广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5555号原告：江门市东信物业管理有限公司。住所地广东省江门市富力华庭**114。统一社会信用代码：914***********278G。法定代表人：梁锡贤，是该公司总经理。委托诉讼代理人：梁式林，男，是该公司经理。被告：林某，男，1981年6月18日出生，汉族，住广东省江门市新会区********。被告：廖某，女，1987年6月30日出生，汉族，住广东省江门市新会区********。委托诉讼代理人：林某，是被告廖某的丈夫。原告江门市东信物业管理有限公司（下称原告）诉被告林某、廖某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，因被告林某不同意适用小额诉讼程序审理，本案依法转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁式林、被告林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2018年11月30日至2020年6月30日期间物业管理费125.11元×20个月=2502.20元；2.判令被告向原告支付自各期逾期之日违约金2525.58元（按每天千分之二的标准收取暂计算至2020年6月30日，以后费用计至结清之日止）；上述合计5027.78元。3.被告承担本案诉讼费用。本院查明事实双方有争议的事项为第七项、第八项，其他事项双方无争议。一、原告与两被告签订《尚林轩前期物业服务合同》的时间：2016年8月19日。二、原告管理的小区位置和名称：江门市新会区**********尚林轩。三、两被告房产位置：江门市新会区*******************。四、两被告购买涉案房产日期：2016年8月19日。五、涉案房产建筑面积及物业管理费收费标准：96.24平方米，物业服务费按单元建筑面积1.30元/平方米的月标准收取。六、两被告现居住在江门市新会区*******************；被告林某的电话号码为136*****、被告廖某的电话号码为135*****。七、两被告拖欠2018年11月30日至2020年6月30日物业管理费2502.20元，原告已向两被告邮寄《催收通知书》催缴物业管理费。原告主张：125.11元/月×20个月=2502.20元。原告针对本争议要素举示了如下证据：《尚林轩小区前期物业服务合同》；《物业管理费计算表》；《催收通知书》三份及2020年3月10日、2020年3月16日、2020年7月6日寄出的信件；《广东省商品房买卖合同书》；关于要求业主停止违建并自行拆除的《通知》。两被告抗辩：物业管理公司并未按《尚林轩前期物业服务合同》所约定的服务内容与质量标准进行服务：（一）小区内1、2、3、5座存在违建，小区正门被拆改，商铺前绿化带被移除；（二）6座14、15层走廊通道屋顶的消防管道、照明灯漏水及6座首层公用区域屋顶布满蜘蛛网；（三）6座楼顶堆放大量杂物；（四）原告未经业主同意私自让广告公司在电梯投放广告，私吞广告费，未公布广告费收支；（五）在2019年11月底才开通双电梯；（六）原告在催收告知书的信封上所留电话并非林某本人电话号码，而是其妻子廖某的电话号码，导致林某并未收到上述催收告知书。因此，不同意支付物业管理费。两被告针对本争议要素举示了如下证据：2、3、5座及小区正门建筑的照片；尚林轩小区物业服务公示栏的照片；12345政府服务热线回复截图；2018年拍摄的关于6座首层屋顶、走廊灯、消防栓的照片；2020年拍摄的6座楼顶情况的照片；关于要求业主停止违建并自行拆除的《通知》。本院认为：(一)对两被告提出小区内1、2、3、5座存在违建的抗辩。根据《尚林轩前期物业服务合同》约定，原告负有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务和管理的义务，负有制止违反《尚林轩管理规约》、《尚林轩房屋装饰装修协议书》及物业管理制度行为的义务。原告已就小区内存在违章建筑的情况书面通知违建业主立即停止搭建工作并要求自行拆除，且原告并非具有相关职能的行政部门，无权认定和强行拆除违章搭建物。另外，两被告主张小区正门被拆改、绿化带被移除，其提供的证据不足以证明相关部分建筑的原貌及是否被改建，也不足以证明是原告提供的管理或服务不符合合同约定所致，故两被告以小区内存在违建情况或相关部分建筑被改建为由拒交物业费依法无据。两被告若认为小区内存在违章建筑或建筑被改建的情况，可另寻法律途径解决。（二）对两被告提出6座14、15层走廊通道屋顶的消防管道、照明灯漏水的抗辩。原告对房屋共用部位负有维护、修缮义务，两被告当庭认可上述漏水位置已不漏水。两被告若认为走廊通道屋顶的消防管道、照明灯漏水，导致其合法权益受损，可另行主张权利。（三）对两被告提出6座首层公用区域屋顶布满蜘蛛网及6座楼顶堆放大量杂物的抗辩。原告已基本履行了合同约定的物业服务义务，两被告应当承担支付物业费的义务。两被告所称的屋顶布满蜘蛛网、楼顶堆放杂物只是原告履行服务义务时存在的瑕疵，并不构成根本违约，两被告依法享有要求原告继续履行或采取补救措施的权利，但不能据此拒交物业管理费。（四）对两被告提出原告私吞电梯广告费、迟延开通电梯的抗辩意见，未提交证据予以证明，本院对其抗辩不予采纳。另外，两被告在答辩意见中提出代表该小区全体业主请求原告退还电梯广告费的反诉请求，本院已口头告知两被告不予受理该反诉，两被告可以另行起诉主张。