江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8593号上诉人（原审被告）：张才平，男，1976年11月28日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：章响，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卉，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：孔志芳，1976年10月17日生，汉族，住南京市溧水经济开发区。委托诉讼代理人：卢欣欣，江苏恩格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢，江苏恩格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周敦美，女，1974年2月17日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：王军，江苏恒山律师事务所律师。原审第三人：李东柱，男，1988年4月6日生，汉族，住南京市溧水开发区。原审第三人：郭真昌，男，1990年10月20日生，汉族，住南京市溧水开发区。上诉人张才平、孔志芳因与被上诉人周敦美及原审第三人郭真昌、李东柱房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初5758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张才平上诉请求：1.撤销一审判决，驳回周敦美的一审全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用全部由周敦美承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。一审法院没有查明周敦美与张才平签订《房屋面积转让协议书》时，张才平是否取得孔志芳的授权。二、一审法院适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九十七条和《买卖合同司法解释》第三条的规定做出判决。张才平与孔志芳共同共有的位于南京市溧水区，后张才平单独与周敦美签订一份《房屋面积转让协议书》，将两套安置房中的一套安置房出售给周敦美，现周敦美依据《房屋面积转让协议书》向法院提起诉讼要求确认房屋的所有权和交付房屋的诉讼请求。孔志芳不同意出售。根据一审法院查明的事实，拆迁前的房屋是系婚后分家析产取得，系张才平与孔志芳的夫妻共同财产，该房屋拆迁，获得两套安置房，是原房屋的转化，故仍然属于夫妻共同财产。在张才平与周敦美所签《房屋面积转让协议书》上，只有张才平签字，孔志芳并没有签字，也没有孔志芳的书面授权。根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。截止到一审法庭辩论终结，孔志芳不同意出售，故张才平没有取得处分权。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该司法解释的规定，周敦美不享有要求张才平继续履行合同的权利，只能要求张才平承担违约责任或者解除合同，且只能选取一个主张。周敦美要求确认所有权和交付均不符合法律的规定，不应该得到支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条、第六十一条做出判决适用法律错误。合同法第六十条、六十一条是诚实信用原则和合同约定不明如何处理的问题。张才平认为本案应当优先适用物权法第九十七条和买卖合同司法解释第三条的规定。对于周敦美要求确权的诉讼请求，一审法院认为涉案房屋尚不具备办理权属证书的条件，对周敦美要求确认房屋所有权的诉讼请求不予支持，是不恰当的，因张才平没有取得处分权致使安置房所有权不能转移，周敦美要求确认房屋所有权的诉讼请求不予支持。三、一审法院判决张才平交付房屋没有事实与法律依据。根据一审法院查明和认定的事实，张才平与孔志芳离婚协议书约定，涉案房屋归孔志芳所有，且涉案房屋一直由孔志芳实际控制使用，目前涉案房屋不属于张才平所有，张才平不可以将他人房子交付给周敦美，并且该房屋也不在张才平实际控制下，张才平没有义务交付，周敦美要求张才平交付房屋请求对象错误。