云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初1608号原告（反诉被告）：李英，女，汉族，1968年3月4日生，云南省文山市人，现住文山市。委托诉讼代理人：喻文洪，云南君山律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）：冉龙权，男，汉族，1966年2月4日生，云南省文山市人，现住文山市。被告（反诉原告）：王恩敏，男，汉族，1987年7月4日生，云南省文山市人，现住文山市。委托诉讼代理人：刘丽，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：叶华欢，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。第三人(反诉)：粟军，男，汉族，1973年9月9日生，四川省通江县人，现住文山市金石路金玉名园******。第三人（反诉）：蒋捷，男，汉族，1973年1月21日生，重庆市人，现住文，现住文山市新闻路********iv>原告（反诉被告）李英与被告（反诉原告）王恩敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依据被告王恩敏的申请，依法追加冉龙权为本案原告（反诉被告），粟军、蒋捷为本案反诉第三人。并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李英及委托诉讼代理人喻文洪，原告（反诉被告）冉龙权，被告（反诉原告）王恩敏及委托诉讼代理人刘丽、叶华欢，第三人粟军、蒋捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经本院院长批准，本案延长审限30日。李英向本院提出诉讼请求：1.判决王恩敏支付李英购房款50万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年11月11日，原告、冉龙权与被告签订《房屋买卖协议》，约定被告购买原告、冉龙权位于文山市房屋，该房屋属于框架结构，共有11层（负一层：地下室，**：酒店大厅加4个门面，二层：足疗会所，三四层：ＫＴＶ，五层至九层：酒店客房，十层：会议室加一个套房），该房屋的土地面积为：823.55平方米，建筑面积为：5882.82平方米，该房屋总价款为人民币贰仟壹佰捌拾万元整（小写：￥21800000元）。协议约定了双方权利义务，包括房屋转让价款、税费承担、房屋交付、产权转移、违约责任等。房屋买卖协议中第六条写明：“甲乙双方同意以分期付款方式付款，乙方第一次付房款于2018年11月13日前向甲方支付购房款人民币：壹仟叁佰捌拾万元整（小写：￥13800000元），因甲方产权证在银行抵押，乙方支付完第一次房款后7个工作日之内甲方拿出产权证并过户给乙方，待甲方过户签完字后乙方第二次付房款于2018年11月23日前向甲方支付购房款人民币：陆佰万元整（小写：Ｙ6000000元），待乙方拿到产权证后3个工作日内第三次支付房款人民币：柒拾万元整（小写：￥700000元），剩参房款人民币：壹佰叁拾万元整（小写：￥1300000元）待甲方把酒店所有经营许可证、消防、水电等证件变更到乙方名下后3个工作日内乙方第四次支付给甲方伍拾万元整（小写：￥500000元），变更酒店所有经营许可证、消防、水电等证件期间所产生的一切费用由甲方自行承担、尾款捌拾万元整（小写：￥800000元）视为甲方支付乙方八年租金（该租全为1楼的2个门面和10楼的1套住房的房租）。”同时，原、被告以及粟军于2018年11月11日签订了一份《补充协议》，协议第六条约定，原告仅负责消防等证件变更登记的费用。协议签订后，原告将房屋交付被告，并办理了产权变更登记，被告支付了第一、二、三期的购房款。双方签订协议时，对房屋的设施、设备状况，被告经过多次查验，实际情况是清楚的，房屋消防方面有主管部门的消防合格证。对于消防变更手续的办理，在房屋产权变更后，须双方共同配合才能办理，但因被告不予配合，故此至今没有办理，消防证件未变更的原因在于被告。被告以消防未办理变更为由拖延支付第四期50万元转让款，没有合法依据。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法判为所请。冉龙权诉称，我没有诉讼请求，但在李英起诉的事实理由上补充如下：我们房屋租给第三人的时候是说好的，消防、装修所有都由他们自己负责，所以消防改造的费用不由我们承担。