山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3016号 上诉人（原审被告）：淄博正承置业有限公司，住所地淄博市临淄区杨坡路**，统一社会信用代码：913703027687140005。 法定代表人：黄振宇，总经理。 委托诉讼代理人：史智磊，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雒建锋，男，1979年11月26日出生，汉族，淄博正承置业有限公司职工，现住淄博市临淄区。 被上诉人（原审原告）：徐亮，男，1987年12月1日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：徐秋英，男，1962年9月1日出生，汉族，现住淄博市临淄区。系被上诉人徐亮之父。 上诉人淄博正承置业有限公司因与被上诉人徐亮商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人淄博正承置业有限公司的委托诉讼代理人史智磊、雒建锋，被上诉人徐亮及其委托诉讼代理人徐秋英到庭参加调查。本案现已审理终结。 淄博正承置业有限公司的上诉请求：1.撤销山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初620号民事判决，并依法改判；2.本案诉讼费用由法院依法判决。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、原审判决错误认定房屋交付时间。上诉人于2017年7月17日将涉案房屋交付给被上诉人使用，该时间即为房屋交付时间，上诉人应承担自2017年6月27日起至2017年7月16日止的逾期交房导致的违约责任。原审判决认定涉案楼房南侧违章建筑影响商品房综合验收，上诉人可据此免除违章建筑拆除之前的逾期交房、逾期办证所导致的违约责任，上诉人予以认可，但原审判决认定房屋交付时间存在错误。第一，被上诉人已于2017年7月17日签署交房手续、取得房屋钥匙，已经实际占有、使用涉案房屋，应视为交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。实践中，一般将房屋钥匙交接作为转移占有的标志。本案中，被上诉人已于2017年7月17日自愿签署了交房手续（包含入住物品签收表、单元验收交楼表、装修承诺书等）、取得房屋钥匙，接收了涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修，已经实际占有房屋，应视为房屋已交付。第二，被上诉人签署交房手续并实际占有房屋，系对自身权利的处分，认可房屋的交接行为。《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》明确约定了在办理房屋交接手续时，如上诉人未出示商品房达到交付使用条件的证明文件，被上诉人是有权拒绝交接的，而被上诉人在明知涉案房屋不具备约定交付条件的情况下同意接收，签署了房屋交接手续并对涉案房屋进行了装修，表明被上诉人认可房屋的交接行为，因此，2017年7月17日应视为房屋交付使用的日期。第三，被上诉人知道涉案房屋不具备约定交付条件仍同意接收，又以涉案房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，明显违反了合同自愿、平等以及诚实信用的原则。合同作为一种最重要的民事行为，遵循自愿、公平、诚实信用等原则。自愿原则的核心是当事人意思自治，当事人之间达成的不违反法律、行政法规强制性规定的一致意思表示即为当事人之间的“法律”，当事人要受自己达成的意思表示的约束。诚实信用原则要求当事人在从事民事活动中讲究信用、恪守诺言，诚实不欺诈并禁止反言。被上诉人在明知涉案房屋未经综合验收合格，不符合合同约定的交房条件的情况下，签署了房屋交接手续，接收了房屋钥匙、住户手册等物品，同时对房屋进行了装修，对涉案房屋予以接收，其已实现对涉案房屋的实际控制。现被上诉人在签署了房屋交接手续并对涉案房屋实际占有控制后，又推翻之前作出的意思表示，主张接收房屋之后的逾期交房违约金，明显违反了合同自愿、平等以及诚实信用的原则。第四，被上诉人已于2017年7月17日起实际占有涉案房屋，其同时又主张2017年7月17日之后的逾期交房违约金，有违公平原则。违约金的立法本意主要为“补偿性”，根据司法解释“转移占有即视为交付”的规定，逾期交房违约金的立法目的是弥补买受人不能如期占有房屋所遭受的损失。当然，买受人也可主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失，但这以其遭受实际损失为前提，且与逾期交房不是同一回事。被上诉人于2017年7月17日起已经实际占有、控制涉案房屋，虽然当时涉案房屋并未经综合验收合格，但已经经过了建设、设计、施工、监理单位的验收，房屋质量没有问题，被上诉人占有房屋的合同目的已经实现。同时，现涉案房屋已经经综合验收合格，更表明涉案房屋并无任何质量等问题，亦不会对被上诉人造成实际损失。