江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3669号上诉人（原审原告）：钟杨生，男，1986年9月9日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。上诉人（原审原告）：韩善美，女，1983年4月27日生，汉族，住江西省宜春市万载县。委托诉讼代理人：黄斌，江西律嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张观莲，江西律嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州市恒茂置业有限公司，住所地：江西省赣州市兴国县潋江镇滨江大道兴国大桥西边滨江明珠**楼**，统一社会信用代码：91360732095604842M。法定代表人：丁春发，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王仁俊，江西南芳（兴国）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春桃，江西南芳（兴国）律师事务所律师。上诉人钟杨生、韩善美因与被上诉人赣州市恒茂置业有限公司（以下简称“恒茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省兴国县人民法院（2020）赣0732民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟杨生、韩善美上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审没有对上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》的合同目的进行审查。上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》的合同目的是购买精装房。1.双方签订的《赣州市商品房买卖合同》明确约定了被上诉人向上诉人交付的是精装房，且明确、详细的约定了使用装修材料的品牌、品质及装修标准和交付标准；2.《赣州市商品房买卖合同》经过备案确认；3.被上诉人在开盘时广告宣传中明确了其以精装房标准交付；4.上诉人支付了购买精装房的对价；5.兴国县房管局下发的房屋限价可以印证上诉人支付的是精装房的对价；6.上诉人接到收房通知后，发现被上诉人交付的是毛坯房，随即向被上诉人提出异议，并拒绝收房，向相关部门反映无果后上访。二、一审法院认定《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》（以下简称“补充协议书”）是双方的真实意思表示错误。1.一审法院对上诉人在一审中提出的该《补充协议书》的签名上诉人并不知情，不是上诉人的意思表示，更不是上诉人的真实意思表示，一审法院没有作任何的回应。《补充协议书》显然属于双方行为，要使《补充协议书》生效，双方需要达成一致的意思表示，且不违反法律规定。而本案中，上诉人根本就不知道该《补充协议书》的存在，更不知道该《补充协议书》的内容为放弃精装的协议，且该《补充协议书》没有页码、没有签署日期、上诉人等购房人并不持有。否则，上诉人不会在收到被上诉人的收房通知去验房时，发现被上诉人交付的为毛坯房，而去找被上诉人理论，拒绝收房并向相关部门进行反映，进而信访。被上诉人作为专业的房产开发企业，其若与上诉人协商一致，《补充协议书》应当具备起码的页码和注明签署日期，并应当根据《补充协议书》第三条第4项的约定将该《补充协议书》给上诉人，并叫上诉人签署送达回执。但被上诉人具有专业的法律人员担任法律顾问，却犯了低级错误，行为与一般的日常生活经验法则相悖。被上诉人采取偷梁换柱的欺诈行为，只能说明被上诉人在隐瞒上诉人，被上诉人的这一系列行为，足以证明上诉人对签署补充协议书并不知情。即便该《补充协议书》中有上诉人的签名，因上诉人缺乏“表示”意思、“行为”意思、“效果”意思，以及当事人之间没有产生变更合同内容的合意，进而导致该行为不构成民法上的意思表示。根据《赣州市商品房买卖合同》第二十五条第一款规定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采取书面方式，以【邮政快递】方式送达对方。故该《补充协议书》即便有上诉人的签名，但因缺乏当事人的意思表示，而在当事人之间不成立民事法律行为。