河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初10576号原告：康献花，女，1970年12月24日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：任勇、甄杰（实习），河南亚洋律师事务所律师。被告：郑州健达房地产有限公司，住所地郑州市洁云路。法定代表人：贾长贵,总经理。委托诉讼代理人：习正乔，河南舒展律师事务所律师。原告康献花诉被告郑州健达房地产有限公司（以下简称健达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康献花的委托诉讼代理人任勇、被告健达公司的委托诉讼代理人习正乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康献花向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金27260.03元（暂计至2018年6月1日），2018年6月1日之后的违约金，以总房款746850元为基数，每日按万分之一计，至涉案房屋具备合同约定的交付条件并实际交房之日止；2.判令被告向原告支付房屋初始登记逾期违约金27260.03元（暂计至2018年8月1日），2018年8月1日之后的违约金，以总房款746850元为基数，每日按万分之一计，至涉案房屋权属首次登记资料实际报送受理之日止；3.判令被告返还原告购房款28275元；4.判令被告向原告支付地暖安装费用5800元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GX16002917773）,原告购买被告开发的位于郑州高新技术开发区化工路××单元××房，房屋总价款746850元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、…5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表：配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。被告于2017年9月10日向全体业主公开致信，郑重承诺：保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿。另根据原、被告签订的《商品房买卖合同》（附件四）第六条约定，被告应当在2017年7月31日前将办理初始登记的资料报送至郑州市高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，若因被告原因未被受理的，被告需按日向原告支付总房款0.01%的违约金。原、被告于2015年5月21日签订《商品房买卖合同》（草签合同），合同约定房屋面积为103.35平方米，总金额为775125元。2016年11月17日双方签订《商品房买卖合同》（网签合同），合同约定房屋面积为99.58平方米，总金额为746850元，原告在草签合同签署后全部购房款775125元已经实际支付给被告，被告交付的房屋与草签合同约定面积不符，总金额相差28275元，原告多次要求被告退还该差额部分购房款，被告均予以拒绝。原告完全、充分地履行了全部合同义务后，被告仍未能按照合同约定按时交付房屋及为原告办理房屋权属初始登记，被告上述行为严重损害了原告的合法权益。原告遂诉至法院。被告健达公司辩称：一、被答辩人第一项诉讼请求中的违约金（以下简称逾期交房违约金）计算有误。1.逾期交房违约金计算标准有误。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了逾期交房违约金的计算标准为已交付房款的日万分之0.1，而不是被答辩人主张的日万分之一的标准。2.逾期交房违约金计算期间有误。《商品房买卖合同》第九条明确约定了逾期交房违约金的计算期间为自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，答辩人在2018年4月20日向被答辩人送达了《移交房屋告知书》，将涉案房屋交付给被答辩人，被答辩人签字认可，被答辩人于2018年4月21日签订了《前期物业管理服务协议》及《房屋装饰装修管理服务协议》，涉案房屋已经于2018年4月20日实际交付给了被答辩人，因此，逾期交房违约金应当计算至2018年4月20日。3.答辩人已经实际支付逾期交房违约金2231元，该部分应当予以扣除。答辩人与被答辩人及物业公司三方签订了《违约金冲抵协议》，约定用逾期交房违约金冲抵一年的物业管理费及垃圾清运费，物业公司向被答辩人出具了收据，答辩人已经按照协议约定冲抵了物业费及垃圾清运费共计2768元，应当从逾期交房违约金中扣除答辩人已经支付的2768元。二、被答辩人第二项诉讼请求中的违约金（以下简称逾期办理初始登记违约金）应当依法予以驳回。1.《商品房买卖合同》附件四第六条约定，出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，但在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，报送资料及报送部门均已改变，合同中约定的产权初始登记自始不能履行，且合同中并未约定首次登记的事项，因此被答辩人要求支付逾期办理初始登记违约金的请求应当予以驳回。另外本案由于施工单位的原因造成迟延交房，且至今没有做竣工验收，且至今无法继续办理后续手续，并非答辩人主观不愿意办理，因一个违约行为要求答辩人既承担逾期交房违约金又承担逾期办理初始登记违约金，显示公平，因此被答辩人主张的逾期办理初始登记违约金的请求应当予以驳回。2.《商品买卖合同》约定：“出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要。”，该时间的计算是依据房屋交付使用后60日得出的时间，因为只有房屋交付之后才能办理产权的登记等后续手续，所以逾期交房与逾期办证是有关联的，逾期交房必然导致逾期办理初始登记，而案涉房屋的实际交付时间为2018年4月20日，即使计算逾期办理初始登记违约金的时间也应该是从2018年的6月21日起算，而不是从2017年8月1日。综上所述，逾期交房的违约金计算标准及计算期间均有误，应当按照每日万分之0.1的标准计算至2018年4月20日，扣除答辩人已经支付的部分，并驳回被答辩人其他诉讼请求。