广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初11420号原告：杭州智见控股集团有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区************，统一社会信用代码为913********994625N。法定代表人：张保国，该公司经理。委托诉讼代理人：李林，上海瀛东律师事务所律师。被告：涂汉光。委托诉讼代理人：沈向华，广东桥达律师事务所律师。原告杭州智见控股集团有限公司与被告涂汉光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李林,被告的委托诉讼代理人沈向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租赁保证金、水电保证金合计1304000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年6月10日签订《租金支付、合同签署协议》，约定原告支付定金276000元，作为双方签署租赁合同定金，并在租赁合同签署后，定金转为租赁合同的其他付款金额。2019年6月15日，双方签订一份租赁合同，根据该合同被告将位于东莞市***********厂房租赁给原告。合同签署后，原告共向被告支付租赁保证金、水电保证金1028000元。由于第三方原因，被告将交房时间由2019年7月25日变更为2020年1月1日。后因被告房屋不能实现原告租赁目的，原告根据合同约定，于2016年12月26日通知被告解除租赁合同。原告认为，因租赁房屋不能实现原告租赁目的，原告依约通知被告解除租赁合同，被告理应依约向原告退还租赁保证金及其他支付款项。现被告经多次催讨，拒绝向原告退款，故原告诉至法院解决。被告辩称：1.原告向被告支付的租赁保证金、水电保证金共计为1028000元。2.租赁合同是因为原告单方违约解除，按约定，免租期予以取消。原告支付的签约定金276000元应转化为2020年1月的租金。2020年2-3月的租金根据租赁合同第四条的约定应由原告的合同保证金抵充，每月抵充276000元，共抵充552000元。原告一直拖延注销在被告处的工商登记。2020年4月，被告的代理人电话催促原告的代理人转告原告消除对被告的影响。直至2020年5月18日，原告才停止在案涉厂房里经营。故相应的占用费用也应当从租赁保证金和水电保证金中冲抵。被告因为案涉租赁合同向中介方支付了一个月的租金做中介费，相应的空置费用也应该由原告承担。3.案外人东莞歌尔电子科技有限公司推迟搬离是原告与东莞歌尔电子科技有限公司的共同需求。原告同意了东莞歌尔电子科技有限公司迟延搬离的要求，是对原告有利的。否则，2019年8-12月的租金就应由原告承担。被告只是收取相对应的租金，对于被告而言，并未获益。所以原告的诉请应予驳回。4.被告保留起诉要求原告赔偿的权利。本院经审理认定事实如下：2019年6月10日，李大东作为被告的代理人，王密作为原告的代理人，双方签订《厂房租赁定金支付、合同签署协议》，约定由原告于2019年6月12日前向被告支付276000元作为双方签订房屋租赁合同的定金，双方应于2019年6月18日前签署房屋租赁合同，且原告应在房屋租赁合同签订后5个工作日内，向被告付清房屋租赁合同约定的相关款项（扣除定金后）。2019年6月11日，原告向被告支付了276000元定金。双方确认该定金在下述《租赁合同》签订后，已经转化为《租赁合同》项下的首月租金。2019年6月15日，原被告签订《租赁合同》，主要内容为：被告将位于东莞市***********院内的所有建筑及空地出租给原告，租赁物包括厂房1幢、宿舍2幢、门卫室1间、电房、仓库；租期为7年，自2019年8月1日起至2026年7月31日止；装修免租期为1个月，自2019年8月1日起至2019年8月31日止，装修免租期内不收取租金，自2019年9月1日起开始计租，若原告在租赁期内单方违约或者毁约，免租期予以取消，原告应向被告补缴免租期内的租金（第三条第2款）；2019年9月1日至2022年8月31日的租金为276000元/月；合同保证金为828000元，水电保证金为200000元，原告应在签订合同之后5个工作日内支付；合同届满或解除前三个月，以合同保证金抵减当期应付租金；被告应在2019年7月25日前向原告交房；被告不负责原告生产经营所需要的环评，如因原告未取得环评而被有关部门勒令停产或者关停的，不属于不可抗力范畴，原告可申请解除合同，但需承担违约责任；合同期限内，除合同约定外，任何一方不可擅自提前解除合同，否则应提前三个月书面通知对方，并向守约方支付当期三个月的租金作为赔偿守约方一切损失，除此以外，守约方还可按合同约定向违约方追究相应的违约责任（第十二条第5款）；租赁期内，原告需要提前退租的，应提前三个月书面通知被告，租金及其他费用据实结算，并按当期三个月的租金作为赔偿被告的一切损失，被告可向原告追偿合同约定的免租期相对应的租金，合同保证金应退还给原告（第十三条第2款）。2019年6月20日，原告向被告支付了合同保证金及水电保证金共计1028000元。2019年9月21日，被告作为出租人，案外人东莞歌尔电子科技有限公司作为原承租人，原告作为现承租人，三方签订《关于逾期返还厂房的协议》，约定的内容之一为将上述《租赁合同》约定的交房时间由2019年7月25日变更为2020年1月1日，正式起租时间由2019年9月1日变更为2020年2月1日，《租赁合同》的其他条款不变。