渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初5713号原告：赵永，男，汉族，1986年11月25日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：61050XXXX611256612。 委托诉讼代理人：刘雪红，渭南市崇业法律服务所法律工作者。被告：张金虎，男，汉族，1975年2月19日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：61050XXXX502196636。委托诉讼代理人：董伟利，陕西恪是律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑琪，陕西恪是律师事务所律师。被告：沈战龙，男，汉族，1977年4月2日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：61210XXXX704026612。委托诉讼代理人：沈战英，男，汉族，1974年4月13日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：61210XXXX404136617，系沈战龙之兄。第三人：薛海潮，男，汉族，1965年1月13日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：61210XXXX501136614。原告赵永与被告张金虎、沈战龙及第三人薛海潮确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵永及其委托诉讼代理人刘雪红到庭参加诉讼，被告张金虎及其委托诉讼代理人董伟利、被告沈战龙委托诉讼代理人沈战英、第三人薛海潮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵永向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告张金虎代原告赵永与被告沈战龙签订的《商品房买卖契约》无效。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月25日，原告赵永与被告张金虎签订了《委托书》，委托被告张金虎办理原告坐落于临渭区XX路XX段XX号XX号楼XX房的还款、解押、过户等相关手续。《委托书》签订当天，原告赵永和第三人薛海潮签订《房屋转让协议》，原告以总价43万元将房屋转让给第三人薛海潮，第三人归还了原告在临渭区XX社XX社的贷款25万元，剩余18万元迟迟未支付。2019年5月31日原告将第三人起诉于临渭区人民法院，在案件审理过程中，原告赵永才发现第三人薛海潮在未办理房屋所有权证的情况下将房屋又转让给被告沈战龙，而被告张金虎超越了自己的代理权限，私自与被告沈战龙签订房屋买卖契约。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，被告张金虎超越代理权限签订的合同未经原告追认，该合同无效，故原告诉至法院。被告张金虎辩称，原告赵永将案涉房屋转让给第三人薛海潮，第三人薛海潮要求原告赵永将房屋直接过户登记至被告沈战龙名下，第三人薛海潮按照转让协议约定，向原告赵永支付房款18万元并清偿贷款25万元。案涉房屋的转让合同与委托书均经渭南市公证处公证，并被临渭区人民法院（2019）陕0502民初3262号民事判决书和渭南市中级人民法院（2020）陕05民终284号民事判决书确认合法有效，被告沈战龙依据该房屋买卖合同已取得案涉房屋所有权证。被告沈战龙辩称，原告赵永在2015年12月25日委托被告张金虎办理房屋过户手续，并对委托书进行公证，案涉房屋在2016年3月9日办理过户登记，原告赵永明知房屋过户事项。若原告赵永对转移登记有异议，应在转移登记后三年内提出，原告现在起诉，已经超过三年的诉讼时效。办理房屋过户登记时，被告张金虎提供了公证书、委托书、房屋所有权证等证明材料，并与被告沈战龙签订《房地产买卖契约》，被告张金虎代为办理交易的行为属于《委托书》委托事项。该交易经渭南市不动产登记局审核，办理转移登记事实清楚，故合同合法有效。第三人薛海潮辩称，案涉房屋是案外人曹兴德借用原告赵永名义登记的，原告赵永对该房屋不享有所有权。曹兴德下欠被告张金虎借款24万元未归还，被告张金虎下欠第三人薛海潮借款20万元，三方协商将案涉房屋以43万元卖给第三人薛海潮，其中25万元归还信用社借款，其余18万元作为还款充抵三方之间部分借款。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告赵永身份证复印件、房产证复印件、委托书（落款日期手写）、房屋转让协议、房地产买卖契约、谈话笔录、起诉状、答辩状、（2019）陕0502民初3262号民事判决书、（2020）陕05民终284号民事判决书、公证书（2015年12月31日）、房屋过户档案、完税发票等证据的真实性无异议，本院经审查依法予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月25日原告赵永及其配偶李佩佩（甲方）与第三人薛海潮（乙方）签订《房屋转让协议》，双方约定原告赵永将登记在其名下的位于渭南市XX路XX段XX号XX号楼XX房（房屋所有权证号：30BXXXXXXXX-1）出卖给第三人薛海潮，房屋总价款43万元。该房屋为原告赵永在渭南市临渭区XX社XX社（以下简称崇宁信用社）借款25万元提供抵押担保，并办理抵押登记。第三人薛海潮已向原告赵永支付款项18万元，剩余25万元由第三人薛海潮在协议签字生效后20个工作日内以原告赵永名义向崇宁信用社一次性还清贷款。同日，原告赵永与李佩佩（委托人）向被告张金虎（受托人）出具一份《委托书》，委托事项为“委托人因工作原因，不能亲自办理上述房产的还款、解押、过户等相关手续，现全权委托张金虎代委托人办理如下事项：一、代为偿还崇宁信用社25万元抵押贷款。二、在崇宁信用社办理上述抵押贷款的解押手续。三、到渭南市产权房屋产权登记部门办理解除抵押登记手续及领取房产证。四、到渭南市房屋产权登记部门办理上述房屋的的过户手续。五、其他需要委托人办理的相关手续。受托人在上述事项范围内所签署之文件委托人均予认可，受托人无权转委托。委托期限至上述事宜办结为止。”原告赵永及其配偶李佩佩与被告张金虎在落款处签名捺印，并签注日期“2015年12月25日”。当日，原告赵永、李佩佩（委托人）向张金虎（受托人）另行出具《委托书》一份，除手写添加“渭房权证登有字第30BXXXXXXXX-1号”、增加“并承担相应的法律责任”、落款时间打印为“二0一五年十二月二十五日”，其余内容和第一份《委托书》相同。2015年12月31日渭南市公证处对《房屋转让协议》和上述第一份《委托书》作出（2015）渭证民字第1255、1256号公证书，予以公证确认。此后，第三人薛海潮将案涉房屋出卖给被告沈战龙。2016年3月8日被告张金虎就案涉房屋代理原告赵永与被告沈战龙签订《房地产买卖契约》。2016年3月11日，案涉房屋由原告赵永交易过户至被告沈战龙名下。同日，被告薛海潮清偿了原告赵永在崇宁信用社贷款25万元。本院认为，本案争议焦点为：2019年3月8日被告张金虎代理原告赵永与被告沈战龙签订的《房地产买卖契约》是否为无效合同。原告赵永主张落款时间为打印形式的《委托书》并非其本人书写，认为被告张金虎系无权代理，但两份《委托书》虽形式有异，但其核心内容并无实质区别，故被告张金虎并非无权代理。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第三人薛海潮在与原告赵永签订房屋买卖合同后，依照约定支付了约定全部房屋价款，并将房屋再次转让给被告沈战龙，交易经过经房屋交易部门核准，不违反法律强制性规定，亦未损害原告赵永合法利益，故《房地产买卖契约》不存在法律规定的无效情形，该合同并非无效合同。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵永的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告赵永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。      审  判  员      王卓雅 二0二0年十一月二十日 书  记  员      姜泽男1