广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36336号原告：赖常武，男，1986年9月30日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市，原告：张珊，女，1988年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市，两原告共同委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郑域，广东宏安信律师事务所实习人员。被告：广州云梯地产开发有限公司（曾用名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编****4—**。法定代表人：梁国锋，总经理。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所，住所地广州市越秀区环市东路******div>法定代表人：何建信，董事长。委托诉讼代理人：杨敏丽，女，1989年3月24日出生，汉族，该司员工。第三人：蔡銮花，女，1983年2月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告赖常武、张珊与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司），第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）、第三人蔡銮花商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖常武、张珊的共同委托诉讼代理人徐剑文、郑域，第三人颐和公司的委托诉讼代理人杨敏丽，第三人蔡銮花到庭参加了诉讼。被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赖常武、张珊共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.判令被告向原告返还购房款418835元并赔偿损失直至被告返还购房款之日为止，暂计至2020年8月20日赔偿37025.71元（以已付房款122059元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年6月21日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止，暂计至2020年8月20日为11031.08元；以已付房款236776元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年6月21日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止，暂计至2020年8月20日为21398.63元；以已付房款60000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年10月13日起算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止，暂计至2020年8月20日为4596元）；3.判令被告向原告赔偿损失合计68444元（包括E区H1栋604单元的维修资金11221元、代办维修资金费1050元、更名费29065元、转让费25000元、国信信扬律师事务所代收费用2108元）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告在2017年4月12日签署了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，原告向被告购买花都颐和山庄E区H1栋604号住宅，建筑面积共106.87平方米，总房价968835元。后在被告安排下，原告签署《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，但被告均以各种理由拒绝向原告提供双方签章的《广州市商品房买卖合同（预售）》原件。在此期间，原告多次配合办理按揭，均不成功，但被告均没有给予任何合理解释，直至2019年，经其他业主多次举报，及在“阳光家缘”网查询，查明由于被告无法办理涉案房屋备案登记，导致银行无法放款，并且在合同约定交房期限届满后，被告无法如约交付房屋，其以事实行为表明无法履行合同，遂成本案。办理备案是办理按揭以及办理房产证的前提条件，因被告原因无法办理备案，属被告根本违约，依法应当解除涉案合同。同时根据双方的合同约定，被告原本应于2018年12月30日交付房屋给原告使用，但时至今日，涉案房屋仍不符合交付标准，被告已经以事实行为表明无法履行合同。故原告有权要求被告返还首期购房款418835元，由于被告严重逾期，占用原告首期款给原告造成利息损失，原告有权要求被告赔偿利息损失。原告为购买涉案房屋，支付E区H1栋604单元的维修资金11221元、代办费1050元、更名费29065元、转让费25000元、国信信扬律师事务所代收费用2108元，上述损失均是因被告违约造成的直接损失，请求法院判令被告向原告赔偿上述损失。被告云梯公司未答辩。第三人颐和公司述称：原告的诉讼请求与我司无关，由法院依法判决。原告未付清房款，无权要求云梯公司交付房屋。原告未能办理贷款是由于原告的原因导致，与云梯公司和我司无关。涉案合同由于原告逾期支付购房款，根据补充协议第18条，因原告的原因导致主合同解除的，原告应当向云梯公司支付该商品房房款的20%作为违约金，并承担解除合同的全部费用，因此云梯公司有权在原告已支付的房款中扣除原告应承担的违约金及相关费用。第三人蔡銮花述称：我之前是颐和公司的员工，在2018年已经离职，原告提交的认购书，我是经办人，原告与云梯公司的网签合同也是我与网签部的同事协助原告办理的。涉案房屋在出售给原告以前，已经先后由第一手业主袁永健，第二手业主吴国森、李桂媚认购，前面的业主已经支付了部分首期款。