广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0305民初295号 原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳万众创新科技有限公司，住所地深圳市南山区海天二路新海宜易思博软件大厦2203，统一社会信用代码：91440300349627973M。 法定代表人：叶秀敏，董事长。 委托诉讼代理人：孙雅莲，广东万乘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李楠楠，广东万乘律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳波顿香料有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道茶光路**，统一社会信用代码：914403006189171288。 法定代表人：王明凡。 委托诉讼代理人：蔡紫茜，广东钧沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐淼，广东钧沐律师事务所律师。 原告深圳万众创新科技有限公司诉被告深圳波顿香料有限公司租赁合同纠纷一案案，本院于2019年1月3日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序分别于2019年3月20日和2020年9月22日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人孙雅莲、李楠楠，被告的委托诉讼代理人蔡紫茜、唐淼到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告的委托诉讼代理人孙雅莲、李楠楠，被告的委托诉讼代理人唐淼到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年8月8日签订的《XXX一期战略合作框架协议》、《XXX一期运营管理合同》和《XXX三期土地租赁合同》;2、被告退还原告租赁保证金4591867.86元（人民币，下同）；3、被告退还原告预付的第一个租赁年租金5838097.86元，并赔偿从收款日2017年8月22日起至退还日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，暂按年利率4.35%计至2018年12月10日为329101元）；4、被告支付原告合同约定的违约金4591867.86元；5、被告赔偿原告支出的规划设计、品牌设计策划、营销策划等前期费用损失3778998元；6、被告赔偿原告改造装修费用等损失3460123元；7、被告赔偿原告对外招租的销售费用、管理费用和其他费用等损失3775412元；8、被告赔偿原告因对外转租应赔偿承租方的装修损失、违约赔偿金等10000000元；9、被告赔偿原告可得利益损失10,000,000元；10、被告承担本案的诉讼费用；11、被告支付原告逾期交付厂房的违约金443758.69元。庭审中，原告将第五项诉讼请求金额变更为168万元，第六项和第八项诉讼请求合并在一起变更为5801550元并撤回要求被告赔偿租户违约金的请求，第七项诉求仅主张销售费用损失并变更金额为110827元。事实与理由：2017年8月8日，原告与被告签订《XXX一期战略合作框架协议》、《XXX一期运营管理合同》和《XXX三期土地租赁合同》各一份。合同约定，被告将位于深圳市南山区某厂房（包含A栋烟用香精车间一、B栋普通仓库、C栋动力车间、D栋咸味香精车间、E栋烟用香精车间二）及本项目占地范围内的所有公共区域，总建筑面积为：7853.61平方米，及位于其西北方的空地（XXX三期空地，占地面积约为13847平方米），出租给原告运营管理（租赁给原告使用和对外经营）。上述合同约定，原告的运营及租赁期限分为两个阶段，第一阶段：自计租日起5个租赁年，自相关厂房移交之日起算。第二阶段：如在合同履行5年期满后未出现政府征用、强制收购、回收、拆迁或城市更新导致合同无法履行的情况，则原告按合同约定的租金自动继续承租4个租赁年。在运营期间，原告作为租赁产业的运营单位，为被告打造运营品牌、提供产业品牌包装方案、提供项目方案设计并负责产生的费用支出；被告作为主体授权品牌使用，提供证照等材料支持，原告负责对本项目建筑物本体、外墙（包含门窗系统、内通廊及连廊）、空调、强弱电设备、消防设施、电梯间、园区路面、园林绿化、通道、大门入口等全部室内外空间进行装修；租赁土地给原告作为停车场、体育场地、绿地、物流、展示展览或文化演艺活动使用；大部分厂房和土地被告移交原告时间在2017年8月30日前，其中A栋在2017年10月30日前移交，具体交付时间为双方签署《交付确认书》之日。上述租赁合同签订后，原告依约于2017年8月22日向被告支付了租赁保证金及预付了第一个租赁年租金合计10429966元，并依照合同约定，专门成立了项目公司——XXX（深圳）体育文化发展有限公司（以下简称“项目公司”），专门运营该项目。项目公司按照原、被告的合同约定先后与相关的规划设计、品牌设计策划和营销策划公司签订协议，对XXX进行整体规划、产业升级和品牌推广策划工作。2018年2月28日，深圳市南山区发展和改革局向项目公司颁发了《深圳市社会投资项目备案证》，同意项目公司进行建筑外墙美化翻新、水电管网改造、建筑内墙隔断等,总投资1亿元，投资项目符合《产业结构调整指导目录》和《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》。3月1日被告关联公司深圳波顿物业管理有限公司发出《装修许可证》，允许项目公司进行装修改造工作。8月24日，深圳市南山区西丽街道办事处安全管理委员会办公室向项目公司、施工单位发出《安全施工告知书》，要求保障施工安全。项目公司遂进行了外墙翻新及砌筑、园区改造、消防基础、消防管网和水泵系统的施工，移动发电机、办公室装修以及垃圾清理等工作，为此投入了巨额费用。另外，依照合同约定，项目公司为对XXX项目进行运营管理，支出了相应的管现费用。同时项目公司积极开展招商工作，先后与多家单位和个人签订了厂房和土地的租赁合同，支出了销售费用。但是在合同履行过程中，被告却违反合同约定，出尔反尔，言而无信，不能向原告提供符合合同约定的租赁物造成原告投入巨资后，项目迟迟无法推进的局面。根据双方签订的《XXX一期运营管理合同》第10.1条的约定“租赁期限内，租赁房屋仅供乙方作为办公、商业配套使用”，第10.2条约定“甲方同意：乙方有权以合法的形式转租、分租或放弃占用租赁房屋或其中任何部分”。但当原告的项目公司基本完成招租后，被告却以房屋为工业仓储用途，需要先办理“工改商”手续，且该等手续应由原告办理为借口，拒不配合原告办理“二次消防”的报批手续。事实上，双方在租赁合同第2.2.1条明确约定“甲方作为申报主体和业主方，乙方作为产业运营单位，对XXX进行产业升级，共同打造产业运营品牌”，“根据甲方对XXX的整体产业规划，乙方配合甲方提供产业升级方案、协助甲方向政府部门申报相关手续和办理相关验收，乙方无偿提供上述方案设计和报批报建协助工作，甲方作为主体授权品牌使用、提供证照等材料支持”。