广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初4131号原告：肇庆市荣基物业管理有限公司，住所地肇庆市*********，统一社会信用代码914************252。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：范威威，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祖周，该公司员工。被告：吴大添，男，1986年10月27日出生，汉族，身份证住址广东省高要市***********。委托诉讼代理人：吴昌隆，男，1963年6月16日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市***********。被告：杨柳娟，女，1986年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省高要市***********。原告肇庆市荣基物业管理有限公司与被告吴大添、杨柳娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，适用小额程序于公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范威威、李祖周，被告吴大添到庭参加诉讼。被告杨柳娟经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所拖欠的物业管理服务费用共计10917元（具体详见后附清单）；2、判令被告向原告支付违约金7882.88元（该违约金以逾期缴纳的费用为基数，以月利率3%为标准，从逾期之日起暂计至2020年6月30日，此后违约金按此标准计至被告清偿所有欠费时止。）以上两项合计人民币18799.88元。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年3月9日，原被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为肇庆市朗晴海岸小区提供物业管理服务。协议签订后，原告依约在该小区提供物业管理服务，但被告却未遵守协议的约定按时足额向原告支付物业管理服务费用。原告对此多次向被告催讨，但被告至今仍拒不交纳。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告吴大添辩称：收楼时，工作人员让我签订物业服务合同，我没看我就签了。2011-2013年我有交物业费，但2014年发现我的楼上13楼漏水，导致我的阳台有渗漏，我叫物业的人来看，他也承认是楼上漏水并说会帮我协商维修，后来物业的人让我交物业费，我说帮我修好我才交，但物业一直没有帮我维修，所以我从2015年开始至今没有交物业费。被告杨柳娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，没有提交书面答辩意见和证据，也没有出庭核对原告提供的证据。经审理查明，2011年3月9日，原告肇庆市荣基物业管理有限公司(甲方)与被告吴大添、杨柳娟（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理签订的物业服务合同时止的物业管理。物业名称为朗晴海岸，乙方所购房屋位于朗晴海岸4幢1206房。物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元的标准缴纳物业服务费，如因乙方原因空置房屋，按应缴费用的100%收取，每月交纳物业费用时间为1号至20号。违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交,并从逾期之日起,每天按应缴服务的相关费用的1%标准增收违约金。另查明，不动产登记资料查询结果证明载明，案涉房屋位于肇庆市端州区*****************房，房屋建筑面积114.12平方米，权利人为吴大添、杨柳娟。被告自2016年*月至2020年*月30日未缴纳物业管理费用。原告肇庆市荣基物业管理有限公司为被告所在小区提供物业管理服务，被告没有按时交纳物业管理服务费以及公共照明费、电梯电费、智能系统维护费、加压水费等分摊费用，原告曾以张贴通知等形式向被告进行催收无果，遂诉至本院。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告杨柳娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。对于原告提供的证据，因被告没有到庭对证据进行核证和质证，且原告保证其所提供的证据真实，亦无影响证据证明效力的因素存在，本院予以采信。原告肇庆市荣基物业管理有限公司与被告吴大添、杨柳娟签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。原告向案涉小区提供了基本物业服务，被告吴大添、杨柳娟理应向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告要求被告支付物业管理费的问题。本案中，根据《前期物业服务合同》约定的物业管理计费标准为1.2元/月/平方米，物业管理费用应按月计收，即至庭审时，被告共拖欠原告物业管理费7395元【114.12平方米×1.2元/平方米/月×54个月（2016年1月至2020年6月30日）】。故原告请求被告支付物业管理费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于违约金的计算。被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按应缴服务的相关费用的1%标准增收违约金。本案中，被告确实存在逾期交费的违约行为，应承担相应的违约责任。但原告所主张的违约金金额明显过高，本院予以适当调整，违约金按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍，分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算至被告付清欠款之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，但是对原告请求超出的金额部分不予确认。关于原告主张相关费用即公共照明费、电梯电费、智能系统维护费、加压水费的认定。《前期物业管理服务协议》约定被告按公共照明费按10元/户/月的标准向原告缴纳；电梯电费被告按25元/户/月的标准向原告缴纳；室内可视对讲维护费用被告按5元/户/月的标准向原告缴纳。综上，被告应支付公共照明费540元（10元×54个月）；电梯电费1350元（25元×54个月）；智能系统维护费270元（5元×54个月）给原告。因原告未能提供案涉相关缴纳水费的依据，故对加压水费部分费用，本院不予支持。对于被告辩称楼上漏水问题，因与本案系不同法律关系，本案不作审理，被告可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告吴大添、杨柳娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市荣基物业管理有限公司支付物业管理服务费9555元。二、被告吴大添、杨柳娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市荣基物业管理有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至被告付清欠款之日止。三、驳回原告肇庆市荣基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费135元（原告已预交），由原告肇庆市荣基物业管理有限公司承担110元；被告吴大添、杨柳娟承担25元，在履行判决书确定的义务时一并迳付给原告肇庆市荣基物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员 董炽文二〇二〇年十一月二十日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