辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初6052号原告（反诉被告）：宋扬，男，1971年7月11日出生，汉族，住所地沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：董丽莎，女，1978年6月28日出生，汉族，住沈阳市铁西区被告（反诉原告）：侯乃铨，男，1952年1月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：戴崧梃，系辽宁宁大律师事务所律师。被告：侯晓明，男，1980年3月5日出生，汉族，住所沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：范旭静，系辽宁宁大律师事务所律师。原告（反诉被告）宋扬诉被告（反诉原告）侯乃铨、被告侯晓明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人董丽莎、被告（反诉原告）侯乃铨委托诉讼代理人戴崧梃、被告侯晓明委托诉讼代理人范旭静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告侯乃铨、侯晓明共同返还原告购房款30万元及房产增值预估30万元；2.本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：原告与被告侯乃铨在2011年4月11日签订《房屋买卖合同》合同约定：被告将位于沈阳市于洪区房屋卖予原告，房屋总价款为48万元，由原告在合同签订当日支付30万元给被告。剩余18万元在原、被告办理房屋变更手续之后由原告直接支付给第三人辽宁海特房屋开发有限公司。合同签订后。原告依合同的约定完全履行了自身的义务，被告侯乃铨把房屋的所有相关证件、发票都给予了原告，并在2011年5月1日起入住至今，被告侯晓明与侯乃铨系父子关系，侯晓明的母亲已经去世，涉案房屋是侯乃铨与胡玉珍共同共有。原告曾多次要求被告去办理变更手续，被告总是找各种理由迟迟不办理，被告侯晓明在明知手续都在原告这里的情况下，不知道通过怎么操作办理了房产证归自己所有。现原告实属无奈特依据《民事诉讼法》之规定提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告侯乃铨辩称，1、我方同意解除与原告方的房屋买卖合同。2、对于本案合同的解除时间，我方认为应当是原告宋扬之前起诉的时间点是合同的解除时间，因为原告宋扬针对本案在此前已经提起过一次诉讼。在那次诉讼过程当中，他已经可以明确得知本案的房屋买卖合同已经客观上不能实际履行，那么按照合同法的相关规则，我们认为这个合同的解除时间应当是在他明知这一次双方房屋买卖合同不能实际履行的时间起算。3、对于本案房屋买卖合同不能履行的这个结果，原告宋扬系存在一定过错，因为当时本案被告侯乃铨与宋扬签订房屋买卖合同之时，已经将侯乃铨与其原配夫人胡玉珍和开发商公司签订的房屋合同交予宋扬，宋扬对于房屋系侯乃铨与胡玉珍共同拥有的事实是明知的，那么其没有经过胡玉珍的同意与侯乃铨个人签订房屋买卖合同，导致后来房屋买卖合同不能实际履行。宋扬存在一定过错。最后一点，就是宋扬在此前提起过诉讼之后，明知作为房屋共有人之一胡玉珍不同意房屋变更以及房屋买卖，其并没有及时的向法庭起诉或者寻求其他权利救济。那么根据合同法119条的规定，那么对于这种扩大的损失，他不能要求本案的被告侯乃铨来继续承担损失的责任。被告侯晓明发表答辩意见，不同意原告的诉讼请求。被告侯晓明不是本案的适格被告。侯晓明没有与原告宋扬签订过关于案涉房屋的买卖合同，也没有收取过案涉相关款项，不知该合同的签署，通过正常的赠与和继承方式，已正常取得了房屋的所有权，对原告的损失与被告侯晓明没有任何关系。综上，请求驳回原告对被告侯晓明的诉讼请求。被告（反诉原告）侯乃铨向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告宋扬向反诉原告侯乃铨支付50%的房屋占有费暂计15万元（自2011年4月14日起至反诉被告实际搬离之日止）；2.本案本诉、反诉的诉讼费均由反诉被告宋扬承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2011年4月11日签订《房屋买卖合同》，但因案涉房屋系反诉原告与胡玉珍婚内购买，属于夫妻共同财产，且胡玉珍不同意出售导致合同未能履行。反诉被告对上述情况均知晓，但在无法继续履行合同之后，反诉被告仍然擅自占用案涉房屋至今，没有向反诉原告支付任何费用。反诉原告对案涉房屋享有50%的份额，反诉被告的行为给反诉原告造成了严重的损害。现反诉被告将反诉原告诉至法院，请求法院支持反诉原告反诉请求。原告（反诉被告）宋扬辩称，不同意反诉原告侯乃铨的诉讼请求。1、侯乃铨于2011年4月11日与宋扬签订了房屋买卖合同。当日宋扬将30万元给与侯乃铨，侯乃铨也收到。在4月12日侯乃铨将房屋的购房发票与开发商的购房发票房屋买卖合同，钥匙全部交给宋扬。房屋买卖合同已成立，且宋扬实际已交付合理的对价。宋扬是在合法的情况下占有此房屋的所以要求法院驳回侯乃铨的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：、2010年12月15日，被告侯乃铨、案外人胡玉珍与案外人辽宁海特房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案外人辽宁海特房屋开发有限公司开发建设的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积127.55平方米，双方约定于2010年12月15日前付清首付款，首付款为202650元，贷款180000元整。案涉房屋已在房产部门按共同共有登记备案。2011年4月11日原告宋扬（乙方）与被告侯乃铨（甲方）双方签订《房屋买卖合同》，约定被告侯乃铨将其所有的位于沈阳市于洪区产卖给原告。合同第二条约定：“房产总价48万元，其中乙方付给甲方30万元，其余18万元由乙方以银行按揭贷款的形式支付给开发商。”第三条约定：“甲乙双方同意以银行按揭方式付款，乙方于合同签订之日将30万元给甲方，甲方负责在开发商处办理大发票更名、房屋买卖合同备案及其他手续，剩余房款18万元由开发商协助乙方申请银行按揭，并支付给开发商，由开发商为乙方办理产权证。”第四条约定：“甲方应于收到乙方房款之日起2天内将交易的房产、钥匙等全部交付给乙方使用，并应在交房当日将等费用结清。”