江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终9254号上诉人（原审被告）：北京亿城物业管理有限公司苏州分公司，统一社会信用代码66384027-0，住所地苏州工业园区娄葑分区泾园路**。负责人：李俏颖。委托诉讼代理人：李吉鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：董影，女，该公司员工。被上诉人(原审原告):苏州宇卓物业管理有限公司，统一社会信用代码91320594323746974T住所地苏州工业园区新平街**。法定代表人：朱楠，总经理。委托诉讼代理人：葛成敬，江苏紫东律师事务所律师。原审被告：北京亿城物业管理有限公司，统一社会信用代码91110108742641691F，，住所地北京市海淀区万柳星标家园**楼****法定代表人：吕峰。上诉人北京亿城物业管理有限公司苏州分公司（以下简称亿城苏州分公司）因与被上诉人苏州宇卓物业管理有限公司(以下简称宇卓物业)、北京亿城物业管理有限公司（以下简称亿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2020)苏0591民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。亿城苏州分公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院适用江苏省《物业管理条例》第五十六条第四款规定的预收、代收、预付、代付费用与宇卓物业诉请的三项费用不相关，涉案小区业主委员会授权具有瑕疵。二、宇卓物业不具有宇卓物业诉讼主体资格。三，宇卓物业起诉金额巨大，没有提供收据、发票等原件佐证。宇卓物业二审辩称一审判决正确，请求驳回上诉。宇卓物业向一审法院起诉请求：1、亿城苏州分公司、亿城物业返还多收取的物业费494906.03元、代收代缴费529177.92元，业主装修押金221185.4元，上述共计1244269.35元；2、亿城苏州分公司、亿城物业共同支付资金占用期间的利息82121.78元[以1244269.35为基数，每年6%的利率，从2019年3月1日计算至2020年3月31日(共计396天)]；3、本案诉讼费由亿城苏州分公司承担。一审法院认定事实：甲方苏州亿城翠城地产有限公司与宇卓物业签订苏州市前期物业服务合同，约定由宇卓物业在胥欣花园提供前期物业服务，期限自2019年3月1日至2021年2月28日，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。如合同期满，业主委员会与物业服务企业未签订物业服务合同时，本合同自动延续直至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。宇卓物业与亿城苏州分公司签订苏州胥欣花园小区物业交接协议，约定物业移交时间：2019年02月28日09：00至19：00，双方就档案资料、财务移交进行约定，财务移交涉及能源费、地产、地产支付的代收代缴剩余费用19年2月28日前物业费的催缴等。2020年2月28日，苏州市吴中区胥口镇胥欣花园业主委员会向宇卓物业发出告知函，亿城苏州分公司于2019年2月28日退出胥欣花园小区，宇卓物业于2019年3月1日进驻胥欣花园小区，因亿城苏州分公司在退场前己预收超过其服务期限的物业服务费及代收代缴费用，预收期间小区实际由宇卓物业提供物业服务，故上述费用由宇卓物业向亿城苏州分公司催讨，不得再向已缴费业主重复主张；因亿城苏州分公司在进驻胥欣花园小区时收取小区业主装修押金，现有部分业主装修押金未退回，为方便业主，装修押金也委托宇卓物业一并退回，后续用于抵充物业费或其他用途由宇卓物业与相关业主另行商榷。宇卓物业提供部分已收取物业费发票及各项费用的清单，物业费发票上明确物业费收费期间包含2019年3月1日以后的，以证实亿城苏州分公司多收取物业费的事实。亿城苏州分公司质证真实性认可，当时存在预收撤场后物业费的事实，代收代缴费没有移交、装修押金也收取了，具体金额不清楚。一审法院向亿城苏州分公司释明，要求庭后十日内核实已收取的撤场后物业费、未移交代收代缴费、未移交装修押金的具体金额及明细，亿城苏州分公司未在规定期限内提供核实意见。上述事实，有前期物业服务合同、交接协议、告知函、发票以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，法院予以认定。一审法院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。就宇卓物业主张的亿城苏州分公司应返还已收取物业费、未移交代收代缴费、未移交装修押金。亿城苏州分公司虽抗辩宇卓物业并非合同相对方，无权起诉，但《江苏省物业管理条例》第五十六条明确规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：…（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；…涉案小区业主委员会已明确同意由宇卓物业主张被告返还已收取物业费、未移交代收代缴费、未移交装修押金，宇卓物业作为新选聘的物业服务企业，有权要求亿城苏州分公司履行上述交接义务。