天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3309号上诉人（原审被告、反诉原告）:天津英诺旺地投资有限公司,住所地天津生态城动漫中路126号动漫大厦B1区二层201-99。法定代表人：张禹，董事长。委托诉讼代理人：井诗雯，天津众磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨迎珍,女,1984年8月13日出生,汉族，住天津市。委托诉讼代理人：娄超，天津宗汇律师事务所律师。原审被告:北京中资百汇资产管理有限公司,住所地北京市丰台区南方庄71号4层414。法定代表人：郑蓓蓓,总经理。委托诉讼代理人：井诗雯，天津众磊律师事务所律师。上诉人天津英诺旺地投资有限公司（以下简称英诺公司）与被上诉人杨迎珍及原审被告北京中资百汇资产管理有限公司（以下简称百汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。英诺公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三项,依法改判为“一、依法驳回杨迎珍全部诉讼请求；二、杨迎珍向英诺公司支付拖欠租金41723.22元并支付自2020年1月15日至实际给付日按照日万分之五标准计算的滞纳金”或将本案发回重审。2．本案一、二审诉讼费用由杨迎珍承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清,涉诉房屋状态未予查明。涉诉房屋一直由杨迎珍占用，在疫情期间,合同仍处于继续履行状态。2.一审法院适用法律错误。杨迎珍作为违约方不具备解除合同的条件，首先,杨迎珍明显存在恶意违约的情形。其次,该合同约定的租金标准相对市场价格并不高,履行合同并不会对违约方显失公平。且疫情原因造成的经济情势变更,在违约方存在恶意违约的情形下,应本着维护交易安全及交易秩序的原则,不予支持其解除合同的主张。最后,杨迎珍作为违约方主张解除合同,要求其违约行为导致的所有的经济损失由守约一方的英诺公司承担,明显违背相关法律规定及九民纪要的立法本意。据此,英诺公司拒绝解除合同,并不违反诚实信用原则，一审法院仅依据《中华人民共和国合同法》的有关规定,机械适用九民纪要避免合同陷入僵局的相关条款判令解除合同,系适用法律错误。另，杨迎珍应按照相关法律规定支付拖欠租金。双方签订的《租赁合同》合法有效,合同当事人理应按照合同约定履行相关合同义务。杨迎珍一直使用涉诉房屋至今,应按照合同约定支付租金并承担相应的违约责任。一审法院认定在疫情期间,在合同已解除的情况下,可免除该部分租金无任何法律依据。退一步讲,就算是合同解除,合同解除的时间也应该是判决生效之日,而非疫情期间,即使一审法院判令该合同予以解除,也不能免除杨迎珍在合同解除之前的交纳租金的合同义务。杨迎珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。百汇公司述称，同意英诺公司的上诉请求。杨迎珍向一审法院起诉请求：1.解除其与英诺公司、百汇公司签订的《新亚商业广场商铺租赁合同》；2.英诺公司、百汇公司退还押金10344.6元；3、英诺公司、百汇公司返还租赁房屋内价值15000元的物品（详见物品清单）；4、本案诉讼费由英诺公司、百汇公司承担。英诺公司向一审法院提出反诉请求：1.判令杨迎珍支付拖欠租金41723.22元；2.判令杨迎珍支付自2020年1月15日至实际给付日按照每日万分之五标准计算的滞纳金（暂计算至2020年7月15日）为3796.81元（以上合计45520.03元）；3.本案诉讼费由杨迎珍承担。一审法院认定事实：2019年1月4日，杨迎珍与英诺公司、百汇公司签订《新亚商业广场商铺租赁合同》，约定英诺公司向杨迎珍出租新亚广场318-Ａ（坐落于滨海新区××道××号）经营场所，百汇公司提供商业运营服务，杨迎珍经营用途为经营视力康复。合同签订后，杨迎珍依约支付了押金和至2020年1月的房租，英诺公司交付了房屋。新冠疫情暴发后，英诺公司依照规定采取了相关防控措施，对杨迎珍经营产生一定影响。2020年4月1日杨迎珍发函要求英诺公司减免租金，否则，要求解除合同，英诺公司不同意。一审法院认为，杨迎珍与英诺公司、百汇公司签订的《新亚商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，杨迎珍在疫情暴发前即未按约定支付应付租金，已构成违约，但考虑疫情对其经营确实存在重大影响，且其坚持要求解除，为避免双方合同履行陷入僵局，可予解除，但杨迎珍应当承担相应违约责任。一审法院综合考虑疫情等因素，酌定杨迎珍承担支付4个月租金的违约责任，扣除押金杨迎珍还应支付2个月租金，计10344.60元。关于杨迎珍主张返还物品一节，房屋现在由杨迎珍控制，其要求英诺公司、百汇公司返还没有事实依据。