天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4573号上诉人（一审被告）：天津市一鑫教育信息咨询有限公司，住所地天津市河**怒江道北侧创智东园2-A1432。法定代表人：李红霞，经理、执行董事。委托诉讼代理人：郭金洁，天津瀛略律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡春明，天津瀛略律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市盛星房地产开发有限公司，住所地天津市南开区广开四马路**301。法定代表人：兰洋，经理。委托诉讼代理人：李新，男，该公司员工。上诉人天津市一鑫教育信息咨询有限公司（以下简称一鑫教育公司）因与被上诉人天津市盛星房地产开发有限公司（以下简称盛星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一鑫教育公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定以起诉状送达之日起，也就是2020年5月18日视为上诉人收到解除房屋租赁合同书的通知的日期，认定事实错误。二、被上诉人于2020年1月2日擅自将涉案房屋上锁贴封条，一审法院未对被上诉人的违约行为依法予以认定。三、一审法院对于上诉人在使用承租房屋过程中进行的维修，上诉人在使用案涉房屋过程中造成的人员受伤损失，没有查清。四被上诉人擅自对涉案房屋上锁、贴封条，给上诉人造成将近400万元的巨大损失。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审以驳回被上诉人的全部诉讼请求。盛星公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。意见如下：一、关于一审法院认定2020年5月18日为解除房屋租赁合同解除日，事实清楚，证据充分、合法。被上诉人在2020年1月2日前后，曾多次通过电话催缴、上门催要和友好协商等方式催促上诉人尽快将所欠房租缴纳给被上诉人，但上诉人都以各种不相干的理由拒不履行合同缴纳房租的义务，同时还继续使用被上诉人所有的房屋，直至2020年9月30日才将涉诉房屋交还给被上诉人。因此，一审法院认定2020年5月18日为合同解除日，事实清楚。二、租赁合同签订后双方就涉诉租赁房屋进行了交接并签订了房屋交接清单，清单内容记载了被上诉人提供租赁房屋是符合约定要求的，涉诉租赁房屋交付给上诉人使用这么长的时间内，特别是在对租赁房屋进行所谓的维修重大事实发生时，上诉人从未作出任何通知被上诉人的表示，对被上诉人也没有主张过任何权利，不符合常理。盛星公司向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还原告；2.要求被告向原告支付从2018年7月至2020年5月拖欠的租金46万元及同期人民银行利息；3.要求被告向原告支付租赁期间的物业费7614.6元、水费419.9元，合计8034.5元；4.要求原告不返还被告租赁押金20000元；5.本案的诉讼费用由被告负担。诉讼期间，原告变更诉讼请求为：1.要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾空位于天津市南开区××道××路××广场××号楼××房屋；2.要求被告向原告支付自2018年7月1日至被告实际腾空涉诉房屋之日止的租金及房屋占有使用费；3.要求被告向原告支付租赁期间的物业费7614.6元、水费419.9元，合计8034.5元；4.要求原告不返还被告租赁押金20000元；5.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年3月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同书》，其中载明：甲方同意将坐落于南开区××道××路××广场××号楼××之单位在良好的状态下租给乙方使用，房屋用途为商业办公，乙方不得擅自改变；租期为三年，自2018年4月1日至2021年3月31日，……租金为每月人民币20000元，……在本合同签订后3日内，乙方向甲方支付相当于一个月的租金的租赁押金，即人民币20000元，合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方，如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方于接甲方付款通知起五日内补足；在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付，……租赁期内，甲方应保证租赁房屋的使用安全，该房屋及附属设施的维修责任及维修费用除本合同及补充条款另有约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）；……乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应无条件立即搬出该物业且承担所造成的全部责任及负责赔偿甲方的经济损失，……若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。