福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初20号 原告：毛胤育，男，1976年5月6日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。 被告：朱思敏，男，1959年10月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈俊聪，福建纬瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炎昇，福建纬瀚律师事务所律师。 原告毛胤育与被告朱思敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。毛胤育的委托诉讼代理人郭立群、朱思敏的委托诉讼代理人陈俊聪、陈炎昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛胤育向本院提出诉讼请求：朱思敏立即向毛胤育支付400万元。事实与理由：2017年3月31日，经厦门海希房地产营销策划有限公司（以下简称海希公司）居间，朱思敏作为出卖人，就址于厦门市思明区××路××号××室房产与朱思敏签订《房产居间买卖协议书》及其补充协议。约定讼争房产成交价为1220万元，协议签订当日支付购房定金50万元，购房款分两次支付，毛胤育应于2017年3月31日支付220万元（含定金），于2017年6月15日前公证完当日支付剩余购房款；朱思敏应于2017年6月15日前收到全款当日将房产交付毛胤育使用；双方不得中途悔约，因一方悔约造成房屋买卖目的不能实现，悔约方应向守约方承担总房款20%的违约金，以及赔偿守约方含中介费、装修费、房屋使用费、房屋差价损失、由此引发诉讼费用和律师费用等实际损失和间接收益损失。协议签订当日，毛胤育依约支付了购房款（含定金）200万元并支付中介费用15万元，履行合同义务。然而，在合同履行过程中，朱思敏并未依约履行合同义务办理公证手续，甚至毛胤育了解到讼争房产已经于2017年12月26日被产权人出售给案外人，朱思敏已经实际履行不能。嗣后，双方协商一致于2018年10月15日签订《编号×××-1补充协议》约定：朱思敏于2018年11月15日前支付毛胤育400万元，双方前述的原协议与本协议内容不一致的，以本补充协议为准。毛胤育认为，虽然朱思敏并非讼争房产所有权人，但以自己名义与毛胤育签订讼争合同，系双方真实意思表示，依照买卖合同司法解释第三条规定，该合同及补充协议合法真实有效，然朱思敏至今未支付400万元，故提起本案诉讼。 朱思敏辩称，一、毛胤育提交的《编号×××-1补充协议》中，甲方签章部分并非是朱思敏的签名及手印，毛胤育据此向朱思敏主张400万元没有任何事实和法律依据。1.朱思敏此前与毛胤育并不认识，只在2017年3月31日《房产买卖居间协议》签署当日，与其见过一面，此后未再联系，不可能在2018年10月15日与其签订所谓的补充协议。2.《补充协议》（编号×××-1）载明的内容也不符合房产买卖的基本逻辑。从《房产买卖居间协议》所载明的身份看，朱思敏是卖方，毛胤育是买方，应当是买方向卖方付款，不可能是卖方向买方付款，显然逻辑错误，400万也没有任何依据可言。3.毛胤育在第一次起诉时主张朱思敏在案涉协议上签字的行为系无权代理，应退还200万元，并提交该补充协议，但其从未主张过该补充协议中的400万元款项，相关事实和理由也与本案中其所陈述的相关事实和理由明显相互矛盾。二、朱思敏在《房产居间买卖协议书》上签字的行为仅仅是帮助行为，与毛胤育之间不存在真实的房屋买卖关系。退一步而言，即便应当支付款项，也应当由海希公司负责支付。1.朱思敏之所以会在《房产居间买卖协议书》签字，是海希公司因为月底业绩冲量需要，在直接与毛胤育谈妥后，朱思敏按海希公司的要求在案涉协议上配合签字。除此之外，案涉协议其余手续均为海希公司办理，协议签订后，朱思敏便未与毛胤育再见面，毛胤育也从未要求朱思敏交付该房屋，更从未与朱思敏联系要求办理公证。2.朱思敏收到200万元后立即按海希公司的指示分三笔转出，其中一笔82万元转至海希公司关联公司厦门海希茶叶有限公司，另一笔100万元转至案外人杨玲，一笔18万元转给陈玉娟（海希公司员工）。因此，朱思敏的行为仅是帮助，所有买卖与朱思敏无关，即便应当支付毛胤育款项，也应当由海希公司负责支付。三、讼争房产已由毛胤育与陈玉娟一并转售他人，相关债权债务也由陈玉娟与毛胤育结算，与朱思敏无关。1.据海希公司陈述，毛胤育曾于2019年3月22日持陈玉娟出具的两份《借据》要求海希公司协助其清收陈玉娟的“借款”，并主张《借据》中的借款来源于毛胤育与陈玉娟在2017年3月31日合伙投资位于厦门市思明区××路××号××室房产的债权债务。2018年12月21日，毛胤育与陈玉娟对这次合伙投资进行结算后，陈玉娟向毛胤育出具了一份尚欠借款97.16万元的《借据》，2019年1月29日，陈玉娟又向毛胤育出具了第二份尚欠借款172.5万元的《借据》。两份借据同时载明，甲乙双方实际取得该房产后一致同意且已转让给他人。