福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1546号 上诉人（原审被告）：何英，女，1975年6月28日出生，汉族，农民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：何宗祥，男，1972年7月17日出生，汉族，住福建省武平县，系何英之兄。 委托诉讼代理人：曾贺芳，龙岩市武平县中信法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：钟永香，女，1963年5月8日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：许金发，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟桥平，福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师。 上诉人何英因与被上诉人钟永香房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院(2020)闽0824民初939号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 何英上诉请求：撤销一审判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判。事实与理由：上诉人是在仅知房屋被邮政银行抵押，钟永香与钟桂已协议离婚，案涉房产虽登记在钟永香名下，但并非钟永香婚前个人财产。上诉人完全不知案涉房产系钟永香与钟桂婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，钟永香称涉案房产是她个人所有，与钟桂无关。《幢房转让合同》中未体现该房系钟永香与钟桂婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，故被上诉人在签约时隐瞒该权利瑕疵的重大事实，致使上诉人在支付5万元定金后。继续履行合同，会出现上诉人无法取得房屋所有权，是被上诉人违约致使合同无法继续履行。 钟永香辩称，1.签订合同前答辩人履行了告知义务。讼争房产是答辩人与钟桂婚姻期间建造，产权登记在答辩人名下，2015年协议离婚约定房产归答辩人，上诉人看过房屋产权证、离婚协议书，清楚房产归答辩人的事实，房产除抵押给邮政银行之外，无其他权利瑕疵，答辩人有权处分该房产。签订合同前，双方一起到邮政银行了解归还贷款、办理解除抵押担保事宜，到武平县不动产登记中心了解房产登记信息以及办理过户流程等事项，到武平县人民法院执行局了解答辩人是否有执行案件，讼争房产是否被法院查封等情况。答辩人履行了告知义务，未隐瞒房屋的权利状况，上诉人对讼争房产作充分了解之后才与答辩人签订《幢房转让合同》。2.答辩人有权解除房屋买卖合同，上诉人应承担违约责任。答辩人履行了合同义务，可上诉人提出种种无理要求，拒绝支付剩余购房款，并于2020年5月17日明确表示不购买讼争房产，导致合同无法继续履行。答辩人有权解除合同，上诉人无权要求返还定金。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，上诉人上诉理由不成立，恳请二审驳回上诉请求，维持一审判决。 钟永香向一审法院起诉请求：1.判决解除原告钟永香与被告何英于2020年3月31日签订的《幢房转让合同》；2.判决被告何英支付的50000元购房定金不予返还，归原告钟永香所有；3.案件受理费由被告承担。 一审法院认定：1981年2月，钟永香和钟桂结婚。2015年3月27日，钟永香、钟桂与中国邮政储蓄银行股份有限公司武平县支行签订《个人最高额综合授信合同》，有效期至2020年3月27日，以钟永香所有的座落武平县平川街道甘露亭房屋一幢和李炳金、李秀珍所有的座落武平县平川街道青云山1-4层房屋设立抵押，后钟永香和钟桂向中国邮政储蓄银行股份有限公司武平县支行贷款180万元，借期36个月。2015年12月，钟永香和钟桂离婚，并签订离婚协议书，约定案涉房产为钟永香所有，邮政银行债务归钟桂所有。2020年2月25日，钟永香与邮政银行协商还款，邮政银行同意由原告出售抵押房产，归还银行抵押贷款。2020年3月31日，钟永香（甲方）与何英（乙方）签订《幢房转让合同》，约定甲方将座落于武平县平川镇甘露亭，建筑面积为402.68平方米，共五层的幢房转让给乙方，房屋的所有权证号为武房权城字第××号，土地使用证号武国用（1998）字第0804号，土地使用权限取得方式为出让；房屋的转让价格为1730000元；双方还约定乙方向甲方支付定金50000元，剩余1600000元购房款付给该房屋抵押贷款银行武平邮政银行，用于解押贷款，剩余80000元待过户之日付给甲方；甲方承诺并保证以上房屋的所有权是完整的，不存在共有权、除武平邮政银行外的其他抵押，被司法机关查封、罚没其他限制交易等权利瑕疵或负担，将诚信履行本合同书的项下合同义务；如甲方隐瞒实情导致上述房屋无法办理过户手续给乙方，视为甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方除应立即退还乙方已付款项及利息外，还应向乙方支付违约金5万元整。钟永香作为甲方在合同上签字并按手印，何英作为乙方在合同上签字并按手印；何宗祥（系何英的哥哥）作为在场见证人签字并按手印。合同签订后，何英向钟永香支付了定金50000元。2020年4月6日，钟永香及其同住家属腾空案涉房屋，同年4月9日，钟永香通知何英已腾空房屋。何英未向钟永香支付剩余购房款。另查明，合同签订前案涉房屋一楼开粮油店，二楼钟永香自己居住，四楼钟永香前夫钟桂居住，三楼、五楼归其子居住；案涉房屋系何英通过其做中介的亲戚刘晓红介绍的；合同签订前，钟永香已告知何英，其已与钟桂离婚的事实，向其出具离婚协议书，并带何英前往武平邮政银行和不动产登记中心，由工作人员向何英介绍钟永香的征信情况，解释案涉房屋解押只要支付1600000元。 