广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2513号上诉人（原审原告）：吴亚周，男，1979年5月6日出生，汉族，住广东省化州市************。上诉人（原审原告）：廖盛丽，女，1982年5月1日出生，汉族，住广东省化州市鉴江区******************。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：劳大春，男，1969年2月2日出生，汉族，住广东省化州市***********。上诉人（原审被告）：伍亚兴，男，1969年5月26日出生，汉族，住广东省化州市**********。上诉人（原审被告）：陈亚燕，女，1971年7月16日出生，汉族，住广东省化州市**********。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：谢立传，广东橘城律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈春藻，男，1977年9月19日出生，汉族，住广东省化州市***********。被上诉人（原审第三人）：化州市创时广告有限公司，住所地：广东省化州市河**北岸开发区(农村信用社后面)张壮强屋**。法定代表人：曾某1。上诉人吴亚周、廖盛丽、伍亚兴、陈亚燕因与被上诉人陈春藻、化州市创时广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2019）粤0982民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴亚周、廖盛丽上诉请求：一、撤销广东省化州市人民法院（2019）粤0982民初2633号民事判决第四项，将本案发回重审或改判；二、判令伍亚兴、陈亚燕向吴亚周、廖盛丽支付234000元违约金（144000元为吴亚周与伍亚兴约定的违约金，90000元为吴亚周、廖盛丽装修案涉房屋损失的定金）；三、本案一审、二审诉讼费由伍亚兴、陈亚燕承担。事实和理由：吴亚周、廖盛丽对本案一审判决第四项判决有异议，不认可一审法院判决伍亚兴、陈亚燕向吴亚周、廖盛丽只赔偿50000元违约金，该违约金数额明显偏低，不足以抵偿吴亚周、廖盛丽实际损失的数额，差距明显。一审法院认定事实错误，适用法律不准确。因伍亚兴、陈亚燕在案涉房屋上违规加层，导致案涉房屋被查封，致使吴亚周、廖盛丽无法实现合同目的。根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条约定：1.如因甲方(伍亚兴、陈亚燕)单方原因导致合同终止，甲方(伍亚兴、陈亚燕)应当向乙方(吴亚周、廖盛丽)退还已交的租金69000元以及押金10000元(大写)壹万元整，同时须向乙方(吴亚周、廖盛丽)支付24个月房租作为违约金。……5.如因合同一方违约行为导致双方合同终止，守约方追究其违约责任时所发生的所有费用(包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用)由违约方承担。上述约定是双方当事人自愿达成的约定，是双方的真实意思表示，双方应当遵守。同时，吴亚周、廖盛丽与化州市创时广告有限公司签订有《店铺装修合同书》，吴亚周、廖盛丽同意化州市创时广告有限公司装修上述的案涉房屋，并且向化州市创时广告有限公司支付了90000元装修定金款。由于伍亚兴、陈亚燕单方缘故，导致案涉房屋被查封无法使用，令吴亚周、廖盛丽被迫与化州市创时广告有限公司违约，致使吴亚周、廖盛丽交给化州市创时广告有限公司的装修定金款90000元无法收回，这90000元也就是吴亚周、廖盛丽的实际损失。但一审法院没有认可该笔款项（90000元）是吴亚周、廖盛丽的实际损失，其此处认定事实严重错误。另外，吴亚周、廖盛丽因一审起诉伍亚兴、陈亚燕已经预交了8735元诉讼费，还有上诉待发生的二审诉讼费，这也是吴亚周、廖盛丽的一笔损失费用(以实际支付为准)。