广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3131号原告：张乃昌，男，1934年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市西区粤华住宅小区*******，公民身份号码440************716。委托诉讼代理人:侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。被告：黄超宁，女，1978年3月7日出生，汉族，身份证住址山东省曹县***************，公民身份号码452************545。委托诉讼代理人：朱爱清，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。第三人：单伟铭，男，1969年11月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区**********，公民身份号码440************136。委托诉讼代理人：钱仙英，广东正鸿律师事务所律师。原告张乃昌与被告黄超宁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依职权追加单伟铭为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张乃昌的委托诉讼代理人侯文黔，被告黄超宁及其委托诉讼代理人朱爱清，第三人单伟铭的委托诉讼代理人钱仙英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张乃昌向本院提出诉讼请求：1.解除原告张乃昌与被告黄超宁双方于2018年4月18日所签订的《房地产买卖合同》；2.被告黄超宁双倍返还定金400000元；3.被告黄超宁退还原告张乃昌已付购房款528800元。事实与理由：2018年4月10日，经原、被告双方协商一致，由被告黄超宁将位于中山市东区***********及车房转让予原告，约定转让价为1128800元，其中定金200000元整，其余款分三期支付，最后一期400000元，在办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时付清。合同签订后，原告依约支付定金200000元及前二期528800元，共计728800元，但被告收到所支付的购房款后，却拒不办理过户手续。对此，原告多次向被告主张，皆被拒。原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决。诉讼中，原告张乃昌增加诉讼请求:处理涉案房屋所得款项中，在1000000元的范围内，张乃昌对上述四项诉讼请求享有优先受偿权。补充事实与理由：原告张乃昌购买涉案房屋已支付728800元，被告黄超宁将涉案房屋抵押给原告张乃昌，约定担保范围为1000000元，但被告黄超宁收到购房款后，却拒不办理过户手续。被告黄超宁辩称，1.被告黄超宁于2017年1月20日签订的授权书无效。该授权书除了被告黄超宁签名外，其他内容都是打印体，连日期都是打印的，这些都是第三人单伟铭、案外人张小月打印好的，被告黄超宁对此不知情。第三人单伟铭、张小月称涉案房屋已过户至被告名下，涉案房屋的水电费、物业管理费、网络、电话等费用由黄超宁支付，需要签一份物业合同，便带黄超宁从中山赶到深圳福田公证处，到达时将近下班，黄超宁在未看清授权书的情况下，被第三人单伟铭、张小月欺骗签订授权书，该授权书并非黄超宁的真实意思表示，应为无效。2.涉案房产系张小月、单伟铭利用授权书与自己的父亲即本案原告张乃昌恶意串通所签，黄超宁未收取张乃昌一分钱。被告黄超宁不认识原告张乃昌，从未签订过购房合同，未收到原告张乃昌要求配合办理过户的电话。原告张乃昌已达84岁高龄，根本没有购买能力，不会选择与其签订房屋买卖合同。房屋总价款1128800元，其中定金高达200000元，完全超出市场行情。合同第五条约定：“于本房产自交定金之日起至过户前，甲方需将房产抵押给乙方”，该条款显失公平，权利义务严重不对等。二手房买卖中，买受人支付完毕购房款后，出卖人配合办理房屋过户手续后，本身就成为房屋新的所有权人，根本不存在既是所有权人又是抵押权人这一矛盾的事实。第三人单伟铭为了达到将房屋抵押给原告，以获得优先受偿权的目的，于2018年6月21日以黄超宁的名义与原告签订《不动产借款抵押合同》，借款高达1000000元，并都是现金支付，根本不是事实，不符合常理。