江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9771号上诉人（原审被告）：杨义兴，男，1989年9月15日出生，汉族，户籍地福建省浦城县，现住江苏省苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：朱海花，女，1991年1月10日出生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：杨义兴，男，1989年9月15日出生，汉族，户籍地福建省浦城县，现住江苏省苏州市吴江区。系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：吴小利，女，1981年10月22日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：陈仁勇，江苏苏州湾律师事务所律师。上诉人杨义兴、朱海花因与被上诉人吴小利房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初6831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，由审判员杨兵独任审理本案。本案现已审理终结。杨义兴、朱海花上诉请求：1.要求二审法院在查明本案事实的基础上，依法改判杨义兴、朱海花无需向吴小利支付房屋占有使用费22500元、物业费6784元；2.吴小利负担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定，杨义兴、朱海花与吴小利于2019年12月31日协商解除了《商品租赁合同》。杨义兴、朱海花也于2019年12月依约腾退了商铺，仅有部分货架未来得及搬离，且杨义兴、朱海花另外租赁的店铺就在涉案房屋隔壁，并不影响吴小利的使用与出租。期间又遭遇疫情，杨义兴、朱海花无法及时回到吴江本地。故，杨义兴、朱海花认为一审判决的房屋占有使用费过高，显示公平，请求二审法院调整，酌情减少或免除相关房屋占有使用费。关于物业费部分，杨义兴、朱海花依约腾退房屋后，未再使用店铺经营，在此期间的物业费应由吴小利承担。另，杨义兴、朱海花认为，朱海花与吴小利在公安机关中签订的治安调解协议中对于押金部分未作出约定，故杨义兴、朱海花认为吴小利仍应退还杨义兴、朱海花押金12000元整(壹万贰仟元整)。吴小利答辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。同时需要说明，杨义兴、朱海花在案涉租案涉商铺旁边另租赁一间商铺经营。其利用位置上的便利在诉前和诉讼中一直阻挠吴小利向可能需要承租的潜在租户恶意陈述商铺存在纠纷，同时在一审诉讼中和上诉开庭前仍在通过微信威胁吴小利主动放弃权利，否则将通过滥用诉权的方式拖延吴小利行使合法权利，其行为对吴小利造成了损害，也属于滥用诉权的行为，请求法院依法予以处罚。吴小利向一审法院起诉请求：1.判令解除吴小利与杨义兴、朱海花之间的房屋租赁合同；2.判令杨义兴、朱海花立即支付吴小利拖欠的租金45901.7元及欠付的物业费6784元，总计52685.7元；3.相关诉讼费用由杨义兴、朱海花承担。审理中，吴小利表示若法院认定吴小利与杨义兴、朱海花之间的合同于2019年年底解除，则要求杨义兴、朱海花按租赁合同中约定的房屋租金标准向吴小利支付房屋占有使用费。一审法院认定事实：2018年11月19日，吴小利作为出租方（甲方）、杨义兴作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》1份，约定甲方将位于苏州绿地中心艾塔公馆112室的店铺面积是106.08平方米出租给乙方，租期为5年，自2018年12月1日至2023年12月1日，前两年（2019-2020）租金为135000元，后面三年（2021,2022,2023）租金为每年150000元，甲方给乙方免租30天，2019年1月1日起算租金，付款方式为每半年一付；物业管理费2019年8月19日前物业费由甲方支付，之后物业费由乙方缴纳，水电费由乙方缴纳；双方约定另交押金12000元，押金在租赁期满，乙方将房屋完好归还甲方并完全履行协议后退回，押金不计利息。另查明，2019年11月27日前，吴小利给杨义兴发微信“上次你给我讲的那个退押金事，我看了下合同，合同写的是租期期满，可退押金，现在你是提前4年，违约了，按理押金是无法退你的，如果元旦之前你能帮原价租出去，算是对你的奖励，那个押金我就退还给你，你看可以吗？”2020年1月5日，吴小利问杨义兴“你弄好了吗”。2020年3月19日，吴小利给杨义兴发微信“你墙漆好了没有，马上快四月了，快三个月了，你这样我要收你房租物业费的”，杨义兴回复“房子我去年就退给你了，你押金一分钱，也不退给我。你说要退我押金的，后来又反悔了。怎么说话不算话呢？”吴小利答“你怎么退掉的钥匙给了没，电话给了没，你看看我们聊天记录，我没答应你退押金，不是口头说退给我就好了的，钥匙电卡都不给我，就口头说下不交房租就算退房了”，杨义兴回复“我手机上有电话，录音的”，吴小利表示“我现在就想问你钥匙和电卡什么时候可以给我”，杨义兴回复“这个随时都可以给你，给我也没用”，吴小利表示“房子完整还给，墙要弄好”，杨义兴回复“墙已经好了，押金是不是多少还点”。再查明，2020年4月22日，吴小利报警称店铺的门被人撬了，公安机关处警至现场并制作了接处警工作登记表，登记表上载明“2020年4月22日13时57分许，滨湖新城派出所接到指挥中心指令：滨湖阿尔法公馆商住楼112号出租屋，称上述地址因房屋租赁问题发生纠纷。已处警至现场，报警人为房东吴小利，与租客朱海花因房屋租赁问题发生纠纷，已带所调解”。