广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初23504号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：杨卓南，执行董事。委托诉讼代理人：刘小燕，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子君，广东国融律师事务所律师。被告：吴健，男，1971年6月16日出生，汉族，住山东省济宁市市中区******************，公民身份号码370************713。委托诉讼代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉泳，广东广中律师事务所实习律师。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业）与被告吴健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告利和物业委托诉讼代理人刘小燕、徐子君，被告吴健及其委托诉讼代理人张爱文、徐嘉泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2020年2月1日起至2020年5月15日的物业管理费71698.06元及违约金（违约金分别以每月欠费总额为基数，按日利率3‰计算，从每月6日起计至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日为29888.13元）；2.被告向原告支付2020年4月17日至6月24日的水费1028.08元、电费7040.5元及违约金（违约金分别以每月欠费总额为基数，按日利率3‰计算，从次月6日起计至实际支付之日止，暂计至2020年7月31日为1187.31元）；3.被告已支付的物业管理费保证金41160元由原告没收，不予返还；4.被告承担原告因实现债权而支出的律师费8000元。事实和理由：2017年4月28日，被告与中山市金汇置业有限公司（以下简称：“金汇公司”）签订了房屋租赁合同、中山利和广场商铺租赁补充协议，承租了金汇公司所有的中山市*******之一利和广场五层（517、518号商铺）（以下简称：“商铺”）。同日，被告与原告签订物业管理服务协议（以下简称：“协议”），约定由原告为其提供物业管理服务并收取管理相关费用。同年9月至10月期间，被告与金汇公司签订了补充协议（三），就承租面积等变更达成协议。协议签订后，原告依约提供物业管理服务，但被告自2020年2月起逾期支付物业管理费等，并因拖欠租金等问题，于2020年5月15日向金汇公司提出结业申请，解除租赁合同。被告与金汇公司解除租赁合同后，仍拒绝搬离物品及清场、拒绝交还商铺，以致相关水电费用仍继续产生。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告吴健辩称，1.2020年1月25日至2020年3月9日期间，被告受疫情影响客观上不能营业，不能享受原告物业服务，原告也未能依约提供物业服务，该期间的物业管理费因不可抗力影响应予免除。合同签订后，被告依约向原告交纳了水电周转金8820元和物管保证金41160元并按月足额支付每月物业管理费、水电费等约定费用。从2020年1月25日至2020年3月25日，在2个月的时间内，由于疫情影响，被告不能利用承租的物业开展经营活动，在此期间，原告也没有为被告提供任何物业管理服务，在疫情最严重的时候，广大民众被限制在住宅自我隔离，大街上人车稀少，企业、商家停工停产，整个利和购物中心直至2020年2月19日才有限恢复营业，此期间原告主张提供物业管理服务无从谈起，更何况原告所主张的物业管理费大部分为能源费，该期间，被告因为不可抗力未享受原告所提供的能源，原告也未消耗约定的能源，原告主张该期间的物业管理费没有任何依据。2.被告未及时支付2020年2月1日至2020年5月15日期间物业管理费不能视为被告违约，原告主张的违约金无依据。根据双方协议第十三条：由于不可抗力造成本协议执行的延迟视为可谅解的延迟。由于新冠肺炎的影响，被告在长达两个月的时间里无法使用承租物业，也未享受原告提供的物业管理服务。2020年3月底复工后，由于疫情仍处于防控阶段，整个餐饮业受影响巨大，至今仍未恢复元气，被告出现严重亏损，多次与原告及出租人申请请求减免租金及物业管理费，但均未获得同意。