云南省华坪县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0723民初1498号原告：刘建梅，女，1979年1月18日出生，汉族，住华坪县，现住华坪县。被告：曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司。统一社会信用代码：915307237704647840。住所：华坪县荣将镇。负责人：向洪玖，职务：总经理。委托诉讼代理人：王碧榉，云南裕发律师事务所律师。原告刘建梅与被告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司（以下简称鸿泰公司华坪分公司）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，除本案被告鸿泰公司华坪分公司负责人向洪玖经传票传唤，无正当理由未到庭外，本案其余当事人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建梅向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理、移交华坪县荣将镇鸿泰康城Ｃ幢2单元502号房屋的《土地使用权证》，并将该房屋已办结的《房屋所有权证》等证件移交给原告；2.被告支付原告2015年7月13日至2020年9月7日的补偿金18820元（10元／天×1882天），2020年9月7日以后的补偿金按该标准计算至房屋《土地使用权证》办结移交之日止；3.被告支付原告维修房屋所支出的维修费6000元；4.被告立即为原告安装楼宇可视对讲设备，完善房屋配套设施；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年5月17日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，原告购买位于华坪县，在原告支付了购房款128896元，以及房款之外的税费、维修基金、登记工本费、配套设施费共11014元后，被告将房屋交付给原告入住。双方签订的补充协议中约定：多层住房配套费用为4400元，包含楼宇可视对讲等，而被告交付房屋没有安装楼宇可视对讲，当时被告推说是因为材料还在购买，暂时未安装，但承诺会尽快安装，而时至今日也没有安装。2008年5月19日，双方针对房屋的办证事宜再行协商，被告向原告出具《承诺》将《商品房购销合同》第十二条进行变更及补充，载明：“本公司郑重承诺，在签订合同即日起，6个月内办理产权登记手续，3年内办理完土地使用权证，若不能兑现承诺，将每天支付10元人民币给刘建梅作为补偿”,但签订合同至今，被告仅办理了《房屋所有权证》，而《土地使用权证》却一直拒绝办理。另外，被告将原告房屋的《房屋所有权证》办完后并没有通知原告领取，而是擅自扣留至今。2015年以来，原告楼上的602号房卫生间一直漏水，严重影响了原告的正常生活，经原告多次反映，被告才找维修工进行了一次维修，但维修完后仍然漏水，原告再次找被告，被告表示不再维修，让原告自己解决，原告无奈只得自己找工人维修，支付人工、材料费共计6000元，原告购房时，已按总房价交纳了维修基金，且被告交付使用的房屋基础防水存在缺陷，由此给原告造成的维修费等损失应由被告承担。鸿泰公司华坪分公司委托诉讼代理人王碧榉辩称，2013年答辩人已经将被答辩人的房产证办理完毕，因被答辩人未全额支付购房款，才未将房产证交给被答辩人，然而至今被答辩人仍未付清购房款。被答辩人主张答辩人支付补偿金没有依据。被答辩人维修房屋所支出的费用应由造成损失的主体进行赔偿。被答辩人要求安装的楼宇可视对讲设备，答辩人已经在小区内部分楼幢予以安装，因小区多数业主反映楼宇可视对讲设备使用不便就停止了安装，因小区缺乏正规物业管理，楼宇可视对讲设备无法正常使用。本院经审理认定事实如下：2008年5月17日，鸿泰公司华坪分公司（甲方）与刘建梅（乙方）签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，约定乙方购买甲方开发的鸿泰康城Ｃ幢1单元第5层502号商品房，房屋总价款为183493元，乙方支付房款128896元后，剩余房款54597元须在2008年8月30日前一次性付清给甲方，逾期不付的，甲方有权将乙方所购房屋另行出售，所交款不退还。合同还约定了乙方逾期付款的违约责任，约定乙方在应付款期限届满后次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天10元支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。甲方协助乙方办理产权登记手续应满足以下条件：1.乙方已支付全金额款项；2.乙方办理完房屋交接手续；3.乙方需提供办证所有资料，并承担相关税费，补充协议中约定乙方未付清合同约定的款项之前，甲方不承担任何违约责任。签订《商品房购销合同》及《补充协议》后鸿泰公司华坪分公司又于2008年5月19日向刘建梅出具了承诺书，承诺于签订合同即日起6个月内办理产权登记手续，3年内办理完土地使用权证，若不能兑现该承诺，则按每天10元补偿刘建梅。刘建梅在签订合同前已于2008年5月10日支付了订金10000元，又于签订合同当日（2008年5月17日）支付了购房款118896元、配套设施费11014元，剩余购房款54597元刘建梅一直未支付，鸿泰公司华坪分公司于2013年12月31日为刘建梅办理了房屋所有权证，但一直未办理土地使用权证。