福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2595号 上诉人（原审被告）：漳州祥荣房地产开发有限公司，住所地龙海市榜山镇长洲村。统一社会信用代码91350681764089949C。 法定代表人：黄清荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗涌，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑丽玲，女，1962年9月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：张鸿江，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何锦娴，福建力衡律师事务所实习律师。 上诉人漳州祥荣房地产开发有限公司（以下简称祥荣公司）因与被上诉人郑丽玲商品房预约合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人祥荣公司的委托诉讼代理人罗涌与被上诉人郑丽玲的委托诉讼代理人张鸿江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥荣公司上诉请求：撤销原判，改判驳回郑丽玲的诉讼请求。事实和理由：1.讼涉认购协议因郑丽玲未按时足额支付首付款而解除，祥荣公司不构成违约。讼涉认购协议系双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。虽然认购协议中未对首付款的支付时间和金额进行约定，但郑丽玲签署的回款确认表已经明确了首付款的支付时间及金额。祥荣公司在郑丽玲未按时足额支付首付款的情况下，与郑丽玲解除认购协议，并不构成违约。2.祥荣公司在讼涉认购协议签订前就对讼涉房产的情况进行了公示，并无任何欺诈或误导的行为，郑丽玲以祥荣公司隐瞒产权性质及期限为由解除认购协议不能成立。即使祥荣公司在认购协议的解除事宜上存在瑕疵，在郑丽玲已无意购买讼涉房产，且双方均已同意解除认购协议的情况下，祥荣公司也无需双倍返还定金。 郑丽玲辩称：祥荣公司未通知签订商品房买卖合同就直接解除讼涉认购协议，其行为已经构成违约。在商品房买卖合同未签订的情况下，祥荣公司不具备要求支付首付款的条件。一审认定祥荣公司违约并双倍返还定金正确，祥荣公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。 郑丽玲向一审法院起诉请求：1.祥荣公司向郑丽玲返还双倍定金200000元；2.祥荣公司向郑丽玲返还首付款206000元，并支付利息（利息自一审起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）。 一审法院认定事实：2019年7月31日,郑丽玲作为乙方与祥荣公司作为甲方签订了一份《认购协议书》，协议书载明（摘要）：1.郑丽玲认购商品房为A14地块B226号楼及B214、B215、B216号车位。暂定总价3416218元，定金100000元。本协议书签订之日支付。2.本单元预售许可证已张贴公示。乙方确认在决定认购之前已经详细了解认购商品房的现实和法律现状，所提疑问已获得甲方人员的充分解释，乙方认可泰禾闽南院子项目广告宣传（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分，该项目的实际情况以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》为准；商品房在实际交付时为毛坯房，与甲方展示的样板房无可比性。3.鉴于漳州当地网签备案的特殊情况，乙方确认知悉《商品房买卖合同》的网签备案时间暂无法确定，乙方应于接到甲方签订《商品房买卖合同》通知之日起3日内前往甲方营销中心签订《商品房买卖合同》（含非网签及网签文本），如届时限购政策或按揭贷款发生变化，乙方同意按最新政策执行。4.若甲方无故将乙方认购商品房另行出售予他人，甲方应双倍返还乙方已付定金，超出定金部分的预付款按同期贷款利率支付利息。乙方未按时支付本协议约定的预付款或补足首付款差额，或未在甲方通知时间内签订《商品房买卖合同》，或无故单方解约，则甲方有权选择解除本认购协议。认购协议签订当日，郑丽玲缴纳定金100000元及购房首付款206000元。2020年3月20日，郑丽玲收到祥荣公司发出的《解约通知书》，通知因郑丽玲未能按时付款按时签订正式《商品房买卖合同》，解除与郑丽玲签订的认购协议书等。一审庭审中，郑丽玲亦同意与祥荣公司解除讼涉认购协议书。一审中，祥荣公司提供一份《泰禾·闽南院子签约回款确认表》，载明：房号B226单元，计划回款时间2019.07.31，回款金额306000，回款时间2019.10.30，回款金额1275654。如未按照规定时间签约及交款，则取消按时签约、付款折扣优惠。 一审法院认为：郑丽玲与祥荣公司签订的《认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法有效。该《认购协议书》属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同。郑丽玲交纳的定金100000元属于订约定金，即为了保证将来签订房屋买卖合同而支付的定金。