安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1224号 上诉人（原审原告）：安徽祥兴金属管材有限公司，住所地安徽省和县经济开发区裕溪河东路**。 法定代表人：孙军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦超，安徽华冶律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽长航机电科技有限公司，住所地安徽省和县经济开发区鸡笼山路。 法定代表人：杨志伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾维兴，安徽天行剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏长江机械有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区前洲街道圩头尖。 法定代表人：吴春霞，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：贾维兴，安徽天行剑律师事务所律师。 上诉人安徽祥兴金属管材有限公司（以下简称祥兴金属公司）、安徽长航机电科技有限公司（以下简称长航机电公司）因与被上诉人江苏长江机械有限公司（以下简称长江机械公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2020）皖0523民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 祥兴金属公司上诉请求：维持原判，但请求对一审判决认定事实方面存在的瑕疵予以纠正。事实和理由：1.一审法院认定其在履行合同中存在违约行为，以至案涉合同目的不能实现，与客观事实不符。未能履行合同的主要原因是案涉厂房存在严重瑕疵问题无法及时解决，导致无法如期投入生产。而且在房屋维修事宜难以推进的情况下，其发现案涉厂房被司法查封，公司营业执照被吊销，后又被进入司法拍卖评估程序，基于此不安，其发函要求长航机电公司解除厂房权利限制，长航机电公司虽提供所谓的担保，但该担保并不适当充分。2.一审法院判决其违约超出了诉讼请求的范围。其一审诉请要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求返还购房款900万元，并未提出违约责任诉请。关于是否违约、违约方是谁，责任比例大小应另案处理，即便在本案中需要释明，也应仅限于释明如长航机电公司认为祥兴金属公司违约可以另案主张。 长航机电公司辩称，祥兴金属公司的上诉无任何事实和法律依据。在双方合同的履行过程当中，祥兴金属公司违约。原审判决就该部分的认定并无任何错误，请求依法驳回祥兴金属公司的上诉。 长江机械公司未作辩称。 长航机电公司上诉请求：撤销一审判决，驳回祥兴金属公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.案涉合同合法有效，祥兴金属公司没有法定和约定的合同解除权。一审认定祥兴金属公司要求解除合同符合法律规定，显然错误。2.一审认定合同僵局，对案涉合同行司法解除权，是罔顾事实。合同僵局是指在长期合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解约。案涉买卖合同非长期合同，亦不存在无法履行或履行成本明显过高的情形。3.一审认定具备解除合同的三个条件无事实依据。祥兴金属公司显然系恶意违约，继续履行合同对祥兴金属公司并非显失公平，且其从未有违背诚实信用原则之行为。4.本案仅解除《房地产买卖协议》，其他系列合同该如何处理。5.一审认定因祥兴金属公司违约导致合同僵局，却让其承担案件诉讼费用，显然不妥。 祥兴金属公司辩称，长航机电公司的上诉请求无任何事实以及法律依据。从合同的履行过程来看，其并无任何违约行为，其积极地按照合同的约定，履行了相应的义务。案涉合同未能继续履行下去，主要原因在于长航机电公司未能履行合同义务，导致根本违约，致使案涉合同从2017年签署至一审判决前无法正常履行。案涉房产至今被设置多层抵押，双方的合同目的已无法实现。在本案诉讼过程中，双方调解协商了十余次，未能达成一致。 长江机械公司未作辩称。 祥兴金属公司向一审法院起诉请求：1.解除2018年7月20日订立的《房地产买卖合同》;2.长航机电公司向其返还购房款900万元;3.长江机械公司对长航机电公司应承担的诉请第2项债务承担连带责任;4.案件诉讼费由长航机电公司、长江机械公司承担。 一审法院认定事实：2017年10月20日,长航机电公司与青岛三恩集团有限公司（以下简称三恩集团公司）在安徽和县经济开发区管理委员会的见证下签订了《资产转让协议书》,约定长航机电公司将位于和县经济开发区鸡笼山路的厂房等转让给三恩集团公司在和县新注册的公司（该公司即后来成立的祥兴金属公司）,价格为2800万元；三恩集团公司在协议签订后五个工作日内支付保证金100万元，协议生效后该款转为合同定金；三恩集团公司定金到位后组织对该标的物的尽职调查，长航机电公司给予积极配合；三恩集团公司在协议生效后七个工作日内付1000万元，专项用于长航机电公司偿还银行贷款并解除标的物的抵押手续，办理土地证和房产证过户前三恩集团公司付500万元用于缴纳过户税款；资产交接后七个工作日付1100万元，余款100万元在资产交接完毕后三个月内一次性付清；协议与三恩集团公司与和县经济开发区签订的三恩异型管加工项目的《入区协议书》同时生效；协议生效后，长航机电公司和三恩集团公司依据尽职调查报告，签订正式转让协议书。