广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7371号上诉人（原审原告）：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区***************，统一社会信用代码914**********N2P。法定代表人：周松，董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，男，公司员工。被上诉人（原审被告）：滕玲洁，女，汉族，1981年9月25日出生，住广东省佛山市南海区*********，公民身份号码452************665。原审第三人：刘畅林，男，汉族，1984年10月6日出生，住广东省佛山市南海区*********，公民身份号码440************817。上诉人广东建方房屋租赁管理有限公司（以下简称建方公司）因与被上诉人滕玲洁、原审第三人刘畅林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初30958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建方公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除建方公司与滕玲洁签订的《住房租赁合同》；3.改判滕玲洁退还建方公司已支付的剩余期限租金共计175609.05元（剩余期限从起诉之日起计至2028年11月3日）；4.改判滕玲洁向建方公司支付违约金35121.81元（按合同约定滕玲洁应支付的违约金为114848.32元，建方公司自愿调整为35121.81元，即剩余期限租金的20%）；5.一、二审案件受理费用由滕玲洁、刘畅林承担。事实和理由：1.一审法院仅依据滕玲洁与刘畅林的辩解，认定建方公司未实际控制涉案房屋，否定建方公司与滕玲洁的租赁关系，不符合客观事实。2.建方公司是**银行为响应国家“租售同权”政策而设立的专业租赁运营公司。租客找他人代缴租金的情况不可避免，也不违反法律规定。如果因此否定双方之间的租赁关系，将使建方公司运营的近万套房源的租赁关系处于不稳定状态，对建方公司不公平。建方公司的经营范围为租赁运营，不包括借款、贷款等，如认定双方为借款关系，将导致建方公司受行政甚至刑事处罚。滕玲洁辩称，双方实际上是借贷合同关系。刘畅林述称，其与滕玲洁是朋友关系，第一次交房租时是滕玲洁把租金给其，由其支付给建方公司，之后其未参与过涉案房屋的任何交接。建方公司向一审法院起诉请求：1.解除建方公司与滕玲洁签署的《住房租赁合同》；2.滕玲洁退还建方公司已支付的剩余期限租金共计175609.05元（剩余期限从起诉之日起计至2028年11月3日）；3.滕玲洁向建方公司支付违约金35121.81元（按合同约定滕玲洁应支付的违约金为114848.32元，建方公司自愿调整为35121.81元，即剩余期限租金的20%）；4.本案诉讼费全部由滕玲洁承担。一审法院认定事实：2018年8月31日，建方公司（原名称广州建方房屋租赁管理有限公司，乙方）与滕玲洁（甲方）签订《房屋长租权转让协议书》，约定甲方同意将*********出租给乙方，建筑面积72.93平方米；租赁期限自2018年9月3日至2028年11月3日，乙方应在甲方交付房屋之日起10个工作日内通过支票或转账方式向甲方支付租金198000元，同时甲方应在乙方支付租金的当日向乙方支付相当于租金总额2%即3960元的押金。甲方应在2018年9月3日前将房屋交付给乙方。租赁期内，甲方欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知乙方并取得乙方同意。双方并约定其他权利义务。2018年9月3日，建方公司（甲方）与刘畅林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限从2018年9月3日至2019年9月2日；2018年9月3日至同月30日租金1960元，2018年10月1日至2019年8月31日每月租金2100元，2019年9月1日至2019年9月2日租金140元；签订本合同时乙方须向甲方支付保证金4200元；乙方应在签署本合同之日支付首月租金、租赁保证金及其他费用，次月起，乙方应在每月第1日之前5日支付下一个月租金及上网费等合同约定的费用；等等。