山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2736号 上诉人（原审原告）：周光华，男，1970年1月16日出生，汉族，住济南市莱芜区。 委托诉讼代理人：何军明，山东恒志远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市市中区经七路168号。 主要负责人：郭小霞，总经理。 委托诉讼代理人：张卉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙芹，山东舜泽律师事务所律师。 原审第三人：泰安市泰山阳光置业有限公司，住所地山东省泰安市青春创业园（泰肥路南）。 法定代表人：王希民，经理。 委托诉讼代理人：王丽，女，该公司员工。 上诉人周光华因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产山东分公司）及原审第三人泰安市泰山阳光置业有限公司（以下简称泰山置业）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周光华上诉请求：1.依法撤销济南市中级人民法院（2020）鲁01民初525号民事判决书并改判支持周光华的一审诉求或发回重审；2.长城资产山东分公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一审法院对部分事实认定错误。1.一审法院认定泰山置业欠泰山阳光集团往来款，泰山阳光集团欠周光华借款本息382512.33元。泰山置业以房抵债的方式，用涉案房屋抵偿泰山阳光集团欠付周光华的382512.33元的基本事实认定正确。但是一审法院认为周光华与泰山阳光置业未签订书面购房合同，认定事实错误。2015年11月27日，双方签订了《房屋抵债协议》，2018年5月30日双方又签订《房屋买卖协议书》，该两份协议均是确立双方房屋买卖合同关系的书面合同，这两份协议的基础关系就是房屋买卖，涉及的房款大部分用债权抵顶，《房屋抵债协议》完全可以证明周光华用债权抵顶房款从泰山置业购买了涉案房屋的事实。一审时周光华认为两份协议证明力重复，所以仅提供了一份，没有提供《房屋买卖协议》。该份《房屋买卖协议》完全证明双方签订了书面购房合同，因此一审法院认定双方未签订书面购房合同错误。2.一审法院认为双方的购房行为仅是为了消灭金钱债务，认定事实错误，缺乏客观性。周光华作为泰山阳光集团职工，原借款实际为单位集资，泰山置业作为泰山阳光集团子公司，职工可以优先购买公司所开发的房产用于居住，当时的政策是可以以拖欠职工的集资款抵扣房款，因此双方才签订的《房屋抵债协议》，周光华在自己的债权不足以支付房款的情况下，又通过银行转账支付了剩余购房款，所以周光华购买房屋并不是为了消灭债权，有真实的购房意愿，以债权抵顶房款只是支付购房款的一种方式，与现金支付购房款并无本质区别。一审法院认为以房抵债购买的房屋不足以优先于一般债权，明显不当。退一步将，既然长城资产的债权与周光华的债权同为一般债权，根据债权平等原则，长城资产的债权也不能优于周光华的债权，周光华基于合法民事行为获得房屋的民事权利应得到保护。二、一审法院适用法律错误。本案中周光华对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院九民会纪要125条：“实践中，商品房销售者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已经出卖给消费者的商品房采取强制措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。”综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。周光华认为，周光华与本案第三人签订的《房屋抵债协议》及《房屋买卖合同》真实、合法、有效，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院仅仅考虑被上诉人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。 长城资产山东分公司辩称，一、首先周光华没有提供证据证明以房抵债中的债真实性合法性。因为债是否真实存在、合法有效，是抵债协议是否能成立的基础法律关系，周光华有义务证明债的真实性合法性。在一审中上诉人提交阳光集团的借款合同不能证明其与原审第三人存在债权债务关系，因为阳光集团与阳光置业属于独立的法人，两者之间是否存在真实的债权债务关系并没有证据证明，所以，三方债权转让协议以及以物抵债协议缺乏真实的法律基础，我方为了上诉人免受诉累之苦所以没有上诉。二、其次本案中上诉人与原审第三人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与原审第三人之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的基于买卖而产生的物权期待权与本案中以物抵债具有基础性的区别，因此，基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。 泰山置业述称，这套房产没有办理产权登记是因为该套房屋签订买卖协议的日期是2018年5月30日，签订买卖协议时不动产交易中心系统升级无法办理登记，准备好了申请材料，但申请手续无法从网上提交，升级完毕后又因为我公司部分款项未交足从而无法从网上提交申请材料，所以一直未办理产权登记。 周光华向一审法院起诉请求：1.判令停止对位于泰安市岱岳区泰安市阳光和墅3号楼1单元302号房产(房产价值为362972.7元)的执行并确认该房产归周光华所有；2.本案案件受理费由长城资产山东分公司承担。 一审法院认定事实：中国光大银行股份有限公司济南分行与山东泰山阳光集团有限公司、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、泰山置业公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年4月17日作出(2016)鲁01民初2174号民事判决。