宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2736号 上诉人（原审原告）：贾全生，男，1984年7月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：王帆，女，1988年10月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县，系上诉人贾全生妻子。 上诉人（原审原告）：王帆，女，1988年10月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。 被上诉人（原审被告）：宁夏永宁实成房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县杨和镇杨和南街。 法定代表人：杨继明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王建军，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王硕，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。 上诉人贾全生、王帆与被上诉人宁夏永宁实成房地产开发有限公司（以下简称实成地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年8月31日公开开庭审理了本案。上诉人王帆，贾全生的委托诉讼代理人王帆，被上诉人实成地产公司的委托诉讼代理人王硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾全生、王帆上诉请求：1、请求判令撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1136号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为一审判决认定“被告于2019年8月份通知原告接收房屋，原告未与被告办理房屋交接验收手续”系认定事实错误。且一审判决以“因原告无证据证明被告在2019年8月份通知原告接收房屋时涉案房屋不具备交付条件的证据”为由，对上诉人要求被上诉人承担的违约金及后续违约金的诉讼请求，不予支持，系举证责任分配错误，导致判决结果错误。 被上诉人实成地产公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予以维持；二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不成立。 贾全生、王帆向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金62490元（以本金428604元为基数，按照每日万分之三计算自2019年1月1日至2020年5月1日，计算486天，此后违约金按上述利率计算至涉案房屋符合合同约定的交付条件之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月9日，原告与被告签订《永宁县商品房买卖合同(预售)》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的的位××县房屋，房屋建筑面积128.71平方米，单价每平方米3330元，房屋总价428604元；买受人应当于2018年8月9日前支付房屋首付款178604元，余款25万元向银行申请贷款支付；该合同第八条1（1）项约定：“逾期付款在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之拾的违约金。”出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付房屋；该合同第十二条1（1）约定：“逾期在/日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之/的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)；”该合同第十二条1（2）约定：“逾期超过/日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的/%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之/(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。”原告于合同签订前向被告三次交付购房款177705元，于合同签订当日交付购房款899元，合同签订后，原告于2019年10月18日通过按揭方式交付购房款250000元，履行完毕交付购房款的义务。被告未能按照合同约定在2018年12月31日前向原告交付房屋，被告于2019年8月份通知原告接收房屋，原告未与被告办理房屋交接验收手续。原告向一审法院起诉。 一审法院认为，原告与被告签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定的期限交清全部购房款，被告应当按照合同约定的期限向原告交付房屋，逾期交付房屋的行为已经构成违约，应当依法承担违约的民事责任。原告要求被告支付逾期交房违约金62490元（以总房款428604元为基数，按照每日万分之三从2019年1月1日计算至2020年5月1日，计算486天），因被告提出合同约定每日万分之三的违约金过高，高于原告的实际租房损失，请求依法予以减少的主张，符合本案实际情况和法律规定，一审法院予以采纳。因被告逾期交房，致使原告不能按时接收房屋，需要另行租赁房屋居住，给原告造成租赁房屋的实际损失，被告应当承担的逾期交房违约金可以在原告租赁房屋的实际损失基础上进行适当调整。根据原告认可的被告提交的永宁县民生蔚湖城、塞上翡翠城、兰花花国际公寓等小区租房信息确认的房屋租金标准为：110平方米至138平方米的房屋，每月的租赁费在1000元至1300元，结合永宁县城的房屋租赁实际情况和被告的违约行为，本案中，被告承担的逾期交房违约金按照每月2000元的房屋租金标准进行调整，违约金的计算期限从2019年1月1日计算至2019年8月30日，计算242天，违约金为16133元（2000元÷30天×242天）。因原告无证据证明被告在2019年8月份通知原告接收房屋时案涉房屋不具备交付条件的证据，故对原告多要求被告承担的违约金及后续违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决:被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告贾全生、王帆支付逾期交房违约金16133元；二、驳回原告贾全生、王帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1362元，减半收取计681元，由原告贾全生、王帆负担580元，由被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司负担101元。 二审中，上诉人提交了入住通知函一份，证实被上诉人在没有达到交房条件时违规交房。 经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可。 经审查，上诉人的提交证据能够证实本案相关事实，本院予以予以采信。 二审查明，2020年7月7日，被上诉人向上诉人发出入住通知函，告知上诉人涉案房屋已取得相关部门验收，达到交付使用标准，且已通知上诉人办理相关入住手续，如上诉人自收到该函三日内未办理入住手续，产生的房屋空置费用自行承担。庭审中，被上诉人认可涉案房屋并未取得工程竣工验收备案。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人贾全生、王帆与被上诉人实成地产公司签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定被上诉人应于2018年12月31日前向上诉人交付涉案房屋，并以被上诉人取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等为交付条件。虽被上诉人于2019年8月份通知上诉人接收房屋，但上诉人未与被上诉人办理房屋交接验收手续，且至今被上诉人未提交证据证实其已取得建设工程竣工验收备案证明文件，不能视为其已履行了交房义务，被上诉人应继续向上诉人支付逾期交房违约金至涉案房屋达到合同约定的房屋交付条件止。综上，一审法院对逾期交房违约金的截止日期认定有误，本院予以纠正。被上诉人应向上诉人支付自2019年1月1日至2020年5月1日期间的逾期交房违约金为：32400元（2000元÷30天×486天）。2020年5月2日以后的违约金，以每月2000元的房租标准计算至本判决确定的给付之日。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1136号民事判决； 二、被上诉人宁夏永宁实成房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付上诉人贾全生、王帆自2019年1月1日至2020年5月1日期间的逾期交房违约金32400元；2020年5月2日以后的违约金，以每月2000元的房租标准计算至本判决确定的给付之日。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1362元，减半收取计681元，二审案件受理费1362元，均由被上诉人宁夏永宁实成房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  任朝霞 二〇二〇年十一月十二日 书记员  李天文 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。