由此可见，进行产业升级的主体是被告，原告只有“配合”和“协助”的义务。被告自己不履行合同义务，反而将办理产业升级相关手续的义务，强加给原告承担，并且以原告不能办理相关手续为由，欲终止合同收回房屋和土地自行运营，无偿取得原告和项目公司的巨额投入。同样，双方签订的《XXX三期土地租赁合同》第4.1条明确约定租赁用途“租赁期限内，租赁土地给予乙方作为停车场、体育用地、绿地、物流、展示展览或文艺演出活动经营使用”，之后被告却以不能作为上述用途使用为由，要求原告办理相关手续后才能经营。另外，双方签订的《XXX一期运营管理合同》第2.2.2条约定“甲方同意乙方对一期园区内厂房建筑物、外墙、空调……等室内外空间进行工程装修，该系列装饰工程需要获得政府批文及完成厂房装饰消防报备手续……并由乙方承担相关的报建报批等相关费用”。此处的“政府批文”、“消防报备手续”，很显然是指“二次装修手续”而言。但被告却偷梁换柱，有意将此处的二次消防报批手续，曲解为原告应当办理出租房屋将工业用途变更为商业用途的报批手续，否则拒不配合原告办理二次消防报备手续，不提供相关资料，导致租赁合同无法继续履行，至此，被告已经构成根本违约。原告多次与被告交涉，要求其按合同约定履行义务，配合办理相关手续，均无果。原告认为，根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。也就是说，出租人负有保证出租的标的物符合约定用途的法定义务。此义务相当于买卖合同中的瑕疵担保责任，又称“担保责任”，是指依法律规定，在交易活动中当事人一方移转财产（或权利）给另一方时，应担保该财产（或权利）无瑕疵，若移转的财产（或权利）有瑕疵，则应向对方当事人承担相当的责任。被告作为案涉房屋和土地的出租方，不仅未能向原告提供符合合同约定用途的租赁物，已经构成违约，相反还进行恶意抗辩，将本应由自己承担的法定和约定义务，强加给原告承担，其行为严重违反了了市场经济条件下，市场主体应当普遍遵循的诚实信用原则，导致原告订立租赁合同，从事对外经营的目的落空。因此，根据合同法第九十四条（四）项的规定以及《XXX一期运营管理合同》第13.1条第（4)项“甲方存在其他严重违约情形，致使乙方无法正常使用租赁房屋或部分租赁房屋的”以及《XXX三期土地租赁合同》第11.1条第（3)项“甲方存在其它严重违约情形，致使乙方无法正常使用租赁土地或部分租赁土地的”,乙方有权解除租赁合同之约定，原告有权主张解除合同，追究被告的违约责任，支付违约金并赔偿由此造成原告的各项经济损失包括转租损失。2018年9月，原告曾向贵院提起诉讼，后因被告提出协商解决的意见，原告遂撤回诉讼，现经过商谈，被告迟迟不能回复，仍然以各种借口和理由拖延。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、被告已经积极履行《XXX一期战略合作框架协议》（简称“一期战略协议”）、《XXX一期运营管理合同》（简称“一期运营合同”）和《XXX三期土地租赁合同》（简称“三期土地合同”）约定的全部义务。原告存在严重违约行为，被告有权解除合同，并要求原告承担赔偿责任。1、根据合同约定及法律规定，原告作为租赁物的使用方及建设单位，应依法申报二次消防手续。被告已积极履行协助义务。根据《一期战略协议》第3.1条约定，在运营期间，甲方（即被告）作为业主方，乙方（即原告）作为产业运营单位，为甲方打造产业运营品牌。根据甲方需要，乙方提供产业品牌包装方案、协助甲方向政府相关部门申报相关手续和办理相关验收，乙方无偿提供上述方案设计和报批报建协助工作，并负责由此产生的费用支出，甲方作为主体授权品牌使用、提供证照等材料支持。《一期运营合同》第2.2.1条约定，甲方委托乙方作为一期园区内产业升级的顾问，甲方作为申报主体和业主方，乙方作为产业运营单位，对XXX进行产业升级，共同打造产业运营品牌。根据甲方对XXX的整体产业规划，乙方配合甲方提供产业升级方案，协助甲方向政府相关部门申报相关手续和办理相关验收，乙方无偿提供上述方案设计和报批报建协助工作，甲方作为主体授权品牌使用、提供证照等材料支持。《一期运营合同》第2.2.2条约定，甲方同意乙方对一期园区内厂房建筑物、外墙（包含门窗系统、内通廊及连廊）、空调、强弱电设备、消防设施、电梯间、园区路面、园林绿化、通道、大门入口等全部室内外空间进行工程装修（乙方装修时不得改变房屋主体结构等违反深圳市规划国土局现行相关规定的行为，否则相关责任均由乙方承担），该系列装饰工程需要获得政府批文及完成厂房装饰消防报备手续，均由乙方负责且须在第一个租赁年的免租期内全部完成，并由乙方承担相关的报建报批等相关费用。经甲方审核后，甲方依据实际情况授权乙方代理执行需要履行的安全、消防等相关手续，由乙方承担相关的工程改造及手续费用。未获得批文之前乙方不得正式运营。《一期运营合同》第3.3条约定，以上第3.2条所约定的第一个租赁年六（6）个月的免租期，包含乙方报批报建期及厂房装修期、消防申报审批通过期等，由乙方自行负责以上前期工作，原则上乙方须在本合同生效后2-3个月内获得政府批文，如免租期满后3个月内乙方仍无法获得政府批文的，则本合同终止，甲方无须向乙方承担任何责任，乙方须向甲方承担相当于第一个租赁年6个月租金的违约金。原则上在未获得政府批文前乙方不得对厂房进行任何装饰装修，否则，所有责任均须由乙方承担……。根据《消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。因此就本案而言，无论是双方合同约定还是法律规定，均未规定由被告承担二次消防申报义务。事实上，涉案厂房已经出租给原告，且原告也已经向第三方转租。从《一期运营合同》第3.3条约定看，被告给予原告第一个租赁年6个月的免租期的目的就是为了给予原告厂房装修期、消防申报审批等，并已明确约定由原告自行负责以上前期工作。从运营合同的目的看，被告委托原告作为园区产业升级的顾问，原告为产业的运营单位，实质上方案的设计、报批报建的方案均是由原告提供。被告作为业主，仅负有提供授权、证照等配合协助义务。此外，目前并未有任何证据证明原告有申报二次消防的相关手续，公安消防机构亦未认定二次消防未过关，更没有任何证据证明未能去的二次消防相关手续的原因在于被告，实际上原告是因为自身建设不过关或是手续不完备未能提供相应报建手续。从原告递交的证据三十（第363页）、证据三十五（第372页）请示函看出原告需被告配合的文件仅是营业执照、法人证明等主体资格文件，主体消防验收合格文件已在证据八体现。从被告需配合的文件上看，被告在二次消防时也仅是辅助申报义务，二次消防的实质是原告的改建、扩建、内部装修等行为通过消防机构的审核和验收。综上，原告以被告不配合二次消防的报备手续构成根本违约没有事实及法律依据。2、被告从未以原告需办理“工改商”手续为由，不配合办理二次消防手续，无论按照合同约定或是法律规定，被告均是按照法律规定要求原告在建设运营期间如涉及到相关审批工作应当得到部门批准文件。被告依约将标的物交付原告占有、使用，已经完全履行租赁合同约定的义务。