苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9937号原告：苏州弘信物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇木浪环新**。法定代表人：孙有根，董事长。委托诉讼代理人：傅大银，女，1976年2月5日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区，系公司员工。委托诉讼代理人：王峰，男，1977年2月2日出生，汉族，住所地黑龙江省克山县，系公司员工。被告：朱家敏，男，1954年1月8日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。原告苏州弘信物业管理有限公司（以下简称弘信公司）与被告朱家敏物业服务合同纠纷，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘信公司的委托诉讼代理人傅大银、王峰，被告朱家敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘信公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2013年7月16日至2020年12月31日物业管理费及公用水电费计人民币16334元，滞纳金计人民币2481元，合计18815元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是绸都锦绣天地业主大会聘任的吴江区盛泽镇绸都锦绣天地的物业服务企业，被告是该小区15号商铺户主。原告履行了小区物业服务协议，但被告欠原告2013年7月16日至2020年12月31日的管理服务费及公共水电费16334元、滞纳金2481元，合计18815元。原告多次催讨，被告至今未付。被告朱家敏辩称：原先的图纸标注的导杆被换了位置，现在被告的房产连小货车都难开到门口。被告已习惯自己管理，自己扫地、浇花草、撒药水。被告房产门前的灯也不亮。被告购买的是商铺，但是至今没有经营过。假如想装管道煤气，需缴纳安装费20000元，连楼梯都得自己装。既然被告不管理，原告拒绝缴纳物业管理费。经审理查明：2012年7月16日，朱家敏入伙苏州市吴江区盛泽镇绸都锦绣天地5幢店15号商业服务用房，房屋建筑面积158.7平方米。2013年6月25日，苏州市吴江区盛泽镇绸都锦绣天地业主大会为甲方，与乙方弘信公司签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对绸都锦绣天地小区进行物业服务，服务期限为3年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。双方约定的服务事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理；公共环境卫生；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；等。同时约定物业服务费收费标准为：商业1元/月.平方米，甲方在每缴费周期的第一个月向乙方交纳包括本月在内的12个月的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。物业管理区域内由全体业主或部分业主承担，且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、监控机房等设备电费及电梯年检维保、公共照明、公用水电、水景用水、消防用水等费用纳入代收代交费用，按各业主专有部分建筑面积按实分摊，其中住宅商业公共水电费按0.15元/月.平方米预收，在每缴费周期的第一个月由业主或物业使用人向乙方交纳包括本月在内的12个月的公共水电费及电梯水泵运行费。2016年6月28日，苏州市吴江区盛泽镇绸都锦绣天地业主大会为甲方，与乙方弘信公司签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对绸都锦绣天地小区进行物业服务，服务期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止。服务事项同前一份合同，同时约定物业服务费收费标准为：商业1元/月.平方米，甲方在每年1月31日前向乙方交纳包括本月在内的12个月的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每年按应缴费用万分之五加收滞纳金。物业管理区域内由全体业主或部分业主承担，且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、监控机房等设备电费及电梯年检维保、公共照明、公用水电、水景用水、消防用水等费用纳入代收代交费用，按各业主专有部分建筑面积按实分摊，其中住宅商业公共水电费按0.15元/月.平方米预收，在每年1月31日前由业主或物业使用人向乙方交纳包括本月在内的12个月的公共水电费和电梯水泵运行费。期间，弘信公司为该小区提供了物业服务。以上事实，由原告提供的物业服务合同、业主登记表、装修申请表、不动产登记簿查询记录，原告、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：弘信公司与苏州市吴江区盛泽镇绸都锦绣天地业主大会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告作为业主接受了相关物业服务，应当依约缴纳相应的物业服务费用。经本院核算，原告主张2013年7月16日至2020年12月31日期间的物业服务费及公共水电费16334元，符合合同约定，本院予以确认。原告主张按年利率6%计算滞纳金，就物业服务费部分，双方约定的滞纳金远超年化6%，原告要求按年化6%计算，不违反法律规定，本院予以支持；就公共水电费部分，双方虽未约定滞纳金，但滞纳金应当视为违约金，被告拖欠款项不符，原告要求被告按年化6%支付滞纳金，亦符合法律规定，本院予以支持。原告主张的金额2481元符合双方的约定且未超法律规定，本院予以确认。被告提出原告弘信公司将导杆换了位置导致车辆难以接近其房屋，未予举证，本院不予采信。被告提出的其余问题，其中安装煤气、楼梯等非物业管理范畴，其余部分，原告弘信公司亦认可疫情期间因小区该处大门封闭，存在疏漏，开门后已做过整体维护。本院认为，原告提供的物业服务可能存在瑕疵，作为物业公司应当增强服务理念、积极改进服务质量、确保服务的全面性，但作为小区业主的被告长期拒交物业服务费用，一定程度上会影响原告的物业服务能力，甚至使物业服务进入恶性循环，进而损害全体业主的利益。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费和滞纳金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：被告朱家敏于本判决生效之日起十日内给付原告苏州弘信物业管理有限公司物业管理费及公共水电费16334元并支付滞纳金2481元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号62×××66）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取135元，由被告朱家敏负担，于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××62）。原告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：62×××60），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员 张 蕾二〇二〇年十一月十一日书记员 沈建春《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。