广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21904号原告：黄岳轩，男，1965年3月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*********，公民身份号码440************01X。委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天国，广东弘力律师事务所律师。被告：陈英华，男，1982年4月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区**************，公民身份号码440************238。委托诉讼代理人：刘炎，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁建强，广东鹏瑞律师事务所实习律师。原告黄岳轩与被告陈英华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄岳轩委托诉讼代理人梁和英，被告陈英华及其委托诉讼代理人刘炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄岳轩向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订租赁合同书解除，被告履约保证金29480元归原告所有；2.被告腾空位于中山市**************卡、712卡、713卡、715卡物业的房产，将物业归还给原告；3.被告立即向原告支付租金（租金以每月15544元为标准，从2020年2月1日至2020年7月30日止，租金合计93264元）直至返还物业给原告之日止；4.被告支付电费347.2元、水费14.88元、管理费4824元，合计5186.08元；5.被告支付五倍保证金额的违约金147400元；6.被告向原告支付律师费20000元。庭审中，原告明确第3项诉讼请求为：被告向原告支付租金（以每月15544元为标准，从2020年2月1日起计算至租赁物返还之日止）；原告明确第4项诉讼请求为：被告向原告支付从2020年2月至同年7月电费347.2元、从2020年2月至同年7月水费14.88元以及从2020年2月至物业返还给原告之日止的物业管理费（按照每月804元计算）。事实与理由：原告与被告于2017年6月29日签订租赁合同书，由被告承租原告的位于中山市********厦7层711卡、712卡、713卡、715卡物业，租赁面积为268平方米，租赁期从2017年8月1日至2020年7月31日止，2017年8月1日为起租日，2017年8月1日至2019年7月31日每月租金为55元每平方米,2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为58元每平方米。被告签订合同后，原告将出租的物业交付给被告使用，被告从2020年2月1日起至今拖欠租金以及水电费，原告向被告催缴租金、电费、物业管理费，被告置之不理，其行为已构成违约，侵犯原告合法权益。被告陈英华辩称，1.原、被告的租赁合同是从2017年8月1日起至2020年7月31日止，该合同于2020年7月31日已经终止；2.根据被告提交的证据，原告也非常清楚被告仅仅是代表承租方（广州年立环保科技有限公司、广州新生活环境保护与治理咨询服务有限公司中山分公司）签订涉案租赁合同，两公司的工作人员与原告的工作人员已经多次微信聊过，因为疫情期间该两公司无法经营致倒闭，合同已经在4月初实际上解除；3.原告既主张保证金归其所有，又同时要求被告承担巨额违约金，再者又要求被告支付至租赁期满的所有租金，原告的诉讼请求既然要求被告支付所有租金，证明合同一直还在履行期内，则原告的第一、五、六项诉讼请求是没有依据的，最多也只能是逾期交租，承担逾期利息，不能要求所有租金被告支付，又要求保证金归原告所有，同时要求我方支付巨额违约金；根据租赁合同，需要提前解除合同才可以没收保证金，但从原告的诉求证明没有提前解除合同，所以没收保证金没有依据；4.因为疫情期间，被告实际在春节之后，公司员工没有上班，2020年4月，被告的工作人员与原告沟通公司注销与解约的事情，同时被告也承担了相应的责任，妥善处理员工的劳资纠纷及其他纠纷，请法庭对于疫情期间的情况给予谅解，根据原告工作人员的微信聊天，原告工作人员曾经提出可以减免被告的管理费以及分6个月缴清拖欠的2、3月的租金，被告希望原告能减免租金；5.被告认为根据聊天记录该合同在4月初已经解除，所以被告愿意承担2、3月的租金以及2、3月的物管费；6.