浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7061号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周君亮，男，1973年6月14日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。 委托诉讼代理人：李建刚，上海信兰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：方美清，女，1971年2月10日出生，汉族，住浙江省淳安县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王勃，男，1969年11月10日出生，汉族，住浙江省淳安县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王莉娟，女，1992年5月21日出生，汉族，住浙江省淳安县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：方卫平、季宏岩，浙江智贤律师事务所律师。 上诉人周君亮因与上诉人方美清、王勃、王莉娟租赁合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2020）浙0127民初1776号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月20日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。周君亮的委托代理人李建刚、王勃、王莉娟及方美清、王勃、王莉娟的委托代理人方卫平、季宏岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年3月26日，周君亮与方美清、王勃、王莉娟签署《租赁合同》一份，约定：方美清、王勃、王莉娟将位于浙江省淳安县××乡××村××号××楼××平方米，房前庭院1100平方米，后山山地1000平方米，自有小鱼唐1000平方米以及公有大鱼塘面积15000平方米（在政策允许情况下），屋旁停车场约160平方米，屋前千岛湖停船码头以及以被告名义登记的农家乐或民宿的营业执照及相关税务方美清、王勃、王莉娟登记证原件一并出租给周君亮；租赁期限为35年，自2018年1月1日至2052年12月31日止；在2019年12月31日前，方美清、王勃、王莉娟仍可自行居住或合法经营民宿，周君亮同时可自主使用；35年总租金为780万元整，在合同签订之日起60天内支付首期租金100万元，剩余680万元租金在7年分7期付款，自2019年起每年12月31日前支付100万元，直至付清；周君亮擅自提前终止合同，应按租赁总租金的50%向方美清、王勃、王莉娟承担违约责任。合同签订后，周君亮于2018年12月31日支付租金100万元，2019年12月28日支付租金15万元，共计115万元，但周君亮一直未前来接收房屋，并于2020年3月3日发函要求协商解除合同。 周君亮的诉讼请求为：1、解除周君亮与方美清、王勃、王莉于2018年3月26日签署的《租赁合同》；2、方美清、王勃、王莉向周君亮返还预付租金944286元整。 方美清、王勃、王莉反诉请求为：1、判令周君亮赔偿方美清、王勃、王莉因单方解除合同的违约金390万元；2、判令周君亮支付方美清、王勃、王莉因平整土地、装潢拆除、绿化复种发生的材料、劳务费用40192元；3、判令周君亮赔偿方美清、王勃、王莉装潢、绿化恢复费用15万元；4、诉讼费由周君亮承担。 原审法院认为：周君亮与方美清、王勃、王莉娟之间系租赁合同关系，周君亮要求解除合同，方美清、王勃、王莉娟反诉要求周君亮支付擅自解除合同的违约金，应视为其已同意解除合同，故原审法院确认双方签订的《租赁合同》于2020年6月22日解除。