青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2254号上诉人（原审原告）：青海博尔康工贸有限责任公司（统一社会信用代码：91633100679167105M），住所地：青海生物科技产业园装备制造创业配套产业园银羚大街**。法定代表人：黎双宁，公司总经理。委托诉讼代理人：柳克俭，青海夏都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海装备制造投资管理有限公司（统一社会信用代码：916331006791831133），，住所地：青海生物科技产业园迎新路****楼**法定代表人：赵峰，公司董事。委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。上诉人青海博尔康工贸有限责任公司（以下简称博尔康公司）因与被上诉人青海装备制造投资管理有限公司（以下简称装备制造公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初1927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人博尔康公司法定代表人黎双宁及委托诉讼代理人柳克俭，被上诉人装备制造公司的委托诉讼代理人黄小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博尔康公司上诉请求：1.依法撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0105民初1927号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.依法判令本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定案涉房屋不属于商品房错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布实施后，结合该解释第一条规定的内容认为商品房首先是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋，非此目的不属于商品房。根据《城市房地产管理法》第29条规定，从事房地产开发和经营的主体必须具备相应资格，针对商品房这二个基本特征可知商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。据此博尔康公司认为，案涉房屋属于商品房，理由如下：第一，从建设开发的主体而言，装备制造公司具有房地产开发建设的资质和经营范围，其是有开发房地产的法定资格。第二、该公司在银羚大街29号沿街续建49套铺面房并全部向社会公开出售。由此可以反映出装备制造公司的建设目的并不是为产业园自建的配套工业用房，而是向社会公开出售并以此获取利润的商品房。2.原审判决未认定案涉房屋买卖合同无效，属适用法律错误。博尔康公司认为案涉房屋属于商品房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，装备制造公司故意隐瞒房屋真实情况及未取得商品房预售许可证明的情况下对外销售，故房屋买卖合同是无效的。另外，原审判决未认定房屋买卖合同无效的法律依据基本上都是涉及国有土地使用权转让的相关规定属于适用法律不当。即便将案涉房屋作为非商品房的一般房屋，也应当适用房地产方面的法律规定。博尔康公司认为本案的焦点在于“被上诉人在工业用地上建造铺面房并出售的行为是否合法”。案涉房屋项下的土地系用于建设青海装备制造创业配套产业园的工业用地，建设内容分别是工业、仓储、办公、设备用房等，这些建设内容均是用于装备制造这个工业项目，装备制造公司不能分割对外出售，但是其在银羚大街29号沿街建设49套铺面房并对外出售的行为改变了土地出让合同所规定的土地用途，改变土地建设规划的内容，违反关于土地管理的相关法律规定。3.装备制造公司在向上诉人预售房屋时隐瞒真实状况，博尔康公司在全额支付购房款后长达6年不能取得合法的房屋，也导致博尔康公司的合同目的完全落空，装备制造公司的行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项的规定，因此博尔康公司的诉讼请求依法能够成立。装备制造公司辩称，原判决认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。博尔康公司向一审法院起诉请求：1.判决确认案涉商品房买卖合同无效；2.判决装备制造公司返还购房款4091479.2元；3.判决装备制造公司承担利息1665641元；4.判决装备制造公司承担赔偿款4091479.2元；5.本案诉讼费由装备制造公司承担。一审法院认定事实：2015年12月4日，博尔康公司（乙方）与装备制造公司（甲方）签订《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产出售协议》，其中第一条约定乙方购买甲方坐落在西宁市××区，建筑面积为733.56平方米，协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，土地使用权限按土地证规定执行；第二条约定房产总价为4091479.20元，土地使用税费按国家有关规定由乙方每年支付给有关部门，物业管理费以乙方与物业公司签订协议为准；第三条约定甲方在办理好产权证后给乙方办理产权过户手续，办理中发生的契税、工本费等费用按规定各自负担；合同并约定其他权利义务内容。上述房屋总价款4091479.20元，已由博尔康公司于2014年5月2日向装备制造公司支付500000元、于2014年6月12日支付3591479.2元。合同签订后，装备制造公司于2016年4月26日向博尔康公司开具青海省地方税务局销售不动产统一发票。截止庭审双方当事人未交付和领取诉争房屋，双方因办理不动产权证等事宜发生纠纷，遂至本案诉争。