宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2582号 上诉人（原审原告，反诉被告）：杨文辉，男，汉族，1986年3月30日出生，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：宁夏昊天房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区悦海新天地****。 法定代表人：张飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王旭伟，男，回族，1994年7月4日出生，宁夏昊天房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，1989年2月1日出生，宁夏昊天房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区贺兰县。 原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司银川市西城区支行，，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街** 负责人：张煦，该支行行长。 委托诉讼代理人：郭学军，宁夏国信嘉华律师事务所律师。 上诉人杨文辉与被上诉人宁夏昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天房地产）、原审第三人中国邮政银行股份有限公司银川市西城区支行（以下简称邮储银行西城区支行）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初15272号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 杨文辉上诉请求1、依法撤销一审判决第一、二项，发回重审或改判被上诉人宁夏昊天房地产开发有限公司继续履行2015年7月17日与上诉人杨文辉签订的编号201500025051《银川市商品房买卖合同（预售）》；依照合同约定被上诉人向上诉人出具缴纳全部购房款的发票，办妥案涉房屋的产权手续；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，认定法律关系错误。被上诉人违约在先，导致第三人划扣保证金，应当承担责任。根据房屋买卖合同约定，被上诉人昊天房地产应在2019年1月办理产权登记，但上诉人未收到任何通知，被上诉人先期违约，不能单方解除合同。本案涉及房屋买卖合同关系和金融借款合同是两个法律关系，解除商品房买卖合同与没有及时偿还银行贷款的违约行为无关。解除合同后，被上诉人应当向上诉人返还购房款，一审法院判决造成被上诉人侵占上诉人购房款，造成诉累。 昊天房地产辩称，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，故请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 邮储银行西城区支行述称，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，故请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 杨文辉向一审法院起诉请求：1.判令被告昊天房地产与被告邮储银行西城区支行接受原告向被告昊天房地产结清银川市兴庆区恒大御景小区X号楼X单元X室房产借款剩余本金及罚息485049.42元，并且向原告杨文辉出具该房产的全额发票，以及相关解押手续，配合原告杨文辉办理该房产的不动产证；2.本案诉讼费由被告昊天房地产承担。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告昊天房地产依照合同约定向原告办理该房产的不动产权证书，原告向被告昊天房地产支付垫付的本金及罚息367546.42元。 昊天房地产向一审法院提出的反诉请求为：1.判令确认反诉原告昊天房地产与反诉被告杨文辉于2015年7月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2.判令反诉被告杨文辉将银川恒大御景X号房屋恢复原状并返还给反诉原告昊天房地产；3.判令反诉被告配合反诉原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；4.反诉费用由反诉被告杨文辉承担。 一审法院认定事实：2015年7月17日，原告与被告昊天房地产签订一份《商品房买卖合同（预售）》及附件十一条，约定原告购买被告开发的位于银川市兴庆区恒大御景小区X号楼X单元X室，预测建筑面积125.89平方米，每平方米单价5881.84元，总价款740465元；2015年7月15日前交纳购房首付款300465元，余款440000元申请贷款支付。合同签订后，2017年7月17日、7月10日原告支付首付购房款300465元。2015年7月23日涉案房屋备案在原告名下。2015年8月5日，原告作为借款人、第三人作为贷款人与被告昊天房地产作为保证人三方共同签订一份《个人购房借款及担保合同》，约定为购买涉案房屋，原告自第三人贷款440000元用于支付购房款，贷款期限自2015年8月5日至2035年8月5日，贷款以等额本金还款法偿还。该笔贷款直接划入被告昊天房地产名下账户，借款人以涉案房屋作为抵押财产。2015年8月5日被告昊天房地产向原告开具涉案房屋金额为440000元的《销售不动产统一发票（自开）》一份。2017年7月1日原告将涉案房屋钥匙交与物业部门人员托管。因原告未按期还贷，2019年7月15日第三人扣划被告昊天房地产的保证金367546.42元。