江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初1610号原告（反诉被告）：孙红成，男，1966年4月1日生，汉族，居民，住盐城滨海港经济区。委托诉讼代理人：杨红梅，滨海县八巨法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：刘巧华，男，1970年12月17日生，汉族，居民，住江苏省兴化市。被告：李学玉，男，1987年11月5日生，汉族，居民，住江苏省兴化市。上述两被告共同委托诉讼代理人：钟华东，江苏莘庄律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：吴小翠，女，1973年1月7日生，汉族，居民，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：董蓉蓉，浙江丽州律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告孙红成（反诉被告）与被告刘巧华（反诉原告）、李学玉、吴小翠（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理，后因案情需要，转为普通程序，于2020年8月13日、2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告孙红成（反诉被告）及其委托诉讼代理人杨红梅，被告刘巧华（反诉原告）、李学玉及其委托诉讼代理人钟华东、被告吴小翠（反诉原告）及其委托诉讼代理人董蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙红成（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘巧华、李学玉、吴小翠支付原告房屋占有使用费110000元；2、判令三被告赔偿原告损失21300元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：三被告是合伙关系，2018年6月，被告刘巧华与原告商谈租赁厂房事宜，于2018年8月将大部分机械设备运至所租厂房。2019年1月27日，被告刘巧华与原告签订租赁协议，约定将原告所有的两间厂房出租给被告，约定年租金168000元，协议签订当日，刘巧华支付100000元，对于剩余租金被告一直拒绝支付。另被告安装设备时对原告厂房造成损坏，给原告造成损失。因三被告拒绝支付租赁并赔偿损失，原告遂诉至法院。被告刘巧华（反诉原告）、李学玉辩称：一、三被告不是合伙关系；二、刘巧华与孙红成于2019年1月27日签订的租赁协议约定两间厂房的年租金是168000元，但其中有一间厂房因房梁较低，不适合安装设备，口头约定只租赁其中一间厂房，年租金为125000元；三、刘巧华与孙红成于2019年1月27日签订的租赁协议实为无效合同，也就不存在原告主张的损失问题。被告吴小翠（反诉原告）辩称：孙红成无权要求支付租金，因为租房协议是孙红成与刘巧华签订的，我不知情。认可刘巧华、李学玉答辩部分关于厂房年租金为125000元以及租赁协议为无效合同，不存在原告主张的损失问题的陈述。被告刘巧华向本院提出反诉请求：1、确认刘巧华与孙红成于2019年1月27日签订的租房协议无效，责令孙红成返还已支付的100000元租金。2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉原告欲与吴小翠合伙办厂，经案外人陆洋介绍，2019年1月27日，刘巧华与孙红成草签了租房协议，约定孙红成将自己的两间厂房出租给反诉人刘巧华，约定年租金为168000元，当日，反诉人转账给孙红成100000元。后因孙红成其中一间厂房高度不够，不符合设备安装要求，双方达成口头协议，约定只租一间厂房，年租金为125000元。但涉案的厂房没有合法产权手续，且双方关于租赁协议内容约定不明，双方草签租赁协议为无效合同，故反诉人提出上述反诉请求。原告孙红成（反诉被告）辩称：一、反诉人刘巧华曾向法院起诉要求确认合同无效而后撤诉，本次刘巧华再次提出要求确认合同无效不是刘巧华本人的真实意思表示；二、刘巧华、李学玉、孙红成三人合伙办厂的设备是2018年8月运送至涉案厂房，房租起算时间应从实际占有使用开始算，另刘巧华主张因厂房无合法产权手续无法办理相关公司登记手续不是事实，刘巧华的反诉请求无法律依据，应予以驳回。被告吴小翠向本院提出反诉请求：1、确认刘巧华与孙红成于2019年1月27日签订的租房协议无效；2、判令孙红成返还原告租金68750元；3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉原告欲与刘巧华、李学玉合伙办厂，经案外人陆洋介绍，2019年1月27日，刘巧华与孙红成草签了租房协议，约定孙红成将自己的两间厂房出租给刘巧华，约定年租金为168000元，当日，刘巧华转账给孙红成100000元，2019年1月31日，我通过转账向李学玉汇款100000元。因孙红成出租的厂房没有合法产权手续，根据相关规定，刘巧华与孙红成于2019年1月27日签订的租房协议应为无效合同。因无法办理相关手续，吴小翠决定不再使用孙红成的厂房，2019年4月27日，吴小翠准备将自己的设备从涉案厂房中拉走，但遭到孙红成的阻拦，经盐城市中级人民法院终审判决孙红成不得阻碍物权人吴小翠拉走设备。判决生效后，孙红成仍阻止吴小翠拉走设备，吴小翠的行为已明确表示不再占用使用厂房，孙红成应返还2019年4月27日以后的租金68750元。原告孙红成（反诉被告）辩称：刘巧华、李学玉、孙红成三人合伙办厂的设备是2018年8月运送至我厂房的，房屋租金应该从实际占用时间起算。吴小翠称无法办理相关工商登记手续不属实，应驳回吴小翠的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年1月27日，孙红成将其位于滨海县滨海县滨海港红成钢材加工厂内部分厂房出租给刘巧华，双方约定年租金为168000元。合同签订当日，刘巧华向孙红成转账100000元，其中50000元由李学玉当日转账给刘巧华。