江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初4733号 原告：太仓市景苑物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇桃园新村**楼，统一社会信用代码91320585753227867T。 法定代表人：黄美菊，该公司经理。 委托诉讼代理人：薛红，江苏至誉律师事务所律师。 被告：俞庭阳，男，1976年8月8日出生，住河南省固始县。 委托诉讼代理人：浦兆明，太仓市浏河法律服务所法律工作者。 原告太仓市景苑物业管理有限公司与被告俞庭阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月28日、2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告太仓市景苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人薛红、被告俞庭阳及其委托诉讼代理人浦兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市景苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告太仓市景苑物业管理有限公司与被告俞庭阳签订的《房屋租赁合同》于2020年6月23日解除；被告立即腾退太仓市的商铺。2.判令被告支付原告租金及房屋占有使用费（计算方式：按照年租金30000元，即83元/日的标准，自2020年6月1日起计算至实际腾退之日止）及滞纳金（计算方式：按照拖欠的租金及房屋占有使用费金额×1%×逾期天数）。事实和理由：2013年4月，太仓市浏河镇听海雅苑小区业主大会将该小区的相关经营性商业用房委托原告太仓市景苑物业管理有限公司出租经营。2019年7月1日原告与被告俞庭阳签订《房屋租赁合同》，将坐落于太仓市浏河镇听海路158号的面积约357.88平方米的房屋及房内空调等设备、物品出租给被告使用。双方约定租赁期限从2019年6月1日至2025年5月31日止。年租金35000元，租金按年支付，先付后租，被告应在上次所缴租金期满前一个月向原告支付下期租金。如被告未按规定时间、金额缴纳相关费用（含租金、保证金等），被告应向原告支付滞纳金。超过15天的，除收取被告滞纳金外，原告有权解除租赁合同。合同签订后，被告支付了第一年租金，原告也按约交付房屋给被告使用。根据合同约定，被告应在2020年5月1日前向原告缴纳第二期即2020年6月1日至2021年5月31日的房屋租金，但被告未能按期支付。2020年6月18日，原、被告在听海雅苑物业办公室见面，原告口头向被告明确表示该房屋因为被告违约，按照合同约定应予收回。2020年6月21日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除通知》，内容为由于被告违约，根据租赁合同第六条违约责任第一款规定原告通知被告解除双方之间租赁合同，并要求被告在2020年6月30日前搬离租赁场所并支付解除合同后的占有使用费、滞纳金。被告在2020年6月25日签收该份通知后，仍然继续占用上述房屋，原告曾多次尝试与被告沟通未果，为维护原告的自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判决支持原告诉请。 被告俞庭阳辩称：原告的诉讼请求和事实理由严重缺乏事实和法律依据，不能成立，请求依法予以驳回。理由如下：1.原、被告双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期间为2019年6月1日至2025年5月31日，现在合同尚未到期。2.原、被告双方合同中约定的付款方式不明，第一年租金由于没有原告的银行账户，被告系支付给原告公司的经理方建宏的个人账户，今年方建宏离职了，被告就无法再汇到方建宏的账上。由于原告方一直没有提供付款账号、开户银行，致使被告无法付款，直到2020年6月18日被告主动打电话给原告公司新上任的经理陆总，说房屋租金已经到期，要交租金了，原告方的陆总还说他刚接手，不急，也没有提供账号、开户银行给被告。经被告多方打听到原告的账户后，被告于2020年6月23日至8月2日期间前后汇款六次至原告账户，原告均退款拒收，故并不是被告逾期支付租金，而是原告没有履行告知付款方式的义务，现被告不存在违约行为，原告无权要求解除合同、要求被告支付滞纳金。3.根据国家发改委等部门联合印发关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业、小微企业、个体工商户房屋租金压力指导意见中提出，对承租国有房屋用于经营而出现困难的服务业、小微企业、个体工商户，免除上半年三个月的房屋租金；鼓励非国有企业出租人，考虑承租人使用实际困难，在双方平等基础上减免或延迟收取房屋租金……意见指出，鼓励非国有企业房屋租赁相关主体单位在平等协商的基础上，合理分担带来的损失，帮助服务业、小微企业、个体工商户缓解房屋租金的压力，不能解除合同。本案所涉的租赁纠纷正发生在疫情期间，根据该意见的规定，原告也不宜解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对案件相关事实认定如下： 2013年1月，原告太仓市景苑物业管理有限公司（合同乙方）与浏河镇听海雅苑小区业主大会（合同甲方）签订《太仓市物业管理服务合同》一份，约定甲方提供本物业管理区域内的属甲方所有的经营性商业用房由乙方出租经营。 2019年7月1日，原告太仓市景苑物业管理有限公司（合同甲方）与被告俞庭阳（合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于太仓市，面积约357.88平方米的物业用房及房内空调等设备、物品出租给乙方使用。租赁期限从2019年6月1日至2025年5月31日止。房屋前3年年租金30000元、后3年年租金35000元，按年度支付，先付租金后使用，乙方在上次所缴租金期满前一个月向甲方支付下期租金。乙方未按合同规定的时间交纳相关费用(含租金、保证金等)，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算方式为：相关费用×1%×逾期天数。乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同。 合同签订后，被告即向原告支付了第一年租金30000元。该笔租金直接支付至原告公司经理方建宏的个人账户上。经原告确认，方建宏已于2020年4月离职。 2020年6月18日，被告打电话给原告公司新上任的经理陆永军询问交租事宜，双方约定当天碰头。对于该日双方碰头所谈事宜，原、被告陈述各执一词：原告称，双方碰头后，原告即向被告提出要求解除合同，不再收取被告租金；被告则称，当日陆经理表示其刚上任，租金先不急着交，等他了解清楚情况后再说。 2020年6月23日，被告通过微信添加了原告方经理陆永军为好友，并向其转账30000元，因权限受限未能转账成功。当日，被告又向其自行打听到的原告公司账户转账30000元。 2020年6月24日（通知打印的落款时间为2020年6月21日），原告向被告寄出《房屋租赁合同解除通知》，称：根据双方签订的租赁合同约定，你应在2020年5月1日前向原告支付2020年6月1日至2021年5月31日的房租，但截至2020年6月21日原告未收到你应支付的租金、滞纳金，现通知你：1.于2020年6月23日解除原告与你于2019年7月1日签订的房屋租赁合同。2.请于2020年6月30日前搬离并归还原告该租赁场所。3.请于2020年6月30日前支付拖欠的截至实际交还租赁场所之日的租金及滞纳金。该通知于2020年6月25日送达至被告。 2020年7月7日，被告向原告回函一份，写明：原告通知解除双方签订的房屋租赁合同没有事实依据，被告坚决不认可，理由如下：1.2020年6月我向原告负责人通过微信转账支付租金，显示无法完成转账；2.原告在2020年5月期间未提醒通知我付款，也未给收款人或公司的银行账户，后得知原因是原告在2020年5月期间进行了管理人员调整，导致原告与我的租赁合同履行存在一定延迟；3.在2020年6月25日，收到原告的“通知”前，经多方打听和查找，我已经将第二年的租金支付到原告公司的账户，履行了支付租金的义务；4.原告在我履行支付租金义务后，却将我支付的租金退还给我，实质上是以行为表明不愿意继续履行双方之间的租赁合同，属于违约行为。 关于双方争议的第二年租金的交纳及退还情况：2020年6月23日，被告向原告转账支付租金30000元；原告于2020年6月25日将该30000元退回给被告，并在附言中备注“退回”；当日，被告再次向原告转账30000元；原告又于2020年6月29日将该30000元退回给被告，并在附言中备注“退回”；2020年7月7日，被告又再次向原告转账30000元；原告于2020年7月14日将该30000元退回给被告，并在附言中备注“已解约、不接收”；2020年7月21日，被告又再次向原告转账30000元；原告于2020年8月2日将该30000元退回给被告，仍在附言中写明“已解约、不接收”。 以上事实有原告提供的太仓市物业管理服务合同、房屋租赁合同、房屋租赁合同解除通知、邮寄运单详情、微信聊天记录截屏、转账记录、通话记录、关于《房屋租赁合同解除通知》的回函，被告提供的转账记录、通话记录、通话录音，以及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为被告是否存在违约行为、原告能否主张解除合同？本院注意到，原告主张被告违约系依据合同约定的租金支付条款，该条约定被告应“在上次所缴租金期满前一个月支付下期租金”。本院认为，此处的“一个月”应理解为一个支付时间段，现被告的上期租金支付至2020年5月31日，根据该条约定被告最迟应于2020年5月30日向原告支付第二期租金，这也不违背合同中先付后用的约定。本案中，被告于2020年6月18日主动提出交租事宜，并于同年6月23日向原告支付租金，在时间节点上虽存在逾期，但本院认为被告是否构成违约、原告能否主张解除合同，还应综合本案相关事实及双方履约行为、履约过程中是否存在过错等予以认定。本院注意到：1.涉案合同签订时原告方的经办人以及被告第一期租金的支付对象均为原告公司经理方建宏，在被告应支付第二期租金时该人已经离职，而合同中也未约定支付账户，被告确实存在无从付款的情形。2.原告作为出租方，向被告提供接收租金的账户或指定付款方式应为原告的附随义务。本案中，在原告方相关经办人（租金收款人）离职后，原告有义务与作为承租人的被告进行重新对接，现造成对接断档的情形，原告自身存在过错。3.第二期租金的交纳系被告主动联系原告询问如何支付，并于原告向被告寄发解除通知、通知到达被告之前已实际支付至原告账户，可见，被告虽有逾期情形，但逾期时间较短，且无明显违约恶意。4.原告虽表示其在2020年6月18日与被告当面商谈时就提出解除主张，但未能提供证据予以证明，本院碍难采信。综合以上几点，本院认为，合同中虽有“逾期15天即能解除合同”的约定，但考虑到被告逾期天数较短、无违约恶意，而造成被告逾期原告自身也存在过错等因素，不宜教条的适用该条约定，予以解除合同。另，被告在履行合同中也无其他法定解除合同的事由，故本院对原告主张解除合同的请求不予支持。原、被告可依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定继续履行合同。而关于原告主张的腾退房屋、支付租金及占有使用费的请求均系基于合同解除而提出，现本院认定合同不予解除，故对原告该两项主张亦不予支持。但鉴于合同约定的第二期租金的支付期限已至，现因双方就涉案合同发生争议继而诉讼，导致被告屡次交纳租金被退，客观上造成了该笔租金未予支付的事实，被告应及时向原告支付相应租金。关于原告主张的滞纳金，综合上述分析，本院认为该笔租金未予支付的责任并非在于被告，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告太仓市景苑物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3642元，减半收取计1821元，由原告太仓市景苑物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 朱旖雯 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 万亚妮 书 记 员 陈寒艳