广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终773号上诉人（原审原告）：清远市富荣市*物流有限公司。住所地：广东省清远市新城区。法定代表人：林志平，总经理。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。被上诉人（原审被告）：谢钢镔，男，1985年10月13日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县**************。委托诉讼代理人：刘海莹，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱日程，广东群立弘律师事务所律师。上诉人清远市富荣市*物流有限公司因与被上诉人谢钢镔租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7555号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市富荣市*物流有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持清远市富荣市*物流有限公司的一审诉讼请求。2、案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院在查明了上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》成立并有效的前提下，以涉案商铺于2018年3月12日才通过竣工验收为由，不支持上诉人主张的2018年3月份之前的租金，是完全没有事实依据和法律依据的。（一）《中华人民共和国建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，原审法院以《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，认定上诉人的出租行为违反法律禁止性规定从而导致无效，是完全错误的。在原审判决中写明：“本院认为……合同成立并有效，双方构成房屋租赁合同关系”。在原审法院查明了上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》成立并有效的前提下，却以《中华人民共和国建筑法》规定建筑工程未通过验收的，不得投入使用为由不支持上诉人主张的2018年3月份之前的租金是完全错误的。《中华人民共和国建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。《中华人民共和同建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。建筑工程的竣工验收，是指在建筑工程己按照、设计要求完成全部施工任务，准备交付给建设单位投入使用时：由建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。建筑工程的竣工验收是项目建设全过程的最后一道程序，是对工程质量实施控制的最后一个环节。对于《中华人民共和国建筑法》第六十一条，从内容可以看出，竣工验收合格是工程交付使用的前提。从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量验收程序的管理性强制性规定，主要目的是从建筑物安全性的角度，要求建设方在施工结束后对建筑质量进行全面检查，以确保新建工程在具备合格质量标准和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是针对建筑物本身的合法性问题，它与合同行为无关，相应的合同行为本身依然为法律所允许，建设方擅自使用未经验收的工程，应该自行承担房屋质量瑕疵的风险，但这并不影响相关租赁合同的效力。（二）房屋租赁合同的合法性审查及是否可以履行应以规划许可为核心要件。标的物合法是租赁合同有效的前提。房屋工程的规划审批、施工审批、验收备案、权属登记等多个环节都属于国家管制的范围，涉及众多规范性文件的强制性条款。而事实上，有许多未能完全取得合法手续的房屋也己建成使用，并且进入了租赁市场，对此类手续不完备的房屋不应当一概认定为违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是法律适用的具体化，根据该司法解释的规定，以下三种房屋租赁合同无效：1.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。2.未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，且未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设。3.租赁期限超过临时建筑的使用期限，且未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限。因此，租赁房屋的合法性审查以及是否可以履行应当以是否取得规划许可为核心要件，因为规划管理部门的规划审批反映的是国家对建设项目在区域用地布局、功能分区、交通体系中的合法性认定。（三）上诉人已经提交证据证明涉案商铺已经于2015年4月符合交付使用条件，并一直可以正常使用。上诉人已经提交了《工程提前交付使用书》予以证明，涉案商铺己经于2015年4月具备交付使用条件，并不存在因为消防、验收等问题导致涉案商铺一直无法使用的情况。并且，事实上有大量的商家在富荣农副产品批发市场长期经营并己经取得经营许可，涉案商铺不存在无法正常经营使用的情形，因此，未通过竣工验收并不会影响涉案商铺的正常使用。二、《清远农批通知》并不能作为被上诉人一直不支付租金等费用的依据。