济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4987号原告：郭庆海，男，1978年8月5日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：李斌，山东律雨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：高霞，山东律雨人律师事务所实习律师。被告：苏霁，男，1983年6月5日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。第三人：济南西创置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：周晓霞，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该公司员工，住济南市。第三人：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。负责人：张本存，行长。委托诉讼代理人：李军，男，1962年8月2日出生，汉族，该单位员工，住济南市。原告郭庆海与被告苏霁房屋买卖合同纠纷一案，本案立案前，郭庆海向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院审查后作出（2020）鲁0104财保374号民事裁定，冻结苏霁银行存款2700000元或查封其相应价值的财产。本院于2020年8月21日立案，原告郭庆海向本院申请追加济南西创置业有限公司（以下简称西创公司）、中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称历城支行）作为本案第三人参加诉讼，本院审查后予以准许并通知西创公司、历城支行作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序于2020年10月14日第一次公开开庭进行了审理。原告郭庆海及其委托诉讼代理人李斌、高霞，第三人西创公司的委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。被告苏霁、第三人历城支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本院依法适用简易程序于2020年11月9日第二次公开开庭进行了审理。原告郭庆海及其委托诉讼代理人李斌、高霞，被告苏霁、第三人西创公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。第三人历城支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭庆海向本院提出诉讼请求：1.判令苏霁继续履行编号为：C818123001的《存量房屋买卖合同》；2.判令苏霁限期10日自行办理商品房抵押注销手续；3.本案诉讼费用由苏霁承担。事实与理由：2018年12月30日，我与苏霁签订编号为：C818123001的《存量房屋买卖合同》。合同约定，我购买苏霁位于济南市槐荫区恒大翡翠华庭某房屋一套，合同价款为201万元，付款方式为现金付款，第一笔110万元、第二笔61万元、第三笔30万元待网签完毕办理过户手续时支付。其中苏霁收到第二笔61万后45个工作日内应当办理完毕抵押注销手续。截止到2019年2月22日，我已依约向苏霁支付171万元，但苏霁至今没办理抵押注销手续，更未向我办理房屋过户手续，已构成合同根本违约，严重侵害了我的合法权益。我为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。郭庆海变更第一项、第二项诉讼请求为：1.判令苏霁继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》，西创公司、历城支行予以协助：①判令苏霁立即偿还历城支行借款合同项下所余的所有本息（具体金额以银行结算为准）；若苏霁在法庭辩论终结前拒不偿还，我代苏霁偿还上述借款本息，历城支行予以协助并向我出具结清证明；②判令苏霁立即偿还西创公司因承担担保责任所支付的款项，若苏霁在法庭辩论终结前拒不偿还，我代苏霁偿还上述款项；③判令苏霁立即办理济南市槐荫区恒大翡翠华庭某房屋的不动产登记证书（办理不动产登记证书过程中所需缴纳的维修基金、契税等各项税费由苏霁承担，如苏霁拒不承担，由我代偿），西创公司予以协助；④判令苏霁限期十日自行依法办理涉案房屋抵押注销手续，历城支行予以协助；⑤判令苏霁将涉案房屋登记于自己名下、办理完毕抵押注销手续后，立即协助我办理涉案房屋产权转移登记手续，登记于我名下。明确第三项诉讼请求的诉讼费用包括诉讼费、保全费、保全保险费。郭庆海在本案诉讼中增加诉讼请求：1.请求法院判令苏霁支付违约金60.3万元；2.请求法院判令苏霁支付律师代理费5万元。事实与理由：我与苏霁签订的《存量房屋买卖合同》约定，若苏霁逾期履行合同约定的义务超过二十日的，构成根本违约，向我支付房屋总价款30%的违约金，并约定违约方赔偿守约方的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。因苏霁迟迟未办理抵押注销手续，更未向我办理房屋过户手续，逾期履行合同义务超过二十日，构成根本违约。苏霁辩称，对郭庆海的诉讼请求没有异议，欠付银行的贷款及西创公司代偿的款项由郭庆海代偿，我现在无力承担。我同意负担保全费、律所代理费、违约金和诉讼费。西创公司述称，我方与苏霁签订了《济南市商品房买卖合同》，因苏霁逾期还贷，导致我公司向银行代偿了29488.66元。根据合同约定，我公司有权要求解除商品房买卖合同，且有权不给苏霁办理产权登记。