贵州省贞丰县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2325民初2209号原告：王堂，男，布依族，1986年10月10日生，公务员，住贞丰县。原告：杨丹，女，苗族，1986年5月3日生，户籍地址：贵州省安顺市西秀区，住贞丰县。共同委托诉讼代理人：陶金鑫，系贵州言方律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：贵州根树林房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区君子巷宏业阳光佳居**（A）******，统一社会信用代码：91520XXXXXX050850W。法定代表人：李根，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈顺利，男，1989年3月15日生，汉族，高中文化，住贵州省册亨县，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：左前辉，系贵州旺明律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王堂、杨丹与被告贵州根树林房地产开发有限公司（以下简称“根树林公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年08月26日受理后，依法适用简易程序，并于同年9月24日公开开庭进行了审理，原告王堂、杨丹及其委托诉讼代理人陶金鑫到庭参加诉讼，被告贵州根树林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈顺利、左前辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王堂、杨丹向本院提出下列诉讼请求：1、判令解除二原告与被告于2015年9月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015001401）；2、判令被告立即退还二原告购房款195259元，并自2015年10月2日起以195259元为基数，按全国银行间同业拆解中心公布的贷款基准利率向二原告支付违约金直至购房款退还完毕之日止；截止起诉之日已产生违约金55648元；3、判令被告自2015年10月2日起每日按已付房款195259元的万分之一向二原告支付逾期交房违约金，截止起诉之日已产生逾期交房违约金34307元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告王堂、杨丹系夫妻关系。2015年9月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015001401），合同约定：被告将其开发的位于贞丰县商铺出让给二原告，该房单价每平方米12679.16元，总价款195259元，建筑面积19.37平方米，套内建筑面积15.40平方米，层高为5.40米；此外，合同还对交房时间、交房条件及逾期交房责任等双方的权利义务进行了详细约定。签订合同当日原告通过现场刷ＰＯＳ机的方式及现金支付的方式一次性付清了全额房款。2015年9月30日，二原告与被告关联的公司贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司签订了《房屋委托租赁合同》，约定原告将其向被告购买的商铺委托给贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司统一经营管理，向二原告支付租金，因贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司未能将商铺转租出去，双方约定租期将至，2020年4月被告通知二原告办理商铺的收房手续，原告到现场对商铺进行了查验，发现商铺的顶部被被告加装了约3.20平方米的通风管道，导致该商铺的层高与合同约定的5.4米层高严重不符，达不到被告销售房屋时宣称的“买一层当两层用”，该商铺的现状致使原告无法实现合同目的，给原告造成了巨大损失。且被告还存在迟延交房的违约行为，双方合同约定被告应于2015年10月1日前交付该商铺，但被告却于2020年4月才通知原告办理相关收房手续。综上所述，被告的行为属于严重违约，极大的损害了原告的合法权益，为此原告多次找到被告协商未果。据此，根据相关法律规定特向贵院提起诉讼，望贵院在查清事实的基础上，及时判决支持原告的诉讼请求。被告根树林公司口头辩称：一、请求驳回被答辩人的全部诉讼请求，本案的案件受理费由被答辩人承担。答辩人即不存在根本违约也不存在主张诉求解除案涉商品房买卖合同的法定事由，本案的诉讼时效已过。2015年9月30日商品房买卖合同中明确约定交房时间，答辩人与具有独立资格的运营管理有限公司，以下简称商管公司，商管公司客户直接向答辩人办理房屋交接手续，但案涉房屋权属登记手续由答辩人与被答辩人另行办理。答辩人根据商管公司所提供的前述委托合同第四条第9款约定，在约定的交房时间内向该公司交付了被答辩人所购买案涉房屋，完成了向被答辩人交付其所购房屋用途为商铺的约定义务。二、本案诉讼时效已经过，被答辩人诉称答辩人于2020年4月才通知其来办理收房手续的事由，与案涉客观事实不相符。