山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终2869号上诉人(原审被告)：晋中市佳仁房地产开发有限公司，住所地山西省晋中市榆次区大同街**,统一社会信用代码911407007810354673。法定代表人:倪增仁，该公司经理。委托诉讼代理人:樊丽君，山西民力律师事务所律师，执业证号11407201510999250。上诉人(原审被告)：榆次区庄子乡西墕村民委员会，住，住所地榆次区庄子乡西墕村一社会信用代码54140702590880086F。法定代表人:刘月平，该村村委会主任。委托诉讼代理人:张根马，该村委会会计。被上诉人（原审原告）：郝小儿，男,1988年6月30日生,汉族,榆次区居民，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人:冯小芬（系郝小儿之妻）,住。上诉人晋中市佳仁房地产开发有限公司（以下简称佳仁公司）、榆次区庄子乡西墕村民委员会（以下简称西墕村委会）因与被上诉人郝小儿房屋买卖合同纠纷一案，均不服山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳仁公司上诉请求：1.撤销一审判决书，改判上诉人不承担退还购房款的责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误，2012年11月8日佳仁公司和西墕村委会签订的合作《合同书》无效。2013年7月16日，榆次区住房保障和城乡建设管理局向西墕村委会下达行政处罚决定书,决定罚款220万元，7月16日上诉人代西墕村委会上缴罚款，同时该项目停止。2014年3月8日上诉人与晋中市国土资源局签订了《成交确认书》,并于2014年3月21日签订《国有建设用地使用权出让合同》,2015年9月28日取得规划许可证。因此上诉人与西墕村委会签订的《合同书》因违反行政规定已经无效，并且国家禁止村民委员会与第三人进行合作开发,而后期上诉人针对该宗土地收归国有后，上诉人通过合法购买独立取得土地使用权，并进行了独立开发。由此可见西墕村委会在明知2012年11月8日签订的《合同书》无效的情况下不可能以合伙人身份进行售房。（二）上诉人与被上诉人郝小儿之间不存在合同关系，被上诉人西墕村委会收取被上诉人郝小儿购房款系其双方委托代理行为。针对该楼盘上诉人佳仁公司在其小区内设有自己的售楼部,所有业主都需要与上诉人签订购房合同,而且后期不动产权证办理也需要开发商和购房者的备案合同为准,故郝小儿并未向上诉人支付购房款,上诉人佳仁公司与被上诉人郝小儿之间也未达成购房协议,依据其所提交证据显示其向被上诉人西墕村委会的财政账户转账,并且被上诉人西墕村委会也出具财政监制的收据,由此可见上诉人与被上诉人郝小儿之间不存在合同关系。被上诉人西墕村委会收取被上诉人郝小儿购房款系其双方委托代理行为。（三）上诉人接受被上诉人西墕村委会代理其他村民购房的意思表示,不能简单粗暴的推定我方必须接受被上诉人郝小儿的购房行为。首先，我方并没有委托第三方代为销售;其次，被上诉人西墕村委会并不能代表我方进行销售,法院强行认定将导致我方面临巨大法律风险，其随意收款我方就需认可并进行赔偿;第三，我方对部分村委会代买房屋的认可仅仅系个案，并且我方也是在其履行了付款义务后认可，并为其出具合同和我方的收据。（四）被上诉人西墕村委会代为支付小区工程款行为不能简单推定我方已经收悉被上诉人郝小儿的购房款。首先,被上诉人西墕村委会代为支付小区工程款本身并未最终进行结算,不能单凭被上诉人西墕村委会一方证据就认定已经代郝小儿支付我方;其次，目前被上诉人西墕村委会与上诉人佳仁公司代为支付工程款的总价双方持有异议，具体工程项目有异议,故不能直接推定被上诉人郝小儿的购房款已经用于小区建设。（五）不能将各方争议发生后的调解行为作为案件审判的依据。虽然我方在争议出现后考虑到被上诉人西墕村委会的特殊角色联系被上诉人郝小儿催促其进款付清购房款,但行为仅仅是各方的调解合议过程,不能将此行为作为我方认可被上诉人西墕村委会收取购房款的意思表示。综上，被上诉人西墕村委会代理其村民购房，其收款行为不能直接认定系我方的房屋销售意思表示,其收取村民购房的行为应该自行担责，上诉人不承担连带责任，故请求二审法院撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初2450号民事判决,改判上诉人不承担退还购房款的责任。