连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初9437号原告（案外人）：孟宪芳，男，1965年10月9日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告（申请执行人）：江苏赣榆农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海东路**。统一社会信用代码91320700139274444W。法定代表人：苏长成，董事长。委托诉讼代理人：张超（系该单位职工），男，1982年5月22日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告（被执行人）：黄栋先，男，1977年10月5日出生，汉族，住连云港市赣榆区。第三人：焦洪梅，女，1978年8月11日出生，汉族，住连云港市赣榆区。原告孟宪芳与被告江苏赣榆农村商业银行股份有限公司（以下简称赣榆农商行）、黄栋先、第三人焦洪梅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年11月10日公开开庭进行审理。原告孟宪芳、被告赣榆农商行委托诉讼代理人张超到庭参加诉讼，被告黄栋先、第三人焦洪梅经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟宪芳向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的位于赣榆区（产权证号：Ｑ0××**）房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认原告于2011年12月28日与被告黄栋先签订的《购房协议》、2012年1月5日签订的《房屋交易契约》合法有效，并确认位于赣榆区（产权证号：Ｑ0××**）房产归原告所有；3.判令被告黄栋先和第三人焦洪梅无条件配合原告孟宪芳办理位于赣榆区（产权证号：Ｑ0××**）房产的过户手续；4.判令被告黄栋先立即偿还原告为其垫付的银行贷款9.7万元，并承担相应利息（利息以9.7万元为本金，自2014年9月19日起至本案生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5.判令被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2011年12月28日，原告通过中介与被告黄栋先签订购房协议，购买位于赣榆区（包含车库一间）房，成交价30万元。原告先后于2011年12月28日、2012年1月5日、2014年9月19日分三次付清购房款。原告于2012年1月10日入住至今。因购房时上述房产未办理产权证，双方约定暂扣5万元作为房产过户押金，待过户后再支付5万元。2014年9月19日，原告向被告黄栋先账户打入14.7万元，其中5万元为购房款，9.7万元为出借给被告黄栋先偿还银行房屋抵押贷款进而赎回房产证并过户至原告名下，被告出具5万元购房款收条及9.7万元借据。被告黄栋先、第三人焦洪梅在公证处办理委托过户，待2014年9月23日去过户时，房管所告知上述房产已被法院财产保全无法过户。2019年5月11日，连云港市赣榆区人民法院根据（2019）苏0707执2063号执行裁定书对登记在被执行人黄栋先名下的赣榆区进行查封，2019年9月17日，原告孟宪芳对该执行标的提出书面异议。连云港市赣榆区人民法院于2019年10月22日作出（2019）苏0707执异63号执行异议裁定，驳回孟宪芳的异议。请求依法支持原告的诉讼请求。被告赣榆农商行答辩称，答辩人申请查封案涉房产系登记在被告黄栋先名下，在保全之前并未发生不动产所有权变动，且不动产所有权变动应以登记为准；案涉房产为黄栋先与第三人焦洪梅所共有，黄栋先单方签订系无权处分；原告未尽到合理的注意义务。综上，原告的起诉无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告黄栋先未作答辩。第三人焦洪梅未作陈述。经审理查明，2017年7月26日，本院对赣榆农商行诉顾某1、李某1、黄栋先、孙某、顾某2、李某2等金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0707民初5848号民事判决：顾某1应于本判决发生法律效力之日起十日内归还赣榆农商行175400元，并支付约定利息和罚息；黄栋先等对上述债务承担连带清偿责任；案件受理费1954元，由顾某1、黄栋先等负担。根据被告赣榆农商行的申请，本院于2019年4月22日立案强制执行，案号为（2019）苏0707执2063号。在本案执行过程中，本院于2019年5月11日作出（2019）苏0707执2063号执行裁定：查封被执行人黄栋先所有的位于赣榆区（产权证号：Ｑ0××**）房产一处。案外人孟宪芳对本案执行标的提出异议后，本院于2019年10月22日作出（2019）苏0707执异69号执行裁定，驳回孟宪芳的异议请求。案外人孟宪芳不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2011年12月28日，原告孟宪芳与被告黄栋先签订购房协议，约定由孟宪芳购买被告黄栋先所有的位于赣榆区（包含车库）房产，成交价30万元，因房产尚未办理房产证，被告黄栋先同意原告孟宪芳留下购房款5万元，待房产证办理后再付给被告。2012年1月5日，原告孟宪芳与被告黄栋先签订房屋交易契约，约定双方于房产证办理后契税满5年共同办理房产过户手续。2012年1月5日，原告孟宪芳与被告黄栋先签订房屋交易合同附件，约定因所交易的房产尚未办理房产证，被告黄栋先同意待房产证办理后并且原告孟宪芳付清房款后办理过户手续。原告孟宪芳分别于2011年12月28日、2012年1月5日、2014年9月19日分三次以现金形式支付被告黄栋先购房款5万元、20万元、5万元，被告黄栋先出具收条，其中前两次付款系原告孟宪芳从其姐姐孟琳银行账户中提取现金交付。