河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2976号上诉人(原审原告)：陈烨，男，1985年6月15日出生，汉族，住南阳市新野县。委托诉讼代理人：候应起，河南三多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州进达置业有限公司。住所地：郑州市金水区纬五路**院**楼。法定代表人：顾崇允，执行董事。被上诉人（原审第三人）：河南巨中元管理咨询有限责任公司。。住所地：新乡市红旗区新四街进达花园9B、9C、9D门面房法定代表人：郭淑芳，执行董事。委托诉讼代理人：李家有、徐留群，河南国豪律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：孟颖华，女，1956年6月29日出生，汉族，住卫辉市南门里街市。委托诉讼代理人：张**明，男，1987年6月1日出生，汉族，住新乡县。被上诉人（原审第三人）：李燕午，女，1975年12月13日出生，汉族，住新乡市。上诉人陈烨与被上诉人郑州进达置业有限公司（以下简称进达公司）、河南巨中元管理咨询有限责任公司（以下简称巨中元公司）、孟颖华、李燕午房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2018）豫0702民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，陈烨及委托诉讼代理人候应起，巨中元公司法定代表人郭淑芳及委托诉讼代理人李家有、徐留群，孟颖华,李燕午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈烨上诉请求：1、撤销（2018）豫0702民初5003号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判位于新乡市××楼××单元××房产归陈烨所有；2、巨中元公司、孟颖华、李燕午搬离诉争房屋；3、进达公司在具备房屋产权登记条件时协助陈烨搬离诉争房屋的产权登记手续，驳回巨中元公司的诉讼请求。事实与理由：1、陈烨依法办理了预告登记，依法享有排他性权利，人民法院应当确认诉争房屋归陈烨所有；2、巨中元公司、孟颖华、李燕午分别签订的认购书系预约合同，而非商品房买卖合同；3、不能认定巨中元公司、孟颖华、李燕午向进达公司履行了付款义务，巨中元公司主张的买卖关系存在重大瑕疵，新视公司没有涉案房屋的处分权，没有证据证明巨中元公司等履行付款义务；4、巨中元公司、孟颖华、李燕午均未合法占有诉争房屋，另新视公司应参加本案诉讼。巨中元公司辩称：1、陈烨上诉请求超出一审判决范围，不属于二审审理范围，应予驳回；2、巨中元公司无论在合同形成时间、合同履行、对房屋实际占有以及向人民法院对涉案房屋主张权利均早于陈烨，原审法院支持巨中元公司的诉求是正确的；2、巨中元公司及其他业主对涉案房屋占有、使用、收益，进达公司未提出异议，陈烨主张巨中元公司非法占有房屋没有事实根据；3、巨中元公司及其他业主支付房屋价款，进达公司交付房屋，房屋买卖合同已经实际履行，陈烨再以预约合同为由抗辩没有事实根据；4、巨中元公司对房屋实际占有，且早于陈烨购买房屋，本着占有优先原则，应保护巨中元公司的请求。尽管陈烨对买卖合同进行了预告登记，但预告登记在巨中元占有事后，陈烨以此否定预告登记之前的占有行为，没有法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈烨的上诉，维持原判。孟颖华辩称：涉案房屋是由孟颖华于2010年全款出资购买，房款支付完成，房屋也已交付使用至今，故涉案9A商铺和陈烨无关。综上，同意一审法院判决。李燕午辩称：1、陈烨约定购买的是进达花园9号楼1单元101号房屋，与李燕午购买的进达花园10号楼10-A、10—B商铺不是同一位置；2、陈烨的预告商品房预告登记行为无效，应予撤销。综上，请求二审法院驳回陈烨对李燕午的诉讼请求。进达公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。