陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终12140号上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘彦良，男，汉族，1988年9月16日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:陈巧计，陕西莱锦律师事务所律师。上诉人西安西水置业有限公司（以下简称西水公司）因与被上诉人刘彦良商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初10232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人西水公司之委托诉讼代理人叶竞，被上诉人刘彦良之委托诉讼代理人陈巧计到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：刘彦良与西水公司签订了合同登记号为Y16082608的《商品房买卖合同（预售）》，约定刘彦良购买西水公司西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积81.99平方米，房屋总价款为587365元。该商品房层高3米，所在建筑总层数为25层，其中地上25层，地下**。合同约定的付款方式为公积金贷款，买受人应当在2016年4月20日前支付首期房价款237365元，余款350000元，向中国工商银行股份有限公司西安南关支行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件六关于装饰装修及相关设备标识的约定，交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第(三)款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：6、电梯，（1）蒂森克虏伯。合同第十六条（三）装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）（3）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）详见附件八第十一条约定。合同附件十二第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同附件十二第十一条对合同第十六条第（三）款第（3）种处理方式补充约定如下：出卖人交付使用的商品房的装饰装修及相关设备标准以附件四为准，但出卖人以同类、同等级的材质对附件四所列装饰装修及相关设备进行调整的，应视为符合交付标准。合同签订后，刘彦良按照合同约定向西水公司缴纳了全部购房款。刘彦良于2017年11月4日收房并办理了房屋交接手续。另查明，涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。西水公司为涉案房屋所在楼宇安装的是蒂森克虏伯制造的尚途电梯，该电梯经西安特种设备检验检测院检验合格。蒂森克虏伯电梯（上海）有限公司（以下简称蒂森克虏伯公司）出具证明，证明西水公司开发的西水•水岸阳光项目使用的电梯系其公司生产的电梯型号。刘彦良于2020年 1月15日起诉至西安市雁塔区人民法院诉称，2016年5月9日，刘彦良、西水公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定刘彦良购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号的西水水岸阳光第1幢1单元1702号房,总价款为587365元。合同约定，西水公司应当在2016年12月31日前向刘彦良交付符合合同约定的房屋。若逾期承担日万分之三的违约金。但西水公司至今仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合交房条件。2017年11月10日，因装修材料持续上涨在西水公司逾期314天时，刘彦良为降低损失无奈收房，但要求保留诉讼权利。西水公司未按合同约定安装蒂森克虏伯品牌电梯，而是安装了价格、质量、服务均比较低端的尚途品牌电梯。现双方就逾期交房违约金未达成一致赔偿意见，故刘彦良诉至法院，请求依法判令：1、更换与合同约定品牌不符的电梯；2、判令西水公司承担自2016年12月31日至刘彦良收房之日（2017年11月10日）314天逾期交房违约金54980元；3、要求西水公司承担2017年11月11日至实际交房之日的逾期交房违约金；4、判令西水公司承担本案的诉讼费。庭审中，刘彦良撤回了要求西水公司承担2017年11月11日至实际交房之日的逾期交房违约金的诉讼请求。西水公司辩称，一、涉案房屋实际于2017年11月4日转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，应当认定涉案房屋已于2017年11月4日实际交付，刘彦良主张该日之后的逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。二、西水公司曾告知刘彦良交房时间推迟至2017年8月，且已就此取得刘彦良的同意和谅解，属于双方协商一致对交房时间的变更。三、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至房屋实际交付之日并不构成迟延交房。四、刘彦良至今未缴纳大修基金，西水公司依法依约可以不向刘彦良交房，且不构成违约。五、刘彦良支付房款存在迟延，且至今未支付迟延付款违约金，西水公司有权拒绝向刘彦良交房，并要求刘彦良支付迟延付款违约金30元。六、刘彦良主张的逾期交房违约金过分高于其损失，依法应予调低。七、涉案房屋所在楼栋安装的电梯符合合同约定，刘彦良要求更换电梯没有事实依据和合同依据。八、西水公司代刘彦良缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用1908元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失（从2017年11月4日计至付清之日）应当从刘彦良的诉请中扣减。