安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3075号 上诉人（原审原告）：李秀才，男，1983年12月5日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：李秀梅，女，1981年8月30日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 上诉人（原审被告）：安徽青商科技园管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区襄河路世纪花园西南角**，统一社会信用代码91341102MA2MRT0A90。 法定代表人：陈国林，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：滁州市创达义乌商贸城有限公司，住，住所地安徽省滁州市琅琊区环滁西路**一社会信用代码91341102591410625X。 法定代表人：何斌凯，该公司总经理 委托诉讼代理人：林冲，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁静，安徽环滁律师事务所律师。 上诉人李秀才、安徽青商科技园管理有限公司（以下简称青商科技公司）因与被上诉人滁州市创达义乌商贸城有限公司（以下简称创达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李秀才上诉请求：1.撤销（2020）皖1102民初348号民事判决，改判支付其一审诉讼请求；2.判令青商科技公司、创达公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.其搬离案涉房屋是创达公司的强制行为所致，青商科技公司与创达公司签订的《解除协议》其不知情，对其也没有约束力，原审认定其与青商科技公司签订的《安徽创达·青商科技园入驻协议》于2018年5月28日解除属事实认定错误；2.创达公司的侵权行为导致其无法正常经营，财物受损，应当依照侵权责任法赔偿损失，原审法院适用法律错误。 青商科技公司辩称，李秀才的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。 创达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李秀才的上诉，维持对其公司的判决。 青商科技公司上诉请求：1.撤销（2020）皖1102民初348号关于其公司退还李秀才8100元履约保证金的判决；2.本案诉讼费用由李秀才承担。事实和理由：1.园区对入驻企业的类型、月度经营情况统计和日快递发件数等均设定了硬性条件，入驻企业只有满足相关条件才能享受免除房租和物业费等优惠政策；2.入驻协议第一、四、十三条进行了约定，李秀才违反了以上任意一条，其公司均有权收回李秀才免房租和物业费的优惠政策，并扣除履约保证金；3.李秀才入驻后仅注册了滁州博艺玩具有限公司，经营项目没有电子商务，没有快递发件事实，未向其公司提交过网络销售经营数据，其公司退出园区后，李秀才与实际经营方多次发生矛盾，才被驱逐出园区。 李秀才辩称，青商科技公司的上诉理由不能成立，原审判决退还保证金8100元正确。 创达公司辩称，青商科技公司根据合同约定扣除李秀才所缴纳的履约保证金符合法律规定，对青商科技公司的上诉请求没有异议。 李秀才向一审法院起诉请求：1.判令青商科技公司、创达公司共同返还其房屋租赁履约保证金8100元；2.判令青商科技公司、创达公司共同承担其营业及财产损失10000元(暂定)；3、判令青商科技公司、创达公司在《滁州日报》上向其公开赔礼道歉;4、本案诉讼费用由青商科技公司、创达公司承担。诉讼过程中，李秀才变更诉讼请求为：1.判令青商科技公司、创达公司共同赔偿其房屋租赁履约保证金损失8100元、租金6483.36元；2.判令青商科技公司、创达公司共同承担李秀才营业损失10000元、财物损失500元及房屋装修折价损失2000元；3.判令青商科技公司、创达公司共同承担其自2019年6月1日起至2019年8月25日侵权期间行业内工资补偿4980.5元/月×3个月=14941.5元；4.由青商科技公司、创达公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年8月8日，创达公司（甲方）与青商科技公司（乙方）签订《安徽创达·青商科技园合作共建协议》，约定“……二、共建和运营形式1、科技园由甲乙双方共同投资建设，甲方提供办公、仓储及配套服务所需的房屋及装修；乙方负责建立科技园运营实体，具体负责科技园的实际运营和管理。……六、招商政策1、对符合入园条件的入驻企业，实行前三年免除租金和物业费；2、科技园入驻企业按承租面积缴纳30元/平方米的履约保证金（3000元起步，30000元封顶），履约保证金不可退，免租期满后可转化为第四年的房屋租金和物业费；3、科技园入驻企业的快递发货必须通过园区合作的快递公司发件；4、首次入驻签约期为四年，前三年入驻电商企业享受免房租和物业费，第四年房屋租金为5元/平方米，物业费为3元/平方米，后期房租和物业费由甲乙双方酌情调整。……”。 2016年8月26日，青商科技公司（甲方）与李秀才（乙方）签订《安徽创达·青商科技园合入驻协议》，约定“……一、出租场地：现甲方将该产业园二楼C2529～C2538房屋租赁给乙方经营电子商务有限公司。