湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初1258号 原告：李献忠，女，1969年10月2日出生，汉族，住岳阳县。 委托诉讼代理人：罗果刚，湖南君煌律师事务所律师。 被告：龚戊珍，女，1958年11月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：万娟，湖南人和人律师事务所律师。 被告：郑朴路，男，1962年7月23日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原告李献忠与被告龚戊珍、郑朴路房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，被告龚戊珍以本案已指定管辖为由向本院提出管辖异议，岳阳市中级人民法院于2020年5月19日作出（2020）湘06民辖6号批复，不同意本案移送。本院收到批复后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李献忠及其委托诉讼代理人罗果刚、被告龚戊珍委托诉讼代理人万娟到庭参加诉讼，被告郑朴路经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李献忠向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告李献忠与被告郑朴路签订的《集资住房购销合同书》有效；2、被告郑朴路、龚戊珍协助原告办理房屋、车库不动产权证；3、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1999年10月，被告龚戊珍、郑朴路签订《合作建房协议》，约定共同开发岳阳楼区铁炉村李家组房屋一栋，被告龚戊珍出地不出钱，建房资金由被告郑朴路投入，建成后被告龚戊珍可享有房屋两套和50000元现金。2000年3月16日，原告与郑朴路签订《集资住房购销合同书》，约定原告购买该栋二楼西边住房一套总房价98000元，购买该楼东边第二号车库价格8000元。2001年6月30日，原、被告签订《分摊土地使用权协议书》，并在岳阳市国土局岳阳楼区分局办理了岳楼国用2001字第×××号土地证，土地使用权人为李献忠，同时在岳阳楼区房产局办理了房屋产权登记备案手续。因被告龚戊珍不配合原告办理产权证，导致该房屋产权证至今未发放。后被告龚戊珍还自2011年起占用原告车库，于2015年起占用住房至今。 被告龚戊珍辩称：首先，案涉房屋建房土地系岳阳楼区铁炉村集体土地，原告李献忠与被告郑朴路签订的《集资住房购销合同》属无效合同，不应受法律保护。原告李献忠主张过户等请求权基于合同继续履行属于债权请求而非物权请求权，应受诉讼时效限制，原告至迟应于2001年已知其权利受到侵害，直到2019年才主张权利，已超过诉讼时效。其次，即便合同有效，答辩人与原告不具有合同关系，答辩人从未与原告李献忠签订《分摊土地使用权协议书》，原告与被告郑朴路之间的债权债务关系与答辩人无关；原告李献忠在近二十年未占有使用房屋，亦未向郑朴路或答辩人主张过权利，这明显违背日常生活经验法则；答辩人对原告与郑朴路间的买卖关系不知情，原告购房时未核实房屋产权情况，应自行承担由此带来的不利后果。再次，答辩人与被告郑朴路系合作建房合同关系，但被告郑朴路在合同履行过程中未按约定履行合同义务，未补偿答辩人5万元，也没有安装铝合金窗户、贴瓷片、水电等，还超出合同约定加建了多间车库和杂物间，答辩人多次要求郑朴路履行合同和进行补偿，郑朴路遂将该房屋钥匙交答辩人占有，加上房屋报建和初始产权登记在答辩人名下，未签订协议，郑朴路和其他人近二十年未向答辩人主张权利。在郑朴路未履行合同义务情况下，答辩人享有合同抗辩权，更有权向被告履行交付义务，即便原告与被告郑朴路的合同真实，且该房屋一直登记在答辩人名下并装修入住。另外，原告起诉向法院提交的证据存在诸多疑点及矛盾，且有伪造证据的行为。2019年6月，答辩人将房屋过户至子女名下无任何障碍，恰好证明了原告所诉的已取得案涉房屋的国土证不真实，答辩人有合理理由怀疑原告所举证据的真实性、合法性。 被告郑朴路未答辩，亦未提交证据。 