河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14969号原告张红丽，女，1963年3月4日出生，汉族，住郑州市。委托代理人江**星、曹彦娟，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。被告许要峰，男，1971年6月26日出生，汉族，住河南省新密市。委托代理人赵文龙，河南长胜源律师事务所律师。原告张红丽与被告许要峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张红丽及其委托代理人江**星、被告许要峰及其委托代理人赵文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月1日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定原告将位于郑州市高新技术开发区金梭路32号院科技中心1号楼、2号楼的一、二层全部租给被告使用，年租金为110万元，原约定不含叶建新商店和大龙理发店用房，年租金为86万元。2017年6、7月份，原告将叶建新商店用房和大龙理发店用房交被告使用或收取租金，房租定为每年110万元，其中大龙理发店年租金为6万元，后大龙理发店单独对原告交纳，那么被告年租金应为104万元。原被告约定，租金一年一交，每个付款期前30日交纳下一年度租金，先交后用，前10年内每两年房租上涨10%。如逾期交纳，每逾期一天原告有权按月租金额的2%加收滞纳金，逾期十天原告有权解除本协议，并要求被告支付2个月的租金作为违约金。该协议另对水电费、物业费等其他事项作有约定。该协议签订后，原告依约履行了协议义务，而被告自2018年就开始不完全履行协议，经常拖欠房租，原告曾多次通知被告，但其2019年房租尚欠10万元，2020年房租欠92万元，共欠102万元，经原告多次通知催告仍不支付，被告已构成根本性违约。故请求判令：1、解除原、被告于2015年3月1日签订的房屋租赁协议；2、被告支付拖欠原告的房屋租金共计102万元（起诉后支付了一部分，现在还欠租金60.5万元），并支付违约金19万元；3、解除协议后被告向原告返还房屋，并在交付房屋时交清全部拖欠的水电费和物业费等应交费用。被告辩称：1、原被告所签《租赁合同》约定，原告将高新技术开发区金梭路32号大院内科技中心1号楼、2号楼的一、二层全部租赁给被告的年租金为86万元，并非原告诉称的一、二层年租金为110万元，不含叶建新商店及大龙理发店的租金为86万元。2、原告诉称被告欠其房租不属实。经法庭组织双方统计确认，被告支付原告2018至2019年租金共计199.8万元，支付2020年租金95.3万元，合计支付295.1万元。按照《租赁合同》约定的租金标准，被告已足额支付原告租金，并且多支付了4.84万元。按照《租赁合同》约定，2018年度和2019年度租金为86万元基础上上浮百分之十后为94.6万元，两年租金应为189.2万元。被告已支付原告2018年至2019年租金共计199.8万元，其中包括原告以其女儿出国上学资金紧张为由，要求被告预付的2020年租金。故被告不仅不欠原告2018年至2019年租金，反而多付租金10.6万，该10.6万元应在2020年租金中进行冲抵。2020年度租金为104.06万元，经双方确认，被告已支付2020年租金共计87.8万元，加上因疫情原因双方各承担的减免租金7.5万元，合计为95.3万元。被告另于2020年4月10日通过田金强支付原告租金3万元，实际应为98.3万元，加上被告预付的2020年租金10.6万元，共计108.9万元。故被告不仅不欠原告2020年租金，反而多支付了4.84万元。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故原告诉请解除本案租赁合同，不应得到支持。3、按照《租赁合同》约定，原告应于2016年3月1日前将包括叶建新商店和大龙理发店用房在内的一、二层全部交给被告，但原告至今未向被告交付大龙理发店用房，该用房年租金为6万元，一直由原告收取。同时，原告于2017年7月才将叶建新商店用房交给被告（叶建新与原告系夫妻关系，该商店用房由其夫妻二人使用），叶建新商店和大龙理发店用房的租金收益应归被告所有，被告对此保留相关诉权。