西墕村委会辩称，我方上诉意见就是答辩意见。上诉人西墕村委会上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回郝小儿的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由郝小儿、佳仁公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。在一审判决本院认为部分明确提到:“晋中市佳仁房地产开发有限公司与榆次区庄子乡西墕村民委员会之间签订了《合同书》，就榆次区事项达成一致…现榆次区庄子乡西墕村民委员会已提供证据证明郝小儿的购房款已用于小区建设”。判令上诉人与佳仁公司共同返还郝小儿的购房款100000元，认定事实不清，判决错误。本案事实为双方于2012年11月8日达成合作开发合同进行前期的开发。2014年佳仁公司取得了该土地的使用权，土地性质变成了国有建设用地。后该项目则以佳仁公司名义进行独立开发，郝小儿及相关购房人的购房款总计一百零五万元是由上诉人代收款后已经全部投入到佳仁公司开发建设的小区项目中。佳仁公司与上诉人西墕村委会前期是合作关系，且西墕村委会已经将郝小儿购房款用于小区建设。根据佳仁公司所称，目前该小区后期已经由该进行独立开发，双方不再进行合作。此款项上诉人已经全额用于小区建设，故不应承担偿还责任，应由开发商对于该款项予以偿还。综上，上诉人认为一审判决错误，请求贵院依法撤销晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初2450号民事判决，并依法改判驳回郝小儿对上诉人的诉讼请求，由佳仁公司承担购房款返还责任。佳仁公司辩称，1.关于村委陈述的合作开发事项经国土局下达罚款决定书表明了村委明了合作无效终止，合作是违法的，后期我方单独进行开发通过土地收回国有，村委也是知情的，而村委代替村民组团向我方购房我方考虑到项目的所处位置，所以我方适当给予了优惠，但村委收款行为不能代表我方意见，我方并没有委托其代为收款；2.我方在工程建设中考虑到当地村委特殊身份，允许了部分工程施工，对其收购购房款，抵销工程款此一节截止目前双方没有进行结算，故该款项如何抵顶没有双方合意，所以故其收取村民购房款用来抵销工程款目前没有合议，也未经我方允许，对于有人拿钱买房行为我方接受，我方统一为其开具了合同及发票，而郝小儿并没有持有购房合同发票，仅仅持有一张农经办监制的村委会收款收据，不能证明郝小儿与我方存在任何法律关系。郝小儿针对二上诉人上诉辩称，二上诉人的关系我不清楚，我们买的是佳仁公司的房子，但是收钱的是西墕村委，所以就把两家都起诉了，我们不知道我们交纳的钱是否用于小区建设，我们希望依法处理。郝小儿向一审法院起诉请求：1.判决佳仁公司、西墕村委会退还其支付的购房款壹拾万元整及自2014年2月16日起至付清之日止按年利率6%计算的利息(截止2020年5月25日暂计为35166.67元,以上合计为138166.67元);2.本案诉讼费由佳仁公司、西墕村委会承担。一审法院认定事实，2012年11月8日，西墕村委会与佳仁公司签订了《合同书》，约定双方合作在榆次区。项目名称为西墕村新农村安置小区，本项目建设面积约40000㎡，全部建设资金及土地补偿由佳仁公司预投入，除按国家规定应付农民土地补偿款外，其余土地应付款为西墕村委会参股份额。2013年7月16日，榆次区住房保障和城乡建设管理局以西墕村委会建设的住宅楼,未招标，未取得《建设工程规划许可证》、《施工许可证》的情况下擅自施工为由出具了［2013］6号行政处罚决定书决定对西墕村委会处以220万元罚款。2013年7月16日，佳仁公司将上述罚款缴入行政处罚决定书指定账户。2014年2月11日，郝小儿妻子冯小芬将备注为购房款的10万元转入西墕村委会的榆次区农商社账户。2014年2月15日，西墕村委会出具收据，认可收到郝小儿购房款10万元。2014年3月8日，晋中市国土资源局与佳仁公司签订了《成交确认书》，佳仁公司竞得编号为ＪＺＧＴ2014ＴＯ3号地块的国有建设用地使用权，该宗地位于庄子乡西墕村、电厂南路北侧、榆长公路东侧。