四、一审法院程序违法。在一审程序中，周敦美并没有向孔志芳提出交付房屋或协助交付房屋的诉讼请求，一审法院超出当事人的诉讼请求，判决孔志芳、郭真昌等人协助交付房屋明显违法。周敦美辩称，张才平的上诉理由与事实不符，也与法律规定不相符，请求二审法庭予以驳回其上诉请求。物权法第90条是适用于财产所有人对所有的财产产生争议时。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条的规定，本案的合同，出卖方和购买方双方产生纠纷，出卖方认为没有所有权，处置权主张合同无效的，人民法院不予支持。该条明确了本案的房屋买卖协议依法具有法律效力。周敦美要求张才平交付房屋，承担违约责任并不是基于合同解除之后的违约，而是要求张才平继续履行合同，没有交付房屋的违约责任，当然包括孔志芳、张才平占用，使用房屋所承担的房屋租赁使用时的情形。孔志芳对张才平的上诉理由没有异议。孔志芳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回周敦美的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张才平、周敦美承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，周敦美并非善意取得案涉房屋。首先，一审法院己查明案涉房屋系夫妻共同财产，张才平在未经孔志芳同意的情况下，擅自与周敦美签订《房屋面积转让协议》，签订时间也在孔志芳与张才平婚姻关系存续期间，2019年5月，孔志芳前往选号，周敦美告知其将案涉房屋交给她，孔志芳方知道张才平擅自处分了夫妻共有财产，孔志芳坚决反对，故周敦美、张才平签订的合同事后未得到孔志芳的追认。其次，周敦美并非善意取得案涉房屋，周敦美的行为不符合善意取得的构成要件，周敦美与张才平同村，知道张才平有配偶，在签订房屋面积转让协议时应询问是否已征得孔志芳的同意或要求其配偶在场时签字，但周敦美明知其有配偶却不询问直接与张才平签订合同，且支付的2000元/平方米完全低于市场价格，政府回购价为6900/平方米，并非支付合理的对价，损害了孔志芳的合法权益，所以周敦美不适用善意取得，孔志芳的不知情和不同意可以对抗周敦美。最后，周敦美与张才平签订的是《房屋面积转让协议》，标的物并不明确，周敦美要求张才平交付案涉溧水经济开发区湖滨雅居12幢2单元104室房屋不合理，且该案涉房屋系拆迁安置房，尚未取得办理产权证的资格，根据物权法的规定，未依法领取权属证书的房屋不得转让。周敦美辩称，孔志芳属于无独立请求权的第三人，我方一审中没有要求孔志芳承担返还的责任。一审法院已就涉案房屋的纠纷告知了孔志芳、郭真昌在租赁到期后不再出租、续租。孔志芳、郭真昌对于法院这一要求是予以自愿认可的。因此，一审法院判决张才平交付房屋，孔志芳、郭真昌是应当予以协助，该义务的履行是基于张才平的法律责任引起。孔志芳上诉请求撤销一审判决，驳回我方的诉讼请求，没有法律依据。张才平述称，对孔志芳的上诉意见没有异议。周敦美一审当中并没有要求孔志芳承担任何责任或者义务，但一审法院超出了当事人的处分权，在一审判决当中要求孔志芳协助交回房屋程序违法。涉案房屋的实际控制人是孔志芳，并不是张才平。根据张才平与孔志芳的离婚协议书，涉案房屋已经属于孔志芳所有，一审法院要求张才平交付房屋，从法律上和事实上是无法实现的。李东柱、郭真昌未到庭，未答辩。周敦美向一审法院起诉请求：1.要求确认位于南京市溧水经济开发区的房屋归周敦美所有；2.要求张才平向周敦美交付位于南京市溧水经济开发区的房屋。一审法院认定事实：张才平与孔志芳于2004年7月5日登记结婚。婚后，张才平的父亲组织张才平兄弟分家析产，张才平与孔志芳分得房屋若干间。2016年1月4日，张才平作为被拆迁人与南京润科房屋拆迁有限公司签订了《溧水经济开发区征地房屋拆迁货币补偿安置协议书》一份，协议约定张才平预购房180平方米等。2016年4月25日，周敦美作为转入方（乙方）与张才平作为转出方（甲方）签订《房屋面积转让协议》一份，约定：一、甲方现有溧水经济开发区红星社区在建安置房90平方米，现转入本村亲戚（乙方）名下所有。二、该房屋转让价每平方米贰仟元整，总计价款壹拾捌万元整（18万），本协议签订之日由乙方一次性付清给甲方。今后无论房价涨跌，任何一方均不能就价格问题提出新的主张。