四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1253号 上诉人（原审被告）：祝绘东，女，1975年1月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：万文清，四川万文清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭佳欣，四川万文清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川申泰房地产开发有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山路**。 法定代表人：彭意平，董事长。 委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 上诉人祝绘东因与被上诉人四川申泰房地产开发有限公司（以下简称申泰房开司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祝绘东上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回申泰房开司的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由申泰房开司承担。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，申泰房开司将已出租的商铺进行转让，其当然应将涉及收益权利的租赁合同向祝绘东交付，其该义务应当是从合同义务，故一审判决以双方合同未约定交付租赁合同为由而认定交付租赁合同不构成合同义务是错误的。二、《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》在案涉房屋出售前就已签订，祝绘东购买案涉房屋后，出租人由申泰房开司变更为祝绘东；祝绘东与峨眉山市润彩商业管理有限公司（以下简称润彩公司）签订《委托经营管理合同》，祝绘东仍是出租人，这就导致出现了两个承租人。因一审判决未将各方当事人的法律关系厘清，导致出现否定祝绘东出租人身份及两个承租人同时存在的情形，进而导致祝绘东租金收取的权利得不到保障。三、买卖合同的目的在于取得所有权，案涉房屋出租只是合同目的的一部分，一审判决认定祝绘东购买案涉商铺的合同目的是出租是错误的，故该判决以案涉商铺已经出租为由认定祝绘东的合同目的已经实现是错误的。四、申泰房开司与案外人签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》是整体出租的形式，但申泰房开司出卖商铺时又将整体商场进行了分割，所以通过《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》不能直接反映祝绘东购买商铺的租赁权利。因祝绘东的租赁权利不确定，导致租赁双方发生争议时，祝绘东无法行使作为所有权人的权利，显然无法实现其购买商铺的目的。申泰房开司不仅应承担确定分割商铺租赁权利的从合同义务，还应履行将该确定后的租赁权利通知祝绘东的附随义务，故即使该公司提交了《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，因其未确定祝绘东的租赁权利，其仍存在不当履行从合同义务的行为，导致祝绘东合同目的不能实现。因此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，祝绘东有权解除合同。五、因祝绘东的租赁权利一直没有确定，且祝绘东一直没有意识到应明确租赁权利及其与申泰房开司、峨眉山市大润发商业有限公司（以下简称大润发公司）的关系，直到发生租金纠纷时其才意识到租赁权利可能无法行使，故解除权行使期限应从申泰房开司拒不提供租赁合同开始计算，祝绘东行使解除权的时间并未超过约定的三个月期限。综上，一审判决错误，请求二审法院支持申泰房开司的上诉请求。 申泰房开司辩称，祝绘东行使解除权前提是其应当享有解除权，但实际上祝绘东没有合同约定解除权或法定解除权。祝绘东要求提供申泰房开司与案外人的租赁合同不属于合同约定的义务，即使在合同外存在该义务也仅是附随义务，不提供该租赁合同对祝绘东的权利未形成任何影响，申泰房开司与祝绘东买卖合同已经完成。申泰房开司不存在不履行合同义务或迟延履行义务，导致祝绘东不能实现合同目的的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。 申泰房开司向一审法院起诉请求：1.确认祝绘东单方解除合同无效；2.由祝绘东承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年6月21日，祝绘东签署的《服务费及优惠购房说明》载明：经润彩公司与申泰房开司协商并确认，凡在2019年6月30日前购房的客户，均可以享受购房直通车、房地产专业咨询、购房法律咨询、房产政策咨询以及大润发一楼商铺每套房源交30000元服务费可抵该套房源60000元房款的价格优惠政策；本《服务费及优惠购房说明》与您签订的《定购协议书》具有同等法律效力，当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰房开司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费。在该《服务费及优惠购房说明》尾部用加粗加黑的字体载明“以上全部内容，本人已仔细阅读并全部理解和接受，无任何异议”。2019年6月22日，申泰房开司、祝绘东签订合同编号为201906220000743、201906220000764的两份《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》，由祝绘东出资290000元购买了申泰房开司开发的位于峨眉山市××路××幢××层××号××幢××层××号商品房。