贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9985号原告：贵州省凯里市某某有限公司，住所地：贵州省凯里市文化北路**。统一社会信用代码：5226271986××××××××。法定代表人：伍茂才，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈志翔，贵州财团律师事务所律师。被告：姚某，男，1986年1月21日出生，侗族，住贵州省凯里市。原告贵州省凯里市某某有限公司（以下简称世纪城公司）与被告姚某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪城公司的委托诉讼代理人陈志翔、被告姚某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告世纪城公司向本院提出诉讼，请求：1、判令解除原被告双方于2019年6月11日签订的《租赁合同书》。2、判令被告支付原告租金26400元、公共区域安保、卫生及照明费2200元、水费550元、电费116.4元。3、判令被告支付原告违约金30000元。4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月11日,原被告签订《租赁合同书》,原告作为合同甲方、被告作为合同乙方。合同中约定甲方将所辖凯里市文化北路22号世纪城百货商场内二层2F-61、2F-63号铺，实际面积为31平方米,建筑面积44平方米出租给乙方，作为乙方开设茶艺馆使用。双方约定租期为3年，从2019年6月12日起至2022年6月11日止。甲方从2019年7月12日起开始收取租金。原告按照合同约定将商铺交付给被告使用,被告至今却只向原告交了2019年6月12日至2019年8月11日的水费100元、电费66元;2019年7月份至2020年6月份的垃圾清理费;2019年7月12日至2019年9月11日的租金和管理费(公共区域安保、卫生及照明费）5720元,之后再未向原告交纳各项费用。此外,合同还约定乙方应按期缴付租金和其他约定费用,否则,每逾期一日,应当向甲方支付相当于该笔费用的1%/日的滞纳金。乙方若逾期超过三十日未缴付租金和其他约定费用,甲方有权按乙方违约要求乙方支付所欠租金,滞纳金和3万元违约金。因此，被告未按合同约定向原告支付各项费用,应当向原告支付违约金3万元。综上所述,为了维护原告的合法权益,特诉至贵院,请求依法判如诉请。被告姚某辩称：一、原告主张违约金3万元,与事实不符。答辩人于2019年12月27日已经与原告协议签署退场协议,不存在原告所诉的违约金事宜。二、原告主张的支付租金水电费29266.4元,与事实严重不符。被告店铺实际经营时间为2019年7月11日至2019年11月28日,原告于2019年11月29日私锁我店铺至今,并且在2019年12月27日时，原告已对被告店铺停水停电。三、原告始终以占有押金为目的,不愿押金抵扣租金,私锁我货物至今,导致我无法撤场,损失惨重。综上所述,原告所诉无事实和法律依据,请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2019年6月11日，原告作为甲方与被告（乙方）签订《租赁合同书》，合同主要约定：“甲方将凯里市文化北路22号世纪城百货商场内二层2F-61、2F-63号铺出租给乙方作为开设茶艺馆之用，每平方米60元，月租金2640元，租赁期限3年，自2019年6月12日起至2022年6月11日止，甲方从2019年7月12日起收取租金，乙方应按期缴付租金和其他费用，逾期应向甲方支付相当于该笔费用的1%/日的滞纳金，逾期超过30日，甲方有权按乙方违约要求乙方支付所欠租金、滞纳金和3万元违约金，同时本合同终止，甲方收回租赁物业。公共区域安保、卫生及照明费220元/月/户，生活垃圾处理费211.2元/年，水费50元/月，电费按1.2元/度。……”合同签订后，原告将涉案门面交付给被告使用。被告已向原告缴纳2019年9月11日之前的租金5280元、管理费（公共区域安保、卫生及照明费）440元、2019年7月12日至2020年6月11日垃圾清理费211元、2019年6月12日至2019年8月11日水费100元、电费66元，之后的费用至今未予支付。截止2020年4月17日，涉案门面产生电费116.4元。原告经多次催收未果，遂诉至本院。另查明，2019年11月29日，原告将涉案门面加锁，导致被告至今未能进入门面经营。本院认为，我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已履行了交付房屋的义务，被告亦应依约向原告支付租金，被告未支付租金的行为，违反了民事活动中的诚实信用原则，构成违约。现原告主张解除与被告2019年6月11日签订的《租赁合同书》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于租金，原告主张被告支付2019年9月12日至2020年7月11日期间的租金26400元，被告从2019年9月12日起拖欠涉案房屋租金，同年11月29日，原告将涉案房屋加锁导致被告不能进入涉案门面经营，失去了对涉案房屋的控制使用权，原告锁门面的行为不符合合同约定及法律规定，原告的行为所导致的后果应由原告自行承担，即涉案门面自2019年11月29日之后产生的租金损失应由原告承担。据此，被告只应向原告支付2019年9月12日至同年11月28日期间77天6776元的租金，之后的租金不予支付。原告诉请超过部分，本院不予支持。关于公共区域安保、卫生及照明费，合同约定，公共区域安保、卫生及照明费按220元/月/户计收，因原告于2019年11月29日控制了涉案门面而导致被告未能进入涉案门面进行经营活动，公共区域安保、卫生及照明费则只应计算至2019年11月29日为565元。原告主张超过部分，本院不予支持。关于水费，涉案门面的水费被告已缴纳至2019年8月份，被告经营门面至同年11月28日，被告则应支付原告3个月水费150元，原告主张超过部分，本院不予支持。关于电费，根据原告提供的涉案门面电表显示的度数，被告尚欠电费116.4元未交，故，被告应支付原告电费116.4元。关于违约金，被告未按约定时间支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，原告并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失数额或因对方拖欠本次租金所造成的不同于常规状态的特殊损失数额，因此原告的租金被拖欠，其损失最通常的表现为利息损失，即租金被拖欠后未能存入银行而可能损失的活期存款利息或定期存款利息。而合同中约定由乙方支付逾期付款违约金3万元显然过分高于实际利息损失，故予以调整。因原双方约定的违约金标准需要调整后，等同于违约金没有约定的法律后果。对于这种情形下逾期付款类违约金的计算标准，目前相关司法解释的规定大同小异。其中，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“按照年利率6%支付资金占用期间利息”；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定“按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”。经查，当前人民银行公布并执行的基准利率标准，其中：半年期存款基准利率1.30%、一年期存款基准利率1.50%、一年期以内（含一年）贷款基准利率4.35%、一至五年期（含五年）贷款基准利率4.75%。综合上述有关逾期付款违约金相关司法解释规定的计算标准，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行平衡，酌情调整为按年利率6%作为计算违约金的标准。违约金以欠付费用为基数，按年利率6%计算，从2019年11月29日起至付清租金之日之止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州省凯里市某某有限公司与被告姚某2019年6月11日签订的《租赁合同书》。二、被告姚某于本判决生效之日起10日内支付原告贵州省凯里市某某有限公司房屋租金6776元、公共区域安保、卫生及照明费用565元、水费150元、电费116.4元，四项共计7607.4元。三、被告姚某于本判决生效之日起10日内支付原告贵州省凯里市某某有限公司违约金，违约金以7607.4元为基数，从2019年11月29日起至款项付清之日止按年利率6%计付。四、驳回原告贵州省凯里市某某有限公司的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取641元，由原告贵州省凯里市某某有限公司负担616元，被告姚某负担25元，此款原告贵州省凯里市某某有限公司已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇二〇年十一月五日书记员  王 宇