文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1208号上诉人（原审被告）：黎兴亮，男，1975年6月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：重庆市南川区新合物业管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道南大街东风路****，统一社会信用代码915001197562401357。法定代表人：冉茂莲，董事长。委托诉讼代理人：周伟，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪能江，男，1959年1月15日出生，汉族，该公司员工，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：重庆市南川区城郊供销合作社，住所地重庆市南川区东城街道黄泥堡五社，统一社会信用代码91500119208703768J。法定代表人：李阳平，主任。原审被告：罗明凤，女，1986年7月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原审第三人：黎佳，男，1989年4月13日出生，汉族，居民，住重庆市巴**。上诉人黎兴亮因与被上诉重庆市南川区新合物业管理有限公司（以下简称新合物业公司）、重庆市南川区城郊供销合作社（以下简称城郊供销社）、原审罗明凤、原审第三人黎佳企业租赁经营合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2020)渝0119民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人黎兴亮、被上诉人新合物业公司的委托诉讼代理人周伟、汪能江，被上诉人城郊供销社法定代表人李阳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎兴亮上诉请求：撤销一审判决第一项，改判黎兴亮不承担责任。事实和理由：五年合同实际履行了两年，后面三年没有实际经营，口头给新合物业公司的汪能江科长说过，他知道这一情形，办公物品已经处理，合同已经实质性解除。新合物业公司辩称：我方并未同意解除合同，黎兴亮也未提交任何证据证明双方解除了合同。新合物业公司按合同约定履行了义务，黎兴亮拒付租金的理由不成立。城郊供销社辩称：城郊供销社已履行了合同义务，黎兴亮应当按约定履行义务。罗明凤未到庭，未发表意见。黎佳未到庭，未发表意见。新合物业公司、城郊供销社向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判令黎兴亮支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费共计42万元；2．请求人民法院依法判令由罗明凤对黎兴亮应缴纳的承包费42万元承担连带清偿责任，并对罗明凤位于南川区***的房屋（房产证号：***）用于抵押的房产进行拍卖，新合物业公司、城郊供销社对拍卖所处置价款享有优先受偿权。一审法院认定事实：2014年4月10日，新合物业公司、城郊供销社和黎佳签订《关于共同出资设立重庆市南川区东城街道供销合作社有限公司的协议书》，约定东城供销公司注册资本总额为人民币200万元整，新合物业公司出资96万元并据此享有该公司48%的股权，城郊供销社出资2万元并据此享有该公司1%的股权，黎佳出资102万元并据此享有公司51%的股权。新合物业公司、城郊供销社和黎佳三方签订《重庆市南川区东城街道供销合作社有限公司章程》，对公司经营范围、公司注册资本等内容进行了约定。2014年4月29日，东城供销公司经登记设立，公司股东为黎佳、新合物业公司和城郊供销社，黎兴亮为执行董事兼总经理，并担任公司法定代表人。2014年4月10日，新合物业公司作为发包方与承包方黎兴亮签订了《承包经营合同》，约定：将东城供销公司发包给黎兴亮经营；承包经营的期限为五年，即从2014年5月1日起至2019年4月30日止；发包方在承包经营期限内将公司经营权提供给承包方，承包方依据合同约定支付承包费；承包方在承包期间，应按照以下办法向发包方交纳承包费，2014年5月1日至2015年4月30日期间的承包费为1万元，2015年5月1日至2016年4月30日期间的承包费为3万元，2016年5月1日至2017年4月30日期间的承包费为12万元，2017年5月1日至2018年4月30日期间的承包费为15万元，2018年5月1日至2019年4月30日期间的承包费为15万元；前述承包费，承包方和黎佳不参与分配，全部归公司的另两个股东新合物业公司和城郊供销社所有，其所得税由承包方负担，前述费用，由承包人直接支付给新合物业公司和城郊供销社；若承包方不按时足额支付承包费，超过两个月仍不缴纳，可单方通知承包人解除合同；承包期间产生的一切债权债务和一切纠纷，概由承包方自行承担和处理；为保障甲方资金安全，罗明凤愿意用位于南川区***的房屋（房产证号：***）为甲方依合同享有的债权提供担保，并按规定办理他项权抵押登记。