浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初1459号原告（执行案外人）：李学摇，男，1974年1月10日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：陈德苍，浙江瓯南律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司苍南县支行，统一社会信用代码913303277043694980，住所地苍南县灵溪镇玉苍路**。负责人：金道一，该支行行长。委托诉讼代理人：林加义、陈培逸，该支行员工。被告（被执行人）：钟昌德，男，1968年1月3日出生，汉族，住苍南县。被告（被执行人）：张守桃，女，1965年3月14日出生，汉族，住苍南县。被告（被执行人）：苍南华府置业有限公司，统一社会信用代码91330300782942130D，住，住所地苍南县灵溪镇新建村/div>法定代表人：徐越。原告李学摇与被告中国农业银行股份有限公司苍南县支行（以下简称苍南农行）、钟昌德、张守桃、苍南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告李学摇及其委托诉讼代理人陈德苍，被告苍南农行委托诉讼代理人林加义、陈培逸到庭参加诉讼，被告钟昌德、张守桃、华府置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李学摇向本院提出诉讼请求：停止对苍南县××镇××花园××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）的执行。事实和理由：坐落于苍南县××镇××花园××幢××室房屋系华府置业公司开发。2009年12月12日，原告通过华怀兴、赖连生以1255800元的价格向华府置业公司认购案涉房屋，后原告通过银行本票或转账方式三次付给赖连生案涉房屋购房款共计106.5万元，华怀兴和赖连生向原告出具了一份收据和一份收款人为李文峰的收条和房源名单，后华怀兴和赖连生再向原告出具了一张盖有华府置业公司公章的收款收据。2017年3月20日，华府置业公司与原告签订了商品房买卖合同，约定案涉房屋以单价每平方米7725元，建筑面积137.21平方米，总价1059947元出卖给原告所有。2017年4月6日，案涉房屋的商品房买卖合同经苍南县住建局登记备案（合同编号×××38）。2018年4月26日，案涉房屋交付原告使用。同年9月4日，原告按照“交房流转单”付清各项费用合计11832元。此后，案涉房屋一直由原告占有管理使用至今。因各种原因，案涉商品房至今未能办理不动产登记。目前案涉房屋因苍南农行与华府置业公司借款合同纠纷一案于2019年10月17日被法院作出（2014）温苍执民字第2427－4号执行裁定予以查封，2020年1月21日，原告向法院提起执行异议，2020年3月5日，苍南县人民法院作出（2020）浙0327执异10号执行裁定，驳回原告的异议。为维护原告自身合法权益，特提出诉讼。被告苍南农行答辩称：1、原告非案涉房产的所有权人，根据产权证书登记在华府置业公司名下并未进行变更和预告登记，原告仅进行备案登记，不属于正式登记，原告未进行变更登记不是实际所有权人；2、原告不享有排除执行的权益，原告通过第三人向华府置业公司支付购房款，赖在收款收据写明其收款100万元（实收125万元）；原告购买房屋与正常购房流程有异；其中一笔银行本票用途注明还款，其并未能证明该笔现金是用于购买涉案房屋，是否是购房款存疑，原告仅出具收款收据，并未提交正式购房发票；3、原告未办理过户存在过错。钟昌德、张守桃、华府置业公司均未作答辩。原告李学摇围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.身份证、人口信息、营业执照；用于证明原、被告的主体资格；2.收条、收据、房号单、存款明细查询、银行本票申请书、华府收据，用于证明原告付清案涉房屋购房款的事实；3.商品房买卖合同、收款收据、明细普通发票，用于证明2017年3月20日，原告与华府置业公司签订案涉房屋购房合同的事实；4.华府新世界花园交房流转单和交接单、交房费用收款收据，用于证明原告作为业主交接了案涉房屋并交纳了交房费用的事实；5.电费明细，用于证明原告占有、使用案涉房屋的事实；6.（2014）温苍商初字第524号民事调解书和（2014）温苍执民字第2427－4号执行裁定书，用于证明案涉房屋于2019年10月17日被法院查封的事实；7.（2020）浙0327执异10号执行裁定书，用于证明原告向本院提出执行异议被驳回的事实；8.商品房买卖的补充协议，证明原告与华府置业公司存在房屋买卖的事实；9.建设银行查询，证明2009年12月25日，原告支付购房款项有部分是使用现金支付的事实。四被告均未提交证据材料。被告钟昌德、张守桃、华府置业公司均未到庭参加庭审，视为放弃对证据的质证权利。被告苍南农行对原告提供的证据质证如下：对原告的证据1、6、7三性无异议，对证据2收条、收据的真实性有异议，房号单、明细查询、本票申请书、华府置业公司收据关联性有异议，对证据3、4、8的真实性有异议，对证据5、9的真实性无异议，关联性有异议。对被告无异议的证据1、6、7，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的证据2的本票、银行明细及证据5、9的真实性无异议，可以证实2009年12月12、14日，原告共转给赖连生106.5万元以及12月25日原告取现金17.256万元的事实，结合证据2的收条及原告的陈述，可以证实2009年11月16日华怀兴向华府置业公司总经理李文峰交纳600万元预购华府三期6间商品房。