湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初1394号原告：孝感市东诚房地产开发有限公司。住所地孝感市高新区孝天办事处柏树村胡彭湾。统一社会信用代码：91420900MA48RHBF8Q。法定代表人：吴迪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李**，系该公司员工。代理权限：代为提起诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为举证、质证、辩论、调解、和解，代收法律文书。被告：简壮丽，男，1974年9月11日出生，汉族，户籍地湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：饶杰清，湖北仁伦律师事务所律师。原告孝感市东诚房地产开发有限公司与被告简壮丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告孝感市东诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李**和被告简壮丽及其委托诉讼代理人饶杰清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孝感市东诚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月30日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录（合同编号：XG1800230211号）；2、判令被告按总房价款的15%向原告支付违约金176669.25元；3、判令被告配合办理涉案商品房买卖合同(合同编号：XGl800230211)的相关登记备案注销手续；4、判令被告承担本案的诉讼费等全部相关费用。事实和理由：2018年5月30日原、被告签订编号为：XG1800230211号《商品房买卖合同》及附件、附录（以下简称“合同”）。合同约定被告向原告购买碧桂园·城市之光10幢11层1101号商品房一套，总房价款为1177795元整，付款方式为银行按揭分期付款，双方同时明确约定了逾期付款违约责任等。合同签订后，被告仅向原告支付了部分购房款，虽经原告多次催促，被告至今仍有810000元购房款未付。综上，被告拖欠房价款的行为已构成根本违约，且逾期付款时间超过90日，合同约定的行使解除权的条件业已成就，原告现依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方合同约定，特向法院起诉，望判如所请，以维护原告的合法权益。被告简壮丽辩称，1、原告起诉与事实不符。被告到原告处购买商品房时，原告销售人员一味地让当事人快速签订商品房买卖合同，让被告支付购房首付款，根本没有向被告详细说明签订的商品房买卖合同中权利义务，没有提示被告注意，更没有说明免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。被告就购房价款多次到孝感市区域内的各大商业银行进行磋商，但最终不能贷款，其责任不能完全归责于被告，被告不构成根本性的违约。2、原告于2018年7月11日就明知被告贷款不能获得审批，却一味拖延至今导致的损失，应由原告自行承担法律责任。3、原告向被告提供的并签订的商品房买卖合同中的违约责任条款，系原告为了重复使用而预先拟定的格式条款，没有向被告提示和说明，不能成为合同之内容。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”，《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”的规定，原告提供商品房买卖合同，系其为了重复使用，而精心拟定的格式条款，该条款一味强调被告不能支付购房款的所有的违约法律责任，而且签订时没有提示被告，更没有向被告说明，因此，该商品房买卖合同中格式条款即“违约责任”不能成为合同的内容。综上所述，被告因银行按揭贷款不能获批，原告知情并拖延至今，欲通过其提供的格式条款谋取过高的违约金，被告请求驳回原告之起诉，并退还被告支付的购房首付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告孝感市东诚房地产开发有限公司提交的证据二《商品房买卖合同》、《补充协议》，被告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，依法予以采信。原告提交的证据三中的缴款凭证被告无异议，予以采信；被告对证据三中的逾期付款违约金明细有异议，认为不能成为合同内容不予认可，本院认为，该证据系原告单方制作，且被告不认可，故不予采信。原告提交的证据四系解除商品房买卖合同通知书及邮寄凭证，被告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，依法予以采信。被告简壮丽提交的证据二《孝感碧桂园城市之光认购书》、《商品房买卖合同》，原告对其真实性无异议，与本案亦具有关联性，依法予以采信。被告提交的证据三系微信聊天记录，因无法确认其真实性，且不能达到被告的证明目的，故依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告简壮丽欲购买原告孝感市东诚房地产开发有限公司开发的“碧桂园·城市之光”的房屋，于2018年5月15日向原告交纳购房定金40000元。2018年5月30日被告简壮丽与原告签订了一份《孝感碧桂园城市之光认购书》，约定被告拟购原告开发的“碧桂园·城市之光”10幢1101号洋房。