广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3415号 原告:任某某，男，XXXX年XX月XX日出生，瑶族，住湖南省江永县，现住湖南省江永县。 原告：何某某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住湖南省江永县，现住湖南省江永县。 被告：临桂某某房地产开发有限公司，住所地：临桂区临桂镇虎山路。 法定代表人：欧某某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西陆川县，现住桂林市秀峰区。系该公司员工。 原告任某某、何某某与被告临桂某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告任某某、何某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告临桂某某房地产开发有限公司履行承诺，给付原告任某某、何某某返还款11000元；2、判令被告临桂某某房地产开发有限公司履行承诺赠送原告任某某、何某某3年物业费（129.95×2.8×36＝13098.96元），电冰箱一台（约折价1800元），合计14898.96元；3、判令被告临桂某某房地产开发有限公司在判决后生效三日内完成购房合同的备案手续，并将购房合同交付原告；4、判令被告临桂某某房地产开发有限公司承担原告、证人等往返路费、伙食费、误工费等费用约3000元；5、判令被告临桂某某房地产开发有限公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年6月初，原告的同事肖某某与其丈夫欧某某购买了被告在桂林市临桂区，原告等人也跟随到某某园某某看房，销售员许某接待了原告一行，看房后有购买的想法。被告售房员罗某某知道后，就喊肖某某暗示原告不急，他能优惠更多给我们。当天，我们暂时没有谈成，返回湖南江永。此后，罗某某通过电话或微信与原告商谈，最终罗某某承诺返利11000元人民币用于购房客户公共维修基金的缴纳，并承诺赠送给购房户3年物业费（有承诺截图），还赠送一台冰箱。原告于2019年6月10日预交购买*栋*单元***房的定金10000元，6月12日再付定金30000元，6月15日付完首付256081元，7月4日到农行临桂县支行办理房贷，并开出了公共维修基金发票经许某交给罗某某，8月5日发放房贷58万元，已付清被告全部购房款。然而，在原告支付了全部购房款后，被告仍然没有将购房合同交付原告。经原告多次电话、微信追问，被告的销售代理人罗某某于2019年10月4日微信回复称，“你的已交了，肖姐（即肖某某）的没办好，办好后一起寄过来”。以后每次问基本上是“等肖姐的搞好了，就一起寄过来”，如原告已到桂林，就说“今天不上班”之类的话推搪过去。春节期间，新冠疫情严重，原告没有来桂林，也没有问这事。还没等疫情过去，原告听肖某某说：罗某某联系不上了，找公司问说辞职了，要找名叫邓某的联系。我们于今年3月11至3月23日这段时间与邓某联系，邓某大概就是了解统计一下罗某某向我们承诺了什么，然后告诉我们这是罗某某个人行为，与公司无关。后来邓某也联系不上了，据说也辞职了。后来又听说换了王某某主管这事。原告任某某与肖某某丈夫欧某某于2020年4月1日到被告公司售楼部找到他，他向我们道了歉，说以前公司没管好这事，并找到罗某某的父母电话，与罗某某的母亲通了话，说明了情况，要家人转告罗某某把这事处理好，并告知我公司一定会把这个事处理好的，要我回家等消息。原告回家后多次与王某某联系，都说与罗某某母亲讲好了，要她与原告联系，但原告始终都没能联系上，打她电话都不接。2020年5月份，王某某也调走了，他告诉我新来了一个陆经理负责这个事情，说走之前将原告的情况和他说了的。然而原告多次打陆经理电话，接电话的人不是说他在开会，就是说他不在公司，问我有什么事，会转迖给他的，他会联系我，但至今原告的所诉的请求中要解决的问题都没有得到处理。关于被告声称给予购房客户的优惠是罗某某个人行为，与被告公司无关的答复，原告认为：1、2019年6月15日原告签订《委托书》，委托书写明“同意出卖方指定专人，全权代理我们办理以下事项：代为到相关登记机构办理相应的房屋登记，填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。”从看房、交首付、办房贷到签购房合同都只有销售罗某某跟我们联系和办理相关业务，所以罗某某应视为出卖方指定的专人；2、关于11000元返利款及冰箱等承诺是否是罗某某个人乱表态的问题。有桂林某某园销售员鲁某某与客户欧某某的聊天和转账记录及转账记录，6月12日，鲁某某答应返利11000元加价值1800元冰箱款，7月19日微信转账12800元给欧某某。在原告多次与被告公司联系中，被告公司的工作人员也都答应给予处理，所以罗某某的承诺应该是被告公司的促销方式，而不是某个人的乱表态；3、2019年6月15日原告与“广州某某按揭咨询服务有限公司”签订《房地产服务委托合同》，缴纳签约服务费600元，也没有咨询服务有限公司的工作人员为客户服务，被告公司以“广州某某按揭咨询服务有限公司”的名义，不仅可以愚弄购房户，还可以以非法手段收取服务费，不过就是被告事前以各种优惠进行促销策略，事后以与公司无关为由推脱责任的手段而已。