广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2078号上诉人（原审被告）：黎远江，男，1973年11月29日出生，汉族，住广东省茂名市电白区*********。上诉人（原审被告）：邓海棠，女，1982年10月9日出生，汉族，住广东省茂名市电白区************。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱忠实，广东前瞻律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：许晓莹，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟国佳，男，1953年5月17日出生，汉族，住广东省茂名市电白区*********。委托诉讼代理人：陆增荣，广东格正律师事务所律师。上诉人黎远江、邓海棠因与被上诉人钟国佳房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎远江、邓海棠的共同委托诉讼代理人朱忠实、被上诉人钟国佳的委托诉讼代理人陆增荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎远江、邓海棠上诉请求：1、撤销(2019)粤0904民初4223号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间存在的是房屋租赁合同关系，上诉人作为承租人支付租金使用房屋，被上诉人作为出租人收取租金，保障房屋安全。但是，现在上诉人作为房屋承租人不单要缴纳租金，还要帮出租人装修房屋。上诉人背负的装修义务超出了房屋租赁法律关系的范畴，而被补充协议强加到身上。从补充协议内容看，上诉人与被上诉人签订协议时，是上诉人违规加建楼层准备经营酒吧，而由被上诉人投诉，结合从一审庭审笔录中当事人的陈述，被上诉人陈述：“补充协议是在上诉人恳求的基础上去签订的”，上诉人陈述：“当时由于违规加建被上诉人投诉，如果当时拆除的话，会造成更大的损失”。可见，上诉人在签订补充协议之时，其明显是收到胁迫的，依法应予撤销。从道义上看，上诉人在签订补充协议后又以意思不自由为由撤销，确实不应当。但在法律层面上，当事人的权利义务应当诚实、依法行使。在上诉人当初存在违法加建问题时，被上诉人依法享有的权利是解除合同、拆除加建建筑，但其以投诉违法建筑为由，将不属于上诉人的装修义务，强加到上诉人身上，本身也是不合法的诉求。2、从现场条件看，案涉的房屋水电繁杂，经营商铺众多。上诉人以一个租客的身份无法完成装修；而且，根据建筑法相关规定，建设的装修是需要由被上诉人作为建设方申请相关行政许可，才能进行的。在建筑装修方面，上诉人已经因为违规问题被上诉人胁迫。再要求上诉人通过违规方式办理，与常理、人情不符。3、本案的30万元的法律意义应为违约金，是在上诉人无法完成装修责任时才承担的违约责任。根据合同法及司法解释的规定，本案的违约金明显过高。被上诉人的楼房无论是否装修其楼房都一直在正常使用。反而在装修期间，需要各商户停水停电，停止营业，遭受的是损失。所以，30万元的违约金明显超过损失的30%的标准，应予调整。钟国佳辩称,答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。理由：一、针对上诉人的第一点上诉理由，上诉人认为其不但要缴纳租金，还要帮出租人装修房屋，上诉背负的装修义务超出了房屋租赁法律关系的范畴，而且被《补充协议》强强加到其身上，答辩人认为该上诉理由是完全不成立的。因为依照《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，在本案中，根据双方所签订的《补充协议》，明确约定：如在二年期限内，上诉人未能对答辩人房屋外墙进行全部装修，则必须补偿装修金额30万元人民币给答辩人自行装修。这是独立于涉案房屋租金的约定，该约定也不违反国家法律和行政法规的强制性规定，而且该约定是双方自愿达成的，是双方真实意思表示。现上诉人未依合同约定在二年内对房屋外墙进行全部装修，故应当按照约定支付30万元给答辩人进行自行装修，该约定是没有超出房屋租赁法律关系的范畴，并且依法应当受到法律保护。