贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3575号上诉人（一审原告、反诉被告）：凯里市佳和盛世置业有限公司，住所地：贵州省凯里市凯棉路**。法定代表人：刘海涛，系该公司董事长。上诉人（一审原告、反诉被告）：凯里市万象商业管理有限公司，住，住所地：贵州省凯里市凯棉路**********/div>法定代表人：彭新雄，系该公司执行董事兼总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑桂美、唐永浩，贵州兄弟律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审被告、反诉原告）：杨芬，女，1983年9月20日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：姜志吉、杨宗镇，贵州万木春律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人凯里市佳和盛世置业有限公司（以下简称佳和盛世公司）、凯里市万象商业管理有限公司（万象公司）因与被上诉人杨芬房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2020）黔2601民初4807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。佳和盛世公司、万象公司上诉请求：1、撤销（2020）黔2601民初4807号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；2、改判支持上诉人一审诉讼请求的第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项诉讼请求；3、改判驳回被上诉人的反诉请求；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、解除合同的原因是被上诉人长期拖欠上诉人租金、物业服务费等费用，以及多次违反合同约定不按时开店经营，系被上诉人严重违约导致解除合同。蝴蝶谷商场2019年1月25日就已通过消防验收，上诉人交付给被上诉人的商铺符合合同约定及法律规定。商场从2019年5月18日开业后，一直正常营业至今，2019年11月15日至2020年1月3日期间整个商场也是处于正常经营状态。凯里市消防救援队《不同意投入使用、营业决定书》只是针对上诉人的行政管理行为，并不影合同的效力及正常履行。一审判决以凯里市消防救援大队2019年11月15日作出的《不同意投入使用、营业决定书》推定签订合同时上诉人存在违约行为，导致被上诉人不能正常使用商铺系认定事实错误，明显违反法律规定及合同约定。被上诉人在2019年11月15日前就己经长期拖欠上诉人租金、物业服务费、商业管理费，明显违反《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》（下称“《租赁合同》”）第19.7条的约定，因此《租赁合同》是被上诉人违约后上诉人行使约定解除权而解除。二、《租赁合同》是因为被上诉人违约而解除，且合同解除后被上诉人一直占用商铺，根据法律规定以及合同约定，被上诉人应当支付上诉人从开业之日（2019年5月18日）至合同解除之日的租金、物业服务费、商业管理费以及拖欠相关费用的延迟履行违约金，解除合同后占用商铺期间的房屋占用费、物业服务费及商业管理费损失，未按时开店的罚款。一审判决不支持前述诉讼请求系认定事实错误而作出的错误判决。三、合同约定的租金为28.66元/天、物业服务费为20.03元/天、商业管理费为107.83元/天。一审判决认定的租金、物业服务费、商业管理费的标准错误。根据《租赁合同》第二条“本合同项下租赁期限为12.5个月，自进场日开始计算。即自2019年4月12日至2020年4月27日止”、第3.1.1条“租赁期限内，租金费用合计9888元”、第3.1.2条“本合同项下的租金支付方式为：首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。……”第3.2.1条“租赁期限内，物业服务费、商业管理费等各项总费用合计44112元。其中物业服务费6912元，商业管理费37200元”等约定，合同租期内总费用是固定的，计费期间为开业日至租期最后一日，即本案合同约定的各项费用是2019年5月18日至2020年4月27日期间的费用，因此合同约定的租金为28.66元/天、物业服务费为20.03元/天、商业管理费为107.83元/天。一审判决认定租金为26.37元/天、物业服务费为18.43元/天、商业管理费为99.2元/天系认定事实错误。四、本案是因被上诉人违约导致合同解除，因此上诉人不应当支付被上诉人装饰装修残值损失，也不应当退还被上诉人履约保证金。另外，根据《租赁合同》第19.9条“本合同因丙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，丙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且丙方应承担的其他违约责任并不免除”之约定，上诉人不应当退还被上诉人履约保证金。