重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初15915号 原告：重庆协信远浩房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**，统一社会信用代码91500106561618732E。 法定代表人：麦勇作，重庆协信远浩房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：田容芳，重庆子希律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰碧群，重庆子希律师事务所律师。 被告：冉雪英，女，1998年11月6日出生，汉族，重庆市黔江区村民，住重庆市黔江区。 原告重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称协信公司）与被告冉雪英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告协信公司的委托诉讼代理人田容芳、兰碧群，被告冉雪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告协信公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；二、判决被告协助原告办理注销网签、注销合同备案登记手续；三、判令被告向原告支付合同解除的违约金38077.4元（合同约定总房款的20%）；四、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年12月27日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于重庆市沙坪坝区房屋。根据合同约定，本套商品房总成交金额为190387元，付款方式为分期付款，共四期，其中第三期房款57100元应于2020年4月27日前支付。合同还约定，无论被告选择何种付款方式，若逾期支付任何购房款项，则每逾期一日，被告应按逾期金额的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天以上，原告有权解除主合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，被告应向原告支付总房款20%的违约金。原告多次向被告催收逾期房款无果，被告逾期支付房款已超过30天。原告为了维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。 被告冉雪英辩称，对原告所述双方签订商品房买卖合同及补充协议的事实无异议。被告因为疫情原因无力支付从第三期起的购房款，现已无力履行商品房买卖合同，同意解除商品房买卖合同和补充协议，并支付原告违约金，但是合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。此外，被告刷卡支付了原告购房款95287元，另外还经微信转账支付了10000元给原告的工作人员，共计105287元。要求原告退还被告已付购房款并与违约金相品迭。 本院经审理查明的事实如下： 2018年12月27日，协信公司（甲方）与冉雪英（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：本商品房属预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2018）预字第（789）号，座落为重庆市沙坪坝区，建筑面积25.99平方米，套内建筑面积18.84平方米。本商品房为清水房，总成交金额为190387元，乙方选择分期付款方式支付房款，第一期：乙方于签约当日向甲方支付房款38187元；第二期：乙方于2019年8月27日前向甲方支付房款57100元；第三期：乙方于2020年4月27日前向甲方支付房款57100元；乙方于2020年12月27日前向甲方支付房款38000元。甲方应当在2019年9月30日之前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十条乙方逾期付款的违约责任，约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之8向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。此外，双方还在合同中对甲方逾期交房的违约责任、办理合同登记备案等事项进行了约定。 该合同附件五《合同补充协议》第一条（对购房款项支付的其他补充约定，约定：1）主合同约定的本商品房总价款为含增值税金额。2）无论乙方选择何种付款方式（含分期付款最后一笔款支付时间约定在约定的交房时间之后的），只有当乙方全额付清购房款（其中按揭付款的则须甲方已全额收到银行发放的按揭款）及相关税费后，乙方才有权要求甲方交房及办理房屋产权登记。乙方在约定的付款期限前未全额付清购房款的，甲方有权相应顺延房屋交付期限及房屋产权办理期限。3）无论乙方选择何种付款方式，若乙方逾期支付任何购房款项，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30天以上，甲方有权解除主合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。4）因乙方逾期未付款，导致甲方起诉乙方的，乙方除应向甲方承担违约金、赔偿甲方损失外，还应支付甲方由此产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、办案费、差旅费、律师代理费等。第二十一条约定，本补充协议内容与主合同内容相抵触的，以本补充协议的约定为准。 合同签订后，冉雪英仅按约支付协信公司购房款95287元，未按约支付剩余购房款。 2018年12月27日，协信公司为冉雪英办理了涉案房屋的预购商品房买卖合同登记备案。 