江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2759号上诉人（原审原告）：章广裕，男，1949年12月10日生，××族，住海安市。委托诉讼代理人：唐斌，如皋市方圆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：如皋万得福商业有限公司，住所地如皋市如城街道海阳中路**金荣广场。法定代表人：叶俊毅，董事长。委托诉讼代理人：陈志明、张璐，江苏琼宇仁方律师事务所律师。原审第三人：南通市集贤置业有限公司，住所，住所地如皋市如城街道海阳中路金荣广场**div>法定代表人：曹金年，执行董事。委托诉讼代理人：杨爱琴，女，1977年12月11日生，××族，住如皋市，系南通市集贤置业有限公司员工。上诉人章广裕因与被上诉人如皋万德福商业有限公司（以下简称万德福公司）及原审第三人南通市集贤置业有限公司（以下简称集贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2020）苏0682民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章广裕上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉1000万元非预付租金而是借款。二、万德福公司与集贤公司尚存在租赁关系，双方之间往来账目复杂，集贤公司认为万德福公司支付的1000万元用于购买设备的款项，其资金性质为借款，虽然双方之间存在资金的抵销，但并不能改变1000万元资金的性质。万德福公司与集贤公司之间的租赁关系何时终止以及如何结算双方均有不同的陈述，在此情况下让集贤公司支付章广裕租金没有事实依据，如果万德福公司与集贤公司租赁关系已经结束，双方账目已结清且在集贤公司处尚有剩余，此时判令集贤公司向章广裕支付相关款项尚有事实依据，同时避免了不必要的诉讼。三、一审驳回章广裕要求万德福公司支付2019年下半年至租赁期满的租金付款的请求，但对事实和理由未作详细释明，增加了当事人诉累。万德福公司答辩称：一、案涉垫款1440万元的性质是预付租金，双方约定的意思表示非常清楚，且已经977号生效判决作出认定。从2005年至今由集贤公司每年向万德福公司开票进行冲抵，集贤公司十多年来从未向万德福公司另外主张过租金。二、根据万德福公司与集贤公司的约定，对预付租金进行逐年的资金占用费的计算及对租金的扣减有双方书面约定，逐年的结余已计算得出并经过977号生效判决认定，截止2015年12月31日，扣减房租后的余额是6343381.86元，足以抵扣16、17、18年的租金。三、本案中章广裕起诉时间是2019年4月，当时2019年下半年及以后的租金尚未发生，一审法院未予审理正确。综上，一审查明事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。集贤公司述称，同意上诉人的请求。章广裕向一审法院起诉请求：1.判令万德福公司给付2017年度租金1373653.04元及逾期付款利息（自2017年1月11日起按686826.52元为基数，年利率6%计算至2017年7月10日；自2017年7月11日起按1373653.04元为基数，年利率6%计算至实际给付之日）；给付2018年度租金1373653.04元及逾期付款利息（自2018年1月11日起按686826.52元为基数，年利率6%计算至2017年7月10日；自2018年7月11日起按1373653.04元为基数，年利率6%计算至实际给付之日）；给付2019年度上半年租金686826.52元及逾期付款利息（自2019年1月11日起按686826.52元为基数，年利率6%计算至实际给付之日）；2.万德福公司按2005年8月1日与原如皋市集贤实业总公司签订的（房屋租赁）协议书依约向章广裕履行2019年度下半年至租赁期满的租金付款义务；3.诉讼等费用由万德福公司承担。一审法院认定事实：2005年8月1日，如皋市集贤实业总公司（甲方）与如皋万得福实业有限公司（乙方）签订《协议书》一份，约定由甲方将金荣广场1-4层，一层建筑面积约2800平方米，二至四层建筑面积各约4500平方米，总计建筑面积约16300平方米及相关附随资产，包括供电、供水、制热、制冷、手扶电梯、货用及客用升降电梯、消防系统等，出租给乙方经营百货商场。