江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终9795号上诉人（原审被告）：苏州开心房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇鹤溪路**明珠广场****。法定代表人：李君，总经理。委托诉讼代理人：高振丹，江苏蓝之天事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐中秋，男，1989年7月27日出生，汉族，住山东省苍山县兴明乡徐皇路村**，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：周盟，江苏诚茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉路，男，1988年9月7日出生，汉族，住，住江苏省阜宁县/div>上诉人苏州开心房产经纪有限公司（以下简称开心经纪公司）因与被上诉人徐中秋、李玉路房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2020)苏0507民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。开心经纪公司的上诉请求：撤销一审判决，改判开心经纪公司承担合同不能履行40%的补充赔偿责任，并不退还佣金。事实和理由：开心经纪公司在签订合同时多次询问李玉路房屋是否有查封和抵押的情况，李玉路故意隐瞒房屋被查封，一审判决开心经纪公司承担40%的补充赔偿责任没有法律依据。徐中秋二审辩称，开心经纪公司应向徐中秋返还收取的佣金，并对李玉路双倍返还定金义务承担连带或补充责任二审。徐中秋向一审法院起诉请求：一、解除《苏州市存量房买卖合同》。二、李玉路双倍返还购房定金40000元。三、开心经纪公司对双倍返还定金承担连带责任。四、开心经纪公司退还13460元佣金。一审法院认定事实：2019年12月2日，徐中秋（买受人）与李玉路（出卖人）、开心经纪公司（居间方）签订《苏州市存量房买卖合同》1份，约定李玉路通过开心经纪公司，自愿将苏州市相城区出卖给徐中秋，该房登记建筑面积：114.56平方米。该房屋其它所(共)有权证状况为出卖人保证该房屋没有其它所(共)有权证。该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权。出卖人应于2020年04月25日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。该房屋(包括物品清单中明确的房屋附属物品)的价款为人民币1326000元，买受人实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款。房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款具体支付方式约定为下列贷款支付，买卖双方约定于2020年01月15日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，且买受方贷款应于2020年04月01日前审批通过，买受方不得以任何形式为银行放款设置障碍，否则承担本合同第五条的约定承担违约责任。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款(按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款)打入资金托管帐户。贷款款项由买受人委托贷款银行直接支付至资金托管指定帐号，具体放款日期以银行放款时间为准。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持原有的状况。买卖双方约定房屋交付日期为房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起1日内。基于中介方在甲、乙双方签约之时已提供行情分析、相关税费说明、网上配对、带客看房、潜在买方配对、价格协调、文本合同拟定、交易流程咨询说明服务，买卖双方按约定向中介方支付中介费用。在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任。本合同未尽事宜，买卖双方应当在本合同附件一内协商约定补充协议，补充协议内不得约定与本合同内容相抵触的条款。本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，选定的提示性部分的文字、添加的补充性部分的文字与其它固定部分的文字具有同等效力。本合同连同附件一式叁份，具有同等法律效力，买方、卖方、中介方各执一份。本合同自买、卖双方及中介方签订之日起生效。为交易手续之便，甲、乙双方均同意中介方依本合同约定的内容在苏州市区存量房网上买卖管理系统进行合同备案，无需另行签订网签草签合同。李玉路在出卖方处署名、徐中秋在买受人处署名、开心经纪公司在居间方处加盖其公司合同专用章，但无经办人署名。