广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18738号原告：广东苏宁易购销售有限公司，住所地广东省广州市海珠区前进路****。法定代表人：吴丁剑，职务执行董事、经理。委托诉讼代理人：欧占中，广东固法律师事务所律师。被告：广州市金逸国际电影院有限公司海珠分公司，，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路****自编**负责人：曾凡清。委托诉讼代理人：黄柱国、戴小霞，分别为北京大成（深圳）律师事务所律师、实习人员。被告：广州市金逸国际电影城有限公司，住所地广，住所地广东省广州市天河区黄埔大道**珠江新城广场**v>法定代表人：麦国伟，职务执行董事。委托诉讼代理人：黄柱国、彭敏，均为北京大成（深圳）律师事务所律师。原告广东苏宁易购销售有限公司诉被告广州市金逸国际电影院有限公司海珠分公司（以下简称：金逸海珠分公司）、被告广州市金逸国际电影院有限公司（以下简称：金逸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧占中，两被告的共同委托代理人彭敏，被告金逸海珠分公司的委托代理人戴小霞，被告金逸公司的委托代理人彭敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告金逸海珠分公司签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告金逸海珠分公司向原告支付拖欠的租金至被告返还租赁物之日止，以237207.83元/月从2020年3月起算，其中5月的租金同意抵扣20万元其他费用；3、判决被告金逸海珠分公司向原告支付滞纳金，滞纳金按月计算，以每月应付租金为标准，从2020年2月21日起按每日千分之一计算到被告实际支付全部租金之日止；4、判决两被告承担连带责任；5、判决被告金逸海珠分公司承担本案诉讼费。事实与理由：原告曾用名为广东苏宁电器有限公司，2013年3月27日变更名称为广东苏宁云商销售有限公司，2018年10月19日变更名称为现用名广东苏宁易购销售有限公司。2010年9月1日，原告与广州金逸影视传媒股份有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将广州市达镖国际中心广场第五层房屋出租给广州金逸影视传媒股份有限公司。2011年12月2日，原告与广州金逸影视传媒股份有限公司签订了《补充协议（一）》，后广州金逸影视传媒股份有限公司更名为广州金逸影视传媒有限公司。2011年12月30日，原告、广州金逸影视传媒股份有限公司、被告金逸公司签订了《租赁合同承租方变更之三方协议书》，约定由被告金逸公司承接金逸影视公司在《租赁合同》及《补充协议（一）》项下的权利义务。2017年9月12日，原告、被告金逸海珠分公司、被告金逸公司签订《主体变更协议书》，约定被告金逸公司将原合同项下的权利义务转让给被告金逸海珠分公司，并对被告金逸海珠分公司承担连带责任。被告金逸海珠分公司自2020年2月起拖欠原告租金，经原告发出《付款通知书》催告后，仍不履行付款义务，属于严重违约，故原告有权解除合同并要求被告金逸海珠分公司清偿租金、支付滞纳金，并要求两被告承担连带责任。两被告共同辩称：我公司承租涉案场地用于经营电影院，因2020年1月起受新冠疫情及防控措施的影响，电影院因不可抗力一直无法复工经营，我公司没有任何收入，还需要支付员工工资，是在无力支付租金，一直在与原告积极沟通，希望双方能够携手共渡难关。我公司并无违约的主观意愿，不同意承担滞纳金，双方的合同应继续履行，且希望原告给予租金的减免。根据补充协议，原告还应给予40万元的租金减免。综上，我公司因不可抗力无法使用涉案房屋，原告无权解除租赁合同，请求法院判决减免每个月的一半租金及不予支持滞纳金的情况下，双方继续履行租赁合同。经审理查明：位于广州市海珠区昌岗中路****（以下简称：涉案房屋）登记在广州江南房产有限公司名下，建筑面积4313.47平方米，用途为商业。广东苏宁电器有限公司向广州江南房产有限公司承租涉案房屋，并约定原告有权与第三方签订转租、分租、联营或合作等合同，但须向甲方提供书面备案。