租期16年，从乙方开业之日起计算。年租金具体明细：第一、二年租金每年280万元，第三、四、五年每年290万元，往后每三年递增10万元，第十五、十六年每年330万元。每年的租金由乙方于当年1月10日前和7月10日前向甲方支付，甲方须开具符合税法规定的收款凭证交由乙方。乙方以转账支票形式向甲方支付租金。其中，协议书第九条关于乙方预付给甲方1000万元租金约定：甲方应投入符合乙方营业所需的附随资产、设备如手扶电梯、垂直升降梯、中央空调系统、消防系统等设备及相配套及辅助设备，因甲方资金缺乏，经协商乙方同意给予支持，可由乙方通过预付房屋租金的形式，总额1000万元给甲方进行购买及安装设备，甲方应提供相应的资产作为抵押…协议约定经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖双方单位公章，后经如皋市公证处公证（如不能公证，由甲乙双方律师见证），协议具备生效条件。当天，曹金年、叶瑞光分别作为甲方、乙方法定代表人在协议书甲方、乙方栏签字并加盖公司印章。2005年8月8日，如皋市集贤实业总公司、如皋万得福实业有限公司在如皋市公证处办理该《协议书》公证，载明双方签约行为符合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》相关规定，协议上双方当事人的签字、印章属实，协议自双方签字盖章、公证处公证之日起生效。2005年8月1日，如皋市集贤实业总公司（甲方）与如皋万得福实业有限公司（乙方）签订《补充协议一》，约定由乙方通过预付房屋租金总额1000万元给甲方购买及安装设备…由于乙方预付给甲方1000万元资金，故甲方提供相应的资产作为抵押。甲方须将金荣广场综合楼一层13轴至K轴内1681.63平方米商业用房及所分摊土地面积约260.65平方米抵押给乙方…因乙方协助甲方进行设备采购、室内外装潢、设计及技术咨询工作，甲方同意支付乙方费用200万元作为乙方代理、咨询和劳务的费用，由乙方包干使用。甲方应于乙方商场正式开业一个月内，甲方将乙方以预付租金形式的垫付款1000万元退还乙方，同时支付给乙方所发生的代理、咨询及劳务费用200万元，或者甲方用租金进行抵偿…如果甲方因资金困难无法在一个月内支付上述所述总金额（1200万元），乙方同意给予甲方延长一个月的期限，但乙方将额外收取每月1%的资金占用费。如甲方依然无法支付所有金额（1200万元加上每月1%的资金占用费），乙方可给予甲方再延长三个月的期限，在此期间乙方将以每月1.4%收取资金占用费。如甲方仍然无法支付所应支付金额（1200万元加上第一个月每月1%的资金占用费及第二到第四个月每月1.4%的资金占用费），乙方则将以每月以1.8%收取资金占用费，并用租金抵偿直至完全偿还为止。2005年9月28日至2005年11月24日，经由万得福公司、集贤公司负责人签字，万得福公司共支付1420万元用于涉案房屋水电、消防、电梯、空调等。2008年8月8日，南通集贤置业有限公司（甲方）与如皋万得福商业有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定乙方同意将位于金荣广场一层如皋万得福百货一楼使用面积约50.69平米的场地和如皋万得福百货二楼使用面积约287.70平方米的场地转租给甲方，由甲方交第三方使用。2009年5月15日，南通集贤置业有限公司（甲方）与如皋万得福商业有限公司（乙方）签订《补充协议二》，就双方2005年8月1日签订的《协议书》及《补充协议一》所约定内容进行补充协议：一、《协议书》第九条、《补充协议一》约定的乙方为甲方垫付的“1000万元资金”，实际垫款1240万元，甲方应支付给乙方的代理、咨询及劳务费用为200万元，合计1440万元，双方对此金额确认无误，并约定甲方应付给乙方的资金占用费以抵付乙方应付甲方的房屋租金，资金占用费按《补充协议一》约定按月1.8%计算（包括复利），本协议生效之日起乙方不再以复利方式计算资金占用费，改为以单利方式按月1.8%计算资金占用费。