江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1556号原告:无锡风水隆物业管理有限公司深港分公司，统一社会信用代码91320214MA1WP9ML04，住所地无锡市新吴区纺城大道**深港都会广场12-103-2。负责人：王蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晶，该公司员工。委托诉讼代理人：陈丹，该公司员工。被告：无锡市蓝色港湾大酒店有限公司，统一社会信用代码91320214MA20TDK52H，住，住所地无锡市新吴区纺城大道**深港都会广场12-120、121、122（1）22（2）、122（3）、123、214、215。法定代表人：凡成坚。委托诉讼代理人：齐花花，该公司员工。被告：王跃中，男，1962年8月26日生，汉族，住无锡市惠山区。原告无锡风水隆物业管理有限公司深港分公司（以下简称风水隆公司）与被告无锡市蓝色港湾大酒店有限公司（以下简称蓝色港湾公司）、王跃中物业服务纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告风水隆公司的委托诉讼代理人刘晶、陈丹，被告蓝色港湾公司的委托诉讼代理人齐花花、被告王跃中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。风水隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令蓝色港湾公司支付截止至2020年11月14日期间物业费及停车位占用费1122416.32元及（2019）苏0214民初5043号案件诉讼费7670元，合计1130086.32元；2、判令蓝色港湾公司支付逾期支付物业费的违约金暂计322099.94元（包括固定违约金120000元；逾期支付和解协议约定款项的违约金：以1173445.54元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按日利率万分之五计算；逾期支付2020年5月15日至2020年11月14日期间物业费及停车位占用费的违约金：以248970.78元为基数，自2020年5月15日起至实际给付之日至，按日利率万分之五计算）；3、判令王跃中对前述债务承担无限连带责任；4、本案诉讼费由蓝色港湾公司、王跃中承担。事实和理由：2016年4月21日，新吴区蓝色港湾大酒店（以下简称蓝色港湾酒店）与无锡市金佳物业管理有限公司（以下简称金佳公司）签订《深港都会广场物业管理服务合同》以及《补充协议》，约定由金佳公司向蓝色港湾酒店提供物业服务。2018年6月25日，其与金佳公司、无锡深港国际服务外包产业发展有限公司（以下简称深港公司）签订《权利义务转让协议》约定自2018年6月30日起，金佳公司将在《前期物业服务合同》以及金佳公司于所有向对方签订的所有合同、协议中约定的权利义务全部转让给风水隆公司，由风水隆公司履行金佳公司在原合同项下的义务并享受权利等。2018年6月30日，其接替金佳公司开始向深港都会广场内的租户提供物业服务。2019年4月22日，其与深港都会广场物业管理委员会签订物业管理服务合同，有权向蓝色港湾酒店收取物业费。因蓝色港湾酒店未按时缴纳物业费、停车位占用费等费用，其于2019年6月30日向本院提起诉讼，诉讼期间，其与蓝色港湾酒店达成和解协议，确定蓝色港湾公司应向其支付1181115.54元，还约定了付款期限、违约金等内容。此后王跃中支付了300000元后便未再履行和解协议。蓝色港湾酒店于2020年1月14日变更为蓝色港湾公司。根据双方的物业服务合同及补充协议，物业费的支付周期为每6个月一个周期，在每期到期前提前30日内，付清下一期租金。因此，蓝色港湾公司应于2020年5月15日前支付2020年5月15日至2020年11月14日期间的物业费240758.28元及停车位占用费8212.50元，合计248970.78元。同时，其认为王跃中与蓝色港湾公司财产混同，且和解协议中的债务形成在蓝色港湾酒店变为蓝色港湾公司之前，因此，王跃中应当对上述债务承担连带清偿责任。故现其诉至本院，请求判如所请。蓝色港湾公司辩称，1、风水隆公司未按照物业服务合同的约定履行相应义务，其租的房屋内存在漏水等各种情况，其不同意支付物业费；2、关于此前达成的和解协议，因风水隆公司未按照约定将房屋漏水、停车场出行等问题解决，因此，不认可该份和解协议；3、其在风水隆公司处的装修押金30000元应当退还。综上，其请求驳回风水隆公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年4月21日，蓝色港湾酒店与金佳公司签订《深港都会广场物业管理服务合同》以及《补充协议》，约定由金佳公司向蓝色港湾酒店提供物业服务，合同还约定：1、物业管理费按期支付，每6个月为一个支付周期，每6个月的物业费为240758.28元，在每期到期前30日内，付清下一期的物业管理费；2、蓝色港湾酒店每年向金佳公司缴纳车位占用费16425元，支付方式与物业费支付方式一致；3、蓝色港湾酒店向风水隆公司支付装修押金30000元，在装修完工后初次检验合格且在三个月后复验收合格后20个工作日内无息退还。