河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4579号 上诉人（原审原告）：陈龙，男，1980年12月17日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：王小娜，河北言复律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：田水利，男，1957年11月20日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：郭英民，河北辅仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：袁运杏，女，1959年9月26日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：郭英民，河北辅仁律师事务所律师。 上诉人陈龙、田水利与被上诉人袁运杏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈龙的委托诉讼代理人王小娜、上诉人田水利及其委托诉讼代理人郭英民、被上诉人袁运杏的委托诉讼代理人郭英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈龙上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、田水利于2011年1月30日与河北东江房地产开发有限公司（以下简称东江公司）签订《购房合同》，次日东江公司给田水利出具收到119550元的收据，合同约定田水利支付首付款119550元，约定 2 了房屋的位置、面积、单价、总价款、支付方式及交房时间等，该合同具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《商品房销售管理办法》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。但东江公司并未收到上述房款，出售涉案房屋的实际人是高建华，他私刻公章罪（包括私刻东江公司公章等）被追究刑事责任，田水利未实际交付涉案房屋的购房款，东江公司未收到款，其与东江公司之间的合同不成立，田水利将购房合同更名为陈龙的行为无效。2、即使田水利与东江公司的房屋买卖关系成立，田水利于2011年1月30日购置，2011年4月11日出售给陈龙，明显属于倒卖商品房行为，属于欺诈行为，根据《合同法》五十二条、最高人民法院印发《马原副院长在全国民事审判工作座谈会上的讲话》和《全国民事审判工作座谈会纪要》的通知关于审理房地产案件的机构具体问题的第三条规定，关于转卖预售商品房问题，预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定，违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。田水利将购房合同更名给陈龙的行为也是无效的。3、田水利出售房屋给陈龙时，并不存在更名费事宜，即使存在田水利应提交交付更名费的相关证据，且田水利支付更名费也是其与收取人之间的法律关系，与陈龙无关，陈龙与收取更名费的人员不存在法律关系，无权要求其返还。一审法院判决陈龙向东江公司要求返还更名费不符合事实，无法律依据。二、田水利收取购房款属于夫妻关系存续期间共同经营所得，应由夫妻双方共担返还义务。田水利收取陈龙购房款在夫妻关系存续期间，购置、出售该房屋属于夫妻共同财产，其应当由夫妻共同财产返还给陈龙，故袁运杏应当就此承担返还义务。三、根据法律规定合同无效，双方互付返还义务，包括占有资金方在此期间获取的孳息（利息）。根据《九民纪要》，合同无效返 3 还财产的范围包括原物和孳息及财产增值部分，即按同面积地段房产的现有评估价值计算陈龙的损失，本案中陈龙未就此进行主张，但就被上诉人占用资金期间的获利，向上诉人返还合法合理。综上，请二审法院依法改判或发回重审。 田水利辩称，一、一审判决确实存在认定事实不清，证据不足。一审法院认为“东江公司至今未取得‘华峰缘郡’项目商品房预售许可证，其与买受人田水利订立的《房屋预定协议书》无效，合同无效则自始无效……”。事实上，本案审理之前，田水利与东江公司订立的《房屋预定协议》已经不存在。田水利与陈龙订立所谓房屋买卖合同后，双方已各自履行了相关义务。