江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初4768号原告：常代桂，男，1973年8月19日出生，汉族，住东台市。原告：朱福莲，女，1972年2月26日出生，汉族，江苏生久环境科技公司工人，住东台市。两原告共同委托诉讼代理人：陈华，江苏峰路律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：顾秀梅，江苏峰路律师事务所律师。被告：东台聚诚置业有限公司，住所地东台市金海东路**滨河新天地商业街**地下室,****，**阁楼。法定代表人：罗光辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。原告常代桂、朱福莲与被告东台聚诚置业有限公司（以下简称聚诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常代桂、朱福莲的共同委托诉讼代理人陈华，被告聚诚公司的委托诉讼代理人臧申秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常代桂、朱福莲向本院提出诉讼请求：1.判令聚诚公司向某1桂、朱福莲承担交房、交车位违约金：（1）自2019年3月1日起至2020年9月20日止以全部购房款910000元的日万分之一为标准支付违约金51870元（570天）；（2）从2020年9月21日起至实际交房时止以全部购房款910000元的日万分之一为标准向原告支付违约金；（3）自2019年3月1日起至2020年9月20日止以全部购车位款87000元的日万分之一为标准支付违约金4959元（570天）；（4）从2020年9月21日起至实际交车位时止以全部购车位款87000元的日万分之一为标准向原告支付违约金；2.本案的诉讼费用由聚诚公司承担。事实和理由：2017年10月30日，2017年12月11日常代桂、朱福莲与聚诚公司签订《商品房买卖合同》两份，合同约定常代桂、朱福莲向某2公司购买聚诚·文正3幢1402室商品房一套及B区地下车库021号汽车位，房屋总价款910000元，车位价款87000元。聚诚公司应在2018年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房和车位交付给常代桂、朱福莲，并约定了逾期交付的违约责任：聚诚公司按日向某1桂、朱福莲支付全部价款万分之一的违约金。合同签订后，常代桂、朱福莲按约支付了全部购房款和车位款，2019年4月28日聚诚公司向某1桂、朱福莲出具了发票，但聚诚公司至今未交付房屋和车位。对于聚诚公司的违约行为，常代桂、朱福莲有权向其主张违约责任，故向法院起诉，请求判令支持如前所请。聚诚公司辩称，1.案涉房屋于2018年12月31日前已经建成，由于规划部门的职能从东台市住房和城乡建设局划给东台市自然资源规划局，对案涉房屋小区的规划提出了新的要求，从而导致聚诚公司2018年12月31日之前无法依照合同约定向房屋购买人交付房屋，此后部分房屋买受人进行上访，市领导接待后经政府同意后先交房后补办相关手续，聚诚公司于2019年4月28日至30日交房，常代桂、朱福莲未在现场接受房屋，聚诚公司在这三日内已经将房屋向几百位购房人进行了交付，由于规划的要求，导致已交付的房屋的不动产证无法办理情况，政府部门也在协调当中。2.常代桂、朱福莲所诉请的违约金是由于规划部门要求的客观原因导致聚诚公司无法交付，并且经政府同意，聚诚公司已于2019年4月28日至30日交付房屋，所以常代桂、朱福莲要求的违约金并没有事实依据。3.本案的关键点是在合同中约定的商品房交付的条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，但是竣工验收备案证明文件是商品房办理不动产权证的条件，而商品房交付的条件是商品房竣工验收合格，本案中案涉的房屋于2019年1月18日经过竣工验收合格，并且于2019年4月28日至30日进行了交付，聚诚公司委托物业公司通知常代桂、朱福莲接受案涉房屋，而常代桂、朱福莲拒绝接受，请求法庭在处理案涉房屋的交付违约金的时候，仅能从2019年3月1日至2019年4月27日期间进行考虑，其余的不能得到法庭的支持。4.常代桂、朱福莲主张车位违约金，而车位的交付并不一定以房屋竣工验收备案证明为条件，加之案涉房屋已经经过了竣工验收，故在处理房屋交付与车位交付时，车位交付的违约责任应当区别对待。请求法院依法处理。根据审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：常代桂、朱福莲（买受人）与聚诚公司（出卖人）于2017年10月30日和2017年12月11日分别签订《商品房买卖合同（预售）》各一份（合同编号：20171010031、20171211082），合同约定：常代桂、朱福莲购买聚诚公司开发的聚诚·文正苑3幢1402室商品房一套和B区地下车库021汽车位一个。其中，商品房建筑面积126.58㎡，总价款910000元，地下车库汽车位建筑，地下车库汽车位建筑面积37000元。买受人应当分别在2017年10月30日、2017年12月11日前一次性支付该商品房和汽车位的全部价款。该商品房和汽车位交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。两份合同均约定了交付时间和违约责任，即出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人逾期交付超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。两份合同还对商品房买卖其他权利义务进行了约定。合同签订后，常代桂、朱福莲依约向某2公司支付房价款910000元和车位款87000元，聚诚公司至今未向某1桂、朱福莲交付案涉房屋和车位，也未取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，常代桂、朱福莲与聚诚公司就案涉房屋、车位买卖（预售）签订了《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，常代桂、朱福莲已依约履行合同义务，而聚诚公司未能按照合同约定的交付期限，于2018年12月31日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的案涉房屋及车位交付给常代桂、朱福莲，迟延交付已构成违约，且不存在合同约定的免责情形，应当按照合同约定以全部价款的日万分之一的标准支付违约金。逾期交房违约金应按房价款910000元日万分之一的标准，从2019年3月1日起计算至2020年9月20日止（逾期交房天数569天×91元/天＝51779元）及自2020年9月21日起至实际交房之日止。逾期交车位违约金应按购车款87000元日万分之一的标准，从2019年3月1日起计算至2020年9月20日止（逾期交房天数569天×8.7元/天＝4950.3元）及自2020年9月21日起至实际交车位之日止，超出部分不予支持。庭审中聚诚公司申请调减违约金，但未能举证证明违约金过高，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告东台聚诚置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告常代桂、朱福莲逾期交房违约金[自2019年3月1日起至2020年9月20日止的违约金51779元，以本金910000元，从2020年9月21日起至实际交房（含视为交房）之日按日万分之一计算]；二、被告东台聚诚置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告常代桂、朱福莲逾期交车位违约金[自2019年3月1日起至2020年9月20日止的违约金4950.3元，以本金87000元从2020年9月21日起至实际交车位（含视为交车位）之日按日万分之一计算]；三、驳回原告常代桂、朱福莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，减半收取计610元，由被告东台聚诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 唐彬彬二〇二〇年十一月二十六日法官助理 狄文佳书 记 员 孔心怡