浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初4546号原告：平湖市晟瑞杰拉链有限公司，住所地：平湖市林埭镇天成路**，统一社会信用代码：91330482695284336X。法定代表人：陈海忠，执行董事。委托诉讼代理人：杨思纯、吴钺春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。被告：平湖市依倩服饰有限公司，住，住所地：平湖市林埭镇天成路****楼**一社会信用代码：91330482MA28BWUU1D。法定代表人：蒋丽民，执行董事。原告平湖市晟瑞杰拉链有限公司为与被告平湖市依倩服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月23日向本院提起诉讼，本院同日受理后，依法由审判员张雷平独任审判。并于2019年12月5日第一次公开开庭进行了审理，同日，双方签订庭外和解协议，和解期至再次开庭或调解之日。2020年4月26日第二次公开开庭进行了审理，同日，双方再次签订庭外和解协议，和解期至再次开庭或调解之日。故（2019年12月6日至2020年4月25日为第一次庭外和解期，2020年4月27日至2020年11月1日为第二次庭外和解期，不计入本案审理期限），二次庭审，原告委托诉讼代理人杨思纯、吴钺春秋，被告法定代表人蒋丽民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称，2016年3月1日，原、被告签订《房屋租房合同》（以下称合同一）一份。合同明确由原告将坐落于平湖市林埭镇天成路288号1号楼厂房三楼（以下称288号厂房）租借给被告使用，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日止。合同同时约定了租金的计算方式，双方的权利义务等。合同第七条约定了违约责任，未按合同规定的权利义务执行，违约方按年租金总额的20%作违约金处理支付给守约方。合同签订后，原告按照约定将租赁物租用给被告，并且被告一直使用至今。截止目前，被告只交纳了2016年和2017年年度的房租，之后再无交纳。原告多次向被告催讨，但被告拒不履行交纳房租义务。原告要求被告办理腾退，但是被告拒不配合。故请求判令（庭审中已变更）：1、确认解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、被告向原告支付租金、物业费241940元，以及逾期支付的利息22316.4元；3、被告腾退涉案租赁房屋，并支付房屋占有使用费29602元（从2019年10月11日实际计算到腾退之日止）；4、被告支付原告违约金26000元；5、被告配合原告将涉案的租赁房屋注销营业执照；6、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，2018年6月份因为和原告之间的租金问题在协商中间，原告将电梯设置停掉，导致被告无法正常运行。后原告擅自非法侵占被告财物，由于被告产品季节性比较强，导致损失严重。原、被告之间存在另一份《房屋租房合同》，应以最后签订的合同为准，此前的合同无效，请求法庭驳回原告不合理的诉讼请求。由于法院进行财产保全措施造成被告损失应由原告承担。2019年12月5日前由原告擅自占有被告财物应由原告承担相应损失。庭审中，原告提供的证据及所要证明的事实有：证据一、《房屋租赁合同》（以下称合同一）1份，证明：2016年3月1日，原、被告存在房屋租赁合同关系，以及相应违约金约定的事实。证据二、农业银行转账记录2份，证明：被告于2015年12月25日通过蒋丽勤银行卡转账支付原告100000元、于2016年12月31日通过蒋丽民银行卡转账支付原告130000元，被告已交纳2016年度、2017年度房租，2018年起房租尚未交纳的事实。证据三、厂房现场照片9份，证明：被告一直占有使用涉案租赁物的事实，并且尚未腾退的事实。证据四、《厂房租赁合同》1份，证明：通过原告与案外人签订的租赁合同，证明涉案租赁物的租金在上涨的事实。被告质证意见：证据一真实性无异议，对租赁期限原告陈述的两年有异议，合同明确写了租赁期为一年；证据二有异议，2016年合同已经履行完毕，房租已经支付。第一笔100000元是货款，第二笔130000元是房租；证据三无异议；证据四与本案无关联性，不予认可。庭审中，被告提供的证据及所要证明的事实有：《厂房租赁合同》（以下称合同二）1份，证明：原、被告在签订合同一后又签订了合同二，双方对租金协商后进行了调整，租金调整为每年4万元。原告质证意见：对合同二的原告公章进行了核对，公章是原告公章，但是不认可租金、时间的事实，这份合同不是原告的真实意思表示。由于被告要办理营业执照，被告要求原告出这样一份简易的租房合同。被告工商登记时间（2017年3月20日）和合同二签订时间相对应。庭审中，原、被告陈述一致的事实有：为本案租房，2019年4月原、被告产生纠纷，并有报警，2019年5月在平湖市林埭镇司法所进行调解；2016年7月27日被告增加一个淘宝办公室；合同二是在2017年3月份，被告要办营业执照，由于被告找不到合同一，所以要求原告再给被告一份，原告盖好章将合同二给了被告。庭审中，原、被告陈述不一致的事实有：原告提出，租金都是一年一付，所以被告支付的租金100000元、130000元是2016年和2017年的年租金；2016年是按合同约定的租金支付的，2017年租金由月租7元/平方提高到月租8.5元/平方，都是通过口头确认的。被告提出，合同二签订前，在2016年年底被告将办公用房和淘宝房退给了原告。本院认证如下：原告提供的证据一，被告对证据内容无异议，本院予以认定；证据二证明的付款事实，本院予以认定，被告提出100000元是货款，没有证据证实，本院不予采信，按照合同一约定的租金及押金支付时间和数额（99500元），本院认定2015年12月25日支付原告100000元为租金及押金；证据三，被告无异议，本院予以认定；证据四为原告与其他单位之间发生的租赁关系及租金数额，与本案无关联性，本院不予认定。被告提交的证据的真实性，原告无异议，本院予以认定；对原、被告陈述一致的事实予以采信；原、被告陈述不一致的事实中，原告提出原、被告口头商定增加租金，130000元为被告支付原告2017年一年租金的主张，没有证据证实，本院不予采信。