江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3421号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘永金，男，1989年12月19日生，汉族，江西省信丰县人，住江西省赣州市信丰县。上诉人（原审第三人）：郭金花，女，1989年9月17日生，汉族，江西省信丰县人，住江西省赣州市信丰县。共同委托诉讼代理人：贾润莲，广东知明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾金华，男，1988年8月9日生，汉族，江西省信丰县人，住江西省赣州市信丰县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余丽玲，女，1990年3月22日生，汉族，江西省信丰县人，住江西省赣州市信丰县。共同委托诉讼代理人：郭基玉，江西海融律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张荣琳，江西海融律师事务所实习律师。原审第三人：江西今鹰置业顾问有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区健康路**-1店铺。负责人：廖佐鹰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黎风莲，女，1976年4月29日生，汉族，住江西省赣州市信丰县，系该公司员工。上诉人刘永金、郭金花与被上诉人曾金华、余丽玲及原审第三人江西今鹰置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服江西省信丰县人民法院（2020）赣0722民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘永金、郭金花上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、解除双方于2019年10月30日签订的《房屋买卖合同》；3、判令被上诉人支付违约金人民币153120元(自2019年12月01日至2020年06月15日(暂计至此日)；4、判令上诉人退还被上诉人垫付的提前还贷款52.8万元；5、判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院认定事实不清、适应法律错误、判决不公平。根据双方签订的房屋买卖合同的第三条第2款银行按揭贷款付款的约定,双方应在2019年11月30日前,甲、乙双方应将银行办理按揭贷款所需的全部资料、证件提交丙方。银行按揭贷款申请受理后按银行要求将首期款(含定金)存入银行指定账户,剩余房款将通过银行按揭贷款手续支付,放款时间以银行为准。一方若迟延提交资料、证件或存入首期款的,迟延方每逾期一日向守约方支付房款0.1%的违约金:如逾期超过7日的,守约方有权单方面终止合同,并追究迟延方的违约责任。自银行审批同意办理按揭之日起7天内,甲、乙双方必须办理房屋所有权转移登记手续,未如期前来办理相关手续的一方视为违约,承担违约责任。双方履行房屋买卖合同应有一个前后顺序,从而保障买卖双方的权利义务。而一审法院断章取义,跳过房屋买卖合同第三条关于约定银行按揭贷款的相关事宜,在被上诉人未办理按揭贷款申请及未出具贷款审批函并建立监管账户以充分保障上诉人的售卖房产的收款保障的情况下,罔顾事实在卖方先行根本性违约未履行双方签订合同第三条约定的前提下,适应了双方签订的房屋买卖合同的第四条,强行令上诉人办理过户手续。这种判决,首先不尊重双方签订的房屋买卖合同内容的事实。其次,曲解我国相关法律,违背我国法律关于民事交易过程的公平合理的原则。第三,对上诉人明显不公平。如果在前述情况下先行办理过户手续,房屋转移至被上诉人名下,则上诉人的售房款无法得到合法的保障。二、双方签订的公积金贷款补充协议为无效约定。首先,该公积金贷款补充协议与我国房地产买卖相关法规规定相悖,房地产产权的交易必须使用标准的房屋买卖合同,以保障买卖双方的权利与义务。而该公积金补充协议只保护了买方的权利,在没有银行或公积金中心审批函文的情况下要求先办理产权过户登记,明显对出售方不公,违背我国房地产买卖相关法律及法规的规定,因此,该补充协议应视定为无效。三、一审判决(第9页倒数第一行至第10页)关于按揭贷款的理解与分析是错误的。不管是当地或是全国的房屋买卖关于银行按揭贷款的惯例来看,都是由房屋购买方向银行提交了贷款申请材料,在银行开立了资金监管账户,在得到了贷款银行盖章的审批函,出售方的售房款有了明确保障前提下,才能办理房屋产权转让登记相关手续。在产权转移登记办理完成以后,根据双方签订的房屋买卖合同第四条约定买方须在7天内及时到相关部门办理抵押登记手续。因此,该判决是错误的。四、履行不能。