四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终1453号 上诉人（原审原告）：攀枝花市国富房地产开发有限公司，住所地四川省攀枝花市仁和区仁和街。 法定代表人：荀富才，董事长。 委托诉讼代理人：冯明超，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘国均，四川建投律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盐边县自然资源规划和林业局，住所地四川省盐边县桐子林镇东环北路**。 负责人：肖昌文，局长。 委托诉讼代理人：谷勇声，四川宏肯律师事务所律师。 上诉人攀枝花市国富房地产开发有限公司（以下简称国富公司）因与被上诉人盐边县自然资源规划和林业局（以下简称盐边县自规局）合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市中级人民法院（2019）川04民初51号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人国富公司的法定代表人荀富才及委托诉讼代理人冯明超、潘国均，被上诉人盐边县自规局的委托诉讼代理人谷勇声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人交付H-1#、H-8#土地；2.改判被上诉人以上诉人已支付土地使用权出让金2850万元为计算基数，按每日1‰的标准向上诉人支付从2008年4月1日起至判决生效之日止期间的违约金（判决生效次日至实际交付土地期间的违约金另案起诉）；3.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审认定上诉人主张权利超过了诉讼时效，是错误的。案涉《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）第32条约定：出让人未按时提供出让土地致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。从该条款的约定可以看出，被上诉人每一天都在违约，是一个持续性的违约行为，违约金是按每一天来计算的，不是一次性的违约金，所以不存在诉讼时效的问题。从上诉人向一审提交的《催告函》《索赔函》等相关证据，能够证明上诉人在2011年-2014年期间多次向被上诉人要求交地和支付违约金、赔偿损失的事实。2017年12月12日盐边县政府办公室第70期《议事纪要》载明：“一、H-1#、H-8#土地由县国土局进一步与国富公司协商……”，该文中的“进一步”协商能够印证被上诉人收到了上诉人的《催告函》《索赔函》后，双方当事人在2017年12月12日之前，一直处于协商之中。本案没有超过诉讼时效。（二）《出让合同》第五条约定以土地“现状交付”是违法的，此亦导致被上诉人逾期无法交付土地的根本原因。《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》第二条规定：“实行建设用地使用权净地出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系……”以及《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有经济法律纠纷……”，因此，被上诉人所交土地应为净地交付。一审已查明被上诉人出让的H-1#、H-8#两块土地，有中国电信、中国移动、盐边县电力公司、木撒拉村的电线杆未拆除，多座坟墓未搬迁，房屋及青苗未拆迁安置补偿。上述事实表明被上诉人在出让建设用地时，尚未按法定的权限和程序完成征收，原有被拆迁人的不动产物权（既可能包括集体土地所有权，也可能包括单位和个人房屋的所有权等）尚未灭失。被上诉人的出让行为，违背《中华人民共和国物权法》第四条、第七条的规定，导致同一土地上同时出现多个相互冲突的物权，明显违法。（三）被上诉人为上诉人办理了土地使用权证不等于已交付了土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定，“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;……”该规定明确了土地交付与土地使用权变更登记毫不相干，被上诉人为上诉人办理了土地使用权证不等于被上诉人已交付了土地。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此可知，房屋作为不动产的交付是以转移占有为标准。案涉《出让合同》第32条约定：出让人未按时提供出让土地致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。从该条款的约定可以看出，交付是以被上诉人将案涉土地交予上诉人“占有”作为交付标准。