广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3860号 上诉人（原审被告）：刘小葵，男，1968年5月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。 被上诉人（原审原告）：桂林尚美百货有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区凯风路**万福广场**楼，统一社会信用代码：914503000927441293。 法定代表人：应正富，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：詹勋礼，广西君健律师事务所律师。 原审第三人：广西德丰投资开发有限公司，，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区凯风路**统一社会信用代码：914503005745617717。 法定代表人：林康培，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：詹勋礼，广西君健律师事务所律师。 上诉人刘小葵因与被上诉人桂林尚美百货有限公司（以下简称尚美百货公司）、原审第三人广西德丰投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘小葵上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判上诉人向被上诉人支付租金、场地占用有费、管理费、电费6936.8元；3、上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、承租合同已于2020年4月11日解除，双方的权利义务己消灭。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，约定在2020年7月30日期限届满。因为疫情原因无法经营，上诉人于2020年2月14日向被上诉人递交了《不可抗力通知函》，要求被上诉人在疫情期间的1-5月减免租金，6月-7月减免50%租金，被上诉人收到此函后不予以答复。为此，上诉人于2020年4月3日再次向被上诉人发出《合同不可抗力终止函》。2020年4月11日，被上诉人向上诉人发出《解约通知》。可见，对于涉案的租赁合同，双方均已确认于2020年4月11日解除。一审判决被告交纳2020年4月11日至2020年6月22日期间的租金、场地占用费、管理费、电费是没有合同依据的。根据一审判决，确认本案属于不可抗力的情形，依法可酌情减免一个月租金，故上诉人只需向被上诉人支付一个月零10天的租金即可，实际只支付（3760＋940）×1个月＋（3760＋940）×10天／30天＋670.8＝6936.8元。二、疫情期间，门面延迟退还给出租人并不构成违约，由于疫情的原因，导致所有社会活动和经营活动都处于停滞状态。桂林市防控工作领导小组指挥部于2月5日发布《关于强化疫情防控十项措施》，规定：“全市所有村庄、小区、单位实施封闭式管理，人员进出一律进行体温检测，并出示有效证件。”“非涉及居民生活必需和疫情防控需要的公共场所一律关闭。农贸市场、商场、超市、药店等场所合理安排营业时间，定期消杀，进入人员一律接受体温检测。”此后，桂林市区进入常态化防控至5、6月。因为疫情的严峻性，被上诉人实际上从2月份开始，对出租的铺面均停水停电。上诉人承租铺面经营鞋类商品，在2—4月期间完全不能进行正常营业。合同解除后，上诉人应交将铺面交还给被上诉人，但由于人员流动受限，无法按合同约定及时退还给被上诉人。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件问题的指导意见》（一）第三条第（一）规定：“疫情或者疫情防控直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控的影响程度，部分或全部免除责任。”故上诉人延迟退还铺面给被上诉人的行为并不构成违约。因此，原审要求被告交纳延迟退还期间的租金及其它费用，是没有法律依据的。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，实体判决损害了上诉人的合法权益。故请求二审依法改判。 被上诉人尚美百货公司以及原审第三人广西德丰投资开发有限公司共同辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉。 被上诉人尚美百货公司向一审法院起诉请求：1．判决解除原被告双方签订的编号为CSW2019070801的《租赁合同》，判令被告于判决生效后3日内交还桂林万福广场负一楼B11号商铺给原告；2．判决被告支付租金11280元、管理费2820元、电费670.8元以及逾期付款违约金4537.5元，以上费用共计19308．3元（以上租金、管理费、电费暂计至2020年4月30日，之后产生的租金（解除合同后为场地占用费）、管理费、电费计算至被告实际交还商铺时止；逾期付款违约金按日千分之五暂计至2020年4月30日，之后的逾期付款违约金另计至被告还清拖欠租金时止）；3．判决原告收取的9400元履约保证金归原告所有，作为被告拖欠租金导致租赁合同解除的违约金；4．请求判决被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年8月20日，第三人德丰投资开发公司与原告尚美百货公司签订了一份《租赁合同》，约定第三人将位于桂林市象山区凯风路90号万福广场1号楼租给原告作为经营场所使用，租赁期15年。2019年7月8日，原告尚美百货公司（甲方）与被告刘小葵（乙方）签订了《租赁合同》（合同编号：ＣＳＷＺ2019070801），约定原告将位于桂林万福广场负一楼Ｂ11号铺（建筑面积约为47平方米）出租给被告，用于经营男女鞋、皮带、钱包等商品，租赁期限从2019年8月1日至2020年7月31日止；租金为3760元／月，交付方式为每月缴纳一次租金，每期租金须在上月10日前缴付，首期租金在签订合同时一并缴付；商场管理费为940元／月（商场管理费包括空调、公共照明、电损、电梯、消防用电、洗手间水电、公共区域保洁等支出），与租金一起交纳；合同签订时，被告向原告一次性交付履约保证金9400元（即两个月的租金与商场管理费的总额）。同时，《租赁合同》3.1.2条约定：“如乙方逾期缴纳租金，从其拖欠之日起，每日按拖欠金额向甲方缴纳5‰滞纳金。超过十五日，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方除应补交所欠租金及上述滞纳金，乙方之前交的履约保证金、超市外租区管理费、推广费甲方不予退回。”