经审理查明：1999年10月4日，被告龚戊珍（甲方）与被告郑朴路（乙方）签订《合作改建房屋协议》，约定：“甲方义务：为乙方有偿提供旧房屋一栋两层楼（包括房屋前后坪大约390m2）给乙方改建新房；甲方做好屋后坟地迁移工作，乙方负责费用（不超过7500元，每座1500元）；甲方负责施工前的水电路引进场，施工水电费由乙方支付；在乙方施工前，乙方付给甲方押金叁万元后旧房即拆除，所有旧房材料归乙方所有。乙方义务：乙方必须为甲方无偿提供二套间新房，每套得最大的，楼层为一楼东边，四楼各一套；新房标准为墙面904，厨房厕所瓷片到顶，其他房屋为水泥地面，室内水电预埋好，每套安装水表一个，窗与阳台全部铝合金，盼盼门一套一双，其他门为油漆木门，其他装饰境外由甲方自己负责处理；乙方为甲方无偿提供伍万元现金。乙方自在合同双方签字之日起，必须向有关部门办理建房手续，甲方应帮乙方协助办一些手续，但费用由乙方负责支付；甲方为乙方办理一户的新房产权证。”。协议签订后，被告龚戊珍将二层旧房及偏房交被告郑朴路拆除，以被告龚戊珍及其女儿陈娟名义办理建房手续，被告郑朴路出资重建包含一层车库共七层、房屋共十二套的房屋一栋，该房屋建成后于2001年7月23日取得岳楼国用（2001）字第×××号国有土地使用权证，取得国有土地使用权证后以被告龚戊珍名义在房产局办理了房产证总证。上述房屋总证存放在房产档案中，住户**先后办理了房屋转移登记，仅被告郑朴路的按合同交付的东×、×房屋两套及诉争的301房未办理转移登记，仍在龚戊珍房屋总证名下。在交房后，龚戊珍自住502房，于2003年将202房出售给案外人龚五英并于2011年9月30日办理了转移登记。 2000年3月16日，被告郑朴路（甲方）与原告李献忠（乙方）签订《集资住房购销合同书》，约定：“一、购房地点和层次：岳阳市铁炉村李家组（市八中操场北），本楼按六层壹拾贰户设计，乙方定为二层西边。二、房屋质量和标准：甲方负责铝合金封闭阳台，厨房、厕所瓷片到顶，有钱电视、电话、防盗门装好。房屋须经集资者验收合格，保质期内因质量问题维修费用由甲方负责，如因乙方使用不当或装修等原因造成的损失由乙方自负。三、交房日期：从合同签订之日起六个月交房。四、房屋价款及付款方法:1、单价为700元/平方米，总房价玖万捌千元整。2、付款方法：本合同签订后第二天付第一期房款即房价总额的50%，主体工程完工付足70%，内外抹灰完工付足90%，余款交房时一次性交清。五、乙方交清房款后，甲方移交产权给乙方，双方按市房管部门的规定办理产权登记手续，应缴的契税、审理费等税费，按国家有关规定由甲方承担。等”。当日，被告郑朴路向原告出具《东边第二号车库购置协议》，载明：“甲方同意将东边第二号车库卖给李献忠，人民币捌千元”。合同签订后次日，原告李献忠向被告郑朴路支付购房款3万元并由郑朴路出具收据一张；2000年3月31日，被告郑朴路妻子易友年向原告出具收据载明收到车库款8000元，根据原告李献忠提供的收据（有部分条据非郑朴路出具）载明郑朴路于2000年4月11日收款2万元、5月8日收款1万元、6月10日收款1.3万元，易友年于2000年8月18日收款1.3万元（包括不装铝合金折价50000元，实收8000元）、于2001年4月30日收款3000元、交王江南办规划转交2000元。上述共计购房款91000元、车库款8000元。根据岳阳市岳阳楼区国土资源局岳阳楼区分局土地登记发证档案详细信息查询显示，原告李献忠于2001年7月取得岳楼国用2001字第061171132号的国有土地使用权，但李献忠并没有领取或由郑朴路向其交付国有土地使用权证书，据以取得国土分证系2001年6月30日签订的《分摊土地使用权协议书》，该国土手续由易友年办理，协议书甲方处签名“龚戊珍”系他人代签。 2008年，被告龚戊珍为案涉房屋安装防盗网、铝合金窗户，于2013年对房屋进行装修，并由其子陈少波作为婚房入住。2019年5月，原告向岳阳市公安局岳阳楼区分局三眼桥派出所报案称自己房屋被人侵占，原告李献忠于当月27日在案涉房屋张贴公告，要求被告龚戊珍及同住人员两日内搬出房屋，原告李献忠与三眼桥派出所干警于28日一同前往案涉房屋处理房屋纠纷，双方发生争执。2019年6月14日，被告龚戊珍将案涉房屋办理不动产转移登记至其子陈少波及儿媳名下。2019年12月，原告李献忠以物权保护纠纷起诉至本院，经岳阳市中级人民法院指定由汨罗市人民法院管辖，后原告撤回起诉后以确认合同有效纠纷向本院提起诉讼。 