安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3179号 上诉人（原审被告）：定远县广源房地产开发有限公司，住所地安徽省定远县定城镇双塘小区，统一社会信用代码91341125063636188Q。 法定代表人：郭义龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：，江苏朗华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王玉宝，男，1976年5月8日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。 原审第三人：李林菊，女，1976年7月14日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。 原审第三人：秦孟元，男，1985年3月20日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。 上诉人定远县广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）因与被上诉人王玉宝、原审被告李林菊、秦孟元合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院(2020)皖1125民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 广源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王玉宝的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由王玉宝负担。事实和理由：一、原审法院认定王玉宝按分房协议及委托书处分案涉房屋的行为系受广源公司的委托,其产生的法律后果由广源公司承担,却判决广源公司协助王玉宝将案涉房屋登记至李林菊、秦孟元名下,适用法律不当。既然原审法院已经认定王玉宝卖房是基于受托权限,那么广源公司与李林菊、秦孟元签订的购房合同的主体应当是广源公司和李林菊、秦孟元,而非王玉宝,王玉宝在合同签订过程中仅是履行委托事项,而非合同当事人,其签订合同的权利义务由广源公司承担而非王玉宝承担,在广源公司解除王玉宝的委托授权后,王玉宝已无受托权限,要求履行过户义务的权利人只能是李林菊、秦孟元而非受托人,即使广源公司需要将案涉房屋登记至李林菊、秦孟元名下,也是由广源公司直接予以办理,原审法院判决广源公司配合已被解除委托权限的王玉宝办理委托事项,严重侵害了广源公司的权利,违反了委托人对委托事项具有任意解除权的法律规定，明显错误。二、原审法院在根据案外人的申请已对案涉房屋采取查封措施后,仍然判决广源公司将案涉房屋登记至李林菊、秦孟元名下错误。在原审庭审过程中,案外人定远县康泰医院在诉讼过程中申请对案涉房产进行保全,原审法院于2020年8月17日作出安徽省定远县人民法院(2020)皖1125民初4695号之一民事裁定书,依法查封了案涉登记在广源公司名下的位于定远县定城镇幸福路北侧双塘金铺商业广场3幢103室的不动产,原审法院在已对案涉房屋采取查封措施,广源公司无法办理过户手续的情形下,仍然判决广源公司将案涉房屋登记至李林菊、秦孟元名下错误。 王玉宝、李林菊、秦孟元辩称，1.广源公司诉称的2019年10月8日解除委托在案涉房屋买卖行为之后，与涉案房屋无关。该事实已经被生效的（2019）皖11民终3054号民事判决认定，广源公司该上诉理由不能成立；2.广源公司上诉主张的保全行为属于轮候保全，王玉宝在本案已经对房屋实施了保全，保全在先，广源公司上诉主张的保全行为对案涉房屋不发生法律效力。请求驳回上诉，维持原判。 王玉宝向一审法院提出诉讼请求：1.判令广源公司履行2016年4月7日王玉宝和广源公司签订的分房协议书，配合王玉宝将双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东6一、二层房屋产权登记到李林菊名下；配合王玉宝将双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东3一、二层房屋产权登记到秦孟元名下；2.本案诉讼费、保全费由广源公司负担。 一审法院认定事实：广源公司于2013年3月注册登记成立，注册资本800万元，原法定代表人为王玉宝。王玉宝、郭义龙、李守波均是公司股东，郭义龙出资480万元持股比例60%，李守波、王玉宝各出资160万元持股比例各占20%。2016年4月7日，三股东经研究决定达成分红协议书，协议书约定：公司决定对剩余的房地产以实物形式作为公司利润对股东进行分配，分配比例按股东出资比例进行，房屋分配形式以抓阄的方式确定，房屋分配到三股东手后，由三股东自行处理，对外出卖或租赁等，三股东出售自己的房产时，出卖房屋总价的10%交给公司，由公司交纳相关费用，包括税费、过户等，结算时，多退少补。