特别是田水利与东江公司订立的《房屋预定协议》的买方主体已经变更为陈龙。陈龙与东江公司是事实上的房屋预定关系，买卖关系成立。陈龙既未主张田水利与东江公司签订的《房屋预定协议》无效，也未主张事实存在的陈龙与东江公司的《房屋预定协议》无效。一审法院越权认为一个实际已经不存在的合同无效，而实际存在的《房屋预定协议》未处置，属于认定事实不清。另外判决书第5页，关于田水利、袁运杏向法院提交了关于华峰缘郡项目遗留问题的通知一份、高峰担保一份，以上证据证明涉案房款还款已经达成新的合意意见，已有解决方案。一审法院判决书又表述“原告对二被告提交的证据质证意见为：原告起诉时提交对高峰的证据，并不能证明被告的证明目的，该两份证据是对华峰缘郡业主做出的说明，原告并非华峰缘郡的合法业主，对上述的解决方案并不适用于原告。本案不再提交上述两份证据。”这表明一审法院认为该两份证据是田水利、袁运杏提交的，而陈龙质证先是否认其证明力，又称不再提交上述两份证据。这一事实反映从形式、程序上说一审法院对证据来源不清楚。更重要的是，虽然陈龙质证说非华峰缘郡的合法业主，但东江公司对华峰缘郡 4 项目遗留问题是有处置方案的，陈龙在方案上有签字，这一事实可能影响整个案件的走向，如此重要的证据，一审法院允许陈龙不再提交显然是错误的。二、一审法院认定陈龙与田水利签订的所谓“房屋买卖合同”无效适用法律是错误的。第一，本案实际成立、存在两个合同，一是陈龙与东江公司的《房屋预定协议》，本案未处置；二是所谓陈龙与田水利签订的《房屋买卖合同》。本案一审处置的也是两个合同，一是田水利与东江公司的《房屋预定协议》，本案未处置；二是所谓陈龙与田水利签订的《房屋买卖合同》，无论如何它们不是主合同与从合同的关系，因此“预定合同”无效，“购房资格转让合同”不必然无效。一审法院按照主、从合同认定显属不当。第二，“购房资格转让合同”有效的理由：1、双方经中介认识，陈龙对受让的权利了解充分；2、双方是自主、自愿，不存在欺诈和隐瞒；3、双方也自主自愿履行各自义务；4、陈龙实际成为东江公司华峰缘郡购房预定主体资格。根据一审庭审笔录记载“购房总金额269550元，田水利已付东江公司首付款119550元，陈龙与田水利所谓购房协议履行完毕后，剩余的150000元由陈龙直接向东江公司交付。”双方所有行为均不违反法律规定，一切都在意思自治原则内行驶权利及义务。一审法院笼统适用《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定是错误的。第三、陈龙一审主张和二审上诉主张均属于法律规定的“可撤销条件”。陈龙一审的诉求及理由将田水利视为开发商，有权预售的权利主体，显然提示田水利不符合商品房卖方主体资格。陈龙在一审证据8-12中又证明卖方早已吊销营业执照，项目不存在，房子没有，用以在上诉状明确认为属于倒卖预售商品房的行为属于欺诈。陈龙坚持认为田水利的行为是欺诈行为，见民商九民纪要“关于民法总则适用的法律衔接”民法总则与合同法的关系及适用部分的规定，显然根据 5 陈龙与田水利签订合同属性和陈龙的诉讼理由，不应适用合同无效条款。因此，本案应依撤销之诉的相关规定适用法律。三、本案的法律关系和事实均不影响陈龙行使权利。1、陈龙是东江公司的实际购房主体，合同无效即可要求东江公司退还购房款，又可要求其赔偿因合同无效给其造成的损失。一审法院准许不再提交的证据证明东江公司有处理方案，陈龙已经同意。陈龙向田水利主张退还购房款毫无事实和法律依据。2、陈龙可以在法律规定的有效期内要求撤销田水利与其签订的所谓房屋买卖协议。陈龙与田水利签订的房屋买卖协议本质上不具有商品房买卖的属性，实质上是购房权利的转让，双方不存在物权的占有或转让，应该说双方完成购房权转让（即《房屋预定协议》更名后），双方权利及义务已经终结。但陈龙并未在有效期间内通过合法程序向田水利主张权利。综上，应驳回陈龙的上诉主张，支持田水利的上诉主张。 袁运杏辩称，同意田水利的答辩意见。 田水利上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈龙的所有诉讼请求；2.诉讼费用由陈龙承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。双方的房屋买卖合同签订于2011年4月11日，陈龙行使撤销权利的时间是2019年9月18日。