广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初25940号原告（反诉被告）:邓小云，男，1975年2月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）：糜琼，女，1981年8月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告邓小云诉被告糜琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，被告糜琼在诉讼中提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并进行审理，并依法适用小额诉讼程序于2020年10月22日、2020年10月29日公开开庭进行了审理。两次庭审时，原告邓小云，被告糜琼到庭参加诉讼。本案已审理终结。本诉邓小云向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金及物业管理费、水电费、租金、电信费（四项合计6847元）、床单120元、电视高清线35元，合计人民币7002元及利息，利息自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止；2.判令被告向原告照价赔偿电视机费用1799元；3.判令被告向原告支付误工费2400元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月19日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于佛山市顺德区陈村国际花都****房产出租给被告住宿使用，租赁期间为2019年11月1日至2021年10月30日止，每月租金1400元，每月26号支付下个月租金。合同约定，被告租赁期间所产生的水费、电费、电信费、管理费等均由被告承担。被告在第一次缴纳租金时需要支付保证金2800元。合同同时约定，租赁期限未满被告退租的必须提前两个月申请并与原告协商一致及结清所有费用的，原告可酌情退还保证金。如被告未按照约定期限支付租金水费电费管理费等超过10天的，原告可以要求解除合同并罚没保证金。被告承租房屋后，一直以来都没有及时交水电费、租金等，都要原告催促，被告每次以各种理由推诿，并于2020年8月1日偷偷搬走，并将由被告代买的电视价值1799元搬走，构成违约。现被告仍拖欠租赁期间的租金、水电费、管理费等未予以支付，故原告起诉，请求判如所请。诉讼中，由于糜琼当庭向邓小云退还了床单一张及电视高清数据线一条，故邓小云变更其第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付租金、物业管理费、水电费、电信费合计7570元；变更第三项诉讼请求为判令被告向其支付误工费3300元。被告糜琼辩称，对邓小云的第一项诉讼请求，其只同意支付六月的物业费及合理的水电费，租金已支付至7月份，其后的租金不应由被告承担，电信费不应该由其承担，其没有使用过。对第二项诉讼请求，该电视是其购买的，不存在照价赔偿问题。对于误工费不同意承担。反诉原告糜琼向本院提出的诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令反诉被告向反诉原告退还押金2800元；3.判令反诉被告承担反诉原告支出的房屋装修及清洁费用15000元；4.判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：1.涉案房屋租赁合同不合规，未按照规定进行备案登记。2.反诉被告在出租涉案房屋期间，多次以交租为由对反诉原告进行电话骚扰，经常说些不自重和轻浮的有辱女性的言语，并带有性暗示，让人觉得恶心，严重干扰了反诉原告的正常生活。3.反诉被告称反诉原告存在无故拖欠租金、水电费的行为不属实，反而是反诉被告在出租房屋期间通过多次告知反诉原告要将房子出租给他人，不停地催促反诉原告缴纳租金和物业费用，相关的水电费也是反诉被告自己混乱，重复要求反诉原告交费。