广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初3230号 原告:梁权兴，男，1974年6月5日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：梁安昌，桂平市城区法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黎昌，广西旭成律师事务所律师。 被告：广西洪德水泥有限公司桂平分公司，住所地：桂平市西山镇都乐水泥厂，统一社会信用代码：91450881685164023K（1-1）。 负责人：廖炎，该公司经理。 被告：广西洪德水泥有限公司，住所地：平南县平南镇平丹路牛计岭，统一社会信用代码：91450821785223748P。 法定代表人：廖健德，该公司总经理。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：陆积如，广西君望律师事务所律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：吴春梅，广西君望律师事务所律师。 原告梁权兴与被告广西洪德水泥有限公司（以下简称洪德公司）、广西洪德水泥有限公司桂平分公司（以下简称洪德桂平公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，于2019年6月5日作出（2018）桂0881民初2585号民事判决书，判决驳回原告梁权兴的诉讼请求。原告梁权兴不服该判决，向贵港市中级人民法院申请再审，该院于2020年3月12日作出 2 （2020）桂08民再1号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院于2020年8月7日立案，另行组成合议庭，分别于2020年9月16日、2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告梁权兴及其委托诉讼代理人梁安昌、黎昌，被告洪德桂平公司、洪德桂平公司的共同委托诉讼代理人陆如积到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁权兴向本院提出诉讼请求：一、解除原告与洪德桂平公司于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》；二、两被告共同返还租金、押金90000元给原告；三、两被告共同赔偿投资损失382500元及利息（自2016年7月10日起至付清之日止，按年利率6计算）给原告。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原告与洪德桂平公司于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》无效。事实与理由：2015年8月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于桂平市西山镇都乐河水泥厂生产区内石场车间边约15亩土地作教练场使用，租赁期限从2015年9月1日起至2020年8月31日；租赁折旧费（租金）75000元/年，如不足一年按月计，每月7500元，租金应于每年9月1日支付40000元，余款于次年1月31日前付清；原告同时支付押金5000元。合同签订后，原告支付了租金、押金给被告，随后对承租土地进行了填土、夯实、平整、硬化等投资建设，截止至原告于2016年7月收到被告通知日止，共投资了382500元。原告收到通知后，要求被告继续履行合同，如不履行，则要求被告退还租金、押金及投资损失，但被告两者均不同意。原告认为，涉案合同不符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》相关规定。经查，洪德桂平公司至2018年7月28日止，经营范围仅是水泥生产销售，隶属洪德公司，其在未取得总公司授权情况下，与原告签订涉案合同，超出其经营范围，合同应属无效。在合同无效的情况下，应返还原告所支付的租金、押金及赔偿损失。 3 为此，原告特向法院提起诉讼。 洪德公司、洪德桂平公司共同辩称，一、涉案土地是洪德公司经贵港市中级人民法院以以物抵债方式取得，涉案合同是双方自愿签订，故合同合法、有效，且双方的租赁合同关系已在被告2016年6月9日向原告发出通知，要求原告搬离涉案土地，原告同意终止合同并已将涉案土地返还给被告时解除。二、原告要求被告返还租金和押金共80000元没有事实和法律依据。三、原告将土地返还给被告时，土地没有重新硬化的迹象，原告并没有对土地进行施工，即使原告有对土地进行实际投资建设，根据合同的约定，被告需要对土地进行开发的，原告应无条件返还，故原告的投资损失应由其自行承担，被告无需补偿，原告要求被告赔偿损失及支付利息没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 结合原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点:一、涉案合同是否合法、有效；二、原、被告双方是否存在违约行为；三、原告损失如何确定。