山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4114号 上诉人（原审被告）：王术安，男，1974年4月26日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：贝秋玉，山东纵观律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘付娟，女，1983年2月6日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：贝秋玉，山东纵观律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴霞，女，1976年2月13日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：沈丽华，山东章合律师事务所律师。 上诉人王术安、刘付娟因与被上诉人吴霞房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王术安、刘付娟上诉请求：1.撤销泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3409号民事判决，发回重审或依法改判，驳回吴霞的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由吴霞承担。 事实和理由：原审法院部分事实认定错误、适用法律错误，判决错误。1.一审部分事实认定错误。（1）一审认定《楼房抵押兑现协议》不存在合同无效的情形是错误的。涉案房产（位于龙泉小区****楼****）系王术安的父母赵广兰、王德法的遗产，该房产为高新区回迁楼。虽然由回迁人补交土地出让金后可以上市交易，但本案中涉案房并未交纳土地出让金，直至今日该房产的土地性质仍然是划拨。涉案房产并未明确所有权至王术安个人名下，当然也不具备上市交易的条件。赵广兰、王德法共同生育一子一女，即王术安与王术寅。王术安和王术寅合法继承了案涉房产，二人属于涉案房产的共同共有人。王术安将涉案房产抵押和出卖给吴霞，并没有通知共有人王术寅，王术寅也没有追认该抵押行为。相反，王术寅已经向涉案房产所在地法院起诉分割共有物，王术安的抵押和出卖行为是无权处分行为。从王术寅在高新区的起诉看，涉案房产的产权并不明确。根据担保法第三十七条规定，所有权、使用权不明确的或有争议的财产不得抵押。再者，根据物权法规定，共有人处分共有物，必须全体共有人同意，否则合同无效。本案中，王术安的抵押行为并未取得王术寅的认可，王术寅的起诉行为明确表示了对抵押行为的异议。因此，2019年3月24日王术安出具的《楼房抵押兑现协议书》和2019年3月26日的《楼房买卖合同书》均为无效合同，自始不具有法律效力。（2）本案中涉案房产即便可以办理不动产登记，但该房产由王术安和王术寅合法继受取得，并没有发生物权变动，40万元购房款也未实际交付，双方所签订的合同都未履行。本案更不符合物权法中善意取得的构成要件。涉案房产真实的权利人仍为王术安及王术寅。即便抵押行为是王术安的真实意思表示，吴霞也只是享有债权。根据物权优于债权的原则，上诉人与王术寅依然是涉案房产非基于法律行为所产生的房产的合法所有权人。因此，一审在主合同及抵押合同均无效，且涉案房产真正物权人是王术安和王术寅的情况下，仍然判决将所有人之物交付给他人，不符合常理也显失公平。2.一审适用法律错误。根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，吴霞未交付购房款，上诉人也未曾交付涉案房屋。合同自始无效，双方不再继续履行合同义务。因此，一审判决将涉案房产交付吴霞明显错误。 吴霞辩称，1.一审法院认定事实及适用法律基本正确，应当驳回上诉人的上诉请求。（1）上诉人与吴霞签订的《楼房抵押兑现协议》合法有效。①不能简单的因房屋所占用土地现为划拨土地而被认定无效。根据房地产管理法第四十条第一款、泰安市自然资源和规划局开发区分局向一审法院的复函以及吴霞一审提交的证据，涉案房屋土地性质虽为划拨土地，但划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，据此协议依法有效。②《楼房抵押兑现协议》本身为抵顶协议；另外双方补签2019年3月26日《楼房买卖合同书》并实际已经办理水电燃气过户，也可以证实该协议系抵顶。