甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初2226号原告：鲁旭宸，男，汉族，1976年12月16日出生，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：秋炳，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑跃海，甘肃金城律师事务所律师。被告：陈金生，男，汉族，1973年2月10日出生，住甘肃省兰州市城关区。第三人：陈嘉军，男，汉族，1972年12月24日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈新战，甘肃达航律师事务所律师。原告鲁旭宸诉被告陈金生及第三人陈嘉军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁旭宸及委托诉讼代理人秋炳、郑跃海，被告陈金生，第三人陈嘉军委托诉讼代理人陈新战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令停止对原告所有的位于兰州市安宁区××路街道××路××号××单元××层××室【不动产权证号（2018）兰州经济区不动产权第0××7号】的房屋的执行程序，并解除查封；2、依法确认上述房产归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年3月24日，原告收到贵院（2019）甘0102执异274号《执行裁定书》，原告认为贵院作出“驳回鲁旭宸的异议请求”裁决结果缺乏事实及法律依据。2016年3月16日原告与第三人签订《个人房屋买卖协议书》，购买第三人位于兰州市安宁区××路街道××路××号××单元××层××室【不动产权证号（2018）兰州经济区不动产权第0××7号】的房屋，房屋成交价格980000元，原告分别于2016年3月16日、2016年4月1日分两次付了880000元房款，剩余100000元房款双方约定待产权过户后支付。原告购置上述房产后，对房屋进行了装修，并一直由其母亲居住至今。期间原告按时缴纳了该房屋所产生的所有水费、电费、物业费等相关费用。原告曾多次与第三人交涉，要求其办理房屋过户手续，但第三人将原告支付的第二笔房款予以挪用，未按约定偿还交通银行贷款，该房屋上还有交通银行的担保物权，故第三人一直无法将上述房屋的产权过户给原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，贵院应当停止对原告所有的涉案房屋的执行。原告现依法诉至贵院，请依法判如所请，维护原告合法权益。被告陈金生辩称，当时保全时，本人与第三人陈嘉军之间有债权债务关系，申请保全的涉案房屋在陈嘉军名下，现在陈嘉军只偿还了300000元，尚欠800000元，待第三人陈嘉军偿还完毕，本人才会去解封。第三人陈嘉军陈述，本人承认涉案房屋于2016年卖给原告，原告所诉的事实与理由均属实，至于涉案房屋的归属由法院依法判决。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《个人房屋买卖协议书》一份；2、招商银行交易明细二份；3、不动产权证书复印件一份；4、转账截图一份；5、物业缴费凭证七份；6、收款收据八份；7、执行裁定书二份。被告陈金生、第三人陈嘉军未向本院提交证据。上述证据已经开庭质证和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案基本事实综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，出卖方（以下简称甲方）陈嘉军与买受方（以下简称乙方）鲁旭宸签订《个人房屋买卖协议书》一份，合同主要约定：甲方房屋坐落于甘肃省兰州市安宁区××路××号××单元××室（以下称涉案房屋），经甲乙双方协议：房屋售价按总建筑面积计算，该房屋售价总金额为人民币980000元整；付款方式为：乙方应于本合同生效之日起分三次将房屋款付给甲方。第一次付款：于本协议签订生效当日，乙方向甲方首次支付人民币280000元整；第二次付款：乙方于2016年4月1日-2016年4月10日之间支付给甲方归还房屋按揭贷款（交通银行）人民币600000元整。第三次付款：即房屋最后100000元，由甲方将产权证手续过户给乙方后，乙方将剩余的100000元交付给甲方。甲方应于本合同生效之日起积极办理产权证，并将该房屋的产权证早日过户给乙方，具体时间由甲、乙双方协商后确定。乙方应于本合同生效之日起，缴付甲方与中海物业所产生的所有费用后，甲方将房屋钥匙、天然气卡、水卡，即交付给乙方使用。