北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初21800号原告（反诉被告）：北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司，住所地北京市西城区太平桥大街****D-503。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎伟，女，1953年12月15日出生，汉族，北京军区退休干部，住北京市西城区。北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司（以下简称中海物业公司）与黎伟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。中海物业公司之委托诉讼代理人李欣，黎伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳自2016年1月1日至2019年12月31日期间，共48个月的物业费差额7425.12元（48*154.69*1）；2.判令被告支付违约金，以拖欠金额为基数，按照合同约定的日千分之三的标准自拖欠之日起支付至实际给付之日止；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系××室业主。原告系该小区物业服务企业，向包括被告在内的涉案小区全体业主提供了约定的物业服务。被告自2015年1月1日拖欠物业服务费及相关费用。但经原告多次催收，被告一直拒交，至今累计欠交物业服务费7423.36元、车位费1200元。为维护该小区全体业主的利益，原告特诉至法院，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。黎伟辩称，原告在起诉状事实与理由提到：“原告系该小区物业服务企业，向包括被告在内的涉案小区全体业主提供了约定的物业服务，原告系该小区物业服务企业，起诉我自2015年1月1日拖欠物业服务费及相关费用。但经原告多次催收，我一直拒交，至今累计欠交物业服务费7423.36元、车位费1200元。”首先我从没有和原告有任何约定的物业服务。国家规定物业合同应采用书面形式，应由业主大会会议决议。国务院《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。原告应拿出我们签订的合同约定，否则，法院应予驳回。其次原告提供的证据属个人某年度的判决书，个人某年度的年度物业费判决书不能作为合同对业主历年缴纳物业费进行约束。小区物业费是以合同为要约，个人判决书不能约束小区的集体合同及已签订合法合同的业主。判决书是根据当年某一事项年度物业费缴纳的判决，不具有延续性，约定性，不能作为小区历年收取物业费的标准和合同。近几年，国家有关物权方面的法律不断完善，北京市物业管理条例也在2020年5月1日正式实施，原告依托法院一个旧的个人判决书（2015）西民初字第31431号收缴擅自调价没有合同物业费用，是对合同及小区民主自治的亵渎，不仅对广大业主产生恶意相加，还浪费了政府资源，法院判决书不能充当原告擅自涨价的保护伞。原告提供的判决书无论在程序法和实体法方面也都存在问题，没有对应的擅自涨价的和我应该服从的法律解答和依据。我对此判决书的一直在进行各级申诉，根据最新《北京物业管理条例》我认为判决书不适合作为本案证据，《合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同是双方根据合同法及北京市物业服务等级标准要求协商出来的，也不是法院判出来，需要全体业主决定的。法官应予驳回。我从合同的合法性、从程序的合法合规性、业委会的决议对业主有约束力，及原告采取涉黑手段、利用工作便利迫使业主缴纳原告擅自提价的物业费的几方面进行答辩：一、从合同的合法性答辩。1.即是“合同纠纷案”，本案的审理应以合同约定为依据，我自2004年入住小区以来按前期物业合同《中海凯旋物业管理全权委托合同》约定每年按时足额缴纳物业费，不存在拖欠物业服务费及相关费用及车位费，法院应予驳回不予受理。2.《北京市物业管理条例》第六十二条接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。原告不是独立的法人单位，不是财务独立核算单位，不是签订《中海凯旋物业管理全权委托合同》合同的乙方，不是合同签约主体，没有资格作为原告。法院应予驳回不予受理。3.本案争议的物业服务纠纷合同属于《合同法》中规定的典型的委托合同，应适用《合同法》的基本原则、相关规定及最高院的司法解释来认定双方争议所依据的合同及其效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条（建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力）规定，《物业服务合同》的双方当事人为建设单位或者业主委员会与物业服务企业，其他任何单位、组织或个人都无权与物业公司签订《物业服务合同》，否则对业主没有约束力，即为无效的合同。