三、政府补贴的购房款利息归甲方所有。乙方不再主张权利。四、本协议双方签字生效，不得反悔，协议一式二份，甲乙各执一份。同日，周敦美将18万元转让款支付给张才平，张才平向周敦美出具报销（付款）凭证一份，载明其收到周敦美拆迁安置房转让款18万元。2019年5月9日，张才平与孔志芳根据上述拆迁货币补偿安置协议书的约定选取了位于溧水经济开发区房屋，并已实际收房，房屋面积分别为92.08平方米、91.73平方米。上述二套拆迁安置房交付后，孔志芳于2019年6月1日与第三人李东柱、郭真昌分别签订房屋租赁合同一份，将上述溧水经济开发区湖滨雅居13幢1单元101室和12幢2单元104室房屋分别出租给二人，租期均为12个月，自2019年6月1日至2020年5月31日止，现李东柱已经搬走，101室房屋另行租赁给案外人胡岩，郭真昌仍实际租住在104室房屋内。2019年7月12日，张才平与孔志芳办理离婚手续，离婚协议约定上述两套房产均归孔志芳所有。一审法院于2020年5月8日分别谈话告知孔志芳、郭真昌，涉案房屋因出售事宜存在争议，双方租赁期限届满后，不得续租或者转租。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张才平与周敦美于2016年4月25日签订的房屋面积转让协议系双方的真实意思表示，法律法规并未对安置房买卖作出禁止性规定，涉案溧水经济开发区湖滨雅居12幢2单元104室的房屋虽系夫妻共同财产，但相关拆迁安置文件中只有张才平一人签字，周敦美订立合同时信赖张才平的处分权具有事实依据，孔志芳抗辩不知情、不同意无法对抗周敦美。故该房屋面积转让协议合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利和履行义务。周敦美已经按照合同约定支付了购房款，张才平应当在符合交付条件的情况下履行向周敦美交付房屋的义务。案涉房屋的实际面积为91.73平方米，与房屋面积转让协议约定的90平方米并不一致，周敦美同意按照签订合同2000元/平方米予以补足，双方可就房屋面积差价另行协商。鉴于涉案房屋现由孔志芳对外出租、郭真昌占有使用，因此孔志芳、郭真昌负有向周敦美交付涉案房屋的协助义务。经一审法院释明，孔志芳、郭真昌均表示在租赁到期后不再出租、续租，孔志芳、郭真昌应当在2020年5月31日租赁期满后协助张才平将涉案房屋交付周敦美。对周敦美要求确认位于南京市溧水经济开发区的房屋归其所有的诉讼请求，一审法院认为，物权的设立或者变动必须依据法定的公示方法公之于众，根据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，现本案中，涉案房屋上尚不具备办理权属证书的条件，对周敦美要求确认房屋所有权的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、张才平于判决生效之日起三十日内向周敦美交付位于南京市溧水经济开发区的房屋，第三人孔志芳、郭真昌对上述房屋交付予以协助；二、驳回周敦美的其他诉讼请求。一审案件受理费1950元，由张才平负担。各方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，张才平陈述，案涉合同签订时因自己做生意亏了，在外面也有外遇急需要钱，外遇对象的名字不知道。其告知大队主任韩顺柏，韩顺柏说如果急需要钱，其就介绍购房人。案涉房屋的买卖是在韩顺柏的介绍下达成的，转让协议文本是韩顺柏提供，在大队室签订。签订协议时韩顺柏知道其已经结婚，孔志芳当时不知道其转让房屋。其和周敦美是一个村的，没有亲戚关系。张才平现居住在溧水××山村没有门牌号父母的住处，其父母也已经拆迁，拆迁安置房已经拿到，在案涉小区17栋105室，但目前还未装修。其在2019年5月和孔志芳一起拿房，之后就没有去看过房屋。拿房时和安置小组签订了协议，当时只有张才平一人签字。拿房时水电没有通，之后张才平在2019年6月办了水费卡、电费卡，因孔志芳要求开通水电，其办理完水电卡后交给了孔志芳。案涉房屋燃气没有开通，其陆续缴纳过水电费，孔志芳发信息其就缴纳。其在缴纳水电费后，给孔志芳发截图，然后孔志芳就把钱转给张才平。孔志芳从跟张才平结婚到生小孩一直没有工作，因为孔志芳要养小孩，一个月1000元的抚养费肯定不够，虽然张才平和孔志芳已经离婚，但是不忍看自己女儿受苦，所以其女儿打电话说要上兴趣班还有想吃东西，其就付钱。