河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0132民初1875号 原告：刘艳萍，女，1973年4月29日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：张俊校，河北封龙律师事务所律师。 被告：刘宇航，男，1993年10月6日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘文，河北君和诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘敬连，女，汉族，1965年5月1日生，住石家庄市新华区，系被告母亲。 第三人：王钰珏，男，1994年6月1日出生，汉族，住元氏县。 原告刘艳萍与被告刘宇航房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，原告刘艳萍申请追加王钰珏为本案第三人参加诉讼，本院予以准许，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘艳萍及其委托诉讼代理人张俊校律师、被告刘宇航及其委托诉讼代理人刘文律师、刘敬连、第三人王钰珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘艳萍向本院提出诉讼请求：1、要求法院判令被告履行双方签订的房屋买卖合同，协助办理备案登记与过户手续。2.被告承担本案诉讼费。第一次庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、被告履行双方签订的房屋买卖合同和补充协议约定，立即将位于元氏县房产交付给原告使用；2、在原告按照双方约定交付给被告剩余房款后，被告及时办理上述房产的产权登记事宜，并协助原告将上述房产过户到原告名下；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。其事实与理由：2018年4月16日，原告与被告签订《房屋买卖合同》和《补充协议》各一份，合同和协议约定：被告自愿将位于元氏县出售给原告，成交价格70万元整，双方约定于合同签订当日由原告向被告支付定金2万元，2018年4月19日被告方先将房屋有关手续和钥匙、业主卡等交付给原告后，原告将首付款21万元支付给被告。合同签订后，原告按照约定将房屋定金2万元支付给了被告，被告在合同约定的交付房屋手续和房屋钥匙的时间点，没有按照约定向原告交付以上房屋手续和房屋钥匙、业主卡等与房屋有关的事项，并不同意原告入住房屋，原告无奈向元氏县法院起诉，元氏县法院以（2018）冀0132民初2462号判决书确认双方签订的合同合法有效，但对于交付房屋手续、钥匙、业主卡等事项，因为被告辩称还没有收到这些东西，法院没有支持。该案判决后，被告已经办理了交房手续，房产证也具备办证条件，但被告仍然不履行合同义务，无奈原告只能向贵院起诉，要求贵院依法责令被告履行合同约定义务，立即将房屋交付给被告使用，同时在原告按照约定支付房款后，协助原告方完成房屋备案登记与过户手续。 刘宇航未提交答辩状，庭审中辩称：1、依据房屋买卖合同的约定，原告已先违约，被告没有去物业缴纳各项费用以及收房，是履行正当的抗辩权，依据2018年4月16日签订的房屋买卖置换合同和补充协议，合同第三条第二款约定原告应于2018年4月19日前将首付款21万元（含定金）交付丙方，剩余房款人民币42万元由丙方协助乙方办理银行按揭贷款，贷款费用由乙方承担，丙方应于房管局受理过户当日将首付款交给被告，剩余房款按揭部分自房管局受理过户手续之日起35个工作日付给被告，依据该内容原告应该于2018年4月19日前，也就是最晚18日将首付款21万元交给丙方中介，但原告仅向丙方中介支付10万元，有我方的被告的姑姑刘玲与原告于2018年5月12日的电话录音为证，该录音中原告承认她付给中介10万元首付款，而且原告付给中介10万元首付款，中介方王钰珏在2018年10月12日关于原告诉被告房屋买卖合同第二次开庭审理中也予以认可，收到原告交付的10万元首付款，两个证据与我方主张的事实即原告未按照合同约定在4月19日前交付首付款包含定金21万元，已经构成先违约的事实，他们自认的事实和我方的主张相互印证，故完全可以证明是原告先违约在先；另，依据合同第三条第三款三项甲乙双方协商2018年4月19日前交付，乙方实际是写错了，乙方应该是被告卖方，首付款21万元，但前提是被告