浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7203号 上诉人（原审被告）：杭州青檬企业管理有限公司。住所地：杭州市萧山区蜀山街道晨晖路**。统一社会信用代码：91330109MA2CGA0301。 法定代表人：苏涛，总经理。 委托诉讼代理人：陶涌，杭州市萧山区之江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：余炳怀，男，1976年1月23日出生，汉族，住杭州市江干区。 原审被告：章力，男，1995年8月30日出生，汉族，住杭州市富阳区。 上诉人杭州青檬企业管理有限公司（以下简称青檬公司）与被上诉人余炳怀及原审被告章力因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初7798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任公开开庭进行审理。上诉人青檬公司委托诉讼代理人陶涌到庭参加诉讼，被上诉人余炳怀及原审被告章力经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2019年1月9日，青檬公司（甲方）与余炳怀（乙方）签订《房屋租赁合同》及《物业服务合同》，租赁合同约定甲方将杭州市萧山区兴九路225号杭州纳腾电商产业园208室房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，场所总建筑面积（含公摊）为360平方米；租期自2019年2月1日至2020年1月31日；该房屋第一年度租金为86400元/年，第二年租金在此基础上增加5%，以此类推；租金按年支付，乙方应于合同签订后3日内支付第一年租金；甲方交付该房屋时，乙方缴纳房屋使用保证金8640元。该合同“免责条件”约定——该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，因政府的城市规划有变，或政府及其有关部门的扶持政策发生变化，本项目的土地必须收作他用，按照相关政策文件要求办理，双方互不承担赔偿责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补等。物业服务合同约定甲方为杭州纳腾电商产业园入驻企业提供物业服务，期限自2019年2月1日至2020年1月31日；乙方自本合同签订之日起向甲方交纳物业费，收费标准为每月2.5元/平方米等内容。余炳怀按约交纳租金86400元、物业费10800元及房屋使用保证金8640元，合计105840元，并使用案涉房屋。 2019年10月24日，杭州萧山城区建设有限公司（以下简称城建公司）向青檬公司发出腾房通知，通知载明“因萧山区政府要求，城建公司征迁做地需要，现要求贵公司将租赁的原鑫怡实业工业厂房于2019年10月31日前腾空，并于上述日期前缴清租赁期间所发生的水、电、气等费用。我公司将于11月1日对该区块进行停水停电，逾期不腾房的，一切法律责任自负”等，余炳怀遂腾退房屋。因案涉争议，余炳怀遂于2020年5月13日提起本案诉讼，诉请判令：1、青檬公司退还租金21600元及物业费2700元（均计算3个月，自2019年11月1日至2020年1月31日）、保证金8640元，合计32940元；2、青檬公司支付搬迁费20000元；3、青檬公司赔偿以52940元为基数自起诉之日即2020年5月13日起至实际履行日止按LPR标准计付的利息损失；4、章力对上述第1-3项债务承担连带责任；5、本案诉讼费由青檬公司及章力承担。 原审法院另查明：青檬公司系自然人独资的有限责任公司，章力系唯一股东。 原审法院再查明：青檬公司曾向杭州萧锦实业有限公司承租位于萧山区××街街道××层××区的房屋及附属设施设备，双方于2019年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定该场所总建筑面积（含公摊）为8118平方米，租期自2019年11月15日至2020年11月14日，乙方承诺租赁房屋仅作电商办公、仓储使用等内容。 原审法院审理认为：余炳怀与青檬公司之间的房屋租赁合同关系依法成立，且合法有效。针对余炳怀的费用返还主张，青檬公司辩称系余炳怀未按约履行因拆迁腾退房屋后的替代方案二，即入驻新的场地并继续租赁等。相对于方案一，部分承租人已与青檬公司达成一致并签订解除协议，而本案青檬公司并未就方案二的履行及协议相应内容，与余炳怀达成一致，更何况双方明确第二年的租金需要继续协商，更可印证前述结论，故青檬公司关于系余炳怀违约的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。根据案涉租赁合同就“免责条款”的约定，因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的案天数计算，多退少补。本案系因政府要求及征迁需要，导致案涉房屋腾退及合同提前终止履行，且合同无法继续履行的原因不可归责余炳怀，故青檬公司应按约返还房屋使用保证金及剩余租期的租金、物业费。至于实际使用时间点，庭审中余炳怀主张房屋自2019年11月初开始断水断电，其开始搬迁事宜，与城建公司所发出腾房通知的腾退及停水停电时间一致，且与青檬公司向案外人承租新的场地时间吻合，故可认定余炳怀主张实际使用时间的合理性，本院予以确认，并认定青檬公司应返还保证金及剩余三个月租期的相应费用。