广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初21319号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地佛山市顺德区****桂园*****，统一社会信用代码914************629。法定代表人：李长江,任执行董事、总裁。委托诉讼代理人：黄均意，女，1986年7月15日出生，汉族，系原告公司员工。委托诉讼代理人：刘映君，女，1995年6月25日出生，汉族，系原告公司员工。被告：闫晓亮,男，1982年10月18日出生，汉族，住山东省招远市**************，公民身份号码370************015。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司诉被告闫晓亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易诉讼程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄均意、刘映君，被告闫晓亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年6月至2020年4月的物业服务费为11595.86元，支付从逾期之日起按每日千分之五的标准计算的违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年05月15日的违约金数额为50273.98元，共计61869.84元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确其诉请的违约金是以每月欠缴的物业管理费为基数，从欠缴的次月1日起按每日千分之五计算。事实与理由：佛山市顺德区***物业发展有限公司公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园正苑项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2015年01月购买顺德碧**南六路11座G03号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据《前期物业服务合同》约定以及原告与被告签订的《顺德碧**前期物业服务协议》和补充协议，原告应每月按建筑面积为1元/平方米，花园面积为0.25元/平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月98.27元。另外，原告于2015年4月开展调价，并于2015年6月取得调价后的收费备案（备案号为顺价物业2015-007）。此外，（2016）粤民申7270号（一审，二审，再审）等案件中法庭已对顺德碧**物业服务费调价的合法性作出调价有效的判决。根据最新收费备案文件中约定，从2015年6月起，原告应每月按建筑面积为2元/平方米，花园面积为0.5元/平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月196.54元。原告一直依约向被告提供物业管理服务，被告截止至2015年05月仍按194.20元/月缴交物业服务费，但被告从2015年06月01日起止至今一直未支付物业服务费，截止2020年05月15日物业服务费欠款金额11595.86元及逾期缴费产生的违约金50273.98元，合共61869.84元。原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告辩称，一、本人与顺德碧桂园物业公司签定了顺德碧桂园前期物业服务协议，约定以1元/平方米，花园0.25元/平方米缴纳物业费，即每月98.27元。但原告在扣费过程中多次存在违约行为，其中2014年9月份扣了一笔300元物管费和2015年4月份扣了一笔196.54元物管费，都超过了合同约定的98.27元，属于违约收费。二、原告称在2015年4月开展调价，依照协议和相关法律规定原告无权调价。1.依照《顺德碧桂园前期物业服务协议》第六页第五项有写明：本合同有效期内，甲方物业服务费的收费标准不得调整。合同期满后，如按现行标准不足以支付物业管理所需费用需作调整时，必须与乙方进行协商，经业主大会同意后方可实施。（协议第12页第十五条约定，协议至业主委员会与其选定的服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止）根据合同法的有关规定，合同款项更改，需要得到合同双方同意。物业服务收费由《物业服务合同》约定，如果碧桂园物业公司要求上涨物业费及其他相关费用，需要征得作为物业服务合同另一方的业主大会的同意。碧桂园物业公司无权单方提高物管费，对于碧桂园物业公司未经同意擅自提高部分，业主有权拒缴。碧桂园物业公司和业主作为合同当事人双方，在法律地位上是平等的，根据《中华人民共和国合同法》第三条的规定，任何一方不得将自己的意志强加给另一方，碧桂园物业无权启动涨价。如果碧桂园物业公司方要调整物业管理费，需要召开业主大会，经过业主大会投票获得小区半数以上业主同意，通过招投标流程，确定选定碧桂园物业继续为业主服务，与业主重新签订服务合同，并在房管部门备案，接受物价监督。2.《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”，而顺住建息开【2020】5号文件可证明碧桂园物业公司并未进行招投标备案。3.碧桂园前期物业服务合同里，第三章第五条明确写明本物业管理区域内的物业管理服务收费实行包干制，即为盈亏自负形式的物业费收取形式。在顺德碧桂园正苑园区未成立业委会之前，这份前期合同都是在有效期内的。没有到合同有效期截止，碧桂园物业公司单方面无视合同乱涨价。前期物业服务协议第十一页第六项也有写明，甲方违反本协议第三条约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求清退多收的费用；造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿。