辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初6519号原告（案外人）：郭平，男，1954年2月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：曹善勤，辽宁善勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：时佳，辽宁善勤律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司，住所地沈阳市和平区市府大路**年华国际大厦**，统一社会信用代码91210100050791461K。法定代表人：何延波，该公司总经客户理。委托诉讼代理人：刘烁，男，该公司工作人员。第三人（被执行人）：郭洪影，女，1968年9月7日出生，汉族，住沈河区。原告郭平与被告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司、第三人郭洪影执行异议之诉一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭平的委托诉讼代理人曹善勤，被告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人刘烁，第三人郭洪影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭平向本院提出诉讼请求：1.确认郭平对东陵区彩霞街514号2-2-2房屋享有物权性权利，撤销和平区人民法院2016辽01**执2400号执行裁定书项下协助执行通知书，解除对该房屋的预查封；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、贵院作出的2019辽01**执异578号执行裁定认定事实不清，适用法律错误。沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司诉沈阳云霞物资经销有限公司、吕秀娟、张雨明、赵月、张玉新、刘延义、张**、郭洪影、沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司借款合同纠纷案，贵院作出2015沈和民一初字第00903号民事判决。在执行过程中，贵院作出2016辽01**执2400号执行裁定书，对被执行人郭洪影名下位于东陵区彩霞街514号2-2-2房屋实施预查封。案外人郭平对该执行措施不服提出异议。2019年11月15日，贵院作出2019辽01**执异578号执行裁定，驳回郭平的异议请求。原告认为该执行裁定在认定事实和适用法律方面都存在错误。首先，该执行裁定认为2016年6月29日郭平代郭洪影向沈阳华沃置业有限公司以下简称沈阳华沃还款30万元，不能确定就是其所支付的房屋对价款，显属事实认定错误。虽然商品房买卖合同确实约定首付款361,253元，但根据郭洪影与沈阳华沃签订的补充协议、郭洪影出具借条及沈阳华沃出具情况说明，可充分证明该30万元是郭平代郭洪影向沈阳华沃偿还的借款，且借款在郭平与郭洪影签订房屋买卖协议时就己存在，沈阳华沃也曾提起诉讼追讨，因此，在郭平、郭洪影及沈阳华沃都认可的情况下，不论以何种名义或何种形式，该30万元均应认定为郭平向郭洪影支付的购房款。其次，郭平未支付全部购房款符合房屋买卖协议约定，郭洪影也未要求郭平提前还款，不能以尾款未付为由否定郭平对该房产的实际权利。郭平与郭洪影约定在房屋过户登记之日付清尾款49万元，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，同时也是基于清河湾楼盘长期无法办理房产证所产生的正常防范心理，该楼盘约定交房时间是2013年9月30日，在2014年4月18日郭平与郭洪影签订买卖协议时己迟延交房6个月，直到2016年6月29日郭平支付了第二期购房款后开发商才将房产交付郭平，但截至现在，何时办房证仍是遥遥无期，社会舆论反映强烈，郭平要求在办理房屋过户登记之日付清余款是正常且合理的。第三，该执行裁定认定郭平自身存在过错，与客观事实不符。该争议房产登记于郭洪影名下，但该房产尚有抵押贷款且暂时无法办理房产证，现有证据证明郭平已尽到了足够的注意义务，不论从法律规定还是现实情况看，他想办理过户或合同备案都是不现实的，郭平对郭洪影涉及另案诉讼不知情，对该房产被查封也毫不知情。二、本案争议财产已由郭平实际占有、使用，郭平对该房产依法享有排除强制执行的物权性权利。本案被查封房屋位东陵区2，系郭洪影于2012年4月22日向沈阳华沃置业有限公司购买。2014年4月18日，郭洪影与郭平签订房屋买卖协议，郭洪影将该房屋出售给郭平，总价98万元。由于该房屋当时尚未竣工，且开发商不配合办理更名过户手续，因此双方约定房款分三期支付：第一期，签订协议时郭平付总房款的20%，计19.6万元；第二期，开发商通知交房时郭平付总房款的30%，计29.4万元；第三期，房屋过户登记之日郭平付购房款的尾款，计49万元。2014年4月18日，郭平给付购房款13.3万元，另郭洪影欠郭平借款6.3万元折抵购房款，郭洪影出具19.6万元收条，房屋买卖协议第一期付款完成。2016年6月29日，郭平代郭洪影向沈阳华沃置业有限公司付购房款30万元，房屋买卖协议第二期付款完成。该房屋交付后，郭平实际入住并办理了装修、购买家电等事宜，己合法占有、使用至今。该房屋未办理更名过户系开发商原因造成，超出一般交易习惯和郭平的预料，并非郭平的过错，郭平也对郭洪影未执行另案生效判决一事不知情。