广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初27160号原告:王云峰，男，1986年12月19日出生，满族，住辽宁省桓仁满族自治县*************，公民身份号码210************110。被告：阮建中，男，1960年10月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码440************013。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。原告王云峰诉被告阮建中租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告与被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告返还押金8000元，并支付违约金4000元。事实与理由：原告的电费按实际发生缴费，但被告超出实际电费200度进行收费，被告构成违约，原告不同意支付多出的200度电费。2020年8月19日，被告违约，8月22日，原告搬走，但被告不同意退还押金并支付违约金。被告答辩称：一、被告根据原告的实际用电收取电费，未多收电费，也未以此为由逼迫原告退租，更无解除合同的意思表示。涉案房屋与六楼租户共用同一电表，供电部门统一扣费。2020年8月19日，供电部门通知被告支付涉案房屋7月电费687.11元，参照六楼租户上年同期使用电费计算出的529.11元，被告扣减后认为原告实际用电产生电费158元。双方对电费的计算产生争议，原告认为应按其室内电表显示的12度来计算电费，被告遂提出方案，一个是在六楼没有装电表前按照原告自己的电表度数乘以1元/度计算电费，二是六楼安装电表后，各户按照电表的度数计算电费，再共同分摊公摊电费。但原告拒绝，不同意继续履行合同。8月22日，原告按12度电、1元/度的标准支付了7月份的电费，对于8月份已用的37度电的电费37元没有支付。原告应以实际用电情况支付电费，被告没有威逼、强迫原告以及解除合同的意思表示，且被告已经同意原告仅支付7月份的电费12元，其余不足部分由被告承担，原告也以其实际行动同意按1元/度的标准支付电费。二、原告的违约金诉请无事实依据。根据涉案合同约定，每月产生的水电费按实际产生缴费，被告亦按实际产生的水电费收费，并无违约行为，原告该项诉请无事实依据。三、原告拒绝继续履行合同构成违约，被告应没收保证金，其诉请退还保证金无法律依据。原告拒绝被告的收费方案，以被告违约为由要求退租，被告拒绝后，其自动搬出涉案房屋并拖欠9月份租金，另外，原告未将涉案房屋从其工商营业执照中注销。双方并未约定电费产生纠纷时，原告有一方解除合同的权利，且双方已对现有的电费处理达成一致。实际上，四楼的电表已多年未使用，不排除存在误差。从2020年6月28日至7月底，涉案房屋内安装八根电管、风扇，原告每天正常经营，原告主张实际使用电费仅12度明显违背常理，在此情况下，被告仍同意其主张的12度电费，所以被告不存在恶意违约。原告单方无理拒绝继续履行合同，已构成违约，根据合同约定，被告有权没收保证金8000元，原告诉请无依据。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。房屋产权证。拟证明涉案佛山市禅城区******第四层的产权人是原告。《写字楼租赁合同范本两篇》。拟证明原告向被告承租涉案房屋，双方对租金、租赁期限、违约责任等条款进行约定。照片（水表）。拟证明读数632的水表为2020年7月1日所抄，读数为634的水表系2020年8月1日所抄，读数为638的水表系2020年8月21日所抄。照片（电表）。拟证明读数351的电表系2020年7月1日所抄、读数363的电表系2020年8月1日所抄，另一张为2020年8月21日所抄；原告7月1日至8月1日的用电量为12度，原告按照0.70元/度的标准计费，电费为8.40元，但被告要收取158元；8月1日至21日的用电量为37度，原告支付电费给被告，但被告拒收，被告要求原告按1元/度的标准计费。微信聊天记录。拟证明原告在未缴纳158元电费前，被告提出不再将房屋租赁给原告，双方协商违约事宜，被告最终也称房屋不租了。诉讼中，被告提交以下证据：微信聊天记录。拟证明被告多次向原告解释电费计算问题，并提出解决方案，被告不断让步，但原告拒绝接受。光盘。拟证明双方就电费计费方式进行协商的全过程。本院认证认为，原告提交的证据1-3、5、6，被告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据4，被告不予确认，该证据显示水表度数情况，与本案诉请并无关联，本院对关联性不予确认。被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2，本院经审理确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2020年6月22日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《写字楼租赁合同范本两篇》，主要约定：“……第二条、房屋的坐落、面积、情况及用途：1、甲方出租给乙方的房屋于佛山市禅城区********……第四条、租赁期限：1、该房屋租赁期共12个月，自2020年6月22日起至2021年6月30日止……第五条、租金及支付方式……3、租金支付方式如下：4000元/月，即押相当于两个月押金8000元作为保证金……第六条、租赁期间相关费用……2、乙方应按时向甲方交纳以下费用：……（2）水、电费按实际发生缴费给甲方……第十条、协议的变更、解除与终止。1、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除协议：……（2）因甲方原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于叁个月房租的违约金……第十三条、乙方的权利和义务。