江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初740号 原告（反诉被告）：刘朝阳，男，1993年6月13日生，汉族，居民，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵继林，江苏鼎原律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京亦朋家居广场管理服务有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道清水亭西路长亭街**(江宁开发区)。 法定代表人：张雷，公司总经理。 委托诉讼代理人：王左成，江苏中欧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张菁涛，江苏中欧律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘朝阳与被告南京亦朋家居广场管理服务有限公司（反诉原告）（以下简称“亦朋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘朝阳及其委托诉讼代理人顾志贤、赵继林，被告（反诉原告）亦朋公司法定代表人张雷及其委托诉讼代理人张菁涛到庭参加诉讼。因案件事实复杂，不易查明，但法律适用明确，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法裁定适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘朝阳及其委托诉讼代理人顾志贤、赵继林，被告（反诉原告）亦朋公司法定代表人张雷及其委托诉讼代理人张菁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘朝阳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《南京俊杰•亦朋家居广场商铺租赁合同》无效；2．判令被告赔偿原告经济损失200000元，退还保证金10000元；3．由被告承担全部的诉讼费用。事实及理由：2017年9月，被告作为甲方，原告作为乙方签订了《南京俊杰•亦朋家居广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定：被告将位于江宁区长亭街9号亦朋第四层q建材区C××××、C××××铺位，租赁面积（含公摊）为230平方米的营业场地及相关设施租赁给原告经销爱尚美艺家品牌软装；租赁期限自2017年9月28日起至2018年9月27日止，本合同租期正常届满后，自2018年9月28日至2019年2月27日为免租金期；原告应向被告支付租金及管理费共计179400元；该租赁合同备注了“三年不涨租，三年不调整”，并就保证金、装修等其他内容进行了约定。租赁合同签订后，原告投入大量的人力、物力对租赁商铺进行了装修、改造。由于商场在运营管理、宣传推广存在不足，运营团队与商户之间沟通不畅，致入驻商户运营状况较差，故被告在2019年3月8日致全体驻场商户的一封信中调整了第二年度租金价格，其中建材馆四楼从原65元/㎡调至39元/㎡。被告的这一举措鼓励并重振了原告在此继续经营的信心，为此支付了第二年度的租金贰万元后，经被告同意于2019年3月再次投资对商铺进行了重新装修、提档升级，并于4月8日再次支付租金伍万元。但原告没想到的是，2019年6月被告决定引进红星美凯龙，要求商户服从红星美凯龙调整布局且与其签约。7月16日，被告在告知函中希望广大商家积极踊跃的加入红星美凯龙亦朋家居生活广场的大家庭中，并表示：针对不拖欠房租的、积极配合市场提档升级的经营户给予免租期优惠政策，免租期为2019年7月1日至9月30日。因红星美凯龙入驻，被告强行对部分商户的铺位进行调整，且红星美凯龙新招租的商户对商铺进行装修、改造，致使原告及其他商户无法正常经营，为此原告及其他商户多次与被告沟通无果，致使矛盾加剧。经调查被告出租给原告的商铺系违法建筑。