湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1318号上诉人（原审被告）：湖北至尚服装产业发展有限公司，住所地：湖北省洪湖市洪湖经济开发区芙蓉大道**。法定代表人：王祥气，该公司董事长。委托诉讼代理人：方柳，湖北商之渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉锐思堂房地产顾问有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区南李路**圣爱米伦科研部分********。法定代表人：邬莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘卫东，湖北兴湖律师事务所律师。上诉人湖北至尚服装产业发展有限公司因与被上诉人武汉锐思堂房地产顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服洪湖市人民法院（2019）鄂1083民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人湖北至尚服装产业发展有限公司的委托诉讼代理人方柳，被上诉人武汉锐思堂房地产顾问有限公司的法定代表人邬莹及其委托诉讼代理人刘卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北至尚服装产业发展有限公司上诉请求：1、撤销洪湖市人民法院（2019）鄂1083民初1533号民事判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人违约，并判令上诉人向被上诉人支付违约金10万元，缺乏事实和法律依据。1、根据合同约定只有一方无故解除合同的，违约方才需要向守约方支付违约金10万元。从本案查明的事实，被上诉人违约在先，符合合同约定的单方解除条件，上诉人并非无故解除合同。根据一审法院查明的事实和上诉人提交的证据，被上诉人在合同履行期间，其工作人员不经上诉人书面同意擅自向客户收取与房屋销售有关的款项，未经上诉人书面同意以低于上诉人认可的销售价格销售三套房屋。上述违约行为违反双方合同约定，上诉人享有单方解除权，并不构成违约。2、一审法院“根据原、被告双方签订的《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》第三条第一项第九款之约定，上述的4个违约行为中只有第1项赋予了被告单方解约权。通过原、被告陈述及双方提交的证据可以看出，虽然有三套房屋的销售价稍低于备案价，但原告只是销售代理人，最终与购房人签订合同并收取定金或首付款的均为被告，被告对销售价格低于备案价应是明知或应当知道，因此被告据此单方解除合同的理由不能成立”，由此认定上诉人解除理由不能成立，该认定违背双方合同约定，于法无据，还非常拙劣的将被上诉人的过错强加给上诉人。根据合同第三条第九项明确约定未经上诉人书面同意，以低于上诉人认可的销售价格销售房屋向客户承诺销售的，上诉人即有权单方解除合同。合同并未约定“稍”低于备案价上诉人就不享有单方解除权。根据常识和合同第三条第一项第五款及第二项第八款的约定，上诉人委托被上诉人代理销售房屋，客户的接待、房价的沟通、合同内容条款的填写等事项都是由被上诉人负责，上诉人派驻的财务工作人员只是配合加盖公章，收取购房款。上诉人的工作人员不可能知道、也不可能判断销售价是否低于备案价，最多只知道每套房的合同价款。因此一审法院推定上诉人对销售价格低于备案价是明知或应当知道没有事实和法律依据。3、除上述一审中列举的违约行为外，被上诉人还有如下诸多违约行为：一是被上诉人违反合同第三条第一项第二款约定，未制定整体销售策略；二是被上诉人违反合同第三条第二项第三款的约定，未按阶段提供项目的详细工作计划方案，也未报上诉人。综上，是被上诉人违约在先，上诉人依据合同约定行使单方解除权。二、一审法院认定上诉人向被上诉人支付毛坯房差额部分佣金没有事实和法律依据。1、一审法院的认定依据是2020年5月10日上诉人出具的《回复函》，该回复函的真实性合法性上诉人均不认可。从该回复函的表述来看，该回复函是针对双方签订的合同补充协议作出的回复。事实上，上诉人从未与被上诉人签订过补充协议，更未针对所谓的补充协议向被上诉人出具过回复函。