天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初2996号原告：高宝胜，男，1946年12月14日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。被告：董立欢，男，1989年12月13日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：穆兆鹤，天津子平律师事务所律师。被告：毕玉东，男，1989年12月4日出生，汉族，住天津市宁河区。原告高宝胜与被告董立欢、毕玉东排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高宝胜及其委托诉讼代理人韩宇祥、被告董立欢及其委托诉讼代理人穆兆鹤、被告毕玉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高宝胜向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令董立欢、毕玉东立即腾空坐落在××镇××新区××路××号房屋并交还给高宝胜；2.要求董立欢自2020年6月24日始至向高宝胜交还房屋止，按每天70元标准向高宝胜支付占有、使用费；3.董立欢承担全部诉讼费用。事实和理由：2020年5月29日，高宝胜在宁河区人民法院阿里拍卖平台开展的“天津市宁河区芦台桥北新区津榆公路以北御湖园8-1-1403号房地产”项目公开竞价，高宝胜以561563.56元的价格竞得××镇××新区××路××号房产。宁河区人民法院于2020年6月23日作出（2019）津0117执恢251号之二执行裁定书并送达给高宝胜，裁定桥北新区津榆公路以北御湖园8-1-1403号房产归高宝胜所有，但高宝胜发现董立欢在该房屋内居住，经高宝胜出示相关凭证后，董立欢拒不搬出，故成讼。诉讼过程中高宝胜申请追加毕玉东为被告，并增加诉讼请求，要求解除董立欢与案外人刘宗艳签订的租赁合同及解除董立欢与毕玉东签订的租赁合同，毕玉东搬出案涉房屋，毕玉东自2020年6月24日始至向高宝胜交还房屋止，按每天70元标准向高宝胜支付占有、使用费或按合同租金标准给付使用费。高宝胜围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.（2019）津0117执恢251号之二执行裁定书，证明案涉房屋系高宝胜通过竞拍依法取得；2.不动产权证书，证明案涉房屋登记在高宝胜名下，高宝胜系合法所有人；3.（2016）津0117民初2177号民事判决书，证明案涉房屋在租赁给董立欢前就已经抵押给农业银行宁河支行，宁河支行行使了抵押权。董立欢在法定答辩期间内未提交书面答辩意见，庭审中辩称，驳回高宝胜的诉讼请求，董立欢与原房主刘宗艳于2015年1月5日签订房屋租赁协议，租期15年，租金已经交清，根据买卖不破租赁的原则，该协议对高宝胜继续有效，要求腾房理由不成立;根据规定，在拍卖前五日法院应通知承租人参加竞拍，但最后一次竞拍没有事先通知承租人，侵犯了承租人的优先购买权。董立欢围绕答辩意见提交证据如下：1.《房屋租赁协议书》，证明董立欢与原房主刘宗艳签订了房屋租赁协议，约定租期15年，租金一次性交清；2.两份银行卡交易明细，证明2015年1月5日和2015年1月9日董立欢向李某借款，用于支付租金；3.《房屋租赁协议书》，证明董立欢与毕玉东于2016年10月12日签订租赁协议，约定租期13年，一次性交清租金；4.《居委会证明》，证明毕玉东自2016年10月底居住于案涉房屋；5.阿里拍卖登记信息，证明案涉房屋三次拍卖的公示信息记录，前两次拍卖公告里均提到了房屋有租赁，最后一次注明有人居住，法院认可房屋有租赁，三次拍卖均注明法院不负责腾房；6.供水合同书、税费收据，证明毕玉东承租后，毕玉东签订供水合同并缴纳水费，毕玉东在案涉房屋居住；7.董立欢申请证人李某出庭作证，李某当庭陈述，董立欢找李某借钱，一次借90000元，一次借45000元，用于租恒大房子。毕玉东在法定答辩期限内未提交答辩意见，庭审中辩称，不同意高宝胜要求解除合同的诉讼请求。毕玉东围绕答辩意见提交证据如下：1.恒大御景半岛居委会居住证明，证明毕玉东在案涉房屋实际居住；2.毕玉东的水、电、暖气交费记录，证明毕玉东给案涉房屋缴纳相关费用。本院组织当事人进行了质证，经庭审质证，董立欢对高宝胜提交的证据1无异议，但认为承租人应有优先购买权；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但董立欢对房屋存在抵押贷款的情况不知情。毕玉东对高宝胜的证据真实性均无异议，但认为法院未通知毕玉东进行房屋拍卖，毕玉东在案涉房屋居住。高宝胜对董立欢提交的证据1不认可；对证据2的关联性、证明目的均不认可；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据4的真实性认可，对证明目的不认可；对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据6真实性认可，证明目的不认可；对证人证言不认可。