吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1772号上诉人（原审被告）：宋凯，男，1966年10月8日出生，汉族，退休人员，住吉林省延吉市城南西苑**楼**201。委托诉讼代理人:赵莉（系宋凯妻子),女，1970年2月10日出生,退休人员,,住吉林省延吉市城南西苑**楼****委托诉讼代理人:朴永春,天津高丽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延边朝鲜族自治州总工会，住所地吉林省延吉市长白山东路**。负责人:郑承男，该工会主席。委托诉讼代理人:金成俊,吉林华烁律师事务所律师。原审第三人：延边威远房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街**。委托诉讼代理人:修福云，女，汉族，1955年1月4日出生，延边威远房地产开发有限公司清欠办主任，住吉林，住吉林省和龙市民惠街向阳社区**iv>上诉人宋凯因与被上诉人延边朝鲜族自治州总工会（以下简称“总工会”），原审第三人延边威远房地产开发有限公司（以下简称“威远房地产开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初2692号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人宋凯的委托诉讼代理人赵莉、朴永春，被上诉人总工会的委托诉讼代理人金成俊，原审第三人威远房地产开发公司的委托诉讼代理人修福云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋凯上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判驳回总工会的诉讼请求；2.上诉费由总工会负担。事实与理由：1.一审法院未认定2008年12月9日，总工会履行《房屋置换协议书》的情况，即对总工会向威远房地产开发公司是否交付要置换的总工会房屋避而不谈，直接认定2008年9月12日双方签订的《商品房买卖合同》以房屋置换的方式履行完毕。因此，在威远房地产开发公司和宋凯对房屋置换事实有异议的情况下，未经核实房屋实际置换情况，直接认定是错误的。2.不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于此，不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力；但当事人之间转让不动产的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述原则，如果出卖人就同一房屋订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，某一买受人先行办理了房屋过户登记手续，取得了房屋产权证明的，应当认定该房屋已经发生物权变动的法律后果。因其他买受人未办理房屋过户登记手续，故应当认定其只对房屋出卖人享有债权请求权，不能对抗他人已经依法取得的该房屋物权的效力。因此，总工会只能追究威远房地产开发公司的违约责任，而不能提出让宋凯给总工会办理过户登记的诉讼请求。一审法院直接判决让作为同一买受人的宋凯将合法取得的不动产权证过户给与自己没有任何房屋交易关系的另一买受人总工会是没有事实及法律依据，是错判。3.一审判决违背法理，且适用法律错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的内容是当事人本身实际享有物权而登记簿登记错误，导致实际享有物权的人主张更正登记的情况。但本案总工会自始至终未取得过是案涉房屋的实际物权。总工会辩称：1.总工会与威远房地产开发公司之间房屋置换协议合法有效，且已履行完毕。2.宋凯及威远房地产开发公司在明知涉案房屋已由总工会接收，占有使用11年事实，即宋凯与威远房地产开发公司房屋买卖合同履行不能情况下，恶意隐瞒相关事实办理取得产权证，其行为属于恶意串通，侵害总工会利益行为。根据2015年全国民事审判工作会议纪要第27条规定，恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已合法占有该房屋的买受人。3.