西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初7186号原告:杨宗孝，男，1960年8月28日出生，汉族，住西安市莲湖区XX街省，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：魏延东，男，1983年4月20日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：樊永永，男，1981年12月7日，汉族，住陕西省延安市宝塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告杨宗孝与被告魏延东、樊永永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，根据《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点事实办法》的规定，依法由审判员王晓萤独任适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈进坡到庭参加了诉讼，被告樊永永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨宗孝向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告魏延东、樊永永支付原告杨宗孝2019年12月23日至2020年3月31日房屋租赁16333元； 2、请求判令两被告支付原告2019年4月1日至2020年3月31日物业费、取暖费、垃圾费2952.38元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年1月3日签订房屋租赁合同，原告同意将西安市莲湖区柴家什字一号省XX号楼XX单元XX房XX店使用。租赁时间为2017年1月23日起至2020年1月23日止。租赁合同到期前2019年12月20日起原告请求被告魏延东支付房屋租赁费用，被告魏延东让原告联系水果店主要经营人樊永永。但直至2020年3月25日原告才联系到被告樊永永。原告与被告樊永永在西安市柴家什字商讨房租事宜，被告樊永永同意支付房租15000元及物业费、取暖费、垃圾费2952.38元。后被告未履行相应承诺，亦未腾房。现原告为了保护自身合法权益，故起诉至人民法院，希望法院公正判决。被告魏延东辩称：原告起诉被告魏延东没有道理，最早魏延东租赁的原告房屋，这个店的营业执照是办在魏延东名下的，后来魏延东和樊永永合伙，在合伙过程中发生一些状况，魏延东无法控制，后退出经营，将水果店转让给樊永永，个体照已经办理在樊永永名下了，魏延东不承担原告起诉的金额和各项费用。被告樊永永下落不明，经本院公告送达诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，亦未提交书面答辩。原告杨宗孝围绕诉讼请求依法提交了：证据一：租房协议，证明被告租赁原告房屋；证据二：电话录音，证明被告欠付原告的费用：租金，物业费，水电费，暖气费，被告樊永永向原告承诺支付；证据三：物业费等票据，证明被告欠付各项费用的金额。被告魏延东对原告提交所有证据的真实性均无异议。被告魏延东向法庭提交证据，证据一：店铺转让协议，证明魏延东已经将房屋转让给樊永永；证据二：清税申报表，个体工商户注销通知，证明魏延东已经将水果店转让给樊永永，并办理了注销登记，现在水果店已经不在魏延东名下了。原告杨宗孝对被告魏延东提交的所有证据的真实性无异议。但认为原告和魏延东的租房合同上约定不能合租、转租或者借给他人。被告樊永永未到庭应诉，也未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨宗孝在西安市莲湖区东梆子市XX号（也称XX号农行家属院）有门面房19.8平方米并连接后面67.61平方米住宅的房屋一套。2017年1月3日，原告杨宗孝与被告魏延东签订《租房协议》一份，约定被告魏延东租赁原告杨宗孝位于西安市莲湖区XX号一楼房屋，用于水果专卖店使用，租期三年，自2017年1月23日至2020年1月23日，年租金60000元整，原告杨宗孝不提供租房发票，租金半年一付，除第一次租金以外以后租金提前一个月给付。交付租金同时，被告魏延东另行支付保证金5000元。被告魏延东对租用的房屋没有处理权，不能擅自与人合租、转租或者借给他人，也不能改变其用途，否则属于违约，如有此类情况发生除支付违约金外，原告有权解除协议并收回房屋。物业费、取暖费、水电费（包括治安、政府部门的各项管理费用）由被告魏延东按时、足额缴纳，如有失误造成麻烦，由被告自行解决。该租房协议签订后，被告魏延东向原告杨宗孝支付了半年房租，开始使用房屋。