广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21888号上诉人（原审被告、反诉原告）：庄保忠，男，汉族，1956年10月20日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：乔宇，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴伟俊，男，汉族，1982年12月19日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈炫霖，广东广和律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：钟秋帆，公司员工。委托诉讼代理人：沈瑶瑶，公司员工。上诉人庄保忠因与被上诉人吴伟俊及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初21887号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。庄保忠上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回吴伟俊的第二项诉讼请求；2、撤销一审判决第三项，改判吴伟俊向庄保忠支付3万元赎楼款；3、本案一审反诉费、二审的诉讼费用由吴伟俊承担。事实和理由：一、吴伟俊应在赎楼时将涉案房产的赎楼费交付给庄保忠，但吴伟俊至今没有将赎楼费交付给庄保忠，在吴伟俊没有将赎楼费付给庄保忠之前庄保忠有先履行抗辩权，因此，庄保忠并不存在《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第十二条约定的逾期交房的违约行为。二、庄保忠与吴伟俊签订的《补充协议》明确约定赎楼费6万元以内的双方各承担一半，应以《补充协议》约定为准，由吴伟俊向庄保忠支付3万元赎楼费。吴伟俊辩称，一审法院适用法律正确，庄保忠的上诉理由不能成立。世华房地产述称，一、作为居间方，其主要义务是促成买卖双方达成购买合议，并签订合同。本案中，在签订合同前，世华房地产述已明确告知双方当事人二手房交易相关法律风险，双方系自愿签订的《深圳市二手房预约买卖及居间合同》。二、根据涉案合同第是一条的规定，庄保忠在收到全部房款（不包含交房保证金、赎楼尾款）3日内需将涉案房屋交付给吴伟俊。三、根据《卖方声明》和《深圳市二手交易税费试算表》可知双方在《补充协议》提及的赎楼费是针对涉案房屋约定的，并不包括另外一套捆绑抵押的房屋。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决无异议。吴伟俊向一审法院起诉请求：1、庄保忠履行合同约定的房屋交付义务，将深圳市罗湖区人民北路XX大厦5-C实际交付给吴伟俊；2、庄保忠因逾期交房而向吴伟俊支付违约金135880元，并按照1720元/天承担从起诉之日至实际交付涉案房屋之日止的违约金；3、诉讼费由庄保忠承担。庄保忠向一审法院反诉请求：1、吴伟俊支付赎楼款3万元；2、本案诉讼费用由吴伟俊承担。一审法院经审理查明：一、经世华房地产居间，吴伟俊、庄保忠达成买卖案涉房屋的合意并于2019年10月26日签署了一系列合同、文件。其中，由庄保忠签署的《卖方声明》声明案涉房屋存在抵押，尚未归还贷款金额为二百多万元。世华房地产根据庄保忠上述声明，在《深圳市二手房交易税费试算表》上，以240万元为基数估算赎楼担保费为28800元，吴伟俊、庄保忠双方均在试算表上签字；吴伟俊、庄保忠与世华房地产签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》约定，庄保忠将其名下位于深圳市罗湖区0万元的价格转让给吴伟俊，赎楼费（含担保费和手续费）由吴伟俊支付，庄保忠应当于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼尾款）三日内将上述房屋交付给吴伟俊，如延迟交房，庄保忠应按房地产转让总价款为基数按日万分之四向吴伟俊支付违约金等等；吴伟俊、庄保忠签署的《补充协议》，对《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的部分内容作出变更约定，并增加了如下备注内容：买卖双方友好协商一致同意：①卖方空房交付买方。②如赎楼费用在6万元以内，则赎楼费用买卖双方各支付一半。同时如赎楼费用超出6万元，则超出的部分和6万元的一半由卖方支付。二、2020年1月21日，吴伟俊向庄保忠支付完毕全部房屋转让价款430万，庄保忠已配合办理了涉案房屋的权利人变更登记，但至本案一审庭审时，仍未将房屋钥匙交付吴伟俊。三、庄保忠支付的赎楼款金额为61572元，庄保忠当庭确认，因涉案房屋（面积80余平方米）系与另外一套房屋（面积140余平方米）捆绑抵押，合计尚欠银行630万元，故其在填写《卖方声明》时，按照比例估算涉案房屋的贷款余额为200多万元。因系捆绑抵押，无法单独赎出涉案房屋，故庄保忠支付了两套房屋的赎楼款合计61572元。庄保忠当庭表示其无法区分630万元中，哪一部分属于案涉房屋的贷款，哪一部分属于另一套房屋的贷款。吴伟俊称，签署合同时庄保忠未告知捆绑抵押的事实，之所以签订《补充协议》，是因为当时临近春节，赎楼利率利息可能有所浮动，所以以240万元为基数，按1%赎楼费+1%短期利息计算的基础上有所上浮。吴伟俊就该计算方式提供了与世华房地产工作人员的微信聊天记录为证，世华房地产对该微信聊天记录的真实性予以认可。世华房地产称，世华房地产预估的赎楼担保费为28800元是估算的，该费用仅供参考，具体以实际情况为准，故双方签订了《补充协议》作出约定。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，主要内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对当事人具有法律约束力。