广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初17730号原告：深圳市红湾家具有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道怀德107国道旁富邦红树湾家居，统一社会信用代码91440300683763831F。法定代表人：邓利刚。委托诉讼代理人：张枫，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伟，系公司员工。被告：姚杰文，女，侗族，1982年8月7日出生，身份证住址湖南省会同县，原告深圳市红湾家具有限公司诉被告姚杰文房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1.请求判令解除原告与被告于2019年6月21日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议书1》；2.请求判令被告支付原告2019年12月1日至2020年5月9日租金人民币85970元及违约金人民币83115.68元（违约金以17194元为基数，按每日1%计算，自2019年12月1日起计至2020年5月9日）；3.请求判令被告支付原告2019年11月1日至2020年5月9日电费2280.3元；4.本案的诉讼费用由被告承担；以上合计：171365.98元。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张枫到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关情况2019年6月21日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》及《补充协议书1》，合同约定原告将其位于深圳市宝安区××国道××德段红树湾国际家具建材中心第二层第2003-1号铺位（以下简称涉案商铺）出租给被告使用，租赁期限为2019年8月1日至2020年8月31日，押金32434元，每月租金6878元，每月管理费用10316元，合计17194元，每月10日前支付。2020年3月30日，原告向被告身份证住址寄出《履约催告函》，载明截止到2020年3月30日，被告尚拖欠原告2019年12月1日至2020年3月31日租金47887.8元（不包括2020年1月及3月电费）。2020年5月8日，原告向被告身份证住址寄出《解除合同通知书》，通知被告解除《房屋租赁合同》并要求被告在三日内向原告支付拖欠的租金及违约金。邮政快递回执及妥投查询记录显示《履约催告函》、《解除合同通知书》已妥投。另，原告当庭确认被告已支付押金32434元，被告自2019年12月1日开始没有支付租金，2020年5月9日原告将涉案商铺内的货物收到仓库，收回了涉案商铺，押金未退还被告。原告于庭后补充提交《情况说明》，载明：1.原告向涉案商铺的业主方即深圳市宝安区福永街道怀德村委核实，涉案商铺没有建设规划许可证及其他报建报批手续；2.《履约催告函》中截止到2020年3月31日催付的租金为47887.8元，是因为原告尚有货款3694.2元未付给被告，抵扣了部分拖欠的租金，且双方约定若被告如约支付租金，原告给予减免2020年2月份租金的优惠，故催告金额为47887.8元，但被告未如约支付租金，仍应支付2020年2月份租金，但抵扣货款的部分，原告认可视为被告已缴交的租金；3.原告是依据整个商场的总电表向电力部门缴纳电费，向各商铺收取电费是依据各商铺的分表的用电量收取，因此无法提供电费发票。以上事实，有《房屋租赁合同书》、《补充协议书1》、《履约催告函》、《解除合同通知书》、邮政快递回执及妥投查询记录、《情况说明》等证据及庭审笔录在卷为证。判决理由及结果本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证、质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未能提交涉案商铺所在不动产的产权证明或建设工程规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故原告与被告之间的《房屋租赁合同书》、《补充协议书1》依法应认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，原告应返还被告押金32434元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案被告已占有使用了涉案商铺，故应参照合同约定的租金、管理费标准支付涉案商铺占有使用费、管理费。原告当庭确认2019年12月之前的占有使用费、管理费已经结清，且原告已于2020年5月9日收回涉案房屋，故被告应向原告支付2019年12月1日至2020年5月9日期间的占有使用费、管理费。原告在《情况说明》同意用未结货款3694.2元抵扣租金，但认为因被告未如约支付租金，故减免2020年2月份租金的优惠条件不成就，被告仍应支付2020年2月份的租金。本院认为，2020年2月期间全国新冠疫情严重，许多商铺无法正常经营，出租人对该期间租金予以减免，系帮助承租人渡过困难时期的友好举措。本案原告既已免除被告2020年2月份租金，出于诚信原则不应再予撤回，故本院认为被告无需支付该期间占有使用费。经核算，在扣减被告已缴纳的押金、未结货款、2020年2月租金的情况下，被告还应支付原告房屋占有使用费、管理费37806元（17194×5＋17194÷30×9－3694.2－32434－17194）。因上述合同无效，原告基于上述合同的约定，要求被告支付违约金83115.68元，缺乏法律依据，本院不予支持。至于电费，因原告未能提供相应证据证明其实际代付了被告租赁期间的电费及付款金额，故原告诉请被告支付2019年11月1日至2020年5月9日电费2280.3元，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市红湾家具有限公司与被告姚杰文于2019年6月21日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议书1》无效；二、被告姚杰文于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市红湾家具有限公司房屋占有使用费、管理费37806元；三、驳回原告深圳市红湾家具有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3728元，由原告深圳市红湾家具有限公司负担2906元，由被告姚杰文负担822元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 林  琴  芳二〇二〇年十一月四日书记员 李  桃  艳书记员 黄文轩(兼)附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。