广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0804民初951号原告：湛江市华盛物业服务有限公司。住所地：湛江市赤坎区*********商宅小区。统一社会信用代码914***********699H。法定代表人：黄国兴，董事长。委托诉讼代理人：唐荣奇，广东鸿来律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦艳花，广东鸿来律师事务所实习律师。被告：李艺森，男，1985年10月5日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区*********油北苑商住小区13幢商住楼1502房，公民身份号码230************210。委托诉讼代理人：谷丹丹，系被告李艺森之妻子。被告：谷丹丹，女，1988年12月26日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区*********油北苑商住小区13幢商住楼1502房，公民身份号码220************32X。原告湛江市华盛物业服务有限公司（以下简称华盛公司）诉被告李艺森、谷丹丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华盛公司的委托诉讼代理人唐荣奇、麦艳花，被告谷丹丹及被告李艺森的委托诉讼代理人谷丹丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付物业管理费、电梯电费、梯间照明电费、水泵电费、路灯电费、垃圾处理费共计9894.80元；2、判令两被告支付物业费违约金26242.26元（违约金自逾期之日起按每日千分之三计算，暂计至2020年8月31日，2020年9月1日起至付清欠款之日止的违约金另行计算）；3、本案所有案件诉讼给由两被告承担。原告庭后提交书面意见，将当年度欠款的违约金起算日调整为从下一年度的1月1日起计算，其中2019年8月19日前的违约金按中国人民银行发布的同期同类基准利率计算，自2019年8月20日起的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：李艺森、谷丹丹与南海西部石油房地产公司于2013年1月16日签订《广东省商品房买卖合同》，购买南海西部石油房地产公司开发的湛江市坡头区*********油北苑商住小区13幢商住楼1502房，房屋面积为142.34㎡。2013年10月1日，南海西部石油房地产公司与原告签订《广东省前期物业服务合同》，委托原告对该公司开发的湛江市坡头区*********油北苑商住小区物业实施前期物业管理。2013年12月25日，李艺森与原告签订《南油北苑商住小区前期物业服务协议书》，对被告物业管理事宜进行了约定。被告于2013年11月19日办理了房屋交付手续，原告则依照《广东省前期物业服务合同》及《南油北苑商住小区前期物业服务协议书》的约定，积极履行义务，依法依约对被告居住的区域实行物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务，但被告至今未缴交自2016年6月起至2019年11月30日止的物业管理费、电梯电费、梯间照明费、水泵电费、路灯电费、垃圾处理费共计9894.80元。根据合同约定，被告住房的物业管理费单价为1.45元/平方米/月，每月需交206.4元，并应当承担上门收垃圾费5元/月，室外公共设施水电费分摊12元/月，以及应分摊电梯、室内水电费用。根据物业服务合同约定，逾期缴费的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。被告拖欠物业管理费的行为，违反了国家物业管理的相关规定和物业合同的约定，不但已侵犯了原告的合法权益，也侵犯了其他按时缴费业主的合法权益，严重影响了原告对该小区的正常物业管理工作，为维护原告及其他业主的合法权益，故诉至法院，请求法院支持全部诉讼请求。被告李艺森、谷丹丹共同答辩称，1、原告无权起诉被告。根据《物业管理条例》第六十四条规定，物业公司追索物业服务费的诉权，需经过前置程序，只有在业主委员会催缴的期限内，业主仍没有交费的，物业公司才有权向人民法院提起诉讼。因此，在没有经过业主委员会督促缴费的前置程序下，原告的起诉行为是无效的。2、对于原告提交的证据，营业执照无法核实真实性合法性，原告没有提供资质证书，无法证明物业服务合同纠纷涉及时间内原告的主体情况。原告提交的《购房合同》缺少同时签订的有效要件《前期物业服务协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，合同非法无效，不具有真实性、合法性，不能证明事实。业主在签订《购房合同》时，有权知晓《前期物业服务合同》的内容及标准、收费依据合收费标准、服务单位，原告提交的《前期物业服务合同》签订时间明显晚于《购房合同》签订时间，因此，无法作为《购房合同》的有效要件，业主虽不是《前期物业服务合同》的主体，但作为利害关系人，享有知情权，要不知情的业主遵守合同相关约定，是不合法的，违反诚实信用原则，属于无效合同，也违反公平原则。原告不仅没有让业主对《前期物业服务合同》知情，反而拿收楼手续蒙骗业主，以单独业主身份与原告签订所谓的《前期物业服务协议》，属于欺骗行为。收楼通知书显示，房屋移交只涉及被告、开发商、湛江市金河湾物业服务有限公司，与原告无任何关系。《备案回执》也与《购房合同》时间上互相矛盾，无法证明原告的主张。缴费通知书不符合法定证据形式，照片的来源及其内容的客观性无法查证，不能实现其证明目的。3、原告没有提交证据证明其履行合同。其没有提交任何证据证明其服务事实，以及符合合同约定的服务标准。4、原告提出的物业费、违约金无依据，其根据业主一直不知情的《前期物业服务合同》，非法无效的《前期物业服务协议》，还有无任何证据支持的物业服务，对被告提出物业费、违约金的诉讼，纯属无稽之谈。