山东省微山县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0826民初2293号原告：微山县粮油收储公司,住所地:山东省微山县夏镇城后路,统一社会信用代码:91370826267131747L。法定代表人:王广胜,职务:总经理。委托诉讼代理人：张帅，微山顺达法律服务所法律工作者。被告：殷彪,男,汉族,1968年10月21日出生,住山东省微山县。委托诉讼代理人：韩荣营，山东鲁飞律师事务所律师。原告微山县粮油收储公司与被告殷彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告微山县粮油收储公司的委托诉讼代理人张帅，被告殷彪及委托诉讼代理人韩荣营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告微山县粮油收储公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付从2014年4月1日至2017年3月28日的租金12000元（租金按4000元/年计算），及从2017年3月29日至起诉之日占用租赁物期间的使用费用（参照租赁合同约定的租赁价格，从2017年3月29日计算至2020年6月28日13000元，共计26000元）；2、依法判令被告支付从2020年6月28日之后至返还租赁物之日止的使用费（参照租赁合同约定的租赁价格4000元/年计算）；3、依法判令被告返还原彭口闸粮所大门东两间门面房及办公楼楼前院子；4、诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：依法判令被告支付从2014年4月1日至2017年3月28日的租金8000元，及占用期间（2017年3月29日-2020年6月28日）费用13000元，总计21000元。事实与理由：案外人种衍新租赁原告所有的坐落于微山县昭阳街道彭口二村原彭口闸粮所大门东门面房及办公楼楼前院子，后种衍新在2014年4月1日与被告殷彪签订了一个租赁合同，把该租赁物以每年4000元的租金又转租给被告使用，合同签订后被告一直未向案外人支付租金。2014年5月22日，案外人种衍新与原告解除租赁合同，并与原告签订了一个资产移交说明，并把其与被告签订的租赁合同交给原告，原告也通知了被告。之后原告曾多次持该租赁合同向被告索要应付的租金，直到合同到期后，被告一直拒绝支付。2019年3月25日原告给被告下达了催缴租金通知书，被告在其上面签字，但截止到起诉之日仍未交清租金。原告认为，被告租赁合同期内未按约定支付租金，合同期满后原告要求其搬离租赁场地，但其一直置之不理，其行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告殷彪辩称，一、从程序上说，被答辩人无权起诉答辩人，即被答辩人主体不适格，而且本案已超过诉讼时效，依法应驳回被答辩人对答辩人的起诉。1、被答辩人不是该财产的合法所有人，该处财产属于微山县彭口闸乡粮所所有，不属被答辩人所有。而且，答辩人和被答辩人之间不存在房屋租赁合同关系，答辩人是和乡粮所负责人种衍新签订的合同，而且不存在事实上的租赁关系，根据合同相对性原则，被答辩人不是该合同的当事人，无权向答辩人主张合同约定的所谓租金。2、本案已经超过诉讼时效，从程序上也应当驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。二、从实体上来讲，答辩人从来没有租赁过被答辩人起诉的房屋和办公楼前院子，根本不存在租赁关系。2006年，粮所倒闭，职工下岗，自谋职业，单位财产无人看管，因为答辩人是粮所在职职工，当时的负责人安排答辩人看护粮所大门，让答辩人居住在粮所门前的两间房屋里，是无偿居住，并不存在租赁问题。三、如果法院认定财产是被答辩人的，租赁关系成立，那么被答辩人就有义务支付答辩人看护单位财产的工资，并交纳五险一金。综上，答辩人没有租赁被答辩人的房屋，和被答辩人之间不存在租赁关系，被答辩人诉答辩人主体不适格，答辩人是经粮所领导安排给粮所看护财产居住的，不存在租赁房屋事实。原告微山县粮油收储公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、微山县粮食局文件及微山县发改局出具的证明各一份，证明：因受国家政策改制，原粮油经营所及收储公司各乡镇街道收储站和粮所资产均划为微山县粮油收储公司所有，涉案彭口闸粮所资产属于原告所有，原告享有该资产物权。证据二、租赁合同一份，证明：原告与种衍新签订的租赁合同证明自2008年种衍新租赁的彭口闸粮所部分房产归原告所有。证据三、种衍新和被告签订的租赁合同一份，证明：约定租赁期限3年，租赁费4000元每年，租赁期限2014年4月1日-2017年3月28日。证据四、资产移交说明一份，证明：种衍新将涉案资产因不再续租移交给原告。证据五、通知书两份，证明：原告于2016年1月19日向被告发出书面通知，告知其资产移交转移情况，并要求其缴纳所欠租金。2019年3月25日原告再次向被告发出催要拖欠租金通知，被告在通知书内签字确认。证据六、2019年4月8日欠条一份，证明:在被告接到催缴通知书后于2019年4月8日向原告出具的欠条，证明于2015年-2018年底共拖欠租金15000元。被告殷彪没有提供证据。本院当庭组织当事人进行证据交换及质证，对当事人有异议的证据认定如下:原告微山县粮油收储公司提供的证据一、二，被告殷彪对其真实性及证明目的有异议，本院审查认为，该证据内容真实，形式合法，与本案待证事项具有关联性，本院对该证据的有效性予以确认，该证据能够证明本案涉案房屋为国有资产，属原告统一管理，案外人种衍新曾于2008年5月31日至2011年5月30日租赁本案涉案房屋。原告提供的证据三，被告质证称该租赁合同并未实际履行，本院审查认为，被告的质证意见与其向案外人种衍新支付租金不符,本院不予采信,该证据能够证实案外人种衍新将其承租的原告统一管理的涉案房屋转租给被告的事实。对于原告提供的证据四、六，本院认为，该证据内容真实，形式合法，与本案待证事项具有关联性，本院对其有效性予以确认并作证在卷。