云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异144号案外人：夏永兴，男，汉族，1959年1月6日生，住云南省昆明市官渡区。案外人：张丽仙，女，汉族，1960年1月27日生，住云南省昆明市官渡区。共同委托代理人：彭振兴、迟贵艳，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：那菊芳，女，汉族，1954年3月20日生，住云南省昆明市官渡区。被执行人：夏晟恬（曾用名夏婵娟），女，汉族，1982年11月12日出生，住云南省昆明市官渡区。被执行人：李庚澄（曾用名李溥），男，汉族，1982年3月15日生，住云南省昆明市盘龙区。在本院执行申请执行人那菊芳与被执行人夏晟恬、李庚澄民间借贷纠纷一案中。案外人夏永兴、张丽仙向本院提出书面执行异议，请求中止对云南省昆明市官渡区产的执行，并对上述房屋解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人夏永兴、张丽仙共同称，夏永兴与夏晟恬系父女关系，张丽仙与夏晟恬系母女关系。位于云南省昆明市官渡区系回迁安置房屋，是由案外人夏永兴、张丽仙、夏晟恬共同共有。现该套房屋被法院查封已发布腾房公告，执行案号为（2019）云0111执4874号。案外人认为，该房屋系案外人与夏晟恬共同共有财产，因夏晟恬的个人债务，申请执行人不应对案外人享有的产权享有任何权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定“人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”，但是只规定采取查封、扣押、冻结等控制性措施，并不能直接对被执行人享有的共同共有财产采取强制分割、拍卖等处分性措施。第二款规定了“共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。”但案外人与夏晟恬之间对该房屋并未有过任何的共有财产分割协议，申请执行人在向法院申请强制执行的过程中直接申请法院查封（或冻结、拍卖等）该套房屋并对房屋拍卖所得的全部利益主张权利没有任何法律依据，侵害了案外人的合法权益，故案外人特向法院提出异议。被执行房屋自2018年起一直处于租赁状态，现由案外人承租，租期至2020年7月7日。买卖不破租赁原则，法院对涉案房屋进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。如强行要求承租人搬出房屋不仅不利于保护善意承租人的合法权益，更不利于市场经济稳定。2008年9月22日，案外人与云南腾达运通置业有限公司签订的《村民房屋拆迁补偿安置协议》，涉案房屋系回迁安置房，涉案房屋仅依照行政管理法的相关规定办理了备案登记，房屋虽然交付，但未办理房屋所有权登记手续。合同登记备案只是一种行政管理手段，可避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。合同备案不同于预告登记，更不同于权属登记。根据《物权法》之规定，涉案房屋不具备执行条件。综上，为维护案外人的合法权益，案外人特申请立即裁定中止（2019）云0111执4874号案件的执行，停止查封（或冻结、拍卖等）涉案房屋。恳请法院批准，支持案外人的异议申请。申请执行人那菊芳辩称，申请执行人依据法院生效的民事判决书申请强制执行系合法有效行为，申请执行人的申请并未影响案外人的合法权益。恳请法院驳回案外人的异议申请。案外人在异议申请中自认该房屋系其与夏晟恬共有，说明夏晟恬也是该房屋的产权人，因此法院对夏晟恬名下的财产进行强执行并未侵犯案外人的合法权益，也不违反法律规定。对于共有的房屋人民法院有权进行拍卖处置，案外人对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条理解有误，导致认识错误，因此其申请的执行异议理由不符合应当中止执行的法定事项。申请执行人认为，根据《中华人民共和国诉讼法》第二百四十四条第一款规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。法院在查封涉案房产后，多次通知案外人所享有的权利及不及时行使权利的法律后果，但案外人并未在法院指定的期限内与被执行人夏晟恬协议分割财产，亦未提出析产诉讼。并不因为案外人与被执行人夏晟恬不分割该共有财产或案外人不提出诉讼就不能对该房屋进行拍卖，该条的第二款、第三款是共有人对共有财产享有的权利，但不因为共有人不行使权利就能阻止法院对该房屋的处置，权利不能对抗义务。对于案外人提出的其与被执行人之间没有任何共有财产分割协议，就算有协议，也不得对抗法院对被执行人在共有财产中应享有部分的执行。案外人在法院拍卖该房屋时，愿意购买，在同等条件下享有优先购买的权利。该房屋是在申请执行人申请查封后才进行出租，且即便是在法院查封前就已经签订租赁合同，也应认定处于租赁状态的房屋也不影响法院进行查封、冻结、拍卖等程序。涉案财产已能进行所有权登记，但案外人一直不对该涉案房屋办理所有权登记手续，企图逃避该债务。案外人提出执行异议申请时已认可被执行人夏晟恬也是该房屋的共有人，且该房屋已经办理了备案登记，房屋已经交付。申请执行人提交相应的证据材料证明该房屋就是案外人与夏晟恬共有的，该房屋已具备办理产权登记手续，相关部门多次通知案外人及夏晟恬办理，但其不予办理产权登记，企图以此来逃避债务。对于未办理权属登记的房屋法院同样可以查封，当然可以拍卖。请求法院对被执行人这种逃避债务的行为予以严重处罚，被执行人系有财产拒不履行生效判决，应当追究刑事责任。综上，请求法院驳回案外人的异议。被执行人夏晟恬、李庚澄未进行答辩。本院查明，在本院审理那菊芳与夏晟恬、李庚澄民间借贷纠纷一案中，本院作出（2017）云0111民初9083号民事判决书已发生法律效力，因夏晟恬、李庚澄到期未履行生效法律文书确定的给付义务，那菊芳遂向本院申请强制执行。本院于2019年8月27日作出（2019）云0111执4874号执行裁定书，裁定查封被执行人夏晟恬所有的位于昆明市官渡区房屋。本院于2019年9月16日向云南腾达运通置业有限公司送达上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了涉案房屋。本院于2019年10月31日作出（2019）云0111执4872、4874号公告，责令被执行人夏晟恬、李庚澄及其相关人员在本公告粘贴之日起30日内迁出位于昆明市官渡区房屋。另，根据云南腾达运通置业有限公司的《官渡区南窑片区城中村改造项目鑫都韵城（南窑村）回迁安置房产权办理明细表记载，昆明市官渡区窑鑫都韵城9-1-504号房屋的产权人为夏永兴，共有人为夏婵娟、张丽仙。现案外人夏永兴、张丽仙为排除本院对上述房屋的执行向本院提交了《村民房屋拆迁补偿安置协议公证书》一份、《村民房屋拆迁补偿安置协议补充协议公证书》一份、居民户口簿一份、《房屋租赁合同》及租金微信转款各一份、《民事判决书》等证据材料，欲证明昆明市官渡区窑鑫都韵城9-1-504号房屋系夏永兴、张丽仙、夏婵娟的拆迁安置房，为共同共有财产。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定“对被执行人与其他共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”本案中，坐落于昆明市官渡区窑鑫都韵城**房屋的产权人为夏永兴，共有人为夏婵娟、张丽仙，本院有权执行被执行人共有财产的共有部分，夏永兴、张丽仙以其作为共有人的权利不能排除本院的执行。案外人主张将涉案房屋解除查封的请求，理由不成立，本院不予支持。至于案外人主张涉案房屋已经租赁给其他人使用，会侵害到承租人权益的问题，案外人所提主体不适格，在本案中不予置评。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人夏永兴、张丽仙的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  郭翠芬二〇二〇年十一月三日书 记 员  李亚玲