周君亮要求方美清、王勃、王莉娟返还除其自愿赔偿的损失及违约金外的全部租金，原审法院认为，双方签订的合同明确约定方美清、王勃、王莉娟在2019年12月31日前可自行居住或合法经营民宿，周君亮同时可自主使用，故方美清、王勃、王莉娟在2019年12月31日前仍在使用该房屋，不能视为房屋未交付。2020年1月1日后，周君亮因自身原因未前来接收房屋，仍应承担合同期内的租金。故周君亮需承担自2018年1月1日至2020年6月21日租金551342.5，因周君亮已支付租金115万元，故方美清、王勃、王莉娟需返还周君亮租金598657.5元。对方美清、王勃、王莉娟的反诉诉讼请求，因周君亮提出的解除合同理由并不属于合同法定解除的情形，其对合同解除存在过错，原审法院根据方美清、王勃、王莉娟实际损失及周君亮违约解除合同之过错，酌情调整违约金为40万元，该违约金已综合考虑了方美清、王勃、王莉娟为交付房屋所做的准备工作的支出以及可能造成的其他损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、方美清、王勃、王莉娟于判决生效之日起十日内返还周君亮超付的租金598657.5元；二、驳回周君亮的其他诉讼请求；三、周君亮于判决生效之日起十日内支付方美清、王勃、王莉娟违约金400000元；四、驳回方美清、王勃、王莉娟的其他反诉诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13242元，减半收取6621元，由周君亮负担2421元，方美清、王勃、王莉娟负担4200元。反诉案件受理费39520元，减半收取19760元，由方美清、王勃、王莉娟负担17830元，周君亮负担1930元。 宣判后，周君亮、方美清、王勃、王莉娟均不服，分别向本院提起上诉。周君亮上诉称：一、一审判决遗漏了本案的重要法律事实：一审庭审中周君亮提出，租赁物中的1000平方米后山山地、1000平方米自有小鱼塘、15000平方米公有大鱼塘以及屋前靠千岛湖停船码头，方美清、王勃、王莉娟均没有所有权和处分权，无权出租。方美清、王勃、王莉娟在签署《租赁合同》时对周君亮有重大隐瞒，并未如实相告，存在民事欺诈行为；且因方美清、王勃、王莉娟的民事欺诈导致周君亮存在重大误解的情况下签署了《租赁合同》；周君亮在2019年12月份才得知上述情况，因此，从这个角度讲，《租赁合同》应属于可撤销合同；同时，因上述租赁物并非方美清、王勃、王莉娟所有或者有处分权，因此，从这个角度讲，《租赁合同》应属无效合同。1、1000平方米的后山山地为村集体山地，并非方美清、王勃、王莉娟的自留山地；这在2019年12月周君亮到出租房屋所在地与王勃、方美清沟通时才得知。当时王勃告知周君亮后山山地的树木不能随便砍，村委会会有意见的。而前述租赁合同时王勃说这片山地属于自留地，可以开垦后满足周君亮的种菜要求。在庭审中，方美清、王勃、王莉娟代理律师承诺庭后提供村委会的证明文件来证明该1000平方米后山山地为方美清、王勃、王莉娟的自留山，但开庭之后判决之前周君亮并未收到该证明文件。2、自有小鱼塘面积1000平方米，该鱼塘也非方美清、王勃、王莉娟所有或者有使用权；在庭审中，方美清、王勃、王莉娟代理人承诺庭后提供村委会的证明文件来证明该100平方米的小鱼塘为方美清、王勃、王莉娟自有。但开庭之后判决之前周君亮并未受到该证明文件。3、15000平方米公有大鱼塘。签署租赁合同时王勃告知是其承包经营的，可以钓鱼。但在2019年12月份周君亮被告知因政府原因方美清、王勃、王莉娟已经不能承包该鱼塘，周君亮才得知周君亮的客人在此钓鱼，可能会遭到大鱼塘管理单位的巨额罚款。在庭审中主审法官询问方美清、王勃、王莉娟对大鱼塘的承包情况时，王勃却无法陈述清楚大鱼塘承包的起始日期以及承包费金额。而且大鱼塘也因千黄高速的建设缩水近一半，安静优美的环境也遭到破坏（庭审中确认签署《租赁合同》时大鱼塘附近的千黄高速尚未动工）。庭审中方美清、王勃、王莉娟的代理人承诺庭后将大鱼塘管理单位开具证明，证明王勃承包该大鱼塘的相关情况，但开庭之后判决之前周君亮没有收到关于王勃承包大鱼塘的任何证明文件。4、屋前靠千岛湖停靠码头。