重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2631号 原告：李思蓓，女，1994年5月31日出生，汉族，城镇居民，住重庆市九龙坡区。 被告：重庆普度置业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇香叶路******1-1，统一社会信用代码915002326710066229。 法定代表人：杨座铭，该公司董事长兼总经理。 第三人：常世晓，男，1981年1月1日出生，汉族，城镇居民，居民身份证住址重庆市万州区，现住重庆市万州区。 原告李思蓓与被告重庆普度置业有限公司、第三人常世晓商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法由审判员熊强适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告李思蓓、第三人常世晓到庭参加诉讼；被告重庆普度置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李思蓓向本院提出诉讼请求：1.判令解除重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋的抵押和查封；2.判令被告重庆普度置业有限公司立即为原告李思蓓办理位于重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋的网签登记备案和不动产权登记手续；3.判令被告重庆普度置业有限公司向原告李思蓓支付逾期办理产权登记的违约金。在诉讼过程中，原告李思蓓以原、被告在商品房买卖合同及补充协议中约定的违约金标准（按已付房款每日万分之0.1）过低，请求将违约金标准调整为“已付房款每日万分之五”。事实和理由：原告李思蓓准备在重庆市武隆区仙女山镇购房并用于自住。2019年7月2日，原告李思蓓与被告重庆普度置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号现售商品房。原告李思蓓按约定支付了购房款287800元以及契税、大修基金、转移登记费等各种费用共计11502元。被告重庆普度置业有限公司向原告李思蓓出具了收据和增值税发票，原告李思蓓现已入住一年。被告重庆普度置业有限公司应在商品房交付之日起180日内为原告李思蓓办理房屋的产权登记；如逾期办理，应按日支付已付房价款的万分之0.1的违约金。经原告李思蓓多次催告，被告重庆普度置业有限公司至今未为原告李思蓓办理房屋产权登记手续。被告重庆普度置业有限公司因与第三人常世晓发生经济纠纷，致使原告李思蓓所购买的房屋被抵押和司法查封。原告李思蓓作为房屋的合法买受人，已经支付全部房屋价款及费用，原告李思蓓的权利足以排除其他执行，应解除房屋的抵押和查封。 被告重庆普度置业有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩材料。 第三人常世晓述称，被告重庆普度置业有限公司曾于2015年10月23日向其借款5000000元，并于2015年11月9日以其开发的包括本案房屋在内的54套房屋作为抵押物办理了抵押登记。第三人常世晓对本案涉及的房屋依法享有抵押权。重庆市沙坪区人民法院作出的生效民事调解书已经确认了第三人常世晓对本案涉及的抵押房屋享有优先受偿权，并于2020年5月22日裁定查封了抵押房屋。 本院经审理认定事实如下：2019年7月2日，原告李思蓓与被告重庆普度置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（该合同的甲方为被告重庆普度置业有限公司，乙方为原告李思蓓），购买座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋（结构为钢筋混凝土结构，建筑面积55.76平方米，套内建筑面积44.82平方米，户型为一室一厅）。原、被告双方在合同（第二条）中约定该商品房为“预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝武国土房管2014预字第X号，预售商品房批准机关：武隆县国土资源和房屋管理局”，在合同（第五条）中约定该房屋总成交金额为287800元，由原告李思蓓在2018年7月2日一次性付清。原、被告双方在合同（第七条）中对商品房交房期限约定为“属预售商品房的，甲方应在2019年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。被告重庆普度置业有限公司在合同（第十一条）中对商品房产权状况作出承诺：“1.甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应当于乙方解除合同书面通知达到之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.1%。2.甲方关于本商品房抵押情况的声明……（1）本商品房已经设定抵押权。”原、被告双方在合同（第十二条）中对办理合同备案登记的约定为“1.预售商品房的，自本合同签订之日起24月内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案,提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日内（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”原、被告双方在合同（第十三条）中对办理产权登记的约定为“1.现售商品房的，自本合同签定之日起24月内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起24月内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应互相配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”同日，原、被告双方还签订了《补充协议》(前述《重庆市商品房买卖合同》的附件五)，该协议第十二条对前述《重庆市商品房买卖合同》的第十二条有关合同登记的约定作了补充说明：“1.乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳合同约定的全部房款外，还应同时缴纳公共维修基金、税款、手续费等……2.