吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终135号上诉人（原审被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地吉林省扶余市三岔河镇兴华路。负责人：姜明阳，该公司经理。委托诉讼代理人：姜永库，男，1967年3月7日出生，汉族，吉林省德卡房地产开发有限公司董事长，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张良，男，1982年5月2日出生，汉族，该公司职员，住吉林省扶余市。被上诉人（原审原告）：魏洪玲，女，1964年9月13日出生，汉族，无职业，住吉林省扶余市。委托诉讼代理人：刘召武，男，1988年2月13日出生，汉族，无职业，住吉林省扶余市。原审被告：吉林省德卡房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉经济开发区。法定代表人：姜明阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜永库，男，1967年3月7日出生，汉族，该公司董事长，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张良，男，1982年5月2日出生，汉族，吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司职员，住吉林省扶余市。上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡房地产扶余分公司）因与被上诉人魏洪玲、原审被告吉林省德卡房地产开发有限公司（以下简称德卡房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初4274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德卡房地产扶余分公司委托诉讼代理人姜永库、张良，被上诉人魏洪玲及其委托诉讼代理人刘召武，原审被告德卡房地产公司委托诉讼代理人姜永库、张良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德卡房地产扶余分公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判德卡房地产扶余分公司与魏洪玲继续履行《德卡城市广场认购协议书》。2.诉讼费用由魏洪玲承担。事实和理由：原审判决认定德卡房地产扶余分公司改变合同内容，影响魏洪玲经营属于认定事实错误。德卡城市广场严格按照宣传设计图纸施工，不存在改变商铺位置情形，也不存在任何虚假宣传，消防通道及防火门是消防法的硬性规定，是商场必备的，各商户均受益的安全设施，该设施对魏洪玲的商铺经营没有任何影响，德卡房地产扶余分公司不存在任何的违约。原审法院属于认定事实错误，导致适用法律错误。魏洪玲辩称，一、德卡房地产扶余分公司作为开发商，手中的规划设计方案和设计图纸是不给购房人出示的，对此德卡房地产扶余分公司一审庭审中也是承认的。由于是期房，购买人在签约时无法实际勘察，当时能看到的只有宣传图册的平面图。现在防火通道的位置，在该图上显示为25-28号商铺，而德卡房地产扶余分公司标榜按设计图纸施工，在该图上就应该标注这一区域是封闭的消防通道，而不是25-28号商铺，德卡房地产扶余分公司对25-28号商铺也进行了销售，也引起了纠纷。从德卡房地产扶余分公司在平面图上标注的25-28号商铺进行销售来看，德卡房地产扶余分公司当初是不打算建设防火通道或者防火门的，这是由于验收的问题需要补建，说明德卡房地产扶余分公司在进行商铺销售时，对购买人故意隐瞒了真实情况，告知了虚假情况，影响了魏洪玲真实的购买意思。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。本案，宣传图册中的平面图就是属于要约，应视为合同内容，这是案件的关键，一审对此判决是正确的。三、魏洪玲购买的是商铺，客流量对商铺的价值和经营有重大影响，德卡房地产扶余分公司在上诉状中说消防通道和防火门对商铺经营没有任何影响，如果真的没有影响为什么德卡房地产扶余分公司没有在宣传册平面图上明确标明，为什么德卡房地产扶余分公司不同意收回此商铺。