该协议并非2007年2月房屋买卖协议的从合同，双方签订的兑现协议不因该房屋买卖协议的无效而无效。（2）涉案房产为王术安个人财产，并非王术安与他人的共有财产，即使涉案房产并非王术安的个人财产，《楼房抵押兑现协议》也依然有效。①一审中上诉人提交的证据仅能证实涉案房产为王术安的个人财产，并不能证实该房产有他人的份额。《拆迁房屋实物补偿协议书》反而能证实王术安是被拆迁人，其也是涉案房屋的唯一权利人。②即使王术安不是房屋的唯一权利人，王术安也无权主张《楼房抵押兑现协议》无效，且吴霞取得涉案房屋也属于善意取得。2.2019年3月26日吴霞与王术安签订的《楼房买卖合同书》系有效合同，依法应当判决上诉人支付违约金8万元。 吴霞向一审法院起诉请求：1.请求判令被告交付龙泉小区C区7号楼1单元502室的房屋；2.判令被告支付违约金80000元；3.诉讼保全等费用被告承担。 一审法院认定事实：2007年2月12日，原告（乙方、买方）与被告王术安（甲方、卖方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方有一套住房坐落在泰安市泰山区，土地使用证是1992年，地号**，用地面积243.1平方米，建筑面积73平方米。甲方愿将此房卖给乙方。该房作价3万元，该房款一次性交付。交款后该协议生效，协议生效后具有法律效力。双方永不反悔，如有一方反悔，由一方反悔方承担5万的违约金。 2007年2月12日，被告王术安出具10000元收到条，同时约定“下欠贰万元代王术安前妻搬出住房后5天内支付”。后被告王术安分三次收到剩余房款20000元。 2007年11月18日，被告王术安出具证明一份，载明：如果大官庄村王树安房子出任何事找王树安，如果办不了，我用龙泉小区房子做担保（7#楼1单元502室）。 2015年9月17日，案外人高传新、张玉珍、刘洪兰作为原告起诉王术安，要求王术安返还三原告继承王玉兑的位于宅院一处、堂屋四间（东临赵广利、西临王玉平、南临王玉亮、北临杨厚忠），一审法院于2016年2月25日作出（2015）泰山民初字第1991号民事判决书，判决王术安将上述宅院一处返还案外人。该判决生效后，王术安不服该判决并两次申诉，均被驳回。 2019年3月24日，原告与被告王术安签订《楼房抵押兑现协议书》，载明：由于我王树安（王术安）的保证无法兑现，经双方协商，我自愿将我名下的龙泉小区7号楼1单元502室抵给吴霞所有，并即日起交付使用，永不反悔。且经我对象刘付娟同意的。 2019年3月26日，原告与被告王术安签订《楼房买卖合同书》，约定被告王术安将龙泉小区C区7号楼1单元502室房产议价40万元卖给原告，如一方违约，应向对方支付标的金额的20%作为违约金等。原告称当时是为了到村里过户临时写的一个过户协议，实际房款是用原来的房子抵，没有支付40万元。同日，被告王术安的妻子刘付娟配合原告将涉案房屋的水、电、气用户名均变更为原告吴霞。被告称该合同书不是双方真实意思的表示，不是合法有效的协议，原告也未支付购房款40万元，双方的合同不成立，协议签订时因为双方2007年签订的房屋买卖协议中的标的房产无法取得，原告为了让被告到相关部门进行上访，同时证明被告无房居住才签订的合同并更改的水电气用户名。 原告提交泰安市高新区不动产中心调取的泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题处置意见表、高新区房地产开发历史遗留问题专项整治领导小组不动产问题初步处理意见呈报表及龙泉社区回迁楼C区7号楼住宅楼房产证办理情况登记表，用以证实涉案龙泉小区C区7号楼已经发证，该楼按划拨住宅为业主办理不动产登记，涉案房产在转让交易时按交易价格的1%缴纳出让金后可以上市交易。被告称这是政府想解决历史遗留问题，在龙泉小区实际上现在只是一个期待权，还没有具体对于涉案房产进行办理相关的权属证书，但该证据并不能证实原被告的房屋买卖是合法的，被告王术安与原告对于涉案房产仅仅签订的是一个抵押协议，既然主合同无效抵押自然是无效，双方不存在买卖关系，所以不存在过户问题，且原告对于合同效力并没有主张权利。 一审法院依法向泰安市自然资源和规划局开发区分局调查，该局复函称现已为泰安高新区龙泉社区回迁楼C7号住宅楼1单元502室办理不动产大证，土地性质为划拨，用途为住宅，权利人为泰安市岱岳区北集坡街道办事处龙泉社区居民委员会，该房屋为高新区回迁楼，回迁人可持拆迁房屋实物补偿协议书、村回迁安置登记表、不动产登记申请书、回迁人身份证、房屋平面图、结算明细表等材料到不动产登记中心办理回迁人的不动产权证书，在回迁人办理不动产证书后方可上市交易，需支付交易价格的1%出让金，土地性质由划拨变为出让。 