乙方已知晓所购买物业尚处于抵押，甲方承诺乙方在签订《商品房买卖合同》且乙方支付完本条第1款约定的全部款项后90个工作日内解除抵押，之后甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同登记备案证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务。乙方确已知晓所购房屋的权属情况……4.如因甲方的责任，未能在乙方签订《商品房买卖合同》且完清全部款项后90个工作日内解除抵押，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该协议第十二条对前述《重庆市商品房买卖合同》第十三条有关办理产权登记的约定作了如下补充和变更：“1.乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。2.现售商品房的，自本商品房实际交付之日起260日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。3.预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。4.如甲方提前交房，则自本合同约定的交房日期之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。”被告重庆普度置业有限公司于2019年7月2日出具了收到原告李思蓓交来购房款287800元以及契税、大修基金、转移登记费等费用11502元的收款收据。原告李思蓓现已入住，被告重庆普度置业有限公司未按约定为原告李思蓓办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的预购商品房合同登记备案和房屋权属转移登记的受理单。 另查明，座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋涉及的建设工程尚未竣工验收，该房屋在不动产登记机构的登记状态为“期房，预售许可，在建工程抵押，房屋查封”。该房屋于2014年8月28日在不动产登记机构办理了预售许可新建登记（登记权利人为重庆普度置业有限公司，证书号为渝武国土房管【2014】预字第X号），于2015年11月9日办理在建工程抵押权登记（抵押权人为常世晓），于2020年5月25日办理查封登记（查封法院为重庆市沙坪坝区人民法院）。 本院所确认的以上事实，有原告李思蓓和第三人常世晓的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、房屋现场照片、不动产登记查询结果等证据在案为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 本院认为，被告重庆普度置业有限公司在销售本案涉及的房屋时，已取得了商品房预售许可证；原、被告双方在自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》未违反法律强制性规定和违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条第一款和第二款“商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。……已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案；预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明”的规定，原告李思蓓诉称“网签”实际应为通过网上签约商品房买卖合同并将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。核发产权证等不动产权属证书是土地房屋权属登记机关的行政职责和行政职权；原告李思蓓诉称的被告重庆普度置业有限公司应“办理合同登记备案和不动产权证登记手续”，实际应为原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》约定的“向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案,提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”（即办理合同登记备案手续）以及“向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”（即办理权属转移登记手续）。被告重庆普度置业有限公司在收到房屋买卖价款之后未及时清偿债务和解除抵押，有违诚实信用原则。本案第三人常世晓对本案涉及房屋的抵押权于2015年11月9日登记设立，故原告李思蓓购买房屋的时间在房屋抵押权设立之后。在房屋抵押权相关的债务未清偿且抵押权人未明确表示同意解除抵押的情况下，对原告李思蓓要求解除房屋抵押权的请求，本院不予支持。同时，本案涉及的房屋尚未竣工验收且已被人民法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……（六）未依法登记领取权属证书的……”和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在抵押权未解除且抵押权人明确表示不同意转让房屋产权、房屋未办理不动产权属证书、房屋存在查封等情况下，不得办理产权转让有关的登记；《不动产登记暂行条例》第三条和第四条规定了首次登记（初始登记）、转移登记等不同的登记类别以及不动产登记应当坚持稳定连续的原则，本案涉及的房屋尚未办理首次登记，也不得径行办理权属转移登记；所以，原告李思蓓要求“办理网签登记备案和不动产权登记手续”的诉讼请求，因暂不符合法定条件，本院不予支持。关于原告李思蓓以其支付了全部购房款项和费用进而要求排除人民法院执行并解除查封的请求，本院已向原告李思蓓释明，该请求不属于本案商品房买卖合同纠纷的审理范围，而应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条等规定的执行异议程序等法定途径提出。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，房屋的抵押和查封等情况会影响不动产权属转移登记，对原、被告之间的房屋买卖合同能否继续履行产生影响，但并不影响原、被告之间的房屋买卖合同的效力。