广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1121民初252号 原告：谢承东，男，1977年10月1日出生，汉族，居民，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：程达坤，广西桂东律师事务所律师。 被告：广西可凡会展服务有限公司，住所地：南宁市西乡塘区安吉大道**厢水综合楼****。 法定代表人：魏华海，执行董事。 委托诉讼代理人：刘绍增，男，1977年3月28日出生，汉族，居民，住广西贺州市平桂区。 第三人：广西黄姚古镇旅游文化产业管理委员会投资发展局。住。住所地：昭平县黄姚镇黄姚街/div> 法定代表人：叶新，局长。 委托诉讼代理人：李祥期，广西众望律师事务所律师。 委托代理人：何蓉，广西众望律师事务所律师。 原告谢承东与被告广西可凡会展服务有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，因被告以本案需以另案的审判结果为依据为由申请中止审理，本院裁定予以准许；2020年8月31日，本院根据被告广西可凡会展服务有限公司的申请依法追加广西黄姚古镇旅游文化产业管理委员会投资发展局作为本案的第三人参加诉讼，并适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程达坤，被告的委托诉讼代理人刘绍增，第三人的委托诉讼代理人李祥期到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2/7 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告谢承东与被告广西可凡会展服务有限公司签订的kfA-201807111、kfA-201807112、kfA-201807113《商铺租赁合同》无效。2.请求被告和第三人连带返回原告支付的租金774,000元，并自2018年7月18日起至付清租金之日止按年利率6%计付利息。3.本案诉讼费用由被告和第三人负担。 事实和理由：2018年7月11日，原告与被告签订kfA-201807111、kfA-201807112、kfA-201807113《商铺租赁合同》,取得被告位于黄姚西街187#、189#、191#三间商铺自2018年10月1日起至2038年10月1日止的租赁使用权。合同约定每间商铺租金为人民币258,000元；被告保证出租商铺产权清楚;被告负责商铺所在街区的统一规划、统一形象、统一营销。2018年7月17日，原告按合同一次性付清三间商铺租金774,000元。此后原告将三间商铺转租给广西三和文化旅游投资有限公司使用。2019年9月，原告发现被告的商铺没有合法土地使用权，没有取得《建设工程规划许可证》，属违章建筑。政府相关部门下达《责令限期拆除通知书》、《限期履行行政决定催告书》后被告没有自行拆除违章建筑，为此政府相关部门依据法律把被告位于黄姚西街的所有商铺强制拆除。综上所述，被告的商铺属违章建筑，《商铺租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，依法属无效合同。特致诉。 被告广西可凡会展服务有限公司辩称：1.本案《商铺租赁合同》是原、被告真实意思表示，没有无效情形，不应确认为无效合同。商铺不是违章建筑：首先，被告出租的商铺项目与第三人签订有合作协议、建设方案已取得管委会评审通过，并经规划局批准建设；其次，所建商铺确己被行政机关认定为违章建筑、拆除，但属于被非法认定为、非法拆除。与本案相关的行政诉讼正在审理中，尚未确定属于违章建筑。2.原告承租案涉商铺，目的不是为了使用。原告拆除商铺后与被告达成《和解协议书》，约定“乙方（原告）在租赁期间不得已任何索赔借口向甲方（被告）提出三间铺面索赔补偿”，现无权再向被提出赔偿主张。3.与本案相关的行政案件正在审理中，本案要以该审判结果为依据，依法应中止审理。故请人民法院中止审理，或驳回原告的诉讼请求。 第三人广西黄姚古镇旅游文化产业管理委员会投资发展局述称：1.第三人不是本案的适 3/7 格主体。2.第三人与被告是另一种法律关系，与原、被告之间的法律关系不同，不能在本案中一并审理。3.被告的建筑物违反了黄姚镇总体规划、城乡规划法的强制性规定，且未取得建设规划许可证，属违章建筑，若因此导致其与原告之间的租赁合同无效或者解除，责任在于被告，与第三人无关。4.第三人不是租赁合同主体，没有收取租金，依法不承担返还租金及支付利息的违约责任。故请求驳回被告对第三人的主张。 