上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13396号原告：上海泽哲文化创意有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：丁瑞勇，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建华，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告：邢慕峰，男，1993年6月13日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：陆志诚，上海知信律师事务所律师。原告上海泽哲文化创意有限公司(以下简称泽哲公司)与被告邢慕峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告泽哲公司委托诉讼代理人陈辉、被告邢慕峰及其委托诉讼代理人陆志诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽哲公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除泽哲公司与邢慕峰于2019年9月5日签订的《房屋租赁合同》；2.判令邢慕峰支付泽哲公司2020年1月8日至2020年7月3日的租金72,000元；3.判令邢慕峰立即按每月12,000元标准支付泽哲公司房屋占有使用费，自2020年7月4日至实际搬离之日止；4.判令邢慕峰支付泽哲公司2020年2月8日至2020年7月3日止的物业管理费45,000元；5.判令泽哲公司没收邢慕峰押金45,000元。事实和理由：2019年9月5日，泽哲公司与邢慕峰签订了《房屋租赁合同》，约定：邢慕峰承租泽哲公司名下位于上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室A5档口(以下简称系争铺位)经营餐饮，品牌为：有鸽，业态：煲仔饭。租赁期限自2019年9月21日起至2021年9月20日止，每月租金为12,000元，物业费每月3,000元，押金为45,000元，先付后用，付一押三的方式。如邢慕峰提前退租或者逾期支付租金，泽哲公司可没收邢慕峰押金及要求支付赔偿金等。泽哲公司将系争铺位交付邢慕峰使用，邢慕峰已经拖欠了泽哲公司租金及物业管理费，其行为已构成违约，经泽哲公司多次催告，邢慕峰均未予支付。泽哲公司为维护自身的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。审理中，泽哲公司变更第4项诉请为判令邢慕峰支付泽哲公司2020年2月8日至2020年7月7日止的物业管理费15,000元；并增加诉请：要求邢慕峰交还房屋。同时明确第1项诉请房屋租赁合同解除时间为2020年7月3日(于2020年7月3日开庭时当庭提出该诉请)，第2项诉请计算标准为每月12,000元，计算6个月，第5项诉请违约金的性质为解除合同的违约金。邢慕峰辩称，同意解除房屋租赁合同，不同意泽哲公司的其余诉讼请求。因为新冠疫情，邢慕峰难以维持经营，并非恶意违约，泽哲公司主张上述期间租金对于邢慕峰显失公平，泽哲公司主张的上述物业费于法无据。且邢慕峰与泽哲公司多次协商，泽哲公司也同意予以减免租金，另外，2020年4月9日邢慕峰已将系争铺位交还泽哲公司，所有物资用品均已搬出。泽哲公司主张违约金标准过高，请求调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月5日，泽哲公司(出租方、甲方)与邢慕峰(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号：HTSH2019-A5)，约定：甲方将系争铺位出租给乙方；乙方的经营品牌为：有鸽，业态：煲仔饭、烧腊、粥、例汤、港式点心。租赁期限自2019年9月21日到2021年9月20日止(注：审理中，双方确认实际起租日为2019年10月8日)。乙方按每月为一个付款周期的付款方式支付租金，租金12,000元/月，物业费3,000元/月。乙方应于到期日15天前向甲方支付后1个月的租金。6-1、甲乙双方约定，乙方应向甲方交纳房屋租赁履约保证金45,000元。6.2、甲乙双方的租赁关系终止时，甲方应将收取的房屋履约保证金在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。6-5、甲乙双方约定，由于甲方提供的场地属于精装修店面，乙方需支付甲方装修费用肆万元。9-2、违反合同擅自提前解除本合同的一方，应向另一方保证金同等金额支付违约金，如还给对方造成损失的，而其支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿守约方因此造成的损失与违约金的差额部分。13-4、租赁期间，乙方非因本合同规定的情况中途退租的，乙方应按保证金同等金额向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，甲方可就此向乙方进行追偿。该租赁合同中还就其他事项进行了约定。审理中，泽哲公司与邢慕峰一致确认：邢慕峰支付泽哲公司押金45,000元，并支付了首期租金及物业费，另外同意押金在本案中一并处理。2019年11月10日，邢慕峰向泽哲公司支付33,000元，该款包含2019年11月8日至2020年1月7日期间的两个月房租24,000元以及2019年11月8日至2020年2月7日期间的三个月物业管理费9,000元。