湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终3264号上诉人（原审被告）：霍领，女，1969年11月27日出生，汉族，住汨罗市。委托诉讼代理人：李振湘，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙正根，男，1955年3月11日出生，汉族，住汨罗市。委托诉讼代理人：孙志超，男，1985年2月24日出生，汉族，住汨罗市，系孙正根之子。上诉人霍领与被上诉人孙正根房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍领上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回孙正根的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、双方之间的《转让协议》已经解除。霍领在签订该协议的第二天即以微信方式告知孙正根不再履行协议，等同于以书面形式行使了撤销权。协议上系孙正根的儿媳妇李娜签署“孙正根”的名字，在签名行为被追认之前，双方均有选择履行或不履行的权利。一审判决认定协议已生效，并判决继续履行，是对代理行为追认制度的错误理解。2、转租标的物为违章建筑。孙正根起诉均未能提供门面的产权证明。该门面是汨新社区4组的临时建筑，不能办理产权登记，随时可能被“拆违”。因此，孙正根与汨新社区四组之间的租赁合同无效，本案当事人之间的转租合同也无效。二、一审判决严重违反证据的审核认定原则，程序严重违法。一审庭审质证，孙正根提交的《委托书》和《证明》为虚假证据，一审法院没有给予处罚，还在休庭后，以电话方式联系汨新社区第四组组长及出纳，进行调查核实，属越权调查，程序违法。综上，请求二审支持上诉请求。孙正根辩称：1、霍领认为《转让协议》已经解除没有法律依据。霍领系完全民事行为能力人，在签订协议数月前要求向其转让门面。协议签订后，孙正根腾空门面，霍领安排人员对门面进行装修，以实际行动表示履行协议，其要求解除合同，孙正根不同意。双方签订的协议未解除。2、霍领称门面系违法建筑的理由不能成立。涉案门面被用经营有几十年了，系居民小组的财产，居民小组有权处置，并非违法建筑。3、一审程序合法。人民法院有权对事实进行调查。就《委托书》和《证明》，霍领系对事实理解错误。请求驳回上诉请求，维持一审判决。孙正根向一审法院起诉请求：1、判令霍领支付转租费用30,000元及违约金9,000元；2、判令霍领支付其垫付的2019年8月至2019年12月的房租2,000元，并由霍领按照协议约定承担往后的租金；3、判令霍领赔偿原租赁店铺内桌椅及灯管损失2,000元；4、判令霍领承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：孙正根系汨罗市福祥广告经营部（以下简称福祥广告）的经营者，自2012年下半年起承租汨罗市归义镇汨新社区居委会第四居民小组所有的位于汨新路的两个门面进行经营，租金为400元/月。霍领经营打字复印店，与福祥广告有业务往来。2019年6月份，因孙正根预备将福祥广告移至自有门面进行经营，准备将现有门店转让，而霍领有意向受让。经双方协商，以孙正根为甲方，霍领为乙方，在孙正根家中签订了一份《转让协议》，约定甲方将福祥广告店面的门面装修、百事可乐冰箱一台、冰柜一台、监控设施及电子屏转让给乙方使用和维护；两个门面及后面的小屋和电泵一台均转让给乙方使用；乙方接手后，甲方不得以任何形式参与管理和使用；以上各项费用转让费共计30,000元整，房租2019年1月1日至2019年7月31日共计7个月归甲方承担，付清给乙方2,800元整；乙方进店后，房租费用自行承担，将于2019年底交给队上队长；百事可乐柜一台押金1,000元；所有转让后，甲方不干涉乙方任何事宜。霍领在协议上签字，孙正根委托儿媳李娜在协议上代为签署了“孙正根”的名字。协议落款时间为2019年7月31日，但根据霍领提供的其与孙正根的儿子孙志超的微信聊天记录显示，实际的签订时间早于协议落款时间。协议签订后，孙正根将门店钥匙交付给了霍领，但霍领未向孙正根支付转让款。霍领收到钥匙后即安排了人员进入门店查看并筹备装修事宜，后因霍领与家人关于是否受让门店发生分歧，霍领遂以父亲突发疾病为由向孙正根及其儿子孙志超提出要求解除转让协议，不再交纳转让款，但遭到了孙正根的拒绝，双方多次协商未果，店面一直关门至今。因店面未正常经营，在汨新社区居委会第四居民小组夏建文的催讨下，孙正根于2020年1月18日支付了2019年度全年门面租金共计4,800元。一审法院通过电话方式于2020年7月14日分别向汨新社区第四居民小组的组长夏国清及出纳夏建文进行调查核实，夏国清表示加盖有汨罗市汨新社区居民委员会第四居民小组公章的《证明》材料情况属实，但落款时间存在笔误，应为2020年5月20日；两人共同表示对孙正根门面转让事宜知情，租赁期内店内物品归孙正根所有，孙正根有转让其店内自有物品及租给他人使用的权利，但不得损害小组的租赁收入及房屋。一审法院认为，本案系转让门面所产生的纠纷，故本案案由应为合同纠纷。经查实，诉争门面内的财产属于孙正根所有，且汨新社区第四居民小组作为门面的所有权人并未禁止门面转让，故孙正根有权对门面内的自有财产进行处置。孙正根与霍领签订的《转让协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照约定履行合同义务。霍领认为孙正根的签名并非其本人所签，合同的效力待定，因李娜代签“孙正根”的行为系孙正根本人授权，且在霍领提出异议时孙正根对代签行为又再一次追认，故霍领的该项抗辩理由不予采信。协议签订后，孙正根按照约定将门面钥匙交付给了霍领，合同义务已经履行完毕，霍领在接受钥匙后即安排人员进场，已经取得了对诉争门面的实际占有，并负有向孙正根支付转让款的合同义务。