山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1311民初5016号 原告：闫廷安，男，1972年11月1日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：刘玉美（闫廷安之妻），女，1979年8月27日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：姜秀英，山东矩量律师事务所律师。 被告：孙四孩，男，1978年2月16日出生，汉族，住临沂市罗庄区××镇××村。 被告：陈玉凤，女，1980年11月20日出生，汉族，住临沂市罗庄区××镇××村。 原告闫廷安与被告孙四孩、陈玉凤土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫廷安及其委托诉讼代理人刘玉美、姜秀英、被告孙四孩到庭参加诉讼，被告陈玉凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告闫廷安向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告损失279093元，支付违约金100000元，共计379093元；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年9月9日，原告闫廷安与被告孙四孩签订《土地承租权经营使用权和房产转让协议》，被告孙四孩将位于临沂市罗庄区××镇××村东湖土地使用权及地上建筑物所有权以180万元的价格转让给原告，合同第七条第1款约定：孙四孩应保证土地无抵押，无担保，无任何三方经济问题等；第十二条第3款约定：如孙四孩违约，孙四孩赔偿实际总投资额及转包费的双倍损失来支付违约金，并赔偿因被告违约造成的实际损失。合同签订后，原告按照合同要求支付孙四孩土地转让款1070000元，并在该土地上进行了大量的投资。后原告发现被告有两处违约行为：一是土地及厂房转让合同签订前，该厂房已被罗庄区人民法院查封；二是孙四孩和其债权人串通，隐瞒事实，阻挠原告在案涉厂房生产经营。2018年11月1日，原告闫廷安与被告孙四孩签订补充协议，被告同意自行解决涉案厂房被查封和孙四孩的债权人阻挠原告生产经营问题。后案涉部分厂房被法院以965893元拍卖给案外人，原告只能使用部分土地和房屋，后原告又替被告垫付土地承包费43200元。综上所述，原、被告签订的转让协议及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合同约定的土地使用权及房产所有权的价格为180万元，扣减已拍卖给案外人的厂房的价值965893元，原告仅需支付被告转让费834107元，但原告已支付被告1113200元，原告多支付的费用，被告应予返还，另被告孙四孩违约，应按合同约定支付违约金。被告陈玉凤与被告孙四孩系夫妻关系，应承担连带赔偿责任。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告孙四孩辩称，被告不同意支付原告损失及违约金，原告尚有部分转让费未支付给被告。 被告陈玉凤应诉后未答辩。 经审理查明，2018年9月9日，孙四孩作为甲方、闫廷安作为乙方、案外人赵建志作为担保人签订《土地承租权经营使用权和房产转让协议》一份，孙四孩将承租的临沂市罗庄区××镇××村东湖18亩工业用地的承租权及地上建筑物转让给乙方，合同主要内容为：转让土地及地上建筑物位置：该宗土地位于临沂市罗庄区××镇××村东湖土地一处，具体面积南北长134米，东西长90米，地上房产、构筑物包括钢结构大棚6座约5000平方米，平房约6间，屋15间，地磅一台，硬化地面若干；鉴于甲方与沂堂镇前柳庄村委在2015年11月20日签订的《土地承包合同》的承租期限为18年，原合同承包期限自2015年12月20日至2033年12月20日，余下的15年时间为甲方转租给乙方土地的使用期限，转租到期后，乙方享有优先第一位与临沂市罗庄区××镇××村村委签订租赁合同的权利，甲方同时解除与临沂市罗庄区××镇××村村委的关于本土地的租赁合同；本合同标的为1800000元，合同签订后乙方预付甲方定金200000元，在甲方将土地租赁合同变更名为乙方与临沂市罗庄区××镇××村委的租赁合同并官方备案公证后，乙方付给甲方尾款，如甲方因任何原因终止合同，则赔偿乙方三倍定金；甲方不得以任何理由收回或转让给第三方，如有违约，赔偿乙方一切损失的双倍金额，并向乙方支付违约金400000元；如甲方违约，甲方赔偿乙方实际总投资额及转包费的双倍损失来支付违约金，并赔偿因甲方违约而造成的实际损失。