呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初9405号原告：呼和浩特市随和物业服务有限责任公司。法定代表人：吴斯日古楞，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊霞，女，该公司项目经理。被告：王彩芬。原告呼和浩特市随和物业服务有限责任公司（以下简称随和物业公司）与被告王彩芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告随和物业公司的委托诉讼代理人杨俊霞到庭参加诉讼，被告王彩芬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。随和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王彩芬向随和物业公司支付物业费4715元（128㎡×1.39元/月/平米×26.5月）、二次垃圾清运费133元（5元/月×26.5月）；2.判令王彩芬承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月16日，随和物业公司与呼和浩特市赛罕区馨康花园小区（北区）业主委员会（以下简称馨康花园北区业委会）签订《物业服务委托合同》，合同约定物业服务费标准为每平米每月1.39元。随和物业公司曾多次催缴，要求王彩芬支付所欠的物业费，王彩芬至今拒付。现王彩芬拖欠2016年10月16日至2018年12月30日的物业费4715元、垃圾清运费133元，共计4848元。王彩芬的欠费行为违反了国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，已经严重损害了随和物业公司的合法权益，也影响到了广大缴费业主的利益。因此根据我国相关法律的规定，随和物业公司向人民法院起诉，请求法院依法支持随和物业公司的诉讼请求。王彩芬未到庭参加诉讼，其向法庭提交了书面的答辩意见，其辩称，随和物业公司进驻馨康花园小区服务时不履行物业服务的职责，垃圾堆积如山，电梯坏了、水管冻裂不维修，造成业主怨声载道，办事处没有办法花钱雇车给小区清除垃圾。后在办事处、居委会的调解下，由杨三兰为首组成个人自管对馨康花园A座进行物业服务。自管时间为2016年11月至2018年11月，这段时间小区的维修费用、电梯费用、垃圾清运费均由杨三兰负担，在此期间业主每家又集资交了1500元给杨三兰维修电梯、水管，在居委会、办事处的调解下随和物业公司承认抵顶今后的物业费，有各方的签字为证。业主将这两年的物业费交给杨三兰而随和物业公司这段时间根本没有服务，其无权收取物业费。2.馨康花园高层A座业主，2016年11月至2018年11月期间，已经将物业费交给自管人杨三兰，现在随和物业公司又起诉要求业主重复交物业费显失公平合理。民法典第24章第937条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护，环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。而随和物业公司自服务馨康花园之后，并没有履行其维修、养护、环境卫生和相关秩序的管理，随和物业公司要求业主再次支付当时自管期间物业费的行为，不符合民法典公平、公正的原则，损害了业主的权利，因此业主有权拒绝再次支付物业费。民法典第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。而本案是随和物业公司首先不提供应当提供的垃圾清运、维修维护、小区秩序维护等物业服务，从而造成馨康花园A座全体业主不愿意向其支付物业费的情况，是随和物业公司违约在先，因此业主有权拒交物业费。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，馨康花园北区业委会（甲方）与随和物业公司（乙方）签订《呼和浩特市赛罕区馨康花园小区（北区）物业服务合同》（以下简称物业服务合同）。合同约定由随和物业公司为位于呼和浩特市××区东侧、滨河南路南侧的馨康花园小区北区提供物业服务，委托管理期限为三年，自2016年10月16日起至2019年10月15日止。物业管理服务费标准为：按业主房产建筑面积每月每平方米多层0.7元、高层1.39元、商业2.6元。第二十二条约定，乙方违反本合同第五章的约定，未按合同约定标准管理物业，甲方有权要求乙方限期整改，乙方不能按期整改的，甲方有权解除合同。业主和物业使用人拖欠物业费的，乙方有权按相关规定追究其违约责任。该合同还就其他事项作出了约定。王彩芬系馨康花园小区（北区）业主，房屋建筑面积为128平方米。其未交纳2016年10月16日至2018年12月29日的物业费。本院已生效的随和物业公司起诉其他业主案件中查明，2018年12月29日，随和物业公司的法定代表人吴斯日古楞出具《随和物业公司退出馨康花园北区物业服务管理声明》，该声明载明：“自2018年12月29日始，随和物业服务公司退出馨康花园北区物业服务管理，从即日起馨康花园北区物业服务管理均与随和物业服务公司无关”。庭审过程中，随和物业公司自认2018年12月29日后即对馨康花园北区的物业服务人员进行了大幅的缩减。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，随和物业公司与馨康花园北区业委会签订的物业服务合同，对王彩芬具有约束力，王彩芬与随和物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。对于随和物业公司主张王彩芬支付2016年10月16日至2018年12月30日期间的物业费的诉讼请求，随和物业公司向馨康花园北区业主提供物业服务，王彩芬作为业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费。因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，王彩芬未就此举证，结合本院同期受理的随和物业公司起诉其他高层A座业主案件中业主提供的证据，可反映出高层A座业主在接受随和物业公司提供的物业服务的同时，存在自筹资金维修电梯、购买可视对讲系统材料等共用设施、设备的事实，亦可反映出随和物业公司在高层A座共用设施、设备的维护、保养，环境卫生的管理等方面存在服务缺位，对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决，引起业主的强烈反响，综合考虑物业服务合同约定、随和物业公司提供的物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业费标准的60%支持随和物业公司对于物业服务费的主张，随和物业公司于2018年12月29日撤场，王彩芬应向随和物业公司支付2016年10月16日至2018年12月29日期间的物业费2823.76元（1.39元×128平方米×26个月14天×60%）。对于王彩芬提出的高层A座业主对其所述上述事务存在“自管”就不应交纳物业费的意见，本院认为，随和物业公司提供的物业服务虽然存在瑕疵，但其仍对馨康花园北区提供了物业服务，高层A座作为馨康花园北区的一部分，业主亦享受了随和物业公司提供的物业服务，高层A座业主对其共有设施、设备的购置、维修等与随和物业公司提供的其他物业服务并不冲突，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，故对其相关抗辩意见，本院不予采纳。对于随和物业公司主张的二次垃圾转运费，因该费用为代收代交费用，随和物业公司未提供代交证据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、王彩芬于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市随和物业服务有限责任公司支付物业服务费2823.76元；二、驳回呼和浩特市随和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告王彩芬负担。本判决为终审判决。审判员 高晓英二〇二〇年十一月十七日书记员 张琪乐