济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初5171号原告：候庆华，男，1984年10月8日出生，汉族，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：张立军，山东鲁兴律师事务所律师。被告：王家华，男，1959年7月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张桂宁，山东朗耀律师事务所律师。原告候庆华与被告王家华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告候庆华及委托诉讼代理人张立军，被告王家华及委托诉讼代理人张桂宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。候庆华向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还剩余房租共计80325元；2.判令被告按照6%的年利率支付立案之日起至实际还款之日止的利息；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将房屋(房屋坐落于济南市槐荫区吴家堡东堡村以东，济齐路以北恒鑫源商务大厦东临院内北楼一至二层的西半部分)。因房屋年久失修，不符合原告食品贮存的需要，原、被告协商后决定由原告先行支付1000元定金，被告修缮房屋达到原告的要求后，原告于2017年9月3日向被告支付了一年的房租共计70000元整，月租金约为5833元。租期届满后，双方再无签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原、被告双方的原租赁合同继续有效即每月租金约为5833元，且租赁期限为不定期。2018年10月31日原告向被告支付房租91164元：2019年9月24日原告向被告支付房租100000元；自2017年9月3日至2019年9月24日止，原告共向被告支付房租共计261164元整，按照有效的原租赁合同约定每月租金约为5833元，即支付了44.77个月的房租。2020年3月原告因扩大仓储经营需要另租他处房屋，与被告协商一致后于同月28日彻底搬离涉案房屋后，被告通知案外人新租户同日入住该涉案房屋。根据《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据上述法律事实，原告作为当事人依法可以随时解除合同，且被告亦同意解除合同，因此双方均不构成违约，故被告应返还所剩余的房租。原告向被告主张退还剩余的13.77个月房租，被告拒不履行退款义务。原告多次索要，被告以各种理由拒绝，至今仍未退还剩余房租。王家华辩称，1.答辩人与被答辩人2017年、2018年《房屋租赁合同》已经履行完毕，双方没有争议。2017年7月31日，被答辩人开始租赁答辩人房屋，租赁面积为420平方米，租金为7万元一年，在一年租赁期满后，即2018年7月，被答辩人因生产需要扩大租赁面积，双方于2018年7月达成新的房屋租赁协议，将租赁面积从420平方米扩大至580平方米，租金从7万元提高至9万元，租赁期限为1年，该租赁合同已经履行完毕；2.被答辩人单方违约，且未给答辩人办理相关的交接手续，给答辩人造成较大损失。2019年7月，上述租赁期满后，受市场经济影响，经答辩人与被答辩人协商一致，在租赁面积不变的情况下，将9万元租金提高至10万元，租赁期限至2020年7月届满，被答辩人因个人原因2020年3月提出提前解除合同，但被答辩人于2020年4月下旬才将租赁房屋腾空，且一直未与答辩人办理相应的交接手续，至今仍拖欠部分电费未付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：候庆华提交落款时间为2017年8月14日，王家华作为甲方与乙方候庆华签订的《房屋租赁合同》一份，该合同中载明：乙方承租坐落于济南市槐荫区吴家堡东堡村以东，济齐路以北恒鑫源商务大厦东邻院内北楼一至二层的西办部分，面积约为400平方，房屋水电齐全；租金为每年7万元整，乙方先交款后使用，并提前30日一次性交清下年租金；甲乙双方在租赁期间终止合同，需要以书面形式提前三个月通知对方，否则支付违约金壹万伍仟元整，合同自动终止。该份合同中并未对租赁期限进行约定。王家华对该份合同不认可，认为与原始的《房屋租赁合同》在面积、费用及违约金约定上不一致，王家华陈述自己手中的《房屋租赁合同》已经遗失。候庆华认可其提交的《房屋租赁合同》中王家华的签名不是王家华所签，是自己手中留存的一张空白合同。2017年7月31日，候庆华向王家华转账1000元；2017年9月3日，候庆华向王家华转账70000元；2018年10月31日，候庆华向王家华转账91164元；2019年9月24日，候庆华向王家华转账100000元，共计262164元。在审理过程中，候庆华称其于2020年3月28日搬离涉案房屋，王家华称候庆华于2020年4月下旬仍未将物品搬离房屋，且自认其所有出租的房屋为集体土地建设的房屋。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在本案中，王家华自认其所有出租的房屋为集体土地建设的房屋，故王家华与候庆华签订的《房屋租赁合同》系无效合同。虽双方签订的《房屋租赁合同》无效，但由于房屋已经实际交付使用，仍应当支付房屋使用费。关于合同期限，因双方均无法提交原始的《房屋租赁合同》且双方的《房屋租赁合同》中对于租赁期限并未明确约定，本院以候庆华提交的《房屋租赁合同》载明的2017年8月14日作为合同签署日期，双方租赁期限自该日开始计算。2017年8月14日至2018年8月13日，候庆华已支付当年房租7万元。2018年8月14日至2019年8月13日，候庆华已支付当年房租9万元及部分电费。2019年8月14日至2020年8月13日的房屋共计10万元候庆华已实际支付完毕。关于搬离房屋日期，候庆华主张2020年3月份双方解除合同，同月28日搬离房屋，王家华主张候庆华于2020年4月底才搬离房屋。因双方未实际进行交接，且双方证据均不充分，本院折中按照4月13日作为房屋搬离日期。王家华应退还候庆华多余房租。2019年至2020年全年房屋10万元，折合每月8333元，候庆华应支付2019年8月14日至2020年4月13日，共计8个月的房租66664元，则王家华应退还33336元。同时，候庆华多支付1000元订金，应予退还，故王家华应退还34336元。关于候庆华主张的利息问题，因双方合同系无效合同，不应支付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：王家华于本判决生效之日起十日内退还候庆华房屋租赁费34336元；二、驳回候庆华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1908元，减半收取954元，由候庆华负担624.8元，由王家华负担329.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  牟 阳二〇二〇年十一月二十五日法官助理  权 晶书 记 员  肖望旭