江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初1905号 原告（反诉被告）：王畅，女，1987年12月14日生，汉族，居民，住南京市秦淮区。 被告（反诉原告）：黄勇，男，1976年1月12日生，汉族，居民，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：毛立恒，江苏泽栖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张昊，江苏泽栖律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）王畅与被告（反诉原告）黄勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王畅、被告（反诉原告）黄勇的委托诉讼代理人毛立恒、张昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王畅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告违约金4000元；3.判令被告赔偿原告物品损失9028元；4.判令被告支付房屋租赁期间拖欠的水费44元；5.判令被告支付房屋租赁期间拖欠的电费285元；6.判令被告支付房屋租赁期间拖欠的燃气费95.55元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于南京市江宁区的房屋出租给被告，房屋租赁期自2019年10月11日至2025年10月10日；租金每月人民币4000元，按季支付；对房屋保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，出租方有权单方解除合同;承租方出现违约情形的，应当按照月租金的100%向出租方支付违约金，同时出租方可要求将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同签订后，原告如期交付房屋，后被告提出因疫情原因无法正常经营欲提前解除合同，但双方未能对此协商一致。2020年3月27日，原告回到案涉房屋后发现，屋内包括电视机、洗衣机、床头柜等在内的生活家居用品均被被告搬离，总价值9028元，被告恶意违约，经原告报警处理，双方仍未能协商一致。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告黄勇辩称：一、其承租原告的房屋用于员工宿舍，因受2020年年初疫情影响被告公司无法正常开工，故其在2020年2月11日向原告发微信提出解除租赁合同，其认为租赁合同已于当日解除；二、其愿意支付违约金；三、其扣押原告房屋内物品属迫不得已之举，所有扣押财产均妥善保管可以随时归还原告；三、其对拖欠的水费、电费、燃气费的金额均认可，同意原告从其已支付的租金中予以扣除。 反诉原告黄勇向本院提出诉讼请求：1.判令反诉原告与反诉被告间的房屋租赁合同解除时间为2020年2月11日；2.判令反诉被告归还房屋租金8000元以及两个月的物业费406元；3.判令反诉被告归还押金4000元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年10月11日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租金为每月4000元，押金4000元，支付方式为押一付三。2019年12月31日至2020年1月5日，反诉原告支付给反诉被告12609元租金，对应的租赁期为2020年1月11日至2020年4月10日。2020年1月份因疫情影响，反诉原告无法返宁，导致房屋无法使用，达不到合同目的，反诉原告多次通知反诉被告要求解除租赁合同，反诉被告一直拒绝沟通。2020年2月11日，反诉原告迫于无奈通过中介告知反诉被告解除《房屋租赁合同》，反诉被告同意解除，但表示要等到反诉被告回到南京验收房屋后才能解除，具体解除时间待定，双方微信群聊对此事进行沟通，但一直无法就解除时间问题达成共识。反诉原告认为，反诉被告称自己在2020年3月26日所在地区解封后才返回南京不符合实际情况，反诉原告无法接受以反诉被告出面之日为合同解除之日。 反诉被告王畅辩称：一、其认为合同解除时间为2020年3月27日。2020年2月11日，反诉原告在微信上第一次向其提出解除合同的申请，在此之前其没有收到任何关于解除合同的信息，故不存在反诉原告所述多次与其沟通解除合同事宜，且当日其丈夫与中介的聊天记录是针对中介提出的解约方案进行咨询，在沟通过程中并未能达成解约合意。二、反诉原告提出因疫情解除合同的理由不成立，因按反诉原告所述，2020年2月中旬反诉原告第一次向其提出解除合同时全国大部分地区已经解封，且案涉房屋属于住宅而非商业经营性质，疫情并不影响反诉原告居住。三、对于反诉原告的诉请二、诉请三均不认可。 本院经审理认定事实如下：2019年10月11日，王畅（甲方）与黄勇（乙方）在南京佳堡屋房地产经纪有限公司（以下简称佳堡屋公司）的居间服务下，签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方房屋，房屋坐落于南京市江宁区，建筑面积95.37平方米；租赁期限自2019年10月11日至2025年10月10日，租金按季支付，标准为每月4000元；押金4000元；物业管理费（含卫生费，标准为609元／季）、水费、电费、燃气费由乙方承担；乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同；一方有违约情形的，应按月租金的100%向对方支付违约金。合同签订后双方按约履行，黄勇支付押金4000元并按期缴付租金及物业费至2020年4月10日。