云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云O1**民初11522号原告：云南国资昆明经开区产业开发有限公司。住所地：云南省昆明经济技术开发区出口加工区鼎南路**产业大厦**。法定代表人：许涛。委托代理人：张继焕，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：李亚伦，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南良明雄房地产开发有限公司。住;'>住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园2A10-2iv>法定代表人：陈良招。委托代理人：李黎，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。委托代理人：陈顺招，男，1977年5月4日生，汉族，身份证住址湖南省邵东县，特别授权代理。原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司诉被告云南良明雄房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘云顺独任审判，于2020年11月6日公开开庭进行了审理，原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司特别授权代理人张继焕、李亚伦、被告云南良明雄房地产开发有限公司特别授权代理人李黎、陈顺招到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司诉称：2015年12月1日，原告与被告签订《土地使用权租赁合同》，原告将位于昆明周边面积为72.8085亩土地（矣六乡007-3地块）用于停车场使用。合同约定土地租赁期限一年，租赁费用为10000元／亩／年，租金一次性支付，被告不得在涉案地块上搭建任何永久性房屋或设施，否则产生的一切后果及损失由被告承担。如被告需继续租赁使用宗地，应在租赁期满三个月前向原告书面提出续租申请并重新签订租赁合同，并约定了被告逾期支付租金、税金及逾期返还地块的违约责任。合同签订后，被告向原告支付了2015年12月1日至2016年11月30日的租金728085元。自2016年12月1日土地使用权租赁合同履行期限届满后，原被告双方虽然未再重新签订租赁合同，但至2019年4月16日被告一直占有使用涉案地块，却始终拒绝向原告支付占用期间的租金，同时还拒绝向原告支付相应的违约金。期间原告多次向被告发函催促其归还土地，并交纳占有期间的租金，但由于被告擅自变更土地使用用途，在涉案土地上搭建房屋，导致土地难以恢复原貌，直至2019年4月16日，被告才将占用土地返还原告。在此期间，被告共占用、使用涉案地块达866天。截止起诉之日，被告未向原告支付任何费用，故诉请：1.判令被告向原告支付租金1727456.47元；2.判令被告向原告支付2016年12月1日前应交租金728085元为基数计算的延期支付违约金156726.36元（其中：自2016年12月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍为标准计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，暂计算至2020年6月10日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算）；3.判令被告向原告支付2017年12月1日前应交租金728085元为基数计算的延期支付违约金111142.68元（其中：自2017年12月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率1.3倍为标准计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，暂计算至2020年6月10日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的1.3倍为标准计算）；4.判令被告向原告支付以2018年12月1日前应交租金271286.47元为基数计算的延期支付违约金23404.71元（其中：自2018年12月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍为标准计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，暂计算至2020年6月10日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算）；5.判令被告支付原告为实现债权而支出的费用（包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、保全担保费等）以上合计：2018730.22元。被告云南良明雄房地产开发有限公司辩称：一、原、被告双方的租赁关系已经在2017年7月13日终止，原告无权向被告主张2017年7月13日之后的租金。2017年7月13日，原告发函给被告终止了双方之间的租赁关系，2017年7月13日以后，原、被告双方租赁关系终止，原告不再是出租方，被告也不是承租方，原告无权再向原告收取租金。