广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初35316号原告：戴丹，女，1989年5月2日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县。委托诉讼代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师，执业证号14403201110653911。委托诉讼代理人：孙周，广东吾信律师事务所律师，执业证号14403202011184722。被告：星空商业物业管理（深圳）有限公司，曾用名：深圳前海星空经贸物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道罗湖社区春风路**新银座华庭负****B101，统一社会信用代码91440300MA5EPK667X。法定代表人：黄昭源，执行董事。委托诉讼代理人：黄伟鹏，广东清豪律师事务所律师，执业证号14418201710158931。原告戴丹与被告星空商业物业管理（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告戴丹及其委托诉讼代理人李良军、被告星空商业物业管理（深圳）有限公司委托诉讼代理人黄伟鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、判令被告赔偿违反约定未按时履行承诺实现“凤凰优选超市”商圈业态的经济损失费150000元；3、判令被告退还保证金24000元。事实和理由：1、2019年10月10日原告与被告签订了房屋租赁合同，原告租赁房屋用于开饮食餐厅“囧多多茶油炒饭”。在原告多次了解观察不同地带的商业圈后，发现被告在2019年招商时对外发布招商承诺（内容为：1、商铺位置;2、商圈业态分布；3、入驻专业管理团队）。原告与被告市场部黄昭源和丁鹏等人在多次洽谈了解地段、客流量时告知原告在承租地深圳市罗湖区人民南路东侧新银座商业裙楼负一楼B102号商铺对面，2019年11月会有“凤凰优选”大型超市开业，形成大型商圈业态，并早己签订了超市入驻的合同，且超市入驻合同款己打。签订合同时被告市场部一再强调在商铺对面会有“凤凰优选”超市入驻，并己签“凤凰优选”入驻合同，超市已经在规划即将装修。强调“凤凰优选”超市入驻会带来大量客流，而原告也正是因有大型超市入驻能带来客流而决定与被告签署租赁合同。内容具体明确，为被告的要约，2019年10月10日双方签订租赁合同，被告的要约发生法律效力。在合同签订两个月后，2019年12月由于被告所说的凤凰优选超市非但没有入驻，且无人在装修致使“囧多多茶油炒饭”毫无客流、损失惨重。在2019年11月至2019年12月原告多次向被告工作人员辛玉峰、市场部丁鹏及市场部夏明微信询问超市入驻情况，被告市场部夏明2019年12月11日告知原告超市很快入驻，超市工程部要来看了才知道怎么设计。得到安抚后原告又开始等超市入驻，到2020年1月5日，原告承租地深圳市罗湖区人民南路东侧新银座商业裙楼负一楼B102号商铺对面依旧没有任何装修迹象，超市也仍旧没有入驻，询问被告公司市场部工作人员仍旧推三阻四，相互推卸责任。原告也多次与承租地深圳市罗湖区人民南路东侧新银座商业裙楼负一楼几家商铺商家咨询确认，被告也是用同样的虚假宣传的手法对其进行招商致使他们签署合同。在2020年2月份新型冠状病毒疫情开始爆发，导致“囧多多茶油炒饭”无法营业损失惨重，原告无法按时缴纳租金，被告于2020年3月28日向原告寄来《解除合同通知函》要求原告交付拖欠租金4000元、电费666.96元、水费27.2元、滞纳金440元，共计5134.16元。原告与家人商量后本想交纳违约金后关闭“囧多多茶油炒饭”解除合同，但是因为“囧多多茶油炒饭”投入原告所有资金，已投入大量人力、精力及金钱，并不想因此放弃，就再次与被告市场部商谈确认凤凰优选超市是否会入驻，如即将入驻原告将交纳滞纳金继续《房屋租赁合同》。2020年3月30日，原告遇到被告工作人员张勇询问凤凰优选何时会入驻，张勇说2020年4月看情况预计5月超市就会入驻。被告市场部工作人员小赖告知原告，前期没有入驻是因为疫情原因推迟了，并在免1个月租金的前提下继续《房屋租赁合同》。2020年3月30日，原告为确认凤凰优选是否会入驻，打电话给凤凰优选市场部咨询是否有签订合同准备入驻，却得到否定，凤凰优选有入驻意向但是还未签订合同。直至2020年4月13日，原告因毫无客流、收入，不得已解除合同，关闭“囧多多茶油炒饭”。2020年5月31日，原告发现在承租地深圳市罗湖区人民南路东侧新银座商业裙楼负一楼B102号商铺对面仍旧没有超市开业，且招商广告又重新更换了，写着即将打造“星空生活街市”。广告牌写明“星空生活街市”是由星空集团投入巨资打造的生活集市。由此可知，前期被告承诺在2019年11月、2019年12月，2020年1月、2020年4月、2020年5月多次说即将入驻的“凤凰优选超市”的广告为虚假宣传。现却由被告打造生活集市。