中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初2944号 原告：夏尚霞，女，1981年5月16日出生，汉族，无业，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：陈瑞，山东友让律师事务所律师。 被告：滨州滨岭商贸有限责任公司，住所地滨州市滨城区205国道与东方红路口交叉处，统一社会信用代码91371600749875431B。 法定代表人：由敬波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高宝龙，山东法途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔树莲，山东法途律师事务所律师。 第三人：魏霞，女，1953年5月24日出生，汉族，住滨州市滨城区。 第三人：赵玉娥，女，1984年10月12日出生，汉族，住滨州市滨城区。 第三人：常建忠，男，1979年7月22日出生，汉族，住滨州市滨城区。 原告夏尚霞与被告滨州滨岭商贸有限责任公司（以下简称滨岭公司）、第三人魏霞、第三人赵玉娥、第三人常建忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏尚霞及其委托诉讼代理人陈瑞，被告滨岭公司委托诉讼代理人高宝龙，第三人魏霞、赵玉娥到庭参加诉讼。第三人常建忠经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏尚霞向本院提出诉讼请求，1.确认原被告于2018年9月8日签订的商品房买卖合同有效；2.判令被告协助原告办理滨城区滨岭观海花园14幢2单元201室的产权登记手续；3.判令被告支付逾期办理产权登记的违约金15936.13元（以328204元为基数，自2019年3月31日起至2020年4月2日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），以及自2020年4月3日起至被告实际办理产权登记之日止的违约金；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年5月，第三人魏霞与被告签订商品房买卖合同，合同约定魏霞购买被告开发建设的滨州市滨城区滨岭观海花园14幢2单元201室，房屋建筑面积119.3平方米，附房面积28.65平方米，总房价328158元。合同签订后，魏霞按约定支付了房款，被告向其交付房屋。2017年7月23日，原告与魏霞、赵玉娥（经办人）签订房屋买卖居间服务合同，合同约定原告购买魏霞所有的上述房产，总房价54万元。合同签订后原告按约定支付了房款，魏霞向原告交付了涉案房屋。后原告与被告协商一致，将买卖合同中买受人主体由魏霞变更为原告，原被告于2018年9月8日重新签订商品房买卖合同。但至今，被告未按合同约定履行协助办理房屋产权登记的相关义务，并且被告因向第三人常建忠借款，将涉案房产网签至常建忠名下。 被告滨岭公司辩称，被告认为原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。理由如下：1.原告不是本案适格的主体，依法应驳回原告的起诉。被告与原告从未签订商品房买卖合同，双方之间不存在商品房买卖合同关系。原告提交的与滨岭公司四季春天项目部签订的商品房买卖合同，并不是与被告签订的，且被告也并未成立四季春天项目部，因此被告不应承担任何责任。相反，被告与第三人魏霞签订的商品房买卖合同中的公章，加盖的是“滨州滨岭商贸有限责任公司”，并且也加盖了法定代表人的印章，而原告提交的合同既未加盖被告公章，也未加盖被告法定代表人的印章，这也可以从侧面证明，原告提供的商品房买卖合同，并不是与被告签订的。第三人魏霞与原告之间的房屋买卖行为，系权利义务的概括转让，该转让行为，未经过被告的同意，因此该转让行为对被告不发生效力。魏霞与被告签订了商品房买卖合同，之后又签订补充协议，该份协议约定房屋总价款为328158元，房款分三次付清，但是魏霞只支付了226158元，剩余62000元至今也未向被告支付。魏霞的合同转让行为系概括转让，根据合同法第八十八条规定，当事人一方经对方同意的，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。对魏霞将房屋转让他人的行为被告不知情，若知道也不会同意该转让行为。因此，该转让行为对被告不发生效力。2.涉案房屋由被告与山东东春地产开发有限公司（以下简称东春公司）联合开发，应由东春公司承担相应的责任。被告与东春公司对涉案房屋所在的项目滨岭观海花园二期签订房地产联合开发合同，开发合同中约定由东春公司负责建设和销售，第七条约定，因乙方（东春公司）对第三者违约责任由乙方承担，包括施工、质量、销售、银行贷款等合同责任。涉案房屋由东春公司进行销售，因此，根据双方的联合开发合同约定，应由东春公司来承担相应责任。3.因为涉案房屋的销售、合同的网签均是由东春公司负责，因此对于涉案房屋网签至常建忠名下，被告并不知情，被告也从未向常建忠借款。4.根据被告与第三人魏霞签订的商品房买卖合同第十五条的约定，逾期办证的违约责任为买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。