合同签订后，闫廷安支付孙四孩转让费50万元，孙四孩将案涉土地及厂房交由闫廷安使用，闫廷安在土地上建设地上附着物若干。2018年11月1日，孙四孩作为甲方、闫廷安作为乙方签订《补充协议》一份，合同主要内容为：为排除甲方债权人对乙方土地使用权的干扰，甲方同意乙方直接向甲方债权人焦贵龙支付转让款500000元，该款为乙方代甲方支付，冲抵原协议中乙方应付的转让款；因甲方欠临沂市罗庄区建龙纸面石膏厂的债务，债权人已在法院起诉，数额为1007556元，经甲乙双方友好协商，因甲方未能合法解除该债权人在法院对原协议中的6000平方的厂房的保全，甲方将位于本协议中的本场地西邻10亩土地承租权经营使用权以200000元的价格担保给乙方；鉴于甲方有2年的本场地的土地承包费未支付给村委，若由乙方代付，此款直接冲抵尾款，乙方支付给村委后自动从尾款中扣除。合同签订后，闫廷安支付焦贵龙500000元，另闫廷安转账给孙四孩50000元，交付现金20000元，以上闫廷安共交付孙四孩转让费1070000元，孙四孩对此予以认可。2019年12月16日，闫廷安与前柳庄村委签订《土地承包合同书》一份，前柳庄村委将柳庄东湖面积18亩的土地承包经营权转让给闫廷安使用。后孙四孩转让给闫廷安的约6000平方米钢结构大棚被本院拍卖，闫廷安要求孙四孩赔偿损失并支付违约金未果，为此成诉。 另查明，闫廷安主张于2020年1月19日代孙四孩支付前柳庄村委土地租赁费43200元，并提供前柳庄村委出具的证明一份，但未提供收款收据、农经站账目等其他证据予以佐证。 又查明，孙四孩在案涉土地上建设的厂房、闫廷安在案涉土地上建设的地上附着物均未取得合法的建设手续。庭审中，闫廷安主张案涉土地已取得建设用地使用证，并申请本院到临沂市罗庄区国土资源局调取相关材料，经查，案涉土地未办理建设用地使用证。 还查明，2018年5月16日，本院根据临沂市罗庄区建龙纸面石膏板厂的申请，作出（2018）鲁1311财保596号裁定，查封粤鑫建材有限公司地上厂房仓库6间6000平方米。2020年4月24日，本院作出（2019）鲁1311执恢532号执行裁定，将孙四孩所有的临沂粤鑫装饰材料有限公司的财产一宗（详见鲁大宇评报字[2019]第3046号评估报告）所有权及相应的其他权利归临沂市罗庄区建龙纸面石膏板厂所有。 上述事实，主要根据原、被告陈述、举证及庭审调查所认定。均收录在卷。 本院认为，国家对农村集体土地的使用有严格而明确的规定，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第三条规定，依法用于农业的土地，国家实行农村土地承包经营制度。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。案涉土地未经依法登记，未取得建设用地使用证，应为农民集体所有的土地，被告孙四孩在未取得建设用地使用证的情况下，将农民集体所有的土地用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，其与原告闫廷安订立的转让协议及补充协议，应当认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。闫廷安与孙四孩订立的转让协议及补充协议无效，孙四孩应当将收取的闫廷安转让款1070000元予以返还，与闫廷安订立合同的相对人为孙四孩，原告闫廷安要求被告陈玉凤承担连带责任，因未提供充分证据予以证实，本院不予支持。对于案涉土地，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，应由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，应当由土地行政部门依法处理的，不属于民事案件审理的范畴。对闫廷安在案涉土地上建设的地上附着物，因未取得合法产权手续，本院不予处理。对闫廷安主张的代孙四孩支付的土地租赁费，因闫廷安未提供充分证据证实，且该租赁费涉及案外人前柳庄村委，本院暂不予处理，双方可与前柳庄村委协商处理或待证据充分后另案处理。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第七十四条、第七十七条规定，判如如下： 一、被告孙四孩于本判决生效后十日内返还原告闫廷安转让费1070000元； 二、驳回原告闫廷安其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6986元减半收取3493元，由原告闫廷安1746.5元，由被告孙四孩负担1746.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  赵泽浩 二〇二〇年十一月二日 书记员  陈 帅