安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终2647号 上诉人（一审被告）：刘加文，男，1963年1月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（一审原告）：马素侠，女，1971年12月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张娟，安徽拂晓律师事务所律师。 上诉人刘加文因与被上诉人马素侠租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初9861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘加文上诉请求：撤销一审判决并改判。事实与理由：一审中，其已提出反诉，但一审法院未及时通知刘加文，庭审时未申请证人出庭。在其服刑期间，委托李胜利经营KTV和酒吧，但是李胜利、李亚男、刘传银、曹振辉几人找马素侠，马素侠不予理会，并用铁皮将酒吧封住，给刘加文造成经济损失。 马素侠答辩称，刘加文称提出反诉没有及时通知也没有让证人出庭显然与事实不符，根据一审卷宗材料证实，一审法院按照法定程序向刘加文提供出庭通知及举证通知。第一次开庭过程中，刘加文认为没有委托代理人，要求停止庭审。一审法院明确告知刘加文有关证据要及时提供，一审判决也认定该事实，其第一点上诉理由不能成立。刘加文认为服刑期间委托李胜利去经营，与事实不符，刘加文在服刑期间自己将酒吧大门锁上，一些设备都放在酒吧内，马素侠也知道经营酒吧有些设备，并没有用铁皮、锁将门锁上封上。一审判决认定事实客观判决正确，请求二审判决驳回上诉，维持一审判决。 马素侠向一审法院请求：一、解除刘加文与马素侠于2013年10月19日签订的房屋租赁协议；刘加文从马素侠位于宿马园道东小区门牌××三间门面搬出，并将马素侠的房屋恢复原状；二、刘加文向马素侠支付自2017年9月20日至2019年9月19日的房屋租赁费74000元和支付至刘加文腾出之日止的租赁费；三、案件受理费由刘加文负担。 一审法院认定事实，2013年10月19日，马素侠作为出租房（甲方）与刘加文作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议约定的主要内容为：甲方将位于宿马园道东小区门牌××房出租给乙方使用，租赁期限五年自2013年10月19日至2018年10月19日；房屋年租金为37000元，按年结算，每年提前一个月，乙方向甲方支付年租金；乙方租赁期间，水费、电费等以及其他有乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时乙方须交清欠费；在房屋租赁期内，乙方不得以任何理由转让或出租，如不可抗拒的原因造成的损失，双方互不赔偿；乙方不得随意损坏房屋设施或屋内设备，如有损坏按价赔偿，如需装修或改造，需先征得甲方同意。如拆迁赔偿装潢费，甲方装修由甲方所得，乙方装修由乙方所得；租赁期满后，如乙方要求续租，则须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签定终止合同书，如乙方强行终止合同，须向另一方支付违约金壹万元整；发生争议，甲乙双方友好协商解决，协商不成是提请当地人民法院仲裁；乙方拆除甲方屋内设备，由乙方承担”，马素侠、刘加文分别在该协议甲乙方落款处签名捺印确认，并加盖宿州市东部新城猛龙酒吧盖章。签订合同后，马素侠将涉案房屋交付给刘加文用于经营字号为宿州市东部新城猛龙酒吧，刘加文按照约定仅向马素侠支付自2013年10月19日至2015年10月18日两年租金合计74000元。此后，刘加文并未按照约定履行支付租金的义务。2017年5月31日，马素侠向一审法院提起请求刘加文支付自2015年10月18日至2017年7月19日期间的租金70000元和解除租赁合同的诉讼。在庭审中，刘加文提出不同意解除合同的抗辩意见，该院于2019年11月1日作出（2017）皖1302民初5121号民事判决，刘加文支付给马素侠截止2017年09月19日的租金70000元；驳回马素侠请求解除合同的诉讼请求。另查明，一审法院于2019年10月22日10时30分开庭审理本案时，刘加文当庭要求委托律师作为代理人参加诉讼，根据法律、司法解释的规定当事人可以随时委托诉讼代理人参加诉讼，并为了保护当事人能够充分行使诉讼权利和依法履行诉讼义务，该院当庭作出休庭决定。并于2020年04月11日再次开庭审理本案，刘加文并未委托律师参加诉讼。在本次庭审中，刘加文称其服刑期间，委托朋友李胜利经营酒吧和ＫＴＶ，而马素侠将酒吧门上锁阻止经营，马素侠当庭否认其锁门阻止李胜利经营，并称李胜利自己锁门没有经营的情形，而刘加文并未提供相关证据证明马素侠锁门阻止其受委托人李胜利经营的事实。另刘加文当庭提出对经营损失和设备损失进行评估的请求，为了确定刘加文的设备价值和相关损失，本庭当庭通知刘加文于休庭后五日内提交评估申请，但至一审判决作出前，刘加文未向一审法院提交评估申请。 