江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5320号 原告：夏厚平，男，1956年11月17日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：马宁，男，1963年3月26日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：刘应深，南京联宇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：栾琪，系马宁妻子。 原告夏厚平与被告马宁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏厚平，被告马宁及其委托诉讼代理人刘应深、栾琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏厚平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告所签订的协议，被告归还原告南秀村6号的居住权；2、判令被告恢复共享公堂大门及水、电、下水设施的原状，使原告在公用区域有做饭、卫生等生活位置；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2004年9月10日签订的《公房居住权转让协议》，未取得房屋管理部门认可（该房是民国建筑，房主在台湾，由房管部门代管，现行规定不可交易）。依据原、被告签订的《公房居住权转让协议》第二条的约定“如因甲方个人原因要回住房，不论乙方住多少年，全额退回转让费”，原告愿按协议的精神支付贰万元转让费给被告，收回住房。1986年该房由原告单位调剂分配给原告的福利房，此房为二层砖木结构，上下各三间呈“品”字型，一楼东南方向是进屋大门，东面一间是合用的公堂，共用电表、水池和下水道设备，当时公堂原告除了通行外，朝东靠墙有窗的一面约3平方米的面积，摆放灶具、桌凳等基本的做饭和就餐用途，现窗己被被告改成大门，原大门被被告改成自家进出独门。原告与被告是同一楼的邻居关系，原告因孩子长大成人，11.5平方米的居室生活不便，搬至现居住地。被告与原告商议，要求原告转让居住权，双方达成协议。因双方都知该房屋无法过户，所以在转让价格和解除协议条款上都作了考量，留有充分余地。2018年11月1日原告被江苏省人民医院确诊为：“前列腺恶性肿瘤”，一是想原告在世时解决此事，不遗留纠纷给后人；二是该房屋距省人民医院、鼓楼医院很近，方便就医治疗。于是从2019年8月起多次与被告协商解除协议，均未果。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告马宁辩称：原告的诉讼请求已无事实依据。原、被告于2003年4月29日订立公房居住权转让协议，原告将案涉房屋使用权转让给被告，转让费2万元，2004年9月10日，双方又签订一份公房居住权转让协议，转让费还是2万元，并约定由于过户困难，甲方不得要回住房。协议签订后，双方交接了案涉房屋，被告一家（六人）居住在案涉房屋至今。在此期间，房屋产权单位鼓楼区房产经营公司已知与原告的租赁关系变更为被告，并每年向被告收取公房租金。被告认为双方已履行完毕的公房使用权转让协议，原告在16年后反悔，其原因是公有住房经出租人同意可以转让使用权，鉴于公房转让使用权的转让费已接近市场价格，原告自感吃亏。但案涉房屋当时的转让费也是按照当时的商品房价格约定的，原告以未取得房屋产权单位同意为由，要求返还房屋使用权是在履行合同中不诚信的行为。原告以未经产权单位同意为由的诉讼请求，只能导致合同效力发生争议，合同可能会被确认无效。法律规定，经出租人同意，承租人可以转让给第三人，原租赁关系继续有效，即本案承租证继续有效。被告是案涉房屋的合法承租人，案涉公房转让协议是被告取得占有使用的依据，原、被告双方变更租赁关系承租人后，产权单位或管理单位应当在六个月内提出明确异议，而鼓楼区房产经营公司没有提出异议，被告合理合法的已被法律应认可的承租人。由于原告已失去案涉房屋承租人的地位，其诉讼请求无支持的依据，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2003年4月29日，夏厚平作为甲方，马宁作为乙方，签订《公房居住权转让协议》，约定：甲方因南秀村6号公房面积太小（11.5平方米），无法居住，乙方也因居住不便，经双方协商达成如下转让协议：一、甲方将南秀村6号公房居住权转让给乙方，乙方给付甲方转让费贰万元整（过户费由乙方自理）；二、乙方先行给付甲方壹万元整，剩余壹万元在2004年5月31日前给付，住房证暂由甲方保管，待乙方支付完款再给乙方过户；若乙方付款发生困难或其他变故，中止本协议，必须按每月贰佰伍拾元支付甲方房租费，并赔偿甲方违约金伍佰元整（从先行支付的壹万元中冲抵，剩余款返还给乙方，若壹万元抵充租金已完，甲方有权收回房屋，中止本协议）。三、如过户发生困难或乙方未过户，甲方不得随意要回住房，十年内如发生拆迁，甲方如能得到补偿款，必须从补偿款中返还百分之六十给乙方，十年后返还百分之五十。