广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3413号 上诉人（原审被告）：孙士恩，男，1972年1月17日出生，回族，住广西壮族自治区桂林市。 被上诉人（原审原告）：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区灵川县八里街开发区****（三一0医院对面），统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 上诉人孙士恩因与被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙士恩上诉请求：1．撤销桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初565号判决；2．重新审理上诉人与被上诉人的物业纠纷，驳回被上诉人的一审请求；3．一、二审诉讼费，公告费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，原审法院在没有查明事实的情况下，就作出了（2020）桂0304民初565号判决。第一，原审法院采用公告的方法通知本人应诉，称本人经传唤拒不到庭，判决书却送得到，程序上不合法。事实是被上诉人恶意隐瞒本人联系方式，本人无从得知此项诉讼，从而缺席。法律规定，起诉时只有在被告下落不明，或无法联系的情况下才采用公告通知。本人一直生活在桂林，有固定的住址，稳定的工作，并且产生物业纠纷的房屋也一直出租，长期有人居住。被上诉人称多次催收物业费，既然联系不到，如何催收的。第二，涉案房屋南溪花园9#楼2-2-2号房长期出租给租客，并由租客负责缴纳水电物业费，2016年10月至2017年12月期间由名叫周莉的租客租用，并于2018年5月退租，由下一任租客租房。每一个租客退租，下一任续租时，均会到物业处结算清楚物业费及相关费用，以便不产生纠纷，不存在不缴纳物业费的情形。第三，原审判决书本人自2016年10月1日起未缴纳物业费是如何查明的？物业公司收取物业费会采用多种方式，现金、转账、微信等，账号也不一，请问未缴纳是如何查明的。第四、关于物业管理纠纷确实存在，因为本人房屋2017年5月由于物业公司服务不负责任，长期未对我房屋阳台外二楼平台公共区域进行清扫，导致平台排水管道堵塞，污水两次倒灌入内，导致全屋木地板毁损，当时找到被上诉人要求赔偿，被上诉人闭门不见，并最终撤离小区。近3年后，被上诉人非但对物业管理不负责全无悔意，反而恶意起诉。在此本人要求被上诉人赔偿全屋木地板损失5000元及为处理此案件误工费2000元。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院重新审理，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司辩称，维持一审判决。 被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告2016年10月1日至2017年12月31日的物业服务费704.37元，2014年2月1日至2017年10月31日45个月的共用水电费186.56元，电梯维保、技术服务、年检费200.2元，滞纳金暂计算至2017年12月31日为501元（滞纳金自2018年1月1日起按本金1091.13元，每天千分之三标准，实际计算至付款之日）；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月24日，原告（乙方）与南溪花园业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费为非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，车位使用费为自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由乙方出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，南溪花园业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至南溪花园业委会提前六十日告知原告终止或解除合同时止。 查明，2017年12月20日，南溪花园业委会与原告签订《移交清单》，就原告撤出南溪花园小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于富鑫公司当初是提前几天进驻南溪花园小区，为此南溪花园业委会已经通知小区业主，富鑫公司收费到2017年12月31日止。 另查明，2014年2月至2017年10月期间，原告共为涉诉小区垫支公共水费17060.47元，电费161745.3元。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，其中9栋、10栋为电梯楼，建筑面积共23705.93元。因此，原告计算出该小区业主应交共用水电费为3.6494742元/平方米。 再查明，被告孙士恩系南溪花园9#楼2-2-2号房的业主，该房屋为电梯楼住宅房，建筑面积49.43平方米。被告自2014年2月1日起未交纳共用水电费、2016年10月1日起未交纳物业服务费。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与南溪花园业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。被告自2016年10月1日起未支付物业服务费，违反合同约定及法律规定。故被告应支付原告2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费704.3775元（49.43平方米×0.95元/平方米/月×15个月），原告诉请要求被告支付该期间物业服务费704.37元，符合法律规定，予以支持。 关于原告诉请2014年2月1日至2017年10月31日期间的共用水电费问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》对共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，一审法院予以确认。该期间原告为涉诉小区垫支公共水电费共计178805.77元（17060.47元＋161745.3元），由此计算出该小区业主应交共用水电费为3.6494742元/平方米（178805.77元÷48994.94平方米），则被告应支付该期间的共用水电费为180.4元（3.6494742元/平方米×49.43平方米）。原告主张超出180.4元的部分，无事实及法律依据，不予支持。