4.本案房屋不存在不能过户的情形。5.涉案抵押权无效，原告张乃昌在本案中对涉案房屋不享有优先受偿权。综上，本案合同签订主体系一家人，存在利益输送，房产证一直都在张小月手上，而张小月不配合其父亲张乃昌办理房屋过户手续，恶意造成被告黄超宁违约，请求法院驳回原告张乃昌的全部诉讼请求。第三人单伟铭述称，1.第三人单伟铭是真实权利人，本案被告黄超宁只是代持人。2014年11月24日，第三人单伟铭与案外人肖伟明签署《房屋买卖合同》，因第三人单伟铭自身原因不能办理银行按揭贷款，通过朋友介绍认识被告黄超宁，经过协商，被告黄超宁同意将涉案房产挂在其名下，并以黄超宁的名义向银行贷款450000元支付给肖伟明，但涉案房产的供房款由第三人单伟铭支付，同时，第三人单伟铭支付了一定费用给黄超宁。被告黄超宁自称涉案房产是由其向肖伟明购买所得无事实及法律依据，其提供的《房地产买卖合同》并未实际履行，仅仅为借名给第三人单伟铭办理银行贷款，该房地产买卖合同的交易金额750000元是远远低于当时的市场价，不符合常理，且被告至今未能提供其购买涉案房产的付款证明。2.被告黄超宁应按买卖合同的约定向原告承担违约责任。2018年4月10日，第三人单伟铭依据《公证书》与原告签署《房地产买卖合同》，约定将涉案房产转让给本案原告，总价1128800元，原告依约付款。但被告却因自身原因不配合办理赎楼手续，还私自办公证取消了对第三人单伟铭的委托，导致无法办理过户手续，与原告的买卖合同无法履行，责任完全在于被告，且与原告签订买卖合同的相对方是被告，理应由被告承担违约责任，与第三人单伟铭无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：位于广东省中山市东区***********及车房即涉案房产登记权利人系黄超宁。2018年4月10日，黄超宁（甲方）委托代理人单伟铭与张乃昌（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方拟将位于中山市东区***********及车房的房地产转让给乙方。该房地产土地使用权面积为26.25平方米，土地使用权类型为出让，房屋建筑面积170.24平方米，该房地产甲方于2016年10月28日向中山市人民政府申请产权登记。甲、乙双方议定该房地产交易总金额1128800元，乙方于2018年4月10日支付甲方定金100000元，2018年4月20日支付甲方定金100000元，2018年4月20日支付第一期房款282000元，2018年5月15日前支付第二期房款246800元，最后一期付款400000元，在办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时付清。甲、乙双方约定于2018年10月30日到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，甲方应同时将办理过户后的房地产权属证书交付给乙方，双方同意于2018年10月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用。本房产自交定金之日起至过户前，甲方需将该房产抵押给乙方。甲方没按约定日期过户给乙方时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金的两倍赔偿给乙方，同时所收购房款退还给乙方。乙方决定中途不买，所交定金，甲方不予退回，只退回已交房款给乙方。合同还约定了其他事项。单伟铭、张乃昌均在合同上签字并按捺手印。张乃昌依据上述《房地产买卖合同》，向单伟铭支付转款如下：1.于2018年4月10日向单伟铭转账2笔，分别为50000元，合计10万元，当日单伟铭出具收据，载明收到张乃昌购置涉案房产定金100000元；2.于2018年4月20日向单伟铭转账382000元，当日，单伟铭出具2张收据，分别载明收到张乃昌购置涉案房产定金100000元及房款282000元；3.于2018年4月21日向单伟铭转账100000元、2018年5月2日向单伟铭转账100000元，2018年5月14日向单伟铭转账46800元，单伟铭分别在张乃昌转款当日出具收据，分别载明收到张乃昌购置涉案房屋房款100000元、100000元、46800元。庭审中，张乃昌表示因张小月需要向张乃昌借钱，张乃昌有三个子女，另外两个子女要求把房子过户至张乃昌名下，因此与张乃昌签订协议，但收款是由单伟铭负责。