江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初4858号原告：江西省景泰物业管理有限公司，住所地：江西省抚州市临川区临川大道**，统一社会信用代码91361000789709702M。法定代表人：饶晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：马超，公司员工，代理权限：特别授权。被告：涂勇，男，汉族，1974年2月1日生，住江西省抚州市临川区，被告：余锦城，女，汉族，1973年9月30日生，住江西省抚州市临川区，被告：余志城，男，汉族，1978年1月4日生，住江西省抚州市临川区，被告：欧阳捡能，男，汉族，1981年12月12日生，住江西省抚州市临川区，原告江西省景泰物业管理有限公司与被告涂勇、余锦城、余志城、欧阳捡能物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法由审判员邓海荣适用简易程序公开开庭进行了审理，原告江西省景泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人马超、被告涂勇、余锦城、余志城、欧阳捡能到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告江西省景泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令上述被告给付原告物业管理费13786元及逾期滞纳金32672.82元，诉讼费被告负担。事实和理由：原告于2013年5月1日与江西省景泰房地产发展有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对景泰凯旋城小区提供物业管理和服务工作。2016年4月1日被告涂勇、余锦城购买了该小区4栋1-13、2-12、2-13号商铺，被告余志城购买了4栋1-12号商铺。2017年4月29日被告涂勇、被告余志城分别与原告签订《前期物业管理服务协议（商业）》。2018年6月8日，被告涂勇与被告欧阳捡能签订《商铺租赁合同》，将上述商铺租给欧阳捡能使用。被告欧阳捡能自2018年6月8日至2020年8月7日无故拖欠物业管理费共计13786元。为此，依法诉至法院，望判如所求。被告涂勇、余锦城、余志城辩称，1、对原告取得景泰凯旋城小区物业服务资格合法性存在质疑；2、三被告已将商铺租赁给被告欧阳捡能，并约定物业管理费等由承租人承担，故原告起诉涂勇、余锦城、余志城不当；3、原告提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，存在少服务和不服务的严重问题，违约在先。具体表现在卫生服务不到位、安全防护失职失责，造成租户玻璃门被打烂，店内物品被盗，个人财产受到重大损失；4、原告提供滞纳金不合理；5、原告的服务收费严重不合理，存在服务欺诈行为。综上，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误行为前，有权拒绝支付物业服务费用。被告余志城表示同意上述答辩意见。经审理查明，原告江西省景泰物业管理有限公司于2013年5月1日与江西省景泰房地产发展有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对景泰凯旋城小区提供物业管理和服务工作，部分内容为物业公司对房屋公用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理；共用绿地、水面、花木、建筑小品等养护管理；公共场及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运；车辆停放车位的服务与管理；维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视等内容，并约定物业管理费的收取方式为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商业用房按建筑面积每月每平方米2.5元收取。2016年4月1日被告涂勇、余锦城购买了该小区4栋1-13、2-12、2-13号商铺，建筑面积167.86平方米；同日被告余志城购买了4栋1-12号商铺，建筑面积44.24平方米。2017年4月29日被告涂勇、被告余志城分别与原告签订《前期物业管理服务协议（商业）》，约定买受人同意在业主委员会成立之前的物业管理由房屋出卖人先聘的物业公司负责，并自愿在房屋交付时签订前期物业管理服务协议。物业服务内容包括对房屋共用部位的维护和管理；环境卫生、小区公共场清扫、道路保洁；公共设施、设备保洁；协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序，严格履行服务职责，协助公安部门加强治安管理，协助有关部门力争把事故消灭在萌芽状态等。并约定商铺每月每平方米2.5元收取管理费，从房屋交付之日起交纳一年管理费，之后每一年收取一次，交款时间为到期每一年的第一个月上旬。买受人自持物业的，物业管理服务费由买受人交纳；如果买受人出租物业的，且租赁协议有约定由承租人承担，则物业管理服务费由承租人交纳。另原告提供给业主的《租户管理手册》规定保安人员24小时巡逻服务。2018年6月8日，被告涂勇与被告欧阳捡能签订《商铺租赁合同》，将上述商铺租给欧阳捡能使用。约定租赁期为3年，从2018年6月8日起至2021年8月8日止。租期内的水费、电费及物业管理费等由乙方（被告欧阳捡能）自己承担。被告欧阳捡能承租店面后，2019年3、4月份发生夜间店铺玻璃门被砸碎，店铺被盗情况，被告欧阳捡能为此自2018年6月8日开始未交纳过物业管理费，至2020年8月7日拖欠物业管理费共计13786元。以上事实，有原被告的陈述，原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证、被告身份证、前期物业管理服务合同、物业管理服务协议（商业）、商品房买卖合同、商铺租赁合同，被告提供的、租户管理手册、录像视频（当庭出示，但庭后未提供给法庭）。本院认为，原告江西省景泰物业管理有限公司与江西省景泰房地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，原告与被告涂勇、被告余志城之间签订的《前期物业管理服务协议（商业）》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。由于双方签订的《前期物业管理服务协议（商业）》明确约定，如果买受人出租物业的，且租赁协议有约定由承租人承担，则物业管理服务费由承租人交纳，而被告之间签订的《商铺租赁合同》也明确约定租期内的水费、电费及物业管理费等由欧阳捡能承担。因此，本案所涉物业管理费应由作为承租人的欧阳捡能承担。被告辩称，原告提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，存在少服务和不服务的严重问题，违约在先。具体表现在卫生服务不到位、安全防护失职失责，造成租户玻璃门被打烂，店内物品被盗，个人财产受到重大损失。主张先履行抗辩权，在原告纠正错误行为前，拒绝支付物业服务费用。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，物业服务企业具有上述情形，业主有要求“物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等权利，但不能以此拒绝交纳物业服务费。由于在被告欧阳捡能承租涉案店铺期间，2019年3、4月份发生夜间店铺玻璃门被砸碎，店铺被盗情况，而原告为景泰凯旋城小区提供物业管理服务，负有公共秩序维护、安全防范事项的协助管理职责。因其安保巡视存在疏漏，致使涉案店铺玻璃门被砸碎，店铺被盗，另小区还发生过其他店铺被盗情况，原告物业服务过程中安保巡视工作存在一定的疏忽，且原告在卫生清扫上也存在一定疏忽。根据权利和义务相一致原则，被告缴纳原告物业费亦应作相应扣减，根据案情，酌情判定被告欧阳捡能按原告诉请的物业服务费13786元的80%交纳，即被告欧阳捡能向原告江西省景泰物业管理有限公司交纳物业服务费11028元。关于原告江西省景泰物业管理有限公司诉请的逾期滞纳金32672.82元，因其物业服务存在一定瑕疵，对其该诉请不予支持。被告辩称，根据《物业管理条例》第三条、第二十四条的规定，住宅建设单位应当通过招标的方式选聘物业服务企业，因此对原告取得景泰凯旋城小区物业服务资格合法性存在质疑。经查，上述法律规定属管理性规范，违反该条规定，并不当然导致民事合同无效。故对原告该抗辩理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第二十二条、第五十三条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告欧阳捡能在本判决生效之日起三日内给付原告江西省景泰物业管理有限公司从2018年6月8日至2020年8月7日物业管理费11028元。二、驳回原告江西省景泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取481元，由原告江西省景泰物业管理有限公司负担367元，被告欧阳捡能负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在二年内向本院申请执行。审判员  邓海荣二〇二〇年十一月五日书记员  顾佳胜