江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初8445号原告：苏宏宇，男，1991年11月1日生，汉族，住南京市江宁区。被告：南京复地明珠置业有限公司，统一社会信用代码9132010475858351T，住所地南京市秦淮区双龙街******。法定代表人：邱夕飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙鹏，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹登辉，江苏三法律师事务所律师。原告苏宏宇与被告南京复地明珠置业有限公司（以下简称复地明珠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏宏宇，被告复地明珠公司的委托诉讼代理人曹登辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宏宇向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付迟延交房的违约金8473元（自2020年5月1日起至2020年7月21日止，每日按已收房款的万分之一计算）；2.被告赔偿原告房屋维修期间的损失（自2020年7月22日起至2020年9月1日止，按每天126元计算）；3.被告提供《竣工验收备案表》、《非住宅质量保证书》、《非住宅使用说明书》；4.被告公示绘测面积及公摊面积；5.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告申请撤回第3、4项诉讼请求。事实和理由：2018年3月6日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，约定：被告将南京市秦淮区双龙大道东侧地块宴南都花园S3幢公寓X室房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，总价款为1046118元；2020年4月30日前交付，迟延交付的，按照已收价款的万分之一支付原告违约金。合同签订后，原告支付首付款并办理贷款，将全部购房款支付给被告。由于被告拖欠民工工资，民工多次罢工，导致工期延误，原告于2020年7月才收到入住通知书，通知原告办理入住的时间为2020年7月21日。7月21日，原告前往交付中心收房。但被告并未出示《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料的原件，房屋存在诸多质量问题、空气中弥漫着化学气味，低楼层的公寓还在装修中。而且对于迟延交房的违约责任，被告也以疫情为由拒绝按照合同约定赔偿。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法保护原告的合法权益。被告复地明珠公司辩称，被告为履行预售合同的义务与上海市住安建设发展股份有限公司（以下简称上海住安公司）签订合同，由上海住安公司负责装修房屋。上海住安公司采购装修材料进行施工，根据原定计划整个装饰装修工程于2020年4月10日全部完工交付给被告。被告虽然存在逾期交房的客观情形，但该情形不是被告违约而造成，被告未能按期交付是因为新冠疫情这一不可抗力导致。商品房买卖交付及施工的特别属性使其交付有别于其他买卖，商品房施工交付都是整体进行，如果因任何一个环节或原材料的缺失都会造成整个延期。本案因建筑材料以及施工队伍中均有来自湖北这一新冠疫情重灾的因素，上海住安公司采购的材料，原定计划在1月供货、4月完成供货安装义务，但因受疫情影响，该企业直到4月也就是合同约定交付时间都没能及时开工完成供货，导致上海住安公司在疫情有所缓解后紧急采购，使得工期延误。另根据被告提供的证据材料可以证实，被告并没有拖欠过农民工工资，因施工单位南京建工自身的原因而导致拖欠农民工工资也与被告没有关联，被告并没有因为拖欠农民工工资而导致施工拖延。关于原告主张的维修空置损失，根据最高院相关司法解释的规定，只有在房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才有权要求赔偿损失。具体到本案，根据被告提供的相关证据材料，原告在交房当天并未就房屋质量问题提出异议，要求被告予以整改。因此原告要求支付房屋维修期间的损失没有事实依据，况且本案原告并未实际入住，故原告主张维修损失没有事实依据。本院经审理认定事实如下：2018年1月28日，原、被告签订《〈宴南都花园〉商品房预售合同》，约定：被告将案涉房屋预售给原告，房屋建筑面积35.77平方米，总价款为1046118元；被告应于2020年4月30日前向原告交付房屋，迟延交房的，每天按照已收价款的万分之一计算，向原告支付迟延期间的违约金；原告应按被告书面通知的期限（包括通知交付日）前往房屋所在地办理房屋验收交接手续，否则，视为房屋已于上述通知的最后一日交付完毕。双方同时签署《装饰装修标准确认书》，确认由被告委托有专业资质的设计、施工单位对房屋进行装饰装修，并应于2020年4月30日前将房屋交付给原告。2020年7月10日，被告向原告发出《复地宴南都花园入住通知书》，通知原告于2020年7月21日办理入户手续。2020年7月21日，原、被告办理案涉房屋交接手续。2020年8月22日，原告通过微信向被告报修淋浴间渗水。被告公司维修人员于2020年8月30日前后进行维修，具体为：铲除地砖填充物、用堵漏材料重新处理并做24小时闭水试验，维修时间前后约三天。2020年8月30日，原告通过微信向被告报修空调不制冷，被告随即派人上门完成维修。另查明，2020年1月24日，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效防止疫情扩散和蔓延，保障人民群众的身体健康和生命安全，江苏省人民政府决定，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。2020年2月24日24时起，江苏将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月27日24时起，××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。关于原、被告争议的逾期交房是否受疫情及疫情防控影响的问题，被告提交以下证据：证据1.