山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2020）晋09民终1189号上诉人(原审被告)：黄某1，男，1971年4月19日生，汉族。委托诉讼代理人：王某，山西天秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐某1，男，1942年12月21日生，汉族，住忻府区秀容路草市。被上诉人（原审原告）：徐某2，男，1964年1月5日生，汉族，住忻府区秀容路草市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵某，山西辰平律师事务所律师。上诉人黄某1因与被上诉人徐某1、徐某2买卖合同纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院(2019)晋0902民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人黄某1及委托诉讼代理人王某，被上诉人徐某1的委托诉讼代理人赵某，被上诉人徐某2及委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。黄某1上诉请求：1、撤销山西省忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初2002号民事判决书第一项和第三项，驳回上诉人的诉讼请求。2、上诉费由被上诉人承担。上诉的事实和理由：上诉人因不服山西省忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初2002号民事判决书，提起上诉，认为一审判决判令两套房子和部分补偿款归被上诉人所有不合理、不合法，具体理由如下；一、上诉人购买被上诉人徐某1的房产已经支付了相应的对价，被上诉人不应当获得房子被拆迁的溢价。上诉人在2005年8月1日，与被上诉人徐某1签订房屋买卖契约，被上诉人徐某1将坐落在忻州市秀容路赵进士寺巷**院内的房屋等全部出卖给上诉人，上诉人支付了40000元购房款，被上诉人徐某1将《集体建设用地使用证》交付给上诉人。期间，被上诉人徐某1及其家人从未有任何异议。2018年5月2日，忻府区房屋征收服务中心与上诉人签订了《征收协议书》，确认了房屋及土地被征收的事实。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，上诉人作为涉案房屋的实际占有和使用人，持土地使用证与忻府区房屋征收服务中心签订的《征收协议书》，合法有效。上诉人在该协议中的合同权利即为其购买被上诉人房屋及土地使用权的对价，也即所购房屋权消灭的对价（拆迁款）。二、上诉人已经占有、使用该房产十四年，被上诉人徐某1及家庭成员均未提出过异议。上诉人支付了购房款，被上诉人移交了房产及土地证，上诉人实际占有了该房产达十四年之久，在此期间，被上诉人及其家庭成员从来没有提出不同意见，其行为反映出对出售该房产是认可的。政府14年来不拆迁，被上诉人均无任何意见，一旦政府拆迁，就提出分割财产，显然是见利忘义，不讲诚信的行为。三、上诉人对该房产进行了改建，投资巨大，一审法院的判决鼓励不诚信行为，让被上诉人取得不正当利益有违公平正义原则。2005年4万元购买该宅院是当时的市场价，上诉人对房产进行改造后，2018年征收该房产的价值是现在房产的价值。被上诉人既取得了4万元的房产利益，又在14年后获得超过原价30多倍的利益，这明显是对不诚信行为的支持。如果该房产贬值，被上诉人是否承担损失？民法的基本原则最重要的是诚实信用，一审判决实际上是让诚实守信的人吃亏，让不诚实的人获得巨额利益，与法与理都说不通。针对此情况，2019年11月8日最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法2019254号）32.【合同不成立、无效或者被撤销的法律后果】在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。基于上述情况，上诉人认为，一审判决不符合诚实信用、公平正义的原则，请求二审法院依法撤销一审判决，两套房产和拆迁补偿款不应归被上诉人所有，驳回被上诉人的诉讼请求。