实际被告无法实现“凤凰优选超市”的商圈业态，被告明知无法实现上述要约仍发出虚假宣传行为,且一拖再拖、一骗再骗使原告作出错误的认识，与之签订合同造成原告“囧多多茶油炒饭”餐厅毫无客流，损失惨重。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,原告是在重大误解时订立的合同，被告故意告知原告虚假情况故意隐瞒真实情况，诱使原告作出错误意思表示的，应当认定为欺诈行为。第一，被告有欺诈的故意，明知自己的陈述是虚伪的，并会导致对方陷入错误认识，而希望或放纵这种结果的发生。被告在明知自己的基本情况下，却故意告知原告虚假的情况，并希望通过此种方式而与原告签订合同，其本身即具有欺诈的故意。第二，被告实施了欺诈行为。被告故意陈述错误事实或故意隐瞒真实情况使他人陷入错误认识的行为。第三，原告因欺诈而陷入错误。被告的欺诈行为使原告对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。由于被告的欺诈和虛假宣传，原告原来所设想的情况均无法得到真实的实现，也正是这种欺诈，才导致了原告对整个合同陷入了错误。第四，原告因错误而为意思表示。正是由于被告的欺诈行为，才导致了原告与其签订了合同，其签订合同的最初动机也是因为被告的宣传，但却正是因为虚假宣传，才导致了合同的签订。根据以上的对欺诈构成要件的分析，被告的行为已经完全构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条被告假借订立合同恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，致使原告有错误的判断，作出错误的选择与被告签订了合同，有其他违背诚信原则的行为。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条等规定，原告与被告签订的合同因为被告的欺诈行为而归于无效，《房屋租赁合同》应当是无效的合同，自始没有法律约束力，对于无效后的后果，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告以虚假的意思表示实施的民事法律行为应当无效。以虛假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。在房屋租赁期间原告缴纳了保证金24000元,在原告无任何违约情况下合同解除被告未退回保证金。缴纳租金共41865元，支付工资18860元，装修费以及设备费用20586元根据相关法律、法规规定，被告故意告知原告虚假情况故意隐瞒真实情况，违背诚信原则使原告作出错误的认识与被告签订了《房屋租赁合同》合同应当无效，应退回所有租金，赔偿原告装修、购买设备、支付工资的所有费用，赔偿原告经济损失以及精神损失。被告辩称，一、被告与原告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告诉请确认《房屋租赁合同》为无效合同缺乏事实和法律依据。1、原告认为《房屋租赁合同》为无效合同缺乏事实依据。(1)涉案《房屋租赁合同》与“凤凰优选超市”租赁合同的合同主体及内容均不相同，且涉案《房屋租赁合同》也未约定该合同的效力取决于“凤凰优选超市”的合同签订情况及开业、经营情况，被告与原告也未在涉案《房屋租赁合同》中对“凤凰优选超市”开业、经营事宜进行任何约定，故涉案《房屋租赁合同》与“凤凰优选超市”不存在任何合同上的关联性。(2)事实上，被告已与案外人广东顺德凤凰优选商业有限公司签订了商铺租赁合同，由案外人承租被告商铺用于经营“凤凰优选超市”，不存在原告所称的利用虚假宣传手法进行招商的情形；此外，被告也多次发函催促案外人广东顺德凤凰优选商业有限公司尽快进场，案外人也回复因疫情原因需要迟延进场，被告也如实将情况告知原告，不存在拖延及欺骗的行为。2、原告认为《房屋租赁合同》为无效合同缺乏法律依据。(1)涉案《房屋租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该《房屋租赁合同》合法有效。(2)前文已述，被告并不存在故意告知原告虚假情况、隐瞒真实情况的行为，原告签订涉案《房屋租赁合同》是其真实意思表示，不存在重大误解。(3)依据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的是承担损害赔偿责任的情形，第五十四条属于当事人一方请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同的情形，原告依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条规定认为涉案《房屋租赁合同》为无效合同属适用法律错误。(4)如原告认为涉案《房屋租赁合同》为无效合同，为何其自签订涉案《房屋租赁合同》之日(2019年10月10日)起至双方协议解除涉案《房屋租赁合同》之日（2020年4月13日）止长达半年的时间，一直正常使用、经营涉案商铺，从未向被告提出任何异议；此外，由于无效合同自始无效，不存在合同解除一说，如原告认为涉案《房屋租赁合同》属于无效合同，为何其却在2020年4月13日自愿与原告签订《合同解除协议》，解除涉案《房屋租赁合同》，这就表明原告自始至终都认为涉案《房屋租赁合同》为合法有效的合同。