江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初3108号原告：修水县自然资源局，住所江西省修水县山谷大道**，统一社会信用代码1136042401460011578。负责人：王金秋，该局局长。委托诉讼代理人：吴劲松，男，1970年10月20日出生，汉族，住，住江西省修水县局干部。委托诉讼代理人：王文卿，江西东太律师事务所律师。被告：修水县房地产实业开发有限责任公司，住，住所江西省修水县城衙前大道**凤凰商厦****一社会信用代码91360424677983248Y。法定代表人：黄林。原告修水县自然资源局与被告修水县房地产实业开发有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，因本案案情疑难复杂，不宜适用简易程序。本院依法裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告修水县自然资源局委托诉讼代理人吴劲松、王文卿到庭参加诉讼，被告修水县房地产实业开发有限责任公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告修水县自然资源局向本院提出诉讼请求：1．判令由被告立即向原告补缴土地出让金2232876.63元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月26日，原修水县国土资源局（2019年1月机构改革时与有关单位一并整合组建修水县自然资源局，即原告）与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，原告出让坐落于检察院后面一宗地的国有建设用地使用权给被告。合同第四条约定，出让土地面积5738.40平方米。第八条约定，出让总价15579756元，每平方米2715元。第十三条约定，建筑总面积17215平方米。被告据此开发的项目取名为“秀水·观景阁”住宅小区。但经修水县建设规划测绘队2015年测量，被告实际建设的总面积为19325.45平方米。原告委托九江**城不动产评估有限公司评估，确认被告超建面积为2110.25平方米，楼面地价评定为1058.11元／平方米。原告据此折算，被告应当补缴该宗地的土地出让金为2232876.63元（2110.25平方米×1058.11元／平方米）。综上，被告擅自超过合同约定的建筑面积限额进行项目建设，构成违约，依法应当承担违约责任。被告修水县房地产实业开发有限责任公司未答辩。本院经审理认定事实如下，2014年3月26日，修水县国土资源局作为出让人与被告修水县房地产实业开发有限责任公司作为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权；出让宗地面积为5738.4平方米；出让宗地坐落于检察院后面，出让价款为15579756元，每平方米2715元；出让宗地的用途为其他普通商品住房用地；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中建筑总面积17215平米，建筑容积率不高于3不低于1，建筑密度不高于18%，绿地率不低于40%；受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于合同约定最高标准的，出让人有权收回约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。2014年6月19日，被告取得建设用地规划许可证，上面载明用地项目名称为秀水·观景阁，用地性质为居住用地，用地面积5738.4平方米。2014年7月28日，被告取得建设工程规划许可证，建设规模17188.81平方米，使用权面积5738.4平方米。2015年12月22日，修水县建设规划测绘队出具修水县观景阁小区竣工测量成果报告书，其主要技术经济指标表明，建设用地面积5768.41平方米，总建筑面积19325.45平方米，容积率3.37。2020年8月20日，原告修水县自然资源局向九江**城不动产评估有限公司发出委托估价函，委托该公司对案涉“秀水观景阁”小区的住宅国有建设用地进行价格评估。2020年8月23日，九江**城不动产评估有限公司出具土地估价报告：以修水县自然资源局估价业务委托书下达日二〇二〇年八月二十日为本次估价项目的估价期日，评估设定待估宗地开发程度为“五通一平”，根据《城镇土地估价规程》，得出估价对象于2020年8月20日，在本次地价定义条件下的国有出让住宅用地70年土地使用权评估结果为：宗地位置位于修水县人民检察院以北、湖滨路以南、秋湖里社区以东、修水县公安局交通管理大队以西“秀水观景阁”小区，规划限制权利类型为国有出让商业住宅用地（未设定商业、住宅用地比率），评估设定权利类型为国有出让住宅用地；土地面积总计5738.40平方米，规划条件为容积率≤3.0、建筑密度20%、绿地率≥40%，宗地利用状况为容积率3.3677、建筑密度20%、绿地率≥40%；规划建筑面积17215.20平方米，实际建筑面积19325.45平方米，超容积率建筑面积2110.25平方米；土地评估单价3,563.41元/平方米、楼面地价1,058.11元/平方米、土地评估总价2,044.83万元。庭审中，九江市华城不动产评估有限公司的法定代表人沈金城作为证人出庭，对土地估价报告中的相关内容作出了解释和说明。另查，修水县委办公室、县政府办公室于2019年1月16日印发《修水县机构改革实施方案》，将县国土资源局的职责，县水利电力局的水资源调查和确权登记管理职责，县林业局的森林、湿地等资源调查和确权登记管理职责，以及县城乡规划局、县矿产资源管理局的行政职能等整合，组建县自然资源局，作为县政府工作部门，不再保留县国土资源局。以上事实，有当事人的陈述，统一社会信用代码证书、《修水县机构改革实施方案》、《修水县自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定》；《国有建设用地使用权出让合同》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；修水县观景阁小区竣工测量成果报告书、委托估价函、土地估价报告、复函等证据在卷证实。本院认为，原告与被告作为平等的民事主体，双方达成合意签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，双方应当按约定履行。合同约定受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件，受让人应当按照本合同约定的容积率利用土地，不得擅自改变。涉案“秀水·观景阁”小区，规划用地性质为居住用地，用地面积5738.4平方米，总建设面积17188.81平方米，建筑容积率不高于3不低于1，建筑密度不高于18%，绿地率不低于40%。而修水县观景阁小区竣工测量成果报告书显示“秀水·观景阁”小区实际总建筑面积19325.45平方米，经计算容积率为3.3677（19325.45平方米÷5738.4平方米），被告违反合同约定，超容积率建房，构成违约，应当承担违约责任，向原告补缴土地出让金。合同约定建筑容积率高于合同约定最高标准的，出让人有权收回约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。但该违约责任对同比例国有建设用地使用权出让价款为何种指标下的国有建设用地使用权出让价款约定不明确，本院根据国土资源部于2018年下发的规范性文件《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》予以确定补缴土地出让金：调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定，核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。九江市华城不动产评估有限公司作出的《土地估价报告》被告未提供证据予以反驳，同时该估价程序合法，本院对该估价报告予以采信，认定新容积率规划条件下估价期日的楼面地价为1,058.11元/平方米。因此，对原告要求被告补缴土地出让金2,232,876.63元的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：被告修水县房地产实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告修水县自然资源局补缴土地出让金2,232,876.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,663元（原告已预交12,332元），由被告修水县房地产实业开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  涂 丹人民陪审员  朱拥军人民陪审员  曾加维二〇二〇年十一月十七日书 记 员  朱 璇