苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初3851号 原告：李伟，男，1972年5月4日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：陆宁，女，1976年6月6日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳佳，江苏新苏律师事务所律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路****楼**。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘诗乡，江苏尚韬律师事务所实习律师。 原告李伟、陆宁与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案，依法适用简易程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告李伟与陆宁共同的委托诉讼代理人陈杰、被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告李伟、陆宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房的违约金523015元，以5397475元为基数按照每日万分之三，从应交房次日2019年7月1日起算，暂计算至原告起诉之日2020年5月19日，实际计算至交房验收合格之日止；2、判令被告按照苏州市商品房买卖合同中约定的交付条件向原告交付房屋。事实与理由：原告与被告于2017年2月25日签订《苏州市商品房买卖合同》编号为：苏房商姑苏合同2×××0(以下简称“房屋买卖合同”)，房屋买卖合同约定由原告向被告购买位于苏州市的房屋，房屋总价款为5397475元，交房日期为2019年6月30日。原告已经按照房屋买卖合同的约定向被告全额支付了房屋总价款5397475元，但，被告未按照房屋买卖合同约定的交付日期向原告交付房屋。实际情况是，原告在2020年初就多次致电被告问询交房的事宜，但被告的工作人员告知原告必须先行签署装修改造合同后能才向原告交房，因原告不同意，双方协商未果。因此，被告未第一时间及时向原告交房，在该幢其他业主已经收到被告发出的收房通知，陆续去收房时，原告于2020年5月1日才收到被告发出的交房通知书，后去现场收房，被告仍告知原告必须签定装修协议，方可收房。当日在未收房的情况下，由被告物业陪同原告一起去看房，同时，原告看房后发现被告交付的房屋质量存在严重问题，与房屋买卖合同约定的装修标准存在很大差异，原告提出交付的房屋质量不合格，不具备交付条件，应当按照房屋买卖合同的标准进行整改。原告作为房屋的买受人对房屋享有完全的处分权，被告强制原告签署装修合同(格式合同)，不同意就不向被告交房，此种行为违背交易自由、公平原则。且因原告购买的是精装修房屋，但被告实际向原告交付的房屋的装修标准、质量、内容均与房屋买卖合同约定的不符合。根据房屋买卖合同第20.2条约定了被告逾期交房的违约责任“被告逾期天数超过60天的，被告丛约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行”。故诉至法院。 被告禾发公司辩称，房屋还没有交付，该项目迟延交付的原因是政府的原因和不可抗力的原因。且被告已于2020年4月27日通知原告于4月30日收房，因原告原因未收房，应当视为房屋已经在4月30日交付，原告主张的违约金过高，且没有证据证明因迟延交房导致的损失，应当予以调整。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同、收据、2020年5月交付现场谈话录音文字整理、建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书、建设项目涉及考古发掘意见书、苏州虎丘路新村土墩考古发掘工作情况报告、停工情况及通知、贤雅居交付通知书、温馨函、回复函及双方当事人庭审陈述等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告于2017年2月25日与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：原告以5397475元价格购买被告开发的位于苏州市的全装修商品房（建筑面积149.25平方米，以下简称案涉房屋）；被告应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给原告，逾期交付，被告按购房款每日万分之三承担违约金。合同补充条款10.1.1条约定，在乙方（原告）向甲方（被告）付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、缴纳办理产权的契税和专项维修资金等按国家相关规定和双方约定的所有应缴费用之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不构成违约。 原告后按约向被告支付了全部购房款。 2019年9月30日，被告取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明被告建设开发的苏地2016-WG-×号地块北区一期工程×××楼通过商品房交付使用备案。其后，被告将案涉房屋交由第三方进行室内精装修施工。 2020年4月27日，被告通知原告案涉房屋已具备交付条件，通知其于2020年4月30日办理交付手续。 2020年5月2日，原告至案涉房屋项目现场，因被告要求原告另行签订装修改造协议才能交付房屋，而协议中涉及延后交付时间、排除原告主要权利条款，故原告未接收房屋。 2020年7月8日，被告再次书面通知原告案涉房屋已具备交付条件，要求原告于2020年7月15日办理收房手续。2020年8月15日第一次庭审中，原告确认于2020年7月10日收到该通知，但表示因疫情原因无法收房，且原告认为未达到房屋交付验收标准，不同意收房。本院亦要求原告为防止损失扩大，及时与被告办理案涉房屋接收手续。2020年11月3日第二次庭审，原告表示虽然北京的疫情得到控制，但是出省各个单位均有不同的要求，而且该房屋是两原告共同共有，必须同时取得单位同意才能前往收房，两原告曾于2020年10月2日前往被告处收房，但因房屋内装修等原因达不到交付条件，且车库也未交付故拒绝收房。 另查明：案涉房屋（施工编号为×楼）所在小区的2016-WG-×号地块开发初期（2016年）现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，主要涉及该地块内共计八栋建筑。被告建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。 根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求被告项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。 审理中，被告认可其向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。此外，被告还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工共计40天；然原告认为，被告作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。本案系被告未按约定时间向原告交付精装修房屋所致，被告抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因被告在销售案涉房屋时考古发掘已近尾声，被告对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓,然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。被告现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于被告辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素不可作为被告向原告逾期交房免于承担违约责任的合法事由，本院对被告前述抗辩意见不予采纳。 关于交房和违约金的认定。原告主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；被告则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对被告提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系被告违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑原告的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之1.7计算。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日。关于截止时间，虽被告第一次通知原告于2020年4月30日交付房屋，然在2020年5月初向原告现场交付时，被告以原告另行签署放弃权利的承诺为交房条件，该行为于法无据。鉴于被告在2020年7月8日再次书面通知原告应于2020年7月15日收房，而原告亦于2020年7月10日收到该通知，原告现以涉案房屋装修等原因达不到交付条件为由拒收房屋。本院认为，涉案房屋所在的×幢其他关联案件业主已在2020年7月陆续收房，而该幢房屋系由被告统一进行装修，原告并未就涉案房屋未达到交付标准的具体情形提供任何证据，新冠疫情防控虽客观存在，但鉴于全国疫情防控的现状，疫情也不能作为原告长期拒不收房的正当理由。故本院依法认定2020年7月15日作为被告逾期交付房屋违约金的计算截止时间。经核算，被告应支付违约金348676.8元（5397475元*1.7/10000*380日）。另，被告已再次通知原告于2020年7月15日收房，已履行了交付义务，基于现有证据，涉案房屋至今未能交付尚不能归因于被告，故原告诉请被告按照苏州市商品房买卖合同中约定的交付条件向原告交付房屋的诉请，本院碍难支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李伟、陆宁逾期交房违约金348676.8元。 二、驳回原告李伟、陆宁的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9030元，减半收取4515元，由原告李伟、陆宁负担1250元,被告苏州禾发房地产开发有限公司负担3265元。被告苏州禾发房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告李伟、陆宁履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  宋红霞 二〇二〇年十一月十三日 书记员  闫高阳