广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初17582号原告：李欣，男，1981年10月21日出生，汉族，住广东省东莞市*********************，公民身份号码：42**************90。被告：东莞市深建房地产有限公司，住所地：广东省东莞市南城区*******百悦尚城43栋商铺1300号，统一社会信用代码：914***********T。法定代表人：刘有捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：马建琼，女，1990年6月15日出生，土家族，住重庆市石柱县****v，公民身份号码：50**************65。系该公司员工。原告李欣诉被告东莞市深建房地产有限公司（以下简称“深建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李欣，被告深建公司的委托诉讼代理人马建琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李欣立案受理时向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付维修期间物业费人民币共8586元;2.判令被告30个工作日内完成修复工作;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年12月28日收精装房，(被告要求先收房，当时不给先验房）并要求缴纳物业费3个月整。收房后发现问题不少，比如屋内墙面不平，阴阳角不正，2个卫生间，卧室，走廊均漏水严重，被告承诺1个月内解决，伴随来的就是慢等，出奇的慢，经常请假还是等不到维修。直到2019年11月17日承诺保修期结束也没处理完，2019年5月报的单，目前还是不知道什么时候开始维修，交房前水电费让业主自己先垫，后期再补，也没下文，不想一直慢等下去，被告严重违反《东莞市住宅质量保证书》承诺和保证，墙面厨房卫生间地面渗漏防水维修不超过30个工作日的承诺，挑战信用社会的推进，造成正常工作生活受阻。原告李欣于2020年9月27日第二次庭审时当庭变更诉讼请求：1.请求法院判令被告承担约定连带责任及损失赔偿等共16596元;2.判令被告30工作日完成修复工作;3.本案诉讼费用由被告承担。事实过程：2012年12月原告出差经过东莞南城恒大雅苑（推广名恒大御湖）三期楼盘，被小区环境吸引，购买一套92平精装小两房，总款82万左右，首付62万左右（贷款20万），并交了维修基金和契税，开始供房，一直到2014年12月28日通知过来收房，(当时开发商的方案是，先收房交接，有问题立即处理），并要求一次缴纳物业费3个月整。交接后发现问题不少，比如屋内墙面不平，阴阳角不正，2个卫生间，卧室，走廊均发现漏水。被告承诺1个月内会解决，因为房子已经交接，做事明显没那么上心，后得知太多户都有漏水问题，都是避重就轻。直接覆盖处理，因此形成一系列恶性循环，问题始终得不到解决，多次覆盖处理效果得不到改善情况下，反复强烈要求下，希望从根本解决，不能光从表面处理，维修过程中负责人都换了几批。人员流动很快，每换一次都要重新沟通，基本室内大部分都在挖，涉及卫生间，走廊，客厅，卧室，挖开一块，就先晾干一段时间，等待水干，然后刷防水胶，刷厚厚的一层才行，每刷一次，再晾干一段时间，再图水泥，再晾干一段时间，图腻子，晾干，油漆，晾干……房间木地板因为渗水大面积发黑，打开里面都生了虫子，木地板要把床拆掉移走才能做（由于漏水严重当时只置办了床和桌椅，几乎天天都在搞卫生，还特意购买大功率吸尘器），最难受的是因人手不够和装修材料长时间缺货造成的等待，楼上楼下每天都是电锤声，像个大工地。朋友想过来做客也没办法接待，每月房贷继续，物业费一直在计算，60多万首付，贷款已经还款3年多，还得费时出力，心情糟透，直到跟进到2016年中旬，肉眼识别不到明显漏水痕迹，开始购置家电（电视，饮水机，热水器，电动车，烤箱，更换节能led灯）等生活必备家电，后开始定制家具，也有暖心的行为是主动说可以申请补偿，要求以物业费抵扣，流程内部会处理，终于可以睡个安稳觉了，直到2018年底（物业发出催缴物业费律师函）发现补偿的物业费也未落实到，并向住建局投诉反映情况。2019年初又发现多处墙面有发霉情况，只能先按约定流程报单，由于有之前处理经验，怕人员流动漏单情况再次出现，果不其然，后特意要求物业开具报单证明一张，物业核实还是属于渗水导致，时间需要等待安排，可是到起诉之日，时间又已经过去1年多，维修处理一直未进行，再次投诉到住建局。