广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2319号 上诉人（原审被告，反诉原告）：罗智文，男，1972年4月6日出生，汉族，住北流市。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：徐黎藜，女，1990年7月1日出生，汉族，住北流市。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：徐毅，男，1993年12月7日出生，汉族，住北流市。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人:黄育，广西济见律师事务所律师。 上诉人罗智文因与被上诉人徐黎藜、徐毅定金合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2020）桂0981民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗智文上诉请求：一、撤销北流市人民法院作出的(2020)桂0981民初1701号的错误判决，并重新作出驳回被上诉人在一审所提出的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求的判决。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实清楚，但法律适用错误。本案中，上诉人与被上诉人本着平等、自愿、公平的相互原则签订了《房地产买卖定金合同》，并遵守法律、行政法规，尊重社会公德，也不扰乱社会经济秩序，不损害社会公共利益。因此，一审法院判决双方签订的合同无效是错误的。二、本案中事实上是两个被上诉人为取得更大利益，而采取这种方式坑害上诉人。两个被上诉人收取上诉人的定金后，又另找出价更高的买主，并恶意作出上诉人违约的假象，以达到不退还定金及不需承担违约责任的目 -2- 的。一直以来，随着城镇化进程的加速，城市近郊的土地持续增值，涉及上述区域的房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长。基层司法实践中屡见不鲜的涉及集体所有土地使用权及房屋转让纠纷案件，如果机械地适用法律条文，不仅让失信的行为人堂而皇之地获取法外利益，也不利于在社会上弘扬“诚信”的社会主义核心价值观。诚实信用是人们社会经济活动的基本道德准则，也是社会主义核心价值观的重要内容。而诚实信用原则作为民法的项基本原则，它要求民事主体在民事活动中要恪守诺言、诚信不欺，不因追求个人利益而损害社会或他人利益，这是以道德规范为基本内容的法律原则。有些纠纷，从法律与道德角度来看，结论可能截然相反，正如本案纠纷。转让人可以冠冕堂皇地以“法律规定”为由实施违反诚信的行为，作为深受中国传统道德规范影响的受让人及社会大众，当然难以接受。正因为如此，法官在处理该类纠纷时，需要在坚持法律规定的前提下，适当引入道德、风俗等规范，让“无情”的法律与“有情”的道德规范结合，实现情、法、理在司法判决中融合。在本案中，一审根据法律的强制性规定，确认涉案土地转让协议无效；与此同时，引入诚信原则，在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信人承担一定的法律制裁。如此，既能有效地平衡双方的利益，也有助于培养社会公众的诚信观念。这也是在审判实践中培育和践行社会主义核心价值观的良好体现。综上所述，请人民法院驳回被上诉人在一审所提出的诉讼请求，并作出支持上诉人反诉请求的判决。 徐黎藜、徐毅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 徐黎藜、徐毅向一审法院起诉请求：1、解除原告徐黎藜、徐毅与被告罗智文于2019年11月25日签订的《房地产买卖定金协议》终止；2、被告罗智文交付给原告的5万元定金不予返还；3、诉讼费用由被告承担。 罗智文向一审法院反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2019年11月25日签订的《房地产买卖定金协议》；2、两被反诉人共同支付违约金10万元给反诉人；3、本诉、反诉的诉讼费用由两被反诉人承担。 -3- 一审法院认定事实：2019年11月25日，原告徐黎藜、徐毅与被告罗智文、中介鸿兴房地产公司签订《房地产买卖定金协议》。约定甲方（原告）将其位于北流市原丛义加油站两回建地出售给乙方（被告），该两块土地面积共134.3平方米，每块地面积均为67.15平方米。两块土地总成交价款233万元。签订本合同时，乙方向甲方支付购买定金5万元。按照办理手续进度来支付购地款。甲方保证该房地产共有权人或共同居住人同意出售该房地产，并在7日内与乙方签订《房地产买卖合同》，否则视为甲方违约，甲方向乙方支付违约金10万元（含定金）。签订本协议后，乙方应在7日内与甲方签订《房地产买卖合同》，否则视为乙方违约，定金不退，本协议终止。如经三方查实该房地产存在查封状态或者其他原因导致不能转户给乙方，则甲方将购买定金退还乙方，本协议终止，合同各方均无需承担违约责任等。同日，被告支付定金5万元给徐黎藜。之后，原、被告先后同意延期到2019年12月9日、16日、17日签订买卖合同。2019年12月23日，原告向被告发《告知书》，要求被告2019年12月24日前按照原约定条款签订《房地产买卖合同》，或有异议向北流市人民法院进行诉讼解决，否则逾期履行即视为被告违约，属于被告自动放弃，定金不退，原签订的协议自动解除。2020年1月4日，被告向原告发《关于单方解除〈房地产买卖定金协议〉的复函》，要求被告支付购地款首付20万元，原告无需将土地抵押，被告建成一层后，原告将产权过户到被告名下，被告支付余下购地款，如原告仍然坚持单方解除《房地产买卖定金协议》，将追究原告的违约责任。至今，原、被告没有就土地转让达成协议。另查明，涉案土地属国有划拨土地。 一审法院认为，涉案土地属国有划拨土地，应报有批准权的人民政府审批方可转让。原告未经批准，与被告签订《房地产买卖定金协议》，转让国有划拨土地，违反了法律的强制性规定，双方签订的《房地产买卖定金协议》无效，原告应返还5万元定金给被告。原、被告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告徐黎藜、徐毅与被告罗智文签订的《房地产买卖定 -4- 金协议》无效；二、原告徐黎藜、徐毅返还5万元定金给被告罗智文；三、驳回原告徐黎藜、徐毅其他诉讼请求；四、驳回被告罗智文反诉其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院根据上诉人罗智文的申请，向北流市公安局蟠龙派出所调取2020年4月1日上诉人与被上诉人双方发生纠纷时的报警记录，同时该所出具一份情况说明，证明该所接警后经到场了解，认为不构成案件，告知双方不能打架，可自行协商解决或起诉到法院处理。经组织双方当事人进行质证，本院认为该证据材料不能证明本案双方争议的事实，不能作为本案的定案依据。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押……”，第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”。根据本案查明的事实，涉案土地使用权属于国有划拨土地使用权，上诉人罗智文与被上诉人徐黎藜、徐毅双方签订《房地产买卖定金协议》，转让国有划拨土地，未经当地县级人民政府批准，违反了上述有关法律的强制性规定，转让行为无效，双方签订的《房地产买卖定金协议》亦当然无效。根据合同法规定的无效合同的处理原则，因合同无效而取得的财产应当返还。因此，一审法院判决确认涉案的《房地产买卖定金协议》无效，判令被上诉人徐黎藜、徐毅返还5万元定金给上诉人罗智文是正确的，本院依法予以维持。上诉人罗智文请求判决解除涉案的《房地产买卖定金协议》以及要求被上诉人支付违约金10万元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 -5- 综上所述，罗智文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2200元（罗智文已预交），由罗智文负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年十一月十七日 书记员  杨 梓