于2018年4月19日去物业交付一切费用和交给原告本房屋钥匙、业主卡等，在依据补充协议如下第三条，被告负责2018年4月19日到碧桂园物业交付房屋一切费用，从时间上看都是约定被告是于2018年4月19日去物业办理手续，显然原告履行交首付款义务在先，因为被告知道原告没有交全首付款21万元的义务，已经先违约，被告才没有去物业去办理缴纳各项费用等手续，这是依法履行正当的抗辩权，再即使原告与被告依据合同约定谁先履行有争议，该此情况下，依据房屋买卖合同第三条第二款之规定原告也应该在2018年4月19日前将21万元含定金交付给中介，这是毫无悬念的事实，也没有争议的事实，事实上原告也确实将首付款交付了中介第三人，只是仅交付了10万元，故，原告先违约，事实是非常清楚的；第二，原告在诉状中称，元氏县法院以2018冀民初2426号判决书认定双方签订合同的合法有效，但对于交付房屋手续、钥匙、业主卡等事项，因为被告辩称还没有收到为由，法院没有支持，对此理由是完全违背客观事实的，依据原告于2018年4月20日和2018年9月3日等起诉书都称，被告以没有钱和拿不到户口本为借口，拒不配合交接手续，或者被告以没有钱或者拿不到户口本为借口至今不履行合同，未向物业缴纳维修基金和契税、物业费等，可以证实原告自己是认可被告拒绝去物业收房等行为的，而且无论是在2018年5月30日开庭笔录还是2018年10月12日开庭笔录中，我方答辩意见都是因原告先违约，我方不去物业收房等行为是履行抗辩权，本合同是依据合同约定已终止履行，我方从来没有说过，没有收到房屋钥匙、业主卡等，对于原告这一不尊重事实的陈述，望法庭给予明察；第三，本案已具备合同约定的终止履行条件，房屋买卖合同以及补充协议按照合同约定已经于2018年4月28日终止，双方权利义务已经消失，依据房屋买卖合同第七条第三款，在合同履行过程中，由于违约方的违约致使本合同未能完成，违约方需要赔偿丙方成交价的2%违约金。若乙方（本案原告）不能按期支付购房款，自约定之日起七个工作日之后，本合同自动终止，并按照违约处理之规定，原告未在合同约定2018年4月19日前向丙方中介支付首付款21万元含定金，显然已经构成违约，2018年5月30日第一次开庭原告也没有向法庭提交首付款的任何转款手续，早已经超出了合同中约定的7个工作日，依据合同法第91条第一款第七项有法律规定或者当事人约定的终止的其他情形，合同的权利义务终止之规定，本案的房屋买卖合同已经具备了终止履行的条件，故，已于2018年4月28日终止，双方权利义务已经消失；第四，被告接收房屋是因为被广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司提起诉讼，和本案无关，并不是履行本案房屋买卖合同的行为，广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司于2019年1月30日起诉被告要求支付物业费，为此被告才去收房，缴纳各项物业费，但这是被告与物业公司的物业合同关系，与本案无关，而且在本案自关于房屋买卖合同于2018年4月20日起诉时，被告就可以收房，只是因为履行正当的抗辩权才没有去收房，也并不是履行本案房屋买卖的行为；第五，原告先违约，未全额支付首付款，又不按照补充协议第二条第二款约定，偿还贷款每月2230元的义务，被告现仅贷款已经支出64670元，截止2020年8月20日，原告现在要求履行房屋买卖合同70万元已对被告明显不公平，因为我方本想提出反诉，但法庭决定让我方另案起诉，为此我方保留反诉的权利，请求法庭支持我方答辩意见。 王钰珏未提交答辩状，庭审中述称：在原告与被告上次开庭时，我方当庭拨打刘宇航的手机号码，被告把我中介已经拉黑，自签订合同之后，我方一直无法联系上被告。 当事人围绕诉辩主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。 