海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终3175号 上诉人（原审被告）：海南台利旅业有限公司，住所地海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）湾岭镇。 法定代表人：潘吉云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈皓，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：官圆媛，女，1990年6月9日出生，汉族，住海南省琼中县湾岭镇白鹭湖度假区。 委托诉讼代理人：宁春玲，女，1964年1月14日出生，汉族，住海南省琼中县湾岭镇白鹭湖**楼**，系被上诉人官圆媛母亲。 上诉人海南台利旅业有限公司（以下简称台利公司）因与被上诉人官圆媛商品房销售合同纠纷一案，不服海南省琼中县人民法院（2020）琼9030民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月23日不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 台利公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于逾期办证，原审法院存在事实认定不清的问题。上诉人在一审时已经提交了相关的证据证明因琼中县政府擅自将上诉人持有的琼中国用（2008）第032号土地证上记载的部分建设用地调整为其他用地，改变了土地性质，导致白鹭湖度假区项目与已获得的规划不符，致使上诉人无法办理白鹭湖度假区2、3号楼的大证。在上诉人无法办理大证的情况下，各业主的不动产权证自然无法办理。琼中规字[2017]134号文中虽然未提及缩减建设用地涉及2、3号楼，但因白鹭湖度假区项目是一个整体项目，部分土地性质的变更会影响小区每栋楼大证的办理。上诉人在办理2、3号楼大证时发现琼中县政府擅自改变了白鹭湖度假区项目部分土地的性质，经过多次与政府沟通之后，琼中县政府才出具了如台旅函字[2017]4号文、琼中规字[2017]134号文、琼中不动函[2018]7号文等内部文件，才解决白鹭湖度假区项目办证问题。逾期办证的另一个原因是“两证合一”政策的出台，在实行“两证合一”之前，办证机关就已经不再受理房产企业的办证事项，办证机关答复为了避免工作人员从事大量的重复性劳动。而“两证合一”实施后，又由于政府部门合并、系统调试、人员培训、数据对接和之前办证案件的积压以及后续源源不断的新案件输送，导致办证缓慢，政府部门停止办证的时间也绝非是2016年8月24日至2016年8月31日的短短7天。这不是个案，是每个市县都存在的普遍现象，绝非由于上诉人的懈怠致使逾期办证。从被上诉人提供的《中华人民共和国不动产权证书》中也可以看出政府是擅自调整了白鹭湖度假区项目土地性质和改变了白鹭湖度假区项目建设用地的面积。上诉人与被上诉人签订《琼中县商品房买卖合同》第一条明确记载上诉人出售案涉房屋时共有宗地面积是333333.3平方米，土地用途为旅游用地，而在不动产权证书上记载的共有宗地面积是169144.52平方米，土地性质为住宿餐饮用地/住宅。正是因为琼中县政府的原因，才导致上诉人未能在规定的时间内办理不动产权证书。综上所述，逾期办证情形的出现并非是上诉人的责任导致的，而是琼中县政府部门的工作失误和“两证合一”政策的出台等各种客观原因导致。二、上诉人承担逾期办证违约金的责任证据不足。（一）合同第十五条关于产权登记的约定是：“如因出卖人的责任......向买受人支付违约金”，而根据“谁主张谁举证”的证据证明规则，被上诉人作为房屋买受人，主张上诉人承担逾期办证的违约责任，其应按照合同约定对逾期取得房产证系出于上诉人自身的原因这个事实负有举证责任，但被上诉人未能提供证据证明出卖人有意懈怠导致无法办证，上诉人未能办证，系上诉人以外原因所致。故上诉人不应承担逾期办证的违约责任，合同第十五条本义是要排除上诉人故意懈怠导致逾期办证以外的责任，但是一审判决枉顾条款的明确规定，将合同中明确排除的责任判归出卖人承担，明显不公平。（二）合同签订时的房产登记制度有别于现在的“二证合一”，其办理流程手续是不同的，申请的机构也不一样，这导致合同签订双方要履行的义务也发生了变化。而如今的“二证合一”是政策原因所致，使得双方之间要履行新的义务，这种国家政策的变更是合同签订时无法预见的。对于该新义务的履行，应由双方重新协商确定新的履行方式，或按不动产登记制度由业主自己去申请办理。造成该房屋产权证没有如期办理的原因系上诉人无法预料和控制的原因所致，并非上诉人的过错，不应归责于上诉人。三、关于办证工本费和有线电视开户费的问题，办证工本费与有线电视开户费是上诉人与被上诉人经过协商确定的，双方均是自愿的。由于被上诉人路途遥远，办理房屋权属证书存在诸多不便，上诉人愿意为其提供相应的帮助，办证工本费是进行这项服务所需要的费用，该项费用已在上诉人为帮助被上诉人办理房屋权属证书的途中实际消耗。有线电视开通费是由有线电视部门开通的小区单元所收费用的摊簿费，是提供有线电视服务所需的必要费用，并非上诉人滥收费用。上诉人与琼中中国有线电视网络有线公司琼中分公司签订协议，约定给2号楼、19号楼安装786个终端，提供有线电视网络入户安装服务，总费用是157200元。上诉人向业主代收的300元已经缴纳给有线公司，不应当返还。因此，法院判决上诉人返还给被上诉人办证工本费与有线电视开户费没有法律依据。综上所述，一审法院判决认定事实不清、证据不足，请求二审法院依法予以纠正，维护上诉人的合法权益。 被上诉人官圆媛未到庭，但向本院提交书面答辩状辩称，1.上诉人收取办证工本费没有合同依据及法律依据，应予返还；2.