江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初2123号 原告（反诉被告）：南昌摩尔真桥口腔门诊部有限公司，住所地南昌市青山湖区。 法定代表人：王建国，董事长。 委托诉讼代理人：朱刚，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓露，上海市建纬（南昌）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡宗凡，男，1939年5月21日生，汉族，住南昌市青山湖区。 被告（反诉原告）：胡建莉，女，1964年5月29日生，汉族，住南昌市青山湖区。 共同委托诉讼代理人：秦贵明，江西皆诚律师事务所律师。 原告南昌摩尔真桥口腔门诊部有限公司（以下简称摩尔口腔）与被告胡宗凡、胡建莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2019年10月13日，胡宗凡、胡建莉提起反诉，本院予以受理。2020年11月3日，本院对本案进行了公开开庭审理。摩尔口腔的委托诉讼代理人朱刚、邓露，胡宗凡及胡宗凡、胡建莉的共同委托诉讼代理人秦贵明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 摩尔口腔向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签的《店面租赁合同》；2.判令被告向原告返还预付商铺租金88169元（2020年6月1日至2020年12月19日），押金10000元，共计98169元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年1月2日与被告签订了位于南昌市青山湖区商铺，租赁期为2015年12月20日至2021年12月19日。由于疫情影响，原告响应政府号召，停业至4月中旬，基于一直处于严重亏损状态，难于为继，故原告于2020年5月19日做出门诊撤店决定，提前终止店面租赁合同。2020年5月20日以来原告将门诊撤店的决定以电话、微信等形式告知胡建莉，与其协商原预付店租返还事宜，由于分歧较大，未能达成一致。原告已将房租物业费、水电费交至2020年5月31日。需说明的是原告同时租赁了Ａ118、Ｂ118、Ａ220、Ｂ220，经与两家房东协商已于5月31日提前解除了租赁合同并将押金退还原告。故提起诉讼，请支持原告的诉请。 胡宗凡、胡建莉辩称：一、案涉租赁合同合法有效，双方应全面履行合同。二、原、被告就原告提前解除租赁关系之请求，双方未达成一致意思表示。三、原告作为承租户，既不享有约定解除合同的权利，也不享有法定解除权，故原告在合同规定的租赁期届满前提出不租赁房屋，并以实际行动不租赁，该行为是违约行为，应承担违约责任，故原告的诉请于法无据，应予驳回。 胡宗凡、胡建莉向本院提出反诉请求：1.判令两反诉人与摩尔口腔在2018年1月2日所签订的《店面租赁合同》为有效合同；2.判令摩尔口腔继续履行合同并依约缴付2020年6月至2020年9月间已发生的物业费1308.9元、水电费136.28元，以后物业费、水电费按实缴付；3.本案反诉费全部由摩尔口腔承担。事实和理由：摩尔口腔因经营口腔门诊所需承租两反诉人两间店面并在2018年1月2日签订了《店面租赁合同》。合同订立后，反诉人将租赁店面交摩尔口腔使用。时至2020年5月中旬，摩尔口腔以撤店为由，向反诉人提出要提前终止租赁合同，反诉人依法依理予以拒绝。但摩尔口腔对正当回应置之不理，从2020年6月1日起就拒付物业费、水电费，并将租赁房屋内弄得遍地狼藉。有效合同未经双方自愿同意或出现合同约定可单方提前解除合同条件的，任何一方都不得擅自提前解除合同，否则即属违约，依法应承担违约责任。更何况，摩尔口腔最近在离案涉店面步行来回不足10分钟距离的地方新开一门诊店面，该事实足以说明摩尔口腔以因疫情影响而撤店提前解除合同的理由根本不能成立。故提起反诉，请予支持。 摩尔口腔针对胡宗凡、胡建莉的反诉，答辩称：摩尔口腔按合同约定已支付了1年的租金和押金10000元。因疫情摩尔口腔于5月29日就和反诉原告在微信上沟通提前终止租赁合同和预付店租、押金返还事宜，有微信截图可知反诉原告于5月31日同意终止合同，事实上双方也协商解除了合同，只是双方对摩尔口腔单方提出的解除合同的处理结果未达成一致，起诉状中“由于分歧较大，未达成一致”是反诉原告理解错误。摩尔口腔与反诉原告达成提前解除合同的意思表示一致后，将案涉租赁房屋的物业费、水电费交至6月30日。摩尔口腔在经营期间完全不存在拖欠房租、水电费、物业费等违约行为，还将租赁的三家店铺做了店面分割，房东家人做了现场确认并签字。反诉原告多次以有事为由恶意拖延时间，从5月底拖延至8月10日才来现场，在现场又提出清运垃圾要求，摩尔口腔提出可以提供垃圾清运费用，但反诉原告仍不同意。现摩尔口腔已将租赁房屋清理完毕。反诉原告恶意拖延时间导致现在还没有完成交接事宜，由此扩大的损失摩尔口腔不承担赔偿责任，反诉原告仍应退回2020年6月1日至2020年12月19日的店租及押金。