河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民再132号再审申请人（一审原告）：王宝乾，男，1971年10月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被申请人（一审被告）：驻马店市新天地房地产开发有限公司。住所地：驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。法定代表人：李艳红，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春生，河南华珠律师事务所律师。再审申请人王宝乾因与被申请人驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初7094号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月31日作出（2020）豫17民申318号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王宝乾，被申请人新天地房地产公司的委托诉讼代理人杨春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宝乾申请再审称，请求支持其一审诉讼请求，诉讼费由新天地房地产公司负担。事实和理由：1、一审判决不支持其逾期交房违约金错误。2、一审法院关于逾期办证违约金的判决未依照事实和法律，属于滥用自由裁量权。3、已生效判决认定开发商逾期办证违约金过低，不应按照双方合同约定金额并予以调整，本案应当统一裁判尺度，体现司法公正。新天地房地产公司辩称：1、其按照合同约定提前交付涉案房屋钥匙，王宝乾要求其支付逾期交房违约金错误。2、王宝乾请求按照年利率6%计算逾期办理房屋产权证书违约金系对双方合同的变更，该项请求不是王宝乾因为合同约定违约金过低请求法院适当增加，而是属于王宝乾的独立诉讼请求，该项请求缺乏事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王宝乾的再审申请。王宝乾向一审法院起诉请求：1、判令新天地房地产公司支付逾期交房违约金35836.97元，自2015年8月1日起至2019年2月20日止，按照日万分之一计算，共逾期1300天。2、请求调整商品房买卖合同第十五条违约金标准为年利率6%，以已付房价款为基数向××支付违约金，从2017年1月11日起,计至2019年2月20日，按照年利率6%计算，合计是35377.52元。一审法院认定事实：2013年6月3日，王宝乾（××)与新天地房地产公司(出卖人)签订商品房买卖合同一份，约定：一、出卖人将其开发的位于驻马店市高新区淮河大道西段新天地·未来城小区第8幢15层1503号房出卖给××，商品房预售许可证号为驻房字第**。二、该商品房预测建筑面积为93.06平方米。三、该商品房单价为2962.27元/平方米，总金额为275669元，付款方式为签订合同当日付清首付款165669元，余额110000元，作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料和承担贷款相关费用。四、出卖人应在2015年10月1日前，将经验收合格的商品房交付给××。五、逾期交房超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知达到之日起90日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。六、出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向××支付违约金等条款。签订合同后，王宝乾依约交纳首付款，并办理了贷款手续。2015年8月3日，王宝乾从新天地房地产公司领取了诉争房屋的钥匙。另查明，一、王宝乾称，新天地房地产公司对合同的交房时间进行了涂改，原来的交房时间是2013年10月31日，新天地房地产公司对此不予认可。二、庭审中，王宝乾称，合同法中有明确约定，双方违约金约定过低，不足以弥补损失的，可以申请调整。根据最高法商品房买卖司法解释相关规定，违约金过低可以进行调整，当事人损失难以计算的，可以按照银行同期贷款利率计算，在最高人民法院第八次民事审判纪要有明确规定，对于延期办理房屋所有权、登记过程中，开发商违约的，而购买人的损失难以计算的，可以按照年息6%计算违约金。其购买房屋后，因为没有所有权证，造成房屋租赁、抵押、买卖等经济行为无法顺畅进行，还有户口无法转入等情形出现，因为没有房权证，其所产生的不安、忧虑等心理压力。以上情形都是一个正常人在正常的社会中都能体会和理解的。当事人丧失着各种交易行为，以及带来的各种生活上的焦虑和不安，该损失无法用金钱具体计算。因此，根据上述的法律规定，请求人民法院按照年息6%调整合同第十五条违约金的比例。新天地房地产公司辩称，调整违约金过高或过低，举证责任应当是谁主张谁举证，王宝乾所讲的法律依据前提是双方对违约金的计算没有进行约定的情况下应当依据有关的法律规定来计算其损失，本案已约定逾期办证违约金标准。一审法院认为，王宝乾与新天地房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方合同约定：“出卖人应在2015年10月1日前，将经验收合格的商品房交付给××”，本案中，王宝乾依约已全部支付了购房款，2015年8月3日，王宝乾从新天地房地产公司领取诉争房屋钥匙，双方对此均无异议。法律规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，故2015年8月3日应为诉争房屋的交付使用之日，因新天地房地产公司向王宝乾交付房屋在合同约定的交房日期之前，故王宝乾主张逾期交房，无事实依据，不予采纳。王宝乾据此请求新天地房地产公司支付逾期交房违约金，不予支持。诉讼中，王宝乾主张新天地房地产公司对合同的交房时间进行了涂改，新天地房地产公司对此不予认可。因该合同系王宝乾持有的合同，新天地房地产公司对该合同的真实性无异议，合同显示条款应为双方合意内容；且当事人达成合意后变更合同条款并不违反法律规定；故当事人仍应按照合同约定履行各自义务。关于逾期办证违约金，合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向××支付违约金”。上述已确认交房时间为2015年8月3日，至今已超过360工作日，新天地房地产公司应当依约支付逾期办证违约金。故王宝乾请求支付逾期办证违约金，于法有据，应予支持。关于逾期办证违约金金额，依据合同约定计算，逾期办证违约金为27.57元，诉讼中，王宝乾以该约定过低为由申请法院调高逾期办证违约金，但未提供证据证明其具体实际损失；新天地房地产公司以违约金约定系双方约定以及本案不符合违约金调高的相关规定为由主张不应调高逾期办证违约金。经综合考量本案已存在逾期交房违约金标准约定的情况下，在尊重当事人意思自治，并兼顾公平原则的基础上,酌定将逾期办证违约金标准调整为已付房价款的0.1%，经计算，新天地房地产公司应支付逾期办证违约金为275.67元。王宝乾请求超出该数额的部分，不予支持。一审法院判决：一、限驻马店市新天地房地产开发有限公司于判决生效后十日内向王宝乾支付逾期办证违约金275.67元。二、驳回王宝乾的其他诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，王宝乾负担646元，驻马店市新天地房地产开发有限公司负担50元。本院再审期间，当事人均未提交新证据。本院再审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院再审认为，王宝乾与新天地房地产公司签订商品房买卖合同，双方对给付房款、交付房屋及办理房屋权属登记等事项进行约定。按照合同约定，王宝乾采取支付首付款后办理银行按揭的方式支付购房款，新天地房地产公司应于2015年10月1日前将房屋交付给王宝乾，并在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记资料报产权机关备案。2015年8月3日，王宝乾从新天地房地产公司领取涉案房屋的钥匙，新天地房地产公司不存在逾期交房的违约行为，王宝乾关于逾期交房违约金的再审请求缺乏事实和法律依据，不予支持。关于逾期办证违约金的问题。新天地房地产公司应于2015年8月3日起360个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但新天地房地产公司未按期履行该义务，故王宝乾有权请求自2017年1月11日起支付逾期违约金。一审法院综合合同约定违约金标准，将逾期违约金调整为已付房款的0.1%适当。综上所述，王宝乾的再审请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初7094号民事判决。再审案件受理费696元，由王宝乾负担。本判决为终审判决。审判长 孙 强审判员 杨文杰审判员 吕先锾二〇二〇年十一月十六日书记员 郑一贵