广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5815号上诉人（原审原告）：中山市志洪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********志洪嘉园33卡，统一社会信用代码914***********706F。法定代表人：盘志雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄言熙，该公司员工。被上诉人（原审被告）：珠海新华力物业管理有限公司，住所地广东省珠海市*****************，统一社会信用代码914************674。法定代表人：关升云，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。上诉人中山市志洪房地产开发有限公司（以下简称志洪房地产公司）因与被上诉人珠海新华力物业管理有限公司（以下简称新华力物业公司）合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。志洪房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持志洪房地产公司一审诉求或发回重审。事实和理由：志洪房地产公司曾于2018年10月9日起诉志洪嘉园业主，要求支付志洪房地产公司挂靠新华力物业公司期间（2017年4月1日-8月31日）的物业管理费及水费，一审法院以“因与志洪嘉园小区业主委员会达成物业服务合同的相对方为新华力物业公司而非志洪房地产公司”为由，驳回志洪房地产公司的诉求。即一审法院认为能向业主主张2017年4月1日-8月31日的物业管理费及水费的主体是新华力物业公司，而非志洪房地产公司。受该判决指引，志洪房地产公司起诉新华力物业公司（即本案一审），要求返还志洪房地产公司在挂靠期间，因无效合同替新华力物业公司支付的相关费用，但本案一审判决又以“并无证据证明新华力物业公司受有利益”为由，驳回志洪房地产公司的诉求。志洪房地产公司认为，一审判决事实认定和法律适用错误。一、一审判决认为新华力物业公司未受有利益，属于认定事实错误。新华力物业公司与志洪嘉园小区业主委员会签订《志洪嘉园小区物业管理服务合同》后，再与志洪房地产公司签订《志洪嘉园物业经营合作合同》，约定志洪房地产公司挂靠新华力物业公司名下，以该公司企业名称经营志洪嘉园小区物业管理服务项目。合同签订后，志洪房地产公司为志洪嘉园小区实际提供了物业管理服务，实际履行了新华力物业公司与志洪嘉园小区业主委员会之间的《志洪嘉园小区物业管理服务合同》中新华力物业公司的义务，付出了物业管理服务价值，使新华力物业公司取得依据《志洪嘉园小区物业管理服务合同》向志洪嘉园小区业主收取物业管理服务费的权益。二、一审判决不支持志洪房地产公司关于支付相关费用的诉讼请求，属于适用法律错误。《志洪嘉园物业经营合作合同》因违反禁止性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定，因志洪房地产公司实际履行《志洪嘉园物业经营合作合同》关于从事志洪嘉园小区物业管理服务合同范围内的管理项目相关义务，新华力物业公司实际取得向志洪嘉园小区业主收取物业管理服务费用的权益，即志洪房地产公司实际付出的物业管理服务价值，新华力物业公司应当结合志洪房地产公司实际支出、物业管理价值等因素折价返还志洪房地产公司。综上，请求改判支持志洪房地产公司的全部诉求。新华力物业公司辩称：一、新华力物业公司未实际向志洪嘉园小区的业主提供物业管理服务，无权向业主收取物业服务费。二、签订涉案无效合同的过错方是志洪房地产公司，新华力物业公司在合同履行过程中并未获得其他利益，故无需向志洪房地产公司支付其他费用。志洪房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认志洪房地产公司、新华力物业公司签订的《志洪嘉园物业经营合作合同》为无效合同；2.新华力物业公司向志洪房地产公司支付代为支付的自来水费61305.21元；3.新华力物业公司向志洪房地产公司支付代为支付的对讲梯灯、公摊电费59195.74元；4.新华力物业公司向志洪房地产公司支付代为支付的工人工资86670.2元；5.新华力物业公司向志洪房地产公司支付代为支付的电梯维修费、保养费39800元；6.新华力物业公司向志洪房地产公司支付代为支付的其他各项物业管理开支28894.2元；7.新华力物业公司向志洪房地产公司支付上述费用275865.35元占用期间的利息（以275865.35元为基数，自2019年7月9日起按年利率6%计至实际清偿之日止）。一审庭审中，志洪房地产公司撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：1.2017年3月1日，新华力物业公司与志洪嘉园小区业主委员会签订《志洪嘉园小区物业管理服务合同》，约定新华力物业公司为志洪嘉园小区提供物业管理服务，服务期限自2017年3月1日至2020年2月28日；物业管理服务费按照以下标准收取：住宅按建筑面积每月每平方米1.95元收取，商铺按建筑面积每月每平方米3.9元收取；新华力物业公司自2017年3月1日起开始实施物业服务工作，并从该日起计收物业管理费，每月5日前收取物业服务费；新华力物业公司应对志洪嘉园小区内的电梯进行维护及保养，保证电梯24小时正常运行，安全设施齐全、通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持清洁，电梯按时年检、由专业队伍维修保养，保养人员持证上岗，合同还约定了其他事项。2.2017年5月10日,新华力物业公司与志洪房地产公司签订《志洪嘉园物业经营合作合同》,同意志洪房地产公司挂靠在新华力物业公司名下以新华力物业公司的企业名称经营志洪嘉园小区物业管理服务项目,从事新华力物业公司与志洪嘉园小区业主委员会签订的志洪嘉园小区物业管理服务合同范围内的管理项目；挂靠期限为三年,自2017年3月1日起至2020年2月28日止；志洪房地产公司每月向新华力物业公司支付3000元的管理服务费(挂靠费)；志洪房地产公司自2017年5月1日起开始负责发放新华力物业公司派遣到志洪嘉园的员工工资；为避免因志洪房地产公司借用资质给新华力物业公司带来的风险,志洪房地产公司向新华力物业公司支付50000元的保证金，保证金与管理费用在同一时间支付至新华力物业公司指定账户，保证金在合同到期后无息返还给志洪房地产公司，合同还约定了其他内容。