云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7172号上诉人（原审原告）：金人创，男，1973年7月12日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨宏，云南大允律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄永林，男，1977年12月12日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。被上诉人（原审被告）：顾金连，女，1983年9月16日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。被上诉人（原审第三人）：余勇，男，1974年5月29日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：胡昌林、周海鸣，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。上诉人金人创因与被上诉人黄永林、顾金连、余勇房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金人创上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人余勇一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，未能查明上诉人与黄永林、顾金连的房屋总价金额，仅引用房屋转让协议上的转让价格287962元，未将46万元的银行按揭贷款一并计算，房屋总价合计应为747962元。未能查明上诉人与黄永林、顾金连的房屋交易时间及条件，案涉房屋的装修及家具设备326000元均系上诉人装修及购置，误以为系黄永林、顾金连装修及购置，导致三被上诉人获利，严重损害上诉人合法权益。认定三被上诉人的房屋交易价为1006000元错误，扣除上诉人的装修款后实际房屋交易价只有68万元，根据被上诉人提供的完税证明足以证实该交易价低于上诉人与被上诉人的交易价6万元。2.一审据以认定上诉人同意黄永林、顾金连转让房屋的证据不足。3.一审在认定上诉人签署房屋买卖合同在先、占有及使用房屋在先、支付房屋买受款在先、实际使用房屋至今等事实的基础上，依然判定余勇对案涉房屋享有的债权具有优先性，属适用法律错误。4.一审判决使违反了房屋买卖合同、违背了诚实信用原则的被上诉人获益，并直接导致善良、守信的上诉人财产权利受到严重损害，变相剥夺了上诉人的居住权，违反了诚实信用、等价交换的基本法律原则前后矛盾。被上诉人黄永林、顾金连辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人余勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金人创向一审法院起诉请求：1.两被告履行双方所签订的《房屋转让协议书》，将昆明市官渡区新螺蛳湾中豪悦城9幢1单元2803号房屋（房屋面积：103.17平方米，售价为747967元）协助过户给原告，同时原告愿意将剩余房款266391元付给两被告；2.两被告向原告给付违约金149593.40元；3.本案诉讼费由被告承担。余勇向一审法院起诉请求：1.驳回原告的全部诉讼请求；2.确认第三人与被告黄永林、顾金连于2019年9月27日签订的《房屋买卖合同》、于2019年12月2日签订的《云南省二手房买卖合同示范文本》合法有效，被告黄永林、顾金连继续履行上述合同义务，协助将位于昆明市官渡区的房屋［不动产权证号为：云（2019）官渡区不动产权第××号，建筑面积为103.17平方米］过户登记至第三人名下；3.本案诉讼费由原告、二被告共同承担。一审法院认定事实：被告黄永林、顾金连为夫妻关系。2013年11月28日，被告黄永林出具《欠条》，主要内容为：今欠金人创买房款136862元。2014年3月18日，被告黄永林出具《欠条》，主要内容为：今欠金人创借现金30000元。备注2012年材料款21000元，2012年向金人创借现金4000元，2014年向金人创借现金5000元；房款的分期付款以实际付款计算为准。2014年4月17日，原告与二被告共同签订《房屋转让协议书》，与被告黄永林签订《债权债务抵消协议》。《房屋转让协议书》约定，二被告（乙方）将按揭购买的103.17平方米昆明市官渡区新螺蛳湾悦城小区9幢1单元2803号房屋转让给原告（甲方）；双方商定，该房屋的转让价格按房的建筑面积及房屋的内部情况定为287962元，此价格内包含房屋本身及附属设施设备的价格；该房屋过户产生的税收等费用由乙方承担。该套房屋的按揭贷款由甲方从签订本协议后按月进行支付，乙方购房时在中国工商银行按揭贷款460000元整的债务自签订本合同之日起转给甲方，甲方将对中国工商银行的还款账户按月支付该按揭贷款每月应还款的金额，也可一次性还清全部按揭贷款；乙方应在本协议生效后1日内将房屋交付给甲方；房屋交付甲方后，甲乙双方应当在甲方指定时间向当地房地产交易管理部门申请办理房屋买卖立契过户手续，将该房屋产权证办理到甲方指定自然人名下。乙方有义务在甲方提出与乙方办理房屋过户手续时配合甲方将房屋过户到甲方指定自然人名下，若在本协议签订生效后，未能在甲方指定时间办理过户手续，则以甲方提出办理过户手续的时间为起点，每逾期一日乙方向甲方支付合同总价款百分之三的违约金等。《债权债务抵消协议》约定，经原告（甲方）、被告黄永林（乙方）确认，乙方于2013、2014年拖欠甲方公司材料、借款款项共计327962元整至今未归还，甲方享有本款所示债权，乙方负有本款所示债务。