2014年3月21日晋中市国土资源局与佳仁公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，晋中市国土资源局将坐落于庄子乡西墕村、电厂南路北侧、榆长公路东侧的土地出让给佳仁公司,出让宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地。后佳仁公司按规定缴纳了土地出让金。2015年9月28日，晋中市规划和城市管理局为佳仁公司颁发了榆次区庄子乡西墕村新村住宅小区项目的建设用地规划许可证。庭审中，西墕村委会认可收到郝小儿10万元购房款，但是该款已用于小区建设,并提供存款日记账、庄子乡村级财务收支报账单、现金缴款单、收款收据、村级预支银行存款申报表、发票、报价明细、工资花名表、庄子乡村级重天事项申报表等证据证明。佳仁公司则认为其与西墕村委员会之间的合作已经无效，其也并未收取郝小儿的购房款，而且之前已联系过郝小儿,让郝小儿交纳剩余房款,郝小儿一直不来,现在购房者为郝小儿的老师,郝小儿对上述情况均知情。一审法院认为,佳仁公司与西墕村委会之间签订了《合同书》,就榆次区事项达成一致。虽因佳仁公司、西墕村委会在未取得《建设工程规划许可证》、《施工许可证》的情况下擅自施工,西墕村委会被榆次区住房保障和城乡建设管理局处罚,但现在佳仁公司已取得了相应的证件及施工许可。现双方当事人也并未有相应的证据证明佳仁公司、西墕村委会之间的合作有其它无效事由。现西墕村委会已提供证据证明郝小儿的购房款已用于小区建设。故佳仁公司、西墕村委会均应对退还郝小儿10万元购房款承担责任。至于郝小儿主张利息一节，庭审中，佳仁公司陈述其曾多次要求郝小儿来补交剩余房款，郝小儿均拒绝。现在该房的购房者为郝小儿的老师，郝小儿对上述情况均知情。郝小儿对佳仁公司、西墕村委会的辩解并未提出反对意见。根据西墕村委会提供的存款日记账、现金缴款单、收款收据证据等证据可证明，与郝小儿处于相同情况的还有其他村民,均已经按照佳仁公司、西墕村委会所述模式解决。综合上述证据，郝小儿也存在相应过错，故对于郝小儿要求佳仁公司、西墕村委会支付利息一节，该院不予支持。判决:（一）晋中市佳仁房地产开发有限公司、榆次区庄子乡西墕村民委员会应于本判决生效后十日内退还郝小儿购房款100000元;（二）驳回郝小儿的其他诉讼请求。二审中，本案争议焦点为：原审确定由二上诉人共同退还被上诉人款项有无事实及法律依据？郝小儿款项应该由谁退还？针对争议焦点，西墕村委会称，佳仁公司提到的我们之间的合作协议解除不是事实，我们收了的105万元已经用于小区建设了。涉及到了七户，除了郝小儿外，剩下的6户全部都住进去了，郝小儿是因为后面不想要这个小区了，结果退钱退不了了，佳仁公司之后还催要郝小儿交后续购房款，证明是他们收了前期的购房款了，我们的钱没用打到佳仁公司的账户里，但是用于了小区建设。我们立了个小区资金的专户，村里还有个普通账户，专用账户的收支大额都有村主任皇玉根、村支书赵德信、经管站站长、农经站领导、乡纪委领导、乡长的审批，小额没有。佳仁公司称，西墕村建设小区没有与我公司签订协议，一开始公司不知道村委在干这些活，最后是竣工时，村委拿出票据对账，全部票据没有项目负责人及工人签字，公司不得不帮忙解决，最后剩出了10万余元没法解决了。其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，郝小儿将购房款项打给西墕村委会是事实，现郝小儿不再购买该小区房屋，收取款项的西墕村委会应予返还。西墕村委会称，该款都用于了佳仁公司开发的小区的建设，且由其收取购房款的其余几家，除郝小儿外，均由佳仁公司安排了住房，佳仁公司也认可曾通知郝小儿交纳剩余房款。现西墕村委会与佳仁公司就村委会是否在该小区施工、所施工程的款项存在争议，导致在郝小儿购房款的返还问题上互相推诿。本院认为，佳仁公司与西墕村委会内部关系不应影响对善意第三人权益的保护，故而，在责任不明的情况下，原审确定由双方承担连带还款责任及时保护善意第三人的合法权益有利于诉讼效率的提高，并无不当。佳仁公司与西墕村委会其中一方承担还款责任后，如认为应由对方负担，可持据另行主张权利。综上所述，上诉人佳仁公司及西墕村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人晋中市佳仁房地产开发有限公司、榆次区庄子乡西墕村民委员会各半负担。本判决为终审判决。审判长 许 俊审判员 段 锋审判员 胡庆刚二〇二〇年十一月三日书记员 白书凤