广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3737号 上诉人（原审原告）：桂林蓝奥网络科技有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区龙船坪路****，统一社会信用代码：91450304MA5K91FCX8（1-1）。 法定代表人：陈小宁，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈干，广西大海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林星河教育咨询有限公司，住所地，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区朝阳乡西南村委会欧家村**会信用代码：91450300330715527W。 法定代表人：魏延召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘芳芳，广西嘉沁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西师范大学出版社集团有限公司，住所地：广，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区五里店路**用代码：9145030019887014XG（1-1）。 法定代表人：黄轩庄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄刚，该公司法务专员。 上诉人桂林蓝奥网络科技有限公司因与被上诉人桂林星河教育咨询有限公司、广西师范大学出版社集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人桂林蓝奥网络科技有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人桂林星河教育咨询有限公司支付上诉人经济损失40675.63元或发回重审；2、判令被上诉人星河教育承担本案一审、二审诉讼费、鉴定费、保全费。事实和理由：一、上诉人因被上诉人桂林星河教育咨询有限公司提前收回租赁房屋的行为，造成了装修直接经济损失及间接损失，而一审法院将原告的损失等同于装修残值损失，缩小了原告的损失范围，属于超出诉讼请求范围判决，对案件定性不准确。上诉人装修租赁房屋的支出为112000元，不仅是装修实物的支出，还包含装修公司的管理费、工人施工人工费、建筑垃圾处理费等。由于被上诉人星河提前收回房屋，上诉人被逼提前搬离，产生了搬家费的间接经济损失，上诉人认为司法鉴定只是对装修的实物进行现有价值的鉴定，鉴定结果装修价值为38875.63元应是现在装修余值，一审法院不应按照鉴定结果38875.63元计算9个月作为上诉人的装修余值，一审法院将经济损失直接等同于装修余值更是错误的。二、一审法院对上诉人与被上诉人星河公司租赁合同属于不定期租赁合同没有查明，属于事实认定不全面，从而做出了错误的诉讼费承担。首先，上诉人与被上诉人星河公司于2018年3月21日签订第二份租赁合同，租赁期间为2018年4月18日至2020年4月17日。租赁合同签订后，上诉人于2018年4月19日与广西桂林临桂鸿伟装饰工程有限公司签订了《装修施工合同》，开工日期为2018年4月20日。两被上诉人签订的《房屋租赁合同》租赁期限为：2015年4月10日至2018年4月9日。该租赁合同期满后，双方并未签订新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，从2018年4月10日起，两被上诉人租赁合同性质为不定期租赁合同，广西师大出版社随时都可以收回出租房屋。被上诉人星河公司此时有告知上诉人出租房屋实情的义务，如果被上诉人星河公司如实告知，上诉人是不会花费112000元装修租赁房屋的。被上诉人星河公司提前收回租赁房屋属于违约，应承担违约责任且存在重大过错，上诉人作为守约方、无过错方要求星河公司承担损失符合法律规定，诉讼费、鉴定费应由被上诉人星河公司承担，一审法院判决上诉人承担案件受理费、保全费2397元（占案件受理费、保全费总额64%），鉴定费6650元（占鉴定费50%）无法律依据，亦不符合公平原则。第二，上诉人已经提供了《装修施工合同》、证明装修费用的《广西增值税发票》、装修详单等证据证明装修经济损失为112000元、搬家经济损失为1800元。被上诉人星河公司对已经确定的损失提出司法鉴定，所以应由被上诉人星河公司承担本案的案件受理费、保全费、鉴定费，要无过错方和守约方的上诉人承担大部分诉讼费用是不符合法律规定的。第三，被上诉人星河公司不具有转租权，擅自转租具有重大过错，应对上诉人的经济损失承担过错责任。综上，一审法院认定事实不全面，超出诉讼请求，请求二审法院查明事实，纠正一审法院的错误判决，维护上诉人的合法权益。 被上诉人桂林星河教育咨询有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。上诉人提出的装修公司管理费、工人施工费、人工费、建筑垃圾处理费已包含在鉴定范围内，上诉人对于搬家费未提交具体付款凭证以及付款方式佐证。涉案合同是否属于不定期租赁合同，对本案没有影响，一审判决星河公司承担赔偿责任。一审判决对各项诉讼费用的分担符合法律规定。 