河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初1168号 原告（执行案外人）：刘晓敏，男，1980年7月30日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王利伟，河北国尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明杰，河北国尚律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘红梅，女，1971年3月22日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张廷选，河北挺轩律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邯郸市思特利房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区。 法定代表人：曹克平，该公司总经理。 原告刘晓敏与被告刘红梅、第三人邯郸市思特利房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓敏委托诉讼代理人王利伟、张明杰，被告刘红梅及其委托诉讼代理人张廷选到庭参加诉讼。第三人邯郸市思特利房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘晓敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认邯郸市邯山区兴和路330号汇鑫湾西苑1-1-1301号房产属于原告所有；2、判令立即停止对邯郸市邯山区产的查封；3、诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2017年7月3日邯郸市思特利房地产开发有限公司（以下简称：思特利）与邯郸市邯三建筑工程有限公司（以下简称：三建）在马庄乡政府的见证下双方签订《协议书》，约定思特利将涉案房产抵给三建，用于抵顶工程款，并于当日完成交接。双方签订的《协议书》合法有效，且不违反法律的强制性规定，基于此，三建取得涉案房产的所有权，是涉案房产的实际所有人。2017年9月份，原告因住房需要，经与三建协商一致，双方签订《买卖合同》，原告购买了涉案房产，每平方米6000元，房款共计803280元。同时约定购房款803280元，由三建直接从欠原告的工程款中直接扣除。双方签订的《买卖合同》亦合法有效，亦不违反法律的强制性规定。至此，原告取得涉案房产的所有权，是涉案房产的实际所有人。2019年，贵院基于被告刘红梅的执行申请，做出（2019）冀0403执507号执行裁定书，查封了涉案房产。原告随即对执行标的提出案外人执行异议申请，贵院做出（2019）冀0403执异220号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服特提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案，早在法院2019查封涉案房产的两年前，思特利就已将涉案房产抵顶给三建，不再是涉案房产的权利人，且原告也于法院查封前与三建签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部购房款，原告名下亦无其他用于居住的房屋。故根据前述规定，原告就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，望查明事实，准确适用法律，依法支持原告的诉求。 刘红梅辩称，第一，案涉房屋在2019年4月22日查封时登记在第三人思特利公司名下，根据物权法规定，房屋以登记为主，根据最高院关于人民法院办理执行异议或复议案件若干问题的规定第24、25条之规定，人民法院对登记在思特利公司名下房产进行查封予以执行，合法有据，执行正确；第二，根据最高院关于人民法院办理执行异议或复议案件若干问题的规定第28、29条之规定，原告对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。1、原告没有合法有效的商品房买卖的书面合同，原告取得涉案房产只是债务抵顶而来，并不是商品房买卖合同消费者，其享受的充其量也是一般债权，与被告享有的债权同等同类的，其也没有享有优先权的权利；2、现有证据不能证明原告已经交纳了超过50%以上的房款；3、现有证据不能证明原告在邯郸市辖区范围内没有其他住房；4、案涉房产房产证至今没有办理，原告也不能证明其没有过错。综上是原告不享有排除执行的强制合法权益。请求依法驳回原告诉请。 邯郸市思特利房地产开发有限公司未答辩。 刘晓敏提交如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格； 2、协议书3页，证明2017年7月份思特利将涉案房产抵顶给三建，并在政府的见证下将涉案房产交付三建，完成交接。2019年法院查封涉案房产时，思特利已不是涉案房产权利人的客观事实，法院查封错误； 3、思特利与三建共同出具的证明，证明双方对证据2的事实再次证明予以确认； 4、买卖合同一份，证明原告在2017年9月份，因住房需要与三建签订有效的买卖合同，购买取得了涉案房产，是涉案房产实际权利人的客观事实； 5、明细及工程结算单一份，证明原告以抵顶工程款的方式，支付了全部购房款的客观事实； 6、三建出具的证明，证明三建基于证据2取得涉案房产后，对证据4、5的事实再次证明确认。即对原告因住房需要与其公司2017年（法院查封的两年前）签订有效的买卖合同，购买了涉案房产，并支付全部房款，原告是涉案房产实际权利人的事实； 7、结婚证及不动产登记信息查询证明两份，证明原告与杨晓明的婚姻关系，以及夫妻双方名下均无居住用房的客观事实； 8、（2019）冀0403执异220执行裁定书、送达回证各一份，证明原告在法律期限内起诉符合法律规定程序。 