余炳怀变更后的费用返还及相应利息请求，具有事实及法律依据，故予以支持。针对余炳怀主张的搬迁费，本案其未提供任何证据证明该损失的实际发生，或青檬公司因拆迁获得相应项目的拆迁补偿且产生不当得利，同时案涉租赁合同中对此并未作约定，故余炳怀的该项主张依据不足，本院不予支持；青檬公司的相应合理辩称，于法有据，故予以采信。就青檬公司应承担的前述债务，其系自然人独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，章力作为唯一股东，其未能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。余炳怀该项请求中的合理部分，符合法律规定，故予以支持。章力经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，并依据查明的事实依法判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决:一、青檬公司于判决生效后十日内返还余炳怀租金21600元、物业费2700元及保证金8640元，合计32940元；二、青檬公司于判决生效后十日内赔偿余炳怀以32940元为基数自2020年5月13日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付的利息损失；三、章力对上述第一、二项中青檬公司的付款义务承担连带清偿责任；四、驳回余炳怀的其余诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1124元，减半收取计562元，由余炳怀负担212元，青檬公司、章力负担350元。 宣判后，青檬公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。被上诉人当时系选择方案二，在上诉人实际履行时其又反悔，其应当承担违约责任。被上诉人并未在2019年11月初搬走，其实际于2020年1月中旬才场地搬离案涉房屋。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 余炳怀未在法定期间提出答辩状。 青檬公司在二审诉讼中提交2020年1月6日城建公司所发的《腾房通知》一份，欲证明截止到2020年1月6日，余炳怀尚未实际搬离案涉房屋。 本院经审核认为：上述证据系相关单位出具的公文书证，余炳怀无正当理由拒不到庭参加诉讼进行抗辩并对上述证据进行质证及反驳，应视其为放弃相应权利，本院对上述证据予以认定。 本院经审理查明：2020年1月6日，城建公司向青檬公司发出《腾房通知》，载明青檬公司包括案涉房屋在内的十间房屋尚未腾空，已严重影响城建公司的征迁进程，要求青檬公司于2020年1月15日前腾空上述房屋并缴清水电等费用。 本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”该解释第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”青檬公司不能举证证实其就案涉房屋被征迁后其已与余炳怀达成替代方案二之合意的事实，更不能证实其诉称的余炳怀已选择按替代方案二履行之后又反悔的主张，原审判决对青檬公司该抗辩主张不予支持系正确。青檬公司在二审诉讼中提交上述证据足以证实余炳怀直至2020年1月6日尚未搬离案涉房屋的事实，结合该通知载明的搬离时间及青檬公司的自认，本院确定余炳怀实际搬离时间为2020年1月15日，据此确认青檬公司应当返还余炳怀自2020年1月16日起至2020年1月31日止的租金3600元及物业费450元。基于二审新证据本院对原审判决予以改判，原审判决不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下： 一、撤销杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初7798号民事判决； 二、杭州青檬企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还余炳怀租金3600元、物业费450元及保证金8640元，合计12690元； 三、杭州青檬企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿余炳怀以12690元为基数自2020年5月13日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付的利息损失； 四、章力对上述第二、三项中杭州青檬企业管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任； 五、驳回余炳怀的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费562元，由余炳怀负担427元，杭州青檬企业管理有限公司及章力共同负担135元；二审案件受理费624元，由余炳怀负担240元，杭州青檬企业管理有限公司负担384元，限各方当事人于本判决生效之日起七日内分别至原审法院及本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判员 胡 宇 二〇二〇年十一月××日 书记员 赖雪珂