辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13806号上诉人（原审被告）：沈阳卓杰房地产经纪有限公司，住所地沈阳市铁**兴工北街**。法定代表人：姚丹，该公司经理。委托诉讼代理人：杨**，男，1975年10月11日出生，汉族，住沈阳市大**。被上诉人（原审原告）：唐玲，女，1985年7月7日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：温俊，男，1985年4月29日出生，汉族，住抚顺市东洲区。原审被告：沈阳奥莱特房产置业有限公司，，住所地沈阳市和平区西塔街**法定代表人：邓进原审被告：沈阳山木菌物科技发展有限公司，住，住所地康平县康平镇向阳街**/div>法定代表人：武治生，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯铁男，男。1976年3月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人沈阳卓杰房地产经纪有限公司因与被上诉人唐玲、温俊，原审被告沈阳奥莱特房产置业有限公司、沈阳山木菌物科技发展有限公司（以下简称山木菌物公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初10915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳卓杰房地产经纪有限公司上诉请求：撤销我方返还原告代办费800元判决。事实和理由：关于本案的代办贷款事宜，我司已完成待办事宜，贷款审批所有流程均已完成，未有过失。丙炔可提供银行贷款合同为证，也可由原告自行前往浦发银行查询贷款结果。我司是劳务输出公司，必然有劳务成本、劳务费用、交通费用、劳务佣金、员工工资和提成等一系列费用，属于无过错方。被上诉人唐玲、温俊辩称，同意一审判决。原审被告沈阳奥莱特房产置业有限公司未提交书面意见。原审被告山木菌物公司辩称，同意一审判决。上诉人办理贷款时没有尽到审查的义务。导致退款的因素发生不是由我方的过错造成的。不存在上诉状中说的产生的费用由买卖双方来承担。唐玲、温俊向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除《房屋买卖合同》；2.请求法院依法判决被告返还已付购房款105996元；3.请求法院依法判决被告支付已付购房款的利息按银行同期贷款利率计算，自付款日2016年11月6日起至本息还清之日止，暂计13185.26元；4.请求法院依法判决被告支付一倍已付购房款的违约金81600元；5.请求法院依法判决被告返还已付贷款代办费1000元；6.请求法院依法判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月，被告山木菌公司将其所有的沈阳市大东区滂江街81号3门（建筑面积1387.93平方米）分割成若干商铺，将其中的3门1123、1124、1145、1146（建筑面积10.2平方米）商铺出卖给原告。双方签订了房屋买卖合同和存量房买卖合同，约定房屋价格为81600元，装修费、改造费、基础设施配套费、管理费等费用129396元，合计210996元。房屋买卖合同第三条第1项约定，买受人应当于本合同签订之日起三日内支付该房屋全部价款，双方办理房屋所有权变更登记。合同第五条约定：“甲方对该房屋承诺无任何产权纠纷，无按揭、抵押、债务等情况，出售后如有上述未清事宜，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的全部经济损失由甲方负责赔偿。”房屋买卖合同第七条第（3）项约定，在产权变更登记办理过程中，因任何一方的原因造成办理程序拖延，则每迟一日，按总房款的0.5‰计算向对方支付违约金。如延迟超过30天，则守约方可以解除合同，并要求违约方支付总房款20%的违约金，并赔偿由此造成的全部损失。存量房买卖合同第五条第3项约定，本合同签订后，买受人自行一次性全额付款。双方办理转移登记，同时出卖人将出售的房屋交付给买受人。合同签订当日，原告向被告支付102196元，非因原告原因原告未办理完贷款，余款未向山木菌物公司支付，被告至今未将房屋变更至原告名下。另查，2014年7月1日，被告山木菌物公司将沈阳市大东区滂江街81号3门（建筑面积1387.93平方米）抵押给葫芦岛银行股份有限公司沈阳铁西支行，沈阳市不动产登记中心电子登记簿记载现抵押权人仍是该行。再查，原告取得上述房屋后，与沈阳祥亨物业服务有限公司签订了商铺托管合同，合同第一条约定，“鉴于甲方（原告）所购买的本合同项下商铺已在购买前由出卖方沈阳山木菌物科技发展有限公司出租给哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司沈阳分公司用于商业经营，甲方同意将商铺的相关权利委托乙方（沈阳祥亨物业服务有限公司）进行托管，由乙方代表甲方与地利生鲜公司继续履行原《房屋租赁合同》，收取商铺租金。”一审法院认为，原告与被告山木菌物公司签订的房屋买卖合同及存量房买卖合同，不违反法律强制性规定，合法有效。双方应当依据合同的约定，恪守履行各自的义务。