其每月支付的抚养费时间不确定。其无法提供与孔志芳的微信聊天记录。孔志芳陈述，案涉房屋在2019年6月1日出租时是毛坯房，101室和104室都配了简单的床、柜子、橱柜等东西，101室现在居住的是一家三口，104室居住的是一个人，本案第三人李东柱2019年就搬走了，郭真昌是2020年5月份搬走的，案涉房屋在2020年9月份有人来租房，孔志芳就又把房屋出租。水电卡是张才平办理的，孔志芳没有将水电卡信息告诉承租人，水电费每次都是张才平缴费后把截图发给孔志芳，然后孔志芳把截图发给租客后，其向张才平缴纳水电费。孔志芳现居住在溧水开发区创维乐活城1单元101室1002室，该房屋是孔志芳个人购买的房屋，登记在孔志芳名下。该房屋购房钱是孔志芳出的，张才平给孔志芳还了一部分贷款，到2019年6月份张才平就不还了。该房屋是2014年拆迁后2016年张才平给其43万元左右拆迁款，由其购买的，房屋总价62万元，首付20万元，还办理了贷款。房贷是每月2200元多，每月1日还款，都是张才平主动打给孔志芳。张才平隐瞒了18万元没有给孔志芳。张才平2014年有外遇，但女方叫什么名字不清楚。拆迁时很多人来家里量面积，都是张才平陪同，孔志芳对张才平家里拆迁的情况清楚但是没过问具体情况。案涉房屋是结婚第二年张才平父母分给张才平、孔志芳的，有三间瓦房，还有楼房上下两间，具体面积不清楚。房屋拆迁后，具体拿了几套房屋不清楚，张才平只告诉孔志芳拿了一套房屋和43万元。孔志芳是在2019年5月9日周敦美找其要钥匙才知道张才平将案涉房屋出售的。其结婚后在电子厂上班，自己每月有2000元左右的工资，张才平不怎么给孔志芳钱。养小孩的费用都是张才平出，张才平是做药品销售的，张才平不告诉孔志芳其工资，家里的花销平常都是和张才平父母吃，结婚后平时在天景山租房，周末回家住。孔志芳在还没有拆迁的时候就闹离婚，后来孔志芳父亲说要等拆迁款下来再离婚。离婚后张才平没有用其他方式支付还贷费用，只每月给小孩1千元，转到孔志芳的银行卡。周敦美陈述，当时韩顺柏知道我家里要房，而张才平家要钱，韩顺柏就介绍了这个情况。其对张才平家里拆迁房屋的的情况当时不清楚，双方虽然是一个村里的，但不怎么熟悉。其支付的18万元是周敦美的拆迁款，张才平没有说老婆孩子的情况，且张才平是户主，周敦美认为两人签字就可以了。二审中，张才平提交支付宝截图一份，拟证明从2019年3月至今所有的水电费都是张才平通过支付宝缴纳。孔志芳对证据不持异议，周敦美对证据真实性认可，但认为从该证据中可以看出，水电费从2019年3月就开始缴纳，孔志芳明确知道有两套房屋。张才平认为该2019年3月的水电费缴纳的是孔志芳名下的乐活城的房屋，2019年10月缴纳的水电费还包括孔志芳父亲房屋的电费。二审中，孔志芳还提交了其中国银行交易流水明细，主张其中部分向张才平支付的款项为水电费，但如何对应不清楚，并表示其是在后面慢慢向张才平还钱。孔志芳在二审中还提交了其向张才平转账记录的微信记录打印件，在庭审中提交了其手机微信记录原始载体，但经现场查阅，该原始载体微信记录中与张才平的微信记录为空白。孔志芳表示其有很多聊天记录，都定时删除了，但是和租客的记录没有删。经法庭查询该原始载体的微信中的微信账单，该账单中从2019年至今存在大量张才平向孔志芳转账的记录，从10元，几十元，到上万元，孔志芳也有大量向张才平的转账记录，从几十元到几万元，双方之间财务往来密切。二审中，在孔志芳提交微信记录原始载体后，经法院询问时，张才平先表示可以提供其微信原始载体验证，在法庭询问孔志芳，并发现孔志芳的微信记录载体中与张才平微信聊天记录为空白后，张才平表示不能提供其与孔志芳的微信记录原始载体。周敦美认为，孔志芳与张才平的微信聊天记录突然在庭审当中处于一片空白状态，而其却提供了微信转账截图，上述情况可以反映出张才平与孔志芳关系非常紧密，孔志芳删除的微信内容极有理由相信里面有双方是否真离婚，包括对本案张才平所卖房屋双方是否认同，以及商讨如何规避的事实内容。通过张才平的水电费缴纳记录以及离婚之后孔志芳与张才平之间转账记录来看，离婚后张才平仍然替孔志芳父母亲交水电费，再结合张才平支付孔志芳所购房商业贷款的事实，以及家庭小孩开支由张才平支付的事实来看，双方之间虽在2019年7月份离婚，但所有的证据反映出离婚事实不存在。二审中，周敦美再次申请韩顺柏出庭作证，韩顺柏作证称，认识周敦美，但没有任何亲戚关系，周敦美是红星村的困难户，韩顺柏曾经上门慰问过。