贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初2217号 原告:张超芳，男，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：李远，系贵州朗维律师事务所律师。 被告:罗刚明，男，四川省中江县人，身份证住址贵州省都匀市，现住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：伍海童，系贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王应辉，系贵州行者律师事务所律师。 第三人：张金祥，男，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 原告张超芳诉被告罗刚明、第三人张金祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张超芳的委托诉讼代理人李远，被告罗刚明及其委托诉讼代理人伍海童，第三人张金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张超芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012年至2020年期间房屋和门面的租金共计4996600元；2.判令被告向原告支付违约金共计100000元；3、判令被告向原告支付违约金438000元；4.判令被告立即腾空搬离位于的地下商场以及位于正面门面第四间中的一半门面，将房屋及门面恢复原状后交给原告；5.判令被告自2020年5月1日起按照每天2871.23元的标准向原告支付延期搬离的租金，直至被告实际全部搬离完毕之日止；6.本案案件受理费、保全费等相关诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2012年2月15日，原告与被告签订《世纪大厦地下商场承包合同》，合同约定原告将位于都匀市的地下商场承包给乙方经营（商场面积为1056.185㎡）和正面门面第四间的一半承包给被告经营，承包期限（租赁期限）为8年，即从2012年5月1日至2020年4月30日；租金第一年为698000元，按季度缴纳，缴纳的具体时间为每年的5月1日和每年11月1日，以后每年租金在前一年的基础上增加人民币50000元，即第一年698000元、第二年748000元、第三年798000元、第四年848000元、第五年898000元、第六年948000元、第七年998000元、第八年1048000元，共计6984000元。签订合同后，原告依照约定将地下商场和门面交给被告开展相关经营活动，被告于2012年11月28日向原告支付租金35万元，于2013年3月22日通过案外人匡军账户支付租金95万元，于2013年9月8日通过案外人罗发财支付租金70万元，共计200万元。之后被告未继续履行向原告支付租金的义务，2012年至2020年期间共产生租金6996600元，扣除被告已支付的200万元，尚欠原告租金4996600元。根据双方签订的合同第六条：“任何一方不得中途无故违约，否则须支付违约赔偿金100000元”，被告拖欠支付租金的行为，严重侵害了原告的合法权益，已构成违约，应承担支付租金及违约金的责任，为维护自身合法权益，原告遂向人民法院起诉，提出如前诉请。 被告罗刚明当庭辩称，涉案承包合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，应当合法有效，合同及补充协议项下租金原告和第三人张金祥已经通过债务转移的方式转移给被告，被告不再负有向原告支付租金的义务；截至2015年6月28日，被告应付原告租金2385333元（含承包合同补充协议被告每季度代付的30000元），减去已支付的200万元，被告实际欠付原告租金175333元，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及参照《最高人民法院给云南省高级人民法院函复》规定，分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算，故至2015年6月28日，被告虽欠付原告租金175333元，但该债权已经超过诉讼时效；原告诉请欠付租金、主张违约金及要求返还门面没有事实和法律依据，请求驳回原告所有诉讼请求。 原告张超芳为证实其主张，向本院提交如下证据： 原告身份证复印件，证明原告主体适格。被告对该组证据没有异议。第三人对该组证据没有异议。 《世纪大厦地下商场承包合同》、《房屋所有权证》，证明1.原告是涉案房屋所有权人以及签订合同的主体，有权向被告主张租金；2.原、被告双方于2012年2月15日签订《世纪大厦地下商场承包合同》，双方成立租赁合同关系；3.根据合同约定，租金按照每年递增5万元的标准进行计算，租期内的租金共为6996600元；4.被告向原告支付租金的时间在每年5月1日和11月1日；5.被告违反双方约定，应当向原告支付违约金100000元。