湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初5632号原告（反诉被告）：李汉华，男，1976年12月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，委托诉讼代理人：陶然，湖北精图治律师事务所律师。被告（反诉原告）：柯金锡，女，1980年1月10日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：胡建峰，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雅茜，湖北立丰律师事务所律师。原告（反诉被告）李汉华与被告（反诉原告）柯金锡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李汉华及其委托诉讼代理人陶然，被告（反诉原告）柯金锡的委托诉讼代理人胡建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李汉华向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨碍；2、判令被告支付租赁合同违约金及经济损失70,000元；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月26日，原告作为甲方，被告作为乙方，经中介方的介绍，签订房屋租赁合同，约定：甲方将其自有的位于武汉市东西湖区宏图路8号武汉客厅F栋2002号房屋出租给乙方使用；由乙方自行装修，合同到期房屋内已装修不可移动部分不得拆动，且甲方不承担乙方任何装修费用；租期自2016年8月1日起至2019年7月31日；每月租金2,000元，按年支付，押金2,000元；双方在合同期内均不得违约，如违约则违约方赔偿对方50,000元违约赔偿金，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋交付给被告装修使用，至2019年7月31日合同期满后，因双方未能就续约事宜达成一致，被告遂将租赁房屋内的开关插座、房屋吊顶、照明灯具、抽油烟机、门套房门、三台空调等不可移动的已固定装修的设施以破坏性的方式全部拆除，并将房屋上锁拒不办理房屋交接手续。原告在中介方的见证下，开锁进入屋内，发现上述问题。被告（反诉原告）柯金锡辩称，原告诉称不实，被告没有违约行为：1、被告没有原告所称的锁门等行为，也没有对房屋进行破坏，是被告聘请的搬家公司将存放在房屋里的家具和家电搬走；2、租赁合同正常到期，双方对续租的金额没有谈妥，合同正常解除；3、原告的损失无依据。被告（反诉原告）柯金锡向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告押金2,000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付押金迟延利息损失162.67元（以2,000元为本金，按年利率24%，自2019年8月1日暂计至2019年12月1日，之后顺延计算）；3、判令本案本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年6月26日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，约定反诉被告将位于武汉市东西湖区宏图路8号武汉客厅F栋2002号房屋出租给反诉原告使用，反诉原告自行装修，合同期限为2016年8月1日至2019年7月31日，月租金为2,000元，押金2,000元。合同签订后反诉原告按约向反诉被告交纳押金2,000元。反诉原告按约支付租金并使用租赁房屋，直至2019年7月31日合同期满。期满后反诉原告要求反诉被告返还押金2,000元，反诉被告以各种理由拒绝退还。原告（反诉被告）李汉华辩称，反诉请求不能成立，押金2,000元由于反诉原告在履行期间有重大违约行为而且没有按合同约定时间交房及结清水、电费，不应退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李汉华提交的照片、视频和短信、微信记录有原始载体，且视频还有见证人武汉中策易居房地产代理有限公司出具的证明印证，柯金锡仅口头否认其真实性，未提交反证，故本院对上述证据均予以确认；房屋装修合同及房屋装修施工清单、装修收据能够形成完整的证据链，本院予以确认；水、电费单据与本案无关，本院不予确认。根据上述有限证据，结合当事人的陈述，本院查明案件事实如下：2013年7月21日，李汉华（买受人）与案外人武汉卓尔城投资发展有限公司（出卖人）签订武汉市商品房买卖合同，约定李汉华购买案外人武汉卓尔城投资发展有限公司开发的“武汉客厅小型会展中心建设项目”总裁官邸和精英公寓、特色文化街区Ⅱ展贸中心第F幢/单元20层02号房。2016年6月26日，李汉华作为甲方、出租方与柯金锡作为乙方、承租方，及中介方签订房屋租赁合同，约定甲方将上述房屋租给乙方使用，自2016年8月1日起至2019年7月31日止。租赁期为三年。按一年一次性交付房租，每月租金2,000元整，房屋设施、设备等押金为2,000元整。房屋租金以包括此房屋物业费、三年租赁期满后，随行就市适当给予优惠。乙方不得擅自改变此房屋的使用性质，不得擅自改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如因使用不当或其它人为原因而使房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。