山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3044号上诉人（原审被告）：丛冰玲，女，1966年4月7日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：梁清华，山东健华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯登娜，女，1990年4月13日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人丛冰玲因与被上诉人侯登娜房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。丛冰玲上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判。事实和理由：2019年11月1日丛冰玲与侯登娜签订了《房屋出租合同》，约定，丛冰玲将蓬莱路513-1号房屋出租给侯登娜使用，年租金6万元，租赁期限自2019年11月1日至2020年11月1日。2019年12月28日丛冰玲和侯登娜签订了另外一份《房屋租赁合同》，约定，丛冰玲将蓬莱路513-2号房屋出租给侯登娜使用，年租金1.5万元，租赁期限自2020年1月1日至2021年1月1日。上诉人早在2019年11月1日签订第一份合同之前就已经将蓬莱路513-1号和513-2号房屋交付给侯登娜使用。后因双方就上述房屋装修问题产生争执，未能及时解决成诉。一审中，侯登娜起诉要求解除双方之间签订的《房屋出租（租赁）合同》，丛冰玲同意解除。但是解除合同的时间双方未能达成一致，且一审法院也没有明确合同解除的时间。涉案的蓬莱路513-1号和513-2号房屋自2019年11月1日至双方成诉期间，一直由侯登娜占有使用。既然在此期间涉案房屋一直由其占有使用，则应当扣除此时间段内租金。而一审法院判决丛冰玲将收取的房屋租金75000元全部返还给侯登娜错误。侯登娜未予答辩。侯登娜向一审法院起诉请求：1.解除侯登娜与丛冰玲签订的房屋租赁合同；2.丛冰玲返还侯登娜租金75000元、转让费8000元、违约金6250元；3.丛冰玲支付侯登娜装修款4万元，以上共计129250元。一审法院认定事实：2019年11月1日，丛冰玲作为出租方、侯登娜作为承租方签订房屋租赁合同，约定丛冰玲将位于威海市环翠区房屋出租给侯登娜使用，时间为2019年11月1日至2020年11月1日，年租金为6万元；合同期满案涉租赁房屋不被拆迁即同意侯登娜优先使用，房租不上浮，房租需提前一个月支付；丛冰玲允许侯登娜对房屋进行改动，允许转让、转租；侯登娜先付1万元，余款待丛冰玲把房屋交给侯登娜时付清。2019年12月29日，丛冰玲作为出租方、侯登娜作为承租方签订房屋租赁合同，约定丛冰玲将蓬莱路513-2号房屋出租给侯登娜使用，租赁期限自2020年1月1日起至2021年1月1日止；侯登娜租用该房屋作汽车维修使用，如改作他用，需经过丛冰玲同意；该房屋年租金为75000元；如果丛冰玲在租赁期满前终止合同，应当退还侯登娜多收的租金，并支付侯登娜一个月租金作为违约赔偿，合同还约定了其他事项。上述两份合同签订后，侯登娜给付丛冰玲租金75000元，随即组织人员对案涉房屋进行砸墙及水电暖改造等装修。2020年1月23日，侯登娜与丛冰玲双方沟通砸墙等事宜未能协商一致，装修改造项目中止。一审庭审中，丛冰玲同意解除合同。侯登娜对其在装修中已经改造的项目同意恢复原状，具体为：进门左侧东面前脸恢复成原来防火彩钢，同时恢复两扇门和三个窗户；进门左侧屋内恢复火炕，火炕上恢复隔断；主体楼正门、副门原为木头大门，现同意恢复成中等价位的商务门；一楼主体楼恢复铝合金隔断；南边房屋恢复吊顶，南边房屋门窗恢复成铝合金材质；南边房屋的西面墙上的洞补上。关于侯登娜所主张的转让费8000元陈述理由为：侯登娜在租赁房屋时，丛冰玲并没有告知侯登娜前手的租赁合同尚未到期，后经协商，将未到期的租金以及房屋中的部分的装修作价8000元。丛冰玲陈述：侯登娜打算租赁房屋时，前手租赁合同尚未到期，所谓8000元是侯登娜与前承租人之间的交涉，何种交涉事宜及所谓8000元转让费均与丛冰玲无关。关于侯登娜所主张的违约金6250元，根据双方签订的房屋租赁合同中约定。违约方应当承担一个月房租作为违约金，丛冰玲阻挠侯登娜装修改造导致租赁房屋不适宜从事汽车维修。丛冰玲陈述，虽然同意侯登娜砸墙，但侯登娜砸墙范围远远超出丛冰玲的承受范围，且侯登娜还要继续改造，另外侯登娜当时没有交房租，丛冰玲不同意其继续改造；丛冰玲在2020年1月23日没有同意侯登娜继续改造，系因为丛冰玲当时在济南，并告知侯登娜待其回威海后再协商。丛冰玲并未违约，且本次起诉是侯登娜所提起，违约金与丛冰玲无关。一审法院认为，侯登娜与丛冰玲所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自的义务。