湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1123民初681号 原告：唐启东，男，1973年11月6日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。 被告：永州市日月地产投资有限公司，住所地：湖南省双牌县。 法定代表人：程志刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓雄。 委托诉讼代理人：邓立新，湖南金钰律师事务所律师。 原告唐启东与被告永州市日月地产投资有限公司（以下简称日月地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐启东、被告日月地产公司委托诉讼代理人邓雄、邓立新到庭参加诉讼。被告日月地产公司法定代表人程志刚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案在审理过程中，经庭外调解未果。本案现已审理终结。 唐启东向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付延期办理不动产登记手续的违约金115291元（算至2020年6月30日止违约金），后续违约金以购房款290406元为基数，按每日0.05%的标准从2020年7月1日起计算至被告将原告产权登记手续办好之日止；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月26日，原告与被告签订了一份《日月星河湾商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将日月星河湾3号楼501房屋出售给原告，房屋面积149.17平方米，每平方米单价1947元，共计价款290406元，房屋于2016年10月11日正式交付给原告；依合同原告委托被告办理产权登记，被告应当在房屋交付之日起360个工作日内为原告办理好产权登记（即2018年3月28日前），如果被告逾期办理产权登记，从逾期之日起的第30日开始每日按照该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金，此外合同还对其他事项作了约定。上述合同签订后，原告在2013年10月26日前付清了首付款120406元，并办理了建设银行17万元按揭贷款手续，但被告没有依约为原告办理好产权登记手续，至今原告也没收到被告任何口头通知或者书面办证的通知书。依照合同约定被告应当承担违约责任，向原告支付违约金，违约金计算至2020年6月30日止，为115291元（房屋实际交付时间是2016年10月11日，360个工作日后被告为原告办理好产权登记即2018年3月28日，从逾期后第30天开始计算违约金，算至2020年6月30日一共是794天；294046元×0.05%×794天=115291元），后续违约金以购房款290406元为基数，按每日0.05%的标准从2020年7月1日起计算至被告实际将原告的产权登记手续办好之日止。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 日月地产公司答辩称，原告的诉请没有事实依据，被告不应当承担违约责任，根据双方签订的补充协议第六条约定，自被告交付商品房使用后360日内协助原告向产权机关办妥产权登记并以房管局登记为准，因此，作为被告只是协助原告向产权机关办理产权登记，补充协议第六条已经对商品房买卖合同的十七条进行了变更，而且根据补充协议第六条如果是因为原告没有及时提供办理房地产权证的相关资料，则原告的办证期限顺延，至今为止，原告也没有向被告提供相关资料且补充协议第六条只约定了被告的协助义务，并没有约定违约责任，因此，应当驳回原告的诉请。 原告唐启东为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证明原告与被告达成了商品房买卖意向并签订了正式的合同； 证据二、收款收据一份，拟证明原告向被告交纳的委托被告办理房地产权证和房屋维修金的费用7909元； 证据三、湖南增值税普通发票一份，拟证明原告付完了所有的购房款290406元； 证据四、税收完税证明一份，拟证明原告已向国家税务机关缴纳了购房契税11616.24元。 对原告唐启东提交的四份证据，被告日月地产公司质证认为：对证据一的三性没有异议，但证据一补充协议可以证明被告只是协助原告办理产权证；对证据二的三性没有异议，但对原告的证明目的有异议，并不是原告委托被告办理产权证；对证据三、四的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该两份证据与本案无关。 被告日月地产公司未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据及事实，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据二，被告对该证据的三性无异议，仅对证明目的有异议，本院认证认为，该证据的内容载明了代收房产局办证费用和房屋维修基金的字样，与原告的证明目的相一致，故本院对该证据予以确认。对原告提交的证据三、证据四，被告对真实性、合法性未提出异议，仅对关联性提出了异议，本院认证认为，证据三系原告交纳了涉案房屋房款的发票，证据四系原告为涉案房屋缴纳契税的发票，均与本案的事实有关联，故本院对证据三、证据四均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日，原告唐启东（乙方）与被告日月地产公司（甲方）签订《日月星·河湾商品房买卖合同》，合同约定被告将位于双牌县××路××＃楼××号房售卖给原告，房屋总价款为290406元。合同约定付款方式为按揭贷款方式付款，首期款金额为120406元，剩余房款170000元，按照按揭方式付款。