原告主张的律师费没有合同及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.中山市**********的产权人系黄岳轩。2017年6月29日，黄岳轩（出租方、甲方）与陈英华（承租方、乙方）签订租赁合同书，约定：甲方将中山市*****************卡、712卡、713卡、715卡出租给乙方作经营办公室之用，建筑面积为268平方米，租期从2017年8月1日至2020年7月31日止；交付时由双方签署租赁物交接确认书，交接确认书签署之日为交付日；2017年8月1日至2019年7月31日每月租金每平方米55元，2019年8月1日至2020年7月31日每月租金每平方米58元；乙方于每月5日前向甲方缴付当月租金；从2017年8月1日至2018年7月31日的物业管理费由甲方承担，从2018年8月1日起则由乙方按租赁物建筑面积每平方米3元每月向甲方缴付，由乙方按月于每月5日前向甲方缴付；本合同签订时，由乙方一次性向甲方支付29480元作为本合同的履约保证金，履约保证金作为乙方签约及履行合同、乙方合法安全使用租赁物业及安全营业的担保；乙方无故中途解除合同或乙方根本性违约导致甲方提前解约的，甲方有权单方解除合同并没收保证金、还有权要求乙方支付双倍保证金作为违约金给甲方，合同期满终止或提前解约的，则乙方对租赁物业的一切固定装修及设施物品均无偿归甲方所有，乙方不得损坏或拆除，并应于5天内搬出清理退回租赁物业；乙方逾期30天未按约定缴纳应缴费用包括但不限于租金、管理费、水电等费用，则甲方可选择在乙方交付的履约保证金中扣除，且乙方必须于5天内补齐履约保证金，若乙方未在扣款后按时补足的，视为乙方根本性违约，甲方有权没收乙方的履约保证金行使单方解约权；因乙方上述任一根本性违约行为导致甲方行使单方解约权时，甲方有权没收乙方的履约保证金并有权要求乙方支付双倍保证金作为违约金；自租赁物交付给乙方之日起产生的水电、管道煤气等费用由乙方承担；乙方逾期缴交租金、物业管理费、水电费、中央空调费等费用，每逾期一日按应缴费用的5‰向甲方支付违约金；如出现本条中的违约情形，守约方除有权要求违约方承担约定之违约责任，并有权就所遭受的实际损失向违约方主张赔偿，包括但不限于为实现有关债权所付出的法院诉讼费、财产保全费、律师费等；租赁期限届满乙方未续租的，本合同自行终止；逾期搬迁，经甲方催告期内仍不搬迁的，甲方有权单方自行对租赁屋内财产进行清理及处置；该租赁物被逾期返还占用期间，甲方有权要求乙方自逾期之日起至甲方实际收回该租赁物之日止按本合同约定的最高租金标准向甲方支付腾房占有使用费。合同还约定了其他事项。陈英华、黄岳轩授权代表吴剑明分别在合同落款处签名并按指印确认。2017年8月1日，黄岳轩向陈英华交付涉案物业，并收取保证金29480元，陈英华向黄岳轩支付租金至2020年1月，自2020年2月起未支付租金、物业管理费、水电费至今，黄岳轩经催收无果，遂诉至本院，主张上述实体权利。庭审中，黄岳轩主张陈英华拖欠水费14.88元、电费347.2元，陈英华不确认，黄岳轩未提交相应的水电费发票。2.陈英华主张其仅系代表广州年立环保科技有限公司（以下简称年立公司）、广州市新生活环境保护与治理咨询服务有限公司中山分公司（以下简称新生活公司中山分公司）签订涉案租赁合同，其已于2020年4月与黄岳轩协商解除涉案租赁合同并于同年4月8日搬离涉案物业，因此其仅需要支付2020年2月至同年3月的租金及物业管理费，并据此提交了企业信用信息公示报告、微信聊天截图。其中，企业信用信息显示，年立公司于2017年7月14日登记成立，负责人为曾清，经营场所为中山市***************卡、715卡，企业登记状态为注销；新生活公司中山分公司于2017年7月12日登记成立，负责人为戴桂花，经营场所为中山市***************卡、712卡，企业登记状态为注销。陈英华称，郑伟香（微信号wx773127610）、郭嘉丽系年立公司、新生活公司中山分公司员工，吴佩琼（微信昵称：smile吴，微信号：wxid_ut1puldf7mud21）系黄岳轩物业公司员工，郑伟香、郭嘉丽与吴佩琼之间曾通过微信就涉案物业的租金、水电费及解除合同事宜多次进行协商。