黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0811民初830号原告（案外人）:单颖，男，汉族，1972年3月29日出生，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。被告（被执行人）：马洪明，男，汉族，1962年3月28日出生，住佳木斯市向阳区。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司佳木斯汇源支行，住所地：佳木斯市向阳区保卫路**。负责人：赵岩，系行长。委托诉讼代理人：黄文彬，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：杨志刚，系该公司法律顾问。原告单颖与被告马洪明、中国农业银行股份有限公司佳木斯汇源支行（以下简称“中国农行汇源支行”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告单颖及其委托诉讼代理人王宇、被告马洪明、被告中国农行汇源支行委托诉讼代理人黄文彬、杨志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单颖向本院提出诉讼请求：1、撤销（2007）郊法执字第42-3号执行裁定书，终止对佳木斯市××区××联合村面积74平方米房屋的执行，产权证号为2002003306号，解除查封，确认该房屋归原告所有，价值100000元整。2、诉讼费由被告承担，并判令过户给原告。事实与理由：中国农行汇源支行申请执行马洪明金融借款合同纠纷案件中，贵院于2020年3月31日下达（2007）郊法执字第42-3号执行裁定书，查封了登记在马洪明名下位于佳木斯市××区××联合村面积74平方米房屋。产权证号为2002003306。但马洪明已于2013年12月3日将该房屋转让给原告，双方签署了房屋买卖协议，原告交付了购房款10万元，原告不服该执行裁定，于2020年7月7日提出执行异议，贵院于2020年7月23日作出（2020）黑0811执异21号执行裁定书，驳回了原告异议请求。原告单颖对该裁定不服，遂向法院提起案外人执行异议之诉。马洪明辩称：原告所述属实，买卖合同真实存在，郊区法院执行局不应执行该房屋。中国农行汇源支行辩称：1.被答辩人单不享有足以排除强制执行的民事权益。2.被答辩人单未在贵院查封之前合法占有案涉房产。3.案涉房产划入动迁区域不能成为房产未办理过户的阻却事由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据一，即佳木斯市郊区人民法院（2007）郊法执字第42-3号执行裁定书1份。证明在2020年3月31日，被告农业银行佳木斯汇源支行才以马洪明为被执行人申请强制执行，郊区法院下达裁定查封案涉房屋，产权证号为2002003306号，案涉房屋是原告查封前购买，是真正的权利人。经庭审质证，被告马洪明对该证据无异议，被告中国农行汇源支行认为法院查封时，案涉房屋尚登记在马洪明名下，不能证实原告享有房屋所有权。本院经审查认为，该证据系本院生效执行裁定书，故本院予以采信。2.原告提供的证据三，即二手房屋买卖合同、收条、2013年12月13日中国邮储银行转账凭证。证明案涉房屋在2013年12月13日，在被告农业银行查封前原告就已购买，支付100000元购房款，其中50000元现金，另外50000元因被告马洪明拖欠前一手购房人于洪伟的50000元房款，原告按照被告马洪明的指示转账给于洪伟，被告马洪明出具收条，证明原告已足额支付案涉房屋的购房款，是案涉房屋的真正所有人，并已合法占有、使用至今，不能仅凭房照上登记被告马洪明的名字而被强制执行，原告具备足以排除执行的条件。经庭审质证，被告马洪明对该组证据无异议。被告中国农行汇源支行对该组证据的真实性无异议，证明问题有异议。认为根据该合同第八条可知，该合同订立以前，被告马洪明已与案外人于洪伟签订了房屋买卖协议，无相关证据证实被答辩人马洪明享有单方解除权及该通知是否已经送达合同相对人，该合同是否侵害案外人合法权益尚不得知，因而其效力无法确定。关于转账凭单及收条，其一该凭单未载明转入方户名，其二该款项未汇入马洪明账户，原告应当对付款能力、款项来源等待证事实承担进一步证明的举证责任。本院经审查认为，该合同系原告与被告马洪明签订，且被告马洪明对该合同无异议，该组证据的收条及转账凭证结合被告马洪明当庭陈述亦能证实原告已足额给付房款，故本院对该证据的真实性及欲证明问题予以采信。3.原告提供的证据四，即电力销售发票2张。证明原告缴纳案涉房屋电费，行使占有、使用案涉房屋的权利，是案涉房屋的真正所有权人。经庭审质证，被告马洪明对该证据无异议，被告中国农行汇源支行对该证据的真实性无异议，但对证明问题有异议。第一份票据缴费日期早于买卖合同签订时间，另据该票据显示，电力用户名称仍为马洪明，结合房屋所有权登记状况恰恰证实该房屋所有权人为马洪明。本人经审查认为，该证据系黑龙江电力销售发票，本院对该证据的真实性予以采信。4.原告提供的证据五，即佳木斯市东风公安分局长胜派出所接处警登记表。证明案涉房屋发生盗窃，向长胜派出所报警，派出所做登记，证明案发情况及财产损失情况，原告行使房屋所有权的具体体现，是案涉房屋的真正权利人。经庭审质证，被告马洪明对该证据无异议，被告中国农行汇源支行对该证据的真实性无异议，证明问题有异议。该证据仅记载了原告曾向公安机关报警一事，公安机关未对其是否为案涉房产的所有权人资格进行甄别和记录。证据四到证据六无法证实原告已在查封前合法占有并使用案涉房产。本院经审查认为，该证据系佳木斯市公安局东风公安分局长胜派出所出具，并加盖公章，报警人为原告，时间为2020年1月23日，可证实原告占有该房屋，故本院对该证据的真实性及证明问题予以采信。