辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16317号原告：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区南京南街**1610，统一社会信用代码：91210103555343971H。法定代表人：曾燕，该公司经理。委托诉讼代理人：王爱军，女，汉族，1972年6月29日出生，住沈阳市沈河区，该公司员工。被告：李洪波，男，汉族，1965年9月15日出生，住辽宁省阜新市海州区。被告：鲍淑春，女，汉族，1964年10月6日出生，住沈阳市和平区。原告辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒物业公司”）诉被告李洪波、鲍淑春物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中恒物业公司的委托诉讼代理人王爱军，被告李洪波、鲍淑春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中恒物业公司诉称，辽宁中恒物业管理有限公司是一家从事物业管理的企业，通过公开招标接管了沈阳市深航翡翠城小区，并与小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定了高层、多层住宅物业费为：1.5元/月/平方米；别墅区3元/月/平方米；电梯费12元/月*平方米；地；地下车位库100元/月/位。业主应履行缴费义务，按时足额缴纳物业费，欠缴物业服务费应承担违约责任（逾期缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金）。被告系原告所管理的深航翡翠城园区D2#2-8-1业主，该房屋建筑面积为139.53平方米，被告一直接受原告提供的物业服务，但却拖欠应缴纳的物业服务费用，在此期间，原告多次进行催缴，被告一直没有给付。被告不履行合同义务拖欠物业服务费用的行为不仅影响了原告正常工作的开展，同时也侵害了广大缴费业主的合法权益。为了维护原告及广大缴费业主的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第8条、第107条、中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第7条第5款、第42条、第67条及相关法律法规，原告要求被告履行其缴费义务，承担违约责任，请法院公正裁决，维护原告合法权益。诉讼请求：1、判令被告给付2017年5月1日至2020年6月30日期间的物业管理费7,953.4元，2017年5月1日至2020年6月30日电梯费456元，滞纳金500元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告李洪波、鲍淑春辩称，原告起诉我未缴纳物业费、电梯费的情况不属实，双方没有合同关系，未缴费因：1、我园区业主对原物业公司及第一届业委会的工作不满意，经广大业主投票解聘原物业公司并罢免第一届业委会，在新物业服务企业招标选聘过程中，我园区并未就选聘中恒物业作为园区物业服务机构召开业主大会，亦未授权第二届业委会选聘中恒物业作为我园区的物业服务公司，故中恒物业入驻园区不合法，另第二届业委会共有7名委员，但是《物业服务合同》中只有5名委员的签字且并未签署明确意见，后因引进的中恒物业较差，且有违规暗箱操作传闻，第二届业委会委员集体辞职，综上，第二届业委会在选聘中恒物业过程中存在明显过错和失误，未经广大业主授权，且第二届业委会后也集体辞职，故我认为第二届业委会引进的物业及签署的合同应属无效；2、原告物业服务差，给业主造成损失，具体体现为：（1）原告入驻园区后，对在园区私自铺设高压电缆、增设变电箱、修建混凝土检修井、乱接煤气行为不但不进行劝阻，反而为其提供方便，且私自铺设高压电缆、增设变电箱、修建混凝土检修井的行为严重毁坏园区绿植；（2）由于原告物业服务水平差，导致原本地理位置、房屋结构、建筑质量、景观设计都堪称一流的深航翡翠城的房价比同位置其他园区最低差2,000元左右，仅此一项就给业主造成了20万元以上的损失，并且原告的物业服务让业主长期感到不舒服，作为高档园区广大业主需要品质舒适的生活，原告提供的物业服务并不对价；3、即使是无效合同，原告也未按约定履行，构成违约，具体体现在：未按约定重新铺设草坪且未履行绿植维护义务；未按合同约定修复墙皮和建筑物踢脚线掉落装饰，未按约定管理临街商铺员工、社会闲杂人及非机动车和送餐车辆的出入；未按约定修复水系；未按《沈阳市住宅小区物业管理标准》及物业服务收费管理办法对业主开展满意度调查及反馈服务；未按约定公开年度收支情况；业主未收到任何园区广告收入；物业公司未公开小区管理规约、服务人员个人情况及职责分工、投诉机制、物业服务合同、物业服务等级、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间、价格举报电话、安全生产应急预案、园区公共区域及设施设备的收益明细、园区停车管理方案及车位、车库的处分情况、业主满意度调查的相关资料、相关部门的检查合格准许使用的文件、园区公共区域和公共设施的养护记录，侵犯业主知情权和监督权；4.根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，先履行义务，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，根据《物业服务收费办法》第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，原告的物业服务未达到一级物业服务水准，请求法院对原告的服务等级予以鉴定，按价格对等原则交纳物业费，并追究中恒物业强买强卖及合同违约给业主造成损失的责任。经审理查明，被告李洪波、鲍淑春系位于沈阳市和平区南京南街228-27号16-4幢2-8-1，建筑面积139.53平方米房产的所有权人。