根据《中华人民共和国民法总则》第152条第二款的规定，一审法院应该认定被上诉人已无诉权，因此，一审法院适用法律是错误的，应支持我方上诉请求。 陈龙辩称，本案田水利与东江公司签订的商品房买卖合同是无效合同，田水利将无效合同内的涉案房屋转让给陈龙，双方签订的房屋买卖合同也是无效合同，故本案以无效合同法律关系审理适用法律正确。 袁运杏辩称，同意田水利的理由。 陈龙向一审法院起诉请求：1.依法确认双方房屋买卖合同无 6 效；2.判令田水利、袁运杏及高峰返还购房款188460元及利息暂计94952.43元（计算标准：年利率6%，自2011年4月11日至2019年7月22日止），剩余部分至全部本息偿还完毕之日止；3.本案诉讼费、保全费、律师费全部由田水利、袁运杏承担。一审审理过程中陈龙变更第二项诉讼请求为：依法判令田水利、袁运杏返还全部购房款188460元及利息（计算标准：以全部购房款为基数按照同期人民银行贷款利率为标准，自2011年4月11日至2019年8月20日金额是108431.51元，剩余部分自2019年8月21日至全部款项还清之日止，按照同行业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。 一审法院认定事实：2011年4月11日，陈龙与田水利签订《房屋买卖合同》，田水利为卖方（甲方），陈龙为买方（乙方），中介方为保定市华兴房产置业服务有限公司（丙方，以下简称华兴公司），合同约定甲方已购买东江公司开发的坐落于保定市位置的房产壹套，现状为期房，该房产未办理《房屋所有权证》；现购买手续为甲方与东江公司签订的《房屋买卖意向书》，合同编号为013号；甲方须保证该房屋无争议，若发生与甲方有关该房屋的纠纷，由甲方负责解决并承担民事责任及违约责任，若给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿；房屋售价323460元；合同签订当日乙方支付10000元的购房定金，乙方向丙方交纳中介佣金2000元；乙方已对《房屋买卖意向书》充分了解并认可其全部内容，自愿购买该房产；乙方于2011年4月18日前（含当日）将首付款173460元交丙方监管；甲乙双方根据开发公司要求办理更名手续后，乙方按开发公司要求准备其它后期手续；合同更名完毕双方认可，丙方将监管的房款转给甲方，甲方承担中介费3000元，此款从首付款中扣除；甲乙双方约定的转让费15000元，乙方一并转入丙方监管；乙方款到以后， 7 甲乙双方于一周内办理更名手续。2011年4月18日，陈龙向田水利支付了房款，田水利出具了《房款收据》，载明今收到陈龙购买坐落于华峰缘郡A-2-0902合同住房房款共计188460元。后陈龙与田水利到东江公司办理了更名手续，陈龙与东江公司签订了编号为013号的《房屋预定协议书》，买受人为陈龙，出卖人为东江公司，协议约定买受人购买的房屋为“华峰缘郡”小区A号楼二单元0902号房，房屋总金额269550元；买受人签订协议后，于2011年2月25日前向出卖人交付119550元整（含定金），并在接到出卖人通知后七日内向出卖人或出卖人指定银行提供贷款资料，在三十日内办理完银行贷款手续，将余款150000元整以银行按揭的方式付清。东江公司出具的收到田水利交来华峰缘郡A-2-0902号房首付款119550元的收据，注明4月18号田水利更名为陈龙，并加盖东江公司合同专用章。另查明，东江公司至今未向陈龙交付房屋。原保定市北市区人民政府作出的区府（2013）43号《关于对华峰缘郡小区购房户反映问题的情况汇报》显示，经过调查我区城中村改造、新民居、商品房开发等范围内根本就没有华峰缘郡建设项目，该地属于保定市恒艺公司，该土地上没有建设施工等迹象，并且该公司也并未将该公司土地转让和用于开发建设商品房。东江公司于2007年7月13日注册登记，于2018年4月29日被吊销营业执照。陈龙曾于2018年11月13日将田水利、华兴公司作为被告、第三人诉至法院。后陈龙申请撤诉，法院于2018年12月11日作出（2018）冀0606民初4360号民事裁定书，予以准许。本案中，陈龙原以高峰为共同被告诉至法院，诉讼过程中撤回了对高峰的起诉。华兴公司已向陈龙退还中介费2000元。还查明，田水利与袁运杏系夫妻关系，二人于1981年12月17日登记结婚。以上事实，有各方当庭陈述及房屋买卖合同、房屋预定协议书及更名收据等证据在案佐证。 