江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3975号上诉人（原审原告）：江阴市奋进金属包装有限公司，住所地江阴市华士镇陆瓠西路**。诉讼代表人：吴开琴。被上诉人（原审被告）：江阴市华士镇华西五村村民委员会，住，住所地江阴市华士镇华西五村陆瓠西路**/div>法定代表人：朱惠洪，该村委主任。委托诉讼代理人：邹炳昂，江苏维一律师事务所律师。上诉人江阴市奋进金属包装有限公司（以下简称奋进公司）因与被上诉人江阴市华士镇华西五村村民委员会（以下简称华西五村）土地租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。奋进公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审。2.本案一审和二审诉讼费用由华西五村负担。事实和理由：1.一审法院对案涉土地租赁合同的效力、奋进公司投资建造的建筑物权利认定错误。（1）双方之间签订土地租赁合同历经十多年之久，涉案土地属于建设用地并经江阴市人民政府相关部门批准。办理集体建设用地使用权证的义务人应该是土地所有权人，故未办理土地使用权证的过错在华西五村。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同。本案中未办理建设用地使用权证并非合同的无效事由，故一审法院以涉案土地未取得建设用地使用权证而认定租赁合同无效属于认定事实和适用法律错误。涉案的土地租赁合同应属合法有效。（2）涉案建筑物由奋进公司投资建造，奋进公司对涉案土地上的建筑物享有合法占有、使用、收益和处分等权利。一审法院规避了奋进公司及其同一实际控制人的关联企业鹏威公司对所建造的建筑物究竟有何种权利的争议焦点的审理，却又依据奋进公司对涉案建筑物享有的相关权益对建筑物建造进行过错分配认定，前后认定不一致。2.一审对双方之间的主观过错分配及造成损失的事实认定错误。华西五村对奋进公司租赁土地的用途及需建设厂房用于生产经营是明知的，也是支持的。奋进公司作为乡镇企业在集体建设用地上投资建造厂房无任何过错，且多年来为解决当地就业、纳税等作出了一定贡献。根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第七条规定，承租土地使用权期满，承租人可以申请续租，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。因此，华西五村收回土地属于违法行为。一审法院认为建筑物因不能取得相应物权，故一经建造，奋进公司的损失就已产生。该认定明显错误。即使奋进公司对地上建筑物不享有物权，也不影响奋进公司对建筑物基于占有产生的其他民事权利，理应受到法律保护。奋进公司破产后，华西五村无视法律规定及债权人利益，不顾诚信，在该地上建筑物经拍卖成交的情形下，不同意变更承租人，坚持不再出租案涉土地，这才致使奋进公司产生失去建筑物的损失。事实上，奋进公司的地上建筑物处于完好无损的使用状态，并由承租人在租用。华西五村强行收回土地，按照房随地走的原则，一并强行收取了奋进公司的建筑物，属于不当得利，应按评估价全额赔偿建筑物的价值。华西五村答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.华西五村将案涉土地租赁给奋进公司用于非农建设，该租赁合同因为违反土地管理法的禁止性规定无效。奋进公司在华西五村的土地上擅自修建了建筑物，没有规划审批手续，该行为显然是不合法的建造行为，不能按照物权法等法律规定进行物权的设立、变更及消灭登记。2.奋进公司的损失系奋进公司在履行无效的土地租赁合同过程中所造成。因奋进公司承租集体土地后未取得合法的建设手续即进行了建造行为，故其主观过错较大，由其承担主要的损失也合理。3.奋进公司结欠华西五村土地租金784480元，该债权在本案二审中已由奋进公司确认，因此该部分租金债权应该与一审判决的补偿款进行部分抵销，经过抵销后华西五村不需要向奋进公司再支付补偿款。奋进公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令华西五村赔偿奋进公司损失199.6万元；2.本案诉讼费由华西五村承担。