河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0821民初975号原告（反诉被告）：康长洲，男，1962年5月13日生，汉族，住修武县。委托诉讼代理人：张涛，河南博苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪文祯，河南博苑律师事务所律师。被告：修武县厚德置业有限公司（反诉原告），统一社会信用代码：91410821699980160Q，住所地：修武县幸福路**。法定代表人：苏兆鹏，总经理。委托诉讼代理人：崔德晗，河南苍穹律师事务所律师。原告任振宇诉被告修武县厚德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理，依法由适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康长洲委托诉讼代理人张涛、倪文祯，被告修武县厚德置业有限公司委托诉讼代理人崔德晗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告多支付的购房款28000元；2、依法变更《商品房买卖合同》第五条第1（1）项“以合同?面积125.08平方米，并按照合同约定单价每平方米2366.94元为准进行结算”；3、依法判决被告立即为原告办理房地产权属证书，并以原告已支付房款为基数，按照银行活期存款利率为标准，支付原告利息至实际办理房地产权属证书之日止（从2014年3月25日暂算至2020年4月28日为7011.9元）；4、依法判决被告退还原告能源费、有线初装费共计4750元；5、依法判决被告退还原告能源费4510元以及有线初装费240元；6、起诉费用由被告承担。事实与理由：2012年，原告欲购买案涉房屋，双方约定房屋单价为每平方米2366.49元。2012年10月8日，原告在被告工作人员的引导下签订了《商品房买卖合同》。直至被告将原告起诉，原告经核算才得知被告实际是以每平方米2590.34元的单价计算的总款，违反了双方的约定，故原告多支付的部分款项，被告应当依法予以返还。另外，因与被告的诉讼，原告才得知被告为了能销售出房屋，故意向原告隐瞒其在双方签订《商品房买卖合同》前，就已经委托测绘公司对房屋面积进行了实地测量的事实，并且当时就已经知道案涉房屋实测面积136.73平方米。其故意隐瞒实测面积向原告提供事先单方面拟好的格式合同，诱导原告签字，其行为构成欺诈。《商品房买卖合同》第五条第1（1）项的约定违背了原告的真实意思表示，根据《合同法》第五十四条的规定，应依法予以变更。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后365天内，为原告办理房地产权证书，但截至目前，被告仍未履行办理房地产权证书的义务，其行为构成违约。另外，被告违规收取原告有线初装费、能源费，侵犯了原告的合法权益。针对原告诉称被告（反诉原告）辩称：被告（答辩人）:修武厚德置业有限公司，，住所地修武县幸福路**河南苍穹律师事务所接受被被告委托，指派崔德晗律师参加庭审，现就原告的起诉答辩如下：一、原告的诉讼请求1已超过除斥期间诉讼请求第一项经过了一年除斥期间。根据《最高人民法院法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条第二款规定：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”可变更行为除斥期间的起点是行为成立时起，反诉人与被反诉人之间房屋买卖合同签订生效之日是行为成立之时，除斥期间应从合同签订之日计算一年。反诉人于2020年请求变更，已丧失变更合同的权利，其诉请不应得到支持。撤销权的除斥期间，合同法第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”。原告在知道撤销事由一年内没有行使撤销权，合同签订后五年内也没有行使撤销权，撤销权消灭。不论原告行使变更权、还是撤销权，均已超过法定期限，诉请1不能得到支持。二、原告的诉讼请求2超过诉讼时效诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告以被告在交房后365日内未办理房产证为由主张违约金，交房日365日为诉讼时效的起算点，2020年已超过诉讼时效，因此以原告的起诉逻辑，第二项违约金的主张超过诉讼时效。关于办理房产证，根据合同附件四第九条约定，原告有先支付购房款的义务，原告至今未付清购房款，被告有权不为其办理房产证。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对解决房屋权属证书办理的争议有明确的规定，《解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。