云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初2296号原告：李维达，男，1979年4月26日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：赵佳梅、张弦（实习），系云南振润律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南恒宸房地产开发有限公司（以下简称“恒宸公司”）。法定代表人：司天兵。住所地：云南省嵩明县。委托诉讼代理人：张伟明，系云南云子宇靖律师事务所律师。特别授权代理。原告李维达与被告恒宸公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵佳梅、张弦（实习），被告的委托诉讼代理人张伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李维达诉称：2013年2月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：被告将位于昆明市嵩明县杨林工业开发区《云南恒宸标准化厂房》5栋2层的房子卖给原告，房权证号分别为：嵩明县字第20132093-××1、20132094-××号、20132095-××号、20132096-××号、20132097-××号、20132098-××号、20132099-××号、20132100-××号、20132102-××号、20132104-××号、20132106-××号、20132108-××号。双方约定的价格为2034945元。合同签订时，因被告房屋并未办理相关证件，经原、被告协商一致，变更了《房屋买卖合同》第三条的支付100万元购房首付款的支付时间，即履行时间变更为被告取得房产证，并将房产证复印件交给原告后7日内支付购房首付款。2013年10月19日，被告取得涉案房屋的房产证。2013年11月25日，被告将房产证复印件交给原告后，原告按照约定在7日内（2013年11月29日）向被告支付了首付款100万元的购房款。原告履约后，被告未按约履行配合原告办理过户等相关手续。经过原告多次催促，被告不配合原告办理过户，也不向原告退还购房款。经原告前往嵩明县不动产登记中心查询，涉案房屋已经于2014年1月21日被被告抵押给案外人，且目前涉案房屋已被昆明市中级人民法院查封，合同已经不能履行。根据相关法律规定，被告之行为已经严重违约，合同目的已不能实现。现诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.被告退还原告的购房款100万元，并向原告支付购房款利息至本息还清之日止（利息按银行同期贷款利率计算，自2013年11月30日起算暂计至2020年8月12日利息为352,308.22元）；3.被告向原告支付10%房屋总价款的违约金，即203,494.5元；4.同时向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告100万元；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。被告恒宸公司辩称：1.合同不应解除，应继续履行。合同明确约定了原告付清房款后，被告再将案涉房屋过户给原告。本案中的原告一直没有将案涉款项付清，首付款也是延期了九个月后才付；2.因为本案中原告一直存在违约，其要求被告承担违约责任是不当的。同时原告在主张利息后，又主张违约的损失，显然是一种重复主张，请求法庭依法予以驳回；3.本案的合同目的并非是不能实现，被告一直在与原告进行协商，将房产交付原告，但原告拒绝接受，并拒绝与被告协商后续的处理；4.本案中合同解除的原因应归责于原告，因为原告没有按约在30日内支付房款；5.即使依法认定被告存在违约，本案中的违约金约定过高，请求法庭依法调整。经审理，本院确认如下法律事实：2013年2月22日，案外人高语尧代表被告恒宸公司与原告签订《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），并加盖恒宸公司印章。合同第一条约定：甲方（恒宸公司）自愿将坐落在昆明市嵩明县杨林工业开发区《云南恒宸标准化厂房》5栋2层（建筑面积616.65㎡）办公楼卖给乙方（李维达）,附房产证复印件及该房产位置图；房权证号分别为：嵩明县字第20132093-××1、嵩明县字第××号、嵩明县字第××号、嵩明县字第××号、嵩明县字第××号、嵩明县字第××号、嵩明县字第××号、嵩明县字第××号、嵩明县字第××号、嵩明县字第××号、嵩明县字第××号、嵩明县字第××号。第二条约定：房地产及附属建筑物总价2034945元；第三条约定：乙方在签订本合同七日内向甲方支付房款100万元，剩余1034945元于签订合同后6个月内付清（如因乙方在6个月内未办理好公司相关证照，将顺延付款时间）；第四条约定：甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；第五条、办理房产证手续产生的有关税费由乙方承担。第六条约定：乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款手续；第七条约定：本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付总房款10%的违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约。合同签订时，被告未取得房产证而未按合同约定提供房产证复印件及位置图。合同签订后，原告未按约在合同签订七日内向原告交纳房款100万元。2013年10月19日被告向原告提供涉案房产证复印件，原告提供2013年11月29日被告向原告出具的100万元购房首付款收据证实首付款于该日转账支付给被告，被告对收据的真实性认可，原、被告均不能提供转款凭证及收款财务凭证。原告主张，其支付100万元后已催办被告交房及过户，但未提交相应凭证，被告也不认可。2020年3月4日，原告就本案向本院起诉，后以双方协商为由撤诉。2020年7月21日，经原告查询得知，2014年1月21日涉案房屋已被抵押给案外人昆明五新华立矿业有限公司。2020年7月16日，涉案房屋被昆明市中级人民法院查封。为此原告方向本院起诉。以上事实，有原、被告的陈述，房屋买卖合同、收据、房屋房产证复印件、嵩明县房产管理所办公室档案摘抄表、（2020）云0127民初428号民事裁定书等证据在卷予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，双方当事人的合同合法有效。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，涉案房产已抵押给他人且现被司法机关查封，被告已无法履行涉案房产的交付义务，原告据此主张解除房屋买卖合同，依法有据，本院予以支持。原告主张被告退还购房款、支付占用购房款期间的利息、支付违约金及购房款一倍的赔偿款，本院认为，首先，原、被告在签订购房合同时，房产证尚未取得，合同约定的房产证复印件原告也未见到，合同上载明的房产证号是否真实还未查明，原告就与被告签订购房合同，有违常理；其次，原、被告虽然对在卷的被告出具给原告的100万元购房款收款收据予以认可，但原、被告双方均未能提供该款转账支付的凭证及被告收取款项的公司财务凭证，因此该100万元是否实际支付无法证实；再次，原、被告签订购房合同近七年，且原告主张已向被告交付购房款也已近六年，却无证据表明原告向被告主张过交付房产、办理登记过户，或者主张退还购房款，有违常理。综上，本院认为目前无充分证据证实该合同已实际履行，故对原告主张退还购房款并支付占用购房款期间的利息、支付违约金及购房款一倍的赔偿款，证据不足，本院不予支持。综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李维达与被告云南恒宸房地产开发有限公司于2013年2月22日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、驳回原告李维达的其他诉讼请求。案件受理费27,246元，减半收取13,623元，由原告李维达负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  李春雷二〇二〇年十一月十三日书记员  聂鹇霁