新合物业公司和黎佳在《承包经营合同》的发包方处签字盖章和签名捺印，黎兴亮在承包方处签名，罗明凤在担保人处签名捺印，城郊供销社未在该《承包经营合同》上签字盖章。庭审中，经法庭询问，黎兴亮表示该《承包经营合同》是经过城郊供销社同意了的，城郊供销社也表示该《承包经营合同》是电话征求其意见的，城郊供销社对该《承包经营合同》也是同意的。2014年4月21日，罗明凤和新合物业公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定罗明凤用其位于南川区***的房屋（房产证号：***）为设定抵押权作为黎兴亮向新合物业公司履行债务的担保。双方当事人按照合同约定，办理了抵押登记，抵押权证字号为***号。黎兴亮按照《承包经营合同》约定经营东城供销公司后，向新合物业公司、城郊供销社缴纳了2014年5月1日至2016年4月30日两年的承包费共计4万元。2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元黎兴亮未支付。原审另查明，2017年1月20日，东城供销公司与重庆市南川区日用杂品总公司签订《终止房屋租赁合同协议书》，约定提前终止双方于2014年11月11日签订的位于南川区***面积约464平方米的《房屋租赁合同》。2017年8月4日，东城供销公司与城郊供销社签订《解除房屋租赁合同》，约定解除双方于2014年4月4日签订的《房屋租赁合同》，承租方黎兴亮将位于隆化解放路***建筑面积约为941平方米经营用房交回给城郊供销社。东城供销公司在该《解除房屋租赁合同》上盖章，黎兴亮作为承租方在该《解除房屋租赁合同》上签名捺印。一审法院认为，本案属企业租赁经营合同纠纷。争议焦点为：1.《承包经营合同》是否有效；2.《承包经营合同》是否已经解除？黎兴亮是否应向新合物业公司、城郊供销社支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元；3.新合物业公司、城郊供销社是否对罗明凤提供的抵押财产享有优先受偿权及范围。1、关于《承包经营合同》是否有效的问题。2014年4月29日，东城供销公司经登记设立，东城供销公司的股东为黎佳、新合物业公司和城郊供销社。新合物业公司和黎佳作为东城供销公司的股东均在《承包经营合同》的发包方处签字盖章和签名捺印，黎兴亮在承包方处签名。城郊供销社也表示签订该《承包经营合同》是经过其同意的，黎兴亮对此也予以认可。《承包经营合同》虽订立于东城供销公司登记设立之前，但该《承包经营合同》系当事人的真实意思表示，其内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且合同当事人均已按照合同实际履行，该《承包经营合同》应属有效合同。故对黎兴亮提出的《承包经营合同》效力存在问题的辩解意见不予采纳。2、关于《承包经营合同》是否已经解除及黎兴亮是否应向新合物业公司、城郊供销社支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元的问题。本案中，虽然黎兴亮主张其曾向新合物业公司的工作人员提出过要求解除《承包经营合同》，但新合物业公司没有同意解除《承包经营合同》，且双方当事人在《承包经营合同》中约定“若承包方不按时足额支付承包费，超过两个月仍不缴纳，可单方通知承包人解除合同。”该项约定明确了发包方行使单方解除权的条件，并未赋予承包方享有单方解除权的权利。虽然黎兴亮未按时支付租金已超过两个月，但新合物业公司、城郊供销社并未行使单方解除权，因此双方签订的《承包经营合同》并未解除。故对黎兴亮提出的《承包经营合同》已经解除的辩解意见不予采信。有效合同对合同双方当事人均具有拘束力。新合物业公司、城郊供销社和黎佳在《承包经营合同》签订后，及时将公司的经营权交给了黎兴亮，履行了合同义务。黎兴亮亦应按合同约定全面履行自己的义务，包括向新合物业公司、城郊供销社及时足额交纳承包费。至于黎兴亮提出的东城供销公司租用的注册地和办公场所的房屋租赁合同已协商解除的问题，系黎兴亮自主经营范围内的事务，属黎兴亮在经营期间租赁其他场地使用的另一法律关系，并不影响《承包经营合同》的效力和履行。