广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4221号原告（反诉被告）：钟建康，男，1977年10月1日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：曾洁香、陈静沂，均系广东韬策律师事务所律师及实习律师。被告（反诉原告）：张广联，男，1971年10月4日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：张才丰，广东政衡律师事务所律师。原告（反诉被告）钟建康与被告（反诉原告）张广联房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序独任审理，并于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟建康及其委托诉讼代理人曾洁香、陈静沂及被告（反诉原告）张广联及其委托诉讼代理人张才丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钟建康向本院提出诉讼请求：1.确认钟建康与张广联双方签订的《铺位租赁经营合同》于2020年8月20日解除；2.张广联向钟建康支付拖欠的租金36800元；3.张广联向钟建康支付拖欠的水电费11923元；4.押金62000元归钟建康所有；5.张广联承担钟建康为腾空商铺而支付的公证费2000元、拆卸及搬运费3400元、张广联财物的仓管费用（仓管费按每月500元，自2020年8月20日起计算至张广联提取之日止）；6.本案诉讼费由张广联承担。庭审中，钟建康变更其第二项诉讼请求：张广联向钟建康支付2020年7月25日前拖欠的租金17800元及2020年7月25日至2020年8月20日的租金19858.06元，共计37658.06元。事实和理由：钟建康于2019年7月2日竟得海塱村海塱西街69-115号停车场及铺位的经营使用权，于2019年10月10日与张广联签订《铺位租赁经营合同》，约定钟建康将坐落于广州市从化区海塱西街89、91、93、95、97、99号商铺出租给张广联使用，租赁期限为4年，自2019年10月25日起至2023年10月24日止，月租金为22800元，每月的25日前支付下一月的租金，租金每年递增一次，递增率为前一期租金的百分之六。此外，合同第七条乙方责任第四款约定：“依时交租金（每月的25日前），超过10天不交租金的，甲方可单方面终止合同并没收押金”。合同第八条第四款约定“水电费由甲方代交，乙方按水3.5元/吨，电1.5元/度的价格支付给甲方，每期为1个月，超过5天不交的，甲方有权解除合同”。合同签订后，钟建康已按约定将商铺及相关附属设备设施交付给张广联使用，但张广联未按合同约定履行义务，截至2020年8月20日张广联已累计拖欠租金、水电费共计48723元。张广联的行为已构成严重违约，根据合同第七条第四款以及第十条第一款的规定，钟建康有权解除合同，没收押金，并要求张广联支付拖欠的租金和水电费。为维护钟建康合法权益，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）张广联答辩称：一、《铺位租赁经营合同》的解除时间为2020年8月1日。因为钟建康在2020年8月1日收回了商铺（钟建康对该商铺停水停电并用大锁锁了门，张广联已经无法再使用该铺），此时合同已经终止。二、张广联并不欠钟建康的租金36800元，因为张广联在经营期间的租金已经付清，合同约定是先交租后使用的，钟建康在2020年8月1日收回了商铺，终止了合同，所以2020年8月1日之后的租金不应由张广联承担。因此不存在拖欠租金。三、既然双方同意提前解除合同，水电费11923元，是从押金中扣除的，不用再由答辩人另行再支付。四、钟建康收了张广联押金62000元，既然双方同意提前解除台同，押金应由钟建康退还给张广联。扣除水电费11923元，剩余押金50077元（62000元-11923元）应由钟建康退还给张广联。五、公证费及其他费用应由钟建康个人承担。