并且，双方已在租赁合同第2.6条中明确约定，非甲方原因造成需收回本合同租赁土地的，本合同终止，甲方按照乙方实际使用土地的时间进行租金结算。因此，原告无权主张租赁合同终止后的租金和税金。二、租赁合同期内，被告已经按照租赁合同的约定交纳了租金押金和税金，被告不存在违约行为。租赁合同到期后，双方也没有租金金额、以及租金的交纳时间作出约定，因此，被告不构成延期支付租金。原告主张租赁合同到期后，即2016年12月1日就要交纳新年租金是原告单方意思，并没有征求被告同意，对被告没有约束力因此，原告主张被告违约金无事实和法律根据。三、租赁合同第2.6条中明确约定乙方在接到甲方通知之日起90日内无条件配合将土地退还甲方。因此，租赁关系终止后被告只有配合退还的义务，并且，被告在收到腾退通知后，积极配合原告开展商户劝退搬离、拆迁等工作，在商户劝退搬离、拆迁期间，被告未向商户收取任何费用，在该期间被告不但未产生收益，而且还独立承担了若干的违约金责任。因此，被告已经履行了配合义务，原告要求支付交纳租赁关系终止后的租金、税金无事实和法律根据。四、原被告双方在租赁合同中并没有对律师费、保全担保费的承担作出约定，被告要求支付律师费50000元和保全担保费的诉讼请求无事实和法律根据。五、被告已经按照双方的约定交纳了押金10万，希望人民法院将该押金冲抵被告应付租金。六、《土地储各管理办法》第四部分前期开发、管理与供应第十四条规定“储各土地的临时利用应报同级国土资源主管部门同意。”各级该规定，出租储备土地的权力归属于国土资源主管部门，原告出租的案涉土地使用权的行为未经得国土资源主管部门的同意，原告无权收取租金。综上所述，原告诉请交纳2016年12月1日至2019年4月16日期间的全部租金、违约金的诉讼请求无事实和法律根据，恳请人民法院依法作出公正判决。原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1.《经开区储备土地委托看护合同》、《昆明经济技术开发区管理委员会会议纪要》第43期，欲证明2013年11月29日原告接受昆明市土地矿产储备中心经开分中心委托，范围看护涉案地块。并于2015年11月18日经昆明经济技术开发区管理委员会同意，拟将涉案地块对外出租作为临时停车场使用；2.《土地使用权租赁合同》，欲证明2015年12月1日，原、被告双方签订合同，约定原告将涉案土地使用权交付被告使用，租期一年。并约定了（1）土地用途为临时停车场及货场堆场，不得用作其他用途，由此产生的包括原告损失在内的一切责任及后果由被告承担。（2）租金、税费由被告承担。（3）逾期支付租金、税费以及逾期归还涉案土地的违约责任；第二组证据：《关于土地占用费追缴及收回土地的函》、《关于收回占用土地的函》，欲证明2017年7月13日、2017年10月19日原告分别向被告函告被告应当依照合同约定向原告支付租金（土地占用费）、逾期归还土地的违约金等，并送达被告；第三组证据：《云南国资昆明经开区产业开发有限公司安全生产现场检查记录》，欲证明从2016年至2017年期间原告多次通知被告存在违约行为，但被告拒不整改；第四组证据：《高楼房村（A3-1#、A3-2#地块）地块工程移交单》，欲证明直至2019年4月17日，被告才将涉案土地使用权移交原告指定的第三方；第五组证据：No.0008183568《云南省非税收入收款收据（单位执收）》、No.0008301423《云南省非税收入收款收据（单位执收）》、《中国大地财产保险股份有限公司缴费通知单》、《保单保函》、No.08698532《云南增值税专用发票》，欲证明原告在本案中支出诉前保全费5000元、案件受理费22950元、保全担保费2018.73元、律师费50000元。经质证，被告云南良明雄房地产开发有限公司对原告提交的第一组证据中证据去1的三性认可，同时证明了原告出租土地未经国土资源主管部门同意，委托看护合同里没有约定原告有权对外收取租金；认为证据3中13.5条约定了生效条件是双方盖章签字，但本合同只有甲方，乙方没有签字，所以该合同为未生效的合同；对第二组证据的三性无意见，按照税法的规定是由被告承担的，虽然合同约定由被告承担，但原、被告合同终止后的税费应由原告承担；对第三组证据的三性予以认可，该份证据同时也是被告所提交的证据之一，要证明原、被告双方之间的租赁关系于原告向被告发函之日解除（即2017年7月13日），但对于原告认为被告应当按照合同约定向原告支付租金、税费及违约金的证明目的不予认可；对第四组证据的真实性予以认可，被告收到了该检查记录，但这中现象和行为，在原告租赁的几块土地中都存在，原告所说是例行检查，被告是知晓该事宜的，而且原告知晓被告加盖建筑物，在租地前原告给被告一定时间建造，原告曾发函给被告要求办手续；对第五组证据的三性予以认可，确有移交情况，但对证明目的不予认可，移交清单只是双方最终办理接收的时间，场地移交在签订这个清单之前已经大部分劝退、清场，没有人在使用，原告对这些情况是知晓的，办理这个清单是原告为了好办手续才签订的；对第六组证据的三性予以认可，对证明目的不予认可，原、被告没有约定由被告承担律师费，保全费、担保费、诉讼费根据诉讼法的规定判处。被告云南良明雄房地产开发有限公司针对其辩称，向本院提交如下证据：证据一：收据、中国建设银行单位客户专用回单，欲证明原告向被告交纳押金20万元（两份合同共缴纳了20万元）；证据二：关于收回占用土地的函，欲证明2017年7月13日原告第一次发函，明确双方终止租赁关系，要求被告归还土地，由此明确原、被告双方租赁关系终止，原告无权主张租赁关系终止之后的租金、税金；证据三：园区运营部联系单（土储中心发给原告的函，原告又转交给被告的），欲证明原告知晓被告在本案案涉土地上建造建设物，原告明知被告建造建筑物的情况下仍与被告签订合同，并且该函件是在租赁合同成立之前就发给原告了，原告在合同签订前是知晓被告的建造行为的。