山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7884号 原告：吕振幸，男，1973年9月10日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人:张波、刘强，均系山东豪才律师事务所律师。 被告：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370112076155033K。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉颖，国浩律师（济南）事务所实习律师。 被告：天元建设集团有限公司，住所地山东省临沂市，统一社会信用代码913713001682510225。 法定代表人：王士坤，董事。 委托诉讼代理人：任红梅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：牛皓，男，该公司员工。 原告吕振幸与被告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城公司）、被告天元建设集团有限公司（以下简称天元公司）相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告吕振幸及其委托诉讼代理人张波，被告中海城公司的委托诉讼代理人仲涛、刘嘉颖，被告天元公司的委托诉讼代理人任红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吕振幸向本院提出诉讼请求：1.判令二被告停止侵权行为； 2.判令二被告修复原告房屋恢复房屋损害之前状态；3.判令二被告赔偿原告房屋减值损失、房屋租金损失共计20万元；4.本案的诉讼费、评估鉴定费等一切费用由被告承担。事实与理由：济南市历城区君授路588号中海华山陇城三区商铺系吕振幸所有不动产。该房屋2016年12月竣工，投入使用至今。2018年11月至2019年2月，商铺所处1号楼、2号楼住宅楼配套商业区墙体出现微小裂缝，2019年5月1日至今裂缝发展严重，缝隙持续张裂。2019年6月21日，中海城公司委托山东建大工程鉴定加固研究院对房屋安全性进行鉴定，墙体产生裂缝原因系济南华山北区D2地块项目基坑南侧施工导致地下水位下沉导致，经吕振幸向住建委核实该项目未办理任何施工手续，属于违法施工。D2地块项目开发商系中海城公司，施工方系天元公司。吕振幸与中海城公司就要求被告停止侵权、恢复房屋原状并赔偿损失交涉至今仍无法达成和解协议，为了维护吕振幸的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 中海城公司辩称，在吕振幸涉案房屋出现墙体裂缝等受损后，中海城公司积极采取了多项措施，多次向吕振幸提出对涉案房屋进行维修加固，且吕振幸书面同意维修，并已知悉入户维修的必要性，但却始终拒绝将涉案房屋交付被告，其行为严重违反商品房买卖合同约定，更妨害了中海城公司对涉案房屋的维修，并给整体建筑质量公共安全带来严重隐患。故此，涉案房屋至今仍未修复的责任已经转化为吕振幸，根据法律规定及双方商品房买卖合同的约定，因吕振幸故意造成的扩大损失，应由吕振幸自行承担，该损失的起始时间为自2020年6月1日至吕振幸将涉案房屋交付中海城公司维修之日止。 天元公司辩称，吕振幸陈述的案涉工程不是天元公司施工，天元公司施工的工程是北D二期工程，是位于金舆路北侧，而吕振幸陈述的案涉工程施工现场在规划平面图中是三期工程，位于金舆路的南侧，天元公司施工的北D二期工程实际进场施工日期是2019年9月底，吕振幸所述的损害早已发生，天元公司在此之前并不知情，所以吕振幸向天元公司主张侵权责任没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下： 1.2015年7月9日吕振幸与中海城公司签订商品房买卖合同，吕振幸购买了济南市历城区君授路588号中海华山珑城三区房屋，建筑面积48.82平方米，房屋总价款为835840元。双方所签商品房买卖合同第十六条第三款第4项约定为：由于维修公开利益的原因（包括但不限于上下水、煤气、暖气管道、烟道、电路设施、公开污水井的检查、维修等），出卖人或物业服务公司的相关工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人有义务予以配合，因买受人原因，包括作为及不作为给出卖人或第三人造成的损失由买受人承担。吕振幸所购涉案房屋于2016年12月交付使用，吕振幸所购涉案房屋一直用于对外出租，2018年6月吕振幸将涉案房屋出租给张楠经营青岛啤酒屋。张楠现仍在涉案房屋内经营，但自2019年6月开始未交纳房屋租金，吕振幸于2020年11月向本院起诉张楠，要求与张楠解除双方签订的房屋租赁合同，并要求张楠支付租金4万元等，该案现在审理中。2019年6月吕振幸已取得涉案房屋的产权证书。 2.中海城公司于2019年6月委托山东建大工程鉴定加固研究院对中海济南华山北区C地块1号、2号住宅楼配套商业区安全性进行鉴定。