江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏04民初369号 原告：赵涛，男，1981年9月24日生，汉族，住江苏省常州市武进区。 委托诉讼代理人：钱新、王华明，江苏达云律师事务所律师。 被告：含山县宇鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省含山县新华书店**（环峰路十字街口）。统一社会信用代码91340522MA2NC3JT33。 法定代表人：闻兵，该公司总经理。 被告：郭锡宏，男，1960年10月1日生，汉族，人，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：王伟民，安徽海华律师事务所律师。 被告：袁延光，男，1980年6月4日生，汉族，人，住安徽省含山县。 原告赵涛诉被告含山县宇鑫房地产开发有限公司（以下简称宇鑫公司）、郭锡宏、袁延光民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭适用普通程序审理。被告宇鑫公司、郭锡宏在答辩期内对本案提出管辖权异议。本院经审查后依法裁定驳回被告宇鑫公司、郭锡宏对本案管辖权提出的异议。被告宇鑫公司、郭锡宏不服该裁定，提起上诉。江苏省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）苏民辖终77号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2020年9月29日对本案公开开庭进行审理。原告赵涛及其委托诉讼代理人钱新、王华明，被告宇鑫公司法定代表人闻兵，被告郭锡宏委托诉讼代理人王伟民，被告袁延光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵涛向本院提出诉讼请求:1、判令宇鑫公司立即归还原告借款本金12300万元及约定利息2200万，并支付自2019年8月21日起按年利率24%计算的逾期利息；2、判令宇鑫公司承担原告支付的律师费150万元；3、判令原告有权就宇鑫公司提供抵押的国有建设用地使用权［不动产登记证明：皖（2018）含山县不动产证明第××号］进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、判令原告有权就被告郭锡宏、袁延光提供质押的股权进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、判令被告郭锡宏、袁延光对宇鑫公司上述债务承担连带责任；6、本案案件受理费774300元及保全费5000元、诉讼保全保险费15万元由三被告共同承承担。庭审中，原告赵涛撤回第4项诉讼请求。事实和理由：因宇鑫公司挂牌受让的迎宾首府项目土地使用权仅支付50%的出让金，无法办理土地使用权证并进行开发。宇鑫公司急需融资12300万元用于交纳剩余的50%出让金。后刁保兵作为出借方与各被告于2018年11月22日签订了房地产项目融资协议一份，约定：借款金额12300万元，借款期限9个月内利息为2200万元，逾期未还款的，则自9个月期限届满之日起按年利率24%结算逾期利息，并以宇鑫公司的土地使用权作为抵押。同时郭锡宏、袁延光以其持有的被告宇鑫公司股权作为质押，并提供连带保证责任。协议签订后刁保兵交付了约定的借款并办理了不动产抵押登记证明和股权出质证明。2019年8月21日，刁保兵将上述债权全部转让给原告赵涛，并依法履行了通知义务。现借款已逾期，被告宇鑫公司未能还款，担保人也未承担相应的担保责任，故起诉请求维护原告合法权益。 宇鑫公司答辩称，借款确有其事，借款本金、利息未付是事实，对12300万元本金无异议，对约定利息是认可的。 郭锡宏答辩称，一、宇鑫公司与刁保兵所签订的房地产项目融资协议无效。首先，融资协议所涉及的12300万元全部并非是刁保兵的自有资金，上述款项或者来源于银行贷款，或者来源于其他职业放贷人的资金，根据银保监发2018年10号文件规定，民间借贷案件中出借人的资金必须是合法收入的自有资金，禁止吸收或者变相吸收他人资金用于借贷。