广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28013号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区******万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），统一社会信用代码914***********201J。法定代表人：杨超，总经理。委托诉讼代理人：廖茂军，男，1987年9月18日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区***********，公民身份号码513************956，该司员工。委托诉讼代理人：龙娇，女，1987年4月12日出生，汉族，住广东省中山市南区*******************，公民身份号码440************566，该司员工。被告：夏春龙，男，1979年3月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************，公民身份号码420************975。被告：宋霞玲，女，1986年2月28日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************，公民身份号码440************720。原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业）与被告夏春龙、宋霞玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业委托诉讼代理人龙娇、被告宋霞玲到庭参加诉讼,被告夏春龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2019年9月1日至2020年6月30日期间10个月的物业管理费3368.50元及违约金230.24元（违约金计算方法：以每月物业管理费336.85元为基数，分别从欠费次月首日起按0.05%利率计算至清偿之日止,暂计至2020年6月30日为230.24元）,合计费用3598.74元。事实和理由：1.被告拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下。2.合同签订情况：2017年12月07日，被告与中山市万科置业有限公司签订商品房买卖合同。3.物业坐落：中山市石岐区*******************。4.权属人：夏春龙、宋霞玲建筑面积：112.66平方米。5.交楼时间：2018年6月30日前。6.物业费计收标准：根据商品房买卖合同附件七补充协议的第四条物业管理相关服务费用约定该房屋的物业费收费标准为：2.99/月·㎡。故此，该房屋每月的物业服务费为：2.99元/月·㎡×112.66㎡＝336.85元。7.违约金依据：根据前期物业服务合同的第十四条物业管理相关服务费用的约定：“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金”（此处违约金是按0.05%计算的），故此被告应支付230.24元的违约金。8.欠费期间：2019年9月1日至2020年6月30日，共计10个月。9.欠费金额：物业管理费每月336.85元，合计3598.74元。10.催收方式：原告曾于2020年4月23日向被告发出催缴函，要求付所拖欠的物业服务费用，被告未予理睬。原告已履行了催缴义务。原告多次向被告追讨未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告夏春龙在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。被告宋霞玲辩称，签订服务协议的时间和实际收楼的时间有两个月的差距，原告是按照交付的时间来计算物业费的，不是其实际收楼的时间，原告维修的过程中应影响的生活和居住，不应该收取违约金。本院经审理认定的事实如下：夏春龙、宋霞玲系中山市石岐区******金域蓝湾花园1期4标段13幢401房（建筑面积112.66㎡）业主，于2017年12月7日与中山市科誉房地产发展有限公司签订中山市商品房买卖合同，并于2018年3月2日在中山市房地产交易登记管理所备案。2019年6月20日，中山市科誉房地产发展有限公司向夏春龙、宋霞玲出具商品房交付通知书，载明：中山金域蓝湾一期四标13幢401房经验收合格，现我司安排于2019年6月30日进行交付，请根据本通知附件之交付指引及缴费清单携带所需资料及款项前往万科金域蓝湾物业服务中心办理相关交付手续，该房屋的物业服务费自2019年7月5日起开始缴纳。2019年9月6日，夏春龙、宋霞玲作为甲方与乙方万科物业签订万科金域蓝湾前期物业服务协议，约定：房号13栋401房，建筑面积112.66平方米，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对万科金域蓝湾提供前期物业服务事宜，订立本协议：万科金域蓝湾的前期物业服务企业为万科物业，合同期限自2014年12月15日起，至2017年12月14日止；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：高层住宅2.99元/月·平方米、住宅底商5.5元/月·平方米、商业公寓2.99元/月·平方米；根据增值税价税分离的政策，上述的物业服务费含税价，业主应交纳含税价的物业服务费，计算标准为：物业服务费（含税）＝不含税价的物业服务费×（1+增值税）；买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，买受人应自实际交付之日起交纳物业服务费）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因尚未交付给物业买卖人的物业，其物业服务费由卖方全额交纳；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向前期物业服务企业交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金；协议还约定了其他有关物业服务的事项。2020年4月19日，万科物业向夏春龙出具催缴函，载明中山金域蓝湾花园四标13栋401从2019年9月至2020年4月未缴纳物业服务费，已累计欠物业服务费2694.8元。万科物业称商品房交付通知书是2019年6月22日寄出，上面是返单的，没有实际送达时间，夏春龙、宋霞玲改了地址没有和地产那边说，实际上是6月30日就来验房，由于返修的原因是2019年9月6日才办理收楼手续，夏春龙、宋霞玲于2019年9月6日缴纳了7月5日-8月31日的物业费共计630.24元，自2019年9月1日开始未支付物业服务费，遂诉至本院，主张前述实体权利。万科物业确认涉案小区尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，一直由万科物业提供物业服务。宋霞玲称其是交了两个月的物业管理费，但不确认是7、8月的物业管理费。以上事实，有中山市商品房销售登记备案表、EMS邮单、催缴函、商品房交付通知书、万科金域蓝湾前期物业服务协议等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。万科物业与夏春龙、宋霞玲签订前期物业服务协议，该协议合法有效，对夏春龙、宋霞玲具有约束力。根据《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”之规定，万科物业依照上述协议对涉案物业进行物业管理服务，夏春龙、宋霞玲作为中山市石岐区******金域蓝湾花园1期4标段13幢401房业主，理应向万科物业交纳物业管理费，依法应承担相应的违约责任。关于物业管理费起算时间点的问题。万科物业确认是因返修的原因夏春龙、宋霞玲于2019年9月6日才办理收楼手续，该收楼推迟的原因为涉案物业出卖人原因未能交付给物业买受人，按照前期物业协议约定，物业管理费起算时间应自收楼之日2019年9月6日起算。涉案物业的建筑面积为112.66平方米，物业服务合同中约定的物业管理费按每月每平方米2.99元计算，夏春龙、宋霞玲已经缴纳的630.24元物业管理费应为1个月26天即2019年9月6日至2019年10月31日的物业管理费。夏春龙、宋霞玲应支付2019年11月1日至2020年6月30日期间共8个月的物业管理费2694.8元。关于违约金的问题，由于夏春龙、宋霞玲欠付物业管理费确实给万科物业造成了相当于利息的损失，双方约定逾期交纳物业管理费按日万分之五计算违约金的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，分别自欠费之日2019年11月1日起按年利率6%计算至清偿之日止。夏春龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告夏春龙、宋霞玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司2019年11月1日至2020年6月30日期间的物业管理费2694.8元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费为基数，分别自欠费之日2019年11月1日起按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司已预交），由被告夏春龙、宋霞玲负担（被告夏春龙、宋霞玲于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司）。本判决为终审判决。审判员  陈立平二〇二〇年十一月二十四日书记员  柯佩烨车晓晴