江苏省南京市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0106执异189号异议人（被执行人）：江苏圣淘沙船业有限公司，住所地在江苏省仪征市滨江中路**。法定代表人：乐辉，职务董事长。申请执行人：中设机电进出口有限公司，，住所地在北京市宣武区广安门外大街**法定代表人：黄悦泉，职务董事长。在本院执行中设机电进出口有限公司（以下至主文简称中设机电公司）与江苏圣淘沙船业有限公司（以下至主文简称圣淘沙船业公司）进出口代理合同纠纷一案中，被执行人圣淘沙船业公司于2020年11月11日对本院（2017）苏0106执3262号之三执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人圣淘沙船业公司异议称，请求撤销（2017）苏0106执3262号之三执行裁定书。理由：一、鼓楼区法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离现状，违反法律的强制性规定。二、鼓楼区法院以被执行人在2009年摘牌价为依据来认定案涉土地现在的市场价值，该行为严重损害被执行人的合法财产权益。三、鼓楼区法院未依法对案涉土地使用权进行价值评估，擅自认定土地使用权价值无法律依据。四、鼓楼区法院以仪征市自然资源和规划局出具《回函》为依据，认定案涉土地价值违反了有效期的规定。五、鼓楼区法院认定案涉土地使用权价值与市场价、政府定价均不相符合。六、鼓楼区法院超案值拍卖处置被执行人全部5.04亿元资产于法相悖。本院查明，中设机电公司与圣淘沙船业公司进出口代理合同纠纷一案，北京市第一中级人民法院（以下至主文简称北京一中院）于2009年12月18日作出（2009）一中民初字第6198号民事判决书，判决：一、自本判决生效之日起解除中设机电公司与圣淘沙船业公司于2007年3月8日签订的《十五条驳船船壳出口代理合同》；二、圣淘沙船业公司于本判决生效后十日内返还中设机电公司垫付的驳船船壳建造专项资金人民币2500万元并支付相应利息；三、圣淘沙船业公司于本判决生效后十日内向中设机电公司支付被索回预付款的损失合人民币21435109.26元相应的利息损失；四、圣淘沙船业公司于本判决生效后十日内向中设机电公司支付出口代理费人民币4340993.74元；五、圣淘沙船业公司偿还中设机电公司垫付的银行手续费人民币12238.19元及利息损失；六、圣淘沙公司以《抵押合同》约定的抵押物向中设机电公司承担担保责任，中设机电公司有权对抵押物进行折价、拍卖、变卖，并以所得价款优先受偿（附抵押设备清单）；七、驳回中设机电公司的其他诉讼请求。圣淘沙船业公司不服该判决提起上诉，北京市高级人民法院于2010年7月8日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，中设机电公司向北京一中院申请强制执行，北京一中院于2010年8月5日立案受理。执行中，北京一中院查封了圣淘沙船业公司名下的土地、办公用房、厂房、成品船壳、机器设备、办公用品、生产设施构筑物及长江岸线资源等财产（之后本院也进行了续封），一条拖轮以976万元拍卖给中设机电公司。此外，北京一中院向扬州海事局发出协助执行通知，要求自2010年10月13日起停止为圣淘沙船业公司办理所有船舶临时国籍证、配员及相关文书的核发以及所有船舶出港签证、出口查验等手续。2015年10月，北京一中院将该案委托扬州市中级人民法院执行。扬州市中级人民法院裁定将该案交由江苏省仪征市人民法院执行。2017年7月21日，江苏省高级人民法院作出（2016）苏执监319号执行裁定，裁定将该案交由本院执行，本院于2017年7月28日受理该案，案号为（2017）苏0106执3262号。2018年10月，本院委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询公司（以下简称金宁达恒评估公司）评估，2019年2月26日，该公司作出江苏金宁达恒（2018）第7022号评估报告，评估结论为机器设备4165243元，办公用品178308元，生产设施及构筑物149784299元，成品船壳26110077元，长江岸线资源20962440元，评估金额总计为201200367元。该评估报告第十一项特别事项说明“江苏圣淘沙船业有限公司使用的土地没有与当地国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，未办理土地登记，尚未取得土地使用权；厂区内建设的厂房、办公用房等建筑物也未取得规划许可，未进行产权登记。因此，江苏圣淘沙船业有限公司使用的土地及在此基础上建造的厂房、办公用房等房屋建筑物，不具备评估的法律基础，未列入本次评估范围。”本院于2019年11月8日、2020年4月21日组织中设机电公司、圣陶沙船业公司及金宇宁达恒评估公司三方明确了再次评估的资产范围即《部分房屋及建筑物价值表（152页）2019.10.26》及《部分保留资产价值表（合资）2019.10.26》中所列的30项资产，但最终以在两张表中列明且存在实物的资产为准；并明确评估后再提出还有其他资产，则不再评估，视为零价值，拍卖时一并拍卖。另外圣淘沙船业公司表示“关于土地价值由法院决定。”圣陶沙船业公司名下的土地系2009年从仪征市竞拍的工业用地，出让总价为4112万元，圣陶沙船业公司只缴纳了1300万元。