江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8205号上诉人（原审被告）：苏州瑞美科生物技术有限公司，住所地江苏省常熟经济技术开发区海城路****。法定代表人：朱雪芹，总经理。委托诉讼代理人：缪晓军，该公司员工。委托诉讼代理人：周健波，江苏晟贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常熟市经济开发集团有限公司，，住所地江苏省常熟经济技术开发区望江大道**滨江国际大厦法定代表人：沈方红，董事长。委托诉讼代理人：施萍，国浩律师（苏州）事务所律师。上诉人苏州瑞美科生物技术有限公司（以下简称瑞美科公司）因与被上诉人常熟市经济开发集团有限公司（以下简称经开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常熟市人民法院(2020)苏0581民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，由审判员杨兵独任审理本案。本案现已审理终结。瑞美科公司上诉请求：请求依法改判或发回重审(2020)苏0581号民初3849号民事判决。事实和理由：一、一审法院判决租赁合同解除，属于认定事实和适用法律错误。1.瑞美科公司的承租房屋用于经营，因疫情原因导致公司经营受到了影响，按最高院的司法解释规定，经开公司要求解除合同的，不应支持。2.2019年12月11日瑞美科公司向经开公司出具的《承诺函》，是经过与经开公司沟通后出具的，经开公司是同意瑞美科公司缓交租金，而经开公司却违背诚信原则，予以否认。且在经开公司起诉后，即缴纳租金，瑞美科公司并无故意拖欠租金的恶意，一审法院机械引用合同条款的约定。二、一审判决第二项未能充分考虑到瑞美科公司为医疗器械生产企业和疫情防控物资保障单位的特殊性，应予撤销或改判。即使要求瑞美科公司腾空房屋，也应给与瑞美科公司合理的充足准备时间，才能不影响上诉人的生产、销售要求，才能满足疫情防控的要求。三、瑞美科公司为小微企业，应免除3个月房屋租金，且瑞美科公司也向经开公司提出了免除要求。但一审法院适用法律错误，错误的认定瑞美科公司不属于小微企业，而不予免除或租赁期延长。经开公司答辩称，瑞美科公司未按约定支付房屋租赁费，经开公司按照约定取得了单方解除租赁合同的权利，并以起诉方式通知瑞美科公司解除合同，符合法律规定。2、瑞美科公司逾期交纳租赁费，行为发生时尚未发生疫情，瑞美科公司以发生疫情为由要求免除租金没有法律依据。瑞美科公司不止一次拖欠房屋租赁费不付，2019年5月16日因瑞美科公司拖欠租赁房屋租赁费，起诉至常熟市人民法院。本次诉讼是经开公司第二次起诉。经开公司向一审法院起诉请求：1.判令解除经开公司、瑞美科公司之间的租赁合同关系；2.判令瑞美科公司将常熟经济开发区海城工业坊15号三楼标准厂房腾空后返还给经开公司；3.判令瑞美科公司支付自2019年11月1日起至实际腾让之日止的租赁费（暂计算至2020年4月30日为167184元），并支付自2019年11月1日起至实际给付之日止以167184元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.本案诉讼费由瑞美科公司承担。一审法院认定事实：位于江苏省常熟经济技术开发区海城路****的房屋属经开公司所有，规划用途为工业，总层数3层，建筑面积6063.6平方米。2010年5月开始，瑞美科公司向常熟市经济开发集团有限公司租用海城工业坊15号三楼的标准厂房。2017年5月，经开公司（出租方、甲方）与瑞美科公司（承租方、乙方）签订《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将海城工业坊的15号三楼标准厂房出租给乙方使用，建筑面积1944平方米，租赁用途为生产及相关办公用房，租赁期限自2017年5月1日至2018年4月30日，租赁费由租金和物业服务费组成，按每平方米13元/月收取，年租赁费303264元，租赁费被告先交后用，六个月一付。上述租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，因瑞美科公司拖欠2017年5月1日至2019年4月30日的租赁费共计606528元未付，经开公司于2019年5月9日向瑞美科公司发送催告函未果后，遂向一审法院起诉，要求解除租赁合同关系，腾空并返还租赁房屋，支付租赁费等，经一审法院主持调解，双方达成如下调解协议：“一、双方继续履行租赁合同，合同内容由双方另行订立；二、苏州瑞美科生物技术有限公司支付常熟市经济开发集团有限公司房屋租赁费606528元，于2019年7月25日前给付5万元，于2019年8月25日前给付5万元，于2019年9月25日前给付10万元，于2019年10月25日前给付10万元，于2019年11月25日前给付10万元，于2019年12月25日前给付206528元。……”之后，经开公司（出租方、甲方）与瑞美科公司（承租方、乙方）签订《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将海城工业坊的15号三楼标准厂房出租给乙方使用，建筑面积1944平方米，租赁用途为生产及相关办公用房，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，本年度租赁费按每平方米每年138元收取，年租赁费268272元，本年度租赁期间物业费按每平方米34元收取，年物业费66096元，租赁期间所有费用实行先交后用，乙方于2019年6月30日前支付半年费用167184元中的30%，于2019年8月30日前支付半年费用167184元中的70%，剩余费用2019年10月31日前支付。