江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初4585号原告：王欣，男，1985年2月8日出生，汉族，东台市电信局员工，住东台市。原告：常楚楚，女，1986年12月20日出生，汉族，住东台市。两原告共同委托诉讼代理人：陈华，江苏峰路律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：顾秀梅，江苏峰路律师事务所律师。被告：东台聚诚置业有限公司，住所地东台市金海东路**滨河新天地商业街**地下室,****，**阁楼。法定代表人：罗光辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梦如，江苏天全律师事务所律师。原告王欣、常楚楚与被告东台聚诚置业有限公司（以下简称聚诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王欣、常楚楚的委托诉讼代理人陈华，被告聚诚公司的委托诉讼代理人马梦如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王欣、常楚楚向本院提出诉讼请求：1.判令聚诚公司向某1欣、常楚楚承担违约金：（1）从2019年3月1日起至2019年5月8日止以全部购房款1018000元的日万分之一为标准支付逾期交房违约金7024.2元（69天）；（2）从2019年11月5日起至2020年9月15日止以全部购房款1018000元的日万分之一为标准支付逾期办证违约金32067元（315天）;（3）从2020年9月16日起至实际办证之日止以全部购房款1018000元的日万分之一为标准支付逾期办证违约金；2.本案的诉讼费用由聚诚公司承担。事实和理由：2018年5月10日，王欣、常楚楚与聚诚公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定王欣、常楚楚向某2公司购买聚诚·文正苑4幢504室商品房一套，总价款为1018000元。聚诚公司应在2018年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付给王欣、常楚楚，并约定了逾期交房的违约责任：聚诚公司逾期交房按日向某1欣、常楚楚支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，王欣、常楚楚按约支付了全部房款，2019年4月28日聚诚公司向某1欣、常楚楚出具了发票，2019年5月9日王欣、常楚楚接受了聚诚公司交付该房屋，但因聚诚公司原因至今未能取得该房屋所有权证书。对于聚诚公司的违约行为，王欣、常楚楚有权向其主张违约责任，故向法院起诉，请求判令支持如前所请。聚诚公司辩称，1.关于王欣、常楚楚诉请的逾期交房违约金由法庭依法审查。2.关于逾期办证违约金，双方签订的合同第二十条中明确约定了买受人不退房，超过期限的，出卖人按5元/天向买受人支付违约金。该合同系双方真实意思表示，是真实有效的，并没有排除王欣、常楚楚的权利，也没有免除聚诚公司的责任，故王欣、常楚楚主张办证违约金应当按照合同中约定来主张。根据审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2018年5月10日，王欣、常楚楚（买受人）与聚诚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：20180510009），合同约定：王欣、常楚楚购买聚诚公司开发的聚诚·文正苑4幢504室商品房一套，建筑面积141.37㎡，总价款1018000元，买受人应当在2018年6月10日前支付该商品房全部价款。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人逾期交付超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，超过期限的，出卖人按5元/天向买受人支付违约金。合同签订后，王欣、常楚楚依约向某2公司支付房价款1018000元，聚诚公司于2019年5月9日向某1欣、常楚楚交付案涉房屋，但因聚诚公司至今未取得竣工验收备案证明文件，导致无法办理案涉房屋不动产权证。本院认为，一、关于王欣、常楚楚要求聚诚公司支付逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王欣、常楚楚与聚诚公司就案涉房屋买卖（预售）签订了《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，王欣、常楚楚已依约履行合同义务，而聚诚公司未能按照合同约定的交房期限，于2018年12月31日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的案涉房屋交付给王欣、常楚楚，迟延交房已构成违约，且不存在合同约定的免责情形，应当按照合同约定以全部房价款的日万分之一的标准支付违约金，庭审中，双方一致认可，案涉房屋已于2019年5月9日交付给王欣、常楚楚，逾期交房违约金应按房价款1018000元日万分之一的标准，从2019年3月1日起计算至2019年5月8日止，应为逾期交房天数68天×101.80元/天＝6922.4元。故对王欣、常楚楚要求聚诚公司承担逾期交房违约金6922.4元的诉讼请求，依法予以支持，超出部分不予支持。二、关于王欣、常楚楚要求聚诚公司支付逾期办证违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，首先，聚诚公司作为开发商，负有协助王欣、常楚楚办理案涉房屋不动产权证的义务。现因聚诚公司的原因，王欣、常楚楚未能在案涉房屋交付之日起180日内取得该房屋的不动产权证书，且王欣、常楚楚明确表示不退房，聚诚公司应从2019年11月6日起至实际办证之日止承担逾期办证的违约责任。其次，关于逾期办证违约金的计算标准，按照案涉合同第二十条约定，买受人不退房，超过期限的，出卖人按5元/天向买受人支付违约金。该条款系双方真实意思表示，合法有效，合同签订后，王欣、常楚楚亦未申请撤销该条款，王欣、常楚楚申请调整增加违约金，应当以违约造成的损失来确定违约金数额，但其未能举证证明逾期办证给其造成的实际损失，王欣、常楚楚认为双方约定的逾期办证违约金条款为无效条款，申请调整增加逾期办证违约金无事实和法律依据，本院依法不予采信。故逾期办证违约金应按5元/天的标准从2019年11月6日计算至实际办证之日止，王欣、常楚楚主张的超出上述计算标准的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告东台聚诚置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王欣、常楚楚逾期交房违约金6922.4元；二、被告东台聚诚置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王欣、常楚楚逾期办证违约金[自2019年11月6日起至2020年9月15日止的违约金1570元，自2020年9月16日起至实际办证日止按5元/天计算]。三、驳回原告王欣、常楚楚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取计425元，由原告王欣、常楚楚负担325元，被告东台聚诚置业有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 唐彬彬二〇二〇年十一月六日法官助理 狄文佳书 记 员 孔心怡