广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11582号原告：容运发，男，1981年1月14日出生，汉族，身份证住址广西浦北县**************，现住广东省中山市********************，公民身份号码450************。原告：肖勇玲，女，1979年12月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市********************，公民身份号码452************。两原告共同委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。被告：中山昆宏投资发展有限公司，住所地广东省中山市西区******，统一社会信用代码914***********536U。法定代表人：郑炎顺，执行董事。委托诉讼代理人：林嘉欣，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。原告容运发、肖勇玲与被告中山昆宏投资发展有限公司（以下简称昆宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年10月22日再次公开开庭审理了本案。原告容运发、肖勇玲的共同委托诉讼代理人郭炜，被告昆宏公司的委托诉讼代理人林嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容运发、肖勇玲向本院提出诉讼请求：判令被告自2015年12月17日起按商品房总房款50万元为基数，按年息6%标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告履行交付义务之日止。事实和理由：原告于2015年7月30日与被告签订中山市商品房买卖合同，由原告购买被告位于中山市西区******。签订该合同后，原告已按约定支付购房款总额50万元。按照合同约定，被告应在2015年12月16日前将符合法律规定及双方约定的涉案商品房交付原告使用，但被告至今未履行上述交房义务及办理产权过户手续。被告未按约定履行交房义务的行为，致使原告不能在预期时间内对涉案商铺进行使用、收益、处分等权利，侵害了原告的合法权益。双方签订的商品房买卖合同为格式合同，合同第九条第2点约定“出卖人按日向买受人支付房价款的千分之一违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的3%”。该逾期交楼违约金标准过低，而相对应原告逾期付款需要承担房价款每日百分之三为标准，且无相应的限制，明显不对等。被告逾期交房行为致使原告权益严重受损，包括但不限于对商品房进行办证、使用、出租等。依据相关法律规定，原告以购房款50万元为基数，按年息6%的标准要求被告支付逾期交楼违约金，于法有据。被告昆宏公司辩称，1.根据双方签订的商品房买卖合同第六条，原告需在2015年7月30日前支付首期款25万元，截止该日，原告仅向被告支付款项12.5万元，后于2015年12月8日及2016年1月27日分别支付25000元及10万元，购房款方才结清，至此，原告的行为已构成违约。根据该合同第七条，原告需于2015年7月31日起按总房价的日万分之三支付违约金至2016年1月27日，上述违约金原告至今尚未支付。另，根据该合同第十一条的约定，在合同约定交房时间届满时，因原告未按合同约定支付房款及违约金的，被告有权延迟交房时间而无需承担逾期交楼的违约责任，因此原告的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回；2.即使被告存在逾期交房行为，原告未证明逾期交房给其带来实际损失高于合同约定的违约金最高限额，故应当按照商品房买卖合同第九条的标准计算逾期交房违约金，即按已付房款的日万分之一计算，且累计总额不超过该商品房总额的3%，计算违约金的起始时间为被告支付完毕最后一笔首期款之日，即2016年1月27日。另外，被告于2020年5月31日已将收楼及办证通知送达原告，逾期交楼违约金截止时间为该日。最后，根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第四十七条，本案2017年4月29日前的逾期交房违约金已经过了诉讼时效。3.原告在2020年6月17日向被告出具承诺书，其承诺自愿放弃追究被告逾期交楼及办证的责任，故原告诉讼请求没有依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月30日，容运发、肖勇玲（买受人）与昆宏公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定：由买受人向出卖人购买坐落于中山市西区******，该商品房用途为商业，建筑面积30.83平方米，总价款为500000元；付款方式为银行按揭，于2015年7月30日现金付款25万元，于2015年8月30日商业贷款25万元；出卖人应当在2015年12月16日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金，若逾期超过90日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。