原告围绕诉讼请求依法向本院递交了kfA-201807111、kfA-201807112、kfA-201807113《商铺租赁合同》、《收据》、《责令限期拆除通知书》、《限期履行行政决定催告书》、《强制拆除违法建筑决定书》、《强制拆除公告》、《相片》等证据；被告向本院递交了与第三人于2017年9月21日签订的《黄姚西街项目合作协议书》、《黄姚西街项目规划意见》、《关于办理规划许可证申请书的答复》、与原告2018年7月27日于签订的《和解协议书》、贺州市中级人民法院行政诉讼《案件受理通知书》等证据；第三人向本院递交了《黄姚镇总体规划（2010-2030）》、《道路交通规划图》等证据。 经质证，对各方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告递交的《商铺租赁合同》真实性没有异议，但认为不能证明内容无效；对《责令限期拆除通知书》、《限期履行行政决定催告书》、《强制拆除违法建筑决定书》、《强制拆除公告》的真实性无异议，但认为不具合法性。原告对被告递交的《黄姚西街项目合作协议书》、《黄姚西街项目规划意见》、《关于办理规划许可证申请书的答复》的真实性无异议，但对合法性有异议，认为明显违反强制性规定，属于违章建筑；对《和解协议书》的真实性无异议，但对合法性有异议，认为人民政府已经拆除所有该批次违章建筑。对《案件受理通知书》的真实性无异议，但对关联性有异议。因不是合同相对人，第三人提请本院对《商铺租赁合同》的“三性”进行确认；对照片，认为不能证实案涉商铺是政府部门拆除。 对有异议的证据，本院分析认证如下：1.《黄姚西街项目合作协议书》、《黄姚西街项目规划意见》、《关于办理规划许可证申请书的答复》具有真实性，涉案项目建设经相关部门同意，但答复不属于《建设工程规划许可证》，现项目商铺已被强拆。对被告主张的证明力，本院不予确 4/7 认。2.《责令限期拆除通知书》、《限期履行行政决定催告书》、《强制拆除违法建筑决定书》、《强制拆除公告》具有真实性，是否具合法性，应由正进行的行政诉讼审查确认，但不影响本案商铺消灭的事实。3.kfA-201807111、kfA-201807112、kfA-201807113《商铺租赁合同》是合同相对人的真实意思表示，成立且已履行。对其证明力，本院予以确认。4.《和解协议书》，是各方当事人的真实意思表示，但合同的内容不及于项目商铺被取消的后果。对其证明力，本院不予确认。 综合全案证据及原、被告的述辩意见和第三人陈述意见，根据庭审笔录，本院确认以下法律事实：2017年9月21日，第三人与被告签订《黄姚西街项目合作协议书》，由第三人提供用地、引进被告公司建设《黄姚古镇民俗旅游商品街区项目》，合作期20年，期满后合作项目无偿移交第三人。协议签订后，经报有关部门审批、同意，被告在黄姚西街西段建成包括案涉3间在内的135间商铺并开始出租。因案涉187#、189#、191#三间商铺位于案外人广西三和文化旅游投资有限公司所开发的黄姚普利幸福里一期大门街道正对面，不利于施工建设及三间商铺后面地段的开发，原告遂于2018年7月11日与被告签订kfA-201807111、kfA-201807112、kfA-201807113《商铺租赁合同》,取得该三间商铺自2018年10月1日起至2038年10月1日止的租赁使用权。合同约定每间商铺的租金为人民币258,000元；被告保证出租商铺产权清楚。2018年7月17日，原告按合同一次性付清三间商铺租金774,000元。此后原告将三间商铺转租给广西三和文化旅游投资有限公司使用。基于上述原因，案外人广西三和文化旅游投资有限公司取得三间商铺使用权后于2018年7月23日夜里将案涉商铺拆除，由此被告报警处理。2018年7月27日，原、被告及案外人广西三和文化旅游投资有限公司在第三人以及广西黄姚古镇旅游文化产业区管理委员会综合执法局的见证下签订《和解协议书》，约定：1.乙方在租赁期间，已支付租金不予退回，并完全按照商铺租赁合同相关事项交付相应的管理费用。2.乙方在租赁期间不得以任何索赔借口向甲方提出关于187#、189#、191#三间铺面索赔补偿。3.乙方在租赁期届满时，乙方与丙方应对187#、189#、191#三间铺面按设计图纸恢复建设，并交还给甲方。2019年9月，案涉项目剩余未拆的132间商铺被政府部门以未取得《建设工 5/7 程规划许可证》为由认定属于违章建筑并予强制拆除。2020年3月10日，原告以合同无效为由向本院提起诉讼。 另查明，被告因不服贺州市人民政府等行政主体认定案涉商铺违建，于2020年3月25日向贺州市中级人民法院提起行政诉讼。该案尚在审理中。 