因为钟建康在2020年8月1日收回了商铺（钟建康对该商铺停水停电并用大锁锁了门），张广联已经无法再使用该商铺，也无法搬走商铺内属于自己的财物，所以这此支出费用应由钟建康个人承担，张广联不承担。六、诉讼费应由钟建康承担。综上，答辩人认为，造成本合同无法继续履行的原因是因为今年新冠病毒疫情影响所致，是属于不可避免的因素。按照合同第八条第l款约定，双方互不承担责任。况且张广联当时交租的时间还未超过10天，而钟建康在2020年8月1日就收回了商铺，提前终止了合同，张广联已经无法再使用该商铺，也无法搬走商铺内属于自己的财物。所以，请求法院依法驳回钟建康的诉讼请求。被告（反诉原告）张广联反诉称：张广联于2019年10月10日向钟建康承租广州市从化区江埔街海塱村海塱西街89-99商铺，约定每月租金22800元，预收二个半月租金作押金即57000元，另外预收隔油池押金5000元，合共62000元。并于当天签订了《铺位租赁经营合同》，张广联依约支付了押金62000元给钟建康后，入场装修及购置经营餐饮的所需电器、餐具一批。在经营过程中，张广联都能依约交租，由于受今年新冠病毒疫情原因的影响，以及业主方升级改造施工，造成张广联不能正常营业，所以才没有按时支付租金，在2020年8月1日，经双方口头协商，要么解除合同，要么支付租金继续履行合同，但钟建康出尔反尔，白天双方约定三天时间，但晚上便对该商铺停水停电，并用大锁锁门，不准张广联使用该商铺，迫使张广联离开。既然钟建康要求提前解除合同，应将押金62000元返还给张广联，扣除电费11923元，钟建康仍应将剩余押金50077元返还给张广联。张广联认为，造成本合同无法继续履行的原因是因为今年“新冠病毒”疫情所致，是属于不可避免的因素。按照合同第八条第l款约定，双方互不承担责任。况且张广联当时交租的时间还未超过10天，而钟建康在2020年8月1日就收回了商铺，提前终止了合同。为维护张广联的利益，故向法院提起反诉，请求法院支持张广联的反诉请求：1.钟建康返还（2020）粤广从化第2542号公证书中图片记载（原海浪西街89-99商铺内）的电器、餐具物品给张广联；2.钟建康返还剩余押金50077元（62000元-11923元）给张广联。原告（反诉被告）钟建康针对被告（反诉原告）张广联的反诉请求答辩称：钟建康不同意张广联的答辩意见，张广联的答辩意见没有事实及法律依据，1.张广联认为双方合同于2020年8月1日解除不成立。涉案商铺一直由张广联占有使用至2020年8月20日，由于张广联一直没有支付拖欠的租金，钟建康于8月20日在公证处公证之下把涉案场地张广联的财物搬离涉案商铺，因此钟建康认为双方合同解除截止日是2020年8月20日；2.张广联认为已经付清租金没有事实依据，如果张广联认为已经清付租金，应由张广联出示支付租金的证据予以证明。张广联称一直按合约支付租金不是事实，双方在2019年10月10日签订合同，从10月25日开始计算租金，张广联第一个月就已经没有按照合同的约定支付租金，其支付租金的时间是在2019年11月7日，以后的每个月租金或没有按期缴纳或没有按照合同约定足额缴纳，所以才导致钟建康诉请2020年7月25日前累计拖欠租金17800元；3.根据双方合同的约定，由于张广联没有按照约定支付租金，依据合同第7条第4款、第8条第4款以及第10条第1款的约定原告有权解除合同没收押金，因此张广联主张水电费从押金扣除不能成立；4.关于公证费以及其他费用的问题。钟建康认为是由于张广联违约而导致其支付上述费用，因此该费用应由张广联承担；5.张广联认为其无法继续履行合同的原因是因为新冠疫情所致，属于不可避免的因素，该观点无事实及法律依据，首先新冠疫情集中爆发在今年的2、3月份，而刚才所说的张广联从签订合同第一个月开始就没有足额交付租金，因此张广联主张不可避免因素，双方互不承担责任的观点不能成立；6.对于张广联提出将租赁物电器、餐具物品返还的问题，可以协商解决。经审理查明：2019年9月5日，钟建康向海塱经济联合社承租旧村委侧、流溪河堤边海塱西街69号—115号，租期为2019年8月10日至2027年8月9日。