签署合同时，王勃承诺在靠千岛湖建造的邮轮码头可以随意停靠游船，庭审中却改为在屋前大鱼塘的位置自行用水泥浇筑可以停靠船只的地方，完全不是一个概念；庭审中方美清、王勃、王莉娟的代理人承诺庭后出具相关证明，但开庭之后判决之前周君亮没有收到关于王勃游船停靠码头的任何证明文件。由于方美清、王勃、王莉娟对上述租赁物没有所有权或者独立处分权，因此，《租赁合同》应属无效合同。且周君亮租赁的所有租赁物是一个不可分割的整体，周君亮租赁的目的是为了营造一个田园垂钓+游艇模式的度假胜地，但现在山上不能种菜、鱼塘不能钓鱼、码头不能停靠游船，只剩下一幢房子。在没有山地、鱼塘和码头的房屋，其租赁价值微乎其微。鉴于方美清、王勃、王莉娟在签署合同时存在虚假陈述，且周君亮也是在2019年12月才了解到上述虚假情况，所以，周君亮认为因方美清、王勃、王莉娟的虚假陈述导致周君亮在签署租赁合同时存在重大误解，且方美清、王勃、王莉娟的虚假陈述也属于民事欺诈行为，根据合同法的相关规定，《租赁合同》应属可撤销合同。但一审法院对于这样重要的法律事实没有查明就经行判决《租赁合同》有效，以合同有效为基础进行判决，存在重大错误。请求对《租赁合同》的效力予以认定，并在违约金计算时作为考量因素。二、《租赁合同》租期为35天，根据合同法固定，租赁期限超过20年的，超过部分无效。但一审法院对此却未进行认定，存在明显错误。双方签订的《租赁合同》第四条约定的租赁期限为35年，远远超过合同法第二百一十四条的限制性规定，超过20年部分的租赁期限无效。因此，请求对租期的效力予以认定，并在违约金计算时作为考量因素。三、一审法院关于周君亮应承担的租金金额为551342.50元，没有事实即法律依据。周君亮只愿意承担3个月租金即55714元作为方美清、王勃、王莉娟另行出租的补偿。双方签署租赁合同时在2018年3月26日，且从庭审情况可以确定，至今为止租赁物一直在方美清、王勃、王莉娟的控制之中，周君亮并未占有租赁物。租赁物一直是方美清、王勃、王莉娟在自主经营，方美清、王勃、王莉娟代理人在庭审中也自认了这一事实；而且，周君亮2019年12月份去出租屋时也看到有很多旅客住在里面，方美清、王勃、王莉娟一直在自主经营，而非其陈述的没有经营、旅客资源丧失。2020年3月4日，周君亮委托律师向方美清、王勃、王莉娟发函要求解除《租赁合同》。因此，一审法院自2018年1月1日起就要求周君亮承担租金没有事实和法律依据。退一万步讲，即使要计算，也应该从2018年3月26日双方签署《租赁合同》开始起算。但由于方美清、王勃、王莉娟一直在自主经营，周君亮没有承担租金的义务。周君亮考虑到《租赁合同》解除后，方美清、王勃、王莉娟另行出租需要一定的时间，所以自愿承担3个月的租金损失。对其自主经营期间的租金，周君亮没有支付的义务。因此，请求予以纠正。四、一审法院判决周君亮向方美清、王勃、王莉娟承担40万元的违约金，明显过高。1、上述第一点中已经阐述了方美清、王勃、王莉娟对1000平方米后山山地、1000平方米小鱼塘、15000平方米公有大鱼塘、游船停靠码头没有所有权或者单独处分权，对于《租赁合同》可撤销或者无效都存在重大过错，因此，这应作为周君亮赔偿违约金时的考量因素。2、上述第二点中已经阐述双方签订的《租赁合同》因租赁期限为35年，超过20年的部分无效。这也应作为周君亮赔偿违约金时的考量因素，3、周君亮与方美清、王勃、王莉娟签订《租赁合同》后，方美清、王勃、王莉娟至今控制租赁物，至今未将租赁物交付给周君亮，且方美清、王勃、王莉娟一直在实际经营，方美清、王勃、王莉娟在《租赁合同》签订后也不存在实际经济损失。同时，方美清、王勃、王莉娟也未提供证据证明其实际损失。一审庭审中方美清、王勃、王莉娟陈述所谓经济损失均与本案无关。这也应作为周君亮赔偿违约金时的考量因素。4、根据《合同法》第一百一十四条以及合同法司法解释（二）第二十九条相关规定，如约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。现方美清、王勃、王莉娟没有提供证据证明其实际损失，一审法院判决周君亮应支付方美清、王勃、王莉娟40万元违约金明显过高。请求根据以上因素将违约金调整为15万元。