山东省济南市钢城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0117民初1468号 原告：徐玉宏，男，1975年7月27日出生，汉族，住济南市钢城区。 原告：王付玲，女，1975年4月18日出生，汉族，住济南市钢城区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：骆川，山东秋鉴律师事务所律师。 被告：万茂显，男，1947年9月17日出生，汉族，住济南市钢城区。 被告：宫淑华，女，1950年11月20日出生，汉族，住济南市钢城区，与万茂显系夫妻关系。 以上两被告共同委托诉讼代理人：万林，男，1980年4月13日出生，汉族，住日照市东港区，系两被告之子。 以上两被告共同委托诉讼代理人：高占花，女，1982年9月22日出生，汉族，住日照市东港区，系两被告儿媳。 第三人：济南市莱芜区儒房房地产策划营销中心，住所地：济南市莱芜区吕花园第二商业街，统一社会信用代码：92370116MA3QP4YC8Y。 法定代表人：祁庆海，该营销中心总经理。 委托诉讼代理人：刘延超，山东崔鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李震，该公司职工。 原告徐玉宏、王付玲与被告万茂显、宫淑华，第三人济南市莱芜区儒房房地产策划营销中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐玉宏、王付玲的共同委托诉讼代理人骆川，被告万茂显、宫淑华的共同委托诉讼代理人万林、高占花，第三人济南市莱芜区儒房房地产策划营销中心的委托诉讼代理人刘延超、李震到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐玉宏、王付玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告交付房屋，并支付违约金138000元；2、二被告对上述责任承担连带责任；3、请求法院依法判令第三人退还原告多支付的购房款10000元；4、被告及第三人承担诉讼费、律师代理费等相关费用。事实和理由：2020年4月16日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，原告购买被告所有的钢城区房屋。2020年7月9日原告依合同约定支付完全部房款并多支付了10000元。2020年6月8日，双方在第三人的帮助下，办理了不动产权转移登记，房屋过户至原告名下。产权确定后，原告依据《房屋买卖合同》第四条房产交接事宜（三）甲乙双方约定房产交接时间为付完全款交房产，多次与被告沟通房屋交付的事宜，被告拒不交付房屋也没有支付房屋租赁费，并影响了原告所有的房屋进行水、电、暖“三供改造”。依据《房屋买卖合同》第六条违约责任，第二款甲方不能按时交付房屋，则由违约方按总购房款的30%向对方支付违约金。对于原告多支付的10000元购房款，被告称已转交第三人，第三人也没有交付原告。特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。庭审中原告放弃二被告承担连带责任的请求，变更第三项请求为判令被告退还多支付的房款10000元，被告及第三人对答辩期限均无异议。 万茂显、宫淑华辩称，不同意原告的全部诉讼请求，合同还没到期，双方约定交付房屋的时间为2021年11月1日，双方口头约定让老人居住到2021年11月1日，根据合同法相关规定，口头协议也是一种协议，希望法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。原告没有这么多损失，如果有损失的话也只是损失了今年8月份到11月份的房租损失，如果法庭认定违约，请求调整损失金额。合同中未约定诉讼费和律师费我方不予承担，如果现在让老人搬出涉案房屋，老人居无定所。按照定金合同约定，老人居住到2021年11月份，我们不存在违约，请求驳回原告诉求。 济南市莱芜区儒房房地产策划营销中心辩称，2020年4月13日，双方达成房屋买卖定金合同，当时卖方之所以标价46万元，是带着必须让老人居住到2021年11月这个条件的，2021年11月正好是卖方的孩子在日照的房子能具备居住条件的时间，所以才以这个价格卖。我们中介公司和买卖双方约定了对该事情进行书面约定，系真实意思表示，在3天后即2020年4月16日，双方签订所谓的正式买卖合同，关于交付房屋的条款虽然约定付完全款交房，但是这是我公司的一个格式条款，双方的房屋交付时间应当以定金合同为准。自2020年7月份以来，这种状态一直持续，也说明对方是认可这个交付时间的，之所以会出现本案，据我们了解，被告一个73岁、一个70岁，都是老人，原告怕老人身体不好才以买卖合同说交付全款就应该交房来诉讼，我们认为原告本身是不诚信的，被告并未违约。关于10000元并非原告所主张的多付了10000元房款，这是不可能的，该10000元是我方的定金，该定金根据合同条款已经转换为原告应当向我公司支付的中介费和代理服务费，根据合同条款约定，该10000元多退少补，是在交付房屋后，现双方未达到交付房屋的时间，因此，该10000元我方不予退还。双方争议的合同穿插着房屋买卖合同和中介居间服务合同，原告本诉将两个法律关系混为一谈，本身诉讼不合法，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2020年4月13日，万茂显（甲方）与徐玉宏（乙方）及济南市莱芜区儒房房地产策划营销中心（丙方以下简称儒房营销中心）签订房屋买卖定金合同一份，合同内容为，甲方将位于济南市钢城区，面积102.25㎡，储藏室面积11.94㎡，以总金额46万元卖给乙方。