云南省剑川县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2931民初488号原告：李润军，男，1983年10月23日出生，白族，云南省剑川县人，住剑川县。委托诉讼代理人：路庆平，云南法阳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：程再萍，云南法阳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：剑川县剑宇房地产开发有限公司，住所地：剑川县金华镇腾龙民族商贸城商业步行街****。统一社会信用代码：91532931592030958M。法定代表人：谢建林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高爱柏，男，1957年11月28日出生，汉族，湖南省邵东县人，公司股东，住湖南省邵东县。代理权限：特别授权代理。原告李润军与被告剑川县剑宇房地产开发有限公司（以下简称剑宇公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李润军及其委托诉讼代理人路庆平、程再萍，被告剑宇公司的委托诉讼代理人高爱柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李润军向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付房屋并办理相关手续；二、判令被告支付原告自2015年1月1日起至2020年8月23日止的违约金人民币325,796.00元，并继续支付违约金至被告实际交房之日为止（违约金以购房款人民币790,000.00元为基数，日0.02%计算）；三、判令被告支付原告为实现债权支付的律师费人民币9,000.00元。四、判令本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2014年12月14日与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号YJG-2003、39-15）及《合同补充协议》，并在剑川县公证处进行了公证。合同约定，被告将坐落于剑川县金华镇国道214线以东腾龙民族商贸城内的第39幢第39-15号房出售给原告，售价为790,000.00元；合同还对双方的权利义务、违约责任进行了详细约定；合同签订后，原告按照合同约定的期限将房款全部支付给了被告。根据《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，但时至今日，被告仍未履行合同约定的交房义务，依据《商品房购销合同》第九条约定，逾期交房90天以上的，被告应按照已付款0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应当遵照执行，被告至今未履行交房义务的行为已构成严重违约，影响了原告正常的收益权。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告剑宇公司辩称：一、原告未按合同约定支付相关款项，因此，本案原告李润军的主张及诉请，没有事实和法律依据，依法应当驳回其请求。因为根据双方签订的合同补充协议第四条约定：“本合同第七条和第九条约定的交付期限和甲方逾期交房的违约责任，以乙方交清全部房价款包含银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金（以上税费均系甲方代相关部门收取，实际金额以相关部门的实时收费标准为准）为前提，若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任。”对此，在本案中，原告李润军从未交清过上述购房款、契税、印花税、维修基金等款项，因此，根据合同约定，原告的诉请不应得到支持，被告不应承担逾期交房的违约责任，且原告也无权要求被告交付房屋及支付其他费用；二、假定原告所述事实存在，那么，原告的诉请也已经超过法定主张权利的诉讼时效期限，依法应驳回其诉讼请求。根据合同约定，该房屋的交付时间是2014年12月31日前，那么，假定如原告在诉状所称的，其要求主张从2015年1月1日起至今的逾期交房违约及其他费用，那么，原告在2015年1月1日应当知道自己权益受到侵害，因此，从2015年1月1日往后推2年，即2017年1月1日时，该案的诉讼时效就已经届满，同时，原告也未提供任何时效中止中断的证据，因此，原告要求被告承担2015年1月1日至今的逾期交房违约责任，没有事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求；三、假定剑川县人民法院支持原告的部分诉请，那么，我们认为原告主张的违约责任过高，依法应予调整降低。另外，对于之前被告给予原告的2018年1月1日之前的售后返租利益269,853.00元，依法也应予抵扣。1、由于涉案的房屋价值较高，而按照合同约定的每日万分之二的标准，所得出的实际违约金巨大，已经超过了合同总标的额的30%以上。一般的司法实践，也最多支持万分之一比例的违约金标准，因此，假定剑川县人民法院支持原告部分诉讼请求，那么，由于其主张的该部分违约金过高，依法也应予调减。2、由于原告李润军购买的39-15号商铺位于我公司开发建设的腾龙民族商贸城二期商业步行街，原备案价为21,500元/平方米，面积51.89㎡，九五折后合同总价为1,059,853.00元，后该商铺李润军返租给被告，返租期为三年（从2015年1月1日至2017年12月31日止），获取的返租补偿利益达269,853.00元（返租金210,000.00元＋59,853.00元的优惠），最终39-15号商铺的总价才确定为790,000.000元。而在2018年1月1日前这段期间，原告并未产生过任何损失，因此，原告要求被告支付2015年1月1日至今的逾期交房违约责任，显然与事实不符，不应支持。如果法院要支持原告部分违约金的主张，那么，我们认为该269,853.00元的返租利益补偿金，依法应当从该违约金中予以抵扣，方为合理及公平；四、假定剑川县人民法院支持原告部分诉讼请求，那么，原告主张本案的律师费用9,000元，依法也不应得到支持。由于原被告双方对律师费的承担及支付并未做明确的约定，而且本案原告主张的律师费较高，庭前也未提供付款凭证等任何证据，因此，原告要求被告支付律师费9,000.00元的诉请，依法不应支持。