广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13881号原告：深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇******。负责人：张裕红，经理。委托诉讼代理人：程洁海，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贞妮，广东深天成律师事务所律师。被告：杨惊宇，女，汉族，住广东省深圳市南山区************，公民身份号码：430************928。委托诉讼代理人：梁宝文，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛彩燕，广东金地律师事务所实习律师。第三人：东莞骏豪房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市***********骏豪商务中心商务楼20*20幢办公101。法定代表人：李立新，董事长。委托诉讼代理人：程洁海，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贞妮，广东深天成律师事务所律师。原告深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司（以下简称骏高物业东莞分公司）与被告杨惊宇、第三人东莞骏豪房地产开发有限公司（以下简称骏豪公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告骏高物业东莞分公司的委托诉讼代理人刘贞妮、被告杨惊宇的委托诉讼代理人梁宝文、毛彩燕、第三人骏豪公司的委托诉讼代理人刘贞妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏高物业东莞分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年4月12日至2020年6月30日期间的物业服务管理费110917.38元、违约金41887.88元（自每笔费用拖欠之日起，按每日万分之五的标准计至付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告2017年3月23日与东莞骏豪房地产开发有限公司（以下简称骏豪房地产公司）签订《商品房买卖合同》，购买东莞市*****************，原告受骏豪房地产公司委托负责物业管理。案涉房产属于现房，骏豪房地产公司基于被告的申请于2016年4月11日以书面函件形式通知被告办理收楼入伙手续，但被告无正当理由未在通知时间内办理收楼手续。根据法律规定及被告与骏豪房地产公司签订的《商品房买卖合同》第11条，视同被告2016年4月11日办理了收楼手续，并自2016年4月12日起计缴物业费等，截至2020年6月30日，被告拖欠原告物业费110917.38元，违约金41887.88元，故提起本案诉讼。被告杨惊宇辩称，1.本案中，被告杨惊宇与第三人骏豪公司签订《商品房买卖合同》，由第三人骏豪公司委托原告骏高物业东莞分公司提供前期物业管理服务。第三人骏豪公司所提供的房产存在诸多房屋质量问题并未进行整改，致使被告杨惊宇无法入住。第三人骏豪公司存在显著违约行为，被告杨惊宇依法享有就《前期物业服务合同》向第三人骏豪公司和受托人原告提出抗辩的权利。2.依据国务院《物业管理条例》第二十四条以及建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知第三条的规定，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第三人骏豪公司未通过招投标方式选聘物业，程序不合法，签订合同无效，对被告杨惊宇无约束力。3.双方就房屋质量问题出现争议及纠纷，双方对交楼问题未能形成一致意见，因而被告杨惊宇没有实际收房。被告杨惊宇没有实际收房亦未实际入住，没有享受原告提供的物业服务，因此不应当支付对价。原告不应主张物业管理费。4.原告主张被告杨惊宇按照日万分之五的标准向其支付物业费的违约金，而合同中并未约定滞纳金或违约金的标准。原告主张的违约金标准过高，且无合同及法律依据，不应支持。5.原告未提供物业资质证书，不具备向被告收取物业费的资格。第三人骏豪公司陈述意见称，一、1.案涉房屋不存在质量问题。案涉房产2012年已通过竣工验收，取得竣工验收备案证书，不存在质量问题。被告购买的房屋是现房，被告购买前已查看过房屋现状，清楚房屋不存在任何问题，即使有被告所述的部分问题也不影响被告居住。2.本案是物业服务纠纷，被告如果认为房屋存在质量问题，应当另案起诉，不应当在本案中提出。原告仅是受第三人委托的物业公司，对房屋质量问题不承担责任。3.被告主张房屋质量有问题，但自2016年至今都没有起诉第三人要求赔偿，反而以此为由拖欠物业费，被告的行为就是为了拖欠物业费。4.被告2016年4月11日提出的问题第三人已帮忙解决，被告纯粹为了拖欠物业费，与原告户型相同、房屋建造时间相同、面积相同的其他业主都正常收楼，正常缴纳物业费，但被告在找借口。二、案涉房屋是办公性质，无需通过招投标选定物业服务。根据《物业管理条例》第二十四条，除住宅之外的物业，国家提倡通过招投标方式选定物业，但并非强制。