一审过程中，上诉人要求被上诉人出具，被上诉人也无法出具。从函件的逻辑矛盾性看漏洞百出，不符合实际情况，对此被上诉人也未提出异议。被上诉人因为销售需要，确实在2018年5月保管过上诉人印章，该份回复函即使印章是真实的，也极有可能是被上诉人保管期间加盖的。2、一审法院按照被上诉人的计算方式判令上诉人承担佣金没有事实和法律依据。根据双方签署的主合同，对佣金是没有任何约定的，对所谓的差额和补齐差额也没有任何约定。3、就毛坯部分，回复函按700元／平米标准确定装修单价与上诉人无关。上诉人从未按照700元／平米标准收过客户一分钱。三、根据双方合同约定，双方结算委托费用的时间是以合同终止时间为准，根据一审查明的事实，双方合同终止的时间是2019年6月12日。合同终止后，被上诉人即丧失了合法代理销售权，被上诉人不撤离工作人员本身已经缺乏合法依据，因此被上诉人并不享有合同终止后销售房屋的佣金请求权，该部分佣金请求不应得到支持。武汉锐思堂房地产顾问有限公司二审辩称：1、上诉人陈述的三套房屋低于底价的问题，不符合事实，我们没有低于底价卖。我们从楼盘的销售策划设计、定金、首付款等我们是没有收取的，全部都是由甲方的财务收取，我们只是做服务。2、上诉人陈述的三套房屋不知情的问题，不符合事实。每一套房屋的价格表有上诉人的盖章，没有低于底价。收钱、收首付款、打正式合同都是上诉人的人员经过房管局网签系统，我们是没有系统密码的，上面有客户的信息房号和金额，所以上诉人是知情和同意的。被上诉人是没有管控上诉人价格的权利，我们只是做服务给客户介绍详细情况。3、关于精装修的问题，在2018年5月开盘之前，上诉人请我们过来做销售，我们公司做的定位是精装修，这个项目有特殊性，次卧、厨房、卫生间是没有窗户的，所以我们对项目定位精装修，通过装修来弥补不足，起初的定价含精装修是700元每平米，加在房价里就是4100元每平米。结果洪湖方和主贷银行协商后，银行不做精装修贷款，我们和上诉人协商，上诉人说根据客户的实际选择情况，由瑞通公司装修房屋后，上诉人按照一套2000元的价格打到我们公司账户。如果客户不选择精装修，由上诉人按照每平米700元的价格提佣给我们公司。这个意见是我们三方协商的，有协议书和回复函为证。这个项目难度很大，我们花了很大的精力和代价去销售，做了很多努力，到洪湖扫街发传单等。4、这个合同是上诉人付给我们运营费每月4万元，包括销售的佣金提点，我们做了全程的销售策划，上诉人在2019年1月就停止付运营费和佣金，5月份上诉人给被上诉人发函件，但是6月7月还是在和被上诉人讨论工作，包括交房，我们有证据证明8月份还在上班，后来上诉人报警，我们被迫被赶出场地。我们六月七月份销售的房屋商铺，房款已经全部打入上诉人账户，有房屋销售的事实，上诉人就应该支付佣金给我们。武汉锐思堂房地产顾问有限公司一审诉讼请求：1、判令被告继续履行《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》；2、判令被告支付2019年2月至12月合同约定的运营费44万元，精装修差额277465.86元，客户未放款佣金98389.98元，开票未结算金额353981.47元，合计1169837.31元（庭审中变更为1099662.81元）；3、判令被告承担合同约定的违约金10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：双方当事人于2017年8月30日签订了《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》一份，合同约定：一、被告将自己位于洪湖市开发区名流大道以北××以西的“洪湖·首府公馆”项目（含2栋住宅楼及配套商业网点）委托原告独家全程策划销售代理；二、委托期限为自合同签订之日起至委托项目全部销售完毕止；三、原告工作人员的食宿由被告承担（每月补贴2500元包干）；销售代理运营费为前两个月7万元/月，后期4万元/月至整体销售率达50％为止；销售代理佣金：当月未完成销售任务的，为总销售额的2.5％（如三年内销售率达100％，佣金按总销售额的3％补齐），当月完成销售任务的，为总销售额的3％；四、佣金结算办法为每月结算上个月的佣金，如系银行按揭购买，首付款部分当月到位，当月结算，按揭款以银行放款至被告账户后当月结算。