被告认可承包合同的真实性、合法性，但认为合同签订的主体是本案原告张超芳及第三人张金祥，而非原告张超芳一人与本案被告罗刚明的租赁关系；对房产证的真实性、合法性没有异议。第三人对该组证据没有异议。 2014年1月25日金润公司股东会会议纪要、2014年4月18日金润公司董事会会议纪要、2013年4月16日都匀经济开发区金润小额贷款有限公司会议纪要、2013年2月8日金润投资公司股东股利支付表、2013年2月7日金润投资公司股东股利支付表、2013年3月9日JINUNR小贷公司股东股利支付表、2013年3月9日金润投资公司股东股利支付表、2012年8月6日利润分配表、2012年3月5日利润分配表、2012年4月5日利润分配表、2012年2月5日利润分配表、2013年5月10日都匀经济开发区金润小额贷款有限公司会议纪要、贵州省多彩饮食有限责任公司股权转让协议、贵州省多彩饮食有限责任公司决议、贵州省多彩饮食有限责任公司章程修正方案、《情况说明》四份，证明第三人张金祥与被告罗刚明早在2012年、2013年就共同成立都匀经济开发区金润小额贷款有限公司以及贵州多彩饮食有限责任公司，双方有经济上的往来。被告仅对2014年4月18日金润公司董事会会议纪要、2013年4月16日都匀经济开发区金润小额贷款有限公司会议纪要的真实性予以认可，认为其他证据均无金润公司公章及法人出具的证明证实其真实性，且认为该组证据主要是利润分配，无法证实第三人与被告之间有经济往来，因此，该组证据与本案没有关联性。第三人对该组证据没有异议。 被告罗刚明为证实其主张，向本院提交如下证据： 被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。原告及第三人对该组证据均无异议。 农业银行业务回单（张超芳）、农行银行卡交易明细（匡军）、银行流水（罗发财），证明被告于2012年11月28日向原告支付租金35万元，于2013年9月8日通过案外人匡军账户支付租金95万元，于2013年9月8日通过案外人罗发财支付租金70万元，共计200万元；后双方于2013年9月28日约定将涉案租赁商场的租期延长五年，同时由被告按每季度3万元代原告垫付租金，截止2015年6月28日，被告已支付租金221万元。原告及第三人认可已收到200万元租金。 世纪大厦地下商场承包合同补充协议，证明2013年9月28日，被告与第三人张金祥约定将涉案租赁商场的租期延长五年，同时由被告按每季度3万元代原告垫付租金的事实。原告对该组证据的三性均不予认可，认为三人张金祥无权签订补充协议，该份证据对原告没有约束力。第三人对该组证据没有异议。 借款凭条、农业银行业务回单及银行流水，证明2013年2月28日第三人张金祥向案外人罗发财借款300万元，借款期限为4个月，逾期按每天3%计算违约金，案外人罗发财已履行出借义务的事实。原告认可借款凭条、150万及130万的银行凭证的真实性，但认为被告与第三人之间的借款与原告没有关系；本案中的150万元是匡军与第三人在以往的经济往来中支付的相关款项，并非借款；被告罗刚明向第三人支付130万元是罗刚明与第三人在以往合作过程中向第三人支付的股权转让款项，转让的股权为贵州省多彩饮食有限责任公司的股权。第三人质证认为，这是第三人与被告之间的业务，与本案无关，即便是罗发财的借款也与本案无关；借款与打款不是匡军打的，是多彩公司的股权转让，280万元的转账与本案无关。 借款支付承诺书，证明2015年6月28日原、被告双方进行清算后，确认原告拖欠案外人罗发财借款本息365万元，以债务转移承担方式，由被告将涉案租赁商场剩余租赁期限的承包费直接付给案外人罗发财，用以偿还拖欠案外人罗发财的借款本息约416万元，被告不再向原告支付承包费，支付的承包费不足以抵扣借款本息部分，由原告按照月息3.5%向案外人罗发财支付至还清之日止，至此，原、被告双方至租期限届满时的租金已结清。原告对该组证据的三性均不予认可，认为2015年6月28日第三人向罗发财借款并未实际履行，罗发财未向第三人支付365万元的款项；即使该借款支付成立，原告也只是承诺将2015年6月28日以后的租金用于抵扣，抵扣超过部分以及被告之前未支付部分，被告也应当向原告进行支付；被告所称的月息3.5%没有计算的依据，因为该承诺中支付利息的条件是抵扣不足，但是本案中2015年6月28日以后的租金用于抵扣还有剩余，不存在计算利息的基础。第三人质证认为，第三人向案外人罗发财借款300万元与本案无关，后面补充还款365万，其没有履行支付义务，第三人与原告都没有收到365万的借款。 债权转让协议书，证明案外人罗发财已经将其对原告及第三人享有的借款凭条、借款支付承诺书项下债权全部转让给被告，被告有权对原告行使抵消权的事实。原告对该组证据三性均不予认可，认为案外人罗发财并未向第三人支付借款，不享有债权；该债权转让协议是在原告起诉被告之后签订的，有逃避债务的嫌疑。第三人质证认为借款与本案无关，后面365万元的还款协议，由于出借人没有履行实际的支付借款义务，所以第三人不予认可。 第三人张金祥没有向法庭提交证据。 