广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初6707号 原告：南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市高新南路**桂中花苑******，统一社会信用代码：91450200692775674J。 负责人：邢建斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董柳杏，广西金飞律师事务所律师。 被告：覃柳群，女，1950年7月1日出生，仫佬族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：覃柳婵，女，1948年11月28日出生，仫佬族，住广西壮族自治区柳州市柳**，系被告覃柳群的姐姐。 原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司与被告覃柳群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司的委托诉讼代理人仇宇书、董柳杏，被告覃柳群及其委托诉讼代理人覃柳婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付给原告2012年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费共计人民币6993元（计算方式：129.5㎡×0.6元/月/㎡×90个月=6993元）；2.请求法院判令被告支付给原告2012年7月1日至2019年12月31日期间的公摊水电费共计人民币270元（计算方式：3元/月×90个月=270元）；3.请求法院判令被告支付违约金人民币2178.9元(计算方式：违约金数额=欠交各项费用金额总额×30﹪即（6993元＋270元）×0.3=2178.9元)；4.本案的诉讼费由被告承担 2 。事实与理由：2012年6月8日，原告与盛庭苑业主委员会签订《盛庭苑小区物业服务合同》，约定由原告对盛庭苑小区提供物业管理服务，双方对权利义务、物业服务内容及收费标准等进行了约定。该物业服务合同对盛庭苑全体业主均具有约束力。该合同于2015年6月7日到期，后由于盛庭苑业主委员会换届等原因致使原告与新一届的盛庭苑业主委员会于2017年4月16日才得以续签《盛庭苑小区物业服务合同》，但换届期间原告仍然一直在为盛庭苑小区提供物业管理服务。被告系盛庭苑12栋1单元201室住宅的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳相应的物业管理费，没有履行业主应尽的基本义务。被告自2012年7月1日起至2019年12月31日止累计拖欠物业管理费、公摊水电费共7263元。原告已委托律师向其发出过律师函进行书面催交，但被告均以各种理由拒绝交纳，至今仍分文未交，被告的行为已经违反了合同的约定及《物业管理条例》的规定，严重损害了原告的合法权益。据此，原告根据《物业管理条例》规定以及《盛庭苑小区物业服务合同》的约定特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告辩称，原告诉请理由不充分，依据不充足，请求法院驳回原告的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原告与盛庭苑业主委员会签订的《盛庭苑小区物业服务合同》无效。根据《物业管理条例》第三十二条及《中华人民共和国公司法》第十四条，原告是分公司，不具有与业主委员会签订合同的主体资格，原告不能从事物业管理活动。原告用欺诈手段违法违规与盛庭苑业主委员会订立的合同无效，对业主无约束力。原告无任何证据证明其有资质和收费许可，更无证据证明其为小区业主实际服务的内容，原告不能以提供了事实服务收取被告的物业费，更无依据收取所谓的违约金。原告第一、二项诉请的金额没有事实依据，原告与盛庭苑业主委员会订立的合同是酬金制，原告已经收取了车位费、经营费，已经拿到相应的费用，已经结清。不结清应该向盛庭苑业主委员会收取，就算业主需要交费，也是业主内部处理，与原告无关。第三项诉请违约金，因为原告没有资格收费，就更没有资格收取违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月8日，原告（乙方）与盛庭苑业主委员会（甲方）签订《盛庭苑小区物业服务合同》，约定盛庭苑业主委员会委托原告对盛庭苑小区实行物业管理服务；物业管理区域总建筑面积73057平方米，地下停，地下停车库个，商场1个，幼儿园1所。该合同第九条约定住宅物业服务费收费标准为0.60元/月•㎡，门面（商铺）、经营性场地物业服务收费标准为1.20元/月•㎡，公摊水电费为3元/月•户；第十条约定业主应当在每季首月10日前预交物业服务费用；第十八条约定原告享有按照本合同约定提供管理服务，向业主、物业使用人收取物业服务费用（资金）及本合同 3 约定的其他费用，对欠费业主停止本合同约定服务或依法起诉，直至其履行交费义务等权利，原告不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管和保险责任；第十九条约定合同的期限自2012年6月8日起至2015年6月7日止；第二十七条约定甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，应按未交金额双倍的标准向对方支付违约金等内容。