石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初11083号 原告（反诉被告）河北壹洲房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区 法定代表人，公司总经理。 委托代理人李宁，河北冀石律师事务所律师。 被告（反诉原告）徐某，女，1984年6月26日生，汉族，住石家庄市新华区。 委托代理人张景辉、陈昭，河北天捷律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北壹洲房地产开发有限公司（以下简称“壹洲公司”）与被告（反诉原告）徐某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）壹洲公司之委托代理人李宁，被告（反诉原告）徐某之委托代理人张景辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告，以下简称原告）壹洲公司诉并辩称：1、解除原告、被告双方于2016年6月17日签订的编号为NO:2016061715301583960《商品房买卖合同》及编号为NO:2016061715194783949的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告到石家庄市住房和城乡建设局办理撤销上述两份《商品房买卖合同》的备案登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月17日，原、被告双方签订两份《认购协议书》，合同约定被告购买原告开发的天洲·视界城D10号住宅楼1单元2101及2102室两套房产，每套房屋购房总价均为1371384元（两套合计2742768元），付款方式为按揭付款。同日，被告向原告出具两份《承诺书》，承诺首付款分两期支付，其中每套房首期款100000元（两套合计200000元）被告已支付，但合同约定2016年12月31日前应支付的第二期款项181384元（两套合计362768元）至今未支付，被告的行为已经构成违约。根据被告出具的《承诺书》约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。针对被告反诉，原告答辩意见为：无论根据《认购协议书》的约定还是《商品房买卖合同》的约定，被告的付款义务要早于原告交房义务，原告享有先履行抗辩权，被告在未完全履行付款义务的前提下，无权要求原告交付房屋和承担违约金。 被告（反诉原告，以下简称被告）徐某辩并诉称，1、依据双方签订的《认购协议书》，双方互负义务，在原告未履行交房义务的前提下无权要求被告支付剩下的购房款。2、被告已经履行了支付总房款243万元，剩余房款是362768元，原告支付的款项占总款项的近9成，原告主张解除合同于法无据，同时违反公平原则。3、《承诺书》中被告的签名及手印经向徐某核实非本人签字及按手印，不对其本人发生法律效力，被告以此作为解除合同的依据，无事实无据，请求驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：1、依法判令反诉被告履行房屋交付义务；2、依法判令反诉被告支付396503元（自2017年1月1日起至2020年4月30日止，按照中国人民银行同期贷款利率4.9%计算）（违约金计算至交房之日止）；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年5月17日，原告与被告签订编号为0001749、0001750的《认购协议书》两份，约定被告购买原告开发的天洲视界城第D10号楼1单元2102、2101房产两套，每套房产总价1371384元，每套首付款100000元，另缴纳每套团购服务费25000（两套共计250000元）。协议第六条约定“乙方按约定付款后，甲方应当在2016年12月31日前交付符合本协议约定交房标准的房产”，第七条约定“……如甲方如未按本协议规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方不退房的，甲方开始按日向乙方支付已付房款拾万分之壹的违约金。”两份协议签订后，被告向原告支付了两套房屋首付款共计250000元，并按约定办理贷款，并偿还贷款至今。被告实际支付总房款2430000元。2016年12月31日原告未按约定履行房屋交付义务，已经构成违约。根据《合同法》第一百一十四条规定，被告请求判令原告履行房屋交付义务并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金。现提出反诉，望判如所请。 经审理查明： 一、2016年5月17日，原、被告签订《认购协议书》两份，编号分别为0001749、0001750号。0001749号《认购协议书》约定：“出卖人（甲方）河北壹洲房地产开发有限公司买受人（乙方）徐某……第一条乙方所购房屋的基本情况：乙方购买的天洲视界城第D10号楼1单元2102室，建筑面积共计163.26平方米……第二条计价方式与价款：1、甲方与乙方约定按建筑面积计算，住宅建筑面积单价为（人民币）每平方米8400元，总价金额为（人民币）壹佰叁拾柒万壹仟叁佰捌拾肆元整（￥1371384）……第四条付款方式及期限：乙方按下列第2种方式按期付款：……2、按揭付款：签订本协议之日乙方向甲方交付首期款（总价款7%）￥100000元（大写壹拾万元整），贷款￥127.1384万元……第六条交付期限：乙方按约付款后，甲方应当在2016年12月31日前交付符合本协议约定交房标准的房产，甲方可依工程进度提前交房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、与本项目有关的政府决定及相关政策原因；3、其他非甲方原因。第七条甲方逾期交房的违约责任：除本协议规定情况外，甲方如未按本协议规定的期限将该房屋交付乙方使用，乙方不退房的，甲方开始按日向乙方支付已付房款拾万分之壹的违约金……第十一条换签正式商品房买卖合同后本协议自动作废。……”0001750号《认购协议书》约定：“……第一条乙方所购房屋的基本情况：乙方购买天洲视界城第D10号楼1单元2101室，建筑面积共计163.26平方米……”价款以及合同约定的其他条款与上述0001749号《认购协议书》相同。 两份《认购协议书》签订当日，被告向原告分别交纳定金各1万元，2016年5月17日，被告向原告分别交纳首付款各9万元，就上述两套房屋，被告共向原告交纳20万元。