云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3159号上诉人（原审原告）：张晓龙，男，1988年9月15日出生，汉族，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：符皎皎，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明市西苑房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城****商铺**。法定代表人：冯先国，总经理。委托诉讼代理人：莫卫斌，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈慧娟，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张晓龙与上诉人昆明市西苑房地产开发经营有限公司（以下简称“西苑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初10559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日受理该案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人张晓龙及其委托诉讼代理人符皎皎，上诉人西苑公司的委托诉讼代理人莫卫斌、陈慧娟，到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人张晓龙上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判由西苑公司按照法律规定的数额向张晓龙支付逾期办理不动产权证的违约金，即：支付自2016年8月19日接房后90天（2016年11月17日）起至起诉之日（2019年6月3日）止，以已付购房款1140207元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准4.75%（1+50%）计算的逾期办证违约金为206549.28元，并支付自起诉之日（2019年6月3日）起至西苑公司办理完毕不动产权证之日止，按照相同标准计算的逾期办证违约金。三、判令由西苑公司承担本案一、二审诉讼费。其主要事实及理由为：1.一审酌情确定的违约金计算标准不符合法律规定，未表明酌情的理由，不具有说服力。2.在此前西苑公司与张晓龙买卖车位的案件与本案同为买卖合同纠纷案，但在上案中法院未采纳张晓龙提出的下调违约金抗辩，按照合同约定做出了不利于张晓龙的判决。而本案中，一审法院却在法律有明确规定逾期办证违约金的计算标准下，强行酌情下调，也做出对张晓龙不利的判决，两案判决放在一起，难以让人信服法律的公平正义。3.诸多案例系依据法律规定支持的逾期办证违约金，一审自由裁量权的行使脱离了审判大环境，不利于法律的正确实施。综上，请求二审法院查明事实后依法改判，支持张晓龙的上诉请求。针对张晓龙的上诉，西苑公司答辩并提起上诉称：不认可张晓龙的上诉主张，请求驳回上诉人张晓龙的全部上诉请求。首先，双方合同明确约定办理产权证要求达到四个条件，张晓龙必须把相关材料全部提交完毕，西苑公司才有资格、能力为其提供服务。张晓龙并未向西苑公司提供过办理产权证所需要的委托书、身份证明等相关资料，客观上西苑公司无法办理。一审以“利己主义”来推定张晓龙不可能不提交委托手续，逻辑错误。因张晓龙自身不履行其应尽义务，导致西苑公司无法代其向相关部门递交办证材料，西苑公司不存在违约，不应承担违约责任。其次，购销合同中明确约定逾期交房违约金按日计付，故应当以按日形成的每个独立的债权分别适用诉讼时效。当西苑公司未按照购销合同约定的2015年12月31日交付房屋时，于2016年1月1日起即产生合同约定的按日计付的违约金，违约金请求权自此产生，自此诉讼时效就应当起算，张晓龙未在诉讼时效内主张权利，其诉请逾期交房违约金的诉讼时效已届满。一审对于西苑公司提出时效抗辩未予采纳事实认定错误。第三，一审认定事实错误，适用法律错误，判决结果无法履行。综上，西苑公司亦不服一审判决，提出上诉，请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回张晓龙的全部诉讼请求；二、由张晓龙承担本案一、二审诉讼费用。针对西苑公司的上诉，张晓龙答辩称：关于西苑公司逾期办理不动产权，其抗辩理由不能成立。首先，案涉小区物业服务中心于2019年7月5日才向小区业主发出关于收集不动产权证办理资料的通知，证明案涉小区直至一审庭审当天及时至今日，尚不具备办理不动产权证的条件。双方购销合同约定西苑公司在交房后180个工作日内将办证资料报送办证机构，协助办理产权登记手续。双方并未就取得房屋权属证书的时间进行特别约定，应该按照交房之日起90日开始计算因西苑公司的原因导致张晓龙不能取得不动产权的违约时间。其次，张晓龙在接房当日已经向西苑公司提交了材料，交纳了办理不动产权证的相关费用。由于开具发票原件的主动权由西苑公司掌握，所以西苑公司提出张晓龙没有提供购房发票原件以及其他办理不动产权证的材料，刚好证明西苑公司怠于履行其开具发票的义务，导致无法取得不动产权证。第三，民法中的诉讼时效是自权利人知道或者应当知道权利受侵害之日起，本案发生是因于2019年6月5日梳理另案才发现房屋交付的时间已逾期，自己的权利受到侵害。且房屋交付时间违反了合同约定，所以不存在逾期交房违约金已过时效的问题。张晓龙向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告西苑公司在三十日内为原告办妥昆明市地块）Ⅳ二号楼第30层3003号房屋的不动产权证；2.判令被告支付原告逾期办证违约金（自2016年11月17日起至办证义务履行完毕之日止，以1140207元为基数，按年利率7.125％计）；3.判令被告支付原告逾期交房违约金2549.75元。