贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔04执异189号异议人（案外人）：张世祥，男，1967年12月7日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。申请执行人：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金珠路**。统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，系该公司董事长。委托代理人：申训，贵州乾合律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。委托代理人：王仲勋，男，汉族，系该公司法务。委托代理权限为特别授权代理。被执行人：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**。统一社会信用代码：91520402700654546C。法定代表人：姜荣华，系该公司董事长。委托代理人：余次继，贵州黔策律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。本院在执行申请执行人贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司（以下简称“铝镁公司”）与被执行人贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称“华大公司”）合同纠纷一案中，案外人张世祥向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人请求：中止贵州省安顺市中级人民法院（2020）黔04执56号案件对贵州省安顺市西秀区产的执行。事实和理由：异议人与华大公司在双方于2013年元月19日签订的《房屋销售协议》和2013年6月21日签订的《商品房买卖合同》的基础上于2015年8月5日签订《商品房买卖合同》及《购房补充条款》，约定异议人以人民币1276350元购买位于西秀区建筑面积216.88平方米房屋。2015年11月4日双方签订《补充协议》一份，约定异议人等人（乙方）于2015年11月4日将所欠购房款一次性交付给华大公司，华大公司同时将房屋全部交给乙方，并自交款之日起移交全部租赁合同及水电过户。涉及到已移交给乙方4个租赁公司的保证金或押金由华大公司退还，且异议人依法享有对应权利，同日华大公司确认已收到异议人全部购房款，还缴纳了相关房屋交易税等费用。华大公司于2015年11月4日向异议人实际交付了该房屋，异议人至今一直实际占有、使用该房屋，异议人多次催办房产证，但华大公司至今未给异议人办理过户登记。2019年12月9日异议人再次催办证件，华大公司出具《说明》一份，内容为房屋的实际所有权及实物已于2015年11月交付，目前该房屋产权证照正在办理中。异议人在法院查封案涉房屋前已经签订了合同，支付了全部房款，并实际占有、使用、管理案涉房屋，且未办理房产证的过错不在我方，法院的查封损害了异议人的合法权益，请求中止执行。申请执行人铝镁公司陈述：异议人的申请不成立，1、异议申请人所称与华大公司在2013年元月19日签订房屋销售协议，并称在2015年已经将房屋交付，但异议申请人并未提供房屋的预告登记或者是产权办理未能成功的理由，因此对于该房屋买卖的真实性无法核实。2、荣建大厦系办公用房，其不符合执行异议规定的28条用于居住。3、根据异议申请人陈述，其购房款非异议申请人同一个账户进行支付，无法确定其房款支付的具体比例，因此我们认为异议申请人的申请不成立，请求依法驳回。被执行人华大公司陈述：基本事实和异议人所述是一致的，2013年华大公司和王金建签订了一个《销售协议》，是以王金建的名义购买，房款虽然没有全部进到华大的对公账号，但是收款人都是华大公司的高管，最终也进入到华大公司的账户内，后来因为要分割产权，才补签的售房合同。2015年三个异议人把剩下的房款付清，所以华大公司就把房屋移交给异议人。2015年办不了产权证是因为办证产生的税费，公司承担不起，故未进行产权变更，后因公司的财产被查封，就更加无法办理产权证。今年房屋被查封之后，我们也向异议人说明了这个事情。异议人提交第一组证据：1、申请人身份证复印件；2、《关于购买荣建大厦8层有关情况说明》，证明目的：房屋是我们统一购买的情况。申请执行人铝镁公司对身份证无异议，对《关于购买荣建大厦8层有关情况说明》质证认为该情况说明系其单方制作的，不具有证明的效力，其所说明的情况，应该由其他证据予以证明。