西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2020)陕0104民初8277号原告：陕西嘉隆大酒店有限责任公司西安第二分公司，住所地西安市莲湖区、九层，统一社会信用代码91610104592218053U。负责人：拓延宏，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨振国，汉族，1974年6月24日出生，该公司职工，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：李小芳，女，1967年1月10日出生，汉族，无业，住西安市碑林区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：辛黎明，男，汉族，1997年7月1日出生，西安宿美丽民宿管理有限公司法定代表人，住西安市碑林区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西嘉隆大酒店有限责任公司西安第二分公司（以下简称嘉隆酒店）与被告李小芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，本案适用简易程序，由审判员苏亦南独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉隆酒店委托诉讼代理人杨振国与被告李小芳委托诉讼代理人辛黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告嘉隆酒店向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告5000元提交收房违约金和装修损失费；2、判令被告退还原告4400元因疫情无法正常使用房屋的租金；3、判令被告退回原告2200元押金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告签订房屋租赁合同约定被告将位于西安北大街1号宏府嘉会C座的9031室租赁给原告，租赁期限自2016年10月21日至2021年10月20日止。但被告于2020年4月20日合同未到期时就以原告拖欠房租为由提前收回了房屋，且不退还原告已付押金。但事实是原告从未拖欠房屋租金，此举严重违反合同约定，按合同约定应该赔偿原告违约金和损失。另外因疫情属于不可抗力，被告应免除原告部分付租责任。被告知情原告从事酒店经营，疫情期间从2020年1月26日起大楼严加管控，导致原告无法正常使用该房屋，直到2020年4月20日被告收房之日仍无法正常使用，根据相关法律条文，被告应当赔偿此期间无法正常使用该房屋给原告造成的损失。被告李小芳辩称，不认可原告要求被告赔偿其5000元提前收房违约金和装修损失的诉讼请求，因为提前收房是原告打电话、发微信告知被告要提前解除合同的。对于原告主张被告返还疫情期间租金4400元，我方也不认可。因为原告违约在先，所以被告不应向其退还押金。综上，请法院驳回原告全部诉讼请求。原告提交证据为：1、情况说明书、西安市人民政府关于延迟企业复工上班的通知，证明是因为疫情导致我方公寓无法正常营业，希望被告能减免部分房租。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可，且认为涉案房屋租金是用于还该套房屋的房贷，所以我方也没有能力减免部分房租。2、收房书和嘉隆酒店房屋租赁合同，证明是被告与我方提前解除合同，并根据合同相关约定应当赔偿损失费等费用。被告对该组证据真实性认可，收房书上面的签字是我姐辛玉茗签署的，证明目的不认可，因为是原告让被告减免房租的，然后我方无法减免，故而原告要求与被告解除合同，所以我方不应承担相应损失赔偿。3、疫情减免房租相关案例，证明因为疫情属于不可抗力所以可以适当减免部分房租。被告对该证据真实性、证明目的均不认可。被告提交证据为：原告酒店美团网截图，证明在疫情期间该酒店正常营业，不存在原告起诉状所述无法正常使用该房屋之事。同时也不是我方主动找原告提前解除合同。原告对该证据真实性不认可，认为网站上的评价并不代表我方公司疫情期间正常营业，我方从2020年3月3日开始复工，但是仅限白天营业，晚上不能正常营业，有物业公司出的情况说明。上述证据有原件及信息载体核对的，本院对证据真实性予以确认。经审理查明，2016年10月4日被告李小芳作为甲方与乙方原告嘉隆酒店签订《嘉隆酒店房屋租赁合同》。双方约定，就位于西安市北大街宏府公寓              C座9031号房屋一套由甲方出租给乙方，租期为2016年10月21日至2021年10月20日共5年、租金每月2200元，因该房屋租赁后乙方需要投资装修，故双方约定在租期内租金不变。双方还约定，租金六个月结算支付，下次租金由乙方提前30日内交付甲方。本合同签字生效，乙方给甲方支付押金一个月租金，乙方同时给甲方交付房屋，甲方保证物业、水电、道路、停车、设施全部完好，不存在争议和欠费等。租期届满后，租赁合同终止，如乙方要求续租，须在租赁期满前30日提出，甲方则在同等条件下优先同意继续租赁，续签租赁合同。第九条双方因违约造成终止合同的约定有：1、擅自拆改承租房屋结构，造成不安全因素的；2、未按合同约定支付租金和其他应付费用超过一个支付期的等。乙方有上述情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。甲方未履行或不便履行的义务时，为互不造成损失乙方可以代为履行，费用由甲方承担等。租赁期间，除第九条，任何一方不得以任何理由提前解除合同，若遇到特殊事件必须终止合同时，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素终止合同时，双方均不予补偿对方经济损失。违约责任：租赁期间如有违反合约的，对方有权按合约约定向违约方索要赔偿，若属于乙方逾期未交付租金的违约，每使逾期一月，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。