云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初4424号原告：腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司，住所地云南省腾冲市腾越镇天成社区太极小区**，统一社会信用代码9153052256621231XQ。法定代表人：尹兴传，任该公司执行董事兼总经理（未出庭）。委托诉讼代理人：钏兴来，云南正旭律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：郑治凯，云南正旭律师事务所律师。特别授权代理。被告：向某某，女，汉族，1973年11月12日出生，住云南省昆明市五华区（未出庭）。原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司诉被告向某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钏兴来到庭参加诉讼、被告向某某经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即向原告交纳2015年4月1日至2018年12月31日的物业管理服务费4624.73元，2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告接受腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司委托于2012年1月10日开始对腾冲市腾越镇观音塘社区旺宝集小区的进行物业管理服务。期限到后，由于腾冲市腾越镇观音塘社区旺宝集小区一直未成立业主委员会。腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司于是再次委托原告对腾冲市腾越镇观音塘社区旺宝集小区的物业进行物业管理服务，期限至2018年12月31日。原告在进行物业管理服务过程中，认真履行了管理服务职责。被告于2009年10月31日向腾冲市大港旺宝文化旅游地产开发有限公司购买了位于腾冲市，2012年11月16日腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司向被告发出了接房通知。并于2014年4月25日接房。根据被告与开发商腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》第十条的预定，自开发商发布交房之日起由被告承担。被告从未向原告交纳物业管理服务费，经原告多次催要，被告一直不予交纳，特诉至法院，请依法裁判。被告向某某未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告大港旺宝物业服务有限责任公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.《商品房购销合同及合同补充协议》、《大港旺宝实测面积表》、《旺宝集小区业主临时管理规约》、《旺宝集小区商品房交接确认书》各一份，证明（1）被告系旺宝集小区A区2栋6号商品房的业主，被告商品房的面积是123.5平方米；（2）被告接房时间为2014年4月25日，且接房时收到旺宝集小区业主临时管理规约、前期物业管理服务合同，确认遵守物业管理规定；2.《龙光台广场收费申报表》、原告与腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司签的《合同书》、《物业管理合同》各一份，证明（1）开发商腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司委托原告对旺宝集小区进行物业管理服务；（2）物业费按照一层商铺每月每平方米2元，二、三层住宅每月每平方米0.8元；（3）按照物业服务的约定，被告应当按时交纳物业费，但是一直未交纳；3.《现场照片》11张，证明：证明（1）原告安装、购买相关设备及物业管理服务的事实；（2）原告向包括被告在内的业主催收物业管理费的事实；4.（2019）云0581民初1980号民事判决书、（2019）云05民终1461号民事判决书，证明原告在对旺宝集小区提供物业管理服务期间已履行了服务职责，被告应当支付物业服务费。被告向某某未到庭质证，亦未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4客观、真实，本院对其真实性予以采信。对原告所提交的证据能否证明其观点，本院将结合案件事实予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月31日，被告作为乙方与腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司作为甲方签订《商品房购销合同》，约定被告向腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司购买其开发的龙光台广场（现称旺宝集小区）A组团第2幢6号房三层，双方约定的交房时间为2010年8月15日前，其中补充协议第五条约定“乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同”；2010年12月7日，大港旺宝开发公司作为发起人（法人独资股东）成立原告大港旺宝物业公司。2011年5月，原告向政府主管部门申报龙光台物业管理费收取标准，商铺物业管理服务费用按建筑面积计算，每月收取2元/平方米，同月20日政府主管部门同意按原告所报价格备案执行；该申请中未提及非商铺物业费收取标准。2011年10月10日腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订《旺宝集小区前期物业管理服务合同》，甲方将旺宝集小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限为四年，自2012年1月10日至2016年1月10日；该合同第二十二条约定商铺/住宅由受托方按建筑面积自2013年10月15日起每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。2014年4月25日，大港旺宝开发公司与被告签订“旺宝集”小区商品房交接确认书，确认被告所购商品房已正式交付及业主已收到《业主入住通知书》、《旺宝集小区业主临时管理规约》、《旺宝集小区前期物业管理服务合同》等全部交房文件。