河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3001号上诉人（原审原告）：边文红，女，1967年4月1日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：邓汉德，河南恒明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上蔡云昊华庭置业有限公司，住所地上蔡县南大街东侧。法定代表人：何建霆，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：河南立晟置业有限公司，住所地驻马店市上蔡县重阳大道东段南侧。法定代表人：王炳森，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张仁义，河南沙灃律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：上蔡县人民政府，住所地上蔡县蔡都大道中段北侧。法定代表人：李卫明，系该县县长。委托诉讼代理人：李玉新，河南豫上律师事务所律师。上诉人边文红因与被上诉人上蔡云昊华庭置业有限公司（以下简称云昊公司）、被上诉人河南立晟置业有限公司（以下简称立晟公司）、被上诉人上蔡县人民政府商品房销售合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人边文红的委托诉讼代理人邓汉德，被上诉人立晟公司的委托诉讼代理人张仁义、被上诉人上蔡县人民政府的委托诉讼代理人李玉新到庭参加诉讼。被上诉人云昊公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。边文红上诉请求：1、依法撤销上蔡县人民法院（2020）豫1722民初337号民事判决，改判三被上诉人继续履行合同义务，上诉人交付位于上××秦相路北段东侧云昊华庭一期10栋楼16层1602号房屋；2、一、二审诉讼费由三被上诉人负担。事实与理由：1、原判决认定被上诉人未如实向被上诉人云昊公司支付购房款，是认定事实、适用法律错误。本案案涉购房款确已完全支付，而且是云昊公司向债权人王某借款与云昊公司达成合意，由王某以其2012年10月31日出借给云昊华庭现金1000万元的相应金额款项与案涉18套商品房购房款（包括案涉16层1602房）抵顶，完成涉案购房款抵顶支付的，云昊公司也正是基于王某以其对云昊公司的真实合法有效的金钱债权与云昊华庭公司的该购房款进行抵顶，抵顶后云昊公司欠付王某的对应金额债务相应消灭，使云昊公司实际取得了其卖方得到的对价收益，云昊公司才为王某指定的买房人边文红出具《购房收据》确认其已收到案涉房屋的全部购房款。2、边文红与云昊公司签订《商品房买卖合同》，按照云昊公司的指令，将663.0291万元分七笔直接打入王某云昊公司债权人的账户，依法应认定边文红已经向被上诉人云昊公司指定的收款人王某支付了18套商品房购房款的全部义务，被上诉人应当继续履行合同向购房人边文红交付所购房屋的义务。虽然所交购房款系边文红向王某等人所借，体现的是边文红与王某等人的借贷关系，与边文红购买云昊公司的房屋没有关系，不违反法律的规定。且云昊公司向边文红出具了1602房屋的购房款收据，边文红对该房屋办理了房屋备案登记。3、立晟公司是本案适格的诉讼主体，立晟公司作为云昊公司的承继者，依法应当履行云昊公司的交房义务，依约向边文红交付房屋。立晟公司答辩称，边文红与立晟公司之间不存在真实的房屋买卖合同法律关系。其将立晟公司列为本案被告没有事实及法律依据。一审认定本案事实清楚，适用法律正确，证据充分，应维持原判。上蔡县人民政府答辩称，其不是本案适格的诉讼主体，与边文红没有利害关系，不应承担该案的责任。边文红向一审法院起诉请求：判令被告继续履行合同义务，向原告交付位于上××秦相路北段东侧云昊华庭一期10幢东单元16层1602号房屋。一审法院认定事实：2014年，边文红与云昊公司签订了商品房买卖合同，双方在合同中约定：“边文红购买的商品房第10#幢东单元16层1602房，该商品房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.0米，建筑层数地上17层，地下**。