被上诉人广西师范大学出版社集团有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，维持一审判决。 上诉人桂林蓝奥网络科技有限公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告桂林星河教育咨询有限公司之间签订的《房屋租赁合同》（2018.3.21）；2．判令被告桂林星河教育咨询有限公司返还原告房屋租赁保证金2900元；3．判令二被告赔偿原告经济损失共计113800元；4．本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月8日，广西师范大学出版社集团有限公司与被告星河公司签订《房屋租赁合同》，约定：广西师范大学出版社集团有限公司将位于广西出版社办公楼第四层出租给被告星河公司作为办公场地使用；租赁期限：自2015年4月10日至2018年4月9日止，合同期届满，如甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方有优先承租权。2017年4月15日，原告与被告星河公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（及被告星河公司）将位于广西出租给乙方（即原告）作为办公场地使用；租赁期限为：自2017年4月15日至2018年4月14日止；每月租金为4300元，每季度租金12900元，租金三月一交，按先付费后使用原则，逾期未交，每拖延一天，将按月租金的1％收取滞纳金；物业费按100元／月收取（含水费）；乙方合同签订后，需向甲方缴纳合同保证金12900元；如乙方违约，乙方应向甲方支付违约金12900元并可终止合同。合同签订后，原告向被告交纳合同保证金（即押金）12900元。2018年3月21日，原告与被告星河公司续签签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（及被告星河公司）将位于广西出租给乙方（即原告）作为办公场地使用；租赁期限为2018年4月18日至2020年4月17日，租赁期限为：自2018年4月18日起至2019年4月17日止，每月租金为4400元，从2019年4月18日起至2020年4月17日止每月租金为4500元，每季度租金13500元；租金按季交纳，按先付费后使用原则，逾期未交，每拖延一天，将按月租金的1％收取滞纳金；合同签订后，乙方需向甲方缴纳12900元保证金，乙方有权对所租赁房屋内进行必要的装修，增添设备，但不得损坏房屋主体结构，不得危及楼道及房屋的安全，装修费由乙方承担，甲方应允许乙方使用房屋原有的配套设施，水电费及其他配套设施维修费由乙方支付，水电费按季度根据使用量向甲方缴纳；如乙方违约，乙方应向甲方支付违约金12900元并可终止合同。签订合同后，原告对租赁房屋进行了整体装修。2019年7月9日，被告广西师范大学出版社集团有限公司向被告星河公司发出《退房通知书》，载明：贵公司租赁了我公司位于广西出版社办公楼第四层作为办公营业使用。为进一步提升我公司企业形象，优化办公环境，我公司将对育才校区出版社办公楼进行整体改造，我公司将于2019年7月31日收回贵公司租赁房屋，请贵公司及时结清房屋租赁的租金和水电费，并尽快清理场地，按规定时间将房屋移交我公司。被告星河公司收到上述通知后，通知原告交还租赁房屋尽快搬离，同时退还原告合同保证金（押金）10000元。由于被告星河公司未与原告对提前解除租赁协议的损失赔偿问题进行协商，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本案在审理过程中，被告星河公司申请对位于广西师大出版社办公室第四层上楼左边403室、404室、405室的装修费进行鉴定。广西众益工程咨询有限公司作出桂众造价［2020］0513号鉴定意见书，该鉴定意见书对广西师范大学育才校区出版社第四层上楼左边403室、404室、405室的装修装饰工程分为五个部分作出鉴定意见：第一部分为原、被告各方确认的装饰装修部分，鉴定金额为31008.88元；第二部分为被告广西师大出版社不认可的铲除原墙面墙纸部分，鉴定金额为206.43元；第三部分为被告星河公司不认可的墙面增贴5厘板部分，鉴定金额为917.47元；第四部分为被告广西师大出版社、星河公司不认可的管、线等电器部分，鉴定金额为4178.24元；第五部分为被告星河公司不认可的插座、开关、筒灯等电气部分，鉴定金额为2564.61元，合计38875.63元。为此，被告星河公司支付鉴定费13300元。 一审法院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否应当解除；二、两被告是否赔偿原告的装修损失；四、合同保证金是否应当返还。争议焦点一，原告与被告星河公司签订《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。广西师大出版社为了提升企业形象，优化办公环境，拟对育才校区办公楼进行升级改造，故要求承租人返还租赁房屋。原告作为次承租人因承租人的租赁房屋被收回，导致承租人与次承租人的租赁关系终止，故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院应予以支持，但本案在判决前租赁合同期限已经届满，一审法院不再作出判决。因出租人提前收回租赁房屋，致使承租人与次承租人无法实现合同目的，导致合同的解除，因此造成的损失应由出租人承担。