安徽省宿松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0826民初4222号 原告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**。 法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。 被告：陈文明，男，1976年3月3日出生，汉族，住安徽省宿松县。 被告：张锦霞，女，1975年10月14日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：陈文明，男，1976年3月3日生，汉族，住宿松县，系被告张锦霞丈夫。 二被告共同委托诉讼代理人：程松，上海开渠律师事务所律师。 原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房产）与被告陈文明、张锦霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日、10月21日两次公开开庭进行了审理。原告鑫鑫房产的法定代表人汪国鑫、被告陈文明、被告张锦霞的委托诉讼代理人陈文明及被告陈文明、张锦霞共同委托诉讼代理人程松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫鑫房产提出诉讼请求如下：1.请求法院判令原被告于2014年12月25日签订的《振兴商城购房意向书》和2017年2月16日、2017年2月21日签订的《商品房预售合同》立即解除，并向宿松县房地产管理局注销其已签订的两套《商品房预售合同》的网签手续；庭审中，原告将该项诉求变更为：请求法院判令原被告于2017年2月16日签订的《振兴商城购房意向书》和2017年2月16日、2017年2月21日签订的《商品房预售合同》立即解除，并向宿松县房地产管理局注销其已签订的两套《商品房预售合同》的网签手续；2.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：陈文明、张锦霞于2014年12月25日在鑫鑫房产以总价154.78万元一次性购买了三套门面房（已拟定为2栋商铺111、112、113号），但当时只付了50万元的购房保证金，尚欠房款104.78万元一直未付。此后，经鑫鑫房产多次催促，陈文明、张锦霞于2017年2月16日和2017年2月21日才签订了两份《商品房预售合同》。签订合同后，陈文明、张锦霞不缴纳房屋的首付款，也不办理银行按揭，故鑫鑫房产涉诉来院，请求判如所请。 陈文明、张锦霞辩称，本案过了解除权期限，依据法律规定，解除期限为1年，两份合同及意向书均超过解除期限；鑫鑫房产与陈文明、张锦霞签订商品房买卖合同，陈文明、张锦霞支付首付款后，鑫鑫房产未开具税务发票，按揭贷款首付款发票是必须要的材料，据此无法办理按揭贷款的原由不在陈文明、张锦霞，陈文明、张锦霞没有违约行为，且鑫鑫房产没有告知房产抵押的事实，房产权利状态存在重大瑕疵，鑫鑫房产的诉求不符合合同约定和法律规定，请法庭驳回鑫鑫房产的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合当事人的质证意见，对证据认定如下： （一）原告鑫鑫房产提交的证据 1、公司营业执照，证明：原告合法经营身份； 2、企业法人身份证明，证明：汪国鑫系该公司董事长职务； 3、购房协议书，证明：被告不按协议的第1条、第6条约定签订三套门面房的事实，其购房保证金不予退回，卖方有权转售的约定； 4、《商品房预售合同》，证明：被告原来购买3套门面房，当时被告只签订了两套商品房，并一直未交纳购房款和未办理银行按揭贷款的违约事实； 5、原被告之间的四次手机通话录音，证明：原告已三次通知被告办理银行按揭，交纳下欠的购房款，被告均以各种理由拒绝履行其付清购房款义务的违约事实； 6、工程竣工验收合格证及核实报告书，证明：原告开发的振兴商城小区已通过竣工验收合格的事实。 被告对原告提交的证据1、2无异议，认为证据3无作用，前2套房已签订购房《商品房预售合同》，第三套房于2017年重新签订了新的购房意向书；对证据4三性无异议，但达不到原告的证明目的，被告已按照合同约定交付了首付款，关于办理按揭，合同中并未约定期限；证据5中2月13日和5月22日的通话录音中原告并未向被告确定具体办理时间，不是法律意义上的通知，不具有效力；9月3日的通话录音内容无异议，但对时间有异议，从通话内容来看，是原告起诉之后的双方的通话，而原告的起诉时间是2020年9月8日之后；原告已经向法庭提起诉讼，该录音不具备通知的效力；从最后一份通话录音中能明确被告曾向农行申请过按揭贷款，不被批准，对此原告是明知的，其解释的原因是其他银行不做商业房按揭，原告的解释是没有依据的，不被批准的真实原因是三套房屋已经被原告做了抵押，原告隐瞒房屋抵押的事实；对证据6无异议，按照合同约定房屋符合标准的是综合验收合格。本院认为，原告提交的证据1、2、6符合证据的三性特征，应作为定案证据采用，证据3、4符合证据的三性特征，但达不到原告的证明目的，证据5能够证明双方协调办理按揭的事实，但达不到原告其他证明目的。 （二）被告陈文明、张锦霞提交的证据 1、购房首付款收据复印件3张；证明：被告支付了2套房屋的首付款； 2、购房意向书、购房意向金收据复印件；证明：被告于2017年支付了111室8万元意向金，2014年签订的意向书已终止； 3、《商品房预售合同》2份，证明：2套房屋签订了正式商品房买卖合同； 4、抵押权登记信息表复印件3张，证明：原告隐瞒涉案房地产抵押事实； 5、原告代理办理按揭证明材料复印件，证明：被告已去银行办理按揭； 6、身份证复印件2张，证明：被告身份。 