山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1526民初2291号原告：陈国栋，男，1977年3月20日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：唐宁，山东金城法苑律师事务所律师。被告：高唐中信房地产开发有限公司，住所地山东省高唐县经济开发区泉林西路。法定代表人：唐绍营，执行董事。委托诉讼代理人：杨立祥，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曹建国，山东天地长安律师事务所律师。原告陈国栋与被告高唐中信房地产开发有限公司（以下简称中信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈国栋及其委托诉讼代理人唐宁、被告中信房地产公司的委托诉讼代理人杨立祥、曹建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国栋向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-5房的不动产权利证书；2.判令被告支付逾期办理上述房屋不动产权利证书的违约金；3.判决被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求第一、二项变更为：1.判令被告协助原告办理山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-5房屋转移登记；2.判令被告支付逾期办理上述房屋不动产权利证书的违约金130859.30元（暂计算至2020年11月12日）。事实和理由：2013年7月24日原、被告签订了编号为MJ9-3-5的《房屋买卖合同》，约定被告将山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-5房售予原告，该房建筑面积97平方米，包括储藏室，成交总价为人民币238438元。合同签订当日，原告支付了全部购房款，被告未开具相应发票，仅出具了收据。被告在原告支付了购房款后交付了上述房屋。合同约定被告在原告付清全部购房款后涉案房屋的所有权转移给买受人，为原告办理不动产产权转移登记，但时至今日被告仍未办理原告的不动产权证书。被告的行为已构成违约，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。中信房地产公司辩称，1.原告所购高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-5房不具备办理不动产登记证书的条件，答辩人于2011年5月19日通过高唐县人民法院以拍卖的方式取得了高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢、10幢楼房的产权，2013年5月31日以该两幢楼房的土地使用权和房产作为抵押物在高唐县农村商业银行办理了抵押贷款，贷款金额为2000万元。答辩人与原告签订合同在后，涉案房屋先行抵押是一个不争的事实。答辩人向原告出售的价格较低，在出售以前已经明确告知原告，原告对涉案房产抵押的事实是明知的。2.涉案房屋的抵押权于2020年1月17日解除以后，由答辩人欠缴税款导致房产转移登记无法办理。原告没有及时主张办理产权登记，属于原告单方原因扩大的损失，应由原告自行承担。3.原告要求支付违约金的诉讼请求，部分已经超过诉讼请求，应当依法驳回。双方的买卖合同约定，出卖人在2013年10月1日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房交付之日起90日内没有取得房屋权属证书的，应当承担违约责任的规定。原告自2014年1月1日起，就应当知道自己的权利受到侵害，原告2020年9月向人民法院主张权利，已经超过了民法总则规定的3年的诉讼时效，超过诉讼时效部分的诉讼请求应当驳回。本院经审理认定事实如下：2013年5月31日，中信房地产公司向高唐县农村信用合作联社（现已改制为山东高唐农村商业银行股份有限公司）借款2000万元，中信房地产公司以其所有的高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢、10幢楼房的房屋所有权及土地使用权作为抵押，并办理了抵押登记手续。2013年7月24日陈国栋与中信房地产公司签订了编号为MJ9-3-5的《房屋买卖合同》，约定被告将山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-5房售予原告，成交总价为人民币228438元。合同签订当日，陈国栋支付了全部购房款，中信房地产公司收到房款后向陈国栋出具了收条一张，未开具相应发票。中信房地产公司在陈国栋支付了购房款后交付了上述房屋，并由陈国栋居住至今。双方签订的房屋买卖合同，对于逾期办理房产登记证的违约责任未作约定。双方签订合同时，原告对被告将涉案房产抵押一事，并不知情。中信房地产公司对以涉案房产抵押的贷款，中间倒贷数次，贷款到期日为2019年5月13日。涉案房产的抵押权没有涂销的状态下，中信房地产公司不能给原告办理不动产产权登记。原告得知张成印因诉中信房地产公司买卖合同纠纷胜诉，被判决支付违约金，涉案房产的抵押权已经于2020年1月17日涂销，以本院对张成印与中信房地产公司的生效判决为依据，于2020年9月1日向本院递交起诉状，经诉前调解未成。