湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初7138号原告：孔祥星，女，1957年1月7日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：蓝应政，湖北维勒律师事务所律师。原告：彭静，女，1962年8月20日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：蓝应政，湖北维勒律师事务所律师。被告：武汉九月半文化传媒有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区和平大道**绿地国际金融城A04块******。法定代表人：常纪玉，该公司执行董事兼总经理。被告：常纪玉，男，1988年12月1日出生，汉族，住湖北省监利县，被告：余乐，男，1987年8月14日出生，汉族，住武汉市江汉区，被告：林建标，男，1990年5月13日出生，汉族，住福建省福清市，委托诉讼代理人：柳晓军，湖北维力律师事务所律师。原告孔祥星、彭静与被告武汉九月半文化传媒有限公司、常纪玉、余乐、林建标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法转为普通程序进行了审理。原告孔祥星、彭静的委托诉讼代理人蓝应政、被告林建标的委托诉讼代理人柳晓军到庭参加诉讼。被告武汉九月半文化传媒有限公司、常纪玉、余乐经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔祥星、彭静向本院提出诉讼请求：一、确认两原告与被告武汉九月半文化传媒有限公司签订的2018年4月8日《物业租赁合同》于2019年6月5日解除；二、判令被告武汉九月半文化传媒有限公司支付两原告2018年4月8日至2018年5月7日期间、2019年1月7日至2019年7月20日期间占用房屋的租金25085元（3357元/月+112元/日×194日）；三、判令被告武汉九月半文化传媒有限公司支付两原告2018年4月8日至2018年6月30日期间、2019年1月1日至2019年7月20日期间垫付的物业费13301元（47元/日×83日+47元/日×200日）；四、判令被告武汉九月半文化传媒有限公司支付两原告2019年7月20日至2019年10月31日期间房屋空置损失16377元（即租金损失人民币112元/日×13日+物业费损失人民币47元/日×103日）；五、判令被告武汉九月半文化传媒有限公司支付两原告房屋还原装修费用15200元；六、判令被告武汉九月半文化传媒有限公司支付两原告律师费损失人民币10000元；七、判令被告常纪玉、被告余乐、被告林建标在被告武汉九月半文化传媒有限公司的资产不足清偿上述全部债务时，对不足部分在各自应出资资本金（常纪玉为人民币540万元、余乐为人民币460万元、林建标为人民币350万元）范围内承担补充赔偿责任；八、本案案件受理费用由四被告承担。事实及理由：孔祥星、彭静为湖北省武汉市东湖新技术开发区世界城光谷步行街A地块****02085物业的权利人，2018年4月8日，武汉九月半文化传媒有限公司（以下简称九月半公司）因经营需要向孔祥星、彭静承租上述物业并签订《物业租赁合同》，其中载明：“上述物业建筑面积为55.95平方米，租赁期限为5年；装修期一个月内乙方（被告九月半公司）无需承担租金，只负责缴纳物业管理费、水、电等费用；租金分为保底租金与营业租金两种，以较高者为当月适用租金，保底租金为每月60元/平方米，营业租金为营业额的30%；承租期内，物业管理费由乙方承担；乙方逾期15天仍未缴付（不论曾否催交）租金、管理费、其他本合同项下乙方应缴费用的，甲方（原告孔祥星、彭静）可解除合同；合同解除后，乙方应将物业还原，若因乙方原因未按时还原的乙方无条件赔偿甲方损失；合同履行过程中发生争议若协商不成应向物业所在地人民法院提起诉讼解决……”；同时，该合同空白处注明内容“常186××××****，余136××××****”，且九月半公司签章处注明内容“另：甲方物业管理费已付至2018年6月底，乙方于2018年6月底以前将此费用一次性付清给甲方。”合同签订后，孔祥星、彭静按约向九月半公司交付了物业，但九月半公司并未按约支付租金及物业费；2019年3月22日，常纪玉及余乐共同向孔祥星、彭静出具书面材料一份，其中载明“不愿继续承租涉案物业并将按合同约定交还”，后并未交还；同年6月5日，孔祥星、彭静向九月半公司、常纪玉及余乐送达律师函，要求被告于同月10日前交还物业并搬离自有财物；同日，常纪玉短信回复表示“我们收到了，正在安排”，但嗣后并未依约还原及搬离；同年7月20日，孔祥星、彭静无奈自行委托案外人武汉杰出印象装饰工程有限公司对涉案物业进行还原装修，产生费用15200元。