根据《一期运营合同》第4.2.1条约定，乙方已到甲方一期厂房现状充分考察及了解清楚了本合同约定出租厂房及工业园区的现状，并接受以上考察现状，甲方按以下支付标准：……。原告同时也签署厂房的《交付确认书》（原告证据二），接受厂房现状并验收接收，原告同时提供《建设工程消防验收意见书》，证明涉案厂房的主体建设工程已通过消防验收合格。原告提供的证据四、五、六、七也可说明原告对于涉案厂房属于工业用地已经知悉。另，《一期运营合同》的相关约定（例如2.2.2、9.1、9.2）均说明因向政府主管部门报批而引起的一切费用由原告承担，被告提供必要协助。申请转换土地用途性质转换属于原告自身经营问题，涉案厂房是否完成“工改商”手续并不影响厂房目前使用，如原告确实因经营需要将土地性质予以变更，产生的费用（如补交土地出让金等）应由原告自行承担，被告可以配合完善相关手续，至于是否能成功办理“工改商”并不是由被告决定，而是由相关行政部门审批，需要符合城市总体规划，经过规划等部门批准，被告并没有以此为由不允许原告经营。且目前没有证据证明被告要求原告办理“工改商”，原告提出的这一说法纯属无稽之谈，从始至终被告都是按照法律、法规的规定要求原告如确因经营需要办理改变土地性质，应当经过部门审批。综上，原告以被告要求其办理“工改商”为由不办理二次消防是毫无依据，无论是合同约定亦或法律规定，使用单位均可自身申报消防手续，“工改商”与“二次消防”并不是非此即彼的关系，两者各自都应按法律规定履行相应手续，因此被告并没有任何违约行为。3、原告在合同的履行期间存在严重违法、违约行为，被告有权解除合同，并要求其承担违约责任及赔偿责任。原告不听被告的多次告诫实施违法违建行为，将造成涉案厂房损失的责任恶意推脱给被告，实质情况是因自身工程不达标而未申请消防验收或是明知自身消防不达标而将责任推脱给被告，原告扭曲事实的行为不应得到支持。根据《一期运营合同》第10.2条的约定，乙方须保证其任何经营行为包括须保证其租客的运营行为等均须符合国家及深圳市的各项法律法规要求，包括须符合国家及深圳市规划局、国土局、符合环保（不得有产生影响周边环境的气味、噪音、粉尘、污水等）、消防、安全生产等部门的各项法律法规，一旦违反且被政府查处而使甲方遭受经济损失或名誉影响及或被第三方追责从而给甲方造成经济损失的，则甲方随时终止本租赁合同，且可直接在乙方所缴付的租赁保证金中扣除相应的经济损失金额，如租赁保证金不足以赔偿的，乙方须另外补足。同时乙方须立即采取措施消除影响。第10.5条约定，乙方在装修过程中不得有改变房屋主体结构等违反深圳市规划国土局现行相关规定的行为，否则相关责任均由乙方承担，如果因此给甲方造成的损失，均须由乙方承担。且乙方须采取措施消除对甲方的影响。第12.1（1）条约定，乙方因使用不当导致租赁房屋及装修、附属设施毁损、灭失，造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。（2）乙方不得在租赁房屋内进行或允许、默许任何非法的活动。原告在占有、使用标的物业的过程中，多次实施违法违规的装修、改建、扩建行为。对此被告多次发函通知原告停止违法行为、拆除违法建筑，但原告均不予理睬。深圳市南山区规划土地监察局于2018年8月28日向原告开具了《深圳市南山区规划土地监察局停止违法行为通知书》（深南规土停通【2018】15号），于2018年9月18日向原告开具了《深圳市南山区规划土地监察局限期拆除通知书》（深南规土限拆通字【2018】101号），对原告予以行政处罚。原告的上述违法违规行为，已严重违反合同约定及法律规定，造成被告经济、名誉严重受损。根据《一期运营合同》第5.2条约定，交租方式：年缴。乙方应于第一个租赁年免租期满后首月的15日前支付首年租金，后续乙方应于每个租赁年首月的15日前向甲方支付当年租金……。第14.2条约定，乙方出现下列违约情形的，甲方有权单方解除本合同……（2）因乙方原因造成房屋主体承重结构损坏的，且超过甲方通知的期限仍未进行修复的。（3）乙方无合理理由逾期支付租金超过三个月的，并在收到甲方书面催告后15日内仍未付款的。截止目前，原告均未支付被告第二个租赁年的租金、滞纳金、水电等费用，致使合同目的无法实现，构成根本违约。以上原告的种种行为，均严重违反合同约定及法律规定，被告有权解除合同，并要求其承担违约责任、赔偿经济损失。二、鉴于本案纠纷产生的根本原因系原告存在严重违法违约行为所致，故原告第二项至第九项诉讼请求，均无事实及法律依据。被告作为出租方，已依约将租赁物业交付原告使用；且原告目前仍在继续占有、使用上述涉案物业。被告不存在任何违约行为。综上，被告并无违约行为。原告存在严重的违法违约行为，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任并赔偿经济损失。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。针对原告增加诉讼请求的意见：根据合同第4.2、4.3条，具体的交付时间是按双方签署的交付确认书为准，我方实际交付厂房的时间也是按照交房确认书确定的时间，被告已经确认并盖章，所以我方并没有逾期交付厂房。规土局对原告的处罚不是针对被告的加建行为，事实上原告在庭审中所称是因其转租的客户加建所致。 被告向本院提出反诉请求：1、解除被告与原告双方于2017年8月8日签订的《XXX一期战略合作框架协议》、《XXX一期运营管理合同》和《XXX三期土地租赁合同》，并判令原告限期搬离；2、原告向被告支付租金（从每栋厂房及空地应当缴纳租金之日起计算至合同解除之日止，现暂计至2019年1月31日为1742556.74元）、场地占用费（从合同解除之日起计算至原告搬离之日止，计算标准参照租金）；滞纳金（从每栋厂房及空地逾期缴纳之日起计算至原告搬离之日止，现暂计至2019年1月31日为190537.64元）;3、原告向被告支付违约金4591867.86元；4、被告没收原告的租赁保证金4591867.86元；5、原告支付水电费（本金153193.98元）及其利息（计算至原告搬离之日，现从逾期之日暂计至2019年1月31日为7259.1元），暂计为160453.08元；6、原告赔偿被告厂房、土地等损失11521090.37元;7、原告承担本案的本诉、反诉的诉讼费用；8、原告承担律师费100000元、保全担保费20518.54元。庭审中，被告明确其第二项诉求的滞纳金按欠付租金的日万分之五依次计算至付清之日；被告明确其要求的水电费系2018年1月至2020年8月17日期间的，起诉时暂计至2019年1月31日，利息按年利率7.125%自下月1日起依次计算至付清之日；第六项诉求的厂房损失指被告拆除原告加建、修复维修费用的损失。事实与理由：一、合同签订情况：2017年8月8日，被告与原告签订《XXX一期战略合作框架协议》（以下简称“框架协议”）、《XXX一期运营管理合同》（以下简称“厂房合同”）和《XXX三轫土地租赁合同》（以下简称“土地合同”）各一份，其中厂房合同的相关约定：1、租赁范围及面积：根据厂房合同第2.1.1款的约定，被告将位于深圳市南山区茶光路与创科路一号路交汇处XXX内一期厂房（包含A栋烟用香精车间一.B栋普通仓库，C栋动力车间，D栋咸味香精车间，E栋烟用香精车间二）及本项目占地范围内的所有公共区域租赁给原告，总建筑面积为：7853.61平方米。