福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7401号 原告：厦门华润燃气有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉莲路**，统一社会信用代码9135020079805412XF。 法定代表人：冯阳，董事长。 委托诉讼代理人：张双志，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方鑫毅，福建英合律师事务所实习律师。 被告：厦门市洛迪策置业有限公司（原名称为福建省金贵海贸易有限公司），住，住所地福建省厦门市湖里区江头西路**一社会信用代码91350206776019526A。 法定代表人：刘棉溪，总经理。 委托诉讼代理人：李书家，福建闽佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈长城，福建闽佑律师事务所律师。 原告厦门华润燃气有限公司（以下称华润公司）与被告厦门市洛迪策置业有限公司（以下称洛迪策公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案，依法适用简易程序公开审理。原告华润公司的委托诉讼代理人张双志、方鑫毅，被告洛迪策公司的委托诉讼代理人李书家、陈长城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2014年2月25日就厦门市思明区嘉莲路179号大楼1-4层及周边场地、停车场（下称“租赁标的”）签订的《房屋租赁合同》予以解除；2、判令被告将租赁标的予以恢复原状、腾空并完好无损交还原告；3、判令被告缴纳的履约保证金25万元归原告所有，无需退还；4、判令被告支付拖延支付2020年2月1日至2020年5月3日期间租金205683.01元的违约金（每日按年度租金总额的千分之三即每日7868.2元，从2020年2月1日起至2020年5月18日）；5、判令被告支付自2020年5月4日起至实际交还租赁标的前租金及房屋占用费（房屋占有使用费，按合同解除之日的租金标准计取）；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年2月25日，原告作为出租方与被告作为承租方就厦门市思明区嘉莲路176号大楼1-4层及周边场地、停车场（整租）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定如下内容：(1)租赁期限为8年，自2014年5月4日起至2022年5月3日止。(2)租金计算标准：租赁期间，第1-2年租金一致，为73元／月.平方米，共计179810.68元／月，季度租金为539432.04元。第3年起，月租金在前一年月租金基础上逐年递增5%。房屋租金每三个月支付一次，自租赁期开始之日起（即2014年5月4日）计算租金。乙方应每次在已付租金到期日前5日，向甲方缴交下三个月的租金，否则每拖延一天按年度租金总额的千分之三向甲方支付违约金。如乙方拖欠租金达15日（含15日）以上，则履约保证金作为违约金归甲方所有，且甲方有权追缴所欠租金及其他款项并单方解除合同，收回房屋，自由处理房屋内物品，由乙方自行承担全部责任和后果；(3)租赁房屋用途为：餐饮娱乐、酒店会所、教育医疗；(4)乙方向甲方缴纳履约保证金贰拾伍万元整；(5)租赁期间，乙方应按规定用途使用房屋及庭院，不得擅自挖低、堆高场地等改变其水平地理位置。乙方房屋装修应遵守法律法规和甲方规定，装修方案需经甲方审定并备案，费用自理，若需小范围整理场地需经甲方书面同意。租赁期间，乙方不得擅自损坏房屋设施和改变房屋承重结构（合同第6条）；(6)租赁房屋的庭院管理由乙方负责。房屋应留有消防通道，消防设施及费用支出由乙方负责。乙方不得拆除原有场地围墙，甲方在庭院的树木，乙方负有保护和养护的责任：砍伐或移动，需经甲方书面同意（合同第8条）；(7)乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金并收回房屋：1、乙方未经甲方同意，擅自改变房屋用途（合同第11条）；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益，所经营项目不符合环保、卫生等法规要求，经营扰民项目的（合同第15条）；3、乙方将房屋进行转租、拆分出租的（合同第18条）；(6)房屋租赁合同期限未满，乙方需解除租赁合同，应提前一个月通知甲方，经甲方同意后，缴清房租及水、电等费用，方可办理退租手续，履约保证金不予退还。