综上，请求：撤销原审判决第一项、第三项，将第一项改判为：方美清、王勃、王莉娟于判决生效之日起十日内返还周君亮超付的租金1094286元；将第三项改判为：周君亮于判决生效之日起十日内支付方美清、王勃、王莉娟违约金15万元。 方美清、王勃、王莉娟共同答辩称：一、针对事实与理由部分的答辩。1、周君亮认为租赁物中的“1000平方米后山山地、1000平方米的自有小鱼塘、15000平方米公有大鱼塘以及屋前靠千岛湖停船码头均没有所有权或处分权，无权出租”，存在民事欺诈。方美清、王勃、王莉娟认为周君亮说法不属实。（1）对于15000平方米公有大鱼塘的问题，在双方签署《租赁合同》时已经说明，并明确表述为“公有大鱼塘为15000平方米可与本合同期代管使用，在政策允许的情况下”，足以说明周君亮对大鱼塘系公有是知晓的，不存在方美清、王勃、王莉娟隐瞒的事实。另外大鱼塘因高速建设没有部分缩水的问题，方美清、王勃、王莉娟认为在租赁合同签署时，千黄高速的建设已经开始，周君亮对此也是明知的，而且在千黄高速建成后，对鱼塘面积并没有太大的影响，反而现在大鱼塘周围有了平地，更适合垂钓。（2）关于1000平方米的后山山地、1000平方米的小鱼塘以及屋前靠千岛湖停靠码头等租赁物，方美清、王勃、王莉娟均能提供相应的证据予以佐证。至于周君亮提出的“签署租赁合同时王勃说这片山地属于自留地，可以开垦后满足周君亮的种菜要求”的事实，其实在2019年12月份在周君亮与方美清、王勃、王莉娟交接后，已经委托方美清、王勃、王莉娟将该山地开垦成水平带用于种植，并不存在方美清、王勃、王莉娟存在重大隐瞒未如实告知的情形。综上，方美清、王勃、王莉娟认为周君亮提出的所谓方美清、王勃、王莉娟对案涉租赁物没有所有权或租赁权，存在民事欺诈的说法是不成立的，案涉合同是双方自愿基础上的共同合意，是合法有效的。另外，民法总则也明确规定重大误解属于可撤销情形，除斥期间为三个月，但周君亮并未在期间提出，且诉请解除合同，本身认可了合同的有效性。2、关于租赁期限35年的问题。其实35年的租赁期是周君亮提出来的，主要是周君亮考虑其投入的装修成本很高，所以提出的35年的租赁期。另外在本租赁合同中也明确预定“本合同租赁期为35年。租赁期满20年后，甲方同意将该上述租赁资产出租给乙方，租赁期限为15年”，可以看出案涉租赁合同其实为两个租赁期构成，《合同法》并未规定续租合同不能体现在前一份租赁合同中，因此周君亮提出的租赁期限超过20年的部分无效的理由不成立。3、关于押金问题。周君亮认为“至今为止租赁物一直在方美清、王勃、王莉娟的控制之中”，提出“只愿意承担3个月租金的补偿”的理由是不成立的。（1）案涉合同的履行时间为2018年1月1日起至2052年12月31日止，虽签字的时间为2018年3月26日，但实际合同谈判从2017年夏天便开始协商，后确定起租时间从2018年1月1日起算，但周君亮长期在上海，故合同直到2018年3月26日签订，并不影响合同在2018年1月1日起生效并于2018年1月1日起支付租金。（2）案涉租赁物交付时间为2018年1月1日，之后发生的关系为委托代管关系，案涉的租赁物一直由方美清、王勃、王莉娟使用，是基于双方合同第三条第二款的约定，对该租赁物方美清、王勃、王莉娟可以自行居住或合法经营民宿。（3）周君亮同意方美清、王勃、王莉娟使用该租赁物的原因是因为出装修方案需要大概两年的时间，考虑到该租赁物在经营前尚需要管理，所以委托方美清、王勃、王莉娟管理，但委托管理是需要支付管理费用的，于是周君亮在合同第三条第二款约定代管时间由方美清、王勃、王莉娟使用或经营来达到既有人管理又无需支付管理费用的目的，同时也方便自己或朋友来千岛湖居住。（4）案涉租赁物已经按照合同约定于2019年12月份进行交接，方美清、王勃、王莉娟也按照合同要求履行了各项交接义务，并在周君亮的委托下对山地以及周边环境进行了整改，比如山地的开垦、树木的砍伐或移植与种植、道路的拓宽以及原有门牌的拆除等等。因此，一审法院判令周君亮支付自2018年1月1日起至2020年6月21日止的租金551342.5元是有事实和法律依据的。