同日，李玉路作为出卖人(甲方)与买受人(乙方)徐中秋签订《补充协议》1份，约定：鉴于甲乙双方就坐落于苏州市相城区的房屋签订了存量房买卖合同，合同约定的成交价为人民币1326000元。现经双方友好协商，达成如下协议：1、乙方支付甲方上述房屋交易首期款人民币：20000元。该笔款项乙方具体支付如下：X。乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。2、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币：1346000元整。3、本补充协议为履行存量房买卖合同的不可分割的组成部分，系双方真实意思表示，甲乙双方确认本协议一经签订，即不可撤销。4、…。5、甲方承诺交易房屋产权登记满两年，为甲方家庭在江苏省范围内唯一一套住宅。若由于甲方承诺不实导致税费增加的，则多出税费由甲方承担。6、…。7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本协议与存量房买卖合同约定不一致的，以本协议为准。李玉路在出卖人处署名、徐中秋在买受人处署名。当日，李玉路出具收据1份，明确其收到徐中秋支付的定金共计人民币20000元。另李玉路向徐中秋、开心经纪公司出具共同共有人同意出售承诺书1份，载明“坐落于苏州市相城区共有人何秀共同共有，现由于其不能到场签字，本人代其在经纪有限公司居间下签订关于上述房屋之《苏州市存量房买卖合同》及相关文件。本人承诺所签之协议及相关文件均是本人及共同共有人经过共同商议之后的真实意思表示，协议中载明的相关权利义务本人及共同共有人均予以认可。若不履行该协议，本人愿承担协议中的违约责任。另查，2019年12月2日，徐中秋与开心经纪公司签订了房地产经纪佣金确认书，确认徐中秋应付开心经纪公司佣金人民币13460元。2019年12月2日，李玉路与开心经纪公司签订了房地产经纪佣金确认书，确认李玉路应付开心经纪公司佣金人民币16000元。又查，位于苏州市相城区的不动产登记簿查询记录载明：权证号：苏（2018）苏州市不动产权第7008248号、权利人：何秀/李玉路、共有权人何秀、李玉路、共有方式：共同共有、他项权证号：1、（2018）苏州市不动产证明第7005855号、担保范围全部、债权数790000元、债务履行期限：2018年4月12日起至2048年4月12日止、2、（2018）苏州市不动产证明7010207号、担保范围全部、债权数190000元、债务履行期限：2019年5月7日起至2027年5月7日止。另于2019年10月11日被苏州市相城区人民法院查封，查封结束日期为2022年10月10日；于2019年10月17日被阜宁县人民法院查封，查封结束日期为2022年10月16日；于2019年12月5日被苏州工业园区人民法院查封，查封结束日期为2022年12月5日；于2020年4月16日被阜宁县人民法院查封，查封结束日期为2023年4月15日。审理中，徐中秋、开心经纪公司确认徐中秋已向开心经纪公司支付居间佣金人民币13460元。以上事实，由徐中秋提供的身份证明、人口信息、企业信用信息、《苏州市存量房买卖合同》及附件、《补充协议》、房地产经纪佣金确认书、承诺书、定金收据、不动产权证、不动产登记簿查询记录及当事人陈述附卷佐证，法院予以认定。审理中，徐中秋称，其在贝壳平台上看到的涉案房屋，是由开心经纪公司挂在网上的。在2019年12月2日之前的半个月徐中秋即与开心经纪公司联系，房产经纪人葛庆英在签合同之前十天左右即带徐中秋看了房屋，其间也碰到过李玉路。2019年12月2日晚上，开心经纪公司人员组织徐中秋、李玉路双方到开心经纪公司办了手续，签了合同。期间，开心经纪公司人员问过李玉路的涉案房屋是否有查封和抵押，李玉路说有买房子的时候的抵押，其他没有，并称合同签好之后，抵押要解押之后过户房产。开心经纪公司人员即未再问李玉路，也未要求其提供其他材料。双方讲好价格等事宜后，开心经纪公司中介拟定合同，双方签订合同。徐中秋即用支付宝付了2万元定金。当时开心经纪公司向徐中秋要中介费，徐中秋第二天付13460元给开心经纪公司。徐中秋依开心经纪公司要求提交个人资料，户口本等资料。2020年1月12日，开心经纪公司人员致电给徐中秋，称有事情跟徐中秋说，要徐中秋至其公司。当日下午5点钟左右，徐中秋与一同事一起至开心经纪公司，公司人员告知徐中秋涉案房屋被查封了，无法交付过户。当时中介人员对徐中秋称是签合同之后被查封的。徐中秋即要求解约，并双倍返还定金。后经开心经纪公司联系，李玉路于2020年3月份曾到开心经纪公司，但其不同意双倍返还定金，只愿意返还定金。协商未成双方即离开了。后，徐中秋联系李玉路，有时其不接电话，偶尔接一次电话，都是敷衍。徐中秋找开心经纪公司要求退佣金，其公司人员称要等单子结束，具体等法院判决。故起诉了。徐中秋认为现涉案房屋被多次查封，且有两个抵押，故涉案合同无法继续履行，故要求解除合同。因致解除合同的根本原因在李玉路，故要求李玉路双倍返还定金。开心经纪公司是居间方，以促成双方房产交易的完成而收取佣金，在三方签订苏州市存量房买卖合同之后，很快徐中秋就李玉路知房屋无法交易的事实，随后开心经纪公司的工作人员虽口头答应返还佣金，但是一直没有返还。