天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4283号上诉人（一审被告）：天津市宝坻区泉州房地产开发公司，现办工地址天津市宝坻区宝平街泽润豪庭底商（建工2）。法定代表人：李德才，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹炳富，男，该公司法务。委托诉讼代理人：王越冬，男，该公司职员。被上诉人（一审原告）：曹润星，男，1976年8月18日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。一审被告：天津冠城物业管理有限公司，现办公地址天津市宝坻区环城西路与朝霞路交口。法定代表人：刘健，该公司经理。上诉人天津市宝坻区泉州房地产开发公司（以下简称泉州开发公司）因与被上诉人曹润星、一审被告天津冠城物业管理有限公司（以下简称冠城物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初4643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泉州开发公司的委托诉讼代理人曹炳富、王越冬，被上诉人曹润星到庭参加诉讼。冠城物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉州开发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判一审被告冠城物业公司承担赔偿责任；2.诉讼费用由被上诉人曹润星承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，被上诉人房屋一层漏水位置为地漏冒水，而非一审法院认定的房屋北侧外墙通往室内的供暖管道、排污管道、热水管及冷水管共六个管道施工后未封堵导致倒流所致。被上诉人的起诉已超过诉讼时效。涉案房屋漏水发生时已超过双方合同约定的质量保证期，因此，上诉人不应承担责任。曹润星辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院根据全案证据及鉴定机构的鉴定意见认定漏水是墙体外的公共管道通往室内的管孔未封堵或者封堵不符合施工规范引起，地下管孔渗漏属于施工问题，应由上诉人承担赔偿责任。被上诉人的损失系经鉴定机构依法作出的结论，客观真实。地下室漏水属于开发商保修范围，漏水发生在保修期内，上诉人应当承担责任。本案不存在超过诉讼时效的事实。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。冠城物业公司未答辩。曹润星向一审法院起诉请求：1.泉州开发公司和冠城物业公司赔偿因楼房储藏室进水给曹润星造成的经济损失57998元；2.诉讼费和鉴定费由泉州开发公司和冠城物业公司负担。一审法院认定事实：2012年11月13日，曹润星与泉州开发公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定曹润星购买泉州开发公司开发建设的宝坻区馨逸家园13-1-201，约定交房日期2013年9月30日前。2013年10月22日，泉州开发公司向曹润星交付房屋。曹润星入住后，逢雨季雨量较大时地下一层即发生漏水，曹润星均向冠城物业公司报修。冠城物业公司接到曹润星报修后及时派员对室内进水进行了清淘，但没有予以维修。泉州开发公司和冠城物业公司共同提交的《馨逸家园小区报修记录》记载:2016年7月,13-1-201地下室漏水;2017年8月,13-1-201地下室渗水,报开发公司;2018年7月,13-1-201地下室地面冒水，已报开发公司。泉州开发公司另行提交的2016年维修资料包括2016年8月20日制作的《馨逸家园小区报修及维修情况汇总表》及维修施工合同，显示对馨逸家园小区13#、15#楼前因地下室地漏反水，需做阀门井20个。提交的2017年维修资料包括2017年11月13日制作的《馨逸家园小区报修及维修情况汇总表》及维修施工合同，显示对馨逸家园小区13#、15#楼南侧增加化粪池工程。2018年7月雨季时地下一层再次出现漏水，曹润星报修后仍未能得到解决，其自行进行了维修，之后未再出现渗漏现象。2018年8月24日，曹润星就损失赔偿问题提起诉讼，双方争议焦点是赔偿责任主体及实际损失的确定。曹润星提交了其委托天津滨海凌大装饰设计有限公司作出的评估报告，鉴定结论工程项目清单计价合计57226元。泉州开发公司和冠城物业公司对单方委托作出的鉴定报告不予认可，但表示可在庭审后向所在单位进行汇报请示，并同意双方之间自行协商。曹润星表示同意并撤回起诉，但双方未能通过协商解决问题。曹润星再次提起诉讼后，双方仍对损失的确定存在争议。根据曹润星申请并双方同意，一审法院委托天津泰达森然工程咨询有限公司对馨逸家园13-1-201室一层地石反碱、拆除、维修、装修费用、墙石处理（墙皮、壁纸）进行维修造价鉴定。该鉴定机构于2020年4月19日作出森然价鉴（2019）02号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见宝坻区馨逸家园13-1-201室一层维修工程财产损失工程造价为43022元。曹润星支付鉴定费2626元。一审法院委托恒大（天津）价格评估有限公司对因馨逸家园13-1-201室一层漏水造成的室内木门框、橱柜、红木家具维修费用进行评估。该评估机构于2020年5月25日作出恒津评字【2020】第010号《价格评估报告书》，评估结论修复价格合计14976元。曹润星支付鉴定费4000元。经质证，双方当事人对两份评估报告结论均没有异议，泉州开发公司称，涉诉房屋一层漏水不属于泉州开发公司的责任，且已经过了保修期。