苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初8626号原告：苏州物源物业管理有限公司吴江第一分公司，住所地苏州市吴江区体育路******。负责人：鲜强，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所。委托诉讼代理人：蒋颍，江苏新天伦（吴江）律师事务所。被告：苏州艺辉文化传媒有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇体育路508号2，3幢B区201-2。法定代表人：陈月霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄宝山，系公司员工。委托诉讼代理人：叶菁，系公司员工。原告苏州物源物业管理有限公司吴江第一分公司（以下简称物源公司）与被告苏州艺辉文化传媒有限公司（以下简称艺辉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告物源公司的委托诉讼代理人蒋颍，被告艺辉公司的委托诉讼代理人叶菁、黄宝山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物源公司向本院提出诉讼请求：1.艺辉公司支付物业管理费98323.36元(以556.3平方米为基数，按照每月每平方米12元的标准，自2019年4月16日起计算至实际交还房屋之日止，暂算至2020年7月8日)；2.艺辉公司支付逾期付款违约金14500.86元(以每期应付未付物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，自逾期之日起计算至实际清偿之日止，暂算至2020年7月8日)；3.诉讼费用由艺辉公司承担。事实和理由：2018年9月17日，苏州智博商业管理有限公司（以下简称智博公司）与艺辉公司签署《房屋租赁合同》一份，约定由艺辉公司向智博公司承租座落于苏州市吴江区体育路508号2，3幢B区201-2室的房屋，计租面积556.3㎡。双方同时约定，租赁期间，艺辉公司向智博公司(或智博公司指定的物业公司)支付管理费，管理费为每月每平方米12元，即每月6675.6元，物管费采用先付后用的原则，缴纳以自然季度为缴费周期，艺辉公司应于每季度的前一个月20号预付整季度的物管费。截止今日，艺辉公司仅支付了自2018年10月16日起至2019年1月15日期间的物管费20026.8元；另外，艺辉公司还支付了管理费保证金20026.8元，物源公司已将该管理费保证金充抵艺辉公司结欠自2019年1月16日起至2019年04月15日期间的物管费。被告艺辉公司辩称：因出租人前期作出的虚假宣传及故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，艺辉公司基于出租人的虚假宣传而签订合同，导致艺辉公司承租房屋后的经营活动遭受了巨大的损失，出租人存在过错在先，其应承担相应的缔约过失责任，且物源公司主张的物业费标准比较高，请求依据过错责任判决。经审理查明：2018年9月17日，苏州智博商业管理有限公司（出租人、甲方）与艺辉公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江体育路508号2、3幢B区201-2室出租给乙方使用，面积556.30㎡。租赁期限自2018年10月16日起至2023年10月15日止，装修免租期为2018年10月16日至2018年12月15日，装修免租期内乙方不需要支付租金，但需支付物业管理费；租赁免租期为4个月，每季度免除一次，以此类推，免租期内乙方不需要支付租金，但需支付物业管理费；关于物业管理费的标准记支付方式，租赁期内，乙方需向甲方2018年10月16日至2023年10月15日期间，标准为12元/月/㎡，即每月6675.60元。物业管理费采用先付后用的原则，以自然季度为支付周期，乙方于每季度前一个月的20日预付整个季度的管理费；乙方应于房屋交付日期前3个月交付首期管理费，甲方收到乙方管理费后7个工作日内向其开具收据，同时乙方可凭管理费收据换取发票。关于违约责任，合同第14.2条约定，乙方逾期向甲方或甲方指定的管理公司支付租金、管理费的，应就逾期支付款项按每日千分之五的标准支付违约金。承租房屋后，艺辉公司使用该房屋开展少儿舞蹈培训。艺辉公司支付了2018年10月16日至2019年1月15日期间的管理费20026.80元及管理费保证金20026.80元。2020年5月底，艺辉公司开始从案涉房屋内搬离。2020年6月17日，艺辉公司向智博公司发出《关于铺位租赁问题通知书》。该通知书载明：艺辉公司基于对“金鹰”品牌的信赖和智博公司的承诺，在未形成人气之前承租案涉房屋，因金鹰商业中心一直未开业导致人气持续低迷，艺辉公司的经营严重亏损，已无力承担租金和其他费用；2020年1月爆发新冠疫情，艺辉公司根据政府和物业的要求暂停营业，至今未再营业。基于上述因素，艺辉公司决定不再承租案涉房屋，希望与智博公司当面协商租金及合同解除问题。2020年7月13日，艺辉公司从案涉房屋内取走物品。庭审中，双方当事人确认，本案原告物源公司系艺辉公司承租房屋的物业管理公司。以上事实，有房屋租赁合同、增值税发票、收据、关于铺位租赁问题通知书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，艺辉公司与智博公司签订的房屋租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。2020年5月底艺辉公司从案涉房屋内搬离，于2020年6月17日向苏州智博商业管理有限公司发出通知，沟通合同解除事宜，后双方对合同解除未达成一致意见。2020年7月13日，艺辉公司从案涉房屋内取走物品，系再次表明不愿意继续履行合同，该租赁合同在事实上已无法继续履行，本院确定双方之间的租赁合同于2020年7月13日终止。关于艺辉公司应当支付的物业管理费的问题，本院认为，首先，案涉合同约定：租赁期内，乙方需向甲方（或甲方指定的物业公司）按每月每平米12元的标准支付物业费，故物源公司作为苏州智博商业管理有限公司指定的物业管理公司，有权向艺辉公司按上述标准主张物业管理费。其次，案涉租赁合同系因艺辉公司不愿继续履行而终止，艺辉公司以受欺诈而承租案涉房屋，导致合同目的无法实现提出的抗辩，未提供充分证据予以证实，本院不予采信。因案涉合同约定计算管理费的日期自2018年10月16日起，且该合同于2020年7月13日终止，故艺辉公司应当支付2018年10月16日至2020年7月13日期间的物业管理费。因艺辉公司已向智博公司支付了2018年10月16日至2019年1月15日期间的管理费，且双方确认物源公司已支付的20026.8元管理费保证金抵扣2019年1月16日至2019年4月15日的管理费，故艺辉公司应当支付物业管理费的区间应为2019年4月16日至2020年7月13日（14个月28天）。经本院核算，艺辉公司仍应支付物源公司物业管理费99689元（6675.6*14+222.52*28）。关于逾期付款的违约金问题。按照合同约定，艺辉公司应当在每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日支付下一季度的物业管理费，艺辉公司未按照合同约定支付管理费，故逾期付款违约金应当从次日开始计算。合同约定的逾期付款违约金明显过高，本院酌情调整为每日万分之二。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告苏州艺辉文化传媒有限公司支付原告苏州物源物业管理有限公司吴江第一分公司物业管理费99689元以及逾期付款违约金（以20026.80元为基数，自2019年3月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以20026.80元为基数，自2019年6月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以20026.80元为基数，自2019年9月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以20026.80元为基数，自2019年12月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以19581.80元为基数，自2020年3月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止），于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费减半收取1278元、保全费1084元，合计2362元，由被告苏州艺辉文化传媒有限公司承担，于本判决生效之日起十日内支付至法院。原告苏州智博商业管理有限公司预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 员 陆菊文二〇二〇年十一月十六日法官助理 王长河书 记 员 姚志琪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。