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法释201510号第28条之规定，郭平作为善意第三人，己取得相当于物权的权利，足以排除强制执行，因此，请求撤销沈阳市和平区人民法院2016辽01**执2400号执行裁定书项下协助执行通知书，解除对本案争议房屋的预查封。综上，原告对争议房产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行。为维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院查明事实，作出公正判决。沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司辩称：2014年签订协议时，郭平已经知道这个房产暂时没有办法办房证，并且我们公司的执行案件也是在14年开庭，在15年进行执行的时候，就已经把这个房子进行预查封了。我们质疑为什么原告直到现在才来对这个房产的查封提出执行异议。关于尾款支付的问题，尾款支付确实是原告，剩余的49万尚未支付，所以说不能排除我公司对该房产的执行。郭洪影述称，因为我们不知道有法院查封的事情，所以现在才来提执行异议的。郭平前期交过很多钱，所以提出帮我还房贷抵扣第三期尾款。我和郭平之间有账，现在已经不剩多少了。不办理房证不是我的原因，所以我们交他不易时也不知道会这么长时间，当时不知道不能办房证。我们2014年买时楼盘还没建完，郭平也是不知道不能办房证，这个房子和我无关了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2012年3月29日，郭洪影向沈阳华沃置业有限公司交纳购房定金5万元。同日，原告出具借条一份，载明：今向沈阳华沃置业有限公司借款311,253元，保证在2013年5月30日前偿还。2、2012年4月22日，郭洪影与沈阳华沃置业有限公司签订房屋买卖合同（合同编号：GF-2000-0171），郭洪影购买沈阳华沃置业有限公司开发建设的位于沈阳市东陵区，建筑面积119.56平方米的房屋，约定：总购房款为1,181,253元。付款方式为首付361,253元、贷款820,000元，交房时间为2013年9月30日。3、2012年5月21日，郭洪影与中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行签订借款合同，以沈阳市东陵区产作抵押向该行借款82万元，用以支付沈阳华沃置业有限公司购房款。4、2016年6月29日，原告向沈阳华沃置业有限公司转账支付30万元，用于替郭洪影偿还借款，原告自该日起占有使用案涉房屋。案涉房屋因开发商原因至今未能办理房产证书。5、沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司诉沈阳云霞物资经销有限公司、吕秀娟、张雨明、赵月、张玉新、刘延义、张**、郭洪影、沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年1月13日作出（2015）沈和民一初字第00903号民事判决：“一、被告沈阳云霞物资经销有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司借款本金1,999,570元、利息285,333.33元及逾期罚息116,904.86元（计算截至2015年2月25日），并自2015年2月26日起至本判决确定的给付之日止，按借款合同约定的计息办法给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司利息（包括罚息）；二、被告沈阳云霞物资经销有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司律师费100,000元、催收费1,000元；三、被告吕秀娟、张雨明、赵月、张玉新、刘延义、张**、郭洪影、沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司对被告沈阳云霞物资经销有限公司的上述债务（包括本金、利息、律师费、催收费）承担连带责任；被告吕秀娟、张雨明、赵月、张玉新、刘延义、张**、郭洪影、沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司承担连带责任后，享有对被告沈阳云霞物资经销有限公司的追偿权。”该判决业已生效，执行过程中，本院于2017年6月23日向沈阳市规划和国土资源局送达协助执行通知书，预查封郭洪影名下位于沈阳市东陵区产。原告于2019年向本院提出执行异议，本院作出（2019）辽0102执异578号执行裁定，驳回郭平的异议请求。原告不服，提起执行异议之诉。6、原告（乙方）于本案庭审中提交其与郭洪影（甲方）签订的房屋买卖协议一份，落款日期为2014年4月18日，载明：一、甲方愿将位于沈阳市东陵区房屋出售给乙方。二、双方议定房屋出售价格98万元。三、因房尚未竣工，开发商也不配合办理更名过户手续。为保障双方利益，甲乙双方约定房款分三期支付：第一期双方签订协议之时，乙方付给甲方总房款的20%，计19.6万元，第二期开发商通知交房时，乙方付给甲方总房款的30%，计29.4万元，根据甲方与开发商签订的商品房买卖合同，合同中注明2013年10月8日前开发商交房，因此乙方应在开发商通知交房日期后一个月内将第二期款项付给甲方，第三期房屋过户登记之日，乙方付给甲方房款尾款计49万元。四、在办理房屋产权过户手续时，甲方应出具相应材料，如需要甲方出面处理的，无论何时甲方应予协助。