天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4766号上诉人（一审被告）：邢艳，女，1986年2月17日出生，回族，住天津市西青区。被上诉人（一审原告）：王小毅，男，1953年4月9日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：蔡广，天津嘉康律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨隽溪，天津嘉康律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：牛改凤，女，1963年7月3日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：蔡广，天津嘉康律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨隽溪，天津嘉康律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南市街天汇中心**楼**。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：鲁晗，男，该公司职员。上诉人邢艳因与被上诉人王小毅、牛改凤、天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初11479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢艳，被上诉人王小毅、牛改凤及其共同的委托诉讼代理人蔡广、杨隽溪，被上诉人中原公司的委托诉讼代理人鲁晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢艳上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回王小毅、牛改凤的诉讼请求或者发回重审；2.一审、二审诉讼费、保全费、公告费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。一、签订《房产交易合同》前，上诉人明确告知中原公司有信用卡逾期的情形，并询问此种情形是否能够办理贷款，中原公司经办人告知上诉人只要缴纳代办费后就可以，上诉人遂签订了《房产交易合同》，后贷款办理过程中，中原公司迟迟没有确定贷款银行。期间，上诉人跟中原公司提出，如果办理有难度，就解除《房产交易合同》，不再购买涉案房屋，三被上诉人均不同意解除。后来，贷款迟迟没有办下来，中原公司告知上诉人要缴纳代办费，上诉人也按约定向中原公司经办人支付了代办费，但又告知上诉人需额外在银行存款，购买理财产品，这一要求明显超过了上诉人的购买能力，才导致合同无法继续履行。综上，上诉人在合同履行过程中并没有过错，恳请二审法院依法撤销原判，发回重审或依法改判。王小毅、牛改凤辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。涉案合同是系房屋买卖关系，也包含了居间服务合同关系。在房屋买卖关系中是因为上诉人的违约导致买卖合同无法继续履行，上诉人应当对王小毅、牛改凤承担相应的违约责任。至于上诉人提出的违约事实是因为中原公司原因造成的，可以另案解决，与本案没有关系。中原公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，法律适用正确。上诉人没有在签合同之前就告知中原公司信用卡逾期，要求中原公司协助办理是在签合同之后。上诉人是去找了中原公司的工作人员个人去办理，只是希望能疏通关系。而且中原公司的工作人员也没有承诺一定能够办理成功。上诉人贷款未能办理成功的原因是其征信有问题。王小毅、牛改凤向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令邢艳继续履行合同，并配合王小毅及牛改凤办理涉案房屋的过户手续；2.本案诉讼费用由邢艳承担。诉讼过程中，变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令解除《房产交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》；2.请求法院依法判令邢艳支付违约金258000元；3.请求法院依法判令邢艳支付上述违约金不足以补偿的损失99042.5元；4.本案的诉讼费、保全费、公告费、鉴定费由邢艳全部承担。一审法院认定事实：王小毅与牛改凤系夫妻关系，共同共有坐落于天津市西青区中北镇××路××号房屋。关于合同签订情况。2019年6月4日，王小毅、牛改凤（出售方、甲方）与邢艳（买受方、乙方）及中原公司（居间方、丙方）签订《房屋交易合同》，合同约定：一、房地产情况：甲方同意将坐落于天津市西青区中北镇××路××号房屋出售给乙方，建筑面积87.7平方米，无抵押。二、买卖条件：该房屋成交价格为2580000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金20000元，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。甲、乙双方须于2019年6月30日前亲自到该房地产所属辖区或丙方指定地点签署《天津市存量房屋买卖协议》，并依约办理买卖手续。除定金外的剩余房款2560000元，甲方同意乙方采用以下方式支付：按揭贷款，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于签署《天津市存量房屋买卖协议》后的十个工作日内办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。当银行贷款未被批准时，乙方应从确定不能办理之日起二十日内一次性补齐全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲、乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续。除甲、乙双方另有约定外，《天津市存量房产买卖协议》中的内容与本合同发生冲突，以《天津市存量房产买卖协议》为准。