广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初829号原告（反诉被告）：谭锦慧，女，汉族，1979年8月13日出生，广州市白云区***********，身份证号码：440************027。委托代理人：潘慧娟，广东金本色律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城**鼎峰B1、B2幢201卡商铺（以下简称“团星公司”）。法定代表人：潘某1。委托代理人：邱敬修，该公司职员。被告：恒大地产集团有限公司，住所地：深圳市南山区********卓越后海金融中心2801房（以下简称“恒大集团公司”）。法定代表人：甄某1。委托代理人：王延帅，该公司职员。原告谭锦慧诉被告团星公司、恒大集团公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，被告团星公司于2020年8月4日提出反诉，本院决定对本诉、反诉合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人潘慧娟，被告团星公司的委托代理人邱敬修，被告恒大集团公司的委托代理人王延帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年3月5日，原告与被告团星公司签订了鼎峰商品房认购书肇庆恒大鼎湖豪庭编号G0001965，被告及合作开发商恒大地产集团有限公司承诺原告享有无退房的权利。其后，合作开发商被告恒大地产集团有限公司向原告出具了无退房承诺书。上述合同及无退房承诺书内容显示，由原告向被告认购鼎峰肇庆恒大鼎湖豪庭楼盘C1幢1706单元商品房，而被告团星公司及恒大地产集团有限公司承诺原告有无退房的权利。原告约定及被告推出的付款优惠政策向被告支付房款至合同总价款的30%合共105543元，并在被告团星公司的通知下于2019年12月29日办理无退房手续，并按被告团星公司要求签署了包括无退房协议书及肇庆恒大鼎湖豪放解除商品房买卖合同及认购书的协议在内的退房资料。但自原告按被告要求办理无退房手续至今，被告一直以各种推迟办理退房退款手续。截止至起诉之日，被告团星公司仍未向原告退回购房款，两被告不守诚信的行为己构成违约，违背诚实信用原则，严重侵犯原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：一、判令解除原、被告团星公司于2019年3月5日签订的鼎峰商品房认购书肇庆恒大鼎湖豪庭编号G0001965。二、被告团星公司返还购房款105543元及资金占用费。资金占用费按照全国银行间同业拆借的利率从2020年1月1日至实际付清之日止暂计至2020年5月31日为2416.64元。三、被告恒大集团公司对返还上述购房款承担连带责任。四、本案诉讼费用由被告承担。被告团星公司辩称：1、我方不同意原告要求无理由退房的诉求，理由如下：根据原告提供的无理由退房承诺书及协议书，明确记载原告享有无理由退房权利的前提是不存在任何违约行为。根据原告提供的证据显示，原告是2019年12月29日向我司提出退房，但原告在2019年12月5日曾经存在逾期付款的行为，所以根据无理由退房承诺书及协议书，原告无权再要求退房，只能根据双方签订的买卖合同扣除已付房款的50%后才能进行退房。2、不同意承担本案的利息及诉讼费，本案是因为原告存在逾期付款行为导致无法进行无理由退房，我司并无过错，所以不应承担利息及诉讼费。据此，被告团星公司提出反诉，请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金52771.5元；2、反诉费用由反诉被告承担。被告恒大集团公司辩称：被告团星公司是被告恒大集团公司属下的独立法人主体，本案中原告与被告团星公司存在商品房买卖关系，与被告恒大集团公司不存在合同关系，根据合同相对性原则应由被告团星公司承担相应合同权利与义务。根据民法总则第一百七十八条第三款，连带责任由法律规定或当事人约定，被告恒大集团公司与原告并无承担退还购房款的约定，因此，原告要求被告恒大集团公司与被告团星公司共同返还购房款及利息的请求无事实和法律依据，请求驳回。原告提供证据如下：1、《鼎·峰商品房认购书（肇庆恒大鼎湖豪庭）》（编号：G0001965），证明：原、被告于2019年3月5日签订了《鼎·峰商品房认购书（肇庆恒大鼎湖豪庭）》（编号：G0001965）的事实；2、收据，证明原告已向被告支付房款109091元的事实；3、无理由退房协议书、4、无理由退房承诺书，共同证明被告及恒大地产集团有限公司承诺原告有无理由退房的权利的事实。5、律师函，证明被告一直以各种理由推迟办理退房退款手续，原先委托广东金本色律师事务所发出律师函催促的事实。6、微信记录，证明原告一直按被告一的要求及公司政策支付款项的事实。7、肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局《关于妥善做好恒大鼎湖豪庭业主维权诉求工作的公函》。8、EMS快递单及邮件妥投证明，证明因被告拒不履行无理由退房承诺，原告要求解除《鼎.