湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初11833号原告:长沙新境界物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区车站南路**。法定代表人:李军，董事长。委托代理人:谭政，湖南蜜獾律师事务所律师。委托代理人:彭珺，湖南蜜獾律师事务所律师。被告:谢小玲，女，1971年11月17日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人：宋京文（系谢小玲丈夫），男，1969年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告长沙新境界物业管理有限公司（以下简称新境界物业）与被告谢小玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭政、彭珺及被告委托代理人宋京文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告支付原告物业管理费6881.06元；2、被告支付违约金/滞纳金2941.65元；3、被告承担本案所有诉讼费用。被告答辩要点:1、被告的房屋自2010年来出现多处墙面渗水情况，为此被告多次向物业公司反映情况，目前仍未解决；2、原告在未经得被告同意的情况下将物业费收费标准涨至1.3元/平方米，且提供的物业服务存在瑕疵，小区电梯多次出现故障，请求法院驳回的原告的全部诉讼请求。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、被告系长沙县星沙街道290号荣鑫家园北栋2508号房屋业主，房屋面积133.95平方米。2、2015年12月31日，长沙县荣鑫家园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《荣鑫家园物业服务合同》。协议约定：甲方委托乙方承担荣鑫家园小区的物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。物业服务合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。乙方物业管理收费从2016年1月1日开始收取，物业管理费收费标准为采用包干制，其中高层住宅按1.3元／㎡／月收取；逾期交纳物业管理费的违约责任为：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日息千分之三标准加收滞纳金”。另在协议中，双方还就物业管理服务内容、物业管理服务质量等权利和义务进行了约定。3、2018年11月27日，长沙县星沙街道牛角冲社区居民委员会与原告续签了《荣鑫家园物业服务合同》，约定原告继续为荣鑫家园小区提供物业管理服务，合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，同时约定如业委会成立，则由业委会决定是否延续或续签。合同其他内容与原《荣鑫家园物业服务合同》基本一致。合同到期后，因荣鑫小区一直未成立业主委员会。长沙县星沙街道牛角冲社区居民委员会要求原告继续为荣鑫小区提供物业服务至今。4、被告拖欠自2016年1月1日至2020年8月31日的物业服务费共计6881.06元（1.3元/平方米×94.52平方米×56个月,四舍五入）。自被告拖欠物业费之日起，原告数次催收未果。判决的理由与结果本院认为：一、原告与原长沙县荣鑫家园小区业主委员会签定的《荣鑫家园物业服务合同》合法有效，该合同效力及于全体业主，被告应按照该合同约定向原告支付物业服务费。2019年12月31日合同期满后，因荣鑫小区未成立业主委员会，原告按照长沙县星沙街道牛角冲社区居民委员会的要求继续为荣鑫小区提供物业服务至今，被告及小区业主接受了原告提供的物业服务，双方己形成事实上合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。被告作为荣鑫小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费。现被告以前期物业公司未退还其房屋装修押金，扣押了被告名下的国有土地使用证，且房屋交付后在质量保证期内出现外墙渗水，开发商、前期物业及本案原告一直未予修复等理由拒绝交纳物业费，但本案原告并非被告房屋外墙渗水、房产权利证书交付、房屋装修押金退还的责任主体，被告的上述抗辩意见与本案不属同一法律关系，不能构成被告拒交物业费的正当理由，被告可另谋途径解决。被告如认为原告提供的物业服务存在质量瑕疵，可以通过业主委员会另行选择物业服务机构或与物业公司进行其他合理方式的沟通，提高物业服务水平与质量，而并非拒绝缴纳物业费，被告拒缴物业费对其他依约交纳物业管理费的业主不公平，也不利于原告正常运作及对小区公共设施的维护、维修及管理，最终会损害全体业主的权益。故此，对原告要求被告交纳2016年1月1日至2020年8月31日的物业服务费6881.06元的请求，本院依法予以支持;二、被告未按约定支付物业费用，应当承担违约责任。原告要求被告按所欠物业费的每日千分之三的标准支付滞纳金，本院认为原告主张的计算标准过高，酌情认定滞纳金为688元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告谢小玲于本判决生效后十日内一次性支付原告长沙新境界物业管理有限公司物业服务费6881.06元及滞纳金688元；二、驳回原告长沙新境界物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序（小额诉讼）审理，案件受理费25元，由被告谢小玲负担。本判决为终审判决。审判员  盛群二〇二〇年十一月二十六日书记员  俞瑜附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第三十六条书面合同与合同成立法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、共用秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。