本院经审理认定事实如下：2012年2月15日，原告张超芳与被告罗刚明签订《世纪大厦地下商场承包合同》，原告张超芳、第三人张金祥在合同第1页“甲方”处签名捺印，被告罗刚明在“乙方”处签名捺印，原告张超芳在合同第2页“甲方”处签名，第三人张金祥在第2页“代表人”处签名，被告罗刚明在“乙方”处签名捺印。合同约定原告将位于都匀市正面门面第四间的一半承包给被告经营，承包期限从2012年5月1日至2020年4月30日；被告在合同签订后应交纳保证金10万元，承包费为第一年698000元，第二年749800元，第三年799800元，第四年849800元，第五年899800元，第六年949800元，按半年交纳，每年5月1日和11月1日前交纳承包费；任何一方不得中途无故违约，否则须支付违约赔偿金10万元。2013年9月28日，第三人与被告签订《世纪大厦地下商场承包合同补充协议》（以下至判决主文简称《补充协议》），原告并未在《补充协议》上签名，协议约定都匀市地下商场和正面门面第四间的一半的租金，暂时由被告罗刚明垫付，垫付租金由罗刚明在承包费中扣除，即每季度交付租金为人民币三万元整；将原承包期到期日顺延五年，用于罗刚明经营。2013年2月28日，第三人出具《借款凭条》向案外人罗发财借款人民币300万元，2015年6月28日，原告与第三人出具《借款支付承诺书》，承诺自愿用都匀市地下商场所收取的承包费支付给出借人罗发财以偿付借款利息，商场承包人罗刚明不再将承包费交付于承诺人，直接支付给出借人罗发财，在支付承包费抵扣本息不足的借款本息部分，自愿按月息3.5%计算至还清所借借款本息为止。2012年11月28日，被告罗刚明向原告支付租金35万元；2013年9月8日，案外人罗发财通过银行转账帮被告支付租金70万元；案外人匡军通过银行转账帮被告支付租金95万元，共计支付租金200万元，庭审中原告对上述金额予以认可。2020年8月23日，被告罗刚明与案外人罗发财签订《债权转让协议书》，协议书约定罗发财自愿将其对债务人张金祥、张超芳享有的《借款凭条》、《借款支付承诺书》项下债权全部转让给罗刚明。 另查明：第三人张金祥与原告张超芳系父子关系；位于都匀市1056.18平方米商业用房登记在原告张超芳个人名下。 本案争议的焦点：1、被告是否应当向原告支付房屋承包费及支付的起止时间。2、被告是否应当向原告支付违约金。3、被告从案外人罗发财处转让得的债权是否可以抵扣在本案中应支付的承包费。4、被告是否应当将租赁的门面交还原告。5、2020年5月1日之后的租金是否应当计算至被告搬离门面之日止。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告张超芳及第三人张金祥与被告罗刚明签订《世纪大厦地下商场承包合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，系有效的民事法律行为，原告已按照约定将商铺出租给被告管理使用，被告亦应按约定时间履行向原告支付承包费的义务；但原告及第三人于2015年6月28日出具《借款支付承诺书》后，被告罗刚明不再负有继续向原告支付承包费的义务，系因原告及第三人与被告签订的《世纪大厦地下商场承包合同》约定了租金的交纳方式为按期如约履行交纳租金，而截止2015年6月28日，被告开始按照《借款支付承诺书》通知停止向原告等履行支付租金义务，直接将租金支付给案外人罗发财时，被告仍未将2015年6月28日前所欠租金足额交纳，故本案原告诉请的2015年6月28日前欠付的租金的诉讼时效随之开始起算，而至原告起诉时被告2015年6月28日前欠付的租金已经超过法律规定的三年，故被告对此提出的诉讼时效抗辩，本院予以采信；关于是否尚欠租金问题，2020年4月30日承包合同期限届满后，原告并未对被告继续使用商铺提出异议，此后该合同转为不定期合同，因原告及第三人于2015年6月28日出具《借款支付承诺书》承诺在支付承包费抵扣本息不足的借款本息部分仍由承诺人负责，而案外人罗发财现已将对第三人的债权转让给被告，故在借款本息未结算之前，被告仍可以用应交纳的承包费抵扣借款本息，故被告并不存在违约情形，现原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，且证据不足，故本院不予支持，对此原告可在与被告对债务进行结算后，另行主张权利；关于是否应当交还房屋问题，如前所述，双方签订的合同已转为不定期合同，虽原告享有随时解除权，但在诉讼中，原告未提出解除合同的诉讼请求，且未能举证证实在起诉前已通知被告要求解除合同，而是直接要求被告交还商铺，显属不当，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十二、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告张超芳的全部诉讼请求。 案件受理费50542元，由原告张超芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  代 菲 审 判 员  王 翔 人民陪审员  吴桂华 二〇二〇年十一月五日 法官助理杨素珍 书记员杨梦捷