原告李润军围绕自己的诉讼请求依法提供了如下证据：一、原告身份证复印件1份，以证明原告的身份信息；二、《商品房购销合同》、《合同补充协议》复印件各1份，以证明原、被告形成商品房买卖合同关系，合同对房屋坐落、房屋价款、交付期限、违约责任进行了明确约定的事实；三、剑宇公司的收款收据4份，以证明原告按照合同约定交付了全部房款的事实；四、律师代理协议书，证明原告为本次诉讼，支付律师费9,000元的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四没有异议。被告剑宇公司围绕自己的诉讼请求依法提供了如下证据：一、《腾龙民族商贸城房屋销售定单》，以证明2014年12月14日双方签订的折后价款是1,059,853.00元，总优惠最终按1,000,000.00元计算；二、《商品房购销合同》复印件1份，证明合同右上角上面已经写明返租。经庭审质证，原告对被告提交的证据一、二的“三性”无异议，但对销售定单的证明方向不认可，原告认为本案所涉房屋面积和价款应当以双方签订的正式的购销合同为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月14日被告剑宇公司（甲方）与原告李润军签订了《腾龙民族商贸城房屋销售定单》，约定被告将房号为39-115号、面积为51.89㎡、折后单价为20,425.00元/㎡的商铺以优惠后最终按100万元的价格出售给原告,原告支付定金5万元。同时双方约定：“1、乙方自愿签定《腾龙民族商贸城房屋销售定单》，并交纳购房定金，同时声明在签定本定单之前，已充分了解本约定条款的全部内容；2、该房屋的建筑面积以相关房地产测绘部门测绘面积为准；3、乙方应于2014年3月1日前携带本定单、签约应付款及个人有效证件，与甲方签定《商品房购销合同》，定金在签定《商品房购销合同》时，直接转为首付款。甲方在此期间不得以任何理由对外销售此房。如乙方逾期，则视同违约。甲方有权将该套房屋对外出售，无需另行催告乙方，本单自然作废；4、乙方在交纳购房定金后，不得以任何理由要求甲方退还已付定金”。2014年12月14日经原、被告商定，原告将上述预购房返租给被告,租期三年，租金21万元，租金一次性在购房款中抵扣。同日，原告(甲方)与被告（乙方)签订了合同编号为YJG-2003、39-15的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并在剑川县公证处进行了公证。合同约定：1、被告将坐落于剑川县金华镇国道214线以东腾龙民族商贸城内的第39幢第1层39-15号预售商品房(面积为50.34㎡、单价为15,693.29元/㎡)出售给原告,售价为人民币790,000.00元；2、原告于2014年3月3日前支付全部应付房价款；3、被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；4、被告逾期交房90天以上的，按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；5、“交付期限”和“甲方逾期交房的违约责任”以乙方交清全部房价款包含银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金（以上税费均系甲方代相关部门收取，实际金额以相关部门的实时收费标准为准）为前提，若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任。6、合同还对双方的权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告按照合同约定的期限分四次将房款全部支付给了被告，但被告至今未按合同约定履行交房义务。本院认为，原告李润军与被告剑宇公司签订的《腾龙民族商贸城房屋销售定单》、《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规效力性强制性规定，属合法有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当严格按照合同约定全面履行各自的义务。原告李润军未交清房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金，是基于被告所售房屋尚未竣工，被告未按时交付房屋和通知原告交纳各费所致，并非原告拒绝交纳。原告已按约履行了交付房款的义务，被告剑宇公司至今逾期达六年之久未按约履行交房义务，已构成违约，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任。故原告要求被告承担自2015年1月1日起逾期交房违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法应予支持。原、被告间的买卖标的物房屋至今尚未建成，双方返租房屋是虚，利益补偿是实，被告支付给原告的租金21万元应从被告承担的逾期交房违约金中抵扣。原告主张“被告限期无条件交付房屋并办理相关手续和由被告承担原告律师代理费”的请求，因双方间的买卖标的物房屋尚未建成且房屋建成并交付受主客观因素的制约，并不取决于被告一方，被告承担原告律师代理费无法律依据和合同约定，故原告的此诉求，本院不予支持。被告称“原告主张的违约责任过高且已经超过法定主张权利的诉讼时效期限”的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告剑川县剑宇房地产开发有限公司支付给原告李润军自2015年1月1日起至被告实际交房之日止,以购房款人民币790,000元为基数，按每日0.02%计算的违约金【其中：2015年1月1日起至2020年8月23日止的违约金人民币115,796.00元(325,796.00元－210,000.00元)，于本判决生效之日起十五日内予以付清；2020年8月24日至实际交房日前一日的违约金于实际交房之日付清】；二、驳回原告李润军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,322.00元，减半收取计人民币3,161.00元，由原告李润军负担人民币2,037.50元，被告剑川县剑宇房地产开发有限公司负担人民币1,123.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。如逾期当事人未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判员  马卓亮二〇二〇年十一月二日法官助理杨灿山书记员颜慧仙