河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4586号上诉人（原审被告）：信阳市浉河区农村信用合作联社。住所地：信阳市湖东大道北侧。法定代表人：刘勇，该单位主任。委托诉讼代理人：彭玉霞，河南法正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄道明，男，汉族，1972年2月9日出生，住浉河区。委托诉讼代理人：胡晓靖，河南信申律师事务所律师。原审第三人：何钦，男，汉族，住信阳市浉河区。原审第三人：章涛，男，汉族，住信阳市平桥区。原审第三人：信阳正大置业有限公司。住所地：信阳市浉河区南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区。法定代表人：何淼。上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社因与被上诉人黄道明、原审第三人何钦、章涛、信阳正大置业有限公司执行异议之诉一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社的委托诉讼代理人彭玉霞、被上诉人黄道明及其委托诉讼代理人胡晓靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信阳市浉河区农村信用合作联社上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、原审认定被上诉人“以物抵债”的行为能排除法院的强制执行是错误的。上诉人认为以房抵债不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的房屋买受人，房屋买卖合同的当事人基于的是物权请求权，而以房抵债的当事人基于的是债权请求权。根据《物权法》相关规定，房屋所有权的转移是以办理不动产登记为转移条件，在被上诉人没有办理不动产登记前，被上诉人对信阳正大置业有限公司享有的只是普通的债权请求权，不能排除法院的强制执行。2、被上诉人在法院查封之间并没有入住，虽然其提供了居委会证明，但是该证明是加盖了公章，没有负责人签字，属于无效证据。另外从视频可以看出，并没有入住痕迹。另外，被上诉人签订的只是认购书，不是正式的商品房买卖合同，虽然其进行了网签，但并没有办理备案。黄道明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。黄道明向一审法院起诉请求：1、确定信阳市浉河区湖东大道正大丽景小区3号楼2单元508室所有权人为黄道明；2、请求法院撤销（2020）豫1502执异24号民事裁定书并解除对涉案房屋的查封。一审法院认定事实：2016年12月27日，原告（买受人乙方）黄道明与第三人（出卖人甲方）信阳正大置业有限公司签订商品房认购书，载明：…2、乙方向甲方认购该项目3号楼2单元5层08户，用途为住宅，建筑面积61.5平方米。3、该套商品房总房款为人民币贰拾陆万陆仟肆佰玖拾贰元整（￥266492.00元），乙方自愿向甲方缴纳认购定金人民币贰拾陆万陆仟肆佰玖拾贰元整（￥266492.00元）。…甲方信阳正大置业有限公司盖章，乙方黄道明签字捺印。同日，有收款收据一份：今收到黄道明交来正大丽景小区3-2-508购房款（抵窗门工程款），金额贰拾陆万陆仟肆佰玖拾贰元整（￥266492.00元），收款单位盖信阳正大置业有限公司财务专用章。因原告信阳市浉河区农村信用合作联社与被告何钦、何淼、章涛、信阳正大置业有限公司金融借款纠纷一案，2018年7月9日，一审法院作出（2018）豫1502民初4123-1号民事裁定书，对被告信阳正大置业有限公司名下位于信阳市××风景区××山村××大道××小区××楼、××楼、××楼所有的房屋（预备许可证号：信房预字第2016112）及相应的土地使用权（土地使用权证号：信市国用[2014]第50007）予以查封，查封期间不得买卖、转让、办理过户等手续。公告一份：本院依据（2018）豫1502执4123-1号裁定书，裁定查封了被执行人信阳正大置业有限公司名下开发的信阳正大丽景小区一号楼1单元602…三号楼二单元407…房屋，共计17套。2018年8月27日，一审法院作出（2018）豫1502民初4123号民事判决书，判决书认为：…原告请求以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿，但抵押土地已经建成房屋，并已经出售，一审无法支持。判令：被告何钦于本判决书生效之日起三日内一次性偿付原告信阳市浉河区农村信用合作联社900万元及利息；被告何淼、章涛、信阳正大置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。一审法院在执行申请人信阳市浉河区农村信用合作联社申请执行被执行人何淼、何钦、章涛、信阳正大置业有限公司金融借款纠纷一案中，案外人黄道明提出书面异议。一审法院于2020年4月26日作出（2020）豫1502执异24号执行裁定书，认为：黄道明没有提供其名下无其他用于居住房屋的相关证据，亦未提供证据证明其在法院查封之前已合法占有该房屋，驳回了案外人黄道明的异议请求。现原告黄道明诉至一审法院，提出如上执行异议诉请。另查明，信阳正大置业有限公司办理有商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，原告黄道明于2018年12月26日已装修入住该房屋，并提供有房屋内外照片、视频及贤山街道办事处贤山社区居委会出具的证明。又查明，2020年5月12日，信阳市房产档案馆为原告黄道明出具证明，载明：“当事人黄道明，性别：男，身份证：，配偶：杨家珍，413027197002100840，经查微机信息，截止2020年5月12日14时，未发现上述人员在我处有房屋登记记录。”本案在审理过程中，原告黄道明申请对被告何钦、何淼、章涛、信阳正大置业有限公司撤诉，经审查符合法律规定，一审法院予以准许。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉案件。根据原告的诉讼请求和理由,本案的争议焦点为原告对涉案房产的权利是否足以排除人民法院的执行行为。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告黄道明与信阳正大置业有限公司在一审法院查封房屋之前签订了《商品房认购协议书》，原告也提供了其名下无其他居住房屋的证明。原告黄道明在人民法院查封之前缴纳了全部购房款，虽然缴款方式为抵账，但信阳正大置业有限公司出具收据对此款项的交付方式予以确认，且此抵款行为发生在被告贷款到期和人民法院查封之前，应可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。原告黄道明已实际入住并占有该房屋，该房屋面积较小且原告黄道明与其配偶名下又无其他可供居住的房屋，此房屋为原告生活和生存之必要，被告亦未能举证证明原告对未办理过户登记手续存在过错。综上，原告黄道明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告黄道明与其配偶名下又无其他可供居住的房屋，其已支付全部房款并实际入住,且对未办理产权过户登记手续没有过错,故应停止对涉案房屋的执行。原告黄道明对于涉案房屋办理过户登记前不具有所有权,其请求确认对涉案房屋的所有权一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、停止对位于信阳市浉河区湖东大道正大丽景小区3号楼2单元508室房屋的执行。二、驳回原告黄道明的其他诉讼请求。本案受理费5297元，由被告信阳市浉河区农村信用合作联社承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，对于被上诉人对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的权利的问题，虽然被上诉人支付房款是通过抵债的方式来实现的，但信阳正大置业有限公司出具收据对此款项的交付方式予以确认，应当视为被上诉人支付了购买房屋的全部价款。故，在此情况下不管是通过支付价款还是通过以房抵债来交纳购房款，买受人请求权的基础均是债权请求权，均可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条关于房屋买受人的规定。虽然被上诉人和信阳正大置业有限公司签订的协议名称是《商品房认购书》，但该协议具备房屋买卖合同的基本内容，应认定为房屋买卖合同。原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定确认被上诉人对案涉房屋享有排除法院强制执行的权利，有事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5297元，由上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十一月十三日法官助理张徐书记员陈紫薇