江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初3302号原告：宋裕香，女，1973年10月10日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：顾友明，江苏锦泰律师事务所律师。原告：周进，男，1971年7月3日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：宋裕香，女，1973年10月10日出生，汉族，住泰州市姜堰区，系周进之妻。委托诉讼代理人：顾友明，江苏锦泰律师事务所律师。被告：江苏未来房地产开发有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区民营经济产业中心，统一社会信用代码91321204694487027J。法定代表人：秦连喜，该公司执行董事兼总经理。第三人：上海五牛佑福投资中心（有限合伙），住所地上海市青浦区华纺路****厂区内********，统一社会信用代码91310118080055713H。法定代表人：韩啸，该单位执行事务合伙人委派代表。第三人：中信银行股份有限公司泰州分行，住所地，住所地江苏省泰州市鼓楼路**会信用代码91321200703978814T。负责人：黄建伟,该分行行长。委托诉讼代理人：付仁波，该单位员工。委托诉讼代理人：张成，该单位员工。原告宋裕香、周进与被告江苏未来房地产开发有限公司（以下除判决主文外简称未来房地产公司）、第三人上海五牛佑福投资中心（有限合伙）（以下除判决主文外简称上海五牛中心）、中信银行股份有限公司泰州分行（以下除判决主文外简称中信银行泰州分行）不动产登记纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告宋裕香及其与周进的共同委托诉讼代理人顾友明到庭参加诉讼，被告未来房地产公司、第三人上海五牛中心、中信银行泰州分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宋裕香、周进向本院提出诉讼请求：1.被告、第三人涂销泰州市姜堰区房屋的土地使用权抵押登记；2.被告协助原告办理泰州市姜堰区房屋的产权过户登记手续；3.被告向原告支付违约金2188.72元。事实与理由：2016年1月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，并在姜堰房地产管理处办理商品房预售合同登记备案，合同备案号为2016016353。双方约定：原告购买位于姜堰区房屋一套，该商品房用途为住宅，房屋建筑面积106.3平方米，每平方米4118元，总房款437743元。被告应在2016年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付原告，并自房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；商品房项目的土地使用权证号为姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号，商品房为在建商品房，已取得《姜堰商品房预售许可证》，证号为姜房预证第[2014]025号。上述商品房买卖合同于2016年1月3日录入姜堰房地产管理部门网签系统。原告于2015年12月23日向被告转账支付120000元，在房交会当日以现金方式支付了35743元，房交会优惠12000元，2016年2月29日通过江苏银行商业贷款支付270000元。2017年6月，被告向原告交付案涉房屋，江苏恒联物业公司为原告出具收到物业费等用途款的证明。原告于2017年装修入住至今。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》的规定，购房消费者的权益是生存权，消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。虽然该房屋的土地目前存在抵押登记并因此被法院查封，但本案中第三人事实上放弃了抵押优先权。而且，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告已经支付全部价款并实际占有，现虽未办理过户登记手续，但原告对此没有过错，购房户可享有阻却执行的权益。原告签订和履行买卖合同的最终目的是拿到房产证，取得完整物权。现约定的办证期限已过，从保护消费者生存权这一更高价值以及维护社会稳定考虑，被告应当协助原告办理案涉房屋权属登记，不受抵押权登记和查封登记的影响。被告未来房地产公司未答辩，亦未提交证据。第三人上海五牛中心未陈述，亦未提交证据。第三人中信银行泰州分行陈述称，根据原、被告商品房买卖合同第十九条约定，在合同履行过程中发生的争议，双方当事人协商解决，协商不成，提交仲裁委员会仲裁，故本案姜堰区人民法院无管辖权。