广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初2892号 原告（反诉被告）：何健妮，女，汉族，1988年1月2日出生，住广西贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：陈贵峰，广西众望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢新群，女，汉族，1981年4月26日出生，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：覃家锋，广东谨然律师事务所律师。 原告（反诉被告）何健妮与被告（反诉原告）谢新群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，在答辩期届满前，谢新群提起反诉，本院依法决定合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。何健妮及其委托诉讼代理人陈贵峰，谢新群及其委托诉讼代理人覃家锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告何健妮向本院提出本诉请求：1、确认原、被告于2018年3月6日所签订的《房屋租赁合同》于2020年8月5日解除；2、判令被告谢新群退还 原告何健妮双倍押金10000元；3、判令被告谢新群支付原告租房装修费23800元；4、本案诉讼费由本诉被告谢新群承担。事实和理由：原、被告于2018年3月6日签订《房屋租赁合同》，约定由被告将贺州市八步区出租于原告，租赁期限自2018年3月7日至2021年3月7日，租金第一年为1800元每月，第二年为2000元每月，第三年为2200元每月，先付后租，每月6号前交租金，一次性付清。租房押金人民币5000元，原告于签订合同当日支付给被告押金5000元。2020年8月4日晚上，原告在回出租房时发现大门钥匙已被更换，遂报警，经警察查实，系被告更换房屋入门钥匙。在双方未合法解除《房屋租赁合同》的前提下，被告未征得原告同意私自更换房屋入门门锁，导致原告不能按双方签订的合同正常享有房屋使用权，被告的行为侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 针对本诉主张，本诉被告谢新群辩称，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》解除的时间为2020年7月25日而不是原告所主张的2020年8月5日。2020年7月25日，原告用微信告知本被告“下个月开始房子我不租了”，此时表明本被告已收到原告解除合同的通知了，解除权是一种形成权，不需要出租人同意，只需要承租人单方的意思到达出租人即可。二、本被告无需退还原告双倍押金10000元。合同第六条第5项目约定“租赁期间，如甲方违约需双倍赔偿乙方所支付的押金及装修费及其他损失；如乙方违约，则甲方不需要退还乙方已付租金和押金”，第7项约定“合同已经签订，双方都不得提前解除”。原告提前解除合同已构成违约，本被告无需 退还原告的押金。三、原告主张被告支付装修费是无理要求。原告提前解除合同构成违约，且根据合同约定，乙方装修需要经过甲方同意，原告未取得被告同意即对房屋进行较大范围的改动。 反诉原告谢新群向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告何健妮支付房屋恢复原状的费用17498元；2、判令反诉被告向反诉原告支付尚欠的垃圾费、水电费合计196元；3、判令反诉被告向反诉原告支付房屋空置损失费5866元。事实和理由：反诉原、被告于2018年3月6日签订《房屋租赁合同》，反诉原告将位于汇豪小区11栋2单元1102号房出租给反诉被告使用，租赁期限自2018年3月7日至2021年3月7日，租金第一年为1800元每月，第二年为2000元每月，第三年为2200元每月。先付后租，每月6号前交房租，一次性付清，租房押金5000元。