福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初1920号 原告：方海涛，男，1989年7月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：李筠，福建诺盾律师事务所律师。 被告：漳州龙文华港房地产发展有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大街**，统一社会信用代码：9135060374639697XG。 法定代表人：陈**来，职务：总经理。 委托诉讼代理人：蓝金成，福建元光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨惠贞，福建元光律师事务所律师。 原告方海涛与被告漳州龙文华港房地产发展有限公司（简称：华港房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方海涛的委托诉讼代理人李筠、被告华港房地产公司委托诉讼代理人蓝金城杨惠贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方海涛向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金92728.05元。（从起诉之日往前计算三年，计算标准按原告已付款的每日百分之0.005。）诉讼过程中，方海涛变更诉讼请求为：支付逾期办证违约金8468元（按已付款的0.05%）。事实和理由：原告于2014年3月26日向被告购买址在漳州市龙文区水仙大街168号中骏•蓝湾香郡二期7幢101号商品房，建筑面积共155.54平方米，总价款1693663元，付款方式为按揭付款，当日原告支付了首付款，余款办理按揭贷款。原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同第一十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。2015年6月22日被告在商品房取得竣工综合验收备案证明后向原告交付该商品房。原告委托被告办理房屋权属证书。至今，由于被告的过失，原告尚未取得房屋权属证书，被告已构成违约，严重损害了原告的利益。 华港房地产公司辩称，驳回原告的诉讼请求。一、中骏•蓝湾香郡（二期）1#、2#、3#、4#楼及B区地下室建设工程已于2015年8月18日取得竣工综合楼验收备案证明，案涉商品房已于2016年7月8日办理房屋所有权初始登记。本案并不存在因答辩人的违约造成原告未能取得房屋权属证书。 根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二十九条约定：“出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定……出卖人办理初始登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始登记报告/证明之日起，出卖人无须就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。如因出卖人原因，买受人不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的日0.05‰的标准向买受人支付违约金，出卖人因此承担违约金金额不超过买卖人已付款的0.5%。”中骏•蓝湾香郡（二期）早在2015年6月之前就已经竣工验收合格并符合交房条件。2015年6月16日答辩人通知原告办理交房手续，但原告却一直拖延办理，直至2020年3月30日才与答辩人办理交房手续。2015年8月18日包括案涉商品房在内的中骏•蓝湾香郡（二期）建设工程取得竣工综合验收备案证明，2016年7月8日办理房屋所有权初始预登记。根据上述《合同补充协议》第二十九条约定，原告购买的商品初始预登记并未超过商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月。因此，答辩人并未违约。而办理初始预登记后，则视同答辩人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，原告无权要求答辩人承担违约责任。 二、原告委托答辩人代为办理权属证书与《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中关于产权登记的约定没有直接关联，原告以“委托办证”要求答辩人承担违约责任没有依据。 根据《商品房买卖合同》及合同补充协议第二十九条约定，在涉案商品房办理初始登记后，答辩人就已履行完毕该商品房权属登记的所有责任和义务。此后，原告于2018年11月27日委托答辩人代位申办、领取案涉商品房的权属证书并代为缴交相关税费，答辩人同意代理并办理了公证委托手续。双方之间发生的委托代理关系是独立于之前发生的商品房买卖合同关系，二者之间没有必然的因果关系。退一步讲，即使二者之间有关联系，但双方的委托代办事项也未约定代办期限，更未约定违约责任。而事实上，答辩人也一直积极的为原告代为申请办理权属证书，2020年8月份完成了委托代理事项。 三、原告依《商品房买卖合同》第十四条要求答辩人承担违约责任不能成立。 根据《合同补充协议》第二十九条约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定。有关产权登记的约定已被《合同补充协议》第二十九条所取代。