河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4386号上诉人（原审原告）：马丁，男，汉族，1982年1月31日出生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：冯永军，河南银辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：信阳市信家房地产经纪有限公司。住所地：信阳市浉河区建设路聆波苑**楼。法定代表人：梁德明，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司。住所地：信阳市浉河区鲍氏街东方京城****楼。负责人：吴书帆。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王欢、丁月洁（实习），河南联高律师事务所律师。原审第三人：褚树仁，男，汉族，1952年11月21日出生，住信阳市羊山新区新都华城小区**楼**。原审第三人：龚爱花，女，汉族，1954年7月20日出生，住址同上。系褚树仁妻子。委托诉讼代理人：褚树仁，基本情况同上。上诉人马丁因与被上诉人信阳市信家房地产经纪有限公司（以下简称“信家房地产经纪公司”）、被上诉人信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司（以下简称“信家房地产经纪公司和美分公司”）、原审第三人褚树仁、龚爱花合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马丁及其委托诉讼代理人冯永军，二被上诉人信家房地产经纪公司、信家房地产经纪公司和美分公司的共同委托诉讼代理人王欢、丁月洁，原审第三人褚树仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马丁上诉请求：1.撤销信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3030号民事判决第二项，改判被上诉人承担相应的违约责任或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实部分错误。1.一审判决称“被告已按协议的约定履行了重新缴纳税费、协助过户等义务，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求一审不予支持”，此认定错误。2.一审判决称“原告不愿意变更付款方式，故买卖合同无法履行”，此认定错误。请求二审支持上诉人的上诉请求。信家房地产经纪公司及信家房地产经纪公司和美分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第三人褚树仁、龚爱花述称，上诉人如果不继续履行房屋买卖合同，按照租赁房屋的标准支付第三人34个月房租费共计85000元，并按照购房款总额20%支付违约金。马丁向一审提出诉讼请求：一、依法判令被告返还保障服务费及居间服务费16000元人民币；二、依法判令被告退还原告缴纳的相关税费；三、依法判令被告支付违约金164000元人民币；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月6日，原告马丁通过被告信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司的居间服务与第三人褚树仁、龚爱花签订《存量房买卖合同》，约定第三人褚树仁、龚爱花（甲方）将其共有的坐落于北京路建工小区西区1号楼4单元5层507号房屋出卖给原告马丁（乙方），该合同第二条约定了成交价款及付款方式：“（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为652000元，乙方于本合同签订当日向甲方支付定金20000元。（二）本次交易房屋所有权登记时所涉及的全部税费由乙方承担。（三）乙方采取付款方式为：选择贷款支付总房款，乙方拟贷款金额为400000元，甲乙双方应于限定合同5个工作日内共同向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方。首付款金额为252000元，乙方于2017年12月10日之前首付款支付甲方。”该合同中的补充协议约定：“甲方褚树仁知晓因当前不动产政策，该房屋暂未落宗，导致乙方马丁过户后不能办不动产证做抵押，甲方同意等该房屋落宗为止，马丁领取不动产证后做抵押后公积金管理中心放款剩余的房屋尾款肆拾万元（400000元）。”合同签订后原告支付定金20000元。同日，原告、被告信家房地产经纪公司和美分公司及第三人三方签订《居间服务合同》，该合同第二条权利义务及违约责任中第三款规定：“甲方（褚树仁、龚爱花）或乙方（马丁）违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方（信家房地产经纪公司和美分公司）不承担责任，且丙方有权收取合同约定的居间服务费无需返还，如合同无法履行的，甲乙双方均为守约方，丙方退还已收取的全部居间服务费。”