8 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，东江公司至今未取得“华峰缘郡”项目商品房预售许可证，其与买受人田水利订立的《房屋预定协议书》无效，合同无效则自始无效，田水利将其与东江公司签订的无效的《房屋预定协议书》中房屋转让给陈龙，陈龙与田水利签订的《房屋买卖合同》亦应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案田水利通过转让行为取得的财产即差价68910元（188460元-119550元）应当返还陈龙。关于田水利辩称其向东江公司交纳了更名费20000元，陈龙称不清楚更名费的事实，一审法院认为本案存在更名费事实且办理更名收取更名费系行业惯例，田水利将其权利义务概括转让给陈龙，陈龙作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《房屋预定协议书》的当事人地位，且陈龙与东江公司重新签订了《房屋预定协议书》，陈龙有权利向东江公司主张，田水利因转让丧失了当事人地位及向东江公司主张权利的资格，故更名费应直接由陈龙向东江公司主张，更名费20000元可在田水利返还的购房款中予以扣除。陈龙主张田水利返还全部房款，因119550元为向东江公司交纳，并非田水利取得，故对该部分主张不予支持。田水利将未取得商品房预售许可证的房屋转让给陈龙，存在过错，陈龙与田水利签订合同时未尽审慎注意义务、审查义务，亦存在过错，且过错程度较大，故对陈龙关于利息损失的诉讼请求不予支持。本案《房屋 9 买卖合同》系陈龙与田水利签订，田水利为该合同的相对方，合同产生的权利义务关系存在于陈龙与田水利之间，因该合同产生的相关责任应由田水利承担。陈龙提交的证据不足以证明款项用于田水利夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故不符合《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第三条的规定认定为夫妻共同债务。因此，陈龙主张袁运杏承担返还房款及利息的诉讼请求法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：“一、原告陈龙与被告田水利签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告田水利于本判决生效之日起十日内返还原告陈龙购房款48910元；三、驳回原告陈龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5551元，由原告陈龙负担4607元，由被告田水利负担944元，保全费1970元，由原告陈龙负担1635元，由被告田水利负担335元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。陈龙提交了如下证据：证据一、2018年5月25日河北省石家庄市中级人民法院作出的（2018）冀01民终3527号民事判决书打印件一份，证明涉案房屋所在项目的购房款没有支付给东江公司，对其他业主与东江公司就涉案处的房屋买卖合同关系不予认定，由收款人华峰建筑工程有限公司返还业主购房款，高建华承担连带责任。证据二、2020年8月5日保定市莲池区法院作出的（2020）冀0606刑初396号刑事判决 10 书打印件一份，内容是高建华在没有取得东江公司授权的情况下，私自刻印东江公司合同专用章，多次以东江公司的名义在售楼合同及购房款发票上加盖假的印章，违规销售未建成的华峰缘郡小区住房，并收取房款，销售华峰缘郡小区64套，共计人民币840万元，认定高建华犯伪造公司企业印章罪，证明田水利与东江公司的房屋买卖合同是虚假的，东江公司没有收到田水利的购房款，也没有收到田水利所述的两万元的更名费。田水利质证意见：证据1如果是生效判决书我们没有异议，但是我们不同意陈龙的证明目的，既然认定的是高建华个人的行为，不考虑房屋预定协议的有效性，但是预定协议是成立存在的。对证据2的真实性认可，不影响高建华操作的房屋预定协议书的存在，不证明田水利没有将购房款交付给房屋预定协议书的出售人。袁运杏质证意见：同田水利的意见。 