毕玉东对董立欢提交的证据无异议，提出三次拍卖均未通知毕玉东。高宝胜对毕玉东提交的证据1无异议；对证明目的均不认可；董立欢对毕玉东提交的证据均无异议。经审查，高宝胜提交的证据可以证实高宝胜于2020年5月29日通过竞拍购买天津市宁河区××镇××新区××路××号房产并取得不动产权证书的事实，本院予以确认;董立欢提交的证据1、3、4、5、6及毕玉东提交的证据可以证实董立欢将案涉房屋转租给毕玉东，毕玉东在案涉房屋实际居住及案涉房屋拍卖公示情况的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（2016）津0117民初2177号民事判决书判决“刘宗艳、冯佳庚于判决生效后偿还农业银行宁河支行借款本金413772.34元及截至2016年6月22日的借款利息10441.16元；农业银行宁河支行在420000元抵押权利价值范围内享有对刘宗艳坐落于宁河区桥北新区津榆公路以北御湖园8-1-1403号房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利”。法院在执行农业银行宁河支行与刘宗艳、冯佳庚借款合同纠纷一案中，于2020年4月25日委托淘宝拍卖被执行人刘宗艳的天津市宁河区××镇××新区××路××号房产，高宝胜于2020年5月29日以561563.56元的最高价竞得，（2019）津0117执恢251号之二执行裁定书裁定“天津市宁河区××镇××新区××路××号房产的所有权归高宝胜所有，天津市宁河区××镇××新区××路××号房产的所有权自本裁定送达高宝胜时起转移，高宝胜可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。”高宝胜于2020年7月16日取得案涉房屋不动产权证书。案外人刘宗艳与董立欢于2015年1月5日签订《房屋租赁协议书》，约定刘宗艳将案涉房屋出租给董立欢居住使用，租期15年，董立欢一次性付清租金144000元。董立欢与毕玉东于2016年10月12日签订《房屋租赁协议书》，约定董立欢将案涉房屋转租给毕玉东居住使用，租期13年，毕玉东一次性付清租金171600元。现毕玉东在案涉房屋居住。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案争议焦点为：刘宗艳与董立欢签订的租赁合同是否应予以解除；董立欢与毕玉东签订的租赁合同是否应予以解除；毕玉东是否应腾空房屋归还给高宝胜及支付房屋占用、使用费。根据合同相对性原则，有权要求解除合同的只有合同双方当事人，合同外的第三人无权要求解除合同，故高宝胜要求解除刘宗艳与董立欢及董立欢与毕玉东签订的租赁合同的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。本案中，虽高宝胜无权要求解除涉案租赁合同，但案外人刘宗艳于2014年购买房屋时与中国农业银行股份有限公司宁河区支行签订了《个人购房担保借款合同》并办理抵押登记，后于2015年将案涉房屋出租给董立欢，董立欢又于2016年将案涉房屋转租给毕玉东，系抵押权设立后进行抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，后农业银行宁河支行依法对案涉房屋行使抵押权，而高宝胜通过法院执行拍卖获得案涉房屋所有权并依法办理了权属登记，对涉诉房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，董立欢、毕玉东占用案涉房屋的行为侵害了高宝胜的合法权益，故高宝胜要求董立欢、毕玉东腾空房屋归还给高宝胜的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于高宝胜要求董立欢、毕玉东按每日70元的标准，支付自2020年6月24日至房屋腾空之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，本院认为，董立欢、毕玉东并不清楚案涉房屋的具体拍卖情况，双方对于腾退房屋并未约定具体期限，现应给予董立欢、毕玉东适当期间腾退房屋，故高宝胜要求董立欢、毕玉东给付自2020年6月24日始至法院确认的腾空房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第一百七十九、第一百九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、董立欢、毕玉东于本判决生效后十日内将天津市宁河区××镇××新区××路××号房屋腾空后交付于高宝胜；二、驳回高宝胜的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由董立欢、毕玉东连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李志军二〇二〇年十一月十六日书记员  王 怡相关法律链接《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。