同日，经公安机关调解，朱海花与吴小利达成了一致的调解意见并签订了治安调解协议书，协议的内容为“房东吴小利同意免租金一个月，并在押金方面免对方22日，租户朱海花在2020年5月10日前必须付清吴小利22500元租金，并将拖欠的物业费2019年8月19日至2020年4月30日交清，双方同意，没有任何异议，此事结束”。同时，朱海花向吴小利出具欠条1份，上载明“今欠吴小利租金112室艾塔公馆22500元，于2020年5月10号之前还清，如逾期未付，本人将承担法律责任，物业费本人将2020年4月底交清（交至2020年4月底）。审理中，吴小利与杨义兴、朱海花一致确认案涉商铺的面积为106.08平方米，物业费标准为8元/平方米/月。以上事实，有吴小利提交的《商铺租赁合同》、接处警工作登记表，杨义兴、朱海花提交的治安调解协议书、欠条、微信聊天记录，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。《商铺租赁合同》承租方虽仅有杨义兴签字，但朱海花为被告杨义兴的妻子，且其在公安机关调解时亦认可其租户的身份，故一审法院认定案涉商铺由杨义兴、朱海花共同租赁，双方均受《商铺租赁合同》的约束。根据吴小利和杨义兴之间的微信聊天记录，吴小利在2020年1月5日问杨义兴“你弄好了吗”，2020年3月19日，吴小利问杨义兴“你墙漆好了没有”，同时吴小利表示“房子完整还给，墙要弄好”，结合2019年11月27日前双方关于押金是否退还的协商，应视为吴小利同意杨义兴方于2019年年底提前退租，并要求杨义兴方把墙漆好后交还房屋，故一审法院认定吴小利与杨义兴、朱海花之间的《商铺租赁合同》于2019年12月31日协商解除。合同解除后，杨义兴、朱海花作为承租人应将租赁房屋交还给吴小利，现杨义兴、朱海花主张其于2019年12月腾退房屋，但未办理交接手续，亦未提交证据证据其已于2019年12月搬离并将房屋交还，且根据吴小利与朱海花于2020年4月22日签订的治安调解协议书及双方当事人的当庭陈述，至2020年4月22日杨义兴、朱海花仍未将案涉房屋交还吴小利，故对于杨义兴、朱海花抗辩其早于2019年12月腾退房屋，一审法院不予采信。因杨义兴、朱海花直至2020年4月22日才将案涉房屋交还吴小利，吴小利要求被告杨义兴、朱海花支付逾期腾房期间的占有使用费有事实和法律依据，现经公安机关调解双方签订了治安调解协议，朱海花同意再支付吴小利租金22500元，该款项实际为双方对逾期腾房期间的占有使用费和押金的结算，该协议系双方的真实意思表示，双方均应按约履行。吴小利主张治安调解协议显失公平，要求按照双方签订的租赁合同约定的租金计算至实际腾房之日，一审法院不予支持。故杨义兴、朱海花应向吴小利支付房屋占有使用费22500元。关于吴小利要求杨义兴、朱海花支付欠付物业费6784元的诉讼请求，朱海花在治安调解协议中确认2019年8月19日至2020年4月30日期间的物业费由其支付，故对于吴小利要求杨义兴、朱海花支付物业费6874元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴小利与被告杨义兴、朱海花之间的《商铺租赁合同》于2019年12月31日解除。二、被告杨义兴、朱海花于本判决生效之日起十日内支付原告吴小利房屋占有使用费22500元、物业费6784元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号:62×××63）。三、驳回原告吴小利的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4488元、保全费570元，合计5058元，由原告吴小利负担2898元，被告杨义兴、朱海花负担2160元，被告杨义兴、朱海花应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××60）。原告预交的应由被告负担的诉讼费用2160元，一审法院于本判决生效之日起十日内退还。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据涉案租赁合同的约定，涉案合同租期自至2018年1月1日至2023年12月1日。杨义兴、朱海花在2019年11提出解除合同，构成违约，应承担违约赔偿责任。吴小利虽同意提前解除合同，但未放弃要求杨义兴、朱海花承担违约赔偿责任。同时，杨义兴、朱海花提出解除合同后，仍有物品未搬离。2020年4月22日经公安机关调解，朱海花与吴小利达成了一致的调解意见并签订了治安调解协议书，协议的内容为“房东吴小利同意免租金一个月，并在押金方面免对方22日，租户朱海花在2020年5月10日前必须付清吴小利22500元租金，并将拖欠的物业费2019年8月19日至2020年4月30日交清”。该协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定法律规定。杨义兴、朱海花，主张该协议内容并非其真实意思表示的理由不能成立。一审根据双方当事人达成的调解意见，确认涉案租赁合同于2019年12月31日解除，杨义兴、朱海花支付吴小莉房屋占有使用费2500元，物业费6784元，并无不当。杨义兴、朱海花认为应当全额退还押金，酌情减少或免除相关房屋占有使用费、物业费的上诉理由不能成立。综上，上诉人杨义兴、朱海花上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由上诉人杨义兴、朱海花负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二〇年十一月三十日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。