被执行人华大公司质证表示对身份证无异议，情况说明虽不具备证据的形式要件，但是能够说明购房的事实，华大公司对该证据无异议。第二组证据：《房屋销售协议》，拟证明：三人在2013年元月份以王金建的名义签订一份房屋购买意向。协议的主要内容约定了定金及付款方式等。申请执行人铝镁公司质证认为真实性无法核实，根据该协议对应的乙方是王金建，无法体现另外两个异议人参与购买的情况，且该房销售协议第三条说明该房屋乙方并没有合法占有，是以租赁的方式。被执行人华大公司表示对真实性予以认可。当时8楼是一个整体，卖的时候只能写一个人，因此只写了王金建，因为我们知道王金建是其他两人的代表，所以就写了他的名字。约定的付款方式，实际上是分期付款，所以在2015年没有付清尾款之前，是按照一定比例按租金进行收取的。而且这份房屋销售乙方经办人是张世祥，也可以佐证。第三组证据：《商品房买卖合同》，拟证明：以王金建的名义签订的总合同。在双方的签字处也有张世祥的签字。申请执行人铝镁公司质证认为真实性无法核实，且从合同内容来看，达不到其证明目的。因为假设该合同是在2013年6月21日签订，如果是现房，交付时间不可能无法确定，对于交房和付款的具体情况，待异议申请人举证后，我方再发表质证意见，且该份证据和上一组证据，共同佐证了双方当事人为王金建，与张世祥无关联。被执行人华大公司表示对于合同的三性无异议，该合同是双方针对买卖标的、购房条款、交付时间、产权办理等三方约定，但是否交房以及交付，要以异议人的综合证据进行认定。第四组证据：《购房补充条款》、《补充协议》、华大公司移交时给4租赁户发的通知、说明。拟证明：三人共同购买，签订的补充条款，华大公司在异议人购房款交齐之后，移交的房产，也说明了华大公司未向三人办理房产证的说明，三人向华大公司催办房产证，华大公司出具的说明。申请执行人铝镁公司质证表示和上一组质证意见一致。根据购房补充条款，确定的产权证办理时间是2015年12月30日，2015年11月4日签订的补充协议中第七条，房产证办理的时间变更为2016年5月30日，并约定如违约甲方退还购房款及相关费用。从2016年5月30日至我们查封有三年有余，该房产证仍然没有进行办理，我们认为异议申请人对未办理房产证存在过错，按照三个产权测绘的面积无法核实哪个申请人是哪一块。被执行人华大公司表示对真实性予以认可，关于产权办理的问题，在之前的答辩也有陈述，在此期间，三个异议人多次向公司要求办理产权证，因公司原因，至今也未向三个异议人办理产权变更。是双方针对产权分割、税款、以及违约责任进行的补充协议。其中补充协议第四条，将8楼划分为三个产权，已经明确内容。而且该面积和房号与异议人的申请书上是对应的。第五组证据：荣建大厦购房交付房款情况明细表，付款银行凭证等。拟证明：三人共同购买荣建大厦8层的事实。申请执行人铝镁公司质证表示“三性”不予认可，根据异议申请人提供的银行流水及交付房款明细表，其付款人和收款人均非合同的当事人，无法证明与本案相关，其中没有流水的部分，以租金抵扣房款，还有协商的违约金在没有其他相应证据证明的情况下，该款是否能抵扣，无法确认，并且该付款明细无法体现三位异议申请人的各自付款比例，因此对于该组证据我们不予认可。被执行人华大公司表示付款人和异议人是亲属关系，对于明细表，李丽是华大公司的财务副总，姜建华是华大公司的股东之一，贵州省利通实业有限公司的法定代表人是李丽，收款人与华大公司有关联关系，其收到异议人支付的款项之后，华大公司均予以认可，对于申请方提到的抵扣房款的情况，在合同里面有抵扣说明，双方协议是租金抵扣房款，是真实有效的。第六组证据：《商品房买卖合同》，《房屋所有权证》，购房及房屋交易税、印花税和办证工本费及维修基金收据，贵州省不动产登记查询结果。拟证明：荣建大厦8-1是张世祥购买的。申请执行人铝镁公司质证表示对不动产登记查询结果无异议，对收款收据应该提供相应的银行流水。被执行人华大公司表示钱是收到的，对该组证据无异议。第七组证据：（2020）黔04执56号执行裁定书及查封清单，公司企业信息，拟证明：证明主体身份，案涉房屋已经被查封。申请执行人铝镁公司及被执行人华大公司均表示无异议。第八组证据：深圳小牛普惠信息咨询有限公司安顺分公司于2017年3月7日向叶静、张世祥发出的有关终止《房屋租赁合同》函及2017年4月19日签订的合同解除协议及华大公司、深圳利信快捷金融服务有限公司安顺分公司、王金建签订的三方协议。拟证明：房屋已经交付张世祥等人实际使用。申请执行人铝镁公司质证表示三方协议与终止协议的质证意见一致，关于三方协议中第四条第二项约定2015年11月15日起的租金由乙方支付给丙方，华大公司不得向承租人主张租金，在举证过程中，异议人与华大公司对于租金的分配是矛盾的。