广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0802执异75号 案外人：花青燕，女，1988年5月27日出生，壮族，住址广西都安瑶族自治县。 委托代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师。 申请执行人：贵港市区农村信用合作联社。住所地贵港市。 法定代表人：黄海伦，理事长。 被执行人：贵港市覃塘区广兴木业有限公司。住所地：贵港市覃塘区。 法定代表人：黄尚忠，总经理。 被执行人：杨燕飞，男，1968年2月24日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。 被执行人：卓旦义，男，1985年10月4日出生，汉族，住广西藤县。 被执行人：黄宗宇，男，1982年6月8日出生，汉族，住广西藤县。 被执行人：王小朋，女，1990年4月29日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 本院在执行申请执行人贵港市区农村信用合作联社与被执行人贵港市覃塘区广兴木业有限公司、杨燕飞、卓旦义、黄宗宇、王小朋金融借款合同纠纷一案中，案外人花青燕于2020年8月5日对本院执行登记在被执行人黄宗宇名下位于南宁市良庆区房屋一套［产权证号：桂（2018）南宁市不动产证明第XXXX号］提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人花青燕称，请求终止对被执行人黄宗宇名下位于南宁市良庆区房屋一套［产权证号：桂（2018）南宁市不动产证明第XXXX号］的查封和拍卖。事实与理由：案外人于2019年7月22日与被执行人黄宗宇、中介广西爱居房地产策划有限公司签订了南宁市良庆区房《房屋买卖合同》。合同签订后，案外人支付了50万元的购房款，并且卖方于2019年7月24日交付了上述房屋，案外人装修好于2019年10月入住。房屋交付后，银行按揭一直由案外人支付。案外人认为，案涉房屋已经由案外人通过合法的方式按市场价格购买，是善意取得人，案涉房屋是案外人的合法财产，与申请执行人和被执行人的债权债务无关，不应该被强制执行。综上所述，申请执行人提起本次强制执行和查封案外人财产是错误的，案外人为维护合法权益，提出以上异议申请，请人民法院依法支持。 案外人花青燕向本院递交身份证、结婚证、房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议、银行支付宝微信交易明细若干张、物业公司收款收据若干张、公园里业主办证须知、办理《不动产权证书》通知书、电费缴费凭证若干张等证据，用以证明其主张。 申请执行人贵港市区农村信用合作联社答辩称，首先，对案外人提交的证据发表以下质证意见：第1、2组证据的真实性有异议，房屋买卖合同协议案涉房屋成交价款158.4万元，但约定的首付款98万元加余款108.4万元是206.4万元，房价款相互存矛盾，因此，对该组证据的真实性存在合理怀疑。第3组证据的关联性有异议,该组证据仅是房屋租赁备案证明，与案外人的证明目的无关。第4组证据的真实性有异议，50万元的价款没有转账交易记录凭证，仅仅是收据不能达到证明目的。第5组证据的三性无异议。其次，综合分析案外人提交的证据得出，案外人花青燕就涉案物没有提供任何有力证据证明其与被执行人存在合法真实有效的房屋买卖合同关系，申请执行人对案外人提供的《房屋买卖合同》的真实性持合理怀疑态度。退一步讲，即使房屋买卖关系是真实存在的，因为没有办理过户手续，仍登记在被执行人名下，申请执行人仍有权利执行被执行财产。再者，案外人也不是善意取得房屋，2019年7月22日就签订房屋买卖合同，直至案涉房屋于2020年5月7日查封之前都没有办理过户登记手续。如果说案涉房屋按揭抵押在银行无法进行过户，案外人或被执行人没有提供相关证据证明因客观原因无法办理过户手续，再者房屋买卖合同也约定了受让方支付98万元付款去还银行贷款以解押登记，按正常交易习惯和手续，不会一年后都没有办理还贷款解押手续。因此，案外人主张善意取得房屋无事实法律依据。最后，综上分析可知，被执行人有重大嫌疑在转移被执行财产。对于案外人花青燕这样虚假诉讼及被执行人的恶意拖延执行行为，请法院依法给予处置。综上，请法院依法驳回案外人花青燕的异议申请。 其他人没做答辩。 本院查明，案外人花青燕与第三人丁锐（身份证号码××××××××）于2019年4月23日登记结婚，2019年7月22日，花青燕经中介广西爱居房地产策划有限公司牵线，与被执行人黄宗宇签订《房屋买卖合同》，同日又签订《房屋买卖合同补充协议》，合同约定：黄宗宇将其名下的位于南宁市良庆区房屋一套转卖给花青燕，房屋总价1584000元，首付款500000元，卖方向银行申请提前还贷，银行受理并通知卖方提前还贷之日，买方将楼款980000元存入卖方提前还贷账户，该笔楼款仅用于卖方向抵押银行偿还贷款，不得挪作他用，卖方须在完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记等手续十五天内协助买方完成申请银行贷款手续；签订合同之日起，该物业的银行月供6036元由买方承担，直至完成解押之日止；卖方交付该物业予买方使用之日期为办理租赁备案当天。2019年7月24日，买卖双方到南宁市住房和城乡建设局房屋交易管理中心办理房屋租赁备案登记。2019年7月22日，丁锐通过支付宝和微信转给黄宗宇50000元；2019年7月24日，丁锐通过银行转账共转给黄宗宇360000元，同日花青燕给黄宗宇转账90000元，之后，房屋银行贷款月供由丁锐交付。案涉房屋物业服务费、水电费等均由花青燕缴纳。2020年10月23日，南宁市万科良庆湖房地产有限公司发出办理《不动产权证书》通知书和公园里业主办证须知，南宁市良庆区房发给黄宗宇，通知说明：集中办证受理时间为2020年10月29日至2020年11月8日。 另查明，本院于2019年12月3日作出（2019）桂0802 民初3465号民事判决书，判决：“……二、被告贵港市覃塘区广兴木业有限公司向原告贵港市区农村信用合作联社偿还贷款本金762.5万元及利息267113.28元（利息暂计至2019年6月21日，此后利息按合同约定计至贷款利息还清之日止）；三、被告卓旦义、黄宗宇、王小朋对上述第二项债务承担连带保证责任；……”因被告没有履行生效判决确定的义务，原告向本院申请强制执行，本院受理，执行案号为（2020）桂0802执282号。执行过程中，本院作出（2020）桂0802执282号之二、之三执行裁定书，裁定查封、拍卖黄宗宇名下的位于南宁市良庆区房屋一套，案外人花青燕以其已购买案涉房屋为由，提出书面异议。 以上事实有花青燕向本院递交的身份证、结婚证、房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议、银行支付宝及微信交易明细若干张、物业公司收款收据若干张、公园里业主办证须知、办理《不动产权证书》通知书、电费缴费凭证若干张、案外人陈述及执行案卷材料在卷互相佐证。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋在本院查封之前，案外人花青燕已和被执行人黄宗宇签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，约定花青燕支付购房款500000元后，剩余银行按揭贷款由花青燕提前偿还或向银行继续偿还月供6036元，花青燕已按照合同约定支付对价款，且偿还银行按揭贷款至今。黄宗宇已将案涉房屋交付给花青燕使用至今。案涉房屋所在楼房的开发商2020年10月23日刚通知所有住户开始办证，故案涉房屋未办理过户登记手续，案外人花青燕不存在过错。花青燕的异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人黄宗宇名下位于南宁市良庆区房屋一套［产权证号：桂（2018）南宁市不动产证明第XXXX号］的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  韦永新 审判员  覃子颜 审判员  张秀仁 二〇二〇年十一月十六日 书记员  刘 铤