一审判决上诉人支付被上诉人装饰装修残值损失及退还被上诉人履约保证金，违反合同约定及法律规定。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，特提起上诉，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。杨芬答辩称：一、答辩人对《蝴蝶谷购物公园租赁合同》的解除没有过错，佳和盛世公司、万象公司的上诉理由不能成立。1、2019年10月，答辩人目睹了蝴蝶谷电工在维修电路时被电击的事实，2019年11月，凯里市消防救援大队向蝴蝶谷作出《不同意投入使用、营业决定书》，该决定书指出蝴蝶谷购物商场存在防火卷帘失效、火灾报警系统存在故障等14项安全隐患，答辩人担心蝴蝶谷的消防安全问题会给自己造成人身、财产损失，故向佳和盛世公司、万象公司发出《告知函》，要求解除合同，此后佳和盛世公司、万象公司回函同意解除合同。从时间逻辑上来看，本案合同解除系蝴蝶谷购物商场存在消防安全隐患而导致。2、《蝴蝶谷购物公园租赁合同》约定的租金、物业管理费、商业管理费的缴纳时间为每季度最后一个月的20日前，结合万象公司在《通知函》中承诺“自2019年5月18日开始收取物业管理费，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照合同履约，相关租期条件自动延后”的事实，以及蝴蝶谷购物商场2019年5月18日开始试营业，2019年6月18日正式营业的事实，答辩人第二期物业管理费的支付时间为2019年11月20日，第二期租金、商业管理费的支付时间为2019年12月20日，答辩人有权在2019年11月20日前不支付租金、物业管理费、商业管理费；2019年11月后，蝴蝶谷购物商场一直未妥善解决商场消防安全问题，答辩人不支付租金、物业管理费、商业管理费属于行使先履行抗辩权，不构成违约。综上所述，答辩人对合同解除没有过错，答辩人不应向佳和盛世公司、万象公司支付逾期付款的违约金及装修期间的各项服务费用。二、佳和盛世公司、万象公司在《蝴蝶谷购物公园租赁合同》履行过程中存在严重违约行为，一审法院驳回佳和盛世公司、万象公司主张迟延履行违约金、商铺占用租金等诉讼请求合理、合法。1、佳和盛世公司、万象公司向答辩人出租依法不得投入使用的房屋构成违约。佳和盛世公司、万象公司在蝴蝶谷购物商场未经消防安全检查的情况下，将蝴蝶谷购物商场投入使用，明显违反诚实信用原则，违反合同的适当履行原则，一审法院认定佳和盛世公司、万象公司签订合同时存在违约正确。2、佳和盛世公司、万象公司在合同解除后无故阻止答辩人搬离，恶意扩大损失，构成违约。答辩人在合同解除后前往承租门面搬离设备时，遭受上诉人工作人员无故进行阻拦，恶意造成答辩人占用承租门面的情况，扩大答辩人损失，佳和盛世公司、万象公司要求答辩人支付2019年12月25日后的房屋占用费、物业管理费、商业管理费没有依据。3、佳和盛世公司、万象公司与答辩人在《蝴蝶谷购物公园租赁合同》中约定的计租面积为12㎡，但事实上，答辩人承租的房屋仅有9.5㎡。三、佳和盛世公司、万象公司通过格式合同向答辩人强加义务，一审法院判决驳回佳和公司、万象公司主张的罚款适用法律正确。四、佳和盛世公司同意答辩人对承租门面进行装修，现租赁合同解除，一审法院判决佳和公司对答辩人的装修损失进行补偿符合法律规定。五、一审法院换算的每日租金、每日物业服务费、每日商业管理费数额正确。综上所述，请人民法院驳回佳和盛世公司、万象公司的上诉请求。佳和盛世公司、万象公司向一审法院起诉请求：1、确认原告佳和盛世公司、万象公司与被告杨芬2019年3月26日签订的《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》已于2019年12月22日解除；2、判决被告杨芬立即搬离蝴蝶谷东区二层2106号商铺，并将该商铺已交给原告佳和盛世公司；3、判决被告杨芬支付原告佳和盛世公司2019年5月18日至2019年12月22日期间欠付的租金3594.07元，及以欠付租金为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2019年12月22日的延迟履行违约金为419.97元）；4、判决被告杨芬支付原告万象公司2019年5月18日至2019年12月22日期间欠付的物业服务费3503.58元，及以欠付物业服务费为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2019年12月22日的延迟履行违约金为447.21元）；5、判决被告杨芬支付原告万象公司2019年5月18日至2019年12月22日期间欠付的商业管理费13524.09元，以及以欠付商业管理费为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2019年12月22日的延迟履行违约金为1580.39元）；6、判决被告杨芬从2019年12月23日起按28.66元/日的标准支付原告佳和盛世公司房屋占用费至被告杨芬将商铺移交给原告佳和盛世公司之日止；7、判决被告杨芬从2019年12月23日起按20.03元/日的标准支付原告万象公司物业服务费损失之被告杨芬将商铺移交给原告佳和盛世公司之日止；按107.83元/日的标准支付原告万象公司商业管理费损失之被告杨芬将商铺移交给原告佳和盛世公司之日止；8、判决被告杨芬支付原告佳和盛世公司2019年3月30日至2019年4月28日期间的租金831.17元，支付原告万象公司2019年3月30日至2019年4月28日期间的物业服务费581.01元、商业管理费3126.96元；9、判决被告杨芬支付原告万象公司未按时开店的罚款1200元；（以上合计28808.44元）；10、诉讼费用、保全费用由被告承担。