广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0802执异73号 案外人：钟承亮，男，1982年8月ｌｌ日出生，汉族，户籍地广西昭平县，现住昭平县。 申请执行人：潘小平，女，1969年9月26日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。 被执行人：陆庆月，男，1962年6月2日出生，壮族，住广西荔浦县。 被执行人：昭平县海峰木制品有限公司，住所地昭平县。 法定代表人：罗斌。 本院在执行申请执行人潘小平与被执行人陆庆月、昭平县海峰木制品有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人钟承亮于2020年7月24日对本院执行登记在被执行人陆庆月与第三人罗秀阳名下位于昭平县XXXX房屋［不动产预告权证号：桂（2016）昭平县不动产证明第XXXXXX号］提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人钟承亮称，请求法院依法解除对登记在被执行人陆庆月与第三人罗秀阳名下位于昭平县XXXXXX房屋［不动产预告权证号：桂（2016）昭平县不动产证明第XXXXXX号］的查封。事实与理由：1.被执行人陆庆月及第三人罗秀阳与案外人钟承亮的房屋买卖合同有效。2019年5月20日，陆庆月、罗秀阳与钟承亮签订房屋买卖合同，已将案涉房屋卖给钟承亮，该合同合法有效。钟承亮从2018年12月份起，已实际占有该房屋。根据物权法第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用＜合同法＞若干问题的解释》（一）第九条第一款规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”来看，房屋买卖合同并不因是否登记而影响其效力。根据诚实信用原则，陆庆月、罗秀阳应当继续履行合同，将房屋过户到钟承亮名下。2.房屋买卖合同在前，起诉在后。钟承亮从2018年12月起至今一直占有该房屋。本案被查封的房屋（房屋），在申请执行人潘小平起诉之前就已经卖给案外人，案外人并不知道陆庆月对外欠有潘小平的债务，案外人主观上是善意的,同时在2018年10月以后的房屋贷款是由案外人偿还的，案外人已归还了22个月的房贷，且还在继续偿还，该房屋已融入有案外人的资产在内。3.房屋产权虽未转移，法院也不能查封该房屋（房产）。（1）债权具有平等性。钟承亮作为买卖房屋合同的债权人，申请执行人潘小平作为借款合同的债权人，二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护。（2）第三人（买方）已付清购房合同约定的全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记客观上没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人由于房屋出卖人陆庆月的原因，导致不能提出过户申请，对未及时办理房屋证没有过错。（3）尚未办理过户登记时，买方对房屋的权利尚不是物权，但因其已付清全部价款并实际占有不动产，其权利接近于物权。（4）申请人基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。（5）买卖房屋未办理产权变更登记，房屋产权未转移，房屋就可以作为债务人的财产予以执行，系对法律的片面理解。如果不顾案外人与陆庆月夫妻之间的购房合同，强制执行案外人正在占有使用中的房屋，必然会侵害案外人的利益，是法律所不允许的。综上，案外人的执行异议成立，请求依法解除对该房屋的查封。 案外人钟承亮向本院递交居民身份证、房屋买卖合同、收条、陆庆月身份证、罗秀阳身份证、陆庆月、罗秀阳结婚证、永利新城商品房买卖合同、中国工商银行个人借款凭证、广西增值税普通发票联（XXXXXX）、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）、广西壮族自治区住宅专项维修资金专用收据（XXXXXX）、收据8份、活期存款历史明细查询、广西农村信用社卡折对账单（以上均为复印件）、物业公司证明两份及物业公司变更通知作为证据以证明自己的主张。 答辩人潘小平答辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。