恳请法院审查原告或者刁保兵的资金来源状况，其次，案涉借款利息高达每月4.6%，刁保兵的出借款项目的是牟取高额利息。虽然原告在起诉中刻意降低了利息请求，但无法改变原告利息的事实。其为了掩盖谋取高利的事实，按照原来出借人刁保兵的要求对利息进行了分解，一部分利息通过房地产项目融资协议体现，一部分利息通过实际出借人之一史晓梁所主张的一个融资居间服务协议约定的居间费用实现，一部分利息以向出借人刁保兵支付工程款的方式实现。再次，案涉借贷违反了法律法规的强制性规定。根据最高人民法院关于审理民间借贷案件的司法解释，根据四部门发布的《经济金融秩序有关事项的通知》，民间借贷出借人的资金必须是其合法收入的自有资金。如果是吸收或变相吸收他人资金用于借贷，该借贷行为是无效的。二、既然房地产项目融资协议无效，则案涉国有土地使用权抵押合同、股权质押合同也均属无效。三、郭锡宏在2020年3月5日已经同出借人刁保兵解除了相应的股权质押合同，并将郭锡宏名下的30%的股权转让给了闻兵，20%的股权转让给了杜元，质押的权利义务关系已经消灭。四、原告方不享有诉权，原告作为原告主体起诉郭锡宏不适格。首先出借人刁保兵以零对价向原告方赵涛转让款项，从利益角度也证明了案涉的款项并非是出借人刁保兵的自有资金。而且涉及到债权转让协议也证明案涉资金也均非出借人刁保兵所有。因而原告方不能获得合法债权，故不能享有原告的诉讼权利。五、原告方主张债权的条件并未成就，即使房地产项目融资协议有效，按照协议的第四条约定，偿还案涉款项的唯一资金来源是案涉房地产即迎宾首付项目的售房款。但是因为原告方进行了相应的财产保全，导致被告宇鑫公司开发的房屋无法全部获得预售许可，无法进行销售，宇鑫公司无法获得售房款，当然也无法偿还相应案涉款项。所以案涉借款的偿还条件并未成就。六、原告的利息主张只能按照最高院关于民间借贷案件的最新司法解释以一年期银行贷款报价利率的四倍标准计算。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，故应当予以依法驳回。 袁延光答辩称，对原告的起诉没有异议，请法院依法判决。 原告赵涛围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院庭审中组织当事人进行了质证。宇鑫公司、袁延光对原告证据真实性均无异议。郭锡宏对原告证据真实性没有提出异议，但认为房地产项目融资协议应属无效。郭锡宏提供融资居间服务协议、工程款结算补偿证明复印件各1份，证明出借人刁保兵对利息进行了相应的拆解，牟取高额利息的事实。原告质证认为因未提供原件对真实性均不予认可，且协议乙方是史晓梁，证明只能反映工程结算，均与本案无关联性。宇鑫公司、袁延光质证意见：对郭锡宏提供的协议、证明复印件不清楚。被告宇鑫公司、袁延光没有提供证据。综上，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。因郭锡宏提供的融资居间服务协议、工程款结算补偿证明均系复印件且与本案无关联性，本院对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月22日，因宇鑫公司挂牌取得含山县“含国土出字【2018】1号地块”建设用地使用权，急需融资12300万元用于交纳剩余的50%出让金，宇鑫公司（甲方）、刁保兵（乙方）、郭锡宏（丙方）、袁延光（丁方）四方签订房地产项目融资协议一份，其中第三条约定：乙方同意按本协议约定条件向项目公司提供借款12300万元，以确保项目公司支付约定的第二期土地出让价款。借款提供先决条件：1、甲方与含山县国土资源局衔接，已取得书面答复，确认支付全部土地出让金并提供完税凭证后，立即受理不动产权登记，半天内完成资料审核和不动产权颁证。2、甲方与含山县不动产登记中心衔接，准备完整的抵押登记相关申请材料。在土地使用权证颁发后立即申请抵押登记。并与半天内颁发抵押他项权证。3、根据前述约定，各方按约定向含山县市场监督管理局办理股权质押登记手续。