2020年2月11日，黄勇通过微信向王畅提出解除合同，内容为“敬爱的房东：因疫情原因，办公大楼还在封闭中，目前没有开工日期，造成外地员工无法返宁上班，今特向您提出停止翠屏城26栋××××租赁，望给予支持！2020年2月11日，承租人：黄勇”。当天，王畅配偶通过微信与中介人员潘新福沟通黄勇退租事宜，内容如下：“那要不现在就正常解约，但这种情况没法支付违约金！所有的租房现在都这样”（潘新福），“违约金就直接线上支付呗，违约金是多少”、“要看有没有欠费什么的，还有房子里面是不是跟我交房的时候一样，如果有破损或者其他的可能还要修补”（王畅配偶）。2020年3月2日，黄勇与案外人潘新福一同前往案涉房屋查看并拍摄房屋情况。2020年3月11日，黄勇将案涉房屋内的家电、家具等物品搬离。2020年3月27日，王畅进入案涉房屋后发现屋内物品被搬离。2020年3月28日，原、被告双方关于物品损坏赔偿及终止合同相关事宜产生纠纷，遂报警，经江宁区秣陵街道人民调解委员会调解，双方自愿达成如下协议；“一、王畅要求终止合同日期为3月27日，黄勇要求终止合同日期为2月11日；二、调解不成，建议双方走诉讼程序，双方均表示同意。”2020年6月9日，王畅因上述纠纷诉至本院。2020年10月21日，本院在庭审时要求黄勇在七日内将其搬离的案涉物品返还至王畅指定地点，同时告知王畅配合接收，如王畅认为物品发生破损，则交接时进行存证。2020年10月24日，黄勇将案涉物品归还原告，部分物品存在破损。 另查明，2020年7月3日，案外人潘新福出具证明一份，载明：“特此证明2020年2月11日在微信里的聊天：承租方黄勇向出租方王畅提出解除房屋租赁合同并愿意承担相应的违约金，出租方王畅表示愿意解除房屋租赁合同，但是表示其人目前不在南京，无法收房，具体解除合同时间待定，微信聊天记录属实”。 庭审中，原、被告双方就以下事项达成一致：一、黄勇缴付租金及物业费至2020年4月10日，一季度租金及物业费共计12609元；二、房屋租赁期间，黄勇拖欠水费44元、电费285元、燃气费95.55元；三、黄勇同意按合同约定向王畅支付违约金4000元。 审理中，原、被告双方就以下事项产生争议：一、关于案涉房屋租赁合同的解除时间，王畅认为是2020年3月27日，黄勇认为是2020年2月11日。二、关于王畅物品破损的金额，王畅向本院明确了破损物品清单及金额包括电冰箱抽屉57.5元，电冰箱隔断75.5元，集成灶配件140元，燃气灶支架128.7元，衣柜600元，床头柜200元，茶几200元，窗帘434元，挂画398元，以上共计2233.7元；黄勇称其只认可交接过程中产生的电冰箱抽屉损坏57.5元，其余物品均为正常损耗不予认可。 上述事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、人民调解协议书、照片、光盘以及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。关于合同解除的时间。本案中，案涉合同的租赁期限为6年，房屋租赁用途为住宅，被告在疫情爆发不足一个月时即单方提出解除合同并不符合法定解除合同的条件，亦不符合合同约定解除的条件，原告收到解除通知后虽未表示反对，但双方对于房屋交接事宜并未协商一致，未能对房屋解除事宜达成一致，故双方未能协商一致解除合同。综上，虽然解除通知已送达原告，因并不符合单方解除条件，并不发生合同解除的后果。2020年3月27日，王畅进入案涉房屋并实际收房，此前黄勇一直未向王畅实际交接房屋，黄勇以实际行动表示不再履行案涉合同，合同目的无法实现，王畅也已收房表示同意解除合同，故本院认定合同于当日解除。审理中，原、被告一致确认黄勇支付租金及物业费至2020年4月10日，合同于同年3月27日解除，故王畅应向黄勇退还3月28日至4月10日期间的租金及物业费，经计算为1961.4（12609÷3÷30×14＝1961.4）元。原告主张水费44元、电费285元、燃气费95.55元、违约金4000元，被告认可，本院予以确认。关于财产损失。黄勇作为承租人本应对于房屋内的设施予以妥善保管、合理使用，黄勇因与王畅就合同解除事宜未能协商一致，擅自将房屋内物品搬离并处于自己控制下，经王畅报警仍不予返还，其行为既违反了合同约定，也有违诚实信用原则，其应对自身的不当行为承担相应的法律后果。经本院组织双方自行交接，王畅提出物品存在破损并提供了相应的照片予以证明，结合黄勇的主观恶意以及物品的正常使用损耗、搬运过程的磕碰、保管不善等因素，本院酌定物品损失金额1000元，黄勇应予赔偿。合同解除后，承租人交纳的押金应予返还，该款项优先用于抵扣黄勇应赔偿的损失及违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告王畅与被告黄勇于2019年10月11日签订的房屋租赁合同于2020年3月27日解除； 二、被告黄勇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付王畅违约金4000元、水费44元、电费285元、燃气费95.55元，赔偿物品损失1000元，共计5424.55元； 三、驳回原告王畅的其他诉讼请求； 四、反诉被告王畅应于本判决发生法律效力之日起十日内退还黄勇租金及物业费1961.4元、退还押金4000元； 五、驳回黄勇其他诉讼请求。 以上第二项、第四项相抵扣，王畅应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄勇支付536.85元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费136元，由被告黄勇负担136元；本案反诉受理费73元，由反诉原告黄勇负担负担38元，反诉被告王畅负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二〇年十一月二十七日 见习书记员  姚 倩