……合同后附《租赁房屋交接清单》，其中载明：……交接房屋装修状况：天棚良好、墙面良好、地、地面良好屋当前各项表数显示：水表、电表、煤气表均无欠费，交接房屋钥匙套（把）数：22，交接房屋内各设备（家具、家电）详细状况：主要项目包括钥匙、门禁卡、公（工）位、壁橱、写字台、前台、椅子、小柜、热水器、Ｕ型锁，状况均为良好，其他：双方已对房屋租住期间所发生的各项费用和押金返还额度交接清楚，并无任何疑议。在清单末尾处，在“承租人”处写有“武悦（公司代办人）”字样。对该清单被告认为无被告公章不足以认定其真实性。上述合同签订后，原告将涉诉房屋交付给被告使用，双方共同确认被告向原告支付了房屋押金20000元及房屋租金至2018年6月30日，自2018年7月1日后被告未再支付租金。接收涉诉房屋后，被告称因涉诉房屋墙面、地、地面等均存在安全隐患且有员工在涉诉房屋内摔伤被告于2018年3月30日与案外人天津市圳源旺达建筑工程有限公司签订了《房屋维修合同协议书》，其中约定工程名称为：墙面、地、地面子、强电弱电，工程地点为涉诉房屋，工程费用为130000元。2020年1月2日，原告称因被告拖欠租金，原告欲行使合同解除权，故其携带封条前往涉诉房屋处要求解除合同，因原告与被告员工协商未果，故原告称被告将原告赶出涉诉房屋并将房屋门锁上，而原告将所带封条遗落在涉诉房屋内；被告称系原告将涉诉房屋上锁导致被告无法将涉诉房屋内的物品搬出，虽被告称其无法取出自用物品，但2020年1月中旬其又与原告前往涉诉房屋处取走部分物品，且被告自始并未报警。另，原告提交了水费及物业费的专用收据，其中显示水费包括商铺水费7.9元（2019年11月24日至2019年12月28日）、中水费408元（2019年6月11日至2019年7月18日）、中水费4元（2019年11月23日至2019年12月25日），以上共计419.9元；物业费为7614.6元（2020年1月1日至2020年5月31日）。上述费用原告已向相关部门预付。一审法院认为，本案的争议焦点有四：一是合同的解除时间；二是被告主张的因涉诉房屋存在安全隐患而产生的维修费用是否应由原告承担并抵扣租金；三是原、被告是否有违约情形，如有，如何确定违约责任；四是租金及房屋使用费的支付金额如何计算，物业费、水费应由哪方承担及相关金额。关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，《房屋租赁合同书》中约定“如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋”，现被告拖欠租金超过10天，符合《中华人民共和国合同法》中第九十三条第二款的规定，原告有权行使合同解除权，鉴于原告并未向被告发出过解除合同的通知，应将原告起诉之日即2020年5月13日视为原告发出解除合同通知之日，被告接收法院送达民事起诉状副本的时间为2020年5月18日，应视为被告收到解除合同通知的日期，故《房屋租赁合同书》应于2020年5月18日解除。合同解除后，被告占有、使用涉诉房屋无合法依据，故原告要求被告腾空涉诉房屋并返还的诉讼请求，一审法院予以支持。关于争议焦点二：在《租赁房屋交接清单》中载明双方交接之时涉诉房屋内的墙面、地、地面位、壁橱、热水器等均为“良好”状况，虽被告认为该清单中无被告公司盖章而不认可真实性，但被告并未提出相反证据证明该清单中“武悦”非被告公司员工，而“武悦”字样后又有“公司代办人”字样，应视为武悦有代表公司接收涉诉房屋的代理人身份，故一审法院对于《租赁房屋交接清单》的真实性予以确认，被告公司在涉诉房屋交接之时并未对地面、墙面、热水器等提出异议，在接收房屋后又以墙面、地、地面电强电存在问题要求原告承担责任实为不妥，故一审法院对于被告要求将维修费用130000元予以抵扣房屋租金的抗辩意见不予采信。关于争议焦点三：本案中，双方共同确认被告自2018年7月1日后未再支付房屋租金，被告抗辩称其不支付租金的理由系要求原告支付房屋维修费用，一审法院认为，争议焦点二中已经对原告不应支付房屋维修费用进行了确认，退一步讲，即便原告对涉诉房屋具有维修义务，此也系另一法律关系，被告不应以此为由拒绝交纳应支付的房屋租金，被告因未履行交纳租金的合同义务而构成违约，应承担相应的违约责任，现原告要求被告按照合同的约定支付其自2018年7月1日至2020年5月18日（合同解除之日）的房屋租金及自2020年5月19日（合同解除之次日）至腾空涉诉房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律的规定及合同的约定，一审法院予以支持。另，双方共同确认2020年1月2日双方曾就房屋租赁相关事宜进行过协商，但协商未果，后涉诉房屋被锁上，庭审中，双方对于实施上锁行为的主体各执一词，均认为系对方所为，一审法院结合原告自认其携带封条前往涉诉房屋处，加之被告提供的涉诉房屋照片中显示贴有封条的事实，可以认定原告实施了张贴封条的行为，该行为应视为其禁止被告继续使用涉诉房屋，继而应认定涉诉房屋的上锁行为系原告实施，2020年1月2日后，被告因原告的该行为无法使用涉诉房屋，原告通过私力救济禁止被告继续使用涉诉房屋的行为不妥，原告应承担部分责任；此外，双方亦共同确认，双方曾于2020年1月中旬又进行过一次协商，仍协商未果，彼时被告曾取走一部分物品，基于上述事实一审法院认为，被告既然能在原告上锁后可以取走物品，其就有腾空涉诉房屋的可能性，即便无法进入涉诉房屋，被告也应该采取诸如报警、诉讼等救济手段，然被告并未采取任何措施防止损失的扩大，因此2020年1月2日后所产生的房租及房屋使用费的损失，被告也应该承担部分责任。