湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4419号 原告：彭雪梅，女，1992年11月25日出生，汉族，住怀化市鹤城区。 原告：彭君梅，女，2005年4月14日出生，汉族，住怀化市鹤城区。 原告：彭兰雅，女，2008年1月19日出生，汉族，住怀化市鹤城区。 原告：彭子萱，女，2012年7月14日出生，汉族，住怀化市鹤城区。 三原告彭君梅、彭兰雅、彭子萱法定代理人：蒲利红（系原告彭君梅、彭兰雅、彭子萱之母），女，1971年9月14日出生，汉族，住怀化市鹤城区。 四原告共同委托诉讼代理人：罗晓玲，湖南启沃律师事务所律师。 被告：刘明莲，女，1985年7月1日出生，瑶族，住辰溪县。 委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。 被告：彭小红，男，1969年6月6日出生，汉族，住怀化市鹤城区。 原告彭雪梅、彭君梅、彭兰雅、彭子萱与被告刘明莲、彭小红确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告彭君梅及三原告彭君梅、彭兰雅、彭子萱的法定代理人蒲利红与四原告共同委托诉讼代理人罗晓玲、被告刘明莲及其委托诉讼代理人舒振荣、被告彭小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭雪梅、彭君梅、彭兰雅、彭子萱向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告刘明莲与被告彭小红签订的房屋买卖协议无效（安置房位于紫东星辰3栋3单元206号住房）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2020年7月15日20时11分，三原告彭君梅、彭兰雅、彭子萱监护人蒲利红从外地打工回怀化，发现归四原告所有的安置房紫东星辰3栋3单元206号住房有人居住，立即前往查看。原来是其前夫即被告彭小红乘其外出打工之际，将离婚协议约定归原告所有的三套安置住房及半个门面其中一套住房（即位于紫东星辰3栋2单元206号住房）擅自卖给被告刘明莲，该套住房尚未办理不动产权登记。蒲利红要求被告刘明莲搬离住房，后发生纠纷并报警，被告刘明莲向公安机关陈述，被告彭小红向其借钱赌博血本无归，再将本案所涉房屋补足差价后抵偿给被告刘明莲，公安机关建议通过民事诉讼解决。两被告系亲戚，被告刘明莲在明知彭小红无权处置安置房的情况下，仍与被告彭小红签订房屋买卖协议，主观上有过错。被告彭小红、刘明莲的行为侵犯了四原告的财产权利，为维护四原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。 被告刘明莲辩称：一、原告诉讼主体不适格。（一）根据离婚协议约定：彭小红名下财产归四个女儿（彭雪梅、彭君梅、彭兰雅、彭子萱）所有。该离婚协议对彭小红名下财产归属约定不明确，并没有约定案涉房屋属于彭小红所有。现原告也未能提供案涉房屋属于彭小红财产的相关证据，故诉讼标的物无法确定；（二）如果能够确定诉讼标的物系涉案房屋，根据离婚协议约定彭小红名下财产归四个女儿所有。其中一个女儿彭君梅明确表示自己不起诉，其自己也不知道起诉的事情。虽离婚协议约定监护权归蒲利红，但离婚协议约定，孩子抚养费由彭小红承担。通过彭君梅口述，其从出生至今一直随郑群生活居住，蒲利红从未履行监护义务。彭君梅年满15周岁，属于限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动，现其明确放弃诉讼，属于自由处分民事权利。因案涉房屋属于不可分割物，四个小孩均占1/4，现彭君梅明确不起诉，故本案诉讼主体不适格。二、答辩人与彭小红签订的《房屋买卖合同》合法有效。（一）2016年4月18日，答辩人与彭小红就购买怀化市顺天路小田安置区3栋1单元206号房屋达成合意，并签订《房屋买卖合同》，合同约定了购房价款、付款方式等权利义务。购房过程中，有见证人彭宏友在场。关于购房款26.8万元，其中14万元系彭小红监狱服刑期间彭小红爱人潘慧向答辩人多次借款用于抵房款；其中10.8万元，系彭小红服刑出狱后，为支付小孩生活费及其他费用先后从答辩人处借款用于抵房款，尾款2万元于签订合同后彭小红从答辩人处领取；（二）彭小红出卖房屋给答辩人时，答辩人不知道彭小红离婚及离婚协议中约定房屋归属一事，彭小红也从未提及此事，见证人系彭小红父亲，其清楚购房款抵债的事情；（三）彭小红出售给答辩人的房屋，系彭小红安置门面所得，根据法律规定，该房屋属于彭小红合法财产，可以交易出售；（四）答辩人与彭小红签订《房屋买卖合同》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。因此，被答辩人主张合同无效并无事实与法律依据。三、答辩人购买房屋后，于2018年装修入住至今。答辩人对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，虽该房屋未取得房屋产权证，但案涉房屋属于安置房，可以办理房屋产权证。四、答辩人购买案涉房屋属于善意取得，根据诚实信用原则，答辩人购买房屋的行为应当得到法律保护。本案中，答辩人购买房屋不知道彭小红无权处分，且彭小红承诺该房屋属于自己所有，答辩人以合理价格支付购房款，案涉房屋属于安置房，产权登记应当以政府安置政策为准，虽未办理产权登记，并不影响答辩人享有案涉房屋所有权。五、基于答辩人与彭小红房屋买卖合同成立并生效，且答辩人已经善意取得该物权，并实际占有、使用、收益、处分案涉房屋，如果案涉房屋权利人认为彭小红的行为侵犯其合法权益，应该向彭小红主张债权。