山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初6094号 原告：山东省某某物业管理有限公司威海分公司 负责人：郭某某，经理。 委托诉讼代理人：宫某某，系公司员工。 被告：刘某某 被告：胥某某 原告山东省某某物业管理有限公司威海分公司（以下简称“某某物业”）与被告刘某某、胥某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业之委托诉讼代理人宫某某，被告刘某某、胥某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴清所欠物业管理费2818.80元（145平方米*1.08元/月/平方米*18个月）、滞纳金245.52元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《业主公约》、《前期物业管理服务协议》，双方系物业服务合同关系，被告有按时缴纳物业管理服务费的义务，截至起诉日，被告缴纳了自2005年9月1日至2019年3月31日的物业费，但从2019年4月1日至2020年9月31日期间共计拖欠物业费2818.80元、滞纳金245.52元，原告多次催缴，被告以种种理由拒付。为维护自身权益，故原告起诉，请求处理。 刘某某、胥某某辩称，对物业费计算有异议，因为合同约定的物业费是0.98元/月/平方米，0.10元是维修基金；物业服务不到位，清理卫生不及时，住宅楼下大福源、国美电器两处商家装修的时候噪音很大，物业没有协调解决，房屋的卧室和客厅外墙漏水，是外墙贴的大理石材料裂开造成的。 本院经审理认定事实如下：陈某某、胥某某系夫妻关系，系威海市环翠区某某路某号C栋某室房产业主。某某物业为威海市环翠区海滨北路某号小区提供物业服务，并与刘某某签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，某某物业为刘某某位于威海市环翠区某某路某号C栋某室房产提供物业服务，该房产建筑面积145平方米；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，共用设备设施及其运行的维护和管理，共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等（电梯运行与公共部位照明电费由业主按拥有物业建筑面积分摊）；小区公共地方、房屋共用部位的保洁，生活垃圾收集并运至垃圾站，小区内车辆行驶、停泊的管理；物业管理费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修更新改造的费用，业主交纳费用的时间为每季度的最后一个月25日前提前预缴下个季度物业费（按季度预缴），交房时需预交半年物业费，之后按季度缴纳，费用标准为按建筑面积1.08元/月/平方米；受有关部门或单位的委托，某某物业可提供部分代收、代缴收费服务，代收、代缴费用不属于物业管理服务费用，收费标准执行政府规定或委托约定；家政、维修等有偿服务由双方商定收取；某某物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，刘某某有权要求某某物业限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，某某物业承担相应的法律责任；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，某某物业有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天万分之三交纳滞纳金。 刘某某、胥某某称某某物业提供的服务不能使业主满意，需要物业解决、沟通的问题迟迟不解决、不反馈，曾经给电梯卡充值，未使用但金额减少；某某物业的某位负责人向其承诺在解决卫生、房屋漏水、噪音三方面问题后，再要求交纳物业费。某某物业解释：涉案房产位于大福源、国美电器两处商场楼上，如果商场内改造或商户装修，会产生噪音，商场装修时间一般在晚上7、8点钟，其公司已经多次找商场协商，也曾拨打监管部门的热线电话，但该现象尚无法彻底解决；其公司的保洁人员按照规定清理卫生；其公司领导到本案业主家中协商解决物业费问题，录音中，其公司领导并未明确承诺业主在未解决上述问题时可不交物业费；从其提供的涉案房产外墙照片看，涉案房产的厨房窗户、漏水的窗户均是后期进行了改造，改变了原来的结构；电梯卡需持卡消费，不掌握电梯卡，不可能产生盗刷情况。 庭审中，某某物业、刘某某、胥某某确认：该小区的维修基金按照0.10元/月/平方米收取。涉案房产系刘某某、胥某某自案外人处购买，已支付2019年4月之前的物业费、维修基金，自2019年4月1日起未交纳物业费，原告主张的费用截至2020年9月31日。 本院认为，关于刘某某、胥某某提出的噪音问题，因噪音系楼下大型商场不定期装修改造产生，某某物业可积极代业主协调，但并不能解决该问题，且涉案房产临街而建，地处商业繁华地段，由此易产生噪音问题，刘某某、胥某某购置房产时应有一定的预见性，将噪音的问题全部归咎于物业公司，并不适当；关于电梯卡费用减少问题，因未提供证据证实费用的减少系某某物业的原因，不能以此为由拒交费用；关于卫生清理的问题，物业工作人员尚能保证小区整体卫生环境，未对大多数居民的正常生活造成不良影响；关于房屋漏水问题，漏水原因不明，可待查明原因后向适格主体主张权利。 依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。某某物业与刘某某签订的物业服务协议，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议约定的内容履行义务。刘某某与胥某某系夫妻关系，刘某某作为家庭代表与某某物业签订上述协议，且胥某某作为该处房产的使用人，二人是物业服务的权利享有者，也均是义务的履行者，胥某某也应按照物业服务协议的约定行使权利、履行义务。物业服务企业面向全体业主所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业费是用于整个小区设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。物业服务企业的服务管理不到位，业主或业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，可依据合同法要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵就可拒缴物业费，既是对其他正常缴费业主利益的侵害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，从而进一步影响物业服务企业维持其正常的服务水准，最终影响到小区全体业主的利益。刘某某、胥某某接受某某物业提供的物业服务，应支付物业费。维修基金涉及全体业主的利益，业主应交纳。诉讼中，双方均确认物业费、维修基金的计算方式，故刘某某、胥某某应支付的物业费为2557.80元（145平方米*0.98元/月/平方米*18个月）、维修基金261元（145平方米*0.10元/月/平方米*18个月）。 某某物业在服务方面还可继续改进，对业主的要求能解决的方面及时解决，不能解决的方面应及时将协调、处理结果反馈给业主，减少与业主之间的误解。刘某某、胥某某在诉讼中也表示只要某某物业提高服务质量，会主动交纳物业费用，与恶意拒缴性质不同，故对于原告主张的滞纳金，本次诉讼中，本院不予支持。 综上所述，某某物业诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告刘某某、胥某某于判决生效后十日内给付原告山东省某某物业管理有限公司威海分公司物业服务费2557.80元、维修基金261元； 二、驳回原告山东省某某物业管理有限公司威海分公司其他诉讼请求。 如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张雁飞 二〇二〇年十一月三日 书记员  程 城