广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初4408号 原告：覃雄钢，男，1966年2月4日出生，汉族，住桂平市。 原告：梁爱勇，女，1972年8月15日出生，汉族，住桂平市。 上述原告的共同委托诉讼代理人：黄榕华，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上述原告的共同委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 被告：广西大赢投资有限责任公司，住所地桂平市西山镇永和街（中和兽药厂内），统一社会信用代码：914508811677707913N（换）。 法定代表人：覃炯维，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦爱日，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆海娟，广西骏扬律师事务所实习律师。 原告覃雄钢、梁爱勇与被告广西大赢投资有限责任公司（以下简称大赢公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃雄钢、梁爱勇的共同委托诉讼代理人黄榕华、黄亮，被告大赢公司的委托诉讼代理人韦爱日、陆海娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃雄钢、梁爱勇向本院提出诉讼请求：判令被告支付迟延办证违约金（以购房款520000元为基数，按日万分之一计，从2018年7月6日起计至被告将涉案商品房的产权证书办理至原告名下之日止）给原告。事实和理由：2015年1月12日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于桂平市，总价款为520000元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，原告不退房，每逾期一天，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款给被告。被告于2017年7月5日向原告交付商品房，按约定应于2018年7月5日前为原告办讫房屋所有权登记。但被告至今未向办证部门提交办证所需的相关材料，导致涉案房屋至今不能办理不动产登记，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。暂计至2020年8月30日的迟延办证违约金为40872元。为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告大赢公司辩称，原、被告签订的《商品房预售合同》约定：如因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起720日（或365日）内取得房屋所有权证书的，原告不退房，每逾期一天，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。该条款强调的是“被告的原因”，并非不讲原因。只有在被告存在过错的情况下，才能追究被告的责任，原告才能按该条款向被告索取违约金。本案原告未能在约定时间内取得房屋产权证书，主要有以下三方面的原因：一是政府的原因，对合理修改设计图纸引起的时间延误，城市建设主管部门在被告提供了所有变更手续、行完所有流程之后，还是没有按要求通过项目竣工验收，造成桂平市不动产登记中心不能办理不动产权证。原告认为这是政府行为，是不可抗力的因素之一；二是自2020年1月以来，新型冠状肺炎的疫情爆发，严重影响民众生产、生活，停工停产，直至2020年4月才有限复工、复产，这段时间，不能办理公司相对应的业务，也是不可抗力的因素；三是被告的法定代表人因病死亡，法定代表人更迭，需要时间调整，也是不能预见、不可避免的因素。这些众所周知的客观事实均不是被告的原因造成，不能认定被告存在过错。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：原告与被告于2015年1月12日签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于桂平市，总价款为520000元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，原告不退房，每逾期一天，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款给被告。被告于2017年7月5日向原告交付涉案商品房。由于被告未按约定为原告办讫房屋所有权登记，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，涉案楼盘业主黄兵已向本院起诉，请求被告支付逾期办证违约金，本院作出（2020）桂0881民初3019号民事判决，被告不服该判决，向贵港中院提起上诉，该院作出（2020）桂08民终2801号民事判决。上述生效判决确定以下法律事实：导致案涉房屋无法办理不动产权证的原因是被告还未提供建筑物符合规划和竣工验收合格的材料向桂平市不动产登记中心申请首次登记。 本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 根据上述生效判决确定的事实，证实是被告的原因导致原告未能按合同约定的期限取得案涉商品房产权证书，故被告应当依合同的约定承担逾期办证违约责任。至于被告主张系政府部门原因造成案涉房屋无法办证问题，未能提供相关的证据予以证实；主张因新冠疫情延误了办证，而事实上在新冠疫情发生前，被告已超过了合同约定的期限没有履行办证义务，已构成了违约，且至今仍未能提交办理不动产权证所需的材料，该主张不能成立；主张因其法定代表人更迭，需要时间调整既不是约定的免责事由，也不是法定的免责事实。综上，被告提出不是其的原因导致不能办理涉案房屋不动产权证的主张，无事实依据，本院不予采纳。 涉案合同已明确约定逾期办证违约责任以及承担方式，依照合同的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内办讫房屋所有权登记。被告于2017年7月5日向原告交付涉案房屋，应自交房之日起365日届满的次日即2018年7月6日起，以购房款520000元为基数，按日万分之一计付逾期办证违约金给原告。但是，原告主张违约金计至被告将涉案商品房的产权证书办理至原告名下之日止不妥，应表述为计至原告实际取得不产权证书之日止。另外，根据本案合同履行情况、原告所受到的实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定，判决如下： 一、被告广西大赢投资有限责任公司应支付逾期办证违约金（以购房款520000元为基数，按日万分之一计，从2018年7月6日起至原告覃雄钢、梁爱勇实际取得坐落于桂平市不动产证书之日止；违约金总额不超过已付购房款520000元的30%）给原告覃雄钢、梁爱勇； 二、驳回原告覃雄钢、梁爱勇的其他诉讼请求。 案件受理费820元，适用简易程序减半收取410元（原告已预交），由被告广西大赢投资有限责任公司负担。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费820元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐理荣 二〇二〇年十一月十九日 代书记员 黄科华