安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初2079号 原告（案外人）：石明连，男，1966年5月13日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：崔颂，安徽孙竹洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙竹洪，安徽孙竹洪律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄维平，女，1966年4月27日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：唐龙，男，1989年7月17日出生，汉族，居民，户籍地安徽省怀远县，经常居住地安徽省怀远县，系黄维平儿子。 被告（被执行人）：廖传付，男，1978年7月8日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 被告（被执行人）：武玲玲，女，1984年9月30日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 原告石明连与被告黄维平、廖传付、武玲玲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石明连及其委托诉讼代理人崔颂、被告黄维平及其委托诉讼代理人唐龙到庭参加诉讼，被告廖传付、武玲玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石明连向本院提出诉讼请求：1.不得执行被告廖传付、武玲玲所有的坐落于怀远县（号）房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月3日，石明连（乙方）与廖传付、武玲玲（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同主要为：（1）甲方出售的房屋位于怀远县（号），该房屋系廖传付、武玲玲共同所有，该房屋系甲方以银行按揭贷款方式购买所得，该房屋被作为担保物抵押给贷款银行作为该笔贷款的担保，甲方尚欠该银行贷款本息尚未还清，乙方对该房权属状况及权利受限制情形进行核实后愿意购买，并承诺代为清偿银行按揭贷款消灭抵押权；（2）甲、乙双方经协商一致，商定上述房屋成交价格为人民币伍拾捌万元（580000.00元）；（3）乙方已经付给甲方叁拾万元，为甲方的净得款，余下的银行按揭贷款本金及利息由乙方继续偿还，直至还清消灭抵押权；（4）甲方已经将上述房屋交给乙方占有并使用，甲、乙双方对该房屋的现状均表示认可，并均同意此现状作为履行房屋移交的条件；（5）本合同自双方签订之日起生效。2018年10月3日，石明连（乙方）与廖传付、武玲玲申请安徽省怀远县公证处于对该《房屋买卖合同》予以公证。 2018年10月8日，贵院作出(2018)皖0321财保233号民事裁定，查封了上述房屋。2019年，因黄维平与廖传付、武玲玲民间借贷纠纷一案，贵院作出(2019)皖0321民初385号民事判决：判决廖传付、武玲玲于判决生效之日起十日内偿还黄维平借款本金共计140万元及相应的利息。 2019年11月，石明连对上述查封房屋提出书面异议。贵院于2020年4月7日作出(2020)皖0321执异7号执行异议裁定，驳回石明连的异议请求。 石明连认为其对廖传付、武玲玲享有的请求房屋过户的权利足以排除黄维平的强制执行申请,理由如下:(1)石明连对涉案房屋享有的是买受人物权期待权,应当优先保护石明连的权利。(2)在贵院查封涉案房屋之前，石明连与廖传付、武玲玲已经签订合法有效的书面《房屋买卖合同》，并已经办理了公证手续。(3)在贵院查封涉案房屋之前，石明连已经合法占有该不动产。《房屋买卖合同》系2018年10月3日签订，合同载明在签订合同之前,房屋已经实际交付给石明连(合同第三条)，有石明连妻子微信实际缴纳的电费及天然气缴费记录为证(2019年1月至2019年11月)，房屋已经实际居住一年之久。(4)石明连已经按照合同约定支付相应价款。双方实际约定的房屋购买价格是882260.14元，60万元是廖传付、武玲玲的净得款，剩余贷款由石明连承担。2018年10月2日，石明连妻子罗宝荣打入廖传付指定账户内40万元。2018年12月7日，石明连付清了余款20万元。(5)涉案房屋未办理过户登记的原因非基于买受人的原因。签订《房屋买卖合同》时涉案房屋上还存在银行的抵押权，尚欠银行贷款282260.14元，每月须还贷款2500元。石明连每三个月给武玲玲转7500元按揭贷款(2019年1月27日转款7500、2019年4月29日转款7600元、2019年7月30日转款7500元)。因此，涉案房屋没有办理过户登记的原因非基于石明连的原因。 综上，石明连认为其对廖传付、武玲玲享有的请求房屋过户的权利足以排除黄维平的强制执行申请，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提起诉，请依法判决。 