河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4029号上诉人（原审被告）：南召县绿宝珍稀植物园，住所地南召县太山庙乡曹店村。代表人：黄保太，任经理职务。委托诉讼代理人：杨彦红，河南怡和律师事务所律师。委托诉讼代理人：易卫峰，河南怡和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仝振国，男，汉族，1970年12月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙银蕾，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亚洲，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原审被告：黄保太，男，汉族，1962年2月15日出生，住南召县。原审被告：张海胜，男，汉族，1973年5月18日出生，住南阳市卧龙区。上诉人南召县绿宝珍稀植物园因与被上诉人仝振国、原审被告黄保太、张海胜合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院(2019)豫1321民初4718号民事判决，提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南召县绿宝珍稀植物园上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不承担赔偿被上诉人损失120万元的责任；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定的事实与客观不符。涉案房屋一直没有办理产权过户登记是仝振国因家庭矛盾向上诉人提出暂缓办理，并不是因为房屋存在抵押。现有证据仅证明抵押发生于2017年，之前仝振国已实际取得房屋，也明知2013年12月31日南召县环保局对涉案房产项目作出行政处罚决定，2017年房产抵押也是征得仝振国同意。2.上诉人企业经营范围为苗木、花卉种植，所建房屋也是经政府批准的旅游项目，上诉人并不具备房地产开发资质，涉案房屋产权性质为私营房产，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定判决上诉人赔偿120万元损失，属适用法律错误。3.上诉人出售的房屋权属合法，也实际交付了仝振国，造成无法办理产权变更登记是政府行为所致，属上诉人不能预见、不能克服的客观情况，上诉人不应承担赔偿责任。且房屋在2019年12月以前一直由仝振国占有使用，物尽其用，仝振国并无损失。4.涉案房屋于2019年12月被南召县人民政府强制拆除，如造成仝振国不能继续使用的损失，应由南召县人民政府赔偿。仝振国辩称，答辩人从未提出因家庭矛盾要求暂不办理过户，相反多次要求上诉人办理。因房屋未经变更登记，所有权未发生转移，上诉人才会在未经答辩人同意下，将本应属于答辩人的房屋多次抵押。上诉人故意隐瞒房产已抵押的事实，致使答辩人已经没有可能取得涉案房产的所有权，造成答辩人极大经济损失。答辩人有权解除合同、要求上诉人返还购房款及利息、赔偿损失。上诉人所称房屋被拆除是由于不可抗力造成的理由不能成立，因涉及政府处罚问题都是由于上诉人自身原因，根答辩人无关，不能免除上诉人办证义务。原判事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。仝振国向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告订立的南召县绿宝珍稀植物园内19号楼房屋买卖合同；2、依法判令被告返还原告全部购房款200万元；3、依法判令被告赔偿原告损失300万元；4、判令由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：张海胜2009年7月31日在南召县太山庙乡曹店村设立个人独资企业南召县绿宝珍稀植物园，成立后在该植物园内开发建设了二十余套别墅及公寓，部分已对外出售，其中19号房屋房产证办理时间为2011年7月9日，建筑面积458平方米，所有权××为南召县绿宝珍稀植物园。2013年仝振国经人介绍购买了19号楼，2013年10月17日仝振国转账给南召县绿宝珍稀植物园200万元购房款，同年10月24日，张海胜向仝振国出具了收款收据，并加盖有南召县绿宝珍稀植物园印章。随后仝振国请人在房屋外种了树，大门刷了漆。2013年12月31日，南召县人民政府对南召县绿宝珍稀植物园作出行政处罚决定书，因被告的建设项目在饮用水水源二级保护区内建设，并且有污染物排放，被责令停止违法行为并处罚款三十万元。2019年12月11日、17日，南召县人民政府分别对南召县绿宝珍稀植物园作出限期拆除催告书及拆除违法建筑物决定书，以南召县绿宝珍稀植物园建筑物违反了《中华人民共和国水污染防治法》“在一级饮用水水源保护区内已建成与供水和保护水源无关的建设项目，在二级饮用水水源保护区内已建成的排放污染物的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭”的规定，对被告出售给仝振国的19号房屋决定拆除，并进行了强制拆除。另查明，2013年仝振国购买该19号楼房屋时，该房屋已被被告抵押，解封后于2017年10月30日，南召县绿宝珍稀植物园及张海胜将原仝振国所购买的19号房屋再次抵押给南阳市卧龙区农村信用合作联社，用于南阳市旺胜商贸有限公司向南阳市卧龙区信用联社借款900万元提供担保。