贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14652号 原告：毕节市新进物业管理有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑**团A-2704,统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，任该公司执业董事。 委托诉讼代理人：顾菊荣，特别授权代理。 委托诉讼代理人：孙娜，特别授权代理。 被告：杨大章，男，汉族，1956年2月15日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杨婷（公民代理），一般授权代理，女，汉族，1996年12月29日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 原告毕节市新进物业管理有限公司（以下至判决主文前简称：新进物业公司）与被告杨大章物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告新进物业公司委托诉讼代理人顾菊荣、被告杨大章的委托诉讼代理人杨婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币9,174.00元，欠费明细如下：从2018年10月1日起至2020年7月31日，共22个月的物业服务费。2、此案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是中鼎华城房开选聘的前期物业服务公司，并与中鼎华城房开签订了《物业服务委托合同》，合同约定到了物业服务费为每月每平方米1.3元等条款，但因政府要求拆迁安置房减少0.1元，故物业服务业费只收取每月每平方米1.2元。原告购买了“中鼎华城”5-1-1-1、5-1-3-4、5-1-2-4、5-2-2-4号房屋，房屋建筑面积为112.79平方米、78.56平方米、78.56平方米、78.56平方米。被告入住后，物业服务费交至2018年9月，从2018年10月日起至2020年7月31日，尚欠原告物业服务费共计9,174.00元。原告认为，原告在中鼎华城小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对中鼎华城小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费。履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕，损害了原告的合法权益。为此，特依法起诉，请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告杨大章书面辩称，原告的起诉状，颠倒是非，我方有必要澄清全部事实真相。原告作为我方所在小区的物业管理公司，按照法律、法规的相关规定以及与我方签订的物业服务合同，应做到提高小区、楼栋的卫生环境，维护小区业主的良好的生活环境和安全。但原告却没有尽到自己的义务，违反了合同约定，致使我方身处于一个卫生及其堪忧的环境之中，我方为了维护自己的合法权益，以不缴纳物业费的行为来督促原告彻底履行自己的义务，提高小区环境卫生，是维护自身合法利益的正当行为。对于原告的诉讼，我方答辩如下：1.环境差，卫生差。小区物业怠于履行自己的管理义务造成的情形，这样的卫生环境不仅影响了生活环境，释放出的臭味严重影响了人的身体健康，长期这样的环境会对身体某些部位发生癌变。在通知物业，要求物业尽到履行职责、尽快改善小区环境卫生时，物业从来没有落实到位，甚至有作出直接不回消息，拒接电话等恶劣行为，时严重失职、恶意不履行管理义务的表现导致了环境差，卫生差的情形始终没有得到改善。2.疫情期间保安处居然没有人，随意让外人，车辆进出入，严重影响居住的安全隐患，小区内随意的让人举办喧闹的活动，影响居民的休息，多次向物业反映此些问题，物业都置之不理，由此严重影响后期居住环境，导致这些行为不断的出现，物业也不作出相应回应。3.物业置之不理的这些行为严重违背了交房时的诺言，还每月逼交物业费，物业正管的不管，不用管的抓着不放，小区规定不让机动车入区，然而经常有机动车出入，如下图，有一次有个大叔的是手动的三轮车，物业将他拒之于门外，随后就将机动车放入小区，家里人理论，物业还发脾气，还想动手打人，这严重违背了做人道德，和对居民的不尊重。4.小区道路措施不完善，这些车子的乱停乱放把交通道路完全堵塞，直接不能行走过路。小区公共措施损坏通知修理重来不见动静，任由他继续坏下去。小区环境，卫生，治安严重影响了居住环境和心情，对于物业的置之不理，不管不问，多次沟通无效，只能拒交物业。 为支持其诉讼请求，原告新进物业公司向本院提交了七组证据。第一组证据：营业执照、法人身份证及证明，用以证明原告身份信息。第二组证据：物业服务合同，用以证明原告是合法合理进入小区服务，合同对双方都具有约束力。物业费住房单价是1.2元/月/平方米，商业是2.5元/月/平方米。第三组证据：催费记录和缴费依据，用以证明被告最后一次缴费的时间和金额，原告曾不止一次向被告催收过物业费。