北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13778号上诉人（原审被告）：元贞利亨文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩雨，执行董事。委托诉讼代理人：王文轩，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚坤，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京锐丽一百健身中心，住所地北京市海淀区增光路**中海馥园**楼会所地下**（住宅）。法定代表人：唐东翔，总经理。委托诉讼代理人：张建栋，北京国舜律师事务所律师。上诉人元贞利亨文化传媒（北京）有限公司(以下简称元贞利亨公司)因与被上诉人北京锐丽一百健身中心（以下简称锐丽健身中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初53929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。元贞利亨公司上诉请求：同意原审判决第三项及第二项中关于装修损失八万元的认定，不同意原审判决第一项及第二项中关于违约金及经营损失的认定，请求依法驳回。事实与理由:双方租赁合同无法继续履行的原因是情势变更，并且锐丽健身中心长期拖欠租金，构成根本违约，是合同无法继续履行的根本原因，原审法院认定错误，对于经营损失与违约金不应双重支付。原审法院判决锐丽健身中心存在未按照合同约定交纳租金的违约情形与判令我方退还对方履约保证金相矛盾，我方不应退还履约保证金。原审法院所认定的经营损失无事实与法律依据。锐丽健身中心辩称：同意原审判决，不同意元贞利亨公司的上诉请求及事实理由。锐丽健身中心向一审法院提出诉讼请求：1、要求元贞利亨公司退还履约保证金5万元；2、要求元贞利亨公司支付违约金11.66万元；3、要求元贞利亨公司退还2017年6月6日至6月30日的租金4.66万元；4、要求元贞利亨公司赔偿装修费用689075.71元、设备折价款273466元；5、要求元贞利亨公司支付经营损失1114125元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区芳菁苑小区**楼2400平米的枫叶健身房（以下简称涉案房屋）为八里庄社区服务中心的社区服务配套用房。2005年9月27日，元贞利亨公司（乙方）与八里庄社区服务中心签订《协议书》，约定由乙方承租涉案房屋用于经营健身房，租期为15年，自2005年10月1日起计算。本协议生效后，任何一方无正当理由不得单方终止本协议，违约方须向守约方支付违约金20万元人民币。2010年12月1日，锐丽健身中心（乙方）与元贞利亨公司（甲方）签订《租赁协议书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方继续用于经营健身房。承租期为8年，自2011年1月1日至2018年12月31日，承租费用每年70万元，每半年支付，续费时需提前2个月交纳承租费（每年1月1日、4月1日缴纳），第一年首期承租费在签订合同时支付。保证金5万元，该笔保证金在合同正常终止或合同到期结束后10日甲方应当一次性全额退还乙方。关于装修及改建，乙方如需对承租单元进行装修，应遵守甲方有关装修管理的规定。装修施工前，须将装修设计图纸及施工方案提供给甲方，经甲方及相关管理部门审核批准予以书面回复方可进行施工。关于甲方的权利义务，甲方保证乙方在遵守和充分履行本合同全部条款和条件的前提下，在承租期内合法使用承租物不受甲方及第三人的任何干扰……甲方现有的全部会员以及游泳私教会员、培训班学员、器械私教会员所产生的课时及费用，核算具体金额后由乙方接收，甲方暂时不需给付乙方费用。承租期终止后，乙方的全部会员以及游泳私教会员、培训班学员、器械私教会员所产生的课时及费用，核算金额后将由甲方接收。对于该两部分金额的差距部分由多收益的一方按照差额部分补给另一方。甲方在甲、乙双方签订合同后不得变卖或处置在交接清单上的设施设备。关于乙方的权利义务，乙方在承租期内应确保甲方关于公益活动（每周一上午免费向社区开放）；每年向八里庄街道办事处提供价值人民币壹拾贰万元的免费健身卡（按市场价的六折计算）得到保证实施……关于进场，甲方于房屋交付日将出租房屋及附属设施交付乙方使用，并签署《房屋现状条件清单》，由双方授权代表书面签字确认……本合同承租期满或本合同提前终止时，乙方应按本合同确定日期或双方确定的日期将该房屋归还甲方，并与甲方共同验收该房屋中由甲方提供的附属装置和设备，如有损坏，乙方应负责维修并且保证正常运转一并交还甲方。关于违约责任，承租期间，无法定情形或本合同约定情形，甲乙双方任何一方均不得无故单方解除合同。否则，另一方有权要求违约方赔偿由此产生的全部损失，违约方承担因此给会员造成的不良后果和退赔会员预付费用。