重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0106民初12313号 原告：重庆市城市照明管理局，住所地重庆市江**红土地**，统一社会信用代码12500000450391846T。 法定代表人：丁政，重庆市城市照明管理局局长。 委托诉讼代理人：蒋傲，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁曦，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告：冉会龙，男，1966年6月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。 原告重庆市城市照明管理局与被告冉会龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告重庆市城市照明管理局的委托诉讼代理人蒋傲、袁曦到庭参加诉讼，被告冉会龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆市城市照明管理局向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2018年8月7日签订的《房屋出租合同》；2.请求判令被告立即腾退并向原告返还位于重庆沙坪坝区的两套房屋；3.请求判令被告向原告支付自2019年1月30日至2020年7月29日欠付租金共计74400元并自2020年7月30日起以月租金4410元为标准计算至合同解除之日的房屋租金；4.请求判令被告向原告支付房屋占用损失费，该房屋占有损失费以294元/天（4410元÷30天×2倍）为标准计算，自合同解除之日次日起至被告实际腾空并搬离房屋之日止；5.请求判令被告向原告支付因上述欠付租金产生的违约金（计算方式为：以当期应付未付租金为基数，自每期租金逾期之日起按租赁合同约定的每日1%计算至付清之日止）；6.请求判令被告向原告支付原告因本案而支出的律师费5000元；7.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，由于原被告双方于2020年9月21日自行办理了房屋交接手续，原告申请撤回请求判令被告立即腾退并向原告返还位于重庆沙坪坝区的两套房屋的诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2018年8月7日签订的《房屋出租合同》，约定由被告承租原告位于重庆沙坪坝区两套房屋，租赁期限自2018年7月30日至2021年7月29日止，房屋租金为：2018年7月30日至2019年7月29日期间，两套房屋月租金4000元；2019年7月30日至2020年7月29日期间，两套房屋月租金4200元；2020年7月30日至2021年7月29日期间，两套房屋月租金4410元；租金支付方式为每季度支付一次，且应在前一个季度租期到期15日前，支付后一个季度的租金，期满一年后，房屋租金按半年缴纳。违约责任约定：被告若未按约足额支付租金逾期超过15日，原告有权解除合同并收回房屋，且不予退还保证金5000元；被告逾期支付房租，每逾期一日按应付未付金额的1%支付违约金至清偿之日止；被告应该按期归还租赁房屋，否则每逾期一日，按照合同最后一月房租折合成每日房租的2倍标准计算占用费直至乙方归还房屋并经甲方验收合格之日止；且因被告违约造成的原告损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等）亦由被告承担。《房屋出租合同》签订后，原告按约履行了出租人义务，但被告未完全履行《房屋出租合同》项下的租金支付义务，且经原告多次催收未果。2020年4月30日，原告委托上海锦天城（重庆）律师事务所向被告邮寄送达了《律师函》，要求被告支付欠付租金，但被告始终未予履行。截至2020年7月10日，被告已欠付自2019年1月30日至2019年7月29日租金24,000元、2019年7月30日至2020年7月29日租金50,400元，共计74,400元。原告认为，被告欠付租金的情形已严重违约。为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。 被告冉会龙未答辩。 本院经审理认定事实如下： 位于重庆市沙坪坝区某、某房屋的所有权人为重庆市路灯管理处。 2007年6月25日，重庆市机构编制委员会出具渝编（2007）42号关于重庆市路灯管理处更名的批复，同意重庆市路灯管理处更名为重庆市城市照明管理局。 2018年8月7日，原告重庆市城市照明管理局（甲方）与被告冉会龙（乙方，联系地址为沙坪坝区，联系电话13368******）签订《房屋出租合同》，约定如下：甲方将位于沙坪坝区两套房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积约为325.22平方米，该房屋租赁期自2018年7月30日起至2021年7月29日止，2018年7月30日至2019年7月29日期间，房屋月租金4000元；2019年7月30日至2020年7月29日期间，房屋月租金4200元；2020年7月30日至2021年7月29日期间，房屋月租金4410元。