福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初3380号 原告:中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地福建省晋江市青阳曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。 负责人：陈立新，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈铁锋，男。 委托诉讼代理人：陈丽莉，女。 被告：孙新华，男，1969年7月16日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：晋江市明鑫房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道沟头村，统一社会信用代码91350582764071597C。 法定代表人：林荣峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴正仁，福建臻晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁雅珊，福建臻晟律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司晋江分行（以下简称建行晋江分行）与被告孙新华、孙秀君、晋江市明鑫房地产开发有限公司（以下简称明鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，后因被告孙秀君下落不明，本案依法转为普通程序，组成合议庭审理。建行晋江分行于2020年8月21日向本院提出撤回对被告孙秀君起诉的申请，本院经审查于2020年9月4日裁定予以准许。本案于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告建行晋江分行的委托诉讼代理人陈铁锋、被告明鑫公司的委托诉讼代理人吴正仁、丁雅珊到庭参加诉讼，被告孙新华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行晋江分行向本院提出诉讼请求：1.孙新华、孙秀君偿还贷款本金270807.9元及利息、罚息、复利11370.75元（暂计至2020年3月27日），及至2020年3月28日起至实际还款日止相应的利息、罚息、复利（按合同规则计算）；2.孙新华、孙秀君立即配合办理位于晋江市××街道××路××幢××号住房【房屋所有权证号：晋房权证梅岭字第2××4号】的房屋权属抵押登记手续，抵押权人设定为建行晋江分行；3.上述抵押登记手续办妥后，或孙新华、孙秀君逾期未办理抵押登记的，请求判令建行晋江分行对上述所涉房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.明鑫公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。审理过程中，建行晋江分行将诉讼请求变更为：1.孙新华一次性偿还尚欠建行晋江分行的贷款本金235371.33元，利息、罚息、复利1928.39元（暂计至2020年8月31日），及自2020年9月1日起至实际还款止相应的利息、罚息、复利（按合同约定规章计算）；2.明鑫公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。事实与理由：建行晋江分行与孙新华、孙秀君、明鑫公司于2013年6月9日签订一份编号为2013年建泉晋个房借字964号的个人住房借款合同，约定由建行晋江分行向孙新华、孙秀君提供个人住房按揭贷款390000元及借款利率、借款期限、违约责任等内容。该笔贷款由被告孙新华、孙秀君所有的位于晋江市××街道××路裕福康城ＣＤ幢1405号住房提供抵押，明鑫公司为此提供阶段性担保，保证期间自借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行晋江分行核对无误、收执之日止。合同签订后，建行晋江分行依约发放了贷款，该笔贷款于2028年7月1日到期，但孙新华自2018年5月起未能依合同约定按时足额偿还借款本息，截至2020年8月31日，被告尚欠原告贷款本金235371.33元，利息、罚息、复利1928.39元（暂计至2020年8月31日）（其中：晋江市明鑫房地产开发有限公司于2018年12月20日代偿本息22327.24元），构成违约，建行晋江分行有权要求其立即归还全部借款本息及相关费用。 孙新华未作答辩。 明鑫公司辩称，1.明鑫公司承担的是阶段性的保证，因建行晋江分行的原因怠于办理正式抵押登记手续，应视为约定的阶段担保解除条件成就，明鑫公司的阶段性保证责任应视为终结。案涉房产已于2014年办妥房屋权属证书，未能及时办理正式抵押登记过错在于建行晋江分行，因建行晋江分行的过错使阶段性担保的解除条件不能成就，按合同法规定应视为解除条件成就。2.根据物权法的规定，建行晋江分行可以就孙新华、孙秀君共有的裕福康城CD幢1405房产拍卖、变卖所得优先受偿，其主张明鑫公司承担连带责任没有事实和法律的依据。根据物权法第一百九十四条第二款规定，债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位，或者变更抵押权的，其他的担保人在抵押权人丧失优先受偿权利的范围内，免除担保责任。本案中抵押人是孙新华和孙秀君，但是建行晋江分行已经放弃了对孙秀君的起诉，免除了孙秀君的抵押权，因此明鑫公司也可以在相应范围内免除担保责任。 建行晋江分行围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.个人住房借款合同，以证明建行晋江分行与孙新华、孙秀君、明鑫公司签订借款合同的事实；2.个人贷款支付凭证，以证明建行晋江分行依约发放贷款，转入孙新华指定账户的事实；3.房屋预告登记证明，以证明案涉房产已办理抵押权预告登记的事实；4.中国建设银行个人贷款对账单，以证明孙新华的还款明细及欠款事实；5.