江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初2053号 原告：南京力朗五金索具有限公司，住所地在南京市江宁区禄口华商路科技园。 法定代表人：李燕平，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁浩，江苏天哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨佳宇，江苏天哲律师事务所律师。 被告：南京大山机械设备有限公司，住所地在南京市江宁区禄口街道天禄路**。 法定代表人：李双凤，系公司总经理。 被告：刘春明，男，1968年4月7日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：陈永春，江苏鼎衡（盐城）律师事务所律师。 原告南京力朗五金索具有限公司（以下简称力朗公司）与南京大山机械设备有限公司（以下简称大山公司）、刘春明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员闫立海独任公开开庭进行了审理。原告力朗公司的法定代表人李燕平及其委托诉讼代理人杨佳宇、被告大山公司、刘春明的共同委托诉讼代理人陈永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告力朗公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告双方租赁合同已于2020年5月31日解除；2、请求判令被告一向原告支付所欠房屋租金65363.33元（计算至2020年5月31日）；3、请求判令被告一向原告支付所欠水电费83597元（计算至2020年5月31日）；4、请求判令被告一向原告支付违约金237040元；5、请求判令被告二就前述费用向原告承担连带清偿责任；6、请求判令由二被告承担本案诉讼费和律师费10000元。事实和理由：2018年3月22日，原告与被告一签订了《租赁合同》，约定原告将位于南京市江宁区的房屋出租给被告一，租期自2018年4月1日起至2023年3月31日止，房屋租金按照43万元／年计算，每年增加5%。双方约定，如被告一逾期支付租金，则须按应付租金千分之三的比例按日支付违约金，逾期支付超过20日的，原告有权解除合同。同时，承租期间产生的公共水电费、公共保洁费等亦应由被告一支付。租赁合同签订后，被告一多次逾期支付租金及水电费。2019年1月3日，原告与被告一签订了《补充协议》，对被告一欠付的款项进行了明确，同时就逾期违约金等内容进行了约定。其后，被告一再次逾期支付2019年度第一期租金，原告于2019年4月17日向被告一发出《通知》一份，告知其如不按期支付租金，将承担原告由此支出的诉讼费和律师费。被告一当时的法定代表人，即被告二对该通知进行了签字确认。2019年5月7日，被告二签署承诺书承诺付清所欠房租，逾期按合同交付滞纳金。2019年6月13日，因被告一长期拖欠租金，被告二向原告出具了《担保书》，承诺由被告二为被告一就其应付的包括租金、合同违约金、水电费、律师费在内的所有费用提供担保，同日签署还款承诺书。2019年11月5日，被告二再次签署还款计划，承诺付清房屋租金及滞纳金，逾期不付奔驰车抵押作价。原告在二被告毫无诚信且多次催要不成的情况下，于2020年2月11日向二被告寄发催要款项的《律师函》。被告一在长期拖欠房租、水电费、滞纳金的情况下，突然于5月30日、31日双休日期间搬离厂区，单方面违约，并且擅自将部分厂房转租第三方。鉴于二被告违约行为，原告有权行使单方解除权，并主张各项欠付费用及违约金。 被告大山公司、刘春明辩称：1、2020年5月12日原告停水停电导致被告一被迫停止生产，双方真实解除租赁合同时间是2020年5月12日，故租金计算应当算到2020年5月12日；2、对原告主张的欠付水电费不予认可，原告拒绝出示代为缴纳水电费的单据，根据统计水电费已经超出应付数额；3、被告缓交了租金并非未交，只是轻微违约，且保证金7万元冲抵后不欠租金。故原告主张的违约金过高，请求下调；4、律师费应由原告自行承担。 本院经审理查明：2018年3月22日，原告力朗公司（甲方）与被告大山公司（乙方）签订《租赁合同》，约定力朗公司将其所有的位于南京市江宁区的房屋出租给大山公司用于经营使用，租期自2018年4月1日起至2023年3月31日，房屋租金按照43万元／年计算，每年增加5%。合同第2-6条约定：在乙方按照本合同约定一次性向甲方付清租房保证金和首期房租后的以后各期，乙方必须提前一个月向甲方付清下期房租；乙方房屋租金若逾期支付，乙方必须按照应付租金3%的比例按日支付违约金，逾期超过20日的，甲方有权解除本租赁合同。第2-7条约定：在承租期内乙方须按所承租的面积，按相应比例分摊公共区域内产生的公共水电费、公共保洁费。其中，暂定公共水费：60元／月／人，公共保洁费600元／月，该费用为净价且不含任何税费，甲方因此所发生的一切税费由乙方负担。若安装水表，乙方按照水表计数加损耗率缴费，并分担相应的公共水费。第2-9条约定：乙方必须于每次接到缴费通知的5日内将所发生的各项费用按时交付给甲方。若逾期支付，乙方必须按照应付各项费用3%的比例按日支付违约金。乙方逾期支付各项费用超过20日的，甲方有权解除本租赁合同。第2-11条约定：电费单价按1.3693元／度计算，电损按5%计算。该费用为净价且不含任何税费，甲方因此所发生的一切税费由乙方负担。第7-1条约定：任意一方如欲提前解约，均须提前1个月书面通知对方并经对方同意，否则为单方违约行为；第8-1条约定：若甲、乙任何一方违约，则违约方应支付给对方六个月的房租作为违约金。第8-3条约定：如果乙方对甲方有违约行为，甲方有权立即解除本合同……并可要求乙方承担违约责任，赔偿甲方的损失（该损失包括但不限于为实现甲方权利付出的差旅费、律师代理费等）。