福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初2242号 原告:陈永合，男，汉族，1951年6月20日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：李晓峰，福建怀司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢子骕，福建怀司律师事务所律师。 原告：莫雪云，女，汉族，1958年2月1日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：李晓峰，福建怀司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢子骕，福建怀司律师事务所律师。 被告：苏礼圣，男，汉族，1989年11月20日出生，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：杨秀萍，福建瑾而信律师事务所律师。 被告：福建省中鼎诚达置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路力宝天马广场第****-3。 原告陈永合、莫雪云与被告苏礼圣、福建省中鼎诚达置业有限公司（以下简称中鼎诚达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。陈永合及陈永合、莫雪云委托诉讼代理人李晓峰、卢子骕，苏礼圣的委托诉讼代理人杨秀萍到庭参加诉讼。中鼎诚达公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永合、莫雪云向本院提出诉讼请求：1.判令苏礼圣向陈永合、莫雪云支付违约金20万元（其中5万元已作为购房的部分定金形式存入中鼎诚达公司工作人员孙建平账户中，苏礼圣应另行支付15万元）；2.判令中鼎诚达公司就苏礼圣已交付代管的部分购房定金5万元范围内承担共同偿还责任；3.判令本案全部的诉讼费用由苏礼圣、中鼎诚达公司承担。 事实和理由：陈永合与莫雪云系夫妻。2019年8月12日，陈永合与莫雪云经中鼎诚达公司提供中介服务，与苏礼圣签订《房地产经纪合同》及补充协议，将陈永合与莫雪云名下位于闽侯县××街镇××道××号××庄园月亮座501单元房产转让给苏礼圣，合同中甲方为陈永合与莫雪云，乙方为苏礼圣，丙方为中鼎诚达公司。合同约定，该房产的成交价格为人民币268万元，定金为人民币10万元，成交细节由补充协议约定。补充协议中存在以下明确约定：第三条：甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方必须承担违约责任，并赔偿违约金人民币贰拾万元整给守约方，同时须支付中介服务佣金给丙方；第十四条：甲乙双方协商约定签约当日乙方支付部分定金人民币5万元整在交易过程中交给孙建平代管，孙建平出具收条给乙方；剩余定金人民币5万元整乙方于2019年8月31日之前与首付款一并冻结。另外，补充协议中的“商业按揭贷款交易程序（附件Ｂ）”第二条也明确约定了：“乙方于2019年8月31日之前备齐首付款并办理完成贷款审批手续，同时乙方须到该银行签署该房产之《抵押合同》和《借款合同》等贷款相关材料。”合同及补充协议签订之后，陈永合与莫雪云如约向中鼎诚达公司交付了案涉房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和房屋钥匙，完全配合中鼎诚达的工作，已履行合同约定义务。但2019年9月2日，陈永合与莫雪云得知苏礼圣完全没有按合同约定支付剩余定金5万元和首付款，也没有办理完成贷款审批手续，已构成严重违约。陈永合与莫雪云本着保证合同能够继续履行、息事宁人的态度，给予苏礼圣充分的宽限期以便其筹集款项和办理贷款手续，但直至2019年12月底，苏礼圣依然没有任何按约定履行义务的迹象。无奈之下，陈永合与莫雪云为了维护自身的合法权益，于2020年1月2日，以ＥＭＳ邮寄的方式分别向苏礼圣、中鼎诚达公司送达了解除该《房地产经纪合同》及补充协议的通知，均已成功送达。陈永合与莫雪云认为案涉《房地产经纪合同》及补充协议是在三方协商一致的基础上达成的，系真实的意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方应按合同约定履行义务。苏礼圣的违约行为，严重损害了社会主义市场经济诚实信用的基本交易原则，理应承担相应的法律责任。 苏礼圣辩称，1.其对房屋买卖合同的内容有异议，并不是其真实意思表示，违约是中鼎诚达公司的欺诈行为造成的。其对在补充协议的第六条的表述是不认可的，由于其在与陈永合、莫雪云交易前曾经与中鼎诚达公司存在过房屋买卖经纪合同的关系，当时这条的表述是“如果因苏礼圣征信不良导致贷款审批无法通过，双方互不追责”。但是在本次交易中，中鼎诚达公司私自做了修改，其认为这是导致本案的根本原因；2.