本院经审理认定案件事实如下：1.2015年5月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（草签合同）一份，主要内容包括：(1)原告购买被告开发的位于郑州高新技术开发区化工路××东单元××东××房，建筑面积103.35平方米;(2)房屋总价款775125元。(3)付款方式：一次性付款，买受人于2015年5月21日前一次性支付总房款100%，共计人民币775125元。合同签订后，原告全额支付被告购房款775125元。2.2016年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GX16002917773）一份，主要内容包括：(1)原告购买被告开发的位于郑州高新技术开发区化工路××单元××房，建筑面积99.58平方米。(2)房屋总价款746850元。(3)付款方式：2016年11月17日付款746850元。(4)第八条交付期限。出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工本案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3.遭遇政府重大城市规划，市政工程等情况影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。（5）第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条约定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按预期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。（6）关于产权登记的约定。出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内），将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。3.原、被告另签订“健达?西湖颐城项目《商品房买卖合同》老客户签约单”一份，载明：案涉房屋草签面积为103.35平方米、总价为775125元。现签面积为99.58平方米、总价为746850。补差额为-28275元（应退面积差价：28275元，具体退款时间等公司通知）。4.被告于2018年4月20日将本案标的房屋交付给原告。截止庭审时，涉案房屋尚未进行商品房首次登记。5.2018年5月26日，原、被告及郑州西西湖物业管理有限公司签订《违约金冲抵协议》一份，约定逾期交房违约金冲抵物业费和垃圾清运费共计2768元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》（草签合同）及《商品房买卖合同》（合同编号：GX16002917773）（网签合同）均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。关于被告逾期交房问题，原、被告双方合同约定的交房时间是2017年5月31日，但至2018年4月20日被告才将本案标的房屋交付给原告，故被告逾期交房事实清楚。对于违约金的计算依据,案涉合同中约定“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金”,因该项约定标准过低,不能弥补原告因不能正常使用该房屋所造成的损失,且被告于2017年9月10日发布的公告承诺“如逾期交房,从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”,故本院酌定被告应当自逾期交房之次日起(2017年6月1日)按照总房款日万分之一的标准向原告支付违约金，为24123元，扣除已经冲抵的物业费、垃圾清运费2768元后，被告应当向原告支付违约金21355元。对原告诉求过高部分，本院不予支持。关于返还原告购房款28275元问题，根据原告提供的证据可以证明原告实际交付给被告的房款为775125元（依照双方2015年签订的合同），而双方2016年签订的《商品房买卖合同》并实际履行的房屋总价款为746850元，故被告公司应退还原告购房款28275元。关于房屋初始登记问题，案涉合同约定，被告应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，约定时限内未报送或报送资料不齐未被房管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。该条款对开发商交付房屋后办理房屋产权初始登记的时间做出限制，其目的是督促开发商企业尽快为买房人办理房屋产权证书。但申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括房屋已竣工的证明材料，现涉案房屋未取得竣工备案表，导致健达公司未能按照合同约定时间交付房屋，该房屋并不具备房屋所有权初始登记条件，逾期交房势必会导致逾期办理房屋产权初始登记，如因涉案小区未进行竣工验收导致健达公司再次承担逾期办理产权初始登记的违约责任，对开发商而言确不公平，且原告亦未因涉案房屋未进行权属初始登记产生实际损失。综合考虑本案实际情况，故原告康献花主张健达公司支付逾期取得房屋所有权证违约金的诉请，本院不予支持。关于地暖问题，虽然草签合同中约定了被告负有地暖安装的义务，但正式的《商品房买卖合同》并未约定被告负有安装地暖的义务，两份合同先后对是否安装地暖做出不同约定，根据《合同法》第七十七条规定，合同签订后，经双方协商一致，可以变更合同。本案《商品房买卖合同》（网签合同）对《商品房买卖合同》（草签合同）关于供暖设施作出明确变更，应以变更后的内容为准。原告主张被告应支付地暖安装费用5800元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下:一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告康献花逾期交房违约金21355元；二、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告康献花购房款28275元；三、驳回原告康献花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1008元,原告康献花负担564元，被告郑州健达房地产有限公司负担444元。本判决为终审判决。审判员  井柏年二〇二〇年十一月四日书记员  王文文