济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初5438号原告：山东省银河伟业物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：王亚卿，总经理。委托诉讼代理人：胥凤，山东统河律师事务所律师。被告：赵军，男，1965年4月13日出生，汉族，住济南市。原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司（以下简称银河公司）与被告赵军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告银河公司的委托诉讼代理人胥凤、被告赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银河公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决赵军支付物业费5126.11元及违约金（滞纳金）300元；2.依法判决本案诉讼费用由赵军承担。事实和理由：我公司与赵军签订了《兴源佳苑前期物业服务协议》，该协议第三条、第六条分别明确约定了物业费、滞纳金（违约金）的支付方式。赵军属于兴源佳苑业主，应按照每月每平方米1.7元的标准交纳物业费。我公司按照合同约定履行了物业服务义务，但赵军却以各种理由拒不缴纳物业费。为了维护我公司的合法权益，根据《物业管理条例》等法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。本案诉讼中，银河公司明确物业费自2018年9月1日至2020年8月31日，按照每平方米1.7元计算，赵军房屋面积125.64平方米。滞纳金按照约定过高，主动降低至300元。赵军辩称，对房屋面积、收费标准1.7元及逾期时间没有异议。2018年8月31日前的物业费是银河公司告诉我们业主说交上之前的物业费，然后开业主大会重新商议物业费标准，但是交上之后并没有成立业主委员会。银河公司的服务不到位，签订的是二星级的合同，收费标准却是三星级的标准，提供的服务勉强算是二星级的服务。和我们同样的小区还有腊山南苑小区，腊山南苑小区收费标准是1.4元每平方米。赵军另提交答辩状称，1.银河公司所诉与事实严重不符。我为支持西客站建设，自2011年3月拆迁，直到2016年9月回迁。在交房时，银河公司要求业主签订前期物业服务协议，缴纳半年的物业费（1.7元1平方），不签就不发放钥匙。由于我们在外租房五年之久收房心切，无奈被迫交了物业费，与银河公司签了前期物业服务协议，并缴纳半年的物业费。根据合同法第三条，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。显然此合同违背了合同双方平等自愿的原则，有失公平。第四十条，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据此条例，我们与物业签署的前期物业服务协议第六条违约责任物业要求我支付的300元滞纳金，无任何法律依据。我暂缓缴纳物业费，属于行使合同履行中的抗辩权，是依法采取的自我救济手段，故我有权拒付银河公司所请求的300元滞纳金，请求法院支持，依法维护我的合法权益和利益。入住以后银河公司称提供的是济南市三星级物业服务，但是远远达不到三星级标准。《合同法》第6条当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。但是银河公司所提供的物业服务协议与济南市普通住宅三星级物业服务标准对比严重不符，对照二星级服务标准，该协议还少了13条具体规定，定为二星级都是勉强，涉嫌欺诈，违法收费，1.7元的收费从何而来？《中华人民共和国价格法》第7条，经营者定价，应当遵循公平合法和诚实信用的原则，第14条，经营者不得有下列不正当价格行为，（六）采取抬高等级或者压低价格。显然银河公司在提供前期物业服务协议时，未遵循诚实信用的原则，且抬高了自己的服务等级，谋取不当得利，违反了国家的法律法规。全体业主在2018年7月多次找银河公司要求其按三星级提供服务，或降低物业收费。2.我们签订的前期物业服务协议第五条“乙方负责签订本小区共用部位、共用场地设置的户外经营性广告及商亭、摊点等有偿使用协议并负责收取有偿使用费”，本条不符合法律规定请求法院依法撤销。根据《物业管理条例》第五十五条的规定“利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照相关规定办理有关手续”。因此，物业公司无权未经业主同意私自利用，安置广告设施。根据《山东省物业服务收费管理办法》第三十条“利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的收入以及停车场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途，未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。”根据此条规定，我们业主要求物业收取的停车费及广告费应归业主所有，由全体业主监督使用。银河公司对这笔收入至今未公示，属于业主的这部分钱哪去了？并且物业存在违法行为，装修押金、水费、停车费与物业费捆绑在一起，通过吴家堡办事处协调后，水费及停车费才与物业费解绑，装修押金也只退了几户。2017年春天，物业不把业主的安全、方便放在心上，违法收费，规定从晚上20点到次日8点，不管业主及家人的车辆，只要在此时进入小区，不受时间限制，一律收费10元，白天半小时后每小时2元。