河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2379号 原告：刘普，男，1981年9月18日生，汉族，现住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：刘彦存，河北弘宇律师事务所律师。 被告：河北腾弘房地产开发有限公司。 住所地：石家庄市高新区湘江大道**天山科技园**，统一社会信用代码：911301003363233484。 法定代表人：鲁子伯，职务：总经理。 委托诉讼代理人：高娟、崔偌喃，河北朗域律师事务所律师。 原告刘普与被告河北腾弘房地产开发有限公司（以下简称河北腾弘房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘普的委托诉讼代理人、被告河北腾弘房地产公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘普向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原被告于2016年10月20日签订的万象新城西悦澜山项目认购书合法有效，并判令被告到房管部门给原告办理备案手续。2、诉讼费，由被告负担。事实与理由，原被告于2016年10月20日签订了一份《万象新城·西悦湖山项目认购协议书》 （以下简称《认购协议》），约定：原告自愿认购河北腾弘房地产司开发建设的“万象新城·西悦澜山”（现更名为嘉御府）目3号楼1单元501室，建筑面积暂定122.84平米，单价每平米4015.78元，总房价493298元。双方约定，原告先交首付款153298元，余款340000元，双方同意在该项目取得商品房预售许可证后用贷款方式支付。2020年7月，取得商品房预售许可证。原告得知被告取得该项目房产预售许可证后，找被告签订正式商品房买卖合同，被告通知原告房价上涨到每平米8000元，原告补足差价后才能签订正式商品房买卖合同，为此，原被告多次协商未果。原告认为，双方于2016年10月20日签订的房屋《认购协议书》，已经对所购买的房产单价及房屋总价进行了约定，而且该《认购协议书》内容具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题意见》第五条规定，双方于2016年10月20日订立的《认购协议》为商品房买卖合同，由于该协议系双方真实意思表示，且该项目的预售许可证已经办理，因此，该《认购协议》合法有效，被告理应配合原告办理房屋备案登记，被告坐地起价的行为已经构成违约。为保护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向人民法院提出民事诉讼。 被告河北腾弘房地产公司辩称，对刘普起诉河北腾弘房地产开发有限公司（以下简称：腾弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，答辩如下：一、答辩人与刘普《万象新城西悦澜山项目认购书》约定了解除权，在解除条件成就时，答辩人依约合法行使自己的解除权，合同已经解除。2016年12月21 日，答辩人与刘普签订《万象新城西悦澜山项目认购书》，刘普为乙方，答辩人为甲方。该认购书第五条约定：如乙方未能在甲方约定的付款期限内缴付房款、办理贷款手续、签署《商品房买卖合同》等相关后续购房事宜的，即视为乙方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，甲方有权单方解除该合同将该物业另行出售，乙方已交付的各项费用如数退还。该认购书第六条约定：该住宅最终买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准。合同第六条第三款约定：乙方确保其通讯地址及联系电话正确无误。如由于乙方的原因致甲方不能联系上乙方而产生的任何损失，一概责任由乙方负责（前述地址或电话如有更改，乙方需在更改后3日内将更改的信息书面通知甲方）。2019年三季度开始，答辩人楼盘集中办理1-7号楼房屋预售证，开始通知购房人办理手续，签订商品房买卖合同缴纳尾款。2019年10月16日，答辩人向刘普邮寄《御府项目告知函》，通知其5个工作日内来项目部洽谈办理相关手续，如到期未办理，视为原协议解除，公司有权另行处理该房源。2019年10月17日，刘普接收到该告知函；《合同法》第九十三条双方当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到对方时解除。《万象新城西悦澜山项目认购书》第五条，双方约定了答辩人解除合同的条件。解除合同的条件成就时，答辩人做为解除权人可以解除合同。刘普在接到答辩人法人告知函后，5日内未到项目部办理相关购房手续、缴纳货款资料、办理贷款手续，依据答辩人的告知函， 该合同已经解除。二、刘普存在违约行为，在答辩人催告依然未履行，答辩人依法可以解除合同。《合同法》第94条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者自已的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。答辩人曾数次电话告知刘普前来办理房产手续、缴纳贷款资料，刘普均为办理。2019年10月16日，答辩人催告刘普在5日内前来办理房产的手续等事宜，刘普接到通知后并未履行自己的交款、签订《商品房买卖》等义务。根据《合同法》第94条的规定，答辩人依法享有解除权。三、在与刘普的合同解除后，因欠付施工方的工程款，答辩人已经将房产抵顶给施工单位指定的人员，张丽芳与2020年7月3日与答辩人签订《嘉御府项目认购书》，认购该房产，以抵顶工程款的方式向腾弘公司缴纳房款。该房产目前正在办理备案合同，不具备向刘普交房的可能性。