广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8259号上诉人（原审被告）：佛山禅城穗华口腔门诊部有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********，统一社会信用代码9144060*******4。法定代表人：卢仙程。委托诉讼代理人：梁香禄，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市创怡物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*********，统一社会信用代码914***********691M。法定代表人：霍乐英，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭斌，广东连通律师事务所律师。上诉人佛山禅城穗华口腔门诊部有限公司（下称穗华公司）因与被上诉人佛山市创怡物业管理有限公司（下称创怡公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初27072号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人穗华公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项并依法确定物业服务合同解除时间为2019年4月28日，依法判决穗华公司无需支付物业管理费93416.44元及违约金；2.本案一、二审费用由创怡公司承担。事实和理由：业主委托作为物业公司的创怡公司全权处理租赁事宜，创怡公司既代表业主也代表物业公司同穗华公司签署系列合同，也是租赁合同中含有许多物业条款的原因。后物业服务合同补充更正租赁合同的物业条款规定，属从合同。故当创怡公司于2019年4月28日收到解除租赁合同通知时物业服务合同亦随之解除。2018年12月双方就房屋租赁和物业管理问题达成一致，先后签署租赁合同和物业服务合同。创怡公司始终知晓穗华公司租赁目的是创设口腔门诊，后因周边居民强烈反对，佛山市禅城区卫生健康局以申请拟设医疗机构选址不合理为由不予批准。期间，在跟居民、街道办、佛山市禅城区卫生健康局等沟通协调过程中，创怡公司负责人全程都有参与。因不可预见、不可克服的原因，穗华公司租赁案涉物业合同目的无法实现，依法可解除合同。2019年4月25日穗华公司根据合同约定向创怡公司发出《关于解除租赁合同的函》，同时全面退出租赁场地。创怡公司负责人于4月28日收到函件，函件明确告知创怡公司需联络穗华公司办理退还物业、结算保证金余款的手续，并妥善处理各方后续相关事宜，但创怡公司拒绝配合办理。后穗华公司多次催促，创怡公司仍不予理会，穗华公司只得在2019年7月11日、25日委托穗某投资（广州）有限公司向创怡公司寄回钥匙、设备资料等。物业服务合同实质是附属于租赁合同存在的从合同，系向业主收取，但穗华公司仅系承租人，不是适格主体，创怡公司不能仅凭错误合同收取物业服务费。此外，穗华公司是在租赁合同有效情况下为遵循创怡公司“管理制度”和提供物业服务才签署该合同，现在穗华公司退回房屋情况下，创怡公司未提供相关服务，无权收取物业服务费。业主全权委托作为物业服务公司的创怡公司处理租赁事宜，故创怡公司既是出租人又是物业方，穗华公司向其提出解除租赁合同，办理退还物业、结算保证金余款的手续并妥善处理后续事宜，也是向物业方的创怡公司提出解除物业服务合同。综上，创怡公司2019年4月28日收到解除租赁合同通知时物业服务合同亦随之解除。被上诉人创怡公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回穗华公司的上诉请求。穗华公司单方发出的《解除租赁合同的函》并未取得业主、出租方同意，出租方在履行本案合同过程中并不存在过错，本案《房屋租赁合同》并未解除。且穗华公司从未向创怡公司表示要求解除《协议书》，创怡公司更未同意穗华公司单方解除《协议书》，创怡公司一直在依约履行物业服务，穗华公司系案涉物业的实际使用者与受益人，依法应支付相应物业服务费。现穗华公司自2019年3月26日即逾期支付物业服务费超30天，构成违约，依法应承担相应违约责任。创怡公司向一审法院提出诉讼请求：1.从2019年9月31日起解除双方在2018年12月18日签订的编号为:佛创字[2018]第12号的《协议书》；2.穗华公司立即支付物业管理费109901.70元及至付清款项之日止的违约金（违约金计算标准：每日支付未付费用的万分之一；2019年3月26日至6月25日按未付费用54950.85元计算，2019年6月26日起按未付费用109901.70元计算），暂计算到2019年9月31日的违约金金额为：1522.13元；3.没收穗华公司的保证金54950.85元；4.穗华公司承担案件的一切诉讼费用。庭审中，创怡公司明确诉请中解除协议书的时间变更为2019年9月30日，物业费从2019年4月1日计算至2019年9月30日。一审法院查明：2018年12月18日，创怡公司受佛山市禅城区********屋业主陈某龙委托就该房屋的租赁事宜与穗华公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：CY20181201），穗华公司承租上述房屋，承租期限自2019年1月1日至2034年4月30日,穗华公司在该物业经营美容、齿科、中医等之类别，经营品牌为华美、曙光、穗华、银匮堂等。