安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初2942号原告:刘慧惠,女,1993年11月2日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：刘晓雅，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马高升，安徽会峰律师事务所律师。被告：滁州亚细亚商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区南谯路**交通商城**，统一社会信用代码91341102MA2TXAHL4K。法定代表人：张荣奎，系公司董事长。委托诉讼代理人：白杨杨，安徽清流律师事务所律师。原告刘慧惠与被告滁州亚细亚商业管理有限公司（以下简称“亚细亚商业管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告刘慧惠的委托诉讼代理人马高升，被告亚细亚商业管理公司的委托诉讼代理人白杨杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘慧惠向本院提出诉讼请求：1、判令确认刘慧惠与亚细亚商业管理公司于2019年11月22日签订的《亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场商铺租赁合同》解除;2、判令亚细亚商业管理公司返还刘慧惠租金22400元、综合管理费1500元、履约保证金5000元、电卡押金300元、商铺装修费5000元,合计34200元；3、本案诉讼费由亚细亚商业管理公司承担。事实与理由：2019年11月22日,刘慧惠与亚细亚商业管理公司签订《亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场商铺租赁合同》,约定亚细亚商业管理公司将其拥有经营使用权的坐落在滁州市琅琊区南谯路19号亚细亚时尚广场编号为1F-22的商铺,建筑面积约为15.5平方米,提供给刘慧惠经营使用，租赁期限为一年,自2020年1月1日至2020年12月31日。合同约定租金为33600元/年,综合管理费3600元/年,履约保证金5000元,电卡押金300元。合同签订后,刘慧惠将房屋租金33600元、综合管理费3600元、履约保证金5000元、电卡押金300元支付给亚细亚商业管理公司,亚细亚商业管理公司为刘慧惠出具收据。合同签订后,商场消防、安全设施及装修一直未到位,亚细亚商业管理公司承诺的商户80%入住率也未达要求,导致合同目的无法实现。经刘慧惠多次催告,上述问题始终未能得到妥善解决。为维护刘慧惠的合法权益,刘慧惠诉至法院。亚细亚商业管理公司辩称：一、刘慧惠以商场消防、安全设施、装修以及商场未达到80%入住率为由，要求解除其与亚细亚商业管理公司于2019年11月22日签订的合同，没有事实和法律依据，理由如下：1、关于消防的问题首先，《消防法》有关消防验收的规定属于管理性强制性规范，不是效力性强制性规范，依据《合同法》、《合同法司法解释二》、《九民纪要》的规定以及《最高人民法院关于消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》中明确：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件的规定，不应当以此认定合同无效；其次，案涉商场于2020年1月1日前已经完成了消防工程，但由于住建部和消防部门的交接，今年疫情原因，政府部门于今年五月才正式工作，所以才导致亚细亚商业管理公司于2020年6月23日取得《消防安全检查合格证》，且该合格证上明确注明：涉案场所在投入使用、营业前经消防安全检查合格。即使刘慧惠认为涉案商场未在开业时取得消防合格证，商场存在安全隐患，但刘慧惠于2020年7月22日向亚细亚商业管理公司发出解除合同的通知时，刘慧惠诉称的安全隐患早已不存在，刘慧惠以此解除合同，没有事实和法律依据。2、关于80%入住率的问题首先，刘慧惠诉称亚细亚商业管理公司承诺80%入住率，但双方签订的所有合同中亚细亚商业管理公司均未对入住率问题作出任何承诺，亚细亚商业管理公司对此不认可。其次，关于商场入住率的百分比根本无法进行准确测量，首先有一部分商户在开业前交了租金，打算年后装修，但因为疫情影响，到现在一直没来装修，这一部分商户如何计算？其次，入住率是应当用面积算还是房间间数算？如果用间数算，商场除了门面以外，还存有中间公共部位，该公共部位也有对外租赁，这部分无法用间或者面积来计量；而如果用面积计算，商场的每一间门面的面积都不一样，所以刘慧惠要求80%的入住率在客观上无法实现测量。3、刘慧惠单方通知亚细亚商业管理公司解除合同，并擅自撤店的行为已经违反双方签订的合同，构成违约，按照合同，刘慧惠应承担相应的违约责任，无权要求退还已付费用，同时应向亚细亚商业管理公司支付剩余租期租金总额20%金额的违约金。二、关于免租问题根据相关政策的核心内容，政策的目的在于鼓励各地政府单位免租，至于亚细亚商业管理公司是否符合免租政策，要待相关部门出台具体的实施方案。