湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终2113号 上诉人（原审原告）：吴叶芳。 委托诉讼代理人：王贵余，邵阳县联合法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：银向英。 原审第三人：吕敬国。 委托诉讼代理人：易叶梅，湖南富海律师事务所律师。 上诉人吴叶芳因与被上诉人银向英及原审第三人吕敬国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2020）湘0523民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴叶芳上诉请求：撤销（2020）湘0523民初724号民事判决第二项，改判支持吴叶芳要求银向英根据《房屋买卖合同》约定协助吴叶芳对涉案房屋履行不动产权证过户登记义务的诉讼请求。事实与理由：一、既然一审法院确认吴叶芳与银向英签订的《房屋买卖合同》是合法有效的合同，那么该合同中所包含的关于不动产登记过户的条款亦合法有效，一审法院在未确认该条款无效的前提下驳回吴叶芳要求银向英履行不动产权证过户的诉讼请求系对判决主文第一条中确认双方签订的《房屋买卖合同》有效的否定。二、吴叶芳对涉案房屋较吕敬国具有优先占有权，吴叶芳交付房屋定金的时间比吕敬国提前二天；吴叶芳与银向英首次签订购房合同是2019年7月26日，吕敬国与银向英签订购房合同是2019年8月2日，比吕敬国早七天，后由于公证需要保证人签名，才有了8月6日的合同书；吴叶芳与银向英于2019年8月23日进行了交房并签订了《交房确认书》，银向英与吕敬国从未进行过交房仪式；吕敬国与银向英的《房屋买卖合同》未依法确认其效力，其不具备优先占有该房的法定条件，且二人签订的购房合同已经一审法院解除，双方已从房屋买卖关系演变为债权、债务关系；吕敬国在本案中是无独立请求权第三人，其提出的主张应不予支持，一审法院在判决中实际支持了其主张违反了不告不理的原则；2015年全国民事审判工作的会议纪要中“关于一房数卖的合同履行问题”第27条不是司法解释，一审法院引用该条款明显错误。 银向英未予答辩。 吕敬国述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 吴叶芳向一审法院起诉请求：1、依法确认吴叶芳、银向英于2019年8月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令银向英根据《房屋买卖合同》约定履行不动产权证过户登记义务；3、本案诉讼费由银向英承担。 一审法院认定事实：吴叶芳欲购一套二手房，银向英欲将其所有的位于塘渡口镇某某开发区不动产登记证号为湘（2017）邵阳县不动产权第某某85号的房屋出售，2019年7月20日，吴叶芳、银向英签订《购房定金协议书》，双方议定该房屋价格为16万元，并约定：吴叶芳应在2019年7月26日前与银向英签订《房屋买卖合同》，银向英应同时将该套房屋的《不动产登记权证》及房屋钥匙交付给吴叶芳。同日吴叶芳通过银行转账向银向英支付购房定金5万元。2019年7月26日吴叶芳、银向英签订了《房屋买卖合同》，银向英将该房屋不动产权证、建设规划许可证移交给吴叶芳。2019年8月5日，吴叶芳和案外人亦即《购房定金协议书》上吴叶芳的代理人简某某前往邵阳市罡大公证处办理公证，公证的事项为银向英委托简某某代为办理湘（2017）邵阳县不动产权第某某85号房屋过户等事项的委托授权的真实性，当天吴叶芳向银向英支付购房款5万元，但银向英向吴叶芳出具了1张金额为11.8万元的收据，另6.8万元系虚假数额。2019年8月6日，吴叶芳、银向英再次签订与上次合同内容完全一致的《房屋买卖合同》，银向英一审的委托诉讼代理人杨某某在该合同书上作为保证人签字。