原告李思蓓可以主张被告重庆普度置业有限公司承担因不能办理产权登记的相关违约责任，原、被告在合同中对办理产权登记相关的合同登记备案和权属转移登记的违约责任分别作了约定；如果办理合同登记备案和权属转移登记均存在违约，违约方应当分别支付违约金。而合同登记备案的目的也是保护购房人的物权期待权，最终实现其房屋权属转移，因此，逾期办理合同登记备案登的违约金和逾期办理权属转移登记的违约金不应叠加计算（即当逾期办理权属转移登记的违约金开始计算时，逾期办理合同登记备案的违约金不再计算）。 关于违约金的标准，原告李思蓓以原、被告在商品房买卖合同及补充协议中约定的违约金标准（按已付房款每日万分之0.1）过低，请求将违约金标准调整为“已付房款每日万分之五”；原告李思蓓在签订合同时未提出异议，应视为其认可合同约定的违约金标准；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，原告李思蓓以约定的违约金过低为由请求增加，但未提供证明因被告重庆普度置业有限公司违约而给其造成实际损失金额的任何证据；原告李思蓓要求将违约金标准调整为每日万分之五的请求，本院不予支持。原、被告在合同中约定的商品房成交价和被告重庆普度置业有限公司向原告李思蓓出具的购房款收据的金额均为287800元，故原告李思蓓已付房价款应为287800元。因此，被告重庆普度置业有限公司承担违约金的标准仍应当按照双方约定的按已付房价款（287800元）每日万分之0.1（即每日0.1‱）计算。 关于违约金计算的起止时间，原、被告在商品房买卖合同及其补充协议中约定，被告重庆普度置业有限公司应在原告李思蓓签订商品房买卖合同且支付完全部房款、公共维修基金、税款、手续费等全部款项后90个工作日内解除抵押，再申请办理合同登记备案手续。故被告重庆普度置业有限公司承担逾期办理合同登记备案的违约金时间应为从原告李思蓓签订合同且支付完款项之后（从第一个工作日即2019年7月3日起）满90个工作日的次日（即2019年11月12日）。关于逾期办理权属转移登记的起算时间，原、被告在商品房买卖合同中对预售商品房和现售商品房分别作了约定，故应先明确本案涉及的商品房的属性；原、被告在合同关于商品房销售依据（第二条）、交房期限（第七条）和合同登记备案（第十二条）等条款中明确本案涉及的房屋为预售商品房，其中，合同第二条是关于“本商品房销售依据”的约定，直接明确了该房屋为预售商品房的属性并载明了预售许可证的编号和发证机关，该约定内容也与房屋在不动产登记机构的登记状态相符，因此，原、被告之间买卖的房屋应为预售商品房。原告李思蓓关于本案涉及房屋为现售商品房进而要求按照现售商品房的标准计算逾期办理权属转移登记违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告在商品房买卖合同及其补充协议中约定，“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起360日内”申请办理权属转移登记。原、被告约定的交房时间是在2017年12月30日前，现原、被告均未提供交房时间的直接证据，而原、被告约定的最迟交房时间（即2019年12月30日）可以确定为“商品房实际交付使用之日”，被告重庆普度置业有限公司最迟应在该交付房屋之日起满360日的次日（即2020年12月24日）为原告李思蓓办理权属登记。现因原、被告双方约定的办理权属转移登记的期间尚未届满，故原告李思蓓要求被告重庆普度置业有限公司支付逾期办理权属转移登记违约金的请求，依法不能成立。根据原、被告双方在商品房买卖合同及其补充协议中的约定，从2019年11月12日开始计算的逾期办理合同登记备案的违约金，应计算至取得土地房屋登记机构出具的预购商品房合同登记备案的受理单之日止。但是，根据不动产权属登记程序，在未申请办理预购商品房合同登记备案的情况下，是可以申请办理商品房的权属转移登记的；如果被告重庆普度置业有限公司在未申请办理预购商品房合同登记备案的情况下，直接为原告李思蓓申请办理商品房的权属转移登记，则预购商品房合同登记备案的登记单受理单永远无法取得，逾期办理合同登记备案的违约金就会一直产生，这明显不合理；所以，在前述情形下，逾期办理合同登记备案的违约金应计算至取得土地房屋登记机构出具的权属转移登记受理单之日止。 原、被告签订的合同中还有关于违约金给付时间的条款，即“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，如果认定该条款有效，在被告重庆普度置业有限公司一直没有取得登记受理单的情况下，被告重庆普度置业有限公司的违约行为一直延续且不会实际承担违约责任。前述条款明显是被告重庆普度置业有限公司为了自己的利益恶意阻止条件成就而设置。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就……”的规定，被告重庆普度置业有限公司至今未按约定取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告重庆普度置业有限公司给付违约金的条件应视为已成就。 本案经本院审判委员会研究决定，原告的部分诉讼请求成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆普度置业有限公司在本判决生效后向原告李思蓓支付逾期办理预购商品房合同登记备案的违约金（计算方式：以287800元为基数，从2019年11月12日起按日利率0.1‱计算，直至被告重庆普度置业有限公司按约定为原告李思蓓办理并取得座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋的预购商品房合同登记备案受理单之日止；如果被告重庆普度置业有限公司在未申请办理预购商品房合同登记备案的情况下，直接为原告李思蓓申请办理商品房的权属转移登记，则逾期办理预购商品房合同登记备案的违约金应计算至被告重庆普度置业有限公司为原告李思蓓办理并取得座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋的权属转移登记受理单之日止）； 二、驳回原告李思蓓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，减半收取40元（原告李思蓓已预交），由被告重庆普度置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 熊强 二〇二〇年十一月六日 法官助理 张敏 书 记 员 杨景