同时违约方须向另一方支付2个月租金违约金……乙方迟延交付承租费，迟延超过10天后，应以当期迟延交付费用金额为基数，以每日3‰为标准向甲方支付滞纳金。如逾期超过三十天未支付，并经甲方催缴后十日内仍未支付的，甲方有权解除合同并收回房屋，并且乙方应支付至实际交付房屋之日止的承租费。关于责任的免除，如因不可抗力原因等重大情势变更致使本合同不能履行或履行无意义时，本合同即自动终止，双方并互不承担违约责任。合同签订后，元贞利亨公司将涉案房屋交付给锐丽健身中心使用，其中涉案房屋二层留有部分为元贞利亨公司办公所用。锐丽健身中心向元贞利亨公司交纳了保证金5万元，并将租金交纳至2017年6月30日。2017年6月6日，八里庄社区服务中心带人到涉案房屋就锐丽健身中心使用的部分以及元贞利亨公司办公的部分进行清退，并张贴清退通知。锐丽健身中心表示其最早收到八里庄社区服务中心要求清退的通知是在2017年5月26日。2018年8月10日，锐丽健身中心将涉案房屋所经营的健身房闭店，并与会员通过现场退费、法院诉讼以及转店的方式陆续结算。此后，涉案房屋由八里庄社区服务中心收回，但健身器材等物品仍在涉案房屋内。现锐丽健身中心、元贞利亨公司就解除合同等事宜进行协商未果。元贞利亨公司亦表示其与八里庄社区服务中心就租赁关系产生纠纷，尚未有处理结果。庭审中，锐丽健身中心主张承租涉案房屋时，元贞利亨公司移交了未到期的会员由锐丽健身中心继续提供服务，但元贞利亨公司未支付上述费用。其中羽毛球会员会费共计289100元，健身会员会费894325元。对此，锐丽健身中心提交了统计表，该表单未显示制作日期，亦未有双方签字盖章。元贞利亨公司对于上述证据不予认可，称双方当初约定锐丽健身中心接手会员后由其自行负担费用。经询，双方均表示未就移交会员会费进行核算。同时，元贞利亨公司称其在涉案房屋内留有部分健身器材。对此，元贞利亨公司提交了室内器械配置表及现有设备清单，该表单未显示制作日期，亦未有双方签字盖章。锐丽健身中心对于上述证据不予认可，称不能证明是为涉案房屋所配备，且上述器材已经十多年了，早已达到重新更换的现实需求，故其陆续购置了健身设备，并于2015年4月10日对涉案房屋整体进行了装修，现健身房无法继续经营，装修及购置的设备均有损失。为证明其主张，锐丽健身中心提交了其与北京市飞龙翔瑞建筑工程有限公司签订的《北京市装饰装修工程施工合同协议书》、收据，购买更衣柜及健身器材的合同、票据。元贞利亨公司对于上述证据均不予认可，称涉案房屋原有装修，锐丽健身中心再次装修并未经其同意，不认可锐丽健身中心装修的情况。诉讼中，锐丽健身中心申请对涉案房屋的装修工程造价及健身器械的市场价值进行鉴定。法院根据锐丽健身中心的申请依法委托经摇号随机确定的北京中威正平工程造价咨询有限公司（以下简称中威公司）对涉案房屋的装修工程造价进行鉴定。中威公司于2019年11月20日出具中威正平（2019）鉴字第（1020）号鉴定报告书，以2015年4月为鉴定基准时间，工程造价为：一、装饰工程、电器工程、给排水采暖工程、通风空调工程合计667515.12元；二、大厅部分墙面装修做法：按锐丽健身中心方主张为21560.59元，按元贞利亨公司方意见为3282.97元。关于大厅部分墙面装修做法，双方存在争议，锐丽健身中心主张系在原有墙面上新做成品UV板，元贞利亨公司主张系在原有的基层板上涂刷UV漆，中威公司表示依据现有资料无法确定，因此在鉴定结果中将该部分按双方主张的做法分别列项。锐丽健身中心为此支出鉴定费18000元。法院根据锐丽健身中心的申请依法委托经摇号随机确定的国宏信价格评估集团有限公司（以下简称国宏信公司）对健身器材的市场价值进行鉴定。国宏信公司于2019年10月18日出具国宏信（民）字2019第191034号价格评估报告，价格评估基准日为2019年9月6日，价格评估标的在价格评估基准日的价格为273466元，其中非争议部分的价格为91123元，争议部分的价格为182343元。锐丽健身中心为此支出鉴定费4600元。另查，2020年8月，锐丽健身中心将涉案房屋内部分物品及健身器材搬离，但因与物业公司就物业费缴纳存在争议，现仍有部分物品及健身器材未能搬离涉案房屋。一审法院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，锐丽健身中心与元贞利亨公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同项下之权利义务。在合同履行过程中，元贞利亨公司未能保证锐丽健身中心正常使用涉案房屋，双方租赁协议无法继续履行，应属元贞利亨公司违约，元贞利亨公司应按照合同约定向锐丽健身中心支付违约金。但在涉案房屋无法正常使用前，锐丽健身中心亦存在未按照合同约定交纳租金的违约情形，其亦应承担相应的违约责任。但元贞利亨公司在本案中未就租金及违约责任提出主张，故法院不予处理，双方可就此另案解决。