根据吴亚周与伍亚兴签订的《商铺租赁合同》第九条第5项的规定，伍亚兴、陈亚燕有义务负担吴亚周、廖盛丽此处所损失的费用。综上，在本案中，扣除吴亚周、廖盛丽向伍亚兴、陈亚燕已经支付的租金69000元及押金10000元外，吴亚周、廖盛丽向化州市创时广告有限公司支付的装修定金90000元以及向人民法院待交的诉讼费也是吴亚周、廖盛丽的实际损失。根据吴亚周与伍亚兴签订的《商铺租赁合同》第九条第1项约定的违约金(144000元)，伍亚兴、陈亚燕应该要守诺执行。而一审判决中，关于违约金的争议，只判令伍亚兴、陈亚燕向吴亚周、廖盛丽赔偿50000元违约金远远不够抵偿吴亚周、廖盛丽的实际损失，对吴亚周、廖盛丽有失公平、客观。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第三百一十四条第三款的规定，请求二审法院撤销一审判决第四项，发回重审或改判，支持吴亚周、廖盛丽的上诉请求。伍亚兴、陈亚燕辩称，一、合同合法有效，伍亚兴、陈亚燕没有违约，一审判决承担违约责任没有事实法律依据，吴亚周、廖盛丽上诉请求要求伍亚兴、陈亚燕支付234000元违约金，没有事实法律依据，请法院依法驳回吴亚周、廖盛丽的上诉请求。上诉人伍亚兴、陈亚燕上诉请求：一、撤销广东省化州市人民法院(2019)粤0982民初2633号民事判决，改判为：“1.吴亚周、廖盛丽与伍亚兴、陈亚燕2019年2月11日签订的《商铺租赁合同》在2020年3月31日解除；2.驳回吴亚周、廖盛丽的其他诉讼请求。”二、本案一审、二审诉讼费用由吴亚周、廖盛丽承担。事实和理由：一、一审判决第一项判决疏忽了合同解除的具体时间，请二审法院依法予以纠正。2020年3月31日，第二次庭审时吴亚周、廖盛丽将原来的“确认合同无效”的诉讼请求变更为“解除合同”。伍亚兴、陈亚燕当庭同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，伍亚兴、陈亚燕与吴亚周、廖盛丽在2020年3月31日协商解除了双方于2019年2月11日签订的《商铺租赁合同》。因此，一审判决第一项应当明确双方的商铺租赁合同的解除时间是2020年3月31日，而一审判决疏忽了这一点，请二审法院依法予以纠正。二、一审第二项判决欠恰当，应依法予以纠正。如上所述，伍亚兴、陈亚燕与吴亚周、廖盛丽已在2020年3月31日协商解除了双方于2019年2月11日签订的《商铺租赁合同》，按合同第七条第3款的规定，吴亚周、廖盛丽应当在合同终止后3天内将商铺腾空返还给伍亚兴、陈亚燕。一审判决第二项判决吴亚周、廖盛丽在判决生效后十天内将商铺腾空返还给伍亚兴、陈亚燕，对伍亚兴、陈亚燕非常不公平。合同已解除的情况下，吴亚周、廖盛丽要等到判决生效才返还商铺给伍亚兴、陈亚燕，导致伍亚兴、陈亚燕损失诉讼期间的铺租，扩大伍亚兴、陈亚燕的损失。因此，请二审法院依法予以纠正，责令吴亚周、廖盛丽先将商铺腾空返还伍亚兴、陈亚燕后再继续审理本案。三、一审判决第三、四项错误，应依法予以撤销。伍亚兴、陈亚燕的房屋已办理了化国用(2004)字xxxx号《国有土地使用证》、化[林]地字第(2016)**《建设用地规划许可证》、化[林]建字(2016)xxx号《建设工程规划许可证》、化[林]建私施许字(2016)xxx号《建筑工程施工许可证》，手续合法。因伍亚兴、陈亚燕在第6层之上加建的部分属于违建，林尘镇政府曾要求伍亚兴、陈亚燕停止第6层之上的违建，但镇政府并没有否认伍亚兴、陈亚燕1-6层建筑的合法性，更没有对1-6层的建筑进行查封或禁止使用。吴亚周、廖盛丽所租赁的商铺是房屋的一楼。吴亚周、廖盛丽称林尘镇政府于2019年2月27日将房屋查封至今，无事实依据。在签合同前，房屋已安装好水电，伍亚兴、陈亚燕将房屋交付吴亚周、廖盛丽，房屋可以正常使用，伍亚兴、陈亚燕已依约履行了义务，不存在违约行为。吴亚周、廖盛丽因市场变化，无心经营，意欲解除合同，才提起本案诉讼，其主张房屋是违法建筑被镇政府查封，导致其无法使用，这是没有事实依据的。