河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1423民初2369号原告：宁陵县农村信用合作联社，住所地宁陵县建设路与永乐路交叉口西南角，统一社会信用代码：91411423175217922H。法定代表人：贺建军，该联社理事长。委托诉讼代理人：豆春艳，上海方锐律师事务所律师。被告：王道永，男，汉族，1974年7月25日出生，住河南省宁陵县。被告：吴艳华，女，汉族，1971年8月16日出生，住址同上。被告：商丘市弘远置业有限公司，住所地虞城县产业集聚区管委会大楼**（工业大道北侧），统一社会信用代码：91411425796791126B。法定代表人：陈成广，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：来岩，该公司员工。委托诉讼代理人：王彬，该公司员工。原告宁陵县农村信用合作联社与被告王道永、吴艳华、商丘市弘远置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人豆春艳、被告王道永、吴艳华、商丘市弘远置业有限公司委托诉讼代理人来岩、王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁陵县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告王道永、吴艳华偿还原告借款本金168771.33元及利息、罚息13040.1元（利息、罚息计算至2020年11月13日，以后的利息、罚息按照合同约定方式计算至借款全部清偿完毕之日止)；2.依法判令原告对被告王道永、吴艳华抵押的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3.依法判令被告王道永、吴艳华承担本案的律师代理费3000元；4.依法判令被告商丘市弘远置业有限公司对上述借款本息及律师代理费用承担连带清偿责任；5.诉讼费由三被告承担。事实和理由：2015年5月13日，被告王道永、吴艳华向原告借款18.6万元，双方约定了借款期限、借款利率、罚息、违约责任等。并约定该借款按月结息，结息日固定为每月21日，被告违反合同任一约定或违反任何法定义务，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即偿还合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用。双方还约定原告为实现债权实际发生的一切费用都由被告承担。被告王道永、吴艳华以其位于宁陵县城××路北侧××香水××单元××室房产为该笔贷款本息提供预抵押，并办理了预抵押登记（房屋预告登记证明：宁房预城关镇字第20150797号）。商丘市弘远置业有限公司自愿对上述借款提供连带责任担保。合同签订后，原告依照合同约定履行了出借义务，被告未按合同约定偿还借款本息，构成违约。为此，诉至法院。被告王道永、吴艳华辩称,借款、欠款数额属实，但是当时售楼部的工作人员告诉我们贷款由基金会偿还，购房时我出资18万多元，购买该套房子我只出这么多钱，结果基金会不见了，基金会也没有给我们还款，从2015年7月份的贷款可能是由被告商丘市弘远置业有限公司偿还了一部分，后来我们这些购房户到信访局信访，经信访局协调都是每平方按2000元计算，购房款不足部分由我们补齐，信用社的贷款由被告商丘市弘远置业有限公司偿还。就本次诉讼，同意与被告商丘市弘远置业有限公司协商归还贷款。被告商丘市弘远置业有限公司辩称，当时经信访局协调属实，但是当时协调的不是一个标准，主要是根据当时房子的交款比例不同，至于被告王道永、吴艳华的房子该补偿多少钱，我们庭后协商，大的原则还是按信访局调解标准进行。我公司同意承担担保责任，但保留向被告王道永、吴艳华追偿的权利。经庭审质证，被告王道永、吴艳华、商丘市弘远置业有限公司对原告提供的证据无异议。本院对原告提交的证据材料进行了审查并与原件进行了核对，予以确认并在卷佐证。依据经庭审确认的证据，结合当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：被告王道永、吴艳华系夫妻关系，王道永、吴艳华因购买商品房向原告借款，2015年5月13日，原告与被告王道永、吴艳华、商丘市弘远置业有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》，合同约定：被告王道永、吴艳华向原告借款186000元,借款期限为2015年7月16日至2035年7月16日，借款月利率为7.05‰，还款方式为等额本息，逾期贷款罚息按原借款利率基础上加收50%。借款人违反本合同任一约定，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款合同第六条第二款约定：“借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由借款人承担”。2015年7月16日，原告向被告王道永、吴艳华发放贷款186000元，借款支付方式根据客户受托支付提款申请书的约定，2015年7月16日，原告将该笔借款自借款人账户划转至商丘市弘远置业有限公司账户。