4、关于违约金40万元的问题。方美清、王勃、王莉娟认为案涉合同的解除对方美清、王勃、王莉娟的损失远远不是40万元可以弥补的。（1）在与周君亮签订租赁合同之前，也有几家有意向租赁案涉租赁物，且价格在30万每年左右，但出于周君亮的时间长，故每年单价下浮了10万元左右。（2）千岛湖狮子山庄三面临湖，拥有52个床位、同时可接纳130人就餐，并且拥有专门停车场、歌厅、棋牌室等。所以，案涉租赁并不是单纯的房屋租赁，还包含经营权以及相应的附属设施、经营设备的转让，在租赁之后方美清、王勃、王莉娟基本上处于停业状态，原有的经营资源也流失殆尽。（3）周君亮整体重新装修的方案，造成方美清、王勃、王莉娟相关设备、设施不再打理，并因长期不经营，导致原有的设施和设备均已经破坏无法使用，如果重新开始营业，势必要全部更新。（4）在一审案件处理中，其他违约金尚包含周君亮委托处理的各项支出以及可能造成的其他损失，虽方美清、王勃、王莉娟认为该部分不应包含在违约责任中，但如果包含在内，则方美清、王勃、王莉娟的损失就更大。（5）案涉租赁合同确定“租赁总租金的50%”违约金的提出人为周君亮，主要原因是其需要投入大量资金用于装修，怕方美清、王勃、王莉娟违约而确定的违约金数额，同时在方美清、王勃、王莉娟违约时还要赔偿装修损失及经营损失的20%。还有需要特别说明的是周君亮经商多年，其预见能力比一般的普通老百姓要强很多，其确定的违约责任不应当得到法律的调整，哪怕法院进行调整，方美清、王勃、王莉娟认为按租金总额780万元的20%计算违约金相对公平合理。5、关于委托合同支出的4万余元以及恢复费用150000元的说明。方美清、王勃、王莉娟认为其受周君亮指示实施的前期事务费用应由周君亮承担。首先，方美清、王勃、王莉娟实施的各项工作系周君亮委托事项，并非租赁合同的义务，并不包含在租赁合同的交接工作中。其次，方美清、王勃、王莉娟实施的行为显然属于周君亮装饰装修的一部分，该委托事务支出的费用，应当由周君亮支付，方美清、王勃、王莉娟仅为垫付，且周君亮在微信聊天记录中也提及这些事务费用款项由其来承担。另外因周君亮的委托事务造成周边环境的破坏以及附属设施的拆除，现要恢复，尚需恢复的成本，方美清、王勃、王莉娟认为该损失应当由周君亮承担。二、针对诉讼请求部分的答辩。按合同约定案涉租赁合同应当自2018年1月1日起作为租金的起付点，一审法院认定案涉合同于2020年6月21日解除，周君亮支付方美清、王勃、王莉娟551342.5元租金符合双方的合同约定。另外周君亮也认为应当支付方美清、王勃、王莉娟违约金，视同周君亮承认自己存在违约行为，方美清、王勃、王莉娟认为应当按合同约定计算违约金，周君亮提出的150000元的违约金数额不符合合同约定，不应当得到法院的支持。综上，请求驳回周君亮的上诉请求。 方美清、王勃、王莉娟上诉称：一、周君亮刻意隐藏证据，导致一审法院认定事实有遗漏。（一）方美清、王勃、王莉娟一审主张“2019年12月14日左右，周君亮准备对租赁房屋进行装修，与方美清、王勃、王莉娟协商交接，并指示方美清、王勃、王莉娟对租赁房屋周围的场地进行管理。方美清、王勃、王莉娟按照周君亮的指示安排民工施工，共计支付民工工资及材料款40192元，相关费用的支出均得到周君亮的认可。”庭审中，周君亮对该事实矢口否认，但方美清、王勃、王莉娟关于院子中树木移除、后山林木砍伐和土地平整、院坡培育竹子、半坡挡墙新建、牌楼等附属设施拆除，以及人工及材料总费用单据均在微信聊天记录中向周君亮沟通、汇报。周君亮庭审中提交的微信聊天记录显然有涉及庭院改造的内容，却拒绝提供完整的聊天记录，甚至出现方美清、王勃、王莉娟核对该电子数据原件时，对方代理人抢要手机的情况。方美清、王勃、王莉娟认为庭审中亦有强调其因聊天记录删除存在举证困难，但周君亮持有该证据却拒不出示，根据《民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定周君亮应承担不利后果。（二）方美清、王勃、王莉娟认为其受周君亮指示实施的前期事务费用应由周君亮承担。