江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0723民初740号原告（反诉被告）：王小花。被告（反诉原告）：吴霞英，女。被告（反诉原告）：吴至祥，男。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘昌红，系江西启光律师事务所律师。（特别授权）以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：谢传洋，系大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）原告（反诉被告）王小花与被告（反诉原告）吴霞英、吴至祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，于2020年7月2日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王小花、被告（反诉原告）吴霞英、吴至祥及二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人谢传洋到庭参加诉讼。庭审中，被告（反诉原告）吴霞英、吴至祥对原告（反诉被告）王小花当庭提起反诉，经原告（反诉被告）王小花同意，反诉与本诉合并审理。本案现已审理终结。原告王小花向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还原告押金15000元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告王小花与被告吴霞英、吴至祥于2018年3月24日签订店铺租赁合同，合同对租赁期限、租金、押金等内容进行了约定。2020年1月29日、2月20日、3月20日，原告多次询问被告，希望降租金，但被告未同意。后因疫情原因，两个多月不能营业，没有任何收入，无法经营，生意不好，原告承担不起租金，便和二被告说退租。根据合同第七条，原告已提前一个月告知了被告，被告也同意了。原告在合同期满前，搞好了卫生，交还了钥匙。据此，特诉至法院，请求依法判决。被告吴霞英、吴至祥辩称，1.原告诉讼没有事实与法律依据，根据双方签订的合同第六条第二款的内容，这是一个押金的特殊条款，本案合同没有到期，原告违约解除合同的同时损坏了被告店内的固定物，因此，两被告针对原告的诉讼提起反诉。2.原告所说是疫情期间和被告商谈租金问题，一直没有商谈，商谈也没有结果，原告亏损不能将其归责于被告。原告说无法经营下去，但是原告在21世纪广场开了同样的店，一直在经营。反诉原告吴霞英、吴至祥向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行合同；2.判令反诉被告支付2020年5、6月逾期租金6800元，逾期滞纳金16320元，合计23120元；3.本案的反诉费用由被告承担。事实与理由：2018年3月7日，反诉原告与反诉被告签订《店铺租赁合同书》，合同第二条约定反诉被告租赁反诉原告店铺的期限为五年，从2018年3月24日起至2023年3月23日止。第七条第2款A项约定，反诉被告必须在反诉原告规定的时间内交清租金，如逾期，按每逾期一天交纳8%的滞纳金，逾期10天以上反诉原告可终止合同，所有责任由乙方承担。同时，该条款的C项约定反诉被告若中途因特殊原因终止合同，需提前1个月通知反诉原告。但首先，本诉原告没有请求解除租赁合同，且不符合合同第七条第2款C项的规定，更不符合双方签订的合同第六条第2项退还押金的条件。因此，本诉原告的请求无事实和法律规定，理由不予支持。其次，反诉被告认为其2020年4月租赁21世纪广场的店面比反诉原告的店铺的租金更贵。故反诉被告恶意拖欠反诉原告租金是不诚信。综上所述，反诉被告借疫情名义恶意拖欠反诉原告租金，主观臆断解除《店铺租赁合同书》的行为违背了契约精神，请法院依法支持反诉原告诉请。反诉被告王小花针对反诉辩称，被告同意我解约，为何我还要履行合同？我已经提前通知了，不存在违约，被告的诉请是不合理的。他们不能扣押我的押金，如果说没有同意解除，我有必要去复原吗？而且商量的时候是在店里面，是有证人的。原告（反诉被告）王小花为证明自己的主张，向本院提交了《店铺租赁合同书》复印件一份、微信聊天记录截图4张、转账凭证2张，证明原告已经提前通知被告。被告（反诉原告）吴霞英、吴至祥为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1.图片9张，证明原告损坏被告房屋设施的事实；2.图片2张，证明原告在21世纪广场营业；3.水费缴费清单一张，证明原告还欠75元水费；4.微信聊天记录截图2张，证明原告损坏被告固定物的事实；5.《店铺租赁合同书》复印件一份，证明原告违约，合同未期满解除合同。经审理查明：2018年3月7日，王小花因做脊柱梳理项目需要，其作为承租方（乙方），吴霞英、吴至祥作为出租方（甲方），双方签订《店铺租赁合同书》一份，载明：“根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，为明确双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条甲方将坐落在金莲山大道2-X#楼以西至东X号、X号店铺出租给乙方合法经营。第二条租赁期限1、从2018年3月24日起至2023年3月23日止。（租赁时间为五年）……第三条押金和租金的交付1、押金：签订合同时，乙方应交押金人民币壹万伍仟元整（￥：15000元）给甲方（吴霞英柒仟伍佰元整、吴至祥柒仟伍佰元整）。