该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共108.9平方米。其中，套内建筑面积88.52平方米，公共部位与公用房屋分摊面积20.38平方米。该商品房单价为人民币每平方米3300元，按建筑面积计算，该房的总价款为叁拾伍万玖仟叁佰柒拾元整。”边文红在合同尾页的买受人处签字、捺印，云昊公司在合同尾页的出卖人处加盖了公司的合同专用章、法人何建霆的印章，合同签订日期显示为空白。2014年10月27日，云昊公司出具委托收款证明，证明显示：因云昊华庭业务需要，现委托王某作为云昊公司委托收款人，授权王某代收边文红购房款663.0291万元。收款人王某的身份证号码、开户行、开户账号均予以显示，落款处加盖有云昊公司的印章及法人何建霆的签名。当日，云昊公司向边文红出具了第10#幢东单元16层1602房的购房款收据。同时，边文红对10#幢东单元16层1602房办理了房屋登记备案。后因云昊公司管理不善，其经营的楼盘项目停工。2016年2月，第三人上蔡县人民政府为了社会稳定，专门成立了协调领导小组处理被告云昊华庭楼盘停工事宜。经协调领导小组决定，立晟公司接管云昊公司楼盘，经立晟公司对云昊公司原建楼盘即（云昊华庭小区）进行收尾建设后，立晟公司先后向云昊公司的其他原购房户办理了交房手续。同时查明，边文红于2014年10月27日共与云昊公司签订了18套商品房买卖合同（其中包含涉案商品房），总价款663.0291万元。另查明，边文红提供的银行流水显示，边文红于2014年10月28日、29日共向云公司庭指定收款人王某转款663.0291万元。经本院核查，边文红于2014年10月28日、29日向云昊公司指定收款人王某转款663.0291万元不属实（其中包括第10#幢东单元16层1602房购房款）。2014年因云昊公司无钱偿还王某所借款项，双方商议确认以房抵债，云昊华庭公司委托王某帮忙售房，所得款项用以抵偿借款本金1000万元。2014年10月27日云昊华庭公司向王某出具委托王某代收边文红18套商品房663.0291万元的购房款。为完善支付全部购房款的交易，王某于2014年10月27日向边文红汇款30万元，2014年10月28日罗会军向边文红汇款70万元，边文红收到100万元后，又于2014年10月28日转汇给了王某100万元；2014年12月28日王某将100万元转给王燕，同日王燕又转给边文红，同日边文红又转给王某100万元；2014年10月28日按照第二次转款方式王某、王燕、边文红又进行了第二次转款，数额100万元；2014年10月29日三人进行了第三轮转款，数额100万元；2014年10月29日，王某、郭文清、边文红进行了100万元的转汇；2014年10月29日又进行了63.0291万元的转汇，转汇总金额为663.0291万元。也正如证人王某出庭证明实际上就是100万元，没有所谓的663.0921万元，通过循环打账到其账上是663.0921万元。还查明；2012云昊华庭公司拍卖土地需要缴纳土地出让金，因缺钱于2012年10月31日和王某签订了一份借款担保合同，约定借款2500万元，实际交付借款1000万元。王某通过3个朋友给云昊公司打款。1000万元打到云昊公司竞拍土地时所开设的专用账号。而且在云昊公司原售房账目中也不显示边文红所购第10#幢东单元16层1602房的交款记录。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的理解与适用第二条规定：“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，边文红虽与云昊公司签订了商品房买卖合同，云昊公司也向边文红出具了购房款收据，但边文红并没有如实向云昊公司指定委托收款人支付18套商品房购房款（包括第10#幢东单元16层1602房）。因此，边文红请求被告继续履行合同，交付房屋的诉讼请求，因证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决驳回原告边文红的诉讼请求。案件受理费6692元，由原告边文红负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，双方当事人因商品房预售合同发生纠纷，本案的争议焦点问题为：上诉人与被上诉人之间是否存在合法有效的商品房买卖关系，边文红的上诉请求应否予以支持。