在签订合同的时候，中鼎诚达公司的业务员孙建平当场强调定金需要10万元，如果苏礼圣不能接受可以由中鼎诚达公司出面协调，先缴纳5万元转入孙建平的账户，后续可以再跟陈永合与莫雪云协商，中鼎诚达公司有把握不用再支付剩余的5万元定金，同时表示尽快帮助苏礼圣查询征信、办理贷款；3.不同意陈永合与莫雪云提出20万元的诉求，陈永合与莫雪云的该诉求没有事实与法律依据，违约责任应由中鼎诚达公司承担。 中鼎诚达公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中鼎诚达公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证等诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月12日，莫雪云、陈永合与苏礼圣、中鼎诚达公司签订《房地产经纪合同》及《补充协议》。合同约定，莫雪云、陈永合将坐落于福州市闽侯县××街镇××道××号××庄园月亮座501单元以成交价268万元转让给苏礼圣；签约当日，苏礼圣向莫雪云、陈永合支付定金10万元，其中，5万元在交易过程中交给孙建平代管，剩余定金5万元于2019年8月31日之前与首付款一并冻结；苏礼圣于2019年8月31日之前备齐首付款并办理完成贷款审批手续，同时苏礼圣须到该银行签署房产的《抵押合同》及《借款合同》等贷款相关材料；双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方必须承担违约责任，并赔偿违约金20万元给守约方，同时须支付中介服务佣金给中鼎诚达公司。同日，陈永合、莫雪云向中鼎诚达公司交付案涉房屋所有权证及国有土地使用证，苏礼圣向案外人孙建平账户转款5万元。2020年1月2日，陈永合分别向苏礼圣及中鼎诚达公司寄送《关于解除房地产经纪合同》，内容为：苏礼圣未如约履行合同义务，存在违约情形，经反复催告仍拒绝履行，故要求解除双方之间的房屋买卖合同。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈永合、莫雪云与苏礼圣及中鼎诚达公司签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》系合同当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。本案中，陈永合、莫雪云已依约向中介方交付案涉房产的权属证书，苏礼圣在支付5万元定金之后，理应在2019年8月31日前备齐另外5万元的定金及购房首付款并办理完成贷款审批手续，但苏礼圣在交易方多次催告下，仍未按照合同履约，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。苏礼圣辩称，违约的原因是中鼎诚达公司的欺诈行为造成的。本院认为，房产交易属大额消费支出，苏礼圣作为具有完全民事行为能力人，对于合同签订更应具有审慎注意义务，理应清晰明确理解合同约定的内容，并对其签署合同的后果负责，其称中鼎诚达公司私自修改合同内容，不符合常理，且其亦未提供充分证据证明中鼎诚达公司存在欺诈行为，故苏礼圣的上述主张，依据不足，本院不予采纳。关于违约金，陈永合、莫雪云请求苏礼圣按照补充协议第三条违约责任的约定支付20万元违约金。本院认为，违约金主要是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的金额应以实际损失为基础。本案中，案涉房屋买卖合同虽基于苏礼圣的违约行为而解除，但陈永合、莫雪云未提供切实有效证据证明因苏礼圣的违约行为给其造成的具体损失数额。因此，兼顾本案合同的履约程度、当事人过错程度及预期利益等综合因素，合同约定违约金20万元过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为10万元。鉴于其中定金5万元已由中鼎诚达公司保管，中鼎诚达公司应在其保管的5万元定金的范围内负协助返还的义务。 综上，中鼎诚达公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、苏礼圣于本判决生效之日起十日内向陈永合、莫雪云支付违约金10万元（福建省中鼎诚达置业有限公司在其保管的5万元定金的范围内负协助返还义务）； 二、驳回陈永合、莫雪云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元（已由陈永合、莫雪云预交），由由陈永合、莫雪云负担2150元，由苏礼圣负担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 赵毳 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 余玲 书 记 员 叶炜 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。