2009年9月10日，南通集贤置业有限公司（甲方）与如皋万得福商业有限公司（乙方）签订《补充协议三》，确认：一、设备垫款及资金占用费1、乙方用于支持甲方购买及安装设备等设备垫款合计1240万元。2、设备垫款的资金占用费确定为按年息21.6%计算。二、其他往来款以银行同期利率计息，1、劳务代理咨询费200万，自2006年1月1日起算利息。2、代垫费用（代垫水电费、工程款等）每月结清，届期未付起算利息。3、江苏银行租金，依租赁合约条款结算。三、本协议第一、二条所列欠款，甲方理应立即支付给乙方，但因甲方资金困难，且甲乙双方存在房屋租赁关系，甲方同意乙方以其应付的房租冲抵甲方上述欠款，并对冲抵欠款顺序进行了约定。2013年，南通集贤置业有限公司（甲方）与如皋万得福商业有限公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定乙方同意甲方将二楼287.7平米返租的面积予以收回，二楼房租支付至2013年9月30日止。其间，2006年5月至2014年12月，如皋集贤实业有限公司（甲方）与如皋万得福商业有限公司（乙方）签订多份《谅解备忘录》《补充协议》，载明考虑乙方在经营期间受国际大环境影响，加之大楼硬件未完善，经营严重亏损及甲方实际情况，双方重新达成协议：2006年租金为140万元，2007年租金为140万元，2008年租金为140万元，2009年租金为110.88万元，2010年租金为140万元，2011年租金为140万元，2012年租金为143.75万元，2013年租金为143.75万元，2014年租金为148.75万元,2015年租金为1716101.58元，2016年租金为1734404.49元，2017年的租金为2554600.88元，2018年的租金为2054376.49元。集贤公司每年给万得福公司开具相应数额的增值税发票，万得福公司则每年给集贤公司出具对账函，以确认两公司间各项往来余额。其中，截止2015年12月31日，应收集贤公司垫资及其资金占有费抵减房租后的余额为6343381.86元。2015年12月20日，南通市集贤置业有限公司（甲方）与如皋万得福商业有限公司（乙方）签订《补充协议》，载明：双方确认2015年1月起至2015年12月期间房屋租金为￥1716101.58元，此款指2005年8月1日双方签订的《协议书》项下租赁房屋的全部租金，因该租赁房屋已发生部分产权变化，且甲方已经以乙方支持甲方购买安装设备垫款、代垫水电费用及返租租金，代垫水电费用及返租租金等形式一次性收取承租期内乙方的租金，故双方约定，将视产权变动的具体情况由甲方向实际产权人支付已收取的对应位置对应期间内的租金。2016年12月20日，南通市集贤置业有限公司（甲方）与如皋万得福商业有限公司（乙方）签订《补充协议》，载明：双方确认2016年1月起至2016年12月期间房屋租金为￥1734404.49元，此款指2005年8月1日双方签订的《协议书》项下租赁房屋的全部租金，因该租赁房屋已发生部分产权变化，且甲方已经以乙方支持甲方购买安装设备垫款、代垫水电费用及返租租金，代垫水电费用及返租租金等形式一次性收取承租期内乙方的租金，故双方约定，将视产权变动的具体情况由甲方向实际产权人支付已收取的对应位置对应期间内的租金。2017年12月18日，南通市集贤置业有限公司（甲方）与如皋万得福商业有限公司（乙方）签订《补充协议》，载明：双方确认2017年1月起至2017年12月期间房屋租金为￥2554600.88元，此款指2005年8月1日双方签订的《协议书》项下租赁房屋的全部租金，因该租赁房屋已发生部分产权变化，且甲方已经以乙方支持甲方购买安装设备垫款、代垫水电费用及返租租金，代垫水电费用及返租租金等形式一次性收取承租期内乙方的租金，故双方约定，将视产权变动的具体情况由甲方向实际产权人支付已收取的对应位置对应期间内的租金。甲方与实际产权人的租金结算金额，与乙方无关，乙方不承担向实际产权人支付租金的义务…2018年12月18日，南通市集贤置业有限公司（甲方）与如皋万得福商业有限公司（乙方）签订《补充协议》，载明：双方确认2018年1月起至2018年12月期间房屋租金为￥2054376.49元，此款指2005年8月1日双方签订的《协议书》项下租赁房屋的全部租金，因该租赁房屋已发生部分产权变化，且甲方已经以乙方支持甲方购买安装设备垫款、代垫水电费用及返租租金，代垫水电费用及返租租金等形式一次性收取承租期内乙方的租金，故双方约定，将视产权变动的具体情况由甲方向实际产权人支付已收取的对应位置对应期间内的租金。