杨芬反诉请求：1、判决确认反诉原告与反诉被告佳和盛世公司、万象公司签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》无效；2、判决反诉被告佳和盛世公司、万象公司向原告返还履约保证金4500元、水卡押金100元、电卡押金100元、工作牌押金40元，并向反诉原告支付2019年3月26日至2020年5月7日的资金占用利息221.77元，2020年5月7日之后的资金占用利息以4740元为基数，按贷款市场报价利率（LPR）计算至上诉款项返还完毕之日止；4、判令反诉被告佳和盛世公司、万象公司向原告赔偿装修损失25800元（损失数额具体以评估结果为准）；5、本案诉讼费、评估费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月26日，佳和盛世公司（出租方）、万象公司（管理方）与杨芬（承租人）签订《蝴蝶谷购物公园租赁合同》，佳和盛世公司将蝴蝶谷中东区二层2106号商铺、设备出租给杨芬使用。佳和盛世公司为出租人，万象公司为佳和盛世公司授权的物业管理人，佳和盛世公司委托万象公司向杨芬收取租金、履约保证金等应由杨芬支付的款项。合同第一条约定第三条约定：“计租面积为12平方米，租期为12.5个月，自进场日开始计算，自2019年4月12日起至2022年4月27日。租赁期限内租金为9888元。首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期租金外，其他各期租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。租赁期限内，物业服务费、商业管理费等各项总费用合计44112元，其中物业服务费为6912元，商业管理费为37200元。首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期物业服务费、商业管理费外，其他费用均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。”第五条约定：“本合同签署当日，丙方应当向甲方交纳4500元作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第20条规定情形的，该保证金甲方于本合同终止且丙方结清所有租金及扣除丙方应支付的相关款项并办妥所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续后30个工作日内退还（不计息）。”第九条约定：“作为该房屋的承租人，丙方（杨芬）应当自开业日起，向乙方（万象公司）交纳该房屋的物业服务费和商业管理费。……乙方在第一个年内实际收取的物业服务费按合同约定收取标准执行。”第十九条约定：“本合同因甲方、乙方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金给丙方。……如丙方原因导致本合同提前终止，丙方应当在本合同终止后7日内按第一年的租金、物业服务费、商业管理费标准足额缴纳装修期间的全部租金、物业服务费、商业管理费等相关费用。”杨芬承租该案涉房屋主要经营慕达一派水吧。合同签订当日杨芬向佳和盛世公司交纳了租金2654元、履约保证金4500元，向万象公司商业管理费9982元、物业服务费864元，于2019年4月19日交纳了水表押金100元、电表押金100元，于2019年4月30日交纳了工作牌押金40元。合同第六条约定：“甲（佳和盛世公司）、乙（万象公司）双方计划于2019年4月12日移交房屋给丙方（杨芬）。（具体时间以甲、乙房书面通知为准）。”2019年3月30日，万象公司与杨芬签署了《房屋交接确认书》。2019年4月6日，杨芬与案外人宗小军签订《工程施工合同书》，宗小军对杨芬承租的蝴蝶谷中东区二层2106号商铺案涉房屋进行装修，装修总价款为25800元。同年4月装修完工之后双方进行了结算，杨芬按照合同约定分两次支付了案外人宗小军装修款25800元。合同第八条约定：“丙方应当在2019年4月28日开始营业。（具体时间以甲、乙方书面通知为准）。”