经审理查明：2015年3月1日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《租赁合同》一份，约定：甲方将所属的高新技术开发区金梭路32号大院内科技中心1号楼、科技中心2号楼一二层全部租赁给乙方使用，租赁用途为商用，租赁期限从2016年3月1日至2031年3月1日。乙方前十年每二年在原租房基础上上浮百分之十，以后每年在原租金基础上上浮百分之十，乙方每一年付租金一次，每个付款期的前30日内交付租金八十六万元。逾期交纳，每逾期一天甲方有权按月租金额2%向乙方收取滞纳金。逾期十天，甲方有权解除本协议，并要求乙方按两个月的租金额支付违约金。乙方应于每月按物业要求按实际用水、电表计算数，向甲方交纳水电费。甲方应于2016年3月1日前将水电、卫生间、房屋修整完善交付给乙方，并从2016年3月1日开始记房租。原被告均在该协议书上签字并捺压指印。庭审中原告提交的合同第一条年租金处填写有“110万”元。被告提交的合同照片打印件中该处未进行填写。原告提交有由被告书写的字条一份，载明：“科技中心1号楼房租，叶建新：2**.6平方米×50元/平方米×12=168960元，赵大龙：118.7平方米×50元/平方米×12=71220元”。庭审中原告称“合同约定的86万元租金中不含叶建新商店和大龙理发店，后来叶建新不干了，被告想都租下来，就自己算了两个店的租金数额，并将该字条交给原告。叶建新商店在2017年6月交给被告，本打算将大龙理发店也交给被告，所以在合同上补写了110万元，双方当时协商的是各自在合同中填写，之后找被告补签合同，也没有补签。除去大龙理发店的房租6万元，剩下的是18万元”。被告称“租金86万元包含有叶建新商店和大龙理发店，叶建新商店直到2017年7月才交给被告，大龙理发店始终未交付。因该两家店由原告使用和收租金，被告出具该条是为了让原告交付租金”。2019年3月15日，被告向原告出具欠条一份，载明：“今欠张红丽2019年房租贰拾万元整，2019年3月18号前不给我方愿交给壹拾万元违约金，其余叁拾万元于2019.4.1前付清”。2020年7月10日，被告向原告出具承诺书一份，载明：“我叫许要峰，我承诺2020年7月16号前付给张红丽租金叁拾万元整，如果付不上愿接受对方处理，特此承诺”。原告提交的双方微信聊天记录中，原告于2020年1月12日称“2019年还欠我房租30万，我可以给你优惠先清了，还有合同至从老叶不干交给你，至今你忙的不给补充合同。我给你打电话当面把合同补签，你就是很忙再拖，昨天说今天一定见面说说，把补充合同签了，今天你又不见，这次必把钱转给，我交给鸿森公司”。被告称“我再凑钱姐”。原告于2020年7月23日称“从你给我打交房租条，说七月十六号至到现在，2020年2月交租金拖到现在，世界上有没有这样的事情，我也太好欺负了”，被告称“我再想办法借”。2020年10月22日，原被告对已付租金数额进行了对账统计。经双方对账确认，被告在2020年向原告支付租金95.3万元（含疫情期间各承担的7.5万元），2018年至2019年付款共计199.8万元，2018、2019、2020年度共计付款295.1万元。庭审中被告提交有原告于2020年4月10日出具的3万元收据一份，并称该费用在对账时未计入，原告对该收据的真实性不持异议。庭审中原被告均称双方对2018年之前的租金并无争议。原告于2019年7月20日出具通知，要求被告在三天内交齐租金并结清水电、物业费用，否则将解除合同收回房屋，其并向本院提起了本案诉讼。以上事实，有原告提交的租赁合同、房租字条、2019年3月15日欠条、2020年7月10日承诺书、通知各一份、微信聊天记录一组、证人证言二份、被告提交的租赁合同照片打印件、2020年4月10日收据照片打印件、2020年4月3日收据照片打印件、微信聊天记录、房租统计对账单各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有补充协议一份，因该协议并未经双方签字确认，故对该证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同对于房屋位置、租赁期限、租金标准、支付期间、违约责任等均作有约定，原告在合同签订后已向被告交付了房屋，被告应依约向原告支付租金。关于年租金数额的问题。该合同约定房屋位于金梭路32号大院内科技中心1号楼、2号楼一二层全部，首期年租金为86万元。庭审中原告称其于2017年6月将叶建新商店交付给被告，交付前年租金为86万元，交付后为104万元。被告称该86万元的年租金中已包含有叶建新商店及大龙理发店，原告于2017年7月才交付该商店，理发店至今未交付。