另，2015年7月13日鸿泰公司华坪分公司诉刘建梅商品房销售合同纠纷，（2015）华民初字第1001号民事判决书本院认为：原告与被告均具有完全民事行为能力，双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。根据双方约定被告应于2008年8月30日前支付剩余房款54597元，但被告未按约定支付房款，应承担违约责任，购销合同中约定买受人在应付款期限届满后次日起至实际付款之日止90天内，买受人按每天10元支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，买受人按应付未付款的0.02%乘于逾期天数支付违约金，故被告应支付违约金27248.51元（违约金计算至2015年7月10日）。本案中原告与被告在《商品房购销合同》中约定“买受人已支付全金额款项”为出卖人协助买受人办理产权登记手续应满足的条件之一，《合同补充协议》中亦约定买受人未付清合同约定的款项之前，出卖人不承担任何违约责任，但原告在签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》后又于2008年5月19日向被告出具了承诺书，承诺于签订合同即日起6个月内办理产权登记手续，3年内办理完土地使用权证，若不能兑现该承诺，则按每天10元补偿被告，该承诺书系原告自愿出具，内容合法有效，原告应按承诺书中确定的时间办理产权登记手续及土地使用权证，在未能履行承诺的情况下应按承诺书中的约定向被告支付补偿金，故原告应向被告支付补偿金26120元（补偿金计算至2015年7月13日），判决：由被告刘建梅在本判决发生法律效力后十日内向原告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司支付购房款54597元、违约金27248.51元，扣减原告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司应支付的补偿金26120元后，被告刘建梅还应支付人民币55725.51元。该判决已经发生法律效力，鸿泰公司华坪分公司已申请强制执行，至今刘建梅仍未支付55725.51元。华坪县房权证荣将镇字第**房屋所有权证书记载：房屋所有权人刘建梅，房屋坐落华坪县荣将镇荣将社区鑫华苑片区鸿泰康城Ｃ幢1－502。2017年9月份刘建梅因其卫生间楼顶漏水，与楼上住户协商后，自行对楼上住户卫生间进行了维修。原告提交的3组证据（详见庭审笔录），除第3组证据收条，无其他证据佐证，本院不予采信外，其余证据与本案相关，反映了客观事实，本院予以采信。原告申请的证人石某证言中关于原告维修了楼上住户即石某户卫生间的证言内容，本院予以采信。被告提交的3组证据（详见证据目录），与本案相关，反映了客观事实，本院予以采信。本院认为，双方争议的焦点是：原告刘建梅要求被告鸿泰公司华坪分公司立即办理、移交华坪县荣将镇鸿泰康城C幢2单元502号房屋的《土地使用权证》，并将该房屋已办结的《房屋所有权证》等证件移交给原告，支付原告2015年7月13日至2020年9月7日的补偿金18820元（10元/天×1882天），2020年9月7日以后的补偿金按该标准计算至房屋《土地使用权证》办结移交之日止，支付原告维修房屋所支出的维修费6000元，立即为原告安装楼宇可视对讲设备，完善房屋配套设施是否能成立？当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘建梅所居住的房屋根据鸿泰公司华坪分公司提供的已经办理的房屋所有权证书记载的内容认定为鸿泰康城C幢1－502，被告鸿泰公司华坪分公司在2008年5月17日收取了原告刘建梅配套设施费11014元，原告要求被告按照约定履行安装楼宇可视对讲设备，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。在（2015）华民初字第1001号民事判决书中已经认定了刘建梅与鸿泰公司华坪分公司在履行双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》的过程中均有违约情形，双方互负支付违约金的义务，至今刘建梅未按约定支付完毕购房款，鸿泰公司华坪分公司未按承诺为刘建梅办理相关的产权手续，双方仍然需按约定支付相应的违约金，刘建梅主张按鸿泰公司华坪分公司承诺的10元/天支付违约金符合双方约定及承诺，但刘建梅需按未付款0.02%乘以逾期天数向鸿泰公司华坪分公司支付违约金，即违约金为10.9194元/日（54597元×0.02%），虽然鸿泰公司华坪分公司在本案中未提起反诉请求，但为了避免当事人的诉累，对刘建梅主张的违约金与鸿泰公司华坪分公司可主张的违约金相互抵销后，对刘建梅要求鸿泰公司华坪分公司支付2015年7月13日至2020年9月7日的补偿金18820元（10元/天×1882天），2020年9月7日以后的补偿金按该标准计算至房屋《土地使用权证》办结移交之日止的诉讼请求，本院依法不予支持。刘建梅要求鸿泰公司华坪分公司立即办理、移交华坪县荣将镇鸿泰康城C幢1单元502号房屋的《土地使用权证》，并将该房屋已办结的《房屋所有权证》等证件移交给原告，因刘建梅未按约定支付完毕购房款，不符合双方办理产权登记的约定，本院不予支持。刘建梅要求鸿泰公司华坪分公司支付房屋维修费6000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司在本判决发生法律效力后为原告刘建梅安装楼宇可视对讲设备；二、驳回原告刘建梅的其他诉讼请求。案件受理费210元，由原告刘建梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  张国艳二〇二〇年十一月四日书记员  蔡 虹