江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初12041号 原告：张敏，男，1976年12月26日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔恩娜，上海秦兵律师事务所律师。 被告：常熟象屿房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市虞山北路兴福寺路街**，统一社会信用代码91320581MA1TDEDU26。 法定代表人：胡新立，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严国军，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞健，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 原告张敏与被告常熟象屿房地产开发有限公司（以下简称象屿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张敏委托诉讼代理人崔恩娜、王玲、被告象屿公司委托诉讼代理人严国军、俞健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还地下楼梯间的面积差价221494元；2.诉讼费用由被告承担。在审理中，原告把第一项的诉请金额变更为219279.06元。事实和理由：原被告签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定被告应当在2020年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同附件四层高、面积说明及房价款构成，并未告知地下室的面积计算在总面积及总房款中。2020年7月26日，被告通知原告办理交房手续。但原告实地查看房屋时发现地下室其实是地下楼梯间，且集水井也设计在地下室内，导致地下室无法正常使用，进而导致原告的权益受损。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告象屿公司辩称，一、涉案《商品房买卖合同》合法有效。该合同系双方真实的意思表示，内容并不违反法律或行政法规的规定，合法有效。原告在购房前即已知晓该房屋有负一层的情况。所有下叠户型的宣传广告册均载明了楼梯间，该楼梯间事实上为地下室，宣传册的效果图也反映了房屋及地下室的布局情况。被告在售楼处安置了电子屏幕，上面滚动播放着《新建常熟市2017A-013号地块住宅用房周边不利环境因素提示》，其中在叠加户型的住宅地下室标注有“规划限制不考虑地下室赠送，一层通往地下室的套内楼梯大小及开门方向不同”，原告签字确认的《项目红线内及周边不利环境因素提示书》亦体现了相应内容。因此，原告在案涉房屋出售前已经知晓了地下室的相关情况，在合同签订中原告也知道存在负一层情况，合同附件所附房屋结构图中也有负一层的结构图。故原告是知道《商品房买卖合同》约定建筑面积中是包含负一层的情况，在此情况下自愿与被告签订合同。房屋符合交付条件后，被告于2020年6月29日通知原告在内的所有业主办理交房手续，2020年7月26日原告在查看了房屋及地下室后，已接收了房屋。二、涉案《商品房买卖合同》中各方的权利义务均已履行完毕。被告的合同义务是交付房屋及办理不动产权证的手续，原告的合同义务是付清房款，接收房屋。现房屋交接完毕，原告也付清应付房款。该合同已履行完毕，不存在需要变更的事由。三、原告的请求权不属于法院审理的范围。原告请求权的法律依据是变更合同条款基础上的给付请求之诉，实质上是变更合同内容之诉。《民法总则》已删除了请求法院或仲裁机构变更合同内容之诉，即合同的变更是合同双方当事人之间进行协商确定的事，而不是法院或仲裁机构审理范围。四、被告按合同约定的计价金额收取负一层的价款是合理的。被告遵循规划审核通过的开发方案，并严格按图施工，地下室面积的测算由测绘单位测定，符合法律规定，不损害业主的任何权益。合同第三条第四款约定了房屋建筑面积，该面积为房屋的预测面积，其中包含了负一层的面积。房屋建造完毕后，实测面积与预测面积相差无几，实际建造面积符合合同约定。被告购买的房屋及地下室经过了各职能部门验收，取得了《常熟市商品房交付使用备案通知书》，属于合法的面积。在建造前由测绘部门预测，建造后进行实测。不动产登记部门必须按照实际测绘面积予以登记。因此，本案房屋及地下室具备产权登记的条件，可以办理不动产权证，不损害原告的财产权益。被告支付的土地出让金应分摊到包括地下负一层在内的计容面积中，建造成本、销售增值税及土地增值税等均须分摊到所有计容面积中，故被告按地上部分的计价方式进行结算是合法合理的。五、原被告签订合同系自愿签订，不存在合同无效或可撤销的情况。在交付时原告又接收了房屋，原告应该按合同的约定结算支付房款，不存在需要返还差价的法律依据。综上，原告要求返还地下室的差价缺乏事实依据，更无请求权的法律依据，请求法院驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下： 2018年9月13日，张敏（买受方）与象屿公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：张敏购买象屿公司开发的常熟市虞山街道翡翠路99号玉兰臻园×××室商品房一套，该商品房所属楼宇主体建筑自然层数为地上6层，地下**，所属自然层为１层，建筑面积为169.56平方米，其中套内建筑面积142.6620平方米，共有部分分摊建筑面积26.8980平方米，商品房总价款3755653元。出卖方应当在2020年6月30日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起10日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。合同第十条关于规划、设计变更的约定部分约定，本合同签订以后,出卖方不得擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的下列设计变更导致影响买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10天内书面通知买受方：1.该商品房的结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光；2.该商品房所在楼宇配套设施设备；3.