两份合同均约定银向英将其位于塘渡口镇某某开发区的不动产登记证号湘（2017）邵阳县不动产权第某某85号的房屋出售给吴叶芳。2019年8月23日，吴叶芳、银向英签订《二手房交房确认书》，银向英将该房屋钥匙移交给吴叶芳，吴叶芳当场再支付了购房款3万元。双方在前述合同中约定余下购房款3万元待房屋过户完成后付清。在办理房屋过户登记时，因吕敬国已申请对该房屋财产保全而被法院查封，故未能办理过户手续。 另查明：2019年7月20日，杨某某将银向英有套房屋出售的信息告知其朋友陈某某，此前陈某某得知吕拥敢想购买房屋，便告知吕拥敢，当天陈某某、吕拥敢和杨某某便对银向英欲出售的房屋进行了查看，吕拥敢当即电话告知吕敬国，当晚吕拥敢、杨某某和吕敬国又去看了房子，看完房子后吕敬国与杨某某达成房屋买卖意向。7月24日吕敬国支付银向英房屋预付款10.5万元，银向英出具给吕敬国的收据为1张“借条”，但该借条载明该款系“房屋定金预付款”。同日，银向英向吴叶芳要求取消房屋买卖交易，并承诺7月28日前退还定金及中介费。8月2日，吕敬国在不知吴叶芳、银向英已签订房屋买卖合同的情况下，与银向英签订《购房合同书》，约定银向英将湘（2017）邵阳县不动产权第某某85号的房屋转让给吕敬国，同日吕敬国支付银向英购房款3万元，银向英出具给吕敬国的收据亦为1张借条，但该借条载明该款为“购房款”，同日，银向英交付房屋钥匙给吕敬国，银向英并向吕敬国作出承诺，保证1周内拿回房产证交给吕敬国。后吕敬国与银向英发生纠纷并于8月20日向一审法院申请诉前财产保全，同日一审法院作出（2019）湘0523财保522号民事裁定书，裁定对银向英的湘（2017）邵阳县不动产权第某某85号的房屋予以查封。吕敬国后于9月3日诉至一审法院，经调解，双方达成调解协议，由银向英于同年11月27日前返还吕敬国购房款13.5万元并赔偿吕敬国1.5万元，一审法院向双方送达了民事调解书，该民事调解书于2019年9月27日生效。因银向英未及时履行付款义务，吕敬国向一审法院申请强制执行。在执行阶段，2020年1月21日银向英向吕敬国作出书面承诺：银向英在2020年2月28日前一次性付清案款，如银向英违背该承诺，吕敬国于期满的第二日有权直接搬进原预购房屋，吕敬国可以凭该承诺书去不动产权登记中心办理产权变更登记手续。2020年4月2日，因银向英违背承诺，吕敬国用此前银向英交付的钥匙却不能打开房门，便通过换锁，开始居住在其与银向英签订《房屋买卖合同》的房屋内，4月11日吕敬国又支付银向英2万元，银向英出具给吕敬国1张收条，收条上载明该款系“购房款”。后吕敬国向一审法院申请执行结案，一审法院于2020年6月15日裁定执结。 一审法院认为，民事案件案由应当依据当事人争议的民事法律关系的性质来确定，本案吴叶芳的诉讼请求是确认吴叶芳、银向英之间的房屋买卖合同有效，进而请求判决银向英履行不动产权证过户的义务，同时吕敬国在本案中的主张是请求将涉案房屋的产权判决给自己，因此，本案发生争议的关键焦点既是吴叶芳请求产权过户，又涉及到该房产权过户是给吴叶芳还是给吕敬国，因此，本案的案由应确定为房屋买卖合同纠纷。 本案的争议焦点之一：吴叶芳、银向英房屋买卖合同中的卖价是22.8万元还是16万元？对此，一审法院在证据认定部分已经阐述，应认定卖价为16万元。 本案的争议焦点之二：银向英分别与吴叶芳、吕敬国签订的房屋买卖合同是否有效？ 吕敬国主张两份房屋买卖合同均为有效合同，但吴叶芳主张自己与银向英签订的合同为有效合同，而银向英、吕敬国签订的合同，是银向英违法犯罪的表现，涉案合同的效力与吕敬国没有关联。 一审法院认为，吴叶芳与银向英签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同；吕敬国于2020年8月2日与银向英签订房屋买卖合同时，尚未得知吴叶芳、银向英于2020年7月26日签订了房屋买卖合同，并无恶意损害吴叶芳的合法权益，双方签订合同亦系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，因此，吕敬国与银向英签订的房屋买卖合同亦合法有效。