《旺宝集小区业主临时管理规约》系大港旺宝开发公司制定，第三十四条规定前期物业管理期间，业主大会和业主委员会未召开、选举前，由开发建设单位代理行使临时权力，对本规约负有解释义务。2016年1月1日，大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订物业管理合同，甲方委托乙方对旺宝集小区实行专业化、一体化管理，委托管理期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；该合同第五条第7项规定至少3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账户，第六条规定物业管理服务费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方建筑面积收取一层（商业）2元，二、三层（住宅）0.80元。原告成立至其提起本案诉讼前，均未收到过被告交纳的物业管理服务费，为此，原告诉至本院，要求被告支付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费，一层40.018㎡按2元/㎡/月计算，二、三层76.923㎡按0.8元/㎡/月计算，楼梯间6.553㎡按0.8元/㎡/月计算，共计物管费6606.75元［（40.018㎡×2元×45月）＋（76.923㎡×0.8元×45月）＋（6.553㎡×0.8元×45月）］。另查明，腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司系云南大港旺宝集团有限公司的全控股子公司，现云南大港旺宝集团有限公司及腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司已进入破产程序。2018年4月原告起诉了该小区内的三户业主，经二审终审，判决三户业主按70%支付物业费，现已进入执行程序；2019年5月13、14日，原告共向本院起诉该小区业主物业服务合同纠纷案件116件，起诉后业主按70%交纳物业费，原告撤诉的有16件，庭审中业主按70%支付物业费达成调解协议1件；原告自成立以来的运行费用主要靠大港旺宝开发公司拨款，同时在收取停车费。2018年6月该小区成立了业主委员会，2018年底后对小区物业进行自主管理，在此之前原告未向小区业主张榜公布物业管理费账户收支情况。2019年5月20日，该小区业主委员会起诉原告物业公司，要求原告移交小区物业管理的相关资料及财产，该案本院同期审理，双方要求与原告起诉的所有物业服务合同纠纷案一并调解处理，但最终未能达成一致意见。2019年6月6日本案庭审中要求原告提供原告物业公司的会计凭证、会计账本及财务报告表，同月12日书面通知原告，但至本判决确定时原告均未能提交物业公司独立的会计凭证、会计账本及财务报告表。再查明，2011年10月腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司与腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，但腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司在选聘腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司作为前期物业服务企业时未向相关房地产行政主管部门报告并得到批准。另外，双方在签订《前期物业管理服务合同》时还制定了《前期物业管理服务质量标准》，之后腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司对旺宝集小区进行物业管理至2018年底。本院认为，虽然腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司与被告向某某签订的《商品房购销合同》及补充协议约定了“乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同”，因腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司在选聘物业服务企业即原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司时未经相关房地产行政主管部门的批准，违反了《物业管理条例》第二十四条的规定而依法无效，故腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司与腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司签订的前期物业合同对被告不具有约束力。另外，虽然原、被告双方未签订书面物业服务合同，但原告公司自成立后一直在该小区从事物业管理服务工作，与被告形成了事实上的物业管理服务关系，按照权利义务相一致的原则，被告应当支付一定的物业管理费。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”由于双方未签订书面物业服务合同明确约定缴费事宜，本院根据原告接管该小区物业后对小区进行投入、管理、服务的质量，被告接受服务的时间、满意度及小区现状，确定由被告根据自己的物业面积并结合相关部门批准同意的物业收费标准，按70%的比例计4624.70元（6606.75×70%）支持原告关于物业管理费的诉讼请求。综上所述，腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《物业管理条例》第二十四条、第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：由被告向某某于本判决生效之日起十日内给付原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司物业管理费4624.70元。如果当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告向某某负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，本案申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  章丽萍二〇二〇年十一月六日书记员  王马毅