进而直接导致该《补充协议书》无效。2．《补充协议书》同时属于格式条款，提供格式条款的一方没有尽到提示义务或者拒绝说明的，该条款视为未订立。上诉人根本就不知道该补充协议的存在，更未持有。该《补充协议书》显然系被上诉人提供，上诉人根本没有参与合同条款的制定，对于合同的权利义务内容也早已由被上诉人拟写，连上诉人为了获得拆迁补助的理由均是被上诉人提供，仅在买受人信息栏留出空白以便填写上诉人信息，此协议明显属于格式条款。而上诉人根本不是拆迁户，没有获得任何的拆迁补助。且该《补充协议》对于合同中上诉人放弃精装修选择毛坯房交付的重要、特别的约定，作为合同提供方对合同文本中的特别约定没有加黑字体，也未主动解释说明，未尽到提示说明义务。而上诉人在本《补充协议》中也未对此特别约定书面说明本人已阅读并了解相关权利义务。《补充协议书》系格式条款，上诉人作为提供格式条款的一方没有尽到提示义务或者拒绝说明的，该条款视为未订立：该条款不公平的，也视为未订立，故该《补充协议书》应属无效。3.《补充协议书》没有注明签署日期且未经备案，而上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》已经相关管理部门备案，备案合同具有更高的公信力，合同效力更优。该合同上诉人与被上诉人均签名或者盖章并注了签署日期、上诉人还在签署的合同的骑缝上签名并按捺手印。且在房管部门已备案以保障购房人权益的商品房买卖合同。《赣州市商品房买卖合同》中第二十八条约定：补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。通过该条内容可以证实，为了保障买房人的权益，而特别约定的条款，防止开发商滥用自己的市场地位，侵犯买房人的利益。而案涉《补充协议书》是放弃精装的协议，属于典型的减轻被上诉人（即开发商）的责任，加重买受人责任的条款。该《补充协议书》因与已备案登记的《赣州市商品房买卖合同》第二十八条的约定相抵触，而应当认定为无效。而一审法院并未对该约定进行回应。4.兴国县住房和城乡建设局关于《（2020)赣0732民初442号》函的复函不能作为本案的定案依据。①根据民事诉讼法规定该复函没有出具人的签名或者署名，形式不合法；②该复函中的部分事实与客观事实不符，其中赣州市人民政府办公厅下发了赣市府办发（2017)39号文件第四条明确了强化新建商品住房价格指导，与复函中“并没有下发任何正式书面文件或通知”不符；③复函中的第二点完全是兴国县住房和城乡建设局的主观臆测，其在无法获知2017-2018年毛坯房屋和精装房屋市场行情的情况下，又出具情况说明称“我县确实存在区位较好、居住环境优良和配套设施完善的住宅小区实际售价往往高于我局网签备案系统价格上限的情况”自相矛盾。且该兴国县住房和城乡建设局在没有任何证据证实的情况下，出具猜测性的言论，本身就不负责任，也没有证明力；④若兴国县住房和城乡建设局之前就知道被上诉人用该《补充协议书》的方式去规避限价，而未对被上诉人进行处罚，司法是否存在失职，是否存在行政不作为。三、因一审法院认定基本事实错误，导致适用法律错误。一审法院仅凭一份兴国县住建局形式不合法、内容不真实，不能作为定案证据的《复函》，违反约定的送达程序、不符合日常生活经验法则的上诉人不知情的《补充协议书》，而不考虑《补充协议书》是否是当事人的真实意思表示，能否成立民事法律关系；该《补充协议书》是否属于格式条款，被上诉人有无尽到说明、告知等义务；《补充协议书》的内容是否与《赣州市商品房买卖合同》第二十八条的约定相抵触；双方签订《赣州市商品房买卖合同》的合同目的等相关情况；即认定该《补充协议书》系双方的真实意思表示显然枉顾客观事实，过于草率。一审法院认定“原告购买房屋是人们日常生活中的大事，原告不了解协议内容，就签字认可，与日常生活经验法则不符。”对日常生活经验法则存在错误理解。现实中，开发商与普通购房人地位极不平等，一般人在购买商品房时都是按照开发商工作人员的指示在需要签名的地方签名，而且签名的地方极多，且工作人员表示要将合同备案，在签订合同时未将合同给到买房人，买房人一般都是核对房屋楼层、面积、价格。一审还认为“……即使原告确实没有看《补充协议书》内容而签字，也是原告本人怠于行驶自己权利职责”显然是对法律的误读，没有看到合同，不了解合同内容，就没有产生签订合同的合意，没有意思表示，而不构成民事法律行为。