重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执复54号复议申请人（被执行人）：重庆聚点酒店有限公司，住所地重庆市渝**龙山街道余松路**岳阳综合大厦**裙房，统一社会信用代码91500112066160154G。法定代表人：莫绍涛，总经理。委托诉讼代理人：曹阳，重庆市合川区将军法律服务所法律工作者。申请执行人：邹贤明，男，1953年3月27日出生，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：马骏，重庆昌佺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱霜霜，重庆昌佺律师事务所律师。被执行人：陈用中，男，1974年9月12日出生，住重庆市合川区。被执行人：莫绍应，女，1976年1月5日出生，住重庆市合川区。重庆市巴南区人民法院（以下简称巴南法院）受理的邹贤明申请执行重庆聚点酒店有限公司（以下简称聚点公司）、陈用中、莫绍应等借款合同纠纷一案中，被执行人聚点公司对巴南法院执行位于重庆市渝北区龙山街道余松路449号岳阳综合大厦XX号房屋中的执行行为不服，提出书面异议，巴南法院审查后于2020年1月21日作出（2020）渝0113执异9号执行裁定，驳回异议人聚点公司的异议请求。聚点公司不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。巴南法院查明，2016年6月28日，巴南法院作出（2016）渝0113民初4745号民事调解书，调解确认聚点公司向重庆市巴南区向南小额贷款有限公司（以下简称向南小贷公司）归还贷款本金2000万元及相应利息、律师费等，并由陈用中、莫绍应、重庆市仕城建筑工程股份有限公司、重庆鑫欧鸿科技有限公司对聚点公司的前述债务承担连带清偿责任；向南小贷公司对陈用中、莫绍应所有的前述债务承担连带清偿责任；向南小贷公司对陈用中、莫绍应所有的位于重庆市渝北区龙山街道余松路449号岳阳综合大厦XX商业用房折价、变卖、拍卖的价款享有优先受偿权等。后向南小贷公司向巴南法院申请强制执行。因债权转让，巴南法院于2018年3月13日裁定将申请执行人变更为邹贤明。针对原属陈用中、莫绍应所有的涉案房产，巴南法院于2016年5月24日对该房产进行保全查封，于2019年9月11日在网络拍卖平台对涉案房产及室内特定的家具、家电进行司法拍卖，并二次拍成交，买受人为李静。巴南法院在该次拍卖发布的拍卖公告中，对涉案房产的租赁情况进行了特别说明，并将租赁合同附评估报告中。拍卖成交后，巴南法院裁定涉案房产归买受人李静所有。后巴南法院发布公告，要求涉案房屋承租人、使用人对涉案房屋进行交付。因聚点公司不服，巴南法院遂在执行笔录中告知聚点公司，聚点公司与陈用中、莫绍应签订的原租赁合同对买受人继续有效，但拍卖成交后承租人应按原合同约定支付买受人租金，否则应视为放弃买卖不破租赁原则下作为租赁合同承租人的权利，巴南法院将依法进行强制交付。异议人聚点公司对巴南法院的前述告知内容不服，提出异议。又查明，涉案房产进行司法评估前，被执行人向巴南法院出示了陈用中、莫绍应作为出租方，聚点公司作为承租方就涉案房产签订的《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2013年4月1日起至2028年4月1日，每月租金为20万元。另举示了陈用中、莫绍应作为出租方，聚点公司作为承租方签订的《房屋租赁补充协议》，约定聚点公司总计对涉案房屋投入装修款1600万元，该款项抵扣2013年4月1日至2025年3月31日期间涉案房屋租金，该补充协议落款时间为2014年10月1日。巴南法院认为，聚点公司在本案异议申请提出的请求，虽然既包含基于实体权利的主张而对执行标的提出的异议，又包含作为异议人对巴南法院告知其支付租金否则进行强制交付的行为提出的执行行为异议，但在异议人提出异议申请之时，巴南法院并未否定其租赁权成立或存续的实体权利。故巴南法院对该执行异议申请依法应依照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后将拍卖财产移交买受人，被执行人或第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，因被执行人出示了陈用中、莫绍应作为出租方，聚点公司作为承租方就涉案房产签订的《房屋租赁合同》，故在拍卖成交之时依法应具有不能移交的情形，巴南法院在执行程序中亦对异议人原享有的租赁权予以认可。但从涉案房产司法拍卖完成，后巴南法院裁定涉案房产产权变更，聚点公司至今尚未履行作为涉案房产承租人的支付租金义务，在此情形下巴南法院对各方当事人所作执行笔录中，买受人和聚点公司均认可聚点公司若不按约支付租金且提出异议未果，视为放弃买卖不破租赁原则下其作为承租人的权利并由法院强制交付。