广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28851号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区***************，统一社会信用代码914************341。法定代表人：陈达仁，总经理。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：王琼，女，1969年10月4日出生，汉族，住广东省兴宁市************，公民身份号码441************66X。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）与被告王琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威信物业公司委托诉讼代理人肖金，被告王琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年1月至2019年6月共18个月的物业管理费1144.26元及违约金（以每月物业管理费63.57元为基数，分别从欠费次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至清偿之日止）。事实和理由：原告与涉案小区业主委员会签订上海城住宅小区物业管理服务合同，约定原告为包含被告物业中山市石岐区第一城怡景楼10幢502房及车房在内提供物业服务。但被告拖欠2018年1月至2019年6月的物业管理费、滞纳金。原告经催收无果。被告的行为已严重损害原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告王琼辩称，1.2013年6月至2017年12月期间原告非法多收取了被告物业管理费，而且拒绝退还和拒绝更正收费标准，被告有理由拒绝缴纳2018年1月以后的管理费。2017年2月，被告发现原告存在多收取物业管理费的情况后，被告多次带着房产证原件向原告反映，房产证登记涉案物业建筑面积仅68.55平方米、按79.46元的标准计算管理费，被告要求立即更正错误，并退回多收取的物业管理费，但原告无视业主权益不予理会，拒不退回非法多收的物业管理费，亦不更正错误的收费标准，因此被告拒交物业管理费。2.物业管理费收费标准应更正为每平方米0.6元。生效的中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21450号民事判决书及（2015）中一法民一初字第3019号民事判决书确认原告的管理服务存在重大瑕疵，法院将物业管理费的收费标准确定为0.6元每平方米。3.原告提交的物业管理服务合同所约定的违约金条款无效，而且，被告拒交管理费的起因是由于原告违法多收取了被告的物业管理费，因此，被告不应支付违约金。4.被告一向配合原告的物管工作，但从2013年6月至2017年12月期间被告多次要求原告就被告已缴纳的物业管理费开具发票，但原告均予以拒绝。5.2017年3月4日下午16时30分左右，被告发现本人停放在本幢楼下的一部48V电动车的电池被盗，价值460元，被告认为，由于保安时常没有尽职做到小区治安巡逻，导致小区治安混乱，但物业公司推卸责任，拒绝向原告出示近两个月的巡查记录。6.原告自2013年6月至2017年12月期间每月按63.57元收取被告物业管理费，每月多收取22.44元，一共多收取1234.2元。按照物业管理服务合同约定，原告存在违约行为，按每月非法多收取的22.44元计收违约金6775.76元，请求法院责令原告向被告支付违约金6775.76元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2011年7月6日，上海城小区业主委员会（甲方）与威信物业公司（乙方）签订上海城住宅小区物业管理服务合同，约定：乙方为中山市上海城住宅小区提供物业服务，合同期限为三年，自2011年8月1日至2014年7月31日止；本物业的每月物业管理服务费收取标准暂定为普通住宅0.8元/平方米，商业用房1元/平方米；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，按每日千分之三加收违约金；合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2.王琼系中山市石岐区***************[不动产权证号：国（2013）易2304090，粤房地字证第0213042818号；建筑面积68.55平方米，登记时间20*3年6月17日]产权人，按合同约定，王琼每月应交物业服务费54.84元（68.55㎡×0.8元/月/㎡）。王琼办理了上述物业收楼手续后，未支付20*8年*月至2019年6月期间的物业服务费。威信物业公司通过电话、张贴催缴通知等方式向王琼催缴物业费未果，遂诉至本院，主张上述实体权利。3.王琼认为物业管理费收费标准应按68.55平方米、0.6元/平方米收取，提交了（2018）粤2071民初21450号民事判决书。威信物业公司因与案外人吴祖明、连成梅产生物业服务合同纠纷并诉至本院，本院于2018年12月13日作出（2018）粤2071民初21450号民事判决，经审理认定，因已生效的（2015）中一法民一初字第3019号民事判决已认定威信物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，威信物业公司未举证证明其在该判决生效后采取了整改措施，以改善其服务质量，应承担举证不能的不利后果，故本院酌定吴祖明、连成梅按每月0.6元/平方米的标准向威信物业公司缴纳物业服务费。庭审中，王琼称威信物业公司自2013年6月至2017年12月期间多收取其物业管理费1234.2元[（63.57元-41.13元）×55个月]，威信物业公司应向其返还，威信物业公司对此不予确认。4.双方确认威信物业公司于2019年7月3日撤离涉案物业所在小区，此后未再提供物业服务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告威信物业公司对案涉小区进行物业管理服务，并与上海城小区业主委员会签订了上海城住宅小区物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对王琼具有法律约束力，王琼应恪守履行。王琼辩称威信物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵应降低物业服务费收费标准，据此提交了已发生法律效力的（2018）粤2071民初21450号民事判决。该判决认定威信物业公司未举证证明其在（2015）中一法民一初字第3019号民事判决生效后采取了整改措施，以改善服务质量，物业服务存在明显瑕疵，并对物业服务费进行调整。本院认为，威信物业公司未举证证明其在前述民事判决生效后积极采取有效措施，改善物业服务中存在的瑕疵，应自行承担举证不能的不利后果，本院据此认定威信物业公司于2018年1月至2019年6月期间提供的物业服务存在明显瑕疵，根据物业收费与物业服务水平相适应的原则，本院酌定王琼按每月0.6元/平方米的标准向威信物业公司支付物业服务费。根据不动产登记资料查询结果及双方庭审意见，经核算，王琼应向威信物业公司支付2018年1月至2019年6月期间的物业服务费740.34元（41.13元/月×18个月）。关于违约金的问题。威信物业公司主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计收违约金，但该标准明显过高，威信物业公司未举证证明王琼未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：以每月所欠物业服务费41.13元为基数，分别从2018年2月至2019年7月的1日起；均按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王琼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2018年1月至2019年6月期间的物业服务费740.34元及违约金（分段计算：以每月所欠物业服务费41.13元为基数，分别从2018年2月至2019年7月的1日起；均按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市威信物业管理有限公司已预交），由被告王琼负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员  李劲松二〇二〇年十一月十九日书记员  柯佩烨杨俊濠