浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7699号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州永立工贸有限公司，住所地杭州市余杭区仁和街道栅庄桥村莫家门**。统一社会信用代码：91330110723604668C。 法定代表人：李福根，总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州天狗科技有限公司，住所地杭州市拱墅区新文路****（**楼）**。统一社会信用代码：913301050678624064。 法定代表人：吴战梅，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘佳跃，浙江汉普律师事务所律师。 上诉人杭州永立工贸有限公司（以下简称永立公司）与被上诉人杭州天狗科技有限公司（以下简称天狗公司）房屋租赁合同纠纷一案，永立公司不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定，2018年3月19日，天狗公司（承租方、乙方）与永立公司（出租方、甲方）签订《食品仓库租赁合同》一份，载明：一、租赁范围属于甲方的3号厂房二楼层及东面二层办公楼全部，合计2070平方米左右建筑面积和公共道路、用水、公共卫生等设施；二、租赁时间，自2018年3月25日至2020年3月24日止；三、租金费用，第一年租金按照21元/平方米/月左右，合计优惠至52万/年（不含税），租金半年一付，先付后用（租金须提前一个月支付），以后每年租金（在上一年总价的基础上）递增5%，本合同押金4万元，签订合同支付押金，进场前付清前半年租金等费用，租金费用过期不缴则按照每日增加千分之一加收滞纳金；五、违约责任。1.若乙方未能按时支付租金等造成甲方损失，或乙方提前终止合同（找到第三方出租履约除外），则属于乙方违约，甲方有权直接扣除剩余房租，并且扣除押金80%作为违约偿款，若甲方无故终止合同履行，也同样需要赔偿乙方等额的违约金，凡单方违约，则违约方赔偿非违约方的一切损失；2.若遇到不可抗拒的原因需（提前3个月通知）终止合同履行，则双方应该通过友好协商处理，如乙方提前搬走，在本合同条件内找到其他第三方出租后，甲方应退还保证金及剩余房租；6.如因甲方房屋原因造成乙方货物损失，甲方需赔偿乙方损失，损失金额以实际情况为准；六、其他事项。2.因出租仓库为新造框架、钢结构混合结构标准厂房/仓库，甲方虽有义务协调修理，但小动小修由乙方自行负责，大动大修由甲方负责，东面二层办公楼及卫生间全部做好水泥光面，设备平台窗口需安装好卷闸门、其他设施按照现状交付使用；3.甲方负责提供仓储用电及用水，水电费用按照国家规定的费用由甲方代收代缴，并在每月15日前缴清费用，过期不缴，甲方有权停止供电、供水（并每日增收千分之一滞纳金），电费1千度以下按1.3元/度，1千度以上按1.1元/度计算，用水费每度5元，若有关部门调整水、电价格则相应调整，公共卫生费用300元/月；5.甲方提供三个园区内免费停车位的标准提供停车位，其他占用园区内场地停车的将适时收费。合同还就其他事项进行了约定。 2018年3月26日，天狗公司向永立公司支付半年租金及押金共计300000元；2018年8月23日，天狗公司转账支付剩余半年租金260000元。 2018年3月10日，天狗公司员工与永立公司法定代表人等就设备平台收费问题进行沟通。2018年12月24日，天狗公司员工向永立公司法定代表人发送短信称“合作期间因你方各种无端事由，（如1.拥堵消防通道，致使我公司只能有一个出入口，无备用消防通道；2.未经协商浇筑设备平台，额外收费，使我公司增加运营成本；3.不合理管理园区，增加我公司以及合作方机动车辆和电动车成本，致使我公司业务被第三方公司以及下属员工排斥，业务受阻；4.10月至12月期间修路，且无任何提前通知和协商，致使我司活动期间无法大量出货），由于你方不确定的因素太多，我们无法安心再租下去，所以因你方造成对于我司的诸多不便，我司按照合同约定，提早三个月提出合作终止，希望房东能够配合我们，因为你方未能及时配合我司的工作，导致的合作终止，我们不承担押金的承担”。永立公司法定代表人回复称“修路是暂时的”“这几天是因为道闸坏了，厂家未来修理所致，也不是理由”“至于车辆部分外单位收费也是合同所定。最后终止合同不是不可以，但在合同期内只要一方不同意解除，单方违约者将承担他方损失（除非有后续者）”。 2019年2月27日，永立公司向天狗公司发送《催告函》，告知第二年度前半年租金应为273000元，支付租金截止时间为2019年2月24日，逾期付款将额外承担滞纳金等责任。2019年3月19日，永立公司再次发送《再次告知函》，表示其不同意天狗公司单方终止合同，且根据合同约定，不管天狗公司是否实际使用仓库，均需支付租金和违约金及给永立公司造成的一切损失。