宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初2726号原告：石嘴山市苏宁易购销售有限公司。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：安某，北京大成（银川）律师事务所律师。被告:樊某，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：王某，陕西云德律师事务所律师。原告石嘴山市苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购销售公司）与被告樊某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏宁易购销售公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金211460.04元；2.判令被告补足租金优惠59806.88元；总计271266.92元；3.判本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于石嘴山市××路区域，租赁期限为5年8个月，自2015年8月1日至2021年3月31日;租赁费用由租金和物业费构成，为体现原告对被告经营的支持，原告同意给予被告首年租金59806.88元的租金优惠;租赁期内，未经原告书面同意，被告不得提前退租，若被告违反该约定的，除应向原告支付相当于当年度六个月租赁费用的违约金外，还应补足原告给予被告首年的租金优惠59806.88元，且原告有权解除合同，保证金不予退还。此后，原告依约将涉案区域交付被告使用。2020年3月18日，被告单方面通知原告合同于2020年3月31日解除。原告认为，原、被告之间形成的租赁合同合法有效，被告提前退租的行为已构成违约，应承担相应法律责任。故原告诉至本院，请求判如所请。樊某辩称，一、原告主张的违约金211460.04元，不应支持，理由如下：1.原、被告协商解除了《商铺租赁合同》。2020年年初，新冠疫情在全国蔓延，被告的营业多次延迟，故于同年3月18日向原告出具了解除租赁合同的告知函，原告收到函件后于3月30日回函同意解除合同，因此双方属于协商解除了《商铺租赁合同》；2.被告虽先提出解除合同但并非恶意违约，是基于没有任何收入后又无法承担各项费用而提出来的。原、被告签订的《商铺租赁合同》均是基于利益最大化的角度而签订，即被告基于合同可以在此经营获得收益，原告基于合同而取得固定的租金收益。双方当时签订合同时都没有预料到2020年会出现新冠疫情，然而被告却因疫情受到巨额损失，原告虽有损失，但损失微乎其微，鉴于此，被告不应再承担原告诉请的费用，望贵院从经济角度上以及合同的公平角度上平衡双方利益，维护被告的合法权益；3.合同约定的违约金过高。《商铺租赁合同》约定的租赁期限为五年八个月，从2015年8月1日至2021年3月31日，合同签订后被告按期缴纳租金从未有任何违约行为。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”从上述法条可以看出，法律规定的违约金是以补偿性为主的，是考虑违约方违约后对守约方损失的赔偿。原、被告租赁合同的租期为五年八个月，截止合同解除时已经履行了四年八个月，仅剩一年时间，且被告在疫情中已经承受巨额损失的情况下根据不可抗力条款要求解除合同的，被告不存在任何恶意违约的过错。被告提出解除合同，也是提前半个月进行书面告知，并以最快速度搬离租赁场所，给原告留足时间重新租赁给其他人，因此被告认为合同约定的违约金过高；二、关于原告要求补足租金优惠的诉讼请求，不应予以支持。原、被告签订合同时，被告承租五年八个月，便给予了59806.88元的租金优惠，现合同已经履行了四年八个月，因此租金优惠应当分摊到每一年中，而非按照合同全额补足，又因被告并非违约方，不应当补足租金优惠；三、希望法庭基于公平、公正的角度维护双方利益、维护社会秩序，理由如下：1.被告签订合同时支付了保证金6万元，原告至今未退还；2.因疫情影响被告未经营，也未按照国家提倡的减免租金政策要求原告减免部分租金；3.被告因疫情影响确实遭受了巨额损失，希望法庭能基于国家提倡的保护中小企业的角度维护被告的部分利益。虽然合同约定了提前退租需承担违约金、补足租金优惠、保证金不予退还，但是签订合同时任何一方都没有预料新冠疫情，如果被告预知该情况不可能承租该商铺。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2010年9月29日，石嘴山市人禹物业管理有限公司与宁夏苏宁电器有限公司签订《租赁合同》一份，约定石嘴山市人禹物业管理有限公司将位于石嘴山市××区内建筑面积共计4914.71平方米的房屋租赁给宁夏苏宁电器有限公司，租赁期间为2010年11月1日至2021年3月31日，双方同时约定宁夏苏宁电器有限公司有权将租赁物整体、部分转租给第三方，有权采取柜台出租、联营等方式与供应商进行合作经营。2011年9月19日，上述《租赁合同》中出租方石嘴山市人禹物业管理有限公司变更为宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司。2013年5月9日，石嘴山市苏宁电器有限公司将公司名称变更为石嘴山苏宁云商销售有限公司。2018年3月29日，石嘴山苏宁云商销售有限公司又将名称变更为石嘴山市苏宁易购销售有限公司即本案原告。2015年7月23日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将其管理的位于石嘴山市××路面积为2135.96平方米的区域出租给被告使用；租赁期限5年8个月，自2015年8月1日至2021年3月31日；2015年7月28日，被告向原告交纳60000元保证金，作为被告履行本合同的保证；被告所租用商铺仅限经营项目为服装、服饰、鞋帽、针织等日用百货，经营品牌为服装超市；租赁期限内，未经原告书面同意，被告不得转租、提前退租、不得授权委托代理人共用、占用或实际使用该商铺的部分或全部；被告违反本合同除应向原告支付相当于当年度六个月租赁费用的违约金外，还应补足原告给予被告首年的租金优惠59806.88元，且原告有权解除合同，保证金不应退还；双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除；因不可抗力、政府拆除、原告获得转租权而签订的租赁合同被解除或事实上被解除等原因造成本合同不能履行的，双方互不承担责任。此外，双方还对每年租赁费的金额、支付时间等事项进行了约定。合同签订后，被告如约向原告交纳了60000元保证金，原告也向被告交付了租赁场地。2020年3月18日，被告向原告发出一份《告知函》，主要内容为：2020年年初，全国发生新冠疫情，属于不可抗力造成被告无法再继续经营，被告行使法定及合同约定的解除权，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告将在2020年3月31日前腾退房屋。2020年3月30日，原告回函同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，但要求被告按照合同约定向原告赔偿6个月租赁费的违约金，并补足原告给与的租金优惠59806.88元，且保证金原告不予退还。随后被告在承诺时间撤出了租赁场地。另外，被告已经向原告付清了2020年3月31日的租金及物业费，且被告已经享受了首年的租金优惠59806.88元。本院认为，原、被告于2015年7月23日签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。《商铺租赁合同》中虽约定因不可抗力原因造成合同不能继续履行的，双方互不承担责任，但2020年年初我国发生的新冠肺炎疫情不影响《商铺租赁合同》的继续履行，被告以新冠肺炎疫情为由解除了正在履行之中的《商铺租赁合同》，不符合合同约定的免责情形，故被告应承担违约责任，本院综合考虑双方的情况，在原告不予退还被告60000元保证金的基础上，酌定支持被告再支付原告违约金30000元，并由被告补足原告给予的首年租金优惠59806.88元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：被告樊某于本判决生效后五日内支付原告石嘴山市苏宁易购销售有限公司违约金30000元，补交首年租金优惠59806.88元，合计89806.88元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5370元，减半收取计2685元，由石嘴山市苏宁易购销售有限公司负担1796元，被告樊某负担889元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 宋娜娜二○二○年十一月十二日书记员 吴俊梅附：本判决适用的有关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。