2019年8月16日仪征市自然资源和规划局给本院的“复函”中载明：“……2、按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及2009-002幅地块挂牌出让文件、成交确认书要求，竞得人圣淘沙公司应在规定时间签订《国有建设用地使用权出让合同》，并按出让合同约定交付全部出让价款后，方完全享有占有、使用、收益和依法处置的权利。3、如贵院对2009-02幅地块国有土地使用权执行拍卖，竞得人须缴付2009-002幅地块剩余出让尾款及相应滞纳金。同时，按照我市工业用地准入要求，竞得人投资项目须经市发改委、工信局、商务局、生态环境局、税务局等部门备案审核通过，并取得水利部长江水利委员会许可后，方可补办相关用地手续。”2019年10月28日，考虑（2018）第7022号的评估系金宁达恒评估公司所做，其对圣淘沙船业公司资产熟悉，本院建议由该公司继续评估，中设机电公司和圣淘沙船业公司均表示同意。本院于2019年12月3日委托金宁达恒评估公司对仪征市经济开发区船舶工业园内圣淘沙船业公司的资产进行评估。评估范围：1.《部分房屋及建筑物价值表（15项）2019.10.26》清单中的资产；2.《部分保留资产价值表（合资）2019.10.26》清单中的资产；3.现场查勘实际存在、经法院质证、委托方等在鼓楼法院谈话室所做的三方谈话笔录记载要求纳入评估范围的其他资产。金宁达恒评估公司于2020年6月30日作出江苏金宁达恒（2020）第5001号评估报告，评估金额总计为10304.0759万元，其中《部分房屋及建筑物价值表（15项）2019.10.26》清单资产为4565.2519万元；《部分保留资产价值表（合资）2019.10.26》清单资产为5141.7159万元；现场查勘实际存在、经法院质证、委托方等在鼓楼法院谈话室所做的三方谈话笔录记载要求纳入评估范围的其他资产为597.1081万元。2020年9月21日，本院作出（2017）苏0106执3262号之三执行裁定书,裁定：“拍卖被执行人江苏圣淘沙船业有限公司名下的房屋建筑物、生产设施及构筑物、机器设备、办公用品、土地使用权、岸线资源等全部财产。”2020年9月22日，本院向中设机电公司、圣淘沙船业公司明确圣淘沙船业有限公司名下土地没有评估是因为未取得使用权证，圣淘沙船业有限公司只缴纳1300万元土地出让金，如要取得使用权证，须补足剩余出让金2812元及滞纳金，且经过相关部门审批后方可取得。因此综合考虑，土地价值按照圣淘沙船业公司竞拍价4112万元确认较为合适；并告知双方拍卖价总价值为319251049元及网络拍卖程序。本院认为，本案执行期间，已多次征询当事人意见，并共同确定被执行人圣淘沙船业公司的财产评估范围，且明确说明“如果评估后再提出还有其他资产，则不再评估，视为没有价值，拍卖时一并拍卖。”因此，被执行人圣淘沙船业公司在规定期限内未提出评估的财产应视为零价值一并纳入拍卖范围，是其在执行过程中不积极履行义务所造成的，本院执行未违反法律强制性规定。关于圣淘沙船业公司的土地，其虽然缴纳了1300万元出让价款，但至今尚有2812万元未缴纳，故圣淘沙船业公司未完全享有占有、使用、收益和依法处置的权利。2018年的评估中，评估机构认为该土地不具备评估的法律基础，未予评估。对此本院已向当事人说明，在拍卖中，会依法对该土地的状况进行标注说明。圣淘沙船业公司在没有完全取得案涉土地使用权的情况下，要求本院对案涉土地的市场价值进行评估拍卖，没有事实和法律依据。以被执行人圣淘沙船业公司竞得价4112万元作为土地价值，是一个参考，该土地价值在拍卖中由市场最终确定。2020年6月30日的（2020）第5001号评估报告是（2018）苏7022号评估报告的延续。在执行过程中，被告圣淘沙船业公司从未对（2018）第7022号评估报告的有效期提出异议，且圣淘沙船业公司财产较复杂，评估需要一段时间而且不止一次，因此评估结果的有效期起算时间应以2020年6月30日作出评估报告时间为起算点。本院2020年9月21日作出拍卖裁定并未超过一年时效。圣淘沙船业公司名下的财产虽然评估价值高于执行标的，但财产存在诸多瑕疵。财产的评估价值仅是理论上的价值，财产的真正市场价值难以确定。除了可移动机器设备、办公用品外，未评估的办公用房、厂房和已评估的生产设施构筑物、长江岸线资源均是附着于土地上财产，该土地尚未办理使用权证登记；办公用房、厂房、生产设施构筑物等均未办理规划许可手续，亦无权属登记。这些资产都位于圣淘沙船业公司封闭的厂区范围内，无法将这些财产分割开来分别进行处置。故本院从圣淘沙船业公司财产现状及执行效果考虑，对圣淘沙公司全部财产进行整体拍卖处置，是最大程序上保障债权人的权益，并无不当，不存在超案值拍卖。综上，被执行人圣淘沙船业有限公司要求撤销（2017）苏0106执3262号之三执行裁定书的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（五）项、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人江苏圣淘沙船业有限公司的异议请求。当事人、利害人关系人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。审判长  朱伟萍审判员  韩先革审判员  周子川二〇二〇年十一月二十六日书记员  蒋 欣