吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终237号上诉人（原审原告）：珲春龙达房地产开发有限公司，住所地吉林省珲春市河南街口岸大路**。法定代表人：陈福利，董事长。委托诉讼代理人：杨淞麟，北京市鑫诺（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张智超，男，1984年6月28日出生，汉族，无职业，住吉林省辉春市新安街长城委**。原审第三人：刘林，男，1987年6月27日出生，汉族，个体工商户，住吉林省珲春市月榕湾小区**楼****。原审第三人：马庆娜，女，1990年4月9日出生，汉族，无职业，住吉林省珲春市月榕湾小区**楼****。上诉人珲春龙达房地产开发有限公司（以下简称龙达公司）因与被上诉人张智超、原审第三人马庆娜，刘林之间案外人执行异议之诉一案，不服吉林省珲春市人民法院（2019）吉2404民初2612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持龙达公司的全部诉讼请求。2.一审、二审的诉讼费由张智超承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、案涉商品房买卖合同系附解除条件的合同，因解除条件成就而依法解除。一审法院已经查明龙达公司与第三人分别签订了《商品房买卖合同》及《借款合同》，但对于两合同的性质认定有误。两份合同都是当事人为房屋买卖合同的履行而签订的，双方意思表示真实。《商品房买卖合同》签订在前，《借款合同》签订在后，且《借款合同》第4条表述：“如果乙方未能按时还款，乙方自愿将在月榕湾购买的房屋的所有权利转移给甲方，并按照甲方要求办理相关的权利转移手续”。可见《借款合同》中包含着买卖双方为《商品房买卖合同》设定的解除条件。根据《合同法》第四十五条，马庆娜（《借款合同》乙方）未按时偿还龙达公司借款，《商品房买卖合同》就自动解除。合同解除后，房屋所有权注定不会转移至马庆娜，龙达公司是房屋的初始登记权利人，法院另案查封的已经失去法律基础，应依法排除另案执行。二、涉案房屋预告登记已依法失效。一审法院认为涉案房屋预告登记不存在法定失效情况，系事实认定不清、适用法律错误。《物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”案涉房屋已具备办理不动产登记条件，但因第三人刘林、马庆娜过错未在上述三个月法定期限内申请登记，案涉房屋上的预告登记已经依法失效。案涉房屋预告登记因债权消灭而失效。根据《物权法》第二十条第二款规定，债权的设立是预告登记的原因行为，当原因行为失去效力后，预告登记自动失效，不受登记状态的约束。该条款中所称的债权在本案中即为第三人刘林、马庆娜作为买方要求龙达公司交付房屋、转移所有权并办理相关手续的权利。该债权已经于商品房买卖合同解除而自动消灭，故案涉房屋预告登记依法失效。综上，以上两点的任一点都足以说明涉案房屋上的预告登记已经依法失效，请二审法院纠正一审错误，公正裁判。张智超辩称：1.张智超起诉的时间是2017年，当时刘林、马庆娜的房产还不能办理产权证，法院去保全的时候房屋是预告登记。2.龙达公司替刘林、马庆娜还的借款是银行与龙达公司之间的合同关系，与本案刘林、马庆娜与龙达公司签订的房屋买卖合同无关。本案房屋买卖合同签订之后，房产的所有权人是刘林和马庆娜。张智超起诉期间龙达公司没有找过刘林、马庆娜，并沟通过，当时因为预告登记，无法办理产权，所以法院一直没执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。龙达公司向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行珲春市月榕湾小区7栋1单元902室；2.确认月榕湾小区7号楼1单元902号房屋产权归龙达公司所有；3.第三人马庆娜返还房屋，并办理注销涉案房屋预告登记手续。一审法院认定事实：2014年12月10日，龙达公司与马庆娜签订《商品房订购协议书》，主要内容为“出卖人（甲方）：珲春龙达房地产开发有限公司，买受人（乙方）：马庆娜，…第一条买受人购买的商品房位于河南街与口岸大路交会处，项目名称（暂定）为月榕湾，商品房为7号楼1单元9层902室，建筑面积105.94m2（最终面积以测绘面积为准），单价3750元／m2，计397275.00元（不含燃气入户费和供热计量表费用）；因房屋面积误差，总金额多退少补。