《商品房买卖合同》明确载明该商品房的用途为商业服务。《商品房买卖合同补充协议》第四条“商品房的交付与接收”项下第1条载明“《合同》《补充协议》签订前该商品房已出租并由承租人改变商品房的装饰、设备标准的，则买受人按现状收房”、第2条载明项目采取“第三人承租、统一运营管理”的模式、第九条“合同解除及解除权的行使”项下载明“买卖双方依据合同约定或法律规定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起三个月内行使，否则权利归于消灭”。2019年6月22日，祝绘东作为甲方与作为乙方的润彩公司签订《委托经营管理合同》。该合同第一条“合作方式与目标”项下载明“甲方将其享有所有权的商铺租赁给乙方，由乙方行使使用权。乙方对大润发公司所属范围内的所有商铺及相关物业（包括甲方商铺及其他商铺、物业等），实行集中统一的商业物业运营管理和服务”、第三条“甲方商铺的入住商家情况”项下载明“甲乙双方对下述事实及法律关系一致确认：在甲方购买本商铺前，已有峨眉山大润发超市入住了本项目，甲方所购商铺在峨眉山大润发超市承租范围内”。2020年6月4日向祝绘东向申泰房开司发出催告函，催告申泰房开司于7日内将申泰房开司与大润发公司之间签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》交付给祝绘东，但申泰房开司未予理会，祝绘东认为申泰房开司的行为导致祝绘东一直不能取得所购商铺的全部权利，申泰房开司已构成根本违约，遂于2020年6月17日向申泰房开司发出了《商铺买卖合同解除函》。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，但在合同履行过程中，如果出现了法定的可解除情形，一方当事人就可以依法解除合同，终止合同的权利与义务，这就是合同的单方解除。本案中，祝绘东以申泰房开司不履行合同附随义务致使合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”之规定，单方解除合同的理由是否成立呢？答案是否定的。理由：合同法规定解除权制度的首要之意固然是在授予非违约方以合同解除权，使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济；但法定解除制度作为合同法项下制度，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，故对合同法定解除权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重，只有不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才能行使法定解除权。第一，申泰房开司、祝绘东所签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》双方签章或签名真实齐全，形式完整，内容具体，文字表述明确，形式和内容均不违反法律的规定，合法有效。该《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》并没有约定申泰房开司应当提供申泰房开司与大润发公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》给祝绘东，因此提供申泰房开司与大润发公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》给祝绘东并不构成申泰房开司的合同义务；第二，附随义务是在法律无明文规定，当事人间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方当事人的利益。遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯所承担的作为或不作为的义务。这表明附随义务以当事人之间的合同关系为前提，以诚实信用为依据，其目的在于确保合同目的的实现，并维护合同当事人的利益；其内容也并非自合同关系之始就已确定，而是根据合同的性质、目的和交易习惯，随着合同关系的进展得以确立的。本案中，依据双方间签订的补充协议，祝绘东明确知道所购商铺为“第三人承租、统一运营管理”的模式；依据祝绘东与润彩公司签订《委托经营管理合同》，祝绘东亦明知所购商铺在峨眉山大润发超市承租范围内，而且正是依据申泰房开司与大润发公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，祝绘东将自己商铺租赁给润彩公司的行为才合法有效，否则根据“买卖不破租赁”原则祝绘东作为买受人将继续承担出租人义务。祝绘东购买商铺目的在于出租，事实上祝绘东依据与润彩公司签订的《委托经营管理合同》已将自己所购商铺进行了出租，即使按照祝绘东所称提供申泰房开司与大润发公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》构成申泰房开司的附属义务，申泰房开司不履行该附随义务的行为也未导致祝绘东合同目的的不能实现。