甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14402号原告：海南亚太实业发展股份有限公司,住所地甘肃省兰州新区亚太工业科技总部基地**楼。法定代表人:马兵,该公司董事长。委托诉讼代理人：付鹏，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亚莉，兰州黄河律师事务所律师。被告：高群，女，汉族，1967年10月7日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：金建侠，甘肃天问律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑承英，甘肃天问律师事务所律师。原告海南亚太实业发展股份有限公司与被告高群房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告海南亚太实业发展股份有限公司委托诉讼代理人付鹏、贾亚莉，被告高群委托诉讼代理人桑承英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海南亚太实业发展股份有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告立即偿还房屋租赁押金28000元，并向原告支付违约金84000元，共计112000元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告所有位于兰州市××路××号××大厦××楼西北角房产用于办公，租赁面积330平方米，合同期限自2016年7月1日至2019年6月30日止，合同年租金336600元，租赁押金28000元。合同履行期间，原告严格按照合同约定的租金交付节点向被告按时、足额的缴纳了全部租金。《房屋租赁合同》对于租金的上浮方式约定为：“第二合同年起，每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%。”《房屋租赁合同》对于违约金的约定为：“三个月租金，合计人民币84000元。”2019年7月初，租赁合同到期后原告向被告告知不再续租，被告在查验房屋后进行了收房。被告收房后未及时向原告退还租金押金28000元，原告多次向被告主张退还租赁押金被告仍不予退还。原告于2019年7月4日向被告送达了《关于退还租房保证金的催告函》，被告仍未予以理睬，被告不退押金的行为已经属于严重违约。为维护自身合法权益，原告诉讼至法院，请求判如所请。被告高群辩称：1、根据原告向被告支付房屋租金情况，可以证明双方在合同及补充协议中约定的次年的租金系在“上一年度”的基础上上浮8%收取。2、被告收取的保证金28000元系原告为使合同得到实际履行而支付的履约保证金，现原告未足额支付房屋租金，应当承担继续履行的违约责任，应当从该保证金中抵扣，不予退还。3、原告因未足额支付房屋租金构成违约，按照约定应向被告支付违约金84000元。综上，原告本身存在违约行为，其要求被告退还履约保证金及支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求，并向被告支付违约金84000元。原告海南亚太实业发展股份有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、房屋租赁合同；2、付款凭证及收条；3、催告函。被告高群依法提交了:1、房屋租赁补充协议书；2、租金分析表等证据证明其答辩意见。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告高群系位于兰州市城关区××路街道××路××号××楼建筑面积1284平方米房屋所有权人。2016年6月15日，原告海南亚太实业发展股份有限公司（承租方，乙方）与被告高群（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于兰州市城关区××路街道××路××号××大厦××楼××角房产，建筑面积330平方米;租期三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止;租金约定:1、双方同意,该房产每月每平方米含税租金为人民币85元,每年计人民币336600元（含税）;第二合同年起,每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%；租金按每半年为一期,乙方收到甲方开具的发票后,租金由乙方以汇款的方式汇入甲方账户；租金支付方式为先付后用，第一期6个月的租金（自2016年7月1日起至2016年12月31日）应于本合同签订后的七个工作日内支付；第二期6个月租金（自2017年1月1日起至2017年6月30日）应当在第一租赁期限届满后10个工作日内支付，以后，以此类推；甲方收取的租金，含发票税金。合同约定，房屋租赁期满后当日，甲方全额无息向乙方返还乙方预缴的租房保证金，乙方向甲方退还甲方开具的租房保证金收据。乙方向甲方首次支付租金的同时向甲方预缴一个月房租标准的租房保证金，合计人民币28000元。甲乙双方商定本合同之违约金为三个月租金，合计人民币84000元。合同签订后，原告海南亚太实业发展股份有限公司于2016年6月14日向被告高群支付履约保证金28000元整，被告高群于次日给原告出具了收条。原告于同年6月20日向被告高群支付租金168300元整，于2017年1月22日支付租金168300元整，于2017年7月17日支付租金180000元整，于2018年1月25日支付租金180000元整，于2018年9月18日支付租金194400元整，于2019年1月28日支付租金169128元整。2017年6月30日，原、被告双方签订房屋租赁补充协议书，内容为：“甲方于2016年7月1日起将位于兰州市城关区××路××号××大厦××楼西北角区域租赁给乙方使用，原合同约定该房产每月每平方米含税租金为人民币85元，每年计人民币336600元；第二年合同起，每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%。现甲乙双方本着自愿、平等、诚实的原则，经友好协商，特签订以下补充协议。一、该房产自2017年7月1日至2018年6月30日止，年租金为人民币360000元。二、本协议生效后，与原合同具有同等法律效力。除本协议明确所修改条款外，原合同其余部分应完全有效。”2019年6月30日，双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未续签合同，原告海南亚太实业发展股份有限公司搬离房屋后于2019年7月3日向被告高群发出催告函，要求退还租房保证金28000元。被告高群未予理睬，遂酿成纠纷。本院认为，民事行为应当诚实守信、恪守承诺。本案中，原告海南亚太实业发展股份有限公司与被告高群签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生法律约束力，双方当事人均应当按合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告退还押金28000元的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：“房屋租赁期满后当日，甲方全额无息向乙方返还乙方预缴的租房保证金，乙方向甲方退还甲方开具的租房保证金收据”。在租赁合同履行过程中，原告海南亚太实业发展股份有限公司严格按照合同约定的“第二合同年起，每年租金在第一年度的年租金基础上上浮8%的”标准向被告支付第一年度租金336600元、第二年度租金应为363528元双方协商为360000元，第三年度租金按合同约定在第一年度合同的年租金336600元的基础上上浮8%应为363528元，原告已按约支付了三年的租金，并没有违约行为，故被告应向原告退还押金28000元，对原告海南亚太实业发展股份有限公司的该项的诉讼请求，本院予以支持。关于原告海南亚太实业发展股份有限公司要求被告支付违约金84000元的诉讼请求，因双方约定以三个月的房屋租金为违约金，本院认为，此约定过分高于造成的损失，本院酌情考虑以一个月的租金28000元作为违约金由被告向原告支付。原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告高群于本判决生效后十日内向原告海南亚太实业发展股份有限公司退还履约保证金28000元，并承担违约金28000元。如在本判决生效后，未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2540元，由原告海南亚太实业发展股份有限公司负担1270元，被告高群负担1270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  裴新燕二〇二〇年十一月十六日书 记 员  陈丽丽