2020年7月25日，反诉被告用微信告诉反诉原告“下个月开始房子我不租了”，2020年8月3日，反诉被告在通过微信告知反诉原告“你可以转租了”，反诉原告通知反诉被告交还钥匙，8月4日，反诉原告告知被告“我刚才已跟保安去把那个门锁换了”。反诉被告向反诉原告发出不再租房的通知后陆续搬走了除尚未拆除的物品外的其他物品，可视为其以行动表明不再履行合同，其提前解除合同已构成违约，反诉原告无需退还其已付租金和押金。反诉被告在租房期间未经本原告同意对房屋进行了较大范围的改动，其应承担恢复房屋原状的义务，经过装修公司的预算，恢复房屋原状需要17498元。租赁合同解除后，反诉原告多次通知反诉被告尽快搬走自己的物品、清理垃圾、拆除柜子、恢复房屋原状，并给予充分的时间，但 反诉被告一直未处理，导致反诉原告房屋一直空置，影响房屋出租，反诉被告应承担空置产生的损失。空置天数应从反诉原告告知反诉被告换锁之日即8月4日起算。另外，反诉被告至今仍欠垃圾费、水电费合计196元，应一并处理。综上所述，请求人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。 针对反诉原告谢新群的主张，反诉被告何健妮辩称，本被告于2020年7月25日通过微信与反诉原告商量“下个月开始房子我不租了”，是本被告向反诉原告提出解除租赁合同的邀约邀请，事后，双方并没有达成一致意见将房屋租赁合同解除，反诉原告也没有同意本被告解除合同。即使解除合同，也应是2020年8月6日以后的事。本被告承租了反诉原告的房子后，虽然铺设了地毯，安装了空调、柜子，更换了房屋顶部的照明灯具，但是并没有改变房屋的结构，不属于较大范围的改动装修，因此不存在恢复房屋原状的说法，且反诉原告主张恢复房屋原状的各项费用共计17498元严重虚高。造成反诉原告的房屋空置是由于其根本违约，在合同期内强行换锁，不让本被告进入而引起双方矛盾冲突导致的，因此，其主张的空置损失应由反诉原告自行承担。 本院经审理后认定事实如下：2018年3月6日，谢新群作为出租人（甲方）与作为承租人的何健妮（乙方）签订了《房屋租赁合同》，谢新群将位于贺州市八步区出租给何健妮，合同约定的主要内容有：“租赁期限36个月，即2018年3月7日至2021年3月7日；租金每月1800 元，先付后租，每月6号前交租金，每一年递增200元租金，即2019年3月7日至2020年3月7日每月2000元，2020年3月7日至2021年3月7日每月2200元；租房押金5000元，乙方应于2018年3月7日之前交付，乙方结清租赁期间的一切相关费用后，甲方才退还乙方押金；乙方应注意爱护房屋，如乙方需要对该房屋进行装修或改动房屋结构，需取得甲方同意的前提下进行，且甲方有权查看该房屋的使用情况；水、电费与物业费电梯费等费用乙方应按时付清；租赁期间，如甲方违约需双倍赔偿乙方所支付的押金及装修费及其损失；乙方保证物业、电梯、水、电等费用每月一交；但如乙方违约，则甲方不需要退还乙方已付租金和押金；合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。乙方如需续租或终止，需提前30天通知甲方……”。签订合同后，何健妮按照合同约定向谢新群支付了押金5000元，之后正常租用房屋及支付房租，并于2020年7月6日向谢新群支付了2000元房租。何健妮租赁案涉房屋用于经营美容工作室。租赁期间，何健妮在房屋内安装了可储物的鞋柜、壁柜以及用于照明的水晶灯等物品，谢新群对此知情。 2020年7月25日下午，何健妮通过微信向谢新群发送了“谢姐，下个月开始房子我不租了”等内容的消息，之后，双方在微信中的聊天内容还有：何健妮发“下个月六号之前搬完吧”，谢新群回复“好的”；何健妮发“还有三个柜子没有拆和地毯没有拆，我见挺好的拆了可惜，不知道你要不要留”，谢新群回复“是放鞋的柜和房间走 廊那些柜吗？如果是壁柜不要拆”；2020年8月3日，何健妮发“你可以转租了”等等。期间，何健妮开始陆续将租房中自己的物品搬离，后何健妮想要谢新群退回租房押金，谢新群未允后，何健妮继而提出要拆除柜子、毯子等，谢新群则要求如拆除需要将墙面还原，双方意见不一。2020年8月4日，谢新群将案涉房屋的门锁更换，并要求何健妮来拆除柜子等物时带上装修工人将墙面还原。于是双方产生分歧、纠纷，由此涉诉。 