一审法院认为，马素侠与刘加文自愿签订租赁合同，是双方真实意思表示，为有效合同，双方应当全面履行合同约定义务。按照《房屋租赁协议》第二条的约定，双方租赁期限于2018年09月18日届满后，刘加文并未在上述约定提前一个月向马素侠提出续租申请，可以看出马素侠与刘加文之间租赁合同因租期届满而自行终止，无需解除之必要。马素侠请求与刘加文解除合同的诉讼请求，理由不妥，不予以支持。因租赁期限届满，租赁合同自行终止，刘加文继续占有租赁物，缺乏基于租赁合同基础法律关系，已构成无权占有，其应当返还租赁物，马素侠请求刘加文腾出位于宿马园道东小区门牌××三间门面房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。刘加文承租马素侠的房屋获得利益主要从事ＫＴＶ和酒吧经营，从事该经营就需要对房屋进行必要的装饰装修，结合《房屋租赁协议》第四条约定，在租赁合同期限届满时，双方对装饰装修物如何处理并未明确约定，未形成附合装饰装修物，刘加文应予以拆除；刘加文经马素侠同意装修房屋，且双方对形成符合装饰装修费用处理并未作出明确约定，租赁期限届满时，刘加文不可以请求补偿形成附合装饰装修物费用，马素侠请求恢复原状的诉讼请求，于法有据，予以支持。虽租赁合同因租赁期限届满终止，但并不影响双方结算条款的效力，刘加文未按照约定支付自2017年09月20日至2019年09月19日止两年租金合计74000元，并继续占有租赁物，显然违反诚实信用原则，其应承担支付租金和至腾出租赁物之日止期间的租金的责任。马素侠请求刘加文支付租金和自2019年09月20日始至腾出租赁物之日止的租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。在刘加文服刑期间，其委托李胜利经营ＫＴＶ和酒吧，刘加文并未提供相关证据证明马素侠采取锁门阻止李胜利从事经营的情形，即使存在马素侠阻止刘加文的代理人李胜利从事经营活动，但其亦未提供相关证据证明经营损失的数额和马素侠实施毁损设备的侵权行为，结合同上述理由，刘加文请求马素侠赔偿停业损失和设备装潢以及装饰装修的损失的反诉请求，理由不能成立，证据不足，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、刘加文向马素侠支付自2017年09月20日至2019年09月19日期间两年租金合计74000元，按双方约定每年租金37000元的标准，刘加文向马素侠支付自2019年09月20日至返还租赁物之日止的租金；二、刘加文将坐落于宿州市埇桥区宿马园区道东小区门牌××门面房屋恢复原状后返还马素侠；三、刘加文于判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕第一、二项确定的义务；四、驳回马素侠的其他诉讼请求；五、驳回刘加文的反诉请求。案件受理费1650元，反诉费2130元，马素侠负担780元，刘加文负担3000元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘加文申请李亚妹、李胜利、曹振辉三证人出庭作证，证明其经营的酒吧是被马素侠封门的。马素侠质证认为，三证人不能证实酒吧门是马素侠封的。本院对三证人证言的认为意见为：三证人均陈述找过马素侠协商经营酒吧的事宜，但对于由谁封门均未亲眼所见。故，对该三人的证明效力，不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：案涉房屋租赁协议约定“房屋年租金为37000元，按年结算，每年提前一个月，刘加文向马素侠支付年租金”。因刘加文未按期缴纳房屋，马素侠曾于2017年5月31日提起诉讼，经一审法院判决，刘加文应支付给马素侠截止2017年09月19日的租金70000元，但对于该款项刘加文至今尚未支付完毕。刘加文于二审庭审中亦认可2017年09月19日后，未再向马素侠支付过房屋租金。故，在履行案涉房屋租赁合同中，刘加文存在违约。一审法院判决其支付拖欠的房屋租金正确，本院予以维持。对于刘加文上诉主张的经济损失，其虽于一审中提出反诉，二审另申请三证人出庭作证，但三证人仅陈述曾找马素侠协商经营酒吧事宜。因刘加文未按约缴纳房屋租金，构成违约，刘加文也并未提供相关证据证明马素侠采取锁门阻止李胜利从事经营的情形，亦未提供相关证据证明经营损失的数额和马素侠实施毁损设备的侵权行为。故，刘加文关于本案的上诉意见，本院不予支持。 综上所述，刘加文的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由刘加文承担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  杨俊举 二〇二〇年十一月九日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，·或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。