本案中，涉诉双方所依据的合同为北京中海豪庭房地产开发有限公司与北京中海物业管理有限公司2002年12月18日签订的《中海凯旋物业管理全权委托合同》。此合同在房管局备案。依据《北京市物业管理办法》第二十条的规定，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，“北京市西城区房屋管理局政府信息公开申请答复书”证明，目前该小区按规定进行备案的合同有且只有此份《中海凯旋物业管理全权委托合同》，因此该小区的物业服务合同理应以本合同为准。4.原告的上级法人单位北京中海物业管理有限公司与前期开发建设单位2002年签订的《中海凯旋物业管理全权委托合同》第五十二条之规定、物业管理服务费确定住宅每平米建筑面积收费标准为人民币3.6元/月。根据原告上级单位北京中海物业管理有限公司与前期开发建设单位签订的《补充协议》内容中第二段约定因《中海凯旋物业管理全权委托合同》将于2009年8月31日到期。到期后物业应该是事实服务，原告在我居住小区长期无合同约定属于事实服务状态。在我的一审判决书（2015）西民初字第31431号判决书第三页写到“双方应依据《全权委托合同》缴纳物业费，该《全权委托合同》期限为五年，双方处于事实是服务状态”。根据法律规定义务延续，但无法人资格的中海凯旋分公司和我根本没有义务延续的资格，因此没有起诉的主体资格。5.原告与我于2004年8月26日签订《前期物业管理服务协议》，第五条第（一）款确定甲方（原告）同意乙方（被告）按本协议的附件一提供服务，物业管理服务费为3.60元/建筑平方米/月。该协议为格式化条款，办理入住不签此协议不给钥匙。如果没有在房管局注册的《中海凯旋全权委托合同》，此协议就是废纸一张。该协议约定中海凯旋小区物业管理费为3.60元/建筑平方米/月，且物业管理服务费根据政府有关法规，结合本小区实际情况制定，当遇到政府物价政策调整，造成物业管理成本增加或减少时，物业管理服务费可按照新的标准予以调整。该协议系我与原告双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的规定，且中海凯旋小区业委会并未与物业管理公司签订新的物业管理委托合同，因此该协议仍旧有效。按照协议约定，中海凯旋小区物业管理服务费是根据政府物价政策制定，当政府物价政策调整导致物业管理成本增加时，物业管理服务费才可按照新标准进行调整。《北京市物业服务收费管理办法》、国家发改委《物业服务收费管理办法》亦有规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。然而本案中原告包括以前对我的起诉并未提供相关证据证明政府指导价格变动以及因此导致的物业管理成本增加，因此中海凯旋小区的物业管理服务费仍应按照协议约定的3.60元/建筑平方米/月执行。6.我已经按照合同缴纳物业费到2019年年底，不存在欠物业费。物业服务是合同约定服务，原告无物业服务合同约定无权向我主张缴纳调涨的部分物业费。合同中没有规定的费用收取就是强制收费。根据物权法78条，合同没有规定的收费就是强制收费，物权法78条规定不能侵害个人利益强制业主。《合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。7.我国不是案例制国家，某个人案例不能代替法律，更不能代替合同，个人的《合同纠纷案》判决书不能约束小区的集体合同及执行合同的业主。a.原告提供的证据个人判决书不能作为合同对业主进行约束。判决书是根据当年某一事项年度物业费缴纳的判决，不具有延续性，约定性。近几年，国家有关的法律物权方面的法律不断完善，北京市物业管理条例也在2020年5月1日正式实施，原告依托法院一个旧的个人判决书（2015）西民初字第31431号收缴擅自调价费用，是对合同及小区民主自治的亵渎，不仅对广大业主产生恶意相加，还浪费了政府资源，让法院判决书充当物业擅自涨价的保护伞。我对此判决书的一直在进行申诉并有举报的权利，认为不适合作为本案证据，法官应予驳回。b.正因为原告依托旧的（2015）西民初字第31431号判决书当小区合同向业主收取擅自涨价部分物业费，原告拒绝和业委会磋商小区合同，这样可以躲避签订合同中公共收益问题会议问题。2016年底，（2015）西民初字第31431号判决书下来后，原告以个人判决书充当小区合同向业主及我收取涨价部分物业费。2017年业委会贴通知和给中海物业发函磋商物业合同，被拒绝。2015年中海物业经理陈汉就说，我就不跟你们签合同，西城法院会让你们每家每户交费的。经理陈汉拒绝在街道辅导下第二次业主大会磋商合同。2015年12月业委会寄的金融街街道制定磋商合同文件被拒收。原告利用起诉和法院的个人判决书充当了中海物业不磋商合同擅自提高物业费的保护伞。c．既然是合同纠纷，就应该以合同约定为依据。国家法律规定，物业收费是按合同收费。没有合同约定，何来纠纷？