该笔借款的担保人为商丘市弘远置业有限公司，担保方式为连带责任保证,保证期间为阶段性担保保证期间,为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告王道永、吴艳华以其购买的以其位于宁陵县城××路北侧××香水××单元××室房产为该笔贷款提供预抵押担保，并办理了预抵押登记（房屋预告登记证明：宁房预城关镇字第20150797号）。抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息、罚息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金，借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款合同履行中，王道永、吴艳华未能按照合同约定归还贷款本息，截止到2020年11月13日，被告王道永、吴艳华尚欠借款本金168771.33元及利息、罚息13040.1元。为此，原告诉讼来院。另查明，因被告未按合同约定履行还款义务，原告提起诉讼，已实际支付律师代理费3000元。本院认为,原告宁陵县农村信用合作联社与被告王道永、吴艳华、商丘市弘远置业有限公司签订了《个人购房借款（综合）合同》，该合同是各方真实意思表示，合同不违背相关法律规定，合法有效。原告按合同约定履行了付款义务，被告王道永吴艳华、不按合同约定的期限和额度还款，已构成违约，应依法承担违约责任。因双方在合同中约定，借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，逾期贷款罚息按原借款利率基础上加收50%，借款人违反本合同任一约定，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故原告要求被告王道永、吴艳华偿还全部借款本金并支付利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。合同还约定，被告王道永、吴艳华以其购买的房产为该笔贷款提供预抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记。原告据此要求对被告王道永、吴艳华预抵押的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，本院认为，因在原告与被告王道永、吴艳华所签订的合同中，约定了王道永、吴艳华按揭购买了被告商丘市弘远置业有限公司开发建设的一套房产为该笔借款提供预抵押担保并办理了房屋预告登记，但在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。当房屋建成后，债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记，从而实现在债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。债务人不履行配合义务，抵押权人只能主张违约责任。故原告要求对被告王道永、吴艳华预抵押的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。合同同时约定，被告商丘市弘远置业有限公司为该笔贷款提供连带责任保证，故原告要求被告商丘市弘远置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。因被告王道永、吴艳华不按合同约定履行还款义务，原告提起诉讼并已实际支付律师代理费3000元，因原告所主张的律师代理费系为实现债权而支出的费用且本案律师费金额亦符合《河南省律师收费标准》的相关规定，涉案借款合同已明确约定实现债权的费用包括但不限于律师代理费等由借款人承担。故原告要求被告王道永、吴艳华承担律师代理费的诉讼请求，有合同依据和法律依据，本院予以支持。原告要求被告商丘市弘远置业有限公司对本案律师代理费承担连带清偿责任，因涉案借款合同并没有明确约定实现债权的律师代理费属于约定担保的范围。故原告要求被告商丘市弘远置业有限公司对本案律师代理费承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告商丘市弘远置业有限公司在保证范围内承担保证责任后，有权向被告王道永、吴艳华追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王道永、吴艳华于本判决生效之日起七日内偿还原告宁陵县农村信用合作联社借款本金168771.33元及截止到2020年11月13日的利息、罚息13040.1元（自2020年11月14日起，利息按约定的月利率7.05‰计算，罚息按原借款利率基础上加收50%，直至付清之日止）；二、原告宁陵县农村信用合作联社为实现债权而支出的本案律师代理费3000元，由被告王道永、吴艳华承担，并由被告王道永、吴艳华于判决生效之日起七日内支付给原告宁陵县农村信用合作联社；三、被告商丘市弘远置业有限公司在上述第一项范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1939元，由被告王道永、吴艳华、商丘市弘远置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  马建学二〇二〇年十一月十八日书记员  赵 凯