广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终2822号 上诉人（原审原告）：谢桂旋，男，壮族，1994年7月28日出生，现住广西壮族自治区贺州市八步区。 委托诉讼代理人：唐敏红，广西象山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张翼飞，广西象山律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：桂林晶泽置业有限公司，住所地:广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇******，统一社会信用代码：91450322753704205L。 法定代表人：王泽辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司职员。 委托诉讼代理人：王丽娟，该公司职员。 上诉人谢桂旋与上诉人桂林晶泽置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人谢桂旋的委托诉讼代理人唐敏红、张翼飞，上诉人桂林晶泽置业有限公司的委托诉讼代理人甘永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢桂旋上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3503号民事判决第二项，改判桂林晶泽置业有限公司支付上诉人逾期交房违约金166189元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：本案《商品房买卖合同》约定按已付房屋价款的日万分之四标准计算逾期交房违约金，并不属于我国司法解释规定的违约金约定过高。案涉房屋存在逾期交房801天的违约情形，是由于被上诉人不按设计规划施工建设，未按审批规划施工造成，上诉人不存在过错。 桂林晶泽置业有限公司辩称，答辩意见同上诉理由。 桂林晶泽置业有限公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3503号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案商品房在约定交付时间前已经达到交付条件，上诉人不存在违约情形。依据现行建筑法律法规的规定，房屋竣工验收合格即可进行交付；双方合同约定的取得《竣工验收表》方可达到形式的交付要件，该约定是便于房管部门管理而加重上诉人责任；涉案房屋在合同约定的交付期限前已经达到法律规定的交付条件，被上诉人未接受房屋是对其自身权利的放弃，应由其自行承担责任。二、本案已过诉讼时效，一审法院将其视为连续性债务进行支持，缺乏法律依据。违约金应当从约定支付的截止日开始计算，被上诉人就本案提起诉讼时，已经超过三年诉讼时效，其主张违约金不应得到支持。三、一审法院调整的违约金仍高于上诉人的实际损失。上诉人申请的租金鉴定显示了被上诉人不能占有房屋期间可能遭受的实际损失，一审法院应以此作为基础进行裁决。四、一审法院不应再判决上诉人向被上诉人交付房屋，而应有被上诉人主动接收房屋，避免其自身损失的扩大。 谢桂旋辩称，一审判决对于桂林晶泽置业有限公司违约交房事实认定正确，对时效认定正确；但对违约金认定有误。 谢桂旋向一审法院起诉请求：1、请求人民法判令被告按约定条件交付原告所购商品房；2、请求判令被告从2015年10月1日起至2017年12月9日止每日按原告所交房款518692元的万分之四支付逾期交房违约金153532.83元；3、判令被告支付逾斯未办好房屋所有权初始登记的违约金518.69元；4、本案诉讼费等相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月27日，原告谢桂旋与被告晶泽公司签订了《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于临××镇××工业区××道路西北××“××·××国际”××单元××商品房××套，建筑面积为145.7㎡，套内建筑面积118.54㎡，购房款总额为518692元。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。”《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“（一）出卖人承诺于2016年7月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人应办结商品房所有权初始登记手续，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人己付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。”《商品房买卖合同》签订后，原告谢桂旋按照合同的约定分期向被告支付了518692元购房款，还向临桂县地方税务局交纳了房屋买卖契税15560.76元。2015年9月29日，被告晶泽公司在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，通过报纸公告的形式通知彰泰·星城国际的2＃、3＃、5＃、6＃、7＃楼栋购房户于2015年9月30日起办理交房事宜。原告没有向被告办理合同约定的商品房的接收手续。2015年9月30日，被告晶泽公司开发的楼盘“彰泰·星城国际”2＃、3＃、5＃、7＃栋取得临桂区住房和城乡建设局发放的《建筑工程竣工验收备案表》，但因被告晶泽公司不按设计规划施工建设，“彰泰·星城国际”部分业主去临桂区住房和城乡建设局进行了信访，临桂区住房和城乡建设局向信访业主出具了答复意见，明确了将已经发放给被告晶泽公司的《建筑工程竣工验收备案表》收回，并要求被告晶泽公司按经审批的规划进行整改。