（2015）西民初字第31431号判决书写到“法律并不禁止物业企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前调整物业服务费价格”，法不禁止，但法有规定。《北京物业管理办法》明确规定，未成立业主委员会的小区由物业所在街道办事处、乡镇人民政府指导下，才能进行。《北京市物业管理办法》13、14、15条，《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第10条、11条都明确规定：即未成立业主大会业委会的小区，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解除、选聘物业服务企业或者其他重大事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。中海凯旋分公司未经街道协助指导，未经业主共同决定擅自非法调涨物业费违反了国家及地方的法律法规，在我（2015）西民初字第31431号判决书，西城法院已指出被我假借业主大会名义调涨物业费的做法缺乏公信度。“中海凯旋分公司采取以业主大会为名的公告表决方式有所不妥，在搜集业主意见的过程中没有第三方参与，所取得的统计结论证明力不足…，”现原告同样没有任何证据证明其调涨物业费的合法性，就以“黎伟案”民事的判决书作为起诉我应补交物业费的证据，法院应重新查明，以事实为依据以法律为准绳，不应再制造冤假错案。d、财务审计不能代表合同，不能作为业主大会的表决，对我没有约束力。在一审判决书中没有用任何法规证明中海物业擅自涨价的合法性，而是用了一句法律谚语去判案：“法不禁止物业企业在小区没有召开业主大会成立业委会前调整物业服务费价格，综合在案证据可以显示出小区业主已获悉中海物业公司上调物业费价格的要求，结合2014年度、2015年度的物业费缴纳情况可以反映出远超半数的小区业主实际接受并依照新的物业服务费标准缴纳了物业费，因此对于中海物业公司要求黎伟按照上调后物业服务费缴纳2014年5月1日至2015年12月31日间物业服务费差额的诉讼请求，本院予以支持。”1.没有对照按照法律条款判案，只用句通用的法律谚语，法不禁止，但法有规定要开业主大会，多数人交不能代表我要交，就比如过马路红绿灯，法不禁止红灯过马路，但法有规定只有绿灯过，多数人闯了红的，我是少数守法的，不能判我和多数人一样去闯红灯。2.法是不禁止物业企业在小区没有召开业主大会，成立业委会前调整物业服务费价格。小区即使没有业委会，业主大会在小区是始终是存在的，业主大会并不是为了成立业委会才有，业主大会是小区自治的一种法定规定，业主大会是可以决定涨价物业费的和小区内其他情况，没有业委会小区也可以在20%业主提议下、在街道的监督下召开业主大会商讨任何重要事项，而中海物业召开的业主大会即没有街道参与也没有20%业主提议。3.知晓和超过半数人财务数据交费并不能代表业主大会表决票，就像一件衣服漂亮，大家都觉得漂亮去买了，但是我不想买就不能强迫我买，不能让我少数服从多数去买衣服，此案是合同纠纷案，《合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。物权法78条规定不能侵害个人利益强制业主。4.财务数据不能说明人的意愿，只是数据的表现，不代表业主大会投票。就像集资一样，多数人集资了就对吗？我就要服从吗？小区治理必须是业主大会50%以上人员票数通过，而不是财务数据的数字。5.让我缴纳的2014年5月至2015年12月31日物业费差额的诉讼请求并没有合同依据和街道监督下召开业主大会表决的依据。国务院《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十四条第一款规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。二、从程序的合法合规性答辩。1.中海凯旋小区从未就住宅物业服务费涨价事宜召开过业主大会，2014年5月19日原告擅自发布《关于中海凯旋物业费调整表决结果的公告》之前业主大会根本未成立召开，原告擅自提高住宅物业服务费的行为无效。2014年3月31日，原告假借“中海凯旋业主大会”名义发布《关于召开中海凯旋业主大会的公告》，通知全体业主参与2014年4月15日至5月15日召开的业主大会，并自己印发《业主大会表决票》对物业费涨价事宜物业让业主填表（无人监督）。后于2014年5月19日用中海凯旋分公司公章出公告谎称业主大会通过涨价，发布《关于中海凯旋物业费调整表决结果的公告》，称中海凯旋调整物业费表决情况在主管部门与小区业主代表的监督下，形成了表决决议，通过了“中海凯旋小区物业服务费标准自2014年5月1日起住宅物业费标准由现行的3.6元/建筑平米/月调整至4.6元/建筑平米/月”的表决事项。2.一个用谎称的“业主大会”落款说召开业主大会提价一元钱，一个是用原告物业分公司的章说涨价表决。调价会议通知和调整后决定通知的都不是一个落款单位，何为调价，原告谎称街道批准的，为此事小区30多名业主联名写信给街道，街道回复没有参与主管部门参加，哪个主管部门？