房间物品登记记载为“同原合同”，经询该合同系双方就涉诉房屋签订的第一份房屋租赁合同，已经履行完毕。原、被告均在该合同上签名、盖章，并注明该合同为续约。2020年4月20日，双方签订《收房书》载明，甲方将位于西安市XX大街XX号XX座XX层XX号房屋租赁给乙方，但乙方因受疫情影响不按时支付房租，乙方合同违约，房屋押金不退，并甲方决定收回房屋，双方自行决定是否向法院提起诉讼，要求赔偿相关损失。交接房屋清单载明，钥匙1把、水卡1张、点卡1张，家具清单无，电表剩余320度电、金额384元电1.2元一度，水表剩余水70.3吨、金额386元水5.5元一吨，甲方应退还乙方费用合计770元、乙方须结清物业费截止日期2020年4月20日，金额547元，甲方退回乙方合计金额223元。该收房书甲方书面辛玉萌代李小莉、嘉隆酒店盖章注明已收房。经询，双方对上述房屋交接事实确认属实。但被告表示因原告提前解约，故被告未退还押金。原告主张5000元提前收房违约金和装修损失费，并无证据提交证明装修损失数额；原告要求被告退还4400元为因疫情无法正常使用房屋的租金。被告提交美团APP涉诉房屋所在酒店信息及客源评价，显示2019年12月22日至2020年5月20日期间，涉诉房屋所在酒店有经营事实。2020年6月12日，嘉隆皇城酒店管理有限公司作为原告起诉被告李小芳房屋租赁合同纠纷一案，因该案原告诉讼主体不适格，嘉隆皇城酒店管理有限公司向本院申请撤诉。本院依法做出（2020）陕0104民初5499号民事裁定书，准许该公司撤回起诉。2020年4月26日，宏府嘉会公寓物业公司做出情况说明载明，自疫情初期2020年1月26日接北院门街道办和北院门派出所通知，宏府嘉会公寓ABC座大楼除业主和长期租户外以外禁止外来人员进入，嘉隆酒店2020年3月3日开始对外营业，截止到目前大楼晚上11点关门，早上7点开门，疫情期内宏府嘉会物业服务中心没有停止服务，并且加强疫情期间严格把手控制疫情发展。特此说明。陕（2019）西安市不动产权第0256879号不动产权证载明，权利人李小芳、坐落西安市莲湖区北大街西华门十字西南角2幢30931室、不动产单元号610104007008GB00030F00010694。2019年10月8日，原告本案委托诉讼代理人杨振国向辛玉萌3700****1844卡号转款26400元。对该笔转款，原告称为2019年10月20日到2020年4月20日的房屋租金。被告对该笔转款确认为涉诉房屋2019年10月20日到2020年4月20日的房屋租金。为证明原告主张退租理由成立，原告提交2020年2月1日《西安市人民政府关于延迟复工上班的通知》。该通知载明，市内各类企业不早于2月9日24时前复工，涉疫防控必需品、保障城市运行必需、群众生活必需及其他涉及重要国计民生的相关企业除外等。原告还提交国新网北京日报报道，因该报道载明如果疫情和疫情防控措施属于不可抗力，在处理租赁合同时要适用民法总则180条、合同法117条有关不可抗力的规定等。该新闻报道还载明，特殊情况如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营，根据国家出台的相应优惠政策，国有企业、行政事业单位作为出租人，应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金等。此外，本院查询市发改投资[2020]49号《关于印发》及通知载明，实施房屋租金减免1对承租国有房屋包含国有企业和政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋，下同，的服务微小企业和个体工商户，免除2020年上半年3个月的房屋租金；现行房租减免政策免租期不足3个月的，应予以补足。转租、分租国有房屋的要确保免租惠及最终承租人。责任单位：市国资委、市教育局、市级相关部门、各区县政府、各开发区管委会。3、对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，积极倡导商业地产、物业服务、商贸流通等行业协会组织可向行业及社会发起关于适度减免房屋租金的倡议书，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。责任单位：市住建局、市商务局、市市场监督局、市文旅局、市工信局、各区县政府、各开发区管委会等。本院认为，原告提交证据及自认内容相互佐证，其与被告系协议解除房屋租赁合同，2020年4月20日双方签订的《收房书》载明，甲方被告李小芳将位于西安市XX大街XX号XX座XX层XX房XX酒店，解约原因为“乙方因受疫情影响不按时支付房租，乙方合同违约，房屋押金不退，并甲方决定收回房屋”，虽双方还约定“双方自行决定是否向法院提起诉讼，要求赔偿相关损失”，但原告提交证据不足以证明被告作为个人或微小企业或个体工商户向其应承担必要的免租义务，也无证据证明双方解约存在被告违约事由及被告应向原告赔偿装修费用的事实存在。而押金双方在上述收房书中已经明确约定因“乙方合同违约，房屋押金不退”。故对原告本案主张的1、判令被告偿还原告5000元提交收房违约金和装修损失费；2、判令被告退还原告4400元因疫情无法正常使用房屋的租金；3、判令被告退回原告2200元押金的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告陕西嘉隆大酒店有限责任公司西安第二分公司要求被告李小芳偿还人民币5000元提前收房违约金和装修损失费的诉讼请求；二、驳回原告陕西嘉隆大酒店有限责任公司西安第二分公司要求被告李小芳退还人民币4400元因疫情无法正常使用房屋的租金的诉讼请求；三、驳回原告陕西嘉隆大酒店有限责任公司西安第二分公司要求被告李小芳退还押金人民币2200元的诉讼请求。案件受理费90元，原告陕西嘉隆大酒店有限责任公司西安第二分公司已预付，本院减半收取45元，由原告陕西嘉隆大酒店有限责任公司西安第二分公司自行悉数承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判    员     苏亦南 二〇二〇年十一月十八日                书   记   员    赵  昕 1