首先，方美清、王勃、王莉娟实施的各项工作系周君亮委托事项，并非其合同义务，并不包含在租赁协议的交际工作中。其次，方美清、王勃、王莉娟从事的事务显然属于周君亮装饰装修的一部分，该委托事务支出的费用，应当由周君亮支付，方美清、王勃、王莉娟仅系垫付。最后，周君亮在微信聊天记录中也提及这些事务费用款项由其承担。（三）一审法院认定周君亮违约解除合同而承担违约金40万元，方美清、王勃、王莉娟根据周君亮委托支出的前期装饰装修费用并不属于“为交付房屋所做的准备工作的支出以及可能造成的其他损失”。二、一审法院认定周君亮单方违约的事实，却酌情调整违约金为40万元，与方美清、王勃、王莉娟一审反诉请求相距太远，方美清、王勃、王莉娟不予认同。（一）违约金本属于自治范畴，具有履约担保的功能。本案中《租赁合同》的租赁物为浙江省淳安县金峰乡百照村泽塘里89房屋及其附属设施，但事实还包括了“狮子山庄园（民宿）”的经营权。方美清、王勃、王莉娟原本是淳安县地区起步最早、规格较高、名气荣誉较高的民宿，每年经营收入可观，但基于周君亮承租时间长，租金支付提前等原因，在租赁价格上给予了最大的让利，但为了防止中途违约造成租金低廉、民宿经营重启的困难，自然约定了较高的违约金。另一方面，周君亮一方设想在租赁房屋中长期居住，投入高昂的装修，但又怕方美清、王勃、王莉娟违约，亦约定较高的违约金。所以，涉案交易协商时间近一年，最后由周君亮起草《租赁合同》，违约金约定系充分考虑现实损失和预期损失基础上达成的。现周君亮单方违约解除合同，又否定之前自己提出的违约金，显然违背诚信原则。（二）一审法院基于实际损失来调整确定违约金，系对《合同法》第二十九条的误解。一审法院仅考虑方美清、王勃、王莉娟现实损失来确定违约金并不合理、恰当。另外，周君亮作为经营多家公司的商人，在签订合同时对违约风险后果的判断是十分敏感的，其在起草《租赁合同》时应可预见违反合同可能造成损失的大小。（三）周君亮违约对方美清、王勃、王莉娟造成的直接损失远远不止40万元，预期利益损失更加巨大。首先，方美清、王勃、王莉娟在租金的让利方面每年将近10万元。其次，方美清、王勃、王莉娟按照周君亮的指示，对周边环境进行整改，拆除装潢，直接支付费用4万余元，修复需要十五万元。还有，周君亮在新冠疫情下解除合同，将不利后果全部抛给方美清、王勃、王莉娟，方美清、王勃、王莉娟必将遭受重创。另外，方美清、王勃、王莉娟多年来经营的客源、货源等均流失，重启农庄不仅投入多，且预期生意损失肯定十分巨大；最后，周君亮要求全面进行装修，所有附属设施、经营设备均要更换，方美清、王勃、王莉娟在停止经营期间均荒废，因缺乏修缮或保管不善已经全部无法正常使用，需要重新购买。所以，方美清、王勃、王莉娟认为一审法院在酌减违约金时，没有考虑合意的目的、当事人约定违约金的合理性、方美清、王勃、王莉娟履行本合同的各项潜在损失以及周君亮疫情下恶意违约等因素，酌减违约金过多，造成方美清、王勃、王莉娟重大损失，显失公平。综上，请求：1、撤销原审判决第三项，改判：周君亮再支付方美清、王勃、王莉娟违约金116万元（违约金按总金总额780万元的20%计算为156万元，扣减一审法院支持的40万元）；2、撤销原审判决第四项，支持方美清、王勃、王莉娟一审反诉中第二、三项诉讼请求：要求周君亮支付方美清、王勃、王莉娟因平整土地、装潢拆除等发生的材料、劳务费用40192元，并赔偿方美清、王勃、王莉娟装潢、绿化恢复费用15万元；3、一审、二审诉讼费用由周君亮承担。 周君亮答辩称：第一、周君亮提供的微信记录清楚的表明关于房屋周围的场地整理是双方签订租赁合同时出租人承诺的义务，大鱼塘是出租人承包经营的，他当时都有承诺，包括我们微信里面都写到了，但他到现在为止也没提供任何他承包经营大鱼塘的相应的文件或合同。另外，出租人一直在自行经营，前后陈述自相矛盾。出租人在一审庭审当中也承认一直在经营，出租人提供的微信在一审当中已经提交了手机进行核对，主审法官也进行了核对，不存在出租人所说拒绝核对的问题，出租人认为承租人认可费用，他应该提供相应的证据来证明。第二、出租人要求在一审判决基础上增加110万元违约金没有依据的。到现在为止，出租人也没有提供任何证据证明他所谓的损失。