合同第五条被告山木菌物公司承诺该房屋无任何产权纠纷，无抵押，而事实上包括本案争议房屋在内的沈阳市大东区滂江街81号3门（建筑面积1387.93平方米），在出卖原告之前就于2014年便抵押给银行，可见被告山木菌物公司在出售原告房屋时，隐瞒抵押事实，构成违约。其次，合同约定在原告交纳购房款时，被告山木菌物公司便向原告交付房屋并办理更名过户手续，被告山木菌物公司至今欠付银行贷款未清偿，房屋仍整体处于抵押状态，被告山木菌物公司现仍未履行更名过户义务，亦构成违约。依据双方签订房屋买卖合同第七条违约责任“在产权变更登记办理过程中，因任何一方的原因造成办理程序拖延……如延迟超过30天，则守约方可以解除合同”的约定，故双方签订房屋买卖合同应予解除，被告山木菌物公司将收取原告的购房款105996元返还原告。关于原告主张利息的诉请，因双方在合同中，约定了违约责任及违约金的标准，但该约定标准过高，且原告并未按此主张，一审法院认为，原告主张按同期贷款利率的标准较为适宜，但起始日期应从原告向法院起诉解除合同之日起算，计算至被告山木菌物公司实际给付之日。关于原告主张要求被告按已付购房款一倍的标准赔偿原告，一审法院认为，本案系存量房买卖合同，不适用商品房买卖合同的相关法律规定，故原告主张该项赔偿依据不足，一审法院不予支持。另，被告沈阳奥莱特房产置业有限公司只是代被告山木菌物公司收取购房款，并未参与合同的履行，故原告主张由被告沈阳奥莱特房产置业有限公司承担责任，于法无据，一审法院不予支持。关于被告山木菌物公司抗辩，山木菌物公司一直在积极履行商铺托管合同等不构成违约等内容。一审法院认为，被告山木菌物公司，不是商铺委托合同的向对方，委托合同是由原告与沈阳祥亨物业服务有限公司双方签订，且通过合同约定内容“鉴于甲方（原告）所购买的本合同项下商铺已在购买前由出卖方沈阳山木菌物科技发展有限公司出租给哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司沈阳分公司用于商业经营，甲方同意将商铺的相关权利委托乙方（沈阳祥亨物业服务有限公司）进行托管，由乙方代表甲方与地利生鲜公司继续履行原《房屋租赁合同》，收取商铺租金。”亦可以看出，原告在购买本案争议房屋后，山木菌物公司商铺委托合同的权利义务，已由原告承继，被告山木菌物公司不再享有权利，故关于被告山木菌物无权提起此抗辩，且商铺托管协议与本案争议属于两个法律关系，故该抗辩一审法院不予采纳。关于原告主张被告沈阳卓杰房地产经纪有限公司返还原告1000元代办费的诉请，因被告已收取了原告的代办费，但被告未能成功为原告办理贷款，故扣除被告必要劳务费用后，返还原告800元。综上所述,依据《中国人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告唐玲、温俊与被告沈阳山木菌物科技发展有限公司签订房屋买卖合同及存量房买卖合同（房屋地址：沈阳市大东区滂江街81号3门1123、1124、1145、1146（建筑面积10.2平方米）；二、被告沈阳山木菌物科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10内返还原告唐玲、温俊105996元及利息（利息以本金105996元为基数，从2019年7月9日起算至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率执行，从2019年8月20日起至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率执行），原告唐玲、温俊在被告沈阳山木菌物科技发展有限公司履行完上述义务后，将沈阳市大东区滂江街81号3门1123、1124、1145、1146（建筑面积10.2平方米）返还被告沈阳山木菌物科技发展有限公司；三、被告沈阳卓杰房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起10内返还原告唐玲、温俊代办费800元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4327元，由被告沈阳山木菌物科技发展有限公司承担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,2014年7月1日，山木菌物公司将沈阳市大东区滂江街81号3门（建筑面积1387.93平方米）抵押给葫芦岛银行股份有限公司沈阳铁西支行，沈阳市不动产登记中心电子登记簿记载现抵押权人仍是该行。因案涉档口所在房屋存在银行抵押权，无法办理银行按揭贷款。上诉人作为代办公司，本应当对标的是否能够办理贷款对双方进行释明并应当核实，上诉人并未尽到谨慎的注意义务，故一审扣除必要费用后，让其返还代办费用正确。本院对上诉人要求返还代办费的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人沈阳卓杰房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳卓杰房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  王虹二〇二〇年十一月十八日法官助理唐屾书记员蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。