2019年1月31日，吴小翠向李学玉转账100000元。吴小翠、李学玉、刘巧华意向办厂，吴小翠将其购买的机械设备材料雇佣他人运送至租赁的厂房内，后双方发生纠纷。2019年4月27日，吴小翠欲将厂房内的机械设备材料运走，孙红成以刘巧华差欠租金为由阻拦。经滨海县人民法院、盐城市中级人民法院一审、二审判决孙红成不得妨害吴小翠搬运其所有的机械设备材料。另查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证且出租人孙红成明确表示法庭辩论终结前，案涉房屋无法取得建设工程规划许可证。上述事实有《租房协议》、滨海县人民法院（2019）苏0922民初5641号民事判决书、盐城市中级人民法院（2020）苏09民终478号民事判决书、转账记录及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本案的争议焦点为：1、刘巧华与孙红成于2019年1月27日签订《租房协议》是否有效？2、被告刘巧华、李学玉、吴小翠是否应当向孙红成支付房屋占用使用费，房屋占有使用费如何计算？3、被告刘巧华、李学玉、吴小翠是否应当向孙红成赔偿损失21300元？本院认为：一、孙红成与刘巧华于2019年1月27日签订的《租房协议》无效。理由如下：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证且出租人孙红成明确表示法庭辩论终结前，案涉房屋无法取得建设工程规划许可证。故该《租房协议》无效。二、刘巧华应向孙红成支付房屋占用使用费，计算标准为租金168000元/年，房屋占有使用费的起算时间为2019年1月27日、截止时间为2019年4月27日。理由如下：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案双方约定厂房租金为168000元/年，故孙红成可以要求参照此标准计算房屋占有使用费。刘巧华、李学玉、吴小翠均主张后因其中一间厂房不符合设备安装要求，只租赁孙红成一间厂房，房屋租金调整为125000元/年，因无双方协商一致的相关证据证明，本院不予采信。关于房屋占有使用费的起算时间，由于租赁合同为诺成性合同，故应以协议签订之日起计算，即2019年1月27日。关于房屋占有使用费的截止时间，双方签订的《租房协议》没有约定租赁期限，但吴小翠已于2019年4月27日明确要求搬离设备不再使用案涉厂房，刘巧华亦起诉要求确认租赁合同无效，故房屋占有使用费的截止时间应为2019年4月27日。因此，房屋占有使用费为﹙168000元/年÷12﹚×3=42000元。关于孙红成主张刘巧华、李学玉、吴小翠是合伙关系，房屋占有使用费应由刘巧华、李学玉、吴小翠共同负担，因刘巧华、李学玉、吴小翠没有订立书面合伙协议，也未经工商行政部门核准登记，三人陈述相互矛盾，亦没有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议，孙红成亦未提供充分证据证明刘巧华、李学玉、吴小翠合伙关系成立。因此对于孙红成要求刘巧华、李学玉、吴小翠共同负担房屋占有使用费的诉讼请求本院不予支持，根据合同相对性，应由刘巧华向孙红成支付房屋占有使用费42000元，因刘巧华已向孙红成预支100000元租金，故孙红成应向刘巧华返还58000元。关于吴小翠要求孙红成返还租金68750元，因无证据证实刘巧华、李学玉、吴小翠为合伙关系，根据合同相对性，吴小翠无权要求孙红成返还租金，关于吴小翠向李学玉转账100000元，可另行主张。三、孙红成无权要求刘巧华、李学玉、吴小翠向其赔偿损失21300元。理由如下：孙红成要求刘巧华、李学玉、吴小翠赔偿搬走机械给其厂房破坏造成的损失21300元，因该损失目前尚未发生，孙红成可待损失实际发生后另行主张。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第三十一条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第50条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）孙红成的诉讼请求；二、原告（反诉被告）孙红成于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘巧华返还租金58000元；三、原告（反诉被告）孙红成与被告（反诉原告）刘巧华于2019年1月27日签订的《租房协议》无效；四、驳回被告（反诉原告）刘巧华其他反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）吴小翠其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2926元，保全费1177元，合计4103元，由原告（反诉被告）孙红成承担；被告（反诉原告）刘巧华反诉原告（反诉被告）孙红成的反诉费用760元，由被告（反诉原告）刘巧华承担319元，由原告（反诉被告）孙红成承担441元；被告（反诉原告）吴小翠反诉原告（反诉被告）孙红成的反诉费用760元，由被告（反诉原告）吴小翠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交本诉上诉案件受理费2926元或反诉上诉案件受理费760元。审 判 长  李东升人民陪审员  王兆文人民陪审员  吴红娟二〇二〇年十一月九日书 记 员  周庭宇附录法律条文1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。2、《中华人民共和国民法通则》第三十一条合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。3、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第50条当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系。4．最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。