被告提交常住人口登记表一份、徐家楼办事处大官庄村村民委员证明一份及北集坡街道办事处驼凹村村民委员会的证明两份，用以证明被告王术安（曾用名王玉来）的父母已经去世，涉案房产系赵广兰和王德法的遗产，赵广兰和王德法育有两名子女即被告王术安和被告的妹妹王术寅，涉案房产是第一被告和王术寅的共同共有财产。原告质证称对证据的真实性没有异议，但该证据不能显示王德法和赵广兰与涉案房产有任何关系，且也不能证实王术寅对于涉案房产有份额，实际上据原告了解，涉案房产所有的拆迁手续都是由被告王术安办理，拆迁补偿协议也是由王术安签订，涉案房产为王术安的个人财产，与案外人王术寅没有任何关系。 被告以涉案房产系父母遗产，被告妹妹王术寅已向泰安市高新技术产业开发区法院提起遗产继承诉讼为由要求本案中止审理，原告则称与本案不属同一法律关系，不同意中止审理。 被告提交信访举报的网络截屏一宗，用于证实被告王术安确实是向相关部门进行投诉信访。原告对此无异议但称与本案没有关联性。 另查明，两被告系夫妻关系，于2007年4月9日登记结婚。王术安曾用名为王玉来。2006年12月19日，驼凹村村民委员会（甲方）与王玉来（乙方）签订拆迁房屋实物补偿协议书，约定甲方以楼房形式对乙方进行补偿安置，楼房安置地点在高新区统一规划的住宅小区，按规定乙方选择安置一套B型105㎡住宅。涉案龙泉小区C区7号楼1单元502室房产现由两被告居住。 一审法院认为，原告与被告王术安于2007年2月12日签订的房屋买卖协议系就徐家楼办事处大官庄村内的宅基地及房屋进行的处分，原告并非该村集体经济组织成员，原、被告之间签订的房屋买卖协议应属无效。被告王术安于2007年11月18日出具的证明系被告王术安为上述房屋买卖协议出具的担保承诺实质为该房屋买卖协议提供的抵押，因原告与被告王术安之间房屋买卖的主合同无效，故该抵押协议亦属无效。上述房屋买卖协议无效后，原告与被告王术安之间形成了债权债务关系。根据原告与被告王术安于2019年3月24日签订的《楼房抵押兑现协议》的名称和内容，该兑现协议系对双方之间的债权债务协商一致清算后进行处理的结果，性质应属以物抵债协议。涉案龙泉小区C区7号楼1单元502室房产虽为回迁房，土地性质为划拨土地，但是根据原告提交的泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题处置意见表、高新区房地产开发历史遗留问题专项整治领导小组不动产问题初步处理意见呈报表及泰安市自然资源和规划局开发区分局的复函，可以证实该房产可以办理不动产权登记，在转让交易时按交易价格的1%缴纳土地出让金将土地性质由划拨变为出让后可以上市交易，故原告与被告王术安签订的楼房抵押兑现协议系双方真实意思表示，且不存在合同无效和违反公序良俗的情形，应为有效合同，双方均应按照该兑现协议内容履行各自的义务。被告王术安在兑现协议中承诺即日起交付使用该处房产，但被告王术安及其妻子刘付娟在配合原告办理了该房产的水电气用户更名手续后并未将该处房产交付原告使用，被告的行为已经构成违约，现原告要求被告按照协议约定交付龙泉小区C区7号楼1单元502室房产的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院对此予以支持。 被告辩称该兑现协议系抵押合同，系2007年2月的房屋买卖协议的从合同，因房屋买卖协议的主合同无效导致该兑现协议无效的辩称理由，无事实和法律依据，一审法院对此不予采信。涉案房产系被告王术安签署拆迁补偿协议后安置所得，被告虽主张龙泉小区C区7号楼1单元502室房产系王术安与其妹妹王术寅的共同财产，王术安系无权处分，但其提交的证据不足以证实自己的主张，故对被告的该项辩称理由，一审法院不予采信。被告辩称系为了上访时证实自己无房居住才签订的兑现协议和变更的水电气用户名，但被告提交的证据不足以证实自己的主张，故对被告的该项辩称理由，一审法院不予采信。被告以提起遗产继承诉讼为由要求本案中止审理的请求，不属于法定中止审理的情形，一审法院对此不予准许。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。