至于反诉原告搬走，已明确通知了反诉被告收房，并不存在偷偷搬走一事。4.反诉原告已支付完毕了租赁期间的租金，至于2020年6月、7月因电费高达一千多块，不符合常理，反诉原告已要求反诉被告配合对电路是否故障等予以检查，但反诉被告未配合，故反诉原告未缴纳该电费。5.反诉被告所称的电视机及安装费是反诉原告自行出资购买，并非反诉被告出资。6.反诉原告承租房屋后，对房屋进行了装修、清洁，共支付了费用15000元。7.因是反诉被告的行为导致了合同解除，反诉被告应向其退还押金2800元。反诉被告邓小云辩称，反诉原告所述不属实，对其诉请不应予以支持，请求法院支持其本诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的证据，本院认定如下：1.对邓小云提交的微信聊天记录（自编号3），被告对微信聊天内容真实性无异议，本院予以确认，至于有线电视费用（即原告诉请中的电信费用）是否应由被告承担，是本院的认定问题。2.对邓小云提交的奥克斯空调上门检测鉴定表、请求表，是由奥克斯空调售后服务部门出具的检测报告，对该证据予以采纳。3.对糜琼提交的微信聊天记录，与邓小云提交的微信聊天记录内容一致，至于双方是否协商一致免除部分租金，是本院认定问题。4.对糜琼提交的支付账单，其旨在证明因装修房屋及清洁房屋支出的费用，无相应的施工合同及施工人员证明，费用支出的原因不明，对该证据不予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月19日，邓小云与糜琼签订《房屋租赁合同》一份，邓小云将其名下位于佛山市顺德区陈村国际花都****房产（以下简称租赁房产）出租给糜琼使用，租赁期限为2019年11月1日至2021年10月30日，共24个月，租金为1400元/月，糜琼应于每月26号支付下个月租金，租赁期间的水费、电费、卫生费、管理费、电视费、宽带费等费用由糜琼自行承担。糜琼应于首次交付租金时向邓小云支付租赁保证金2800元。退租时，糜琼交清所产生的全部费用后，邓小云将租赁保证金退还给糜琼。如糜琼租期未到期而要求退租时，则须提前2个月向邓小云提出申请，必须与邓小云协商一致，必须付清承租期间产生的全部费用，保证金可视情况给予部分或全部退还。租赁期间，如糜琼出现未按约按时支付租金、水电费、管理费等超过10天的，邓小云有权解除合同并罚没保证金。前述《房屋租赁合同》签订后，糜琼向邓小云支付了保证金2800元，亦占有使用涉案房屋。租赁期间，双方通过微信对租赁事宜进行沟通，因糜琼代邓小云购置55寸海信电视一台安装至租赁房屋内，糜琼于2019年12月4日发：“包挂架安装1799元，电视已经安装好，旧的电视您可以拿走。”邓小云复：“您什么时候在？”糜琼回“周末应该在，机顶盒没交费了吗？”糜琼于2020年2月份发“我是1月份和2月份的房租没有发给您。买电视加安装费共1799，您同事住了两晚168×2=336，合计2135元。”邓小云复：“美女，26号过去好多天了。”4月6日，糜琼发：“邓大哥，您同意给我优惠吗？我要发多少钱给您呢？这样吧，咱们是老乡又是邻居，国家对疫情都有减免政策，1、2、3、4月由于疫情，我每月出800元，合计3200元，减去电视机和两夜房租2135，我还要转给您1065元，从5月份开始，房租恢复原价1400元，我每月26日给您转房租，这样可以吗？邓大哥，我这个房子从租开始，一直都是空着，也确实很浪费，如果您觉得这样不行，我就只能退房了，我租到4月份，从5月份开始就不租了，等我把东西搬出来了，您就租给别人，我也亏不起了，您是不亏的，我发（花）这么多钱装修，您看这样可以吗？”邓小云复：“美女，管理费、水费、电费、电视费都是您出”。随后，糜琼向邓小云转账1065元。2020年6月14日，糜琼通过微信向邓小云转账了6月份水电费及7月份租金1300元，邓小云收款回复：“下个月必须给1400元房租。”糜琼复“您上个月说了以后每月1300的，怎么又变了呢？”邓小云复：“……下个月1400，不能再讲价。”