合同签订后,新华力物业公司于2017年9月1日向志洪房地产公司出具关于终止志洪嘉园物业经营合同的函,以志洪房地产公司拖欠员工工资为由要求终止合同。志洪房地产公司对此予以确认。3.志洪房地产公司于2018年4月16日向一审法院起诉要求新华力物业公司退还保证金25000元。一审法院于2018年10月25日作出生效判决，认定志洪房地产公司与新华力物业公司签订的志洪嘉园物业经营合作合同因违反禁止性规定而无效，支持志洪房地产公司退还保证金的诉求。一审法院认为，本案系合同纠纷。对于新华力物业公司认为志洪房地产公司提起本案的诉讼,违反了“一事不再诉”原则的答辩意见,一审法院认为,志洪房地产公司在本案中提出的诉讼请求是要求新华力物业公司支付其垫付应由业主支付的各项费用,而在(2018)粤2071民初7208号挂靠经营合同纠纷案件提出的诉讼请求是要求新华力物业公司退还保证金,两案的诉讼请求及事实理由均不相同,故本案不属于重复诉讼。按照双方签订的志洪嘉园物业经营合作合同，志洪房地产公司以新华力物业公司的名义经营志洪嘉园小区物业管理服务项目，并向新华力物业公司支付管理服务费(挂靠费)，根据《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，案涉合同违反了上述禁止性规定，属于无效合同。志洪房地产公司请求的各项费用，实际上属于其在为小区业主提供物业管理服务后所产生的各项管理费用与业主应当支付的水费、公摊电费、电梯维修费及保养费。新华力物业公司既未向案涉小区业主提供物业服务，又未向业主收取各项费用，新华力物业公司基于双方签订的志洪嘉园物业经营合作合同取得的保证金已经退还给志洪房地产公司，除此之外并无证据证明其受有利益，志洪房地产公司要求新华力物业公司支付其主张的各项费用并无依据。综上所述，志洪房地产公司关于要求新华力物业公司支付各项费用的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《物业管理条例》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回志洪房地产公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5438元（志洪房地产公司已预交），由志洪房地产公司负担。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明:1.志洪房地产公司因物业服务合同纠纷向一审法院提起诉讼[案号为（2018）粤2071民初21992号]，其中第2项诉讼请求为：朱海清立即支付自2017年4月1日至2017年8月31日拖欠的由志洪房地产公司挂靠新华力物业公司管理志洪嘉园小区期间的物业费394元及其他费用205.45元。一审法院经审理认为，因与志洪嘉园小区业主委员会达成物业服务合同的相对方为新华力物业公司而非志洪房地产公司，在2017年3月31日之后志洪房地产公司与朱海清之间并不存在物业服务合同关系，志洪房地产公司与新华力物业公司签订的志洪嘉园物业经营合作合同不能对包括朱海清在内的志洪嘉园小区业主产生拘束力，志洪房地产公司以该经营合作合同为依据向朱海清主张物业管理费理据不能成立，一审法院对其主张不予支持。一审法院作出（2018）粤2071民初21992号民事判决，其中驳回了志洪房地产公司的第2项诉讼请求。志洪房地产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，后于2019年7月2日向本院申请撤诉，称双方已就物业管理费及其他费用达成和解，朱海清也已完成支付义务，双方权利义务已终结。本院于2019年7月2日作出（2019）粤20民终2233号民事裁定书，裁定准许志洪房地产公司撤回上诉。2.志洪房地产公司确认其未向新华力物业公司支付过挂靠期间（2017年4月1日至2017年8月31日）的挂靠费。志洪房地产公司称志洪嘉园小区业委会张贴通知让业主不要向志洪房地产公司缴纳物业服务费，志洪房地产公司并未收取过2017年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费。新华力物业公司称其未向业主收取过2017年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费，其认为实际提供物业服务方系志洪房地产公司，志洪房地产公司才有权收取上述期间的物业服务费。本院认为，本案系合同纠纷。根据志洪房地产公司的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：志洪房地产公司挂靠新华力物业公司为案涉小区业主提供物业服务所产生的各项费用是否应由新华力物业公司承担。对此本院认为，双方签订的《志洪嘉园物业经营合作合同》约定志洪房地产公司挂靠新华力物业公司为案涉小区业主提供物业服务，志洪房地产公司向新华力物业公司支付挂靠费及保证金。但志洪房地产公司未向新华力物业公司支付过任何挂靠费，其所支付的保证金经另案生效民事判决认定合同无效已经由新华力物业公司予以返还。新华力物业公司并不是涉案小区实际提供物业服务的主体，其也未向业主收取各项费用，并没有证据证明其在本案中获得利益。实际为涉案小区提供物业服务的主体是志洪房地产公司，志洪房地产公司为涉案小区提供物业服务所支出的各项费用由新华力物业公司承担缺乏依据，本院不予支持。综上所述，志洪房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5438元，由中山市志洪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十一月五日书记员 张欣琪