贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14786号原告：熊金丽，女，1985年3月25日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：段建生，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑****。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理（缺席）。原告熊金丽诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告熊金丽与被告华融贵州分公司委托诉讼代理人何大党到庭参加了诉讼，第三人大地联创公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊金丽向本院提出诉讼请求（更正后）：1．请求法院依法解除依据（2017）黔2601执1393号之一对凯里市房屋的执行查封，不得对该房屋执行处置。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：凯里市人民法院在执行（2017）黔2601执1393号之一判决书《执行裁定书》过程中，查封并拟拍卖的贵州省凯里市房产查封明显错误，具体理由如下：1、本人于2013年6月5日到贵州省凯里市大地春城售房部购买了大地春城6栋1403号房产，并于当日向大地联创公司支付了购房首付款320000元，剩余尾款为691449元。大地联创公司于2013年6月5日向本人提供了该套房的销售收据及购房合同。于2016年交付使用入住至今。以上均能证明本人已向大地联创公司支付购买该套房屋首付款房款。至于不足50%，是由开发商承诺和签订《商品房买卖合同》约定给原告办理银行按揭款收取按揭首付款的比例，不是原告造成的。大地联创公司并将该套房交付给本人，本人在接到房屋后便装修入住至今，期间我反复向售房部询问何时能够办理房屋备案登记和办理相关产权登记事宜，缴纳尾款事宜，迟迟没有得到结果。2．原告与被告大地联创公司签订的房屋买卖合同出于真实的意思表示，并没有违反法律强制性规定，为真实有效的合同，合同当事人的合法权利应受到法律的保护。凯里市人民法院（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对原告位于大地春城6栋1403号查封损害了原告的合法权益。3．原告购买上述房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但原告已经依照合同支付合同约定价款，被告承诺办理公积金按揭贷款，原告并实际占有房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提．出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，人民法院应当中止对原告上述合大地春城6栋1403房屋的查封。综上所述，依法成立且有效的合同受到法律的保护，原告对上述房屋享有管理使用权，凯里市人民法院（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对原告位于大地春城6栋1403房屋查封损害了原告的合法权益。原告申请执行异议，凯里市人民法院以（2020）黔2601执异191号《执行裁定书》裁定驳回原告的申请。为此，原告特提起案外人执行异议之诉，请求判决支持原告的诉讼请求。原告熊金丽为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同，拟证明其采取正常渠道与房开商签订合同合法购买房屋的事实。3、收据、银行流水，复印件，证明其正常购买了涉案房屋的事实。4、钥匙发放记录、收款收据，拟证明其在2016年已经接收涉案房屋，已经合法取得该涉案房屋的事实。5、个人装修合同、照片，拟证明其已经装修该涉案房屋并入住至今、该房屋系其以正常渠道购买并享有的事实。6、本院（2020）黔2601执异191号裁定书复印件，拟证明法院驳回其的执行异议申请后，其才提起本案诉讼的事实。被告华融贵州分公司辩称：原告诉请不能成立，请求依法驳回。理由：一、华融公司对案涉房屋享有经登记的抵押权。涉案房屋属于华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该事实已由登记机关的楼盘查询表载明，且该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院的认可．贵阳市中级人民法院作为首次查封法院，于2019年8月29日以（2019）黔01执188号《移送执行函》，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，原告不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行。（一）商品房消费者权的构成条件，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十九条赋予了符合条件的购房人“商品房消费者权”，商品房消费者要满足该规定条件，即：人民法院执行标的为金钱债权，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，购买行为满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。（二）一般买受人物权期待权。《执行异议复议规定》第二十八条规定的一般买受人物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗一般债权的执行，并不能对抗优先债权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权。三、原告仅是一般买受人，不能对抗华融公司的抵押权、不能排除法院的执行。综上，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，原告的一般买受人物权期待权不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。因此法院应当尊重并保护华融公司的抵押权，望依法保护华融公司的合法权益，判令继续执行涉案房屋。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明复印件，拟证明被告的基本信息及主体资格；2、在建工程抵押登记证明、楼盘状态查询表复印件，拟证明案涉的5个房屋均抵押给被告公司，被告是房屋抵押权人的事实。3、最高人民法院民事裁定书及贵州省高级人民法院民事判决书打印件，拟证明华融公司对涉案房屋享有抵押权，购房人对涉案商品房不具有排除强制执行的权利。第三人大地联创公司未作出书面答辩及提供证据。经审理查明：凯里市“大地春城”系第三人大地联创公司开发的房产项目。2013年6月5日，原告与大地联创公司双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定内容有：1．熊金丽购买大地联创公司开发位于凯里市，建筑面积252.86ｍ2，总价款1011440元，单价4768元／㎡，合同签订日支付首付款320000元，余款691440元以银行按揭支付。3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4．补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订当日，原告支付大地联创公司购房首付款320000元，大地联创公司并向原告出具收据320000元的收款收据。但因大地联创公司的原因，原告未能办理银行按揭贷款，未向被告交纳购房尾款691440元。2016年11月1日，原告到大地春城物业服务公司办理接房手续，并于同日交纳装修管理费、装修押金、物业费、车位服务费等费用。2018年11月11日，原告与他人签订装修合同，对房屋进行了装修并于2019年3月5日交纳物业费至2020年3月1日，但购房尾款691440元原告至今未支付，亦未提交其无其他住房的证据。在案件审理过程中，经本院释明，其表示无力一次性支付全部购房尾款691440元交付法院供执行。另查明，大地联创公司在凯里市开发房地产项目过程中，向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创公司的债务重组，大地联创公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括6栋14层1403号住房在内）。熊金丽得知自己所购的“大地春城”小区6栋14层1403号房屋被查封后，于2020年7月31日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年8月12日，本院作出（2020）黔2601执异191号《执行裁定书》，裁定：驳回异议人熊金丽的异议申请，熊金丽不服裁定结果而提起本案诉讼。上述事实，有原告、被告提交的本院采信的证据及双方在庭审中的陈述等在卷佐证，证据并经庭审质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：本案争议焦点在于原告熊金丽对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案根据查明的案件事实，原告虽系在本院查封涉案房屋前与第三人签订《商品房买卖合同》并支付购房首付款320,000元及接房装修并交纳物业费等费用，但其未举证证明其除涉案房屋外无其他用于居住的房屋，所支付的购房价款亦未超合同约定总价款的百分之五十，且在本院向其释明后，亦表示无力一次性向法院交付剩余购房尾款691,440元供执行，即未支付全部购房款或者按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行，其不符合前述法律规定的能够排除执行的情形，故其请求撤销本院（2020）黔2601执异191号执行裁定书及解除对“大地春城”小区6栋14层1403号房屋查封并不得对该房屋进行执行处置，无事实及法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。被告华融公司的辩解意见，于法有据，本院予以采纳。第三人贵州大地联创房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己答辩、举证、质证权利的放弃，本院依法缺席审判。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告熊金丽的诉讼请求。案件受理费60元，由原告熊金丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  李晓红人民陪审员  罗绍敏人民陪审员  杨河鑫二〇二〇年十一月十三日书 记 员  李芹芹