湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3821号上诉人（原审被告）：湖南省岳阳市岳阳楼区王家河办事处海棠社区居委会，住所地岳阳市岳阳楼区北港路**。负责人：王利云，系社区居委会书记。委托诉讼代理人：纪岳森，湖南惠风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何国祥，男，1966年8月21日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：彭月兰，女，1967年10月16日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王小青。上诉人湖南省岳阳市岳阳楼区王家河办事处海棠社区居委会（以下简称“海棠居委会”）因与被上诉人何国祥、彭月兰物权保护纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。海棠居委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何国祥、彭月兰的全部诉讼请求，并由何国祥、彭月兰承担本案所有诉讼费用。事实与理由：1、案涉房屋系基于海棠居委会才修建完成，修建完成后产权也登记在上诉人名下。虽然现在房屋过户到了何国祥、彭月兰名下，但何国祥、彭月兰没有履行支付100万元购房款的义务。上诉人有权不交付房屋。上诉人使用房屋的行为也不属于占有行为，故不存在支付占用费用。2、根据房产局备案的“房地产买卖协约”，以及双方也没有签订过任何租赁合同的事实，在何国祥、彭月兰支付100万元购房款之前，何国祥、彭月兰是认可上诉人无偿使用房屋的。3、案涉房屋属于国有资产，房屋交付的前提是支付100万元购房款，否则构成了涉嫌私分国有资产的刑事犯罪。4、根据合同法的规定，何国祥尚欠答辩人购房款100万元未支付，如需支付占用费，则双方互负债务可以抵销。何国祥、彭月兰辩称：1、一审认定事实清楚，但判决处理不当，为减轻诉累，答辩人没有上诉。2、海棠居委会认为要支付100万元购房款的事实不能成立。其一，被答辩人手中没有合同原件；其二，合同约定2001年5月付清房款，但合同签订时间却是2001年6月，明显是为了办证；其三，合同没有约定付款方式；其四，案涉房屋实际是答辩人建造。何国祥、彭月兰向一审法院起诉请求：一、海棠居委会立即腾空位于岳阳楼区××社区××层房屋并交付何国祥；二、海棠居委会向何国祥支付房屋占用费用50万元；三、海棠居委会承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2006年8月30日，何国祥（乙方）与原岳阳楼区北港办事处王家桥社区居委会（甲方）签订《协议书》，约定乙方购得甲方所辖区北港路边宅基地一块，甲方为了乙方可以在宅基地上建好房屋，约定：“一、因此地属于临街地段，有关部门管理较为规范，乙方为顺利建房利用居委会兴建社区服务大楼的名义办理有关手续，甲方为此提供了方便；二、此楼建成之后，以及在以后一段时间内，如因办理有关手续未能完善而上级有关部门向甲方处罚等罚款由乙方负责；三、此大楼由乙方投资兴建，建成之后，此大楼产权暂时虽在居委会，但实际上其财产属于乙方所有，直到以后乙方办理了所有有关手续使其产权转至乙方名下为止。”签订协议后，何国祥出资承建房屋一栋，该房屋一、二层总面积为676.14平方米，何国祥将一楼一个门面及二楼合计约200平方米面积给海棠居委会作为社区办公用房。后海棠居委会协助何国祥将房屋一、二层全部676.14平方米房产过户至何国祥、彭月兰名下，并在房产局备案《房地产买卖契约》一份（该协议签订于2010年6月1日，其中付款条款约定成交价格100万元于2010年5月1日前付清给甲方），该房屋于2010年10月8日办理产权登记，房产证号为岳房权证岳阳楼区字第2××4号。2015年4月13日，何国祥在岳阳农商银行八字门支行借款，用该房产抵押贷款并办理了抵押登记。2018年3月16日，何国祥及案外人李新兵共同向海棠居委会送达书面通知，载明：“鉴于需要，我们已拟将自有门面作其他安排，不再租赁给社区办公。现社区办公室已竣工，请社区在一个月内作好安排尽快搬离，且支付清从2008年至今的所有租金共计伍拾余万元。”海棠居委会在收到通知后未将房屋返还。另查明，何国祥将案涉房产证项下其他一层门面单个出租月租金均在4000元至4200元间。海棠居委会提供的《房地产买卖契约》在房产证档案室调取，双方均无该协议原件。一审法院认为，本案何国祥、彭月兰未与海棠居委会签订房屋租赁合同或形成房屋租赁关系，海棠居委会接到腾房通知后拒不腾空交付何国祥，本案应为物权保护纠纷。不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生效力。