湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初3483号原告：张雄风。原告：黄晓红。共同委托诉讼代理人：赖华辉，湖北獬志律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘佳，湖北獬志律师事务所实习律师。被告：武汉金鸿科技产业有限公司。法定代表人：何齐勇，总经理。委托诉讼代理人：闵寿池，湖北诚明律师事务所律师。被告：武汉凯斯林信息科技有限公司。法定代表人：杨俊恺，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：程丛文，湖北忠三律师事务所实习律师。第三人：武汉合一信源资产投资管理有限公司。法定代表人：卢红梅，总经理。委托诉讼代理人：卢国涛，男，公司员工。原告张雄风、黄晓红与被告武汉金鸿科技产业有限公司（以下简称金鸿公司）、武汉凯斯林信息科技有限公司（以下简称凯斯林公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，本院依职权追加第三人武汉合一信源资产投资管理有限公司（以下简称合一信源公司）参加诉讼。原告张雄风、黄晓红的共同委托诉讼代理人赖华辉、刘佳，被告金鸿公司的委托诉讼代理人闵寿池、被告凯斯林公司的委托诉讼代理人杨浩、程丛文，第三人合一信源公司的委托诉讼代理人卢国涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雄风、黄晓红向本院提出诉讼请求：1、判令被告金鸿公司、凯斯林公司连带返还购房款65,000元；2、判令金鸿公司按定金罚则承担20,000元赔偿责任；3、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告张雄风、黄晓红系夫妻关系，二人于2019年6月13日与被告金鸿公司签订《认购书》，约定以价款645,818元购买被告金鸿公司位于武汉市东西湖区合一星光天地楼盘X号房屋，并当场支付20,000元定金。2019年6月20日，两原告又支付45,000元，由凯斯林公司就上述合计65,000元出具收据，同日还刷卡两次分别支付105,000元、185,817元，由被告金鸿公司出具收据。上述款项合计380,050元。后原告无法办理银行贷款，又得知案涉房屋被查封，被告金鸿公司于2020年6月24日向原告返还部分购房款315,050元，但两被告均拒不返还剩余购房款65,000元。上述售房行为系两被告共同完成，且分别收取购房款、出具收据，应承担连带责任。被告金鸿公司辩称，1、原告张雄风、黄晓红与本公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，支付了首付款290,817元及办证费用24,233元，但双方已经解除了上述协议，我公司亦退还了全部315,050元，双方之间再无争议；2、原告张雄风、黄晓红提出的诉求与我公司无关，张雄风、黄晓红与我公司及我公司及被告凯斯林公司之间就诉称款项未签订合同，该款项65,000元也并未汇入我公司账户。我公司并未授权被告凯斯林公司收取任何费用，根据收据显示，被告凯斯林公司收取的费用并非购房款，原告要求我公司退还无事实依据；3、我公司为“盛世财富企业非法吸收公众存款案”（以下简称盛世财富案）的关联公司，我公司资产已被公安机关查封，但盛世财富硚口区办案接待工作专班（以下简称盛世财富工作专班）确定了审前处置原则，关联公司财产的处置均为合法。被告凯斯林公司辩称，1、我公司并非案涉房屋的开发商，仅为代理销售商，原告主张我公司承担退还款的连带责任既无法律依据，又无事实依据。本案应由金鸿公司及合一信源公司承担返还购房款、违约赔偿的连带责任；2、我公司系受合一信源公司和金鸿公司的委托代理销售“合一星光天地”项目并收取原告的信息服务费，我公司从中收取的费用基本上全部用于销售活动，仅有五万余元的留存。我公司同样是受害者，过错责任全部归于合一信源公司和金鸿公司；3、原告诉请中要求我公司承担连带责任，而连带责任的承担需有具体的法律规定，我公司作为代收人并无过错，不应承担连带责任。第三人合一信源公司述称，我公司与被告凯斯林公司之间没有任何合同关系，也没有委托该公司收取任何费用，对其收取原告65,000元并不知情。我公司与金鸿公司系资产委托处置关系，所有资产处置均受盛世财富工作专班的监管，我公司未收取任何款项。本院经审理认定事实如下：一、张雄风、黄晓红与金鸿公司签订及履行“万安科技产业基地二期”房屋买卖合同的情况。