2010年，广东苏宁电器有限公司（甲方、出租人）与广州金逸影视投资集团有限公司（乙方、承租人）签订《广州市达镖国际中心金逸国际电影城房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方开设金逸国际电影城；租赁期限为15年，自甲乙双方在《租赁房屋交付确认书》上签字盖章之日开始计算；甲方承诺2010年11月30日按附件二的要求将租赁房屋交付乙方；甲方同意自乙方进场日其给予乙方五个月的免租装修期，供乙方进行装修；乙方在本合同签订之日起14个工作日内向甲方支付63万元定金，在影城开业后转为乙方的履约保证金，甲方应于本合同租赁期限届满或合同提前终止、解除之日起的10日内在乙方无任何违约和欠费的情况下，全额无息返还给乙方；双方同意乙方的租金方式为年度净票房分成租金和保底租金的取高者，保底租金按月预付，年度净票房分成租金按年度结算，在每年的1月20日前对上一年度的电影净票房收入进行结算；保底租金为45元/平方米/月，从第三年开始每两年在上个租赁年度保底租金基础上递增5%；年度净票房分成租金：1-5年为年度电影净票房收入的13%，6-10年为年度电影净票房收入的14%，11-15年为年度电影净票房收入的15%；保底租金按月预付，乙方应于每月20日前提前向甲方交付下月租金；乙方应按合同规定如期支付租金及其他应向甲方支付的费用，如乙方逾期支付，每逾期一日应向甲方支付相当于未付租金或费用金额千分之一标准支付违约金，一个租赁年度内逾期累计达30日的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担相应的赔偿责任。在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应当赔偿甲方遭受的一切实际损失：A乙方没有按照本合同3.4、7.2条的规定，逾期支付租金及相关费用的；甲方依据上述情形提前终止合同时，应当提前1个月书面通知；乙方应及时迁离并交回房屋，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失；等。此后，广东苏宁电器有限公司（甲方）与广州金逸影视传媒股份有限公司（乙方）签订《广州市达镖国际中心金逸国际电影城房屋租赁合同补充协议（一）》，约定原《广州市达镖国际中心金逸国际电影城房屋租赁合同》乙方主体名称自2010年11月19日由广州金逸影视投资集团有限公司变更为广州金逸影视传媒股份有限公司，甲方同意由广州金逸影视传媒股份有限公司履行原合同的所有乙方权利和义务；双方确定房屋实际交付时间为2011年5月1日，免租期自2011年5月1日至2011年9月30日，租赁期至2011年5月1日至2028年10月31日；其中2020年1月1日至2020年12月31日的保底租金为2846494元/年；由于大厦整体电量不够，甲乙双方同意委托业主方广州江南房产有限公司进行电量增容，为此乙方自愿承担人民币200万元的电量增容费；考虑到双方的友好合作及相互支持，在2011年5月1日至2016年12月31日五年的租赁期内，乙方每年4月20日支付当年5月份保底租金时，甲方给予乙方每年一次共五次每次20万元的租金减免，五年五次共计减免100万元整；等。2011年12月30日，广东苏宁电器有限公司（甲方、出租方）、广州金逸影视传媒股份有限公司（乙方、原承租方）与被告金逸公司（丙方、新承租方）签订《租赁合同承租方变更之三方协议书》，约定丙方为乙方的子公司，乙方向甲方承租涉案房屋的目的仅为其当时筹设的子公司丙方日常经营办公使用，丙方现已经注册成立，乙方欲将其合同项下的权利义务概括转让给丙方；经三方一致确认，本协议生效日起，租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方；丙方声明及确认，其已仔细阅读并详细了解租赁公司项下的所有内容，并同意承继乙方在租赁合同项下的所有权利和义务；甲方同意接受丙方为新的承租方；各方均同意，租赁物业的租赁期限至2011年10月1日起至2028年10月31日止；丙方承诺在租赁期内完全适当地遵守及履行租赁合同及本协议项下的各项条款、条件、协议、条文，包括但不限于按时足额地向甲方缴交租金、物业管理费及其他一切款项，遵守租赁物业的管理公约，履行租赁合同项下其他义务及责任；等。2017年9月12日，广东苏宁云商销售有限公司（甲方、原名广东苏宁电器有限公司）、被告金逸公司（乙方）、被告金逸海珠分公司（丙方）签订《主体变更协议书》，约定由于经营需要，乙方将其在《租赁合同》、《补充协议（一）》以及《三方协议》中的权利义务转让给丙方；甲方同意自本协议生效之日起，甲方为租赁合同出租方、丙方为租赁合同承租方，丙方应依据租赁合同约定享有权利、承担义务；乙方应对本协议生效后丙方履行租赁合同的行为承担连带责任；甲乙丙三方确认，乙方租赁费用已支付至2017年9月30日；乙丙任意一方有违反本协议行为的，甲方有权解除本协议及《租赁合同》，因此给甲方造成损失的，乙丙双方影响甲方承担违约责任；等。