上诉人主张从2015年5月开始计算涉案商铺的租金具有法律依据及事实依据，请二审人民法院依法支持。（一）根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第二条第一款约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”。同时上诉人提交了《开业报纸》证明清远农批市场的开业时间为2015年5月，开业当天的情况还被清远日报进行报道。因此，上诉人有权从2015年5月开始收取租金。（二）根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第一款约定：“甲、乙双方如需变更合同内容，须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效”，而被上诉人提交的《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，若上诉人与被上诉人要变更合同内容则应当另行签订书面补充协议，《清远农批通知》并不能作为变更合同内容的依据。因此，在《商铺租赁合同》签订后双方并未另行签订书面补充协议对《商铺租赁合同》进行变更的情况下，双方仍然应当按照《商铺租赁合同》的约定履行。（三）根据上诉人提交的租户签署的文件（根据表述可以认定为2018年签署），租户写明了请求租金按照合同的三折收取、同意缴纳水电费等，后附有相关租户的签名。说明被上诉人等租户是一直清楚并认可了租金、水电费、物业管理费等费用，并且清楚显示上诉人并未免除被上诉人租金等费用。（四）在双方签订的《商铺租赁合同》到期后，由于被上诉人并未依约向上诉人交回商铺且一直占用，被上诉人应当按照实际占用时间支付租金直至交回商铺给上诉人为止。综上所述，上诉人主张被上诉人应从2015年5月开始向其支付租金直至实际交还商铺之日止，有充分的事实依据及法律依据，请二审法院依法予以支持。三、被上诉人应当向上诉人支付水电费、管理费、垃圾费等费用。根据双方签订的《商铺租赁合同》第三条第一款：“每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费（节假日不休息）"及第五条第五款：“乙方必须按时缴纳租金、管理费和水电费等其他相关费用。……”的约定，被上诉人应当按时缴纳水电费、垃圾费、物业管理费等费用。上诉人按照被上诉人实际使用的水电费进行主张，且相关费用上诉人已经代被上诉人向相关部门缴纳，被上诉人应当返还上诉人并向上诉人支付滞纳金。涉案商铺一直由上诉人提供物业管理服务，被上诉人也与上诉人签订了《经营管理协议》，约定由上诉人对涉案商铺进行物业管理。上诉人也提供了《前期物业服务合同》证明了涉案商铺的物业管理费收费标准一直沿用没有进行过变更的。并且上诉人提交的租户签署的文件中，租户也是一直清楚并认可了租金、水电费、物业管理费等费用，并且清楚上诉人并未免除租金等费用。因此，被上诉人应当按照约定向上诉人支付物业管理费及滞纳金等费用。四、由于被上诉人违约，被上诉人应当按拖欠总金额的年利率24%向上诉人支付滞纳金，滞纳金计算至向被上诉人付清所有费用之日止。根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第五款的约定：“乙方必须按时缴纳租金、管理费和水电费等其他相关费用。每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金……”的约定，由于被上诉人逾期支付租金、管理费和水电费等其他相关费用，应当按照合同约定向上诉人支付滞纳金。同时，上诉人自愿将滞纳金调整降低为按拖欠总金额的年百分之二十四计算，此主张并不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中对年利率的规定，请二审人民法院依法予以支持。五、在清远市清城区人民法院相关联的房屋租赁合同纠纷中，就清远农批市场的商铺，其他当事人起诉要求上诉人支付承包经营费，清远市清城区人民法院依法支持了其他当事人对上诉人的诉讼请求。若清远市清城区人民法院在本案中不予支持上诉人在竣工验收之前的租金，却在相关案件中支持了其他当事人要求上诉人支付承包经营费的请求，对上诉人是极其不公平的，是完全自相矛盾的判决，严重损害了上诉人的合法权益。谢钢镔答辩称：一、上诉人出租的商铺未经消防验收，不具备出租条件。根据建筑法第61条、合同法第279条、消防法第十九条等相关规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。涉案的物业在2018年12月12日才由职能部门验收合格，上诉人办理竣工验收备案手续后才有权出租物业，上诉人将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为已经违反了法律禁止性规定，上诉人不应从不合法的行为中获益，无权收取答辩人的租金和保证金。二、上诉人一直没有通知谢钢镔履行合同的起租日。虽然合同约定“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，但上诉人于2015年6月17日明确通知包括被上诉人在内的租户“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”，合同起租日无期限暂缓履行，上诉人此后也一直没有通知谢钢镔履行合同的起租日。案涉合同并未实际履行，上诉人要求被上诉人按合同约定支付租金，没有事实和法律依据。三、关于管理费、水电费、垃圾费，首先，上诉人的经营范围中并无物业管理，涉案物业的管理系由其他公司进行的，并非上诉人；而水电费，上诉人没有提供证据证明用水位置，无法证明谢钢镔的用水量、谢钢镔是否欠交水费、谢钢镔欠交水费的金额等，从上诉人提交的证据可以看出，水电费系由清远市名成企业管理有限公司概括缴费的，与上诉人无关。