河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4174号 上诉人（原审被告）：邯郸市金诚物业服务有限公司，住所地：邯郸市邯山区贸易街****。 法定代表人：赵娜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张泉，男，1989年6月4日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：刘雯雯，女，1992年12月7日出生，汉族，住河北省邯郸市成安县。 上诉人（原审原告）：闫喜双，男，1983年4月1日出生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：刘志祥，邯郸市阳光公益法律服务与研究中心指派律师。 委托诉讼代理人：胡维纳，邯郸市阳光公益法律服务与研究中心指派律师。 上诉人邯郸市金诚物业服务有限公司（以下简称金诚物业）因与上诉人闫喜双物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初515号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金诚物业的法定代表人赵娜及其委托诉讼代理人刘雯雯，上诉人闫喜双及其委托诉讼代理人刘志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邯郸市金诚物业服务有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，并查明事实，判令闫喜双向邯郸市金诚物业服务有限公司支付物业服务费及垃圾处理费4136元及利息500元，共计4636元；二、本案一、二审的诉讼费用由闫喜双承担。事实和理由：一、金诚物业与开发商签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》中已对收费标准进行了明确约定，一审法院在认定合同效力的同时，并未依据合同约定的物业费标准进行判决，明显自相矛盾、显失公平。二、一审判决对本案证据认定不当，对金诚物业的服务质量存在错误认定，导致判决错误。1、一审判决认定金诚物业在物业服务过程中绿化、卫生等存在一定瑕疵是错误认定。一审法院认定这些事实是从闫喜双的一面之词及一些无法核实拍摄时间、地点的缺乏客、地点的缺乏客观真实性的照片中得出的事实的依据，与事实不符。照片只能证明拍摄时的存在状态，并不能证明状态的持续性，而物业服务是持续全面的服务，也是一种动态服务。因此一审认定事实有误。2、基于物业服务的特殊性，物业服务针对的是小区整体及全体业主，不能仅仅因为闫喜双的个人主观喜好或偏向就认定物业服务存在瑕疵，小区绝大多数业主都是正常缴纳物业服务费用的，故可以认定小区的物业服务可以达到大多数业主的满意。根据我方一审提交的相关证据可以证明金诚物业已为小区提供了合同约定的物业服务，且小区卫生环境良好。一审法院却单方认定闫喜双的证据有失公允。三、一审判决带有明显偏向性，金诚物业与闫喜双均是民事行为主体，双方存在公平的物业服务关系，金诚物业提供了服务，闫喜双应该按照约定缴纳物业服务费用。这不仅是根据法律规定，还根据物业服务合同约定。一审法院在闫喜双长期拒缴物业费的前提下还判令物业费按照80%收取，一无合同约定，二无法律规定。四、一审判决丝毫没有考虑该判决会带来的恶劣影响，花语城小区业主众多，达到上千户，一审判决闫喜双缴纳80%物业费，该判决一旦生效，这对其他按时缴纳的业主会造成极大的不公，因为同一小区每位业主接受的是同等的物业服务。五、金诚物业提交新证据证明我方在小区服务期间对绿化、卫生、消防等方面做的工作，均能够证明金诚物业在尽力做好物业服务，为小区提供整洁舒适的环境。综上所述，一审法院事实认定不清，证据认定有误，作出的判决明显有失公平，故依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法予以纠正。 针对金诚物业的上诉请求和理由，闫喜双答辩称：物业公司提供的物业服务不符合国家规定相关标准，脏、乱、差是有事实依据和相关街道办的通知，也是本案业主不缴纳物业费的根本原因，上诉人不具有收取物业费的主体资格，一审法院应当驳回其诉讼请求。 闫喜双上诉请求：一、撤销复兴区人民法院（2020）冀0404民初515号民事判决，改判驳回金诚物业一审时的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由金诚物业承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，未充分调查清楚事实导致错误判决。1、闫喜双提交的通话录音和安信联行物业社区公告栏信息足以证明金诚物业不是本案适格主体。金诚物业与磁县安居宝盛房地产开发有限公司签订《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》后，于2017年4月份其将合同约定的相关物业服务转包给河北安信联行物业股份有限公司（以下简称安联公司），由安联公司履行物业服务，收取物业费。闫喜双提交了“全体业主告知书”予以佐证。根据《合同法》第八条规定，金诚物业将其承包的物业服务转包给安联公司并且由安联公司提供物业服务，根据合同相对性原则，安联公司是收取物业费的适格主体，金诚物业没有提供物业服务，不具有收取物业费的权利。2、告知函所告知的欠款金额是对所欠数额的最终确认，一审法院应当认定该数额是金诚物业主张的合理范围，超过部分应当依法认定无效。