贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初8557号 原告（反诉被告）：遵义市新雪域置业有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区南关镇南山村湘江大道旁，统一社会信用代码：91520302577109190Y。 法定代表人：李强，董事长。 委托诉讼代理人：杨万祥，贵州山一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婳婳，贵州山一律师事务所律师。 被告:湖北教建建设集团有限公司，住所地：湖北省洪湖市新堤人民路**，统一社会信用代码：91421083181774207J。 法定代表人：董逢炎，董事长。 被告（反诉原告）：田宇禾，男，1983年6月23日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：段庭玮，湖北天典律师事务所律师。 原告遵义市新雪域置业有限公司（以下简称“新雪域公司”）与被告湖北教建建设集团有限公司（以下简称“湖北教建公司”）、田宇禾合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，审理中被告田宇禾提起反诉，本院依法合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新雪域公司的委托诉讼代理人杨万祥、被告田宇禾的委托诉讼代理人段庭玮到庭参加了诉讼，被告湖北教建公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新雪域公司向本院提出诉讼请求：撤销原告与二被告于2017年4月10日签订的《以物抵债优先受偿协议书》。事实和理由：原告开发建设的位于遵义市红花岗区项目，系遵义市人民政府2012年重点招商引资项目，肩负遵义市农产品市场“退城入园”城市规划职能。该项目共有一、二、三、四、五号共计五块土地使用权用于市场开发建设。2013年6月25日,原告与被告湖北教建公司签订《遵义市新雪域农产品冷链物流园建设工程承包合同》和《遵义市新雪域农产品冷链物流园五号地块建设工程承包合同》，由被告湖北教建公司承建原告开发建设的新雪域冷链物流园一、二、五号地块项目工程。2017年4月10日，原告与被告湖北教建公司、田宇禾签订《以物抵债优先受偿协议书》,原告同意将抵债给被告湖北教建公司的遵义新雪域冷链物流一体化建设项目五号地块第3幢1-114号、1-115号、1-116号、1-125号房屋转移给被告田宇禾（了结二被告之间的债务金额4863896元）。2017年7月20日,原告与被告田宇禾签订四份《商品房买卖合同》，并向田宇禾开具收款收据。2018年1月，被告湖北教建公司向贵州省高级人民法院起诉原告，要求原告向其支付一、二号地块项目工程款。本案经贵州省高级人民法院委托,由贵阳市仁信司法鉴定所鉴定，被告完成的新雪域冷链物流园项目一、二号地块项目工程造价为436441303.97元，该鉴定结果与湖北教建公司的主张存在巨大悬殊。被告湖北教建公司对自己的草率、不实诉讼懊悔不已，在确认败诉的情况下，为挽回50多万元的诉讼费用损失，于2020年5月20日向贵州省高级人民法院申请撤诉，该院于2020年5月28日作出（2018）黔民初20号民事裁定书，准许被告湖北教建公司撤诉。2020年5月31日，原告与被告湖北教建公司签订《遵义市新雪域农产品（冷链）物流园1＃、2＃、5＃地块工程项目结算确认协议书》，明确湖北教建公司承建的新雪域农产品（冷链）物流园1＃、2＃、5＃地块工程项目结算造价合计637941536.58元，原告已支付工程款合计647302992.00元，原告实际向被告湖北教建公司超付工程款9361455.42元。对超付工程款的处置，湖北教建公司明确原告在以物抵工程款所抵房产中选取价值9361455.42元的房产所对应的《以物抵债优先受偿协议书》、《商品房买卖合同》予以撤销，并将撤销情况告知湖北教建公司。至此，原告查证，自己将抵债给被告湖北教建公司的遵义新雪域冷链物流一体化建设项目五号地块第3幢1-114号、1-115号、1-116号、1-125号房屋转移给被告田宇禾，实属在不明工程结算情况下因重大误解而作出的行为。原告实际上向湖北教建公司超付了工程款项，原告将遵义新雪域冷链物流一体化建设项目五号地块第3幢1-114号、1-115号、1-116号、1-125号房屋抵债给湖北教建公司后,再转移给被告田宇禾的行为应予撤销。 