伍亚兴、陈亚燕无违约行为，一审判决认定伍亚兴、陈亚燕构成违约无事实及法律依据。伍亚兴、陈亚燕同意扣除吴亚周、廖盛丽腾空商铺返还给伍亚兴、陈亚燕之日止的租金，将剩余的租金返还给吴亚周、廖盛丽。因此，伍亚兴、陈亚燕无违约行为，一审判决第三、第四项是错误的，依法应予撤销。综上所述，一审判决认定事实错误，请二审法院依法予以撤销，伍亚兴、陈亚燕无违约行为，吴亚周、廖盛丽要求伍亚兴、陈亚燕赔偿违约损失，无事实及法律依据，请二审法院依法支持伍亚兴、陈亚燕的上诉请求，驳回吴亚周、廖盛丽的上诉请求。吴亚周、廖盛丽辩称,伍亚兴、陈亚燕与吴亚周、廖盛丽签订的《商铺租赁合同》由于伍亚兴、陈亚燕违法建设导致无法实现合同目的，应承担赔偿责任。被上诉人陈春藻及化州市创时广告有限公司没有应诉、答辩。吴亚周、廖盛丽向一审法院起诉请求：一、解除吴亚周、廖盛丽与伍亚兴、陈亚燕签订的《商铺租赁合同》；二、判令伍亚兴、陈亚燕退还吴亚周、廖盛丽2019年2月15日至2024年2月15日押金人民币壹万元整(￥10000元)，已支付租金人民币陆万玖仟元整(￥69000元)；三、判令伍亚兴、陈亚燕导致吴亚周、廖盛丽没法正常使用租赁商铺由双方约定24个月的违约金人民币壹拾肆万肆仟元整(￥144000元)(柒万贰仟元的一年租金除12个月等陆仟元一个月6000×24=144000元)违约金由伍亚兴、陈亚燕支付给吴亚周、廖盛丽；四、判令伍亚兴、陈亚燕违约导致吴亚周、廖盛丽与化州市创时广告有限公司签订店铺装修合同违约金人民币玖万元整(￥90000元)由伍亚兴、陈亚燕支付。综上三项请求总款合计人民币叁拾万叁仟元整(￥303000元)，利息自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清款日止；五、判令伍亚兴、陈亚燕支付本案的诉讼费、保全费待发生的金额计算。在庭审过程中吴亚周、廖盛丽将第一项诉讼请求“依法解除吴亚周、廖盛丽与伍亚兴、陈亚燕签订的《商铺租赁合同》”变更为“依法确认吴亚周、廖盛丽与伍亚兴、陈亚燕签订的《商铺租赁合同》无效”，其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：吴亚周、廖盛丽系夫妻关系，于2005年10月3日登记结婚。伍亚兴、陈亚燕亦系夫妻关系。2019年2月11日，吴亚周、廖盛丽租赁伍亚兴、陈亚燕所有的位于化州市************使用，并由吴亚周(乙方)与伍亚兴(甲方)签订一份《商铺租赁合同》，合同相关内容为：吴亚周承租伍亚兴位于化州市************，该铺使用面积约80平方米，租赁期限5年，即从2019年2月15日起至2024年2月15日止；商铺每年租金为72000元，乙方须在新的一年租期开始前30日向甲方一次性缴清下年租金；如因甲方单方原因导致合同终止，甲方应当向乙方退还已交的租金以及押金10000元(大写)壹万元整，同时须向乙方支付24个月房租作为违约金；若甲方单方面行为不符合法律法规，导致商铺不能正常营业的，乙方保留追回不能营业期间的租金的权利；如因合同一方违约行为导致双方合同终止，守约方追究其违约责任时所发生的所有费用(包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用)由违约方承担。双方签订合同后，伍亚兴、陈亚燕按约交付案涉房屋给吴亚周、廖盛丽，吴亚周、廖盛丽支付7.9万元给伍亚兴、陈亚燕，其中，押金1万元，租金6.9万元，该租金廖盛丽于2019年2月15日通过名下银行账户［账号：……（号码略）］汇入陈亚燕名下银行账户［账号：……（号码略）］。另认定，吴亚周、廖盛丽将案涉房屋交付给化州市创时广告有限公司装修，2019年2月13日由吴亚周(甲方)与化州市创时广告有限公司(乙方)签订《店铺装修合同书》，化州市创时广告有限公司的员工陈春藻作为经办人在合同书签字确认。