田水利提交关于华峰缘郡项目遗留问题解决方案征求意见的通知复印件，证明陈龙出示的证据1判决书判决保定市华峰建筑公司承担返还购房款的责任，该通知是华峰建筑公司法定代表人高建华之子高峰牵头发放的，发放的通知关于返还购房款涉及了两个方案，一种方式是置换，一种是返还款，陈龙在第二种方案里是第一个签字的，所以证明华峰建筑公司或者高峰认可本案争议的房款已经收取了，证明陈龙取得购房资格后，也行驶了自己的权利，并且认可高峰返还款的方案，陈龙是否实现了返还款，实现了多少有必要查清，因为起诉过程中陈龙曾跟田水利通过电话，陈龙称已经拿到返还款了。陈龙质证意见：对证据的证明目的不认可，真实性认可，这是在田水利跟东江公司之间签订的购房合同，田水利跟陈龙之间签订的购房合同，田水利将其与东江公司签订的购房合同更名为陈龙时的合同三个合同是在合法有效的情况下做出的，陈龙才签的字，根据一审庭审过程中，田水 11 利未提交其向东江公司支付购房款的相关证据之后，陈龙才知道东江公司没有收到田水利的购房款。袁运杏质证意见：同意田水利意见。 对陈龙提交的两份判决书的真实性予以确认，但陈龙未提交判决书已生效的证据。对田水利提交的证据，陈龙对该通知的真实性认可，故对其真实性予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈龙向田水利共支付房款188460元，田水利主张该费用中包含其向东江公司支付了20000元更名费，对此，田水利未提交证据。对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，陈龙为证明田水利应向其返还已支付的购房款，向一审法院提交了其与田水利签订的购房合同、田水利向其出具的房款收据、《关于对华峰缘郡小区购房户反映问题的情况汇报》。陈龙提交的证据能够证实涉案房产自始不存在，即田水利与东江公司签订的合同为无效合同。本案中陈龙与田水利签订的房屋买卖合同基于田水利与东江公司签订的合同的基础之上，现田水利与东江公司签订的合同为无效合同，故一审法院认定陈龙与田水利之间的合同无效并无不当。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陈龙与田水利签订《房屋买卖合同》后，田水利将其与出卖方签订的《房屋预定协议书》的权利义务转让给陈龙，并进行了更名，田水利通过转让行为取得的差价68910元应当向陈龙予以退还。田水利主张其交付了20000元的更名费，对于该费用田水利并未提交有效证据予以证实。一审法院将20000元在田水 12 利退还的款项中予以扣减错误，应予纠正。本案中田水利及陈龙在房屋买卖过程中，均未尽到审慎义务，即均存在过错，一审法院对陈龙要求田水利给付资金占用期间的利息损失未予支持并无不当。 陈龙主张田水利及袁运杏应共同承担本案的返还义务，但其在一、二审期间均未提交证据证实田水利系为夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示而产生的，故其要求袁运杏共同承担返还义务的主张不应支持。 本案中陈龙并无诉请撤销权，故田水利主张陈龙行使撤销权且无诉权的理据不足，不予支持。 综上所述，陈龙的上诉请求部分成立；田水利的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4877号民事判决第一项即“原告陈龙与被告田水利签订的《房屋买卖合同》无效；” 二、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4877号民事判决第三项即“驳回原告陈龙的其他诉讼请求”； 三、变更河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4877号民事判决第二项即“被告田水利于本判决生效之日起十日内返还原告陈龙购房款48910元；”为“上诉人田水利于本判决生效之日十日内返还上诉人陈龙购房款68910元；” 四、驳回上诉人陈龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5551元，由上诉人陈龙负担3521元，由上 13 诉人田水利负担2030元，保全费1970元，由上诉人陈龙负担1250元，由上诉人田水利负担720元；二审案件受理费，由上诉人陈龙交纳的5551元，由上诉人陈龙负担3521元、由上诉人田水利负担2030元；上诉人田水利交纳的5551元，由上诉人田水利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 翟乐光 审 判 员 郭 潇 二〇二〇年十一月二日 法官助理 杜斯妹 书 记 员 边 塞