安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初11533号 原告（反诉被告）：安徽和昌物业管理有限公司，住所地合肥市经济技术开发区芙蓉名园**楼**，统一社会信用代码913401006614176047。 法定代表人：费勤，总经理。 被告（反诉原告）：房雁平，男，1966年2月28日出生，汉族，住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张静梅（系房雁平之妻），女，1968年9月11日出生，汉族，住址同上。 原告（反诉被告）安徽和昌物业管理有限公司（以下简称和昌物业公司）与被告房雁平（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告和昌物业公司的法定代表人费勤、被告房雁平的委托诉讼代理人张静梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和昌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费3314元（自2015年6月30日计算至2019年3月30日）、违约金166元，合计3480元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年4月和2012年11月27日，合肥市裕邦房地产开发有限公司（以下简称裕邦房地产公司）与和昌物业公司签订两份《前期物业管理服务合同》，约定聘用和昌物业公司为秀水花园小区提供物业管理服务，合同期限为自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定物业服务费标准分别为多层住宅每月每平方米0.48元（2008年4月至2012年12月）及每月每平方米0.58元（2013年1月至今，以物价局核准价格为准），商业每月每平方米1.6元，物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前10日内履行缴纳义务，未能按时足额缴纳的，应按5%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告提供了相关物业服务。被告房雁平系原告提供服务的秀水花园小区****房屋所有人，该房屋系高层住宅，建筑面积126.96平方米。自2015年6月30日至2019年3月30日，被告共拖欠物业费3314元。被告的行为导致原告正常运营困难，损害了原告及其他业主利益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告房雁平辩称：一、原告诉称其两次与裕邦房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》，但并未提供2008年签订的合同，虽然提供了后一份合同的复印件，但改变不了其违法违规的事实，为无效合同。1、被告于2007年6月14日与裕邦公司签订买卖合同时，约定的前期物业公司是合肥双利物业管理有限责任公司，而非和昌公司。后期裕邦公司在没有通知业主的情况下聘用和昌物业公司违反了有关规定和合同约定，损害了业主的利益；2、原告未能举出第一份合同，且被告缴纳的2007年11月1日至2008年12月31日的853元物业费的收款人为双利公司，所以原告的陈述是虚假的。且第二份合同在小区名称、收费标准、没有物业共用部位明细附件、未加盖骑缝章等方面存在漏洞和问题；3、原告是2007年4月才成立的，直至2015年11月才获三级资质，其与裕邦公司签订合同时不具有相应的服务资质，因此双方签订的合同无效，且要受到法律处罚。二、被告物业费已经交至2015年6月30日，此后并非恶意拒缴，实属无奈之举。1、被告在2007年8月收房时缴纳了200元装修垃圾清运费准备装修，但发现房子多处渗水，遂要求物业公司联系开发商予以维修，但一直未予维修。后更换原告后，又多次向原告要求督促开发商维修，但一直不了了之，一直拖到超过保修期。因此原告未按约履行服务，造成被告财产损失，应当赔偿损失；2、原告强行入住秀水花园后不履行其服务义务，造成小区脏乱差，安防措施缺失、发生业主被盗事件，公共设施毁损严重、常年失修，车辆乱停放，公共收益不公开等降低小区品质的情况和行为，被告有权根据相关法律的规定，暂不缴纳物业费；三、原告存在擅自提高收费标准的问题。原告获得物价主管部门批准的时间为2017年3月，而提高收费标准从2013年就已开始，获取非法利益。四、秀水花园第一届业委会于2018年12月27日成立，前期物业服务合同的权利义务随即终止。原告于2019年4月9日夜晚在没有做任何交接的情况下擅自撤离、不告而别，给小区和业主造成了损害，原告违约在先，其无权主张物业费和所谓的滞纳金。五、原告并未通过法定程序主张其认为的拖欠物业费。只有在业委会督促业主限期缴纳，业主逾期仍不缴纳的情况下，原告才可以向法院提起诉讼。本案中，原告并未提供业委会督促缴纳仍未缴纳的证据，被告也不知道社区调解委员会调解的事情，从未收到书面的催费通知单。因此原告的诉讼法院应不予受理。六、从原告陈述的事实上来看，原告将被告的多层建筑错写成高层，将被告早已不用的小灵通号码提供给法庭，其提供的合同也是漏洞百出，可见原告的日常管理是如何做的。 