甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初5963号原告：邸秀清，女，1933年11月11日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李彩萍，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏亚红，甘肃载坤律师事务所律师。被告：甘肃强达供销配送置业有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水路**兰山宾馆**。法定代表人：陆宝平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐源泽，甘肃熙和律师事务所律师。原告邸秀清与被告甘肃强达供销配送置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邸秀清的委托诉讼代理人李彩萍、魏亚红，被告甘肃强达供销配送置业有限公司的委托诉讼代理人徐源泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邸秀清向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付安置过渡补助费261279.30元（暂计算至2019年5月25日，此后安置过渡补助费按照《兰州市城市房屋拆迁管理办法》规定履行至实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月26日，原告与被告签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》（以下简称“协议”）约定：经市房屋拆迁管理部门批准【兰拆许字（2009）第025号《房屋拆迁许可证》】，由被告对原告位于城关区天水××路××号××室（建筑面积66.81平方米）进行拆迁；原告自行过渡，双方约定的过渡期为36个月，过渡期内被告按原告被拆迁房屋建筑面积每平方米每月10元补助，向原告发放过渡补助费；除不可抗力的原因外，被告延长原告过渡期限，按《兰州市城市房屋拆迁管理办法》规定的过渡补助费标准向原告发放过渡补助费。《兰州市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条规定“用期房产权调换的，一般过渡期限不超过24个月。周转房屋的使用人应当按时腾退周转房屋。拆迁住宅房屋因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当增发过渡补助费。逾期过渡12个月以内，自逾期之月起，在规定过渡补助费标准的基础上增加50%；逾期过渡12个月以上的，在上年基础上每年递增50%。由拆迁人提供周转房屋过渡的，自逾期过渡之月起，按规定的过渡补助费标准给予补助。”协议签订后，原告按协议约定履行了义务，但被告未在协议约定的过渡期内完成对原告的房屋安置，也没有按照协议约定向原告支付过渡补助费。综上，原告诉至法院，恳请法院支持原告的诉请。被告甘肃强达供销配送置业有限公司辩称，一、被告不存在拖欠原告过渡补助费之说，且原告主张截止2019年5月25日的过渡补助费数额明显错误，过渡补助费是按年支付，其主张期限违反双方约定。与此同时，该拆迁地区的其他拆迁户的过渡补助费已支付完毕，本案中是原告为主张过高的违约责任，而不去领取过渡补助费造成的，并不是被告拖欠过渡补助费。二、《住宅房屋拆迁产权调换协议》约定的违约责任即按照《兰州市城市房屋拆迁管理办法》每年上浮50%明显过高，被告请求人民法院根据违约给原告造成的实际损失进行下调。首先，2009年11月26日，双方签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》，约定对位于兰州市城关区××街道××路××号（建筑面积66.81平方米）的房屋进行产权调换，过渡期限为36个月，每平米每月10元过渡安置补助费。违约责任约定除不可抗力原因外，被告延长原告过渡期限，按《兰州市城市房屋拆迁管理办法》规定的过渡安置补助费标准向原告发放过渡补助费，双方还约定了其他相关事宜。合同签订后，被告依约履行协议，但因客观原因导致开发受阻、过渡期限延长，造成违约。按《兰州市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条规定“逾期过渡12个月以上的，在上一年基础上每年递增50%”。由此可见，每年上浮50%过渡补助费中除去基础的过渡补助费以外的部分，应为被告因违约所承担的违约金。依据《合同法》第一百一十四条之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”此外《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按照兰州市的租房市场租金标准，同地段64.74平方米的住宅房屋一年的租赁费，不应超过4万元。原告主张按每年上浮50%支付过渡补助费，相当于被告支付的违约金要按倍数增长，按照此违约约定，根据项目建成和交付的时间（初步预计2022年底），房屋交付之前，以原告主张的每年上浮50%的违约计算方式，仅过渡补助费用将高达近100多万元，即被告支付的违约金相当于再支付一套房屋的价值，这明显有违双方所签合同目的，造成利益严重失衡，有违公平原则。而根据实际情况，兰州市目前的住宅租赁价格以及原告实际的过渡成本，被告因违约要支付的过渡补助费用远高于原告实际损失的30%，原告的该主张严重违背了公平原则及立法原则。其次，《兰州市城市房屋拆迁管理办法》已废止，参考现行的《兰州市国有土地上房屋征收补助费标准》、《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》逾期过渡的，过渡补助费每月每平米最高不超过60元。