2018年10月19日，广东苏宁云商销售有限公司更名为原告广东苏宁易购销售有限公司。被告金逸海珠分公司是被告金逸公司的分支机构，不具备法人资格。被告金逸海珠分公司分别于2020年2月12日、2020年3月16日、2020年5月7日向原告发出《关于疫情期间减免租金的沟通函》，以其经营受到新冠疫情及防控措施影响为由，要求原告为其减免租金。原告确认收到上述沟通函，并通过口头方式回复被告金逸海珠分公司，同意为其免除2020年1月21日至2020年2月20日的租金，其他月份的租金要求正常支付。被告金逸海珠分公司在本案诉讼中提出要求原告为其免除2020年2月至4月的租金，同意自2020年5月起正常支付租金，原告对此不同意。原告在本案中主张解除租赁合同，被告金逸海珠分公司要求继续履行合同。经本院组织双方当事人进行调解，双方对于合同履行问题、租金减免问题、延缓缴纳问题未能达成一致意见。本案诉讼中，原、被告均确认以下事实：1、被告金逸海珠分公司已支付保证金63万元、按时支付租金至2020年2月20日（支付时间为2020年1月21日）；2、原告同意在本案中为被告金逸海珠分公司减免20万元租金作为电量增容的对价；3、被告金逸公司同意对被告金逸海珠分公司的债务承担连带责任。2020年7月16日，国家电影局发出通知要求，疫情低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。被告金逸海珠分公司称其于2020年8月20日恢复营业。本院于2020年8月25日向广州江南房产有限公司发函调查，询问广州江南房产有限公司有无因新冠疫情及防控措施给予原告租金减免政策；广州江南房产有限公司于2020年9月7日函复本院，称“我司与广东苏宁易购销售有限公司基于长期友好合作达成了相应减免协议，但未因新冠疫情及其防控措施给予广东苏宁易购销售有限公司租金减免政策”。本院认为：原告将涉案房屋出租给被告金逸海珠分公司作电影城经营用途使用，原、被告签订的《广州市达镖国际中心金逸国际电影城房屋租赁合同》、《广州市达镖国际中心金逸国际电影城房屋租赁合同补充协议（一）》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。关于合同解除问题。被告金逸海珠分公司主张因新型冠状病毒疫情影响，自2020年1月24日起客观上无法使用涉案房屋进行正常经营。现原告提出解除合同，被告金逸海珠分公司明确不同意，要求继续履行合同，考虑到双方剩余租赁期间较长，被告金逸海珠分公司为电影院经营投入较大，从商场整体性考虑，电影城的存在亦对原告经营有一定益处，涉案合同并非无法履行，故本院对原告要求解除双方的租赁合同的请求不予支持，双方应继续履行租赁合同及补充协议。关于租金支付问题。被告金逸海珠分公司承租涉案房屋是用于电影院经营，新型冠状病毒疫情及防控措施对电影院行业确有重大影响，被告金逸海珠分公司称从2020年1月24日起电影院无法开业，与事实相符。被告金逸海珠分公司虽拖欠2020年2月至6月的租金，但其存在客观上的经营困难，主观上不存在违约意愿。考虑到新型冠状病毒疫情对各行业均有大影响，原、被告作为出租方、承租方各有损失，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，综合考虑原、被告的意见，本院酌定被告支付2020年2月21至2020年6月20日的租金共计593019.58元给原告为宜。因原告自愿扣减20万元租金作为电量增容的对价，故被告金逸海珠分公司应向原告支付2020年2月21至2020年6月20日的租金共计393019.58元。对于原告的其他租金请求及逾期支付租金的滞纳金请求，本院予以驳回。原告要求两被告对上述债务承担连带责任，两被告对此并无异议，故本院对原告该请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：一、被告广州市金逸国际电影城有限公司海珠分公司、被告广州市金逸国际电影城有限公司在本判决生效之日起10日内支付2020年2月21日至2020年6月20日租金393019.58元给原告广东苏宁易购销售有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11813元，由原告负担5906.5元，由两被告共同负担5906.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年十一月二十六日书记员 彭智媚梁嘉淇