江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1314号原告：胡宪阳，男，1974年4月11日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被告：九江市三益房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区八里湖大道以东规划二路以南，统一社会信用代码：913604210607876936。法定代表人：章国强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：章明，系江西国樟律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴艳，系江西国樟律师事务所实习律师，特别授权。原告胡宪阳与被告九江市三益房地产开发有限公司（以下简称三益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年9月11日和2020年11月6日两次公开开庭进行了审理。原告胡宪阳和被告三益公司委托诉讼代理人章明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宪阳向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令出卖人退还买受人店铺二楼50%面积购房款人民币309500元；2.请求人民法院依法判出卖人退款至买受人到账一个月内交楼，并从交楼之日开始计收物业管理费；3.诉讼费、误工费、交通费及一切相关费用由出卖人支付。原告胡宪阳在第一次开庭法庭辩论结束前变更诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除201802292号商品房买卖合同（预售），出卖人退全部购房款123.8万元给买受人；2.请求人民法院依法判出卖人给买受人利息188052元（房款*0.49%*31个月）；3.请求人民法院判出卖人付给买受人违约金25998元（房款*2.1%）；4.请求人民法院依法判出卖人补偿买受人租金174186元（房款*0.67%*21个月，即以行业出租回报率每年8个点，从合同约定交付日期起）；5.诉讼费、误工费、食宿费、交通费及一切相关费用由出卖人支付。事实和理由：原告于2018年3月19日以123.8万元的价格向买受人预购九颂山河博园13幢103号1-2层，《商品房买卖合同（预售）》编号为201802292。合同面积93.15平方米，可是二楼一半左右没有现浇楼板，而且没有踏步楼梯，第二层商铺无法正常开展人类活动，不符合交付条件。这个问题销售顾问在2018年7月23日通知原告，说出卖人不做楼梯，当时原告就坚决不同意，2019年2月1日，原告前来收房发现出卖人仍没有建楼梯，交楼人员说等工程部看看能不能做楼梯，原告回到深圳等出卖人整改后再通知交付，可是一直没有整改及通知，所以原告一直没有收楼。原告起诉时没有要求退房，原告变更诉讼请求的原因是通过第一次开庭发现被告答辩状不讲事实，全是开脱，没有正视问题，原告是外省人员，经过此事不愿在该地投资创业和生活，更是为了避免将来相对事件的发生及双方不再受到伤害，故而申请解除合同。被告三益公司辩称，1.原告无解除权，根据商品房买卖合同司法解释第十五条及合同法第九十四条，解除权属于除斥期间，本案原告享有的解除权已经超过法定的除斥期间，合同第十二条关于逾期交付责任对相关时间已有明确约定；2.原告主张相关违约金没有依据，根据双方合同第九条，案涉房屋达到交付条件需有竣工验收备案证明文件及测绘报告，被告已在合同约定的交付时间取得以上证明文件及报告，达到了交付条件，且根据合同第十一条第二款，原告未收到交付通知的以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，即被告无需再另行书面通知原告交房，对于第一次庭审双方确认的案涉商铺楼梯未做，被告认为距交房的时间已近两年的时间，对以上的瑕疵双方都有责任，为此合同继续履行的违约金被告请求法庭予以酌减，且本代理人以答辩的形式通知原告随时可以交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的照片打印件一张，以证明原告所购买的商铺二楼有一半没有楼板。被告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为二层预留空间是用于两层之间通行的，同栋楼所有的业主都是在此构建楼梯，不影响房屋面积的计算。本院认为，原告提交了拍摄该照片的手机予以核对，且被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据予以采信；2.对于原告提交的照片打印件一张，以证明同楼栋并不是所有的业主都是自己构建的楼梯，有些是开发商自己做好了楼梯。被告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为这张照片恰恰可以证明被告所说的两层之间没有楼板的预留位置，是用于通行，从照片上看，楼梯已经建造完成，但具体由谁建造无法认定，被告从始至终并未否认可以为原告建造通行楼梯，与面积计算无关。