另，在双务合同中主要体现为双方给付的均衡，如上诉人向被上诉人支付2017年7月17日之后的逾期交房违约金，此时被上诉人既实际占有、控制涉案房屋，享受居住的权益，又获得违约金补偿，双方的给付行为明显失衡，有违公平原则。综上，上诉人应承担自2017年6月27日起至2017年7月16日止的逾期交房导致的违约责任。二、原审判决上诉人按日0.01%承担自2018年6月29日至2019年3月27日的逾期办证导致的违约责任，计算标准没有事实及合同依据，适用法律错误。第一，《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约金计算标准的约定十分明确，不存在两种以上的解释。上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列方式处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价的0.01%向买受人支付违约金，出卖人支付给买受人违约金是以充抵物业费的方式支付（因主管部门办理正常业务需要的时间不在违约日期内）。原审判决依据《合同法》第四十一条的规定，认定第十五条关于按照已付房款0.01%支付违约金的约定实际系按日计算的标准。此认定系适用法律错误。《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约金计算标准的约定十分明确（出卖人按已付房价的0.01%向买受人支付违约金），不存在两种以上的解释。如果是按日计算，则应如合同中关于逾期交房违约金计算标准的表述（自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金）一样，而第十五条既没约定按日支付，也没约定违约金计算期间的起始日期，按照通常理解予以解释，表意十分明确，根本不存在按日计算的解释。至于“因主管部门办理正常业务需要的时间不在违约日期内”的表述，原审判决的解释十分牵强，该句是对排除主管部门办理业务需要时间后，是否构成违约的约定，而非对违约期间的约定。因为即使在出卖人正常履约的情况下，双方确定办理登记的期限时，应该已经考虑到了“主管部门办理正常业务需要的时间”，不可能在违约发生的情况下，在所谓违约期间中截取一段时间作为“主管部门办理正常业务需要的时间”。原审判决以此认定违约金系按日计算，是错误解释。第二，《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约金计算标准的约定是合同双方的合意，且有其合理性。上诉人于2006年通过招拍挂取得案涉土地后，由于占地村拆迁户阻挠，项目在办理完相关开工手续后一直未开工，2011年开工建设时，地，地块上仍有房屋未拆除到案涉房屋所在楼栋（16号楼）建成时，其楼前仍有一处违章建筑尚未拆除，拆迁任务十分艰巨。因拆迁问题一定影响房屋验收，而验收合格是办理产权登记的前提，上诉人在出售房屋时不得不考虑这个问题对合同履行的影响，因此约定了逾期办证违约责任按已付房价的0.01%计算。本案案涉房屋所在项目因拆迁问题影响施工进度，社会影响较大，这在周围居民中已是公开的事实，被上诉人签订买卖合同时也知道该情况，知道有违章建筑尚未拆除，故其对逾期办理产权登记也应有心理预期。第三，《商品房买卖合同》第十五条约定了逾期办理产权登记的违约金是以充抵物业费的方式支付，原审判决上诉人直接向被上诉人支付违约金没有合同依据。关于违约金的支付方式，合同第十五条约定的方式实际上是由第三人履行债务，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方应严格按照合同履行。根据《合同法》第六十五条的规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，本案中，被上诉人未证明物业服务企业不履行债务或履行债务不符合约定，原审判决也未对此进行论证说理，直接判决上诉人向被上诉人支付违约金没有合同和法律依据。 徐亮答辩称，一审判决正确，一审法院判决的数额也非常照顾上诉人。 徐亮向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等共计259621.8元。 一审法院认定事实：2011年7月14日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同对原告购买的正承名筑16幢020101（现楼号为正承名筑24号楼020101）的房屋面积、价款及违约责任等事项均作出约定。合同同时约定，被告应当在2012年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用，但如遇因主管部门批复和实施引起的延期或调整，免除被告责任。合同同时约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于（1）相中的比率）的违约金”。