房屋卖给王恩敏的时候，我们就将房屋过户给王恩敏，王恩敏房租都收了2年，现在要求我承担消防改造费用不符合道理的。王恩敏辩称，被答辩人诉答辩人房屋买卖合同纠纷一案，其诉请不符合本案客观事实及法律规定，现作出答辩如下：一、被答辩人提起诉讼时尚未履行完毕合同义务，故起诉前答辩人有权拒付购房尾款，根据《房屋买卖协议》第六条的约定，甲方（冉龙权、李英）把酒店所有经营许可证、消防、水电等证件变更到乙方（王恩敏）名下后3个工作日内乙方第四次支付甲方伍拾万元整。也就是，酒店所有经营许可证、消防、水电等证件的更名是王恩敏支付剩余50万元的前提条件，但被答辩人起诉时，尚未完成前述变更义务，王恩敏有权拒付购房款。二、并非答辩人不予配合消防变更，不办理消防变更登记的责任在于被答辩人。（一）答辩人多次催告被答辩人配合办理变更未果。双方签订《房屋买卖协议》后，截止2019年1月11日，王恩敏按协议约定，分三次支付了冉龙权、李英购房款共计2050万元。但冉龙权、李英却迟迟不按约定办理消防变更登记，王思敏多次通过微信、电话催告冉龙权、李英以及其儿子冉珉丞履行办理消防变更的义务未果。（二）未完成消防变更的根本原因在于被答辩人拒绝承担变更费用。《房屋买卖协议》第六条约定：变更酒店所有经营权证、消防、水电等证件期间所产生的一切费用由甲方（冉龙权、李英）自行承担。第八条约定：经甲、乙双方协商同意，按协议第六条约定权属甲方时所产生的所有税费及办理产权证费用均由甲方自行承担，办理产权过户时所产生的所有相关费用，包括税费及其他相关费用均由甲方自行承担。乙方也就是王恩敏只需要配合办理过程就行，无需支付任何费用，所有费用均应由冉龙权、李英承担。在李英向文山市公安消防大队提出变更申请后，文山市公安消防大队于2019年11月28日对文山市龙泉大酒店进行消防检查，发现酒店的消防设施设备存在安全隐患，责令进行整改，须经整改并验收合格后才可办理变更登记。据此，消防整改属于办理消防证件过户的必经程序，整改费也就是过户过程中必然产生的费用，根据前述两条约定，消防整改应当由合同甲方李英、冉龙权进行并自行承担一切费用，但李英、冉龙权拒绝承担消防整改的义务，才最终导致双方诉前一直未办理消防变更登记。据此，被答辩人诉称的“被告不予配合”不符合客观事实，起诉时未办理消防变更登记的原因在于被答辩人。三、被答辩人在诉状中称“仅负责消防等证件变更登记的费用”与双方约定不符，该主张不能成立。如前所诉，《房屋买卖协议》第六、八条约定了被答辩人承担变更登记过程中产生的一切费用。同时，《补充协议》第六条约定的原话是“因房屋出售后，龙泉大酒店法人(负责人）以及相关证件的负责人名需要变更，相关变更手续由李英变更至王思敏名下，李英并承担变更证件的相关费用”，而不是被答辩人断章取义后所谓的“仅负责消防等证件变更登记的费用”。由此可见，该补充约定与《房屋买卖协议》第六条、第八条约定没有冲突，而是并列成立，不论是从双方的客观约定还是字面解释，均是在强调由甲方(冉龙权、李英）承担变更期间所产生的一切费用，并且李英承担证件变更登记的费用。据此，即便被答辩人在诉讼过程中已经配合王恩敏完成了消防等证件的变更，但因为未承担消防变更期间的整改费用，也还未完成水电的变更，属于未完全履行合同义务，根据合同约定，王思敏仍有权拒付购房尾款。综上所述，因被答辩人未完全履行合同义务，王思敏支付购房尾款的条件尚不成就，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。粟军述称，原被告签订合同的时候，是由原告将水电、消防等证件变更为被告。冉龙泉陈述的消防、装修都由我们负责是不属实的，原被告之间买卖的协议是要办理合法有效的手续，我们只是经营者。蒋捷述称，粟军与我是合伙关系，合伙承租龙泉大酒店，我听粟军说，原告负责将酒店的所有合法手续变更给被告，我们又从被告处进行承租，我们保管证件，是便于相关部门对酒店的检查。王恩敏向本院提出反诉请求：1.判决李英、冉龙权按《房屋买卖协议》的约定承担因文山市龙泉大酒店消防变更所产生的一切费用，支付王恩敏为其垫付的消防变更整改费用182874元；2.由李英、冉龙权承担本诉、反诉的诉讼费。事实和理由：2018年11月11日，反诉人与反诉被告签订《房屋买卖协议》，协议明确约定：1、反诉人以总价2180万元向反诉被告购买位于文山市房屋；2.