青海省海南藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青25民终199号 上诉人（原审原告）：刘某，个体工商户，住青海省共和县。 被上诉人（原审被告）：杨某，住共和县恰卜恰镇黄河南大街红红超市。 上诉人刘某因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省共和县人民法院（2020）青2521民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院经过阅卷，并询问当事人相关情况，对当事人没有提出新的事实及证据，并征得双方当事人同意，依法不开庭审理。本案现已审理终结。 刘某上诉请求：一、请求依法撤销共和县人民法院（2020）青2521民初459号民事判决书，发回重审或改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、一审和二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人存在明显违反合同约定事由，上诉人提出解除租赁合同符合合同约定的解除条件，原审法院判决不予支持，存在错误。被上诉人出现了合同约定的解除事由，租赁合同约定被上诉人租金为一期一交（半年为一期），被上诉人应当在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。被上诉人应当在2020年3月中旬缴纳4-9月的房租，而其从3月起至今，拖欠上诉人房租长达5个月之久，上诉人多次催要无果。根据租赁合同第七条，违约责任条款之规定拖欠房屋租金累计10日以上，甲方有权单方终止合同，收回房屋。因被上诉人违反合同约定的解除合同情形，上诉人请求解除合同的诉求有理有据，应当予以支持。二、关于海南州总工会减免房租的问题。首先，上诉人与海南州总工会是合同关系，不存在隶属关系。上诉人有充分的自主权决定房租、管理等相关事项。原审法院调取的海南州总工会党组会议纪要，对刘某没有任何约束力。该会议纪要既不是强制性的，更没有法律约束力，也无合同约束力。其次，上诉人是从总工会签订的总合同，受到该工会的一定范围内的监督和部分管理，但是上诉人房租收费完全是自由的。是否减免房租完全是上诉人的自由，任何个人和单位无权越权干涉，更不能强加于上诉人。原审法院认为上诉人应当减免，相当于允许行政行为来约束正常的商业行为，有越权之嫌，原审法院判令全部免除三个月房租，缺乏法律依据。三、上诉人要求被上诉人支付水电费合情合理，应当予以支持，原审法院判决驳回，无事实和法律依据。1、双方租赁合同第六条明确约定，被上诉人应遵守上诉人制定的各项管理制度。管理制度内容包括缴纳水电费的方式，水电费的使用分摊等方式。这种方式上诉人一直沿用至今，是符合行业管理，从未出过问题。且上诉人与各租户商量共同承担水电费，合情合理。原审法院认为，被上诉人虽有违约行为，但没有给上诉人造成实质性损害，应当继续履行合同。显然原审法院完全忽视了合同中上诉人有权单方面终止合同条款。综上所述，原审判决认定事实错误，判决结果明显不公。 杨某辩称，一审认定事实清楚，审理程序合法，判决结果准确得当，应当予以维持。一、本案纠纷系上诉人违反合同约定，将不是承租商铺发生的水费强行分摊给被上诉人承担而引起，并非被上诉人拒交租金及水费。从一审至今，上诉人均未提供证据证明其诉请的超额水费系被上诉人承租的商铺发生的，且从租赁商铺的水表看，承租商铺并未发生超额水费。关于2020年1月至今按合同履行惯例的应交水电费，被上诉人多次主动上门交费，但上诉人均以被上诉人未交超额水费为由拒收。因此，被上诉人并未违反合同，上诉人无权单方解除合同。退一步讲，即使法院认为出租人拒收水电费导致承租人未按期支付属承租人违约，那该行为的违约程度也明显显著轻微，根本不影响出租人签订租赁合同目的的实现，不足以达到合同解除的约定或法定条件。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”的规定，出租人以此为由解除合同不应得到支持。二、关于涉案租赁商铺因疫情原因减免2-4月租金的问题，上诉人在提起本诉前就已按商铺业主海南州总工会的要求向所有租户进行了通知并落实，从其4月15日提交的一审起诉状亦可以看出，上诉人并未认为被上诉人拖欠或延期支付了房租。因此，上诉人在一审庭审中突然否认减免租金事实，变更诉求要求4-7月的房租，明显违背了诚实信用原则。且疫情系不可抗力，被上诉人按最高法院的司法解释有权抗辩减免疫情期间的房屋租金。一审认定应当减免房租符合事实，于法有据。三、一审判决作出后，被上诉人便按判决主动向上诉人交付判决确定的2020年7月份租金2600元，但上诉人仍然拒不收取，最终被上诉人通过扫描商铺微信收款码的方式支付了该笔租金，上诉人至今不给出具收条。