结合本案的成因、基础事实、双方的过错程度，一审法院酌定自2020年1月2日至被告实际腾空涉诉房屋之日止的房租及房屋占有使用费由原、被告双方各担50%；关于争议焦点四：基于上述论述，被告应向原告支付的房屋租金及房屋占有使用费应分如下三个阶段：1.自2018年7月1日至2020年1月2日（原告上锁之日），共计551日，按照合同约定该部分房屋租金应为355484元（20000元÷31日×551日），因被告已向原告交纳20000元押金，应在被告应支付房屋租金处予以抵扣，故被告应向原告支付此期间的房屋租金数额为335484元，原告要求不返还房屋租赁押金的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持；2.自2020年1月3日至2020年5月18日（合同解除之日），共计136日，按照合同约定该部分房屋租金应为87742元，该部分房屋租金原、被告各负担一半，被告应向原告支付的房屋租金数额为43871元；3.因原、被告各自负担一半的房屋占有使用费，故自2020年5月19日至被告实际腾空涉诉房屋之日止，应以月租金10000元（20000元÷2）为标准，由被告向原告支付该部分房屋占有使用费；另，根据原告提交的水费收据，显示共产生费用419.9元，因该日期均为被告占有使用期间所产生的费用，故应由被告负担；物业管理服务费系2020年1月2日后产生的，应由双方各担一半，故被告应负担的费用为3807.3元（7614.6元÷2）。因上述费用原告已预付，故该部分费用应由被告支付给原告。一审法院判决：一、确认原告天津市盛星房地产开发有限公司与被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2020年5月18日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司将位于南开区××道××路××广场××号楼××的房屋腾空并交还原告天津市盛星房地产开发有限公司；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司向原告天津市盛星房地产开发有限公司支付自2018年7月1日至2020年1月2日的房屋租金335484元；四、本判决生效之日起十五日内，被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司向原告天津市盛星房地产开发有限公司支付自2020年1月3日至2020年5月18日的房屋租金43871元；五、本判决生效之日起十五日内，被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司以月租金10000元为标准向原告天津市盛星房地产开发有限公司支付自2020年5月19日至实际腾空涉诉房屋之日止的房屋占有使用费；六、本判决生效之日起十五日内，被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司向原告天津市盛星房地产开发有限公司支付水费419.9元、物业管理服务费3807.3元，以上共计4227.2元；七、驳回原告天津市盛星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8621元，减半收取计4310.5元，由被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付原告天津市盛星房地产开发有限公司。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为:一、涉案合同的解除时间；二、被上诉人交付上诉人的涉案房屋是否符合合同约定的使用条件。关于焦点一，法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，因上诉人未如期履行交纳租赁费用的义务，被上诉人以诉讼的方式行使合同解除权，一审法院以起诉状送达上诉人之日为合同解除日，事实和法律依据充足，上诉人主张一审法院认定的合同解除日错误，没有依据，本院不予支持。关于焦点二，依据一审法院审理查明的事实，被上诉人提供的证据《租赁房屋交接清单》显示，上诉人的工作人员已确认涉案房屋各项设施良好，并无质量问题。上诉人虽提供相关证据欲证实因涉案房屋存在质量问题而进行维修，但与双方签订的交接清单相悖，且上诉人就此质量问题未提供证据证实系在使用过程中新出现的问题，据此，上诉人提出的因涉案房屋存在质量问题，被上诉人构成违约的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人一鑫教育公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7053元，由天津市一鑫教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年十一月十七日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……