购房款以分期付款的方式分4期支付；3、待甲方（反诉被告）把酒店所有经营许可证、消防、水电等证件变更到乙方（反诉人）名下后3个工作日内，乙方第四次支付甲方伍拾万元整，变更酒店所有经营许可证、消防、水电等证件期间所产生的的一切费用由甲方自行承担；4、按协议第六条约定权属甲方时所产生的所有税费及办理产权证费用均由甲方（反诉被告）自行承担，办理产权过户时所产生的所有相关费用，包括税费及其他相关费用均由甲方自行承担等。（详见《房屋买买卖协议》）协议签订后，反诉人按约于2018年11月13日、2018年11月19日、2019年1月11日三次支付反诉被告购房款共计2050万元整。在变更登记过程中，文山市公安消防大队于2019年11月28日对文山市龙泉大酒店进行消防检查，发现酒店的消防设施设备存在安全隐患，责令进行整改，须经整改并验收合格后才可办理变更登记，因反诉被告拒绝承担消防整改的义务，导致反诉人无法办理消防变更登记。若消防不合格将导致酒店无法正常经营，反诉人无奈之下只得让龙泉大酒店的承包经营人（承租人），即反诉第三人先进行整改。2019年12月18日，酒店承包经营人中的合伙人之一，反诉第三人将捷代理文山市龙泉大酒店与文山市云超消防工程有限公司签订《消防改造合同》，2020年4月21日签订《消防改造补充协议》，约定由文山市云超消防工程有限公司按消防大队的整改要求，对龙泉大酒店的火灾自动报警系统、屋顶稳压设备、水泵房、楼梯间送风系统、楼梯间封闭及防火门进行整改。2020年6月24日，经双方进行结算，整改工程总价款为182874元，反诉人已支付云超公司该费用，云超公司出具发票交反诉人收持。根据《房屋买卖协议》第六条、第八条之规定，因变更龙泉大洒店消防登记所产生的一切费用应当由反诉被告承担，只有反诉被告支付该整改费用后，其合同义务才履行完毕，反诉人才应当支付其购房尾款，故特依据我国《民事诉讼法》及相关法律规定提起反诉，请依法判决如前所请，以维护反诉人的合法权益。李英、冉龙权针对王恩敏的反诉辩称，消防合格证实际名称为：公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，，消防只有这个证，营业后，消防会不定期的检查，发现有消防隐患就会要求整改，所以营业过程中进行消防整改，责任有两个主体：一个是产权人，一个主体是经营者。结合本案，原告在2018年11月11日与被告签订房屋买卖协议，交付的标的物是房屋及里面的设施设备，签订协议后就将房屋交付给了被告。2019年11月28日，文山消防大队发通知整改，是房屋变更后一年，整改义务就应该是原告及粟军，反诉人提到的原告负责证件变更期间的费用，消防这块，只涉及消防安全责任人的变更，产权都已经变更给反诉人，反诉人要求被反诉人对变更后的房产的改造承担费用没有依据。对于反诉人增加的反诉请求，水电费可由产权人自行办理，其他的证件已经全部办好，在我们保管着。粟军、蒋捷针对王恩敏的反诉述称，我们不承担消防所有的改造费用，我们只是经营中的消防维护，我作为经营方，我是不承担消防改造的费用的，只是承担维护的费用。消防的主体改造费不应由我们承担。应该由原告李英承担主体改造费用。李英对其主张，向本院提交了如下证据：1.《原告身份证复印件》、《离婚证》、《离婚后财产分割协议书》，证明位于文山市产原属原告与冉龙权的夫妻共有财产，原告与冉龙权离婚后，双方约定被告尚欠的50万元购房款归原告所有。故此，原告是本案适格的诉讼主体；2.《房屋买卖协议》，证明：1、2018年11月11日原告、冉龙权与被告签订《房屋买卖协议》，被告购买原告位于文山市的房屋，该房屋属于框架结构，共有11层（负一层：地下室。一层：酒店大厅加4个门面。二层：足疗会所。三四层：ＫＴＶ。五层至九层：酒店客房。十层：会议室加一个套房），该房屋的土地面积为：823.55平方米，建筑面积为：5882.82平方米，该房屋总价款为人民币贰仟壹佰捌拾万元整（小写：￥21800000元）；2、协议第六条约定：“原告、冉龙权与被告双方同意以分期付款方式付款，被告第一次付房款于2018年11月13日前向原告支付购房款人民币：壹仟叁佰捌拾万元整（小写：￥13800000元），因原告产权证在银行抵押，被告支付完第一次房款后7个工作日之内原告拿出产权证并过户给被告；3、待原告过户签完字后被告第二次付房款于2018年11月23日前向原告支付购房款人民币：陆佰万元整（小写：￥6000000元）；4、待被告拿到产权证后3个工作日内第三次支付房款人民币：柒拾万元整（小写：￥700000元）；5、剩余房款人民币：壹佰叁拾万元整（小写：￥1300000元）待原告把酒店所有经营许可证、消防、水电等证件变更到被告名下后3个工作日内，被告第四次支付给原告伍拾万元整（小写：￥500000元），变更酒店所有经营许可证、消防、水电等证件期间所产生的一切费用由原告自行承担；6、尾款捌拾万元整（小写：￥800000元）视为原告支付被告八年租金（该租金为1楼的2个门面和10楼的1套住房的房租）；3.