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定“各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用……业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金”。双方约定的滞纳金性质属违约金，违约金系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，现原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金标准调整为按年利率6％计付，自2016年10月11日起按每期应缴纳物业服务费即46.9585元（49.43平方米×0.95元/平方米/月）为基数计算至款项实际清偿之日止。 综上，依照法律规定，判决：一、被告孙士恩应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费704.37元，并应支付逾期付款违约金（违约金以46.9585元为基数，从2016年10月11日起计算；以46.9585元为基数，从2016年11月11日起计算；以46.9585元为基数，从2016年12月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年1月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年2月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年3月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年4月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年5月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年6月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年7月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年8月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年9月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年10月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年11月11日起计算；以46.9585元为基数，从2017年12月11日起计算；上述违约金均按年利率6％标准计付至款项实际清偿之日止）；二、被告孙士恩应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费180.4元。案件受理费50元，公告费260元，共计310元（原告已预交），由被告孙士恩负担。 本院二审期间，上诉人提交新证据如下：微信聊天记录六页以及五个视频，拟证实2017年5月因被上诉人疏于打扫公共平台，平台下水管道堵塞，导致涉案房屋两次被水淹的事实，上诉人向被上诉人反映情况，被上诉人不予处理，被上诉人物业管理存在重大问题。被上诉人对上述证据的真实性、合法性、与本案关联性均不予认可。被上诉人提交证据两份：一、2017年12月13日书面催缴物业费通知一份，拟证实被上诉人向上诉人书面催缴物业费的事实；二、2016年、2017年南溪花园小区物业费收费本，拟证实上诉人从2016年10月至2017年12月未交物业费的事实。 本院对新证据的分析和认定：上诉人提交的微信记录、视频只能证实涉案房屋曾经被水淹，但无法证实系被上诉人物业服务有重大问题所导致，与本案没有关联性；被上诉人提交的证据系原件，各证据之间相呼印证，可以形成证据链，本院对证据的真实性、合法性、与本案的关联性予以认可。 综上，一审查明的相关事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人应否支付2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费以及逾期付款违约金；二、上诉人应否支付2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费180.4元。 关于争议焦点一，本案涉及的《物业服务委托合同》及《补充协议》系被上诉人与桂林市南溪花园花园业主委员会依法签订的，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人作为涉案小区业主，小区业委会与被上诉人签订的《物业服务委托合同》及《补充协议》对其具有法律约束力。被上诉人为上诉人居住小区提供物业服务，上诉人应按约定交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”被上诉人对于上诉人欠付的物业费以张贴公告的形式进行了书面催收，上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，但是上诉人提交的证据不充分，故上诉人不缴纳物业费的理由不成立，本院对其主张不交纳物业费的主张不予支持。关于上诉人主张物业费已由承租涉案物业的租客交纳完毕，但未提交任何证据佐证，依据法律规定，应承担举证不能责任。故一审法院依据合同约定判决上诉人支付欠付的物业费及违约金依据充分，本院依法予以维持。关于争议焦点二，小区公共水电费，是物业管理企业在进行物业管理期间，小区公共设施、设备正常运行、维护所必须的支出的水电费，属于小区业主的公共利益，小区业主是公共设施、设备的受益者。根据《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主对专有部分建筑物总面积比例确定。”小区公共用电应当按小区建筑总面积计算出单价后，由各业主按其专有建筑面积分摊。一审据此判决上诉人承担公用水电费依据充分，本院予以维持。此外，上诉人主张因被上诉人提供物业服务存在重大问题造成其经济损失，与本案不是同一法律关系，本案不予处理，上诉人可另案诉讼。关于本案送达程序，并无不妥，本院对上诉人关于程序不合法的主张，不予采信。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律恰当，实体判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人孙士恩已预交），由上诉人孙士恩负担。 本判决为终审判决。 判长宿健慧审判长宿健慧 判员丁勇审判员丁勇 判员周霞审判员周霞 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