因被告原因或项目手续不全超过三个月无法办理按揭手续，被告需第四个月10号结算，次月3日为结算日；结算时间为次月3日，付款时间为结算后当月前10日内；五、本项目工作按合同约定尚未结束，任何一方无故解除合同，违约方须向守约方支付10万元违约金；六、原告未经被告书面同意以低于被告认可的销售价格销售房屋的或向客户承诺销售的，被告有权书面通知原告终止合同，原告无条件离场，并交回属被告所有的一切物品，并以合同终止时间为准结算原告未结委托费用；七、本项目所包含的各类型物业的基础均价、单月销售任务、月度工作计划，具体在推销前1-2月左右时间由双方根据客观市场协商确定，甲、乙双方需分别签字并加盖单位公章或者合同专用章进行留档存底，作为本合同的附件。以及其他的权利义务。合同签订后，原告于2017年10月进驻“洪湖·首府公馆”项目部，为被告代理销售房子，按月履行合同义务。被告自2019年2月份开始，以原告违约为由未按约定支付每月运营费4万元，未按约定支付销售额佣金、食宿费、毛坯房差额部分佣金。2019年5月15日，被告向原告发出《工作联系函》，提出原告以低于被告认定价格销售房屋构成重大违约，原告未按阶段提供项目的详细工作计划方案，2019年3月27日提供的《销售倒排表》签字未盖章，未按该表格完成销售任务为由，要求原告方撤离销售现场，待按照合同约定，完成销售策略制定，提供详细工作计划方案，并经被告方认可后再行派驻工作人员；因原告以低于被告认可价格对外销售数套房屋，已实际造成被告损失，原告同意承担该损失后，被告将及时结清应付运营费用。2019年6月2日，被告向原告发出《关于解除洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同的通知》，通知自原告收到的次日起计算至第十日发生解除合同的效力。后，原告又销售住宅房屋5套、商铺4套。2018年5月10日，被告出具《回复函》，同意销售提成佣金结算方式及点数按原合同保持不变；精装修问题结合实际情况考虑，如客户需要购买精装修房，佣金提成由原告与第三方装修公司协商，并由第三方装修公司支付；如客户购买毛坯房，必须要求客户递交“自愿放弃购买精装修房”的书面《申请书》，在此前提下按700元/平方米标准确定装修单价，由被告按照原主销售代理合同标准补齐差额，该补充协议仅针对已经销售的2号宿舍楼，后期1号宿舍楼按毛坯房不予调整。原告2019年1月28日成交销售的刘同1-701房销售总价为305748元，底总价为313945元；原告2019年1月30日成交销售的李想英1-505房销售总价为124785元，底总价为128734元；原告2019年1月31日成交销售的范刚祥1-301房销售总价为302243元，底总价为310524元，三套房屋均低于底价。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、对于2019年6月2日被告向原告发出的《关于解除洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同的通知》效力的认定；二、被告应向原告支付多少运营费及食宿补贴费；三、被告是否应向原告支付毛坯房差额部分佣金以及支付的金额。一、对于2019年6月2日被告向原告发出的《关于解除洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同的通知》效力的认定。2019年6月2日，被告以原告在履行合同过程中存在以下重大违约行为，向原告发出解除合同的通知：1、原告在明知销售备案价格的情况下，未经被告书面同意，以低于被告认定的价格进行销售；2、原告至今未指定整体销售策略并提供给被告；3、原告未按阶段提供项目的详细工作计划方案；4、原告提供的《销售倒排表》未加盖公章或负责人签名。一审法院认为，根据原、被告双方签订的《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》第三条第一项第九款之约定，上述的4个违约行为中只有第1项赋予了被告单方解约权。通过原、被告陈述及双方提交的证据可以看出，虽然有三套房屋的销售价稍低于备案价，但原告只是销售代理人，最终与购房人签订合同并收取定金或首付款的均为被告，被告对销售价格低于备案价应是明知或应当知道，因此被告据此单方解除合同的理由不能成立。