2、租金：根据厂房合同第5.1条的约定，租金标准为71元／月／平方米；3、租赁年限：根据厂房合同第3.1条的约定，原告的运营及租赁期限分为两阶段，第一阶段：自计租之日起5个租赁年，自相关厂房移交之口起算；第二阶段，如在合同履行5年期满后未出现政府征用、强制收购、回收、拆迁或城市更新，导致合同无法履行的情况，则原告按合同约定的租金自动继续承租4个租赁年。4、免租期：根据厂房合同第3.1条的约定，被告同意给予原告第一个租赁年自计租之日起六个月的免租期，在第二个租赁年的第一、二个月给予二个月免租期，在第二个租赁年的第一、二个月给予二个月免租期，在免租期原告无需支付相应免租月份的租金。5、租金的起租时间：根据厂房合同第4.3条的约定，具体起租日以双方所确认的交付确认书上所确认的日期为准。其中土地合同的相关约定：1、租赁范围及面积：根据土地合同第2.1条的约定，总占地面积为13847平方米；2、租金：根据土地合同第6.1.1条的约定，租金标准为15元／月／平方米。3、租赁年限：根据土地合同第3.1条的约定，租赁年限为5年。4、免租期：无。5、租金的起租时间：根据土地合同第3.2条的预定，计租日为《交付确认书》约定的交付日。被告已按合同约定向原告交付了厂房及土地。二、原告的违约事实。1、原告的严重违约行为，直接导致合同目的无法实现。(1)根据厂房合同第10.2条的约定，原告须保证其任何经营行为包括须保证其租客的运营行为等均须符合国家及深圳市的各项法律法规要求：包括须符合国家及深圳市规划局、国土局、符合环保（不得有产生影响周边环境的气味、噪音、粉尘、污水等）、消防、安全生产等部门的各项法律法规，一旦违反且被政府查处而使被告遭受经济损失或名誉影响及或被第三方追责从而给被告造成经济损失的，则被告随时终止本租赁合同，且可直接在原告所缴付的租赁保证金中扣除相应的经济损失金额，如租赁保证金不足以赔偿的，原告须另外补足。同时原告须立即采取措施消除影响。另依据厂房合同第3.3款约定：原告的租赁用途必须是在合法合规的前提下运营。然而，在厂房合同履行过程中，在被告按照合同约定向原告交付租赁标的物后，原告在未获得政府相关批文情况下，私自对厂房及土地迸行装修、改建、扩建等。被告在发现后，多次向原告告知其在未取得合法手续的情况下，不得进行装修、改建、扩建。但原告置若罔闻，依然对厂房及土地进行装修、改建、扩建等。因原告存在违法违规装修、改建、扩建的行为，给被告的厂房造成极大的破坏，且原告的装修、改造行为违反了深圳市南山区规划土地监察局关于不得违规加层、改建及扩建等相关规定。深圳市南山区规划土地监察局先后分别：于2018年8月7日对原告的行为进行了查处并开具了《深圳市南山区规划土地监察局协助调查通知书》（深南规土协调通字【2018]32号）；于2018年8月28日向原告开具了《深圳市南山区规划土地监察局停止违法行为通知书》（深南规土停通【2018]15号）；于2018年9月18日向原告开具了《深圳市南山区规划土地监察局限期拆除通知书》（深南规土限拆通字[2018]101号）。上述行政处罚同时抄送给了被告。原告的违法违规的行为，严重违反厂房合同以上约定，构成根本性违约，导致以上协议及合同无法履行，不仅给被告造成巨大的经济损失，同时给被告声誉造成了极大影响。(2)根据厂房合同第2.2.2条、第3.3条约定，被告同意原告对租赁物进行装修，原告装修时不得改变房屋主体结构等违反深圳市规划国土局现行相关规定，否则相关责任均由原告承担。原告的装修应该向政府有关部门进行装饰工程报批及消防报批，在原告未取得政府相关批文的情况下，不得正式运营。然而，原告直至目前，仍未取得政府部门的批文及备案证明，也导致以上框架协议及厂房合同无法履行。2、原告未按照合同约定向被告缴纳租金，构成根本违约，因此原告应向被告支付租金、滞纳金、违约金等费用。(1)上述合同签订后，被告按照厂房合同约定将租赁标的交付给原告。具体交付时间为：厂房A栋：2018年2月1日；B、C栋：2017年10月30日；D、E栋：2017年9月4日。土地（空地）的具体交付时间：2017年9月1日。按照上述合同约定，标的物交付后，即开始计算租金。(2)按照厂房合同及土地合同约定，原告分别应于2018年11月15日之前向被告缴乡内B、C栋第二个租赁年的租金；于2018年9月15日之前向被告缴纳D、E栋第二个租赁年的租金；于2018年9月15日之前向被告缴纳土地第二个租赁年的租金。但原告未支付。(3)厂房合同第14.1条约定：“租赁期间，如乙方逾期支付租金超过10日的，每逾期一天，则应按月租金总额的万分之五支付滞纳金”。依据上述约定，截止2019年1月31日，被上诉人应该支付的厂房滞纳金为：B、C栋3844.45元；D、E栋14713.45元；土地合同第12.1条约定：“租赁期间，如乙方逾期支付租金超过10日的，每逾期一天，则应按逾期之款项的万分之五支付滞纳金”，根据上述约定，截止2019年1月31日，被上诉人应该支付的土地滞纳金为171979.74元。以上厂房及土地滞纳金暂合计190537.64元。(4)根据厂房合同第3.3条、第14.2条，土地合同第12.2条的约定，原告应向被告支付违约金，违约金支付的标准为相当于第一个租赁年六个月租金。即，原告应向被告支付违约金4591867.86元（厂房违约金为3345637.86元，土地违约金为1246230元）。基于原告的上述根本违约，已导致合同无法履行，目的无法实现，其责任应由原告承担。三、被告的损失。根据厂房合同第2.2.2条、第3.3条、第10.2条约定，在原告未取得政府相关批文的情况下，不得正式运营，原告的运营必须合法合规。而原告的行为不仅严重违反合同约定，还因原告的装修、改建、扩建等违法行为导致了被告的厂房损毁等损失，损失达11521090.37元。综上所述，基于原告的根本违约及违法行为，导致本合同无法履行，合同目的无法实现并造成被告重大经济损失。现被告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条等规定，依法向贵院提请反诉。恳请贵院查明事实，支持被告的反诉请求，维护被告的合法权益。 原告针对被告的反诉答辩称：1、原被告双方在租赁合同1.1.1条、10.1条中明确约定了出租屋的用途是办公和商业，事后被告又以只能做工业用途使用为由，企图收回房产自用，对此原告表示异议，而被告提出收回的理由是寻找所谓的原告加建的借口，事实上根据合同约定，标的物的交付是按照现状交付的，原有的标的物就已经加建了3000余平方米的面积，原告仅是在原有的基础上进行装修，并不存在加建行为，所以被告是以原告存在加建为借口企图终止合同，所以违约方系被告。