大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初11217号原告：大连金地物业管理有限公司，统一社会信用代码912102115944472713，住所地辽宁省大连市甘井子区惠丰路********。法定代表人：刘涛，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵雷，系该公司员工，女，1987年1月16日生，锡伯族，住址辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：李春波，系该公司员工，男，1993年9月23日生，满族，住址辽宁省大连经济技术开发区。被告：魏明岐，男，1959年12月27日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：魏立群，男，系父子关系，1983年12月27日生，汉族，住址同上。原告大连金地物业管理有限公司（以下简称原告）与被告魏明岐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理，原告的委托代理人李春波，被告魏明岐的委托代理人魏立群均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付拖欠物业费14,712.96元；2、请求人民法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年，原告通过招、投标的形式取得了金地艺境的前期物业服务经营权，并与大连天意房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。原告按照《前期物业服务合同》的约定为金地艺境项目的全体业主提供物业服务，被告魏明岐购买的大连市甘井子区博艺南园14号2单元5层1号的房屋，按照《前期物业服务合同》约定，物业费收费标准为2.3元/每月/平方米，截至2020年12月31日，被告已经欠缴费用，累计达到14,712.96元。期间原告多次书面和口头催缴，被告仍未缴纳，被告的行为已严重损害了原告和全体业主的权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告给付欠付的物业费被告魏明岐辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋地址、面积、物业费标准没有异议，被对欠费时间有异议，被告是从2017年1月1日开始未缴纳物业费，但原告不应收到年底。且原告的服务没有达到2.3元/月/平方米的标准，原告的物业服务有诸多不到位之处，小区绿化存在问题，被告家主卧、书房、客厅、餐厅都漏雨，原告未尽到维修义务。综上，被告不同意按照2.3元/月/平方米的标准向原告缴纳物业费。经审理查明，2013年8月12日，大连金地艺境小区的建设单位大连天意房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定大连天意房地产开发有限公司选聘原告为金地.艺境住宅小区提供前期物业管理服务，住宅（洋房）物业费标准为2.3元/月/平方米，业主应于每季度首月15日前向原告缴纳当期物业费，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为违约金。2014年2月28日，大连金地艺境小区的建设单位大连天意房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，合同显示被告为甘井子区博艺南园********房屋的买受人，同时，《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定“买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由大连金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》”。被告系大连市甘井子区博艺南园14号2单元5层1号房屋的业主，该房屋建筑面积133.27平方米。被告欠缴原告2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、照片，原、被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费，因《前期物业服务合同》中约定了物业费于每季度首月15日缴纳，至法庭辩论终结已过四季度首月15日，故原告要求被告缴纳至2020年12月31日前的物业费具有合同依据，被告应向原告缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费14,712.96元（133.27平方米×2.3元/月/平方米×48个月）。至于被告辩称，原告存在物业服务不到位的问题，因物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告在庭审中已经明确表示会继续跟进、改进部分问题，故被告拒缴物业费无事实及法律依据。关于关于被告辩称的房屋存在漏水问题，原告不进行修缮一节，本院认为，房屋漏水等问题系房屋质量问题，非原告原因造成，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，而房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责，在庭审过程中，原告称会积极推动维修基金提取工作，提取后会及时进行修缮，故根据现有证据并不能得出原告存在不履行公共部位等的维修义务的结论，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。原、被告双方相互配合、理解是解决问题的有效方法，被告拒交物业费既没有法律依据，亦不利于原告进一步提高服务质量。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告魏明岐给付原告大连金地物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费14,712.96元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元（原告已预付，已减半收取），由被告魏明岐负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。279897052478600审判员李艳-151765107342700二〇二〇年十一月二十三日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。