另外，根据《销售委托代理合同》第五条第3项之约定，《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》于原告收到次日起至第十日即2019年6月12日解除，被告应向原告支付违约金10万元。二、被告应向原告支付多少运营费、食宿补贴费及佣金。对于运营费、食宿补贴费，《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》已于2019年6月12日解除，因此被告未支付的运营费、食宿补贴应从2019年2月计算至2019年5月共计4个月，根据合同约定，运营费及食宿补贴费为（4万元/月+2500元/月）×4个月=17万元。对于佣金，对于合同解除即2019年6月份之前的佣金332979元原、被告均予以认可，而对于合同解除之后的佣金98389.98元，被告虽对数额没有异议，但认为合同已经解除了，不应再由被告支付。一审法院认为，虽然合同于2019年6月12日已解除，但原告还在继续履行合同义务，帮助被告出售房屋，被告从中获取了利益，理应支付佣金，因此佣金总计为332979元+98389.98元=431368.98元。三、被告是否应向原告支付毛坯房差额部分佣金以及支付的金额。原告要求被告支付毛坯房差额部分佣金依据的是2018年5月10日被告出具的回复函。被告则认为不应该承担毛坯房差额部分佣金，理由如下：1、根据回复函第2条，原告没有提交齐全客户“自愿放弃购买精装修房”的书面申请，且毛坯房差额部分就算是支付也不是给原告；2、根据回复函第3条，协议针对的是已经销售的2#宿舍楼，而回复函出具的时候还没有开盘，因此不存在支付相关佣金。一审法院认为，被告于2018年5月10日向原告出具的回复函系被告真实意思表示，合法有效。针对被告的意见，一审法院意见如下：一、根据原告提交的证据，2#楼业主在原告离场前通过书面形式、离场后通过短信形式作出自愿放弃精装修房的意思表示，符合实际情况，也基本符合双方的约定；2、根据回复函第1条：销售提成佣金结算方式及点数按原合同保持不变。可以看出回复函解决的就是原告的佣金提成问题，结合原、被告陈述、《销售委托代理合同》、补充协议等证据，可以认定回复函第2条涉及的毛坯房差额部分佣金支付的对象应该就是原告；3、回复函出具的时间为2018年5月10日，而房屋开盘时间为2018年5月20日，被告出具回复函的时候2#楼一间房屋都没有卖出，因此回复函第3条指的应该是之后销售了的2#楼房屋，否则回复函将毫无意义。综上，被告的抗辩意见不能成立，被告应向原告支付毛坯房差额部分佣金。至于毛坯房差额部分佣金的数额，结合相关证据，一审法院对于原告的计算方式即12847.23㎡×700元/㎡×3%=269791.83元予以认可。综上，被告应向原告支付违约金10万元、运营费（包含食宿补贴费）17万元、佣金431368.98元、毛坯房差额部分佣金269791.83元，以上共计971160.81元。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原、被告于2017年8月30日签订的《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》于2019年6月12日解除；二、被告湖北至尚服装产业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉锐思堂房地产顾问有限公司支付971160.81元；三、驳回原告武汉锐思堂房地产顾问有限公司其他诉讼请求。案件受理费16228元，由被告湖北至尚服装产业发展有限公司负担12411元，由原告武汉锐思堂房地产顾问有限公司负担3817元。如果被告湖北至尚服装产业发展有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，被上诉人提交了三组证据。证据1：价格表，证明：三套房屋没有低于底价销售。证据2：交房通知书，证明：2019年7月、8月被上诉人还在工作。证据3：微信聊天记录截图，证明：2019年7月、8月被上诉人还在工作。上诉人质证意见：证据1，我们认为这不是新证据，对真实性也不予认可。对证据2、证据3，该证据的真实性我们认可，对证明目的有异议。上诉人解除与被上诉人的签订的合同后，只是要求被上诉人完成后期的配合义务，因为后期合同已经和客户签了，这是对前期工作的延续、收尾。被上诉人提交的三组证据不是新证据，但与本案基本案件事实有重大关联，本院予以采纳。