文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初1595号原告：镇江新区大港街道金港社区居民委员会，住所地：镇江新区大港海德公园枫丹园30幢。法定代表人：徐皓。委托诉讼代理人：孟华，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。被告：孙广路，男，1978年5月16日生，汉族，住镇江。原告镇江新区大港街道金港社区居民委员会与被告孙广路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日受理后，于2020年10月29日依法由审判员陈萍萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟华、被告孙广路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认原、被告签订的《房屋租赁协议》及《农村集体资产租赁合同》己于2020年7月18日解除；2、被告立即将涉案房屋腾空、返还给原告；3、被告立即向原告支付租金共计9808元（暂计算至2020年7月18日，自2020年7月19日起的房屋使用费仍继续计算，至被告实际返还房屋止），违约金6000元，合计15808元；4、被告立即向原告支付电费7129元（截至2020年7月27日共计12730度，按0.56元/度计算），水费1881元（截年7月27日共计627吨，按3元/吨计算）；5、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月15日，原，被告签订的《房屋租赁协议》约定：1、原告将位于海德公园金港小区一楼东侧壹间办公用房，合计建筑面积80平方米租给被告作为办公使用；2、租赁期自2017年5月15日起至2022年5月14日止；3；租金为叁万元/年，次年房租必须在协议生效对应日前一个月内交给原告；4、租赁期间的水电费、电话网络以及物业费均由被告承担；5、被告擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，拖欠租金累计达2个月的，原告均可终止合同并收回房屋，等等。2018年8月25日，原，被告签订的《农村集体资产租赁合同》约定：1、原告将位于海德公园枫丹苑30号金港社区一楼东侧壹间和二楼北侧一间办公用房，合计建筑面积60平方米租给被告作为办公使用；2、租赁期从2018与4月26日起至2021年4月25日止；3、租金为贰万元/年，次年房租必须在协议生效对应日前一个月内交付本社区；4、被告对租赁资产不得进行转租；5、租赁期限内，凡涉及到的水、电等所产生的一切费用均由被告承担；6、被告逾期缴纳租金超过60日，原告有权解除合同，并要求被告承担年租金30%作为违约金，等等。上述合同签订后，原告认真履约，被告则违约，擅自将房屋全部转租他人，且迟迟未缴纳2020年度租金，严重违反合同约定。根据合同约定，原告于2020年7月17日向被告发出《解除合同通知》，与被告解除合同。合同解除后，被告仍未支付租金及水电费，原告诉至法院。被告辩称：2018年，被告将案涉房屋租给案外人孙凯，原告收取案外人孙凯一年的房租，之后的房租不应该找被告要，包括水电费用也应由案外人孙凯承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月15日，原、被告签订的《房屋租赁协议》，合同约定：原告将位于海德公园金港社区一楼东侧壹间办公用房，合计建筑面积约为80平方米租给被告作为办公使用。租赁期自2017年5月15日起至2022年5月14日止；3；租金为叁万元/年，次年房租必须在协议生效对应日前一个月内交给原告。租赁期间的水电费、电话网络以及物业费均由被告承担。被告擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，拖欠租金累计达2个月的，原告均可终止合同并收回房屋等。2018年8月25日，原、被告签订的《农村集体资产租赁合同》，合同约定：原告将位于海德公园枫丹苑30号金港社区一楼东侧壹间和二楼北侧一间办公用房，合计建筑面积约60平方米租给被告作为办公使用。租赁期从2018与4月26日起至2021年4月25日止，租金为贰万元/年，次年房租必须在协议生效对应日前一个月内交付本社区。被告对租赁资产不得进行转租。租赁期限内，凡涉及到的水、电等所产生的一切费用均由被告承担。被告逾期缴纳租金超过60日，原告有权解除合同，并要求被告承担年租金30%作为违约金等。上述合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2019年4月10日，原告收取房租并开具2张收据给被告，一张载明：收款内容社区房租，3万元，租期2019年5月15日至2020年5月14日。另一张载明：收款内容社区房租，2万元，租期2019年4月26日至2020年4月25日。上述房租到期后，被告一直未向原告支付下一年度的房租。2020年7月17日，金港社区采用在案涉房屋墙面张贴通知的方式向被告送达了关于解除《房屋租赁协议》、《农村集体资产租赁合同》的通知，主要载明：2017年5月15日，孙广路与金港社区签订的《房屋租赁协议》约定将海德公园金港社区一楼东侧壹间办公用房合计约80平方米租给孙广路作为办公使用，租赁期限2017年5月15日至2022年5月14日，租金3万元/年，擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，拖欠租金2个月，社区可以终止合同并收回房屋等。