福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2739号 上诉人（原审被告）：王华强，男，1958年10月16日出生，汉族，住福建省南靖县。 上诉人（原审被告）：占仙英，女，1961年5月13日出生，汉族，住福建省南靖县。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：王剑阳，男，汉族，住福建省南靖县，系王华强、占仙英儿子。 被上诉人（原审原告）：张益辉，男，1955年11月8日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：张月,女,1984年10月30日出生,汉族,住福建省厦门市思明区，系张益辉女儿。 被上诉人（原审被告）：吴志伟，男，1984年10月20日出生，汉族，住福建省南靖县。 被上诉人（原审被告）：南靖县裕豪房产信息咨询服务部，住所地福建省漳州市南靖县山城镇长兴路世纪豪庭**D14。统一社会信用代码：92350627MA31MW0Q3K。 经营者：吴志伟，男，1984年10月20日出生，汉族，住福建省南靖县。 上诉人王华强、占仙英因与被上诉人张益辉、被上诉人吴志伟、南靖县裕豪房产信息咨询服务部（以下简称裕豪服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王华强、占仙英上诉请求：一,撤销一审判决第三项，改判驳回张益辉对王华强、占仙英关于违约金的诉讼请求；二、吴志伟、裕豪服务部在《房地产买卖协议书》被解除后，应立即归还王华强、占仙英关于此次讼争的购房合同原件及完税发票原件、房屋的钥匙、水、电、物业等重要材料和物件。三、本案一、二审案件受理费由张益辉、吴志伟、裕豪服务部承担。事实和理由：王华强、占仙英没有违约，不应支付违约金。一审认定王华强、占仙英构成违约错误，构成违约的是张益辉、吴志伟及裕豪服务部。根据各方签订的《房地产买卖协议书》第三条约定，第一期购房款142100元在协议签订日支付，由张益辉支付给吴志伟，款项吴志伟当天再支付给王华强、占仙英。而从一审认定事实看，合同签订后，2018年5月5日，张益辉向吴志伟支付定金30000元，2018年5月8日，张益辉支付吴志伟142100元，合计172100元，吴志伟仅支付王华强、占仙英127576元。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第六十七条规定，张益辉、吴志伟、裕豪服务部违约在先，应当承担违约责任。二、吴志伟、裕豪服务部在各方签订的《房地产买卖协议书》解除后，应立即归还王华强、占仙英讼争的购房合同原件及完税发票原件、房屋的钥匙、水、电、物业等重要材料和物件。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，王华强、占仙英签订《房地产买卖协议书》后，将购房合同原件及完税发票原件、房屋的钥匙、水、电、物业等材料和物件都交给中介吴志伟、裕豪服务部，《房地产买卖协议书》解除后，吴志伟、裕豪服务部应归还王华强、占仙英讼争的购房合同原件及完税发票原件、房屋的钥匙、水、电、物业等重要材料和物件。 张益辉辩称，一、依据《房地产买卖协议书》约定，讼争房屋购房款由吴志伟代收，张益辉已按合同约定时间将定金与首款购房款支付给吴志伟，已经履行合同约定，吴志伟未将张益辉所付购房款全额转给王华强、占仙英的行为与张益辉无关，故王华强、占仙英上诉称张益辉违约不属实；二、张益辉按合同约定支付房款之后，未能办理过户手续，三年来并未使用该房屋；支付的购房款被王华强、占仙英及吴志伟无偿占用三年，现王华强、占仙英拒绝承担违约责任及对资金使用的补偿，损害张益辉的合法权益。 吴志伟、裕豪服务部辩称，1.张益辉于2020年5月5日支付王华强和占仙英20000元定金，在2018年5月8日通过招商银行支付给王剑阳127213.38元，共计147576元，吴志伟、裕豪服务部只需再支付24520元；2.一审中,王华强、占仙英并未主张返还购房合同原件及完税发票原件、房屋的钥匙、水、电、物业等重要材料和物件,应予以驳回；3.吴志伟、裕豪服务部已经支付了王华强、占仙英购房款，不存在违约行为。 张益辉向一审法院起诉请求：1.判决解除张益辉与王华强、占仙英于2018年5月8日签订的《房地产买卖协议书》；2.判决王华强、占仙英向张益辉双倍返还定金60000元；3.判决王华强、占仙英向张益辉支付33000元违约金（迟延办证之月至起诉解除合同之月计22个月×1500元/月）；4.