广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3130号 上诉人（原审被告）：孙利超，男，1977年5月26日出生，汉族，住广西壮族自治区平乐县。 委托诉讼代理人：何世丽，广西中纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄海明，男，1986年7月27日出生，瑶族，住广西壮族自治区平乐县。 委托诉讼代理人：莫宪德，广西正宪律师事务所律师。 上诉人孙利超因与被上诉人黄海明房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2020）桂0330民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙利超上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人提供了充分的证据证明被上诉人在2019年8月13日单方违约，终止合同。在被上诉人提出结束合同时，上诉人已经多支付了被上诉人9484元房屋租金（上诉人有转账记录和付款凭条为证）上诉人并未欠房租。平乐县人民法院在（2020）桂0330民初147号案中作出的判决认定事实错误，认定事实不清，不以证据为准，而是根据“交易习惯”这种没有任何法律依据的个人想法来判定案件。综上，为了维护上诉人的合法权益，请求桂林市中级人民法院根据本案的事实及证据，依法重新审理此案。 被上诉人黄海明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人黄海明向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的房屋租赁合同，被告将合同租赁标的（一、二楼）交还原告控管；2.被告支付2019年8月1日至被告将租赁房屋归还原告时止的房屋租金、水电费及逾期利息给原告，房屋租金暂计至2019年11月30日为人民币14000元，水电费3251.8元，扣除2019年8月3日支付的4500元，尚欠12751.8元，逾期利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；3.判决被告支付原告违约金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告变更第二项诉讼请求，将租金暂计至2019年11月30日的租金数额14000元变更为计至2020年3月30日的租金数额28000元；电费增加了1488度，电费892.8元，增加至4144.6元，扣减已支付的租金4500元，尚欠的费用变更为27644.6元。 一审法院认定事实：2018年3月27日，被告孙利超租赁原告黄海明位于平乐县对面）商铺一间用于经营餐饮。双方于当日签订了房屋租赁合同，合同约定内容如下：“一、租用地点：平乐镇月城村委城子岭村1楼商铺，现状出租；二、用途：餐饮；三、租期和租金标准及支付时间：租期自2018年3月27日至2023年3月27日，2018年3月27日至2018年5月1日为装修期，从2018年5月1日开始收取租金，租金标准：2018年3月27日至2020年9月27日，月租金为2800元；四、五、六、七……”。被告于当日交付3000元给原告，原告出具了收条，由原告喊师傅改装商铺卷闸门，花去人工费、材料费计1677元，余下1323元。2018年5月2日，被告朋友林雪燕通过微信转账方式支付2018年5月至7月房屋租赁费7077元（租金8400元，已减扣1323元）。2018年8月12日，被告朋友林雪燕通过微信转账方式支付2018年8月至10月房屋租赁费7400元（租金8400元，已减扣1000元）。2018年10月26日、11月2日被告朋友林雪燕通过微信转账方式分别支付1800元、800元、1900元，并通过微信告知原告黄海明：“余下的我付现金给你”，11月2日当天，被告补交4685元后，原告出具了租金8400元、水电费785元共9185元的收条（为2018年11月至2019年1月租赁费、水电费）。2019年2月1日，被告用现金方式支付2019年2月至4月房屋租赁费8400元、水电费1095元，原告出具了收条。从2019年5月份起，被告与原告约定另行租赁原告二楼，月租700元，2019年5月3日，被告用现金方式支付2019年5月至7月房屋租赁费10500元、水电费1618元，原告出具了收条。2019年8月3日，被告朋友林雪燕通过微信转账方式支付租金4500元，2019年8月13日，原告黄海明用微信发信息给被告催收租金未果，被告次日便离开餐馆，餐馆暂由被告朋友林雪燕经营管理，之后被告均未给付租金及水电费。