原告石明连为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1、原告石明连身份证，证明原告作为案外人提起诉讼的主体适格； 2、罗宝荣身份证复印件、罗宝荣与石明连结婚证复印件，证明罗宝荣与石明连系夫妻关系； 3、（2020）皖0321执异7号执行裁定书原件一份，证明黄维平、廖传付、武玲玲作为本案的被告诉讼主体适格以及石明连提起案外人执行异议被驳回的事实； 4、《房屋买卖合同》原件、《公证书》原件，证明2018年9月30日，石明连与武玲玲、廖传付在怀远县公证处签订了涉案房屋的买卖合同，并办理了公证； 5、收条原件一张、罗宝荣名下的中国农业银行账户交易明细原件一份、手机转账记录照片打印件一份，证明武玲玲、廖传付已收到石明连、罗宝荣购房款60万元； 6、手机转账记录3张，证明2019年1月、2019年4月、2019年7月，石明连按照合同约定支付涉案房屋上原有的银行按揭贷款的事实； 7、手机电费缴费记录原件一份，证明罗宝荣缴纳电费及廖传付、武玲玲于合同签订时已将涉案房屋交付给石明连居住的事实； 8、《二手房房屋买卖合同补充协议》原件，证明廖传付与石明连就涉案房屋的房款支付问题达成补充协议的事实。 黄维平辩称，一、涉案房屋没有付全款也未过户。二、原告提交的证据无法证明没有过户并非基于原告的原因。原告石明连虽然与被告廖传付、武玲玲签订合法的房屋买卖合同，并付了部分房款，但根据相关法律规定，人民法院依法驳回原告的案外人执行异议请求，合法有效。 被告黄维平为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、被告黄维平身份证，证明被告诉讼主体适格； 2、财产保全申请书、缴纳诉讼费通知书、民事裁定书一份，证明被告黄维平向怀远县人民法院提起诉前财产保全，对涉案房屋进行诉前保全的事实。 廖传付、武玲玲未作答辩，在指定的期限内亦未向法庭提交证据材料。 被告黄维平对原告石明连提交的证据质证意见为对证据1-3无异议。对证据4中的公证书有异议，合同虽然是2018年10月3日签订的，但公证是当月8日办理的，被告也是在10月8日当天办理的财产保全。对证据5收条真实性有异议，收条上签订时间是10月2日，也不知道是谁签的字；对银行转账记录有异议，薛曼丽不是石明连家亲戚；对手机转账记录有异议，转给武家喜与武玲玲无关。对证据6有异议，石明连转给武玲玲的钱没有注明是偿还房屋按揭。证据7有异议，被告于2018年10月8日先保全的，石明连是2019年1月才开始缴纳电费，不存在石明连主张的先合法占有房屋的事实。对证据8补充协议与石明连陈述相互矛盾，补充协议载明是20万元一笔转的，石明连提供的证据5中手机转账载明是10万元，另10万元是现金给的，且廖传付、武玲玲是明显的转移财产，逃避债务。 原告石明连对被告黄维平提交的证据质证意见为对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但系诉前保全，石明连不能意识到他人会对涉案房屋采取保全措施；石明连签订合同时没有迹象表明涉案房屋被保全；裁定书的日期也是在原告方的之前，且载明黄维平申请时间是2018年10月8日，而石明连买卖合同也是2018年10月8日；对执行异议裁定书的真实性无异议，但本案为审理执行异议之诉，裁定书的事实及适用的法律对本案审理无影响，不能作为审理本案事实的依据。 经过原被告举证、质证情况，经审查，原告所举的证据1-4内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定。对于原告所举证据5中的收条、银行流水、手机交易记录照片打印件，因收条载明已收到购房款60万元，而银行流水仅显示原告方转账给案外人薛曼丽40万元、案外人武家喜10万元，本院无法核实薛曼丽及武家喜与本案是否相关联，且转账给武家喜10万元系发生于2018年12月7日，并非收条当天，同时数额与收条不符，黄维平亦持有异议，本院无法核实该组证据的真实性、合法性、关联性，故对该组证据不予认定。原告所举的证据6无法证实与本案相关联，达不到原告的证明目的，本院不予认定。原告所举的证据7，本院无法核实与本案涉案房屋是否具有关联性，且即使确有关联，亦仅证明原告于2019年1月起缴纳电费事宜，达不到原告的证明目的。原告所举的证据8补充协议的内容与原告所举的证据5中的收条、手机交易记录照片打印件相互矛盾，故本院不予认定。被告所举的证据1、2内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定。 本院经审理查明事实如下：2018年10月3日，出卖人廖传付、武玲玲（甲方）与买受人石明连（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，双方主要就涉案房屋的买卖事宜达成一致的意思表示，主要约定：甲方出售的房屋坐落于怀远县（号），该房屋为甲方共同所有，系甲方以银行按揭贷款的方式购买所得，该房屋被作为担保物抵押给贷款银行作为该笔贷款的担保，甲方尚欠该银行贷款本息尚未还清，乙方对该房屋的权属状况及权利受限制情形进行核实后愿意购买，并承诺代为清偿银行按揭贷款消灭抵押权；甲乙双方协商一致，商定上述房屋的成交价格为58万元；乙方已经给付甲方30万元，为甲方的净得款，截至2018年9月30日尚欠银行贷款282260.14元，2018年10月1日，甲方向银行偿还按揭贷款本息合计2348.67，余下的银行按揭贷款本息由乙方继续偿还，直至还清消灭抵押权；每月1日为还款日，从2018年11月开始的银行贷款由乙方偿还直至消灭抵押权；甲方应积极配合乙方办理偿还银行贷款的所有相关手续；乙方支付余款时直接存入甲方偿还上述银行贷款的账户，甲方未经乙方书面同意不得私自挪用，乙方支付此余款时不得造成甲方对银行的逾期还款违约；甲方已经将上述房屋交给乙方占有并使用；同时，合同还对双方各自的违约责任等进行了约定。