陈烨原审诉讼请求：1、确认位于新乡市××楼××单元××房产归陈烨所有；2、进达公司及巨中元公司恢复原状并向陈烨交付房屋；3、本案诉讼费用由进达公司承担。后陈烨变更诉讼请求为：1、确认陈烨与进达公司于2015年5月22日签订的商品房买卖合同合法有效；2、进达公司优先履行与陈烨签订的商品房买卖合同，交付讼争房屋并办理过户登记手续；3、巨中元公司、孟颖华、李燕午停止侵权，搬离讼争房屋，恢复原状；4、案件受理费、保全费、诉讼保全责任保险费及其他费用由进达公司承担。巨中元公司原审诉讼请求：1、确认巨中元公司与进达公司签订的商品房认购书及双方的房屋买卖行为合法有效；2、确认位于新乡市××街进达花园临街门面房（房号9B、9C、9D）归巨中元公司所有，进达公司按照双方约定与巨中元公司签订商品房买卖合同，并办理所购房产的过户登记手续。原审查明：2010年6月22日，进达公司与新乡市广电传播有限责任公司（以下简称“新广传播公司”）签订进达花园新一街一二层商铺代理销售合同，双方约定：进达公司指定新广传播公司在新乡市独家销售位于新乡市××楼××层商铺，代理期限为12个月，自2010年7月1日至2011年6月30日。因新广传播公司的业务范围中没有房产代理销售项目，经进达公司同意，该公司授权新视公司（新广传播公司为该公司唯一股东）执行与进达公司签订的上述合同。同年7月1日，进达公司向新视公司出具授权书。2010年8月18日，进达公司与李燕午签订商品房认购书，双方约定：李燕午认购的商铺位于新乡市××××号，建筑面积为418平方米（两层）；单价为3100元/平方米，总价1295800元；李燕午签订认购书时向进达公司支付1147600元（含订金100000元），在签订协议30日内支付剩余购房款148200元。同日，进达公司与李燕午再次签订商品房认购书，双方约定：李燕午认购的商铺位于新乡市××××号，建筑面积为390平方米（两层）；单价为3100元/平方米，总价1209000元；李燕午签订认购书时一次性付款。后李燕午先后向进达公司支付购房款共计2504800元，后者向李燕午分别出具收据予以确认。李燕午自2013年7月起将上述房屋出租。因进达公司擅自修改建设工程规划，导致上述房屋与登记备案在郭方方、闫梅兰名下的位于新乡市××街631号进达花园10号楼1单元101号房屋存在冲突，双方经多次诉讼，法院最终确认李燕午与进达公司签订的商品房认购书属于合法有效的商品房买卖合同，并判决在郭方方、闫梅兰与进达公司民间借贷纠纷一案中不得执行新乡市××街631号进达花园10号楼10A、10B商铺。2011年11月19日，新视公司与孟颖华签订进达花园商铺认购书，双方约定：孟颖华认购的商铺位于新××街××号，建筑面积242平方米（两层）；单价为4800元/平方米，总价1161600元。后孟颖华先后多次向新视公司支付购房款，后者向孟颖华分别出具收据予以确认。同时，新视公司配合孟颖华与进达公司签订商品房认购书，并将签订日期填写为2010年8月18日。该认购书约定：孟颖华认购的商铺位于新乡市××××号，建筑面积为278平方米（两层）；单价为3100元/平方米，总价861800元；孟颖华签订认购书时一次性付款。进达公司向孟颖华出具收据，日期同样填写为2010年8月18日。现该商铺已交付孟颖华并由其出租。2014年5月8日，王毅婷（新视公司法定代表人）、巨中元公司、新视公司签订商品房买卖协议，三方约定：巨中元公司购买位于新乡市新四街××、××、××号商铺，总建筑面积1107平方米（两层）；房屋总售价5800000元，签订购买书时，巨中元公司向王毅婷支付3000000元；王毅婷须半个月内进行手续变更；剩余房款2800000元在巨中元公司更名后一个月内向王毅婷缴清。2014年5月12日至10月9日，巨中元公司先后向新视公司支付购房款共计5800000元，后者向巨中元公司分别出具收据予以确认。同时，王毅婷、新视公司根据上述合同约定配合巨中元公司进行手续变更，即由进达公司与巨中元公司签订商品房认购书，并将签订日期填写为2010年8月8日。该认购书约定：巨中元公司认购的商铺位于新乡市新四街××、××、××号，建筑面积1107平方米（两层）；单价为3100元/平方米，总价3431700元；巨中元公司签订认购书时一次性付款。