湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10824号上诉人（原审被告）:肖旺彬委托代理人：戴鸿儒，湖南高天律师事务所律师。委托代理人：李江**，湖南高天律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：长沙市芙蓉区家湘人超市经营者：刘溪龙委托诉讼代理人：罗生勇，湖南晟和律师事务所律师。上诉人肖旺彬因与被上诉人长沙市芙蓉区家湘人超市（以下简称家湘人超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初7524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖旺彬上诉请求：1.撤销长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初7524号民事判决；2.依法改判上诉人不应支付被上诉租金及电费共185974元;3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实部分不清，家湘人超市违约在先，肖旺彬已于2018年9月搬离案涉租赁场地，不存在拖欠租金的行为。一审判决认定肖旺彬搬离租赁场地的时间为2019年8月31日属于认定事实错误。且家湘人超市的过错给肖旺彬造成餐厅装修费等损失50余万元，其应赔偿肖旺彬的损失；二、一审法院认定证据部分错误，肖旺彬实际上自2019年3月22日至2019年6月22日期间已搬离租赁场地，无法继续经营家湘人超市，一审判决认定的“肖旺彬称其于2018年9月即已搬离租赁场地，但该主张与肖旺彬在《电费缴纳通知单》上签名确认2019年3月22日至2019年6月22日期间的电费的行为明显矛盾”属于明显错误。家湘人超市辩称，肖旺彬在一审时向法院提交的情况说明、微信聊天记录以及其在2018年9月后多张电费缴纳通知单签字的事实，足以证明其搬离租赁场地的时间为2019年8月31日，并非肖旺彬在二审中所主张的2018年9月。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。家湘人超市向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认家湘人超市与肖旺彬签订的《家湘人超市租赁合同》于2019年9月17日解除；2.请求判令肖旺彬向家湘人超市支付拖欠的2018年10月10日至2019年9月17日期间的租金202800元；3.请求判令肖旺彬向家湘人超市支付利息损失8059元（暂计2019年6月24日，后期利息损失以拖欠租金为基数，按年利率6%的标准计算至租金全部付清时止）；4.请求判令肖旺彬向家湘人超市支付拖欠的电费17467元；5.请求判令家湘人超市无需向肖旺彬返还履约金；以上合计228326元；6.本案的诉讼费由肖旺彬承担。一审法院认定的事实：家湘人超市与肖旺彬签订《家湘人超市租赁合同》，约定：家湘人超市将家湘人超市定王台店部分场地出租给肖旺彬经营餐饮使用，租赁期限为一年，自2018年4月10日至2019年4月9日；租金为18000元/月，216000元/年，租金一季度缴纳一次，肖旺彬应当在租金到期前十五日内到家湘人超市财务部门缴纳下次租金；签订合同时，肖旺彬须向家湘人超市支付1万元质保金和1万元履约金，双方终止合同期满一个月，若无顾客投诉质量问题，家湘人超市予以无息退还，若肖旺彬在合同期内单方终止合同，则履约金不予退还。合同签订后，家湘人超市将场地交付给肖旺彬，肖旺彬在租赁场地内经营易餐餐厅。肖旺彬向家湘人超市支付了1万元质保金和1万元履约金，并支付了两个季度租金108000元，此后再未支付租金。租赁期限届满后，肖旺彬继续使用租赁场地，双方未另行签订租赁合同。另查明，肖旺彬向家湘人支付了截至2019年3月20日的电费。2019年6月22日，家湘人超市向肖旺彬送达《电费缴纳通知单》，催收2019年3月22日至2019年6月22日期间产生的电费13200元，肖旺彬在《电费缴纳通知单》上签名确认，但未交纳电费。2019年8月31日，家湘人超市发现肖旺彬从租赁场地上搬离，双方未办理交接手续。2019年9月17日，家湘人超市通过微信向肖旺彬发送《解除合同的通知》，通知载明“根据合同约定，您房租本应于每季度提前15天交付，现您已于2018年10月10日起至2019年8月31日止一直未交租金，另拖欠电费17467元，期间已多次催缴无果，严重违约违责，费用共合计218241元（房租2018年10月10日至2019年8月31日止为192774元，电费17467元，向我们借款8000元），因您的违约行为，现超市与您终止合同，并保留依法追回所拖欠费用的权利。”肖旺彬收到该通知后未提出异议，亦未交纳房租、电费等费用。