锐丽健身中心于2018年8月10日闭店，此后未再继续使用涉案房屋，锐丽健身中心与元贞利亨公司的租赁关系应于此时解除。合同解除后，元贞利亨公司向锐丽健身中心收取的保证金5万元应当予以退还。2017年6月6日至6月30日期间，锐丽健身中心还在占有使用涉案房屋，锐丽健身中心要求元贞利亨公司退还此期间的租金，缺乏依据，法院不予支持。关于装修残值损失，元贞利亨公司在涉案房屋内有办公场所，锐丽健身中心装修涉案房屋期间，元贞利亨公司知晓且未提出异议，应视为元贞利亨公司认可锐丽健身中心的装修行为。现租赁合同未能如期履行完毕，装修残值属于合理损失，具体数额由法院根据现有证据并考虑涉案房屋交付时的用途、双方合同约定的履行期限以及锐丽健身中心实际使用房屋时间等因素酌情予以确定。关于健身器材，锐丽健身中心承租涉案房屋时室内应有元贞利亨公司留下的健身器材，且根据租赁合同约定锐丽健身中心应在清退涉案房屋时一并返还。现双方租赁合同已经解除，锐丽健身中心应当返还元贞利亨公司提供的健身器材。但就元贞利亨公司出租涉案房屋时提供健身器材的情况以及评估报告中体现的健身器材中有哪些为元贞利亨公司所提供，元贞利亨公司未能充分举证，亦未在本案中主张相应损失，故法院酌情判决涉案房屋内所有健身器材全部归锐丽健身中心。因健身器材并非不可移动的设施设备，且锐丽健身中心已实际搬走了部分，故锐丽健身中心主张该项财产的价值为租赁合同无法继续履行所产生的损失，进而要求元贞利亨公司赔偿的诉讼请求，法院不予支持。关于经营损失，元贞利亨公司认可向锐丽健身中心移交会员的事实，且根据合同约定由元贞利亨公司接手锐丽健身中心会员的结算方式已无法实现，故对于锐丽健身中心为元贞利亨公司移交会员提供服务的费用，元贞利亨公司应向锐丽健身中心支付。因双方在移交之时并未进行结算，故法院结合现有证据酌情予以确定。据此，一审法院于2020年9月判决：一、元贞利亨文化传媒（北京）有限公司于判决生效后七日内退还北京锐丽一百健身中心履约保证金五万元；二、元贞利亨文化传媒（北京）有限公司于判决生效后七日内支付北京锐丽一百健身中心违约金十一万六千六百元、装修损失八万元、经营损失三十五万元；三、位于北京市朝阳区芳菁苑小区**楼的枫叶健身房内的所有健身器材归北京锐丽一百健身中心所有；四、驳回北京锐丽一百健身中心的其他诉讼请求。一审案件受理费25117元，由北京锐丽一百健身中心负担17805元（已交纳），由元贞利亨文化传媒（北京）有限公司负担7312元（于判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费22600元，由北京锐丽一百健身中心负担13600元（已交纳），由元贞利亨文化传媒（北京）有限公司负担9000元（于判决生效之日起七日内给付北京锐丽一百健身中心）。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于元贞利亨公司应否退还锐丽健身中心履约保证金5万元及支付违约金和经营损失。根据已经查明的事实，双方自2011年开始履行合同，2017年6月涉案房屋进行清退，至2018年8月闭店，合同因无法继续履行而解除。出租人元贞利亨公司未能在承租期内提供租赁物存在违约行为，应当承担相应违约责任。关于履约保证金，首先，根据双方所签《租赁协议书》约定，在合同正常终止或合同到期结束后10日内元贞利亨公司应当一次性全额退还保证金。在合同第十一条约定的违约责任条款中亦未涉及不予退还保证金的问题。现合同无法继续履行的原因不在于锐丽健身中心，元贞利亨公司以锐丽健身中心亦存在迟延交付租金的违约行为为由不同意退还，缺乏合同依据。其次，履约保证金在于保证承租方按约履行合同，本案中双方合同期为八年，自2011年至2018年底，在履行合同过程中锐丽健身中心均足额交纳租金，直至2017年6月30日接近合同终止时间，虽然存在未及时交纳2017年下半年租金的情况，但并未影响双方的整个履约过程，且当时清退工作已经开始，锐丽健身中心主张合同状态不明了，未及时交纳后续租金亦有一定事实依据。综合本案实际情况，系因元贞利亨公司无法继续提供租赁物导致合同未能履行完毕，其应当向锐丽健身中心返还履约保证金。关于违约金一项，根据双方合同约定，违约方向另一方支付两个月租金作为违约金，现因元贞利亨公司的行为导致合同无法继续履行，应当向锐丽健身中心支付相应违约金，原审法院予以支持，并无不当。关于经营损失，原审法院根据双方合同履行情况、元贞利亨公司向锐丽健身中心移交会员的事实等酌情确定的数额，并无不当，本院予以维持。综上，元贞利亨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8966元，由元贞利亨文化传媒（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 张 弘审 判 员 申峻屹二〇二〇年十一月二十四日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