河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14275号原告窦玉瑞，女，1969年9月10日出生，汉族，住郑州市。委托代理人雷浩，北京市隆安(郑州)律师事务所律师。被告李宁，男，1983年1月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人梁志峰，河南开达律师事务所律师。被告李文法，男，1955年2月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人邓伟丽，河南堃源律师事务所律师。被告王玉娣，女，1957年10月28日出生，汉族，住郑州市金水区。第三人郑州市郑东新区祭城路街道办事处庙张社区居民委员会，地址郑州市郑东新区中兴路北段庙张社区北院北门。第三人郑州新发展置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）东风东路东、康宁街北6号楼22层2201。法定代表人严文斌，董事长。委托代理人靳琛琛，女，1992年3月23日出生，汉族，住郑州市金水区，系公司员工。原告窦玉瑞与被告李宁、李文法、王玉娣，第三人郑州市郑东新区祭城路街道办事处庙张社区居民委员会（以下简称：居民委员会）、郑州新发展置业有限公司（以下简称：新发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。窦玉瑞委托代理人雷浩，李宁委托代理人梁志峰，李文法委托代理人邓伟丽，第三人新发展公司委托代理人靳琛琛到庭参加诉讼，被告王玉娣及第三人居民委员会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年2月23日，窦玉瑞作为乙方，李宁作为甲方，签订《房屋转让合同》，该合同约定：窦玉瑞同意购买李宁拥有的位于郑州市郑东新区××城××办事处庙××社区××楼××单元××楼西户，建筑面积133平方米的房屋，房屋转让价格185000元，窦玉瑞在李宁交钥匙的同时将该房屋全部价款支付给李宁。李宁必须配合窦玉瑞在村委会办理权属登记手续。窦玉瑞已依约付清房款，已经入住，并实际占有使用该房屋多年，现政府统一办理房屋产权手续，但李宁拒绝协助窦玉瑞去第三人处办理房屋登记。综上，窦玉瑞为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、李宁继续履行其与窦玉瑞于2007年2月23日签订的《房屋转让合同》；2、依法确认坐落于郑州市郑东新区××城××办事处庙××社区××楼××单元××楼西户的房屋归窦玉瑞所有（合同价款185000元）；3、被告在郑州市郑东新区××城××办事处庙张社区居民委员会安置房网签花名单上将上述房屋的权利人登记为窦玉瑞；4、第三人新发展公司协助窦玉瑞将上述房屋的所有权转移登记至窦玉瑞名下；5、本案诉讼费等由被告承担。被告李宁辩称：被告李宁无法继续履行，合同无效，应驳回原告的诉讼请求，合同是否继续履行不是法院判决的内容。被告李文法辩称：原告诉请无事实及法律依据，依法应予驳回，被告李文法非合同相对人，不是本案适格被告，本案原告与被告李宁签订的房屋转让合同是无效合同。涉案房产系李文法的房产，李文法基于父子关系交给被告李宁使用，但被告李宁非房产所有权人，无权处分房产，直至李文法被追加为被告，才知道房产是被出卖而非出租，被告李宁在签订房屋转让合同之前未通知李文法，之后也未取得李文法的认可，因此该处分行为属于李宁无权处分，依法属于无效合同。本案涉案房屋的土地系庙张社区的村民宅基地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，被告李宁与李文法签订的房屋转让合同所涉及的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，因李文法并非郑州市庙张村民，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，该合同应为无效。第三人新发展公司述称：一、新发展公司没有义务协助将所争议的房屋产权转移登记至窦玉瑞名下。案件涉及的争议房屋为早期安置房，系因城市建设拆迁村民房屋所形成的回迁安置性住房，针对特定对象、具有明显的身份属性和政策性。