2020年4月14日金诚物业在闫喜双家门口张贴告知函，该函写明“就您拖欠本公司服务下的花语城小区2-1-33-2房物业服务费2619元一事，郑重通知如下……”。根据《合同法》第109条的规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”金诚物业要求支付的价款是截止2020年4月14日的物业费为2619元，该数额是对闫喜双所欠物业费的汇总定额，其再以合同约定的数额为计算依据不符合上述《合同法》第109条的规定。一审法院未针对闫喜双提交的律师函作出审查，且该物业服务已经由金诚物业转包给了安联公司，一审法院违法认定金诚物业与合同约定价款收取费用，应当依法撤销。3、金诚物业未给闫喜双以及小区业主提供维修、养护和管理等的物业服务，违反了合同约定的义务，应当认定金诚物业承担全部责任。一审法院认定金诚物业承担20%的违约责任，属于事实认定不清，适用法律错误。金诚物业与磁县安居宝盛房地产开发有限公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》明确约定了关于小区的“服务内容与质量、物业的使用与维护、违约责任”等，其中“违约责任，第26条约定：除前条规定的情况外，乙方（金诚物业）的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应承担由此带来的责任。”本案中，闫喜双提交了外墙皮脱落裂缝、电动车乱停放、火灾发生后灭火器不能使用、消防箱是空的、楼道脏乱差等证据，用以证明金诚物业的服务不达标。金诚物业的工作人员在服务过程中出口污秽，辱骂闫喜双和其他业主，给闫喜双和业主造成极大的精神损害，一审法院仅认定金诚物业承担20%的赔偿责任，明显减轻了金诚物业的责任。闫喜双认为金诚物业未履行合同约定的义务，没有给闫喜双以及小区业主提供干净卫生的小区服务，且该服务是其合同约定的义务，也是金诚物业作为物业公司的唯一职责。闫喜双认为应当认定金诚物业承担全责，闫喜双不应当支付物业费，并且保留更换物业公司的权利。二、闫喜双不应当缴纳物业费用有事实和法律依据。一审法院适用法律法规错误，违法支持金诚物业的诉讼请求。一审法院认为“金诚物业与磁县安居宝盛房地产开发有限公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此判定业主应依约支付相应的物业费。闫喜双认为，首先，金诚物业将其承包的物业服务分包给安联公司，其不再享有收取物业费的权利。一审法院忽略闫喜双提交的关于安联公司承接的物业服务的证据，从而认定合同有效属于恶意认定错误事实。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本条规定明确的是建设单位只能依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，而本案建设单位磁县安居宝盛房地产开发有限公司与金诚物业签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》期限是自2015年1月1日至2020年1月1日，长达5年之久。该合同违反了该条的强制性规定，应当依法认定为无效。一审法院适用该规定属于适用法律法规错误，应当依法撤销。2、一审法院认为：“金诚公司在服务过程中绿化、卫生等存在一定的瑕疵，物业费应当酌情减免。”从而认定闫喜双应当承担物业费标准的80%。闫喜双认为：金诚物业的物业服务不但没有给闫喜双以及其他业主提供安全、干净卫生的便捷服务，反而给闫喜双造成了多处精神损害，不但不应当支付物业费，还应当补偿精神损失费。2017年至2018年5月份期间，金诚物业和小区业主发生殴打事件，小区业主联合反映了小区脏乱差的问题，并且到金诚物业处询问了相关物业服务情况，金诚物业均以《邯郸市宝盛花语城物业服务合同》作为借口，通过不给发放电梯卡的方式强制闫喜双以及其他业主缴纳物业费。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十七条“受业主或业主委员会委托实行小区出入证（卡）管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费，收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证（卡）管理的，不得收取出入证（卡）费。”金诚物业不得强制收取出入证费用，知法犯法，应当加重责任。不仅如此，金诚物业还因物业费事宜殴打业主，这些种种服务态度再次佐证了闫喜双不交物业费的根本原因在于金诚物业过错，应当依法认定金诚物业承担全责，无权主张物业费。三、一审法院未依法认定闫喜双的异产毗邻责任金1500元、公共能耗费500元可以抵顶物业费的判决属于适用法律错误。一审法院认为“闫喜双要求金诚公司返还异产毗邻责任金1500元并支付利息，因其未提出反诉，对该主张不予处理。”闫喜双认为，一审法院应当依法认定该异产毗邻责任金1500元可以抵顶物业费用。虽然本案审理的是物业服务合同纠纷，但是案涉异产毗邻责任金是金诚物业违法收取，其未返还的行为给闫喜双造成了经济损失，该笔责任金1500元属于金诚物业对闫喜双的债务。根据《合同法》第99条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。”本案中，闫喜双与金诚物业的诉争标的均是金钱标的，符合上述法律规定的抵销情形，一审法院以闫喜双未提起反诉为由不予抵销属于适用法律错误。