徐某1、徐某2辩称，1、双方的房屋买卖合同已经被生效的判决确认无效，无效的合同自始无效，在无效合同基础上签订的征收协议当然无效，黄某1持有徐某1土地使用证和无效的买卖合同签订的征收协议当然无效，持有人和登记人不一致的情况下签订的征收协议本身就是不合规的也是不合法的。2、占有时间的长短不能改变占有的性质，不能使无效的合同转化为有效，更何况本案中徐某1在已经立有遗嘱和分家协议和买卖合同的证明徐某2在该宅院内有自己出资建设的房屋和出资买下的房屋的情况下，未经任何家庭成员同意私自把与徐某2的共同财产出卖给黄某1。3、上诉状中所述的黄某1对所买房屋投入巨资改建扩建没有证据支持。4、让徐某2承担主要责任虽然心有不甘，但是仍愿服判。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决基本公允，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐某2、徐某1向一审法院起诉请求：1、依法确认忻府区南街村赵进士巷15号土地、建筑物、附着物拆迁补偿款30万元及约400平米安置房归二原告所有并予以返还；2、诉讼费由黄某1承担。一审法院认定事实：原告徐某1与岳引婵（（原系忻府区秀容办事处南街村村民）夫妻关系，原告徐某1与岳引婵共生育四个子女，长女徐秀兰、二女儿徐秀萍、三女儿徐秀蓉，儿子即原告徐某2。岳引婵于2011年7月11日去世。1965年，原告徐某1购买忻州市南街村赵进士巷8号宅院一处。1992年12月21日，原忻州市人民政府为其颁发《集体土地建设用地使用证》，载明：土地使用者为徐某1，地址为忻州市赵进士巷**，宗地号2802300469，用地面积359.91㎡，建筑占地115.47㎡，用途为住宅。1999年8月15日，徐某1、岳引婵、长女徐秀兰、二女儿徐秀萍、三女儿徐秀蓉，原告徐某2在中间人梁治安、董某见证下签订《财产划分协议认定》，该协议中约定：一、东面正房三间，南房两间，永归儿子徐某2所有，永远属徐某2所有。二、余下的财产包括院内的一切是徐某1、岳引婵的共同财产如何处分儿女任何人不得干涉。2003年10月2日，任贵良（甲方、转让方）与徐某2、岳引婵（乙方、受让方）签订《房地产转让契约》，约定：一、甲方任贵良自愿将坐落于忻府区旧城内二道坡赵进士巷门牌壹号院内东瓦房两间建筑面积28平方米，宅基地面积31平方米，大门、出路共有东至道通街，南至段怀祥后墙外皮为界，西至乙方南房东山墙外皮为界的一块空地，土地面积43平方米，大门占地面积的50%归任贵良所有……尾部落款为：出资人徐某2，执笔人杨根全，中证人董某，买方徐某2、岳引婵，卖方任贵良。2004年7月3日，原告徐某1与岳引婵共同书立《遗嘱》一份，内容为：……三、我儿徐某2：院内北瓦房三间（东边），南瓦房两间是徐某2结婚时自己所占，任何人没有给予资助（有分家析产单为证），东瓦房两间是徐某2出资12000元买下同院住户任贵良的，也应归其所有，任何人不得主张权利，只要我在世没我的同意，任何人都不能改变现状，总而言之我的心愿就是给徐家儿孙一个完整院落。2005年8月1日，原告徐某1与被告黄某1签订房屋买卖契约一份，内容为：立卖方约人徐某1今将自己坐落在忻州市秀容路赵进士寺巷门牌十五号院内正瓦房七间、东瓦房二间、南砖房二间、柴炭小房二间、罗门一座、出路通街、厕所树株、土木石水一应连在内，水电设施俱全，情愿卖与黄某1，永远经营为业，本宅院四字分明，东至道，南至段姓，西至姜姓，北至道。经中人说合，售价肆万元人民币，当日房款两清，各无异说，空口无凭，立约为证。双方签订房屋买卖契约后，被告黄某1支付原告徐某140000元，徐某1将宅院及宗地号2802300649号《集体土地建设用地使用证》交付被告黄某1。但双方未办理集体土地建设用地使用权变更登记手续。另查明，原告徐某1系退休工人，退休后，户口迁至忻府区南街村，为农业家庭户口。。原告徐某2系忻府区南街村村民。告黄某1原系系忻府区董村村民，军退伍后户口迁至忻州市公安局南城派出所，为非农业家庭户口。