被告湖北教建公司未到庭，也未提交书面的答辩意见。 被告田宇禾辩称，原告要求撤销与我签订的以物抵债优先受偿协议书没有事实和法律依据，现我反诉要求原告继续履行该协议书，并要求原告协助被告办理相应的产权登记手续以及支付逾期办理产权证应承担的利息，其余答辩详见我提交的反诉状。 被告田宇禾向本院提出反诉请求：1、判令原告新雪域公司继续履行于2017年4月10日签订的《以物抵债优先受偿协议书》；2、判令原告新雪域公司协助被告田宇禾办理位于遵义新雪域冷链物流一体化建设项目五号地块第3幢1-114号、1-115号、1-116号、1-125号房屋的产权登记；3、判令原告新雪域公司支付利息2696064元（以4863896元为本金按月息2%计算利息，自2018年4月28日起至房屋的产权证办理完毕之日止，暂计算至反诉之日）；4、本案诉讼费及反诉费由原告新雪域公司承担。事实与理由：反诉人于2017年4月10日与新雪域公司、湖北教建公司签订的《以物抵债优先受偿协议书》，约定由新雪域公司将遵义市新雪域冷链物流一体化建设项目五号地块上第3幢1-114号、1-115号、1-116号、1-125号商品房抵偿给反诉人。新雪域公司承诺截止到2018年4月28日之前或按《商品房买卖合同》约定时间为反诉人办理房屋的产权证，否则，新雪域公司应按抵债款承担利息，其月息按2%计息，计算时间从2018年4月28日或《商品房买卖合同》约定时间执行。2017年7月20日，反诉人与新雪域公司签订《商品房买卖合同》，约定由新雪域公司将遵义新雪域冷链物流一体化建设项目五号地块上第3幢1层114、115、116、125号商品房出售给反诉人，合同总价款分别为1167513元、1068187元、1167513元、1460683元，新雪域公司于2017年9月19日出具收据，确认据实收到反诉人支付的前述合同价款。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记约定，新雪域公司需在2018年6月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给反诉人办理产权登记，但新雪域公司至今未将前述合同中约定的办理商品房转移登记的有关文书交付给反诉人，致使反诉人至今无法办理案涉商品房的产权登记，可见，新雪域公司逾期为反诉人办理案涉房屋产权证的行为明显违约。为此，特依法提起反诉。 原告新雪域公司对被告田宇禾的反诉答辩称，由于我公司施工单位湖北教建公司超领工程款九百多万元，三方于2017年4月所签订的以房抵债协议没有欠款的事实基础，属于重大误解的情形，同时也显失公平，因此，我方要求撤销三方签订的以物抵债优先受偿协议书。被告通过三方以物抵债协议获得了相应的房产，我公司与被告田宇禾为了完善三方协议的手续，签订了商品房买卖合同，我公司与被告田宇禾并无真实的房屋买卖关系，被告田宇禾也未支付相应的房款。根据三方协议第五条约定，乙方（湖北教建公司）有责任向甲方提供获得产权证的相关证章手续，因乙方的原因导致产权无法办理所造成的经济损失由乙方负责，现湖北教建公司没有办理所施工房屋的综合验收手续，经我公司催促，至今仍未办理。2019年10月25日我公司发出了联系函，通知被告湖北教建公司完善工程资料办理竣工验收，但湖北教建公司由于管理混乱，至今没有完成工程竣工验收及工程资料的移交，因此造成被告的房屋没有完善产权登记手续，责任在于湖北教建公司，我公司已经为被告田宇禾办理了房屋网签手续且能够开具发票，但由于工程没有办理综合验收，即使我公司完善了前述手续，被告田宇禾仍然无法办理产权证。因此，被告田宇禾反诉的违约责任应当由湖北教建公司承担，请求驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2013年6月25日,原告新雪域公司与被告湖北教建公司签订《遵义市新雪域农产品冷链物流园建设工程承包合同》和《遵义市新雪域农产品冷链物流园五号地块建设工程承包合同》，由被告湖北教建公司承建原告开发建设的新雪域冷链物流园一、二、五号地块项目工程。2017年4月10日，原告新雪域公司与被告湖北教建公司、田宇禾签订两份《以物抵债优先受偿协议书》，约定：原告新雪域公司将位于遵义新雪域冷链物流一体化建设项目五号地块第3幢1-114号、1-115号、1-116号、1-125号房屋抵偿所欠被告湖北教建公司部分工程款4863896元，再由被告湖北教建公司抵偿给被告田宇禾清偿债务金额4863896元。