关于陕西宏华房地产开发公司与中铁一局集团建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷上诉一案的审理报告 陕 西 省 高 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕民终851号上诉人（原审原告）：杨建强，男，1965年4月26日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：赵会斌，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，陕西宇斌诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西均利（国际）实业发展股份有限公司。住所地：陕西省宝鸡市渭滨区。法定代表人：张有田，该公司董事长。委托诉讼代理人：王湘君，陕西华秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋青喜，该公司员工。上诉人杨建强因与被上诉人陕西均利（国际）实业发展股份有限公司（以下简称均利公司）民间借贷纠纷一案，不服宝鸡市中级人民法院（2016）陕03民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨建强委托诉讼代理人赵会斌、杨帆，被上诉人均利公司委托诉讼代理人王湘君、宋青喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建强上诉请求：依法撤销一审判决第二项，并改判为1.判令被上诉人依法向上诉人交付其购买的房屋并办理房产证；2.判令被上诉人向上诉人支付违约金462717.22元（该款项计算至2007年10月29日）以及自2007年10月30日起至实际交付之日止按照2112864元为基数，每日万分之三计算的违约金；3.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审在认定《商品房买卖合同》合法有效的情况下，驳回上诉人请求被上诉人履行交房义务并承担违约金的主张不合法。（一）一审未支持上诉人要求交付房屋的请求，不符合法律规定。1.一审认定上诉人与被上诉人于2005年1月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。被上诉人应当按照合同约定全面履行义务，即应当按照约定于2005年10月31日前将所购买的房屋交付上诉人。2.一审对涉案房屋的现状，事实认定不清。一审中，被上诉人提供了将涉案24套房屋二次转让的《商品房买卖合同》，该合同并未在宝鸡市房屋管理部门办理商品房买卖预登记，更未办理房产证。根据上诉人在一审诉讼期间前往被上诉人开发的小区走访了涉案房屋入住情况，房屋均为毛坯，无人居住。因此，一审法院查明“被上诉人在建造过程中变更了房屋坐落及房号，且已建成的房屋被上诉人已出售给案外人并已实际占有”的事实，不符合客观情况。3.根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被上诉人未提交已经将涉案房屋登记过户至他人名下的任何证据，其二次转让涉案房屋的行为不合法，第三方买受人并未依法取得房屋所有权。一审认定双方合同目的无法实现，要求交付房屋的诉讼请求也实现不能，严重违法。（二）一审驳回上诉人要求被上诉人承担违约金的诉讼请求，不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务的应当承担违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案已查明上诉人与被上诉人约定如逾期交房，应当按照已交房款的万分之三支付违约金。一审在认定合同有效后，却驳回了上诉人请求被上诉人承担违约金的主张，显然属违法裁判。二、一审判决未对上诉人的权利救济给予释明。本案已查明上诉人支付了全部的购房款。退一万步讲，即便一审法院驳回上诉人要求交房和承担违约金的理由成立，那也应当在判决内容部分写明对于上诉人已付购房款的权利主张，可另案诉讼。否则，上诉人在商品房买卖合同有效的前提下，既无法取得房屋，也无法获得购房款的退赔。均利公司答辩称，一审判决认定事实错误，双方之间属民间借贷关系，双方签订的商品房买卖合同的真实目的是为了给借款提供担保，合同约定的单价低于成本价，也没有交付购房款，该合同属无效合同。双方之间借款本金及利息均利公司已全部清偿完毕。杨建强向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告立即依法向原告交付所购房屋并办理房产证；3.判令被告向原告支付违约金462717.22元（该款项计算至2007年10月29日，该金额应计算至被告实际交付房屋之日）；4.被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2005年1月20日双方当事人签订了两份《商品房买卖合同》，约定由原告杨建强购买被告均利公司位于宝鸡市XX路XX段XX花园住宅24套，其中A座北二幢4至11层、13层、16层至18层C2号；A座北二幢2至7层、9至11层、13层、17层、2层D2号，建筑面积共计2641.08平方米，每平方米单价800元人民币，总价款2112864元；两份合同中第六条付款方式及期限中均约定买受人签订《商品房买卖合同》时付款1241184元、871680元；第八条交付期限约定出卖人（即被告）应当在2005年10月31日前将该商品房经综合验收合格交付买受人（即原告）使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：逾期超过60日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2005年10月31日）的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金等。