安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3081号 上诉人（原审被告）：来安孔雀城房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会**，统一社会信用代码91341122MA2MX8TT4G(1-1)。 法定代表人：赵威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王硕，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。 被上诉人（原审原告）：虞学电，男，1972年2月3日生，汉族，住浙江省苍南县。 上诉人来安孔雀城房地产开发有限公司（以下简称来安孔雀城）因与被上诉人虞学电商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人来安孔雀城的委托诉讼代理人王硕、被上诉人虞学电到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 来安孔雀城上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回虞学电的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由虞学电承担。事实和理由：1.双方签订的《商品房预售合同》第十一条及《补充条款》第三条明确约定了不可抗力的免责情形，案涉小区在施工过程中，出现了拆迁安置阻碍、周边居民违建占用土地的情况导致施工困难，案涉房屋逾期交付系不可抗力原因导致，其公司不应承担违约责任；2.《补充条款》中关于逾期交付违约金计算标准的调整不违反法律法规的强制性规定，合法有效，即便其公司应承担逾期交付责任，也应当按照《补充条款》的约定进行计算；3.逾期交付的实际损失可参照同地段同类房屋租金标准认定，无论是《商品房预售合同》还是《补充条款》，约定的逾期交付违约金标准都远高于损失的30%，依法应当进行酌减。 虞学电辩称，1.对于来安孔雀城主张的案涉房屋逾期交付系不可抗力导致不予认可，根据法律规定，不可抗力的定义与来安孔雀城所述的政府行为包括土地征用及房屋拆迁等无关，对本案合同双方不产生约束；2.不认可来安孔雀城的第二条上诉意见，合同主条款中已明确约定逾期交付房屋应承担已付房款万分之二的违约金；3.不认可来安孔雀城第三条上诉意见，其购买房屋是基于居住，而非是基于出租。 虞学电向一审法院起诉请求：1.判令来安孔雀城支付违约金19040.90元(1081869元*0.0002元/天*88天)；2.本案诉讼费由来安孔雀城承担。 一审法院认定事实：2017年12月7日，来安孔雀城为甲方与虞学电为乙方签订《来安县商品房预售合同》，主合同约定:虞学电购买来安孔雀城开发的新江北孔雀城•天赋澜湾11幢1601室房屋，总房款为1081869元，付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款，乙方于2017年6月30日前支付房款221869元，于2017年7月29日前支付房款860000元；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二自应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止；甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方，甲方如未在合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付房款的日万分之二自最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。补充条款约定：买受人逾期支付购房款的，自应付款次日起至实际付款之日止按逾期付款额的日万分之二支付违约金；出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。虞学电按约付清了房款。2019年6月，来安孔雀城向虞学电发出《项目延期交付通知书》，2019年9月，来安孔雀城向虞学电发出《房屋交付指引》，告知虞学电涉案房屋于2019年9月27日办理房屋集中交付手续。经虞学电与来安孔雀城结算，来安孔雀城因面积误差向虞学电退款547元，涉案商品房最终总价为1081322元。 一审法院认为，来安孔雀城与虞学电签订的《来安县商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，虞学电已依约履行合同义务，来安孔雀城未能在合同约定期限内交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。来安孔雀城辩称其逾期交房系不可抗力，不应承担相应责任，但其提供单方制作的情况说明无法证明其逾期交房系不可抗力所致，且虞学电对此辩解亦不予认可，故来安孔雀城的辩解无事实和法律依据，不予采信。 关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定是否有效的问题，本案主合同和补充条款对逾期交房违约责任的约定不一致，主合同约定的违约金为日万分之二，补充条款约定的违约金为日万分之一，因《来安县商品房预售合同》是来安孔雀城提供的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，来安孔雀城在主合同和补充条款中均约定买方逾期付款的按日万分之二支付违约金，但在补充条款中将卖方逾期交房的违约金调整为日万分之一，明显是减轻了自己的责任，加重了买房人的义务，有违公平原则，且未尽到合理提示及说明义务，故补充条款关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定为无效条款。 来安孔雀城辩称违约金过高应参照当地房租价格进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定适用的前提条件是合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但本案双方当事人已在《来安县商品房预售合同》主合同中明确约定了违约金的计算方法，故本案不适用该条款。本案违约金是否过高不能仅从房租方面来判断，而应遵循公平原则并参照当地房地产市场行情予以评判，从合同约定的逾期付款违约金及逾期交房违约金来看，主合同中关于逾期交房按日万分之二支付违约金的约定属于合理范围，也体现了买卖双方权利义务的公平性，不应调整，按虞学电实际支付的总房款计算违约金为19031.27元(1083122元×0.0002元/天×88天)。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、来安孔雀城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内付给虞学电违约金19031.27元；二、驳回虞学电其他诉讼请求。案件受理费276元，减半收取138元，由来安孔雀城房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，来安孔雀城虽主张案涉小区施工过程中出现了拆迁安置阻碍、周边居民违建占用土地的情况，但在诉讼中仅提供其公司单方出具的情况说明，性质上仍属于当事人陈述，并无其他任何证据相印证，不能证明来安孔雀城所主张的上述事实，且来安孔雀城也未能举证证明本案存在其他双方于合同中约定的不可抗力情形。故来安孔雀城以施工过程中出现上述情况属不可抗力为由要求免除逾期交房违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。 案涉《来安县商品房预售合同》与《补充条款》系同时签订，而《补充条款》所用字体明显小于《来安县商品房预售合同》，两者对逾期交房违约责任的约定不一致。《补充条款》第十一条第1款关于“如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述《补充条款》约定的格式条款系来安孔雀城提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对虞学电不利，排除了虞学电在来安孔雀城逾期交房超过一定期限时解除合同的权利，且与主合同条款相比，免除了来安孔雀城逾期交房的部分违约责任。原审认定该补充条款无效符合法律规定，本院予以确认。来安孔雀城关于应当按照《补充条款》约定计算逾期交房违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。 本案双方当事人明确约定了逾期交房违约金的计算标准，不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定计算损失赔偿数额的问题，来安孔雀城主张依据该条规定以房租认定实际损失，并认为违约金过高的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人来安孔雀城的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费276元，由上诉人来安孔雀城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年十一月三日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；