湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初4965号原告（反诉被告）商红梅，女，1975年11月5日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人胡象稳，湖北卓力律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）肖中佐，男，1953年4月13日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。原告（反诉被告）商红梅诉被告（反诉原告）肖中佐租赁合同纠纷一案，本院2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王国辉独任审判，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）商红梅的委托诉讼代理人胡象稳、被告（反诉原告）肖中佐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）商红梅起诉请求：1、依法确认原告与被告于2018年7月15日签订的《门面房出租合同》于2020年4月15日解除；2、被告返还原告多支付的房屋租金115859元；3、被告退还押金3000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）肖中佐辩称：1、合同在法院依法判决解除前合法有效，原告应支付法院判决解除前的租金。2、退还租金诉求不成立。3、原告应承担合同约定的违约金，对此我已提起反诉。合同依法成立，合法有效，双方应当按照约定履行，不得擅自变更或解除。原告错误行使解除权，不符合可以解除合同的法定情形。虽然疫情构成不可抗力，但并未造成不能营业，武汉2020年4月8日已经解封，出租的目的是给其使用，并未包括营业的目的，如何使用由原告自行决定。被告（反诉原告）肖中佐反诉请求：1、判决反诉人与被反诉人解除《门面房出租合同》，确定解除日期，当日正式退租，被反诉人将该租赁房屋全部钥匙交给反诉人；2、被反诉人支付2020年8月16日至判决合同解除之日期间的租金，租金数额每日标准以年度总租金276000元的日平均数为准；3、判决被反诉人支付因拖欠租金约定的违约款54600元（第三年总租金的20%）；4、被反诉人向反诉人支付因单方提前解除合同应承担违约金50000元；5、被反诉人向反诉人归还双层铁床1张、木床1张、1架木梯、或者折价赔偿；6、被反诉人承担人为有意损毁门店内外装饰材料的赔偿责任，承担赔偿金暂定50000元，后据实计算；7、被反诉人承担本案全部诉讼费用和执行费用。针对被告（反诉原告）肖中佐的反诉请求，原告（反诉被告）商红梅辩称：本案房屋于2020年1月13日开始原告就没有使用，原告在疫情期间多次与被告联系解除合同一事，并明确告知了解除合同的事由，在2020年4月15日原告正式聘请律师向被告下达解除合同通知，其双方的租赁合同已于2020年4月15日解除，原告并于合同解除的当天已经退场了。所以被告所说的交付房屋是不成立的，而且原告是依法解除合同，其本身没有任何违约行为，被告所要求的支付第三年度的租金及违约金没有事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2018年7月15日，商红梅（甲方）与肖中佐（乙方）签订《门面房出租合同》，约定甲方将其坐落于黄陂区前川街民安街254号面积约200㎡门面房屋租赁给乙方，租赁期5年，自2018年8月16日起至2023年8月15日止。第1年、第2年年租金260000元，后3年年租金273000元，每年7月15日前交清下年度租金，拖欠租金累计达10天，乙方按总租金的20%赔偿甲方损失。甲方收取乙方押金10000元，合同期满结清费用后退还。甲方收取乙方押金10000元，合同期满结清费用后退还。如乙方在甲方无违约行为情况下提前解除合同，应支付甲方违约金50000元。合同签订后，肖中佐按约定将租赁房屋交付了商红梅。2018年7月15日，肖中佐向商红梅出具收条，收商红梅一年租金260000元。2019年7月19日，肖中佐向商红梅出具收条，内容为：收到商红梅租金263000元，租期自2019年8月16日起至2020年8月16日止。商红梅没有提交肖中佐收押金10000元的证据。2020年4月15日，湖北卓力律师事务所向肖中佐发出《律师函》，通知肖中佐其与商红梅签订的《门面房出租合同》自2020年4月15日起解除，肖中佐应退还商红梅已付租金86667元。肖中佐收到《律师函》后，向湖北卓力律师事务所发函表示双方未协商前不同意解除合同，并于2020年4月21日向黄陂区司法局投诉，称商红梅在其承租房屋外以肖中佐名义张贴“招租广告”，律师胡象稳指称是肖中佐张贴。商红梅称其已经退场，但租赁房屋仍一直由商红梅以锁封闭。2020年11月27日，商红梅将锁闭房屋的钥匙通过本院交予肖中佐。本院认为：本案原告（反诉被告）商红梅与被告（反诉原告）肖中佐签订的《门面房出租合同》，是双方当事人的真实意思并且不违反法律规定，依法成立。当事人应当按照约定履行。原告（反诉被告）商红梅在没有证据证明被告（反诉原告）肖中佐在合同履行中有违约行为的前提下，于2020年4月15日以律师函形式通知即日解除合同，显然不具有合同解除的法律效力，依法成立的《门面房出租合同》应当继续有效。武汉地区COVID-19疫情在2020年4月8日前即已得到了有效控制，故疫情并不是本案房屋租赁合同不能继续履行的不可抗力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，由于原告（反诉被告）商红梅在作出了解除合同的意思表示，并且也没有交付下一年度的租金后,并没有将租赁房屋交还被告（反诉原告）肖中佐，因此租赁房屋交还之前都应视为租赁继续。原告（反诉被告）商红梅要求被告（反诉原告）肖中佐返还已支付的2020年8月16日前房屋租金115859元的诉讼请求，本院根据公平原则，根据受疫情影响始于2020年1月23日，2020年4月8日结束的事实，期间租金酌情减半为27068元，依法调整为返还租金27068元。被告（反诉原告）肖中佐要求原告（反诉被告）商红梅按年租金276000元即756.16元/天支付2020年8月16日后至合同判决解除之日的租金的反诉请求，应调整为计算至2020年11月26日，金额77128.32元，依法予以支持。由于原告（反诉被告）商红梅在2020年4月已经作出了解除合同的意思表示，故在其没有按约定时间交付此后下一年度租金的情形下，2020年8月16日后的占用房屋应当视为不定期租赁，被告（反诉原告）肖中佐要求原告（反诉被告）商红梅按合同约定赔偿欠付租金损失54600元的反诉请求，本院不予支持。现原告（反诉被告）商红梅起诉要求解除合同，被告（反诉原告）肖中佐亦同意合同依法解除，但解除合同的违约责任原告（反诉被告）商红梅应当依法承担。被告（反诉原告）肖中佐要求原告（反诉被告）商红梅支付违约金50000元的反诉请求，根据合同约定，本院依法予以支持。原告（反诉被告）商红梅向被告（反诉原告）肖中佐给付的2020年8月16日前的租金，没有证据证明其中存在押金3000元，其要求被告（反诉原告）肖中佐退还押金3000元没有事实根据，本院依法不予支持。被告（反诉原告）肖中佐的其他反诉请求，没有事实根据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）商红梅与被告（反诉原告）肖中佐签订于2018年7月15日的《门面房出租合同》依法解除；二、被告（反诉原告）肖中佐向原告（反诉被告）商红梅返还租金人民币27068元；三、原告（反诉被告）商红梅向被告（反诉原告）肖中佐给付2020年8月17日起至2020年11月26日止的房屋租金人民币77128.32元；四、原告（反诉被告）商红梅向被告（反诉原告）肖中佐支付违约金人民币50000元；五、驳回原告（反诉被告）商红梅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）肖中佐的其他诉讼请求。以上须履行的内容于本判决生效后五日内履行完结。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8426元、反诉案件受理费2054元，合计10480元，由原告（反诉被告）商红梅负担9380元、被告（反诉原告）肖中佐负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王国辉二〇二〇年十一月二十七日书记员  刘璧瑗