合同签订后，被告方均利公司加盖了其单位公章及法定代表人印章。2005年1月21日，被告均利公司出具了两张收款收据，该收据载明：交款单位杨建强，收款方式转账，事由“罗马花园129.29平方米户型12套房款，共计1551.48平方米，人民币1241184元”；“罗马花园90.8平方米户型12套房款共计1089.6平方米，人民币871680元。”该收款收据上均加盖了被告单位财务专用印章及有经办人陈伟签名。另查明，2010年3月10日，被告陕西均利（国际）实业发展股份有限公司认为其以不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力为由向宝鸡市渭滨区人民法院申请重整。2010年3月6日宝鸡市渭滨区人民法院决定被告陕西均利（国际）实业发展股份有限公司重整。还查明，原告杨建强所购买的商品房的坐落、房号在宝鸡市房屋管理机关登记未备案。被告认为是在建设过程中将房号及坐落变更后，已将该房屋出卖给案外人并已实际占有。一审法院认为，原告以商品房买卖合同向该院提起诉讼，被告辩称其双方应为民间借贷关系，但其提交的证据不足以证明其主张，被告该辩称该院不予采信。据此，原告与被告之间应为商品房买卖合同法律关系。原告杨建强与被告均利公司于2005年1月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2005年1月20日双方当事人签订合同以后，被告于次日即2005年1月21日出具了两张收款收据，并加盖了被告单位的财务专用印章，虽然该收款收据中注明收款方式为转账，但原告庭审中陈述为交付的是现金且被告亦没有提供否认该收款收据的证据，因此该收款收据中的收款方式只是该证据中的瑕疵，并未影响到收据的真实性，被告辩称没有收到原告交付购房款项的理由不能成立,该院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照法律规定，被告均利公司应当按照双方于2005年1月20日签订的合同履行自己的义务，应于2005年10月31日将该商品房交付于原告，但被告在建造过程中变更了坐落及房号，与双方合同约定的坐落和房号不一致，且已建成的房屋被告已出售给案外人并已实际占有，导致原被告之间的合同目的无法实现，原告请求被告交付房屋的诉讼请求实现不能，经该院当庭释明原告是否变更诉讼请求，原告明确表示仍坚持其诉讼请求，不予变更。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原、被告双方于2005年1月20日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、驳回原告杨建强的其他诉讼请求。案件受理费27440元，由原告杨建强承担。二审另查明，2009年5月5日，一审法院向宝鸡市公安局出具（2007）民二初字第067、068号函，以本案涉嫌经济犯罪为由移送公安机关。2010年3月1日，宝鸡市公安局向一审法院出具《关于王某某涉嫌犯罪线索查处情况的函》，载明：根据贵院（2007）民二初字第067、068号函，我局对贵院在审理钟某某、杨建强诉均利公司商品房买卖合同纠纷一案中，公司原副总经理王某某涉嫌经济犯罪问题，已于2009年7月6日以涉嫌职务侵占罪立案侦查。根据侦查所获证据显示：钟某某、杨建强与均利公司签订的56套商品房销售合同并非真实交易，实际是均利公司向钟某某、杨建强等人借款所作的抵押，56套商品房并不涉嫌经济犯罪。根据公安机关的相关询问及谈话笔录显示，自2004年开始，均利公司先后向杨建强及案外人借款融资约1500万元，对借款双方无书面手续。2005年2月前后，均利公司通过其副总经理王某某向杨建强及案外人借款620余万元，对借款双方无相关书面手续。2009年11月11日，杨建强在公安机关陈述，为保证均利公司到期偿还借款本息，双方签订了涉案商品房买卖合同，双方约定如均利公司在3个月内不能偿还借款，双方就是房屋买卖合同关系，均利公司至今未偿还借款。本院认为，本案的争议焦点是：1.案涉商品房买卖合同的性质和效力问题；2.杨建强请求均利公司交付房屋和办理房产证并赔偿违约金的请求是否成立。关于本案《商品房买卖合同》的性质和效力问题。本案杨建强以商品房买卖合同纠纷提起诉讼，均利公司抗辩认为本案的基础法律关系是民间借贷纠纷，双方所签订的《商品房买卖合同》是对双方借款关系的担保，该《商品房买卖合同》无效。本案主要审查的问题是双方是否存在借款关系，《商品房买卖合同》是独立的买卖合同还是对借款关系的担保。经查，根据杨建强、均利公司原副总经理等人在公安部门的陈述以及宝鸡市公安局向一审法院出具的函件，可以认定杨建强与均利公司之间的基础法律关系属民间借贷关系，本案《商品房买卖合同》是对借款的担保。该担保方式既不是担保物权，也不是保证，而是双方当事人通过合意设立的非典型担保，不应适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》的禁止性规定，均利公司认为本案《商品房买卖合同》约定的价款过低未请求撤销，故一审法院认定本案《商品房买卖合同》有效并无不当。本案《商品房买卖合同》系对双方之间民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，一审认定本案属商品房买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。杨建强以商品房买卖合同纠纷提起本案诉讼，经一审法院释明，其拒绝变更诉讼请求，一审法院驳回其请求交付房屋、办理房产证以及承担违约责任的诉讼请求，并无不妥。就案涉款项的清偿杨建强可另寻法律途径解决。综上，上诉人杨建强的上诉理由不能成立；一审判决认定事实不清，适用法律不当，但判决结果正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27405元，由杨建强负担。本判决为终审判决。  审  判  长  朱玉红审  判  员  刘育伟审  判  员  张奋霆   二〇二〇年十一月十一日  书 记 员    张茹雪1