基于上述原因和理由，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明案件事实后依法改判或者发回重审。被上诉人恒茂公司答辩称：一、上诉人向被上诉人所购买的是毛坯房，并不是精装房。上诉人与被上诉人双方签订的《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》是双方的真实意思表示，《赣州市商品房买卖合同》附件五第十四条关于交付标准的约定仅为通过网签备案规避限价政策所作的虚假意思表示，该约定应属无效。1.一审时，一审法院依被上诉人申请进行调查所取得的兴国县住房和城乡建设局关于《（2020)赣0732民初442号》函的复函，客观真实的反映了兴国县2017-2018年限价期间房地产市场存在的现象，证据形式合法，可以作为定案依据。该复函可证实2017年6月30日原兴国县房地产管理局联合兴国县市场和质量监督管理局、兴国县物价局下发《关于进一步规范我县商品住宅销售管理有关意见的通知》对兴国县范围内开发商开发的商品房采取限价措施，其中普通商品住宅最高销售价格不得超过6000元/平方米（不含）,精装房最高不得超过7000元/平方米（不含）,否则不予办理网签备案；该限价措施没有法律依据，系为执行原赣州市房管局的行政限价措施；2017年至2018年因房地产整体行业价格行情上涨，加上兴国县棚户区改造的刚性需求，商品房实际售价远高于其网签备案系统中的限价上限，开发商采取签署补充协议或将超限价部分房款转嫁到车位车库款等方式规避兴国县房地产管理局的限价措施。2.基于前述限价背景，因被上诉人开发的恒茂外滩国际小区的毛坯商品房实际出售价格远高于毛坯房限价的上限6000元，上诉人为购买被上诉人开发的本案房屋，与被上诉人协商采取在网签备案的《赣州市商品房买卖合同》中约定为精装交付的虚假意思表示以通过兴国县房管局的网签备案系统，实际以双方签订的《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》作为真实意思即按毛坯房交付，以规避兴国县房管局的限价政策。被上诉人一审时提交的《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》，上诉人已对该协议中签名的真实性均予以认可，可证实该协议书系双方的真实意思表示，即使该协议未签日期、未打印页码，也并不影响其效力；而该协议的主要内容系明确上诉人向被上诉人购买毛坯房，双方协商采取按出售精装商品房的形式变通的方式签订《赣州市商品房买卖合同》，以通过网签备案，实际履行时交付毛坯房，及将《赣州市商品房买卖合同》附件五第十四条约定的交付标准变更为毛坯标准，其内容并未违反法律、法规的强制性规定。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”及《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定“具备下列条件的民事法律行为有效：(一）行为人具有相应的民事行为能力；(二）意思表示真实；(三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”上诉人与被上诉人签订的《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》合法有效，《赣州市商品房买卖合同》附件五第十四条关于交付标准的约定，因不是双方的真实意思表示，系属无效。3.上诉人主张对其向被上诉人购买的房屋为毛坯房及签订的《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》内容不知情，上诉人对其进行欺诈隐瞒，缺乏事实根据，且其该主张违反了最基本的诚实信用原则，缺乏契约精神。首先，《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》中上诉人的签名系其本人所签，上诉人作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的购买行为、市场风险及相应后果具有足够的认知、辨识能力，并承担由此引发的法律责任。更何况，协议书中的首部第一段及第二段内容中重复载明，上诉人向被上诉人购买的是毛坯房，被上诉人向上诉人实际履行时交付的也是毛坯房，双方仅是采取以精装备案签订《赣州市商品房买卖合同》通过网签备案的变通形式，实际交付毛坯房，同时该协议第三条第2点即上诉人签名页明确，上诉人在签署该协议时，对协议各条款内容是清楚明白的。