一审在卷有《借款担保合同》、《商品房买卖合同》、商品房备案登记信息、委托收款证明、《关于边文红购买18套房屋的情况说明》等证据，能够证明案外人王某系云昊公司1000万元债务的债权人，云昊公司指定王某为18套购房款663.0291元的收款人，王某找到边文红作为买受人与云昊公司签订案涉房屋买卖合同，边文红向云昊公司的指定的收款人王某转账支付了案涉18套房屋的购房款（包括涉案16层1602号房），王某为该购房款的实际出资人，云昊公司随后向边文红出具18套房屋的收款收据，视为认可购房款已经收到，且18套房屋均已在房屋管理部门进行了备案登记。上述行为实质系以案涉房屋抵偿云昊公司所欠王某的部分欠款，达到以物抵债的目的，并不违反法律规定。边文红与云昊公司经协商一致签订案涉商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效合同，受法律保护。一、关于案涉购房款是否已经支付及云昊公司应否交付诉争房屋的问题。边文红与云昊公司之间形成合法有效的房屋买卖关系，边文红已经履行了支付购房款的义务，其购买案涉房屋的行为实际系冲抵了云昊公司对王某的部分欠款。具体分析如下：1、云昊公司的债权人王某（购房实际出资人）与云昊公司协商达成合意，确定由王某以其2012年10月31日出借给云昊公司现金1000万元借款的相应对等金额的金钱债权（转化为购房款），与案涉18套商品房的购房款（包括涉案16层1602号房）进行冲抵，完成案涉购房款的抵顶支付，达到案涉购房款的全额支付。云昊公司也正是基于王某以其对云昊公司的真实合法有效的金钱债权（对应金额）与该购房款进行抵顶支付，抵顶后云昊公司欠付王某的对应金额的金钱债务相应消灭，云昊公司实际取得了其卖房取得的对价和收益，云昊公司才为王某指定的买房人边文红出具购房收据，并确认云昊公司已收到案涉房屋的全部购房款的事实，实为以房抵债。2、从边文红一方履行的情况来看，其与云昊公司签订《商品房买卖合同》，边文红按照云昊公司的指令，将663.0291万元分7笔直接打入云昊公司债权人王某的账户，云昊公司因此消灭了其与债权人王某的相应金额663.0291万元的借款债务，云昊公司无需再向债权人王某支付偿还其相应金额的借款债务，云昊公司实际取得了其卖房所得的收益和对价，实现了其合同目的，依法应认定边文红已经依约履行了支付全部购房款的义务，即边文红已向云昊公司指定的收款人王某支付了18套房屋的全部购房款（包括案涉的16层1602号房的购房款）。至于边文红分期支付的663.0291元的购房款的来源，该款是否是向购房实际出资人王某等人借款，是购房人边文红与王某之间的法律关系，与边文红购买云昊公司的房屋并非同一法律关系，不影响边文红依照合同约定向出卖人云昊公司指定的收款人王某支付案涉款项的法律效力和法律后果。且该行为不违反法律法规的强制性规定，也没有损害国家利益、社会利益、和他人（包括云昊华庭公司）的合法权益。综上，边文红按照合同约定已履行了向云昊公司支付案涉购房款的义务，云昊公司亦向边文红出具了收款收据，云昊公司依约应向边文红交付诉争房屋。二、关于立晟公司与云昊公司是否应共同向边文红履行交付房屋义务的问题。根据一审法院查明的事实，云昊公司因经营不善，经上蔡县领导小组协调，立晟公司作为云昊公司的承继者及该楼盘的接盘人，诉争18套房屋现由立晟公司经营管理和实际控制，立晟公司是本案适格的诉讼主体，依法应当向边文红交付房屋。故云昊公司、立晟公司应当共同将位于上××秦相路北段东侧云昊华庭一期10幢东单元16层1602号房屋交付边文红，全面履行案涉商品房买卖合同约定的义务。综上所述，上诉人边文红的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省上蔡县人民院（2020）豫1722民初337号民事判决；二、上蔡县云昊华庭置业有限公司与河南立晟置业有限公司于本判决生效后十五日内向边文红交付位于上蔡县秦相路北段东侧云昊华庭一期10幢东单元16层1602号房屋。本案一审案件受理费6692元，二审案件受理费6692元，共计13384元，由上蔡县云昊华庭置业有限公司、河南立晟置业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  董永通二〇二〇年十一月三十日书记员  邱营峥