山东建大工程鉴定加固研究院于2019年6月21日出具鉴字2019JDY129鉴定报告，报告在工程概况部分描述的相关内容为：2018年11月至2019年2月1号、2号住宅楼配套商业区墙体出现微小裂缝，2019年5月1日至5月20日裂缝发展严重。鉴定结论为：1.中海济南华山北区C地块1#、2#住宅楼配套商业区上部承重结构安全性等级评定为Au级。2.中海济南华山北区C地块1#、2#住宅楼配套商业区整体倾斜、地基承载力均满足规范和设计要求，地基基础现状安全。因沉降尚未进入稳定阶段，建议按照JGJ8-2016《建筑变形测量规范》要求加强观测。3.目前情况下，中海济南华山北区C地块1#、2#住宅楼配套商业区墙体产生裂缝的原因为：（1）1#、2#住宅楼配套商业区采用独立基础，相应主楼为桩筏基础，建筑物本身存在差异沉降；（2）D2地块项目基坑南侧第一排锚索伸入商业区基底下约6.50m，旋喷锚索施工对基底下土层产生挠动和变形；（3）1#、2#住宅楼配套商业区周边地下水水位下降，导致地基不均匀沉降。4.目前情况下，现在裂缝不影响结构安全，但影响正常使用，应进行维修处理。中海城公司于2019年11月14日进行公示，内容为：鉴于中海华山珑城C地块1号楼、2号楼住宅楼配套商业区部分商铺出现裂缝一事，已与各业主进行了友好协商，现将中海华山珑城C地块1号楼、2号楼住宅楼配套商业区商铺加固方案、施工方案、施工单位资质、施工人员信息及沉降观测数值进行公示。公示期3天，如有异议，可电话反映。之后吕振幸等17名业主于2019年11月向本院提起诉讼，要求中海城公司停止侵权行为，赔偿房屋减值损失、租金损失等，并对减值损失的数额申请鉴定。本院在王成龙等7户业主诉前调案件审理阶段，四次委托本院信息库里的鉴定机构对业主所购房屋的减值损失进行鉴定，四次委托均被鉴定部门退回，最后一次退回时间为2020年6月9日，南京天健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司出具关于退回鉴定委托的情况说明，意见为：关于质量瑕疵引起的房地产损害赔偿评估，本机构认为需当事人双方委托且认可的房屋安全鉴定机构出具是否安全及是否可修复的报告，再做是否评估房屋贬值。17户业主之一的吕振幸提交其个人于2019年9月委托济南万通资产价格评估有限公司所做的房屋减值评估报告书，济南万通资产价格评估有限公司于2019年10月10日出具济南万通价评字（2019）第WT0927-4号评估报告书，评估意见如下：标的物在评估基准日时的减值损失价值为：976400元。中海城公司对上述评估报告有异议，认为评估的减值损失数额已高于吕振幸所购涉案房屋的价值，评估结果不具证明效力。 2020年4月中海城公司再次委托山东建大工程鉴定加固研究院对1号、2号住宅楼配套商业区地上部分构件裂缝情况进行检测鉴定。山东建大工程鉴定加固研究院于2020年5月7日出具鉴字2020JD0395鉴定报告，鉴定结论为：根据现场检测结果、《中海济南华山北区C地块1#、2#住宅楼配套商业区安全性鉴定报告》（鉴字：No2019JDY129）以及委托方提供的沉降资料，经仔细观测和分析，建筑物主体结构未达到承载力极限状态，在正常使用情况下，目前该建筑满足安全要求，但考虑到结构的耐久性和抗震性能要求以及偶然因素的影响，必须对建筑物的地基基础和上部结构进行加固处理。建议采用桩托换的方式对地基基础进行加固处理。按照相关规范加固处理后，可满足耐久性、安全性和抗震性能的要求。截至2020年7月23日，向本院提起诉讼的17户业主除吕振幸外其他16户业主已将房屋钥匙交于中海城公司进行房屋维修。 本院认为，吕振幸要求中海城公司停止与案涉房屋相邻北面工程的施工的请求，不属人民法院民事案件受理范围，本院不予处理，吕振幸可向有关部门投诉解决。吕振幸要求中海城公司为其修理涉案房屋及恢复原状的请求，因吕振幸所购涉案房屋已对外出租，吕振幸表示承租人拒绝腾出房屋进行维修，因吕振幸要求中海城公司维修房屋的前提需满足腾出并交付房屋的条件，现因吕振幸无法将涉案房屋腾空交付中海城公司维修，故吕振幸现起诉要求中海城公司进行维修的请求，本院难以支持，吕振幸可在具备维修前提条件下另行起诉。吕振幸要求中海城公司赔偿涉案房屋减值损失16万元的请求，依据的是其本人自行委托济南万通资产价格评估有限公司作出的评估报告作出的结果，因吕振幸个人委托所作评估报告减值损失数额高于吕振幸所购房屋价值，且本院四次委托相关机构对减值进行鉴定均被退回，综上，本院认为吕振幸提交的评估报告不具客观性，本院不予采信，吕振幸据此主张减值损失16万元的请求，证据不足，本院不予支持。吕振幸要求房屋租金损失4万元及评估鉴定费的请求，证据不足，本院不予支持。吕振幸要求天元公司承担赔偿责任，证据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回吕振幸的诉讼请求。 案件受理费2150元，由吕振幸负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  苗 林 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  吕晓娴 书 记 员  周 佳