另查明，谢新群换锁前，何健妮实际已不再使用该房屋进行美容工作室的经营，并已将其所有的绝大部分物品搬离。至本案开庭审理时，案涉房屋中何健妮承租期间所装的柜子（鞋柜一个、玄关柜一个、前台柜一个）以及大厅水晶灯并未拆除，案涉房屋也未另行出租。案涉房屋于截止至2020年8月3日欠缴的电费为176.3元（127.4元+48.9元），欠缴的水费为5.2元，以及截止至2020年8月31日欠缴的生活垃圾处理费为15元，以上共计196.5元。 再查明，贺州市承采装饰工程有限公司出具一份书面报价表，认为案涉房屋进行拆换入户门、拆换线路·大厅拆换灯具、墙体翻新、卫生垃圾清理，共需费用17498元。 上述事实，有何健妮和谢新群的当庭陈述以及何健妮作为本诉原告提交的房屋租赁合同、收据复印件、照片打印件、微信转账记录截图打印件以及其作为反诉被告提交的微信聊天记录截图打印件，谢新群作为反诉原告提交的租赁合同、微信聊天记 录截图打印件、短信记录打印件、照片打印件、缴费通知书、报价表等予以证实，上述证据经庭审质证并经本院核实，本院予以认定。 本院认为，本案中，双方当事人均认为系对方违约，并以此为前提提出了各自的诉讼主张。因此，“就案涉《房屋租赁合同》，何健妮与谢新群谁系违约方？”系本案的争议焦点。本院认为，谢新群与何健妮于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据本院已查明的事实可知，何健妮于2020年7月6日向谢新群支付了一个月2000元的房租，根据前述租赁合同先付后租的合同约定，何健妮所支付的应是2020年7月6日至2020年8月5日之间的房租，在此期间，其因租赁关系而取得了案涉房屋的使用权。2020年7月25日，何健妮通过微信向谢新群作出了下个月开始不再租赁房屋的意思表示，并开始陆续搬走房屋中的物品（本院认为，根据一般常理，何健妮所述的“下个月”，是指基于合同的下一个租赁月即从2020年8月6日开始）。而之后，何健妮作出了“下个月六号之前搬完吧”的表述，谢新群回复“好的”，根据双方此时的对话阐述并结合一般生活经验，此时，应视为双方对解除房屋租赁合同这一问题已经达成了一致意见，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院确定何健妮与谢新群签订的《房屋租赁合同》已解除，并应以两人协商确定的日期2020年8月6日即何健妮已付房租最后一日的次日确定为合同的解除日。 2020年8月3日，何健妮通过微信向谢新群作出了“你可以转租了”的意思表示，此时，应视为何健妮自愿放弃了其因租赁关系而合法取得的剩余三天（2020年8月3日、4日、5日）对案涉房屋的使用权，且其此时实际已将房内的物品基本搬离，也不再用该房屋进行美容工作室的经营。因此，谢新群于2020年8月4日更换案涉房屋的门锁的行为，系在双方已协商一致要解除租赁合同的前提下进行的，且实质上亦并未损害何健妮基于租赁关系而取得的房屋使用权益。因此，现无证据证实谢新群就案涉租赁合同存在违约行为，何健妮作为本诉原告提出“因谢新群未经其同意而更换门锁侵犯其合法权益，不履行合同主要债务，其可以解除合同并要求谢新群承担违约责任（退还双倍押金10000元、支付租房装修费23800元）”的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 本院认为，谢新群与何健妮签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间为2018年3月7日至2021年3月7日共36个月。双方在法律允许的范围内约定固定且相对较长的合同期限使双方的租赁关系处于一种稳定的状态，于出租方来说，其在此期间可以获得可预期的较为稳定的经济收入，避免了要另租他人而产生的一系列麻烦。于承租方来说，其在此期间可以获得可预期的较为稳定的房屋使用权，同样避免了需另寻租处而产生的一系列麻烦。而本案中，何健妮于2020年7月25日即提出了要于下一个月解除租赁合同的要求，并陆续搬离物品，最终谢新群亦同意了其提前解除案涉租赁合同的要求。