租赁合同履行期间，被告存在如下违反合同规定之行为：(1)存在擅自改建、违章搭盖等行为，严重影响租赁房屋的安全；(2)经营项目存在违反环保等情形，导致投诉事宜时有发生；(3)租金未按照合同约定支付。为此，原告多次函告被告改正，但被告仍未能有效采取措施纠正违反合同约定之行为。截至2020年4月初，被告尚欠原告2020年2月1日至2020年5月3日期间的租金205683.01元未支付。更为严重的是，在租赁合同履行期间，被告存在将案涉房屋转租、拆分出租给多家商户的情形，而在此前当原告函询被告是否存在该违法行为时，被告一直欺骗原告称这些商户系与其属于合作经营关系。直到近期，原告对所属房产各承租户（包括被告）的情况进行摸底核实，通过各次承租人提供的转租合同，才得知被告实际是将案涉房屋转租，而非合作经营。原告认为，被告以合作经营为由，欺骗原告，目的是为了掩盖其事实上的转租行为，其己违反双方租赁合同关于不得转租、拆分出租的约定，严重损害了原告的合法权益。另外，被告承租该房产后，一直未严格按照合同约定履行其义务，原告曾多次致函被告，要求被告就安全隐患、租金未按期缴纳等行为进行整改，然后被告虽多次回复将予以整改，但又屡犯不止，其转租的商户所经营的项目经常不符合环保、卫生等法规要求，更有居民多次投诉其扰民。对此针对被告的违约行为，原告依据租赁合同第五条、第十五条、第十八条之约定，原告有权提前解除合同，收回房屋，并没收被告的履约保证金。 洛迪策公司辩称，一、华润公司早已知悉洛迪策公司存在转租/分租事实，并一直同意或者默许这种转租和分租的行为。原被告双方履行合同至今已达6年之久，在此期间，华润公司多次到案涉房产进行全面检查，对洛迪策公司转租/分租之事早已知悉，其2014年6月发函给洛迪策公司（华润公司证据第12页）要求洛迪策公司对房屋转租行为进行整改，亦可进一步证明华润公司明知洛迪策公司存在转租/分租事实，并一直同意或者默许这种转租和分租的行为存在。根据《房屋租赁合同司法解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，华润公司以洛迪策公司转租/分租为由解除合同的理由不能成立。二、洛迪策公司与华润公司正就租金减免事宜进行商谈，洛迪策公司并不是有意拖欠租金。从今年1月份以来，洛迪策公司受疫情影响，经营上出现了严重的困难。2020年2月27日，厦门市政集团有限公司（华润公司隶属市政集团）发文《关于应对疫情期间减免经营性房产租金的指导意见》，要求集团各级企业出租的经营用房，必须统一执行市级“租金1个月全免、2个月减半”政策，原则上为2020年2月租金全免，2020年3、4月租金减半。基于此，洛迪策公司多次与华润公司商讨租金减免事宜，但华润公司均没有给出明确的答复，在苦苦等待无果之后，洛迪策公司穷尽所有于2020年3月4日至5月18日期间，陆续向华润公司支付租金总计655683.01元。2020年6月5日，厦门市国有资产管理委员会发文（厦国资产[2020]96号）,要求在原有2020年2月份租金全免，2020年3、4月份减半的基础上，明确2020年5、6月份租金减半。目前，双方仍就租金减免事宜进行协商，若按政策扣除减免租金的部分，洛迪策公司并不存在拖欠租金的情形。三、即便洛迪策公司存在拖欠租金的行为，华润公司所主张违约金也明显过高。今年新冠肺炎疫情来临，洛迪策公司无法开展商业活动，连续多月没有收入，无法按时缴纳罚金，华润公司又不执行减免租金政策，导致华润公司无法按《房屋租赁合同》约定按时缴纳租金。因此，华润公司以拖欠租金为由主张违约金理由不成立，也明显过高。四、华润公司提出的环保、卫生、扰民问题，洛迪策公司早已整改完毕。五、即便洛迪策公司存在违约行为，履约保证金也应用于抵扣租金、违约金等，而不能直接没收。《房屋租赁合同》第四条约定，若房屋出现人为损坏或者乙方有违约行为，则甲方有权从履约保证金中扣除相关赔偿费用和违约款项。因此，履约保证金属于担保性质，即使认定洛迪策公司违约，履约保证金也应用于抵扣租金、违约金等，而不是直接没收。综上所述，请法庭依法裁判，驳回华润公司诉讼请求。 