江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初4725号原告：郭岚珍，女，1956年12月15日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：李紫央，江苏振和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建东，江苏振和律师事务所实习律师。被告：江苏延陵天元教育信息咨询有限公司，统一社会信用代码913204113211585465，住所地常州市新**太湖东路******。法定代表人：汤程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周国华，江苏常华律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫静文，江苏常华律师事务所实习律师。原告郭岚珍诉被告江苏延陵天元教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员谢志辉独任审判，于2020年9月28日、同年10月30日、同年11月18日公开开庭进行了审理。原告郭岚珍及委托诉讼代理人李紫央、陈建东，被告委托诉讼代理人周国华、闫静文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、判令双方的《清潭教室合作协议》自起诉之日（2020年7月27日）起解除；二、判令被告退还原告租金63700元、水电费押金3000元；三、判令被告赔偿原告转让费损失50000元，装修损失72500元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告自2019年4月1日起向被告承租清潭新村7-1号楼一楼面积132平方米的房屋用于教育培训，双方签订了合同，原告为承租该房屋支付了租金63700元、水电费押金3000元、转让费50000元，并对该房屋进行了装修共计化费70000元。自原告承租后，每逢雨天房屋漏水现象严重，原告根据合同约定多次通知被告进行维修，但至今仍未修复，房屋完全无法达到使用条件更不具备教学条件。为此导致原告40余名学生退费。原告的装修已不同程度受到损害。根据协议约定，被告应保证教室符合正常使用的条件，如被告不能提供教室或提供教室不符合约定条件或教室条件严重影响原告使用的，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。为依法保障原告合法利益不受侵害，原告特依据民事诉讼法之规定提起诉讼，以期公正及时判如所请！原告为支持其诉讼主张提交如下证据：1、清潭教室合作协议、收据、转让协议各1份。2、装修合同2份及对应的预结算报价、单付款凭证。3、视频光盘1张。4、在同一光盘上，另有证明涉案房屋已腾空交付给被告的视频共2段。5、原告与被告公司员工陆老师的微信聊天记录。6、钥匙交付说明1份。并邀请证人蒋某到庭作证。被告未作书面答辩，庭审中辩称，原告的四项诉讼请求均没有相应的事实和法律依据，理由如下：1、根据双方签订的清潭教室合作协议第二条，合作期限自2019年9月1日至2022年8月31日之约定，合作期限仍未届满，原告在告知漏雨问题时，被告也一直在积极负责维修，在一年期满时，原告单方擅自搬离的行为，只是原告自己放弃对其承租教室的使用收益权利，但合同关系并不发生当然解除，也不能免除其按合作协议约定支付租金的义务。2、原告应当按照合同约定就使用租赁房屋支付租金及相应水电费，双方合作协议未解除，并由双方共同参与交接验收前，被告没有义务向原告退还押金。3、转让费支出和装修支出与本案不具有关联性，被告并没有要求原告向任何第三方支出转让费，也没有要求原告对教室进行装修，该两项支出完全是原告出于自己的经营需要。4、本案诉讼费、保全费不应由被告承担。5、原告把自己的商业风险和疫情被迫停课所致损失完全归咎到今年六、七月份几次大雨后的漏雨，没有任何事实和法律依据。故请求法院依法驳回原告所有的诉讼请求。被告为支持其答辩观点提交如下证据：1、视频光盘1张，维修照片2张，视频资料1份，维修后视频资料2份。2、原告起诉前向被告提供的调解费用清单1份。经审理查明，2019年3月28日，原告为乙方、被告为甲方签订《清潭教室合作协议》一份，约定由乙方租赁清潭新村7-1号楼一楼部分（实际面积132平方米）公摊面积28.9平方米。合作期限自2019年9月1日至2022年8月31日止，费用及支付方式为合作期限内原告支付给被告费用63700元整，支付方式按年支付，提前壹个月支付。甲方同时提供收据。协议第四条1约定，甲方应当保证原告所用教室处于正常使用状态。3甲方有义务督促房屋所有权人履行乙方所用教室的维修义务，由于房屋所有权人怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应督促房屋所有权人支付相应维修费用。第五条1约定，甲方有以下行为之一，乙方有权解除本协议，并追究甲方的违约责任（1）不能提供教室或所提供的教室不符合约定条件，或教室条件严重影响使用的；（2）甲方未督促房屋的有权人尽房屋修缮义务及其他义务，影响乙方使用的。甲乙预收水电费押金3000元。协议还就其他内容做了约定。同月31日，原告与周珂羽签订《转让协议》一份，约定周珂羽灵羽教育转让给原告，具体转让费伍万元整，其中包括余下的5个月租金，所有的教育设施、教学用具等，里面的一些老家具暂时留用，到时候不用时归还给周珂羽等。上述协议签订后，原告即对案涉房屋装修整理，并开始培训活动。