经乙方核实借款提供先决条件及完整的抵押登记相关申请资料后，当日或者次日即按甲、乙双方确认的付款方式提供融资，付款凭证和完税凭证提供当日完成国有土地使用权证及抵押他项权证的颁发。乙方向项目公司提供的前述借款在9个月还款周期内的利息为2200万元。还款资金来源：商品房销售款。还款时间节点与金额：甲方承诺全部本金归还方案为自借款发放之日起不超过9个月；利息支付时间及方式：第11个月届满日前支付500万元；第13个月届满之日前支付1700万元。第五条对乙方融资的补充担保机制约定：1、除本协议约定的土地使用权抵押及股权质押外，丙方和丁方同意作为保证人，对项目公司向乙方偿还借款本息。承担保证责任。保证方式为不可撤销的连带保证责任，保证担保范围包括主债权本金及利息、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。保证期间为约定的主债务履行期限届满之日起两年。2、丙方和丁方作为保证人承诺当被保证人未按约履行主合同项下债务时，无论主合同项下是否存在其他担保，乙方均有权直接要求保证人直接承担全部保证责任。而无须先行行使其他担保权利。如乙方放弃任何其他担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，保证人的保证责任均不因此减少或免除。第八条违约责任约定：1、本协议签订后对各方均具有约束力，任何一方不得违反，否则，即构成违约行为，应当承担违约责任，违约金的计算方式为300万元；如甲方逾期两个月仍未还款的，则自9个月期限届满之日起按年利率24%结算逾期利息。……第十条约定：因守约方实现债权而支出的诉讼费、律师费等相关费用均由违约方承担。 房地产项目融资协议签订后，2018年11月23日，赵涛向刁保兵建行账户转入5850万元，马鞍山市常润建设工程有限公司向刁保兵建行账户分别转入4000万元、2450万元。同日，刁保兵该建行账户向宇鑫公司转账7笔共计12300万元。 皖（2018）含山县不动产证明第××号不动产登记证明载明：1、证明权力和事项：抵押权；2、权利人：刁保兵；3、义务人：宇鑫公司；4、不动产单元号：340522100010ＧＢ00323Ｗ00000000；5、其他：原不动产权证号皖（2018）含山县不动产权第××号，担保债权的数额：12300万元整，抵押方式：一般抵押，债务履行期限：2018年11月23日至2019年8月22日；6、附记：土地面积49812平方米，抵押顺位：1。 2019年8月21日刁保兵向宇鑫公司、郭锡宏、袁延光出具债权转让通知书一份，载明：根据我（转让方）与赵涛（受让方）于2019年8月21日签订的《债权转让协议》，我已将对你司享有的迎宾首府项目《房地产项目融资协议》项下的债权本金12300万元以及利息、违约金等权利转让给受让方；相应的抵押物权、保证权力及股权质押权利等从权利一并转让。请你司直接向受让人赵涛清偿上述债权，担保人承担相应的担保责任。特此通知。在通知下面债务人及担保人签章处有宇鑫公司公章及郭锡宏、袁延光签名。 2019年12月25日，原告赵涛就本案诉讼与江苏达云律师事务所签订委托代理合同一份，江苏达云律师事务所接受委托并指派钱新、王华明律师作为赵涛委托诉讼代理人，约定委托代理费150万元，江苏达云律师事务所于2020年5月25日、26收到150万元律师费。 2019年12月20日，原告赵涛因本案申请诉讼保全向中国人民财产保险股份有限公司投保诉讼保全责任保险一份，并支付保险费15万元。 关于刁保兵12300万元资金来源，庭审中原告赵涛陈述：2018年11月23日通过赵涛个人尾号2321卡转给刁保兵私人卡上5850万，另6450万系其他公司转给马鞍山常润建设工程有限公司。资金来源一方面是个人资金，一方面是企业资金，没有向银行贷款。宇鑫公司、郭锡宏、袁延光对原告赵涛陈述没有提出异议。 本院认为，2018年11月22日，宇鑫公司（甲方）、刁保兵（乙方）、郭锡宏（丙方）、袁延光（丁方）四方签订房地产项目融资协议是在各方平等自愿的基础上签订，是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议合法有效，对协议各方具有法律约束力，各方应依协议的约定全面履行合同义务。