河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初16114号原告(反诉被告)孟勐，男，汉族，1988年3月23日出生，住郑州市金水区。委托代理人孙嘉翔、郭小铃，河南中砥律师事务所律师。被告（反诉原告）杨晓奕，女，汉族，1972年7月20日出生，住郑州市。委托代理人楚垚天、杨帆（实习），河南九格律师事务所律师。原告(反诉被告)孟勐诉被告（反诉原告）杨晓奕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孟勐委托代理人孙嘉翔、郭小铃，被告（反诉原告）杨晓奕及其委托代理人楚垚天、杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)孟勐向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求判决被告返还原告房屋租金及押金共计人民币414000元；3、判决被告赔偿原告违约金82800元；4、判决被告赔偿原告因被告违约造成的损失共计人民币76370.1元；5、判决被告承担本案诉讼费、评估费。事实与理由：2019年9月2日原告孟勐通过中介公司郑州房帮帮房地产营销策划有限公司与被告杨晓奕签订商铺租赁合同，租赁合同涉及的商铺位于郑州市××区××与××交叉口××楼××室。在签订合同之前被告曾告知涉案房屋中有空调可以正常使用，但是当原告入场开始装修后发现房屋内没有空调主机等相应的设施。原告租赁房屋的目的是为了开办艺术培训机构，因此原告在寻租时除关注房屋本身之外，同时空调有无也是原告决定是否租赁房租至关重要的条件。在此情况下，空调就显得尤为重要。承租方签订租赁合同的目的绝非仅仅是表面上获得房屋在一定期限内的使用，而是基于特定的开办艺术培训机构的目的。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告未能向原告提供符合合同要求的房屋，房屋未达到使用条件，致使原告合同目的无法实现。被告理应依约退还原告已经支付的租金和押金，以及违约金和因被告违约给原告造成的损失。但是原告多次与被告交涉，被告均拒不退还租金及赔偿违约金等损失至今。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至贵院，请求法院依法判决。被告（反诉原告）杨晓奕辩称：1、原告诉称答辩人提供的房屋无空调并非事实。2、原告无权以空调无法使用为由解除合同。3、原告诉称空调无法使用，答辩人提供的房屋不符合合同要求，是其违法解除合同的借口。被告（反诉原告）杨晓奕向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认反诉人与被反诉人之间2019年9月2日《商铺租赁合同》于2020年5月20日解除;2、依法判决被反诉人支付反诉人2020年3月3日起至2020年5月20日止拖欠的租金269100元，并支付迟延支付上述租金的违约金暂计为23412元(以269100元为基数，按照日万分之五，自2020年3月6日起计算至实际付清269100元之日止，暂计至2020年8月27日)；3、依法判决被反诉人支付反诉人违约金621000元;4、依法判决被反诉人赔偿反诉人损失130000元;5、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年9月2日，反诉人与被反诉人《商铺租赁合同》第四条第2款约定“…自起租日起，乙方于当期租赁期间开始起3个工作日内支付当期租金。如乙方无故延退支付，每延迟一天，乙方向甲方支付应付未付租金的万分之五作为违约金。延迟三十天，甲方有权单方解除合同”，第十条第3款第(6)项约定“拖欠房租连续达30日以上，甲方有权解除合同并收回出租房屋”，第十二条第2款第(1)项约定“在租赁期间，乙方有本合同第十条第3款行为时，乙方应按照本合同租金总额的20％向甲方支付违约金”，双方还补充约定“第一年付款方式为季度付”合同履行中，被反诉人孟勐仅支付了2020年3月2日之前的租金，此后租金至今未付，其行为已严重违反合同约定，构成根本违约。反诉人依约有权解除合同，并于2020年5月20日向被反诉人发出了《商铺租赁合同》解除告知书，解除了双方《商铺租赁合同》。被反诉人除应支付合同解除前拖欠的租金和相应的延迟付款违约金外，还应根据合同第十二条第2款第(1)项约定，按照合同租金总额的20％向反诉人支付违约金。此外，2019年8月30日，被反诉人孟勐在反诉人、中介方均在场的情况下，对房屋进行了验收，期间空调运转正常，其未提出任何异议。房屋交付完成后，被反诉人安排人员拆除了房屋原有装饰装修，在此期间，其不仅造成空调丢失，还任由建筑垃圾胡乱堆放，占据消防通道等公共区域，一直不予处理，其应当赔偿给反诉人造成的损失。