山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初9604号原告：济南寰宇商业运营管理有限公司，住所地济南市市中区二环南路**中海广场写字楼**，统一社会信用代码：91370100MA3C6R8Q31。法定代表人：罗亮，董事长。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：王锐，男，1986年8月4日生，汉族，自由职业，住济南市历下区。委托诉讼代理人：李汝亮，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟城东，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告济南寰宇商业运营管理有限公司（以下简称“济南寰宇公司”）与被告王锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告济南寰宇公司法定代表人罗亮的委托诉讼代理人冷梅傲雪，被告王锐的委托诉讼代理人李汝亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南寰宇公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《关于租赁【济南】中海环宇城购物中心【F3】层【L320】单元之房屋租赁合同》及《关于租赁【济南中海环宇城购物中心】【F2】层【203】号库房之房屋租赁合同》。2、依法判令被告向原告支付解除租赁合同违约金48960元且被告缴纳的租赁保证金29791.20元归原告所有。3、依法判令被告向原告支付中海环宇城购物中心【F3】层【L320】单元租金9104.52元、逾期支付租金的违约金12473.19元（暂计算至2020年6月30日）及自2020年7月1日至实际付清上述租金之日止的违约金（以租金9104.52元为基数，按日千分之五计算）。4、依法判令被告向原告支付中海环宇城购物中心【F2】层【203】号库房租金3840（暂计算至2020年6月30日）及自2020年7月1日至《关于【济南中海环宇城购物中心】【F2】层【203】号库房之房屋租赁合同》实际解除之日止的租金，并判令被申请人向申请人支付逾期支付租金的违约金（以上述租金为基数，按日千分之三计算）。5、依法判令被告自合同实际解除之日至向原告返还房屋之日按照租金的双倍向原告支付赔偿金。6、依法判令被告向原告支付水电费等能源费用共计1897.45元。7、依法判令被告向原告支付房屋恢复原状及整改等费用共计26465元。事实与理由：2016年7月15日及2019年8月13日，原被告双方分别签署了《关于租赁【济南】中海环宇城购物中心【F3】层【L320】单元之房屋租赁合同》及《关于租赁【济南中海环宇城购物中心】【F2】层【203】号库房之房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于中海环宇城购物中心F3层L320单元，计租面积为98平方米之房屋作餐饮经营之用，租赁期限60个月；以及被告承租原告所有的位于济南市市中区库房，计租面积为8平方米，租赁期限12个月。但合同履行期间，被告出现不按约定缴纳租金的违约行为，虽经原告多次催告拒不缴纳，给原告造成了严重的经济损失。原告济南寰宇公司变更诉讼请求第4项为，判令被告向原告支付【F2】层【203】号库房租金3840元（暂计算至2020年6月30日）及自2020年7月1日至库房租赁合同解除之日止的租金，并判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以上述租金为基数，按日千分之三计算）。变更第7项诉讼请求为，判令被告向原告支付房屋恢复原状及整改等费用共计26465元。被告王锐辩称：1、原、被告之间签订的房屋租赁合同系原告提供的格式合同，该合同中对于双方权利义务约定不对等，对被告显失公平。2、因原告未尽合同约定的促销推广义务，导致商场客流量严重不足，我方无法正常经营，合同目的无法实现，在2019年9月初多次向原告书面、电话、微信申请提前解除合同并闭店，但原告对此不理，在被告闭店后通过设置围挡将涉案商铺与商场隔绝开，扣留我方的设备、机器、工具等，并向我方索要高额的违约金，否则拒绝返还我方上述物品，导致上述物品至今仍在原告处存放。3、我方在原告处交纳了租赁保证金、质量保证金、装修保证金等各项预缴费用，合计99680.23元。