法规规定应该是街道。街道明确回复没有参加。3.根据《北京市物业管理办法》第四条的规定，街道办事处负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷；第十五条规定，街道办事处应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。但是，经与金融街街道办事处核实，2014年5月19日前并未接到中海凯旋小区召开首次业主大会的申请，2014年3月-5月期间中海凯旋小区物业也并未在金融街街道的主持下形成过任何业主共同涨物业费决定，由此可证明原告伪造业主大会决议的事实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。原告提供的黎伟一审（2015）西民初字第31431号判决12页：判决书的证据也写到原告涨价，“没有第三方参与，不予以采纳。”认定了原告以业主“大会公告表决的方式有所不妥，在自行收集业主意见的过程中缺乏第三方监督或其他有力证据，所取得的统计结论证明力的不足”，由此可见，原告自行收集的业主意见不能代表业主大会的表决，其结果不能适用于小区全体业主。（2015）西民初字第31431号判决书写到：“结合2014年度、2015年度物业服务缴费情况，可以反映出远超过半数的小区业主实际接受并依照新的物业服务标准交纳了物业服务费，因此中海物业公司要求黎伟按照上调后的物业费交纳……”，以财务交款为依据涨价不是业主大会表决票，能代表业主大会吗？不能用钱财往来倒推个人意愿，认为交钱就是就愿意和同意了。就比如一些传销，许多人交钱了，就合法吗？别人也需要去跟着交吗？财务数据不能判断人的意愿，人与人之间尤其物业服务是要有契约的。任何人都会明白，物业利用职务之便让业主交涨价费用是很容易的，他们可以利用职务利用工作中的便利采用各种手段，所以法律规定必须是业主大会来决定，故其以财务交费表示所谓的业主大会决议表示业主同意涨价是违背法律法规的，是无效的。虽然2014年5月以来中海凯旋小区的多数业主已经按照原告擅自提价后的标准支付了物业管理费，但这并不能作为原告擅自提价行为合法性的评价标准。此外应当注意到，按照原告擅自提价后的标准支付物业费的业主并非都出于自愿，原告通过骚扰、胁迫等不当手段迫使业主无奈接受更高的物业费标准，这不应当转而成为原告违法行为合法化的理由。原告称他们涨价是业主共同决定，业主共同决定是业主大会下的表现形式，没有开业主大会何为业主共同决定。综上，原告擅自提高住宅物业费的行为无效，对我及全体业主不具有约束力。三、业委会的决议对业主有约束力。a.国务院颁布的《物业管理条例》第二章第十二条规定：业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力。b.物权法：第七十八条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。我们中海凯旋小区2014年12月12日在金融街街道主持监督下召开业主大会通过的《中海凯旋小区管理规约》，其第三部分第五条规定：“业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，业主应遵守业主大会、业主委员会依法作出的决定。”2014年12月12日，中海凯旋小区业委会在金融街街道指导下成立，业委会成立后，业主们对物业非法涨价向业委会申诉。为了调查民意，业委会在12月19日在各门电梯里放一部分调查问卷进行几天民意调查业主表示提价一元钱需要进行账目核算后才能决定，仅三天就收到几十份问卷，根据业主们问卷和物业擅自涨价不合法问题，业委会开了扩大会议第一做出决议于2014年12月23日发布了《北京市西城区中海凯旋小区业委会第一次会议通报》并在小区内贴出，其公告第二条：“2014年物业费标准暂按前期物业服务协议，住宅物业服务费3.6元/建筑平方米，商业服务费用6.8/建筑平方米，以后需要调价，如何调价，待业委会和相关单位及专业人士一起核算后与广大业主们共同决定。”之后又出了第二次第三次公告第四次都对擅自涨价提出异议，并要求把公共收益归还业主。通知业主们不要交提价后的物业费，等待业委会和物业和专业人士共同核算后决定，业委会是业主的组织，业主当然听业委会的，更不能违反国务院颁发的物业管理条例。业主们依法执行业委会决定是法律赋予他们的权力。业主们是依法执行公告执行业委会决议，被告黎伟也是在执行业委会的决定，拒绝缴纳没有合同的物业擅自涨价的物业费部分。《物业管理条例》、《中海凯旋小区管理规约》第三部分第五条写到：业主大会业委会作出的违反法律法规的，业主可以依法请求人民法院予以撤销。到目前为止，没有业主申请对业委会发出公告撤销，业委会历次公告依然合法有效，对业主是有约束力的，所以我及业主们执行业委会决议是合法的，必须按照合同缴纳物业费。业委会发公告后并给中海物业发了通知函，2014年4月15日业委会和物业开会有关公共收益磋商以便对物业费核定。