广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17367号原告：广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。被告：吴春玲，女。原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司诉被告吴春玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告下落不明，本案依法转为适用普通程序，由本院审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员黄春梅、陈燕玲组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张鑫莹到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年12月1日至2020年2月25日期间的租金1765.9元，及2020年2月26日起至2020年3月10日期间的占有使用费284.14元；2.被告向原告缴纳的租赁保证金15428元归原告所有；3.被告向原告支付违约金30856元；4.被告向原告支付自2019年12月1日起至2020年3月10日期间的物业服务费26562.56元（2019年12月1日至2020年2月25日按照7097元/月的标准计算，2020年2月26日至2020年3月10日按照14158元/月的标准计算）及违约金（以当月应付未付物业管理费为基数，自该月的6日起至实际清偿之日止每日按0.2%计算，暂计算至2020年5月30日为8810.83元）；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：第一，原告受托进行物业出租和管理。佛山（国际）家具博览城有限公司（以下简称家博城公司）为位于佛山市禅城区**************的业主单位。2017年1月1日，家博城公司向广东领尚环球之家企业策划有限公司（以下简称领尚公司）出具《委托书》，委托领尚公司对佛山市禅城区******************的房屋（或建筑物）进行出租及管理，期限为2017年1月1日至2036年12月31日。同日，领尚公司向原告出具《物业管理委托书》，委托原告对佛山市禅城区******************和C座一至九楼的房屋（或建筑物）进行物业管理，委托期限为2017年1月1日至2036年12月31日。第二，被告租赁涉案商铺。2019年2月22日，原告与被告签订《门窗城租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区*********“门窗城”C座四层CNC4019号的商铺出租给被告，面积为308.6平方米，租赁期限为2019年3月1日至2020年2月28日止，租金为2元/月/㎡，即617元/月，租赁保证金为15428元，被告须在每月的5日前支付当月租金；同时，第7条违约责任第7.2款约定，被告逾期缴纳租金超过30天的，原告有权解除合同，被告另行向原告支付相当于本合同约定的租赁保证金的2倍的违约金，同时，原告有权没收租赁保证金；7.4款约定，合同提前终止的，被告应当自终止之日起5天内撤场，搬走非固定装修物品，被告拒绝撤场的，将每月按租赁保证金的2倍标准向原告支付租赁物业占用费用，原告可自行收回商铺，对租赁场所内的物品进行处理，并不承担赔偿责任。2019年2月27日，原告与被告签订《“门窗城”物业管理服务合同》，约定由原告作为“门窗城”物业管理服务方，全面负责“门窗城”物业管理服务事宜，物业管理服务期限从2019年3月1日起至2022年2月28日止，物业管理服务费按照23元/月/㎡计算，即7097元/月，被告须在每月的5日前向原告支付当月物业管理服务费；同时，第五条违约责任第1款约定，如被告延期支付物业管理服务费的，每延期1日应按未缴数额的0.2%向原告支付违约金，迟延超过十五日的，原告有权解除合同。签订上述合同后，被告依约接收涉案商铺并进行经营。第三，被告拒不缴纳租金、物业服务费，严重违约，原告已解除合同。被告进场经营后，原告依约为其提供了物业管理服务，但从2019年12月开始，被告拒绝支付租金、物业服务费，经原告多次催缴无果。2020年2月25日，原告依约向被告提供的送达地址发出《终止合同函》，要求被告清缴欠费，并于即日起解除合同、收回涉案商铺。虽然被告拒收该函件，但根据双方所签订的《门窗城租赁合同》及《“门窗城”物业管理服务合同》的约定，原告向被告在合同当中所载明的地址送达文件，即便被告拒收的，亦视为原告已经送达成功。被告逾期缴费已超过30日，其行为已经构成严重的违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权行使合同解除权，双方之间的《门窗城租赁合同》及《“门窗城”物业管理服务合同》已于2020年2月25日正式解除，原告有权要求被告支付拖欠的租金、物业服务费、腾退涉案商铺、没收租赁保证金、违约金等。另外，为了避免原被告双方的损失进一步扩大，原告已于2020年3月10日对涉案商铺进行清理。综上，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《委托书》、《物业管理委托书》、《门窗城租赁合同》，证明原、被告双方之间的租赁关系合法有效，以及租赁合同对租赁期限、租金数额、违约责任等进行了明确的约定。被告未按照租赁合同的约定向原告按期足额支付租金，原告有权按照合同约定追究被告的违约责任。3.《“门窗城”物业管理服务合同》，证明原告为涉案商铺提供物业管理服务，被告应当按照约定向原告支付物业管理服务费，及因逾期支付而产生的违约金。4.《终止合同函》、快递单，证明因被告拖欠租金、物业服务费数月，原告于2020年2月25日正式向被告发送《终止合同函》，明确双方之间的合同已于2020年2月25日正式解除。虽然被告拒收该函件，但根据双方所签订的《门窗城租赁合同》及《“门窗城”物业管理服务合同》的约定，原告向被告在合同当中所载明的地址送达文件，即便被告拒收的，亦视为原告已经送达成功。5.《临时住所（经营场所）使用证明》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《申领门牌、房号、入户审批表》，证明案涉物业尚未办证，但已报建。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月1日，家博城公司向领尚公司出具《委托书》，委托领尚公司对佛山市禅城区******************的房屋（或建筑物）进行出租及管理，期限为2017年1月1日至2036年12月31日。同日，领尚公司向原告出具《物业管理委托书》，委托原告对佛山市禅城区******************和C座一至九楼的房屋（或建筑物）进行物业管理，委托期限为2017年1月1日至2021年12月31日。