上诉人无权收取物业管理费用、水电费、垃圾费。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，故上诉人的上诉理由不能成立。清远市富荣市*物流有限公司向一审法院起诉请求：1、谢钢镔从2015年8月1日起按合同约定支付商铺租金98091元和逾期支付租金的违约金，违约金从2015年8月6日起，对应租赁期限内每一个交租月的逾期付款日，以谢钢镔所欠当月租金金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止；2、案件诉讼费由谢钢镔负担；3、谢钢镔从2015年6月23日起支付物业管理费15914元及违约金（违约金从2015年7月6日起，对应租赁期限内每一个交款月的逾期付款日，以谢钢镔所欠当月物业管理费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止）；4、谢钢镔支付水费16元、垃圾费30元和逾期支付上述款项的违约金（水费从2018年7月6日起、垃圾费从2015年6月6日起对应每个交款月的逾期付款日，根据谢钢镔所欠当月款项金额按年利率24%计算至清偿之日止）。一审法院认定事实，2015年6月23日，清远市富荣市*物流有限公司（甲方）与谢钢镔（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于清远市清城区****“清远富荣农副产品批发市场4栋23号商铺出租给乙方经营酒水，租赁期定为3年，自2015年6月23日起至2018年6月22日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算；甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳履约合同保证金9342元、商铺首月租金4671元；合同期满乙方按合约向甲方缴清所有费用且没有违约记录的后一个月内，甲方将合同履约保证金及水电费保证金无息全额退还给乙方，若乙方有违约记录的，该履约合同保证金及水电费保证金不予退还；每月租金4671元，合同期内，甲方给予乙方首年免除租金7个月（免租时间自开业之日起第6个月开始计算生效），第二年免除租金5个月（免租时间自合同期内第二年的第8个月开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月开始计算生效）；水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分度读数的合计收取；每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费，乙方必须按时缴纳租金、管理费和水电费等其他相关费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴费的，视乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。同日，谢钢镔向清远市富荣市*物流有限公司一次性缴纳履约保证金9342元及商铺首月租金4671元，此后未再向清远市富荣市*物流有限公司支付其他款项。庭审中，清远市富荣市*物流有限公司主张谢钢镔使用商铺至2018年7月17日，谢钢镔认为其在合同租赁期届满2018年6月22日前已搬离租赁物。此外，在同类系列案件中查明涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市**#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期为2018年12月12日。2015年6月17日，清远市富荣市*物流有限公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，第一条为市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。清远市富荣市*物流有限公司营业执照显示经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。一审法院认为，清远市富荣市*物流有限公司、谢钢镔自愿签订《商铺租赁合同》，清远市富荣市*物流有限公司将位于清远市清城区****清远富荣农副产品批发市场1栋020号商铺出租给谢钢镔使用，合同成立并生效，双方构成房屋租赁合同关系。清远市富荣市*物流有限公司主张谢钢镔持续使用租赁物至2018年7月17日，谢钢镔辩称合同到期其已搬离，诉讼过程中清远市富荣市*物流有限公司未提供证据证明租赁合同期限届满谢钢镔仍继续占有使用商铺，故一审法院对谢钢镔的抗辩予以采纳。关于清远市富荣市*物流有限公司主张谢钢镔支付拖欠租金及相应违约金的请求，清远市富荣市*物流有限公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。但清远市富荣市*物流有限公司未提供向含谢钢镔在内的租户发布起租时间的书面证据。涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的相关规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方的商铺租赁合同在2018年3月12日前属履行不能的合同，且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。故清远市富荣市*物流有限公司主张的2015年8月至2018年3月12日期间的租金，一审法院不予支持。