江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8843号上诉人（原审被告）：郭占明，男，1949年3月11日出生，汉族，住苏州市。被上诉人（原审原告）：范雪峰，男，1978年9月28日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陆永梅，女，1983年2月23日出生，汉族，住张家港市，系范雪峰妻子。被上诉人（原审原告）：陆永梅，女，1983年2月23日出生，汉族，住张家港市。原审被告：郑东，男，1969年12月28日出生，汉族，住苏州市。原审被告：张家港市杨舍西城新悦华信息服务部，住所地张家港市杨舍镇南苑新村****。经营者：韩金露，男，1987年9月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人:毛洁，江苏崇简律师事务所律师。委托诉讼代理人:李宁，江苏崇简律师事务所实习律师。上诉人郭占明因与被上诉人范雪峰、陆永梅，原审被告郑东、张家港市杨舍西城新悦华信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服张家港市人民法院(2020)苏0582民初6645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，由审判员杨兵独任审理本案。本案现已审理终结。郭占明上诉请求：1.撤销张家港市人民法院(2020)苏0582民初6645号，重新判决。2.本案的诉讼费、律师费、交通费均由被上诉人承担；事实和理由：1.郭振明认为没有构成根本违约。范雪峰、陆永梅谎称的10万元定金，郭占明坚持认为不是定金，而是2015年10月16日商品房买卖合同中的解除查封腾房的部分费用。2.2020年3月3日刘斌与范雪峰和郑东通过微信方式。过户由他们直接商定。疫情影响迟缓办理，郭占明听从刘斌指令交房、腾房的有关事宜。从庭审笔录足以证明。3.郭占明从未违约，一审法院执行庭最终商定结果，网拍涉案房子，不是郭占明的自愿。范雪峰、陆永梅答辩称，郭占明出具了10万元定金收据，合同里也明确是定金，因为无法过户才知道房屋在查封中，与法院沟通后，才知道郭占明、郑东是失信被执行人。考虑到房子过户不了的话，可能10万元定金都要不回来，又基于对法院的信任，才配合法院打款28.5万到法院账户。范雪峰、陆永梅向一审法院起诉请求：1.郭占明、郑东、张家港市杨舍西城新悦华信息服务部返还合同定金10万元及损失24.6万元，共计34.6万元；2.郭占明、郑东、张家港市杨舍西城新悦华信息服务部承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年1月22日，郑东、郭占明（卖方、甲方）经新悦华信息服务部居间与范雪峰（买方、乙方）签订《张家港房地产买卖合同》，约定郑东、郭占明将其名下位于张家港市自行车库转让给范雪峰，房屋建筑面积140.16㎡，自行车库15㎡，买卖双方确认转让价格为125万元，上述不动产办理产权过户手续所需缴纳的税费由卖方全部承担。买方在签订合同当日支付卖方购房定金10万元，双方约定2020年2月3日支付首付款20万元，房东办理房产证后过户给买方名下再支付余款95万元（甲方同意乙方10万元余款于2020年6月1日前支付）。双方定于2020年2月3日办理网签、不动产登记过户手续，居间方依据预约牌号通知买卖双方办理相应手续，通知的时间与买卖双方约定的时间不一致的，以居间方通知的时间为准。合同第五条约定，甲方保证出卖的房屋权属清楚，办理网签、不动产登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应手续（包括并不限于他项权利、查封、扣押、他人占有、其他共有人或居住权人不同意、房屋存在非法改、建等）的任何情形，若因此造成无法办理网签、不动产过户手续或造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失。合同第六条违约责任约定，除不可抗力外，任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任及因违约而给对方造成的损失，买方签订本合同后违约，卖方有权没收定金，卖方签订本合同后违约，买方有权要求双倍返还定金；本合同约定的买卖双方的违约责任及损失包括但不限于：本合同总价款20%计算的违约金、房屋差价、因延期交房所产生的房屋租金、诉讼费、律师费、差旅费等。合同第八条补偿条款约定，房东承担办理本房产的过户的所有税费（个人所得税、契税、营业税等都由房东承担），违约方承担25000元中介佣金。双方在合同中还约定由其他条款。合同签订后，范雪峰向郭占明支付了定金10万元，郭占明出具了相应收据。因郑东、郭占明涉有其他案件，案涉房屋于2020年6月16日被司法拍卖成交，成交价格为1376000元。以上事实，有当事人提交的房屋买卖合同、收据、司法拍卖成交记录以及一审法院庭审笔录等证据材料予以证实。一审法院认为，范雪峰、陆永梅与郭占明、郑东双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。郑东、郭占明在合同中保证“出卖的房屋权属清楚，办理网签、不动产登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应手续的任何情形”，而案涉房屋却因郭占明、郑东涉有其他案件而被司法拍卖成交，致使合同事实上不能继续履行，应当予以解除，郭占明、郑东因此构成根本违约，应对范雪峰、陆永梅承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还支付的定金10万元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于范雪峰、陆永梅主张的其他损失，因范雪峰、陆永梅不申请对房屋市场差价进行鉴定，故一审法院参考案涉房屋的司法拍卖成交价格，酌定郭占明、郑东向范雪峰、陆永梅承担以案涉房屋司法拍卖成交价格与双方约定价格的差价计算的损失，即126000元（1376000元-125万元）。范雪峰、陆永梅主张被告新悦华服务部与郑东、郭占明承担连带赔偿责任，但并未提交被告新悦华服务部故意隐瞒房屋真实状况的相关证据，一审法院对此难以支持。郭占明的抗辩理由无事实与法律依据，一审法院不予采纳。郑东经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郑东、郭占明返还原告范雪峰、陆永梅定金10万元，并赔偿原告范雪峰、陆永梅损失126000元，合计226000元。限于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告范雪峰、陆永梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3245元、保全费1125元，合计4370元由原告范雪峰、陆永梅负担1516元，由被告郑东、郭占明负担2854元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至一审法院诉讼费账户（详见当事人须知）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。郭占明称范雪峰、陆永梅交付的10万元不是定金，但涉案合同、郭占明出具的收款收据均表明范雪峰、陆永梅交付的10万元为定金。郑东、郭占明在合同中保证“出卖的房屋权属清楚，办理网签、不动产登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应手续的任何情形”，案涉房屋因郭占明、郑东涉有其他案件而被司法拍卖成交，导致合同客观上上无法继续履行。郭占明、郑东构成根本违约，应承担违约责任。关于违约损失，一审法院参考案涉房屋的司法拍卖成交价格，酌定郭占明、郑东向范雪峰、陆永梅承担以案涉房屋司法拍卖成交价格与双方约定价格的差价计算的损失，并无不当。综上，上诉人郭占明上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6490元，由上诉人郭占明负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二〇年十一月三十日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。