2016年9月7日，临桂区住房和城乡建设局向临桂区人民法院出具的《关于彰泰·星城国际2＃、8＃、9＃、10＃、11＃、12＃楼整改情况调查复函》也明确了：2015年11月20日临桂区住房和城乡建设局作出《关于撤销彰泰·星城国际2＃、3＃、5＃、6＃、7＃楼竣工验收备案》（临建发［2015］13号），收回已发放的彰泰·星城国际2＃、3＃、5＃、6＃、7＃楼竣工验收备案表。2016年10月31日，被告重新取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”5＃楼《建筑工程竣工验收备案表》。被告在重新取得“彰泰·星城国际”5＃楼《建筑工程竣工验收备案表》后，于2017年12月2日重新通知原告办理双方合同约定的商品房交付手续。另外，被告未能于2016年7月31日前办结“彰泰·星城国际”5幢1单元12层2号商品房的所有权初始登记。 后被告于2019年10月15日向该院提出管辖权异议，该院（2019）桂0312民初3503号民事裁定书驳回被告提出的异议，经被告上诉后，桂林市中级人民法院（2019）桂03民辖终235号裁定维持原裁定。2019年12月27日，被告晶泽公司向该院提出鉴定申请，申请对（2019）桂0312民初3503号案件中涉案房屋在2015年10月1日至2017年12月9日的同地段租金标准进行鉴定。2020年4月27日，广西众益资产评估土地房地产评估有限公司出具桂众房评［2020］021号《房地产估价报告》，得出鉴定结果为：桂林市临桂区鲁山工业区3号道路西北侧彰泰·星城国际第5幢1单元12层2号在2015年10月1日至2017年12月9日租金收益的估价结果为：租赁期总租金28940元。 一审法院认为，原告谢桂旋与被告晶泽公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同，合同双方应恪守履行合同约定之义务。本案争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房违约；二、被告的诉讼时效抗辩理由是否成立；三、被告是否构成逾期办结商品房所有权初始登记违约。 关于焦点一，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，此第1、2种条件，即为条件1:“该商品房经建设工程竣工验收合格”和条件2“该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》”。依中文格式理解，“符合下列第种条件”的语法标书，条件1和条件2为备选项，双方可任意选择，但双方签订的合同最终选择了条件1和条件2，说明选择系双方充分协商的最终结果，即交付房屋应同时满足条件1和条件2两个条件。合同签订后，双方应按照约定的交付条件履行交付商品房的义务。被告晶泽公司于2015年9月30日取得了临桂区住房和城乡建设局发放的“彰泰·星城国际”5#楼的《建筑工程竣工验收备案表》，但因被告晶泽公司不按设计规划施工建设，未按审批规划施工，楼盘的绿色架空层等设施未能完善，导致了《建筑工程竣工验收备案表》被主管部门收回，因此，案涉楼栋不具备合同约定的交付商品房条件，原告谢桂旋拒绝接收合同约定的商品房理由正当，并未违反合同约定。被告不能按照合同约定期限向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金理由成立。 关于违约金的计算标准问题。虽然案涉合同约定为“至实际交付之日止”，但被告已经取得了案涉楼栋的《建筑工程竣工验收备案表》，具备合同约定的商品房交付条件，并于2017年12月2日通过短信通知原告收房，该院酌情认定违约金的计算期限应截止至被告送达收房通知后七日。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在商品房买卖合同当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准，予以适当调整。”有鉴于此，原告要求被告以每日万分之五的标准向其支付违约金显然过分高于其损失，被告认为双方约定的违约金过高，要求适当调整。对于被告要求按2015年10月1日至2017年12月9日的租金收益来计算违约金，与合同约定及合同目的不符，该院不予支持。该院以当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考量后对违约金应予调整，涉案房屋逾期交房的违约金计算标准应当调整至每日万分之二。违约金的计算应当是以已付房款518692元为基数，从2015年10月1日起按日万分之二计算至2017年12月9日止。据此，被告逾期交房共计801天，应当支付逾期交房违约金83094.46元（518692元×0.2‰×801天）。被告承担逾期交房违约责任后，仍有义务履行将符合合同约定的商品房交付原告的义务。被告已于2016年10月31日重新取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”5#楼《建筑工程竣工验收备案表》，原、被告《商品房买卖合同》约定的标的物“彰泰·星城国际”第5幢1单元12层2号商品房已具备合同约定的交付条件，原告要求被告履行商品房交付义务，理由正当，该院予以支持。 关于焦点二、被告认为本案中买卖合同约定的交付截止日为2015年9月30日，被告也已经于该日前向原告发出了交付通知，那原告在交付截止日就知道或者应当知道了其权利受到了侵害，诉讼时效的起算应当从该日起开始计算，3年的诉讼时效终止日应当为2018年的9月30日。