据悉,上诉人的房产因债务纠纷,现已被深圳市龙华区人民法院依法查封，案号为(2020)粤0309民初7640号【查封案号为(2020)粤0309执保1404号】。上诉人因当年购买推土铲车、运输汽车及购买房产时资金不够,向上述案件当事人(本人亲姐夫)及其它朋友借款人民币合计100万元左右,2019年年底因无法偿还借款,只能卖房以获取资金偿还借款。另悉,其它债权人在得知上诉人房产处于出售但又未收到售房款,且买卖双方介于诉讼之中,债权人都将可能通过诉讼介入主张相关权益以挽回其债权。综上,一审法院认定事实不清,适应法律错误,该判决对上诉人(卖方)明显不公平,同时,上诉人的房产因债务纠纷,房产被查封亦可能将导致履行不能,因此,请求上级人民法院查明本案事实,依法改判,还上诉人公平。曾金华、余丽玲答辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确、程序合法,请求依法驳回上诉，维持原判。一、关于上诉人所主张的原判认定事实不清的问题,上诉人的主张于法无据。1、《公积金贷款补充协议》是对《房屋买卖居间合同》第三条约定付款方式的补充约定,该补充协议合法有效。《公积金贷款补充协议》仅为涉案房屋买卖付款方式的约定,该补充协议既非独立的合同,也未违反任何法律规定,应为合法有效。上诉人以该协议对其不公而主张无效，于法无据。2、被上诉人带着最大诚信,已为上诉人垫付房屋贷款52.8万元,而上诉人却随意违背双方的约定,有违诚实信用原则。双方之所以签订《公积金贷款补充协议》,是因上诉人出售的房屋尚欠银行按揭贷款631656.8元未还清,如双方按《房屋买卖居间合同》第三条约定进行付款,则被上诉人按揭贷款手续审批后,上诉人并无能力支付该按揭贷款尾款,而势必造成合同无法继续履行;故而上诉人请求被上诉人先帮其归还按揭贷款尾款。正是基于此,双方才就房款支付方式签订补充协议。现被上诉人为上诉人归还按揭贷款尾款后,上诉人却反悔,显然违背了诚实信用原则,其做法不仅违法,也有违道义。综上,上诉人所主张的补充协议无效,是其主观臆断的、逃避合同义务的主张,其主张不应当纵容,应予驳回。二、关于合同履行及违约金问题。1.案外人李某向深圳市龙华区人民法院所申请查封本案涉案房产的诉讼,系虚假诉讼,被上诉人保留控告上诉人与案外人李某恶意串通、虚假诉讼的权利。2.本案系上诉人违约,应当由上诉人向被上诉人承担违约责任,并赔偿被上诉人的损失。3、被上诉人已实际支付的购房款为54.8万元,其中,被上诉人为上诉人垫付的提前还贷款的52.8万元，以及定金2万元。因此,上诉人上诉理由与事实不符、于法无据,请求二审法院依法驳回其上诉、维持原判。今鹰公司答辩称，上诉人是在拖延时间，一审判决后上诉人再在深圳起诉，这是拖延时间过户，同意被上诉人的意见。曾金华、余丽玲一审法院诉讼请求：1、判决被告协助原告办理嘉定镇水东村磨下桃江龙城x栋x号房屋的产权（不动产权第0xx6号）过户至两原告名下；2、诉讼费用由被告承担。刘永金一审法院反诉请求：1、判决解除双方于2019年10月30日签订的《房屋买卖合同》；2、判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金83520元【自2019年12月1日至2020年3月1日（暂计此日）】；3、判决被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）垫付提前还贷款52.8万元；4、本诉、反诉费用由原告（反诉被告）承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）曾金华、余丽玲系夫妻关系；被告（反诉原告）刘永金与第三人郭金花系夫妻关系。2019年10月30日，由第三人金鹰公司作为居间方，被告（反诉原告）刘永金作为出卖方，原告（反诉被告）曾金华、余丽玲作为买方，共同签订了一份《房屋买卖居间合同》。合同约定的主要内容有：1、出卖方刘永金将其所有的嘉定镇水东村磨下桃江龙城x栋x号房屋，转让给买方曾金华、余丽玲，房屋成交价为928000元；2、签订合同时，买方须向出卖方支付购房定金20000元，采取银行按揭贷款付款方式（2019年11月30日前，买卖双方应将银行办理按揭贷款所需的全部资料、证件提交金鹰公司。银行按揭贷款申请受理后按银行要求将首付款存入银行指定账户，剩余房款将通过银行按揭贷款手续支付，放款时间以银行为准，一方若迟延提交资料、证件或存入首期款的，迟延方每逾期一日向守约方支付房款0.1%的违约金；如逾期超过7日的，守约方有权单方终止合同，并追究迟延方的违约责任。