郭庆海与苏霁之间的合同与我公司无关，如郭庆海同意向我方支付代偿款及违约金，且还清银行贷款，我公司同意协助配合办理苏霁的产权登记。历城支行述称，本案郭庆海诉苏霁继续履行或法院判令苏霁应履行房屋买卖合同的义务，同意苏霁提前还清在我行一手房贷款本息，或郭庆海自愿一次性代偿结清苏霁剩余一手房贷款本息，结清日以我行贷款系统显示苏霁贷款本息余额为准，我行方可出具结清证明。本院经审理认定事实如下：一、苏霁购买西创公司开发建设的位于济南市槐荫区恒大翡翠华庭某房屋，双方签订了《济南市商品房买卖合同》并进行了网签备案。2016年1月，苏霁作为借款人，历城支行作为贷款人，西创公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，借款金额为63万元，用途为购买涉案房屋，抵押物为涉案房屋，借款期限为360个月。合同还对其他事项进行了约定。未办理涉案房屋的抵押预告登记手续。二、2018年12月30日，苏霁作为甲方（出售方），郭庆海作为乙方（买售方），济南中住城西房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），三方签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：C818123001）。合同约定，甲方自愿向乙方出售坐落于济南市槐荫区恒大翡翠华庭的房屋。济南市商品房购房合同编号为销售（字）20161095xxxx，该济南市商品房购房合同购买日期为2016年1月20日，填发单位为西创公司，房屋所有权人苏霁。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行，抵押金额63万元，甲方最迟应于收到乙方第二笔购房款后四十五个工作日内办理完毕抵押注销手续（甲方将结清证明发送丙方），甲方办理解押手续的款项为乙方第二笔购房款。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及共同出售的附属设施的总价款为201万元。合同第三条约定：乙方于2018年12月30日向甲方支付第一笔定金1万元整，乙方于2019年1月3日向甲方支付第二笔定金39万元整，定金共计40万元。若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方。乙方于2019年1月3日之前将第一笔购房款110万元（含定金）存入甲方账户，于甲方原贷款银行通知还清剩余贷款当日将第二笔购房款61万元存入甲方账户，于网签手续办理完毕当日、过户当日将第三笔购房款30万元存入甲方账户。合同第五条约定：甲方收到办证单位通知办理不动产权证书后七个工作日内向前述单位提交相关手续材料（包括但不限于身份证、户口本、结婚证、安置房回迁协议、济南市商品房购房合同及纳税发票等），不得无故拖延。合同第六条约定：甲方应当于收到乙方第一笔购房款后当日将该房屋交付给乙方。合同第七条约定：甲方办理不动产权证书所需的税与费由甲方承担（包括但不限于契税和房屋专项维修基金），并由承担方直接向主管部门缴纳。在甲方将房屋转移登记到乙方名下过程中，甲方不承担税费，乙方承担个税、契税、增值税等过户产生的所有费用。合同第八条权属转移登记约定：甲乙双方协商确定在甲方取得不动产权证书后七个工作日内共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案，在网签办理完毕当日，收到全部购房款后当日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如房屋登记机构要求甲乙双方必须到场办理相关手续的，则双方应当按照房屋登记机关的要求到场办理。第九条违约责任约定：（一）甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋拆迁安置协议、济南市商品房购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被预查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的（买方明知仍自愿购买的除外）；3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的……甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向乙方支付违约金。（五）违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失：包括但不限于房屋价格上涨带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。合同第十二条特别提示约定：需由甲乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第九条规定，追究违约责任。合同还对其他事项进行了约定。三、上述合同签订当日，郭庆海向苏霁支付定金1万元。2019年1月3日，郭庆海向苏霁支付第二笔定金39万元、购房款70万元，同日，苏霁向郭庆海交付涉案房屋。2019年2月22日，郭庆海向苏霁支付购房款61万元。四、在履行《个人购房担保借款合同》过程中，因苏霁未按时偿还贷款，导致西创公司承担了担保责任，向历城支行代偿了29488.66元。之后，西创公司在涉案房屋门上张贴了《解除函》。五、郭庆海在诉讼中陈述，因为其入住了涉案房屋，西创公司将解除函贴到涉案房屋门口，其联系不上苏霁，所以苏霁并没有收到解除函。其还陈述同意代苏霁清偿剩余银行贷款，其替苏霁清偿银行贷款的款项折抵其应付的购房尾款后超出部分另行向苏霁追偿。