经质证，原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司对被告提交的证据一的三性予以认可；对证据二的三性予以认可，但对证明目的不予认可，2017年7月13日，原告发函要求被告返还土地，但是被告继续使用土地，所以才有原告2017年10月19日再次发函，函件中表明要收回土地，但是没有说终止合同；因证据三没有原件，无法核实真实性，故对该证据的三性及证明目的都不予认可，从内容上来看，这两份函不涉及本案土地，该份函是租赁关系建立前委托看护期间不允许建盖建筑物的通知，其后双方签订的租赁合同中只能用于临时停车场，不能建盖房屋，双方有明确约定，而且有被告公司的书面承诺书。本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的第一、第二组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对以上两组证据予以采纳；对第三组证据的三性予以认可，但该组证据无法证明被告拒不整改，且被告是否整改与本案并无直接联系，故对其证明目的不予认可；对第四组、第五组证据三性予以认可。对被告提交的证据一三性予以认对该组证据予以采纳；对证据二的三性及证明目的予以认可；对证据三的真实性、合法性予以认可，但对其关联性及证明目的均不予认可。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证，认证，查明如下法律事实：2015年12月1日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《土地使用权租赁合同》并在合同上盖章。《土地使用权租赁合同》约定原告将位于昆明周边面积为72.8085亩土地（矣六乡007-3地块）出租给被告用于停车场使用，土地租赁期限一年，租赁费用为10000元／亩／年，租金一次性支付。租赁期限内由被告承担土地使用税，并按税局相关由被告直接缴纳。乙方向甲方租赁的土地只能用于停车场及临时货场堆场使用，不得在该地块上搭建任何永久性房屋或设施。若因乙方将该土地用于出停车场及临时货场堆场之外的其他用途产生的一切后果及损失（包括给甲方造成的罚款、罚金的损失）由乙方承担。乙方违反以上规定拒不改正，甲方有权解除合同收回土地，无需承担任何违约责任。如被告需继续租赁使用宗地，应在租赁期满三个月前向原告书面提出续租申请并重新签订租赁合同。租赁期满或协议因解除的原因提前终止的，租用场地恢复原貌。乙方未按照约定交还的，每日应承担1000元的违约金，同时甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方自行承担。乙方逾期支付应支付租金或土地使用税的，自逾期之日起每日按应付但未付金额的5%向甲方支付违约金，累计计算。乙方如拖欠达30天以上，甲方有权收回土地并解除本合同，违约金不足以弥补给甲方所造成的损失的，乙方还应补足。合同签订后，被告向原告支付了2015年12月1日至2016年11月30日的租金728085元及保证金100000元。2016年12月1日，《土地使用权租赁合同》履行期限届满，原、被告双方并未重新签订租赁合同，但被告一直沿用土地。2017年7月13日和2017年10月19日，原告分别向被告函告被告应当依照合同约定向原告支付租金（土地占用费）、逾期归还土地的违约金、由原告垫付的土地使用税等，并于当天送达被告。庭审中经原、被告双方确认，被告于2019年4月16日将涉案土地使用权移交给原告指定的第三方。另查明，2013年11月29日，原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司与昆明市土地矿产储备中心经开分中心签订《经开区储备土地委托看护合同》，接受昆明市土地矿产储备中心经开分中心委托看护涉案地块。2015年11月18日《昆明经济技术开发区管理委员会会议纪要》第43期载明，同意将管委会委托给原告看护的从高楼房村收储的72.8亩土地与其出让土地连片对外出租作为临时停车场使用。本案争议焦点主要有以下几个方面：一、原告出租涉案地块的行为是否合法？二、2016年11月30日《土地使用权租赁合同》届满后，原、被告之间是否存在租赁合同关系？租赁合同关系何时终止？三、原、被告双方租赁合同法律关系终止后至被告交付涉案土地之日期间，被告是否应当承担土地占用费？四、被告应当承担的2016年12月1日至2017年7月13日期间的租金及2017年7月14日至2019年4月16日期间的土地占用费共计多少元？五、被告应承担的延期支付违约金如何计算？针对争议焦点一，本院认为，原告提交的《经开区储备土地委托看护合同》及《昆明经济技术开发区管理委员会会议纪要》第43期可确认原告的出租行为合法有效，故被告应当履行《土地租赁合同》约定的义务，向原告支付土地租金。针对争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案原告与被告签订的《土地使用权租赁合同》约定的租赁期限已于2016年11月30日届满，后原、被告虽未签订新的租赁合同，但租赁物一直由被告占有、使用，可视为原、被告之间构成不定期租赁合同关系。