微信聊天截图显示，2020年3月5日吴佩琼称“这是贵方2010年2月-3月租金交付通知单与2020年1月-2月费用缴付通知单（共32952.94元），请查收并安排”，郑伟香回复“2.3月的租金和1.2月的水电费，对吗”、“你们二月和三月是不是能够免租或者是减租，很多地方的办公室都减租了，你们这里还是全额，我都提交上去了，没有批下来”，吴佩琼“很抱歉，我们这边没有减租优惠”；4月7日，郭嘉丽称“吴小姐，我是你们711单元的租户，我是广州公司的代表，我姓郭，我想跟你沟通一下那个办公室的问题”、“因为疫情的原因我们公司现在还没有正常的复工复产，所以整个公司的经营也出现了困难，所以想跟你沟通一下看看你们是否有一些减免的政策，要不然的话我们公司可能很难坚持下去了，那边的办公室可能也没办法维持了”，吴佩琼“……因此租金方面确实无法减免，但可以优惠贵方物业管理费，贵方2020年2月份租金可以进行分期还款（在合同有效期内分摊时间不能超过6个月），若贵方合同到期后续租的，贵方2020年2月-2020年3月租金都可以进行分期”、“优惠物业管理费是2020年2月-3月份的”；4月16日，郭嘉丽“我不是在中山办公的，如果有什么事你可以先说，我们这边的公司因为跟你们沟通的租金问题没能达成共识，所以我们已经经营不下去了”，吴佩琼“那你们打算继续经营还是？”，郭嘉丽“我们的回复在上面了，我们在疫情期间不能正常营运，而且承担了企业员工的工资、社保等等费用，但是贵司的减免额度真的是太低了，所以整个营运开支太大了真的没办法继续维持，所以可能会结束经营了”、“我们中山公司已经倒闭了，老板也不回来了，我也只是协议一下”。黄岳轩对上述微信聊天截图不予确认，并称吴佩琼不是其工作人员。3.陈英华称，其委托郭嘉丽负责搬离涉案物业的事宜，因其不在现场，故对具体搬离情况不清楚；其未向黄岳轩发出书面解除通知，亦未办理交接手续，其以上述微信方式通知黄岳轩，涉案物业系电子锁，黄岳轩可以控制密码锁；涉案物业尚有部分物品未予搬离，其未搬离原因系黄岳轩的保安不允许其搬走物品。对此，黄岳轩不予认可，称涉案物业现由陈英华占有使用，钥匙亦由陈英华持有，其未收到陈英华的相应微信通知，交还物业需要办理交接手续。4.2017年7月5日，黄岳轩与陈英华签订出租协议书（补充协议），约定：黄岳轩将位于中山市***********厦负一层租赁物绿色圈定部分面积按现状出租给陈英华作仓库储存之用，租赁期按原签订出租协议书，建筑面积为40平方米，租赁期三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止，每月租金1000元。吴剑明与陈英华在合同落款处签名确认。2019年11月22日，黄岳轩与陈英华签订解除租赁合同协议，双方确认于2019年11月30日为中山市***********厦负一层租赁物绿色圈定部分的租赁关系终止日，陈英华于合同终止日时须缴清所有尚欠费用、须于2019年12月5日前办理完全部停租手续并提供资料给甲方后方可进行搬迁。5.诉讼中，本院为防止损失扩大，要求双方自行办理涉案物业的交接手续。据此，双方于2020年9月10日办理房屋交接手续，并签署房屋交接确认书及大件物品搬离清单。其中，房屋交接确认书反映，陈英华已于2020年9月10日将承租的中山市********厦7层711卡、712卡、713卡、715卡物业腾空，并交还给中山市卓骏商业投资管理有限公司。大件物品搬离清单反映，搬离物品为18台电脑主机、16台电脑显示器、53张办公椅、1张会议台、1张大班椅、2个文件柜、1套大班台、1张电脑台、1张玻璃台、26个白色小柜、28卡办公台、1个保险柜等。6.黄岳轩因本案纠纷委托广东弘力律师事务所代理，并产生律师费20000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。黄岳轩与陈英华签订的租赁合同书系黄岳轩与陈英华双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。陈英华辩称其系年立公司、新生活公司中山分公司代表身份签订涉案租赁合同，对此未提交证据予以证实，本院不予采纳。关于合同解除的问题。陈英华主张其已通过微信向黄岳轩的工作人员作出解除涉案租赁合同的意思表示，并于2020年4月8日搬离涉案物业；黄岳轩对此不予确认。本院认为，首先，陈英华提交的微信聊天记录虽然涉及涉案租赁物的相关事宜，但未举证证明郭嘉丽系其授权代表，且黄岳轩不确认吴佩琼系其工作人员，故双方之间涉及涉案租赁物的相关内容本院无法采信。其次，陈英华主张其于2020年4月8日搬离涉案物业，但双方未办理交接手续，亦未向黄岳轩发出相关书面通知，且与双方于诉讼中自行办理交接手续时搬离的大量办公物品的事实相悖，故本院不予采信。最后，双方于2017年7月5日签订出租协议后，后双方签订解除协议，两相对比，陈英华的前述有关解除涉案合同的主张不符合双方之间的交易习惯。据此，本院采信黄岳轩的主张，认定陈英华未解除涉案租赁合同及涉案租赁物由陈英华占有使用至2020年9月10日的事实。基于前述，本院认定陈英华系涉案租赁物的承租人，故陈英华未依约支付2020年2月起的租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因租赁合同约定的期限已经届满，其权利义务已经终止，故黄岳轩要求解除租赁合同的诉求本院予以驳回。