辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初2371号原告：宋名威，女，1978年02月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：曾强，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：邵伟，男，1965年8月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：徐娜，系辽宁权兴律师事务所律师。被告：沈阳中压成套开关厂，住所地址沈阳市皇姑区崇山中路**。法定代表人：李林祥。（已故）法定继承人：李登峥，男，汉族，1973年11月23日出生，住沈阳市和平区大庆路**7-7-1，身份号码2101111973********。法定继承人：李登嵘（未到庭）。法定继承人：李晶（未到庭）。原告宋名威与被告邵伟、沈阳中压成套开关厂（以下简称开关厂）所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋名威的委托诉讼代理人曾强，被告邵伟的委托诉讼代理人徐娜，被告开关厂法定代表人的法定继承人李登峥到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告宋名威与被告邵伟签订的房屋买卖协议合法有效。2、请求人民法院判令被告邵伟继续履行合同，配合原告宋名威办理房屋及土地更名过户手续。3、请求人民法院判令沈阳中压成套开关厂配合原告宋名威办理更名过户手续。4、请求人民法院判令由被告邵伟承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年9月15日，原告宋名威与被告邵伟订立《以租代售协议》一份，被告邵伟将其购买的皇姑区法院执行案件处置的被执行人沈阳中压成套开关厂房产(位于沈阳市皇姑区崇山中路**，栋号为102、48、49三栋房屋，总面积838平米）及房屋所在的两块土地使用所有权（国有土地使用证分别为：沈阳国用（91)字第0400266、沈阳国用(91)字第0400267)，以租代售的方式出卖给原告，价款贰佰捌拾万元整（280万元）。自签订协议至今，原告己向被告支付房屋租金合计贰佰贰拾伍万元整（225万元)。2019年12月15日，原告宋名威与被告邵伟订立《以租代售补充协议》，原告并于2020年1月11日向被告支付购房尾款伍拾伍万元整(55万元），被告邵伟确认原告宋名威己支付完所有约定购房款项。原告宋名威在办理房屋过户手续时发现，因沈阳市中压成套开关厂于2016年6月30日己被沈阳市皇姑区市场监督管理局吊销营业执照，且法人代表李林祥己于2012年4月14日因病死亡。被告邵伟至今未将该房产过户至自己名下，造成原告宋名威无法继续进行房产更名过户。原告认为：原告已履行买受人全部义务，被告和第二被告作为出卖人和房屋登记所有权人应当履行所有权变更登记义务，转移所有权给原告。因此请求人民法院维护原告合法权益，支持原告请求确认原告与被告签订的房屋买卖协议合法有效；请求人民法院判令被告邵伟继续履行合同，配合原告宋名威办理房屋更名过户手续；请求人民法院判令沈阳中压成套开关厂配合原告宋名威办理更名过户手续；请求人民法院判令由被告邵伟承担本案的诉讼费。被告邵伟辩称，原告陈述属实，房款全部收到，因为房产处于查封及诉讼过程，我们同意在能做的范围内配合办理。被告开关厂辩称，我不了解本案具体环节，对原告诉讼请求不同意实施。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邵伟于2010年11月通过沈阳晚报上得知皇姑区人民法院委托拍卖被告沈阳中压成套开关厂名下位于沈阳市皇姑区崇山中路47-1号房产及土地，通过与我院联系，于2010年11月15日以270万元的价格向被告中压成套开关厂购买上述房产及土地，其中将182万余元购房款转入沈阳市皇姑区人民法院账户作为开关厂的执行款项，余款支付给中压开关厂，并实际占有了该房产，但并未办理过名过户手续。