同时，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告于2017年7月13日向被告送达《关于土地占用费追缴及收回土地的函》，要求被告补缴土地占用费及归还土地，至此，应视为不定期租赁合同解除。针对争议焦点三，本院认为，2017年7月14日至2019年4月16日被告实际将涉案土地使用权移交给原告指定的第三方期间，被告仍然实际占用涉案土地。在此期间，被告仍应按照《土地使用权租赁合同》约定的租金标准向原告支付土地占用费。针对争议焦点四，本院认为，按照原、被告双方签订的《土地使用权租赁合同》约定租金标准为10000元/亩/年，被告承租地块面积为72.8085亩，每年租金应为728085元。按照728085元/年的租金标准计算，2016年12月1日至2017年7月13日期间被告应支付的租金为448819.52元（728085元/365日×225日）；按照728085元/年的租金标准计算，2017年7月14日至2019年4月16日期间被告应支付的土地占用费为1280631.70元（728085元/365日×642日）。以上两项共计1729451.22元。虽然按以上标准计算出来的租金及土地占用费共计1729451.22元，但根据“不告不理”原则，对被告应当支付的租金及土地占用费，本院根据原告诉讼请求依法确认为1727456.47元。同时，应被告于《土地使用权租赁合同》签订后向原告缴纳过押金100000元，扣抵该部分押金后，被告还应向原告支付的租金及土地占用费为1627456.47元。针对争议焦点五，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案涉及的2016年12月1日至2017年7月13日期间仍处于租赁合同有效期内，故应当按照《土地使用权租赁合同》约定，于租赁合同签订之日起10日内一次性支付一年期土地租金，乙方未按照约定交还的，每日应承担1000元的违约金，乙方逾期支付应支付租金的，自逾期之日起每日按应付但未付金额的5%向甲方支付违约金。庭审中原告调整为按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告抗辩违约金过高，并且被告不应当支付。本院认为，逾期未付租金属被告违约行为，但原告主张的违约金过高，故对2016年12月1日至2017年7月13日期间的租金延期支付违约金，应当以租金448819.52元为基准，应当按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算自2016年12月11日起至2019年8月19日期间的延期支付违约金，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至被告实际付清租金之日止的延期支付违约金。因原、被告签订的《土地使用权租赁合同》已于2017年7月13日解除，故2017年7月13日之后的土地占用费不再计算延期支付违约金。综上所述，对原告要求被告支付租金的诉讼请求中1627456.47元的部分，本院依法予以支持，但原告诉请的租金中应包含租金及土地占用费两部分，对超过部分不予支持；对原告要求被告支付2016年12月1日至2017年7月13日期间的租金延期支付违约金的诉讼请求予以支持，对其他部分不予支持；对于原告主张的律师费、保全费、保全担保费，其中律师费、保全担保费原、被告双方并未在合同中约定且并非必要费用，对该部分依法不予支持，对保全费予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判决被告云南良明雄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司一次性支付2016年12月1日至2017年7月13日期间的租金及2017年7月14日至2019年4月16日期间的土地占用费共计1627456.47元；二、判决被告云南良明雄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司一次性支付以448819.52元为基准，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算自2016年12月11日起至至2019年8月19日期间的延期支付违约金及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至被告实际付清租金之日止的延期支付违约金；四、驳回原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司的其他诉讼请求。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22950元，减半收取11475元，由原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司承担1475元，由被告云南良明雄房地产开发有限公司承担10000元。剩余11475元退还原告云南国资昆明经开区产业开发有限公司。保全费5000元，由被告云南良明雄房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审判员  刘云顺二〇二〇年十一月十六日书记员  李明远