2020年10月13日向本院提起民事诉讼，要求被告协助办理涉案房产的登记手续，并支付逾期办理房产登记的违约金130859.30元（以228438元为基数，自2013年7月25日起至2019年8月19日，以中国人民银行同期同类贷款利率为基础、自2019年8月20日起之2020年11月12日止以市场报价一年期贷款利率为基础并上浮50%的标准计算。其中2013年7月25日至2014年11月21日，按年率6.55%，计算485天，利息20158.07元；2014年11月22日至2015年2月28日，按年利率6.15%，计算99天，利息3863.46元；2015年3月1日至2015年5月10日，按年利率5.9%，计算71天，利息2658.13元；2015年5月11日至2015年6月27日，按年利率5.65%，计算48天，利息1720.90元；2015年6月28日至2015年8月25日，按年利率5.4%计算59天，利息2021.68元；2015年8月26日至2015年10月23日，按年利率5.15%计算59天，利息1928.08元；2015年10月24日至2019年8月19日，计算1396天，利息43405.76元；2019年8月20日至2019年9月19日，按年利率4.25%，计算31天，836.02元；2019年9月20日至2019年10月20日，按年利率4.2%，计算31天，利息826.18元；2019年10月21日2019年11月19日，按年利率4.15%计算30天，利息为799.53元；2019年10月21日2019年11月19日，按年利率4.15%计算30天，利息为799.53元，利息合计87239.53元，违约金87239.53元×1.5%=130859.30元）。本院认为，陈国栋与中信房地产公司自愿签订了《房屋买卖合同》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方当事人应当全面履行合同义务。根据该合同第五条规定，买受人付清全部购房款后，出卖人应当将房屋所有权转让至买受人名下，协助办理不动产登记手续。由于因该房产在出卖之前已经依法设立抵押登记，抵押权涂销之前非经抵押权人同意不能办理产权转移登记。陈国栋与中信房地产公司签订的房屋买卖合同在后，陈国栋取得的合同债权不能对抗先设立的抵押物权，陈国栋要求中信房地产公司办理不动产登记手续，在涉案房产的抵押权未涂销的情况下无法办理。2020年1月17日，涉案房产设定的抵押权已经涂销，办理产权转移登记的障碍已经消除，原告要求被告协助办理过户手续，本院予以支持。中信房地产公司称卖房前已将房屋抵押的情况告知原告没有证据，本院不予采信。我国所有权的变动原则上采用登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋占有使用的义务，且应承担标的物房屋的所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证的义务，这不仅是合同义务，也是法定义务。逾期办证应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，涉案房屋为已竣工房屋，在合同订立起90日内，原告未取得房屋所有权证书，双方无特别约定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。逾期办证的违约金，属于合同债权，应当适用诉讼时效的规定，从合同约定或者法定期限届满至次日起计算诉讼时效期间。原告主张逾期办证的违约金，不适用诉讼时效的意见，于法相悖，本院不予采纳。2020年9月1日，原告向本院诉求，导致诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。至2020年9月1日，未满三年期间，原告主张违约金不超过诉讼时效，原告主张2017年9月1日之前的违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，本院不予支持。涉案房屋于2013年8月24日交付，自即日起经过90日，即2013年10月22日起为计算逾期办理房产证违约金的起始日期。违约金以228438元为基数，自2017年9月1日至2019年8月19日，按同期中国人民银行贷款基准利率为基础上浮30%的标准计算，自2019年8月20日起至2020年11月12日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%标准计算，违约金共计43351.21元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第十四条之规定，判决如下：一、被告高唐中信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助陈国栋办理山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-5房的过户登记手续；二、被告高唐中信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告陈国栋逾期办理房产登记的违约金43351.21元；三、驳回原告陈国栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2917元，减半收取计1459元，由原告陈国栋负担976元，被告高唐中信房地产开发有限公司负担483元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  宋树宝二〇二〇年十一月十八日书记员  张世豪