《补充协议》，证明原、被告以及粟军于2018年11月11日签订了一份《补充协议》，协议第六条约定，原告仅负责消防等证件变更登记的费用，补充协议的签订被告认可由粟军继续租赁房产，也就视为2018年11月11日原告就将房产交付给被告；4.《房产登记信息查询情况说明》，证明原告和冉龙权已经按房屋买卖协议的约定将位于文山市的房产变更登记至被告名下；5.《营业执照》，证明原告按协议约定将文山市龙泉大酒店的营业执照经营者变更为被告；6.《公共场所卫生许可证》，证明原告按协议约定将文山市龙泉大酒店的卫生许可证业主变更为被告；7.《文山龙泉大酒店承包经营权合同》《收条》，证明根据合同第4条的约定，在承包期间各种证件的年审费用、年审合格有效的办理、及承包物的维修、改造，均由粟军承担。粟军在承包时写了收条，收到龙泉大酒店全部的合格经营证照；8.《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》两份，合格证上现有消防设施是没有发生变化。经质证，王恩敏的质证意见是：对第1组证据真实性、合法性无意见，但是对离婚后财产分割协议书与本案无关，该协议是原告双方内部的约定，对外不具有法律效力，不能对抗被告；对第2组证据真实性、合法性无意见，其中第5点证明观点，证明原告认可变更酒店所有经营许可证的费用由原告承担；对第3组证据真实性、合法性无意见，不同意原告的证明观点，补充协议已经明确约定原告并承担变更证件的相关费用，不是仅负责消防等证件变更的费用；对第4组证据三性无意见；对第5、6组证据真实性、合法性无意见，同时营业执照的名称、及公共场所卫生许可证的许可范围为经营住宿，说明被告向原告购买的标的物为酒店；对第7组证据真实性、合法性由法庭核实，与本案无关，被告不再进行陈述；对第8组证据三性无意见，但不认可证明观点，虽然变更前消防设施齐全，但经文山市消防大队检查消防设施不合格，并且根据该组证据证件的底端明确变更场所名称、法定代表人（或者主要负责人）的应当申请变更消防安全检查的有关事项，证明变更该证件的前置条件是申请消防大队对消防安全进行检查，若不合格，产生的变更整改费用就属于本案消防变更必然产生的费用，根据合同约定应当由原告承担。经质证，粟军、蒋捷的质证意见是：我们对第1组到第6组证据的质证意见与被告的质证意见一致；第7组证据《收条》只能证明粟军收到原告的证件，不能证明消防改造费就应该由粟军承担，第8组证据我们不认可，设施变化是否与消防改造合不合格没有关系。本院认为，李英提交的8组证据客观真实，与本案相关联，本院予以采信。王恩敏针对本诉和反诉主张，向本院提交了如下证据：1.《房屋买卖协议》，证明：1、《房屋买卖协议》第六条约定，甲方（冉龙权、李英）把酒店所有经营许可证、消防、水电等证件变更到乙方（王思敏）名下后3个工作日内乙方第四次支付甲方伍拾万元整，本案在起诉时因未完成变更，故支付尾款条件不成就的事实。2、《房屋买卖协议》第六条、第八条约定：变更酒店所有经营权证、消防、水电等证件期间所产生的一切费用，包括税费及其他相关费用均由甲方（冉龙权、李英）自行承担的事实；2.《补充协议》，证明：1、被告与冉龙权、李英签订《房屋买卖协议》，购买文山市龙泉大酒店的合同目的不仅仅是获得文山市房屋的所有权，还包括取得龙泉大酒店的完整、正常运行的经营权的事实。2、《补充协议》第六条约定“因房屋出售后，龙泉大酒店法人（负责人）以及相关证件的负责人名需要变更，相关变更手续由李英变更至王恩敏名下，李英并承担变更证件的相关费用”。该补充约定与《房屋买卖协议》第六条、第八条约定没有冲突，是并列成立。故李英所谓的“仅负责消防等证件变更登记的费用”与事实不符；3.《责令立即改正通知书》2份，证明：1、在申请消防变更登记过程中，文山市公安消防大队于2019年11月28日对龙泉大酒店进行消防检查，发现存在消防安全违法行为，并责令改正。其中：检查出的具体问题有3个大项、14小项，并明确此次检查为抽查，未能对所有内容全面检查，未检查到的内容也要自行进行检查、整改。