张雄风、黄晓红系夫妻关系。2019年6月20日，金鸿公司（出卖人）与张雄风、黄晓红（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东X），合同约定张雄风、黄晓红购买金鸿公司投资建设的位于武汉市东西湖区吴家山农场一大队万安科技产业基地二期X号房，房屋建筑面积为54.96平方米，房屋总价580,817元，买方于2019年6月20日前一次性支付首付款290,817元，其余价款办理贷款。关于交房期限约定，出卖人应当在2019年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人未按约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。张雄风、黄晓红在合同上签字后，金鸿公司收回合同签章，但尚未向张雄风、黄晓红交付签章后的合同。黄晓红于2019年6月13日通过微信扫码向“薄荷之翼”支付20,000元，于2019年6月20日通过售楼部现场POS机刷卡支付45,000元，两项合计65,000元，凯斯林公司出具一份收据，载明金额为65,000元，收款方式为“微信+POS机”，事由为“合一·星光天地X号房”。同日，黄晓红还支付了105,000元、185,817元，后于2019年7月30日支付24,233元，上述款项合计315,050元，均由金鸿公司出具收据。因案涉房屋被查封，张雄风、黄晓红申请办理银行贷款未果，金鸿公司亦未向其交付案涉房屋，张雄风、黄晓红向金鸿公司申请退房退款，金鸿公司于2020年6月24日退还315,050元。二、凯斯林公司代理销售案涉房屋的情况2019年5月30日，合一信源公司向杭州仁X营销策划有限公司武汉分公司（以下简称X武汉分公司）出具一份《进场确认函》表示，金鸿公司系其全资控股子公司，由于合一信源公司、金鸿公司与X武汉分公司签订的《合一·星光天地销售代理合同》用印需要相关部门审批，时间较长，但分销推广工作急需开展，特允许X武汉分公司自即日起进场销售且向客户收取信息服务费，进场所有条款与《合一·星光天地销售代理合同》约定一致。此后，X武汉分公司即与武汉房X咨询管理有限公司、武汉盛X房产经纪有限公司、武汉浙X信息咨询有限公司签订多份《仁信地产·2019年度分销合作协议》，约定X武汉分公司授权上述公司作为分销渠道代理商，并约定了佣金结算方式。凯斯林公司与X武汉分公司互认为关联公司，共同开展房屋销售的策划、推广、签约等活动。凯斯林公司与X武汉分公司的各分销公司于2019年6月进场开展销售工作，期间已向工作人员发放了佣金等。三、与本案交易相关联的事实。因盛世财富案，武汉市硚口区政府设立了盛世财富工作专班。2018年4月27日，武汉市丰X房地产开发有限公司、深圳新X资产管理有限公司、武汉万X有限公司（甲方）与合一信源公司(乙方)签订《资产转让总协议》，约定双方已于2018年1月10日签订《购买资产意向协议》，甲方资产因涉盛世财富案被公安机关查封、冻结。双方签订本协议后，各项资产的权利人再分别与乙方或乙方指定的第三人签订三份子协议，包括《深圳X资产管理有限公司与合一信源公司关于金鸿公司之股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》）等；本次交易的商业目的为甲方快速回笼资金，用于盛世财富案的返还，乙方取得上述资产处置权后自行处置，销售处置资产所取得的销售款应支付至甲、乙双方约定的托管银行账户；本协议签订之日起20个工作日内，甲方将金鸿公司的全部股权转让给乙方并完成股东及其它工商变更登记，乙方若未依约支付首期交易价款一亿元并提供企业担保函、银行保函的，本条款约定无效，乙方应退还金鸿公司全部股权；乙方迟延支付交易价款超过60日的，甲方可以单方解除本协议或子协议。协议还约定了申请司法机关解封的条件、限制及流程等其他内容，各方当事人均在协议上盖章。协议签订后，2018年5月8日，金鸿公司的全资控股股东由深圳新X资产管理有限公司变更为合一信源公司，其法定代表人由何齐勇变更为刘X。因合一信源公司未能依约支付相应的交易价款，故2019年11月8日，金鸿公司的全资控股股东又变更为深圳新X资产管理有限公司，法定代表人亦变更为何齐勇。案涉房屋所属的万安科技产业基地二期系金鸿公司名下资产，自2016年2月起被武汉市公安局硚口分局刑事查封至今。本院认为，本案应系商品房买卖合同纠纷，原告张雄风、黄晓红与被告金鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东X）已成立生效，对双方均具有法律效力。