甲方与实际产权人的租金结算金额，与乙方无关，乙方不承担向实际产权人支付租金的义务…另查明，原如皋市集贤实业总公司系集体企业，法定代表人为曹金年。如皋市集贤实业总公司于2002年4月12日取得如皋市海阳中路1#地块建设项目名称为“金荣广场”的建设工程规划许可证，并于2004年4月30日取得相关建筑工程施工许可证。2006年6月2日，曹金年取得涉案金荣广场底层建筑面积759.8平方米的房屋产权证，曹俊飞取得涉案金荣广场底层建筑面积607.84平方米的房屋产权证。2007年7月，如皋市集贤实业有限公司更名为南通市集贤置业有限公司。2007年8月29日，南通市集贤置业有限公司取得涉案金荣广场第二层建筑面积4529.7平方米的房屋产权证。又查明，申请执行人章广裕与被执行人曹金年、南通市集贤置业有限公司、曹俊飞、曹腾飞、陈雯、曹忠芳民间借贷纠纷一案，因南通市中级人民法院（以下简称南通中院）作出的（2012）通中民初字第0028号民事判决书生效后，各被执行人未履行生效判决，章广裕申请强制执行，执行总标的额5000万元及相应利息。执行过程中，南通中院裁定依法拍卖被执行人曹金年、曹俊飞、集贤公司名下位于如皋金荣广场底层、二层相应房产及土地使用权。经依法评估，涉案抵押房产总价为4974.426万元。之后法院三次组织司法拍卖，均因无人报名而流拍。其中，拍卖标的调查情况表载明：房产现已被租赁使用，带租拍卖。2015年6月1日，申请执行人章广裕自愿以价3383万元接受拍卖财产。2015年6月29日，南通中院依法裁定：一、将本院拍卖的被执行人曹金年名下位于如皋金荣广场底层、所有权证号为56972、建筑面积为759.80平方米房产及相应土地使用权；被执行人曹俊飞名下位于如皋金荣广场底层、所有权证号为56971、建筑面积为607.84平方米房产及相应土地使用权；被执行人南通市集贤置业有限公司名下位于如皋金荣广场第二层、所有权证号为6××××4、建筑面积为4529.70平方米房产及相应土地使用权交申请执行人章广裕抵债；上述房产所有权和土地使用权归申请执行人章广裕所有…2015年10月19日，章广裕取得涉案金荣广场底层、第二层共三处房屋的产权证书。2015年12月3日，南通中院向万得福公司送达相关执行裁定书及协助执行通知书，要求万得福公司协助执行：1.扣留曹金年、曹俊飞在你公司租金收入247.5万元，2.不得再向曹金年、曹俊飞支付租金，3.将尚未支付租金247.5万元由南通中院提取，款汇南通中院执行账户。2015年12月18日，万得福公司向中院提出执行异议，认为曹金年、曹俊飞在异议人处没有租金收入，异议人没有向曹金年、曹俊飞支付租金义务。章广裕陈述，曾于2019年向1月25日向万得福公司发送《房屋租金交纳函》，向万德福公司催收租金，后万德福公司于2019年元月29日回函，认为根据（2017）苏0682民初977号民事判决书，其公司不负有向章广裕支付租金的义务，未支付租金。为此，2019年3月21日，章广裕诉至一审法院，要求判如前请。后一审法院于2019年6月16日作出(2019)苏0682民初2781号民事判决书，判决由万得福公司承担租金及利息的给付义务。在（2017）苏0682民初977号案件中，根据章广裕申请、一审法院委托，盐城市锐信价格评估有限公司对涉案金荣广场2016年度、以年度租金总价310万元为基数、拆分到各楼层单位面积的房屋租金进行评估，出具评估意见，拆分后房屋单位面积租金价格为：一层房地产366.34元/平方米/年，二层房地产183.17元/平方米/年，三层房地产146.54元/平方米/年，四层房地产128.22元/平方米/年，2016年各楼层分摊租金总价为：一层房地产102.57万元，二层房地产82.97万元，三层房地产66.38万元，四层房地产58.08万元。南通中院于2019年11月8日作出（2019）苏06民终3183号民事裁定书，裁定撤销一审法院(2019)苏0682民初2781号民事判决，将本案发回本院重审，在该裁定书中，南通市中级人民法院认为：“此前一审法院作出的（2017）苏0682民初977号生效判决处理的2016年度的租金给付问题；而本案处理的2017年度、2018年度、2019年度上半年租金给付问题。