关于公共能耗费500元。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第二十二条：“物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”金诚物业收取公共能耗费没有事实和法律依据，即便想收取，也应当向委托方收取，而不是业主。因此，该500元公共能耗费应当依法予以退还或者抵销。一审法院适用法律错误，应予纠正。另外，《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》中第十一条明确约定了关于停车场以及其他共用部位、公用设备设施等的经营，金诚物业需跟业主协商制定收费标准及利润分配标准。但是本案金诚物业违约在先，私自出租停车位，将收益据为己有。私自占用公共部分，妨碍业主基本生活。根据合同的权利义务相对等原则，闫喜双及全体业主没有向其支付物业费的义务。反而，金诚物业应当向全体业主分配公共收益。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请二审法院查明事实，依法改判驳回金诚物业一审时的诉讼请求。 针对闫喜双的上诉请求和理由，金诚物业答辩称：闫喜双与金诚物业之间存在物业服务合同关系，金诚物业主体适格，一审法院认定此部分事实清楚，证据充分。首先，金诚物业系依法取得营业执照的合法物业服务企业，根据我方与涉案小区建设开发单位签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》，双方对合同期限、物业服务事项、服务费用标准、违约责任等进行了详细的约定。且在闫喜双入住小区之时也签订了《管理规约》和《承诺书》，进一步明确了双方之间的权利义务，上述合同均为当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。二、一审时我方提供多项证据证明我方为小区提供了完善符合合同约定的物业服务，闫喜双提交的照片无法反映物业服务的持续性，无法证明物业公司构成根本违约。三、闫喜双认为其缴纳的异产毗邻责任金、公共能耗费抵扣物业费无事实及法律依据。第四，金诚物业从未出租小区停车位，停车场系由开发单位自行出租出卖，并且小区有公共收益，根据法律规定应该补缴维修公共基金，或者由业主大会规定其用途，闫喜双作为单个业主，无权主张返还公共收益。 金诚物业向一审法院起诉请求：一、被告支付原告2017年6月15日至2019年12月31日的物业服务费4136元，利息500元，共计4636元；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：闫喜双系邯郸市复兴区沁河名苑小区（宝盛花语城小区）2号楼1单元3302号（建筑面积114.89平方米）业主。2013年12月1日，金诚公司（乙方）与磁县安居宝盛房地产开发有限公司（甲方，以下简称宝盛公司）签订《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》一份，约定：宝盛花语城位于邯郸市复兴区，由宝盛公司开发建设，甲方选聘乙方对宝盛花语城提供物业管理服务，本物业管理区域物业服务收费选用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.2元／月／平方米（含电梯费），乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，本合同期限自2015年1月1日起至2020年1月1日止。2015年7月，宝盛公司向闫喜双交付房屋，闫喜双向金诚公司支付2015年7月至2016年7月的物业费1654.4元、装修垃圾574.4元、公共能耗500元、生活垃圾36元，合计2764.8元，闫喜双另交纳异产毗邻责任金1500元。 一审法院认为，金诚物业与宝盛公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对闫喜双具有约束力。按照合同约定，交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务，业主应依约支付相应的物业费。闫喜双提交的照片、视频能够证明金诚物业对闫喜双居住的小区提供了物业服务，但金诚物业在服务过程中绿化、卫生等存在一定的瑕疵，然该事由不能作为闫喜双拒交物业费的理由，物业服务费应当酌情减免。结合金诚公司服务的情况，闫喜双应按照合同约定物业费标准的80%即3363.98元[（114.89平方米×1.2元/月×30.5个月）×80%]交纳为宜。对金诚物业诉讼请求超出部分，该院不予支持。闫喜双未交纳物业服务费，系因双方对物业服务费的交纳存在争议，并非恶意欠交，故金诚物业要求支付利息的诉讼请求，该院不予支持。闫喜双要求金诚物业返还异产毗邻责任金1500元并支付利息，因其未提出反诉，对该主张不予处理。应当指出，物业服务企业和与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时，小区业主也应对物业服务企业给予相应的理解，尽可能地看到其物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。长期拖欠物业费的违约行为，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内较大多数按期支付物业费的业主亦不公平。