并且该约定也并不是答辩人强加给上诉人的，这是双方的真实意思，如果上诉人认为该《补充协议》是其意思表示不自由的情况下签订的，或者是受答辩人的胁迫下签订的，那么为何上诉人没有在签订协议之日起一年内向法院申请撤销该协议，再者上诉人也未能提供任何证据证实其受胁迫下所签订，所以答辩人认为上诉人该第一点上诉理由是完全不成立的，这只是上诉人想推卸自己责任的借口。第二、针对上诉人的第二点上诉理由，上诉人认为从现场条件看，案涉的房屋水电繁杂，经营商铺众多。上诉人以一个租客的身份无法完成装修；而需要答辩人作为建设方申请相关行政许可，才能进行。答辩人认为该上诉理由也是完全不成立的。因为根据涉案《补充协议》约定，本案的装修仅是对房屋的外墙进行装修，按协议约定仅是铲除外墙原有的马赛克，对墙体的外表进行装修，而无需要拆除墙体，无需拆除水管和电线线路，对附近的用水用电均不会造成影响。虽然涉案房屋外墙安装有空调机、排污管等，但亦未至于达到无法对房屋外墙进行装修的程度，而且涉案房屋前面(东面)的外墙已经由上诉人进行了装修，并不存在需要答辩人申请行政许可才可以进行装修的情况。而上诉人作为承租人，本身就负有承担装修房屋的义务，如需办理报批手续，也应当由上诉人进行办理。所以答辩人认为上诉人该第二点上诉理由也是完全不成立的。第三、针对上诉人的第三点上诉理由，上诉人认为本案的30万元应为违约金，并且认为本案的违约金明显过高。答辩人认为上诉人该上诉理由也是完全不成立。因为在本案中双方所约定的该30万元，是在上诉人不对涉案房屋外墙进行全部装修的情况下，上诉人补偿给答辩人自行进行装修的费用，并非是违约金，而是装修款。而且上诉人亦未能提供任何证据证实该30万元是明显高于了涉案房屋外墙进行装修所需费用，所以上诉人应承担举证不能的法律后果。一审法院也是据此不予支持上诉人提出30万元过高的主张。综上所述，答辩人认为上诉人的上诉请求于法无据，于理不合，请求二审法院依法作出公正裁决，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。钟国佳向一审法院起诉请求：1、判决两被告立即支付补偿装修金30万元给原告自行装修；2、本案的诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：原告钟国佳的房屋与案外人钟国建、钟国胜的房屋相连，其中钟国佳的房屋是水东镇新湖街21号，钟国胜的是水东镇新湖街23号，钟国建的是水东镇新湖街25号，钟国佳房屋的南面与钟国建房屋的北面共墙，其余东面(临街)、西面(背面)、北面(侧面)均为自墙。2014年4月28日，钟国佳、钟国建、钟国胜(甲方)与被告黎远江、邓海棠(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于电白县************第一层(只限两间铺面做大堂用，其余一层铺面已发租)，第二层至第五层，出租给乙方经营使用。租赁期限为12年，自2014年7月1日起至2026年6月30日止(内部装修期限)。如是外墙全部装修，即废除原楼房外墙条砖与马赛克的旧装修，按乙方从新设计标准装修的话，甲方同意再延长二个月免租期给乙方。2016年4月10日，原告钟国佳(甲方)与被告黎远江、邓海棠(乙方)签订《补充协议》，约定：“经双方友好协商，乙方租用甲方(以甲方房产证为准)6楼天面经营，因乙方违法违章强占甲方房屋天面(第六层)建筑物，经营酒吧、咖啡馆及没履行原协议与多次口头承诺进行外墙全部装修事宜，执行补充协议如下：一、由于乙方事先未与甲方商量沟通，擅自违法违章建筑，进行部分财力、人力、物力的投资，如果马上进行拆除，乙方损失惨重，所以，乙方多次恳求甲方原谅，同意给甲方每个月3000元租金进行补偿，国建、国胜两人的租金补偿由乙方自行与该两人另行商议。乙方并要求甲方给予二年缓冲期。二年后如甲方需要加层建筑，则需书面提前3个月通知乙方，如甲方不加建则乙方可在原租金基础上每二年递增6%继续租用。如二年后甲方没有进行加建或改建装修，乙方尚愿意继续承租经营，征求甲方同意再另行商议租赁。如乙方不再继续经营酒吧、咖啡馆或没有支付租金给甲方，则视为本协议自动终止，该建筑物不动产部分无偿归甲方所有。二、因乙方资金周转暂时困难，要求甲方再给予顺延二年时间内范畴，乙方同意给予甲方房屋外墙进行全部装修。装修标准，即是铲除原建筑物的外墙，进行新的装修标准，要求在以前面门面外墙装修协调的情况下，选择材料或颜色都必须协调，以粉红色外墙装修为基准。乙方选择装修材料应与甲方协商通报，或双方共同选择，得到甲方认可为准则。如在二年期限内，乙方未能进行装修，必须补偿装修金30万元人民币给甲方自行装修。