刘艳萍向本院提交下列证据：1、房屋买卖（置换）合同、补充协议、元氏县人民法院2018冀01**民初2462号民事判决书各一份，被告收到原告购房定金的凭证2份，证明被告2018年4月16日收到原告购房定金2万元后，因被告没有按照合同第三条第三款、第五条约定，在2018年4月19日前向原告交付案涉房产，原告于2018年5月将被告诉至元氏县法院，要求确认合同和协议有效，被告履行约定，并将案涉房产交付给原告过户，元氏县法院于2018年12月4日最终确定双方所签的合同和补充协议有效，应继续履行，被告未按照约定向原告交付房产的行为构成违约，其中合同第三条第三款、补充协议第一条、第三条明确约定，原告交付被告2万元定金后，被告去办理房屋收房手续，原告交付被告首付款支付房贷的前提是被告先行办理收房手续，所以原告并没有违约，之前判决被告已经构成违约；2、石家庄碧桂园房地产开发有限公司发票一张，证明案涉房产在上次判决作出后本次诉讼前被告已经于2019年3月31日向石家庄碧桂园房地产开发有限公司缴纳了包括房产证制图费等各项费用13376.57元，该费用本来是应该在原告交付给被告2万元定金后，由被告在2018年4月19日前交付给物业的，说明被告已经违约，石家庄碧桂园有限公司在2019年3月31日也为被告办理了案涉房产的交付手续，被告在答辩时也承认已经领取到案涉房产的钥匙、业主卡等入住案涉房产的手续，但被告在收房后却一直未履行之前元氏县法院判决认定的有效合同协议，拒绝将案涉房产交付给原告；3、元氏县不动产登记中心房产登记信息查询情况说明一份，证明截止2020年8月31日案涉房产已经具备了办理产权登记条件，可以办理产权证，在领取产权证后就可以办理产权过户手续，查询说明记载有该房产无限制。以上证据说明被告在该房产已经具备办理产权证的条件，拒绝办证、协助原告过户的行为已经构成违约，请法院依法支持原告的诉讼请求。 刘宇航对刘艳萍提交的证据质证认为：对证据1房屋买卖合同、补充协议的真实性我方无异议，但不能证明原告主张我方先违约的事实，恰恰该两份证据证明了我方所主张的原告先违约的事实，依据该合同第三条第二款及第三条第三款第二项，约定的原告应该于2018年4月19日前将首付款21万元交付给丙方中介，还有约定2018年4月19日前原告交付被告首付款21万元，这完全证明了是原告先违约的事实。对2462号判决书真实性无异议，但是依据我方的录音证据及第三人的庭审笔录，完全证明是原告先违约的事实，而且该判决并没有查明原告是否违约，也不能证明原告所主张的事实，因为即使我方收房，也不能就按原告所述是我方违约，没有将房屋交付给他的义务，判决书没有支持原告，只是说合同有效，我方认为合同已经终止履行；对证据2真实性无异议，但也不能证明原告所主张我方违约的事实，质证理由同上；对证据3查档的真实性无异议，但是并没有显示出与我方有关联性的内容，也不能证明原告所主张的目的。 王钰珏对刘艳萍提交的证据质证认为：对证据均无异议，但是补充协议中违约责任第四条明确约定，如果甲方不接电话无法联系上或者不提供有效证件，导致无法顺利办理过户，在我方打电话通知被告，被告一直未接听我方的任何电话予以回复，补充协议约定如下第九条，甲乙双方陪护中介方办理公证、委托书或者律师见证，原告已把所有办理证件交付丙方，但是被告一直未与我方联系，导致被告所述的首付款未打到被告名下，是因我方一直联系不上被告。 刘宇航向本院提交下列证据：1、房屋买卖置换合同和补充协议，证明原告没有按合同约定的时间即2018年4月19日前交付21万元首付款给中介方，先违约的事实，也证明被告4月19日没有去物业收房、缴纳任何费用，是依法履行正当的抗辩权；2、录音，证明原告仅交付中介第三人10万元首付款，并没有按照合同约定的时间4月19日前交付21万元首付款的先违约事实及原告让被告将2万元定金交到中介第三人，并打有2万元借条的事实，还证明因被告的母亲与中介发生一些误会，致第三人中介机构被注销，第三人对被告带有情绪，其证言有明显的偏袒原告，请法庭应以合同为依据，其第三人主管的认识如果没有证据支持不应认定；3、依据广东碧桂园物业服务有限公司石家庄分公司起诉被告的民事起诉状，证明被告收房是依据广东碧桂园物业服务有限公司石家庄分公司的起诉物业合同，与本案没有关系，证明原告没有按照协议约定交付每月2230元的贷款费用，现在已经累计近7万元。 刘艳萍对刘宇航提交的证据质证认为：对证据1、3真实性无异议，关联性有异议，因原告应是在2018年4月19日24时之前交付被告首付款，但是前提是被告应在2018年4月19日去物业办理交房手续，证据3恰恰证明被告没有按时交房，构成违约；对证据2三性均不认可，因对方称是被告的姑姑与原告通话，该证据应属于证人证言，应首先确认被告姑姑的身份的真实性，并由其出庭质证，并且我方交付10万元的前提是被告办理交房手续。 王钰珏对刘宇航提交的证据质证认为：对证据均无异议，但是第三人未见被告所说的2万元交付我方的证据，被告所针对我方所说的任何事项均没有证据，我方不予认可。 王钰珏向本院提交下列证据：刘宇航返还王钰珏3万元的协议书与转账凭证，证明刘宇航在2018年4月23日向我方借款3万元，在2019年10月26日刘宇航委托其母亲刘敬连结清此笔借款，并支付利息，此借款属于我和刘宇航个人借贷，与任何事项无关。 