5.原告提供的证据六，即证人隋某1出庭作证。证明2017年12月份，证人和原告单颖去东风区一个房子清雪，证人问原告什么时候买的房子，他说2013年买的。经庭审质证，被告马洪明对该证人证言无异议，中国农行汇源支行对该证人证言有异议，认为第一，证人与原告系朋友关系，因而其证言不具有客观性；第二，证人只是叙述了与原告在案涉房屋清雪的事实，没有证明原告已对案涉房屋占有并使用。本院经审查认为，该证人证言可以证实其欲证明的问题，本院予以采信。6.原告提供的证据七，即证人张某出庭作证。证明证人与单颖是邻居，原告总去证人家某维修房子，经常见面。经庭审质证，被告马洪明对证人证言无异议。被告中国农行汇源支行对证人证言有异议，认为证人未提供相应的居住证据证实其与原告为邻居关系，此外，证人所叙述的情况与原告已对案涉房产占有使用无关。本院经审查认为，该证人证言可以证实其欲证明的问题，本院予以采信。7.依原告申请本院调取案外人于洪伟账户明细，经庭审质证，原告对该证据真实性无异议，认为该证据充分证明了原告按照被告马洪明的指示将100000元购房款中的50000元转账给案涉房屋前一手购房人于洪伟，充分证明原告已经足额支付100000元购房款，是房屋的真正所有权人。被告马洪明对该证据无异议。被告中国农行汇源支行对该证据真实性无异议，证明问题有异议。认为第一，交易金额与房屋价款不符；第二，交易对手为于洪伟，无法证实原告已向马洪明支付房屋价款。本院经审查认为，该证据系本院依原告申请调取，结合原告提供的证据一，可以证实原告已足额支付100000元购房款，故本院对该证据的真实性及欲证明问题予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，被告马洪明与原告单颖签订二手房屋买卖合同一份，合同约定将被告马洪明所有的坐落在佳木斯市××区××线××点××东侧××处，原郊区松江乡联合村，现东风区富贵社区，建筑面积为122.79平方米，其中主房面积86.13平米，连接房屋面积为36.66平米，主房有照面积为74平方米，产权证号为佳房权证郊字第**的房屋以100000元价格出售给原告单颖。合同第八条约定，本协议签订后，被告马洪明与案外人于洪伟原签订的买卖房协议声明作废。被告马洪明、原告单颖分别在出卖方、购买方处签字捺印。同日，原告单颖向被告马洪明支付了100000元的房款，其中以现金形式支付50000元，按被告马洪明要求向案外人于洪伟转账50000元。后被告马洪明因与被告汇源支行借款合同一案未履行生效判决的义务，本院于2020年3月31日作出（2007）郊法执字第42-3号执行裁定书，裁定：“查封马洪明所有的坐落于佳木斯市××乡联合村，产权证为：2002003306号。建筑面积74平方米房屋”。2020年7月7日本院受理了单颖提出的执行异议，请求确认佳木斯市郊区人民法院（2007）郊法执字第42-3号执行裁定书中关于查封马洪明所有的坐落于佳木斯市××乡××、产权证为：2002003306号、建筑面积74平方米的房屋为其所有。本院审查后，于2020年7月23日作出（2020）黑0811执异21号执行裁定书。裁定驳回案外人单颖的异议请求。单颖不服该裁定，遂向本院提起诉讼。后原告于2020年9月10日自愿放弃确认该房屋归原告所有、并判令过户给原告的诉讼请求。上述事实，有原告提交的佳木斯市郊区人民法院（2007）郊法执字第42-3号执行裁定书、（2020）黑0811执异21号执行裁定书、二手房屋买卖合同、收条、中国邮储银行转账凭证、电力销售发票、佳木斯市东风公安分局长胜派出所接处警登记表、证人隋某1、张某以及原、被告当庭的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原、被告于2013年12月13日签订的二手房屋买卖合同已经约定了出卖方、购买方、房屋的位置、房号、建筑面积、总价以及付款方式，且二被告均对该合同的真实性无异议，故本院对原告单颖具有合法有效的买卖合同的事实予以采信。关于原告单颖在本院查封前是否合法占有使用不动产的问题，原告提供的佳木斯市东风公安局长胜派出所接处警登记表，结合原告提供的证人隋某2、张某的证人证言及电力销售发票2张，可以证实案涉房屋在查封前一直由原告单颖进行管理维护，实际上合法占有案涉房屋的事实。关于支付全部价款的事实。原告提供的收条、2013年12月13日中国邮储银行转账凭证，结合被告马洪明的陈述，可以证明被告马洪明已收到原告单颖全部购房款的事实。关于非因买受人的原因未办理过户登记的问题，经审理查明，原告购买案涉房屋后，因房屋拆迁原因无法办理过户登记手续，故本院认为，原告单颖非因本人原因未办理过户登记手续，本院对此事实予以认可。关于原告主张的确认该房屋归原告所有，价值100000万元整，并判令过户给原告的诉请，不在本案执行异议案件处理范围内，故对该诉请本院不予支持。综上所述，原告单颖主张的终止对佳木斯市××区××联合村面积74平方米、产权证号为2002003306号房屋的执行，解除查封的诉请符合法律规定，本院予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决如下：一、解除对坐落于佳木斯市东风区松江乡联合村、建筑面积74平方米、房房屋产权证号为佳房权证郊字第**屋的查封；二、不得执行坐落于佳木斯市东风区松江乡联合村、建筑面积74平方米、房屋房屋产权证号为佳房权证郊字第**屋。案件受理费2300元，由被告中国农业银行股份有限公司佳木斯汇源支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  王彻人民陪审员  孙萍人民陪审员  张博二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  李博