邓小云于诉讼中称糜琼在向其提出减免2020年1月-4月租金后，其并不同意并多次通过电话催收该部分租金，糜琼于诉讼中称邓小云不同意减免租金后，其多次在邓小云催收租金时提出不再承租租赁房产。另查明，租赁期间所产生的水费、电费都是由租赁物的物业管理公司从邓小云账户上予以扣收，再由邓小云通知糜琼缴纳，租赁房屋内有线电视费用也从邓小云扣收，再由邓小云向糜琼催缴。租赁房产的物业服务公司于2020年8月1日向邓小云发出缴费通知单，向其催缴租赁房产于2020年5月16日至2020年7月15日的电费2038.7元、水费69元；又于2020年9月1日再次向糜琼发出缴费通知书，催缴租赁房产于2020年5月16日至2020年8月15日电费2260.3元、水费78.2元。再查明，糜琼承租租赁房屋后，确实对租赁房屋进行了张贴墙纸、重新粉刷等装饰装修行为，2020年8月1日，糜琼搬离了租赁房产，向邓小云交付了房产，同时将新购置的55寸海信电视搬走。糜琼与邓小云诉讼中确认：1.租赁期间租赁房产由糜琼更换了电子密码锁，双方已于2020年8月1日完成了房屋交接，未形成附着的装饰装修品已由糜琼拆走；2.双方于租赁期间，糜琼已结清了2019年的租金及费用；3.糜琼尚应向邓小云支付2020年6月、7月的物业管理费，每月应付224元。糜琼于2020年期间支付了1月至4月每月支付了租金800元，于5月-6月支付了每月租金1400元，7月支付了1300元；水电费支付至5月15日，因租赁房产物业管理公司出具的缴费通知单中显示5月16日-7月15日期间产生电费为2038.7元，糜琼有异议故尚未予以支付。邓小云于诉讼中明确，其向本院诉请糜琼应支付租金至9月15日，其中2020年1月至4月每月尚应付600元，7月份尚应付100元，8月应付1400元，9月应付700元；另向糜琼主张2020年1月-8月每月有线电视费46元。本院认为，邓小云与糜琼签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，于法无悖，合法有效，应对双方具有法律约束力，合同双方在享受合同权利的同时应严格、全面履行合同义务。糜琼于2020年8月1日搬离了租赁房产，邓小云亦于当日接收了房产，视为双方已于当天协商一致解除了合同。合同的解除，不影响《房屋租赁合同》中结算和清理条款的效力。糜琼在履行合同期间存在无故拖延支付租金、水电费的行为，亦于合同期满前不再履行合同，存在根本违约，邓小云主张按照《房屋租赁合同》的约定没收租赁保证金2800元于法有据，本院予以支持，糜琼反诉请求退回保证金于法无据，本院不予以支持。关于租金，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。糜琼称邓小云已同意减免其2020年1月-4月每月租金600元，而当事人对自身权利的放弃，应当以明示方能有效，现有证据显示除了糜琼提出减免租金请求外，无证据证明邓小云作出了同意减免的意思表示，故糜琼应承担举证不能的不利后果，对糜琼提出的关于邓小云同意减免2020年1月-4月份租金的主张，本院不予以采纳。关于减免7月份100元租金，从邓小云微信的“下个月必须给1400元房租。下个月1400，不能再讲”回复内容可见邓小云对于7月份减免100元租金是同意的，故邓小云诉请糜琼再支付2020年7月份租金100元，本院不予以支持。因糜琼占有使用租赁房产至2020年8月1日，故糜琼应向邓小云足额支付租金、水电费、物业管理费至该日，2020年8月1日后，糜琼并无再占有使用租赁房产，不具有支付相应对价的义务，邓小云诉请2020年8月2日至2020年9月15日的租金、电视费无事实与法律依据，本院不予以支持。关于租金，据核算，糜琼尚应支付租金2446.7元（600元/月×4个月+1400元/月÷30天）。关于水电费，糜琼至今尚未支付2020年5月16日至8月1日水电费事实清楚，邓小云主张糜琼予以支付，本院予以支持。关于水电费金额的认定，糜琼对于2020年5月16日至2020年7月15日产生的电费2038.7元有异议，认为其本身比较少在租赁房产内居住，且通过其检测，发现租赁房产内空调运转时耗电极高，对空调性能以及电表功能有异议，对此邓小云已于2020年10月26日请求空调厂家对空调运转予以检测，经检测，空调使用过程中产耗电属于正常。