何国祥、彭月兰于2010年10月8日取得案涉房屋房产证明，已依法取得诉争房屋的物权，应受法律保护，海棠居委会在接到腾房通知后继续占用或拒不腾空交付，侵犯何国祥物权，海棠居委会系无权占有，何国祥要求海棠居委会腾空并交还房屋于法有据，予以支持。何国祥、彭月兰诉称双方为租赁合同但未签订合同，对形成租赁合同关系事实并未提交任何证据证明，且基于何国祥以原王家桥社区名义建设房屋、在交付房屋后一直未收取租金的情况，何国祥将建成后的部分房屋交海棠居委会使用更具有可能性，故对何国祥要求海棠居委会支付2009年5月至2018年4月间租金的诉讼请求，不予支持。海棠居委会在何国祥通知后继续占有使用房屋属于无权占用，在搬离后拒不腾空交付房屋更是侵权行为，海棠居委会应自2018年4月17日起支付房屋占用费至实际腾空交付日止。何国祥主张11年的房屋租金为50万元，折合每年租金为45455元，何国祥亦举证证明了该房产证下其他一层门面租金均在4000元以上，何国祥主张的上述门面占用费用标准合理合法，故自2018年4月17日（何国祥2018年4月17日通知腾房，给予海棠居委会一个月腾房期期满日）至2020年8月17日止房屋占用费用为102273元（45455元×2.25年），对该部分占用费用予以支持。海棠居委会辩称案涉房屋系何国祥向其购买且未支付房款，该院认为何国祥提交的《协议书》足以证明宅基地在原王家桥居委会购买、房屋建设由何国祥出资，且根据《房地产买卖契约》签订时间和房款支付时间、何国祥并未持有该转让协议原件情况，可以反证签订转让协议系履行原王家桥居委会与何国祥签订的《协议书》的行为。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决：一、海棠居委会腾空位于岳阳楼区王家河办事处海棠社区（房产证号为岳房权证岳阳楼区字第2××4号）一、二层房屋并交付给何国祥、彭月兰；二、海棠居委会向何国祥、彭月兰支付2018年4月17日至2020年8月17日房屋占用损失102273元；上述一、二项限于判决生效之日起10日内履行。三、驳回何国祥、彭月兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费减半收取4400元，由何国祥、彭月兰负担3200元，由海棠居委会负担1200元。二审期间，双方当事人均未提供证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、何国祥、彭月兰与海棠居委会之间是否存在房屋买卖关系，何国祥、彭月兰是否应向海棠居委会支付购房款100万元；2、海棠居委会是否应向何国祥、彭月兰支付占用费。关于第1个焦点，首先，根据2006年8月30日，何国祥与原岳阳楼区北港办事处王家桥社区居委会签订的《协议书》可知，案涉大楼系由何国祥购买王家桥社区居委会的土地后，由何国祥投资兴建。海棠居委会并无证据证明其出资兴建了案涉大楼；其次，《城市房地产转让管理规定》第七条规定，进行房地产转让时，房地产转让的当事人必须持签订的书面转让合同向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。《协议书》约定，“建成之后，此大楼产权暂时虽在居委会，但实际上其财产属于乙方所有，直到以后乙方办理了所有有关手续使其产权转至乙方名下为止”。”据此可知，不排除在房产局备案的《房地产买卖契约》系为了办理过户登记的目的而签订；再者，《房地产买卖契约》签订于2010年6月1日，居委会在事实上未收到购房款的前提下，却写明价格100万元于2010年5月1日前付清给了社区，违约责任条款中多处应填写部分空白，且双方当事人手中均不持有《房地产买卖契约》，明显不合常理。综上，现有证据能够证明，签订《房地产买卖契约》系履行原王家桥居委会与何国祥签订的《协议书》的行为，海棠居委会提供的证据不能证明其与何国祥、彭月兰之间存在房屋买卖关系，故何国祥、彭月兰无需向海棠居委会支付购房款100万元。关于第2个焦点，基于何国祥以原王家桥社区名义建设房屋、王家桥社区亦为何国祥建房提供了便利，故一审法院根据何国祥在交付房屋后一直未收取租金的情况，认为何国祥将建成后的部分房屋交海棠居委会使用更具有可能性，并对何国祥要求海棠居委会支付2009年5月至2018年4月间租金的诉讼请求，不予支持，并无不当。因没有证据证明海棠居委会可以免费使用案涉房屋的具体时间，故何国祥在新的社区办公楼已竣工时，通知海棠居委会搬离合乎情理。海棠居委会在收到通知后不在限定的时间腾空交付房屋不当，海棠居委会应自2018年4月17日起支付房屋占用费至实际腾空交付日止。综上所述，海棠居委会的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审判决认定基本事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2345元，由湖南省岳阳市岳阳楼区王家河办事处海棠社区居委会负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月十四日书记员  刘 珂