成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初3498号 原告：成都俊龙物业服务有限公司，住所地成都市武侯区簇桥中街**。 法定代表人：漆海波，职务执行董事长。 委托诉讼代理人：周正，四川法之缘（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：何梦妮，四川法之缘（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：侯春远，男，汉族，1945年11月5日出生，住成都市成华区。 原告成都俊龙物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告候春远物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人周正、何梦妮，被告候春远均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出变更后的诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费（2015年8月1日-2020年10月1日）人民币2614.5元、垃圾清理费（2015年8月1日-2020年10月1日）人民币504元、滞纳金人民币2600元。物业代缴水费（2015年8月1日-2020年10月1日，吨数630吨）1908.9元，共合计人民币7627.4元；二、判令担本案诉讼费。事实和理由：原告为平景苑小区物业服务企业，被告为平景苑小区业主。2012年2月4日，原告和平景苑业委会签订《物业管理临时协议》，约定原告为该小区提供物业管理服务，协议中约定原告提供物业服务的受益人为该物业全体业主和使用人。从2012年2月至今，原告按照协议提供物业服务，但被告拖欠原告的物业管理费和其他欠付费用，构成违约，请求依法判决。 被告候春远辩称，我以前是业委会主任，原告从2013年3月31日进场签订了一个临时协议，期限一年，期限满后我们提出整改，但是原告拒不整改，我们从2013年1月5日与原告签订协议到2013年9月30日止，从2013年到现在为止没有正式合同，只有一个临时协议，我是2015年7月份下午把所有费用缴清，缴纳后告知原告还欠我们停车费4万余元，自来水公司代收代缴费用被原告挪用，后来得知原告欠自来水公司40多万元，现在原告欠我们广大业主50万余元，不交物管费的原因是原告拖欠我们的钱。 经审理查明，被告系成都市成华区泰兴路**平景苑小区********房屋登记所有权人，房屋建筑面积84.76平方米。 2012年2月4日，原告（乙方）和平景苑业主大会业主委员会（甲方）签订《物业管理临时协议》约定原告为平景苑小区提供物业管理服务。合同第七条：物业费在临时合同期内按每月每平方米住宅0.5元，商铺0.6元标准于每月10日前收取上月的物业服务费。第九条物业服务费的违约责任：业主或非业主使用人无正当理由连续3个月不交物业服务费的，乙方将督促其缴交并按日按欠缴费用的千分之三收取滞纳金。第二十八条服务期限自2012年2月1日至2012年12月31日。第二十九条合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。第三十一条本合同的履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意按以下第1种方式解决：1、向成华区仲裁委员会申请仲裁。2013年1月5日，原告和平景苑业主大会业主委员会在前述合同落款空白处签订补充协议约定：该合同现已届满，根据双方协议按原物业管理临时协议及整改方案续约到2013年3月31日。2013年4月5日，原告和平景苑业主大会业主委员会在前述合同落款空白处签订补充协议约定：该合同现已届满，根据双方协议按原物业管理临时协议及整改方案续约到2013年9月30日。 2012年12月15日，原告的法定代表人漆海波签收的平景苑业主委员会决议载明：4、在2012年底鉴于你们临时合同快到期，目前签正式合同一个是时间有限，二是自来公司水费问题和服务工作上的影响，业委会决定与你公司再续签临时合同，望你们按以上决定更好地做好小区服务工作，得到全体业主认可才好签定正式合同。2013年7月20日，平景苑业主大会业主委员会作出《平景苑业委会对俊龙物业公司服务协议的决议》载明：2、业委会决定：你公司愿意更好地在我小区服务，于2013年7月25日前必须续补签好合同，否则将停止你公司在小区内的所有收费项目。原告俊龙公司的工作人员予以签收。 