杨芬与佳和盛世公司、万象公司均认可杨芬系于2019年5月18日对案涉商铺进行试营业，2019年5月30日万象公司向蝴蝶谷的商户发出《通知函》，内容为“感谢各位商户配合我司在4月28日至5月17日进行的东区内部试营业，我司从2019年5月18日开始收取物业管理费，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”因杨芬未交纳相关费用，同年9月21日万象公司向杨芬发出《催费通知函》、10月14日发出《催费函》，催促其交纳相关费用，2019年10月杨芬停止营业，万象公司分别于2019年9月16日、17日、24日、25日、27日向杨芬经营的慕达一派店铺发出《警告函》，内容为根据规章制度延迟开店或者提前闭店（或无故私自闭店），第一次口头提醒，此后每发现一次，万象公司有权处以200元/次的罚款。2019年10月14日万象公司向杨芬发出《罚款单》，因杨芬未按时开店特发处罚200元以示警告。期间万象公司多次向杨芬发出函件，催促其交纳相关费用，杨芬均未交纳，直至同年11月10日万象公司向杨芬发出《解约合同警示函》，内容为我司将于同月19日解除双方签订的租赁合同。2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。杨芬以蝴蝶谷商场没有取得规划核实（竣工）认可文件，建设单位至今未组织竣工验收为由于2019年12月13日向佳和盛世公司、万象公司发出《告知函》，要求解除双方签订的合同。同年12月20日佳和盛世公司、万象公司以邮寄的方式向杨芬发送《解除合同通知书》，并申请黔东南州中城公证处进行了公证，2019年12月22日杨芬签收了该邮件。该案经调解未果。另查明，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，意见为：1、综合评定该工程消防验收合格；2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效；3、该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审法院认为：原、被告签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，内容明确，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。关于杨芬诉请确认双方签订的租赁合同无效问题，《消防法》关于未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的不得投入使用、营业的规定系管理性规范，是对市场准入资格的管理性规定，而非效力性强制性规范，并不导致双方签订的租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对无效租赁合同作了明确规定，1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案双方签订的租赁亦不属于租赁合同无效情形的范围，故该租赁合同为有效合同。关于双方签订的租赁合同是否已经解除问题。杨芬于2019年12月13日向佳和盛世公司、万象公司发出《解除合同告知函》，要求解除双方签订的合同。同年12月20日佳和盛世公司、万象公司以邮寄的方式向杨芬发送《解除合同通知书》，并申请黔东南州中城公证处进行了公证，2019年12月22日杨芬签收了该邮件。双方均作出了解除合同的意思表示，故一审法院认为双方签订的租赁合同可以解除，解除时间应为杨芬最后签收解除合同邮件的时间即为2019年12月22日。关于佳和盛世公司、万象公司要求杨芬搬离承租商铺的诉求，因双方签订的合同已经解除，杨芬有返还租赁物的义务，故该项诉求一审法院予以支持。关于本诉诉请的相关费用问题。杨芬在承租期内使用租赁物，应按照合同约定履行支付相关费用的义务。首先，关于租赁费、物业服务费、商业管理费支付的时间问题。双方签订的租赁合同约定首期租金、首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。庭审中，双方均认可试营业时间为2019年5月18日，佳和盛世公司、万象公司自认正式营业时间为2019年6月18日，同时万象公司向各商户出具《通知函》，“物业管理费从2019年5月18日开始收取，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”该通知系为对该三项费用交纳时间的新约定，故物业服务费的起算时间应为2019年5月18日，租金、商业管理费的起算时间应为2019年6月18日，虽双方的租赁合同于2019年12月22日解除，但根据2019年11月15日凯里市消防救援大队作出的凯消不安字（2019）第0080号《不同意投入使用、营业决定书》来看，消防队对案涉商铺所在的购物商城已作出不同意投入使用，营业的决定，导致杨芬未能正常使用案涉商铺系商城存在消防安全隐患，不是杨芬自身原因所致，出租方提供的租赁物不符合使用条件，为此该三项费用的截止时间应为2019年11月15日。故物业服务费起止时间应为2019年5月18日至2019年11月15日，共计181天，租金、商业管理费的起止时间应为2019年6月18日至2019年11月15日，共计150天。关于三项费用问题，双方签订的租赁合同约定租期为12.5个月，租赁期限内租金为9888元、物业服务费为6912元，商业管理费为37200元。