2019年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《门窗城租赁合同》（合同编号：20190204019），主要约定：第1条租赁物业、租赁面积及经营内容1.1租赁地址。甲方将位于佛山市禅城区*********“门窗城”C座四层CNC4019号的商铺出租予乙方使用。1.2出租物业建筑面积为308.6平方米。第2条租赁期限2.1租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止。2.2免租期，甲方给予乙方：从2019年3月1日起至2019年3月31日；从2020年3月1日起至2020年3月31日；从2021年3月1日起至2021年3月31日。第3条租金、租赁保证金、预付租金、水电费及付款方式3.1乙方按以下标准支付租金：免租期结束后收取租金（含税）。租金为617元/月。3.2租赁保证金、预付租金：乙方需于签订本合同之日起3天内向甲方缴纳租赁保证金15428元。第7条违约责任7.2乙方违约。乙方逾期缴纳租金、水电费的，甲方有权解除本合同，乙方另外向甲方支付相当于本合同约定的租赁保证金的2倍的违约金，同时，甲方有权没收租赁保证金。7.4合同提前终止的，乙方应当自终止之日起5天内撤场，搬走非固定装修物品，乙方拒绝撤场的，将每月按租赁保证金的2倍标准向甲方支付租赁物业占用费用。甲方可自行收回商铺，对租赁场所内的物品进行处理，并不承担赔偿责任。2019年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《“门窗城”物业管理服务合同》（合同编号：20190204019），主要约定：第一条合同关系甲方作为“门窗城”物业管理服务方，全面负责“门窗城”物业管理服务事宜。第二条合同期限甲方提供物业管理服务期限从2019年3月1日起至2022年2月28日止。第三条物业管理服务费2.每月应缴物业管理服务费：免租期不收取物业管理服务费，免租期结束后开始缴纳。即从2019年4月1日至2020年2月29日；2020年4月1日至2021年2月28日；2021年4月1日至2022年2月28日；23元/月/平方米，小计每月物业管理服务费7097元。3.乙方需于每月5日前向甲方一次性全额支付当月物业管理服务费。第五条违约责任1.乙方迟延支付物业管理服务费或其他费用的，每迟延1日应按未缴数额的0.2%向甲方支付违约金，迟延超过十五日的，甲方有权解除合同，同时甲方有权向乙方追讨按照本合同约定应支付的相关费用。第六条其他约定3.乙方如实申报通讯地址，若甲方发给乙方的任何书面文件均以本合同所列地址为准（短信通知则以本合同所列号码为准），如果甲方通过快递、短信、QQ、微信等方式将相关文件寄送，则视为履行了通知义务，乙方不能以任何理由拒收或以没有收到为理由提出抗辩；租赁期间，当乙方联络资料有更改时，应在更改前或更改后三日内书面通知甲方确认，否则，应承担通知不能的责任。2020年2月25日，原告向被告寄送《终止合同函》，因被告拖欠租金、物业费，原告通知终止与被告的合同并进行收铺处理。原告向被告于上述合同中所列的地址寄送该函件，于2020年3月9日退回。另查明：2011年8月24日，佛山市禅城区发展规划和统计局颁发位于佛山市****以西、镇中路以北的佛山国际家居博览城的《建设工程规划许可证》，该建设项目包含地上九层、地下**。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《门窗城租赁合同》、《“门窗城”物业管理服务合同》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于租金、占有使用费及物业服务费。根据租赁合同约定，如被告逾期30日不支付租金的，原告有权解除合同。因被告拖欠租金、物业服务费等，原告向被告寄送《终止合同函》，但被告未签收该邮件。原告自述于2020年3月10日收回涉案商铺并自行清理，故双方之间的租赁合同已事实解除，由此双方之间的物业管理服务合同也同时解除。原告主张被告自2019年12月1日起拖欠租金、物业服务费未支付，被告未提出抗辩或提供证据予以反驳，本院对此予以确认。又，合同约定2020年3月1日至2020年3月31日为免租期，被告无需向原告支付该免租期内的租金、物业服务费，故被告应向原告支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金1851元（617元/月×3个月）、物业服务费21291元（7097元/月×3个月），被告无需支付相应的占有使用费。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张没收租赁保证金的诉请。根据租赁合同约定，如被告逾期30日仍不支付租金的，原告有权解除合同，没收租赁保证金等。因被告拖欠租金、物业服务费导致合同解除，原告主张没收被告已支付的租赁保证金15428元，合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。因被告的违约行为，本院已支持原告主张没收租赁保证金的诉请，足以弥补原告的损失，原告无证据证明产生其他的损失，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。关于原告主张被告支付物业服务费的违约金。本院已支持原告主张没收租赁保证金的诉请，该租赁保证金相当于两个月的租金及物业服务费，已对被告逾期支付租金及物业服务费的违约行为苛以惩罚，原告再同时主张计收物业服务费的违约金，并无证据证明产生其他的损失，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告吴春玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金1851元及物业服务费21291元；二、确认《门窗城租赁合同》（合同编号：20190204019）项下的租赁保证金15428元归原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司；三、驳回原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告吴春玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1892元，由原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司负担1022元，被告吴春玲负担870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  黄春梅人民陪审员  陈燕玲二〇二〇年九月二十八日书 记 员  林嘉敏胡会婷附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。