广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14325号原告：阙瑞生，男，汉族，1994年10月15日出生，住湖南省涟源市*******介木组，公民身份号码为432************157。委托诉讼代理人：阙耀周，男，汉族，1976年1月3日出生，住广东省珠海市斗门区*******19***1******，公民身份号码为432************159，系原告的叔叔。被告：孔敏，女，汉族，1991年4月26日出生，住广东省信宜市********，公民身份号码为440************441。委托诉讼代理人：杨素敏，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：孔盈，女，汉族，1995年2月22日出生，住广东省信宜市********，公民身份号码为440************444。委托诉讼代理人：纪升鹤，广东国永律师事务所律师。第三人：东莞市五洲万进房地产顾问有限公司（以下简称五洲公司），住所地为广东省东莞市******************。法定代表人：宋某1。委托诉讼代理人：石振兴，男，苗族，2000年3月5日出生，系第三人的员工。原告阙瑞生与被告孔敏、被告孔盈、第三人五洲公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。阙瑞生的委托诉讼代理人阙耀周、孔敏的委托诉讼代理人杨素敏、孔盈的委托诉讼代理人纪升鹤、五洲公司的委托诉讼代理人石振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请如下：1.被告双倍返还原告定金即40000元；2.被告向原告支付违约金686000元；3.被告向原告支付中介费68600元；4.被告承担本案诉讼费。事实理由如下：原、被告于2020年7月3日签订房屋买卖合同，买卖位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区*************的房屋，总楼价343万元。房屋买卖合同签订前，原告己明确询问与核实该房屋产权，孔敏已明确表示此房屋实际产权已归其所有，并且两本房产证都归孔敏所持有及买卖。孔敏表示，过户时其妹妹孔盈配合签个字就可以，并多次当着原告打电话给其妹妹孔盈确认。合同签订时，孔敏坐地起价，原来总房价由338万涨至340万，准备签字时又涨至343万，并且一再表示已通知其妹妹孔盈过来五洲公司补签字。收完房款定金，其妹孔盈签字由孔敏代签完毕。2020年7月8日下午，孔敏打电话给五洲公司的曾宏祝要求将房款涨到350万，并以其妹孔盈不配合签字做要挟。原告当时就拒绝。孔敏见再涨价无望，以其妹孔盈不配合为由于2020年7月11日通过广东才源律师事务所发出正式函件给原告要取消合同。案涉房屋买卖合同无法正常履行，根据合同约定，原告要求停止继续买卖，并要求被告严格按合同约定条款进行赔偿。孔敏辩称，涉案房产登记在孔敏及孔盈名下，为两被告共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，出售涉案共同共有房产需经孔敏、孔盈一致同意，本案中房产买卖合约仅有孔敏的签名，孔盈签名是由孔敏代签，孔敏前述代签行为事后未得到孔盈的追认，孔敏无权单独处分涉案房产。现涉案房产登记在两被告名下，目前只有孔敏同意出售，故涉案房产买卖合约不成立。原告与第三人均未要求孔盈到场签名，也未在签订房产买卖合约时要求孔敏出具孔盈的授权委托材料，故原告与第三人对于房产买卖合约的不成立均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，定金条款和违约金条款不能同时适用。现《房产买卖合约》未成立，合同第十条的约定不具法律效力，原告诉请缺乏合同及法律依据。孔盈辩称，案涉房屋、为孔敏、孔盈共同共有。孔敏于2020年7月3日与原告签订房屋买卖合约时未取得孔盈同意，孔盈不同意卖房，也没有授权孔敏出售案涉房屋。孔敏代孔盈在房屋买卖合约签字的行为，孔盈不予追认，对孔盈不发生效力。五洲公司陈述，原告陈述属实。其没有见过孔盈，也没有和孔盈通过电话，都是孔敏和孔盈电话沟通。经审理查明，2020年7月3日，阙耀周代表阙瑞生、孔敏代表孔盈签署了房屋买卖合约。其上约定孔敏和孔盈为卖方，案涉房产位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区*************，成交价为3430000元。合同第十条约定，卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署按揭合同或到房管局签署房地产买卖合同及办理房屋交易手续后五天内，仍不履行合约之条款，本合约自动解除。卖方除须双倍退还所收取之定金外，还须赔偿合约楼价的百分之二十作为买方的损失。合同约定的付款方式为：签署合约之日支付20000元定金；首期楼款1010000元，买方在2020年10月30日前交付给卖方；余款2400000元由贷款银行直接划给卖方。卖方处签字为孔敏，且孔敏代孔盈签字；买方处签字为阙耀周代阙瑞生签字；经纪方为五洲公司的印章。2020年7月3日，阙瑞生向孔敏转账定金20000元，孔敏出具了收据。