福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2676号 上诉人（原审原告）：苏燕虹，女，1978年11月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄晓方，福建九鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：漳州香江房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区瑞得园**（龙江居委会内），统一社会信用代码91350600757369686L。 法定代表人：杨孙西，董事长。 委托诉讼代理人：王**，福建协兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彩玲，福建协兴律师事务所律师。 上诉人苏燕虹因与被上诉人漳州香江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人苏燕虹的委托诉讼代理人黄晓方、被上诉人漳州香江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈彩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏燕虹上诉请求：撤销一审判决，改判漳州香江房地产开发有限公司返还给苏燕虹70875元，并支付自起诉之日起至实际还清款项之日止按年利率6%计算资金占用期间的利率；一、二审受理费由漳州香江房地产开发有限公司负担。事实和理由：1、一审遗漏认定《漳州市香江新城商品房订购协议书》第十、十一条约定，且定购协议没有约定商品房交付条件及手续、面积差异处理方式、办理产权登记、商品房质量及保修责任等必备买卖合同主要条款，也没有办理备案登记。2、一审适用法律错误，逻辑上自相矛盾。定购协议其性质只是预约合同，一审回避了《商品房买卖合同》的效力及其定购协议的关系。《商品房买卖合同》合法有效，根据定购协议第十一条及相关条文约定，正式合同签订后，以《商品房买卖合同》而非以定购协议为双方权利义务的依据。即使将定购协议认定为《商品房买卖合同》，因定购协议在先，《商品房买卖合同》在后，应以《商品房买卖合同》为依据。漳州香江房地产开发有限公司没有提出《商品房买卖合同》存在效力问题，一审回避该效力问题。苏燕虹要求返还的70875元并非购房款。3、一审违反程序、违背公平和诚信原则，有损于国家房地产调控政策的实施。一审以漳州香江房地产开发有限公司不应当承担损失为由判决驳回诉讼请求，而漳州香江房地产开发有限公司没有提出反诉。苏燕虹延期签订合同是经漳州香江房地产开发有限公司同意的，造成损失，按公平原则也应各半承担。 漳州香江房地产开发有限公司辩称，1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，一审认定双方签订的定购协议性质为《商品房买卖合同》正确，苏燕虹主动申请的延期签订《商品房买卖合同》，之后政府才出台相关限价政策，漳州香江房地产开发有限公司不应承担由此造成的损失。请求驳回上主的，维持一审判决。 苏燕虹向一审法院提出诉讼请求：1、漳州香江房地产开发有限公司返还苏燕虹多支付的购房款70875元；2、判令漳州香江房地产开发有限公司支付从起诉之日起至实际还款之日止按年利率6%计算资金占用期间利息；3、本案诉讼费由漳州香江房地产开发有限公司承担。 一审法院查明：2016年12月22日，苏燕虹、漳州香江房地产开发有限公司签订《漳州“香江新城”商品房定购协议书》，该协议书约定：苏燕虹向漳州香江房地产开发有限公司购买位于香江新城二期3幢1501室单元，约定苏燕虹所订购的房产建筑面积为131.25平方米，购房单价为每平方米12540元，购房总价款1645875元。还约定苏燕虹应在本协议生效之日七个日历日内即2016年12月29日前向漳州香江房地产开发有限公司缴足100%的购房总价款并到漳州香江房地产开发有限公司方的法定地址与漳州香江房地产开发有限公司签订正式的《商品房买卖合同》，逾期则自动丧失所订购商品房的优先购买权及已交付保证金。苏燕虹于2016年12月22日向漳州香江房地产开发有限公司汇款50000元，于2016年12月27日向漳州香江房地产开发有限公司指定的收款人许志杰的交通银行漳州分行账户汇款1595875元，共计支付1645875元。2016年12月28日，苏燕虹向漳州香江房地产开发有限公司申请延期签订商品房买卖合同。香江新城3幢的预售住宅价格为每平方12000元。2017年3月7日漳州市住房和城乡建设局出台漳建房【2017】15号文件，规定开发商在办理合同备案时，商品房销售备案价格原则上不得超过预售许可价格。2019年1月10日原、被告双方签订编号为3506000100001032019000340号《商品房买卖合同》，约定（摘要）：苏燕虹向漳州香江房地产开发有限公司购买位于芗城区商品房，面积预计131.25平方米，该商品房单价每平方米12000元，总价1575000元。该合同已进行备案登记。 一审法院认为，双方签订的《漳州“香江新城”商品房定购协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。应属有效民事合同关系。双方均应按照合同约定履行各自义务。该订购协议签订后，苏燕虹已依约向漳州香江房地产开发有限公司支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定双方于2016年12月22日签订的认购书的性质为商品房买卖合同。另外，根据《漳州“香江新城”商品房定购协议书》预定，双方应于2016年12月29日前签订正式的《商品房买卖合同》，苏燕虹于2016年12月28日向漳州香江房地产开发有限公司申请延期签订商品房买卖合同，之后因出台漳州市住房和城乡建设局出台漳建房【2017】15号文件，导致规定漳州香江房地产开发有限公司在办理合同备案时，商品房销售备案价格原则上不得超过预售许可价格，故漳州香江房地产开发有限公司不应承担因此造成的损失。故苏燕虹请求返还购房款70875元缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回原告苏燕虹的诉讼请求。案件受理费1572元，减半收取786元，由原告苏燕虹负担。 二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。苏燕虹提出一审遗漏认定定购协议第十、十一条约定。双方当事人在二审均无提交新的证据。 另查明，《漳州市香江新城商品房订购协议书》第十条：本协议经双方签章，自甲方收到乙方全额的签约保证金时起生效。未经双方书面同意，任何一方不得擅自变更本协议。自甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》之日起，本协议自动终止。第十一条：本定购协议为预约合同，指向标的为签订正式《商品房买卖合同》之行为，乙方支付的签约保证金作为如期签订正式《商品房买卖合同》的担保。双方均应按本协议的约定履行签约义务。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案《漳州市香江新城商品房订购协议书》已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且苏燕虹已按约定支付全部价款，漳州香江房地产开发有限公司收取该价款，故应认定2016年12月22日签订的《漳州市香江新城商品房订购协议书》的性质为商品房买卖合同。因苏燕虹的请求延期签订《商品房买卖合同》，之后出台漳州市住房和城乡建设局出台漳建房【2017】15号文件，苏燕虹才于2019年1月10日与漳州香江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，导致漳州香江房地产开发有限公司在按规定办理合同备案时，商品房销售备案价格原则上不得超过预售许可价格，低于定购协议约定的价格损失，不能要求漳州香江房地产开发有限公司承担。 苏燕虹上诉认为一审遗漏认定《漳州市香江新城商品房订购协议书》第十、十一条约定，且缺乏商品房买卖合同主要内容的理由，不能成立。关于本案《商品房买卖合同》与《漳州市香江新城商品房订购协议书》关系问题，如上所述，《漳州市香江新城商品房订购协议书》性质为商品房买卖合同，之后签订的《商品房买卖合同》并不是对《漳州市香江新城商品房订购协议书》内容进行变更，仅是依照相关规定而需要签订的《商品房买卖合同》，非当事人对商品房价格的真实意思表示，故苏燕虹主张以《商品房买卖合同》确定的价格为依据，理由不能成立。 综上，苏燕虹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律及所作判决结果正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1572元，由苏燕虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶小铭 审 判 员 陈育生 审 判 员 林 健 二〇二〇年十一月二日 法官助理 徐明水 书 记 员 马晓斌