一审法院认为，刘彦良与西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于刘彦良要求西水公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故涉案房屋仍需取得建设工程竣工验收备案证明文件等才具备交付条件，西水公司至今未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备法律规定的交付条件，西水公司的行为已构成违约，应该承担违约责任。关于违约金的起算时间问题，双方合同约定的交房时间为2016年12月31日前，西水公司于2017年11月4日将房屋交付给刘彦良，按照合同约定，交付该商品房时，西水公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件。西水公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，刘彦良有权拒绝接收。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。后刘彦良已实际收房，即发生房屋交付使用的法律效力，故违约金应计算至自2017年11月4日。关于西水公司西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水公司西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，《商品房买卖合同》（预售）约定的逾期交房按日向刘彦良支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金，约定过高，该院酌情将合同约定交房之日起每日按照已付购房款的万分之三的标准降至每日按照已付购房款的万分之一的标准向刘彦良支付违约金。关于刘彦良请求更换西水公司安装的与合同约定品牌不相符的电梯一节，合同约定的电梯品牌为蒂森克虏伯，西水公司为涉案房屋所在楼宇安装的电梯系蒂森克虏伯制造的尚途电梯，符合合同约定，且该电梯经西安特种设备检验检测院检验合格，刘彦良主张电梯安全得不到保障不能成立，同时该电梯系公用电梯，更换需该栋楼宇所有业主一致同意才可，故刘彦良该项诉请不符合合同约定和法律规定，该院依法不予支持。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无证据佐证，故该项辩称该院依法不予采信。关于西水公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，加之西水公司至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，导致案涉房屋至今未达到交付条件，违约行为明显，故西水公司该项辩称该院依法亦不予采信。至于西水公司辩称代刘彦良缴纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域耗能费、电梯费、生活垃圾费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘彦良支付2017年1月1日至2017年11月4日止的逾期交房违约金18032.1元；二、驳回原告刘彦良的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1175元，减半后由西水公司负担587.5元。因刘彦良已预交，故西水公司应在履行判决义务时将其承担的案件受理费一并支付给刘彦良。宣判后，西水公司不服向本院提起上诉。上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、请求依法改判驳回刘彦良全部诉请；3、请求判令刘彦良承担全部诉讼费。事实与理由：一、刘彦良至今未缴纳首期房屋专项维修资金，其公司有权不向其交付房屋且不构成违约，一审法院对其公司该抗辩意见未予采纳错误，应予纠正。二、一审法院认定涉案房屋至今不具备法律规定的交付条件，系对法律规定和合同约定的“交房条件”错误理解，二审中应予纠正。三、涉案房屋在其公司向刘彦良发出收房通知之前已经具备合同约定的交房条件，刘彦良未按通知的收房时间前来收房，应由其自行承担不利法律后果，无权要求其公司承担通知的收房时间以后的延期交房违约责任。四、一审判决未予认定其公司与刘彦良协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法予以纠正。五、其公司一审中提交的证据足以证明涉案工程因不可抗力导致工期延误，但一审法院未予采信，实属错误。综上所述，请求依法改判。刘彦良辩称，西水公司的上诉理由不成立，西水公司曾在收房时打电话明确通知大修基金不用缴纳，且西水公司直到2018年的8月才提供了发票，现不具备交房条件。并且至今为止涉案房屋的房产证办不了，验收也不合格。故请求依法驳回上诉人的诉请，维持原判。。本院经审理查明，西水公司称涉案房屋于2019年通过消防验收。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与刘彦良签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得与法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为刘彦良未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与刘彦良就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，本案亦不存在因不可抗力导致延期交房的情形，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当。另一方面，违约金以弥补损失为主要目的，原审法院根据双方的履约情况及过错程度，按总房款日万分之一调低逾期交房违约金应属恰当。综上，原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元（西安西水置业有限公司已预交），由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二○二○年十一月九日书 记 员 张  伟