因此，从处理原则而言，两份判决的裁判理由和实体结果应当保持一致。（2017）苏0682民初977号生效判决认为，‘认定2005年8月1日、原如皋市集贤实业总公司与万得福公司签订的房屋租赁协议依法成立并有效，双方之间系合法的房屋租赁合同关系，双方之间关于一千余万元预付款、资金占用费等的约定、给付和冲抵等，应当认定为对房屋租金给付时间、方式的变更和履行。原告主张双方之间是以房屋使用权来冲抵借款、垫付款债务的合同关系，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。’该判决还认为‘被告万得福公司已于2005年签订协议之初、以支持集贤公司购买安装设备垫款等方式一次性预付一千余万元租金。’而本案一审判决则认为，‘根据现有证据难以确认第三人集贤公司所欠被告万得福公司的款项性质为预付租金，存在垫付款、借款、以借款利息抵扣租金等可能性，按照合同相对性原则，本院认定由被告万得福公司履行支付租金的义务。’因此，两份判决的裁判理由存在冲突。从判决的实体结果来看，（2017）苏0682民初977号生效判决未判决万得福公司承担给付租金的义务。同时，一审法院为避免诉累，在原告章广裕诉讼请求仅要求被告万得福公司承担责任、而未要求第三人承担责任的情形下，并未判决驳回原告章广裕诉讼请求，由章广裕另案向第三人集贤公司主张权利；而是基于被告万得福公司辩称‘由第三人将其预收被告的租金支付给原告’和第三人集贤公司‘同意将应由原告享有的租金由其返还给原告’的意见，迳行判决案件第三人集贤公司在该案中直接向原告章广裕承担给付租金的责任。而本案的一审判决则判决万得福公司需承担给付租金责任。综上，本案一审判决与生效裁判的裁判理由和实体结果存在冲突。为确保裁判尺度的一致性，本案应当发回一审法院重审”。本案中，万德福公司为证明其在集贤公司处仍有可以由集贤公司支付的租金，向一审法院举证关于设备垫付款、劳务咨询费、江苏银行场地返租租金及利息等方面的证据，用以证明其主张的截止2019年12月31日，集贤公司用以冲抵租金的往来余款还有5346930.99元。而集贤公司对此不予认可，认为双方之间所剩的预付租金数额需要等待双方正式对账后才能确认。庭审中，万德福公司及集贤公司一致确认，根据2005年8月1日租赁合同的约定，2017年至2019年一至四层的租金基数每年均为320万元。另，章广裕明确，其主张的2017年至2019年上半年度的租金计算如下：按照万德福公司与集贤公司所签的租赁合同中约定的租金以及（2017）苏0682民初977号判决书中对章广裕所有房屋占整个集贤公司出租房屋的比例进行计算：因2017年度至2019年度一到四层约定的租金是320万，故章广裕租金占比为0.4293（（2017）苏0682民初977号生效判决书认定的金额1330726.39元÷310万元），章广裕2017年度的租金应为1373653.04元（0.4293×320万元），同理，2018年度的租金计算为1373653.04元，2019年上半年的租金计算为686826.52元；对于利息，章广裕主张按照年利率6%的标准，结合2005年8月1日万德福公司与集贤公司签订的租赁协议约定的租金给付日期即“当年的1月10日前和7月10日前”分段计算。对章广裕主张的上述计算标准，万德福公司和集贤公司均不予认可。对于利息，万德福公司和集贤公司均表示不同意支付；对于租金，万德福公司和集贤公司均不认可按照（2017）苏0682民初977号生效判决书认定的计算方式计算，认为2017年、2018年度的租金应当按照其二者之间于2017年、2018年签订的《补充协议》约定的租金金额即2554600.88元和2054376.49元作为基数分摊面积计算，而不应以320万元为基数计算。另，关于（2017）苏0682民初977号生效判决的履行情况，章广裕陈述集贤公司并未履行；集贤公司称已履行，但未提供任何履行依据证明。集贤公司曾在一审法院(2019)苏0682民初2781号案件庭审中明确表态本案的的租金同意由其支付给章广裕，但在本案庭审时又改口，表示万德福公司在其处已经没有预付租金，故不同意由其支付。