陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕05民终1633号上诉人(原审被告)：陕西众楷源实业有限公司。法定代表人：邓棚文，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阔，男，系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：陕西金厦房地产开发有限责任公司。法定代表人：董晓峰，该公司经理。被上诉人（原审被告）：陕西金厦房地产开发有限责任公司澄城颐丰苑分公司。负责人：姬建平，该公司经理。委托诉讼代理人：张玲侠，陕西凯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑾，陕西凯特律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：牛志梅，女，1965年1月21日出生，汉族，居民。被上诉人（原审原告）：吴利勋，男，1964年12月24日出生，汉族，居民。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱富强，陕西信果律师事务所律师。上诉人陕西众楷源实业有限公司（以下简称众楷源公司）因与被上诉人陕西金厦房地产开发有限责任公司（以下简称金厦房地产开发公司）、被上诉人陕西金厦房地产开发有限责任公司澄城颐丰苑分公司（以下简称颐丰苑分公司）、被上诉人牛志梅、吴利勋商品房销售合同纠纷一案，不服澄城县人民法院（2020）陕0525民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人众楷源公司的委托诉讼代理人刘阔、被上诉人颐丰苑分公司的负责人姬建平及其委托诉讼代理人张玲侠、被上诉人牛志梅及其与吴利勋的共同委托诉讼代理人朱富强到庭参加了诉讼。被上诉人金厦房地产开发公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。众楷源公司上诉请求：1、请求撤销(2020)陕0525民初714号民事判决第三项，改判原审原告牛志梅、吴利勋损失132750.3元由颐丰苑分公司承担。二、本案的案件受理费、诉讼保全责任保险费、申请保全费共计14295.5元由颐丰苑分公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人与被上诉人牛志梅、吴利勋签订《买卖协议书》时上诉人没有代理权限，不符合客观事实。2、一审判决结果部分错误。上诉人与被上诉人牛志梅、吴利勋签订的《买卖协议书》不能履行的过错方系颐丰苑分公司，颐丰苑分公司严重违约，不履行合同，尚欠上诉人佣金和违约金，并拒绝签订《房屋买卖合同》。因此颐丰苑分公司应承担过错赔偿责任。颐丰苑分公司辩称，1、众楷源公司与被上诉人牛志梅、吴利勋签订买卖协议书，并非履行约定的委托事项，并非从事代理行为。而是以自己的名义代表自己本人从事的民事法律行为。2、牛志梅、吴利勋明知众楷源公司签订买卖协议书是自己本人行为，但为了不适当的利益，仍与众楷源公司签订买卖协议书，买卖协议书中约定的义务，牛志梅、吴利勋应向众楷源公司主张，而不应向颐丰苑分公司主张，颐丰苑分公司也不应承担。3、牛志梅、吴利勋未按认购书的约定与颐丰苑分公司签订商品房买卖合同，又未直接向颐丰苑分公司支付购房款，而是将购房款交付给众楷源公司，颐丰苑分公司对付款情况不清楚，对买卖协议书的签订、履行均不知情。颐丰苑分公司没有违约，不需承担违约责任。牛志梅、吴利勋辩称，1、一审法院查明的案件事实清楚，被上诉人的损失应由众楷源公司和颐丰苑分公司承担连带责任。2、买卖协议书和认购合同应为一体，不能单独分开，且房号一致，众楷源公司收取了被上诉人的房款，损失应由众楷源公司和颐丰苑分公司共同承担。牛志梅、吴利勋向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原、被告之间2019年3月14日签订的《颐丰园商品房认购书》；2、被告立即返还原告房款442501元，按照总房价款的30%赔偿原告损失132750.3元，并承担自2020年4月1日起延迟退款的利息（按月利率1%计算，至清偿完毕止，截至2020年5月31日利息为11505.02元）；3、本案相关诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告众楷源公司前身为西安友邻之家房产置业有限公司。陕西金厦房地产开发有限责任公司澄城县颐丰苑项目部于2018年8月9日经澄城县市场监督管理局核准登记，更名为陕西金厦房地产开发有限责任公司澄城颐丰苑分公司，经营范围为房地产开发经营。2018年1月12日，以被告金厦房地产公司为甲方，西安友邻之家房产置业有限公司为乙方，双方签订了《房地产代理销售合同》，约定：甲方指定乙方为在澄城县的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在陕西省澄城县县城兴建的颐丰苑项目…；合同代理期限为18个月，自2018年6月15日至2019年12月14日。在合同到期前的30天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长6个月…；该合同加盖金厦房地产公司澄城颐丰苑项目部公章。2019年3月14日，原告牛志梅与被告金厦房地产公司签订《颐丰园商品房认购书》，约定原告向金厦房地产公司支付定金10000元，认购颐丰苑2号楼2单元7层01户，房屋总价款为442501元，该合同仍然加盖金厦房地产公司澄城颐丰苑项目部公章。当日，原告缴纳了定金10000元，金厦房地产开发公司在收据上加盖了财务专用章。2019年3月20日、2019年7月3日，原告分二次向西安友邻之家房产置业有限公司分别交付了剩余房款308056元、124445元共计432501元。2019年12月22日，原告牛志梅、吴利勋与被告众楷源公司签订《买卖协议书》，约定：甲方（原告牛志梅、吴利勋）自愿通过乙方（被告众楷源公司）购买陕西省澄城县颐丰苑小区2号楼2单元701房，总价为442501元，甲方以现金方式支付给乙方，乙方开具收据。乙方保证在2020年3月30日前给甲方办理购房合同及不动产登记相关手续，如乙方未能在约定时间内给甲方办理相关手续，乙方退回全部房款，并按照总房价的30%进行赔偿甲方（一次支付）。后原、被告仍未签订《商品房买卖合同》，亦未办理相关不动产登记手续。诉讼中，经原告申请，本院做出（2020）陕0525民初714号民事裁定书，对澄城县颐丰苑小区2号楼2单元701室房产予以查封。庭审中，被告众楷源公司承认与原告签订《买卖协议书》未得到被告颐丰苑分公司的授权。