黄超宁认为，张乃昌支付给单伟铭的款项实质为单伟铭向张乃昌借款，并非购房款，黄超宁对张乃昌支付给单伟铭的购房款并不知情。2018年6月21日，案外人张小月代黄超宁（借款人，甲方）与张乃昌（出借人，乙方）签订《不动产借款抵押合同》，约定：甲方向乙方借款1000000元，债务履行期限自2018年6月21日至2028年6月20日，交付借款的方式为直接交付现金，月息2%，交付现金还款。甲方自愿提供位于广东省中山市东区***********及车房的房屋不动产抵押给乙方，作为还款担保，担保范围为主债权及利息。2018年6月25日，涉案房地产办理了抵押登记手续，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额1000000元。庭审中单伟铭表示该《不动产借款抵押合同》系双方为了配合涉案房地产的买卖而签订，在与张乃昌签订《房地产买卖合同》时，涉案房屋当时已经处于抵押给银行的状态，黄超宁不配合办理赎楼手续，张乃昌无法办理过户手续，才签订此合同，未实际产生借款关系，也未实际支付上述借款。另查，2017年1月20日，黄超宁出具委托书，载明：黄超宁拥有位于中山市东区***********及车房，因其本人不便亲自处理出售上述房地产的有关事宜，特委托单伟铭、张小月作为合法代理人均可独立办理，代为从事以下事项：……全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，在有关文件上签字。到国土部门查询上述房产产权登记资料、办理房产转移登记等手续。委托代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，本人均予承认。广东省深圳市福田公证处出具公证书，证明黄超宁于2017年1月20日在公证员面前，在委托书上签名、捺指印。2018年7月12日，黄超宁再次到广东省深圳市福田公证处出具声明书，声明即日起终止单伟铭、张小月有关涉案房屋的委托授权，不再委托上述人员（单位）代为办理涉及上述房产的任何事务。单伟铭在庭审中确认涉案房屋的房地产权证在单伟铭处。本案所涉合同的签订、抵押登记手续等均由单伟铭、张小月代黄超宁办理，黄超宁本人未签订相关合同，也未办理抵押登记手续。单伟铭还确认收到张乃昌的涉案款项后未支付给黄超宁。庭审中，张乃昌及单伟铭均确认张乃昌与张小月为父女关系，单伟铭与张小月为夫妻关系。单伟铭与张小月在本院涉及多单民事纠纷，在生效的裁判文书亦查明单伟铭与张小月为夫妻关系。单伟铭为证明其系案涉房屋的实际权利人向本院提交其与案外人肖伟明于2014年11月24日签订的《房屋买卖合同》及其与黄超宁签订的代持房产协议书，拟证明涉案房屋系单伟铭于2014年11月24日向肖伟明购买，单伟铭借黄超宁的名义登记涉案房屋，单伟铭是实际购买人。其中，肖伟明（甲方）与单伟铭（乙方）签订的《房屋买卖合同》约定，甲方拟将位于中山市东区***********及车房的房地产转让给乙方。该房地产交易总金额950000元，乙方应于签订合同之日支付甲方购房款500000元，尾款450000元于2016年12月31日前办理银行按揭手续并在银行放款时付清。甲乙双方同意自签订本合同之日起，甲方仍然拥有不少于十五年该房产的使用期限（即2014年11月24日至2029年11月23日），在此期间，如乙方需要出售该房产要带租约出售。2016年10月28日，单伟铭（甲方）与黄超宁（乙方）签订代持房产协议书，约定，甲方购买中山市东区***********及车房，因自身原因不能办理银行按揭贷款，因此以乙方名义购买，乙方表示同意。房产的所有购房款、按揭款均由甲方缴纳，所有缴款凭证、证件均由甲方保管，与乙方无关。房产的产权归属甲方，甲方享有占有、使用、出租、收益、处分权。对此，单伟铭提交银行转账明细及肖伟铭出具的收据，拟证明其已按《房屋买卖合同》约定于2014年11月24日向肖伟铭转账房款500000元。单伟铭还提交了2017年5月至2018年3月期间向黄超宁转款的记录，拟证明黄超宁代持有期间，单伟铭向黄超宁支付款项。庭审中，黄超宁确定上述单伟铭转款的账户为涉案房屋还房贷的账户，但对于单伟铭所称的单伟铭系涉案房屋的实际权利人不予确认。黄超宁提交了肖伟明(卖方)与黄超宁（买方）、中山市金水桥房地产有限公司（经纪方）于2016年6月15日签订的《房地产买卖合同》，约定：双方通过经纪方出售及购入涉案房屋，该房地产转让成交价750000元。拟证明黄超宁是涉案房地产的真正权利人。诉讼中，单伟铭申请肖伟明作为证人出庭作证。