2019年10月9日，原告向被告交付了租金63700元。2020年夏天，因连续暴雨，案涉房屋发生较为严重的漏水现象，并因此造成室内过分潮湿、墙面发霉等，影响原告正常培训活动。经被告维修，原告认为仍无法正常使用而引发矛盾。经多次交涉未果，原告遂于2020年9月1日搬离案涉房屋，拆除并搬走了所有教室的门和门套，以及教具、家具等设施。经协商未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。经本院现场察看并经原、被告双方当庭确认，原告所称装修主要涉及墙面涂装、教室门和门套安装及墙面卡通彩描、园内一小块仿草坪化纤毯及过道、教师休息室等处化纤毯，所谓开门只是敲掉了院墙中一段并进行了涂装。以上事实有原、被告提交的证据和当庭陈述得到证实。本院认为，原、被告双方于2019年3月28日签订的《清潭教室合作协议》并不违反相关法律规定，本院予以确认。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告按约履行了出租屋的交付义务，原告也支付了租金63700元等。但因连续暴雨，案涉房屋发生较为严重的漏水现象，经原告多次交涉，被告也进行了维修，但终未达到原告的要求。因被告维修不到位，也未及时采取除湿措施，造成室内过分潮湿、墙面发霉等影响原告正常培训活动，故原告有权要求提前解除合同，并要求被告赔偿相应损失。关于合同解除时间，原告称于2020年7月27日解除，并于同年10月22日交付了钥匙。被告虽然不认可该事实，但认可原告已经撤除并搬离了门和门套及教具、家具等设施。经当庭核实，双方认可原告实际搬离时间为2020年9月1日。但原告未能提供证据证明已经提前通知被告。鉴于双方矛盾发生于同年6月份，期间双方也进行过多次协商，故本院酌情确认双方合同于2020年8月31日解除。关于转让费，因该费用包括周珂羽原承租期间余下的5个月租金及所有的教育设施、教学用具等，且原告已经于纠纷发生后全部搬离。同时，原告与周珂羽的转让协议签订于原、被告签订的合作协议之后，无证据显示前合同需要以后合同的成立为前提，且原承租方也无权决定被告是否愿意向原告出租，故转让协议仅包含出让人原租赁合同剩余期间的房屋承租权和教育设施、教学用具等，现原告已经实现了该时间段的房屋使用权，并搬离了相关设施和用具，故原告要求被告赔偿转让费损失50000元的诉讼请求本院不予支持。关于租金，原、被告签订的合同中虽然注明“费用及支付方式为合作期限内原告支付给被告费用63700元整”，但未注明是三年还是整个合作期。同时合同注明租金支付方式为“按年支付，提前壹个月支付”，本院兼顾原、被告协议约定、原告与周珂羽的转让协议、被告与前手的承租协议、原告实际付款情况及原告的诉讼请求以盖然性分析，确认63700元为年租金。原告主张63700元为三年租金的事实不能成立，本院不予采信；被告认为该租金为一年租金的抗辩观点本院予以采纳。鉴于原告已经实际使用了一年，兼顾疫情影响，同时，导致合同终止主要是因为被告提供的房屋发生了严重影响正常使用的事件，且经维修仍然达不到原告使用要求，故原告要求被告退还租金63700元的诉讼请求本院酌情支持7962.5元。关于水电费押金，合同虽然有此约定，但原告未提供证据证明已经实际支付，但鉴于被告庭审中认可押金的存在，只是认为退还押金的条件尚未成就，故本院确认原告实际向被告支付了押金3000元。因被告未证明原告有拖欠水电费的事实，原告要求被告退还押金3000元的诉讼请求本院予以支持。关于装修损失，经本院现场察看，其装修主要涉及墙面涂装、教室门和门套安装及墙面卡通彩描、园内一小块仿草坪化纤毯及过道、教师休息室等处化纤毯，所谓开门只是敲掉了院墙中一段并进行了涂装。而原告主张在装修结束后不久就进行了修补违反常理，且所涉期间系原告与周珂羽转让协议约定的使用期间，该期间也未进入雨季，原告也未能证明期间发生了漏雨损坏房屋的事实。同时，原告在搬离时拆除了教室门和门套、卫生间洗手池等，所涉装修又系临时劳务人员完成，原告提供的4份预决算表及相应收款收据及施工人员的证言不具有公信力，原告也未提交证据证明所涉款项实际支付情况，故未得到其他证据的印证。鉴于原、被告双方均未要求进行残值评估，本院综合以上情况酌情确认被告应补偿原告装修损失25000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条第（四）项、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：一、原告郭岚珍与被告江苏延陵天元教育信息咨询有限公司2019年3月28日签订的《清潭教室合作协议》于2020年8月31日解除。二、被告江苏延陵天元教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭岚珍房租7962.5元。三、被告江苏延陵天元教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告郭岚珍装修损失25000元。四、被告江苏延陵天元教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭岚珍水电费押金3000元。五、驳回原告郭岚珍的其他诉讼请求。如被告未按上述判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1593元（原告已预交），由原告承担1117元，由被告承担476元，被告承担部分由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  谢志辉二〇二〇年十一月十八日书记员  恽孟娟