广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终1046号 上诉人（原审被告）：凭祥市越兴房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊关大道**西南大厦****，统一社会信用代码91451481MA5K98BD10。 法定代表人：邱光华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱茂生，男，1992年3月22日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：李国辉，广西东方意远（凭祥）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：农娟娟,女，1983年9月6日出生,汉族,住所地,住所地广西壮族自治区凭祥市iv> 委托诉讼代理人：刘晟，北京市盈科（南宁）律师事务所执业律师。 上诉人凭祥市越兴房地产开发有限公司（以下简称越兴公司）与被上诉人农娟娟因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 越兴公司上诉请求：撤销原审判决，依法驳回农娟娟的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.越兴公司无法依约将涉案房屋交付给农娟娟是受到降雨、停水等不可抗力因素导致，2016年3月1日至2019年3月31日期间，凭祥市降水量 中雨及以上天气共计120天，水厂停水共计10天，在计算违约金时应扣除上述天数。2.越兴公司已举证标明凭祥光明小区、凭祥市狮山御景停车费一般为100元/月，一年租金最多也才1200元，农娟娟没有举证证明因越兴公司逾期交车位导致的损失数额，应当参照该标准计算或者调整损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条的规定，一审判决没有对违约金进行相应调整属于适用法律错误。 农娟娟辩称，1.停水停电及天气等因素不属于不可抗力可以延期交房的情形，且越兴公司未能提供充分证据证明确因天气等因素导致不能施工，应承担举证不能的责任。2.双方签订的合同对逾期交房的违约赔偿方式已经明确约定，越兴公司主张按照租金标准计算违约金没有事实和法律依据。且双方约定的违约金属于惩罚性赔偿，不以实际损失大小为前提，应按照合同约定进行赔偿。 农娟娟向一审法院起诉请求：1.判令越兴公司按合同约定支付因逾期交房产生的违约金24956元（以全部购房款136000元为基数，按每日万分之五计算，从2018年3月30日计算至2019年4月1日共367天，违约金共计24956元；2019年4月2日后违约金按前述公式计算至越兴公司实际交付之日止。）；2.判令越兴公司返还测绘费600元；3.本案诉讼费用由越兴公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月12日，农娟娟与越兴公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》合同约定：农娟娟购买越兴公司地下室车位02号，价款136000元；越兴公司应于2018年3月30日前将符合交付条件的车位交付农娟娟使用，交付条件为该车位取得建设工程竣工验收备案证明文件、车位测绘报告；逾期则应按日计算向农娟娟支付全部车位价款万分之五的违约金。农娟娟依约交纳了车位款136 000元（含个人首付款及银行按揭贷款）。越兴公司于2019年3月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件，农娟娟在书面代理词中陈述确认，越兴公司已于2019年4月1日将车位交付给农娟娟使用，逾期366天。2018年3月23日，越兴公司收取了农娟娟车位测绘费600元。 另查明，越兴公司于2016年2月15日取得《土地使用权证》、2017年3月9日取得《商品房预售许可证》。 一审法院认为，农娟娟与越兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》实为地下室车位买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，农娟娟、越兴公司均应按照约定履行自己的义务。根据合同第十一条约定：越兴公司应当于2018年3月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得车位测绘报告的车位交付农娟娟使用。本案中，农娟娟作为先履行义务的一方，已经付清全部车位款136000元，越兴公司未能按照合同约定在2018年3月30日前将车位交付农娟娟使用，而是在2019年4月1日才将车位交付农娟娟使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。案涉合同第十二条约定：…逾期超过120日后，农娟娟有权解除合同。农娟娟要求继续履行合同的，合同继续履行，越兴公司应当按日计算向农娟娟支付全部车价位款万分之五的违约金。据此，农娟娟诉请越兴公司履行支付逾期交付车位违约金，有事实和法律依据，但应以实际接收车位时间为计算违约金的截止时间，农娟娟要求支付违约金的诉讼请求应予部分支持。自2018年3月31日至2019年3月31日共366天，越兴公司应支付的违约金为136000x5?x366天=24888元。根据相关法律法规的规定及合同约定，测绘费用应由越兴公司承担，越兴公司抗辩主张在合同中约定了测绘费用由农娟娟负担，但在合同中并未体现测绘费用由农娟娟负担的内容，越兴公司收取测绘费600元，于法无据，应予退还。因此，农娟娟的诉讼请求，予以部分支持。 关于逾期交付车位天数的确认问题。案涉合同第十一条约定，车位达到已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、测绘报告交付条件后，越兴公司应当在交付日期届满前15日将办理交付手续的时间、地点以、地点以及应当携带的证件材料书面送达农娟娟司于2019年3月28日才取得建设工程竣工验收备案证明文件、具备交付条件之一，农娟娟自认其于2019年4月1日实际接收并使用车位，应视为农娟娟此时已认可车位达到交付条件，交付时间符合常理；越兴公司在庭审中抗辩主张其于2018年12月已用电话通知农娟娟接收车位，其既未提供电话通知的证据予以证明其主张，农娟娟不予认可，也不符合合同约定的交付条件和书面通知要求，其抗辩意见不予采纳。逾期交付车位的天数应从2018年3月31日起计算至2019年3月31日止，共366天。 