其次，上诉人一审所提交的兴国县住房和城乡建设局《关于恒茂外滩信访事项的答复意见书》中，该局组织了业主与开发商的协调会，并进行了相应调查，明确《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》均系业主自愿所签订，恰恰可以证实上诉人对其所购房屋为毛坯房及所签协议的内容均是知情的。显然，现上诉人提出其对协议内容毫不知情，完全是作虚假陈述，缺乏诚信。再者，无论是从商业经营，还是社会生活而言，房屋系贵重财产，按日常生活经验法则，任何客户在购买房屋时，都是会经过慎重考虑并充分了解的，具体至本案而言，上诉人对自己所购房屋究竟系毛坯房还是精装房如此关键的事实上，必定会先行了解情况；同时在签署《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》时，其不可能在不知情下，随便签署一份不知内容的文件。第四，至为重要的是，被上诉人开发的恒茂国际小区商品房，在出售过程中，与上诉人情形一样，采取精装网签备案，实际履行毛坯交付，以规避政府限价，有两栋楼分别1号楼和5号楼，两栋楼共有业主355户，1号楼有业主190户，5号楼有业主165户。被上诉人向法庭提交的1号楼、5号楼部分业主的《情况说明》《赣州市商品房买卖合同》《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》《收楼表格》《住宅室内装饰装修管理服务协议》《装修竣工验收表》可证实，1号楼190户业主中，已有134户业主按毛坯房收房（其中已有79户业主自行完成装修的，暂未装修业主55户）,尚未收房业主仅56户(但已有3户业主出具情况说明，说明其与被上诉人协商采取签订补充协议的方式规避政府限价的情况）;5号楼165户业主中，已有88户业主按毛坯房收房（其中已有56户业主自行完成装修，暂未装修业主22户）,尚未收房业主仅有77户（但已有7户业主出具情况说明，说明其与被上诉人协商采取签订补充协议的方式规避政府限价的情况）。即1号楼、5号楼合计355户业主中，已有222户业主按毛坯收房，且有135户业主自行完成装修，且有10户未收房业主出具情况说明明确其与被上诉人协商采取签订补充协议的方式规避政府限价的情况，所购为毛坯房。与上诉人情形一样的购房业主均知晓所购房屋为毛坯，《赣州市商品房买卖合同》附件五第十四条约定的交付标准，仅仅是为了通过网签备案所签，系规避政府限价的一种方式，实际以《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》约定的交付标准为准。而单单只有购买5号楼的上诉人等3人对购买的为毛坯房，对《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》的内容不知情，明显与常理不符。二、《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》并非格式条款，上诉人主张该协议条款为格式条款，被上诉人未履行提示说明义务，视为未订立，其主张不能成立。1.依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”格式合同、格式条款的认定条件之一是未与对方协商。而本案中上诉人、被上诉人签订的《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》，系买受人为在限价情形下，实现网签备案目的，主动与开发商协商提出按精装房形式进行备案，为规避政府限价，协商一致签订的协议，是上诉人、被上诉人规避政府限价的一种方式，该协议不符合格式合同、格式条款的定义，不属于格式合同、格式条款，被上诉人不存在告知、提示之义务。2.退一步而言，该协议书中内容直观清晰、明确简洁，以一般自然人的正常辨识能力，完全能够注意、理解该协议书的文意。该协议也不存在排除买受人权利，仅是双方根据市场交易价格与政策文件衔接而做的变通，双方的交易价格和目的也是按市场上毛坯房的交易价格进行交易，精装房备案系双方虚假意思表示，故在这种情形下，根本不存在排除买受人权利之情形，更不存在加重其责任情形，属合法有效之协议。三、合同是否备案并不影响合同效力的强弱，上诉人主张双方签订的《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》未经备案，合同效力低于已备案的《赣州市商品房买卖合同》，该观点显然错误。