刘艳萍对王钰珏提交的证据质证认为：真实性无异议，该证据显示被告与第三人之间存在借贷关系，并已经结清债权债务，说明被告说的返还原告2万元定金不属实，录音内容不真实，该组证据显示借款有利息。 刘艳萍对王钰珏提交的证据质证认为：对第三人提交的协议书及收取被告的代理人转到的3万元借款及利息真实性无异议，但对证明主张仅是第三人与被告之间的关系有异议，因为第三人是中介，是原告与被告之间的不可缺失的一个联系方，而且恰恰该证据证明了我方录音的真实性，因为原告承认被告从中介处一共拿了5万元，如果说包含该3万元，再加上所谓的借条，正好是5万元的事实。 经审理，本院查明事实如下： 第三人王钰珏系新华区钰珏房产经纪服务部（下称钰珏房产）的经营者。2018年4月16日，刘宇航（售房人，甲方）、刘艳萍（购房人，乙方）与钰珏房产（中介方，丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，合同载明：房屋基本情况：“甲方自愿将坐落于元氏县马村乡张掖村石家庄碧桂园春天里216-1-2902的房屋出售给乙方”，“该房屋的基本情况如下：所有权人及共有人：刘宇航；房屋建筑面积：105.55平方米”，成交价格：“甲乙双方协商后的成交价格为人民币700000元（大写柒拾万元整）”，收付款约定：“1、乙方应于2018年4月16日向甲方支付购房定金人民币20000元，（购房定金在办理过户手续完毕后自动转为房款），乙方于2018年4月19日前将首付款人民币210000元交给丙方，剩余房款人民币490000元由丙方协助乙方办理银行按揭贷款”，“丙方应于房管局受理过户手续当日将首付房款交给甲方，剩余房款自房管局受理过户手续之日起35个工作日内付给甲方”，还手书特别约定“①因甲方现无不动产权证，现按预售商品房合同备案书签订（No2016050311515617031）。②甲乙双方协商2018年4月19日前交付乙方（结合合同第三条第2项，应为丙方之笔误）首付款210000元（大写贰拾壹万元整），但前提是甲方2018年4月19日去物业交付一切费用和交给乙方本房屋钥匙、业主卡等”；房屋交付：“甲乙双方同意甲方于2018年4月19日前腾空该房屋并将该房屋的钥匙交给乙方，丙方应积极协助甲乙双方办理该房屋的水费、电费、暖气费、天然气费、物业费等物业相关手续交接事宜”。刘宇航、刘艳萍在合同上签字捺印，钰珏房产加盖“新华区钰珏房产经纪服务部”印章。 同日，2018年4月16日，刘宇航（甲方）、刘艳萍（乙方）与钰珏房产（丙方）还签订一份《补充协议》，协议载明：“1.现乙方付甲方首付款百分之三十，贰拾壹万元整含定金，（但甲方必须去物业交接一切房屋手续，钥匙，业主卡和给中介方做公证委托，乙方给甲方贰拾壹万元的首付款）。2.签订合同日起乙方享有入住权，乙方代替甲方偿还银行按揭月供（2230元整），还到甲方能办理不动产权证为止，乙方必须每月25日之前存入甲方还贷卡中不得逾期和拖欠，甲方不能支出、提取、转出乙方的还款金额，也不能恶意产生该房屋还款逾期。3.甲方负责2018年4月19日到碧桂园物业交付房屋的一切费用（税费、维修基金、物业费等），乙方负责按揭贷款和过户到本人的一切手续费和税费，（按当地税务局为准）”。刘宇航、刘艳萍在协议上签字捺印，钰珏房产加盖“新华区钰珏房产经纪服务部”印章。 合同签订当天，刘艳萍给付刘宇航定金20000元。2018年4月17日，刘艳萍交给钰珏房产10万元房款，钰珏房产经办人王钰珏试图联系刘宇航，确认4月19日到物业公司办理手续的事宜，但一直联系不上刘宇航。4月19日，刘宇航未依约到碧桂园物业交付相关物业费用，也未依约向刘艳萍交付房屋钥匙、业主卡等。 2018年4月20日，刘艳萍以刘宇航为被告向本院提起诉讼，要求确认《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，责令刘宇航履行《房屋买卖合同》及《补充协议》中的合同义务，即按约定交纳争执房屋的缴纳维修基金、契税、物业费等约20000元并将争执房屋的钥匙、业主卡交付刘艳萍，2018年8月20日，刘艳萍撤诉。同年9月4日，刘艳萍再次以刘宇航为被告向本院提起诉讼，诉请责令刘宇航履行《房屋买卖合同》及《补充协议》中的合同义务，即按约定交纳争执房屋的缴纳维修基金、契税、物业费等约20000元并将争执房屋的钥匙、业主卡交付刘艳萍并协助刘艳萍办理不动产权证过户手续；确认刘艳萍与刘宇航签字的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。