浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初17979号 原告：周国芬，女，1967年9月12日出生，汉族，户籍所在地：浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：俞欣，宁波市鄞州区诚尽法律服务所法律工作者。 被告：李聚功，男，1973年5月12日出生，汉族，户籍所在地：河南省内乡县。 原告周国芬为与被告李聚功房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。本案于2020年3月4日在浙江移动微法院平台上公开开庭进行了审理，原告周国芬的委托诉讼代理人俞欣、被告李聚功到庭参加诉讼。因受疫情影响，本案曾中止审理，后恢复审理。本案原适用简易程序审理，后转为适用普通程序独任审理。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告周国芬起诉称：2017年6月初，李聚功因居住需要向周国芬租赁位于浙江省宁波市鄞州区××庙街道庙××村××路××幢××室后面的房屋三间，当时双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定年租金为31000元，租金一年支付一次，租期为10年。起先李聚功按时支付了租金，但自2019年7月起，李聚功一直拒付租金。周国芬曾通过电话及报警方式要求李聚功腾空所租房屋并支付所欠租金、水电费，但李聚功未予理睬。故诉至法院，请求判决：一、解除周国芬与李聚功于2017年6月16日签订的《房屋租赁合同》；二、李聚功立即搬出原出租房；三、李聚功支付周国芬租金31000元；四、李聚功支付周国芬水电费463.20元；五、李聚功支付周国芬违约金6200元。本案审理中，周国芬将上述第三项诉讼请求变更为：李聚功支付周国芬租金16200元。 被告李聚功答辩称：一、周国芬无理由解除合同，李聚功不同意解除合同，合同应当继续履行；二、周国芬于2019年8、9月份经常停水、停电，并于2019年10月份报警，之后李聚功便不敢再住了，房内还有一些物品，但不知道是什么物品；三、2019年6月，有一间出租房因是违章建筑物，被强制拆除了，厨房、厕所也被拆除，只剩下两间出租房，周国芬要求李聚功支付剩下的两间出租房的租金，李聚功要求周国芬补给一间，当时前面正好有一间原出租给他人使用的店面房到期，但周国芬不同意。李聚功之所以答应年租金为31000元，是因有厨房，有厕所，租期为10年，且租金约定长期不变，是因为事实上前几年租金远高于市场一般正常行情；四、水电费没关系，欠的都会支付；五、李聚功未违约，是周国芬违约在先，故李聚功不用承担违约责任。综上，请求法院驳回周国芬的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 2017年6月16日，周国芬与李聚功签订了《房屋租赁合同》一份，约定周国芬将其位于浙江省宁波市鄞州区××庙街道庙××村××路××幢的三间平房（三间平房的房屋建筑面积分别为15平方米、12平方米、8平方米）和门前铁棚和场地设施出租给李聚功居住使用，租赁期限为10年，即自2017年6月10日起至2027年6月9日止；租金为31000元／年，租金每年不变，租金每年支付一次，第一年租金签订合同时支付，以后每年租金提前一个月支付，到期未付，视为违约；李聚功应向周国芬支付押金1000元，租赁到期，李聚功搬离无违约、无损坏房屋、无欠费等，周国芬无息退还押金给李聚功；水电费（水费为6.80元／吨、电费为1元／度）、物业管理费、卫生费等费用由李聚功自行承担，并按时支付，若未按时付清，周国芬有权终止合同；本合同签订后，任何一方均不得违约，如发生违约情形，违约方应承担守约方年租金的20%作为违约金，等等。上述出租房中建筑面积分别为15平方米、8平方米的两间平房的产权登记在周国芬丈夫严红伟名下，另一间建筑面积为12平方米的平房属擅自搭建（同时外面搭建了厨房、厕所），无产权证。合同签订后，李聚功依约向周国芬支付了押金1000元。前两年的租金，李聚功已按约支付。2019年6月，上述建筑面积为12平方米的平房因属违章建筑物，被强制拆除。