该合同还约定了其他内容。2015年8月11日，涉案商铺办理销售登记备案至容运发、肖勇玲名下。容运发、肖勇玲分别于2015年6月8日、6月9日向昆宏公司支付定金共20000元，另于2015年7月15日、7月30日、12月18日、2016年1月27日分别向昆宏公司支付首期款10000元、95000元、25000元、100000元，合计23万元。2015年9月1日，中国银行发放涉案商铺商业按揭款25万元至昆宏公司账户。至此，容运发、肖勇玲支付涉案商铺全部购房款，另于2015年8月28日缴纳了涉案商铺契税款15000元。2020年1月3日，涉案商铺所在工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2020年5月28日，昆宏公司向容运发邮寄《不动产权证办理通知书》，要求其办理收楼手续和不动产权证手续。容运发于2020年5月31日收到上述通知书。2020年6月17日，容运发在昆宏公司出具的《承诺书》签字捺印。该承诺书载明：买受人容运发于2015年7月30日与出卖人昆宏公司签订商品房买卖合同，该合同约定了交楼期限和办理不动产权证的期限，后由于种种非出卖人所能控制的原因，导致双方不能完全按照原合同约定履行合同义务，鉴于出卖人一直积极努力沟通协商解决问题，买受人予以谅解，现买受人自愿承诺放弃追究出卖人未按合同约定期限履行商品房交付、递件办证的责任。对于买受人谅解部分，显示采用黑色加粗字体。庭审中，容运发称，承诺书是其本人签名，但签名时昆宏公司提供了一沓收楼材料，其急于收楼及办证，在未充分了解材料内容的情况下签名，昆宏公司未有工作人员向其释明承诺书内容；该承诺书免除了昆宏公司责任，排除了其权利，应属无效；其在出具承诺书当天已办理涉案商铺的收楼手续。昆宏公司则称，因xxx规划验收后，未经规划部分批准，在2幢、3幢和4幢的6-31层存在密封空调机位（结构连板）现象，影响城乡规划，故未能按合同约定时间完成综合验收手续；承诺书是容运发在办理收楼时签订，当时昆宏公司相关负责人就承诺书有与容运发进行沟通，并承诺安排后续各项工作，容运发才出具承诺书，该承诺书是容运发的真实意思。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。容运发、肖勇玲与昆宏公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。涉案商品房买卖合同约定昆宏公司应于2015年12月16日交付涉案房屋给容运发、肖勇玲，但因规划问题未能按照合同约定时间完成综合验收手续，致使2020年1月3日才取得竣工验收备案登记，昆宏公司逾期交付涉案商铺的行为明显存在违约，容运发、肖勇玲要求其承担逾期交房违约责任，应予支持。但是在诉讼过程中，容运发签署了放弃追究昆宏公司违约责任的承诺书，故本案的争议焦点为：容运发于2020年6月17日签字捺印的《承诺书》是否有效。容运发、肖勇玲认为，其基于急于办理收楼手续，在未充分了解文字材料的情况下签订承诺书，并非其真实意思表示。昆宏公司则抗辩双方是经过沟通后容运发才签字确认，承诺书是容运发的真实意思表示。本院认为，首先，容运发作为完全民事行为能力人，其在任何材料签名前均应保持严谨审慎的态度，应明晰其签名捺印即视为认可的法律后果。其次，承诺书在买受人谅解部分已采用黑色加粗字体显示，容运发在签名捺印时明显可以看到该部分内容，其应充分了解放弃追究昆宏公司违约责任后的法律后果，故容运发在该承诺书签名确认，该承诺书对容运发、肖勇玲具有约束力。虽然容运发、肖勇玲主张在承诺书上签名确认并非其真实意思表示，但对此容运发、肖勇玲未提交证据予以证实。最后，该承诺书的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，仅是合同当事人对自身权利的处分。因此，容运发、肖勇玲主张承诺书并非其真实意思表示，本院不予采信。在容运发签署该承诺书后，容运发、肖勇玲已自愿放弃追究昆宏公司的违约责任，其诉请昆宏公司支付逾期交房违约金已丧失请求权基础，故本院对该诉请予以驳回。综上所述，容运发、肖勇玲诉求理据不足，本院不予支持；昆宏公司抗辩理据充分，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告容运发、肖勇玲的诉讼请求。案件受理费2903.84元（原告容运发、肖勇玲已预交），由原告容运发、肖勇玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 饶   琨人民陪审员 高 伟 娟人民陪审员 刘 俊 文二〇二〇年十一月十七日书 记 员 赵会郭乐茹