租金每季度支付一次，乙方应当先足额支付租金再使用租赁房屋。乙方应当在合同签订后五日内向甲方支付2018年7月30日至2018年10月29日的季度房租12000元。乙方应当在前一个季度租期到期15日前，支付后一个季度的租金，期满一年后，房屋租金按半年缴纳，直至本合同终止之日止。乙方在缴纳首期租金时，应当同时另行缴纳保证金5000元。待合同终止时，由甲乙双方共同对房屋和相关设施验收确认，如无损害情况或其他乙方违约或未结清费用的情况，甲方将保证金全额退还乙方，保证金不计利息。乙方不得以任何理由或借口拖欠、拒付租金；乙方未按约足额支付租金逾期超过15日，甲方有权解除本合同并收回房屋，且不予退还保证金（押金）。本合同终止后（无论合同到期或提前解除合同）,乙方应当在甲方指定的期限内搬离并归还租赁房屋，否则甲方有权自行回收房屋，并对物品进行处置，相关处置和保管费用由乙方承担。乙方应当严格执行本合同的相关约定，爱护甲方房屋及设施，按时足额缴纳房租及其他相关费用，否则每逾期一日则按照未支付金额的1%支付违约金，直至乙方支付完毕之日止。乙方应当按期归还租赁房屋，否则每逾期一日，均按照本合同最后一月房租折合成每日房租的2倍的标准，支付占用期间的房租，直至乙方归还房屋并经甲方验收合格之日止。双方一致确认本协议首部主体部分所列联系人、联系地址和联系方式，为乙方通知对方以及诉讼或仲裁时接收法律文书的联系人、送达地址和联系方式。任何一方联系人、联系地址或联系方式发生变更的，应当提前三日向对方发出书面通知，因突发状况下临时变更的，应当在变更当日第一时间书面通知对方。双方保证各自确认的联系人、送达地址和联系方式真实有效，如有错误或变更但未提前书面通知对方，由此导致的通知、法律文书未能及时送达或未送达等一切法律后果由各自承担。 对于《房屋租赁合同》中约定的“期满一年后，房屋租金按半年缴纳，直至本合同终止之日止”，原被告双方均认可约定的期满一年后的房屋租金应当在租期到期15日前按半年缴纳。 合同签订后，被告向原告交纳了租房保证金5000元及2018年7月30日至2019年1月29日前两个季度的租金共计24000元，之后便未再向原告交纳租金。 2020年5月6日，原告委托上海锦天城（重庆）律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告立即向原告支付欠付租金及赔偿损失等。 2020年9月21日，原被告双方前往涉案房屋办理了房屋交接手续，被告将涉案房屋交还给了原告。 另查明，原告（甲方）与上海锦天城（重庆）律师事务所（乙方）签订《法律服务合同》，约定甲方委托乙方代理甲方与冉会龙房屋租赁合同纠纷案，一审阶段律师服务费5000元，甲方应于本合同签订之日起五日内一次性支付乙方。原告向上海锦天城（重庆）律师事务所支付了律师费5000元，上海锦天城（重庆）律师事务所出具了发票。 另外，本院通过EMS向被告在《房屋出租合同》列明地址邮寄了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，邮件物流信息显示于2020年8月24日由他人代收。在2020年9月10日开庭时，本院电话询问被告为何未到庭，被告表示已经收到传票，但人在外地，无法到庭。2020年9月21日，被告来本院制作询问笔录，抗辩原告主张的违约金标准过高，请求法院依法调整，还要求原告减免疫情期间的房屋租金。 对于被告承租涉案房屋的用途，被告称是用于项目做办公室，原告述称合同中没有约定租赁用途，后来从涉案房屋摆设来看应该是用作经营使用。在签订《房屋出租合同》时，被告提供了重庆华渝建筑工程公司的营业执照一份，被告为该公司的法定代表人，被告称租赁涉案房屋是用作公司的办公室及员工的生活使用。 双方分歧较大，调解未成。 上述事实，有原告举示的档案调查结果、房屋出租合同、委托代理协议、发票、银行客户回单、重庆市机构编制委员会文件、律师函等证据以及原被告双方的陈述等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告重庆市城市照明管理局与被告冉会龙于2018年8月7日签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告双方均应当按照合同约定全面履行权利义务。 原告的诉讼请求由多项构成，本院分别进行如下论述： 一、关于原告请求判令解除原、被告于2018年8月7日签订的《房屋出租合同》的诉讼请求。 《房屋出租合同》约定，“租金应当每季度支付一次，乙方应当先足额支付租金再使用租赁房屋，乙方应当在前一个季度到期15日前，支付后一个季度的租金，期满一年后，房屋租金按半年缴纳。”