关于本诉，第一，吴伟俊要求庄保忠向其交付案涉房屋，庄保忠辩称其已清空并搬离房屋，即使庄保忠所述属实，仅有上述行为，也不能认定其已向吴伟俊履行交付义务，且庄保忠也承认其并未将房屋钥匙交付给吴伟俊，故吴伟俊上述诉讼请求，理由成立，一审法院予以支持；第二，吴伟俊要求庄保忠支付逾期交房的违约金，有事实和合同依据，一审法院亦予支持。关于反诉，庄保忠要求吴伟俊按《补充协议》的约定，承担赎楼费3万元。一审法院认为，《补充协议》约定“如赎楼费用在6万元以内，则赎楼费用买卖双方各支付一半。同时如赎楼费用超出6万元，则超出的部分和6万元的一半由卖方支付”，该约定所指的赎楼费用是指涉案房屋的赎楼费用，庄保忠辩称应包括因捆绑贷款导致支出的全部赎楼费用，因没有证据证明庄保忠曾将捆绑贷款的情况告知吴伟俊且吴伟俊同意支出额外费用，故庄保忠上述抗辩意见，一审法院不予采纳。鉴于庄保忠未提供证据证明涉案房屋的贷款金额，而庄保忠在《深圳市二手房交易税费试算表》上签字，对以240万元为基数估算赎楼费用未提出异议，故一审法院按240万元与捆绑贷款余额总额630万元的比例，计得案涉房屋的赎楼费用为23456元（240万元÷630万元×61572元）。根据《补充协议》的约定，该费用应由双方各分担一半即11728元。鉴于吴伟俊一审当庭确认其应付的赎楼款为12600元，故一审法院按吴伟俊确认的金额予以认定。庄保忠反诉请求中过高部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、庄保忠自判决生效之日起七日内向吴伟俊交付广东省深圳市罗湖区人民北路XX大厦5-C房屋；二、庄保忠自判决生效之日起七日内，以430万元为基数，按日万分之四计付自2020年1月25日起至实际交付房屋之日止的违约金给吴伟俊；三、吴伟俊自判决生效之日起七日内支付赎楼款12600元给庄保忠；四、驳回庄保忠的其他诉讼请求。案件适用简易程序，减半收取本诉受理费1509元、反诉受理费275元，由吴伟俊负担115元，庄保忠负担1669元。上述款项已由吴伟俊和庄保忠分别预交，一审法院不予退回，庄保忠应于判决生效之日起七日内迳付1394元给吴伟俊。二审中，庄保忠向本院提交了《交楼确认书》，载明已于2020年8月1日将涉案房屋交付给吴伟俊。世华房地产对上述证据的三性均予以认可。吴伟俊对其真实性、合法性和关联性予以认可，但认为该证据仅与本案违约金计算具有密切关联关系。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据各方当事人的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、庄保忠未交付涉案房地产钥匙的行为是否构成违约行为；2、吴伟俊应支付的赎楼款的具体金额。关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行义务承担责任。庄保忠上诉主张因吴伟俊未交付赎楼费，故其有先履行抗辩权，因此其并不存在逾期交房的违约行为。本院认为，依据涉案合同的约定，卖方应当于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼尾款）3日内将该房地产交付买方，并交付该房地产钥匙。本案中，吴伟俊已经支付完毕全部房屋转让价款430万，即使吴伟俊未交赎楼款，按照上述约定庄保忠亦应交付该房地产钥匙，庄保忠的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。庄保忠未按约交付钥匙构成延期交房，应当按照合同约定承担相应的延迟交房的违约责任。庄保忠向本院提交了《交楼确认书》，载明已于2020年8月1日将涉案房屋交付给吴伟俊，世华房地产、吴伟俊对其均予以认可，本院对此予以确认。故，庄保忠应以430万元为基数，按日万分之四计付自2020年1月25日起至2020年8月1日止的违约金。关于本案二审的第二个争议焦点，庄保忠上诉主张应当按照《补充协议》的约定，吴伟俊承担3万元赎楼费。本院认为，《补充协议》中约定的赎楼费系指涉案房屋的赎楼费用，庄保忠未能提供证据证明其曾将捆绑贷款的情况告知吴伟俊且吴俊伟同意支出额外费用，亦未能证明其因涉案房屋而支付的赎楼费，且其对以240万元为基数估算赎楼费未提出异议，故一审法院按240万元与捆绑贷款余额总额630万元的比例，计得涉案房屋的赎楼费用为23456元，计算无误，本院予以支持。综上，庄保忠的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初21887号民事判决第一项、第三项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初21887号民事判决第二项为庄保忠应自本判决生效之日起七日内，以430万元为基数，按日万分之四计付自2020年1月25日起至2020年8月1日止的违约金给吴伟俊；三、撤销深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初21887号民事判决第四项；四、驳回庄保忠的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1509元、反诉受理费275元，由吴伟俊负担115元，庄保忠负担1669元。上述款项已由吴伟俊和庄保忠分别预交，一审法院不予退回，庄保忠应于判决生效之日起七日内迳付1394元给吴伟俊。二审案件受理费3568元，由庄保忠承担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年十一月二日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。