宇卓物业主张的各项费用，已提供发票及清单予以证实，亿城苏州分公司作为该小区的前任物业服务企业，确认存在已收取撤场后的物业费、未移交代收代缴费、未移交装修押金的事实，但在规定期限内并未就具体金额及明细提供核实意见，理应承担举证不能的不利后果，故法院认定亿城苏州分公司返还多收取的物业费494906.03元、代收代缴费529177.92元，业主装修押金221185.4元。亿城物业作为亿城苏州分公司的总公司，应当在分公司资产不足清偿债务的情况下，承担补充清偿责任，且亿城物业经法院合法传唤未作答辩，视为其放弃抗辩权利，故法院认定亿城物业对亿城苏州分公司资产不足清偿债务的部分，承担补充清偿责任。关于宇卓物业主张的利息损失，《江苏省物业管理条例》第五十六条明确规定被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并履行交接义务，亿城苏州分公司未履行法定的交接义务，宇卓物业的该项主张，有相应的事实及法律依据，予以支持。经核算，亿城苏州分公司应支付宇卓物业2019年3月16日至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行公布的贷款利率计算利息为23282.47元（1244269.35×4.35%/365×157）；自2019年8月20日起，亿城苏州分公司应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率支付2019年8月20日至2020年3月31日期间的利息为31901.02元（1244269.35×4.25%/365×31+1244269.35×4.2%/365×61+1244269.35×4.15%/365×92+1244269.35×4.05%/365×41），利息合计为55183.49元（31901.02+23282.47）。依照《江苏省物业管理条例》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、北京亿城物业管理有限公司苏州分公司于判决生效之日起十日内支付苏州宇卓物业管理有限公司返还多收取的物业费494906.03元、代收代缴费529177.92元，业主装修押金221185.4元及利息55183.49元。二、北京亿城物业管理有限公司对北京亿城物业管理有限公司苏州分公司资产不足以清偿的上述债务部分，承担补充清偿责任。三、驳回苏州宇卓物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8369元，由北京亿城物业管理有限公司苏州分公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中亿城苏州分公司提供了下列证据：1、亿城物业与苏州亿城翠城地产有限公司签订的前期物业管理委托合同。2、亿城苏州分公司自行计算的16名业主具体缴费信息及缴费记录，证明16名业主拖欠亿城苏州分公司物业费、代收代缴费3、亿城苏州分公司2019年7月19日向宇卓物业支付物业费10万元的付款凭证。宇卓物业质证认为，证据1无异议，证据2是亿城苏州分公司单方制作，不予认可，证据3宇卓物业向一审法院起诉时已经将10万元从移交费用明细中扣除。二审中，亿城苏州分公司认为多收取应向业主退还的各项费用，合计115万元左右，但具体组成无法明确，部分业主拖欠物业费的应当抵销。本院认为：案涉小区原由亿城苏州分公司提供物业服务，撤场后由宇卓物业继续提供物业服务。亿城苏州分公司在一审中认可在物业服务期间预收撤场后的物业费没有向宇卓物业移交代收代缴费用，收取的业主装修押金也没有处理。在物业服务结束后，亿城苏州分公司应当与宇卓物业结清预收、代收、预付、代付的有关费用。亿城苏州分公司认为宇卓物业主张的三项费用，不属于应结清费用无法律依据。关于上述费用的具体金额，亿城苏州分公司认为应由宇卓物业承担举证责任。本院认为，上述费用均为亿城苏州分公司在为案涉小区提供物业服务期间收取，属于亿城苏州分公司应该举证也有能力举证的事实，亿城苏州分公司拒不举证应承担对其不利后果。一审法院采纳宇卓物业所主张的费用金额并无不当。亿城苏州分公司认为部分业主欠缴物业费应自行主张权利，不能与预收的物业费抵销。亿城苏州分公司认为已经向宇卓物业移交了10万元费用，宇卓物业认可在起诉时已经扣除。综上所述，亿城苏州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16738元，由上诉人北京亿城物业管理有限公司苏州分公司负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二〇年十一月十六日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。