2、消防等相关手续在变更到被告名下之前，存在安全隐患，消防设施设备不符合相关规定要求，冉龙权、李英交付给被告的标的物存在瑕疵，未完全履行《房屋买卖协议》、《补充协议》的交付义务，交付尚未完成，导致被告购买文山龙泉大酒店的合同目的不能完全实现的事实。故根据《房屋买卖协议》的约定，消防整改的费用应由甲方冉龙权、李英承担的事实；4.《微信聊天记录》，证明因冉龙权、李英不按协议约定办理消防变更登记，王恩敏多次催告冉龙权、李英以及其儿子冉珉丞进行消防整改、履行办理消防变更的义务未果的事实。故本案不配合办理变更登记的责任在冉龙权和李英，而非王恩敏；5.《消防改造合同》、《补充协议》，证明：冉龙权、李英不进行消防整改、不配合王恩敏办理消防变更登记后，文山市龙泉大酒店（登记经营者：王恩敏）无奈之下在2019年12月18日、2020年4月21日将消防改造工程发包给文山市云超消防有限公司承做，按照文山市公安消防大队的要求对文山市龙泉大酒店进行消防整改，合同约定了施工的范围、工程造价等内容；6.《消防工程移交书》，证明：2020年6月19日，文山市龙泉大酒店消防整改经文山市公安消防大队验收合格，同月24日文山市云超消防有限公司将改造工程移交文山市龙泉大酒店；7.《工程竣工结算报告》，证明：2020年6月24日，经文山市云超消防有限公司与文山市龙泉大酒店结算，文山市龙泉大酒店消防改造工程总价为182874元；8.《发票》，证明：文山市龙泉大酒店（登记经营者：王思敏）为消防整改支付了改造工程款182874元；9.证人王某的庭审证言，证明内容为：文山市旺家房地产经纪服务有限公司是我开的，原被告双方买卖房屋的时候，我们公司属于中介人，房屋买卖协议是我写的，原告的侄女李云真将原告要出售龙泉大酒店的消息进行发布，在我公司的介绍下原被告达成买卖龙泉大酒店的协议，当时留了50万元的尾款，尾款是等所有的证件都过户到被告名下，然后被告才支付，办证所有的费用都是由李英支付。经质证，李英、冉龙权的质证意见是：对第1组证据真实性、合法性无意见，但不认可证明观点，协议提到的经营证照的变更期间产生的费用，是指证照变更的手续费，不包括对房产进行改造的费用，过户后房产改造的费用是由产权人和经营人承担；对第2组证据真实性、合法性无意见，不认可证明观点，补充协议是对房屋买卖的细化，对变更证照期间产生的费用做了明确；对第3组证据2019年这份真实性、合法性无意见，对2020年这份有意见，存在的问题都是打印体，2020存在的具体问题都是手写体，在手写体部分都没有盖章，整改的房产已经交付给了被告，经营的主体也不是原告，对整改的项目原告没有义务进行承担，整改通知都是产生于原告将房产交付给被告，且是办理了过户手续一年以后，与原告没有关系；对第4组证据与冉珉丞的聊天我们不清楚，我们不认可证明观点，对房产进行改造，是产权人与经营人的责任，不是原产权人的责任，要求整改的项目都是发生在房产过户之前，在起诉之前消防没有整改是被告不配合办理；对第5、6、7、8证据的三性均不认可，整改发生在产权变更之后，原告没有承担费用的义务，在房产交易之前，不存在消防未经验收的项目，整改的内容超出了消防通知的范围。第9组证据王某的证人证言不客观不真实，证人房屋买卖协议是在证人公司签订的协议，但是房屋买卖协议上没有中介的签字盖章，证人的陈述前后矛盾，证人之前陈述只整理了一个协议，后在被告发问下，又陈述又拟定一个协议，所以前后矛盾，证人对案件事实相关问题的回答明显偏向被告，原告发问，钱分几期，证人回答3期，与合同陈述的4期不相符，变更证照期间的费用，证人也只记得消防整改的费用由原告承担，消防整改也是一年以后的事，因此证人证言不客观不真实。经质证，粟军、蒋捷对王恩敏提交的九组证据均无异议。本院认为，王恩敏提交的第1、2证据合法真实，与本案相关联，本院予以采信；各方当事人对证据的证明观点有异议部分，本院将结合本案实际进行综合评判。第3组证据中的文消即字﹝2019﹞第0314号《责令立即改正通知书》客观真实，本院予以采信；文消即字﹝2020﹞第0041号《责令立即改正通知书》，无公章，本院不予采信；方当事人对证据的证明观点有异议部分，本院将结合本案实际进行综合评判。第4、5、6、7、8组证据客观真实，对真实性予以采信；各方当事人对证据的证明观点有异议部分，本院将结合本案实际进行综合评判。第9组证据王某的证言，部分客观真实，本院不予予以采信。冉龙权、粟军、蒋捷未向本院提交证据。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：原告李英与原告冉龙权原系夫妻关系。