河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4799号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高碑店市鑫远房地产开发有限公司，住所地高碑店市步行街A内区**。 法定代表人：王爱良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈海亮，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何文强，男，1981年8月6日出生，汉族，住定兴县。 委托诉讼代理人：贾雪东，河北名鼎律师事务所律师。 上诉人高碑店市鑫远房地产开发有限公司（以下简称鑫远公司）因与被上诉人何文强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫远公司上诉请求：1、依法撤销河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初1314号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。首先，一审认定房屋未办理竣工手续不具备交付条件，这一认定明显存在重大错误。第一，因涉案房屋被政府列为解遗项目，一切手续从简，已经可以办理不动产登记，并且正在为业主办理不动产登记。连不动产登记都可以办理了，怎么还会不具备交付条件。第二，涉案楼盘已经在2016年就开始交付给回迁户了，目前入住率80%以上，他们已经入住4年多了，这是一个客观事实，不是谁可以编造的谎言，法官实地一看便知，其他业主都入住4年多了怎么还会不具备入住条件。其次，一审判决认定双方不能就协议履行达成一致意见错误。双方签署的拆迁协议约定，上诉人以给予被上诉人回迁安置房的方式给被上诉人补偿，这是双方的真实意思表示，而这次上诉人的反诉请求就是要求被上诉人办理回迁手续，正是按双方的合同办事，那怎么说双方就履行达不成一致意见？难道双方达不成一致意见就要变更合同，支持被上诉人的诉求？再次，一审认定长时间影响被上诉人权利的实现，这更是无从谈起。回迁房屋从2016年开始就交到了回迁户手中，目前入住率已经达到50%以上（实际已经达到80%以上）。被上诉人的权利就是得到回迁房，而被上诉人可以随时回迁，权利能够实现。而且判决多用猜测性语言，例如“本院结合及后期的实际履行或可能涉及的强制执行情况”。猜测性事项不属于法院认定的事实，该案还未到强制执行阶段法院怎么会无法执行？况且，后续强制执行问题不应该是判决所考虑的问题，用强制执行问题左右判决是本末倒置。二、一审适用的法律与判决结果自相矛盾，适用法律错误。一审适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条。其中第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。这一条规定的十分明确，就是双方要按照合同的约定履行义务，不能擅自变更、解除。而双方签署的拆迁协议的履行方式是交付回迁房，不是给付回迁房价款，被上诉人主张回迁房价款即属于擅自变更了合同，与第八条明显相违背。一审适用第八条却又支持了被上诉人的诉求，自相矛盾。本案合同根本就不属于可变更合同，民法总则已经取消了可变更合同的规定，即现在不存在可变更合同，所以被上诉人变更合同于法无据。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本条就是要求当事人要根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务，而双方所签署的是拆迁补偿协议，此类协议的性质本身就带有补偿性质，而不是谁因此获利，被上诉人的合同目的是取得安置房屋，交易习惯也是给予安置房，而不是给予与房价相等的房价款。因此，上诉人的义务即交付回迁房，被上诉人的义务即对回迁房的面积差价款进行结算、办理回迁手续、领取回迁房。而一审却判决上诉人支付被上诉人回迁房价款，与履行合同义务及该条规定相违背。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。前文已述上诉人、被上诉人的各自义务，而被上诉人的诉求是给付房价款，上诉人的诉求是要求被上诉人办理回迁房手续。因此是被上诉人不履行合同义务，而不是上诉人。一审判决支持被上诉人诉求就是帮助被上诉人违约。三、一审判决避重就轻、混淆概念。一审判决回避合同对双方的约束力、合同的稳定性、当事人的契约精神不谈，大谈双方不能就如何继续履行合同达成一致意见。如果一旦双方不能就如何继续履行合同达成一致意见，就变更合同而判决，那双方签署合同还有什么用处。一审判决回避众多回迁户已经入住涉案房屋多年且入住率已达50%以上（实际80%以上）不谈，却大谈房屋不具备交付条件，是颠倒黑白。需要强调的是，是否具备交付条件是一个事实状态，而不是一个法律状态，不以人的意志为转移，能交付就是能交付，众多业主就居住在那儿，这是事实。一审判决避涉案房屋已经可以办理不动产登记不谈，却大谈房屋未办理竣工验收（实际已经办理）。