由此可以看出，上诉人系以强加义务，拒不接收应收款的方式，恶意促成承租人违约的假象，继而要求解除合同，收回房屋，从而转租商铺赚钱转让费，系明确表示不想继续履行合同，属根本违约行为。 刘某向一审法院起诉请求：一、解除刘某和杨某签订的商铺出租合同，限期一个星期内让杨某交出房屋；二、依法判令杨某补交所欠的水电费共计665元；三、依法判令杨某交清房租。庭审中，刘某变更第二项诉讼请求为要求杨某补交所欠的水电费2400元，变更第三项诉讼请求为杨某交清2020年4月1日至2020年7月31日共4个月的房租10400元。 一审法院认定事实：2017年4月1日，海南州总工会与刘某签订《房屋租赁合同》1份，约定海南州总工会将其位于共和县恰卜恰镇绿洲南路39号（原俱乐部活动大楼）及后院落附属设施出租给刘某用于商业经营，出租房屋总面积为1511.1平方米，套内建筑面积为1501.93平方米，租赁期限为2017年4月1日至2023年3月31日止，房屋年租金为230000元，经海南州总工会同意刘某可以转租承租房屋，刘某具有对承租房屋管理和定价权。2017年8月1日，海南州总工会向刘某出具委托书1份，内容为：兹因我单位将位于共和县恰卜恰镇绿洲南路39号原工人俱乐部大楼整体出租给刘某用于商业经营，现委托刘某负责大楼房屋出租及相关管理工作。2019年4月1日，刘某、杨某签订了《商铺出租合同》，刘某将其承租的位于共和县恰卜恰镇绿洲南路39号（原俱乐部活动大楼）的4号商铺（原红红超市）出租给杨某，租赁期限为2019年4月1日至2021年3月31日止，共计2年；月租金2600元，杨某在上一期租金到期前15日内预付下一期租金（一期为半年）；杨某在租赁期内所发生的一切费用（如水、电、物业管理等费用）由杨某承担；杨某有下列情形之一的，刘某方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：1．擅自改变租赁房屋的经营范围；2．利用商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益；3．拖欠房屋租金累计10日以上；4．擅自将铺面转租给他人；5．违反合同规定的。合同签订后杨某向刘某交纳了2019年4月1日至2020年3月31日的房租，2020年4月1日至今未向刘某交纳房租；2020年1月起未交纳水费；2019年12月7日起未交纳电费；刘某亦未向杨某发出过相关缴费通知。2020年1月9日，刘某向海南州正源供水有限责任公司交纳企业用水费用3231.2元、污水处理费461.6元、水资源费184.64元，共计3877.44元。2020年4月2日，海南州总工会根据青海省人民政府对新冠肺炎疫情支持中小微企业和重大项目开工复工的政策措施及青海省人民政府关于采取有效措施全力推动复工复产的补充规定，作出会议纪要1份，决定对其出租的位于共和县黄河南大街原工人俱乐部承租人减免3个月（2020年2月至4月）房租，并通知刘某，要求刘某召集租户将会议内容向所有租户通知并落实减免房租的事项。 一审法院认为，刘某、杨某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。对于本案争议焦点一，刘某要求杨某给付2020年4月1日至2020年7月31日共4个月房屋租金10400元的主张是否成立的问题。根据一审法院查明的事实，杨某已经向刘某给付2019年4月1日至2020年3月31日止的房屋租金；因新冠肺炎疫情影响海南州总工会已经减免刘某3个月（2020年2月至4月）的房租，并通知刘某要求对所有租户通知并落实减免房租；根据刘某向原审法院提交的2017年8月1日海南州总工会向刘某出具委托书载明：海南州总工会将案涉房屋出租给刘某用于商业经营，现委托刘某负责大楼房屋出租及相关管理工作，且新冠肺炎疫情为不可抗力，海南州总工会已经减免刘某案涉房屋3个月的房租，并通知刘某对所有租户落实减免房租，则杨某3个月的房租应当予以减免。故刘某要求杨某给付2020年4月1日至2020年7月31日共4个月的房屋租金10400元的诉讼请求原审法院不予支持，减免杨某3个月房租后杨某应当给付刘某2020年7月1日至2020年7月31日的房屋租金2600元。对于本案争议焦点二，刘某要求杨某补交所欠的水、电费2400元主张是否成立的问题。刘某认为杨某应当补缴欠付的水电费共计2400元，其中刘某要求杨某补缴水费的金额为1024.484元，其依据为刘某交纳的共和县恰卜恰镇绿洲南路39号原工人俱乐部活动大楼2019年12月至2020年7月28日止的水费共计10244.84元，由该大楼10户租户均担；其中刘某要求杨某补缴电费的金额为1375.516元，该金额为刘某估算。