云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初2550号原告：蔡留洪，男，汉族，1973年2月13日生，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：李广胜、张淑菲，系云南滇源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：嵩阳镇寺脚社区居民委员会龙福村居民小组。负责人：杨福云。住所：嵩阳镇寺脚社区居民委员会龙福村居民小组。委托诉讼代理人：高建松，系云南建松律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告蔡留洪与被告嵩阳镇寺脚社区居民委员会龙福村居民小组（以下简称龙福村小组）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告蔡留洪及其委托诉讼代理人，被告龙福村小组负责人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡留洪诉称：2010年，原被告签订《土地租赁合同》，合同约定，被告将自己所有的位于嵩明县原老地名石塘头上的荒山约9.78亩土地租赁给原告，租赁期限共计40年，自2010年7月16日至2050年7月14日，租金合计36万元。同时，被告同意原告可在该土地内依据使用需要建盖固定建筑物、设施、给排水、用电系统，也可打围墙、围栏、固定桩等形式确定边界。合同签订后，被告按照约定将上述土地交付原告，原告按照约定将40年租金共计36万元支付被告。2018年12月，被告因需将上述租赁地块统一规划，遂与原告协商，收回上述租赁地块的使用权。2019年9月9日，原被告经协商一致，双方签订了《解除合同协议书》，协议约定，原被告一致同意解除《土地租赁合同》，原告在租赁地上的附着物归被告所有，由被告补偿原告地上附着物折合1258578元及土地平整费200000元，合计1458578元。现原告已经将租赁土地及地上附着物全部交付给被告，但至今被告尚未支付租赁土地附着物补偿款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1.被告支付原告土地附着物等补偿款1458578元；2.本案诉讼费由被告承担。被告龙福村小组辩称：1.本案的《解除合同协议书》有两份，一份是2018年12月9日签订的协议，一份是2019年9月9日签订的协议，两份协议的内容一致，第一份协议签订时评估报告没出，第二份系评估报告出来后补签的协议，解除协议签订后，2020年3月17日、5月3日，我方将解除合同协议书上约定的地上附着物补偿款及原告地上附着物评估的价值1458578元向村民公示，5月6日、7日，村民向嵩阳街道办举报，认为补偿款及评估价不合理，不同意支付补偿款。本案的解除协议签订前没有召开村民会议或村民代表会议决定，并且解除协议在前，评估报告在后，程序违法，且在协议实施过程中，村民提出异议，不同意支付补偿款，因此本案的解除协议不能作为支付补偿款的依据。2.本案土地租赁合同的面积是9.78亩，评估报告的面积是26.8亩，评估报告超面积评估，公示后村民对评估报告补偿数额提出异议，因此评估报告也不能作为本案赔偿款支付的依据。综上，本案起诉的理由不成立，请求法庭驳回原告对我方的起诉。原告蔡留洪为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件，欲证实原告的诉讼主体资格；2.《土地租赁合同》，欲证实原告向被告租赁位于嵩明县原老地名石塘头上的荒山约9.78亩土地，租赁期限共计40年，自2010年7月16日至2050年7月14日；3.《解除合同协议书》，欲证实原被告经协商一致，解除上述土地租赁合同，由被告补偿原告土地附着物及土地平整费合计1458578元；4.《估价报告书》，欲证实原告在上述土地租赁期间投资建设地上附着物经评估价值为1258578元。经质证，被告龙福村小组对第一组证据予以认可。对第二组证据的合法性不予认可，该租赁合同的租赁期限为40年，超过合同法中租赁期限不得超过20年的规定。对第三组证据的三性不予认可，《解除合同协议书》签订前没有召开村民会议讨论决定，解除协议后，村民提出异议。对第四组证据的三性不予认可，针对案涉土地附着物的评估有两份评估报告，第一份评估报告是按26.8亩的面积评估，第二份评估报告是按9.78亩的面积评估，两份评估报告的内容、评估价值不一致，评估报告随意改动。被告龙福村小组为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.杨福云身份证复印件，欲证实龙福居民小组负责人杨福云的身份情况；2.解除合同协议书，公示，整改通知书，欲证实2018年12月9日，原告和被告签订解除合同协议书后，2020年3月17日、2020年5月3日，被告将解除合同协议上约定的地上附着物评估价值1458578元向村民公示，2020年5月6日、2020年5月7日，村民向嵩阳街道农村经济管理服务中心举报，认为补偿款及评估价不合理，不同意支付补偿款；3.估价报告书，欲证实评估报告公示后，村民提出异议，不认可评估报告对原告地上附着物的评估价值。同时证明评估报告有两份，第一份评估报告是按26.8亩的面积评估，第二份评估报告是按9.78亩的面积评估，两份评估报告的内容、评估价值不一致，评估报告随意改动，说明评估报告不具有客观性，不能证实反映附着物的评估价值；4.资金拨付申请表，欲证实2020年3月24日、2020年6月18日，被告两次向嵩阳街道申请拨付原告土地附着物补偿款，嵩阳街道对补偿款提出异议，不同意支付原告补偿款；5.函，回复函，欲证实云南建松律师事务所承办本案后，于2020年10月12日发函向嵩阳街道办事处函询不支付原告补偿款的理由，嵩阳街道办回复说明，村民小组解除合同未按《村民委员会组织法》的规定召开村民会议或村民代表会议，对集体重大事项没有履行“四议两公开”的程序，对没有合法手续建盖的构筑物进行赔偿或补偿没有法律依据，出租合同面积是9.78亩，补偿的面积是26.8亩，补偿的面积超过合同面积，补偿标准公示后，部分群众举报明确要求不能支付款项，解除合同协议签订的时间是2018年12月9日，评估报告的时间是2019年8月5日，评估报告的真实性、合法性无法确定。