2018年12月4日，本院作出（2018）冀0132民初2462号民事判决书认为：“在2018年4月16日，原告向被告支付房屋定金人民币2万元，被告刘宇航未能到物业处理约定事宜，属于违约。”，判决“原告刘艳萍与被告刘宇航、第三人王钰珏签订的房屋买卖合同以及补充协议，合法有效”。 上述事实，有原、被告陈述、经庭审质证的原被告证据及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。刘艳萍、刘宇航与钰珏房产签订的《房屋买卖（置换）合同》及《补充协议》，系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且经本院生效判决认定合法有效，对各方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘艳萍诉请判令刘宇航履行双方签订的房屋买卖合同，协助办理备案登记与过户手续符合合同约定和法律规定，本院予以支持。刘宇航抗辩，依据房屋买卖合同的约定，原告应于2018年4月19日前将首付款21万元（含定金）交付丙方，但原告仅交付了10万元，原告已先违约，被告没有去物业缴纳各项费用以及收房，是履行正当的抗辩权，依据合同约定本合同已终止履行。本院认为，《房屋买卖（置换）合同》手书条款特别约定第②项规定，“甲乙双方协商2018年4月19日前交付乙方（应为丙方之笔误）首付款210000元，但前提是甲方2018年4月19日去物业交付一切费用和交给乙方本房屋钥匙、业主卡等”，其中的“前提”二字，显示刘宇航与刘艳萍的合同义务有先后履行顺序，也即刘宇航应先履行合同义务“2018年4月19日去物业交付一切费用和交给乙方本房屋钥匙、业主卡等”，（截止时间为2018年4月19日碧桂园物业公司下班时），刘艳萍才履行合同义务“2018年4月19日前交付丙方首付款210000元”（截止时间为2018年4月19日24时前，含本数）。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，刘艳萍在2018年4月17日将10万元房款交付钰珏房产、加上已经支付刘宇航的2万元定金，履行合同义务已经过半后，因钰珏房产联系不上刘宇航，刘艳萍有理由怀疑刘宇航可能不履行合同，有权暂缓向钰珏房产再支付剩余的9万元；饶是如此，刘宇航先履行合同义务截止时间为2018年4月19日碧桂园物业公司下班时，刘艳萍的后履行合同义务截止时间为2018年4月19日（含本数）24时，刘艳萍的行为并不构成违约。故对刘宇航关于2018年4月19日没有去物业缴纳各项费用以及收房，是履行正当的抗辩权的抗辩，不予支持。刘宇航应按照合同的约定，履行合同义务，将案涉房屋交付刘艳萍并协助刘艳萍办理案涉房屋的过户事宜。在刘宇航履行合同义务的同时，刘艳萍也应履行给付刘宇航房款的义务。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告刘艳萍于本判决生效后三日内结清案涉房屋石家庄碧桂园春天里216号楼1单元2902室在河北银行的按揭贷款本金及利息（以河北银行计算数据为准）。 二、原告刘艳萍于本判决生效后三日内将房款700000元，扣除定金20000元和偿还河北银行按揭贷款后的余额给付被告刘宇航。 三、原告刘艳萍履行本判决第一项、第二项后的五日内，被告刘宇航办理案涉房屋石家庄碧桂园春天里216号楼1单元2902室的不动产登记、解除抵押手续。 四、被告刘宇航于原告刘艳萍履行本判决第一项、第二项后的十五日内，协助原告刘艳萍办理石家庄碧桂园春天里216号楼1单元2902室房屋的产权转移登记手续，将房屋过户到原告刘艳萍名下。 五、本判决第一至四项执行完毕后三日内，被告刘宇航将位于元氏县的房屋腾空交付原告刘艳萍，并交付案涉房产的钥匙、业主卡等入住手续。 案件受理费减半收取计40元，由被告刘宇航负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省元氏县；收件人：材料收转窗口；电话：8067×××7）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郑景云 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  赵 旭 书记员  张晓红 第12页共14页 第1页共14页