…第三条买受人按照下列3付款方式付款。…3、按揭贷款（缴纳定金三日内缴清首付购房款167275.00元，按揭贷款金额230000.00元）。……出卖人：珲春龙达房地产开发有限公司（加盖公章），买受人：马庆娜（刘林代签），协议签订日期：2014年12月10日”。签订协议后，刘林、马庆娜向龙达公司支付首付款38000元。同日，龙达公司与马庆娜签订《借款协议》，主要内容为“甲方（出借人）：珲春龙达房地产开发有限公司，乙方（借款人）马庆娜，乙方配偶或欲购房屋权利共有人：刘林；1．乙方马庆娜于2014年12月10日购买甲方开发的月榕湾小区7栋1单元902室房屋，乙方因为资金不足，特向甲方借款用于支付在月榕湾购房首付款，借款金额为人民币￥129275.00元……。2．乙方分两次向甲方还清上述借款。其中，第一次还款时间及金额为自借款日次日算起一年内（即2015年12月10日前）还清借款总额50％（即人民币￥64638.00元），第二次还款时间及金额为自借款日次日算起两年内（即2016年12月10日前）偿还剩余所有借款（即人民币￥64638.00元）。3．经双方友好协商，甲方承诺：如果乙方按协议约定还清借款，此借款甲方不向乙方收取任何借款利息；乙方马庆娜承诺于2016年12月10日前将上述借款全部还清，在此期间乙方自愿无条件按照甲方要求配合甲方办理上述房屋按揭相关手续。4．如果乙方未能按时还款，乙方自愿将在月榕湾购买的房屋的所有权利转移给甲方，并按照甲方的要求办理相关的权利转移手续。乙方已经支付的购房款及其费用全部作为违约金给付甲方。若不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续追偿。甲方有权将房屋另行出售。若乙方拖延办理变更手续时间，甲方在此期间内仍可另行出售此房屋，此行为系甲方的不安抗辩权利，不构成违约或侵权。5．本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份，每份具有同等法律效力。甲方：珲春龙达房地产开发有限公司（加盖公章），乙方：马庆娜（刘林代签），权利共有人：刘林，2014年12月10日”。2015年3月3日，龙达公司与马庆娜签订《商品房买卖合同》，主要内容为“出卖人：珲春龙达房地产开发有限公司，买受人：马庆娜；第一条、买卖人所购房屋基本情况买受人所购的商品房（以下简称该商品房）为合同第一条规定的项目中的：月榕湾小区B组团第7［幢］［座］1［单元］9［层］902号房。该商品房用途为住宅属框混结构，层高为3m建筑层数地上12层，地下，地下**面积为104.94m2。第二条、计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平米3750元，总金额（人民币大写）叁拾玖万叁仟伍佰贰拾伍元整，（人民币小写）￥393525.00元。第三条、付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：…2、其他方式付款，首付款163525.00元，按揭贷款230000.00元。第四条、期限房屋交付出卖人应当在2016年12月30日前通过验收交付使用。…开发商：珲春龙达房地产开发有限公司（加盖公章），出卖人：陈福利（加盖名章），买受人：马庆娜（签字捺印），2015年3月3日”。签订合同后，马庆娜装修入住涉案房屋至今。2015年3月13日，龙达公司、马庆娜、刘林与中国工商银行股份有限公司珲春支行签订《个人购房借款／担保合同》（编号：0080800122015一手贷0000147），三方约定概括如下：1．中国工商银行股份有限公司珲春支行向马庆娜发放个人一手住房购置贷款，金额为23万元；2．马庆娜、刘林以其所有的珲春市河南街月榕湾小区B组团7-1-902室房屋提供抵押担保，抵押物价值为393525.00元；3．龙达公司对马庆娜的上述贷款提供连带保证责任。2015年3月24日，中国工商银行股份有限公司珲春支行将23万元贷款转入龙达公司账户。2015年3月17日，龙达公司、马庆娜在珲春市房屋产权管理中心就涉案房屋的《商品房买卖合同》登记备案。2015年3月24日，龙达公司、马庆娜在珲春市房屋产权管理中心办理涉案房屋预告登记，预告登记权利人为马庆娜，预告登记义务人为龙达公司。同日，龙达公司、马庆娜、中国工商银行股份有限公司珲春支行又办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司珲春支行，预告登记义务人为马庆娜。