四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初5270号 原告：刘建英，女，1972年9月29日出生，汉族，住遂宁市船山区。 原告：冯金，男，1996年12月9日出生，汉族，住遂宁市船山区。 共同委托诉讼代理人（特别授权）：赵影，遂宁市船山区慈音法律服务所法律工作者。 被告：遂宁金科东峻房地产开发有限公司，住所地遂宁市河东新区五彩南路（仁里镇）金科美湖湾销售中心**。 法定代表人：熊健，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐敏，男，汉族，生于1993年9月25日，住四川省罗江县。 被告：成都衡达行房地产经纪有限公司，住所地中国（四川）自由贸易实验区成都高新区吉泰五路********。 法定代表人：林阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特被授权）：李俊娴，四川康悦律师事务所律师。 原告刘建英与被告遂宁金科东峻房地产开发有限公司（以下简称金科公司）、被告成都衡达行房地产经纪有限公司（以下简称衡达行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人赵影、被告金科公司的委托诉讼代理人唐敏、被告衡达行公司的委托诉讼代理人李俊娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘建英、冯金向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即退还多支付的款项244660元利息，利息以244660元为基数，以银行贷款利率为标准，从2020年5月2日起计算至付清之日止；2.本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2019年11月1日，原告刘建英前往被告金科公司开发的“金科·美湖湾”项目售楼部咨询门面事宜，打算给原告冯金购买一套门面，售楼部的销售人员接待了原告刘建英并介绍了有关情况。在确定了购买意愿后，因原告冯金当时在北京，就先由原告刘建英签订了认购协议，交付了20000元定金。之后，销售人员将《商品房买卖合同》寄给了原告冯金。同年11月14日，通知原告刘建英交付房款，原告刘建英就交付了341454元的房款。在同月24日，原告冯金收到被告寄送的《商品房买卖合同》，签字捺印后，又邮寄给被告。2020年2月18日，被告通知原告冯金再次交房款，原告冯金就转款给被告155725元。同年5月12日，被告通知原告冯金交纳房屋尾款，原告冯金又向被告转款116793元。至此，二原告共向被告支付房款633972元。在2020年6月，原告刘建英接房时，被告金科公司开具原告交纳的房款票据时，发现涉案门面的销售总价款为389312元，故原告要求二被告退还其多收的房款，二被告至今未退.为维护原告的合法权益，故起诉至法院。 被告金科公司辩称，原告与金科公司之间签订的《商品房买卖合同》的价款确系为389312元，但其余款项金科公司并未收取，故金科公司不应承担退还原告诉讼请求的款项。 被告衡达行公司辩称，原告购买涉案门面时，应知道房屋总价款为633972元，也知晓房款分为四次支付，且原告与衡达行公司签订了相关协议及承诺书真实、合法有效，合同业已实际履行完毕，故原告的诉讼请求没有事实基础和法律依据。 本院经审理认定事实如下：原告刘建英系原告冯金的母亲。2019年11月1日，原告刘建英（合同乙方，买受人）与被告衡达行公司（合同甲方，出售人）签订了《商品房认购协议》及《商品房权益转让协议书》各一份，其中《商品房认购协议》内容为“……一、认购房屋情况该房屋位于四川省遂宁市船山区××乡××期××幢××单元××楼××号房产，建筑面积为45.94平方米。二、交易价款甲乙双方协商同意，该套房屋的成交价为人民币633972元。三、定金1、乙方应在2019年11月1日前，支付定金20000元；2、乙方于约定时间交付房款时，该定金自动转为房款；……四、付款方式乙方选择分期付款的方式付款，其中，2019年11月30日缴纳首期款为361454元，2020年2月30日前缴纳第二笔款155725元；2020年5月30日前缴纳第三笔款116794元……”；《商品房权益转让协议书》内容为“……鉴于：1、根据甲方与遂宁金科东峻房地产开发有限公司（以下简称开发公司）签订的《购买协议》，甲方享有包括本合同项下商品房（以下简称标的物业）在内的“仁里水乡”部分商业物业之购买权益；2、甲方拟对外转让标的物业的购买权益，乙方同意受让。……一、标的物业基本情况乙方认购的标的物业为：仁里水乡楼盘2幢2单元，房号：2-2-122，该标的物的规划用途为商业。该标的物建筑面积为45.94平方米。二、认购价款甲乙双方经协商一致同意，乙方以建筑面积单价每平方米元购买标的物业，即购买总价为633972元。三、定金乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为转让定金（转让定金在签订《商品房认购协议》时转入房款）。