肖伟明述称，张乃昌系其长辈，其跟单伟铭系发小，跟黄超宁是因为房子的交易而认识的。肖伟明是涉案房屋的最先持有人，2014年下半年，肖伟明向单伟明借款500000元，为了让单伟铭有保证，把房子用签订房屋买卖的方式保证，两年内有钱就还钱，没有能力还钱就把房子卖给单伟铭，当时单伟铭的征信不好，办不了按揭、抵押，找了黄超宁代持，系单伟铭和张小月找到黄超宁。办理过户手续后，肖伟明到国外，对其他事情不清楚。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于单伟铭代理黄超宁与张乃昌签订的《房地产买卖合同》效力问题。从张乃昌与单伟铭的陈述中可看出，单伟铭从其自身的角度来看，他一直认为其为涉案的房地产的实际权利人，从表面来看单伟铭代理黄超宁与张乃昌签订《房地产买卖合同》合同的相对方为黄超宁与张乃昌，但实际上单伟铭在签订上述合同的时候其真实的意思是基于其系涉案房地产的实际权利人，其向张乃昌借款，张乃昌为保护其利益要求单伟铭将涉案房地产过户至张乃昌名下。由于涉案房地产的登记权利人为黄超宁，因此单伟铭代理黄超宁与张乃昌签订的《房地产买卖合同》。本案中单伟铭代理黄超宁与张乃昌所签订的《房地产买卖合同》是伪装行为，掩盖在该《房地产买卖合同》下的实际是单伟铭与张乃昌之间的借款关系。张乃昌作为单伟铭的岳父，根据其陈述，其对单伟铭所述亦明知。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。张乃昌与黄超宁之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，黄超宁对于单伟铭与张乃昌之间所签订的该份《房地产买卖合同》并不知情，单伟铭收到张乃昌所支付的所谓购房款后亦未支付给黄超宁，黄超宁并没有向张乃昌转让涉案房地产的意思表示，单伟铭代理黄超宁与张乃昌签订的《房地产买卖合同》不能对抗黄超宁，其行为效力只应及于单伟铭和张乃昌，对黄超宁不产生效力。从代理的角度而言，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。这是代理制度的核心内容，但如果代理人的行为存在法律规定的无效、可撤销或者其他对被代理人不应产生法律效力的情形，被代理人对代理人的代理行为不承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”单伟铭虽然表面上系黄超宁的代理人，其代表黄超宁与张乃昌签订《房地产买卖合同》，但单伟铭并未忠实维护被代理人黄超宁的利益，尽到善良代理人的代理义务。在本案中单伟铭实际是为自己代理，其至始至终认为其系涉案房地产的实际权利人，收到张乃昌的款项实际系向张乃昌的借款并非所谓的购房款，单伟铭在收到款项后也未向黄超宁支付任何款项，该代理行为违背诚实信用原则。张乃昌对于单伟铭的上述行为明知，这从二人的陈述中均可看出，张乃昌对于单伟铭的代理行为存在重大瑕疵，可以说是完全知情。现黄超宁明确表示不认可单伟铭的上述代理行为，该代理行为对黄超宁不发生法律效力。关于涉案房地产于2018年6月25日所办理了抵押登记手续问题。办理上述抵押登记所依据的合同为案外人张小月代黄超宁（借款人，甲方）与张乃昌（出借人，乙方）签订《不动产借款抵押合同》，并非本案所涉及的《房地产买卖合同》，即该抵押登记与本案所讼争的房屋买卖合同并无关联。单伟铭亦在庭审中明确表示该《不动产借款抵押合同》系双方为了配合涉案房地产的买卖而签订，未实际产生借款关系，也未实际支付上述借款。张乃昌在本案中主张抵押优先受偿无事实及法律依据。综上，单伟铭代理黄超宁与张乃昌签订的《房地产买卖合同》对黄超宁不发生法律效力，黄超宁也未收到任何款项，张乃昌对黄超宁的全部诉讼请求没有依据，本院不予支持。单伟铭与黄超宁就涉案房屋所有权存在争议的，并非本案审理范围，本院在本案中不予处理，双方可另寻其他途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、第一百六十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张乃昌的全部诉讼请求。案件受理费13088元，诉讼保全申请费5000元，合计18088元（原告张乃昌已预交），由原告张乃昌负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何 频人民陪审员  林学明人民陪审员  赖明梅二〇二〇年十一月二日书 记 员  郑爱玲林雪莲