（五）对两被告提出的没有收到《催收通知书》的抗辩。两被告作为甲方与作为乙方的原告签订了《尚林轩前期物业服务合同》，两被告在合同中留有联系电话“135****、136*****”。原告三次向两被告邮寄《催收通知书》，原告在信封上书写的收件信息为“林某收新会区******135****”，两被告以收件电话非收件人的联系电话为由而逾期不领取信件。庭审中，两被告认可收件地址为两被告的居住地，电话号码为被告廖某的电话号码。本院认为，首先，两被告为夫妻关系，共同居住在新会区********，原告向该地址邮寄《催收通知书》并无不妥；其次，即使收件电话号码并非被告林某的电话号码，该号码为被告廖某正常使用的电话号码，该号码理应能联系被告廖某。且原告已三次邮寄《催收通知书》，两被告以担心受到诈骗为由均没有领取信件不符合常理；再次，原告起诉后，两被告已收到关于拖欠物管费的通知及具体数额，至今仍未交纳物业管理费。原告已履行向两被告书面催告义务，两被告因其自身原因导致信件“逾期不领退回”，又以没有收到《催收通知书》为由拒交物业管理的抗辩，本院不予采纳。综上，两被告拒交物业费的理由均不成立，本院不予支持。两被告应按照《尚林轩前期物业服务合同》约定交纳2018年11月30日至2020年6月30日物业费2502.20元（125.11元/月×20个月=2502.20元）。八、《尚林轩前期物业服务合同》约定两被告不按合同约定的收费标准和规定时间交纳相关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按每天千分之二的标准收取违约金，通过法律途径进行追收。原告主张：违约金2525.58元（暂计算至2020年6月30日，此后违约金按每天千分之二的标准，自各期逾期之日起计算至清偿之日止）。原告针对本争议要素举示了如下证据：《尚林轩前期物业服务合同》；《违约金计算表》。两被告答辩：违约金标准过高。两被告针对本争议要素没有提交证据。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及参照最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，两被告逾期支付物业费，应按合同约定计算违约金，两被告抗辩违约金计算标准过高。本院认定违约金应从当月的6日起计至付清物业费之日止，以每月应交而未交的物业费为基数，从2018年12月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，自此应该为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故从2019年8月20日起至上述物业费付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算为宜。对原告主张超出本院认定范围的违约金，本院不予支持。裁判理由与结果本院认为，原告与两被告签订的《尚林轩前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。物业管理费是维持物业公司正常运转的主要收入来源，如果个别业主不交纳物业管理费显然将会对小区的整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳费用的业主也有失公平。其次，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，两被告如认为原告未履行物业服务合同的约定的义务，可通过正当途径主张权利，但不能以此为由拒交物业费。原告已经依照合同约定为两被告提供了管理和服务，两被告应依约向原告支付物业费，两被告拖欠物业费的行为已构成违约，应承担由此产生的违约责任。根据双方当事人所签订《尚林轩前期物业服务合同》，原告请求两被告支付物业费及违约金有事实和法律依据，本院予以支持，但违约金计算标准应以本院认定的为准。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《物业管理条例》第六条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告林某、廖某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市东信物业管理有限公司支付物业费2502.20元及违约金（违约金从当月的6日起计至付清物业费之日止，以每月应交而未交的物业费为基数，从2018年12月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至上述物业服务费付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算）；二、驳回原告江门市东信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（已由原告江门市东信物业管理有限公司预交），由原告江门市东信物业管理有限公司负担1元，被告林某、廖某共同负担24元。原告江门市东信物业管理有限公司多预交的案件受理费24元，由本院予以退回；被告林某、廖某应向本院补缴案件受理费24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 王潇凝二〇二〇年十一月三日法官助理 何嘉文书 记 员 陈晓文