湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2041号原告（反诉被告）：楚商文化集团股份有限公司。法定代表人：陈明，总经理。委托诉讼代理人：吴凯，公司员工。委托诉讼代理人：吴蔚，湖北百思得律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯晓丽。委托诉讼代理人：易艳艳，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司（以下简称楚商公司）与被告（反诉原告）冯晓丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告（反诉原告）冯晓丽向本院提起反诉，本院受理后予以合并审理。原告（反诉被告）楚商公司的委托诉讼代理人吴凯、吴蔚，被告（反诉原告）冯晓丽的委托诉讼代理人易艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）楚商公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付拖欠的购房款225,000元；2、被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金（自2016年11月30日起计算至实际全额支付之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年双方签订合同，约定被告购买原告开发的商品房一套。被告支付部分房款后，未支付余款和违约金，也未办理收楼手续。被告（反诉原告）冯晓丽辩称，1、原告要求被告立即支付房款不符合合同约定。双方约定余款支付方式为银行贷款，未约定在贷款未能发放时变更付款方式，也未就付款方式达成变更协议。被告符合银行贷款发放条件，贷款不能办理的原因在于原告欺诈销售及其他违规行为。故在贷款审批通过前，原告无权要求被告立即支付余款。2、原告要求逾期付款违约金没有依据，理由同上。3、房屋不符合交付条件。原告于2018年12月29日取得竣工验收备案证明，才具备合同约定的交付条件之一。原告于2020年6月2日于发出的《催促支付购房款、违约金及办理收楼手续通知》，被告并未收到。合同还约定了规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，但至今未安装燃气，也不可能完成燃气专项验收。因房屋不具备交付条件，原告主张的通知不能产生交付效力。4、原告未按约定办理网签及合同备案；未按约定交付房屋；房屋不符合约定的交付条件；延期办理房地产初始登记；违反合同附随义务，未协助办理贷款。被告依约履行合同义务，但原告存在多项违约行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）冯晓丽向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付逾期交房违约金（以225,000元为基数，按每日万分之二，自2018年1月1日起计算至满足全部交房条件并实际交付时止）；2、原告向被告支付逾期办理房产初始登记违约金16,912.5元（以225,000元为基数，按年利率6%，自2018年4月1日计算至2019年6月26日）；3、原告向被告支付因违约抵押商品房等欺诈行为产生的损失15,712.5元（以225,000元为基数，按年利率6%自2016年11月23日计算至2018年1月16日）；4、原告安装天然气并办理专项验收，在满足交付条件后交付房屋；5、原告协助办理住房商业按揭贷款手续（提供合作银行协议、渠道，保证银行有贷款额度）；6、原告协助办理位于金银潭文化广场（楚商大厦）A幢519号商品房的不动产登记证书；7、反诉费用由原告承担。事实及理由：2016年11月双方签订合同，约定被告向原告购买位于金银潭文化广场A幢519号商品房。2016年11月23日，被告支付首付款225,000元。后被告积极准备贷款资料，提供所需文件，但因原告原因导致贷款一直未获批准；房屋至今不符合合同约定的交付条件；原告逾期办理房地产初始登记；原告隐瞒房屋已抵押事实，致银行贷款和合同备案未能办理。原告严重违反合同约定，应承担违约责任。原告（反诉被告）楚商公司对反诉辩称，延期交房是受到政府行政审批影响，原告不应支付逾期交房违约金，2018年12月29日已经具备交房条件，且已经多次通知被告收房。原告不应支付逾期办证违约金，因被告未按时办理按揭手续，原告推迟办理大产权证的时间。原告抵押商品房是符合合同约定的，在合同中明确告知过被告。被告购买的是商品房，天然气安装存在客观原因，且目前已经安装。原告可以配合办理银行按揭贷款，但被告要符合银行贷款要求。被告足额支付商品房价款后，原告可以配合办理不动产登记证书。反诉诉讼费应由被告自行承担。