亚细亚商业管理公司截止到今天并没有享受到刘慧惠所称三个月免租的优惠政策，而亚细亚商业管理公司作为普通的微小型企业，也没有直接免除刘慧惠租期内三个月租金的法定义务和能力。考虑到疫情对经济大环境的冲击，亚细亚商业管理公司同意在刘慧惠合同到期时，如刘慧惠同意继续租赁，那么刘慧惠可以免交合同到期后的三个月租金。而刘慧惠在合同未到期的情况下，单方通知亚细亚商业管理公司解除合同并擅自撤场的行为已经构成违约。按照合同约定，刘慧惠无权要求亚细亚商业管理公司返还已付费用，而亚细亚商业管理公司通知的内容对刘慧惠也不再发生效力，刘慧惠更无权以通知的内容，要求亚细亚商业管理公司直接免除租期内三个月租金。三、案涉商场的第一手出租人为安徽交运集团滁州汽运有限公司，亚细亚商业管理公司也仅仅是案涉商场的第一手承租人。本案案涉商场位于滁州市市中心，在亚细亚商业管理公司接手之前，已经荒废十几年，破烂不堪，严重影响滁州市市区中心形象，在亚细亚商业管理公司接手后，经过近7个月的打造，现已焕然一新，滁州市区的整体形象大大提升。从2019年亚细亚商业管理公司接手涉案商场以来，光装修、消防、人员等花费的投入就已经超过500余万元，今年受疫情影响，整个经济大环境都不景气，亚细亚商业管理公司法人现在也是负债累累。如果刘慧惠因为经济不景气、自己经营不善就能单方解除合同，对亚细亚商业管理公司来说显失公平的，同时这也与民法主张的契约精神相悖。综上，刘慧惠要求解除合同完全系因其自身经营不善，其行为已经违背契约精神，同时也不利于交易市场的稳定，请求法庭依法驳回刘慧惠的诉讼请求。本院经审理认定以下事实：2019年11月22日,刘慧惠与亚细亚商业管理公司签订《亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场商铺租赁合同》一份,约定亚细亚商业管理公司将其拥有经营使用权的坐落在滁州市琅琊区南谯路19号亚细亚购物广场一层编号为22的商铺(铺号为1F-22),建筑面积约为15.5平方米,提供给刘慧惠经营男装品项。租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月30日止，年租金33600元，年物业管理服务费3600元；履约保证金5000元，租赁期内，若刘慧惠存在违约，则该履约保证金抵作违约金归亚细亚商业管理公司所有，不再退还，如刘慧惠已完全按约履行合同的各项条款约定，不存在违约及相关费用欠缴情形，双方对合同期满终止无争议，不再续约且场地已按约返还给亚细亚商业管理公司，双方已办理完毕交接手续后5日内，刘慧惠可执履约保证金收据到亚细亚商业管理公司处办理退款手续，亚细亚商业管理公司于一个月内将履约保证金无息退还给刘慧惠；双方不论何种原因解除或终止本合同，亚细亚商业管理公司对刘慧惠的装修均不予补偿。同日,刘慧惠将房屋租金33600元、物业管理服务费3600元、履约保证金5000元、电卡押金300元支付给亚细亚商业管理公司，亚细亚商业管理公司出具收据。2020年4月22日，亚细亚商业管理公司向业主发送通知一份，载明：“为应对新型冠状病毒疫情，支持现已入驻业主的经营。公司经研究决定：给现已入驻业主每户免租一个月的政策（这一个月的租期顺延至每户合同结束末期）。另外，为鼓励每户业主经营的积极性，2020年元月开业期间给每户赠送十天的装修时间。共合计免去40天的租期并于每户合同末期顺延”。2020年5月7日，亚细亚商业管理公司向业主发送通知一份，载明：“根据国家疫情补贴相关政策，本公司对疫情期间有关补贴事宜作出以下调整，对现已入驻本商场的实际运营业主，经公司研究决定每户免房租三个月，这三个月的免租期顺延于每户合同结束末期”。2020年5月8日，亚细亚商业管理公司向业主发送通知一份，载明：“‘五一’期间，市消防部门对亚细亚时尚广场进行消防安全检查，发现许多商铺内没有灭火器，根据《消防法》规定，所有商铺必须配置灭火器，请没有配置灭火器的商户，尽快配置”。后亚细亚购物广场承租商户与亚细亚商业管理公司因退租问题产生纠纷，商户与亚细亚商业管理公司出具《亚细亚时尚购物广场协调方案》，载明：“协商参与方张荣奎亚细亚购物商户因亚细亚购物广场在承诺未果情况下（商户入驻率未达80%以及商场装修未到位）强行开业导致现商户无法经营。经多次协商未果，这次协商给予以下承诺。于下周三（5月27号）张总亚细亚广场老板给商户结果（要求按当初承诺招商满80%商户才可开业。若归定期限未招商满80%，集体要求退租。”该协议有刘慧惠、亚细亚购物广场其他部分商户及亚细亚商业管理公司法定代表人张荣奎签名。2020年6月23日，亚细亚商业管理公司取得琅消安检字[2020]第00016号公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2020年7月26日，刘慧惠向亚细亚商业管理公司寄出《通知函》一份，通知亚细亚商业管理公司因商铺消防安全设施不到位、承诺的80%入住率至今仍未达要求等原因导致合同目的不能实现，合同无法继续履行，经刘慧惠多次催告，亚细亚商业管理公司始终未解决上述问题，自通知函发出之日起，双方于2019年11月22日签订的《亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场商铺租赁合同》解除，刘慧惠将于亚细亚商业管理公司收到《通知函》之日起五日内搬出并将房屋腾空交付、交还钥匙，如亚细亚商业管理公司怠于验收房屋，在收到《通知函》五日后，视为租赁房屋已归还，相应风险由亚细亚商业管理公司承担。