有争议的事实论述如下： 1、被告郑朴路是否按《合作改建房屋协议》约定义务和向被告龚戊珍支付了50000元？被告龚戊珍在岳阳市岳阳楼区人民检察院询问中及诉讼中陈述被告郑朴路未支付现金补偿50000元和按约定标准交付房屋；被告郑朴路在检察机关询问笔录中陈述“付清5万元后才开工，几个月就完工了”，但未提供已支付的相关证据。本院认为，根据《合作改建房屋协议》约定“在施工前，乙方付给甲方押金叁万元后旧房即拆除”，以及“乙方为甲方提供伍万元现金”约定在交付房屋及其交付标准之后，根据合同理解该50000元并非在开工前支付，故对被告郑朴路在检察机关述称的“付清伍万元才开工”不具有可信性，无法认定被告郑朴路按合同约定支付了50000元现金补偿。 2、被告郑朴路是否向原告李献忠或被告龚戊珍交付了案涉房屋？原告为证明向其交付了房屋提交了一份2000年12月8日购置盼盼防盗门票据及产品信誉卡；被告龚戊珍称因被告郑朴路未按约定履行《合作改建房屋协议》并支付补偿款5万元，被告郑朴路将该房屋钥匙交被告龚戊珍以该房抵偿。对于是否向原告李献忠交付，仅有原告李献忠提供的盼盼防盗门收据，但无法证明该门安装在案涉房屋上，且根据《集资住房购销合同书》中“余款交房时一次性交清”约定，原告李献忠共向被告郑朴路支付购房款91000元，原告李献忠并没有证据证明支付了余下约8%的余款，并没有满足合同约定的房屋交付条件，结合本案情况不足以认定向原告李献忠交付了案涉房屋。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案房屋以被告龚戊珍及其女儿陈娟名义办理建房手续，建成后登记在被告龚戊珍名下，自2019年6月又转移登记至被告龚戊珍儿子陈少波及儿媳名下，说明岳阳市不动产登记中心不动产登记薄上载明的原享有案涉房屋物权人为被告龚戊珍。原告李献忠虽提交了《分摊土地使用权协议书》，但该协议并非被告龚戊珍签名，且未提交国土部门确已向其发放国有土地使用权的证据，不足以证明案涉房屋权利人为原告李献忠。原告李献忠除确认《集资住房购销合同书》有效的诉讼请求外，还提出了案涉房屋办理不动产权证，根据该诉讼请求，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。 被告郑朴路与被告龚戊珍签订的《合作改建房屋协议》，与原告李献忠签订的《集资住房购销合同书》均系合同双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，均属于合法有效合同。故对原告李献忠要求确认与被告郑朴路签订的《集资住房购销合同书》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告龚戊珍提出案涉房屋所占土地为集体土地而导致合同无效的答辩意见，因案涉土地在2001年7月23日取得岳楼国用（2001）字第061171079号国有土地使用权证，故对被告龚戊珍的该答辩意见，本院不予支持。 原告李献忠与被告郑朴路签订《集资住房购销合同书》虽有效，但该合同属于物权变动的原因行为，未经转移登记不发生物权转移效力。合同有效而未办理物权登记，原告李献忠有权依据不同情况请求合同相对人被告郑朴路办理不动产转让登记或者赔偿损失，但被告龚戊珍并非该合同相对人，故原告李献忠要求被告龚戊珍协助办理不动产转移登记手续，无合同及法律依据，本院对该诉讼请求不予以支持。两被告签订《合作改建房屋协议》，约定由被告郑朴路提供两套住房、支付补偿合计8万元等，现有证据无法证实被告郑朴路是否完全履行了合同义务，只有被告郑朴路根据《合作改建房屋协议》向被告龚戊珍主张权利取得房屋物权后，才有可能向原告李献忠履行房屋转移登记义务，故现原告李献忠要求被告郑朴路履行协助过户义务不具有履行可能，本院对该请求亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李献忠与被告郑朴路签订的《集资住房购销合同书》合法有效； 二、驳回原告李献忠其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1210元，由原告李献忠负担600元，由被告郑朴路负担610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  许君龙 二〇二〇年十一月九日 书记员  李梦婷