因此即便是被告应当承担办理产权登记的责任，原告主张的违约金也与合同约定不符，不应得到支持。 第三人魏霞述称，房款已付清。通过中介人员赵玉娥向原告出售房屋时，已将合同、交款收据全部交给中介赵玉娥。中介赵玉娥拿着合同和交款收据到开发商处办理了合同更名的手续，并且交了4万元更名费。如果没交清房款，开发商也不会交付房屋钥匙。 第三人赵玉娥述称，2017年7月23日前带领原告的丈夫看了魏霞的房子，并给原告夫妻双方看了魏霞与开发商的合同和交款收据，7月23日双方签订房屋买卖合同。在第三人赵玉娥的见证下，夏尚霞给魏霞的丈夫闫建民打了16万元的定金。合同约定是2017年10月16日之前支付34万元，总房价是54万元，其中包括支付给开发商的4万元更名费。魏霞给原告出具了结清房款证明。2017年10月16日，我和魏霞一起去找被告的负责人李金梦（又名李静），支付了4万元的更名费，其中35000元的现金、5000元转账给了李金梦。魏霞把收据、原合同交给李金梦后，李金梦说去办理更名手续。李金梦一直拖到2018年才更名完毕。更名完毕后，滨岭商贸四季春天项目部和原告签订了合同，合同在原告手中。合同是由滨岭商贸城的负责人李金梦提供的。 第三人常建忠未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：商品房买卖合同、付款凭证、房屋买卖居间服务合同、定金收据、银行交易明细、房款结清证明、不动产登记资料查询结果证明、收款收据，本院认定事实如下： 2011年，魏霞与滨岭公司签订商品房买卖合同，魏霞购买滨岭观海花园14幢2单元201室，房屋建筑面积119.3平方米，附房面积28.65平方米，总房价328158元。合同附件四补充协议约定，付款方式为分期付款：合同签订当日支付房款的40%即132158元；房屋封顶时支付房款的40%即132000元；房屋交付时支付房款的20%即64000元。 合同签订后，魏霞支付了房款并接收了房产。 2017年7月23日，夏尚霞、案外人张乐（乙方）经赵玉娥居间介绍与魏霞（甲方）签订房屋买卖居间服务合同，约定，乙方购买甲方所有的上述房产，总房价54万元。 合同签订后，夏尚霞支付购房款后，魏霞向其交付房产并出具房款结清证明。 李金梦（又名李静）为夏尚霞、魏霞办理了更名手续，办理更名手续时收回了魏霞持有的房款收据。更名后，赵玉娥将商品房买卖合同交付夏尚霞。该合同第八条约定，出卖人应在2018年12月30日前将商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订日期为2018年9月8日，出卖人落款处加盖“滨州滨岭商贸有限责任公司四季春天项目部”印章。 另，涉案房产于2016年7月1日预告登记至第三人常建忠名下。 本院认为，本案中涉及两份商品房买卖合同，被告认可其与魏霞签订的商品房买卖合同。原告夏尚霞系与魏霞达成买卖合意，购买涉案房产，双方履行了更名手续，即魏霞将其与滨岭公司的商品房买卖合同的权利义务概况转让给夏尚霞。原告夏尚霞持有加盖有“滨州滨岭商贸有限责任公司四季春天项目部”字样印章的商品房买卖合同。该合同无论系被告出具或经其授权的他人出具，合同权利义务均系由滨岭公司承受。被告提出涉案商品房买卖合同应由东春公司来承担相应责任的辩解意见，本院经审查认为，即使被告主张的事实系真实的，也是其与东春地产合作中的问题，不能构成被告作为合同当事人应履行合同义务的有效抗辩。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告滨岭公司提出魏霞剩余购房款62000元未交纳的辩解意见，本院经审查认为，魏霞持有的房款收据办理更名手续时已交回。依据双方商品房买卖合同约定，魏霞应于交房时支付剩余购房款，现被告不仅已向其交房并为其办理了更名手续。被告的该项辩解意见不符合双方合同约定，亦与其客观行为相矛盾。对其该辩解意见，本院不予采信。 被告未按商品房买卖合同约定为原告办理权属转移登记，构成违约，应承担违约责任。依据双方合同约定，被告应向原告支付逾期办证违约金656.32元（328158元×0.2%）。原告主张调高违约金计算标准，未提交有效证据予以证实，本院不予支持。涉案商品房预告登记于第三人常建忠名下，不具备进行权属转移的客观条件，对原告主张办理权属转移登记的诉讼请求，本院暂不予支持。第三人常建忠未按本院指定时间到庭参加诉讼，视为对其陈述权、质证权和辩论权的放弃，本院依法可缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告夏尚霞与被告滨州滨岭商贸有限责任公司于2018年9月8日签订的商品房买卖合同有效； 二、被告滨州滨岭商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告夏尚霞支付逾期办证违约金656.32元； 三、驳回原告夏尚霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6462元，财产保全费2161元，共计8623元，由原告夏尚霞负担288元，被告滨州滨岭商贸有限责任公司负担8335元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张 青 人民陪审员  于小英 人民陪审员  郝真真 二〇二〇年十一月二十六日 法官 助理  宋传媛 书 记 员  李 鑫