江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3667号上诉人（原审被告）：温旭，男，1986年10月17日生，汉族，住江西省赣州市石城县。委托诉讼代理人：陈永秋，江西海融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西颐石商业运营有限公司，住所地：江西省赣州市石城县琴江镇赣江源国际大酒店**。统一社会信用代码：91360735MA35H60A80。法定代表人：胡资华，该公司经理。委托诉讼代理人：邹庆豪，江西凯莱律师事务所律师。上诉人温旭因与被上诉人江西颐石商业运营有限公司（以下简称颐石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省石城县人民法院（2020）赣0735民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。温旭上诉请求：1、依法撤销江西省石城县人民法院作出的（2020）赣0735民初553号民事判决第四项，即改判为上诉人无须向被上诉人支付租金43794元。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定案涉《商铺租赁合同》未明确约定若上诉人在承租三年后不再承租，是否应该补交前两年半的租金，上诉人需要对此承担缔约不明的责任，并适用公平原则，判令上诉人向被上诉人补交免交租金的一半，属于明显的事实认定错误，适用法律错误，导致判决结果有失公允，恳请二审法院依法予以改判。具体理由如下：一、案涉《商铺租赁合同》条款系被上诉人事先拟定的格式合同，其应对合同缔约不明的情形承担不利于其一方的法律后果，上诉人无须对《商铺租赁合同》未明确约定若上诉人在承租三年后不再承租，是否应该补交前两年半的租金这一情形，承担缔约不明的责任。案涉《商铺租赁合同》条款系被上诉人为重复使用而事先拟定的，并且在订立合同时并未与上诉人进行协商。事实上，被上诉人就石城颐高，外滩国际精品建材城与其他租户签订的《商铺租赁合同》条款与其和上诉人的签订的《商铺租赁合同》条款除了租赁商铺的编号、面积、租赁期间的起始时间有所不同之外，其余的一模一样。这充分说明被上诉人不可能跟上诉人协商《商铺租赁合同》条款或者因为上诉人对该合同条款有异议而对合同进行修改。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定应视为格式合同。《商铺租赁合同》第五条“违约责任”条款仅笼统地例举被上诉人需要承担违约责任的两种情形，但对于被上诉人若出现违约行为需要承担何种具体的违约责任并未明确，却详细例举了上诉人需要承担违约责任的种种情形及违约责任的具体方式，然而并没有条款约定“若上诉人在承租三年后不再承租，需要补交前两年半的租金”。被上诉人系提供格式合同的一方，其应对合同约定不明的情形承担缔约不明的法律后果。二、案涉《商铺租赁合同》约定前三年免除两年半的租金，纯粹是被上诉人为了吸引商家进驻、做旺市场的营销手段，而非附条件的租金优惠。一审判决认为前三年免除的两年半租金不属于违约造成的损失。即使上诉人与被上诉人双方按合同履行各自的义务，被上诉人也不能得到这两年半的租金，上诉人对此表示赞同。但一审判决认为该条款系附件的租金优惠，上诉人需要承担该条款缔约不明的责任，上诉人不敢苟同。被上诉人为商场运营公司，是具备丰富的商场商业运营能力和经验的企业。石城颐高.外滩国际精品建材城作为一个新开设的商场，在商场的运营起始阶段，被上诉人的目的是通过优惠的招商政策吸引众多的商户入驻，以带旺人气、培育市场，实现商场运营管理的目的。基于以上目的，被上诉人出台“前三年免除两年半的租金”招商优惠政策。《商铺租赁合同》签订时，案涉的商铺也尚未交付，整个商场均未投入使用。上诉人也是基于该优惠招商政策与被上诉人签订《商铺租赁合同》。事实上，全国各地新开设商场在投入使用前期，均会通过免租金或者优惠租金的方式吸引商户入驻，带来人气、培育市场。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”显然，案涉《商铺租赁合同》明确约定前三年免除两年半的租金，并没有条款约定上诉人必须租满五年才能享受前三年免除两年半租金优惠。故而，本案前三年免两年半租金的租金优惠条款不是附生效条件的条款，纯粹是被上诉人为了吸引商家进驻做旺市场的营销手段。而上诉人的入驻，也为该商场带来了一定的人气，对被上诉人“前三年免除两年半的租金”以做旺市场的目的做出了一定的贡献。假如合同明确约定，租户必须租满60个月，否则，需要补交前三年免除的两年半租金，上诉人甚至更多的承租人将会慎重考虑是否承租一个新开设的且地理位置偏僻的商场店铺。三、原审适用公平原则判决上诉人承担前三年免两年半租金的一半责任，向被上诉人补交租金43794元，对于上诉人来说是大大的不公平。