原告主张合同解除，应将上述费用一并结算。4、涉案的房屋租赁合同对被告规定了特别多的违约条款，违约金约定明显过高，请求法院根据其实际损失情况予以调整。5、涉案的库房租赁合同系被告为实现房屋租赁合同的目的向原告租赁了涉案的场地作为库房使用，在原告与被告签订的场地租赁合同中鉴于部分有明确的表述，因此该库房合同系涉案的房屋租赁合同的附合同，另原告于2019年11月17日向被告发出房屋租赁合同解除通知书，追缴款项明细单中对于库房的租金、保证金、违约金均有明确的表述，因此库房合同与房屋租赁合同均于2019年10月份已经解除，我方将库房的租赁费用缴纳至2019年12月31日，原告应当按照我方实际使用的时间返还剩余租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、库房租赁合同、照片、房屋租赁合同解除通知书及邮寄快递单、欠缴能源费情况说明及明细、店内物品清单及物业见证书、工程承包施工协议书及装修恢复报价单、发票、付款凭证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的上述证据房屋租赁合同、库房租赁合同、房屋租赁合同解除通知书及邮寄快递单、欠缴能源费情况说明及明细、店内物品清单本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2016年7月14日，原告济南寰宇公司（出租方）与被告王锐（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于本市房屋，出租给被告用于餐饮经营，计租面积98平方米。租赁期限自2016年7月15日至2021年7月14日。2016年8月15日为被告开业时间。合同项下款项为包含增值税的款项。租金缴纳方式为固定租金+提成两者取高，固定租金标准为2016年7月15日至2017年7月14日期间租金为每月13935.60元，2017年7月15日至2018年7月14日期间租金为每月14700元，2018年7月15日至2020年7月14日期间租金为每月15680元，2020年7月15日至2021年7月14日期间租金为每月17640元。提成租金为营业额提成金额为该房屋每月累计营业额收入的9%，即2016年7月15日至2017年7月14日期间保底金额为每月8545.60元，2017年7月15日至2018年7月14日期间保底金额为每月9310元，2018年7月15日至2020年7月14日期间保底金额为每月10290元，2020年7月15日至2021年7月14日期间保底金额为每月12250元。被告在合同签署前支付管理费27871.20元作为租赁保证金，于开业前支付甲方1万元作为销售商品或提供服务的质量保证金。被告不按合同的约定将房屋交还原告或者因被告违约导致原告解除合同或被告擅自解除合同的，原告有权没收租赁保证金，作为对原告经营损失的弥补，并可以依据合同其他条款规定追究被告其他违约责任。质量保证金除保证合同期内被告对产品或服务质量问题的赔付外，合同终止3个月内，无任何消费者对被告的产品或服务进行投诉或申请退款等维权行为，原告自3个月届满之日起10日天内，将质量保证金全额退还。自租赁房屋交付之日起，被告应当承担并支付其使用水、电、燃气、热力（含热水、采暖）、通讯、网络、卫星电视等公用事业所产生的全部费用。被告未按照合同约定交付或补足租金、推广管理费、租赁保证金、质量保证金、公共事业费及其他费用的，自本合同规定付款届满日之次日起，应按照应付未付金额千分之五每日支付逾期付款的滞纳金。一方停业或将要停止其业务，足以导致合同目的无法实现的，另一方有权书面通知立即解除合同。被告违约导致原告解除合同或被告无合同约定的单方解约理由擅自解除合同，被告应向原告支付相当于三个月租金、推广管理费之和，作为对原告房屋空置期损失的弥补。原告可以出于对环宇城的商誉以及美观上的考虑，采取立即封闭租赁房屋，拆除广告灯箱等合理必要的措施。租赁合同终止之日起5日内，为被告向原告交付房屋期限。交还期内，被告应承担合同项下各项费用。被告将所有物品搬离租赁房屋，将房屋恢复原状，保持租赁房屋干净，整洁并经原告方书面认可后交还原告。被告交还期届满后，房屋内的物品、附属设施设备、装修装饰等未清空或拆除的，原告有权在公证机关的公证或者第三方（物业公司工作人员、本商场其他租户、其他第三方）的见证（包括但不限于采用摄像及拍照的方法）下，选择采用将该房屋的一切可移动物品搬离，该房屋之装修及附属设备/设施归原告所有，原告无须给予被告任何补偿。