：租赁期限为7年，自2016年5月10日起至2023年5月9日止。四、免租装修期为自2016年5月10日至2016年6月20日，共40天。五、本合同约定的租赁期限内，第一年、第二年首层月租金为每平方米45元，即每月租金为17100元，夹层每月租金为每平方米14元，即每月租金为2520元，首层夹层合计租金19620元（不含税，含物业管理费）,从第三年起每年递增5%：2016年5月10日至2018年5月9日每月租金19620元；2018年5月10日至2019年5月9日每月租金20601元；2019年5月10日至2020年5月9日每月租金21631元；2020年5月10日至2021年5月9日每月租金22713元。……。六、乙方应于每月10日前按时足额将当月的租金、水电费及相关费用支付给甲方，如乙方不按期准时支付甲方租金、水电费及相关费用，则甲方有权按乙方实际拖欠的租金、水电费及相关费用总额按照每日千分之五的标准收取乙方的逾期违约金，若乙方拖欠租金、水电费及相关费用总额超过15天，则视为违约，甲方有权单方面解除本租赁合同，收回租赁场地，不返还乙方所交的租赁保证金，并追讨乙方拖欠的租金、水电费及相关费用、逾期违约金。八、租赁保证金为第一年月租金标准的叁倍，即58860元。九、在租赁期间内，如因乙方原因导致本合同解除的，甲方无需退还租赁保证金，如因甲方原因导致本合同解除，甲方需按照每月租金的叁倍付给乙方。诉讼中，原告陈述：1、基于新冠疫情对被告经营的影响，原告同意减免一个月租金。2、被告于2020年4月22日将存放在涉案物业内的物品转移至其中的四个房间并将涉案物业的钥匙归还给原告，但被告手上还有一个钥匙。3、因原告承租的商铺不止涉案商铺，有部分商铺没有租出去，故原告一直都有对外发布招租广告。诉讼中，被告张利萍陈述：1、除一楼运营室存放的仪器设备外，其他房间存放的物品均属于杂物、弃置物，被告张利萍2020年4月22日将钥匙归还给原告时已经明确告知原告可随时对外招租，被告方可以随时将物品搬离，原告当时也认可并接收了钥匙。2、2020年4月22日之后原告多次要求被告将剩余物品搬离，被告张利萍亦通知被告金瞳公司实际控制人邓发学搬离物品，但邓发学提出等原告找到新租客就会搬离，因为原告一直没有找到新租客，所以一直没有搬离。诉讼中，被告金瞳公司陈述：1、被告2020年4月22日将钥匙返还给原告，但被告金瞳公司管理人员的手上还有一把备用钥匙。2、原、被告在2020年4月22日约定被告在原告找到新租客后三日内搬离，被告金瞳公司直至庭审前十天左右才收到被告张利萍通知将物品搬离，因考虑到原告已经提起诉讼，被告金瞳公司担心法院要去查看现场，故暂未将物品搬离。原、被告一致确认被告于2020年1月9日向原告支付涉案物业2019年12月的租金，此后没有支付租金。本院于2020年8月28日组织原、被告对涉案物业进行现场勘查，经现场勘查：涉案物业一楼设置有大堂、验光室①、验光室②、运营室、厨房、洗手间、杂物室、小会议室；二楼设置有财务室、总经理办公室、营销行政室、多功能训练室①、视功能训练室①、视功能训练室②、视功能训练室③。其中一楼的运营室存放有仪器设备、杂物室堆放杂物、小会议室存放桌椅，二楼的财务室存放有一张床、几张桌子及一台吸尘器，总经理办公室存放有办公桌、茶几及沙发，其他房间均为空置状态，所有房间均没有上锁，可自由出入。另，一楼的大门仅有一把锁，原告持有该门钥匙，可开门进入。此外，本院现场要求被告于2020年8月31日前将相关物品搬离并与原告办理交接手续。另，原告于2020年10月17日向本院提交情况说明，确认被告已于2020年8月31日将物品搬离。本案认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告张利萍签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。需要说明的是，本案中，虽然被告金瞳公司不是原告的合同相对方，但涉案物业实际由被告金瞳公司占有使用，且被告金瞳公司在庭审中自愿加入到原告与被告张利萍就涉案商铺因租赁而产生的债务中来，构成债的加入，两被告应共同承担涉案商铺基于租赁合同关系而产生的相关债务。