退一步讲，即使根据《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”案涉商品房交付使用的时间是2020年3月30日，而房屋所有权初始预登记时间则是在交付使用之前的2016年7月8日，且答辩人已于2016年7月31日向原告通知案涉房屋已办理初始预登记，已具备申办房屋权属证书条件。原告应于2016年9月30日前到被告处办理退补面积差，并领取办理权属证书需由出卖人提供的资料，但原告置之不理。因此，未取得房屋权属证书的责任在于原告，而非答辩人。 四、原告的诉讼主张已超过诉讼时效，原告要求答辩人支付自2015年9月22日起至起诉之日止逾期办证违约金92728.05元更是缺乏依据。 原告诉称于2015年6月22日交付案涉房屋（实际交付使用时间为2020年3月30日）。90日内未能取得房屋权属证书，因此自2015年9月22日起计算逾期办证违约金。但是原告直至近5年后的2020年8月6日才起诉主张，其主张已超过法定的诉讼时效期间。另外，《合同补充协议》第二十九条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在上购房取得竣工综合验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.05‰的标准向买受人支付违约金，出卖人因此承担违约金额不超过买受人已付款的0.5%。”据此，即使答辩人应支付违约金也不超过原告已付购房款的0.5%。 五、案涉商品房已取得房屋权属证书，该不动产仍抵押于银行。 由于涉案商品房所付部分购房款是以银行按揭贷款的方式履行，因此，原告持有的办理权属登记所需的部分资料也在办理按揭贷款时由银行机构保管。2020年8月10日答辩人受原告委托已为原告申办并领取了房屋权属证书，并受原告委托将权属证书交由银行保管持有。事实证明，案涉商品房已取得房屋权属证件，根据漳州市自然资源局公告自2016年7月8日起就可以办理不动产登记，原告未自行申办，直至2018年11月27日才委托答辩人代办。因此，本案根本不存在答辩人逾期办证之事实。 方海涛提供以下证据：证据一商品房买卖合同。证明约定逾期办证的违约责任。证据二发票联。证明违约金计算基数。证据三前期物业服务协议。证明商品房交付时间。证据四个人不动产登记信息查询记录。证明尚未办证。证据五微信截图。证据六网页截图。证明因被告逾期办证导致原告未能转让商品房。 经庭审质证，对证据一至四华港房地产公司无异议；对证据五、证据六华港房地产公司提出异议，认为因原告方无法提供原件，对真实性有异议，关联性也有异议，这两组证据材料根本无法证明原告所要证明的目的和内容。从微信截图、网页截图看不到相关的案涉商品房的买卖信息详情。这两组的材料与本案不具有关联性。案涉的商品房是办理银行按揭贷款，至今原告与银行的按揭贷款仍在履行中，案涉的商品房同时抵押在银行，在商品房抵押未解除之前是不具备房屋转让交易条件。 华港房地产公司向本院提交以下证据：证据一商品房买卖合同及合同补充协议。证明1、案涉商品房有关产权登记双方在合同补充协议第二十九条约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定……出卖人办理初始登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始登记报告/证明之日起，出卖人无须就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。如因出卖人原因，买受人不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的日0.05‰的标准向买受人支付违约金，出卖人因此承担违约金金额不超过买卖人已付款的0.5%。证据二《交房通知书》及EMS快递邮寄单、邮件查询回执单。证明被告于2015年6月16日向原告邮寄交房通知书，通知原告办理交房手续。证据三漳州中骏•蓝湾香郡二期“房屋分户权属证书办理通知函、房屋分户权属证书办理须知、EMS快递单、送达证明函。”证明被告于2016年7月31日向原告邮寄产权办理通知函及办理须知，函告原告涉案房屋已办理初始登记并具备办证条件。原告应于2016年9月30日前至被告处办理补退面积差，并领取办理房屋分户权属证书需由出卖人提供的资料，如逾期未领取，由此产生的所有责任由原告自行承担。同时告知原告所需携带资料、办理流程及缴交费用等。证据四工程竣工验收备案表。证明包括涉案房屋在内的中骏•蓝湾香郡(二期)建设工程已竣工验收合格并已于2015年8月18日进行竣工验收备案。证据五房屋交接书、房屋交接资料清单。证明原告未按被告通知交房的时间办理交房手续，直至2020年3月30日才与被告办理房屋交接手续。证据六漳州市自然资源局不动产登记公告。证明涉案房屋自2016年7月8日起，可办理不动产登记。证据七公证委托书、收款收据。证明原告于2018年11月27日委托被告代为缴交相关税费、申办领取不动产权证等事项。证据八不动产权证书。证明涉案房屋已经办理不动产权证。 经质证，方海涛认为证据三真实性有异议，邮递单这个收件人签收并没有原告签收或者其他人代收，是空格。证明漳州市分公司邮政速递有寄送快递并且已经送达，只是邮政公司单方面的说法，没有依据。原告都没有收到分户须知等相关材料；对其他证据没有异议。 对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，分析如下：方海涛举证的证据五微信截图和证据六网页截图，其内容均无法确认与本案当事人或涉案标的有关联，不符合证据要求，依法不予认定。对华港房地产公司举证的证据三漳州中骏•蓝湾香郡二期“房屋分户权属证书办理通知函、房屋分户权属证书办理须知、EMS快递单、送达证明函。