上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初11264号原告：陈长伟，男，1962年11月18日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：胡立中，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海思妍丽实业股份有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：王莉，总经理。委托诉讼代理人：厉某，女。委托诉讼代理人：黄荣蓉，上海东弘律师事务所律师。原告陈长伟诉被告上海思妍丽实业股份有限公司(以下简称思妍丽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。陈长伟的委托诉讼代理人胡立中、思妍丽公司的委托诉讼代理人厉某、黄荣蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈长伟向本院提出诉讼请求：1.判令思妍丽公司立即付清2020年2月11日至2020年6月10日拖欠租金561,600元;2.判令思妍丽公司按约承担逾期违约金(按每日日租金的3%计算，其中2月欠租自2月11日起算，3月欠租自3月11日起算，4月欠租自4月11日起算，5月欠租自5月11日起算，计算至付清租金之日止。)事实与理由：2015年10月18日，陈长伟(出租方、甲方)与思妍丽公司(承租方、乙方)就座落于上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋(以下称系争房屋)租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将系争房屋租给乙方使用，房屋建筑面积595.6平方米；租赁期自2017年1月11日至2023年1月10日；租金70,000元/月，乙方应于每月10日前向甲方支付下一个月的租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。2018年9月20日,双方就上述租赁合同签订《补充协议》，约定该房屋月租金由原70,000元变更为130.000元，自2018年10月11日起执行，自2020年1月11日起至2023年1月10日止，月租金调整为140,400元。上述协议签订后，至2020年1月，思妍丽公司均按约支付租金。2020年1月28日，思妍丽公司向陈长伟发出《关于2020年度春季租金减免的商函》，提出因受新冠疫情影响，要求免除三个月租金。2020年4月13日，陈长伟委托律师发函，明确要求思妍丽公司在三日内付清全部欠付租金及违约金，愿意免除20天租金。2020年4月24日，思妍丽公司回函仍要求免除两个月租金，未接受陈长伟意见，截至2020年5月10日，思妍丽公司累计拖欠应付未付租金计561,600元。审理中，陈长伟明确诉请2违约金每日的标准为140,400元乘以12除以365天乘以3%。思妍丽公司辩称，不同意陈长伟诉请。思妍丽公司确实没有支付租金，但是不是恶意拖欠，思妍丽公司从事美容美发行业，在疫情发生初期，根据政府行业协会的防疫要求，暂停营业了近两个月。3月下旬复工以后，疫情又在全国范围内多次复发，思妍丽公司经营情况及营业收入明显降低，还要支付人员工资等各项支出。虽然双方未能就进一步减免政策协商一致，但是陈长伟也不应该无视双方的磋商结果，直接继续按照租赁合同的标准要求。本次新冠疫情已经被人大法工委定性为不可抗力，因此陈长伟按照原合同约定主张支付租金，明显有违该规定，故请求法院对租金进行变更、减免，并且同意思妍丽公司延期支付。如前所述，思妍丽公司并非恶意拖欠，确系不可抗力无力承担，且就经营困难，思妍丽公司已经第一时间告知并就租金减免的事项进行及时沟通，并无过错，不应承担违约金，且违约金标准过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈长伟系系争房屋权利人。2015年10月18日，陈长伟作为甲方(出租方)与思妍丽公司作为乙方(承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积595.6平方米。房屋租赁期自2017年1月11日起至2023年1月10日止。月租金70,000元。房屋租金三年内不变。自第四年起，双方可协商对租金进行调整。乙方应于每月10日前向甲方支付下一个月的租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。保证金为3个月租金，210,000元。租赁合同补充条款约定2017年1月11日至2017年3月10日为房屋两个月装修免租期。自2020年1月11日起至2023年1月10日止，该房屋202室月租金递增8%，即月租金调整为75,600元。2018年9月20日，陈长伟与思妍丽公司签订《补充协议》，约定系争房屋月租金由原70,000元变更为130,000元，自2018年10月11日起执行。房屋租赁保证金由原210,000元变更为390,000元。租赁合同补充条款第4条变更为：自2020年1月11日起至2023年1月10日止，该房屋202室月租金递增8%，即月租金调整为140,400元。2020年1月28日，思妍丽公司向陈长伟发送《关于2020年度春季租金减免的商函》，主要内容为：此次疫情给我方造成严重冲击，客流几无，且预期在未来很长一段时间内都无法恢复，但门店所负担的成本却居高不下，因此希望免除我方三个月租金及物业管理费，一定程度上减轻我方目前的负担。2020年4月13日，陈长伟委托律师向思妍丽公司发送律师函，主要内容为：贵司逾期支付租金已构成违约，请收到本函后三日内，立即付清全部欠付租金及违约金(扣除委托人同意的免除20天租金金额)。贵司关于免除三个月租金及物业管理费的要求于法无据，于理不符。2020年4月21日，思妍丽公司向陈长伟发送《关于律师函的回函》，主要内容为：贵方要求加收我方违约金，我方对此无法接受。疫情期间暂停营业两个月，复工后客流几无，门店日常没有收入，再次申请免除两个月(含贵方同意减免的20天)租金。审理中，双方一致确认思妍丽已付清2020年2月10日之前的租金。审理中，双方因租金减免金额未能达成一致导致调解不成。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有租赁合同、补充协议、关于2020年度春季租金减免的商函、律师函、关于律师函的回函等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。现思妍丽公司提出因新冠肺炎疫情影响，要求减免租金，本院考虑到疫情的发生确对思妍丽公司正常使用系争房屋产生影响，而新冠肺炎疫情系不可抗力事件，故从公平角度，酌定思妍丽公司按照每月70,200元的标准支付陈长伟2020年2月11日至2020年4月10日两个月的租金140,400元。至于2020年4月11日至2020年6月10日期间的租金，本院认为思妍丽公司仍应按照约定即每月140,400元的标准支付。综上，思妍丽公司应支付陈长伟2020年2月11日至2020年6月10日期间的租金421,200元。关于陈长伟主张逾期付款违约金的诉请，根据查明事实，思妍丽公司确未按约支付租金，考虑到疫情对思妍丽公司的实际影响以及本案租赁合同的实际履行情况，本院对于陈长伟主张的思妍丽公司逾期支付2020年2月租金、3月租金的违约金不予支持；对于陈长伟主张的思妍丽公司逾期支付2020年4月、5月租金违约金的诉请予以支持，至于违约金的标准，思妍丽公司提出过高，本院考虑到本案的实际情况，认为每日日租金3%的标准确实过高，对此调整为每日万分之三。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，判决如下：一、上海思妍丽实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈长伟2020年2月11日至2020年6月10日期间的租金421,200元；二、上海思妍丽实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内以140,400元为基数、按照每日万分之三的标准支付陈长伟自2020年4月11日起至实际清偿140,400元之日止的逾期付款违约金；三、上海思妍丽实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内以140,400元为基数、按照每日万分之三的标准支付陈长伟自2020年5月11日起至实际清偿140,400元之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,668元，减半收取计4,834元，由上海思妍丽实业股份有限公司负担。如不服本判决，陈长伟可以在判决书送达之日起三十日内、上海思妍丽实业股份有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年十一月十二日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。