该案执行过程中，一审法院于2019年4月18日作出(2018)鲁01执恢205号民事裁定及协助执行通知，查封被执行人泰山置业公司名下部分不动产(包括涉案房产在内)，查封期限三年，自2019年4月18日至2022年4月17日。 2015年11月24日，甲方(泰山置业公司)、乙方(案外人山东泰山阳光集团有限公司)、丙方(周光华)签订三方债务转让协议，约定：甲方欠乙方往来款，乙方欠丙方借款本息382512.33元，现经三方协商同意将乙方欠丙方借款本息382512.33元转入甲方，由甲方支付丙方借款，转账后甲方欠丙方借款382512.33元。 2015年11月27日，甲方(泰山置业公司)与乙方(周光华)签订房屋抵债协议，约定：经甲乙双方协商，乙方同意甲方以房屋抵债的方式，用涉案房屋抵偿甲方欠付乙方的人民币382512.33元。同日，泰山置业公司与周光华进行钥匙交接，将涉案房屋的钥匙交与周光华。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、周光华对涉案房屋是否享有所有权；二、周光华对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点一，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本院认为，周光华与泰山置业公司签订的房屋抵债协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力。但是，房屋抵债协议书签订后，周光华对于涉案房屋未办理产权登记，继受取得的法定公示要件尚未达成，故其目前对涉案房屋不享有物权。因此，对于周光华请求确认涉案.房屋归其所有的主张，不予支持。 关于焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，周光华主张泰山置业公司以涉案房屋抵顶欠款，并提供房屋抵债协议书、收款收据、支付凭证予以证实，且第三人泰山置业公司予以认可。但是该协议仅是以消灭金钱债务为目的，房屋交付仅为以房抵债的实际履行方式，其与基于房屋买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，周光华和泰山置业公司并未签订书面的商品房买卖合同。故该房屋抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，周光华对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，周光华的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回周光华的诉讼请求。案件受理费6745元，由周光华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周光华提交如下证据：证据一、《房屋买卖协议书》一份。证明目的：周光华与泰山置业于2018年5月30日签订《房屋买卖协议》，该协议第三条约定周光华在签订本协议时已经支付全部购房款，其中以其在泰山置业的债权支付购房款382512.33元，银行转账支付3845.67元购房款。证据二、银行回单一份。证明目的：周光华于2018年5月30日通过银行转账支付给泰山阳光置业购房款3845.67元，与《以房抵债协议》、《债权转让协议》及《房屋买卖协议书》中的购房款相互印证。证据三、收款收据一份。证明目的：周光华缴纳维修基金，结合一审中提交的钥匙交接单和物业费收据充分证明周光华已经实际入住的事实。证据四、（2020）鲁民终2180号民事判决书一份。证明目的：周光华案与周广平案属同类案件，根据同案同判的原则，周光华的上诉请求也应得到支持。经质证，本院认为，周光华提交的《房屋买卖协议书》及银行转账凭证，能够证明至2018年5月30日，周光华与泰山置业签订了房屋买卖协议书，通过债权抵顶及缴纳剩余购房款的形式，足额支付了购房款，并在案涉房产被查封之前合法占有该房产。周光华提交的另案判决，与本案基本事实存在差异，亦不能以此实现其证明目的。 本院认为，本案争议的焦点问题为：1.周光华对案涉房产是否享有所有权；2.周光华对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点一，《最高人民法院关于适用 关于焦点二，本案中，周光华主张泰山置业公司以涉案房屋抵顶欠款，提供房屋抵债协议书、收款收据、支付凭证予以证实，泰山置业公司予以认可。该协议包含着消灭金钱债务的目的，并非向一般社会公众出售。故周广平并非一般的商品房消费者，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。但是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，周光华提交了其与泰山置业公司签订的书面《房屋买卖协议书》，可以证实其在人民法院查封之前已经订立了合法有效的书面买卖合同，周光华通过以到期债权转为购房款的方式支付了全部价款，且已经合法占有该房屋，对房产未办理过户登记没有过错。长城资产山东分公司对抵债债权和《房屋买卖协议书》的真实性提出异议，周光华本人到庭陈述并接受询问，在二审中提交了2018年5月30日的银行转账凭证，结合周光华陈述的案涉房产交易过程，本院认为周光华在案涉房产被查封之前，以合法债权及银行汇款缴纳剩余购房款的方式足额支付购房款，具有高度的可能性。故应当认定周光华的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，周光华的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民初525号民事判决； 二、不得执行山东省泰安市岱岳区阳光和墅3号楼1单元302号房产； 三、驳回周光华的其他诉讼请求。 一审案件受理费6745元，由周光华负担；二审案件受理费6745元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈东强 审 判 员 张 磊 审 判 员 陈 浩 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 刘小玉 书 记 员 马抒祺