广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1102执异17号 异议人（案外人）：潘石能，男，1968年11月8日出生，汉族，住贺州市平桂区。 申请执行人：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地：南宁市青秀区。 被执行人：广西贺州市广建房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区。 法定代表人：黄滨。 被执行人：贺州市金泰粮油集团有限公司，住所地：贺州市。 法定代表人：王丁元。 被执行人：黄翠荣，女，1954年10月14日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：黄滨，男，1953年12月2日出生，瑶族，住贺州市八步区。 被执行人：龙启初，男，1962年9月26日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：伍雄，男，1963年5月10日出生，汉族，贺州市。 被执行人：柳国章，男，1961年5月26日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：谢丽华，女，1970年3月18日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：林雨水，男，1967年1月12日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：黄永绍，男，1964年1月20日出生，住贺州市八步区。 本院执行申请执行人南宁市金通小额贷款有限公司与被执行人贺州市金泰粮油集团有限公司、广西贺州市广建房地产开发有限公司、黄翠荣、伍雄、黄滨、龙启初、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍借款合同纠纷一案，异议人潘石能对本院变卖被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司所有的位于贺州市不服，向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查。现审查终结。 异议人潘石能称，请求停止对广西贺州市广建房地产开发有限公司所有的位于贺州市的变卖。要求被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司与异议人按照双方之前约定的价格2734元／平方米履行合同并备案登记（收款收据已标明房号及单价）。事实与理由：异议人是金泰花园购房业主，在所购商品房抵押之前已经对金泰花园×号商品房交付了64%的购房款。被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司向异议人出具了标明购买金泰花园×号商品房的收据，证实异议人向被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司支付了200000元购房款。由于被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司原因，不与异议人签订正式商品房买卖合同并备案登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、预购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，双方事实上买卖商品房合同关系已经成立，被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司按照法律规定必须按照双方约定的价格继续和异议人履行商品房买卖合同并且备案登记。 本院经审查查明以下事实，本院（2016）桂1102民初3879号民事判决书判决：一、被告贺州市金泰粮油集团有限公司应归还原告南宁市金通小额贷款有限公司借款本金1000万元及利息（利息计算，以1000万元为基数，按月利率1.86%从2015年5月28日起计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；二、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司、黄翠荣、伍雄、黄滨、龙启初、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍对被告贺州市金泰粮油集团有限公司的本案债务向原告南宁市金通小额贷款有限公司承担连带责任；三、原告南宁市金通小额贷款有限公司对被告广西贺州市广建房地产开发有限公司所有的位于贺州市侧（金泰花园宗地）［贺州国用（2010）第×号］的土地使用权享有按顺序优先受偿的权利。该民事判决确认，2014年12月29日，原告南宁市金通小额贷款有限公司与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司签订《抵押合同》，被告以其所有的位于贺州市侧（金泰花园宗地）［贺州国用（2010）第220028号］的土地使用权作为本案债权提供抵押担保。另查明，被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司所开发的金泰花园项目第12＃、14＃楼于2015年2月9日至同年7月21日分别抵押给广西中小企业信用担保有限公司及本案申请执行人南宁市金通小额贷款有限公司，抵押债权共12笔，债权总额1.2084亿元。坐落于贺州市侧（金泰花园宗地）地块土地使用权［土地使用权证：贺州国用（2010）第×号］及地上在建工程（贺州市桂粤湘人才创业工程金泰花园项目）系被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司所有。该工程项目的×＃、×＃、×＃、×＃、×＃、×＃、×＃楼现已建成并办理了商品房预售许可证及相关手续（×＃、×＃楼商品房预售许可证颁证时间为：2016年5月9日）。北海市海城区人民法院在审理和执行相关案件过程中先后裁定查封了该项目工程所涉及的土地使用权及地上在建工程。本院亦在案件执行过程中对该项目工程的土地使用权及在建工程进行了查封。2019年9月10日，广西壮族自治区高级人民法院作出（2019）桂协执22号协调决定书，决定将北海市海城区人民法院拥有首封处置权的（2019）桂0502执恢57、58、59、60号执行案移送本院执行。2019年11月7日，被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司向本院申请由其委托聘请销售公司对涉案项目已取得预售许可的商品房进行司法变卖。 2019年11月12日，本院作出桂11**执1429号之六执行裁定书，裁定变卖被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司所有的坐落于贺州市共计351套（间），委托变卖总货值为2.593亿元。异议人异议标的商品房属于上述裁定变卖的财产。 异议人提供的《收据》证明以下事实：2015年8月26日，被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司出具收据，该收据载明收到异议人“潘石能交来14-1-1101桂粤湘人才创业工程14＃金额：200000元。” 本院认为，本案争议的焦点是异议人向被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司支付购房款的时间是在所买卖的商品房用于抵押贷款之前还是之后。从以上异议人提供的被执行人开具的《收据》，可以认定被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司收取异议人购房款的时间为被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司开具收取异议人购房款200000元的时间是2015年8月26日，而双方协议买卖的商品房抵押给申请执行人用于抵押贷款的时间为2015年2月9日至同年7月21日，商品房抵押在前，买卖在后。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押期间转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。抵押人转让抵押物所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。《最高人民法院关于适用的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已订立合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人在本院裁定处置上述商品房前，至今尚未与被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司签订合法有效的书面合同，商品房买卖双方未签订书面合同约定商品房单位面积价格，尚不能确定异议人所交房款是否达到超过总价款百分之五十的标准。异议人要求被执行人广西贺州市广建房地产开发有限公司与其签订商品房买卖合同并办理相关备案登记手续的请求，不属于执行异议程序审查范围。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人潘石能的执行异议请求。 如对本裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;认为与原判决、裁定无关的,可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 周 健 审判员 袁好新 审判员 黄月岸 二〇二〇年四月三日 书记员 莫杨宁