2017年3月23日，涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会（甲方）与原告辽宁中恒物业管理有限公司（乙方）签订《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对沈阳市和平区“深航翡翠城”小区提供物业管理服务；物业名称为“沈阳市和平区深航翡翠城小区”，位于沈阳市和平区南京南街**；合同期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止，甲方与乙方合同期满前，甲方需提前召开业主大会，依法经专有部分占建筑物总面价过半数的业主同意，形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同，如未形成决议，本合同继续有效；本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方；本物业管理区域物业服务费收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按高层、多层住宅按照1.5元/月·平方米（不含电梯费用）交纳物业服务费，电梯费12元/月·人；本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解，或向合同履行地人民法院提起诉讼；物业服务费按【年】【半年】【季】交纳，业主或物业使用人应于每【年】【半年】【季】首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；本合同自双方签字盖章之日起生效。合同到期后，原告中恒物业继续为涉案房屋所在园区提供物业服务。上述事实，有物业服务合同、房屋电子登记（簿）查询证明、照片等证据及原告、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会与原告中恒物业公司签订的《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告李洪波、鲍淑春系涉案房产业主，原告基于该物业服务合同为二被告房产提供物业管理服务至2020年3月31日，前述合同约定的服务期限届满后，原告中恒物业继续为涉案房屋所在园区提供物业服务，二被告亦实际接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成事实服务关系。现二被告未履行2017年5月1日至2020年6月30日期间物业服务费的缴费义务，应承担民事责任。故对原告中恒物业公司要求二被告支付2017年5月1日至2020年6月30日期间物业服务费的诉求，本院予以支持。关于二被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为7,953.21元【139.53平方米×1.5元/平方米/月×38个月（2017年5月1日至2020年6月30日）】。关于二被告需要支付的电梯费的数额问题。庭审中，原告主张按照1人收取电梯费系对其民事权利的合法处分，不违反我国法律、法规的规定，本院予以支持，即二被告需要支付的电梯费的数额，具体应为456元【12元/月·人×1人×38个月（2017年5月1日至2020年6月30日）】。关于原告主张的二被告逾期缴费所产生的滞纳金诉求。因《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》未对滞纳金进行约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于二被告提出因原告入驻园区不合法，未按物业服务合同约定履行铺设草坪和绿植维护义务，未约定修复墙皮和建筑物踢脚线掉落装饰，未按约定管理临街商铺员工、社会闲杂人及非机动车和送餐车辆的出入，未按约定修复水系等问题，故不缴纳物业服务费的答辩意见，庭审中，被告虽提供了照片作为证据对其主张予以证明，但上述证据无法证实物业服务的整体情况；物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，故对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。关于二被告提出因物业公司未公开小区管理规约、服务人员个人情况及职责分工、投诉机制、物业服务合同、物业服务等级、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间、价格举报电话、安全生产应急预案、园区公共区域及设施设备的收益明细、园区停车管理方案及车位、车库的处分情况、业主满意度调查的相关资料、相关部门的检查合格准许使用的文件、园区公共区域和公共设施的养护记录，侵犯业主知情权和监督权，故不缴纳物业服务费的答辩意见。首先，庭审中，二被告提供的证据对其主张不足以予以证明；其次，业主应通过合理的途径和方式方法向物业公司行使监督权和知情权，如若采用拒缴物业服务费的方式，不仅会损坏园区其他已经缴费业主的合法权益，而且会形成恶性循环，影响园区物业服务运行的稳定性。综上，对于二被告的该项答辩意见，本院不予支持。关于二被告提出因原告物业服务差，造成涉案房产所在园区房价未上涨问题，故不缴纳物业服务费的问题。庭审中，二被告并未提供证据对其主张予以证明，故对于二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于二被告提出的要求法院对原告的物业服务等级进行鉴定的问题。本案系物业服务合同纠纷，该问题非本案的审理范围，故对于二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李洪波、鲍淑春于本判决生效后十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司2017年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费7,953.21元；二、被告李洪波、鲍淑春于本判决生效后十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司2017年5月1日至2020年6月30日期间的电梯费456元；三、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李洪波、鲍淑春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年十一月二十日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。