两份《借据》落款时间均在案涉《补充协议》之后，而且可以非常清楚地体现，讼争房产已由陈玉娟与毛胤育一并转让他人，案涉《房产买卖居间协议》已经无需继续履行。毛胤育系没有从陈玉娟处拿回结算后陈玉娟应当支付的款项，才在本案中以房屋买卖合同纠纷为由起诉朱思敏，如若支持毛胤育诉求，毛胤育再向陈玉娟以民间借贷为由提起诉讼，将重复获得款项。2.根据毛胤育第一次起诉时提交的朱思敏与毛胤育的微信聊天记录中，2019年6月21日下午9:46，毛胤育提到“你说朱思敏的款你要还我”，2019年6月21日下午9:56，陈玉娟提到“不然我也不会去签那个，也不会去说他（朱思敏）没给我来承担”，均可佐证讼争房产买卖协议的相关债权债务已由陈玉娟和毛胤育结算清楚。综上所述，应驳回毛胤育的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月31日许健、朱思敏（甲方，出售方）与毛胤育（乙方，购买方）、海希公司（丙方，居间方）签订一份《房产居间买卖协议书》，甲方将址于厦门市思明区××路××号××室房产出售给乙方，成交价为1220万元；协议签订当日支付购房定金50万元；购房款于2017年3月31日支付220万元（含定金），于2017年6月15日前公证完当日支付剩余购房款；甲方应于2017年6月15日前收到全款当日将房产交付乙方使用；双方不得中途悔约，因一方悔约造成房屋买卖目的不能实现，悔约方应向守约方承担总房款20%的违约金，以及赔偿守约方含中介费、装修费、房屋使用费、房屋差价损失、由此引发诉讼费用和律师费用等实际损失和间接收益损失。朱思敏在该协议的甲方栏签字（许健、朱思敏）并捺指模，毛胤育在乙方栏签名。 协议签订后，毛胤育于2017年3月31日向朱思敏支付200万元，海希公司向毛胤育出具佣金确认单，确认佣金金额为15万元。 另查明，毛胤育于2019年7月25日向本院提起诉讼，要求朱思敏、许健退还购房款200万元及利息，本院以（2019）闽0203民初15843号立案受理。该审理期间，毛胤育撤回起诉。 本案审理中，毛胤育向本院提交一份《存量房买卖合同》、《补充协议》（编号×××-1），主张上述讼争房产已于2017年12月26日由产权人许健出售给他人；因为朱思敏无法履行房屋买卖协议，构成违约；毛胤育此时已经支付200万元购房款和15万元中介费，根据房屋买卖协议约定，朱思敏应当支付的违约金应为1222×20%＝244万元；经海希公司居间，朱思敏与毛胤育于2018年10月15日签订《补充协议》，双方同意抹掉零头，朱思敏应于2018年11月15日前支付总计400万元。 朱思敏对上述《存量房买卖合同》真实性无异议，但上述《补充协议》中的“朱思敏”字样非朱思敏本人书写，指模亦非朱思敏所捺。 朱思敏提供建设银行卡往来明细、本院（2019）闽0203民初15843号案件庭审笔录、微信聊天记录、借据。主张朱思敏在讼争《房产买卖居间协议》上签字仅是帮助行为，其收到200万元款项的当天，即按海希公司工作人员的指示将款项支付给他人；毛胤育上述案件中仅要求退还200万元购房款，并未主张400万元款项，与本案其主张的事实和理由明显相互矛盾。 毛胤育对上述证据的真实性无异议，但该证据与本案不具有关联性。 经朱思敏申请，本院委托福建历思司法鉴定所对上述《补充协议》中朱思敏签名处的指模是否为朱思敏所捺进行鉴定，结论为该指模非朱思敏所留。 前述鉴定结论作出后，毛胤育明确其诉讼请求为，要求朱思敏返还购房款200万元，支付违约金200万元，合计400万元。 本院认为，朱思敏与毛胤育签订的上述《房产居间买卖协议书》系当事人真实意思表示，对双方均具有拘束力。朱思敏未依约履行约定义务应承担违约责任。经鉴定机构鉴定，上述《补充协议》中朱思敏签名处的指模非朱思敏所留，故本院对该《补充协议》的证明力不予确认。毛胤育根据《房产居间买卖协议书》，要求朱思敏退还购房款及支付违约金200万元的请求符合双方约定，本院予以支持。朱思敏提出的其在《房产居间买卖协议书》上签字仅是帮助冲业绩需要的抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。相关当事人涉及的民间借贷等法律关系应另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 朱思敏于本判决生效之日起十日内返还毛胤育购房款200万元并支付违约金200万元，合计400万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19400元，由朱思敏负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费24500元，由毛胤育负担（鉴定费朱思敏已垫付，毛胤育于本判决生效后七日内返还朱思敏）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕云平 二〇二〇年十一月九日 书记员  王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。