请求维持一审判决。德卡房地产公司述称，同意德卡房地产扶余分公司上诉意见。魏洪玲向一审法院起诉请求：1.解除魏洪玲与德卡房地产扶余分公司签订《德卡城市广场认购协议书》；2.要求德卡房地产公司和德卡房地产扶余分公司共同返还商铺款548,705元，以278,705元为基数自2014年6月15日，以270,000元为基数自2014年9月25日，按照年利率6%支付利息。3.诉讼费由德卡房地产公司和德卡房地产扶余分公司承担。一审法院认定事实：德卡房地产公司与德卡房地产扶余分公司是总公司和分公司关系。2014年6月，德卡房地产公司要在扶余市开发建设德卡城市广场，2014年7月28日德卡房地产公司取得开发建设德卡城市广场项目的商品房预售许可证，开始对外发放宣传图册进行宣传销售。魏洪玲根据宣传图册的楼层平面图，选定1层1024产权商铺。魏洪玲与德卡房地产扶余分公司于2014年6月15日签订《德卡城市广场认购协议书》,约定：魏洪玲购买德卡城市广场1层1024产权商铺，用途为商业，预测建筑面积为32.26平方米。享受优惠政策后销售总价为人民币548,705元。协议签订当日，魏洪玲按照约定向德卡房地产公司支付首付款278,705元，2014年9月25日支付余款270,000元。德卡城市广场建成开业后，德卡房地产扶余分公司委托第三方经营至2018年12月31日，之后通知魏洪玲接收商铺，德卡房地产扶余分公司所交付的商铺25号至28号商铺之间有防火门和防火通道。一审法院认为，魏洪玲看到德卡房地产扶余分公司的宣传图册后，选定了位置，并且宣传图册上魏洪玲购买的商铺门前是畅通的通道，并无其他障碍物。基于宣传图册，魏洪玲与德卡房地产扶余分公司在2014年6月15日签订了《德卡城市广场认购协议书》，宣传图册是《德卡城市广场认购协议书》的组成部分，是魏洪玲与德卡房地产扶余分公司购买商铺的合同内容，魏洪玲与德卡房地产扶余分公司签订的合同是双方真实意思表示，并且不违反法律规定，不损害他人利益，故合法有效。另查明，德卡房地产扶余分公司的宣传图册最后一页最下方最小字体已写明“本手册业态和布局最终以商场开业为准，最终解释权归德卡公司所有”，该条款对商铺的客流量有重大影响，故应属于要约邀请，但该条款应写在引人注目的地方，并且应如实告知购房的对方，而德卡房地产扶余分公司并未告知魏洪玲，故此要约邀请对魏洪玲并不产生法律效力。现德卡房地产扶余分公司交给魏洪玲的商铺门前多了防火门和防火通道，而此防火门在宣传图册中并未标注，德卡房地产扶余分公司的行为改变了原合同的内容，并且此防火门和防火通道是不可拆除的，此防火门的设立是改变原图纸设计，属于改变原合同内容，并且德卡房地产扶余分公司对改变合同内容没有与魏洪玲协商，而德卡房地产扶余分公司改变合同内容影响魏洪玲商铺的经营，故魏洪玲要求解除合同的请求应予以支持。因德卡房地产扶余分公司的违约导致魏洪玲不能达到其目的，双方没有规定违约金，现魏洪玲主张支付违约金按银行利率的请求应予以支持。魏洪玲要求德卡房地产公司和德卡房地产扶余分公司承担返还购房款，经查，德卡房地产公司与德卡房地产扶余分公司之间是总公司与分公司的关系，分公司不具有法人资格，不能独立的对外承担民事责任，分公司是在为总公司代理业务服务，其民事责任由成立分公司的公司承担即应由德卡房地产公司承担返还购房款的义务，故魏洪玲要求德卡房地产扶余分公司承担责任的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、解除德卡房地产扶余分公司与魏洪玲于2014年6月15日签订的《德卡城市广场认购协议书》；二、限德卡房地产公司于本判决生效之日起十日内返还魏洪玲购房款548,705元，以本金278,705元为基数，自2014年6月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至给付之日止；以本金270000为基数，自2014年9月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至给付之日止；三、驳回魏洪玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5509元，由德卡房地产扶余分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.2014年6月，德卡房地产公司在扶余市三岔河镇开发建设德卡城市广场商业项目，并印制宣传图册对外宣传销售。