浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初1159号 原告：孙勇，男，1964年4月29日出生，汉族，住浙江省岱山县。 委托诉讼代理人：于书凡，浙江鑫目（宁波石化开发区）律师事务所律师。 被告：慈溪市天桂置业有限公司，住所地：浙江省宁波市慈溪市周巷镇天元大道**，统一社会信用代码：91330282MA291E993G。 法定代表人：林强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：戚吕斌，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茹凯凯，浙江煜华律师事务所律师。 被告：上海恒屋置业顾问有限公司，住，住所地：上海市金山工业区亭卫公路**********一社会信用代码：91310110MA1G81EGX2。 法定代表人：魏国华，该公司执行董事。 被告：平安好房（上海）电子商务有限公司，住所地：上海市徐汇，住所地：上海市徐汇区瑞平路********913101040885536371。 法定代表人：庄晓东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张莹琳，上海市金茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洁，上海市金茂律师事务所律师。 原告孙勇与被告慈溪市天桂置业有限公司（以下简称天桂公司）、上海恒屋置业顾问有限公司（以下简称恒屋公司）、平安好房（上海）电子商务有限公司（以下简称平安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈晔独任审判。因落实新型冠状病毒感染肺炎应对措施，诉讼活动不能正常进行，本院对本案中止审理。本院于2020年9月25日对本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人于书凡、被告天桂公司的委托诉讼代理人茹凯凯、被告平安公司的委托诉讼代理人张莹琳到庭参加诉讼，被告恒屋公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出并变更诉讼请求为：1.被告天桂公司、恒屋公司共同返还原告购房定金150000元；2.被告天桂公司、恒屋公司赔偿原告自2018年7月15日始至2019年8月20日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失及自2019年8月21日始至款项实际清楚日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；3.被告平安公司对被告恒屋公司应当承担的民事责任负连带责任；4.本案诉讼费由三被告负担。原告为证明其诉称主张成立，向本院提供：商品房买卖合同、付款凭证、定金收据、微信聊天记录、承诺书、购房定金收据照片、录音记录、月桂府9幢1301室买受人李春霞与售楼业务员语音聊天记录、新闻报道视频、手写购房款计算清单、天元府客户带看确认单。本院经审查，原告提供上述证据能够相互印证，予以确认。 被告天桂公司答辩称：1.涉案150000元款项系原告交付给被告恒屋公司的，与被告天桂公司无关，被告恒屋公司与原告之间存在居间合同关系，该150000元款项应系居间费；2.被告天桂公司也没有实施任何侵犯原告权利的行为，故原告要求被告天桂公司与被告恒屋公司共同返还150000元，无事实和法律依据；3.本案款项并非价外款，而是居间费，被告天桂公司出具的《承诺书》仅承诺被告天桂公司垫付被告恒屋公司、平安公司已收取的价外款，本案中被告恒屋公司收取的系为居间费，故不属于《承诺书》承诺的范畴。综上，应当驳回原告的诉讼请求。被告天桂公司为证明其辩称主张成立，向本院提供：《碧桂园与平安好房合作合同》、慈溪市公安局周巷中心派出所对卓丹枫的询问笔录。结合质证意见，两组证据符合证据“三性”，予以确认。 被告平安公司答辩称：被告平安公司与原告之间并无任何法律关系，被告天桂公司与被告平安公司及被告平安公司与被告恒屋公司之间均为居间合同关系，非委托合同关系或其他法律关系，故原告要求被告平安公司承担偿付150000元及利息损失于法无据，应当驳回原告对于被告平安公司的诉讼请求。被告平安公司为证明其辩称的事实成立，向本院提供：渠道分销合作框架协议、慈溪市公安局周巷中心派出所对刘震寰的询问笔录、慈溪市住建局接谈通知书、恒屋公司授权王谊军谈话的委托书、调查询问笔录。结合质证意见，本院对被告平安公司提供的证据予以确认。 被告恒屋公司未作答辩，亦未提供证据。 本院为查明案件事实，依职权向周巷镇政府、周巷派出所、慈溪市住建局调取询问笔录、整改报告、承诺书等证据一组。本院结合质证意见，对该组证据予以确认。 本院经审理认定本案事实如下： 原告为购买被告天桂公司开发的案涉商品房，根据销售现场人员指示，于2018年6月30日和7月15日分别向被告恒屋公司账户分别汇款20000元、130000元。 2018年7月26日，原告与被告天桂公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告天桂公司购买月桂府9幢403房屋，合同价款1100538元，原告已向被告天桂公司付清房款（未包含上述150000元款项）。 