事实与理由:根据华西五村与奋进公司签订的土地租赁合同约定，奋进公司租赁华西五村土地11677平方米（约40.91亩），在租赁期间，奋进公司投资建造了2336.26平方米的厂房。2018年6月15日，江阴市人民法院受理了奋进公司的破产申请，华西五村向奋进公司破产管理人申报了奋进公司拖欠的土地租金债权。在管理、处置破产财产期间，管理人多次与华西五村沟通，寻求破产财产处理方案，但均未达成一致意见。2019年10月12日，涉案房产2263.4平方米（无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司出具的《东信评报（司）字第2019年第0007号评估报告》载明）以199.6万元拍卖成交，成交后，华西五村拒不与买受人签订土地租赁合同，导致管理人与买受人无法办理交付手续，严重损害了奋进公司及债权人的合法权益。破产管理人要求华西五村对奋进公司建造的建筑物按照市场价进行补偿。华西五村一审辩称：1.涉案建筑物没有产权证，奋进公司是否取得拍卖款，是奋进公司与买受人之间的事情，与其无关。2.法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内，未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同。奋进公司破产后管理人未在2个月内通知村委继续履行租赁合同，应视为解除土地租赁合同。3.其是涉案土地的所有权人，该土地性质为集体工业建设用地，其有权自主决定土地的租赁。根据双方的租赁合同约定，如承租人不履行交纳租金义务，出租人有权收回全部资产。奋进公司已经破产，拖欠了2011年-2018年租金约80万元，奋进公司已明确无力支付，奋进公司向管理人申报了土地租金债权。其为了集体资产不受损失，将涉案土地另租他人，既没有违约，也没有侵犯奋进公司利益。涉案建筑物其没有处分也无权处置。4.奋进公司将涉案建筑物租赁给第三方，由于第三方的租赁问题没有解决，致使奋进公司无法将拍卖成交的建筑物交付给买受人，其产生的损失与土地租赁之间无因果联系，故奋进公司主张损害赔偿无法律依据。5.涉案房屋并非全部为奋进公司所有，其中砖混部分东侧车间是江阴市不锈钢薄壁管厂在97、98年左右建造的，奋进公司于2008年才成立，不是该砖混部分的建造者。6.即便法庭查明涉案房屋全部或部分属于奋进公司建造，也系奋进公司未经法定程序擅自建造，涉案建筑物属于土地上的附属物，不具有物权法上的产权。其认为上述附属物、添加物仍有价值，愿意按照建筑材料款价值余额进行补偿。7.奋进公司结欠其2011年-2018年土地租赁费共计784480元，该债务与其对奋进公司的补偿款债务应在本案中予以抵偿。一审经审理查明：1997年10月15日，江阴市人民政府文件澄土补（1997）74号“关于江阴市陆桥镇人民政府补办使用土地的批复”载明：同意陆桥镇人民政府江阴金夭集团公司等十三个单位补办使用陆家基等九个村、组土地103.17亩，补办用地手续后，进行土地登记，核发集体建设用地许可证。2002年5月30日，江阴市人民政府文件澄土管（2002）165号“关于江阴市华士镇朱蒋巷村使用土地的批复”载明：关于你村江阴市波纹管结晶制造有限公司新建厂房，同意将已批准的江阴市二00二年第二批次村镇建设用地中农用地转用的你村14组0.2517公顷土地（其中耕地0.2384公顷、建设用地0.0133公顷）划拨给你村用于新建厂房，用地批准后，请按项目要求组织实施，并到市国土资源局申领集体建设用地使用证。2002年5月30日，江阴市人民政府文件澄土管（2002）166号“关于江阴市华士镇朱蒋巷村使用土地的批复”载明：同意将已批准的江阴市二00二年第二批次村镇建设用地中农用地转用的你村0.1172公顷土地（均为耕地）划拨给你村用于新建厂房，用地批准后，请按项目要求组织实施，并到市国土资源局申领集体建设用地使用证。2002年5月30日，江阴市人民政府文件澄土管（2002）167号“关于江阴市华士镇朱蒋巷村使用土地的批复”载明：关于你村江阴市波纹管结晶制造有限公司新建厂房，同意将已批准的江阴市二00二年第二批次村镇建设用地中农用地转用的你村0.1338公顷土地（其中耕地0.1272公顷、建设用地0.0066公顷）划拨给华士镇朱蒋巷村村民委员会用于新建厂房，用地批准后，请按项目要求组织实施，并到市国土资源局申领集体建设用地使用证。