上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6502号原告：林辉健，男，1974年2月17日出生，汉族，户籍地福建省宁德市。原告：曾少阳，男，1984年12月18日出生，汉族，户籍地福建省晋江市。上列两原告共同委托诉讼代理人：苏峰琴，上海七方律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李彪，上海七方律师事务所律师。被告：陆叶，男，1985年9月29日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。被告：邹园园，女，1989年5月12日出生，汉族，户籍地江西省上饶市。被告：陆婷，女，1994年3月27日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。被告：陆云生，男，1959年7月5日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。上列四被告共同委托诉讼代理人：蒯多明，上海尊源律师事务所律师。原告林辉健、曾少阳诉被告陆叶、邹园园、陆婷、陆云生(以下简称“陆叶方”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，经林辉健、曾少阳申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对装修费用进行审价。本案于2020年5月14日、同年9月7日两次公开开庭进行了审理，林辉健、曾少阳的委托诉讼代理人苏峰琴，陆云生及陆叶方共同委托诉讼代理人蒯多明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林辉健、曾少阳向本院提出诉讼请求：1、确认上海彩灿实业发展有限公司与林辉健、曾少阳签订的《房屋租赁合同》中关于上海市青浦区凤中路XXX号XXX号楼四楼的部分无效；2、判令陆叶赔偿林辉健、曾少阳损失人民币765,803.70元[(参与折旧95%×使用期限48个月÷总折旧期限96个月+固定残值5%)×每间房间造价32,414.98元=每间房间装修现值17,017.86元，共计算45间]，邹园园、陆婷、陆云生对陆叶上述债务承担共同责任；3、陆叶退还林辉健、曾少阳押金20,000元。事实与理由：2015年4月15日，林辉健、曾少阳与上海彩灿实业有限公司(以下简称“彩灿公司”)、陆叶、陆云生共同签订《房屋租赁合同》，约定由林辉健、曾少阳承租上海青浦区凤中路XXX号XXX号楼的房屋一楼电梯间以及一、三、四层房屋，租赁期限自2015年5月19日起至2034年2月28日止，租金为0.7元/平方米，林辉健、曾少阳装修后用于白领公寓或办公分租，租金转入陆云生的农行账号。合同第十条约定若因彩灿公司原因导致合同解除或合同无效的，彩灿公司应赔偿林辉健、曾少阳一切损失(包括装修改造、用品购置、配套设施、经营损失等所有费用)。违约金或装修损失的计算标准按照每个房间人民币30,000元计算。合同签订后，林辉健、曾少阳进场装修后正常营业至2019年8月，租金付至2019年11月19日。其中第四层共装修45个房间用于白领公寓出租。2016年12月28日，彩灿公司向工商局申清注销。依据彩灿公司的清算报告显示，彩灿公司未了事宜，由股东陆叶继续承担法律责任。2017年9月22日，陆叶、陆婷、邹园园与林辉健、曾少阳签订《补充协议》，约定林辉健、曾少阳若无法按照原合同约定时间和用途使用，则陆叶、陆婷、邹园园三人共同承担违约责任或合同缔约过失责任，标准按照原合同中合同无效或解除的违约责任标准赔偿。2019年8月22日，原告接到华新镇生态办、华新镇城管中队、凤溪居委会的告知，凤中路XXX号XXX号楼的四楼为违章搭建，需在2019年9月2日腾空拆除。林辉健、曾少阳迫于无奈于2019年9月2日配合华新拆迁办将四楼房屋腾空拆除。彩灿公司将违章搭建房屋出租给原告，该部分合同应属无效，彩灿公司应赔偿林辉健、曾少阳损失。现彩灿公司已注销，陆叶作为唯一股东应承担相应赔偿责任。陆叶、陆云生在合同落款甲方处签字，属于合同相对人，应当承担合同责任。被告邹园园、陆婷自愿承担责任，属于债务加入。