关于房屋权属登记，该合同第十五条第二款作了如下约定：“出卖人应当在2013-12-03之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人支付给买受人未违约金，是以冲抵物业费的方式支付（因主管部门办理正常业务必要的时间不在违约日期内）”。 合同签订后，原告支付了房屋价款577091元及储藏室价款40744元、车位款110000元。 2013年4月，被告向原淄博市规划局临淄分局申请临淄正承名筑项目一期16号-45号楼及3号、4号、5号、6号地下车库建设工程竣工规划验收核实，规划验收核实中发现：1、16号楼南侧存在应当拆除的房屋未拆除；2、16号楼周边绿化及道路、停车位未按规划实施，按照核实规程要求，16号楼不具备规划验收条件。2017年6月26日，16号楼南侧存在应当拆除的房屋被拆除。2018年7月，被告向原淄博市规划局临淄分局申请正承名筑一期16号楼建设工程竣工规划核实，经核实，16号楼存在问题已整改完毕，达到规划核实条件，符合规划要求。临淄正承名筑一期16号住宅楼取得“建设工程竣工规划核实合格证”。同年8月10日，正承名筑一期16号住宅楼办理竣工综合验收备案。 另查明，原告于2019年1月24日办出房产证。 一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，双方均应依约履行。原告按照合同约定已足额交纳房款577091元、储藏室款40744元、车位款110000元。根据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，被告须于2012年12月1日前将经综合验收合格的商品房交付给原告。同时应当在2013年12月3日之前（商品房交付使用后360个工作日内），为原告办理完毕房屋权属登记。但被告实际办理涉案房屋综合验收的时间为2018年8月10日，为原告办理房屋权属登记的时间2019年1月24日，均超出了双方所约定的时间节点，依照双方所签上述合同关于交房和办理房屋权属登记的合同约定，被告的行为构成违约。但被告之所以未能按照合同约定的时间向原告交付商品房，其主要原因是因为涉案楼房南侧有一处违章建筑，该违章建筑的存在影响到了商品房的综合验收。直到2017年6月26日，该违章建筑方才拆除完毕。按照双方所签商品房买卖合同第八条关于商品房交付期限的约定，“因主管部门批复和实施引起的延期或调整，买受人免除出卖人之责任”，因违章建筑的拆除属于主管部门的职责，因此，对于该违章建筑被拆除之前的逾期交房所导致的违约责任，被告可以据此免除。但是，在该违章建筑被拆除之后，直到2018年8月10日办理完毕综合验收期间的违约责任，系因涉案房屋周边配套设施未能按照规划实施所致，该违约责任应由被告承担。故，被告承担逾期交房导致的违约责任的起止时间应自2017年6月27日起至2018年8月9日止。关于被告所应承担的违约逾期办证的起止时间，按照合同约定，“出卖人应当在2013-12-03之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”，因该条款中所约定的“2013-12-03之前”和“商品房交付使用后360个工作日内”两个时间节点之间存在矛盾，又因该合同系由被告提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，故确定被告应当为原告办理房屋权属登记的时间节点为2018年6月29日，自该时间节点到被告实际为原告办理房屋权属登记（2019年1月24日）的前一天，为被告应当向原告承担因逾期办证导致的违约责任的起止时间。从原、被告双方所签《商品房买卖合同》第十五条的内容看，双方约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且不要求退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，但同时在该条后附括号内注明“主管部门办理正常业务需要的时间”不属于违约日期。由此可见，双方在确认违约金时，实际考虑到了违约日期问题。据此，原告主张约定违约金实际为按日计算标准的解释，与条款整体内容相符。又鉴于上述条款系被告提供格式合同中印制条款的情况，依据上述《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应认定案涉合同中关于按照已付房款0.01%支付违约金的约定实际系按日计算的标准。原告从被告处购买商品房以后，并未放弃因被告履约过程中逾期交房和逾期办证而引发的违约问题，而是一直就上述问题不间断的向被告行使权利，并到政府有关部门进行反映和维权。因此，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，其合法权利理应得到法律的保护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告淄博正承置业有限公司赔偿原告徐亮因逾期交付房屋违约金29768.45元、逾期办理房屋权属登记违约金14556.7元，共计44325.15元（原告徐亮所交房款共计727835元，逾期交付房屋违约金自2017年6月27日起至2018年8月9日止，共计409日；逾期办理房屋权属登记违约金自2018年6月29日起至2019年1月13日止，共计200日。