2019年11月16日，原告将车停放在商铺门口五天，2019年11月20日，被告朋友林雪燕向公安机关报警，民警出警后告知原、被告双方系合同纠纷，应通过诉讼渠道解决。原告认为，到2019年8月3日，原告只收到被告委托林雪燕代交费用4500元，后经原告微信或其他方式催收，被告至今未再交纳一二楼房屋租金及水电费，计算至2019年11月30日，已拖欠租金14000元、水电费3251.8元，原告遂于2020年1月10日向一审法院提起诉讼。2020年1月13日，一审法院向被告送达了该案民事起诉状副本、应诉通知书等相关材料。2020年4月3日一审法院干警到被告所租商铺对一、二楼水、电表进行了登记，水、电表均系新安装，底度均为0，一楼单独用水累计463方、二楼用水计115方，一楼单独用电计8579度、二楼用电计142度。原告收取被告水电费标准为：电费的价格每度0.6元、水费的价格每方3元。另查明：直至一审法院开庭审理本案时，被告没有进行腾房也未将所租商铺、二楼房屋钥匙交给原告。 一审法院认为，原告黄海明与被告孙利超于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应本着诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，被告已按约定以季度即三月一次方式给付清原告2018年5月1日至2019年7月31日期间的房屋租赁费共44100元，已给付水电费3498元，其中被告给付第一、二、三次房租时，是通过抵销方式平账的，在（2020）桂0330民初3号案证据分析和本案事实查明时已认定，此不再另行阐述。按原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第3条约定，被告应于2019年8月1日给付2019年8月至10月房屋租赁费10500元及相应的水电费，而被告仅于2019年8月3日通过林雪燕微信支付租赁费4500元，尽管原告于8月13日用微信发信息催付，被告一直均未给付尚欠的费用，已构成违约，原告起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告在庭审时也明确表示同意解除合同，原告的该诉讼请求符合法律规定，予以支持。该合同解除时间为送达本案起诉状副本时即2020年1月13日。被告答辩称其没有欠原告房屋租金，截止2019年8月13日，房东即原告以短信形式结束合同时，其已多支付房租费9000多元，有转账凭证和其他证据证实的主张，与审理查明的事实不符，依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告的行为构成违约，其应承担相应的赔偿损失违约责任。本案中，双方所签合同虽已解除，但被告拒绝将所租商铺、二楼房屋钥匙交给原告，造成原告的损失有：（1）合同解除之前的房屋租金及解除之后的房屋占用费。本案中，合同解除之后的房屋占用费损失与租赁费损失相当，两项费用计23500元，即2019年8月1日至2020年3月31日费用为28000元（3500元／月×8月），扣减2019年8月3日支付的4500元，被告仍须给付23500元；（2）水电费3468.6元，即从被告经营的餐馆开业起至一审法院于2020年4月3日到被告餐馆现场登记的水、电表计量数止，被告应交水费总额（463＋115）×3＝1734元、电费总额（8579＋142）×0.6＝5232.6元，水电费合计6966.6元，减扣被告分别于2018年11月2日、2019年2月1日、2019年5月3日给付的785元、1095元、1618元，被告仍须付水电费3468.6元。两项合计应为26968.6元，被告应予以支付。原告变更诉请时计算租金、水电费总额为27644.6元有误，予以更正。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第6条约定：“违约责任，违反以上约定即违约，违约方需向对方支付违约金壹万元”，本案中，由于被告孙利超违约，且双方解除合同后未腾空房屋，也拒不将所租商铺、房屋钥匙交付给原告，导致原告损失扩大，根据双方合同约定，被告应向原告支付违约金10000元，故原告的该项诉请，依法予以支持。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定了违约金，未约定逾期利息，且一审法院支持原告关于违约金的主张，已弥补原告的损失，故原告诉请给付房屋租金、水电费逾期利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的主张，不予支持。