2014年6月15日魏洪玲与德卡房地产扶余分公司签订《德卡城市广场认购协议书》，约定魏洪玲认购德卡城市广场1层1024号产权商铺。该产权商铺用途为商业，属框架结构，预测建筑面积为32.26平方米（产权登记面积以测绘部门实测面积为准），产权商铺享受所有优惠政策后销售总价款为548,705元。该认购书第六条约定：1.此协议为《商品房买卖合同》的前置协议，旨在魏洪玲提前获得理想位置的产权商铺，并根据产权商铺的特点加以约定，在办理产权证时还需根据房产部门要求签订《商品房买卖合同》，但与本协议并不冲突，同具法律效力。2.产权证办理日期即商场开业一年后。3.该商品房达到办理产权证条件后，德卡房地产扶余分公司及时通知魏洪玲办理各项手续及缴纳各项税费。4.根据新商场需要养成期的规律，魏洪玲将前三年的经营使用权无偿交给德卡房地产扶余分公司。期间该产权商铺发生的任何费用均由德卡房地产扶余分公司承担，魏洪玲同时也不承担养成期必要的投入。2018年12月31日魏洪玲按该产权商铺现状接收。魏洪玲于2014年6月15日支付商铺价款278,705元，2014年9月25日支付价款270,000元。德卡房地产公司为魏洪玲出具收款收据两枚。2.2018年12月31日，德卡房地产扶余分公司经营到期后通知魏洪玲接收房屋，此时魏洪玲发现购买的商铺附近设立消防门，并与德卡房地产扶余分公司相关人员协商解除认购书。德卡房地产扶余分公司一审当庭陈述德卡城市广场因消防设计不合格，于2016年变更设计图纸。经现场核实，魏洪玲购买的24号商铺紧邻防火门。本院认为，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，魏洪玲与德卡房地产扶余分公司于2014年6月15日签订《德卡城市广场认购协议书（一、三层）》，该协议书具备商品房买卖合同的主要内容，且魏洪玲已经交付全部购房款，德卡房地产扶余分公司也按照约定返租经营三年，该协议应当认定为具有商品房买卖合同性质。该买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，合同合法有效。魏洪玲按照约定支付了全部购房款，也按照合同约定将前三年经营使用权无偿交给德卡房地产扶余分公司管理使用，双方签订买卖合同目的并非未能实现。关于双方签订的认购协议书应否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致的，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，合同解除有约定解除和法定解除，也可以双方协商解除。本案双方在认购书中未约定解除条件，也未协商一致，因此，本案争议的焦点是魏洪玲请求解除合同是否符合法定解除条件。关于魏洪玲提出因其购买商铺安装消防门，导致商铺贬值，德卡房地产扶余分公司出售时存在欺诈行为，请求解除合同的理由。经查，魏洪玲提交的城市广场平面示意图，可以直观地看到结构布局，该平面图并未对相关设施作出说明及允诺等具体内容，故以此认定德卡房地产扶余分公司构成欺诈行为证据不足。设立消防门系消防验收要求和安全需要，城市广场内各业户均受益。魏洪玲称因设立消防门对其商铺经营造成影响，合同目的不能实现，并未提供充分的证据予以证明，故以此理由请求解除合同，本院不予支持。本案买卖标的物是德卡城市广场商铺，按照约定出卖人德卡房地产扶余分公司在经营使用3年后能够交付商铺，故魏洪玲的主张不符合法定解除合同的条件。关于涉案商铺能否办理产权证照问题。根据扶余市不动产登记中心于2019年9月26日出具的《关于德卡城市广场办理不动产登记的情况说明》，证实德卡城市广场1-4楼商铺已经具备办理不动产登记的条件，不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的情形。魏洪玲以此为由请求解除合同，无事实和法律依据，亦不应支持。综上，德卡房地产扶余分公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初4274号民事判决；二、驳回魏洪玲诉讼请求。一审案件受理费5509元，二审案件受理费11,018元，均由魏洪玲负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年十一月十八日书记员  高松松