另，九月半公司注册资金为1000万元，常纪玉、余乐及林建标为该公司发起人，且常纪玉及余乐仍为该公司股东；常纪玉认缴出资为人民币540万元，实缴0元；余乐认缴出资为人民币460万元，实缴0元；林建标原认缴出资人民币350万元，现已将其中的190万元股权转让予被告常纪玉，将其中的160万元股权转让予被告余乐。综上，孔祥星、彭静为维护自身合法权益，特根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第13条及相关法律法规规定诉至贵院，请依诉予判。九月半公司、常纪玉、余乐未到庭，未发表答辩意见。林建标辩称，1、林建标并不知晓也未参与案涉合同签订，所以林建标与本案没有任何的关联性；2、林建标已经将所持股份于2018年6月13日转让给常纪玉、余乐，故林建标不应对九月半公司的对外债务承担连带责任；3、林建标于公司成立时所认购的股份出资时间为2026年9月30日，其出资时间并未到期，所以不应对九月半公司对外债务承担连带责任；4、对于本案租赁纠纷的相关事实及法律责任请人民法院依法核实，并最终合法合理判定九月半公司、常纪玉、余乐承担法律责任。孔祥星、彭静围绕诉讼请求依法提交了证据：1、《物业租赁合同》一份，证实孔祥星、彭静与九月半公司间存在租赁合同关系，九月半公司应按约履行自身义务；2、九月半公司《股东会变更决议》、《章程》各一份及《股权转让协议》两份，证明常纪玉（认缴540万元，实缴0）、余乐（认缴460万元，实缴0）现为九月半公司股东，林建标原为发起人（原认缴350万元，实缴0）；3、《催告函》及送达材料一份、微信聊天记录等，证实因九月半公司违约导致租赁合同被迫解除，九月半公司应承担相应的违约责任；4、《装饰装修工程施工合同》、付款流水及收据各一份，证明孔祥星、彭静因涉案房屋还原支出费用15200元；5、涉案房屋物业费付款流水一份，证明涉案房屋物业费；6、涉案房屋还原前后的视频材料二份，证明九月半公司并未按约腾退及还原房屋；7、委托代理合同及情况说明，证明孔祥星、彭静因涉案争议已支付律师费10000元。根据孔祥星、彭静提交的证据，本院对孔祥星、彭静在本案中主张与九月半公司签订《物业租赁合同》及合同内容、九月半公司股东构成及股东变更情况予以认定，即：2018年4月8日，九月半公司因经营需要向孔祥星、彭静承租案涉房屋并签订《物业租赁合同》，其中载明：“上述物业建筑面积为55.95平方米，租赁期限为5年；装修期一个月内乙方（被告九月半公司）无需承担租金，只负责缴纳物业管理费、水、电等费用；租金分为保底租金与营业租金两种，以较高者为当月适用租金，保底租金为每月60元/平方米，保证金100元/平方米，营业租金为营业额的30%；承租期内，物业管理费由乙方承担；乙方逾期15天仍未缴付（不论曾否催交）租金、管理费、其他本合同项下乙方应缴费用的，孔祥星、彭静可解除合同；合同解除后，九月半公司应将物业还原，若因九月半公司原因未按时还原的九月半无条件赔偿损失；合同履行过程中发生争议若协商不成应向物业所在地人民法院提起诉讼解决……”。孔祥星、彭静已支付物业管理费至2018年6月。九月半公司注册资金为1000万元，常纪玉、余乐及林建标为该公司发起人，常纪玉及余乐仍为该公司股东；常纪玉认缴出资为人民币540万元，实缴0元；余乐认缴出资为人民币460万元，实缴0元；林建标原认缴出资人民币350万元，2018年6月13日，占公司19%的股权以190万元转让予常纪玉，将16%股权以160万元转让予余乐，已办理工商变更登记手续。根据公司章程，常纪玉、余乐出资截止时间均为2038年12月31日。对有争议的事实，本院认定如下：在合同签订后，孔祥星、彭静于2018年4月24日收到案外人何哮波代为转账的四笔款项，具体为2018年4月15日12309元（系付2018年5、6月租金及保证金），2018年7月20日6714元（系付2018年7、8月租金），2018年8月13日3357元（系付2018年9月租金），2018年10月11日10071元（系付2018年10、11、12月租金）。2019年3月22日，常纪玉及余乐向孔祥星、彭静出具书面材料，表示不愿意继续租赁案涉房屋，愿意将房屋交还孔祥星、彭静，但双方未办理房屋交接手续。