本院认为，何健妮要求提前解除租赁合同，以致该租赁合同最终提前解除，其行为违反了双方所签订的合同中“租赁期限36个月”以及 “合同一经签订，双方都不得提前解除”的约定，损害了谢新群作为出租方就该租赁合同而可获得的稳定的收入的权益，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。该合同第六条第5点明确约定“如果乙方违约，则甲方不需要退还乙方已付租金和押金”，因此，本案中，谢新群无需退还何健妮缴纳的租房押金5000元。 关于谢新群作为反诉原告提出的诉讼请求。第一、何健妮是否应当向谢新群支付房屋恢复原状费用17498元？本院认为，何健妮于租赁期间安装了可储物的鞋柜、壁柜、前台柜以及用于照明的水晶灯，而谢新群对此是知情的，且在何健妮在要求解除合同时最初询问谢新群是否要拆除壁柜时，谢新群的意见亦是不需拆除，因此，本院认为，对承租人于租赁期间安装上述物品的行为，谢新群应是同意或者至少是默认的，其在庭审中虽主张最初安装时即要求在不续租时要恢复原状，但未能提交证据予以证实，本院不予采信。再者，从上述加装物品的功能来说，承租人安装上述物品后，对房屋的使用是一种提升的正面作用，且上述物品的安装亦并未改变房屋的主体结构。另一方面来说，谢新群在本案中提出该项费用数额的依据仅系贺州市承采装饰公司的报价表。从形式上来说，其未提交该报价公司的营业执照等材料以证明该公司有此资质；从内容上来说，该报价表所列工程包括换门、全部墙体翻新等项目，明显超出了恢复如拆除部分的原状的必要范围。综上，谢新群的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 第二，关于尚欠的垃圾处理费、水电费。根据本院已查明的事实可知，何健妮 于租赁期间的确尚欠垃圾处理费、水电费共计196.5元未曾缴纳，根据双方所签订的合同约定，此项费用由承租方缴纳，因此现谢新群要求何健妮支付尚欠的垃圾处理费、水电费共计196元理据充分，本院予以支持。 第三，关于谢新群要求何健妮支付房屋空置损失的请求。根据本院已查明的事实可知，本案中，谢新群于2020年8月4日即更换了案涉房屋的门锁，这之后，应视为房屋已回归到出租人谢新群的控制之下，其可将案涉房屋继续对外招租。而其认为何健妮未拆除柜子、搬走物品，清理垃圾因此导致了其房屋一直空置。本院认为，根据前文论述可知，房屋中已安装的柜子及灯具等物，实质上并不会影响房屋的使用，相反能对房屋的使用功能起到提升的作用，因此不会导致房屋无法出租。而何健妮遗留的少量物品，谢新群作为出租人在给予何健妮合理搬离时间后如仍不搬离，其是可以作出相应的处置的，从客观上亦不会直接导致该房屋无法出租。同理，房屋有垃圾未清理，谢新群作为出租人在上一个合同解除后，为了顺利出租房屋，是可以自行清理的。诚然，其自行处置遗留物以及打扫卫生，在客观上来说需要付出一定的劳动或者支出一定的费用，但由于何健妮违约，其缴纳的5000元押金已不予退还，该部分费用实质上系赔付谢新群作为出租人因承租人违约而遭受的损失，亦应包括其需要处置遗留物及打扫卫生而要支出的劳动或者对价在内。综上，案涉房屋的空置系由谢新群自身的原因造成，其要求何健妮承担该部分损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、何健妮与谢新群签订的《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除； 二、反诉被告何健妮向反诉原告谢新群支付垃圾处理费、水电费共计196元； 三、驳回本诉原告何健妮的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告谢新群的其他诉讼请求。 上述应付款项，债务人应在判决规定的期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费646元，减半收取323元（何健妮已预交323元），反诉案件受理费336元，减半收取168元（谢新群已预交168元），合计491元，由何健妮负担323元，谢新群负担168元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员  李 晨 二〇二〇年十一月十九日 法官助理  苏 玲 书 记 员  叶恩宏 书 记 员  廖峻乐