基于上述事实，原告认为:被告隐瞒了其出租的商铺系违法建筑，骗取原告与其签订了租赁合同，致使原告蒙受严重的经济损失。此外，2020年5月11日深夜，亦朋公司在原告不知情的情况下，对案涉商铺进行了恶意拆除，并将店内物品予以清空。 被告亦朋公司辩称：案涉商铺的相关手续正在政府进行审批，即使合同无效原告也应支付租金，10000元保证金已经转为租金了。200000元损失无依据，其作为出租方已尽到全部义务，在变更过程中，已经最大限度对原告减免租金，原告主动放弃经营，不腾空场地，影响其将店铺租给他人，由此造成的损失应由原告自行承担。其确于2020年5月11日晚对原告店铺进行了拆除。 反诉原告亦朋公司向本院提出诉讼请求：反诉被告支付场地使用费63504元（2020年3月17日至5月11日按照1134元/日标准计算）。事实和理由：双方于2017年9月签订租赁合同，合同约定将案涉商铺租赁给反诉被告，租赁期限自2017年9月28日至2018年9月27日止，合同期限届满后，2018年9月28日至2019年2月27日为免租期，一年的租金及管理费共计179400元，租赁面积230平方米（每平方米每月65元）。合同终止后，反诉被告未腾空归还场地的，按日租金三倍支付场地使用费。双方按约履行完第一年合同后，第二年反诉被告又支付了70000元，其中服务费3600元，租金和管理费66400元。反诉原告从2019年2月28日起将租金和管理费调低至每平方米每月39元，2019年2月28日至2019年6月30日租金和管理费共计36175元。由于商场改造，2019年7月1日至2019年12月27日为免租期。2019年12月28日起租金按照每月每平方米50元的标准收取，日租金为378元，反诉被告的租金交至2020年3月16日，自3月17日起开始拖欠租金，反诉被告的行为侵犯了反诉原告的合法权益。 反诉被告刘朝阳辩称：反诉原告的事实都是基于合同的约定，其认为合同无效，违约条款无效。由于案涉商铺系违建，市场无法正常经营，在此情况下，其也不应支付占用费。 本院经审理认定事实如下：2017年5月22日，刘朝阳向亦朋公司支付定金10000元并签订《定金协议》，约定：刘朝阳对亦朋广场4楼C××××铺位具有租赁意向，现交纳定金10000元，定金在签订正式铺位租赁合同时转为租金或质保金。2017年9月，刘朝阳（乙方）与亦朋公司（甲方）签订《南京俊杰•亦朋家居广场商铺租赁合同》合同约定：甲方将位于江宁区长亭街9号亦朋第四层建材区C××××、C××××号铺位，租赁面积（含公摊）230平方米；乙方经营品牌为爱尚美艺家，种类为软装；期限自2017年9月28日起至2018年9月27日止，合同租期届满后，自2018年9月28日至2019年2月27日为免租期；乙方应向甲方支付租金及管理费共179400元，其中租金107640元、管理费71760元；乙方应向甲方支付10000元作为其销售商品的保证金。双方对于2017年9月28日起至2018年9月27日期间的款项结算情况均无异议。第二年度，双方未签订书面的租赁合同，刘朝阳继续占用案涉商铺并向亦朋公司支付第二年度费用70000元。亦朋公司自2019年2月28日起将费用标准金调整为39元/月/平方米。2019年9月，亦朋公司引入红星美凯龙对商场进行管理经营并告知商场内的商户与红星美凯龙办理入驻手续以及不愿与红星美凯龙签订租赁合同的后续处理事宜。此后，刘朝阳与亦朋公司就后续租赁、经营事项发生争议。2020年4月13日，亦朋公司向刘朝阳发出《催告函》，内容如下：根据贵方与我司签订的《南京俊杰•亦朋家居广场商铺租赁合同》约定，贵方合同期为2017.9.28至2019.2.27，该合同已到期，贵方又于2019.2.19、2019.4.8分别交纳租金及管理费共计70000元，该租金可使用至2020.4.13，自2020.4.14起贵方就已欠租经营，如若继续经营，请支付租金及管理费共计64517元。庭审中，亦朋公司称10000元定金已于第二年度租金中进行抵扣，其未提供证据予以证明。亦朋公司称租金于2019年12月28日调整为50元/月/平方米，其未提交已告知刘朝阳上述事项的证据。 