贵州省六盘水市六枝特区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0203民初2752号 原告：何伊莘，男，1957年11月6日生，汉族，住六枝特区。 委托诉讼代理人：张兴建，执业证号32409011100037。 被告：六枝特区郎岱供销合作社，住所地六枝特区郎岱镇。统一社会信用代码9152020321472096X9。 法定代表人：邓从学，该社主任。 被告：贵州双泰实业有限公司，住所地六枝特区郎岱镇胜利路。统一社会信用代码915202033087604791。 法定代表人：王世健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟毅。 原告何伊莘与被告六枝特区郎岱供销合作社（以下简称供销社）、贵州双泰实业有限公司（以下简称双泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何伊莘及其委托诉讼代理人张兴建、双泰公司委托诉讼代理人钟毅到庭参加诉讼，被告供销社经传票传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告在三十天内为原告办理约定门面的备案和产权登记手续；2、判决二被告按合同约定补偿原告面积差的房款356000元（89.25ｍ2-67ｍ2×16000元／ｍ2）;3、判令被告按合同约定支付原告违约金50000元；以上共计406000元。事实及理由：原告有一处实量面积为89.25ｍ2的一楼一底的砖木结构门面房，坐落于六枝特区，同郎岱供销社为邻。二被告准备征用原告的上述房屋进行商业开发，2014年11月9日，双方对拆迁补偿达成一致，签订《拆迁补偿协议》，协议内容：原告将自己所有的面积为89.25ｍ2的砖木结构门面房让用二被告开发，二被告同意在原告的原址上补偿原告89.25ｍ2一层门面一间，如果门面的面积超出了91ｍ2，超出面积原告按照市场价购买，低于87ｍ2二被告按照市场价补偿原告。2017年1月4日，被告双泰公司准备交付门面给原告，在双方均未对门面进行实际丈量确认前，被告双泰公司拟定一份《房屋补偿协议》，该协议被告直接约定商铺的实量面积为89.25ｍ2，原告自己用皮尺丈量后，发现门面的实际面积只有67ｍ2，相差22.25ｍ2。上述事实，原告多次找二被告协商解决，二被告一直推诿搪塞，拒不处理，原告特向法院提起诉讼。 被告双泰公司辩称，1、二被告与原告于2014年11月9日签订了《拆迁补偿协议》，当时被告双泰公司与被告供销社系合作关系，因供销社未投资，后双泰公司单独对涉案房产进行开发。被告认为，协议中未约定被告需为原告办理相关的产权手续，按照协议第五条第二款及第七款约定，我公司至今未收到原告门面房的相关产权证件及办理证件的费用。从2017年1月起，原告也未向被告提出上述诉讼主张。2、针对原告的第2、3项诉讼请求，2017年1月4日签订的《房屋补偿协议》，应视为原告认可实际的补偿标准，即通常房开公司计算房屋面积是含有公摊面积的，商业用房公摊面积不超过50%是合法的，因此，被告认为，在协议的履行中，被告并未违约；3、原告接收门面后，将门面房出租给他人，获取收益256000元，证明原告认可双方签订的一切条款，并已履行，若原告认为协议无效，被告要求收回门面房，与原告重新协商赔偿事宜。 被告供销社未到庭，庭前未提交答辩意见。 原告为证明自己的主张，向本院提交原告身份证复印件一份、拆迁补偿协议一份、房屋补偿协议一份，证明原告和二被告于2014年11月9日达成拆迁协议，协议约定原告在原址上选择门面一间，面积不低于89.25平方。超出91平方，按市场平均公允售价的100%购买，低于87平方，按市场平均公允售价的100%补偿。双方如有违约，违约金为50000元；房屋补偿协议，证明被告交付房屋的时间2017年1月4日，被告在协议中确定交付商铺的实量面积为89平方米。 被告双泰公司质证认为，拆迁协议是真实的，协议中约定的是被告协助原告办理房屋产权证，并不是被告直接为原告办理。并且原告也未按照协议约定未提供原房屋的房产证明，所以被告无法协助原告办理房屋产权证。当时签订房屋补偿协议及交房时，原告为对房屋面积提出异议，在2019年7月之前，国家规定建筑物中存在公摊面积是合法的，因此，被告置换给原告的门面也是包含有公摊面积的。 被告双泰公司为证明自己的主张，向本院提交房屋拆迁补偿协议一份、租房协议两份、照片三张、土地出让证书及宗地图一份，证明原告与被告签订的房屋拆迁补偿协议未约定被告需在三十日内为原告办理房屋产权手续，原告也未向被告提交原房屋的房产手续。租房协议证明原告于2017年1月4日已接收门面房，且已经实际出租三年多；照片及宗地图证明拆迁前的图纸未标明原告被拆迁的房屋面积，且置换后的门面房前面属于被告的空地也是原告在实际使用，原告也从中获益的。 原告对被告双泰公司出示上述证据真实性无异议，但认为与本案无关联，不能证明交付的门面房面积达到协议约定的面积。 被告供销社未提交证据。 上述证据双方对真实性质证无异议，本院对真实性予以确认，合法性和关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院经审理查明：2014年11月9日，原告何伊莘作为乙方与甲方被告双泰公司、供销社签订《拆迁补偿协议》，双方约定原告将位于贵州省六盘水市六枝特区地出让给二被告用于开发六枝特区南部商贸中心项目建设。补偿标准为：1、补偿原告一层门面1间共89.25平方米；2、门面1间在该撤除房屋原址选择，面积不低于89.25平方米。超出91平方米以外的按市场平均公允售价的100%购买，如低于87平方米甲方按照市场平均公允售价的100%补给乙方。乙方保证房屋的产权明晰，完全属于乙方所有，与本协议外的第三人无地界及产权纠纷，乙方有权处置该房屋。乙方需提供本房屋产权证复印件、户主身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件、本房屋现状相片等作为本协议的补偿内容。甲方如未按本协议约定偿付乙方，除需向乙方支付50000元违约金外，乙方还可向有管辖权的人民法院起诉。甲方按照国家及本市法律法规规定为乙方办理六枝特区南部商贸中心项目房屋产权证所需缴纳的各项税费，按以下方式处理：（1）与土地变性有关的税费支出，（2）与房屋登记有关的费用，均由乙方负责。2017年1月4日，原告何伊莘作为乙方与甲方被告双泰公司签订《房屋补偿协议》一份，双方协商达成以下实际补偿：1、甲方根据乙方的要求补偿协议第四条第2款的位置，确定为双泰公司重修正门西边往里数第1-2-3号商铺作为实际补偿，该商铺实量80平方米，原何伊莘拆除房屋面积89.25平方米，甲、乙双方不再找补差价。2、此商铺补偿给乙方后产权归乙方所有。3、该协议甲乙双方签字生效后，乙方即可组织进该房屋入住装修。协议签订后，原告接收门面，并将门面用于出租。 另查明，被告双泰公司与被告供销社系合作关系，因被告供销社未投资，被告供销社未参与原告与被告双泰公司的协议。 本院认为，原告与二被告签订的《拆迁补偿协议》中涉及的宅基地属于农民集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”本案中，原告没有提交涉案的宅基地权属证明，被告双泰公司也未提交双泰公司系房屋征收部门委托的房屋征收实施单位的相应证据，因此，原告与被告签订的《拆迁补偿协议》应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告未经法定程序私自签订拆迁补偿协议，对《拆迁补偿协议》无效均存在过错。双方因此而产生的损失，可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告何伊莘的全部诉讼请求。 案件受理费3695元(原告已预交），由原告何伊莘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员 陈 芳 二〇二〇年十一月九日 书记员 勾佔宇