2018年11月11日，李英、冉龙权（卖方、甲方）与王恩敏（买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：第一条房屋状况。1、甲方所出售房产（下称该房）坐落于开化镇建设路富泰商贸街，属于框架结构，该房屋共前11层（负一层：地下层。一层：酒店大厅＋4个门面。二层：足疗会所。三、四层ＫＴＶ。五层至九层，酒店客房。十层：会议室＋1个套房）；该房屋用途为：住宅，该房屋的土地使用权取得方式为：出让。2、①房屋所有权入李英、建筑面积为：3560.07㎡，土地面积为：545.20㎡、土地证号：文国用（20**）第××号；宗地编号：532621001-0Ｃ-56-6-188、房产证号：文山县房权证文房字编**；②房屋所有权人：冉龙权、建筑面积为：2322.75㎡、土地面积为：278.35㎡、土地证号：文国用（20**）第××号；宗地编号：502621001-0Ｃ-56-6-197、房产证号：文山县房权证文房字第**；3.该房层占用范围内的土地使用权及该房屋的相关权益及现装修刚附属设施随该房屋一并转让；4、……；第二条甲乙双方申明……；第三条该房屋租约现状。该房屋租约现状为：有租约、乙方履行甲方的租约合同、时间及条款（产权变更乙方到该房屋的不动产权证后，由甲方协调现承租方与乙方签订租房合同的补充协议）；第四条……；第五条转让价款。该房屋出售总价款为人民币：贰仟壹佰捌拾万整_（小写：21800000.00元），该售价款包含税费；第六条付款方式及期限。甲乙双方同意以分期付款方式付款，乙方第一次付房款于2018年1月13日前向甲方支付购房款人民币：壹仟叁佰捌拾万元整（小写：￥13800000.00元），因甲方产权证在银行抵押，乙方支付完第一次房款后7个工作日之内甲方拿出产权证并过户给乙方，待过户签完字后乙方第二次付房款于2018年1月23日前向甲方支付购房款人民陆佰万元整（小写：￥6000000.00元），待乙方拿到产权证后3个工作日内第三次支付房款人民币：柒拾万元整（小写：￥700000.00元），剩余房款人民币：壹佰叁拾万元整（小写：￥1300000.00元），待甲方把酒店所有经营许可证、消防、水电等证件变更到乙方名下后3个工作日内乙方第四次支付甲方伍拾万元整（小写：￥500000.00元），变更酒店所有经营许可证、消防、水电等证件期间所产生的一切费用由甲方自行承担，尾款捌拾万元整（小写：￥800000.00元）视为甲方支付乙方八年租金（该租金为1楼的2个门面和10楼的1套住房的房租）。第七条双方逾期付款的违约责任……；第八条税费承担；经甲乙双方协商同意，按第六条约定产权属甲方时所产生的所有税费及办理产权证费用均由甲方自行承担，办理产权过户时所产生的所有相关费用，包括税费及其他相关费用均由甲方自行承担；第九条房屋交付。1、甲方对该房屋情况如实告如乙方，并无任何隐瞒，乙方对该房屋现状、情况均已知悉并无任何异议，乙方在支付完人民币壹仟叁佰捌拾万元整（小写：￥13800000.00元）的购房款后甲方交房给乙方使用；第十条产权转移登记。经甲乙双方协商同意，乙方在支付完人民币壹仟叁佰捌拾万元整（小写：￥13800000.00元）的购房款后办理过户手续。甲方有义务无条件地配合乙方向相关房屋主管部门按规定的时间、程序尽快办理该房屋产权变更所需手续，甲方有义务协助乙方办理产权变更手续并提供产权变更所需的全部相关证件；第十一条其它违约责任……；第十二条补充协。甲乙双方协商决定：甲方现住用的房屋为1楼2个门面和10楼1套住房，当甲乙双方签订完购房合同后，乙方从2018年11月10日起把1楼2个门面和10楼1套住房租给甲方使用，租金共计捌拾万元整（小写：￥800000.00元），至2027年1且1日到期后，甲方把房屋交付给乙方使用；第十三条……；第十四条……。2018年11月11日，李英（原甲方）、王恩敏（现甲方）与粟军（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲方李英（53262119680304008Ｘ）现已将该房屋（文山市建设路富泰街291号）出售给王恩敏（532621198707044012）现由王思敏履行本合同（文山市龙泉大酒店承包经营权合同）。1、剩余租期年限为8年（2019年1月1日至2027年1月1日）。