江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初8251号原告：颜士斌，男，1972年1月16日出生，住泗阳县。原告：朱宜权，男，1962年6月18日出生，住宿迁市宿豫区。原告：朱宗亚，男，1977年3月28日出生，住上海市虹口区。被告：泗阳霞飞中等专业学校，住所地泗阳县众兴镇俞杨北路**。法定代表人：颜士侠。委托诉讼代理人：李萌，北京恒都（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：贾昭，北京恒都（南京）事务所律师。原告颜士斌、朱宜权、朱宗亚与被告泗阳霞飞中等专业学校（以下简称霞飞学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜士斌、朱宜权、朱宗亚，被告霞飞学校的委托诉讼代理人贾昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜士斌、朱宜权、朱宗亚向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿三原告各项损失共计1546908.9元；2.判令被告返还原告颜士斌已收取的房屋租金600000元；3.被告承担诉讼费、鉴定费。事实和理由：2014年10月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，主要内容：1、被告将学校院内东门南侧贰号实训楼第一、二、三、五层、最南侧食堂东头一楼房屋出租给原告。2、租赁期限自2014年10月20日起至2034年4月20日止。3、租金为每年60000元，由被告每年在10月21日从原告出借给被告的借款中扣除。2015年10月18日，原告颜士斌与被告订立学校贰号实训楼《房屋租赁合同补充协议》，约定被告将学校贰号实训楼四楼及设备一并出租给原告，原合同及补充协议中所租房屋租金共计每年150000元等内容。因案外人提起诉讼，宿迁市中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）苏13民终1384号民事判决书，其中一项判决撤销了原、被告订立的租赁合同及补充协议。原告认为，虽然原、被告双方租赁合同被撤销，但原告对被告的租赁物进行了部分改建和维护，改建费共投入约90余万元，每年维护及管理费从租房至今共计40万元，并且在合同订立及履行过程中均无过错，被告应赔偿原告因合同被撤销而造成的各项损失。被告应返还于2015年10月18日一次性收取原告的房屋租金600000元（其中400000元为甲方欠乙方工程款，160000元为借款，40000元为现金）。为维护原告合法权益，现诉至法院请求支持诉讼请求。被告霞飞学校辩称，鉴定意见书的造价鉴定远远高于颜士斌等人起诉时在民事诉状中自认的投入费用，不应作为认定其损失的依据。对于未经霞飞学校同意而扩建的部分，颜士斌等人的投入应由其自行承担，对于未形成附和的装饰装修物，颜士斌等人应拆除，对于形成附和的装饰装修物，双方按照过错分担现值损失。颜士斌等人对房屋租赁合同被撤销有明显过错，形成附和的装修物的现值损失应由双方平均分担。颜士斌等人并未向霞飞学校实际支付过租金，租金均是从颜士斌等人对霞飞学校所享有的债权中予以抵扣，无权要求霞飞学校返还600000元租金。颜士斌等人均依据相应债权凭证向霞飞学校清算组申报了全额债权，并同意按照比例参与财产分配。如果霞飞学校在本案中需要返还租金，则相当于同一债权被重复认定。如果此费用在执行中从颜士斌等人应向霞飞学校支付的813000元款项中予以扣除，则意味着颜士斌等人的债权被优先全额清偿，损害全体债权人的利益。颜士斌等人出于经营需要雇佣工人，并非承租案涉房屋必然结果，其主张的工人工资超出订立合同时霞飞学校可预见的损失，不应由霞飞学校承担。综上，霞飞学校只应承担与房屋形成附和的装修物（不包括未经霞飞学校同意扩建部分）现值的一半费用，颜士斌等人其余主张没有事实和法律依据，应依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，霞飞学校（甲方）与颜士斌、朱宗亚、朱宜权（乙方）订立房屋租赁合同，主要内容：第一条甲方将以下房屋及设施租赁给乙方：1、霞飞学校院内东门南侧贰号实训楼第一、二、三、五层楼，单层面积约1139.88平方米，四层一共4559.52平方米。包括此栋楼第一层内的机械设备及此栋楼东侧院墙之间土地使用权。2、霞飞学校院内最南侧食堂东头一楼，已简单装修作酒店用的房屋及房内所有设施，面积约629.261平方米。第二条，租赁期限2014年10月20日起至2034年4月20日止。第三条，租金为每年60000元，由甲方每年在10月21日从乙方出借给甲方的借款中扣除。如甲方将乙方借款还清，乙方需在同日现金支付租金。第四条，房屋内水电费、煤气费、电话费于入住之日起至租约期满迁出之日止均由乙方负担，乙方应妥善使用，不得损坏房屋主体结构。