河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初3774号原告：李保臣，男，回族，1964年5月14日出生，住长葛市。委托诉讼代理人：赫连培博，河南天苑律师事务所律师。被告：许国华，男，汉族，1964年12月23日出生，住许昌市建安区。委托诉讼代理人：张永旺，河南荣望律师事务所律师。原告李保臣与被告许国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认2010年6月24日原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令被告返还购房款115000元，并赔偿原告损失200000元，合计315000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年6月24日，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》，被告将位于许昌市东城区许庄一组东邻许长荣、西邻许春芳、南邻大路、北邻许国华的房屋卖给原告。签订协议当天，原告按照协议支付了115000元购房款，被告将房屋移交给原告。近期上述房屋需要拆迁，原告向拆迁办申报时得知，该房屋的权利人不是被告许国华，原告无法申报拆迁补偿款等相关事宜。经双方多次协商未果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告许国华辩称：1、被告认可原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》无效；2、原告诉讼请求，特别是损失请求无事实依据和计算标准，原告未提供被告获得拆迁补偿的任何依据，其诉讼请求不能成立。原、被告之间签订《房屋买卖协议书》无效的原因是因为违反了国家强制性规定，原告在明知自己非许昌市××许庄社区人员，还意图购买房屋获得国家安置补偿的行为，明显是存在极大恶意，通过涉案的《房屋买卖协议书》第四条可以看出，被告对房屋的相关权益并未做任何的保留，也没有作出损害国家社会集体利益的行为，因此被告不存在任何过错；3、在涉案房屋拆迁中，被告未获得政府的任何补偿，涉案房屋是被告自己在老一辈留下的荒地上建盖的，该地块并没有宅基地使用证，且在2008年之后加盖，属于违建，按照拆迁方案政府在拆迁时并没有对被告进行补偿，但是政府虽没有对被告补偿，按照拆迁方案第4条，涉案房屋仍然是可以获得补偿的，政府未与原告签订补偿协议，过错不在被告，而是原告未按照政府要求在期限内拆除房屋并签订安置补偿协议，属于原告未按照要求履行义务，其未获得安置补偿是因其自身过错导致，与被告无关。因此原告应当向政府提出签订安置补偿协议的要求，不应当向被告提出补偿，因为被告没有权力去干涉政府行为，也没有义务对原告进行补偿，原告可以通过行政诉讼的方式去维护自己的权力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合在案证据，并结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2010年6月24日，原告李保臣（乙方、买方）与被告许国华（甲方、卖方）签订《房屋买卖协议书》，内容为：“一、甲方自愿将位于许昌市东城区许庄一组房屋一处，东邻许长荣，西邻许春芳、南邻大路、北邻许国华，长810米，宽110米，卖给乙方李保臣，房款共计115000元。二、乙方应在本协议签订之日起支付甲方115000元。三、该协议签订前因该房屋及宅基地产生的债权、债务等应清偿的费用由甲方负责清偿。本协议签订之后的权利及义务由乙方享有并清偿。四、此协议生效后，本房屋及宅院归乙方所有，无论拆迁或买卖与甲方无关。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议由甲乙双方签字后生效。甲方：许国华乙方：李保臣见证方：许国军2010年6月24日”。协议签订后，原告李保臣支付给被告许国华购房款115000元，被告将涉案房屋交付给原告李保臣。2017年8月22日，邓庄乡许庄对房屋进行摸底调查，其中原告所购买房屋涉及的许庄社区房屋摸底调查登记表显示：编号为1-265号房屋，户主姓名为许建华，主房为11.2m*8.7m-（7.2m*2m）、5.3m*10.8m、7.6m*4.5m、3m*3.4m。该登记表分别由丈量人员、监督人员及户主许建华签字确认。经本院向邓庄乡许庄三组组长许纪成（丈量人员之一）询问，许纪成表示该登记表中显示的11.2m*8.7m-（7.2m*2m）为南边院的房屋面积（即原告李保臣所购买的房屋），5.3m*10.8m、7.6m*4.5m、3m*3.4m为北面院里的房屋面积，在进行丈量时是按照一处宅基地进行丈量的。2019年3月15日，案外人许建华（甲方、被征收人）与半截河街道办事处（乙方）签订《许昌市商务中心区（南区）许庄社区房屋拆迁补偿协议》（档案编号：1-265本门老户），双方就房屋征收补偿达成如下协议：“一、房屋补偿、安置过渡费及安置房款扣除情况为：主楼数量200平方米，单价2100元，小计420000元；隔热层140.28平方米，单价100元，小计14028元；综合补偿（装饰情况）为9平方米，单价1500元，小计145500元；综合补偿（房屋面积）为1平方米，单价1500元，小计1500元；无私搭乱建奖励30000元；提前搬迁奖励50000元；合计补偿款为661028元，扣除安置房款200平方米小计240000元，扣除房款后补偿款为421028元。”补偿协议甲方处有许建华签字和指印，乙方半截河办事处未签字和盖章，许庄社区处未签字和盖章。现原告李保臣诉至法院，请求判令2010年6月24日与被告许国华签订的《房屋买卖协议书》无效，被告返还购房款115000元并赔偿损失200000元。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，涉案房屋属于集体所有制土地上的农村自建房，被告将涉案房屋卖给非本集体经济组织成员的原告，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《房屋买卖协议书》无效，对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿涉案房屋升值利益损失20万元的诉讼请求。本院认为，合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该损失应当包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，因物价上涨等因素，双方订立合同时的房屋成交价已不足以购买同地段同类房屋，原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，故被告应当赔偿原告涉案房屋升值利益的损失。鉴于涉案房屋的拆迁补偿协议中半截河办事处和许庄社区均未签字盖章，对补偿协议中的内容未经双方进行签字确认，且该部分房屋拆迁补偿款项亦未实际发放，其拆迁数额尚不能确认，原告亦未提供其他证据证明损失的数额及计算依据，故原告现要求被告赔偿损失20万元的诉讼请求，证据不足，本院暂不予支持，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李保臣与被告许国华于2010年6月24日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告许国华于本判决生效之日起十日内返还原告李保臣购房款115000元；三、驳回原告李保臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3013元，由原告李保臣负担1713元，被告许国华负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  连芳二〇二〇年十一月二十四日法官助理罗亚培书记员张艳履行告知书履行义务人：对于生效的法律文书，你方应当在生效法律文书规定的期限内自动履行义务，对于本案的执行款，你方可按以下方式履行：1、直接向当事人履行；2、将案件执行款转至许昌市建安区人民法院执行款专户，户名：许昌市建安区人民法院执行款专户，账户：100370418240010003003311，开户行：邮储银行许昌市建安区镜水路支行。注：履行义务人通过第二种方法履行义务时，应当注明当事人姓名、案件号、承办人、案由等详细内容，若履行义务人未注明上述信息，致使法院财务部门无法核实具体案件情况时，将依规退回款项，由于款项被退回造成的法律后果（迟延履行、强制执行）由履行义务人自行承担。许昌市建安区人民法院