上述违约金均按所交房款的日万分之一计算），于判决生效后十日内付清。二、驳回原告徐亮的其他诉讼请求。案件受理费2597元，由原告徐亮负担1097元，由被告淄博正承置业有限公司负担1500元；财产保全费1845元，由被告淄博正承置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 本院认为，本案双方当事人二审中争议的焦点问题有三个，一是逾期交房违约金的计算时间，二是逾期办证违约金的计算标准，三是逾期办证违约金的支付方式。 关于逾期交房违约金问题。合同是双方当事人自愿订立的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》第八条明确约定，出卖人应当在2012年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上诉人虽于2017年7月17日将涉案房屋交付被上诉人使用，但案涉房屋尚未达到合同约定的房屋交付条件即房屋经综合验收合格。案涉房屋直到2018年8月10日办理完毕综合验收，且系因涉案房屋周边配套设施未能按照规划实施所致。故，上诉人应当承担自2017年6月27日起至2018年8月9日止的逾期交房违约金。一审法院对此判决正确，本院予以维持。 关于逾期办证违约金问题。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，双方约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且不要求退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。上诉人作为案涉商品房买卖合同的提供方，约定逾期办证违约金按照已付房款的万分之一计算，仅为72.78元，上诉人的违约成本比较低，显失公平，被上诉人要求对逾期办证违约金进行调整符合法律规定，应当依法予以适当调整。为统一适用逾期办证违约金的裁判尺度，综合考虑本案关于逾期交房违约金和逾期付款违约金的约定显著不对等，以及其他省市关于逾期办证违约金的规定，经本院审判委员会讨论通过，本案逾期办证违约金参照同期商业银行一年定期存款基准利率1.5%进行计算。关于违约逾期办证的起止时间，合同约定“出卖人应当在2013-12-03之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”，因该条款中所约定的“2013-12-03之前”和“商品房交付使用后360个工作日内”两个时间节点之间存在矛盾，且“商品房交付使用后360个工作日内”确定的日期明显长于“2013-12-03之前”，该合同系由上诉人提供的格式合同，一审法院依据合同法第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，确定上诉人应当为上诉人办理房屋权属登记的时间节点为2018年6月29日并无不当。故上诉人应当支付被上诉人逾期办证违约金5982.21元（727835元*1.5%/365天*200天）。 关于逾期办证违约金的支付方式问题。案涉商品房买卖合同第十五条约定，逾期办证违约金是以充抵物业费的方式支付。案涉小区物业公司济南正承物业管理有限公司并未在合同中签章确认，双方约定时债务承受人并不明确，济南正承物业管理有限公司在被上诉人入住后也没有告知被上诉人相关充抵物业费事宜，故该条款属于约定不明。在此情况下，被上诉人直接要求上诉人支付逾期办证违约金并无不当。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初620号民事判决第二项即驳回被上诉人徐亮的其他诉讼请求； 二、变更淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初620号民事判决第一项为：一、上诉人淄博正承置业有限公司赔偿被上诉人徐亮因逾期交付房屋违约金29768.45元（727835元*409日*0.01%/日）、逾期办理房屋权属登记违约金5982.21元（727835元*1.5%/365天*200天），于本判决生效后十日内付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2597元，由被上诉人徐亮负担1900元，由上诉人淄博正承置业有限公司负担697元；财产保全费1845元，由上诉人淄博正承置业有限公司负担。二审案件受理费908元，由上诉人淄博正承置业有限公司负担726元，被上诉人徐亮负担182元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陶志民 审 判 员 李灵福 审 判 员 侯 康 二〇二〇年十一月九日 法官助理 赵树一 书 记 员 苏银银