侯登娜请求解除合同的依据为丛冰玲阻挠砸墙，但是结合庭审查明的事实来看，侯登娜进行了砸墙等改造项目，但双方在租赁合同中并没有对改造范围进行明确约定，导致后续产生争执。因此，侯登娜主张丛冰玲违约并请求其承担违约责任的请求，无事实依据，一审法院不予支持。庭审中，双方均同意解除合同，一审法院予以照准。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于侯登娜所主张的转让费8000元，系其与案外人所产生，本案中不宜一并处理。关于侯登娜所主张的装修款4万元，并无证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。庭审中，对于侯登娜已经改造的项目，其同意恢复原状，一审法院予以照准。对于侯登娜已经支付的租金75000元，丛冰玲亦应当返还。综上，侯登娜部分诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除侯登娜与丛冰玲之间签订的房屋租赁合同；二、丛冰玲于判决生效之日起三十日内给付侯登娜房屋租金75000元；三、侯登娜于判决生效之日起三十日内将位于威海市环翠区房屋恢复原状，具体标准为：进门左侧东面前脸恢复成原来防火彩钢，同时恢复两扇门和三个窗户；进门左侧屋内恢复火炕，火炕上恢复隔断；主体楼正门、副门原为木头大门，现同意恢复成中等价位的商务门；一楼主体楼恢复铝合金隔断；南边房屋恢复吊顶，南边房屋门窗恢复成铝合金材质；南边房屋的西面墙上的洞补上，丛冰玲应当予以配合并提供方便；四、驳回侯登娜的其他诉讼请求。案件受理费1443元，由侯登娜负担605元、丛冰玲负担838元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，丛冰玲与侯登娜于2019年12月29日签订的房屋租赁合同中约定，未经甲方（丛冰玲）同意，乙方（侯登娜）不得对该房屋进行擅自改动（必须通知甲方），否则甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，侯登娜与丛冰玲双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应信守。合同签订后丛冰玲将涉案房屋交付给侯登娜，侯登娜支付房屋租金75000元。双方在履行合同中，因对涉案房屋的改造、装修事宜产生争议导致合同不能继续履行，导致上述争议产生的原因系双方在签订合同时对如何装修、改造约定不明所致。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，侯登娜作为承租人，在涉案房屋租赁合同对装修、改造事项约定不明的情况下，其应与丛冰玲协商并征求丛冰玲的同意，现双方在合同履行过程中对上述争议事项协商不成，依据上述法律规定，丛冰玲作为出租方可以要求侯登娜恢复原状或赔偿损失。侯登娜接收涉案房屋后，维修改造期间仍属于租赁期间，其应支付租金。在一审中双方均同意解除合同的情况下，侯登娜仍未归还涉案房屋，其对涉案纠纷的处理方式不当。故一审认为在涉案合同解除后应返还已经支付的全部租金，未考虑丛冰玲作为出租方的权益，该处理方式不当。另外，2020年新冠××疫情对涉案房屋租赁合同的履行亦会造成一定影响。综合上述因素和涉案纠纷的起因、当事人起诉时间等，本院酌定扣除2个月的租金为宜，即丛冰玲返还侯登娜房屋租金62500元（75000元-75000元/12个月×2个月）。综上所述，丛冰玲的上诉请求部分成立。本院予以支持。一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初3089号民事判决第一、三、四项,即（一）解除侯登娜与丛冰玲之间签订的房屋租赁合同；（三）侯登娜于判决生效之日起三十日内将位于威海市环翠区房屋恢复原状，具体标准为：进门左侧东面前脸恢复成原来防火彩钢，同时恢复两扇门和三个窗户；进门左侧屋内恢复火炕，火炕上恢复隔断；主体楼正门、副门原为木头大门，现同意恢复成中等价位的商务门；一楼主体楼恢复铝合金隔断；南边房屋恢复吊顶，南边房屋门窗恢复成铝合金材质；南边房屋的西面墙上的洞补上，丛冰玲应当予以配合并提供方便；（四）驳回侯登娜的其他诉讼请求；二、变更威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初3089号民事判决第二项为：丛冰玲于本判决生效之日起三十日内给付侯登娜房屋租金62500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1443元，由侯登娜负担745，丛冰玲负担698元；二审案件受理费1676元，由侯登娜负担866，丛冰玲负担810元。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  蒋 涛审判员  侯善斌二〇二〇年十一月十八日法官助理赵娟书记员唐亚敏