云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2506号原告：许光辉，男，1965年1月21日生，拉枯族，现住云南省普洱市思茅区。原告：瞿蓉，女，1966年12月11日生，汉族，现住云南省普洱市思茅区。共同委托诉讼代理人：梁勇，代理权限：特别授权代理。被告：普洱市城建投资开发有限公司，统一社会信用代码：915308007902806406。住所地：云南省普洱市思茅区普洱人家.映山和园**。法定代表人：杨斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王苏喆，男，1982年4月24日生，汉族，住云南省普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。原告许光辉、瞿蓉与被告普洱市城建投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许光辉、瞿蓉共同委托诉讼代理人梁勇、被告城投公司委托诉讼代理人王苏喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许光辉、瞿蓉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告返还不足面积的购房款7355.25元、利息1871.40元，合计8926.65元；2、由被告支付原告为实现债权所产生的代理费1500元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年12月29日，签订商品房购销合同,约定：原告购买由被告开发的位于普洱市思茅区。后来原告发现被告交付的房屋与双方购房合同约定不符，双方在购房合同中约定的商品房套内建筑面积为110.65㎡，但房权证上面载明的套内面积为106.9㎡，房屋误差比约为3.39%，房屋误差面积超过国家规定的3%，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告与被告多次协商未果，为维护原告的合法权益特向人民法院起诉，请求贵院查明事实后公正裁决。被告城投公司辩称，一、关于原告提出返还已支付不足面积的购房款7355.25元及利息1871.4元的诉讼请求问题。原告所购买的房屋属于西盟县。项目建设的初衷是为了解决因土地收储导致西盟县驻思茅干休所整体搬迁安置，解决让老干部到思茅居住的问题。2008年11月经西盟县人民政府上报市委市政府研究批准，决定将西盟县驻思茅干休所项目安置到佳禾小区二期内建设，被告受委托作为开发主体，西盟县通过组织团购的方式购买，并授权西盟县委老干部局全权处理西盟县驻思茅干休所建设相关事宜。基于建设的历史背景及政策因素，被告与西盟县委老干部局签署的《商品房团购协议书》和264户团购业主签订的《商品房购销合同》，不能等同于完全市场化的商品房，在《商品房团购协议书》中也明确约定按房屋套型建筑面积进行销售，且在西盟老干局的要求下，预售均价由合同中1850元／㎡降为1800元／㎡，西盟老干局按既定的销售方式及单价向业主收取了一定比例的首付款。在签订《商品房购销合同》时，因制式合同中没有按建筑面积销售填写的条款，被告即按市场交易习惯用预售总价除以设计院提供的估算套内建筑面积反推出套内建筑面积单价四舍五入后填写入合同条款内。因原设计院提供的面积与测绘部门计算面积的计算规则不完全一致，导致套内面积误差变大，实质就是山墙是否应该按全面积计入套内面积的区别，不存在被告有意虚报面积的行为。故被告坚持按建筑面积及建筑面积销售单价进行结算是有事实依据的；对于利息，根据双方签署的《商品房购销合同》，面积误差处理条款中明确约定据实结算，多退少补，未约定需支付利息，所以原告主张的利息无事实依据。因此，被告认为，被告作为被委托方，协助政府部门完成西盟干休所项目安置房建设任务，不存在任何商业利益，虽在签署分户合同中由于被告的工作失误产生歧义，但是双方应尊重历史，尊重事实，以《商品房团购协议书》中团购模式及老干局定价，即按房屋总建筑面积117.61㎡×1845元／㎡办理结算，反之则对被告有失公平。二、对于原告主张的律师费1500元的问题。该团购房面积误差事宜，在西盟县委老干部局的主持下，被告已积极协调，大部分业主也理解被告的处理方式，部分业主已和被告达成调解。基于项目建设的政策、历史背景，以及后期因建设用地征拆影响导致分期开发，单位直接成本增加至2061.87元/㎡等不可抗力因素，结合该类案件的同类性，给予考虑被告面临的实际困难，不应再由被告承担律师费。