由于前面认购的业主要求退房，而涉案房屋的房价款在前面两手业主认购后有所上涨，因此原业主将房屋转让给原告，需要向原告收取一笔差价款，所以原业主向原告收取了25000元的转让费。同时，由于认购书中约定如果更名需要支付总房价3%的更名费，认购书中没有约定更名费由原来认购方承担还是受让方承担，但原告和原认购方协商同意由原告来支付更名费29065元，该笔更名费我没有代收，网签当天原告直接支付给颐和公司了。我只是代原业主收取了50000元的定金和333835元的款项，其中包括25000元的转让费，我已经将代收的款项支付给原业主。原告支付上述该笔款项后，颐和公司向原告开具了收款收据，上面也载明是换收据。双方在办理网签手续后还签署了一份补充协议，约定总购房款为968835元，网签合同价为786776元，也就是原告需要在网签价格的基础上再付182059元，该笔182059的款项要在网签当天支付122059元，剩余60000元于2018年9月付。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和质证的权利。本院对原告提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《关于催交购房款的函》、购房款发票、收款收据、房地产项目信息、人民网“领导留言板”中关于“花都颐和山庄不备案导致银行无法放贷”问题的答复、银行流水，第三人蔡銮花提交的转账凭证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。涉案房屋位于广州市花都区梯面镇花都云梯山庄颐林九街4号604房，开发商为云梯公司，涉案房屋所在楼盘已取得广州市商品房预售许可证。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为已签约，未备案状态。2017年4月12日，云梯公司（发展商、甲方），赖常武、张珊（认购方、乙方）及颐和公司（代理方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定赖常武、张珊向云梯公司认购花都颐和山庄E区H1栋604号住宅，建筑面积约106.87平方米，付款方式为商业按揭，房价款968835元，住宅专项维修资金11221元按规定由业主承担。乙方于签署认购书时交付定金20000元（在首期房款中抵扣），乙方于签署认购书之日起七日内即2017年4月19日前付清首期款418835元，除首期款外，剩余房款金额须于2017年4月15日前办完全部按揭贷款手续并支付。乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。乙方向农业银行申办额度为55万元商业或公积金贷款，乙方须于签署《商品房买卖合同》3天即2017年4月15日前与国信信扬律师事务所签署合同及有关手续办理商业贷款。乙方在签署认购书时必须确定业主的人数及业主姓名，签署认购书后及签署《商品房买卖合同》前，要求更名（加名、减名、换名）、换房或改变付款方式，必须提出书面申请并获得甲方同意，并向甲方支付总房价3%的手续费。云梯公司未在该认购书落款处加盖公章。颐和公司在代理方处盖章，该合同经办人为蔡銮花。赖常武、张珊提交《广州市商品房买卖合同（预售）》（网签合同）复印件显示，该合同签署时间为2018年6月21日，云梯公司作为甲方（卖方），赖常武、张珊作为乙方（买方），约定：乙方所购商品房为云梯山庄颐林九街4号6层604房，房屋地址花都区颐林九街4号604房，该商品房合同约定建筑面积共106.87平方米。甲方选聘广州颐和酒店物业管理有限公司进行前期物业管理服务。总房价款786776元，付款方式为按揭付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付236776元，除首期款外，剩余房款金额550000元，须于2018年6月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，委托代理人国信信扬律师事务所。甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等等。合同附件七《本合同补充协议》第三条约定，甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。乙方同意预购商品房预告登记证明书原件由甲方执收，以便于甲方办理该商品房《房地产权证》，且乙方同意不要求甲方向其交付预购商品房预告登记证明书。合同落款处有云梯公司的签章，以及赖常武、张珊的签名。赖常武、张珊于2018年6月9日向蔡銮花支付了50000元，于2018年6月21日向蔡銮花转账333835元，并于同日向颐和公司转账支付了41336元。2018年10月13日，赖常武、张珊向颐和公司转账支付了60000元。赖常武、张珊提交云梯公司于2018年7月16日向其开具的购房款发票，载明收到赖常武、张珊支付的涉案房屋购房款236776元。赖常武、张珊提交颐和公司于2018年6月21日和2018年10月13日向其出具的收款收据两张，分别载明代收赖常武、张珊交来涉案房屋的房款122059元和60000元。颐和公司曾于2018年10月11日向赖常武、张珊发出《关于催交购房款的函》，主要内容为赖常武、张珊与云梯公司于2017年4月12日签署了《认购书》，于2018年6月21日签署了《商品房买卖合同》及《补充协议（一）》。补充协议约定赖常武、张珊购买涉案房屋，该商品房总金额为968835元，第一期122059元于本补充协议签订之日起支付，第二期60000元于2018年9月20日前支付，赖常武、张珊已向云梯公司支付了第一期房款122059元，第二期60000元款项至今已逾期21天未支付。颐和公司作为云梯公司的代理方，请赖常武、张珊于2018年10月18日前向云梯公司支付60000元及按照补充协议约定标准支付违约金，如未在上述期限内支付，云梯公司将依约解除《认购书》、主合同及补充协议等。