广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14111号原告：周肖连，女，汉族，住广东省东莞市******，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市*****************。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：李吉莲，女，汉族，住四川省泸州市纳溪区***********，公民身份号码为************，系公司员工。委托诉讼代理人：刘立泉，男，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为************，系公司员工。原告周肖连起诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称富盈房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周肖连的委托诉讼代理人陈志开，被告富盈房地产公司的委托诉讼代理人李吉莲、刘立泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周肖连向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证损失64153元（以已付房价款636997元为基数，按照年利率4%，从2017年1月23日起计至2019年7月30日即原告取得案涉商品房房地产权属证书止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年8月31日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市*************3*1********屋，交易总金额636997元，交楼日期为2016年8月30日，被告应在商品房交付使用60天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后原告交付了全部的房款，被告于2017年1月22日将案涉商品房交付给原告使用，但其并未按照合同约定及法律规定办理案涉房屋的初始登记，应当承担违约责任。虽然案涉合同约定被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未报权属登记资料至产权登记机关备案的，被告应按已收房价的万分之五支付违约金并继续履行合同，但该约定明显过低，应予调整。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告富盈房地产公司辩称，一、原告与被告签订的《合同》及其附件是双方真实意思表示，不存在违反法律行政法规的强制性规定的情况，合同合法有效，对双方具有约束力。《合同》及其附件已对案涉商品房的交付期限、交付条件以及逾期交房的违约责任等进行了明确约定，并非格式条款，更不存在免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利等情形，根据意思自治原则，有约定的应从约定，双方的纠纷应当依据合同的约定处理，《合同》及附件已明确约定被告逾期办证的违约责任，应当以合同约定为准。原告主张逾期办证违约金按年利率4%过高，原告无法证明损失。根据合同约定逾期办证应该扣除365天，根据常平房管所出具的公告，应当扣除业主违法加建导致案涉房产无法办理实测报告备案手续，进而耽误所有权登记的14天。本院经审理查明认定事实如下:2014年8月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于东莞市*************3*1********屋，总金额636997元。被告应在2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同附件五第八条规定，被告应在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，应按照已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。合同签订后，原告缴纳完毕案涉房屋的全部款项。(2018)粤1973民初7794号民事调解书显示，原告周肖连与被告富盈公司经本院调解于2018年6月20日达成协议，约定被告富盈公司于2018年7月30日前向原告周肖连支付逾期交楼违约金15184元（具体计算方式：以636997元为基数，自2016年7月1日起按每日万分之一点六四四计算至2017年1月22日止）。被告提交的《收楼通知书（含存根联）》，存根内容空白，业主签章处有周肖连签名，落款时间为2017年8月12日。被告提交的《签收表》显示原告于2019年4月8日从物业处签收办证资料。2018年10月29日及30日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称其在针对案涉楼盘1至7号住宅楼实勘时发现部分房屋存在加建改建的情况，需等待加建改建的房屋整改后才能办理1至7号住宅楼实测备案及商品房确权手续。2018年11月12日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称案涉楼盘的1幢1单元702、1幢2单元302、2幢1单元601、2幢1单元1701、2幢1单元1801、2幢2单元501、3幢1单元1301存在房屋现状与规划部相符的情况，对于前述房屋暂不予受理首次登记，其余房屋可以正常申请办理登记手续。2019年1月11日，东莞市常平镇房地产管理所再次发出公告，称案涉楼盘的4幢1单元1304、4幢1单元2201、4幢1单元2202、4幢1单元2402、4幢2单元901、4幢2单元1904、4幢2单元2103、4幢2单元2203、5幢1单元203、6幢商铺01、6幢1单元202、6幢1单元602、6幢2单元701、6幢2单元1101、7幢商铺12、7幢1单元901、7幢1单元1401、7幢2单元401、7幢2单元1102、7幢2单元1202存在房屋现状与规划部相符的情况，对于前述房屋暂不予受理首次登记，其余房屋可以正常申请办理登记手续。另查明，被告主张原告存在对房屋进行改建加建行为，被告不应承担迟延办证违约责任。庭审中原被告确认，已在2018年11月12日之前拆除房屋加建改建部分。以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、《收楼通知书（含存根联）》、《签收表》、《公告》、《民事调解书》及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的购房合同为双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。现被告未按合同约定的时间将房屋交付给原告，且未按约定的时间将办证资料交付给权属登记机关，构成违约，应承担违约责任。关于逾期办证的违约责任。《商品房买卖合同》约定自房屋实际交付之日起超过365日仍未报权属登记资料至产权登记机关备案时，被告需按已收房款的万分之五向原告支付违约金。关于逾期办证时间。被告提交《收楼通知书存根》主张原告于2017年8月12日实际收楼，但该收楼通知书存根内容空白，仅有原告的签名，结合被告向其他业主交楼通常签有《房屋交付验收记录表》，故即便原告签名真实也仅能证明原告签收了收楼通知书，不能证明原告在收楼通知书存根上签名时实际收楼；而且生效调解书确认原被告于2018年2月5日达成调解协议，调解协议约定逾期交房违约金计算时间截至2017年1月22日。故对被告的抗辩意见本院不予采信，本院认定案涉房屋实际交付时间为2017年1月22日。另据被告提交的《签收表》可认定原告于2019年4月8日从物业处签收办证资料。故逾期办证时间为2017年1月23日至2019年4月8日，共计805日。关于逾期办证违约金计付时间。被告主张需按合同约定扣减365日，本院认为被告主张扣减365日，符合合同约定，本院予以支持。至于案涉房屋改建加建问题，据常平镇房地产管理所2018年10月29日的公告，案涉房屋存在加建改建情况，庭审中原被告确认，已在2018年11月12日之前拆除房屋加建改建部分。本院认为，案涉房屋的加建改建行为会导致无法办理实测报告备案手续从而对房屋办证产生的不利影响，但加建改建行为影响的是案涉房屋办证工作进入到办理实测报告备案手续阶段之后的办证进度，而案涉房屋办证工作进入办理实测报告备案手续之前的进度取决于被告是否及时向房管部门及时提供办理权属登记所需的资料及申请办理实测报告备案手续，故被告应对案涉房屋从实际收楼到办理实测报告备案手续之间（2017年1月22日至2018年10月29日）的办证进度迟延负责，而对因原告加建改建行为拖延办证的期间（2018年10月29日-2018年11月12日，共计14日）被告对此并无过错，被告主张扣减该14天亦属合理，本院予以支持。综合逾期办证时间及应扣减时间，本案逾期办证违约金计付时间为426日（805日-365日-14日=426日）。至于逾期办证违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金为已收房款的万分之五，原告主张该违约金约定标准明显过低，不足以弥补原告的损失，请求调整该标准。基于公平、诚实信用原则以及综合被告过错程度，本院认为违约金计算标准应按为按照年利率4%计算为宜。综上，被告应向原告支付房屋逾期办证违约金29738.16元（636997元×426日×4%÷365=29738.16元），原告超过该金额部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告周肖连支付延迟办证违约金29738.16元；二、驳回原告周肖连的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费702元（已减半），由原告周肖连负担376元，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘先军二〇二〇年十一月二十日书记员  杨婉娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务·。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。