广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初2340号 原告：陈秋兑，男，1975年11月6日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：李羡辉，广西万大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 被告：桂平市华源化工建材有限公司，住所地:桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园，统一社会信用代码：914508816927655728(1-1)。 法定代表人：程燕，该公司经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 原告陈秋兑与被告桂平市华源化工建材有限公司（以下简称华源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告陈秋兑的共同委托诉讼代理人李羡辉，被告华源公司的委托诉讼代理人郑燕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈秋兑向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付延迟办证违约金（以购房款419125元为基数，从2019年8月11日起至被告将坐落于桂平市西山镇岭头村桂平市华源大市场15#-2-805号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五计付）给原告陈秋兑；2.判决被告桂平市华源化工建材有限公司支付小区绿化和停车位违约金（自2018年8月16日起至小区绿化和停车位建成日止，按每日10元计付）给原告。事实和理由：原告与被告于2016年5月5日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：15-2-805），约定：原告购买被告销售的坐落于桂平市，总价款为409885元；公共绿地按规划报建图实施，如果因被告的原因，在约定期限内未达到交付使用条件或者未竣工的，每逾期一项，被告按日支付10元违约金给原告；如因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房所有权证书的，原告不退房，每逾期一天，被告按日向原告支付己付房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告依约支付清购房款给被告。之后，原告按被告的要求补交了购房款9240元，原告共向被告支付的购房款为419125元。被告于2017年8月19日将涉案商品房交付给原告，应当于2019年8月10日前将涉案商品房的产权证书办理至原告名下，并按照规划建设公共绿地。但是，由于被告的原因，原告至今尚未取得涉案房屋所有权证书，截止2020年6月25日，已逾期319天。同时，被告至今仍未按规划建设公共绿地，被告的行为己构成违约，为此应当承担违约责任，支付相应违约金给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。 被告华源公司辩称，一、被告不构成违约，不应承担迟延办证违约责任。广西壮族自治区高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第五条规定：“关于因法律、法规、规章的改变或政府部门的原因导致买受人未能在合同约定或者法定期限内取得权属证书，如何处理的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人原因，买受人在合同约定或法定期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。因法律、法规、规章的改变或政府部门的原因导致不能办证的，不属于上述司法解释第十八条第一款规定的出卖人原因，出卖人不构成违约，不承担违约责任。” 具体到本案，案涉小区项目至今未能办理产权证的原因，是政府部门规划设计错误、用地范围存在重叠、土地证登记的用地范围存在错误，需政府相关部门自行纠错并更正规划设计，为此，桂平市政府及其职能部门多次召开会议协调解决，但直至2020年3月5日才下文确定解决方案：一、“同意你局(市自然资源局)根据纠错成果”与被告签订桂土出[桂平001]2010020号国有建设用地使用权出让合同补充协议；二、同意被告依据补充协议“办理浔国用(2011)第2044号和浔国用(2011)第2045号两本国土证的相关更正登记”。2020年4月2日，桂平市自然资源局与被告签订补充协议，2020年6月18日、24日，桂平市自然资源局颁发不动产权证。因此，案涉小区至今未能办理所有权证属于不可归责于被告的原因，被告不应承担延迟办证的违约责任，应驳回原告的诉请。退一万步说，如果法院认为上述事实和理由不能构成阻却被告构成违约的理由，则行政机关自行纠错期间应属于被告履行不能，应予以扣减。 二、原告要求被告支付小区绿化和停车位违约金的诉请不应支持。双方签订的《商品房预售合同》第十一条(二)约定“公共服务设施与其他配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间”。