二、租金：自2016年8月26日至2019年8月25日期间，甲方免收乙方房租；第四年乙方按每月5元/平方米向甲方交纳房租，第五年起房屋租金由双方重新商定。三、物业费：自2016年8月26日至2019年8月25日期间，甲方免收乙方物业费（物业费包含装修、安保、保洁、公摊水电费及电梯使用费）；第四年乙方按3元/平方米向甲方交纳物业费，第五年起物业费由双方重新商定。四、甲方为乙方提供的快递发货价格低于正常的市场价格，乙方必须通过园区合作的快递公司发货（少数买家有特殊要求的可自行协商），原则上要求乙方每天通过园区合作的快递公司的快递发件数不低于其所承租房屋面积的平方数，每个考核期为一个月，连续三个月考核不达标的，甲方有权减少乙方的承租面积。五、履约保证金：乙方按所承租房屋的面积每平方米缴纳30元履约保证金（起步3000元，封顶30000元）；履约保证金不退还，但可作为乙方第四年的房屋租金。……第十四条、对严重违反园区管理制度，违反本协议条款和停业超过30天以上的企业，甲方有权决定乙方是否继续享受优惠政策或退出园区，并有权扣除乙方所缴纳的履约保证金。……”。庭审中，李秀才举证的《入驻协议》系复印件，李秀才与青商科技公司均认可李秀才一方的《入驻协议》原件已于2018年5月28日被陈国林收回。C2529～C2538房屋总面积数为270.14平方米，李秀才向青商科技公司交纳履约保证金8100元。 2018年5月24日，创达公司（甲方）与青商科技公司（乙方）签订《解除协议》，约定“……一、解除甲乙双方签订的《安徽创达·青商科技园合作共建协议》及其他一切相关协议。……四、本解除协议签订后，乙方解除其与前期由乙方所招商的11户入驻企业（具体商户名单见本协议附件）所签订的商铺租赁合同，并负责甲方与前述11户企业签订新的商铺租赁合同”。……六、甲方同意由乙方收取前述11户企业从2018年6月至2019年5月的物业管理费用，乙方负责对前述11户企业释明缴纳物业管理费用相关事宜，甲方提供相应的协助和物业服务。……”。 2018年5月25日，李秀才向青商科技公司的法定代表人陈国林转账9725元，备注“物业费”。庭审中，李秀才与青商科技均认可该笔转账系2018年5月25日至2019年5月24日期间的物业费，以3元/平方米的价按照租赁面积270.14平方米计算。2019年6月2日，创达公司对李秀才租赁的涉案商铺停止供电。2019年6月26日，创达公司向李秀梅送达《限期搬离商铺告知函》，要求自收到搬离商铺通知之日起至2019年6月30日前，自动搬离占用的所有商铺；若逾期未搬，将采取相应法律及其它强制措施，由此所造成的一切法律责任及后果（包括因此产生的相关费用）均商户自行承担。李秀才自认其于2019年9月26日将存放于商铺内的物品搬走。涉案房屋系创达公司所有。 一审法院认为，青商科技公司与李秀才签订的《入驻协议》，约定由青商科技公司将创达立业园二楼C2529～C2538房屋租赁给李秀才经营电子商务有限公司，双方另对租期、租金、违约责任进行约定，李秀才与青商科技公司之间系房屋租赁合同关系，创达公司系涉案房屋的所有权人。双方因履约保证金、租金及合同履行等产生纠纷，该纠纷应在租赁合同关系下解决。综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：《入驻协议》是否已经解除。李秀才主张《入驻协议》尚未解除，仍在履行期内，创达公司在租赁期内未经李秀才同意擅自收回房屋，导致其在剩余租赁期内不能经营，其行为构成侵权，应当承担相应的侵权责任。青商科技公司、创达公司辩称《入驻协议》已经解除。根据《入驻协议》第三条约定，2016年8月26日至2019年8月25日期间青商科技公司免收李秀才的物业费；2018年5月24日的《解除协议》第六条约定，创达公司同意由青商科技公司收取11户企业（含李秀才户）自2018年6月至2019年5月期间的物业费；2018年5月25日，李秀才在《入驻协议》的物业费免收期内向青商科技公司交纳了2018年5月25日至2019年5月24日期间的物业费，履行了《解除协议》第六条中约定的第三人的义务，且李秀才处的《入驻协议》原件已被青商科技公司收回，结合《解除协议》的签订时间、李秀才交纳物业费的时间、金额以及《入驻协议》原件收回的时间，能够认定《入驻协议》已于2018年5月28日实际解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于履约保证金应否退还，《入驻协议》第五条约定“履约保证金不退还，但可作为乙方第四年的房屋租金”；第十四条约定“对严重违反园区管理制度，违反本协议条款和停业超过30天以上的企业，甲方有权决定乙方继续享受优惠政策或退出园区，并有权扣除乙方所缴纳的履约保证金”，现《入驻协议》已于2018年5月28日实际解除，青商科技公司并未举证证明李秀才严重违反园区管理制度及停业超过30天以上，故青商科技公司仅以李秀才户的快递发件数未达到合同约定件数为由拒绝向李秀才退还履约保证金，不予支持。青商科技公司应退还李秀才履约保证金8100元。李秀才要求创达公司退还其履约保证金无事实和法律依据，不予支持。李秀才要求青商科技公司、创达公司退还其2019年6月2日至2019年8月25日期间的租金、物业费共计6483.36，现其未能举证该期间的租金、物业费已实际交纳，对其该项诉讼请求不予支持。