在会后，参会人员全部签字，包括物业凯旋分公司经理杜晔，总公司财务马总监，并规定了交公共收益材料的时间，结果到了交材料的时间后，中海物业翻脸拒绝提供各种材料，并在小区电梯和院里给业委会贴大字报，公开叫嚣“在此我司郑重声明：拒绝再与黎某为首的业委会进行对话与合作”。这大字报由房管局王振杨局长亲自来小区勒令物业摘掉。然后开始鼓动罢免业委会，拒绝和业委会磋商合同采用各种涉黑手段打击业委会及支持业委会的业主。四、小区物业管理混乱，物业采取各种涉黑手段，利用工作便利迫使业主缴纳擅自涨价的物业费。1.为了达到多数人交擅自涨价的物业费，涉嫌盗卖人防工程。原告为了让业主交调涨的物业费，与已经卖完房撤离小区十年中海地产（中海地产和中海物业当时是一个法人）联手从2015年9月5日起，擅自将小区国防资产人防车位以5万元/每位廉价出售，每个车位5万元一次性付清。他们一对一给业主发短信，并和业主签订协议，租给业主20年使用权，到期并继续使用到2071年6月10日，用国家人防资源骗取业主车位费，可谓缜密规划好一箭双雕，因为2014年5月中海物业未经街道参与、监督，没有业主20%提议，假借业主大会名义擅自调涨物业费，遭到许多业主到街道投诉，拒绝缴纳违法调涨部分。为了让业主交擅自涨价部分物业费，以“以租代售”国防资产人防车位要挟逼迫业主同意抬高的物业费用，你想继续使用车位，就交抬高部分的物业费，否则你的车位给其他人，在寸土寸金的金融街，小区同地下车库50年产权车位时值近百万，而中海地产、物业发的短信可使用近70年车位只卖5万，中海凯旋378户约200个左右人防车位，为了保住自己有车位可停，明知买人防车位违法很多业主也只好交调涨的物业费。导致小区有买到人防车位的业主和没买人防车位业主发生矛盾，业主与物业为人防车位多次发生纠纷并肢体冲突（派出所均有报警记录）严重影响社会和谐稳定。一审法官同意交费人数审计，不顾被告反对推延了审理时间，车位的贱卖使中海物业达到了大多数人交调涨物业费的目的，以作为他们向法院提供的多数人已经交纳调涨物业费的证据，利用法律缝隙强迫业主“少数服从多数”一个不欠物业费案，一审速裁庭案从开庭到结案一年四个月，给物业造成利用职务之便让多数业主交物业费，并用“法不禁止”谚语判案。西城区民防局于2015年9月6日来小区张贴《通告》指出：“根据《中华人民共和国人民防空法》和北京市相关人防工程使用管理规定，人防工程属国防工程，任何单位个人不得买卖，也不得以租代售。上述行为属违法行为，不受国家法律保护，造成的损失自负”，为此还到中海物业办公室告知人防车位属国家财产不能买卖，以租代售实则是变相侵占国防资产，不受法律保护，人防局以破坏人防工程对开发商（开发商中海地产和中海物业是一个法人）进行罚款。由于那时候没有开展打黑除恶，所以在2015年判决中，法官把物业胁迫多数人交调价物业费作为业主自愿，但不能胁迫我自愿。2.为逃避监督业主和业委会监督，为了给法院证明达到多数人交擅自涨价的物业费目的涉嫌打击报复业主，勾结黑恶势袭击恐吓业主委员会主任，用流氓手段胁迫业委会委员，利用职务之便在小区形成一股黑恶势力。为了提高擅自涨价物业费，原告用各种手段涉嫌打击业委会，解散业委会。成立业委会时，涉嫌撕业委会公示的照片，涂抹委员的照片，撕委员们的简介并罗列了很多案由什么侵权了，影响物业收益等起诉业委会和业委会主任，用法庭起诉来制造委员们和业委会主任心理压力，让业委会和业委会主任应接不暇各种各样来自各方的骚扰，贴攻击业委会和主任的大字报打击业委会，扰乱业委会正常工作。为了阻止业委会对他们的调查，完成他们擅自涨物业费以在法庭上得到多数人已交涨价部分物业费，原告在2015至2016年年底期间，利用职务之便还采取各种暴力和污蔑手段，扎车胎，划门（划痕目前还有），尤其对我们委员王琳琳停在地下车库里的车，车胎里钉进去6个大号螺丝（在2015年10月有报警记录），我的车放在地库被三次扎胎（2015年9月有报警记录）。政府部门参与指导下，多次组织召开业主大会，都被中海凯旋分公司以黑社会性质的手段给破坏掉了。在小区电梯和院里给业委会贴大字报，公开叫嚣“在此我司郑重声明：拒绝再与黎某为首的业委会进行对话与合作”。这大字报由房管局王振杨局长亲自来小区勒令物业摘掉，原告涉嫌用手机发短信形式造谣污蔑和恐吓我，全小区业主几乎都接了诽谤我的短信（派出所有报案，造谣手机号：XX），在此期间中海物业还使用不正常的手段对业委会成员进行利诱、恐吓、威胁。给委员和业主单位打电话，到委员单位诬告，利用小区监控跟踪业委会委员和业主的交往（这些我们都有报警记录），为了让业主感到不安宁，物业在小区堆垃圾、撤保安不让业主车进车库用各种手段给小区造成各种乱象，迫使业委会解散。2015年9月10日原告雇用社会上不明身份的人员30多人夜晚进入小区，原告提供各家业主名字和门号，这些外来不明人员挨家敲门让业主签字填报罢免业委会表，业主报警（9月10号当天晚上有报警记录），而这些不明身份人员因为分钱不均在小区打起来，小区的安全受到严重威胁（有视频录像，可提供）。