宋凯不具有接受房屋占有房屋的事实，且其主张权利的合同属于履行不能，宋凯不具有取得本案争议房屋的事实与法律依据，本案情形属于不动产登记，记载于真实权利状态不符的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。延边威远房地产开发有限公司述称：当时我公司有个置换协议，老总去世后置换协议才转到我手，实际情况代理人不清楚。总工会向一审法院起诉请求:1.确认总工会与第三人之间签订的《房屋置换协议书》有效；2.确认总工会享有位于延吉市太平街1445号三星花园2A号楼2001、面积214.74㎡、吉（2019）延吉市不动产权第0037493号的房屋所有权；3.判令宋凯协助总工会办理房屋过户手续，相关过户费用由宋凯负担；4.判令宋凯承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2005年4月1日，总工会与案外人延吉三星房地产开发有限公司（以下简称三星公司）签订《关于爱丹路州工会办公楼房屋开发拆迁合同书》，约定三星公司为总工会提供1800平方米住宅2#3-19层/300㎡门市房。2006年12月30日，三星公司与延边威远实业有限公司（以下简称威远实业公司）签订《艺苑小区2#楼1区建设项目合作协议书》，两家公司合作开发包括本案争议房屋在内的艺苑小区2#楼1区项目，建筑面积为15330平方米以上。2008年总工会从第三人处接收了约定的所有房屋。2008年09月12日总工会与第三人签订《商品房买卖合同》、2008年09月12日签订《房屋置换协议书》置换取得了本案争议房屋，并占有使用至今。另知，2008年11月17日宋凯与三星公司签订《商品房买卖合同》。本案争议房屋涉及“一房数卖”，总工会与宋凯之间争议经延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）（2016）吉24民终958号、（2018）吉民终1819号判决，确认总工会从2009年开始占有使用房屋事实，总工会与第三人签订的《房屋置换协议书》及宋凯与三星公司签订的《商品房买卖合同》均有效，因总工会已接收房屋占有使用在先，合同履行顺位合法占有房屋的总工会权利优先于宋凯，宋凯与三星公司之间签订的《商品房买卖合同》履行不能，后宋凯隐瞒上述事实办理取得产权证，总工会为维护自身合法权益，诉至法院。一审法院认定事实如下：2005年，三星公司预在延吉市爱丹路南侧开发建设住宅小区，因总工会的办公楼位于被拆迁范围内，2005年4月1日，三星公司与总工会签订《关于爱丹路州总工会办公楼房屋开发拆迁合同书》，内容是：“三星公司开发位于延吉市爱丹路南侧的总工会办公楼，其办公楼为6层砖混综合楼，房屋面积为2024.73平方米，其中一楼门市房屋面积为330平方米。拆迁后由三星公司为总工会提供新建2号电梯楼3单元19层的面积为1800平方米的住宅房屋及1、2、3层合计300平方米（每层100平方米）的门市房屋作为拆迁补偿。住宅不够分。住宅不够分配时以相邻单元**以上提供不足的面积足，三星公司以出售价找齐。合同签订后，总工会应在2005年4月10日前搬迁结束。”2006年12月30日，三星公司与威远实业公司签订《艺苑小区2号楼1区建设项目合作协议书》，内容是：“三星公司与威远实业公司合作开发艺苑小区2号楼1区建设项目，建筑面积为15330平方米。项目合作后仍以三星公司名义进行开发、施工、售房。三星公司必须保证建筑面积15330平方米以上，其中门市房面积3555平方米以上，住宅面积11，住宅面积11475平方米以上担其与总工会签订的产权置换合同中所发生的违约责任。三星公司在收取威远实业公司应交的各项税、费后必须保证按期代缴。并要协助威远实业公司办理所有相关手续。完成外围附属设施，包括室外水、电、采暖、排水、消防等小区配套设施。威远实业公司必须在2007年4月15日开工，2008年7月30日竣工交付使用。并向三星公司支付动迁费、配套费等前期费用。由威远实业公司履行三星公司与总工会签订的房屋回迁合同的内容，保证向总工会安置门市房屋300平方米及住宅房屋1800平方米。其楼层位置、面积、户型结构执行原合同内容（附三星公司与总工会的合同）。”因威远实业公司没有开发资质，但其法定代表人与第三人法定代表人同为蔡国军，郑成男经第三人法定代表人同意，于2007年5月，以第三人的名义开发以上威远实业公司与三星公司合作开发的项目并命名为龙延世家。