合同履行过程中，原告张雄风、黄晓红共计支付380,050元，其中首付款及办证费用合计315,050元付至被告金鸿公司，其余款项合计65,000元付至被告凯斯林公司。审理中，被告凯斯林公司辩称，原告张雄风、黄晓红未提交加盖其公司公章的收据原件，且部分款项的收款方无法在交易明细中显示，不能证明该公司收取了原告65,000元。本院认为，根据被告凯斯林公司提交的证据中多份分销佣金对账单、提成明细等中显示，关于张雄风、黄晓红的信息登记为“签约总价645,817元、付款方式按揭、首付款金额355,817元、实到金额645,817元”，该信息中签约总价及实到金额645,817元与案涉《武汉市商品房买卖合同》中约定的房屋总价580,817元差额即为65,000元，结合上述情况，对原告张雄风、黄晓红提交的交易明细及收据复印件可以采信，对被告淘房天下公司的该节辩称意见，本院不予采纳。后因不可归责于原告张雄风、黄晓红的因素，导致原告申请银行贷款未果，故原告张雄风、黄晓红向被告金鸿公司申请退房退款，且被告金鸿公司未提出异议并确已退还了其收到的全部款项315,050元，应视为双方之间签订的《武汉市商品房买卖合同》实际已经解除。一、关于被告金鸿公司、凯斯林公司应否连带承担剩余65,000元返还责任的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，案涉商品房买卖合同解除后，原告张雄风、黄晓红有权收回全部已付款项。依据案涉商品房买卖合同的约定，案涉房屋首付款290,817元，原告张雄风、黄晓红一次性支付后，剩余款项办理银行贷款，该首付款金额与被告金鸿公司实际收取及退还的款项金额（扣除办证费用）一致，可认定被告金鸿公司返还了依约应予返还的全部款项。而剩余65,000元系被告凯斯林公司实际收取并在收据上加盖本公司公章，就该笔款项，被告凯斯林公司主张系第三人合一信源公司授权其关联公司X武汉分公司收取的代理销售房屋的佣金并提交《合一·星光天地项目渠道销售服务合同》、《进场确认函》予以证明，本院认为，《合一·星光天地项目渠道销售服务合同》上仅有X武汉分公司盖章，合一信源公司及金鸿公司均未盖章确认，不予采信，《进场确认函》的真实性可以采信，但其内容中约定了由购房人向代理销售方支付佣金，属于合一信源公司与X武汉分公司之间约定了涉及他人利益的事项，该事项已超出购房人在房屋买卖活动中应负担的付款义务，且原告张雄风、黄晓红系通过放置在售楼部现场的二维码、POS机等支付房款，对其有部分款项付至被告凯斯林公司并不知情，被告凯斯林公司据此直接向原告张雄风、黄晓红收取65,000元费用，无事实和法律依据，应予返还，其因销售房屋应取得的佣金可另行主张。被告凯斯林公司未及时向原告张雄风、黄晓红退还上述款项，应承担相应责任。对原告张雄风、黄晓红要求被告金鸿公司、凯斯林公司连带返还65,000元的诉讼请求，本院在被告凯斯林公司承担返还责任的范围内予以支持，超出部分不予支持。二、关于被告凯斯林公司实际收取的20,000元是否适用定金罚则的问题。原告张雄风、黄晓红于2019年6月13日在案涉房屋售楼现场扫码支付20,000元，该款项实际由被告凯斯林公司收取且出具收据，结合审理中查明的事实可认定该款项应为被告凯斯林公司收取的佣金。原告张雄风、黄晓红在审理中提交一份《认购书》，其中约定原告张雄风、黄晓红向被告金鸿公司支付20,000元作为认购房屋的定金，后期签订《武汉市商品房买卖合同》时自动等额转为购房款。该《认购书》上无被告金鸿公司公章，且被告金鸿公司对此不予认可，原告张雄风、黄晓红后续履行《武汉市商品房买卖合同》时已依约支付了全部首付款，该笔20,000元并未抵作房款，综上本院对该《认购书》不予采信，对原告王培喜要求被告金鸿公司适用定金罚则赔偿20,000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告武汉凯斯林信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张雄风、黄晓红退还65,000元；二、驳回原告张雄风、黄晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费963元，由被告武汉凯斯林信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钱嫚二〇二〇年十一月二十四日书记员  李麟