甲乙双方于2014年4月17日签订购房转让合同，乙方向甲方转让乙方拥有所有权的房屋，合同价款为287962元整。甲方欠乙方2012年奖金40000元整。经双方协商一致，甲乙双方对债权、债务进行抵消，抵消金额为327962元整。待双方签署完毕，自本协议签订生效之后，协议第一条所示的债权债务（欠材料款327962元事项）归于消灭等。二被告认为，上述《债权债务抵消协议》和《房屋转让协议书》为被告黄永林私用公司材料款担心被处罚，而在原告的胁迫下签署的。黄永林2014年3月17日作出《收款收据明细》，记录了15笔款项合计161100元，并记载以上所有款项收据在2013年6月时都在我处，以上款项已收清，未缴公司在我处。2015年1月至2019年11月期间，原告向被告黄永林用于按揭贷款的银行账户中转账19万余元。上述《房屋转让协议书》签订后，二被告已交付房屋给原告实际占有。2019年9月27日，被告黄永林（甲方）和第三人（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落于官渡区，建筑面积为103.17平方米。房屋不动产权证号为云（2019）官渡区不动产权第××号。该房屋已设抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额380000元，抵押期限20年。甲方应于2019年11月11日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年11月15日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由甲方自行承担。今甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价价格为1006000元，包含房屋成交价及家具家电，装饰装修及配套设施设备等作价如下，该房屋成交价为680000元，该房屋家具家电装饰装修及配套设施设备等作价为326000元。乙方的付款方式为贷款，乙方于2019年9月27日以自行支付的方式向甲方支付定金36000元，乙方支付首付款时已支付的定金视为首付款的一部分，乙方与甲方预约还款当日将第一笔购房款380000元以自行支付方式支付甲方，乙方向商业贷款并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方监管账户，乙方拟贷款金额为450000元，甲乙双方应于过户当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同乙方从本协议约定的购房款中留存140000元作为物业交割保证金，该保证金乙方应于交房当日甲方前清所有水电物业欠费后以自行支付方式支付甲方，甲方收到乙方全部首付款后五个工作日内将房屋交付乙方。甲乙双方应当于2019年12月15日前共同办理网上签约手续，甲乙双方同意本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。甲乙双方协商一致，在2019年12月15日前共同前往相关机构办理税费缴纳手续，因一方不按合同约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付房屋总价款20%的违约金。甲乙双方应于2019年12月15日前或甲乙双方协商一致时间共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续等。上述合同签订当日被告黄永林收到第三人交的定金36000元。同日，被告黄永林（甲方）、第三人（乙方）与案外人昆明讯弛房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋交易服务合同》，约定甲乙双方共同同意，由双方共同委托丙方办理交易房屋的权属变更（“过户手续”）等相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、向房屋登记管理机关办理过户及协助办理过户手续有关的全部事项。委托丙方代办按揭贷款，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。丙方的收费标准为代为办理房屋按揭贷款等相关事宜的按揭贷款服务费共计4500元，乙方承担4500元，费用承担方应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付。2019年11月11日，第三人转账380000元给被告黄永林，被告黄永林出具收条给第三人。同日，被告黄永林向工商银行办理了个人住房贷款提前归还业务。2019年12月2日，被告黄永林（出卖人）、顾金连（出卖人）、第三人（买受人）、案外人昆明讯弛房地产经纪有限公司（房地产经纪机构）共同签订了《云南省二手房买卖合同示范文本》，约定出售官渡区楼房。该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为680000元。签订本合同时，买受人向出卖人支付首付款230000元。买受人以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款，总额为450000元，由买受人于2019年12月17日前，向银行申请办理贷款手续，双方应当于2019年12月17日前，提供办理贷款手续所需的资料。买卖双方定于12月3日正式交付该房屋。《云南省二手房买卖合同示范文本》进行了公证。