广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初16703号原告：中山市创拓物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******************（李振明房产），统一社会信用代码914********941609P。法定代表人：林金珍，该司总经理。委托诉讼代理人：萧敏仪，广东国中律师事务所律师。委托诉讼代理人：林舒浩，广东国中律师事务所律师。被告：伍春红，女，1967年4月29日出生，汉族，住广东省中山市***********，公民身份号码440************426。原告中山市创拓物业管理有限公司（以下简称创拓物业公司）与被告伍春红物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告创拓物业公司委托诉讼代理人萧敏仪、林舒浩，被告伍春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创拓物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告伍春红立即向原告创拓物业公司支付物业管理费1786元；2.被告伍春红立即向原告创拓物业公司支付水费1430.5元；3.被告伍春红立即向原告创拓物业公司支付滞纳金（以欠缴物业管理费为基数，按每天千分之一计算，从2017年3月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月30日为1044.81元）。事实与理由：被告伍春红拖欠原告创拓物业公司物业管理费、水费未按时支付。。被告伍春红辩称：1.原告创拓物业公司没有按照物业服务合同的内容履行约定，也没有对小区提供相应的服务来改善群众的生活环境，变相损害了业主的合法权益，小区内走火通道杂物堆放已久没有处理；车辆乱停乱放情况长期没有规范整治；小区内的围墙和铁枝缺失没有维修，门禁损坏外人自由出入，对业主的财产存在安全隐患，小区内每幢楼多处地面瓷砖缺损没有修复和更换，致使小孩和老人经常绊倒受伤，原告创拓物业对其下面的人员没有管理，环境卫生落实不到位，没有按最基本的要求搞好小区卫生；2017期间，原告创拓物业公司在没有得到业主同意的前提下私建项目，并冒充所有业主在“同意书”上签名按手印动用维修基金；原告创拓物业公司对保安没有培训上岗，2020年4月10日，本小区发生一宗火灾事故，事故发生当晚发现该幢楼的消防栓竟然没有水并已损坏，原告创拓物业公司的经理安排另一名保安坐电梯上11楼救火，以致有人员伤亡。2.原告创拓物业公司主张的水费没有法律依据，其缴纳的费用应由供水公司主张，另，其缴交给供水公司的费用也不得有手续费等费用。3.关于滞纳金的问题，因原告创拓物业公司服务管理不到位，冒充业主签名等违反物业服务合同的行为，而导致损害了业主的合法权益，原告创拓物业公司既没有履行物业服务合同内容又违反物业服务合同中的规定，故滞纳金没有法律依据。等等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：创拓物业公司成立于2013年7月3日，经营范围为：物业管理、施工和保养服务等。伍春红于2007年4月13日对中山市*********巷1号盈晖雅苑金晖阁2幢302房进行收楼，成为盈晖雅苑小区的业主。2016年6月23日，大涌镇盈晖雅苑业主委员会作为甲方，创拓物业公司作为乙方签订盈晖雅苑物业服务合同约定：甲方代表物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，创拓物业公司为本业主大会选聘提供物业管理的企业；创拓物业公司按如下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商铺按每月每平方米2.2元收取，每次收取物业服务费的时间为每月5日前（法定节假日顺延）；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；服务期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；该合同还约定了其他事项。大涌镇盈晖雅苑业主委员会、创拓物业公司分别在甲方、乙方处盖章、并有代表人签名捺印确认。创拓物业公司称其从2013开始入驻盈晖雅苑小区并提供了物业服务，但伍春红从未交纳过物业管理费。创拓物业公司经催收未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，坐落于中山市*********巷1号盈晖雅苑金晖阁2幢302房的权利人为伍春红，建筑面积为58.43平方米，登记时间2008年3月25日。创拓物业公司称伍春红自2017年3月1日起拖欠物业管理费，至2020年4月30日，累计拖欠38个月物业管理费未交纳，伍春红每月应缴物业管理费46.74元（58.43平方米×0.8元/平方米），故伍春红共计拖欠物业管理费1786元（按创拓物业公司主张算）、滞纳金按每日千分之一计算、2017年2月至2020年3月31日的水费1430.5元。伍春红称创拓物业公司的水费不合理，小区存在很多问题，且创拓物业公司出租了其车位，其要求抵扣管理费。另查：伍春红提交照片、聊天记录截图、证明等拟证明创拓物业公司的管理存在问题。其中证明记载：本人为中山市大涌镇盈辉雅苑的业主之一，该小区的物业管理由创拓物业公司承接，并提供相应服务和管理，但该物管公司在卫生、车辆管理、维修维护、消防安全、走火通道、财产保障等方面存在很多问题，以致本小区的业主对管理处很大意见，本人确认被诉人所说关于小区的内容均为实情，情况属实，予以作证，该证明由：李春海、李春华、谭开容等27人签名。创拓物业公司对此不确认，并称其提供的服务符合物业服务合同的约定；另，创拓物业公司提交水费明细、水表记录表等拟证明伍春红拖欠水费1430.5元。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。创拓物业公司与大涌镇盈晖雅苑业主委员会签订的盈晖雅苑物业服务合同合法有效，对伍春红具有约束力。创拓物业公司依照上述合同对涉案物业进行物业管理服务，伍春红作为中山市*********巷1号盈晖雅苑金晖2幢302房的业主，理应向创拓物业公司交纳物业管理费。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。伍春红未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为58.43平方米，创拓物业公司的主张的物业管理费按每月每平方米0.8元计算，即每月的物业管理费为46.74元，现创拓物业公司主张伍春红应支付2017年3月至2020年4月共38个月的物业费实为1776.27元，符合双方约定，对创拓物业公司主张超出部分，本院不予支持。至于伍春红称创拓物业公司服务不到位的问题（并提供照片、证明等佐证），但创拓物业公司不予确认，且物业服务是一个动态的过程，不能以某一时间段的物业服务状况来直接认定其他时段的物业服务情况，在伍春红上述证据不足以证明创拓物业公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵构成根本违约，乃至影响伍春红的日常生活的情况下。伍春红在实际享受创拓物业公司提供的物业服务的情况下，理应向创拓物业公司缴上述纳物业管理费。故对伍春红该辩解，本院不予采纳。至于伍春红称创拓物业公司出租了其车位的问题，伍春红并无提交相关证据予以证实，亦非本案审查的范围。关于滞纳金问题，创拓物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。物业服务合同约定业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准缴纳违约金。该标准明显过高，且违约金应考虑结合一方违约给守约方造成的实际损失，伍春红拖欠物业费主要给创拓物业公司造成了资金利息损失，故本院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费46.74元为基数，从欠费当月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止，对创拓物业公司主张超出部分，本院不予支持。关于创拓物业公司主张伍春红缴纳自2017年2月至2020年3月水费1430.5元的问题。伍春红不予确认亦不同意缴纳。现有证据无法证明伍春红拖欠创拓物业公司前述费用，亦不符合双方的约定。故创拓物业公司该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。创拓物业公司如有充分证据，可另行主张。综上所述，创拓物业公司的诉求合理部分，本院予以支持。伍春红辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告伍春红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市创拓物业管理有限公司支付2017年3月至2020年4月期间的物业管理费1776.27元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费46.74元为基数，从欠费的当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；二、驳回原告中山市创拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市创拓物业管理有限公司已预交），由原告中山市创拓物业管理有限公司负担10元，被告伍春红负担40元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市创拓物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  廖鑑财人民陪审员  郭正祺人民陪审员  刘晋华二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  梁宝兴谭银娣