山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁民申9263号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贾云燕，女，1979年3月3日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志光，北京市杜衡律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市芝罘区西关南街**。 负责人：胥盈，该分公司总经理。 再审申请人贾云燕因与被申请人深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司（以下简称万象美公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2019）鲁06民终1062号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 贾云燕申请再审称：1.撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初9319号、烟台市中级人民法院（2020）鲁06民终1062号民事判决；2.判令万象美公司退还多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费4939.56元；3.由万象美公司承担诉讼费用。事实和理由：一、依据民事诉讼法第二百条第二项，原审判决认定事实错误。（一）二审判决认为“因烟价［2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准仅有指导意义，且一审已查明2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局发表的《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价［2017]29号）已明确废止烟价［2004]3号文件，且明确已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行”是错误的，该认定违反了法律及行政法规的规定。1.住宅的前期物业服务收费实行政府指导价系效力性强制性规定，万象美公司向贾云燕收取物业服务费，不仅应当符合《前期物业服务协议》的约定，更应当符合《价格法》、行政主管部门制定的物业服务收费办法以及规章的规定，不得超出烟台市政府指导价规定收费。烟台市价格主管部门根据《价格法》第二十条、《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费管理办法》第六条和第七条、《山东省物业管理条例》第六十九条第二款、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条第二款等法律、法规及规章的层层授权制定了烟台市政府指导价的基准价及浮动幅度，即烟价［2004]3号文件和烟价［2017]29号文件，如前期物业服务收费违反该两份文件规定的政府指导价，即是违反了《价格法》第十二条关于“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价规定”的规定。2.万象美公司作为烟台市物业服务企业，收取物业费应根据所涉及的物业服务期间分别执行烟价［2004]3号和烟价［2017]29号文件的有关规定。本案《前期物业服务协议》约定的3.98元/月/平方米远超过文件规定的最高收费标准，显然没有执行烟台市政府指导价，这不仅违反了山东省和烟台市的相关规定，也违反了《价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等法律、法规及部门规章的有关规定，而二审判决认为“已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行”亦是违反了前述规定。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，要求万象美公司退还多收取的物业费差额4939.56元，于法有据。事实上，该案在原一审判决后，万象美公司自行将2017年5月1日至2018年6月30口物业费调整为2.98元/月/平方米，自2018年7月1日起又调整为2.16元/月/平方米，即在烟价［2017]29号文件规定的最高服务等级收费基础上上浮20%。这进一步证明万象美公司按照3.98元/月/平方米收取物业服务费违反了烟台市住宅前期物业服务收费的政府指导价。（二）万象美公司主张其在物业服务期间提供了“超出物业服务协议约定以及相关法律法规规定的物业公共服务之外的其他物业服务”与事实不符，不能作为《前期物业服务协议》关于物业服务收费约定符合法律规定的理由。首先，根据《前期物业服务协议》约定的物业费管理服务内容可知，前期物业服务收费是物业公共服务费，不包括针对专有部分及特约服务、专项服务的收费，万象美公司主张既包含物业公共服务费，又包含超出物业公共服务范围以外的其他服务费与事实不符，无论是否存在其他服务，均不影响其作为前期物业服务企业应遵守政府指导价格的有关规定。其次，根据《前期物业服务协议》第5.3款约定，对于特约的额外有偿服务，业主须根据缴费标准和方式另行承担相应的服务费用，万象美公司出具的物业费发票中明确注明了收费经营项目为“物业管理费”，但没有注明该费用包括“另行为房屋所在的万达公馆小区投保了公共责任险等财产保险”等其他服务费，同时该发票在备注中注明了物业费的时间段。这也说明，本案涉及的物业服务期间，万象美公司没有提供超过物业服务协议约定范围外的其他服务。再者，万象美公司提供的证据不能证明其在涉案物业服务期间提供了“超出物业服务协议约定以相关法律法规规定的物业公共服务之外的其他物业服务”。二、原审判决适用法律错误。（一）适用的法律与案件性质明显不符，确定民事责任明显违背法律规定。本案是前期物业服务合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条，《物业管理条例》第四十条，《物业服务收费管理办法》第六条、第七条及第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》笫五条规定。但一审判决错误适用了《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《民事诉讼法》第四十六条第一款的规定，二审判决错误适用《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。（二）原审判决明显违背立法原意。物业服务管理直接关系民众的切实利益，物业管理企业违反相关规定，擅自扩大收费范围、提供收费标准等情况屡见不鲜，为规范物业服务企业的行为，除政府加强宏观调控外，还需完善相关规定，这也是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的起草背景。二审判决认为“烟价［2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准仅有指导意义”，“已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行”，“关于物业服务费的标准，应由物业服务的双方业主与物业公司协商解决，人民法院不应通过司法程序干预物业费的计算标准”，无视《价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，严重违背了立法本意。 万象美公司未提交意见。 本院经审查认为，贾云燕与万象美公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同中关于物业管理服务收费的约定不符合法律规定的合同无效的情形，当事人应按照约定全面履行自己的义务。贾云燕主张该价格约定违反了《价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》、烟价[2004]3号、烟价[2017]29号等相关规定，并要求万象美公司退还多收取的物业费差额4939.56元，理由不能成立。首先，法律、行政法规明确规定了违反该规定导致合同无效，或者虽未规定导致合同无效，但违反该规定将损害国家利益和社会公共利益的，是效力性强制性规定。本案中，贾云燕提出的上述规范性文件中关于物业管理服务收费的规定，是为了行政管理规范物业服务收费标准之需要，仅关系到物业管理服务双方当事人的利益，不属于效力性强制性规定，本案《前期物业服务合同》即便有违上述规范，亦不必然导致合同无效。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应当予以支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持”，而本案物业管理收费标准并未违反双方所签订合同中约定的收费标准，尽管与烟台市的相关指导价格存在一定差异，但不属于违反法律、法规、部门规章规定的情形，因此，贾云燕在本案民事诉讼中请求返还相关费用的主张不能成立，原审驳回其诉讼请求并无不当。另，贾云燕主张一、二审判决适用法律错误的理由不能成立。 综上所述，贾云燕申请再审理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回贾云燕的再审申请。 审 判 长 陈东强 审 判 员 张 磊 审 判 员 陈 浩 二〇二〇年十一月九日 法官助理 刘小玉 书 记 员 马抒祺