刁保兵已履行12300万元出借义务并按期支付，宇鑫公司到期未归还任何款项，宇鑫公司、郭锡宏、袁延光应按协议约定承担相应的违约责任和担保责任。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。刁保兵将其在房地产项目融资协议中的全部权利转让给赵涛符合法律规定，且不存在禁止债权转让的情形，该债权转让自2019年8月21日通知债务人宇鑫公司、郭锡宏、袁延光时即产生法律效力。赵涛作为债权受让人有权依房地产项目融资协议的约定主张权利，宇鑫公司、郭锡宏、袁延光应按协议约定向赵涛承担相应的违约责任和担保责任。 被告宇鑫公司、袁延光对原告赵涛的诉讼请求均没有提出异议，不违反法律规定。被告郭锡宏抗辩认为刁保兵本案出借款项来源于银行贷款或者来源于其他职业放贷人，且牟取高额利息，房地产项目融资协议应属无效，但郭锡宏没有对赵涛陈述的刁保兵12300万元资金来源提出异议，亦没有提交刁保兵出借款项来源违反法律强制性规定和收取超出法律规定利息的证据。被告郭锡宏另抗辩认为，按照协议第四条约定，偿还案涉款项的唯一资金来源是售房款，但因原告财产保全导致宇鑫公司开发的房屋无法全部获得预售许可，案涉借款的偿还条件并未成就。由于房地产项目融资协议约定的还款资金来源为商品房销售款是指协议履行期内正常履约的情况下还款资金来源为商品房销售款，现案涉借款已逾期且宇鑫公司未归还，担保人也未履行担保责任，债权人赵涛有权要求宇鑫公司还款，且还款来源不再限于商品房销售款。本案于2020年8月20日之前起诉，最高院最新民间借贷案件司法解释不适用本案。因此，被告郭锡宏的抗辩均无事实依据和法律依据，不予支持。 原告赵涛关于宇鑫公司支付150万律师代理费和宇鑫公司、郭锡宏、袁延光共同承担诉讼保全保险费15万元的诉讼请求，因律师代理费在委托代理合同中已明确约定，赵涛委托诉讼代理人陈述系按照江苏省律师服务收费标准中的较低标准计算，赵涛对上述费用已支付，上述费用属于房地产项目融资协议约定的实现债权的费用，且被告宇鑫公司、郭锡宏、袁延光均未提出异议，本院予以支持。 综上，原告赵涛的诉讼请求事实清楚、证据充分，应予支持，但其中逾期利息根据协议约定应自2019年8月23日起算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下： 一、含山县宇鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵涛归还借款本金12300万元及约定利息2200万，并支付逾期利息（以12300万元本金为基数，自2019年8月23日起按年利率24%计算）； 二、含山县宇鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵涛支付律师代理费150万元； 三、如含山县宇鑫房地产开发有限公司不按期履行上述第一、二项债务，则赵涛有权以含山县宇鑫房地产开发有限公司提供抵押的建设用地使用权［不动产登记证明：皖（2018）含山县不动产证明第××号］进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、郭锡宏、袁延光对含山县宇鑫房地产开发有限公司上述第一、二项债务承担连带责任。郭锡宏、袁延光在承担连带责任后，有权向含山县宇鑫房地产开发有限公司追偿； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费779300元，财产保全费5000元，合计784300元（已由赵涛预交），诉讼保全保险费15万元，由含山县宇鑫房地产开发有限公司、郭锡宏、袁延光共同负担。含山县宇鑫房地产开发有限公司、郭锡宏、袁延光于本判决生效之日起十日内将应负担的上述费用934300元迳付赵涛。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 刘敬兵 审 判 员 时 坚 审 判 员 翟 翔 二〇二〇年十一月六日 法官助理 戴 强 书 记 员 沈 黎