根据合同关于免租期的约定，自合同期内第三年的第10个月开始的3个月内为免租期，故2018年3月23日至2018年6月22日期间是免租期，谢钢镔无须向清远市富荣市*物流有限公司支付租金，涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，谢钢镔使用商铺，其应按合同约定的租金标准4671元向清远市富荣市*物流有限公司支付2018年3月12日至3月22日期间的租金1557元（4671/30×10）。现谢钢镔已于合同签订当日支付了首月租金4671元，故清远市富荣市*物流有限公司该项请求，一审法院不予支持。关于清远市富荣市*物流有限公司要求谢钢镔支付物业管理费及违约金的请求，清远市富荣市*物流有限公司的经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营），并无物业管理项目，且双方《商铺租赁合同》中并无物业管理费数额的约定，除此之外，双方并未另行签订物业管理服务合同。诉讼中，清远市富荣市*物流有限公司未能提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费的书面证据，故对清远市富荣市*物流有限公司该项请求，一审法院不予支持。关于清远市富荣市*物流有限公司要求谢钢镔支付水费、垃圾费及相应违约金的请求，清远市富荣市*物流有限公司仅提供了其单方制作的《租户欠费明细表》，谢钢镔不予认可，清远市富荣市*物流有限公司未能提供相关抄表记录等书面证据予以证实，故对清远市富荣市*物流有限公司该项请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：驳回清远市富荣市*物流有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计1226元，由清远市富荣市*物流有限公司负担。经本院审理查明，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，（2017）粤18民终1840号生效民事判决中查明，根据双方约定，广东汇家美物业发展有限公司的物业服务费以物业管理承包方式结算，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理，其物业服务费总额为2910687.07元，期间清远市富荣市*物流有限公司已支付1534814.57元，由此可计算出物业服务费实际上为2.37元/平方米/月。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为一、租金应从何时起算；二、一审关于租金的认定是否正确；三、物业管理费、水电费等费用是否应予支持。第一点，涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。第二点，双方均未举证证明商铺交还时间，清远市富荣市*物流有限公司主张谢钢镔持续使用租赁物至2018年7月17日，谢钢镔辩称合同到期即2018年6月22日前其已搬离，一审期间，清远市富荣市*物流有限公司未提供证据证明租赁合同期限届满后谢钢镔仍继续占有使用商铺，故一审法院对谢钢镔的抗辩予以采纳，并无不当。根据合同关于免租期的约定，自合同期内第三年的第10个月开始的3个月内为免租期，故2018年3月23日至2018年6月22日期间是免租期，谢钢镔无须向清远市富荣市*物流有限公司支付租金，涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，谢钢镔使用商铺，其应按合同约定的租金标准4671元向清远市富荣市*物流有限公司支付2018年3月12日至3月22日期间的租金1557元（4671/30×10）。由于谢钢镔已于合同签订当日支付了首月租金4671元，因此，谢钢镔所欠租金已经结清。第三点，物业管理费、水电费、垃圾处理费为承租人在使用商铺期间实际发生，富荣公司从2015年6月起主张上述费用，因此承租人应支付从2015年6月起至2018年6月22日的物业管理费、水电费和垃圾处理费。租赁合同中约定承租人要支付管理费和水电费，水电费约定按供水供电部门核定的价格计，每月由富荣公司抄表后发缴费通知给承租人；管理费计算标准没有约定。《租房欠费及滞纳金明细表》虽然为富荣公司单方制作，但双方签订合同时约定的计价标准和缴费通知方式符合租赁合同中一般的水电费、垃圾处理费催收习惯，富荣公司主张的上述费用未超出商铺使用期间产生的费用金额，因此承租人应支付使用商铺期间的水电费和垃圾处理费为56元。物管费计算标准未在租赁合同中约定，参考本院（2017）粤18民终1840号生效判决可确定物管费标准为每月每平方2.37元，故租赁期内承租人应支付的物管费为7015.2元（80×2.37×37）。关于富荣公司主张的物管费等费用的逾期付款违约金，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，造成物管费、水电费等其他附随义务履行迟延，并非承租人恶意拖欠相关费用，因此对于上述违约金请求，本院不予支持。综上，上诉人富荣公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7555号民事判决；二、谢钢镔应于本判决生效之日起十日内向清远市富荣市*物流有限公司支付物业管理费等费用共计7015.2元；三、驳回清远市富荣市*物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1226元，由清远市富荣市*物流有限公司负担1100元，谢钢镔负担126元；二审案件受理费2452元，由清远市富荣市*物流有限公司负担2200元，谢钢镔负担252元。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年九月二十二日法官助理 周嘉俊书 记 员 林月敏