关于英诺公司要求支付租金之诉请，因杨迎珍欠付租金时间段主要在疫情期间，在合同已解除的情况下，可免除该部租金，因此，其诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告杨迎珍与被告天津英诺旺地投资有限公司、北京中资百汇资产管理有限公司签订的《新亚商业广场商铺租赁合同》；二、反诉被告杨迎珍给付反诉原告天津英诺旺地投资有限公司违约金10344.60元，上述款项于本判决生效后十日内付清；三、驳回双方其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费217元，由原告负担；反诉案件受理费469元，由反诉被告负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。杨迎珍提交证据一：出入申请登记表，证明其进入案涉房屋需经英诺公司自行设置审批流程才能进场，且不允许其搬离；证据二：照片和视频，证明英诺公司经营场所处于锁门状态，经营状态冷淡。英诺公司认可证据一的真实性，不认可证明目的，认为该证据反而证明新亚广场自3月份以来一直是营业状态，因新亚广场是纯商业，管理较为严格，所有租户进出大件需要和物业保安报批；英诺公司对证据二的三性均不认可，照片及录像无法体现其拍照和录像时间，且根据照片反而能体现新亚广场在疫情期间或者现阶段一直在积极招租，顺利运营。本院认证意见为：对证据一的真实性予以确认，对其证明目的不予采信；对证据二的关联性及证明目的均不予确认。本院查明，2020年9月20日，杨迎珍将案涉租赁房屋内其所有物品搬离，双方未办理退房交接手续。本院查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.双方签订的租赁合同是否应当解除；2.杨迎珍是否应当支付英诺公司拖欠的租金及相应的滞纳金。关于双方签订的租赁合同是否应当解除的问题。杨迎珍主张解除合同的理由系不可抗力及英诺公司提供的租赁物不能正常使用，对此，本院认为，依照法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人有权行使法定解除权。新冠疫情的防控虽然对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故杨迎珍无法定解除权。鉴于杨迎珍不愿继续履行合同，该义务性质非金钱给付之债，又不宜强制履行，加之在合同履行期间确发生了新冠疫情影响，一审法院综合考虑疫情等各种因素，从而判决杨迎珍承担一定的违约责任后解除合同并无不当。本院认定杨迎珍2020年4月1日提出解除之日双方合同解除。相应，杨迎珍交纳的押金因其承担违约责任，依照合同约定，不应予以退还。关于杨迎珍是否应当支付英诺公司拖欠的租金及相应的滞纳金的问题。按照双方租赁合同约定，杨迎珍应于2019年9月15日前支付2019年10月至2020年3月租金、2020年3月15日前支付2020年4月至2020年9月租金，但其仅交纳了2019年10月至2020年1月租金，考虑到2020年2、3月正值新冠疫情防控期间，杨迎珍的经营确受到重大影响，该期间租金符合减免条件，故本院酌定杨迎珍向英诺公司支付该期间租金的50%即5172.3元及到合同解除之日前的滞纳金，即自2019年9月15日至2020年3月31日止的滞纳金，经计算为512.06元（5172.3×198日×日万分之五）。合同解除后，杨迎珍继续占有租赁房屋无合法依据，应当参照合同约定给付占有使用费。二审中双方均认可杨迎珍于2020年9月20日将案涉租赁房屋内物品全部搬离，故占有使用费应当自2020年4月2日至2020年9月20日计算。考虑双方均认可杨迎珍自2020年4月开始陆续将大部分物品搬离租赁房屋，英诺公司对双方已无继续履行合同可能性应有预判，未采取措施防止损失进一步扩大，存在一定过错，故本院酌定该期间房屋占有使用费参照合同约定标准计算，由双方均担。经计算，杨迎珍应付占有使用费为14654.85元（5172.3×5＋5172.3/30×20）×50%。因英诺公司诉请杨迎珍支付租金至2020年9月30日止，而占有使用费与租金的性质一致，故本院予以部分支持并相应调整租金为占有使用费。综上所述，英诺公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初275号民事判决第一项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初275号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人杨迎珍于本判决生效后十日内给付上诉人天津英诺旺地投资有限公司租金5172.3元及滞纳金512.06元；四、被上诉人杨迎珍于本判决生效后十日内给付上诉人天津英诺旺地投资有限公司占有使用费14654.85元；五、驳回上诉人天津英诺旺地投资有限公司的其他上诉请求；六、驳回被上诉人杨迎珍的其他本诉请求；七、驳回上诉人天津英诺旺地投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费217元，由杨迎珍负担145元，由天津英诺旺地投资有限公司负担72元；反诉案件受理费469元，由天津英诺旺地投资有限公司负担260元，由杨迎珍负担209元。二审案件受理费843元，由杨迎珍负担411元；由天津英诺旺地投资有限公司负担432元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二〇年十一月十二日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……