河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4875号上诉人（原审被告）：卫辉市亚丰粮油购销有限责任公司，住所地卫辉市建设路。法定代表人：杨鸿臣.委托诉讼代理人：王秋民，河南高远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳鑫，河南高远律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵海臣，男，1968年6月9日出生，汉族，住卫辉市。委托诉讼代理人：钱大鹏，河南宁鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉新，河南宁鸣律师事务所实习律师。上诉人卫辉市亚丰粮油购销有限责任公司（以下简称亚丰公司）因与被上诉人赵海臣租赁合同纠纷一案,不服河南省卫辉市人民法院（2020）豫0781民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉亚丰公司的委托诉讼代理人王秋民、李佳鑫，被上诉人赵海臣的委托诉讼代理人钱大鹏、王玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚丰公司上诉请求：1、依法撤销卫辉市人民法院（2020)豫0781民初237号判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用的司法解释与案情事实不相适应，适用法律有误。本案中，对扩建的费用处理是有约定的。一审判决书第2页己经查明：“乙方新建基础设施。投资全部由乙方承担，合同到期后新建固定资产无偿归甲方所有，已改变的房屋结构恢复原状”。被上诉人扩建的固定资产是在拆除了上诉人原有房屋的基础上建设的。为此，双方签订合同时，才约定投资全部由被上诉人承担，合同到期后新建固定资产无偿归上诉人所有。这些约定是专门针对扩建费用如何处理的约定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并不能适用于处理本案。在一审庭审中，上诉人就答辩称，合同虽然在法院调解解除，但解除的根本原因在于赵海臣的根本违约和明确表示不再履行合同，这与乙方主动提出提前终止合同并无二致。本案中，被上诉人欠付租金拒不缴纳且自愿解除合同。此种情况下，应当根据合同第五条第9款“乙方如提前终止合同，甲方将不退还租金。建筑物归甲方所有，乙方不得拆除”之约定，判决驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案中，被上诉人拆除上诉人原有建筑物后重建，且约定了费用承担的主体和合同期满后的归属。司法解释对此种情况下，承租人违约导致合同解除，扩建部分如何处理没有完全对应的条款可做依据。但该司法解释有近似条款可资参考。该解释第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；在法无明文规定的情况下，参照近似法律条款是法律适用的一项原则。这个原则在《合同法》第一百二十四条就已确立。本条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”。本案本应参照解释第十一条规定，而非第十四条。参照解释第十一条之规定，一审判决令上诉人赔偿扩建部分评估价值的80%也是错误的。三、“任何人不得从其违法行为中获利”是现代法治社会中的一项重要社会共识。一审判决在被上诉人违约致合同解除的情况下，判决上诉人赔偿其扩建部分的价值，无异于在鼓励违约，不符合该项社会共识。本案中，合同虽然是在法院调解解除，但解除的根本原因在于赵海臣的根本违约和明确表示不再履行合同，参照第十一条规定，被上诉人是无权就其扩建部分主张赔偿的。因为，在合同正常履行期满时，扩建的固定资产是要无偿归上诉人所有的。不仅如此，被上诉人还有义务将“已改变的房屋结构恢复原状”的。合同未履行期满即解除，责任完全在被上诉人，如果被上诉人可以在违约的情况下得到扩建部分的价值赔偿，无异于让其获得比正常履约情况下更大的利益。四、一审判决没有全面考虑合同约定，做出的判决有违公正。一审判决称：“经调解双方解除合同后，被告接受转承租第三方合同承接并收取当年租金10万元，对此，被告对扩建购物广场已开始收取收益”，并将此作为“酌定被告亚丰公司承担80%折价补偿”的依据。这是错误的。首先，在解除合同之时，被上诉人欠上诉人租金近万元未付，上诉人从转承租人处收取租金，系在弥补上诉人损失，并无收益可言。