甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初2669号原告：甘肃公航旅资产管理有限公司，住所地兰州市兰州新区兴隆山路南段**公航旅大厦。法定代表人：谢瑾仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张荣，甘肃众炀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梅，甘肃众炀律师事务所律师。被告：周易平，男，1964年7月23日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：陈志刚，甘肃正天合律师事务所律师。原告甘肃公航旅资产管理有限公司（以下简称：公航旅公司）与被告周易平返还原物纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公航旅公司的委托诉讼代理人张荣、杨梅,被告周易平的委托诉讼代理人陈志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告公航旅公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾交原告所有的位于兰州市城关区雁南街道天水××路××号××单元××层××室房屋，停止妨害原告使用上述房屋;2、判令被告赔偿因其侵权行为给原告造成的房租损失81000元（自2017年2月1日起暂计算至2018年3月31日，按月租金6000元计算），以及自2018年4月1日起截止至实际停止妨害搬离该房屋之日的损失;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过买卖形式于2017年3月21日取得了案涉房屋的不动产权登记证书，之后该房屋被被告恶意占有。原告多次和被告协商交房事宜，被告均拒绝腾房，甚至对原告在该房屋门口张贴的《限期腾房通知书》置若罔闻，到限期后仍拖延不搬。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告周易平辩称，原告所述不属实。1、2014年2月17日，刘玲因经营张掖市华盾服饰有限公司需要，向周易平借款300万元，借款期限为1年，其承诺在2015年2月17日前还清借款本息。借款到期后，经多次催促，刘玲未能向周易平归还借款。2015年9月，刘玲提出将其购置的位于兰州市城关区雁南街道天水××路××号××单元××层××室房××市场价格抵顶给周易平。为此，刘玲与周易平于2015年9月30日签订了《房屋买卖合同》，约定案涉房屋（含房内家具、家电）的交易价格为200万元，刘玲应于拿到房产证之日起15天内和周易平办理房屋产权过户手续。合同签订后，刘玲将案涉房屋交由周易平占有使用，周易平对该房屋进行了装修，并作为唯一住房居住使用至今。在周易平占有使用案涉房屋后，多次催促刘玲办理过户登记，但刘玲一直推脱案涉房屋产权证书尚未办至其名下，故周易平未取得案涉房屋的产权证。2、2017年2月，公航旅公司在明知案涉房屋已经由周易平占有使用的情况下，与刘玲恶意串通签订了《房屋买卖合同》，并虚构事实将案涉房屋过户至自己名下，损害了周易平的合法权益。按照《合同法》第五十二条等规定，二被告签订的《房屋买卖合同》应当认定无效。3、周易平与刘玲于2015年9月30日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，虽然未办理过户登记，但不影响合同有效，对双方均具有约束力，且刘玲已于2015年9月30日起就将案涉房屋交付给周易平，双方已经履行完毕各自合同义务，应当认定案涉房屋产权归周易平所有。综上，周易平对案涉房屋的占有属于有权占有，公航旅公司与刘玲签订的房屋买卖合同无效，故请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：张掖市华盾服饰有限公司与建行张掖分行签订的《人民币流动资金贷款合同》、甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与张掖市华盾服饰有限公司签订的《委托保证合同》、甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与建行张掖分行签订的《保证合同》、甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与刘玲签订的《抵押反担保合同》、刘玲的房屋产权证、不动产登记证明、代偿通知书、代偿证明书、中国建设银行打款凭证、(2016)甘0102民初7145号之四民事裁定书、《三方协议》、公证书、《房屋买卖合同》、兰州银行网上银行电子回单、招商银行转账凭证、收款证明、甘肃省增值税普通发票、房屋产权证、(2018)甘07刑初11号刑事判决书、(2020)甘刑终1号刑事裁定书、2017年4月25日董文芳询问笔录、《甘肃恒基司法鉴定所刘玲涉嫌集资诈骗案司法鉴定意见书附表》。被告周易平质证意见：对上述证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为上述贷款与抵押均在周易平实际占有房屋之后，且钟尚利没有去过公证处，潘峰不能代刘玲收取房款；另外，周易平与刘玲之间的资金往来是否包含在刘玲刑事判决中不确定，而且，周易平未收到过刘玲的退赔款项。