陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初2178号原告（反诉被告）：谢建良，男，1966年5月14日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。被告（反诉原告）：陕西凯森置业有限责任公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：孙永福，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李军，陕西金镂律师事务所律师。原告（反诉被告）谢建良与被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司（以下简称凯森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，被告凯森公司提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）谢建良与被告（反诉原告）凯森公司的委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢建良向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年5月1日至2020年4月30日房屋租金50823元；2.被告按月租金5%的标准向原告支付滞纳金、直到支付之日止；3.被告向原告支付自2020年4月30日起至民事判决、执行之日止的房屋租金，租金标准执行2019年的房屋租金；4.本案诉讼费由被告承担。在庭审中原告明确第3项诉讼请求为由被告支付2020年4月30日至被告腾交房屋之日的房屋占用费，参照标准为2019年的房屋租金。事实和理由：原被告于2014年4月23日签订《房屋租赁协议》1份。协议约定，原告将自有的位于商洛市XX园XX街XX号商铺（建筑面积51.46平方米）出租给被告经营使用。租赁期限为6年，即自2014年5月1日起，至2020年4月30日止。租金及支付方式：2014年5月1日至2015年5月1日租金31094元、2015年5月1日至2016年5月1日租金31094元、2016年5月1日至2017年5月1日租金40658元、2017年5月1日至2018年5月1日租金40658元、2018年5月1日至2019年5月1日租金50823元、2019年5月1日至2020年5月1日租金50823元，租金于每年度期满后15日内一次性支付。协议约定，若乙方逾期支付租金，乙方按照月租金5%向甲方支付滞纳金。协议签订后，原告按期将出租房屋交付被告使用，几年来，被告也能按期如数向原告支付租金，但是2020年4月30日合同到期，被告应在2020年5月14日前支付最后一年度租金时，被告拖欠至今未付。经原告多次催促至今未果，无奈之下，原告只有起诉。协议还约定，“租赁期满后，乙方有优先续租权；乙方在租赁期满前2个月书面明确表示不再续租”。截止目前，甲方未收到乙方任何明确表示不再续租的书面告知材料，因此甲方不清楚乙方是否有续租意向，若合同终止后乙方不再续租，则致使房屋闲置，给甲方造成损失。综上，原告认为，原被告之间签署的《房屋租赁协议》合法有效，应受法律保护，双方均应按协议约定全面履行义务，如今被告却不遵守诚信未能按期支付租金，严重损害原告的合法权益。为此，原告依法诉至法院，望早日公正判决。被告（反诉原告）凯森公司答辩并反诉称：原告诉称原被告之间房屋租赁合同的签订时间及约定内容均属实，被告已将2019年度之前的房屋租金付清，但原告始终未向被告公司支付房屋租金发票，因此被告公司履行的是不安抗辩权；2、被告并未逾期占有原告房屋，合同到期后被告已经向原告表示不再租赁房屋，并将钥匙已经交给房屋的物业管理处，被告自2020年4月30日已经没有实际使用房屋，所以原告要求被告支付滞纳金不合理；3因新冠肺炎病毒疫情造成客观的无法使用房屋属于不可抗力，所以应减免2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金。被告向本院提出反诉请求：1.减免反诉原告2020年2月1日至2020年4月30日房屋租金12705.75元；2.反诉被告向反诉原告开具已付房租194327元的税务发票；3.反诉费由反诉被告承担。原告（反诉被告）谢建良针对被告（反诉原告）凯森公司的反诉在庭审中辩称：一、被告让原告出具税票是无稽之谈，合同中并没有约定，在购买商铺时原告已经交纳过税费，在之前支付房租时被告并未告知原告需要提供税票；二、被告要求减免疫情期间房租没有依据，这个问题是双方协商的问题，被告未与原告协商就起诉是不合理的；三、本案没有判决，要求承担诉讼费不合理；四、合同约定到期前两个月被告应向原告提出不再租赁房屋通知，但被告并未提出通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）提交的证据有：1、不动产权证；2、房屋租赁协议；3、购买房屋税票2张；4、收据1张；五、交易明细2张。被告（反诉原告）对上述证据无异议。被告（反诉原告）提交证据有：房屋租赁协议。原告（反诉被告）对房屋租赁协议无异议。原被告对上述证据均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2014年4月23日，原告（反诉被告）谢建良（甲方）与被告（反诉原告）凯森公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，双方约定甲方将其拥有合法产权的商洛市XX园XX街XX号商铺（建筑面积51.46平方米）出租给乙方经营使用，租赁期限6年，自2014年5月1日起，于2020年4月30日止。