在2020年5月15日出租人围蔽物业被告终止经营时，尚有共计49980元的押金存于原告处，与被告应缴未缴物业管理费基本相当，且被告对物业管理费一直在与原告进行协商。被告受疫情这一不可抗力的影响未再支付2020年2月1日以后的物管费，应被视为“可谅解的延迟”，原告向被告主张违约金与协议条款相悸。3.原告主张2020年5月16日以后的水电费没有依据。2020年5月15日，出租人已将被告承租的物业强行围蔽，物业租赁合同已自该日解除，根据被告与原告签订的协议第十七条，本案物业管理服务协议亦自动解除。租赁合同和物业管理服务协议解除后，被告已未再使用案涉物业，自2020年5月16日起产生的水电费与被告无任何关系。4.被告所支付的物业管理保证金及水电周转费共49980元不应由原告没收，在冲抵原告应收取的物业管理费后如有结余，应由原告向被告返还。被告未交自2020年2月1日以来的租金及物业管理费有法定事由，不属可致租赁合同及物业管理服务协议可以终止的违约事项，原告没收被告保证金无事实和法律依据。在被告与出租人的租赁合同关系中，被告鉴于疫情的影响向出租人提出了减免租金的要求，出租人于2020年5月15日将案涉物业围蔽，终止了租赁合同，根据最高人民法院法发(2020)17号文的指导意见“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，导致租赁合同终止的违约方在出租人一方，被告并未出现物业管理服务协议第二十条“如乙方违反相关规定且令租赁合同及本协议终止，甲方将没收乙方物业管理费保证金”，约定的可以没收保证金的事由，因此，原告所收受保证金应在冲抵欠缴物业管理费后退还被告，原告没有没收保证金的合同依据及法律据。5.原告关于律师费的请求，没有合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，利和物业作为甲方与乙方毛家饭店（吴健）签订利和广场购物中心物业管理服务协议，约定：租赁单元利和广场购物中心5层517、518单元，租赁面积建筑面积641平方米，根据中山市金汇置业有限公司与中山市利和物业管理有限公司签订的中山国际金融中心商场物业管理服务合同，为加强利和广场购物中心的管理，维护甲乙双方的权益，明确双方的权利和义务，经双方协商订立本协议，共同遵照履行；物业管理费的收费标准为：每月每平方米35元（按承租单元的建筑面积计算），其中物业服务费每平方米每月15元，能源费（含公共区域电费、水费、电梯电费及中央空调费用）每平方米每月20元，乙方承租单元建筑面积641平方米，每月应缴的物业管理费为22435元；甲方代收代缴电费按各单元计量读数加损耗费，电费损耗按8%计算；物业管理费按月结算，其中计算期限不足1个月的，按计费天数除以当月实际天数再剩以当月费用计缴，乙方应于每月5日前（节假日顺延）向甲方交纳相关费用；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月的物业管理费等其他应缴费用；乙方接收物业时，须交清相关费用，预收管理费保证金（押金）2个月，该押金待乙方退组时予以无息退还，预收水电周转金15元/平方米，该周转金待乙方退租时予以无息退还；租赁单元电费：（租赁单元实际用电量+租赁单元实际用电量×8%线损费）×政府当时规定的单价标准，租赁单元水费：租赁单元实际用水量×政府当时规定的单价标准，租赁单元煤气费：租赁单元实际用气量×政府当时规定的单价标准，乙方使用租赁单元所产生的水费（含排污费）、电费、煤气费等其他费用由乙方承担，由甲方代为收取，具体按甲方公布的收费标准执行；乙方在接收租赁单元时，须向甲方交纳水电周转金15元/㎡，合计9615元，水电周转金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约，或本协议终止时乙方无任何拖欠水电气费的情况下，由甲方在5个工作日内无息返还乙方；本协议的履行期限为2017年4月28日至2022年4月27日；由于不可抗力造成本协议执行的延迟应被视为可谅解的延迟；因地震、台风、水灾、雷击等自然现象、动乱、战争、疾病流行等社会现象、政府行为及其他不可控制、不可预料的因素影响本协议或造成损失的，双方互不向对方承担责任；遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生3天之内通知另一方，并尽最大努力避免、消除或减轻该不可抗力事件的影响，同时，应在不可抗力事件发生后10天内，提供发生不可抗力事件的有关证明，协议各方按事件对履行协议影响的程度协商决定是否解除协议，或者延期履行协议；乙方与出租方因约定或法定事由解除租赁合同的同时，本协议自动解除；如乙方逾期缴纳物业管理费及其它应缴费用，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；如乙方不按约定返还租赁单元，甲方有权通知出租方收回乙方私自占用的租赁单元，并收取期间发生的物业管理费及水、电费等费用。