审理中，刘朝阳称其此前缴纳的费用可使用案涉商铺至2020年4月13日，由于年初疫情影响，亦朋家居广场无法开门营业，在此期间亦朋公司不应收取租金，故其交纳的费用应当顺延，亦朋公司主张的场地使用费其不应支付。 另查明，根据江宁建字（2007）第409号建设工程规划许可证记载，案涉商铺所在建筑的建设工程规划仅及于地上三层及地下一层，地上**未取得建设工程规划许可。亦朋公司称，第四层曾取得临时许可证，现已过期，公司目前正在办理相关手续。截至本案法庭辩论终结前，亦朋公司未能提供其临时许可证延期或四层取得建设工程规划许可的证据。 再查明，2020年5月11日晚，亦朋公司对案涉商铺进行拆除，将商铺内物品清空，物品保存于其仓库内。亦朋公司进行拆除前，未告知本院，亦未提供证据证明拆除前告知了刘朝阳。 关于案涉商铺已经形成附合的装饰装修物，因亦朋公司擅自拆除店铺导致装修现值已无法通过鉴定程序确定，刘朝阳就其两次装修的支出进行了举证。关于第一次装修的支出，刘朝阳申请证人朱某出庭作证。朱某到庭作如下陈述：案涉房屋是其三年前装修的，9月装修，10月开业；当时店铺装修整体由其承包，是包工不包料，当时全部的人工费75000元，水电工10000元，油漆工20000元，瓦工10000多元，剩下是木工即自己的；75000元分三次支付，均为现金；材料费当时支出的金额是客户自行付款，其已记不清楚了，其根据市场价格以及需要的数量进行了估算，根据估算瓷砖14000元、木材46000元、油漆6000元、电工材料4500元、上楼费8000元。刘朝阳认为，证人证言与其提交的光盘可以相互印证，结合装修现场情况及最后效果，认可证人证言；此外，第二次装修时保留了第一次装修的一部分，保留的部分为：地砖保留、顶部保留仅对隔断破坏的部位进行了修补、与隔壁店相邻的两面墙保留、电路进行了调整。亦朋公司认为，证人证言没有凭据，全部现金支付不现实，其不认可。 刘朝阳于2019年上半年进行第二次装修，关于第二次装修的支出，刘朝阳提供转账记录、聊天记录等予以证明。刘朝阳购买石膏板等建材10028元，购货单为南京大王椰建材有限公司的格式购货单，页面下端落款联系人为孔垒，刘朝阳于2019年6月10日向孔垒垒转账10100元。2019年6月3日，微信备注名“丁总”向刘朝阳发送两张结算单、一张微信截图，其中一张结算单载明：亦朋家具刘朝阳，拆除2400、双层隔墙150㎡×80＝12000、单层隔墙80㎡×40＝3200、原顶修补2000、订线条装窗帘盒800、罗马柱门头400、改柜子订踢脚线1000、门头贴板装发光字24000；其中一张结算单载明：亦朋建材馆总平方607.9，清20元一平方、工资12158，滚底膜400元，总工资12558元；微信截图载明：水电工向“丁总”催要亦朋窗帘店工资6000元。2019年6、7、8月“丁总”一直通过微信向刘朝阳催款。刘朝阳于2019年4月7日向丁总微信转账4000元、当年8月27日向“丁总”微信转账10000元、当年8月30日向微信名“老缪”微信转账5000元、2020年5月18日向“丁总”微信转账10000元。刘朝阳称：第一张结算单为木工工资、第二张结算单为油漆工工资、截图内是水电工工资；付款29000元系因其帮“丁总”的项目做了窗帘，窗帘款抵扣了部分款项。2019年5月10日至6月1日嘉乐饰墙布共向刘朝阳发货6次，共计产生货款3562.4元。2019年3月-5月，刘朝阳零散购买硬装材料付款共计5301元。亦朋公司对该部分证据质证意见：工人工资不应由其承担，大部分款项无法确认是否实际用于装修。 关于案涉商铺未形成附合的装饰装修物，本院于2020年8月5日组织双方前往亦朋公司仓库进行勘验，对于亦朋公司拆除并保存于仓库内的店铺内物品进行清点，双方对于本院制作的物品清单均予以确认。现场情况：物品堆放于仓库地面，部分物品进行了叠加堆放，因勘验时现场无灯光，对于叠放物品的完好情况未进行确认。勘验后数天内刘朝阳将物品取回。其中装饰画21幅（3幅一组，共7组），刘朝阳将物品取回后提出其中5幅装饰画因保管不善发生破损并提供照片予以证明，刘朝阳为装饰画共支付5000元。刘朝阳称门头发光字因拆除不专业无法使用，其为该项支付费用1500元；样品窗帘脏污需要清洗后才能使用。