本院经审理认定事实如下：一、2016年1月3日，原告与被告未来房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，并在房地产管理部门网签系统备案，合同约定：原告购买未来房地产公司开发的姜堰区房屋，建筑面积106.3平方米，房屋总价437743元，原告以按揭贷款方式支付购房款。未来房地产公司应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，等等。依据原告提供的票据，协议签订后，原告按约共支付了购房款425743元。2017年6月12日，被告向原告交付案涉房屋，双方确认案涉房屋实测面积为105.83平方米，结算单价为4118元/平方米，总价435808元，房交会优惠12000元，其他优惠5000元，原告在交房结算单上签名确认。原告现已装修、入住案涉房屋。另案涉商品房买卖合同第十九条约定了合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交本区仲裁委员会仲裁。后双方又达成补充协议，约定：双方放弃将发生争议提交本区仲裁委员会的仲裁条款，并选择发生争议向泰州市姜堰区人民法院提起诉讼。二、2012年1月10日，被告未来房地产公司通过竞买方式获得姜堰罗马嘉园小区地块的国有土地使用权。泰州市姜堰区人民政府（原姜堰市人民政府）于2012年1月16日、2013年7月2日向被告颁发了姜堰罗马嘉园小区地块的国有土地使用权证，证号分别为姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号。未来房地产公司于2014年8月取得罗马嘉园3号楼、4号楼、6号楼、7号楼商品房预售许可证，于2015年4月取得罗马嘉园1号楼、2号楼、5号楼、8号楼、9号楼、10号楼商品房预售许可证。三、2013年12月26日，上海五牛中心与未来房地产公司签订借款协议一份，约定：未来房地产公司向上海五牛中心借款1亿元用于罗马嘉园项目的开发和建设，未来房地产公司以姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号国有土地使用权及将来该土地上的建筑物为借款提供抵押担保，由泰州市华源电机有限公司、秦文银为借款提供连带保证担保，由泰州市银岭贸易有限公司以其持有的未来房地产公司的股权提供质押担保，上海五牛中心有权选择上述抵押权、质押权、保证担保不分先后顺序行使权利，上海五牛中心通过银行委托贷款方式发放借款，委托贷款年利率为22%，等等。2014年1月，上海五牛中心与中信银行泰州分行签订委托贷款委托合同1份，约定：上海五牛中心委托中信银行泰州分行向未来房地产公司发放委托贷款1亿元，贷款期限为18个月，自2014年2月18日至2015年8月18日，贷款用途为用于开发姜堰罗马嘉园项目，委托贷款产生的任何风险均由上海五牛中心承担，上海五牛中心保证不因贷款产生的损失要求中信银行泰州分行承担赔偿责任，借款人违反借款合同约定不按期还款时，上海五牛中心负责贷款的催收和保全工作，上海五牛中心委托中信银行泰州分行作为土地使用权证号为姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号的土地使用权抵押的抵押权人，经上海五牛中心书面确认收到未来房地产公司还清委托贷款本息后，中信银行泰州分行方可办理解除上述土地使用权抵押手续，等等。2014年1月15日，被告与第三人中信银行泰州分行共同对上述国有土地使用权办理了抵押登记，他项权证号为泰姜他项（2014）第247、248、249号，他项权权利人为中信银行泰州分行，义务人为未来房地产公司。后中信银行泰州分行向未来房地产公司发放贷款，借款协议履行期间，未来房地产公司亦偿还了部分借款。四、2015年2月9日，上海五牛中心向泰州市中级人民法院起诉与中信银行泰州分行、未来房地产公司、泰州市华源电机有限公司、秦文银委托合同纠纷一案。泰州市中级人民法院于2015年2月15日对姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号国有土地使用权进行了查封，查封期限自2015年2月15日起到2018年2月14日止。