综上，原告诉请被告物业服务合同纠纷，事实不清，证据不足，为维护被告合法权益，请求法院驳回原告全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告华盛公司提交了如下证据：1、营业执照复印件；2、身份证复印件；3、《广东省商品房买卖合同》（编号201301140）；4、《广东省前期物业服务合同》；5、《南油北苑商住小区前期物业服务协议书》；6、《收楼通知书》；7、备案回执；8、《缴费通知书》。被告李艺森、谷丹丹在举证期限内未向本院提交证据。经庭审质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。华盛公司提交的证据来源合法，内容真实，能够达到其证明目的，本院予以采纳。根据各方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告华盛公司系2002年8月13日在工商行政管理部门登记成立的有限责任公司（自然人独资）。经营范围为：物业管理，提供物业咨询服务（除经纪业务），园林绿化工程，车辆停放服务，清洁服务。华盛公司于2012年12月17日取得物业服务企业资质证书。2013年1月16日，南海西部石油房地产公司（出卖人）与被告李艺森、谷丹丹（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201301140，以下简称《购房合同》），约定买受人购买出卖人开发的湛江市坡头区*********油北苑商住小区13幢商住楼1502房，建筑面积142.34平方米，套内建筑面积121.96平方米。2013年10月1日，南海西部石油房地产公司（甲方）与华盛公司（乙方）签订《广东省前期物业合服务同》（以下简称《前期物业合同》）。合同约定甲方选聘乙方对南油北苑商住小区（坐落位置：湛江市坡头区********）提供前期物业管理，即：在未竣工验收交付使用前，华盛公司应对南油北苑进行物业服务相关工作，包括秩序维护、卫生绿化、施工资料、图纸以及施工过程的地下管线铺设跟踪等前期介入；竣工验收交付使用后，华盛公司向业主或非业主使用人提供日常服务、定期服务及管理与物业相关的工程图纸，业主和非业主使用人档案和验收资料。合同第十二条约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.45元收取物业服务费。第十四条约定：物业服务费收取标准在合同期限内不作调整，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。第三十二条约定：“服务期限自2013年10月1日起至2017年9月30日止，但本物业业主委员会与其选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日，本合同即终止”。合同签订后，华盛公司依约入驻南油北苑商住小区，并为该小区提供物业服务至2019年11月。2013年11月19日，李艺森、谷丹丹办理上述房屋的收楼手续，在《收楼手续书》中，房产公司财务部签章部分盖有“南海西部石油房地产公司财务专用章”以确认“已付清楼款”；销售协调办公室签章部分盖有“南海西部石油房地产公司销售协调办公室”章以确认“收楼资格审查合格”；物业公司南油北苑管理处签章部分盖有“湛江市华盛物业服务有限公司南油北苑管理处”公章以确认“收楼手续完毕”，业主签名部分由李艺森签名确认。该《收楼手续书》落款为“南海西部石油房地产公司湛江市金河湾物业服务有限公司南油北苑管理处”并盖有“南海西部石油房地产公司”及“湛江市金河湾物业服务有限公司南油北苑管理处”公章。2013年12月25日，华盛公司（甲方）与李艺森（乙方）签订《南油北苑商住小区前期物业服务协议书》（以下简称《物业服务协议书》）一份，约定由甲方对南油北苑商住小区的前期物业实行物业管理服务。合同第一条约定：甲方“有偿对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……依据本协议向乙方收取物业服务费用……”乙方“遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》；依据本协议依时向甲方交纳物业服务费用……”。合同第二条约定：“物业管理服务内容与质量一、房屋共用部位的维修、养护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房等……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备；是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、通讯线路、照明、供电线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。1、对设施设备进行定期检查维护……”合同第三条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新、改造的费用）一、物业管理服务收费标准（不包括共用水费、电费）1、住宅按建筑面积每月每平方米1.45元；2、非住宅按建筑面积每月每平方米2.2元；3、上门收集垃圾服务费：按每户5元/月的标准收取……三、因乙方原因空置的房屋按上述标准全额缴纳物业管理服务费和共用水电分摊费；四、乙方转让物业的，须交清转让之前的物业管理服务费用；五、室外公共场地、公共设施设备产生的水电用量分摊标准，按每户每月12元；六、室内公共场地、公共设施设备产生的水电用量（含损耗），按照各个梯间的实际费用，向各个梯间的业主合理分摊；七、电梯使用费，按照各个梯间的实际费用，向各个梯间的业主合理分摊……八、上述费用自收楼通知书发出之日起正式收取；九、物业管理服务费每次交纳费用时间为当月的10日前……”合同第十条约定：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金，或向人民法院起诉……”。另查明，李艺森与谷丹丹系夫妻关系，2013年11月收楼后于2014年6月入住南油北苑商住小区13幢商住楼1502房至今。上述合同涉及的物业服务收费标准已于2014年10月29日在湛江市坡头区物价局备案。