(5)原告在涉案《房屋租赁合同》有效的情况下，自愿与被告签订了《合同解除协议》，解除了涉案《房屋租赁合同》，但却在签订《合同解除协议》两个月后对被告提起诉讼，要求确认涉案《房屋租赁合同》无效，并隐瞒了双方签订《合同解除协议》的事实，原告的行为严重违反了《合同解除协议》的约定以及诚实信用原则。二、原告要求被告赔偿经济损失费150000元及退还保证金24000元缺乏事实和法律依据。据被告与原告双方签订的《合同解除协议》反映，双方经自愿协商，同意被告依约无需退还原告己支付给被告租赁押金24000元，原告依约可搬走商铺内可移动物品，不可移动的装修设施设备不可搬走和损坏，且双方愿意解除原租赁合同并互不追究法律责任，因此，退一步来说，即使原告存在经济损失，该经济损失依约应由原告自行承担，且被告无需退回保证金给原告。综上所述，原告请求确认涉案《房屋租赁合同》无效，并要求被告赔偿原告经济损失和退回租赁保证金缺乏事实和法律依据，应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告主张罗湖区人民南路东侧新银座商业裙楼负一楼整层系其从深圳市新银座尚食荟投资有限公司处租赁，租期为2018年7月23日至2033年7月22日。二、2019年10月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租罗湖区人民南路东侧新银座商业裙楼负一楼B102号商铺，租赁期限自2019年10月11日至2020年10月10日，2019年10月11日至2019年10月25日为免租期，每月租金8000元，租赁保证金24000元。三、原被告于2020年4月13日签订《合同解除协议》，约定双方自愿解除2019年10月10日签订的租赁合同并互不追究法律责任，原告支付给被告的租赁押金24000元被告不予退还。原告需向被告支付截至2020年4月13日所欠水电费2058.84元。被告同意原告搬走可移动物品，但不可移动的装修设施设备（包括空调、玻璃、隔断、墙壁、灯、吊顶、地板、地板不可搬走和损坏。四、原告为证明其损失，提交了相应转账记录及网购订单截图，原告主张总金额为86184.91元，用途为购买店铺经营设施及支付员工工资。原告另提交了其与微信号×××、×××、×××等人的聊天记录，原告主张以上三人为被告员工，在2019年12月至2020年3月期间一直承诺凤凰优选超市将会入驻，但被告未确认上述三人为被告员工。五、被告已与广东顺德凤凰优选商业有限公司签订商铺租赁合同，租赁期限为2019年12月1日至2027年11月30日，租赁房屋为新银座商业裙楼负一楼C28-C116、B67，共计90间，建筑面积1008平方米。被告主张其曾多次催促，广东顺德凤凰优选商业有限公司以疫情为由一直未进场装修。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告主张被告在合同签订过程中存在欺诈行为，涉案租赁合同应为无效合同。关于原告的上述主张，本院认为，涉案租赁合同并未约定将凤凰优选超市进驻作为合同生效的条件，合同中被告也未就凤凰优选超市的进驻作出任何承诺。即使被告在招商过程中，就凤凰优选超市的进驻进行了宣传，现有证据也不足以认定被告构成虚假宣传和欺诈。根据被告提交的证据，被告确实与广东顺德凤凰优选商业有限公司签订了租赁合同，但由于广东顺德凤凰优选商业有限公司方面的原因，其一直未进场装修。再退一步说，即使存在欺诈行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，受欺诈方有权请求人民法院撤销该民事法律行为，但并不导致该民事法律行为无效。因此，本院对于原告要求确认涉案房屋租赁合同无效的诉讼请求不予支持。关于原告主张的150000元损失，原告并未提交证据证明损失存在。原告提交的转账记录并不能体现与涉案租赁合同的关联；对于原告提交的网购订单，根据原被告签订的《合同解除协议》，原告可搬走可移动物品，原告在庭审中也确认店内物品已由其搬离，因此原告购买店内物品的支出不应认定为损失。同时，《合同解除协议》也明确约定，双方互不追究法律责任，原告支付给被告的租赁押金24000元被告不予退还。因此，本院对于原告要求被告赔偿损失和退还押金的诉讼请求均不予支持。根据第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议作出的《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定，本院作为试点法院，适用普通程序独任审理本案。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告戴丹的全部诉讼请求。案件受理费3780元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二〇年十一月十日向红敏书记员    杨双煜