2008年7月，总工会从郑成男处接收了约定的回迁安置的所有房屋。2008年9月12日，郑成男代表第三人与总工会签订《商品房买卖合同》，内容是：“总工会从第三人处购买龙延世家第2幢楼2单元1号门市房屋，面积为217.81平方米，每平方米6，000元，总房款1，306，860元，付款方式为一次性付款。”该《商品房买卖合同》加盖了第三人的公章，但未经房产管理局备案登记，总工会亦未向第三人支付购房款。2008年12月9日，郑成男又代表第三人与总工会签订了《房屋置换协议书》，内容是：“总工会以其所有的艺苑小区4号楼3单元4层（面积97.81平方米）、5层（面积97.81平方米）及龙延世家18层15（面积33.52平方米）、16（面积38.18平方米）、17（面积38.18平方米）共5个住宅房屋与第三人所有的龙延世家第2幢楼2单元1号门市房屋（面积217.81平方米）进行置换。”该《房屋置换协议书》加盖了第三人的公章。2009年7月，总工会占有并使用该门市房屋，并于2014年1月1日将该门市房屋出租给孙宗凤，约定租赁期限至2016年12月31日。2015年2月初，总工会与孙宗凤解除租赁合同后，孙宗凤腾出该门市房屋。2008年11月17日，三星公司与宋凯签订《商品房买卖合同》，内容是：“宋凯购买龙延世家第2幢楼2单元1号门市房屋，面积为217.81平方米，每平方米单价为3，213.81元，总房款为70万元。”，第三人在该《商品房买卖合同》加盖公章确认，并在延吉市房产管理局进行了登记备案。同日，宋凯妻子赵莉根据郑成男以第三人名义成立的售楼处提供的账户向林星玉账户中转账支付了购房款70万元，以上售楼处亦向宋凯出具了收据，并加盖了第三人财务专用章。2015年2月，宋凯更换了该门市房屋的钥匙占有该房屋。2015年3月23日，宋凯妻子赵莉与韩香鲜签订《租赁合同》，内容是：赵莉将位于龙延世家1号楼2层门市房屋出租给韩香鲜，期限自2015年4月23日至2020年4月22日，年租金为4.7万元。签订该合同后，韩香鲜开始租赁使用该门市房屋。2015年，总工会与宋凯、案外人韩香鲜及威远房地产开发公司之间返还原物纠纷一案，一审法院经审理后作出（2015）延民初字第2096号民事判决，驳回了总工会要求返还诉争房屋的诉讼请求。总工会对判决不服提出上诉后，延边中院以（2016）吉24民终1819号案件进行审理。经审理认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危害；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。总工会据此提出对其占有的诉争房屋行使请求权，因此本案的法律关系应确定为占有物返还纠纷。总工会自2009年开始即占有控制诉争房屋，并交纳使用房屋发生的相关费用，成为诉争房屋的占有人。而宋凯于2015年在未经占有人同意的情况下，即更换房屋钥匙侵占诉争房屋，并将房屋出租给韩香鲜，改变了总工会对诉争房屋占有的事实状态，因此总工会请求宋凯返还诉争房屋的请求符合法律规定，应予支持。韩香鲜系从宋凯处租赁的诉争房屋。由于宋凯系违法侵占诉争房屋，韩香鲜租赁使用诉争房屋的行为亦妨害了总工会占有诉争房屋的事实状态，故韩香鲜应与宋凯共同承担返还诉争房屋的义务。一审认为总工会没有诉争房屋的所有权证、没有合法占有诉争房屋的依据，不能认定为合法占有人为由驳回了其诉讼请求，适用法律不当。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定主张占有保护的原占有人，是指侵占发生前对物享有事实上控制的占有人，总工会在宋凯侵占诉争房屋前对该房屋已事实上控制管理。而对于总工会对于诉争房屋是否为有权占有还是无权占有，善意占有还是恶意占有，均享有占有物返还请求权。因此，一审判决以总工会是否对诉争房屋享有合法的占有权利作为其诉讼请求能否得到支持的判断依据不当。综上，总工会占有的诉争房屋由宋凯、韩香鲜侵占，其主张要求返还诉争房屋的请求符合法律规定，应予支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、撤销原审法院作出的（2015）延民初字第2096号民事判决；二、宋凯、韩香鲜于收到判决书之日起十日内将座落于延吉市爱丹路南、太平街西的龙延世家第2幢楼2层1号门市房屋（面积约为217.81平方米）返还给总工会。该判决已发生法律效力。