如因甲方的延误，影响乙方产权过户登记，而遭受的损失由甲方赔偿。五、本协议签订前该房屋如有应缴款项，由甲方负责办理登记，过户所产生的费用由乙方负责六、甲乙双方就申请过户更名一事，曾共同与开发商沟通，开发商未予配合，因此双方目前无法更名过户，乙方清楚这一情况。协议签订后，乙方不得以此作为理由要求赔偿，其本协议一式两份，甲乙双方各执一份与房屋售卖相关事宜。双方应协商解决。补充协议与此协议具有同等效力。7、原告于庭审中提交第三人出具的落款日期为2014年4月18日的收条一份，载明：根据双方签订的房屋买卖协议，第一期应收房款19.6万元。因多次向郭平借款，累计达人民币6.3万元。明细如下：2012年4月27日20000、2012年8月16日6300、2012年11月3日2000、2012年12月23日5000、2013年3月20日20000、2013年6月10日10000。因郭平没有带以上六笔郭洪影向郭平借款时所写的借条，因此双方一致同意以上六笔借款已还清，借条已作废，不再具有任何效力。郭平不得已以上六笔借条再向郭红英追讨，因此扣除借款6.3万元，实收人民币现金13.3万元，至此第一期房款结清。另，原告于庭审中提供其名下盛京银行、建设银行对账单，显示：2012年4月27日取现20,000元、2012年8月16日取现6,500元、2012年11月3日取现2,000元、2012年12月23日取现5,000元、2013年3月20日取现10,000元、2013年6月10日取现10,000元、2014年4月16日取现50,000元、2014年4月17日取现50,000元。8、原告于本案庭审中提交其与郭洪影签订的协议一份，落款日期为2020年6月5日，载明：“2014年4月，郭洪影将东陵区彩霞街5-14号222房屋，以签订协议时的市场价格卖给郭平，总价98万。在双方签订协议的近一年时间里，双方多次去开发商处协商更名过户一事，开发商均拒绝出具材料，为了保证双方的利益，双方约定购房款分三阶段支付，第一期签买卖协议时付20%，即19.4万元（已结清，有郭平银行流水和郭洪影写的收条为证）。第二期开发商交房时付20%，即29.4万元（已结清，郭平在开发商财务室刷过屏的银行卡，分别刷29万和1万，开发商打出的单据上有金额和郭平银行卡号。另郭平银行流水也可为证。因为有据可查，所以当时没有给郭平写收条。同样是认为有据可查，郭平也没有向郭洪影要收条）。2016年6月因郭洪影只支付了定金61,253元，其余首付款30万没交。所以开发商多次通知要终止商品房买卖合同并处以罚金。当时郭洪影没有能力支付30万元，所以郭平在2016年6月29日在开发商处刷过屏两张银行卡，为郭洪影支付30万元，因为在第一次购房款结清后，每月的房贷一直由郭平代替郭洪影还款。本想以房贷的钱数在第二期房款中扣除。因郭洪影没有能力一次拿出30万元，所以双方约定从2014年4月至2016年6月，郭平为郭洪影代付的房贷金额从第三期房款中扣除。第二期房款全额由郭平代付。在双方签订的协议中，第三期购房款应该在开发商具备办证条件，双方更名过户时，郭平向郭洪影支付第三期房款49万元。因开发商的原因致使园区因种种原因无法验收，不具备办证条件，不能办理房证更名过户，不能过户，按照双方签订的买卖协议就无法结第三期房款，这超出了我们的预期，是双方都不愿看到却真实发生的事情，给双方都造成了很大困扰和意外。经过双方协商，给郭平交第二期房款后，房子由郭平装修入住（郭平已入住，有园区证明和装修时购买各种材料和单据和家具家电单据为证），郭平继续代替郭洪影支付每月房贷，所有支付的房贷金额从第三期房款中扣除。2019年开发商办理退逾期交房款。郭平到物业查询发现没有自家号码，郭平和郭洪影到开发商房地产局和法院查询才知道房子被预查封。郭平起诉开庭后，郭洪影被以拒执为由当庭拘留。因为房子的事情情绪波动，郭平脑溢血住院，所以2019年10月至2020年5月房贷由郭洪影负责，因为疫情原因，2020年5月郭洪影无力负担房贷，所以双方再次协商协议，房贷仍由郭平继续支付，直到第三期房款扣完。但是在郭平第三期房款扣完，如果还不能办理过户，郭洪影必须保证按期还完房贷，不能因不交房贷出现问题影响到国平的利益。买卖六年了，还不能办理房证更名过户，超出了双方的预期，也大大的超出了我们的承受能力，希望双方能遵守此协议，承担相应的责任，共同面对。”本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告主张以借款、现金支付、向沈阳华沃置业有限公司银行转账、代第三人偿还贷款的方式缴纳了房屋对价款，但原告所提交的银行流水无法显示款项用途，单纯的取现行为不足以证明其向第三人借款、现金支付房款的事实，而原告2016年向沈阳华沃置业有限公司代第三人偿还30万元欠款的行为不能确定其所支付的是房屋对价款，原告亦未提交任何证据证明其代第三人偿还贷款的事实，因此，原告所提交的证据不足以证明其已经按合同约定支付了房屋对价。同时，原告明知案涉房屋无法办理过户登记的情况下与第三人签订买卖合同，其未尽到合理注意义务，自身存在一定过错。综上，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于原告对案涉房屋主张实体权利并要求排除执行的诉讼请求，本院不予支持综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告郭平的诉讼请求。案件受理费13,600元，由原告郭平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 鄂 淼人民陪审员 徐 秋人民陪审员 田 宇二〇二〇年十一月二十一日书 记 员 张菁璐