，10．1条约定“甲、乙各方若没按本合同条款约定履行的，或中途无故退、离场的视为违约，违约方除应双倍支付违约金（按月租金的两倍）外还应赔偿守约方由此所受的损失。”，10.3“如果任何一方因不可抗力，而无法履行本合同规定的义务时，均不视为违约，不承担违约责任。受妨碍的一方应在这类不可抗力事件发生后7日内书面通知另一方，并应在30日内提供事件的详细情况和不可抗力发生当地公证机关出具的证明，以及一份解释不能履行本合同规定的全部或部分义务的说明书。”。《租赁合同》签订后，被告向原告交付了履约保证金9400元，双方在实际履行合同过程中，并未严格按照合同约定的时间、方式支付租金及管理费，被告有时早于约定时间付款，有时晚于约定时间付款，有时一次支付一个月租金及管理费，有时一次性支付两个月的租金及管理费，如2019年11月13日，被告向原告交付了2019年11、12月租金、管理费及10月电费共计9877.6元，2020年1月13日被告向原告交付了2020年1月租金、管理费及2019年11、12月电费共计5574.4元。至2020年1月，未发生任何纠纷。2020年2月14日，被告向原告发出《合同不可抗力通知函》，称2020年1月23日新冠病毒××来袭，疫情凶猛，经营受到冲击已歇业，无能力继续向原告支付租金及费用，恳求原告免除2020年2月1日至5月31日所有费用。2020年3月26日，原告给被告送达《桂林尚美百货商铺租赁清场告知单》，催收被告支付拖欠的租金等各种费用、要求被告六日内清场交还商铺并表示有权不予退回被告交付的履约保证金。2020年4月3日，被告向原告发出《合同不可抗力终止函》，申请终止合同，恳请原告退还履约保证金。2020年4月11日，原告向被告送达了《解约通知》，向被告催收2、3月租金等费用，同时通知解除原、被告双方签订的《租赁合同》，要求被告七日内清场。被告未按《解约通知》要求退还商铺及支付租金、管理费、电费等费用，原告故诉至法院，提出前之诉请。 另查明，庭审时双方均认可《租赁合同》于2020年4月11日已解除，均认可2020年4月30日前所欠电费金额为670.8元。原告起诉后本案开庭前，被告于2020年6月22日将商铺退还给原告，双方对此予以确认。 一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系当事人之间真实意思表示，内容真实合法有效，双方均应按合同约定行使相关权利并履行义务。合同中虽然约定了租金交付方式为每月缴纳一次、每期租金须在上月10日前缴付，但实践中双方并未严格按照该约定履行，被告在2019年11月13日交付了11月及12月的租金、2020年1月13日交付了1月的租金，原告均无异议，可见双方已通过行为习惯对合同约定的相关条款作出了调整，按照双方支付租金的习惯做法，被告未在2020年1月10日前支付2月租金并不当然构成违约。2020年2月14日，被告向原告发出《合同不可抗力通知函》，告知因2020年1月23日新冠病毒××疫情导致经营受到冲击，无力继续向原告支付租金及费用，恳求原告免除2020年2月1日至5月31日所有费用，2020年3月26日原告给被告送达《桂林尚美百货商铺租赁清场告知单》，催收被告支付拖欠的租金等各种费用，随后被告于2020年4月3日向原告发出《合同不可抗力终止函》申请终止合同，2020年4月11日原告向被告送达了《解约通知》，双方均认可《租赁合同》于4月11日已解除，原审法院予以确认。双方未能就2020年2月向后的租金、管理费、履约保证金等协商一致，考虑到被告没有按照约定的期限支付租金是受到双方行为习惯及新冠××疫情叠加影响的结果，并及时与原告提出协商，故对原告要求被告承担违约责任支付逾期付款违约金及不予退还履约保证金的请求，原审法院不予支持。但被告实际占有案涉商铺至2020年6月22日方归还，应当支付原告2020年2月1日至6月22日期间的租金、场地占用费、管理费、电费，综合考虑疫情及疫情防控措施对原、被告双方经营活动的影响，原审法院酌情认定该期间免除被告一个月租金为宜，鉴于被告认可截至4月30日尚欠电费670．8元，被告应支付原告2020年2月1日至6月22日租金、场地占用费、管理费、电费共计18217.5元［（3760元＋940元）×3个月＋（3760元＋940元）×22天／30天＋670.8元＝18217.5元］。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告刘小葵支付给原告桂林尚美百货有限公司2020年2月1日至6月22日租金、场地占用费、管理费、电费共计18217.5元；二、驳回原告桂林尚美百货有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费309元（原告已预交），适用简易程序已减半收取，由原告桂林尚美百货有限公司负担113元，被告刘小葵负担196元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交微信聊天记录截图两份，证实因被上诉人将涉案商铺停电，导致上诉人无法搬离的事实。被上诉人及原审第三人认为该证据不属于法律规定的新证据，不予质证。本院认为，新证据系复印件，无法核实证据的真实性，上诉人没有提交其他证据佐证，故对证据的真实性、合法性、与本案关联性不予认可。 综上，各方当事人对一审查明的事实无异议，一审认定事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否支付从合同解除后至搬离商铺前的房屋占用使用费。租赁合同解除后，承租人应当及时返还租赁物，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。本案当事人均认可涉案租赁房屋租赁合同于2020年4月11日解除，合同解除后，上诉人以被上诉人未退还履约保证金以及商铺停电为由未及时搬离涉案商铺，实际占有商铺直至2020年6月22日，上诉人与被上诉人就退还履约保证金未达成一致意见以及商铺停电均不构成阻却上诉人搬离商铺以及不支付占用使用费的合法理由。故一审判决上诉人支付合同解除后直至实际腾退房屋时止的占用使用费依据充分，本院予以维持。 综上所述，上诉人刘小葵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费255元，由上诉人刘小葵负担。 本判决为终审判决。 判长宿健慧审判长宿健慧 判员丁勇审判员丁勇 判员周霞审判员周霞 二〇二〇年十一月十三日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