被告提交了以下证据：2014年2月17日的借条、还款承诺书、汇款申请书、浦发银行个人业务填单凭证、浦发银行个人业务申请清单、周易平浦发银行账户汇款明细历史交易明细清单、李婉莉账户交易明细清单、2015年9月30日的《借款抵房款协议》、2015年9月30日的《房屋买卖合同》、公航旅公司企业信用信息公示报告、企业国有资产评估管理暂行办法、钟尚利与李婉莉2020年10月19日电话通话录音、《房屋买卖合同》、发票、数字电视客户业务受理登记表。原告质证意见：对2015年9月30日的《借款抵房款协议》、《房屋买卖合同》、录音、数字电视客户业务受理登记表真实性有异议，对其他证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为公证书合法有效，案涉房屋已经办理在公航旅公司名下，与周易平无关，而且周易平是非法占有房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月17日，张掖市华盾服饰有限公司、刘玲作为借款人向周易平出具借条一份，内容为：“因建厂急需资金，现借到周易平人民币大写叁佰万元整，小写3000000元（后附还款承诺书）”。同时，刘玲作为借款人、张掖市华盾服饰有限公司作为担保人向周易平出具还款承诺书一份，内容为：“借款人刘玲因流动资金紧张，2014年2月17日借款本金叁佰万元整（小写3000000元），利息为月息4分即4%，借款期限为壹年，我保证在2015年2月17日前还清全部本息”。同日，周易平通过案外人李婉莉名下的卡号为6217********的账户向刘玲名下的中国银行卡号为6216********的账户转账288万元。之后，周易平陈述：因借款到期后刘玲无法还款，双方于2015年9月30日签订了《借款抵房款协议》、《房屋买卖合同》，刘玲将案涉房屋以200万元的价格抵顶周易平借款本金200万元，刘玲还向其交付了房屋，其自2015年年底开始居住使用该房屋。但刘玲对此予以否认，认为双方从未签订过《借款抵房款协议》、《房屋买卖合同》，钥匙也是被周易平于2016年强行拿走的，并且周易平于2016年年底强行入住了案涉房屋。2015年10月22日，甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与张掖市华盾服饰有限公司签订了《委托保证合同》，张掖市华盾服饰有限公司委托甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司作为张掖市华盾服饰有限公司与中国建设银行股份有限公司张掖分行签订的《人民币流动资金贷款合同》的保证人。同日，甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与刘玲、钟尚利签订了《抵押反担保合同》，对于甘肃省融资担保集团股份有限公司张掖分公司对张掖市华盾服饰有限公司的借款提供的上述保证担保，刘玲自愿以其名下的案涉房屋提供反担保。2015年11月3日，甘肃省融资担保集团股份有限公司张掖分公司取得了案涉房屋的不动产登记证明，证号为甘（2015）兰城不动产证明第0000103号。2015年11月9日，张掖市华盾服饰有限公司与中国建设银行股份有限公司张掖分行签订了《人民币流动资金贷款合同》，张掖市华盾服饰有限公司从该行借款750万元用于流动资金周转，借款期限为一年，自2015年11月9日至2016年11月8日。同时，甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与中国建设银行股份有限公司张掖分行签订了《保证合同》，甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司为上述贷款合同项下张掖市华盾服饰有限公司的借款本金300万元提供连带责任保证。但借款到期后，张掖市华盾服饰有限公司未履行还款义务，甘肃省融资担保集团股份有限公司张掖分公司按约履行了保证责任，于2017年1月17日为借款人张掖市华盾服饰有限公司代偿了300万元流动资金贷款本金。之后，因代娟兰与刘玲借款合同纠纷，代娟兰申请了财产保全，案涉房屋被冻结。基于代娟兰首轮查封了刘玲抵押给甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司并办理了他项权证书取得优先受偿权的案涉房屋，为了使刘玲减少法律纠纷，使其企业维持正常经营，甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司作为甲方、代娟兰作为乙方、刘玲作为丙方签订了《三方协议》，约定：丙方同意以200万元的价格（不含税费）将案涉房屋过户至公航旅公司名下；丙方同意将该房产出售净值132万元于甲方取得产权证书时支付至甲方指定的银行账户，用于归还张掖市华盾服饰有限公司所欠甲方的借款；丙方同意将该房产出售净值68万元于甲方取得产权证书时支付至乙方指定的银行账户，用于归还刘玲所欠乙方的借款。为此，刘玲、钟尚利于2017年1月3日向潘峰出具《委托书》一份，刘玲、钟尚利委托潘峰以其名义办理案涉房屋的撤押、出售、过户、收取售房款等事宜。同日，甘肃省张掖市公证处作出（2017）张忠信公内字第1号公证书，证明刘玲、钟尚利于2017年1月3日来到公证处，在公证员面前，在《委托书》上签字、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。