四、2003年5月至2004年5月公房租金暂由甲方代付，待乙方支付剩余款时一并付给甲方。未尽事宜双方协商解决。本协议一式两份甲乙双方各执一份，签字生效。协议下方手写部分写明“4.29马宁给壹万；7.16周维华给壹万（马宁的妈），共计收到贰万元整，办过户未成周维华壹万又退还；5.25退还给马宁柒仟叁百陆拾元，改租一年每月220×12=2640元”。 2003年8月25日，原告夏厚平作为甲方，被告马宁作为乙方，签订《租约》，约定：一、甲方将南秀村6号二楼公房租给乙方马宁，每月租金贰佰贰拾元整，预付一年房租计贰仟陆佰肆拾元整；二、租期一年2003年5月1日至2004年4月30日止；三、一年后如若不租，必须提前一个月通知房主，到期交付钥匙，清空房屋还给甲方；四、原《公房居住权转让协议》中止，壹万元押金，扣除一年房租贰仟陆佰肆拾元整，剩余部分柒仟叁百陆拾元已退还乙方，无纠纷争议。马宁在租约尾部书写有“钱已收到柒仟叁百陆拾元整”字样。 2014年9月10日，夏厚平作为甲方，马宁作为乙方，签订《公房居住权转让协议》，约定：甲方因南秀村6号公房面积太小，无法居住，乙方也因居住不便，经双方协商达成如下转让协议：一、甲方将南秀村6号公房居住权转让给乙方，乙方给付甲方转让费贰万元整。甲方收款后，应将公有住房租赁合约交乙方。（房证号码：古房字第204139）。二、由于过户困难，甲方不得要回住房。（如因甲方个人原因要回住房，不论乙方住多少年，全额退回转让费。乙方自付公房房租，其它非甲方个人原因，包括因公拆迁或台湾老房主收回该房等，不适用该条款），十年后拆迁，以甲方的名义得到补偿款，甲方应从补偿款中返还百分之五十给乙方。三、乙方如遇特殊原因中止本协议，甲方按租房处理，从贰万元转让款中每月按贰佰伍拾元抵冲房租（公房房租由乙方支付），并扣减违约金伍佰元整，剩余款返还给乙方。四、十年内如发生拆迁变故，按租房处理，每月贰佰贰拾元整（公房房租由甲方支付），从转让费中扣除，剩余部分返还乙方。未尽事宜双方协商解决。本协议一式两份甲乙双方各执一份，签字生效。 审理中，原告夏厚平提交了：1、缴款收据，证明原告向南京市。当时房管员给原告打电话，案涉房屋有2019年10月到2020年6月，共计8个月房屋未交，让原告去交；2、公有住房租赁合约，证明案涉房屋是原告向鼓楼区房产经营公司承租的，原告是合法承租人；3、江苏省人民医院门诊治疗申请表，证明原告于2018年4月被诊断为恶性肿瘤，需要治疗，案涉房屋距离医院较近，方便原告就诊，原告想尽快解决案涉房屋问题；4、照片，证明被告将原来的窗户改造为门，原告的房子一层和二层，被告将公堂大门也进行改造；5、南京市职工（离休、退休、退职）伤亡丧葬、抚恤金审批表，证明当时前妻去世，小孩上学，被告对房屋进行改造，原告并没有精力去处理这些事情，当时就没有就过问这些； 6、房屋照片以及改动前后对比图，证明2020年7月24日下午去案涉房屋进行拍照，房屋已经进行了改造，要求回复原状；7、2020年7月23日房管局因为欠租要原告过去，要求原告写的情况说明。 审理中，被告马宁提交了：南京市房管部门直管公房租金收据（2011年7-8月、2017年1-12月），证明被告一直在缴纳案涉房屋租赁费用，提交的是部分收据，有的收据未找到。另外案涉房屋原租赁公约在被告手上，但现在被告妹妹那里，上面写的是原告名字，当时签过合同后原告就将租赁证交给了被告，后来原告又去补办的租赁证。 审理中，原告夏厚平主张根据协议第2条，原告根据自身原因要求解除合同，退给被告2万元。个人原因是因为原告生了重病，患了癌症。被告马宁不同意解除案涉合同，认为原告依据的理由是未取得房管部门认可，但事实上被告是承租人，房管部门也认可被告是承租人。另案涉房屋现在市场价值是30多万元，这是原告要回房子主要的动机。 本院认为，夏厚平与马宁于2004年9月10日签订的《公房居住权转让协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 关于夏厚平要求解除合同的问题。针对双方签订的《公房居住权转让协议》转让的系公房承租权或是公房居住权，原、被告双方意见不一。对此，从日常经验法则来看，双方如果转让的是居住权，就不会在协议中约定“由于过户困难，甲方不得要回住房”，且夏厚平此前也未向马宁主张收取过租金。结合双方在签订协议前就过户问题进行数次协商，夏厚平收取马宁转让款2万元后，马宁一直居住在案涉公房且向相关部门缴纳房租至今的事实，可以认定夏厚平与马宁之间于2004年9月10日达成的合意为转让公房承租权更符合客观事实。现夏厚平主张根据协议第二条，要求解除案涉协议，依据不足，且有违诚信原则，本院不予支持。故对夏厚平要求马宁归还案涉公房的居住权，恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告夏厚平的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告夏厚平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐小菲 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  宋小雨