自银行审批同意办理按揭之日起7天内，买卖双方必须办理房屋所有权转移登记手续，未如期前来办理相关手续的一方视为违约，承担违约责任）；3、若出卖方所出售房屋须办理提前还贷以注销抵押登记手续，则还贷所需资金买方同意使用其首付款，不足部分由出卖方自筹方式承担且须在房屋所有权转移登记手续办理前完成注销抵押登记手续；4、购房定金、房屋产权证及相关资料均共同委托金鹰公司代为保管；5、房屋所有权转移登记手续由买方负责办理，出卖方提供必要的协助，买方按揭贷款的，在房屋所有权转移登记手续办理完毕后，买方应当在买方房屋所有权证颁发之日起7天内及时到相关部门办理抵押登记和银行按揭贷款手续，如买方逾期办理，出卖方有权从买方房屋所有权证颁发之日起每逾期一日向买方收取房款0.1%作为违约金，出卖方并有权追究买方的其他责任；6、违约责任，买卖双方任何一方违反本合同约定均视为违约，买方违约，定金不退，卖方违约，双倍返还定金等内容。同日，房屋买卖双方又签订一份《公积金贷款补充协议》，约定买方已在信丰县公积金贷款中心查询其自身具备贷款资格并确认可贷款40万元，买方公积金贷款审批未能通过或贷款金额不足40万元，则买方应补足剩余购房款转为一次性付款，剩余房款买方应于办理完产权过户手续之日起的180天内付清给出卖方，若逾期未能约定支付，买方应向出卖方支付违约金5万元，由此造成的责任和损失均由买方自行承担；并约定该协议与主合同具有同等法律效力。合同签订后，按照合同约定，原告（反诉被告）在签订合同时支付了定金2万元（现在第三人金鹰公司处保管），2019年11月21日支付首付款528000元。被告（反诉原告）使用该首付款付清了其在银行的按揭贷款，房屋抵押登记已注销，该房产系被告（反诉原告）刘永金单独所有。因房屋买卖居间合同、公积金贷款补充协议等，均未明确约定办理房屋产权转移手续及卖方协助买方办理过户手续的时间，事后导致被告（反诉原告）刘永金未履行协助义务，导致本诉及反诉。一审法院认为，2019年10月30日，由第三人金鹰公司作为居间方，被告（反诉原告）刘永金作为出卖方，原告（反诉被告）曾金华、余丽玲作为买方，共同签订的《房屋买卖居间合同》及被告（反诉原告）刘永金与原告（反诉被告）曾金华、余丽玲签订的《公积金贷款补充协议》均属合法有效的协议，应受法律保护。房屋买卖双方均应当按买卖合同的真实目的，合理、适当地履行自己的义务。虽然本案当事人签订的房屋买卖居间合同、公积金贷款补充协议等，均未明确约定办理房屋产权转移手续及卖方协助买方办理过户手续的时间，但在原告（反诉被告）曾金华、余丽玲支付定金及首付款528000元，履行了按照合同约定到期应当履行的义务，且被告（反诉原告）使用该首付款付清了其在银行的按揭贷款，房屋抵押登记已注销情况下，被告（反诉原告）刘永金即应当履行其协助义务。实际上，被告（反诉原告）刘永金对本诉所做的辩称及在反诉中提出的反诉请求、事实和理由，其行使的不过是一种不安抗辩权和解除权。但不仅根据双方在《房屋买卖居间合同》约定的“买方按揭贷款的，在房屋所有权转移登记手续办理完毕后，买方应当在买方房屋所有权证颁发之日起7天内及时到相关部门办理抵押登记和银行按揭贷款手续，如买方逾期办理，出卖方有权从买方房屋所有权证颁发之日起每逾期一日向买方收取房款0.1%作为违约金，出卖方并有权追究买方的其他责任”、在《公积金贷款补充协议》约定的“买方已在信丰县公积金贷款中心查询其自身具备贷款资格并确认可贷款40万元，买方公积金贷款审批未能通过或贷款金额不足40万元，则买方应补足剩余购房款转为一次性付款，剩余房款买方应于办理完产权过户手续之日起的180天内付清给出卖方，若逾期未能约定支付，买方应向出卖方支付违约金5万元，由此造成的责任和损失均由买方自行承担；并约定该协议与主合同具有同等法律效力”来分析，还是按当地银行办理房屋买卖（个人交易）按揭贷款、公积金贷款，均应当在先行办理房屋产权过户手续后，才能进行办理的习惯来理解，被告（反诉原告）刘永金在本次纠纷中行使不安抗辩权和解除权，缺乏事实和法律依据，损害了原告（反诉被告）曾金华、余丽玲的合法权益，应当承担继续履行协助办理过户手续的义务。原告（反诉被告）曾金华、余丽玲在本诉提出的诉讼请求，因不违背法律的规定，应当予以支持；被告（反诉原告）刘永金在反诉中提出的反诉请求，因不符合法律的规定，不予支持。因双方在签订合同时，未明确约定办理房屋产权转移手续及卖方协助买方办理过户手续的时间，对此双方均有过错，故因本案产生的诉讼费用，应当由双方按各自过错程度予以承担。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）刘永金于本判决生效之日起10日内，协助原告（反诉被告）曾金华、余丽玲办理嘉定镇水东村磨下桃江龙城x栋x号房屋的产权（不动产权第0xx6号）过户手续，将该房屋的产权，过户至原告（反诉被告）曾金华、余丽玲名下；二、驳回原告（反诉被告）曾金华、余丽玲的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘永金的反诉请求。案件受理费本诉13080元、反诉9916元减半收取4958元、财产保全费3260元，合计21298元，由原告（反诉被告）曾金华、余丽玲承担5255元，由被告（反诉原告）刘永金承担16043元。