重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初5901号 原告：陈先容，女，1947年9月30日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：罗成毅，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。 原告：陈先福，男，1950年2月17日出生，汉族，重庆市医药公司退休职工，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：罗成毅，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。 原告：陈先平，男，1955年4月28日出生，汉族，重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：罗成毅，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。 原告：陈先华，男，1959年11月12日出生，汉族，重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：罗成毅，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。 原告：黄安凤，女，1984年4月28日出生，汉族，无固定职业，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：罗成毅，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。 原告：黄安攀，男，1986年11月12日出生，汉族，重庆商互信息科技有限公司总经理，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：罗成毅，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。 被告：陈先良，男，1963年4月19日出生，汉族，重庆市沙坪坝区。 被告：申德琼，女，1963年6月13日出生，汉族，重庆市沙坪坝区。 被告：陈林，女，1986年5月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 原告陈先容、陈先福、陈先平、陈先华、黄安凤、黄安攀与被告陈先良、申德琼、陈林农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈先容、陈先福、陈先平、陈先华、黄安攀及其共同委托诉讼代理人罗成毅，被告陈先良、申德琼、陈林到庭参加了诉讼。审理中，原、被告双方申请庭外和解4个月。本案现已审理终结。 原告陈先容、陈先福、陈先平、陈先华、黄安凤、黄安攀向本院提出诉讼请求：确认被继承人陈某生与被告于2002年1月22日建立的房屋买卖合同关系有效。事实和理由：陈先福、陈先平、陈先华、陈先良、陈先容、陈某明（已故）、何萍均系被继承人陈某生的子女，黄安攀、黄安凤系陈某明的子女。陈某生于2002年1月22日购买了陈先良名下坐落于沙坪坝区回龙坝镇五云村五社（证号：巴青回集建91字第某号）住房**。因陈先良是陈某生的子女，故一直没有办理产权变更手续，但购买后陈某生一直居住到死。2014年3月20日，陈某生在重庆去世，因陈某生购买房屋时与被告陈先良是同村同社的社员，陈某生名下也没有其他的宅基地，因此陈某生购买的房屋均是符合法律规定。现原告以合法继承人的身份，起诉要求确认被继承人陈某生与被告2002年1月22日建立的房屋买卖合同有效，望判如所请。 被告陈先良辩称，案涉的位于回龙坝镇五云村五社的房屋时我们修建的，父母后来在我们这里住，我就拿了一间房屋给父亲住。此后，我将属于我的那份房屋卖给父亲，2002年1月22日收取了房款20000元，并出具了收条。 被告申德琼、陈林辩称，被告陈先良将案涉房屋卖给陈某生我们均不知情，且陈先良卖的是自己的那一份，我们没有签字，我们不同意卖。 本院经审理认定事实如下：案外人陈某生生前系沙坪坝区回龙坝镇五云山村村民，与袁某芬系夫妻关系，共同生育七个子女，即陈先容、陈先福、陈某明、陈先平、陈先华、陈先良、何萍。袁某芬于2005年3月8日去世，陈某明于2006年7月18日去世，陈某生于2014年3月20日去世。陈某明与黄某绪系夫妻关系，共同生育两个子女，为黄安攀和黄安凤。陈先良与申德琼系夫妻关系，共同生育女儿陈林。 1991年1月13日，陈先良取得《巴县农村各类建房许可证》，建房地址为回龙坝乡五云村生产队5组垭口，农村户口人数为3人，批准用地面积为90平方米，其中改建84平方米，非耕地6平方米。用地四至界为东：陈先华房0米，南：本户土0米，西：商店0米，北：过道。 