江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3453号上诉人（原审被告）：胡彬，男，1992年8月15日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：王秋英，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：谢娟华，女，1984年3月16日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：朱海清，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梅玲，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡平，男，1970年3月12日生，汉族，住无锡市锡山区。原审第三人：胡耀兴，男，1947年3月8日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：王秋英，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。原审第三人：浦明珠，女，1949年8月20日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：王秋英，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。原审第三人：陆敏芬，女，1968年10月30日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：王秋英，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。上诉人胡彬因与被上诉人谢娟华、胡平、原审第三人胡耀兴、浦明珠、陆敏芬房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回谢娟华的一审诉讼请求；本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定胡平与谢娟华于2012年8月28日签订的房屋买卖合同合法有效并判其配合办理过户手续及承担一审诉讼费用，完全违背了事实和法律。胡平虽是其父亲，但父亲也无权剥夺儿子的法定权利。谢娟华在当时明知涉案两套房产属于其及其他人按68号文件拆迁安置取得的情况下，借胡平结欠货款之特殊情形与胡平个人签订房屋买卖合同，利用胡平因经济困难急用钱而能低价获得两套房产的优势，实施隐瞒其的行为。一审对相关事实未能查清认定，反而利用胡平的表述推定其是知情同意，偏听偏信谢娟华的意见作出判决。一审判决认定其和胡平办证存在恶意并认定登记行为无效，但行政登记行为与买卖合同行为是不同的法律关系，一审无权认定产权登记行为无效。谢娟华答辩称：1.本案诉争房屋买卖关系合法有效，依法应受保护。2012年8月28日，其与胡平就案涉房屋达成房屋买卖协议，其所知道的房屋权利人均认可此房屋转让协议，故该买卖协议合法有效。此后其支付了房款并装修入住至今，故其对房屋的所有权依法应受保护。2.胡平、胡彬属于恶意办证侵权，他们抗辩房屋买卖协议无效不能成立。其于2012年9月已经入住涉案房屋，该房屋与胡平、胡彬等人居住的xxx幢xxx室在同一住宅小区即无锡市锡山区大诚苑。胡平、胡彬明知道诉争房屋早已转让给其，且未转让的房屋面积完全可以覆盖胡彬的安置面积的情形下，应当将已转让的房屋登记在自己名下而便于转让，未转让的房屋登记在胡彬名下，但却故意将已转让的房屋登记在胡平、胡彬名下，为日后转让房屋制造麻烦。因此，胡平、胡彬对诉争房屋的登记行为无效，依法应将房屋过户给其。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡平答辩称：胡彬对其将房屋抵押给谢娟华是不知情的。当时办房产证时，其并不是故意要将胡彬的名字加上去的，是办房产证手续的地方提出一定要将胡彬的名字加上去，因为他是继承人。其和胡彬并不是恶意串通。其当时将房屋给谢娟华是抵押性质，等房产证办下来后，谢娟华要求过户，其就提出过户可以，但是需要补贴一部分钱给其，谢娟华不愿意。这个房子中是有胡彬的份额的，其无权处分胡彬的份额。原审第三人胡耀兴、浦明珠、陆敏芬述称：当时胡平和谢娟华签订买卖合同时，是中介要求其三人在下面签名。