第四组证据：物业人员日常工作照片：涉及安保巡查、水电设施巡检和维护、化粪池清理、卫生打扫、绿化的修剪、拔草、施肥等，用以证明物业公司依照合同约定，在本小区的公共设施设备维修维护及保障正常运行，车辆秩序、保洁、卫生环境、绿化、排污以及疫情期间的消杀工作等方面都做到了服务义务。第五组证据：小区部分违建报告以及回复函，用以证明我公司对违建业主进行了劝阻义务并及时上报到相关部门。第六组证据：消防维保部分记录，用以证明我公司对小区的公共消防设施设备是委托有相关资质的维保公司进行维保的。第七组证据：配电室设施保养记录登记表、水泵房日常巡检记录表，用以证明我公司依约为了保证小区业主的正常生活，水电工程人员对涉案小区内的设施设备及时维护和保养。 为支持其答辩主张，被告杨大章向本院提交了一组证据，即照片及情况说明，用以证明物业公司没有尽到管理义务。 本院经审理确认以下事实：2015年11月4日，贵州中鼎华城房地产开发有限公司作为涉案小区中鼎华城的开发建设单位，与原告新进物业公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定原告为中鼎华城小区提供物业服务，并对服务事项、权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费和维修费用、物业的使用与维护、服务期限以及违约责任等进行约定。其中，服务费用收费标准为：住宅每月每平方米1.3元、商业每月每平方米2.5元。期限自合同签订之日起算至物业委员会成立止，合同期满或业主委员会成立，与先聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自然终止。物业服务合同签订后，原告新进物业公司开始为涉案小区中鼎华城提供物业管理服务。 原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但原告提供的管理服务并不充分，小区存在诸如杂物及垃圾处理不及时、部分公共设施损坏后未及时修整、部分车辆停放管理不规范、门禁管理不到位，另外，还存在安保岗位无人值守的现象。针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了管理义务。 另查明，被告系毕节市七星关区“中鼎华城”小区5-1-1-1、5-1-3-4、5-1-2-4、5-2-2-4号房屋，房屋建筑面积为112.79平方米、78.56平方米、78.56平方米、78.56平方米。2018年10月1日至2020年7月31日期间的物管费，被告尚未予以缴纳。原告在审理过程中表示，因政府要求对拆迁户物业管理费进行减免，因此，针对涉案小区的拆迁户（包括被告在内），系以每月每平方米1.2元计算物业服务费的。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告系毕节市七星关区“中鼎华城”小区的业主，原告与该小区的建设单位签订的前期物业服务合同对其具有约束力。按照《前期物业管理服务合同》的约定，原告应付2018年10月1日至2020年7月31日期间(共22个月)的物业服务费为9,199.61元（1.20元/月/平方米×348.47平方米×22个月），但原告只诉请了9,174.00元，本院从其所愿。但根据本院查实的情况，原告在提供物业管理服务的过程中并未充分履行合同义务，在涉案小区的物业管理上存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。综合全案及双方举证情况，考虑原告就该小区提供的整体物业管理服务情况，对原告诉请的物业费，本院酌情扣减20%。故对原告要求被告支付2018年10月1日至2020年7月31日期间物业管理服务费的诉请请求，本院予以支持7,339.20元（9,174.00元×80%）。希望原告在今后的物业服务管理过程中，与业主增加沟通，多加听取业主的意见与合理建议，不断提高服务质量，力求以提升业主的居住品质为核心要务。被告在庭审中表示其房屋面积与原告所诉不符，但在本院释明后并未提交证据予以反驳，应当承担举证不利的法律后果。另外，对于物业服务企业不履行或者不完全履行其义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非以拒绝缴纳物业费用作为对抗手段。若被告认为原告未履行合同约定，导致被告的合法权益受损，应当依法另行寻求法律途经救济。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨大章于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2018年10月1日至2020年7月31日期间的物业服务费人民币7,339.20元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告杨大章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  常冰 二〇二〇年十一月十五日 书记员  夏丞