假设上诉人租满60个月，上诉人所需要支付的租金总额为：前三年免除两年半的租金18121元（6个月×120.81㎡×25元/㎡/月）加上第四年第五年两年的租金小计57988.8元（24个月×120.81㎡×20元/㎡/月）,合计76109.8元。而现在上诉人实际使用租赁房屋不到三年，已缴纳半年租金。18121元若加上一审判决被上诉人不予返还的押金3020元、因上诉人违约造成的间隔停租损失3020元、以及需要补交的租金43794元，合计67955元。两种截然不同的情形，仅仅相差8154.8元（76109.8元-67955元）。按照一审判决，被上诉人在收取到上诉人支付的将近五年租期90%的租金后，还可以将上诉人尚未使用的两年多租期的商铺出租给其他租户继续收取租金，这就是一审法院所说的公平？这显然与我国《合同法》的公平原则相悖。四、一审已查明被上诉人违约在先，未按合同约定的时间向上诉人交付案涉商铺，影响了上诉人的正常经营，但却未判令被上诉人需按合同约定承担违约责任，是对上诉人极大的不公平，严重违反了公平原则的适用。综上所述，请求二审法院依法予以改判。针对温旭的上诉请求，颐石公司答辩称，1、部分合同条款虽然是预先拟定，重复使用，但并不存在法律规定的无效情形，缔约双方应当自觉遵守。2、一审法院认定免除两年半租金属于附条件的租金优惠，定性准确，合同租期五年，免租两年半，被上诉人给予上诉人相当于合同总金额一半的巨大优惠。并且，在合同前期提前享受，目的就是减轻承租人的前期压力，使其稳定发展，从而使整个市场繁荣昌盛。但如果承租人不诚信履行合同，在前期享受了优惠的权利，却不履行继续承租经营的义务，则被上诉人收取租金、做旺市场两个合同目的均无法实现。显然被上诉人给予的优惠是针对整个合同期的，而如果像上诉状中所言，假如合同明确约定租户必须租满60个月，否则需要补交前三年免除两年半的租金，上诉人则会慎重考虑是否承租。这说明上诉人在签订合同时就做好了享受完优惠就不再承租的打算，从一开始就试图占便宜，钻空子，这种不诚信的行为显然不应得到法律支持。3、上诉状中计算租金比例的方式显然不正确。租金优惠的本质是价格折扣，应按支付的房租占总租金的比例来享受优惠才公平合理。温旭合同约定的租金总额五年共计166717.8元，上诉人已交的半年房租加上一审判决还需承担的房租共计61915.15元，占租金总额的37.13%，使用商铺37个月，占总租期的61.67%。按照一审判决上诉人占用了61.67%合同标的物，却只需支付37.13%的费用，并且享受50%的折扣，显然是对上诉人有利，对被上诉人不公平的。4、上诉人在一审中虚假陈述，误导法庭作出了对被上诉人不利的判决，并且在二审中仍然进行虚假陈述，上诉人称被上诉人未按合同约定的时间向上诉人交付商铺与事实不符。被上诉人在2017年3月之前已经提前向全部承租人交付了商铺，并且大多数承租人在租赁期开始之前就装修完毕，2017年3月已经正式营业。虽然5月才办理完验收手续，但并未影响承租从3月甚至更早就使用和经营。商铺在出租时，尚未办理完验收手续这一事实，是双方认可的缔约前提，而不是被上诉人的违约行为。上诉人签订合同时，明知商铺未竣工验收的现状，事后却谎称被上诉人延迟交付构成违约，使一审作出了减除两个月租金的判决，上诉人应当承担虚假陈述的法律责任。综上，被上诉人认为，合同双方应当尊重并妥善履行合同的约定，被上诉人已经完整的履行了合同义务，上诉人却在享受了租金优惠的权利之后，拒绝履行继续承租的义务，并通过虚构事实误导法院作出对期有利的判决，将其经营风险和损失转嫁给被上诉人，其不诚信的行为不应为法律所保护。请法院依法驳回上诉请求，维持原判。颐石公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付因违约给原告造成的损失102648元；2.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年10月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：“甲方：江西颐石商业运营有限公司，乙方：温旭；……第一条租赁商铺位置、面积、租金标准1.承租商铺位于石城颐高·外滩国际精品建材城4栋编号为x-x1号，乙方愿向甲方承租该商铺使用。2.该商铺建筑面积120.81平方米，租金标准为25元/平方米/月。第二条租期从2017年3月1日至2022年2月28日，租赁期限为60个月。第三条租金及费用1.租金收取标准：前三年合同期交半年租金使用三年，第四、五年的租金按约定的租金标准的80%计算即20元/平方米/月。2.租金、押金交付方式签订租赁合同时，合同期前三年，乙方一次性交付半年租金18121元及押金3020元，合同到期后如乙方无违约情况，押金无息返还；第四年、第五年租金每半年交付一次，乙方应于2020年1月1日前向甲方支付第四年前半年的租金，以此类推，提前两个月交付租金。第四条权利及义务……（2）装修图纸须报请甲方，物业公司审核同意后，对商铺进行必要的装修。乙方装修必须严格按照甲方确认的标准，外观和内部形象必须符合审核后的装修图纸。