江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8796号上诉人（原审原告）：方月霞，女，1981年11月20日生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。委托诉讼代理人：仇珊珊，江苏荆澜德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李保国，江苏荆澜德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：殷孜墨，男，1993年8月20日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：张金兰，女，1965年10月25日生，汉族，住南京市浦口区。以上二被上诉人的委托诉讼代理人：殷沂兵，男，1968年10月23日生，住南京市浦口区。系殷孜墨之父、张金兰之夫。上诉人方月霞因与被上诉人殷孜墨、张金兰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方月霞上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判殷孜墨、张金兰继续履行房屋买卖合同、立即协助办理产权证件出件手续，并立即交付房屋；2、本案一、二审的诉讼费用均由殷孜墨、张金兰承担。事实与理由：1、原审法院认为案涉《南京市存量房买卖合同》为了少缴纳税费，属于恶意串通，损害国家利益，认定案涉《南京市存量房买卖合同》无效，适用法律错误。案涉《南京市存量房买卖合同》除价格条款外，其他条款仍应有效。2、案涉《南京市存量房买卖合同》不存在客观不能履行的情形。案涉房屋已于2013年9月18日登记在上诉人名下，仅因未办理出件手续致使上诉人至今未领取产权证。不论是依据双方合同约定，还是依据案涉房屋买卖的客观情况，案涉房屋已达到办理产权证出件手续的条件。上诉人有能力支付剩余购房款，并愿意将剩余购房款提存至法院，以继续履行合同。3、原审法院以案涉房屋所在地房地产价格在案涉房屋买卖期间涨幅巨大、继续按原合同价格履行明显不合理为由，认定被上诉人不同意继续履行合同属于理由正当，该种认定系属认定事实错误，适用法律错误。本案中，在合同真实有效的情况下，案涉房屋在买卖合同签订后的市场价格变动因素，并非属于导致合同不能继续履行的原因，双方仍应严格按照原合同的约定履行各自义务。4、原审法院认定案涉《南京市存量房买卖合同》无效，但未向上诉人释明变更诉讼请求，属于程序错误。5、在合同有效的情况下，被上诉人也无权行使解除权。该案该合同的签订是在2013年，即使被上诉人认为上诉人存在着违约等情形，达到解除的条件，但在其知道解除事由后的几年内其都未行使，解除权已经消灭。殷孜墨、张金兰辩称:1.合同上的笔迹是伪造的，并且有偷逃国家税款的嫌疑。2.上诉人多次违背诚信原则，拒绝依照自己的承诺支付相应价款，导致合同未能履行完毕，且给被上诉人造成了巨大的损失。现被上诉人不再愿意继续履行合同，请求二审法院驳回上诉，维持原判。方月霞向一审法院起诉请求：1、判令殷孜墨、张金兰履行房屋买卖合同并立即办理产权证件出件手续，并立即交付房屋；2、判令殷孜墨、张金兰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月21日，李加正（乙方）与张金兰、殷孜墨（甲方）在丙方南京佳牧房地产经纪有限公司居间下签订《房地产买卖中介合同》，由乙方购买甲方位于浦口滨江大道1号318幢2701室，建筑面积144.05平方米，房屋价款为1060000元。合同第三条甲方的义务第2条规定，协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。第四条第1条规定，按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。第九条违约责任第三项第1条规定违约金为18万元。双方在补充协议中约定如下：第1条、乙方办理商业贷款60万元，分20年还清，由丙方负责办理。乙方应于本合同生效之日起五日内提供贷款所需材料。第3条第（3），双方签约时，乙方支付甲方定金20000元。（4）甲乙双方约定于2013年7月30日前准备齐贷款材料签贷款文本，待乙方贷款预批通过后三个工作日内丙方陪同乙方到房产局查档，确认产权清晰。（5）甲方初次办理房产证、土地证的契税、维修基金等所有税费均由乙方承担。