福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2579号 上诉人（原审被告）：罗平海，男，1966年8月27日出生，汉族，住福建省漳州市常山华侨经济开发区。 委托诉讼代理人：李连英，女，1975年9月9日出生，汉族，住福建省云霄县常山农场溪墘管区。 被上诉人（原审原告）：漳州市灵辰物业服务有限公司，住所地福建省漳州市常山华侨经济开发区华盛花园业主活动室，统一社会信用代码91350622MA349R0P3J。 法定代表人：吴坤金，总经理。 委托诉讼代理人：施志龙，男，1971年9月11日出生，汉族，系公司员工，住福建省云霄县常山农场常山管区。 上诉人罗平海因与被上诉人漳州市灵辰物业服务有限公司（以下简称灵辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗平海上诉请求：依法撤销原判决，改判罗平海无需承担物业费。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院没有对灵辰物业公司与漳州市华城房地产开发有限公司所签订的《前期物业服务合同》的合法有效性依职权进行审查。依据《物业管理条例》第24条之规定，灵辰物业公司没有从事物业管理资质，且漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司并没有通过招投标的方式进行选聘，更没有经过物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门批准，据此，至2018年3月8日止，灵辰物业公司并没有物业管理资格，其所聘用的员工也没有物业从业资格证书，其违法行为不应当得到法律支持。2018年3月8日后，《物业服务企业资质管理办法》取消物业及人员管理资质限制，其管理行为方有法律依据，但依据法律不溯及既往的原则，灵辰物业公司所依据的《前期物业服务合同》系无效合同，无效合同自始无效，灵辰物业公司没有合法依据进行收费。二、原审法院认定事实不清，我国并非判例法国家，其他案件的判例并不能适用在本案中，据此，原审法院认定事实错误。三、物业合同系双务的，灵辰物业公司需要证明其有尽到管理职责，但至今为止，灵辰物业公司均没有任何证据证明其有履行管理职责。灵辰物业公司诉称其有五名职工，但没有任何劳动合同，没有员工社会保险缴纳凭证，没有任何银行流水证明其单位有正常经营管理，没有任何工资发放凭证。二审中，上诉人提供一份收据，证明其有缴纳物业费至2017年12月30日，共600元。另，本案中，漳州市华城房地产开发有限公司于2017年6月30日与灵辰物业公司的代表人施志龙已经签名确认解除华星花园的物业管理，且漳州市华城房地产开发有限公司已经向法院起诉，要求确认灵辰物业公司与漳州市华城房地产开发有限公司的物业管理合同已经解除，云霄县人民法院对其正在立案进行审理，在该案没有生效判决之前，法院的相关案件的审理均应当暂时中止审理。 灵辰物业公司答辩称：罗平海诉称的“灵辰物业公司所依据的《前期物业服务合同》系无效合同”，福建省漳州市中级人民法院（2019）闽06民终1394号民事裁定书及（2020）闽06民终942号民事判决书，均已做出认定。灵辰物业公司也对小区进行了实际上的管理服务。漳州市华城房地产开发有限公司向法院起诉灵辰物业公司物业服务合同纠纷一案，灵辰物业公司也提起反诉，案件正在审理中，跟本案没有关联性。 灵辰物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令罗平海向灵辰物业公司支付自2017年3月31日至2019年12月30日止的物业费3536.08元、滞纳金990元，合计4526.08元。在审理过程中，灵辰物业公司变更诉讼请求为判令罗平海向灵辰物业公司支付自2017年3月31日至2019年9月30日止的物业费2764.62元。 一审法院认定事实：2016年10月1日，漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司签订物业服务合同，约定漳州市华城房地产开发有限公司将漳州市常山华侨经济开发区华星花园委托灵辰物业公司实行物业管理，合同约定“管理期限自2016年10月1日至2019年10月1日12时止”，“管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.6元交纳”。合同签订后，灵辰物业公司依约对华星花园实行物业管理。罗平海系华星花园小区4栋105室的业主，其房屋建筑面积为153.59平方米。经灵辰物业公司书面催交，罗平海仍未向灵辰物业公司交纳自2017年3月31日起至2019年9月30日止的物业费。 一审法院认为，罗平海经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未向法院提交答辩，视为自愿放弃诉讼权利。罗平海系华星花园小区4栋105室的业主，灵辰物业公司与漳州市华城房地产开发有限公司签订的物业服务合同依法对罗平海具有约束力，罗平海应当依约履行交纳物业服务费的义务。灵辰物业公司已依约提供物业管理服务，罗平海未按合同约定交纳物业管理服务费已构成违约，依法应向灵辰物业公司支付自2017年3月31日起至2019年9月30日的物业费2764.62元（153.59平方米×0.6元／平方米、月×30个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：罗平海应于判决生效之日起十五日内偿还灵辰物业公司自2017年3月31日起至2019年9月30日止的物业服务费2764.62元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由罗平海负担。 