剩余两间平房，周国芬要求李聚功按1700元-1800元的租金标准支付租金，但李聚功要求承租前面一间店面房，周国芬不同意，并表示李聚功退租也可以，但李聚功既不缴房租，也不搬离，双方为此发生争执。2019年10、11月间，周国芬曾作报警处理。李聚功称在周国芬报警处理后，其就不敢再在上述两间平房居住了，但该承租房内还留有物品，钥匙未交还给周国芬。周国芬称李聚功于2020年7、8月份又搬走了部分大件生活物品，但仍有部分物品未搬走，且钥匙仍未交还给周国芬。 另查明，截至2019年12月16日，李聚功欠付周国芬水电费463.20元。 以上事实，由原告周国芬提交的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、结婚证、收款收据等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：涉案出租房中建筑面积为12平方米的平房因属违章建筑物，根据有关司法解释的规定，周国芬与李聚功签订的涉案《房屋租赁合同》中涉及该部分违章建筑物的房屋租赁合同应属无效，但不影响其他合法建筑物所涉及的房屋租赁合同的效力。因上述违章建筑物已被拆除，该部分所涉及的合同内容事实上已终止执行。剩余两间有产权登记的平房，李聚功可以选择继续租用，也可以选择不再租用，根据双方的庭审陈述，周国芬当时并未强制要求李聚功必须继续租用。既然李聚功未即时腾空搬离，其行为已表明其要继续租用剩余的两间平房，故周国芬依约有权要求李聚功支付该两间平房所对应的租金。李聚功要求周国芬另行补租给其一间店面房，应尊重周国芬的意愿，不能因周国芬不同意而拒付上述租金。现因李聚功拒不支付上述两间租房的租金，周国芬依法有权要求解除相应合同。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故李聚功无需再支付合同解除后的租金（但合同解除后若继续占用，依法应承担房屋占有使用费），但已拖欠的租金仍应支付，并应承担相应的违约责任。关于租金计算标准，在双方无统一意见的情况下，本院认为此时租金可参照上述两间平房与全部三间平房的建筑面积所占比例计算，即可按20371元/年（23平方米/35平方米×31000元＝20371元）的标准计算。现周国芬仅主张要求李聚功支付租金16200元，明显低于李聚功应付租金金额，故本院予以支持。涉案《房屋租赁合同》约定违约方应承担守约方年租金20%的违约金，因建筑面积为12平方米的平房所涉及的房屋租赁合同部分无效，该无效部分不应涵盖在内，故应以上述确定的年租金20371元为基数计算相应违约金，据此计算违约金金额应为4074.20元，对周国芬主张的超出部分，本院不予支持。另周国芬要求李聚功支付所欠水电费463.20元，李聚功无异议，本院予以支持。基于上述认定，李聚功应当支付周国芬租金16200元、水电费463.20元、违约金4074.20元，合计20737.40元，扣除周国芬应返还给李聚功的押金1000元后，李聚功尚应支付周国芬人民币19737.40元。合同解除后，李聚功依法应腾空涉案两间平房并返还给周国芬。综上，本院对周国芬提出的诉讼请求中合理的部分，予以支持；不合理的部分，则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十六条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告周国芬与被告李聚功于2017年6月16日签订的《房屋租赁合同》中涉及建筑面积分别为15平方米、8平方米的两间平房的房屋租赁合同部分； 二、限被告李聚功于本判决生效后三日内将位于浙江省宁波市鄞州区××庙街道庙××村××路××幢的两间平房（建筑面积分别为15平方米、8平方米）腾空并返还给原告周国芬； 三、限被告李聚功于本判决生效后三日内支付原告周国芬人民币19737.40元； 四、驳回原告周国芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费372元，由原告周国芬负担79元，由被告李聚功负担293元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  刘志刚 二〇二〇年十一月三日 书记员  邓晓敏