判决王华强、占仙英向张益辉返还第一期购房款142100元，并自起诉之日起至实际偿还款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率支付利息；5.吴志伟、裕豪服务部对上述第二项、第三项、第四项债务承担连带保证责任。 一审法院认定事实：王华强与占仙英系夫妻。王华强于2013年5月1日向漳州闽华房地产开发有限公司购买南靖县××路××号世纪豪庭9号楼810号房产。2014年12月4日，漳州闽华房地产开发有限公司将讼争房屋交付给王华强。2018年5月8日，张益辉（乙方）与王华强、占仙英（甲方）、吴志伟（丙方）签订《房地产买卖协议书》，约定王华强、占仙英将址在南靖县山城镇长兴路7号世纪豪庭9号楼810号房产，建筑面积68.84ｍ2出售给张益辉，成交价为344200元，张益辉于2018年5月4日支付王华强、占仙英30000元作为购房定金，第一期购房款142100元在协议签订之日由张益辉支付给吴志伟，再由吴志伟支付给王华强、占仙英；剩下房款172100元于本房屋不动产权证书过户当天付清，由张益辉支付给吴志伟，再由吴志伟支付给王华强、占仙英。王华强、占仙英若逾期办理本房屋不动产权证书过户手续，每推迟一个月，应支付给乙方补偿费1500元。合同签订后，2018年5月5日，林锡华受张益辉女儿张月的委托向吴志伟支付定金30000元；2018年5月8日，张益辉支付142100元给吴志伟。吴志伟向张益辉共收取172100元，仅支付王华强、占仙英127576元。 一审法院认为，关于王华强、占仙英是否违约的问题。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”，本案不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的相关情形，王华强、占仙英认为《房地产买卖协议书》系无效合同，由于开发商过错未能办理案涉房屋所有权证书,导致无法办理过户,其不存在违约行为的辩解意见不成立。《房地产买卖协议书》系各方当事人真实意思表示，合法有效。根据《房地产买卖协议书》第三条第三款约定：“甲、乙双方定于2018年8月30日以前办理过户不动产权证书上等相关交易手续，超期违约者，参照第九条及双方有关约定条款处理”，王华强、占仙英未能在约定的时间内取得案涉房屋所有权证，以至不能将案涉房屋过户至张益辉名下,王华强、占仙英的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”规定,因《中华人民共和国合同法》中违约责任系一种无过错责任，即使王华强、占仙英因开发商原因导致未能办理案涉房屋所有权证书,仍应对张益辉承担违约责任,其与开发商之间的纠纷应另行解决。关于张益辉解除其与王华强、占仙英签订《房产买卖协议书》、请求返还购房款、返还定金、支付违约金的诉求是否成立的问题。张益辉要求解除《房地产买卖协议书》，因王华强、占仙英对解除合同的请求也无异议,予以支持。鉴于《房产购买协议书》解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”,合同解除后,王华强、占仙英收取房款已无合法根据,故张益辉要求王华强、占仙英退还房款的主张符合法律规定,予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。故定金条款和违约金条款只能选择其一。王华强、占仙英在实际履行过程中存在违约情形,张益辉在庭审中表示选择适用违约金条款,依法定金条款不再适用,王华强、占仙英应返还张益辉定金30000元，并依据约定支付违约金33000元（协议约定办理不动产权证书的次月起至起诉之月，即2018年9月至2020年7月，共22月；每推迟一个月，应支付给乙方补偿费1500元，22个月×1500元）。根据庭审查明，张益辉共支付款项172100元给吴志伟，吴志伟支付王华强、占仙英127576元（包括定金30000元），余44524元由吴志伟收取。故王华强、占仙英应返还张益辉购房款97576元（127576元-定金30000）。关于张益辉请求吴志伟、裕豪服务部对债务承担连带保证责任的诉求是否合理的问题。《房地产买卖协议书》中丙方（中介方、担保方）系吴志伟，该协议书的落款也签署吴志伟的名字并加盖裕豪服务部印章。协议书第五条约定：“甲方保证上述房地产权属清楚（购房合同原件及完税发票原件），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方、丙方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方、丙方负责赔偿”。因协议书并未约定吴志伟、裕豪服务部承担连带责任，故张益辉请求吴志伟、裕豪服务部承担连带责任的意见,不予采纳。