王玉宝分得了双塘金铺商业广场案涉3幢（又称3＃楼）东6一、二层，东3一、二层等处房屋。2016年8月25日三股东通过股东会决议：经本公司股东协商一致，同意将本公司房地产按2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容分别办理委托书（郭义龙、王玉宝、李守波分得的房地产分别由郭义龙、王玉宝、李守波当受托人，具体见2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容）公证。2016年8月25日定远县公证处对委托书进行了公证，其中委托王玉宝的委托书载明：“委托人广源公司受托人王玉宝委托人拥有如下房地产：……三、坐落于定远县的商业性用房……；现委托人欲将上述房屋出售或出租或到银行办理抵押贷款，现委托人全权委托上述受托人代为办理一切相关事项：1、代为办理银行抵押贷款一切相关手续，包括签订借款抵押合同、代办评估、测绘、办理他项权证等相关一切事宜；2、代为办理上述房屋出售的相关手续，包括签订上述房屋买卖合同、代办评估、测绘及过户登记、调阅房产档案、到税务部门办理纳税手续并代交税款或开具减免税证明等相关手续；...5、代缴房屋维修基金及代收房款的相关手续；6、代缴上述房屋在转让、出租过程中产生的各种税费及在相关文件上签字；7、代为办理房地产权更换、过户、土地使用权证的过户及房屋交接手续；8、代为办理上述房地产出售、出租、抵押贷款等一切相关事宜。受托人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件委托人均予承认，由此产生的法律后果由委托人承担。委托期限:自2016年8月25日起至2023年3月18日止。受托人有转委托权。委托单位：广源公司（公章）法定代表人：王玉宝二〇一六年八月二十五日。” 2017年3月18日，王玉宝（甲方）与秦孟元（乙方）签订购房协议，约定：“1.甲方将双塘金铺商业广场3#自东向西第3间卖给乙方，一、二层面积约81.86平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为82万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2.甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3.办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方秦孟元二〇一七年三月十八日”。 2017年3月19日，王玉宝（甲方）与李林菊（乙方）签订购房协议，约定：“1、甲方将双塘金铺商业广场3#自东向西第6间卖给乙方，一、二层面积约81.86平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为82万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方李林菊二〇一七年三月十九日”。 2017年8月9日，广源公司法定代表人变更为郭义龙。后因广源公司不协助办理过户手续，王玉宝遂提起起诉。 再查明，2019年7月2日，王玉宝将案涉的3幢东3一、二层，东6一、二层售卖给案外人朱春玲、杨飞，并办理了网签备案手续。后定远县不动产登记中心撤销了涉案房产网签备案。本案王玉宝及案外人杨飞、朱春玲遂向一审法院提起行政诉讼，要求撤销定远县不动产登记中心撤销网签备案的行政行为，一审法院依法受理，案号分别为：（2020）皖1125行初10号、（2020）皖1125行初12号、（2020）皖1125行初19号、（2020）皖1125行初20号。诉讼期间，本案王玉宝及杨飞申请撤回起诉，裁定准许撤回起诉【案号为（2020）皖1125行初10号】，其他三案经审理，分别作出（2020）皖1125行初12号、（2020）皖1125行初19号、（2020）皖1125行初20号行政裁定，均裁定驳回起诉，王玉宝及案外人杨飞、朱春玲不服上述行政裁定向安徽省滁州市中级人民法院提起上诉，上诉诉讼期间，王玉宝及案外人杨飞、朱春玲申请撤回上诉，该院裁定准许撤回上诉。 诉讼中，经王玉宝申请，一审法院作出（2019）皖1125民初1672号民事裁定书，已裁定对案涉房产进行了查封。王玉宝为此花费保费800元，保全费5000元。 一审法院认为，广源公司的股东为王玉宝、郭义龙、李守波。王玉宝与郭义龙、李守波签订的分房协议书系当事人真实意思的表示，并经股东会决议同意，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，已生效判决也确认该分房协议书有效，各方当事人均应按协议履行。2016年8月25日，三股东通过股东会决议，同意将广源公司的房地产按2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容分别办理委托书，并于同日进行了公证。