初始登记办妥通知单、办理不动产登记通知单，证明案涉房屋已办妥初始登记，以及明鑫公司已通知孙新华办理房屋权属登记证明的事实；6.房屋所有权证书，以证明案涉房产已经办妥权属证书；7.不动产登记申请表，证明孙新华、孙秀君在2018年12月26日向建行晋江分行提交申请提交不动产登记申请表。 明鑫公司对证据1-5的三性均无异议，但是个人住房借款合同可以证实孙秀君和孙新华都是抵押人，对于证据6，该房产证在2016年已经取得，但是建行晋江分行拖延到2018年才去办理抵押手续，存在过错，是建行晋江分行以不正当的方式阻却了解除担保条件的成就，因此应该视为条件已成就，免除担保责任，对证据7该份证据为复印件，真实性由法院依法认定。 明鑫公司未向本院提交证据。 本院认为，孙新华未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利。建行晋江分行提供的证据1-6，经明鑫公司质证均无异议，形式来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，均予以确认。建行晋江分行提交的证据7与本案没有关联，不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月9日，建行晋江分行与孙新华、孙秀君、明鑫公司签订了一份编号为2013年建泉晋个房借字964号的个人住房借款合同，建行晋江分行为贷款人，孙新华为借款人和抵押人，孙秀君为抵押物共有人，明鑫公司为保证人。合同约定孙新华向建行晋江分行借款39万元用于购买位于晋江市××街道××路××幢××号住房，借款期限180个月，还款方式为按月等额本金还款，贷款利率以个人住房公积金贷款基准利率为准，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率于每年的1月1日调整；对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，罚息利率按借款利率上浮50%计算；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息即构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期；明鑫公司作为保证人为前述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、补偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。2013年7月1日，建行晋江分行依约向孙新华指定的账户发放39万元，但孙新华未能依约还款，自2018年5月21日开始逾期。建行晋江分行依约从明鑫公司的账户中扣划代偿款共计22327.24元。截至2020年8月31日，尚欠建行晋江分行借款本金235371.33元及利息、罚息、复利1928.39元。 另，案涉房产已办理房屋所有权证【房屋所有权号：晋房权证梅岭字第2××4号】。 本院认为，建行晋江分行与孙新华、孙秀君、明鑫公司签订的个人住房借款合同，系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，依法应予保护。建行晋江分行依约提供借款，孙新华未能依约按期足额还款，建行晋江分行有权依约要求孙新华提前归还全部借款本息并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。本案中，案涉房产仅办理了抵押权预告登记，至今尚未办理抵押登记手续。根据个人住房借款合同第三十六条第一款的约定，案涉房屋已办妥正式抵押登记，是双方所约定的唯一的可以解除保证人保证责任的条件。目前案涉房产尚未办理正式抵押登记，保证人仍然应当继续承担保证责任。明鑫公司因承担保证责任而代偿的款项可依法向孙新华追偿。本案中办理抵押登记的合同义务人系孙新华，而非建行晋江分行，明鑫公司未能提供证据证实系因建行晋江分行怠于办理导致案涉房屋的正式抵押登记未办妥，因此其辩称建行晋江分行恶意阻却而应视为解除担保的条件已成就、应免除其保证责任的意见，缺乏依据，不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定,债权既有物的担保又有人的担保,有约定的，债权人应按照约定实现债权。本案个人住房借款合同十二条第五款第二项明确约定，“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”。因此，对明鑫公司主张建行晋江分行撤回对抵押物共有人的起诉应免除其相应保证责任的抗辩意见，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十六条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告孙新华应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司晋江分行借款本金235371.33元及相应的利息、罚息、复利（其中暂计至2020年8月31日的利息、罚息、复利为1928.39元，另自2020年9月1日起至实际还清全部款项之日止的利息、罚息、复利按双方合同约定和中国人民银行有关规定计付）； 二、被告晋江市明鑫房地产开发有限公司对被告孙新华所负上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后（含已代偿金额）有权向被告孙新华追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4859.5元，由被告孙新华、晋江市明鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  吕雅君 人民陪审员  陈连艺 人民陪审员  庄 祺 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  叶少菁 附件：本案所适用的法律、法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。