四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7489号 原告：王浩，男，1995年11月12日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：何辉，四川辽原律师事务所律师。 被告：成都梦想家房地产营销策划有限公司，住所地成都市武侯区望江路********。 法定代表人：何京蔚，总经理。 委托诉讼代理人：王川，四川明炬律师事务所律师。 原告王浩与被告成都梦想家房地产营销策划有限公司（以下简称“梦想家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王浩的委托诉讼代理人何辉到庭参加了诉讼，梦想家公司的委托诉讼代理人王川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王浩向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除王浩与梦想家公司签订的《西派澜岸商业用房租赁合同》（总金额623289.6元）；2.请求判令梦想家公司返还王浩履约保证金17313.6元，租金51940.8元，共计69254.4元；3.请求判令梦想家公司支付王浩违约金415526.4元；4.本案的诉讼费用由梦想家公司承担。事实与理由：2019年12月31日，王浩和梦想家公司签订了《西派澜岸商业用房租赁合同》，合同约定：梦想家公司将位于成都市XXX号房屋承租给王浩，租期三年从2020年2月8号至2023年2月7号止，并约定交付时间为2020年2月8号。期间王浩多次要求梦想家公司交付房屋，但梦想家公司以各种理由拒绝交房也不愿意承担违约责任，王浩故诉至法院，请求判如所请。 梦想家公司辩称：1、针对王浩提出的解除双方签订的《房屋租赁合同》我方同意解除，其解除时间应当是在2020年5月11日，双方已经达成解除合同的合意；2、王浩要求退还的保证金以及租金，我方同意退还，在2020年7月7日梦想家公司已经向王浩退还上述款项中的2万元，请求法院在判决时予以抵扣；3、王浩请求的违约金过高，亦未提供其实际损失的相关证据，梦想家公司要求予以降低；4、本案诉讼费由法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2019年10月10日，案外人陈静（甲方）与梦想家公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，主要约定：甲方将其购买的位于成都市XXX号的商铺，全权委托乙方对外出租，委托期自2019年10月10日至2034年10月9日。 2019年12月31日，梦想家公司（甲方）与王浩（乙方）签订《西派澜岸商业用房租赁合同》（合同编号：XXX），主要约定：1、甲方将位于成都市XXX）、建筑面积为144.28平方米的商业用房承租给乙方，租期为3年，从2020年2月8日至2023年2月7日止，交房时间为2020年2月8日；2、乙方拥有4个月免租期，自2020年2月8日至2020年6月7日止，租金计算为第一年单月租金为17313.6元，第二年在第一年的租金基础上上浮5%，第三年在第二年租金基础上上浮5%；3、租金缴纳方式为乙方每次提前15日向甲方支付3个月租金，乙方须在合同签订之日按约定缴纳租金51940.8元，还需缴纳1个月租金17313.6元作为履约保证金；4、甲乙双方可以协议终止合同，任何一方按照合同约定行使解除权时，应当书面通知双方，合同自通知到达对方时解除；5、双方任何一方违约，违约方应按该商业用房当年年租金200%向守约方支付违约金。 2019年12月31日，梦想家公司（甲方）与王浩（乙方）签订《西派澜岸商业用房租赁合同补充协议》，主要约定：乙方于签订协议之日起7日内付清3个月租金51940.80元，且已经缴纳了履约保证金17313.60元（收据编号：0004403）。 2020年1月15日，王浩缴纳三个月租金51940.80元，梦想家公司出具收据（编号：0004404）。 2020年2月2日-2020年5月13日，王浩与梦想家公司员工就延期交房以及解除合同之事进行沟通，但协商未果。 2020年6月23日，案外人成都中铁建投资有限公司向案外人陈静发出《解约通知书》主要载明：因陈静未按期缴纳剩余房款，解除了案涉房屋的买卖合同。 2020年6月30日，王浩出具《收据》载明，梦想家公司于2020年7月6日前退还王浩三个月租金51940.80元以及履约保证金17313.60元，若王浩在2020年7月6日前未收到该退还款项，此收据视为无效收据。后梦想家公司于2020年7月7日，通过银行转账退还王浩20000元。 上述事实有证据《商铺委托经营管理合同》、《西派澜岸商业用房租赁合同》、《西派澜岸商业用房租赁合同补充协议》、《收据》、《解约通知书》、电子银行交易凭证等证据材料在案佐证。 本院认为，关于合同解除的问题，王浩与梦想家公司签订的《西派澜岸商业用房租赁合同》以及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。合同约定梦想家公司将案涉房屋交付王浩使用，由王浩向梦想家公司支付房屋租金。王浩按约定缴纳了三个月租金51940.80以及履约保证金17313.60元，但从约定的交房日期2020年2月8日至今，梦想家公司仍未按约交房。双方多次协商，后于2020年6月30日，由王浩出具收据，认可梦想家公司退还已付租金及保证金。由此可见，双方于2020年6月30日已对解除合同达成一致意见。依照合同法第九十三条的规定，《西派澜岸商业用房租赁合同》已于2020年6月30日解除。 关于退还租金和履约保证金的问题。王浩和梦想家公司对已经退还的20000元无争议，梦想家公司亦认可退还王浩租金和履约保证金，扣除已经退还的20000元，梦想家公司还应退还王浩租金和履约保证金49254.4元。 关于违约金的问题。梦想家公司未按约履行交房义务导致合同解除，应当承担违约责任。合同约定，双方任何一方违约，违约方应按该商业用房当年年租金200%向守约方支付违约金。梦想家公司辩称，违约金约定过高，请求予以调减。王浩述称因合同解除导致的损失主要为员工工资、利润。本院认为，首先，在案涉合同中，王浩于2019年12月31日签订合同后，就为了搬迁新址以及装修问题进行提前部署，梦想家公司未按约交房确实给王浩造成了一定损失。其次，梦想家公司未交房的原因是委托人（案涉房屋的房东）逾期缴纳房款，致使房屋买卖合同解除，造成案涉房屋租赁合同实际履行不能，梦想家虽是违约方，但其主观恶性不大，违约金的主要功能系弥补损失。再次，合同租期为2020年2月8日至2023年2月7日，免租期4个月，合同于2020年6月30日解除，房屋自始至终未实际交付王浩投入使用，合同还未履行，未产生较大的损失。故本院综合考虑王浩的损失（实际损失及预期收益损失）、梦想家公司的过错程度、合同的实际履行情况，本院酌情将违约金调整为100000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一项、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、王浩与成都梦想家房地产营销策划有限公司于2019年12月31日签订的《西派澜岸商业用房租赁合同》以及补充协议于2020年6月30日解除； 二、成都梦想家房地产营销策划有限公司于判决生效之日起七日内退还王浩租金及履约保证金49254.4元； 三、成都梦想家房地产营销策划有限公司于判决生效之日起七日内支付王浩违约金100000元； 四、驳回王浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计7075元，由成都梦想家房地产营销策划有限公司负担5700元，由王浩负担1375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十一月三日 书记员  李双