同日，创怡公司（协议甲方）与穗华公司（协议乙方）签订《协议书》（协议编号：佛创字[2018]第12号），协议约定：根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务协议的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，甲乙双方同意就乙方承租位于佛山市禅城区*******的房屋交纳物业管理费的事宜，签订本协议书，并共同遵守。一、甲乙双方同意，乙方承租的位于佛山市禅城区***********的房屋（以下简称该物业），建筑面积3663.39㎡，物业管理费5元／㎡，每月物业管理费18316.95元，每季管理费54950.85元；二、物业管理费交纳方式：乙方在签订本协议之日，即支付三个月物业管理费54950.85元及三个月的物业管理费金额54950.85元的物业管理费保证金给甲方，甲方在收到物业管理费后给乙方开具发票，以后每季度末的25日前，支付下一季度的物业管理费，逾期缴纳物业管理费的，除补交拖欠款项外，每逾期一天，应向甲方按日支付应付未付费用的万分之一的违约金，逾期支付物业管理费30天，甲方有权解除《房屋租赁合同》（合同编号为：20181201），不退回保证金。由此造成的一切损失均由乙方自行承担……。协议书落款处甲方代表人签章为“谭某安”。合同签订后，穗华公司交纳了54950.85元的物业管理费保证金给创怡公司。2019年3月28日，佛山市禅城区卫生健康局向穗华公司发出《不予行政许可决定书》，决定书载明：你（单位）于2019年2月22日提出的关于设置医疗机构的许可申请，本机关已于2019年2月22日受理，现已审查完毕，本机关决定不予行政许可。理由：你申请于佛山市禅城区***********设置佛山禅城穗华口腔门诊部，遭到名某华庭大多数居民的强烈反对并向我局递交了书面反对意见，经核查身份属实。因申请拟设医疗机构选址不合理，经集团审议决定不予批准设置……2019年4月25日，穗华公司向创怡公司发出《关于解除租赁合同的函》，函件主要内容如下：一、租赁合同签订情况：2018年12月18日，贵我双方签订合同编号为CY20181201的房屋租赁合同，约定包括（但不限于）以下内容：1、贵方将佛山市禅城区********屋（粤房地证字第C47XXX5号）出租给我方；2、物业经营范围：美容、齿科、中医等之类别，经营品牌为华美、曙光、穗华、银匮堂等……二、租赁合同履行情况：……2、2019年1月1日，贵方向我方交付房屋；3、在医疗机构设置公示期间，某路名某华庭小区居民表示强烈反对，我方及时向贵方通报有关情况，贵方亦配合我方一起向卫健康局尽力争取，无奈未能挽回局面。2019年3月28日，禅城区卫健局作出佛禅卫医设字[2019]第001号《不予行政许可决定书》，不予批准我方在贵方物业设置医疗机构。我方在收悉该决定书后第一时间告知了贵方。三、租赁合同解除及责任承担：鉴于上述情况，我方已不能实现合同目的，决定解除租赁合同，合同解除日为2019年4月30日。根据租赁合同第十六条约定，政府行为及其他不可控制、不可预料的因素属于不可抗力，因不可抗力影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任。因不可抗力致使合同终止履行的，我方应按贵方要求退租，贵方应在扣除我方应缴费用后，将保证金余额无利息退还。请贵方尽快与我方工作人员卢仙程联络办理退还物业、结算保证金余额手续，并妥善处理各方面后续相关事宜……。2019年4月28日，创怡公司代表谭某安签收了上述解除函，并注明“收到此函后转交给业主”2019年7月26日，广东省广州市南粤公证处出具《公证书》（2019）粤广南粤第18799号，公证书载明：申请人：穗某投资（广州）有限公司……公证事项：保全证据申请人穗某投资（广州）有限公司的委托代理人林建平于二〇一九年七月二十五日向本处申请对其邮寄行为进行保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》及《公证程序规则》的相关规定，本公证员与本处工作人员谢淦馨于二〇一九年七月二十五日在本处，对申请人的委托代理人林建平的如下邮寄行为进行了现场监督：二〇一九年七月二十五日，林建平在本公证员与本处工作人员谢淦馨的面前，联系快递公司到本处收件，并填写编号为1078337**2的《国内标准快递》邮件详情单（收件人：谭某安，地址：佛山市禅城区******某科技园2座609B单元），随后将《电梯定期检验报告》、《中华人民共和国特种设备使用登记证》、《房屋交接及设备清单》三份文件放进《EMS全球邮政特快专递》信封内密封后交快递员。快递员收取邮费后，向林建平出具《广州通用定额发票》及《国内标准快递》邮件详情单……。另查明一，法院受理了业主陈某龙诉佛山禅城穗华口腔门诊部有限公司房屋租赁合同纠纷一案【（2019）粤0604民初19138号】，该案还在审理过程中。另查明二，因穗华公司从2019年3月26日起逾期支付物业管理费，且已拖欠两个季度的物业管理费109901.70元，创怡公司诉至法院。穗华公司于2019年11月5日收到案件诉状副本。一审法院认为，案件系物业服务合同纠纷。创怡公司与穗华公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于解除协议书的问题。穗华公司拖欠创怡公司多期物业服务费，构成根本性违约，致使创怡公司合同目的无法实现，创怡公司依法有权解除合同。合同解除需发出通知，通知到达之日合同解除，创怡公司起诉视为通知，穗华公司于2019年11月5日收到案件诉状副本，法院确认创怡公司与穗华公司签订的《协议书》于2019年11月5日解除。