按照《郑州市人民政府关于房屋（商品房、安置房）网签及不动产登记证办理有关问题的会议纪要》（2018）120号、《郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要》（郑东会纪【2018】134号）的相关规定：“不到多功能产登记部门首次登记办理在新发展公司名下，土地权利性质为划拨，房屋性质为经济适用房；转移登记依据网签合同确认的买受人办理土地权利性质为划拨、房屋性质为经济适用房、且附记备注“农民安置房有限产权”的不动产权证书。按规定补交核定的土地差价款后可上市交易”。从上可知：新发展公司的职权及工作内容是按照政府文件开展工作，仅是作为使用权人代替金水区、管城区两个征地拆迁指挥部作为开发建设单位（在此应当理解为名义上的开发建设单位，并非实质上的建设销售单位），作为早期安置房的首登主体，按照网签花名单上登记的人员作为网签、转移登记的对象申请办理相应的产权登记（其中，网签花名单原则上确定为回迁群众户口簿中的回迁安置人员或其直系亲属，新发展公司不负责网签花名单的审核确认，仅是遵照执行），具体登记工作由住房保障部门和不动产登记部门办理。窦玉瑞与新发展公司没有任何事实和法律上的关系，新发展公司没有义务协助将涉案房屋转移登记在窦玉瑞名下。二、新发展公司客观上也不能协助将所争议的房屋产权转移登记至窦玉瑞名下。新发展公司在上述已经提及案件涉及的房屋的属性以及新发展公司的职权及工作内容，窦玉瑞仅以其与李宁之间的房屋买卖协议而主张涉案房屋归其所有、进而要求新发展公司协助办理过户登记手续，缺乏相应的事实依据和法律依据，且超出新发展公司的职权与工作内容，新发展公司客观上不能协助；同时，因早期安置房产权的身份属性及政策属性，在完成产权性质变更前将争议房屋直接转移登记至窦玉瑞名下存在政策障碍及税费征缴问题，因此新发展公司客观上不能履行协助义务。综上所述，早期安置房网签及不动产登记工作是为了妥善解决郑东新区早期安置房网签及不动产登记证办理等民生遗留问题，切实维护安置群众切身利益，新发展公司按照政府文件要求进行相关工作，该案件与新发展公司无关，窦玉瑞与新发展公司之间不存在任何事实及法律关系，其诉请既超出新发展公司的职权及工作内容，也与安置房相关政策不符，新发展公司没有义务也不能协助将涉案房屋产权转移登记至窦玉瑞名下，故恳请贵院依法驳回其对新发展公司的诉讼请求。被告王玉娣未答辩。第三人居民委员会未答辩。经审理查明：2007年2月23日，李宁（甲方、出让方）与窦玉瑞（乙方、受让方）签订房屋转让合同一份，载明：甲方提供房屋坐落于郑州市郑东新区××城社区庙张小区，位于**楼********，共一套，房屋结构为砖混建筑面积133平方米（实际建筑面积以房产证登记为准）。房屋用途为住宅。该房屋相应的土地使用权取得方式为出让，房屋买卖后，按照村委会有关规定，甲乙双方各自承担补办房屋有关手续的相关费用。按（实际产权证登记建筑面积）计算，该房屋总金额为185000元。乙方应于本合同鉴定生效之日向甲方支付定金，并应于本合同生效之日经村委会认可，甲方交付钥匙同时将该房屋全部价款付给甲方。甲方收款后给乙方开具收据，具体付款方式可由双方另行约定。在乙方实际付款接收该房屋之日起，甲方必须协助乙方在村委会办理权属乙方登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，·······合同尾部证明人常凤英、张国训签字、按印。2007年2月23日，李宁出具收条一份，载明今收到购房款185000元。证明人常凤英、张国训签字、按印。庭审时，李宁称，涉案房屋下来后，李宁将房屋交给原告，原告一直居住使用至今。郑州市人民政府市长办公会议纪要【2018】120号《郑州市人民政府关于房屋(商品房、安置房)网签及不动产登记证办理有关问题的会议纪要》，第一条关于郑东新区早期安置房有关问题(三)关于郑东新区早期安置房办证主体问题中载明:原则同意郑东新区委托下属全资国有公司(郑州新发展置业有限公司)代替原金水区、管城回族区两个指挥部及相关办事处作为开发建设单位，以使用权人方式申请办理早期安置房的网签及不动产登记工作。住房保障部门根据郑东新区管委会委托的国有公司(郑州新发展置业有限公司)为登记主体办理楼盘表确认、现场销售备案。