被告提出在2016年年底被告将办公用房和淘宝房退给了原告的主张，没有证据证实，本院不予采信。基于原、被告陈述、举证、质证和本院认证，本院查明事实如下：2015年12月25日，被告通过蒋丽勤银行卡转账支付原告房租及押金100000元。2016年1月1日起被告实际租赁原告厂房及办公室。2016年3月1日，原、被告补充签订合同一1份。合同明确：原告将288号厂房出租给被告使用；租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日止；租金为月租7元/平方米，一年一付，另付押金10000元，合同签订之日起，被告应付清一年租金（厂房78000元+办公室11500元+押金10000元，合计为99500元）；如需续租，每年租金需提前一个月支付。租赁期满，原告有权收回房屋。被告需继续承租，则应于租赁期满前二个月向原告提出续租要求，经原告同意后重新签订租赁合同。并约定：违约方按年租金总额的20%支付违约金。2016年7月27日被告增加一个淘宝办公室。2016年12月31日，被告通过蒋丽民银行卡转账支付原告租金130000元，2017年3月份，被告要办营业执照，由于被告找不到合同一，所以要求原告再给被告一份，原告盖好章将合同二给了被告。合同二写明：租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止；租金为4万元整。2019年4月原、被告为本案租房事项产生纠纷，并有报警。2019年5月在平湖市林埭镇司法所进行调解。本院认为：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告将288号厂房出租给被告，约定厂房年租金78000元、办公室年租金11500元；被告于2015年12月25日支付原告房租及押金100000元，于2016年12月31日支付原告租金130000元的事实清楚，证据充分。本案争议焦点，合同二是否是对合同一租金内容的变更。本案在相同的租赁时间（2017年1月1日至2017年12月31日）存在租金内容完全不一致的二份合同，合同一写明：厂房年租金78000元、办公室年租金11500元；合同二写明：租金为4万元整。被告提出合同一写明租赁期限为一年，故合同二为2017年重新签订的合同。本院认为合同一明确的租赁期限至2017年12月31日，故应以明确的租赁期限为准。被告认为2015年12月25日支付原告的100000元为货款，2016年12月31日支付原告租金130000元，该款根据合同二约定为2016年1月1日年起按年租金4万元支付的租金。本院认为，根据庭审中原、被告陈述，合同二只是在2017年3月份，被告要办营业执照，由于被告找不到合同一，所以要求原告再给被告一份，原告盖好章将合同二给了被告。合同二并不是原、被告之间磋商的结果，也没有双方经办人签字，租金变化如此之大也不符合市场规律，且租金130000元的支付时间是2016年12月31日，早于合同二形成时间，故原告提出合同二只是被告为办营业执照（登记时间2017年3月20日）所形成的合同，并不是双方真实意思表示的主张，本院予以采信。原告提出租金在口头商定2017年由月租7元/平方米提高到月租8.5元/平方米，130000元为2017年度租金的主张，原告没有证据证明，在合同一中也没有约定租金增幅，对此主张，本院不予采信。合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”合同法第二百四十八条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”本案中，租赁期至2017年12月31日届满，被告继续使用租赁物，故2018年1月1日起租赁期限为不定期。合同一约定如需续租，每年租金需提前一个月支付。由于被告未按约定的时间支付租金，现原告请求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，本院予以支持；原告要求被告支付租金的主张，本院予以支持，租金应按厂房年租金78000元、办公室年租金11500元的标准自2016年1月1日起计算，并扣除被告已付租金230000元（包括押金10000元）；不定期租赁，并不是合同无效，应计算租金，不存在房屋占有使用费。合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”合同一约定：违约方按年租金总额的20%支付违约金。故双方约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，现原告要求被告按年租金总额的20%支付违约金的主张，本院予以支持，违约金应以年租金89500元标准计算；违约金是对原告损失的补偿，现原告再请求支付逾期付款利息损失，本院不予支持；原告请求被告配合原告将涉案的租赁房屋注销营业执照，不属于民事诉讼审理范围，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告平湖市晟瑞杰拉链有限公司与被告平湖市依倩服饰有限公司之间的房屋租赁关系；二、被告平湖市依倩服饰有限公司于本判决生效后十日内将向原告平湖市晟瑞杰拉链有限公司租赁的坐落于平湖市林埭镇天成路288号1号楼厂房三楼的厂房和办公室腾退给原告平湖市晟瑞杰拉链有限公司；三、被告平湖市依倩服饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告平湖市晟瑞杰拉链有限公司租金（以年租金89500元，自2016年1月1日起计算至被告实际腾退之日止，扣除被告已支付原告的230000元），并支付原告违约金17900元；四、驳回原告平湖市晟瑞杰拉链有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6098元，减半收取3049元，财产保全申请费2120元，合计诉讼费5169元，由原告平湖市晟瑞杰拉链有限公司负担369元，被告平湖市依倩服饰有限公司负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张雷平二〇二〇年十一月二日书记员  陈洪萍