该委托书经定远县公证处公证，系当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案王玉宝与李林菊、秦孟元房屋买卖事实发生在委托期限内，因此广源公司与王玉宝的房屋买卖之委托关系成立。王玉宝与李林菊、秦孟元签订的购房协议应视为王玉宝受广源公司委托代理而与李林菊、秦孟元签订。广源公司负有协助王玉宝将涉案房产产权登记到第三人李林菊、秦孟元名下的义务。故王玉宝及李林菊、秦孟元要求广源公司履行协议，配合王玉宝将诉争房屋产权登记过户到李林菊、秦孟元名下，符合法律规定，予以支持。 王玉宝另主张广源公司承担保费和保全费的诉讼请求，因保费系王玉宝向保险公司所交纳的费用，换取保险公司对保全财产的担保，而王玉宝不只能采取此担保方式，还可以用其他方式提供担保，故此费用并不必然发生，故对此不予支持。保全费属诉讼费用的范围，应由败诉方承担。 广源公司辩称“王玉宝与李林菊、秦孟元房屋买卖行为发生在授权范围和期限内，但王玉宝代为办理过户手续的受托行为尚未发生完成，广源公司已于诉前撤销了王玉宝的委托，其已不具备代为办理过户的委托权限，其诉请要求法院强制广源公司做出继续委托代为办理过户手续没有法律依据，也违反了委托人具有任意解除权的法律规定”。因王玉宝按分房协议书及委托书处分案涉房屋的行为系受广源公司委托，其产生的法律后果应由广源公司承担，故其辩称理由不能成立，不予采信。 另外，关于广源公司提出的因被告及案外人杨飞、朱春玲已提起行政诉讼，故撤销网签备案的具体行政行为存在被生效判决撤销的可能，进而直接影响本案的事实认定和法律适用的辩称，因王玉宝及案外人杨飞、朱春玲就相关行政案件提起上诉后又申请撤回上诉，故对此辩称不采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第四百零二条规定,判决:定远县广源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助王玉宝将双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东6一、二层房屋产权登记到李林菊名下；配合王玉宝将双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东3一、二层房屋产权登记到秦孟元名下。案件受理费80元，诉讼保全费5000元，计5080元，由定远县广源房地产开发有限公司负担。 二审中，广源公司提交了安徽省定远县人民法院（2020）皖1125民初4695号之一民事裁定书。证明：定远县康泰医院依法保全的案涉房屋，广源公司无法办理涉案房屋产权登记手续。王玉宝、李林菊、秦孟元质证意见：对该证据的真实性予以认可，但因在该裁定下发前，本案对案涉房屋已实施了保全措施，保全在先，故该保全行为对案涉房屋不发生法律约束力。本院认为，当事人对上述证据的真实性无异议，予以确认。但因该保全措施实施前，本案房屋已被一审法院根据王玉宝的申请实施了保全措施，本案保全措施实施在前，在后的保全措施不影响本案房屋产权的变更登记，故对该证据的证明目的不予采信。 当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，广源公司出具给王玉宝的委托书载明事项中约定：代为办理房地产权更换、过户、土地使用权证的过户及房屋交接手续。王玉宝根据该委托书在委托期限内将案涉房屋出售李林菊、秦孟元，王玉宝负有协助办理房地产过户手续等义务，而案涉房屋的产权登记在广源公司名下，王玉宝系根据广源公司的委托出售房屋，故一审判令广源公司协助王玉宝将案涉房屋产权登记到李林菊、秦孟元名下正确。广源公司认为其不负有协助王玉宝办理产权变更登记手续义务的上诉理由，不能成立。虽然广源公司后来解除了其与王玉宝的委托关系，但对解除委托关系之前王玉宝依据委托书所实施的民事行为，对广源公司产生法律约束力，故广源公司认为其已解除王玉宝的委托关系，不负有协助王玉宝办理相关委托义务的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 一审诉讼中，一审法院根据王玉宝的申请对案涉房屋实施了保全措施。广源公司二审所举证据证明在本案实施保全措施后，案涉房屋又另行被采取了保全措施。但因该保全措施发生在本案保全措施实施之后，该行为不影响案涉房屋产权变更登记，故一审判令广源公司将案涉房屋过户到李林菊、秦孟元名下并无不当。广源公司的该项上诉理由，亦不能成立，本院不予支持。 综上，广源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人定远县广源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二〇年十一月十七日 书记员  曹琰玲 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。