江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初18号原告:芮德法，男，1937年7月18日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：徐海泳，江苏德升汇律师事务所律师。原告：陆宝珠，女，1937年5月27日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：徐海泳，江苏德升汇律师事务所律师。原告：芮丽，女，1969年1月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐海泳，江苏德升汇律师事务所律师。原告：姜嵩，男，1964年11月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐海泳，江苏德升汇律师事务所律师。原告：芮凯，男，1970年7月27日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：徐海泳，江苏德升汇律师事务所律师。原告：王珺，女，1965年3月5日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：徐海泳，江苏德升汇律师事务所律师。被告：江苏中南物业服务有限公司镇江分公司，住所地镇江市京口区东吴路****第****。负责人：韩颖，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨红，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原告芮德法、陆宝珠、芮丽、姜嵩、芮凯、王珺与被告江苏中南物业服务有限公司镇江分公司(以下简称中南分公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月15日、2020年9月21日公开开庭进行了审理,原告芮德法、陆宝珠、芮丽、姜嵩、芮凯、王珺的委托诉讼代理人徐海泳，被告中南分公司的委托诉讼代理人杨红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芮德法、陆宝珠、芮丽、姜嵩、芮凯、王珺向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失34226元（其中地板及踢脚线和乳胶漆墙面损失15730元、地板拆除费、地板拆除费1874元、地板木楞费4122元复费500元、四门书架修复费500元、电视柜及装饰柱赔偿费5000元、门及门套赔偿费1500元、家具搬运及保洁费用1000元、装修腾仓费1000元、鉴定费3000元）。事实与理由：原告系镇江市京口区东吴路168号中南世纪城15幢301室房屋业主。2018年5月6日，天降大雨，原告芮德法、陆宝珠在外地旅游时接到被告工作人员电话，被告知其家中有水渗至楼下住户，经原告朋友现场查看，发现原告家中严重积水，水深约40厘米。原告于次日回家核实，发现屋外共用落水管漏斗损坏，楼顶雨水涌入原告阳台，阳台地漏被雨水冲下的泥沙杂物堵塞，导致阳台积水反灌至室内。因雨水浸泡，原告室内地板严重起鼓变形、墙面起泡剥落、部分家具变形受损，受损物品至今无法正常使用。原告的损失系被告违反物业服务合同所致，被告应当承担全部损失。双方多次交涉无果，原告遂提起诉讼。被告中南分公司辩称：驳回原告的诉讼请求。一、本案所涉损害系因天气原因及原告自身过失所导致，被告并无侵权行为。㈠、原告称进水位置为阳台，经勘查，原告的阳台未封闭，且顶部未完全遮挡，雨水可直接落进阳台。原告事发时在外旅游，未尽审慎防雨的注意义务。被告的工作人员事发后发现原告的客厅与阳台之间的门未关闭，从而导致雨水灌入。㈡、原告阳台拉门如果关闭还存在灌水，说明原告的阳台拉门并无防水效果，原告对此有疏忽。㈢、四楼的落水管虽然老化损坏，但原告家中积水并非都是从水管损坏点灌入，因为水管接口老化损坏只会影响水管的落水量或者漏出部分水，大部分雨水还是会顺着管道流下，结合涉案房屋，雨水会从屋檐的各个方向分流，并不会全部流入主落水管，考虑到事发前后两天的天气，原告家中积水更多是雨水直接飘进阳台所致。㈣、原告阳台的地漏堵塞原因无法确定，为此不应由被告承担地漏堵塞的责任。㈤、原告在事发后未能及时回家处理，导致损失扩大，产生损失应由其承担。二、被告已尽职尽责，并无违约行为，不应承担违约责任。