福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终3058号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路**，统一社会信用代码913506028565938195。 负责人：杨炜强，职务：行长。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈典，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈清，女，1987年11月18日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈惠珍，女，1967年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区万亩园，统一社会信用代码91350602746375108M。 法定代表人：陈惠珍，职务：执行董事兼总经理。 原审被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区（漳州市国立金属制品有限公司内之二），统一社会信用代码913506007395190465。 法定代表人：于国永，职务：总经理。 原审被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠的共同委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠的共同委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省平和县，统一社会信用代码91350628749078192Ｊ。 法定代表人：朱元文，职务：执行董事兼总经理。 原审被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省平和县。 上诉人中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称农行芗城支行）因与被上诉人陈清、陈惠珍、原审被告漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初1332号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 农行芗城支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈清的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由陈清、陈惠珍负担。 事实和理由：一审认定事实不清，陈清主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定可以排除执行的情形。陈清与陈惠珍未在查封涉案房产前签订合法有效的书面买卖合同，涉案房产交易每平方米仅4987元，明显低于市场价格，双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案房产尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，但约定陈清在办理两证之前就支付全额购房款，未保留部分款作为日后办证的担保，与正常的房产交易严重不符。故陈清与陈惠珍签订虚假合同。陈清未实际支付合同约定的购房款，也未在法院查封前占有涉案房产。陈清在明知未办理两证的情况下，未尽到审慎义务，涉案房产未办理过户系其自身原因造成的。 陈清辩称，驳回上诉，维持一审判决，诉讼费由上诉人承担。 陈惠珍、漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠共同答辩称，农行芗城支行认为本案房屋买卖合同属虚假合同的理由不能成立，2015年房屋的价格并不低于市场价格，且是全款支付，未办理产权就全款支付合情合理。农行芗城支行主张陈清未实际支付购房款，缺乏依据。涉案房屋在2016年10月起就由陈清执掌。系开发商原因造成不能办理产权证，并非陈清的过错。请求驳回上诉，维持一审判决。 福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文没有提交书面意见。 陈清向一审法院提出诉讼请求1、解除对芗城区鑫荣嘉园7幢203室的查封；2、本案诉讼费由农行芗城支行负担。 一审判决查明：1、2015年7月1日，陈惠珍、于国忠作为甲方与陈清作为乙方与签订了一份《房地产买卖协议》，约定：陈清向陈惠珍、于国忠购买位于漳州市芗城区的房产；双方约定该房产的总成交价为人民币64万元；陈清于2015年7月1日支付给陈惠珍、于国忠人民币3万元作为购房定金（定金抵扣总房款）；购房款人民币64万元（含定金）于2015年12月25日前到第二公证处公证乙方支付给甲方。十二、补充条款：男方同意乙方于2015年12月30日前支付。2015年7月1日，陈惠珍、于国忠出具收条确认收到陈清支付的购买芗城区鑫荣嘉园7幢302室房屋定金叁万元。陈清分别于2015年12月29日、2015年12月30日通过其开立在漳州农村商业银行的账户向陈惠珍开立在中国农业银行漳州市芗城支行的账户分别转账61万元（附言：购房款）。本院另案审理的（2020）闽0602民初1334号案中，陈惠珍与陈清另签订一份的《房地产买卖协议》，约定：陈清向陈惠珍购买位于漳州市芗城区的房产。 2、陈清与漳州市晨致装潢设计有限公司（代表人林良斌）签订《装饰装修施工协议》，工程项目：鑫荣嘉园7栋202室，工程开工日期：2016年10月1日，竣工日期：2016年12月30日，工程价款10万元。2016年11月24日陈清转账支付林良斌装修水电款2万元。2017年4月7日陈清转账支付林良斌装修款3.9万元。2016年10月起，卡号91×××01户名陈惠珍地址鑫荣嘉园7号楼302室的水费从陈清的建设银行账户代扣缴交。2016年10月起，户号7524523392户名陈惠珍用电地址芗城区金峰南路鑫荣嘉园小区7幢302室的电费由吴剑君（陈清的丈夫）通过支付宝缴交。2017年8月1日，吴剑君作为编号059600039247的用气方向漳州安燃燃气缴交地址芗城区鑫荣嘉园07-302的燃气费196.03元。另查明，2011年9月5日陈清与吴剑君登记结婚。 3、2017年3月16日，陈清向漳州市芗城联合人民调解委员会申请调解，经该委主持调解，陈清与陈惠珍于当日就漳州市芗城区鑫荣嘉园7幢202、302室房屋买卖事宜达成编号：【2017】漳芗人调字第6897号人民调解协议书。 4、在（2017）闽0602民初4643号原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行与被告漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠金融借款合同一案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院依法作出（2017）闽0602民初4643号民事裁定书，于2017年7月11日查封被告陈惠珍名下址在漳州市芗城区等房产。 5、2017年11月9日，本院作出（2017）闽0602民初4643号民事判决书，判决：漳州市国立金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金2600万元及自2017年3月1日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利（但合计金额不得超过按月利率2%计付的金额）；漳州市国立金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行因本案支出的律师费10700元；福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对漳州市国立金属制品有限公司上述债务承担连带清偿责任，福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠清偿本案债务后，有权向漳州市国立金属制品有限公司追偿；若漳州市国立金属制品有限公司未清偿本案债务时，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对陈惠珍、于国忠提供的抵押物漳州市芗城区永亨世家7号楼102号房屋、漳州市芗城区鑫荣小区9幢D01号房屋、漳州市芗城区鑫荣小区29幢D04号房屋、漳州市芗城区佳苑花园4幢3号店面折价或拍卖、变卖后的价款在1039.15万元范围内优先受偿等。 