2、由于被告出租给原告的厂房原来属于生产车间，存在污染环境的风险，所以在经被告同意并发放了装修许可证后，对现有的场地进行了部分装修，原告的装修行为是有合同及法律依据的，并不存在造成被告损失的问题，所以被告的反诉请求依法均不能成立，请求驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告于2008年4月14日取得位于南山区XXX土地的权属证书，宗地面积为80167.47平方米，土地用途为工业用地，权属证书中载明：宗地面积80167.47平方米，包含厂房建筑面积128254平方米（其中一期厂房76000平方米、污水处理400平方米、动力车间1200平方米、烟味车间7000平方米、咸味车间2000平方米、危险品仓库1000平方米、二期厂房41654平方米），研发建筑面积75000平方米，单身宿舍及相关配套设施14000平方米。 2017年8月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《XXX一期战略合作框架协议》（以下简称框架协议），约定：项目名称为深圳市南山区XXX项目一期厂房，项目包含A栋烟用香精车间一、B栋普通仓库、C栋动力车间、D栋咸味香精车间、E栋烟用香精车间二以及本项目占地范围内的所有公共区域，总建筑面积为7853.61平方米；本项目优先满足甲方生产活动使用和政府部门征用、强制收购、收回、拆迁或城市更新手续报批，在甲方确认不再用于生产和影响城市更新手续之后，由甲方统一安排分批分栋移交给乙方；甲方委托乙方作为本项目运营的服务顾问，在运营期间，甲方作为业主方，乙方作为产业运营单位，为甲方打造产业运营品牌；根据甲方需要，乙方提供产业品牌包装方案协助甲方向政府相关部门申报相关手续和办理相关验收，乙方无偿提供上述方案设计和报批报建协助工作，并负责由此产生的费用支出，甲方作为主体授权品牌使用、提供证照等材料支持；甲方委托乙方对本本项目建筑物本体、外墙（包含门窗系统、内通廊及连廊）、空调、强弱电设备、消防设施、电梯间、园区路面、园林绿化、通道、大门入口等全部室内外空间进行装修，经甲方审核后，依据情况授权乙方代理执行需要履行的安全、消防等相关手续，由乙方承担相关工程装饰及手续费用；及其他内容。 同日，2017年8月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《XXX一期运营管理合同》（以下简称运营管理合同），约定：“XXX内一期园区”是指坐落于深圳市南山区XXX交汇处被称作XXX一期厂房项目及位于其西北方的空地或依甲方自主决定使用其他名称的作为产业、商业用途的建筑物；“运营”及“运营管理”是指甲方将XXX一一期厂房及园区公共区域租赁给予乙方使用和对外经营，同时授权乙方对园区在合法合规前提下进行工程装饰运营工作；甲方出租给乙方运营管理的项目位于深圳市南山区XXX交汇处XXX内一期厂房（包含A栋烟用香精车间一、B栋普通仓库、C栋动力车间、D栋咸味香精车间、E栋烟用香精车间二）以及本项目占地范围内的所有公共区域，总建筑面积为7853.61平方米；甲方委托乙方作为一期园区产业升级的顾问，甲方作为申报主体和业主方，乙方作为产业运营单位，对XXX进行产业升级，共同打造产业运营品牌；根据甲方对XXX的整体产业规划，乙方配合甲方提供产业升级方案、协助甲方向政府相关部门申报相关手续和办理相关验收，乙方无偿提供上述方案设计和报批报建协助工作，甲方作为主体授权品牌使用、提供证照等材料支持；甲方同意乙方对一期园区内厂房建筑物、外墙（包含门窗系统、内通廊及连廊）、空调、强弱电设备、消防设施、电梯间、园区路面、园林绿化、通道、大门入口等全部室内外空间进行工程装修（乙方装修是不得改变房屋主体结构等违反深圳市规划国土局现行相关规定的行为，否则相关责任均由乙方承担），该系列装饰工程需要获得政府批文及完成厂房装饰消防报备手续，均由乙方负责且须在第一个租赁年的免租期内全部完成，并由乙方承担相关报建报批等相关费用；经甲方审核后，甲方依据实际情况授权乙方代理执行需要履行的安全、消防等相关手续，由乙方承担相关的工程改造及手续费用，未获得批文前乙方不得正式运营；甲方将本合同约定的一期厂房和园区公共区域在本合同约定的合作期限内不可撤销地以租赁方式给予乙方使用和对外转租经营；运营及租赁期限分为两个阶段，第一阶段自计租日起5个租赁年，自相关厂房移交之日起算；第二阶段如在合同履行5年期满后未出现政府部门征用、强制收购、收回、拆迁或城市更新导致合同无法履行的情况，则乙方按本合同约定的租金自动继续承租4个租赁年；甲方同意给予乙方第一个租赁年自计租日起六个月的免租期，在第二个租赁年的第一、二个月给予二个月免租期，在第三个租赁年的第一、二个月给予二个月免租期，在免租期乙方无需支付相应免租月份的租金；第一个租赁年六个月的免租期，包含乙方报批报建期及厂房装修期、消防申报审批通过期等，由乙方自行负责以上前期工作，原则上乙方须在本合同生效后2-3个月内获得政府批文，如免租期满后3个月内乙方仍无法获得政府批文的，则本合同终止，甲方无须向乙方承担任何责任，乙方须向甲方承担相当于第一个租赁年6个月租金的违约金；原则上在未获得政府批文前乙方不得对厂房进行任何装饰装修，否则，所有责任均须由乙方承担，如因此给甲方造成损失的，由乙方负责全额赔偿，甲方可直接在乙方所缴付的租赁保证金中扣除相应损失赔偿金额，上述赔偿金综合不足以补偿甲方损失的，乙方应按照甲方的实际损失赔偿给甲方；一期厂房以优先满足甲方生产活动使用和城市更新手续报批，甲方确认在预计的时间内可能不会发生政府部门征用、强制收购、收回、拆迁或城市更新事宜或作生产等使用之后，将原厂房设备物资清空后（见附件一平面图）交付给乙方，大部分厂房具体移交时间在2017年8月30日前移交，其中A栋在2017年10月30日前移交给乙方；在达到交付标准后，甲方在7天内书面通知乙方进行现场验收，双方以签署《交付确认书》明确交付完成及日期，作为本合同各楼栋的交付时间，双方同意《交付确认书》的确认时间也是厂房租赁期起算时间；如甲方晚于2017年10月30日交付本合同所约定的所有厂房给乙方，乙方的租期自相关厂房移交之日起算，每栋厂房的具体起租日以双方所确认的交付确认书上所确认的日期为准；如甲方逾期交付超过60日（自2017年11月1日起算），乙方有权单方面终止本合同，甲方应免息退还乙方租赁保证金，并按逾期交付相关厂房面积月租金总额的万分之五承担逾期违约金；厂房租金单价为71元/月/平方米，含甲方应付的租赁税费；租金从计租日起每三年递增一次，其中第四个租赁年递增一次，递增幅度为18%；交租方式为年缴，乙方应于第一个租赁年免租期满后首月的15日前支付首年租金，后续乙方应于每个租赁年首月的15日前向甲方支付当年租金；第一个租赁年按租金3345637.86元、第二、第三个租赁年租金5576063.1元；本合同签署后十五个工作日内，乙方或乙方指定方应当向甲方支付租赁保证金，合计3345637.86元（相当于第一个租赁年6个月的租金）作为租赁保证金；在本合同终止后五个工作日内，如乙方不存在本合同约定的违约或需要扣款的情形，并按照本合同约定交还租赁房屋，甲方应将租赁保证金月无息退还给乙方；甲方同意乙方可对租赁房屋装修、对附属设施及设备进行增建增设或改建（但不得改变房屋的承重结构及对房屋主体增加隔层等），因向政府主管部门报批而引起的一切费用均由乙方承担，甲方应提供必要协助；租赁期限内，租赁房屋仅供乙方作为办公、商业配套经营使用；乙方在装修过程中不得有改变房屋主体结构等违反深圳市规划国土局现行相关规定的行为，否则相关责任均由乙方