该协议签订后,三恩集团公司支付了100万元保证金。《资产转让协议书》签订后，三恩集团公司与和县经济开发区签订了三恩异型管加工项目的《入区协议书》。2018年1月9日，祥兴金属公司注册成立。2018年3月6日，祥兴金属公司与长航机电公司签订《协议》，约定祥兴金属公司于一周内将立项报告交和县开发区审批，并在上述工作完成后三日内支付长航机电公司1000万元，用于还银行贷款。2018年3月15日，祥兴金属公司取得安徽和县经济开发区《关于同意年产5万吨精密金属管材项目备案的批复》。该项目批复所确定的投资项目占地面积、厂房和办公楼面积与交易项目基本一致。2018年3月30日,祥兴金属公司与长航机电公司签订《补充协议》，约定，经祥兴金属公司尽职调查，厂房存在重大质量问题，长航机电公司应承担彻底修复厂房的责任并承担相应的费用。2018年7月20日,祥兴金属公司与长航机电公司签订了《房地产买卖合同》，约定购买房产价款为2800万元，确认2018年7月20日之前已付金额为630万（保证金100万元、借款200万元、代付银行330万元），并约定2018年8月20日之前支付870万元（其中：2018年7月20日支付270万元、2018年8月20日前支付600万元），2018年10月15日前付款800万，用于办理过户手续时还清银行贷款及交纳各种税款，2018年10月25日，在过户后并提供合法有效发票后付清余款500万；在2018年8月20日之前支付600万元后，祥兴金属公司和长航机电公司办理房地产交接手续；如果一方未能履行合同项下责任义务的，应视为违约，违约方应向对方支付总价款20%违约金。为确保该合同能够得到切实的履行,上海三恩金属制品有限公司作为祥兴金属公司的担保人签章确认，长江机械公司则为长航机电公司提供担保。2018年7月20日，祥兴金属公司支付了270万元。2019年9月20日，祥兴金属公司致长航机电公司《通知函》，称因为长航机电公司的厂房被查封、长航机电公司及法定代表人杨志伟被列入失信人名录、长航机电公司的营业执照被吊销等事宜，要求长航机电公司对厂房进行维修、解除抵押或提供担保。2019年9月23日，长航机电公司向祥兴金属公司复函，表示其营业执照吊销与否与案件无关，厂房维修事宜责任不在于己方，执行评估拍卖事宜，会协商解决，不会影响到己方正常交付房产，就房产买卖合同的履行事宜，其已商请两家公司向祥兴金属公司提供履约担保。2019年9月23日，长江机械公司、无锡市南方防爆电机有限公司致祥兴金属公司、上海三恩金属制品有限公司、三恩集团公司担保函，表示对长航机电公司与三公司之间签订的全部协议的履行提供担保，若长航机电公司不能履行相关协议，承担连带担保责任。 一审法院认为，案件争议焦点为：一、祥兴金属公司是否有权行使合同解除权；二、长航机电公司是否应该返还祥兴金属公司已付购房款；三、长江机械公司是否应该承担连带责任。对此，该院分析如下：长航机电公司与三恩集团公司于2017年10月20日签订了《资产转让协议书》、祥兴金属公司与长航机电公司分别于2018年3月6日签订了《协议》、2018年3月30日签订了《补充协议》、2018年7月20日签订了《房地产买卖合同》，上述四份协议或合同，均系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。总体来看，三恩集团公司作为最初的协议主体，与长航机电公司协商厂房转让，其后的协议或合同也是在这样的框架内进行签订的。通过祥兴金属公司与长航机电公司在签订三份协议或合同的过程等情况来看，《房地产买卖合同》的形成是一个不断完善、不断沟通协调的过程，也是双方补充或变更新权利和新义务的结果，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。另，长航机电公司的营业执照即使被吊销，但其企业法人资格也并未丧失。 一、祥兴金属公司是否有权行使合同解除权。现有证据证明，祥兴金属公司与长航机电公司签订的《房地产买卖合同》没有能够完全履行的主要原因是：1.根据《补充协议》第2、3、4条及《房地产买卖合同》第4.3条的约定内容来看，祥兴金属公司明确提出案涉房产存在严重质量问题，长航机电公司对厂房存在质量问题亦予以认可，但就案涉房产维修双方没有达成解决方案。2.祥兴金属公司认为长航机电公司没有履行第三方债务，导致案涉房产被多次查封，进入拍卖程序，要求长航机电公司其解决案涉房产设定的负担，但没有得到有效解决，己方属于不安抗辩,而长航机电公司对此不予认可。3.长航机电公司认为双方约定的交易标的是现状移交，并无其他特殊要求，但在其收到祥兴金属公司的270万元之后，出于诚意，积极牵头联系原施工单位（修理方），三方共同商订维修合同，但维修方案达成需要祥兴金属公司的配合，而祥兴金属公司一直不予配合，从而导致维修工程只限于一般性的修补。4.