2020年5月11日，协信公司向冉雪英发出《催款函》，要求冉雪英于2020年5月12日前支付第三期购房款57100元及相应违约金。2020年7月，协信公司委托重庆子希律师事务所向冉雪英发出《律师函》，再次催促冉雪英于收到律师函七日内支付购房款。 冉雪英收到上述函件后，至今未向协信公司支付剩余购房款。 现协信公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，被告冉雪英同意解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，原告协信公司遂放弃了要求判令解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》。此外，原告协信公司认为并未授权工作人员个人向被告收取房款，不知道被告所称向工作人员支付购房款100000元，也未收到工作人员转交购房款100000元，仅同意退还被告已支付的购房款95287元，并与被告应承担的违约金品迭后，在人民法院裁判文书发生法律效力后80个工作日内支付被告。被告对此没有异议。 上述事实，有协信提交的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》、房屋销售专用收据、《催款函》及EMS物流查询单、《律师函》及EMS物流查询单以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，原告协信公司与被告冉雪英签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》约定，乙方选择分期付款方式支付购房款190387元，乙方于签约当日向甲方支付房款38187元，于2019年8月27日前向甲方支付房款57100元，于2020年4月27日前向甲方支付房款57100元，于2020年12月27日前向甲方支付房款38000元。乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30天以上，甲方有权解除主合同，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。合同履行过程中，被告冉雪英未按期在2020年4月27日前支付第三期购房款57100元，经原告协信公司催告仍未履行其合同义务，逾期时间超过30天以上。原告协信公司现主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，并要求被告冉雪英协助原告协信公司办理注销网签、注销合同备案登记手续，以及支付合同解除的违约金，符合合同约定及法律规定。审理中，被告冉雪英同意原告协信公司解除合同及补充协议的诉讼请求，则双方当事人协商一致，达成了解除合同的合意。原告协信公司因此撤回要求判令解除合同及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。被告冉雪英主张双方约定的违约金过分高于被告协信公司因此产生的损失，请求人民法院予以调整。本院综合涉案合同的履行情况、被告冉雪英的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情主张该项违约金28558.05元（190387元×15%）。 被告冉雪英主张原告协信公司退还已支付的购房款，原告协信公司同意与被告冉雪英应承担的违约金品迭后，退还被告冉雪英剩余购房款，系当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。关于被告冉雪英已付购房款的金额，被告冉雪英主张共计支付原告协信公司购房款105287元，其中10000元系转账支付给原告协信公司的工作人员。原告协信公司认为其并未授权工作人员个人向被告冉雪英收取房款，不知道被告冉雪英所称向工作人员支付购房款100000元，也未收到工作人员转交的购房款100000元，仅认可被告冉雪英支付购房款95287元。本院认为，房屋销售专用收据证明，被告冉雪英仅支付原告协信公司购房款95287元，并非其主张的105287元。被告冉雪英主张支付原告协信公司工作人员的100000元也为购房款，但在审理中未能举示证据证明该工作人员有权代原告协信公司收取购房款，以及被告冉雪英实际向该工作人员支付了购房款100000元，本院对被告冉雪英的此一主张不予采信。根据房屋销售专用收据以及当事人双方的陈述，本院认定被告冉雪英已付原告协信公司购房款95287元。此款与被告冉雪英应承担的违约金28558.05元相品迭后，原告协信公司尚应退还被告冉雪英66728.95元。原告协信公司要求在人民法院裁判文书发生法律效力后80个工作日内退还被告冉雪英，被告冉雪英没有异议，本院对此予以支持。 据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告冉雪英于本判决发生法律效力后五日内协助原告重庆协信远浩房地产开发有限公司办理注销网签、注销合同备案登记手续。 二、被告冉雪英支付原告重庆协信远浩房地产开发有限公司合同解除的违约金28558.05元。此款与被告冉雪英已付购房款95287元相品迭后，原告重庆协信远浩房地产开发有限公司尚应退还被告冉雪英66728.95元，此款限原告重庆协信远浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后八十个工作日内支付给被告冉雪英。 三、驳回原告重庆协信远浩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费751.94元，减半收取计375.97元（原告已预交），由被告冉雪英负担。此款限于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆协信远浩房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 李 勤 二〇二〇年十一月四日 书记员 张玲玲