2018年3月22日，忻州城区基础设施建设工程城南片区分指挥部向被告发出《征迁通知》，载明：黄某1位于赵进士巷的土地及地上建（构）筑物属古城改造工程建设范围，要求黄某1积极配合征迁组工作人员完成征迁登记、确认工作。2018年4月29日，忻州城区基础设施建设工程城南片区分指挥部向被告发出《征收通知》，载明：黄某1位于赵进士巷的建（构）筑物属古城改造工程征收范围，要求黄某1在接到通知后10日内签订《征收协议书》，搬迁腾空，具备拆除条件，向征收组递交拆除申请。经征收组验收合格后，由本人领取建（构）筑物拆除验收合格序号。在规定时间内搬迁完毕的，按政策可享受：1、符合安置房置换条件的，依据拆除验收合格序号依序选择安置房。2、符合搬迁奖励政策的，依据市政府出台的搬迁奖励政策奖励。2018年5月2日，忻州市忻府区房屋征收服务中心（甲方）与黄某1（乙方）签订《征收协议书》，甲方承诺：1、依照《忻州市人民政府关于2018年古城棚户区改造涉及土地、建筑物及附着物征收的通告》规定精神，按照评估结果自征收之日起六个月内补偿70%，剩余部分根据审计结果年内支付完毕。2、甲方若不能按上述期限给付乙方补偿金，则按照欠付的款额和时间依据中国人民银行确定的贷款同期基准利率的二倍计付违约金。乙方同意甲方对其被征收物进行处置。该宅院于2018年5月中旬拆除。忻州城区基础工程城南片区分指挥部出具的《古城棚户区改造征迁评估表》载明，该宅院的拆迁补偿金、安置房及置换面积等拆迁补偿明细如下：土地面积共359.91㎡。房屋：正房（砖木）97.34㎡，价值132869元；装修（1）53.31㎡，价值18125元；装修（2）44.03㎡，价值22455元；南房（砖木）15.84㎡，价值11532元；东房1（砖木土）27.8㎡，价值20016元；东房2（耳房）（砖木土）6.48㎡，价值3499元；以上合计208496元。附属设施：围墙（24砖）57.75㎡，价值7854元；大门（铁）1㎡，价值3000元；大门洞（砖楼板）8.32㎡，价值6656元；硬化（水泥）51.8㎡，价值2590元；硬化（平砖）43.02㎡，价值1721元；旱厕1个，价值1500元；土窖1个，价值1000元；上水井1个，价值1000元；简易棚（砖木架石棉瓦）22.4㎡，价值1792元；桃树（幼果）一棵，价值90元；枣树（盛果）2棵，价值400元；苹果树（幼果）1棵，价值90元；以上合计27693元。其他：搬迁费147.46㎡，价值2212元；回迁费97.34㎡，价值1460元；搬迁奖励60000元；以上合计63672元。上述补偿款共计299861元。《忻州城区基础设施建设工程征迁补偿安置房确认表》载明：被征收人姓名黄某1，置换面积515.80㎡，安置房套数5套。安置房具体情况：（1）雁门三期南小区1号楼5单元3层东一套，建筑面积131.28㎡，拟办产权证人姓名为黄某22；（2）古城小区1号楼1单元23层中西一套，建筑面积117.25㎡；（3）九原东小区12号楼3单元1层西一套，建筑面积115.28㎡，拟办产权证人姓名为黄某23；（4）龙翔小区10号楼2单元4层西一套，建筑面积101.74㎡；（5）大欣城3号楼2单元23层X06一套，建筑面积53.88㎡。以上面积519.43㎡。其中拆迁置换面积515.80㎡，黄某1个人购买面积3.63㎡，单价3089.35元，合计11215元。2018年5月15日，原告徐某1提起诉讼，请求确认原告徐某1与被告黄某1签订的房屋买卖契约无效；确认原告享有搬迁安置利益，退还被告购房款4万元。2018年6月27日，本院作出（2018）晋0902民初1158号民事判决，原告徐某1与被告黄某1于2005年8月1日签订的房屋买卖契约无效。该民事判决书现已发生法律效力。此后二原告与被告就此协商未果提起诉讼。庭审中，本院告知原被告双方如有补充的证据需在休庭后7日内提交，但双方逾期均为提交证据。审理中，虽经本院主持调解，但双方当事人未达成一致协议。一审法院认为，合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。无效合同自始至终无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告徐某1与被告黄某1于二00五年八月一日签订的房屋买卖契约已被本院发生法律效力的（2018）晋0902民初1158号民事判决书确认无效。