广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1348号 原告：覃露，女，1969年2月4日出生，壮族，广西龙州县人，住广西龙州县。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西龙州县龙州镇龙锦大道**。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：古梅花，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷静，该公司员工。 原告覃露诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年11月17日公开开庭进行审理。覃露、东一盟公司的委托诉讼代理人古梅花、雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃露向本院提出诉讼请求：一、判令东一盟公司因逾期交房承担违约金33938.78元（以已交房款174045元为本金，从2015年5月31日计算到2020年9月30日止）；二、判令东一盟公司按银行存款利率赔偿覃露购买商铺所交本金应产生的利息12435.47元（以首付款87045元为基数，按三年定期存款利率从2013年12月11日开始计算到2020年9月30日止）；三、判令东一盟公司退还办理商铺各项费用7520.35元；四、判令东一盟公司承担因购买商铺而办理按揭贷款所产生的利息20186.98元（从2015年4月13日开始贷款到2020年9月30日止）；五、本案诉讼费用由东一盟公司承担。事实和理由：覃露于2013年12月24日购买东一盟公司所开发的广西龙州东盟国际商贸城商铺，购买合同号DM05212，购买金额为174045元。双方约定东一盟公司应于2015年5月30日前交付覃露所购商铺，但东一盟公司至今未交房，逾期1950天，按照合同约定，东一盟公司应承担违约金33938.78元，购买商铺所交本金应产生的利息12435.47元；退还办理商铺各项费用7520.35元；承担因购买商铺而办理按揭贷款所产生的利息20186.98元，四项共计74081.58元。 东一盟公司辩称，一、对覃露主张其与东一盟公司签订商品房买房合同、购买东一盟公司位于龙州县和已付清房款174045元、东一盟公司未能按期交房等事实没有异议，东一盟公司也同意继续履行合同，交房条件成熟后，东一盟公司会及时交房并按期办理房屋产权手续。二、因双方约定，逾期交房的，东一盟公司按日向覃露支付已交房款万分之一的违约金，现覃露请求东一盟公司按银行存款利率赔偿覃露购买商铺所交本金应产生的利息、承担因购买商铺而办理按揭贷款所产生的利息不符合双方合同约定，东一盟公司不应承担相关责任。三、覃露办理商铺各项费用不是东一盟公司收取，东一盟公司只是代收，已交给相关部门，且相关费用是履行涉案合同的开支，应由覃露自己负担。四、覃露在东一盟公司逾期交房后，未向东一盟公司主张过违约金，超过三年的部分已过了诉讼时效，覃露请求超过三年计算违约金没有法律依据。 覃露围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，东一盟公司对覃露提交的证据无异议，覃露提交的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2013年12月24日，覃露与东一盟公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＤＭ05212，以下简称涉案合同）。涉案合同约定：一、覃露购买东一盟公司位于龙州县，总房款为174045元。二、东一盟公司应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给覃露使用。三、东一盟公司应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由东一盟公司提供的资料报产权登记机关备案。四、东一盟公司逾期交房超过90天，覃露要求继续履行合的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，东一盟公司按日向覃露支付已交付房款万分之一的违约金。五、覃露已于涉案合同签订前的2013年12月10日交齐首付房款87045元，余款87000元应于涉案合同签定之日起15日内办完银行按揭手续。覃露已于涉案合同签订前的2013年12月10日交齐首付房款87045元，2015年4月13日办妥按揭手续，覃露向东一盟公司支付余款87000元并按按揭合同承担向广西农村商业银行股份有限公司还本付息的责任。为了办理按揭贷款和涉案商铺的登记手续，覃露支出各项税费合计7520.35元。至今东一盟公司尚未交付涉案商铺，2020年10月12日，覃露向本院起诉。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议的焦点：一、逾期违约金如何计算；二、覃露主张的首付本金利息、按揭贷款产生的利息、办理商铺各项费用是否有事实和法律依据。对于本案争议焦点，本院评判如下： 一、关于逾期违约金如何计算问题。本院认为，因双方签订的涉案合同约定按日累计计算违约金，故应按每日违约计算违约金，本院予以确认。涉案合同约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，从2015年5月31日起至2020年10月12日覃露向本院起诉之日止，东一盟公司一直处于违约逾期交房的状态，交房的合同义务并未履行完毕，合同处于持续履行状态，覃露请求东一盟公司支付违约金的权利的诉讼时效应从2015年5月31日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案无证据证明诉讼时效存在中断的情形，覃露请求东一盟公司支付违约金的诉讼时效期间应从2020年10月12日即覃露向本院起诉之日向后倒计三年，即2017年10月12日起计算，2015年5月31日起至2017年10月12日止覃露请求东一盟公司支付逾期交房违约金已过了诉讼时效期间，本院予以确认，覃露请求从2015年5月30日起计算违约金，无法律依据，本院不予支持。根据涉案合同双方的约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房款万分之一，该项当事人的约定，符合违约损失的客观情况，本院予以确认。覃露应得的逾期交房违约金数额为19057.93元即174045元×0.0001/天×1095天＝19057.93元，本院予以确认，覃露请求超出的部分本院不予支持。2020年10月13日起至交房之日止逾期交房产生的违约金，覃露可另行起诉。 二、关于覃露主张的首付本金利息、按揭贷款产生的利息、办理商铺各项费用是否有事实和法律依据的问题。（一）首付本金利息、按揭贷款产生的利息问题。本院认为，涉案合同违约条款只约定在东一盟公司逾期违约交房情形下，覃露继续履行合同的，由东一盟公司按日向覃露支付已交付房价款万分之一的违约金，未对首付本金利息、按揭贷款产生的利息有所约定，且本院支持覃露请求的逾期交房违约金已足以弥补其损失，现覃露在涉案合同约定之外请求东一盟公司承担支付首付本金产生的利息、按揭贷款产生的利息等违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。（二）办理商铺各项费用问题。本院认为，双方均同意继续履行合同，覃露为履行双方签订的涉案合同，办理商铺支出各项费用是其应负担的相关税费，在涉案合同继续履行的情形下，覃露请求由东一盟公司退还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 双当事人均同意继续履行合同，东一盟公司应按合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给覃露使用，并应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、广西龙州东一盟国际投资有限公司和覃露继续履行双方于2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DM05212）； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向覃露支付从2017年10月12日起至2020年10月12日止的逾期交房违约金19057.93元； 三、驳回覃露的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费1628元，减半收取814元，由覃露负担676元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年十一月二十二日 书记员  闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。