2020年7月16日，孔敏将20000元退回到阙瑞生账户。孔盈于2020年7月11日向阙瑞生发出律师函，称孔敏未取得其授权签订案涉合同，其对该合同不追认。案涉房产系孔敏、孔盈共同共有，孔敏将两本不动产权证均交给了五洲公司。五洲公司当庭出示了两本不动产权证。因案涉合同不能继续履行，五洲公司不宜继续持有两被告的不动产权证，本院当庭将两本不动产权证分别给回了孔敏、孔盈的代理人。原告庭审时陈述，因东莞市于2020年7月25日出台了限购政策，孔敏的违约导致其现在无法在东莞购房。案涉合同不能继续履行对其造成的损失巨大。原告提交了一份五洲公司出具的收取案涉合同的中介服务费7000元的收款收据，其主张其与五洲公司约定的中介费是按照合同总价款2%收取，其先支付了7000元，其要求被告赔偿该损失。案涉房屋买卖合约中第十三条关于中介代理费和咨询费的金额为空白，并对买卖方违约情形下的中介费的清算作出了明确约定，并约定如买方或者卖方违约，如非违约方已经向经纪方支付中介代理费，则违约方应向非违约方返还已付的中介代理费。案涉交易过程中，原告和第三人均没有见过孔盈，也没有与孔盈通过电话。原告和第三人均陈述是孔敏当着他们的面打电话给孔盈。以上事实，有原告和被告各自提交的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，阙耀周代阙瑞生与孔敏签署案涉合同，且孔敏代孔盈签字的事实清楚。阙瑞生的账户向孔敏转账20000元定金，且孔敏在2020年7月16日将20000元退给阙瑞生的事实清楚。本案的争议焦点为：案涉合同是否成立？原告根据合同约定要求被告双倍返还定金并支付违约金、赔偿中介费损失的主张是否成立？首先，阙耀周代表阙瑞生签署案涉房屋买卖合约，阙瑞生支付了定金，且阙瑞生提起诉讼主张案涉合同的权利，以上事实足以认定阙瑞生系案涉合同一方当事人。案涉房产系孔敏和孔盈共同共有，孔敏在合同上签字的行为对其产生法律约束力，孔敏代表孔盈签字，但没有证据证明其经过了孔盈的授权，孔盈在2020年7月11日向阙瑞生发出律师函明确表示其不予追认，故孔敏代孔盈签字的行为对孔盈不产生法律约束力。但是，出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力,案涉房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第一项规定的法律上不能履行的情形,买受人不能请求出卖人继续履行合同，但是可以要求解除合同、赔偿损失。因此，两被告认为案涉合同不成立的主张，本院不予采纳。案涉合同关于违约条款的约定对阙瑞生和孔敏具有法律约束力，但对孔盈没有法律约束力，阙瑞生不能要求孔盈承担违约责任。其次，原告签署案涉房屋买卖合约之后，已经按照合同约定向孔敏支付了20000元定金，原告不存在违约的情形，案涉合同不能继续履行系因孔敏无权处分导致。根据合同约定，在卖方不依约将物业售予买方的情形下，买方有权要求双倍返还定金并按照楼价百分之二十作为损失的金额。孔敏认为，案涉合同在履行的初期，对原告造成的损失很小，原告主张的违约责任过高。第一，现行法律规定，当事人可以既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。虽然案涉合同中约定可以两者同时适用，但与现行的法律规定相悖，原告不能同时主张。孔盈已经将其收取的20000元退回给了原告，对于原告已付的款项，孔敏已经足额返还。第二，现行法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。案涉房屋买卖合约对买卖双方的违约责任都是约定的楼价款百分之二十，并不存在违反公平原则的情形。房屋买卖合同约定的较高的违约金是为了让当事人明确知晓违约所需要支出的违约成本而减少违反诚实信用原则的情形。另，再综合考虑到东莞市房地产市*近期的价格波动以及2020年7月25日出台的限购政策，合同约定楼款百分之二十作为违约金并不存在明显的不合理。第三，原告主张被告应当向其赔偿中介服务费的损失，但原告提交的收据显示其已经支付的中介服务费为7000元而不是其诉请的68600元，且该损失应当视为已经包括在楼款百分之二十范围内，原告不宜重复主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院判决如下：一、被告孔敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阙瑞生支付违约金686000元；二、驳回原告阙瑞生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5873元，由原告阙瑞生负担803元，由被告孔敏负担5070元。本案诉前保全费4493元，原告已在（2020）粤1973财保2155号中预交，由原告阙瑞生负担629元，由被告孔敏负担3864元。原告在本案中多预交的受理费11247元，本院依法退回给原告阙瑞生。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 管 燕二〇二〇年十一月二日书记员 黎珈瑜书记员 伍达忠附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。