尤其在2016年1月13号中午11点，由于个别业主提议罢免业委会签字需要延期，业委会主任和委员需要到居委会值班等签字业主，中午11点下班，业委会主任和业委会工作人员从二龙路居委会往小区里走。一个人从路边跳出来对着业委会主任从头到脸泼水。寒冷的天气水直接从头脸留到脖子和衣服里，泼完就往二龙路医院方向跑去，路边看车人跟着跑过去追，业委会主任和苏大姐马上报警，警察来后将主任带去派出所记录案情，在警察局，泼水的人又打来恐吓电话，威胁说：“小心你的家人，下回可就不是泼可乐了”接电话时警察提醒赶紧录音，这段录音业委会主任和派出所都有留存（有当时电话录音，可提供），恐吓电话号码XX派出所都有记录。经过公安局调录像，发现泼水人跑到胡同里开车跑了，二龙路派出所立案已查到该嫌疑人是原告中海物业和中海地产同一法人主要负责人郝建民的同乡郝吉星，泼水后开车逃离现场，汽车牌号码×××，（该中海物业负责人于2016年底被双开，可到中建纪委查）。我因为冬天泼水发了高烧，因为冬天室外泼水导致发高烧心脏病复发卧床近一年，至今还没完全康复。原告利用职务之便让小区看门保安不让业委会的人进小区，跟踪，监控业委会主任和业委会其他委员，查看业主和业委会委员往来，小区的监控成为跟踪业委会委员的工具，让业主感到白色恐怖，尤其泼水后，给业主们造成心理恐惧，业主怕物业报复不敢当物业的面和业委会来往。原告找业委会主任家人谈话，让劝其退出业委会，并涉嫌在小学校门口用强抱小孩子的举动吓唬其家人，自我出事后，家人害怕报复不敢居住在小区，二龙路派出所负责办我泼水案的程警官嘱咐我为了安全最好别再住在小区以防不测，并劝我别干业委会主任太危险，出入要注意安全。原告想尽各种办法用足了手段逼迫我辞去业委会主任，胁迫委员们辞职，其目的就是为了能解散业委会，以便他们能够无人监督的情况下大肆侵占业主各项权益和公共收益，国家规定公共收益经营需要业主授权，中海物业十几年来收取几百万公共收益从未返还给全体业主。中海物业为什么这么疯狂的打击业委会，就是因为业委会成立后发现中海物业和中海地产合伙在小区侵占业主利益、贱卖、盗卖国有资产，侵占业主利益和钱财。几年来他们用尽各种手段打击业委会，找茬动手打业主以黑色势力让业主感到恐怖，让业主躲避业委会，缴纳擅自物业涨物业费。2015年10月将不愿交涨价的业主车堵在车库门外。2015年10月24日晚上9点在小区西门打业委会顾问马先生。2016年12月15日早上7点多，一号楼龚先生出去买早点回来五个保安围殴（有报警），被120拉去医院，最令人发指的是今年529打人事件，其原因是小区433B号的居民对中海物业擅自涨物业费有意见，认为必须按照合同缴纳物业费，擅自涨价部分没有合同。其业主多次收到了中海物业凯旋分公司经理袁静的短信，催收今年的物业费。根据前期物业服务合同，物业费在当年年底前缴纳即可。5月25日，原告负责小区的项目经理袁静在向××住户发送短信威胁居民说“不想把关系搞僵”，指责住在××的居民“没有一点诚意支持她的工作”，要求其居民“这周内给她回复”，威胁住户“如果收不到回复，后面有任何的情况也别埋怨她”。2020年5月29日晚9点，北京两会结束第二天，××的居民(复转军人)下班回小区，将车停到停车位，遭到安保人员制止，该安保人员称接到经理通知不让其居民停车要其缴纳物业费。晚上10点居民被保安骗到西门外围殴，伤势很重，事后报警110，二龙路派出所前来处理，三名北京中海凯旋分公司的安保人员被拘留15天。这种混乱的管理和黑色势力笼罩、扎车胎、贪污业主的历年公共收益，别说交擅自涨价物业费，就是按照合同缴纳物业费都是应该拒缴的，尤其新的北京物业管理条例出台，公共收益必须归业主，物业公司不交还业主公共收益，扣除相应的物业费。综上述，因原告违反合同约定，擅自上涨住宅每平方米物业服务费1元/月/平米，并且强行以上涨后的价格每平方米物业服务费4.6元/月要求被告缴纳。物权法78条规定不能侵害个人利益强制业主，《合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。国务院《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。为此，被告拒绝缴纳中海物业擅自上涨部分的金额。原告诉我欠车位费1200元，请原告提供欠费证据。原告在管理小区人防工程车位，管理混乱，将小区为业主规划人防车位免费送政府部门和相关利益人使用，业主多次向街道和有关部门反映。为了擅自涨物业费，原告并联手开发商以租代售人防车位，被人防局罚款，这种管理混乱的局面必须纠正和处罚。根据《北京市物业管理办法》第十一条：业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。第（三）款之规定、确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案由业主共同决定。为了维护被告的合法权益，恳请法院依法判决。补充答辩意见：双方合同中约定的是滞纳金并非违约金，原告无权收取滞纳金，合同中未约定违约金。