广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初42335号原告：陈丽贞，女，1988年3月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。原告：陈鸿杰，男，1990年8月27日出生，汉族，住址广东省汕头市潮**。共同委托诉讼代理人：陈华，北京市京师（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200911785108。被告：广发银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市罗湖区深南东路**深圳市百货广场****，统一社会信用代码91440300892230855N。负责人：方琦，行长。委托诉讼代理人：陈雨晴，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201911082729。委托诉讼代理人：陶敏，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201811045995。被告：深圳中维菁山房地产开发有限公司，住所地深圳，住所地深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区****302用代码91440300MA5DFGYP48。法定代表人：邵志荣，董事长。委托诉讼代理人：王仁端，广东商达律师事务所律师，执业证号14403200610985635。委托诉讼代理人：崔月梅，广东商达律师事务所律师，执业证号14403201811056611。第三人：李君臣，男，1985年8月9日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区）7栋7Ｇ。原告陈丽贞、陈鸿杰与被告广发银行股份有限公司深圳分行(以下简称广发银行）、深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称中维菁山公司）、李君臣金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽贞、陈鸿杰共同委托诉讼代理人陈华、被告广发银行股份有限公司深圳分行委托诉讼代理人陈雨晴、深圳中维菁山房地产开发有限公司委托诉讼代理人崔月梅到庭参加诉讼。第三人李君臣经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。陈丽贞、陈鸿杰向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告一签署的《个人房屋按揭贷款合同》和第三人与被告一签署的《保证合同》。2、判令被告二向被告一支付《个人房屋按揭贷款合同》项下的剩余未偿还贷款本金（截至2020年7月20日剩余未偿还贷款本金金额为人民币1230129.63元）及利息。3、判令被告二承担并支付解除《个人房屋按揭贷款合同》而产生的利息、违约金等银行收取的所有费用（违约金人民币5449.64元，以银行实际收取的金额为准）。4、判令被告二承担本案的诉讼费和律师费16000元。事实和理由：原告一于2017年11月21日通过与被告一签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》向其购买位于深圳市坪山区，合同约定购房总价款3080865元，首期款1540865元（由原告一实际支付630865元，910000元由被告二指定的第三方向被告一申请贷款，同时约定被告二于2019年3月31日前向原告一交楼。为此，原告一、原告二与被告一被告二共同订立《个人房屋按揭贷款合同》，以本案案涉房产作抵押、被告二为连带责任保证人，由原告向被告一借款人民币154万元，贷款期限120个月，贷款资金的支付方式为由被告一全部支付至被告二账户。第三人陈君臣为原告一原告二的抵押贷款提供保证担保并签署《保证合同》。自2018年2月20日开始，原告一以每月等额本息16629.23元支付房屋按揭月供款。因涉案房产开发项目长期停工无法实现按期交付，2018年11月25日，原告一与被告二签署《无忧退房保障协议书》约定原告一在2019年12月1日至2019年12月31日享有无理由退房权，被告二退还已付购房款及已偿还的银行借款本金及利息，并代为办理案涉房屋“赎契”手续，负责结清贷款本息及所有费用（包括提前还款的违约金等）。2019年12月4日，原告一行使退房权与被告二签署《解除协议》解除了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但被告二并未依约履行任何合同义务。被告广发银行股份有限公司深圳分行口头答辩：被告一认为原告与被告一签署的个人房屋按揭贷款合同已经于2020年9月8日解除。根据被告一提交的证据5-7可以看出，原告早已经于2020年9月7日，向被告一发送律师函，要求解除与被告一签订的个人房屋按揭贷款合同。