江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2306号原告:姚康东，男，1996年4月10日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈峰，江苏张林芳律师事务所律师。被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路**。法定代表人：谢建忠，该公司董事长。诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。负责人：芮春祥，该公司组长。委托诉讼代理人：徐桑，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。第三人：龙海建设集团有限公司（曾用名江苏龙海建工集团有限公司），住所，住所地溧阳市天目湖镇溪缘东路**div>法定代表人：周瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：虞国庆，该公司员工。原告姚康东诉被告常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）及第三人龙海建设集团有限公司（以下简称龙海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈峰、被告万嘉公司委托诉讼代理人徐桑、江承成、第三人委托诉讼代理人虞国庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告向原告交付上述合同项下房屋（上书房四期38幢3202号房屋），并配合办理不动产登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。在审理中，原告申请撤回对第一项诉讼请求的主张。事实与理由：位于上书房******房屋系被告为其关联企业常州万融置业发展有限公司支付工程款而抵给第三人龙海公司的工抵房，因龙海公司结欠原告父亲姚菊青水电工程款，龙海公司提出以房抵款，原告父亲考虑到原告将来结婚需要婚房，便同意以房抵款。2015年1月26日，原被告签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》,2015年2月3日，被告向原告出具了销售不动产统一发票。2015年2月4日，原告父亲向龙海公司出具以房抵款收据一份，抵款金额812353元。2020年1月2日，被告的破产管理人向原告出具了《上书房四期购房业主债权申报初审函》，对原告就案涉房屋所申报的债权不予确认。原告现诉至法院，请求判如所请。被告辩称：我方对以房抵债的事实无异议；被告已进入破产程序，原告无权请求被告管理人继续履行房屋买卖合同交付房屋，根据《江苏省高院破产案件审理指南》房地产开发企业破产程序中关于消费者购房优先权的认定标准应当参照《最高院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条：一、签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房用于居住，且买受人名下无其他房产；三、付款超过合同约定价款的50%。本案原告并不符合上述关于消费者购房优先权的标准，如果继续履行合同将构成对个别债权人的违法清偿，损害其他债权人的利益，有违破产公平受偿的原则。九民纪要的第四十四条关于以物抵债效力的规定中明确了在债务人进入破产程序后即使债权人要求履行合同，人民法院应当将其请求转化为金钱之债，通过破产程序公平受偿。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人辩称：常州万融置业发展有限公司开发了南书房工程，我们公司是在南书房做总包工程的，常州万融置业发展有限公司欠了我们龙海公司的工程款，姚菊青是帮我公司做的南书房的水电工程，经过常州建设局的协调，就用上书房四期38幢和39幢各三套房屋抵了我们公司的工程款，本案的房屋是我们公司是抵给姚菊青作为工程款，姚康东是姚菊青的儿子，并且当时姚菊青还开了个收据给我们公司的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的建设工程施工合同、工程结算审定单、仲裁裁决书、抵房款审批表、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、2019年8月14日龙海公司出具的情况说明、民事裁定书、决定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的以下证据有异议：收据、银行转账明细、手写记账，第三人对原告提交的前述证据的真实性均无异议。被告对原告申请出庭的证人胡某的证人证言真实性无法确认，原告和第三人对胡某当庭陈述的证人证言真实性均无异议。本院认证意见：原告提供了相应证据原件且第三人予以认可，证人胡某依法出庭陈述，故对前述证据的真实性予以认可。根据双方提交的证据及当事人庭审陈述，本院经审理查明以下事实：2012年9月10日，常州万融置业发展有限公司（以下简称万融公司）与第三人龙海公司签订了一份《建设工程施工合同》，约定：由第三人龙海公司承建万融公司位于荆川路西大园村北侧地块（南书房）项目1#-5#房及地下车库工程；工程承包范围为以发包人提供的全套施工图和所有涉及变更为准土建水电安装工程，有线电视、电信、供电、供水、供气、排水、路灯等专业施工单位施工的室内配合工作（含室内穿楼层立管周边封堵等）；合同价款为44073964元。姚菊青负责其中的水电安装工程。2015年1月份，春节临近，第三人龙海公司承建的常州万融置业发展有限公司的南书房1#—5#房及地下室工程，因万融公司不能按合同约定支付工程进度款,造成第三人龙海公司不能及时支付农民工工资。市建管处于2015年1月中旬，召集万融公司、被告万嘉公司(万融与万嘉有关联债权债务)、第三人龙海公司等单位召开协调会，要求建设单位及时支付工程款或用房屋抵付工程款，用于发放农民工工资。后被告万嘉公司和第三人龙海公司达成协议，约定将上书房六套商品房抵给第三人龙海公司，抵款金额为5162576元，具体房源为上书房四期38-3202（抵款812353元）、上书房四期38-3203（抵款815652元）、上书房四期38-3204（抵款804147元）、上书房四期39-3101（抵款1006244元）、上书房四期39-1003（抵款849791元）、上书房四期39-1403（抵款874389元）。第三人龙海公司将其中的上书房四期38-3202号房屋抵给姚菊青用以抵偿南书房水电工程款，抵款金额为812353元，原告姚康东系姚菊青的儿子。2015年1月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于常州市钟楼区××路××号××房××幢××室房屋，房屋建筑面积111.44平方米，总价款933867元；并约定付款方式为一次性付款，总金额为812353元，于2015年1月26日前支付；约定被告于2016年10月30日前交付房屋。上述合同签订后被告对上述《商品房买卖合同》进行了网签备案。2015年2月3日，被告向原告开具了《销售不动产统一发票》，金额为812353元。2015年10月，南书房1＃—5＃房及地下室工程水电安装工程款审定为2068780.95元。第三人龙海公司已向姚菊青支付1300000元，上书房四期38-3202号房屋抵款812353元，第三龙海公司向姚菊青超付了43572.05元。2016年2月5日，姚菊青向胡某转账61122元，其中包含了其应返还的43572.05元。胡某亦出庭且认可其收到的姚菊青的转账61122元中包含了房屋差价。本院于2016年10月17日裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人，原告进行了债权申报，万嘉公司于2020年1月2日向原告出具“上书房四期购房业主债权申报初审函”，审查结论为“对申报人申报的债权不予确认，并解除申报人于2015年1月26日与万嘉公司签订的上书房四期38幢3202室《商品房买卖合同》”。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原告与万嘉公司根据龙海公司与万嘉公司达成的抵房约定而签订，同时，《商品房买卖合同》签订后，原告并未向万嘉公司支付房款。因此，原告与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为“以物抵债协议”，原告关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。原告无权要求万嘉公司交付房屋，仅能主张债权请求权。一方面，破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另一方面，债权人通过抵债协议取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产。依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权，才享有相应的物上请求权，有权要求债务人交付房屋。因此，即使债权人要求继续履行合同，其请求的性质为债权请求权。一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，原告主张被告向原告交付房屋并办理产权登记于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第八十四条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下:驳回原告姚康东的诉讼请求。本案案件受理费11924元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包艳波人民陪审员  吴小艳人民陪审员  张建平二〇二〇年十一月四日书 记 员  朱晔雯