2019年7月29日，被告昊天房地产通过EMS向原告提供的地址为银川市兴庆区清河南街184号快递《还款提示函》一份。2019年8月2日，被告昊天房地产再次通过EMS向原告地址为银川市兴庆区清河南街184号快递《解除合同通知书》一份。后因原告未将四期按揭贷款本息偿还，被告昊天房地产拒绝原告向其清偿下剩款项367546.42元，拒绝向原告办理该房产的不动产权证书，故原告诉至法院，请求判如所请。 另查明，2015年1月8日，被告与第三人签订《开发商合作及担保协议》，约定被告与第三人就银川恒大御景楼盘开展一手房贷款合作业务。 一审法院认为，原告与被告昊天房地产签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》以及原告与被告昊天房地产、第三人签订的《个人购房借款及担保合同》系以上当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，系有效合同，原、被告及第三人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《银川市商品房买卖合同（预售）》约定，原告未按《个人购房借款及担保合同》约定的期限偿还贷款，导致被告昊天房地产承担保证责任的，原告杨文辉的行为属违约行为，被告昊天房地产享有单方解除权。2019年7月15日，因原告违约致使被告邮储银行西城区支行扣划被告昊天房地产的保证金367546.42元，被告昊天房地产据此行使合同解除权，符合法律规定和合同约定，故被告昊天房地产主张解除其与原告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》的反诉请求，法院应予以支持。在本诉中，因涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》已被解除，故原告主张被告昊天房地产为其办理不动证书以及要求被告昊天房地产接受原告支付本金及罚息367546.42元的诉请，法院不予支持。在反诉中，涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》已被解除，反诉被告应协助反诉原告撤销涉案房屋的备案登记，故对反诉原告主张撤销涉案房屋备案登记的诉讼请求，法院予以支持。涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》解除后，反诉被告杨文辉应将涉案房屋返还原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨文辉与被告（反诉原告）宁夏昊天房地产开发有限公司于2015年7月17日签订的编号201500025051《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、原告（反诉被告）杨文辉于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）宁夏昊天房地产开发有限公司位于银川市兴庆区恒大御景小区X号楼X单元X室房屋；三、原告（反诉被告）杨文辉于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）宁夏昊天房地产开发有限公司撤销位于银川市兴庆区恒大御景小区X号楼X单元X室的备案登记；四、驳回原告杨文辉的诉讼请求。本诉案件受理费8576元，反诉案件受理费50元，共计8626元，由原告（反诉被告）杨文辉负担。 上诉人为证明其主张，向法庭提交了银行流水两页，证明：上诉人与第三人协商贷款的时间是2019年8月22日。 被上诉人认为该证据与被上诉人无关，不予认可。 原审第三人认为该证据与第三人也没有关联，不予认可。 被上诉人、原审第三人未提交新证据。 经审查，上诉人提交的证据不是二审期间的新证据，且无法达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明，上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》附件四（一）约定，在房产证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定归还借款，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同。 二审查明的其他事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人杨文辉与被上诉人昊天房地产签订《银川市商品房买卖合同（预售）》附件四明确约定，上诉人未按《个人购房借款及担保合同》约定的期限偿还贷款，导致被上诉人昊天房地产承担保证责任的，被上诉人昊天房地产享有单方解除合同的权利。上诉人杨文辉未按期归还银行贷款，致使邮储银行西城区支行扣划被上诉人昊天房地产的保证金，已经构成了违约，一审法院判令解除双方签订房屋买卖合同符合法律规定和合同约定。上诉人关于被上诉人未按期办理房产证违约在先，故无权主张解除合同的意见，因如果被上诉人也存在违约情况，应各自承当相应的违约责任，并不构成上诉人违约的免责事由，故该上诉理由不能成立。关于上诉人已经交纳房款的退还问题，因上诉人在一审中未提出相关诉请，故一审法院未予处理并无不当，上诉人可另案主张。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杨文辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年十一月四日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。