广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1115号原告：罗体华，男，汉族，1964年7月28日出生，住龙门县。委托诉讼代理人：范敏钊，广东东立律师事务所律师。被告：石志双，男，汉族，1963年11月11日出生，住龙门县。委托诉讼代理人：苏海平，系被告的妻子。原告罗体华诉被告石志双物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告罗体华及委托诉讼代理人范敏钊，被告的委托诉讼代理人苏海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗体华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付拖欠物业管理费及违约金782.25元（欠745元＋745元*5%违约金），并从起诉之日起按1.54%月息计至付清款日止。2.由被告负责诉讼费。事实和理由：2019年7月31日，原告与甲方交通小区业主委员会签订《交通小区管理服务协议书》，由原告承包管理该交通小区，规定每平方米0.6元/每月，楼下6间车库每月200元一间，露天车位每月100元，被告居住该小区5栋202室，并有摩托一台，从2019年8月1日至2020年7月31日，欠物业费：①房屋86.81㎡*0.6元/㎡*12个月=845元；②摩托车一辆10元*12个月=120元；以上共欠745元。依协议第四条加收5%违约金，即745元*5%=37.25元，即被告共应支付782.25元物业费给原告，被告享受了一年物业服务，经催收拒不交物业费，为此，诉至法院，请依法判准原告的诉讼请求。被告石志双辩称：（一）原告根据于2019年7月31日与甲方（交通小区业主委员会）签订的《交通小区管理服务协议书》承包交通小区管理为由，向业主收取物业管理费，属于合同无效收费。原告于2019年7月31日与甲方（交通小区业主委员会）签订的《交通小区管理服务协议书》，该协议书：①我们业主完全不知情；②我们业主从来未委托交通小区业主委员与物业公司（个人）签订协议；③从来未在小区内公示过；④从来未向业主告知过，我们业主还多次叫罗体华、委员会成员拿出你们签订的协议书来看，他们一直不给我们业主看；⑤完全违反了《物权法》第七十六条或《物业管理条例》第十一条的规定签订的；⑥符合《合同法》第五十二条中“2、3、5”情形，合同无效。（二）原告要我支付拖欠物业管理费及违约金782.25元完全不合理，理由如下：1、无协议书（未同原告签订过协议书）；2、一年来，未享受到原告服务，受到原告态度蛮恶对待；3、2020年一直未收到物业管理费缴费通知单，因此今年物业管理费不属于拖欠；4、原告与委员会签订的《交通小区管理服务协议书》，我们业主完全不知情，因此该协议书约定的5%违约金无效。（三）原告与交通小区业主委员会签订的《交通小区管理服务协议书》，该协议书完全违法签订的，严重侵害我们业主的合法权益，赔偿我们业主的损失，理由如下：1、交通小区业主委员会违法行为作出决定侵害我们业主的合法权益。于2018年12月份，成立第一届交通小区业主委员会（未备案），自成立交通小区业主委员会以来，一直未召开过交通小区业主大会：①制定和修改本小区管理规约；②选定小区管理模式（自管或物管）；③选聘物业服务企业或其他管理员的情况下，交通小区业主委员会擅自把交通小区物业管理发包给罗体华个人承包，罗体华又在小区内乱搭自行车棚、乱拆围墙，根据《物权法》第七十六条或《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或其他管理员；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。“（1）、（2）、（3）、（4）、（7）”项应得到业主1/2同意；“（5）、（6）”项应得到业主2/3同意。因此交通小区业主委员会、承包人罗体华违反了《物权法》第七十六条或《物业管理条例》第十一条，侵害我们业主的合法权益。2、罗体华非法承包交通小区物业管理侵害我们业主的合法权益。罗体华无法人资格、其管理员无职业资格证；罗体华明知道一直未召开过交通小区业主大会：①制定和修改本小区管理规约；②选定小区管理模式（自管或物管）；③选聘物业服务企业或其他管理员的情况下，罗体华擅自同交通小区业主委员会（业主未授权给委员会）签订承包交通小区物业管理，属于非法承包物业管理，侵害我们业主的合法权益。3、罗体华私承包交通小区管理过程中不作为、乱作为、态度蛮恶。①服务不到位（服务只看小区大门和简单打扫停车场卫生、其他公共区域安全卫生不管、公共区域没有杀过蚊虫、水坑渠臭气熏天未清洗过、楼顶违章搭建不管、电动自行车电池被人破坏不管，多名业主向罗体华问责，罗体华态度蛮恶对待业主，以承包小区物业管理协议书中约定服务望小区大门为由不管这些事）；②服务收费（车库200元/月、露天车位100元/月、摩托车10元/月、房子0.6元/㎡月）已达到三级标准以上收费，服务只望小区大门和简单打扫停车场卫生，根据物业服务收费应当遵循合理、公开、与服务水平相适应原则，因此这样服务收费不合理；③账目未公开过；④以暴力收费还打伤业主；⑤收费不开发票；⑥在小区内乱搭自行车棚、乱拆围墙。4、《交通小区物业管理服务协议书》中“依据中华人民共和国有关法律法规······实行小区自治管理”侵害我们业主的合法权益。