乙方借给甲方300000元，用于2013年8月30日前办理解押手续，还款不足部分由甲方自行承担，还款后甲方必须到银行将他项权证领出并办理抵押注销手续，完成解押后5个工作日内办理产权过户手续，过户后转为房款。乙方于产权送件当日另支付甲方房款130000元。甲乙双方承诺在接到丙方出件通知后的3个工作日内即前往房产局办理出件手续。双方约定于贷款下达甲方账户后五个工作日内办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付甲方剩余房款10000元。（6）甲乙双方约定乙方办理的贷款由银行直接下款于甲方账户，乙方承诺：所提供的贷款材料均真实有效，甲乙双方承诺于接到通知后的五个工作日内共同去贷款银行办理贷款相关签字手续。（9）乙方承诺在接到银行办理解除抵押及放款手续的五个工作日内必须到场办理相关手续，否则视为乙方违约。交易过程中实际产生的税费由乙方为甲方承担。2013年7月25日，殷孜墨、张金兰出具收条，收到李加正购房定金10000元，维修基金17286元。2013年8月25日，殷孜墨、张金兰出具收条，收到李加正首付款186000元。2013年9月3日，李加正支付张金兰部分房款254000元。2013年9月6日，方月霞与殷孜墨、张金兰签订《南京市存量房买卖合同》，买方为方月霞，卖方为张金兰、殷孜墨，房屋为座落于南京市浦口区明发滨江新城318幢1单元2701，建筑面积144.05平方米，所有权证证号为宁房权证浦转字第**，丘号为10745402-318-132。2013年9月6日，南京市浦口区房产交易登记中心缴款通知单、南京市房地产交易地税联系单中载明涉案房屋买卖的承受方为方月霞，本期合同价格为850000元。2013年9月12日，涉案房屋的南京市房屋所有权登记审核表载明产权人为方月霞，会同登记人殷孜墨、张金兰。2013年9月18日，涉案房屋的产权证已登记在方月霞名下，目前产权证未领取。2016年1月26日，李加正与殷沂兵的微信聊天中，李加正说“谈房子事”，殷沂兵说“怎么办？拖了两年半”，李加正说“是的”，殷沂兵说：“你说加多少钱吧？”，李加正说“要么卖了”、“今年损失惨重”。2017年1月9日，李加正说“下午有空？”，殷沂兵说“你先说一下：此事怎么解决才能使双方都满意呢？”，李加正说“我也不知”，殷沂兵说“你先考虑一个方案，我们再谈，现在我的考虑是：只能按照目前市场价格，如果你要房子，我只能给你一些优惠；如果你要钱，我只能拿房子去二次贷款，把你给的款项，还给你，按照不同时期你给的款，按照银行的商业贷款的利息，还给你，你考虑考虑，看看有没有好的方案，现在生意都不好做，我实在急首用钱，才去卖房子的”。2017年1月19日，殷沂兵说“下午暂时不要来，小孩他妈不同意！”，李加正说”我与买房人约好来看房”。2015年6月3日，殷沂兵出具收条，收到房款140000元。方月霞陈述李加正系其夫，后因李加正不具备购房资格，李加正与方月霞办理了离婚手续。李加正、殷沂兵同意将购房人变更为方月霞，并办理了过户手续。殷沂兵陈述2013年11月20日，买方来办理过户出件，双方未达成协议，由于买方拖延时间太长。2013年12月卖方提出终止买卖合同。经双方协商，买方自筹资金在2014年春节前付清余款，并补偿50000元。买方没有兑现承诺。2015年6月，买方支付14万元，并承诺当年10月付清余款及5万元补偿，但买方还是没兑现。2016年1月买方提出不要购买房子。2016年3月双方商谈如何卖掉房子按比例分钱。方月霞陈述殷孜墨、张金兰在出件日要求支付20万元现金，只同意按揭贷款40万元。当时方月霞经济困难，没有能力支付20万现金。殷孜墨、张金兰同意方月霞再支付14万元，就出件，所以方月霞于2015年6月又支付14万元。方月霞一直要求殷孜墨、张金兰履行合同。方月霞会在履行合同后，将房子卖掉。方月霞不可能与殷孜墨、张金兰共同卖房。殷孜墨、张金兰否认要求方月霞支付20万元现金，是因为方月霞拖延支付。一审法院认为，李加正与殷孜墨、张金兰签订的《房地产买卖中介合同》，后因李加正不具备购房资格，李加正通过与方月霞办理离婚方式，以方月霞名义与殷孜墨、张金兰达成购买涉案房屋的意思表示。方月霞与殷孜墨、张金兰并未就原李加正与殷孜墨、张金兰签订《房地产买卖中介合同》约定的内容重新签订合同，双方对于合同履行的具体内容没有明确约定。双方关于在产权证出件时应具备的条件未能提供相应证据，故一审法院对方月霞认为殷孜墨、张金兰在出件时要求支付现金20万元、贷款40万元导致无法出件的意见不予采纳。殷孜墨、张金兰亦陈述因出件时双方未能达成协议。