案涉土地尚不具备交付土地的客观条件，足以证明被上诉人没有将两宗土地交付给上诉人控制、占有、使用。因此，一审认定被上诉人已按时交付土地，与客观事实不符。 盐边县自规局辩称，1.一审认定本案已经超过诉讼时效的观点及论证正确，上诉人的主张不符合《出让合同》的约定，依法不应当得到支持。2.案涉《出让合同》约定土地现状交付未违反法律和行政法规的有关规定，不存在违法的问题，上诉人所述《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》《闲置土地处置办法》均为部门规章，并非法律规定，且该规章中所谓“净地”主要是指国有土地使用权出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系。本案中，被上诉人对于涉案的两宗土地，并不存在产权、补偿安置等经济法律关系没有处理好，并影响上诉人开发建设的事实。被上诉人对涉案两宗土地安置补偿到位，也没有相关经济法律纠纷，更不存在提前处分尚未取得物权的土地出让行为，也无上诉人所述“损害了同时期尚存有物权的相关权利人合法权益”的事实。相反，上诉人对涉案两宗土地存在抵押担保等纠纷，以及被法院查封、冻结的事实。3.涉案土地已于2008年3月26日交付上诉人，上诉人对该土地具有开发、抵押等处分权利，被上诉人对其有关权利并未进行限制或影响。请求驳回上诉，维持原判。 国富公司向一审法院起诉请求：1.判令盐边县自规局向国富公司交付H-1#、H-8#两宗土地；2.判令盐边县自规局以国富公司已支付土地使用权出让金2850万元为计算基数，按每日1‰的标准向国富公司支付从2008年4月1日起至判决生效之日止期间的违约金（判决生效次日至实际交付土地期间的违约金另案起诉）；3.判令盐边县自规局赔偿国富公司损失合计1600万元；4.判令盐边县自规局承担诉讼费等费用。 一审法院认定事实：2006年4月28日，盐边县机构编制委员会作出《关于盐边县土地统征、储备、开发、交易中心更名及调整经费性质的通知》，确定盐边县土地矿产储备开发中心（以下简称盐边县土储中心）为盐边县国土资源局直属事业单位，其职责包括实现政府对建设用地的统征和收购储备、实现土地使用权转让的市场交易和价格申报。2019年盐边县国土资源局更名为盐边县自规局。2008年3月5日，国富公司向盐边县桐子林镇人民政府出具了《授权书》,载明：“盐边县桐子林镇人民政府：经公司董事研究，授权攀枝花市国富房地产开发有限公司盐边分公司全权办理我公司簸箕鲊一期房产开发相关业务，并请将房款转入国富房地产开发有限公司盐边分公司账户；收款单位：攀枝花市国富房地产开发有限公司盐边分公司；开户银行：农行盐边县支行；银行账号：1441××××9733；特此授权。”2008年3月6日，盐边县自规局与国富公司签订《出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》，双方在《出让合同》中约定：盐边县自规局将位于盐边县××镇××村簸箕鲊的六宗国有土地（宗地面积76466.13平方米，其中Ⅰ-2、Ⅰ-5、Ⅰ-6三块地为二类居住用地，Ｈ-1＃、Ｈ-8＃、Ｈ-11＃三块地为商服用地）出让给国富公司，宗地转让单价为372.71元／平方米，宗地的土地出让金总额为2850万元，国富公司应于2008年3月6日之前，向盐边县自规局支付土地转让金1450万元，于2008年3月15日之前，支付余下土地转让金1400万元。盐边县自规局同意于2008年3月30日之前将出让宗地交付给受让人，合同项下的土地使用权出让年期为住宅70年，商服40年。双方当事人争议所涉《出让合同》的条款为第五条：出让人同意在2008年3月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（三）款规定的土地条件：……（三）现状土地条件。第十五条第一款：受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权。第二十条：受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。第二十三条：土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。第二十四条：土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用权证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。第三十二条：受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权转让金的1‰向受让人支付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权转让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。