6、2018年1月15日，因上述被告未履行生效判决所确定的义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请执行，本院作出（2018）闽0602执254号执行裁定书，裁定：冻结、划拨漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山菜叶发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的存款；扣留、提取漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山菜叶发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的收入；查封、扣押漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山菜叶发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。 7、陈清对执行标的提出书面异议，2020年1月14日本院作出（2020）闽0602执异9号执行裁定书，裁定驳回陈清的异议请求。陈清不服，于2020年2月12日向本院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为陈清作为案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”围绕上述规定，逐一分析如下：（一）关于签约时间及合同效力问题。2015年7月1日，陈清与陈惠珍、于国忠签订讼争房屋买卖协议书，而讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。陈清与陈惠珍、于国忠签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故陈清与陈惠珍、于国忠就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称陈清与陈惠珍未在查封讼争房产前签订合法有效的书面买卖合同，于法无据，不予采纳。（二）关于占有的事实认定。陈清提供的证据可以证明从2016年10月起讼争房屋的水费由陈清从其银行账户扣缴，电费由陈清的配偶吴剑君通过支付宝缴交；讼争房屋的燃气用气方为吴剑君且由其缴交燃气费用。结合陈清与陈惠珍、于国忠之间房屋买卖等相关事实，本院确信陈惠珍已于2016年将讼争房屋交由陈清执掌，陈清亦实际占有使用该房屋至今的事实，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对原告陈清占有房屋的事实存有异议，但未提供相关证据予以证实，不予采纳，故应认定在法院查封讼争房产之前陈清已合法占有讼争房屋。（三）关于购房价款的支付问题。根据查明的事实，陈清已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。据此，应认定陈清已依合同约定支付全部价款。中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称陈清付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，不予采纳。（四）关于陈清是否系因自身原因未办理房产过户登记。本案中，讼争房产系商品房，至今无法办理不动产权初始登记，非作为消费者的陈惠珍、于国忠及陈清的过错未能办理房产过户登记手续。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，陈清依照《房屋买卖合同》的约定向陈惠珍支付全部购房款，并已实际占有讼争房屋，对于未办理房产过户登记手续并无过错。综上所述，陈清要求停止对址在漳州市芗城区房屋的强制执行，解除对该房屋查封的诉讼请求，应予支持。中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的辩称缺乏事实依据，不予采纳。福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：不得执行址在福建省漳州市芗城区房屋，并解除对该房屋的查封；一审案件受理费10200元，由被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 二审期间，农行芗城支行对一审查明的事实第1、2点，即陈惠珍、于国忠与陈清关于漳州市芗城区房产交易的情况，陈清与漳州市晨致装潢设计有限公司签订《装饰装修施工协议》、陈清支付装修水电款、鑫荣嘉园7幢302室水费、电费、燃气费缴纳、婚姻情况提出有异议，对其他事实无异议；陈清、陈惠珍、漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对一审查明的事实没有异议。 二审中，本案各方当事人均没有提交新的证据。 对一审法院认定事实中农行芗城支行提出异议部分，农行芗城支行认为一审该认定缺乏依据，分析认定如下：陈清提供的《房地产买卖协议书》、收条、转账凭证、装饰装修施工协议、建设银行账户交易明细、查询汇款明细截图、漳州发展水务集团有限公司水费清单、福建省电力有限公司漳州供电公司历月电费明细、漳州安然燃气有限公司缴费凭证、结婚证及当事人庭审陈述等证据，可证明一审查明的事实第1、2点内容。农行芗城支行并无证据予以反驳，故该异议不能成立。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2015年7月1日，陈惠珍、于国忠与陈清签订址于福建省漳州市芗城区的讼争房屋买卖合同，该讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。陈惠珍、于国忠与陈清签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故陈惠珍、于国忠与陈清就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。根据陈清提交的漳州发展水务集团有限公司水费清单、福建省电力有限公司漳州供电公司历月电费明细、漳州安然燃气有限公司缴费凭证、结婚证等证据的证明力，并结合陈惠珍、于国忠与陈清之间房屋买卖等相关事实，可以确认陈惠珍已于2016年将讼争房屋交由陈清执掌，陈清实际占有使用该房屋并至今的事实，农行芗城支行提出异议，但未提供相关证据予以证实。根据查明的事实，陈清已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。农行芗城支行主张陈清付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，本院不予采纳。本案中，并不存在因陈清的过错而不能办理房产过户登记手续的情形。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。农行芗城支行上诉主张程智铠所提执行异议不符合司法解释中可以排除执行的情形，理由不能成立。 综上，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律及所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10200元，由中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方**勇 审 判 员 周志梅 审 判 员 郭昭容 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 林秀美 书 记 员 蔡燕玲