进达公司向巨中元公司出具收据，日期同样填写为2010年8月8日。2015年5月22日，进达公司与陈烨签订商品房买卖合同（合同编号：2015-0501973），双方约定：陈烨购买位于新乡市××楼××单元××房，建筑面积1648.34平方米；单价为3640元/平方米，总价6000000元；签订合同时全部房款已付清；进达公司应当在2010年11月30日前将经验收合格的商品房交付陈烨使用。自2015年8月18日至8月22日，陈烨先后七次将购房款共计6000000元转账至进达公司指定的个人账户。2015年5月22日，进达公司向陈烨出具收据及保证书，认可收到全部购房款。2015年9月7日，陈烨、进达公司对上述房屋办理了预购商品房预告登记。因进达公司擅自修改建设工程规划，导致陈烨、巨中元公司分别向进达公司购买的房屋存在冲突。后巨中元公司、陈烨先后向法院提起诉讼，分别要求确认其与进达公司签订的商品房认购书及商品房买卖合同合法有效，涉案房屋归其所有，并办理过户登记手续。2018年6月7日和7月20日，原审先后作出（2017）豫0702民初2626号民事判决和（2016）豫0702民初3656号民事判决，分别确认陈烨与进达公司签订的商品房买卖合同和巨中元公司与进达公司签订的商品房认购书合法有效。陈烨、巨中元公司均不服，分别提起上诉。2018年10月25日，本院分别作出（2018）豫07民终3597号民事裁定和（2018）豫07民终4308号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，分别裁定撤销原审判决，将案件发回重审。另查明，新视公司曾制作代理销售进达花园商铺交款统计表，并将相关单据一并向进达公司移交。该统计表上记载孟颖华、巨中元公司、李燕午分别购买9A和9B、9C、9D及10A、10B商铺。新乡市××楼××单元××房与新乡市××街631号进达花园9A、9B、9C、9D商铺为同一标的物。新乡市××街631号进达花园9号楼已于2010年1月21日取得商品房预（销）售许可证[新房预（销）许字第2010073号]。2017年7月14日，陈烨向原审法院申请财产保全。同年7月17日，原审作出（2017）豫0702民初2626-1号民事裁定，查封前述房屋，期限自2017年7月20日至2020年7月19日。陈烨为此支付保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费12000元。原审认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈烨与进达公司所签商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同依法成立有效，予以确认。巨中元公司称陈烨与进达公司所签的上述合同“名为买卖，实为借贷担保”，但未提交相应证据证明，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，巨中元公司、孟颖华与进达公司签订的是商品房认购书，但其均约定了当事人姓名或名称、商品房位置、面积、单价、付款方式、付款时间等事项，虽然上述商品房认购书分别是由巨中元公司、孟颖华与新视公司签订的商铺认购书（商品房买卖协议）转换而来，而新视公司在与巨中元公司、孟颖华签订相关协议时也已超出进达公司的授权期间，且巨中元公司、孟颖华均是将购房款支付给了新视公司，但从新视公司在此之后向进达公司移交其代理销售进达花园商铺交款统计表及相关单据（包含有巨中元公司、孟颖华），后者法定代表人顾崇允签字确认，进达公司并与巨中元公司、孟颖华重新签订商品房认购书、出具购房款收据的事实来看，应当视为进达公司对此销售行为的事后追认，因此，根据前述司法解释规定，原审认定巨中元公司、孟颖华与进达公司签订的商品房认购书均为合法有效的商品房买卖合同，也即巨中元公司要求进达公司与其签订商品房买卖合同的诉讼请求无需再行处理。陈烨称巨中元公司、孟颖华与进达公司签订的商品房认购书均约定在签订认购协议后还要再签订商品房买卖合同，说明该认购协议是预约合同而非本约，但原审注意到该认购书除约定上述内容外，还明确约定“在签订《商品房买卖合同》前，本认购协议书为买卖双方的正式合约，具有法律效力”，故对陈烨的上述意见不予支持。