虽然过了保修期，但泉州开发公司也多次对该小区设施进行过修理。冠城物业公司称维修责任与冠城物业公司无关。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：泉州开发公司对所述保修期已届满提交了《天津市新建商品住宅质量保证书》，以该质保书第六条的相关约定予以印证其主张，称其中电气管线、给排水管道，保修期至2015年10月28日；墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期至2015年10月28日；管道堵塞，保修期至2013年12月28日。而曹润星自述漏水从2015年开始，且当时没有通知泉州开发公司，事发至起诉早已经过了保修期和诉讼时效。曹润星反驳称，并不是一层室内渗漏水，而是房屋北侧外墙通往室内的暖气管道、排污水管、热水管及凉水管共六个管道孔施工后未封堵，导致雨水倒流，并不是室内工程，是房屋质量问题，应由开发商负责维修。经核查，该质保书第五条约定，本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2018年10月28日。上述通往室内的管道属于隐蔽工程，业主验收房屋时不可能对隐蔽工程一并验收。一审法院认为，根据双方证据可以确认在2015年至2018年期间，馨逸家园13-1-201室一层逢雨季雨量较大时发生雨水从施工管道渗漏，致室内大量存水、造成地面反碱、墙皮脱落、壁纸发霉及家具被浸泡是不争之事实。由此给曹润星造成财产损失也是客观事实，因双方对损失数额不能协商确定进行了委托评估。经质证，双方对两份评估鉴定结论没有异议，仅对责任承担存在争议，故一审法院对评估鉴定结论予以采信，确认曹润星财产损失为57998元。曹润星为此支付的鉴定费6626元，是为确定其损失程度所支付的必要的、合理的费用，亦应纳入赔偿范围。双方争议焦点是赔偿责任的承担。首先，冠城物业公司接报后上报给泉州开发公司并积极采取排水措施之举应予肯定，根据质保书约定，地下室漏水属于开发商保修范围，不属于物业公司的管理范围，因此冠城物业公司不是责任主体，不应承担赔偿责任。其次，泉州开发公司于2016年对馨逸家园小区13#、15#楼前因地下室地漏反水安装阀门井20个，于2017年对馨逸家园小区13#、15#楼南侧增建化粪池。说明泉州开发公司对渗漏原因进行了查找和相应的处理，但未能有效地防止漏水，虽如此泉州开发公司仍坚持认为已经过了保修期。《天津市新建商品住宅质量保证书》第五条明确约定，本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2018年10月28日。曹润星房屋渗漏水问题应在该保修期内，泉州开发公司援引的第六条约定不适合本案，不予采信。换言之，曹润星在保修期内报修，泉州开发公司在保修期内没有完成维修，保修期应予顺延，不能机械地理解字面期限，而且漏水是墙体外的公共管道通往室内的管孔未封堵或封堵不符合施工规范引起，因此其仍负有维修责任。而且雨季地下室管孔渗漏属于施工问题，即使雨量大也不构成不可抗力，故泉州开发公司以不可抗力予以抗辩不能成立，不予采信。第三，漏水事件发生后，曹润星每年雨季都报修，冠城物业公司均予以排水并上报泉州开发公司，泉州开发公司提交的证据详细记载了上述事实，不存在超过诉讼时效的事实，对泉州开发公司的抗辩不予采信。第四，泉州开发公司没有证据证明室内一层渗水是因曹润星改动室内结构导致，而且渗漏水是施工质量问题，非曹润星个人行为所致，故对泉州开发公司答辩意见不予采信。另外，市政管网排水是否通畅，均不是减轻或免除泉州开发公司责任的理由，该抗辩理由亦不能成立。综上所述，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。泉州开发公司作为侵权责任人，应对曹润星由此造成的财产损失承担赔偿责任。一审法院判决：一、天津市宝坻区泉州房地产开发公司于本判决生效后10日内赔偿曹润星财产损失57998元；二、天津市宝坻区泉州房地产开发公司于本判决生效后10日内给付曹润星鉴定费6626元；三、驳回曹润星其他诉讼请求。（上述赔偿款可直接汇入一审法院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052********）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元（曹润星已预交），由天津市宝坻区泉州房地产开发公司负担（于本判决生效后10日内给付曹润星或向一审法院交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当对被上诉人主张的损失承担赔偿责任。依据一审法院审理查明的事实，涉案房屋漏水发生在2015年至2018年期间，庭审中，上诉人亦认可系一层地面冒水，合同约定的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2018年10月28日，据此，被上诉人的房屋在保修期内因质量问题发生漏水而造成的损失应由上诉人承担。上诉人主张其不应承担责任，没有依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效，亦无依据，本院不予支持。综上所述，上诉人泉州开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1416元，由天津市宝坻区泉州房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年十一月十六日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……