该证据中的EMS快递单上没有EMS收件邮戳，且华港房地产公司也未能举证该快递邮件跟踪查询结果回执单，与证据二华港房地产公司同样邮寄《交房通知书》却能提供加盖收件邮戳的快递单及查询回执单这一事实相矛盾，真实性无法确认，不予认定。 根据当事人的陈述及庭审举证，本院对本案事实认定如下： 2014年3月26日，华港房地产公司作为出卖人与方海涛作为买受人签订壹份编号为35060108028801649的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定约定：方海涛购买华港房地产公司开发的漳州市龙文区水仙大街168号中骏•蓝湾香郡二期7幢101号，建筑面积155.54平方米，总价款为人民币1693663元。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六《合同补充协议》，第二十九条约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。出卖人办理初始登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始登记报告/证明之日起，出卖人无须就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。如因出卖人原因，买受人不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.05‰的标准向买受人支付违约金，出卖人因此承担违约金金额不超过买卖人已付款的0.5%。 方海涛、华港房地产公司双方签订前述合同及补充协议后，方海涛于2014年5月20日支付了首付款513663元，于2014年7月16日支付余款1180000元。 涉案房屋竣工时间：2014年8月20日。房屋所在的中骏•蓝湾香郡二期工程竣工验收备案文件于2015年8月18日完成备案。 2015年6月17日，华港房地产公司向方海涛邮寄《交房通知书》和《交房入伙须知》。方海涛于同年6月18日签收。 漳州市不动产登记中心于2016年7月8日在漳州市自然资源局网站发布公告：漳州龙文华港房地产开发有限公司“中骏•蓝湾香郡(二期)1-14幢、A1-A7幢及地下室”现已通过竣工验收报备并完成不动产初始登记，凡购买“中骏•蓝湾香郡(二期)1-14幢、A1-A7幢及地下室”的单位或个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理不动产登记。 2018年11月27日，方海涛与华港房地产公司签订一份《委托书》，约定方海涛委托华港房地产公司到漳州市不动产登记部门申请办理、领取漳州市龙文区××街××号××期××幢××号房屋的不动产权证书、不动产登记证明（抵押权登记），并将以上不动产权证书、不动产登记证明交给贷款银行。方海涛于2019年8月27日向华港房地产公司交付产权登记费80元。 2020年8月10日，漳州市自然资源局颁发漳州市龙文区水仙大街168号中骏•蓝湾香郡二期7幢101号不动产权证，证号：（2020）漳州市不动产权第0018487号，权利人方海涛。 另查明，方海涛在购买本案中骏•蓝湾香郡二期7幢101号房屋的同时，亦购买7幢201号、地、地下室******中7幢201号、地下室C410号、C41、地下室**6月5日取得不动产权证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”方海涛与华港房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人自愿达成，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，依法应予保护，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。方海涛主张华港房地产公司构成逾期办证违约，应按已付购房款的0.05%支付逾期办证违约金8468元。首行，根据双方当事人签订的《合同补充协议》约定：出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。出卖人办理初始登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始登记报告/证明之日起，出卖人无须就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。华港房地产公司于2015年8月18日完成涉案房屋竣工验收备案，并于2016年7月8日向漳州市不动产登记中心完成不动产初始登记。因此，根据双方的上述约定，华港房地产公司在双方合同约定的完成备案登记12个月内完成房屋所有权初始预登记，已完成涉案商品房权属登记应负的合同义务。其次，方海涛在购买本案中骏•蓝湾香郡二期7幢101号房屋的同时，亦购买7幢201号、地下室C410号、C411号、、地下室******，其中****、地下室**日取得不动产权证。为何涉案的101号房屋未能办理并取得不动产权证，方海涛并未举证证明系华港房地产公司的原因导致。且方海涛还于2018年11月27日书面委托华港房地产公司向不动产登记部门申请办理、领取涉案房屋的不动产权证书。故方海涛主张华港房地产公司构成逾期办证违约责任，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回方海涛的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由方海涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林长江 二〇二〇年十一月六日 书记员  黄彩凤