河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初16943号原告魏金宝，男，汉族，1964年2月19日出生，住郑州市金水区。委托代理人贾旭生，河南康鼎律师事务所律师。被告杜锋亮，男，汉族，1977年3月5日出生，住郑州市金水区。委托代理人苏一航，河南良承律师事务所律师。原告魏金宝诉被告杜锋亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏金宝及其委托代理人贾旭生、被告杜锋亮委托代理人苏一航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于郑州市金水区花园北路62号、原黄河建工集团有限公司招待所1501号的房屋租赁给被告使用，租期5年，租金每半年支付一次，需提前缴纳。并约定：任何一方违约需向对方支付2万元违约金。但是被告违背合同约定、拖延支付租金达14万元，给原告造成严重经济损失，故为维护原告合法权益，请求依法判令：1、被告继续履行房屋租赁合同；2、被告支付房屋租金14万元；3、被告支付违约金2万元；4、诉讼费由被告承担。被告辩称，2018年3月份，答辩人与被答辩人对2015年11月25日合同约定的租金进行协商达成一致意见，双方同意按照4000元/月支付租金。2016年年底租赁市场发生重大变化，2017年因为与被答辩人对于租金协商未果并未支付租金，2018年3月份再次约到被答辩人协商房租事宜，如果协商不成准备支付租金解除合同。在2018年3月的协商中，被答辩人参考同一栋楼和同地段的租赁价格，又看了我把该房子转租出去的价格后，同意自2017年按照月租金4000元进行支付，并要求答辩人将2017年的租金支付完毕。协商后，答辩人按照约定将2017年租金支付给被答辩人，之后并按照约定好的租金支付，被答辩人并未提出任何异议，对合同的变更已成事实。答辩人提供的证人证言、支付租赁房款的数额和备注直接证明该房屋的租赁价格是另行协商4000元每月的，其他房东的证言以及该房子的出租价格亦能从侧面证明涉案房屋的租赁价格。综上，请求依法驳回被答辩人诉讼请求。经审理查明：2015年11月25日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，主要载明：出租方（甲方）魏金宝，承租方（乙方）杜锋亮。租赁地址（黄河建工）花园路国基路交叉口，房型规格二室一卫居住面积99.12㎡。租赁期限：甲方同意乙方租用5年自2016年元月1日起至2020年12月31日。房屋租金2016年1月1日-2016年12月31日，60000元；2017年1月1日-2017年12月31日，66000元；2018年1月1日-2018年12月31日，72000元；2019年1月1日-2019年12月31日，80000元；2020年1月1日-2020年12月31日，90000元。付款方式：按半年支付，租房终止，协议结束。补充条款：2016年房租需减去叁万元整装修费抵房租，即2016年房租为叁万元整，分两次付清。其他说明：如甲乙双方任何一方违约需向对方支付贰万元违约金。合同期满后，乙方不能拆除装修。合同期限内，甲方不能干涉乙方经营任何项目。原告魏金宝在出租方处签字摁指印，被告杜锋亮在承租方处签字摁指印。原告提交其中信银行流水显示，2018年1月17日，被告通过其中国工商银行尾号6794账户向原告中信银行尾号9322账户转账支付20000元；2018年2月1日，被告通过银行转账向原告支付20000元；2018年2月11日，被告通过银行转账向原告支付8000元；2018年2月11日，被告通过银行转账向原告支付12000元；2019年2月2日，被告通过银行转账向原告支付20000元；2019年2月15日，被告通过银行转账向原告支付20000元；2019年3月11日，被告通过银行转账向原告支付16000元；2019年3月12日，被告通过银行转账向原告支付4000元；2020年3月11日，被告通过银行转账向原告支付20000元；2020年3月28日，被告通过银行转账向原告支付16000元。原告提交的银行流水无附言。被告提交其中国工商银行汇款电子回单显示，2018年1月17日，被告通过其中国工商银行尾号6794账户向原告中信银行尾号9322账户转账支付20000元（附言林海付1501房五个月房租）；2018年2月1日，被告通过银行转账向原告支付20000元（附言林海付建工1501房五个月房租）；2018年2月11日，被告通过银行转账向原告支付8000元（附言林海付房租17年已结清）；2018年2月11日，被告通过银行转账向原告支付12000元（附言林海付建工1.2.3月份房租）；2019年2月2日，被告通过银行转账向原告支付20000元（附言林海付1501房4.5.6.7.8月份房租）；2019年2月15日，被告通过银行转账向原告支付20000元（附言林海付9-1月份房租）；2019年3月11日，被告通过银行转账向原告支付16000元（附言林海付房租）；2019年3月12日，被告通过银行转账向原告支付4000元（附言林海付1501房一个月房租）；2020年3月11日，被告通过银行转账向原告支付20000元（附言林海付7，8，9，10，11月份房租）；2020年3月28日，被告通过银行转账向原告支付16000元（附言林海付4个月房租2019.12-2020.3月份）；2020年4月12日，被告通过银行转账向原告支付12000元（附言林海付4月免租，5,6,7房租）。以上共计转账16.8万元。原告提交原被告之间通话录音显示，被告承认2019年的钱没有给原告，现在收不上来钱所以没法给原告钱。原告庭审中陈述从来没有看到过附言，房屋现在是被告在占用。房租支付到2019年3月份。被告庭审中陈述，房屋现在是被告在用,房租已经支付到2020年7月份（转账168000元，2016年租金现金支付30000元）。庭审中，被告当场通过上述转账方式向原告转账4000元并备注，原告接收的短信并无相应备注。本院认为：原被告于2015年11月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告提交了书面租赁合同证明双方约定的房屋租金、租期等内容，并提交了电话录音证明被告承认尚欠原告房租未付。被告提交的转账凭证上的备注系单方备注，原告不予认可，且经被告当庭演示转款4000元，原告收到的相应短信并不显示备注，原告提交的其他证据均为间接证据，不足以证明双方曾就租金协商一致后进行过变更，故原被告双方应按照2015年11月25日签订的《房屋租赁合同》约定履行。合同约定的租金“2017年1月1日-2017年12月31日，66000元；2018年1月1日-2018年12月31日，72000元；2019年1月1日-2019年12月31日，80000元；2020年1月1日-2020年12月31日，90000元。补充条款：2016年房租为叁万元整。”被告已现金支付原告2016年房租为3万元，后至庭审时被告共转账支付原告租金172000元，即2016年、2017年、2018年租金已支付完毕，2019年租金支付了3.4万，至原告起诉之日2020年8月13日，被告尚欠原告2019年租金4.6万及至2020年8月13日产生的租金63250元，之后被告在合同租期内应按照合同约定租金标准继续支付租金。被告依约支付了2016年房租3万后，对2017年房租直至2018年才陆续予以支付，已构成违约，之后在2020年初遭遇疫情影响不能免除之前违约行为产生的违约责任，故被告应支付原告违约金2万元。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告杜锋亮于本判决生效之日起十日内支付原告魏金宝2019年租金46000元及至2020年8月13日产生的租金63250元，之后被告应按照2015年11月25日签订的《房屋租赁合同》继续支付原告合同租期内租金；被告杜锋亮于本判决生效之日起十日内支付原告魏金宝违约金20000元；驳回原告魏金宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取645元，由原告魏金宝负担124元，由被告杜锋亮负担521元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年十一月十日书记员 马桂玲