被告答辩称要求原告赔偿其精神损失、名誉损失费20000元无事实和法律依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决：一、原告黄海明与被告孙利超签订的房屋租赁合同于2020年1月13日解除，被告孙利超于本判决生效后10天内腾空其所租赁的位于平乐县房屋内的物品；二、被告孙利超于本判决生效后十日内支付原告黄海明房屋租赁费、房屋占用费计23500元（至2020年3月30日止），水电费3468.6元，两项费用合计26968.6元；三、被告孙利超于本判决生效后十日内支付原告黄海明违约金10000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费368元，由被告孙利超负担。 本院二审期间，上诉人提交新证据如下：一、微信聊天记录截图两份，证实水电读数不为零；二、询问笔录一份、谈话笔录一份、收条复印件两份、转账记录复印件一份，证实上诉人不仅没有拖欠2019年5月至7月的房租，还多交了4500元；三、报警三联单复印件三份，证实案件审理过程中被上诉人违法强制驱逐上诉人，现在上诉人无法进入二楼。被上诉人质证意见如下：对证据一、二的真实性无异议，对证明内容不予认可；证据三与本案无关联性。 本院对证据一的真实性、合法性予以认可，根据双方当事人签订合同约定，2018年3月27日至5月1日为装修期，租金从5月1日开始收取，2018年8月17日微信上的水电表读数应为上诉人使用水电后的水电表读数，不能证明是水电表起始读数；对证据二的真实性、合法性予以认可，没有其他证据佐证，对证明内容不予认可；对证据三的真实性、合法性与本案关联性予以认可。 一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院另查明，2020年8月27日，被上诉人已将涉案租赁房屋二楼收回。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人是否存在违约行为，一审判决上诉人支付被上诉人房租、房屋占用费、水电费以及违约金是否正确。依法成立的合同对合同当事人具有约束力。本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，合同内容未违反法律法规效力性禁止性规定，依法有效成立，双方当事人应当依约全面履行合同义务。首先，按照合同约定，房屋租金每季度交纳一次，承租方应于每季度第一个月的1日前交纳当季度房租，如承租方逾期十天交纳房租，出租方有权解除合同。根据合同约定，上诉人应于2019年8月1日给付2019年8月至10月房屋租赁费10500元，但是上诉人仅于2019年8月3日通过其雇佣的员工林雪燕微信转账支付租赁费4500元，被上诉人于8月13日用微信发信息催付租金，上诉人一直未给付尚欠的费用，已构成违约。之后，双方当事人对解除合同经协商未达成一致意见，上诉人既未将涉案房屋退还被上诉人，亦未将涉案租赁房屋内的物品搬离，又一直不交纳房屋租金，故被上诉人以上诉人违约为由起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，本院亦予以维持。涉案合同解除时间为一审法院送达本案起诉状副本时即2020年1月13日。其次，上诉人上诉称其没有欠房屋租金，截止2019年8月13日，其通过微信转账已多支付房租费9000多元，对此，本院作如下分析：第一，关于2018年3月27日被上诉人出具的租金收条3000元，上诉人认为应认定为交纳租金，但是依据双方合同约定，2018年3月27日至5月1日为装修期，租金从2018年5月1日开始交纳；又依据双方微信聊天记录显示2018年5月2日被上诉人在应收房租中扣减了1323元，与被上诉人陈述：“上诉人签合同后给付其现金三千改装卷闸门，花费1677元，余款1323元”一致，故上诉人主张此笔款项为租金不符合合同约定，一审没有将此笔款项认定为租金，依据充分，本院予以认可。第二，关于2018年10月26日、11月2日上诉人的朋友林雪燕（也是餐厅的收银员）通过微信转账给被上诉人的1800元、800元、1900元，并通过微信告知被上诉人：“海明，余下的我付现金给你”，故11月2日当天，上诉人补交现金4685元后，被上诉人出具了租金8400元、水电费785元共9185元的收条。根据上诉人在法庭上的陈述可知，林雪燕系其涉案租赁房屋内餐厅的收银员，而且林雪燕通过微信转账给被上诉人房屋租金均是经过上诉人同意的，上诉人在明知林雪燕已转账部分房租给被上诉人的情况下，又通过现金给付被上诉人全额房屋租金，明显不符合日常生活常识，故一审认定微信转账的金额包含在11月2日收条的金额里，依据充分。上诉人主张微信转账金额不包含在11月2日出具的收条里，没有提交证据佐证，不仅与审理查明的事实不符，也与日常生活经验相悖，本院依法不予采纳。