广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8662号上诉人（原审被告）：叶某1，女，1975年9月7日出生，汉族，户籍登记住址：广东省东莞市常平镇*********，公民身份号码：441**************。委托代理人张建军，广东鼎能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周某1，男，1964年6月11日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市常平镇*******，公民身份号码：442************616。被上诉人（原审原告）：卢某1，女，1965年2月12日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市常平镇*******，公民身份号码：442************200。二被上诉人共同委托代理人郑榕坤，广东同门律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人朱伟超，广东同门律师事务所实习律师。上诉人叶某1因与被上诉人周某1、卢某1确认合同无效一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶某1上诉请求：二审法院撤销一审判决发回重审，或撤销一审判决第一项，改判为驳回周某1、卢某1二人关于确认合同无效的诉讼请求。本案诉讼费由周、卢二人承担。事实和理由：首先，因案涉宅基地属于集体土地，该土地无土地证，地上建筑物也无报建，根据相关规定，案涉争议不属于人民法院民事诉讼的主管范围，应当裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。其次，案涉《资产转让协议》、《补充协议》为双方真实意思表示，是为保证叶某1权利实现的一种约定，不应当将其归于抵押法律关系的范畴，周、卢作为债务人，在出借人未提出诉讼的情况下，并没有提起诉讼的资格和权利。周某1、卢某1未发表答辩意见。周某1、卢某1向一审法院起诉，请求判令：1、确认2015年10月23日签订的《资产转让协议》及《补充协议》无效；2、叶某1拆除安装在位于东莞市*************的房屋上的用电电源设施并到供电部门办理停止用电的手续；3、本案诉讼费由叶某1承担。一审法院认定事实：周某1、卢某1作为甲方（卖方），叶某1作为乙方（买方），东莞市******民委员会作为见证方，于2015年10月23日签订一份《资产转让协议》，约定甲方将位于东莞市*************资产（土地及地上建筑）转让给乙方，交易价格为4000000元；同日签订一份《补充协议》，约定双方签订本合同之日起，周某1、卢某1将该房屋及土地按现状交付给叶某1，叶某1自收到该房屋及土地之日起将其返租，租金每月120000元，于每月23日交清当月租金；自签订本协议之日起3年内即2015年10月至2018年10月期间周某1、卢某1享有回购选择权；若周某1、卢某1出现连续逾期3个月或以上未缴纳租金，自动放弃回购权，无需书面通知；若周某1、卢某1书面提出请求，并支付400万元整转让价款，叶某1应无条件同意回购，回购转让所产生所有费用由周某1、卢某1承担；周某1、卢某1必须于上述期限内选择是否回购，否则该选择权丧失。周某1、卢某1主张因资金周转需要向叶某1借款400万元，借款当日在叶某1的要求下签订了上述的《资产转让协议》及《补充协议》，双方之间应为民间借贷关系，上述《资产转让协议》及《补充协议》并非双方的真实意思表示，案涉的土地及房屋并未办理产权登记，不具备转让的条件，故《资产转让协议》及《补充协议》应为无效合同。叶某1确认周、卢二人因资金周转需要向其借款400万元，为保障自身权益，遂要求周、卢二人签订上述《资产转让协议》及《补充协议》，将位于东莞市******湖北队217号资产（土地及地上建筑）在村委会见证下“过户”至叶某1名下，《补充协议》约定的租金120000元实际为借款利息，回购期限三年实际为借款期限，并未违反法律的强制性规定，案涉《资产转让协议》及《补充协议》合法有效。一审庭审中，周某1、卢某1和叶某1均确认案涉的房屋及土地均未办理产权证，案涉房屋及土地现仍由周、卢实际使用。周某1、卢某1主张叶某1于2017年5月至2017年6月期间在案涉房屋的墙上安装了电表，现要求其拆除上述电表并停止用电手续。叶某1则主张该诉请与本案并不属于同一法律关系，且拆除电表应由电力部门处理，不属于法院处理范围。一审法院认为，周某1、卢某1和叶某1确认双方之间存在民间借贷关系，根据当事人举证及陈述，案涉《资产转让协议》、《补充协议》的签订目的在于以位于东莞市******湖北队217号资产（土地及地上建筑）作为双方之间借款的抵押担保。现双方均未能举证证明位于东莞市*************土地及房屋的产权情况，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）款的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，因此《资产转让协议》、《补充协议》违反上述强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属于无效合同。