第三十四条：出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。之后，国富公司按照《出让合同》的约定，于2008年3月15日前向盐边县自规局支付了2850万元的土地出让金及相关地产交易费（包含相应税金）。2008年3月26日，国富公司领取了《出让合同》所涉六宗地的《国有土地使用权证》，其中Ｈ-1＃、Ｈ-8＃两宗土地的《国有土地使用权证》的编号为盐国用（2008）第2××0号和盐国用（2008）第2××2号。国富公司已对《出让合同》中Ⅰ-2＃、Ⅰ-5＃、Ⅰ-6＃、Ｈ-11＃四宗土地进行房地产开发和销售（清源小区）。 2013年1月20日，国富公司召开股东会会议，股东一致通过以下决议：一、股东会同意用本公司位于盐边县簸箕鲊出让取得的商服土地使用权（土地使用权证号为：盐国用（2008）第2××0号、盐国用（2008）第2××2号）作抵押，为攀枝花市庆瑞工贸有限责任公司向攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行申请流动资金借款480万元，期限24个月，用途购买钢材，提供抵押担保。2013年1月29日，国富公司与攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行签订了《抵押合同》，并于次日到盐边县不动产登记中心办理了抵押登记。2014年12月19日，盐边县土储中心与国富公司签订《收回协议》，双方约定：2008年国富公司参加盐边县土储中心组织的国有建设用地使用权拍卖会，并以总价2850万元取得新县城簸箕鲊的ＹＰ2008-1＃宗地（含Ⅰ2、Ⅰ5、Ⅰ6、Ｈ-1＃、Ｈ-8＃、Ｈ11共6个地块）。因簸箕鲊片区城市规划调整等客观原因，拟由盐边县土储中心收回Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块的国有土地使用权。双方协商达成如下协议：一、国富公司向盐边县土储中心交还Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块的国有土地使用权。土地面积Ｈ-1＃、地块4195.63平方米（6.30亩）、Ｈ-8＃地块3463.94平方米（5.20亩）。二、双方共同委托评估公司按照基准地价系数修正法的评估方式进行评估，确定土地使用权收回价格，具体支付方式双方另行协商确定，评估费用由盐边县土储中心承担。三、国富公司已将Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块抵押给攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行，由盐边县土储中心、国富公司与攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行共同协商解决Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块抵押问题。四、乙方确保Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块没有以下情况：1.以Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块的土地使用权作为股权或出资额，与任何第三方有合作、合资、联合、联营等资产运作的投资行为；2.Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块的土地使用权未被司法、行政等国家机关采取查封、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施；如果出现上述情况，国富公司承诺在2015年1月31日前自行解决，确保两宗地无任何争议，否则视为其违约；五、盐边县土储中心与国富公司签订具体土地使用权收回价款金额及支付方式的协议后3日内，国富公司书面向盐边县土储中心申请注销Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块的国有土地使用权证书，并向盐边县土储中心交回土地证书原件及国土、住建等相关部门针对该两宗地办理的相关手续原件；六、国富公司承诺：本协议生效后，盐边县土储中心按照第二条确定的土地使用权收回价格支付国富公司外，国富公司放弃就该两宗土地（Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块）出让以及收回的其他任何权利，不得向盐边县土储中心主张违约赔偿，同时也不得向盐边县土储中心以及各级人民政府主张任何权利和提出任何要求；国富公司有以上违反承诺行为的，即视为其构成违约；七、本协议签订后，双方均应积极履行，如一方违约，应承担违约金100万元；八、本协议经双方签字盖章即生效。