2015年9月17日，案经泰州市中级人民法院调解，双方达成（2015）泰中商初字第00039号民事调解书，约定：（一）截止2015年9月10日，未来房地产公司欠上海五牛中心本金62000000元，利息4778417.40元，未来房地产公司分别于2015年9月22日之前偿还3000000元利息，2015年9月25日偿还利息1778417.40元、本金3000000元，2015年10月30日偿还本金6000000元；2015年12月31日前偿还本金13000000元，余款本金40000000元及所欠利息于2016年4月15日之前还清（利率按年利率21.99978%计算，每次还本利随本清，剩余本金利息按季支付）；（二）如未来房地产公司于2016年4月15日之前还款资金困难，上海五牛中心于2016年3月15日之前解除对泰姜国用（2013）第4035号土地使用权的抵押登记以供未来房地产公司融资，未来房地产公司融资款项需于2016年4月15日之前偿还所欠原告的借款本息；（三）上海五牛中心在收到2015年9月22日利息3000000元之后申请法院解除对未来房地产公司所有银行账户的冻结，并且由上海五牛中心于解除冻结后一周内完成未来房地产公司所有银行账户加印监管手续，未来房地产公司房屋销售回款中如有定金全部支付给上海五牛中心，其余款项70%用于偿还上海五牛中心，30%用于未来房地产公司项目开发；（四）泰州市华源电机有限公司、秦文银对未来房地产公司的上述还款义务承担连带清偿责任，上海五牛中心对未来房地产公司提供的抵押物[证号为：姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号土地使用证]享有优先受偿权；（五）如未来房地产公司未按上述协议履行还款及加印义务，上海五牛中心有权就所欠全部款项申请执行。2016年1月5日，上海五牛中心持上述调解书向泰州市中级人民法院申请执行，执行案号为（2016）苏12执11号。后泰州市中级人民法院指定该案由姜堰区人民法院执行，上海五牛中心又向姜堰区人民法院申请执行，执行案号为（2017）苏1204执971号。2018年2月2日，本院审理江苏万邦建设集团有限公司（以下简称江苏万邦公司）与未来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，并作出（2016）苏1204民初5438号民事判决，判决：一、未来房地产公司于判决书生效之日起十日内向江苏万邦公司支付姜堰罗马嘉园1号至10号楼及地下室1、2工程、姜堰罗马嘉园附属工程的工程款96415592.16元；二、江苏万邦公司有权对未来房地产公司开发的姜堰罗马嘉园1号至10号楼及地下室1、2工程、姜堰罗马嘉园附属工程以折价、拍卖、变卖的价款在96415592.16元范围内优先受偿；三、驳回江苏万邦公司的其他诉讼请求；四、驳回未来房地产公司的反诉请求。因未来房地产公司未履行义务，江苏万邦公司于2018年4月25日向本院申请强制执行，案号为（2018）苏1204执1463号。本院在执行上述两案过程中，依法对未来房地产公司开发的位于泰州市姜堰区罗马嘉园小区相关房屋进行了司法拍卖。2018年12月14日，本院制作《财产分配方案》，并向上海五牛中心、未来房地产公司进行了送达。后上海五牛中心对分配方案不服，向本院提起诉讼。本院于2019年5月8日作出（2019）苏1204民初1994号民事判决，判决驳回上海五牛中心的诉讼请求。五、案涉泰州市姜堰区房屋系未来房地产公司与上海五牛中心对国有土地使用权进行抵押登记后被告所建，法院在执行上海五牛中心与中信银行泰州分行、未来房地产公司、泰州市华源电机有限公司、秦文银委托合同纠纷一案以及江苏万邦公司与未来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，均未对案涉房屋采取保全措施。六、本案审理中，本院向泰州市姜堰区不动产登记中心查询，原告宋裕香、周进及其家庭成员在姜堰区无任何房屋登记信息。另查明，陈利芳、翟小军、翟岑涛诉未来房地产公司、第三人上海五牛中心、中信银行泰州分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日作出（2019）苏1204民初5444号民事判决书，判决：一、未来房地产公司与上海五牛中心、中信银行泰州分行共同到泰州市国土资源局姜堰分局办理泰州市姜堰区房屋所涉国有土地使用权的抵押权涂销登记；二、未来房地产公司于涂销登记办结后三十日内协助陈利芳、翟小军、翟岑涛办理泰州市姜堰区罗马嘉园10号楼306室房屋的所有权登记。双方均未上诉，该案已生效。以上事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证、交房结算单、收据、（2019）苏1204民初5444号民事判决书以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告均应当按照协议约定全面履行各自的义务。因被告将案涉房屋国有土地使用权抵押，致原告至今未能办理房屋所有权登记，被告的行为已构成违约，故原告要求被告按约协助原告办理房屋所有权登记，并支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的具体数额，双方约定按已付房价款的0.5%计算，故违约金应为（435808-12000-5000）*0.5%=2094.04元。关于第三人中信银行泰州分行提出的本院对本案不具有管辖权，案涉合同中虽约定了发生争议协商不成提交本区仲裁委员会仲裁，但原、被告已协商一致放弃该仲裁约定，选择发生争议向泰州市姜堰区人民法院起诉，故本院对本案有管辖权。