安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1124民初2284号 原告(反诉被告)：上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司,住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇儒林南路东侧、车站北侧。统一社会信用代码:91341124070909340E。 负责人：陈希林,该公司经理。 委托诉讼代理人：何二香，该公司员工。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧街道法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘勇,男,汉族,1976年12月6日生,住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：王勤荣，安徽椒陵律师事务所律师。 原告上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（以下简称上海渝嫣全椒分公司）与被告刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，刘勇提起反诉，本院合并审理。本案适用简易程序公开开庭进行了审理。上海渝嫣全椒分公司委托代理人何二香、王宇光，被告刘勇及其委托代理人王勤荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海渝嫣全椒分公司向本院提出诉讼请求：1、刘勇立即让出商铺1082-1093,2087-2088,3087,3088共计16间商铺并恢复原状；2、判决刘勇支付租金823740元及合同约定利息648558.3元，上述合计1472298.132元（租金及租金利息计算至房屋腾让时止）；3、刘勇承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月22日,刘勇和原告签订《商铺租赁合同》,商铺号:1082-1093,2087-2088,3087,3088共计16间商铺,面积897.32平方米,合同期限为5年(2015.5.1-2020.5.1),租金自2015.5.1起至今共计4年未交(其中2016.5.1-2017.4.30免租一年),租金金额为823740元(需交费期间:2015.5.1-2019.4.30)双方约定利息是百分之三，截止到2020年4月30日，利息648558.13元，共计1472298.13元。原告已经按照合同全面履行约定的义务,刘勇拒付商铺租金已构成根本违约,理应承担违约赔偿责任。综上,原告为使自身合法权益不受侵害,根据《合同法》等法律法规之规定,诉请至贵院,请求维护原告的合法诉请。 刘勇辩称：上海渝嫣全椒分公司有没有得到上海渝嫣总公司的授权，对是否具有诉讼的主体资格提出异议，上海渝嫣全椒分公司请求判令让出商铺号和合同约定不一致，合同约定的是场地不是商铺，故要求支付租金及利息没有法律依据。由于上海渝嫣全椒分公司的违约行为和违法行为给其造成了巨大的损失，损失在500万元，具体将在反诉中提出。 刘勇向本院提出反诉请求：1、判令上海渝嫣全椒分公司补偿、赔偿反诉人各项损失人民币2790000元；2上海渝嫣全椒分公司承担案件受理费。事实和理由：其与上海渝嫣全椒分公司，于2014年11月22日签订了《商场场地租赁协议》，其经营酒吧和KTV，并注册“全椒县英格玛新视听酒吧（个体工商户）”。扣除装修期，于2015年5月1日酒吧开始营业至2020年5月1日，租赁期5年，计60个月，因上海渝嫣全椒分公司违法行为和严重违约行为，造成其有39个月无法经营，每月损失人民币9万元（按当月营业额最低30%计算）合计351万元。从2019年9月至11月三个月，2020年7月一个月统计营业额平均为30余万元，经询价外地纯利润35%-40%。其装修酒吧220万元，装修KTV68万元，二次装修酒吧40万元，装修合计投入328万元，购置酒吧设施、设备90万元，购置KTV设备33.6万元，计123.6万元，总投入约451.6万元。投入的款全部依靠经营收入回收。因上海渝嫣全椒分公司的一系列违约、违法行为造成反诉人无法经营，损失巨大。其中上海渝嫣全椒分公司的违约行为有，2015年6月，因工作人员未关紧消防栓，致使水流入酒吧，2015年至2018年无生活用水，2016年三楼KTV多处漏水无法营业，2017年4月拆广场修超市大门，2015年至2016年修建酒吧门前的进口（也是商业街进口）道路及广场。违法行为有，2015年开始没有得到行政许可从事瑞祥商业街外围楼亭廊阁建设；2016年9月又开始拆除建设的楼亭廊阁，2015年至2017年消防栓设施失灵，2016年12月8日被消防行政部门责令停业整顿，多次长时间违约与违法直接导致其无法营业。依据双方签订的《商场场地租赁协议》第四条第2款第（4项）规定：“甲方与任何第三方发生债务关系或其他违法经营所造成的法律后果不得影响乙方，如因此导致乙方损失，乙方有权要求获得补偿所有投入的损失”。依据第九条第4款规定：“甲方在违法本协议的规定致使乙方不能正常营业或权益受实际损害时，乙方有权提前终止合同，甲方须赔偿乙方因此造成的损失”。上述规定是对其投入损失的补偿和可获得利益损失的赔偿明确约定。其反诉请求包括投入的补偿451.6万元，应得未得到利益（可得利益）的赔偿351万元，合计总损失802.6万元，其实际经营有21个月，收入约200万元，减少补偿设备可以继续使用，减少补偿损失123.6万元，考虑投入资产的折旧200万元，其诉求上海渝嫣全椒分公司补偿、赔偿279万元（其中投入补偿128万元，赔偿可得利益损失151万元）。请人民法院在审理本诉同时审理反诉请求，支持反诉人的反诉请求。 上海渝嫣全椒分公司反诉辩称：反诉状的诉请不明确，补偿是哪些内容、赔偿是哪些内容。反诉人要求原告来补偿、赔偿各项损失279万没有事实依据和法律依据，其没有违法行为和违约行为，因而不应该赔偿损失。如果房屋漏水应当及时修理，不能任由损失发生，其已经及时对漏水进行了修理。另外双方在合同中约定，如果不租房屋需要恢复原状。现在合同期满，房屋需要恢复原状，不存在赔偿装修损失，请法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下，2014年11月22日,上海渝嫣全椒分公司（甲方）与刘勇（乙方）签订《商场场地租赁协议》,协议第一条约定，“甲方愿意出租、乙方愿意承租位于全椒县儒林外史国际文化城二幢1082-1093,2087-2088,3087-3088号16间商铺，面积897.32平方米”；协议第二条约定，“合同期限为5年从2015.5.1到2020.5.1,自2014年11月22日起至2015年5月1日为装修期。