河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初9827号原告：河南盈合电子商务有限公司，住所地郑州市南三环与洁云路交汇男**楼**，统一社会信用代码：91410103733881271T。法定代表人：张百超，职务执行董事。委托诉讼代理人：张灏博，河南律泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟嘉祥，河南律泰律师事务所实习律师。被告：郑州优策商业管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路**立基上东国际****，统一社会信用代码：91410100MA45M5C68A。法定代表人：王天龙，职务董事长。委托诉讼代理人：陈爽爽，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦静静，河南豫龙律师事务所实习律师。原告河南盈合电子商务有限公司（以下简称盈合公司）与被告郑州优策商业管理有限公司（以下简称优策公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盈合公司的委托诉讼代理人张灏博、孟嘉祥，被告优策公司的委托诉讼代理人陈爽爽、秦静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈合公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告2020年6月19日签订的《一期项目租赁合同》；2.请求判令被告返还违法占用的一期项目房屋；3.请求判令被告将违法破坏的一期项目房屋墙面、楼板恢复原状；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年1月5日原告与被告签订了《南三环盈合万货城专业市场一期项目租赁协议书》（以下简称“《一期协议》”)。由于被告在原告尚未将租赁房屋正式交付，被告尚未取得租赁物使用权的前提下，擅自强行入场施工，并且擅自变动房屋建筑主体和承重结构，原告于2019年12月25日根据双方签订的《一期协议》第四条第2款之约定，向被告邮寄《解除合同通知函》解除《一期协议》。基于被告的请求，双方为了继续合作，原告在暂时保留向被告主张之前侵权责任前提下，双方又于2020年6月19日签订新的《一期项目租赁合同》，但被告至今仍未依据双方约定履行新合同，违反了合同第七条第三款之约定，同时因被告擅自破坏房屋建筑主体和承重结构已经严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院。被告优策公司辩称：一、2020年6月19日签订的协议被告不同意解除，该协议是在原协议基础上形成的，说明原被告双方在涉案租赁区域一直抱着长期友好合作的态度，被告为履行合同已经向原告支付300万元保证金，并有信心可以让涉案房屋经营良好，成为一个综合性的商场。原被告双方关于南三环盈合万货城专业市场一期项目房屋租赁事宜已经于2019年1月5日签订租赁协议，后根据合同实际履行情况于2020年6月19日再次达成新的协议。原被告双方为促进合同履行均付出了诸多实际行动，被告直接向原告公司交300万元保证金，就是为了合同长期良性发展。在与原告签订租赁协议后，被告在享有承租权的情况下于2019年4月3日将涉案区域租赁给河南宝一富商业管理有限公司（以下简称宝一富公司）使用，宝一富公司又将该区域分租给各个商户，现在商场正在正常运营。涉案租赁区域大部分已经由宝一富公司出租给商户，如果合同解除，不仅无法实现原被双方签订今同时的目的和预期，在房屋已经转租的情况下，还会损害本案双方以及众多砌户约实际利益，引起连锁反应，不利于商业环境的良性健廉稳定发展。受新冠疫情影响，被告公司财务状况出现困难，且跟宝一富公司的租赁合同中约定免租期时间较长，资金尚未回拢，但是被告有信心解决上述难题，按照2020年6月19日的协议内容履行。二、原告在原合同履行中也存在逾期交付房屋的违约情形，在2019年1月5日签订的租赁协议中第四条甲方权利义务中约定：原告应在2019年3月1日前将一期项目即本案租赁区域交付给被告经营使用，向被告相应的资料和钥匙等；但是原告未按照约定交付房屋，已经构成违约。且在2019年签订合同当时涉案租赁区域主体竣工还未验收合格，未取得主体竣工验收合格的证明。当时根本不能对外出租交付使用。这也是原告迟延交付房屋并不与被告签订书面交接手续的原因。截止至开庭，原告仍未取得涉案区域的不动产权证。在2019年1月5日签订租赁合同后被告就对该区域进行招商，但是原告未在约定期限内交付房屋，招商的客户不能一直无限期的等待，在此期间招商商户私自进场改造装修。涉案区域的改造都是将商场装修得更好，且商场已经正常交付使用，说明被告的改造行为没有对商场产生任何负面影响，商户对于房屋的调整都是基于商场更好地发展改造，安装电梯是为了更好地招商，并且现在租赁区域正在招商进行。原告提交的照片系租赁区域装修阶段，现在装修基本已经完成，被告为履行合同前期不论是装修还是向原告公司交保证金均投入了大量资金，对于商场整体也比较了解，现在商场正在正常经营，解除合同会使案外人利益受损，也会使商场稳定的环境受到重大影响，不利于营商环境的发展。故被告不同意解除合同，交付房屋。且原告为了让被告退场，从2020年7月就开始对商场采取停水停电的措施，导致商场无法正常经营，原告在合同履行中也存在违约行为，故原告诉请返还房屋无事实依据，请法庭综合考虑重大案外人（已经在商场的所有商户）的利益，考虑商场整体的稳定运营，继续让被告承租该区域，被告会按照协议约定将租金交付给原告。三、原告在诉状上称被告系违法占用房屋表述不合适，被告系在与原告签订租赁合同且交付保证金的基础上合法占有涉案租赁房屋。只是原告迟迟不交付房屋导致招商商户私自进场装修。原告的违约行为导致招商商户进场装修，原告也应当承担责任。原告称被告违法破坏房屋墙面，被告在将涉案租赁区域出租给宝一富公司后，对于商场的装修改造均是宝一富公司以及进场商户实施，被告公司没有对商场进行改造。