原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，被告向原告交纳了2018年7月30日至2019年1月29日期间的租金之后便未再向原告交纳租金，被告迟延履行主要债务，经原告催收后仍拒绝交纳，原告有权单方解除合同。依据《房屋出租合同》的约定，双方一致确认本协议首部主体部分所列联系人、联系地址和联系方式，为一方通知对方以及诉讼或仲裁时接收法律文书的联系人、送达地址和联系方式。本院按照被告在合同首部列明的送达地址向被告邮寄了起诉状副本等材料，被告于2020年8月24日收到该材料，因此，原告要求解除合同的通知于2020年8月24日到达被告，《房屋出租合同》于2020年8月24日解除。 二、关于原告请求判令被告支付自2019年1月30日至2020年7月29日欠付租金共计74400元并自2020年7月30日起以月租金4410元为标准计算至合同解除之日的房屋租金的诉讼请求。被告从2019年1月30日开始便未再向原告支付房屋租金，应当承担继续履行的违约责任。《房屋出租合同》约定，2018年7月30日至2019年7月29日期间，房屋月租金4000元，2019年7月30日至2020年7月29日期间，房屋月租金4200元，2020年7月30日至2021年7月29日期间，房屋月租金4410元。按此约定，被告应当向原告支付2019年1月30日至2019年4月29日期间的房屋租金12000元，2019年4月30日至2019年7月29日期间的房屋租金12000元。对于2019年7月30日至2020年7月29日期间的房屋租金，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市于2020年1月23日10时关闭离汉通道，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠疫情防控期间，按照要求商场歇业、人员限制出行。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原被告双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，应当认定为不可抗力。面对新冠肺炎疫情导致的不可抗力，原被告双方应当相互理解、加强沟通、共担风险、共渡难关。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，本院根据房屋性质、房屋用途等因素酌情决定免除被告2020年1月24日至2020年4月23日期间的房屋租金。因此，被告应向原告交纳2019年7月30日至2020年1月29日期间的房屋租金24387.10元，2020年1月30日至2020年7月29日期间的房屋租金13412.90元。对于2020年7月30日至合同解除之日2020年8月24日期间的房屋租金，按照合同约定的月租金4410元，金额为3698.71元。被告共计应向原告支付2019年1月30日至2020年8月24日期间的欠付租金65498.71元。 三、关于原告请求判令被告向原告支付房屋占用损失费，该房屋占有损失费以294元/天（4410元÷30天×2倍）为标准计算，自合同解除之日次日起至被告实际腾空并搬离房屋之日止的诉讼请求。《房屋出租合同》约定，“乙方应当按期归还租赁房屋，否则每逾期一日，均按照本合同最后一月房租折合成每日房租的2倍的标准，支付占用期间的房屋，直至乙方归还房屋并经甲方验收合格之日止。”本案中，原告起诉要求被告腾空并退还涉案租赁房屋，被告于2020年8月24日便收到了该通知，被告应当立即将租赁房屋交还给原告，逾期交还，应当从2020年8月25日开始向原告支付房屋占有使用费。合同约定的支付标准为本合同最后一月房租折合成每日房租的2倍，原告要求按照294元/天的标准计算房屋占用损失费符合合同约定，本院予以支持。因此，被告应当向原告支付房屋占用损失费，该损失费以294元/天为标准，从2020年8月25日起计算至2020年9月21日止，共计8232元。 四、关于原告请求判令被告向原告支付因上述欠付租金产生的违约金（计算方式为：以当期应付未付租金为基数，自每期租金逾期之日起按租赁合同约定的每日1%计算至付清之日止）的诉讼请求。《房屋出租合同》约定，租金每季度支付一次，乙方应当在前一个季度租期到期15日前，支付后一个季度的租金，期满一年后，房屋租金按半年交纳，在到期15日前支付。因此，2019年1月30日至2019年4月29日期间的租金12000元，逾期时间为2019年1月16日；2019年4月30日至2019年7月29日期间的租金12000元，逾期时间为2019年4月16日；在2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之前，被告履行支付2019年7月30日至2020年1月29日以及2020年1月30日至2020年7月29日期间租金的期限已经届满，也就是说，被告在不可抗力发生之前已经构成违约，因新冠肺炎疫情导致的不可抗力不能构成免除被告承担违约责任的理由。