亦朋公司对该部分证据质证意见：刘朝阳在勘验时未提出物品损坏，现在提出其不认可。 上述事实，有租赁合同、催告函、定金协议、微信聊天记录、转账记录、视频、照片、勘验笔录及当事人陈述等证据证实。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的合同无效。案涉商铺系亦朋公司超出建设工程规划许可证的规划范围建设，截至本案法庭辩论终结前亦朋公司未能取得该部分建筑的建设工程规划许可，故超出部分系违建，案涉租赁合同系无效合同。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。亦朋公司作为专业运营家居广场的经营者其应确保其出租商铺的合法性，其明知案涉商铺未取得建设工程许可仍进行出租且未向承租方披露相关信息，其对于合同无效应承担主要责任。刘朝阳作为个体经营者对经营风险应有较高的注意义务，关于案涉商铺的合法性，亦朋公司虽未主动披露，其作为承租人也未主动向出租人核实商铺性质，其对于合同无效应承担次要责任。综上，本院酌定亦朋公司对装修现值损失承担70%责任，刘朝阳自担30%责任。本案审理过程中，亦朋公司擅自拆除案涉商铺，导致刘朝阳主张的装修现值损失无法通过鉴定的方式确定，亦朋公司应对此承担不利的法律后果。本院根据刘朝阳对其两次装修支出提供的证据、证人证言，结合店铺现场照片、市场价格、折旧情况，本院酌定第一次装修的保留部分现值为35000元、第二次装修现值为55000元，对于以上损失亦朋公司应承担70%即63000元。亦朋公司擅自拆除了店铺内未形成附合的装饰物并堆放于仓库内，因未妥善保管造成的损失应由其承担，本院酌定亦朋公司应承担物品损失1500元。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘朝阳于2017年5月向亦朋公司支付了10000元定金，定金协议约定签订正式合同后转为租金或保证金，正式合同中约定保证金10000元，亦朋公司称该款项已经抵扣第二年度租金，根据亦朋公司向刘朝阳发出的《催告函》内容并无相关抵扣的意思表示，且亦朋公司亦未提供证据证明该款项已进行抵扣，故本院确认10000元定金已转为保证金，刘朝阳要求退还10000元的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。根据《催告函》，刘朝阳已将案涉商铺的占用费支付至2020年4月13日，亦朋公司可主张2020年4月14日至5月11日的占用费。但因今年年初新冠疫情，中小微企业和个体工商户的经营受到重大影响，公共场所也因响应疫情防控政策推迟开放经营，综合以上情形，刘朝阳作为商户主张亦朋公司对疫情期间的占用费进行减免本院予以支持，本院酌定亦朋公司减免刘朝阳约一个月占用费，刘朝阳的占用费使用期限顺延至2020年5月11日，故刘朝阳无需另行支付亦朋公司场地占用费。亦朋公司称刘朝阳支付的场地费仅能使用至2020年3月17日，与亦朋公司自行出具的《催告函》内容相互矛盾，本院不予采信。亦朋公司主张律师费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定，判决如下： 一、原告刘朝阳与被告南京亦朋家居广场管理服务有限公司签订的《南京俊杰•亦朋家居广场商铺租赁合同》无效； 二、被告南京亦朋家居广场管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘朝阳10000元并赔偿刘朝阳损失64500元； 三、驳回原告刘朝阳其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告南京亦朋家居广场管理服务有限公司反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2150元，由刘朝阳负担1387元，被告南京亦朋家居广场管理服务有限公司负担763元；本案反诉受理费819元，由反诉原告南京亦朋家居广场管理服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二〇年十一月二十日 见习书记员  姚 倩