黎伟向本院提出反诉请求：要求法院判令原告返还2004年9月1日至2019年12月31日物业费中每日应给每个用户配送垃圾袋的费用584元（按照每个垃圾袋0.1元计算，每年365天*16年）。事实理由：原告未按照约定每天配送垃圾袋。中海物业公司辩称，1.黎伟请求给付16年垃圾袋折价补偿款的诉求超过了法定诉讼时效，该请求的诉讼时效应为自立案之日起前溯3年。2.我公司已经按照约定，在物业前台处设立了垃圾袋集中配送区域，业主可以随时免费领取垃圾袋。而且，随着北京市垃圾分类工作的开展，我公司已根据垃圾分类的要求，多次组织活动，向业主配送免费升级后的分类垃圾袋。3.我公司同意一次性向黎伟交付三年的垃圾袋1095个，我公司可以在判决前直接交付给黎伟。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区“中海凯旋”小区由中海物业公司提供物业服务。黎伟系该小区业主，其房屋坐落于西城区太平桥大街98号院××号，房屋建筑面积为154.69平方米。2002年12月18日，该小区的开发商中海豪庭公司委托北京中海物业管理有限公司对该小区进行前期物业管理服务，合同期限为五年，后双方续签合同。黎伟（甲方）与中海物业公司（乙方）于2004年8月28日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理服务费为3.6元/建筑平方米/月；每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用；其他有偿服务费用包括有地下车位管理服务费、临时停车费、业主的特约有偿服务费用；符合相关法规、政策的其他有偿服务费用及受有关部分或单位的委托，部分代收代缴服务，收费标准执行政府规定；甲方违反协议未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。该协议附件一《中海凯旋物业管理服务说明书》记载：第6项保洁费，每天给每个用户配送一个垃圾袋，垃圾袋装，每天收集二次；垃圾清运费按照30元/户/年单独收取，入伙时，交到年末，以后每年第一季度与物业管理费同步缴纳；大堂、楼道等楼内照明电费按京国土房管物字［2000］268号文件执行，按实际发生结算，每季度每户预收45元，按季度结算，与物业管理费同步缴纳。2014年5月1日前，双方均依照合同行使权利、履行义务，亦未出现物业服务费拖欠纠纷。2014年2月间，中海物业公司以物价、成本持续上涨，物业服务费10年来未曾改变为由，以发放宣传资料和在公共区域张贴海报的方式向小区业主提出调整物业服务费收费标准的请求。2014年3月11日，中海物业公司向二龙路社区居民委员会、北京市西城区房屋管理局送交了《关于北京中海凯旋小区调涨物业服务费的函》，该函件中显示：中海物业公司计划于2014年4月1日至2014年4月30日对物业调价事项进行表决，物业服务费标准计划自2014年5月1日起上调，住宅的物业服务费标准由原3.6元/建筑平方米/月上调为4.6元/建筑平方米/月，底商的物业服务费由原6.8元/建筑平方米/月上调为7.8元/建筑平方米/月。同日，中海物业公司在小区公告栏处张贴了《关于召开中海凯旋业主大会的公告》，该公告记载有：中海凯旋小区定于2014年4月15日至5月15日召开书面征求意见形式的业主大会，表决本小区物业服务费调整事宜，届时望全体业主积极参与，行使您的表决权利。2014年5月16日，中海物业公司联系部分业主到场，并在小区物业办公室对其所述的表决票进行了唱票统计工作，社区居委会亦派出工作人员到场。根据中海物业公司提供的《关于中海凯旋物业服务费调整表决结果的公告》显示：中海凯旋小区共计户数378户，表决发放表决票300张，收回300张，其中有效票299张，废票1张；同意调整物业服务费票数278票，占总人数的73.55%；同意调整物业服务费专属面积占总面积74.84%。中海物业公司将上述公告向社区居委会和北京市西城区房屋管理局进行了送交。中海物业公司据此认为小区业主已过半参与投票，业主所有的专有面积亦超过小区总面积的一半，故按照前述计划上调了该小区的物业服务费，并自2014年5月1日后按照上调后的物业服务费向业主收取。另查，根据双方所述“中海凯旋”小区于2014年12月12日成立业主委员会。因对物业服务费上调一事持有异议，黎伟未按照上调后的标准交纳物业服务费。庭审中，黎伟表示，其已按照3.6元/平方米/月的标准向中海物业公司交纳了2016年1月1日至2019年12月31日间的物业服务费。中海物业公司认可黎伟此期间已交纳物业费的数额，但中海物业公司表示自2014年5月1日按照每平方米每月4.6元计算，黎伟仍欠付2016年1月至2019年12月的物业费7425.12元。再查，2015年中海物业公司曾将黎伟起诉至本院，要求黎伟支付2014年5月1日至2015年12月31日物业费差额3093.8元、2015年度垃圾清运费30元、2015年度公共照明费180元，以及滞纳金。黎伟反诉要求中海物业公司返还2004年9月1日至2014年12月31日的垃圾清运费310元、公共照明费1860元。