赖常武、张珊并已向办理按揭银行的委托代理人国信信扬律师事务所提交了办理银行按揭所需要的资料，因云梯公司与其合作方之间的纠纷致使涉案房屋至今未能办理商品房预售合同登记备案和预购商品房预告登记手续，故赖常武、张珊的按揭贷款申请未被银行受理，赖常武、张珊至今未能支付剩余购房款。为证明其损失，赖常武、张珊提交了以下证据：1.颐和公司于2018年6月21日出具的《收款收据》两张，分别载明：今收到赖常武、张珊交来代收花都颐和山庄（颐和山庄）E区H1栋604单元维修资金11221元和代办费1050元。2.国信信扬律师事务所出具的《缴款收据》，内容为收到赖常武、张珊交来的购买H1-604房按揭代理费900元，代收合同印花税28元，代收合同公证费600元，代收委托公证费300元，代收抵押备案费280元，合计2108元。3.购房时蔡銮花向其列出的费用清单，载明更名费29065元、转让费25000元。本院认为：虽然赖常武、张珊仅向本院提交了《广州市商品房买卖合同（预售）》的复印件，但云梯公司的代理方颐和公司及该《广州市商品房买卖合同（预售）》的经办人蔡銮花均认可上述合同的真实性，且云梯公司已向赖常武、张珊开具236776元的购房款发票，故本院对上述合同予以采信。上述合同是云梯公司和赖常武、张珊的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。根据上述合同附件七《本合同补充协议》第三条的约定，云梯公司应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。由此可知，办理商品房预售合同登记备案手续系云梯公司的约定及法定合同义务。由于云梯公司与案外人存在的纠纷，云梯公司何时能办妥商品房预售合同备案手续不能确定，导致赖常武、张珊的按揭申请无法获得银行批准，现赖常武、张珊要求解除双方之间的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》本院予以支持。颐和公司陈述因赖常武、张珊逾期支付购房款，故云梯公司与赖常武、张珊之间的商品房买卖合同已经解除。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，颐和公司虽然曾代云梯公司向赖常武、张珊发出过催交购房款的函，但该函件并未明确提出要求解除合同，现并无证据证明云梯公司曾以赖常武、张珊逾期支付60000元购房款为由向赖常武、张珊发出过解除合同的通知，且由于云梯公司未能按照合同约定在网签合同签订后30日内（即在2018年7月21日前）办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续，赖常武、张珊有权拒绝支付60000元购房款，故即使云梯公司曾发函要求解除合同，其主张解除合同的理由亦不成立，颐和公司主张云梯公司已经解除合同的抗辩意见本院不予采纳。现赖常武、张珊要求解除双方合同本院予以支持。合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故云梯公司应将收取的购房款退还给赖常武、张珊，根据本案查明的事实，本院确认赖常武、张珊与云梯公司约定涉案房屋总金额为968835元，赖常武、张珊已支付购房款418835元，云梯公司应当向赖常武、张珊退还已付购房款418835元。云梯公司还应当向赖常武、张珊退还维修资金11221元和代办费1050元。赖常武、张珊与云梯公司之间的商品房预售合同因云梯公司的违约而解除，故赖常武、张珊要求云梯公司赔偿其因合同解除所导致的损失应予支持。其中赖常武、张珊支付给前手业主的转让费25000元，支付给颐和公司的更名费29065元，以及支付给国信信扬律师事务所的按揭代理费900元属于因赖常武、张珊未能购买涉案房屋实际发生的损失，赖常武、张珊要求云梯公司予以赔偿本院予以支持，以上合计54965元。对于国信信扬律师事务所代收的合同印花税、合同公证费、委托公证费、抵押备案费，由于上述费用仅系代收性质，无证据证实上述费用已经发生，故赖常武、张珊要求云梯公司予以赔偿依据不足，本院不予支持。因云梯公司占用购房首期款给赖常武、张珊造成了利息损失，故赖常武、张珊要求云梯公司赔偿其利息损失本院予以支持，利息应当分段计算，计算方式为以358835元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年6月21日起计算至2018年10月12日；以418835元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年10月13日起计算至2019年8月19日；以418835元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赖常武、张珊与被告广州云梯地产开发有限公司签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告赖常武、张珊返还购房款418835元并赔偿利息损失（利息应当分段计算，计算方式为以358835元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年6月21日起计算至2018年10月12日；以418835元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年10月13日起计算至2019年8月19日；以418835元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告赖常武、张珊退还维修资金11221元和代办费1050元，合计12271元；四、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告赖常武、张珊赔偿损失54965元；五、驳回原告赖常武、张珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4522元，由原告赖常武、张珊负担7元，被告广州云梯地产开发有限公司负担4515元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十一月二十六日书记员  林嘉仪