第三人以何种方式选定物业与被告无关，即使违反《物业管理条例》也是受行政处罚，不影响第三人与原告签订的物业协议的效力。三、未享受物业服务不能成为不缴纳物业费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主不能以未实际享受物业服务为由拒绝缴纳物业费。四、第三人与原告签订的认购书第9条有约定，第三人已向被告出示了将要签署的《前期物业服务协议》等文件样本，《前期物业服务协议》第十条第3款约定逾期缴纳物业费须按每日万分之五计收违约金，其他业主也都是签订的同样的版本。五、2018年全国已全面取消物业公司的资质等级。本院经审理认定事实如下：第三人与被告2016年3月23日签订《商品房买卖合同》，被告向第三人购买东莞市****************************（以下简称案涉房屋），显示被告的地址为深圳市南山区绿茵丰和A2-702，第三条约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或者其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。出卖人委托深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司对本项目进行前期物业管理服务，物业管理服务的范围和费用详见买受人和上述物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》。”原告与第三人2013年5月5日签订《前期物业服务合同》，委托方为第三人，受托方为原告，第三人委托原告为东莞塘厦骏豪商务中心商务楼二期实施前期物业管理服务，物业服务收费按包干价执行，商业物业为7.5元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳，合同期限为2013年5月5日至2018年5月4日，合同到期时业主委员会仍未成立，则合同继续有效。被告称案涉房屋所在区域尚未成立业主委员会。第三人于2016年4月11日向被告发出收楼（入伙）通知书，载明“骏高物业服务有限公司东莞分公司也将于阁下实际收楼日，即2016年4月12日起开始向阁下计收物业管理费。”2016年12月26日原告向被告位于深圳市南山区绿茵丰和A2-702的地址邮寄逾期费用催款函，被告确认收到该邮件，但主张被告已向原告回函告知原告由于案涉房屋不具备交付条件，不应当支付物业费。2018年7月4日原告再次向被告位于深圳市南山区绿茵丰和A2-702的地址邮寄拖欠物业管理费及相关费用温馨提示函，显示丰巢代收。被告已于2016年5月18日对案涉房屋办理不动产登记，显示权利人为被告，面积登记为292.08平方米。被告提交六份函件，主张案涉房屋存在质量问题，多次提出整改要求，被告一直未收房，未享受物业服务，故无需支付物业服务费。被告提交的六份函件邮单显示收件地址均为原告相关地址。原告主张仅收到其中两份函件，其他均未收到，并反驳称被告自2016年开始就主张案涉房屋存在质量问题，却一直未就房屋质量问题对第三人提起赔偿之诉，可见被告的目的在于拖欠物业费，且被告在2018年6月12日的函已明确提出要求免交5年的物业费，被告是以案涉房屋存在质量问题为借口拖欠物业费，何况被告并未提供充分有效的证据证明案涉房屋存在质量问题，案涉房屋2012年已竣工验收合格，被告购买的案涉房屋属于现房，被告购买前多次查看，明知案涉房屋不存在质量问题。原告未与被告签订物业服务合同，原告主张被告拒绝与原告签订物业服务合同。原告与被告双方确认被告并未接收案涉房屋的钥匙，原告主张被告一直拒绝收房，也拒绝接收案涉房屋的钥匙。原告提交案外人崔缇萦前期物业服务协议，主张与被告相同的物业均已收楼并与原告签订前期物业服务协议，被告以案涉房屋存在质量为由一直拒不收楼，亦拒不缴纳物业费。以上事实，有原告提交的物业费统计清单、商品房买卖合同、竣工验收备案证书、2016年4月11日的收楼（入伙）通知书、业主收楼验收记录表（2016年5月12日）、逾期费用催款函及邮单查询记录、拖欠物业费及相关费用温馨提示函及邮单查询记录、前期物业服务合同、（2019）粤19民终3236号民事判决、（2018）粤1973民初14204号民事判决、不动产登记查询结果、崔缇萦前期物业服务协议，被告提交的六份函件及邮单查询记录，第三人提交的物业认购书、2016年4月11日的收楼（入伙）通知书、入伙须知、缴费通知、业主收楼验收记录表（2016年4月11日）、前期物业服务合同、崔缇萦收楼（入伙）通知书、入伙须知、缴费通知、业主收楼验收记录表（崔缇萦），以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否拖欠原告的物业服务费。首先，第三人与被告2016年3月23日签订《商品房买卖合同》，第三条约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或者委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。