2018年，宋凯又以三星公司为被告，威远公司和总工会为第三人起诉，诉讼请求为：1．确认宋凯与三星公司之间的商品房买卖合同有效；2．判令三星公司履行交付诉争房屋的义务；3．判令三星公司给付违约损失5000元；4．判令总工会腾退诉争房屋；5．诉讼费由三星公司负担。延吉市人民法院经审理后作出（2018）吉2401民初827号判决：一、宋凯与三星公司于2008年11月17日签订的商品房买卖合同有效；二、三星公司于判决生效之日向宋凯支付违约金5000元；三、驳回宋凯的其他诉讼请求。宋凯对判决不服提出上诉后，延边中院以（2018）吉24民终1819号案件进行审理认为，宋凯与三星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，同时总工会与威远房地产开发公司签订的《房屋置换协议》也合法有效。两份合同中约定的房屋为同一间房屋，那么本案争议的焦点问题是该房屋应当向哪一方履行。一审法院认定案涉房屋系总工会回迁房的事实错误，一审已查明三星公司与总工会约定的拆迁安置房屋已经履行完毕，只是总工会在接受交付后另行与第三人签订《房屋置换协议》，并依据该协议与第三人签订《商品房买卖合同》，因此该协议应属于一般意义的房屋互换，不属于因房屋拆迁而形成的产权置换，对案涉房屋不享有基于拆迁安置而赋予的特殊债权保护。案涉房屋开发人系三星公司，行政主管部门颁发的《商品房预售许可证》被许可人也是三星公司，由此可以认定该房屋的物权人是三星公司。三星公司在开发过程中与延边威远实业有限公司签订合作协议，约定由延边威远实业有限公司以三星公司的名义具体实施项目的后续工作。威远房地产开发公司与延边威远实业有限公司的法定代表人为同一人，在代行开发行为时既使用了延边威远实业有限公司的名称，也使用了威远公司的名称，因此，延边威远实业有限公司与威远公司在实施案涉项目的行为中构成人格混同。威远公司在实施案涉项目过程中处分案涉项目财产的行为属于依据合同约定的有权代理行为，其行为后果应由三星公司承担。虽然宋凯与三星公司签订的《商品房买卖合同》在房产机关办理了房屋预售登记，但并未实际合法占有案涉房屋，而总工会依据房屋置换协议已经实际合法占有了案涉房屋。根据“一房数卖”时合同履行顺位，在各买受人均未办理物权登记的情况下，合法占有房屋的买受人要优干其他买受人，因此，宋凯与三星公司签订的商品房买卖合同由于其他买受人履行权利优先，且具有优先履行权利的买受人主张履行的情况下，该合同履行不能，其要求三星公司向其履行房屋交付义务的上诉请求不予支持。综上所述，宋凯的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。2019年11月6日，宋凯与威远房地产开发公司向延吉市不动产交易中心申请办理了诉争房屋的不动产权证，产权人为宋凯，房屋座落延吉市太平街1445号三星花园2A号楼2001，面积214.74㎡、产权证号为（2019）延吉市不动产权第0037493号。一审法院认为：（2016）吉24民终1819号生效判决已确认总工会自2009年开始占有控制诉争房屋，并交纳使用房屋发生的相关费用，成为诉争房屋的占有人。宋凯于2015年在未经占有人同意的情况下，即更换房屋钥匙侵占诉争房屋，最终被判将诉争房屋返还总工会。（2018）吉24民终1819号生效判决进一步确认，虽然总工会与三星公司签订的《商品房买卖合同》在房产机关办理了房屋预售登记，但并未实际合法占有案涉房屋；总工会依据房屋置换协议已经实际合法占有了案涉房屋；根据“一房数卖”时合同履行顺位，在各买受人均未办理物权登记的情况下，合法占有房屋的买受人要优于其他买受人；因此，宋凯与三星公司签订的商品房买卖合同由于其他买受人履行权利优先，且具有优先履行权利的买受人主张履行的情况下，该合同履行不能，其要求三星公司向其履行房屋交付义务的请求未得到支持。威远房地产开发公司因与总工会存在《房屋置换协议》履行纠纷，与宋凯一起违背以上两个生效判决，在房屋权益存在争议的情况下，抢先将诉争房屋的产权办理到宋凯名下，侵犯了总工会已被法院生效判决确认的合同履行权利优先权。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”故总工会要求确认其与威远房地产开发公司之间签订的《房屋置换协议书》有效、宋凯协助总工会办理诉争房屋的过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对总工会要求确认其享有诉争房屋的所有权的诉讼请求，因诉争房屋产权尚未办理到总工会名下，本院不予支持。