效率低依然是主流，低到已经停滞，让人不可接受，交房前水电费让自己先垫，后期再补，也没下文，被告一次又一次违约，性质一次比一次严重，第一次漏水问题处理1年半时间造成直接经济损失大于5万元（包括合同正常履行可获得收益租金2500*18=45000+物业费损失239*18=4302+误工损失＋其他等）。理由如下：一、2018年12月9日反馈到住建局，开发商反馈信息如下：1.之前漏水事实确认；2.再有渗水，找物业管家报单；3.住建局建议进一步协商补偿；4.无其他异议情况。房屋渗水，防水层破坏导致的渗水原因有很多，如防水结构设计、防水材料质量、施工规范、地基下沉、二次改造施工破坏与材料质量不过关等问题，都会导致渗水。再有拍摄部分施工照片，可以看到漏水严重性，多处渗水穿墙而过到另一面，而且是一交接就开始维修，维修处理方案也挖掉从新做防水材料和加水泥得以改善，防水设计起阻断水源作用，再者新房也无私自改造况，都符合约定保修条款。二、由于被告和被告委托单位原因，导致原告无法正常使用已购买的房产商品，和享受正常履行带来的收益，而被告又对委托单位有连带责任，故被告有义务承担赔偿损失。现根据合同法112、113条，民法通则87条等相关规定向法院提起诉讼，请求裁决，让生活回归平和。被告深建公司辩称，根据商品住宅保证书约定，屋面防水保修期为五年，屋面防水具体是指:因防水材料、设计或施工质量而导致天面渗水或者滴水，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。从原告提供的证据、照片可以看出案涉房屋并非天面渗水，甚至都无法看出有渗水的痕迹。也不清楚照片拍摄的时间和地点。原告于2014年12月31日收楼，质保书约定的各项保修事项截止至原告起诉期日止均已过保修期。被告在收到本案诉讼材料之前，从未收到原告要求深建公司履行质保义务的要求。从原告提供的证据中并无法证明其所诉的质量问题属于保修范围内且仍在保修期内。近期深建公司也有安排工作人员到原告家中查看具体情况，并未发现原告所说的渗水问题。因此深建公司不同意承担维修义务。原告一直在案涉房屋中居住，物业费事宜是由原告根据与物业公司签署的相关协议向物业公司缴纳的，深建公司并未收取原告任何物业费，原告要求深建公司赔偿物业费并无任何合同及法律依据。经审理查明，2012年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于东莞市南城区*********************。《商品住宅质量保证书》约定，保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房、卫生间地面漏水以及地下室渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准，保修期自工程竣工验收合格之日起计算5年，问题处理期限不超过30个工作日；房地产开发企业作为商品房质量第一责任人，按照质量保证书和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。为方便业主保修，房地产开发企业委托金碧物业有限公司东莞分公司等单位对住宅进行保修；在接到用户《东莞市商品住宅质量报修联系单》后经现场核实属于保修范围和保修期限的，由被告或保修委托单位，在用户的配合下，小修在1日内，大修在30日内完成修复工作。保修期内维修时导致其他用户受到影响造成损失的，被告将出面进行协调处理，并依法承担赔偿责任；竣工日期为2014年11月17日。2014年12月28日，被告向原告交付房屋。原告主张房屋交接后，发现卫生间、卧室、走廊出现漏水问题，并向物业服务公司报修，并主张维修时间从2015年1月至2016年中旬，但物业公司未出具相关的报修凭证，由于房屋漏水导致房屋无法使用，原告提交购买家电家具等购买记录及票据等拟证明房屋于2016年中旬维修完成后原告才准备入住事宜。原告称物业公司工作人员及维修工程师曾表示过以2年的物业费作为补偿，并称物业公司已免除6个月的物业管理费。原告提供的与微信“恒大物业方经理”的聊天记录中也确认为物业公司已减免6个月物业费的事实。被告主张发生在2016年的损失已过诉讼时效，且已得到维修，原告并未提供证据证明其有任何直接损失。原告曾于2018年12月9日在东莞阳光热线问政平台上就“南城恒大御湖三期31栋漏水质量问题”进行投诉。