如果郑丽玲将来不签订合同，则定金100000元归祥荣公司所有；如祥荣公司拒绝签订合同，则双倍返还定金给郑丽玲。祥荣公司未能提供证据证实通知郑丽玲签订《商品房买卖合同》，亦未能提供证据证实认购协议约定的支付预付款或补足首付款差额的时间，即通知郑丽玲解除认购协议书。祥荣公司违约，应当双倍返还定金。故郑丽玲请求祥荣公司返还双倍定金200000元及返还首付款206000元并支付利息的请求符合法律规定，可以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、祥荣公司应于判决生效之日起十日内返还郑丽玲200000元；二、祥荣公司应于判决生效之日起十日内返还郑丽玲206000元及利息（以206000元为基数，自2020年4月14日起至款项还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7390元，减半收取计3695元，由祥荣公司负担。 本案二审期间，郑丽玲未提交新证据。祥荣公司提交郑丽玲与祥荣公司销售人员张盼的《微信聊天记录》一份，欲证明双方自2019年10月即开始对购房事宜进行协商，郑丽玲表示无法筹足讼涉房屋的首付，祥荣公司才通知解除了讼涉认购协议。郑丽玲质证称：该证据形成于一审之前，不属于二审新的证据。因张盼身份无法确认，证据的真实性无法确认。从微信聊天的内容上看，郑丽玲也仅向张盼表示想要换房，并未表示要退房，若祥荣公司不同意换房，应当按照认购协议书的约定及时通知郑丽玲签订商品房买卖合同。祥荣公司未通知签约即解除认购协议，仍构成违约。本院对该证据认证如下：虽然郑丽玲对该证据的真实性不予认可，但其质证意见认可了该《微信聊天记录》的内容，故该证据的真实性可以确认。该证据可以证明郑丽玲与祥荣公司就讼涉房屋签约付款的相关事宜进行协商，本院予以采纳。 双方当事人对一审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 另查明：1.二审中，郑丽玲确认其在讼涉认购协议签订后三日左右，因讼涉房产的产权年限问题向祥荣公司提出过退还房款或者调换房源的要求。2.2019年11月25日，郑丽玲通过微信向祥荣公司的工作人员张盼表示：“大套122平方无法弄到那么多钱，希望争取换到上叠顶层小套一百多万的。” 本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：双方未能签订讼涉房产的买卖合同是何方原因造成，祥荣公司应否承担讼涉认购协议的违约责任。对此本院分析认定如下。 第一，作为具有完全民事行为能力的成年人，郑丽玲在签订讼涉认购协议前，本应对讼涉房产包括房屋性质和产权期限在内的各项具体情况进行充分的了解，而讼涉房产的《商品房预售许可证》在双方签订认购协议前已经发证，即郑丽玲了解讼涉房产的房屋性质和产权期限并不存在障碍。郑丽玲亦未能举证证明祥荣公司向其承诺或宣传讼涉房产的产权为70年，故郑丽玲主张祥荣公司隐瞒讼涉房产的性质和产权期限，并由此导致双方无法签订正式买卖合同的理由不能成立。 第二，从讼涉认购协议的约定来看，双方签订正式买卖合同的正常流程应为祥荣公司在讼涉房产具备网签备案条件后通知郑丽玲，郑丽玲接到通知三日内前往祥荣公司签订买卖合同。而根据一、二审查明的事实，在讼涉认购协议签订后，郑丽玲因讼涉房产的房屋性质和产权期限问题向祥荣公司提出过退款或者换房的要求，且也向祥荣公司表示过无法筹足讼涉房产的首付补差款并要求换房，而祥荣公司未能举证证明向郑丽玲发出了签订正式买卖合同的通知，并于2020年3月向郑丽玲送达了解除讼涉认购协议的通知。据此，在郑丽玲已经提出换房或退款要求的情况下，一审仅以祥荣公司未通知签约为由认定其违约，理由不当。根据上述事实，可以认定双方当事人在讼涉认购协议签订后仍对讼涉房产的签约及付款事宜进行了协商。虽然郑丽玲向祥荣公司提出换房或退款要求在先，但祥荣公司本可依讼涉认购协议的约定通知郑丽玲签订正式买卖合同，其未通知签约而直接要求解除认购协议，亦是双方最终未能签订正式买卖合同的原因。 综上，双方当事人对于讼涉认购协议的解除均负有部分责任，郑丽玲要求双倍返还定金及祥荣公司要求没收定金的主张均不应予以支持。祥荣公司应将本案定金100000元及购房首付款206000元无息退还郑丽玲。据此，祥荣公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实有部分遗漏，导致实体处理结果不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初1584号民事判决； 二、漳州祥荣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郑丽玲定金100000元； 三、漳州祥荣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郑丽玲购房首付款206000元； 四、驳回郑丽玲的其他诉讼请求。 一审案件受理费7390元，减半收取3695元，由郑丽玲负担1150元，漳州祥荣房地产开发有限公司负担2545元；二审案件受理费7390元，由郑丽玲负担2300元，漳州祥荣房地产开发有限公司负担5090元。 本判决为终审判决。 审 判 长 花絮 审 判 员 李凌 审 判 员 黄兴 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 杨烨 书 记 员 卢杰