况且，庭审中申泰房开司已明确表示愿意并当庭将祝绘东要求的申泰房开司与大润发公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》提交给了法庭，但祝绘东仍坚持以合同目的不能实现为由解除合同，事实上双方之间签订的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》并没有祝绘东辩称的“年租金保底1.2万元外加峨眉山大润发超市营业额及线上APP营业额分红，有较高的回报与保障”的内容约定，祝绘东也没有证据证实申泰房开司对租金问题进行了承诺，其真实的解除合同理由不言自明；第三，双方间签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定“买卖双方依据合同约定或法律规定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起三个月内行使，否则权利归于消灭”，即使按照祝绘东所称提供申泰房开司与大润发公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》属于申泰房开司的附随义务，申泰房开司不提供属于解除权发生的条件，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的时间是2019年6月22日，按祝绘东所述“申泰房开司却一直拒绝提供该合同的原件或复印件给祝绘东”，而祝绘东向申泰房开司发出催告函的时间是2020年6月4日，早已超过合同约定的解除权行使时间。事实上，祝绘东已按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定交付了购房款、收房并将房屋进行了出租，双方间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已实际早已履行完毕。 综上所述，双方间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，祝绘东单方解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的行为缺乏合同依据及法律依据，其单方解除合同应属无效，对申泰房开司主张祝绘东单方解除合同无效的请求该院依法应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：确认祝绘东于2020年6月17日向申泰房开司发出的《商铺买卖合同解除函》不产生合同解除的效力。案件受理费100元，减半收取50元，由申泰房开司自愿承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的除以下事实外的其他事实予以确认。 本院二审另查明：2019年6月21日祝绘东签署的《服务费及优惠购房说明》载明：“峨眉山乐河国际花园社区三期16号楼（即峨眉山大润发超市）”由申泰房开司投资开发，由润彩公司独家经营。祝绘东与申泰房开司签订的《商品房买卖合同》载明祝绘东购买的XX社区XX期XX幢第XX层XX号房屋、XX号房屋建筑面积均为10.19平方米。祝绘东与润彩公司签订的《委托经营管理合同》载明：大润发公司租赁包括案涉房屋在内的商铺租期至2037年9月12日止，润彩公司对大润发公司所属峨眉山大润发超市范围内的所有商铺及相关物业实际集中统一的商业物业运营管理和服务，该合同还载明案涉房屋按建筑面积计算租金，并对租金计算标准、支付时间进行了明确约定。 本院认为，本案的争议焦点：祝绘东对其与申泰房开司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否享有解除权？ 《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持”。根据前述规定，只有在出卖人未履行相应义务导致买受人合同目的不能实现的情况下，买受人对合同才享有解除权。本案中，祝绘东与申泰房开司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的目的在于取得案涉房屋的所有权，因案涉房屋在双方签订合同前已经出租，且租赁期限尚未到期，故祝绘东还有获取案涉房屋租金的目的。首先，根据本案查明的事实，《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》对案涉房屋的交付、权属转移登记及相应违约责任进行了明确约定，即申泰房开司是否向祝绘东提供该公司与大润发公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》并不影响祝绘东取得案涉房屋所有权；其次，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》与《委托经营管理合同》均于2019年6月22日签订；《商品房买卖合同补充协议》明确约定在合同签订前案涉房屋已出租的，买受人按现状收房，案涉房屋采取“第三人承租、统一运营管理”的模式；《委托经营管理合同》明确载明，在祝绘东购买案涉房屋前峨眉山大润发超市已经入驻，祝绘东所购房屋在峨眉山大润发超市承租范围内，润彩公司对峨眉山大润发超市范围内的所有商铺及相关物业实行集中统一的商业物业运营管理和服务，同时该合同载明案涉房屋按建筑面积计算租金，并对租金计算标准、支付时间进行了明确约定，即祝绘东购买案涉房屋时，对包括案涉房屋在内的商铺已被整体出租及案涉房屋的现状是知悉的，且根据前述合同内容反映祝绘东购买案涉房屋应获取的租金权利是明确的，故祝绘东主张申泰房开司未向其提供该公司与大润发公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》及该公司将包括案涉房屋在内的商铺进行整体出租使祝绘东购买案涉房屋租赁权利不确定进而导致合同目的不能实现的上诉理由不能成立，一审判决认定祝绘东单方解除《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》无效，并无不当。 综上所述，祝绘东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由祝绘东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭媛媛 审 判 员 黎 琳 审 判 员 周文勤 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 吴 君 书 记 员 黄学勤 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。