2、租金：租金从计时开始第1年2018年每间每月人民币壹仟陆百元整（￥：1600元）；以此类推第2年2019年每间每月人民币壹仟柒佰元（￥1700元）；第3年2020年每间每月人民币壹仟柒佰元整（￥：1700元）……3、租金的交付时间：2018年前半年（六个月），为每三个月一交租金，2018年后半年（六个月）至2022年为每半年（六个月）一交租金，每阶段租金到期前个月的30日前交租金，如逾期按违约。……第五条：店铺及设施的保护1、甲方负责出租店铺的用水用电到位。2、乙方承租后，必须对店铺的墙体、墙面地面、供水、供电、门、窗等设施进行保护（附固定资产清单，乙方如在承租期内损坏，必须赔偿和安装）。乙方承租后对主墙体的改变必须经甲方同意。乙方必须注意防火、防盗，如出现如上事故其一切损失及责任均由乙方承担。……第六条店铺装修1、乙方要将店铺装修，如改墙体必须要经甲方同意后方可进行。店铺的柱子不得随意打孔。如发现孔径超过0.8mm按每孔1000元的损失赔偿，对整栋房屋造成损坏，将追究法律责任，并要求赔偿全部损失。2、双方签订合同时乙方交清押金，甲方在2018年3月24日将店铺交给乙方使用。合同期满时，乙方不得拆卸店铺装修的固定物，否则甲方不退押金。第七条违约责任1、甲方违约责任……2、乙方违约责任A、乙方必须在甲方规定时间内交清租金，如逾期，按每逾期一天交纳8%的滞纳金，逾期10天以上者甲方可终止合同，所有责任由乙方承担。B、乙方必须按时交纳水电费和物业管理费，否则甲方信誉受损将由乙方承担责任。C、乙方若中途因特殊原因终止合同，需提前1个月通知甲方。……第九条不可抗力房屋如因不可抗力的原因导致毁损和导致乙方经济损失，双方互不承担责任。本合同一式二份，双方各执一份，自签订之时起生效。未尽事宜，双方协商解决。……备注：吴至祥委托吴霞英以后与乙方交涉店面相关事宜。吴至祥”。虽然《店铺租赁合同书》第五条中载明“附固定资产清单”，但该合同书后并未附有固定资产清单。合同书签订后，王小花向吴霞英、吴至祥交付了15000元押金，并装修了店面，吴霞英、吴至祥也知晓王小花装修了店面。2020年1月份，因受疫情影响无法开门营业，王小花分别于2020年1月29日、2月20日以及3月20日，通过微信向吴霞英丈夫谢小青询问对店租减免事宜的商量结果，未果。2020年3月24日，王小花通过微信通知谢小青店面退租，现提前一个月通知，店面将于2020年4月24日到期，一个月后退还押金；并于当日支付了2020年4月份的房租。次日，谢小青回复称合同期为五年，如不租则违约，押金不退，在未再租出去之前，押金抵扣租金。2020年4月13日，王小花回复称退租已提前一个月通知就可以走，并要求退押金。2020年4月19日之前，王小花搬离了店面，并复原了原装修时已拆除的两间店面之间的隔墙。之后，王小花将钥匙交付给了谢小青单位领导，在微信上告知了谢小青此事，并告知店面墙壁已复原，搞好了卫生。后王小花与谢小青因退租后店面是否恢复原状又发生争执。另查明，案涉租赁店面抄表期为“2020-05”的水费为72.45元，谢小青于2020年6月22日缴纳了该费用。以上事实，有原、被告当庭所举证据及当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.2018年3月7日《店铺租赁合同书》是否应继续履行的问题；2.吴霞英、吴至祥是否应退还王小花押金15000元的问题。1.2018年3月7日《店铺租赁合同书》是否应继续履行的问题。吴霞英、吴至祥主张《店铺租赁合同书》应继续履行。本院认为，《店铺租赁合同书》中明确约定：“乙方若中途因特殊原因终止合同，需提前1个月通知甲方”，而案涉租赁店面因受疫情影响，在疫情期间无法营业，王小花作为案涉租赁店面的承租方，在与案涉租赁店面的出租方就房租减免事宜协商未果后，已提前一个月（即于2020年3月24日）通过微信通知吴霞英的丈夫谢小青于一个月后不再租赁案涉店面，店面于2020年4月24日到期，即王小花已履行了提前一个月通知出租方终止合同的义务，且终止合同系因疫情这一特殊原因导致。虽然王小花提出的诉讼请求中并未提出解除《店铺租赁合同书》，但从王小花在庭审中的陈述可以看出，王小花认为《店铺租赁合同书》已解除。因此，2018年3月7日的《店铺租赁合同书》已于2020年4月24日解除，不应再继续履行。因《店铺租赁合同书》已于2020年4月24日解除，故对于吴霞英、吴至祥要求王小花支付2020年5、6月逾期租金及逾期滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。2.吴霞英、吴至祥是否应退还王小花押金15000元的问题。因2018年3月7日的《店铺租赁合同书》已解除，王小花也支付租金至2020年4月份，并复原了店面墙壁，按照《店铺租赁合同书》的约定，吴霞英、吴至祥理应退还15000元押金给王小花。但案涉租赁店面抄表期为“2020-05”的水费为72.45元，谢小青已于2020年6月22日缴纳了该费用，因案涉租赁店面在王小花退租后至本案庭审终结前一直未租赁给他人，故该水费应认定为王小花退租之前遗留下的未缴纳的水费，该水费应由王小花负担，应从押金中予以核减。因此，吴霞英、吴至祥应退还王小花押金14927.55元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴霞英、吴至祥应在本判决生效后三十日内向原告王小花退还押金14927.55元；二、驳回反诉原告吴霞英、吴至祥的诉讼请求。本诉案件受理费175元，由被告吴霞英、吴至祥负担；反诉案件受理费189元，由反诉原告吴霞英、吴至祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  阳裕光人民陪审员  邓云顺人民陪审员  严希勇二〇二〇年十一月十一日书 记 员  吴 芳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行的期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。