而糜琼在承租房产后具有将租赁房产进行日租给他人的经营行为，不排除超额电费是由于住客不当使用引发，故该经营风险应由糜琼自行承担，糜琼无正当理由及充分证据即拒付已产生的应由其承担的水电费，违反合同约定，邓小云要求糜琼予以支付2020年5月16日至2020年7月15日产生的电费2038.7元、水费69元，合理有据，本院予以支持。对于2020年7月16日至2020年8月1日的水电费，因糜琼使用至8月1日是事实，邓小云无法举证截至该日的糜琼实际产生的水电费，本院结合2020年7月16日至2020年8月15日实际产生的电费为221.6元、水费9.2元以及糜琼自行搬走未与邓小云结算的过错行为，酌定被告糜琼支付该期间的电费100元、水费4.3元，综上，糜琼尚应向邓小云支付水电费合计2212元。关于物业管理费，双方确认糜琼支付物业管理费至2020年5月份，故糜琼尚应向邓小云支付至2020年8月1日的物业管理费，为455.5元（224元×2+224元÷30）。关于邓小云主张的有线电视服务费，根据谁主张谁举证的原则，对于邓小云主张的每月46元的有线电视服务费，无证据予以证明费用的实际发生及金额，应承担举证不能的不利后果，对该诉请，本院不予以支持。关于邓小云主张的退还购置的海信电视费用1799元，就此双方存在无偿委托合同关系，邓小云委托糜琼购置该新电视并已在应得租金中扣除相应的费用支付给糜琼，糜琼将新电视安装于租赁房产中即视为向受托人交付了委托财产，双方的委托合同权利义务已终结，海信电视属于邓小云所有。现糜琼于租赁合同法律关系中将邓小云所有的电视机搬走，视为造成租赁物内的财物灭失，理应照价赔偿，邓小云要求糜琼向其赔付新电视的损失（电视价款1699元+安装费100元）1799元于法有据，本院予以支持。关于邓小云所诉请的误工费，向法院提交诉状并出庭应诉是其主张权利产生的合理诉讼成本，并非因双方租赁合同关系产生的必然损失，本院不予以支持。对于邓小云所主张的利息，同因糜琼的违约行为而主张，本院已支持其没收租赁保证金2800元，已足以弥补因糜琼的违约行为给邓小云造成的经济损失，故对于利息请求，本院不再支持。对于糜琼诉请的装修、清洁损失15000元。对于清洁费，双方并无由糜琼代为清洁租赁房产的约定，糜琼亦无证据证明该费用是因邓小云交付的租赁物不符合租赁要求而产生，故因糜琼自身需求而产生清洁费不应由邓小云予以承担，该清洁费诉请，本院不予以支持。对于装修费用主张，糜琼并无证据证明其对租赁房产进行装饰装修是经过邓小云同意，现《房屋租赁合同》的解除是因糜琼单方违约造成，邓小云并不存在过错，且对于已附合的装饰装修物，邓小云亦无表示同意加以利用并给予适当补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，对糜琼主张的装修损失，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、确认反诉原告糜琼与反诉被告邓小云于2019年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月1日解除；二、本诉被告糜琼应于本判决生效之日起十日内向本诉原告邓小云支付租金2446.7元、水电费2212元、物业管理费455.5元，合计5114.2元；三、本诉被告糜琼应于本判决生效之日起十日内向本诉原告邓小云赔偿电视机损失1799元；四、驳回本诉原告邓小云的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告糜琼的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为25元（本诉原告已预交），由本诉原告邓小云负担5元，由本诉被告糜琼负担20元；反诉案件受理费减半收取122.5元（反诉原告已预交），由反诉原告糜琼负担。（被告负担部分由被告直接向原告返还，本院不作收退）本判决为终审判决。审判员  王晓晓二〇二〇年十一月二十三日书记员  何宜霖