裕豪服务部系个体工商户，个人经营的，以个人财产承担。因吴志伟向张益辉收取购房款44524元，因合同解除，吴志伟应返还该笔款项。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十一条,《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除张益辉与王华强、占仙英于2018年5月8日签订的《房地产买卖协议书》；二、王华强、占仙英应返还张益辉定金30000元。三、王华强、占仙英应支付张益辉违约金33000元。四、王华强、占仙英应返还张益辉购房款97576元。五、吴志伟应返还张益辉购房款44524元。六、驳回张益辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4827元，减半收取2413.5元,由张益辉负担307.7元，王华强、占仙英负担1648.8元，裕豪服务部、吴志伟负担457元。 二审期间，吴志伟、裕豪服务部提交一份银行转账明细、收据，欲证明定金是吴志伟通过南靖县农村信用合作联社营业部转账给王华强、占仙英儿媳王梅丰20000元，收据是由王梅丰提供的。张益辉对上述证据真实性无异议，王华强、占仙英对该事实请求回去核实，在法庭规定的三个工作日内未答复，视为对该证据认可，本院对该证据予以确认。因吴志伟裕豪服务部并未对本案提出上诉，对吴志伟、裕豪服务部主张其转账定金20000元给王华强、占仙英儿媳王梅丰，可另行主张权利。 二审中，除吴志伟、裕豪服务部认为一审遗漏认定吴志伟2018年5月5日另行支付王华强、占仙英儿媳王梅丰20000元，定金收30000元，当天先支付20000元。该事实本院已在上述分析中确认。各方对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，关于王华强、占仙英、张益辉、吴志伟及裕豪服务部是否存在违约的问题。王华强、占仙英以张益辉、吴志伟及裕豪服务部仅支付第一期购房款127576元，未依约足额支付第一期购房款142100元为由，主张张益辉、吴志伟及裕豪服务部违约在先，应当承担违约责任，而王华强、占仙英并不存在违约，不应承担违约责任。张益辉依据《房地产买卖协议书》约定将第一期购房款142100元支付给吴志伟，已履行了支付义务。王华强、占仙英未依约于2018年8月30日前办理不动产权证过户等相关交易手续，构成违约。至于吴志伟及裕豪服务部仅支付王华强、占仙英第一期购房款127576元是否构成违约问题，应由王华强、占仙英另行向吴志伟及裕豪服务部主张权利。据此，王华强、占仙英上诉主张张益辉、吴志伟及裕豪服务部存在违约，其不存在违约的上诉理由依据不足，不予采纳。 关于《房地产买卖协议书》解除后，应否归还王华强、占仙英讼争的购房合同原件及完税发票原件、房屋的钥匙、水、电、物业等重要材料和物件的问题。一审中，王华强、占仙英同意解除《房地产买卖协议书》后，并未提出反诉请求将上述材料及物件予以返还，其在二审中提出主张于法不符，不予支持。对讼争的购房合同原件及完税发票原件、房屋的钥匙、水、电、物业等重要材料和物件问题，王华强、占仙英可另行主张权利。 综上所述，王华强、占仙英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因一审未判决履行期限不当,予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初1658号民事判决第一项、第六项； 二、撤销福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初1658号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 三、王华强、占仙英应于本判决生效之日起十日内返还张益辉定金30000元。 四、王华强、占仙英应于本判决生效之日起十日内支付张益辉违约金33000元。 五、王华强、占仙英应于本判决生效之日起十日内返还张益辉购房款97576元。 六、吴志伟应于本判决生效之日起十日内返还张益辉购房款44524元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4827元，减半收取2413.5元,由张益辉负担307.7元，王华强、占仙英负担1648.8元，南靖县裕豪房产信息咨询服务部、吴志伟负担457元；二审案件受理费625元，由王华强、占仙英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 黄倩茹 书 记 员 邹晓倩