围绕诉讼请求，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月25日，华润公司（出租方，甲方）与洛迪策公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于思明区嘉莲路179号大楼1-4层及周边场地、停车场（以下称讼争房屋）出租给乙方，用途为餐饮娱乐、酒店会所、教育医疗；租赁期限自2014年5月4日起至2022年5月3日止，第1—2年租金每月73元/平方米共计179810.68元/月，第3年起月租金在前一年月租金基础上逐年递增5%；租金每三个月支付一次，乙方应每次应付租金到期前5日向甲方缴交下个月的租金；合同签订之日乙方的投标保证金250000元自动转为履约保证金，合同期结束后若房屋无损坏且乙方无任何违约、违法行为，甲方将该履约保证金按原缴交方式退还乙方，不计利息；若房屋出现人为损坏或乙方有违约行为，则甲方有权从保证金中扣除相关赔偿费用和违约款项，履约保证金不足扣除的，甲方有权追偿；乙方拖欠租金每逾期一日按年度租金总额的千分之三向甲方支付违约金；乙方拖欠租金达15日以上，则履约保证金作为违约金归甲方所有，且甲方有权追缴所欠租金及其他款项并有权单方解除合同收回房屋，自由处理房屋内物品，由乙方自行承担前部责任和后果；乙方不得擅自改变房屋用途，如需改变应事先报甲方同意，未经同意擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除租赁合同，没收租赁保证金并收回房屋；乙方在租赁期限内房屋不得转租、不得拆分出租，否则甲方有权收回房屋并没收履约保证金；等等。合同签订后，华润公司将讼争房屋交付洛迪策公司，洛迪策公司依约支付租金。 2014年6月起，华润公司多次向洛迪策公司发函，要求整改扰民餐饮项目、办理经营证照、拆除违章建筑、禁止占用绿地或公共用地、禁止转租房屋等。洛迪策公司分别进行了函复。 截至2020年4月，洛迪策公司尚欠华润公司2020年2月1日至5月3日的租金。华润公司提起本案之诉后，洛迪策公司付清了2020年2月1日至5月3日的租金。目前讼争房屋由洛迪策公司占有使用。 另查明，2020年6月5日，厦门市人民政府国有资产监督管理委员会发布厦国资产[2020]96号《关于延续执行租金减免政策及进一步明确有关事项的通知》，通知各相关企业对厦门区域范围内注册成立并进行纳税申报的正常经营的中小微企业和个体工商户，在原有2020年2月份租金全免，2020年3、4月份租金减半的基础上，明确2020年5、6月份租金减半。 本院认为，华润公司与洛迪策公司签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。洛迪策公司承租讼争房屋用于服务业经营，新冠疫情期间出现经营困难，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，可按照国家有关政策免除一定期限内的租金。本院参照厦门市政府有关部门通知精神，酌情免除2020年5月3日起至8月3日止的三个月租金。洛迪策公司迟延支付租金发生在新冠疫情期间，不宜据此作为主张违约金和解除合同的理由。从双方往来函件看，华润公司对洛迪策公司转租是知情的，但仍长期继续履行合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，对华润公司以转租为由解除合同的主张不予支持。双方往来函件还表明，华润公司先后提出整改要求，洛迪策公司进行了相应整改，此后双方继续履行合同，故亦不宜以此为由解除合同。综上，双方应继续履行合同，洛迪策公司本期应支付自2020年8月4日起至11月3日止的租金688467元（229489元/月×3个月），此后应按合同约定按期足额支付租金。 综上所述，对华润公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、厦门市洛迪策置业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门华润燃气有限公司支付租金688467元； 二、驳回厦门华润燃气有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为7070元，华润公司负担2380元，洛迪策公司负担4690元，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年十一月二日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。