内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院执 行 裁 定 书(2020)内0526执异1号案外人：徐海翔，男，1962年9月18日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗。委托代理人：刘凤军，内蒙古蒙通律师事务所律师。申请执行人：李雪梅，女，1971年8月6日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗。委托代理人：董杰，内蒙古浩文律师事务所律师。被执行人：张云玲，女，1980年2月29日出生，满族，个体户，住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗。委托代理人：张建宇（系张云玲丈夫），男，1980年8月11日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗。被执行人：张建宇，男，1980年8月11日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗。本院在执行李雪梅与张云玲、张建宇民间借贷纠纷一案中，案外人徐海翔于2020年5月20日对本院查封的执行标的即位于扎鲁特旗鲁北镇世锦家园小区**商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人徐海翔称，要求在李雪梅与张云玲、张建宇民间借贷纠纷一案中，解除对徐海翔所有的位于扎鲁特旗鲁北镇世锦家园小区**商铺的查封。事实与理由：徐海翔于2013年1月26日以40万元的价格从被执行人张建宇等人处购买了上述位于扎鲁特旗鲁北镇世锦家园小区**商铺，该事实后经法院审理，最终于2017年9月22日通辽市中级人民法院作出（2015）通民终字第1418号民事判决书，确认案外人徐海翔为该商铺所有权人，并判决被执行人张建宇等人协助异议人办理房屋过户手续。案外人于2017年以该生效判决为依据已向扎鲁特旗人民法院申请了强制执行。根据上述事实，扎鲁特旗人民法院于2019年11月25日查封的商铺系案外人所有的房屋，故申请法院解除对案外人房屋的查封。申请执行人李雪梅称，第一，申请执行人李雪梅对涉案房屋享有优先受偿权。1.2016年6月21日被执行人张云玲、张建宇向申请执行人李雪梅借款60万元，约定月利率1.5%，还款期限为2018年6月21日，并签订了借款合同，同时被执行人张云玲、张建宇用位于鲁北镇一居委五小区1-2层D11-****-****混合结构建筑面积140.4平方米房屋提供抵押担保，并在房产部门办理了他项权登记，同时二被执行人将房屋产权证等交付给申请人；2.因二被执行人未按约定履行还款义务，申请人向法院提起诉讼，2018年5月17日扎鲁特旗人民法院作出（2018）内0526民初1583号民事判决书，判决张云玲、张建宇于判决生效后偿还申请人借款本金60万元，并支付自2017年11月10日起按月利率1.5%计算至还清为止的利息，并判决二被执行人给付案件受理费4900元；3.（2018）内0526民初1583号民事判决书生效后，二被执行人未履行给付金钱义务，申请人向贵院申请执行，执行过程中扎鲁特旗人民法院于2019年12月25日作出（2019）内0526执851号民事裁定书，裁定将被执行人位于扎鲁特旗鲁北镇一居委五小区房屋（产权证号为：蒙房权证扎鲁特旗第153021******号）予以查封，查封合法有效。4.涉案房屋一直由被执行人占有使用，异议人徐海翔并未取得房屋，根据物权法、担保法及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请人对涉案的抵押物享有优先受偿权，异议人的请求不应当得到支持。第二，案外人徐海翔与张云玲、张建宇所谓的买卖合同是虚假的。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第38条的规定，未依法登记取得权属证书的房地产不得转让。案外人徐海翔是在被执行人未依法登记领取权属证书的情况下与被执行人签订的房屋买卖合同，故买卖合同无效。涉案房屋为临街一、二层商品房，建筑面积为140.4平方米，而案外人自称以40万元价格取得，每平米价格为2849元，2013年扎鲁特旗住宅楼的价格在3000元以上，商品房价格最低在8000元以上，案外人取得的价格明显低于市场价格。综上，申请人李雪梅对涉案的房屋享有优先受偿权，案外人徐海翔提出的异议请求不成立，请求驳回案外人的异议请求。被执行人张云玲、张建宇称，我向徐海翔借钱，没有卖房子，当时没有正规的房产手续，我与徐海翔于2013年1月26日签订了买卖协议，约定如果还不上钱就卖房子还钱。