案外人是对贵港市港北区人民法院所查封的房屋提出异议，很明显，所查封的房屋没有办理转移登记手续，房屋仍属于被执行人所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在本执行异议中，首先，需要案外人所提交的合同记载的时间是在被查封之前，但无法证明是在被查封之前签订，是否已经生效，也无法确定。其次，案外人无法证明其被查封前其已经占有房屋，从其所提交的物业服务收费票据来看，均是收到被执行人陆庆月所交的款项，电费也是被执行人陆庆月所交。所以不能证明案外人己经占有被查封的房屋。再次，被查封的房屋没有全部交清，被查封的房屋是银行按歇贷款每月都是被执行人陆庆月按月偿还，且首期付款仅有收据，并没有转账凭证佐证。最后，至今房屋仍未办理权属转移登记，根据案外人所提供的证据，被查封的房屋仍预告登记在被执行人名下，且不存在无法办理权属变更登记的情形。因此，案外人的异议不成立。综上所述，请求法院裁定驳回案外人的异议。 本院查明，本院在执行申请执行人潘小平与被执行人陆庆月、昭平县海峰木制品有限公司民间借贷纠纷一案中，于2020年5月21日作出（2020）桂0802执369号之七执行裁定书，查封登记在陆庆月与第三人罗秀阳名下位于昭平县XXXXXX房屋一套［不动产预告权证号：桂（2016）昭平县不动产证明第XXXXXX号］案外人钟承亮以其已购买该房屋为由向本院提出书面异议。 另查明，陆庆月罗秀阳是夫妻关系，两人于2016年7月21日与昭平县辉达房地产开发有限公司签订《永利新城商品房买卖合同》，购买位于昭平县XXXXXX房屋，房款总金额213371元；付款方式为银行按揭。买受人须在签订《商品房买卖合同》时付清首期购房款43371元，余款170000元，买受人通过银行按揭贷款缴清。陆庆月罗秀阳于2016年7月28日与工行昭平县支行签订《个人购房借款／担保合同》，借款170000元，借款期限10年。贷款到期日2026年9月29日。 再查明，2019年5月20日，钟承亮（乙方）与陆庆月与罗秀阳（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、乙方分期支付购房款138704.18元给甲方，此款包括甲方的首付款43371元、甲方已归还的房屋贷款43075.68元、装修款45000元、维修基金5225.40元、税2032.10元。此款乙方已支付约11万元，其中在2018年11月18日已支付8万元，此后又陆续支付有约3万元左右，尚未付款项约2.5万元，在签订本合同时，乙方一次性支付购房款约2.5万元给甲方。二、甲方在中国工商银行股份有限公司昭平县支行抵押贷款17万元，该贷款甲方已归还了43075.68元，尚未归还的贷款本息由乙方负责偿还，即从2018年10月起该房屋的贷款由乙方负责偿还，乙方实际已在2018年10月起开始供房（即每月以甲方名义归还贷款），为了尽快能够办理房屋过户手续，乙方可提前归还房贷。自2019年12月左右，钟承亮已占有使用案涉房屋，自2019年1月起，钟承亮每月将按揭贷款还款额打入陆庆月用于偿还按揭贷款的银行卡内，由银行扣除，直至本院冻结陆庆月该账户。 以上事实有居民身份证、结婚证、永利新城商品房买卖合同、中国工商银行个人购房借款/担保合同、广西增值税普通发票联（XXXXX）、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）、广西壮族自治区住宅专项维修资金专用收据（XXXXX）、房屋买卖合同、收条、物业费收据8份、活期存款历史明细查询、广西农村信用社卡折对账单（以上均为复印件）、物业公司证明两份及物业公司变更通知、执行笔录及执行卷宗以证实。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋在本院查封之前，案外人钟承亮已和被执行人陆庆月及第三人罗秀阳签订《房屋买卖合同》，约定钟承亮支付购房款138704.18元后，剩余银行按揭贷款由钟承亮继续偿还，钟承亮已按照合同约定支付对价款，且偿还银行按揭贷款至今。陆庆月、罗秀阳已将案涉房屋交付给钟承亮使用至今。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但无证据证实钟承亮存在过错。钟承亮的异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人陆庆月与第三人罗秀阳名下位于昭平县XXXXXX房屋的［不动产预告权证号：桂（2016）昭平县不动产证明第XXXXXX号］的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  韦永新 审判员  覃子颜 审判员  张秀仁 二〇二〇年十一月十二日 书记员  刘 铤