也就是说在当事人有特殊约定时适用特殊约定。合同附件四第九条约定“在出卖人将产权证交付买受人之前，买受人应一次性付清因产权登记面积与合同约定面积差异而应补缴的房款”。房屋买卖合同第十二条第二款约定“因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任”。因原告未付清购房款，根据上述合同约定与法律规定，被告有权不为原告办理房产证，并且不支付利息。三、原告要求返还能源费、有线工料费的诉讼请求不属于商品房买卖合同纠纷，应另行起诉，而且诉讼请求超过诉讼时效。（一）在程序上，原告要求返还能源费、有线工料费的请求权基础是不当得利之债。原告认为上述费用已取消，那么被告收取上述费用属于不当得利。能源费、有线工料费不是商品房买卖的条款，原告向被告买房，以及委托被告办理能源、有线安装是两种行为，两种案件事实，两种法律关系，不能合并审理。原告应当以返还不当得利纠纷起诉。此外，原告要求被告返还不当得利超过诉讼时效，以原告的逻辑，既然能源费于2001年取消，被告在没有合法根据向原告交付费用时应当知道权利被侵害，诉讼时效从交付费用时起算，至2020年已超过诉讼时效。（二）案件事实上，被告不属于不当得利。根据《修武县城市基础设施配套费征收管理办法》（修政文[2012]68号）的相关规定，修武县的城市基础设施配套费征收标准为40元平方米，其用途主要为：城市主次干道给排水、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，不包括小区内部所有配套建设项目费用。被告向原告收费项目没有取消，不属于重复收费。目前幸福花园小区16号楼能源、有线已全部安装完毕。被告不符合不当得利的构成要件，原告享受相关服务，未受有不当损失，被告落实相关服务，未取得不当利益。原告要求被告退还能源费、有线费没有法律依据，不应支持。综上所述，原告的全部诉讼请求不应得到支持，请求法庭驳回其诉讼请求。原告为支持其主张向法庭提交：第一组：另案中修武置业起诉原告的起诉状一份、原告女儿与被告特别授权代理律师的微信聊天记录一份。被告在另案中是以2366.49元/㎡要求原告补交购房款的，从而证明在签订合同时，双方约定的房屋单价确系2366.49元/㎡，而直至被告将原告起诉，原告经核算才得知被告实际是以每平方米2590.34元的单价计算的总房款，故被告应当退还原告多支付的购房款28000元。第二组：1.原、被告签订的商品房买卖合同一份。证明内容：（1）合同签订时间为2012年10月8日；（2）《商品房买卖合同》第五条第1项为应予变更的欺诈条款；（3）《商品房买卖合同》第十五条关于被告应为原告办理房产证的时间以及逾期办证违约条款。2.16号楼房屋房产测绘成果报告书一份。证明内容：被告委托河南众宇测绘有限公司在2011年12月9日就已经测绘出了案涉房屋的实测面积为136.73㎡的事实3.修武县人民法院（2019）豫0821民初2080号庭审笔录（部分）复印件一份、16号楼业主王桂兰的《验房表》、《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》各一份。证明内容：（1）被告自认16号楼于2012年之前就已经竣工验收；（2）16号楼至少2012年之前就已交付使用，此时被告知道且应当知道案涉房屋实测面积为136.73㎡的事实。第二组证据证明目的通过上述证据足以证明被告在签订《商品房买卖合同》之前就已经明知了房屋的实测面积为136.73㎡，但却为了销售房屋，故意隐瞒该事实，致使原告受到欺诈后误判了面积及房屋价值而选择购买了案涉房屋，其行为构成恶意欺诈，故《商品房买卖合同》第五条属于欺诈条款，按照法律规定原告有权要求变更。第三组：1.原、被告签订的《前期物业管理服务协议》一份。证明案涉房屋于2013年3月25日交付给原告，但其至今未为原告办理房屋过户登记，故按照《商品房买卖合同》第十五条约定，其应于2014年3月25日起向原告支付逾期办证违约金。2.税完税证一份原告已经按照合同约定支付了全部购房款并缴纳了相应契税，已经履行了合同义务。3.人民网焦作市委领导留言板截图、《修武县城乡规划管理局业务会议纪要》一份。证明因被告实际建筑面积远超规划面积造成小区整体容积率超标被行政部门处罚，导致被告迟迟不能为原告办理房产手续，即因被告的过错导致无法办理房产手续，其应当承担违约责任。被告质证认为：对第一组证据真实性无异议，证据指向有异议，不能证明合同存在欺诈条款反而可以证明被告与原告就存在面积差时的处理进行了明确约定，被告不存在故意隐瞒面积差的情形，原告签字表明双方达成合意，合同真实有效，无论合同约定的面积过大还是过小对原告的权益均不产生损害，原告最终是按实测面积进行结算的。