合同第九条“合同解除与中止”中约定：“……2、乙方有下列行为之一，且乙方在收到甲方要求改正的书面通知后三十日内仍未作出改正的，甲方有权解除本合同，收回标准厂房，没收其已交租赁费的剩余部分，并且乙方承担违约责任。……e.逾期欠交租赁费三个月以上；……”合同第十条“合同终止”中约定：租赁期满，本合同即告终止。乙方应于十五日内迁离标准厂房，结清应当由乙方承担的相关费用，双方办理书面交接手续。本合同租赁期满，乙方需继续承租标准厂房的，应提前三个月向甲方提出书面续租要求。在同等条件下，乙方对标准厂房有优先承租权，甲乙双方重新订立租赁合同。”2019年12月2日，常经开公司向瑞美科公司发送《企业催款函》一份，内容为：“苏州瑞美科生物技术有限公司：现就贵司未及时支付我司租赁费用一事向贵司致函如下：2019年5月1日，贵司与我司签订了《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》，确立了租赁关系，约定租赁房屋为常熟经济技术开发区海城工业坊15号三楼标准厂房，建筑面积为1944平方米；租赁期限为2019年5月1日至2020年4月30日；租赁费按138元/平方米/年结算，物业费按34元/平方米/年结算，总计334368元；租赁期间所有费用实行先交后用，乙方于2019年6月30日之前支付半年费用中的30%，于2019年8月30日之前支付半年费用中的70%，剩余费用于2019年10月31日前支付。目前2019年11月1日至2020年4月30日的租赁费支付期限已到，但经多次催缴，贵司仍未支付，尚欠租赁费用人民币167184元。民商事活动应当遵循诚实信用的原则。我司认为，贵司与我司之间的租赁关系真实、合法有效，贵司未按时足额支付租赁费的行为已经严重侵犯了我司的合法权益。鉴于双方的友好合作关系，现特致函请贵司于2019年12月6日前支付我司租金合计人民币167184元。如贵司未在上述期限内足额支付租金的，我司将依法采取措施维护自身权利。专此函告，望贵公司慎思并妥善对待，以免诉累。顺祝商祺！”瑞美科公司收到上述函件后，于2019年12月11日向经开公司提交《承诺函》一份，内容为：“常熟市经济开发集团公司领导：您们好！由于公司二股东尚源从2016年至今，采用各种手段以达到侵占公司的目的，致使公司举步维艰。现在在政府部门的关心支持下，问题正在处理之中。公司新组建了销售团队，资金紧张情况逐步得到缓解，贵公司在我公司这段艰难岁月一直给予理解和支持，深表感谢！公司根据年度销售会议，2020年预计销售达亿元，利税千万元。根据双方约定，我公司已如约支付40万元，最后一笔20万元于本月25日支付完毕。现就2019年10月至2020年4月的半年房租167184元，恳请贵公司给予一定时间，我公司承诺在2020年4月付清这半年的房租，今后会按照租房协议履行，及时付清房租。”审理中，瑞美科公司认为，《承诺函》是在双方事先进行沟通同意之后再出具的，但对此没有提供证据，经开公司认为，这是瑞美科公司的单方承诺，经开公司是不认可的。2020年4月8日，经开公司提起本案诉讼，一审法院立案后，向瑞美科公司邮寄送达起诉书副本、应诉通知书等诉讼文书，瑞美科公司于2020年4月13日上午11时许签收邮件。当天下午1时许，瑞美科公司向经开公司汇付167184元。审理中，瑞美科公司还提出，瑞美科公司系国家级疫情物资保障单位，经开公司起诉会导致瑞美科公司无法正常生产，瑞美科公司提供了江苏省工业和信息化厅相关文件以证明瑞美科公司被列入疫情防控重点保障企业名单。经开公司提供了供电部门和物业公司出具的瑞美科公司在2020年1至4月份的用电情况表、供水部门出具的瑞美科公司在2020年1至4月份的用水情况表、物业公司记录的2020年2月24日至2020年5月29日期间复工数和车辆数，以证明瑞美科公司的生产经营不正常，基本处于生产停滞状态。瑞美科公司则认为，瑞美科公司属于低能耗产出高，不是每天生产，要根据销售情况来安排生产。瑞美科公司还提供了《产品出库汇总表》、2020年1月份的复工文件、2020年2月份签发的防疫期间货运通行证等，瑞美科公司认为，经开公司要求解除合同会影响瑞美科公司正常生产。另外，瑞美科公司还提出，要求经开公司免除三个月房租。经开公司认为，瑞美科公司逾期交纳租赁费用的违约行为发生时尚未发生疫情，瑞美科公司并非小微企业，要求免除三个月租金没有依据。一审法院认为：根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，经开公司、瑞美科公司双方在其签订的《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》第九条“合同解除与中止”中约定：“……2、乙方有下列行为之一，且乙方在收到甲方要求改正的书面通知后三十日内仍未作出改正的，甲方有权解除本合同，收回标准厂房，没收其已交租赁费的剩余部分，并且乙方承担违约责任。……e.逾期欠交租赁费三个月以上；……”根据租赁合同的约定，瑞美科公司应于2019年10月31日前支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的租赁费用167184元，但瑞美科公司没有按约支付，为此，经开公司于2019年12月2日向瑞美科公司发送《企业催款函》，瑞美科公司仍未支付，瑞美科公司于2019年12月11日向经开公司提交《承诺函》，但瑞美科公司未能举证证明其主张的《承诺函》的内容是经过事先沟通同意的。