经人民法院生效判决文书确认，邵伟与开关厂之间的买卖合同合法有效，且支付了全部价款，已经实际占有涉案房产。原告于2011年9月与被告邵伟达成《以租代售协议》约定交易价格为280万元，原告以每年25万元支付租金，直至支付完二百八十万元，即视为付清全款，双方签订协议后，被告邵伟将房屋交付原告使用，原告用于经营使用至今，2019年12月双方签《以租代售补充协议》原告一次性支付被告邵伟剩余房款55万元，房屋仍登记在被告沈阳中压成套开厂长名下，现原告要求办理更名过户手续，故诉至本院。另查，沈阳中压成套开关厂法定代表人为李林祥，于2012年4月14日因病去世，李登峥、李登嵘、李晶为李林祥的法定继承人。又查，本案诉争房屋的土地使用权为国有划拨土地。诉讼中，经原告申请，本院依法对涉案土地、房产进行诉讼中保全。再查，田红刚（系原告配偶）在2011年9月15日向开关厂法定代表人李林祥出具《情况说明书》，内容为“今田红刚与李林祥就购房余款达成如下协议：在李林祥全面配合下，在《购房协议书》基础上，田红刚购买沈阳中亚成套开关厂房屋手续履行完（且保证房屋法院全部解封）后当日，田红刚将购房余款叁拾万元整一次性支付给李林祥”。本院认为，被告邵伟与被告沈阳中压成套开关厂达成的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守并履行，被告邵伟已履行了支付购房款的义务，由于当时房屋存在法院轮后查封的情况，所以无法办理更名这户手续，但不影响双方房屋买卖合同的效力，且该买卖合同已经经人民法院生效裁判认定合法有效。被邵伟又将房屋变卖给原告，亦系双方真实意思的表示，且不违返相关法律、行政法规的效力性强制规定，双方的《以租代售协议》及补充协议亦合法有效，各方均应按约定履行各自义务，故原告主张确认买卖合同有效以及要求被告中压成套开关厂配合邵伟办理房屋更名过户及被告邵伟配合原告办理房屋更名过户的请求本院应予支持。根据原告与被告邵伟签订合同，明确约定两次更名的税费由原告承担，且原告也同意自行承担税，所以二次更名过户的税费均由原告承担。关于原告主张要求办理土地使用权过户的请求，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会产生土地使用权权属变更法律后果，仅仅是债权上的效力，只有补交了土地出让金才能产生物权效果，且划拨土地在满足相应条件的情况下可以出让，所以《以租代售协议》中转让土地使用权部分也是合法有效的，协助更名过户不会对国家利益和社会公共利益造成损害，原告该请求被告邵伟协助原告宋名威办理房屋及土地的更名过户手续的诉讼请求，本院予以支持。因被告邵伟怠于行使权利要求被告开关厂将涉案房屋及土地更名过户到其名下，开关厂未配合邵伟将上述房产及土地过户到邵伟名下侵犯了原告的合法权益，故原告要求被告沈阳中压成套开关厂协助被告邵伟办理房屋及土地的更名过户手续的请求，本院予以支持。关于被告开关厂提出的田红刚应支付其房屋余款30万元的抗辩，因被告开关厂在2010年10月已经将涉案房屋出卖给被告邵伟，生效判决认定邵伟已经足额支付了房款，且开关厂已经对上述房屋土地无权处分，故被告开关厂的抗辩，本院不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条及四十五条之规定，判决如下：一、原告宋名威与被告邵伟签订的《以租代售协议》及补充协议合法有效；二、被告沈阳中压成套开关厂协助被告邵伟办理房屋及土地的更名过户手续；三、被告邵伟协助原告宋名威办理房屋及土地的更名过户手续。四、驳回原告其他诉讼请求。上述第二项，被告沈阳中压成套开关厂有限公司于本判决生效后十日内履行。上述第三项，在被告邵伟在取得房屋及土地权属后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述二、三项的过户其间产生的一切税费均由原告宋名威自行负担。案件受理费29200元，由被告沈阳中压成套开关厂负担9733元，由被告邵伟负担19467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 曹 玥人民陪审员 汤 洋人民陪审员 赵美玲二〇二〇年十一月二十六日法官助理杨宇书记员孙月