对于原告提供的证据五，2016年1月19日的通知中被告没有签字确认，不符合证据的形式要件，本院对其有效性不予确认。2019年3月25日发出的通知中被告予以签字确认，应视为其确认本案涉案房屋收归原告所有，并将原案外人与被告签订的房屋租赁合同主体变更为原告与被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月份起，原微山县彭口闸粮所所属资产收归原告微山县粮油收储公司统一管理。2008年5月31日，原告将原微山县彭口闸粮所所属资产租赁给案外人种衍新经营，租期三年，自2008年5月31日至2011年5月30日。该租赁合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，案外人继续承租原微山县彭口闸粮所资产，并按照上述租赁合同继续支付租金。2014年3月28日，案外人将其承租的原微山县彭口闸粮所院内两间门面及院内钢结构转租给被告使用，租期三年，自2014年4月1日至2017年3月28日，双方约定租金为每年4000元，每年支付一次。2014年5月22日，案外人将其原承租的位于微山县彭口闸粮所的资产移交原告微山县粮油收储公司。2019年3月25日，原告向被告送达通知，通知载明被告所承租的原微山县彭口闸粮所院内两间门面及院内钢结构收归原告统一管理，被告自收到该通知起与原告签订租赁合同并支付拖欠租金，被告殷彪在该通知上签字确认。2019年4月8日，被告殷彪向原告出具欠条一份，载明“从2015年至2018年底拖欠房租壹万五千元，由于本人供养孩子上学无能力偿还，恳求领导照顾”，被告殷彪在该欠条上签字捺印予以确认。另查明，被告殷彪已向案外人种衍新支付2014年租金4000元。本院认为，本案有以下争议焦点问题：第一、被告是否应向原告交纳房屋租金，如应交纳，租金如何计算？第二、本案诉讼是否超过诉讼时效期间?第三、被告是否应将涉案房屋及院子返还给原告？第四、被告是否应向原告支付占用租赁物期间的使用费用？关于焦点问题一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”第八十八条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中,案外人种衍新与被告殷彪于2014年3月28日签订《租赁合同》后，原告微山县粮油收储公司与案外人种衍新签订资产移交说明，约定案外人将其与被告殷彪签订的《租赁合同》权利义务概括转移给原告，上述资产移交说明系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方均应按照约定全面履行合同义务。2019年3月25日，被告殷彪在原告发出的通知上签字确认，视为其认可原案外人与被告签订的租赁合同的权利义务概括转移给原告。原告向被告主张权利于法有据，本院予以支持。根据庭审中查明的案件事实来看，与原告建立房屋租赁合同关系以及租赁物实际使用主体均是被告殷彪,故因《租赁合同》而产生的债权债务关系,应当由被告殷彪享有及承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金…”之规定,原告有权要求被告按照《租赁合同》约定的标准支付租金,租赁期限为2014年4月1日至2017年3月28,共三年,《租赁合同》约定的上述租期内的租金为每年4000元,故租金合计为12000元，庭审中原告自认被告已支付2014年租金4000元，故原告要求被告支付2015年4月1日至2017年3月28日租金8000元，于法有据，本院予以支持。关于焦点问题二，2019年4月8日，被告殷彪向原告出具欠条重新确认拖欠租金数额，视为其对拖欠租金数额的再次确认，诉讼时效应自其确认后开始计算，原告于2020年7月20日提起诉讼并未超过诉讼时效期间，故被告辩称本案已过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。关于焦点问题三，租赁合同到期后，被告继续使用租赁物，原被告双方形成事实上的租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告已于2019年3月25日向被告下达通知，被告也签字确认，但被告收到该通知后未履行合同义务，故原告有权要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告返还原微山县彭口闸粮所大门东两间门面房及办公楼楼前院子于法有据，本院予以支持。关于焦点问题四，本院认为，案外人与被告签订的租赁合同已于2017年3月28日到期，合同解除后被告继续占用适用租赁物，其应支付租金，故原告要求被告支付租赁费于法有据，本院予以支持。关于使用费，双方未有约定，亦未提交相关证据，本院酌定按照原租赁合同约定的年租金4000元来计算。故原告要求被告支付自2017年3月29日至2020年6月28日的租赁物使用费13000元（4000元*3.25年）并支付自2020年6月29日起至返还租赁物之日止的使用费，于法有据，本院予以支持。被告辩称其是为单位看护财产，不属于租赁涉案房屋，但未提供相关证据，故本院对其抗辩理由不予采信。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:一、解除原告微山县粮油收储公司与被告殷彪之间的租赁合同；二、被告殷彪于本判决生效之日起十日内将位于原微山县彭口闸粮所大门东两间门面房及办公楼楼前院子腾空返还给原告微山县粮油收储公司；三、被告殷彪于本判决生效之日起十日内支付原告微山县粮油收储公司自2015年4月1日起至2017年3月28日止的租金8000元及自2017年3月29日至2020年6月28日止的租赁物使用费13000元；四、被告殷彪按照每年4000元的标准向原告微山县粮油收储公司支付自2020年6月29日起至返还租赁物之日止的租赁物使用费。案件受理费450元，减半收取计225元，由被告殷彪负担182元，由原告微山县粮油收储公司负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  潘兴濂二〇二〇年十一月十六日法官助理王巧书记员赵勇智