峰商品房认购书》的事实。被告团星公司提供证据如下：1、商品房买卖合同（预售）及补充协议，证明双方对逾期付款的违约责任作出了明确约定。2、催款通知书，证明反诉人多次发函向被反诉人追讨欠款，但无果。3、关于解除《商品房买卖合同》的通知书，证明反诉人已依约解除合同。4、邮寄快递回单及妥投凭证，证明解除通知已送达被反诉人。5、无理由退房协议书，证明原告因为存在逾期付款行为不享受无理由退房。被告恒大集团公司没有提供证据。对被告的反诉，原告辩称：关于支付房款，从原告提交的证据可证明，其实两被告针对房屋的付款政策是随时改变，认购书上注明的经办人李碧清负责与原告沟通说明付款以及退房相关事宜，原告在8月已经提出了要求无理由退房，然后被告知到12月29日才办理退房手续，而且被告所提出的12月5日逾期支付也并非事实，没有依据。因此，我方认为，我方符合无理由退房的条件且在被告员工、财务人员的指引下办理了无理由退房的审批手续，因此，被告应履行无理由退房的义务。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：2019年3月5日，原告谭锦慧认购被告肇庆市团星房地产开发有限公司开发的鼎·峰（肇庆恒大鼎湖豪庭）楼盘C1幢1706单元，房价款总金额为363634元。原告与被告团星公司于同日签订了《鼎·峰商品房认购书》（编号G0001965）（以下简称《认购书》）。《认购书》第二条约定，原告以分期方式付款，原告于2019年3月5日前向被告团星公司支付购房首期款8182元并签署《商品房买卖合同》，于同年6月5日前支付36363元；同年9月5日前支付36363元；同年12月5日前支付36363元；2020年3月5日前支付36363元；同年6月5日前支付36363元；余下36363元于同年9月5日前付清。如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告团星公司支付违约金。第三条约定，原告必须在约定的付款方式和期限内到鼎·峰（肇庆恒大鼎湖豪庭）销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售房屋。《认购书》还约定了其他的权利义务。原告与被告团星公司在签订《认购书》当日，被告团星公司向原告出具承诺人为被告恒大集团公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的鼎湖豪庭楼盘C1幢1706单元，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”。原告自《认购书》签订后，分别于2019年3月5日向被告团星公司支付购房款16914元，同年4月24日支付购房款72726元，同年5月24日支付购房款18183元，合计105543元。2019年12月29日，被告团星公司再次向原告出具承诺人为被告恒大公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的楼盘幢单元房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”同日，原告向被告团星公司提出无理由退房申请，并签署《广东公司恒大鼎湖豪庭项目退房审批表》【肇庆恒大鼎湖豪庭】特殊申请报告、肇庆恒大鼎湖豪庭解除《商品房买卖合同》及认购书的协议。此后，被告未对原告提出的无理由退房申请作出回复。另查明，被告团星公司是恒大集团公司属下的独立法人主体。被告恒大集团公司于2015年4月15日作出《关于全面事实无理由退房的重大决定》，其内容为：……决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房，具体决定如下……执行时间：2015年4月16日8时起；实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房；操作流程：客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》，客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，争议的焦点为：一、原告是否存在违约行为，无理由退房承诺是否成立,是否包含附加的内容，认购书是否应当解除。二、被告恒大集团公司应否与被告团星公司共同承担返还购房款的责任。一、关于原告谭锦慧是否存在违约行为。原告与被告团星签订的《认购书》第二条约定，原告以分期方式付款，至2019年12月5日前须向被告团星公司支付117271元。截止至2020年8月4日，原告共向被告团星公司支付了105543元（剔除优惠金额1269元），尚欠8180元未付。按《认购书》的约定，如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告团星公司支付违约金。被告团星公司提出反诉要求原告支付逾期付款违约金应予支持，但计算有误，本院予以调整。原告应向被告支付违约金198元（8180元×0.0001×242天=198元）。