吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终138号上诉人（原审被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地吉林省扶余市。负责人：姜明阳，该公司经理。委托诉讼代理人：姜永库，男，1967年3月7日出生，汉族，吉林省德卡房地产开发有限公司董事长，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张良，男，1982年5月2日出生，汉族，该公司职员，住吉林省扶余市。被上诉人（原审原告）：范秋影，女，1990年12月15日出生，汉族，住吉林省扶余市。委托诉讼代理人：蓝昊，吉林车宏伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲长红，吉林车宏伟律师事务所律师。原审被告：吉林省德卡房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉经济开发区。法定代表人：姜明阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜永库，男，1967年3月7日出生，汉族，该公司董事长，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张良，男，1982年5月2日出生，汉族，吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司职员，住吉林省扶余市。上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡房地产扶余分公司）因与被上诉人范秋影、原审被告吉林省德卡房地产开发有限公司（以下简称德卡房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初3272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德卡房地产扶余分公司委托诉讼代理人姜永库、张良，被上诉人范秋影的委托诉讼代理人蓝昊、曲长红，原审被告德卡房地产公司委托诉讼代理人姜永库、张良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德卡房地产扶余分公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判德卡房地产扶余分公司与范秋影之间继续履行《德卡城市广场认购协议书》。2.诉讼费用由范秋影承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。一、德卡城市广场于2016年9月16日开始试营业时，就完全具备交房条件，双方约定先是由德卡房地产扶余分公司代租三年，2018年12月31日由商户接收，本案中是商户自身原因没有办理接收手续。二、德卡房地产扶余分公司严格按照宣传设计图纸施工，不存在改变商铺位置的情形，也不存在任何虚假宣传，消防通道及防火门是消防法硬性规定，是商场必备的各商户均受益的安全设施，该设施对范秋影的商铺经营没有产生任何影响。三、德卡房地产扶余分公司在2017年2月27日取得《建设工程消防验收意见书》，2017年4月21日取得《建设工程竣工备案书》，在2017年4月21日之后范秋影就可以为购买的商铺办理产权证。产权证未办理是范秋影没有到相关部门去申请办理，还有不能办理的原因是由于不动产登记中心自身业务原因导致商户不能办理产权证。由此可见，德卡房地产扶余分公司不存在任何违约，一审法院属于认定事实错误，导致适用法律错误，恳请人民法院依法支持德卡房地产扶余分公司全部诉讼请求。范秋影辩称，因为德卡房地产公司和德卡房地产扶余分公司的违约行为，导致范秋影签订协议的目的无法实现。一、按照双方协议的约定，范秋影与德卡房地产扶余分公司签订协议的目的是提前获得理想位置的产权商铺，但德卡房地产扶余分公司没有按照协议约定交付理想位置的产权商铺，而且该商铺现状是位于消防通道内，是与商场的其他部分完全隔开的，没有办法正常地用于经营。按照《中华人民共和国消防条例》第十一条规定，人员集中的公共场所必须保持安全出口疏散通道的畅通无阻，建立并严格执行用火用电与易燃易爆物品的管理制度，加强检查和值班巡逻，确保安全。《中华人民共和国消防条例的实施细则》第二十九条规定，任何单位和个人都有责任维护消防设施，不准损坏和擅自挪用消防设备器材，不准埋压和圈占消防水源，不准占用防火间距，堵塞消防通道，公用和城建等部门在维修道路，影响消防车通行以及停电、停水、切断通讯线路时，必须事先通知当地的消防监督机构，这样的规定禁止占用消防通道，因此即使德卡房地产扶余分公司向范秋影交付了这个位置的商铺，当事人仍然不能正常使用这个商铺，签订合同的目的是根本没有办法实现的。二、无论在购买商铺之前还是购买商铺之后，商场建设工程、消防设计，无论发生什么样的变更，都不存在不可抗力，即使说消防设计发生了更改，也不是范秋影个人原因造成的。因为原来没有通过消防验收合格，是后期德卡房地产扶余分公司经过整改之后才合格的，无论是否合格，德卡房地产扶余分公司自身原因造成的，由此产生的这种违约责任也应该由德卡房地产扶余分公司承担。