山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12854号 上诉人(原审被告)：青岛鸿信达置业有限公司，住所地山东省平度市白沙河街道办事处建设路**。 法定代表人：于淑英，董事长。 委托诉讼代理人：王倩倩，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：郑立国，男，1995年2月17日出生，汉族，住山东省平原县。 委托诉讼代理人：孙书华，山东天正平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许伦，山东天正平律师事务所律师。 上诉人青岛鸿信达置业有限公司（以下简称鸿信达公司）因与被上诉人郑立国商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿信达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判鸿信达公司不承担2020年6月30日之前的逾期交房违约金责任；2.本案诉讼费由郑立国负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，鸿信达公司不应承担2020年2月份、6月份的逾期交房违约金责任，不应按照日万分之二的比例承担1月份、2月份、6月份的违约金责任。依据山东省人力资源和社会保障厅印发的《关于延迟省内企业复工的紧急通知》的规定，省内各类企业不早于2月9日24时前复工。事实上，平度市在复工时间的把握上远远严格于该时间规定，政府各部门限制甚至严禁施工企业复工。2月份是疫情最严重、防控最严格、对锦宇新城项目施工影响最严重的时期，新冠疫情导致项目根本无法开展，应当适用不可抗力免责的相关规定，依法免除鸿信达公司逾期交房违约金责任。一审认定鸿信达公司承担2月份的逾期交房违约金责任及逾期支付违约金责任，属于认定事实错误，依法应予撤销。根据鸿信达公司、施工方、监理方向质监站和安监站提报的自检报告和复工申请，涉案项目于6月30日才得以恢复施工，此前项目一直处于施工停滞状态。又根据鸿信达公司、监理方确认的施工计划(三月份)及施工计划(七月份)，三月份施工计划中的大多数项目均未能完成。综上，鸿信达公司在6月底前，因新冠疫情的影响无法开展施工，应当适用不可抗力免责的相关规定，依法免除鸿信达公司的逾期交房违约金责任。一审认定鸿信达公司承担6月份的逾期交房违约金责任及逾期支付违约金责任，属于认定事实错误，依法应予撤销。因2月至6月发生新冠疫情属于不可抗力，协议书约定的交房期限应当顺延，一审判决2020年1月份、2月份、6月份的双倍违约金属于认定事实错误，依法应予改判。二、郑立国主张的违约金责任显著高于其实际遭受的损失，依法应予以调整。涉案协议书是郑立国纠集数十户业主采取堵门等方式强令鸿信达公司签署的，不允许鸿信达公司对协议书中过高的违约金比例予以调整，协议书中的约定并非双方的真实意思表示。此外据了解，当地的同户型住宅的每月租金不足800元，协议书中约定的违约金显著高于郑立国可能遭受的实际损失，依法应予调低。 郑立国未提交书面答辩意见。 郑立国向一审法院起诉请求：1.判令鸿信达公司支付郑立国2020年4月30日前逾期交房违约金18925.06元；2.判令鸿信达公司支付郑立国2020年4月30日后的逾期交房违约金，以本金410522元为基数，按照日万分之六计算，自2020年4月30日起至实际交房之日止；3.本案诉讼费由鸿信达公司负担。 一审法院认定事实：2014年10月9日，鸿信达公司办理了其开发的锦宇新城1至11号楼的商品房预售许可证。2018年5月18日，郑立国、鸿信达公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：郑立国购买鸿信达公司开发的位于平度市白沙河街道办事处张戈庄建设路3号锦宇新城5号楼2单元101户楼房一套，建筑面积87.54平方米，单价每平方米4689.53元，总房价款410522元；鸿信达公司定于2019年2月28日前将该房屋交付给郑立国，除不可抗力外；鸿信达公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付郑立国，逾期超过180天，按总房款的万分之一向郑立国支付违约金。合同签订后，郑立国已按约定向鸿信达公司交纳全部房款。但鸿信达公司至今未向郑立国交付房屋。因逾期交房，郑立国等业主通过上访、投诉等方式要求鸿信达公司支付违约金，郑立国（乙方）、鸿信达公司（甲方）签订《协议书》，约定：甲方于2020年12月31日前完成交房；根据合同约定甲方根据乙方所交纳总房款向乙方支付每日万分之一违约金，支付时间为次月1号（节假日付款日期顺延）支付上个月的违约金；根据本协议约定的交房日期甲方支付6个月违约金后仍不能交房，违约金比例提高至总房款日万分之三支付给乙方，支付时间为次月1号支付上个月的违约金；3.支付方式：银行转账（如按期未收到违约金，本公司须承担该月双倍违约金）。上述协议书签订后，鸿信达公司以总房款410522元为基数，按日万分之一为标准，于2020年3月2日向郑立国支付了2020年1月份的逾期违约金1272.62元。 一审法院认为，郑立国、鸿信达公司签订的《青岛市商品房预售合同》及《协议书》均是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同及协议书履行。本案争议的焦点如下：一、鸿信达公司新冠××疫情期间的逾期交房违约金应否免除；二、鸿信达公司应向郑立国支付的违约金数额如何确定。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。新冠疫情属于突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案郑立国、鸿信达公司双方已就鸿信达公司逾期交房问题达成了新的协议，新冠疫情发生于2020年1月底，在该协议履行期间。因鸿信达公司在履行协议时发生不可抗力，故其要求免除因疫情造成的部分逾期交房违约金，法院予以支持。结合鸿信达公司的过错程度以及新冠疫情对鸿信达公司复产、复工造成的影响，法院酌定免除鸿信达公司2020年3至5月份的违约金。关于焦点二，《协议书》中约定交房时间为2020年12月31日，同时约定根据本协议约定的交房日期鸿信达公司支付6个月违约金后仍不能交房的，违约金比例提高至日万分之三，也即至2021年7月开始违约金才提高至日万分之三，之前的违约金按约定为日万分之一。鸿信达公司以违约金约定标准过高为由要求调整，但在法院作出判决前，未提交初步证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。