上述协议签订后，原告分别于2016年3月16日、2016年4月1日向原告支付涉案房屋的购房款200000元、600000元，共计800000元。另原告向本院提交了自2016年3月16日至2019年6月17日缴纳涉案房屋水电费、物业服务费、代收建筑垃圾清运费的缴费凭证，中海物业也出具了收款收据，载明缴款人为本案原告鲁旭宸。同时原告向本院提交了甘（2018）兰州经济区不动产权第0××7号不动产权证书，载明涉案房屋的权利人为陈嘉军，房屋坐落于兰州市安宁区××路街道××路××号××单元××层××室，在附记里载明：本不动产于2018-05-23通过抵押登记抵押给交通银行股份有限公司甘肃省分行。另，在陈金生与陈嘉军民间借贷纠纷一案中，本院作出（2019）甘0102民初4564号民事调解书已发生法律效力，陈金生向本院申请执行，本院于2019年9月2日作出（2019）甘0102执2935号执行裁定书，裁定冻结被执行人陈嘉军应支付的1765858元、执行费20059元及迟延履行期间债务利息相应的银行存款；若存款不足可查封、扣押、冻结被执行人应当履行义务部分的财产。执行过程中，本院作出（2019）甘0102执2935号协助执行通知书，查封、冻结了陈嘉军名下位于兰州市安宁区××路街道××路××号××单元××层××室【不动产权证号（2018）兰州经济区不动产权第0××7号】的案涉房屋。后原告向本院提出案外人执行异议，其称基于上述《个人房屋买卖协议书》，涉案房屋已出售给本人鲁旭宸，其已向陈嘉军支付部分房款，剩余房款由双方当事人约定待产权过户后支付。因陈嘉军将鲁旭宸支付给其的第二笔房款予以挪用，未按约定偿还交通银行贷款，该房屋上还有交通银行的担保物权，故陈嘉军一直无法将该房屋的产权过户给鲁旭宸，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院依法裁定停止对上述房屋的执行，维护异议人的合法权益。本院于2020年3月16日作出（2019）甘0102执异274号执行裁定书，认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，案外人对不动产提出执行异议，判断其是否系权利人，对于已登记的不动产，应以不动产登记簿判断。本案中，异议人鲁旭宸不能提供有效的不动产登记手续证明陈嘉军将案涉房屋过户给其的事实，亦无证据证明涉案房屋未及时办理过户的过错责任问题，故本院对涉案房屋的执行行为并无不当，异议人鲁旭宸提出的理由于法无据，对其异议请求，本院不予支持，遂裁定驳回鲁旭宸的异议请求。原告鲁旭宸于2020年4月8日向本院提出案外人执行异议之诉，请求本院依法判令停止对涉案房屋的执行程序，解除查封，并确认涉案房屋归原告所有，遂形成本诉。本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告鲁旭宸与第三人陈嘉军于2016年3月16日签订《个人房屋买卖协议书》，约定第三人将案涉房屋以980000元的价款转让给原告，并约定了付款时间及条件。上述协议签订后，原告鲁旭宸已按照约定向第三人陈嘉军支付房款800000元，剩余房款由双方当事人约定待产权过户后支付。且被告陈金生将房屋的不动产权证书交于原告，原告鲁旭宸也已实际占有涉案房屋，并向中海物业缴纳涉案房屋水电费、物业服务费、代收建筑垃圾清运费等。涉案房屋未办理过户的原因在于本案第三人陈嘉军未及时偿还银行贷款，涉案房屋所设抵押权尚未解除，导致涉案房屋无法过户，故涉案房屋未办理过户的原因不在于原告。综上，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中原告鲁旭宸作为第三人，已经按《个人房屋买卖协议书》约定支付了房屋过户前的价款并实际占有，对未办理过户登记手续不存在过错，故对原告要求停止对案涉房屋的执行程序，并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋买卖关系虽依法成立，但双方未办理过户登记手续，该房屋仍登记在第三人陈嘉军名下，原告鲁旭宸依合同享有的权利性质，仍系债权，故对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下:一、解除对坐落于兰州市安宁区××路街道××路××号××单元××层××室【不动产权证号（2018）兰州经济区不动产权第0××7号】房屋的查封手续，并停止执行；二、驳回原告鲁旭宸的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告陈金生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  丁振红人民陪审员  车俊秀人民陪审员  彭 红二〇二〇年十一月五日书 记 员  张闻星