双方向房产部门提供《南京市存量房买卖合同》仅有双方签名和房屋价格，并无具体如何履行合同约定。另双方在庭审中均表示涉案房屋的价格为106万元，但在《南京市存量房买卖合同》载明的涉案房屋价格为85万元。双方在办理产权证明时降低房屋价格的目的是为了少缴纳税费，属于恶意串通，损害国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……双方签订的《南京市存量房买卖合同》无效。双方虽多次协商，但方月霞在2016年仍表示困难，要卖房。方月霞庭审中表示应当由其将房子卖掉。上述事实均说明方月霞无能力按照双方约定履行支付购房款义务。由于涉案房屋所在地房地产价格在双方买卖房屋过程期间涨幅巨大，继续按原合同价格履行明显不合理，故殷孜墨、张金兰不同意继续履行合同，理由正当。一审法院对方月霞的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回方月霞的全部诉讼请求。案件受理费14340元，由方月霞承担。二审中，双方当事人确认李加正共支付定金2万元，对一审法院认定其余事实均无异议，本院予以确认。二审中，方月霞称“对于过户之前的一些履行的情况，法庭未查明，买房人变成方月霞之后，其实双方已经至银行去办理贷款审批手续。在过户之前，贷款审批已经通过，双方才去办理的过户手续。办理过户手续之前，贷款已经审批通过了，当时是在建设银行去办的贷款。”殷孜墨、张金兰对此不予认可。本院认为，1、案涉两份合同的关系2013年7月21日李加正与殷孜墨、张金兰签订《房地产买卖中介合同》后，李加正先后支付定金及部分房款共计46万元，与合同约定的购房价款比较，仅余贷款60万元未清。2013年9月6日方月霞与殷孜墨、张金兰签订《南京市存量房买卖合同》后，并未实际付款，但殷孜墨、张金兰却配合方月霞办理了案涉房屋过户手续，2013年9月18日，涉案房屋的产权证已登记在方月霞名下。从上述事实可以认定，殷孜墨、张金兰已经同意由方月霞作为买方，继续履行2013年7月21日《房地产买卖中介合同》，或者说2013年9月6日《南京市存量房买卖合同》除了买方主体变更为方月霞外，其余内容均承继2013年7月21日《房地产买卖中介合同》。2、案涉两份合同的效力李加正与殷孜墨、张金兰签订《房地产买卖中介合同》，系合同当事人真实意思的表示，并无法定无效情形，应当认定为合法有效。根据前述，方月霞与殷孜墨、张金兰签订的《南京市存量房买卖合同》系在《房地产买卖中介合同》的基础上进行了买方主体变更，实际履行内容仍然是《房地产买卖中介合同》，故南京市存量房买卖合同》整体上仍然应当认定为有效。虽然《南京市存量房买卖合同》的价格条款固然因逃避国家税收而应认定无效，但并不妨碍合同其他条款的有效性。故一审法院认定《南京市存量房买卖合同》无效，系属适用法律不当，本院予以纠正。3、对本案纠纷的处理李加正、方月霞在签订案涉两份房屋买卖合同后，并未按照约定付款、贷款，导致合同无法正常履行；殷孜墨、张金兰在方月霞屡屡拖延付款、合同不能正常履行的情况下，并未及时主张权利、及时止损，而是任其拖延，导致合同签订六七年后，双方仍在为如何履行合同而争执，故双方对合同不能正常履行均负有相应责任。殷孜墨、张金兰在李加正支付定金及部分房款共计46万元后，即协助方月霞办理了案涉房屋过户手续，尚属积极履行合同。而李加正、方月霞不能按照合同约定付款、贷款，是造成合同不能履行的直接原因，应当承担主要责任。无论是《南京市存量房买卖合同》还是《房地产买卖中介合同》，均签订于2013年，时至今日，案涉房屋的价格发生了较大变化，如果再按照2013年的合同继续履行，对殷孜墨、张金兰明显不公平。由于合同拖延履行的主要责任在于李加正、方月霞一方，且殷孜墨、张金兰在二审中明确表示不愿再履行合同，应视为请求解除合同。因南京市存量房买卖合同》、《房地产买卖中介合同》均未约定解除权的行使期限，而方月霞亦未催告要求殷孜墨、张金兰行使解除权，故本院认为，《南京市存量房买卖合同》、《房地产买卖中介合同》均应终止履行，方月霞的诉讼请求应予驳回。合同终止履行后，李加正、方月霞可以向殷孜墨、张金兰主张退还已支付的款项；殷孜墨、张金兰可以要求方月霞协助办理案涉房屋的变更登记。如果双方认为还存在其他损失，也可另行主张。综上，方月霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元，由上诉人方月霞负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  汪德全审判员  李任飞二〇二〇年十一月二十七日法官助理李玲玲书记员陈晓君