甲乙双方在合同期内，均不得违约，如违约则违约方赔偿对方50,000元作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行协商解决。乙方须在租赁期满时把房屋完好交还甲方（屋内设备设施、家具家电等无损坏）由甲方退还乙方所交押金，如需续租，双方另签订协议。乙方自行装修，合同到期，房屋内已装修不可移动部分不得拆动，且甲方不承担乙方任何装修费用。合同还约定了其它事项。合同签订后，双方依约履行了合同，柯金锡向李汉华支付了押金2,000元及一年租金，李汉华向柯金锡交付毛坯房，柯金锡自行装修使用。租期届满前后，双方未就续租达成一致意见，被告在未与原告办理交接的情况下，进行拆除了房屋内的装修，锁门搬离。2019年8月1日，李汉华在武汉中策易居房地产代理有限公司的见证下开锁进入房屋，进入后拍摄的照片、视频显示全屋存在大部分开关插座面板、灯具及空开面板、三个房门、抽油烟机、卫生间面盆、浴霸、抽水马桶、喷头、橱柜等被拆除，墙体、吊顶多处存在坑洞，电线裸露等情况。2019年8月2日，李汉华（甲方、委托方）与案外人武汉乐腾装饰有限公司（乙方、承接方）签订房屋装修合同，约定甲方委托乙方进行居室装潢，工程地址武汉市东西湖区宏图大道武汉客厅F栋2002室，居室规格一层两室两厅一卫，总计施工面积102平方米，委托方式包工包料，工程开工日期2019年8月3日，工程竣工日期2019年9月30日，工程总天数58天。工程价款49,560元。合同还约定了其它事项。该合同所附的装修清单显示：1、乳胶漆4桶单价800元总价3,200元；2、门3套单价1,200元总价3,600元；3、板材25块单价180元总价4,500元；4、照明顶灯3个、射灯1组总价2,700元；5、热水器1个单价3,500元总价3,500元；6、龙头4个单价15元总价60元；7、窗帘2,000元；8、公牛开关（空开、开关）600元；9、墙面插线板500元；10、地插线板300元；11、强电盒200元；12、弱电盒200元；13、卫生间水箱200元；14、吊顶材料3,000元；15、面盆2,000元；16、浴霸800元；17、喷头1,200元；18、其他辅材7,000元；19、木工工钱6,000元；20、电工工钱3,000元；21、油漆工钱5,000元；合计49,560元。2019年9月30日，武汉乐腾装饰有限公司向李汉华出具收款收据一张，载明房屋装修49,560元。目前的照片显示，租赁房屋确被重新装修，前述照片、视频显示的情况得解决。审理中，李汉华陈述其第2项诉讼请求中的70,000元的组成为：49,560元+4个月装修期的租金损失22,800元（每月5,700元）=72,360元，取整为70,000元；李汉华、柯金锡均确认双方的租赁合同关系因合同期满而终止。本院认为，从房屋租赁合同中约定的“乙方自行装修，合同到期，房屋内已装修不可移动部分不得拆动，且甲方不承担乙方任何装修费用”可知，合同终止后，柯金锡有权拆除房屋装修可移动的部分，但实际中柯金锡的拆除行为明显过度，违反了“乙方须在租赁期满时把房屋完好交还甲方（屋内设备设施、家具家电等无损坏）”的约定，造成了房屋不经修复不能正常使用的结果，其行为构成违约，应向李汉华承担赔偿责任。合同中约定“甲乙双方在合同期内，均不得违约，如违约则违约方赔偿对方50,000元作为违约赔偿金”，但李汉华在庭审中明确表示第2项诉讼请求中70,000元的组成不含约定的违约金，而只是由实际损失及预期收益组成，故本院仅对其主张的组成进行审查。李汉华签订的房屋装修合同中装修清单的范围明显超出了修复的范围，还包括修复外的额外装修，故本院认为装修款49,560元不应全部算作其损失。由于如乳胶漆、辅材和人工费无法区分修复和额外装修，故本院酌定修复的费用为25,000元，此费用应由柯金锡向李汉华赔偿。鉴于押金的性质本就是保障合同依约履行，在违约时用以弥补损失，故柯金锡支付的2,000元押金可冲抵上述25,000元，冲抵后，柯金锡还应向李汉华赔偿23,000元的损失。李汉华主按每月5,700元，计4个月来主张其装修期间的租金损失，本院认为，每月5,700元的租金无事实依据，而装修期不全部是用于修复，且其未提交装修单位实际进出场的证据，故本院对此部分诉讼请求不予支持。审理中，双方均确认租赁合同已终止，故此后任何对案涉房屋物权的损害均不属于租赁合同纠纷，如李汉华认为柯金锡侵犯其物权，可另行主张权利，故本院对其第1项诉讼请求不予支持。综上，本院对李汉华的诉讼请求在柯金锡向其赔偿损失23,000元的范围内予以支持，其他部分不予支持。对柯金锡的全部反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）柯金锡于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李汉华赔偿损失23,000元；二、驳回原告（反诉被告）李汉华其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）柯金锡全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,550元，由原告（反诉被告）李汉华负担1,175元，被告（反诉原告）柯金锡负担375元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）柯金锡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  贾继祠人民陪审员  易 枫人民陪审员  陈荣富二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  俞越鹏