2002年7月23日，江阴市地名委员会澄地发（2002）第47号“关于华士镇朱蒋巷村更名为华西五村的批复”载明：华士镇朱蒋巷村更名为华西五村。2002年11月14日，江阴市人民政府文件澄土管（2002）428号“关于江阴市华士镇朱蒋巷村使用土地的批复”载明：关于你村江阴市波纹管结晶制造有限公司新建厂房，同意将已批准的江阴市二00二年第十五批次村镇建设用地中农用地转用的你村5组0.3431公顷土地（均为耕地）划拨给华士镇朱蒋巷村村民委员会用于新建厂房，用地批准后，请按项目要求组织实施，并到市国土资源局申领集体建设用地使用证。上述土地均没有办理集体建设用地使用证，也无法看出涉案土地就包含在上述土地中。奋进公司于2008年3月5日起登记设立。奋进公司租赁了华西五村的集体土地约11677平方米用于其和鹏威公司一起经营。鹏威公司没有另行和华西五村签订土地租赁合同。奋进公司在华西五村上用于经营的建筑物有砖混结构东侧车间、钢构二等结构西侧车间、西侧车间中简易房三部分。上述建筑物均无相关审批手续。2018年1月1日，华西五村与奋进公司签订了华西周边村私营企业土地房屋（设备）租赁合同书，约定：奋进公司向华西五村租赁土地11677平方米，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日。租赁费合计105000元。2018年6月15日，江阴市人民法院受理了奋进公司的破产申请，并指定江苏辰庚律师事务所作为奋进公司的破产管理人。奋进公司破产后，华西五村向破产管理人申报了2012-2018年的土地租金债权787800元。一审中，经奋进公司申请，法院委托江苏中大土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案建筑物的房屋价值进行了评估，估价方法为成本法，评估价分别为115.16万元（评估时点为现场查勘之日2020年4月23日）、119.44万元（评估时点裁定破产之日）。其中砖混结构东侧车间面积为1087.2平方米，评估价分别为55.62万元（评估时点为现场查勘之日2020年4月23日）、58万元（评估时点裁定破产之日）。奋进公司支付了鉴定费41356元。一审法院于2020年7月2日找奋进公司实际控制人查永恩做了调查笔录，查永恩陈述：大门进去左手边东面白顶房子（涉案砖混结构东侧车间）系原不锈钢波纹管厂建造，波纹管厂的前身股东是村里，该厂是村集体企业，是村里出资建造，并非奋进公司建造，奋进公司用的是波纹管厂的房子经营。奋进公司搬进去之后拆除了一部分波纹管厂的房子翻建了西面钢构结构的房屋，该部分属于奋进公司建造。庭审中，双方对钢构结构房屋的建造者为奋进公司无异议。企查查软件显示江阴市不锈钢波纹管厂又称江阴市不锈钢薄壁管厂，于1988年6月30日成立，法定代表人为查永恩。2003年8月26日注销。一审法院归纳本案的争议焦点是：一、奋进公司能否对有争议的砖混结构东侧车间向华西五村主张权利？二、华西五村是否需要支付奋进公司补偿款？二、华西五村的土地租金能否在本案中予以抵偿？一审法院认为，华西五村未取得涉案土地的集体建设用地使用证，其将集体土地出租给奋进公司进行非农建设，双方之间的租赁合同关系因违反了土地管理法的禁止性规定无效。关于争议焦点一：双方对砖混结构东侧车间由谁建造发生争议。奋进公司认为华西五村主张该部分厂房由不锈钢波纹管厂出资建造并无证据证明，奋进公司虽然不是该部分厂房的建造者，但江阴市不锈钢薄壁管厂的法定代表人也是查永恩，该厂在清算时查永恩已经将该厂房作为资产注入到奋进公司，且查永恩在与管理人的谈话笔录中也认可该部分厂房属于奋进公司的资产，奋进公司有权就该部分向华西五村主张权利。华西五村认为砖混结构东侧车间由江阴市不锈钢波纹管厂建造，奋进公司无权主张权利。一审法院认为：奋进公司无权向华西五村主张涉案砖混结构东侧车间的权利。理由如下：奋进公司在庭审中自认其不是涉案砖混结构东侧车间的建造者，其主张查永恩已将该部分厂房作为资产投资奋进公司，但并未提供证据证明。其次，奋进公司亦无证据证明江阴市不锈钢波纹管厂改制后归查永恩个人所有，故奋进公司主张该部分资产归其所有并无事实依据。因该资产涉及案外人，故本案对该部分不予理涉。