2019年12月26日，原告的工作人员王密通过微信向被告发送《解除通知》，以被告未交付房屋，且有关房屋无法取得当地政府环境保护部门许可，其不能使用该房屋从事生产经营活动，无法实现合同目的为由，根据《租赁合同》第十二条第5款、第十三条第2款的约定，通知被告《租赁合同》于该通知发出之日起三个月期满之日解除，并要求被告在合同解除后20日内退还原告已支付的租金和保证金。随后原告将上述《解除通知》邮寄给被告，被告于2019年12月29日签收。原告确认其向被告承租案涉房屋后，拟将案涉房屋提供给案外人东莞友星电子有限公司使用。东莞友星电子有限公司成立于2019年7月15日，为一人公司，唯一股东为惠州友星电子有限公司。原告确认其与东莞友星电子有限公司存在业务上的关联。东莞友星电子有限公司使用案涉房屋的地址办理工商登记，在2019年7月9日填写的《住所（经营场所）信息申报表》上勾选了“同一地址已登记其他市场主体，原市场主体已不在该地址经营”。被告据此主张原告在2019年7月9日已经在使用案涉房屋。原告予以否认，主张东莞友星电子有限公司仅使用案涉房屋的地址办理工商登记，原告与东莞友星电子有限公司均未实际占有使用案涉房屋。2020年5月18日，东莞友星电子有限公司将工商登记地址变更为其他地址。被告确认其在原告解除《租赁合同》后的2020年4月16日将案涉房屋出租给他人，但主张因东莞友星电子有限公司拖延办理工商地址的变更手续，导致被告的新租客无法使用案涉房屋的地址办理工商登记，从而无法办理出口手续，造成损失，新租客因此也没有按时交租，故认为原告应向被告赔偿2020年5月18日前的租金损失。被告又主张其为与原告签订案涉《租赁合同》，支付了一个月租金的中介费，现因原告违约解除合同，造成被告存在中介费损失。据此，被告拒绝向原告返还已付租金及保证金，原告遂将被告诉至本院。又查明，案涉厂房及宿舍均已于2010年9月21日取得房地产权证，登记的权属人为案外人东莞市骏和物业投资有限公司。该公司于2019年6月3日出具委托书，委托被告出租案涉房屋并收取租金，委托期限自2019年7月20日至2026年7月19日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋已取得房地产权证，有关《厂房租赁定金支付、合同签署协议》、《租赁合同》及《关于逾期返还厂房的协议》均无影响合同效力的法定因素，故为有效合同，原被告均应严格按照合同约定享有权利并履行义务。原告于2019年12月解除《租赁合同》时的理由为被告未交付房屋，且有关房屋无法取得环保部门许可。因《关于逾期返还厂房的协议》约定交房时间变更为2020年1月1日，即原告解除合同时，交房期限尚未届满，又因《租赁合同》约定被告不负责原告生产经营所需要的环评，即原告能否取得有关环保许可与被告无关，故原告当时解除《租赁合同》理由不足。原告是根据《租赁合同》第十二条第5款和第十三条第2款解除合同的，该合同条款约定原告在提前三个月书面通知的情况下可以解除合同，但需据实支付租金及其他费用，并赔偿被告三个月的租金损失，同时免租期予以取消，原告应向被告支付免租期内的租金，保证金退还给原告。原告的《解除通知》亦载明《租赁合同》在三个月期满之日解除。被告于2019年12月29日收到原告邮寄送达的《解除通知》，故《租赁合同》应于2020年3月29日解除。在《租赁合同》解除前，受《租赁合同》的约束，被告无法将案涉房屋出租给他人，故即使原告当时未实际占有使用案涉房屋，仍应向被告支付相应租金。根据《租赁合同》及《关于逾期返还厂房的协议》的约定可知，租期从2020年1月1日起算，2020年1月1-31日为免租期。如前文所述，免租期内的租金，原告应予支付。即原告应向被告支付2020年1月1日至2020年3月29日的租金，共计为：276000元/月×2个月+276000元/月÷31天×29天=810194元。除了上述租金外，原告按约定还需赔偿被告三个月的租金损失，即：276000元/月×3个月=828000元。虽然被告自认其于2020年4月16日已将案涉房屋出租给他人，房屋实际空置期只有半个月，但考虑到原告的关联公司东莞友星电子有限公司拖延办理工商地址变更手续会对被告履行新租赁合同产生一定影响，且被告寻找新租客需要一定的成本，再结合被告有关为签订案涉《租赁合同》而支付了一个月租金作为中介费的主张，不能得出被告的实际损失远低于双方约定损失的结论，故基于契约自由、诚实信用的原则，本院对《租赁合同》的违约条款不作调整。综上，原告应向被告支付的租金及赔偿款共计：810194元+828000元=1638194元，原告已向被告支付的费用为：租金276000元+合同保证金828000元+水电保证金200000元=1304000元，尚不足以抵充上述应付费用，故原告要求被告返还全部已付租金及保证金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告杭州智见控股集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8268元，原告杭州智见控股集团有限公司已预交，由原告杭州智见控股集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇二〇年十一月十六日书记员  陈清梅