当时其三人只是作为在场人签名而已，其三人并没有收过谢娟华的房屋转让款，也不是房产所有人。一审将其三人追加进来只是为了查清情况，其三人与本案的房屋买卖没有实际利害关系。谢娟华向一审法院提出诉讼请求：要求胡平、胡彬继续履行2012年8月28日签订的《房屋买卖协议》，将坐落于无锡市锡山区大诚苑东175幢801、xx室的不动产所有权变更到谢娟华名下。事实和理由：2012年8月28日，谢娟华与胡平签订房屋买卖协议一份，约定胡平自愿将坐落在无锡市锡山区大诚苑东175幢xxxx、xx室的房屋出售给谢娟华，成交价格350168元，2012年8月28日前谢娟华向胡平支付购房款，办理房产证、土地权证后，胡平应在出证后15天内通知谢娟华及见证方，并在一个月内无条件配合办理过户手续。合同签订后，谢娟华依约支付了全部购房款，并对房屋装修居住至今。2017年12月6日，胡平取得了上述房屋的不动产权登记证书，但拒绝履行过户手续，为维护自身合法权益，故提起诉讼。胡平一审辩称，同意按照房屋买卖协议的约定将约定房屋过户给谢娟华，要求谢娟华另行补偿部分损失。房屋买卖协议的签订胡彬不知情。胡彬一审辩称：其不同意将诉争房屋变更过户至谢娟华名下，胡平在明知其系房产共有人的情况下，未得到其的授权委托，擅自将案涉房屋以低价转让给谢娟华，该房屋买卖协议对其无效，要求驳回谢娟华的诉讼请求。第三人胡耀兴、浦明珠、陆敏芬共同述称：浦明珠、陆敏芬应中介公司的要求在房屋买卖协议上签字见证，但是并没有收取房屋转让款，胡耀兴的签名并非本人所签。胡耀兴、浦明珠、陆敏芬不是承担责任的主体。一审法院经审理认定事实如下：1986年左右，胡耀兴申请建造了坐落于无锡市锡山区安镇镇太芙村倪介里16－16/17房屋，并于2001年取得了土地使用权证，登记的土地使用者为胡耀兴。2006年，坐落于无锡市锡山区安镇镇太芙村倪介里16－16/17房屋拆迁，因胡耀兴生育有两个儿子，其中一份拆迁补偿协议系胡耀兴儿子胡平作为被拆迁人，与拆迁人无锡市金锡房屋拆迁有限公司签订，签订时间为2006年12月27日，被拆迁房屋为开发区（原安镇镇）太芙村倪介里村民组16号建筑物及其附着物，拆迁文件双方选择锡府发（2002）68号文，安置面积为195平方米。在配套的拆迁户人口情况统计表中载明上述16号房屋家庭人员姓名及安置面积为：浦明珠（胡平母亲）35平方米，胡平35平方米，陆敏芬（胡平妻子）35平方米，胡彬（胡平儿子）55平方米，陆阿妹（胡耀兴母亲）35平方米共计195平方米，在该统计表下方，无锡市锡山区厚桥街道拆迁安置管理办公室又载明：该户安置按210平方米计算，儿子胡彬满18周岁按规定增加15平方米，故由原人头安置195平方米，变更为210平方米。实际安置时，胡平通过购买超面积平方，共安置得三套房屋，分别为：无锡市锡山区大诚苑175－xxxx室，无锡市锡山区大诚苑175－xx室，无锡市锡山区大诚苑102－201室。2017年12月，上述房屋办理不动产登记时，胡平将大诚苑175－xxxx室和xx室、大诚苑102－201室均登记为所有权人胡平，共有人胡彬。2012年8月28日，胡平作为售房人，谢娟华作为购房人，签订房屋买卖协议。胡平将大诚苑175－xxxx室和xx室（建筑面积134.68平方米）以350168元出售给谢娟华，双方约定于2012年8月31日前支付房款，并约定此房产权证、土地证出证后，胡平应在出证后15天内通知谢娟华及见证方，并在一月内无条件配合谢娟华办理过户手续。此房办理房产证和土地证的过程中所有的办理费税全部由胡平承担，此房办理房产证和土地证过户过程中所有的过户费税由谢娟华承担。在合同甲方处的下方，胡耀兴、浦明珠、陆敏芬分别签名。2012年9月3日，胡平出具收条，载明收到谢娟华房款35万元。胡平收款后一个月内向谢娟华交付了大诚苑175－xxxx室和xx室房屋，谢娟华进行装修并居住至今。对于房屋买卖协议签订以及履行的过程，谢娟华陈述称，谢娟华朋友与胡平谈好买房事宜后，谢娟华与胡平签订了协议，并让胡平的家人也即本案第三人签字，胡平当时称胡彬未成年还在上学，故没有要求胡彬签名。胡平陈述称，因结欠谢娟华朋友货款，经商量用拆迁房屋抵，出售房屋的款项实际取得现金不到22万元，其余用来抵偿货款了。谢娟华明知胡彬为胡平的儿子，当时没有要求胡彬签名，胡彬当时在无锡市钱桥的汽车工程学院上学，毕业后与胡平共同居住在大诚苑102－201室内。胡平称胡彬不知道买卖房屋的真实情况，只知道房屋是抵押给谢娟华。陆敏芬确实在协议书上签名，但胡耀兴、浦明珠实际未签名，是胡平代签。庭审过程中，胡耀兴、浦明珠明确表示对签名的真实性不申请鉴定。