本协议签订后，新雪域公司即需就上述抵债房屋为田宇禾按住建局的规定办理抵债房屋的网签登记手续，在办理好网签登记手续后，湖北教建公司应按上述抵偿工程款的数额向新雪域公司开具收到工程款的有效收款票据。在湖北教建公司履行上述手续后，新雪域公司承诺截止到2018年4月28日之前或按《商品房买卖合同》约定时间为第三方办理全部房屋的产权证；否则，新雪域公司应按抵债款承担利息，其月利息按2%计息，计算时间从2018年4月28日或《商品房买腰合同》约定时间执行。以上房屋抵偿了新雪域公司尚欠湖北教建公司的部分工程款，湖北教建公司同时偿还了“湖北教建新雪域项目部”在筹建该工程时所欠的债务，对于新雪域公司未支付的其他工程款数额，最终以双方的结算依据为准。田宇禾接受资产后，湖北教建公司与田宇禾的债权、债务结清，湖北教建公司有责任向新雪域公司提供获得产权证的相关证章，因湖北教建公司的原因而导致产权证无法办理所造成的经济损失由湖北教建公司负责；湖北教建公司与田宇禾结算完毕后，由新雪域公司与田宇禾签订“商品房买卖合同”,并由湖北教建公司与新雪域公司办理工程款领款手续（购买本商品房的总金额)；如果目前所抵债的资产不能立即办理网签或备案手续，田宇禾同意网签或备案手续时间与不动产证办理时间同步进行，确定最后时限为2018年4月28日之前；田宇禾在没有办理产权证之前有权变更不动产证的姓名，新雪域公司有义务积极配合。 其后，原告新雪域公司与被告田宇禾于2017年7月20日就抵债房屋签订四份《商品房买卖合同》，并于2017年7月28日向田宇禾开具相应的购房款收据；《商品房买卖合同》中约定新雪域公司承诺在2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，否则按日以房价款万分之一承担违约金；合同约定争议解决方式为提交遵义仲裁委员会仲裁。 《商品房买卖合同》签订后，2018年1月，被告湖北教建公司向贵州省高级人民法院起诉原告支付工程款，在审理中经对工程造价鉴定后，被告湖北教建公司申请撤诉。2020年5月31日，原告新雪域公司与被告湖北教建公司签订《遵义市新雪域农产品(冷链)物流园1#、2#、5#地块工程项目结算确认协议书》，明确湖北教建公司承建的新雪域农产品(冷链)物流园1#、2#、5#地块工程项目结算造价合计637941536.58元，原告新雪域公司已支付工程款合计647302992.00元，实际超付工程款9361455.42元；对超付工程款的处置，湖北教建公司明确原告在以物抵工程款所抵房产中选取价值9361455.42元的房产所对应的《以物抵债优先受偿协议书》《商品房买卖合同》予以撤销，并将撤销情况告知湖北教建公司。本案原、被告三方签订的《以物抵债优先受偿协议书》时，原告新雪域公司并未超付工程款。 2019年12月10日，被告田宇禾根据其与原告新雪域公司2017年7月20日签订的《商品房买卖合同》中的仲裁管辖条款向遵义市仲裁委员会申请仲裁，原告据此向本院提起诉讼，审理中被告田宇禾于2020年8月18日向遵义市仲裁委员会撤回仲裁申请并向本院提起反诉，双方一致同意放弃仲裁管辖条款选择由本院管辖。 另查明，被告田宇禾实际系被告湖北教建公司承包工程的实际施工人，被告田宇禾从被告湖北教建公司转包进行施工，所抵偿款项实为被告田宇禾应得的工程款项。现原告新雪域公司已为被告田宇禾办理了抵债房屋的网签备案手续，但因未完善竣工验收手续而不能办理产权登记。 上述事实，有原、被告之间签订的《以物抵债优先受偿协议书》、《遵义市新雪域农产品冷链物流园一号、二号、五号地块工程项目结算确认协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据、工作联系函、遵义市仲裁委员会决定书等书面证据及双方当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。以物抵债协议只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，原告新雪域公司与被告湖北教建公司、田宇禾签订《以物抵债优先受偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该协议书有效。原告新雪域公司在签订该协议书时，对协议的内容及双方的权利义务有充分的理解，并不存在重大误解。