银向英在与吴叶芳签订房屋买卖合同后，又将同一房屋卖给吕敬国，属于一房二卖，吴叶芳主张银向英涉嫌犯罪，但根据现有证据银向英不涉嫌犯罪，故对该主张不予支持。 争议焦点三：吕敬国是否需要通过审判监督程序来改变民事调解书中银向英应履行的义务？ 吴叶芳主张：吕敬国、银向英的房屋买卖合同纠纷法院已经结案处理，现吕敬国提出自己的诉求，违反一案二诉的原则，吕敬国只能通过审判监督程序提出申诉，而不是通过参加本案诉讼来解决。银向英在落实民事调解书中的义务时以房抵债，侵犯了吴叶芳的合法权益。 一审法院认为：银向英、吕敬国的房屋买卖合同纠纷经过法院做了调解结案处理，将银向英先前的应履行产权过户的义务改变为银向英后来的应支付购房款及承担损失赔偿的义务，至于银向英在履行后来的义务之前，我国法律并未规定，在法院执行阶段当事人对民事调解书中对方应履行的义务必须通过申请法院强制执行来兑现，相反，根据《最高人民法院〈关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）〉》第86条规定：“在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期间和履行方式”，可见，吕敬国既可以选择通过法院强制银向英履行后来的金钱支付义务，也可以自行协商再次改变银向英义务履行的方式。故，吕敬国有权再次变更银向英的义务履行方式。故，吴叶芳提出吕敬国应当通过审判监督程序来改变诉求的理由不能成立，吕敬国在本案中的诉讼主张不属于一案二诉。 争议焦点四：本案的房屋权属过户应给予吴叶芳优先保护还是给予吕敬国优先保护？ 《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”根据该规定，吴叶芳、银向英签订房屋买卖合同后至今尚未办理产权过户登记，因此，吴叶芳尚不享有涉案房屋的所有权。吕敬国在法院执行期间，虽与银向英达成和解合意，法院据此执结，但也未办理产权过户登记，亦未获得涉案房屋的所有权。 《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”，而民事法律行为又分民事行为和事实行为。本案中，吴叶芳、银向英签订房屋买卖合同的行为，属于民事行为，现权利义务关系尚未消灭，因此，吴叶芳、银向英之间尚存在着房屋买卖的民事法律关系。吕敬国因房屋买卖合同纠纷向法院提起民事诉讼，但民事诉讼行为既不属于民法上的民事行为，亦不属于民法上的事实行为，其实质是第三人采取国家强制力来保护自己合法权益的一种手段，产生的法律后果是当事人和法院之间存在的民事诉讼法律关系，和法院依照国家赋予的职权对当事人之间的权利义务进行处理。由于法院作出处理后，当事人基于权利义务的自由处分权，因此，民事诉讼的调解或裁判结果于当事人之间并不必然产生当事人先前存在的权利义务关系的消灭。依据前述，本案中，虽然银向英、吕敬国通过法院调解，双方达成调解协议，且民事调解书已经生效，但此时双方的权利义务尚未履行完毕，因此，此时双方仍存在着房屋买卖合同的民事法律关系。虽然吕敬国、银向英在法院执行阶段银向英又以房抵债，但目前银向英尚未为吕敬国办理产权过户，银向英的义务尚未全部履行，且吕敬国以房抵债后又以购房款的名义支付了2万元给银向英，因此，银向英与吕敬国目前仍存在着房屋买卖的民事法律关系。 2015年全国民事审判工作的会议纪要中“关于一房数卖的合同履行问题”第27条规定，法院在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效合同且各买受人均要求履行合同，一般应按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后等顺序确认权利保护顺位。