黎兴亮按照《承包经营合同》约定经营东城供销公司后，向新合物业公司、城郊供销社缴纳了2014年5月1日至2016年4月30日两年的承包费共计4万元，2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元被告未支付给原告。黎兴亮应当按照合同约定向新合物业公司、城郊供销社支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元。故对新合物业公司、城郊供销社要求黎兴亮支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元的诉讼请求予以支持。由于罗明凤并非《承包经营合同》中的承包人，其不应承担支付承包费的合同义务，故对新合物业公司、城郊供销社要求罗明凤支付承包费的诉讼请求不予支持。3、关于新合物业公司、城郊供销社是否对罗明凤提供的抵押财产享有优先受偿权及范围的问题。本案中，当事人签订的《承包经营合同》、《重庆市房地产抵押合同》均合法有效。双方当事人按照合同约定，罗明凤用其位于南川区南***的房屋（房产证号：***）设定抵押权，并办理了抵押登记，抵押权已经设立。当事人在《承包经营合同》中约定“为保障甲方资金安全，罗明凤愿意用位于南川区***的房屋（房产证号：***）为甲方依合同享有的债权提供担保，并按规定办理他项权抵押登记”，罗明凤在担保人处签名捺印。根据《承包经营合同》的内容来看，甲方为合同中的发包方，《承包经营合同》中的发包方实际应为东城供销公司的股东为黎佳、新合物业公司和城郊供销社，且***抵押权证上也明确上述抵押物为《承包经营合同》作担保。虽然***抵押权证上显示的抵押权人为新合物业公司，但综合《承包经营合同》、《重庆市房地产抵押合同》及抵押权证来看，罗明凤对新合物业公司和城郊供销社是该合同租赁费的共同所有人（分配人）是清楚的，其自愿为该合同的履行提供抵押担保，应认定其系为新合物业公司和城郊供销社的债权提供担保，虽然在抵押合同中及抵押权证上并未载明城郊供销社，但并不因此而否定城郊供销社系抵押权人的身份，且抵押担保的范围系固定的，并不损害抵押人罗明凤的利益，因此，新合物业公司及城郊供销社均应为抵押权人。现黎兴亮未按《承包经营合同》约定支付承包费42万元，新合物业公司、城郊供销社就拍卖、变卖上述抵押物所得价款在其债权范围内优先受偿。故新合物业公司、城郊供销社起诉要求确认其对罗明凤提供的上述抵押物在上述债权范围内享有优先受偿权，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决：一、黎兴亮在判决生效之后立即向重庆市南川区新合物业管理有限公司、重庆市南川区城郊供销合作社支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元。二、重庆市南川区新合物业管理有限公司、重庆市南川区城郊供销合作社对罗明凤位于重庆市南川区***的房屋（房产证号：***）享有抵押权，并就该房屋拍卖、变卖后的价款在判决第一项的债权范围内享有优先受偿权。三、驳回重庆市南川区新合物业管理有限公司、重庆市南川区城郊供销合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800元，由黎兴亮、罗明凤负担。二审期间，双方未举示新证据。二审查明的事实与一审一致。本案二审争议焦点：《承包经营合同》是否已解除。现评述如下：黎兴亮与新合物业公司、城郊供销社签订《承包经营合同》后，新合物业公司、城郊供销社已按约定移交了所有经营手续，黎兴亮已实际承包经营重庆市南川区东城街道供销合作社有限公司。黎兴亮认为，五年承包期只经营了两年，新合物业公司、城郊供销社对此知情，双方实际上已解除合同。本院认为，黎兴亮在取得重庆市南川区东城街道供销合作社有限公司的承包经营权后，其在承包期内是否经营、如何经营均是黎兴亮对自身权利的处理，黎兴亮放弃经营的行为并不会导致《承包经营合同》解除。黎兴亮陈述，其与新合物业公司、城郊供销社达成了解除合同的合意，但并未举示证据予以证明，故对其主张不予支持。根据合同约定，新合物业公司、城郊供销社已履行完其主要义务，黎兴亮应按约定支付承包费，一审法院判决黎兴亮支付承包费用并无不当，本院予以维持。综上，黎兴亮的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由黎兴亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 陈江平审 判 员 项江陵二〇二〇年十一月五日法官助理 邬昌杰书 记 员 吴 悠