新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0104民初2552号   原告（案外人）：刘建龙，男，1976年8月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：宣志江，新疆玖腾律师事务所律师。   被告（申请执行人）：王迪，男，1970年6月28日出生，汉族，新疆袋袋相传贸易有限公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   第三人（被执行人）：陈浩发（曾用名陈涛），男，1983年3月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   原告（案外人）刘建龙与被告（申请执行人）王迪、第三人（被执行人）陈浩发案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行审理。原告刘建龙的委托诉讼代理人宣志江，被告王迪、第三人陈浩发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（案外人）刘建龙向本院提出诉讼请求：1．判令立即停止对刘建龙购买的乌鲁木齐市××区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。事实和理由：2020年3月22日，刘建龙收到乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104执异10号执行裁定书，驳回案外人刘建龙的异议请求。刘建龙与陈浩发于2013年4月2日签订了《买卖居间合同》，约定将陈浩发位于乌鲁木齐市××区房屋以70.7万元出售给刘建龙。当日刘建龙向陈浩发支付定金5万元，2013年4月15日，刘建龙将剩余房款付清。后刘建龙入住并合法占有使用该房屋。因陈浩发原因，未及时向银行支付剩余贷款并办理房屋解押手续，致使该房屋仍然登记在陈浩发名下。刘建龙向法院出示的《买卖居间合同》、《公证书》、《银行转账记录》、《部分物业收费凭证》复印件等一系列合法有效证据，足以证明该房屋属刘建龙所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一是刘建龙在贵院查封前已经签订房屋买卖合同，并进行了公证；二是刘建龙在法院查封前已由陈浩发交付，并合法有权占有使用该房屋；三是在贵院查封前，刘建龙已向陈浩发支付了全部价款；四是虽然房屋未办理过户登记，但原因不是由刘建龙造成，刘建龙虽然多次催促陈浩发办理过户登记，但陈浩发一直迟延履行此义务。所以，房屋过户并不是由刘建龙造成，而是由陈浩发造成的。   被告（申请执行人）王迪辩称，王迪不同意刘建龙诉讼请求。房屋已经有两次执行，但刘建龙至今一直没有过户。   第三人（被执行人）陈浩发述称，陈浩发与刘建龙通过中介介绍，刘建龙购买了陈浩发的房屋，刘建龙全款支付给陈浩发70.7万元。当时是银行按揭的房屋，房产证没有下来，按揭款还剩十几万元，由陈浩发每月偿还，所以一直没有过户。2016年左右房产证下来了，刘建龙这几年要求陈浩发把房屋解押，但陈浩发没有经济能力一次性偿还，就一直每月偿还，现在还剩六、七万元没有还。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   王迪与本案陈浩发民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月16日依法作出（2015）新民一初字第1386号民事判决，判令：一、陈浩发偿还王迪借款125万元；二、陈浩发偿付王迪借款利息40万元。该案发生法律效力后，因陈浩发未能履行生效法律文书确定的义务，王迪向本院申请了强制执行。2019年4月28日，本院依法作出（2019）新0104执恢165号协助执行通知书，于同年4月29日查封、冻结被执行人陈浩发名下位于乌鲁木齐市××区（跃层）的房屋产权及对应的土地使用权手续（不动产权证号：乌房权证沙字第**）。案外人刘建龙不服，向本院提出执行异议，本院于2020年3月20日作出（2020）新0104执异10号执行裁定书，驳回刘建龙的异议请求。   另查明：2013年4月2日，原告（买方）刘建龙与第三人（卖方）陈浩发及居间人新疆世发伟业房产经纪有限公司（以下简称世发经纪公司）签订《买卖居间合同》，约定：世发经纪公司兹为中介，提供居间服务，该房屋所处的位置乌市××沟房，该房屋面积为137.89平方米，买方愿意认购该房产并自愿支付定金，以确立买卖关系。一、该房产资料买方已现场实地勘察完毕，予以认可。二、该房产的交易金额为人民币707,000元整。三、买方支付定金人民币伍万元以确立买卖关系。