河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初6388号原告：新乡市豫海商贸有限公司，住所地新乡市红旗区人民路****楼******，统一社会信用代码91410700775133167L。法定代表人：宋国强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋国利，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：姚振刚，该公司员工，特别授权。被告：王红霞，女，汉族，1972年3月1日生，住河南省，委托诉讼代理人：王红梅，系王红霞姐姐，特别授权。原告新乡市豫海商贸有限公司（以下简称豫海公司）与被告王红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豫海公司的委托诉讼代理人宋国利、姚振刚，被告王红霞及其委托诉讼代理人王红梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。豫海公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告和被告签订的房屋租赁合同，退还保证金46600元;2.承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月29日，原告与被告经协商，签订房屋租赁合同，原告承租被告新乡市人民路158号富达花园1号营住楼-1—2层东数第11套房产，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日，每月租金23300元，另支付保证金46600元，原告一直按租房合同支付房租。2020年春节，突如其来的新冠肺炎使原告公司不能正常营业，几乎没有业务往来，没有营业收入，员工几个月一直没有发放工资，企业濒临倒闭状态。原告多次与被告协商解除房屋租赁合同，但被告态度强硬，强行将租赁房屋上锁关闭，导致原告更不能经营。根据《合同法》第九十四条、第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，可以解除合同并免除责任。新冠肺炎属于不可抗力，故请求依法解除原告和被告签订房屋租赁合同，退还保证金46600元，承担诉讼费用。被告王红霞在答辩期内向本院提交书面答辩状辩称，请求依据合同法驳回被答辩人诉讼请求。事实与理由：2018年8月29日，被答辩人与答辩人签订《房屋租赁合同》，合同主要内容包括：1、第一条房屋基本情况：委托人（甲方）将位于新乡市人民路158号富达花园1号营住楼-1-2层东数第11套房屋出租给原告。2、第二条租赁期限：租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日。3、第三条房屋租金：该房屋建筑面积436平方米，月租金23300元。4、第四条付款方式：按季度支付，提前一个月支付下季度房租69900元，房租终止被答辩人需结清租赁房屋所产生的各项费用，被答辩人需在2018年9月1日前向答辩人支付该房屋的保证金和第一季度房租。5、第七条因乙方责任终止合同的约定：第4款拖欠租金累计达1个月，答辩人可终止合同并收回房屋，造成答辩人损失，由原告负责赔偿。6、依据双方签订的《房屋租赁合同》第八条的约定，被答辩人提前终止合同，租赁保证金将自动放弃。按照《房屋租赁合同》的约定，被答辩人应当于2020年3月1日支付答辩人2020年4月-6月租金69900元，鉴于受新冠肺炎疫情的影响，经双方协商，答辩人出于人道主义、积极响应新乡市人民政府新政文【2020】3号支持中小企业共渡难关的精神，并可以将房屋租赁合同履行到底前提下，将2020年4月-6月的月租金由23300元下调为20650元，同时减免被答辩人一个月的租金，并将支付时间延长2020年4月15日。原告亦按照下调后的租金标准，于2020年4月15日支付两个月的租金41300元。合同法第一百一十七条因不可抗拒不能履行合同的，根据不可抗拒的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗拒的不能免责。××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室关于做好全市工业和服务业企业复工复产疫情防控工作的通知》第二条2020年2月15日以后，零售类百货企业可以正常营业。在2020年6月份我市全面复工复产已近四个多月，被答辩人以疫情不可抗力为由单方面终止合同，纯属强词夺理，无法无据。根据《合同法》第八条依法成立的合同，受法律保护。第一百一十七条因不可抗拒不能履行合同的，根据不可抗拒的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗拒的不能免责。综上所述请求法庭依据合同法驳回原告诉讼请求，依法公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：王红霞提交的新乡市新型冠状病毒感染的肺炎指挥部关于复工复产的通知，豫海公司称对其真实性无异议，对证明目的有异议，新冠疫情属于不可抗力的，虽然政府鼓励2020年2月15日复工复产，其中疫情期间1月、2月就没有上班，实际上己方3月10日才复工，复工后生意也不好。本院确认该组证据的真实性，但对被告的证明目的将结合双方当事人的当庭陈述及本案其他证据予以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月29日，王红霞（出租方、甲方）与豫海商贸（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定将甲方位于新乡市人民路158号富达花园营住楼-1—2层东数第11套出租给乙方用于家电销售经营。一、租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日止，房屋建筑面积为436平方米，月租金23300元；按季度支付，提前一个月支付下季度房租69900元，租房终止，乙方需结清租赁房屋所产生的各项费用，乙方需在2018年9月1日前向甲方支付该房屋的保证金和第一季度房租，合同签订之日起至2018年9月30日为甲方给予乙方的装修期。二、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须合同期满提前3个月内向甲方证实提出书面申请，甲方应当在乙方提出申请后1个月内答复乙方，如同意继续租赁，则重新签订租赁合同。三、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租房屋转租的……；4.拖欠租金累计达1个月的；……。四、合同签订时乙方需向甲方交付租赁保证金人民币46600元，如果乙方提前终止合同，租赁保证金将自动放弃。合同签订后，王红霞将房屋交付豫海公司装修、使用，豫海公司一直按期支付租赁费。2020年春节，因受新冠肺炎疫情影响，豫海公司停止营业，为了响应新乡市人民政府关于积极应对疫情支持中小企业渡过难关的号召，经双方协商，王红霞将2020年4月—6月的月租金23300元下调为20650元，同时减免一个月房租，将原本应当于2020年3月1日支付第二季度4月—6月房租时间延长至2020年4月15日，前提是豫海公司必须按照合同继续履行。2020年4月15日，豫海商贸通过转账方式向王红霞支付租金，当日，王红霞向豫海公司出具收据一份，载明收款事由“2020年4月—6月应付房租69900元，因新冠疫情免一个月租金，另房租降为每月20650元，实付41300元。”之后，豫海商贸未再支付案涉房屋租金，并于2020年7月16日将案涉房屋内的物品清空，于7月22日将房屋交付王红霞，目前正在招租中。本院认为，豫海公司与王红霞之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法应当受到保护，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。豫海公司向王红霞支付了2020年4月—6月的租金后未再继续支付租金,现豫海公司已将案涉房屋内的物品清空，并于2020年7月22日将房屋交还王红霞，王红霞正在对案涉房屋进行重新招租，以上应视为豫海公司与王红霞就案涉合同的解除协商一致，案涉合同已经于2020年7月22日解除。2020年的新冠疫情确系不可抗力，对企业经营造成了负面影响，王红霞作为房屋出租方积极响应新乡市人民政府的相关通知要求，对豫海公司承租的案涉房屋租金进行了部分减免，承担了豫海公司因新冠疫情造成的部分经济损失，符合我国法律关于民事主体进行民事活动应当遵循的公平原则。而自2020年5月份以来，国内的疫情特别是新乡市的疫情已经得到全面控制，企业已全面复工复产，在此情况下，豫海公司拒付房租并提出解除案涉合同，豫海公司对于案涉合同的解除存在过错，应当向王红霞承担违约责任，豫海公司主张退还的租赁保证金在性质上系违约金，根据案涉合同第八条关于“如果乙方提前终止合同，租赁保证金将自动放弃”的约定，豫海公司不得向王红霞主张退还租赁保证金，豫海公司要求退还该笔保证金的诉请缺乏事实和法律依据。综上所述，本院对豫海公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：驳回新乡市豫海商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费965元，因适用简易程序减半收取计482.5元由新乡市豫海商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  裴梅玲二〇二〇年十一月六日书记员  王俊楠