2019年7月25日，中国工商银行股份有限公司珲春支行出具扣款通知书，内容为“借款人：马庆娜贷款品种：个人一手房按揭贷款欠本金：24，878.04元；欠利息：11，549.86元；欠未结利息：52.88元。贷款余额为：170626.30元。借款人贷款账号：08087201980********。扣款原因：借款人没有按合同约定归还贷款本息，截止2019年07月25日，已连续逾期，所欠本息合计：36480.78元。我行现按所签订的《购房借款合同》和与开发商签订《按揭协议》由珲春龙达房地产开发有限公司代偿。代偿金额为：182，229.04元。账号为：08087201092********的结算账户内扣收。”同日，中国工商银行股份有限公司珲春支行分两次从龙达公司结算账户内扣收保证金归还马庆娜贷款182207.22元和21.82元，共计182，229.04元。2017年7月6日，张智超起诉刘林、马庆娜偿还借款本金857800元及利息。2017年8月7日，一审法院作出（2017）吉2404民初1621号民事调解书，经主持调解，双方达成调解协议，约定分期偿还借款本息。2018年1月5日，张智超申请对上述调解书执行。2018年1月12日，一审法院作出（2018）吉2404执21号执行裁定，裁定预查封马庆娜所有的位于珲春市月榕湾小区39栋902室期房，查封期限自裁定生效之日起三年。2019年7月26日，龙达公司向一审法院书面提出执行异议，一审法院于2019年8月12日作出（2019）吉2404执异30号执行裁定，裁定驳回龙达公司的异议请求。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”本案中，马庆娜、刘林为购买涉案房屋与龙达公司签订《商品房订购协议书》，但因资金不足，以向龙达公司借款方式支付部分首付款，且龙达公司配合办理涉案房屋预告登记并交付使用，亦配合马庆娜向银行抵押贷款并提供担保，故根据上述法律规定，龙达公司在涉案房屋预告登记未经法定失效情况下，要求确认涉案房屋归其所有，并不得执行的主张依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回珲春龙达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5800元，由珲春龙达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，龙达公司提供以下证据：证据一：珲春市自然资源局房产信息查询情况。证明案涉房屋的登记权利人是龙达公司，而不是本案的第三人。张智超对证据的真实性无异议，但对证明事实不认可。本院对证据的真实性予以采信，但该证据只能证明原始产权登记权利人是龙达公司，并不能否定预告登记的权利人是马庆娜的事实。证据二：在马庆娜居住的楼房的电梯门口拍摄的“通知”。证明龙达公司已于2018年5月1日通知了所有业主能够于2018年7月30日开始办理正式的产权登记。第三人马庆娜应当在11月1日之前递交手续，但没有递交，预告登记已经失效。张智超对证据的真实性有异议，这份证据一审未提供，不能证明是2018年5月1日拍摄的。张智超对证据的真实性有异议，且该“通知”照片的拍照时间和地址不详，不能证明龙达公司于2018年5月1日通知马庆娜申请办理房屋产权证的事实，故该证据本院不予采信。证据三：宁夏中房实业股份有限公司与王硕富、柯孔超案外人执行异议之诉民事判决书（威科先行网下载）。证明人民法院的观点是在预告登记失效的情况下应当认定预查封的基础已不存在，查封应当解除。张智超质证称，对证据和证明的事实不清楚。该证据是其他法院的裁判文书，不能直接作为认定本案事实的证据和适用法律的依据，故本院不予采信。证据四、吉林省珲春市人民法院受理案件通知书（2020年3月16日）。证明龙达公司与第三人马庆娜、刘林关于解除商品房买卖合同的案件已经由法院立案受理。该案的审理结果与本案相关。本案应当中止审理。张智超对该证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，认为本案应当继续审理。本院对证据的真实性予以采信。张智超未提供新证据。经审理，本院对一审法院判决书认定的事实予以确认。本案二审审理过程中，龙达公司以其向吉林省珲春市人民法院起诉马庆娜、刘林房屋买卖合同一案，该案的结论与本案有直接的关系为由，请求中止本案的审理。