租赁期间双方均不得无故解除合同，但乙方因特殊情况需退房时，必须提前十五天通知甲方，并支付一个月租金作为赔偿。如甲方确需收回房屋自用，需还清乙方出借给甲方的借款，并提前十五天通知乙方，支付一个月租金作为补偿，并退还乙方未满租期的租金。可以在出租房屋东侧开门，并将东侧院墙开门，形成与学校隔开的独立区域。乙方租赁期内有权将房屋内外装修、隔断、悬挂广告招牌等。乙方不得利用出租房屋进行非法活动或存放危险物品，影响公共安全，乙方有权支配房屋用途。乙方在租赁期内有权将房屋分割或整体转租给第三方。如租赁期满，甲方仍未将乙方出借给甲方的借款还清，则此合同自动顺延至2053年10月20日，如甲方将乙方借款还清，乙方享有优先租赁权。甲方收回房屋时须根据市场行情对乙方在房屋上的装修作出补偿。如甲方房屋被抵押、转让、过户、拍卖等，此租房合同依然生效。2015年10月18日，霞飞学校（甲方）与颜士斌（乙方）订立学校贰号实训楼房屋租赁合同补充协议。主要内容：经甲乙双方友好协商，双方于2014年10月20日订立的学校贰号实训楼租赁合同，特增加补充协议条款如下：第一条，甲方将学校贰号实训楼四楼及设备一并租给乙方，租用细则与原合同一致。第二条，原合同及本协议中所租房屋租金共计每年150000元整。第三条，房屋租金及支付方式：从甲方向乙方的借款利息及本金中扣除，如甲方将乙方所有借款还完，则乙方向甲方支付现金。第四条，此协议与原合同不同之处，以本补充协议为准。2015年10月18日，颜士侠向颜士斌出具收条1份：今收到租用霞飞学校贰号实训楼2014年10月20日至2018年10月20日四年租金共计600000元（此款用借款利息及欠款充抵）。霞飞学校、颜士侠曾于2010年共同向颜士斌出具的欠条，载明欠到工程建筑款400000元，颜士侠于2015年10月18日在欠条下方备注“此欠条原件被我收回，此款充抵二号实训楼租房款”。2015年10月22日，颜士斌诉至本院，要求霞飞学校、颜士侠归还借款1000000元及利息，本院于2016年4月11日作出（2015）泗商初字第00906号民事判决书，认定事实包含：2015年11月18日，颜士侠在其2015年2月18日出具给颜士斌的借条下方书写了以下内容：结付2015.2.18-2015.10.18八个月利息计是壹拾陆万元整（￥160000元）用此笔利息充抵二号实训楼房租款。本院判决霞飞学校、颜士侠向颜士斌支付借款本金1000000元及利息（利息以1000000元为基数，自2015年10月19日起至还清款项之日止按照月利率20‰计算）。自2016年2月起，颜士斌、朱宗亚、朱宜权断续将房屋等转租，转租年租金共计294000元。截至2017年11月20日，颜士斌、朱宗亚、朱宜权共收取租金813000元（吴某210000元、胡某75000元、许某340000元、尤某良72000元、赵某116000元）。2017年8月17日，案外人董立翠起诉至本院，要求对被告霞飞学校和颜士斌、朱宜权、朱宗亚的房屋设备等租赁合同和被告颜士斌、朱宗亚、朱宜权与第三人胡某、吴某、许某、尤某良、赵某的转租合同确认无效或撤销。（二）要求被告颜士斌、朱宜权、朱宗亚将自2014年10月20日起至起诉之日止的租金缴纳到政府指定账户，用于霞飞学校债权人统一清偿。经审理，本院于2018年12月25日依法作出（2017）苏1323民初6380号民事判决书，判决：一、撤销被告泗阳霞飞中等专业学校与被告颜士斌、朱宗亚、朱宜权订立的租赁合同及补充合同。二、被告颜士斌、朱宗亚、朱宜权、第三人胡某、吴某、许某、尤某良、赵某于判决生效后十日内向被告泗阳霞飞中等专业学校返还租赁的房屋（包括被告泗阳霞飞中等专业学校东门南侧贰号实训楼第一、二、三、四、五层楼和最南侧食堂东一楼用作酒店的房屋）和场地（贰号实训楼东侧）。三、被告颜士斌、朱宗亚、朱宜权于判决生效后十日内将已经收取的转租租金813000元支付给被告泗阳霞飞中等专业学校。颜士斌、朱宜权、朱宗亚对（2017）苏1323民初6380号民事判决书不服，上诉至宿迁市中级人民法院，经审理，宿迁市中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）苏13民终1384号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。庭审过程中，颜士斌、朱宜权、朱宗亚申请对案涉房屋改造、维修、维护费用造价进行鉴定，本院依法委托江苏四维工程咨询管理有限公司进行司法鉴定，江苏四维工程咨询管理有限公司于2020年8月12日作出司法鉴定意见书，鉴定意见为泗阳县霞飞中等专业学校有关房屋改造、装修、维护费用总造价1546908.9元，颜士斌支出鉴定费15400元。江苏四维工程咨询管理有限公司出具补充函，该造价结果均为颜士斌等人所列鉴定事项详情，维护费用未予考虑，司法鉴定意见书中监控费用为3374.62元（不包含规费、税金）。本案的争议焦点为：1、被告是否应当赔偿三原告的损失，如果赔偿，损失的范围及数额如何确定；2、原告颜士斌要求霞飞学校返还租金600000元的请求能否支持。