本案的主要争议焦点为：1.kfA-201807111、kfA-201807112、kfA-201807113《商铺租赁合同》是否成立有效？2.原告请求被告和第三人连带返回租金774,000元，并自2018年7月18日起至付清租金之日止按年利率6%计付利息有何依据？ 本院认为，依法成立的合同受法律保护，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。关于kfA-201807111、kfA-201807112、kfA-201807113《商铺租赁合同》是否有效的问题：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条“第出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原、被告因需签订上述租赁合同，虽是双方当事人的真实意思表示，且在合同签订后双方均已履行，但被告建设的商铺确实未取得《建设工程规划许可证》，也没有在本案法庭辩论终结前取得《建设工程规划许可证》或者经主管部门批准建设。因此，被告将未符合法律规定条件的商铺出租，违反强制性法律规定，本院据此确认原、被告签订的kfA-201807111、kfA-201807112、kfA-201807113《商铺租赁合同》无效。被告主张根据《黄姚西街项目规划意见》、《关于办理规划许可证申请书的答复》已经取得建设批准、属于合法建筑，因作出意见与答复的单位是否属于有权行政主体，以及即使作出答复亦不能替代《建设工程规划许可证》等事由，对其答辩主张，本院不予支持。 关于原告请求被告和第三人连带返回租金774,000元，并自2018年7月18日起至付清租金之日止按年利率6%计付利息有何依据的问题。《中华人民共和国合同法》第第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条规定“合同无效或 6/7 者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，现案涉租赁合同无效且约定的项目商铺已被强制拆除，被告依法应当向原告反还收取的租金。案涉三间商铺虽是原告的转租人自行拆除，但作为本案未取得《建设工程规划许可证》的项目商铺一部分，并不因自行拆除影响其性质；而且，即使原告的转租人未拆除，亦会在项目商铺强制拆除中与其他商铺一起被拆除。因此，自行拆除商铺并不是被告返还租金的抗辩事由；原、被告虽在他方见证下签订《和解协议书》，但该协议书是以项目合法存在、到期恢复原状为前提；本院并参照被告公司因项目商铺被请求确认合同无效的系列调解案件的处理结果，被告主张不得索赔，理据不足，本院不予支持。《和解协议书》是《商铺租赁合同》补充协议，因主合同无效而无效。综上，原告诉请返还已支付的租金，理据充分，本院予以支持。关于原告诉请的利息问题：本案商铺属于引进项目，自土地使用到商铺的拆除，并不能完全归责于被告一方。基于，1.《商铺租赁合同》并未对因合同无效的资金占用利息作出约定。2.原告已取得自2018年7月17日至项目商铺被拆除期间的土地使用利益。本院综合考虑平衡各方利益，不予支持。关于第三人是否需承担连带返还责任的问题。本院认为，第三人并非《商铺租赁合同》的签订人，也没有收取租金，根据合同相对性原则，不需承担返还租金的责任。被告向本院申请追加第三人，如认为在合作中需主张合作人的过错责任，应另行依法解决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）项、第五十六条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告谢承东与被告广西可凡会展服务有限公司在2018年7月11日签订的kfA-201807111、kfA-201807112、kfA-201807113《商铺租赁合同》无效； 二、被告广西可凡会展服务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谢承东返还租金774,000元； 三、驳回原告谢承东关于自2018年7月18日起至付清租金之日止按年利率6%计付利息的诉讼请求。 7/7 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5,770元，由被告广西可凡会展服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  邓进超 人民陪审员  贝荣范 人民陪审员  杨铁英 二〇二〇年十一月十八日 法官 助理  刘有锋 书 记 员  黄显君