贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初9931号 原告：苏学莲，女，汉族，1978年8月17日出生，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：王蛟，贵州谋道律师事务所律师。 被告：遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司。住所地遵义市红花岗区碧云路**工商培训大楼。统一社会信用代码91520302MA6DKPXT4Q。 法定代表人：李健，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：庞启东，贵州宇辉律师事务所律师。 原告苏学莲诉被告遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏学莲及其委托诉讼代理人王蛟，被告遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司的委托诉讼代理人庞启东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏学莲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告退还原告保证金人民币15000元（壹万伍仟元整）并返还租金1492元；2、请求法院判决被告支付原告违约损失250688元（贰拾五万零陆佰捌拾捌元整）。3、请求法院判决被告返还原告疫情期间减免的租金补贴13425元（壹万叁仟肆佰贰拾元整）；4、请求判决被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原被告于2016年6月15日签订《租房协议》，约定由原告承租被告位于遵义市红花岗区办公用房，年租金35800元，缴纳方式为一年一交，租赁期限为2016年6月16日至2024年6月15日，原告向被告缴纳租赁保证金15000元。2020年7月4日原告突然接到被告通知，告知其已于2020年6月18日与案外人遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司解除租赁关系，让原告于2020年7月10日内搬离。因被告违约解除租房协议，原告不得不与案外人雷雨重新签订《租赁协议》，但租金却增长为每月8206元，每年98472元，在协议约定期限内给原告造成的直接经济损失达250688元。受疫情影响，案外人遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司已对被告租金按减三免三进行减免，但被告并未将相应的减免租金返还给原告。原告多次找被告协商解决，被告都予以推脱。为此，特诉至人民法院，请求维护原告合法权益。 被告遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司辩称，一、原告诉讼主体不适格。2016年6月15日原告苏学莲是代表遵义乐途旅游社有限公司（法定代表人苏学莲）与被告签订的房屋转租协议，从2016年1月1日乐途旅行社有限公司与李健签订的合作协议书可以得知，原告是以遵义乐途旅游社有限公司法定代表人的身份，代表公司与被告签的合同。二、原告诉求与事实不符，原被告双方事实上是共同承租出租人的房屋，原告并非是出租房屋的所有人和转租房屋的收益人。1、2016年1月11日双方签订了《协议书》，该协议约定：由遵义乐途旅行社有限公司配合被告在工商局对遵义市工商局的投标，确保被告中标；如果被告中标，以中标价格的总共楼层均价把酒店三楼租给原告，同时协议还对该酒店的租赁年限和租金、租金缴纳方式以被告在遵义市工商局的租赁年限及租金为准。2、被告承租12层每层年租金35,833元，原告也是按此租金标准支付的分摊，被告并未在租金中收取收益。3、出租方对出租的整体房屋不允许转租，被告与遵义乐途旅行社有限公司并无转租的意思联络，被告也无转租的故意。2016年6月15日的租房协议，实为共同承租，该协议其实是对2016年1月11日协议的补偿。三、从原告缴纳租金的履行方式和情况看，原告与被告事实上是共同承租出租人的房屋，只是在与出租人签订租赁合同时以被告的名义签订。被告从2018年8月后就未代收代缴过被告的租金。从原告交租的情况也可以证明被告与原告并未形成实质上的租赁关系，而是双方共同承租。四、在被告未与出租人正式解除合同前，原告就原租赁房屋与第三人签订了租赁合同的时间和事实上也表明，原告同意以新的租赁合同与第三人建立合同关系，后同意与被告解除合作的责任应由其自行承担。五、被告解除合同是由于新冠疫情对酒店业造成的致命打击，属于不可抗力造成。综上，原告主张与事实不符，请求依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，遵义乐途旅行社有限公司（乙方）与铜仁市巨恒商贸有限公司（甲方）签订了《协议书》，乙方代表为封信开，甲方代表为李健。协议约定：如果甲方中标原碧云商务酒店的招租，以中标价格是总共楼层（3-14层）均价把该酒店三楼租给乙方；甲方在一楼大厅免费提供一个咨询台给乙方使用（乙方适当补一点装修费用）；双方协议对该酒店的租赁年限及租金和缴纳方式以甲方在遵义市工商局的租赁年限及租金为准；乙方配合甲方在工商局对该酒店的投标，确保甲方中标；租金以遵义市工商局收取之日起开始算；甲方装修期间，乙方免费试用该酒店大厅及原办公室等内容。 原告苏学莲在2017年12月8日前，担任遵义乐途旅行社有限公司的法定代表人，之后法人虽然有变更，但苏学莲仍在管理该旅行社至今。2016年3月15日，被告遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司成立，法人代表李健。上述《协议书》签订后，被告遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司中标，取得了遵义市工商局培训中心大楼整体（二楼除外）的承租权，并与原遵义市市场物业管理服务中心签订《房屋租赁合同》，合同约定该房屋租赁期限为8年，起始年租金为430,000元，年租金递增率为5%。 2016年6月15日，原告苏学莲（乙方）与被告遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司（甲方）签订了《租房协议》，该协议约定：甲方自愿将位于遵义市红花岗区碧云路碧云澜亭酒店（原碧云商务酒店）三楼办公用房出租给乙方，年租金为35,800元，一年一缴，租赁期限8年，保证金15,000元等内容。