另查，位于西宁市××区等、不动产单元号为630105305001GB00011F00010001等49个不动产单元登记权利人为装备制造公司，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/自建房，用途为工业用地/工业、仓储、办公、设备用房和其它，使用期限为2011年7月31日至2061年7月31日。一审法院于2020年7月3日组织双方当事人进行现场勘验，确认案涉房屋标的的位××区、29-55单元29-55室、29-3单元29-3室，不动产单元号分别为630105305001GB00011F00130003、0005、0006。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于商品房；二、案涉房屋买卖合同的效力认定。一、案涉房屋是否属于商品房根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房是由房地产开发企业建设并出售的房屋，是在我国住房制度改革过程中相对于私有房屋、经济适用房等房屋出现的独立概念。因此，认定案涉房屋是否属于商品房，要结合房屋建设目的和其开发建设主体的经营行为予以认定。本案中，案涉房屋项下土地性质为工业用地，用于建设青海装备制造创业配套产业园，房屋性质为自建房，故案涉房屋实际属于工业用房，装备制造公司的经营范围中虽包含房地产开发，但其在案涉房屋建设过程中并不是以房地产开发企业作为市场经营主体参与，其建设目的是服务于工业生产，且已建成装备产业制造园，故本案案涉房屋的性质不应认为商品房。二、案涉房屋买卖合同的效力认定如上所述，因案涉房屋不属于商品房，故对案涉房产转让合同的效力认定不应当以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为依据。根据《中华人民共和国物权法》中地随房走的原则，本案中双方签订的房产买卖合同，不仅涉及房产所有权的转移，也涉及到房屋项下国有土地使用权的转让，故本案合同标的应为装备制造公司名下工业用地上的自建房及其项下土地使用权转让。对其效力认定，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定，以及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，在不违反土地利用总体规划及改变土地性质的前提下，我国现行法律、行政法规的相关规定中并未明文禁止上述土地及其建筑物、构筑物的转让。本案中，根据博尔康公司诉状中事实与理由部分的陈述，装备制造公司建此房屋的目的是建设机电市场，出售的目的是机电市场的招商引资，而博尔康公司购买的目的也是用于其欲代理品牌的库房和店面，故一审法院认为本案中亦不存在改变土地性质的情形。对于案涉土地及建筑物中的部分房屋，其能否分割转让的问题，应以《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”的规定办理，本案中，截止庭审，装备制造公司虽未提交证据证明其已获得土地管理部门和房产管理部门的批准，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条的规定，上述行政法规的规定不属于效力性强制性规定，故装备制造公司是否履行审批手续，不影响合同效力的认定。经一审法院释明，博尔康公司亦不主张变更诉讼请求，故一审法院认为，博尔康公司要求确认合同无效的诉讼请求没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决：驳回博尔康公司的诉讼请求。案件受理费80740元，减半收取计40370元，由博尔康公司负担。本院二审期间，博尔康公司补充提交照片13页（26张），拟证明装备制造公司将其开发建设产业园的临街铺面全部出售，其中包括博尔康公司购买的铺面，由此说明案涉房产属于商品房，应当适用商品房买卖的相关法律规定。经质证，装备制造公司对该组证据的真实性不持异议，但认为照片无法反映案涉房产性质，对其证明方向不予认可。经审查，博尔康公司提交的该组证据真实、合法，但不能客观反映出案涉房产的商品房属性，对其证明方向不予采纳。对一审认定的事实双方当事人均不持异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉铺面系装备制造公司在其开发的产业园区内修建的房产，房屋土地性质为工业用地，产权登记为办公用房，符合我国关于建设用地中工业用地上允许建造办公用房的法律规定，博尔康公司未能提供证据证明装备制造公司擅自改变了案涉铺面的土地性质与用途。装备制造公司并非房地产企业，其经营范围包含房地产开发亦不能证明该公司市场主体身份就是房地产开发商。修建产业园区，以此为平台依托吸引商业体入驻，必然要为进入的商家提供场所用以办公或经营，也因此修建房屋是产业园发展的必要之举，相关的案涉临街铺面既非行政办公楼，也不属于生活服务设施，不属于行政部门规章中不得分割转让的房屋，对产业园区内工业用地上修建的办公用房法律并未规定禁止买卖，案涉铺面不属于法律意义上的商品房，装备制造公司将案涉铺面出售的行为也不违反法律的强制性效力性规定。故博尔康公司与装备制造公司签订的《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产出售协议》合法有效。博尔康公司未能提供证据证明其购买的案涉铺面所支付的对价系按照商品房价格购买，也未证明该公司签订合同的目的不能实现与案涉铺面性质不合法有关，因此博尔康公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80740元，由青海博尔康工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 任 宁审判员 林建平二〇二〇年十一月二十三日书记员 闫瑞杰