广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初30091号原告：佛山市海湾城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914***********446C。法定代表人:龙远先。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。被告：石麒楠，男，1992年7月1日出生，汉族，住江西省瑞昌市**************，公民身份号码360************058。原告佛山市海湾城房地产开发有限公司诉被告石麒楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月27日公开开庭进行审理。各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告腾空并向原告返还佛山市禅城区*************；2、被告已缴纳的租赁保证金16906元归原告所有；3、被告向原告缴纳免租期（2017年11月24日至2018年1月23日）的租金16906元；4、被告向原告缴纳2019年1月24日至2019年8月13日期间的租金62088.65元；5、被告向原告支付2018年12月7日至2020年2月28日期间的水费27.53元、2018年12月1日至2019年8月13日期间的电费1448.07元、2019年3月至2020年5月期间的物业服务费5481.3元，本项合计6956.9元；6、被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2017年11月17日，原、被告签订一份《房地产租赁契约》，合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于佛山市禅城区*************，租期为2018年1月24日至2022年11月23日；被告需向原告支付16906元作为租赁保证金，但被告连续拖欠租金或其他费用超过15日的，原告有权解除合同、收回商铺，且没收租赁保证金；租金每月5号前缴纳，其中，2018年11月24日至2019年11月23日的租金为9298.3元/月；水费、电费、垃圾费及物业服务费由被告向有关部门或物业服务公司缴纳。同日，原、被告签订《补充协议》，其中约定：（一）租赁期限从“2018年1月24日起至2022年11月23日止”变更为“2017年11月24日起至2022年11月23日”；（二）其中免租期为2017年11月24日起至2018年1月23日（共2个月），但若因被告原因导致合同解除的，应按8453元/月向原告缴纳免租期的租金。合同签订后，被告支付了16906元租赁保证金，原告交付了P84号铺。然而，自2019年1月24日起，被告开始拒绝缴纳租金，并于4月份左右封锁商铺。8月12日，原告委托律师向被告发送律师函，告知其应缴纳租金及其他相关费用，被告于8月13日收函后，仍对原告的要求置之不理。此外，原告为被告代付了2018年12月7日至2019年1月1日期间的水费27.53元、2018年12月1日至2019年8月13日期间的电费1459.08元、2019年3月至2020年5月期间的物业服务费15171.45元。以上欠费，虽经原告多次催告，但被告拒不缴纳，被告的行为已构成根本违约，且给原告造成了较大损失。故原告有权依据前述合同有关条款的约定，要求被告返还商铺，并没收其赁保证金，且有权要求被告缴纳免租期租金、拖欠的租金，及支付原告代付的水费、电费和物业服务费。综上，为保护合法权益，原告特依法向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告石麒楠辩称：1、被告同意向原告返还涉案商铺。2、被告对保证金予以没收有异议,被告愿意将租赁保证金与欠缴租金予以抵扣。3、签订合同的时候双方约定涉案商铺有免租期，免租期的租金不愿意补交。4、对于第四项的诉讼请求，被告没有在涉案商铺继续经营所产生的租金，被告认为无需支付。5、关于第五项诉讼请求的水费金额，被告无异议；6、对于电费及物业管理费，被告有异议，上述期间被告没有使用涉案商铺，无需支付电费及物业管理费。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证。证明双方主体资格。2、首次登记确权清单。证明涉案84号铺位登记在原告名下，原告有权合法出租。3、房屋租赁合同、《房屋租赁合同》补充协议。证明2018年11月24日至2019年11月23日的每月租金标准为9298.3元。租赁保证金为16906元，每月10日前缴纳当月租金，每月10日前缴纳水电杂费，合同9.2、9.4条明确，如承租人违约，出租人有权没收保证金。补充协议明确：租赁期为5年，前两个月是免租期，租赁合同因承租人原因解除的，出租人有权按照8453元／月追收免租期租金。4、收据。证明2017年11月17日被告缴纳涉案84号商铺押金16906元，鉴于被告长期欠费违约，按照租赁合同9.4条第（7）项的约定该押金应由原告没收。5、商铺交接表。证明2017年11月17日原告已将涉案商铺交付被告使用，并移交钥匙6条。6、广东增值税电子普通发票。证明原告代垫84号铺2018年12月7日至2019年1月2日水费27.53元，原告代垫84号铺2018年12月1日至2019年8月13日电费1448.07元。