结合前述应减免被告的租金，2019年7月30日至2020年1月29日期间欠付租金24387.10元，逾期时间为2019年7月16日；2020年1月30日至2020年7月29日期间欠付租金13412.90元，逾期时间为2020年1月16日；2020年7月30日至2020年8月24日期间欠付租金3698.71元，逾期时间为2020年7月16日。被告应当以当期欠付租金金额为基数，从逾期之日起，向原告支付逾期违约金。 对于被告逾期支付租金的违约金标准。原告主张以当期应付未付租金为基数，自每期租金逾期之日起按每日1%计算至付清之日止。被告认为违约金标准过高，请求本院予以调整。考虑到合同约定的每日1%的违约金确属于过高的情形，本院根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为以欠付租金12000元为基数，从2019年1月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止；以欠付租金12000元为基数，从2019年4月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止；以欠付租金24387.10元为基数，从2019年7月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止；以欠付租金13412.90元为基数，从2020年1月16日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止；以欠付租金3698.71元为基数，从2020年7月16日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止。 五、关于原告请求判令被告向原告支付本案支出的律师费5000元的诉讼请求。 《房屋出租合同》约定：“因乙方违约，造成的甲方损失（包括但不限于租赁房屋及相关设施损坏的维修更换费用、处置乙方遗留物品的费用、诉讼费用、律师费、差旅费等费用，由乙方另行承担。”因被告未按期向原告支付房屋租金，构成根本违约，按此约定，被告应当支付原告律师费。为了证明律师费，原告举示了《法律服务合同》、发票、支付凭证，能够相互印证真实性，本院予以采信。因此，被告应当向原告支付律师费5000元。 被告冉会龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席裁判。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告重庆市城市照明管理局与被告冉会龙于2018年8月7日签订的《房屋出租合同》于2020年8月24日解除。 二、限被告冉会龙于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆市城市照明管理局支付2019年1月30日至2020年8月24日期间的房屋租金65498.71元。 三、限被告冉会龙于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆市城市照明管理局支付2020年8月25日至2020年9月21日期间的房屋占用损失费8232元。 四、限被告冉会龙于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆市城市照明管理局支付违约金，该违约金以欠付租金12000元为基数，从2019年1月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止；以欠付租金12000元为基数，从2019年4月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止；以欠付租金24387.10元为基数，从2019年7月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止；以欠付租金13412.90元为基数，从2020年1月16日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止；以欠付租金3698.71元为基数，从2020年7月16日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止。 五、限被告冉会龙于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆市城市照明管理局支付律师费5000元。 六、驳回原告重庆市城市照明管理局的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6316.24元，减半收取3158.12元（原告已预交），由被告冉会龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 向 容 二〇二〇年十一月十九日 书记员 徐寰玉