重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民初972号原告：重庆永邦小额贷款股份有限公司,住所地重庆市黔江区正阳街道园区路**（**），统一社会信用代码915001145842902237。法定代表人：王绍锦，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈震，重庆光界律师事务所律师。被告：唐世雄，男，1973年9月19日出生，汉族，住四川省攀枝花市。被告：陈祥菊，女，1971年10月30日出生，汉族，住四川省攀枝花市。第三人：楚雄州珩宇实业有限责任公司,住,住所地云南省楚雄彝族自治州永仁县永定镇永桥路珩宇新天地小区****一社会信用代码915323007873976295。法定代表人：罗明，该公司董事长。第三人：攀枝花市万佳达投资有限责任公司,住所地四川省攀枝花市**苏铁中路**，统一社会信用代码9151040007888212XG。法定代表人：谢晓林，该公司董事长。第三人：谢晓林，男，1968年9月6日出生，苗族，住云南楚雄彝族自治州。第三人:刘光密，女，1969年12月18日出生，汉族，住四川省攀枝花市。原告重庆永邦小额贷款股份有限公司（以下简称永邦公司）诉被告唐世雄、陈祥菊，第三人楚雄州珩宇实业有限责任公司（以下简称珩宇公司）、攀枝花市万佳达投资有限责任公司（以下简称万佳达公司）、谢晓林、刘光密申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告永邦公司的委托诉讼代理人陈震到庭参加诉讼，被告唐世雄、陈祥菊及第三人珩宇公司、万佳达公司、谢晓林、刘光密经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。原告永邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令准许对云南省楚雄彝族自治州永仁县XX房屋的执行；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：《执行裁定书》依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定裁定中止涉案房屋执行存在事实认定和法律适用错误。《执行裁定书》认为，本案系在金钱债权执行过程中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出的排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”销售合同备案虽然并非预告登记，但从效力上看，经过销售合同备案的房屋不允许再处分，如果再处分则必须解除销售合同备案，此与预告登记的效力基本相同。故经过销售合同备案的房产，如果买受人以案外人身份提出异议的，人民法院应当给予和预告登记权利人相同的保护。对此，原告认为，《执行裁定书》将销售合同备案登记和预告登记给予相同效力认定，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定裁定中止涉案房屋执行存在事实认定和法律适用错误。销售合同备案登记是一种行政管理制度，经过登记备案的销售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时顺序在后的同一标的物销售合同，在产权过户登记前销售合同仍然没有物权效力，没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。而预告登记则是不动产登记制度，《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行。可见，预告登记能产生冻结不动产登记簿的效力，对与该项请求权内容相同或冲突的不动产物权的处分行为具有排他优先效力。就本案而言，涉案房屋虽签订《商品房购销合同》，并办理销售合同备案登记，但没有办理预告登记，《执行裁定书》认定销售合同备案登记等同于房屋产权预告登记的理由不能成立，被告对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封、处置行为[参见(2017)最高法民终606号《麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金吴房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》]。二、本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对被告提出的执行异议进行审查认定。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应当适用该条规定对被告提出的执行异议加以审查，如被告提出的执行异议同时具备前述四个条件方可排除执行，即使被告与第三人珩宇公司在采取查封措施之前已签订买卖合同并已支付全部价款，但只满足该条规定第(一)、(三)两个条件，只有第(二)、(四)两个条件并列满足时方才具备中止执行条件，因《执行裁定书》存在事实认定和法律适用错误，导致审查范围和审查标准发生偏离，最终仅凭被告支付款情况单一条件作出中止执行裁定，而未对其他条件是否成就进行审查认定。综上，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，而被告对第三人珩宇公司仅享有合同债权，并没有取得对涉案房屋排他性权利。唐世雄、陈祥菊未作答辩。珩宇公司、万佳达公司、谢晓林、刘光密均未作陈述。永邦公司围绕诉讼请求向本院举示了证据，本院已记录在卷。本院经审查认为，原告提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告唐世雄、陈祥菊及第三人珩宇公司、万佳达公司、谢晓林、刘光密均未向本院提交证据。本院经审理查明：永邦公司分别与谢晓林、刘光密、万佳达公司、珩宇公司借款合同纠纷案件，重庆市第四中级人民法院于2017年12月4日作出（2017）渝04执保20号之一执行裁定书，裁定：一、对珩宇公司名下所有的“永仁县房权证XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积229.19平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积581.19平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积231.11平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XX号、商业建筑面积163.7平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积327.41平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积320.46平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积1134.48平方米的房屋予以查封，查封期限为三年；二、对珩宇公司名下所有的永国用XXX号、XXX（不动产单元号XXX，商业建筑面积80.59平方米）；永国用XXX号、XXX（不动产单元号XXX，商业建筑面积1776.86平方米）；永国用XXX号、XXX（不动产单元号XXX，商业建筑面积1149.44平方米）；永国用XXX号、XXX（不动产单元号XXX，商业建筑面积1776.86平方米）的房屋予以查封，查封期限为三年。