巴南法院在执行笔录中的前述告知行为系依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，对拍卖标的物现在是否具有依法不能移交情形的明确，并无不当。另，异议人主张其曾于2013年4月对涉案房产进行了1600万元的装修添附，并与二被执行人陈用中、莫绍应约定将该1600万元冲抵涉案房产租金至2025年3月21日。巴南法院认为，合法有效的房屋租赁合同在租赁房屋所有权转移时依法应当继续有效，但本案中，陈用中、莫绍应与聚点公司签订的《房屋租赁补充协议》虽名为前述《房屋租赁合同》的补充协议，但实质为双方以租金收益抵扣装修价款达成合意而形成的合同关系，属双方之间的另一种债权债务关系，不属于房屋租赁合同关系之中，该“补充协议”不适用买卖不破租赁原则，依法不产生阻却执行的效力。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回聚点公司的异议请求。复议申请人聚点公司复议称：1.就涉案房屋及物品，只能进行法律权利的交付（过户），在其租赁有效期内，人民法院及买受人无权要求复议申请人予以实物交付；2.在涉案房屋设置抵押以及法院查封之前，被执行人陈用中、莫绍应已经于2013年10月1日起将其出租给复议申请人作为酒店经营使用，租赁期限至2028年9月30日。因该房屋原为清水房，故复议申请人承租后，前后共计投入人民币1600多万元对房屋进行装修添附、添置众多设施设备，以使其达到使用目的。该1600万元的投入资金冲抵租金至2025年3月21日。在涉案房屋的评估报告、拍卖公告中对此已经做了明确的载明和公示，复议申请人对涉案房屋的租赁用益物权在本案抵押权及法院查封处置之先，故在租赁合同到期日前，依法得以排除法院及买受人李静对涉案房屋的占用和使用权利，故法院无依据要求复议申请人将涉案房屋实物交付给买受人；3.虽然复议申请人为被执行人，负有清偿相关债务的法定义务，但法院拍卖的并由买受人李静竞拍成功的仅为案涉房屋的所有权，并未涉及案涉房屋的用益物权（租赁权益），在巴南法院未对复议申请人之租赁权利依法采取包括但不限于评估拍卖、协商作价等执行措施予以处置之前，复议申请人依法得享有对涉案房屋及物品占用、使用和收益的权利；4.复议申请人与陈用中、莫绍应签订的《房屋租赁补充协议》合法有效，不违反相关法律法规。综上，请求撤销巴南法院（2020）渝0113执异9号执行裁定以及撤销巴南法院对重庆市渝北区龙山街道余松路449号岳阳综合大厦XX号房屋的执行行为。申请执行人邹贤明答辩称：1.巴南法院（2020）渝0113执异9号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；2.巴南法院对位于重庆市渝北区龙山街道余松路449号岳阳综合大厦XX号房产的拍卖行为合法，不应被撤销；3.通过巴南法院的司法拍卖，买受人李静支付了合理对价，依法取得涉案房屋及屋内特定家具、家电的所有权，因此聚点公司以享有租赁权益为由，拒不交付涉案物品的行为，无理无据，应当立即交付。买受人李静称：1.即便租赁合同成立，到2019年4月1600万元的装修款已抵扣完毕；2.聚点公司的法定代表人与被执行人有关联关系，怀疑租赁合同系虚假合同。本院查明的事实与巴南法院查明的事实一致。另查明，2019年12月17日，执行人员制作对聚点公司的执行笔录，在该执行笔录中，执行人员告知聚点公司，要求聚点公司自2019年10月起，按照《房屋租赁合同》约定向买受人李静支付涉案房屋的租金。本院认为，首先，涉案房屋在拍卖前，巴南法院已将涉案房屋存在租赁以及以装修款抵扣租金等瑕疵问题在拍卖公告中进行了公告，李静作为涉案房屋竞买人，应当知晓涉案房屋存在的租赁瑕疵，并根据涉案房屋的情况作出理性的购买选择，既然李静在明知涉案房屋存在租赁瑕疵的情况下选择购买涉案房屋，就意味着其已接受涉案房屋的租赁瑕疵。因此，巴南法院在李静竞买成功后不认可聚点公司以装修款抵扣租金，责令聚点公司在抵扣租金期间按照《房屋租赁合同》向李静支付租金没有法律依据。其次，《房屋租赁补充协议》是对原《房屋租赁合同》的补充和修改，并非另一债权债务关系，巴南法院认定《房屋租赁补充协议》系另一债权债务关系属于适用法律错误。其三，关于李静提出租赁合同系虚假合同的问题，并非本案审理的范围，其可另诉解决。综上所述，聚点公司的复议请求成立，应予支持；巴南法院（2020）渝0113执异9号执行裁定适用法律错误，应予撤销。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下：一、撤销重庆市巴南区人民法院要求重庆聚点酒店有限公司自2019年10月起按照《房屋租赁合同》约定向买受人李静支付房屋租金的行为。二、撤销重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113执异9号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘用辉审判员  余 梅审判员  蒋晓亮二〇二〇年十一月十七日书记员  刘夏吟