出卖人委托深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司对本项目进行前期物业管理服务，物业管理服务的范围和费用详见买受人和上述物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》”，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与第三人签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。其次，被告举证六份函件及邮单，拟证明案涉房屋存在质量问题，多次提出整改要求，被告一直未收房，未享受物业服务，故无需支付物业服务费。被告提交的六份函件邮单显示收件地址均为原告相关地址。原告反驳称被告自2016年开始就主张案涉房屋存在质量问题，却一直未就房屋质量问题对第三人提起赔偿之诉，可见被告的目的在于拖欠物业费，且被告在2018年6月12日的函已明确提出要求免交5年的物业费，被告是以案涉房屋存在质量问题为借口拖欠物业费。对此，由于被告自2016年开始已主张案涉房屋存在质量问题，却在长达四年的时间内未就案涉房屋的质量问题向第三人主张权利，而是以向原告或原告关联物业公司邮寄函件的形式提出，不符合常理；况且，被告主张的案涉房屋存在质量问题与本案的物业服务纠纷属于两个不同的法律关系，被告无权以案涉房屋是否存在质量问题对抗原告主张的物业服务费。据此，被告以案涉房屋存在质量问题为由主张其一直未收房、未享受物业服务，无需支付物业服务费，缺乏依据，本院不予采纳。再次，原告提交崔缇萦前期物业服务协议，拟证明与被告相同的物业均已收楼并与原告签订前期物业服务协议，被告对该组证据未能提供反驳证据，本院予以采纳，可知原告主张已为包括案涉房屋在内的物业提供相应的物业服务能够成立，本院予以采信。据此，再结合被告已于2016年5月18日对案涉房屋办理不动产登记的事实，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”对于被告抗辩主张的案涉房屋存在质量问题，一直未收房、未享受物业服务，无需支付物业服务费，本院不予支持。最后，原告与第三人2013年5月5日签订《前期物业服务合同》，第三人委托原告为东莞塘厦骏豪商务中心商务楼二期实施前期物业管理服务，物业服务收费按包干价执行，商业物业为7.5元/月/平方米，合同期限为2013年5月5日至2018年5月4日，合同到期时业主委员会仍未成立，则合同继续有效，被告称案涉房屋所在区域尚未成立业主委员会。故该《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告须按7.5元/月/平方米的标准按月向原告支付物业服务费，计算为每月292.08平方米×7.5元=2190.6元，对原告诉请的2016年4月12日至2020年6月30日期间的物业服务费110917.38元，本院予以支持。另，原告请求的违约金，由于本案没有证据证明双方对逾期缴纳物业费有相关违约条款的约定，但鉴于被告存在逾期缴纳物业费的事实，对原告请求的违约金，本院酌情予以支持，2016年4月物业服务费的违约金，被告须以2190.6元÷30天×19=1387.38元为基数，自2016年5月1日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计付违约金至实际付清之日止，但应以1387.38元为限，之后每月的物业服务费违约金，以当月物业服务费2190.6元为基数，自当月11日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计付违约金至实际付清之日止，但应以2190.6元为限，2019年9月的物业服务费违约金，以当月物业服务费2190.6元为基数，自当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际付清之日止，但应以2190.6元为限。对于原告诉请超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、限被告杨惊宇于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司支付2016年4月12日至2020年6月30日期间的物业服务费110917.38元；二、限被告杨惊宇于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金[违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，自2016年5月1日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计付违约金至实际付清之日止，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际付清之日止，每月计付的违约金总额以不超过当月应缴的物业服务费为限]；三、驳回原告深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1678.06元（原告已预缴），由被告杨惊宇负担1218.06元，由原告深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张珊珊二〇二〇年十一月二十日书记员  尧树英谭雪儿附相关法律法规条文1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。