2018年6月25日，风水隆公司（丙方）、金佳公司（乙方）及深港公司（甲方）签订《权利义务转让协议》，约定：1、甲乙双方于2012年12月签订《前期物业服务合同》，由乙方为甲方投资开发的无锡新吴纺城大道深港都会广场项目提供前期物业管理服务；2、现甲乙丙三方确认，自2018年6月30日起，乙方将在原合同中约定的权利义务全部转让给丙方，由丙方按照原合同约定履行乙方在原合同项下的义务并行使乙方在原合同项下享有的权利；3、自原合同生效之日其，凡是向对方就本项目与乙方签订的合同、协议中所约定的乙方所享有权利及应当履行的义务，从本协议生效之日起均由乙方享有和承接。在乙方就本项目尚未实现的债权，均由丙方享有，丙方均有权直接向债务人主张，乙方无权再向本项目的债务人主张债权。协议签订后，风水隆公司于2018年6月30日开始向包括蓝色港湾酒店在内的单位提供物业服务。2019年4月22日，风水隆公司与深港都会广场物业管理委员会（以下简称深港管委会）签订《深港都会广场物业管理服务合同》，约定由深港管委会选聘风水隆公司对广场内的全体业主和物业使用人提供物业服务。2019年8月19日，风水隆公司向本院提起诉讼，案号为：（2019）苏0214民初5043号，要求蓝色港湾酒店支付物业费，在诉讼中，双方达成和解协议，约定：1、蓝色港湾酒店（乙方）确认拖欠风水隆公司（甲方）2017年11月15日至2020年5月14日期间物业管理费1124170.54元，及拖欠甲方自2017年5月15日至2020年5月14日期间的停车位占用费49275元，上述两项款项合计：1173445.54元，本案诉讼费7670元由乙方承担，该费用已经由甲方预交，由乙方直接向甲方支付；2、付款时间及金额：2019年10月30日前付300000元，2019年11月30日前付381115.54元，2019年12月31日前赴500000元；3、乙方逾期支付本协议第二条约定任何一期款项的，甲方有权要求乙方一次性付清所有款项，且乙方应当向甲方支付逾期支付物业费、停车费的违约金120000元，并以1173445.54元为基数，按照日万分之五的标准向甲方支付自2019年7月1日起至乙方实际支付之日的违约金；4、甲、乙双方在本协议签订之日起3日内向法院撤回各自的起诉和反诉，甲、乙双方共同确认就乙方反诉事项，即涉及租赁房屋包括但不限于电梯维修、雨污水管道返水倒灌、房屋渗漏水、地下停、地下停车场车辆出行等事宜再无任何纠纷和争议双方就该事宜互补承担任何责任。2019年10月30日，王跃中向风水隆公司支付了300000元。2019年12月13日和12月18日，风水隆公司分别向蓝色港湾酒店和王跃中发函，要求蓝色港湾公司和王跃中履行付款义务。另查明，蓝色港湾酒店系个体工商户，经营者为王跃中。2020年1月14日，蓝色港湾酒店变更为蓝色港湾公司，蓝色港湾公司为一人有限责任公司，股东为王跃中。。以上事实由深港都会广场物业管理服务合同》、《补充协议》、权利义务转让协议》、《深港都会广场物业管理服务合同》、和解协议书、付款单据、催告函、邮寄凭证、工商登记信息结合当事人陈述在卷予以证实。诉讼中，风水隆公司还向本院提供了以下证据:1、装修工程验收表，拟证明在2019年4月24日，其在进行初检时发现管道渗水等诸多问题，初检未通过，需要整改，蓝色港湾酒店的员工龚友谊签字确认。2、照片2张，拟证明蓝色港湾酒店在消防通道内安装卷帘门并且堆放杂物，押金退还的条件尚未成就。3、照片一组，拟证明在2020年2月10日复工后，其依然提供物业服务，并投入大量人力、物力、财力进行防疫工作。4、照片2张，拟证明在疫情期间，其按照当地政府要求，对进入园区的车辆和人员进行管控，开放了2个出入口，并安排人员进行登记、排查等工作，并没有完全封闭所有进出口。5、通告3份及通知一份，拟证明2020年1月26日，无锡市启动疫情一级应急响应，同年2月12日，无锡市发布关于服务企业复工复产的通告，同年3月20日，无锡市商务局通知全市包括公共浴室等各类商贸服务业可不备案直接复工，恢复正常营业。因此，对于2020年5月15日至2020年5月14日期间的物业服务费及车位占用费，蓝色港湾酒店应全额支付。蓝色港湾酒店及王跃中对上述证据的质证意见为：1、据其员工龚友谊所述，在装修工程验收表上签字时表格是空白的；2、对证据2真实性认可，但在签合同时，风水隆公司是同意其使用该过道的；3、其当时并未营业，对于风水隆公司是否提供了物业服务不知情；4、其陈述风水隆公司在过年到2020年3月底之前将4个出入口均封闭；5、对证据5无异议，但其实际恢复营业是在2020年4月30日，疫情期间的物业费应当减免。本院对上述证据的认证意见：上述证据均有原件以供核对，且与本案有关联性，本院采纳作为定案依据。本院认为，本案的争议费用分为两个部分。本院分述如下：一、2019年10月23日，蓝色港湾酒店与风水隆公司签订的和解协议项下的债务。该份和解协议系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应当按约履行。因此，蓝色港湾酒店仅支付了第一期的300000元后便未在履行，构成违约，应当继续支付剩余欠款并赔偿违约金。