一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《幢房转让合同》,系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的规定,应为合法有效。本案争议的焦点：一、案涉幢房转让合同是否应当解除；二、双方谁违约及定金是否返还的问题。关于案涉幢房转让合同是否应当解除。本案中，钟永香、何英双方在合同中约定，由何英支付购房款1600000元用于偿还武平邮政银行抵押贷款以办理房屋抵押注销手续。双方签订合同的目的是钟永香取得卖房价款,何英取得涉案房屋所有权，因何英至今未给付剩余购房款,致使合同目的均不能实现。现双方均一致同意解除2020年3月31日签订的《幢房转让合同》,故对原告的该项请求,予以支持。关于双方谁违约及定金是否返还的问题。经查，在合同签订时，何英已知晓案涉房屋存在抵押贷款、何永香与钟桂离婚的事实，何英是在对案涉房屋所有权人为钟永香个人的权利状况有充分了解的情况下签订的《幢房转让合同》，现何英以案涉房屋存在权利瑕疵、银行按揭抵押未解除为由,拒绝收房和支付剩余购房款，其行为有违诚实信用原则,亦使签订合同的目的不能实现,构成根本违约;钟永香在收到何英支付的定金50000元后，在双方约定的时间内腾空了房屋，履行了自己的合同义务，钟永香的前夫钟桂和其余同住家属，在何英要求腾房的情况下，也亦搬离案涉房屋，足以说明案涉房屋完全为钟永香个人所有，不存在任何共有的情况。故钟永香请求解除双方签订的《房屋买卖合同》及收取的50000元定金不予返还于法有据,予以支持。综上所述，对钟永香的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条规定，判决：一、解除原告钟永香与被告何英于2020年3月31日签订的《幢房转让合同》；二、被告何英已付给钟永香的50000元定金归钟永香所有，不予返还。受理费525元，由何英负担。 二审中，何英补充提供的证据有：证据1.微信聊天记录复印件三张，证据2.电话清单复印件三张，证据3.通话记录光盘一张，证明一审没有充分调查，还原事实真相，请二审法院将情况调查清楚，支持上诉人诉请。钟永香质证认为，对证据1、2无异议，对证据3除被上诉人之外，其他的不清楚，这些证据不是新证据，提交的证据3不是在合同签订以后的录音，提出无理的要求，当初合同没有约定。钟永香补充提交证据有：证据1.（2020）闽0824民初715号民事调解书复印件一份，证明中国邮政储蓄银行股份有限公司武平支行诉钟永香、钟桂、李炳金、李秀珍金融借款合同纠纷一案，武平县人民法院于2020年6月2日作出民事调解书；上诉人何英未按约支付购房款归还邮政银行贷款，造成被上诉人钟永香诉讼费损失10373.88元及每月利息和复利损失。证据2.司法拍卖公告复印件一份，证明讼争房产拍卖成交价为1703390元，因上诉人违约造成被上诉人钟永香房屋价值损失22610元（合同价1730000元-1703390元）。证据3.离婚协议书复印件一份，证明被上诉人钟永香与钟桂于2015年12月3日协议离婚，讼争房产归被上诉人钟永香所有。何英质证认为，对证据1的真实性没异议，但是可以看出共有人有钟桂，涉案房屋共有人是两个人；对证据2司法拍卖和拍卖款真实性无异议，但是不能证明上诉人造成损失，无法取得过户手续导致无效；对证据3离婚协议书真实性无异议，可以证明钟桂规避债务现象，债权和财产由被上诉人承受，把债务由自己承担。钟桂瘫痪，没有能力偿还债务。本院认为双方当事人在二审中提交的证据应与本案证据综合判断定案。 经审理查明，一审查明的事实清楚，证据充分，本院予以认定，另查明，2020年6月2日武平县人民法院对中国邮政储蓄银行股份有限公司武平支行诉钟永香、钟桂、李炳金、李秀珍金融借款合同纠纷一案作出（2020）闽0824民初715号民事调解书，明确：中国邮政储蓄银行股份有限公司武平县支行对钟永香、钟桂所有的座落于武平县甘露亭的房屋（房屋所有权证号为武房权证城字第××号，土地使用权证号为武国用1998字第0804号）享有抵押权，并有权就该房屋在折价或拍卖、变卖所得的价款在借款本金、利息、为实现债权和抵押权发生的费用享有优先受偿权。该房屋亦为法院公告进行司法拍卖中。综上，本院对本案的事实确认由一审查明的事实与二审另查明的事实一并作为二审的事实认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。钟永香与何英于2020年3月31日自愿签订签订《幢房转让合同》，且不违反法律和行政法规，应确认合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。对于双方合同约定转让房屋的产权及存在的银行抵押担保状况，何英明知且在一审法庭审理中亦认可，现何英上诉主张其不知案涉房产系钟永香夫妻共同财产，钟永香在签约时隐瞒该权利瑕疵的重大事实构成违约致使合同无法继续履行，与其在诉讼中的自认不符，亦未提供充分证据证实，且该房屋因双方合同约定何英的付款义务未履行而使该房为实现债权人中国邮政储蓄银行股份有限公司武平县支行的抵押债权已进行司法拍卖。故一审法院判决解除合同及定金50000元归钟永香所有，于法有据，何英的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，何英的上诉请求不能支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人何英负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二〇年十一月三十日 书记员 林诗菁 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；