合同备案仅仅是一项房地产交易管理制度，是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，合同备案与否与合同是否有效及合同效力的强弱并无必然关联。如上所述，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》中约定的精装修仅是为规避政府限价，双方根据市场交易价格与政策文件衔接而做的变通，实际上双方按《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》之约定交付毛坯。即《赣州市商品房买卖合同》中约定按精装修标准进行交付，是双方实施的虚假意思表示，该合同即使已备案，也应属无效，而应以双方当事人《补充协议》中约定的按毛坯房进行交付的真实意思表示执行。且根据《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》第三条约定：“同时本协议法律效力，高于之前签订的该房屋《商品房买卖合同》的补充协议”，应以双方真实意思表示的协议为准，即以《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》的约定为准。四、自2017年6月以来，全市范围内采取限价措施，致使全市范围的房地产开发商均采取签署补充协议、将超限价部分房款转嫁至车位车库等方式规避政府限价，其中兴国县范围内涉及的购房户达5000余户，而赣州市市区涉及的购房户有几万户。该问题已成为当前房地产市场的普遍性问题。同时，本案所涉项目类似起诉的业主，在一审时有七户业主，一审判决后另其四户业主均服判息诉，现上诉的仅有三户业主。对于该三户购房人，在明知双方所签《赣州市商品房买卖合同》约定交付标准系规避限价所采取变通方式，双方实际约定的系毛坯交付，现该购房人诉请支付房屋装修款，系严重违背民事交易诚实信用原则，对于购房人的该行为法院应通过裁判方式坚决制止该不诚信的行为，以对建设诚信社会形成示范作用。另补充答辩意见，截止二审询问调解，一号楼已经有149户业主按照毛坯房收房，其中有97户业主自行装修完毕，本案上诉人同一栋楼的5号楼截止本次开庭，已经有111户业主按照毛坯房收房，其中有74户业主自行装修完毕。综上，请求二审驳回上诉，维持一审判决。钟杨生、韩善美向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋装修款151860元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月10日，原、被告订立编号为2018071001281《赣州市商品房买卖合同》。原告购买被告所开发的，位于兴国县兴国大桥北侧地块恒茂国际**楼5-2-303A住宅**，合同中约定单价6929.66元/㎡，总价款876948元。合同签订后，原告支付首付款176948元，剩余购房款700000元，办理银行按揭贷款。该合同中附件四《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，合同中附件五第十四条是对附件四的补充，规定房屋住宅内装修为精装修，即房屋入户门、客餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、隐蔽工程的装修规模材料作了规定。同时，原、被告又订立了《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》，订立该协议书主要原因“买受人于2018年7月10日向出卖人认购了恒茂国际小区的毛坯商品房，双方在认购协议约定的商品房价格为6929.65元/㎡。根据兴国县房管局2017年6月30日下发的《关于进一步规范我县商品住宅销售管理有关意见的通知》中第2条规定：普通商品房住宅最高销售价格不得超过6000元/㎡（不含），精装房最高不得超过7000元/㎡（不含），调整后的销售价不得超过县房管局下达的相应楼盘商品住宅销售均价，否则不予备案。但自2017年7月1日起赣州市人民政府及房管局临时、短期性对商品房价格进行强制限价，且其限价标准远低于市场成交价和认购协议约定的销售价，导致出卖人与买受人按双方认购协议约定的市场价格签订正式商品房买卖合同，无法办理网签备案手续。