合同上规定，由于乙方原因解除合同扩建归甲方，上诉人不存在所谓的受益，在签订合同之时，上诉人的粮库有若干建筑物，合同签订后被上诉人在扩建时将上诉人的建筑物予以拆除诉人在实质上也有财产损失。其次，被上诉人与转承租人所签订的合同未到期，转承租人不同意解除合同的情况下，上诉人不得不接受其合同。因此，“接受转承租第三方合同承接并收取当年租金10万元”并不能作为让上诉人对被上诉人折价补偿的理由，也不能认定为上诉人“对扩建部分的同意利用”。即便上诉人的主管国资部门同意不再追究被上诉人的违约行为，按照合同约定，合同期满后，被上诉人还有义务将“己改变的房屋结构恢复原状”。从这个角度考虑，上诉人不同意利用其扩建部分，允许其拆走，被上诉人也应当将拆除上诉人原有建筑物恢复原状。而这样做的结果，不仅会造成被上诉人更大损失，也会损失社会整体财富。人民法院在处理本案时，也应当考虑上诉人的原有建筑物,司法解释第十一条（二）还规定：“但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。即便上诉人从全局考虑，不要求被上诉人拆走同意利用，也只是适当补偿。而这个适当补偿，就应当是被上诉人扩建部分的残值减去上诉人原有建筑物价值后，结合被上诉人的单方违约事实，酌情给予适当比例的补偿。五、一审判决以扩建的建筑物未办理合法建设手续认定上诉人作为出租方应承担主要责任，酌定上诉人承担80%价值补偿，是错误的。首先，本案中，实质上是改建，而非扩建。不需要办理建设手续，也不能以此作为判断过错的依据。所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成。这种行为本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡规范法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。但拆旧建新，属于改建。并无法律规定需办理建设手续。事实上，建设中及建成后，均无行政主管部门责令办理建设手续。司法解释第十四条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法建设手续”的过错。本案中，约定的是“改变现有房屋结构。投资全部由乙方承担”，即便需要办理建设手续，未办的过错责任也应当在投资方即被上诉人。合同第五条第4款约定：“乙方在租赁期内，水、电、路、消防等设施建设必须符合上级各有关部门的要求，费用全部由乙方承但”。可见，办理建设手续的责任方是被上诉人。一审判决将“未办理合法建设手续”的80%的过错责任分配给上诉人，既不符合法律规定，也不符合合同约定。其次，依据《估价报告》做出判决是错误的。本案所依据的《估价报告》采用的价值标准为2020年5月8日的市场价值标准。而司法实践中，关于扩建造价费用的计算，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。赵海臣辩称，1、本案案涉《租赁合同》只约定了政府行为或国家政策、合同到期后、乙方提前终止合同情况下,新建基础设施的归属问题;并没有约定双方解除合同后,新建设施的归属。因此,赵海臣承租案涉场地后,进行了扩建,符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁同纠纷案件司法解释》第十四条约定的情形,一审法院适用法律正确。2、案涉评估公司是由上诉人与被上诉人双方按法定程序确定的评估公司,最终由法院委托;该评估公司和评估人员均具有相应资质,其内容由评估公司根据其专业能力对待评估事项进行的评估;在评估报告(初稿)出来后,上诉人提交了书面异议,评估公司也予以答复,最终出具了评估报告;因此,本案评估程序合法,报告内容客观公正,应依法成为本案定案依据使用。3、由上诉人承担80%的赔偿责任,是符合事实与法律依据的。上诉人租赁给被上诉人的案涉场地,本身就不具有合法手续这也导致答辩人客观上无法办理合法建造手续。上诉人作为出租人,在同意答辩人进行建造前,应当提醒和协助答辩人办理相关手续,这也是合同履行过程中,上诉人应当履行的义务,现上诉人并未履行。综上所述,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应依法驳回上诉,维持原判。赵海臣向一审法院起诉请求：依法判令卫辉市亚丰粮油购销有限责任公司将位于亚丰公司安都乡分公司院内的“乐购乐生活广场”折价赔偿给赵海臣，金额为1179742元。一审法院认定事实：2014年11月29日，亚丰公司将位于卫辉市安都乡分公司的整体院落出租给赵海臣，并签订了《租赁合同》，合同载明“出租方（以下简称甲方）卫辉市亚丰粮油购销有限责任公司承租方（以下简称乙方）赵海臣……甲方将位于安都乡分公司的整体院落承租给乙方：土地证面积6156㎡，……租赁期限为18年即从2014年12月1日至2032年11月30日止。