根据国家发改委（2001）585号文件的规定，小区红线以内的有线电视建设费列入房价之中，该部分不应由业主承担，故上诉人以“电视开户费”的名义收取的300元应予返还；3.逾期办证违约金应从被上诉人2015年4月29日入住后的720天即2017年4月19日起算，至2019年1月17日取得房屋权属证书之日，共计639天，总房款391749.11元，违约金共计5006.55元。一审计算办证违约逾期天数有误，请求二审法院予以改判。 被上诉人官圆媛向一审法院提出诉讼请求：1.判令台利公司支付官圆媛逾期办理房屋权属证书赔偿金5006.55元；2.返还官圆媛委托台利公司办理房屋权属证书代办费700元及有线电视开户费300元；3.本案诉讼费由台利公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：官圆媛与台利公司签订《琼中县商品房买卖合同》，官圆媛向台利公司购买了白鹭湖度假区2号楼1123房，合同约定官圆媛购买的商品房为预售商品房及房屋的价款。官圆媛按合同约定向台利公司支付了购房款391749.11元。2015年4月29日台利公司将房屋交付官圆媛入住。双方关于产权登记的约定是：“出卖人（台利公司）应当自房屋交付之日起720日内为买受人（官圆媛）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。”官圆媛于2015年4月29日应台利公司的要求，向台利公司缴纳了办证工本费700元、有线电视开户费300元，但官圆媛系自行开通并交纳了开户费。官圆媛于2018年3月13日到台利公司处领走办证材料，自行到不动产登记机关办理权属证书并缴纳了80元工本费，于2019年1月17日取得不动产权证书。另查明，琼中县人民政府自2016年8月24日起暂停受理土地房屋登记业务，自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案焦点问题为：1.台利公司是否逾期办证、是否构成违约、是否应承担违约责任；2.官圆媛的各项诉讼请求是否有事实根据和法律依据。关于争议焦点一：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，明确了出卖人即被告应当自房屋交付之日起720日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。被告将涉案房屋交付给原告的时间为2015年4月29日，原告于当日将办理房屋产权证费用支付给被告。根据合同约定，被告应当在720日内即2017年4月18日前为原告办理房屋产权证书。关于被告辩称未能按时办证系琼中县政府“多规合一”工作中调整白鹭湖项目用地所致，在被告提交的证据琼中规字[2017]134号文件中在缩减建设用地规模中也并未提及调整用地与2号楼相关，且台旅函字[2017]4号文、琼中规字[2017]134号文件、琼中不动函[2018]7号文件出文的时间分别为2017年3月3日、2017年7月5日、2018年3月21日；而被告早已于2015年4月29日向原告交房，按照双方签订的合同约定，从2015年4月29日开始应当去履行办理房屋产权证书的义务，而不是等到政府进行“多规合一”工作调整用地的时候才去履行办证的义务。关于被告当庭陈述其于2016年5月或是6月已向权属登记机关提交了办理房产证书相关材料，并已通过业主群、口头协商方式通知了原告，原告表示并未协商、通知，且被告未能提供任何证据予以证明这一事实的存在，被告对这一待证事实应负有举证不能的责任。据此，被告的抗辩理由不能成立，该院不予认可。被告未能履行合同约定的该项义务，应认定被告的行为构成违约，应当承担违约责任。关于逾期办证违约金，因原告是自行去办理的不动产权证书，逾期办证天数截止日期应当为原告从被告手中领走办证材料的日期（2018年3月13日），被告的逾期办证天数应为121日（自2017年4月19日至2018年3月13日为128日，因政府两证合一暂停受理业务，往后延迟7日）。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第四款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。”则逾期办证违约金=391749.11元×121日×万分之0.2=948元。关于争议焦点二：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用”的约定，被告向原告收取办证工本费700元，但最终被告将办证材料给了原告，让原告自行去不动产登记中心办理登记，原告自行办理的不动产证并交纳的80元工本费，故被告应将80元办证工本费退还原告。从查证的事实看，被告未能证明办理不动产权证书需要支出其他合理费用，其余的620元属于额外费用，被告违反合同约定额外收取费用，应予以退回。原告请求被告退还收取的办证工本费700元，合理有据，该院予以支持。关于被告辩称收取的费用700元中包含测绘费100元，但被告向原告出具的资金往来专用凭证中明确700元为办证工本费，如若收费项目有变动，被告亦未出示证据证明曾与原告协商一致，综上，被告的抗辩理由不成立。关于有线电视开户费300元，被告称该笔费用系提前收费并转缴至中国有线电视网络有限公司琼中分公司（以下简称有线电视琼中分公司），但被告并未向法庭出示收取开户费后即转缴有线电视琼中分公司的凭证，应承担举证不能的后果。故原告主张退还有线电视开户费300元的主张，合理有据，该院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告官圆媛违约金948元；二、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告官圆媛办理房屋权属证书代办费700元及有线电视开户费300元；三、驳回原告官圆媛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告承担34元，由被告海南台利旅业有限公司承担16元。 