再次，关于水电费，根据双方当事人签订合同约定，2018年3月27日至5月1日为装修期，上诉人主张2018年8月17日微信上的水电表读数应为水电表的初始读数，与实际情况不符，对此，本院依法不予采信。最后，关于违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案系上诉人孙利超欠付房屋租金违约引起的纠纷，被上诉人黄海明因上诉人孙利超违约导致的损失主要是租金利息损失，被上诉人黄海明没有举证证明其因上诉人孙利超违约导致的其他实际损失，故本案租赁合同约定违约方向守约方支付违约金10000元明显高于欠付租金的利息损失。约定违约金的目的是要求合同当事人恪守诚实信用的商业道德，严格遵守合同约定，故违约金应当具有一定的惩罚功能，若违约金的赔偿过低，不起到能警示违约者的作用。因此，本院酌情调整违约金的计算标准为上诉人孙利超欠付租金、房屋占用使用费年利率10%，以实际欠付租金、房屋占用使用费为基数，从合同约定给付租金之日（即每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日）起计算至实际支付之日止。一审判决上诉人孙利超支付被上诉人黄海明房屋租赁费、房屋占用费、水电费的标准及计算依据充分，本院依法予以维持。经二审庭审查明，2020年8月27日，被上诉人已将涉案租赁房屋二楼收回，故上诉人孙利超应于本判决生效后10天内腾空其所租赁的位于平乐县商铺内的物品并将商铺返还被上诉人。因涉案租赁合同解除时间为一审法院送达本案起诉状副本时即2020年1月13日，故从2019年8月1日至2020年1月13日上诉人孙利超应支付的租金14517元（3500元／月×5个月＋3500元／月÷30天×13天-4500元），违约金按照年利率10%计算，从2019年8月3日起以6000元为基数计算租金实际给付时止；从2019年11月1日起以8517元为基数计算至实际给付时止。涉案租赁合同解除之后的房屋占用费的计算标准与租赁费相同，从2020年1月14日至8月27日上诉人孙利超应支付的房屋占用使用费为26250元〔3500元／月×6个月＋3500元／月÷30天×（18天＋27天）〕，从2020年8月28日起房屋占用使用费按照2800元／月计算至实际交还位于平乐县商铺时止。房屋占用使用费的违约金亦按年利率10%计算，从合同约定给付租金之日（即每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日）起以实际欠付的房屋占用使用费为基数分段计算至实际支付之日止。 综上所述，上诉人孙利超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，判决有误，而且二审出现新情况，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区平乐县人民法院（2020）桂0330民初147号民事判决； 二、变更广西壮族自治区平乐县人民法院（2020）桂0330民初147号民事判决第一项为：被上诉人黄海明与上诉人孙利超签订的房屋租赁合同于2020年1月13日解除，上诉人孙利超于本判决生效后10天内腾空其所租赁的位于平乐县商铺内的物品并将涉案商铺返还被上诉人黄海明； 三、上诉人孙利超支付被上诉人黄海明水电费3468.6元； 四、上诉人孙利超支付被上诉人黄海明从2019年8月1日至2020年1月13日的房屋租金14517元及违约金（违约金计算标准：按照年利率10%计算，从2019年8月3日起以6000元为基数计算至实际给付时止；从2019年11月1日起以8517元为基数计算至实际给付时止；）； 五、上诉人孙利超支付被上诉人黄海明房屋占用使用费及违约金，其中从2020年1月14日至8月27日的房屋占用使用费为26250元，从2020年8月28日起房屋占用使用费按照2800元／月计算至上诉人孙利超实际交还位于平乐县商铺时止；违约金按照年利率10%计算，从合同约定给付租金之日（即每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日）起以实际欠付的房屋占用使用费为基数分段计算至实际支付之日止； 六、驳回被上诉人黄海明的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费368元（被上诉人黄海明已预交），二审案件受理费474元（上诉人孙利超已预交），合计842元，全部由上诉人孙利超负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 周霞审判员周霞 审判员丁勇审判员丁勇 二〇二〇年十一月十三日 法官助理王国裕 书记员粟建玉