二审审理过程中，罗平海提供以下证据：1、福建省漳州市常山华侨经济开发区规划建设局（人防办）文件，证明罗平海所在小区的业主罗绍煌，代表全体业主向福建省省长信箱投诉，反映与灵辰物业公司所诉内容，经主管部门调查核实，确认灵辰物业公司与漳州市华城房地产开发有限公司于2017年6月30日解除管理合同。2、解除合同协议书，证明灵辰物业公司与漳州市华城房地产开发有限公司于2017年6月30日解除管理合同，并付清全部所欠费用。灵辰物业公司的代理人施志龙本人签名确认。3、收款收据，证明罗平海缴纳物业费至2018年6月份的事实。4、立案通知书，证明云霄县法院正在审理漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司之间确认解除物业服务合同纠纷一案。5、起诉状，证明漳州市华城房地产开发有限公司起诉确认与灵辰物业公司所签订的物业服务合同无效的事实。6、开庭传票，证明漳州市华城房地产开发有限公司起诉确认与灵辰物业公司所签订的物业服务合同无效的案件已经开庭审理但尚未判决的事实。 灵辰物业公司质证认为：证据1的真实性有异议，经灵辰物业公司投诉后，建设局已经对该文件作出整改，故不能证明罗平海的主张。证据2的真实性除了最后两行字“到2017年6月30日终止，沈泽华和沈振河、沈清琴不再要物业了”有异议，其余均没有异议，最后这两行字是沈妙全自行书写的。该解除合同协议书上明确写明了沈泽华、沈清琴、沈振和，该三个欠款户并未还款。灵辰物业公司目前仍在继续管理，其中体现的代付的人是灵辰物业公司的员工，该证据证明了漳州市华城房地产开发有限公司欠款及其仅仅是发出要约，并未得到灵辰物业公司的承诺。证据3的真实性没有异议，吴振元是公司保安，同意600元在本案中抵扣。但灵辰物业公司目前收到罗平海的物业费仅交到2017年3月31日。证据4、5、6的真实性没有异议，但关联性均有异议，与本案无关。 灵辰物业公司提供证据：《关于罗绍煌信访事项的答复意见书》相关条款的修改意见一份，证明经灵辰物业公司投诉，建设局已经作出整改，相关责任人已经作出了处理。该修改意见中表述为“因文件条款不充分，经讨论，现将《关于罗绍煌信访事项的答复意见书》（常建【2020】8号）中第2条第2款“2017年6月30日，漳州市灵辰物业有限公司与开发商有签订的一份解除协议”修改为“经业主提供，2017年6月30日，漳州市灵辰物业有限公司（施志龙）与开发商有签订一份解除协议（复印件）”；将第3条第1款“经调查核实，华星花园小区物业漳州市灵辰物业服务有限公司已经于2017年6月30日与开发商签订了一份解除管理的协议”修改为“经业主提供，华星花园小区物业漳州市灵辰物业服务有限公司）（施志龙）已经与2017年6月30日与开发商签订了一份解除管理的协议（复印件）。” 罗平海质证认为：对该修改意见的真实性、关联性、合法性均有异议，罗平海从未收到该回复。 本院认为，灵辰物业公司对罗平海提供的证据1的真实性有异议，但罗平海提供的证据有一审法院加盖的原件核对无异章给予证明，故该证据1的真实性可以认定。罗平海对灵辰物业公司质证认为证据2中记载的“到2017年6月30日终止，沈泽华和沈振河、沈清琴不在要物业了”的这两行字是沈妙全自行书写的，没有异议。故证据2的真实性亦可以认定。灵辰物业公司对罗平海提供的证据3、4、5、6的真实性没有异议，本院予以确认。罗平海对灵辰物业公司提供的证据的真实性有异议，灵辰物业公司又未能提供原件核对，故真实性无法确认。 二审审理过程中，罗平海对一审查明的事实有异议，认为虽合同约定“管理期限自2016年10月1日至2019年10月1日12时止”，但实际上灵辰物业公司在2017年6月30日已经解除了该合同，且罗平海交纳物业费是到2018年6月31日。对其他事实没有异议。灵辰物业公司对一审查明的事实没有异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对有异议的事实，本院将结合争议焦点进行分析、认定。 本案的争议焦点是：灵辰物业公司向罗平海主张支付自2017年3月31日至2019年9月30日止的物业费2764.62元能否成立。对此，本院分析、认定如下： 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条对有关合同无效情形进行了列举性说明,其中第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于“强制性规定”,《最高人民法院关于合同法司法解释(二)》第十四条把“强制性规定”的用语进一步明确其是指“效力性强制性规定”。基于这一限制性解释,可知法律把管理性规定从强制性规定中剔除,在判定合同效力时“强制性规定”专指“效力性强制性规定”。本案中,罗平海认为灵辰物业公司在签订《物业服务合同》时没有经过招投标选聘，没有经过物业所在地的区的人民政府房地产行政主管部门批准，没有取得物业管理资质，员工没有从业资格证书， 违反了《物业管理条例》第二十四条,合同应属无效合同。从《物业管理条例》的效力级别及规定的性质来看,均为行政管理部门所作出的行政管理性质的规定,而并非针对物业服务合同效力的强制性规定。因此,即便本案中的灵辰物业公司违反上述规定,也不必然引起案涉合同无效的法律后果。且灵辰物业服务公司实际上进行了物业管理服务，罗平海也主张其有交纳了物业管理费，故，罗平海又主张案涉合同无效,缺乏事实和法律依据,本院不予采信。