该三组证据经质证和审查，本院认证意见为：证据1显示1-701房（实际销售价305748元）备案底总价为293427元，一次性购买底价为299416元，按揭购买底总价为296421元；1-505房（实际销售价124785元）备案底总价为120213元，一次性购买底价为122666元，按揭购买底价为121439元；1-301房（实际销售价302243元）备案底总价为286758元，一次性购买底价为292611元，按揭购买底价为289685元。该份证据为上诉人提供，被上诉人虽对其真实性有异议，但该份证据加盖了被上诉人公章，本院对其真实性予以认可，认为该证据能够达到证明以上三套房的销售价没有低于底价销售的证明目的，予以采信。证据2显示时间为2019年7月12日，证据3显示2019年7月11、12、14、15、17日双方仍旧保持沟通。以上两组证据真实性双方无异议，本院认为能够达到证明2019年7月被上诉人仍在工作的证明目的，予以采信。二审查明的本案其他事实与一审认定事实一致。本案二审争议焦点：一、被上诉人是否以低于上诉人认可的销售价格销售房屋，上诉人是否享有合同单方解除权？二、上诉人是否应当向被上诉人支付毛坯房差额部分佣金？三、上诉人应否向被上诉人支付2019年6月12日之后销售房屋的佣金？关于争议焦点一、被上诉人是否以低于上诉人认可的销售价格销售房屋，上诉人是否享有合同单方解除权？本院认为，双方当事人签订的《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。根据案涉合同约定：被上诉人未经上诉人书面同意以低于上诉人认可的销售价格销售房屋的或向客户承诺销售的，甲方有权单方解除合同，同时约定：任何一方无故解除合同，违约方须向守约方支付10万元违约金。根据二审中被上诉人提交的证据1显示，双方争议的三套房屋并未低于上诉人的备案底价进行销售，上诉人主张被上诉人销售价低于备案价没有事实依据，根据双方合同约定，上诉人不享有合同单方解除权。因此上诉人单方解除合同的行为属于无故解除合同行为，构成违约，应当依据双方约定支付给被上诉人10万元违约金。关于争议焦点二、上诉人是否应当向被上诉人支付毛坯房差额部分佣金？一审认定上诉人向被上诉人支付毛坯房差额部分佣金及支付金额的主要依据是2018年5月10日上诉人出具的《回复函》，二审中上诉人对该《回复函》加盖的上诉人公章真实性提出异议，庭后提出司法鉴定申请，理由：2018年5月期间，因销售需要，被上诉人保管过上诉人公章。本院认为，上诉人在一审时对该《回复函》无异议，二审中以“2018年5月期间，因销售需要，被上诉人保管过上诉人公章”为由提出异议和司法鉴定申请，前后意见矛盾，“2018年5月期间被上诉人保管过上诉人公章”也不能否定该《回复函》公章的真实性，上诉人以此申请司法鉴定理由不成立，本院不予准许。上诉人由此主张上诉人不应当向被上诉人支付毛坯房差额部分的佣金理由不成立，应当根据《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》及上诉人2018年5月10日出具的《回复函》约定，向被上诉人支付毛坯房差额部分的佣金。关于争议焦点三、上诉人应否向被上诉人支付2019年6月12日之后销售房屋的佣金？本案中，2019年6月2日，上诉人向被上诉人发出《关于解除洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同的通知》，通知自被上诉人收到的次日起计算至第十日发生解除合同的效力。至此，2019年6月12日合同因上诉人违约终止，但根据被上诉人一、二审中提交的证据显示，在合同终止后被上诉人又销售住宅房屋5套、商铺4套，2019年7月双方仍保持沟通。本院认为，案涉合同于2019年6月12日终止后，被上诉人又实际销售住宅房屋5套、商铺4套，被上诉人对此予以认可，被上诉人实际履行合同的行为，上诉人在未提出异议的情况下应当依照双方合同约定支付该部分佣金。上诉人认为合同终止后被上诉人不享有佣金请求权理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16228元，由上诉人湖北至尚服装产业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  陶齐学二〇二〇年十一月九日法官助理辰宇书记员程瀛