湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1981号 上诉人（原审被告）：黄燕平。 委托诉讼代理人：尹志宇（黄燕平之夫）。 被上诉人（原审原告）：邵阳市恒大物业服务有限公司。 法定代表人：王晓力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓文彬，男，该公司员工。 上诉人黄燕平因与被上诉人邵阳市恒大物业服务有限公司（以下简称恒大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黄燕平上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回恒大物业公司的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由恒大物业公司承担。事实和理由：黄燕平拒缴物业费系因为恒大物业公司未按合同约定提供相应服务，已构成根本违约。恒大物业公司存在如下管理不当：小区大门管理缺失、消防通道经常被车辆堵塞、小区积水和广告未能及时清除、楼道防火门损害未修理等。黄燕平因经常在小区微信群反映问题遭到物业及业主委员会反感，被踢出微信群，导致不能及时了解小区状况，未能享受物业服务。原判未适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定处理本案，导致判决错误解。 恒大物业公司辩称，物业服务的范围和对象广泛，不同业主有不同要求，物业服务很难同时满足所有业主需求，其提供的服务也得到了绝大多数业主的认可。如认为物业服务有瑕疵，应通过正常途径协商解决，而非拒缴物业费。请求驳回上诉，维持原判。 恒大物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令黄燕平支付2018年9月18日至2020年9月17日的物业管理费合计3378元、违约金206元（按年利率6%计算）；2、由黄燕平承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年9月17日恒大物业公司与邵阳市某某花园住宅小区业主委员会签订了《邵阳市某某花园住宅小区物业服务合同》，合同期限为2016年9月18日至2017年9月17日，合同约定由恒大物业公司向该小区提供物业管理服务。合同到期后，恒大物业公司与邵阳市某某花园小区业主委员会于2017年9月18日又续签了《邵阳市某某花园住宅小区物业服务合同》，合同约定：合同期限为三年，自2017年9月18日至2020年9月17日止；物业服务费标准1.25元/月/平方米，已办理交付手续但未使用的物业，物业费用按照90%缴纳；物业服务费等应收费用全部由业主委员会按标准按年度一次性代收入业主委员会账户，每月5日将收取的物业费总额中的90%转至物业公司账户上，10%预留在业主委员会账户上作为履约保证金，当预留履约保证金累计达3万元整时不再预留。业主或物业使用人、开发商违反本合同约定拖欠、欠交、不交物业费，恒大物业公司有权采取必要的措施收缴，并按欠费总额3‰每天的标准追缴违约金，物业服务费收缴日期为签订合同之日起三个月内。黄燕平系邵阳市某某花园住宅小区某甲栋某甲号的业主，物业面积112.59平方米。2020年4月23日，恒大物业公司将向黄燕平催缴物业费的通知张贴在黄燕平所有的上述房屋门口，要求黄燕平支付2018年9月18日至2020年9月17日的物业管理费合计3378元未果，因而成讼。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。恒大物业公司与黄燕平所在小区的业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。恒大物业公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同对黄燕平具有约束力，黄燕平应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。但业主采取拒交物业费用的极端方式不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并开展好物业服务工作将开创一个双赢的局面。而恒大物业公司作为物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。恒大物业公司履行了物业服务的义务，有向接受服务的业主收取相应物业费的权利；黄燕平作为小区业主接受恒大物业公司提供的物业服务，应当依约交纳物业管理费。因此对于恒大物业公司主张自2018年9月18日至2020年9月17日的物业管理费合计3378元的诉讼请求，予以支持。恒大物业公司对黄燕平抗辩的小区存在积水未能及时清除、木桥损坏未维修、小广告未及时清理、安全楼梯堆放杂物等现象表示认可，恒大物业公司在履行物业服务合同过程中确实存在瑕疵，因此对于恒大物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、黄燕平在判决生效后三日内向邵阳市恒大物业服务有限公司支付2018年9月18日至2020年9月17日的物业服务费3378元；二、驳回邵阳市恒大物业服务有限公司的其他诉讼请求。减半收取案件受理费25元，由黄燕平承担（此款邵阳市恒大物业服务有限公司已垫付，黄燕平在支付上述款项时将此款一并支付给邵阳市恒大物业服务有限公司）。 二审中，恒大物业公司提交了该公司打扫小区卫生、修理电梯、清除杂草等数份提供物业服务的照片，拟证明该公司履行了物业服务义务。黄燕平质证认为，上述照片与其上诉状中提出的问题不一致。本院经审查认为，恒大物业公司提交的照片具有真实性、合法性、关联性，能够证明其已提供了相关的物业服务，本院予以采信。本院二审查明的事实中，除将原审认定的“黄燕平系邵阳市某某花园住宅小区某甲栋某甲号的业主”更正为“黄燕平系邵阳市大祥区某某花园住宅小区某乙栋某乙号的业主”外，确认原审查明的其他事实。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为：黄燕平应否支付2018年9月18日至2020年9月17日的物业服务费3378元。恒大物业公司与黄燕平所在小区的业主委员会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。恒大物业公司在履行物业管理服务过程中虽存在瑕疵，但履行了物业管理服务的主要义务，黄燕平亦已实际享受物业服务，其以拒付物业管理费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定处理本案，并判决黄燕平按照约定向恒大物业公司支付物业服务费3378元符合法律规定。恒大物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。因此，对黄燕平提出由于恒大物业公司服务不到位拒付物业服务费、一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。 综上所述，黄燕平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄燕平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李文明 审 判 员  颜锦霞 审 判 员  申 杰 二〇二〇年十一月三日 法官 助理  刘毓娴 代理书记员  赵纯倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……