虽然协议上未约定转让款的给付时间，但自孙正根交付钥匙起即享有要求霍领支付转让款的权利，故对孙正根要求霍领支付转让款30,000元的诉讼请求予以支持。关于违约金，由于双方在转让协议中未对违约责任进行约定，且孙正根亦未向一审法院提交证据证实其基于霍领的违约存在损失，故对孙正根要求霍领支付违约金9,000元的诉讼请求不予支持。关于孙正根所主张的要求霍领赔偿原租赁店铺内桌椅及灯管损失2,000元的诉讼请求，因孙正根未能提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对孙正根的该项诉讼请求不予支持。关于门面租金，双方的转让协议中明确约定：“房租2019年1月1日至2019年7月31日共计7个月归甲方承担，付清给乙方2,800元整；乙方进店后，房租费用自行承担，将于2019年底交给队上队长”，即孙正根仅需承担2019年1月至7月的门面租金2,800元，而2019年8月至12月的门面租金2,000元应由霍领承担。孙正根在向汨新社区第四居民小组交纳了4,800元租金的情况下，享有向霍领追偿的权利，对孙正根要求霍领支付2,000元租金的诉讼请求予以支持。由于门面系汨新社区第四居民小组所有，孙正根不享有向霍领收取租金的权利，霍领是否应当支付2020年1月份起的租金以及如何支付系汨新社区第四居民小组的权利，与孙正根无关，其无权主张，故对孙正根要求霍领承担2020年1月份起的租金的诉讼请求不予支持。至于霍领所主张的合同解除，首先，合同中并未约定合同解除的条件，而霍领以父亲病情恶化为由要求解除合同不属于法律所规定的解除合同的必要条件，也不适用情势变更原则；其次，根据霍领与孙正根的儿子孙志超的一系列微信聊天记录显示，孙正根及其家人对霍领所提出的解除合同的主张一直持反对意见，双方并未达成解除合意，故对霍领的该项抗辩理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限霍领在判决生效之日起十日内向孙正根支付门面转让费30,000元和门面垫付租金2,000元，共计32,000元；上述金钱给付义务，如未按照判决书指定的履行期限履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回孙正根的其他诉讼请求。案件受理费875元，减半收取为438元，由孙正根负担138元，由霍领负担300元。二审期间，上诉人霍领向本院提供汨罗市不动产登记中心证明一份及照片一组，用以证明涉案门面没有不动产登记，属违章建筑，租赁合同为无效合同。案涉门面所处区域属政府城区整治区域范围之内，但没有具体针对案涉门面。孙正根质证认为，案涉门面得到乡政府、区政府的同意，不属于违法建筑。门面属农村集体财产，不需要动相关部门办理产权证，且多年并没有列入拆围项目。照片与本案没有关联性。本院认证意见，案涉门面并无相关部门认定为违章建筑，仅因不动产登记中心无门面产权信息不足以说明案涉门面为违章建筑，该证据不能达到证明目的。无法证明案涉门面已被列入拆迁整改项目范围，故照片与本案没有关联性。霍领提供的证据，本院均不予采信。就霍领提出门面属违章建筑的问题，被上诉人孙正根在二审期间向本院补充提供了归义镇汨新社区居民委员会及汨罗市归义镇控建拆违执行大队的证明及门面所在具体位置的图片，用以说明案涉门面属汨新社区四组的集体资产，非临时性建筑，不属于违章建筑。霍领质证认为，案涉门面建于1987年之后，相关职能部门已不能将该土地所有权和使用权确认经集体组织，该土地上的建筑物为非法建筑。本院认证意见，归义镇汨新社区居民委员会及汨罗市归义镇控建拆违执行大队出具证明，明确表示案涉门面不属于违章建筑，该门面为临街门面，可以从事经营活动，本院对孙正根补充提供的证据予以采信。一审查明的事实属实，二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、孙正根与霍领签订的转让协议的法律效力及霍领主张协议解除是否成立。二、孙正根主张霍领支付门面转让费及门面垫付租金能否支持。关于焦点一，孙正根为归义镇汨新社区居民，自2012年下半年起承租案涉门面从事经营活动。2019年7月，孙正根与霍领签订《转让协议》，将门面转让给霍领使用。汨新社区第四居民小组出具证明，同意孙正根将门面转租给他人使用。一审期间，一审法院核实了证明的真实性。二审期间，归义镇汨新社区居民委员会及汨罗市归义镇控建拆违执行大队出具证明证实案涉门面建于八十年代初期，属汨新社区第四居民小组集体财产，非临时性建筑，且不属于违章建筑。至今无相关部门认定本案门面为违章建筑。霍领以此为由认为其与孙正根签订的协议为无效协议的理由不能成立。双方签订的协议合法有效，均应按照协议内容履行义务。此前，案涉门面一直由孙正根经营，其为原承租人，与霍领签订协议时，尽管由孙正根儿媳妇李娜代签“孙正根”的名字，孙正根明确表示认可，且签订协议后，由孙正根向霍领交付门面，协议对霍领与孙正根产生约束力。霍领在签订协议后，提出解除合同，孙正根未予同意。霍领提出解除合同的理由不属于法律规定或合同约定的解除合同的必要条件，双方对此未形成一致意见，故霍领认为协议在签订第二天已经解除的理由不能成立。鉴于现双方均无承租门面的意思表示，双方的协议可以解除。关于焦点二，基于第一焦点所述，霍领应当支付协议约定的门面转让费及门面垫付租金，一审法院确定的数额，本院予以确认。此外，就孙正根提供的《委托书》、《证明》，因霍领对其真实性有异议，一审法院就此予以核实，不属于越权调查，属对相关事实的查明，未违反法定程序。综上，霍领的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由霍领负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月十九日书记员  潘 烨