湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初626号原告：谭杰，男，1973年12月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：宋晶晶（特别授权代理），湖北维思德律师事务所律师。被告：武汉聚冠实业有限公司，住所地武汉市江岸区余华岭特**。法定代表人：陆建锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴茜、苏攀（特别授权代理），湖北泓峰律师事务所律师。原告谭杰与被告武汉聚冠实业有限公司（以下简称聚冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告谭杰及委托诉讼代理人宋晶晶，被告聚冠公司的委托诉讼代理人吴茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方于2018年11月3日所签订的编号为：岸170067543的《武汉市商品房买卖合同》；2、依法判令被告退还原告购房款人民币5871314元整；3、依法判令被告向原告支付违约金人民币587131元；4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原、被告于2018年11月3日签订编号为岸170067543的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定谭杰向聚冠公司购买位于江岸区塔子湖的绿地.汉口中心（二期）项目S8-c幢1-2层（3）商品房，合同约定交房时间为2019年4月30日，如逾期交房超过三个月，谭杰可以单方解除合同，聚冠公司需在30日内退还全部房款，并按累计已付款的10%支付违约金。聚冠公司在2019年4月30日项目未完工的情况下单方向谭杰邮寄交房通知书，企图逃避逾期交房的责任，但该房屋根本不具备交房条件，随后谭杰多次找聚冠公司要求其告知交房时间并须承担相应的违约责任，但其以种种理由予以推诿，经谭杰查询其所购房屋涉案项目竣工验收备案时间为2019年9月29日，且绿化工程到2020年4月才完工，根据聚冠公司所提供的楼书与宣传，谭杰所购房屋的S8-c幢定位为餐饮楼，但经谭杰近期现场检查发现该房屋没有烟道，没有下水，没有天然气，该房屋根本未达到交房条件，且无法使用和招租，合同目的己无法实现。聚冠公司售房时的宣传资料显示中百超市是已入驻商家，谭杰特意在超市旁买的S8的铺子，现在却说没有引进成功，聚冠公司在售房时有典型的欺诈行为。谭杰已于2019年3月30日前付清该套房屋的首付款人民币2971314元，但因聚冠公司原因贷款银行一直未确定，直到2019年4月才确定汉口银行为贷款银行，谭杰经与聚冠公司协商于2019年4月12日又提前支付了人民币90万元房款，剩余房屋贷款人民币200万元于2019年6月3日贷款银行才放款至聚冠公司账户，谭杰逾期付款的原因系聚冠公司自身原因造成，谭杰不应承担违约责任。根据武汉市《武汉市新建商品房预售资金监管办法》相关规定，房屋预售所得款项均应打入资金监管账户，但谭杰前期购房向聚冠公司支付的购房款均未打入合同约定的资金监管账户，聚冠公司违法使用房屋购买人的购房款才是其逾期交房的根本原因所在。聚冠公司的行为已构成违约，理应向谭杰承担违约责任。故诉至法院，诉请如前。被告聚冠公司辩称，其不同意解除合同，要求继续履行。本案中谭杰不享有法定解除权，因本案涉案房屋早已符合交付条件，合同目的可以实现，合同可以继续履行。同时，谭杰不享有合同约定的解除权，其没有按照合同约定的时间和方式行使，合同约定的解除权消灭。根据合同的约定，因谭杰逾期支付购房款，被告交付房屋的时间可以相应顺延。谭杰在4月之后办理贷款，贷款发放后马上要求违约金，证明其主观上有一定的恶意，合同约定的违约金标准超过其实际损失，约定的标准过高。其中贷款发放后谭杰马上要求违约金，被告认为属于其主观恶意扩大损失，应由其自行承担。本案诉讼费由法院依法裁判。庭审中，聚冠公司向本院提出反诉请求：1、要求继续履行双方之间签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、谭杰按照《武汉市商品房买卖合同》约定向其支付逾期付款违约金28960元；3、谭杰承担本案的全部诉讼费用。因其未向本院交纳反诉费，对其反诉请求，本院不予审理。经审理查明，2018年11月3日，聚冠公司（出卖方）与谭杰（买受人）签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定出卖人投资建设绿地·汉口中心（二期）商品房，买受人所购商品房为第S8-c幢/单元1-2层（3）商号房，该商品房单价为每平方米25761.55元，总金额5871314元。买受人按贷款形式付款，应于2018年12月3日前，一次性存入商品房首付款2971314元，其余价款办理贷款。出卖人应当在2019年4月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同附件六系合同补充协议，约定买受人选择商业贷款方式付款的，应于2018年11月2日前支付首付房价款2971314元，房价款余额2900000元，由买受人向银行申请按揭贷款并应于2019年3月30日前支付。出卖人逾期交房的违约责任双方同意作如下补充约定：交房期限及条件双方同意以下约定：1、交房期限：出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房，但本补充协议另有约定的除外。2、交房条件：该商品房交付使用时应当符合以下条件：该商品房所在楼宇通过建筑工程竣工验收合格（以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见为准）；出卖人与买受人一致同意，如该商品房交付使用时符合本款前述条件，则视为该商品房符合国家和湖北省、武汉市关于商品房交付使用的条件，出卖人即可以向买受人交付该商品房。