案涉小区刚完成第一期项目，第二期还未动工，因此公共服务设施与其他配套设施尚未到交付时间，且根据现有证据，被告对于已完成建设的楼栋区间的绿化及停车位已经于2019年10月13日完工。因此，原告要求被告支付违约金，没有事实和法律依据。 三、原告要求被告支付延迟办证违约金已过诉讼时效。 根据广西壮族自治区高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第六条“关于逾期办证违约责任的诉讼时效的起算时点如何确定的问题。……如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。”的规定，原告的起诉已过诉讼时效，应驳回其诉请。 四、案涉房屋已交付给原告，原告已实现了签订合同的根本目的，实现了房屋的价值及功效，且房屋没有贬值而是增值，原告亦未举证证明造成其实际损失多少，因此，即使法院认定被告构成违约，考虑公平原则及被告的履约情况及疫情之下中小企业生存困境，原告主张的违约金亦过高，应予调整。 五、原告主张迟延办证违约金计算至被告将案涉房屋的产权证办理至原告名下之日止，没有事实和法律依据。《不动产登记暂行条例》第十四条规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”《商品房预售合同》第十九条(三)约定“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”。因此，办理房屋产权证属于双方的义务而不是被告单方义务，被告仅有提交属于出卖人应提交资料至登记机关的义务，至于是否及何时颁发证书属于行政机关职权范围，原告的该项诉请应予以驳回。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院认为，原、被告订立的《商品房预售合同》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思表示真实，且没有违反法律强制性规定，合同合法、 有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 涉案商品房于2017年8月19日交付，被告依约应当于720日内即2019年8月10日前办讫房屋所有权转移登记，故诉讼时效从2019年8月11日起计，原告于2020年7月2日起诉，未超3年诉讼时效。被告主张原告的起诉超过诉讼时效，依法不予采纳。 根据涉案合同约定，被告至今未为原告办理不动产证，已构成违约，依法应当承担违约责任。合同明确约定，逾期办证违约金按日万分之零点五计付，被告称涉案合同约定的违约金计算标准过高，要求适当调低，但未能提供充足的证据予以证实，本院对被告该辩解意见不予采纳。根据桂平市自然资源局浔自然资答复（2020）353号《桂平市自然资源局关于桂平市华源化工建材有限公司办理不动产权证书有关情况的复函》的相关内容，考虑到涉案项目存在地块重叠、报批地块面积和用地界线范围不一致等问题，导致迟延办证不能完全归责于被告。综合本案实际情况，本院认为应适当减轻被告的违约责任，由被告承担70%违约责任为宜。因此，被告应以购房款419125元为基数，从2019年8月11日起至被告将坐落于桂平市的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五计付违约金给原告（被告仅承担该项违约金的70%）。由于该项违约金在涉案商品房产权证书实际办理至原告名下之日止均持续计算，根据公平原则和诚实信用原则，被告支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 2018年4月12日的《关于开发商、鑫盛物业对华源大市场有关问题处理方案》和同年9月4日的《关于华源大市场业主诉求的答复》应视为被告向涉案小区一期全体业主所作的承诺，理应诚实履行，如果不履行或者瑕疵履行 6 均应承担违约责任。到案的证据并不能证实被告已依照规划设计及其承诺在2018年8月15日前完成小区绿化，因此，原告主张被告支付未完成小区绿化的违约金，本院予以支持。被告应自2018年8月16日起至本案判决生效之日止，按照每日10元标准支付违约金给原告。判决生效以后，被告仍未能全部履行完毕的，原告可另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告桂平市华源化工建材有限公司支付迟延办证违约金（以购房款419125元为基数，从2019年8月11日起至被告将坐落于桂平市的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五计算,由被告承担该项违约金的70%，且被告最终所支付的违约金总额不能超过购房款419125元的30%）给原告陈秋兑； 二、被告桂平市华源化工建材有限公司支付未及时完成小区绿化的违约金（自2018年8月16日起至本案判决生效之日止，按每日10元计算）给原告陈秋兑； 三、驳回原告陈秋兑的其他诉讼请求。 案件受理费68元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告陈秋兑负担20元，由被告桂平市华源化工建材有限公司负担48元。。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  梁海莉 二〇二〇年十一月十日 书记员  黄小钊