原告支付给赖连生、华怀兴100万元（实付100万元以上）作为通过华怀兴向华府置业公司购买华府三期套房第15幢1102室，并支付华怀兴等人红包的事实。该购房形式虽与向房地产开发商直接购买商品房的程序有异，却也符合华府三期商品房的销售模式；关于证据2银行本票61万元用途注明“还款”的问题，原告称因法律意识不强以为购房就是支付购房的欠款。本院认为，从原告转账给赖连生的三笔银行款项的时间、金额，以及当日赖连生、华怀兴出具给李学摇表明收到购房款的收据，结合原告当庭解释，可以认定银行本票61万元系原告支付给赖连生的购房款；证据5可以证实原告占有案涉房屋的事实；证据2、5、9证据能相互印证，达到民事证据高度盖然性的要求，故对上述证据的证明力予以确认。证据3、4、8系华府置业公司与原告签订的购房合同和补充合同，可以证实2017年3月20日，原告与华府置业公司签订了案涉房屋买卖合同和补充协议，于2009年11月16日已交纳了100万元，并付清了全部购房款1059947元。2018年4月26日华府置业公司向原告交付了案涉房屋，该证据与证据2、5相印证，能形成较为完整的证据链，对其证明力予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月12日和2009年12月14日，原告李学摇通过银行转账和本票形式分别向赖连生支付了购房款10万元和95.5万元。同年12月14日，华怀兴、赖连生向原告李学摇出具了收条一份，载明收到李学摇人民币100万元（实付125.58万），该款用于购买华府三期第15幢1102室，价格按开盘价为准，套房未付足款，待华府三期开盘结算。并向李学摇提供了2009年11月16日李文峰（华府置业公司经理）出具给华怀兴的收条一份：收到华怀兴600万元购买华府三期套间六间等内容，并提供了一份加盖华府置业公司公章的15号楼11层1102号的房单一份。2017年3月20日，原告李学摇与被告华府置业公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：×××38，备案登记号：20179401733），约定李学摇购买华府置业公司开发建设的苍南县××镇××花园××幢××室，建筑面积137.21平方米，单价7725元／平方米，总价1059947元；付款方式为签订合同时支付购房款200000元，房屋交房之前付清余款859947元。当日，双方又签订了一份补充协议，约定原告于2009年11月16日已缴纳预收款100万元，应续支付5.9947万元，该款已一次性付清购房款，该补充协议系对双方签订的《商品房买卖合同》相关条款进行了变更，其他有关房屋买卖合同的内容仍按双方签订的合同条款执行；同日，李学摇向华府新世界三期自救委员会交纳了20万元；2017年3月21日，被告华府置业公司向原告李学摇出具一份票面金额为200000元的浙江增值税普通发票，另出具一份票面金额为859947元的收款收据。2018年4月26日，李学摇办理了案涉房屋的交接手续，同年9月4日到华府物业管理处办理了房屋入伙手续并交纳交房费用11832.6元。另查明：本院在执行原告中国农业银行股份有限公司苍南县支行与被告钟昌德、张守桃、华府置业公司金融借款合同纠纷一案中，于2019年10月17日作出（2014）温苍执民字第2427-4号执行裁定书，裁定查封登记在被执行人华府置业公司名下的华府新世界15幢1102室在内的7处房产。原告李学摇于2020年1月21日向本院提出执行异议，本院于2020年3月5日作出（2020）浙0327执异10号执行裁定，驳回了原告的异议。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告在案涉房屋查封之前已与华府置业公司签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记。该合同系双方真实意思的表示，内容合法，不违反法律、法规强制性规定；原告已支付了全部购房款，并已实际占有和使用案涉房屋，足以表明双方关于案涉房屋买卖合同的主要权利义务已经得到履行，该买卖行为客观、真实，本院予以确认。原告李学摇因买卖而取得案涉房屋的实体权利，享有物权期待权。在尚无证据表明案涉房屋未办理过户登记系原告李学摇过错所致的前提下，原告李学摇具有阻止对该讼争房屋强制执行的民事权益。因此，原告提出停止对案涉房屋执行的请求，理由正当，本院予以支持。被告关于原告未支付购房款及未办理过户存在过错的答辩意见，与查明事实不符，不予采纳。审理过程中，原告向本院提出自愿承担本案诉讼费，系其自由处分民事权利的合法行为，并未违反相关法律、法规规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行坐落于苍南县××镇××花园××期××幢××室商品房。案件受理费14340元，由李学摇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0327执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈雪雪人民陪审员  李悌斌人民陪审员  汤世环二〇二〇年十一月十六日代书 记员  林珍珍?相关法律条文链接：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条…。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。