对原告的律师函，被告一于2020年9月8日收到。被告一认为自被告一收到该函件时，双方的合同已经解除。关于第三人与被告一签署的保证合同。根据担保法司法解释第十条的规定：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任，仍应承担担保责任。但是担保合同另有约定的除外。也就是说主合同解除并不影响担保合同的效力。因此，本案中个人房屋按揭贷款合同解除并不意味着第三人与被告一签订的保证合同也随之解除。原告该项诉讼请求并无法律依据。第二：个人房屋按揭贷款合同的借款人是原告。被告二和第三人是该笔贷款的保证人。在原告未能按照合同约定，按时还款付息的情况下，应由原告向被告一承担违约责任。被告二和第三人作为保证人承担相应的连带清偿责任。原告主张根据商品房买卖合同司法解释的规定，由被告二承担偿还贷款本金以及相应违约责任。对此，被告一并不认同。根据最高人民法院2017最高法民终683号民事判决书。该案明确商品房买卖合同司法解释第二十五条的规定并没有免除购房者，也就是借款合同的借款人的还款义务。还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人也就是本案的被告二不是借款合同的借款人。就本案借款合同而言，被告二仅在作为保证人的情况下承担连带清偿责任。因此被告一认为原告在本案中免除自己作为借款人的还款责任是错误的。第三：根据个人房屋按揭贷款合同。被告一对原告的抵押物-深圳市龙岗区坪山区中山大道与金环二路交汇处以东泰禾广场第二栋A座16层1611号房享有抵押权。根据被告一提供的证据一可以看出，被告一有权以处置抵押物所得价款，优先偿还原告上述债务。被告深圳中维菁山房地产开发有限公司书面答辩：首先，涉案房屋买卖合同是依据相关协议的约定解除的性质上是约定解除。答辩人不存在任何过错被答辩人要求答辩人承担个人房屋，按揭贷款合同项下贷款本金及利息以及违约金无法律依据以及事实依据。本案案涉房屋买卖合同是依据无忧退房保障协议书第三条的约定解除性质上是约定解除答辩人不存在任何过错协议书第五条约定原付款方式是银行按揭的房屋买卖合同解除后买受人签署，委托书委托出卖人代为办理房屋暑赎契手续，本案被答辩人签署了委托书，但是答辩人认为，签署委托书的行为不意味着被答辩人即需向贷款银行主张解除案涉个人房屋按揭贷款合同被答辩人应自行承担，未其实主张解除案涉房贷款合同的责任。是担保合同的一方在被答辩人没有明确授权的情况下答辩人无权主张解除作为主合同的案涉贷款合同。其次，案涉房屋买卖合同于2019年12月4日解除而被答辩人在明知案涉房屋买卖合同已经解除案涉贷款合同目的已无法实现的情形下，仍然依据案涉贷款合同的约定，向银行履行了2019年12月至2020年7月期间的分期付款义务，而不是通知银行，其已经与代答辩人解除了案涉房屋买卖合同的事实通知银行解除案涉贷款合同怠于履行权利主观上存在过错。对于这一期间的过失理应由被答辩人自行承担。延迟交付房屋标的是因住房建设局发布停工文件导致的，并后续积极努力与沟通复工迟延交付房屋不具有过错依据房屋买卖合同第14条对不可抗力以及不可归责于出卖人的补充约定第六项其它出卖人无法控制的客观情况，买受人同意出卖人不构成违约。2019年9月项目收到停工整改通知书后，被迫停工，加之坪山住建局对同一项目的其他与案涉房屋无关的部分迟迟不至发放预售许可证导致被告一资金流向问题进一步恶化，在恰逢农历新年假期及突然爆发的新冠疫情才导致太和广场至今未能完工。最后，退一步讲即使存在委托行为根据法律的相关规定及法理委托行为的结果，由委托人承担答辩人作为被委托人即使未按照委托书的要求通知银行所提这一行为的后果也应由作为委托人的被答辩人承担作为受托人的答辩人，无需任无需承担任何责任同时，最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除后，商品房担保贷款合同也被解除的出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定，答辩人仅应支付购房贷款及同期银行存款利息给案涉银行对于案涉贷款合同约定款项超出上述应支付部分以及可能产生解约违约金答辩人不应承担责任因此，由于本案是被答辩人主张解除案涉房屋买卖合同答辩人对合同的解除不存在任何过错案、涉贷款合同因合同目的无法实现被解除了被答辩人已经支付给银行的贷款利息、损失违约金损失等，属于被答辩人应自行承担的投资风险，其要求答辩人承担没有事实和法律依据。第三答辩人对于案涉房屋买卖合同的解除，不存在任何过错，对于可能被解除的案涉贷款合同的解除也不存在任何过错被答辩人要求答辩人承担诉讼费和律师费，也没有事实和法律依据。第三人李君臣未答辩，举证及质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：一、2017年7月15日和8月1日，原告陈丽贞、陈鸿杰向被告中维菁山公司交付购房款合计1540685元。二、2017月11月21日，原告陈丽贞、陈鸿杰与被告中维菁山公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定，原告陈丽贞、陈鸿杰向被告中维菁山公司购买位于深圳市龙岗区房产，价款3080865元。