广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终856号上诉人（原审原告）：清远市富荣市*物流有限公司。住所：广东省清远市新城区。法定代表人：林志平，执行董事。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，公司员工。被上诉人（原审被告）：徐娜燕，女，1984年2月16日出生，汉族，住福建省安溪县***********。委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。上诉人清远市富荣市*物流有限公司（以下简称“富荣公司”）因与被上诉人徐娜燕租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。富荣公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担诉讼费用。主要事实和理由：一、涉案租赁合同有效的前提下，应支持2018年3月前的租金。涉案商铺已实际交付使用，合同已经实际履行，一审法院认为租赁合同在竣工验收前属于履行不能的合同，明显认定事实及适用法律错误。1、建筑法规定的竣工验收合格是工程交付使用的前提，针对建筑物的安全性问题，建设方擅自使用未经验收的工程，应自行承担房屋质量瑕疵的风险。2、标的物合法是租赁合同有效的前提，根据相关司法解释，合法性审查应以是否取得规划许可为核心要件。3、涉案商铺已于2015年4月符合交付条件，且有大量商家取得经营许可，不存在无法正常经营使用的情形。4、涉案商铺已取得竣工验收，补正了相关瑕疵，被上诉人应按约支付租金。二、《清远农批通知》不能作为拒付租金的依据。1、涉案合同约定开业起算租金，涉案市场的开业时间为2015年5月。2、《清远农批通知》不是变更书面协议，不能作为合同变更的依据。即使对合同进行了变更，也是针对合同约定的租赁期内。租期届满后上诉人与被上诉人形成了不定期租赁关系，应参照原合同支付租金。3、租户请求租金按三折收取、同意缴纳水电费等，说明租户认可租金等费用及上诉人未同意免除租金。4、由于被上诉人一直占用商铺，被上诉人应支付租金至交回商铺之日止。三、被上诉人没有证据证明已将涉案商铺交回给上诉人，不能以被上诉人的一面之词就认定涉案合同已经解除，并将举证责任加重在上诉人身上。四、根据涉案合同的约定，被上诉人应向上诉人支付水电费、管理费、垃圾费等。且由于被上诉人逾期支付各项费用，构成违约，应当按拖欠总金额的年利率24%向上诉人支付滞纳金。六、在相关联的其他案件中，一审法院判决上诉人支付承包经营费，若在本案中不支持竣工验收之前的租金，对上诉人极其不公。综上，请求法院予以改判。徐娜燕答辩称：答辩人无需再向被答辩人支付租金和所谓的场地占用费，更不需要支付逾期违约金；上诉人应将保证金和首期租金退还给答辩人。上诉人要求支付水电费、物业管理费和垃圾费明显依据不足，一审法院判决驳回正确合法。对于答辩人是否继续占用并使用涉案商铺，上诉人应当承担举证责任，一审判决对此举证责任划分不当。上诉人以其他当事人起诉上诉人支付承包经营费的案件来类比本案是错误的。富荣公司向一审法院起诉请求：1、徐娜燕从2015年6月2日起按合同约定支付商铺租金134181元和逾期支付租金的违约金，违约金从2015年6月6日起，对应租赁期限内每一个交租月的逾期付款日，以徐娜燕所欠当月租金金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止；2、徐娜燕支付房屋占有使用费94716元（暂计至2019年4月1日）和逾期支付房屋占有使用费的违约金，该违约金从2018年5月6日起，对应房屋使用期内每一个交款月的逾期付款日，以徐娜燕所欠当月房屋占有使用费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止；3、徐娜燕返还商铺；4、本案诉讼费由徐娜燕负担。诉讼过程中，富荣公司撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年12月22日，富荣公司（甲方）与徐娜燕（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于清远市清城区****“清远富荣农副产品批发市场2栋001号商铺出租给乙方经营茶叶、茶具，租赁期定为3年，自2014年12月28日起至2017年12月27日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算；甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳履约合同保证金15786元、商铺首月租金7893元；合同期满乙方按合约向甲方缴清所有费用且没有违约记录的后一个月内，甲方将合同履约保证金及水电费保证金无息全额退还给乙方，若乙方有违约记录的，该履约合同保证金及水电费保证金不予退还；每月租金7893元，合同期内，甲方给予乙方首年免除租金8个月，第二年免除租金5个月，第三年免除租金5个月；水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分度读数的合计收取；每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费，乙方必须按时缴纳租金、管理费和水电费等其他相关费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴费的，视乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。同日，徐娜燕向富荣公司一次性缴纳履约保证金15786元及商铺首月租金7893元，此后未再向富荣公司支付其他款项。2015年4月13日，徐娜燕书面委托案外人陈志敏代为办理涉案商铺的接收手续，陈志敏亦于当日代理徐娜燕收铺。庭审中，富荣公司述称其于2019年6月2日收回涉案商铺；庭后经询问，徐娜燕称其在2017年6月就已搬离租赁物，并向一审法院提供了其及案外人陈志敏分别于2016年9月18日、2017年7月11日在深圳设立深圳云上茶业有限公司、深圳市浪驰国际贸易有限公司的营业执照。此外，在同类系列案件中查明涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市**#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期为2018年12月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，第一条为市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。一审法院认为：富荣公司与徐娜燕自愿签订《商铺租赁合同》，富荣公司将位于清远市清城区****清远富荣农副产品批发市场2栋001号商铺出租给徐娜燕使用，合同成立并生效，双方构成房屋租赁合同关系。诉讼中富荣公司申请撤回第3项诉讼请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以准许。关于富荣公司主张徐娜燕支付自2015年6月2日起拖欠的租金、占有使用费及相应违约金的请求，根据富荣公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》第一条，市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。诉讼中，富荣公司并未提供其向含徐娜燕在内的租户另行发布起租时间的书面证据。另一方面，涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的相关规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年3月12日前属履行不能的合同，且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。本案中徐娜燕认为其于2017年6月撤场，富荣公司主张2019年6月2日收回涉案商铺并要求徐娜燕支付2015年6月起至其收回商铺期间的租金及占用费，富荣公司应就徐娜燕占用并使用商铺至2019年6月承担举证责任。诉讼中，富荣公司未提供2017年6月之后或2018年3月12日之后徐娜燕继续占有使用商铺至2019年6月的书面证据，故富荣公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决如下：驳回清远市富荣市*物流有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计2367元，由清远市富荣市*物流有限公司负担。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：租金的起算时间应如何确定。涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。本案中，徐娜燕认为其于2017年6月撤场，富荣公司主张2019年6月2日收回涉案商铺，并要求徐娜燕支付2015年6月起至其收回商铺期间的租金及占用费，富荣公司应就徐娜燕占用并使用商铺至2019年6月承担举证责任。但富荣公司未提供2017年6月之后或2018年3月12日之后徐娜燕继续占有并使用商铺至2019年6月的证据，故富荣公司应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人富荣公司的上诉理由不成立，应不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2367元、二审案件受理费4734元，均由清远市富荣市*物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年十月三十日法官助理 张聪聪书 记 员 林月敏