二审期间，上诉人台利公司向本院递交以下证据：一、2#、19#楼有线电视网络入户安装合同书及发票，证明上诉人与中国有线电视网络有线公司琼中分公司签订协议为2#、19#楼提供有线电视网络入户安装服务，安装786个终端，总费用为157200元；二、房屋建筑面积分户汇总表，证明白鹭湖2#、19#楼共有788套房间。被上诉人未到庭发表质证意见，但在答辩状中对上诉人的证据质证如下：根据国家发改委、财政部（1996）2922号文件、（2001）585号文件，从小区外市政配套设施接入有线电视管线至单元楼内的建设费，按规定列入工程预算，涵盖在房价之中，商品房开发企业不得向购房者另行收取费用；上诉人代收的“有线电视开户费”实质上就是应由上诉人承担的有线电视建设费。本院的认证意见：对上诉人提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但安装有线电视设施，不能必然地认定有线电视已开通。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，涉案项目92－77号地块土地使用权面积333333.3平方米，土地用途为旅游用地。涉案的白鹭湖度假区的建设用地规划许可证注明用地性质为旅游用地。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证颁发的时间均在2013年。《关于海南台利旅业有限公司琼中国用（2008）第032号地块（白鹭湖项目）分割等有关事项的函》（琼中不动产函（2018）7号）注明：根据省国土资源厅指导意见，旅游用地可为建设用地，也可为农用地。经咨询其他市县宗地用途为旅游用地的做法，通过将宗地红线套入县“多规合一”中，“多规合一”中规划为建设用地的，给予认定为建设用地。经将该宗地红线套入我县“多规合一”中，符合“多规合一”建设用地面积为169144.57平方米，……用地面积为169144.57平方米按建设用地办理变更登记手续，剩余其他土地（水库面积94250.87平方米，园地44108.60平方米，林地198.72平方米）按农用地办理变更登记手续。另，涉案房屋的有线电视设备已安装，但上诉人未提交其代购房者开通有线电视的证据。 本院认为，本案二审争议的焦点是台利公司是否应支付官圆媛逾期办理房屋权属证书违约金及返还官圆媛委托台利公司办理房屋权属证书的费用700元及收取有线电视开户费300元等问题。台利公司于2013年取得涉案的白鹭湖度假区的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证并将建好的涉案房屋出售给官圆媛，双方签订的《琼中县商品房买卖合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应依合同的约定履行各自的义务。涉案房屋交付后，台利公司应依合同的约定为官圆媛办理房屋产权证书，台利公司没有在合同约定的期限内办理，依法应承担违约责任。台利公司辩称未能及时办理是政府调整了白鹭湖度假区项目土地性质和改变了白鹭湖度假区项目建设用地的面积。但2013年涉案土地的用地性质在建设用地规划许可证上注明是旅游用地，而并非建设用地（住宅用地），台利公司作为房地产开发企业应知要办理相关土地的变性手续，仍与购房者约定了办理房屋产权证的时间，且在相关土地的变性手续没能在约定的时间内办理的情况下，也未告知购房者。故相关的违约责任应由其自行承担。台利公司提交的一系列政府文件签发的时间均是发生在台利公司违约之后，其提交的《关于海南台利旅业有限公司琼中国用（2008）第032号地块（白鹭湖项目）分割等有关事项的函》（琼中不动产（2018）7号）的内容，也进一步印证了旅游用地要变用途为建设用地（住宅用地）才能办证的事实。故不能免除台利公司的违约责任。至于房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证的时间问题，各个市县规定停止和恢复办证的时间有所差异。上诉人认为琼中县的暂停受理期间不止7天，但没有提交相关的证据，故不予采信。 关于台利公司收取的700元办证工本费及300元有线电视开户费的问题，因本案的不动产权证书系官圆媛自行到不动产登记机关办理的，不动产登记机关仅收取了80元办证工本费，故台利公司应将办证费80元返还给官圆媛。其余办证费用的收取，没有合同依据及法律依据，台利公司亦应一并予以返还。台利公司主张的有线电视入户安装费与开户费不是同一类型的费用。对于入户安装费，双方没有另行约定费用承担的情况下，可以作为是涉案房屋具备入住的条件，应由台利公司承担。台利公司以安装费用代替开户费用，没有事实根据，本院不予采信。一审法院关于工本费和开户费的认定有理，本院予以维持。 至于官圆媛主张逾期办证违约金的天数计算错误的问题，因其未提起上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院对其该项主张不予审理。 综上所述，台利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人海南台利旅业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 熊 鹰 审 判 员 陈玫伊 二〇二〇年十一月二十八日 法官助理 顾悦希 书 记 员 蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。