2019年10月10日，钟建康与张广联签订了《铺位租赁经营合同》，合同约定钟建康将海塱西街89、91、93、95、97、99号商铺租给张广联使用，面积约220平方米；租期为四年，从2019年10月25日至2023年10月24日；月租金22800元，租金每年递增一次，递增率为前一期租金的百分之六，钟建康不负责税收；实行先行交租金后使用的方式，每期为一个月；张广联支付押金57000元；在2019年10月10日前把铺位交给张广联使用。合同第七条约定，在合同期内，张广联负责维修房屋内外的所有设施，并负责修复期满后损坏的物品；张广联每月的25日前交租金，超过10天不交租金的，钟建康可单方终止合同并没收押金。第八条约定，张广联增设的固定资产归钟建康所有（注：空调可迁移），期满后搞好卫生，否则钟建康将从押金处扣除清洁费用。水电费由钟建康代交，张广联按水3.5元/吨，电1.5元/度的价格支付给钟建康，每期为1月，超过5天不交的，钟建康有权解除合同（水电价格随市场价格另议）。交隔油池押金5000元，并按实际情况不定期清理。合同第十条约定，张广联未能按租期执行本合同的，钟建康有权没收张广联押金，并依法追回水电及房屋设施的维修费用。任何一方违反本合同条款之一的，守约方可按该条款追收有关费用。根据钟建康向本院提交的收据、银行个人明细对账单及双方微信聊天记录显示，合同签订后，张广联向钟建康支付了商铺押金57000元及隔油池押金5000元。2019年10月起至2020年7月，除了2020年3月25日至4月24日期间租金尚欠17800元，其余月份的租金张广联均向钟建康足额支付。2020年8月1日，张广联通过微信与钟建康协商给予三天时间腾空商铺，但钟建康于当日将涉案商铺上锁。2020年8月7日，钟建康通过微信向张广联进行催款，称截至2020年7月25日张广联已欠租金17800元、水电费11923元及八月租金。2020年8月20日，钟建康在广东省广州市从化公证处的公证下将商铺内张广联的物品搬走，张广联于当日向江埔派出所报警。钟建康向本院提交2020年8月20日的广东增值税普通发票及收据，证明钟建康支出保全证据公证费2000元、腾空商铺的拆卸工人费用1600元、空调拆卸费800元、搬运费用1000元及三个月仓管费1500元，仓管费每月500元。庭审中，张广联确认其尚欠钟建康水电费11923元，并要求从押金中扣除。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，钟建康与张广联之间签订的《铺位租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。现本案涉及以下五方面的问题：《铺位租赁经营合同》的解除问题庭审中，钟建康与张广联双方均同意解除涉案合同，但对解除合同的时间存在异议：张广联辩称2020年8月1日双方已协商一致解除合同，钟建康给予三天时间腾退商铺；而钟建康主张张广联占用商铺至2020年8月20日，解除合同时间应为2020年8月20日。根据双方提交的现有证据，2020年8月1日钟建康同意给予张广联三天时间腾退商铺，但钟建康于当日对涉案商铺上锁致使张广联无法腾退商铺。本院认为，2020年8月1日双方已协商一致解除合同，当日钟建康对涉案商铺上锁致使张广联已实际无法使用租赁物，因此，本院确认涉案合同经钟建康和张广联协商一致解除，且解除时间为2020年8月1日。押金的退还问题合同解除后，钟建康理应将收取的押金退还给张广联。现钟建康主张张广联违约导致合同解除并未清理隔油池，押金应予以没收。关于商铺押金57000元，根据双方提交的现有证据显示，双方签订的租赁合同于2020年8月1日协商一致解除，张广联除了2020年3月25日至4月24日期间欠缴部分租金外，截至今年7月的租金均足额支付，且钟建康在张广联欠缴部分租金后仍允许张广联继续租用涉案房屋；另，钟建康认为张广联缴纳租金经常逾期，根据涉案合同约定钟建康可以没收押金的意见，经查，双方收交租的习惯是：钟建康先微信出具当月租金及水电费收据给张广联，张广联再依收据付款。从钟建康提交的双方微信聊天记录及交租统计表来看，张广联大部分交租时间都是在钟建康微信发收据给其的十日之内；只有2020年2月、3月的租金逾期时间较长，但该两个月正处于疫情暴发期间，交租有所拖延亦情有可原，且当时钟建康也允许张广联继续租赁；综上，本院认为张广联2020年4月部分欠租及逾期缴纳租金的行为不足以构成根本违约。