江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏03执监54号申诉人（案外人）：徐某，女，1986年1月22日生，汉族，住江苏省常州市戚墅堰区。委托代理人：吴长前，江苏彭邦律师事务所律师。申请执行人：新沂市建筑安装工程总公司(现更名为江苏新成建设工程有限公司)，住所地江苏省新沂市。法定代表人：颜福全，该公司总经理。被执行人：新沂市康宁房地产开发有限公司，住所地江苏省新沂市。法定代表人：张少杰，该公司董事长。申诉人徐某不服本院（2017）苏03执监21之一号执行裁定书，向本院申请执行监督。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2007年10月19日，本院对新沂市康宁房地产开发有限公司（以下简称康宁公司）与新沂市建筑安装工程总公司（以下简称建安公司）建设工程施工合同纠纷一案作出(2006)徐民一初字第41号民事判决：一、解除康宁公司与建安公司签订的建设工程施工合同（双方已于2007年8月15日交接完毕）；二、康宁公司于本判决生效后十日内，支付建安公司工程款1391275.18元。双方当事人履行以房抵债协议的结果，可在执行或履行前述判决中作相应抵扣。三、康宁公司于本判决生效后十日内，赔偿建安公司经济损失622920元。四、康宁公司于本判决生效后十日内，返还建安公司质保金350000元，并自2002年12月31日起按商业银行同期同类贷款利率标准支付利息。根据建安公司的申请，本院于2008年3月31日立案强制执行，案号为（2008）徐执字第121号。本案执行过程中，本院于2008年12月2日作出(2008)徐执字第0121-2号民事裁定：将康宁公司名下的新沂市临青小区住宅房A栋2单元A201、A202、A301、A302、A401、A402、A501、A502，及A9、A10、A11号营业房共11套房产，作价153万元交付建安总公司抵偿债务。此时上述房产仍处在建中，没有在房产部门办理相关权属登记。刘玉针于2016年8月25日对上述裁定中所处置的11套房产中的新沂市临青小区住宅房A栋2单元A301室房屋向本院申请执行监督，主张其于2006年自五交化公司处以80000元的价格购买该房屋。请求：依法撤销(2008)徐执字第0121-2号民事裁定书中将新沂市临青小区住宅房A栋2单元A301室房屋交付给建安公司抵偿债务的裁定，并确认该房屋的拆迁补偿款归徐玉所有。本案立案受理后查明，2004年5月26日，本院立案受理新沂市五金交电化工股份有限公司(以下简称五交化公司)申请强制执行康宁公司合作开发合同纠纷一案。执行过程中，双方于2004年7月6日达成和解协议，本院于2004年7月19日作出(2004)徐执字第212号民事裁定：将康宁公司名下的新沂市临青小区营业房A3至A12，住宅房A栋2单元A201、A301、A401、A402、A501、A502作价257.4万元交付五交化公司抵偿债务。(2004)徐执字第212号民事裁定书生效后，康宁公司与五交化公司于2005年5月28日签定《回售协议》，五交化公司以150万元将其中A7至A12计6间营业房，及A201、A401、A402、A501、A5025套住宅回售给康宁公司。A301住宅当时不在回售之列。经审查，本院于2018年5月23日作出（2017）苏03执监21号之一执行裁定：一、撤销本院（2008）徐执字第0121-2号民事裁定；二、新沂市康宁房地产开发有限公司名下的新沂市临青新村商住楼工程中A楼A2单元A201、A202、A302、A401、A402、A501、A502号住宅房，及A9、A10、A11号营业房，归建安公司所有。徐某不服上述裁定，向本院申请执行监督，请求：1.依法撤销(2017)苏03执监字第21号之一裁定书第二项将新沂市临青新村商住楼A楼2单元402室房屋（以下简称涉案房屋）归建安公司所有的内容。2、依法确认涉案房屋拆迁安置房或拆迁款归徐某所有。事实与理由：2005年1月25日徐某在康宁公司处购买涉案房屋。双方签订了《商品房买卖合同书》，徐某按照合同要求交付了全部购房款，缴纳了购置税，并取得房屋产权部门颁发的《产权证明书》一份。因市政工程建设的需要，2013年3月20日徐某与拆迁单位新沂市房屋拆迁安置综合服务中心签订了《新沂市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定对涉案房屋进行产权调换。2017年5月，徐某要求上房时遭拒。徐某起诉新沂市房屋拆迁安置综合服务中心，在诉讼过程中发现涉案房屋于2008年12月17日经(2008)徐执字第0121-2号民事裁定给建安公司所有。刘玉提出执行异议后，徐州市中级人民法院又于2018年5月13日作出(2017)苏03执监字第21号之一裁定书，其中第二项将包括涉案房屋在内的住房裁定给建安公司所有。徐某于2005年1月25日与康宁公司签订了合法有效《商品房买卖合同》，交付了购房款，并取得涉案房屋的《产权证明书》，涉案房屋的所有权归徐某所有。(2017)苏03执监字第21号之一裁定侵害了徐某合法权利。