合同关于产权登记及逾期办证违约责任的约定：“乙方委托甲方办理房屋产权证，甲方应当在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料，甲方应一次性如实告知乙方办理产权证登记需要乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定的时间或者上诉约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照相关规定，单方向房地产登记机构申请预购商品房转移登记。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第十六条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方自逾期之日的30日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到90日的，则乙方有权在该90日届满之日起半年内解除合同。”双方在签订主合同同时还签订了《附件二：本合同补充协议》，该补充协议第六条约定：“双方同意《买卖合同》第十六条增加如下条款：甲方应当在商品房交付使用后360日内，协助乙方向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。若因乙方未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其他违约行为或乙方未能付清全部房款的，则甲方办证期限顺延。因政府政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准。”该补充协议还约定本《补充协议》对《买卖合同》的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示，并愿意按本《补充协议》规定严格执行，自甲、乙双方签字后与买卖合同同时生效，均具同等法律效力。合同签订后，原告于2013年10月26日支付涉案商品房的首付款120406元，并于办理了按揭手续。涉案商品房于2016年10月11日交付给原告使用，但案涉房屋的不动产登记证书一直未能办理。 另查明：被告日月地产公司于2019年9月24日办妥了日月星河湾小区3-6#的商品房房地首次登记的不动产权证书。 本院认为，对双方当事人的争议焦点评判如下： 焦点一、被告方是否需要承担违约责任。双方在主合同约定的办证方式为乙方委托甲方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。双方签订的补充协议约定甲方应当在商品房交付使用后360日内，协助乙方向产权登记机关办妥产权登记。本院认为，该补充协议的约定与主合同的约定并不矛盾，签订的时间也在同一天，补充协议的内容是代表日月地产公司对原告办证负有协助义务，而协助的方式为原告方委托被告办证，主合同对于办理产权证的时间以及方式依旧有效，被告应当按照合同约定，在交付房屋后的360个工作日内为原告办理好产权证，并书面通知原告在收到通知后2日内提供办理产权证需要的相关材料。本案中，被告于2016年10月11日将涉案房屋交付给原告，按照合同约定，应当于2018年3月20日前办理好产权证书，但至今一直未给原告办理好房屋产权证书，被告也未提交证据证明其已经按合同约定书面通知原告提供办证所需要的材料，故被告的行为构成违约，应当承担违约责任。 焦点二、关于逾期办证的违约金如何计算的问题。被告逾期为原告办理产权证构成违约，原告唐启东要求被告按照商品房买卖合同的约定，从逾期之日的30日开始，每日按购房款290406元每日万分之五计算违约金。被告日月地产公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过高或过低时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。本案中，原、被告双方在诉讼中均未提供证据证实因被告逾期办理产权证的行为给其造成的实际损失情况，在这种情况下，逾期办理产权证导致购房人的损失实际上就是其已交购房款的利息损失，原告唐启东在庭审中也提出逾期办证所造成的损失主要就是银行的利息损失。本案中，逾期办理产权证的时间超过一年，在2019年8月20日前，中国人民银行公布的贷款基准利率（一年以上为年利率4.75%），2019年8月20日至今，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率在年利率3.85%-4.25%间，而本案合同约定每日按购房款290406元每日万分之五计算违约金，折算为年利率18%，远高出购房人已交房款利息损失的30%，严重背离了违约金填补实际损失的功能。因此，根据前述法律规定，本案的违约金应予调整。依照前述法律规定确定的违约金调整计算规则，本案逾期办证的违约金应以原告已交付房价款290406元为基数，按中国人民银行公布的贷款基准利率（从2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率）*130%从2018年4月19日起计算至涉案房屋产权证办妥之日止。 综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后10日内支付原告唐启东逾期办理产权证的违约金39166元（违约金暂计算至2020年7月13日，后续违约金以290406元为基数，按LPR×130%计算至房屋产权证办妥之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2605元，减半收取计1302.5元，由永州市日月地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  唐浩 二〇二〇年十一月四日 法官助理杨橄榄 书记员崔艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。