乙方于2020年4月13日向甲方支付定金20000元，此定金是甲方为乙方保留此房屋的定金，此房屋保留到2020年4月18日，首付金额14万元，贷款金额32万元，甲乙双方约定4月18日前正式签订买卖合同，签订地点为儒房地产，除不可控因素，甲乙双方有一方未按约定时间签订正式合同，则视为未到一方违约处理。此项交易成交，乙方愿意承担支付中介费给丙方，中介费为总房款的1.5%共计6900元，贷款服务费为贷款额的2%，如乙方违约，丙方代收定金直接给予甲方，乙方需要向丙方支付总房款1%的服务费，如甲方违约，定金双倍返还乙方，甲方向丙方支付总房款1%的服务费。三方还约定，甲方在此房屋内居住到2021年11月1日，期间暖气费、物业费、水电、天然气费等相关费用由甲方负责缴纳，乙方在2020年4月18日之前，首付款增至20万元。2020年4月16日，万茂显（甲方）、共有权人宫淑华与徐玉宏（乙方）、共有权人王付玲及第三人儒房营销中心签订房屋买卖合同一份，内容为，涉案房屋成交价为46万元，乙方已在本合同签订之前向甲方支付定金20000元（此定金不转作购房款），乙方接到公积金贷款审批通过日起七天内，向甲方支付首期购房款22万元（定金转为中介费或贷款代理服务费交房后多退少补），剩余房款24万元按公积金贷款放款程序于2020年7月31日前一次性支付给甲方。房产交接事宜（三）甲乙双方约定进行房产交接时间为付完全款交房产。自本合同签订日，乙方必须向丙方交纳中介服务费6900元，在该房屋办理抵押登记前乙方必须向丙方交纳贷款代理费，此中介服务费及贷款代理费非丙方原因造成不能交易的，此服务费不退，丙方收取的中介费，若无其他特别约定，未按时交纳的，不予办理相关手续。违约责任，甲方或乙方中途违约，则由违约方按总购房款的30%向对方支付违约金，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费由违约方支付，如乙方不能按时付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则由违约方按总购房款的30%相对方支付违约金……。签订合同后，原告于2020年4月17日通过中国银行支付给被告房款22万元，2020年7月9日经工商银行公积金贷款支付给被告房款25万元。被告收款后转付给第三人10000元，用于支付第三人垫付的涉案房屋的测绘费、评估费及中介费。2020年6月8日，被告万茂显、宫淑华协助原告徐玉宏、王付玲将涉案房屋过户登记在两原告名下，万茂显、宫淑华夫妇居住在涉案房屋至今。 以上事实有定金合同、房屋买卖合同、银行交易流水明细、户籍证明等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告及第三人所签订的房屋买卖定金合同、房屋买卖合同，不违背法律和行政法规的强制性规定，意思表示真实，权利义务关系基本明确，合法有效。买卖合同将首付款数额和房屋交付期限做了调整和变更，将定金合同中的首付款金额20万元变更为22万元，将定金合同中的“甲方在此房屋内居住到2021年11月1日”变更为甲乙双方约定进行房产交接时间为“付完全款交房产”。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……。本案中，在原告未全部付清房款的情况下，被告于2020年6月8日协助原告过户登记在其名下，原告即取得了该房屋的直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。除双方另有约定外，被告应当依照法律规定或者合同目的、交易习惯实际交付房屋。本案中，原告明知被告夫妇居住在涉案房屋内，其虽然取得了该房屋的物权，但该及时通知被告适时搬出，以实现自己的合法权益。买卖合同中约定的房产交接时间为“付完全款交房产”，该约定未明确交房的具体时日，原告只取得了接受涉案房屋权利界限，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原、被告双方当事人在房屋买卖合同中约定的“付完全款交房”的文意为，买房支付完全部房款后，取得了实际接受房屋的权利，而被告作为出卖方应当承担交付房屋的义务，原告随时可以请求被告履行交房义务，但应当给对方必要的准备时间。因此，原告主张被告违约无合同依据，本院不予支持。但被告应当自原告取得房屋产权之日起支付房屋总价值的银行利息至房屋实际交付之日。原告多支付的10000元，被告转付给了第三人，双方在合同中并未约定，应当予以返还。原告请求被告实际交付房屋符合法律规定，本院予以支持，但居住在涉案房屋内的被告夫妇属七十多岁老人，关爱尊重老年人是我们全社会的传统美德，时至寒冬，应当给予一定的宽限期。有关第三人的中介费、评估费等争议与本案不属同一法律关系，本院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告万茂显、宫淑华于本判决生效后三十日内将位于济南市钢城区房屋交付给原告徐玉宏、王付玲； 二、被告万茂显、宫淑华于本判决生效后十日内退还给原告徐玉宏、王付玲人民币10000元； 三、被告万茂显、宫淑华支付给原告徐玉宏、王付玲银行利息，以46万元为基数，自2020年6月9日至房屋实际交付前一日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回原告徐玉宏、王付玲的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3260元，减半收取计1630元，由被告万茂显、宫淑华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  谢纪贤 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理边永凤 书记员周欣冉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。