关于原告主张被告与第三人共同涂销案涉房屋的土地使用权抵押登记的诉请应否支持。本院认为，首先，本案原告在姜堰城区无其他居住房屋，且原告已按照商品房买卖合同的约定支付了全部购房款，办理了网上备案登记，其应属商品房消费者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。从上述规定对于承包人优先受偿权、抵押权、其他债权以及消费者权益的优先保护顺序看，原告作为商品房消费者的权利应优先于第三人的抵押权受到法律保护。在原告向未来房地产公司购买案涉房屋时，泰州市姜堰区房地产管理部门已向未来房地产公司颁发了商品房预售许可证，原告基于对未来房地产公司持有商品房预售许可证的信赖向未来房地产公司购买案涉商品房，无任何过错，且案涉房屋至今未被查封。原告作为商品房消费者已按照商品房买卖合同的约定向未来房地产公司支付了全部购房款，办理了网上备案登记，并已实际装修入住，其依法应可取得案涉房屋的完整物权，故第三人对案涉房屋国有土地使用权抵押权不得对抗案涉房屋买受人即本案原告，对原告主张被告与第三人共同涂销案涉房屋的土地使用权抵押登记，本院予以支持。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人原基于抵押财产的优先受偿权转化为基于转让抵押财产的特定价金优先受偿权。抵押权人不再享有对抵押物的追及权，仅可就抵押物变现的特定价金实现抵押权，受让人获得抵押物的完整物权。本案中，上海五牛中心与未来房地产公司在（2015）泰中商初字第00039号民事调解书第二条约定：如未来房地产公司于2016年4月15日之前还款资金困难，上海五牛中心于2016年3月15日之前解除对泰姜国用（2013）第4035号土地使用权的抵押登记以供未来房地产公司融资，未来房地产公司融资款项需于2016年4月15日之前偿还所欠上海五牛中心的借款本息；第三条约定：上海五牛中心在收到2015年9月22日利息3000000元之后申请法院解除对未来房地产公司所有银行账户的冻结，并且由上海五牛中心于解除冻结后一周内完成未来房地产公司所有银行账户加印监管手续，未来房地产公司房屋销售回款中如有定金全部支付给上海五牛中心，其余款项70%用于偿还上海五牛中心，30%用于未来房地产公司项目开发。由此可以看出，上海五牛中心是同意未来房地产公司对已抵押的国有土地使用权上的房屋进行销售，同时由上海五牛中心完成对未来房地产公司银行账户的加印监管，房屋销售款项部分用于偿还上海五牛中心的借款。在未来房地产公司对包括原告购买的案涉房屋在内的相关商品房进行实际销售后，上海五牛中心原基于国有土地使用权的优先受偿权已转化为对相关商品房销售价款的特定价金优先受偿权。现查明原告的购房款已全部支付给未来房地产公司，如上海五牛中心能够对未来房地产公司的银行账户进行有效监管，其即实现了原告所购房屋相对应的土地使用权价值的优先受偿权，因上海五牛中心未能对未来房地产公司的账户进行有效监管，致其未能实现抵押权，后果应由上海五牛中心自行承担。综上所述，原告要求被告与第三人共同涂销案涉房屋的土地抵押权登记的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因第三人中信银行泰州分行是基于上海五牛中心的委托授权而作为在登记部门的抵押权人，案涉国有土地使用权的实际抵押权人为上海五牛中心，故上海五牛中心与中信银行泰州分行均负有协助涂销抵押权登记的义务。被告应当在案涉房屋国有土地使用权抵押进行涂销登记后协助原告办理所有权登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、被告江苏未来房地产开发有限公司与第三人上海五牛佑福投资中心（有限合伙）、中信银行股份有限公司泰州分行于本判决生效后三十日内共同到泰州市国土资源局姜堰分局办理泰州市姜堰区房屋所涉国有土地使用权的抵押权涂销登记；二、被告江苏未来房地产开发有限公司于本判决第一项涂销登记办结后三十日内协助原告宋裕香、周进办理泰州市姜堰区房屋的所有权登记；三、被告江苏未来房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋裕香、周进违约金2094.04元；四、驳回原告宋裕香、周进的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告未来房地产公司负担（原告同意其预交的案件受理费40元，由被告未来房地产公司向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。审 判 员 钱忠兵二〇二〇年十一月三日法官助理 杭 君书 记 员 陈 志附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。