韩顺柏认识张才平的哥哥，因为张才平的哥哥张才军是村医院的院长，有过接触，但不大认识张才平，不认识孔志芳。红星村有4500人口，2015年拆迁时，其是村委会主任，负责拆迁工作。红星村的所有住户都在拆迁范围内，其参与过张才平房屋的丈量，但孔志芳是否在场记不清了。周敦美家里有三口人，丈夫已经去世，周敦美有两个儿子，但都不到年龄分户，所以周敦美拆迁只分了一户，最高只能拿到210平方米，但周敦美希望能多拿房子，但是政策规定无法给。拆到张才平家里的时候，张才平说不要这个房屋，既然张才平不要，其就把周敦美介绍给张才平，协议上约定的价格2000元/平方米是开发区的政策，不要拆迁给2000元一个平方的补偿，这个标准是开发区的补偿价。签订协议时，张才平在场，其他人是否在记不清了。去拆迁时量面积时有时候张才平的老婆在家，有时候不在家，其不清楚张才平有几个小孩。签署的协议是韩顺柏提供的，是拆迁组长濮方海给韩顺柏的，但协议不是在办公室签的，具体在哪里签忘记了。签订协议的时候双方已经讲好了，张才平、周敦美所在村的队长张映功也知道。村里只有这一户是经韩顺柏办理的，其他也有，但不是韩顺柏办理的。付钱的情况其没有看到。张才平、孔志芳、周敦美对韩顺柏的证人证言均无异议。本院二审还查明，2020年10月16日孔志芳微信账户收到张才平的5000元转账，孔志芳随后将该5000元转账给本案其代理人。孔志芳陈述称，该5000元其是找张才平借的，孔志芳因为家庭开支欠了很多钱，没钱就找弟弟妹妹借，有时着急也会找张才平借。以上事实，有银行流水，微信账单、证人证言、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：一、孔志芳是否清楚张才平出售案涉房屋；二、张才平是否应向周敦美交付案涉房屋，孔志芳是否应予以协助。一、关于孔志芳是否清楚张才平出售案涉房屋的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孔志芳婚后和张才平共同居住生活，自己也有收入并且也在外租房，对于张才平所分房屋也清楚具体房屋间数，知晓拆迁丈量时的情况，对于张才平签署拆迁补偿协议的情况，理应知晓。双方均称张才平存在外遇，并是双方离婚的重要理由，但又均表示不清楚出轨女子姓名，有违常理。另外，此举应对离婚理由、财产分割的认定产生影响。案涉房屋拆迁前为从张才平父母分得，是孔志芳和张才平的共同财产，房屋拆迁所得中的43万余元已经由张才平交由孔志芳购买房屋使用，由孔志芳支付了20万元首付款，登记在孔志芳一人名下，贷款由张才平偿还。从上述情况可以看出，双方在房屋拆迁时，应该清楚拆迁补偿情况。货币为种类物，张才平已经将拆迁款交由孔志芳，双方之间对于拆迁补偿款的使用及处分，应该已有协商。鉴于双方在此期间存在夫妻身份以及双方之间财务的处理情况，孔志芳主张不知晓张才平出卖房屋所得补偿款18万元，依据并不充分。孔志芳表示双方早已准备离婚，但直至2019年周敦美向张才平、孔志芳提出明确主张，要求交付房屋后，孔志芳才和张才平协议离婚，且在知晓案涉房屋存在争议的情况下，将案涉房屋约定为孔志芳所有，上述约定条款，合理性不充分。另结合孔志芳和张才平的财务往来和微信沟通情况，也能佐证此观点。根据上述分析，孔志芳认为张才平处分案涉房屋其不知情，不能成立。二、关于张才平是否应向周敦美交付案涉房屋，孔志芳是否应予以协助的问题。张才平与周敦美签订的案涉协议，为双方真实意思表示，合法有效，张才平应按约履行。如上所述，孔志芳对案涉房屋的买卖知晓或应当知晓，其上诉主张因案涉房屋买卖未经其同意，故不应过户，本院不予支持。现张才平已经取得拆迁房屋，案涉房屋也与双方合同约定的房屋面积近似，一审法院判决张才平向周敦美交付案涉房屋，符合合同约定及法律规定，依法应予维持。案涉房屋的购买人虽为张才平，但案涉房屋现由孔志芳实际控制，孔志芳与张才平亦在明确知晓案涉房屋存在争议后才离婚，在一审已经释明的情况下，孔志芳现又将房屋转租他人，一审法院判决孔志芳配合张才平办理交付，符合实际情况。综上，张才平、孔志芳的上诉请求均依据不足，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人张才平负担1950元，孔志芳负担1950元。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十一月二十六日书记员 朱亚芳