四、买卖双方在签订本《买卖居间合同》的当日，买方应将定金交给卖方，卖方应将所属的房屋所有权证或者土地证等相关手续存放于公司，以便查档和办理后期手续用。五、买卖双方在签订《买卖居间合同》的当日，应支付居间人佣金。买方7,000元整，卖方7,000元整。六、卖方应于2013年4月1日将房屋交付给买方使用。该房屋办理完正常买卖手续后交钥匙之前所发生的相关费用均由卖方承担，交钥匙之后此房所发生的相关费用均由买方承担。七、买卖双方约定于2013年4月10日起按交易程序办理房产过户和二手房按揭手续。八、因国家调控工作时间和相关政策调整、变动。本协议可自行延续，三方均不承担任何责任。九、违约责任：本（买卖居间合同）经买卖双方签字后，如买方不履行本合同义务，已付全部定金不再退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金。十、本合同未尽事宜，按照我国《合同法》相关规定执行。十一、其他约定事项：购房客户应于2013年4月10日之前将剩余房款657,000元全部付清，因此房产证未下来，故在2013年4月10日之前办理完公证手续，此房过户及公证等相关费用均由刘建龙承担。当日，刘建龙向陈浩发支付定金5万元。   2013年4月15日，陈浩发在新疆维吾尔自治区公证处对其《声明书》公证，《声明书》内容：声明人：陈浩发，身份证编号：XX********，上述声明人在乌鲁木齐市××区跃层有按揭房地产一套，合同编号：YS0066715。声明人声明：一、自2013年3月29日起声明人自愿放弃对该房地产所享有的权利，并将上述房地产交由购买人刘建龙（身份证编号：XX********），由其对上述房地产享有占有、使用、收益权。二、2013年4月15日之前与该房地产有关的债权及债务均由声明人承担，与购买人无关。三、办理相关手续时如需本人出面办理或提供身份（户籍、婚姻状况等）证件的，声明人保证配合并提供；声明人负责还清银行按揭贷款和办理银行房屋解押手续后，保证将上述房地产转让过户至购房人名下。如因声明人不配合、不提供相关手续，声明人反悔不愿出售房地产或其他由于声明人的原因造成房地产无法过户至购房人名下，声明人愿意赔偿其所有损失并给其补偿人民币壹拾万元整。同日，刘建龙向陈浩发转账47万元，余款以现金方式支付给陈浩发用于偿还银行贷款，并代陈浩发缴纳欠付的采暖费3,033.58元、物业费3,598.68元。陈浩发向刘建龙出具《收条》，今收到刘建龙购房款现金650,000元（陆拾伍万元整）购我蓝天森林花苑35号楼3单元601室，房款已付清。陈浩发因清偿贷款余款需要提前向银行预约未能于当日清偿。陈浩发将房屋交付刘建龙居住使用至今，期间的采暖费、物业费均由刘建龙缴纳。   该房于2016年3月31日登记，权利人陈浩发，不动产权证号：乌房：乌房权证沙字第**设立了抵押权，抵押权人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部，债权数额22万元，抵押期限2009年4月20日至2025年4月20日。现该房尚有75,823.16元贷款未清偿。   本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行标的；（二）案外人就执行标的不足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。刘建龙提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房产被法院查封时间为2019年4月29日，但根据刘建龙所提交的证据可以证实：1．刘建龙、陈浩发在2013年4月2日签订买卖居间合同；2．刘建龙于2013年4月15日已支付全部购房价款；3．双方在合同签订后刘建龙已实际占用该房屋，并已交纳采暖、物业等费用；4．房产尚未办理变更系该房产设立抵押权，陈浩发未清偿贷款解除抵押权的原因。故根据上述事实可以认定刘建龙购买涉案房屋合法有效，对本案诉争房屋应当终止执行并解除查封。王迪的辩解意见，本院不予采信。刘建龙要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封的请求，本院予以支持。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   不得执行原告（案外人）刘建龙购买的第三人（被执行人）陈浩发位于乌鲁木齐市××区跃层的房屋，并解除对该房的查封。   案件受理费10,870元，由被告王迪负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   刘 萌   人民 陪 审员   王晓岭   人民 陪 审员   王 军   二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 一 日   书  记  员   任 唯