关于争议焦点二：一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，奋进公司在华西五村租赁的土地上修建的构筑物未取得相应的建造审批手续，从性质上看不属于合法建造行为，不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记，当然奋进公司也不能取得相应的物权并进行流转。破产管理人要求华西五村对奋进公司建造的建筑物按照市场价进行补偿的前提是确认奋进公司对违法建筑具有相应的权利归属及内容，该诉请不属于人民法院的受理范围，故不予理涉。但奋进公司因租赁合同无效而导致其在案涉土地上添附的建筑物、构筑物无法继续使用，造成了一定的损失。上述损失系由奋进公司履行无效的土地租赁合同过程中造成的，应由双方当事人进行分担。奋进公司承租集体土地后，未取得合法的建设手续即进行建造行为，其主观过错较大；华西五村明知奋进公司在土地上进行的建造行为，未提出异议，具有一定的过错。法院根据合同性质、当事人对合同的履行情况、当事人的过错，酌情判令华西五村承担奋进公司损失的30%。奋进公司在华西五村出租的土地上修建构筑物后，已将其建筑材料、劳务物化在华西五村的土地上。因上述建筑未取得相应的建造审批手续，不属于合法建造行为，奋进公司不能取得相应的物权。故一经建造，奋进公司的损失就已经产生。奋进公司建造完成后，一直占有、使用上述建筑物，上述建筑物也处于持续贬值状态中，损失金额无法确定，即华西五村对奋进公司负有的债务一直处于不确定状态。直到裁定破产之日，奋进公司失去了对其建造的构筑物的占有、使用。奋进公司的损失最终确定。评估机构采用成本法对上述建筑物进行评定估算。破产裁定之日的评估价格较为公允地反映了奋进公司损失，法院依法予以采纳。因奋进公司无权对砖混结构的东侧车间主张权利，故该部分应予以扣除，结合过错，华西五村应赔偿奋进公司损失184320元。关于争议焦点三：奋进公司认为不可抵销，理由为：1.华西五村庭审中提交的2012年-2015年度的租赁合同与其向管理人申报债权时提交的租赁合同不一致，应以申报债权时提交的为准。2.华西五村在向管理人申报债权时，并没有申报2011年的土地租金债权，且未提供催讨的证据，其申报的2012年-2016年的土地租金债权已过诉讼时效，该债权原则上不予认定。3.华西五村享有的是合同之债，本案是侵权之债，两者债权性质不同，不能相互抵销。4.华西五村行使抵销权的前提是互负到期债务，华西五村申报的债权是2018年6月14日前形成的债权及破产受理之日起至2018年12月31日期间形成的租金债权，而奋进公司享有的侵权之债是本案判决生效之日时才享有，两者的时点并不一样，故不可抵销。华西五村认为涉案债务在破产前就存在，破产裁定之日只是对金额进行确定，并不是此时生成，认为可以抵销。一审法院认为：因奋进公司管理人对华西五村申报的债权存在异议，未对债权金额确认，债权确认与本案系不同法律关系，双方当事人可另行主张，本案不予理涉，故华西五村主张的租金债权不可在本案中抵销。综上，华西五村应支付奋进公司补偿款（赔偿款）184320元。据此，一审法院判决：一、华西五村于判决发生法律效力之日起十日内支付奋进公司补偿款（赔偿款）184320元。二、驳回奋进公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，亦未提供新证据，本院对一审已查明的事实予以确认。另双方在二审中均表示华西五村对奋进公司的土地租金债权已经确认，金额为784480元，但奋进公司认为该债权不能在本案中抵销，因为法律关系、债权性质和形成时间都不同，不符合破产法上可以抵消的情形。关于租赁合同的签订情况，双方均表示双方最早是在2011年签订书面租赁合同，一年一签，最后一份即是一审载明的2018年的租赁合同。关于目前案涉土地及建筑物的使用情况，华西五村表示该土地其在奋进公司明确表示要破产后就已出租给一家叫洪明金属的公司，地上的，地上的建筑物实际也是洪明金属公司在使用司也表示其公司和洪明金属公司签订了租赁合同，地上建，地上建筑物确实是洪明金属公司在使用地上建筑物的后续利用问题，华西五村表示其同意在给付补偿款后继续利用涉案建筑，补偿款金额按照一审判决金额计算。奋进公司则表示华西五村收回土地导致地上建筑物被华西五村不当取得，华西五村应当按照市场价全额补偿其，具体的市场价参照其拍卖成交价199.6万元确定。