不动产登记部门首次登记不再实地查看现场，将首登办理在郑东新区管委会委托的国有公司(郑州新发展置业有限公司)名下，土地权利性质为划拨，房屋性质为经济适用房;转移登记依据网签合同确认的买受人(无需经济适用房审批表)办理土地权利性质为划拨、房屋性质为经济适用房、且附记备注“农民安置房有限产权”的不动产权证书，按规定补交核定的土地差价款后可上市交易(补交土地差价款=网签面积×网签价格×10％)。郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪【2018】134号《郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要》第五条“其他问题”载明:网签花名单原则上确定为回迁群众户口薄中的回迁安置人员或其直系亲属；由各村委会(社区)、办事处审核确定网签花名单，并对其真实性和准确性负责。以上事实由房屋转让合同、收条、郑州市人民政府市长办公会议纪要【2018】120号郑州市人民政府关于房屋(商品房、安置房)网签及不动产登记证办理有关问题的会议纪要、郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪【2018】134号郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。经济适用房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，其作为一种保障性住房在上市交易及政府回购方面均受到一定限制。拆迁安置房，是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利，是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情况下，拆迁安置房购置权的转让具有法律效力，从庭审提交的证据看，本案涉案房屋不属于法律意义上的经济适用房。本案中，1、原告与李宁之间签订的房屋转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。2、房屋转让合同签订后，被告李宁已实际收到涉案房款，窦玉瑞对涉案房屋长期占有、居住、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会共利益。3、房屋为拆迁安置房，系李文法、李宁、王玉娣共有，虽然李宁在签订房屋转让合同时，无共有人之间的书面约定，也未得到其他共有人的书面授权，但原告基于拆迁安置房以户为单位统一分配的特征和现实生活中共有人之间的亲属关系，；有理由相信被告李宁签字能够代表父母。4、涉案房屋于2007年2月23日交付，长达10几年中，李文法、王玉娣未提出异议，其应对房屋已出售的事实明知。故窦玉瑞与李宁之间签订的房屋转让合同应为合法、有效的协议。窦玉瑞要求继续履行合同，理由正当，应予支持。关于原告窦玉瑞诉请位于郑州市郑东新区××城××办事处庙××社区××楼××单元××楼西户的房屋归其所有问题，因涉案房屋尚未办理不动产权证书，本院认为，窦玉瑞目前对涉案房屋享有居住、使用的权利。关于窦玉瑞要求被告将居民委员会安置房网签花名单上将涉案房屋权利人登记为窦玉瑞问题，因窦玉瑞非回迁安置人员或其直系亲属，窦玉瑞的该项诉请与郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪【2018】134号《郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要》第五条相违背，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张第三人新发展公司协助将涉案房屋登记至窦玉瑞名下问题，因新发展公司并非涉案合同的签订人，不是合同相对方，原告的主张无事实及法律依据，本院不予支持。被告王玉娣及第三人郑州市郑东新区××城××办事处庙张社区居民委员会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李宁继续履行与原告窦玉瑞于2006年12月31日签订的《房屋转让合同》；二、原告窦玉瑞对郑州市郑东新区祭城路街道办事处庙张社区14号楼1单元4楼西户的房屋享有居住、使用的权利；三、驳回原告窦玉瑞的其他诉讼请求。本诉案件受理费4000元，减半收取2000元，由李宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十一月三十日书记员  毕 倩