关于案涉违约金是否应当调整减少的问题。首先，农娟娟与越兴公司签订的合同是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行。越兴公司以合同约定的违约金过分高于农娟娟实际损失为由，请求法院予以调整减少。违约金是合同当事人约定一方当事人违约应向另一方支付一定数额金钱的约定，具有担保合同履行、惩罚违约方及对守约方的损失补偿属性。越兴公司在农娟娟已依约交完全部价款的情况下，未依约交付车位给农娟娟，构成单方违约。根据合同约定，单方履行合同不符合约定的，应按日计算向对方支付全部价款万分之五的违约金。从双方所签订的合同指向的车位款数额来看，双方对违约金约定的数额计算均有充分的认知，且该合同为越兴公司提供的格式合同，如果农娟娟违约也应承担相同的违约责任，合同双方应遵循公平、诚信原则守约。其次，越兴公司以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定为由请求减少违约金，但适用该条规定的条件是双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而案涉合同中已明确约定了损失赔偿额的计算方法，越兴公司要求适用该条规定调整减少违约金，不符合法律规定。再次，越兴公司主张合同约定的违约金 过分高于实际损失，依法应由越兴公司承担违约金过高的举证责任，现越兴公司提供的证据为物业公司提供的车位收费标准或租金标准，而不是依法应由有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类车位租金标准，越兴公司应承担举证不能的不利后果。最后，建设工程工期较短、行政机关抽查导致停工等是越兴公司在建设工程中应当预见和掌控的，与买卖合同中的买受人无关，越兴公司抗辩主张因建设工期较短、行政机关抽查导致停工等原因，因而请求酌情减少违约金的理由也不成立；越兴公司提供的停水、停电及天气情况等证据证明的内容，是越兴公司应当预见的情形，不属于不可抗力范畴，且这些证据并不符合法定的形式要件。因此，越兴公司要求调整减少违约金的意见不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、凭祥市越兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付农娟娟违约金24888元、返还测绘费600元，合计25488元；二、驳回农娟娟的其他诉讼请求。案件受理费438元，减半收取计219元（农娟娟已预交），由农娟娟负担25元，凭祥市越兴房地产开发有限公司负担194元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提供。越兴公司主张一审遗漏认定事实即：从2016年3月1日—2019年3月31日期间，凭祥市水厂停水10天，涉案房屋所在区域停电9天，降水量达到中雨及以上天气为120天，共计139天。农娟娟认可该事实，本院予以确认。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、关于逾期交付车位天数的问题。越兴公司主张在施工过程中因降雨、停水停电等原因导致停止施工，从而无法依约交付车位，应扣减不可抗力的天 数为139天。关于扣减天数的问题。扣减天数的合理期间应为双方签订涉案购房合同之日起至合同约定应交付车位之日止，双方于2018年3月12日签订合同，应从签订之日至合同约定交付之日即2018年3月30日止为扣减天数，但越兴公司主张从2016年3月1日至2019年3月31日计算扣减天数没有事实依据。在双方签订合同后至约定的交付日期间,虽存在停水、停电及降水量达中雨以上天气的客观情况,但这些客观情况应可以预见，越兴公司将降雨、停水停电作为不可抗力因素从而扣减天数，理由不当，不予支持。关于逾期交付车位天数问题。从查明的事实看，约定交付车位日期应从合同约定的交付日的次日即2018年3月31日起计算到2019年4月1日止，共367天。但农娟娟对一审认定逾期366天没有异议，本院予以认可。 二、关于如何调整违约金数额的问题。越兴公司与农娟娟签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。农娟娟在合同约定期限内支付购地下室车库款后，越兴公司应按合同约定按期交付车库。越兴公司逾期交车库，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。农娟娟诉请越兴公司支付逾期交车库违约金依法有据，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。按照《商品房买卖合同》约定计算违约金明显过高，远超越兴公司违约给农娟娟造成的损失，应依法适当减少。越兴公司在逾期交房期间违约占用了农娟娟已付房款，造成农娟娟被占用资金在此期间的利息损失,因此，可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准确定越兴公司违约给农娟娟造成的损失。越兴公司逾期交房期间，即2018年3月31日到2019年4月1日，中国人民银行公布的一年至五年的贷款基准利 率为年利率4.75%，越兴公司应按此利率的130%即年利率6.175%的标准按违约天数向农娟娟支付违约金。据此计算，越兴公司应支付给农娟娟违约金8421.01元（136000元×6.175%×366/365）。一审判决认定涉案违约金不当，本院予以纠正。 综上所述，越兴公司的上诉请求部分成立；依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初360号民事判决； 二、凭祥市越兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付农娟娟违约金8421.01元; 三、凭祥市越兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还农娟娟测绘费600元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费减半收取219元,由农娟娟负担145元,凭祥市越兴房地产开发有限公司负担74元；二审案件受理费437元，由农娟娟负担280元，凭祥市越兴房地产开发有限公司负担157元。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年十一月三日 法官助理 黄栾棉 书 记 员 黄安丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。