第一次付款于2018年11月30日前支付，在租约期间乙方不论转租给任何人都必须在2027年1月1日之内，若超出该时间范围后所产生的一切后果均由乙方自行承担，租期满后，酒店配套设施及用品归王恩敏所有，乙方不得搬走酒店任何配套设施及用品，若发现乙方搬走照价赔偿。2、乙方必须提前一个月支付下一年的房租，支付时间定为每年11月30日前一次性支付人民币￥700000.00元（大写：柒拾万元整）打入王恩敏账户62×××79（开户行：中国农业银行（文山开化路分理处）若逾期支付文山市龙泉大酒店承包经营权合同作废，王恩敏收回该房屋，本合同作废之日止，乙方已收的转租所得费用及其他相关费用由乙方退还租客与王恩敏无关。3、乙方经营期间水电费、卫生费等相关费用均由乙方自行承担。4、乙方经营期间发生的所有安全事故由乙方自行承担。5、一楼两个门面及10楼一套住房由甲方使用至2027年1月1日，期间甲方不得对外出租只能甲方经营使用、若甲方对外出租该房乙方有权收回房屋。6、因房屋出售后，龙泉大酒店法人（负责人）以及相关证件的负责人名需变更，相关变更手续由李英负责变更至王恩敏名下，李英并承担变更证件的相关费用，变更后由王恩敏将相关证件交给乙方保管经营，乙方保证每年年检，年检费用由乙方承担。7、新业主王恩敏同意，乙方承租的物业范围之内乙方享有自主经营权（大门右手边两个门面及二楼乙方享有租赁权）。8、一楼的两个门面和十楼住房，甲方自己安装水、电表，该水费由乙方收取。9、若甲方王思敏在租赁时间内，不租给乙方（粟军）视为王恩敏违约，将赔偿乙方（粟军）所有装修费用，若乙方（粟军）违约甲方有权收回乙方经营权。并终止合同，乙方（粟军）不得搬走酒店所有配套设施及用品。10、本补充协议一式三份，原甲方现甲方乙方各执一份，均具有同等法律效力，自原甲方现甲方乙方三方签字（盖章）之日起生效。2016年6月28日，粟军与李英签订《文山市龙泉大酒店承包经营合同》，约定龙泉大酒店第一层大厅及左右两边的门面，负一层地下车库，二楼办公区及餐厅全部归粟军使用，从第三层至第九层、第十层会议室及露天阳台，除李英住宿的十楼一套住房之外，此幢楼房全部由粟军使用经营管理；承包期限为十年，于2017年1月1日至202年1月1日；合同到期时，若粟军方不再继续承包，酒店结构及全部经营设施设备必须在能正常经营情况下交给李英（除自然耗损外）。其中第四条第2、3、4、7项约定：卫生费、排污费以及相关部门与承包物有关的费用由粟军承担缴纳（但是房屋房产税由李英缴纳）；承包期间相关行政机关对各种证件年审收取的各项行政性收费均由粟军支付；承包期满粟军必须将李英的所有证照年审合格有效后交给李英；粟军在承包期间对承包物维修，改造，在不影响房屋主体结构的情况下，取得李英同意后，方可进行维修改造，在维修改造过程中所产生的一切费用均由粟军全部承担。2017年3月28日，李英将龙泉大酒店的营业执照、卫生许可证、电梯合格证、消防合格证、税务证、特种行业许可证交由粟军保管。2019年11月28日，文山市消防大队向龙泉大酒店下发了《责令立即改正通知书》，要求立即改正消防设施、器材、安全标志的配置、设置不符合标准，消防设施、器材、安全标志未保持完好有效，其他消防安全违法行为和火灾隐患等消防安全违法行为。2019年12月18日，蒋捷作为文山市龙泉大酒店的代表与文山市云超消防工程有限公司签订《消防改造工程合同》，约定将龙泉大酒店的屋顶稳压设备、水泵房改造、火灾自动报警系统、楼梯间送风系统安装工程发包给文山市云超消防工程有限公司，工程总价146000元。2020年4月21日，蒋捷作为文山市龙泉大酒店的代表与文山市云超消防工程有限公司签订《文山市龙泉大酒店消防改造补充协议》，将文山市龙泉大酒店内的防火改造及封闭楼梯间消防改造工程交由文山市云超消防工程有限公司承做，工程造价为34638元。2020年6月24日，文山市龙泉大酒店与文山市云超消防工程有限公司进行解释，文山市龙泉大酒店消防改造工程款为182874元。粟军，蒋捷已将消防改造款182874元支付给文山市云超消防工程有限公司。粟军，蒋捷已在应支付王恩敏的租金中将消防改造款182874元予以扣除。另查明，粟军与蒋捷是合伙人；文公消安检许字［2012］第0002号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明的现有消防设施，与文公消安检许字［2020］第0004号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明的现有消防设施基本一致。