一审认定事实：2015年10月10日原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以1140207元向被告购买本案讼争房昆明市地块）Ⅳ二号楼第30层3003号；原告于2015年10月10日一次性支付购房款；被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的本案讼争房交付原告；被告如未按合同约定时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天10元支付原告违约金，合同继续履行，逾期60天后，被告按原告已付款的0.001％乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行；在达到以下四个条件后，被告承诺在180个工作日内将办证资料报送相关办证机构，协助原告办理产权登记手续：1、原、被告办理完房屋交接手续；2、原告向被告支付全部购房款并承担契税、维修基金、办证费用等及国家规定的所有其他相关费用；3、原、被告签订原告委托被告办理产权证的委托书及相关的签章资料；4、原告向被告提供办理产权登记所需的证件，如购房发票、身份证等有效证件。2015年9月20日原告支付被告购房款350207元。2015年10月10日原告支付被告购房款790000元。2015年10月10日上述合同登记备案。2016年8月19日原告接房。2016年8月19日被告开具的收据载明收到原告契税17103.11元、产权证工本费80元、印花税5元、维修基金12942.90元。一审法院认为，本案系商品房预售合同引起的诉讼纠纷。原、被告签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。合同约定在达到以下四个条件后，被告承诺在180个工作日内将办证资料报送相关办证机构，协助原告办理产权登记手续：1、原、被告办理完房屋交接手续；2、原告向被告支付全部购房款并承担契税、维修基金、办证费用等及国家规定的所有其他相关费用；3、原、被告签订原告委托被告办理产权证的委托书及相关的签章资料；4、原告向被告提供办理产权登记所需的证件，如购房发票、身份证等有效证件。2016年8月19日原告接房时，原告已交付被告契税、产权证工本费、印花税、维修基金。基于利己原则，原告不可能拒不提交委托书等材料，故一审法院对被告抗辩逾期办证系原告所致不予采纳。故被告应于原告接房后180个工作日内即2017年5月12日前将办证资料报送不动产登记机构，协助原告办理不动产登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院酌情逾期办证违约金以已付购房款的每日0.05‰计，计算时间为自2017年5月13日起至被告向不动产登记机构报送办证所需资料之日止。合同约定被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的本案讼争房交付原告；被告未按合同约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天10元支付原告违约金，合同继续履行，逾期60天后，被告按原告已付款的0.001％乘以逾期天数支付原告违约金。被告于2016年8月19日交房已构成违约。违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，故一审法院对被告请求降低违约金不予准许。2019年6月原告起诉，故一审法院对被告的诉讼时效抗辩不予采纳。故被告应支付原告逾期交房违约金2561.16元（600元＋1140207元×0.001％×172天），原告主张的金额在应付额度内，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、由被告昆明市西苑房地产开发经营有限公司于本判决生效后三十日内协助原告张晓龙办理昆明市地块）Ⅳ二号楼第30层3003号房屋的不动产登记手续，并支付逾期办证违约金（自2017年5月13日起至被告昆明市西苑房地产开发经营有限公司向不动产登记机构报送办证所需资料之日止，以购房款1140207元为本金，按每日0.05‰计）；二、由被告昆明市西苑房地产开发经营有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张晓龙逾期交房违约金2549.75元。二审中，张晓龙向本院提交了一份2020年6月16日云南精正测绘有限公司出具的代办费收据复印件一份，欲证明西苑公司本应于交房时通知张晓龙连同委托代理费一并收取此费用，但该公司怠于履行义务，导致其在交清相关契税后三百余天才拿到此票据，至今未能取得不动产权登记证的原因系由对方造成。经质证，西苑公司对该证据的三性均不予认可。西苑公司向本院提交了委托书及身份证复印件各一份，欲证明张晓龙于2020年6月15日向西苑公司提交委托书及有效证件，此时办证条件才具备。西苑公司针对办证事宜并未构成违约，不应承担违约责任。经质证，张晓龙对该证据的真实性，合法性、关联性认可，但不认可证明目的，认为该证据恰好证明至今未取得产权证系西苑公司所至。与此相同的委托书张晓龙在接房时已提交给了西苑公司，该委托书系在精正测绘公司通知张晓龙交代办费时，该公司又拿出委托书让张晓龙签订，与张晓龙刚才提交的收据的时间节点相吻合，可以证实张晓龙的主张。本院对上述证据的真实性予以确认。对于证明效力，本院综合其他证据予以评判。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、西苑公司是否应承担逾期办证的违约责任？如应承担应如何承担？二、张晓龙主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效？本院认为，西苑公司与张晓龙签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。针对争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案《商品房购销合同》约定“在达到以下4个条件后，甲方（西苑公司）承诺在180个工作日内将办证资料报送相关办证机构，协助乙方办理产权登记手续：1.