对总工会要求相关过户费用由宋凯承担的诉讼请求，总工会作为购房人，本应承担相关费用，总工会的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：一、原告延边朝鲜族自治州总工会与第三人延边威远房地产开发有限公司签订的《房屋置换协议书》有效；二、被告宋凯于判决发生法律效力之日起五日内协助将延吉市太平街1445号三星花园2A号楼2001、面积214.74㎡、不动产权证号为吉（2019）延吉市不动产权第0037493号的房屋办理至原告延边朝鲜族自治州总工会名下，办理费用由原告延边朝鲜族自治州总工会承担；三、驳回原告延边朝鲜族自治州总工会的其余诉讼请求。案件受理费16562元，减半收取8281，保全费1520元，共计9801元（原告延边朝鲜族自治州原告已预交18082元），由被告宋凯负担。宋凯二审中为证明其主张成立，提交如下证据：证据1：延边州法院（2018）吉24民初160号民事判决书、吉林省高院（2020）吉民终2号民事判决书。证明：双方买卖合同中，涉案房屋已经登记在案外人名下，不得不中止诉讼，另案提起诉讼确认产权登记人与作为卖方的开发商之间的合同无效的相关诉讼。根据确认合同无效的判决书又进行行政诉讼，撤销了案外人的不动产登记证书，然后恢复诉讼，责令开发商将产权过户给合同权利人。因此，总工会不能直接提起诉讼让权利登记人协助其过户。总工会质证称，对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该案件中原告起诉的是开发商，取得产权证的当事人未列为被告，此种情况下所涉及的相关诉讼，与本案情形不同，即本案与该案无关联，该证据与本案无关。威远房地产开发公司质证称：我方不了解情况。证据2：（2015）延民初字第2096号案件的第三次笔录。该笔录中第5页陈述内容（详见笔录），证明：总工会无法举证证明将置换房屋交付给第三人的事实。总工会质证称，对该份证据的真实性无异议，证明目的有异议，所涉及钥匙交付问题因当时时间久远，且交付钥匙属于实践行为，且交付行为应由开发商来举证，并不应由总工会举证，该证据与本案无关。威远房地产开发公司质证称，目前为止我公司与总工会目前还没有完成置换，因此，庭外我们另行结算。本院认为，因上述证据与本案并无关联性，对上述证据不予采信。总工会、延边威远房地产开发有限公司二审中未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外，延吉市人民法院作出的（2018）吉2401民初827号民事判决中，已认定三星公司与总工会约定的拆迁安置房屋已履行完毕，总工会在接受交付后另行与威远房地产开发公司签订《房屋置换协议》，并依据协议与威远房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，现宋凯未提出相反证据推翻上述事实，据此，一审法院认定房屋置换的事实并无不当，宋凯对此提出的相关异议不能成立。关于宋凯持有涉案房屋的产权登记，是否对总工会具有对抗效力问题。已生效的（2016）吉24民终1819判决中，确认总工会自2009年开始占有控制诉争房屋，并交纳使用房屋发生的相关费用，系诉争房屋的占有人，宋凯在2015年未经总工会同意，更换房屋钥匙侵占诉争房屋，并最终判决由宋凯向总工会返还涉案房屋。另，已生效（2018）吉24民终1819号判决中，以总工会作为合法占有人优先于宋凯的后买受行为为由，确定宋凯与三星公司签订的商品房买卖合同虽合法有效，但履行不能，对宋凯要求三星公司向其履行房屋交付义务的主张，未予支持。据此，宋凯已丧失依据其与三星公司签订的商品房买卖合同，对涉案房屋享有的物权期待权。宋凯在明知无法取得涉案房屋物权的情况下，于2019年11月6日与威远房地产开发公司向相关行政部门申请办理涉案房屋的不动产权证，应属于恶意登记行为，其持有涉案房屋的产权登记，对总工会不具有对抗效力。综上所述，宋凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由宋凯负担。本判决为终审判决。审判长  秦承兰审判员  刘晓娟审判员  崔 玉二〇二〇年十一月十六日书记员  韩 宇