广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4643号原告：邱鉴兴，男，1993年7月14日出生，汉族，住广东省大埔县*********，公民身份号码441************312。委托诉讼代理人：彭云瑛，广东鹏翔律师事务所律师。被告：佛山恒曜盛房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区大塘镇大㘵沙锦塘路**恒大平澜苑****101-107（住所申报），统一社会信用代码91440607MA4WXN92XM。法定代表人：彭学义，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，女，该公司员工。原告邱鉴兴与被告佛山恒曜盛房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案，依法适用简易程序于同年10月28日公开开庭进行了审理。原告邱鉴兴及其委托诉讼代理人彭云瑛、被告的委托诉讼代理人孙菁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告向原告返还首期房款132568元；2．被告向原告返还原告为购买房屋及办理银行按揭贷款事宜支付的服务费1500元；3．案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年6月11日，原、被告签订《商品房认购书》，原告意欲购买被告开发的位于佛山市三水区大塘镇大㘵沙锦塘路14号恒大平澜苑（佛山恒大御澜庭）楼盘14栋1808商品房。认购书签订当日，按照被告的要求，原告共向被告支付了首期房款132568元（含20000元定金），支付了办理银行按揭贷款事宜的服务费1500元。认购书签订后，当原告去到被告处准备与被告协商签订《商品房买卖合同》时，才得知被告单方面增加了许多减轻、免除自己责任、加重原告责任的不公平、不合理的补充条款。如补充协议第三条、第七条、第十一条的约定。原告当即对被告单方提出的对双方权利约定明显不对等的补充协议提出异议，并要求协商修改合同及补充协议。但被告明确告知原告，被告单方面制定的补充协议及合同，原告必须签订，没有可协商的余地。而在原告再次向被告提出书面修改意见后，被告仍再次告知原告，被告提供的《商品房买卖合同》及补充协议不能协商、不能修改，以致因非原告的原因导致《商品房买卖合同》主要条款无法协商、无法达成一致意见，最终无法签订《商品房买卖合同》。该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应当将原告已支付的定金及首期款返还原告。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，被告同意解除认购书，但被告不存在违约行为，现因原告个人原因要求退房，故应扣减原告支付的定金20000元作为违约金，剩余的房款被告可以向原告退还。原告主张的服务费是案外人收取的，并非被告收取，故不应由被告退还。原告为证明其主张，向本院提交证据如下：1．《恒大平澜苑商品房认购书》、购房收据、《房地产服务合同》各一份、服务费收据两份，拟证明原告根据认购书的约定于2020年6月11日向被告支付首期款132568元（含定金20000元）、服务费1500元；2．录像光盘（含文字整理）一份，拟证明原告曾于2020年8月18日前往被告处签订《商品房买卖合同》，就合同的签订与被告进行协商，但协商无果；3．《商品房买卖合同补充协议》一份，拟证明被告单方制作的补充协议明显存在不公平、不对等的条款；4．与梁贯文的微信聊天记录，拟证明原告于2020年8月20日、8月23日通过微信书面向被告提出修改商品房买卖合同条款的意见；5．通话录音（含文字整理）两份，拟证明原告于2020年8月20日、8月24日通过电话再次向被告提出修改商品房买卖合同条款的意见，因被告方不同意修改，协商无果。被告向本院提交销售中心公示处照片五张，拟证明商品房买卖合同及补充协议都是在楼盘公示，具体位置就在看房沙盘的附近，一进门就能看到，既然相关的合同条款已经公示，认购书上也有条款说明，原告签订时应该是看过并同意合同内容的，现原告签订认购书后再以商品房买卖合同及补充协议条款有问题要求解除认购书，应当承担违约责任。经审查，原告提交的证据1为原件，来源、形式合法，本院予以确认；证据2、4、5，原告均能提供录音及微信聊天记录的原始载体，被告亦确认梁贯文属中介方的工作人员，故对上述证据的真实性、合法性，本院均予以采信；证据3，被告确认属其合同版本，故本院予以采信。被告提交的证据，未能显示拍摄时间，且不影响本案的处理，故本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2020年6月11日，被告作为甲方，原告作为乙方，共同签订《恒大平澜苑商品房认购书》，由乙方向甲方认购恒大平澜苑（佛山恒大御澜庭）楼盘14栋1808房，该房建筑面积为95.27平方米，套内面积75.2平方米，总价为622568元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金，2020年6月2日前支付首期房款112568元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款490000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年6月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。认购书第十条约定，乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。认购书签订后，原告向被告支付了首期房款132568元（含定金20000元）。同日，原告与广州杰之华按揭服务有限公司（以下简称杰之华公司）签订《房地产服务合同》，由杰之华公司为原告购买涉案房屋及办理银行按揭贷款提供咨询及办理服务事宜。原告向杰之华公司支付了服务费1200元及办证服务费300元。2020年8月18日，原告意欲到被告销售处签订商品房买卖合同，但在与被告磋商的过程中，因双方无法就合同条款达成一致意见，故并未签订商品房买卖合同。8月20日、8月24日，原告一直与被告就合同条款的修改进行磋商，但双方仍无法就合同条款达成一致意见。本院认为，本案案由应为商品房预约合同纠纷。预约合同，是指当事人约定将来订立本约合同的合同。预约合同签订的目的，是为当事人签订本约合同提供磋商的机会，各方仍可就正式商品房买卖合同的条款进行进一步磋商。本案中，原、被告签订的认购书约定原告不得变更、增加或减少商品房买卖合同及补充协议的任何条款，限制了原告磋商合同条款的权利，违反合同自由原则，且被告也未向原告就上述格式条款作提示及说明，该约定系无效格式条款，对原告不产生法律效力。原告享有对正式商品房买卖合同进行谈判磋商的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。从原告提交的证据可以看出，原告一直积极与被告就合同未决条款的内容进行磋商，此为原告的正当权利。若双方基于各自利益考虑，无法达成一致意见而未能订立正式商品房买卖合同的，应属不可归责于双方的原因，不属于预约合同违约。原告诉请被告返还购房款132568元，符合上述法律规定，本院予以支持。至于原告主张的服务费1500元，因收取方为杰之华公司，原告并未提交证据证明杰之华公司与被告之间存在关联，故其诉请被告向其返还该费用，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山恒曜盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告邱鉴兴返还购房款132568元；二、驳回原告邱鉴兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2982元，减半收取计1491元，由原告邱鉴兴负担17元，被告佛山恒曜盛房地产开发有限公司负担1474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二〇年十一月十七日书记员  范楚妤