本案中，银向英与吴叶芳、吕敬国均存在房屋买卖合同的民事法律关系，均未办理房屋过户登记，而吴叶芳、吕敬国均主张要求履行合同，虽然吴叶芳先于吕敬国签订买卖合同，且持有房产证原件、接收房屋钥匙和签署了交房确认书，但吕敬国先于吴叶芳接收房屋钥匙，且吕敬国在银向英人作出承诺仍未履行民事调解书的义务时，通过与银向英协商改变民事调解书中银向英的义务履行方式，进而实际占有涉案房屋，虽然吕敬国是通过换锁进入，但由于此时的房屋所有权仍属于银向英，吴叶芳并无房屋的所有权即物权，吕敬国根据银向英作出的承诺换锁入住，并未侵犯吴叶芳的物权，因此，吕敬国属于合法占有，根据前述权利保护的先后顺序，故优先保护吕敬国与银向英签订的房屋买卖合同的效力。 综合上述，对吴叶芳的第一项诉讼请求，予以支持，但对第二项诉讼请求，因不享有优先保护权，故不予支持。吕敬国在本案中享有过户优先保护权，因而属于有独立请求权的第三人。对吕敬国的答辩意见，因其未提起诉讼，根据不告不理的原则，不能做实体处理。吴叶芳因银向英一房二卖而不能实现合同目的，对其有关权利主张可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，判决：一、吴叶芳与银向英于2019年8月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效。 二、驳回吴叶芳的其他诉讼请求。案件受理费40元，由银向英负担。该费吴叶芳已经向法院预交，限银向英在判决生效后10日内支付给吴叶芳。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审争议的焦点是：吴叶芳和吕敬国谁对涉案房屋具有优先占有的权利？吴叶芳要求银向英履行房屋过户登记义务的诉讼请求是否应当得到支持？本院对此评判如下： 银向英先后与吴叶芳、吕敬国签订了房屋买卖合同及购房合同书，吴叶芳上诉主张其向银向英交付定金、签订合同的时间均早于吕敬国，且与银向英签订了《二手房交房确认书》对房屋进行了交接，故其对涉案房屋具有优先占有的权利。银向英与吴叶芳、吕敬国先后签订的合同均是当时的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均系有效的合同。两合同签订后，吴叶芳、吕敬国均未办理房屋过户登记，未实际取得房屋的所有权，吴叶芳、吕敬国基于各自买卖合同均享有要求吴叶芳协助办理产权过户登记的请求权，但是该请求权属于平等债权，无优先位序的区别。吕敬国在发现其所购房屋存在可能交付不能的情形后，积极行使权利向一审法院起诉，申请财产保全查封了案涉房屋，并经一审法院调解、执行，最终按照与银向英达成的意见直接占有案涉房屋。虽吴叶芳主张其与银向英进行了房屋交接，但其并未占有该房屋，而吕敬国却通过法院向银向英主张权益，基于银向英的承诺而实际占有使用案涉房屋。银向英在与吕敬国的诉讼中的意思表示，表明其已经选择向吕敬国履行房屋交付义务，在两份合同债权本无先后顺序、银向英选择向吕敬国履行合同、吕敬国已经实际占有房屋的情形下，吴叶芳再要求银向英协助其办理产权过户登记，实际履行不能，不能支持，吴叶芳可另案向银向英主张违约赔偿责任。 综上所述，吴叶芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由吴叶芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 鹏 审 判 员  罗 松 审 判 员  申 杰 二〇二〇年十一月十八日 法官 助理  徐志平 代理书记员  陈佳杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……