综上，原告诉请不足以达到解除合同的条件，返还房屋和恢复原状都是都是基于解除合同的诉讼请求，原告第一项诉请无依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2019年1月5日，原、被告签订《南三环盈合万货城专业市场一期项目租赁协议书》，约定原告盈合公司拥有相关土地的使用权，并根据规划设计图纸已在该地块部分土地上建设建筑面积约为28858.10平方米的一期项目工程，原告将一期项目在约定期限出租给被告，被告经营盈合万货城专业批发市场，租赁期限自原告收到被告应支付租金及押金并正式进场后7日内起至二期项目正式投入运营之日止；租金总价款为每年500万元，被告进场之日起180日内向原告一次性支付半年租金250万元，以后每半年租期到期前最后一个月全额支付半年租金250万元；原告同意给予被告180日装修免租期；出让期内，因一期项目产生的水、电、卫生费、物业费等所有管理费用由被告自行承担；原告应在2019年3月1日前将一期项目交付被告经营使用，向被告提供相应的资料及钥匙等，并由双方签订书面的租赁交接手续；原告未按照协议约定及时移交项目地块上一期项目建筑物，每逾期一日，原告应向被告支付违约金5000元，逾期超过60日的，被告有权解除合同，原告负责赔偿被告一切损失；被告未按协议约定支付保证金或租金的，每逾期一日，应向原告支付违约金5000元，逾期超过60日的，原告有权解除合同，被告负责赔偿被告一切损失。2019年12月25日，原告向被告发出《解除合同通知函》，称被告在原告尚未将租赁房屋正式交付，被告尚未取得租赁物使用权的前提下，擅自强行入场施工，并擅自变动房屋建筑主体和承重结构，经原告通知后仍未停工，不予恢复原状，违反了双方协议，根据约定通知被告解除双方签订的一期协议。被告收到通知后，经与原告协商，双方于2020年6月19日再次签订《南三环盈合万货城专业市场一期项目租赁协议书》，约定原告将一期项目出租给被告经营盈合万货城，租赁期限10年，租赁期自被告向原告支付合同约定的200万元保证金及首年800万的租金、且装修免租期满之日起计算；被告于合同签订之日起5个工作日内向原告支付租赁保证金200万元，租赁期满，被告经营一期项目无未缴清水、电费、税费、对外债务时，该保证金一次性全额退还，如有欠费从保证金中扣除；被告应于合同签订之日起5个工作日内向原告支付保证金及首年租金共1000万，后续各年租金半年一付，被告应提前三个月支付下半年租金；原告在被告支付完毕保证金及首年租金后7个工作日内将项目交付被告，双方签订书面的租赁交接手续；装修免租期3个月，期满开始计算租金；被告在不破坏建筑原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，所有装修之前应当通知原告，得到原告同意后方可施工；原告未按照协议约定及时移交项目地块上一期项目建筑物，每逾期一日，原告应向被告支付违约金5000元，逾期超过60日的，被告有权解除合同，原告应退还已收保证金和租金，向被告支付违约金600000元，并负责赔偿被告一切损失；被告未按协议约定支付保证金或租金的，每逾期一日，应向原告支付违约金5000元，逾期超过60日的，原告有权解除合同，被告负责赔偿被告一切损失；本合同自被告向原告交纳保证金及首年租金后生效。合同签订后，被告至今未向原告支付租金及押金，原、被告协商无果，原告诉至本院。另查明，2019年4月3日，被告与案外人河南宝一富商业管理有限公司（以下简称宝一富公司）签订《合同书》及补充合同，约定被告将盈合万货城升级改造项目综合楼租赁给宝一富公司独立运营、管理，面积28858.1平方米，自2019年12月1日至2034年11月30日（合同签订之日起至2019年11月30日为装修免租期）；合同签订之日宝一富公司向被告交纳履约保证金100万元。双方还约定租金及交纳方式等内容。2019年4月22日，被告向宝一富公司出具《授权委托书》，称将其具有合法产权的位于郑州市××区××路与开发路交叉口西北角（－1F至7F商业）的物业出租给宝一富公司，承诺不因其与出租方或任何第三方的任何纠纷影响租赁经营。后宝一富公司即对租赁的房屋进行装修及招商，已将部分商铺出租给商户经营使用。宝一富公司已向被告陆续支付约500万元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告于2020年6月19日签订的《南三环盈合万货城专业市场一期项目租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。该协议书对双方于2019年1月5日签订的协议进行了变更，前份协议已失效。被告在合同签订后未能按合同约定期限支付保证金及租金，双方亦未办理租赁房屋的交接手续，经本院调解，被告仍不能履行支付义务，原告坚持要求解除双方签订的租赁合同，符合合同约定和法律规定，同进结合承租商户的意愿，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告已实际占有使用租赁房屋，合同解除后，应将房屋返还原告。对于原告要求将房屋恢复原状的诉讼请求，因涉案房屋已由被告转租给宝一富公司，宝一富公司对房屋进行装修改造后已出租给商户经营使用，故已无法恢复房屋原状，该项诉讼请求，本院不予支持，如给原告造成损失，原告可另行主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南盈合电子商务有限公司与被告郑州优策商业管理有限公司于2020年6月19日签订的《南三环盈合万货城专业市场一期项目租赁协议书》；二、被告郑州优策商业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告河南盈合电子商务有限公司其承租的一期项目房屋；三、驳回原告河南盈合电子商务有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告郑州优策商业管理有限公司负担，余额50元退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  阔晓晖二〇二〇年十一月二十七日书记员  张舒林