承担（包括如引起政府相关单位查处强拆、乙方与其承租客户之间的纠纷等），如果因此给甲方造成的损失，均须由乙方承担，且乙方须采取措施消除对甲方的影响；租赁期间，甲方逾期完成交付的，每逾期一日应按逾期交付相关厂房面积月租金总额的万分之五承担逾期违约金；甲方发生以下情形（如在本合同约定的交付宽限期之后交付租赁房屋的，交付的租赁房屋不符合合同约定标准、致使不能实现租赁目的等），甲方应于收到乙方发出的解除合同通知之日起十五体内无息退还租赁保证金和未使用完的租金，并应按乙方工程的全部工程费用及人工成本作为工程赔偿违约金，同时按总租赁面积第一个租赁年六个月租金总和作为经营赔偿违约金，上述赔偿金总和不足以补偿乙方损失的，甲方应按照乙方的实际损失赔偿给乙方；乙方的实际损失包括但不限于租赁房屋的装修损失、乙方招商租赁成本、乙方即乙方租户的搬迁费用、乙方及乙方租户寻找替代租赁房屋的租金损失、乙方由此导致的需向乙方租户或第三方承担的违约金后赔偿金、诉讼费、保全费、执行费等；乙方向甲方提供损失事因及损失事实证据等；租赁期间，乙方逾期支付租金超过10日的，每逾期一天，应按月租金总额的万分之五支付滞纳金；乙方出现下列违约情形的（如擅自解除合同退租的、因乙方原因造成房屋主体承重结构损坏且超过甲方通知的期限仍未进行修复的、将租赁房用于非法目的、有其他根本违约情形导致合同无法继续履行的等），甲方有权单方解除本合同，乙方应于本租赁合同解除之日起十五日内向甲方支付所有应支付的费用，同时乙方须向甲方支付相当于第一个租赁年六个月租金的违约金，租赁保证金可以抵作违约金，上述违约金不足以补偿甲方损失的，乙方应按照甲方的实际损失赔偿给甲方；及其他内容。 2017年8月8日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方出租给乙方使用的土地位于深圳市南山区XXX交汇处XXX内三期空地，总占地面积约为13847平方米；甲方同意乙方对租赁土地的上方、路面、园林绿化、通道、围墙、管网管道设施、大门入口等全部占地范围内的工程进行改造及装修，如该工程需要履行的报建手续，由乙方承担相关的报建费用；计租日为《交付确认书》约定的交付日；租赁期限内，租赁土地给与乙方作为停车场、体育场地、绿地、物流、展示展览或文化演艺活动经营使用；甲方同意，乙方有权以合法的任何形式转租、分组或放弃占用租赁土地或其中任何部分，或以分组、借用、共向、靓颖或将业务承包他人等其他任何方式，以致任何非本合同当事人在租赁期限内取得使用或占用租赁土地其中任何部分，不论乙方对该等使用或占用是否有收取租金或其他报酬或其他利益，但乙方须经甲方审核备案同意后才可以行使以上权利，但乙方须保证起任何经营行为包括须保证其租客的运营行为等均须符合国家级深圳市的各项法律法规要求，包括须符合深圳市规划局、国土局、符合环保（不得有产生影响周边环境的期为、噪音等）、消防、安全生产等部门的各项法律法规，一旦违反且被告政府查处而使甲方遭受经济损失或名誉影响及或被第三方追责从而给甲方造成经济损失的，则甲方随时终止本租赁合同，且可直接在乙方所缴付的租赁保证金中扣除相应的经济损失金额，如租赁保证金不足以赔偿的，乙方须另外补足；租金单价为15元/月/平方米，月租金207705元，含甲方应付的租赁税费；租金从计租日起第三个租赁年递增一次，递增幅度为5%；乙方应于免租期满后首月的15日前支付首年租金，后续乙方应于每个租赁年首月15日前向甲方支付当年的租金；第一、第二个租赁年租金2492460元、第三个租赁年2617083元；本合同签署后十五个工作日内，乙方应当向甲方支付租赁保证金，合计246230元，相当于第一个租赁年6个月的租金作为租赁保证金；本合同终止后五个工作日内，如乙方不存在本合同约定的违约情形，并按照本合同约定交还租赁土地，甲方应将租赁保证金余额无息退还给乙方，乙方应于收到该租赁保证金后的七个工作日内向甲方开具合法的收据；租赁期内，甲方逾期完成交付的，每逾期一日应按月租金总额的万分之五承担逾期违约金；甲方发生下列情形之一时（如擅自解除本合同提前能收回租赁土地、存在其他严重违约情形致使乙方无法正常使用租赁土地等）乙方可解除合同，甲方应于收到乙方发出的解除合同通知之日起十五日内退还租赁保证金，并应按乙方工程改造的全部工程费用及人工成本作为工程改造赔偿违约金，同时按总租赁面积六个月租金作为经营赔偿违约金，上述赔偿金综合不足以补偿乙方损失的，甲方应按照乙方的实际损失赔偿给乙方；租赁期间，乙方逾期支付租金超过10日的，每逾期一天，应按月租金总额的万分之五支付滞纳金；乙方出现下列违约情形的（如擅自解除合同退租的、将租赁房用于非法目的等），甲方有权单方解除本合同，乙方应于本租赁合同解除之日起十五日内向甲方支付所有应支付的费用，同时乙方须向甲方支付相当于第一个租赁年六个月租金的违约金，租赁保证金可以抵作违约金，上述违约金不足以补偿甲方损失的，乙方应按照甲方的实际损失赔偿给甲方；及其他内容。 2017年8月22日，原告向被告转账支付一期厂房租赁保证金3345637.86元、第一年租金3345637.86元，三期租赁保证金1246230元、第一年租金2492460元。 2017年9月1日、2017年9月4日、2017年10月30日、2018年1月31日，原告分别与被告签订四份《交付确认书》，双方确认三期土地交付日期为2017年9月1日，计租面积为13847平方米；一期D栋和E栋交付日期为2017年9月4日，计租面积为D栋1691.3平方米、E栋1312.06平方米；一期B栋、C栋交付日期为2017年10月30日，计租面积为B栋662.1平方米、C栋744.32平方米；一期A栋交付日期为2018年2月1日，计租面积为A栋3443.83平方米。 2017年12月8日，被告向原告出具《关于XXX一期合作过程中待商议事项的回函》，内容为：G栋为被告自用，B栋、C栋、D栋、E栋按2017年12月1日起租；A栋交付日期暂定于2017年12月29日交付，最后按实际交付日起租。 原告提交深圳市南山区发展和改革局于2018年2月28日出具的《深圳市社会投资项目备案证》，载明项目单位为XXX（深圳）体育文化发展有限公司，项目名称为XXX城项目的改建，项目队原为波顿集团香精香料生产车间旧厂房和空地进行改造升级，建设深圳首家以体育运动为主题的产业园区等。 原告提交深圳波顿物业管理有限公司出具的《装修许可证》，以证明被告的关联公司同意原告进行装修。 2018年8月7日，深圳市南山区规划土地监察局（以下简称土地监察局）向原告出具《协助调查通知书》，告知原告在波顿集团园区A、B、D栋进行工程建设的行为涉嫌违反《广东省城乡规划条例》第42条的规定，该局决定对有关情况进行调查。2018年8月28日，土地监察局向原告出具《停止违法行为通知书》，告知原告在XXXB栋违法施工，违反相关法律规定，责令原告立即停止违法行为。2018年9月18日，土地监察局向原告出具《限期拆除通知书》，告知原告未经批准在波顿集团园区D栋厂房旁建设二层集装箱，责令原告在2018年9月19日前自行拆除。庭审中，原、被告均确认前述监察局出具通知书中载明的违法施工是在B栋加装的槽钢以及放置了集装箱，其中钢槽已经进行拆除、二层集装箱仍在原处；原告表示集装箱只是运到土地上后续没有进行任何装修及施工。 