原告称双方于2019年3月26日签订的楼房买卖合同书系为了到村委更名临时签订的，合同中的房款40万元并未实际交付，被告亦称该楼房买卖合同书并非双方之间的真实意思表示，故该楼房买卖合同书应属无效，对原被告双方并不产生任何法律效力。因原告与被告王术安签订的楼房买卖合同书无效，故原告依据该合同书约定内容要求被告支付违约金80000元，无事实和法律依据，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告王术安、刘付娟于本判决生效之日起十五日内向原告吴霞交付位于泰安市的房屋；二、驳回原告吴霞的其他诉讼请求。案件受理费900元，保全费820元，由原告负担1620元，被告负担100元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 王术安、刘付娟提交泰安高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0991民初495号民事判决及生效证明各一份。证实：涉案房产系王术安与王术寅共同共有财产，因此上诉人与被上诉人签订的与该涉案房产有关的协议是王术安无权处分行为，应属无效协议。 吴霞质证称，对判决书及生效证明的真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议。1.该判决书中并没有认定涉案房产即为该判决所认定的105平方米的房产。2.该判决中的证据与本案上诉人一审中所举证据基本一致，但就同一事实做出了完全相反的认定。（1）该判决基于王术安的自认，认定涉案房屋为王术安父母的遗产，进而认定王术寅对涉案房屋也有份额。本案一审中上诉人也提交了《拆迁房屋实物补偿协议书》，该协议书明确记载王术安本人为回迁人，该协议中没有任何文字表明该被拆迁房屋与王术安父母有任何关系。（2）该判决仅凭王术安的自认就认定该案事实显然不符合常理，证据链并不完整，我方保留作为案外人行使撤销之诉的权利。即使该判决合法有效，吴霞作为善意第三人取得涉案房产，该案原告王术寅完全可以向王术安提起损害赔偿之诉，而无权向吴霞主张权利。3.一审中上诉人提交了泰山区法院（2015）泰山民初字第1991号民事判决书，通过该案可以看出早在2015年上诉人就已经在该案中采取了同一行为来逃避履行合同义务。王术安与王术寅法定继承一案完全是二人相互串通所作的虚假诉讼，王术安完全违背了民事法律关系中的诚实信用原则，依法不应采纳该证据。 本院对以上证据的真实性予以确认。 本院二审查明的事实与一审一致。根据已生效的（2020）鲁0991民初495号民事判决书另查明，王术寅曾用名王玉会，王术安曾用名王玉来，两人系王德法、赵广兰的子女，双方系兄妹关系。2020年，王术寅作为原告，以王术安为被告，向泰安高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。该案中王术寅的诉讼请求为：1.请求确认泰安市的房产系王德法、赵广兰的遗产；2.判令分割泰安市的房产；3.本案诉讼费用由王术安承担。泰安高新技术产业开发区人民法院于2020年9月21日作出（2020）鲁0991民初495号民事判决书，判决：一、被告王术安与泰安市岱岳区北集坡镇驼凹村村民委员会2006年12月19日签订的《拆迁房屋实物补偿协议书》所获得105平方米安置房为王德法、赵广兰的遗产；二、第一项确定的安置房由原告王术寅与被告王术安共同共有。案件受理费3650元，由被告王术安负担。该判决目前已经生效。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”根据以上规定，即便《楼房抵押兑现协议》为有效协议，但由于涉案房产已被判令由王术寅、王术安共同共有，故吴霞要求王术安、刘付娟交付涉案房产目前存在法律及事实上的障碍。对吴霞关于交付涉案房屋的主张，本院不予支持。吴霞如认为其受有损失可另行主张。同时，二审中吴霞虽主张应当判决上诉人支付其违约金8万元，但因吴霞并未提起上诉，故吴霞的前述主张不属本案二审审查范围，对该主张本院不予审查。综上所述，基于二审中王术安、刘付娟提交的新证据，其上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3409号民事判决； 二、驳回吴霞的诉讼请求。 一审案件受理费900元、保全申请费820元，二审案件受理费1800元，均由吴霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年十一月三十日 书记员 李丹丹