同日，双方正式签订合同编号为XG1800230211的《商品房买卖合同》及附件、附录和《补充协议》，约定，被告向原告购买“碧桂园·城市之光”10幢11层1101号商品房一套，房屋面积120.83平方米，房屋总房价款为1177795元；付款方式为贷款方式付款，由被告在2018年5月30日前支付首期房价款367795元，余款810000元由被告向银行申请贷款支付；合同同时明确约定逾期付款和逾期交房的违约责任，其中约定逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，并书面通知被告，被告自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的15%向原告支付违约金，同时原告退还被告已付全部房款；合同附件四亦明确约定，如果因被告原因不能贷款，则原告同意被告变更按银行揭付款方式为自付付款方式，被告须在2018年6月30日前付清810000元购房款。合同签订当日，被告向原告支付首期房价款367795元（含被告交纳的40000元定金）。此后，因被告个人原因，其向银行申请房屋余款810000元的按揭贷款手续未能通过银行审批，经原告多次催促后，被告仍未支付810000元的购房余款。2018年11月10日原告向被告送达解除《商品房买卖合同》及附件、附录通知书，以被告未能支付购房余款构成根本违约为由，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件、附录，同时要求被告收函后3日内与原告办理相关解除手续，15日内支付总房价款15%的违约金。被告收到通知书后未能按照通知书要求办理相关手续以及支付违约金，为此，原告具状诉至法院。另查明，被告简壮丽在庭审中明确同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件、附录，并要求原告按照合同约定退还其已支付的购房款367795元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件、附录，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同，且被告简壮丽庭审中亦明确同意解除合同，故对原告诉请解除原、被告于2018年5月30日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录的诉讼请求，依法予以支持。关于被告逾期付款是否构成违约的认定问题。本院认为，合同义务是指合同生效后，合同当事人基于合同条款约定应承担的责任，合同义务包括支付价款、履行行为等，在房屋买卖合同中，买受人负有的付款义务，系主要合同义务，合同当事人应当按照诚实信用原则履行自己的义务。根据案涉《商品房买卖合同》第八条第二项的约定,被告超过90日支付购房余款，原告有权解除合同，并由被告承担全部房款15%的违约金，《商品房买卖合同》附件四亦明确约定被告如果不能贷款按揭支付房款，原告同意变更付款方式为自付的付款方式，并应于2018年6月30日前付清购房余款。被告至今未付清购房余款810000元的行为已构成根本性违约,应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”以及第九十八条“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定,本案涉案合同解除后,原、被告之间的权利义务终止,原告应当承担退还被告购房首付款的法定义务以及合同约定义务，把收取的购房款367795元返还给被告。同时,原告基于本次交易行为依约办理了涉案房屋的商品房的相关登记备案手续，在合同解除后,被告应协助原告办理注销涉案房屋的商品房合同登记的相关手续。关于原告主张的违约金是否过高应否予以调整的问题。因被告已按合同约定支付了购房款367795元,原告长期占用该款获得了利益,且合同解除后原告可以重新销售房屋,其因解除合同造成的损失不大,如按照总房款的15%支付违约金,明显过高,对被告显失公平,对此,本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据上述规定,违约金的性质是“以补偿为主,惩罚为辅”，本案因被告的违约行为造成合同解除,原告因此丧失了正常履行本次合同所获得的可得利益，鉴于合同解除后原告还可以另行出售涉案房屋获取利益,因此,结合本案实际情况和原、被告的陈述意见,本案解除合同给原告造成的损失在经济上主要体现在重新销售涉案房屋的成本和房屋可能贬值造成的差价损失。因原告未能举证涉案房屋存在贬值情况和重新销售房屋的成本,因此,在被告已支付367795元房款，原告也实际占用该款获得利益的情况下,如果再根据合同约定按总房款的15%支付解除合同违约金,显然过高,对被告而言显失公平,故依法应对本案违约金进行调整。结合违约金的性质,以及本案合同的履行情况、当事人的过错程度、二次销售成本,以及本案合同条款属原告提供、被告只能被动接受等因素综合考虑,被告应付的违约金依法调整为按照未付房款的10%比例支付为宜,即被告应支付原告解除合同的违约金为81000元（未付房款810000元×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条,【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年5月30日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录(合同编号：XGl800230211)。二、被告简壮丽配合原告孝感市东诚房地产开发有限公司办理涉案商品房买卖合同(合同编号：XGl800230211)的相关登记备案注销手续。三、原告孝感市东诚房地产开发有限公司返还被告简壮丽的购房款367795元。四、被告简壮丽向原告孝感市东诚房地产开发有限公司支付违约金81000元。五、上述判决第三项与第四项相互抵销后,原告孝感市东诚房地产开发有限公司应返还被告简壮丽购房款286795元。上列应付款项于本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16990元，减半收取8495元，由被告简壮丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇二〇年十一月十二日书记员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定处理。【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。