基于以上情况，在进达公司就同一标的物分别与陈烨、巨中元公司、孟颖华签订多份商品房买卖合同，且该合同均合法有效而陈烨、巨中元公司也均要求履行合同的情况下，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。具体到本案，巨中元公司、孟颖华与进达公司签订商品房认购书及支付购房款的时间均早于陈烨与进达公司签订商品房买卖合同及支付购房款，且孟颖华也已接收部分涉案房屋并出租，故综合以上情形确定巨中元公司、孟颖华对涉案房屋所享有的权利优先于陈烨对涉案房屋所享有的权利，即对陈烨要求进达公司优先履行与其签订的商品房买卖合同，交付讼争房屋并办理过户登记手续，巨中元公司、孟颖华停止侵权，搬离讼争房屋，恢复原状的诉讼请求不予支持，对巨中元公司要求确认位于新乡市××楼××、××、9Ｄ商铺归其所有的诉讼请求予以支持，陈烨可依据《中华人民共和国合同法》的相关规定向进达公司主张违约责任。陈烨称其购买的涉案房屋办理有预购商品房预告登记，具有排他的优先效力，但预告登记制度所基于《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”也即预告登记是为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的不动产登记，其本身并非物权，预告登记的权利人所享有的仅是请求他人设立、变更、登记不动产物权的请求权或物权期待权，预告登记的效力范围仅及于在其之后的不动产物权处分行为。如前所述，本案中巨中元公司、孟颖华与进达公司签订商品房认购书的时间均明显早于陈烨与进达公司签订商品房买卖合同及进行预告登记的时间，因此，进达公司在预告登记之前处分涉案房屋的行为不受该预告登记的约束，该预告登记不能对抗巨中元公司及孟颖华。而李燕午所占有的新乡市××街631号进达花园10号楼10A、10B商铺并非本案争议房屋，且其所享有的权利已经为人民法院生效判决所确认，故对陈烨要求李燕午停止侵权，搬离讼争房屋，恢复原状的诉讼请求也不予支持。巨中元公司还要求进达公司办理涉案房屋的过户登记手续，但从本案现已查明的事实来看，进达公司存在严重的擅自修改建设工程规划情形，导致涉案房屋现无法办理所有权登记手续，其已超出本案审理范围，故不予处理，巨中元公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条第一款、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条之规定，原审缺席判决：一、陈烨与进达公司于2015年5月22日签订的商品房买卖合同合法有效；二、巨中元公司与进达公司于2010年8月8日签订的商品房认购书合法有效，双方的房屋买卖行为合法有效；三、位于新乡市××、××、9Ｄ商铺归巨中元公司所有；四、驳回陈烨的其他诉讼请求；五、驳回巨中元公司的其他诉讼请求。案件受理费88054元，保全费5000元，诉讼财产保全责任保险费12000元，共计105054元，由进达公司承担。二审中李燕午提交本院（2019）豫07民申357号民事裁定，证明李燕午购买的10A、10B不属于9号楼的范围。陈烨对李燕午提供证据的真实性无异议，但认为裁定书有关房号与备案登记不一致，不能证明与本案有关。巨中元公司、孟颖华对李燕午提供的证据无异议。陈烨、巨中元公司、孟颖华二审中没有提供新的证据。本院认证意见：陈烨以及巨中元公司、孟颖华均对李燕午提供证据的真实性无异议，对该证据的真实性予以采纳。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，巨中元公司、孟颖华、李燕午未提出上诉，陈烨提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕陈烨提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：一、关于陈烨与进达公司签订合同的效力问题。陈烨主张其与进达公司之间系房屋买卖合同关系，提供了相应合同及收据等，巨中元公司称陈烨与进达公司所签的合同“名为买卖，实为借贷担保”，未能提供充分证据予以证明，应不予采纳。