2017年4月16日，原告与盛庭苑业主委员会再次签订《盛庭苑小区物业服务合同》，合同期限自2017年5月1日起至2020年12月31日止，该合同中关于物业管理区域面积、住宅物业服务费收费标准、门面（商铺）及经营性场地物业服务收费标准、公摊水电费收费标准、业主缴纳物业费的时间、原告享有的权利以及业主和物业使用人未按合同约定交纳物业服务费应承担的违约责任等约定与2012年6月8日签订的《盛庭苑小区物业服务合同》中的约定一致。 另查明，2015年6月10日至2017年4月15日期间原告未与盛庭苑业主委员会签订物业服务合同，但在此期间原告一直在为盛庭苑小区提供物业服务。 又查明，被告所有的位于柳州市柳北区房屋建筑面积为129.49平方米，设计用途为住宅。 再查明，经本院到盛庭苑小区查看，该小区内楼道布线确实存在混乱的问题。 本院认为，物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。业主缴纳物业服务费以及物业服务企业收取物业服务费的原则是：享受服务，缴纳费用。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与盛庭苑业主委员会签订的两份《盛庭苑小区物业服务合同》，是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告的营业执照登记的经营范围为接受主体委托，为主体接洽以下业务：物业管理服务、清洁服务、家庭服务、企业营销策划、企业管理咨询、销售、劳保用品。对被告关于原告是分公司，不具有与业主委员会签订合同的主体资格，不能从事物业管理活动，原告与盛庭苑业主委员会签订的《盛庭苑小区物业服务合同》无效的辩称，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告是盛庭苑小区的业主，故《盛庭苑小区物业服务合同》对被告具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。原告已按照约定对被告居住的小区进行物业服务活动，被告享受了物业服务，亦应当交纳物业服务费。但经原告书面催收，被告仍不交纳。2015年6月10日至2017年4月15日期间，虽然原告与 4 盛庭苑业主委员会未签订合同，但原告实际在为该小区提供物业服务。被告所有的房屋建筑面积为129.49㎡，被告应按照《盛庭苑小区物业服务合同》的约定向原告支付从2012年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6992.46元（129.49㎡×0.6元/月·㎡×90个月＝6992.46元）、公摊水电费270元（3元/月•户×90个月）。 关于违约金的问题。《盛庭苑小区物业服务合同》中约定业主、物业使用人未按合同约定按时足额交纳物业服务费用的，应按未交金额双倍的标准向对方支付违约金，现原告要求被告支付违约金，有合同依据，但要求被告按未交纳物业服务费和公摊水电费用的30%支付违约金的标准过高，结合小区内楼道确实存在布线混乱的问题，本院对原告诉请违约金的标准予以调整。按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限。由于《盛庭苑物业服务合同》中约定业主缴纳物业服务费用的时间为每季首月10日前，且原告未能提供证据证明被告欠缴物业费用所导致的具体违约损失，故本院认为违约金应以被告实际未缴纳的物业服务费和公摊水电费为基数，从被告欠缴物业服务费和公摊水电费的次季度首月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至交纳完毕时止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告覃柳群于本判决生效之日起十日内支付原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司2012年7月1日至2019年12月31日的物业服务费6992.46元、公摊水电费270元及违约金（违约金计算方式：以被告覃柳群实际未交纳的物业服务费和公摊水电费为基数，从欠缴次季度首月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至被告覃柳群交纳完毕时止）； 5 二、驳回原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取计25元（原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司已预交），由被告覃柳群负担。 本判决为终审判决。 审判员  徐超玲 二 ○ 二 ○ 年 十 一 月 十 一 日 法官助理俞敏枝 书记员劳注洁 6 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁 7 决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为 合同法 第 一百一十四条 第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 8 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。