福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2332号 上诉人（原审原告）：熊芳，女，1984年11月29日出生，汉族，户籍所在地四川省达州市通川区。 上诉人（原审原告）：游德胜，男，1981年7月1日出生，汉族，户籍所在地四川省武胜县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孙东雨，福建金方正律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黎萍，福建金方正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码：91350681705312944M。 法定代表人：黄强中，董事长。 委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艺平，福建闽隆律师事务所实习律师。 上诉人熊芳、游德胜因与被上诉人漳州招商房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊芳、游德胜及其委托诉讼代理人孙东雨、黎萍，被上诉人漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人王金华、胡艺平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊芳、游德胜上诉请求：撤销一审判决的第二项，改判漳州招商房地产有限公司立即返还熊芳、游德胜购房款240669元，并从2018年11月23日起按年利率6%计支付资金占用利息直至全部款项清偿之日止。事实和理由：一、通观在案证据及当事人庭审陈述、书面材料，本案不存在自认或任何证据证明诉争的《商品房买卖合同（预售）》系由中介机构打印，一审法院径行作出此认定是错误的；二、就在案证据所证明的事实，运用逻辑推理和日常生活经验而言，足以认定该份《商品房买卖合同（预售）》应为漳州招商房地产有限公司所提供。由此可以认定漳州招商房地产有限公司在事后单方变更约定，已构成违约，应予全额退还我方所支付的全部购房款。 漳州招商房地产有限公司答辩称：根据本案证据，熊芳、游德胜购房是通过中介且支付100000元费用，认购书选择按揭，双方就认购书进行约定，至于首付比例等是通过中介处得到的，与我方无关。本案不存在首付比例约定，也不存在我方提升首付比例导致无法签订正式合同。在不可抗力原因灭失后，我方已发函告知对方，但对方拒绝，我方无须返还50000元定金。 熊芳、游德胜向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方于2018年6月19日签订的《楼宇认购书》；2、请求判令漳州招商房地产有限公司返还熊芳、游德胜已支付的购房定金50000元及首付款190669元，总计人民币240669元；3、请求判令漳州招商房地产有限公司支付熊芳、游德胜资金占用利息21259.1元（以240669元为基数，按年利率6%计，自2018年11月23日起计算，应计算至全部款项清偿之日止，现暂计至2020年5月6日）。 一审法院认定事实：2018年6月19日，熊芳、游德胜与漳州招商房地产有限公司签订一份编号为0002972的《楼宇认购书》，约定：熊芳、游德胜（乙方）认购漳州招商房地产有限公司（甲方）所开发建设的漳州兰溪谷-北区二期98幢801室商品房，面积100.92平方米，套内建筑面积82.87平方米；付款方式为按揭付款，定金50000元。《楼宇认购书》背面第2条“本认购书生效后，若因乙方的原因导致认购房产的购房合同未在本认购书约定的期限内签署，则视为乙方违约。在该情形下，甲方有权将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产定金，本认购书终止……”；第6条“乙方按揭贷款的，具体的按揭贷款材料，以按揭贷款审批银行要求为准，最终是否发放贷款的审批权亦由贷款审批银行确定的为准。乙方不得以政策变化或者银行信贷政策变化、个人征信问题等原因而不能采用贷款方式或贷款金额不足为由拒绝签署购房合同或解除本认购书。因任何原因致使乙方不能采取按揭付款方式的，甲乙双方应选择其他付款方式签订购房合同，否则甲方不再退回乙方已支付的认购房产的定金，本认购书终止。”第8条“乙方同意，若因房地产主管单位的行政管制等不可归责于双方事由而导致目前认购书签订后而无法办理商品房买卖合同的网签、备案登记等手续，认购书约定的签约期限将顺延；待该签约障碍消除后，在甲方通知后7日内，带齐相关证件、资料等前往甲方的销售场所办理完毕商品房买卖合同签约手续并缴交足额首付款。否则，为乙方违约，在该情形下，甲方有权将您所认购的房屋出卖给他方或作出任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，认购书终止”同日，熊芳、游德胜向漳州招商房地产有限公司支付购房定金50000元及房款190669元，合计人民币240669元，漳州招商房地产有限公司向熊芳、游德胜出具载明“招商兰溪谷98#801购房款（含定金）”的收款收据一张。