以上事实，有本院（2020）陕0525民初714号民事裁定书、金厦房地产公司澄城颐丰苑项目部与被告众楷源公司签订的《房地产代理销售合同》，原告与被告金厦房地产公司签订的《颐丰园商品房认购书》、原告缴纳定金及剩余房款的收据、原告与被告众楷源公司签订的《买卖协议书》等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，原、被告签订了《颐丰园商品房认购书》后，原告依约交付了全部购房款，而被告在收取购房款后，至今未与原告签订购房合同书，亦未将相关房产交付与原告并办理不动产登记相关手续，导致双方合同无法继续履行，所以本案涉及以下两个争议焦点：一、原、被告签订的《颐丰园商品房认购书》是否应解除；二、原告与被告众楷源公司签订的《买卖协议书》是否有效，房款及损失、利息是否应退回，应由谁退回。关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”原告与被告金厦房地产公司签订的《颐丰园商品房认购书》中约定，原告于2019年3月21日前携带相关证件及剩余款项至颐丰苑销售中心签订《商品房买卖合同》，原告于当日缴纳了购房定金10000元，后于2019年3月20日、2019年7月3日，向被告众楷源公司支付了全部剩余房款，但被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》，导致原告交付了房款后，无法接收房产，亦无法办理不动产登记手续，致使合同无法继续履行，造成这样的结果的原因并不在原告一方，故原告要求解除与被告金厦房地产公司签订的《颐丰园商品房认购书》的诉讼请求本院依法予以支持。关于第二个争议焦点，被告颐丰苑分公司与被告众楷源公司之间为代理销售关系，被告颐丰苑分公司未提供证据证明在颐丰苑售楼中心显著位置提醒消费者销售代理公司的权限仅限房屋销售代理，无权收取购房款，并注明委托期限，原告作为一般消费者，有理由相信其支付的购房款已由被告颐丰苑分公司收取，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”以及《最高人民法院关于适用民事诉讼法有关问题的解释》第五十二条规定“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：…（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构……”，被告颐丰苑分公司作为被告金厦房地产公司依法设立并领取营业执照的分支机构，可以作为民事诉讼的当事人，依法应当承担民事责任，故原告缴纳的购房定金10000元及剩余购房款432501元应由被告颐丰苑分公司退还原告。关于原告与被告众楷源公司签订的《买卖协议书》中关于按照总房价的30%赔偿原告的效力认定问题，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被告众楷源公司作为销售代理公司，虽然无权与原告签订《买卖协议书》，被告颐丰苑分公司亦未授权被告众楷源公司与原告签订《买卖协议书》，事后被告颐丰苑分公司亦未追认，但原告作为购房者，有理由相信被告众楷源公司有与自己签订《买卖协议书》的权利，该《买卖协议书》的内容系双方真实的意思表示，且按照总房价的30%进行赔偿的约定未超过法律规定的最高标准，根据当事人意思自治原则，被告众楷源公司按总房价的30%即132750元赔偿原告经济损失的约定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”故被告众楷源公司与原告赔偿损失的约定对被告颐丰苑分公司不发生效力。关于原告主张被告应按照月息1%承担自2020年4月1日的利息，本院认为，原告主张的逾期利息与《买卖协议书》中约定的“总房价款的30%损失”在性质、功能上相当，根据合同法优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，故对原告要求被告支付逾期利息的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第五十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法有关问题的解释》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、原告牛志梅与被告金厦房地产公司签订的《颐丰园商品房认购书》予以解除。二、被告陕西金厦房地产开发有限责任公司澄城颐丰苑分公司于本判决生效之日起十五日内退还原告牛志梅、吴利勋购房定金及购房款共计442501元；三、被告陕西众楷源实业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告牛志梅、吴利勋损失132750.3元。四、驳回原告牛志梅、吴利勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9668元，诉讼保全责任保险费1173.5元、申请保全费3454元共14295.5元，由被告陕西金厦房地产开发有限责任公司澄城颐丰苑分公司、被告陕西众楷源实业有限公司各承担7147.8元。二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人众楷源公司与被上诉人颐丰苑分公司之间为代理销售关系，双方在《房地产代理销售合同》中约定：“在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；”“乙方不得超越甲方授权，向客户作出任何承诺”。上诉人众楷源公司以本公司名义与被上诉人牛志梅、吴利勋签订买卖协议书，约定按照总房价的30%进行赔偿超越了代理权限。事后亦未得到被代理人颐丰苑分公司的追认。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”故上诉人众楷源公司与被上诉人牛志梅、吴利勋赔偿损失的约定对被上诉人颐丰苑分公司不发生效力。上诉人众楷源公司主张与被上诉人牛志梅、吴利勋签订的买卖协议书，不能履行的过错方系被上诉人颐丰苑分公司，颐丰苑分公司应承担过错赔偿责任，属于两公司因履行代理销售合同发生的纠纷，不属本案审理范围，可另行诉讼。综上所述，众楷源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3098元，由上诉人陕西众楷源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴丽宁审判员  秦文强审判员  李 谦二〇二〇年十一月三十日书记员  徐文晴