湖南省蓝山县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）湘1127民初374号 原告:陈秋华，男，汉族，1963年8月9日出生，湖南省祁阳县人，住湖南省祁阳县。 原告：冯祥友，男，汉族，1968年10月3日出生，湖南省永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区。 两原告委托诉讼代理人（特别授权）：雷青青，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：彭晓璐，湖南人和人（永州）律师事务所实习律师。 被告：唐凤莲，女，汉族，1976年11月3日出生，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李恪章，广东瀚伦律师事务所律师。 第三人：永州市蓝海房地产开发有限责任公司，住永州市冷水滩区。 诉讼代表人：张容。 委托诉讼代理人：蒋小荣，男，汉族，1979年10月20日出生，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。 原告陈秋华、冯祥友与被告唐凤莲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日受理，依法适用简易程序，因案情复杂将本案转为普通程序。在诉讼中，二原告于2020年4月16日，向本院提出申请，要求追加永州市蓝海房地产开发有限责任公司为本案的第三人，参加本案的诉讼，2020年4月20日，本院准许永州市蓝海房地产开发有限责任公司为本案第三人参加诉讼。2020年4月20日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告陈秋华、冯祥友及委托诉讼代理人雷青青、彭晓璐，被告唐凤莲及其委托诉讼代理人李恪章，第三人永州市蓝海房地产开发有限责任公司破产管理人委托诉讼代理人蒋小荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈秋华、冯祥友向本院提出诉讼请求：1.依法解除永州市蓝海房地产开发有限责任公司与被告签订的编号为2012-3-701的《商品房（预售）买卖合同》；2.判令被告协助撤销商品房预售合同备案登记；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年10月16日，永州市蓝海房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海公司）与被告签订编号为2012-3-701的《商品房（预售）买卖合同》。合同约定：1.蓝海公司将位于蓝山县××广场××商品房出售给被告，该房屋总价款为493969元；2.双方在签署《商品房（预售）买卖合同》时，由被告付清全部房款的30%，即153969元，签署合同后的七日内被告应将办理银行按揭所需的资料送交南海明珠营销中心，由蓝海公司协助被告办理相关手续，所需费用由被告自理。此外，合同还对商品房的交付、权证办理、违约责任等作了约定。合同签订后，在蓝山县房产局办理了商品房预售合同备案登记。被告支付首付款后，一直未办理按揭贷款手续，经蓝海公司多次催促，被告仍未付清剩余购房款，蓝海公司也未将房屋交付给被告。原告陈秋华、冯祥友与蓝海公司系合作开发关系，共同开发南海明珠项目，2015年，二原告与蓝海公司因合作开发合同发生纠纷，同年7月1日，陈秋华、冯祥友与蓝海公司在永州市中级人民法院的主持下达成（2015）永中法民三初字第9号民事调解协议，约定双方合作开发的蓝山县塔峰镇南海明珠项目的二、三楼商铺和二、三楼以上的住房属陈秋华、冯祥友所有。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条之规定，二原告已依据生效的调解书依法取得本案房屋的所有权，有权对该房屋主张权利。综上，被告经催告后在合理期限内仍未付清购房款，已构成违约，原告作为房屋的实际权利人，有权解除合同并收回房屋。 本院经审查认为：根据原告陈秋华、冯祥友提交的《商品房（预售）买卖合同》，与唐凤莲签订合同的相对方为蓝海公司，而不是本案的原告陈秋华、冯祥友；根据合同相对性原则，只有蓝海公司才有权向唐凤莲主张合同权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。陈秋华、冯祥友与蓝海公司合作开发合同纠纷一案，经永州市中级人民法院作出的（2015）永中法民三初字第9号民事调解书，确认南海明珠二、三楼商铺和以上住房及地下负一层车库的50%属陈秋华、冯祥友所有和蓝海公司给付陈秋华、冯祥友其他款项等，该调解书确认蓝海公司与陈秋华、冯祥友利益分配，但未明确具体变更房屋登记时间，并不产生物权权属变动效果；陈秋华、冯祥友与蓝海公司合作开发合同纠纷一案，并不是陈秋华、冯祥友与蓝海公司分割共有财产，该调解书并不产生物权变动效力，产生的直接后果是陈秋华、冯祥友取得要求向蓝海公司转移包括案涉房屋的请求权，即物权请求权，仍属于债权范畴，也不能产生新的物权的形成权；此时欲创设的物权，仍需按照法律规定的物权变动规则进行，即只有办理房屋变动登记，陈秋华、冯祥友方可取得案涉房屋产权。既然陈秋华、冯祥友与蓝海公司合作开发合同纠纷一案民事调解书，直接产生的后果是物权请求权，即本质上仍属于债权，合同权利义务只约束陈秋华、冯祥友与蓝海公司，对唐凤莲无约束力，且陈秋华、冯祥友和蓝海公司均无证据证明就上述调解书内容向唐凤莲履行通知义务。综上，陈秋华、冯祥友与蓝海公司合作开发合同纠纷一案的民事调解书，确认陈秋华、冯祥友与蓝海公司利益分配，仅限于案涉房屋的物权请求权，仍属于债权范畴，该调解书产生的权利义务只限于陈秋华、冯祥友与蓝海公司之间，对唐凤莲无约束力，故陈秋华、冯祥友以原告身份提起本案诉讼，其主体资格不适格。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回陈秋华、冯祥友的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  王景平 人民陪审员  盘光清 人民陪审员  陈红玲 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  周施佳 附本案相关法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。