以上证据共同证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告享有足以排除强制执行的民事权益。且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，原告不管是作为消费者的居住权益，还是同时作为承包人工程款的优先受偿权均优于被告的普通债权，原告的诉求应依法予以支持。 刘红梅质证称：对第1份证据无异议； 对第2份证据真实性无异议，但证明内容有异议，案涉查封房产现仍登记在第三人思特利公司名下，丛台区法院2019冀04**执507号执行裁定查封正确； 对第3份证据，该证据形式有瑕疵，没有出具的证明日期，且三建公司印章模糊不清，不能起到合法证明作用； 对第4份证据有异议，该合同系原告与三建公司签订的，但三建公司却未在该买卖合同上盖公章，其下属项目部不具有对外签订买卖合同的效力，且双方签订合同时，三建公司也不是该买卖合同的标的房产的合法所有人，因此该买卖合同是无效的； 对第5份证据真实性有异议，原告是否违法分包了三建公司承建的思特利的汇鑫湾工程，被告对此并不清楚，三建与思特利协议中也没有显示因此我方不予认可； 对第6份证据有异议，对涉案房产谁拥有和法权利应当依法确认，三建公司称原告是涉案房产的实际权利人，依据不足； 对第7份证据真实性无异议，但这并不能证明原告在证明中所说的邯郸市邯山区复兴区丛台区经开区之外的邯郸市辖区范围内，原告夫妇就没有其他住房； 对第8份证据真实性无异议，法院驳回原告异议是正确的； 刘红梅提交如下证据：（2019）冀0403执507号执行裁定书、协助执行通知书各一份，证明案涉房产的查封系丛台区法院依法查封的，并无不当，不应当停止执行，应当继续。 刘晓敏质证称：对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，涉案房屋在法院查封前实际权利人是原告，而非思特利，法院查封错误，另外被告查封涉案房产是基于被告与思特利之间的普通债权，不能对抗本案原告作为消费者居住权益和原告同时作为承包人就工程款享有的优先权。 邯郸市思特利房地产开发有限公司未提交相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年7月3日，邯郸市思特利房地产开发有限公司作为建设单位与邯郸市邯三建筑工程有限公司签订《协议书》，约定邯郸市思特利房地产开发有限公司将四套未售房产（1-2-103、1-2-102、1-2-1204、1-2-1301）以6000元每平方米的价格抵顶拖欠邯郸市邯三建筑工程有限公司的工程款。2017年9月27日，邯郸市邯三建筑工程有限公司作为甲方，刘晓敏作为乙方签订《买卖合同》，主要约定：“甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿的原则，就双方买卖房产，工程款抵顶购房款事宜，达成协议如下：1、乙方购买甲方位于邯郸市邯山区兴和路330号汇鑫 湾西苑1-1-1301号房产，面积133.88平方米，每平方米6000元，购房款共计803280元。2、购房款803280元，甲方已直接从拖欠乙方的工程款中扣除（思特利汇鑫湾项目）。乙方支付全部购房款，取得房屋的所有权，乙方是房屋的实际所有人。3、甲方承诺其基于2017年7月3日与邯郸市思特利房地产开发有限公司签订的《协议书》，已取得前述房产的所有权。4、房屋在具备过户条件时，甲方负责积极协调、协助乙方办理过户手续，相关税费由乙方承担。”邯郸市邯三建筑工程有限公司在合同上加盖邯三建思特利汇鑫湾工程项目部印章。 另查明，刘红梅与邯郸市思特利房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，2019年4月22日，本院保全查封邯郸市思特利房地产开发有限公司邯郸市邯山区兴和路330号汇鑫湾西苑1-1-1301号房产。2018年10月22日邯郸市中级人民法院作出（2018）冀04民终4514号民事判决，判决内容为：一、邯郸市思特利房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内偿还刘红梅违约金336557.8元；二、驳回刘红梅的其他诉讼请求；三、邯郸市思特利房地产开发有限公司在判决生效十日内支付刘红梅购房利息。2019年3月14日，该案进入执行程序，案号为(2019)冀0403执507号。 再查明，刘晓敏、杨晓明系夫妻关系。邯郸市不动产登记中心出具的登记信息查询证明显示：刘晓敏、杨晓明现有不动产登记情况为：0套房产。 本院认为，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，只有符合上述规定，原告的诉讼请求才能得到支持。本案中，刘晓敏与邯郸市思特利房地产开发有限公司之间并未签有房屋买卖合同，刘晓敏与邯郸市邯三建筑工程有限公司签订买卖合同本质上系以物抵债的方式消灭旧的金钱之债，刘晓敏作为债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应当优先于另一个金钱之债，据此，刘晓敏以物抵债方式取得的本案争议房屋不适用上述法律规定，据此，刘晓敏的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回刘晓敏的诉讼请求。 案件受理费11832元，由刘晓敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张 剑 审 判 员  黄强强 人民陪审员  杨 阳 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  张小伟