2018年9月3日，建方公司和滕玲洁签署了房屋交接确认单。2018年9月3日，滕玲洁通过微信支付6300元予刘畅林。2018年9月4日，刘畅林向建方公司转账支付了6300元，转账用途记载为两月押金及首月月租。2018年12月5日，刘畅林向建方公司转账支付2100元。滕玲洁确认涉案房屋一直由其控制使用。刘畅林确认其没有向建方公司、滕玲洁实际承租或使用涉案房屋，也没有负担过任何租金。诉讼中，一审法院询问涉讼房屋水电费如何支付。建方公司陈述，由建方公司的承租人根据水电表编码自行查询应缴水电费金额自行向供水供电公司支付。一审法院认为，本案争议焦点是建方公司与滕玲洁之间是否存在租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然建方公司与滕玲洁签订了《房屋长租权转让协议书》，约定由滕玲洁将涉案房屋出租给建方公司使用，建方公司一次性支付租金，并签订了房屋交接确认单等法律文件，但是，建方公司关于房屋换锁、接收房屋进行清洁等实际接收并控制房屋的主张并没有证据证明；滕玲洁可以自行顺利转让交付涉讼房屋予受让人，刘畅林确认从未占有使用涉讼房屋；建方公司除收取每月租金外，没有对房屋实施任何跟进管理行为，对房屋水电费交割及后续水电支付等房屋交接的重要附随行为均未举证证明显示有实际实施。上述事实均证明建方公司在一次性支付了大额款项予滕玲洁的情况下并未实际接收管理涉讼房屋或积极追求该法律效果。建方公司和滕玲洁之间的法律关系不符合租赁合同法律关系的特征，建方公司基于租赁合同关系成立主张的全部诉讼请求均没有事实依据，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回建方公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计2230.48元（建方公司已预交），由建方公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是建方公司依据租赁合同关系提出的诉讼请求是否应予支持。本案中，滕玲洁主张其与建方公司之间并不存在真实的租赁合同关系，双方之间实际上是借款合同关系。建方公司对此不予确认，主张双方之间是租赁合同关系。对此，本院认为，首先，建方公司与滕玲洁于2018年8月31日签订房屋租赁合同，约定于2018年9月3日交付涉案房屋，但建方公司在房屋交付日当天并未实际接收涉案房屋，而是直接与刘畅林签订租赁合同，将涉案房屋转租予刘畅林。刘畅林既非涉案房屋的原租户，也非建方公司通过自行招租找到的承租人，而是滕玲洁为了让建方公司将涉案房屋另行转租而找来的。结合建方公司在涉案房屋交付当天就已准备好租赁合同交刘畅林签订，交付当天距离与滕玲洁签订租赁合同仅3天时间，以及涉案房屋转租给刘畅林后仍由滕玲洁居住、租金实际上由滕玲洁通过刘畅林支付给建方公司等事实，可以反映建方公司与滕玲洁订立租赁合同的目的并非为了承租涉案房屋，而是通过先承租后转租的方式，由建方公司一次性向滕玲洁支付一笔总额较大的款项，然后由滕玲洁借刘畅林名义分期返还，双方并不存在订立真实的租赁合同关系的意思表示。其次，滕玲洁在诉讼中主张其收到建方公司支付的租金时已被划扣了数万元的利息，可以证明双方之间实际上是借款合同关系。从滕玲洁提供的银行流水看，在建方公司向滕洁玲发放款项后的同一天，滕洁玲同一账号被易宝支付有限公司以无卡自助消费的方式划扣了46300元。虽然本案中双方未提交证据显示易宝支付有限公司与建方公司或滕玲洁存在关系，但从该款项的划扣时间点、账号、金额分析，滕玲洁的该陈述具有一定的可信性，可印证建方公司与滕玲洁之间并不存在租赁合同关系。最后，由于建方公司与滕玲洁之间不存在订立租赁合同的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，一审法院认定建方公司与滕玲洁不存在租赁合同关系，并据此驳回建方公司基于租赁合同关系提出的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，建方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4460.96元，由广东建方房屋租赁管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月五日法官助理 张晓航书 记 员 卢瑶璇