本案查明的事实如下：一、《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034297）的签订时间：2016年11月23日；二、房屋地点：金银潭文化广场（楚商大厦）A幢*层*号房；三、房屋建筑面积：合同约定35.94平方米；四、购房总价款：450,000元；五、实际付款金额：225,000元；六、合同约定的付款方式：合同第六条及附件六，约定买受人于2016年11月23日前，一次性支付225,000元，尾款225,000元以商业贷款方式支付；七、合同约定的房屋交付条件：合同第九条约定，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，完成商品房项目竣工交付使用相关手续等；八、合同约定的房屋交付时间：2017年12月31日前；九、房屋取得竣工验收备案证的时间：2018年12月29日；十、房屋符合交付条件的时间：楚商公司认为于2018年12月29日符合交付条件；冯晓丽认为至今不符合交付条件；十一、房屋的实际交付时间：尚未交付；十二、合同中关于逾期付款违约责任的约定：合同第七条约定，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同；双方愿意继续履行的，买受人按日支付逾期应付款的万分之二的违约金；十三、合同中关于逾期交房违约责任的约定：合同第十一条约定，逾期超过60日的，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第九条规定的交付期限次日至实际交付之日止，出卖人按日支付已付房价款的万分之二的违约金；十四、合同约定的办理房地产初始登记的时间：合同第十六条约定，出卖人在商品房交付使用之日起90日内办理；十五、办理房地产初始登记的时间：2019年6月26日；十六、合同约定出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书，买受人不退房的，按已付房价款的0.5%支付违约金；十七、合同中关于房屋交接的约定：合同第十二条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。十八、合同约定的免责或减责事由：1、合同第十一条第2款约定，如遇下列情形，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，出现因买受人的原因造成的延期事由。2、合同第十二条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以手机短信息或公告形式向买受人发出交房通知，买受人不能按期办理交接手续的，视同出卖人已按通知书上写明的交房时间按期交房；买受人未能付清全部房款及违约金的，出卖人有权拒绝交付房屋直至买受人付清全部应付款项，且出卖人不承担由此产生的延期交房责任。十九、需要说明的其他事项：（一）合同及补充协议未约定尾款支付时间，也未约定在未能办理贷款的情形下变更支付方式。（二）补充协议约定，案涉房屋已办理在建工程抵押，解押后再办理网上签约。在建工程抵押登记时间2016年9月28日，抵押注销时间2018年1月16日。（三）楚商公司按合同约定地址，于2020年6月2日以邮政EMS专递方式向冯晓丽邮寄了《催促支付购房款、违约金及办理收楼手续的通知》，邮单显示该通知于2020年6月11日签收。（四）楚商公司于2020年8月21日完成燃气专项验收。（五）楚商公司分别于2017年12月12日因擅自销售已抵押或被查封等被限制的商品房；2018年1月19日因未在约定时间达到交付条件，并因违规行为被投诉，查证属实后，未在规定时间处理完毕；2018年7月9日因金银潭文化广场（楚商大厦）项目资金未按规定进入监管账户，三次被住房保障和房屋管理部门进行了信用扣分。（六）本院（2019）鄂0112民初4508号民事判决书及武汉市中级人民法院（2020）鄂01民终1634号民事判决书对案涉项目贷款不能、延迟交房等相关事实进行了认定。（七）经本院释明，双方当事人均坚持要求继续履行合同，并确认当前能够办理按揭贷款及愿意配合办理手续，但至本案审理终结，双方均未提交已办理贷款的相关证据，也未提交对方对未能办理贷款负有责任的证据。以上事项中，双方有争议的事项为第六、十、十七、十八项，其他事项双方无争议。对争议事项，楚商公司举证：1、《湖北省房屋建筑工程和市政基础施工竣工验收备案证明书》，证明涉案房屋符合交房条件；2、武汉农商行授信业务批复通知书，证明涉案项目2016年11月30日已经获得农商行的授信批复；3、2019年1月18日、2019年1月26日、2019年2月1日、2019年2月19日、2019年3月10日的微信公众号及湖北日报公告通知，证明原告通知了买受人办理按揭手续；4、2014年10月19日《关于申请区建设局提前介入楚商金银潭文化广场项目建设管理工作的请示》、2015年1月16日《项目推进协调会议事项办理通知》、2015年3月27日《关于申请区城乡建设局提前介入楚商金银潭文化广场项目建设监督管理工作的请示》、2015年3月26日《关于楚商文化集团股份有限公司总部办公楼项目规划建管手续办理的请示》及批示、2015年4月29日《项目推进协调会议事项办理通知》、2015年8月10日《项目推进协调会议事项办理通知》、2018年4月24日武汉市公安局东西湖区分局消防大队《建设工程消防验收意见书》、2018年5月18日《建设项目配套绿化工程监督检查反馈意见函》、2018年5月22日《武汉市建设项目配套绿地实施情况监督检查报告》，证明因项目规划和土地并宗在政府相关部门审批时长超法定期限导致延期交房；5、2020年8月21日武汉市天然气有限公司工程部东西湖项目建设组《工程验收合格单》。