本院二审期间，上诉人提交深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初7640号民事裁定书、（2020）粤0309民初7640号判决书复印件各一份，证明该本案涉案房产现已被龙华区法院查封，且判决已生效。上诉人认为如果涉案房产需要过户的话，会产生阻碍。被上诉人质证认为，对该证据的三性及证明对象均有异议，上诉人没有提交证据的原件，无法核实真实性，即便按复印件所显示的内容，该组证据与本案不具有关联性，因为根据民事裁定书复印件显示，该证据所主张的是上诉人刘永金被他人所告的民事借贷案件，本案是房屋合同买卖纠纷，是两个不同的案由，即便是上诉人在另案中败诉且需承担还款责任，仍不影响本案房屋合同买卖的履行。另外，如被上诉人答辩状中主张的上诉人该证据实际上是一起虚假诉讼案件，其目的就是想通过这种方式来影响本案房屋买卖合同的履行。本院审查认为，对该证据的关联性不予确认，不能达到上诉人证明对象。本院二审查明：2020年6月，本案诉争房产被广东省深圳市龙华区人民法院司法查封。2020年10月22日，被上诉人向本院出具《关于解除房屋买卖合同的声明》，如果上诉人退还54.8万元并赔偿损失的前提下同意解除合同。其他事实同一审判决认定事实。本院认为，本案争议焦点是：（一）上诉人是否应当履行协助过户义务；（二）是否存在履行不能；（三）合同应否解除及解除后如何处理。关于上诉人是否应当履行协助过户义务的问题。根据《房屋买卖居间合同》约定，双方采取银行按揭贷款付款方式，银行按揭贷款申请受理后按银行要求将首付款存入银行指定账户，剩余房款将通过银行按揭贷款手续支付，若上诉人所出售房屋须办理提前还贷以注销抵押登记手续，则还贷所需资金被上诉人同意使用其首付款，不足部分由上诉人自筹方式承担且须在房屋所有权转移登记手续办理前完成注销抵押登记手续。房屋所有权转移登记手续由被上诉人负责办理，上诉人提供必要的协助。在房屋所有权转移登记手续办理完毕后，被上诉人应当在买方房屋所有权证颁发之日起7天内及时到相关部门办理抵押登记和银行按揭贷款手续。根据《公积金贷款补充协议》约定，被上诉人已在信丰县公积金贷款中心查询其自身具备贷款资格并确认可贷款40万元，公积金贷款审批未能通过或贷款金额不足40万元，则被上诉人应补足剩余购房款转为一次性付款，剩余房款买方应于办理完产权过户手续之日起的180天内付清，若逾期未能约定支付，应向上诉人支付违约金5万元，由此造成的责任和损失均由被上诉人自行承担。因此，在被上诉人已经依约支付定金及首付款且上诉人已经使用该首付款付清了银行按揭贷款的情况下，上诉人应当履行协助不动产转移登记义务。关于是否存在履行不能问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：经司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的房地产权不得转让。司法实践中，房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。本案中，涉案房屋已经被司法机关查封，被上诉人要求上诉人限期办理房屋所有权登记手续的诉请，违反了法律的强制性规定，应该被驳回。上诉人诉讼请求解除双方合同，被上诉人二审中亦书面说明同意在返还款项和取得赔偿的条件下解除合同，加之房屋被司法查封后履行不能，本院对于解除合同的诉讼请求，予以支持。关于合同解除后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除的原因在于上诉人未依约履行协助不动产转移登记义务，以及由于上诉人原因导致房屋被司法查封，上诉人主张被上诉人承担违约金，没有事实依据，本院不予以支持。上诉人请求将52.8万元返还被上诉人，本院予以支持。关于定金等其他问题，由于双方当事人均未提出诉讼请求，本院不予以处理，当事人可另循合法途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，由于一审判决后出现新的事实，本院对处理结果予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省信丰县人民法院（2020）赣0722民初134号民事判决；二、解除刘永金与曾金华、余丽玲及江西今鹰置业顾问有限公司于2019年10月30日签订的《房屋买卖居间合同》；三、刘永金应于本判决生效后十日内返还被上诉人曾金华、余丽玲首付款528000元；四、驳回曾金华、余丽玲的诉讼请求；五、驳回刘永金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21298元，二审案件受理费10611元，合计31909元，由上诉人刘永金负担18829元，由曾金华、余丽玲负担13080元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月二十九日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