江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初1294号原告：XXX有限公司，统一社会信用代码91320830562951756X，住所地盱眙县古桑乡磨涧村盱眙港对面。法定代表人：孙xx，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄鑫、黄果红叶，江苏昂格律师事务所律师。被告：江苏x**有限公司，统一社会信用代码91320830592524114U,住所地盱眙县古桑乡磨涧村盱眙港对面。法定代表人：张X，该公司总经理。委托诉讼代理人：王XX，该公司员工。原告XXX有限公司（以下至判决主文前简称：XX公司）与被告江苏x**有限公司（以下至判决主文前简称：江苏XX公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂等原因，本案依法转为普通程序组成合议庭于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告XXX有限公司的委托诉讼代理人黄鑫，被告江苏x**有限公司法定代表人张X及其委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告给付原告租赁费用1038227.22元及违约金（违约金每日按照以月租金的5%计算至实际给付之日）。诉讼中，原告明确诉讼请求，主张租金共计1038227.22元，其中土地租金64499.70元，水电费2833.70元，厂房租金按照月租金百分之五从2019年10月21日计算至实际给付之日。土地租金按照月租金的万分之五从2019年10月21日计算至实际给付之日；2、请求法院判决解除双方签订的《厂房租赁合同》、《土地租赁合同》，并判决被告搬离租赁的原告土地和厂房；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年5月23日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于盱眙县环保科技产业园内，建筑面积为3068.52平方米的厂房租赁给被告，租赁期为5年，租金为人民币10元/每月每平方米，从第二年起，每年递增1.5元/每月每平方米。2012年7月5日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将盱眙县环保科技产业园1-5号车间北侧，面积为1亩的土地租赁给被告，租赁期自2013年11月1日起，租金为人民币10000元/年。2012年11月1日，原告将厂房及配套设施交由被告使用。至2017年6月双方的租赁合同到期，被告未向原告缴纳所欠缴的租金，也未搬离原告的厂房。2017年6月至2019年10月，原告一直以向被告发送通知书的方式要求被告缴纳欠缴的租金及搬离房屋，被告未按照约定搬离也未缴纳欠缴的租金。截至2019年10月21日，被告已欠原告租金1038227.22元。综上，为维护原告的合法权益，特具诉状，请求判决如诉。被告江苏XX公司辩称，原告要求我方支付租金1038227.22元于法无据，双方于2012年5月23日签订的5年房屋租赁合同已届期且租金已付清。因合同已届期，不存在解除合同之说，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人主要有异议的证据与事实，本院认定如下：2012年5月23日，原告XXX有限公司作为甲方与被告江苏x**有限公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，其中约定：甲方将位于盱眙县环保科技产业园内，建筑面积为3068.52平方米的厂房租赁给乙方，租赁期为5年，从交接之日开始计算；租金为人民币每月每平方米10元，从第二年起，每年递增每月每平方米1.5元；乙方应在交付厂房之日起7日内支付第一期租金，后按季预付，每一季度的第一个月为支付月，乙方应在支付月5日前向甲方支付下一季度的租金；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，每拖欠一天，甲方有权增收月租金的百分之五作为违约金，如拖欠不付满一个月，甲方有权解除合同等。2012年7月5日，原、被告又签订了一份《土地租赁合同》，其中约定：原告将盱眙县环保科技产业园1-5号车间北侧，面积为1亩的土地租赁给被告，租赁期自2013年11月1日起，租金为人民币10000元/年，于每年1月15日前一次付清；租赁期间，乙方应及时支付租金，每拖欠一天，甲方有权增收月租金的万分之五作为违约金，如拖欠不付满一个月，甲方有权解除合同等。2012年11月1日，原、被告履行了厂房交接手续。期间，被告陆续向原告支付了部分租金。租赁合同期满，被告有意续租，继续使用上述租赁物并与原告商签《厂房租赁合同》，并使用到2019年12月间，期间原告也一直向被告催要拖欠的租金，被告也给付了原告部分租金，为此引起讼争。诉讼中，经原、被告核算确认，截止2019年12月底，被告应付原告厂房租金3669949.92元、土地租金64499.70元，被告已付租金2696222.4元，尚欠原告租金1038227.22元。被告辩解，租赁期满后，实际使用至2018年年底，因此原告主张有失公允，认为原告主张的房屋租金及违约金过高。本院认为，本案原、被告签订的房屋及土地租赁合同不违反法律强制性规定，当属有效合同，双方当事人应当遵守。双方争议的焦点问题：一、原、被告租赁合同期满后的租赁期间如何界定；二、被告认为原告主张的租金及违约金过高有无事实与法律依据。首先，关于原、被告租赁合同期满后的租赁期间如何界定问题。从查明的事实来看，原、被告书面租赁合同期满后，被告有意续租并实际在使用原告的厂房与土地，原告也未完全拒绝，因而租赁期间从固定租赁满间变为不定期租赁期间。从被告发给原告的通知以及签收原告的租金催缴函等中，可以确定被告实际使用原告的租赁物至2019年年底。依照法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。关于被告认为原告主张的租金及违约金过高有无事实与法律依据问题。因原、被告自愿达成的租赁合同，不违反法律规定。目前，被告认为涉案租金过高没有依据。至于违约金，法律规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，关键在于约定的违约金是否过分高于造成的损失。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，主要是补偿性。原告主张的租金已经据实计算，但其没有提交他具体损失的证据，如果按原告主张的厂房租金违约金每日按照月租金的百分之五计算至实际给付之日，明显过高，依法应予以调整。但原告主张的土地租金的违约金计算方式基本合理，应予以支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告XXX有限公司与被告江苏x**有限公司本案中签订的《厂房租赁合同》、《土地租赁合同》；二、被告江苏x**有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告XXX有限公司租赁费用1038227.22元及违约金（以1038227.22元为基数按照月租金日利率的万分之五从2019年10月21日计算至实际给付之日止）；三、被告江苏x**有限公司于本判决发生法律效力之日起20日内搬离租赁的原告XXX有限公司土地和厂房；四、驳回原告XXX有限公司本案中其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行间的债务利息。案件受理费14144元，保全费3020元，公告费300元，合计17464元，由被告江苏x**有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  金 刚人民陪审员  李桂林人民陪审员  王伟林二〇二〇年十一月十九日书 记 员  殷 骏附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。