云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异446号案外人：李树华，男，白族，1968年7月26日生，身份证登记地址：云南省大理州洱源县，现住云南省大理州洱源县。委托代理人：李博，北京市炜衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：牛志坚，男，纳西族，1978年5月4日生，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。被执行人：赵乐山，男，白族，1976年7月10日生，住云南省大理白族自治州洱源县。在本院执行申请执行人牛志坚与被执行人赵乐山民间借贷纠纷两案，案外人李树年对本院执行位于昆明市官渡区房屋提出书面异议，请求中止对该房屋的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人李树华称，申请执行人牛志坚与被执行人赵乐山民间借贷纠纷一案，法院于2020年4月30日作出（2020）云0111执4152、4153号之一《执行裁定书》，裁定将案外人李树华购买并已同时合法占有使用的、位于昆明市官渡区房屋予以查封，并于2020年7月29日公告拟将该房屋进行评估、拍卖。但在本案中案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院应当解除查封措施，依法裁定中止执行。2012年7月至2012年12月间，被执行人赵乐山及其配偶先后向案外人借款共计30万元，2013年1月1日，被执行人赵乐山就该笔30万元的借款向案外人出具借条。自2013年1月至2014年4月，被执行人按照年利率20%的标准向案外人支付借款利息，自2014年5月开始被执行人便未再支付过任何借款本息。2015年7月2日，案外人再次向被执行人借款5万元，同年因为案外人向被执行人购买家具抵销债权3万元。剩余款项经案外人多次催要，被执行人一直未予归还，截至2016年12月31日，被执行人赵乐山合计欠案外人借款48万元。2018年7月10日，案外人李树华与被执行人赵乐山及房屋共有人马一方（赵乐山配偶）签订《二手房买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给案外人。合同约定，房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价为82万元，其中40万元购房价款以案外人对被执行人享有的到期债权进行抵销，剩余42万元购房款由案外人先行支付39万元用于结清涉案房屋在银行的按揭贷款，剩余3万元尾款在产权证办理完毕并过户后再行支付。合同签订当日，案外人李树华即以银行转账的方式向被执行人配偶马一方的银行账户支付了39万元购房款，马一方当日出具了内容为“今收到李树华海运花园7-706的购房尾款390000元（叁拾玖万元整）”的收条。案外人于2018年9月1日与被执行人交接涉案房屋，于2018年12月27日以每月租金2200元的标准将涉案房屋进行了出租，租期为1年。租赁期满后租客表示不愿续租，并于2019年12月15日搬离，自租客搬离后至今该房屋由案外人之子李泉用于自住。自案外人买受涉案房屋后，即对标的物依法占用并使用至今。需要特别说明的是，涉案房屋所在小区由于开发商未缴清土地出让金等原因，虽然已经竣工验收合格，但时至今日整个小区仍无法办理房屋产权登记，案外人对涉案房屋不能办理产权登记并无过错，属于非因自身原因未办理过户登记的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。案外人认为，在法院查封涉案房屋之前，案外人已经与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，并且案外人购买涉案房屋的真实意思表示及现实需求。案外人在签订购房合同后已经合法占用使用涉案房屋2年多，且目前涉案房屋为案外人及其子在昆明的唯一居住场所。案外人已经按照合同约定支付了绝大部分购房款项，履行了《二手房买卖合同》约定的主要义务，截止涉案房屋被查封前，仅剩用于办理不动产权证书的尾款没有支付。涉案房屋未能办理过户登记系非因案外人自身原因造成，案外人对开发商的违法行为导致不能办理房产登记的后果不存在任何过错。因此，案外人享有的物权期待权应当依法获得保护。综上，案外人对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，应当依法裁定中止对涉案房屋的执行并解除查封。申请执行人牟志坚、被执行人赵乐山未进行答辩。本院查明，牛志坚与赵乐山、马一方民间借贷纠纷（2019）云0111民初9835号一案，本院作出的（2019）云0111民初9835号民事判决书已发生法律效力，因赵乐山未履行生效法律文书确定的给付义务，牛志坚遂向本院申请强制执行，本院已立案执行，执行案号为（2020）云0111执4152号。牛志坚与赵乐山、马一方民间借贷纠纷（2019）云0111民初9825号一案，本院作出的（2019）云0111民初9825号民事判决书已发生法律效力，因赵乐山未履行生效法律文书确定的给付义务，牛志坚遂向本院申请强制执行，本院已立案执行，执行案号为（2020）云0111执4153号。在本院执行过程中，本院于2020年4月30日作出（2020）云0111执4152、4153号之一执行裁定书，裁定查封被执行人赵乐山名下在官渡区（合同登记备案号：ＫＭ2012010500173）房屋一套。本院于2020年5月9日向昆明市房屋交易产权管理处送达上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了该房屋。本院于2020年7月29日张贴了（2020）云0111执4152、4153号公告，责令涉案房屋居住使用人员于本公告张贴之日起15日内自行清理腾出该房，逾期本院将依法对该房产进行强制腾房。另，座落于官渡区，买受人为马一方，共有人为赵乐山，合同登记号ＫＭ2012010500173。现案外人李树华向本院提交执行裁定书、公告、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、《购房费用计算表》、《收据》、ＰＯＳ机交易回单、《海运花园接房交费表》、《二手房买卖合同》、《借条》、《备注》、杜灼花银行交易返回明细-2020.8.7、《结婚证》、《申请人李树华与被执行人赵乐山及马一方债权债务关系的情况说明》、《云南省农村信用社结算业务申请书》、李树华银行交易返回明细-2020.8.3、《收条》（39万元）、《提前还款申请表》、《中国银行贷款结清通知书》、《贷款还款回单》、《房屋租赁合同》、2019／2020年度涉案房屋物业费／停车费及水电费缴费凭证、《人民网领导留言板官渡区信访局、官渡区自然资源局回复网民提问》、《人民网领导留言板昆明市自然资源和规划局回复网民提问》等证据材料，欲证明2018年7月10日，李树华与马一方、赵乐山签订《二手房买卖合同》，约定马一方、赵乐山将其共同共有的坐落于昆明市官渡区房屋出售给李树华；双方约定房屋成交价款为820000元，其中用尚欠李树华的借款400000元冲抵购房款，余下房款420000元于7月10日由买受人先行支付给出卖人390000元，剩余30000元约定在产权证办理完毕后双方成功办理完过户手续后再进行支付。案外人于2018年7月10日向马一方转款390000元，马一方于当日出具《收条》。2018年12月27日，李泉将涉案房屋出租。李树华缴纳了物业费、水电费。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋虽未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案房屋予以查封。关于案外人李树华主张涉案房屋应归其所有，以此排除本院执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，案外人李树华与马一方、赵乐山已签订了《二手房买卖合同》。但合同约定的房屋成交总价款为820000元；其中案外人主张用赵乐山、马一方尚欠李树华的借款400000元用于抵扣部分房款，该部分款项涉及到李树华与赵乐山、马一方之间的其他债权债务关系，对该部分款项本院无法确认，本院不予认可；且案外人李树华并未支付全部款项，也未将剩余款项交付法院执行。综上，案外人并未满足能够排除本院执行涉案房屋的四个条件，故案外人李树华的权利不能够排除本院对被执行人赵乐山名下的位于官渡区（合同登记备案号：ＫＭ2012010500173）房屋的执行，案外人李树华主张的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人李树华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王恒刚审判员  马 军二〇二〇年十一月十九日书记员  李亚玲