被告天桂公司与被告平安公司签订合作合同，该合作合同约定，被告天桂公司委托被告平安公司为天元府项目提供咨询管理服务等电子商务服务，并促成被告天桂公司与被告平安公司推荐的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附录等相关合同文件，实现被告天桂公司售出商品房的目的。合作期限为自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同约定被告平安公司不得以自己的名义或被告天桂公司的名义收取客户包括服务费在内的任何费用。如有收取，也须返还。该合同附件中对佣金作出约定：以当月平安公司推介的签约金额占比达成的标准为准。（1）当月平安公司签约金额占比＜5%时，佣金费率为0.8%。（2）5%≤当月平安公司签约金额占比＜10%，佣金费率为0.9%。（3）当月平安公司签约金额占比≥10%，佣金费率为1%。 被告平安公司与被告恒屋公司签订渠道分销合作框架协议，该协议约定，被告平安公司授权被告恒屋公司参与被告平安公司指定楼盘项目的销售合作，被告恒屋公司为平安公司提供销售渠道拓展支持，双方以有偿服务方式进行合作，销售范围为该项目领取预售证公开发售且经被告平安公司确认的房源。合作期限自2018年4月1日起至2018年12月31日。合同还约定除非被告平安公司书面许可，被告恒屋公司不得向购房客户收取任何费用。该协议附件（项目合作确认函）中明确佣金标准为：当平安公司签约金额占比＜5%时，渠道佣金为0.68%；5%≤平安公司签约金额＜10%，渠道佣金为0.76%；10%≤平安公司签约金额，渠道佣金为0.85%。 2018年下半年开始，陆续有购房者向周巷镇人民政府，慈溪市住建局反映被告天桂公司、恒屋公司存在价外收费情况。周巷镇人民政府及住建局就购房者反映的情况进行了调查。2018年11月19日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具的回复报告：天桂公司与恒屋公司不存在任何委托关系。平安公司违反合同，私下委托恒屋公司。对于投诉事件，会积极配合处理。 2019年2月13日，被告天桂公司出具给周巷镇人民政府的整改报告：我司于2018年1月1日与平安公司签订合作合同约定我司委托平安公司提供信息咨询及客户推荐服务，合作期间平安公司推荐并成交275组客户，双方明确约定平安公司不得以任何形式收取任何款项。据调查了解，恒屋公司对22组购房户收取价外款3140000元，剩余200多组客户可能存在价外收款违规情况但未有投诉现象。了解情况后，我司联系并督促恒屋公司及平安公司与该批客户进行当面约谈，经多轮磋商未果，后由我司代为执行全程对接处理。2018年12月3日下午约谈该批客户至我司，最终达成共识，由我司拟三方协议进行签确后进行退款至该客户账户，若恒屋公司无力或拒绝退款则由我司代为垫付。协议签订后，我司进行了垫付。期间我司做出如下整改：1.与平安公司及其他中介公司终止合作；2.已按要求严肃整顿销售人员在销售过程中违规操作，目前已停止营销负责人公司职务；3.我司承诺剩余200多组客户今后发生违规收费情况我司按该批客户处理方案执行，发现一起解决一起；4.在今后销售过程中合法合规；5.我司在今后销售过程中出现违规现象愿意无条件接受处罚。 2019年8月1日，被告天桂公司项目副总朱红雷接受住建局的调查询问，其在笔录中陈述：收取信息服务费是在售楼处一单间内，天桂公司人员并不知情，信息服务费与特惠车位没有关联性，因购房户为外来投资人员，考虑到该批客户购买车位的意愿低，为进一步促进车位销售，决定对外地客户发放车位优惠券。被告恒屋公司副总王谊君在接受住建局调查时陈述：恒屋公司是在2017年11月至12月开始与碧桂园合作，2018年新年后，碧桂园营销经理汪杰找到恒屋公司要求合作，因佣金过低恒屋公司不愿意合作，后经调研，周边项目向温州、上海等外地客户佣金返还在90000元左右，汪杰提出他们车位备案价在160000元/个，实际成本40000元/个，可在销售过程中通过10000元的车位券发放，中间的价格差由恒屋公司以服务费形式收取，实际的车位差价通过抬高主体房价格进行弥补，实际操作过程中，我公司收取的服务费大部分在150000元左右，其中110000元左右支付给了温州、上海的经纪机构。恒屋公司的销售人员在碧桂园项目一年多，多的时候有10余人，碧桂园是知情的，且双方一直有合作关系。服务费的收取是在售楼处的财务进行收取。双方分工明确，本地客户由碧桂园自己的销售接待，外地客户由恒屋公司接待。车位优惠券由天桂公司印制，车位券仅针对与恒屋公司签订服务协议和合同的外地购房业主。碧桂园的相关人员知道恒屋公司收取服务费。收取服务费是明确告知购房者的，并且签订了协议。 2019年9月5日，被告天桂公司出具自查整改报告：自月桂府价外款事件发生之后，我司开展自查，要求平安公司及恒屋公司退还以车位定金形式收取的价外款，经调查、沟通、谈判，约定由恒屋公司退还22户业主价外款并已最终落实。后续我司将继续配合住建局和周巷镇政府做好以下几方面工作：1.对涉及价外款的业主做好解释和疏导工作；2.积极化解业主间因车位价格差异造成矛盾，制定严谨细致的车位销售方案，确保车位销售工作有序稳定的推进；3.在保证质量安全的前提下，科学合理的加快项目工程进度，确保月桂府项目能够顺利交付。 2019年9月12日，被告天桂公司向59位业主出具承诺书：一、在59位业主聘请律师向人民法院提起诉讼（诉讼主体由业主自行决定，诉讼费及律师费由我司承担。