2016年6月起，李艺森、谷丹丹开始拒绝交纳物业管理等相关费用，华盛公司分别于2018年7月28日、8月25日、9月27日在被告1502房门处张贴《缴费通知单》，其中9月27日《缴费通知单》载明：“经核实，您所拥有位于南油一区北苑13栋1502房，建筑面积142.3平方米，自2016年7月1日至2018年9月30日止，尚未缴纳物业服务费：5572.8元，公摊费：¥919.20元，合计：¥6492.00元，根据《前期物业管理服务协议》之规定应缴纳滞纳金（自欠费之日起按3‰每天收取）。为保证我服务中心更好地为您及小区广大业主服务，保障您的物业保值与增值，请您收到此函后及时缴纳上述费用……”。此后，李艺森、谷丹丹仍未缴纳物业相关费用，至2019年11月共欠费9894.80元，其中2016年6月至12月欠费1445.60元，2017年度欠费2899.90元，2018年度欠费2910.60元，2019年1月至11月欠费2638.70元。华盛公司催缴未果，遂于2020年9月8日提起民事诉讼。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据双方当事人提交的证据及庭审陈述、诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、原告华盛公司主体资格的问题；二、被告应否支付物业服务等相关费用；三、违约金是否应予支持。关于原告华盛公司主体资格的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，业主应当按时交纳物业管理费。业主违反该义务应当承担相应的法律责任，权利人即物业服务企业有权起诉欠费业主并要求其补交物业费。本案中，被告李艺森、谷丹丹根据《物业管理条例》第六十四条规定，提出北苑物业公司未经业主委员会催缴的前置程序无权直接起诉欠费业主的抗辩理由，本院不予采纳。首先，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，合同当事人可以直接请求有违约行为的对方当事人承担违约责任；其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”根据上述规定对《物业管理条例》第六十四条作目的解释，不应以业主委员会催告行为为物业服务企业起诉欠费业主的前置程序。且华盛公司已于2018年三次在被告的房门处张贴了《缴费通知单》，已经履行书面催缴的程序。故华盛公司诉讼主体适格，依法可向人民法院提起本案诉讼。关于被告是否应支付物业管理等相关费用的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定，华盛公司是具有合法资质的物业管理公司，其与南海西部石油房地产公司签订的《前期物业服务合同》内容符合相关法律规定，在签订该合同后，华盛公司履行了对南油北苑商住小区的物业管理服务义务，具有收取物业管理服务费的权利。且华盛公司在此后也与李艺森签订了《物业服务协议书》，该协议系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照合同的约定履行义务，作为共同使用人，谷丹丹亦应按照合同享受权利、履行义务。李艺森、谷丹丹作为该小区的业主，在接受华盛公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业管理服务等费用。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权,小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担，所以，业主交纳物业服务费用,不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务,也是基于法律规定的法定义务。若李艺森、谷丹丹认为华盛公司的物业服务存在不足之处,可以依照合同的约定要求华盛公司予以改进,但不能以此拒付物业服务费。李艺森、谷丹丹未依约向物业公司支付自2016年6月起的物业管理服务等费用，不但违反了合同的约定，而且有违诚实信用原则。故原告华盛公司要求被告李艺森、谷丹丹支付尚欠的物业管理费、电梯电费、梯间照明电费、水泵电费、路灯电费、垃圾处理费共计9894.80元，合法有据，本院予以支持。应当指出的是，物业管理涉及到小区所有业主的人身和财产安全，原告作为物业管理公司，应加强管理，切实提高物业管理和服务水平，及时与业主沟通、协商，业主亦应积极配合，自觉履行义务，双方共同营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境。关于原告主张的违约金是否应予支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条第一款“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。”之规定，李艺森、谷丹丹未依照合同约定向华盛公司支付物业服务费,属于违约行为,应承担违约责任。原告主动调低违约金的计算，系对其权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：限被告李艺森、谷丹丹在本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市华盛物业服务有限公司支付物业管理费、电梯电费、梯间照明电费、水泵电费、路灯电费、垃圾处理费共计9894.80元及违约金(违约金为：1.以1445.60元、2899.90元、2910.60元为基数，相应从2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止；2.以2638.70元为基数，从2020年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计351.72元，由原告湛江市华盛物业服务有限公司负担151.72元，被告李艺森、谷丹丹负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  符康富二〇二〇年十一月十九日书记员  李嘉茹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。