目前,其他拆迁户均已按该标准领取完毕过渡补助费。请求对原告的过渡成本进行评估。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月26日，原告邸秀清（乙方）与被告甘肃强达供销配送置业有限公司（甲方）签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，协议约定：一、被拆迁房屋所在地甘肃省兰州市城关区室，属二类地段，建筑面积66.81平方米，权属证号：兰房（城房改）产字第1××9号。二、乙方对被拆迁房屋选择就地期房产权调换，房屋安置地点为《甘肃财富中心》2＃楼21层Ａ2室…四、乙方自行过渡，甲乙双方约定过渡期限为36个月。过渡期内甲方按乙方被拆迁房屋建筑面积每平方米每月10元补助，向乙方发放过渡补助费。搬迁时甲方一次性向乙方发放12个月过渡补助费，之后每12个月发放一次，直到甲方通知乙方入住为止。如甲方用于产权调换的房屋提前竣工，甲方通知乙方在约定时间办理相关手续，过渡补助费停止发放。该协议违约责任约定：除不可抗力的原因外，甲方延长乙方过渡期限，按《兰州市城市房屋拆迁管理办法》规定的过渡补助费标准向乙方发放过渡补助费。协议还约定了其他事宜。协议签订后，被告按协议约定拆迁原告的房屋，并按照协议约定发放过渡补助费。按照每平方米每月10元，被告每年向原告发放过渡补助费8017.2元。36个月后，被告由于房屋未建成而延长过渡期，被告自2012年12月起按照每年递增50%向原告发放过渡补助费至2015年12月17日。因房屋一直未安置，且双方对过渡补助费发放标准产生分歧，原告诉至法院。另查，在本院审理的史强、彭晓莹、史力、史旭东与甘肃强达供销配送置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，对位于兰州市城关区××路××号××平方米住宅房屋租赁价值进行评估，兰州中信房地产评估事务有限公司于2019年8月19日出具编号为中信估字（2019）第1080号的《房地产估价报告》显示：“本次评估报告的价值时点是：2017年1月1日。评估单价：每月每平方米40元，建筑面积：61.47平方米，年租金总收益：29506元。”再查，原、被告双方均认可2015年12月18日至2016年12月17日的过渡补助费为每月每平方米50.625元，全年40587元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议签订后，原告向被告移交了拆迁房屋，被告也向原告支付了部分过渡补助费和超期过渡补助费。协议约定过渡期为36个月，但该期限届满后被告未给原告安置房屋，被告违约。双方在协议违约责任中约定被告延长原告过渡期限，按《兰州市城市房屋拆迁管理办法》规定的过渡补助费标准向原告发放过渡补助费，其性质仍属对违约行为承担责任的约定，即双方约定了被告延长过渡期所应承担的违约责任。《兰州市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条第二款规定，拆迁住宅房屋因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当增发过渡补助费。逾期过渡12个月以内，自逾期之月起，在规定过渡补助费标准的基础上增加50%；逾期过渡12个月以上的，在上年基础上每年递增50%。被告认为该违约责任约定的过渡补助费明显过高，请求根据违约给原告造成的实际损失进行下调。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定违约金超过造成的损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。根据兰州中信房地产评估事务有限公司编号为中信估字（2019）第1080号的《房地产估价报告》显示，2017年同类地段的每月每平方米房屋租金在40元，故双方约定的违约责任金额（按每年递增50%发放过渡补助费）明显超过了被告违约给原告实际造成的损失。被告于庭审中同意对原告的过渡补助费按照每月每平方米60元发放，为衡平双方当事人的利益，综合考虑原告所受到的实际损失，本院酌定被告按照每月每平方米60元的标准向原告发放过渡补助费为宜。被告提交的证据不足以证明原告已领取了2015年12月18日至2016年12月17日的过渡补助费，故自2015年12月18日至2019年12月17日，被告应向原告发放过渡补助费(含违约金)应为184897元（40587+60×66.81×12×3≈184897）。2019年12月18日至被告通知原告入住为止的过渡补助费按照每月每平方米60元的标准向原告发放。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告甘肃强达供销配送置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邸秀清支付2015年12月18日至2019年12月17日过渡补助费(含违约金)184897元；自2019年12月18日至被告甘肃强达供销配送置业有限公司通知原告邸秀清入住为止的过渡补助费按照每月每平方米60元的标准向原告邸秀清发放。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5220元，由原告邸秀清承担1223元，被告甘肃强达供销配送置业有限公司承担3997元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  瞿 梅人民陪审员  杨冬平人民陪审员  唐 玮二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  陈 琳