2014年4月26日，平景苑业主大会业主委员会作出《业主大会关于对俊龙物业撤出平景苑服务的决定》记载根据平景苑业主委员会于2014年4月20日告全体业主书，关于与俊龙物业公司长期无合同关系，业主委员会多次通知该公司撤出平景苑物业服务项目，俊龙物业拒不撤出，所以这次召开业主大会，提交业主大会投票决定物业公司的去留。业主大会投票如下：平景苑总住户：560户，同意俊龙物业撤出的312户，占总住户的55.72%；总面积49435.4平方米，平均每户面积占88.3平方米，312户的面积为27549.6平方米。投票结果：住户数和建筑面积都超过了半数以上。业主大会决定俊龙物业公司立即撤出平景苑服务工作。决定要求俊龙物业公司按《物业协议》第十七条二-7：合同终止协议内容办理移交离场。再次提示本小区业主根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，可拒绝向俊龙物业交2013年9月30日物业协议终止后的物业费。 2014年7月29日，原告的法定代表人漆海波签收的平景苑业主委员会决议（纪要）载明：三、根据以上情况，广大业主对你公司意见很大，反映强烈，基本上不认同你公司的服务工作，我业主临管小组作出以下议事决议：4、……在2014年7月30日下午5点钟前俊龙物业公司必须交业主临管小组，如不按时完成，我们报请李家沱社区，从2014年8月1日起俊龙物业公司必须撤出平景苑服务项目，并依据成房物管（2005）14号《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》的规定办理移交，否则通过法律程序解决。2015年4月30日，加盖有平景苑业主大会业主委员会公章的《告全体业主书》载明，1、俊龙物业公司于2012年2月签约（临时合同）进入平景苑（泰兴路35号、泰安街79号）承担物业服务工作，至2015年4月已是3年多之久，合同只签到2013年8月底，（见合同）从2013年9月份起至今未给我们签订合同，鉴于你公司临时合同已过期时间较长，该公司也未向业委会提出续签合同的要求，我业委会（业主临管小组）还主动多次通知法人漆海波将合同拿来再续补签，至今都未续签（我们已多次催促该公司负责人）漆海波，他也不理我们。3、……根据平景苑现在存在的状况和广大业主意见，业主临管小组决定于2015年4月30日18:00时停止该公司（负责人）在平景苑的服务工作，其他所有人员岗位都不变。从2015年5月1日起根据上述存在的问题，开始办理有关事务，为了广大业主的利益不受损失，从现在起暂停向俊龙物业公司交纳一切费用，待有关事务处理妥当后，等临管小组再发出通知后，广大业主再行按规定交费。 2015年5月26日，成都市成华区府青路街道办事处李家沱社区居民委员会（以下简称李家沱居委会）出具的公告载明：社区于2015年5月22日晚上7点开始，启动了“征集关于解决小区物业管理纠纷问题的全体业主表决意见”工作，截止5月26日12:00，表决统计结果如下：平景苑东、西区共552户，参与表决409户，表决率为74.1%。待表决结果公示后，按照多数业主意见，社区将组织开展各项后期工作，具体工作另行通知。2015年6月15日，李家沱居委会出具的公告载明主要内容包括：社区于2015年5月29日和6月5日连续2次张贴关于《平景苑小区业主大会业主委员会换届选举》的公告。其主要内容为：启动筹备组建新一届业委会工作。截止2015年6月12日16:00时，社区仅收到几名业主的推荐。被推荐人，仅有1名业主符合条件且愿意成为筹备组成员。鉴于此情况，本小区无法满足换届筹备基本条件，待以后条件成熟后再另行启动筹备组建新一届业委会相关工作。 2020年10月24日，李家沱居委会出具的《情况说明》载明，成都俊龙物业服务有限公司于2012年本小区（平景苑东、西）业委会签订物业服务合同，并提供优质、高效的物业服务。至今仍在该小区提供物业服务。同日，李家沱居委会出具的另一份《情况说明》载明，李家沱社区居委会在2015年5月22日，在平景苑小区进行了“征集关于小区物业管理纠纷问题的全体业主表决意见”，对552户住户进行投票表决调查，其中409户参与投票表决，并将结果进行公示公告。其中53.3%的业主同意续用成都俊龙物业服务有限公司对该小区提供物业服务。由于当时平景苑小区在2015年未能选举新一届业委会，故由李家沱社区居委会牵头组织，进行投票表决。 庭审中，原告陈述尚不能提供代缴案涉小区水费、垃圾清运费的证据。