7、前期物业管理服务协议、收款收据（6张）。证明被告与物管公司签订前期物业合同，约定商铺每月物管费7元／月/平方米，原告已经代被告缴纳了2019年3月至2019年8月13日的物业管理费5481.3元，被告应予以返还。8、催款函、律师函、邮政快递单。证明2019年6月18日原告就被告违约欠费一事发函催收，但被告依然拒不履行相应的义务，2019年8月12日原告向被告寄出律师函。9、房屋现状照片（时间：2020年6月14日）。证明涉案84号商铺至今一直由被告上锁占用，铺内堆有大量杂物，拍照时间为2020年6月14日。诉讼中，被告没有提交证据。本院认证：原告提交的证据1为主体资料，本院经审查予以确认；被告对原告提交的证据2-5及证据7、9的真实性均无异议，本院经审查对该几组证据的真实性予以确认；本院经审查对证据6的真实性予以确认；证据8的邮单有原件核对，本院对该组证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案物业位于佛山市禅城区**************，产权人为原告，建筑面积144.49平方米，规划用途为商铺。2017年11月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“一、出租房屋情况。1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在华宝南路19号首层P84室。该房屋建筑面积为144.5平方米，房屋用途为商业……二、租赁用途。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为装修公司使用……三、交付日期和租赁期限。3.1甲乙双方约定，在乙方按本合同第五条约定将租赁保证金交付甲方后，甲方于2017年11月24日前向乙方交付房屋。3.2该房屋租赁期自2018年1月24日起至2022年11月23日止……四、租金、支付方式和期限。4.1合同租赁期开始一年内的房屋月租金为8453元，自第二年开始每年月租金递增10%至合同终止为止。……4.2该房屋租金支付方式如下：以现金或银行转账方式支付，租金按月计算，乙方应在每月10日前向甲方缴纳当月租金……五、租赁保证金和其他费用。5.1甲、乙双方约定，2017年11月17日前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金16906元……5.2租赁期间，使用该房屋所发生的包括水、电、煤气、通讯、设备、有线电视、卫生垃圾、物业管理等因租赁产生的费用及政府对该房屋所征收的一切税费（包括但不限于房地产使用税）由乙方承担，乙方于每月5日前据实向物业管理公司或有关部门缴纳……九、违约责任与合同解除……9.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回该房屋，没收乙方租赁保证金并要求乙方支付合同解除时月租金标准的2倍作为违约金：（1）连续拖欠租金或其他费用超过15日的……（7）租赁期未届满，乙方提前退租或提前解除、终止本合同的……”。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：一、《房屋租赁合同》第3.2条变更为：“该房屋租赁期自2017年11月24日起至2022年11月23日止。其中乙方租赁该房屋的免租期为60天（自2017年11月24日起至2018年1月23日止）。在免租期内乙方无需向甲方支付租金（但免租期内该房屋产生的物业服务费、水电费等由乙方自行向物业管理公司或有关部门缴纳）。免租期满无论乙方装修是否完成，均开始计收乙方租金。《房屋租赁合同》因乙方原因导致解除的，甲方有权按人民币8453元/月向乙方追收免租期内的租金。”二、《房屋租赁合同》第3.3条变更为：“甲方逾期交付该房屋的，租赁期、免租期、计租起算日相应顺延，乙方放弃追究甲方其他责任。”三、本协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本协议为准。四、本协议自甲乙双方签订之日起生效。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。2017年11月17日，被告向原告支付P84号铺保证金16906元。同日，被告在商铺交接表上签名，确认接收P84号铺。被告当天还与广东同信物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议书》，主要约定海湾城市嘉园小区内临街商铺的物管费用为7元/月·平方米，按月交纳，每月10号前缴纳当月服务费。另查明，原告已交纳P84号铺的如下费用：1、2018年12月7日至2019年1月2日的水费27.53元；2、2018年12月1日至2019年1月1日的电费541.09元；3、2019年1月1日至2019年2月1日的电费347.29元；4、2019年2月1日至2019年3月1日的电费270.54元；5、2019年3月1日至2019年4月1日电费289.15元；6、2019年4月1日至2019年5月1日电费2.27元；7、2019年5月1日至2019年6月1日电费2.27元；8、2019年6月1日至2019年7月1日电费2.27元；9、2019年7月1日至2019年8月1日电费2.10元；10、2019年8月1日至2019年9月1日电费2.10元；11、2019年3月至2019年9月的物业服务费7080.01元（1011.43元/月×7个月）。