山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1323民初5343号 原告：史晓伟，男，1960年9月13日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 原告：文章云，女，1966年10月30日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 以上二原告委托诉讼代理人：王善松，山东沂蒙山律师事务所律师。 被告：张洪升，男，1966年11月1日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 被告：张学美，女，1964年11月14日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 以上二被告委托诉讼代理人：刘兆阳，山东成全律师事务所律师。 原告史晓伟、文章云与被告张洪升、张学美确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文章云及两原告的委托诉讼代理人王善松，被告张洪升及两被告的委托诉讼代理人刘兆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史晓伟、文章云向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告2020年9月4日向原告发出的《解除合同通知书》无效；2.判决被告继续履行与原告的楼房租赁合同关系(一楼除外)；3.被告承担本案诉讼等费用。事实和理由：2006年3月1日起，原告一直持续租赁使用被告的同一沿街楼房至今。楼房租金从起初的每年五十万元涨至2018年的一百三十万元，十二年期间原告一直按合同约定履行，从未违约。2019年2月28日，上年合同到期后，原被告未续签书面租赁合同，但双方均以实际行动继续履行着租赁合同关系。2019年8月2日，原告因网络电商冲击经营受挫，被告联系案外人盛某租赁案涉房屋一楼经营服装，被告在转租合同上签字见证，原告退至二楼经营。2020年2月，突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情席卷全国，沂水县疫情处置领导小组于2月2日发出通知要求部分行业暂停营业，原告及盛某均响应上级要求停业防疫。4月初，原告与盛某同时恢复营业，但疫情的影响导致经营陷入困顿，出现严重亏损。2020年6月15日，盛某根据同约定解除租赁合同退出租赁房屋，现租赁房屋一楼一直空置至今。疫情的发生，原告拖欠被告2019年度最后一个月的租金未付(即2020年2月份的10万元)。2020年3月份后，原告即反复与被告协商新的年租金数额，希求被告考虑国家有关精神减免、少收部分租金，但未能达成一致意见。盛某退出租赁房屋后，有寻租者到访原告，原告初步解释后即引荐或者推荐其与被告直接洽谈，但被告不予理会。2020年9月4日，被告向原告送达《解除合同通知书》，以原告长期拖欠房屋租费和电费、违反《合同法》及租赁合同约定为由解除与原告的租赁合同关系。原告认为，虽然拖欠部分租金属实，但系因不可抗力疫情引起，且原告一直积极进行磋商，并非有意违约不支付租金，故不符合法定或者合同约定的解除合同条件，被告解除合同的通知应为无效。原告收到《解除合同通知书》后，反复与被告沟通协调，谋求解决方案，认可被告收回租赁房屋一楼，但经营需要仍应继续在该店二楼经营，而被告坚持全部收回，为此原告诉至法院，请查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 张洪升、张学美辩称，一、答辩人依据《合同法》第93.94.96条规定和楼房租赁合同第12条规定于2020年9月4日下午向原告发出的《解除合同通知书》合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。答辩人一直与原告联系要取租金并要求原告搬迁，但原告迟迟未履行。原被告之间的楼房租赁合同书第十二条约定，有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，1.乙方不交付或者不按时交付租金达15天时。答辩人依据《合同法》第93.94.96条规定和租赁合同第12条规定于2020年9月4日下午向原告发出的《解除合同通知书》合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 二、原告将一楼租给他人使用，出租方是原告，承租人是盛某，该合同与本案无关。原告方已收取盛某租金80万元，答辩人未收取盛某任何租金。 三、沂水县疫情处置领导小组发出的通知，是针对的国有企业，是否营业由经营者自行决定。沂水县的疫情时间短，并且正值春节假期期间，对原告的经营并没有造成影响。 四、原被告之间的楼房租赁合同书第7条双方约定，在履行本合同期间，如出现不可抗力的情形，如有其他损失全由乙方承担。按合同法规定处理。沂水县疫情的发生并不是法律意义上的不可抗力，对原告的经营并未造成影响，原告不能以此理由拒缴租金。 五、两原告系夫妻关系，2018年3月1日与答辩人签订一楼房租赁合同书。合同约定原告租赁答辩人8间楼房经商，租赁期限为一年，自2018年3月1日至2019年2月28日止。租金一年130万元，先交后租。合同到期后至今未再续签，原告仍然使用答辩人楼房经商。2019年3月1日至2020年2月28日的租金原告尚未付清，尚欠10万元。这10万元并不是原告诉状中所说的2020年2月份的10万元，而是整个年度租金的一部分。按合同约定该10万元理应在2019年3月1日前付清。2020年3月1日至今的租金原告分文未付并且还拖欠部分电费。 六、原告方拒缴租金，已经构成根本违约，答辩人不同意原告继续租赁楼房，更不可能一楼二楼分开出租。 综上所述，答辩人依据《合同法》第93.94.96条规定和租赁合同第12条约定向原告发出的《解除合同通知书》合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告史晓伟、文章云围绕诉讼请求依法提交了解除合同通知书一份、原被告租赁合同书（复印件入卷）等，被告张洪升、张学美围绕答辩意见提交了楼房租赁合同一份复印件及原告拖欠电费2张复印件，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下： 原告与被告签订《楼房租赁合同书》，出租人为甲方，承租人为乙方，该份合同书约定租赁期限为壹年，即从2018年3月1日起至2019年2月28日止，年租金（大写）壹佰叁拾万元正（为一年的楼房租金），租金的支付期限与方式为采取先交后租，具体支付租金的时间为每年3月1日前支付租金。第十二条，合同解除的条件，有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1.乙方不交付或者不按时交付租金达15天时；2.……。 上述合同到期后双方未再签订书面租赁合同，但原告扔继续使用案涉房屋，2020年3月1日后原告未再向被告交纳房租费。 2020年9月被告张洪升、张学美向原告史晓伟、文章云发出《解除合同通知书》载明，史晓伟、文章云经理：您于2018年3月1日与我们签订一《楼房租赁合同书》。合同约定租赁我们8间楼房经商，租赁期限为一年，自2018年3月1日至2019年2月28日止。租金一年130万元，先交租金后使用房屋。合同到期后未再续签，你们仍然使用我们8间楼房经商。2019年3月1日至2020年2月28日的租金你们尚未付清。2020年3月1日至今的租金你们分文未付并且还拖欠部分电费。由于你们长期拖欠房屋租费和电费，根据《合同法》以及租赁合同的约定，已构成违约。我们依法向你们告知，解除双方签订的《楼房租赁合同》和租赁关系。望你们自本公告之日起7日内搬离房屋，交清拖欠租金及电费。逾期我们将收回房屋，并追究你们法律责任。通知人：张洪升、张学美。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同的解除分为协议解除、约定解除及法定解除，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，以及合同法第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中原告租赁被告房屋并签订了书面的合同，合同到期后双方未再签订书面合同，视为双方之间构成不定期租赁，被告出租房屋的目的是为了获得房租费，2020年3月1日后原告未再向被告交纳房租费，在原告数月未交纳房租费的情况下被告对不定期租赁享有解除权，综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告史晓伟、文章云的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告史晓伟、文章云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  陈维庆 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  石玉箫