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题认真听取业主意见，积极整改存在的问题，不断提高物业服务质量。希望通过双方努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告闫喜双于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市金诚物业服务有限公司2017年6月15日至2019年12月31日的物业服务费3363.98元；二、驳回原告邯郸市金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告邯郸市金诚物业服务有限公司负担7元，被告闫喜双负担18元。 本院二审期间，闫喜双提交如下证据：1、邯郸市复兴区胜利桥社区出具的告知条幅，证明住宅楼道杂物多，易引发火灾；2、提交照片四张，证明截止2020年9月18日，张贴公示栏里仍然显示安信联行；另外照片两张是2020年8月29日楼道现状照片（脏乱差）；2020年8月24日1号楼电梯现状照片一张，证明电梯无法正常使用。提交几张照片，证明小区是长期的脏乱差，并不是集中清运垃圾。金诚物业发表如下质证意见：针对横幅：横幅是在每个小区都会有，起到规劝业主的作用，并未提到金诚物业，也与本案无关联性，无法达到证明目的；对职责牌子照片的真实性、关联性、合法性和证明目的均有异议，上面虽有安信联行，但是也显示有金诚物业，并且在小区收费、合同、盖章都是金诚物业，双方之间不是转包关系；关于小区杂物堆积的照片：这是当时社区和物业在小区展开一次集体的清理建筑垃圾活动，将所有的杂物堆放在楼下集中清运，并非处于这种常态；关于电梯的照片：应当是拍摄的同一部电梯的状态，电梯故障时，当然维修也是需要一个工期的，根据一审时我方提交的维保合同可知，小区的电梯是有专门的维保单位，一旦发生故障，维保单位会及时处理，如果需要更换配件，还需要相应的采购时间。所有照片拍照都是2020年8、9月份，并不在本案起诉的范围之内，无法证明这个小区长期处于这种状态，无法证明物业服务的持续性。对照片的真实性、关联性、客观性不予认可，该组照片有些不显示拍摄时间、地点，其次即、地点时间的也是集中在2020年，小区的物业服务有持续性，并且是一个有工期的，小区并不是每时每刻都是楼道堆放杂物、电动车乱停乱放，一审时我方已经提交相应证据，证明已对该行为进行过相应的劝阻、制止，故这些照片只能反映某时某刻，并不能反映小区的物业常态。 金诚物业提交如下证据：2020年8月28日和2020年8月29日照片两张，证明当时街道办和物业公司一起开展清扫楼道杂物。闫喜双认为：第一、针对金诚物业提供的证据，首先问过金诚物业垃圾哪里来的，其说原来就有，反而证明金诚物业长期有杂物未及时处理，恰恰证明杂物随处可见，仅凭两张照片不能证明其目的，清理杂物是其职责，没必要再拍几张照片来清理杂物；针对执法大队说通知业主清理杂物，小区内的杂物清理是物业公司的法定职责，金诚物业纠结一部分人员，变相强迫业主缴纳物业费，属于相关部门乱用职权，其违反了合同的义务，恰恰证明物业公司有保护伞、有强制力、有手段的逼迫业主缴纳物业费。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据双方的诉辩，确定本案的争议焦点为：1、金诚物业是否依约履行物业服务，业主是否有权拒付物业费，一审判决闫喜双支付80%的物业费是否正确；2、金诚物业的主体是否适格；3、闫喜双缴纳的异产毗邻责任金1500元、公共能耗费500元是否应予退还或者折抵物业费。 关于第一个争议焦点。金诚物业与磁县安居宝盛房地产开发有限公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，该物业服务合同合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对闫喜双具有约束力。故根据该合同的约定，金诚物业公司依约履行了物业服务，闫喜双亦应依约交纳物业服务费。但根据闫喜双一、二审提交的相关证据，可以证明金诚物业在物业服务过程中，确实存在一定的服务瑕疵，故一审酌情减免物业服务费20%并无不当。 关于第二个争议焦点。根据金诚物业与磁县安居宝盛房地产开发有限公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》、《前期物业服务协议书》、金诚物业与石家庄昊通机电设备安装有限公司签订的《电梯日常保养合同》、业主手册、客户信息档案表均可以证明金诚物业具有本案的适格主体资格，闫喜双虽上诉称金诚物业将相关物业服务转包给了河北安信联行物业股份有限公司，但其所提交的证据不足以证明其主张，该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。因闫喜双对异产毗邻责任金和公共能耗费未提起反诉，故对其上诉称异产毗邻责任金和公共能耗费应予退还或者折抵物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，邯郸市金诚物业服务有限公司、闫喜双的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由邯郸市金诚物业服务有限公司负担50元，闫喜双负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  姜 双 审 判 员  田保俊 审 判 员  田 莉 二〇二〇年十一月九日 法官助理  吴广晓 书 记 员  杨 瑞