本院另查明，2019年2月3日，新沂市人民法院对刘玉诉新沂市房屋拆迁安置综合服务中心拆迁安置服务合同纠纷一案作出（2018）苏0381民初6874号民事判决，其中确认如下事实：2013年1月22日，建安公司与新沂市房屋拆迁安置综合服务中心签订了拆迁补偿协议，并提供了（2008）徐执字第0121-2号民事裁定，主张对临青小区住宅房A栋二单元A201、A202、A301、A302、A401、A402、A501、A502，及A9、A10、A11号营业房共11套房屋的所有权，建安公司的委托人刘哈林于2013年1月25日领取了上述房屋的全部拆迁补偿款201万元。本案审查期间，徐某向本院提交如下证据：1.落款日期为2005年1月25日的《商品房买卖合同》，合同第三条约定：徐某购买第A楼2单元402号房；第四条计价方式与价款中注明：“用A601、602换，找17平方米差价，合计44000元。”2.《江苏省新沂市房地产开发销售发票》。发票主要内容为：“购房单位：徐某；项目：A2402；建筑面积119.67；备注：调换房原2003年11月8日购A601、A602房于2005.1.25调换A2402房，现补交14600元”3.落款日期为2003年4月30日的《产权证明》一份，内容为：“康宁公司已于2003年4月30日进行商品房权属登记，证号为2003003，房屋坐落新安镇青年路××单元××室，房屋用途为住宅，建筑面积为119.67平方米，经核准允许以此面积销售与徐某。”4.新沂市房屋拆迁安置综合服务中心与徐某于2013年3月20日签订的《新沂市城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份。5.《不动产登记信息查询证明》一份。本院认为，本案争议焦点为徐某对涉案房屋的安置房或补偿款是否享有所有权、是否享有足以排除执行的民事权益。一、关于徐某对涉案房屋的安置房或补偿款是否享有所有权的问题。本案中，原告主张其通过买卖合同关系受让涉案房屋的所有权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。根据本案查明的事实，涉案房屋及拆迁协议中约定的安置房均未登记在徐某名下，徐某提交的《产权证明》并非法定的不动产产权登记形式，故对于徐某要求确认其对涉案房屋的安置房或拆迁款享有所有权的诉讼请求，依法不予支持。二、关于徐某对涉案房屋的安置房或拆迁款是否享有足以排除执行的民事权益的问题。本案中，徐某以不动产买受人的身份对涉案房屋的安置房或拆迁款主张排除执行，不论徐某是依据《执行异议复议规定》第二十八条以一般买受人的身份或者是依据《执行异议复议规定》第二十九条以消费者的身份主张排除执行，均需举证证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并且已经按照合同约定支付购房款或者已经支付的款项超过合同约定总价款的百分之五十。首先，徐某提交的《商品房买卖合同》的落款日期为2015年1月25日，因本院已于2004年7月19日作出(2004)徐执字第212号民事裁定，将包括涉案房屋在内的数套房产交付五交化公司抵偿债务。康宁公司与五交化公司签定《回售协议》的时间为2005年5月28日。因此，徐某在与康宁公司签订涉案《商品房买卖合同》之时，涉案房屋并非康宁公司所有。虽然康宁公司在2005年5月28日之后通过回购取得涉案房屋的处分权后涉案《商品房买卖合同》的效力并不受此影响，但从徐某提交的《江苏省新沂市房地产开发销售发票》中的备注内容可以看出，徐某在2003年11月已经购买A601、A602房的情况下，又于2005年1月将原购买房屋调换为康宁公司当时已经丧失所有权的涉案房屋，其真实性值得怀疑。其次，（2017）苏03执监21号之一案件中，刘玉于2006年1月购买A2-301号房屋（建筑面积为120.74平方米）的价格为80000元，而徐某于2005年1月购买涉案房屋（建筑面积为119.6平方米）的价格仅为44000元，价格差距显著。再次，徐某主张在签订涉案《房屋买卖合同》当日向康宁公司支付房款44000元，该主张与其提交的《江苏省新沂市房地产开发销售发票》的备注内容即“调换房原2003年11月8日购A601、A602房于2005.1.25调换A2402房，现补交14600元”相矛盾。徐某在2003年购买A601、A602号房时年仅17岁，在购买涉案房屋时年仅19岁，徐某自称当时尚在学校读书。根据通常的生活经验，徐某没有购买涉案房屋用于居住的经济能力和必要性。最后，徐某提交的《产权证明》的落款时间为2003年4月30日，其中徐某的名字为后续手写添加且无法确定添加时间。综合以上证据及事实，徐某关于其与康宁公司之间就涉案房屋存在买卖合同关系以及支付全部购房款的主张及举证无法达到高度盖然性的举证标准，本院对徐某要求排除执行的主张不予支持。综上，本院（2017）苏03执监21号执一执行裁定符合相关法律及司法解释，应予维持。申诉人的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：驳回徐某的申诉请求。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十一月十七日书记员  刘 迪