辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1446号 上诉人（原审被告）：孙明宽，男，1965年7月2日出生，汉族，住盘锦市双台子区。 上诉人（原审被告）：张世颖，女，1971年2月16日出生，汉族，住盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）王岩，男，1980年5月9日出生，汉族，个体，住盘锦市双台子区。 上诉人孙明宽、张世颖因与被上诉人王岩房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院(2020)辽1102民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙明宽、张世颖、被上诉人王岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙明宽、张世颖上诉请求：一、撤销双台子区人民法院（2020)辽1102民初1038号民事判决。驳回原审原告的诉讼请求，查明事实依法改判。二、涉诉一、二审费用及地热鉴定费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、在房屋买卖合同签订之前，被上诉人多次来我家看房，我们多次告诉过他地热坏了，漏水，不能用了（信息来源于原房主）。法庭可以调取被上诉人提供的与我们的通话录音为证（保存在区法院）。二、我们卖的是暖气房，不是地热房，该房有一套完整的暖气片取暖设备。今年3月份，被上诉人通过中介公司，多次到我家看房子，对房屋的结构及设施都表示满意，予以确认，并无异议。他还用手摸了摸了暖气片说“挺热乎呀”。这就说明他当时就知道：该房屋用暖气取暖（在庭审中他也承认了这一点）。在此之后签订的合同，支付的房款。三、中介公司的询问笔录，不能作为我们未履行告知义务的证据。因为，笔录是中介法人代表所陈述的，在与我们联系卖房业务时，是一个普通的男性业务员，不是法人代表，我们从未与法人代表联系过，也没见过面。与我们联系的业务员，之前多次带其他准备买房子的人到我家，他了解我们家房子地热坏了不能用的情况。该业务员向我们索取地热赔偿款时，与我们发生过争吵，互相辱骂的情况（可调取通话记录）。房屋出售信息是中介公司在我家窗户上抄去的，且中介公司收取了被上诉人的中介费，他们之间有经济利益关系。四、双台子区法院判决书认定的事实：“原告入住装修房屋接近尾声，通过楼下邻居得知案涉房屋地热漏水”。与被上诉人的起诉状所陈述的事实与理由中：“原告准备装修时遇到楼下邻居，邻居称：5-6年之前楼上房屋地热开始漏水，并帮我维修过房屋，”不相符。说明被上诉人在装修之前，己了解地热坏了的情况。被上诉人是今年四月份开始装修的，当时只付了首付，尾款是五月中旬付清的。装修人员中，有一位是双台子区胜利派出所打更的，他可以证明装修的时间。5-6年以前，我们未发生过地热漏水的事情，因为我们未使用过地热取暖，楼下邻居也没有找过我们，在法庭上我多次提出过，可以跟楼下的邻居当庭对证的请求，可是至今没有结果。五、双台子区法院认定的地热损失额错误。鉴定机构的报告中：房屋地热工程造价损失数额共计为：20569.90元。包括了被上诉人装修房屋、拆除装修以及再装修的部分价值。地热维修价值应为《工程造价鉴定意见书》中第17页，单位工程概预算表（主材单列）序号18-31项中的总和价为：10716.29元，其他部分不应计入地热损失。因为，被上诉人在明知地热坏了漏水的情况下，还继续装修。造成的装修损失，应由被上诉人自负。六、上诉人有理由认为，被上诉人在房屋买卖中存在讹诈行为。理由：一、在合同签订前，被上诉人的岳父在其女儿（被上诉人的妻子）搀扶下来到我家，各屋观察一遍后说：“挺好的”。接着对张世颖说：“闺女，你们可别因为地热的事打仗啊”。在此之前我们从未见过他岳父，他是怎么知道地热的事呢？二、被上诉人为什么在房屋交易终结前一个月（4月已知道地热坏了的情况下）匆忙进行装修，而不是终止合同或者与我们协商。三、我和鉴定所，法院人员去被上诉人家鉴定地热时，经查看暖气取暖设施和原先只露出地面一尺左右的地热管，没有任何改动的痕迹，地热管上面已用理石封盖，且房屋已经装修完毕，人已入住。所有人家的装修都是先安装地热设备（包括接通水管安装阀门等）。这说明被上诉人装修前，己知道地热坏了，也认可暖气片取暖的事实，还要无理的提起诉讼。 王岩辩称，第一、签订合同前上诉人并未告知地热漏水情况，支付房款的时候，房屋内部结构都是完整的，但上述人并未跟我提过地热不能使用的事。另购房订金协议第5条内容和第8条内容明确规定对甲方确保此房屋无隐瞒，房屋买卖合同签订时间为2020年3月19日，房屋买卖合同书第二条第一节和第二条第3节中明确规定不能隐瞒事件，而电话录音时间为2020年5月16日，装修尾声和楼下确定漏水，最后一个电话里还隐瞒水淹一事。第二、上诉人无证据证明告知我地热漏水的情况，我在一审时提供了相关证据证明上诉人未告知地热漏水的情况。第三、询问笔录系向中介法人代表询问，我认为法人代表有资格作为被询问人询问，且笔录是一审法院法官去中介所做的。