同日，陈先良取得《村镇规划建设许可证》（川建委规建字190****号），住址回龙坝乡五云村**，建设者3人，原有宅基地84平方米，建设地点垭口，建设性质为改扩建，使用性质为住房，建筑面积65/90平方米，投资1.5万，层数2，砖木结构，占地面积原宅基地84平方米、占非耕地6平方米。 1991年8月1日，陈先良取得《集体土地建设用地使用证》巴青回集建（91）字第某号，载明土地使用者为陈先良，地址回龙坝乡五云村五社，用地面积95，其中建筑用地95，四至为东：与陈先华房共墙为界；南：以本房滴水为界；西：与陈先平房、村商店房共墙为界；北：以本房外墙脚为界。 2002年1月22日，陈先良向陈某生出具《收条》，内容为：今收到父亲陈某生交来房屋批价款人民币贰万元正（其中陈先良全部房屋批价出售与父亲贰万元正交清），地址五云山亚口某号。收条有陈先良签名。 2008年3月18日，陈某生手书《说明事由如下》，内容为：1.关于2002年元月22日的事、陈先良街上起了房子，他说五云山亚口房子……陈先良说两万少了点，父亲说今后你还要得一份，后来协商两万元出售与父亲，贰万元正（当时打了一张收条）。2.今收到陈某生交来房屋批价款人民币贰万元正（其中陈先良全部房屋批价出售与父亲贰万元正交清）（地此五云山亚口某号）。陈先良在该段末签字。3.陈先良手保管父亲东西如下：有母亲的耳环一对、母亲生天时现金70元、有集体土地建设用地使用证一个，巴青回（91）字第某号，有陈先良打的收条，父亲房屋批价款条子一张。 2010年8月1日，陈先福、陈先平、陈先华及其配偶，以及陈先良、申德琼，见证人陈某生达成《关于陈某生处理房屋的办法》，内容为：1.现沙坪坝区回龙坝镇五云山村亚口湾某号房屋、原属陈先良产权证，于2002年元月22日卖给陈某生所有。价款为贰万元整，一次付清。（房屋产权证未过给陈某生，证号为巴青回（91）字第某号）。2.关于陈某生百年归世后，该房屋的产权归肆人处理（陈先福、陈先平、陈先华、陈先良）。3.关于陈先良原房屋产权换证问题，经以上肆人同意，保留陈先良的户名不予变更，换证费用由以上肆人承担。4.如陈某生房屋国家征用，陈先良、申德琼只享受其2人部分，如变卖房产，陈先良配合办理一切手续。5.以上协议一式某书份四弟兄各执一份，复印有效，不得违约，签字生效。父亲见证人：陈某生，在场人陈先福等四弟兄及谢某才、周某琼、申德琼签字捺印。 另查明，地址位于五云村五云某号的《常住人口登记表》显示，户别为：农户，户主为陈先良，后面手写“加陈某生、袁某芬”，签发时间为1986.12.31。陈先良妻子申德琼及女儿陈林于1993年6月13日从回龙坝村二社迁入。地址位于五云村五社某号的《常住人口登记表》显示陈某生及袁某芬转陈先良户。陈某生去世后，陈先良于次日向回龙坝派出所申请了陈某生的户口注销。 另，案涉的农村房屋未办理不动产登记，除巴青回（91）字第某号集体土地建设用地使用证上载明的房屋外，第二层西边商店楼上两间未取得建设规划许可。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，原告及被告陈先福系陈某生的继承人，现原告提起诉讼，诉讼主体资格适格。根据《收条》《说明事由》载明的内容，可以证明陈先良与陈某生在2002年1月22日建立了房屋买卖关系，买卖的房屋包括两部分，一部分是经过宅基地用地许可及建设规划的房屋，另一部分为第二层西边商店楼上两间房屋。其中，取得集体建设用地使用证[巴青回（91）字第某号]且在建设规划范围内的房屋买卖，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，该部分的房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。除此之外的房屋买卖，原告未举示证据证明获得农村宅基地使用权及经过规划建设审批，违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该部分房屋买卖合同无效，本院予以驳回。 此外，对于被告申德琼、陈林辩称“陈先良卖的是自己的那一份，我们没有签字，我们不同意卖”，即申德琼、陈林认为陈先良无权处分属于他们两的份额。本院认为，本案系确认合同效力的纠纷，陈先良是否有权处分并不影响合同效力、影响的是最终能否发生物权变动的效力，故对被告申德琼、陈林的抗辩本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认陈某生与被告陈先良于2002年1月22日形成的位于重庆市沙坪坝区回龙坝镇五云村五社的（集体建设用地使用证为巴青回（91）字第某号）、村镇规划建设许可（川建委规建字190****号）范围内的房屋买卖有效。 驳回原告陈先容、陈先福、陈先平、陈先华、黄安凤、黄安攀的其他诉讼请求。 案件受理费300元，减半交纳150元（原告已预交），由被告陈先良、申德琼、陈林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 张邓蓉 二〇二〇年十一月十日 法官助理 吴少华 书 记 员 袁守琴