甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初1230号原告（反诉被告）：齐续昭，男，满族，1944年4月30日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪梅，甘肃正天合律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：贾凤珠，女，满族，1945年10月20日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪梅，甘肃正天合律师事务所律师。被告（反诉原告）：王伟，女，汉族，1971年4月5日出生，，住兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室。委托诉讼代理人：魏娜，甘肃光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，甘肃光明律师事务所律师。被告（反诉原告）：王广裕，男，汉族，1943年8月24日出生，住兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室。委托诉讼代理人：魏娜，甘肃光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，甘肃光明律师事务所律师。被告（反诉原告）：张淑兰，女，汉族，1947年5月30日出生，住兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室。委托诉讼代理人：魏娜，甘肃光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，甘肃光明律师事务所律师。原告齐续昭、贾凤珠诉被告王伟、王广裕、张淑兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，被告王伟、王广裕、张淑兰以原告起诉毁约为由，在举证期限内提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告齐续昭、贾凤珠委托诉讼代理人许秀慧、张雪梅,被告王伟、王广裕、张淑兰委托诉讼代理人魏娜、王强及被告王伟到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告齐续昭、贾凤珠向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告贾凤珠与被告王伟、王广裕于2003年3月26日签订的《借房协议》第五条“被告王伟、王广裕借满16年后可过户给二被告，过户费用由二被告负担，原告不另行收取房产费用”的约定无效；2、判令被告立即向原告腾交位于兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室房屋；3、判令被告向原告支付2015年少支付的房屋借用费1800元及自2016年1月至2019年3月的房屋借用费39000元；4、判令被告按每月1000元标准承担2019年4月起至实际腾房日的房屋占用费；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：位于兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室房屋系原告齐续昭继承母亲房产。2003年3月26日，原告贾凤珠与被告签订《借房协议》，约定：二被告有偿借用上述房屋，每月向原告付600元，每半年付一次。2013、2014年被告按每月1000元的标准向原告支付费用，2015年向原告支付10200元后再未支付。现该房屋由被告王广裕和张淑兰居住使用，原告多次要求被告搬离该房屋，被告均以《借房协议》第五条约定“被告借满16年后可过户给二被告，过户费用由二被告负担，原告不另行收取房产费用”不予腾交。被告的上述行为严重侵害原告的利益，故诉至法院，望判如所请。被告王伟、王广裕、张淑兰共同辩称，1、原告起诉所述事由不实，被告没有腾交涉案房屋和支付协议之外费用的义务；2、原告起诉的真实性当受质疑，协议所涉房屋权利据起诉状所述系原告继承其母亲遗产，亦属二原告共同共有的财产，被告善意履行协议，依法享有权利。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。被告王伟、王广裕、张淑兰向本院提出反诉请求：1、判令二原告协助被告办理涉案房产权属的转移登记手续，将房屋过户至被告王伟和王广裕名下；2、本案本诉、反诉费用由原告承担。事实及理由：被告为了生活上便于子女照顾，拟在涉案标的物所在地购房，2003年春节后，经多方打听得知二原告有富余房屋便登门了解情况。后原、被告双方于2003年3月26日签订协议，原告齐续昭将其父母居住的遗产房屋进行处置，协议约定：“（一）该房水、电、有线电视费、天然气、电话费等费用均由被告负担……（五）被告借满16年后可过户给二被告，过户费用由二被告负担，原告不另行收取房产费用。”协议履行中，被告一直居住使用该房屋，并足额按照协议向原告支付款项。原告过户房屋给被告中，办理了各种公证手续，将房屋转移登记在原告齐续昭名下，但于2020年3月起诉毁约。为此，被告提出反诉,以维护合法权益。二原告针对被告的反诉请求辩称，原、被告之间对涉案房屋没有达成房屋买卖协议，二原告没有义务协助被告办理房屋过户手续，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的二原告的结婚证及本院对于证人史某的询问笔录，本院审查后认为，该证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的（2019）甘兰国信公内字第6652号公证书、齐续昭名下的甘（2019）兰州市不动产权第0××1号不动产权证书符合证据的真实性、合法性，能够证明原告齐续昭已于2019年11月27日继受取得了案涉房屋的所有权，故本院对该证据予以认定。2、原告提交的借房协议，被告对该证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以认定，虽然案涉房屋当初在原告与被告签订借房协议时在被继承人白旭贞名下，原告的行为属于无权处分，但原、被告双方已实际履行了该协议，且被继承人白旭贞的四个合法法定继承人以公证的方式将涉案房产过户至原告齐续昭名下，此时原告已取得了案涉房屋的处分权，故本院对原告的证明目的不予认定。3、原告提交的建行交易明细符合证据的真实性、合法性，能够证明被告为履行上述协议给原告分别于2013年3月27日、2014年4月1日、2015年4月3日支付34200元的事实，故本院对原告的证明目的不予认定。