但刘某、杨某签订的《商铺出租合同》明确约定，杨某在租赁期内所发生的一切费用（如水、电、物业管理等费用）由杨某承担，现刘某未提供证据予以证明刘某已经交纳共和县恰卜恰镇绿洲南路39号原工人俱乐部活动大楼2019年12月至2020年7月28日止的水费共计10244.84元及杨某承担水费应当由该大楼10户租户均担的依据，也未提供证据证明杨某实际产生的水、电费合计金额为2400元。故对于刘某要求杨某补缴水电费共计2400元的诉讼请求一审法院不予支持。对于本案争议焦点三，刘某要求解除《商铺租赁合同》的主张是否成立的问题。刘某认为杨某未按合同约定支付租金、水、电费，违反了租赁合同的约定，刘某有权解除合同。原审法院认为，合同是否应当解除，应当结合合同履行期限、合同目的、双方履行合同的整体情况、刘某所受损失等方面综合考虑。杨某虽有违约行为，但该行为未给刘某造成实质性损害，也未剥夺刘某签订合同所期望的利益。本案刘某、杨某签订的《商铺租赁合同》中，杨某的主要义务是给付租金，现杨某已支付2019年4月1日至2020年3月31日的房屋租金，因新冠肺炎疫情影响海南州总工会已经减免刘某3个月（2020年2月至4月）的房租，并通知刘某要求对所有租户通知并落实减免房租，刘某作为出租人的合同目的并未落空。因减免房租事项刘某、杨某在交纳房屋租金数额上发生矛盾，但杨某答辩中同意交纳除海南州总工会减免3个月的房屋租金之外刘某要求交纳的相应租金，并同意交纳实际产生的水、电费用，则本案所涉合同能继续履行。合同继续履行亦有市场交易稳定，也利于平衡当事人的利益。故刘某主张解除合同的诉求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨某于判决生效后十五日内给付刘某自2020年7月1日至2020年7月31日期间的房屋租赁费2600元；二、驳回刘某的其他诉讼请求。案件受理费154元，由刘某负担。 本院二审期间，当事人未提交证据。 本院审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，刘某主张解除租赁合同的上诉请求是否成立。刘某与杨某所签订商铺出租合同中约定承租人拖欠房屋租金，出租人有单方终止合同的权利，合同履行期限为三年（2019年4月1日至2021年3月31日止），杨某自2019年4月1日至2020年3月31日的房租已按照约定履行。按照租赁合同的约定杨某应当在2020年3月16日向刘某交纳2020年4月至9月的房租，但是2020年3月16日正值新冠疫情期间，在新冠疫情特殊的情况下，杨某未能约定履行给付租金的行为，属于履行不能行为，为一般违约行为，且杨某未提前履行给付租金等费用的行为并未达到根本违约从而使刘某不能实现合同目的情形，故刘某该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人刘某主张是否减免租金应由受其处分，不受海南州总工会会议纪要约束的上诉请求是否成立。商铺租赁合同是平等主体自然人之间的财产关系的法律行为，该行为受民事法律调整的范围，民事法律行为应遵循公序良俗的原则。海南州总工会作为出租人积极响应青海省人民政府对新冠肺炎疫情支持中小微企业发展和重大项目复工的政策规定，减免刘某三个月房租，并通知刘某对所有租户落实减免房租，刘某作为承租人亦应当减免次出租人杨某三个月房租谓弘扬社会公共道德，建立稳定的社会关系，协调个人利益与社会公共利益，故刘某该上诉理由不能成立，本院不予支持。刘某要求杨某补交所欠的水电费2400元主张是否成立的问题。杨某主张租赁合同履行以来一直每月支付5元水费，对杨某的该主张刘青奇予以认可。刘某提出2019年12月至2020年7月28日止的水费共计10244.84元，由该大楼10户租户均担，杨某应补交水费金额为1024.484元，补缴电费的金额为1375.516元（刘某推算数额），本院认为履行租赁合同初期水费每月5元予以履行，后来产生比以往更多的水费，应由10户住户分摊是符合行业管理，但一、二审中刘某未能举证证明其已支付该部分费用，且其他用户已支付相应的水费的证据以及证明杨某在2019年12月至2020年7月产生水费、电费合计为2400元的相关证据，故该上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费154元，由上诉人刘某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 索南彭措 审 判 员 叶 忠 措 审 判 员 贾  洋 二〇二〇年十一月四日 法官助理 华旦达哇 书 记 员 赵  婷 本案适用主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。