4.被告与碧桂园只存在有收费标准为1元的合同，承认碧桂园物业有服务事实，愿意按1元标准交付物业服务费。如果碧桂园物业要求被告按2元标准交，请拿出来与被告签订的2元物业服务合同。三、原告声称2015年6月取得调价后的收费备案，被告认为碧桂园物业在升正苑管理区域物业费在操作方式与程序进行方面采取严重违法手段，数据造假，欺骗广大业主及相关监督及执法部门，涉及数额特别巨大的诈骗行为。1.为获取物价局备案冒充业主签名，碧桂园物业公司声称他们通过打电话，微信方式取得业主同意升物业费，并且代业主在征询表上签名，得到了超过50%以上的业主同意，在没有与业主签订升价后的2元收费标准的合同的情况下，直接向业主方按2元标准收取物业费，这样的操作严重违法，而且碧桂园物业公司发放的只是征询表，涉及到升物业费这样重大的事情，是需要召开业主大会由全体业主进行投票表决的，征询与投票表决完全是不同的定义，征询表不等同于投票表决。根据《广东物业管理条例》第二十一条规定“签名也必须由业主本人签名，如果业主本人因故不能亲自参加业主大会，可以书面委托代理人参加业主大会。”如果碧桂园物业公司认为征询表就可以代表应该由业主亲自签名的投票表决的话，完全就是混淆概念，欺骗广大业主。2.居委会出具备案用的“顺德碧桂园小区关于物业服务收费调整的表决结果确认表”显示升价并未召开业主大会，也没有业主大会意见。《广东物业管理条例》第十九条规定“召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料”。《广东物业管理条例》第二十一条规定“业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名”。住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第二十六条规定“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。”请碧桂园物业拿出来有被告签名的征求意见书、表决表或者本人委托他人的书面委托书，以证明其合法合规的完成了法律规定程序。3.碧桂园物业根本就没有召开过业主大会，根本没有提前十五日将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主，操作程序不合法，所以物业费升价行为也是不合法的。4.顺价物业2015-007号备案回执中提到：请按规定做好价格公示工作，并按协议认真履行物业服务职责，但碧桂园物业公司并未与被告签订新协议。5.此次涨价过程中，即使就是使用征询表，所有的计票统计工作也是由碧桂园物业公司方一手完成，也是违法行为。四、广东省佛山市顺德区中级人民法院和广东省高级人民法院作出的民事判决书和裁定所认定的基本事实缺乏法律证据证明，本人将保留依法对佛山市中级人民法院和广东省高院提起行政诉讼的权利。1.广东省佛山市中级人民法院[案号：（2015）佛中法民三终字第1385-1391号]里，对于维权业主所提出的证据视而不见，做出严重偏袒碧桂园的判决，不惜写出违法判决。其原文是这样写的：其次，碧桂园物业公司在二审补充提交了载有业主同意，涨价意见的意见征询表7718份，并附有电话录音389个，短信和微信截图112个。对于上述证据，一是均为原件，杨英等七人虽对其真实性有异议，但并未提供充分证据予以反驳；二是电话录音、短信和微信截图也印证了意见征询表的真实性，亦与碧桂园物业公司陈述的签名和电话、微信、短信方式相结合的征询相吻合，在小区业主多、变动快的情况下，碧桂园物业公司采取此种征询方式亦符合常理，但法律规定这样重大的事件是要召开业主大会进行表决的，凡需投票表决，表决意见应由业主本人签名。2.广东省高院在（2016）粤民申7270号民事裁定书第7页写道：碧桂园物业公司称部分征询意见表是公司员工在征求业主意见后代业主签名，这显然违反了《广东物业管理条例》第二十一条规定，签名必须由业主本人签名的规定，如果业主本人因故不能亲自参加业主大会，可以书面委托代理人参加业主大会。桂园物业公司提供的征询表中超过1万份是西苑业主的，我们从国土城建和水利局拿到的“顺建信复【2017】5号”说明了正苑和和西苑属于不同的物业管理区域，按照物业管理条例规定，西苑业主无权对正苑物业管理费提价投票，但（2016）粤民申7270号用“一桥相连，共享会所等”判定西苑和正苑是一个物业管理区域，符合这一条的还有东苑和芷兰湾，法院为何不把符合条件的这两个区域也定义为一个物业管理区域？法院不是物业公司的直属管理单位，无权对是否属于一个物业管理区域进行判定。本人对本案已掌握新的证据，请法庭依法不要以以往案例来判。综上，顺德碧桂园正苑园区的物业管理费上涨完全是非法的，请法院仔细甄别，依法保护业主合法权益。本院经审理认定事实如下：顺德碧桂园小区自1992年开始陆续开发建设，至今未成立业主委员会。2015年2月13日，原告与闫晓亮签订《顺德碧桂园前期物业服务协议》、《前期物业服务补充协议书》，服务协议约定：原告是房地产开发单位佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司委托管理顺德碧桂园南六路11座G03物业之物业管理企业。物业服务费用按月交纳，缴费时间为每月15号前。本合同有效期内,物业服务费的收费标准不得调整，合同期满后，如按现行标准不足以支付物业管理所需费用做调整时，必须与被告进行协商，经业主大会同意后方可实施;业主不按约定标准和时间交纳服务费用的,从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。补充协议约定：位于佛山市顺德区****桂园南六路11座G03商品房由原告提供物业管理服务，物业服务费标准按房屋建筑面积1元/月、花园面积0.25元/月计收，该房套内面积为77.98平方米，房屋建筑面积为83.48平方米，花园面积为59.153平方米，按98.27元/月交纳服务费，物业服务费收取标准可根据法律、法规及相关规定予以调整；如本补充协议与服务协议不一致或相矛盾的，以本协议为准。