4、被告提交的借房协议，经本院审查认为，与原告向本院提交的协议是一致的，故如前所述，本院对该证据予以认定。5、被告提交的史某的证人证言，因证人年事已高不方便到庭作证，本院为了查证案件事实登门对证人进行询问，询问笔录的内容与该证人证言内容的是一致的，故本院对该证据予以认定。6、被告提交的现金收条12笔、银行转账明细，原告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定，该组证据能证明被告在2003年3月26日起至2015年4月3日向原告支付115200元的事实，故被告的证明目的本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告齐续昭、贾凤珠于1971年1月25日登记结婚，并共同居住生活至今。1996年12月11日，案涉房屋的所有权人白旭贞因病去世。2003年3月26日，原告贾凤珠（甲方）在另一原告齐续昭的口述下与被告王伟、王广裕（乙方）签订了《借房协议》，甲方将位于兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室房屋借给乙方使用。协议具体约定：（一）该房水、电、有线电视费、天然气、电话费等费用均由乙方负担，如所内增收物业费、取暖费……等有关房屋费用均由乙方负担；（二）借房期间房屋及设施维修由乙方负责；（三）该房屋有偿借用，每月由乙方付甲方600元正，每半年付一次；（四）乙方入住后应遵守兰州生物所对房屋管理有关条例；（五）乙方借满16年后可过户给乙方。过户费用由乙方负担，甲方不另收取房产费用。协议签订后，原告遂将涉案房屋交付给被告居住使用至今。上述协议履行期间，被告从2003年4月至2015年4月向原告以现金和转账的方式支付了协议约定的借房费共计115200元。庭审中，原告对被告王伟、王广裕在《借房协议》上的签字向本院申请笔迹鉴定，本院依法委托甘肃政法大学司法鉴定中心进行鉴定，但因被告王伟、王广裕拒不配合鉴定，致使鉴定工作无法继续进行，该中心终止了该鉴定。后本院依法向原、被告送达了编号为：甘政司2020（文书）鉴字第296号终止鉴定告知书。另查，位于兰州市城关区××街街道××路××号××单元××层××室房屋是原告齐续昭母亲白旭贞生前拥有的合法财产，建筑面积为97.11平方米，产权证号为房权证兰房（城房改）产字第8××5号。白旭贞于1996年12月11日去世，该遗产长期处于未分割完成的状态，直到2019年11月19日被继承人白旭贞的法定继承人齐续昭、齐续恪、齐**、齐续暾以公证的形式对上述房屋进行了继承分割，甘肃省兰州市国信公证处于2019年11月19日出具的（2019）甘兰国信公内字第6652号公证书显示，因其余三个法定继承人在该遗产处理前放弃了遗产的继承，被继承人白旭贞的该套房屋最终由原告齐续昭继承。2019年11月27日，兰州市国土资源局给原告齐续昭颁发了甘（2019）兰州市不动产权第0××1号不动产权证书，该证记载的权利人为齐续昭，房屋坐落是兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室，建筑面积为97.11平方米。再查，本案中的涉案房屋与被继承人白旭贞生前拥有的位于兰州市城关区××街街道××路××号××单元××层××室房屋系同一房产。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，虽然原告对被告王伟、王广裕在协议上的签字是否是其二人所书写向本院申请鉴定，本院也委托甘肃政法大学司法鉴定中心进行鉴定，最终因被告王伟、王广裕拒不配合鉴定，致使鉴定工作无法继续进行，该中心终止了该鉴定，但根据庭审查明的事实可知，该鉴定结论并不影响合同的成立和生效。依据查明的事实，被告已经履行了全部付款义务，且对涉案房屋居住使用至今，原告也已接受此事实，故该合同依法成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告签订的《借房协议》，名为借房协议，实为房屋买卖，该协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。加之，放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间。本案中，虽然当初原告在与被告签订借房协议时涉案房屋处于遗产未分割状态，原告未取得处分权，其行为属于无权处分，但在此后的遗产分割中原告齐续昭继受取得了涉案房屋的所有权，作为无权处分人的原告在协议签订后取得了处分权，故上述协议依法成立且已生效。上述协议实际履行中，双方约定的过户条件已成就，原告不但不按约协助被告办理房屋过户手续，而且向本院起诉毁约的行为有违诚实信用原则，也构成对二被告的违约，理应向二被告承担违约责任。综上，原告要求确认与被告王伟、王广裕于2003年3月26日签订的《借房协议》第五条“被告王伟、王广裕借满16年后可过户给二被告，过户费用由二被告负担，原告不另行收取房产费用”的约定无效的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告腾交案涉房屋的诉请，因被告属于有权占有，合法占用，故原告的此项请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告支付2015年少支付的房屋借用费1800元及自2016年1月至2019年3月的房屋借用费39000元及从2019年4月起按每月1000元标准承担的至实际腾房日的房屋占用费的诉请，依据查明的事实，被告已于2015年4月按约向原告付清了购房款，故原告此项诉请，本院不予支持。关于被告王伟和王广裕反诉要求原告协助其办理涉案房产转移登记手续的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告的此项诉请是要求原告继续履行合同，且被告已按约履行了其付款义务，协议约定的过户条件已成就，原告理应协助二被告办理房屋转移登记手续，故二被告的反诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第五十一条，判决如下：一、原告齐续昭于本判决生效后二十日内依法协助将位于兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室房屋的房屋所有权证过户登记至被告王伟、王广裕名下。二、驳回原告齐续昭、贾凤珠的全部诉讼请求；案件受理费820元，反诉费50元，保全费50元，由原告齐续昭、贾凤珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  马忠贤人民陪审员  安翠红人民陪审员  刘惠媛二〇二〇年十一月十六日书 记 员  王 丹