文书内容云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初1859号原告：昆明明亨物业服务有限责任公司临沧分公司，统一社会信用代码91530902072486417Q，住所地云南省临沧市翔区城东片区腾翔驾校旁。法定代表人：陶春芬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：单振宁，云南山海律师事务所律师，执业证号15309200910337585。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：金点恩，云南山海律师事务所律师，执业证号15309201710239799。代理权限：特别授权代理。被告：施晓波，男，1983年4月22日出生，汉族，云南省耿马自治县人，居民，住云南省临沧市临翔区。原告昆明明亨物业服务有限责任公司临沧分公司（以下简称明亨物业）诉被告施晓波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告明亨物业的诉讼代理人金点恩、被告施晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明亨物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费4333元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为被告提供临翔区茶马古镇小区F2区30幢101室住房物业服务。2019年1月25日，原、被告签订了《临沧茶马古镇管理规约》、临沧《茶马古镇物业服务协议》及承诺书，约定原告向被告提供物业管理服务，被告的住房建筑面积为240.70㎡，按1.5元／㎡的服务价格向原告支付物业服务费，按年度预交的方式支付，每年物业服务费定于上一年度最后一个月至本年度3月31日前预交，每年支付一次。合同签订后，原告依约为被告提供完善的物业服务，但被告仅支付物业费至2020年1月24日，拖欠了自2020年1月25日-2021年1月24日的物业费4333元。经原告多次催告，被告拒绝支付拖欠的物业费。被告拖欠物业费的行为已经违反了双方签订的临沧《茶马古镇物业服务协议》，严重侵犯了原告的合法权益。为此提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告施晓波辩称，被告认为原告的起诉偏离了事实。1.原、被告签订的合同是格式合同，该合同绑定在被告购买茶马古镇签订的茶马古镇商品房购销合同上，如果不支付物业费，被告就无法接收住房，与原告签订合同不是被告的真实意思表示。2.原告作为物业合同的物业公司，程序是不符合法律的规定。根据物业管理条例，已经明确阐述，国家提倡建设单位与物业通过招投标的方式选聘物业服务管理企业，可以采用协议方式选聘物业服务企业，原告没有经过相应的招投标方式，选聘方式是违反法律规定的，所以双方签订的物业合同无效，原告向被告索取物业费，在没有提供物业服务的情况下，是没有任何依据的。被告认为物业费应当支付，但是要在法律的框架下，才能支付相应的费用。3.原告未按照物业合同约定提供了相应的服务，被告在接收住房时，已经将住房的瑕疵和需要整改的部分于2019年1月25日向原告反馈，时至今日，原告没有采取任何措施进行整改。原告提供的格式合同条款上，有采用定期不定期对物业服务评价，满意度在80％以上的基本要求，也是支付物业费的基础。对于整个小区的管理，物业合同也是很明确的约定，对违反擅自改变房屋的建设，有协助制止的义务，原告没有按照物业合同忠实的履行自己的义务，提供的服务不完善，有缺陷，原告有什么权利要求业主支付物业费。原告涉嫌逃避税收监管义务的情形存在，原、被告签订的合同中，明确约定物业费开支用途，其中一项法定税费，原告作为物业企业，应该向税务机关缴纳税费，时至今日，业主支付的物业费只出具收据，没有正规的发票。原告催要物业费的方式不合法，业主具有法定的期限权利，法律规定物业催要物业费需经书面催收，物业企业即便在合法的情况下，向业主催告缴纳物业费，首先要有书面的催告，给业主一个期限权益，原告诉讼主张的物业费，没有向被告提出书面的催告，直接向法院起诉。综上，被告认为原告的起诉没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告明亨物业为证实自己的主张，向本院提交了以下证据：1.原告的营业执照复印件、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体适格；2.《临沧茶马古镇管理规约》、临沧《茶马古镇物业服务协议》及承诺书，证明原、被告双方就物业管理服务达成协议，双方签订了《临沧茶马古镇管理规约》、临沧《茶马古镇物业服务协议》及承诺书，合同对物业费的支付标准、支付方式及权利义务、违约责任进行约定；3.收据，证明被告支付物业费至2020年1月24日，自2020年1月25日起未按合同约定支付物业费。