葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1402民初3268号原告周俊廷，男，1963年4月18日生，汉族，个体业者，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人于力，系辽宁大潮律师事务所律师。被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙程街**楼**。法定代表人曹文斗，系该公司经理。实际控制人曹文学，男，1963年9月3日生，汉族，现住葫芦岛市连山区兴化路**楼**。原告周俊廷与被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案在审理中，原告撤回了对阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司及葫芦岛市第六高级中学的起诉，本院准许。原告周俊廷及其委托诉讼代理人于力到庭参加诉讼，被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告周俊廷诉称，原告参加了葫芦岛市第六高级中学的集资团购，由葫芦岛市第六高级中学委托阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司建设金荷嘉园小区。原告于2013年6月17日、7月25日与阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司签订《预订房协议书》，开发公司承诺2013年底房屋竣工。原告交付了40多万元房款，后得知被告承接了阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司的权利义务，成为了金荷嘉园的实际开发商。2014年以后，原告多次催促，被告迟迟不能交房，故诉至法院，请求确认《预订房协议书》有效，要求被告履行交付商品房B楼二单元301号及9号车库，要求被告赔偿延期交房的损失60000.00元（参照同地段、同类房屋出租标准确定为每年租金为12000.00元，截止到起诉日止房屋租金为60000.00元）。被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司未答辩。经审理查明，2013年，原告参加葫芦岛市第六高级中学委托阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司建设的金荷家园小区团购。2013年6月17日，原告作为乙方，阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司作为甲方，双方签订《预订房协议书》一份，约定：“本协议以《单位集资委托建设住宅协议》为依据，为过渡形式的约束，我公司甲方为出卖方，为买受人乙方承担法律责任，待乙方第二次交完总房款后即签订正式《商品房买卖合同》。项目名称：金荷嘉园小区，项目地址：连山区兴工街辽兴路（华辰幼儿园后侧），项目开工日期：2013年6月1日，项目竣工日期：2013年12月31日。乙方所订购的住宅楼为B楼二单元301号，面积约为102平方米，单价为3480元/平方米。因为此批房屋户型结构是应乙方要求特别设计，不符合现在市场零售的要求，为保证乙方如约履行本协议，乙方在签订本协议时自愿向甲方预交部分房款，此款同时作为履约保证金。预交款为301000元，余款按现在约定的面积在房屋封顶后一次补齐，约定时间未补齐者视为解除协议，总房款在产权部门确定面积后多退少补。甲方负责办理本小区项目开发的相关手续，保证乙方所订购房不存在任何债务债权纠纷。”协议签订后，原告于2013年7月15日交付购房款302000.00元，阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司为原告开具了收款收据，2013年7月25日，原告与阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司又签订了一份《预订房协议书》，约定订购房屋为C楼下9号库（实为车库），定价90000.00元，该协议其他内容与前一份协议相同。2013年10月22日，原告交付了40000.00元车库款，阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司为原告开具了收款收据，2015年2月5日，原告向被告交付了车库尾款50000.00元，被告为原告开具了收款收据，2015年3月6日，原告又向被告交付了所购买的B楼二单元301号房屋的30000.00元购房款，被告为原告开具了收款收据。另查明，2018年4月15日，被告出具按期交工承诺书，载明：葫芦岛市鸿诚源房地产开发公司“金荷嘉园”项目定于2018年5月30日交工。2018年4月19日，被告向原告出具“金荷嘉园”项目交工承诺书，载明：“业主信息：周俊廷，业主房屋信息：A号楼6单元302室，面积：以产权处确认面积为准。开发部门承诺：1、2018年5月30日，开发部门办理业主入住手续（发钥匙），保证具备入住条件。2、2018年5月30日-6月30日，开发部门与业主签订正式，并到市开发办统一办理开发备案手续。3、2018年5月30日开发部门未对业主交钥匙，赔偿违约金50元/月。”2018年6月11日，被告为原告出具证明书，证明金荷嘉园B楼6单元302号第一购买人为原告，并承诺于2018年6月27日有水、有电，达到业主入住条件，还承诺于2018年7月30日网签完成，并要求原有在阜新蒙古族自治县鸿诚房地产开发有限责任公司办理购买楼房的手续，在2018年6月27日前转办完现手续，权益不变（含六高中白淼代收业主预付款事宜）。2019年7月11日，葫芦岛市第六高级中学为原告出具证明书，载明：“2013年6月17日周俊廷购买了由葫芦岛市第六高级中学组织的团购（当时曹文学是以阜新蒙古族自治县鸿诚房地产开发公司启动筹建的金荷嘉园）的房屋。预定房屋：B楼2单元301号房屋（102平米），C楼楼下9号仓库（18平米），（楼房一次性交付：331000元），（仓房一次性交付：91000元）。周俊廷与阜新蒙古族自治县鸿诚开发公司签订购买合计价款：422000元。以上事实成立，特此证明。说明：曹文学后期变更葫芦岛鸿诚源房地产开发有限公司开发的连山区兴街辽兴路金荷嘉园小区，与六中无关，周俊廷原购房权益不变。”2019年5月19日，葫芦岛市第六高级中学为原告出具说明，内容为：“兹证明周俊廷2013年参加高中单位集资委托建设住宅金荷嘉园小区团购，最初楼号是B楼2单元301号，后开发办统一规划变成B楼6单元302号（具体位置不变，楼封顶时交尾款自然就变号了，但本人未交尾款，所以楼号未变）。最原始业主是周俊廷。另外，周俊廷还购买了C楼楼下原9号车库。特此说明。”再查明，被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司的法定代表人为曹文斗，该公司实际控制人为曹文学，金荷嘉园项目实际由被告开发，阜新蒙古族自治县鸿诚源开发有限责任公司与原告签订的《预订房协议书》实际由被告与原告履行。还查明，原告于2019年5月29日向被告交付400.00元电费及200.00元水费，被告向原告交付了房屋钥匙，尚有购房款尾款23960.00元，原告未交付。此外，原告及其他团购房屋人作为被害人曾某被告及曹文学合同诈骗，在本院审理过程中，葫芦岛市连山区人民检察院撤回起诉。本案在审理过程中，原告撤回要求被告履行合同及赔偿损失的诉讼请求。上述事实，有原告的陈述、被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司实际控制人曹文学的谈话笔录、原告提供的《预定房协议书》两份、证明、保证书、承诺书、收据、水表卡及电表卡复印件、葫芦岛市连山区人民检察院撤回起诉决定书、刑事庭审笔录等证明材料载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以确认。本院认为，原告与阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司签订的两份《预订房协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，原告按约定交付了购房款，该两份合同合法有效，并应继续履行。被告系金荷嘉园项目的实际开发人，其承继了原告与阜新蒙古族自治县鸿诚开发有限责任公司签订的两份《预订房协议书》的权利义务，故该两份《预订房协议书》的主体实际应为原告与被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：原告周俊廷与被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司之间的两份《预订房协议书》合法有效。案件受理费1300.00元及财产保全费620.00元，由被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  马文胜人民陪审员  赵 曼人民陪审员  张 勇二〇二〇年十一月十日书 记 员  张洪娟