综上，答辩人认为，原告在未获得物业服务企业资质证书的条件下与裕邦公司签订的《前期物业管理服务合同》无效，其在未获得物价部门审批前，擅自提高收费标准，存在价格欺诈行为，原告没有履行到义务，违约在先，其起诉也不符合法定程序，故应驳回原告的诉讼请求。 反诉原告房雁平向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还不当得利5134元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告的损失；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：从本诉的证据可以证明原告与裕邦公司签订的合同违反了国务院《物业管理条例》，应当无效。依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还，故要求和昌物业公司返还2009年1月1日至2012年12月31日的物业费2925元（4×12×0.48×126.96），2013年1月1日至2015年6月30日的物业费2209元（2.5×12×0.58×126.96）。 反诉被告辩称，我方在合同履行期间收取的费用合理合法，不同意返还被告费用。请求驳回反诉原告的全部请求。 经审理查明，2007年6月，房雁平向裕邦公司购买其开发的合肥市望江西路秀水花园8幢408房屋，建筑面积为126.96平方米。2008年4月，原告与裕邦公司签订了关于秀水花园的《前期物业管理服务合同》，约定了多层的收费标准为每月每平方米0.48元，同时合同还约定了其他权利义务。随后原告进入小区提供物业服务，自2008年11月开始收费。2012年11月27日，原告又与裕邦公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定的多层住宅收费标准为每月每平方米0.6元，但合肥市蜀山区物价局于2013年1月7日备案的价格为每月每平方米0.58元。故原告自2013年1月开始按每月每平方米0.58元收取物业费。原告在提供物业服务期间，房雁平缴纳了2008年12月31日起至2015年6月30日的物业费。此后由于被告对前期物业服务合同的效力、服务质量、房屋维修、收费标准、服务资质等问题与原告发生争议，未再交纳物业费。2018年12月，秀水花园第一届业委会成立后，业委会未再选聘原告提供物业服务。原告于2019年4月10日撤出小区。 另查明，从本案双方提供的证据和陈述来看，原告在履行物业服务合同过程中确有服务不到位的情形，造成原告服务的小区有52户业主与原告发生纠纷，不愿缴纳物业费。该纠纷经所在的南七街道丁岗社区人民调解委员会等部门调解未果。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业。因此，和昌物业公司与合肥市裕邦房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，该合同对包括被告房雁平在内的小区业主具有约束力。反诉原告主张的前期物业服务合同无效缺乏证据证实，其要求返还物业费的请求没有法律依据，本院不予支持。原告按照合同约定于2008年4月起即对秀水花园小区进行了物业管理，提供了物业服务，被告房雁平作为小区业主在接受了物业服务后，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。虽然被告房雁平按约应缴纳2015年7月1日至2019年3月30日期间的物业服务费为3314元，但考虑到原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，同时结合本院处理相似物业服务纠纷的审判实践，酌定对物业费按10%予以减少，被告房雁平应实际给付原告物业费为2983元。因被告房雁平未缴纳物业管理费与其对物业公司服务质量等提出异议有关，而非恶意拖欠，故对原告主张的违约金的请求，本院不予支持。关于房雁平要求和昌物业公司赔偿损失的请求，因未提供证据证实，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告房雁平于本判决生效之日起十日内给付原告安徽和昌物业管理有限公司2015年7月1日至2019年3月30日期间的物业管理费2983元； 二、驳回原告安徽和昌物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告房雁平的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，原告负担10元，被告房雁平负担15元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由房雁平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇二〇年十一月十九日 书记员  甘保玲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业合同。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。