合同书相关内容为：化州市*************铺装修；包工包辅料；经甲、乙双方商定店铺装修工程总造价为人民币180000元；施工期限为30天，进场日期从2019年2月16日至2019年3月16日止；合同签订后甲方首期支付总造价50%作为定金，即90000元给乙方；若工程开始后由于甲方原因，导致合同终止的，甲方应该赔偿乙方工程总价款的50%作为违约金，即人民币90000元。双方签订合同当日，吴亚周、廖盛丽现金支付9万元给化州市创时广告有限公司。化州市创时广告有限公司收到装修款后，出具装修设计图，并定制了部分装修材料，亦拉了部分装修材料到案涉房屋准备施工。因伍亚兴、陈亚燕在案涉房屋上违规加层，化州市林尘镇人民政府于2019年2月27日对案涉房屋进行查封，封条贴在吴亚周、廖盛丽租赁的一楼商铺大门上，导致吴亚周、廖盛丽无法使用租赁房屋。化州市创时广告有限公司收到的9万元装修款未退还过给吴亚周、廖盛丽。吴亚周、廖盛丽庭审中明确表示违约金为24个月房租共14.4万元，该违约金包括了押金、租金、9万元装修款。又认定，伍亚兴、陈亚燕同意解除与吴亚周、廖盛丽签订的《商铺租赁合同》。伍亚兴、陈亚燕庭审中明确表示庭后三日对吴亚周、廖盛丽与化州市创时广告有限公司签订的合同的笔迹形成时间进行鉴定，期限届满后仍未提交鉴定申请书。再认定，诉讼过程中，吴亚周、廖盛丽向一审法院提出财产保全申请，并提供担保。一审法院于2019年9月9日作出(2019)粤0982民初2633号民事裁定保全伍亚兴、陈亚燕名下财产。为此，吴亚周、廖盛丽缴交了保全费2035元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。吴亚周与伍亚兴双方签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，对双方当事人具有约束力。伍亚兴抗辩称陈亚燕与廖盛丽的诉讼主体不适格。本案中，虽然《商铺租赁合同》系吴亚周和伍亚兴签订的，但案涉房屋系伍亚兴、陈亚燕婚姻存续期间建造的，属夫妻共同财产。陈亚燕对案涉房屋由吴亚周、廖盛丽承租知情，亦无提出异议，且租金由廖盛丽支付给陈亚燕，吴亚周、廖盛丽也是夫妻关系。因而，一审法院认定吴亚周、廖盛丽为共同承租人，伍亚兴、陈亚燕为共同出租人，廖盛丽与陈亚燕的诉讼主体适格。故对伍亚兴该抗辩意见，一审法院不予采信。吴亚周、廖盛丽与伍亚兴、陈亚燕双方庭审中均同意解除《商铺租赁合同》，故吴亚周、廖盛丽诉请解除《商铺租赁合同》，一审法院予以支持。合同解除后，吴亚周、廖盛丽应将案涉房屋腾空退还给伍亚兴、陈亚燕。因伍亚兴、陈亚燕在案涉房屋上违规加层，导致案涉房屋被查封，致使吴亚周、廖盛丽无法实现合同目的。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定：如因甲方(伍亚兴、陈亚燕)单方原因导致合同终止，甲方(伍亚兴、陈亚燕)应当向乙方(吴亚周、廖盛丽)退还已交的租金以及押金10000元。因吴亚周、廖盛丽已付租金6.9万元及押金1万元给伍亚兴、陈亚燕，故吴亚周、廖盛丽诉请伍亚兴、陈亚燕退还租金6.9万元及押金1万元，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的计算问题。违约金的约定具有担保合同履行的价值，具有补偿性和惩罚性的性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因伍亚兴、陈亚燕原因导致合同目的无法实现，已经构成违约，理应当承担违约责任。吴亚周、廖盛丽庭审中明确表示违约金按24个月租金计算，该违约金包括押金、租金、9万元装修费。吴亚周、廖盛丽无提出要求增加违约金予弥补损失，且一审法院已支持吴亚周、廖盛丽退还租金及押金共7.9万元的诉求。一审法院综合考虑各方因素后，酌定违约金按5万元计算为宜。违约金按5万元计算，足以弥补吴亚周、廖盛丽的损失，吴亚周、廖盛丽再主张装修费9万元损失，具有重复惩罚性质，一审法院不予支持。