他刚刚答辩当中所提到的各项损失跟本案没有直接关系，所以周君亮要求违约金调整为15万。 二审举证期限内，周君亮未向本院提交属于二审程序的新的证据。方美清、王勃、王莉娟向本院提交如下证据材料： 1、证明一份，证明：方美清自留山、无涵洞小鱼塘拥有长期使用权，并无欺诈行为。 2、自用船舶操作人员档案，证明：方美清有自用船舶浙淳机08062，有停靠码头是事实。 3、照片，证明：方美清依照周君亮指示开垦家房屋后及周边的自留地，现在已经种植了蔬菜；且家右侧千把米处的高速已经建好，现在大鱼塘周边山坡已经在复垦、绿化；大鱼塘的也非常清澈。 4、微信聊天记录，证明：周君亮2019年多次来千岛湖，对房屋周边环境以及租赁物状况非常了解，不存在被欺诈的情况。 周君亮质证称：对证据1的形式真实性认可，依据合同自留山面积为1000方，不认可其证明内容。对证据2的三性均有异议。没有印章，无法达到其证明目的。对证据3的拍摄地点无法核实。对证据4的真实性无异议，无法达到其证明目的，只能代表周君亮去过两次。 本院认为，证据1方美清、王勃、王莉娟提交了原件，证据4周君亮对其真实性无异议，故对该两组证据的真实性予以确认。证据2方美清、王勃、王莉娟未提供原件，证据3照片拍摄地点周君亮不予认可，对该两组证据不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 二审审理中，周君亮陈述，合同签订于2018年3月26日，租赁期限约定自2018年1月1日起，系因签订合同之前碰面过几次，是协商的结果。周君亮另陈述，不收房是考虑规划设计需要时间。 本院认为：案涉租赁合同系双方真实意思表示，除其中超过二十年租赁期限的部分无效外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。周君亮上诉称案涉合同存在欺诈，系可撤销的合同，但其并未在本案中提出撤销之诉，在本案诉讼期间，亦未另行提出撤销之诉，故即使其所主张的存在可撤销之情形成立，在其未撤销该合同之前，应认定为有效合同；周君亮另上诉称方美清、王勃、王莉娟对案涉标的物无所有权及处分权，故该合同无效的理由，与现有法律规定不符，无权处分并不构成合同无效的理由。根据原审查明的事实及二审中周君亮的陈述，可以认定双方经磋商约定，周君亮因规划设计的需要，暂不进行房屋交接，而合同的租赁期限自2018年1月1日开始，亦即周君亮同意在未接收房屋时开始支付租金，事实上周君亮亦支付了部分租金，现案涉房屋虽未进行交接，但不影响周君亮依照合同的约定支付租金。周君亮所述的方美清、王勃、王莉娟的处分权、租赁合同中的鱼塘、码头等的适用性，本属其签订合同时的谨慎查验义务。经查明，周君亮嗣后一直未接收房屋，难以认定案涉租赁标的物存在不能按照合同约定目的使用的情形，其于2020年3月3日发函要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院亦难以支持。案涉租赁合同因周君亮的原因导致无法继续履行，周君亮应承担违约责任，周君亮称愿意按照3个月租金作为违约金，缺乏合同依据。合同约定的违约金过高，原审法院予以酌情调整符合法律规定，其斟酌的数额亦属合理。方美清、王勃、王莉娟主张受周君亮指示所支出的费用，若按其自述性质为垫付，即不属于违约的损失的范畴，方美清、王勃、王莉娟提交的证据不足以证实其支出的相应费用受周君亮指示，并得到周君亮的认可，故对该费用，本院不予支持。方美清、王勃、王莉娟另要求周君亮赔偿装潢、绿化恢复费用，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上，周君亮、方美清、王勃、王莉娟的上诉理由依法均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28207元，由周君亮负担11256元，由方美清、王勃、王莉娟负担16951元。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十一月十九日 书记员  姚丽萍