徐中秋之所以愿意向开心经纪公司支付居间服务费，是相信其具有房地产居间领域的专业知识，能够提供优质的居间服务及房屋买卖相关业务咨询服务。不仅应当促成双方签订该房屋买卖合同，而且应该在可预见的情况下促使双方签订能够顺利履行的房屋买卖合同。本案中明显开心经纪公司未履行其应尽的义务，收取的佣金应当在徐中秋李玉路知房产不能交易时就返还。开心经纪公司在居间过程中存在重大过错，应该对李玉路双倍返还定金义务承担连带责任，理由一，开心经纪公司作为专业的房地产居间服务机构，有能力也有义务查清涉案房屋的权属，包括他项权及查封状况，并如实告知徐中秋。但开心经纪公司未全面履行该义务。本案中徐中秋未收到任何的书面风险告知。本案中存量房买卖合同中无任何房地产经纪人员签名。故要求开心经纪公司对李玉路返还徐中秋双倍定金承担连带责任，并返还全部佣金。经质证，开心经纪公司对徐中秋陈述事实经过无异议，但认为在2020年1月中介公司跟徐中秋只是说签好合同之后开心经纪公司才知道是房子被法院查封了，并未讲是在签合同后被查封。另徐中秋陈述也证明了当时签合同的时候苏州市相城区确问过李玉路涉案房有无抵押、查封。是李玉路在刻意隐瞒。现开心经纪公司也联系不到李玉路，且开心经纪公司向法院也起诉了李玉路，要求其支付佣金。开心经纪公司认为徐中秋所陈述的开心经纪公司的义务，没有法律依据。依徐中秋陈述的内容可以看出，开心经纪公司对于涉案房屋买卖初审已经尽了告知和说明的义务，当时已经询问过李玉路当时房屋存在的问题，李玉路在签订合同时刻意隐瞒事实。在合同中约定李玉路对出卖房的权利作出了承诺，在合同上已经进行了约定。故开心经纪公司不应该承担责任。本合同在开心经纪公司的促成下签订，合同真实有效，开心经纪公司收取佣金也是合法有效。在2020年3月份的时候三方确实谈过一次，开心经纪公司只是说等李玉路处理好了之后，再谈佣金的事情。故认为应该先处理徐中秋和李玉路之间的合同关系，再处理佣金事宜。故请求驳回徐中秋对其诉请。审理中，徐中秋、开心经纪公司均明确在商谈签订合同时，李玉路出示了涉案房屋的不动产权证，且将不动产权证交付给开心经纪公司人员。一审法院认为，徐中秋、李玉路于2019年12月2日签订了《苏州市存量房买卖合同》，但现查涉案房屋存在抵押及被法院查封，且部分发生在2019年12月2日前，此情形致该合同无法继续履行，合同目的无法实现，徐中秋要求解除该合同的请求，符合法律规定，予以支持。徐中秋要求李玉路双倍返还定金的请求，合法有据，予以支持。开心经纪公司系专业房屋中介机构，拥有专业人员、设备、专门的网络系统，并根据其服务收取佣金，对其提供的信息理应承担充分的、谨慎的审查及核实义务，本案中其只是口头询问了李玉路关于涉案房屋的所有权情况，但未进一步核实就房屋产权情况包括是否存在被查封等情形进行核查，显系在提供居间服务过程中未及时履行信息审查职责及如实报告义务。尽管造成徐中秋损失的根本原因在于房屋出卖人李玉路违约，但是开心经纪公司在本次交易过程中违反了居间方应尽的义务，存在上述违约行为，故除应返还徐中秋13460元中介服务费外，还应就如李玉路不能返还双倍定金造成徐中秋的损失部分承担补充赔偿责任。综合开心经纪公司在提供居间服务过程中的违约情况，法院酌定开心经纪公司在李玉路返还40000元履行不能的情况下承担40%的补充赔偿责任。开心经纪公司履行补充责任后，有权向李玉路追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决：一、徐中秋、李玉路、开心经纪公司于2019年12月2日签订的《苏州市存量房买卖合同》解除。二、李玉路于判决生效之日起十日内返还徐中秋双倍定金共人民币40000元。三、开心经纪公司在李玉路返还40000元履行不能的情况下承担40%的补充赔偿责任。四、开心经纪公司于判决生效之日起十日内返还徐中秋居间佣金人民币13460元。五、驳回徐中秋的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为568.5元，由李玉路负担348.5元，开心经纪公司负担220元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：李玉路在与徐中秋签订房屋买卖合同时，隐瞒了出售房屋已经被苏州市相城区人民法院查封的情况，合同已无法继续履行。李玉路的行为构成违约，应当向徐中秋双倍返还定金。开心经纪公司是专业房屋中介机构，对李玉路委托其出售房屋的产权情况应当全面核实，确定房屋可交易才能挂牌。开心经纪公司未能尽到核查义务，导致徐中秋合同目的不能实现具有过错，一审判决其承担李玉路不能返还部分40%的赔偿责任并无不当。综上所述，开心经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1137元，由上诉人苏州开心房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二〇年十一月十二日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。