原告对被告提交的证据1、2、3、6无异议，对证据4真实性无异议，只抵押一次，但达不到被告的证明目的，对证据5真实性合法性无异议，但达不到原告的证明目的，当时去银行办理按揭，被告把材料原件拿回，导致无法办理按揭。本院认为，证据1、2、3、6符合证据三性特征，应作为定案证据采用；证据4能够证明涉案房产作为在建工程抵押的事实，证据5达不到被告的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鑫鑫房产系房地产开发商。2014年12月25日，鑫鑫房产与陈文明签订一份《振兴商城购房意向书》，约定陈文明预购由鑫鑫房产开发的振兴商城2栋2-11#、2-12#、2-13#商铺，房屋总价款为154.78万元，已付50万元，并约定开盘时享受房屋价款10万元优惠，即交10万元抵12万元优惠。2017年2月16日，双方就意向书中约定的振兴商城2栋2-11室重新签订一份《振兴商城购房意向书》，约定该套房产建筑面积约60.82平方米，明确陈文明已交购房保证金8万元，意向书第三条约定：买方应在卖方电话通知（但不限于电话通知）之日起10日内，携此意向书、购房意向保证金的收据，首付房款及卖方要求的其他相关资料（包括按揭资料、户口薄、身份证等）到卖方售楼中心与卖方签订正式的《商品房买卖合同》。第六条约定：如买方不按上述约定条款所规定的时间签订《商品房买卖合同》并未交清首付房款，则视为买方自愿放弃，并按《合同法》规定其购房保证金不予退还，卖方有权转售，买方无权干涉。当天及2017年2月21日，鑫鑫房产分别就振兴商城2幢113室、112室与陈文明、张锦霞签订正式的《商品房预售合同》，其中113室房产预售合同载明买受人于2017年2月16日已交首付款251080元，余款230000元申请银行按揭，112室房产预售合同载明买受人于2017年2月21日已交首付款266774元，余款170000元申请银行按揭；两份合同均约定，买受人未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过（空白）日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后七天。合同订立后，鑫鑫房产于2017年2月16日分别向陈文明开具金额为226774元、40000元、251080、80000元购房款收据，此后鑫鑫房产多次电话督促陈文明办理振兴商城2幢113室、112室按揭贷款手续，但均未果。故鑫鑫房产涉诉来院，请求判如所请。 另查明，诉争的三套房产均被鑫鑫房产抵押给安徽宿松农村商业银行股份有限公司，因鑫鑫房产与相关银行合作期限已届满，现诉争的三套房产无法办理银行按揭手续。 本院认为，本案的争议焦点为：鑫鑫房产诉求有无事实和法律依据。鑫鑫房产与陈文明签订的《振兴商城购房意向书》及与陈文明、张锦霞签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。 关于诉争《振兴商城购房意向书》解除的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告鑫鑫房产主张陈文明没有按照通知的要求就振兴商城2栋2-11室与其签订正式的《商品房买卖合同》，属于违反意向书的约定，并据此解除诉争意向书，但原告没有提交相应证据证明向被告陈文明发送了相关通知，且现涉案房产为抵押状态，房屋权利状态存在瑕疵，故对鑫鑫房产关于解除双方于2017年2月16日签订《振兴商城购房意向书》的请求依法不予支持。 关于诉争两份《商品房预售合同》解除的问题。诉争两份《商品房预售合同》未对陈文明、张锦霞支付商业按揭贷款的时间及催告后的合理期限作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条及《商品房买卖合同解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。……”之规定，鑫鑫房产可以随时要求陈文明、张锦霞履行支付剩余购房款的义务，但应给陈文明、张锦霞三个月的合理期限。现鑫鑫房产仅提交督促陈文明办理按揭贷款的电话录音，没有提交向陈文明发送催告的证据，更没有提交向合同的另一当事人张锦霞发送催告手续的证据，而鑫鑫房产关于陈文明、张锦霞没有支付两套房产首付款的主张没有事实依据，解除合同的条件未成就，鑫鑫房产未取得法定或约定的解除权，故诉争两份《商品房预售合同》并未解除，故对鑫鑫房产关于解除双方于2017年2月16日、2017年2月21日签订的《商品房预售合同》及向宿松县房地产管理局注销其已签订两套《商品房预售合同》网签手续的请求依法不予支持。对陈文明、张锦霞关于解除权期限的抗辩，因没有事实依据，不予采信。至于陈文明、张锦霞关于未开税票、没有告知抵押、排除瑕疵后继续履行合同的抗辩，因鑫鑫房产的诉求为解除合同，案件主要围绕陈文明、张锦霞是否违约的焦点进行审理，故不予采信。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  沈家国 二〇二〇年十一月三十日 书记员  齐 琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。