河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1423民初2442号原告：宁陵县农村信用合作联社，住所地宁陵县建设路与永乐路交叉口西南角，统一社会信用代码：91411423175217922H。法定代表人：贺建军，该联社理事长。委托诉讼代理人：豆春艳，上海方锐律师事务所律师。被告：周某，男，汉族，1990年9月22日出生，住河南省宁陵县。被告：张某，女，汉族，1989年2月20日出生，住河南省宁陵县。被告：商丘市弘远置业有限公司，住所地虞城县产业集聚区管委会大楼**（工业大道北侧），统一社会信用代码：91411425796791126B。法定代表人：陈成广，该公司执行董事兼总经理。原告宁陵县农村信用合作联社与被告周某、张某、商丘市弘远置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人豆春艳、被告周某、张某到庭参加诉讼；被告商丘市弘远置业有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。宁陵县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告周某、张某偿还原告借款本金165826.55元及利息、罚息13114.27元（利息、罚息计算至2020年11月19日，以后的利息、罚息按照合同约定方式计算至借款全部清偿完毕之日止)；2.依法判令原告对被告周某、张某抵押的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3.依法判令被告商丘市弘远置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4.依法判令被告周某、张某承担本案的律师代理费3000元；5.诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年11月12日，被告周某、张某向原告借款18.3万元，双方约定了借款期限、借款利率、罚息、违约责任等。并约定该借款按月结息，结息日固定为每月20日，被告违反合同任一约定或违反任何法定义务，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即偿还合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用。双方还约定原告为实现债权实际发生的一切费用都由被告承担。被告周某、张某以其位于宁陵县城××路北侧××香水××单元××室房产为该笔贷款本息提供预抵押，并办理了预抵押登记（房屋预告登记证明：宁房预城关镇字第20140478号）。商丘市弘远置业有限公司自愿对上述借款提供连带责任担保。合同签订后，原告依照合同约定履行了出借义务，被告未按合同约定偿还借款本息，构成违约。为此，诉至法院。被告周某、张某辩称,当时贷款的时候被告商丘市弘远置业有限公司的工作人员告诉我们贷款由基金会偿还，购房时我出资18万多元，购买该套房子我只出了这么多钱，信用社的贷款由基金会偿还，结果基金会不见了，基金会也没有给我们还款，信用社的贷款可能是由被告商丘市弘远置业有限公司偿还了一部分，后来这些购房户到信访局信访，经信访局协调都是每平方按2000元计算，购房款不足部分由我们补齐，信用社的贷款由被告商丘市弘远置业有限公司偿还。就本次诉讼，我同意与被告商丘市弘远置业有限公司协商归还贷款。本案律师代理费不应当承担，因为原告在起诉前没有告知我们，以前的还款也不是我们还的。被告商丘市弘远置业有限公司未作答辩。根据诉辩双方的意见，本庭归纳本案庭审争议焦点为：原告要求被告周某、张某承担律师费3000元，有无事实及法律依据，是否应予支持。经庭审质证，原告提供的借款合同中第六条第二款约定：“借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由借款人承担”。原告据此主张本案的律师费应由被告周某、张某承担，被告周某、张某提出异议，认为原告在与我们签订借款合同的时候，原告没有向我们告知和解释，原告在起诉前没有告知我们，以前的还款也不是我们还的，不同意承担律师费。本院经审查认为，原、被告所签订的是《个人购房借款（综合）合同》，合同属格式条款、篇幅较长、条款较多，案涉承担律师费的条款不醒目，没有加粗加黑，且原告亦没有证据证明对该条款进行了提示和说明，故该条款对被告不产生法律效力，不能作为定案的依据。被告周某、张某对原告提供的其他证据无异议，被告商丘市弘远置业有限公司经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，放弃了答辩、质证等诉讼权利。本院对原告提交的其他证据材料进行了审查并与原件进行了核对，予以确认并在卷佐证。依据经庭审确认的证据，结合当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：被告周某、张某系夫妻关系，周某、张某因购买商品房向原告借款，2014年11月12日，原告与被告周某、张某、商丘市弘远置业有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》，合同约定：被告周某、张某向原告借款183000元,借款期限为2015年2月13日至2035年2月13日，借款月利率为7.05‰，还款方式为等额本息，逾期贷款罚息按原借款利率基础上加收50%。借款人违反本合同任一约定，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2015年2月13日，原告向被告周某、张某发放贷款183000元，借款支付方式根据客户受托支付提款申请书的约定，2015年2月13日，原告将该笔借款自借款人账户划转至商丘市弘远置业有限公司账户。该笔借款的担保人为商丘市弘远置业有限公司，担保方式为连带责任保证,保证期间为阶段性担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告周某、张某以其购买的以其位于宁陵县城××路北侧××香水××单元××室房产为该笔贷款提供预抵押担保，并办理了预抵押登记（房屋预告登记证明：宁房预城关镇字第20140478号）。抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息、罚息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金，借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款合同履行中，周某、张某未能按照合同约定归还贷款本息，截止到2020年11月19日，被告周某、张某尚欠借款本金165826.55元及利息、罚息13114.27元。为此，原告诉讼来院。另查明，因被告未按合同约定履行还款义务，原告提起诉讼，已实际支付律师代理费3000元。本院认为,原告宁陵县农村信用合作联社与被告周某、张某、商丘市弘远置业有限公司签订了《个人购房借款（综合）合同》，该合同是各方真实意思表示，合同不违背相关法律规定，合法有效。原告按合同约定履行了付款义务，被告周某、张某不按合同约定的期限和额度还款，已构成违约，应依法承担违约责任。因双方在合同中约定，借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，逾期贷款罚息按原借款利率基础上加收50%，借款人违反本合同任一约定，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故原告要求被告周某、张某偿还全部借款本金165826.55元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、罚息的约定，不违反相关法律法规的规定，原告要求被告周某、张某支付从借款欠息之日起至付清之日止实际产生的借款利息和罚息，本院予以支持。合同还约定，被告周某、张某以其购买的房产为该笔贷款提供预抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记。原告据此要求对被告周某、张某预抵押的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，本院认为，因在原告与被告周某、张某所签订的合同中，约定了周某、张某按揭购买了被告商丘市弘远置业有限公司开发建设的一套房产为该笔借款提供预抵押担保并办理了房屋预告登记，但在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。当房屋建成后，债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记，从而实现在债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。债务人不履行配合义务，抵押权人只能主张违约责任。故原告要求对被告周某、张某预抵押的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。合同同时约定，被告商丘市弘远置业有限公司为该笔贷款提供连带责任保证，故原告要求被告商丘市弘远置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告周某、张某承担律师代理费3000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告商丘市弘远置业有限公司在保证范围内承担保证责任后，有权向被告周某、张某追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周某、张某于本判决生效之日起七日内偿还原告宁陵县农村信用合作联社借款本金165826.55元，并支付给原告截止到2020年11月19日的利息、罚息13114.27元及从2020年11月20日起至实际付清之日止所产生的借款利息和罚息（利息按约定的月利率7.05‰计算，罚息按原借款利率基础上加收50%）；二、被告商丘市弘远置业有限公司在上述第一项范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1908元，由被告周某、张某、商丘市弘远置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  马建学二〇二〇年十一月二十三日书记员  赵 凯