本院以本案的审判结果与前述诉讼有直接关系，故作出（2020）吉24民终237号民事裁定，中止了本案的诉讼。另查，吉林省珲春市人民法院审理龙达公司与马庆娜、刘林房屋买卖合同一案，龙达公司请求1.确认龙达公司与马庆娜、刘林签订的《商品房买卖合同》已于2016年12月10日解除，房屋销售总价为397275元；2.判令马庆娜立即返还吉林省珲春市月榕湾小区7号楼1单元902室房屋，及时配合我公司办理《商品房买卖合同》解除的行政变更登记手续。该院作出（2020）吉2404民初684号民事判决，判决驳回龙达公司的诉讼请求。龙达公司不服该判决上诉于本院，本院立案审理后作出（2020）吉24民终1139号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：一、关于合同的签订。2014年12月10日，龙达公司与马庆娜签订《商品房订购协议书》。2015年3月3日，龙达公司与马庆娜签订《商品房买卖合同》。上述《商品房订购协议书》和《商品房买卖合同》中双方约定的买卖标的物为同一个房屋，从合同的签订时间看，《商品房买卖合同》是《商品房订购协议书》补充变更，双方应当按照后签订的《商品房买卖合同》履行义务（其中已付首付款纳入此份合同的履行当中），两份合同中约定不一致的属于后合同对前合同的变更，以上两份合同不违反法律、行政法规对合同效力的强制性规定，应为有效合同。二、关于购房款的支付。2014年12月10日，龙达公司与马庆娜签订《商品房订购协议书》后，刘林、马庆娜按照约定向龙达公司支付首付款38000元。同日，龙达公司与马庆娜签订《借款协议》，借款金额为人民币￥129275.00元用于支付马庆娜的购房首付款，应视为马庆娜用其向龙达公司的借款支付购房首付款。2015年3月3日，龙达公司与马庆娜签订《商品房买卖合同》，约定付款方式为，首付款163525.00元，按揭贷款230000.00元。2015年3月13日，龙达公司、马庆娜、刘林与中国工商银行股份有限公司珲春支行签订《个人购房借款／担保合同》，2015年3月24日，中国工商银行股份有限公司珲春支行将23万元贷款转入龙达公司账户。综上，首付款、借用龙达公司款、按揭贷款合计，应视为购房款已支付完毕。三、关于房屋登记。2015年3月24日，龙达公司、马庆娜在珲春市房屋产权管理中心办理涉案房屋预告登记。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，涉案房屋依法已办理预告登记，未经预告登记权利人同意，他人处分该房屋不发生物权（所有权）效力，故龙达公司请求法院确认涉案房屋归龙达公司所有的诉求，不予支持。同理，龙达公司要求返还涉案房屋并办理注销预告登记的诉求，亦不予支持马庆娜向龙达公司借款支付购房首付款，龙达公司替马庆娜偿还银行借款，系双方借款和担保债务关系，龙达公司可以向马庆娜主张偿还借款、追偿其代为偿还的银行借款，但不能否定购房人已经支付购房款的事实。如果2014年12月10日龙达公司与马庆娜签订《借款协议》约定马庆娜向龙达公司借款129275.00元用于支付购房首付款的借贷事实未发生，龙达公司可要求马庆娜继续履行合同支付首付款，若不能继续履行义务，追究其违约责任。目前，依据吉林省珲春市人民法院作出的（2020）吉2404民初684号民事判决及本院作出（2020）吉24民终1139号民事判决，龙达公司与马庆娜、刘林之间的房屋买卖合同并未解除，双方应继续履行各自合同义务。虽然马庆娜并未取得房屋产权登记证书，但已办理预告登记，马庆娜有期待物权，故现龙达公司请求确认涉案房屋归其所有的诉求，本院不予确认。另外，龙达公司主张马庆娜未在能办理产权证期间未办理，预告登记依法失效，但龙达公司提供的证据不足以认定其主张的事实，故不予采纳。四、涉案房屋作为被执行财产予以执行，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权依法登记到购房人马庆娜之后方可实施。即便如此，人民法院在执行案件中对被执行人的期待物权（优先权）予以查封，并不违法。综上，龙达公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元（龙达公司已预交），由上诉人珲春龙达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年十一月十七日书记员 裴夕红