福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初2281号 原告：福州百迅物业管理有限公司罗源分公司，住所地福建省罗源县凤山镇东环新村**楼**。 负责人：苏怡昆，执行总经理。 委托诉讼代理人：杨晓梦，福建沃博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶思遥，福建沃博律师事务所律师。 被告：叶德旺，男，1984年12月4日出生，汉族，户籍地福建省罗源县，现住福建省罗源县罗马景福城**。 原告福州百迅物业管理有限公司罗源分公司（以下简称“百迅物业”）与被告叶德旺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告百迅物业的委托诉讼代理人叶思遥、被告叶德旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百迅物业向本院提出诉讼请求：判令叶德旺支付2017年9月1日起至2019年10月30日止的物业管理费3793.4元及小区公用水电费、电梯用电、电梯运行费791.3元，共计4584.7元。事实与理由：2013年12月18日，福州百迅物业管理有限公司依法中标罗源和霖房地产开发有限公司（以下简称“和霖公司”）邀请招标的罗马景福城前期物业管理项目，并与和霖公司签订《福州市前期物业服务合同》。合同签订后，百迅物业依约提供了物业服务，但叶德旺作为罗马景福城2-2205单元房的业主，未向百迅物业支付自2017年9月至2019年10月的物业服务费3793.4元以及小区公用水电费、电梯用电、电梯运行费791.3元，共计4584.7元。百迅物业多次催缴，叶德旺拒绝付款。叶德旺的行为侵害了百迅物业的合法权益，为此，百迅物业提起本案诉讼。 叶德旺辩称：1.叶德旺于2015年3月10日交房时是与福州侨业物业管理有限公司（以下简称“侨业物业”）签订《前期物业服务合同》，与百迅物业未产生合同关系，叶德旺所缴纳的物业费也是由侨业物业出具收款凭证。百迅物业中标的是罗马景福城二期工程，公示的也是该项目，而案涉房屋属于一期工程，百迅物业主张从2013年就入驻小区与事实不符；2.A区2座房屋顶层被加盖两层，改变了房屋承重结构，对整栋楼的整体结构、受力、排烟排水等产生了影响，侵害了业主的合法权利；3.物业公司管理不到位，未履行好维护小区交通秩序、车辆管理、绿化管理等义务，且公摊水电费收费不明确，未提供相关部门的增值税发票。 本院经审理认定事实如下：罗马景福城小区的建设单位和霖公司在第一次物业公司招标中，中标单位为侨业物业，但因侨业物业为国有企业不能参与社会性经营，后经和霖公司重新招标，福州百迅物业管理有限公司于2013年12月18日中标。和霖公司于2013年12月20日通过人民日报刊登公示向罗马景福城全体业主公告，申明：“我司与业主所订立购房合同中的前期物业侨业物业变更为福州百迅物业管理有限公司。福州百迅物业管理有限公司将认真履行我司与业主所签订购房合同中的前期物业合同所有内容。”2014年1月1日，和霖公司（甲方）与福州百迅物业管理有限公司授权的分公司百迅物业（乙方）签订《福州市前期物业服务合同》，约定：乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，带电梯住宅物业费每月每平方米1.2元，物业服务等级标准二级；小区公用水费、电费、电梯用电、电梯年检费实际用量按户分摊；物业服务费从物业交付买受人之日起按季收取，业主自愿预缴的除外，业主应在每季第一月30日前向乙方支付物业服务费；本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用；本合同期限自2014年1月18日起至业主委员会成立止；合同还对双方的权利义务、服务事项等内容进行了约定。2014年1月18日，和霖公司、侨业物业及百迅物业签订《补充协议》一份，注明“经三方友好协商，和霖公司、侨业物业同意由百迅物业全权代理管理A区物业，至A区业主委员会成立，侨业物业保留财务印章一枚，仅供业主交纳管理费使用，所有责、权、限由百迅物业全权代理。” 叶德旺购买的福建省罗源县罗马景福城2-2205单元房于2015年3月10日交付，房屋建筑面积为121.61平方米。 罗马景福城A区业主委员会于2016年5月13日成立。 另，罗源县凤山镇凤东社区于2018年12月28日出具证明一份，证实2016年5月至今，罗马景福城A区物业由福州百迅物业管理有限公司管理。 2019年11月12日，百迅物业与罗马景福城A区目前的物业服务公司--罗源县顺安物业管理有限公司办理了水电表移交手续。同月百迅物业撤出该小区。 本院认为，和霖公司与百迅物业签订的《前期物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主均有约束力。叶德旺辩称其是与侨业物业签订《前期物业服务合同》，百迅物业提起本案诉讼主体不适格，对此本院认为和霖公司向罗马景福城全体业主所作的公示公告、《补充协议》、罗源县凤山镇凤东社区的“证明”、水电表移交手续等证据，能相互佐证在叶德旺讼争欠费期间罗马景福城小区的物业服务公司系百迅物业，叶德旺所持侨业物业管理处盖章的《前期物业服务合同》及票据确属物业公司管理瑕疵，但不能否认百迅物业提供服务管理的事实，故叶德旺该项辩解不成立，本院不予支持。叶德旺接受服务后未依约向百迅物业交纳物业管理费等费用，构成违约，应承担相应的民事责任。叶德旺主张物业费已交到2017年9月份，百迅物业予以认可，2017年9月份的物业费145.9元应予以扣除。叶德旺对百迅物业诉请的其他费用不持异议，本院予以采纳。叶德旺反映物业管理服务不到位等问题可通过业委会或业主大会根据相关法律法规另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 叶德旺应于本判决生效之日起十日内支付福州百迅物业管理有限公司罗源分公司2017年10月1日至2019年10月30日期间的物业管理费3647.5元及公用水费、电费、电梯用电、电梯运行费738.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由叶德旺负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李孝逸 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 陈 芳 书 记 员 郑永珊 附： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。