穗华公司辩称租赁合同于2019年4月28日解除，物业合同是从合同，物业合同应于同日解除，法院认为，物业合同具有独立性，并非租赁合同的从合同，且现有证据不能证明租赁合同已解除，故穗华公司辩称的意见法院不予采纳。关于创怡公司诉请的物业管理费及违约金的问题。创怡公司按约定为穗华公司承租的物业提供了物业服务，穗华公司应按合同约定缴纳物业管理费，法院对创怡公司诉请的物业管理费109901.70元予以支持。因穗华公司逾期未支付物业管理费，构成违约，应按合同约定支付违约金，法院对创怡公司诉请的违约金予以支持。关于创怡公司诉请的没收保证金的问题。穗华公司逾期缴纳物业管理费，给创怡公司造成了相应的利息损失，法院支持的违约金已足以弥补创怡公司的损失，若再支持没收保证金，无异于对穗华公司实施双重惩罚，有违合同法公平原则，故对创怡公司没收保证金的诉请，法院不予以支持。关于中止案件审理的问题。穗华公司辩称案件需以（2019）粤0604民初19138号案审理结果为依据，需中止案件的审理。法院认为，物业合同具有独立性，案件无需以另案的审理结果为依据，对穗华公司要求中止审理的申请法院不予接纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认创怡公司与穗华公司签订的《协议书》（协议编号：佛创字[2018]第12号）于2019年11月5日解除；二、穗华公司在判决发生法律效力之日起十日内向创怡公司支付物业服务费109901.70元及违约金（违约金以每季度应交的物业服务费54950.85元为本金分别从2019年3月26日、2019年6月26日，按未付物业服务费每日万分之一的标准分段累计至实际清偿之日）；三、驳回创怡公司的其他诉讼请求。如穗华公司未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1814元，财产保全费1077元，合计诉讼费用2891元，由创怡公司负担963元，穗华公司负担1928元。二审期间，创怡公司向本院提交以下新证据：证据1.穗某投资（广州）有限公司、佛山禅城穗华口腔门诊部有限公司企业信用信息公示报告，拟证明穗华公司2018年10月17日成立，穗某投资（广州）有限公司是穗华公司的唯一股东，全资拥有穗华公司，卢仙程是穗华公司的法定代表人；证据2.《房屋认租意向书》，拟证明2018年10月11日为租赁案涉物业，穗华公司的唯一股东穗某投资（广州）有限公司与创怡公司签订该意向书，穗华公司成立后，穗华公司作为穗某投资（广州）有限公司的项目公司负责履行该意向书，与创怡公司签订《协议书》承租案涉物业。《房屋认租意向书》的签约代表是卢仙程，该意向书签名与《催款通知书》中签名一致，足以证明《催款通知书》签收人身份。穗华公司对上述证据1予以确认，对证据2的真实性、合法性予以确认，对其证明内容不予认可。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为本案物业服务合同关系解除时间以及穗华公司应向创怡公司支付的物业服务费的具体数额。本案中，创怡公司与穗华公司所签《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。在《协议书》未予解除，物业服务合同关系有效存续期间，作为物业服务提供主体的创怡公司在履行相应物业服务义务后，有权依据《协议书》的约定向物业服务相对方穗华公司主张支付物业服务费。现穗华公司并未提供相关证据证明创怡公司存在怠于履行《协议书》项下义务的情形，亦未提交证据证明双方已协商一致解除《协议书》关于物业服务的约定，穗华公司自2019年3月26日即拖欠案涉房屋物业服务费用未予支付，一审法院依据《协议书》第二条之约定，确认本案《协议书》自穗华公司收到解除诉请通知之日（2019年11月5日）解除，并判令穗华公司支付所欠物业服务费用109901.70元及以其未付物业服务费用为本金按日万分之一标准计算的利息予创怡公司并无不当，本院依法予以维持。穗华公司上诉主张因不可预见的因素导致其承租涉讼房屋的合同目的无法实现，穗华公司已就解除与创怡公司签订的《房屋租赁合同》发出函件，该函件于2019年4月28日被创怡公司签收，作为附属于《房屋租赁合同》存在的《协议书》，亦因《房屋租赁合同》的解除而解除，穗华公司无需支付2019年4月28日后的物业服务费用予创怡公司。对此，本院认为，物业服务合同与租赁合同虽存在关联性，但二者并非主合同与从合同的关系，物业服务合同并不随租赁合同的解除而当然解除。同时，因《房屋租赁合同》所涉另案纠纷（佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初19138号案）尚在审理过程中，并未有生效判决确定租赁合同的解除时间及租赁物的返还时间。因穗华公司与创怡公司之间的物业服务合同关系在创怡公司起诉主张解除之前并未解除，故穗华公司应依合同约定向创怡公司支付物业管理费，若生效判决认定穗华公司与业主陈某龙的租赁合同解除时间及租赁物返还时间早于案涉物业服务合同的解除时间，穗华公司可另行主张物业费的缴纳义务主体补偿穗华公司代为支付的部分款项，故对穗华公司申请中止本案审理的申请，本院依法不予准许。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。穗华公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2135元，由上诉人佛山禅城穗华口腔门诊部有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月十二日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