湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初1525号 原告：曾丽军，女，1987年5月7日出生，汉族，农民，湖南省宁远县人。 委托诉讼代理人：周永红，湖南箫韶律师事务所律师（一般代理）。 被告：李乾顺，男，1965年8月24日出生，汉族，农民，湖南省宁远县人。 被告：李如红，男，1964年3月10日出生，汉族，农民，湖南省宁远县人。 被告：欧阳昌旺，男，1958年1月22日出生，汉族，农民，湖南省宁远县人。 三被告共同委托诉讼代理人：黄国田，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权）。 原告曾丽军诉被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法由审判员陈娟担任审判长、与人民陪审员郑会旭、李廉旺组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾丽军及委托诉讼代理人周永红、被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺及其委托诉讼代理人黄国田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾丽军向本院提出诉讼请求：1、判决三被告履行为原告办理不动产证的义务；2、判令被告连带补偿原告违约金（违约金以283600元为基数，按每日万分之二计算到给付原告不动产证之日止）；3、要求被告偿还垫付的公共装修费1000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：三被告共同开发了宁远县重华南路17巷2号的商品房出售，原告购买了三被告开发的9楼B户型的房屋一套，面积为152平方米，房屋总价值333600元，原告交纳了购房款283600元，预留5万元待被告为原告办理出房产证时支付完毕。2015年10月5日原、被告签订了《电梯房销售合同》合同约定2015年12月30日之前交房，两年内为原告办理出房产证，逾期办证按已付房款总额的万分之二每日支付违约金，然而三被告在约定的24个月内没有为原告办理出房产证，按照合同的约定，三被告应在2017年12月30日之前为原告办理出房产证，现在房产证改为了不动产证，因此三被告的行为已构成违约。三被告应当按照合同的约定为原告办理不动产证并承担违约责任，同时，由于三被告的一楼的大厅和电梯需要维修，原告垫付了1000元，三被告应当承担给付的义务。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判处。 被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺辩称，原告与三被告签订的《电梯房销售合同》系无效合同，合同中所签订的所有条款都是无效的，故原告要求三被告承担违约责任依法不能成立；2、三被告不是适格的主体，本案原告实际是购买刘万清抵债的房屋，实际出卖人是刘万清，而不是三被告；3、如果本案合同有效，原告目前未支付购房款13万元，只支付了203000元，原告至今未给付，原告同样承担违约责任。 经审理查明，2015年10月原告曾丽军经刘万清介绍其到被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺处购买房屋。2015年10月5日原告曾丽军与被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺签订《电梯房买卖合同》，合同约定将三被告共同开发建设的位于宁远县舜峰路的9楼B户型的房屋卖给原告，该房面积为152平方米，房屋总价值333600元。合同购第二条第2款约定：预留50000元，待甲方（三被告）为乙方办出房产证后一次性给付……第3款约定：甲方（三被告）在交房后24个月之内把乙方（原告）名字的房产证办出，如甲方（三被告）办理房产证延期按已付房款万分之二每日违约金给乙方。第四条约定：交房时间为2015年12月30日，如遇不可抗力，逾期不超过30天。合同签订后，原告曾丽军向被告转账15万元，另133600元三被告同意原告曾丽军将该款项交付介绍人刘万清以抵扣刘万清的工程款。原告曾丽军与2015年底给付刘万清人民币53000元，于2016年2月5日出具欠条8万元给刘万清。本院（2019）湘1126民初1142号判决书判决曾丽军在判决书生效后五日内给付刘万清欠款80000元。后三被告未在规定期限内未原告办理不动产证，双方产生纠纷，遂诉至本院。 最后查明，被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺所建楼房，宁远县住房和城乡规划建设局审批是私人住房，建设规模六百平方米。三被告实际建设楼层为11层。 上述事实本院结合原、被告的陈述，有经过质证认证的下列证据予以证实： 1、《电梯房销售合同》及转账凭证，拟证明原、被告签订房屋买卖合同的事实及转账15万给被告的事实；（原告出具，被告质证认为合同是事实，但合同的目的是避税，实际上该房屋已经抵给刘万清了，该房屋实际是刘万清卖给原告，其次合同是违法无效的，最后转账15万元也是事实，但被告李乾顺立即将钱转给了刘万清用于付工程款了。本院认为该证据符合证据三性，本院予以采信。） 2、（2019）湘1126民初1142号民事判决书，拟证明涉案房屋实际出售人是刘万清，而非三被告。（被告出具，原告质证认为对三性无异议，对证明目的有异议，本院认为符合证据三性，但不能达到其证明目的，对其证明目的不予采信。） 3、土地使用证、规划许可证，拟证明被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺所建楼房，宁远县住房和城乡规划建设局审批是私人住房，建设规模六百平方米。三被告实际建设楼层为11层。（被告提供，原告对该证据无异议，本院确认为有效证据。） 对于原告出具的微信转账记录，拟证实原告垫付维修费1000元的证据，本院认为该证据的真实性存疑，不予采信。 本院认为，根据我国《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中约定交房日期是2015年12月30日，并约定被告在交房24个月之内办理房产证，案涉房屋被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺已按合同约定实际交付，但是至今未为原告曾丽军办理房产证（现为不动产证），已构成违约，应该承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……。”故被告方应依据合同约定承担违约责任即：按已付房款（涉案房屋原告实际给付房款为 283000元，其中8万元，因三被告对原告曾丽军享有债权，刘万清对三被告享有债权，经债权人刘万清同意，由原告曾丽军对刘万清履行债务，原告曾丽军与三被告8万元债权债务关系已消灭，由刘万清取得债权，故实际给付房款应为283000元。）每日万分之二承担违约责任，从2018年1月1日起直至被告方为原告方办理出房产证（不动产证）之日为止。故对原告要求三被告承担违约金的诉讼请求予以部分支持。而原告诉请要求办理房屋产权证，被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺在建设涉案房屋时，存在违反建设规划许可、超层超面积建设的行为，该行为导致被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺对涉案房屋物权取得具有不确定性，同时也影响了原告房屋产权证的及时办理。再次，原告明知涉案房屋不是正规的商品房开发，是私人建房售卖而购买，双方约定预留5万元防止房产证不能及时办出，其可以预见房产证办理可能存在困难。综上，被告在未变更规划许可证或行政部门对违章建筑部分处罚之前无法办理房权证，故原告请求被告为其办理房屋所有权证，被告现确无能力为其办理，属履行不能，被告承担的应是违约责任，原告的此项请求本院依法亦不予支持。涉案房屋办理房产证（不动产证）具有客观上的办证不能，本院将出具司法建议，建议相关管理部门对被告方建设的房屋进行管理规制，并处理违建事宜。同时被告方应该积极处理违建事宜，并为原告方办理房产证（不动产证）。原告诉请被告偿还原告垫付的公共装修费，因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、限被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺在本判决书生效后十日内按《电梯房销售合同》向原告曾丽军承担未及时办证的违约金（违约金以283000元为基数以每日万分之二从2018年1月1日起计算至被告方为原告方办理出房产证（不动产证）之日为止）； 二、驳回原告曾丽军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5569元，由被告李乾顺、李如红、欧阳昌旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  陈 娟 人民陪审员  李廉旺 人民陪审员  郑会旭 二〇二〇年十一月十九日 法官 助理  肖 曦 代理书记员  欧柏萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。