庭审中，原告陈述：1、被告自2019年4月左右不在涉案商铺经营；2、被告搬离涉案商铺时没有与原告办理交接手续；涉案商铺为被告上锁，并非原告上锁；3、根据约定，被告应于2019年2月10日前缴纳2019年1月24日至2019年2月23日的租金，被告没有缴纳当期及此后的租金。4、原告自愿放弃2019年8月13日之后的相关费用。庭审中，被告陈述：1、被告于2018年11月至12月左右撤场，2018年12月后没有继续使用涉案商铺。2、被告于2019年4月左右前往涉案商铺将物品进行搬离，原告不允许被告将物品搬离并由原告报警及对涉案商铺上锁，被告当天将商铺内的物品搬离了约70%-80%，剩余物品为弃置物。3、被告搬离涉案商铺前找过原告，告知原告不再承租涉案商铺，原告工作人员要求被告填写一份表格，但被告没有填写。4、被告没有向原告返还涉案商铺钥匙，也没有与原告办理商铺移交手续。因诉讼前双方没有办理商铺的正式交接手续，庭审中被告明确表示同意向原告返还商铺且被告明确表示商铺内的剩余物品为弃置物，故本院当庭组织原、被告进行涉案商铺的交接，原告确认已于开庭当日收回涉案商铺。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的解除合同。本案中，被告承租商铺后未按期足额向原告支付租金，根据《房屋租赁合同》第九条的约定，原告享有解除合同的权利。原告诉请被告腾退房屋应视为其以起诉的方式行使合同解除权，本院确认涉案《房屋租赁合同》及补充协议于起诉状送达被告之日即2020年9月26日解除。关于原告诉请的返还房屋。庭审中本院已经组织双方进行商铺的移交，原告的该项诉请已经实现，本院不再重复审查。关于原告诉请的租金。原告主张被告欠缴2019年1月24日之后的租金，被告未举证证明其已履行支付义务，本院对原告主张的欠租起始日期予以确认。至于欠租截止日期，被告抗辩已于2018年12月左右搬离涉案商铺，故无需缴纳此后的相关费用，本院经审查认为，被告陈述其于2019年4月左右前往涉案商铺搬离物品遭原告阻挠，可见被告截至2019年4月前仍占有使用商铺，被告仍需向原告缴纳占有使用涉案商铺期间的相关费用。至于2019年4月份之后的租金，根据被告的陈述可知，被告在2019年4月并未将商铺的物品全部搬离，且未与原告办理钥匙和商铺的交接手续，部分物品仍存放在涉案商铺，被告陈述原告于2019年4月对涉案商铺进行上锁，但未提供证据予以佐证，应承担举证不利的法律后果。本案中，原告主张支付租金至2019年8月13日，本院予以确认。经核算，被告应向原告支付2019年1月24日至2019年8月13日的租金合计62088.65元（9298.3元/月×6个月+9298.3元/月÷31天×21天）。关于免租期租金的补缴问题，根据《房屋租赁合同书》补充协议的约定，被告承租涉案商铺的免租期间为2017年11月24日至2018年1月23日，如《房屋租赁合同》因被告原因导致解除的，原告有权按8453元/月的标准向被告追收免租期内的租金。现涉案《房屋租赁合同》及补充协议因被告违约而提前解除，原告主张被告按8453元/月的标准补缴2017年11月24日至2018年1月23日的租金16906元（8453元/月×2个月），合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的水费、电费及物业管理费。被告对原告主张的水费27.53元无异议，本院予以确认。关于电费及物业管理费，根据约定被告承租期间应由被告承担，本案中，原告已举证证明其代被告支付的电费及物业管理费明细，本院对原告主张的欠费期间及欠费金额予以采信。至于被告所主张的无需支付2019年12月之后的电费、物业管理费的抗辩意见，本院前文已在欠缴租金的截至日期部分予以论述，不再赘述。原告主张被告支付2018年12月1日至2019年8月13日拖欠的电费1448.07元（541.09元+347.29元+270.54元+289.15元）、2019年3月1日至2019年8月13日物业管理费5481.30元（1011.43元/月×5个月+1011.43元/月÷31天×13天），合法有据，本院予以支持。关于租赁保证金。涉案租赁合同因被告的根本违约行为已提前解除，根据租赁合同第9.4条的约定，原告有权没收租赁保证金。原告诉请有理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告石麒楠已交纳的租赁保证金16906元，归原告佛山市海湾城房地产开发有限公司所有；二、被告石麒楠于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司补缴免租期租金16906元；三、被告石麒楠于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付拖欠的租金62088.65元；四、被告石麒楠于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付水费27.53元、电费1448.07元、物业服务费5481.30元，合计6956.90元。如被告未按本判决指定的期间履行返还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取1179元，由被告石麒楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年十一月二十五日书记员 原洁萍