三、房地产交付情况，甲、乙双方确认于甲方全部房款到账之后七日内进行物业交付，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。四、略，五、因甲、乙双方或其中任何一方的原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬丙方不予退还。守约方支付居间报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。六、违约责任，乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金，甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，或违反本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但须书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。在合同履行期限届满之前，甲、乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%但作为违约金。守约方解除房地产买卖关系的，自书面通知到达违约方之日起，甲方房地产可另行出售，乙方可另行购买其他房地产，但守约方仍有权追究违约方的违约责任。当事人对上述合同内容的真实性均无异议。2019年7月11日，王小毅、牛改凤（出售方、甲方）与邢艳（买受方、乙方）签订《天津市存量房产买卖协议》，协议约定：房屋坐落于天津市西青区中北镇××路××号房屋出售给乙方，建筑面积87.7平方米。房屋价款为甲、乙双方约定，房屋价款2560000元。房屋价款支付为甲、乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款。乙方首付款770000元，申请银行贷款方式支付房屋价款1790000元，贷款种类为不包含公积金。乙方应于2019年9月15日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在中德银行设立的专用账户，乙方签订借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2019年10月20日前办理完毕贷款手续。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。乙方按本协议约定期限付齐房屋价款的，甲方须于2019年11月20日前，将该房屋及相关证明交付乙方。协议订立后，甲、乙双方应在2019年10月25日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关税费。违约责任为协商。原、被告对上述合同内容的真实性均无异议。关于合同履行情况。2019年6月4日，邢艳支付给王小毅、牛改凤购房定金20000元。此后，邢艳未按照《天津市存量房产买卖协议》约定于2019年9月15日前将监管的首付款770000元存入天津市房地产交易资金监管中心在中德银行设立的专用账户，亦未于2019年10月20日前办理完毕贷款手续。当贷款未被批准时，亦未一次性补足全部监管房屋价款。邢艳表示其与中原公司口头约定由中原公司经办人赵文龙负责办理贷款手续，因邢艳信用卡有逾期还款情形，邢艳告知中原公司经办人赵文龙，其表示可以办理。邢艳按照中原公司要求提供贷款相关手续，支付中原公司办理贷款手续费60000余元，居间服务费6800元，但中原公司未能完成办理贷款手续导致其不能履行交付房款的义务，因贷款无法办理，邢艳无力购买房屋。邢艳截取2019年6月17日至2019年8月23日与经办人赵文龙的微信聊天记录证明。一审法院询问中原公司经办人赵文龙：赵文龙表示其系案涉买卖合同事宜经办人，因邢艳征信存在问题问其能否办理贷款，其帮忙联系他人后，收取邢艳56000元代办费交由他人办理贷款，贷款审批手续已经办理完毕，邢艳本人到中德银行面签。邢艳交付首付款并缴纳税款后，办理网签，变更产权登记，做他项权登记后即可将贷款直接打入资金管理账户。因邢艳未缴纳首付款，导致贷款无法完成，现贷款审批手续超过三个月已经失效。上述代办贷款事宜未在合同中约定，中原公司并未收取代办贷款的费用，公司未承诺履行代办贷款义务，仅收取居间费。对此内容中原公司予以确认。王小毅及牛改凤表示，办理贷款系邢艳应履行的合同义务，签署协议时已经确认贷款银行，贷款手续已经办理，但邢艳未存首付款，未办理拨款手续，导致未履行合同，即便邢艳有证据证明因中原公司原因导致无法履行合同义务，亦应当先赔偿王小毅、牛改凤的损失后再向中原公司追偿。关于合同解除情况。王小毅、牛改凤于2019年10月8日起诉至一审法院，请求判令邢艳履行合同。因无法联系到邢艳，2019年12月4日变更诉讼请求为解除双方之间买卖合同关系。2020年1月6日向邢艳邮寄送达《解除合同暨赔偿损失通知书》通知邢艳因其购房根本违约，依照合同约定解除双方房地产买卖关系并要求邢艳依约赔偿损失。该通知书分别邮寄至天津市西青区中北镇郦景园12-4-101，天津市南开区怀安环路7号增1号，邮寄中北镇的邮件由他人于2020年1月7日收取。邢艳表示未收到解除合同通知。王小毅、牛改凤表示解除合同日期为变更诉讼请求的日期即2019年12月4日。邢艳表示其于2019年10月20日之前未办理完贷款手续，2019年10月20日即为解除合同的时间。关于王小毅、牛改凤损失问题。王小毅、牛改凤依照合同有关逾期付款支付房价10%违约金的约定，主张违约金金额为258000元。依照王小毅、牛改凤的申请，一审法院委托天津市中盛勃然房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋市场价值进行评估，该公司于2020年5月20日出具《报告书》，载明案涉房屋在价值时点2019年12月4日的市场价值为人民币2300500元，较合同约定价格2580000元降低279500元。王小毅、牛改凤花费鉴定费8250元。当事人对该报告的真实性均没有异议，王小毅、牛改凤认为其主张违约金258000元低于售价与评估价的差价279500元，故违约金数额主张合理。邢艳认为合同约定的销售价格与鉴定价值差距不大，故不认可鉴定结论，且认为王小毅、牛改凤主张违约金数额过高，仅同意支付违约金共计80000元。该《报告书》鉴定程序合法，一审法院予以认定。