广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20065号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区******万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），统一社会信用代码914***********201J。主要负责人：杨超，总经理。委托诉讼代理人：阳燕子，公司员工。委托诉讼代理人：黎婕妤，公司员工。被告：欧阳小凤，女，1988年2月27日出生，汉族，住广东省中山市**蓝波湾****，公民身份号码442************329。原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业中山分公司）与被告欧阳小凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业中山分公司委托诉讼代理人阳燕子、被告欧阳小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业中山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年7月5日至2020年4月30日期间共10个月的物业管理费9896.04元及违约金（以每月物业管理费1002.54元为基数，分别从欠费次月1日起按逾期金额每天0.05%计算至清偿之日止）。事实和理由：2018年10月18日，欧阳小凤与中山市万科置业有限公司签订商品房买卖合同，购买中山市石岐区*********期五标2幢45卡，交楼时间为2019年6月30日。商品房买卖合同约定被告每月应按其房屋的建筑面积每平方米5.5元向原告缴付物业服务费1002.54元，若逾期未缴，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。但从2019年7月5日至2020年4月30日起被告拖欠物业管理费合计10563.05元。原告于2019年10月16日向被告发出催收函催收，但被告置之不理。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告欧阳小凤辩称，1.被告与原告至今不存在物业服务合同关系，原告无权向被告主张物业管理费和违约金。被告于2018年10月18日与中山市科誉房地产发展有限公司就涉案房产签订了中山市商品房买卖合同，而不是与原告签订中山市商品房买卖合同，所以原告向被告主张权利没有事实依据；被告与原告之间没有签订前期物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，更不存在合同义务和法律上的债权债务关系；原告的附件显示前期物业服务合同是由出卖方中山市科誉房地产发展有限公司与前期服务企业签订的，被告不是合同的相对方，无需承担合同义务；2.中山市商品房买卖合同是格式合同，合同有效期是2014年12月15日至2017年12月14日止，被告与科誉公司签订中山市商品房买卖合同是2018年2月24日，因此合同的委托期限已过，原告起诉依据的前期物业服务合同的法律效力已失效；3.被告从未看过原告所述的前期物业服务合同，被告对该合同的所有内容都不知情；4.科誉公司尚未履行房屋交付义务，导致被告至今未能收楼，且房屋存在各种质量问题、开发商擅自变更约定的设计规划，以及原告从未向被告提供过任何能够证明房屋能够交付使用的文件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2018年10月18日，中山市科誉房地产发展有限公司（出卖人、以下简称科誉公司）与欧阳小凤（买受人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买位于中山市石岐区******金域蓝湾花园1期5标段2幢45卡，建筑面积共182.28平方米；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理；出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同；购房人签约注意事项载明“该房屋已由房地产开发企业与物业管理企业签订中山市前期物业服务合同，购房人对其内容清楚了解并愿意遵守。”商品房买卖合同附件物业服务部分约定，出卖人已在项目销售前与前期物业服务企业签订了前期物业服务合同，买受人已约定、理解并承诺遵守前期物业服务合同中的相关权利义务；中山市********的前期物业服务企业为深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，合同期限自2014年12月15日至2017年12月14日止，但如合同到期，前期物业服务企业同意继续履行本合同，未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘前期物业服务企业的决议并签订新的物业服务合同，本合同继续有效；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有的建筑面积缴纳物业服务费，商业为5.5元/月/平方米；买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由卖方全额交纳；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向前期物业服务企业交纳当期的物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金；合同同时注明欧阳小凤的地址为“广东省中山市西区蓝波水岸南楼2单元604”。买卖合同附件即物业管理部分约定：买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，买受人应自实际交付之日起交纳物业服务费）。根据前述合同约定，欧阳小凤每月应交物业服务费1002.54元（182.28平方米×5.5元/月/平方米）。万科物业中山分公司主张欧阳小凤自2019年7月5日至2020年4月30日期间未支付物业服务费，通过向欧阳小凤身份证地址邮寄催缴函催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。2.庭审中，欧阳小凤称,万科物业中山分公司未向其履行房屋交付义务，其未办理收楼手续，因此其无须支付物业服务费；万科物业中山分公司主张开发商科誉公司已于2019年6月23日向欧阳小凤身份证地址寄出商品房交付通知书，邮件已于2019年6月24日签收。3.万科物业中山分公司确认涉案小区尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，一直由万科物业中山分公司提供物业服务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告万科物业中山分公司对案涉小区进行物业管理服务，并与中山市科誉房地产发展有限公司签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，万科物业中山分公司是建设单位选聘为涉案小区提供物业管理服务的物业公司，欧阳小凤作为案涉物业的业主，其在签订中山市商品房买卖合同时亦同意由出卖人选聘的万科物业中山分公司提供物业管理服务，确认和同意接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的前期物业服务合同，故前期物业服务合同对欧阳小凤具有约束力。欧阳小凤辩称其不是合同相对方无需承担相应责任于法无据，本院不予采信。欧阳小凤辩称因开发商科誉公司未履行交付义务，导致其至今未能收楼，根据合同约定其无须支付物业服务费。本院认为，根据万科物业中山分公司提交的商品房交付通知书、邮政快递签收单显示，开发商科誉公司已将商品房交付通知书邮寄至欧阳小凤住所并已签收，欧阳小凤未按商品房交付通知书的要求及时办理收楼手续，且未举证证明其未办理收楼手续的原因可归责于科誉公司，其应自行承担不利后果，根据合同约定，欧阳小凤应自商品房交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。据此，欧阳小凤未按时、足额支付物业服务费已构成违约，应向万科物业中山分公司支付物业服务费及逾期付款违约金。经核算，欧阳小凤应向万科物业中山分公司支付2019年7月5日至2020年4月30日期间的物业服务费9896.04元（1002.54元/月÷31天×27天+1002.54元/月×9个月）。关于违约金的问题。万科物业中山分公司主张按日0.05%的标准自欠费次月1日起计收违约金，但该标准明显过高，万科物业中山分公司未举证证明欧阳小凤未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：以873.18元为基数，从2019年8月1日起，以每月所欠物业服务费1002.54元为基数，分别从2019年9月至2020年5月的1日起，按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告欧阳小凤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2019年7月5日至2020年4月30日期间的物业服务费9896.04元及违约金（分段计算：以873.18元为基数，从2019年8月1日起；以每月所欠物业服务费1002.54元为基数，分别从2019年9月至2020年5月的1日起，均按年利率6%计算至清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取为32元（原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司已预交），由被告欧阳小凤负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年八月二十一日书记员  柯佩烨赖惠敏