被告的手段违反了不正当竞争法的规定，应当受到处罚，怂恿办事员乱收费更应当受到法律制裁;4、原告的购房款已全部付清，原告的购房合同至今没有拿到，而交纳购房款、办理按揭手续，收取购房款等一系列行为均是被告公司行为，如依被告公司新的销售负责人的所说，是某销售人员的个人行为，那被告公司与公司所有工作人员、销售员都在实施诈骗犯罪，被告公司就是一个诈骗团伙了；5、被告公司对《购房合同》备案管理严重失职，从签订合同到罗某某辞职至少有6个月时间，期间原告没收到被告任何人的告知购房合同未备案的消息，无人过问为何未交公维金。所以说购房合同未备案，被告公司应负全部责任，而不是与公司无关。综上，请人民法院支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告临桂某某房地产开发有限公司辩称，一、原告要求被告履行所谓的承诺返还款11000元、赠送3年物业费、电冰箱没有事实、合同和法律依据。（一）没有事实依据：1.被告接待原告的销售顾问自始至终都是许某，不是罗某某，原告与罗某某之间实施的民事行为，与被告无关。2.原告所提供的资料对话人身份无法核实，且该资料内容不完整，无法了解其与罗某某交涉的整体过程。3.从聊天记录截图来看，看不出来罗某某就原告所述返利11000元、赠送3年物业费、电冰箱的情况达成一致意见。4.从聊天记录截图来看，罗某某也从未以被告名义向原告收取任何款项，即被告从未承诺原告所述费用。（二）没有合同依据：1.原告提供的《委托书》，是桂林市临桂区某某局的模板，委托书里也明确约定的是为原告所购买的房屋办理房屋登记的委托，委托内容具体明确，并无委托代收代缴公共维修基金、承诺赠送返还款和电冰箱的事项。2.被告给予原告的购房优惠，已于双方2019年6月15日签订的《桂林某某园某某认购书》第八条第1点明确约定，并最终与商品房买卖合同约定价格一致，并无原告诉请费用。而且从被告在销售现场公示的《桂林某某园某某客户购房温馨提示》和原告签字确认的《签约特别提示》可以明确看出，被告已明确提示原告，被告“项目不接受现金付款，您可通过现场POS机刷卡或转账的方式将楼款支付至我司指定账户、我司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺；故若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释。4、重要提示：为保障客户缴纳资金的安全性，我司禁止工作人员自行向客户收取任何款项（包括楼款、代收代缴费用及其他业务代办费用），如阁下在购房过程中遭遇工作人员自行向您收取额外款项、或以争取额外楼价款优惠、办理转名转楼操作为由向您收取额外款项的，请您在签署合同前向监签人员提出，或致电某某园营销中心服务监督电话40082****X进行监督举报。”（三）没有法律依据。《民法通则》第66条规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”接待原告的销售顾问是许某，不是罗某某，在被告与原告之间，罗某某没有任何的代理权限；罗某某也从未以被告名义向原告收取任何款项，而是以个人名义与原告实施民事行为。而如需构成表见代理，需第三人善意且无过失，从原告提交的聊天截图可以看出，原告所诉费用，是原告为了在购房优惠以外，得到销售顾问的“回扣”，即原告与罗某某实施民事行为并非善意；在上述第（二）点答辩意见中也提到签约过程中，被告已作明确提示“禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺，如有疑问可马上提出并举报”，被告尽到提示义务，原告并非无过失。原告明知罗某某没有代理权，仍与其实施民事行为，应由原告自行承担相应后果。二、原告要求被告完成原告所购商品房买卖合同的备案手续没有事实依据。原告所购商品房买卖合同未能备案的原因，是原告一直未缴纳公共维修基金，未能获取相应发票，只有原告向桂林市临桂区某某局缴纳公共维修基金并取得相应发票后，才能送审备案。三、原告要求被告承担原告、证人等往返路费、伙食费、误工费等费用，没有任何事实和法律依据。原告明知罗某某行为并非代表被告公司的行为，为了个人好处，与罗某某实施民事行为，非善意；被告已作必要提示，并无过失，原告与罗某某之间的民事行为，与被告无关，应由原告自行承担相应后果。因原告个人原因未能完成备案，原告要求被告完成备案手续和承担相关费用，没有事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实、合同和法律依据，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月15日，原告任某某（为乙方、认购方）与被告临桂某某房地产开发有限公司（为甲方、出售方）签订了一份《桂林某某园某某认购书》，该认购书约定：一、乙方向甲方认购的物业的基本情况：认购物业：桂林市临桂区泰安路以东、友谊路以南、致远路以西某某园·某某*幢*单元**层**号（YJG130n-1a型）洋房；建筑面积129.53平方米（其中套内建筑面积：103.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积：26.40平方米），花园面积：0.00平方米（该物业的最红实测面积以产权登记面积为准）。