山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初9469号 原告：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370112061198356K。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司员工。 被告：高汝凤，女，1973年3月19日出生，汉族，户籍地济南市历城区，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：郭兴业，山东强将律师事务所律师。 原告济南俊汇置业有限公司（以下简称“济南俊汇公司”）与被告高汝凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告济南俊汇公司的委托诉讼代理人张政敏，被告高汝凤的诉讼代理人郭兴业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南俊汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南俊汇公司、高汝凤签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令高汝凤按已付款50%即179137元向济南俊汇公司承担违约责任；3.判令济南俊汇公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月11日，济南俊汇公司、高汝凤签订《济南市商品房买卖合同》，高汝凤购买济南恒大城项目N-2008号房屋，房屋总价款511818元。按合同约定，高汝凤应于2017年11月1日支付首期房款76773元，剩余款项按照分期付款方式自2018年4月28日至2019年10月29日分4期付清。目前，高汝凤支付了四期房款共计358274元，剩余到期款项均未按合同约定时间支付，逾期已超180日。根据商品房合同附件五补充协议第二条第（二）款第3项之约定，高汝凤逾期支付购房款超过180日的，济南俊汇公司有权单方解除合同，高汝凤应按已付款的50%向济南俊汇公司支付违约金。为维护济南俊汇公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 高汝凤辩称，济南俊汇公司主张的违约金过高，同意自2020年7月22日解除商品房买卖合同关系，即法院调解员于该日电话通知高汝凤，济南俊汇公司起诉要求解除合同之日。高汝凤已付房款358274元，应予返还，违约金按照认购书第2条第3款约定由高汝凤向济南俊汇公司按照未交房款的日万分之一支付违约金。 本院经审理认定事实如下： 1.2017年10月25日，高汝凤（乙方）与济南俊汇公司（甲方）签订了《恒大城商品房认购书》（编号：0002592）一份，合同主要内容为：“乙方自愿依下列条件向甲方认购济南恒大城楼盘N栋号楼x室，该商品房建筑面积共48.82平方米，其中，套内建筑面积36.48平方米。按建筑面积计算，单价为10483.79元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为14030.10元/㎡；一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款：3、分期付款：乙方须于2017年11月1日前支付首期房款￥56773元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年4月28日前付清￥76773元；于2018年10月28日前付清￥102364元；于2019年4月28日前付清￥103354元；于2019年10月28日前付清￥153544元。如乙方未能按约定日期支付剩余款项，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大城项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金……”,合同尾部有济南俊汇公司加盖公章和高汝凤签字及捺印。 2.济南俊汇公司提交落款日期为2017年11月1日的《济南市商品房买卖合同》（含附件五：合同补充协议）一份，内容为：高汝凤购买济南恒大城项目N栋2008号房屋，房屋总价款511818元。第六条付款方式及期限2.分期付款买受人于2017年11月1日前向出卖人支付首期房款76773元；于2018年4月28日前向出卖人支付房款76773元；于2018年10月28日前向出卖人支付房款102364元；于2019年4月28日前向出卖人支付房款102364元；于2019年10月28日前出卖人支付余款153544元；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。附件五补充协议第二条第（二）款第3项约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全款支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部分办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。《济南市商品房买卖合同》落款处盖有济南俊汇公司公章以及“高汝凤”的签名、捺印。高汝凤对《济南市商品房买卖合同》中“高汝凤”签名不认可，但未在限定期限内提交鉴定申请。 3.合同签订后，高汝凤向济南俊汇公司支付款项共计358274元。 另查明，涉案商品房于2017年10月20日取得《商品房预售许可证》。 本院认为，济南俊汇公司与高汝凤签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。济南俊汇公司要求解除与高汝凤签订的《济南市商品房买卖合同》，根据《济南市商品房买卖合同》约定:“买受人逾期180天仍未按约定全款支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》”，高汝凤自认于2020年7月22日收到解除通知并同意解除双方商品房买卖合同关系，本院依法予以支持。高汝凤要求济南俊汇公司返还已付购房款，该请求符合法律规定，本院依法予以支持。济南俊汇公司要求高汝凤按照已付房款的50%向其承担违约责任，高汝凤辩称违约金数额过高，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，济南俊汇公司的违约金计算标准过高，且应以未付房款为基数，故本院依法调整为：以153544元为基数，自2019年10月29日起至2020年7月22日之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，济南俊汇公司的该项请求，本院部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南俊汇置业有限公司与高汝凤于2017年11月1日签订的《济南市商品房买卖合同》于2020年7月22日之日起解除； 二、限高汝凤于本判决生效之日起十日内支付济南俊汇置业有限公司违约金：以153544元为基数，自2019年10月29日起至2020年7月22日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算; 三、限济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还高汝凤已付购房款358274元； 四、驳回济南俊汇置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4459元，由高汝凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  刘 明 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