安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初11396号 原告：安徽省蓝馨物业管理有限责任公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路**云顶雅苑**楼物管**，统一社会信用代码91340100758543172D。 法定代表人：朱翊兴，总经理。 委托诉讼代理人：李阳，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志伟，安徽省蓝馨物业管理有限责任公司员工。 被告：汪敏，男，1984年11月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：黄昌青，系汪敏妻子，住址同上。 原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司(以下简称蓝馨物业公司)诉被告汪敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝馨物业公司的委托诉讼代理人李阳，被告汪敏及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蓝馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的物业费共计9212元，及违约金6080.10元，合计15292.10元；2.判令被告承担本案相关诉讼费用。事实与理由：原被告于2008年1月16日签订《前期物业管理服务协议》，就原告为黄山花园小区提供物业服务进行了约定，合同约定：多层物业服务费0.6元/月/㎡，小高层住宅按建筑面积每月每平方1.1元/月/㎡，物业服务费的起收时间为给业主发出交房通知书之日起计算，首次预收半年的物业服务费，以后各业主于每半年首月的前10天缴纳本半年应付的物业服务费，逾期缴纳的，每逾期一天加收应付金额的千分之三的违约金。协议签订后，原告按约定履行了服务义务，被告自2015年1月1日起拖欠物业服务费至今，经原告多次催告，仍拒绝缴纳。综上，被告逾期缴纳物业费的行为，已严重侵犯了原告的合法权益。为了给小区其它业主提供更好的物业服务，维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 汪敏辩称，原告存在“业主”和“小区”两方面的问题。业主个人问题：我从2015年到现在，有关质量、维修、整改三个问题联系物业，提出一层卫生间下水改独立排水，物业同意改，但一直没有改，换了几任主任都没有修。一、卫生间下水改路一直没有实施。2015年我家卫生间马桶和地漏泛屎情况发生两次，卫生间地面上飘着一层大便污浊物，马桶有一点不通畅，就用水猛冲，长期产生紧张心理阴影。我找物业徐主任，第一次说出水口塌方问题，第二次说水管盖子问题，提出一层卫生间下水改都利排水，可一直没改。二、屋面雨水落水管入地及维修一直没实施。北面落水管入地，顶层人家装修时，把屋面平台改为菜地，留下来黑色的水很臭，只好关厨房窗户。落水管下口用桶接水，经常漫水，严重影响生活质量。西面落水管维修，落水管严重破损断裂，无任何维修。三、拆开的墙洞封堵还原一直没实施。我家一层地板和地库汽车坡道顶板有60厘米高的空间，直通我家地下室，装修时用红砖简单站立封堵一下，用手轻推即倒，人从洞口进入，推开红砖就能进入室内，存在重大安全隐患。四、保温层渗水房间墙面脱皮，业主家庭柜子发霉，物业一直没有维修。小区问题：一、生命财产安全问题：消防栓无水。原告未尽到安全保障义务，不履行公共设施、消防设施、设备的维修、养护，运行和管理义务。违反了《黄山花园小区物业管理规定》。2018年11月20日，南七街道下发给原告《责令限期整改通知书》。2018年12月10日，蜀山区公安消防大队向原告下发了《行政处罚决定书》，对原告罚款1万元，并要求整改。到2019年4月17日，业主抽查消防栓仍无水，灭火器部分仍然不在最佳使用状态。电梯不按时年检，经常有人被困电梯里。这些行为严重违约，影响了业主的正常生活和工作，造成极大安全隐患。二、治安管理漏洞多。黄山花园《物业管理服务内容和标准》中承诺：保安24小时值班巡逻。《小区前期物业管理服务协议》规定：小区实行封闭管理执勤，配备安全监控设备，24小时监控，全体进行不定时流动巡查。但原告聘请的保安年纪较大，重门岗轻巡查，白天保安在岗亭内睡觉，北大门至今无人在岗。三无人员随便出入小区，安全问题严重失控，造成小区经常被盗，汽车被划、电瓶车电瓶被盗。三、打桩、破坏行为，乱放石墩，破坏小区环境美化。黄山花园《物业管理服务内容和标准》中承诺：房屋及设施设备的维修养护及时完好率98%以上，急修及时率98%以上，小修合格率100%，回访率100%。但小区路面打桩造成路面不平，乱放石墩，养狗不栓，无人管理。四、管理混乱，资金使用不明。