……租金前三年为支持企业发展，租金每年80000元人民币（大写捌万元整）。从第四年开始按当年（CPI）的物价上涨同比指数提升租金。每三年递增一次，按照先交款后适用的原则，每年度12月1日前，乙方向甲方全额缴纳。……2、甲方有权监督乙方对房屋场地的使用，乙方如需新建基础设施及改变现有房屋结构，需书面申请并经甲方同意后方可实施。投资全部由乙方承担，合同到期后新建固定资产无偿归甲方所有，已改变的房屋结构恢复原状。”赵海臣承租后，经亚丰公司同意，赵海臣将该院落扩建成“乐购乐生活广场”超市，后将该生活广场转承租给第三方。2019年，亚丰公司因租赁纠纷，将赵海臣诉至法院，经调解，河南省卫辉市人民法院于2019年11月22日出具了（2019）豫0781民初2590号民事调解书，该调解书第一条约定“解除卫辉市亚丰粮油购销有限责任公司和赵海臣2014年11月29日签订的租赁合同（合同编号：WHYFZL-2014036）；”赵海臣、亚丰公司解除合同后，亚丰公司告知转承租的第三方向其履行义务，现转承租方已向亚丰公司缴纳了2020年的租金10万元。现赵海臣要求亚丰公司将扩建的“乐购乐生活广场”折价赔偿，诉至法院。经河南宏信房地产资产评估有限公司对赵海臣扩建的“乐购乐生活广场”评估鉴定，扩建的建筑物及附属物评估价值为1167899元，＊鉴证咨询服务＊评估费11843元。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，赵海臣与亚丰公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示。合同签订后，亚丰公司将涉案院落交付给赵海臣，赵海臣经亚丰公司同意后将该涉案院落扩建成“乐购乐生活购物广场”，扩建的建筑虽未办理合法建设手续，但亚丰公司作为出租方，应承担主要责任；后双方在履行合同过程中发生诉讼，经调解双方解除合同后，亚丰公司接受转承租第三方合同承接并收取当年租金10万元，对此，亚丰公司对扩建“乐购乐生活购物广场”已开始收取收益。综上所述，考虑双方当事人所负有的责任及扩建建筑物的使用情况，一审法院酌定亚丰公司承担80％折价补偿为宜，即亚丰公司补偿赵海臣折价款934319.2元（1167899元×80％）；对于赵海臣支出的评估费，亚丰公司亦应按80％的比例予以承担，即承担9474.4元（11843元×80％）。对于赵海臣超出本院认定的诉讼请求，证据不足，一审法院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、卫辉市亚丰粮油购销有限责任公司于本判决生效后三十日内，支付赵海臣“乐购乐生活购物广场”折价补偿款934319.2元、评估费9474.4元，共计943793.6元；二、驳回赵海臣的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15418元，由赵海臣承担3084元，卫辉市亚丰粮油购销有限责任公司承担12334元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于赵海臣主张的房屋折价款能否支持及双方责任承担的问题。根据庭审查明的事实，亚丰公司与赵海臣之间签订租赁合同，赵海臣经亚丰公司同意后将亚丰公司的案涉院落进行扩建，后双方在履行合同过程中发生诉讼，经原审法院调解，双方之间的租赁合同解除，但在合同解除时对案涉扩建房屋如何处理并未约定，亚丰公司主张因赵海臣违约导致合同解除，并应以双方《租赁合同》的约定来确定扩建房屋的处理与查明的情况不符。原审法院适用《最高人民法院关于》第十四条规定处理并无不当，因案涉扩建未办理合法建设手续，考虑双方的责任等情况，原审房屋对双方责任划分适当，本院予以维持。关于案涉房屋的折价款问题。经原审法院委托，河南宏信房地产资产评估有限公司对赵海臣扩建的案涉房屋进行评估鉴定，并出具估价报告，亚丰公司未提供证据推翻该评估鉴定的结论，在原审中也未申请重新评估鉴定，故原审依据上述估价报告认定案涉房屋的价值并无不当。综上所述，卫辉市亚丰粮油购销有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13238元，由卫辉市亚丰粮油购销有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  田泽华审判员  郭中伟审判员  温双双二〇二〇年十一月十三日书记员  王 琪