宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2571号 上诉人（原审被告）：候吉灵，男，1967年6月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人（原审被告）：杨学琴，女，1964年11月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审原告）：银川新华联房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区通达街新华联广场。 法定代表人：古玉建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭彦汝，北京德恒（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程燕，北京德恒（银川）律师事务所律师。 上诉人杨学琴、候吉灵与被上诉人银川新华联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初15295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理完毕。 候吉灵、杨学琴上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判一审判决第一项“被告候吉灵、杨学琴于本判决生效后五日内协助被上诉人（原告）银川新华联房地产开发有限公司将位于金凤区银川阅海湾新华联广场X住宅楼X单元X层01室、02室房屋的不动产权登记证书（编号分别为：宁（2019）金凤区不动产证明第0039648号、宁（2019）金凤区不动产证明第0041721号）及该两套房屋的他项不动产登记证明书（编号分别为：宁（2019）金凤区不动产证明第0048100号、宁（2019）金凤区不动产证明第0050272号）交付至按揭贷款银行即招商银行股份有限公司银川分公司；”2、依法撤销一审判决第二项：“被告候吉灵、杨学琴于本判决生效后五日内支付原告银川新华联房地产开发有限公司以保证金82000元为基数自2019年7月9日起至本判决确定的给付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率4.35%计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”3、依法撤销一审判决“案件受理费1884元，由原告银川新华联房地产开发有限公司负担1759元，被告候吉灵、杨学琴负担125元。”4、依法判决该案诉讼费用由被上诉人全额承担，上诉人不承担本案诉讼费用。事实及理由：合同签订后，上诉人已全面履行了合同中的全部义务，上诉人在交纳定金和首付款时，被上诉人虚假宣传，以收取电商费抵房款，给予买受人优惠，赠送见面礼等名义，违规套取上诉人电商费20000元，但电商费并未在房款中扣除，该费用被上诉人应返还上诉人。被上诉人售楼处的沙盘与房屋现状不符，存在虚假宣传。一审判决由上诉人将房屋所有权证交付给银行超出被上诉人一审的诉讼请求。上诉人将房产证和他项权证留在自己手里，就是督促被上诉人继续履行合同义务，承当相应违约责任。一审判决上诉人支付82000元及利息的赔偿错误，被上诉人系连带责任保证人，其承担责任后，无权向上诉人追偿，该82000元被扣押在银行，会产生孳息，被上诉人不存在利息损失。 银川新华联房地产开发有限公司辩称，一审判决认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求超出一审诉讼请求范围，不属于第二审人民法院依法审理的范围。上诉人的上诉请求及事实理由与本案不属于同一法律关系，上诉人亦未在一审、二审中提出反诉。因此本案上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，同时被上诉人已经按照合同约定全面履行了合同义务，上诉人所缴纳的费用均符合合同约定。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 银川新华联房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告赔偿损失82000元、利息1374.64元（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂算自2019年7月9日至2019年11月28日止并计算至实际付清之日），共计83374.64元；2.判令二被告协助原告办理阅海湾新华联广场X101、102室房屋抵押登记手续，并将不动产他项权利证书交付至贷款银行；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月17日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由二被告购买原告开发的位于金凤区沈阳路林带南侧银川阅海湾新华联广场（三期）X号住宅楼X单元101室及102室房屋，预测建筑面积分别为145.46平方米、168.18平方米，房屋总价款分别为1026321元、1242305元。合同附件四第七条约定保证期间截至案涉房屋他项权利证办妥并送达按揭银行时。合同附件十一第九条约定出卖人应履行申请登记备案事宜恪尽勤勉义务，买受人应及时缴纳各项税费、公共维修基金、登记费等相关税费及代办费。二被告在支付首付款后以银行商业贷款形式支付剩余购房款。被告候吉灵作为贷款人向招商银行股份有限公司银川分公司申请了贷款金额为93万元、71万元的两笔个人购房贷款，原告为上述借款承担连带保证责任。二被告已分别于2019年7月1日、2019年7月8日取得案涉两套房屋的不动产权登记证书（编号分别为：宁（2019）金凤区不动产证明第0039648号、宁（2019）金凤区不动产证明第0041721号）及关于抵押权的他项不动产登记证明书（编号分别为：宁（2019）金凤区不动产证明第0048100号、宁（2019）金凤区不动产证明第0050272号），上述四本不动产证明书现均由二被告持有。2019年11月7日，原告向二被告邮寄送达了《律师函》，要求二被告交付案涉房屋的不动产权登记证书。2019年11月27日，招商银行股份有限公司银川分公司出具《情况说明》一份，明确原告为被告候吉灵申请的案涉房屋贷款提供连带责任保证，保证期间自担保书生效之日起至购房人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押并将房地产权证及房地产他项权证交由该行保管之日止，上述贷款发放时已收取原告保证金8.2万元，因该行未收妥案涉房屋的房地产权证及房地产他项权证，故不予退还原告该保证金。 一审法院认为，原告与二被告自愿签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。二被告在已取得涉案房屋的不动产权登记证书及抵押权他项不动产登记证书后，应遵循诚实信用原则按合同约定及时履行约定义务协助原告将上述证书交付至按揭贷款银行即招商银行股份有限公司银川分公司以解除原告提供的连带责任保证，故对原告要求二被告协助其向按揭贷款银行交付案涉房屋产权登记证书的诉请，法院予以支持。