林辉健、曾少阳曾多次与四被告协商赔偿事宜，四被告均推诿拒绝。陆叶、陆云生共同辩称，1、认可第一项诉请。2、第二项诉请应按照法律规定承担赔偿责任，不认可林辉健、曾少阳的计算方式。本案系争房屋1-3楼是合法建筑，4楼是超规划建造的。双方签订的合同针对第四层是无效的，其他部分有效。因为该部分合同无效，所以相应部分的违约责任也不发生法律效力。林辉健、曾少阳已将未形成附合的装修拆走，放置于陆叶的其他房屋内。对已经形成附合的添附，愿意按照法律承担相应过错责任。装修装饰是有折旧的，一般折旧为8年。林辉健、曾少阳明知四楼是违章建筑，合同约定四楼的租金单价是0.4元，一至三楼租金单价是0.7元。假使林辉健、曾少阳不知道，承租方也有核实房屋情况的义务。第三项诉请，押金应在水电费用结算之后再行处理，不同意现在就退还。邹园园、陆婷共同辩称，其二人是提供担保，不是债的加入。因为主合同无效，所以担保合同无效，故其二人无需承担担保责任。本院经审理认定事实如下：位于上海市青浦区华新镇凤中路**房地产权登记在案外人上海春祥市政建筑有限公司(以下简称“春祥公司”)名下，其中土地总面积19,676.50平方米。截至2020年4月15日，上述房屋土地的不动产登记信息中有证房屋共11幢，均未超过三层。2015年4月15日，彩灿公司(甲方、出租方)与林辉健、曾少阳(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海青浦区华新镇凤中路XXX号XXX号楼，一楼电梯间、二楼、三楼合计2,165平方米，四楼1,118平方米；租赁期限自2015年5月19日起至2034年2月28日止，作为白领公寓、办公经营、其他分租转租使用，楼梯间、二楼、三楼租金为0.70元/平方米，四楼租金为0.4元/平方米。第十条约定，甲方违反本合同约定，或致使乙方不能正常营业，应支付乙方违约金360,000元，因甲方原因导致合同解除或合同无效的，甲方应赔偿乙方一切损失(包括装修改造、用品购置、配套设备、经营损失等所有费用)。违约金或装修损失的计算标准按照每个房间造价30,000元计算。合同另约定其他事项。落款甲方处由陆叶、陆云生签字，彩灿公司加盖公章。合同签订后，林辉健、曾少阳进场装修后正常营业，其中四楼共装修45个房间用于白领公寓出租。2017年9月22日，林辉健、曾少阳(甲方)与陆叶、陆婷、邹园园签订《补充协议》，约定：现系争房屋租金转入陆婷账户，水电费转入邹园园账户。现彩灿公司已于2017年1月10日办理注销登记，陆叶、陆婷、邹园园保证林辉健、曾少阳与彩灿公司的租赁合同权利义务能按照原合同约定的时间和用途正常使用，且原合同合法有效。若林辉健、曾少阳不能按原合同约定时间和用途使用，则陆叶、陆婷、邹园园共同承担违约责任或合同无效缔约过失责任，标准按原合同无效或解除的违约责任标准赔偿。原合同与本补充协议有冲突的，以本补充协议约定的条款为准。因凤中路XXX号XXX号楼的四楼无合法审批建造手续，林辉健、曾少阳于2019年9月2日配合华新镇拆迁办腾退四楼房屋，现四楼房屋已被拆除。另查明，彩灿公司系一人有限责任公司，股东为陆叶，于2011年注册成立，于2017年1月17日被准予注销。以上查明的事实，由以下证据证明：双方的陈述，林辉健、曾少阳提供的房屋租赁合同、补充协议、工商登记信息，陆叶方提供的不动产信息、规划许可证、施工许可证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，林辉健、曾少阳申请对装修费用进行审价，双方当事人一致同意从凤中路XXX号XXX号楼二、三楼中随机抽取一间房间进行装修审价，作为四楼房间装修费用的参考价。经上海市高级人民法院委托，上海市第一测量师事务所有限公司出具工程造价鉴定意见书：按照《上海市建筑与装饰工程预算定额》(2000)版，人工、材料、机械价格按照2015年4－9月建设工程(上海地区)《建材与造价资讯》中由“上海市建筑建材业市场管理总站”发布的“建设工程价格市场信息”并结合本案工程的实际情况和市场行情价格综合计算，青浦区华新镇凤中路XXX弄XXX号楼213室装修工程项目所涉工程造价为32,414.98元；折旧方法为直线折旧法，按装修工程现值计算折旧残值率为5%，折旧年限按照惯例结合现场实际情况为8年，折旧起始日按所涉工程竣工交付使用的次月(2015年10月)起计算，折旧截止日为系争房屋腾空拆除的时间(2019年9月)，现值为17,017.86元。