原告于2016年7月15日将合同约定的L320房屋交付于被告。2019年8月13日，原告济南寰宇公司（出租方）与被告王锐（承租方）又签订了《库房租赁合同》，约定原告将位于上述中海环宇城购物中心2层203房屋，出租给被告王锐存放经营货物，计租面积8平方米。租赁期限2019年8月18日至2020年8月17日，每月租金609.52元，增值税税金每月30.48元，被告按季度支付租金，首期租金提前30日缴付，之后预付三个月。合同签订5日内，被告缴纳相当于3个月租金1920元作为租赁保证金。租赁期限内，被告支付实际发生的水、电等能源费用。租赁期限届满时，在被告按照合同约定交还所租库房，并与甲方结清合同项下全部款项后，原告将租赁保证金全部无息退还被告。若因被告原因导致合同解除，原告有权不予退还，作为被告向甲方支付的违约金。被告未能按照合同规定的期限支付应付的租金、增值税税金、管理费及租赁保证金等费用的，每延迟一日，被告向甲方支付相当于应付金额千分之三的滞纳金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，合同自原告书面通知送达被告之日起解除。2019年8月18日为库房的交付日期。被告王锐使用上述租赁房屋经营桔梗铁板烧餐厅，2019年9月底停止营业。2019年10月17日，原告济南寰宇公司给被告王锐邮寄送达《房屋租赁合同解除通知书》，内容为双方在关于案涉L320房屋签订的《房屋租赁合同》履行过程中，王锐未按照合同约定按时足额支付2019年第四季度租金、管理费等各项费用，并于2019年10月1日擅自停止营业。按照《房屋租赁合同》约定构成严重违约。通知书送达之日起，双方签订的《房屋租赁合同》、补充协议及相关法律文件全部解除。请在2019年10月25日前，缴清所欠的费用（见附件追缴款项明细单）并按照《房屋租赁合同》约定的交还程序及交还标准将房屋如期交还。按照《房屋租赁合同》约定交还期满后，弃场或经催告后尚未搬离、拆除的任何装饰装修、设施设备、物品等的，均视为放弃了前述遗留物品的所有权，有权自行处理，由此产生的处置费，包括但不限于搬运费、保管费、仓储费等进行追偿。附件追缴款项明细单：1、预缴费用合计99680.23元，包括预缴租金47040元，（2019.7.1－2019.9.30），预缴租赁保证金27871.20元，预缴装修保证金1万元，预缴质量保证金1万元，预缴仓库租金2849.03元（2019.8.18－2019.12.31），预缴仓库保证金1920元。2、应缴费用合计155082.68元，包括应缴租金47040元，（2019.7.1－2019.9.30）、应缴仓库租金929.03元（2019.8.18－2019.9.30），违约撤场扣除租赁保证金27871.20元，违约撤场扣除仓库保证金1920元，店铺违约金47040元，仓库违约金1920元；围挡费用7465元，装修恢复费19000元，欠缴电费1682.95元，欠缴水费214.50元。3、合计商户应补缴55402.45元。该邮件于2019年10月18日签收。中海物业管理有限公司济南环宇城分公司给原告出具见证书，内容为因L3层L320[桔梗铁板烧]未按合同约定交还房屋，按照合同约定2019年11月28日11点至12点对店内物品进行了清点、搬运并封存，物品清单如附件所示。见证人陈某、李某1、刘某、李某2签名。原告主张封存物品存放于2层203库房。2019年11月15日，原告济南寰宇公司（甲方、发包人）与山东迪硕建筑工程有限公司（乙方、承包方）签订《工程承包施工协议书》，约定乙方承包甲方发包的中海环宇城项目桔梗铁板烧铺位拆除恢复及围挡安装工程。工程范围环宇城F3－320铺位场地恢复。合同总价为26465元，明细中包括拆除费15080元，恢复费11385元（消防恢复3920元、围挡安装7465元）。原告2020年7月3日支付山东迪硕建筑工程有限公司升级改造费15354元，于同年7月23日支付山东迪硕建筑工程有限公司升级改造费8900元。原告济南寰宇公司认可被告王锐缴存房屋租赁保证金、质量保证金、装修保证金共计49791.20元。于2020年3月19日收回2层203库房。本院认为，原告济南寰宇公司与被告王锐签订《房屋租赁合同》和《库房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方应遵循诚实信用原则，积极履行合同义务。