湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0602民初6267号 原告：陈志伟，男，1983年7月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：曹成，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。 被告：冯四香，女，1966年7月24日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人:谭勇,湖南国风德赛律师事务所律师。 被告：陈湘玲，女，1972年2月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 第三人：刘川，男，1976年10月11日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原告陈志伟诉被告冯四香、陈湘玲、第三人刘川执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈志伟及其委托诉讼代理人曹成、被告冯四香及其委托诉讼代理人谭勇、被告陈湘玲、刘川均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈志伟向本院提出诉讼请求：1、停止对位于岳阳楼区吕仙亭办事处芋头田社区产权证号为岳房权证岳阳楼字第3××1号房屋的执行，解除对该房屋的查封；2、确认原告与陈湘玲于2017年8月31日签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认该房屋为原告所有，由被告陈湘玲、刘川协助将上述房屋办理产权转移登记至原告名下；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：案涉房屋系被告陈湘玲母亲胡爱兰所有，于2012年8月21日转移登记至陈湘玲名下为其单独所有。2017年8月31日，原告与陈湘玲签订《房屋买卖合同》，约定以32万元（另加5万元过户费用）出售给原告，因听说该栋房屋可能拆迁，双方约定：“由于政策原因，尚不能办理过户登记手续，如以后政策允许，甲方陈湘玲应配合前往不动产登记中心办理权属变更手续。”原告向被告陈湘玲付清了37万房款，并完成了房屋交付。2017年9月，原告邀请陈湘玲几次前往岳阳市不动产登记中心申请房屋过户，因政策原因不能过户，其后因陈湘玲未协助，房屋过户因此耽误。2017年10月11日，原告花费3万元对房屋进行修缮，并已实际居住。2020年3月19日，原告得知因陈湘玲债务原因，该房屋被法院查封，遂提出执行异议。原告提出的执行异议被（2020）湘0602执异48号执行裁定书驳回。 被告冯四香辩称，在执行异议和本案诉状中，原告陈志伟对该房屋转让事实陈述不真实，对转让款总额、支付方式、支付数额的陈述存在明显矛盾，房款收条并未载明收到原告房款，故买卖合同关系是原告虚构事实；原告仅凭一份合同、一份取款凭证和一张收条，就认为原告享有房屋合法特权，不合理亦无法律依据，原告在未办理物权转移登记前仅具有合同法上的请求权，并不能因占有房屋或付清房款，直接确认物权。请求人民法院驳回原告陈志伟的全部诉讼请求。 被告陈湘玲辩称，答辩人欠被告冯四香钱是事实，答辩人无法清偿债务的情况下，经朋友张三会介绍将房屋卖给原告，然后将部分房款偿还了冯四香借款。冯四香后在法院起诉答辩人，执行过程中在法院协商后庭外和解，当时刘川还1万元给冯四香，但其认为钱少就没有收款。本案查封了案涉房屋，答辩人直到2020年3月才知道。原告给答辩人房款是分三笔支付，签署合同前付了定金2万，当年9月在银行取款在银行当场支付30万现金，答辩人在最后一笔5万元付款后向原告交付了房屋产权证和国土证，房屋都交付给了原告。 第三人刘川述称，第三人刘川不认识原告陈志伟。案涉房屋是被告陈湘玲继承的其父母的遗产，登记在陈湘玲个人名下。陈志伟与陈湘玲签订合同收受房款，答辩人不知情也未签字。答辩人与陈湘玲于2018年离婚，离婚时约定房屋由陈湘玲管理。 经审理查明：本院受理冯四香诉陈湘玲、刘川民间借贷纠纷一案后，冯四香向本院提出财产保全申请，本院于2019年11月2日作出（2019）湘0602执保909号民事裁定，向岳阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了陈湘玲名下位于岳阳楼区吕仙亭办事处芋头田社区产权证号为岳房权证岳阳楼字第3××1号房屋，该房屋于2012年8月6日登记权利人为陈湘玲。2018年4月18日，本院作出（2017）湘0602民初5952号民事判决书，该判决书确认陈湘玲、刘川于2015年1月16日向冯四香借款20万元，于2017年2月10日还本2万元和2017年9月10日还本金7万元，遂判决：“一、被告陈湘玲、刘川向原告冯四香偿还借款本金11万元，并支付自2017年9月16日起按月利率2%标准计算的伸延至本院指定偿还日止”。 因被告陈湘玲未履行上述生效法律文书所确定的义务，冯四香向本院申请强制执行。本院受理执行申请后，于2019年2月27日作出（2019）湘0602执572号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人陈湘玲、刘川的银行存款153950元，或扣留、提取同等数额的收入至岳阳市岳阳楼区人民法院账户，或查封、扣押价值相当的动产和不动产。2019年3月6日，冯四香（甲方）与陈湘玲、刘川签订《协议书》约定：“一、乙方在2019年6月8日前一次性还清借款85000元，11月8日前支付本案全部诉讼费、执行费和律师费用25000元（见收据付款）。