因此，经开公司在2020年4月8日以起诉的方式要求解除租赁合同，此时，经开公司已经具备单方解除权，瑞美科公司在2020年4月13日收到起诉状副本之时亦即原告解除租赁合同的通知到达对方之时，经开公司、瑞美科公司双方的租赁合同于此时解除。关于经开公司要求瑞美科公司腾空返还租赁房屋，瑞美科公司认为其没有欠交租金，拒绝腾空迁让租赁房屋，一审法院认为，租赁合同提前解除后，瑞美科公司作为承租人应将承租房屋腾空后交还给出租人即经开公司。即使经开公司没有要求提前解除，本案租赁合同也已经于2020年4月30日期满终止，瑞美科公司此前也没有按合同约定提前三个月向经开公司书面提出续租并且双方签订续租的合同，期满终止后瑞美科公司也应腾空交还承租房屋。瑞美科公司提出的相关主张，不足以成为其继续使用租赁房屋而拒绝腾空迁让的理由。有生产用厂房是进行生产经营的其中一个条件，瑞美科公司在另觅厂房，符合规定后，仍可进行生产经营。因此，对经开公司要求瑞美科公司将承租房屋腾空后返还的主张，一审法院予以支持。关于经开公司主张的逾期利息3192元（以167184元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率即年利率4.25%，自2019年11月1日计算至2020年4月13日），于法有据，一审法院予以支持。关于经开公司主张的自2020年5月1日开始计算的房屋使用费，一审法院认为，在瑞美科公司实际使用经开公司房屋期间，瑞美科公司应支付经开公司相应房屋使用费，房屋使用费标准可参照原租赁合同约定的租赁费标准即334368元/年计算。关于瑞美科公司提出的免除三个月租金的主张，瑞美科公司并非小微企业且已经将计算至2020年4月30日的租赁费支付完毕，故对此主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原被告之间的《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》于2020年4月13日解除。二、被告苏州瑞美科生物技术有限公司将其承租的坐落于江苏省常熟经济技术开发区海城工业坊的15号三楼标准厂房腾空后返还给原告常熟市经济开发集团有限公司，于本判决生效之日起十五日内履行。三、被告苏州瑞美科生物技术有限公司支付原告常熟市经济开发集团有限公司逾期利息3192元，于本判决生效之日起十日内履行。四、被告苏州瑞美科生物技术有限公司支付原告常熟市经济开发集团有限公司房屋使用费（按334368元/年的标准，自2020年5月1日计算至被告实际腾空交还租赁房屋之日），于本判决生效之日起十日内履行。上述第三、四项中的应付款项，均由被告直接支付原告(原告指定收款账户--户名：常熟市经济开发集团有限公司，账号：55×××21,开户银行：中国银行常熟滨江支行）。案件受理费3644元减半收取1822元，由被告苏州瑞美科生物技术有限公司负担（被告负担的案件受理费由被告在本判决生效之日起十日内直接汇付原告上述指定收款账户，原告预交的一审法院不再退还）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、根据涉案租赁合同的约定，瑞美科公司应于2019年10月31日前支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的租赁费用167184元。瑞美科公司没有按约支付。瑞美科公司违约行为发生在新冠疫情发生前。经开公司于2019年12月2日向瑞美科公司发送催款函，瑞美科公司仍未支付，瑞美科公司称其2019年12月11日向经开公司提交《承诺函》，经开公司已同意其延期支付租金。瑞美科公司未能举证经开公司已同意其延期支付租金，经开公司依合同约定请求解除合同，一审法院予以支持，并无不当。二、根据《最高人民法院关于依法妥善审理摄鑫冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，承租国有企业房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人按照有关政策免除一定期限的租金的，人民法院应予支持。瑞美科公司并非属于服务业小微企业，瑞美科公司请求免除租金没有依据。三、经开公司提供了供电部门和物业公司出具的瑞美科公司在2020年1至4月份的用电情况表、供水部门出具的瑞美科公司在2020年1至4月份的用水情况表、物业公司记录的2020年2月24日至2020年5月29日期间复工数和车辆数，反映瑞美科公司的生产经营不正常。瑞美科公司则认为，瑞美科公司属于低能耗产出高，不是每天生产，要根据销售情况来安排生产。瑞美科公司的《承诺函》亦表明，其认为公司经营困难的原因在公司内部。瑞美科公司并非因受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难。其以疫情或疫情防控措施请求合同继续履行的理由，不能成立。综上，上诉人苏州瑞美科生物技术有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1822元，由上诉人苏州瑞美科生物技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二〇年十一月三十日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。