和解协议书中约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。和解协议书中约定：涉及租赁房屋包括但不限于电梯维修、雨污水管道返水倒灌、房屋渗漏水、地下停、地下停车场车辆出行等事宜再无任何纠纷和争议该事宜互补承担任何责任。因此，蓝色港湾酒店与风水隆公司已就漏水等问题予以了协商解决，现蓝色港湾公司提出相关问题作为抗辩理由，本院不予采信。和解协议书约定的付款时间最迟到2019年12月31日前，因此，该部分债务及相应的违约金产生于新冠疫情发生之前，而在延迟履行期间发生了疫情，蓝色港湾酒店以此主张不可抗力免责，本院不予支持。与此同时，风水隆公司提供的证据也能够证明其一直在提供物业服务，蓝色港湾公司不得以未享受相关物业服务未有拒绝缴纳物业费。蓝色港湾酒店系个体工商户，虽然在2020年1月14日变更为蓝色港湾公司，但本部分债务发生在蓝色港湾酒店经营期间，且和解协议书系蓝色港湾酒店和王跃中签署，因此，该部分债务仍应由王跃中承担。综上，王跃中应当向风水隆公司支付欠款881115.54元并赔偿违约金（120000元加以1173445.54元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。二、2020年5月15日至2020年11月14日期间的物业费、停车位占用费相应逾期付款的违约金。风水隆公司与蓝色港湾公司之间的物业服务合同关系成立、合法、有效，蓝色港湾公司应当按照双方签订之间的约定履行相关义务。双方的物业服务合同约定：物业管理费按期支付，每6个月为一个支付周期，在每期到期前30日内，付清下一期的物业管理费，因此，蓝色港湾公司应当在2020年5月15日前支付2020年5月15日至2020年11月14日期间的物业费240758.28元及停车位占用费8212.50元。而蓝色港湾公司并未按约支付，应当承担相应的违约责任。双方的物业服务合同中约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。蓝色港湾公司为一人有限责任公司，股东为王跃中，而一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，本案中，王跃中未提供证据证明其个人财产与蓝色港湾公司的财产独立，故应由王跃中承担不利后果。综上，对于该部分债务，应当由蓝色港湾酒店支付风水隆公司2020年5月15日至2020年11月14日期间的物业费240758.28元及停车位占用费8212.50元，共计248970.78元，并赔偿违约金（以248970.78元为基数，自2020年5月15日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算），王跃中对于蓝色港湾公司的上述债务承担连带清偿责任。三、蓝色港湾公司提出的返还装修押金的事宜，因双方的物业服务合同约定装修押金应在装修完工后初次验收合格且在三个月后复验合格后20个工作日内返还，但相关装修并未通过初次验收，不满足退还条件，因此，对于蓝色港湾公司要求退还押金并抵扣物业费的请求，本院不予支持。综上所述，对于风水隆公司的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、王跃中于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡风水隆物业管理有限公司深港分公司支付欠款881115.54元并赔偿违约金（120000元加以1173445.54元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、无锡市蓝色港湾大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡风水隆物业管理有限公司深港分公司支付物业费240758.28元及停车位占用费8212.50元，共计248970.78元，并赔偿违约金（以248970.78元为基数，自2020年5月15日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、王跃中对于无锡市蓝色港湾大酒店有限公司的上述第二项债务及应承担的本案诉讼费用承担连带清偿责任；四、驳回无锡风水隆物业管理有限公司深港分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17870元，减半收取8935元（此款已由无锡风水隆物业管理有限公司深港分公司预交），由王跃中负担6748元，由无锡市蓝色港湾大酒店有限公司负担2187元（无锡风水隆物业管理有限公司深港分公司同意其预交的诉讼费用由王跃中、无锡市蓝色港湾大酒店有限公司向其直接支付，本院不再退还，由王跃中无锡市蓝色港湾大酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡风水隆物业管理有限公司深港分公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 毕 俊二〇二〇年十一月三十日书记员 高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持