交楼日期：2022年6月30日，套内建筑超标单价：8107.06元/㎡。二、乙方向甲方认购的物业的认购价为：836081元。三、乙方选择的付款方式为：期楼洋房按揭三个月94折【首付30%】。四、乙方的付款时间为：1、定金：40000元须于签署本认购书时付清；第一期楼款256081元须于2019年6月15日前付清（含定金）；如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款580000元须于2019年9月15日前付清（银行按揭款）。五、甲方的义务：1、在本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件、《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》及其附录一《税费及其他应付款项明细》、附录二《委托办理权属登记协议书》以及《某某园前期物业服务协议》、《临时管理规约》（统称“合同文件”），但乙方没来签署的或拒绝签署的除外。2、在本认购书约定签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。甲方违反本条任一约定的，甲方应双倍返还乙方已付的定金。六、乙方的义务：1、在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件。乙方确认：在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。2、甲乙双方一致同意：乙方应于2019年6月15日前（统称签约时间）携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、公司注册登记、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明书、有关法人授权书及印章等真实有效文件）及本认购书约定的第一期楼款到桂林某某园某某销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。3、如乙方选择银行按揭付款方式的，则乙方应按本认购书第五条第1款所述合同文件约定的办理按揭的时间向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的房贷条件的全部资料。乙方亦充分知悉并同意：为便于按揭贷款审批，乙方同意甲方可将与申请按揭贷款相关的乙方信息及资料提供给乙方申请贷款的按揭银行，乙方对此无任何异议。4、本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，该楼价已包含甲方应缴的营业税（营业税改增值税后的增值税）等全部税费，出楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费（详见《商品房买卖合同》的《税费及其他应付款项明细》），均由乙方承担。5、乙方签订本认购书后，非经甲方同意，不得更改付款方式，不得转让本认购书之权益，亦不得增加或删减认购者。6、本认购书约定的认购物业的建筑图、结构平面图以政府有关部门批准的为准，乙方对此没有异议。7、乙方在签署本认购书时已明确知悉国家及当地政府发布的关于住房限购以及信贷等相关房地产调控政策，并保证没有违反规定认购本认购书约定的物业，不会因违反政策规定导致双方无法签订本认购书第五条第1款约定的合同文件。因乙方未在本认购书约定的时间到桂林某某园某某销售中心与甲方签约、或因乙方违反本条任一约定、或因乙方其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售，乙方对此已充分知悉并无异议。七-八、（略）。该认购书落款处乙方签署有任某某的签名及捺印，甲方签署有被告临桂某某房地产开发有限公司合同专用章，销售顾问为许某01、联系电话181××××9369，签订日期为2019年6月15日。 同日，原告任某某（为买受人）与被告临桂某某房地产开发有限公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区临桂镇泰安路以东、友谊路以南、致远路以西某某园·某某*幢*单元**层**号房屋，房屋建筑面积129.53平方米，其中套内建筑面积103.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.40平方米，房屋总价为836081元。合同第六条付款方式及限期为买受人按按揭付款的方式付款：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.62%给出卖人，即人民币256081元，并向贷款机构办理按揭申请手续，买受人必须在2019年9月15日前，付该商品房总房价款的69.37%给出卖人，即人民币580000元。第八条交付期限：出卖人应当在2022年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列该商品房经建设工程竣工验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。