原告依约将出租房屋和库房交付于被告使用，被告应按合同约定使用房屋和交纳相关费用。案涉出租房屋位于综合购物中心内，是否正常经营，对于整个购物中心的运营效果会产生一定影响。被告于2019年10月1日擅自将其经营的桔梗铁板烧店停止经营，致使L320店铺关闭的行为构成违约。原告于同年10月17日向被告邮寄送达解除合同通知书，被告于次日收到解除通知书后未提出异议，本院认定案涉合同于2019年10月18日解除。被告租赁的F2层203库房不是经营用房，其租赁目的是为被告租赁的F3层L320店铺经营提供仓储便利。原告在房屋租赁合同解除通知书中虽没有指明解除的合同包函库房租赁合同，但在要求被告缴清的费用中明确包函了仓库的租金、保证金、违约金，本院认定解除合同通知书的效力及于库房租赁合同。至合同解除之日，被告使用租赁房屋未支付的房屋租金，应支付给原告。原告要求被告支付L320房屋截止到2019年10月18日租金9104.52元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同虽已解除，但被告租用L320店铺的经营用品并未搬离，原告为减少双方经济损失，将经营用品封存于203库房，该库房的占用费，被告应当支付给原告，占用费参照租赁合同约定租金，原告自认203库房于2020年3月19日收回，要求被告支付203库房截止到2020年3月19日租金（占用费）1672.25元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，超过部分的诉讼请求，本院不予支持。被告使用租赁房屋和库房期间依约应支付所产生的水电等能源费，原告要求被告支付能源费1897.45元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。案涉房屋租赁合同约定被告交还房屋应当恢复原状，被告在解除合同后未自行拆除装修，恢复原状，原告为减少经济损失，将案涉L320店铺装修拆除恢复原状，支出各项费用26450元，从原告提供的施工明细内容看，装修拆除费用15080元被告应当支付给原告，原告要求被告支付的围挡安装7465元、消防恢复3920元不属于装修恢复项目，本院不予支持。原告济南寰宇公司确认被告王锐缴存房屋租赁保证金、质量保证金、装修保证金共计49791.20元，缴存保证金的目的就是担保租赁期间各项费用的履行，前述应支付的各项费用，应从保证金中扣减。违约金具有补偿性和有限度的处罚性，合同约定违约金的目的是担保债务履行，处罚违约人和补偿无过错一方所受损失，但不应超过履行合同的实际损失。租赁保证金是确保在承租人不履行合同时出租人不受租金损失，其目的也是为担保债务的履行。被告违约致使合同无法履行，原告要求被告支付违约金48960元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求确认被告缴存的保证金29791.20元归原告所有的诉讼请求；要求被告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求；要求被告支付合同解除之日至实际返还房屋之日双倍租金的诉讼请求，均属于加重处罚，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王锐于本判决生效之日起十日内支付原告济南寰宇商业运营管理有限公司租金9104.52元。二、被告王锐于本判决生效之日起十日内支付原告济南寰宇商业运营管理有限公司租金（占用费）1672.25元。三、被告王锐于本判决生效之日起十日内支付原告济南寰宇商业运营管理有限公司能源费1897.45元。四、被告王锐于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南寰宇商业运营管理有限公司违约金48960元。五、驳回原告济南寰宇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。上述第一至四项判决确定的给付款项，首先从被告王锐缴存于原告济南寰宇商业运营管理有限公司处的保证金49791.20元中扣减。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，由被告王锐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭庆军二〇二〇年十一月十六日书记员  周炜炜