三、租金及支付方式：房屋租金按年计算：2014年5月1日至2015年5月1日租金31094元；2015年5月1日至2016年5月1日租金31094元；2016年5月1日至2017年5月1日租金40658元；2017年5月1日至2018年5月1日租金40658元；2018年5月1日至2019年5月1日租金50823元；2019年5月1日至2020年5月1日租金50823元。合同租赁期满一年后15日内，乙方向甲方一次性支付上年租金。甲方应当于2014年5月1日前将房屋交付给乙方，否则，房租自实际交付之日计算。四、违约责任：1.乙方的违约责任：在乙方正常经营期间，若乙方逾期支付租金，乙方按照月租金5%向甲方支付滞纳金，若逾期支付超过一个月，甲方有权解除合同并要求乙方支付拖欠的租金；2.甲方的违约责任：甲方不得提前解除本协议，如甲方违约，乙方有权要求甲方继续履行协议。五、相关费用的承担：1.因履行本合同所发生的出租商铺房屋租赁税费根据政府部门的有关规定承担；2.甲方同意乙方根据实际需要，在不影响商铺整体结构的情况下对商铺进行装饰装修及格局调整，费用由乙方及乙方授权人承担；3.出租期内的水费、电费、物业管理费由乙方或实际经营人承担。七、租赁期满后，乙方有优先续租权；乙方在租赁期满前2个月书面明确表示不再续租的，甲方有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理商铺。合同签订后，被告支付了2019年4月30日之前的租金，总计194327元。现原告谢建良以被告凯森公司未按期支付2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金为由，诉至本院。审理中，被告凯森公司称合同到期后已将租赁房屋钥匙交给物业公司，原告称物业公司并未通知其收房。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，原告（反诉被告）谢建良与被告（反诉原告）凯森公司签订的《房屋租赁协议》真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行义务、行使权利。按照协议约定，被告凯森公司应于2020年5月15日前向原告谢建良支付2019年5月1日至2020年4月30日租金50823元，但自2020年1月底2月初开始，全国范围均受到新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响，相对其他疫情影响较重的地区，案涉房屋租赁合同的履行地即商洛市，直接受影响的时间段为2020年2月至3月共两个月。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的规定内容，并综合被告在发生本次新冠肺炎疫情前，前5个合同年度向原告支付租金的实际情况，酌情对案涉合同第6年度中的两个月租金予以免除，由被告向原告支付合同第6年度租金42352.50元（即50823元÷12个月×10个月），并对原告主张的滞纳金予以免除。关于合同期满后，原告的房租损失问题。被告本应于租赁期限届满前2个月向原告明确，其是否续租，但被告未及时明确其意见，且在合同期满后未向原告交还商铺，导致案涉商铺闲置，被告应就此向原告承担赔偿责任，原告据此要求被告参照合同第6年度的租金标准向其支付2020年5月2日至交房之日的房租损失，于法有据，应予支持。即按每日（50823元÷365天=139元）支付房屋占用费至腾交房屋之日止。被告辩称，合同到期后已将租赁房屋钥匙交给物业公司，但被告并未有证据证明交给原告，故对被告辩解理由，本院不予采纳。关于被告反诉请求原告向其开具已付房租194327元的税务发票，原被告在《房屋租赁协议》中对此约定不明，但按照《中华人民共和国个人所得税法》第二条的规定，原告收取的租金，应依法纳税。原告认为其从被告处取得的租金系税后金额，没有证据，故被告的该项反诉请求应予支持。对于被告提出的不安抗辩权等，没有证据证明其观点，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司向原告（反诉被告）谢建良支付2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金42352.50元；二、被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司赔偿原告（反诉被告）谢建良从2020年5月1日起按每日139元计算房屋占用费至被告腾交房屋止；三、原告（反诉被告）谢建良向被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司提供194327元房屋租金税务发票；四、驳回原告（反诉被告）谢建良的其他诉讼请求。上述一、二、三项内容，限原告（反诉被告）谢建良与被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，减半收取535元，由被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司负担；反诉费59元，由原告（反诉被告）谢建良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  敬小涛二〇二〇年十一月十六日书记员  齐 淼1