被告主张楼盘名称与案涉楼盘名称不一致。原告另主张因厨房墙面起鼓脱皮于2019年5月5日向物业服务中心报修，东莞恒大雅苑物业服务中心出具的报修证明显示，经渗水维修单位确认，原告提出的问题是属于卫生间渗水原因，此报修问题在五年防水保修期内，由开发商委托拖工单位无偿给予维修。被告对该报修证明的真实性不予确认，其主张经与物业公司核实，从未有相关报修记录，且报修不会出具书面的报修证明。原被告双方确认在原告起诉后，被告曾派员到案涉房屋进行勘察，从原告提交的与微信“恒大物业方经理”的聊天记录中也显示，“恒大物业方经理”2020年8月3日上午通知原告地产工程部于下午进行勘察。庭审时，被告主张经勘察房屋并无渗水问题，墙面干燥并无渗水的痕迹，且发霉的部位均为阴暗部分，初步判断造成该问题的原因可能与回南天及原告平常使用有关。原告在本案审理过程中补充的证据中，原告与微信“东莞恒大雅苑-管家-梁晓如”2020年8月23日的聊天记录显示，梁晓如：“刚才在楼下看了，这个位置还在不停滴水，师傅怀疑是进水管的问题”。原告主张就2020年8月23日发现的滴水问题，物业公司已安排人员检修，并安排了下次的防水层修复，现已无漏水情况，但后续的修复工作还未完成。被告主张，该次厨房漏水是新发生的，属于水管爆裂导致，并非在原告起诉之前就存在的问题，且该事项已过保修期，被告为维护与业主的良好关系，才通知物业公司尽快帮忙维修。另查，原告首次向本院提交起诉材料的时间为2020年4月20日。被告向本院提交拍摄于2020年10月17日的照片，主张厨房漏水问题已维修完成。上述事实，有原告提供的东莞市商品住宅质量保证书、照片、物业报修证明、东莞阳光热线问政平台截图、物业费收据、商品房买卖合同、律师函、网购订单、发票、购买记录，被告提供的照片等及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品住宅质量保证书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于原告主张的损失赔偿，庭审时，被告提出该项诉讼请求已过诉讼时效，本院依法对该诉请的权利是否适用诉讼时效的规定进行审查。因原告提出该损失是产生于2015年1月至2016年中旬的维修期间，原告应于2016年中旬时知道自身的权利受到损害，且《商品住宅质量保证书》第九条也明确深建公司为损失赔偿的承担方，原告向本院提交起诉材料的时间为2020年4月20日。原告主张在维修时物业公司工作人员及维修的工程师曾向其提过赔偿事宜，但无证据证明前述人员系被告的工作人员及该沟通发生的事实，原告在庭审中亦反复主张其是与物业公司的工作人员进行沟通，也未提交证据证明其在起诉前曾向被告主张过赔偿。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告主张损失赔偿的诉讼请求已过三年的诉讼时效，故对该项诉讼请求所主张的权利，本院不予保护。关于2019年5月5日原告的报修处理，物业公司作为受托保修单位已出具报修证明，确认卫生间渗水是造成厨房墙面起鼓脱皮的原因。被告对该证明不予确认，但未提交证据予以反驳。被告主张于2020年8月3日到案涉房屋内进行勘察时并未发现渗水漏水的情况，但2020年8月23日物业公司工作人员发现案涉房屋楼下出现滴水，并怀疑是厨房水管爆裂，而后原告主张物业公司派员进行了防水层修复，修复后滴水情况有明显改善。本院认为，厨房漏水与原告2019年5月5日报修的厨房墙面起鼓脱皮问题有密切联系，原告的报修时间在5年保质期内，被告应在查明漏水原因后按《商品住宅质量保证书》的要求，在30个工作日内完成修复工作。2020年9月27日庭审时原告已确认有物业公司工作人员到案涉厨房进行防水层修复，且已无漏水情况，后续修复工作还没全部完成。庭审后，被告提供了拍摄于2020年10月17日的照片显示，已安排工作人员完成后续维修，且已维修完成。原告的第二项诉讼请求业已实现。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李欣的全部诉讼请求。本案受理费107.45元(原告已预交)，由原告李欣自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 黄嘉琦二〇二〇年十一月四日法官助理 曾小权书 记 员 吴家玮陈嘉辉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。