湖南省永顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3127民初398号 原告覃正发，男，1957年9月20日出生，住永顺县。 委托诉讼代理人彭轶谷，湖南凌旭律师事务所律师。 被告王大刚，男，1966年8月15日出生，住永顺县。 被告王大亮，男，1957年11月15日出生，土家族，住永顺县。 原告覃正发诉被告王大刚、王大亮买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃正发向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告立即向原告返还买房定金15万元及利息（利息按人民银行同期贷款利率自2017年11月10日算至定金结清之日止）；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）。诉讼过程中，原告覃正发增加诉讼请求，要求被告赔偿精神损失费0.4万元。事实及理由：2017年10月31日，原告与二被告签订《买房定金协议书》，二被告将登记于被告王大亮名下房屋（坐落于永顺县××镇××街××路××号××.8万元出卖给原告。依据协议约定：原告向被告支付定金10万元，若原告违约，被告可以不退还定金，被告违约应双倍返还定金；被告应在协议书签订后三个月内给予过户。原告按协议向被告支付了10万元定金，但被告收取定金后却明确表示“房子不卖了”。之后，原告多次要求被告按协议返还定金，被告却仅支付5万元，余款以种种理由推延，直至今日未支付分文余下欠款。为维护原告合法权利，特向法院提起诉讼。 原告覃正发为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、买房定金协议及收条，拟证明原告向被告支付100000元的购房定金；2、存款账户金融交易明细，拟证明王念2018年5月支付原告5万元人民币；3、保证书，拟证明被告方承诺给原告还款；4、民事判决书，拟证明房屋实际所有人是王大刚所有。 被告王大刚辩称，被告房子是正式给原告出卖的，原告支付定金后，被告已将出卖房屋的钥匙交给了原告，原告将房屋门锁都换了，东西都搬到房屋里了，过了几天，原告讲不要被告的房子了，所以定金就没有退的了。关于欠条的事，原告带了几个80多岁的老人，讲要死在被告家中，被告万般无奈就给原告打了条子，退了五万元。原告没有买被告的房子，被告的损失也很大，被告按揭30万元，为了取出房产证，被告向别人借了30万元将房产证取出来，被告给别人付的两分利息。 被告王大亮辩称，房产证虽然登记在被告王大亮名下，但实际是王大刚所有的，没有办理过户手续。房屋实际是王大刚修建的，办证的时候登记的是王大亮的名字。覃正发要买房，也支付了10万元，王大刚就借了30万元，将抵押在银行的房产证取出来了，后来王大刚中途给覃正发退了5万元。合同都是覃正发和王大刚签订的，覃正发和王大刚关于房屋买卖之间的交易王大亮不清楚，都是后来知道的，其不应该承担责任。 被告王大刚、王大亮均未向本院提交证据。 本院对双方当事人提交的证据认定如下：对原告提交的1、2、3、4号证据，被告质证无异议，本院予以采信。 根据原、被告陈述及本院认定的证据，可以认定如下事实：2017年10月31日，被告王大亮（卖房人）与原告覃正发（买房人）签订《买房定金协议书》，协议约定：“一、甲方愿将坐落于永顺县灵溪镇大桥街温泉路45号房子卖于乙方永远为业，空口无凭，立据为证。二、该房的房价款计人民币大写陆拾玖万捌仟元整（￥698000元）。三、乙方支付甲方定金大写拾万元整（￥100000元），如乙方违约，甲方可以不退还定金，甲方违约按定金双倍赔偿乙方。四、甲方应在签此合同后三个月内给予过户。”王大亮、王大刚在卖房人（甲方）栏签名按印，覃正发在买房人（乙方）栏签名按印。协议签订后，原告按约定给被告王大刚支付定金10万元，被告王大刚将涉案房屋钥匙交给原告覃正发，覃正发将房屋门锁更换并将部分物品搬进该房屋。双方在办证部门咨询过户事宜时，因房屋过户产生费用较大，双方因费用的缴纳由谁承担发生分歧，双方商议后，原告将房屋钥匙交还给被告王大刚，王大刚于2018年5月1日通过王念账户给原告退还定金5万元，并于2019年1月25日给原告出具欠条，载明“本人王念，保证2019年5月底还清五万（50000元，如未还清，每月按5000元还款。）”王大刚在欠款人栏签名，王念在担保人栏签名。后因被告王大刚未按约定支付欠款，覃正发于2019年11月5日以王大亮为被告向本院提起诉讼，本院于2020年1月6日作出（2019）湘3127民初2266号民事判决，认定《买房定金协议书》中买卖房屋实际所有权人为王大刚，判决驳回覃正发的诉讼请求。另查明，王大刚与王大亮系兄弟关系，本案买卖房屋系被告王大刚于2000年修建，登记在王大亮名下。 本院认为，原、被告签订《买房定金协议书》后，原告按约定给被告王大刚支付定金，被告王大刚给原告交付房屋，双方已实际履行了协议，原告给被告王大刚支付的定金实际已变成了购房款。双方在办理房屋过户过程中，因对过户所产生的费用由谁缴纳发生分歧，双方商议后，原告将房屋钥匙交还给被告王大刚，王大刚给原告退还了购房款5万元，剩余5万元给原告出具欠条，并约定付款时间，视为双方就房屋买卖纠纷的解决达成了新的合意，重新明确了双方的权利义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，双方就房屋买卖纠纷的解决达成的新的合意，重新明确了双方的权利义务，系双方的真实意思表示，本院予以确认，双方应按照新的合意履行各自的义务，被告王大刚应当给原告退还购房款5万元。原告主张双倍退还买房定金的诉讼请求，因双方在办理房屋过户手续过程中产生的费用由谁承担发生分歧，而双方在签订《买房定金协议书》时，也未明确约定过户相关费用由谁承担，导致房屋买卖没有最终实现，不能归责于任何一方构成违约，且双方达成了新的合意，重新明确了双方的权利义务，故对原告的主张本院不予支持。同理，被告王大刚主张不予退还买房定金的理由也不成立，本院不予采纳。原告主张要求被告支付利息的诉讼请求，双方在签订协议书及至达成新的合意时均未约定支付利息，本院不予支持。原告主张要求被告赔偿精神损失费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告王大亮不是本案涉案房屋实际所有权人，且原告与被告王大刚达成的新的合意也未载明王大亮应承担责任，故被告王大亮在本案中不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下： 一、限被告王大刚于本判决生效之日起十五日内给原告覃正发退还购房款5万元； 二、驳回原告覃正发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3380元，由原告覃正发负担2250元，由被告王大刚负担1130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审  判  长 刘清双 人民 陪 审员 姜继艳 人民 陪 审员 黄 波 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理鲁小锋 书记员（兼） 鲁小锋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。