本院认为，原告提交了拍摄该照片的手机予以核对，且被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据予以采信；3.对于原告提交的2018年7月23日手机微信聊天记录截图1张，以证明如果业主不需要楼梯，就需要去开发商那里签字，原告说要楼梯或者赔钱，但是开发商都没有同意。被告对该证据三性均有异议，认为该微信截图属于电子证据，无法核实与原告聊天的对象，从聊天内容来看，也并未肯定地说不予安装楼梯，只是说没有安装，无法达到原告的证明目的。本院认为，因微信聊天记录显示的聊天人员信息与第二次庭审中原告提交的微信聊天记录是同一人，被告在第二次庭审中对真实性予以认可，故本院对该证据予以采信；4.对于原告提交的2018年3月19日手机微信聊天记录截图1张，以证明原告是很在乎这个楼梯的，在交购房款之前就提出来了。被告对该证据的真实性无异议，关联性有异议，认为（1）该聊天记录是不完整的，是原告根据其诉讼需要有意截取的；（2）该证据恰好证明了被告所说的案涉商铺在出售时就已经是现铺，但原告在第一次是予以否认的。本院认为，原告当庭提交手机予以核对，且被告该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采信；5.对于原告提交的图纸打印件一张，以证明楼梯未建之前少了19.6平方米。被告对该证据的真实性无异议，但认为楼梯未建相应部分的层高也与建成后不同，为此原告依据未建的楼梯来减少商铺的面积是没有依据的。本院认为虽该证据系打印件，但被告对该证据的真实性予以认可，故本院对该证据真实性予以采信；6.对于原告提交的火车电子票打印件4张（分别是2020年11月5日Z186东莞东至九江、2020年11月6日K133九江至东莞东、2020年9月9日K1020东莞东至九江、2020年9月11日晚上K133九江至东莞东）及汽车费电子票据四张，以证明原告为出庭参加诉讼花费的交通费。被告对该组证据中火车电子票及汽车电子票的真实性没有异议，但认为原告为诉讼所花费的交通、食宿等费用在没有合同约定或法律规定（比如知识产权纠纷、担保纠纷）的情形下，应由原告自行承担。本院认为，原告出示手机核对了电子票据，且被告对该组证据真实性无异议，故本院对该组证据的火车票真实性予以采信，但该组证据中的汽车电子票有三张未显示时间，一张未显示出发地和目的地，无法证实系关于本案的交通费用，故本院对该组证据中的汽车票据不予采信；7．对于被告提交的《竣工验收备案表》复印件一份及照片复印件一份，以证明案涉房屋于2018年1月5日竣工验收，双方签署合同时原告已知悉案涉房屋结构、直观了解案涉房屋面积状况。原告对该组证据中的《竣工验收备案表》有异议，认为备案意见是在2018年7月18日完成的，原告买房子的时候是在施工，是看不见的，对该组证据中的照片没有异议。本院认为该组证据中的《竣工验收备案表》加盖了九江市柴桑区城建档案室公章，本院对该组证据真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月10日，原告胡宪阳与被告三益公司签订商品房买卖合同（预售），合同编号为201802292，合同约定原告购买被告开发的位于九江县（现柴桑区房屋，房屋所在层数为1至2层，房屋总价款为1238000元，付款方式为签订合同时首付628000元，剩余610000元在房管部门备案之日起7日内办理按揭贷款支付。合同第四章第九条商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房交付时已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2019年1月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交房手续的时间地点以及应当携带的证件的材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息：同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同第七章第十六条商品房质量，（一）地基基础和主体结构部分约定：“出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付已付房价款一倍的赔偿金，因此而发生的检测费用由出卖人承担…。（二）其他质量问题，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担…”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”2018年7月13日，被告三益公司将九颂山河·博园13＃楼竣工验收合格的材料报送备案，2018年7月18日，《竣工验收备案表》备案意见处载明：“九颂山河·博园13＃楼工程（结构层数32层、建筑面积19414.36㎡）的竣工验收备案文件和资料已于2018年7月18日收讫”，并加盖九江市柴桑区建设局工程竣工验收备案专用章。2018年7月25日，九江市柴桑区房产测绘队出具了九县房测字第F332号房屋面积测绘报告。