辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初7674号原告（案外人）：罗艳鹏，男，1982年6月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：鲁少武，系辽宁万事达律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘敏，女，1972年2月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：可抒楠，系辽宁碧玉石律师事务所律师。第三人（被申请人）：白杨，女，1982年8月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区，现羁押于沈阳市第一看守所。第三人（被申请人）：胡信国，男，1977年12月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市浑**，（未到庭）原告罗艳鹏诉被告刘敏、第三人白杨、胡信国案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人、第三人白杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、立即终止对位于沈阳市沈河区产的执行并依法解除对该房产的查封；2、案件受理费用由被告承担。事实和理由：原告与被告白杨系同学。被告白杨早在2013年8月30日前将位于沈阳市沈河区产卖给原告，当时各方约定的价格为人民币65万元。原告在2013年8月30日实际占有位于沈阳市沈河区今。该房产至今没有过户。由于该房产至今没有过户，原告只能以被告的名义向外出租该房屋（租用房屋的人均与房产证上的权属人签订租赁合同，被告白杨签订合同收完租金立即转给我，有的租房人直接把租金转给我）。结止2016年5月19日，原告将全部房款支付给被告白杨。原告一直在要求被告去房产交易办理过户手续，但是被告白杨总是以种种理由不配合原告去办理过户手续。原告在2019年7月5日得知和平区法院对其诉争房产查封。原告向和平区法院提出的案外人执行异议。当时，原告没有找到全部证据来支持自己的诉请。和平区法院于2019年12月12日做出了（2019）辽0102执异793号执行裁定书。该裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为，原告与被告白杨签订了口头房屋买卖协议并约定了具体价格，同时也支付了部分房款。原告在2016年5月19日已经将全部房款给付。原告在2013年8月30日已经对位于沈阳市沈河区产实际占有对外出租。至今没有过户的原因是因被告白杨的行为所致。支持原告诉请的证据有2013年8月30日被告白杨写的买房收据、银行转账记录、微信记录、租房协议及租房客户的转账记录等为证（该组证据在开庭时当庭提交）。原告对沈阳市沈河区产支付了全部房款并实际占有，未办理过户登记手续不是原告的过错。综上所述，原告依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定请求法院支持原告的诉请。被告辩称：一、我不同意该房产（沈阳市沈河区，以下简称“该房产”的解封事宜。理由是我之前对该房产实际产权人白杨（身份证号码2101051982********）民事诉讼的胜诉真实存在（附民事调解书），判决书里的内容和概述都是事实，我认为没有任何问题。二、原告提供的某些转款记录，或者某些合同，我认为都是无效的。因此这些所谓的“证据”不足以证明该房产的所有权人另为他人。如果房屋所有权转移，那么真正的房屋所有权人必须在有管辖权的房产相关部门过户后确权，才能重新确定房屋所有权人。因房产所有权变更以登记制为准（根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力）。所以原告所描述的购房意图没有效力，如果经贵法院鉴定原告提供的“证据”真实有效，那只能解释为购房意向并不能认定为该房产所有权人。我对该房产的查封是针对房屋所有权人的，与原告无关。三、按照原告描述从2013年交房款至今，7年时间，未到房产登记部门办理更名过户，是有悖于常理，不合逻辑的。至于原告与白杨之间未办理更名过户的原因及相关责任，与此案件无关。四、此案件2019年12月10日，贵法院驳回了原告的异议申请，已经说明了此案件的真实情况。第三人白杨辩称：对原告起诉内容没有异议，情况属实。别人欠我钱，就拿案涉房产抵债给我。房产抵给我之后，我问原告要不要买涉案房产，2013年约定房产价值65万元。我与原告是非常好的同学。原告说钱不够，先给我一部分，具体分几次给我的，我记不住了。当时的房产在出租，一年租金两、三万元，租给别人当库房了。原告陆陆续续的给我房款，房款没全部给上我。因为我外面欠钱，我就通知原告先拿房产拿去抵押，抵出来的钱还外债。2013年过户的时候，约定五年之后过户。因为五年之内过户，税比较高。2018年左右，具体时间我记不清了，原告就把所有房款都给清我了，有转账也有现金。2013年签定协议时，原告给我第一笔钱的时候，我就把房产交给了原告。其他的钱我记不清了，我就记得有一笔5万元的现金是原告父亲给我的，是原告带我去他父亲那里取的。原告陆陆续续将65万元都给我了。后来被告刘敏就把我起诉了，查封我三套房产。我当时沈北有一套房子，是我的名，离婚的时候给胡信国了。皇姑还有一套房子，是胡信国的名，但是给我了。这两套房子都有贷款。还有一套是涉案房产，都被刘敏查封了。