因此，对于鸿信达公司的该项主张，法院不予支持。《协议书》中未签署日期，鸿信达公司没有提交证据证明2020年1月份之前的违约金已支付，郑立国从2019年8月29日开始主张违约金，法院予以支持。根据上述对焦点问题一、二的分析及《协议书》的约定，鸿信达公司应当支付郑立国违约金数额如下（暂计算至2020年6月份）：                            时间                       天数                       倍数                       金额（元）                               2019年8月                       3                       1                       123.16                               2019年9月                       30                       1                       1231.56                               2019年10                       31                       1                       1272.62                               2019年11月                       30                       1                       1231.56                               2019年12月                       31                       1                       1272.62                               2020年1月                       31                       1                       1272.62                               2020年2月                       29                       2                       2381.02                               2020年6月                       30                       2                       2463.12                               违约金合计                       ?                       ?                       11248.28                2021年7月份之后的逾期交房违约金应按照《协议书》约定计算，即以410522元为基数，按日万分之三计算，按月支付，分别于次月的1日支付（逢节假日顺延），逾期支付的需承担该月双倍违约金。 一审判决：1.青岛鸿信达置业有限公司付给郑立国2020年6月30日前的逾期交房违约金11248.28元，于判决生效后10日内付清；2.青岛鸿信达置业有限公司付给郑立国2020年7月1日至实际交房之日期间的违约金[违约金的计算，按照总房款410522元的日万分之一计算，按月支付，分别于次月的1日（遇节假日付款日期顺延至节假日后上班第一天）支付上个月的违约金；若至2021年7月仍未交房，违约金按日万分之三计算，若逾期，鸿信达公司需向郑立国支付该月的双倍违约金]；3.驳回郑立国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，减半收取241.5元，由青岛鸿信达置业有限公司负担125元，由郑立国负担116.5元。 二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，鸿信达公司与郑立国签订的涉案房屋商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。郑立国依约支付了购房款，鸿信达公司未按照合同约定交付房屋，违约事实清楚，应当承担相应的违约责任。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.鸿信达公司应承担的逾期交房违约责任如何认定；2.鸿信达公司主张的违约金是否过高。 关于第一个焦点问题，本院认为，鸿信达公司未在双方合同约定的期限内交付房屋，双方经协商签订协议书，约定鸿信达公司在2010年12月31日前完成交房，鸿信达公司根据合同约定每日向郑立国支付总房款万分之一的违约金。该协议书签订后，鸿信达公司实际支付了部分期间的违约金，该协议书已部分实际履行，双方以签订该协议书且已部分履行的方式达成新的合意，变更了双方合同关于交房时间的约定，并无不当，鸿信达公司应当按照上诉协议的约定向郑立国支付违约金。双方在履行涉案合同和协议书过程中，爆发新冠××疫情，而该疫情属于突发公共卫生事件，不可归责于双方原因；政府相关部门为了战胜新冠××疫情、保障人民生命财产安全，采取了一系列疫情防控措施；一审综合考虑双方履行合同及上述疫情造成的相关影响、鸿信达公司的过错程度等实际情况，酌情免除鸿信达公司2020年3月至5月三个月的违约金，并无不妥，本院予以确认。鸿信达公司主张不应承担2020年2月份和6月份的违约责任，证据不足，本院不予支持。协议书约定如按期未收到违约金，本公司需承担该月双倍违约金，故一审认定2010年2月、6月违约金为双倍并无不当。 关于第二个焦点问题，本院认为，鸿信达公司未依约交付房屋的违约事实清楚，一审依据双方合同、协议书的约定及实际履行情况，判令鸿信达公司支付郑立国相应的逾期交房违约金，基本妥当，本院予以确认。鸿信达公司主张违约金明显过高，缺乏合法依据，本院不予支持。 综上所述，鸿信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理基本妥当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费273元，由上诉人青岛鸿信达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二Ο二Ο年十一月二十日 法官助理 杨志昌 书记员 张旭