㈠、被告接到原告楼下业主报修后第一时间联系了原告，但原告却在外地。被告事后安排工作人员上门查看，帮助排水、排查问题、更换管道，原告因此写信感谢被告，由此说明被告已履行义务。㈡、涉案小区的前期物业服务合同第7条约定：“甲方应按合同的相关约定，做到共有设备运行正常，维修保养及时到位”。此处“及时到位”是指在发现设备有问题后及时维修保养，但双方并未约定设备巡查时间，也未约定设备更新时间，被告不可能提前预知落水管损坏，只有在发现问题后进行修缮。落水管位置受阳台、墙面角度影响，物业人员在巡查时无法查看，只有业主更有可能成为管道问题的第一发现人，在业主反馈时，被告才有可能知晓管道的问题。法律不强人所难，业主应给物业管理提供客观的履约可能，物业公司才有可能履行其义务，所以即使涉案损失系因落水管漏斗损坏漏水或因楼顶的杂物落入阳台所导致，亦不当然由被告承担该责任。另根据前期物业服务合同第18条约定，只有在被告违约且逾期未改正给原告造成损失的情况下才需要承担违约责任，而本案主落水管漏斗损坏、阳台地漏堵塞系第一次出现，被告在业主报修后第一时间予以了改正，故被告不存在违约行为。㈢、据江苏省物业管理条例，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，该主落水管的损坏应由共有的业主承担维修，由此造成的财产损失不应由被告承担。㈣、即使被告履约有欠缺，本案所涉损害系多方面因素造成，即天气、阳台构造，地漏排水、，地漏排水水以及原告防雨水意识和措施等各因素，法院应综合上述因素分配责任比例。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1.房产证一组，证明涉案房屋系众原告所有。2.照片一组，证明原告家中损失状况及受损原因。3.前期物业服务合同一份，证明被告对共用落水管负有维护和管理义务。4.物业服务费发票一张，证明原告正常交付物业费之义务。5.地板销售清单、出货单各两份，证明涉案房屋地板受损情况。对原告提交的证据，被告质证认为：证据1的三性无异议，但应结合房屋登记时间考虑地板折旧率；证据2的真实性没有异议，但不同意证明目的；证据3中的相对方虽然不是被告，但被告认可该合同，根据该合同第18条，被告经原告催告，逾期改正的方才承担违约责任；证据4无异议；证据5不予认可，不同意其证明目的。被告为证明其抗辩，提交感谢信一份，证明被告不存在违约行为。对此证据的真实性，原告予以认可，但不同意其证明目的，原告仅对被告工作人员在事后帮助原告积极排水表示感谢。本案审理期间，本院对现场进行了勘查，并制作现场笔录一份，原告对此无异议，被告提出原告阳台顶部当时未完全封闭，阳台顶部西侧玻璃系事后添加。2020年5月，原告申请对涉案房屋受损物品损失进行鉴定。本院委托江苏苏地行土地房地产评估有限公司进行了评估，该公司于2020年8月3日出具（苏）苏地行资评报字（2020）第27号资产评估报告，其中载明：原告房屋因水淹受损财产（木地板、木踢脚线、乳胶漆墙面）在评估基准日2018年5月6日的评估价值为15730元。原告为此次评估支付评估费用3000元。对上述评估报告，原告无异议，被告对其真实性和合法性不持异议，但提出评估勘查时间距离原告主张时间以及评估基准日长达两年，评估人未能在评估基准日查看现场，评估报告形成前提条件已受影响，实际的成新率应低于评估的成新率，并且物品的损坏并非被告的违约行为造成。对原、被告提交的证据，本院认证认为：原、被告无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证。对于被告提出评估成新率的问题，由于受损害地板的损害结果的形成需要一定时间，为此以受损失之日作为评估基准点能够反映损失的真实性，评估机构作为专业机构在评估时会将此作为考虑因素，在被告不能提供相反证据的前提下，评估机构的评估报告可作为定案依据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：位于镇江市房屋为众原告所有，被告系该生活小区的物业服务企业。2018年5月6日，天降暴雨，原告家中无人。因原告南阳台下水道排放不畅，雨水汇集阳台从而倒灌至原告客厅。待发现时，原告家中积水深度达20公分左右，家中木地板、家具、四面墙体被雨水浸泡。事发后，被告工作人员积极帮助原告清理现场，原告为此致信感谢被告工作人员爱岗敬业，在感谢信中提及“物业前台的陈慧同志，知道我们家造成水患的是五楼屋沿排水的漏斗破损所致后，她及时联系维修队的左师傅更换了新的漏斗。”