2015年1月9日，四川中联资产评估有限公司受盐边县自规局与国富公司的委托，就盐边县城市建设规划调整、需收回国有土地使用权之事宜，对案涉的Ｈ-1＃、Ｈ-8＃两宗土地的使用权价值进行了评估，并作出川中联评报字［2014］第39号《资产评估报告书》，评估结论为：Ｈ-1＃、Ｈ-8＃两宗土地的使用权的市场价值为832.76万元。2016年12月30日，四川省盐边县人民法院就攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行与攀枝花市庆瑞工贸有限责任公司、国富公司、何星亮、何应祥、胡慧萍金融借款合同纠纷案作出（2016）川0422民初581号《民事调解书》（已生效），所涉调解协议主要内容为：一、攀枝花市庆瑞工贸有限责任公司于2017年3月30日前向攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行支付借款本金10万元，其逾期利息从2015年1月29日至2016年12月30日按月利率11.48‰计算，从2016年12月31日起至2017年3月30日止按月利率6.525‰计算；于2017年8月30日前支付剩余借款本金447万元，其逾期利息从2015年1月29日至2016年12月30日按月利率11.48‰计算，从2016年12月31日起至2017年8月30日止按月利率6.525‰计算；二、借款期内利息153138.62元、律师费104100元由攀枝花市庆瑞工贸有限责任公司在支付最后一笔款项时支付给攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行；三、上述债务由攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行在实现位于盐边县簸箕鲊的面积7659.57平方米（使用权证号：盐国用（2008）第2××0号、第22号）土地使用权范围内优先受偿；四、国富公司、何星亮、何应祥、胡慧萍对上述一、二项款项承担连带给付责任；五、若攀枝花市庆瑞工贸有限责任公司、国富公司、何星亮、何应祥、胡慧萍未按前述约定履行任何一期款项的给付义务，攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行可以对全部款项申请强制执行。2017年12月12日，盐边县人民政府办公室第70期《议事纪要》载明：“2017年12月2日，柳瑛副县长在县政府三楼会议室主持召开会议研究了清源小区簸箕鲊一期居住小区不动产权证办理及Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块问题。县住建局陈**刚、程远苓，法制办宋璐溪，国土局杜双江，桐子林镇杨激，国富公司荀富才、周玉武参加了会议。现将会议议定事项纪要如下：一、Ｈ-1＃、Ｈ-8＃地块问题由县国土局进一步与国富公司协商，提出具体处置方案，上报县政府研究决定，在此基础上，国富公司同意办理不动产权证；二、国富公司同意委托桐子林镇将安置房购房款613万元和差欠的安置房值守人员工资26.40万元，合计639.40万元用于缴纳国富公司代收的专项维修基金、契税及办证期间的人员工资等费用；……五、由县住建局、县国土局、县国税局、县地税局、桐子林镇落实具体工作人员，成立工作组，推进不动产权证的办理，每周一次例会，由政府组织相关部门听取工作推进情况及解决存在困难和问题。”2018年3月6日，攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行因（2016）川0422民初581号《民事调解书》所涉其债权未得到实现，向四川省盐边县人民法院申请强制执行。2018年9月20日，四川省盐边县人民法院因申请执行人夏薇等91人与国富公司房屋买卖合同纠纷案，作出（2018）川0422执596号之一《执行裁定书》，主要内容为：一、查封被执行人国富公司所有的位于盐边县××小区××宗〔土地证号：盐国用（2011）第1&tim**;×1号〕，查封期限为三年；二、查封被执行人国富公司所有的位于盐边县新县城簸箕鲊土地二宗（土地证号：盐国用（2008）第2&tim**;×0号、第22号），查封期限为三年。一审庭审中，国富公司称Ｈ-1＃、Ｈ-8＃两宗土地的收回还需要签订具体的下一步协议。 一审法院认为，盐边县自规局抗辩称国富公司的起诉已超过诉讼时效，由于诉讼时效涉及到国富公司的主张是否应得到法律保护，故首先审查该问题。根据本案事实，案涉《出让合同》的签订时间在2008年3月6日，《出让合同》约定的最迟交地时间为2008年3月30日前，该合同第三十二条约定“出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权转让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失”，因此，国富公司认为盐边县自规局延期交付Ⅰ-2#、Ⅰ-5#、Ⅰ-6#、H-11#四宗土地，H-1#、H-8#两宗土地未交付，其诉讼时效应从2008年9月30日开始起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，国富公司应于2011年9月30日之前提起诉讼，但其于2019年5月27日方提起本案诉讼，其起诉已超过诉讼时效，盐边县自规局该抗辩理由成立。