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。一、关于章广裕第二项诉讼请求要求“万德福公司按2005年8月1日与原如皋市集贤实业总公司签订的（房屋租赁）协议书依约向章广裕履行2019年度下半年至租赁期满的租金付款义务”的问题。一审法院认为，万德福公司在集贤公司处的资金余款是否足以支付2019年下半年以后至租期届满前的所有租金，本案无法查实;万德福公司与集贤公司之间的租赁合同是否存在提前解除的情形，目前亦无法知晓。综上，章广裕的第二项诉讼请求，章广裕可另行依法主张，本案处理2017年至2019年上半年的租金。二、关于给付租金的主体。（2017）苏0682民初977号生效民事判决已认定，集贤公司与万得福公司于2005年8月1日签订的房屋租赁协议依法成立并有效，双方之间关于一千余万元预付租金、资金占用费等的约定、给付和冲抵等，应当认定为对房屋租金给付时间、方式的变更和履行；2015年6月29日，章广裕通过南通中院执行裁定取得涉案三处房屋的所有权，依据相关法律规定，该所有权的变动并不影响原租赁协议的效力，在此之前，原租赁双方关于租赁财产、租金给付、冲抵等事宜的约定和处分，均应认定为合法有效，但自章广裕取得所有权之日起，有关涉案三处房屋出租人的权利和义务即应由章广裕享有和承担，集贤公司集贤公司再无权利对涉案租赁房屋、租赁事宜作出任何处分，故集贤公司与万得福公司于2017年12月、2018年12月签订的《补充协议》，不得对抗作为新受让人的章广裕。另认定，截止2014年12月31日，仅垫资及其资金占用费抵减房租后的余额即为8059483.44元；截止2015年12月31日为6343381.86元，高于万德福公司应当支付的1-4层的2015年全部租金310万元、2016年租金310万元，且集贤公司同意支付，故认定直接由集贤公司给付章广裕2016年度的租金共计1330726.39元。同理，本案2017年度、2018年度以及2019年度上半年案涉房屋的租金，依法仍应由集贤公司支付给章广裕。理由如下：1.集贤公司曾在一审法院(2019)苏0682民初2781号案件庭审中明确表态，本案的租金同意由其支付给章广裕，虽在本案庭审时以万德福公司在其处已经没有预付租金为由改口不同意由其支付，但集贤公司亦自认，对于其与万德福公司之间的账目至今未核对，并不确定双方之间的具体账目数额。2.根据上述（2017）苏0682民初977号生效民事判决的认定，截止2015年12月31日万德福公司在集贤公司处仅垫资及资金占用费抵减房租后的余额即为6343381.86元,而该生效判决书认定集贤公司应给付章广裕2016年度的租金为1330726.39元，至今集贤公司并未出示其已履行2016年度租金给付义务的证据，即使已经给付，万德福公司在集贤公司处仍有足够的余款；且根据集贤公司及万德福公司的说法，双方之间的租金系按照每年签订的《补充协议》重新约定的租金金额标准执行，那么扣除2016年往前的租金后，集贤公司处的资金余款更足以支付章广裕2017年往后的租金。故本案租金仍应由集贤公司给付章广裕。现万德福公司也对其在集贤公司处的资金账目进行了初步举证，而集贤公司虽抗辩万德福公司在其处已经没有余额，但实际自己也不能确定双方之间的账目实情，且对其抗辩意见未提供任何证据加以证明，故法院对其抗辩意见不予采纳。3.南通中院于2019年11月8日作出的（2019）苏06民终3183号民事裁定书认为，(2019)苏0682民初2781号民事判决与（2017）苏0682民初977号生效裁判的裁判理由和实体结果存在冲突，应保持裁判尺度的一致性，据此，本案亦应认定由集贤公司承担本案给付义务。三、关于租金的计算。根据万德福公司与集贤公司于2005年8月1日签订的租赁协议，双方约定，1-4层2017年度—2019年度的租金以320万元为基数计算，（2017）苏0682民初977号生效民事判决书已对涉案金荣广场2016年度的租金以年度租金总价310万元为基数，结合拆分到各楼层单位面积的房屋租金进行了评估和认定。因此，本案中，章广裕要求以同样的计算方式，计算2017年度-2019年度上半年案涉三处房屋的租金，具有一定的合理性，法院予以支持。