2019年6月1日，孔祥星、彭静委托律师向九月半公司发出《催告函》内容为“由于贵司单方违约，导致我方与贵司签订的《物业租赁合同》被迫解除；现因贵司未按期完成物业腾退并恢复原状后交还，我方为保障自身合法权益决定自2019年6月11日起自行对上述物业进行清空并恢复原状，请贵司于2019年6月10日前搬离完毕贵司财物；若否，则我方将自行处理，因此产生的所有法律责任及损失由贵司承担。”常纪玉于2019年6月5日收到此函。此后孔祥星、彭静与装修公司签订合同，于2019年7月20日开始拆除装修恢复原状，支付装修公司费用15200。此外，孔祥星、彭静自行向案外人支付2019年1月至8月的物业费，物业费标准为1398.75元/月。本院认为,孔祥星、彭静、九月半公司签订的《物业租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在履约过程中，九月半公司以自己行为表示不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款的规定，孔祥星、彭静向九月半公司提出解约函，不违反法律规定，双方之间的合同已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中因九月半公司未支付租金及物业费导致合同解除，应由九月半公司承担违约责任。关于孔祥星、彭静主张的支付租金等诉求，综合分析如下：关于免租期，根据合同双方的履行期间较长，但在履约不足一年，九月半公司即违约，从而给孔祥星、彭静造成了免税期的租金损失，该损失属于实际损失，可作为违约金由九月半公司承担。根据合同实际履行情况，由九月半公司承担月租金的80%作为赔偿。另外，九月半公司违约，租赁保证金不予退还。对于律师费，因合同无明确约定，不予支持。关于租金及物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，从2019年1月起，九月半公司即未正常支付房租，2019年3月22日，九月半公司表示不再履行合同，但孔祥星、彭静对此未作任何回应，而采取放任的态度，直至2019年6月才要求解约。故对于扩大的损失，孔祥星、彭静无权要求九月半公司赔偿。本案中，孔祥星、彭静在九月半公司停付租金6个月后才发出《催告函》要求支付房租，其怠于主张权利造成了损失扩大，本院酌定，九月半公司支付房租至2019年6月22日。对孔祥星、彭静要求支付之后的租金、物业费、空置损失等请求，不予支持。对于因恢复原状而实际发生的费用，属于实际损失，九月半公司应予支付。根据合同约定，应由九月半公司支付使用房屋期间的物业管理费，孔祥星、彭静已垫付物业管理费，对该项诉请，予以支持，数额以本院核定的数额为准。关于孔祥星、彭静要求常纪玉、余乐、林建标承担补充责任的请求，在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限制股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任理由不充分，不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,经合议庭评议，判决如下:一、孔祥星、彭静与武汉九月半文化传媒有限公司公司于2018年4月8日签订的《物业租赁合同》于2019年6月5日解除；二、武汉九月半文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付孔祥星、彭静租金及占有使用费共计21150.6元；三、武汉九月半文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付孔祥星、彭静2018年4月8日至2018年6月30日期间、2019年1月1日至2019年6月22日期间的物业管理费11812元；四、武汉九月半文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付孔祥星、彭静房屋还原装修费用15200元；五、驳回孔祥星、彭静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1750元，公告费560元，均由武汉九月半文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号********；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝 虹人民陪审员  张汉华人民陪审员  任 鹏二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  李彩霞