被执行人华大公司表示对于异议人提交的三方协议，有华大公司盖章，我们认可，而其中的甲方是华大公司，乙方是王金建，还有一个丙方，而对于其中的约定并不矛盾，因为之前他们的房款没有交齐，所以租金才按比例进行分配，而2015年他们交齐了尾款，我们就把租金全部给他了。因为案涉房屋前期一直存在租赁，所以不存在交接问题。上述证据符合证据的“三性”，予以采信。本院经审查认定：申请执行人铝镁公司与被执行人华大公司合同纠纷一案，申请执行人铝镁公司依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书，裁决：一、确认申请人铝镁公司为被申请人华大房开公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元债权全部到期；被申请人华大房开公司在本裁决书送达后三十日内归还申请人铝镁公司到期债权人民币220000000元；二、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司150000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日的利息为7300000元；2018年12月1日以后的利息，以150000000元为基数，按年利率18%，计算到该债权还清时为止）；三、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司70000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日止的利息为18824516.36元；2018年12月1日至2019年8月19日期间的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至该项债权还清时止的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）计算;四、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司逾期归还债权的违约金（以垫资款220000000元为基数，从2019年9月19日起，按每年6%的标准，计算到垫资款220000000元付清时为止）；五、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司逾期办理抵押登记的违约金200000元；六、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司律师费1200000元、保全担保费400000元、保全费3000元；七、驳回申请人铝镁公司的其余仲裁请求。仲裁裁决生效后，申请人铝镁公司向本院申请执行，本院以（2020）黔04执56号立案执行。于2020年4月22日作出（2020）黔04执56号执行裁定书，裁定“冻结、划拨、扣留、提取被执行人贵州省华大房地产开发有限公司所有的银行存款及收入。如其存款及收入不足以偿付，则查封、扣留、拍卖、变卖被执行人贵州省华大房地产开发有限公司所有的等值财产”，安顺市不动产登记中心据此于2020年7月14日查封了案涉房屋。另查明，异议人张世祥与案外人王金建、叶静于2013年元月19日以王金建的名义共同购买被执行人华大公司位于西秀区老大十字荣建大厦第八层，由王金建作为买受人、张世祥作为经办人与华大公司签订了《房屋销售协议》，约定华大公司将第八层，建筑面积为1119.83㎡出售给王金建，总金额660万元，王金建于2013年元月16日交付定金150万元，定金日后转为购房款，2013年元月22日前交付100万元，并约定因大楼实际原因，未交房之前，本层租金按照购房款比例从2013年2月1日起至交房之日止返还，王金建每月所占租金比例为13920元。其后在2013年3月29日张世祥作为代理人与华大房开李丽在该协议上添加补充条款，约定每月返还租金变更为18316元，该租金在交房给王金建时一次性支付。其后王金建与华大房开于2013年6月21日签订《商品房买卖合同》约定购买荣建大厦第八层，房价为660万元，支付方式为分期付款，买受人已付330万元，余款330万元在2013年12月30日前付清（如2013年12月30日前贷款能够办理，买受人选择办理贷款），关于产权登记约定房开付清，交房后，一年半内办理产权证，办证产生的税费由买受人自行承担。