鉴于忻州市南街村赵进士巷8号的宅院一处及宅院内的房屋、附属设施已经被忻州城区基础设施建设工程城南片区分指挥部征迁，不可能返还原物，该宅院及内有的房屋、附属设施被征迁后所取得的拆迁补偿款、安置房五套，应根据原、被告的过错责任予以分割。原告徐某1未经其配偶及其他家庭成员的同意擅自将房屋出卖于被告黄某1，被告黄某1明知自己并非忻府区秀容办事处南街村集体经济组织的成员，也未征得原告等人同意签订房屋买卖契约，购买诉争房屋，二人均存在一定的过错。二原告在诉争房屋被征迁后反悔契约，提起诉讼，违反诚实信用原则，应当承担主要责任，被告黄某1承担次要责任。诉争房屋及宅院所得的征迁补偿款299861元，应核减装修费40580元、搬迁费2212元、回迁费1460元、搬迁奖励费60000元，剩余拆迁补偿款195609元及拆迁置换面积515.80㎡均应由二原告、被告按照4:6的比例分割。被告黄某1应当返还二原告拆迁补偿款78243.6元。关于征迁置换面积515.80㎡，二原告应分得206.32㎡，被告应分得309.48㎡。关于置换安置房产，考虑到二原告、被告使用便利，位于九原东小区**楼****西建筑面积为115.28㎡房产一处、龙翔小区10号楼2单元4层西建筑面积为101.74㎡房产一处归二原告所有；位；位于忻州市忻府区雁门**南小区**楼****东建筑面积为1318㎡的房屋一套、古城小区1号楼1单元23层中西建筑面积为117.25㎡的房屋一套、大欣城3号楼2单元23层X06建筑面积为53.88㎡的房屋一套归被告黄某1所有；上述归原告所有的二房产建筑面积共217.02㎡，二原告应按安置房的成本价格3089.35元/㎡补偿被告黄某1差额面积10.7㎡的价款33056元，该款应在被告返还二原告的拆迁补偿款核减后，被告给付二原告（78243.6元-33056元）45187.6元。至于二原告与其他权利人之间就案涉拆迁安置房及补偿款等事宜，应另行合法渠道处理。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、位于、位于忻州市忻府区九原东小区**楼****西建筑面积为115㎡的房屋一套、龙翔小区10号楼2单元4层西建筑面积为101.74㎡的房屋一套归原告徐某1、徐某2所有。一、本判决生效后，被告黄某1有协助原告徐某1、徐某2办理上述房产办理相关登记手续的义务。二、位于忻州、位于忻州市忻府区雁门**南小区**楼****东建筑面积为131房屋一套、古城小区1号楼1单元23层中西建筑面积为117.25㎡的房屋一套、大欣城3号楼2单元23层X06建筑面积为53.88㎡的房屋一套归被告黄某1所有。三、被告黄某1在本判决生效后十日内支付原告徐某1、徐某2拆迁补偿款45187.6元。四、驳回原告徐某1、徐某2的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由原告徐某1、徐某2共同负担5880元，由被告黄某1负担8820元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,当事人无须举证证明。山西省忻州市忻府区人民法院（2018）晋0902民初1158号民事判决书为生效判决书，徐某1与黄某1签订的房屋买卖契约已被生效判决确认无效。无效合同自始至终无效。1、上诉人认为其已经占有、使用该房产十四年，被上诉人徐某1及家庭成员均未提出过异议，其行为反映出对出售该房产是认可的上诉请求，本院不予支持。2、关于上诉人黄某1提出的徐某1、徐某2在诉争房屋被征迁后反悔契约，提起诉讼，违反诚实信用原则，一审法院对二被上诉人过错责任及违反诚实信用原则已经认定，由徐某1、徐某2承担主要责任，黄某1承担次要责任，对于主次责任的划分符合法律规定。3、关于上诉人主张对案涉房产进行了改建，投资巨大，但未能提供相应的证据予以支持，故对上诉人的上诉请求本院不予支持。综上，黄某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由上诉人黄某1负担。本判决为终审判决。审判长 樊永生审判员 何蔚英审判员 李小荣 二○二○年十一月三日书记员 刘 蓓