江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0722民初1194号原告：连云港润海经济发展有限公司，住所地东海县晶都大道**。法定代表人：王茂和，经理。委托诉讼代理人：陈思斌，江苏恒旭律师事务所律师。被告：东海县瑞杰包装有限公司，住，住所地连云港市东海县开发区黄河路中小企业园**/div>法定代表人：张瑞，经理。委托诉讼代理人：孙习将，江苏连政律师事务所律师。原告连云港润海经济发展有限公司（以下简称润海公司）与被告东海县瑞杰包装有限公司(以下简称瑞杰包装公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润海公司的委托诉讼代理人陈思斌、被告瑞杰包装公司法定代表人张瑞及瑞杰包装公司的委托诉讼代理人孙习将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离自有物品，将腾空的A1栋标准厂房、办公场所及其他附着物等租赁物交还原告；2.判令被告支付拖欠的A1栋标准厂房等租金2047440元及相应滞纳金（滞纳金按逾期额日万分之三的标准计算）；3.判令解除原被告之间关于A3栋部分标准厂房的租赁关系；4.判令被告支付A3栋部分标准厂房租金164580元及相应损失；5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年2月，原告与被告签订了《租赁合同》一份，合同约定，原告将其所有的位于江苏东海经济开发区中小企业园内编号为A1栋的标准厂房（建筑面积5236平方米）、办公场所及其他附着物租赁给被告作为生产经营使用，租赁期限从2013年10月1日起至2018年9月30日止。第一年度、第二年度租金标准为每月6元每平方米，第三年度为每月7元每平方米，第四年度为8元每平方米，第五年度为9元每平方米。合同签订后10日内，被告应支付10万元作为租赁保证金（不计利息）。租金按年度支付，在原告向被告交付租赁物后5个工作日内，被告应支付第一年度租金，以后每租赁年度期满前30天支付下年度资金。如逾期不付，每逾期一日，被告应偿付给原告未付金额千分之一的滞纳金。被告如有拖欠租金或其他费用超过3个月或年纳税在10万元以下等行为的，原告有权解除租赁合同。原告保证在2013年10月1日前将租赁物交付被告使用（但2013年10月1日至2013年12月31日作为被告装修及设备安装期间，不计入租赁期间），被告应在本合同终止时，交还租赁物并办理交接手续，被告只有在办理交接手续后才可停止向原告交付租金等。合同签订后，原告依约交付租赁物给被告使用，但被告并未依约支付资金，年纳税一直不足10万元，且在2018年9月30日租赁期满后继续使用租赁物未将其交还原告并办理交接手续。截止2019年12月31日，被告尚拖欠租金2047440元（已扣除被告交纳的10万元保证金）。2019年1月1日，经被告申请原告许可，被告又暂时租用被告A3栋标准厂房2楼及一楼西北角的部分场地，租用期间电费自理，厂房租金截止至12月31日拖欠租金为164580元。综上，特诉。被告瑞杰包装公司辩称：1.企业建成之初，地段，地段比较偏僻荒凉司是最早进驻园区的两家企业之一，入驻时园区领导口头承诺，按照最优惠政策扶持我司，后入驻企业有其他优惠政策，也会给我司同样的优惠政策，我司开工后经常由各级领导来园区考察参观，2013年年底，连云港市委、市政府开展对全市中小企业园的检查评比工作，在园区时任领导的安排下，我司在装修及其他方面都不遗余力地给予了积极的配合，领导曾口头承诺此费用从房租中抵扣，期间车间装修费用共计28.6万元。时至今日，开发区在房租价格方面和装修方面不但没有给予扶持和优惠，反而比后进驻的企业价格还有高出很多，对此我司要求装修期和园区其他企业相同为半年，房租按0、5、5、6、7元/月政策，共免去房租一年半，因配合检查评比的装修费用28.6万元从房租中扣除。2.因建筑地面施工质量太差，在使用过程中，公司所做的环氧地坪大面积毁损，沙土飞扬，公司重新做了一遍环氧树脂，在使用过程中还是不行，期间请开发区领导实地见证，领导口头承诺地面费用可从房租中扣除。期间各种费用共计约27万元。3.因房屋下水道排水系统存在问题，2015年夏天暴雨致使公司直接损失约60万元，公司申请此部分因开发区下水道问题造成的损失给予40万元的补偿，从房租中扣除。4.A1栋厂房已于初期交保证10万元，后陆续交纳租金合计68万元，A3交纳租金164580元，A3栋租金已付清，A1栋实欠租金139004元。在案件审理过程中，原告申请变更诉讼请求为：1.