2017年6月，下半年租金支付期限到期后，原告杨宗孝前往收取房租，被告樊永永在该租赁房屋内，称其与魏延东系合伙关系，向原告杨宗孝支付了下半年房租。原告杨宗孝要求与被告樊永永签订租赁合同，被告樊永永作为乙方承租人与原告杨宗孝作为甲方出租人于2017年7月13日签订《租房合同》一份，约定原告杨宗孝将位于西安市莲湖区XX号XX幢XX室的自有房屋两间，以租金每月5000元价格租赁给被告樊永永使用，租期自2017年7月23日至2020年1月23日，租金每半年（六个月）支付一次，提前一个月支付，如乙方有特殊情况，未能按时支付租金，在告知原告后，可以延后7天支付。合同签订后，甲乙双方对房屋内物品进行登记造表，登记表一式两份。租赁期内，乙方保证房屋内物品保持完好，若出现损坏的，由乙方进行修复，租期截止时，乙方仍未能修复的，由甲方从保证金内扣除。乙方应按时交纳租金，租赁期内，产生的一切水电费、物业费、以及各项政府管理费，由乙方自行承担并按时缴纳。租赁期内，乙方不得擅自转租、合租，应与甲方协商一致后，再进行转租、合租。租赁期内，乙方有权在房屋内进行水果和农副产品的销售，未经甲方允许，不得擅自转作其他用途。该租房合同签订后，原告杨宗孝一直与被告樊永永联系，收取房屋租金。2019年12月，原告杨宗孝发现被告樊永永将水果店关门，未向其支付最后一个月租金，并且没有给原告腾交房屋，也没有提出续租。原告杨宗孝与被告樊永永于2020年3月25日见面后，被告樊永永同意支付租金至2020年3月23日，并同意结清之前欠付的物业费、水电费、暖气费、垃圾费等共计2952.38元。但被告樊永永之后并未及时向原告支付。原告无奈将房屋于2020年4月1日出租给他人使用，现在该房屋内还有被告樊永永的物品堆放，占有了房屋部分使用面积。被告魏延东称，其于2017年时和被告樊永永是合伙关系，两人共同在洛川收苹果，在各地进行销售，租用原告房屋办理的水果店是其中一个销售点，后因与樊永永在经营上出现分歧，被告魏延东与樊永永签订《店铺转让协议》，约定自2017年11月15日将租用原告房屋而办理的“金苹果水果行”转让给樊永永，租期到2020年，月租为5000元，店铺交给樊永永后，樊永永代替魏延东履行该房屋租赁合同，每月交纳租金及该合同约定的水电费等各项费用。该店铺的营业执照由樊永永办理，经营范围为预包装食品和散装食品销售，相关费用及由樊永永经营引起的债权债务全部由樊永永负责，与魏延东无关。因被告樊永永也和原告另行签订了房屋租赁合同，故魏延东于2018年3月1日注销了经营者为魏延东的工商个体营业执照，由被告樊永永另行注册办理个体营业执照，销售苹果及其他农副产品。本院认为，原告杨宗孝与被告樊永永于2017年7月13日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法，主体适格，该合同合法有效。该房屋租赁合同到期后，被告樊永永没有向原告腾房，其与原告协商同意支付房屋租金至2020年3月23日，共欠付原告租金15000元，并同意支付所欠付的物业费、取暖费、水电费、垃圾费等共计2952.38元，被告樊永永应当按照承诺予以支付，其至今不付，已经构成违约，原告杨宗孝向本院起诉主张被告樊永永向原告支付租金15000元及所欠负的各项费用2952.38元，本院依法予以支持。原告杨宗孝主张被告樊永永支付自2020年3月24日至3月31日期间的租金，因双方已经明确房屋租赁合同到期终止，故原告该部分主张，本院依法不予支持。被告魏延东虽于2017年1月3日与原告杨宗孝签订房屋租赁合同，但被告魏延东举证证明其已经于2017年11月15日与樊永永签订转让协议，该水果店的实际经营者为被告樊永永，且被告樊永永于2017年7月13与原告杨宗孝签订了房屋租赁合同。故被告魏延东不再是房屋承租人，不承担房屋租赁的相关义务，原告主张被告魏延东承担支付租金及相关费用的责任，本院依法不予支持。被告樊永永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告樊永永于本判决生效后十日内支付原告杨宗孝房租15000元；二、被告樊永永于本判决生效后十日内支付原告杨宗孝自2019年4月1日至2020年3月23日期间欠付的物业费、取暖费、垃圾费等共计2952.38元；三、驳回原告杨宗孝其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费282元、公告费800元，原告杨宗孝均已预交，由被告樊永永全部予以承担共计1082元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员       王晓萤 二○二○年十一月十日 书    记    员       刘  钰 1