河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初1760号 原告：张功秀，女，1977年7月22日生，汉族，住唐山市开平区。 委托代理人：张志伟，河北陈玉哲律师事务所律师。 委托代理人：贺思琦，河北陈玉哲律师事务所律师。 被告：郑景文，男，1992年9月22日生，汉族，住唐山市路**。 委托代理人：王士才，河北三汇律师事务所律师。 被告：徐东亮，男，1986年9月27日生，汉族，住唐山市路**。 被告：孙秀荣，女，1960年5月18日生，汉族，住唐山市路**。 原告张功秀与被告郑景文、徐东亮、孙秀荣执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张功秀及委托代理人、被告郑景文及委托代理人到庭参加诉讼，被告徐东亮、孙秀荣经本院合法传唤后，未到庭。本案现已审理终结。 原告张功秀向本院提出诉讼请求：1、依法判令继续查封徐东亮名下的坐落于唐山市路北区产;2、诉讼费由被告负担。事实和理由:原告与被告徐东亮、孙秀荣民间借贷纠纷一案,由贵院依法受理,案号为（2019）冀0203民初5722号。在诉讼过程中,贵院依法作出（2019）冀0203民初5722号之一民事裁定书及协助执行通知书,保全查封了被告徐东亮名下坐落于唐山市路北区产。后被告郑景文以登记在徐东亮名下的坐落于唐山市路北区产归其所有为由提起异议申请,贵院审查后于2020年5月24日作出（2020）冀0203执异18号执行裁定,裁定中止唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初572号之一民事裁定书和协助执行通知书中对徐东亮名下的坐落于唐山市路北区产的查封。原告于2020年5月28日收到该裁定后,不服该裁定,现依法提起执行异议之诉,理由如下:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,买受人排除执行需符合四个条件,即（一）买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件缺一不可,否则不能排除执行。而本案中,被告郑景文的购房行为起码不符合上述四个条件中的三个条件,即不符合第二十八条规定的（一）买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一、被告郑景文与被告徐东亮签订的房屋买卖合同属于无效合同。根据修订后的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产,不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（三）依法收回土地使用权的（四）共有房地产,未经其他共有人书面同意的;（五）权属有争议的;（六）未依法登记领取权属证书的;（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”规定,未依法登记领取权属证书的或未取得抵押权人同意的的房产不得转让,该规定属于法律规定的禁止性强制性规定。根据《合同法》第五十二条第五款的规定,被告郑景文与被告徐东亮签订的房屋买卖合同违法了法律的强制性规定,属于无效合同。二、被告郑景文未支付全部购房款,亦未将剩余价款交付人民法院。被告郑景文于2019年6月29日支付10000元;2019年7月14日支付390000元;2019年7月29日支付294714.59元:2019年8月26日支付100000元;2019年8月15日支付3360元;2019年9月8日支付3360元;2019年10月17日3400元:2019年11月16日支付3340元;2019年12月19日支付3340元;2020年1月20日支付3340元;2020年2月5日支付3340元;2020年3月2日支付3360元;2020年4月3日支付3360元;2020年4月13日支付30元。以上合计824944.59元。根据被告徐东亮与被告郑景文的约定,总购房款为1300000元,被告郑景文尚未支付的房款为475055.41元,被告郑景文并未交付人民法院。故被告郑景文的行为不符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八第三款的规定。三、本案所涉房产未办理过户登记是被告郑景文自身原因导致的。本案中,被告郑景文与徐东亮签订房屋买卖合同购买案涉房屋时,徐东亮尚未取得案涉房屋的房产证。故被告郑景文在签订房屋买卖合同时就应当预见到被告徐东亮向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由徐东亮按揭贷款购得,并在交通银行设有抵押权。在涤除抵押权之前,当事人仍无法办理过户登记,故郑景文在签订房屋买卖合同时就应当预见未涤除抵押权办理过户登记存在的障碍。被告郑景文明知徐东亮未取得产权证书及房产设有抵押权等事实,仍然购买,其对房屋未能过户登记其名下存在明显过错,房屋未能过户登记至其名下是其自身原因导致的。故被告郑景文的行为不符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八第四款的规定。综上,被告郑景文购买涉案房产的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定,不能排除执行（保全）。 被告郑景文辩称，本案中,房屋买卖合同的签订系双方真实意思表示,郑景文已按合同约定向徐东亮、杜宏侠支付了购房款,徐东亮、杜宏侠亦按合同约定将房屋交付郑景文占有、使用,并且购房、交付均在房屋查封之前。