一审法院认为：家湘人超市与肖旺彬签订的《家湘人超市租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面履行。租赁期限届满后，肖旺彬继续使用租赁场地，家湘人未提出异议，双方亦未另行签订书面租赁合同，因此，双方的租赁期限视为不定期租赁。肖旺彬应当按照原租赁合同的约定向家湘人超市支付租金，但肖旺彬仅支付了截至2018年10月9日的租金，拒不支付后续租金，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，家湘人超市有权解除合同。家湘人超市已于2019年9月17日向肖旺彬发送了解除通知，该通知于同日到达肖旺彬，因此双方的房屋租赁合同已于2019年9月17日解除。根据查明的事实，肖旺彬已支付了截至2018年10月9日的房屋租金，尚应支付自2018年10月10日起至实际搬离租赁场地之日止的房屋租金。肖旺彬称其于2018年9月即已搬离租赁场地，但该主张与肖旺彬在《电费缴纳通知单》上签名确认2019年3月22日至2019年6月22日期间的电费的行为明显矛盾，故一审法院对肖旺彬的该主张不予采信。家湘人超市认为肖旺彬在未通知家湘人超市的情况下于2019年8月31日搬离，该主张与其解除合同的通知一致，且肖旺彬收到解除合同的通知后，对此未提出异议，因此，一审法院认定肖旺彬搬离租赁场地的时间为2019年8月31日，肖旺彬应依约按照18000元/月的标准向家湘人超市支付2018年10月10日至2019年8月31日期间的租金192774元（18000元/月÷31天×22天+18000元/月×10月）。家湘人超市要求肖旺彬支付租金202800元，一审法院在192774元的范围内予以支持，超出部分一审法院不予支持。家湘人超市要求肖旺彬支付利息损失，但未提交证据证明其遭受的损失数额，一审法院对该项请求不予支持。家湘人超市要求肖旺彬支付拖欠的电费，但仅提交证据证明2019年3月22日至2019年6月22日的电费为13200元，未提交证据证明2019年6月23日至2019年8月31日期间的用电量和电费数额，因此，家湘人超市要求肖旺彬支付电费17467元，一审法院在13200元的范围内予以支持，超出部分一审法院不予支持。肖旺彬支付了1万元质保金和1万元履约金，合同终止后，家湘人超市应予以无息返还。为减少当事人诉累，一审法院将该款在本案中抵扣肖旺彬应付的租金。经抵扣，肖旺彬尚需向家湘人超市支付租金172774元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认家湘人超市与肖旺彬签订的《家湘人超市租赁合同》已于2019年9月17日解除；二、肖旺彬于判决生效之日起五日内向家湘人超市支付房屋租金172774元；三、肖旺彬于判决生效之日起五日内向家湘人超市支付拖欠的电费13200元；四、驳回家湘人超市的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，肖旺彬和家湘人超市签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方据此建立合法有效的房屋租赁法律关系，均应当按照合同约定全面履行义务。家湘人超市作为出租方，已将租赁场地交付肖旺彬用于餐馆经营，履行了主要合同义务，肖旺彬应按约定向家湘人超市支付租金并承担经营产生的电费。租赁合同虽约定租赁期间至2019年4月9日届满，但肖旺彬在租期届满后继续使用租赁物，家湘人超市没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。肖旺彬占用租赁场地后仅支付了截至2018年10月9日的租金，拒不支付后续租金，构成根本违约，家湘人超市依法有权解除合同。因此，租赁合同于2019年9月17日肖旺彬收到家湘人超市发送的解除通知即告解除。关于肖旺彬实际搬离租赁场地的时间，一方面，因双方并未办理交接手续，家湘人超市主张肖旺彬的搬离时间与其解除通知一致，肖旺彬在收到解除通知后未表示异议。另一方面，肖旺彬抗辩称其于2018年9月搬离租赁场地的事实并无证据支持，且该主张与其在《电费缴纳通知单》上签名确认2019年3月22日至2019年6月22日期间电费的行为相矛盾。故认定肖旺彬实际搬离时间为2019年8月31日较为合理。一审法院基于对租赁合同解除时间及肖旺彬搬离场地时间的正确认定，抵扣肖旺彬已支付的质保金和履约金后计算得出肖旺彬还需支付的租金172774元，同时根据家湘人超市的举证判定肖旺彬应支付拖欠的电费数额13200元，并无不当，依法应予维持。综上所述，肖旺彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4019元，由上诉人肖旺彬负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十一月十六日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。