福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1478号 上诉人（原审原告）：林恩微，女，1984年2月28日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被上诉人（原审被告）：武平新天地房地产开发有限公司，所在地福建省武平县平川街道迎宾路**，统一社会信用代码：91350824084348548H。 法定代表人：钟晓英，执行董事。 委托诉讼代理人：谢希荣，男，1963年8月18日出生，汉族，该公司员工，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：赖小兰，女，1983年4月29日出生，汉族，该公司员工，住福建省龙岩市永定区。 上诉人林恩微因与被上诉人武平新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2020）闽0824民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林恩微，被上诉人新天地公司的委托诉讼代理人谢希荣、赖小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林恩微上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审、按一审原告的诉讼请求判决。事实和理由:1.一审判决遗漏原告诉讼请求。上诉人在一审开庭审理时明确向法院提出增加诉讼请求及“将上诉人要求被上诉人支付的逾期交房违约金1.4738万元中的3296.64元用来抵扣被上诉人向上诉人追索的3296.64元超面积购房余款和应补缴税费及公共维修基金”。一审法院未将此新增诉讼请求列入审理，庭审笔录也未记载。2.一审法院有违反程序行为。首先，一审庭审时未对上诉人提出增加诉讼请求的请求作出处理，庭审笔录上未记载上诉人有提出增加诉讼请求这一庭审过程，有庭审现场录像为证。其次，一审法院要求上诉人倒签判决书送达回证。2020年8月13日下午一审法院开庭审理此案，庭审结束后在未当庭宣判，也未给上诉人送达判决书和调解书的情况下，一审书记员要求上诉人和被上诉人当场签收判决书送达回证和调解书送达回证，上诉人签收了判决书送达回证，签收时间为2020年8月13日。 判决书的落款时间为2020年8月19日，2020年8月24日17点18分一审法院通过0597489××××电话通知上诉人领取判决书，并告知上诉人他们17点30分下班，上诉人（原审原告）只得于2020年8月25日上午去法院领取判决书（未签送达回证）。第三，立案庭办理立案时，相关工作人员在收到上诉人相关证据和提出由法院申请调取相关证据时相关工作人员均未给上诉人出具相关收据。第四，上诉人在一审立案一直未收到被上诉人的答辩状，直到2020年8月13日15点20分左右（开庭前十分钟左右）一审法院才将被上诉人的答辩状给上诉人，并让上诉人签收（有相关签收材料证据），在一审庭审时法官未对此作说明，判决书也没有说明。上诉人据此可以作以下合理推测：（1）一审法院在举证期限内收到了被上诉人的证据和答辩状。但是没有在法定期限内向上诉人转交。（2）被上诉人未在法定期限内提交证据和答辩状。但是一审法院在庭审时未就此事进行说明，判决书也未写明上述情况。故上诉人对被上诉人在一审期间是否在法定期限内提交证据和答辩状保持合理怀疑;对一审法院未在法定期限内向上诉人送达被上诉人的证据和答辩状的做法是否合法保持合理怀疑故请二审法院一并查明。3.一审判决认定事实不符。一审判决以被上诉人2016年12月27日向上诉人发送延期交房告知书告知上诉人2017年4月30日可正式交房，上诉人于2018年5月14日与被上诉人完成房屋交付为由，据此认定本案案涉房屋的交房时间为2017年的4月30日，违约金从2017年5月1日开始计算到2017年7月18日总计79天的事实认定有错。理由:（1）2016年12月27日被上诉人以邮政信件向上诉人发送书面延期交房告知书，收到告知书后上诉人多次电话咨询或者现场前往被上诉人售楼处咨询交房事宜，上诉人在此期间均未同意被上诉人将预售合同的交房时间更改为2017年的4月30日，也未放弃2017年1月1日至2017年4月30日的迟延履行违约金。减免物业费用只是被上诉人的单方面允诺，上诉人并未同意，且物业公司与被上诉人并非同一家公司，被上诉人是慷他人之慨的行为。被上诉人给上诉人邮寄延期交房告知书的情形，并不会导致预售合同的交房时间由2016年12月31日更改为2017年的4月30日，也不会导致上诉人丧失要求被上诉人支付2017年1月ｌ日至2017年4月30日的迟延履行违约金权利的后果。（2）一审法院庭审时对上述关键争议事实未进行法庭调查和辩论，单方面认定本案案涉房屋的交房时间为2017年的4月30日，违约金从2017年5月1日开始计算到2017年7月18日总计79天的事实认定有错。一审法院既然判决认定2017年7月18日被上诉人进行建设工程竣工验收，认定被上诉人2017年7月18日才达到合同约定的交房条件，则违约金理应从2017年1月1日起算至2017年7月18日止总计199天计1.478万元。 