二、关于陈烨要求确认涉案房屋归其所有的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。经查陈烨原审诉讼请求系要求确定其与进达公司签订的合同无效、进达公司优先履行合同、交付房屋、办理过户登记手续、巨中元公司停止侵权搬离房屋等，未提出要求确认涉案房屋归其所有的诉请，其在二审诉讼中提出该项请求，属于其增加的独立的诉讼请求，非本院二审审理范围；三、关于巨中元公司、孟颖华、李燕午与进达公司签订合同性质及效力问题。生效裁判已对李燕午与进达公司所签合同效力、房屋交付、价款支付以及是否能够排除强制执行等已做出相应认定，本院不再赘述。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。巨中元公司、孟颖华提供的涉案协议约定当事人情况、房屋位置、面积、单价、付款方式、付款时间等，具备商品房买卖合同主要内容，且从巨中元公司、孟颖华提供的相关收据来看，进达公司也已收取巨中元公司、孟颖华相应房款，陈烨对此提出的异议并未能提供充分反证予以推翻，故应认定巨中元公司、孟颖华与进达公司签订的涉案协议为商品房买卖合同。该合同是当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合同合法有效。四、关于陈烨要求新视公司参加诉讼的问题。进达公司向新视公司出具授权书，由新视公司销售涉案房屋，且新视公司亦向进达公司移交其代理销售进达花园商铺交款统计表及相关单据，后者法定代表人顾崇允签字确认，进达公司也与巨中元公司、孟颖华重新签订商品房认购书、出具购房款收据等，应为进达公司对新视公司销售行为的认可，并承担由此产生的相应法律责任，陈烨要求新视公司参加诉讼依据不足，不予采纳。五、关于原审确认涉案房屋归巨中元公司所有是否适当的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。巨中元公司与进达公司签订合同，但并未办理不动产登记，且也无其他法定或事实行为等引起物权变动之情形，原审判令涉案房屋归其所有依据不足，应予纠正。六、关于进达公司应向何方履行合同的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。巨中元公司、孟颖华与进达公司签订商品房认购书的时间均早于预告登记的时间，与上述法律设定情况不符，陈烨据此主张应优先向其履行依据不足，不予采纳。巨中元公司、孟颖华与进达公司签订协议及支付购房款的时间在先，且孟颖华也已接收并出租，原审认定巨中元、孟颖华权利保护顺位在先并无不当，巨中元公司要求进达公司办理其所购房产的过户登记手续应予支持。陈烨要求巨中元公司停止侵权等没有充分根据，不予支持。另李燕午对争议房屋享有的权利已经生效判决认定，陈烨要求其停止侵权搬出房屋等没有根据，不予支持。综上，对陈烨上诉主张合理部分予以采纳。原审认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果欠妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初5003号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初5003号民事判决第三项、第五项；三、郑州进达置业有限公司于本判决生效后三十日内协助河南巨中元管理咨询有限责任公司办理位于新乡市新四街631号进达花园9B、9C、9D房屋的过户登记手续；四、驳回河南巨中元管理咨询有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费88054元，保全费5000元，诉讼财产保全责任保险费12000元，共计105054元，由陈烨负担51954元，由郑州进达置业有限公司承担53000元，由河南巨中元管理咨询有限责任公司负担100元。二审案件受理费53800元，由陈烨负担53700元，由河南巨中元管理咨询有限责任公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十一月九日书记员  刘 冬