三、按照合同法关于合同解除的有关规定，德卡房地产扶余分公司没有履行双方约定的交付合格商铺的义务，并且导致范秋影签订合同目的没办法实现。范秋影作为守约方有权解除合同，范秋影在行使法定解除权的过程中，已经多次通过微信等其他的书面形式通知德卡房地产扶余分公司，包括德卡房地产公扶余分公司一楼的楼层经理，还有整个楼层的经理，范秋影明确表示了要求解除合同，返还购房款及赔偿相应的损失。德卡房地产扶余分公司一直都在推脱，始终都没有解决。范秋影要求解除合同的通知已经到达了对方，并且是以书面的形式通知的，一审已认定上述证据并查明了事实，是依法通知了对方要求解除合同，对方也收到了解除通知，范秋影尽到了法定的通知义务。德卡房地产扶余分公司对于解除合同并没有异议，只是一再要求协商，至今没有协商成功。四、德卡房地产扶余分公司称产权证未办理是范秋影没有到相关部门申请是错误的，依照合同约定德卡房地产扶余分公司至今没有依法交付买卖合同的标的物，更提不到产权办理的事。德卡房地产公司述称，同意德卡房地产扶余分公司上诉请求和理由。范秋影向一审法院起诉请求：1.解除范秋影与德卡房地产扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书》；2.要求德卡房地产公司和德卡房地产扶余分公司共同返还商铺款890,841元，德卡房地产公司和德卡房地产扶余分公司承担违约金及自2014年6月27日起至给付之日时止按照1分计算的利息；3.诉讼费由德卡房地产公司和德卡房地产扶余分公司承担。一审法院认定事实：2014年6月，德卡房地产扶余分公司在德卡城市广场商铺对外出售发放宣传手册时，范秋影因1层1046号产权商铺具有商业价值，遂于2014年6月27日与德卡房地产扶余分公司签订《德卡城市广场认购协议书》，该产权商铺预测建筑面积为67.56平方米（产权登记面积以测绘部门实测面积为准），房屋享受所有优惠政策后销售总价款为909,021元。范秋影于2014年6月9日一次性支付房屋价款人民币890,841元，德卡房地产公司给范秋影出具收款收据一枚。同时约定该协议为《商品房买卖合同》的前置协议，旨在范秋影提前获得理想位置的产权商铺。根据产权商铺的特点加以约定，在办理产权证时还需根据房产部门要求签订《商品房买卖合同》，还约定产权证办理日期即商场开业一年后，该商品房达到办理产权证条件后，德卡房地产扶余分公司应及时通知范秋影办理各项手续及缴纳各项税费。根据新商场需要养成期的规律，范秋影将前三年的经营使用权交给德卡房地产扶余分公司。2018年12月31日是范秋影接收商铺的日期。德卡房地产扶余分公司经营到期后通知范秋影接收房屋，此时范秋影发现购买的商铺位于消防通道内，处于一种封闭的状态，消防通道隔绝了商场顾客流动到范秋影商铺的位置，平时根本不会有消费者经过。德卡房地产扶余分公司当庭陈述德卡城市广场因消防设计不合格，于2016年变更设计图纸，变更后德卡房地产扶余分公司只是将书面通知张贴在商场门口以通知商户，并未向特定购买商户逐一发出通知，不能确保商户知其购买的商铺发生变化，本案范秋影购买的商铺位置与2012年原始图纸位置不一致。上述事实，有范秋影和德卡房地产公司、德卡房地产扶余分公司当庭陈述及经庭审举证、质证的认购协议书、收据、平面设计图、照片、微信聊天记录、房产测绘成果报告、档案馆备案的平面图、设计图、施工图在卷为凭，依法予以确认。一审法院认为，范秋影与德卡房地产扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书（一、三层）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应依约恪守履行。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。范秋影依据宣传手册显示1层1046号产权商铺具有商业价值，遂与德卡房地产扶余分公司签订认购协议书，根据法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。范秋影购买该商铺的客观目的在于取得所有权并用于投资，影响其以该价格购买商铺的主要因素是该商铺的具体位置。在实践中，房屋的具体方位往往作为购房的重要考虑因素之一，故其对双方商品房买卖合同的订立有重大影响，应当视为合同的内容，故对德卡房地产扶余分公司辩称该商铺属于商品房的预售，先期的宣传并没有消防通道的设置，现在增加消防通道并不是因为德卡房地产扶余分公司本身原因，而是因为消防部门验收时不合格，由消防部门设计设定的，不属于德卡房地产扶余分公司违约的辩解不予支持。范秋影在协议签订后，依约向德卡房地产公司履行交付房款的义务，但德卡房地产公司未按照合同约定履行房屋交付义务，致使范秋影与德卡房地产扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书（一、三层）》目的无法实现。德卡房地产扶余分公司商铺改变并未通知范秋影，改变后的商铺与商场隔离，实现不了范秋影当初购买商铺的目的和价值，无法实现合同目的。案涉商铺至今没有按照合同约定办理产权证，德卡房地产扶余分公司的行为构成根本违约，故对范秋影要求解除与德卡房地产扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书（一、三层）》并赔偿损失的诉讼请求予以支持，但范秋影要求返还销售总价款909,021元于法无据。