办证到苏霁名下的税费如苏霁不承担，由其垫付。六、西创公司在诉讼中陈述，公司与苏霁并未解除合同，苏霁的行为已达到解除条件，但公司未提起诉讼确认。因苏霁逾期还贷，不符合合同约定的办理产权登记的条件，公司还没有向苏霁发送过办证通知。涉案房屋现已办理初始登记，涉案项目的其他业主均已收到办证通知。截止到2020年9月20日，苏霁剩余未还的银行贷款为579662.04元，具体数额以银行为准。七、2020年6月2日，郭庆海作为甲方（委托方），山东律雨人律师事务所作为乙方（受委托方），双方签订《委托代理合同》。合同约定，乙方接受甲方委托，指派李斌律师作为甲方与苏霁房屋买卖合同纠纷案件的一审代理人，甲方应向乙方缴纳代理费5万元整。合同还对其他事项进行了约定。2020年6月5日，山东律雨人律师事务所为郭庆海开具5万元的《山东增值税普通发票》。八、本案诉讼前，郭庆海为申请诉讼保全提供担保，购买了中华联合财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险，支付保险费4050元。本院认为，郭庆海与苏霁签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，郭庆海按合同约定向苏霁支付了购房款171万，苏霁应按合同约定向郭庆海交付房屋并办理涉案房屋的产权证书、抵押注销手续及协助郭庆海办理涉案房屋的转移登记手续，但苏霁仅向郭庆海交付了房屋，未按约定履行合同义务。关于清偿银行贷款，本院认为，按合同约定，苏霁最迟应于收到郭庆海第二笔购房款后四十五个工作日内办理完毕涉案房屋的抵押注销手续，郭庆海已经按约定支付了第二笔购房款，虽然涉案房屋尚未办理抵押预告登记，但郭庆海有权要求苏霁偿还涉案房屋在历城支行的贷款本息。郭庆海提出如苏霁在法庭辩论终结前不能偿还由其代为清偿，历城支行也同意苏霁提前清偿剩余贷款本息或由郭庆海代苏霁一次性偿还剩余贷款本息。因苏霁并未在本案法庭辩论终结前偿还，故应由郭庆海代苏霁向历城支行一次性清偿剩余贷款本息（以银行系统显示数额为准），郭庆海偿还剩余贷款本息后，历城支行应为郭庆海出具贷款结清证明。因郭庆海尚有第三笔购房款未支付，故其代偿的款项可以折抵其应向苏霁支付的剩余购房款。关于西创公司承担保证责任代偿的款项，本院认为，因苏霁未能按《个人购房担保借款合同》约定向历城支行还款，西创公司承担了担保责任且以此为由未通知苏霁办证。苏霁办理涉案房屋不动产登记证书前，应向西创公司偿还西创公司因承担担保责任向历城支行代偿的款项。截止本案法庭辩论结束，苏霁仍未偿还西创公司，西创公司也同意由郭庆海代苏霁偿还，故郭庆海请求代苏霁向西创公司偿还西创公司承担担保责任款项的请求，有理有据，本院予以支持。关于不动产权证书，本院认为，苏霁虽未接到西创公司办证通知，但系苏霁未按时偿还历城支行贷款导致西创公司承担担保责任造成的，在郭庆海代苏霁偿还西创公司承担担保责任的款项后，苏霁应办理涉案房屋的不动产权证书。按照合同约定，苏霁办理涉案房屋不动产权证书期间产生的税费等应由苏霁承担，因苏霁无力承担，郭庆海同意代苏霁承担，郭庆海的该主张不违反法律规定，本院予以支持。西创公司的代偿款项得到清偿后，苏霁办理涉案房屋产权证过程中西创公司应予协助。关于抵押注销手续，因涉案房屋并未办理抵押登记手续，在郭庆海代苏霁向历城支行清偿完毕涉案房屋的贷款本息后，苏霁无需再办理抵押注销手续。故郭庆海要求苏霁办理抵押注销手续的请求，没有事实依据，本院不予支持。关于所有权的转移登记，本院认为，苏霁在办理涉案房屋不动产权证书后，应协助郭庆海办理涉案房屋的转移登记手续。按照合同约定，转移登记期间产生的税费等由郭庆海负责。关于违约金、律师费、保全保险费，本院认为，郭庆海主张苏霁至今未办理涉案房屋的抵押注销手续构成违约，苏霁对此违约事实及郭庆海的诉求亦予以认可，故作为违约方，苏霁应按合同约定向郭庆海支付违约金、律师费、保全保险费。郭庆海要求苏霁支付违约金60.3万元、律师费5万元、保全保险费4050元的诉讼请求，于法有据，于事有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、郭庆海于本判决生效之日起十日内代苏霁向中国农业银行股份有限公司济南历城支行清偿位于济南市槐荫区青岛路南侧、滨州路西侧恒大翡翠华庭某房屋之上的剩余贷款本息（具体数额以中国农业银行股份有限公司济南历城支行确认的数额为准），郭庆海偿还完毕后，中国农业银行股份有限公司济南历城支行为郭庆海出具贷款结清证明；二、郭庆海于本判决生效之日起十日内代苏霁偿还济南西创置业有限公司因承担担保责任向中国农业银行股份有限公司济南历城支行支付的款项（具体数额以济南西创置业有限公司实际承担的数额为准）；三、苏霁在郭庆海履行完毕本案第一项、第二项判决确定的义务之日起十日内办理上述房屋的不动产权证书，即将不动产权登记至苏霁名下，济南西创置业有限公司予以协助，登记期间产生的所有费用由郭庆海垫付；四、苏霁办理完毕上述房屋不动产权证书之日起十日内协助郭庆海将上述房屋转移登记至郭庆海名下，办理转移登记手续期间的所有费用由郭庆海负担；五、苏霁于本判决生效之日起十日内向郭庆海支付违约金60.3万元；六、苏霁于本判决生效之日起十日内向郭庆海支付律师代理费5万元；七、苏霁于本判决生效之日起十日内向郭庆海支付诉讼财产保全保险费4050元；八、驳回郭庆海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22980元，减半收取计11490元，案件申请费5000元，均由苏霁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇二〇年十一月二十一日书记员 裴立红