该商品房所在规划范围基础设施、公共配套建筑。买受方有权在通知到达之日起15天内做出是否退房的书面答复。合同第十六条关于保修责任约定，出卖方自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》或《非住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖方应当履行保修义务。合同附件二房屋平面图，包括二层平面图、一层平面图和负一层平面图。合同附件四层高、面积说明及房价款构成，约定了房屋建筑面积、套内面积、分摊面积等，地下室部分未作约定。合同附件七为合同补充协议，其中4.1条约定，买受人对所购买商品房的重要建筑信息，包括房屋具体位置、朝向、阳台、空调机位、梁柱、外立面等自行做了调查了解，并且根据需要自行咨询了专业人士或机构，出卖人对买受人所购商品房内部以及周边可能存在的相关不利因素予以了必要提示，买受人已阅知售楼处公示牌标注的开关站、公共变电所、垃圾房、煤气调压站、车行及人行出入口、车站车场、通讯基站或中转站、化粪池、泳池、水泵房、风机房、消防水箱、人群聚集或运动休闲场地等区内配套设施的位置及可能的调整等信息，该商品房的定价已经考虑了前述因素，现买受人认可前述情形因素可能对该商品房使用产生的视野、采光、通风、污染(噪音、震动、气味、反光等)以及其它不利影响。合同还对其他事项作了约定。 后张敏支付购房款。象屿公司于2020年6月28日取得玉兰臻园1-3、5-12、15-33幢商品房的《常熟市商品房交付使用备案通知书》，遂通知张敏办理交房手续，张敏后接收房屋，并办理了权属登记。 张敏等部分业主于2020年7月25日向象屿公司提交一份《关于玉兰臻园房屋交付通知书的回复函》，与本案关联的主要内容为：拟交付的房屋存在地下室结构不合理，夸大地下室使用功能，合同及交房资料中未明确地下室图纸及使用面积，地下室面积与**楼面价格一致，属于质价不符。。地下室结构不合理，地坪低于停车库无实用功能，造成房屋价值贬损。象屿公司行为有违诚实信用原则，侵犯业主知情权，应主动协商补偿，但买方通过各种渠道反映有关问题，象屿公司仍未正式进行协商解决，买方有权拒绝收房，并保留主张有关权利。 另查明：案涉房屋不动产登记簿信息显示该商品房于2020年8月13日登记在张敏、张丽萍名下，其中地下室建筑面积为9.9平方米。案涉商品房所涉测绘报告书显示地下室建筑面积为9.9平方米，无分摊面积。张敏签字的《项目红线内及周边不利环境因素提示书》载明：案涉商品房所属楼栋部分户型有地下室，含地下室楼梯，一层通往地下室的套内楼梯大小及开门方向不同，规划限制不考虑地下室赠送。审理中，双方确认涉案地下室非人防工程。 审理中，原告明确本案请求权基础是基于《合同法》第42条第２款规定，主张缔约过失赔偿责任，并将诉讼请求所述返还面积差价变更为赔偿损失。关于诉请款项的计算方式表述为系地下室实测面积乘以合同约定的购房单价。原告方强调本案诉请成立的事实和理由主要在于，被告方隐瞒涉案地下室有关重要事实，未告知如下内容：1.地下室面积是计入房屋价款的建筑面积；2.地下室存在集水井，井内污水易反渗淹没地面；3.地下室地坪低于地下车库地坪35厘米，车库易污水倒灌地下室；4.地下室实际是楼梯间，隐瞒地下室用途。上述不如实告知行为违反诚实信用原则，导致原告支付高额价款购买无实用价值的地下室，造成损失。另外，庭后补充意见认为，被告就地下室在合同履行阶段存在违约行为，表现为交付的地下室与竣工设计图纸不符，图纸中并无集水井；功能上实为楼梯间，可使用面积有限，容易反渗水和车库污水倒灌，上述问题导致地下室不能使用，违反合同约定的交付条件和规划设计条件，应承担违约责任。上述两种责任主张基于的事实都是一致的，法律适用并不冲突，只是涉及两个阶段的责任承担。 被告象屿公司表示：案涉房屋及地下室经过了各职能部门验收，取得了《常熟市商品房交付使用备案通知书》，属于合法的建筑面积。缔约过失责任，适用于合同不成立、无效、被撤销或未生效的情形，本案合同已经成立生效，没有缔约过失责任适用的前提，且被告在缔约及合同履行阶段均无过错。被告另提交工程设计单位关于地下室的情况说明，载明：：地下室户内楼梯下所预留集水坑系设计时考虑到满足小区业主在地下室内增设卫生间或洗衣房时可在集水坑里放置污水提升泵，用于污水提升，而无需抬高楼面。如业主无需使用，可自行填平。住户地下室地坪标高为－5.300米，设计初衷为了尽可能增加户内净高，目前户内楼梯的设计满足相应规范要求，入户门口也抬高了100－150反坎起挡水作用，该部分设计内容通过了施工图审查及各项验收。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告张敏与被告象屿公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应依约全面履行各自义务。本案中，原告方主张被告隐瞒地下室功能、特点及列入计价面积等重要事实，致其购买无实用价值且易污水反渗、倒灌的地下室，进而要求基于缔约过失责任和违约责任赔偿地下室面积的房屋价款损失。本院评析认为，首先，原告购买的涉案商品房包含地下室，合同中有对应平面图载明，原告签字确认的《项目红线内及周边不利环境因素提示书》也提示案涉楼栋户型含地下室，测绘报告书及不动产登记信息均明确载明对应地下室计算建筑面积，故该面积自然属于合同约定商品房建筑面积的组成部分，，地下室建筑面积计算房屋价款符合合同约定本案商品房买卖合同对原被告双方具有约束力。其次，原告未能提供有效证据证明被告存在与合同不符的关于地下室不计算房屋价款的明确允诺或虚假宣传。一般而言，也并不存在商品房地下室不应计算建筑面积和价款的交易惯例。原告在本案中主张适用缔约过失赔偿责任，与本案事实情况不符。再次，案涉商品房已取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，说明房屋已经具备交付条件，符合有关强制性标准。原告所提地下室集水井、、地坪与车库高度差、地下室用途等异议并无明确合同依据，也无证据证明违反有关强制性规定，以此主张违约责任，与上述缔约过失责任主张有悖，亦缺乏依据。至于实际使用中如有具体质量问题，可循保修责任处理。综上，原告本案诉讼请求，缺乏事实和法律依据，理据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告张敏的诉讼请求。 案件受理费减半收取2295元，由原告张敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  高少波 二〇二〇年十一月二十日 书记员  王晴怡