2019年12月11日，税务局就涉案房屋开具了契税（纳税人为第三人余勇）9714.28元的发票，以及教育费附加费、增值税等税费（纳税人为被告黄永林）的发票40799.99元，并代开了第三人购买房屋加税合计680000元的发票。另查明，就二被告与第三人进行房屋买卖交易的情形，被告黄永林、第三人、证人朱某（案外人昆明讯弛房地产经纪有限公司星泽园店的工作人员）与原告及原告所经营公司的工作人员进行过沟通。2019年12月11日，原告向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于当日作出（2019）云0111财保454号民事裁定书，裁定查封登记在被申请人黄永林名下的位于官渡区房产（不动产权证号：云（2019）官渡区不动产权第××号）,查封期限为三年。原告交纳了申请费5000元。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与二被告签订的《房屋转让协议书》、原告与被告黄永林签订的《债权债务抵消协议》，二被告所举证据并不能证实系在胁迫的情况下所签订，故应为合法有效的合同，但因涉案房屋未进行变更登记，原告并不当然对房屋享有所有权。在原告知情情况下，二被告与第三人签订的《房屋买卖合同》《云南省二手房买卖合同示范文本》并无损害第三人的利益的情形，亦系合法有效的合同。上述合同均对各方当事人具有约束力，原告及第三人均对二被告享有请求权。据此，本案的争议焦点主要为原告与二被告签订的《房屋转让协议书》、第三人与二被告签订的《云南省二手房买卖合同示范文本》相比较，哪一方具有债权的优先权，更适于二被告继续履行办理不动产物权变更登记的义务。结合本案事实看，原告与二被告签订的《房屋转让协议书》签订在先，首付款按双方约定为抵债，原告长期根据合同约定每月偿还银行贷款，房屋已经交付给原告实际占有。第三人与二被告签订的《房屋买卖合同》《云南省二手房买卖合同示范文本》在后，第三人已支付了第一笔购房款，以此提前偿还涉案房屋的银行贷款，第三人与被告黄永林一同前往税务局交纳了房屋完税所需契税、费用，被告黄永林与第三人前往涉案房屋看房的事情已与原告公司的工作人员进行联系，且从双方通话看，该行为亦得到许可，第三人与二被告之间的房屋买卖关系为原告所知晓。结合本案现有证据，原告在知晓二被告同第三人进行房屋交易的时候并未提出反对意见，该情形也合理地使第三人以善意的意思表示继续与原告办理购房款交付、提前偿还银行贷款、税费缴纳等后续房屋买卖活动。即原告在知情后并未及时对第三人同二被告之间的房屋买卖行为提出异议或主张自己的权利，对第三人而言已可视为放弃合同履行的优先权。综合上述考虑，二被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》《云南省二手房买卖合同示范文本》继续履行为宜。据此，对于原告请求二被告履行《房屋转让协议书》过户义务的请求不予支持；且因原告与二被告签订的《房屋转让协议书》并未就过户时间进行明确，故对原告请求二被告支付违约金的请求亦不予支持。就第三人请求确定《房屋买卖合同》《云南省二手房买卖合同示范文本》合法有效，二被告继续履行上述合同义务的请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告金人创的诉讼请求；二、被告黄永林、被告顾金连与第三人余勇于2019年9月17日签订的《房屋买卖合同》、于2019年12月2日签订的《云南省二手房买卖合同示范文本》合法有效；三、被告黄永林、被告顾金连继续履行《房屋买卖合同》、《云南省二手房买卖合同示范文本》合同义务，协助第三人余勇办理昆明市官渡区房屋［不动产权证号为：云（2019）官渡区不动产权第××号］的产权变更登记手续。案件受理费22203元（原告金人创交纳15276元，第三人余勇交纳6927元），由原告金人创负担14565元，余款7638元退还原告金人创。财产保全费5000元，由原告金人创负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉人黄永林、顾金连履行双方所签房屋转让协议，将案涉房屋过户至其名下，并向其支付违约金的诉讼请求能否成立？本院认为，案涉房屋转让协议、债权债务抵消协议、房屋买卖合同、云南省二手房买卖合同均合法有效，对签约双方当事人均具有约束力。现上诉人主张其与黄永林、顾金连签订的房屋转让协议在先，支付房屋首付款在先，且房屋至今由其占有使用，故黄永林、顾金连应履行与其签订的房屋转让协议，将房屋过户至其名下。经审查，余勇与黄永林、顾金连签订的房屋买卖合同、云南省二手房买卖合同虽在上诉人与黄永林、顾金连签订的房屋转让协议之后，但考虑到黄永林、顾金连将房屋出卖给余勇时上诉人明确知晓，且对此未提出异议或主张自己的相关权利，余勇为此才与黄永林、顾金连办理了购房款支付、提前还贷赎证、缴纳税费等后续买房事宜。上诉人对黄永林、顾金连的卖房行为未明确提出反对意见，并在自己实际占有使用房屋的情况下配合余勇看房的行为，已可视为上诉人放弃了协议履行的优先权，加之二审中上诉人明确表示只要黄永林向其偿清所欠款项，其同意黄永林、顾金连出卖房屋，故一审结合各方当事人的真实意思表示及合同、协议履行情况，确认黄永林、顾金连继续履行与余勇签订的房屋买卖合同、云南省二手房买卖合同约定义务，协助余勇办理案涉房屋的产权变更登记手续，并对上诉人要求黄永林、顾金连履行协议过户义务、向其支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15276元，由上诉人金人创负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年十一月十二日法官助理陈志远书记员汪雪媛