第三人胡信国未到庭应诉，其提交书面答辩意见为：原告罗艳鹏说，白杨早在2013年8月30日前就将位于沈阳市沈河区产卖给了他，请问原告你能提供准确的时间吗？此事就是说谎，因为当时以我和白杨的经营状况不缺钱，没有理由卖房子，身边朋友均可做证。原告还说他是实际占有人，更是没有此事，因为该房产出租的时候也是我陪同白杨签署的出租协议，租房人是在南塔日杂做生意的人，他把该房产当做库房，所以罗艳鹏与白杨之间根本不存在买卖房产的关系，原告上面所说就是强词夺理。即使有转账记录跟该房产有什么关系。我认为同学之间有一些经济往来很正常。当时我与白杨婚姻存续期间，家里的钱都是由她管理，有朋友想跟我们借钱的也都是跟她说（身边借过钱的均可做证）。我一个普通百姓无法查清别人的帐务往来，本人希望法官能够查一下白杨与罗艳鹏之间的账户往来，一查就会真相大白。还有就是我要问原告：你提供的买房手收据是在何时、何地、何人在场的情况下所签署的，你也更不能一句话说白杨以各种理由推托，不配合你更名过户，就把所有问题都解释了。如你所说这件事情这么多年了，都没有给你过户，如果真有此事我想问问谁能同意？望法官明察秋毫。本院经审理后，根据当事人提供的买房收据、银行转账记录、微信记录、租房协议、租房客户的转账记录、执行裁定书，及当事人当庭陈述笔录等证据认定事实如下：2016年5月24日，原告刘敏诉被告白杨、胡信国民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，作出（2016）辽0102民初4725号民事调解书，达成调解协议如下：“一被告白杨及被告胡信国2016年8月1日前一次性偿还原告刘敏本金10万元；二、被告白杨及被告胡信国2016年10月1日前一次性偿还原告刘敏本金10万元；三、被告白杨及被告胡信国2016年12月31日前一次性偿还原告刘敏剩余本金10万元；四、如被告白杨及被告胡信国未按时履行还款义务，原告刘敏可申请执行剩余款项；五、如果被告白杨及被告胡信国未按本调解书指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告刘敏加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、如被告白杨及被告胡信国未按期还款，对于剩余本金应自2015年8月22日起按月利率2%另行支付利息至实际给付之日；七、双方就本案诉讼请求再无其他纠纷；八、诉讼费3,317云（已减半收取）、保全费2,179元均由被告白杨及被告胡信国承担。”2016年4月15日，本院作出（2016）辽0102执保407号执行裁定书，保全查封被执行人白杨名下位于沈阳市沈河区的房产，查封期限自2016年4月15日起至2019年4月14日止。2019年4月10日，本院继续查封被执行人白杨名下位于沈阳市沈河区的房产，查封期限自2019年4月10日起至2022年4月10日止。另查明，2019年7月5日，本院作出（2019）辽0102执恢838号公告，责令被执行人白杨及实际占用人在公告张贴十日内迁出位于沈阳市沈河区（建筑面积127.05平方米）的房产。后原告向本院提出执行异议，要求“请求法院解除位于沈阳市沈河区产的查封”。本院经审查作出（2019）辽0102执异793号执行裁定书，裁定：“驳回案外人罗艳鹏的异议申请”。原告不服该执行裁定，向本院提出本案案外人执行异议之诉，要求停止执行案涉房屋。再查明，2013年8月30日，白杨给罗艳鹏出具《买房收据》一份，内容为：今收到罗艳鹏买房款300000元整，总共房款650000元，房屋地址为沈阳市东陵区文萃路179-1号212室、面积为127.05平方米。2014年10月至2016年5月，罗艳鹏招商银行账户多次向白杨帐户转账（数额为几千到几万不等），转账总额约为98万元；白杨账户亦多次向罗艳鹏招商银行账户转账（数额为几千到几万不等），转账总额约为66万元。2015年1月至2015年12月，罗艳鹏建行账户向白杨账户转账，转账总额约为29万元。罗艳鹏庭审中表示，其往白杨账户的转账除正常的经济往来外，其余系购房款。罗艳鹏（出租人）与单政飚（承租人）签订的《房屋出租协议》表明，涉案房屋存在对外出租，租期2014年3月18日至2017年3月17日。白杨（出租人）与谢达（承租人）签订的《租房协议》表明，涉案房屋存在对外出租，租期2017年6月1日至2018年5月31日。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告罗艳鹏是否系案涉房屋的真实物权人；原告罗艳鹏对案涉车库所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，房屋买受人须同时具备该四项条件，方可排除法院强制执行，且缺一不可。本案中，2013年8月30日，白杨给罗艳鹏出具《买房收据》中表明收到罗艳鹏买房款300000元整，但原告并未提供此时付款30万元的证据，原告虽提供2014年10月起至2016月的多次向白杨转账的记录，但该转账期间存在相互转账行为（数额为几千到几万不等），该期间转账数额虽有罗艳鹏多于白杨的情况，但多出数额亦无证据证明系购房款。因此，原告对案涉房屋的现有证据不足以排除强制执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告罗艳鹏的诉讼请求。案件受理费5880元，由原告罗艳鹏承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘 剑人民陪审员  颜巍威人民陪审员  陶文娜二〇二〇年十一月二十七日法官助理马文姣书记员柴萌萌