国建、国胜两人的装修补偿金由乙方自行与该两人另行商议。若因乙方自行经营或管理不善，在未能进行装修或未完成装修的情况下，自行退租或其它违约行为，该补偿装修金，乙方都必须支付给甲方。如乙方不守约，或其它违约行为，甲方有权单方向当地法院提出诉讼终止合同。”原告向一审法院提出财产保全申请，一审法院作出(2018)粤0904民初2161号民事裁定书，查封被申请人邓海棠名下位于茂名市电白区***********(产权证号：电*****，查封的价值为人民币30万元)的房产所有权；原告向一审法院预交诉讼保全费2020元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告钟国佳与被告黎远江、邓海棠签订的《补充协议》，双方意思表示真实，协议内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应全面履行各自义务。被告黎远江、邓海棠未按合同约定对原告的房屋外墙进行全部装修，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求两被告按照合同约定支付30万元装修补偿款的诉讼请求，予以支持。对于两被告辩称墙面装修需要原告报建方可施工的辩解意见，一审法院认为，被告作为承租人，承担装修义务，如需办理报建手续，应由被告办理，原告予以协助，并且涉案房屋的前面(东面)外墙已进行了装修，可见并非原告没有办理报建手续而导致涉案房屋的外墙无法进行装修，两被告辩称原告没有向政府部门办理报建手续而无法进行外墙装修的意见，不予采纳。对于被告辩称受到胁迫签订涉案补充协议，应予撤销涉案补充协议的意见，一审法院认为，被告既没有提供证据证实其受到胁迫，也没有在签订协议一年内申请撤销上述协议，因此，对其该辩解意见，本院不予采纳。对于原告辩称涉案协议无法履行问题，一审法院认为，本案的装修仅是对房屋的外墙进行装修，按协议约定仅是铲除外墙原有的马赛克，对墙体的外表进行装修，无需拆除墙体，无需拆除水管和电线线路，对附近的用水用电均无影响；涉案房屋墙体上安装的空调机、排污管、电线等确实增加了施工的难度，但尚未达到致使无法进行外墙装修的程度。两被告辩称因不可抗力致使无法进行外墙装修，没有事实依据，不予采纳。对于两被告辩称30万元违约金过高的意见，一审法院认为，双方约定该30万元是在被告不进行外墙装修的情况下，补偿给原告进行装修使用的，因此，被告应举证证实30万元明显高于装修涉案房屋外墙所需的费用，由于被告没有举证证实装修涉案房屋外墙所需的费用，其应承担举证不能的责任。对于原告主张两被告支付30万元的利息及违约金6万元的诉求，没有事实和法律依据，不予支持，予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告黎远江、邓海棠于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告钟国佳支付装修补偿款30万元。二、驳回原告钟国佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元、诉讼保全费2020元，两项合计4920元(原告已预交)，由被告黎远江、邓海棠负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方签订的《补充协议》是否合法有效，《补充协议》约定补偿装修金额30万元是否过高。本院作如下评述：被上诉人钟国佳与上诉人黎远江、邓海棠签订的《补充协议》是双方意思表示真实，协议内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方应全面履行各自义务。《补充协议》约定补偿装修金额30万元并非单纯的违约金，其包含着租金、违建补偿及违约责任等，经双方协商一致确定，没有证据证实其受蒙蔽或受胁迫下所签订，在上诉人不进行外墙装修的情况下，补偿给被上诉人进行装修使用的。上诉人不能举证证实30万元明显高于装修涉案房屋外墙所需的费用，应认定没有过高，据此，上诉人黎远江、邓海棠的上诉人理由不充分，本院不予支持。综上所述，黎远江、邓海棠的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由黎远江、邓海棠负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年十一月十三日法官助理  叶秀福速 录 员  李松龄