河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初2326号 原告：李丽娟，女，1980年12月9日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：宁玮，河北睿安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欢，河北睿安律师事务所律师。 被告：刘海燕，女，1972年3月26日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 被告：邯郸市房屋开发公司，住所地邯郸市邯山区陵园路**，统一社会信用代码：91130400106810458W。 法定代表人：温向东，该公司经理。 委托诉讼代理人：李巍，河北浩博律师事务所律师。 原告李丽娟与被告刘海燕、邯郸市房屋开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宁玮、王欢、被告刘海燕、被告邯郸市房屋开发公司（以下简称“房屋开发公司”）诉讼代理人李巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽娟向本院提出诉讼请求：1、依法确认李丽娟与朱新立于2002年6月13日签订的《协议书》有效；2、依法判令刘海燕继续履行《协议书》，待具备办理不动产登记条件后，配合李丽娟将邯郸市邯山区房屋产权登记至李丽娟名下；3、依法判令邯郸市房屋开发公司将办理产权登记的法定文件变更为李丽娟，并配合李丽娟将邯郸市邯山区房屋产权登记至李丽娟名下；4、本案诉讼费用由刘海燕、邯郸市房屋开发公司承担。事实与理由：2002年6月13日，李丽娟与朱新立（已故）签订《协议书》，朱新立将其名下位于邯郸市邯山区7万元的价格出售给李丽娟，待单位统一办理房产证时朱新立负责办理成李丽娟的姓名。协议签订后，朱新立将房屋钥匙及原始购房手续交由李丽娟，李丽娟装修入住至今。现朱新立因意外身故，刘海燕系朱新立的法定继承人,案涉房屋系房屋开发公司开发建设。李丽娟多次找到刘海燕及房屋开发公司，希望其能协助办理房产登记手续，但刘海燕拒绝履行合同义务。李丽娟现依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定诉至法院，望判如所请，以维护李丽娟的合法权益。 刘海燕辩称：李丽娟所述卖房子的事情其和朱立新不知情,卖房协议上的签名也不是朱新立本人签的字,也没有其本人的签字,协议上“朱新立”的签字是朱新立的父亲朱志平签的字,指纹也不是朱新立的,卖房的钱我们也没有收到，我们也未委托任何人卖房，是李丽娟起诉到法院后我才第一次看见卖房协议,也没 有见过李丽娟本人,不应支持李丽娟的诉请。 房屋开发公司辩称：本案案由系房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，房屋开发公司不是案涉合同的相对方，不享有合同权利也不应承担合同义务，李丽娟起诉房屋开发公司无事实与法律依据，应驳回李丽娟对房屋开发公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。 李丽娟提交证据如下： 1.2000年12月28日房屋开发公司与邯郸市邯山区城市信用社签订的《邯郸市房屋开发公司购房协议书》； 2.2019年9月13日邯郸银行中华大街支行出具的《情况说明》； 证据1、2用于证明朱新立是邯郸市邯山区房屋的所有权人，并且有权出售该房屋； 3.2002年6月13日，朱志平接受朱新立夫妇委托与李丽娟签署的《协议书》一份，用于证明朱志平接受朱新立夫妇委托与李丽娟签署的《协议书》，不存在法定无效情形，合法有效。朱新立作为出售方，有义务配合李丽娟完成房产过户手续； 4.2002年6月21日李光银（李丽娟父亲）工商银行《取款凭证》、李光银户口页； 5.2002年6月21日朱志平（朱新立父亲）的存款凭证、2002年6月22日朱志平代朱新立出具的收到17万元房款条； 证据4、5用于证明李丽娟履行了协议书约定的付款义务， 支付了全部购房款； 6．2001年邯山城市信用社向朱新立出具的购房款收据原件； 7.育德社区开具的证明； 证据6、7用于证明朱新立履行了协议书的合同义务，向李丽娟交付了案涉房屋及相关购房手续，李丽娟在该套房内居住； 8.