如乙方装修与甲方物业审核的图纸或设计不符的，乙方应予以整改，否则视为违约……（6）乙方的招牌形象须按甲方物业确认的统一规格去装修。（7）乙方需开通电商平台（网店或微店）由甲方配合完成。（8）入驻的商家须把营业执照变更为颐高国际精品建材城所在的地址。……第五条违约责任1.甲方之违约责任：（1）未按合同规定提供商铺，影响乙方正常经营的，应承担违约责任。（2）租赁期间，因甲方过错导致第三人对商铺主张权利，影响乙方正常使用的，应承担违约责任。2.乙方之违约责任：（1）若乙方未履行规定的相应义务造成违约（如三年后乙方不交租金，不承租均视为违约），甲方有权解除合同、没收押金且收回商铺（对商铺内乙方投入的装修装饰不予补偿）并追究因此造成的一切损失。……”合同签订当日，被告向原告支付了半年租金18121元及押金3020元。原告于2017年2月底将商铺钥匙交给被告，被告同年4月开始装修，装修好后即搬进商铺经营。2020年3月底，被告搬离商铺并将商铺钥匙交还给原告。另查明，本案标的商铺所在的颐高电子商务产业园一期工程整体于2017年5月12日竣工验收。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法，合同合法有效，原、被告均应按约全面履行自身义务。被告承租后，在租赁期限未届满、双方未达成协议解除合同的情况下，于2020年3月底将租赁商铺内的物品搬离后将商铺钥匙交还原告，该行为未得到原告同意，不产生双方协议解除合同的法律后果。被告单方退租的行为违反《商铺租赁合同》第五条第2款的约定，应承担相应的违约责任。《商铺租赁合同》第五条约定“若乙方未履行规定的相应义务造成违约（如三年后乙方不交租金、不承租均视为违约），甲方有权解除合同、没收押金且收回商铺（对商铺内乙方投入的装修装饰不予以补偿）并追究因此造成的一切损失”。现原告要求与被告解除《商铺租赁合同》，属于《商铺租赁合同》第五条第2款的约定的合同解除情形，故对原告要求解除与被告于2016年10月28日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于押金问题，原、被告在《商铺租赁合同》中约定了“若乙方未履行规定的相应义务造成违约……没收押金”，该约定系当事人真实意思表示，不违反法律规定，对原告提出的不予返还被告缴纳的3020元押金的诉讼请求予以支持。“一切损失”的约定太过笼统，未对违约损失赔偿的具体数额或者计算方式进行明确。约定不明遵法定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……”依据该规定，本案违约损失应按因被告提前退租给原告造成的实际损失计算。本案原告诉请赔偿项目，一是前三年免除的两年半租金，二是重新寻找租户耽误的间隔期间两个月的租金损失。关于第二项损失，原告未举证证明其实然性或合理性，酌定一个月间隔停租损失3020元（1个月×120.81㎡×25元/平方米/月）。关于原告诉请赔偿的第一项“损失”，即前三年免除的两年半租金，该项目不属于违约造成的损失。理由是，即使双方均按合同履行各自义务，原告也不能得到这两年半的租金。其属于附条件的优惠，即如果被告按约承租60个月，且按约支付后续租金，则可免交该两年半的租金。该条款对于双方的意义，对被告是附条件的租金优惠，对原告则是做旺整个建设工程项目人气的市场营销。但是，双方在合同中未明确若被告在承租三年后不再承租，是否应该补交前两年半的租金。对此问题的明确约定，直接影响承租人的承租意愿。被告法庭辩论时就明确提出，若合同明确约定承租三年期满后不再继续承租应补交前两年半租金的话，就很可能不会去承租。对此缔约不明，双方均有责任。依据公平原则，酌定由被告补交该免交租金的一半。关于租期起始时间问题，被告辩称原告交付商铺时，商铺所在工程项目整体尚未全面完成，道路等相关附属设施尚在施工之中，影响了被告对承租商铺的使用经营，应该顺延起租日期。庭审中原告认可被告这一抗辩，同意顺延两个月，被告对顺延两个月亦未提出反对，一审法院予以支持。认定被告自2017年5月1日起至2020年3月底实际承租使用商铺35个月，减去已交租金的6个月，实际有29个月未交租金，被告承担其中一半计43794元（29个月×120.81㎡×25元/平方米/月÷2）。关于本案律师费负担问题，原、被告在《商铺租赁合同》中未明确约定律师费负担条款，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认被告温旭向原告江西颐石商业运营有限公司支付的押金3020元不予返还；二、解除原告江西颐石商业运营有限公司与被告温旭签订的《商铺租赁合同》；三、被告温旭支付原告江西颐石商业运营有限公司违约损失3020元；四、被告温旭支付原告江西颐石商业运营有限公司租金43794元；五、驳回原告江西颐石商业运营有限公司的其他诉讼请求。