综上，被答辩人主张房屋买卖合同无效的诉求无事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 被告彭小红辩称，案涉房屋答辩人确实已经卖给刘明莲，因答辩人外面有债务，也有这么多小孩要养育，房屋也是答辩人的户头，卖了房屋可以轻松些。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《离婚协议书》一份，被告刘明莲对其真实性没有异议，但认为协议书约定不明确，被告彭小红没有异议，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；2.对原告提交的《协议书》一份，被告刘明莲对其三性均不认可，认为彭小红没有签字，协议书中有些约定违反法律规定，被告彭小红认为协议书其没有签字，也没有盖手印，因该协议书甲、乙双方及多位证明人均未签字确认，唯一签名的“彭宏有”，证人彭宏友亦当庭否认为其本人签名，该证据形式上存在重大瑕疵，且与本案处理缺乏关联性，本院不予采信；3.对原告提交的报警案件登记表一份，被告刘明莲对其真实性没有异议，但对其证明目的提出了异议，被告彭小红没有异议，该证据符合三性原则，本院予以采信；4.对原告提交的本院（2015）怀鹤未民初字第24号民事调解书及该案彭小红答辩状各一份，被告刘明莲对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，被告彭小红没有异议，该证据可以证实本案相关事实，具有证明力，本院予以采信；5.对原告提交的彭雄于2014年10月12日出具的证明（加盖有怀化市鹤城区盈口乡盈丰村委员会及怀化市盈口乡盈丰村小田村民小组印章）一份，被告刘明莲对其三性均提出了异议，认为村委会不能证明房屋的所有权，离婚协议上面写得很清楚，被告彭小红认为该证明是假的，印章也是假的，该证据与原告提交的离婚协议等其他证据相互矛盾，不能达到原告的证明目的，本院不予采信；6.对被告刘明莲提交的《房屋买卖合同》一份及收条二份，原告对《房屋买卖合同》的真实性没有异议，但认为购房款远低于市场价格，对收条提出了异议，被告彭小红没有异议，该组证据与庭审查明的购房事实相一致，亦能与被告刘明莲提交的装修施工合同等证据相印证，本院予以采信；7.对被告刘明莲提交的《施工合同》、材料清单及银行流水各一份，原告认为不清楚此事，被告彭小红没有异议，该组证据能与被告刘明莲提交的房屋照片相印证，本院予以采信。 根据采信的证据及当事人陈述，本院认定以下事实： 被告彭小红与蒲利红于1991年10月1日登记结婚，婚后于1992年11月25日生育大女彭雪梅，于2005年4月14日生育二女彭君梅，于2008年1月19日生育三女彭兰雅，于2012年7月14日生育四女彭子萱，双方于2013年11月14日在怀化市鹤城区民政局协议离婚并签署《离婚协议书》，协议约定：四个女儿的所有费用由男方负责，男方名下所有财产都归四个女儿所有，所有债务由男方承担。彭小红与蒲利红婚姻关系存续期间，双方居住的盈口乡小田村田地被征收，政府按户头分配房屋，分配至彭小红户头有三套住房、一个共有门面及柴棚，离婚协议中所指彭小红财产包含该三套住房等财产，但该三套住房尚未办理产权证书。彭小红称三套住房的交付时间大约在2012至2013年期间，住房位于鹤城区紫东片村民**安置区（小田安置区）********。2016年4月18日，被告彭小红（甲方、卖方）与刘明莲（乙方、买方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将怀化市顺天路小田安置区3栋206室出售给乙方，双方议定单价为2200元/平方米，建筑面积120平方米，房屋总价为26.8万元。合同尾部，有见证人彭宏友签名确认，并加盖有怀化市鹤城区盈口乡盈丰村民委员会的印章。合同签订当日，被告彭小红向刘明莲出具收条，载明收到刘明莲购房款24.8万元，尚欠2万元房款未付。2017年1月20日，被告彭小红又向刘明莲出具收条一张，载明收到购房款2万元。被告刘明莲交付尾款后收房，并于2018年开始房屋装修。被告刘明莲及家人自2019年起居住该房至今。2020年7月15日，蒲利红发现该房有人住居发生矛盾并报警，遂引起本案诉讼。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，两被告签订房屋买卖合同为双方真实意思表示，没有证据证明该合同具有合同法第五十二条规定的合同无效之情形，四原告认为该购房价款明显低于市场价，但其亦未提交证据证实涉案房屋同地段、同时期、同类型住房的市场价格，应当承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据该规定，因诉争房屋未办理不动产证书仅记录安置在彭小红户头上，两被告在签订买卖合同时有村民委员会及被告彭小红父亲予以见证，被告刘明莲有理由相信彭小红有权售房，主观上构成善意，四原告以被告彭小红无权处分为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告彭雪梅、彭君梅、彭兰雅、彭子萱的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取为40元，由原告彭雪梅、彭君梅、彭兰雅、彭子萱负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李军康 二〇二〇年十一月十四日 代理书记员  陶丽如 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。