建筑业专业发票、采暖票据、水费缴费凭证、历月电费明细、有线广播电视使用证，用于证明李丽娟自2002年购买房屋后，一直居住在案涉房屋内，至今已18年之久； 9.丛台区人民法院（2014）字第1882号案卷材料（起诉状、送达回证、放弃继承声明、撤回部分被告的撤诉申请、民事裁定书、原告证据、民事判决书）； 10.邯郸市诚信住房置业担保有限责任公司出具的《证明》、《收款收据》、《公积金代偿收费通知书》、《现金存款凭证》、《上海浦东银行业务凭证》； 证据9、10用于证明朱新立死亡后，刘海燕继续偿还案涉房屋的按揭款长达4年，刘海燕对案涉房屋出售的事实明知，且继续履行了协议书的合同义务（协议书第三条：入住前的遗留费用朱新立承担）；朱新立去世后，刘海燕作为继承人、房屋共有人应当承继合同义务，继续履行《协议书》； 11.朱梓琦出具的《证明》，用于证明朱新立将案涉房屋出售给李丽娟的情况属实；朱梓琦作为朱新立的法定继承人，愿意承继《协议书》的合同义务，配合办理过户； 12.朱志平收款存折的取款记录； 13.朱新立之母秦秀珍日志记录； 14.朱新立之父朱志平书面证明材料及朱新立姐姐朱某的出庭证言； 15.银行职员董佳的出庭证言； 证据12、13、14、15用于证明，朱新立夫妇在云南做生意，委托其父朱志平、其姐朱某出售案涉房屋。房款朱志平代收后，2002年7月24日，朱新立从云南回到邯郸，并于当月29日与朱志平一同到邯钢储蓄所将房款取出，交付给朱新立。朱志平代朱新立签订《协议书》系有权代理，房款实际由朱新立收取。 刘海燕的质证意见：证据1是邯郸房屋开发公司与邯郸市邯山区城市信用社签订的协议,朱新立是邯郸市邯山区城市信用社的职工,是单位分的职工房,单位每个职工都分到了房子,都有贷款10万元,贷款10万元的事情我知情,生前都是银行扣朱新立工资还贷款,朱新立去世后我母亲还了一次贷款，我也是事后知道的;证据2，真实性无异议;证据3,协议书不是朱新立签的字,朱新立的手章当时有很多,对协议书上的手章不认可,卖房的协议始终没有我和朱新立的亲笔签字,只有手章,不能证明卖房的事实;证据4,李丽娟父亲取钱买房,不能否认李丽娟有没有取过钱,但是不能证明李丽娟取得钱是买房的钱,也不能证明是把钱给我了;证据5,不能证明卖房的钱给我了,不能证明我收到了这笔钱;证据6,真实性无异议,只能证明房子是朱新立的,这份证 据可能当时放在朱新立父亲朱志平那里,但是没有让朱志平卖房子;证据7,不否认李丽娟一直在案涉房屋居住;证据8,真实性无异议,李丽娟有没有交这些钱是李丽娟的事情;证据9,真实性无异议,当时担保公司是在丛台区法院起诉了,当时我没有参加诉讼,丛台区法院判决书我收到了;证据10,我没有按照丛台区法院的判决书还钱,对于李丽娟所述是李丽娟把担保公司的钱还了我没有异议,我没有还钱;证据11,孩子当时还小，对此事不知情，已放弃。是大人之间的事情;证据12,朱志平取款记录我不否认,但是我没有收到这笔钱,也没有委托朱志平卖这套房子,是朱志平私自卖的房子;对证据13,每个人都有记账的习惯,是自己的事情,跟我没有关系；证据14，证人朱某所说应该有证据证明，我和朱新立如委托卖房应该有委托书，卖房协议也没有让我们签字，卖房的协议书上朱新立的签字也是朱志平代签的；证据15，上次开庭的时候说取钱的是两个人，现在又说是三个人。 房屋开发公司的质证意见：对证据1、2,购房协议书真实性有异议,回去核实一下原件，对证据的关联性有异议，该证据仅是房屋开发公司与邯郸市邯山区城市信用社之间签订的，不能证明在本案中房屋开发公司有配合办理产权过户的义务，达不到李丽娟出具该份证据的证明目的。对于其他证据均不具备关联性，与房屋开发公司无关。 刘海燕未提交证据。 房屋开发公司未提交证据。 本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据在其后审理查明部分一并予以认定。 根据当事人的陈述和经本庭审查确认的证据，本案认定事实如下：2002年6月13日，朱志平（朱新立父亲）以朱新立的名义将朱新立名下位于邯郸市邯山区的房屋出售给李丽娟，并签订《协议书》。协议约定：房屋总价款17万元，在协议签订两日内李丽娟将房款交付给朱新立，朱新立将房屋钥匙及有效证件交给李丽娟；该房屋未办理不动产登记，在单位统一办理房产证时朱新立负责办理成李丽娟的姓名，办证费用由李丽娟承担；入住前的遗留费用由朱新立承担，入住后的费用李丽娟承担。