山东省济南市钢城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0117民初1192号 原告：刘振军，男，1977年3月22日出生，汉族，住济南市钢城区。 委托诉讼代理人：陶会艳，山东鲁中环宇律师事务所律师。 被告：莱芜泓润高分子材料股份有限公司，住所地：济南市钢城区双泉路**，统一社会信用代码：913712030523664420。 法定代表人：段元奎，该公司董事长。 被告：葛荣欣，男，1969年2月13日出生，汉族，住沂源县。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王立跃，山东齐鲁律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：杨麟，山东齐鲁律师事务所实习律师。 原告刘振军与被告莱芜泓润高分子材料股份有限公司（以下简称泓润公司）、葛荣欣租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告刘振军及其委托诉讼代理人陶会艳，被告泓润公司、葛荣欣的共同委托诉讼代理人王立跃、杨麟到庭参加诉讼，第二次庭审时告刘振军的委托诉讼代理人陶会艳，被告泓润公司、葛荣欣的共同委托诉讼代理人王立跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘振军向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《土地及房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》，被告立即搬离租赁标的物；2.请求被告支付2018年8月1日至2020年8月1日的租赁费410000元，自2020年8月2日至被告搬离租赁标的物之日，被告按每天767元支付占用费；3.请求被告赔偿损失（具体损失以评估机构评估为准）；4.请求被告支付违约金28000元；5.诉讼费由被告承担。第一次庭审时，当庭撤回第三项诉讼请求。后经法院释明，刘振军变更诉讼请求：1.请求依法确认原被告签订的《土地及房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》无效；2.请求被告立即搬离租赁标的物；3.请求被告按《房屋租赁补充协议》约定的租赁费支付标准支付2018年8月1日至2020年8月1日的占用费410000元，自2020年8月2日至被告搬离租赁标的物之日，被告按每天767元支付占用费；4.请求被告支付违约金28000元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月1日原、被告签订了土地及房屋租赁协议，该协议约定被告租赁原告的土地及地面附着物，租赁期限为10年，租赁费为每年200000元，租赁费于每年的8月份支付，被告逾期支付，原告有权解除合同，收回租赁标的物。每逾期一天按年租金总额的千分之一支付原告滞纳金。后双方又于2018年12月12日签订了房屋租赁补充协议，双方约定自2018年8月1日起租赁费由每年200000元上调到每年280000元。协议签订后，被告未按约定支付租赁费，而且被告在使用过程中将原告的房屋、厂房及设施损坏，原告多次与被告协商处理租赁费的拖欠及房屋、厂房及设施的损坏事宜，但被告以种种理由拒绝处理。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，望依法判如所请。 被告泓润公司及葛荣欣辩称，1.葛荣欣作为本案被告主体不适格。涉案《土地及房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》中的签订双方系刘振军和泓润公司，合同的权利义务主体明确，租赁协议及补充协议仅对上述双方产生拘束力。葛荣欣是泓润公司的股东，非租赁合同的当事人，葛荣欣与刘振军不存在租赁关系，该案与葛荣欣没有任何关联；2.刘振军作为本案原告主体不适格。2018年1月20日莱芜市国土资源局作出莱国土资（钢城）罚字［2018］87号《土地行政处罚决定书》，泓润公司承租的土地系刘振军非法占有的土地，没有占有、使用、收益、处分权利，，地上所建的房屋在2018年1月20日已被莱芜市国土资源局没收刘振军没有合法的土地使用权证及地上房屋所有权证，并非上述租赁协议及补充协议中土地及地上建筑设施的实际权利人，其与本案没有直接利害关系；3.刘振军未按照《房屋租赁协议补充协议》第一条约定办理土地和规划手续，致使泓润公司被迫停产，房租属于刘振军给泓润公司造成的损失，其无权主张。该补充协议中明确约定刘振军负责办理完善土地和规划手续，如因土地和规划手续不完善给泓润公司造成的损失，由刘振军全部承担。2019年11月11日，济南市规划局钢城第一服务中心作出《关于莱芜泓润高分子材料有限公司规划许可手续办理意见的告知函》，告知项目无法完善规划许可手续，租赁费用及经营损失，后期泓润公司将依法提起诉讼向刘振军主张以上损失并要求返还前期支付的租金。本案中刘振军无权处分行为构成根本违约，泓润公司被迫停产，合同目的不能实现，其作为本案被告不适格，应予驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:刘振军于2007年3月占用钢城区艾山街道周家坡社区果园及采矿用地共计5445平方米土地建车间。2012年7月30日刘振军（甲方）与泓润公司（乙方）签订土地及房屋租赁协议，约定泓润公司租赁刘振军位于钢城区的房屋，租赁期为10年，自2012年8月1日起至2022年7月31日止。该土地及所有设施租金按年租金20万元计算，第一年租金按两次支付，即满三个月支付当年租金的一半，满半年支付当年全部租金，其余在每年的8月份支付下年度租金。2018年11月20日原莱芜市国土资源局出具莱国土资（钢城）罚字［2018］87号土地行政处罚决定书，查实刘振军未经批准，占用周家坡的上述土地建车间，所占位置符合艾山街道土地利用总体规划，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，属非法占地行为，并对其作出处罚。