黄山花园《物业管理服务内容和标准》中承诺：房屋外观：整洁完好；公共环境：整洁；交通秩序：车辆停放有序，秩序良好。目前消防通道堵塞严重，消防车根本无法通行。楼梯过道停放非机动车辆，堆放杂物，其他小区的车辆停在本小区，导致本小区车辆没地方停，汽车在小区停放，被划也没人管，造成小区住户损失。物业费收费不公开、不透明。侵占本属于业主的收入费用，如电梯广告费、小区内广告费、停车费。这些资金70%是纳入维修资金。请求物业解决业主和小区的共性问题，让我们有一个舒服的环境生活。 本院经审理认定事实如下：2005年5月30日，合肥广安房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《黄山花园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方委托乙方对黄山花园小区实行专业化物业管理，并于2008年签订了《补充协议》将服务时间延长至黄山花园小区业主委员会成立时止。被告系合肥市黄山花园小区27幢102室（有电梯）业主，房屋建筑面积为139.58㎡。2008年1月16日，被告（乙方）作为小区业主与原告（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》及《业主临时公约》一份，约定甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业公共性服务费价格以物价局核批标准为准，核批面积以产权登记面积为准。2013年1月9日，合肥市蜀山区物价局向原告发出合蜀价物备[2013]24号《合肥市蜀山区住宅物业服务收费标准准予备案通知》，对原告申报的黄山花园小区物业收费标准予以审核备案，其中无电梯物业综合服务费按0.60/月/㎡元执行，有电梯物业综合服务费按1.1元/月/㎡执行。2014年3月及2017年4月，合肥市蜀山区物价局先后出具的《服务价格登记证》均记载，原告服务的黄山花园小区小高层住宅物业综合服务费为1.28元/月/㎡。合同签订后，原告入驻黄山花园小区并提供物业管理服务。被告欠缴自2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费共计9212元（1.1元/月/㎡×139.58㎡×60个月）。 黄山花园小区多名业主曾联名要求蓝馨物业公司改进服务水平，加强物业管理。2018年，合肥市蜀山区公安消防大队曾向蓝馨物业公司出具《行政处罚决定书》，主要内容为：消防设施、器材未保持完好有效（14号楼、28号楼、31号楼消火栓无水，31号楼灭火器无法正常使用），给予罚款的行政处罚。 以上事实，有《小区前期物业服务协议》、《业主临时公约》、交付通知、业主信息登记表、备案通知、服务价格登记证、催费通知、律师函、快递单、责令限期整改通知书、行政处罚决定书、房地产权证、（2020）皖0104民初31号判决书等证据在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《小区前期物业服务协议》及《业主临时公约》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原被告均应按约定全面履行自己的义务。原告对案涉黄山花园小区提供了物业服务，被告作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告提供的证据证实原告确存在服务瑕疵，但尚不足以证明原告履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。同时，原告作为物业服务企业应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。因原告履行服务合同确有瑕疵，本院酌情对被告应缴纳的物业费予以10%的扣减，故被告应缴纳2015年1月1日至2019年12月31日的物业费为8290.8元（9212元×90%）。原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、汪敏于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽省蓝馨物业管理有限责任公司2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费8290.8元； 二、驳回安徽省蓝馨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费182元，减半收取91元，由安徽省蓝馨物业管理有限责任公司负担42元，汪敏负担49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇二〇年十一月十二日 法官助理刘志君 书记员方欣玉 、 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。