反诉人为维护自身合法权益，特依法提起反诉，请人民法院依法查清事实，支付反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）孟勐针对反诉辩称：被反诉人不构成违约，请求法院驳回反诉请求，1、被反诉人与反诉人签订了租赁合同后，开始进场装修，施工过程中发现被反诉人承诺的中央空调丢失，发现后随机告知反诉人和当时租房的中介，中央空调丢失后，使得商铺无法达到交付条件。被反诉人构成违约，应当承担违约责任。2、根据被反诉人提交的2019年12月22日上述合同解除协议中显示反诉人曾口头约定中央空调，反诉人的委托人牛斌，12月22日已经签署解除协议，双方合同已经解除。不存在被反诉人不缴纳房租而构成违约的情况。经审理查明：1、2019年9月2日，孟勐（承租方、乙方）与杨晓奕（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方愿将位于郑州市××与××交叉口××楼××室，共计建筑面积约1380平方米租赁给乙方；双方约定本合同项下房屋租赁期限为壹拾年，自2019年12月03日至2029年12月02日止；本合同项下租赁房屋免租期为玖拾天，自2019年09月03日至2019年12月02日止；第一年房屋月租金为103500元，第二年房屋月租金为103500元，第三年房屋月租金为109710元，第四年房屋月租金为109710元，第五年房屋月租金为116293元，第六年房屋月租金为116293元，第七年房屋月租金为123271元，第八年房屋月租金为123271元，第九年房屋月租金为130667元，第十年房屋月租金为130667元；甲乙双方合同签订时乙方应以转账（现金）方式支付上述房屋租金。租金每半年支付一次，自起租日起，乙方于当期租赁期间开始起3个工作日内支付当期租金。如乙方无故延迟支付，每延迟一天，乙方向甲方支付应付未付租金的万分之五作为违约金，延迟三十天，则视为违约，甲方有权单方解除合同；甲方应于2019年9月3日前，将该房屋交付乙方使用，甲方保证所交付的房屋已腾空并通水、通电，可供乙方进场装修；正式交付时，双方共同参与，应有书面交接手续。如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，或者不能提供货保障本合同约定的设备正常运行，不能提供货保障本合同约定的其他义务的，乙方有权解除本合同；乙方拖欠房租连续达30日以上，甲方有权解除合同并收回出租房屋；甲方因不能提供本合同约定的房屋交付条件而解除合同，或甲方违反本合同约定，要求提前收回房屋的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金；在租赁期间，乙方有本合同第十条第3项提前终止合同规定的行为时，甲方有权终止合同，收回该房屋。乙方应按照本合同租金总额的20%向甲方支付违约金。在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按照本条第（1）项规定承担违约责任。该合同还对其他事项作出约定。2、2019年9月2日，杨晓奕向孟勐出具定金收据一份，载明：“今收到孟勐人民币伍万元整（小写：￥50000.00元），此款系租郑州市××与××交叉口9号楼3层306号房屋定金”。3、孟勐提交的银行卡转账记录载明：收款人杨晓奕，转账金额364000元，备注商铺租金1203到0303。4、2019年12月6日，杨晓奕出具授权委托书一份，载明：本人杨晓奕身份证号（）系郑州市××区××与××交叉口9号楼3层306号房业主，由于工作较忙，人在外地，相关事宜无法亲自到场办理，现委托代理人牛斌身份证号(410103195806043827)全权办理该房产的出租合同签署，租户入住，退租交接，物业水电气清算交接等跟该房产出租相关的一切事宜。后方有杨晓奕签字确认。5、2019年12月22日，案外人牛斌在《商铺租赁合同解除协议》上签名，该协议载明：甲方杨晓奕，乙方孟勐，丙方郑州市方帮帮房地产营销策划有限公司。甲乙双方在丙方见证下，于2019年9月2日自愿签署了位于郑州市××与××交叉口××楼××室房屋的租赁合同（合同编号20190002），甲方为出租方，乙方为承租方。自租赁合同签署起，乙方即开始进场进行装修拆除工作，至2019年9月中旬。乙方发现本房屋配套的中央空调主机丢失（空调主机为甲方所有，乙方使用，租赁合同内未体现，为口头约定），遂告知甲方，丙方。考虑到安全因素及物品丢失问题未解决，乙方也停止了拆除工作的进行。三方即去物业管理方进行查询，甲方也与上家租户进行了核实，但是并未解决空调主机丢失问题。同时由于郑州市举行少数民族运动会和十一大庆等不可控因素，房屋内的垃圾清运工作一直无法进行。至2019年10月29日止，本房屋内拆除工作已基本结束，工程垃圾还留有少部分未清运，乙方共出资十余万元。至2019年10月上旬，因空调主机丢失及装修周期拖延问题导致乙方无法在业务旺季时间段内完成装修事宜。经乙方再三考虑，综合装修时间节点及营商环境问题无法继续使用本房屋。后经三方协商，达成一致，由乙方对该房屋进行转让。至2019年11月19日，甲乙双方再次见面协商，甲方愿意给予乙方额外三个月装修免租期，但由于已错过装修周期双方未能达成一致。