经质证，原告蔡留洪对第一组证据的三性予以认可。对第二组证据中的《解除合同协议书》的真实性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，该协议书是2018年12月9日签订的，该协议书的效力已被2019年9月9日签订的协议所替代。从协议的签订顺序来看也应以后签署的为准，不能用2018年签订的协议来否认后一份协议的效力；对第二组证据中的公示的真实性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。该公示有几个内容：1.2020年3月31日的公示上面写明龙福村小组位于后山食堂上的地已经收取了17户人家的资金1275000元，也就是本案中原告解除合同后退出的土地已经由村小组批给17户人家在上面盖房。2.2020年5月12日的公示写明后山食堂上蔡留洪承租的集体土地9.78亩，经村小组与蔡留洪协商收回，作为龙福村新农村规划建房用地，经召开党员小组会、村民代表会讨论决定同意，并对该地块上的地上附着物、树木、挡土墙、房产等进行评估补偿，由寺脚社区居委会委托云南银瑞祥房地产资产评估有限公司进行评估。证明被告说签订协议前没有召开村民代表大会是不真实的。对第二组证据中的整改通知书的真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。整改是内部管理的行为，不能作为对抗原告要求支付补偿款的法定理由。对第三组证据的证明目的不予认可。两份估价报告中的评估价值是一致的，评估对象的数量品种也是一致的，且该评估报告是被告自行委托评估机构出具的，被告现在否认其效力有违诚信原则，现在已经不具备重新鉴定的条件，评估对象中有一部分已经拆除灭失，所以该评估报告增加26.8亩面积也不影响其最终评估的价值，也不影响被告对原告的补偿义务。第四组证据只能证实被告申请过资金拨付，但不能作为被告拒绝支付补偿款的理由。对第五组证据的三性不予认可，这是被告内部的管理意见，但是不能成为不支付的抗辩理由。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据综合分析后予以认定。经审理，本院确认如下法律事实：2010年7月16日，原告蔡留洪与被告龙福村小组签订《土地租赁合同》。该合同约定：被告出租位于嵩明县原老地名石塘头上的荒山给原告，土地面积约9.78亩，承租期限为二十年，自2010年7月16日至2030年7月15日，第一个二十年租赁期届满，甲方（龙福村小组）同意再租赁给乙方二十年，自2030年7月15日至2050年7月14日终止，共计四十年。租赁费前二十年每年租金800元，合计二十年租金为160000元，后二十年每年租金1000元，合计后二十年租金为200000元，四十年租金全部为360000元。原、被告双方在合同上签字捺印以及盖章予以确认。该协议签订后，原告依约缴纳土地租金，并在该土地上修砌挡墙、建盖房屋、种植树木。2018年12月9日，因该地规划为村民宅基地统一集中建房，经被告村组会议等讨论，决定收回上述租赁土地，原告与被告签订了《解除合同协议书》，约定解除之前签订的《土地租赁合同》，由被告按附着物的价值向原告补偿。后被告委托云南银瑞祥房地产土地资产评估有限公司对案涉土地的地上附作物的价值进行评估，云南银瑞祥房地产土地资产评估有限公司于2019年8月5日作出银瑞祥（2019）第08-0148号《嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会龙福村居民小组拟核实资产价值评估项目资产评估报告书》，评估结论为：原告蔡留洪所属建筑物、构筑物、生产性生物资产评估价值为1458578元。2019年9月9日，原告与被告重新签订《解除合同协议书》，约定：双方同意解除2010年7月16日签订的《土地租赁合同》，原告在租赁地上的附着物归被告所有，由被告向原告按附着物的价值补偿，由被告补偿原告附着物价值1258578元，场地平整费200000元，合计1458578元。被告在收取村民宅基地建房款后逐步向原告支付。2020年5月3日，被告将支付原告补偿费用的行为向村民公示，公示期间有村民提出异议，后被告未能向原告付款。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告于2019年9月9日签订的《解除合同协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，对解除合同后的补偿义务及金额已进行了明确约定，故对原告要求被告支付土地附着物等补偿款1458578元的主张，本院予以支持。对被告抗辩评估价值过高的主张，因该评估机构系被告自行委托，且被告也未表示需重新委托机构进行评估，故本院对被告的抗辩主张不予采信。对被告抗辩该案涉土地附着物评估报告有两份，其中一份是按26.8亩进行评估，一份是按9.78亩进行评估，其两份评估报告的内容、评估价值不一致，评估报告随意改动，说明评估报告不具有客观性，不能证实反映附着物的评估价值的主张，本院认为，首先，该评估报告是对案涉土地附着物的价值进行评估，而非对土地价值进行评估，其两份评估报告的土地附着物是一致的，故其评估价值一致，符合客观实际。其次，评估报告只是对原、被告双方确定赔偿价格起到一定的参考价值，而非一定以评估报告所确定的价值进行赔偿，实际赔偿的价格，最终应以原、被告双方所确定的价值为准。故本院对被告的抗辩主张不予采信。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：由被告嵩阳镇寺脚社区居民委员会龙福村居民小组在本判决生效之日起十五日内一次性向原告蔡留洪支付补偿款1458578元。案件受理费17927元，减半收取8963.50元，由被告嵩阳镇寺脚社区居民委员会龙福村居民小组负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。判决生效履行期限届满后，当事人申请执行的期间为二年。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。审判员 余 海二〇二〇年十一月十六日书记员 晁丽姗