2017年12月4日，重庆市第四中级人民法院作出（2017）渝04执保21号之一执行裁定书，裁定：对被申请人珩宇公司名下所有的“永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积368.1平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积821.68平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积419.76平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积237.93平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积810.55平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积330.93平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积314.09平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积773.74平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积301.51平方米；永仁县房权证永定镇字第XX号、永国用XXX号、商业建筑面积505.96平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积232.72平方米；永仁县房权证永定镇字第XXX号、永国用XXX号、商业建筑面积590.04平方米”的房屋进行查封，查封期限为三年。永邦公司分别与谢晓林、刘光密、万佳达公司、珩宇公司借款合同纠纷两案，重庆市第四中级人民法院于2018年1月10日分别作出（2017）渝04民初394号、395号民事调解书，载明：谢晓林、刘光密分别于调解书生效后10日内偿还永邦公司借款本金3195万元、3000万元，并分别按月息2%支付相应利息，珩宇公司、万佳达公司对前述债务自愿承担连带清偿责任。另查明：唐世雄、陈祥菊与珩宇公司于2013年6月4日签订了《商品房购销合同》，约定购买珩宇公司开发的位于云南省楚雄彝族自治州永仁县XX号房屋，总价款为756208元。付款方式均为2013年6月4日前支付全部房价款的50.4%计381208元，其余49.6%计375000元由银行按揭。珩宇公司在唐世雄、陈祥菊实际接房之日起90个工作日内到产权登记机关登记备案。2013年6月5日，上述《商品房购销合同》在永仁县建业房地产交易中心进行销售合同登记备案。珩宇公司开具云南省销售不动产统一发票载明，收到唐世雄、陈祥菊上述房屋购房款381208元。唐世雄、陈祥菊与永仁县农村信用合作联社签订《个人购房贷款合同》，约定唐世雄、陈祥菊向永仁县农村信用合作联社借款375000元，用于购买珩宇新天地的房屋，永仁县农村信用合作联社于同日将按揭款375000元进行了发放。还查明，唐世雄、陈祥菊购买的永仁县XX号房屋即为本院（2017）渝04执保21号之一执行裁定首轮查封的永仁县XX号房屋。唐世雄、陈祥菊提出执行异议，重庆市第四中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）渝04执异43号民事裁定：中止对永仁县XX号房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点为：唐世雄、陈祥菊对涉案房屋是否享排除人民法院强制执行的民事权益。一、关于预告登记与商品房预售合同备案登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权、地役权权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”从二者的法律规定来看，存在以下区别：一是预告登记与商品房预售合同备案登记在法律效力上存在不同，预告登记是不动产登记制度，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。经预告登记保全的请求权，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，从而达到保障请求权中的物权取得权的法律效果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，已经预告登记的房屋，符合物权登记条件的，司法机关不能强制执行。商品房预售合同备案登记是一种行政登记管理制度。商品房预售合同备案登记的房屋表示已纳入行政监管，并不创设权利的功能，其目的是为了方便行政机关的管理、监督和服务，系房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束，并不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力；二是二者登记的程序和部门不同。预告登记需要双方的合意才能申请，其登记机构为不动产登记机构。商品房预售合同备案登记的启动主体是房地产开发商，登记部门可以是建设主管部门，也可以是房地产管理部门；三是适用范围不同。商品房预售合同备案登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和二手房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。因此，房屋预告登记与商品房预售合同备案登记性质完全不同，二者不能等同。本案涉案房屋进行了商品房预售合同备案登记，但未进行预告登记，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定审查唐世雄、陈祥菊对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，唐世雄、陈祥菊对所购涉案房屋已于人民法院查封之前与珩宇公司签订了合法有效的书面买卖合同，已交清了购房款，未能办理过户登记的原因系涉案房屋被查封所致，非买受人自身原因，但唐世雄、陈祥菊未向本院举示在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据。故唐世雄、陈祥菊提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定，不能排除涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，唐世雄、陈祥菊的异议请求符合前述规定第一、三项，但并未举示所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故唐世雄、陈祥菊的异议请求不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，不能排除涉案房屋的执行。综上，永邦公司的诉讼理由成立，其相应的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：准许执行云南省楚雄彝族自治州永仁县XX号房屋。案件受理费11362元，由被告唐世雄、陈祥菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  张泽端审 判 员  谢长江人民陪审员  吴言明二〇二〇年十一月十九日法官 助理  雷书彦书 记 员  高红林