现针对原告诉讼理由答辩如下: 一、郑景文与徐东亮、杜宏侠签订的买卖合同并未违反效力性强 制性规定。(1)强制性规定分为效力性强制性规定(以下简称效力性规定)和管理性强制性规定(以下简称管理性规定),根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的,才属无效。(2)辨析效力性规定和管理性规定,其一,看该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效。如果该强制性规定明确规定了违反的后果是合同无效的,则该强制性规定为效力性规定。例如,我国《合同法》第二百一十四条关于租赁合同规定的:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。”其二看违反该强制性规定继续履行合同是否会损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益。(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款,均未明确规定了违反的后果是合同无效的,因此在性质上应属于管理性规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。二、关于房屋为何未及时办理过户登记。在双方签订房屋买卖合同时房地产开发商尚未组织办理房屋产权登记,无法办理过户登记。而在具备办理房屋产权登记条件时,房屋被张功秀申请保全查封,无法办理过户,我方在得知房屋无法过户时积极的联系房主,要求房主解决纠纷配合办理过户,并未怠于履行自己的权力。三、关于房款的支付问题。郑景文未曾间断偿还贷款,未实际影响到抵押权人的权益。如徐东亮、杜宏侠应配合我方办理产权登记,郑景文可以一次性支付剩余房款。 被告徐东亮、孙秀荣未到庭，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张功秀与被告徐东亮、孙秀荣因借款纠纷，原告张功秀起诉被告徐东亮、孙秀荣，此案诉讼过程中，原告申请财产保全，2019年11月4日本院作出（2019）冀0203民初5722号之一民事裁定书及协助执行通知书，查封了被告徐东亮名下坐落于唐山市路北区产，查封期限三年，自2019年11月8日起至2022年11月7日止。被告郑景文以被查封房产归其所有为由并提供了房屋买卖合同、定金收条、购房款收条、中国建设银行个人账户支出交易明细等证据向本院提出书面异议申请，请求解除对被查封房产的保全措施。本院审查后认为被查封房产虽登记在被告徐东亮名下，但被告郑景文与徐东亮在查封之前通过唐山千家房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，购买了被查封房产，并支付了购房款、实际占有该房款，故裁定中止（2019）冀0203民初5722号之一民事裁定书及协助执行通知书中对被告徐东亮名下的坐落于唐山市路北区产的查封。 另查明，2019年6月29日，被告郑景文与被告徐东亮、案外人杜宏侠通过唐山千家房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，被告郑景文购买唐山市路北区房产，房屋总价款130万元，签订合同当日被告郑景文交纳定金1万元。被告徐东亮与杜宏侠系夫妻关系。2019年7月14日被告郑景文交纳购房款40万元（含定金1万元）。2019年7月29日被告郑景文以银行转账方式，汇入杜宏侠账户，支付购房款294714.59元。2019年8月26日，被告郑景文以银行转账方式，汇入杜宏侠账户，支付购房款10万元。2019年9月3日被告郑景文与被告徐东亮及案外人杜宏侠在唐山千家房地产经纪有限公司员工的陪同下查询涉案房产信息，经查询涉案房产有抵押、无查封。被告郑景文与被告徐东亮及案外人杜宏侠签订了《房屋查询确认单》，并由被告郑景文缴纳了房屋契税11758.64元。涉案房屋交付被告郑景文后于2019年9月6日开始进行装修。2019年9月24日，被告郑景文去常泰西里美域物业（北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司）缴纳电费、补交2019年度物业费并办理业主登记。2019年9月28日，被告郑景文与北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司签订《物业服务合同》。2020年4月16日，物业公司催要2020年底物业费，被告郑景文缴纳了2020年度物业费2656.56元，物业公司为被告郑景文出具了增值税发票。 再查明，被告郑景文自2019年7月17日至今，被告郑景文按月向户主徐东亮银行账户打款，偿还每月贷款。 本院认为，被告郑景文与徐东亮、案外人杜宏侠通过房产中介公司签订了《房屋买卖合同》，并将涉案房产交付被告郑景文，被告郑景文亦支付了房款80万元左右，且按月偿还贷款。被告郑景文接收房屋后对其房屋进行了装修、缴纳物业费用并实际居住、使用。虽然上述房产被告郑景文与徐东亮间未办理房产过户手续，但不能否认被告郑景文取得涉案房产，故原告请求继续查封徐东亮名下的坐落于唐山市路北区产的诉讼主张，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张功秀的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告张功秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  徐晓红 人民陪审员  吕宝华 人民陪审员  苏美佳 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  杨迎雪