湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2342号原告：邱朝阳，女，汉族，1953年8月1日出生，住湖南省长沙市开福区一路吉祥**商住楼中**。委托诉讼代理人：方适宜，男，汉族，1952年9月24日出生，住湖，住湖南省长沙市开福区div>委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地为湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告邱朝阳与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告邱朝阳委托诉讼代理人周政到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱朝阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告大成酒店公司支付收益款56062元、违约金168元；2.被告山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月15日，原告与被告山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第15层1531Ｂ号房屋，原告一次性付清了全部款项，即房价款10万元。双方还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》合同履行到期后，双方又继续履行合同，并于2015年5月15日签订了回购合同补充协议，投资收益增加为17250元每年。因自身经营问题，被告一从2017年开始一直少付拒付原告投资收益。2017年起，原告多次到两被告处催要投资收益并要求回购房屋，被告均以各种理由拒不见面或拒不答复。截止到2020年8月31日，被告一直少付原告收益款56062元，违约金280元。综上，原告为维护其合法权益诉至法院，请求判如所请。被告大成酒店公司、被告山水置业公司、被告湖南大成酒店公司未到庭答辩，但向法庭提交了书面答辩状及证据材料。被告大成酒店公司、被告山水置业公司、被告湖南大成酒店公司共同辩称，1、租金支付情况。原告主张的被告已付的2015年5月15日至2020年8月31日期间的金额没有异议；因原、被告双方并未就投资收益合同续签协议到期后再次续签，被告对投资收益合同到期之后，原告继续计算投资收益款的不予认可；因出现新冠不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。2、原告主张的分项违约金过高。因原告没有提交证据证明其实际遭受了经济损失，也没有证明其采取了相应措施弥补了损失以防止租金损失的扩大，应相应承担相应的责任，请求人民法院低违约金计算标准；同时因为新冠疫情、张家界市政道路改造等影响，造成被告经济困难，根据情势变更原则，以不超过存款利率的30%计算违约金为宜。3、被告经济困难没有能力回购，请求原告放弃要求回购案涉房屋，被告愿意协助原告办理过户登记手续。4、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资收益合同均已到期，合同到期之后，担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2012年5月15日，原告与被告山水置业公司签订了房屋买卖合同一份，购买了张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第15层1531Ｂ号房屋，并付清了全部款项，即房价款10万元。后该房屋在2015年4月6日办理网签登记时与案外人杨敏、王京华一起合并了房号为907房。2、2012年5月15日，原告邱朝阳（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定，1.甲方购买乙方上述房屋（张家界大成山水国际大酒店的现房第15层1531B号房屋）用于出租给丙方。2.签订本合同付清房款10万元整。3、2012年5月15日，原告邱朝阳（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：1.甲方将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第15层1531B号房屋交由被告大成酒店公司管理经营，投资期内，乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方统一对外经营管理。2.投资期限最短时限不少于2年，最长不超过3年。在投资期内，该房屋年投资收益为1.5万元，由乙方向甲方按月支付。3.丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业作为担保物为被告大成酒店公司向甲方支付投资收益及后期回扣款项提供担保。4.丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。5.合同投资期限内，被告大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的投资收益之外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金。4、上述合同到期后，双方继续履行合同。2015年5月15日，原告邱朝阳（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、被告大成酒店公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定：1.乙方延期1-2年回购该商品房，延期回购截止日期为2017年5月15日。2.甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期间届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营，在延长的期限内，丙方每满一年当月月底向甲方支付当年租金17250元。5、被告一直按合同约定履行支付收益款义务，后因自身经营问题，从2015年5月12日开始少付拒付原告投资收益。从2016年5月15日至2020年8月31日共计51个月，原告应收投资收益（17250÷12）×51=73312元。被告已付投资收益为17250元。被告大成酒店公司欠付原告投资收益56062元（73312-17250）。6、根据合同约定，从2016年5月15日至2020年8月31日的投资收益违约金为56062×0.3%＝168元。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、购房款收据、中信银行个人账户明细查询等证据予以证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，上述《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。后合同虽然到期，但是各方仍然在按照原来的合同继续履行义务，被告大成酒店公司未按照合同约定支付投资收益的，仍属违约行为，依法应当支付下欠投资收益，并承担违约责任。因受新冠疫情的影响，本院根据张家界疫情实际、被告经营受损的实际情况、双方应共同分担等情形给被告予以核减一月投资收益1437.5元（17250÷12月）为宜。综上，本院支持原告主张的投资收益款为54624.5元、违约金168元。被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业作为担保物为被告大成酒店公司的上述债务提供连带担保责任。虽在上述投资收益合同债务履行期间到期后，投资收益合同还在实际履行，但原告未提交证据证明被告山水置业公司重新作出了担保的承诺或其在保证期间内向被告山水置业公司主动催收或提示过债权，故被告山水置业公司的担保责任已经免除。故原告要求被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任的，本院不予支持。同样的，原告要求被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益承担连带责任的，本院亦不予支持。关于被告辩称《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》应当自原告起诉之日起解除的意见，不属于本案处理范围，本院不予审理，被告认为应当解除合同的，可以另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告邱朝阳支付自2016年5月15日至2020年8月31日止的投资收益共计54624.5元、违约金168元；二、驳回原告邱朝阳其他诉讼请求。案件受理费1208元，适用简易程序减半收取计604元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年十一月二十日法官助理覃锴书记员任萌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。