四、付款方式乙方选择分期付款，其中在2019年11月30日前支付首期房款361454元，2020年2月30日前付清155725元，在2020年5月30日前付清116974元。五、甲方的义务为：1、协助乙方与遂宁金科东峻房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。2、在乙方按照前述约定支付购房款的前提下，协助乙方办妥该房屋权益转让手续（备案登记手续）。六、乙方必须在约定的付款方式和期限内到遂宁市金科仁里水乡销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所负款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋……十、特别约定1、乙方确认并同意本协议第二条所约定的价款为双方交易的最终真实交易价款，乙方与标的物业开发商签订的《商品房买卖合同》及其附件所约定的价款与本协议所约定的价款不一致的，以本协议约定价款为准；2、乙方确认并同意，就标的物业之购买最终将由开发企业遂宁金科东峻房地产开发安有限公司向乙方开具389312元的发票，超过该金额部分由甲方向乙方开具收款收据……”。上述协议签订后，原告刘建英按照约定缴纳了定金20000元。2019年11月14日，原告刘建英向被告衡达行公司缴纳了341454元。 2019年11月29日，原告刘建英之子冯金与被告金科公司签订了前述《商品房认购协议》及《商品房权益转让协议书》所涉金科仁里水乡3期2幢2单元1楼22号房屋的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（商业）》，合同载明的案涉房屋价格为389312元。同日，被告金科公司向原告冯金出具了《金科股份房屋销售专用收据》，载明通过转账收到房款116794元。2020年2月18日，原告冯金向被告金科公司转账交付房款155725元。2020年5月12日，原告冯金向被告金科公司转账交付房款116793元。现原告刘建英、冯金以《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋价款为389312元为由，要求二被告退还其余房款。 另查明，2019年6月30日，被告金科公司与被告衡达行公司签订了《关于金科·仁里水乡项目整体购买协议》，合同内容主要为，由被告衡达行公司在合同约定时间内，以“包销包购”的方式对外出售金科·仁里水乡项目中的C8地块1#、2#、3#、5#楼栋共计176套商品房（包括本案的涉案商铺），被告金科公司按照协议约定的价格向购房户收取购房款，超过协议约定购房款的部分由被告衡达行公司自行决定并收取。 上述事实，有原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件、商品房认购协议、商品房权益转让协议书、承诺书、收款收据、银行转款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、关于金科·仁里水乡项目整体购买协议、当庭陈述等证据在卷为证。 本院认为，本案的争议焦点在于：1、被告衡达行对外出售房屋是否合法；2、原告刘建英与被告衡达行公司所签订的《商品房认购协议》、《商品房权益转让协议书》是否合法有效；3、被告金科公司、衡达行是否向二原告超额收取了购房款。 关于争议焦点一，本院认为，被告金科公司系金科.仁里水乡项目的开发商，其与被告衡达行公司所签订的《关于金科·仁里水乡项目整体购买协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依据该协议，被告衡达行公司有权对外销售协议约定中的所有房屋。 关于争议焦点二，原告刘建英自愿与被告衡达行公司签订了《商品房认购协议》、《商品房权益转让协议书》，同时，在这两份协议中，被告衡达行公司明确向原告刘建英告知了其转让房屋的来源----基于与被告金科公司之间的存在的购买协议，也明确约定了房屋的价款、付款期限，以及协助原告与被告金科公司办理正式的房屋买卖合同，应认定被告衡达行公司在与被告刘建英、冯金的房屋买卖过程中并不存在任何的欺诈或隐瞒，被告衡达行公司与原告刘建英所签订的《商品房认购协议》、《商品房权益转让协议书》合法有效。 关于争议焦点三，本院认为，虽然二原告现以其与被告金科公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》来主张其缴纳购房款的义务为389312元，但根据本院审理查明的事实，可以认定，与二原告实际建立房屋买卖合同关系的是被告衡达行公司，二原告与被告金科公司所签订的房屋买卖合同，本质上只是在履行二原告与被告衡达行公司之间签订的《商品房认购协议》、《商品房权益转让协议书》，而二原告与被告衡达行公司所约定的房屋总价款为633972元，而不是389312元，因此，二被告并未向原告超额收取购房款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告刘建英、冯金的诉讼请求。 案件受理费为2485元，由原告刘建英、冯金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  何小宁 二〇二〇年十一月十日 书记员  蒲春旭