同日，天狗公司发送《房屋租赁回复函》表示因永立公司未能履行房屋出租方基本道路通行保障及仓库日常消防安全保障，造成房屋实际用途丧失，天狗公司已提前3个月与永立公司解约。2019年3月21日，永立公司寄送《针对〈房屋租赁回复函〉的答复意见》，再次表示不同意天狗公司的单方终止合同，除非天狗公司另行转租或与永立公司协商一致终止合同。 后，天狗公司于2019年3月21日腾空案涉仓库，并分别于2019年3月22日、2019年3月25日向永立公司邮寄《仓库返还通知函》及案涉仓库钥匙，永立公司均拒收。 2019年4月12日，天狗公司诉至一审法院，请求判令：一、确认双方于2018年3月19日签订的《食品仓库租赁合同》于2019年3月23日解除；二、永立公司返还天狗公司押金40000元；三、本案全部诉讼费由永立公司承担。庭审中，天狗公司变更第一项诉讼请求为：判令天狗公司与永立公司于2018年3月19日签订的《食品仓库租赁合同》无效。永立公司提起反诉，请求判令：一、驳回天狗公司全部诉请，认定双方签订的《食品仓库租赁合同》至今有效；二、天狗公司支付第二租赁年度上半年（2019年3月25日-2019年9月24日）的租赁费用273000元；三、天狗公司支付应迟付租金的滞纳金（违约金）273元/天，从2019年2月25日至本租金履行完毕之日止；四、天狗公司支付3-4月份水电费369.7元，公共费用分摊600元；五、天狗公司支付公共费用（分摊每月600元）合计3000元及应付未付费用的滞纳金（违约金）每天4元（包含水电费违约金）至判决生效之日止；六、天狗公司承担反诉的（包括原审的）所有费用及两次维权费用9890元。 2019年12月2日，杭州市余杭区综合行政执法局向杭州市规划和自然资源局余杭分局出具征求意见联系（抄告）函一份，就案涉厂房3号建筑物未经审批扩建（隔层），将原第一层用钢架隔成两层等情况征求如下意见：1.上述建设行为是否办理过建设工程规划许可证。2.若未办理过建设工程规划许可证，可否采取改正措施消除对规划实施的影响。杭州市规划和自然资源局余杭分局回复意见：上述建设行为均未办理过建设工程规划许可证，我局就以上建筑征询了消防部门的意见，考虑到其可以通过相应的措施消除相关消防安全隐患，原则同意采取改正措施消除影响。 2020年4月20日，杭州市余杭区综合行政执法局出具余综执罚字﹝2020﹞第1011042004200017号行政处罚决定书一份，决定书载明：由于当事人未经规划部门审批对3号建筑物进行了扩建（隔层），将原第一层用钢架隔成两层，另1号、2号、4号、5号、6号、7号建筑物未能提供审批手续，但经征求规划部门意见，原则同意采取改正措施消除对规划的影响。故责令15日内补办1号、2号、3号（增加部分）、4号、5号、6号、7号建筑物的相关规划手续并处建设工程造价10%的罚款，计63500元。 同日，杭州市规划和自然资源局余杭分局出具《关于余杭市志合养殖联合公司厂房报批的答复》一份，其中载明：你司目前提交的申请书中要求补办的3号厂的隔层和雨棚等建（构）筑物符合处罚决定书（余综执罚字﹝2020﹞第1011042004200017号）中同意补办的内容。 另查明：1.案涉仓库系钢结构厂房，西北及东南角各有一消防通道，其中二楼出租仓库通往厂区的西北角通道已由永立公司上锁封闭；西南角有一电梯；东北角原有门洞，现连一60平方米左右的设备平台，系案涉租赁合同签订后，由永立公司浇筑，相连处装有卷闸门。2.案涉厂房系余杭市志合养殖联合公司（以下简称志合公司）所有，其法定代表人为李福根。 一审法院认为，本诉部分：关于租赁合同的效力。案涉厂房加层未取得规划审批手续是事实，虽然杭州市余杭区综合行政执法局、杭州市规划和自然资源局余杭分局均同意补办相关审批手续，但截至本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，其时间已远远超过行政处罚决定书中规定的15天内补办的期限，且同意补办并非批准建设，是否补办成功亦存在不确定性，故认定双方的租赁合同无效。 关于押金的返还。天狗公司于2018年12月24日向永立公司要求解除合同，并于2019年3月21日腾空案涉厂房，还分别于2019年3月22日、3月25日向永立公司邮寄《仓库返还通知函》及案涉厂房钥匙，虽永立公司拒收，但天狗公司实际占用厂房的截止时间为2019年3月21日，天狗公司已付清其实际使用期间的占用使用费，现合同无效，永立公司应返还押金40000元。 