浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7173号 上诉人（原审被告）：郭亚君，女，1970年5月2日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：张浙江，男，1969年10月9日出生，汉族，住浙江省东阳市，系郭亚君丈夫。 委托诉讼代理人：虞希鸣，浙江浙杭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈世昌，男，1988年8月25日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人郭亚君因与被上诉人陈世昌定金合同纠纷一案，不服浙江省杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法指定审判员夏明贵适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人郭亚君上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决并予以改判或发回重审；2、判令本案一、二审诉讼费用由陈世昌承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。案涉房屋系郭亚君与其丈夫张浙江共同共有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权，夫妻任何一方处分共同财产，必须经过另外一方的同意才可以。本案中，郭亚君丈夫张浙江对郭亚君与陈世昌的本次《房屋买卖定金协议》签订事宜既不知情，也不同意其行为，郭亚君在未通知房屋共有人并经得其同意的前提下擅自出售房屋的行为属于无权处分行为，故其出售房屋的行为无效。本协议中，甲方（出售人）位置写的是张浙江的名字，而协议签署页签的却是郭亚君的名字，是因为郭亚君知道张浙江不会同意其出售该房屋而擅自以个人名义签署。郭亚君与陈世昌尚未签订房屋买卖合同，即便己经签订也是无效合同。房屋买卖定金合同作为房屋买卖合同的从合同，房屋买卖合同无效则定金合同当然无效。一审审理中，陈世昌提出郭亚君丈夫己经同意出售房屋，但是提供的微信聊天记录中只存在“他不同意”、“我也没办法，吵了很多天”、“别急，我做下工作”、“谢谢你理解”等言语，既没有张浙江的肯定答复，又没有张浙江委托郭亚君出售房屋的委托手续，根本无法支撑陈世昌的主张。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实错误的情况下错误适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，作出错误判决。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”之规定，郭亚君擅自出售房屋并签订《房屋买卖定金合同》的行为无效。本案不存在委托代理、表见代理等行为，仅是无权代理。三、一审法院程序违法。一审过程中，陈世昌提出“共有权人己经同意出售”，但并未提供任何证据材料。但是原审法院认定了陈世昌的主张，程序违法。 被上诉人陈世昌辩称：郭亚君称其丈夫一直不同意出售房屋，但事实上案涉房屋一直挂在服务平台上。在签订定金协议的前一天，与郭亚君丈夫进行当面沟通协商。当天晚上，郭亚君也跟其丈夫进行通过话，该事实在之后陈世昌与郭亚君的通话中足以证明。由于当天郭亚君丈夫未能及时赶来签字，陈世昌也要及时赶回北京，故签订了定金协议，之后再于双方约定的时间进行网签，但郭亚君反悔了，构成违约，应当承担相应责任。 陈世昌向一审法院起诉请求：1.判令郭亚君按照《房屋买卖定金协议》的约定按房屋转让总价的10%支付违约金360000元；2.判令郭亚君赔付无法签订房屋转让合同产生的费用，包含交通费1500元、误工费3500元、借款利息费5000元及存款收益损失费15000元、精神损失费60000元，合计85000元；3.判令本案诉讼费由郭亚君承担。 一审法院认定事实：2020年1月5日，陈世昌与郭亚君、杭州大屋房地产经纪有限公司（以下简称大屋地产公司）签订了一份《房屋买卖定金协议》，约定交易房屋坐落于杭州经济技术开发区××幢××单元××室，交易房屋有共有权人，且共有权人已经同意出售；陈世昌于2020年1月5日前支付定金100000元；双方确定以3600000元的房屋转让价购买该房屋；陈世昌、郭亚君应在本协议签订后5日内向大屋地产公司提供购房查档所需资料，陈世昌同意授权大屋地产公司代为办理限购查档，待限购查档通过3日内陈世昌、郭亚君共同通过大屋地产公司签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。同时约定在协议约定期限内，若郭亚君不与陈世昌签订《杭州市房屋转让合同》，郭亚君应双倍返还定金给陈世昌。若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金。陈世昌通过支付宝分别于20120年1月5日转账交付50000元，于2020年1月6日转账交付50000元。陈世昌通过大屋地产公司于2020年1月9日完成查档，并预约于2020年1月10日办理网签。郭亚君于2020年1月13日通过支付宝返还陈世昌100000元，并表示不同意签订买卖合同。另查明，案涉房屋系郭亚君、案外人张浙江共同所有。 一审法院认为，案涉《房屋买卖定金协议》系陈世昌、郭亚君真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，双方应恪守履行。陈世昌、郭亚君签订案涉定金协议，系作为签订房屋买卖合同的担保，郭亚君接收定金后拒绝签订房屋买卖合同。依据双方协议约定陈世昌可以要求郭亚君双倍返还定金或支付违约金。陈世昌主张的违约金虽符合双方约定但过高，结合郭亚君违约情形及造成陈世昌损失等因素，该院酌情确定被郭亚君双倍返还陈世昌定金共200000元，因郭亚君已经返还100000元，仍应返还陈世昌100000元，对超出部分的违约金部分不予支持。陈世昌要求郭亚君赔偿相应损失、费用的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郭亚君于判决生效之日起十日内返还陈世昌100000元；二、驳回陈世昌的其他诉讼请求。如果郭亚君未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3988元，由郭亚君负担。 二审中，被上诉人陈世昌向本院提交证据：录音及录音整理稿一份，欲证明郭亚君与其丈夫一开始同意出售房屋，事后反悔，存在违约。经质证，郭亚君对于陈世昌提交的证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，录音中提到房屋中介为完成业绩，在郭亚君丈夫在医院挂盐水时诱导郭亚君签署协议，存在过错。同时还提到了协议本来由郭亚君先签，其丈夫后补签，但由于张浙江不同意且协议均为格式条款，郭亚君文化程度不高，并未细看协议内容便签字捺印。本院经审查对陈世昌提交的证据的真实性予以确认。 上诉人郭亚君未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，陈世昌、郭亚君之间签订的《房屋买卖定金协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对合同双方均具有约束力。陈世昌在签订《房屋买卖定金协议》后，支付郭亚君定金100000元作为双方订立房屋买卖合同的担保，郭亚君收受定金后未按约与陈世昌订立房屋买卖合同，应当依照合同约定双倍返还定金。现郭亚君上诉认为案涉房屋系其与丈夫张浙江共同共有，郭亚君在未通知张浙江并经得其同意的前提下擅自出售房屋的行为属于无权处分，对此本院认为，郭亚君作为完全民事行为能力人，明知案涉房屋系夫妻共有财产，仍与陈世昌签订定金合同，并告知大屋地产公司、陈世昌其已征得张浙江的同意。在履约过程中，又以未能取得房屋共有人同意、无权处分房屋为由拒绝签订正式合同，可见，本案双方未能签订本约主要系郭亚君自身原因所致，一审法院据此认定郭亚君应酌情确定郭亚君应双倍返还陈世昌定金，未有不当，本院予以确认。综上，郭亚君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人郭亚君负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 夏明贵 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 林言伊 书 记 员 严森超