协议落款甲方处朱新立名由朱志平代签并加盖朱新立手章，乙方处李丽娟签名捺印。2002年6月21日李丽娟的父亲李光银将17万元房款转给朱志平，次日6月22日朱志平代朱新立向李丽娟出具收据：今收到李丽娟转来房款拾柒万元整。落款处朱新立名由朱志平代签并加盖朱新立手章。收款后朱志平将案涉房屋的钥匙及原始购房票据交付给李丽娟，李丽娟装修后居住至今，案涉房屋至今未办理产权登记手续。 另查明，朱新立原系邯郸市邯山区城市信用社职工，于2006年8月7日在外地经商意外死亡。2000年12月，邯郸市邯山区城市信用社与房屋开发公司签订购房协议书，购买邯郸市房屋开发公司35套房产，房产位于邯郸市邯山区，其中朱新立名下为3单元2号，面积116平 方米。2002年2月5日，朱新立因购房与中国建设银行邯郸分行住房城建支行（下称建行邯郸分行）签订《职工个人委托性住房借款合同》，朱新立向建行邯郸分行申请贷款10万元，并将案涉房屋抵押给贷款保证人邯郸市诚信住房置业担保有限责任公司（下称诚信担保公司）。借款期间均是由银行扣朱新立工资还贷。朱新立死亡后，2010年案涉房屋贷款逾期，诚信担保公司向银行承担全部代偿保证责任后将刘海燕和朱新立继承人朱梓琦诉至丛台区法院，丛台区法院于2014年12月22日作出（2014）字第1882号判决书，判决确认由刘海燕承担还款责任，朱新立之子朱梓琦在继承财产范围内承担还款责任。2018年11月2日该案进入强制执行阶段后，李丽娟代刘海燕偿还了诚信担保公司欠款145995.5元。 本院认为，本案争议的焦点是朱志平代朱新立所签房屋买卖协议是否构成表见代理，该协议是否有效。从协议履行看，2002年6月13日朱志平以房主朱新立名义与李丽娟签订房屋买卖协议后，李丽娟按协议约定将17万元购房款交付朱志平，朱志平在收到购房款后即将案涉房钥匙及购房相关原始发票交予李丽娟，双方合同履行完毕。在2006年8月7日朱新立去世之前从未提出提出质疑，及之后长达十八年时间，李丽娟一直在案涉房屋居住并交纳房屋相关水电及物业费用，刘海燕从未对案涉房产提出过任何异议，其作为家庭重大资产共有人的行为不符合常理常规。李丽娟作为购房人在考虑朱志平与朱新立父子关系，且在交付购房款后即收到朱志平交付的案涉房产 的钥匙以及房产的相关的原始购房发票，朱新立又长期在外打工，其有理由相信朱志平具有代理其子朱新立出售房屋的权利，购房协议应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案从无权代理的角度分析，朱志平系朱新立的父亲，并持有朱新立手章，能够向李丽娟交付案涉房屋购房原始票据及房屋钥匙，李丽娟有理由相信朱志平具有代理权。《协议书》签订后，李丽娟支付了全部购房款，且一直在案涉房屋内居住，刘海燕也当庭认可知晓案涉房屋出售事宜。综合所述，本院依据诚实信用原则，确认朱志平以朱新立名义与李丽娟签订《协议书》构成表见代理，其代理行为有效。刘海燕称购房协议上未有朱新立及其本人签字，应为无效的辩称理由，本院不予采信。刘海燕作为房屋共有人、朱新立的法定继承人，有义务配合李丽娟办理案涉房屋的产权过户手续，但经本院查明，案涉房屋目前不具备办理产权登记的条件，因此李丽娟要求刘海燕配合办理过户登记的诉请现无法履行，本院不予支持。 关于房屋开发公司是否应承担责任的问题，因购房协议的签订主体系李丽娟与朱新立之间，房屋开发公司非合同一方当事人，李丽娟要求房屋开发公司配合将邯郸市邯山区房屋产权登记至李丽娟名下的请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五 十二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下： 一、确认2002年6月13日李丽娟与朱新立签订的房屋买卖《协议书》有效； 二、驳回李丽娟其他诉讼请求。 案件受理费3700元，由刘海燕负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长 于 凯 人民陪审员 马 林 人民陪审员 朱靖珍 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员 李沙沙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。