反诉部分：经释明后，永立公司不变更反诉请求，故对其第一、二、三、五、六项反诉请求不予支持；对其第四项诉讼请求，考虑到天狗公司于2019年3月21日才腾空案涉厂房的事实，酌情予以支持水电费、公共卫生费600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、永立公司与天狗公司于2018年3月19日签订的《食品仓库租赁合同》无效；二、永立公司返还天狗公司押金40000元；三、天狗公司支付永立公司水电费、公共卫生费600元；四、以上第二、三项相抵，永立公司于判决生效后十日内返还天狗公司押金39400元；五、驳回天狗公司的其他诉讼请求；六、驳回永立公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉案件受理费800元、反诉案件受理费5435元，由永立公司负担6185元，由天狗公司负担50元。 宣判后，永立公司不服，向本院提起上诉称：一、本案与原案重审案属不同法律关系，两案一起审理于法无据。1.本案裁判的天狗公司诉请与重审原审案件的诉请存在本质差别。2.重审案天狗公司不能对诉请作“质”的变更，否则是另诉合并审理。3.将两个不同法律关系的纠纷，一起审理并作出一案裁判，于法无据。4.本案一审认定事实有误，更有存在适用法律不当，裁判应该被撤销。5.本案永立公司不变更反诉请符合重审原则，若改变诉请同样可以获赔。 二、即便重申中改变了不同法律关系诉请，合同仍然合法有效。1.关于涉案厂房仓库的合法、有效性问题。2.本案永立公司在出租厂房过程中规定经营主体资格问题。 三、天狗公司原案中所有解除合同的理由不成立，租赁合同至今合法有效。1.针对天狗公司的解除理由1“无故堵塞消防通道”的问题。2.针对天狗公司的解除理由2“擅自浇注设备平台收费”的问题。3.针对天狗公司的解除理由3“修路未通知及双11、双12经营”问题。4.天狗公司断章取义通知解除合同的条款，所以单方通知解除合同无效。 四、合同未经协商或法定解除，则天狗公司支付租房费用是天经地义。1.关于涉案厂房仓库的合法性和永立公司出租厂房的主体资格问题。2.只要租赁合同有效，则永立公司支付租赁房产的租金就是天经地义。3.天狗公司因逾期付款而付滞纳金是双方约定，该条款并未违法违规。4.维权费是双方的约定，并未违反法律禁止性条款，理应得到支持。5.即便合同无效但不等于所有条款都无效，占用库房损失仍应支持。综上，永立公司上诉请求判令：1.撤销一审判决；2.支持永立公司的所有诉请、驳回一审本诉所有诉请；3.天狗公司承担永立公司的维权费用9890元；4.天狗公司承担本案诉讼费用。 天狗公司答辩称：第一，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。第二，永立公司的上诉请求和理由，没有任何事实和法律依据，应当驳回。首先，一审程序完全符合法律规定，是永立公司对重审程序的法律规定理解错误，而不是一审程序有问题。其次，永立公司认为天狗公司解除合同的理由不成立，与一审判决没有任何关系。一审判决认定合同无效，而并非认定合同解除。该上诉理由与一审判决无关，上诉理由自然不能成立。第三，本案租赁合同无效，且天狗公司未继续占有、使用厂房。因此永立公司关于反诉租金的诉请也就不具有事实和法律依据，一审不予支持完全正确。第四，永立公司所说的志合公司注册与否，不影响本案的事实，因为一审法庭辩论终结前未取得或补办规划许可证，合同无效的事实确认，而后期能否补办、何时补办，均与本案已经没有实质上的关联。本案合同无效的事实清楚，而且一审认定完全正确，故应驳回上诉请求。 二审期间，双方均未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于案涉合同效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该处的“一审法庭辩论终结前”并不包括二审中发回到一审法院的审理阶段。本案系本院发回一审法院重审案件，而被发回的前案于2019年5月22日即已终结一审法庭辩论，故不论案涉的征求意见联系（抄告）函、行政处罚决定书还是《关于余杭市志合养殖联合公司厂房报批的答复》，其出具时间均已晚于补正案涉合同效力的最后时点。同时，二审中永立工贸公司亦确认仍未取得案涉房屋的建设工程规划许可证，故一审法院认定案涉合同无效并无不当。关于押金返还的问题。一审认定天狗公司实际占用案涉房屋至2019年3月21日并已付清其实际使用期间的占用使用费，现合同无效，永立公司应返还押金40000元，并无不当。关于永立公司反诉诉请。因案涉合同无效及天狗公司于2019年3月21日腾空案涉房屋，一审法院未支持永立公司第一、二、三、五、六项反诉请求，并酌情支持水电费、公共卫生费600元，并无不当。另，永立公司关于天狗公司重审中变更诉请的意见，本院不予采信。 综上所述，永立公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6194元，由杭州永立工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 丁 晔 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 朱创威 书 记 员 周 杨