另外，被告黄栋先向原告孟宪芳出具借据借款9.7万元用于偿还银行房产抵押贷款。原告孟宪芳自2012年11月29日入住上述案涉房产并交纳物业管理费用。2014年9月23日，被告黄栋先及第三人焦洪梅于连云港市赣榆公证处就二人共同所有的位于赣榆区产的过户及水电交接等事宜委托案外人庞某办理这一委托事项进行公证，公证书字号为（2014）连赣证民内字第1802号，被告黄栋先及第三人焦洪梅于委托书落款委托人处签字。再查明，2014年9月15日，本院对刘某诉黄栋先民间借贷纠纷一案作出（2014）赣民初字第05184号案件移送函，以被告黄栋先涉嫌非法集资为由移送公安机关审查处理。案件审理过程中，根据刘某的申请，本院于2014年9月17日作出（2014）赣民初字第05814-1号民事裁定书，裁定：查封被告黄栋先所有的赣榆区屋。2016年4月24日，本院作出（2016）苏0707刑初125号刑事判决书，被告黄栋先于因犯非法吸收公众存款罪被判处刑罚，但刑事判决中未认定案涉房产为被告黄栋先的违法所得。本院认为，对于原告孟宪芳提出解除案涉房产的查封并停止对案涉房屋执行的诉求，应根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，审查原告孟宪芳是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，结合原告孟宪芳提交的证据及本院查明的事实，对孟宪芳是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效的买卖合同问题。案涉房产系被告黄栋先及第三人焦洪梅共同所有，原告孟宪芳与被告黄栋先签订的购房协议、房屋交易契约及附件是原被告双方在房屋中介的媒介与见证下作出的关于买卖案涉房产、房屋成交价款、付款期限及过户期限等的约定，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，第三人焦洪梅作为共同所有人在委托办理过户的公证文书中签字确认，构成其对出卖案涉房产的意思表示的默示与追认，故原被告双方签订的房屋买卖合同依法成立并生效。第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。被告赣榆农商行对原告孟宪芳提交的案涉房产物业管理费收据不持异议，可以充分证明原告孟宪芳自2012年11月份即实际占有、控制案涉房产。第三，关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。被告黄栋先出具的30万元购房款收条以及原告孟宪芳提交的其姐姐孟琳银行账户资金明细，在提款时间及数额方面可以与购房款收条内容相互印证，证明原告孟宪芳已按双方约定支付全部购房价款。第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。被告黄栋先及第三人焦洪梅于2014年9月23日办理委托过户等公证前，案涉房产因案外人刘某的申请被本院2014年9月15日作出的（2014）赣民初字第05814-1号民事裁定书裁定查封，案涉房产未能办理过户登记与原告孟宪芳不存在相关性，故本案未办理过户登记应认定非因买受人孟宪芳自身原因。综上所述，本案符合排除执行的四个法定条件，即原告孟宪芳享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的确认房屋买卖合同合法有效、停止执行案涉房产、确认案涉房产归其所有的诉讼请求，依法应予支持。因案涉房产的查封与解除查封等均属于执行强制措施的范畴，原告可在本判决生效后向本院执行机构提出解除查封申请，本案不予理涉。原告孟宪芳主张的被告黄栋先及第三人焦洪梅配合办理过户登记及被告黄栋先偿还9.7万元借款及利息的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本案不予处理，原告孟宪芳可另案主张。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行（2019）苏0707执2063号执行裁定所查封的位于连云港市赣榆区（产权证号：Ｑ0××**）的房产。二、确认位于连云港市赣榆区（产权证号：Ｑ0××**）的房产归原告孟宪芳所有。三、驳回原告孟宪芳其他诉讼请求。案件受理费7415元，由原告孟宪芳负担1615元，由被告黄栋先负担5800元（原告孟宪芳已预交，被告黄栋先于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付给原告孟宪芳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。本院（2019）苏0707执异69号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 曹书源审 判 员 李世明审 判 员 张 莹二〇二〇年十一月二十三日法官助理 孙振鎏书 记 员 武 菲法律条文附录及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。（二）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。(三)《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未给法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（五）《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条人民法院办理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条第一款对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。