根据合同相对性原则，原告应向被告星河公司主张赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持；……。”据此，被告星河公司赔偿原告的损失仅限于剩余租赁期限内装饰装修残值损失。而被告广西师大出版社是否承担赔偿责任，属另一法律关系，本案不予处理。至于原告主张的搬迁费诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。争议焦点二、广西众益工程咨询有限公司作出桂众造价［2020］0513号鉴定意见书，对第一部分的鉴定金额为31008.88元，双方均无异议，一审法院予以确认；对第二至第五部分鉴定结论，二被告均提出异议，但均未举证证明铲除原墙面墙纸部分，墙面增贴5厘板部分，管、线等电气部分，插座、开关、筒灯等电气部分不是原告提供的装修及添置的设施，应承担举证不能的法律后果，故一审法院确认原告对租赁房屋进行了整体装修，其中包括铲除原墙面墙纸部分，墙面增贴5厘板部分，管、线等电气部分，插座、开关、筒灯等。为此，原告对位于广西师大出版社办公室第四层上楼左边403室、404室、405室的装修费总计38875.63元。原告租赁期限为二年，尚余9个月未使用，故原告主张的装饰装修剩余残值为：38875.63元÷24个月×9个月=14578.36元。对已产生的鉴定费用，由原告与被告星河公司各承担一半。争议焦点三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”按照合同约定，原告没有违约，且在租赁期满时，退还给原告。现租赁合同已解除，被告星河公司应当返还原告交付的合同保证金12900元，被告星河公司已退还10000元，尚欠2900元未付。综上所述，在租赁合同尚未届满的情况下，被告星河公司提前收回租赁房屋的行为，属违约行为，应承担违约责任。因此，原告要求被告返还合同保证金、装饰装修残值损失，一审法院予以支持。对原告主张其他损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二被告的部分辩解意见，一审法院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告桂林星河教育咨询有限公司支付原告桂林蓝奥网络科技有限公司装修残值损失14578.36元；二、被告桂林星河教育咨询有限公司返还原告桂林蓝奥网络科技有限公司的合同保证金2900元；三、驳回原告桂林蓝奥网络科技有限公司的其他诉讼请求。本案本诉收取案件受理费2634元，保全费1103.5元，合计3737.5元（原告已付一审法院2420.5元，尚欠1317元），由原告桂林蓝奥网络科技有限公司负担2397元，被告桂林星河教育咨询有限公司负担1340.5元。鉴定费13300元（被告桂林星河教育咨询有限公司已预付13300元），由原告桂林蓝奥网络科技有限公司负担6650元，被告桂林星河教育咨询有限公司负担6650元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了现场照片8张，证明鉴定现场状况。二被上诉人对证据的真实性不予认可。本院对证据的真实性、合法性、与本案关联性不予认可。 各方当事人对一审认定的事实没有异议，一审查明的相关事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为一审判决被上诉人桂林星河教育咨询有限公司支付上诉人桂林蓝奥网络科技有限公司装修残值损失14578.36元是否正确。在房屋租赁合同纠纷案件中，承租人为了有效利用租赁物，从而对租赁房屋进行装饰装修，依照租赁行业管理以及交易习惯，装饰装修物的使用价值已在租赁期满基本耗尽，装饰装修费用摊销完毕，在没有特别约定的情况下，出租人无需补偿。只有在租赁合同无效或者租赁期限未届满解除时，才会产生装饰、装修物价值未充分摊销的情形，出现装饰装修损失赔偿的问题。具体到本案，被上诉人桂林星河教育咨询有限公司在租赁合同未到期的情况下收回租赁房屋，属于根本违约，应承担违约责任，并赔偿守约方上诉人桂林蓝奥网络科技有限公司因租赁合同提前解除造成的经济损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持。等等”如前所述，上诉人桂林蓝奥网络科技有限公司要求被上诉人桂林星河教育咨询有限公司赔偿上诉人桂林蓝奥网络科技有限公司全部装修费用损失没有法律依据。一审判决根据双方当事人无异议的装修费用，按照使用年限计算剩余租赁期限内装饰装修残值损失并无不妥，本院予以维持。至于搬运费，上诉人桂林蓝奥网络科技有限公司提交的证据与搬迁时间明显不符，一审法院不予支持，本院亦予以维持。关于本案诉讼费用等，一审判决依据本案实际情况和胜败比例等确定由双方当事人分担诉讼费等费用并无不妥，本院予以维持。 综上所述，上诉人桂林蓝奥网络科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费817元，由上诉人桂林蓝奥网络科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 判长宿健慧审判长宿健慧 判员丁勇审判员丁勇 判员周霞审判员周霞 二〇二〇年十一月十三日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