山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0203民初7366号 原告：刘常青，男，1963年8月27日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王仁磊，北京市正平（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛韦纳外语培训学校，住所地青岛市市北区黑龙江路16、18号凯德广场三楼。 法定代表人：纪丽，校长。 委托诉讼代理人：苏文政，山东君同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季超，山东君同律师事务所实习律师。 原告刘常青诉被告青岛韦纳外语培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员顾晶京独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王仁磊与被告的委托诉讼代理人苏文政、季超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将涉案房屋腾空；2、判令被告支付原告56.8天的租金60690元；3、判令被告支付原告2019年1月1日至2019年7月31日期间拖欠的物业费42290.92元；4、判令被告支付原告逾期腾退房屋及结清费用的违约金30000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月28日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租用原告位于市北区黑龙江南路2号甲-77户商业网点用于开设学校。合同租赁期限为5年，自2018年10月8日起至2023年10月7日止，第一年租金为39万元，房屋租赁期间所产生的全部费用（水、电、物业等费用）由被告承担。2019年8月2日，原告与被告签订《房屋租赁解除协议》，双方协商一致解除了合同，合同于2019年7月31日终止。被告需再向原告支付租金60690元，并承诺于2019年8月8日前将2019年7月31日前的物业费结清，物业费合计42290.92元。合同解除后，被告至今未将房屋内物品腾空，欠缴的房租及物业费也没支付。被告的行为严重违约，理应赔偿原告的相应损失。原告因此起诉至法院，请求法院依法判决。 被告辩称，1、被告于2019年5月依照合同约定提前三个月向原告提出解除租赁合同，双方协商后于2019年8月2日签订《房屋租赁解除协议》，根据该解除协议明确合同于2019年7月31日终止。协议签订后，为了不影响原告继续出租房屋，被告将房屋钥匙交给房屋中介公司，完成交房腾房手续，被告不存在违约行为。2、关于物业费，根据合同相对性原理，原告不具备主张物业费的主体资格，该物业费与租赁合同无关，应由物业单独向被告另诉。或待原告实际交纳该物业费后，才有权向被告主张。3、被告在签订《房屋租赁解除协议》后即交还房屋钥匙，不存在逾期腾房的情形，且原告已保留被告交纳的物业保证金，因此对于原告的第四项诉讼请求，被告不予认可。 经审理查明，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月28日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“甲方将青岛市市北区黑龙江南路2号甲-77户商业网点租赁给乙方（房屋总建筑面积431.54平方米），租赁期限为5年，自2018年10月8日起至2023年10月7日止，合同签订之日起至2018年10月7日为免房租装修期。第一年租金为39万元，房屋租赁期之内所产生的全部费用（水、电、物业等费用）由乙方全部承担”。后因经营状况不好，被告向原告提出提前解约。2019年8月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁解除协议》。该协议约定：“甲乙双方原签订2018年10月8日至2023年10月7日止的房屋租赁合同，房屋位于青岛市市北区黑龙江南路2号甲-77户商业网点。因乙方提出提前解约，现经双方协商如下：1、乙方负责结清2019年7月31日之前的物业费、水电费及租赁期间的所有费用。2、乙方所缴纳的后半年部分房租人民币11万元及租赁押金3万元，合计14万元作为2019年8月1日前的租赁费用及违约金。3、原租赁协议中甲乙双方协定的71天装修时间为五年租期的装修时间，平均每年14.2天，因乙方未能正常履行完租约，计算得出乙方应缴纳56.8天的房屋租金，甲方有权追讨60690元。4、乙方留在房屋内的空调设备，如后续承租方同意接受转让，转让费最高3万元，如后续承租方不同意接受转让，乙方可以将空调设备拆走。5、乙方承诺2019年8月8日之前将2019年7月31日前物业费结清。如不能结清，乙方自愿承担双倍违约金。物业结清后甲方将不追究以上费用。该合同于2019年7月31日予以终止，合同终止后双方互不追究任何责任”。 庭审中，被告表示：“签订解约协议书的背景是被告经营困难，包括物业费也难以缴纳，原告为了督促被告及时缴纳物业费，签订了该解除协议。该协议仅是为了要求被告及时缴纳物业费。该协议已经明确合同于2019年7月31日终止，终止后双方互不追究责任，因此被告不存在违约行为。即使是违约，也是对物业方违约。根据该协议第4条，房屋内的空调设施所有权为被告，被告保留拆除空调设施的权利”。 庭审中，本院询问被告：“2019年7月31日前的物业费现在是否缴纳？”被告回答：“没有缴纳，因为经营困难”。本院又问被告：“现在房屋内还有无东西？”被告回答：“有办公用品及空调，除空调外其他东西可以不要，调解的话，空调也可以不要了。同时，鉴于房屋租赁解除协议的背景及2019年年底全球性重大疫情情况，被告出现了严重经营困难，外教无法来国内教授课程，请求法院酌情予以考虑”。 庭审中，原告提交了收费通知单，证明涉案房屋2019年1月1日至2019年7月31物业费合计42290.92元。 本院认为，原告与被告2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》及2019年8月2日签订的《房屋租赁解除协议》均是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。现被告在《房屋租赁解除协议》中明确表示提前解除合同，同意将原装修免租期的租金进行折算后支付以及结清物业费。故原告据此主张被告将涉案房屋腾空、支付56.8天的租金60690元及2019年1月1日至2019年7月31日期间拖欠的物业费42290.92元，符合双方的约定及法律规定，本院对此予以支持。同时，因被告在《房屋租赁解除协议》约定的付款时间为2019年8月8日之前，故被告未按期付款还应向原告承担逾期付款责任，因双方未在合同中具体约定如何计算违约金，同时考虑到新冠疫情对生产经营的影响，故本院对原告主张的数额予以调减，调减至15000元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告青岛韦纳外语培训学校于本判决生效之日起五日内将青岛市市北区黑龙江南路2号甲-77户商业网点腾空； 二、被告青岛韦纳外语培训学校于本判决生效之日起五日内给付原告刘常青房屋租金60690元； 三、被告青岛韦纳外语培训学校于本判决生效之日起五日内给付原告刘常青2019年1月1日至2019年7月31日期间的物业费42290.92元； 四、被告青岛韦纳外语培训学校于本判决生效之日起五日内给付原告刘常青逾期付款违约金15000元； 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 五、驳回原告刘常青对被告青岛韦纳外语培训学校的其他诉讼请求。 案件受理费2960元，减半收取1480元，由原告承担180元，由被告承担1300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  顾晶京 二〇二〇年十一月三日 书记员  于丽君