签订本合同之日0日内首期支付购房总价款的50%，即1540685元，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1540000元。三、原告陈丽贞、陈鸿杰作为借款人、抵押人，被告中维菁山公司作为保证人与被告广发银行作为贷款人于2017年11月21日签署了《个人房屋按揭贷款合同》，合同约定：借款金额为154万元，借款用途为购买深圳市的房产,借款期限120个月，借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%。确定还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每月20日。合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的方式担保，即由被告中维菁山公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止，为借款人的债务提供连带保证担保责任；同时，由合同签章的抵押人以其房产提供抵押担保。合同违约条款约定：借款人未按约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。原告广发银行于2017年10月27日向被告中维菁山公司名下41×××73账户发放贷款1540000元。四、原告陈丽贞、陈鸿杰与被告中维菁山公司于2018年11月25日约定退房退款，由被告中维菁山公司办理“赎契”和退款，2019年12月4日，原告陈丽贞、陈鸿杰与被告中维菁山公司签订《解除协议》，协议约定：双方自愿解除上述房屋买卖合同，本协议自签署当日生效。五、原告通过公证委托授权被告中维菁山公司办理赎楼、注销预抵押登记手续以及解除房产预售备案手续。六、被告一于2020年9月8日收到原告一原告二寄送的律师函，要求解除与被告一签订的《个人房屋按揭贷款合同》以及停止偿还原告贷款,原告与被告一签署的《个人购房担保借款合同》于2020年9月8日解除；原告自2020年7月起将停止每月偿还房屋抵押按揭贷款。七、原告就解除与被告中维菁山公司之间的《深圳市房地产买卖合同（预售）》后的款项返还事宜向深圳国际仲裁院提出仲裁申请。深圳国际仲裁院于12月2日作出（2020）深国仲裁601号裁决书，裁决结果：1.被告二向两原告退还购房款599235.77元；2.被告二向两原告支付购房款利息；3.被告二向两原告支付已付被告一贷款本息；4.被告二补偿两原告律师费6000元等。本院认为,本案系金融借款合同纠纷及商品房买卖合同纠纷。原告与被告及中维菁山公司签订的《个人购房担保借款合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告陈丽贞、陈鸿杰向被告广发银行借款，系用于向被告中维菁山公司支付购房款，但原告陈丽贞、陈鸿杰与被告中维菁山公司已签订《解除协议》，解除了双方签订的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故，原告陈丽贞、陈鸿杰请求解除《个人购房担保借款合同》及《保证合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述法律规定，被告中维菁山公司应承担向被告广发银行偿还贷款本金及利息的义务。原告主张的律师费在仲裁裁决中已获得补偿，且合同未约定诉讼中律师费负担问题，原告的主张无法律依据，故本案中本院不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告陈丽贞、陈鸿杰与被告广发银行股份有限公司深圳分行于2017年11月21日签署的《个人房屋按揭贷款合同》及第三人李君臣与被告广发银行股份有限公司深圳分行签署的《保证合同》已经解除；二、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告广发银行股份有限公司深圳分行支付《个人房屋按揭贷款合同》项下的剩余未偿还贷款本金1228841.74元、利息9450.46元、罚息54.89元、复利26.88元（利息、罚息、复利暂计至2020年9月11日，之后的利息、罚息、复利依照合同约定计至清偿之日止）；三、驳回原告陈丽贞、陈鸿杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8032元，由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司负担。原告已经预交的8032元，本院予以退回。被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费用8032元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曹 欣二〇二〇年十一月二十日书记员 李展龙