2020年4月7日，泽哲公司向邢慕峰发送《催款通知书》，主要内容为：你与我司于2019年9月5日签订《房屋租赁合同》，租赁系争铺位，租赁期限为2019年10月8日至2021年10月7日，按约你应于2020年4月8日支付2020年1月8日至2020年5月7日的租金及物业管理费60,450元，费用明细：租金2020年1月8日起至2020年5月7日止，单价12,000元，金额48,000元。物业管理费2020年2月8日起至2020年5月7日止，单价3,000元，金额9,000元。滞纳金3,450元，合计应缴60,450元。截止目前，您尚未支付，请您接获本催告后于2020年4月8日前付清上述欠款，如您逾期不支付上述期间租金，视为您不能继续履行合同，我司将行使单方解除权，解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》，没收贵方交纳的押金，继续要求您支付租金。审理中，邢慕峰为证明泽哲公司出具过减免租金承诺，邢慕峰已按约支付相关费用，泽哲公司应减免租金，提交《付款通知书》一份，主要内容为：承租方有鸽煲仔饭，门牌号：上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室品味美食城A5，租期为2019年10月8日，租约终止：2021年10月7日。2019年11月8日至2020年1月7日租金24,000元，2019年11月1日至2019年11月30日物业费9,000元，开业推广减免：2020年1月8日至2020年2月7日，减免租金为12,000元。承租人须于2019年11月14日前将上述费用付清，若客户逾期付款，每延迟一日将按合同约定支付违约金。如未按照本付款通知书支付费用，视为不予同意参与此次开业推广减免活动，则按原签订的租赁合同执行(租金、物业费、付款方式等)。泽哲公司对该付款通知书真实性无异议，并表示2019年11月，为鼓励摊位缴纳租金，承诺交租金免1个租金。审理中，泽哲公司表示既然邢慕峰按约付款，则泽哲公司同意按约减免1个月租金。审理中，泽哲公司确认于2020年7月3日收回系争铺位。并撤回要求返还房屋以及诉请3使用费的诉请，明确表示诉请4的物业费主张到2020年7月3日，具体金额由法院认定。本院审理过程中，曾组织双方进行调解，邢慕峰表示押金45,000元扣除后，双方结清。泽哲公司表示不同意邢慕峰的调解意见，坚持诉请。因双方各执己见，致使本案调解未成。以上事实，除庭审笔录外，另有房屋租赁合同、付款通知书、催款通知书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。邢慕峰未按约支付租金及物业管理费已构成违约，应承担相应违约责任。现泽哲公司要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以确认，关于合同解除的时间，泽哲公司主张第一次向本院提出解除房屋租赁合同诉请当日即2020年7月3日作为房屋租赁合同解除日期，对于该主张，有事实及法律依据，本院予以确认。关于泽哲公司主张租金及物业费、违约金的诉请，根据查明事实，邢慕峰按照付款通知书的要求，于2019年11月14日之前支付了相关费用。付款通知书明确记载“开业推广减免：2020年1月8日至2020年2月7日，减免租金为12,000元”，且审理中泽哲公司亦表示既然邢慕峰按约付款，则泽哲公司同意按约减免1个月租金。故邢慕峰支付租金的起算点应为2020年2月8日。邢慕峰现主张受新冠疫情影响应减免费用，本院考虑到新冠肺炎疫情确实对邢慕峰的实际经营产生影响，其未支付租金及物业管理费确系事出有因，本着出租人和承租人在疫情期间共克时艰，共担风险的原则，对泽哲公司主张的租金、物业管理费、违约金，根据公平原则，由本院酌情予以调整。对泽哲公司主张的2020年2月8日至2020年7月3日期间的房屋租金，本院酌情支持40,000元；对泽哲公司主张的2020年2月8日至2020年7月3日期间的物业费，本院酌情支持10,000元；对于泽哲公司主张没收押金的诉请，本院酌定泽哲公司已收取的邢慕峰租赁保证金12,000元作为解除合同违约金不予返还。关于邢慕峰辩称的早已交还系争铺位的意见，邢慕峰并未提供充足证据予以证明，本院对此不予采纳。房屋租赁合同已解除，且本院已处理租金、违约金等诉请，故本院对押金即房屋租赁保证金一并予以处理，由泽哲公司返还邢慕峰剩余保证金。审理中，泽哲公司撤回要求返还房屋及使用费的诉请，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认上海泽哲文化创意有限公司与邢慕峰于2019年9月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除；二、邢慕峰于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年2月8日起至2020年7月3日止的房屋租金40,000元；三、邢慕峰于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年2月8日起至2020年7月3日止的物业费10,000元；四、上海泽哲文化创意有限公司已收取的邢慕峰租赁保证金12,000元作为解除合同违约金不予返还；五、上海泽哲文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内返还邢慕峰租赁保证金33,000元(该款可与上述判决第二、三项确定的付款金额相抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,290元，由邢慕峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 锋二〇二〇年十一月二十七日法官助理  陆 磊书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。