对证据二测绘报告书真实性无异议，测绘报告显示测绘时点与报告出具的时间相差比较久反而可以证明竣工验收时测绘报告并未出具的事实，而且报告书显示委托人为厚德公司被告自行委托测量的面积不等于政府实测面积，根据原告在反诉证据中所提交的房产证和房产证后面所附的测量平面图显示的政府委托测量的实际日期，如12号楼实际测量日期为2017年9月19日并不是原告提交的测绘报告书，与原告提交的测绘报告书并不是同一个测绘时间，而双方在合同中约定面积差的结算依据是以政府实测面积为依据，也就是房产证中测绘平面图的测量结果为依据，因此原告的该份证据与本案无关。证据三有的原告的证据中提交验房表等在此一并质证，真实性无异议，反而可以证明在2012年之前案涉房屋就已竣工与原告在第三组证据中的领导留言板所证明的事项相互冲突，原告欲通过领导留言板证明12号楼16号楼至今没有竣工验收，该问题既不能从留言板中体现也与原告该组证据证明的事实相矛盾。第二组证据第一项，对真实性无异议，不能证明证据指向，验房表说明原告在验房时对房屋的结构等客观情况已经知晓并居住至今，至今没有提出异议。现要求变更合同超过了法定期间。证据二税票真实性无异议，证据指向有异议，只能证明原告交付了以约定面积房款计算的契税，不能证明原告交付了面积差条款中的购房款。证据三会议纪要真实性无异议，证据指向有异议，该文件所涉及的内容为20号楼的问题，与本案所涉楼号不一致该证据与本案无关。有线初装费能源费真实性无异议，具体数额请法庭计算。对康长洲所提交的证据一微信聊天记录真实性有异议，该记录属于断章取义，并不体现全部聊天过程，仅从本截图来看也不能证明合同单价该截图实际体现的是在调解过程中公司给予原告的减免费用，在调解过程中代理人所做的与应补缴房款减免的让步，不构成自认，在聊天记录中原告女儿向被告代理人出具了首付款98000元，剩余款项226000元的票据，经代理人与原告女儿再三确认，原告女儿确认实交首付款98000元，上述所有费用均与合同约定相符合，可以看出原被告双方所签订的合同真实有效并且双方均按合同约定履行了相关义务，因此该截图并不体现真实情况。被告反诉称：反诉请求一、判令被告支付拖欠的购房款30177元，利息2000元（按银行同期贷款利率从起诉之日计算至实际还款之日），共计32177元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月8日反诉被告与反诉原告签订商品房买卖合同，购买原告开发的幸福花园小区16号楼1单元3层16105号房，房款共计324000元。双方签订的合同中第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以政府实测面积为准，房款多退少补。现经房屋管理部门实测的面积为136.73平方米，购房合同签订的房屋面积为125.08平方米，多出11.65平方米，每平方米2590.34元，被告还应补交30177元。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，被告应交纳拖欠的购房款。针对被告反诉原告（反诉被告）辩称：一、被告以及反诉已经超出法律规定的诉讼时效，理由如下根据上次庭审提交的本诉证据可以印证出反诉人在签订合同存在重大欺诈行为，本案中十号楼和十二号楼房屋的实测面积在2011年反诉人就已经得知，也就说在2011年起反诉人就应当意识到权利被侵害应当向原告主张补缴该房款，但本案十原告只是起诉之日起没有收到原告催缴房款任何形式通知，按法律规定其已超过法律规定的诉讼时效。二、反诉人主张的补缴房款其不具有诉权，双方签订的商品房买卖合同附件4，补充协议第九条约定反诉人为被反诉人办理房产证的义务在先，被反诉人向反诉人补缴房款的义务在后，本案中实际今日十原告的在产权登记部门没有办理任何手续，在被告先履行义务为前提的情况下主要原告为其补缴房款是不符合双方合同约定的。三、被告请求补缴房款没有事实依据，且违反双方合同约定。本诉中提交的证据可以印证出被告在2011年明知房屋实测面积的情况下故意隐瞒拒不向十原告纰漏实测面积，因为被告隐瞒行为导致原告丧失选择其他房屋的权利并且其隐瞒的面积远远大于法律所规定3%的标准，在本诉中也要求将商品房买卖合同第五条面积差的约定方法要求予以变更，按照合同约定约定的面积依据双方约定的单价进行结算。根据这个事实被告要求原告补缴房款即违反了合同约定也违反了法律规定，该请求应当予以驳回。被告为反诉提供证据：被告在本诉阶段证据1、2是反诉阶段所举的证据，双方已质证，补充提交康长洲案件证据被告代理人和康长洲家人微信聊天截图两页，证明双方在庭下调解过程中所进行的让步，因最终双方协商不成该让步不能做为被告诉讼请求的变更。