广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2693号 上诉人（原审原告）：刘雪连，女，1965年4月24日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：鲍家军，广西君望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵港市区农村信用合作联社，住所地：贵港市港**南苑街**，统一社会信用代码：914508002004516741。 法定代表人：黄海伦，理事长。 委托诉讼代理人：黄雪丹，女，1991年9月30日出生，壮族，住广西桂平市，该信用社职员。 委托诉讼代理人：李雁婷，女，1983年2月9日出生，汉族，住广西贵港市港**，该信用社职员。 原审第三人：李镔洪（曾用名:李朝东），男，1975年3月4日出生，壮族，住广西贵港市港**。 上诉人刘雪连因与被上诉人贵港市区农村信用合作联社、原审第三人李镔洪案外人执行异议之诉一案，不服贵港市覃塘区人民法院（2020）桂0804民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人刘雪连上诉请求：1、撤销一审判决，立即停止对贵港市港北区房屋的强制执行；2、依法判决涉案房屋归上诉人所有；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、在法院查封之前，上诉人与谭秋良已经签订有合法有效的书面买卖合同，并得到了港北区人民法院（2019）桂0802民初1590号民事判决书的确认，该判决书已经生效。2、上诉人在查封前已经合法占有该不动产，2015年7月10日上诉人向信用社借款并用涉案房屋提供抵押担保，充分证实上诉人已经实际占有了涉案房屋。3、上诉人已经支付了全部的价款，谭秋良收到购房款后立写了《收条》给上诉人收执。4、本案非买受人即上诉人的原因未办理过户手续。涉案房屋为经济适用房，购房人只享有有限的产权，上诉人在购买涉案房屋时尚未办理产权证，2015年6月15日涉案房屋办理了所有权登记后，由于经济适用房在办理产权登记后5年内不得办理过户登记后续，属于政策性规定，因此，未办理过户登记手续并非因上诉人的原因。 被上诉人贵港市区农村信用合作联社答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是正确的，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人李镔洪未到庭亦未提交书面答辩意见。 原告刘雪连向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对其购买的位于贵港市港北区（房产证号：10××34，价值40万元）房屋的强制执行；2.判决涉案房屋归原告所有；3.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2005年1月27日，李镔洪（曾用名李朝东）与案外人李藤扉签订了《转让协议书》，约定李镔洪将其在港北区政府开发建设的拟建经济适用房一套转让给李藤扉。2006年2月28日，第三人李镔洪与贵港市港北区新区开发办公室签订了《贵港市港北区以市场运作方式建设区直单位干部职工住房合同书》，向贵港市港北区新区开发办公室购买港北新苑第10幢1单元601号房屋。2011年4月12日，案外人李藤扉、马凤媚与案外人谭秋良签订了一份《商品房转让协议书》，约定将位于港××单元××号房屋一套（202㎡）及一间杂物房（18㎡）转让给谭秋良。2014年10月14日，原告刘雪连与案外人谭秋良签订了《商品房转让协议》，约定谭秋良将上述房屋转让给刘雪连，总成交价为40万元。第三人李镔洪在上述协议见证人一栏签字。签订协议当日，原告刘雪连依约向谭秋良支付了购房款40万元。 2015年7月10日，原告刘雪连与贵港市区农村信用合作联社签订《个人借款合同》，向贵港市区农村信用合作联社借款48万元，同日，第三人李镔洪与贵港市区农村信用合作联社签订《抵押担保合同》，用其名下的涉案房屋为刘雪连的上述借款提供担保，并办理了抵押登记手续。上述抵押登记手续已于2018年10月31日注销。 另查明，涉案房屋于2015年6月15日办理所有权登记，房屋所有权人登记为李镔洪。2015年9月22日，四川省威远县人民法院在审理四川正威实业有限公司与李镔洪买卖合同纠纷一案中，查封了涉案房屋，查封期限三年；2016年4月12日一审法院在（2016）桂0804执225号执行案中查封了涉案房屋；2017年8月7日广西兴业县人民法院在审理广西兴业柳银村镇银行股份有限公司与李镔洪等人借款合同纠纷一案中查封了涉案房屋，查封期限三年。 经刘雪连诉请，贵港市港北区人民法院于2019年7月25日作出（2019）桂0802民初1590号民事判决：确认刘雪连与谭秋良于2014年10月14日签订的《商品房转让协议》有效，该判决已于2019年8月15日生效。 刘雪连得知查封后于2020年6月15日向一审法院提出执行异议，一审法院于同年7月27日作出（2020）桂0804执异14号《执行裁定书》，驳回了刘雪连的异议请求。 涉案房屋为经济适用房，《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。” 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告刘雪连对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋为经济适用住房，经济适用住房购房人拥有有限产权。刘雪连在购买涉案房屋时清楚涉案房屋系经济适用房，且尚未办理产权证，未达到交易 过户的条件，存在无法办理过户手续的风险，仍然购买涉案房屋，其自身对涉案房屋未办理过户手续存在过错，且原告也未能提供证据证实其实际占有涉案房屋，因此，该院认定刘雪连对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，对其要求停止执行涉案房屋、确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原告刘雪连的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告刘雪连负担。 二审期间上诉人提交谭秋良支付租金微信转账记录，拟证实其对涉案房屋出租收取的事实。经质证，被上诉人对该证据的真实性、关联性有异议。对上述证据本院将综合全案证据予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人请求确认涉案房屋所有权归其所有的问题。虽然贵港市港北区人民法院作出（2019）桂0802民初1590号民事判决确认上诉人刘雪连与案外人谭秋良于2014年10月14日签订的《商品房转让协议》有效，但涉案房屋目前仍登记在第三人李镔洪名下，而上诉人一直未办理房屋所有权变更登记，根据《 中华人民共和国物权法 》第 九条 第 一款 ：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，上诉人刘雪连与案外人谭秋良之间的转让合同合法有效却并未发生物权变动的效力，因此上诉人刘雪连上诉请求确认涉案房屋所有权归其所有，于法无据，本院不予支持。 关于上诉人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本案双方争议的房屋为经济适用住房，《 经济适用住房管理办法 》对经济适用房的交易作出了明确的限制条件。上诉人作为完全民事行为能力人，在明知涉案房屋为经济适 用住房的情况下，从案外人谭秋良处购买涉案房屋，其应承担由此可能产生的相应风险，因此，对于购买涉案房屋后因不具备规定的上市交易条件而无法办理过户手续，上诉人自身也存在一定的过错，根据《 最高人民法院关于人民法院办理执行异 议和复议案件若干问题的规定 》第 二十八条 的规定，上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其要求停止对涉案房屋强制执行的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘雪连的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人刘雪连负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 韦 英 书 记 员 李海丹