2018年8月25日，孙广路与金港社区签订的《农村集体资产租赁合同》约定将海德公园金港社区一楼东侧壹间和二楼北侧一间办公用房合计约60平方米租给孙广路作为办公使用，租赁期限2018年4月26日至2021年4月25日，租金2万/年，孙广路对租赁资产不能进行转租等。合同签订后，金港社区积极履行义务，孙广路严重违约，不仅擅自将上述房屋转租，还一直拖欠房屋租金和水电费，特通知孙广路，自收到通知之日起解除2017年5月15日、2018年8月25日签订的《房屋租赁协议》及《农村集体资产租赁合同》，请收到本通知3日内缴纳拖欠的全部租金及水电费，请收到本通知5日内腾空并返回上述三间房屋。若有异议，三日内提出等。被告承租期间，被告电费交至2018年5月，电表示数为34551度，水表系被告承租时安装的分表，被告未交水费。截止2020年7月27日，案涉租赁房屋电表示数为47281度，水表示数为627吨，由原告代缴电费7129元，水费1881元。截止目前，被告仍未向原告支付2020年度房租和水电费，原告诉至本院。另查明，被告在未经原告同意的情况下，将案涉房屋转租给案外人孙凯，案外人孙凯向本院起诉。经审理，本院出具（2020）苏1191民初1528号民事判决书，确认案外人孙凯和被告之间的转租协议无效，该判决已生效。本院认为，原告基于房屋所有权或授权委托，对案涉租赁房屋海德公园金港社区一楼东侧两间和二楼北侧一间房产及其附属设施享有经营管理权，包括对租金、管理费、使用费等的收取。原、被告签订的《房屋租赁协议》及《农村集体资产租赁合同》，均系双方自愿，不违反法律规定，应确认有效。根据合同约定，被告拖欠原告租金60日以上，原告有权解除合同、收回房屋。原告向被告发送解除《房屋租赁协议》、《农村集体资产租赁合同》的通知，通知合同于2020年7月18日解除，符合合同和法律规定。故原告主张确认原、被告签订的解除《房屋租赁协议》、《农村集体资产租赁合同》的通知，已于2020年7月18日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，承租人应将承租物交还给出租人，但应给予合理的搬迁时间。合同解除后，被告持续占有使用案涉租赁房屋的，原告有权按照合同解除前一年的租金标准收取房屋占有使用费。截止2020年7月18日，被告结欠原告租金9808元，有租赁合同、解除通知书等为证，本院予以确认。故原告主张被告支付截止2020年7月18日的租金9808元，于法有据，本院予以支持。从2020年7月19日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费应参照前一年合同约定的租金标准每日137元计收。原告主张按照《农村集体资产租赁合同》中约定的年租金2万元的30%支付违约金6000元，但原告未能举证证明其实际损失金额。违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，约定过高的情况下，可以减少，故本院调整为1200元。合同约定租赁期限内，凡涉及到的水、电等所产生的一切费用均由被告承担。截止目前，就案涉租赁房屋原告代缴电费7129元、水费1881元，应当由被告负担。故原告向被告主张代缴的电费7129元、水费1881元，于法有据，本院予以支持。基于被告在未经原告同意的情况下进行转租，转租行为虽被确认为无效，但案外人孙凯实际占有使用产生水电费，被告可另案向案外人孙凯主张其占有使用期间产生的水电费用。被告辩称其在2018年将案涉房屋转租给案外人孙凯，原告应当向案外人孙凯主张房租和水电费。《房屋租赁协议》及《农村集体资产租赁合同》系原、被告签订，租赁合同关系发生在原告和被告之间，合同权利义务应当由原、被告履行，原告和案外人孙凯之间不存在合同关系。故被告的该辩称，没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告镇江新区大港街道金港社区居民委员会与被告孙广路签订的《房屋租赁协议》及《农村集体资产租赁合同》于2020年7月18日解除；二、被告孙广路于本判决生效之日起十日内将上述《房屋租赁协议》及《农村集体资产租赁合同》中租赁的房屋腾空、返还给原告镇江新区大港街道金港社区居民委员会；三、被告孙广路于本判决生效之日起十日内支付原告欠付的租金9808元（计算至2020年7月18日，自2020年7月19日起至实际搬离之日的房屋占有使用费按每日137元计算）及违约金1200元；四、被告孙广路于本判决生效之日起十日内向原告镇江新区大港街道金港社区居民委员会支付其代缴费的电费7129元及水费1881元；五、驳回原告镇江新区大港街道金港社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取210元（其中，原告预交了案件受理费210元），由原告镇江新区大港街道金港社区居民委员会负担41元，被告孙广路负担169元。当事人应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用（账户名：镇江经济开发区人民法院；开户行：中国农业银行镇江新区支行营业部；账号：62×××63）。逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  陈萍萍二〇二〇年十一月二日书记员  孙 程附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。