现买受人因想获得政府的拆迁补助而不愿等待限价政策解除后进行商品房买卖合同的网签备案，且了解到现政府精装商品房限价标准与毛坯商品房市场价格相近，对购买的毛坯商品房如按精装限价标准签订商品房买卖合同可通过网签备案。买受人现主动向出卖人提出，对出卖人售给买受人的毛坯商品房，采取按出售精装商品房的形式变通的方式签订《赣州市商品房买卖合同》，以通过网签备案，实际履行时交付毛坯商品房。出卖人对买受人提出前述特别要求表示同意。有基于上述情势及买受人的主动要求，出卖人及买受人双方根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及有关房地产法律、法规的规定，经平等协商一致，就买受人为通过网签备案需要，要求出卖人以精装备案签订《赣州市商品房买卖合同》，但其所购房源最终以双方约定的毛坯房交付事宜，达成如下补充条款，以致共同遵守。”该协议第二条约定：该房屋《赣州市商品房买卖合同》中补充协议第十四条住宅室内装修标准条款仅为通网签而签订，对买受人与出卖人无约束力，双方均不作实际履行。双方将该房屋原《赣州市商品房买卖合同》中补充协议第十四条住宅室内装修标准变更：“1、外墙：外墙漆、酒店裙楼花岗岩。2、起居室：（1）内墙：水泥混合砂浆墙面，（2）顶棚：批腻子粉或原结构交付，（3）室内地面：无，3、厨房：（1）地面：防水涂）地面2）墙面：水泥砂浆墙面，（3）顶棚：无，（4）厨具：无，4、卫生间：（1）地面：防水涂）地面，（2）墙面：防水涂料墙面，（3）顶棚：无，（4）卫生器具：无，5、阳台：不封闭，6、管道：给水管、排水管，7、窗户：铝合金窗，8、门：每户安装一条入户门，其余门业主处理，9、供水：一户一表，供电，一户一表”。该补充协议书第三条约定：“1、本协议未尽事宜，经出卖人、买受人双方协商一致，可订立补充条款。同时本协议法律效力，高于之前签订的该房屋《赣州市商品房买卖合同》的补充协议。2、出卖人买受人双方在签署本协议时，本着自愿和公平的原则经充分协商，对协议各款项清楚明白，并认同协议条款对双方而言都是公平合理的，愿按合同规定严格执行。3、出卖人买受人双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决，提起诉讼的，适用本合同签订时的法律、行政法规、地方法规和部、地方法规和部门规章地的人民法院管辖。”原、被告在该补充协议书盖章签字，但签字日期没有填写，而且补充协议书没有交给原告持有，仅由被告保管持有。2019年7月，原告前往办理收房手续时，认为被告没有按《赣州市商品房买卖合同》履行，向原告交付的是毛坯房，而不是精装房，原告拒绝收房。根据被告的申请，一审法院去函兴国县住房和城乡建设局调查商品房开发情况，2020年4月26日，兴国县住房和城乡建设局复函法院，内容为“一、为执行原赣州市房管局2017年3月14日关于调控房价会商会议、6月22日关于全市房地产市场调控工作部署会议暨县房地产运行相关工作会议精神，参考兄弟县市的做法，原兴国县房地产管理局曾于2017年6月30日联合原兴国县市场和质量监督管理局、原兴国县物价局出台了一份《关于进一步规范我县商品住宅销售管理有关意见的通知》，现提供给贵院参考（见附件）。因涉及房地产价格调控的相关行政措施我国法律法规如《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》尚无明确规定，原赣州市房管局2017年的两次电话会议均是口头通知相关参会单位执行限价措施，并没有下发过任何正式书面文件或通知。随即在全市网签备案系统设置了价格上限，实际成交价格一旦超过上限将无法办理网签业务，原兴国县房管局必须执行上级业务主管单位行政限价措施。当时全市采取强势限价措施的背景是因为全市地产发展迅速，价格上涨过快，受到国家住房建设主管部门预警，目的是为了保持我市房地产市场健康发展，政府及职能部门出于行政管理的需要而执行的措施。二、2017年至2018年赣州市恒茂外滩小区商品房市场行情价格（毛坯或精装）我局无法获知，我局网签备案系统的价格均是买卖合同双方提供的备案合同价。因2017年至2018年房地产整体行业价格行情均上涨，加上兴国县棚户区改造的刚性需求，我县确实存在区位较好，居住环境优良和配套设施完善的住宅小区实际售价往往高于我局网签备案系统的价格上限的情况。从事后业主反映的情况得知，有部分开发商与业主共同商量采取签署补充协议或将超限价部分房款转嫁到车位车库款等多种方式规避我局网签备案系统价格上限的情况。”庭审时，被告同意原告将“赣州恒茂置业有限公司”更正为“赣州市恒茂置业有限公司”。