如果都能办理不动产登记了，竣工验收还有意义？再者，竣工验收只是完成行政上的一项手续而已，与是否具备交付条件完全是两个概念，竣工是法律程序，交付条件是事实状态，二者不能混淆。总之，涉案房屋早已具备入住条件，是被上诉人不愿意回迁而已。双方应该保持合同的稳定性，继续履行合同，而不能任意更改合同，综上，一审判决确有错误，望二审予以纠正。 何文强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 何文强向一审法院起诉请求：1、判令本诉被告鑫远公司给付本诉原告何文强回迁房价款535424元；2、本案一切费用由本诉被告负担。 鑫远公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告何文强继续履行《房屋拆迁补偿协议》即立即与反诉人鑫远公司办理房屋回迁手续；2、本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告何文强承担。 一审法院认定事实：何克敏原有位于高碑店市西平房两间，2011年由鑫远公司负责拆迁，何克敏自愿将拆迁房屋分给其孙子何文硕、何文强，由何文硕、何文强与被告签订房屋拆迁补偿协议。2011年1月31日，何文强与鑫远公司签订《房屋拆迁补偿协议》，协议约定：被拆迁房屋位于高碑店市西侧（原公检法司家属区），被拆迁面积75.2平方米，房屋拆迁补偿方式为房屋产权置换。产权置换：1．鑫远公司提供给何文强的安置房屋应当符合国家质量安全标准；2．甲方承诺：被拆迁户的主房子、配房及院的面积，可以得到新建住宅楼相同面积的赔偿，再给搬迁临时安置补偿每平方米20元；3．被拆迁户按签字顺序为准，可以选择自己的楼层，其价格计算均按全楼盘的销售时的平均价格计算，如果选择时楼层高于或低于上述平均价格，相互找差价；4．被拆迁户旧房面积大于新建楼房面积的，多于面积按本小区销售楼房时的均价付给被拆迁户。另外，被拆迁户旧房面积小于你所要的新建住宅楼的面积，少于部分，按你所要的楼层按本小区销售时价格付款；5．甲方提供位于原金盾小区（中央公馆）楼房号3单元号1602；6．甲方应拆迁完后签订合同之日起24个月内交付房屋，逾期每月补偿乙方700元。协议另对违约责任以及争议解决做出了约定。 事实二：何文强于2017年5月27日向一审法院递交起诉状，起诉要求1．鑫远公司履行《房屋拆迁补偿协议书》约定的向何文强交付回迁楼并为何文强办理房产手续等约定义务；2．判令鑫远公司依约向何文强支付自2013年2月1日起至交付房屋之日止每月700元的房屋租赁费（暂计算至2017年5月31日共计52个月36400元）等。一审法院查明案件事实后，于2017年8月24日出具（2017）冀0684民初1720号民事判决书，以案涉房屋尚未竣工为由依法判令鑫远公司支付何文强上述房屋租赁费36400元并驳回了其他诉讼请求。何文强不服该判决，在法定期间内向保定市中级人民法院提起上诉，保定市中级人民法院于2017年12月20日出具（2017）冀06民终6775号民事判决书，以何文强上诉理由不能成立为由，驳回上诉、维持原判。上述两份民事判决书均已发生法律效力。 事实三：本案在诉讼过程中，何文强申请对位于高碑店市（原金盾小区）楼层为16层的住宅用途的房地产进行公开市场价值评估。经一审法院对外委托，保定市信达房地产评估有限公司于2020年5月19日出具信达房估字［2020］第Ｘ082号《房地产估价报告》，其中估价时点为2020年5月12日（高碑店市人民法院委托日期）；估价对象为位于高碑店市兴华路西侧中央公馆（原金盾小区）3号楼16层的房地产，估价结果为确定估价对象在价值时点2020年5月12日未设立任何法定优先受让权利下评估单价取整为7120元／平方米，何文强支付评估费3000元。 事实四：高碑店市人民政府［2018］第14号文件记载，政府于2018年4月18日召开了专题会议，研究了《关于燕赵熙府等房地产开发遗留问题项目的解决建议》、《关于加快解决房地产开发遗留问题的补充意见》等三个文件，相关房地产开发遗留问题项目中包括案涉的金盾小区项目，文件中确定了该项目存在超容积率、未办理规划手续等遗留问题，并提出了解决建议。 事实五：高碑店市国土资源局于2014年9月18日为鑫远公司办理登记了高碑店市兴华路西侧土地使用权证。位于高碑店市兴华路西侧、迎宾路南侧的高碑店市工程）项目于2015年5月4日办理了《建设用地规划许可证》（（地字第**。河北海创消防安全技术有限公司依据高碑店市鑫源房地产开发有限公司的委托于2019年10月15日对高碑店市金盾小区1＃、2＃、3＃住宅楼出具（ＨＢＪＣＨＢＨＣ20190046）《建筑消防设施检测报告》，初检为合格。河北工程质量检测中心于2019年8月6日出具冀建检19002135-Ｇ-5148《检测鉴定报告》，对案涉3号住宅楼进行质量检测，检测结果为该工程未发现明显影响主体结构安全性的损伤及缺陷；所测项目满足设计及规范要求。高碑店市土地勘测中心于2020年7月2日就案涉3号住宅楼出具了《不动产测量报告》。 