上述给付款项限本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，由原告江西颐石商业运营有限公司负担470元，由被告温旭负担706元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人温旭向本院提交如下证据：证据一、《商铺租赁合同》，证明：1、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系被上诉人提供的格式合同；2、《商铺租赁合同》第五条违约责任部分已经就三年后上诉人不交租金，不承租的违约责任作了明确约定，即被上诉人有权解除合同、没收押金且收回商铺（对商铺内上诉人投入的装修装饰不予以补偿），因此，原审判决认为上诉人承租三年后不再承租，是否应该补交前两年半的租金，缔约不明，并适用公平原则判决上诉人需要另行向被上诉人支付14.5个月的租金属于明显事实认定错误，导致法律适用错误，判决结果有失公允。证据二、商铺现状照片，证明案涉商铺被上诉人已重新招租成功，可以印证一审判决温旭支付了五年租期90%以上的租金，但温旭剩余两年多的租期尚未使用，而被上诉人将温旭剩余两年多的租期重新进行出租，再次收取租金。一审法院判决温旭向被上诉人支付了租金与被上诉人重新招租的租金显然获利了，两上诉人投入了装修十几万元以上，那么被上诉人将案涉商铺重新出租给予了便利，也给其重新招租提供了更好的条件。被上诉人颐石公司质证认为，1、对证据一的三性无异议，但对其证明对象和内容有异议。2、对证据二的三性及证明对象和内容均有异议。拍照位置是否是本案所涉商铺，也无法证明该商铺现在已经出租。据代理人了解，该商铺目前仍在招商中。被上诉人颐石公司向法庭提交如下证据：证据一、颐高外滩国际微信公众号推广链接打印件。证明：1、上诉人在2017年3月已经开业并参加了营销活动；2、被上诉人为上诉人的利益支付了大量成本，一审判决的损失中并未包含该损失。证据二、公证书复印件，证明被上诉人在合同约定的交付时间之前，就已经把商铺交付给上诉人使用。上诉人温旭质证认为，1、对证据一的三性均有异议。温旭不知道这个活动，也不能证明温旭进行了经营。2、对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，该公证书并没有证明所搜索的公众号所有权人；其次，该公证书复印件所附的这些公众号并没有上诉人的公众号。因此，被上诉人主张上诉人一直谎称被上诉人延迟交付商铺与事实不符，明显强词夺理。并且，原审已经查明，被上诉人迟延交付案涉商铺。结合当事人的质证意见，本院对各方当事人提交的证据评判如下：针对上诉人温旭提交的证据一，因被上诉人颐石公司对其三性无异议，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但并不能达到上诉人的证明目的。针对证据二，该证据属于电子文件打印件，其保存、处理、传输过程中是否存在增加、删除、修改等情形无法核实，被上诉人亦不予认可，上诉人亦无其他证据予以佐证，故本院对该份证据不予采信。针对被上诉人颐石公司提交的证据一，该证据并不能达到被上诉人的证明目的，本院对该证据证明目的不予采信。针对证据二，本院对该证据的真实性予以确认，但该公证书系对被上诉人代理人所持手机微信朋友圈或动态的录像或截屏过程，并不足以达到被上诉人的证明目的，故本院对该证据的证明目的不予确认。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人是否应当支付租金43794元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，即使合同双方未就违约及损失赔偿金计算方式作出约定的情形，违约方也应当赔偿因其违约行为而给对方造成的损失。违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益。免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，是出租人为了促使双方合意的达成而出让的部分可得利益，在因承租人违约造成合同解除的情况下，必然对出租人造成免租期内的租金损失，出租人既出让了可得利益又无法继续获取租赁期间的租金收益，显失公平，应当由违约方承租人予以赔偿。本案中，双方合同约定上诉人未履行规定的相应义务造成违约（如三年后不承租），被上诉人有权解除合同、没收押金且收回商铺，追究因此造成的一切损失。虽未约定计算方式，上诉人提前放弃承租构成根本违约，应当赔偿损失。被上诉人免除部分租金的前提是上诉人实际履行5年租赁合同，其取得租金的时间在第四年和第五年，现上诉人提前解除合同，导致被上诉人利益受损，一审判决确定上诉人补交部分租金作为损失赔偿，符合双方合同约定，公平合理，并无不当。综上所述，温旭的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由上诉人温旭负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月二十九日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