亚细亚商业管理公司应主动再次招租，否则自行承担扩大损失并要求亚细亚商业管理公司在收到通知函之日起五日内退还刘慧惠房屋租金、综合管理费、履约保证金等。后刘慧惠再次向亚细亚商业管理公司寄出《通知函》一份并发送短信，通知亚细亚商业管理公司，刘慧惠已于2020年7月22日依法通知亚细亚商业管理公司解除《亚细亚购物广场亚细亚购物广场商铺租赁合同》，双方签订的《亚细亚购物广场亚细亚购物广场商铺租赁合同》已于2020年7月30日解除，且刘慧惠现已搬出商铺并将房屋腾空交付亚细亚商业管理公司并交还钥匙，租赁房屋已归还，相应风险如房屋毁损等由亚细亚商业管理公司承担，并再次要求亚细亚商业管理公司在收到该《通知函》之日起五日内退还刘慧惠房屋租金、综合管理费、履约保证金等。上述事实有刘慧惠提供的《亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场商铺租赁合同》、《亚细亚时尚购物广场协调方案》、《通知函》等证据、亚细亚商业管理公司提供的消防安全检查合格证及双方当事人在庭审中的陈述在卷证实。本院认为：依法成立的合同对双方当事人均有约束力。刘慧惠与亚细亚商业管理公司签订的《亚细亚购物广场亚细亚购物广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除,合同解除权应符合约定或法定条件方可享有。刘慧惠以亚细亚时尚广场消防、安全设施及商场装修未到位，亚细亚商业管理公司承诺的商户80%入驻率未达要求,导致合同目的无法实现而解除合同。虽然双方未在合同中对商户入驻率的比例、消防、安装设施、商场装修等内容进行相关约定,但刘慧惠所举《亚细亚时尚购物广场协调方案》中明确载明：“因亚细亚购物广场在承诺未果情况下（商户入驻率未达80%以及商场装修未到位）强行开业导致现商户无法经营……”该协调方案经亚细亚商业管理公司法定代表人张荣奎签字确认，应视为亚细亚商业管理公司认可对商户入驻率达80%曾进行过口头承诺且至今入驻率仍未达80%，据此，亚细亚商业管理公司在合同履行过程中存在违约行为。但商户入驻率与刘慧惠租赁房屋何时进行营业及经营效益不存在必然的联系。刘慧惠在租赁房屋时,应充分考虑自身的商业风险,商业风险属于从事商业活动的固有风险,刘慧惠应对租房市场的商业环境具有一定的预见和判断,而不能将该风险转移给出租人，据此，刘慧惠亦具有一定过错。刘慧惠已于2020年7月31日搬离商铺，合同无法继续履行，其通过邮寄《通知函》通知亚细亚商业管理公司双方合同已经解除，本院予以确认。亚细亚商业管理公司在发布的通知中明确载明三个月的免租期顺延于每户合同结束末期，因双方均具过错导致合同解除，未能顺延免租期，刘慧惠主张在其租赁期间内免租金三个月本院不予支持，其实际使用房屋系自2020年1月1日起至2020年7月31日，该时段内的房租19600元、物业费2100元，理应支付，亚细亚商业管理公司收取的剩余房屋租金14000元、物业费1500元、履约保证金5000元、电卡押金300元应退回，合计20800元。合同中约定双方不论何种原因解除或终止本合同，亚细亚商业管理公司对刘慧惠的装修均不予补偿，本院对刘慧惠主张的商铺装修费不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，判决如下：一、确认原告刘慧惠与被告滁州亚细亚商业管理有限公司于2019年11月22日签订的《亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场亚细亚购物广场商铺租赁合同》解除；二、被告滁州亚细亚商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘慧惠租金、物业费、履约保证金、电卡押金合计20800元；三、驳回原告刘慧惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取330元，由原告刘慧惠负担130元，由被告滁州亚细亚商业管理有限公司负担200元，于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  唐慧二〇二〇年十一月二十四日法官助理王金敏书记员刘泰成附件一本案所适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。附件二本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行安徽滁州开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。