结合租期折算三项费用租金为791.04元/月（26.37元/天）、物业服务费为552.96元/月（18.43元/天）、商业管理费为2976元/月（99.2元/天）。故三项费用应为：1、租金，26.37元/天×150天-杨芬已支付的租金2654元=1301.5元；2、物业服务费，18.43元/天×181天-杨芬已支付的物业服务费864元=2471.83元；3、商业管理费，99.2元/天×150天-杨芬已支付的商业管理费9982元=4898元。原告诉请杨芬支付从2019年3月30日至2019年4月28日期间的租金、物业服务费、商业管理一审法院不予支持，对此，不再赘述。因佳和盛世公司系委托万象公司代为收取上述费用，为此，对佳和盛世公司诉请杨芬支付租金，一审法院予以支持。关于诉请杨芬支付迟延支付违约金问题。从双方提交的证据来看，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，其中意见书第3条指出：“该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。”直至2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。双方签订合同的时间为2019年3月26日，签订合同时“蝴蝶谷购物商场”并未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证据能够证实双方在签订合同之时佳和盛世公司、万象公司存在违约情形，同时2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。故对佳和盛世公司、万象公司提出的该诉求不予支持。关于杨芬支付房屋占用费及自2019年12月23日起至杨芬将商铺移交给佳和盛世公司之日止的物业服务费、商业管理费的问题，本案中，双方签订的租赁合同解除，杨芬到承租商铺将相关物品搬离，受到了佳和盛世公司、万象公司公司工作人员的阻止，导致杨芬相关物品无法搬离致使商铺占用的后果，佳和盛世公司、万象公司主张房屋占用费于法无据，一审法院不予支持。关于杨芬支付未按时开店罚款的问题，因佳和盛世公司、万象公司在杨芬租期内未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，存在违约情形，故其诉求未按时开店罚金无事实和法律依据，故一审法院不予支持。关于杨芬诉求佳和盛世公司、万象公司返还履约保证金、水卡押金、电卡押金、工作牌押金的诉求，因双方签订的租赁合同解除，合同无法继续履行，该费用应予以退还，履约保证金为佳和盛世公司收取，水卡押金、电卡押金、工作牌押金为万象公司收取，故该诉求一审法院予以支持。关于以上费用的资金占用利息问题，因双方的签订的合同没有对以上费用约定利息，故对该诉求不予支持。关于杨芬诉求佳和盛世公司、万象公司赔偿装修损失的问题，因杨芬与案外人宗小军签订有《装修合同》，案外人宗小军对杨芬承租的蝴蝶谷慕达一派2106号门面进行装修，门面已经装修完毕，且双方也对工程进行了结算，杨芬已支付装修费用25800元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，导致合同无法继续履行系佳和盛世公司、万象公司的违约行为，但因本案的出租人为佳和盛世公司，万象公司为管理人，故该损失应该由佳和盛世公司承担。关于剩余租赁期内装饰装修残值损失的计算，双方签订的租赁合同租期为12.5个月，从杨芬与案外人宗小军签订的装修合同及收条来看，双方约定的工程竣工日期为2019年4月27日之前，杨芬支付给宗小军工程款的时间为2019年5月25日，可以看出装修工程是在双方约定的时间内竣工的，杨芬实际使用装修装饰的时间应为2019年4月27日，故佳和盛世公司支付杨芬剩余租赁期内装饰装修残值损失应为租期内12.5个月的装修金额25800元（2064元/月，68.8元/天）-杨芬实际使用装修装饰的时间即2019年4月27日至2019年11月15日（共计202天）=25800元-（68.8元/天×202天）=11902.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司与被告（反诉原告）杨芬于2019年3月26日签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》于2019年12月22日解除；二、被告（反诉原告）杨芬于本判决生效后十日内搬离蝴蝶谷东区二层2106号商铺，并将该商铺移交给原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司；三、被告（反诉原告）杨芬于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司租金1301.5元；被告（反诉原告）杨芬于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）凯里市万象商业管理有限公司物业服务费2471.83元、商业管理费4898元，共计8671.33元；四、原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）杨芬履约