长航机电公司认为案涉厂房房顶的维修事务与祥兴金属公司的后继全部付款义务无任何关联，祥兴金属公司无权就维修方案之未达成对抗后继付款义务的履行，而祥兴金属公司对此不予认可。5.长航机电公司认为其商请长江机械公司与无锡市南方防爆电机有限公司向祥兴金属公司、上海三恩金属制品有限公司、三恩集团公司等提供担保函，以确保长航机电公司的履行能力，是为了不给祥兴金属公司有任何担心，而祥兴金属公司则认为长航机电公司的行为是认可了其不安抗辩权的主张。纵观全案，祥兴金属公司在履行本合同中存在违约行为，以至合同目的不能实现，但其有权解除合同。理由如下：1.从四份协议或合同的内容综合分析，案涉厂房房顶的维修事务属于协议或合同的从义务。长航机电公司收到祥兴金属公司的270万元之后，牵头联系原施工单位（修理方）与祥兴金属公司共同商订维修方案，但最终没有达成维修方案，在该事件的微信沟通等过程中，祥兴金属公司一方有怠于履行义务的行为，且案涉厂房房顶的维修事务与祥兴金属公司的付款义务无因果关系，祥兴金属公司无权就维修方案之未达成对抗后继付款义务的履行。即使长航机电公司没有履行上述维修事宜，也构不成合同目的不能实现，祥兴金属公司可以自行维修案涉厂房以达到使用标准，并要求长航机电公司承担维修费用和追究其相应的法律责任。2.祥兴金属公司主张的不安抗辩权无事实和法律依据。2019年9月20日，祥兴金属公司以长航机电公司案涉厂房被查封、被列入失信人名录（含其法定代表人杨志伟）、被吊销营业执照等原因向长航机电公司发送《通知函》，要求对案涉房产解除抵押或提供履约担保。2019年9月23日，长航机电公司以祥兴金属公司函称理由没有法律依据为由复函，并于当日就房产买卖合同的履行事宜，要求长江机械公司、无锡市南方防爆电机有限公司向祥兴金属公司提供履约担保。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定了不安抗辩权：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定了不安抗辩权的行使：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。首先,祥兴金属公司向长航机电公司的付款定于2018年8月20日之前支付600万元及明确了后续付款时间，直至2019年9月20日，即13个月后提出不安抗辩权显属不当。其次，祥兴金属公司对长航机电公司及法定代表人的情况是明知和认可的，这亦可在四份协议或合同中可以看出。如，2017年10月20日的《资产转让协议书》就约定：三恩集团公司在协议生效后七个工作日内付1000万元，专项用于长航机电公司偿还银行贷款并解除标的物的抵押手续；办理土地证和房产证过户前三恩集团公司付500万元用于缴纳过户税款；等等。再次，祥兴金属公司之发函件内容“涉案厂房被查封、被列入失信人名录（含其法定代表人杨志伟）、被吊销等原因造成祥兴金属公司履行义务的不安抗辩”，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定。再次，长航机电公司在收函后立即予以复函并及时就房产买卖合同的履行事宜，要求长江机械公司、无锡市南方防爆电机有限公司向祥兴金属公司提供履约担保（其中长江机械公司是案涉房屋买卖合同的担保方），可以认定长航机电公司方已提供了适当担保，而祥兴金属公司认为上述两公司是长航机电公司的关联公司且提供担保不适当，其应当继续履行，其拒绝履行则违反了《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，应承担相应的法律责任。最后，祥兴金属公司表示其因生产需要，且因双方纠纷无法顺利解决，已经另行寻找场地进行生产，客观上对于该买卖合同无法继续履行。此祥兴金属公司自认行为不论是否属实或是否既成事实，均能证明的结果是祥兴金属公司不再有购买案涉房产的真实意思的表示，其要求解除合同之意明确，而非提出不安抗辩。3.祥兴金属公司要求解除合同符合法律规定。一般情况下，如前所述，作为违约方不享有单方解除合同的权利，但就本案来说，该房屋买卖合同在履行过程中，双方形成了合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式来解除合同，对本案双方都不利。首先，祥兴金属公司作为违约方起诉解除合同的原因具有法律上的依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。这是合同法律效力的重要内容，也是合同履行应该遵循的原则。但在出现合同僵局的情形下，为使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，应允许解除合同。从本案祥兴金属公司陈述其已经另行寻找场地进行生产的情况来看，客观上其对于案涉合同已经无法继续履行。在此情形下，对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的本义。祥兴金属公司要求解除的是已经签订了近三年仍未完成交易的房屋买卖合同，若不解除，资金长期闲置、房产长期搁置等矛盾只会越来越大，最后双方都会陷于困境之中。其次，祥兴金属公司具备起诉请求解除合同的三个条件：祥兴金属公司不存在恶意违约的情形；祥兴金属公司继续履行合同显失公平；长航机电公司拒绝解除合同违反诚实信用原则。