南京市秦淮区人力资源和社会保障局《关于复地宴南都项目2019年民工工资的说明》，证明被告不存在任何拖欠民工工资的违约行为，南京建工因其自身原因导致未能及时支付，被告在相关部门的沟通协调下，再次超额先行代南京建工垫付民工工资，在2020年1月17日，南京建工与民工之间的纠纷已全部解决，不存在因民工原因导致工期拖延的情况。证据2.《中标通知书》、《合同协议书》，证明2019年11月15日被告通过招投标方式确定上海住安公司为案涉房屋所在公寓楼户内精装修工程专业分包人，合同约定完工日期为2020年4月10日。证据3.《木门、家具、木饰面销售专用合同》，证明2020年1月2日上海住安公司与湖北景上装饰材料有限公司（以下简称湖北景上公司）签订合同，将公寓楼户内精装修工程中的电视背景木饰面、踏板侧板等木制品交由湖北景上公司加工、安装，约定供货时间为2020年3月25日，为安装调试等预留了充足的时间。证据4.《加工承揽木制品安装合同》，证明因受疫情影响，湖北景上公司不能在约定的时间内完成供货，上海住安公司不得不重新选择供货商，因涉及产品质量、款式等，上海住安公司最终于2020年4月才与无锡久品木业有限公司（以下简称无锡久品公司）重新签订合同，因全国均受到疫情的影响，无锡久品公司也无法正常开展生产、供应，最终于2020年5月完成供货，6月中旬完成最终的安装等合同义务。证据5.《施工劳务分包合同》，证明上海住安公司为完成装修工程，委托上海先荣建筑劳务有限公司（以下简称上海先荣公司）进行劳务分包，上海先荣公司于2020年1月18日与艾全井班组长签订合同，负责14－30层的泥工、木工、电工、油漆等工种，因艾全井整个班组60多名工人全是湖北籍工人，在疫情爆发后无法进场施工，上海住安公司、上海先荣公司不得不在能够复工的情况下重新寻找班组施工，给正常施工造成一定的困难。证据6.《秦淮区建设工地在宁人员信息一览表》，证明受疫情的影响，上海住安公司除管理人员外，绝大部分施工人员于2020年3月才开始陆续返工，全部实施隔离14天，且为避免人员过度密集，在能够开工的情况下，也未能满负荷全面开工，采取的是部分人员施工、部分人员休息的方式进行。证据7.国家卫健委公告（2020年第1号）、《南京市新型冠状病毒感染的肺炎防控指挥部通告》，证明自2020年1月20日起，国家卫健委、省、市先后发布公告，启动相应的预案防治××，不仅实施了假期延长的政策，还要求各行各业全面停工。在此情况下，上海住安公司为了执行政府政策，精装修工程停工，符合合同约定的“为遵守有关法律法规、政府部门或司法机关的命令、通知等规范性文件的要求导致的延期，不构成违约”。证据8.上海住安公司出具的《情况说明》，证明上海住安公司因受疫情影响，导致民工、材料均无法及时到位，复工后也不能全负荷进行施工，重新组织工人、材料等需要一定的周期，最终造成逾期交付。证据9.告业主书，证明因受疫情影响，在房屋不能按约交付的情况下，被告主动告知原告，已按规定履行了告知义务。经质证，原告对上述证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，坚持认为被告应当赔偿原告的损失。原告对被告所举证据真实性不持异议，本院对上述证据予以采信，据此认定事实如下：在被告委托上海住安公司对案涉房屋所在公寓楼进行户内精装修过程中，因受疫情及疫情防控措施的影响，部分装修材料无法按约供货，上海住安公司重新选择厂家供货及安装；部分湖北籍施工人员无法进场施工，劳务分包单位重新寻找施工班组；大部分施工人员于2020年3月以后陆续返宁。本院认为，本案争议焦点为：一、新冠疫情是否构成不可抗力，是否能因此免除被告承担逾期交房的违约责任；二、案涉房屋出现的质量问题以及被告对案涉房屋的维修行为是否导致案涉房屋无法居住使用。关于争议焦点一，本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。首先，本次疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，因此新冠疫情本身符合不可抗力的三个构成要素，符合不可抗力的成立条件。其次，疫情是重大公共安全卫生事件，行政机关可根据相关法律、法规采取应对疫情的管理措施，实际上，全国各地均采取了一些强力的疫情防控措施，这些疫情防控措施同样满足不可抗力的三个构成要素，符合不可抗力的成立要件。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案案涉房屋系精装修交付，在合同约定的交房期限尚未届满前，爆发新冠疫情，因受疫情及疫情防控措施的影响，导致原本由湖北企业加工、安装的部分装修材料不得不另行选择其他企业完成、部分湖北籍装修施工人员无法来宁进场施工、进场施工人员的来宁时间亦受到不同程度地限制，加之需要采取隔离等管控措施，客观上对装修施工造成影响。鉴于新冠疫情对装修施工实际造成的影响，本着“共担风险”、“共渡难关”的原则，应部分免除被告应承担的逾期交房的责任，本院酌定在实际逾期交房的天数中扣除40天的免责部分，即本案被告应承担41天的逾期交房违约责任，应支付的逾期交房违约金为4289.08元（1046118×0.0001×41）。关于争议焦点二，从本案查明的事实来看，原告在收房后向被告提出报修，被告在对房屋进行维修过程中，将淋浴间地砖缝填充物铲除后用堵漏材料重新处理，之后做24小时闭水时间，前后约三天时间。在维修过程中，淋浴间实际无法使用，导致案涉房屋使用功能受影响，被告应赔偿相应期间的房屋空置损失，本院结合房屋实际维修情况、房屋租赁市场行情等因素，酌定被告赔偿原告300元为宜。对于原告提出的空调不制冷问题，其亦认可报修后被告比较迅速地作出了处理，其所举证据不足以证明因此导致房屋无法居住使用，故原告关于维修期间损失的其他诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京复地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏宏宇逾期交房违约金4289.08元；二、被告南京复地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏宏宇损失300元；三、驳回原告苏宏宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，减半收取计59.5元，由原告苏宏宇负担29.5元，被告南京复地明珠置业有限公司负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇二〇年十一月二十日见习书记员  陈志扬