至于双方之间的民间借贷关系，可另行提起诉讼进行主张。至于拆除案涉房屋电表及停止用电手续的诉讼请求，因用电设施的安装及拆除属于供电部门的职能范围，不应由法院进行处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认周某1、卢某1与叶某1于2015年10月23日签订的《资产转让协议》以及《补充协议》无效；二、驳回周某1、卢某1的其他诉讼请求。本案受理费38800元，周某1、卢某1已预交，由周某1、卢某1负担19400元，由叶某1负担19400元。二审中，上诉人叶某1与被上诉人周某1、卢某1均未提交新证据。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点是：一、本案所涉法律关系是否属于法院的主管范围；二、周某1、卢某1之间的法律关系该如何认定；三、案涉合同的效力该如何认定。关于焦点一，周某1、卢某1的诉讼请求是确认其与叶某1之间签订的资产转让协议以及补充协议无效，结合本案案情，该协议名为转让，实质是为双方的借款关系进行担保。据此，周某1、卢某1并非请求人民法院抛开当事人所签合同及所形成的权利义务而直接对涉案土地归属问题进行处理,本案纠纷属合同纠纷。叶某1认为本案是就涉案土地使用权归属发生争议,应当由人民政府处理,与周某1、卢某1的起诉意愿并不吻合。鉴于周某1、卢某1提供了其与本案有直接利害关系的初步证据,并有明确的被告、具体的诉讼请求、事实和理由,故本案起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定,人民法院应当依法审理。关于焦点二，根据当事人提交的《资产转让协议》、《补充协议》，结合当事人一审陈述，可以认定叶某1借款400万元给周某1、卢某1，双方签订宅基地及地上房产转让协议，约定周某1、卢某1转让宅基地及房产至叶某1名下，叶某1将房、地回租给周某1、卢某1使用，在约定期限内，周某1、卢某1可以回购。双方签订合同后，案涉宅基地及房产未变更登记至叶某1名下。由此可见，双方争议的法律关系名义上是财产权纠纷，实际上是担保权纠纷，即周某1、卢某1向叶某1借款400万元，还款期限为2015年10月至2018年10月，为确保债务履行，周某1、卢某1提供宅基地及房产的使用权作为担保，债务履行期届满后，若债务未能清偿，则周某1、卢某1丧失“回购权”，即宅基地及房产的使用权归叶某1所有。关于焦点三，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理”。本案中宅基地及其房产使用权的转让是虚假意思表示，为债务履行提供担保则是隐藏行为，其效力应当根据担保法相关规定处理。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第一款规定：“当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力”。本案中，双方签订的资产转让协议及补充协议中，关于将抵押物所有权转移为债权人所有的内容包括两处，一是“宅基地及房产使用权转让给叶某1”的约定，二是“周某1卢某1享有回购权”的约定，按照法律规定，上述约定应认定为无效，协议其他部分内容效力不受影响。至于案涉宅基地及房产使用权的权利归属问题，只会产生物权效力认定上的作用，并不影响合同本身的效力。一审法院按照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四款：“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的规定，以案涉土地和房屋的产权不明为由，认定案涉《资产转让协议》、《补充协议》属于无效合同，适用法律有误，本院予以纠正。综上，叶某1的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（二）项的规定，判决如下：一、撤销东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2011号民事判决主文第二项；二、变更东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2011号民事判决主文第一项为：确认周某1、卢某1与叶某1签订的《资产转让协议》及《补充协议》中关于“宅基地及房产使用权转让给叶某1”的约定及“周某1卢某1享有回购权”的约定部分无效；三、驳回周某1、卢某1的其他诉讼请求。本案一审案件受理费38800元，周某1、卢某1已预交，由周某1、卢某1负担19400元，由叶某1负担19400元。本案二审案件受理费38800元，叶某1已预交，由周某1、卢某1负担19400元，由叶某1负担19400元。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十月二十七日书记员  钟增荣