对原告主张的二被告协助原告办理案涉房屋抵押登记手续的诉请，因案涉房屋已办妥抵押登记手续，故对该诉请，法院不予支持。对原告主张的损失82000元及利息损失，该保证金82000元系按揭贷款银行未收到案涉房屋的不动产权证书而未退还给原告，并未实际结算收取，原告亦未提交充足的证据予以证明，故法院不予支持原告主张损失82000元的诉请，但在按揭贷款银行未退还原告上述保证金的期间内，原告主张相应的利息损失，符合合同约定及法律规定，故法院予以支持以保证金82000元为基数自2019年7月9日起至本判决确定的给付之日止计算利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率4.35%计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。待二被告履行交付案涉房屋不动产权登记证书及抵押权他项不动产登记证书的义务后，如仍产生损失，原告可通过合法途径另行主张权利。关于二被告所抗辩的原告应退还额外收取的费用、庭院、屋顶平台无法办理产权登记、电商费、沙盘与实际不符合等情形，与本案并非同一法律关系，其可通过合法途径另行主张权利。对二被告抗辩在原告退还相应费用后即交还案涉房屋不动产登记证书，不符合合同约定，亦缺乏事实及法律依据，故法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告候吉灵、杨学琴于本判决生效后五日内协助原告银川新华联房地产开发有限公司将位于金凤区银川阅海湾新华联广场X号住宅楼X单元X层01室、02室房屋的不动产权登记证书（编号分别为：宁（2019）金凤区不动产证明第0039648号、宁（2019）金凤区不动产证明第0041721号）及该两套房屋的他项不动产登记证明书（编号分别为：宁（2019）金凤区不动产证明第0048100号、宁（2019）金凤区不动产证明第0050272号）交付至按揭贷款银行即招商银行股份有限公司银川分公司；二、被告候吉灵、杨学琴于本判决生效后五日内支付原告银川新华联房地产开发有限公司以保证金82000元为基数自2019年7月9日起至本判决确定的给付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率4.35%计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；三、驳回原告银川新华联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1884元，由原告银川新华联房地产开发有限公司负担1759元，被告候吉灵、杨学琴负担125元。 二审期间，上诉人为证明其主张，向法庭提交了如下证据： 证据一、银行小票6张，证明：二上诉人在2017年3月17日、4月18日分别分六次向被上诉人预交了涉案两套房屋的房款，按照合同约定房款付完之后实际被上诉人还多收了上诉人的2万元。 被上诉人对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的不予认可。因为该证据与本案一审的诉请无关且无法证明是涉案房屋的支付款项。 证据二、招商银行个人贷款借款借据两张，证明：招商银行在2017年4月7日、6月2日分别给二上诉人发放了93万元和71万元的房屋按揭贷款，该两笔款项全部转到了被上诉人的账户下，而并不是给上诉人了。 被上诉人质证意见同证据一的质证意见。 证据三、发票两张，证明：二上诉人购买涉案两套房屋的总价款，9-3-101室的房屋总价款是1017148元，9-3-102室的房屋总价款是1231373元。 被上诉人对该组证据的真实性、合法性、证明目的无异议，对关联性有异议，该证据也与本案一审的诉请无关。 证据四、契税发票两张，证明：9-3-102号房屋的契税实际税务机关收取了16640.18元，9-3-101号房屋的契税实际税务机关收取了13745.24元。 被上诉人:对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据也与本案一审的诉请无关。 证据五、补充协议两份，证明：2018年1月12日被上诉人给上诉人交付9-3-101号房屋时，给上诉人退了面积差价9173元。9-3-101号房屋退了面积差价10932元。 被上诉人对该组证据的真实性、合法性、证明目的无异议，对关联性有异议，该证据也与本案一审的诉请无关。 证据六、交费小票一张，收据，证明：2018年1月22日被上诉人给上诉人交付房屋时抵掉房屋面积差价款后，上诉人又给被上诉人补交了代办费、契税、登记费、配图费及物业储备金共计30151元。 被上诉人对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据也与本案一审的诉请无关。 证据七、宁夏非税收入缴款书收据两张，证明：涉案两套房屋的房产证是二上诉人亲自办理的，工本费也是上诉人亲自去缴纳的，当时也没有收代办费，配图费。 被上诉人对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据也与本案一审的诉请无关。 被上诉人未提交新证据。 经审查，上诉人提交的证据均不是二审期间的新证据，且与本案诉请无关，故本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人候吉灵、杨学琴与被上诉人银川新华联房地产开发有限公司签订房屋买卖合同后，上诉人候吉灵、杨学琴按约缴纳了房款及各项税费，并已办理了不动产他项权证，办理了抵押登记手续，故被上诉人一审请求上诉人协议办理涉案房屋抵押登记手续的诉讼请求不能成立。招商银行股份有限公司银川公司系涉案房屋的抵押权人，他项权利证书办理应由招商银行股份有限公司银川公司持有，故招商银行股份有限公司银川公司有权依据抵押合同的约定请求上诉人交付涉案的他项权利证书，被上诉人无此权利，故一审法院依据被上诉人的请求判令上诉人向抵押权人交付他项权利证书错误，本院予以纠正。对被上诉人主张的损失82000元及利息，因该82000元系被上诉人在涉案房屋办理抵押登记前为履行担保责任而向银行缴纳的保证金，在办理完抵押登记手续后，应由银行返还，故被上诉人该项诉请无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初15295号民事判决书； 二、驳回被上诉人银川新华联房地产开发有限公司一审的诉讼请求。 一审案件受理费1884元，二审案件受理费100元，均由被上诉人银川新华联房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年十一月四日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： ...... (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ...... 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。