2015年5月1日前交上半年租金91494元，到2015年底之前交下半年租金91494元，从2016年5月1日到2017年4月30日为免租期，免租期内不计租金，2017年5月1日前交第三年一年租金，2018年5月1日前交第四年的一年租金，2019年5月1日前交第五年一年的租金。本租赁协议期满，在同等条件下乙方有优先续约权，但应于期满前三个月提出书面申请，续约条件双方商议决定。如果不租的情况下，乙方需要把房屋恢复原状”；协议第三条约定，“乙方从计租日起按以下方式交付租金，租金为17元／平方米／月，第四年和第五年，租金增长幅度为50%”；第四条（4）“甲方与任何第三方发生的债务关系或其他违法经营所造成的法律后果不得影响乙方，如因此导致乙方损失，乙方有权要求获得补偿所有投入损失”，合同还就其他事项做了约定。合同签订后，上海渝嫣全椒分公司按约交付商铺，刘勇也对承租的房屋进行了装修，用于经营酒吧。在合同履行过程当中，刘勇未交纳任何租金。按合同约定的付款期限及金额，刘勇从2015年12月1日起欠付租金91527元、2017年5月1日起欠付租金183053元、2018年5月1日起欠付租金274580元、2019年5月1日起欠付租金274580元，合计欠付823740元。 另查明，刘勇在这五年经营过程当中，其承租的房屋有渗水漏水现象，瑞祥商业街也进行修路，街道改造等情况。刘勇曾向瑞祥商业街物业及上海渝嫣全椒分公司反映过要求处理，但双方未能协商一致。因刘勇一直拒付租金，由此产生矛盾。上海渝嫣全椒分公司诉讼至院，在本院审理中，刘勇申请对其在租赁中的相关损失进行鉴定，本院依法委托鉴定部门进行鉴定，但因刘勇拒绝交纳鉴定费用，致鉴定部门退回鉴定案件。 上述事实，有双方当事人的陈述，经庭审质证、本院予以确认的下列证据在卷佐证：《商场场地租赁协议》、图片、光盘等。 本院认为：上海渝嫣全椒分公司与刘勇签订的《商场场地租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。关于上海渝嫣全椒分公司请求刘勇支付租金823740元及合同约定利息648558.3元，合计1472298.132元（租金及租金利息计算至房屋腾让时止），根据合同约定的五年（免租金一年）租金823740元，刘勇在承租期间分文未付，已构成违约，其应该承担给付租金及逾期支付租金利息的责任。因《商场场地租赁协议》未约定迟延付租金应承担3%利息，本院考虑可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算利息，即租金823740元中91527元、183053元、274580元、274580元、分别从2015年12月1日、2017年5月1日，2018年5月1日、2019年5月1日起计算至2020年12月1日止。《商场场地租赁协议》约定的租赁期限至2020年5月1日，刘勇应于次日交还房屋，但其仍占有使用涉案房屋，刘勇应支付逾期腾房占有使用费，其费用应按合同约定的租金标准计算。故本院对上海渝嫣全椒分公司要求刘勇支付租金及租金的部分利息、逾期腾房占有使用费予以支持。关于刘勇反诉上海渝嫣全椒分公司补偿1280000元装修费用、赔偿可得利益损失1510000元，合计2790000元。其中补偿1280000元装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予以支持。但当事人另有约定的除外”，而上海渝嫣全椒分公司与刘勇签订的《商场场地租赁协议》约定“本租赁协议期满，在同等条件下刘勇有优先续约权，但应于期满前三个月提出书面申请，续约条件双方商议决定。如果不租的情况下，刘勇需要把房屋恢复原状”，双方并没有约定在租赁期满后，上海渝嫣全椒分公司需补偿刘勇的装修费用，故本院对刘勇要求补偿1280000元装修费用的反诉请求不予支持。另刘勇反诉请求上海渝嫣全椒分公司赔偿损失1510000元，刘勇在本院审理中，申请鉴定其在租赁房屋过程中的相关损失，本院受理后，依法委托相关鉴定部门进行鉴定，但因刘勇拒绝交纳鉴定费用，致使鉴定部门退回鉴定申请。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。刘勇应对其反诉请求相关的损失负有举证证明责任，刘勇放弃鉴定的行为属于由负有举证证明责任的当事人应承担不利后果的情形。但刘勇在经营中，的确向上海渝嫣全椒分公司人员反映过承租的房屋有渗水漏水现象、门前修路、街道改造等影响了其经营收入，并要求处理。本院从公平合理原则出发，酌定用刘勇应承担的上述迟延支付的租金的利息（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）和刘勇占用期间（2020年5月1日至2020年12月1日）租金作为上海渝嫣全椒分公司赔偿刘勇经营期间的损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘勇于本判决生效之日起十日内腾让出商铺1082-1093,2087-2088,3087,3088共计16间，并恢复原状； 二、被告（反诉原告）刘勇于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司租金823740元及逾期腾房占有使用费（从2020年12月2日起按租金计算）； 三、驳回原告（反诉被告）上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司其他请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘勇反诉的其他请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9025.5元，反诉费14560元，计23585.5元，由原告（反诉被告）上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司负担5585.5元，由被告（反诉原告）刘勇负担18000元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  谢连顺 二〇二〇年十一月二十七日 . 书记员  费 明 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予以支持。但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。