一审法院认为，本案争议焦点是：双方订立的《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》是否是双方真实意思表示。原告认为被告有欺诈行为，原告订立合同时购买精装房，被告却交付毛坯房，严重侵犯了原告合法权益。主要依据和理由为：2017年6月，兴国县政府已颁布商品房限价政策，全县商品房销售均价控制在4605元/㎡以下，最高价不超过6000元/㎡，精装房最高价不超过7000元/㎡，被告的宣传广告精装房价格5999元/㎡。在售楼部签订合同时，一大批材料，原告没有时间看合同内容，被告方工作人员也没有解释，而且《补充协议书》是格式合同，没有给原告持有，只有被告持有一份，《补充协议书》也没有签日期，原告曾多次信访过。事实上，被告已与部分业主达成了协议，对没有交付精装房进行了补偿，要求业主放弃对被告方追究法律责任。被告认为双方订立《补充协议书》是双方真实意思表示，主要依据和理由：因兴国县政府对商品房限价，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》附件四、附件五中交付标准的约定，是为了商品房能通过网签备案规避限价政策。《补充协议书》中签名是原告本人签字或其亲属代签，原告是作为完全民事行为能力人，应对自己行为所产生后果负责。房屋是贵重财产，按照日常生活经验法则，购买房屋时都会经过慎重考虑，不可能不知情的情况下，随便在合同协议中签字。被告采取精装网签备案而实际交付毛坯房，并签订《补充协议书》规避政府限价政策有两栋楼房，即1号楼和5号楼，本案原告是5号楼业主。1号楼有190户业主，已有134户业主按毛坯房收房，其中79户已自行装修完毕，尚未收房的56户业主中，有3户业主出具《情况说明》，说明已与被告协商，采取签订补充协议方式，规避限价政策。5号楼有165户业主，已有88户业主按毛坯房收房，其中56户业主已自行装修完毕，尚未收房的77户中，有7户未收房业主出具了《情况说明》说明已与被告协商，采取签订补充协议书方式规避政府限价政策。5号楼的原告对《补充协议书》不知情，不合常理。《补充协议书》原、被告签字盖章，通过了双方协商，不是格式合同，无需提示、告知。综合原、被告提供的证据，和原、被告以上理由及一审法院调取证据，一审法院认定《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》是双方真实意思表示。兴国县住建局《复函》内容中证实原赣州市房管局2017年的两次电话会议均是口头通知相关参会单位执行限价措施，并未下发书面文件通知，2017年至2018年房地产整体行业价格行情均上涨，加上兴国县棚户区改造的刚性需求，我县确实存在区位较好、居住环境优良和配套设施完善的住宅小区实际售价往往高于原兴国县房管局网签备案系统的价格上限情况。在兴国县商品房开发的小区中，被告开发的恒茂外滩小区属于区位较好，居住环境优良的小区。原告是完全民事行为能力人，应为自己的民事行为产生的法律后果承担民事责任，原告在《补充协议书》中已签字，并且不能提供证据证明，当时被告具有欺诈、胁迫的行为。同时，原告购买房屋是人们日常生活中的大事，原告不了解协议内容，就签字认可，与日常生活经验法则不符。在无他人欺诈、胁迫情况下，即使原告确实没有看《补充协议书》内容而签字，也是原告本人怠于行使自己权利职责。《补充协议书》没有给原告持有，而且没有填写日期，并不能妨碍协议内容的履行。故原、被告《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。一审法院认为，《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》是原、被告双方真实意思表示，通过双方协商订立的，原、被告已签字盖章，对原、被告双方具有法律约束力，双方应按约履行。当事人规避政府限价政策行为，不是本案民事案件处理范围，应由相关政府行政部门依法处理。原告诉请被告支付装修款诉讼请求，证据不充分，一审法院予以驳回。判决：驳回原告钟杨生、韩善美要求赣州市恒茂置业有限公司支付房屋装修款151860元的诉讼请求。案件受理费1669元，已按简易程序减半收取，由原告钟杨生、韩善美负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人恒茂公司提交《证明》（物业公司出具）一份，拟证明：案涉小区一号楼已经有149户业主按照毛坯房收房，其中有97户业主自行装修完毕，本案上诉人同一栋楼的5号楼截止本次开庭，已经有111户业主按照毛坯房收房，其中有74户业主自行装修完毕。