贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4018号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，地址：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，现住贵州省凯里市，系公司职工。委托诉讼代理人：冯昌萍，女，1997年11月11日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：石仁武，男，1966年4月5日出生，苗族，住贵州省施秉县。被上诉人（一审原告）：张德莲，女，1967年10月13日出生，汉族，住址同上。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）与被上诉人石仁武、张德莲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初8390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、被上诉人提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且并无中止、中断、延长事由，其诉讼请求应依法予以驳回，一审适用法律错误。合同约定的交房时间为2015年12月31日前，截止2018年12月31日本案诉讼时效届满，而被上诉人提起本案诉讼的时间是在2020年5月显然超过了诉讼时效的法律规定。被上诉人已超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，其诉讼请求应予以驳回。二、被上诉人所购房屋早已可以办理交房入住手续，被上诉人至今未办理交房是其自身懈怠行为造成，不能归责于上诉人。被上诉人所购房屋的楼栋共计68户业主，已办理交房入住的有56户，入住率达到80%以上，可见被上诉人所属楼栋和房屋是具备了入住条件的，被上诉人是理应知道可以交房了的。被上诉人对于该套住宅是否可以交房并不关心，是其自身行为造成。三、因《商品房买卖合同》中关于逾期交房的违约金约定过高，一审判决也过高，根据公平原则，请求依法调减违约金。石仁武、张德莲未作出答辩。石仁武、张德莲向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金94605元（以购房款605664元为基数，按日万分之1，从2016年1月1日暂计算至2020年4月10日，应计算至实际交房之日）；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月14日，以原告石仁武、张德莲为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积140.95平方米，总价款610296元。被告承诺在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告恒丰房产公司支付了购房款605664元，恒丰房产公司亦出具了发票。被告于2020年5月8日以短信方式通知原告办理交房入住手续。庭审中，因被告不同意调解，一审法院未主持双方当事人进行调解。还查明，截至庭审结束，被告尚未取得涉案房屋的建筑工程竣工合格证明文件。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按约定交付商品房，应依约承担违约责任。被告要求减少违约金，本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“被告承诺在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”并未违反相关规定，故对被告恒丰房产公司上述两项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于是否已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2020年6月8日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2020年6月8日。因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，房开公司一直违约不交房，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样。对已超过三年诉讼时效的部分，因权力人即原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，被告虽于2020年5月8日通过短信方式通知原告接房，但该房屋至今未取得竣工合格证明文件，因不符合交房条件，故一审法院支持的逾期交房违约金应为2017年6月8日起至该案涉房屋所在楼栋取得竣工合格证明文件止,此期间如原告认可接房，则逾期交房违约金计算至其接房之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起六十日内支付原告石仁武、张德莲2017年6月8日至2020年4月10日止的逾期交房违约金62807.36元（剩余违约金以605664元为基数按照日利率0.0001从2020年4月11日计算至被告实际取得该楼栋竣工合格证明文件止，此期间如原告认可接房，则逾期交房违约金计算至其接房之日止）。二、驳回原告石仁武、张德莲的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取1083元，由原告石仁武、张德莲负担364元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担719元。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：1、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立？2、逾期交房是否因被上诉人的自身原因所致？3、逾期交房违约金是否过高？案涉合同中约定逾期交房按日计算违约金，因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的,每一天都产生一个新的诉权,每一个诉权都适用诉讼时效,诉讼时效的起算点每天不一样,被上诉人于2020年6月8日起诉，即2017年6月8日之后的违约金应当予以支持，2017年6月8日之前的违约金因超过三年的诉讼时效期间，该部分请求不应予以支持。因此，上诉人认为一审诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由,于法无据,本院不予采纳。虽然上诉人于2020年5月8日通过短信的方式通知了被上诉人接房，但是根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条（一）“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间地点以及应当个携带的证件……”及十一条（二）“1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”的约定，本案上诉人至今仍未取得涉案房屋的竣工合格证明文件，因此，逾期交房的原因应当在于上诉人。关于逾期交房违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案恒丰房地产公司并未提交任何证据证明双方约定的违约金过分高于给买受人造成的损失。逾期交房，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，而双方约定的违约金标准日万分之一，为年利率3.65%，远远低于银行同期贷款利率，所以从这个层面来讲，双方约定的标准也并不算高，故对其该理由不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1438元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年十一月六日法官助理罗惠书记员潘中华