福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4452号 原告：罗文辉,男,1980年6月25日出生,汉族,住福建省南平市延平区。 原告:王莉莉,女,1981年12月10日出生,汉族,住福建省厦门市湖里区。 两原告共同委托诉讼代理人：林琦，福建名仕律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：罗若壮，男。 原告罗文辉、王莉莉与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告罗文辉、王莉莉的共同委托诉讼代理人林琦，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人罗若壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗文辉、王莉莉向本院提出诉讼请求：1.被告一次性向原告支付《房屋租赁委托合同》项下2019年12月1日起至2020年8月31日逾期租金共计77027.67元;2.被告向原告支付逾期违约金按照房款总额的1711726元的日万分之一以实际逾期天数261天计算至付清全部租金之日止；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年，原告与被告签订一份《房屋租赁委托合同》，约定1.原告同意被告作为原告的代理人，对外出租原告位于东二环泰禾广场东区C2楼14层13号的房屋;2.以2018年12月1日为起租日,委托期限5年,被告在委托期间可将房屋出租给第三者使用,但应当保证原告自起租日起可获得的租金为:第一个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价5%)共计85586元,第二个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价6%)共102704元,第三个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价6%)共计102704元,第四个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价6%)共计102704元,第五个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价7%)共计119821元,如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起购房合同总价变化的,则上述租金总额相应调整;3.应付原告的房屋租金每三个月结算一次,被告在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月租金给原告;4.被告逾期支付租金,逾期超过30日,每延迟一日,按房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金,并如数支付当月租金。合同同时约定了原被告的权利义务及其他条款。《房屋租赁委托合同》签订后,原告已经依约定支付房款,而被告却屡屡违约,截至今日仍拖欠了大额租金未予支付。被告的违约行为已经严重侵害原告的权利。 被告泰禾酒店辩称，1.原告起诉要求支付2020年12月1日至2020年5月31日租金没有依据，首先原告没有证据证明被告拖欠租金的数额，应承担举证不能的法律后果，由于疫情影响，导致租金无法正常收取，属于因不可抗力引起的合同无法履行，根据最高人民法院，印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情的民事案件若干问题的意见》的通知第三条第一款“疫情或疫情防控”措施导致合同无法履行的依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任”之规定即使存在租金未支付的情况，也应当予以免责。2.退一步说即使应当支付租金，原告主张的违约金和计算基数也没有依据，请求法院予以调整。即使存在租金未支付的情况，原告实际损失为逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应当以实际欠付租金为计算基数，原告以购房款为基数，远远超过了其发生的实际损失，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》解释二第二十九条规定，请求法院予以调整。其次，根据房屋租赁委托合同第八点第四款逾期超过30日才能开始计算违约金，因此即使存在逾期租金，原告要求从逾期之日计算违约金也是没有依据。 原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁委托合同、客户交易详细信息等。被告对原告举证的房屋租赁委托合同真实性无异议，但对客户交易详细信息的真实性、合法性及关联性均有异议。经审查，客户交易详细信息与原件相符，虽该凭证未载明付款人，但付款的金额或备注的内容均能房屋租赁委托合同约定的租金数额、付款方式等相符，因此本院对客户交易详细信息的三性均予以确认。 根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方将坐落福州东二环泰禾广场东区C2楼14层13号房屋（以下简称讼争房屋）对外出租房屋。合同第二条约定，委托期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金等。第三条约定，乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）可获得租金85586元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度均可获得租金102704元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金119821元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整。第四条约定，乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推。第五条约定，委托期间内，甲方同意乙方有权将该房屋出租给第三方使用，甲方须配合办理相关手续并为乙方出租提供所需的证明文件；委托期满或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给三方的，……；如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，否则因此造成的承租人损失的，由甲方承担。第八条约定，乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。 此后，被告与案外人福州中夏房地产开发有限公司办理了讼争房屋的交接手续。此后，被告于2019年3月29日支付2018年12月-2019年2月的租金21396.5元，于2019年7月18日支付2019年3月-5月的租金21396.5元，于2019年10月25日支付2019年6月-8月的租金21396.5元，于2020年1月19日支付2019年9月-11月的租金21396.5元，后未再付款。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。 原告主张被告支付2019年12月-2020年8月的租金共计77028元（102704元÷4×3），有事实依据，可以支持。被告虽对欠付的租金有异议，但未举证证明其应支付租金的情况，应自行承担不利的法律后果。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际欠款金额作为计算基数。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 原告主张被告逾期支付各期租金，并提供了交易明细等予以佐证，该交易明细可以证明被告逾期支付各期租金的事实及逾期天数。关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定。其中，2018年12月-2019年2月的租金、2019年3月-5月的租金和2019年9月-11月的租金并未超过约定的违约金计算起点，被告无需支付该期间的违约金。2019年6月-8月的租金被告依约应于2019年9月23日前支付，并应自2019年10月24日起开始支付违约金，被告于2019年10月25日支付超过约定的期限1日，应支付违约金11元（21396.5元×0.5‰×1日）；2019年12月-2020年2月的租金被告依约应于2020年3月20日前支付，并应自2020年4月20日起开始支付违约金；2020年3月-2020年5月的租金被告依约应于2020年6月19日前支付，并应自2020年7月20日起开始支付违约金；2020年6月-2020年8月的租金被告依约应于2020年9月21日前支付，并应自2020年10月22日起开始支付违约金。以上，被告已付租金的逾期违约金计11元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗文辉、王莉莉支付自2019年12月1日至2020年8月31日止的租金77028元。 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗文辉、王莉莉支付已付租金的违约金11元及以每期欠付的租金25676元为基数按日万分之五计算的自各期应付之日起（第一期自2020年4月20日起、第二期自2020年7月20日起、第三期自2020年10月22日起）至款项付清之日止的违约金。 三、驳回原告罗文辉、王莉莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2200元，减半收取计1100元，由原告罗文辉、王莉莉负担512元，被告福州泰禾酒店管理有限公司负担588元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十一月六日 法官助理 陈新建 书 记 员 金 红 附：主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。