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的《协议书》、《收据》4份有异议，认为上述证据是当事人恶意串通所签；对《照片》，认为照片拍摄的时间、地点、是否是涉案土地均不清楚，且照片里没有水泥硬化路面，不能证实是原告施工时所拍；对《视频》，认为与本案无关。 原告对被告提供的《桂平市嘉兴机动车驾驶员培训学校相关登记材料》有异议，认为其驾校经营范围的变更不是被告强制解除合同的条件。 本院认为，原告提供的《协议书》及4份《收据》，无相关的支付凭证及施工凭证予以佐证；《照片》、《视频》不能客观反映涉案土地施工实际，本院对上述证据效力均不予确认。 被告提供的《桂平市嘉兴机动车驾驶员培训学校相关登记材料》与本案无关， 4 本院对其证据效力不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2015年8月18日，洪德桂平公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定洪德桂平公司将其生产区内石场车间边约15亩土地租赁给原告作教练场使用，租赁期限从2015年9月1日起至2020年8月31日止；租金为75000元/年，如不足一年则按月计，每月7500元，租金应于每年9月1日前支付40000元，余款于次年1月31日前付清，2019年起加收5%，超过一个月不交租金，合同自动解除，押金不退回并应于十五日内搬出；原告需支付押金5000元；租期内不得转让，如洪德桂平公司需要开发及产权变更原告需无条件归还，并在接到通知十五天内搬清，洪德桂平公司不承担原告任何经济损失的补偿等。 签订合同后，原告于2015年9月1日支付了押金5000元及第一年的租金40000元给洪德桂平公司，余下租金35000元于2016年4月17日支付清。期间，原告按其用途对土地进行了部分平整及硬化等改造措施。2016年6月9日，洪德桂平公司以其需对土地进行整改为由，向其生产区内所有承租户发出通知，要求各承租户于2016年7月10日前全部搬出。原告收到通知后与洪德桂平公司协商赔偿事宜未果。后洪德公司于2016年7月初将原告承租土地强制收回，现涉案土地已与其余生产区内土地整体出租给他人。 另查明，涉案土地使用权原属桂平市磷肥厂所有，因债务纠纷被该厂以以物抵债的方式转让给广西贵港市鸿达置业有限公司，后广西贵港市鸿达置业有限公司转让给洪德公司。 再查明，洪德桂平公司是洪德公司的分支机构，无独立法人资格。洪德公司在庭审中表示洪德桂平分公司已停止办公，其业务由洪德公司负责。 本院认为，涉案土地来源合法，《房屋租赁合同》虽然合同是洪德桂平公司签 5 订，但洪德公司对此并未提出异议，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。原告主张合同无效于法无据，本院不予支持。 合法、有效的合同，应受法律的保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定租赁期限从2015年9月1日起至2020年8月31日止，但洪德桂平公司已于2016年7月强制收回土地，并将土地与其余生产区土地整体出租给了他人，故合同已于2016年7月份解除。合同约定，租期内不得转让，如洪德桂平公司需要开发及产权变更原告需无条件归还，并在接到通知十五天搬清，洪德桂平公司不承担原告任何经济损失的补偿。现洪德桂平公司提前收回土地并非用于开发和产权变更，而是整体出租给他人，其行为已属违约，应承担相应的违约责任。故洪德桂平公司应返还原告已支付的押金5000元及租金75000元给原告。 原告主张，其承租土地后，对土地进行了平整、硬化等整改措施，为开设教练场购买了车辆等，损失达382500元，但其提供的施工协议书、付款收据没有相应的支付凭证及施工凭证佐证，难以令人信服。但原告承租土地已达9个月之久，期间对土地进行改造也属必然。现原告对土地的改造程度已无法再现，其损失也无法估量，本院综合原、被告的陈述、原告承租土地的时间及用途，酌情支持原告的经济损失50000元，超出部分不予支持。原告主张被告支付经济损失的利息于法无据，本院不予支持。 洪德桂平公司系洪德公司的分支机构，不具有独立法人资格，其进行民事行为所产生的法律后果应由洪德公司承担。故洪德公司应返还押金5000元、租金75000元及赔偿经济损失50000元给原告。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 6 一、被告广西洪德水泥有限公司应返还押金5000元给原告梁权兴； 二、被告广西洪德水泥有限公司应返还租金75000元给原告梁权兴； 三、被告广西洪德水泥有限公司应赔偿经济损失50000元给原告梁权兴； 五、驳回原告梁权兴的其他诉讼请求。 案件受理费8964元、公告费350元，合计9314元（原告已预交），由原告梁权兴负担6498元，由被告广西洪德水泥有限公司负担2816元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费8964元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈静珍 审 判 员  罗圣茂 人民陪审员  阮荣春 7 二〇二〇年十一月十八日 代书 记员  曾格婷