以上事实，有当事人陈述在卷佐证。本院认为：关于案涉土地租赁合同的效力虽然双方在目前审理中存在争议，但本案双方现对涉案土地由华西五村收回，地上建，地上建筑物由华西五村按现状接收的处理方式并不存在争议上建筑物补偿的范围及标准存在分歧，故案涉土地租赁合同的效力对本案处理不产生实质影响，本院不予理涉。关于华西五村二审中提出的债权抵消问题，因其在一审中即已提出该抗辩，一审未支持后，其也未提出上诉，二审对此也不再理涉。本案二审争议焦点为：华西五村在收回土地后应给予奋进公司补偿的地上建筑物范围以及补偿标准应如何认定？关于应补偿的地上建筑物范围，经审查，奋进公司在审理中已明确涉案砖混结构东侧车间并非其建造，其主张查永恩将该部分厂房作为资产投资奋进公司也并未提供证据证明。根据一审向查永恩的调查，查永恩提到了该部分厂房是江阴市不锈钢波纹管厂建造。该波纹管厂虽然显示已注销，但在奋进公司目前并无证据证明其对该厂房所享有的权利具体的来源的情形下，本案不能仅因奋进公司使用了该厂房经营即认定该厂房当然属于奋进公司的资产。因此，奋进公司要求华西五村补偿涉案砖混结构东侧车间依据不足，一审法院对该部分建筑物的补偿在本案中不予处理并无不当。关于补偿标准问题，经审查双方的租赁情况，华西五村在将土地出租给奋进公司时应当知晓奋进公司租赁土地的目的即是为了自己的生产经营，而公司的生产经营必然涉及在该土地上添附相应建筑物，故本案中奋进公司在涉案地块上的相应建造行为应认定是经过出租人华西五村的同意。奋进公司在建造房屋时虽未取得相应建造审批手续，但该房屋目前并非无任何价值，也即并非必然造成损失，一般面临几种可能：一是因相关建造手续得到补正后变为合法建筑，具有市场价值；二是在有权机关认定为违法建筑之前，维持现状继续存在；三是因被有权机关认定为违法建筑而拆除，产生现实损失。目前案涉地上建筑物并未被认定为违法建筑，华西五村亦同意按现状接收继续利用，故应按照建筑物现有价值确定补偿款金额。一审法院已就该地上建筑物的价值委托评估公司按照成本法作出评估价，考虑到法院裁定受理奋进公司破产之日，奋进公司尚未丧失对该建筑物的使用利益，再结合估价报告的有效期为一年，故按照现场勘查评估时点的评估价格即59.54万元（115.16万元-55.62万元）确定补偿金额较为合理。同时，奋进公司应按现状将该建筑物交付给华西五村。若该建筑物后期被有权机关确认为违法建筑拆除，当事人可就由此产生的损失另行主张。另因目前该建筑尚存在建造审批手续欠缺的问题，故奋进公司现主张要求按照市场价来补偿，本院不予支持。综上，一审关于本案华西五村应付奋进公司补偿款的金额认定存在不当，本院对一审判决作出相应调整。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销江阴市人民法院（2020）苏0281民初2580号民事判决。二、江阴市华士镇华西五村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市奋进金属包装有限公司支付补偿款59.54万元。三、驳回江阴市奋进金属包装有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22764元，由奋进公司负担15935元，华西五村负担6829元；二审案件受理费22764元，由奋进公司负担15935元，华西五村负担6829元。以上一审和二审案件受理费均已由奋进公司预交，奋进公司多交部分分别由一审法院和本院予以退回，华西五村应负担的一审和二审案件受理费于本判决发生法律效力之日起十日内分别交至一审法院和本院。鉴定费41356元（该款已由奋进公司预交），由奋进公司、华西五村各半负担，华西五村负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付奋进公司。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十一月十二日书记员  蒋 懿本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第九条民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。