当日，被告临桂某某房地产开发有限公司还向原告任某某出具了一份《买卖合同重要事项告知书》，告知原告由于其签署的《商品房买卖合同》，我司需送至房管部门进行合同备案登记（包括合同备案及抵押权预告登记等），故未能在签约后第一时间把合同交至您，请您谅解。但为了更好的保障您的权益，我司特将合同中约定的部分重要事项罗列如下，请您知悉：一、您购买的商品房总价款为836081元整，您在签订《商品房买卖合同》时已付房款256081元整，余下房款合计580000元请您根据合同约定按时缴纳：银行按揭580000元整（银行按揭款）须于2019年9月15日前付清。二、《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2022年6月30日，届时请您亲临销售中心办理相关收楼手续。我司将在《商品房买卖合同》办妥合同备案登记手续后，将合同原件提供给您，故请您在签约之日起个工作日后亲临销售中心领取。感谢您对我司工作的支持，如对合同其他内容有任何疑问，请致电桂林某某园某某销售中心电话0773-220****或者致电您的专属销售顾问：许某01181××××9369。 被告临桂某某房地产开发有限公司还向原告任某某出具了一份《签约特别提示》，该提示要求原告在签署合同前仔细阅读一下内容：1、请您务必亲笔签署《商品房买卖合同》及其附件、相关补充协议等一切购房法律文件（以下简称“购房合同”），请您使用黑色签字笔或钢笔，正楷签署；2、请您确认购房合同中买受人个人信息资料的正确与完整；3、秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释。4、重要提示：为保障客户缴纳资金的安全性，我司禁止工作人员自行向客户收取任何款项（包括楼款、代收代缴费用及其他业务代办费用），如阁下在购房过程中遭遇工作人员自行向您收取上述任何款项、或以争取额外楼价款优惠、办理转名转楼操作为由向您收取额外款项的，请您在签署合同前向监签人员提出，或致电某某园营销中心服务监督电话40082****X进行监督举报。落款处的客户确认已阅读及知悉上述内容：任某某；临桂某某房地产开发有限公司在落款处盖有合同专用章。 本案庭审中，原告陈述涉案房屋支付了首付款256081元，按揭58万元，被告对此予以认可。原告在庭审中陈述至今没有缴纳涉案房屋的公共维修基金，因为罗某某说用返还款来帮原告交，而且微信说已经帮原告交了。被告在庭审中陈述涉案房屋没有备案，因为临桂某某局要求必须缴纳了公共维修基金后，才能送审备案，原告一直未缴纳公共维修基金，所以没有备案，罗某某在被告处原来是销售顾问，许某也是，但是罗某某已经辞职了。 本案庭审后，本院向桂林市临桂区某某局进行了查询，《商品房买卖合同》备案手续需要提交已经缴纳公共维修基金的凭证。 本院认为，原告任某某与被告临桂某某房地产开发有限公司于2019年6月15日签订的编号为LG2019039***《商品房买卖合同》及附件，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。一、原告诉请要求被告支付返还款11000元及赠送原告3年物业费及电冰箱一台，原告的依据是被告的销售顾问罗某某在与原告的微信聊天记录中答应了这些条件，但从原告提交的微信聊天记录中并未显示出罗某某是在取得被告的相关授权后代表被告对原告做出了上述承诺，且从原告任某某签字确认的《签约特别提示》中，被告已明确告知原告该公司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺，若在购房洽谈中，该公司工作人员就原告所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请在签署合同前向监签人员了解清楚，该公司亦禁止工作人员自行向客户收取任何款项，因此，如原告认为被告应向其支付返还款11000元及赠送3年物业费及电冰箱一台，应提交相应的证据证明被告已明确就上述事项与其达成一致意见，但从原告任某某与被告签订的《桂林某某园某某认购书》、《商品房买卖合同》及其附件中均未有上述内容的体现，故，原告据此认为被告对其负有上述义务，缺乏合同依据，本院不予支持。二、关于原告要求被告完成购房合同的备案手续，并将购房合同交付原告的问题。经本院向桂林市临桂区某某局查询，办理商品房买卖合同的备案手续需要提交已经缴纳公共维修基金的凭证，但本案原告尚未缴纳涉案房屋的公共维修基金，导致涉案房屋尚未能办理备案手续，因此，原告的该项诉请，本院不予支持。综上，原告任某某基于上述事实要求被告支付原告、证人等往返路费等的诉请，亦无事实及法律依据，本院亦不予支持。同时，原告何某某并非签订《桂林某某园某某认购书》、《商品房买卖合同》的主体，其不是合同相对人，因此，其无权就基于上述合同向被告临桂某某房地产开发有限公司主张权利。综上所述，驳回原告任某某、何某某的全部诉讼请求。 依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告任某某、何某某的全部诉讼请求。 案件受理费522元，依法减半收取261元，由原告任某某、何某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费522元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二〇年十一月十一日 书记员 唐景姣