合同签订后，当月8日，双方在怀远县公证处办理了购房合同的公证。 庭审中，石明连提供武玲玲、廖传付出具的收条一张，载明其二人在2018年10月2日收到涉案房屋购房款60万元，余下的房屋按揭款由石明连偿还；还提供罗宝荣名下的中国农业银行账户（账号：62×××14）交易明细一张，载明罗宝荣于2018年10月2日向案外人薛曼丽转账40万元。 另查明：廖传付、武玲玲曾陆续向黄维平借款。后，双方因债务发生争议，黄维平于2018年10月8日向本院提出诉前财产保全的申请，请求查封廖传付、武玲玲所有的涉案房屋，本院于当日作出（2018）皖0321财保233号民事裁定书，准许了黄维平的上述申请。后，黄维平向本院提起诉讼，要求廖传付、武玲玲偿还借款本金及利息，本院经公开开庭审理，于2019年3月15日作出（2019）皖0321民初385号民事判决书，认定事实如下：“2016年10月19日、2016年11月3日、2017年1月20日，黄维平通过唐龙账户分别向廖传付账户转账300000元、300000元、300000元，约定月利率为1.2%，利息已付至2017年12月，本金及2018年1月以后利息未付，2018年3月15日廖传付、武玲玲向黄维平出具900000元的借条一份。2017年8月22日，黄维平通过唐龙账户向廖传付账户转账200000元，约定月利率为1.5%，本金及利息未付，2018年3月15日廖传付、武玲玲向黄维平出具200000元的借条一份。2017年11月15日、2017年11月27日，黄维平通过唐龙账户分别向廖传付账户转账200000元、100000元，约定月利率为1.5%，本金及利息未付，2018年3月15日廖传付、武玲玲向黄维平出具300000元的借条一份。”，并判决廖传付、武玲玲偿还黄维平借款本金140万元及利息。 判决生效后，廖传付及武玲玲未履行上述生效文书确定的给付义务，黄维平向本院申请强制执行。石明连作为案外人对本案执行程序持有异议，向本院提出书面申请，本院经审查于2020年4月7日作出（2020）皖0321执异7号执行裁定书，认定石明连未能提供证据证明其已交付了购房款且涉案房屋未过户系存在着案外人不能克服的客观原因，以石明连不系执行标的权利人，更不享有足以排除法院强制执行的权益为由，驳回了石明连的异议请求。石明连不服，遂向本院提起诉讼。 又查明：石明连与罗宝荣系夫妻关系。庭审中，石明连认可廖传付、武玲玲实际于2018年10月底交付涉案房屋。 本院认为，本案中石明连请求判令终止黄维平对涉案房屋执行的诉讼请求为排除执行标的执行的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。依据已生效（2019）皖0321民初385号民事判决书，黄维平有权要求廖传付、武玲玲履行判决中确定的给付义务。根据已查明的事实，执行标的即涉案房屋在被执行时属于其二人的财产。据此，可以认定廖传付、武玲玲对涉案房屋享有权益，本院对被执行人所有的财产采取查封、评估、拍卖等执行措施，符合法律规定。 对于石明连是否享有足以排除法院强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定，买受人若以物权期待权排除人民法院对不动产标的物的强制执行，必须同时符合上述四个条件，缺一不可。而本案，本院于2018年10月8日作出财产保全裁定，虽在此前，石明连和廖传付、武玲玲签订了合法有效的不动产买卖合同，但石明连并未提供证据证明在本院查封前已合法占有涉案房屋，其仅以购房合同中载明的“甲方已经将上述房屋交给乙方占有并使用”条款予以证明，依据不足，本院不予认可；结合庭审中，石明连认可廖传付、武玲玲实际于2018年10月底才交付的涉案房屋，故应认定石明连未在本院查封之前合法占有该不动产。关于支付房屋价款及未办理过户登记的问题。石明连虽提供了其妻子罗宝荣向案外人薛曼丽转账40万元的银行流水及收条，但本院无法核实薛曼丽的身份，且无法核实该笔款项与本案是否具有关联性，石明连为证实该笔款项确系其支付的购房款，并已支付60万元，提供补充协议一份，但补充协议载明首付款60万元中的20万元系直接转入案外人武家喜账户，该内容与石明连提供的手机交易明细转账给武家喜10万元的证据相互矛盾，黄维平亦持有异议，故本院对此均不予认定。即使上述款项确为石明连缴纳的涉案房屋价款，石明连亦未全额交付；且石明连明知该不动产已设立抵押，完全可以采取一次性付清剩余银行按揭贷款的方式解除抵押，克服这种过户登记上的障碍，而石明连主观上是期待该房屋所欠的银行贷款付清后办理过户登记，该不动产未办理过户登记是因石明连自身原因造成的，而石明连也不能证明未能过户存在着案外人不能克服的客观原因。综上，本院认为石明连既不是该执行标的的权利人，也不享有足以排除法院强制执行的权益。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告石明连的诉讼请求。 案件受理费9600元，由原告石明连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  常美琴 审 判 员  王 辉 人民陪审员  刘志强 二〇二〇年十一月十一日 法官助理李玉峰 书记员宋琳 提示： 宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。