辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初74号原告：张智，男，1972年12月12日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：刘磊，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：顾春艳，女，1975年7月14日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：李师光，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：方晓松，辽宁正直律师事务所律师。被告：沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司东陵路分公司，住所地沈阳市沈河区东陵路**3门**。（未到庭）负责人：顾春艳。原告张智与被告顾春艳、被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司东陵路分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张莹莹担任审判长，与审判员陈明、人民陪审员郑秀丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张智的委托诉讼代理人刘磊，被告顾春艳的委托诉讼代理人李师光、方晓松到庭参加诉讼，被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司东陵路分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张智向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告之间就位于沈河区3门的门市签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告支付欠付原告房屋租金365550元（计算至2020年4月20日，23333元/月*15个月+23333元/月÷30天×20天=349995+15555=365550元）；3、请求法院判令被告支付原告违约金109665元（以欠付的2019年1月1日起至2020年4月20日止的租金365550元为基数，按租金的30%计算违约金为365550元*30%=109665元）；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年4月27日签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期为2018年7月1日起至2023年6月30日止。同时约定该房屋每月租金为人民币23333.00元，租金每6个月计收一次，乙方于每档租期开始日起的30个工作日内，在收到甲方开具的发票后向甲方支付房租。房屋租赁合同第十二条第1款第⑤项的约定，乙方未能按照本合同规定支付租金超过6个月的，一方有权解除本合同。截至起诉之日，被告仅支付了2018年7月1日至2018年12月31日的租金，欠付2019年1月1日起至2020年4月20日的租金共计365550元，已经超过6个月未支付租金，原告已向被告送达了房租催收通知单，但被告在合理期限内仍未足额支付所欠房租。被告的上述行为违反了合同约定，已构成违约，原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定和房屋租赁合同的约定主张解除该租赁合同，要求被告支付欠付租金，并按照实际欠付租金的30%向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告顾春艳辩称，首先，顾春艳与张智签定房屋租赁合同，双方约定2018年4月27日交付房屋及支付租金，说明该合同为同时履行合同。合同中约定张智应该保证该房屋没有任何权利瑕疵，否则承担违约责任。但是在2018年8月顾春艳的美容院开业仅仅1个月左右的时间，即被警方告知，该房屋涉嫌违法所得购买，面临着将来被司法拍卖的可能，其房租缴付具体的收款方也面临着不确定性。因此张智在签定合同时，隐瞒了该房屋存在的相应风险。属于没有遵守诚实信用原则。根据合同法相关规定在同时履行的合同中，我方发现张智所出租的房屋权利存在严重的权利瑕疵，说明张智没有履行其合同义务。因此可以要求张智排除涉案房屋的权利瑕疵或者提供相应保证。用以排除我方履行合同义务后所面临的风险，我方才能实际履行我方支付房租的合同义务。如果一旦该房屋被法院认定为非法所得购买，依据刑诉法第一百九十八条之规定张智无权收取房租。其次，在张智妹妹来美容院要求顾春艳支付房租的时候，由于顾春艳没有和张智见面或者通话，且张智妹妹也没有持有有效的委托手续。因此基于合同相对性，我方完全有权利拒绝张智妹妹支付租金的要求。最后，由于张智违反诚信原则、合同法及合同约定，没有符合约定的履行自己的合同义务，交付的涉案房屋存在严重的权利瑕疵。因此我方完全有权利在张智没有排除涉案房屋权利瑕疵的前，拒绝其履行支付房租的要求。所以我方不存在违约行为，不应承担任何法律责任。另外，原告主张的违约金过高，法庭应酌情减少违约金金额。最后我方申请中止审理此案，因为依据先刑后民的法律原则，在本案涉案房产已被公安机关依法查封扣押的情况下，如果依据生效判决认定涉案房屋为赃款赃物的话，那么其被查封扣押期间的孳息就应该返还被害人或上缴国库，所以我方申请法院中止对本案的审理。被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司东陵路分公司未到庭，未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，原告张智与案外人沈阳保利香槟房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于沈河区3门的房产，沈阳保利香槟房地产开发有限公司于2016年12月6日为原告开具7193200元购房发票。2018年4月27日，原告与被告顾春艳签订房屋租赁合同，原告将其所有的坐落于沈阳市沈河区3门的门市出租给被告使用，双方约定“每月租金23,333元，每6个月计收一次，被告于每档租期开始日起的30个工作日内，在收到原告开具的发票后向原告支付房租。租赁期为5年，自2018年7月1日至2023年6月30日。被告可享受自2018年5月1日起至2018年6月30日之为期2个月的装修免租期。同时违约责任条款约定，违反合同的一方，应向另一方支付相当于同期月租金的12倍的违约金。”被告在2018年4月28日支付六个月房租140000元后入驻装修并于2018年5月28日设立沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司东陵路分公司（自然人独资），公司成立后一直在此处正常经营。原告于2019年12月向被告送达了房租催收通知单，并于2020年1月诉至本院要求被告支付所欠租金，截至2020年4月20日被告尚欠付原告租金人民币365550元。另查明，经本院到沈阳市大东区核实，办案警官确到诉争房屋告知该房屋已被查封，并通知其续交房租至沈阳市大东区公安分局，到期后其并未交纳，亦未与办案警官联系。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告沈沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司东陵路分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原告与被告顾春艳签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。双方签订房屋租赁合同后，原告已将房屋交付使用，被告顾春艳接收房屋后在此处设立并实际经营薄荷之夏东陵路分公司，原告要求二被告承担租金给付义务，符合法律规定，本院予以支持。涉案房产虽被公安机关查封，但并未影响被告的实际使用，且公安机关办案警官已告知其将房租交至公安机关，在该房产未被司法机关认定为犯罪所得的情况下，被告拒付租金于法无据。被告自2019年1月1日起欠付房租，且在收到原告送达的催收通知单和本院送达的民事起诉书后至今仍未履行给付租金义务，其行为已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行”的法定解除条件，故对于原告主张解除房屋租赁合同并要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的问题，本院认为被告欠付租金的行为已构成违约，应承担违约责任，但原告主张按欠付租金的30%支付违约金，且被告对于该违约金计算标准提出异议，本院予以调整，本院认为应以中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%作为违约金的计算标准为宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张智与被告顾春艳于2018年4月27日签订房屋租赁合同；二、被告顾春艳、被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司东陵路分公司于本判决生效之日起十日内向原告张智支付2019年1月1日起至2020年4月20日期间的租金365550元；三、被告顾春艳、被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司东陵路分公司于本判决生效之日起十日内向原告张智支付违约金（以欠付租金365550元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，以原告主张的违约金109665元为限）；四、驳回原告张智的其他诉讼请求。案件受理费8839元，由被告顾春艳、沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司东陵路分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张莹莹审 判 员  陈 明人民陪审员  郑秀丽二〇二〇年十一月六日书 记 员  吴秀娟本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。