协议还约定了其他相关内容。吴健签订中山国际金融中心商场管理守则，载明：本人为中山利和广场购物中心5层517、518单元的承租人，承租单元名称毛家饭店；物业公司有权对欠款商户提起诉讼或做出其他追讨行动，如停止供应该单元之水、电、空调和限制该欠款或违约商户使用广场设备、公共设施，直至该欠款商户清偿全部欠款、违约金及手续费为止，而重新接驳供应设施的费用或为追讨欠款、违约金及手续费所支出费用概由该商户负责。守则还载明了其他相关事项。中山市金汇置业有限公司作为甲方、出租人与乙方、承租人吴健签订面积、租期变更补充协议（三），约定：甲乙双方于2017年3月签订中山利和广场商铺租赁补充协议，乙方承租利和广场517-518号铺位经营毛家饭店，现双方就该铺位需变更经营面积等事宜经友好协商，签订补充协议如下，供共同遵守执行：甲乙双方协商同意，原合同第一条之约定“商铺建筑面积566㎡”变更为“商铺建筑面积为588㎡”；原合同第七条第7.1款变更为“…向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金，即41160元，合同终止后30日内，如乙方无拖欠甲方/商管公司/物业公司任何应付未付款项并且付清物业管理费、水费、电费等一切费用时，履约保证金余额（如有）无息退还”。2018年12月5日，利和物业出具收款收据，载明：兹收到吴健（毛家饭店）517/518交来水电周转金8820元、物管保证金41160元，收据0001917抵扣19980元。2020年5月15日，中山市金汇置业有限公司将案涉租赁商铺围蔽。同日，中山雨洋餐饮利和店吴健向中山市金汇置业有限公司、利和物业出具结业申请书，载明：由于疫情大环境的影响，本店二月三月没有营业，四月五月受堂食限制等政府行为，商场人流大不如前，本店营业额大幅下降，上述日期也没有贵商场减免租金、管理费、推广费的政策优待，还追收违约金，本店实在不堪重负，多次申请优惠不予批复，全额收租我店实在难以经营下去，故于2020年5月17日向贵商场提出闭店清算申请，望贵商场早批复，如商场采取停水停电措施，本店视为贵商场同意闭店申请。2020年5月17日，吴健、中山市雨洋餐饮利和店向中山市金汇置业有限公司、中山市利和物业管理有限公司发出商场撤场的申请，称受疫情影响损失惨重,不得不提前关店撤场，要求要求减免租金费用，退回保证金。2020年5月22日，中山市雨洋餐饮利和店承租人吴健、店铺毛家饭店向中山市金汇置业有限公司出具解除租赁合同告知函，载明：我方与贵公司于2017年4月28日签订的房屋租赁合同，贵公司方将租赁房屋位于中山三路16号之一利和广场第五层（517、518商铺），房屋建筑面积641平方米，租赁期自2017年4月28日起至2022年4月27日止，租赁给我方使用，该物业用途为商业用途，鉴于贵公司已于2020年5月15日将我方租赁商铺围闭封店，造成我方无法继续经营下去，我方视为合同终止，租金核算时间截止为2020年5月15日，鉴于贵司的根本违约行为，本人正式通知贵司，房屋租赁合同自即日起解除，请贵司立即退还本合同项下全部押金。2020年8月5日，利和物业出具缴费通知书，载明：致五楼517/518单元吴健（毛家饭店），517单元需缴2020年2月1日至2020年5月15日每月物业管理费分别为20580元、20580元、20580元、9958.06元，2020年4月17日至5月16日商场电费2532元、商场电费1为1728.24元、服务费（线损8%）202.56元、商场水费847.08元，2020年5月17日至6月24日商场电费1216.78元、服务费（线损8%）97.34元、商场水费181元，2020年1月6日至7月31日滞纳金31075.44元。合计共109578.5元。518单元需缴2020年4月17日至5月16日商场电费567.17元、商场电费1为277.1元、服务费（线损8%）45.37元，2020年5月17日至6月24日商场电费346.24元、服务费（线损8%）27.7元。合计共1263.58元。中山市电价价目表显示商业、非工业、非专变普通工业电度电价1-10千伏为64.75，可再生能源电价附加1.9，重大水利工程建设基金0.196875，合计57.516875。