关于原告主张的租金。本案中，被告欠缴2020年1月份之后的租金，原告主张被告支付，合法有据。关于租金的具体金额，本院分析如下：首先，2020年年初，“新冠”肺炎疫情爆发，“新冠”肺炎疫情之后政府等有关机关采取的防控措施，使本案租赁合同的基础发生显著变化，该变化非因可归责于双方当事人的事由所致，若继续维持租赁合同原有效力则有悖于公平原则，对两被告显失公平，两被告要求减免租金的主张，于实有据、于法有合，本院予以支持。至于应减免的租金的数额，综合考察“新冠”肺炎疫情的发生时间、政府相关防控政策和措施采取和调整情况、被告的经营模式和特点等因素，本院酌定原告应减免两被告共1.5个月租金，计32446.50元。经核算，自2020年1月10日至2020年4月22日，被告应向原告支付租金42540.97元（21631元/月÷30天×104天-32446.50元）。其次，根据本院查明的事实可知，涉案商铺2020年4月22日之后的使用状态为：一方面原告持有涉案商铺钥匙可以自由进出涉案商铺，且可以进行带客看房等招租行为；另一方面被告金瞳公司手中持有备用钥匙，也可以进出涉案商铺且被告的部分物品客观上仍占用涉案商铺的部分面积，可见2020年4月22日之后原、被告对涉案商铺构成共同使用，直至被告2020年8月31日将存放在涉案商铺内的物品最终搬离，才实现原告对涉案商铺的完全使用。基于此，本院酌定2020年4月22日之后两被告按照租赁合同约定租金标准的50%缴纳租金至2020年8月31日，根据租赁合同的约定，2020年5月10日至2020年5月9日的租金标准为22713元/月，原告仅仅主张按21631元/月的标准计算租金，系对其权利的自由处分，本院予以确认，也即被告向原告支付的租金标准为10815.5元/月。经核算，自2020年4月23日至2020年8月31日，两被告应向原告支付租金：47227.68元（10815.5元/月÷30天×131天）。原告主张超出部分，本院不予支持。两被告抗辩2020年4月22日之后无需支付租金，缺乏依据，本院不予采纳。综上，两被告2020年1月10日至2020年8月31日合计向原告支付租金89768.65元。至于原告主张的水电费1819.6元，两被告均未提出异议，本院予以确认。关于租赁保证金58860元。两被告未按合同约定按期向原告缴纳租金且提前解除合同，构成违约，根据《租赁合同》第三条3.4的约定，原告有权没收租赁保证金。原告该项诉请合法有据，本院予以支持。两被告抗辩因疫情影响租赁合同的履行，故不应没收租赁保证金，本院经审查认为，两被告在疫情爆发前已经出现逾期支付租金的违约行为，其违约行为并非疫情期间才产生，故两被告抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于原告主张违约金58531元。本院前文已经通过没收租赁保证金的方式对两被告逾期支付租金及提前解除合同的违约行为进行惩罚，原告再主张两被告支付违约金58531元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张利萍、佛山市金瞳生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告陈仕全支付拖欠的租金89768.65元；二、被告张利萍、佛山市金瞳生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告陈仕全支付拖欠的水电费1819.6元；三、被告张利萍支付的租赁保证金58860元由原告陈仕全没收；四、驳回原告陈仕全的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取2517元，由原告陈仕全负担717元，被告张利萍、佛山市金瞳生物科技有限公司负担1800元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖**二〇二〇年十月十九日书记员  罗曼