后于2016年6月21日我向李雪梅借款本金60万元并以涉案商铺进行抵押。当时在2016年之前徐海翔同意我卖房子还钱，所以我才向李雪梅借钱打算偿还徐海翔借款，但是钱不够，所以没有偿还。本院查明事实如下：2013年1月26日，徐海翔与张建宇、张建峰（系张建宇弟弟）、马淑霞（系张建宇母亲）签订一份房屋买卖合同，约定张建宇、张建峰、马淑霞将其位于扎鲁特旗鲁北镇世锦家园东数第*间商铺以40万元的价格出售给徐海翔。2013年9月1日徐海翔作为甲方、张建宇作为乙方签订一份租赁合同，约定甲方租赁乙方位于扎鲁特旗鲁北镇世锦家园东数第*间商铺，租赁期限自2013年9月1日至2014年9月1日止，第一年由张建宇对房屋进行装修，装修费用抵付2013年至2014年度房屋租赁费，以后每年租赁费双方根据市场行情随……双方协商决定。2014年9月23日，徐海翔向本院提起诉讼，要求张建宇、张建峰、马淑霞交付位于扎鲁特旗鲁北镇世锦家园东数第*间商铺并办理过户手续，本院于2015年1月8日作出（2014）扎鲁民初字第1911号民事判决书，判决张建宇、张建峰、马淑霞于本判决生效后10日内向徐海翔交付商铺并协助办理过户手续。张建宇不服本判决提起上诉，通辽市中级人民法院于2017年9月22日作出（2015）通民终字第1418号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。2016年5月24日，张云玲、张建宇取得了坐落于扎鲁特旗鲁北镇一居委五小区所在层1-2层D11-6-****-****房屋（建筑面积为140.4平方米）所有权证（房屋所有权证号：蒙房权证扎鲁特旗字第15302*******号），于2016年5月31日取得了国有土地使用权证[国有土地使用权证号：扎国用（2016）第****号]。2016年6月21日张云玲、张建宇向李雪梅借款60万元并签订一份借款合同，约定月利率1.5%，还款期限为2018年6月21日，并以其共同共有的涉案商铺作抵押于2016年6月23日办理了房屋他项权证（房屋他项权证号：蒙房他证扎鲁特旗字第153041******号）。此款，李雪梅通过中国银行账户转账至张云玲农村信用合作联社账户。2018年4月17日，李雪梅向本院提起诉讼，要求张云玲、张建宇立即返还其借款本金60万元并支付自2016年6月22日起按月利率1.5%计算至还清借款为止的利息，本院于2018年5月17日作出（2018）内0526民初1583号民事判决书，判决张云玲、张建宇于本判决生效后立即返还李雪梅借款本金60万元并支付自2017年11月10日起按月利率1.5%计算至借款还清为止的利息。2019年12月25日，本院作出（2019）内0526执851号执行裁定书，裁定对权利人张云玲、张建宇所有的扎鲁特旗鲁北镇一居委五小区房屋（房权证号为：蒙房权证扎鲁特旗字第153021******号）予以查封。上述事实有案外人提供的（2014）扎鲁民初字第1911号民事判决书、（2015）通民终字第1418号民事判决书、租赁合同，申请执行人提供的（2018）内0526民初1583号民事判决书、中国银行交易流水明细清单、房屋他项权利证明、（2019）内0526执851号执行裁定书、房屋所有权证明、国有土地使用权证明及案外人、申请执行人、被执行人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，案外人徐海翔在本院查封之前于2013年1月26日已与张建宇、张建峰、马淑霞签订了房屋买卖合同，并按合同约定已给付了房屋价款，该合同合法有效，且已被法院生效判决所确认。案外人徐海翔对涉案房屋享有物权期待权。同时，案外人徐海翔于2013年9月1日与张建宇签订房屋租赁合同，已行使作为房屋所有权人的占有、使用、收益之权。案外人徐海翔曾向法院提起诉讼要求协助办理过户，后被张建宇、张云玲办理抵押，无法再办理过户登记，未能办理过户登记非因案外人徐海翔自身原因，其未怠于行使权利，并无过错。之后，我院对涉案房屋采取查封措施，致使办理过户登记中止。综上，案外人徐海翔所享有的民事权益，可排除申请执行人李雪梅对涉案房屋的强制执行，其异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对坐落于扎鲁特旗鲁北镇一居委五小区所在层1-2层D11-6-****-****房屋[房屋所有权证号：蒙房权证扎鲁特旗字第153021******号、国有土地使用权证号：扎国用（2016）第****号]的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 木 其 尔审判员 巴图白乙拉审判员 金   花二〇二〇年十一月二日书记员 赵   越