在附件四：合同补充协议内约定2013年2月1日起至2013年3月30日返还租金比例为13920元，从2013年4月1日起每月所返还租金为18316元，该租金在付清余款时一次性返还，买受人承担所返租金17.7%的违约金。并约定了逾期办证违约金及2013年3月30日前双方所签房屋销售协议无效。2013年至2015年11月4日间，叶静、王金建、张世祥通过张忠英、王胜德、张世祥的账户多次向李丽、姜建华、贵州省利通实业有限公司、华大公司的账户转账支付购房款，并以评估费、房租费、协商违约金等费用与被执行人华大公司抵扣购房款。2015年8月5日，为了办理产权证，异议人张世祥与华大公司单独签订了《商品房买卖合同》，约定购买荣建大厦第八层8-1号房，总房价为1276350元，面积为216.88平方米，付款方式为一次性付款。同日，华大公司与王金建、张世祥、叶静签订《购房补充条款》约定，三买受人用2014年10月1日至2015年12月30日的租金及评估费，共36.3万元，抵扣购房款，购买人至2015年8月5日共计支付荣建大厦第八层购房款582.7万元，余款77.3万元于2015年12月30日前付清，王金建欠款506036元，张世祥欠款103278元，叶静欠款163686元。被执行人华大公司于2014年8月25日向张世祥出具收款收据注明收到张世祥交来维修基金、工本费、交易税、印花税28379元。2015年8月5日向张世祥出具收款收据注明收到张世祥交来的购荣建大厦第八层1173072元，备注为8层8-1号216.88㎡，2015年11月4日华大公司出具收款收据注明收到张世祥交来房款103278元。2015年11月4日华大公司与王金建、张世祥、叶静签订《补充协议》约定，三买受人于2015年11月4日将所欠房款一次性交付，按乙方要求，8层已按3个产权测绘出证（3个证的产权面积分别为8层1号216.88平方米，8层2号660.9平方米，8层3号243.71平方米），乙方于2014年8月25日预交了购买荣建大厦八层购房的相关税费等款项。2015年11月9日，华大公司向荣建大厦第八层租户发出通知，告知第八层已出售给王金建、张世祥、叶静，请及时与新业主办理交接及变更手续。2019年1月14日华大公司向王金建、张世祥、叶静出具《说明》，表示因华大公司原因暂不能办理产权证，并承诺2019年8月1日前办理产权证并共计补偿三人10万元，2019年12月9日华大公司再次出具说明案涉房屋的实际所有权及实物已于2015年11月交付给王金建、张世祥、叶静。另查明，华大公司对上述合同、协议、说明、收据上加盖的公章真实性无异议。张忠英、王胜德系王金建父母，李丽系华大公司员工，姜建华系华大公司股东，贵州省利通实业有限公司系华大公司的关联公司。本院认为：申请执行人铝镁公司基于其与被执行人华大房开的合同纠纷，依据已生效的贵阳仲裁委员会作出的（2019）贵仲裁字第0727号裁决书向本院申请执行，要求被执行人华大公司支付建设工程承包合同垫付款319473638.56元及利息，并承担申请执行费，本院作出（2020）黔04执56号执行裁定书裁定在申请范围内查封或冻结被申请人的银行存款或其他资产，为金钱债权的执行，因案涉房屋系登记在被执行人名下用于出租使用的商铺，虽荣建大厦第八层最初系由王金建作为买受人购买，但王金建在听证中表示其系三人代表，房屋系三人共同购买，房款也系三人共同缴纳，且异议人提交了其与华大公司于2015年8月5日签订的《商品房买卖合同》，该合同内所购房屋范围系第八层内，其房号面积与房屋分层分户平面图一致，也与各方约定一致。王金建对案涉房屋系张世祥所购无异议。华大公司也向异议人出具了交付全部购房款的收款收据，认可异议人所交付的房款金额已全部由华大公司收取，并表示房屋已于2015年交付。异议人提交的三方协议及《合同解除协议》、有关中止《房屋租赁合同》函均体现叶静、张世祥、王金建已于法院查封之前取得案涉房屋的实际使用、控制权。同时，现异议人虽未办理房屋所有权证，但其一直在向华大公司主张权利，申请执行人没有证据证明未办理产权证的过错在异议人。因此，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。”之规定，对异议人的申请予以支持。综上，异议人的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2020）黔04执56号案件对贵州省安顺市西秀区房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  辜贤莉审判员  黄光美审判员  王 爽二〇二〇年十一月三日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)