安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初11454号 原告：合肥顺昌物业管理有限公司，住所地合肥市长江西路琥珀山庄东村**，统一社会信用代码9134010014916453X0。 法定代表人:钟建成，总经理。 委托诉讼代理人：何礼柏，安徽世邦律师事务所律师。 被告：杨康平。 原告合肥顺昌物业管理有限公司（以下简称顺昌物业公司）诉被告杨康平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺昌物业公司的委托诉讼代理人何礼柏及被告杨康平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 顺昌物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业服务费7659元（2016.3.15-2019.12.31）、滞纳金1748元，共计9407元；2.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为颐和花园耕苑12#1702室业主，该房面积为140.28平方米，原告系为颐和花园提供物业服务的企业。2016年3月15日，原告与业委会签订了《颐和花园物业服务合同》，双方对物业的服务内容、收费标准、违约责任等相关事项作了约定。在原告依约履行了物业服务义务后，被告却并没有按时向原告交纳物业服务费，经原告多次催要未果。原告认为，缴纳物业服务费是业主应尽义务，被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 杨康平辩称，原告与所谓“业委会”签订的《颐和花园物业服务合同》于法无据，涉嫌合同欺诈，实为无效合同，且不完全履行，请求法院驳回原告诉讼请求。理由如下：2015年8月28日，第一届业委会成员9人中有7人以书面形式上报街道并随后在颐和花园业主QQ总群中等向业主大会公告集体辞职，第一届业委会自动解散。按照《中华人民共和国劳动合同法》第三十七条规定，作为业主大会执行机构的业委会集体辞职符合相关法律规定，辞职有效，第一届颐和花园业委会自2015年9月28日后就实际上不存在了。辞职公告公布6个半月后，居然以业委会名义委托省招标集团启动本区物业招标，并与中标单位在未经业主大会通过授权的情况下签订了《颐和花园物业服务合同》，而此时的所谓“业委会”已不具备法律主体资格地位，又无业主大会授权，涉嫌欺诈，属于合同无效，对广大业主没有约束力。根据《合同法》第六条、第七条、第九条、第四十四条、第五十二条及《安徽省物业管理条例》第十一条、国务院《物业管理条例》第十一条、第三十四条规定，业主委员会擅自订立物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立物业服务合同的行为对全体业主不发生效力。以私有企业法人代表左柏乐为项目经理的国企原告与已丧失法定业委会成员资格地位的且未取得业主大会授权的所谓“业委会”签订的合同无效，对本区业主不具备任何约束力。对于非法占据小区的原告的资质和合同履约情况，答辩人提出疑义：1、原告项目经理左柏乐于本物业合同签订一年前，即2015年2月成立私人公司合肥悠然物业服务有限公司，法人左柏乐，一年后以原告的名义签下本小区合同，并在营收中截留所收物业费用等，引发业主质疑，涉嫌利益输送、侵吞国有资产；严重违反合同约定壹级物业等级资质，有违法转包、挂靠、涉嫌侵吞公共收益、国有资产嫌疑，答辩人保留向纪检监察机关举报的权利。2、原告违反《物业服务合同》《物业管理条例》规定，没有履行物业服务等级“甲级”的标准。依据《物业服务合同》第四条：1共有部位的管理和维护；2公共绿化的维护；3、公告区域的环境卫生。原告在履行合同义务的时候，没有完全履行，严重违约在先。2017年合肥市蜀山区公安消防大队签署合蜀公（消）行罚决字[2017]0035号行政处罚决定书，颐和花园消防系统瘫痪，对原告进行处罚；有“业委会”出具耕苑共用消防设施维修方案，涉及881户10.26万㎡，预算费用约229万，至今未予实施。该严重安全隐患自原告2016年非法进场后至今一直存在，对全体业主人身安全造成重大安全隐患，严重侵犯小区社会公众利益，属于故意违反《物业管理条例》、《合同》第四条1款共有部位的运行管理和维护的规定，严重违约；3、原告占据小区后胡作非为，私自用有毒有害垃圾填埋耕苑东南角入口景观水景等，导致填埋后地表杂草不生，严重污染环境，违反《环境保护法》；私自倾倒池塘淤泥填埋休闲绿地，严重破坏小区环境等；绿化缺失，一旦下雨，区内道路污水横流等；严重违反《合同》第四条2款公告区域的环境卫生维护；4、根据蜀山区人民法院（2016）皖0104民初3361号判决对前物业认定区内事实：加盖合肥安景物业服务公司颐和花园物管处公章的颐和花园小区情况统计表载明：停车位合计1700个，而本区住宅户数为3750户，缺口为2050个停车位，而原告从来不提供可核查小区车位数量状况，且区内通道基本被车位占满，有涉嫌私设停车位谋财，擅自利用区内公共区域谋私的违法行为，严重违反《物权法》、《合同》第十四条规定。