漳州开发区虎甲山路100号招商兰溪谷-北区二期98幢1单元801室商品房于2018年12月22日具备网签条件。2020年4月15日，漳州招商房地产有限公司向熊芳、游德胜发送《关于签订购房合同及办理相关手续的敦促函》，要求其于2020年4月21日前与漳州招商房地产有限公司签署《商品房买卖合同》，熊芳、游德胜予以拒绝。 一审法院认为，涉案《楼宇认购书》是出卖人漳州招商房地产有限公司与买受人熊芳、游德胜在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《楼宇认购书》中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。双方未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》，系行政管制调控的不可归责于双方的原因导致，对此，双方在签订《楼宇认购书》时应能预见，故不能认定漳州招商房地产有限公司对未能在约定期限内签约存在过错。熊芳、游德胜提供的由代理销售房产的中介机构打印的《商品房买卖合同（预售）》，拟证明漳州招商房地产有限公司单方变更合同约定，改变首付款比例，因该中介机构从中营利，且没有得到漳州招商房地产有限公司的授权委托的证据，其主张不能成立，应按《楼宇认购书》约定以贷款审批银行确定为准。案涉合同在熊芳、游德胜起诉前已完成网签，因行政管制调控导致不能网签的障碍已经消除，且客观上存在的债务迟延履行并不足以致使双方约定的签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。熊芳、游德胜拒绝履行《楼宇认购书》构成违约，对其返还定金的诉讼请求，本院不予支持。但鉴于签订合同的行为不适于强制履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条对此情形作了例外规定，即守约方不能要求履行，故对熊芳、游德胜解除《楼宇认购书》的诉讼请求，本院予以支持，漳州招商房地产有限公司应返还原告已支付的购房款190669元，因漳州招商房地产有限公司占用购房款，故应当支付占用的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除熊芳、游德胜与漳州招商房地产有限公司于2018年6月19日签订的《楼宇认购书》（编号：0002972）；二、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还熊芳、游德胜购房款190669元，并从起诉之日2020年5月14日起按年利率6%支付占用利息至实际还清款项之日止；三、驳回熊芳、游德胜的其他诉讼请求。 二审中，双方均没有提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，漳州招商房地产有限公司与买受人熊芳、游德胜双方签订的《楼宇认购书》系在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。《楼宇认购书》中所约定的定金目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。因双方未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》，系行政管制调控的不可归责于双方的原因导致，故不能认定漳州招商房地产有限公司对未能在约定期限内签约存在过错。案涉合同在熊芳、游德胜起诉前已完成网签，因行政管制调控导致不能网签的障碍已经消除，漳州招商房地产有限公司向熊芳、游德胜发送《关于签订购房合同及办理相关手续的敦促函》，要求其于2020年4月21日前与漳州招商房地产有限公司签署《商品房买卖合同》，但熊芳、游德胜予以拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。熊芳、游德胜拒绝履行《楼宇认购书》已构成违约，对其返还定金的诉讼请求，一审判决不予支持并无不当；熊芳、游德胜提供的《商品房买卖合同（预售）》，拟证明漳州招商房地产有限公司单方变更合同约定，改变首付款比例，因该合同没有漳州招商房地产有限公司的盖章，漳州招商房地产有限公司也不予认可，其上诉主张漳州招商房地产有限公司在事后单方变更约定、已构成违约的理由缺乏事实依据，且与《楼宇认购书》约定的“以按揭贷款审批银行要求为准”的内容不符，故该上诉主张不予采纳。 综上，熊芳、游德胜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3661元，由熊芳、游德胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐志忠 审 判 员 李 凌 审 判 员 黄 兴 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 杨国栋 书 记 员 卢 杰