甲、乙双方办理完房屋交接手续；2.乙方向甲方支付全部购房款并承担契税、维修基金、办证费用等，以及国家规定的所有其它相关费用；3.甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书及相关的签章资料；4.乙方向甲方提供办理产权登记所需的证件，如购房发票、身份证等有效证件。”西苑公司认为，因张晓龙至今未向其提交委托书、购房发票、身份证、契税发票，导致房屋产权无法办理，西苑公司不存在违约，其不应当承担违约责任。对此，本院认为，西苑公司作为专业从事房地产开发的企业，其对于办理房屋产权证所需材料的知悉程度远远高于作为普通购房人的张晓龙，在此情况下，双方约定由西苑公司办理房屋产权证，西苑公司的办证义务（实为协助办证义务）应当包含在办证期限内告知张晓龙缴清相应税费及向其提交所需的办证材料等，并将所收取的张晓龙全部资料移送办证机关申请办证。本案中，根据张晓龙提交的由西苑公司出具的收据，能够证实，接房当天张晓龙已向西苑公司交纳了契税、产权证工本费、印花税、维修基金，表明张晓龙委托西苑公司办证的意愿及为此支出了相应费用。而西苑公司并未能提交证据证实其在法定办证期限内曾就其主张的张晓龙未交材料向张晓龙进行过催告及经催告后张晓龙仍有意拖延的情形下，西苑公司该上诉理由不能成立。西苑公司二审提交的委托书亦不足以证实张晓龙恶意延迟提交材料的事实成立。故对西苑公司提出其对办证事宜不存在违约的主张，本院不予支持。一审法院认定西苑公司存在逾期办证违约行为，且认定自交房后180天起即2017年5月13日起计算违约金正确，本院予以确认。西苑公司提出不应承担违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。张晓龙提出应自交房后90天起算违约金，与合同约定不符，本院不予支持。对于违约金的计算标准，双方合同中并未明确约定，本院认为涉案房屋于2016年8月19日已交付给张晓龙，其购买房屋居住使用的合同目的已实现，张晓龙亦未举证证实其因逾期办理房屋产权登记实际产生的损失，在此情况下，一审法院酌定以已付购房款的每日0.05‰计算违约金，处理适当，本院依法予以维持。至于张晓龙提出一审认定的违约金与其在另案中承担违约金两案处理不一，对其明显不公。本院经审查后认为，两案违约情形及违约行为所导致的法律后果不同，不具有参照性和可比性，对该主张，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，张晓龙要求西苑公司承担的逾期交房违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。西苑公司未按约于2015年12月31日交房，则自2016年1月1日起开始承担给付逾期交房违约金的责任。张晓龙于2019年6月5日起诉时，2016年6月5日前的逾期交房违约金已超过三年诉讼时效期间，超过诉讼时效的部分，本院不予支持。对于2016年6月5日至2016年8月19日期间的逾期交房违约金，按照双方合同约定的标准计算为866.56元，本院予以支持。张晓龙主张以2019年5月6日收到车位案件起诉状的时间起算本案诉讼时效，缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。西苑公司提出的诉讼时效抗辩部分成立，对成立的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。一审对诉讼时效认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人张晓龙提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人西苑公司提出的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。一审判决除对于逾期交房违约金诉讼时效的认定有误外，其余事实认定清楚，适用法律正确，本院对有误之处予以纠正，无误之处予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初10559号民事判决第一项，即：“一、由被告昆明市西苑房地产开发经营有限公司于本判决生效后三十日内协助原告张晓龙办理昆明市地块）Ⅳ二号楼第30层3003号房屋的不动产登记手续，并支付逾期办证违约金（自2017年5月13日起至被告昆明市西苑房地产开发经营有限公司向不动产登记机构报送办证所需资料之日止，以购房款1140207元为本金，按每日0.05‰计）”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初10559号民事判决第二项，即：“二、由被告昆明市西苑房地产开发经营有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张晓龙逾期交房违约金2549.75元”；三、由昆明市西苑房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内支付张晓龙逾期交房违约金866.56元；四、驳回张晓龙的上诉请求；五、驳回昆明市西苑房地产开发经营有限公司其他上诉请求。一审案件受理费4436元，减半收取计2218元，由上诉人昆明市西苑房地产开发经营有限公司负担。二审案件受理费8872元，由上诉人张晓龙负担4386元，上诉人昆明市西苑房地产开发经营有限公司负担4486元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不履行义务，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请的期限为两年。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 符圆圆二〇二〇年十一月十四日法官助理仝倩华书记员陈俊宇