第六条约定：“甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，甲方应在3日内将乙方的已付款返还给乙方，并由乙方付给甲方违约金3万元。若甲方中途违约，甲方应在违约之日起3日内将乙方已付房款返还给乙方，并由甲方给付乙方违约金3万元。”原告于合同签订后第二日向被告侯乃铨支付房款300000元，被告侯乃铨将房屋钥匙交付给原告，原告入住至今。2011年4月14日，被告侯乃铨、案外人胡玉珍在沈阳市皇姑区民政局婚姻登记处协议离婚并签订《离婚协议书》，在该份离婚协议中对于财产的约定处分并未涉及案涉房屋。现被告胡玉珍已将剩余房款180000元交纳齐全。因案涉房屋为被告侯乃铨、案外人胡玉珍共同房产，因胡玉珍不同意出售案涉房产，一直无法为原告办理案涉房产权属变更登记手续。另查明，原告于2014年2月17日向本院提起诉讼，请求二被告及第三人协助原告办理房屋过户登记手续。本院于2014年11月5日作出（2014）于民二初字第1242号民事判决书，判决被告侯乃铨、胡玉珍及第三人辽宁海特房屋开发有限公司协助原告办理房屋所有权变更登记手续。被告胡玉珍不服提起上诉，沈阳市中级人民法院于2015年12月8日作出（2015）沈中民二终字第435号民事裁定书，撤销（2014）于民二初字第1242号民事判决书，发回重审。上述案件重审过程中，原告于2016年9月21日提出撤诉申请，本院予以准许。另查明，被告侯晓明系被告侯乃铨与案外人胡玉珍独生子，胡玉珍于2016年11月11日因病过世。案涉房产于2019年12月23日通过继承方式变更登记为侯乃铨与侯晓明按份共有，各占50%份额。之后，侯乃铨将其占有的50%份额赠与侯晓明，并于2020年4月15日将案涉房产变更登记为侯晓明单独所有。本院认为，原告与被告侯乃铨之间签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反强制性、禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应依约履行。关于原告主张合同解除，原告与被告侯乃铨双方在《房屋买卖合同》中未约定合同解除的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。本案涉《房屋买卖合同》约定被告将案涉房屋出售给原告，原告作为买受人其交易目的是取得案涉房产所有权，被告侯乃铨作为出卖人的主要义务为将案涉房产所有权转移给原告。合同签订时，案涉房屋系被告侯乃铨与案外人胡玉珍共同共有，现案涉房产共有人胡玉珍已过世，被告侯乃铨将案涉房产通过赠与方式更名过户至被告侯晓明名下。被告侯乃铨已无法履行合同约定的主要义务，构成根本违约，原告签订合同的目的已无法实现。因此，原告享有法定解除权，可以请求解除买卖合同，并请求被告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告应腾退案涉房产，被告应向原告返还已付购房款300000元，并对原告损失予以赔偿。关于原告主张损失赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中被告并未就赔偿损失的主张向本院提交相应证据予以证明，但鉴于被告侯乃铨违约行为导致合同解除，其占用原告支付的购房款必然给原告造成损失，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算原告的资金被占用损失。关于原告损失计算截止时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”虽然本案被告侯乃铨确有违约，但原告于2016年9月21日撤回起诉后，至本案起诉前亦未提起诉讼，怠于行使解除权利，因此原告存在止损责任，其主张的损失自2016年9月21日之后部分，本院不予支持。原告于2011年4月12日向被告侯乃铨支付房款300000元，故损失计算方式为：以本金300000元为基数，自2011年4月12日起计算至2016年9月21日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算。关于原告主张房屋增值损失，因双方签订合同目的并非取得房屋增值收益，签订合同时增值利益无法预见，且考虑到原告实际占有使用涉案房屋至今，故对原告该项主张，本院不予支持。关于反诉原告侯乃铨反诉请求反诉被告宋扬支付房屋占用费问题，在合同解除前，反诉被告宋扬依据合同约定占有房屋，属于合法占有，且考虑到房屋增值足以填平损失，故本院对反诉原告侯乃铨要求支付房屋占用费的反诉请求不再支持。关于被告侯晓明是否承担责任问题，并非案涉房屋买卖合同的相对方，原告主张其承担责任并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）宋扬与被告（反诉原告）侯乃铨之间于2011年4月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）侯乃铨于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）宋扬购房款300000元；三、被告（反诉原告）侯乃铨于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）宋扬损失（损失计算方式：以本金300000元为基数，自2011年4月12日起计算至2016年9月21日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算）；四、原告（反诉被告）宋扬于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市于洪区房屋腾退返还被告（反诉原告）侯乃铨；五、驳回原告（反诉被告）宋扬的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）侯乃铨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，原告宋扬负担2427元，被告侯乃铨负担7373元；反诉费3300元、保全费3520元，共计6820元由被告（反诉原告）侯乃铨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李 响人民陪审员  刘利丽人民陪审员  金正洙二〇二〇年十一月十三日书 记 员  王晓琳