若买受人未能自出卖人交房逾期第91日起15日内将解除本合同的书面通知送达至出卖人，或虽在本款前述规定期限内将书面通知送达至出卖人但未就是否解除本合同作出明确答复或通知，则视为买受人放弃解除本合同的权利及认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行本合同并等待出卖人最终交付该商品房，出卖人应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人交付买受人已支付房价款万分之贰的违约金，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过买受人已支付房价款的百分之十。合同签订后，谭杰分别于2018年6月11日、6月28日、10月29日、10月30日、2019年4月12日向聚冠公司支付50000元、1150000元（100000元＋500000元＋550000元）、1471314元（240000元＋1231314元）、300000元、900000元购房款。2019年6月3日，谭杰向汉口银行贷款2000000元支付至聚冠公司账户。另查明，2019年4月28日，聚冠公司向谭杰出具《收房时间通知书》，载明集中收房时间为2019年4月30日，如不能按通知时间收房，也可在集中收房期后办理零星收房。谭杰所购房屋所在项目于2019年9月29日办理竣工验收备案。因聚冠公司未能按期交房，谭杰于2020年6月8日出具《解除合同通知书》邮寄给聚冠公司，该通知书载明：本人向贵司购买位于江岸区塔子湖的绿地·汉口中心（二期）项目S8-c幢1-2层（3）商品房。贵司在2019年4月30日项目未完工的情况下单方向本人邮寄交房通知书，企图逃避逾期交房的责任，但该房屋根本不具备交房条件，随后本人多次要求其告知交房时间并须承担相应的违约责任，但贵司工作人员以种种理由予以推诿，后在武汉市城乡建设局网站上查询涉案项目竣工验收备案时间为2019年9月29日，且绿化工程到2020年4月才完工，贵司在向本人销售房屋时曾告知S8-c幢定位为餐饮楼，但经本人现场检查发现该房屋没有烟道，没有下水，没有天然气，该房屋根本未达到交房条件，且无法满足本人使用和招租。合同目的已无法实现，贵司在售房时有典型的欺诈行为……综上所述，本人按照法律规定与合同约定解除与贵司的购房合同，同时请贵司在收到本通知书后3日内与本人联系处理合同解除后双方的结算事宜，否则本人将通过法律途径维权。庭审中，谭杰称涉案房屋没有天然气管道、下水管道及烟道。后本院与涉案项目监理单位湖北建盛工程项目管理有限公司工作人员一同前往涉案S8栋房屋。经实地查看，涉案S8栋房屋设有天然气管道、下水管道。涉案项目监理单位工作人员陈述S8栋房屋系隐蔽的公用烟道，如若业主需要，只需开孔就可以接通烟道。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、转账记录及发票、竣工验收备案资料、《解除合同通知书》及快递查询单、《建设工程竣工验收报告》及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点系涉案房屋买卖合同应否解除及违约方应承担何种违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。从该规定可以看出，解除权的行使是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使并非毫无限制。解除权应在法律规定或者当事人约定的解除行使期限内行使。当事人未在合理期限内行使的，该权利消灭。本案中，涉案房屋买卖合同约定买受人应自出卖人交房逾期第91日起15日内将解除本合同的书面通知送达至出卖人，即谭杰应自2019年4月30日起第91日起15日内向聚冠公司发送解除合同的书面通知，即使聚冠公司在2019年4月28日不具备交房条件的情形下向谭杰发送《收房时间通知书》违反合同约定，谭杰亦应在合同约定期限内作出解除合同意思表示，而其迟至2020年6月8日出具并寄送《解除合同通知书》，届时其已丧失约定合同解除权，该解除通知不发生法律效力。且经本院实地查看，涉案房屋设有天然气管道、下水管道及烟道等基础设施，已完成竣工验收备案手续，不影响买受人谭杰合同目的的实现，故其主张解除涉案房屋买卖合同并返还全部购房款的诉讼请求，本院不予支持。谭杰要求聚冠公司支付587131元违约金，系基于解除房屋买卖合同的情形而主张，本院虽未支持其解除合同的诉讼请求，但聚冠公司逾期交房，亦应按照房屋买卖合同的约定向谭杰支付相应损失。聚冠公司辩称根据房屋买卖合同的约定，谭杰逾期支付购房款，该公司交付房屋的时间可以相应顺延。本案中，聚冠公司本应于2019年4月30日交房，谭杰于2019年6月3日付清所有购房款，即使顺延合理，聚冠公司应于2019年6月交付房屋，但其仍迟于2019年9月29日方办理涉案项目竣工验收备案手续，故谭杰是否逾期付款不能成为该公司逾期交房的抗辩理由。双方当事人在涉案房屋买卖合同的补充条款中约定出卖人应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人交付买受人已支付房价款万分之贰的违约金。合同约定2019年4月30日交房，谭杰在此之前已支付购房款3871314元，并于同年6月3日支付2000000元，聚冠公司2019年9月29日才完成竣工验收备案，应向谭杰支付逾期交房违约金164114元（3871314元×0.0002/天×33天＋5871314元×0.0002/天×118天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉聚冠实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭杰支付逾期交房违约金164114元；二、驳回原告谭杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57009元，保全费5000元，共计62009元，由原告谭杰负担58427元，由被告武汉聚冠实业有限公司负担3582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘冰净二〇二〇年十一月三十日书记员  邹艳伟