江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0622民初1447号原告：王志超，男，1988年8月15日出生，汉族，鹰潭市余江区人，户籍地江西省鹰潭市月湖区，现住江西省贵溪市。原告：邱梅珍，女，1991年1月19日出生，汉族，赣州市定南县人，户籍地江西省赣州市定南县，现住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：王志超，男，1988年8月15日出生，汉族，鹰潭市余江区人，户籍地江西省鹰潭市月湖区，现住江西省贵溪市，系原告邱梅珍的丈夫。被告：江西华翔房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91360681076860744Q，住所地江西省贵溪市冶金大道**。法定代表人：张水根，职务总经理。原告王志超、邱梅珍与被告江西华翔房地产开发有限公司（以下简称华翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告王志超、邱梅珍于2020年9月17日诉至贵溪市人民法院，贵溪市人民法院以原告王志超系该院工作人员为由请示指定管辖，鹰潭市中级人民法院裁定由本院管辖，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志超暨原告邱梅珍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告华翔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告王志超、邱梅珍向本院提出诉讼请求：1．判令被告按照房屋买卖合同第八条第一款约定向原告支付逾期交房违约金9,406.55元（自2017年1月31日起，分别按同期存款年利率1.5%和日万分之二标准，暂计算至2017年6月20日，之后的违约金按照合同约定继续计算至达到符合交房条件之日为止）；2．判令被告向原告支付逾期办证违约金17,168.11元（自2017年7月31日起，参照银行贷款逾期利息，即按同期同类贷款利率上浮30%为标准，暂计算至2018年7月30日，之后的违约金按照上述标准计算至办好产权证书之日止）；3．判令被告向原告返还违规预收的契税2,780元、房屋维修基金6,689元、有线电视初装费350元及工本费800元，合计10,619元；4．判令解除原告与被告签订的《中央豪门小区地下车位使用权转让协议》并返还原告车位使用权转让费50,000元；5．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告于2016年10月31日与被告江西华翔房地产有限公司签订《贵溪市商品房买卖合同》（合同编号：GX2016040163），购买被告开发的中央豪门6#楼1单元1302室，建筑面积83.61平方米，价格为3,325.27元/平方米，总价款278,026元，交房日期为2017年1月30日，交付条件为竣工验收合格并取得建筑工程竣工合格证明，逾期交房的，逾期在90天内的，按同期银行存款利率计算，逾期超过90天的，除按上述计算利息外，被告还应每日按已付房款的万分之二向原告支付违约金。合同签订后原告向被告支付首付款58,026元，并就剩余房款220,000元办理了公积金贷款。2017年6月20日，原告要求被告交房，被告未告知原告房屋未竣工验收合格，即向原告出具《商品房住宅质量保证书》《商品房住宅使用说明书》，并载明该房已经过竣工验收合格。原告在充分相信被告的前提下，依约向被告缴纳了契税2,780元、房屋维护基金6,689元、有线电视初装费350元及工本费800元，合计10,619元，之后原告缴纳物业费、垃圾清运费、装修保证金后，开始装修，并完成入住。2019年上半年，原告在业主微信群中得知，原告所购买的房屋并未通过竣工验收，消防设施没有安装到位，居住存在重大安全隐患。后经协调处理，被告书面承诺2019年8月30日完成竣工验收合格，并于2019年底完成不动产权证的办理。但截至起诉之日，被告仍未完成竣工验收合格，未能办理产权证。被告华翔公司在本院规定的答辩期限内未向本院提交答辩意见。原告王志超、邱梅珍为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内向本院提交的证据有：A1、原告身份证复印件、被告企业信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体资格；A2、《贵溪市商品房买卖合同》复印件1份、公积金贷款个人结清证明1份，证明原、被告签订购房合同，原告按照合同约定支付了购房款，被告逾期违约向被告交付房屋，应承担相应的违约责任等事实；A3、《商品房住宅质量保证书》1份、承诺书1份、清单1份，证明被告向原告交付房屋时显示房屋已经竣工合格，实际并未取得竣工验收备案登记；A4、车位使用转让协议1份、收据1份，证明原、被告签订协议购买车位使用权，原告按协议支付了车位使用权转让费50,000元，但至今被告未按照约定向原告交付使用，已经构成根本违约；A5、收据1份，证明被告缴纳了契税2,780元、房屋维护基金6,689元、有线电视初装费350元及工本费800元，合计10,619元，被告收取上述费用后并未履行相应的义务。被告华翔公司在本院规定的举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月31日，原告王志超、邱梅珍与被告华翔公司签订《贵溪市商品房买卖合同》，合同编号为GX2016040163，主要内容是：“……第二条商品房销售依据原告购买的商品房预售许可证号为（贵）房预售证第（2014）003号；第三条原告所购商品房基本情况该商品房位于中央豪门6#楼1单元1302室，……建筑面积为83.61平方米……第四条商品房价款1、按建筑面积计算，每平方米3,325.27元，房屋总价款为278,026元；第五条买受人付款形式及付款时间原告按照分期付款的方式支付价款，原告在2016年10月26日首付购房款58,026元整，二期购房款220,000元整。……第七条商品房交付及交付日期被告于2017年1月30日前，将竣工验收合格并取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房按期交付给原告。如遇不可抗力原因，被告可据实予以延期，被告应当及时告知原告，如因不可抗力原因不能履行合同的，按变更合同处理；第八条出卖人逾期交付商品房的处理除遇不可抗力外，被告如未按本合同第七条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应当交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权要求合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应当交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。