请求驳回反诉原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年1月2日，摩尔口腔（承租方、乙方）就继续承租胡宗凡、胡建莉（出租方、甲方）所有位于南昌市恒茂国际都会Ａ119、Ｂ119店面签订《店面租赁合同》1份，约定：租赁期限暂定4年（2017年12月20日至2021年12月19日止）；付款方式：全年租金一次付清，第1年140000元，后每年递增10000元，已付店面押金10000元，以上费用不包括水电费、物业费及其他费用；乙方在租赁期间必须按时交纳房租、水电及物业费，并保管好所交费用凭证，如有拖欠，甲方有权收回该店面，押金不退；乙方在租赁期间如经营不善，原则上不能转让，如特殊情况必须征得甲方同意，并在甲方到场的情况下方可转让，乙方在租赁期满后，店面的原设施及新固定的设施不得搬走，如遇新的承租方，需单间租赁，乙方必须把所隔的墙砌好。摩尔口腔因经营所需，在承租案涉租赁店面的同时还承租了隔壁的Ａ118、Ｂ118和Ａ220、Ｂ220店面。后双方按租赁合同履行，摩尔口腔将2019年12月20日至2020年12月19日的年租金160000元付清。2020年5月29日，摩尔口腔工作人员通过微信向胡建莉发送信息，告知摩尔口腔决定于2020年5月31日停业，并就案涉租赁店面由胡建莉出租还是摩尔口腔转租等事宜征求胡建莉意见。当日，胡建莉微信回复同意由摩尔口腔转租。2020年6月20日，摩尔口腔微信告知，招租至今无人承租，其他房东要求分割各自招租等。2020年7月7日，摩尔口腔微信通知，对承租的三店面于次日进行分割。2020年7月15日，摩尔口腔微信告知胡建莉，对案涉店面不租，其他两家已结算完毕并退回了押金，同意支付租金至7月底，期后的租金及押金要求退还等。胡建莉回复，要求店面恢复原状后再商量。2020年8月12日，胡建莉微信通知摩尔口腔：1、如摩尔口腔确因困难需中途并单方提出中止协议，甲方本着体谅原则，在遵守原合同的基础上也会尽力配合；2、在移交前请恢复承租时原状，并交清至移交时的承租期内的水电费以及物业费；3、在履行好上述二条后剩余协议内的其他内容（如：时间、租金）双方协商解决。摩尔口腔回复：水电费及物业费交至了5月31日；不同意第二条意见，也没有先例。2020年10月，摩尔口腔提起诉讼。同年月27日，摩尔口腔将案涉店面内垃圾清运完毕。后摩尔口腔将电接通，但水至庭审日尚未接通。案经调解未果。 另查明，摩尔口腔在向胡宗凡、胡建莉提出退租后，又在案涉租赁店面附近的北京东路上租赁房屋重新开业，但租赁面积等有所减少。 本院认为，有效合同应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案案涉租赁合同系摩尔口腔与胡宗凡、胡建莉的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。摩尔口腔因自身经营状况等原因要求提前解除上述租赁合同，期间虽通过微信方式通知胡宗凡、胡建莉，但因垃圾清运、恢复原状及支付租金等问题不能协商一致，致案涉租赁合同未得到确认解除，摩尔口腔应支付店面租金至案涉合同解除之日。鉴于双方合同履行形成僵局，胡宗凡、胡建莉在庭审中也同意解除，本院对此予以支持。庭前，摩尔口腔已将垃圾清运，恢复了电的供应，并得到了双方确认，但水管尚未接通，仍不具备交付条件，故案涉租赁店面占有使用费应按租金标准自合同解除之日计算至实际交还之日。摩尔口腔仅将物业费、水电费交至2020年5月31日，期后至案涉租赁店面交接前的上述费用仍应由摩尔口腔据实承担。摩尔口腔系合同的违约方，其始终不能将具备交付条件的店面交还胡宗凡、胡建莉，由此产生的责任应由摩尔口腔承担，故对摩尔口腔要求胡宗凡、胡建莉返还自2020年6月1日起至2020年12月19日期间租金的请求不予支持。对于押金，押金本身具有合同履行的保证金性质，摩尔口腔作为违约方，本院对其要求退还押金10000元的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下： 一、解除南昌摩尔真桥口腔门诊部有限公司与胡宗凡、胡建莉于2018年1月2日签订的《店面租赁合同》； 二、胡宗凡、胡建莉应于本判决生效之日起5日内退还南昌摩尔真桥口腔门诊部有限公司自2020年11月3日至2020年12月19日的店面租金20444元； 三、南昌摩尔真桥口腔门诊部有限公司应按租金标准（160000元/年）向胡宗凡、胡建莉支付自2020年11月3日起至实际交还店面之日止的店面占有使用费； 四、南昌摩尔真桥口腔门诊部有限公司应在本判决生效之日起5日内向胡宗凡、胡建莉据实结清自2020年6月1日起至店面交还之日止的物业费、水电费； 五、驳回南昌摩尔真桥口腔门诊部有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回胡宗凡、胡建莉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2661元（已减半收取），反诉费25元，共计2686元，由南昌摩尔真桥口腔门诊部有限公司负担2130元，胡宗凡、胡建莉负担556元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 成利群 二〇二〇年十一月三日 法官助理 范友子 书 记 员 胡依萍