经被告施晓波质证，对原告提交的证据1提出，原告没有经过法定的招投标就成为物业提供服务方，不合法，对营业执照不予认可；对第2组证据提出，证据不具备合法性，格式合同与茶马古镇《商品房购销合同》绑定在一起，如果不支付物业费，被告就无法接收住房；对第3组证据的真实性、关联性予以确认，物业公司应该向业主提供正规发票，此收据的合法性不予确认。被告施晓波为证实自己的主张，向本院提交了以下证据：1.《临沧茶马古镇管理规约》、临沧《茶马古镇物业服务协议》，证明合同为格式合同，原告已经明确将自己的权利及义务写在合同里面，但原告并未按照合同约定的物业服务义务来履行；2.收据，证明原告收取物业费后，未向业主提供税务发票，逃避税收；3.茶马古镇私搭乱建的状况照片十二张，证明茶马古镇现私搭乱建的情况严重，原告并未向相关部门反映。经原告明亨物业质证，对被告提交的第1组证据要证明的目的和内容不予认可，物业服务满意度达到80％以上的要求，被告称没有征询其意见，有在征询过程中已经达到了80％的情况，没有再征询被告，对于私搭乱建的现象，原告进行过及时劝阻并已向有关部门反映；对第2组证据提出，法定税费涵盖的范围较广，出具收据不能证明原告逃税，被告也无证据证明原告逃税；对第3组证据提出，证据的合法性和关联性有异议，私搭乱建与本案原告主张被告支付物业费无关，照片反应不出物业服务存在问题，协助制止私搭乱建不是双方合同的权利义务。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的2、3组证据、被告提交的1、2组证据相同，原告提交的三组证据、被告提交的1、2组证据，能证实原、被告于2019年1月25日签订《临沧茶马古镇管理规约》、临沧《茶马古镇物业服务协议》及承诺书；被告于2020年1月25日向原告支付了2019年度的物业费4333元。以上证据来源合法、客观真实、与本案有关联，故本院予以采信。被告提交的第3组证据，证实私搭乱建事实，与双方的合同无直接关联，对私搭乱建行为均属原、被告向城市建设管理机关反映的权利及义务，故本院对该组证据不予采信。经审理本院认定本案事实如下：原告系临沧市临翔区茶马古镇小区的物业服务企业，被告系茶马古镇小区F2区30幢101室住房的业主。2019年1月25日，原、被告签订《临沧茶马古镇管理规约》、临沧《茶马古镇物业服务协议》及承诺书，由原告为被告提供临翔区茶马古镇小区F2区30幢101室住房的物业服务，服务的内容为房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、日常维护、巡视检查，园林绿地的管理养护，环境卫生的管理服务，公共秩序的维护，参与物业竣工交付使用时的验收交接，入住管理，物业装饰装修施工监督管理，车辆行驶、停放的秩序维护及场地的日常维护、物业档案资料的管理。被告的住房建筑面积为240.70㎡，约定原告向被告提供物业服务，被告按建筑面积1.5元／㎡的服务价格向原告支付物业费，支付方式为按年度提前预交，每年物业费定于上一年度最后一个月至本年度3月31日前支付。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务，被告于2020年1月25日向原告支付了2019年度的物业费4333元。2020年度的物业费超过了约定时间，被告以双方签订的合同无效；原告不是物业合同的合法物业企业主体，无权收取物业费；原告未履行合同义务为由，未向原告支付物业费。为此原告向本院起诉，要求被告支付原告物业费4333元及负担本案案件受理费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告提出物业服务合同中原告作为物业服务企业不适格，依照最高人民法院关于审理物业服务纠纷的司法解释的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；被告提出住房瑕疵整改，应当对房地产开发商提出，属对象错误；被告提出物业服务评价，不能对抗双方签订的合法有效的物业合同，再进一步就是业主对物业服务企业不满意的更换问题，需要进行严格的更换程序；被告提出原告未履行制止违建的义务，相关的管理机关为城市建设管理机关，原告只有劝说的义务；被告提出原告逃税，无直接证据证实；被告提出原告催要物业费未进行书面通知，因双方均受共同签订的合同效力约束，书面通知仅系义务人怠于履行义务的催交方式之一，被告认可第三方（原告的诉讼代理人）向被告发起过物业费催告，也是催交物业费的方式之一。对此被告拒绝支付原告物业费的上述抗辩均不能成立，被告未能提交原告履行物业服务合同构成违约的证据，故原告提出要求被告支付原告物业费4333元的诉讼请求，本院依法予以支持。本案因被告拒绝支付原告物业费引起，案件受理费应当由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：                  被告施晓波于本判决生效之日起五日内支付原告昆明明亨物业服务有限责任公司临沧分公司物业费4333元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告施晓波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  李树华二〇二〇年十一月二十九日书记员  曾恕宗