化州市创时广告有限公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除吴亚周、廖盛丽与伍亚兴、陈亚燕双方于2019年2月11日签订的《商铺租赁合同》；二、限吴亚周、廖盛丽在本判决生效后十日内将化州市************腾空交还给伍亚兴、陈亚燕；三、限伍亚兴、陈亚燕在本判决生效后十日内退还租金6.9万元及押金1万元给吴亚周、廖盛丽；四、限伍亚兴、陈亚燕在本判决生效后十日内支付违约金5万元给吴亚周、廖盛丽；五、驳回吴亚周、廖盛丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，保全费2035元，诉讼费共计8735元，由吴亚周、廖盛丽负担3820元，由伍亚兴、陈亚燕负担4915元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。争议焦点有：一、双方当事人解除《商铺租赁合同》是何时；二、吴亚周、廖盛丽应在何时将商铺返还给伍亚兴、陈亚燕；三、伍亚兴、陈亚燕是否违约；四、伍亚兴、陈亚燕应否退还租金69000万元及押金10000元给吴亚周、廖盛丽；五、伍亚兴、陈亚燕应否支付违约金给吴亚周、廖盛丽，违约金数额应为多少。对争议焦点，评判如下：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，吴亚周、廖盛丽向一审法院起诉请求解除吴亚周、伍亚兴于2019年2月11日签订的《商铺租赁合同》。诉讼过程中，2020年3月31日一审法院开庭审理时，伍亚兴、陈亚燕明确表示“同意解除合同”。2020年3月31日，双方当事人已经达成合意解除该《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》已经解除。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人于2020年3月31日解除该《商铺租赁合同》后，承租人吴亚周、廖盛丽即应返还作为租赁物的商铺给出租人伍亚兴、陈亚燕。三、因伍亚兴、陈亚燕在案涉房屋上违规加层，导致案涉房屋被查封，致使吴亚周、廖盛丽无法实现合同目的。所以，伍亚兴、陈亚燕违约。四、双方当事人签订的《商铺租赁合同》约定：“如因甲方(按，指伍亚兴)单方原因导致合同终止，甲方应当向乙方(按，指吴亚周)退还已交的租金以及押金10000元（大写）壹万元整，同时须向乙方支付24个月房租作为违约金。”吴亚周、廖盛丽已付租金6.9万元及押金1万元给伍亚兴、陈亚燕，现伍亚兴、陈亚燕违约，伍亚兴、陈亚燕应按合同约定退还租金69000元及押金10000元。五、双方当事人签订的《商铺租赁合同》约定：“如因甲方(按，指伍亚兴)单方原因导致合同终止，甲方应当向乙方(按，指吴亚周)退还已交的租金以及押金10000元（大写）壹万元整，同时须向乙方支付24个月房租作为违约金。”现伍亚兴、陈亚燕违约，伍亚兴、陈亚燕应当支付违约金给吴亚周、廖盛丽。关于违约金数额，一审法院综合考虑各方因素后，调整约定过高的违约金数额，酌定违约金按5万元计算，足以弥补吴亚周、廖盛丽的损失，并无不当。仅凭《装饰装修收费单》、化州市创时广告有限公司出具的《证明》，不足以证明吴亚周、廖盛丽已经支付装修费9万元给该公司，吴亚周、廖盛丽请求伍亚兴、陈亚燕赔偿该部分损失缺乏事实基础，本院对此不予支持。综上所述，上诉人吴亚周、廖盛丽，上诉人伍亚兴、陈亚燕各自的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13400元，由上诉人吴亚周、廖盛丽负担6700元，上诉人伍亚兴、陈亚燕负担6700元。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 罗 文审 判 员 欧卫慧二〇二〇年十一月十日法官助理 阮树本法官助理 陈 苗书 记 员 郑子妍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。