判令被告支付拖欠的A1栋标准厂房租金2047440元及相应滞纳金（滞纳金按逾期额日万分之三的标准计算）；2.诉讼费用由被告承担。本院经审理认定事实如下：2013年2月，原告润海公司（甲方）与被告瑞杰包装公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：1.1甲方同意乙方租赁租用其所有的位于江苏省东海经济开发区东区中小企业园内，编号为A1栋的标准厂房、办公场所及其它附着物作为其生产经营用房，A1栋标准厂房建筑面积每栋为5236平方米，占地为2600平方米，为两层框架结构，厂房高9.8米。1.2厂区内用电、用水、用天然气、通讯、污水排放的申请接装费用以及接通上述各项工程所需的器材、费用，在厂区红线外由甲方负责，在厂区红线内由乙方负责。……2.2乙方租用本合同1.1条规定的标准厂房、办公场所及其它附着物，可根据生产经营特点进行装修或增设附属设施，安装户外广告……3.1甲方同意乙方租用本合同1.1条款规定的标准厂房、办公场所及其他附着物，租用期限从2013年10月1日至2018年9月30日止（2013年10月1日至2013年12月31日，作为乙方厂房装修及设备安装时间，不计入租赁期）。乙方在租赁期满后若想继续租用，应在期满前三个月书面通知乙方，经甲方同意并在办妥延迟经营期限的手续后，与甲方续订或另订租赁合同。……4.1乙方租赁本合同1.1条款规定标准厂房、办公场所及其他附着物租金标准如下：标准厂房：第一年度、第二年度为6元人民币/月/平方米，第三年度为7元人民币/月/平方米，第四年度为8元人民币/月/平方米，第五年度为9元人民币/月/平方米。4.2本合同签字后10个工作日内，乙方向甲方缴付10万元人民币作为租赁保证金（不计利息）。4.3本合同1.1条款规定标准厂房、办公场所及其他附着物租金按年度支付。在甲方向乙方交付A1栋标准厂房后5个工作日内，乙方按照4.1规定标准，一次性向甲方支付第一年度租金。每年度租赁期满前30天支付下年度租金。……5.2乙方按约定期限向甲方缴付租金，如逾期不付，每逾期一日，乙方应偿付给甲方未付金额千分之一的滞纳金。逾期三十日，甲方有权解除本合同。同时乙方应向甲方赔偿由此造成的经济损失。……6.1乙方同意在本合同终止时，将本合同1.1条款规定标准厂房、办公场所及其他附着物一起交还甲方。归还时，房屋应保持良好状况，并按5.4条款办理交接手续。乙方只有在与甲方办完交接手续后才可停止向甲方缴付租金。6.3本合同终止后，甲方根据乙方履行情况，退还乙方向甲方缴付10万元人民币租赁保证金的剩余部分。……合同由原被告甲乙双方盖章确认，并由甲方中小企业园负责人杨某、项目负责人黄某签字确认。合同签订后，原告按约定将案涉厂房交付被告使用。2018年12月21日，被告瑞杰包装公司申请暂时租用润海工业园A3栋标准厂房2楼及一楼西北角部分场所，并承诺租用期间水电费自理，厂房租金按第一年5元/月/平方米，第二年5元/月/平方米，第三年6元/月/平方米，第四年7元/月/平方米标准执行（以实际使用截止时间计算租金）。后该厂房于2019年1月1日交付被告使用，被告于2019年12月31日搬出A3栋标准厂房，合同已解除，租赁期间租金164580元，被告瑞杰包装公司已于2019年12月31日通过转账向东海县开发区富华投资开发集团有限公司支付案涉租金164580元。关于A1栋标准厂房的租金，被告瑞杰包装公司于2018年1月31日向东海县开发区富华投资开发集团有限公司转账100000元，转账备注为房屋租金；于2018年9月20日向东海县开发区富华投资开发集团有限公司转账80000元，转账备注为房屋租金；于2019年5月7日向东海县开发区富华投资开发集团有限公司转账100000元，转账备注为房屋租金；于2019年11月25日向东海县开发区富华投资开发集团有限公司转账400000元，转账备注为房屋租金，共计支付租金680000元。原告润海公司对被告支付租金680000元的事实无异议。另查明:原告润海公司的营业执照登记日期为2015年11月18日，经营范围包括实业投资；市政设施安装、施工；招商引资及未招商引资提供相关服务。东海县开发区富华投资开发集团有限公司系原告股东。租赁合同落款作为原告方项目负责人签字的黄某，时任东海县开发区招商一局局长。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告举证的租赁合同、申请书、催要租金的送达回执、租金计算表格，被告举证的黄某出具的情况说明、转账记录、东海经济开发区管理委员会会议记录、证人证言及关于瑞杰包装有限公司情况汇报等证据予以证实，本院依法予以采信。