2019年11月20日，经南召县市场监督管理局核准，南召县绿宝珍稀植物园负责人及投资人由张海胜变更为黄保太。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，仝振国向被告支付200万元购房款，有南召县绿宝珍稀植物园及张海胜出具的收款收据为证，系双方真实意思表示，双方之间房产买卖合同关系成立。合同成立后，仝振国请人在房屋外种了树，大门刷了漆，可视为仝振国已占有该房屋，但被告在仝振国不知情的情况下，擅自将已出售给仝振国的房屋抵押给了第三人，后房屋因违法被当地人民政府拆除，导致被告无法将房屋完成过户交付给仝振国。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记的，不发生效力，故本案房产的所有权未发生转移。现因双方之间的买卖合同因房屋已被拆除不能实际履行交付义务，故仝振国诉请解除合同，于法有据，予以支持。南召县绿宝珍稀植物园虽不是注册房地产开发企业，但其开发建设的房屋已向社会进行了销售，可参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。该规定第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”。南召县绿宝珍稀植物园及张海胜未经仝振国同意两次将房产抵押，是造成房屋无法完成交付导致最终无法履行合同的原因之一。被告辩称抵押房屋已告知仝振国无证据证实，不予采信。被告辩称仝振国因家庭原因要求暂缓办理过户登记，也无证据证实，不予采信。故仝振国诉请返还购房款及利息并赔偿损失，予以支持。因合同成立后仝振国已占有房产，故资金占用利息可从2019年12月17日房屋被拆除之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。仝振国诉请赔偿损失，结合被告过错、购房年限、不动产升值等情况及司法解释赔偿数额不超过购房款一倍的规定，被告应承担的仝振国损失酌定按购房款的60%计算。被告辩称张海胜不是适格被告主体，因南召县绿宝珍稀植物园系张海胜投资设立、长期经营的个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》的规定，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故尽管企业投资人变更，但在先投资人对外不能免除其经营期间所产生的债务的无限责任。因此，本案南召县绿宝珍稀植物园的财产不足以清偿仝振国债务时，其先后投资人即张海胜、黄保太均应以个人的其他财产承担连带清偿责任。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第124条之规定，判决：一、解除原告仝振国与被告南召县绿宝珍稀植物园之间订立的南召县绿宝珍稀植物园内19号楼房屋买卖合同。二、被告南召县绿宝珍稀植物园于本判决生效起三十日内返还原告仝振国购房款200万元，并赔偿原告损失120万元；三、被告南召县绿宝珍稀植物园于本判决生效之日起三十日内支付原告仝振国购房款200万元的利息，自2019年12月17日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。四、被告南召县绿宝珍稀植物园财产不足以清偿上述二、三项债务时，被告张海胜、黄保太以个人其他财产负连带清偿责任。如未按生效法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46800元，保全费5000元，共计51800元由三被告承担35800元，其余16000元由原告承担。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人主张涉案房屋一直没有办理产权过户登记是仝振国因家庭矛盾向上诉人提出暂缓办理，另称2017年房产抵押也是征得仝振国同意，仝振国予以否认，上诉人无证据证实，故该事实不能成立。不动产物权的转移，自完成相应的变更登记时发生效力。涉案房屋并未过户登记至仝振国名下，故所有权仍归上诉人所有。现房屋被南召县人民政府强制拆除，相关风险及法律后果应由上诉人承担，上诉人所称仝振国应向南召县人民政府主张损失赔偿的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。造成房屋长期未办理过户登记的原因是上诉人在房屋出售时，隐瞒房屋已抵押的事实，又于2017年擅自将房屋再次抵押。该行为显属违约，故上诉人主张合同不能履行是因不可抗力的意见，本院不予支持。由于上诉人的违约，仝振国虽支付了购房款，却不能取得房屋所有权，合同解除后的损失客观存在，上诉人应予赔偿。原审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，酌定按购房款的60%计算仝振国损失，该处理较为公平，本院予以确认。综上所述，南召县绿宝珍稀植物园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由南召县绿宝珍稀植物园负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 刘建华审判员 李 舸二〇二〇年十一月三日法官助理娄理书记员李松