2020年4月是通知其前来办理房屋产权证并非是收房。三、被答辩人仅与商管公司存在委托租赁法律关系，而与答辩人根本不存在任何委托租赁法律关系，其诉请所主张的事由于法、于情、于理均不能成立。经本院审理认定事实如下：2015年9月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015001401），合同约定：被告将其开发的位于贞丰县商铺出让给二原告，该房单价每平方米12679.16元，总价款195259元，建筑面积19.37平方米，套内建筑面积15.40平方米，层高为5.40米；此外，合同还对交房时间、交房条件及逾期交房责任等双方的权利义务进行了详细约定，签订合同当日原告通过现场刷ＰＯＳ机的方式及现金支付的方式一次性付清购房款195259元。2015年9月30日，二原告与被案外人贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司（以下简称“丰茂公司”）协商一致签订《房屋委托租赁合同》，合同约定：原告委托丰茂公司出租位于贞丰县金丰大道丰茂广场项目Ａ区，建筑面积为19.37平方米；委托租赁期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月30日止；原告全权委托丰茂公司代理房屋出租活动；原告应于2015年10月1日前将房屋交付丰茂公司；原告同意2016年1月1日起至2018年12月30日为免租期；原告与丰茂公司还对租赁合同的租赁费用、违约责任等其余事项进行了约定。现原告以被告逾期交房并加装通风管道为由起诉到本院提出前述诉讼请求。以上事实有原、被告的在庭陈述，及原、被告提交的身份证复印件、《企业信用公示报告》、《商品房买卖合同》复印件、《商品房预售合同登记备案表》、银行流水、照片两张、《房屋委托租赁合同》复印件施工设计图、资质证明等证据在卷佐证，证据确实、足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告根树林公司是否已经依约按期交房？2、被告根树林公司涉案商铺安装的通风管道是否属于违约？3、本案是否已经超过诉讼时效？针对本案争议焦点一，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告协商一致签订《商品房买卖合同》、原告与案外人丰茂公司协商一致签订《房屋委托租赁合同》，该两份合同是当事人真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，该两份合同合法有效，各方均应按照合同的约定履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》的当日，原告就与案外人丰茂公司又签订了《房屋委托租赁合同》，将从被告处购买的商铺委托给丰茂公司出租，丰茂公司已经从被告根树林公司处接手了该商铺的管理和出租，原告也已经在丰茂公司处领取了商铺租金，应认定丰茂公司从根树林公司处接手商铺管理的时候被告根树林公司已经向二原告履行了交付商铺的义务，因此原告主张被告根树林公司在2020年4月才通知原告交房、被告根树林公司属于逾期交房的主张不成立，对原告要求被告根树林公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院不予支持。针对本案争议焦点二，原告主张被告在商铺顶部加装了约3.20平方米的通风管道导致商铺的层高与合同约定的5.4米不符导致原告无法实现合同目的，要求解除合同。首先，对于通风管道，政府有关部门对于通风管道的制作、安装和检验都有规定，通风管道的制作、安装与检验应符合国家现行有关标准及地方标准，通风管道的施工设计涉及多种类管线管路位置的协调，通风管道设计图纸是不能任意更改的；其次，通风管道占用的是商铺顶部的面积，并未实际占用商铺的地面面积，不会导致商铺的实际面积不足；再次，原告主张安装通风管道导致层高不足，原告称被告销售房屋时宣称“买一层当两层用”，但是在原、被告签订的《商品房买卖合同》中并没有该项约定，原告提交的证据只能证明双方约定了商铺的层高为5.4米，原告提供的证据不足以证明其该项的主张，应承担举证不能的法律后果，且通风管道距地面约3.67米，不会影响商铺的实际使用，因此原告主张被告安装通风管道导致原告无法实现合同目的，要求解除合同并由被告根树林公司退还相关购房款项及支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。针对本案争议焦点三，被告根树林公司辩称原告的主张已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告主张其是在2020年4月才知道被告在原告购买的商铺安装通风管道的，因此本案诉讼时效并未经过，故对被告的这一抗辩，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王堂、杨丹的全部诉讼请求。案件受理费2767元（已减半收取），由原告王堂、杨丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈洪斌二〇二〇年十一月十一日法官助理 田 雷书 记 员 邱 冰