安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0825民初2734号 原告：余成义，男，1963年10月25日出生，汉族，住安徽省太湖县。 原告：占雪连，女，1964年9月10日出生，汉族，住安徽省太湖县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：徐光明，男，1961年8月16日出生，汉族，住安徽省岳西县。 被告：太湖县建民房地产开发有限责任公司，住所地安徽省太湖县小池镇。统一社会信用代码91340825798104203G。 法定代表人：吕建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴国珍，安徽唐功彬律师事务所律师。 原告余成义、占雪连与被告太湖县建民房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月11日立案受理后，依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余成义及其与原告占雪连的共同委托诉讼代理人徐光明、被告太湖县建民房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人吴国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余成义、占雪连诉称：2014年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于房屋，共55.28平方米,单价为每平方米21500元，总共人民币1188520元。原告按约支付现金590000元，余款办理银行按揭。（一）根据双方的合同约定，被告应于2015年12月30日前向原告交付竣工并按相关部门验收的商品房，但被告一再违反合同约定，至今未能将房屋移交给原告。按合同约定，被告应以购房款总额1188520元为基数，按每日万分之五支付违约金，自2015年1月1日起至2020年10月30日止的违约金为1030516.60元。（二）2014年12月7日，被告作为乙方与甲方的原告签订《建民大厦委托经营管理合同》，合同约定：1、委托管理期限为2016年1月1日起至2024年12月31日止,共十年；2、甲方委托和协助乙方按照交房标准办理房屋交接手续；乙方于2015年1月1日起按月支付9904元的租金给甲方，连续支付120个月，于每月支付到甲方指定账户；乙方无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。被告于2015年1月起，按合同约定支付了10个月的租金后，未再支付房租款。（三）由于被告的违约行为，至今未能交房，给原告造成巨大的损失，请求法院判令被告按合同的约定立即交付房屋。综上所述，依法成立的合同对双方具有约束力，双方应该诚实信用地遵守，而被告一再违约，给原告损造成巨大损失，请求依法判令：1、被告立即支付延迟交房违约金1030516.60元（从2016年1月1日起至2020年10月30日止,共1734天，按合同约定日万分之五，则每天违约金为594.30元；2020年10月30日后至实际交房时的违约金另行主张）；2、立即支付所欠租金594240元（从2015年11月1日暂计算至2020年11月1日共60个月）；3、立即支付拖欠房租的违约金162662.25元（从2015年11月1日暂计算至2020年11月1日，计5年1825天，按合同约定的每日万分之三计算）；4、被告按合同约定，迅速交付房屋；5、被告承担本案诉讼费用。在案件审理过程中，原告又提出申请，自愿放弃第2项和第3项的诉讼请求。 太湖县建民房地产开发有限责任公司辩称：原、被告双方于2014年12月7日签订《商品房买卖合同（预售）》属实，同时还签订了《建民大厦委托经营管理合同》，此后被告根据经营管理合同向原告支付了2015年至2019年度的租金，房屋已经进行交付，原告要求支付逾期交房违约金的请求不能得到支持。因涉案房屋已经委托被告经营管理，只有在解除《建民大厦委托经营管理合同》后才能实际交付房屋，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年12月7日，原告余成义与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于太湖县房屋，房屋总价款为1188520元，约定的交房时间为2015年12月30日前。合同还约定了违约责任等条款，其中第十二条关于逾期交付责任约定：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。原告在与被告签订上述合同的同时，还同意将该商铺全权交由被告委托他人公司经营管理，并就相关事宜与被告签订一份《建民大厦委托经营管理合同》，约定：甲方（即余成义，下同）将该商铺委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权给乙方（即被告，下同）所委托的公司，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准以收取经营收入，自己有权选择承租人而无须甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。委托经营管理期限自2015年1月1日至2024年12月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。在经营过程中产生的市场管理费、治安费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源消耗费、广告费、物业管理费、水电费、物业维修费等经营费用，由乙方向承租户收取。乙方将于2015年1月1日起按月支付9904元的租金给甲方，连续支付120个月，于每月7日支付到甲方指定账户。双方还约定了其他条款。涉案合同签订后，原告交纳购房款590000元，余款办理房屋按揭贷款。被告自2015年度起至2019年1月止分期向原告支付房屋租金和代为偿还银行按揭贷款，具体金额分别为：2015年度84219元、2016年度84139.77元、2017年度77324.25元、2018年度64412.61元、2019年度3951.83元，共计314047.46元。之后，因被告未再向原告支相应的房屋租金，也未交付涉案房屋，故原告起诉至本院，其诉讼请求前述。 上述事实，有当事人陈述及身份证、《商品房买卖合同（预售）》、《建民大厦委托经营管理合同》、收款收据、网上银行转账汇款电子回单、收回贷款凭证等证据证实，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时还签订了《建民大厦委托经营管理合同》，涉案的两份合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为有效。虽《商品房买卖合同（预售）》约定被告应于2015年12月30日前交付涉案房屋，但《建民大厦委托经营管理合同》同时约定，原告应自2015年1月1日起将涉案房屋交由被告全权委托他人公司经营管理，由被告每月给付原告租金9904元至2024年12月31日止，也即《建民大厦委托经营管理合同》变更了《商品房买卖合同（预售）》关于房屋交付期限的约定。按《建民大厦委托经营管理合同》约定，涉案房屋应由被告负责经营管理，即原告在合同约定的履行期限内不再享有对案涉房屋的占用和使用权，只有当履行期间届满后被告才负有实际交付涉案房屋的义务。因本案原、被告签订的《建民大厦委托经营管理合同》的履行期间尚未届满，且双方当事人又未要求解除合同，在该情形下，被告未按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限履行交房义务，并不构成违约。原告的诉讼请求，因无事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告余成义、占雪连的诉讼请求。 案件受理费20987元，减半收取10494元，由原告余成义、占雪连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员 刘庆宏 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 方碧玉 书 记 员 张 瑜 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。