另查明，原告房屋的南面阳台未封闭，阳台顶部建有玻璃雨棚，阳台地面西侧有排水孔，阳台西侧毗邻墙体安装有雨水管道。灌水事件发生后，原告将其阳台顶部左侧与阳台西侧毗邻墙体之间安装了玻璃，以防止雨水落进阳台。还查明，原告曾与深圳市国贸物业管理有限公司镇江分公司签订一份《前期物业服务协议》，该协议第三章“物业服务内容”部分规定了物业公司应当做到共有设备运行正常，维护保养及时到位，而共有设施设备包括共有的上下水管及落水管。该协议“违约责任”部分规定了物业公司未达到服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期改正给业主造成损失的，物业公司承担相应民事责任。对该协议，被告愿意参照履行。本案审理中，就原告家中积水原因，原告称，因外墙的雨水管顶部漏斗一侧有巴掌大的缺损，雨水夹杂着泥沙杂物流入原告阳台，阳台地漏被泥沙堵塞，从而导致雨水返灌。被告却称，排水管的漏斗并非缺损，而是倾斜，从而导致雨水泄漏到原告的阳台。原、被告均未能提供事发时雨水管漏斗状况的相关证据。本案审理中，经评估，原告受损财产即木地板、墙壁、木踢脚线在2018年5月6日的评估价值为15730元。原告因评估支付评估费3000元。对于原告主张的家具损失，由于受水淹的家具受损程度难以量化，评估机构未予评估。本院认为，原告系小区业主，被告系该小区的物业服务企业，双方形成物业服务合同关系。虽然原、被告之间无书面的物业服务合同，但被告在庭审中表示认可原告与前手物业公司签订的物业服务合同，故该合同对原告具有拘束力，被告应按照该合同约定履行其义务，即原告应当对小区包括公共落水管在内的共有设施设备进行维护保养。本案中，虽然原、被告对于落水管的漏斗损坏与否持有异议，但双方对漏斗中的雨水流入到原告阳台这一事实并无争议，由于双方均未提供当时现场照片，但结合被告所提交的感谢信，其中提及被告派了工人对落水管的漏斗进行了更换，结合常理分析，本院采信原告认为漏斗破损的陈述。由于该漏斗处于共有落水管的位置，属于被告维护保养的范围，雨水由此流入到原告阳台，并返灌原告家中，此与被告疏于管理存在一定的因果关系，由此可以认定被告存在违约行为，应对原告的损失承担相应责任。被告辩称无违约行为的意见，缺乏依据，本院不予支持。对于具体的责任范围，结合被告抗辩意见，考虑到当日雨量大小，原告的阳台亦未封闭，不能排除有雨水直接打落进阳台，同时阳台的地漏不畅，也有原告疏于疏通的因素，综合以上因素，本院酌定被告应承担的责任比例为60%。原告主张的损失中涉及地板及踢脚线和乳胶漆墙面的损失属于本案直接损失，该损失经有资质的评估机构评估，本院予以确认。至于地板拆除安装以及木楞的费用已包括在地板损失的评估费用中，属于重复主张，本院不予支持。涉及家具（四门衣橱、四门书架、电视柜、装饰柱、门及门套）损失，因家具受雨水浸泡，必然遭受损害，但由于无法量化而导致评估未果，考虑上述家具浸泡时间，本院酌定损失为3000元。家具搬运、保洁费及装修腾仓费属于实际支出费用，在无证据证明已发生的情况下，原告主张上述费用，依据不足，本院不予支持。综上，结合本院确定的责任比例，被告应支付原告相应损失11238元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定：被告江苏中南物业服务有限公司镇江分公司于本判决生效后十日内给付原告芮德法、陆宝珠、芮丽、姜嵩、芮凯、王珺赔偿款11238元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，评估费3000元，合计3580元，由原告芮德法、陆宝珠、芮丽、姜嵩、芮凯、王珺负担1699元，被告江苏嘉源物业管理有限公司镇江分公司负担1881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 周 伟人民陪审员 周 萍人民陪审员 李际云二〇二〇年十一月十二日书 记 员 王 婷（附上诉须知、法律条文）附：1相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全收到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。⒉上诉须知当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号********；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。