关于无理由退房承诺是否成立，认购书应否解除。被告团星公司在与原告签订《认购书》的同时，向原告出具了《无理由退房承诺书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，因此，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思。原告在与被告团星公司签订《认购书》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于认购书的一部分。《无理由退房承诺书》是被告团星公司的单方承诺，其效力及于被告团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务。原告已按《认购书》的约定向被告团星公司支付了房屋总价款的30%，达到无理由退房的条件，因此，原告请求解除双方签订的《鼎·峰商品房认购书》（编号G0001965）理据充分，应予支持。被告恒大集团公司在其宣传单页面顶端显著位置用大号字体印刷“无理由退房”字样，具有诱导性，而其又在宣传单页脚位置印刷免责声明，对其无理由退房的责任附加条件，是对“无理由”承诺的实质性更改。依照诚实信用的原则，被告恒大集团公司应当提示买受人注意上述条款。但上述免责内容却以小号字体印刷，无法引起注意反而容易被忽视，而被告恒大集团公司未能提供证据证明其在原告作出认购行为之前已经向原告提示该条款，因此，无法证明原告清楚并愿意接受该免责的约定。现双方对该免责约定的意见不一致，应认定双方对此未达成一致意见，上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。被告团星公司提出原告存在逾期付款的行为，不能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是被告恒大集团公司的单方承诺，其效力及于被告恒大集团公司对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务，双方关于无理由退房的承诺已成立，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方对变更的内容有争议，而被告恒大集团公司未能提供充分的证据证明原告同意变更，视为双方对合同的变更未达成一致意见，因此，该承诺书不发生变更合同的法律效果。原告未与被告签订《无理由退房协议书》，其所约定的内容未得到原告的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果。综上，本院确认无理由退房协议没有发生变更，其内容为被告恒大集团公司承诺的无理由退房，不包括附加的内容。原告与被告团星公司双方对无理由退房达成协议，该协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，应依照约定履行义务，因此，在原告提出退房时，被告团星公司应依约履行退房义务，退回原告已支付的购房款。因此，原告请求解除双方签订的《认购书》并返还购房款，理据充分，应予支持。其中原告实际已支付的购房款为105543元，扣除原告应被告团星公司支付的违约金198元，被告团星公司应向原告返还购房款105345元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案是因无理由退房而产生的诉争，而非原、被告双方基于认购书中的违约行为而发生，因此，原告请求赔偿认购书解除前的资金占用费，本院不予支持。二、关于被告恒大集团公司应否与被告团星公司共同承担返还购房款的责任。被告团星公司是恒大集团公司属下的独立法人主体。本案中原告与被告团星公司存在商品房买卖合同关系，与被告恒大集团公司不存在合同关系，根据合同相对性原则，应由被告团星公司与原告承担相应的合同权利与义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或当事人约定。”的规定，被告恒大集团公司与原告并无承担退还购房款的约定。因此，原告要求被告恒大集团公司与被告团星公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告谭锦慧与被告肇庆市团星房地产开发有限公司签订的《鼎·峰商品房认购书》（编号：G0001965）。二、被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭锦慧返还购房款105543元。三、原告谭锦慧于本判决发生法律效力之日起七日内向被告肇庆市团星房地产开发有限公司支付逾期付款违约金198元。四、驳回原告谭锦慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1240.91元，由被告肇庆市团星房地产开发有限公司负担。反诉受理费581.5元，由被告肇庆市团星房地产开发有限公司负担578.9元，原告负担2.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员 彭 坚二〇二〇年十一月二十五日书记员 黄桂年