上述事实，有（2017）冀0684民初1720号判决书、（2017）冀06民终6775号判决书、何文强房屋拆迁补偿协议、房地产估价报告、评估费票、何克敏拆除建设协议书、建设用地规划许可证、土地使用权证、专题会议纪要、建筑消防设施检测报告、不动产测量报告、检测鉴定报告以及法庭审理笔录等证据证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，何文强与鑫远公司签订的《房屋拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。（2017）冀0684民初1720号生效判决书查明的案件事实中包括“何克敏自愿将拆迁房屋分给其孙子何文强、何文硕”的事实，且鑫远公司的反诉请求为“判令被反诉人继续履行《房屋拆迁补偿协议》即立即与反诉人办理房屋回迁手续”，该主张亦可佐证何文强的主体资格。根据合同相对性原则，何文强作为合同一方当事人有权向鑫远公司主张权利，鑫远公司主张何文强并非本案适格主体，理据不足、不予采信。协议签订后，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，鑫远公司应依约向何文强交付回迁房。现因案涉房产未办理竣工验收手续等问题，双方就合同继续履行不能达成一致意见，且长时间影响何文强权利的实现，一审法院结合前期合同约定以及后期合同的实际履行或可能涉及的强制执行情况，认为何文强要求鑫远公司按照市场价格支付相应的回迁房价款的请求合理，应予支持。保定市信达房地产评估有限公司于2020年5月19日出具的信达房估字［2020］第X082号《房地产估价报告》，鉴定程序合法、鉴定结论客观真实，可以作为定案依据。综上，参照评估房屋单价，按7120元/平方米乘以约定补偿面积75.2平方米，计算得出回迁房价款应为535424元。原告已支出的评估费3000元，应由被告负担。鑫远公司的反诉请求与当庭陈述自相矛盾，相关主张缺乏事实及法律依据，损害了何文强的合法权益，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本诉被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付本诉原告何文强回迁房价款535424元及评估费3000元，共计538424元。二、驳回反诉原告高碑店市鑫远房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4577元（已减半收取），由本诉被告鑫远公司负担；反诉案件受理费40元（已减半收取），由反诉原告鑫远公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请证人温某出庭作证，证明上诉人与被上诉人交接房屋钥匙的情况，因为证人本身就是具体办理业务的人员。温某出庭称其系上诉人的员工，出庭证明金盾小区3号楼回迁的事情，2017年9月交房通知业主收房，当时公司王总打电话给温某让被上诉人拿钥匙，被上诉人拿了一个钥匙，看了看房。被上诉人质证意见为：1、上诉人申请证人出庭程序是错误的，并没有提交证人出庭申请书；2、证人证言的内容是虚假的，被上诉人不认可，被上诉人从来没有收到过这把钥匙，也没有查看过涉案房屋，在2017年双方进行诉讼时判决书上明确记载，当时上诉人因为其称何克敏与被上诉人之间的权属不清，到底给谁不清楚，拒绝办理相关手续，这个内容与证人证言相互矛盾。被上诉人提交（2019）冀0684民初1896号和（2019）冀06民终5930号两份判决书，称两份判决书是同一个涉案小区，开发商是本案上诉人，另外的当事人是与被上诉人同样的拆迁户，也是交付不了房屋拆迁户主张的回迁房补偿款。上诉人质证称该案件目前还在走法律程序，上诉人申请了检察监督，案号为冀保检十部控民受（2020）168号，目前该案还没有最终定论。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，一审查明上诉人与被上诉人于2011年1月31日签订《房屋拆迁补偿协议》，约定上诉人应在拆迁完后签订合同之日起24个月内交付房屋。被上诉人曾于2017年就交付回迁房并办理房产手续等问题提起过诉讼，可见双方就回迁房交付产生争议已久，且至今并未解决交房问题，就合同履行仍无法达成一致，长时间地影响了被上诉人的正常权利。故一审法院综合考虑本案实际情况，按照评估价格依法计算回迁房价款，并判令由上诉人给付被上诉人回迁房价款，并无不当。上诉人主张涉案房屋已经办理竣工验收、可以办理不动产登记且正在为业主办理，以及曾与被上诉人交接房屋钥匙，均未提交确实充分的证据加以证实，对此本院不予采信。上诉人的上诉主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，高碑店市鑫远房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9194元，由上诉人高碑店市鑫远房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 娟 审 判 员  田 苗 审 判 员  万丙申 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  沈 飞 书 记 员  霍思雨