该院认为，因被告晶泽公司不按设计规划施工建设，“彰泰·星城国际”部分业主去临桂区住房和城乡建设局进行了信访，临桂区住房和城乡建设局向信访业主出具了答复意见，明确了将已经发放给被告晶泽公司的《建筑工程竣工验收备案表》收回，并要求被告晶泽公司按经审批的规划进行整改。直至2016年10月31日，被告才重新取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”5#楼《建筑工程竣工验收备案表》，并于2017年12月2日才重新通知原告收房，违约行为处于持续状态，故应从2017年12月2日起开始计算时效，因此，本案尚未过诉讼时效，对于被告的此项抗辩，该院不采纳。 关于焦点三，出卖人取得商品房所有权初始登记，是出卖人与商品房受买人办理房屋转移登记的前提条件。被告不能按照合同约定的2016年7月31日前办结本案所涉商品房的所有权初始登记并通知原告，应当依照合同约定承担违约责任，原告要求被告支付逾期未办结房屋所有权初始登记违约金518.69元（518692元×0.1%），理由充分，该院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告桂林晶泽置业有限公司将其开发的位于临××镇××工业区××道路西北××“××·××国际”××单元××商品房按合同约定的交付条件交付给原告谢桂旋；二、被告桂林晶泽置业有限公司支付原告谢桂旋逾期交房违约金83094.46元；三、被告桂林晶泽置业有限公司支付原告谢桂旋逾期办结商品房所有权初始登记违约金518.69元；四、驳回原告谢桂旋的其他诉讼请求。案件受理费3381元，依法减半收取计1690.5元，由被告桂林晶泽置业有限公司承担。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：1、晶泽公司是不存在逾期交房违约；2、本案起诉的逾期交房违约金是否已过诉讼时效；3、违约金调整是否有依据。 二审期间，围绕争议焦点当事人未提交新证据。 经二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中对交房时间作了明确的约定为2015年9月30日前,在2015年9月30日因上诉人晶泽公司的原因致使涉诉房屋不能如期交付，理应承担违约责任。2017年12月2日上诉人晶泽公司重新通知上诉人谢桂旋收房则为其迟延履行了合同交房通知义务。应承担从2015年10月1日至2017年12月1日的逾期交房违约金。因上诉人晶泽公司提出了诉讼时效的抗辩，且上诉人谢桂旋未举证证明其从2015年10月1日至2019年9月16日本案存在诉讼时间中断的情形。而诉讼时效的设立目的之一应是要求权利人在法定期限内主张自己的权利。故，从2019年9月16日本案立案开始到推3年为上诉人谢桂旋可主张未过诉讼时效违约金的有效期间。即上诉人谢桂旋主张的违约金为2016年9月16日至2017年12月1日未过诉讼时效。 本案上诉人晶泽公司在2015年9月30日前所建的涉案楼栋已符合双方合同约定的交房条件，上诉人晶泽公司也在2015年9月29日在在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，通过报纸公告的形式通知彰泰·星城国际的2#、3#、5#、6#、7#楼栋购房户于2015年9月30日起办理交房事宜。虽然本案上诉人谢桂旋在2015年11月20日临桂区住房和城乡建设局作出《关于撤销彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案》（临建发[2015]13号）中显示未接收涉诉房屋。但，在这段时间内亦有部分购房者接收了本案涉诉楼栋的房屋，这是一个不可否认的事实。故，本案上诉人晶泽公司的逾期交房违约是基于行政行为而引起，从民事诉讼处理时注重平衡双方利益出发，考虑到上诉人晶泽公司逾期交房的客观原因所在，本案逾期交房违约金调整至每日万分之二并无不当。故上诉人晶泽公司应向上诉人谢桂旋给付逾期交房违约金(441天×518692元×0.2‰)45748.63元。 本案上诉人晶泽公司已在2017年12月2日重新通知了上诉人谢桂旋收房，现无证据证明上诉人晶泽公司存在有拒绝向上诉人谢桂旋交房的事实，因此，本案涉诉房屋属上诉人谢桂旋主动放弃接收房屋。判决上诉人晶泽公司在一定时间内向上诉人谢桂旋强制交房有违双方合同约定的各自义务。 综上所述，上诉人晶泽公司上诉请求本案逾期交房违约金超过法定诉讼时间部分成立，本院予以支付。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3503号民事判决第三项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3503号民事判决第一项、第四项； 三、变更广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3503号民事判决第二项为：被告桂林晶泽置业有限公司支付原告谢桂旋逾期交房违约金45748.63元； 四、驳回谢桂旋一审的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人桂林晶泽置业有限公司应于本判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人谢桂旋可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件减半受理费1690.5元，由桂林晶泽置业有限公司负担564元，由谢桂旋负担1126.5元。二审案件桂林晶泽置业有限公司上诉受理费1890元，由桂林晶泽置业有限公司负担1040元，由谢桂旋负担850元；二审案件谢桂旋上诉受理费3624元，由桂林晶泽置业有限公司负担1208元，由谢桂旋负担2416元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