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《物业管理临时协议》；3、2012年12月20日的平景苑业主委员会决议、2013年7月20日《平景苑业委会对俊龙物业公司服务协议的决议》、2014年7月29日平景苑业主临管小组对俊龙物业公司的决议（纪要）；4、告全体业主书；5、情况说明；6、公告；7、《业主大会关于对俊龙物业撤出平景苑服务的决定》等。当事人提交的其他证据，不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否有权收取其主张期间的物业管理费；二、原告主张被告支付垫付的水费、垃圾清运费是否成立；三、原告主张被告支付滞纳金是否成立；四、本案仲裁条款是否约束本院对本案的管辖。 一、关于原告是否有权收取其主张期间的物业管理费的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张被告支付相应期间的物业管理费用依据是《物业管理临时协议》，但是根据查明的事实，该份《物业管理临时协议》已经在2012年12月31日到期，到期后原告和该小区业委会续签至2013年9月30日，以后再未续签书面物业管理合同。同时2014年7月29日，该小区业委会也向原告的法定代表人送达平景苑业主委员会决议（纪要），要求原告于2014年8月1日前撤离该小区。2015年4月30日，该小区业委会出具的告全体业主书中载明业主临管小组决定于2015年4月30日18:00时停止该公司（负责人）在平景苑的服务工作，其他所有人员岗位都不变。从2015年5月1日起根据上述存在的问题，开始办理有关事务，为了广大业主的利益不受损失，从现在起暂停向俊龙物业公司交纳一切费用，待有关事务处理妥当后，等临管小组再发出通知后，广大业主再行按规定交费。上述查明的事实表明，该小区业委会代表小区业主明确表明要求原告撤出案涉小区，停止提供物业管理服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。现案涉小区业委会代表业主多次作出决议要求原告限期撤离案涉小区、停止物业服务并确定拒缴物业费的时间节点，而原告仍继续在案涉小区继续提供物业服务，不予撤离。则根据前述司法解释的规定，原告无权要求被告支付其主张期间的物业管理费用。虽然原告和平景苑业主大会业主委员会签订的《物业管理临时协议》约定，第二十九条合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。但是根据查明的事实，业委会明确表示不同意在2013年9月30日以后续签合同，故原告是否有权收取物业费等费用必须依照法律规定认定，而前述司法解释已经明确规定本案原告无权收取物业管理费。原告主张被告支付相应期间的物业管理费的诉讼请求，于法无据，本院在本案中不予支持。关于庭审中原告所举证据两份公告以及情况说明的证明力采信问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。关于是否续聘物业服务企业的权利在于案涉小区全体业主，而原告所举出的证据公告和情况说明中并未附案涉小区业主投票表决过程材料，无法证实确系业主真实意思表示，故前述证据不能达到原告的证明目的。 二、关于原告主张被告支付垫付的水费、垃圾清运费是否成立的问题。庭审中，原告陈述并不能提供已经垫付案涉小区水费、垃圾清运费的证据，故原告主张被告支付相应期间的水费、垃圾清运费因缺乏证据，本院在本案中不予支持。 三、关于原告主张被告支付滞纳金是否成立的问题。鉴于本院认定原告无权收取其主张期间的物业管理费，则原告主张被告支付原告主张期间物业管理费对应的滞纳金亦缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。同时原告也未举证证实被告在原告主张期间之前存在逾期未缴纳物业管理费的行为，故综合全案证据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 四、本案仲裁条款是否约束本院对本案的管辖的问题。鉴于案涉《物业管理临时协议》已经到期，到期后双方形成事实上的合同关系，相应仲裁条款对本案不具约束力。本院依照民事诉讼法的规定，对本案依法行使管辖权并按照证据规则对本案作出认定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告成都俊龙物业服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告成都俊龙物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年十一月十日 书记员  蒋海霞