二、乙方在上述约定期限内未付清借款，甲方有权申请执行原判决。三、乙方不能按协议执行，乙方同意岳阳楼区人民法院评估拍卖两人共有的房产来执结本案，同时承诺对拍卖过程予以配合，而且自愿腾房交付执行”。签订协议后，被告刘川向原告支付借款1万元，但冯四香认为其未按约定全额履行遂拒绝接受履行。2019年10月15日，本院向岳阳市不动产登记中心送达（2019）湘0602执572号协助执行通知书，续查封了案涉房屋。2020年3月，原告在得知房屋被查封后向本院提出执行异议，本院于2020年8月6日作出（2020）湘0602执异48号执行裁定书，驳回案外人陈志伟的异议请求，陈志伟依该裁定于2020年9月1日向本院提出执行异议之诉。 另查明，为担保按时还款，陈湘玲在借款时将案涉房屋产权证及国土地证质押在冯四香处，并在岳阳市岳阳楼区公证处办理了房屋对外出售委托公证。该借款在2017年2月还款期到后，冯四香向陈湘玲追讨借款，陈湘玲告知案外人刘三会想将房屋出售后还账。2017年8月31日，在案外人刘三会、冯某（原告表哥）介绍见证下，原告陈志伟与被告陈湘玲签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋以32万元转让，签订合同前支付定金2万元。2017年9月1日，原告姐夫谈新兵将转账31万元至见证人冯某账户，由冯某取现30万元交现金给陈湘玲，陈湘玲将房屋交付给了原告。房屋交付后，原告对房屋进行了修缮，对一楼进行装修和加盖了顶楼雨棚。期间，陈湘玲向冯四香提出将房屋出售后还钱，遂从冯四香处将房产证、国土证取回，陈湘玲在收到房款后于9月7日向冯四香还款8万元（本金7万元、利息1万元）。2017年11月，被告陈湘玲将房产证、国土证原件交付给陈志伟，陈志伟向陈湘玲支付办证费用5万元，后被告陈湘玲2017年8月31日向原告出具合计37万元房款收据一张，落款时间为签订合同日。 再查明，2016年8月1日，岳阳市城区实施不动产统一登记实行房产、国土一体登记，不再单独颁发房屋所有权证和国有土地使用权证。因案涉房屋国有土地使用证登记在陈湘玲母亲胡爱兰名下，原告与被告陈湘玲在签订房屋买卖合同后曾转让未果。 在本案审理过程中，被告冯四香与被告陈湘玲、第三人刘川就其民间借贷纠纷执行案达成和解协议，冯四香向法院申请解除对房屋的查封措施，本院于2020年10月23日作出（2020）湘0602执恢142号执行裁定书，解除了对案涉房屋的查封。 本院认为，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行；被执行人逾期不履行的，人民法院应当可以查封、扣押被执行人名下财产。本案中，原告以案外人身份对上述房屋主张权利，要求停止查封、处置房屋，应当承担其权利能够排除执行的举证责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告陈志伟与被告陈湘玲于2017年8月31日签订的《房屋买卖合同》,有两名见证人参与签订合同并出庭作证，且陈湘玲在签订履行合同期间将房产证从冯四香处取回，可以证实签订《房屋买卖合同》的真实性，该房屋买卖合同签订和交付时间均在人民法院查封之前；原告陈志伟提交了陈湘玲出具的37万元收据，虽出具时间与收款时间不符，但陈湘玲与证人冯某陈述的交款事实基本一致，且冯四香与陈湘玲、刘川民间借贷纠纷判决书确认的还款8万元与陈湘玲收到30万元房款时间一致，原告提交了其姐夫向冯某支付购房款和冯某取现银行流水，足以证明原告陈志伟支付的房款超过了房屋买卖合同约定的32万元，可以认定按合同约定支付了全部房款;原告陈志伟在履行合同中另行向原告支付了5万元办证费用，说明其具有办理房屋产权变更登记的意向，诉争房屋未能办理过户登记手续的原因在于陈湘玲,陈志伟对此并无过错。综合上述事实,本案应当参照上述司法解释规定,认定陈志伟对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。陈湘玲虽然对陈志伟提交的房屋买卖合同及收条的真实性提出异议,但未能提供足以反驳的证据,且在陈湘玲向冯四香要求取回房产证出售房屋还款，冯四香交还证件并获得部分还款情况下，应当知悉房屋对外出售的事实，故对被告冯四香提出虚构房屋买卖关系的答辩意见,本院不予支持。对原告要求解除查封的诉讼请求，因该房屋现已解除查封，本院对该诉讼请求不再处理。 综上所述，原告与被告陈湘玲签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，房屋在未办理过户前不具有物权效力，故对原告确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。原告依约向被告陈湘玲支付了全部房款且占有房屋，被告陈湘玲应当协助办理房屋不动产权登记手续。但本案为执行异议之诉，原告要求被告陈湘玲办证的诉讼请求不是本案处理范围，如被告陈湘玲怠于履行协助义务，原告可以另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下: 一、不得执行位于岳阳楼区吕仙亭办事处芋头田社区产权证号为岳房权证岳阳楼字第3××1号房屋； 二、确认原告陈志伟与被告陈湘玲于2017年8月31日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 三、驳回原告陈志伟其他诉讼请求。 本案案件受理费6850元，由被告冯四香、陈湘玲共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  许君龙 人民陪审员  李平权 人民陪审员  易岳辉 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  李梦婷