新天地公司辩称，1.答辩人一审答辩状及补充证据资料于一审开庭当日，即2020年8月13日下午15时当庭提交，符合法定程序。2.上诉人一审中对涉案房屋验收交付条件予以认可，且没有提出任何异议。上诉人向一审法院提供的由答辩人向其发出的书面《延期交房通知书》及交房注意事项等证据材料，上诉人均没有提出任何异议，符合涉案《合同》补充约定的确认程序，一审法院认定上诉人接受延期交房至2017年4月30日，并接受免除期间物业费同意延期的事实认定合法无误，上诉人的不作为应视为放弃。上诉人如果否认此事实，却又不履行缴纳房屋竣工面积结算补差款和物业服务费，存在明显逃避合同约定责任和恶意追偿行为。3.前期物业公司的选聘，涉案《合同》附件中有明确告知，且上诉人均有签字确认，答辩人与物业公司在前期物业管理合同中是委托与被委托关系，两公司内部之间存在相应的经济结算方式与程序，上诉人不能因为两个不同的法人主体，而质疑两公司在履行中的委托约定责任，上诉人属于无理指责和推测。4.上诉人作为具备民事行为能力人，在涉案《合同》签订时，非常清楚合同约定的交付时间为2016年12月31日，上诉人也非常清楚涉案合同的约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。可见，无论答辩人是否再书面通知购房者，一个善意的买受人，一定知晓交付的时间和地点，而从购房本身这一法律行为来判断，一个业主不可能不知道合同约定的交房时间、地点。同时，作为如此重大的资产购置行为，在即将实现产权登记的时间，买受人不可能在这个时点上放弃向出卖人交付房屋的主张。上诉人自2017年收到交房通知和公告已经过去三年多才向答辩人主张，完全不符合情理和事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。 林恩微向一审法院起诉请求：1．被告支付原告逾期交房违约金14,738元；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实，2016年9月9日，以案外人危福荣与原告林恩微为买受人、被告新天地公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《案涉合同》。《案涉合同》主要约定：案外人危福荣与原告共同购买被告开发的位于武平县××街道××路××号××小区××号楼××室房××（以下简称案涉房屋），案涉房屋的用途为住宅，预测建筑面积77.15平方米，其中套内建筑面积54.84平方米，共用部位分摊建筑面积22.31平方米；双方约定按照建筑面积计算该商品房价款，单价每平方米4800元，总价款370320元；付款方式为按揭贷款，原告应于2016年9月9日前给付首期房款111320元，其余房款259000元由原告采用向银行申请按揭贷款的方式支付；出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。交付时应符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告两项条件。该合同第十二条为对逾期交房责任的约定，逾期在180日内的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止按全部房价款的日万分之二计算违约金，逾期超过180日，要求继续履行合同的，合同继续履行，违约金的约定与逾期180日内约定的违约金一致。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。 原告于《案涉合同》签订当日向被告交清首付购房款111320元，建设银行武平支行于2016年9月22日发放贷款259000元。2016年12月27日，原告收到案涉房屋延期至2017年4月30日交付的《延期交房告知书》，2018年5月14日，原告在《房产验收交接确认书》上签字，经验收，除入户门无法内锁外，墙体、楼地面、天花板、供配电、给排水、燃气、有线电视、通信网络等经验收正常，水表、电表、气表均为0度。同日，被告向原告交付房屋钥匙等，双方办理了房屋交接手续。2019年6月13日，原告办理案涉房屋（2019）武平县不动产权第0××0号《不动产权证书》。 另查明，《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》载明：案涉房屋工程6号楼于2016年8月30日竣工验收合格，同意交付使用。《武平县计算工程竣工验收备案证明书》载明：案涉工程6号楼经勘察、设计、施工、工程监理和有关专项工程主管部门于2017年7月18日验收，于2019年1月18日在武平县住房和城乡建设局备案。一审法院在依原告的申请向武平县住房和城乡建设局调取上述证据时，曾咨询该局相关专家，相关专家就《武平县计算工程竣工验收备案证明书》的表述称，该建筑在2017年7月18日组织勘察、设计、施工、工程监理和有关专项工程主管部门验收，即符合交房条件，随时可在我局备案。 一审法院认为，双方签订的《案涉合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系成立并具有法律效力，双方均应按照法律规定和合同约定全面适当地行使权利、履行义务。