1、按照缴付协议，协议附件及补充协议中所规定的各项费用……8、在租赁期内，乙方逾期交纳本协议约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按日租总金额3%支付甲方滞纳金。9、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按协议总租金的3%的额度向甲方支付违约金……”。另，该合同由案外人卢斯代被告签署，原告知情，被告确认。原告与被告的房屋管理人卢斯的微信聊天记录：2020年8月19日，卢斯向原告发送短信截图，内容为广东电网通知被告支付禅城区体育路22号4、6楼2020年7月1日至7月31日的电费687.11元，合计用电1033度。卢斯“7月电费158元，7月水费单未出。”原告“那你这电多少钱一度？我一个月用电1000度，开玩笑了。”卢斯“这个是总电表的，是四楼加六楼的电表，你四楼的是158元电费。”原告“我七月份进来的，一共才用了十几度电，你现在按照100多块钱（收费）那也不对啊。”卢斯“你要算下面总表的消耗，四楼跟六楼的表都会有消耗，你们的水电表也会有消耗。”原告“你这电表都放这儿，数字都摆的很清楚，什么消耗啊，我就用了那些电，你现在让我交100多度电，不太可能。”卢斯“如果你觉得这样子，那我下个月把六楼的电表拍给你，叫你对着，然后我收的电费要扣费的，总表减了给你，你再算这个数。”原告“我就没弄明白，这表都摆这儿了，还算啥数呢。”卢斯“我下个月把这个表叫六楼的拍给你，你去算行不行。供电局扣我的费我才会收，我又没额外去收你们的钱，你可以问六楼，我们一直都是这样收的，他扣多少钱我就减给你们，然后你就算。”原告“你是不是把电梯的费用都算在我们这里面了，我也没开电梯。”卢斯“电梯那个电表不是在我这里的，电梯电表在八楼那边，电也不会扣在我这个表里面。你这个电表里面只会拉六楼跟你们四楼的电线……反正每个月我的卡里面扣多少钱，我收到短信，我都会截图给你们，你们去对。”原告“那你去找他呀，我这边用了12度电，你给我收158元，你这不是开玩笑吗？”……卢斯“六楼有电表你可以上去看啊，电表都会有损耗，那你们电加起来，跟供电局扣的费用多出来（的部分），难道我要倒贴给你们吗？不可能吧？那个消耗的，我只能分摊下去，按比例。”原告“那你报警解决吧，这没法租了……”。卢斯“要不这样子吧，你就算到这个月，然后剩下的你要不就退出不租吧，如果你这样算。”……卢斯“没办法，当时我们拍回来的时候，四楼跟六楼是一起拍卖的，所以供电局就只做了一个公表，在下面一楼那里。我们每层做一个分表，但肯定会有消耗，包括你，你问其他楼层……分表都会有消耗。”……“我这个月不收你，然后你下月就两家对齐，我就不多不少，收齐我要扣的钱就行了，这个月算我倒贴行不。”……原告“你一度电多少钱？”卢斯“七毛……现在六楼没装电表前，我就按这个方式算，但如果他装了电表后，加起的数比总额少一点，一楼总表的损耗还是要对半的。”……原告“你这我根本没办法接受，我们就到八月份截止吧……这不是说我要退租，是你硬把我挤走了……”。卢斯“什么叫我挤走你，我现在按七毛钱一度电（计费），我是按住宅电费收给你的，没有按商业电费收，你可以问一下任何人，你按电表算可以，一块钱一度电……按商业用电正常都要一块二了，我算你一块也没有多收你的吧。”……原告“行啦，不租啦，咱就八月底结束吧。”卢斯“可以啊，你把卫生搞好。”8月22日，原告向被告发送照片，显示涉案租赁房屋已清空，并称“里面的东西我都清空了，到哪天把账结了吧。”卢斯“行啊，我这边会跟老板沟通一下……”。另查明：涉案佛山市禅城区******第四层的产权人为被告。原告在诉讼中称：2020年8月22日，原告通知被告收房屋，但被告没来，门没有锁，房屋已清空。被告在诉讼中称：原告确认在2020年8月22日通知被告清空房屋，但没有把钥匙给被告，被告还没有回去看过房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《写字楼租赁合同范本两篇》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。涉案微信聊天记录显示，2020年8月19日，原告与被告方因电费计费标准产生争议。原告坚持按四楼电表实际度数计算电费。被告则认为，原告与六楼租户支付的电费总和即为供电局通知其支付的电费，原告应承担电表读数所计电费以及电表损耗中产生的电费，被告同意7月的电费按电表读数计取，但之后的电费，在六楼安装电表前，原告按1元/度的标准计费，在六楼安装电表后，各户按照电表度数计算电费，再对半分担公摊电费。但双方并未对电费计费方法达成一致，原告于该日提出退租，被告未持异议，并要求原告搞好卫生，由此可知，双方达成解除租赁合同的合意，故此，本院确认涉案《写字楼租赁合同范本两篇》已于2020年8月19日解除。关于押金。涉案合同约定，原告按水、电费实际发生向被告缴费。本案中，双方争议点在于原告是否需要承担公摊电费。经查，涉案合同并未明确约定实际发生的水电费是否包含公摊水电费，属于约定不明。双方在履行合同过程中对水电费支付标准产生分歧，经充分协商仍然无法达成一致意见，双方继而选择解除合同，属于法律规定的当事人协商一致解除合同的情形，双方均无过错。故此，被告没收押金无事实与合同依据，本院对其抗辩不予采纳，原告诉请返还押金合理有据，本院予以支持。关于原告诉请违约金。如上所述，涉案合同经双方协商一致解除，原告诉请违约金无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告阮建中应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王云峰返还押金8000元；驳回原告王云峰的其他诉讼请求。如被告阮建中未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取50元，由原告王云峰负担17元，被告阮建中负担33元。本判决为终审判决。审判员 杜 杰二〇二〇年十一月十一日书记员 江幼钿