四、刘普诉求继续履行合同是对答辩人接触合同行为的异议，该异议已经超过法定的异议期，人民法院不应支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第24条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限属满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。2019年10月17日，刘普接受到《告知函》，5日内未履行告知的内容，合同于2019年10月22日已经解除。刘普应该在2020年1月22日前提出异议并向人 民法院提起诉讼，刘普起诉状记载的时间是2020年7月14日，即便是当天向人民法院立案起诉，也已经超过了法定的异议期，请求依法驳回。综上，原告的诉讼没有事实和法律依据，合同已经没有继续履行的现实可能，没有继续履行的约定或法定依据,请求人民法院依法驳回其诉求。 经审理查明，2016年10月20日，原被告签订《认购协议书》，由原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区的万象新城·西悦澜山”（现更名为嘉御府）项目3号楼1单元501室房屋，建筑面积122.84平米，单价每平米4015.78元，总房价493298元，购房款支付方式：首付＋按揭。《认购协议书》签订后，原告缴纳首付款153298元（其中，138298元，交给被告，被告为原告出具收款收据，15000元，交给河北九度房产经纪有限公司，河北九度房产经纪有限公司为原告出具收款收据），余款340000元，双方同意在该项目取得商品房预售许可证后用贷款方式支付。2019年10月，首付就诉争房屋的价款事宜发生纠纷。2020年7月2日，被告取得诉争房屋的商品房预售许可证。2020年7月3日，被告与案外人张丽芳签订《嘉御府项目认购书》，被告将本案诉争的3号楼1单元501室房屋出售给案外人张丽芳，故此成讼。 围绕自己的主张，原告提交证据如下： 1、原被告于2016年10月22日签订《万象新城西悦澜山认购协议书》，证明：合同合法有效，应按照合同履行。 2、鹿泉区行政审批局出具的证明，证明：本案涉及的嘉御府3号楼预售许可证是在2020年7月才有预售资格，才能进行办理贷款手续缴纳剩余房款。 3、收款收据3张，证明：原告按照约定时间向被告缴纳了首付款153298元。 4、银行付款明细，证明：原告支付购房款的事实。 被告对原告提交的证据提出质证意见如下： 证据1，无异议。 证据2，真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。嘉御府项目在2019年第四季度开始集中办理房屋的预售许可证，所以，在2019年第四季度，我公司开始集中通知所有的购房人前来项目部办理签订房屋买卖合同，且递交资料办理缴纳尾款的手续，并非原告所陈述的直到2020年7月份才办理，其他楼号的预售证自2019年第四季度也开始办理，预售证下来的时间2019年12月份和2020年1月份左右。 证据3、4，2016年9月16日1.5万元的银行转帐记录有异议，该票据及转账记录记载的收款单位为河北九度房产经纪有限公司，收款事由为VIP卡费，此款与购房款无关，且其他两张转帐和收据合计数额就是项目认购书中首付款的数额153298元，也就是说153298元并不包括1.5万元。 围绕自己的主张，被告提交证据如下： 1、《御府项目告知函》、邮政快递邮寄单记录，证明：被告已经依照约定行使解除权，已经通知到原告。 2、《嘉御府项目认购书》、收据，证明：该房产已经合法出售给第三人，房产已经不能交付。 原告对被告提交证据提出质证意见如下： 证据1，《御府项目告知函》原告并未收到，《御府项目告知函》内容违法是无效的，2019年10月，本案争议的房产3号楼预售许可证并没有办理，所以，被告以此理由告知 原告，很明显是虚假的事实，即使内容是真实，也是违法的。邮寄单，原告并未收到，原告也未委托自提点代收原告的邮件。 证据2，收据与本案无关，收据及协议均无效。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。2016年10月20日，原被告签订《认购协议书》，由原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区的万象新城·西悦澜山”（现更名为嘉御府）项目3号楼1单元501室房屋，《认购协议书》对所购房屋建筑面积122.84㎡、购房单价及总房价、购房款支付方式均作了明确具体的约定，此系双方真实的意思表示，2019年7月2日，诉争房屋取得预售许可证明，说明，《认购协议书》属合法有效，双方均应按照《认购协议书》的约定履行自己的合同义务，故对原告要求确认《认购协议书》有效，本院予以支持。2020年7月3日，被告与案外人张丽芳签订《嘉御府项目认购书》，将本案诉争的3号楼1单元501室房屋出售给案外人张丽芳，以自己的行为表明不再履行主要债务，且原《认购协议书》已实际履行不能，现原告要求被告为其办理房屋备案手续，没有事实依据，故本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、最高人民法院《关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、2016年10月20日，原告刘普与被告河北腾弘房地产开发有限公司签订的《万象新城·西悦澜山项目认购协议书》有效。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费40元（已减半收取），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本5份。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址:河北省石家庄市鹿泉区人民法院，邮编：050200，收件人为：材料收转窗口）。 上诉案件受理费80元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李顺川 二〇二〇年十一月三日 书记员  梁文茜