山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1581民初4415号原告：吴春青，女，1982年6月6日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：刘锋，山东众星为民律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉霞，山东众星为民律师事务所实习律师。被告：临清市嘉和置业有限公司。住所地：临清市经一路南首运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。委托诉讼代理人：滕永亮，山东荣润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春玲，山东荣润律师事务所律师。原告吴春青与被告临清市嘉和置业有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴春青的委托诉讼代理人刘锋、周玉霞，被告嘉和置业公司的委托诉讼代理人李春玲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。吴春青向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于临清市房屋的不动产登记；2.判令被告支付逾期协助办证的违约金（暂定30000元），以996000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2016年4月18日起至协助完成办证之日止。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月，原、被告签订了商品房买卖合同，原告履行了付款义务，被告将房产交付给原告使用，但原告至今未取得房地产权属证书。嘉和置业公司辩称：1.办理不动产证书是因为原告至今未向不动产登记机关递交办理土地使用权变更和房屋所有权登记的申请，致答辩人无从履行协助义务，原告也未及时缴纳契税等法定税费，未能及时办理不动产证书是原告的原因，答辩人不存在违约行。2.违约金应视为预定的违约损害赔偿金，应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金，原告购买的房屋交付后已经使用，办理房产证与否没有对其产生经济损失。同时，原告主张支付的违约金明显过高，其没有举证产生的损失，实际上也没有造成损失，原告诉求缺乏事实依据。如果认定答辩人应支付违约金，也应按《商品房买卖合同》第十条对违约金的约定计算，而不能按原告主张计算。3.原告请求支付违约金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对于当事人无异议的证据及陈述，本院予以确认并在卷为凭。本院认定事实如下：2013年10月份，嘉和公司与吴春青约定以99.6万元的价格将案涉25号楼5室房屋出售给吴春青。吴春青分别于2013年10月11日、2014年1月2日通过银行转账的方式支付嘉和公司购房款50万元、49.6万元，共计99.6万元，并于2014年1月2日办理了房屋入住手续。吴春青为节省契税，经与嘉和公司沟通，将合同签订日期倒签为2009年10月20日，合同载明的房价款为522652元。2014年6月21日，嘉和公司为吴春青出具了金额为522652元的发票一份。因嘉和公司未按约定将办理权属登记需有出卖人提交的资料报产权登记机关备案，吴春青至今未能取得不动产权证书。嘉和公司与吴春青签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商铺交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若出卖人已提供资料报产权登记机关备案，而因房产部门原因、买受人自己原因，及其他原因使买受人未能在有限期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任。如因出卖人的责任，未能在上述期限内将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。李秀红曾因民间借贷纠纷一案将嘉和置业公司诉至山东省聊城市东昌府区人民法院，在该案审理过程中，经李秀红申请，聊城市东昌府区人民法院作出民事裁定书，并依据该裁定书查封了嘉和置业位于临清市在内的房屋15套。李秀红因申请执行人执行异议之诉将吴春青诉至聊城市东昌府区人民法院，将嘉和置业公司列为该案第三人，要求依法恢复对临清市的强制执行。聊城市东昌府区人民法院作出民事判决书，判决准许执行临清市。吴春青不服该民事判决书，上诉至山东省聊城市中级人民法院。聊城市中级人民法院经审理认为吴春青符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错买受人物权期待权的保护条件，进而对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，于2020年6月3日作出（2020）鲁15民终684号民事判决书，判决“一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6099号民事判决；二、不得执行位于临清市房屋。三、驳回吴春青的其他诉讼请求。”原告对其主张提交了下列证据：1、商品房买卖合同一份，证明原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的运河半岛小区25号楼5室房产，经山东省聊城市中人民法院审理确认该房产实际交易价格为99.6万元。2、银行交易明细清单2份、购房发票1张。证明原告通过工商银行北京大兴支行支付购房款2笔，于2013年10月11日支付500000元、2014年1月2日支付496000元，共计996000元，被告于2014年6月21日为原告出具购房款发票，证明原告向被告支付了全部购房款996000元。为了少缴纳契税等税费，在签订合同和开具发票时标注金额是522652元，但原告实际缴纳房款金额为996000元。3、临清市嘉和置业有限公司、临清市宏安物业管理有限公司2014年1月2日为原告出具的入住通知书，证明2014年1月2日，被告为原告办理了入住手续，原告接收了涉案房屋。4、临清市自然资源和规划局出具的情况说明一份，证明涉案房屋尚未办理产权登记的原因，系被告未依法将办理权属登记需有出卖人提交的资料报产权登记机关所导致，而非归责于买受人的原因。5.聊城中院(2020)鲁15民终684号民事判决书，证实原告以上四份证据证明的事实，该判决书已生效。原告认为，本案所涉纠纷属于物权纠纷，物权纠纷不涉及诉讼时效。原告多年来一直寻求各种途径要求被告协助办理房屋登记证书，从法院审理的其他案件中可以清晰的了解，原告及其他业主多年来一直通过信访、诉讼等法律途径主张权利，原告的诉求没有超过诉讼时效。原告提交的以上证据综合证实，被告应在2014年1月2日交付房屋使用后的720日内，即2016年1月3日前提供资料报产权登记机关备案，协助原告办理权属登记，而被告未能在约定期限内提供相关资料报产权登记机关备案，致使原告未能在约定期限内取得房屋权属证书，被告依法依约应履行协助原告办理权属登记的义务。原告要求以996000元为基数，自2016年1月3日起至协助完成办证之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率6%）计算违约金。被告嘉和置业公司对于原告提交的证据未提出异议，但认为双方签订的《商品房买卖合同》第十条对逾期办证违约金作了约定，如认定被告违约，应按该条款履行。本院认为，原告吴春青与被告嘉和置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。合同中明确约定被告应当在涉案房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而依据临清市自然资源和规划局出具的《情况说明》，嘉和置业公司并未提交任何手续至不动产登记中心申请办理不动产登记业务，被告构成违约，因其逾期办证的违约行为一直在持续，本案原告起诉未超过诉讼时效，原告要求被告支付逾期办证的违约金，依法应当予以支持。对于违约金的数额，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条明确约定“如因出卖人的责任，未能在上述期限内将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告认为约定的违约金过低，故其应当提供证据证实因逾期办证导致已发生的实际损失及该损失数额远大于合同约定，但原告并未提交证据予以证实，因此，违约金数额应当按照双方在合同中约定的违约金计算方式予以认定。本院支持被告嘉和置业公司向原告吴春青支付违约金9960元（996000元×1%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告吴春青办理运河半岛小区25号楼5室房屋的不动产证书。二、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴春青支付逾期办证的违约金9960元。三、驳回原告吴春青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费减半收取275元，由被告临清市嘉和置业有限公司承担125元，由原告承担150元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  王禄生二〇二〇年十一月二十三日书记员  张 昕