被告瑞杰包装公司辩称应扣除合同履行期间车间装修费用、因案涉厂房地面质量存在的问题而发生的重整地面费用以及因租赁厂房下水道排水系统存在问题致使公司直接损失等应当在租金中扣除，并举证了相关证据，对该部分事实及证据本院在争议焦点部分另行详述。本院认为：原告润海公司与被告瑞杰包装公司之间的租赁合同系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当作为确定双方权利义务的依据。案涉租赁合同已于2018年9月30日到期，双方未另行签订租赁合同，被告瑞杰包装公司实际使用案涉A1栋标准厂房至2020年4月31日，在此期间被告瑞杰包装公司未能按期足额支付相应租金构成违约，故原告润海公司要求被告支付租赁期间拖欠的租金不违反法律规定，本院予以支持。关于租金数额，租赁厂房面积为5236平方米及租金计算起始时间为2014年4月1日双方并无异议。对于租金计算标准，被告主张原告润海公司曾口头承诺，租金与后入驻企业享受同样的优惠政策，原告对此表示认可，双方一致确认租金的支付标准为：第一年度0元/月/平方米、第二年5元/月/平方米、第三年5元/月/平方米、第四年6元/月/平方米、第五年7元/月/平方米。租赁期满至被告应搬出之日（2020年4月31日）的租金计算标准参照第五年计算为7元/月/平方米，在此基础上原告减免租金三个月，租金计算至2020年1月31日，不违法法律规定，本院予以支持。据此租金计算为：第一年度2014年4月1日至2015年3月1日免租金为0元；第二年度2015年4月1日至2016年3月31日租金为314160元（5236平方米×5元×12个月）；第三年度2016年4月1日至2017年3月31日租金为314160元（5236平方米×5元×12个月）；第四年度2017年4月1日至2018年3月31日租金为376992元（5236平方米×6元×12个月）；第五年度2018年4月1日至2019年3月31日租金为439824元（5236平方米×7元×12个月）；第六年度2019年4月1日至2020年1月31日租金为366520元（5236平方米×7元×10个月）。以上租金合计1811656元，被告瑞杰包装公司已支付680000元，剩余租金为1131656元。关于应抵扣租金数额，被告瑞杰包装公司在合同签订时缴纳的租赁保证金100000元，双方一致同意冲抵租金；被告瑞杰包装公司主张应扣除合同履行期间车间装修费用286000元及因案涉厂房地面质量存在的问题而发生的重整地面费用270000元，对此原告润海公司未提出异议，且被告提供了相应票据及证人证言予以证实，对此本院予以支持。对于被告瑞杰包装公司抗辩2015年夏因租赁厂房下水道排水系统存在问题致使公司直接损失约600000元，主张原告应给予40万元的补偿，该部分应从租金中予以抵扣，并就此提供了证人证言、照片及模具加工合同予以证实，但被告所举证据不足以证实其实际损失的具体数额，结合证人证言并根据双方合同履行情况，综合考虑到排水问题致原告案涉租赁厂房泡水所受的影响，且考虑到被告实际上确有损失产生，本院酌定损失为100000元。该损失应从租金数额中予以抵扣。关于滞纳金，原告主张自最后一笔租金应付之日起至实际支付之日止按日万分之三的标准支付滞纳金，本院认为，对于滞纳金的计算标准不违反法律规定，本院予以支持。但对于滞纳金的起算时间，因租金的计算标准及应抵扣租金数额在本次庭审前并不明确，故对其主张的滞纳金起算时间本院不予采信，依法应从其起诉之日起算。综上所述，被告应支付租金为375656元（1131656元-100000元-286000元-270000元-100000元），故对原告的诉讼请求中的合理部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：被告东海县瑞杰包装有限公司于本判决书生效后十日内给付原告连云港润海经济发展有限公司租金375656元及滞纳金（以375656元为基数，自2020年4月2日起按日万分之三计算至款实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24496元，由原告负担20002元，被告负担4494元（已由原告预付，被告应于本判决生效后十日内一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费24496元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 朱光明审 判 员 孙 方审 判 员 鲍艳丽二〇二〇年十一月三十日法官助理 张 庆书 记 员 谢思义