原告马丁于当日支付居间服务费10000元，于2017年12月8日支付居间服务费6000元，同日向信阳市地方税务局契税税务分局缴纳8000元税费，向信阳市房地产测绘队交纳120元测量费。上述合同签订后，第三人褚树仁依约向原告交付了房屋钥匙，原告在该房屋内一直居住至今。2017年12月14日三方又签订《补充协议》，协议约定：“甲方马丁购买乙方龚爱花位于建工小区1号楼4单元507号房屋，由于丙方信家地产和美分公司负责申报的房屋评估价格过低，影响甲方后期公积金贷款额度。经甲乙丙三方友好自愿协商，甲乙双方同意全力配合丙方办理撤回过户申请、退税，重新缴税、申请过户等相关手续。丙方承诺于2017年12月22日前能够完成新的过户申请，如超过期限丙方愿支付每日200元违约金给甲方，如无法正常办理重新过户，由丙方承担甲乙双方房屋购买合同无法履行的相关法律责任。”现原告以被告未按约定完成承诺事项为由诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，原被告及第三人均表示现已知晓案涉房屋系无图落宗，按规定不能办理公积金贷款，只能通过商业贷款或全款支付的方式购买该房屋，且原告马丁表示不愿意变更付款方式，导致原告与第三人的房屋买卖合同无法继续履行。另查明，信阳市信家房地产经纪有限公司性质为有限责任公司，信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司为该有限责任公司分公司。一审法院认为，原告马丁与第三人褚树仁、龚爱花签订的《存量房买卖合同》及原、被告及第三人三方签订的《居间服务合同》均基于当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审对此予以采信，各方当事人均应按合同约定行使权力履行义务。因本案案涉房屋系无图落宗无法办理公积金贷款，原告与第三人签订房屋买卖合同时对此均不知情，双方约定的付款方式不能实现，且原告明确表示不愿变更付款方式，故房屋买卖合同无法履行，根据居间服务合同的约定，被告信家地产和美分公司作为居间方应退还全部居间服务费。因被告不是税费及测绘费的收受主体，故对原告要求被告退还相关税费的诉讼请求一审不予支持。关于三方签订的补充协议，被告已按协议的约定履行了重新缴纳税费、协助过户等义务，而目前无法办理过户的原因在于案涉房屋不能办理公积金贷款且原告不愿意变更付款方式，故结合本案案情对原告要求被告支付违约金的诉讼请求一审不予支持。本案中《存量房买卖合同》、《居间服务合同》及补充协议中加盖的均为信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司的公章，但因分公司不具有法人资格，不能独立承担民事责任，故应由被告信阳市信家房地产经纪有限公司承担责任。第三人褚树仁、龚爱花在庭审中要求原告或被告支付40万购房款产生的利息及租金，因与本案非同一法律关系，第三人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告信阳市信家房地产经纪有限公司应于本判决生效后十日之内一次性退还原告马丁居间服务费16000元；二、驳回原告马丁的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取1950元，由被告信阳市信家房地产经纪有限公司承担100元，由原告马丁自担1850元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的本案事实与一审查明的基本一致。本院认为，上诉人、被上诉人及第三人签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》均基于各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定享有权力、履行义务。因案涉房屋系无图落宗无法办理公积金贷款，上诉人与第三人签订房屋买卖合同时对此均不知情，双方约定的付款方式不能实现，且上诉人明确表示不愿变更付款方式，故房屋买卖合同无法履行，一审根据居间服务合同的约定，判决被上诉人信家地产和美分公司作为居间方应退还全部居间服务费，该判决并无不当；因被上诉人不是税费及测绘费的收受主体，一审对上诉人要求被上诉人退还相关税费的诉讼请求一审不予支持亦无不当，上诉人要求二审予以支持的理由不能成立；根据三方签订的补充协议，被上诉人已按协议约定履行了重新缴纳税费、协助过户等义务，不存在违约行为，而目前无法办理过户的原因在于案涉房屋不能办理公积金贷款且上诉人不愿意变更付款方式，故对上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求一审不予支持，有事实及法律依据，上诉人的该项上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人马丁负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十一月九日法官助理张徐书记员陈紫薇