中山市自来水价格情况总表显示非居民用水1.8元/立方米。《中山市人民政府关于调整污水处理收费标准的通知》显示非居民生活用水的污水处理收费标准从1.08元/立方米调整为1.4元/立方米。中山市物价局文件《关于调整我市商业类生活垃圾处理费标准的通知》显示调整后生活垃圾处理费商业工业每吨水折算垃圾量4.66公斤，折算每吨水征收标准0.42元，按每吨垃圾处理费90元折算。利和物业提交2020年5月、6月、7月的代收东区中山三路16号（酒店公寓）的污水处理费、垃圾处理费、水费、电费发票。利和物业称涉案商铺6月应付水费（4.17-5.16）847.08元，7月应付水费（5.17-6.24）181元，6月应付电费（4.17-5.16）5352.44元，7月应付电费（5.17-6.24）1688.06元。2020年7月14日，吴健因本案与广东国融律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定律师费为8000元。2020年7月17日，广东国融律师事务所向利和物业出具4000元律师费发票。以上事实，由物业服务管理协议、管理守则、中山市金汇置业有限公司面积变更补充协议（三）、物业管理费保证金收据、缴费通知书、污水处理费、垃圾处理费、水费、电费发票、结业申请书、关于商铺撤场的申请、解除租赁合同告知函、委托代理协议、律师费发票、中山市电价价目表、中山市自来水价格情况总表、中山市人民政府关于调整污水处理收费标准通知、关于调整我市商业类生活垃圾处理费标准的通知等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。利和物业与吴健签订的物业管理服务协议、管理守则、面积租期变更补充协议（三）是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。从2020年2月1日至5月15日，吴健不按约定时间支付物业管理费是违约行为，按协议约定应承担违约责任，但自2020年2月至今，我国受疫情的影响，相当普遍的商户停业或收入大幅减少，导致履行能力严重受损，要求吴健继续按照协议的约定标准支付物业费对其明显不公平，本院根据公平原则按约定标准的75％将物业管理费调整为：每月的物业管理费为15435元（588平方米×35元/平方米/月×75%），2020年2月1日至2020年5月15日期间共3个半月的物业管理费共为54022.5元（15435元×3.5个月）。同上，因受疫情的影响，导致吴健履行能力严重受损，没有按约定期限支付物业管理费，本院认为本案吴健的迟缓交付物业管理费属受疫情影响的不可抗力所致，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”之规定，吴健不应承担违约责任，吴健所交物业管理费保证金41160元不应没收，可抵扣吴健尚欠物业管理费54022.5元，吴健还应交纳物业管理费12862.5元。利和物业因吴健拖欠物业管理费主张的违约金，本院依法予以驳回。关于水电费及其违约金的支付问题。在利和物业已实际代吴健支付水电费的情况下，吴健应向利和返还，但中山市金汇置业有限公司于2020年5月15日将案涉租赁商铺围蔽，导致吴健不能使用租赁商铺，故利和物业要求吴健支付2020年5月15日之后的水电费缺乏法律依据，本院予以驳回。吴健应向利和物业支付2020年4月17日至2020年5月16日期间的水费847.08元、电费5352.44元，合计共6199.52元。利和物业因吴健拖欠水电费主张的违约金，本院依法予以驳回。关于律师费的问题。双方未约定律师费的承担问题，而律师费并非追讨欠款所必须支出的费用，利和物业主张吴健承担其因本案支出的律师费没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴健于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2020年2月1日至2020年5月15日期间的的物业服务费12862.5元及2020年4月17日至2020年5月16日的水电费6199.52元；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担1600元，由被告吴健负担150元（被告吴健负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈立平二〇二〇年十一月十七日书记员  柯佩烨余慧