西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初1829号原告：陕西好家人超市有限公司，住所地西安市莲湖区商铺。法定代表人：杨另创，职务总经理。委托诉讼代理人：刘引荣，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：王波，女，1972年7月26日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区联盟。委托诉讼代理人：马宏文，男，1970年3月10日出生，汉族，住咸阳市秦都区。原告陕西好家人超市有限公司（以下简称好家人超市）与王波租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好家人超市的委托诉讼代理人刘引荣，被告王波的委托代理人马宏文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好家人超市向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告拖欠租金39308.33元、天然气费用11250元、水费8652元，以及逾期支付租金的违约金9271.8元；2.依法判决被告支付合同终止违约金92700元；3.明确原告有权不予退还保证金30000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月22日,原告(“甲方”)与被告(“乙方”)签订《商场租货合同》,约定原告将位于XX路XX超市XX楼内面积367平方米的场地出租给被告经营小吃城,租期八年,自2016年5月28日至2024年5月27日;租金标准前三年为30万元/年,第四至五年为30.9万元/年,第六至八年为31.827万元/年。天然气安装曾加部分费用合计6万元,分八年分推,每年7500元,合同保证金为3万元。关于租金支付,合同约定,从第二年开始,被告应在每年4月28日前向原告支付下一年度全部租金和天然气费用7500元。关于违约责任,合同约定:“因乙方原因造成本合同终止的,甲方不再返还乙方剩余租金及保证金,另向甲方支付年租金30%的违约金;乙方逾期支租金的,应按未付租金日万分之二标准向甲方交付违约金,逾期支付租金超过15日早方有权解除合同。合同履行中,被告未按约定时间在2019年4月28日前向原告交纳2019-2020年度的租金30.9万元及天然气费用7500元,经原告催要后,被告陆续交纳了8万元租金,但至2019年9月11日仍欠付租金22.9万元。双方遂于2019年9月11日签订《租期延期支付协议》,约定被告最迟应于2019年9月18日前付清剩余租金,否则,原告按合同收回商铺。该协议签订后,被告仍未支付金及天然气费用。原告于2019年10月16日向被告发出书面通知，告知其自2019年10月16日起解除租赁合同,该解除通知已经送被告。综上，被告长期拖欠租金之行为,已构成违约,并达到约定的合同解除条件。原告已书面通知被告解除租赁合同,双方的租赁合同已经解除；被告应就拖欠的租金、水费、天然气费承担支付责任。原告亦享有不予退还被告保证金及要求其交付违约金的权利，故诉至法院，望判如所请。被告王波辩称，原、被告签订商场租赁合同属实。被告在2019年向原告支付了8万元租金。现在因为被告出了一些情况，还差原告22.9万元。关于解除合同，被告收到了但没有签字，故合同尚未解除。被告同意支付拖欠原告的租金、水费、天然气费，但违约金不同意支付，因为没有给原告造成损失。不同意不退还保证金，但同意用保证金抵销租金。在订立合同时，原告收取被告的6.4万元应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月22日，原、被告签订《商场租赁合同》，约定原告将其位于XX路XX超市XX楼面积367平方米场地出租给被告，租金期共八年（自2016年5月28日至2024年5月27日），经营项目以小吃城为限；租金标准分三个时期，2016年5月28日至2019年5月27日年租金为30万元/年，2019年5月28日至2021年5月27日年租金为30.9万元/年，2021年5月28日至2024年5月27日，年租金31.827万元/年；天然气安装增加部分费用由被告按照合同期分八年支付给原告，即每年7500元/年；合同保证金3万元；支付方式约定除首年外，每年的租金按年支付，被告在每年4月28日前向原告支付下移年度全部租金和天然气费用7500元，水电费被告按实际发生的金额据实结算，于次月5日前结清；物业管理服务上被告逾期缴纳水电等费用，从逾期之日起按日加收逾期应缴纳费额5‰的滞纳金；因被告原因造成本合同终止的，原告不再返还被告租金及保证金，另向原告支付年租金30%违约金。对于被告逾期支付租金的，应按未付租金日万分之二标准向原告支付违约金，逾期支付租金超过15日甲方有权解除合同；在租赁卖场的交还上，合同期满未续约或被告违反本合同经原告通知终止时，被告应于接到通知三日内将留置尚品搬离他处保管，费用由被告承担，合同提前终止时，被告应在合同终止日后三日内将承租卖场交还甲方，交还时，被告装修等不可拆除设施归原告所有。合同履行时，被告未在2019年4月28日之前缴纳下一年度房租及天然气费用，经催促，陆续缴纳8万元。双方对于拖欠的房租及天然气费用于2019年9月11日达成协议，约定最迟于该月18日前支付剩余所签租金，如到期未付，原告按合同收回商铺。此后，被告仍未支付所欠房租和天然气费用。原告在2019年10月16日向被告发出书面通知，告知被告自2019年10月16日解除租赁合同，2019年10月20日前支付原告拖欠的租金39308.33元，天然气费用11250元，并承担逾期支付租金的违约金。同时原告将此通知邮寄送达到被告。被告称要求原告退还装修费6.4万元；对此，原告辩称，该6.4万元系被告接手前商铺租赁户欠原告的装修费用，是被告替前商铺租赁户代偿给原告的欠款，不应退还。至2019年10月16日，被告拖欠水费8652元。本院认为，原、被告签订的《商场租赁合同》、《租金延期支付协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同履行中，因被告拖欠房屋租赁，原告按合同约定通知被告解除双方之间的租赁合同，被告亦收到该通知，故双方合同已于2019年10月16日解除。至2019年10月16日，被告拖欠原告房屋租金39308.33元，天然气费用11250元，水费8652元，现原告主张被告支付上述费用，合法有据，本院予以支持。至于原告主张被告支付逾期支付的违约金及合同终止的违约金过高，依法均调整为原告立案时一年期LPR的两倍。租赁合同保证金的性质是用以保证租金的按时支付，可以抵偿拖欠的租金，因此，原、被告签订的《商铺租赁合同》对于不退保证金的约定无效，被告所交的3万元保证金用于抵偿其所拖欠的房屋租金。被告主张原告返还6.4万元的装修款，无事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款四项、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告王波支付原告陕西好人家超市有限公司租金9308.33元（已扣减30000元保证金）、天然气费用11250元、水费8652元；二、本判决生效十日内，被告王波支付原告陕西好人家超市有限公司拖欠租金9308.33元的违约金（以9308.33元为基数，按2019年12月20日发布的一年期LPR两倍计算至履行之日止）；因合同终止而产生的违约金（以年租金30.9万元为基数，按2019年12月20日发布的一年期LPR两倍计算至履行之日止）；    三、驳回原告陕西好人家超市有限公司的其余诉讼请求。    如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4124元，本院减半收取2062元，由原告陕西好人家超市有限公司负担1012元，被告王波负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审   判   员    成根平                二〇二〇年十一月二日 书   记   员    羿成功