经过业主向物价部门举报后才取消了该霸权规定。3.物业在履行合同中，未能达到合同约定的服务标准，更达不到三星级标准。（1）存在消防隐患。消防通道锁闭，常闭式防火门部分无法正常使用，部分消防器材缺失，一旦发生火灾，后果不堪设想。根据济南市普通住宅物业服务等级标准，消防管理应制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行扑救、初期火灾、逃生自救为内容的消防演练，应利用消防宣传设施，普及消防安全知识。事实上自入驻以来，物业从未向业主进行过基本的消防安全知识的培训，更加没有进行过消防应急疏散预案的演练，并且在消防部门对本小区的例行检查时，发现本小区达不到消防安全标准，存在严重消防问题并且对物业作出罚款。（2）业主人身及财产安全得不到保障。单元门无法正常关闭，院墙存在多处豁口，与不法分子带来方便，导致小区内业主多次丢失财物。（证据：派出所接警登记表、照片及录像）2017年8月初曾有不法分子尾随下夜班的小姑娘进入小区，进入楼道内图谋不轨，由于小姑娘及时呼救，不法分子逃离，未造成重大事故。（3）《前期物业服务协议》第二条：物业管理服务标准中第五条保洁服务的约定均与《济南市普通住宅三星级物业服务标准》不符，我多次拨打12345热线反映，物业经理回复时询问我哪里不符合三星级规定？我询问按三星级标准楼层通道和电梯前厅，应该一日清洁一次，两日湿拖一次，物业经理说，只打扫1楼。银河公司降低了自身的义务，这样的经理，这样的回答，让我们如何缴纳物业费，并且小区内生活垃圾及建筑垃圾存放半年之久，垃圾桶外溢，致使垃圾遍地。就此业主多次找到银河公司要求进行清理，但银河公司一直未作改进，严重影响了业主的生活质量。无奈之下业主暂缓缴纳物业费。（4）银河公司绿化服务中所约定的对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，存活率达到70%这个标准是二星级标准，在三星级服务标准中存活率应达到90%，土地无明显裸露。实质小区内杂草遍地，管理不及时，土地裸露。可见银河公司在履行协议中降低了自己的责任，未给我提供符合三星级的服务，违反了《合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则的条款。（5）根据《济南市普通住宅三星级物业服务标准》综合管理服务第六条规定，应提供三种以上便民（无偿）服务，如配置手推车、邮件收发、信息咨询等。第七条规定每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。第八条每年的沟通面不低于小区住户的75%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上，对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意回访率达80%，处理率达90%以上。实际银河公司对以上条款在协议中未作约定，没有履行职责，存在欺诈行为，明显损害了全体业主的利益。对此银河公司依据什么标准来收取三星级（1.7元每平方）的物业费？（6）根据《济南市普通住宅三星级物业服务标准》一综合管理服务第四条规定：24小时受理业主或物业使用人报修，急修30分钟内到达现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）；在实际报修中，楼道内声控灯及照明灯泡无法正常使用，报修后半年之久未维修，由于灯泡损坏导致我黑暗中插错钥匙，门锁损坏，找到开锁公司破损更换，花费360元，给我造成不必要的经济损失。因为银河公司的过错，要求赔偿我的经济损失，请求法院支持。（7）小区内交通路面存有安全隐患。在一号楼前，由于物业维修管道事后留有20多平方米的路坑，我们业主多次催促银河公司填平，银河公司拖了一年之久才将路面填平，给业主出行带来极大不便。（8）物业管理不善：小区内非机动车到处停放，楼道内、小广场、交通要道随意停放，给消防安全带来隐患，给交通带来不便，给业主出行带来影响。综上所述，银河公司没有完全按照《济南市普通住宅三星级物业服务标准》履行职责，并且在订立该合同时银河公司以欺诈胁迫的手段乘人之危使我在违背真实意思的情况下订立的合同，并且作为提供格式条款的一方，免除了部分责任，排除了对方的权利。由此可见，无论是合同的制订还是在实际的履行中，银河公司均存在欺诈。根据济南市普通住宅物业服务标准，《前期物业服务协议》所提供的服务条款定为二星级都是勉强，请求法院酌情减免物业费，维护我的合法权益。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，银河公司提交了《前期物业服务协议》、《收据》、物业服务记录，赵军提交了《济南市普通住宅物业服务等级标准》《前期物业服务协议》两份、微信聊天记录、《接处警登记表》、照片、录音录像光盘。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依以上证据并结合当事人陈述，经审理认定事实如下：一、赵军居住于济南市，为该小区业主，房屋面积为125.64平方米。二、2016年9月3日，赵军作为甲方（业主），银河公司作为乙方，双方签订《前期物业服务协议》。协议约定，物业服务内容：（一）制定物业管理服务计划，并组织实施；（二）为业主、使用人办理入住手续；（三）物业装饰装修管理服务。（四）房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道等。（五）房屋共用设备的维护和管理。