另查明，在本案第一次开庭时（即2020年9月11日）案涉商铺的楼梯尚未建造，本案第二次开庭时（即2020年11月6日）案涉商铺的楼梯已建造完成。再查明，原告于2018年3月19日支付所购商铺定金5万元至被告账户，2018年3月30日分两笔共计57.8万元（50万元和7.8万元）至被告账户，2018年5月7日涉案房屋银行按揭贷款61万元发放至被告账户。2020年9月11日本案开庭时，原告胡宪阳2020年9月9日-2020年9月11日从东莞东到九江来回交通费共花费514元（248.5元+265.5元），2020年11月5日-2020年11月6日从东莞东到九江来回交通费共花费453元（222.5元+230.5元）。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，依法具有法律效力。对于原告提出的解除合同，被告退还购房款123.8万元的诉请，因双方签订的商品房买卖合同（预售）中约定原告购买的商铺所在层1-2层，该商铺层高为一层4.4米，二层4.2米，按照设计图纸显示该商铺1-2层处应建造楼梯，虽被告提交了竣工验收备案表及测绘报告，但在合同约定的交付时间（2019年1月30日）时，原告所购的商铺楼梯尚未建造完成，直至本案第一次开庭（即2020年9月11日）之后才将楼梯建造完成，虽被告现完成了楼梯的建造，但与其应交付的时间相距一年半之久，属于逾期交付，按照合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1_种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金”，故原告请求解除商品房买卖合同（预售），并由被告退还原告购房款123.8万元的诉请本院予以支持。虽被告三益公司辩称原告享有的解除权已经超过法定的除斥期间，但被告三益公司在2020年9月11日之前一直未将被告所购商铺的楼梯建造完毕，原告所购商铺不符合交付条件的情形一直存在，故对被告的辩称不予采信。对于原告提出的由被告支付原告购房款利息188052元（房款*0.49%*31个月）的诉请，因第十二条逾期交付责任约定：“（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金”。原告于2018年3月19日支付所购商铺定金5万元至被告账户，2018年3月30日分两笔共计57.8万元至被告账户，2018年5月7日涉案房屋银行按揭贷款61万元发放至被告账户，故本院对原告该项请求支持由被告按年利率4.9%向原告支付利息，其中5万元自2018年3月19日起计算至购房款全部付清时止，57.8万元自2018年3月30日起计算至购房款全部付清时止，61万元自2018年5月7日起计算至购房款全部付清时止。对于原告提出的由被告支付原告违约金25998元（房款*2.1%）的诉请，依据第十二条逾期交付责任约定：“同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金”，本院支持被告向原告支付逾期交房违约金1238元（1238000元×0.1%）。关于原告提出的由被告支付其租金损失174186元的主张，本院认为原告未提交证据证明存在商铺出租的损失，且原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》对此未有约定，故本院对原告的该项诉请不予支持。对于原告提出的由被告支付原告误工费1200元、交通费1200元及食宿费400元的诉请，原告胡宪阳因本案两次开庭来回东莞东到九江四趟火车费共花费了967元，但原告未提交其他证据证明其误工和食宿等其他损失，故本院对原告该项请求支持由被告支付原告交通损失967元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告胡宪阳与被告九江市三益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802292）；二、由被告九江市三益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告胡宪阳购房款1238000元并支付利息（利息按年利率4.9%计算，其中5万元自2018年3月19日起计算至购房款全部付清时止，57.8万元自2018年3月30日起计算至购房款全部付清时止，61万元自2018年5月7日起计算至购房款全部付清时止）；三、由被告九江市三益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡宪阳违约金1238元；四、由被告九江市三益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡宪阳交通损失967元；五、驳回原告胡宪阳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7224元，减半收取3612元，由原告胡宪阳负担445元，由被告九江市三益房地产开发有限公司负担3167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  胡菲二〇二〇年十一月十三日法官助理赵晴书记员朱慧芳