2020年8月17日，被告向原告出具《关于督促尽快移交场地的函》，催促原告移交场地。被告另提交录像光盘、快递单，以证明被告将该函张贴在保安岗亭及厂房入口处，并邮寄给原告。原告对前述证据不予认可，并表示涉案场地本身就在被告的使用和控制下，不存在移交的问题，原告另提交视频及照片以证明所有的车辆都是从被告交付给原告的场地出入口进出的；被告在2018年8月20日叫停原告施工，直到2018年12月底，原告已经撤出租赁场地，场地仅保留2-3个保安用于看守A栋办公室的物品及单车俱乐部、壁球馆、房产贴膜管、房车营第四家公司留在现场的装修物料，保安在2020年5月20日勘察现场后离开。 原告提交原、被告之间的请示函、回复函、签收函、告知函、会议纪要等，以证明原告曾请求被告协助办理消防申报手续，被告通知原告B栋有违建行为、要求拆除，原告函复被告已对加建行为予以制止。被告对前述证据均不予认可。 为证明原告的前期费用损失、对外招租的销售费用、管理费用损失等（包括原告委托其他公司提供营销策划服务、项目设计、装修施工、通信服务、安保服务等损失）、改造装修费用损失、原告赔偿承租方的装修损失、违约赔偿金损失、可得利益损失（对外转租的租金差额损失），原告提交了《悦动厂房项目营销策划服务合同》、《体育产业园区新品牌建设项目设计合同》、《建设规划改造及景观服务合同》、《外墙翻新及A栋砌墙工程施工合同》、《园区基础改造施工合同》、《消防基建工程施工合同》、《消防室外管网、消防监控中心及水泵房系统工程合同》、《补充装饰工程施工合同》、《物业接入服务合同》、《安保服务合同》及补充协议书、《保安服务合同》、原告与承租方签订的15份租赁合同、承租方要求解除合同、退款的书面材料及施工合同、费用支出情况的材料、原告自行制作的租户租金表、XXX（深圳）体育文化发展有限公司的银行流水等予以证明。被告对前述证据不予认可。 被告提交租金催告函、2019年1月27日出具的水电费催缴函、收费通知单（2018年1月至8月）、电费发票、中国银行业务回单，以证明被告要求支付租金的期间和金额以及收取水电费的依据。其中《水电费催缴函》中载明2018年1月至2018年11月水电费共计160453.08元。原告对前述证据不予认可，并表示被告追索的租金与起租时间不符；至于水电费，原告承租的是A栋至E栋，G栋由被告自行使用，而整个工业园是统一一个总表计量的，且原告在场地仅仅装修了二个月就撤出了，因没有分表计量，无法与被告使用的水电费分开，且被告每天晚上非法生产，水电费要求原告承担无依据。 被告另提交损失评估计算表、XXX项目一期总平面图、照片、波顿一期厂房损害评估造价清单、担保费和律师费发票、委托代理合同等，以证明被告因原告的违法行为所造成的损失，因本案支出律师费10万元、担保费20518.54元。原告对担保费和律师费发票、委托代理合同的真实性认可，关联性不予认可，对其他证据均不予认可。 根据原告的申请，本院依法委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司（以下简称世鹏公司）对XXX一期厂房形成附和的装饰装修物的现值损失进行评估。世鹏公司于2020年6月5日出具《资产评估报告书》，载明XXX一期厂房装修项目的评估结果为5801550元。被告对该评估报告书提出书面异议，针对被告的异议，世鹏公司于2020年9月8日出具《鉴定报告异议回复函》，内容为：本次评估按照装饰装修的重置全价进行评估测算，评估结果供法院执行案件参考，本次评估结果是客观、公正、合理的。 庭审中，双方均表示涉案的相关合同已解除，原告表示解除时间系原告起诉状送达被告时，被告则表示解除时间系被告反诉状送达原告时。 对于涉案合同未能继续履行的原因，原告表示系因被告拒不履行合同中约定的报批手续，想收回物业自行经营，又担心解除合同承担赔偿责任，故以原告存在加建为由，要求原告停止装修活动。被告则表示，系因原告存在违建行为，原告实际施工与原告向被告报批的图纸不符，且原告并未按照合同约定缴纳租金，原告的装修未取得政府批文，对于具体应取得何种报批手续，被告并未明确。原告表示，根据《XXX一期运营管理合同》的约定，被告作为申报主体和业主应向政府相关部门申报相关手续和办理相关验收，这里的申报手续是指符合合同用途的办公和商业性质的报批手续，即工改商的手续；被告表示合同约定并不明确，需要根据政府的要求提交，具体履行什么手续，被告并不清楚。 本院认为，原、被告签订的《XXX一期战略合作框架协议》、《XXX一期运营管理合同》、《土地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。 本案中，双方均确认涉案合同已解除。对于合同解除的原因，原告表示系因被告拒不履行合同中约定的报批手续，向收回物业自行经营，又担心解除合同承担赔偿责任，故以原告存在加建为由，要求原告停止装修活动；被告则表示，系因原告存在违建行为，原告实际施工与原告向被告报批的图纸不符，且原告并未按照合同约定缴纳租金，原告的装修未取得政府批文。故本案的争议焦点为：合同被解除的原因是什么，即原、被告哪一方存在违约行为。对此，本院分析如下：首先，《合同法》第二百一十六条约定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告交付给原告的XXX一期厂房及土地，系工业性质的厂房和土地。双方签订的《XXX一期运营管理合同》及《土地租赁合同》则约定：租赁房屋作为办公、商业配套经营使用，被告作为申报主体和业主方，原告配合被告提供产业升级方案、协助被告向政府相关部门申报相关手续和办理相关验收。由此可见，涉案合同系约定被告将工业用房和用地出租给原告作为办公和商业用途使用、被告负有向政府相关部门办理改变用途相关手续的义务。而本案中，被告并未提交证据证明其出租的房屋和土地办理了变更用途的相关手续，故被告交付原告的租赁物并不符合双方约定的用途，被告的行为构成违约。其次，被告虽表示原告存在相关的违建行为，但从双方提交的证据和事实可以看出，原告进行装修的行为已经过被告的物业公司批准，而违建槽钢的已被拆除、二层集装箱亦未继续建设，相关违建行为并未导致租赁合同目的不能实现；而被告并未提交证据证明原告或租户的违建行为给被告造成了损失导致被告出租房屋的目的不能实现。因此，被告要求解除涉案合同的依据不足，被告单方要求解除合同的行为亦构成根本违约。综上，涉案租赁合同未能继续履行，主要原因是被告在未办理相关政府审批手续的情况下，擅自将工业用途的房屋和土地出租给原告做办公和商业用途使用，且被告并未按合同约定办理相关用途变更的审批手续，而被告在原告不存在根本违约行为的情况下解除租赁合同，导致租赁合同无法继续履行，亦构成违约，故被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同。合同解除的，应通知对方，合同自通知到达时解除，因本案应诉材料于2019年1月23日送达被告，故涉案合同应于2019年1月23日解除。合同解除的，应恢复原状，故被告应退还原告租赁保证金4591867.86元。 