随后，公航旅公司与潘峰签订了《房屋买卖合同》，将案涉房屋以200万元的成交价出售给了公航旅公司。同时，代娟兰申请解除了对案涉房屋的冻结。公航旅公司于2017年3月21日取得了案涉房屋的不动产权证书，证号为：甘（2017）兰州市不动产权第0××1号。2017年3月22日，刘玲因涉嫌非法吸收公众存款罪被张掖市甘州区公安局刑事拘留。2017年4月1日，公航旅公司分两笔向潘峰转账合计200万元。在公航旅公司取得案涉房屋产权证书后，发现周易平在占有、使用房屋，遂诉至本院。另查，2017年4月28日，刘玲以集资诈骗罪被逮捕。2019年11月14日，甘肃省张掖市中级人民法院作出（2018）甘07刑初11号刑事判决书，判决“一、被告人刘玲犯集资诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。二、责令被告人刘玲退赔犯罪所得146763941.26元。已经冻结的204915元按比例发放各集资参与人，剩余部分依法追缴后按比例发放（附集资参与人名单与损失金额）。”该判决书后附的刘玲集资诈骗案集资参与人及金额清单中载明李婉莉、董文芳集资参与金额为9675000元，未还集资金额为2758000元。而甘肃恒基司法鉴定所作出的甘恒基司鉴字（2018）第03号刘玲涉嫌集资诈骗案司法鉴定意见书附表已将李婉莉于2014年2月17日转入刘玲名下的中国银行卡号为6216********的账户的288万元计入李婉莉、董文芳集资参与金额9675000元中，并且该附表中没有刘玲以案涉房屋抵顶了该笔借款中的借款本金200万元的记录。随后，刘玲提出上诉，甘肃省高级人民法院于2020年6月12日作出（2020）甘刑终1号刑事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。再查，周易平于2016年9月18日办理了案涉房屋的数字电视客户业务，并居住使用案涉房屋至今。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告从案外人刘玲处购买了案涉房屋，并取得了甘（2017）兰州市不动产权第0××1号不动产权证书，位于兰州市城关区雁南街道天水××路××号××单元××层××室××建筑面积为155.36平方米的房屋属于原告所有，原告对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，原告有权要求被告腾交房屋，故对原告要求被告腾交案涉房屋的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋租金损失的请求，本院认为，虽然原告取得了案涉房屋的所有权，但随后刘玲被刑事拘留，未向其交付房屋，因此原告要求被告向其支付房屋租金损失无事实和法律依据，故对原告该项请求，本院不予支持。关于被告认为案涉房屋买卖合同无效的问题。本案中，周易平以公航旅公司以明显不合理的低价购买案涉房屋，与刘玲存在恶意串通损害其合法权利；钟尚利没有去公证处，潘峰存在双方代理，公证书公证内容存在不合法；公航旅公司购买案涉房屋时没有对案涉房屋进行评估，也存在没有实地查看过房屋为由主张合同无效。对此，周易平应承担必要的举证责任。但根据本案现有证据，尚无法证明公航旅公司与刘玲存在串通、公证书不合法的事实，其亦未提供证据证明房屋成交价格属于明显不合理的低价，而且基于本案事实，原告是否实地查看房屋与案涉合同效力问题无涉，其在本案中提交的《企业国有资产评估管理暂行办法》属于部门规章，也不能作为确认合同效力的依据。因此，周易平未就本案合同存在无效事由尽到必要的举证责任，故对被告该辩称，本院不予采信。关于被告认为案涉房屋归其所有的问题。被告依据其提交的2015年9月30日的《借款抵房款协议》、《房屋买卖合同》主张刘玲已将案涉房屋抵顶欠付其的借款本金200万元，并已将房屋交付其抵债，案涉房屋属其所有。本院认为，从(2018)甘07刑初11号刑事判决书、(2020)甘刑终1号刑事裁定书、2017年4月25日董文芳询问笔录、《甘肃恒基司法鉴定所刘玲涉嫌集资诈骗案司法鉴定意见书附表》可以看出，周易平的288万元借款已被列入刘玲集资诈骗案集资参与人及金额清单中，并且该附表中没有刘玲以案涉房屋抵顶了该笔借款中的借款本金200万元的记录，故本院对被告主张的以房抵债的事实难以认定。退一步讲，即使上述两份合同系刘玲所签，但因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，周易平并没有取得房屋所有权。因此，对于被告认为其与刘玲之间存在以房抵债协议、案涉房屋归其所有的辩称，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周易平于本判决生效后二十日内将位于兰州市城关区雁南街道天水××路××号××单元××层××室××建筑面积为155.36平方米的房屋腾交给原告甘肃公航旅资产管理有限公司；二、驳回原告甘肃公航旅资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1900元，原告甘肃公航旅资产管理有限公司承担1800元，被告周易平承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤审 判 员  马忠贤人民陪审员  刘康越二〇二〇年十一月五日书 记 员  王淑娟