业主因自身本次诉讼产生的交通费及住宿费实报实销由我司承担）要求恒屋公司及平安公司退还已收取价外款（或定金）后，若法院的生效判决是退还款项的，且在申请执行后平安公司及恒屋公司没有赔付能力的，未执行到位的款项，我司承诺会先行垫付给59位业主，支付时间为法院发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超过自申请执行之日起1年内。……该部分业主需向我司提供因购买“月桂府”房屋被恒屋公司收取价外款（或定金）的相关真实凭证，包括业主付款的银行记录凭证（需银行确认或法院认定真实有效，业主必须提供）、经法院认定事实真实存在的法律文书（业主必须提供）、沟通记录（如有微信聊天记录等）等，否则我司不向未全部（是指必须提供部分）提供资料的业主承担上述任何担保责任。本承诺书一式三份，我司、59位业主、周巷镇人民政府各持有一份。 2019年9月25日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具承诺书一份：1.自“月桂府”项目向全体业主以挂号信方式告知关于此次价外款事项后60日内，存在相同被恒屋公司收取价外款情形的业主，可享与59位业主同等承诺，但不符合承诺要求的业主除外。2.我司愿意按59户业主承诺书的要求条件执行。 2019年12月30日，被告天桂公司出具关于解除暂停网签的报告：1.月桂府项目于2019年9月26日完成竣工交付备案，同时完成销售专户监管解除手续，各施工单位的相关工程款按照施工合同支付；2.关于月桂府价外款事项，根据与政府协商，我司为相关业主执行兜底提供一笔37500000元担保金，该笔款项的使用周巷镇政府监管，我司将于一审判决后，向全体业主发送告知函，告知相关事宜。 另查明，原告等购房者向被告恒屋公司支付款项时，被告恒屋公司向购房者出具定金收据，后恒屋公司收回部分定金收据。 本院认为：本案的争议焦点为案涉150000元款项的性质。本案中原告系根据销售现场人员指示将150000元款项汇入被告恒屋公司账户。根据被告恒屋公司的操作惯例，其向购房者收取款项时一般出具定金收据，购房者有理由相信其交纳的是房屋或车位定金。从被告天桂公司与被告平安公司之间的合作合同及被告平安公司与被告恒屋公司之间的合作框架协议来看，被告恒屋公司受被告平安公司转委托参与案涉商品房销售，根据庭审中被告平安公司的辩称及被告恒屋公司股东刘震寰在慈溪市公安局周巷中心派出所作笔录时所作陈述以及被告天桂公司项目副总在住建局所作陈述以及被告天桂公司在2019年2月13日的整改报告中也确认销售人员存在违规操作的事实，被告天桂公司对转委托知情并同意，但无论是被告天桂公司与被告平安公司签订的合作合同还是被告平安公司与被告恒屋公司签订的合作框架协议，均约定不得向购房者收取任何费用，故被告恒屋公司以定金名义收款且未交付给天桂公司的行为超越了其委托销售的权限，被告天桂公司也未对被告恒屋公司的收款行为进行追认，故原告有权要求被告恒屋公司返还该款项。原告要求被告恒屋公司承担付清款项起至返还之日止的利息损失，未违反法律规定，本院亦予以支持。被告恒屋公司未提供证据，无法确认原告与被告恒屋公司就收取款项性质为服务费已达成一致意见，故本院对被告天桂公司主张该款项为原告支付给恒屋公司的服务费的意见不予采信。关于被告天桂公司，因其多次以承诺书、整改报告等形式承诺对被告恒屋公司的还款义务承担补充付款责任，故其应依照自身承诺履行义务，但承诺中未对利息损失作出承诺，故对利息损失部分可不承担补充责任。对被告天桂公司辩称其并不知情被告恒屋公司的销售行为，被告恒屋公司的收款行为与被告天桂公司无关，其无须承担付款义务的辩称与事实及承诺不符，本院亦不予采信。至于被告平安公司，因其并未指示被告恒屋公司进行收款，故原告要求其承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院对被告平安公司无须承担责任的辩称予以采信。被告恒屋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十九条、第一百七十一条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告上海恒屋置业顾问有限公司于本判决生效之日起三十日内偿付原告孙勇150000元及自2018年7月9日始至2019年8月20日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失及自2019年8月21日始至款项清偿日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失； 二、被告慈溪市天桂置业有限公司对上述判决第一项确定的被告上海恒屋置业顾问有限公司应返还原告孙勇150000元的义务经执行未能清偿部分承担补充付款责任； 三、驳回原告孙勇的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3485元，由被告上海恒屋置业顾问有限公司、慈溪市天桂置业有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  陈 晔 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  马佳怡 代书记员  龚 颖