另查明，文山市的房屋291的房屋，已于2018年12月20日变更到王恩敏名下。与龙泉大酒店相关的全部证照的权利义务人已变更为王恩敏，庭审中，李英已将龙泉大酒店的全部证照及施工图纸交付给王恩敏。另查明，2019年10月17日，李英与冉龙权在文山市民政局登记离婚。李英与冉龙权在离婚协议中约定，王恩敏所欠文山市房屋的50万元购房款归李英享有。综合双方诉辩主张，本案争议焦点是：1、本案交付的标的物是什么？2、原告的诉讼请求是否成立？3、被告反诉的整改费由谁承担？关于本案交付的标的物是什么的问题。本院认为，本案案涉文山市建设路富泰街291号房屋共有十一层房屋（含负一层地下室），该房屋的用途为住宅，用于酒店、足疗和ＫＴＶ经营，酒店名称为“龙泉大酒店”。从李英、王恩敏和粟军2018年11月11日签订的《补充协议》中，“甲方李英（53262119680304008Ｘ）现已将该房屋（文山市建设路富泰街291号）出售给王恩敏（532621198707044012）现由王思敏履行本合同（文山市龙泉大酒店承包经营权合同）”表述来看，本案原被告交付的标的物是文山市建设路富泰街291号房屋，而不是“龙泉大酒店”，但是，交付龙泉大酒店的相关证照是本案房屋买卖合同的附属义务。因此，王恩敏关于本案标的物是文山市龙泉大酒店和文山市房屋的主张，本院不予采纳。关于原告的诉讼请求是否成立的问题。本院认为，2018年12月20日，李英将文山市建设路富泰街291号房屋的所有权变更为王恩敏，所有权已无争议，双方仅对房屋买卖协议第六条“变更酒店所有经营许可证、消防、水电等证件期间所产生的一切费用由甲方自行承担”的约定在理解上有争议。因此，怎么理解上述约定是原告诉讼请求是否成立的关键。首先，李英（甲方）与粟军（乙方）于2016年6月28日签订《文山市龙泉大酒店承包经营合同》第四条中的3、4、7条约定：“承包期间相关行政机关对各种证件年审收取的各项行政性收费均由粟军负责”；“承包期满乙方必须将甲方的所有证照年审合格有效后交给甲方”；“乙方在承包期间对承包物维修，改造，在不影响房屋主体结构的情况下，取得甲方同意后，方可进行维修改造，在维修改造过程中所产生的一切费用均由乙方全部承担”，从上述约定可以看出，一是在粟军承包龙泉大酒店期间，有关酒店的各种证件年审应缴纳的各项行政性收费的义务人是粟军；二是承包龙泉大酒店的期限届满后，粟军交给李英的有关酒店的所有证照必须是年审合格且有效的，换句话说，粟军也是酒店所有证照审验过程中的整改责任人；三是在承包期间对承包物维修改造过程中所产生的一切费用的承担主体是粟军。其次，李英、王恩敏、粟军签订的《补充协议》第六条约定：“因房屋出售后，龙泉大酒店法人（负责人）以及相关证件的负责人名需变更，相关变更手续由李英负责变更至王恩敏名下，李英并承担变更证件的相关费用，变更后由王恩敏将相关证件交给乙方保管经营，乙方保证每年年检，年检费用由乙方承担”。从该条“乙方保证每年年检，年检费用由乙方承担”约定内容来看，龙泉大酒店相关证件的年检及整改责任人仍然是粟军。因此，本院认为，房屋买卖协议第六条“变更酒店所有经营许可证、消防、水电等证件期间所产生的一切费用由甲方自行承担”所约定的“一切费用由甲方自行承担”应理解为证件变更所需的工本、手续的等费用，而不是包括消防整改费用在内的所有证照审验整改费用。综上所述，原告李英的诉讼请求成立。被告反诉的整改费由谁承担的问题。本院认为，李英、王恩敏、粟军三人签订的《补充协议》已明确约定，由王恩敏履行李英和粟军签订的《文山市龙泉大酒店承包经营合同》。结合本院对第二个焦点问题的评述，粟军是本案消防验收整改的责任主体，王恩敏反诉的消防整改费182874元不应有李英、冉龙权承担。综上所述，李英请求王恩敏支付购房款50万元的诉讼请求，事实清楚，合法有据，本院予以支持。王恩敏请求李英、冉龙权支付王恩敏垫付的消防变更整改费用182874元，并承担本案诉讼费、反诉费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、王恩敏于本判决生效之日起十日内支付李英购房款500000元；二、驳回王恩敏的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，反诉费3960元，减半收取1980元，共计10780元由王恩敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  周宏浴审判员  朱应洪审判员  马彦红二〇二〇年十一月七日书记员  程子芮