湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初4395号原告：杨长兵，男，生于1987年7月14日，侗族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。原告：杨琴，女，生于1990年10月15日，汉族，湖北省来凤县人，住湖北省恩施市。被告：卢云，女，生于1981年2月21日，土家族，湖北省宣恩县人，住湖北省宣恩县。委托诉讼代理人：徐巍，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茂林，湖北夷水律师事务所律师。第三人：恩施州德佑房产经纪有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街****。统一社会信用代码91422801MA4929AR2K。法定代表人：向宇飞，该公司总经理。原告杨长兵、杨琴与被告卢云、第三人恩施州德佑房产经纪有限公司定金合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告杨长兵、杨琴、被告卢云的委托诉讼代理人徐巍、第三人恩施州德佑房产经纪有限公司的法定代表人向宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨长兵、杨琴向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与被告于2020年5月21日签订的《房屋交易定金合同书》协议已于2020年6月8日解除；2.判令被告立即退还二原告已支付的定金30000元，并自2020年6月9日起至实际退还定金之日止按照年利率6%的标准计算产生的利息；3.判令被告向二原告支付违约金9000元；4.判令被告承担二原告由此产生的律师费6000元；5.判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费。事实与理由：二原告购买被告位于恩施市××渡船街道办事处工农路××号一处房产，第三人恩施州德佑房产经纪有限公司作为房产中介居间人，二原告与被告于2020年5月21日签订了《房屋交易定金合同书》，协议签订后，二原告于2020年5月21日、22日共向被告支付了30000元作为房屋买卖定金并约定2020年6月10日双方签订正式房屋买卖合同。但是被告隐瞒了其房屋有重大质量问题的事实，2020年5月23日，二原告才得知被告的房屋有质量问题，二原告经实地查看，发现房屋有裂缝、开裂等问题，而且二原告经居住在被告房屋的其他业主告知，因房屋质量问题，被告出售的整栋房屋业主还集体上访过，恩施日报也对房屋质量问题进行过相关专题报道。二原告得知这一情况后于2020年5月23日即告知被告，因被告房屋有质量问题，要求被告退款并明确表明不购买被告房屋，但被告置若罔闻。二原告于2020年6月8日又通过短信、微信正式通知被告解除二原告与被告于2020年5月21日签订的《房屋交易定金合同书》，并要求被告立即返还二原告已支付的30000元定金，但被告明确拒绝返还。二原告认为，被告隐瞒其房屋质量问题，属于欺诈和不诚实守信行为，属于合同法上的根本违约，二原告为维护自己的合法权益，具状起诉。被告卢云辩称，1.诚实信用原则是合同法领域的一个基本原则，合同一旦签订，就应该严格履行，否则就要承担违约责任。原、被告的房屋买卖定金交易合同中并无对房屋质量的约定，该房屋交易定金合同明确约定双方应该在2020年6月10日前签订房屋买卖合同，但原告方以各种房屋质量问题拒绝签订正式的房屋买卖合同，现原告方明显属于违约。2.根据交易习惯，买受人也就是原告方已经数次现场看房，对房屋的瑕疵状况有理性的判断，最终在认可房屋的使用年限以及现貌的情况下做出真实的买卖意思表示。3.合同法中对于因质量问题提起解除合同的前提是合同目的不能实现，具体到房屋买卖合同中，除非该房屋存在重大质量问题，已经影响到了该房屋的居住和使用安全。本案中，答辩人的房屋不存在原告方所述的重大质量问题，更不可能影响正常的居住使用。第三人恩施州德佑房产经纪有限公司述称，第三人是案涉房屋买卖的中介，第三人介绍的房屋不属于拆迁、违建、产权不清晰的房屋，是按照市住建局的要求推介的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面，并结合当事人的陈述综合审查予以认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2020年5月，经第三人恩施州德佑房产经纪有限公司介绍，并带原告杨长兵、杨琴到恩施市××渡船街道办事处工农路××幢现场看房。2020年5月21日，原告杨长兵、杨琴（买受方即乙方）与被告卢云（出卖方即甲方）及第三人恩施州德佑房产经纪有限公司（受托方即丙方）签订《房屋交易定金合同书》，载明：一、甲乙双方在公平、自愿的情况下同意将坐落于恩施市××渡船街道办事处工农路××幢的房屋出售给乙方。房产证号：恩施房权证恩施市字第**，产权面积130.54平方米；该房总房价为675000元，乙方在自愿情况下，于2020年5月21日给甲方支付人民币30000元作为定金。二、所有过户税费由乙方承担。三、甲方在收到房屋尾款3日内，将符合标准（下水道畅通、水电气无偿过户给乙方、除烤火炉外其他保持现状）的房屋交付给乙方。四、乙方在交付定金后不得放弃该房屋的购买权，否则视为违约处理。