综上所述，原告的诉讼请求于法无据、违背事实，违反法律规定。且原告也不完全履行合同，违背公平正义，涉嫌违法分包，非法占据小区后又涉嫌侵吞公共收益、国有资产。请求法院判决驳回原告的诉请并承担本案诉讼费用，并一次性向颐和花园业委会账户支付违约金20万元；要求其公布公共收益等收支情况。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交以下证据：1、颐和花园物业服务合同，2、物业费催缴照片，3、物业费纠纷调解情况，4、证明，5、业委会成员组织表，6、文件四份。被告为支持其辩称理由向本院提交以下证据：1、业委会辞职公告，2、QQ群记录、企业信息查询单，3、行政处罚决定书、消防设施维修方案，4、小区照片，5、小区及江夏路车位照片，6、有关业委会的情况、前期合同的情况以及蜀山区人民法院2016皖01**民初3361号的判决书，7、人民网领导留言板截图，8、江苏高院的裁定，9、房产证。对原告提交的证据1、2、3、4及被告提交的证据9，本院经审查予以认定并在卷作证。 本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，原告（乙方）与合肥市蜀山区颐和花园业主委员会（甲方）签订《颐和花园物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对颐和花园小区提供物业服务，总建筑面积：约42.98万平方米。第三条：专有部分设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费由业主、物业使用人承担。第四条：乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：1、公共部分的管理和维修；2、公共绿化的维护；3、公共区域的环境卫生维护；4、物业管理区域内的安全防护和秩序维护；5、物业使用中对禁止性行为的管理措施；6、综合服务。第五条：乙方按建筑面积向业主收取物业费，收费按照合肥市物价局推行的物业收费“一费制”政策执行：多层住宅：每平方米0.68元/月，小高层住宅：每平方米1.10元/月，高层住宅：每平方米1.20元/月，商业物业：每平方米1.40元/月。第七条：自本合同签订日期发生的物业费，由业主承担，业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方支付交纳物业服务费。第九条：物业服务费由乙方按季度收取，业主每季度十日前履行缴纳义务。业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起，按欠缴费用的每日万分之三收取违约金。第三十三条：本合同期限自2016年3月16日起至2019年3月17日止。原告自2016年3月15日起入驻涉案小区开始物业服务管理活动。2020年10月19日，合肥市蜀山区五里墩街道社区建设部出具《证明》一份，证明《颐和花园物业服务合同》到期后，由于颐和花园小区尚未选出新一届业主委员会，在该小区选出新一届业主委员会之前，原告仍为该小区提供物业服务的企业。 被告为颐和花园耕苑耕苑12#1702室房屋（高层）业主，房屋面积为140.28平方米，物业费按1.2元/平方米/月收取。被告自2016年3月15日起未交纳物业费，截至2019年12月31日共欠缴物业费7659元(140.28㎡×1.2元/㎡/月×45.5个月）。 本院认为：原告与合肥市蜀山区颐和花园业主委员会签订的《颐和花园物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，上述合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告自2016年3月15日起一直对该小区提供物业管理服务至今，被告应当按照合同约定及时缴纳物业费，但原告提供的物业服务确实存在瑕疵，给小区的业主带来影响，但被告提供的证据尚不足以证明原告履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。因原告履行服务合同确有瑕疵，本院酌情对被告应缴纳的物业费予以10%的扣减，故被告应缴纳2016年3月15日至2019年12月31日的物业费为6893元（7659元×90%）。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨康平于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥顺昌物业管理有限公司2016年3月15日至2019年12月31日期间的物业管理费6893元； 二、驳回原告合肥顺昌物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨康平负担18元，合肥顺昌物业管理有限公司负担7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇二〇年十一月十二日 法官助理刘志君 书记员方欣玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。