因此，2016年10月1日，灵辰物业公司与华城房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本案《物业服务合同》对业主罗平海具有法律约束力。按《物业服务合同》第二十一条约定，店面按0.4元每平方米计算，住宅按0.6元每平方米计算，罗平海在涉案小区的房产面积153.59平方米，灵辰物业公司按0.6元每平方米主张物业费，并无不当。故罗平海每月应交纳的物业管理费为92.15元。灵辰物业公司主张罗平海应交纳的物业费是从2017年3月31日至2019年9月30日，则罗平海应交纳的物业管理费是2764.62元（153.59平方米×0.6元／平方米、月×30个月）。罗平海二审中提供了一张由灵辰物业公司员工吴振元开具的时间为2017年12月31日的一张交费600元的收款收据，证明其预交物业费到2018年6月。经本院向吴振元调查，吴振元陈述其有收到罗平海交纳的600元，但收款收据上写物业费预收是应罗平海在2017年3月份就欠费，预收600元的物业费，等最后在进行结算，故写预收，并不是罗平海有交纳物业费到2018年6月份。灵辰物业公司也同意将600元在本案中抵扣。本院认为，从罗平海二审中提供的罗平海的缴费收据看，灵辰物业公司于2017年8月23日向罗平海出具了缴费收据，根据缴费收据记载罗平海缴纳物业费时间是截止到2017年3月31日，罗平海又未能提供其在2017年4月至2017年12月之前有交纳物业费的其他凭借，在罗平海欠交物业费的情况下，灵辰物业公司又否认其在该期间有交纳物业费的情况，故罗平海主张在2017年12月31日预交了2018年6月份的物业费600元，其交纳物业费到2018年6月份的主张，依据不足，本院不予采纳。罗平海提供的灵辰物业公司的员工施志龙的解除合同协议书，因该内容约定2017年6月30日前若华星花园进行清算，可提前解除物业管理。但灵辰物业公司的委托诉讼代理人施志龙到庭陈述，因漳州市华城房地产开发有限公司并未在2017年6月30日前进行清算，且其无权代表灵辰物业公司解除合同，罗平海也未能举证漳州市华城房地产开发有限公司有与灵辰物业公司依约进行结算，故罗平海依据解除合同协议书主张2017年6月30日后，灵辰物业公司没有为涉案小区服务，与事实不符，不予采纳。且与罗平海二审中提供的收款收据欲主张其有预交给灵辰物业公司物业费到2018年6月份，自相矛盾。灵辰物业公司提供的2019年9月8日华星花园物业费催收通知及在小区粘贴通知、罗平海二审中提供的其交纳物业费的收款收据等可以证明灵辰物业公司在2017年6月30日后继续为涉案小区提供物业服务。罗平海二审中提供的福建省漳州市常山华侨经济开发区规划建设局（人防办）文件《关于罗绍煌信访事项的答复意见书》要证明灵辰物业公司与漳州市华城房地产开发有限公司于2017年6月30日解除管理合同，与灵辰物业公司在2017年6月30日后继续为涉案小区提供物业服务不符。罗平海二审中提供的漳州市华城房地产开发有限公司诉灵辰物业公司的民事起诉书、立案通知书、开庭传票等欲证明漳州市华城房地产开发有限公司诉灵辰物业公司签订的《物业服务合同》无效，双方之间已经确认解除《物业服务合同》纠纷正在诉讼，本案应中止审理。但漳州市华城房地产开发有限公司诉灵辰物业公司物业服务合同一案，与灵辰物业公司对讼争小区进行了管理，提供了物业服务，罗平海亦接受了服务并交纳了部分物业费，现灵辰物业公司向罗平海主张尚欠的物业费，并无必然的关联性，罗平海主张本案应中止审理，依据不足，不予采纳。良好的小区环境，需要业主与物业管理公司共同合作、相互配合。灵辰物业公司在管理过程中，为管理服务小区付出了努力，业主罗平海应依约交纳物业费。罗平海认为灵辰物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务，可以另行向灵辰物业公司主张权利。综上，从2017年3月31日计至2019年9月30日，罗平海应交纳的物业管理费为2764.62元，但罗平海于2017年12月31日交纳的物业费600元，应给予抵扣，故罗平海应支付灵辰物业公司该期物业费2164.62元。 综上所述，本院认为，罗平海的上诉请求中除应扣减600元物业费的请求成立，其他上诉请求，均不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案二审系因罗平海提供了新的证据，导致对一审判决给予改判。罗平海一审经法院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，故上诉费应由罗平海承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初424号民事判决； 二、罗平海应于本判决生效之日起十五日内偿还漳州市灵辰物业服务有限公司自2017年3月31日起至2019年9月30日止的物业服务费2164.62元。 三、驳回漳州市灵辰物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由罗平海负担。二审案件受理费50元，由罗平海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨小红 审 判 员 戴 旭 审 判 员 王梓聪 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 许伟森 书 记 员 曾晓宇 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。