2018年，法院在执行朱炳元与浦明近、朱彩芬、胡平民间借贷纠纷一案过程中，查封了大诚苑175－xxxx室，后谢娟华提出异议，2019年5月8日，法院作出（2019）苏0205执异50号执行裁定，中止了对大诚苑175－xxxx室房产的执行。以上事实，有当事人陈述及土地使用权证、拆迁补偿协议、拆迁户人口情况统计表、拆迁房安置表、无锡市房屋登记簿证明、房屋买卖协议等作为证据在卷佐证，并经庭审质证。一审法院认为，本案争议焦点为：1.谢娟华与胡平于2012年8月28日签订的房屋买卖协议是否合法有效；2.该房屋买卖协议能否继续履行。对于争议焦点1合同效力问题，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。胡平辩称因结欠货款出卖房屋，部分房款抵偿了货款不是合同无效的法定事由，该抗辩意见法院不予采纳。对于争议焦点2合同能否继续履行问题，根据与拆迁补偿协议配套的拆迁户人口情况统计表，结合当事人陈述的房屋建造情况，陆阿妹与胡彬共计可以取得的平方数不超过105平方米，除陆阿妹与胡彬以外，拆迁权利人胡耀兴、浦明珠、陆敏芬均在房屋买卖协议上签名，对于出卖房屋应当认为是明知并且同意的。根据胡平的陈述以及胡彬居住在大诚苑的情况，胡彬对于出卖房屋应当是知情的。在办理拆迁所取得的三套房屋的不动产权登记过程中，在大诚苑102-201室房屋的面积完全可以涵盖陆阿妹与胡彬所拥有的面积平方数的情况下，胡平将实际已出卖的二套房屋也登记为胡平与胡彬共有，结合胡彬对于出卖房屋的明知状态，可以认定将大诚苑175－xxxx室和xx室也登记为共有的行为显然属于恶意，该登记行为无效。现该诉争房屋符合过户条件，谢娟华要求继续履行合同，由胡平、胡彬配合办理过户手续符合合同约定及法律规定，法院予以支持，过户所需相关费用根据双方约定由谢娟华承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认谢娟华与胡平于2012年8月28日签订的房屋买卖协议合法有效；二、胡平、胡彬在判决生效之日起十日内配合谢娟华办理坐落于无锡市锡山区大诚苑175－xxxx室和xx室房屋的过户手续，过户所需相关费用由谢娟华承担。案件受理费6552元，由胡平、胡彬负担。二审中，各方均未提供新的证据，本院对一审已查明的事实予以确认。本院认为：本案中，谢娟华与胡平于2012年8月28日签订的房屋买卖协议从内容来看，双方关于房屋买卖的意思表示明确，且此后胡平也实际将房屋交付给谢娟华，由谢娟华装修入住至今。胡平现称当时仅是将房屋抵押给谢娟华依据不足，本院不予采信。谢娟华与胡平签订的房屋买卖协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在恶意串通损害胡彬利益的情形、另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故即使胡平在出卖诉争房屋时存在对胡彬的份额无权处分的情形，也不影响案涉房屋买卖合同的效力。因此，一审法院认定谢娟华与胡平之间的房屋买卖合同合法有效，符合法律规定。关于案涉的房屋买卖合同应否继续履行的问题，经审查，案涉买卖的房屋系拆迁安置房屋，涉及的拆迁安置权利人为陆阿妹、胡耀兴、浦明珠、胡平、陆敏芬、胡彬共六人，除陆阿妹、胡彬未在房屋买卖合同上签字外，胡耀兴、浦明珠、陆敏芬均在合同上进行了签字，可见该三人对胡平出售案涉房屋的行为是明知并同意的。胡彬虽然未在该房屋买卖合同上签名，但结合胡平的陈述以及胡彬也是居住在案涉房屋所在的大诚苑小区，其家人也均知晓胡平已将房屋卖给谢娟华且案涉的两套安置房早已被谢娟华装修使用的情形下，一审认定胡彬对出卖房屋知情并无不当。在后续办理安置房屋产权证时，在大诚苑102-201室房屋面积也完全可以涵盖陆阿妹与胡彬所享有的安置面积的情形下，胡平仍然将涉案两套已出售给谢娟华的房屋登记为其和胡彬共有，给案涉房屋过户设置障碍，该行为明显具有恶意。结合胡彬也明知涉案房屋已出售，且大诚苑102-201室房屋面积也完全可以涵盖胡彬所享有的安置面积的情形下，一审对谢娟华要求继续履行合同的主张予以支持，判令胡彬也需要配合办理案涉房屋的过户手续并无不当。综上，胡彬的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6552元，由上诉人胡彬负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十一月六日书记员  蒋 懿