浙江省长兴县人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0522执异41号案外人：司国兴，男，汉族，1970年11月7日出生，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：严玉云，长兴县金源法律服务所法律工作者。申请人：王忠义，男，汉族，1969年4月18日出生，住浙江省长兴县。申请人：丁彩红，女，汉族，1973年3月13日出生，住浙江省长兴县。两申请人共同委托诉讼代理人：费志云，浙江众成律师事务所律师。被申请人：长兴金地置业有限公司，住所地浙江省长兴县夹浦镇环沉村，组织机构代码：56699936X。法定代表人：金国洪，该公司董事长。本院依据（2019）浙0522财保697、698号民事裁定，于2019年10月25日查封登记在被申请人长兴金地置业有限公司（以下简称金地公司）名下的房产。案外人司国兴于2020年11月3日提出书面执行异议，本院受理后发现本案案情复杂、争议较大，决定进行听证，由审判员杨辉担任审判长，会同人民陪审员倪国明、人民陪审员欧阳亮亮组成合议庭于2020年11月13日召开执行异议听证,案外人司国兴及其委托诉讼代理人严玉云，申请人王忠义、丁彩红的委托诉讼代理人费志云到庭参加听证,被申请人金地公司未到庭参加听证。现已审查终结。案外人司国兴称，2015年11月13日，长广工程建设有限责任公司（以下简称长广建设公司）向金地公司发出通知书，约定双方之间的工程款中372.5039万元以房产予以抵充，相应房产直接过户至司国兴名下。司国兴另与金地公司签订《商品房买卖合同》三份，约定将夹浦镇滨湖锦苑2幢3-301、6幢2-302室住宅、夹浦镇浙北轻纺大厦102室商铺出售给司国兴，备案价款总计1813850.97元，并向行政主管部门进行了备案。因金地公司的原因，上述房产一直未能办理产权变更登记手续，案外人司国兴已提起诉讼要求办理过户登记手续，长兴县人民法院作出（2019）浙0522民初5528号民事判决，判令金地公司协助办理讼争房产的过户登记手续，该判决现已生效并申请强制执行，执行实施案号为（2020）浙0522执94号。执行过程中发现，因申请人王忠义、丁彩红申请诉前财产保全，贵院依据（2019）浙0522财保697、698号民事裁定，于2019年10月25日查封讼争房产。案外人认为，涉案房产系司国兴所有，请求中止对登记在金地公司名下的讼争房产的执行。案外人司国兴向本院提交证据材料如下：1.（2019）浙0522民初5528号民事判决书、（2019）浙05民终1832号民事裁定书各一份，证明因金地公司拒不办理讼争房产的过户登记手续，司国兴向长兴县人民法院提起诉讼，法院判令金地公司协助办理过户登记手续，该判决已生效；2.物业费收据一份，证明讼争房产中滨湖锦苑6幢2-302室的房产的物业费已由司国兴缴纳；3.情况说明一份，由金地公司于2020年4月20日向本院出具，证明夹浦镇浙北轻纺大厦101室商铺实际为浙北轻纺大厦1号房产、夹浦镇浙北轻纺大厦102室商铺实际为浙北轻纺大厦2号房产。（以上材料均为复印件）申请人王忠义、丁彩红辩称：1.申请人王忠义、丁彩红因与被申请人金地公司存在债权债务纠纷，向人民法院申请诉前财产保全并提起诉讼，程序合法，保全并无不当。相关民事案件已经法院主持调解结案，但金地公司暂未履行，可能将会申请强制执行；2.（2019）浙0522民初5528号民事判决中并未体现司国兴、金地公司、长广建设公司存在着怎样的债权债务关系，无法认定三者之间债权债务的具体金额及是否合法，判决中也仅记载了长广建设公司向金地公司发出通知书一份，不能以此认定司国兴已取得讼争房产的所有权；3.金地公司因经营问题，自2014年起即在外签订大量的以房抵债合同，名下的房产基本都已办理了网签手续，相关房产现大都在诉讼之中，王忠义、丁彩红二人亦同金地公司签订有抵房协议，涉及房屋59套，但未能得到法院的认可和支持。申请人认为，金地公司以房抵债的行为实际上是非典型的担保行为，并不是房屋买卖；4.讼争房产为两套住房、一套商铺，司国兴不符合最高人民法院司法解释定义的“房屋消费者”，其提出的异议请求缺乏法律依据，请求法院驳回司国兴的异议请求。