2016年6月6日，遵义乐途旅行社有限公司向被告缴纳了碧云酒店三楼押金15,000元。协议签订后，被告按约将三楼交付原告使用，原告也按约缴纳了租金。2019年6月4日，旅行社向被告缴纳了2019年6月15日至2020年6月14日租金41,481元。 2019年11月5日，被告遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司与案外人遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司签订《补充协议》，该协议系对《房屋租赁协议》的补充，合同主体变更，租赁金额按原合同条款执行，租金缴纳账户有变更。 2020年6月18日，案外人遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司向被告出具了《解除合同通知书》，因2020年5月11日被告向案外人申请因疫情原因提前解除合同，案外人同意解除与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。 2020年6月1日，案外人遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司已将案涉房租另行出租给案外人雷雨。 2020年7月4日，被告向遵义乐途旅行社有限公司出具了《解除合同通知书》，告知租赁协议合同已自动终止，请遵义乐途旅行社有限公司于2020年7月10日内搬离。 2020年6月1日，原告苏学莲与案外人雷雨就案涉酒店三楼签订了新的《租赁协议》。 上述事实，有原告提供的租房协议、收据、解除合同通知书、租赁协议、个人电子转账凭证、租金收据，被告提供的乐途旅行社有限公司工商信息报告、协议书、房屋租赁合同两份、解除合同书、房屋租赁合同补充协议、照片等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点有1、原告诉讼主体是否适格；2、原被告之间系转租还是共同承租；3、被告是否存在违约行为，是否需要承担违约责任；4、原告主张的疫情期间减免补贴能否得到支持。 首先，根据庭审查明事实，2016年1月11日，遵义乐途旅行社有限公司（时任法人苏学莲）与铜仁市巨恒商贸有限公司（代表李健）签订了《协议书》。协议约定遵义乐途旅行社有限公司配合被告对案涉房屋进行投标，确保被告中标；如果被告中标，以中标价格是总共楼层（3-14层）均价把该酒店三楼租给原告，2016年6月15日原告苏学莲与被告遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司签订了《租房协议》，协议签订后，原告苏学莲将案涉房屋三楼作为其开设的遵义乐途旅行社有限公司的办公场地；原告苏学莲在2017年12月8日前，担任遵义乐途旅行社有限公司的法定代表人，之后法人虽然有变更，但苏学莲仍经营管理该旅行社至今。原告苏学莲以合同相对人的身份作为原告提起诉讼，并无不当，原告诉讼主体适格。 其次，关于原被告之间系转租还是共同承租的问题。2016年1月11日，遵义乐途旅行社有限公司（时任法人苏学莲）与铜仁市巨恒商贸有限公司（代表李健）签订了《协议书》。协议约定遵义乐途旅行社有限公司配合被告对案涉房屋进行投标，确保被告中标；如果被告中标，以中标价格是总共楼层（3-14层）均价把该酒店三楼租给原告，同时双方协议对该酒店的租赁年限及租金和缴纳方式以被告在遵义市工商局的租赁年限及租金为准等内容。该协议明确了双方在案涉房屋招租中共同合作以被告名义进行投标，亦明确了中标后原告享有三楼的租用权。另外，原告在使用三楼至今的过程中，亦是按照被告与出租人约定的租金标准支付租金，被告并未在租金中收取差价从中获益。据此可以看出，2016年6月15日原告与被告签订的《租房协议》实质上是对2016年1月11日双方在投标前签订的《协议书》的补充，被告不存在对案涉房屋进行转租，原被告之间应是共同承租的关系。现被告与出租人之间租赁关系已解除，且出租人已于2020年6月1日将案涉房屋另行出租，原告亦于2020年6月1日与新的承租人重新签订了租赁合同，原告向被告交纳的保证金以及2020年6月1日以后的房屋租金，被告理应予以退还。原告交纳的2020年6月1日以后的租金为1,591元（41,481元/年÷365天×14天），原告主张退还保证金15,000元、租金1,492元，本院予以支持。 另外，关于被告是否存在违约行为，是否应承担责任责任的问题。违约是指合同当事人完全没有履行合同义务或履行合同义务不符合约定的行为。原、被告签订的《协议书》系共同向案外人承租涉案的房屋意思表示，后双方签订的《租房协议》是根据被告与案外人签订的《房屋租赁合同》对具体的租金及租赁期限进行的补充。作为共同承租的乙方，原告自愿将对外签订合同的权利赋予被告，而未对被告行使解除权进行约定，故被告解除与案外人的租赁关系，并不违反原、被告之间的合同约定。被告因今年疫情原因导致自身经营问题解除与案外人的租赁合同，对共同承租人的原告并无恶意，并不违约合同法的基本原则。综述，被告解除原、被告对外共同承租的房屋，并不违反原、被告之间的合同违约，亦不违反合同法所倡导的契约精神；再者，被告解除租赁合同根本原因系新冠肺炎疫情的影响，当属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张要求被告返还疫情期间减免补贴的问题。原告诉称被告享受了案外人遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司对租金减三免三的优惠政策，但在庭审中，原告未对该项主张进行举证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对原告的该项主张，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、由被告遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司在本判决生效后十日内退还原告苏学莲租金1,492元及保证金15,000元； 二、驳回原告苏学莲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费2,755元，由被告遵义市碧云澜亭酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员  周 莉 二〇二〇年十一月十九日 法官助理  何小飞 书 记 员  任雅旭