乙方所支付的保证金不予退还并且再向甲方支付六个月的租金额度作为违约金。2019年1月3日，力朗公司与大山公司签订《补充协议》一份，其中第7条约定：乙方按照原租赁合同约定，支付室外空地使用费用25平方米，每年租金900元，2018年12月31日前支付第一年度的费用。以后与每半年支付的房租一同付清，若延期支付，滞纳金和所产生的违约费用同原房屋租赁合同规定。上述租赁合同及补充协议签订后，被告支付保证金70000元，截止至被告搬离案涉房屋之日，被告已结清2019年10月1日前的租金及水电费。 因大山公司多次拖欠租金，2019年4月17日，力朗公司向其出具催缴通知一份，向其催要2019年4月1日至2019年9月30日的房租225750元及本期滞纳金31830.75元、原欠滞纳金86518.53元。2019年6月13日，刘春明向力朗公司出具《担保书》一份，载明：本人自愿以自己的全部财产为力朗公司与大山公司签订的《租赁合同》(合同编号：20180320)中需要大山公司承担的，包括但不限于五年租金、合同违约金、水电费、律师费在内的所有费用进行担保，担保期限为《租赁合同》约定的各项费用支付期限届满之日起两年。同日刘春明签署《还款承诺书》，载明：承诺上期水电费10500元于2019年6月13日付清，上期租金于2019年6月30日付清，逾期不付本人承诺按合同支付滞纳金。下一期租金于2019年7月30日前提前支付，逾期不付本人自愿解除合同承担双方损失。2019年11月5日刘春明再次签署《还款计划》，载明：本人承诺于11月15日前归还力朗公司所欠房屋租金及滞纳金，逾期不付奔驰车抵押作价。 另查明，大山公司与力朗公司签订上述租赁合同时刘春明为大山公司法定代表人，刘春明现为大山公司的股东及实际控制人。 审理中，双方一致认可大山公司于2020年5月31日从案涉房屋内搬迁完毕。但大山公司及刘春明陈述2020年5月12日原告对案涉房屋采取停水停电措施导致其无法生产，故其在5月12日要求搬走但因原告阻拦无法搬迁，直到5月30日双休日期间被告才得以搬迁，但对此陈述被告并未提供证据证明。关于原告主张的欠付费用，被告认可每一笔款项的应缴时间及实际支付时间以及实际支付的金额，但认为其已经支付的保证金70000元能够覆盖其所欠租金，故其不存在违约。原告陈述因被告长期拖欠租金水电费，在屡次催缴无果后于5月12日停水电供应，但在5月13日被告支付一笔欠款后立即恢复了水电供应。另，原告同意将被告已支付的保证金70000元在其主张的违约金中冲抵。 以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、担保书、承诺书、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告力朗公司与被告大山公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应按照合同约定履行各自义务。原、被告一致认可大山公司于2020年5月31日搬离案涉房屋，故本院认定双方租赁合同于2020年5月31日事实解除。被告认为原告在5月12日停水停电并阻止其搬离，故解除日期为5月12日，租金及水电费均应计算至5月12日，但被告并无相关证据证明其已在5月12日停止使用案涉房屋并主动交还房屋，也无证据证明原告阻拦其搬离，故对此辩称意见，本院不予采纳。经计算，被告大山公司尚欠付2019年10月1日至2020年5月31日的租金65363.33元，2019年11月至2020年5月31日的水电费83597元，故原告要求大山公司支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。被告不认可原告主张的水电费计费标准，并认为原告主张的水电费可能超过实际产生的费用，但并未提供相反证据证明，根据原告提交的微信聊天记录，原告每月将水电费计费明细表发送给刘春明，刘春明并未对收费标准提出异议，且在其承租案涉房屋后至2019年10月期间，被告均按照原告的计费支付相关费用，可推定双方就水电、保洁等计费方式及标准已形成惯例，原告的水电费诉讼请求有事实与法律依据，本院予以采纳。被告拖欠租金及水电费，构成违约，原告有权主张违约金，但其主张6个月租金畸高，本院结合被告拖欠的金额及违约程度，酌定被告支付合同解除当月两个月的租金79013元为违约金，原告主张律师费10000元有合同依据，且不超过律师费收费标准，本院予以支持。大山公司已支付的保证金70000元在上述欠款中予以冲抵后，大山公司还需支付原告167973.33元。被告刘春明签署担保书以个人财产为大山公司承租期间的债务承担担保责任，系其真实意思表示，故刘春明应对大山公司上述欠款承担连带还款责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原、被告双方2018年3月22日签订的《租赁合同》于2020年5月31日解除； 二、被告南京大山机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京力朗五金索具有限公司支付租金、水电费及违约金共计167973.33元； 三、被告刘春明对被告南京大山机械设备有限公司上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告南京力朗五金索具有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费收取13049元，由被告南京大山机械设备有限公司、刘春明负担5535元，由原告南京力朗五金索具有限公司负担7514元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  闫立海 二〇二〇年十一月二十七日 见习书记员  齐 靓