原告针对被告反诉提供证据认为：首先对买卖合同真实性无异议，对证明目的异议，该合同签订时间与我们提交的测绘报告相对比恰恰证明了反诉人在签订合同时对实测面积明知却故意隐瞒，对于房产证真实性无异议，对证明目的有异议，办理了大证并不意味着履行了合同约定的为原告办理房产证的义务属于两个概念，反诉人仍应当就其延期办证承担违约责任。关于原告举的2证据，被告提供大证明确证明房屋所权人为修武县厚德置业有限公司，按双方合同约定所交付的房产证所载明的应当为为十名原告，可以印证被告不但没有合同约定履行义务，恰恰证明了时至今天被告仍没有按合同约定为原告办理房产证。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：提交反诉证据，本诉已经提交原被告签订商品房买卖合同，证明合同签订时间是在测绘报告出具之后，被告明显属于欺诈行为。商品房买卖合同第五条第一项为应予变更的欺诈条款。二、房屋房产测绘成果报告，证明被告委托河南众宇测绘有限公司在2011年12月9日就已经测绘出了案涉房屋的实际面积。三、12号楼业主陈亮、范庆国商品房买卖合同各一份以及12号楼陈亮前期物业管理服务协议一份，业主陈亮和范庆国买卖合同均是在2011年就已经签订了而从两位业主合同约定面积可以看出与众宇测绘公司测绘的实测面积是一致的。而本案原告同为12号楼在签订合同时被告却填写了不同的面积，足以证明其欺诈行为。10号楼是贾方方合同及物业协议、16号楼王桂兰合同及物业协议。被告质证认为：房屋测绘报告系厚德置业有限公司自行委托，不属于双方均认可的面积，双方均认可的面积在合同上进行了约定以政府实测面积为准，而且测绘报告是于2013年才出具，测绘时间不代表被告知道面积的时间，证据三真实性无异议，该证据不能证明所有测绘结果都是准确的，合同上所记载的面积并不是实测面积而是双方共同商定确认的预售面积，政府实测面积其性质和数字上均与厚德置业公司自测的面积不同，实际上厚德置业公司已经给部分业主进行了退款，并不是所有业主都应当补缴购房款，其他意见同本诉阶段被告的质证意见。经审理查明，原被告2012年10月8日签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的修武县幸福路78号第16幢1单元16105号房，面积125.08平方米，单价2590.34元，合同第五条双方当事人自行约定，面积确认及面积差异处理按政府相关部门实测面积多退少补。2018年6月22日，修武县国土资源局下发豫（2018）修武县不动产权第0001451号不动产权证书，该房屋实际面积为136.73平方米。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务的，出卖人承诺全部责任，因买受人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务的，由买受人承担全部责任。双方对该房屋11.65平方米面积差额款支付及产权证书办理及能源费、有线初装费收取发生纠纷为本案事实。本院认为，原被告之间的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，关于房屋面积及面积差异处理及不动产权登记事宜双方当事人有约定，原告康长洲应按合同约定向被告修武县厚德置业有限公司补缴30177元房屋面积差额，原告康长洲诉称双方在签订商品房买卖合同时，被告修武县厚德置业有限公司存在欺诈行为，本院认为，本案的诉讼标的是涉案商品房，原告应按不动产登记机关实测房屋面积和双方合同约定条款支付原告房款。原告所称其向被告缴纳的首付款为98000元，但其实际缴纳首付款为70000元，被告起诉款额中包含原告向被告出具的28000元欠据，诉讼中被告放弃主张28000元的诉讼权利，故原告应向被告补缴房款为30177元。原告诉称，被告诉讼时效已超，并要求被告为其办理产权登记证书，本院认为，在不动产登记机关对房屋面积实际测量后，原告应向被告补缴购房款，被告按合同约定为原告办理房地产权属证书，否则构成违约，别告可主张相关权利。被告未及时将实测面积通知原告，存在过错，主张补缴购房款利息部分，不予支持。关于能源费、有线初装费的收取有当地政府相关规定，被告收取上述费用有政策依据。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）康长洲的诉讼请求。二、原告（反诉被告）康长洲于本判决生效之日起三十日内向原告修武县厚德置业有限公司补缴购房款30177元。三、驳回被告（反诉原告）修武县厚德置业有限公司的其他诉讼请求。原告（反诉被告）康长洲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告承担。反诉费602元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  杨玉明人民陪审员  孙金明人民陪审员  张菊玲二〇二〇年十一月十一日书 记 员  梁泽亚