本院经审理认定了中海物业公司2014年5月1日按照4.6元/平方米/月标准的合法性，以及垃圾清运费、公共照明费并未包括在物业费收费项目中，据此，本院作出（2015）西民初字第31431号民事判决，支持了中海物业公司要求2014年5月1日至2015年12月31日物业费差额3093.8元、垃圾清运费、公共照明费的请求，驳回了黎伟要求退还垃圾清运费、公共照明费的请求，以双方对于物业费标准有异议、黎伟并非恶意拖欠为由，驳回了中海物业公司要求滞纳金的请求。黎伟不服一审判决，提起上诉。2017年7月10日，北京市第二中级人民法院做出（2017）京02民终4152号民事判决，驳回了黎伟的上诉，维持原判。诉讼中，黎伟出示短信截屏、业主被打照片、业主诊断证明、行政处罚决定书，用于证明2020年6月中海物业公司利用不正当的手段催讨物业费，致使小区业主受伤，三名中海物业公司保安被行政拘留。中海物业公司认可证据的真实性，但中海物业公司表示，事情起因是该业主在小区只有一个停车位，但每次都将4辆车停放小区，多人反映此事，在保安制止其停车时，发生冲突，派出所认定是互殴事件，并且该事件也不发生在诉争的物业费期限内。黎伟主张双方物业合同中约定中海物业公司每日给业主配送一个垃圾袋，但中海物业公司未履行该义务，按照每个垃圾袋0.1元计算，要求中海物业公司返还2004年9月1日至2019年12月31日物业费584元。中海物业公司抗辩，黎伟从未就此提出过主张，因此，黎伟请求给付16年垃圾袋折价补偿款的诉求超过了法定诉讼时效，该请求的诉讼时效应为自立案之日起前溯3年，同意一次性向黎伟交付三年的垃圾袋1095个，不同意返还物业费584元。黎伟表示，其一直在延续交纳物业费，不存在时效问题，现不同意中海物业公司给垃圾袋，要求折现。本院认为，中海物业公司为黎伟名下房屋所在小区提供物业服务，双方签有前期物业服务协议，双方之间存在物业服务合同关系，本院对此予以确认。双方之间的物业服务合同合法有效，对双方具有法律约束力。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证。本案中，生效判决已认定涉案房屋所在小区物业费标准自2014年5月1日起已调整为4.60元/建筑平方米/月、每年垃圾清运费30元、公共照明费180元。黎伟虽对此存在异议，但其抗辩意见缺乏依据及相应反证，故本院对其意见本院不予采纳。中海物业公司按4.60元/建筑平方米/月标准，要求黎伟支付2016年2019年期间物业费差额7425.12元，于法有据，本院予以支持。黎伟主张中海物业公司催要物业费致业主损伤的抗辩理由，并非诉争物业费期间内，因此，本院对此不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。关于黎伟主张返还物业费584元的请求。按照合同约定，物业公司应当每天向业主配发一个垃圾袋，黎伟有权要求中海物业公司履行该项义务，中海物业公司虽未履行该义务，但黎伟于2020年9月9日开庭时首次提出配发垃圾袋事宜，按照诉讼时效的规定，中海物业公司2017年9月8之前的合同义务，已超出了诉讼时效，黎伟依据此义务主张赔偿损失，缺乏依据。未超出诉讼时效的合同义务，现中海物业公司同意履行该项义务，按照每天一个的标准向黎伟提供垃圾袋，且黎伟并未提供证据证明因中海物业公司延迟履行而产生的损失，因此，黎伟要求中海物业公司退还物业费的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金问题。鉴于本案中双方就物业费标准存在分歧，且中海物业公司亦存在违约的情形，故对于中海物业公司要求黎伟支付本案所涉违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要特别说明的是，涉案房屋所在小区物业费标准已有法院生效判决予以确认，在该收费标准未经法定程序调整前，黎伟有义务按该标准交纳物业费。本案纠纷处理完毕后，黎伟若仍以收费标准为由欠交物业费的，应承担相应违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，黎伟向北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付2016年1月1日至2019年12月31日物业费差额7425.12元。二、驳回北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司的其他诉讼请求。三、驳回黎伟的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司负担5元（已交纳），由黎伟负担45元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由黎伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩涛二〇二〇年十一月十六日法官助理 任卓书 记 员 高雅书 记 员 林彤