国富公司称盐边县人民政府作出的《议事纪要》佐证其在诉讼前一直在针对案涉H-1#、H-8#两宗土地的问题向盐边县人民政府反映，其诉讼时效未过。因《议事纪要》产生的时间为2017年12月12日，国富公司未提交充足证据证明其于2011年9月30日至2017年12月12日期间主张权利，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护其相应民事权利的请求，以产生其诉讼时效中断的法律后果，故一审法院对国富公司该主张不予支持。 关于不动产的土地的交付形式及盐边县自规局是否应向国富公司交付案涉H-1#、H-8#两宗土地的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，作为不动产的土地的交付形式应是法定登记。本案中，盐边县自规局向国富公司出让的六宗土地均已于2008年3月26日办理了《国有土地使用权证》，该六宗土地已于此时交付至国富公司，国富公司在领取六宗土地的《国有土地使用权证》后对其中四宗土地进行了房地产开发、对其中H-1#、H-8#两宗土地进行了抵押担保并与盐边县土储中心签订《收回协议》的行为均说明了上述问题，因此，国富公司要求盐边县自规局交付案涉H-1#、H-8#两宗土地的主张缺乏事实依据和法律依据，不予支持。 关于盐边县自规局是否逾期向国富公司交地，是否应承担违约责任和赔偿损失责任的问题。基于案涉六宗土地的《国有土地使用权证》的交付时间是2008年3月26日，而《出让合同》约定的交地时间是2008年3月30日之前的事实，盐边县自规局并未逾期交地，国富公司认为盐边县自规局逾期交地，要求其承担违约责任和赔偿损失责任的主张，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条的规定，判决：驳回国富公司的诉讼请求。一审案件受理费221800元，由国富公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明事实无异议，二审对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点为：1.本案双方对案涉土地现状交付约定的效力；2.案涉土地是否交付；3.上诉人提起本案诉讼存不存在诉讼时效的问题，是否超过诉讼时效。 围绕争议焦点，本院认为，本案所涉《出让合同》第五条明确约定“出让人同意在2008年3月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（三）款规定的土地条件：……（三）现状土地条件。”且国富公司在二审庭审中陈述其明确知晓案涉土地的现状，也正因为如此，土地使用权成交价格亦是以现状的价值为基础，而非净地价值的出让。盐边县自规局以现状土地进行的出让违反《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》及《闲置土地处置办法》关于“实行建设用地使用权净地出让”的规定，确实不当，应受到行政相关部门的责罚。但本案的现状土地出让并未违反国家法律及行政法规的强制性规定，上诉人国富公司关于盐边县自规局所交土地应为净地交付，案涉《土地出让合同》关于现状交付的约定应属无效的主张不能成立，本院不予支持。盐边县自规局对案涉H-1#、H-8#两宗土地与另四宗土地共六宗以总金额2850万元通过拍卖全部出让给国富公司，盐边县自规局按《出让合同》的约定办理了包括本案争议的全部六宗土地的《国有土地使用权证》，六宗土地的交付方式相同且均为现状交付。国富公司对其中四宗土地已实施开发建设并销售，对本案争议的两宗土地国富公司于2013年用于了银行借款的抵押，又于2014年就案涉土地与盐边县土储中心签订《收回协议》并对其土地价值进行评估。因此，国富公司无论对案涉六宗土地开发建设、抵押借款亦或拟退还盐边县土储中心，均系土地使用权人行使对物的占有、使用、收益和处分的权能。一审法院对案涉土地已经交付的认定并无不当，本院予以支持。如上所述，案涉土地已经交付，故本案不存在国富公司主张权利的诉讼时效问题，本院对该问题不作评判。 综上所述，国富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费221800元，由攀枝花市国富房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 红 审 判 员  蔡源原 审 判 员  张梓欣 二〇二〇年十一月五日 法官助理  崔 秋 书 记 员  崔 秋