共用设备是指共用给排水管道、落水管、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施等。（六）房屋共用设施的维护和管理。共用设施是指非市政道路及路灯、化粪池、垃圾箱、停车场等。（七）附属配套建筑和设施的维修、养护与管理。包括：物业管理办公用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。（八）公共绿地的养护与管理。（九）公共环境卫生管理。包括：公共部位的清扫保洁及垃圾的收集。（十）维护社区公共秩序，包括岗亭值班、公共区域巡逻。（十一）物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和使用人档案、维修档案。（十二）负责向业主和使用人收取物业管理服务费。物业管理服务标准，依据国家有关标准及《济南市普通住宅物业服务等级标准》服务具体内容如下：综合管理服务、房屋管理及维修养护服务、共用设施设备运行、维修、保养服务、协助公共秩序维护服务、保洁服务、绿化服务。物业收费标准：住宅每月每平方米1.7元（建筑面积）。本小区物业服务费按规定实行预收制，甲方自房屋交付之日起预交6个月的物业服务费；并在下个收费期开始之日起10日内缴纳另外6个月的物业服务费。甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三交纳滞纳金。对于长期欠费的业主，乙方有权向人民法院起诉。协议还对其他事项进行了约定。三、赵军自2018年9月1日至2020年8月31日未缴纳物业费。四、赵军在本案诉讼中陈述，物业服务不符合1.7元每平方米三星级服务的标准，如果交物业费的话同意按照1.4元每平方米缴纳。为证实其主张，其提交了以下证据：1.《济南市普通住宅物业服务等级标准》（二星级）载明，普通住宅二星级物业服务的具体内容。2.《前期物业服务协议》载明，物业名称为腊山南苑二区，物业收费标准为每月每平方米1.4元。该协议甲方抬头及落款处甲方信息均被隐去。3.微信聊天记录显示，微信群内的成员回复物业没有进行过业主满意度调查。4.录音录像光盘、照片及接处警记录。银河公司对以上证据质证称，济南市普通住宅物业服务等级标准并不能证明其提供的服务与协议不相符，实际上公司是按照三星级标准提供的服务的。腊山苑小区与兴源小区性质不一样，兴源佳苑是纯商业化的标准管理，是按照略低于市场标准收费的，腊山苑是农村集体土地回迁安置的，虽然物业服务协议内容差不多，但性质不一样，腊山苑有政府补贴部分物业费，而兴源佳苑没有政府补贴。微信聊天记录中的满意度调查是小区业主自己成立的群，自己搞的满意度调查，与物业公司无关。对录音的真实性无法认可，具体是谁的录音无法考证。收支公示在物业办公室是符合规定的，因为业主有事都去物业办公室，随时可以看到，外面也没有公示栏。出警记录与公司无关，物业提供的服务再周到也难免业主报警。本院认为，银河公司与赵军签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。赵军虽主张该协议系其受银河公司欺诈胁迫签订的，但未提交任何证据予以证实，对赵军的该项辩解意见，本院不予采纳。合同签订后，银河公司应按合同约定为赵军提供物业服务，赵军作为业主应按合同约定向银河公司交纳物业费用。本案审理查明，赵军自2018年9月1日起至2020年8月31日止未缴纳物业服务费用，按其答辩所称，是对银河公司提供的服务不满意。但从另一个角度来说，物业服务企业提供优质物业服务要求有充足的物质基础，即充分的运转资金。运转资金的来源正是小区业主缴纳的物业服务费用。物业服务费用不仅用于支出物业服务企业的利润，还包括为小区提供服务所需要支出的各种费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态，形成恶性循环。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。此外，小区的物业服务内容繁多，小区内业主人数众多，物业服务质量的好坏、优劣也并非仅仅是物业服务企业的工作和责任，小区业主同样应当珍惜小区内的设施、物品，爱惜小区环境。物业服务中存在的问题，既需要物业服务企业认真聆听小区业主的意见、积极认真整改，也需要小区业主及时向物业服务企业反映问题、提出意见和建议，并互相配合。赵军在本案诉讼中就自己未缴纳物业服务费的理由进行了陈述，也提供了反映存在问题的照片、录音录像光盘。但其提出的理由不足以减免其向银河公司缴纳物业服务费的义务。另外，对于赵军提出的兴源佳苑与腊山苑收费标准不一致的问题，因该收费标准是否合理不仅涉及赵军一位业主，而是牵扯到兴源佳苑所有业主的利益，故不宜在本案中单独对赵军缴纳的物业费标准进行调整。故本院对银河公司要求赵军缴纳物业服务费的诉讼请求予以支持。另一方面，银河公司未能按照前期物业管理服务协议的约定全面履行合同义务，履行过程存在过错。银河公司作为物业服务企业，应该努力提高自身服务质量，加强与业主的沟通与交流，对自身存在的问题，应当有清醒的认识并积极整改。鉴于此种情形，本院对其要求赵军承担违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、赵军于本判决生效之日起十日内向山东省银河伟业物业管理有限责任公司支付物业费5126.11元；二、驳回山东省银河伟业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由赵军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇二〇年十一月十二日书记员 裴立红