保证金4500元；原告（反诉被告）凯里市万象商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）杨芬工作牌押金40元、水表押金100元、电表押金100元，共计4740元；五、原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）杨芬剩余租赁期内装饰装修残值损失11902.4元；六、驳回原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）杨芬的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为260元，反诉费已减半收取为285元，保全费320元，共计865元，由凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司负担560元，由杨芬负担305元。本院二审期间，二上诉人提交如下新证据：1、视频资料，证明内容：被上诉人2020年4月15日搬走装饰装修等物品时，上诉人并未阻止。且被上诉人搬走装饰装修等物品后一直占用租赁的商铺，没有及时移交给上诉人，被上诉人应当承担该期间的全部费用。2、照片，证明内容：上诉人每天都为整个商场（包括被上诉人租赁的商铺）提供消毒、打理卫生以及巡视等服务。3、《蝴蝶谷购物公园商户退铺验收表》、《商铺交接》、《移交商铺通知》、彩信截图、电子邮件截图，证明内容：被上诉人于2020年7月29日才将商铺移交给上诉人的客观事实，因此，被上诉人应当支付上诉人相关费用。同时，也证明了被上诉人搬走了装饰装修物品，该部分的价值应当从一审人民法院判决的装饰装修残值损失中扣减。经举证质证，被上诉人质证意见及本院认证如下：被上诉人对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，被上诉人认为其在2020年4月15日才搬离的原因，是由上诉人无故阻止导致，在此之前，被上诉人2019年12月25日就要求搬离设备，但上诉人阻止并报警。本院对该证据1的真实性、关联性予以采信，对证明目的不予采信。对证据2，被上诉人认为其已经完全搬离，打扫是上诉人的义务，产生的开支费用应由上诉人自己承担。本院认为该证据反映内容系上诉人的工作职责，与被上诉人无关，本院不予采信。对证据3，被上诉人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。本院对证据3的真实性、合法性予以采信，因导致被上诉人未及时搬离门面系上诉人原因，故对其证明目的不予采信。被上诉人提交了如下新证据：1、视频资料和照片，证明内容：2019年12月24日，二上诉人用封条将承租门面封锁，商场工作人员阻止被上诉人将承租门面设备搬离，并报警，被上诉人直至2020年4月15日才将承租门面内物品搬离承租房屋。2、视频资料，证明内容：蝴蝶谷购物商场的消防安全隐患触发报警装置，商场的中央空调长期不能正常使用，万象公司交付的房屋没有达到正常使用标准。3、通话录音，证明内容：被上诉人在2020年4月15日即将承租门面的物品全部搬离，但直至2020年7月24日商场工作人员才要求被上诉人补签退铺手续。经举证质证，二上诉人的质证意见及本院认证如下：对证据1，二上诉人认为上诉人从未阻止被上诉人搬离物品，对该证据不予认可。结合其他证据，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。对证据2，二上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为消防报警是上诉人对整个系统的优化调试，中央空调能够正常使用。因没有其他证据印证，本院对该证据的证明目的不予采信。二上诉人对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：双方当事人对解除《蝴蝶谷购物公园租赁合同》无异议，本院予以确认。关于双方当事人谁违约的问题。从双方提交的证据来看，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，其中意见书第3条指出：“该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。”但至2019年12月22日解除合同时二上诉人还未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。双方签订合同的时间为2019年3月26日，签订合同时“蝴蝶谷购物商场”并未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，在签订合同时，二上诉人明知其尚未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，商场不得投入使用，但仍然与被上诉人签订租赁合同，违背诚实信用原则，构成违约。2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。被上诉人在知道上述情况后，不愿意履行案涉合同，系正当行使抗辩权，不构成违约，故二上诉人称系被上诉人违约导致案涉合同解除的意见，本院不予支持。