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院从以下几方面分析该争议焦点：1、颜士斌等人是否经霞飞学校同意装饰装修。本案双方合同约定颜士斌可在出租房屋东侧开门，并将东侧院墙开门，颜士斌等人有权将房屋内外装修、隔断、悬挂广告招牌等，颜士斌等人有权支配房屋用途，有权将房屋分割或整体转租。从双方合同约定的内容来看，霞飞学校同意承租人装饰装修，且在实际履行过程中，出租房屋对外悬挂广告招牌用于生产经营，霞飞学校应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但在合理期限内未提出异议，本院综合认定霞飞学校对颜士斌等人的装饰装修行为不持异议。2、已形成附和的装饰装修物和未形成附和的装饰装修物如何确定。颜士斌等人投入的大部分装潢设施不易拆离，强行拆除费用过高或导致房屋严重损害，也会大大降低了拆除后的装潢设施的使用性能，霞飞学校应充分利用装潢设施。霞飞学校主张未形成附和的装饰装修物具体如下：东大门的铁门、隔离铁栅栏、所有的卷帘门、蓝色铁皮隔断、水电设备、一楼大厅隔断铁门、新建的30平米的玻璃办公室、卫生间中设施设备、监控、食堂东侧铁栅栏、食堂一楼的铁门和隔断、二楼内部办公室、货梯、卫生间和隔断、三楼新建的办公室和卫生间、三楼玻璃木板隔离、小食堂及水电、三楼办公室、卫生间、厨房间隔断、电箱、空调、四楼北侧隔断、五楼办公室、卫生间、隔断、五楼北侧隔断，本院认为，上述装饰装修物中仅有监控、空调系未形成附和的装饰装修物，该部分价款经鉴定为33645.02元（30270.4+3374.62）。3、已形成附和的装饰装修物的损失如何确定。颜士斌、朱宜权提供房屋改造建设项目明细，其中载明至今对房屋改造及建设投入总计901000元，朱宗亚未提出异议，亦未对其改造、建设进行举证，故三原告均主张案涉房屋改建、装修总投入901000元，而鉴定机构作出的造价结果远高于颜士斌等人主张。本院认为，鉴定机构是对房屋改造工程造价进行鉴定，而颜士斌等人均是实际参与房屋改造并支出改造费用，其主张的投入成本远低于鉴定机构作出的造价结果，颜士斌等人的陈述构成自认，故本院对鉴定机构作出的司法鉴定意见书不予采信，确定颜士斌等人对案涉房屋添附中形成附和的装饰装修费用为867354.98元（901000-33645.02），该费用为颜士斌等人实际投入的数额，颜士斌因投入所获得的收益被生效法律文书判决全额返还，故颜士斌等人并未因其投入而实际获益，颜士斌等人投入的成本均系其实际损失，故本院确定颜士斌等人在本起房屋租赁合同纠纷中的实际损失为867354.98元。4、颜士斌等人与霞飞学校是否存在过错。本案颜士斌等人系经过霞飞学校同意对案涉房屋进行添附，故颜士斌等人对于添附并不存在过错，霞飞学校辩称应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因案涉房屋租赁合同并非被确认无效，生效法律文书认定霞飞学校存在低价出租逃避债务的行为，该行为损害其他债权人利益，故判决撤销案涉房屋租赁合同及补充合同，故本案不能据此判定双方按照各自过错分担损失。综上，本院认定颜士斌等人对于添附无过错，因添附产生的实际损失应由霞飞学校负担。关于争议焦点二，颜士斌等人与霞飞学校的租赁合同被撤销后，颜士斌以借款、工程款冲抵租金的行为一并被撤销，颜士斌可依据民间借贷法律关系及建设工程施工合同纠纷另案向霞飞学校或其他相关人主张原始债务。关于颜士斌支付40000元租金是否应当返还问题，从颜士斌出具的（2015）泗商初字第00906号民事判决书及工程款欠条，可以反映颜士斌以160000元借款利息及工程欠款400000元充抵二号楼实训楼租金，而颜士侠向颜士斌出具的租金收条载明收到租金600000元，可以反映颜士侠收到现金40000元租金，合同被撤销后，霞飞学校因该合同取得的财产应当予以返还，故霞飞学校应返还颜士斌租金40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告泗阳霞飞中等专业学校于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告颜士斌、朱宜权、朱宗亚损失867354.98元；二、被告泗阳霞飞中等专业学校于本判决发生法律效力后十日内返还原告颜士斌租金40000元；三、驳回原告颜士斌、朱宜权、朱宗亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24824元，减半收取计12412元，鉴定费15400元，合计27812元，由原告颜士斌、朱宜权、朱宗亚负担7238元，由泗阳霞飞中等专业学校负担20574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  张瑶瑶二〇二〇年十一月三十日书记员  张 青附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。