本案以物抵债协议只是抵偿的新雪域公司应当支付湖北教建公司的部分工程款，即使新雪域公司与湖北教建公司其后经结算已超付了部分工程款，但在原、被告三方签订《以物抵债优先受偿协议书》时并不存在超付工程款的情形，故原告主张协议显失公平的情形并不成立。综上，原告新雪域公司与被告湖北教建公司、田宇禾签订《以物抵债优先受偿协议书》并不具有可撤销情形，故对原告要求撤销该协议的诉讼请求，本院不予支持。 当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。本案中，双方当事人签订的《以物抵债优先受偿协议书》中约定“房屋抵偿了新雪域公司尚欠湖北教建公司的部分工程款，湖北教建公司同时偿还了‘湖北教建新雪域项目部’在筹建该工程时所欠的债务，对于新雪域公司未支付的其他工程款数额，最终以双方的结算依据为准。田宇禾接受资产后，湖北教建公司与田宇禾的债权、债务结清”，该约定明确房屋抵偿工程款应计入已付工程款，从而消灭相应金额的工程款债务，也明确了田宇禾与湖北教建公司之间的债权、债务结清，即三方当事人已经明确了消灭旧债的合意，且根据该协议约定，原告新雪域公司已与被告田宇禾签订了《商品房买卖合同》并开具了购房款收据，现抵债房屋已办理了相应的网签备案手续，原告新雪域公司已经履行了协议的主要内容，因此该协议属于成立新债务，同时消灭旧债务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。被告田宇禾作为债权人，主张要求原告新雪域公司按《以物抵债优先受偿协议书》约定履行新债务，原告新雪域公司作为债务人，应当按照约定履行，故对被告田宇禾反诉要求原告新雪域公司继续履行《以物抵债优先受偿协议书》的诉讼请求，本院予以支持。现以物抵债的房屋因未完善竣工验收手续而不能办理房屋产权登记，且被告田宇禾要求按《以物抵债优先受偿协议书》履行，原告新雪域公司已履行签订《商品房买卖合同》和办理房屋网签备案的义务，现该房屋因未完善竣工验收手续而尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房屋产权登记的法定条件之后，原告新雪域公司负有协助被告田宇禾办理房产登记的义务，故对被告田宇禾要求原告新雪域公司协助办理房产登记手续的部分诉讼请求，本院予以支持。 本案中，被告田宇禾系依据《以物抵债优先受偿协议书》主张逾期办理产权登记手续的利息损失，根据原、被告三方在《以物抵债优先受偿协议书》中关于“因湖北教建公司的原因而导致产权证无法办理所造成的经济损失由湖北教建公司负责”的约定，不能办理产权登记的原因是房屋未办理综合竣工验收手续，被告湖北教建公司作为该房屋的承建商，负有移交房屋竣工验收资料以完善房屋竣工验收手续的义务，现被告田宇禾所举证据不足以证明被告湖北教建公司已履行了相应的义务，而原告新雪域公司已举出部分证据证明未办理综合竣工验收的原因系被告湖北教建公司未移交竣工资料，故原告所举证据不能排除被告湖北教建公司的责任；加之本案中被告田宇禾并未对湖北教建公司主张权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告田宇禾反诉要求原告新雪域公司单独承担逾期办证利息损失的诉讼请求所依据的证据不足，本院对其该项反诉请求不予支持。对此，反诉原告田宇禾可另行依法主张权利。 被告湖北教建公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告遵义市新雪域置业有限公司的诉讼请求； 二、原告遵义市新雪域置业有限公司继续履行与被告田宇禾、湖北教建建设集团有限公司于2017年4月10日签订的《以物抵债优先受偿协议书》； 三、原告遵义市新雪域置业有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记条件后三十日内，协助被告田宇禾办理位于遵义新雪域冷链物流一体化建设项目五号地块第3幢1-114号、1-115号、1-116号、1-125号房屋的产权登记手续； 四、驳回被告田宇禾的其他反诉请求。 案件受理费30元（已减半收取），反诉案件受理费14184元（已减半收取），合计14214元；由原告遵义市新雪域置业有限公司承担60元，被告田宇禾承担14154元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  周安应 二〇二〇年十一月二日 书记员  李林蔓