关于被上诉人是否应支付二上诉人从2019年5月18日至2019年12月22日期间拖欠的租金、物业服务费、商业管理费的问题。首先，关于首期租金、物业服务费、商业管理费的起点问题，一审庭审中，双方均认可试营业时间为2019年5月18日，二上诉人认可正式营业时间为2019年6月18日。虽然案涉租赁合同约定，首期租金、物业服务费、商业管理费为开业日起计算。但万象公司向各商户出具《通知函》又载明“物业管理费从2019年5月18日开始收取，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”该通知系对该三项费用交纳时间的新约定，因此，一审法院认定，物业服务费的起算时间应为2019年5月18日，租金、商业管理费的起算时间应为2019年6月18日，符合约定，应予支持。二上诉人认为“三项”费用均应从2019年5月18日起计算，与事实不符，本院不予支持。其次，关于租金、物业服务费、商业管理费计算截止时间问题，虽然双方合同解除时间为2019年12月22日，但是凯里市消防救援队于2019年11月15日出具的凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，明确了不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。说明蝴蝶谷购物商城经检查存在消防安全隐患，凯里市消防救援队不同意该商场投入使用、营业，凯里市消防救援队的行为系禁止性行为，二上诉人在接到该决定书后，不得将该商场投入使用、营业，该决定书也禁止了被上诉人继续使用门面。因此，二上诉人无权收取2019年11月15日后至双方解除合同期间的租金、物业服务费、商业管理费。对二上诉人请求被上诉人支付租金、物业服务费、商业管理费至合同解除之日的主张，本院不予支持。关于被上诉人是否应支付因欠付二上诉人租金、物业服务费、商业管理费产生的违约金及未按时开店罚款的问题，考虑到解除案涉合同系二上诉人违约导致，故对二上诉人的该项上诉请求，本院亦不予支持。关于合同解除后被上诉人一直占用承租商铺是否应支付房屋占用费、物业服务费及商业管理费损失的问题，本案中，双方解除租赁合同后，被上诉人已及时从商铺将相关物品搬离，但受到了二上诉人工作人员的阻止，说明导致被上诉人未能及时搬离商铺的原因系二上诉人所导致，故其请求被上诉人支付房屋占用费等相关损失，本院不予支持。关于被上诉人是否应支付二上诉人装修门面期间租金、物业服务费、商业管理费的问题，虽然案涉租赁合同第19.10条约定“如丙方原因导致本合同提前终止，丙方应在本合同终止后7日内按第年的租金、物业服务费、商业管理费标准足额缴纳装修期间的全部租金、物业服务费、商业管理费等相关费用”但是导致案涉租赁合同解除的原因并不是被上诉人，而是二上诉人的原因导致，故上诉人的该项上诉请求，不符合上述约定，本院不予支持。关于一审判决认定租金、物业服务费、商业管理费的计算标准是否错误的问题。根据《租赁合同》第二条“本合同项下租赁期限为12.5个月，自进场日开始计算。即自2019年4月12日至2020年4月27日止。”第3.1.1条“租赁期限内，租金费用合计9888元”第3.1.2条“本合同项下的租金支付方式为：首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期租金外，其他各期租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳”第3.2.1条“租赁期限内，物业服务费、商业管理费等各项总费用合计44112元。其中物业服务费6912元，商业管理费37200元”的约定，实际计算租金、物业服务费、商业管理费的时间为开业日，但租期仍应从被上诉人进场日开始计算，对于从进场日至开业日期间的费用，应视为二上诉人为使其门面顺利出租而对各商户作出的优惠政策，故在计算租期时仍应按照进场日计算至租期最后一日，如按照上诉人主张的开业日计算至租期最后一日，对被上诉人明显不公，也不符合合同本意。从万象公司向各商户出具《通知函》载明“物业管理费从2019年5月18日开始收取，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”的情况来看，即使租期从2019年5月18日开始计算，相关租期亦自动延后。因此，一审法院按照合同约定的总租期12.5个月计算的日租金、日物业服务费、日商业管理费，并无不当。上诉人的该项上诉请求不成立，本院不予支持。关于二上诉人是否应赔偿被上诉人装饰装修残值损失及是否应退还被上诉人履约保证金的问题。如前分析，导致案涉合同解除系二上诉人违约所致，因此，一审法院判决二上诉人支付被上诉人装饰装修残值损失及退还履约保证金，于法有据，本院予以支持。综上所述，二上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费570元，由上诉人凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  王山地审判员  罗安松二〇二〇年十一月十六日法官助理章杰书记员吴静