诉讼中，陈英华已经搬离涉案租赁物并由双方办理交接手续，故黄岳轩要求陈英华返还涉案租赁物的诉求本院亦予驳回。关于保证金的问题。保证金侧重于保证履约功能，用于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应支付费用等。本案中，双方约定“乙方无故中途解除合同或乙方根本性违约导致甲方提前解约的，甲方有权单方解除合同并没收保证金”的内容，该约定系对陈英华违约行为的惩罚性规定，使保证金还具备了惩罚功能，性质上等同于针对陈英华违约行为的违约金。本案中，虽然陈英华未按约定支付租金等费用，其行为构成违约，但黄岳轩未在合同期限内主张解除合同，故黄岳轩主张没收保证金29480元的诉求，无合同依据，本院不予支持。该保证金应在陈英华应付款项中予以抵扣。关于租金及物业管理费的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”以及《最高人民法院印发的通知》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，2020年1月底我国爆发的新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。中山市于同年4月左右才逐步复工复产及同年5月9日中山市重大突发公共卫生事件调整为三级响应的形势，根据公平原则和不可抗力免责规则，因此导致合同一方无法履行合同的，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。本案中，陈英华承租涉案物业用于商业，在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应后因疫情而致其难以正常经营，若继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，据此，本院酌情对于2020年2、3月的租金及管理费减免一半，即陈英华可支付50%，但之后的租金应当依约支付至其搬离之时。根据陈英华自2020年2月起未支付租金、管理费及于2020年9月10日办理交接手续搬离涉案物业的事实，经本院核算，故陈英华应支付2020年2月1日起至2020年9月10日期间的租金98445.33元（15544元/月÷2×2个月+15544元/月×5个月+15544元/月÷30天×10天）、物业管理费5092元（804元/月÷2×2个月+804元/月×5个月+804元/月÷30天×10天），合计103537.33元。基于前述，扣减保证金29480元后，陈英华尚应支付74057.33元。关于水电费的问题。黄岳轩主张要求陈英华支付2020年2月至2020年7月期间的电费347.2元、水费14.88元，未提供相应的电费及水费发票予以证实，故本院对该诉求不予支持。关于律师费的问题。因陈英华拖欠租金等费用起诉至法院解决，为此发生律师代理费20000元，故黄岳轩主张陈英华支付其因起诉而发生的律师代理费20000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以采纳。关于违约金的问题。黄岳轩主张违约金147400元，本院认为违约金标准过高，根据合同约定及陈英华的违约期限，结合陈英华违约给黄岳轩造成的损失及新冠肺炎疫情的影响，本院酌情调整违约金为20000元。综上所述，黄岳轩诉求合理部分，本院予以支持；其不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈英华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄岳轩支付租金及物业管理费74057.33元；二、被告陈英华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄岳轩支付违约金20000元；三、被告陈英华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄岳轩支付律师费20000元；四、驳回原告黄岳轩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6172元，减半收取为3086元（原告已预交），由原告黄岳轩负担2003元，由被告陈英华负担1083元（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年十一月二日书记员  柯佩烨谭嘉怡