本案中，被告向原告出具有记载叶建新及赵大龙租金数额的字条，其称出具该字条系为让原告向其交付租金，但该字条上并未有相应记载；原告提交的双方微信聊天记录中显示有原告向被告催要租金，并要求其就烟酒店补签合同；按照被告于2020年7月10日所出具承诺书记载的“承诺7月16号前付给张红丽租金30万元”，以及其在2020年7月10日之前已支付的租金数额计算，其主张该期间系按86万元（满两年后上浮10%）计算租金，则与承诺书记载的数额并不相符。故根据上述事实，本院认定原告在向被告交付叶建新商店之前的年租金应按86万元计算，交付后应按104万元计算。原被告所签合同约定租赁期限从2016年3月1日开始，前十年每两年在原基础上上浮10%，庭审中双方对2018年之前的租金并无争议，故按该标准计算，2018年1月、2月的租金为173333元（860000÷12×2＋180000÷12×2），2018年3月至12月的租金为938333元（860000×1.1÷12×10＋180000÷12×10），即2018年租金共计为1111666元。2019年1月至6月期间租金为563000元（860000×1.1÷12×6＋180000÷12×6），2019年7月至12月期间租金为572000元（860000×1.1÷12×6＋180000×1.1÷12×6），即2019年租金共计为1135000元。2020年1月、2月租金为190667元（860000×1.1÷12×2＋180000×1.1÷12×2），庭审中原告称其所主张的欠款计算至2021年1月30日，经计算2020年3月至2021年1月的租金为1135383元（860000×1.1×1.1÷12×11＋180000×1.1÷12×11）。综上，自2018年1月1日至2021年1月31日期间的租金共计为3572716元。扣除原被告对账时所确认的2018至2020年已付款2951000元，剩余部分为621716元。原告主张尚欠租金为605000元并不超出范围，对此本院予以确认。被告提交的2020年4月3日的收据显示其在对账单记载数额之外另向原告支付有30000元，原告对该收据的真实性亦无异议，因双方所签合同约定的租金系按年支付，故截至2021年1月31日被告尚欠租金数额为575000元，应由被告支付给原告。原告请求解除双方所签租赁合同。该合同约定，“逾期交纳，每逾期一天甲方有权按月租金额2%向原告收取滞纳金。逾期十天，甲方有权解除本协议，并要求乙方按两个月的租金额支付违约金”。被告未按合同约定向原告付清租金，庭审中其亦称“租金是分期分批交的，存在晚交”。故在被告至今未向原告付清租金，其亦未提交证据证明已与原告就分批交纳租金协商一致，且原告对此不予认可的情况下，被告该行为已构成违约，故原告请求解除双方所签租赁合同符合法律规定及合同约定，对原告该请求本院予以支持。原告请求被告在合同解除后将该租赁房屋予以返还。因原告所主张的欠付租金系计算至2021年1月底，故本院认定被告应在2021年2月7日前（给予一周的合理期限）向原告返还该租赁房屋。原告请求被告在交付房屋时交清拖欠的水电费及物业费等应交费用。被告应按合同约定交纳房屋使用期间的相应费用，但原告该诉讼请求现并不明确，故对此本院不予处理。原告请求被告支付违约金190000元。被告未向原告按时、足额支付租金，并导致双方合同解除，故其应向原告承担相应违约责任。双方所签合同约定，“逾期十天，甲方有权解除本协议，并要求乙方按两个月的租金额支付违约金”，该违约金约定数额较高，故本院认定被告应按2020年度租金标准，向原告支付相当于一个月的租金数额作为违约金，经计算为103217元。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张红丽与被告许要峰于2015年3月1日签订的《租赁合同》。二、被告许要峰于2021年2月7日前将从原告张红丽处承租的位于高新技术开发区金梭路32号大院内科技中心1号楼、科技中心2号楼一二层的房屋（不含大龙理发店）返还给原告张红丽。三、被告许要峰于本判决生效后10日内，支付原告张红丽拖欠租金575000元、违约金103217元，共计678217元。四、驳回原告张红丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7845元，由原告负担2554元，由被告负担5291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年十一月三十日书记员 陈冰冰