后原告分别通过中国银行、建设银行办理贷款，贷款已发放至原告账户。 2016年6月17日，原、被告签订两份编号分别为：2016061715194783949和2016061715301583960的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的石家庄市长安区房屋，总价款均为1371384元。其中，尾号为949号的合同约定：“……第七条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3中方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年6月17日前支付首期房价款281384元（大写贰拾捌万壹仟叁佰捌拾肆元整），占全部房价款的20.52%。余款1090000元（大写壹佰零玖万元整）向中国银行（贷款机构）申请贷款支付……第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的0.001%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。……”编号为960的《商品房买卖合同》除被告购买房屋坐落为天洲视界城Ｄ10号住宅楼01单元2102号房屋、贷款机构为建设银行外，其他合同条款与尾号949的合同条款相同。 二、原告称被告于2016年6月17日签署了两份《承诺书》，承诺于2016年5月17日支付壹洲公司此套房源首付款的36%，即1万元，首付款的64%，即181384元于2016年12月31日之前支付。被告不认可，称该两份《承诺书》不是被告本人签署的，对被告本人不发生法律效力。 原告称因被告未按合同约定于2016年6月17日前支付首期房款281384元，故按照《商品房买卖合同》第八条的约定主张解除合同。 被告称已向原告支付了首期款项，同时依法办理了贷款，且贷款已发放至原告，被告按《认购协议书》履行了近9成的付款义务，因原告未按照《认购协议书》确定的交房时间交付房屋，致使被告至今未给付剩余尾款，原告违约在先，应同时履行交房义务，被告同时给付房款。 原告称被告无权在其未支付完毕首付款前要求原告交房，且根据《商品房买卖合同》的约定，被告支付首付款时间为2016年6月17日前。 现上述房屋于2018年10月1日具备交房条件，已经向同栋楼的其他业主交房。 原告称曾联系被告要求其补齐房款。被告称其从未收到过通知，原告的销售人员称房子在验收中，且原告在庭审时亦未提交房屋已经合法验收的相关手续，证明该房屋不具备交付条件；主张因原告逾期交房应承担的违约金，且《认购协议书》约定的违约条款系霸王条款，被告认为应以实际交付的243万元为基数，自2017年1月1日即协议书确定的交房时间第二条起算，按照银行同期贷款利率计算，时间计算至竣工验收合格交房时间止。 本案审理过程中，被告表示自愿交纳欠付的二期首付款，要求原告尽快办证，原告称暂时无法办理房产证。考虑到被告已交付首期首付款且办理了贷款，自愿交纳所欠二期房款，本院向原告释名是否考虑变更诉讼请求为主张债权，原告明确表示不变更诉讼请求。 本院认为，原、被告为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告于2016年5月17日签订的两份《认购协议书》、于2016年6月17日签订的两份《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对此，本院予以确认，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。因《商品房买卖合同》签订后，《认购协议书》已作废，故双方均应按《商品房买卖合同》的约定享受权利并履行义务。被告依据双方约定交纳了定金及部分首期款项并办理了贷款，已完成了大部分的付款义务，且本案审理过程中，被告自愿履行交纳剩余房款的义务，故合同目的并非不能实现，故对原告主张解除原、被告双方于2016年6月17日签订的编号为NO:2016061715301583960的《商品房买卖合同》及编号为NO:2016061715194783949的《商品房买卖合同》，并由被告协助原告到石家庄市住房和城乡建设局办理撤销上述两份《商品房买卖合同》的备案登记手续，本院不予支持，上述两份《商品房买卖合同》应继续履行，即被告应履行向原告交付剩余房款的义务，原告应向被告履行交付房屋的义务。因原、被告双方约定的交付房款时间在交房时间之前，被告未按期履行交付房款义务，违约在先，故对被告要求原告支付逾期交房违约金，本院不予支持。经调解，双方未达成一致意见。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）河北壹洲房地产开发有限公司与被告（反诉原告）徐某于2016年6月17日签订的编号为ＮＯ:2016061715301583960《商品房买卖合同》及编号为ＮＯ:2016061715194783949的《商品房买卖合同》继续履行；被告（反诉原告）徐某于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）河北壹洲房地产开发有限公司交付房款362768元；原告（反诉被告）河北壹洲房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）徐某交付石家庄市长安区房屋； 二、驳回原告（反诉被告）河北壹洲房地产开发有限公司的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）徐某的其他反诉请求。 本诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）河北壹洲房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费3624元，由原告（反诉原告）河北壹洲房地产开发有限公司负担1812元，被告（反诉原告）徐某负担1812元（上述费用双方均已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费3704元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审 判 长  苏亚萍 人民陪审员  孙 亮 人民陪审员  张秀萍 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  王子冰