李秀才要求青商科技公司、创达公司共同承担李秀才营业损失10000元、财物损失500元及房屋装修折价损失2000元，因李秀才未提供有效证据予以证明，对其该项诉讼请求不予支持。李秀才要求青商科技公司、创达公司共同承担其自2019年6月1日起至2019年8月25日侵权期间行业内工资补偿14941.5元（4980.5元/月×3个月），无法律依据，对其该项诉讼请求不予支持。创达公司在《入驻协议》解除后基于对涉案房屋的所有权收回李秀才的租赁物，李秀才要求创达公司向其承担侵权责任，于法无据。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽青商科技园管理有限公司于判决生效后十日内退还李秀才履约保证金8100元；二、驳回李秀才其他的诉讼请求。案件受理费850元，由李秀才负担690元；由安徽青商科技园管理有限公司负担160元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李秀才提交授权书及交易记录8张，用于证明其开设了网店并有相应的交易记录。青商科技公司质证认为，其公司是与李秀才签订的合同，交易记录不能证明是李秀才开设的网店。创达公司质证认为，对授权书的三性均不认可，交易记录不能达到证明目的。本院认为，上述证据不足以证明李秀才注册的公司开设了网店，且交易记录不能证明是李秀才开设网店产生的交易记录，不能达到李秀才的证明目的，本院不予采信。青商科技公司提交证据一优惠快递发货名单，用于证明其对入园的企业提供了优惠快递价格发货的企业名单和价格，但李秀才没有进行快递发货；提交证据二国家企业信用公示系统查询表，用于证明李秀才只注册一个企业滁州博艺玩具有限公司，没有开设网店；提交证据三入驻企业营收业绩统计表公示的照片，用于证明其建立了企业经营统计及考核制度，李秀才从未如实向其提供相关数据。李秀才质证认为，证据一的名单上是李秀梅，其发货是正常的；对证据二因其没有向税务局申报，所以未能查到其网店；对证据三因其未进行网上申报，故在网上查不到考核信息。创达公司质证认为，对青商科技公司所举证据没有异议。本院认为，证据一仅证实青商科技公司提供了快递价格表，并不能证明李秀才是否进行了发货；证据二是滁州博艺玩具有限公司的企业相关信息，据此并不能达到李秀才未开设网店的证明目的；证据三是相关人员视察的照片，统计表的内容不清，不能达到李秀才未提供数据的证明目的。故本院对青商科技公司提供的上述三组证据不予采信。 二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，2018年5月24日，创达公司与青商科技公司签订《解除协议》，解除了《安徽创达·青商科技园合作共建协议》并约定青商科技公司解除其与前期11户入驻企业签订的商铺租赁合同，创达公司同意由青商科技公司收取前述11户企业从2018年6月至2019年5月的物业管理费用，青商科技公司负责对前述11户企业释明缴纳物业管理费用相关事宜。根据《入驻协议》第三条约定，2016年8月26日至2019年8月25日期间青商科技公司免收李秀才的物业费，但李秀才于2018年5月25日向青商科技公司交纳了2018年5月25日至2019年5月24日期间的物业费，且《入驻协议》的原件由青商科技公司收回，李秀才的上述行为能够表明其对《入驻协议》的解除明确知晓，但在法定期间内并未提出异议，原审认定《入驻协议》于2018年5月28日解除正确，本院予以确认，李秀才关于原审认定《入驻协议》解除属事实认定错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。在《入驻协议》解除后，李秀才并未与创达公司重新签订租赁合同，其未能提供证据证明创达公司存在侵权行为，故李秀才以创达公司侵权行为致其损失并要求赔偿的上诉请求不能成立，本院不予支持。李秀才关于租金损失、营业损失、财物损失、房屋装修折价损失以及工资补偿要求赔偿主张均未能提供证据证明，应由其承担举证不能的法律后果，本院不予支持。 根据《入驻协议》第五条的约定，履约保证金不退还，但可作为第四年的房屋租金，但本案《入驻协议》履行两年后，已于2018年5月28日解除，已不存在履约保证金抵作第四年房屋租金的可能。同时，根据《入驻协议》第十四条的约定，对严重违反园区管理制度，违反本协议条款和停业超过30天以上的企业，甲方有权决定乙方继续享受优惠政策或退出园区，并有权扣除乙方所缴纳的履约保证金。青商科技公司在诉讼中未能提供充分证据证明李秀才存在严重违反园区管理制度及停业超过30天以上的行为。《入驻协议》并未将快递发件数未达到合同约定件数作为扣除履约保证金的条件，青商科技公司以此提出应当扣除李秀才履约保证金8100元的上诉主张无合同和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人李秀才、青商科技公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费900元，由上诉人李秀才负担850元，安徽青商科技园管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年十一月六日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；