上述房屋位于顺德碧桂园正苑范围。原告以当月费用在下个月扣收的方式，按每月98.27元通过银行代扣物业服务费至2015年5月，从2015年6月起，原告调整物业服务费收费标准为房屋建筑2元/平方米/月、花园面积0.25元/平方米/月，即每月196.54元。被告认为物业公司加价无效而拒付费用，原告因被告未缴纳2015年6月至2020年4月的物业服务费而向本院提起诉讼。另查，2015年3月1日，原告以经营亏损为由，张贴公告对物业服务费进行调整，并从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，因部分正苑业主对调整物业服务费有异议，因此原告将已按新标准扣收的费用分摊至下月的费用，并从2015年4月份重新启动新一轮物业服务调整方案，经征询业主意见、公示表决结果、向主管部门备案后，2015年6月4日向业主公示调整后的收费标准：建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月。之后部分业主向本院提起诉讼，其中袁某某请求确认物业公司调整物业服务费收费标准的行为无效并退回多收的物业服务费。该案经（2015）佛顺法滘民初字第831号判决驳回原告的诉讼请求。袁某某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书认为，一、原告于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为无效是否成立问题：原告从2015年4月开始发布调整物业服务费意见征询的通知，并通过收集意见征询表和电话、微信、短信确认相结合的方式向业主征询意见，2015年5月4日公开点票并公示表决结果，2015年6月4日提交佛山市顺德区发展规划和统计局备案后公示通知业主，程序得当。对于原告统计的“双过半”征询结果，其提交的证据已达到相关司法解释的证明标准。二、关于袁某某主张不应当将西苑业主的意见也纳入此次征询意见范围的问题：在本案中，袁某某所在的正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由原告统一提供物业服务，袁某某未提供任何证据证明原告为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处。因此，正苑业主缴纳物业费的情况对包括西苑在内的整个碧桂园小区的物业服务水平均有影响，进而影响到西苑业主获得物业服务的质量，故原告将西苑业主纳入征询范围并无不当。因此判决驳回上诉，维持原判。之后，袁某某申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7270号民事裁定书，认为“一、二审判决根据双方当事人的举证情况，依据关于民事诉讼证据的规定，对袁某某的主张不予采信并无不当”，因此裁定驳回再审申请。本院认为，原、被告签订《顺德碧桂园前期物业服务协议》、《前期物业服务补充协议书》，该协议合法有效，双方应按约定履行各自义务。虽然服务协议约定：本合同有效期内,物业服务费的收费标准不得调整；但补充协议约定：物业服务费收取标准可根据法律、法规及相关规定予以调整；如本补充协议与服务协议不一致或相矛盾的，以本协议为准。因此，上述二份协议对物业服务费收费标准调整的约定互相矛盾，但最终明确以补充协议为准，即物业服务费收费标准可以依法调整。根据相关法律规定，既判力是指生效民事判决的裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力。本案主要争议是原告于2015年6月份的调整物业服务费收费标准是否有效问题。原告调整物业服务费收费标准后，部分业主已就该调整收费行为提起诉讼，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的调整收费行为合法有效，生效判决具有既判力，对案涉业主具有约束力。被告认为调整收费行为无效所提供的证据中，部分在上述诉讼中已经进行了审理，其余在本案提供的新证据也不足以推翻生效判决。因此，被告应从2015年6月开始按照调整后的收费标准（建筑面积2元/平方米、花园面积为0.5元／平方米）缴纳物业服务费，被告没有按照新标准每月缴费，已经构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，故原告请求被告支付2015年6月至2020年4月的物业服务费11595.86元，本院予以支持。。原告主张以被告逾期支付的物业服务费为基数，按每日5‰从逾期缴纳物业服务费的次月1日起计算违约金至实际清偿之日止，但原告除资金被占用导致的利息损失外，没有证据证明存在其他损失，因此，双方约定的违约责任偏高，应予调整，本院酌定2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计付，超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告闫晓亮应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司支付2015年6月至2020年4月的物业服务费11595.86元及违约金（违约金计算标准：以欠缴月份的物业服务费为基数从欠缴的次月1日起至实际清偿之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计付）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为673.38元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司负担525.24元、被告闫晓亮负担148.14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  付小燕二〇二〇年十一月二日书记员  胡大兴