因此，德卡房地产公司应将范秋影已实际给付的890,841元购房款返还给范秋影。因德卡房地产扶余分公司不具备独立的法人资格，不能独立承担民事责任，德卡房地产公司应返还购房款。关于利息，自范秋影将购房款交付德卡房地产公司时起，德卡房地产公司理应承担占用资金期间的利息，即自2014年6月9日起开始计算资金占用期间的利息，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率对利息予以保护。另范秋影要求德卡房地产公司赔偿违约金，双方合同中并没有此项约定，故不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条、第十九条，《全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率》规定，判决：一、解除范秋影与德卡房地产扶余分公司于2014年6月27日签订的《德卡城市广场认购协议书（一、三层）》；二、德卡房地产公司于本判决生效后3日内返还范秋影购房款890,841元及利息（利息自2014年6月9日起至给付之日时止，按照年利率6%计算）；三、驳回范秋影的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6404元，由德卡房地产公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年6月，德卡房地产扶余分公司在扶余市三岔河镇建设德卡城市广场商业项目。2014年6月27日范秋影与德卡房地产扶余分公司签订《德卡城市广场认购协议书》，约定范秋影认购德卡城市广场1层1046号产权商铺，该产权商铺的用途为商业，属框架结构，预测建筑面积为67.56平方米（产权登记面积以测绘部门实测面积为准），产权商铺享受所有优惠政策后销售总价款为909,021元。约定交付业主自行经营时间为2018年12月31日。范秋影于2014年6月9日一次性支付商铺价款890,841元。德卡房地产公司给范秋影出具收款收据一枚。认购书第六条约定：此协议为《商品房买卖合同》的前置协议，旨在范秋影提前获得理想位置的产权商铺，并根据产权商铺的特点加以约定，在办理产权证时还需根据房产部门要求签订《商品房买卖合同》，但与本协议并不冲突，同具法律效力。关于产权证约定：产权证办理日期即商场开业一年后。该商品房达到办理产权证条件后，德卡房地产扶余分公司及时通知范秋影办理各项手续及缴纳各项税费。根据新商场需要养成期的规律，范秋影将前三年的经营使用权无偿交给德卡房地产扶余分公司。期间该产权商铺发生的任何费用均由德卡房地产扶余分公司承担，范秋影同时也不承担养成期必要的投入。约定2018年12月31日范秋影按该产权商铺现状接收。2018年12月31日，德卡房地产扶余分公司经营到期后通知范秋影接收房屋，此时范秋影发现购买的商铺位于消防通道内，处于一种封闭的状态，消防通道隔绝了商场顾客流动到范秋影商铺的位置，未接收该产权商铺。并与德卡房地产扶余分公司相关人员协商解除认购书。德卡房地产扶余分公司当庭陈述德卡城市广场因消防设计不合格，于2016年变更设计图纸，变更后德卡房地产扶余分公司只是将书面通知张贴在商场门口以通知商户，并未向特定购买商户逐一发出通知，不能确保商户知其购买的商铺发生变化。经现场核实，范秋影购买的商铺位置确实因防火门和防火通道，导致与德卡城市广场主营业大厅分开。范秋影认为其购买的商铺因设立防火通道已经被占用，德卡房地产扶余分公司不能交付约定的商铺。另查，涉及与本案相类似的产权商铺有5家，其中3户已经扶余市人民法院调解解除了认购书。范秋影和范秋洋两个商铺相邻，德卡房地产扶余分公司不同意解除。本院认为，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，范秋影与德卡房地产扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书（一、三层）》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应认定为商品房买卖合同。《德卡城市广场认购协议书（一、三层）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，为合法有效合同，双方当事人应依约履行。范秋影支付了商铺全部价款，德卡房地产扶余分公司按照认购书约定前三年由其对外出租，三年期限届满，德卡房地产扶余分公司应予交付约定的商铺。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”德卡房地产扶余分公司欲交付的商铺因消防设计改造，导致商铺与主营业室隔离，严重影响商铺商业价值和经营活动，应认定德卡房地产扶余分公司无法依约交付商铺，符合法定的合同解除条件。范秋影主张解除认购书，返还商铺价款，有事实和法律依据。故一审判决解除合同并无不当。综上所述，德卡房地产扶余分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,808元，由吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年十一月十八日书记员  高松松