根据《案涉合同》的约定，案涉房屋的交付时间为2016年12月31日。因原告于2016年12月27日收到被告要求案涉房屋延期至2017年4月30日交房的《延期交房告知书》后无异议，认定本案案涉房屋的交付时间为2017年4月30日。原告认为“2017年7月18日被告才取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告”，认定被告就案涉房屋的备案时间为2017年7月18日，原告的该意见，予以尊重。至于本案诉讼时效的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第四条“民法总则施行之日，中止时效的原因尚未消除的，应当适用民法总则关于诉讼时效中止的规定。”本案被告的违约起始时间为2017年7月19日，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故本案诉讼时效适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定。至原告起诉的2020年6月16日，本案仍在诉讼时效期间。综上，被告延期交付房屋，应当向原告支付自2017年5月1日至2017年7月18日期间，按原告已付款370,320元的日万分之二计算的违约金。经核算，该逾期交房违约金为5,851元（79天×370,320元×0.0002）。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求中的合理部分，予以支持；对超过部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决：一、武平新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付林恩微逾期交房违约金5,851元；二、驳回林恩微的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168.4元，减半收取84.2元，由林恩微负担51.2元，武平新天地房地产开发有限公司负担33元。 在二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以认定。 本案的争议焦点：1.一审是否遗漏诉请，程序是否违法；2.一审认定交房时间为2017年4月30日，林恩微是否同意，一审计算违约天数及判决支付的违约金是否正确。 本院认为，一审庭审时林恩微增加的诉请不明确，且其也在笔录中签字确认当时的陈述，故其主张一审遗漏其诉讼请求，依据不足，不予支持；新天地公司在一审开庭当天提交答辩状，一审庭审前也马上给了林恩微，不存在未在法定期间或拖延送达的问题；而从双方签收判决书的送达回证时间来看，不存在林恩微在2020年8月13日签收判决书的问题，一审送达判决书合法；一审立案时未向林恩微出具收到证据等相关材料的收据，存在瑕疵，但不存在程序违法的问题。综上，林恩微上诉主张一审程序违法，缺乏依据，本院不予支持。2016年9月9日，以案外人危福荣与林恩微为买受人、新天地公司为出卖人就商品房买卖事宜签订的案涉合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据案涉合同的约定，案涉房屋的交付时间为2016年12月31日，交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告等。案涉工程6号楼经勘察、设计、施工、工程监理和有关专项工程主管部门于2017年7月18日验收。一审计算逾期交房违约金至2017年7月18日正确，但一审以林恩微收到新天地公司的《延期交房告知书》（延期至2017年4月30日）后，未提出异议，而不予计算2017年1月1日至2017年4月30日的逾期交房违约金，明显缺乏事实和法律依据，本院予以改判。即新天地公司应支付给林恩微逾期交房违约金为：199天×370,320元×0.0002＝14738元。综上所述，林恩微的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省武平县人民法院（2020）闽0824民初1757号民事判决； 二、武平新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付林恩微逾期交房违约金14738元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费168.4元，由武平新天地房地产开发有限公司负担。变更一审案件受理费168.4元，减半收取84.2元，由武平新天地房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 许培清 审 判 员 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 邱艺梅 附注：引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。