被告还应每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金；第十条商品房交接商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供合同第七条规定的交付证明文件及《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，被告不出示证明文件或者出示证明文件不全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。第十六条商品房预售的，自房屋交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，……由于被告的原因，未能在上述期限内办理权属转移登记的，原告有权要求继续履行，被告应按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。……”合同签订后，原告于2016年10月26日交购房首付款58,026元，余款220,000元办理按揭贷款。2017年6月20日，原告办理收房手续，被告代收了契税2,780元、房屋维修基金6,689元、有线电视初装费350元及工本费800元，被告向原告出具《贵溪市新建住宅质量保证书》，保证书中载明“二、已按国家规定通过有关单位的竣工验收，并具有竣工验收合格的书面报告，工程质量等级评定为合格。”该保证书并无相关部门的签章。后因涉案房屋实际并未取得竣工验收备案登记，包括原告在内的多数业主与被告交涉，2019年5月29日，被告华翔公司向中央豪门六栋、七栋业主承诺在2019年5月30日至2019年8月30日完成竣工验收合格三证，优先办理不动产证，于2019年12月底完成。但截至原告起诉时，被告华翔公司仍未取得竣工备案登记，且并未办理不动产权证。另查明，2018年8月17日，原告与被告签订中央豪门小区地下车位使用权转让协议，约定被告将坐落于贵溪市冶金大道1号中央豪门小区一期地下车位的第B-191号车位的使用权转让费按50,000元的价格转让给原告，约定车位交付时间为2019年2月28日，被告至今未向原告交付该车位。再查明，2017年中国人民银行一年期存款基准利率为1.5%。本院认为，原、被告之间签订的《贵溪市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应予履行。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。该条属于强制性规定，原、被告签订的《贵溪市商品房买卖合同》明确约定，涉案商品房交付时应当符合以下条件，一是涉案商品房已经通过竣工验收备案登记；二是被告应于2017年1月30日前向原告交付。同时，合同第十条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供合同第七条规定的交付证明文件及《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，被告不出示证明文件或者出示证明文件不全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本案中，被告至原告起诉时仍未取得竣工验收备案登记。原告起诉要求被告支付自2017年1月31日起至2017年6月20日止的利息及违约金，逾期141天，系被告违约，其应当承担逾期交房的违约责任，本院参照中国人民银行一年期存款基准利率1.5%计算已付房款利息。经本院核算，被告华翔公司应向原告支付截至2017年6月20日止的已付房款利息1,611.03元（278,026元×1.5%÷365天×141天）、违约金7,840.33元（278,026元×0.2‰×141天），合计9,451.36元，原告主张被告支付9,406.55元符合法律规定，予以支持，后续利息及违约金按照上述标准计算至涉案房屋取得竣工备案登记之日止。被告至今未给原告办理权属登记，合同约定自房屋交付使用之日起180日内办理，被告未按约定办理属违约，应根据合同约定承担违约责任，即向原告支付逾期办证违约金556.05元（278,026元×0.2%）。原告主张双方在合同中对逾期交房违约金的约定属于格式条款，限制和免除了被告的义务，要求按照银行同期贷款利率上浮30%按日计算逾期办证违约金，本院认为，原、被告双方在合同中的约定为双方真实意思的表示，双方签订合同时，双方对上述约定明知，且双方在补充协议中未对上述条款进行补充说明，视为双方对上述条款均予以认可，故对原告要求按照银行同期贷款利率上浮30%按日计算逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告返还其违规预收的契税2,780元、工本费800元的问题，本案中，被告收取的该部分费用为代收，被告收取该部分费用后并未协助原告办理不动产权证，应当予以退还，待办理不动产权证时由原告自行向相关部门缴纳。关于原告要求被告返还其违规收取的公共维修基金6,689元的问题，公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，且根据原、被告双方在补充协议中约定由被告代收，被告代收后缴入专门账户，本案中虽被告向原告交付的房屋仍未取得竣工备案登记，但是原告已经办理收房且已经装修实际入住，被告代收上述公共维修基金后应当缴入专门账户，而其是否挪用上述费用由相关主管部门进行审查，本院不予处理。关于原告要求被告退还电视初装费350元的问题，双方在合同中并未约定电视初装费为必缴项目，故被告代收没有法律依据，对原告要求被告返还该部分费用，予以支持。关于原告要求被告返还车位转让费的问题，原告于2020年11月23日向本院提出申请，请求撤回该部分诉讼请求，本院认为原告的申请符合法律规定，予以准许。据此，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告江西华翔房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告王志超、邱梅珍逾期交房违约金9,406.55元并自2017年6月21日起，以本金278,026元为基数，按照中国人民银行一年期存款基准利率及日利率万分之二计算至涉案房屋取得竣工备案登记日时止的已付房款利息及违约金；二、被告江西华翔房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告王志超、邱梅珍预收的契税2,780元、工本费800元、电视初装费350元；三、被告江西华翔房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告王志超、邱梅珍逾期办证违约金556.05元；四、驳回原告王志超、邱梅珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,979.84元，减半收取989.92元，由被告江西华翔房地产开发有限公司负担189元，由原告王志超、邱梅珍负担800.92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  徐水菊二〇二〇年十一月二十七日书记员  胡 颖