申请人王忠义、丁彩红未向本院提交证据材料。被申请人金地公司未作答辩亦未提交证据材料。上述司国兴提交的证据材料，交当事人质证并经本院审查，认定如下：司国兴提交的证据1，申请人王忠义、丁彩红对其真实性无异议，提出判决主文并未体现出司国兴、金地公司、长广建设公司三者之间存在着怎样的债权债务关系，无法认定三者之间债权债务的具体金额及是否合法，司国兴不能以此当然取得房屋的所有权。经审查司国兴提交的证据1符合有效证据的构成要件且能印证其主张，本院予以认定；司国兴提交的证据2，申请人王忠义、丁彩红对真实性无异议，但认为仅能证明司国兴在间接适用涉案房屋，但不能以此认定其已取得房屋的所有权。经审查司国兴提交的证据2符合有效证据的构成要件且能印证其主张，本院予以认定；司国兴提交的证据3，申请人王忠义、丁彩红对三性均有异议，该证据本质上为证人证言，应当由金地公司直接出庭说明。经本院核实，该份证明的原件存档于本院执行卷宗中，司国兴提交的证据3符合有效证据的构成要件且能印证其主张，本院予以认定。根据认定的证据、当事人的陈述，经审查查明如下，本院在实施申请人王忠义、丁彩红与被申请人金地公司申请诉前财产保全案件过程中，依据（2019）浙0522财保697、698号民事裁定，于2019年10月25日查封登记在金地公司名下的房产，包括位于长兴县××镇××幢××室××幢××室××大厦××室的房产。另查明，2015年11月13日，长广建设公司向金地公司出具通知书一份，载明：金地公司应支付长广建设公司本期工程款时其中372.5039万元以房抵充工程款，并指定将房产直接过户到裘国安、司国兴名下。同日，金地公司与司国兴签订了三份商品房买卖合同并向行政主管部门进行了备案（备案号分别为：20151100354、20151100353、20151100349），合同分别约定金地公司将夹浦镇滨湖锦苑2幢3-301、6幢2-302室住宅、夹浦镇浙北轻纺大厦102室商铺出售给司国兴，备案价款总计为1813850.97元，同时还对逾期交付房屋和逾期办理房屋产权登记的违约责任做了约定。再查明，2019年8月2日，司国兴向本院提起诉讼，列金地公司为被告，要求判令金地公司继续履行合同约定的交房义务，将长兴县夹浦镇滨湖锦苑2幢3-301、6幢2-302室房屋及夹浦镇浙北轻纺大厦102室房屋交付给司国兴，并协助办理上述房产过户登记手续，另支付逾期交房、权属证书违约金457090.42元（计算至实际交付之日止），案号为（2019）浙0522民初5528号。本院于2019年10月18日作出民事判决，主文如下：“被告长兴金地置业有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告司国兴办理位于××镇××幢××幢××室××大厦××室商铺过户登记手续。”，该判决现已生效。又查明，长兴县夹浦镇浙北轻纺大厦102室与长兴县夹浦镇浙北轻纺大厦2号系同一房产，产权证号为浙（2016）长兴县不动产权第0011422号。本院认为，案外人司国兴与金地公司之间签订的商品房买卖合同，其实质是以物抵债合同，但（2019）浙0522民初5528号民事判决已对司国兴、金地公司、长广建设公司之间的债权债务进行审查，认定司国兴、金地公司、长广建设公司通过以房抵债的形式，消灭金地公司对长广建设公司的债务，以及长广建设公司对司国兴之间的债务，并认定金地公司与司国兴签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，金地公司应按合同约定履行义务。生效裁判文书已确认本案讼争的房产已交付给司国兴实际占有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，司国兴请求阻却对讼争房产的执行符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下：中止对登记在被申请人长兴金地置业有限公司名下位于长兴县××镇××幢××室××幢××室××大厦××室××房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 杨  辉人民陪审员 倪 国 明人民陪审员 欧阳亮亮二〇二〇年十一月二十六日本件和原件核对无异书 记 员 蒋  伟