甲方在收取定金后不得将该房屋出售给他人，否则视为违约处理。乙方约定于2020年6月10日前签订房屋买卖合同，同时交清首付房款人民币325000元，定金自动转为购房款，首付款总计355000元。尾款320000元由乙方申请银行贷款一次性支付给甲方。甲乙双方不得逾期，否则将作违约处理，甲方违约则双倍返还乙方定金，乙方违约则定金不予退还。甲乙双方任何一方违约须抽取定金的30%支付给丙方作为违约金。因本合同发生争议由双方协商解决，因违约所造成的法律纠纷，由违约方承担律师费、鉴定费等一切相关法律费用。五、支付首付款当天，甲乙双方各向丙方一次性支付服务佣金6750元，共计13500元。甲乙丙三方还对其他问题进行了约定。合同签订的当天，原告通过微信转账向被告卢云支付定金10000元。嗣后，被告卢云向二原告出具《收条》一份，内容为“今收到杨长兵、杨琴身份证号、购位于恩施市××渡船街道办事处工农路××幢地区房屋。房产证号：恩施房房权证恩施市字第**，权面积130.54平方米，房屋定金人民币（大写）叁万圆整，小写：（￥30000.00）。收款人：卢云（签名并捺印）时间：2020.5.21”。2020年5月22日，原告再次通过微信转账向被告卢云支付定金20000元。2020年6月8日，二原告以微信聊天的方式告知被告卢云：“因你出售的房屋存在质量问题，且你隐瞒房屋有质量问题，我们于2020年5月21日签订的房屋交易定金合同书已解除，请你收到该解除通知后五日内退还我们给你支付的三万元保证金。若不退还，我们将走法律程序，届时诉讼费、律师费（合同已约定）等都将由你承担。”2020年6月9日，被告卢云回复不同意解除合同。2020年6月10日，二原告以被告出卖房屋时隐瞒了房屋有质量问题，存在安全隐患为由而未与被告卢云签订买卖合同。嗣后，被告卢云认为已不能签订房屋买卖合同，遂找到第三人要求拿回房产证。因原、被告双方就退还定金协商未果，致原告具状诉至本院。审理中，原、被告及第三人均一致陈述，涉案房屋确实存在墙体裂缝等瑕疵。被告卢云也认可其在出售房屋时没有向二原告及第三人告知导致涉案房屋出现墙体裂缝等问题的可能原因。另查明，2019年1月17日，恩施晚报第三版刊登标题为（颐锦天城施工殃及隔壁小区？）《世纪庭苑两楼房地基下沉墙体裂缝》（双方各执一词部门介入调查）的文章，对相关问题进行了报道，报道内容为:日前，州城市民胡女士致电本报热线电话称，她家住州城世纪庭苑小区，去年10月的一天，她家出现地板下沉、墙体裂缝等情况。经打听，胡女士才知道该小区内A栋、C栋楼房许多住户与她家情况类似。面对这样的情况，小区业主们都很着急，据他们反映，这些情况是自去年10月颐锦天城二期工地挖山体时开始出现的。而颐锦天城二期负责人告诉恩施晚报记者，他们请省里相关专家勘察过，专家认为地基沉降等问题与他们开挖山体没有直接关系。目前，恩施市相关部门已下令施工单位停工，并要求相关单位切实履职尽责，搞好排险、避险等工作，杜绝一切安全隐患。同时，省里相关专家的最终鉴定结果也将在17日后公布。本院认为，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他代替物。本案原、被告双方成立定金合同关系。定金是一种合同，交付定金是合同的成立要件。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定支付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案中，被告卢云在出卖涉案房屋时，虽然没有告知二原告及第三人涉案房屋存在墙体裂缝等问题，但现并无证据证实涉案房屋存在墙体裂缝等问题可能系临近工地开挖山体所致，现二原告亦无正证据证实被告出卖的房屋系危房和存在安全隐患。故，原、被告签订的《房屋交易定金合同书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对原、被告均具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。因《房屋交易定金合同书》签订后，二原告拒绝与被告签订房屋买卖合同，现定金合同约定的签订房屋买卖合同的时间已过，依据定金罚则，二原告已丧失定金的所有权。故，二原告请求确认《房屋交易定金合同书》已于2020年6月8日解除，没有事实依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。定金合同生效后，在合同约定的2020年6月10日签订“房屋买卖合同”时，二原告以被告出卖的房屋存在安全隐患和质量问题为由，拒绝与被告签订房屋买卖合同，有违诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。故，原告杨长兵、杨琴要求被告返还定金30000元并支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。二原告请求被告支付违约金9000元、赔偿律师费6000元、承担鉴定费，因没有事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨长兵、杨琴的诉讼请求。案件受理费926元，减半收取计463元，由原告杨长兵、杨琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇二〇年十一月二十九日书记员 程安慧书记员 谭五言