河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初2150号 原告：任洪恩，男，1981年2月4日出生，汉族，住址保定市清苑区。 委托诉讼代理人：韩红梅，河北金冠律师事务所律师。 被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。 法定代表人：刘莉霞：公司执行董事。 委托诉讼代理人：李庆波。 委托诉讼代理人：高胜学，公司员工。 原告任洪恩与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告刘建平及其委托诉讼代理人韩红梅，被告喜谦公司的委托诉讼代理人李庆波、高胜学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告任洪恩向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《预定商业房协议书》合法有效。2、依法确认原告对位于清苑区房屋享有所有权。3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1 月19日，定州市隆基建筑工程有限公司清苑项目部与被告签订《以防抵顶工程款协议》，协议约定截至2019年1月19日，被告尚欠定州市隆基建筑工程有限公司清苑项目部445000元，被告用清苑区公园风景城小区325-33号商业房予以抵顶。协议约定该套商业房业主为原告，被告与原告签订了《以房抵顶借款协议》，并开具了收款收据，原告实际占有了该房屋，但被告至今未对该房屋办理产权登记手续。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告喜谦公司辩称，原告任红恩购买了我公司开发的商业房325-33商品房一套，原告为公司盖房时做过工程，欠原告工程费445000元无法给付，用此房抵顶。我公司同意给原告用房子抵顶欠款，同意办理房产登记手续。本应该早就办理房产登记手续，由于我公司种种原因没有及时办理房产登记手续，我们应该及时对原告房产进行协助办理手续。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据： 1、送货单26张、被告河北喜谦房地产开发有限公司公园风景城项目工程支付审批表一份。送货单中有定州市隆基建筑工程有限公司孙志军、陈丽、秦建辉、王晓风、李朋飞签字。工程支付审批表有工程项目部经理李士明和项目常务副总刘玉来、闫智博签字，并标注5号楼19万，8号楼25.5万。定州市隆基建筑工程有限公司共欠原告工程款445000元。 2、以房抵顶工程款协议一份，该协议由原告、被告和定州市隆基建筑工程有限公司三方签订。证明2019年1月19日，被告喜谦公司无法偿工程款，经三方协商，截止2019年1月19日，甲方（被告喜谦公司）尚欠乙方（定州市隆 基建筑工程有限公司清苑项目部）公园风景城二期5号楼、8号楼配电箱款共计445000元，被告以公园风景城小区323-33号房屋，建筑面积为32.53平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米13679.68元，予以抵顶欠款。欠款转为已付房款，双方建立了商品房买卖合同关系。 3、《预定商业房协议书》一份、收款收据一张，内容：2019年1月19日，原告（乙方）与被告喜谦公司（甲方）签订《预定商业房协议书》,建立了房屋买卖合同关系。约定原告在被告喜谦公司购买公园风景城小区325-33号商业用房，面积32.53平米，单价每平米13679.68元，总房款445000元。证明双方明确约定原告预订购买被告所在公园风景城4-1-301房产，并支付了房款。 4、被告喜谦公司出具的入住签单一份，证明原告已领钥匙，已经入住。 被告喜谦公司发表质证意见：情况属实，隆基公司收货的几个人我们都知道，这几个人确实是隆基公司现场工作人员，也管技术工作。 经庭审审核、质证，对原告提供的送货单26张、被告河北喜谦房地产开发有限公司公园风景城项目工程支付审批表一份、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商品房协议书》一份、房款收据一张及《入住签单》，被告无异议，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：定州市隆基建筑工程有限公司承建被告河北喜谦房地产开发有限公司开发的保定市清苑区公园风景城小区项目，原告承包该项目5号楼及8号楼配电箱工程，定州市隆基建筑工程有限公司欠原告工程款445000元，2019年1月19日原、被告及定州市隆基建筑工 程有限公司三方签订以房抵顶工程款协议一份，协议主要内容为：“截止2019年1月19日，甲方（被告喜谦公司）尚欠乙方（定州市隆基建筑工程有限公司清苑项目部）公园风景城二期5号楼、8号楼配电箱款共计445000元，甲方以保定市清苑区公园风景城项目商品房门脸予以抵顶，本次抵顶房源为保定市清苑区公园风景城二期内商壹套325-33，面积为32.53平方米，单价为每平方米13679.68元，总抵顶金额445000元，业主姓名任洪恩”。原告任洪恩遂与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，并办理了抵顶房产的交付手续。公园风景城小区325-33号商业用房建筑面积为32.53平方米，单价为每平方米13679.68元，总房款445000元。原告自、2019年1月27日开始已实际占有了房屋，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。 上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，双方对此均无异议。 本院认为，定州市隆基建筑工程有限公司承建被告喜谦公司开发的保定市清苑区公园风景城小区项目，原告承包该项目5号楼及8号楼配电箱工程，定州市隆基建筑工程有限公司共欠原告配电箱款445000元，有原告提供的送货单26张、公园风景城项目工程支付审批表一份为证，本院予以确认。被告喜谦公司拖欠定州市隆基建筑工程有限公司445000元，经三方签订《以房抵顶工程协议》，被告喜谦公司用本公司开发的保定市清苑区公园风景城商品房325-33用以抵顶工程款，该协议系三方真实意思表示，本院予以确认。被告喜谦公司为了履行偿还工程款的义务，将公园风景城小区325-33号房屋抵顶给原告任洪恩。原告与被告签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还工程款的情况下， 将施工合同关系转变为商品房买卖合同关系，将工程款转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告任洪恩与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城小区325-33号，建筑面积32.53平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米13679.68元，总房款为445000元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定商业房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区325-33号房屋应归原告任洪恩所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和 房屋所有权登 记 手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理 土地使用权 变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2019年1月27日将位于公园风景城小区325-33号房屋交付 于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、确认原告任洪恩与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。 二、公园风景城小区325-33号房屋归原告任洪恩所有。 三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城小区325-33号房屋产权登记手续。 案件受理费80元，减半交纳40元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 石冲屹 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 李 猛 书 记 员 李赛飞