故万得福公司应当向章广裕支付2017年度租金1373653.04元[（1330726.39元/310万元）×320万元]、2018年度租金1373653.04元、2019年度上半年租金686826.52元。四、关于利息的计算。章广裕主张按照年利率6%的标准计算，于法不悖，法院予以支持。对于利息计算的起止时间，因集贤公司未按2017年12月18日与万得福公司所签《补充协议》约定，及时向章广裕支付涉案三处房屋的租金，故2017年度的租金利息应自集贤公司承诺还款之次日即2017年12月19日起计算至实际给付之日止；同理，2018年的租金利息应自2018年12月19日起计算至实际给付之日止。对于2019年上半年的租金，因集贤公司与万德福公司之间没有再另行订立《补充协议》，确定集贤公司给付实际产权人租金的时间，故法院认定，自章广裕(2019)苏0682民初2781号案件起诉的时间即2019年3月21日起计算利息至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，一审法院判决：一、南通市集贤置业有限公司于判决生效后立即给付章广裕2017年度、2018年度及2019年上半年度如皋金荣广场一层1367.64平方米、二层4529.70平方米房屋租金合计3434132.60元，并承担逾期付款利息（按照年利率6%分段计算：2017年度的租金利息以1373653.04元为基数，自2017年12月19日起计算至实际给付之日止；2018年度的租金利息以1373653.04元为基数，自2018年12月19日起计算至实际给付之日止；2019年上半年度的租金利息以686826.52元为基数，自2019年3月21日起计算利息至实际给付之日止）；二、驳回章广裕其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17000元，由南通市集贤置业有限公司负担（此款已由章广裕预交，由集贤公司履行上述判决义务时一并给付章广裕）。二审中，各方当事人未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。经双方确认，本案争议焦点为：一、万德福公司支付给集贤公司的1000万元性质如何认定，本案的租金给付主体是万德福公司还是集贤公司；二、2019年度下半年租金是否应在本案中一并处理。本院认为，关于争议焦点一，如皋市人民法院（2017）苏0682民初977号判决已认定集贤公司与万德福公司于2005年8月1日签订的房屋租赁协议依法成立并有效，双方之间关于一千余万元预付租金、资金占用费等的约定、给付和冲抵等，应当认定为对房屋租金给付时间、方式的变更和履行，该判决目前并未被撤销，故对于案涉的1000万元应认定为万德福公司预付给集贤公司的租金。法律并未禁止以预付款抵扣的方式支付租金。早在章广裕取得案涉房屋权利之前，万德福公司与集贤公司已约定采用预付款计息抵扣的方式结算租金，此种租金计算方式并无违反法律规定之处，对二者具有法律效力。诚然，章广裕中途取得案涉房屋产权，难以全面掌握万德福公司与集贤公司之间租金如何抵扣、抵扣了多少，但并不能因此即认定万德福公司存在逃避租金的恶意。根据万德福公司与集贤公司的结算，截止2015年12月31日，万德福公司预交给集贤公司的垫付租金及资金占用费总额抵扣前期应付租金后仍有余额，且高于万德福公司应支付的2015年至2019年度上半年度租金，故一审认定直接由集贤公司给付章广裕享有产权的部分租金并无不当。关于争议焦点二，章广裕要求按照原协议书的约定支付2019年下半年至租赁期满的租金，根据万德福公司与集贤公司的租赁合同，租赁期间从万德福公司开业起计算租期16年，至2021年12月31日方届满，每年的租金于当年1月10日前和7月10日前支付，至一审判决时，部分租金尚未到履行期限。且扣除2015年至2019年度租金后，万德福公司预交给集贤公司的款项能否足以支付2019年下半年的租金无法确定。考虑到章广裕势必另行主张其余租金，对2019年下半年租金可一并另行处理，本案中暂不处理亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34000元，由上诉人章广裕负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二〇年十一月九日书记员 邱 晴