为此林辉健、曾少阳支付鉴定费3,500元。林辉健、曾少阳对上述鉴定意见书无异议。陆叶方认为，1、实际施工单位并非有资质的装修公司，没有具体的装修合同，没有任何正式发票，故鉴定意见书中的规费、税金等综合费用不应计算，各项费用过高。2、213房间中的玻璃隔墙、玻璃门系租客另外安装，四楼房间中均没有。3、213房间中淋浴房部位、进门处均有垫高，但是4楼房间中只有淋浴房部位有垫高。4、关于8年折旧期限没有规范性文件规定。5、部分物品如窗帘、毛巾架等已拆除，可以二次利用。上海市第一测量师有限公司派孔祥友、陶琦出庭接受质询，二人称：装修造价根据定额和市场价格计算，有些物品如木门、坐便器无法确认品牌，故按照市场一般价格计算；窗帘、毛巾架拆除会减损价格，故属于审价范围；过道属于公共部位，未予计算，现场已不存在，无法补充鉴定。8年折旧期限是惯例。林辉健、曾少阳称，虽然213房间有些设施是四楼房间没有的，但是四楼的过道装修费用也没有计算，要求法院综合考虑。陆叶方坚持其上述异议。审理中，双方均表示本案房屋租赁合同中除四楼以外的其余部分将继续履行。审理中，陆叶方确认陆云生系陆叶、陆婷的父亲，邹园园系陆叶的妻子。根据查明的事实，本院认为，因凤中路XXX号XXX号楼的四楼无合法审批建造手续，故林辉健、曾少阳与彩灿公司签订的房屋租赁合同中涉及该部分房屋的部分无效，对此双方均有过错。陆叶作为彩灿公司的唯一股东，在彩灿公司注销后，应承继彩灿公司未了的债权债务。在彩灿公司注销后，陆叶、陆婷和邹园园与林辉健、曾少阳签订补充协议，陆婷、邹园园上述自愿承担债务的行为属于债务加入还是提供保证，双方存在争议。对此本院认为，债务加入的情形下，债务人的债务是与原债务并立的自己债务，而保证的情形下，债务人的债务为保证他人的债务，是附属于主债务的从债务。在约定不明的情况下，应结合合同目的、债务人与合同利益的关联程度综合考虑债务的性质。本案中，陆婷、邹园园是陆叶的亲属，收取租金、水电费的行为与本案租赁合同具有直接和实际的利益关系，且其二人承诺共同承担违约责任或合同无效的缔约过失责任，故本院确认陆婷、邹园园的上述行为更符合债务加入的特征，陆婷、邹园园应与陆叶共同承担相关债务。根据相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现凤中路XXX号XXX号楼四楼已被拆除，租赁双方应按各自过错分担现值损失。本院综合参考合同履行情况、213室装修现值、双方过错等因素，酌情确认陆叶、陆婷、邹园园应共同赔偿林辉健、曾少阳装修损失500,000元。陆云生虽然在本案房屋租赁合同落款甲方处签名，但该合同首部仅列彩灿公司为出租人，林辉健、曾少阳要求陆云生作为合同相对人承担相应责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于押金，因租赁双方均表示将继续履行房屋租赁合同的有效部分，故对林辉健、曾少阳要求返还押金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告林辉健、曾少阳与上海彩灿实业有限公司签订的房屋租赁合同中关于上海市青浦区华新镇凤中路XXX号XXX号楼四楼的部分无效；二、被告陆叶、邹园园、陆婷应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告林辉健、曾少阳装修损失500,000元；三、驳回原告林辉健、曾少阳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,458元，减半收取计5,729元，由原告林辉健、曾少阳负担1,329元，被告陆叶、邹园园、陆婷负担4,400元。鉴定费3,500元，由原告林辉健、曾少阳负担1,500元，被告陆叶、邹园园、陆婷负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十一月十七日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。