综上，原告仅依据商品房购销合同进行房屋价款的结算方式并不完全合理，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的律师费发票，因双方并未在合同中对该项进行约定，该律师费与本案不具有关联性，故本院不予采信；其余证据材料均与本案具有关联性，真实、合法，故本院予以采信；被告提交的西盟佤族自治县人民政府关于请求帮助解决西盟县驻思茅干休所建设有关问题的请示、西盟佤族自治县第十届人民政府第二十次常务会议纪要、商品房团购协议书，原告质证认可真实性、合法性，故本院对上述证据材料载明的书面内容予以采信；38-1-202室房屋税费一览表，该组证据材料与本案不具有关联性，故本院不予采信；干休所小区楼层价格计算方式（征求意见稿）、西盟干休所驻思茅干休所购房交款证明书（西干证字{2011}004号），上述证据材料并不是原告与被告之间达成的协议，虽然原告购买的系团购房，但原告与被告之间是单独的合同关系，双方之间因该团购房产生的权利义务应当以双方签订的商品房购销合同为准，故对被告欲证明的双方之间是按建筑面积进行预售，单价为1845元/㎡的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月15日，原（乙方）、被告（甲方）签订一份商品房购销合同，约定：乙方向甲方购买其开发的位于普洱市思茅区（佳禾小区）38幢1单元2层202号房屋，该商品房价款按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为110.65㎡，单价为每平方米1961.40元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为217027元；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）和超出3%时，乙方同意继续履行合同，均以产权登记面积中的实际套内建筑面积据实结算，多退少补。该套房屋的不动产权证书［云（2018）普洱市不动产权第××号］登记的套内建筑面积为106.90㎡。原告购买的该套房屋系西盟县老干部局团购房。本院认为：关于原告要求被告返还不足面积的购房款7355.25元的诉讼请求问题。原、被告之间签订的商品房购销合同真实、合法，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违反公序良俗，为合法、有效合同，故本院予以确认。经审理查明，涉案商品房购销合同约定：该商品房价款按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为110.65㎡，套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，乙方同意继续履行合同，以产权登记面积中的实际套内建筑面积据实结算，多退少补。而该套房屋的不动产权证书登记的套内建筑面积为106.90㎡，误差比绝对值已经超过3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”据此，原告要求被告按照合同约定对于面积误差比超出3%的部分，按产权登记面积据实结算，多退少补，即由被告返还超出部分的购房款7355.25元[（110.65㎡-106.90㎡）×1961.40元/㎡]的诉讼请求有事实和法律依据，故本院予以支持。对于原告主张的利息1871.4元和律师代理费，因双方未在商品房购销合同中进行约定，故本院不予支持。对于被告辩称的本案原告购买的房屋系政策性安置团购房，根据被告与团购单位西盟县委老干部局签署的商品房团购协议，房屋是按照建筑面积进行销售的，因制式合同中没有按建筑面积销售的条款，被告才按照市场交易习惯用预售总价除以设计院提供的估算套内建筑面积反推出套内建筑面积单价四合五入后填写入合同条款内的意见，本院认为，虽然原告购买的房屋系团购房，但原告作为团购的一员，其与被告签订的商品房购销合同并不存在无效的情形的情况下，双方签订的合同对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务，并享有各自的权利，双方并未约定按照团购单位与建设方签订的团购协议约定的计价方式进行销售，被告的上述意见无事实和法律依据，故本院不予采信。综上所述，本院确认由被告返还原告购房款7355.25元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告普洱市城建投资开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告许光辉、瞿蓉购房款7355.25元；二、驳回原告许光辉、瞿蓉其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，减半收取34元，由被告普洱市城建投资开发有限公司负担23元，原告许光辉、瞿蓉负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  付学华二〇二〇年十一月九日法官助理宋佳书记员郭雨南