冯晓丽举证：1、工商银行账户明细清单、建设银行个人账户交易明细、武汉农商行房贷签约所需资料复印件、个人职业及收入证明、个人信用报告，证明被告符合商业贷款发放条件，已提交办理银行贷款所需资料；2、房屋交易查询结果告知单、不动产登记查询结果告知单、武汉市不动产登记信息查询单、案涉项目其他房屋内图片、武汉市房管局关于姚勇反映楚商大厦项目房屋销售问题的答复意见书、东西湖来访人员登记表、房地产开发企业信用信息查询截图，证明因原告违规导致涉案房屋无法办理贷款，原告违约应承担相应责任。本院认为，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，应依约履行。冯晓丽已支付了首付房款，合同约定尾款办理贷款支付但未约定付款时间，故楚商公司认为冯晓丽应从2016年11月30日开始承担逾期付款违约责任缺乏依据。双方对尾款支付方式及时间不能达成补充协议，在本案审理中双方均表示当前能够办理按揭贷款并愿意配合办理手续，但双方至本案审理终结均未提交已办理贷款的相关证据，也未提交对方对未能办理贷款负有责任的证据。故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第六十六条的规定，履行期限约定不明确的，债务人可以随时要求履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行；同时参考商品房买卖的交易习惯及本案实际情况，本院酌定冯晓丽应于本判决生效之日起十日内向楚商公司支付购房尾款。楚商公司于2019年1月起，多次通过微信公众号及报纸公告形式通知办理贷款及交房事宜，并按照合同约定的地址于2020年6月2日向冯晓丽以邮政EMS特快专递方式邮寄了催款、交房通知，该通知于2020年6月11日签收。虽楚商公司未依照合同约定的方式履行通知义务，但支付剩余房款是冯晓丽主要合同义务，而冯晓丽亦未举证其在此之后积极履行了合同义务，故本院酌定冯晓丽剩余房款的逾期付款违约金可从2020年6月12日计算至本判决生效之日止，标准参照合同约定的日万分之二计算。楚商公司对冯晓丽此前未能办理贷款负有过错，且在合同约定的交付时间尚未完成竣工验收，并不具备交付条件。此后，楚商公司虽发出催款及收房通知，但并未依照合同约定方式通知冯晓丽及出示相应证明文件。故楚商公司应当依约向冯晓丽交付房屋并承担逾期交房违约责任，违约金可自2018年1月1日起计算至本判决生效之日止，标准参照合同约定的日万分之二计算。合同约定房地产初始登记应于商品房交付之日起90日内办理，楚商公司于2019年6月26日办理了房地产初始登记，已构成违约。合同对延迟办理房地产初始登记的违约责任约定不明，冯晓丽要求楚商公司承担从2018年4月1日起至2019年6月26日的违约金，本院酌定予以支持并按已付房款的日万分之一计算。冯晓丽要求楚商公司赔偿欺诈损失的诉求，因在建工程抵押不违反法律规定，合同约定中已告知，且其已就逾期交房及办证主张了违约损失赔偿，其诉求没有依据，本院不予支持。楚商公司已提交了燃气专项验收表单，冯晓丽诉求办理燃气专项验收已无必要。冯晓丽要求楚商公司保证银行贷款额度等诉求，因是否发放贷款及贷款额度的确定属贷款人的权利，其诉求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十六条、第一百三十条、第一百六十一条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯晓丽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司支付剩余房款225,000元；二、被告（反诉原告）冯晓丽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司支付逾期付款违约金（以225,000元为基数，按日万分之二的标准，自2020年6月12日计算至本判决生效之日止）；三、原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）冯晓丽依约交付房屋；四、原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）冯晓丽支付逾期交房违约金（以225,000元为基数，按日万分之二的标准，自2018年1月1日计算至本判决生效之日止）；五、原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）冯晓丽支付逾期办理房地产初始登记违约金（以225,000元为基数，按日万分之一的标准，2018年4月1日计算至2019年6月26日止）；六、原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司于被告（反诉原告）冯晓丽支付剩余房款后十日内，协助被告（反诉原告）冯晓丽办理房屋不动产权登记，相关税费由双方按合同约定及法律规定各自承担；七、驳回原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）冯晓丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,426元、反诉案件受理费872元，合计3298元，由原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司负担2308元，被告（反诉原告）冯晓丽负担990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李振华二〇二〇年十一月十二日书记员  方 洁