上诉人钟杨生、韩善美经质证认为：对证据的真实性有异议，被上诉人没有提交物业公司的企业登记信息，对合法性有异议，没有其他证据佐证，对关联性有异议，即使该证明内容真实，有多少人在小区实际收房不影响合同的效力，不能简单以有人收房就证明双方约定交付的是毛坯房。本院经审查认为，因小区收房人数属于变化的数据，而该小区物业公司较为了解现状，该证明中的数据仅为截止2020年9月26日的数据，故本院对上述截止时间的数据予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：关于案涉《恒茂国际商品房买卖合同补充协议书》是否系双方真实意思表示的问题。首先，案涉补充协议书内容全文（共三页）均围绕双方约定以精装房备案签订《赣州市商品房买卖合同》、但所购房源最终以毛坯房交付事宜，协议首段即详细说明了双方作出上述约定的原因，协议第二条“关于合同已约定的事项变更”即明确载明将《赣州市商品房买卖合同》中约定的室内装修标准变更为毛坯房交付标准，篇幅较长（计两页），包括门、厨房、卫生间、阳台等各项具体标准内容，该补充协议书内容直观清晰、明确具体，文意并不深奥模糊、晦涩难解。其次，兴国县住房和城乡建设局于2020年4月26日出具的复函，明确载明“一、2017年，原赣州市房管局在全市网签备案系统设置了价格上限，实际成交价格一旦超过上限将无法办理网签业务，原兴国县房管局必须执行上级业务主管单位行政限价措施。当时全市采取强势限价措施的背景是因为全市地产发展迅速，价格上涨过快，受到国家住房建设主管部门预警，目的是为了保持我市房地产市场健康发展，政府及职能部门出于行政管理的需要而执行的措施。二、因2017年至2018年房地产整体行业价格行情均上涨，加上兴国县棚户区改造的刚性需求，我县确实存在区位较好，居住环境优良和配套设施完善的住宅小区实际售价往往高于我局网签备案系统的价格上限的情况。从事后业主反映的情况得知，有部分开发商与业主共同商量采取签署补充协议或将超限价部分房款转嫁到车位车库款等多种方式规避我局网签备案系统价格上限的情况。”而兴国县住房和城乡建设局作为相关行政主管部门，出具复函内容反映了当时当地的房地产市场交易情况、政策措施以及背景原因，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，应予采信。第三，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，但本案中双方签订的案涉补充协议书，系在当时限价情形下，为实现网签备案目的，双方协商就以精装房备案签订《赣州市商品房买卖合同》、但所购房源最终以毛坯房交付事宜作出的专项补充约定，故该补充协议书并不属于格式条款。第四，当事人之间就同一房屋分别签订买卖合同、补充协议，因关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议，人民法院应综合考虑实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思认定应予履行的合同。本案中，上诉人钟杨生签订该补充协议书时具有完全民事行为能力，现有证据不足以证明其签订时受到了胁迫、欺诈或陷入重大误解，应认定签订案涉补充协议书系上诉人与被上诉人双方真实意思表示。案涉补充协议书内容不违反法律、行政法规强制性规定，不具有法定的无效情形。另外，上诉人主张被上诉人向其支付的装修价款系其单方依照市场行情计算而来，并非实际业已支出的装修款项。综合上述几点，并结合同一小区同一楼栋其他购房者的购房情况，原审认定案涉补充协议书经双方协商订立，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应按该补充协议书履行，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人钟杨生、韩善美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3337元，由上诉人钟杨生、韩善美负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月十七日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