未召开业主大会，业主委员会擅自作出小区实行自管，并与罗体华签订了《交通小区管理服务协议书》，违反了《物权法》第七十六条第七事项或《物业管理条例》第十一条第七事项，严重侵害我们业主的合法权益。5、《交通小区物业服务协议书》中“合同续签······商定”变本加厉侵害我们业主的合法权益。我们业主于2020年8月20日收到委员会发出的通知单（见证据清单中“通知单”），知道了罗体华已与交通小区业主委员会续签合同，该续签合同变本加厉侵害我们业主的合法权益，我们业主于2020年8月24日到龙门县信访局上访，要求撤销委员会违法行为作出决定和解聘罗体华承包交通小区物业管理（见证据清单中“信访事项（来访）告知单”）。6、《交通小区管理服务协议书》中“甲方将小区······交由乙方······费用（8000元/月）”原告不当得利56976元。未召开业主大会，业主委员会擅自把交通小区收费项目交给罗体华收取作为承包交通小区管理的物业管理费（8000元/月），违反了《物权法》第七十六条第七事项或《物业管理条例》第十一条第七事项。交通小区每月物业费收入9398元（6496x0.6+6x200+33x100+100x10=9398元），罗体华服务只望小区大门和简单打扫停车场卫生，根据物业服务收费应当遵循合理、公开、与服务水平相适应原则，这样服务收费完全不合理，因此罗体华借《交通小区管理服务协议书》不当得益56976元[12x9398-12x3x1550（惠州市第三类最低工资）=56976元]应返还给我们业主。为了我们业主的合法权益不受侵害，请依法：1、撤销原告的诉讼请求；2、撤销原告续签合同；3、原告不当得益56976元返还给我们业主；4、原告、业主委员会适当赔偿业主精神损失。本院经审理认定事实如下：2018年12月28日，交通小区举行首届选举大会，进行业主委员会选举，选举得出以下委员：杨才胜、陈达安、陈剑文、欧焕华、骆山青、谢家培、廖毅龙。2019年8月1日，交通小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《交通小区管理服务协议书》，主要约定：一、主要条款。1、乙方派遣保安员负责小区安全保卫工作。2、乙方派遣保安服务人员地点及范围：县城交通小区。3、服务期限：2019年8月1日至2020年7月31日止。4、合同续签：如果甲乙双方续签合同，服务费由甲乙双方另行商定。二、甲方的权利与义务：1、甲方将小区共71户住户的实用住房面积约6496平方米，按0.6元/每平方；楼下6间车库按每月200元/间；露天车位33个按100元/位及停放摩托车库交由乙方收取作为小区物业管理费用（大约8000元/月）。四、违约责任。1、甲方逾期付款的，乙方有权加收当月服务费总额5%的违约金，同时视情况撤回保安员。2020年8月1日，交通小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《交通小区管理服务协议书》，主要约定：一、主要条款。1、乙方派遣保安员负责小区安全保卫工作。2、乙方派遣保安服务人员地点及范围：县城交通小区。3、服务期限：2020年8月1日至2021年7月31日止。4、合同续签：如果甲乙双方续签合同，服务费由甲乙双方另行商定。二、甲方的权利与义务：1、甲方将小区共71户住户的实用住房面积约6496平方米，按0.6元/每平方；楼下6间车库按每月200元/间；露天车位33个按100元/位及停放摩托车库交由乙方收取作为小区物业管理费用（大约8000元/月）。四、违约责任。1、甲方逾期付款的，乙方有权加收当月服务费总额5%的违约金，同时视情况撤回保安员。另查，两份《交通小区管理服务协议书》均有交通小区业主委员会5名委员的签名及按指印予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会具有代表业主与业主大会选聘的物业服务签订物业服务合同的职责。本案交通小区的业主委员会有权代表业主与原告签订管理服务协议。该管理服务协议，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且原告自2019年8月1日提供管理服务，双方即按照该协议的约定实际履行至今。管理服务协议合法有效。根据原告提供的现有证据，无法证明被告拥有摩托车一辆，对于原告诉请被告支付摩托车管理费120元，本院不予支持。对于原告主张被告居住的房屋按0.6元/每平方收取管理费，由于原告未提交被告相应的住房面积证据，无法证明原告实际应收取的管理费的具体数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对原告诉求被告支付物业管理费的主张，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告罗体华的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告罗体华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 张善南二〇二〇年十一月二十七日法官助理 刘靖泓书 记 员 徐妍超（附页）本案适用的法律条文：《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。