王小毅、牛改凤主张损失金额为99042.5元。王小毅、牛改凤因销售房屋必须拆除阳光房恢复房屋原状才可进行交易，经告知邢艳同意后，拆除了案涉房屋的阳光房，由此产生损失。其提供天津市海天天艺装饰设计中心出具的恢复阳光房的报价单，恢复价值为62042.5元，该费用未实际支出，其未提供建造阳光房的建造价值的证据。王小毅出卖涉案房屋后另行购买房屋，后因涉案房屋出售未成功，与出售方协商解除买卖合同，为此支付定金20000元。王小毅提供退房协议、付款凭证、退款凭证等手续证明属实。房屋鉴定差价与主张的违约金金额差应为21500元，王小毅、牛改凤作为实际损失主张金额为17000元。邢艳表示阳光房系违法建筑，非邢艳原因造成拆除，另行购买房屋损失亦与邢艳无关，违约金损失过高不同意支付。一审法院认为，本案争议焦点为，双方签订的案涉合同能否依约或依法解除;若合同解除违约方是否应同时承担的违约金及损失等违约责任，该违约金及损失主张是否符合法律规定。王小毅、牛改凤与邢艳先后签订《房屋交易合同》，《天津市存量房产买卖协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。故双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，享受各自权利。合同签订后，邢艳仅支付给王小毅、牛改凤购房定金20000元，此后未按照《天津市存量房产买卖协议》约定于2019年9月15日前将监管的首付款770000元存入天津市房地产交易资金监管中心在中德银行设立的专用账户，亦未于2019年10月20日前办理完毕贷款手续。当贷款未被批准时，亦未一次性补足全部监管房屋价款。邢艳未按合同约定履行支付房款义务，构成根本违约，其应当承担相应的违约责任。邢艳抗辩其无法办理贷款系中原公司造成，即便因第三人过错导致其无法履行合同义务，案涉合同中违约责任依照相关法律规定亦应由邢艳承担。现王小毅、牛改凤请求解除双方之间房地产买卖合同关系，依照合同约定，邢艳逾期付款超过15日，王小毅、牛改凤作为解除权人可以解除合同。因邢艳明确表示不能贷款无力购买房屋，其未履行付款义务导致王小毅、牛改凤售房合同目的不能实现，案涉合同均可解除。王小毅、牛改凤起诉后，于2019年12月4日主张解除合同，后于2020年1月6日邮寄解除通知，邢艳否认接到通知，并主张2019年10月20日为合同解除日。王小毅、牛改凤作为合同守约方依约享受解除合同的权利，其解除合同的意思表示时间为2019年12月4日，并发送解除通知，邢艳知晓解除之日为2020年6月23日开庭时，通知到达之日为合同解除之日，故2020年6月23日为合同解除之日，邢艳应配合办理相关解除合同事宜。邢艳作为违约方，认为自其未依约履行合同义务之日即解除合同，不符合相关法律规定，一审法院对邢艳的抗辩意见不予采信。关于违约金及损失认定问题。合同约定给付违约金的，当事人可以向违约方主张支付违约金，当事人主张的违约金高于或者低于实际损失的，应当依法处理。王小毅、牛改凤依照合同主张房款总价的10%的违约金共计258000元，经其申请，一审法院委托鉴定机构对涉案房屋价格涨跌进行鉴定，涨跌差价为279500元，该差价属于合同履行后可以获得的利息，该违约金数额低于预期利益，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素认定支持王小毅、牛改凤违约金258000元的诉讼请求。因邢艳已经支付定金20000元不再退还，从应付违约金中扣除。邢艳抗辩违约金过高，未提供证据予以证明，一审法院不予采信。王小毅、牛改凤另行主张**光房拆除后恢复原状的损失62042.5元，该损失并未实际发生，且阳光房建造未取得建设手续，拆除阳光房系出售房屋的必要条件，即便存在损失亦不应由买受人承担。王小毅出卖涉案房屋后另行购买房屋，后因涉案房屋出售未成功，与出售方协商解除买卖合同，为此支付定金20000元，该损失作为买受人无法预见，且该损失系间接损失，一审法院不予支持。王小毅、牛改凤另外主张房屋鉴定差价与违约金差额损失17000元，根据高院相关通知意见，实际损失金额的确定应结合所处区域的实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素酌情确定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。王小毅、牛改凤主张违约金的诉请认定中已经综合考虑各种因素，违约金支付已经达到房屋差价90%以上的比例，考虑到通知意见确定的因素，结合本案实际情况及违约方过错程度等因素，不再支持王小毅、牛改凤的该项差价损失主张。王小毅、牛改凤主张鉴定费8250元，因该费用系查明本案事实的必要支出，王小毅、牛改凤的该主张合法合理，一审法院予以支持。一审法院判决：一、王小毅、牛改凤与邢艳、天津中原物业顾问有限公司2019年6月4日签订《房屋交易合同》及王小毅、牛改凤与邢艳2019年7月11日签订《天津市存量房产买卖协议》于2020年6月23日解除；二、邢艳于本判决发生法律效力之日起七日内给付王小毅、牛改凤违约金238000元（258000元-20000元）；三、邢艳于本判决发生法律效力之日起七日内给付王小毅、牛改凤鉴定费8250元；四、驳回王小毅、牛改凤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6779元，保全费2520元，公告费260元，合计9559元，由王小毅、牛该份负担1838元，邢艳负担负担7721元（此款邢艳于本判决发生法律效力之日起七日内交付一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，上诉人未按照合同约定履行给付首付款及办理贷款的义务，依据合同约定，已经构成违约，应当承担违约责任。上诉人主张贷款未能办理成功系因中原公司的原因造成，其不应承担违约责任，因涉及案外人即中原公司的员工是否职务行为，以及责任认定问题，上诉人可另行主张其权利。综上所述，上诉人邢艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5293.75元，由邢艳负担。本判决为终审判决。审判长 姚 琦审判员 张 莹审判员 白俊勇二〇二〇年十一月十九日书记员 王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……