根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告虽存在根本违约行为，但原告在承租过程中亦存在违法建设等行为，亦存在一定过错，亦构成违约，根据双方的过错程度，酌情认定双方的过错比例为3:7。因双方均有违约行为，故对于原、被告要求对方支付合同约定违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张的改造装修费用和原告对外转租应赔偿承租方的装修损失5801550元。前述损失系原告的装修损失，被告应按其过错比例承担相应的赔偿责任经评估，形成附和的装饰装修的损失为5801550元，故被告应赔偿原告前述装修损失4061085元（5801550元×70%）。 对于原告主张的前期费用损失168万元、对外招租的销售费用损失110827元和可得利益损失1000万元。对于原告为履行合同而支出的前期费用损失、销售费用损失以及可得利益损失，被告应按其过错比例进行赔偿。对于赔偿的金额，原告虽提交了相关证据证明前述费用损失已发生，并提交了租赁合同等证明租金差额损失的计算标准，但被告不予认可；考虑到原告主张的可得利益损失即租金差额损失具有不确定性，本院综合原告提交的相关证据的关联性与证明力，根据被告的过错比例，酌情判令被告向原告赔偿前期费用损失、销售费用损失和可得利益损失共计200万元。 对于原告要求被告退还第一个租赁年租金并赔偿利息的诉讼请求，以及被告要求原告支付第二个租赁年租金及滞纳金的反诉请求。本案中，A栋于2018年2月1日交付原告，B、C栋于2017年10月30日交付，D、E栋及土地于2017年9月4日交付；根据被告向原告出具的《关于XXX一期合作过程中待商议事项的回函》可以确认，B栋、C栋、D栋、E栋从2017年12月1日起租，A栋从2018年2月1日起租。原告已向被告支付了涉案五栋厂房及土地的第一个租赁年租金，即A栋支付租金至2019年1月31日，B栋、C栋、D栋、E栋支付租金至2018年11月31日，土地支付租金至2018年8月31日。原告虽表示其在2018年8月20日就因双方产生严重分歧而停止装修并于2018年12月底撤出租赁场地，但亦确认现场有保留保安看守相关装修物料；被告则主张其系于2020年8月17日收回涉案场地。对此，本院认为，原告作为承租人，负有向出租人交还租赁房产的义务，原告虽表示其已于2018年12月底撤出租赁场地，但并未提交证据证明其已与被告办理了交接手续，故原告应向被告支付相应的租金及使用费，对于原告要求被告退还已支付的租金的诉讼请求，本院不予支持。而被告作为出租方，在明知原告已不再经营的情况下，亦有义务及时收回场地避免损失扩大，故综合双方的过错程度、房屋空置的实际情况等，本院酌情判令原告按承租总面积（一期厂房总面积为7853.61平方米，三期土地总面积为13847平方米）向被告支付三个月的租金或使用费，共计2295934元［（71×7853.61＋15×13847）×3］。因被告已收回涉案场地，被告要求原告限期搬离的反诉请求已无事实依据，本院不予支持。 对于原告主张的逾期交房违约金。《XXX一期运营管理合同》约定：如被告晚于2017年10月30日交付本合同所约定的所有厂房给原告，租期自相关厂房移交之日起算，如逾期交付超过60日（自2017年11月1日起算），被告按逾期交付相关厂房面积月租金总额的万分之五承担逾期违约金。本案中，其他厂房均已于2017年10月30日前交付原告，而A栋厂房系于2018年2月1日交付原告，晚于合同约定的交付时间，被告应承当逾期交房的违约金。按照合同约定的月租金的日万分之五的标准，自2017年11月1日计算至2018年2月1日。经计算，被告应向原告支付逾期交房违约金11369.8元（71元/月/平方米×3443.83平方米×0.0005×93天）。 对于被告要求原告支付的水电费。被告已提交证据证明其已代为缴纳了涉案场地的水电费，并提交了证据证明相关水电用量；原告虽不予认可，并认为相关水电费系包含了原告自用的G栋厂房的水电费，但原告并未提交反证予以反驳，故对于被告主张的水电费153193.98元，本院予以支持。对于水电费的利息，因双方一直存在争议，原告对于水电用量无法确认，不支付水电费系事出有因，对于被告主张的利息本院不予支持。 对于被告要求原告赔偿拆除原告加建、恢复原状费用、律师费、保全担保费的诉讼请求。涉案合同并未约定合同终止后原告有义务恢复原状，且原告所做的装修系经被告同意，相关形成附和的装饰装修物被告亦可加以利用，故被告要求原告赔偿该费用无事实和法律依据，本院不予支持。因被告的行为构成根本违约，其要求原告支付律师费、保全担保费于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告深圳万众创新科技有限公司诉被告深圳波顿香料有限公司签订的《XXX一期战略合作框架协议》、《XXX一期运营管理合同》、《XXX三期土地租赁合同》于2019年1月23日解除； 二、被告深圳波顿香料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳万众创新科技有限公司退还租赁保证金4591867.86元； 三、被告深圳波顿香料有限公司本判决生效之日起十日内向原告深圳万众创新科技有限公司赔偿装修损失4061085元、其他损失及可得利益损失200万元； 四、被告深圳波顿香料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳万众创新科技有限公司支付逾期交房违约金11369.8元； 四、原告深圳万众创新科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳波顿香料有限公司支付租金（使用费）2295934元； 五、原告深圳万众创新科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳波顿香料有限公司支付水电费153193.98元； 六、驳回原告深圳万众创新科技有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告深圳波顿香料有限公司的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费207090元，由原告负担140355元，被告负担66735元；原告已预交案件受理费275846.12元，多预缴的案件受理费68756.12元由本院向原告清退；保全费5000元，原告已预交，由原告负担3350元，由被告负担1650元。反诉案件受理费155791.86元，由原告负担14830元，由被告负担140961.86；保全费5000元，被告已预交，由原告负担475元，由被告负担4525元。评估费10万元，原告已预交，由原告负担3万元，被告负担7万元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审判长  庞海婷 审判员  林陈纯 审判员  张 黎 二〇二〇年十一月六日 书记员  袁珍珍 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。