双方是于2020年8月1日协商一致解除涉案合同的，故钟建康主张张广联违约应没收押金的意见，本院不予采纳。关于隔油池押金5000元，根据双方签订的租赁合同，腾退房屋时张广联必须清理隔油池，但是钟建康于2020年8月1日将租赁物上锁导致张广联无法进入租赁物，因此也无法清理隔油池；庭审中钟建康确认现在涉案房屋已由他人租用，更无法确定腾退房屋时隔油池的清洁程度，故钟建康主张张广联未清理隔油池而没收隔油池押金的意见，本院不予采纳。因此，钟建康应向张广联退还押金共62000元。尚欠租金问题钟建康诉称张广联尚欠2020年7月25日前的租金17800元及2020年7月26日至2020年8月20日的租金19858.06元。1.关于2020年7月25日前的租金17800元，根据钟建康提交的双方微信聊天记录及银行个人明细对账单，经审查张广联尚欠2020年4月应缴纳的租金17800元未付。现张广联辩称因受新冠疫情影响，应减免该月份租金；而钟建康称村委没有减免其租金，因此不应该减免钟建康的租金。本院认为，新冠××疫情爆发期间餐饮业的营业确实受到影响，张广联提出受疫情影响存在经营困难的情况属实，结合疫情及防疫防控措施对经营的影响和钟建康向海塱经济联合社承租的租金情况，本院酌情认定2020年4月的租金减免一半，即2020年4月的租金为11400元。张广联在前已支付5000元，其仍需支付6400元给钟建康。2.关于2020年7月26日至2020年8月20日的租金19858.06元，由于2020年8月1日双方已解除合同并交还租赁物，故张广联只需支付2020年7月26日至2020年7月31日的租金给钟建康，经计算租金为：22800元÷31天×6天=4413元。综上，张广联尚需支付给钟建康的租金总计10813元。尚欠水电费问题庭审中，张广联确认其尚欠钟建康水电费11923元，并要求从押金中扣除。钟建康需退还张广联的押金62000元及张广联尚欠钟建康的水电费11923元，属其二人之间的债权债务，该债权债务性质、种类相同，故本院对张广联主张押金抵销水电费的诉请予以支持，即钟建康应返还扣除水电费后的剩余押金50077元。公证费、拆卸搬运费及仓管费的支付问题2020年8月1日，钟建康在微信明确表示给予张广联三天时间腾退租赁物，但却于当日突然对租赁物上锁致使张广联无法进入，因此无法及时腾退房屋不能归责于张广联，且双方之间的租赁合同对此并无明确约定，故钟建康自行委托公证处的公证费用、为腾空商铺所花费的所有费用及保管费不应由张广联承担。另，张广联主张钟建康返还涉案房屋的物品，因租赁合同已协商解除，钟建康应及时归还涉案商铺内属于张广联的物品[具体清单详见（2020）粤广从化第2542号公证书]。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）钟建康与被告（反诉原告）张广联于2019年10月10日签订的《铺位租赁经营合同》于2020年8月1日解除；原告（反诉被告）钟建康自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张广联退还剩余押金50077元；被告（反诉原告）张广联自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）钟建康支付尚欠租金10813元；原告（反诉被告）钟建康自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张广联返还其从租赁场所中搬走的属于张广联的物品[具体清单详见（2020）粤广从化第2542号公证书]；驳回原告（反诉被告）钟建康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1311元，由原告（反诉被告）钟建康负担1276元，被告（反诉原告）张广联负担35元；反诉受理费526元，由原告（反诉被告）钟建康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年十一月三日书记员 李健华