后刘振军提出提高租金的要求，2018年12月12日刘振军与泓润公司签订房屋租赁补充协议，约定：一、按照钢城区经信局等部门要求，泓润公司必须完善生产许可手续，经钢城区国土局和规划局查实，刘振军在双泉路57号的房屋没有土地和规划手续，钢城区国土局对刘振军的非法占地下达处罚文件；经双方协商，钢城区国土局对刘振军的非法占地处罚款由泓润公司缴纳，刘振军负责办理完善土地和规划手续，办理过程中的费用全部由刘振军承担；此后如因土地和规划手续不完善给泓润公司造成的损失，由刘振军全部承担；二、泓润公司租赁范围再一次明确：包括钢城区土地13.87亩、三层办公楼、七间平房、整体车间、南部小院、门卫室两处、水井一眼、电力设施等土地范围内的全部设施；租赁范围内根据需要所做的所有改动和增建也已经经过刘振军的同意；三、刘振军提出自2018年8月1日-2019年7月31日起，原来的租赁费由20万元人民币/年，上调为28万元人民币/年；四、租赁期限保持不变，即2022年7月31日合同终止，租赁期满；如果泓润公司续租，可提前向刘振军提出申请，双方另行协商，并重新签订租赁合同。如泓润公司不再续租，合同到期后，刘振军选择将现有房屋（包括依附于房屋的装修）和泓润公司承建的固定式房屋归还刘振军，合同终止。泓润公司不得以任何理由拖延，否则将按本协议价格按时间缴纳。自2012年11月11日至2019年10月17日，泓润公司共支付1350000元租赁费（其中，2012年8月1日至2018年7月31日的租金弘润公司已付清，自2018年8月1日至2019年10月17日泓润公司仅支付了150000元租金）。刘振军主张自2018年8月1日起日租金为767元，庭审中葛荣欣及泓润公司均认可。 自2015年1月起钢城区安全生产监督管理局、2015年8月25日艾山街道安全生产工作委员会均责令泓润公司停产停业整顿。2016年12月5日泓润公司出具搬迁承诺书，承诺根据山东省人民政府办公厅《关于加强安全环保节能管理加快全省化工产业转型升级》的意见，根据莱芜市、区环保局要求将于2018年底完成搬迁。艾山街道办事处亦出具承诺书，承诺协助和督促该企业按期搬迁进入政府指定的化工园区。2019年1月17日济南市钢城区艾山街道办事处针对消防及安全生产方面出具（钢艾）安监管责改［2019］1号责令限期整改通知书、2019年4月25日济南市钢城区应急管理局针对安全生产方面出具（钢）应急管责改［2019］2-28号责令限期整改指令书，2019年4月4日济南市钢城区艾山街道办事处下达通知，称泓润公司手续不全应处于关停状态，在街道检查中发现未履行停产要求，企业存在问题在整改验收前必须停止生产。2019年11月18日济南市钢城区艾山街道办事处对泓润公司下达通知：按省环保督察组要求和钢城区化转办十一月八日会议精神，你单位因手续不全，责令停产，并对你单位生产用电实施断电措施。根据区化转办组织安全等部门对停电后安全问题评估，现责令你单位对车间、办公楼等生产过程设备采取断电措施。 2019年9月19日济南市钢城区自然资源局对泓润公司出具限期停产通知书，鉴于该单位未补办用地手续，限其在收到此通知书之日起3日内停止生产。2019年11月11日济南市规划局钢城第一服务中心向泓润公司出具告知函：其单位化工项目（位于钢城区规划用地在《莱芜市城市总体规划（2003-2020）》中，规划用地性质为绿地、工业用地，其中绿地3237平方米，工业用地2208平方米；在《莱芜市城市总体规划（2017-2035）》中，位于建设用地范围以外。根据《城乡规划法》、《山东省城乡规划条例》等法律法规要求，该项目无法完善规划许可手续。 以上事实，有原、被告陈述，原告提交的土地及房屋租赁协议及补充协议、济南市钢城区艾山街道办事处出具的责令限期整改通知书、济南市钢城区应急管理局出具的责令限期整改指令书、钢城区艾山街道办事处出具的通知、济南市钢城区艾山街道办事处出具的通知，被告提交的土地行政处罚决定书、关于泓润公司规划许可手续办理意见的告知函、租金收据等证据证实。 本院认为，刘振军未取得建设工程规划许可证在涉案土地上建设厂房予以租赁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故刘振军与泓润公司签订的《土地及房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》无效，泓润公司应搬离租赁物。根据济南市钢城区艾山街道办事处出具的相关通知、济南市规划局钢城第一服务中心出具的告知函等证据，泓润公司系因用地手续不全、企业环保方面的原因停产，而2018年12月12日泓润公司明知租赁房屋没有土地和规划手续，刘振军明知泓润公司应完善生产许可手续，双方均又签订了房屋租赁补充协议，故双方均存在过错，刘振军主张占用费，应参照双方之间约定的租赁费酌情支持，本院按照50%确定过错比例，庭审中双方均认可自2018年8月1日起，原约定日租金为767元一天，故认定占用费参照原租金约定按照50%计算为每天384元。自2018年8月1日至2019年8月，泓润公司支付了刘振军150000元，故泓润公司应按照384元一天计算自2018年8月1日起至实际搬离之日止的占用费，已支付的150000元应从总额中予以扣除。刘振军关于违约金以及要求葛荣欣承担法律责任的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告莱芜泓润高分子材料股份有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离位于钢城区的租赁物并支付原告刘振军自2018年8月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费（占用费按照每天384元计算，占用费总额中应予扣除莱芜泓润高分子材料股份有限公司已支付的150000元）； 二、驳回原告刘振军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7870元,减半收取3935元，由原告刘振军负担1967.5元，由被告莱芜泓润高分子材料股份有限公司负担1967.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马蕾 二〇二〇年十一月十六日 法官助理董静 书记员李群 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条由下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。