贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3995号上诉人(一审原告):凯里碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里市北京西路南侧永乐路西侧清江休闲广场******。法定代表人：欧阳腾平，系该公司总经理。委托代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。委托代理人：谢凯斌，贵州七律律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：欧小桃，女，苗族，住浙江省桐庐县。被上诉人（一审被告）：杨宗源，男，苗族，住浙江省桐庐县。共同委托代理人：何冠尧，贵州财团律师事务所律师。上诉人凯里碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：“碧桂园房产公司”）因与被上诉人欧小桃、杨宗源商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初6748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。碧桂园房产公司上诉请求：1.撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初6748号民事判决书，2.改判解除双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）；3.改判欧小桃、杨宗源向碧桂园房产公司支付违约金394，272.3元。事实和理由：1.一审认定事实错误，2020年5月11日碧桂园房产公司向一审法院递交的起诉状请求解除《合同》就是解除权行使的通知，该起诉状已送达欧小桃、杨宗源，送达时即发生解除合同效力。2.支付购房款是欧小桃、杨宗源应履行的义务，《合同》虽然约定碧桂园房产公司对欧小桃、杨宗源的贷款审批发放事宜上应进行协助，但是否能贷款主要由欧小桃、杨宗源的偿还能力和征信等决定，现银行拒绝向欧小桃、杨宗源办理贷款事宜。为此，欧小桃、杨宗源就应按照合同履行补救措施，支付剩余购房款。欧小桃、杨宗源未能证明其具有履行能力，碧桂园房产公司有理由怀疑其不具有履行能力，碧桂园房产公司拥有法定解除权，双方签订的《合同》应该予以解除。欧小桃、杨宗源在本院二审期间未提交任何答辩。碧桂园房产公司向一审法院起诉请求：1．判决解除双方当事人签订的《合同》及补充协议；2．判令欧小桃、杨宗源配合碧桂园房产公司解除本案所涉房屋的商品房买卖合同备案登记；3．判令欧小桃、杨宗源向碧桂园房产公司支付违约金394，272.3元。一审法院认定事实：2018年6月5日，碧桂园房产公司与欧小桃、杨宗源签订《合同》（合同编号：2018005094）及补充协议，约定碧桂园房产公司将其开发建设的碧桂园·江湾1号第122幢1层1-1号房屋出售给欧小桃、杨宗源，房屋总价款2,628,482元，约定欧小桃、杨宗源以首付款和银行按揭方式付款，合同签订之日欧小桃、杨宗源交付首期房款1,128,482元，余额1,500,000元以银行按揭方式支付。合同第八条约定：“买受人应当在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，逾期按合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款金额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商并签订补充协议”。合同第十条约定逾期付款责任为“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。补充协议关于逾期付款责任约定为买卖双方一致同意商品房买卖合同第十条的全部约定变更如下：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人在收到通知之日起30日内按总房价款的5%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，欧小桃、杨宗源向碧桂园房产公司支付了首付款1,128,482元，案涉房屋亦办理了预告登记。但后贷款银行审批未通过，欧小桃、杨宗源未能办理相关贷款手续、未能按约定交付购房尾款，碧桂园房产公司于2020年5月27日提起诉讼。另查，欧小桃、杨宗源的征信并无异常。一审法院认为：碧桂园房产公司与欧小桃、杨宗源双方签订的《合同》及《补充协议》并不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，应当认定为有效合同，该合同对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定。本案虽约定碧桂园房产公司可解除合同的条件，但因双方当事人约定的购房尾款买受人应当在接到出卖人书面通知之日后将申请办理银行按揭所需全部资料提交给碧桂园房产公司，在接到碧桂园房产公司或贷款人书面通知后前往指定地点办理贷款相关手续，支付给碧桂园房产公司，逾期超过90日支付的碧桂园房产公司可解除合同并由欧小桃、杨宗源承担违约责任。现碧桂园房产公司未举证证明欧小桃、杨宗源接到其或贷款银行的通知后未办理贷款支付尾款的事实，也未举证证明银行将欧小桃、杨宗源不能通过贷款审批告知欧小桃、杨宗源的事实。欧小桃、杨宗源的征信并无异常，不准予贷款一方在于贷款银行，且根据双方补充协议约定，即便非因欧小桃、杨宗源原因导致贷款不能的，欧小桃、杨宗源可选择将差额价款支付或与碧桂园房产公司签订补充协议的方式变更付款方式。结合欧小桃、杨宗源支付购房总价的42.93%即1,128,482元给碧桂园房产公司持有管理并要求继续履行的事实，双方只要协商一致，合同目的仍能实现。故本案不具备合同约定或前述法律规定可解除合同的情形，涉案合同及补充协议的解除条件不能成就，碧桂园房产公司诉讼请求于法无据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决驳回碧桂园房产公司全部诉讼请求。碧桂园房产公司、欧小桃、杨宗源在本院二审期间均未提交新的证据。本院二审查明,碧桂园房产公司至今未通知欧小桃、杨宗源不能获得贷款的消息，也未正式通知解除双方签订的《合同》。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点一是碧桂园房产公司是否享有解除权；二是双方签订的《合同》目的是否能实现。针对焦点，现分述如下：关于碧桂园房产公司是否享有解除权的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方《合同》第八条约定，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项；逾期，出卖人有权解除合同；第十条约定，付款逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。因碧桂园房产公司尚未履行通知义务，故其不享有约定解除权。因欧小桃、杨宗源并未明确拒绝履行支付房屋尾款，且合同约定有按揭贷款环节，故碧桂园房产公司亦未享有法定解除权，其上诉理由不能成立，本院不予支持。关于双方签订的《合同》目的是否能实现的问题，依据双方当事人签订的《合同》，双方现尚未就付款期限和付款方式进行协商；碧桂园房产公司无确实充分的证据证明欧小桃、杨宗源在所有的银行均未能获得按揭贷款和欧小桃、杨宗源无支付剩余房款能力的事实。欧小桃、杨宗源只要能获得其他银行按揭贷款或双方只要协商一致，合同目的仍能实现。欧小桃、杨宗源不具有履行《合同》能力的举证责任应由碧桂园房产公司承担，但其未成完成举证责任，应承担不利法律后果。综上，碧桂园房产公司有理由怀疑欧小桃、杨宗源不具有履行能力的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，碧桂园房产公司的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30，982元由凯里碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二〇年十一月二十三日法官助理刘于麟书记员韩林爽