第四、我发现地热漏水情况为五月中旬，装修已经从4月份开始装修了，这期间我岳父岳母和孩子都在租房住，如果我停止装修会造成我装修停工的损失，包括我家租的房子的费用。我本想安装地热想打压试水，但一直找不到二楼邻居测试是否漏水，所以安装地热只能先搁置，后知道房屋漏水情况，找到上诉人解决修理地热一事，无果，家里老人和孩子只能在外面租房子居住，无奈之下，只能暂时放弃装修地热。 原告王岩向一审法院起诉请求：1、要求被告维修房屋地热**板，并赔偿原告一切经济损失，维修费预估20，000元；2、要求被告承担中介费2，000元；3、涉案费用由被告承担。事实和理由：2020年3月19日经辽宁亿万房地产经纪有限公司介绍，原告与被告签订的房屋买卖合同，购买位于盘锦市双台子区，房屋建筑面积75.99平方米，价值245，000元房屋一套，合同表明被告不得隐瞒原告房屋一切情况，但等原告准备装修时，遇到楼下邻居，邻居称：“5-6年之前楼上房屋地热开始漏水，并帮我维修过房屋，因为楼上已经停用地热改为暖气片供热才没有继续渗水。现在只要地热一罐水，楼下的屋子会立即漏水。”邻居将原告带到楼下看到了楼下漏水的房屋。因为被告签订合同时承诺房屋没有任何损坏的地方，原告也已经预定很多项装修项目并付定金，但原告只要求被告维修房屋地热就可以，可原告多次找到被告协商修理房屋一事，被告均称不清楚，不知道漏水一事。原告无奈，诉至法院。 一审法院认定事实：原告王岩与被告张世颖、被告孙明宽通过房屋中介公司辽宁亿万房地产经纪有限公司介绍，于2020年3月19日签订房屋买卖合同，购买位于盘锦市双台子区，房屋建筑面积75.99平方米，价值245，000元房屋一套。原告入住装修房屋接近尾声，通过楼下邻居得知，案涉房屋地热漏水。原告向被告协商维修地热未果后，于2020年5月26日起诉至本院。2020年6月8日本院第一次开庭庭审中原告申请对地热维修以及损失进行鉴定，经鉴定机构辽宁丰誉工程咨询有限公司出具的鉴定报告证明：案涉房屋地热工程造价损失数额共计20，569.90元，鉴定费用2，000元。本院所确认的上述事实，有原、被告身份证明、原告提供的定金协议、房屋买卖合同、案涉房屋造成楼下房屋漏水的视频资料、原告与楼下房屋使用人通话录音、原告与被告的通话录音以及中介的通话录音、2020年6月10日辽宁亿万房地产经纪有限公司法定代表人赵红娇的询问笔录及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查，本院予以采信。 一审法院认为，在交易活动中当事人一方转移财产(或权利)给另一方时，应担保该财产(或权利)无瑕疵，若转移的财产(或权利)有瑕疵，则应向对方当事人承担相应的责任。本案中，被告作为房屋出卖人对其所提供的房屋，应担保其具有依通常交易观念或者诚实善良的人认为应当具有的价值、效用或者品质。房屋地热漏水问题会减少房屋的效用，在出卖房屋时，出卖人应当告知买受人。被告虽辩称已经履行了告知义务，但是却未提供证据证明自己的抗辩主张，且通过原告提供的证据以及法院对房屋中介机构做出的询问笔录，能够证明被告在出售房屋时并未明确履行地热漏水房屋存在瑕疵的告知义务，故被告对此应当承担违约责任。关于赔偿原告损失的数额问题，虽然被告未告知房屋地热漏水，但是原告在交易时应该及时进行检验，案涉房屋于2004年建成，已经使用多年，相关设备已经老旧，原告在没有对房屋进行仔细检验就进行了装修，产生了不必要的损失，原告未及时进行检验亦违反了合同义务，根据鉴定报告案涉房屋地热工程造价损失数额共计20，569.90元，本院酌定被告赔偿原告损失数额10，285元。关于中介费2000元，由于合同明确约定由合同乙方(买受人)承担，故关于原告的该项诉请，本院不予支持。判决如下：被告张世颖、孙明宽于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告王岩经济损失人民币10，285元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，至本金付清时止。案件受理费350元，减半收取175元，鉴定费2，000元，共计2，175元，由原告王岩、被告张世颖、孙明宽各自承担1，087.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院认定如下：本院二审认定事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》的规定，在交易活动中当事人一方转移财产（或权利）给另一方时，应担保该财产（或权利）无瑕疵，若转移的财产（或权利）有瑕疵，则应向对方当事人承担相应的责任。本案中，上诉人在出卖房屋时应当告知买受人房屋地热漏水问题。上诉人曾辩称已经履行了告知义务，但所提供的证据不足以证明自己的抗辩主张，且中介机构证明上诉人未履行地热漏水告知义务。故上诉人对此应当承担违约责任。 综上所述，张世颖、孙明宽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元，由上诉人张世颖、孙明宽负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 震 审判员 孙 颖 审判员 李艳利 二〇二〇年十一月十日 书记员 杨佳艺