截止2019年12月22日，经三方努力但因本房屋面积较大，市场需求量小，租赁周期较长，房屋未能转让成功。现甲乙双方委托丙方就双方退租事宜进行协商。甲、乙双方达成协议，自愿解除本《商铺租赁合同》。乙方交付给甲方的首期房租即押金不予退还，房屋内维持现状交付给甲方，双方互不追究对方违约责任。下方有案外人牛斌在甲方处签字确认，但乙方孟勐及丙方郑州市房帮帮房地产营销策划有限公司均未签字或盖章确认。在本案庭审过程中，中介方郑州市房帮帮房地产营销策划有限公司郭光辉出庭作证，称该协议系中介方起草的，孟勐未签字。6、在本案庭审过程中，双方均认可在签订合同时进行了验房，当时房屋内有空调，且打开调试空调能出风。后来原告在装修房屋过程中发现空调室外机被拆走，但双方均称不知室外机被何人拆走。7、在本案庭审过程中，杨晓奕称本案房屋已于2020年7月底出租出去。本院认为：孟勐、杨晓奕签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定履行相应的义务。孟勐称其开始装修该房屋时，发现空调无室外机，据此主张杨晓奕未提供符合合同要求的房屋，但双方签订的租赁合同中并未明确约定房屋需配备空调，且杨晓奕不认可双方合同约定房屋必须配备空调，故孟勐主张杨晓奕违约依据不足。根据双方庭审陈述，双方在签订合同时进行了验房，当时房屋内空调运转正常，孟勐并未对空调情况提出异议，杨晓奕将房屋交付孟勐后，孟勐在装修过程中发现空调室外机不见了，但双方均称不知室外机被何人拆走，孟勐并无充分证据证明系杨晓奕将空调室外机拆除，故孟勐称杨晓奕未提供符合合同要求的房屋亦无事实依据。综上，孟勐称杨晓奕违约，主张杨晓奕支付违约金的诉讼请求无依据，本院不予支持。双方自孟勐发现空调室外机不见后开始协商，根据孟勐提供的《商铺租赁合同解除协议》所载，双方于2019年12月22日协商退租事宜，杨晓奕方委托的代理人牛斌在该协议上签字，虽然孟勐方未在该协议上签字，但可以认定孟勐方提出解除合同，此时杨晓奕方收到该通知并表示同意，故本院认定双方的《商铺租赁合同解除协议》此时即2019年12月22日解除。因孟勐并无充分依据证明杨晓奕违约，故其提出解除合同，系单方提前解除合同的违约行为。根据双方合同约定，违约金为合同租金总额的20%，本案双方签订的合同总金总额为14002584元，杨晓奕反诉主张孟勐按照六个月房租总额支付违约金621000元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”。根据上述规定，违约金应以实际损失为基础进行确定，故双方合同约定的违约金标准过高。因双方已于2019年12月22日解除合同，杨晓奕应于此时尽快将房屋再次出租，以免造成租金损失的继续扩大。综合本案合同履行的实际情况，孟勐方对房屋进行了拆除装修，施工过程中双方解除合同，房屋并未恢复原状或整修完毕，房屋并不具备可以立即出租的条件，且2020年初即发生新冠肺炎疫情，疫情原因对杨晓奕再次出租房屋亦造成困难，故本院酌定孟勐应支付4个月房租作为违约金，即414000元（103500元×4个月）。孟勐已向杨晓奕支付押金5万元、租金364000元，因2019年09月至12月为装修免租期，且在双方在此期间因孟勐发现空调外机丢失一直协商合同解除事宜，根据《商铺租赁合同解除协议》所载，杨晓奕在双方协商期间表示同意继续给予孟勐装修免租期，故此期间不再计算房租。2019年12月22日，因孟勐提出解除合同，双方合同解除，孟勐应承担提前解除合同的违约责任，不再向杨晓奕支付房租。故对于孟勐已支付的押金及租金共计414000元，应用于折抵其应当支付的违约金414000元，其主张杨晓奕返还租金、押金的诉讼请求，本院不予支持。孟勐主张杨晓奕赔偿损失亦无依据，本院不予支持。杨晓奕反诉主张孟勐支付双方合同解除后的租金，本院亦不予支持。杨晓奕反诉主张孟勐赔偿空调丢失损失、垃圾清运费等，但未举证证明其损失金额，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孟勐与被告（反诉原告）杨晓奕于2019年9月2日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月22日解除。二、原告（反诉被告）孟勐于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）杨晓奕违约金414000元（以孟勐已支付的租金、押金414000元折抵，孟勐无须另行支付）。三、驳回原告（反诉被告）孟勐的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杨晓奕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4766元，由原告（反诉被告）孟勐负担；反诉案件受理费减半收取7096元，由原告（反诉被告）孟勐负担2815元，由被告（反诉原告）杨晓奕负担4281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张 艳二〇二〇年十一月六日书记员 宋小乐