三恩集团公司自2017年7月20日支付了保证金100万元后，至2018年7月20日，祥兴金属公司又陆续支付了800万元（其中：借款200万元、代付银行欠款330万元），共900万元，约占全部购房款的32%，只因与长航机电公司在合同履行过程中不能处理分歧，致使合同履行陷入困境，从祥兴金属公司提供的合同履行情况的证据可以看出，祥兴金属公司在请求解除合同时虽有违约行为，但主观方面没有恶意，不存在恶意违约的情形。祥兴金属公司已有不再购买案涉房产的真实意思表示，且在房屋买卖合同的履行陷入僵局的情形下，强制祥兴金属公司履行该合同，不但纠正不了利益失衡，而且实现不了实质正义，因此让祥兴金属公司继续履行合同，显失公平。根据诚实信用原则，合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，祥兴金属公司与长航机电公司都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益，祥兴金属公司应对长航机电公司因合同解除而遭受的损失进行赔偿或承担违约责任，以维护长航机电公司的利益，故长航机电公司可另行主张赔偿损失或承担违约责任。 二、长航机电公司应该返还祥兴金属公司已付购房款。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《房地产买卖合同》在解除后，该合同未履行的，终止履行，长航机电公司应当返还祥兴金属公司支付的购房款。长航机电公司认可共收到祥兴金属公司购房款900万元（其中：保证金100万元、借款200万元、代付银行330万元、付款270万元），故应返还。 三、长江机械公司应当承担连带责任。祥兴金属公司与长航机电公司于2018年7月20日签订的《房地产买卖合同》合法有效。长江机械公司为长航机电公司提供担保，系其真实意思的表示，合法有效。由于长江机械公司对保证方式没有约定，其应按照连带责任保证承担保证责任。综上，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条的规定，判决：一、解除祥兴金属公司与长航机电公司签订的《房地产买卖合同》；二、长航机电公司应于判决生效之日起三日内返还祥兴金属公司购房款人民币900万元；三、长江机械公司对上述900万元的返还承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74800元,由长航机电公司、长江机械公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：祥兴金属公司诉请解除案涉合同应否得到支持。案涉《房地产买卖合同》约定，祥兴金属公司应于2018年10月15日前付款800万元，用于办理过户手续时还清银行贷款及交纳各种税款，但其至今未支付该款项，其抗辩理由有二：一是案涉厂房存在严重质量问题，长航机电公司怠于履行维修义务。本院认为即便长航机电公司没有履行上述维修事宜，祥兴金属公司可自行维修并向长航机电公司主张相关权利，并不必然导致合同目的不能实现，故其该抗辩理由不能成立。二是长航机电公司没有履行第三方债务而导致案涉房产被多次查封并进入拍卖程序，该公司及法定代表人也被纳入失信被执行人员名单等。本院认为，根据查明的事实可知，上述事项均发生在应付款期限到期之后，且祥兴金属公司于2019年9月才以此作为不安抗辩的理由，显然依据不足。综上，祥兴金属公司未按照合同约定支付相关款项，构成违约。但因案涉厂房被多次查封并进入拍卖程序，长航机电公司及其法定代表人被列入黑名单等因素，案涉厂房能否顺利过户处于不确定状态。在此情形下，祥兴金属公司自称其因生产需要，已经另行寻找场地进行生产，符合情理。如果强制祥兴金属公司履行该合同，显失公平，故祥兴金属公司请求解除案涉合同，应予支持。 祥兴金属公司与长航机电公司于2018年7月20日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，其内容与之前双方于2018年3月6日签订的《协议》、2018年3月30日签订的《补充协议》以及长航机电公司与三恩集团公司于2017年10月20日签订的《资产转让协议书》的约定发生了重大改变，双方实际上是以2018年7月20日签订《房地产买卖合同》的行为，废止了之前的三份合同。除非双方明确表示愿意继续履行之前的合同，否则，解除了案涉《房地产买卖合同》，并不意味着前述三份合同应当继续履行。 综上，一审法院对案涉《房地产买卖合同》解除的必要性、合法性、合理性等予以充分说理，并对合同解除后的损失赔偿、违约责任承担问题进行了阐述，且告知长航机电公司可以通过另行诉讼的方式予以解决，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。祥兴金属公司、长航机电公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费74800元，由安徽祥兴金属管材有限公司负担100元，安徽长航机电科技有限公司负担74700元。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二〇年十一月九日 法官助理陈婷婷 书记员温芳