广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初1950号原告：广东乐安居物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区************，统一社会信用代码914***********370Q。法定代表人：林富强，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍丽，该公司副经理。被告：陈瑜，女，1975年6月18日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区**************。被告：谭炜明，男，1981年11月26日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区***************。原告广东乐安居物业管理有限公司与被告陈瑜、谭炜明物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人伍丽、被告陈瑜到庭参加诉讼，被告谭炜明经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告截止物业服务费及公摊电费共计10646.6元，其中物业管理费6682元，物业管理费违约金2372.2元；自用水费452.4元，自用水费违约金191.4元；生活垃圾处理费140元，生活垃圾处理费违约金46.3元；公摊电费574.3元，公摊电费违约金188元；（物业服务费、生活垃圾处理费暂计至2020年4月30日，物业管理费违约金暂计至2020年4月30日。公摊电费、自用水费暂计至2020年4月30日，相关违约金暂计至2020年2月29日，之后的物业服务费、公摊电费、违约金计至还清之日）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月16日被告购买位于肇庆市端州区****************住宅，2012年6月16日被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定被告（即协议“乙方”）应向原告（即协议“甲方”）缴交物业服务费用，按建筑面积每月每平方米1.5元收取，并自逾期之日起按每天1‰缴纳违约金。由合同交付使用日期2013年*月20日被告至至今业主仍未办理收楼手续，2017年12月31日前费用已缴清。自2018年1月1日起，至2020年4月30日（暂计），被告未缴纳物业服务费用、公摊电费共计7848.7元，按物业服务协议应向原告支付违约金2797.9元。被告上述行为已严重违反合同约定，应立即支付欠缴的物业服务费并承担违约责任。原告特向贵院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。被告陈瑜辩称，一、中源名苑23幢***单元住宅已于2016年因为案号(2016粤06**民初13174号)由顺德区人民法院查封，并于2017年交由网上进行拍卖，因此答辩人于2017年搬离该住所，交清2018年之前的管理费公摊电费,并且就该房屋2018年1月至今的物业管理费公摊电费用也多次至电物业管理处说明该房屋已在网上进行拍卖，拍卖公告有说明该房屋所欠交物业的费用会由买受人承担，故答辩人并非恶意拖欠物业管理费公摊电费及违约金。二、2020年6月9日答辩人接到法院短信通知签领乐安居物业管有限公司的起诉文书时,也就该房正在进行网上拍卖事进行了说明，该工作人员听后回复是因为广东乐安居物业有限公司对欠费业主统一发的通知，必须要完成签收,等通知开庭时该房子应该也卖掉处理完欠物业公司的费用了,答辩人可以不用理会，故答辩人一直等待房子拍卖完成由受买人缴交物业欠费，并非故意拖欠。三、中源名苑23幢***单元在2020年9月1日成功拍卖，该房屋的《竞卖公告》(2020)肇端法司拍字第69号（2020)粤1202执恢106号第三条特别提示第(三)“有可能存在的水电等欠费均由买受人自行承担”，《标的物介绍》也对该房屋的物业管理费有明确说明“1.5元/平方米,2018年1月至今未缴”《竞价确认书》内有说明“在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款、办理相关手续（附标得物介绍拍卖须知拍卖公告竞价成功确认书),故该房屋2018年1月至今的费用理应由买受人承担。四、综上所述，答辩人并非恶意拖欠物业管理费，一直积极跟进该房屋的拍卖进度,积极与广东乐安居物业管理公司沟通，并没有回避关于该房屋物业管理费的问题,现该房也己网拍完成由肇庆市端州区执行局跟进该房屋的解封过户程序,买受人完成过户后也会到物业管理处进行手续的办理，最终并未造成实该房屋的物业管理费损失，故此，本人恳请广东乐安居物管理有限公司撤销对答辩人的起诉，该房屋2018年1月至今未缴的物业管理费及违约金由竞拍的买受人承担。五、最后，答辩人恳请法院同意撤销起诉的申请,该房屋2018年1月至今的管理费及违约金由该房的网拍买受人承担。被告谭炜明没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：乐安居物业公司于2007年4月27日依法登记设立，经营范围为物业管理、二手房屋租赁中介等，资质等级为壹级。原告乐安居物业公司与肇庆市***工业城东苑房地产开发有限公司于2015年8月30日签订《前期物业服务合同》。2016年11月15日，原告乐安居物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务。物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、回来压水泵、电梯、天线、供电线路通讯线路、照明、空调、智能化系统、供气线路、消防设施、防雷设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生和绿化养护，每天安排专人打扫本物业公共部位卫生……物业服务费用，乙方应自房屋交付之日起交纳物业服务费及相关水电费，每月五日前缴交其单元上月应付之物业服务费、水电费及公摊水电费用；住宅按建筑面积每月每平方米1.5元（有电梯）收取；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方须向甲方补交，并逾期之日按每天1‰交纳违约金……乐安居物业公司、成绍碧均在《前期物业管理服务协议》签名或盖章确认。被告成绍碧自2019年3月1日起至2020年4月30日拖欠物业管理费、自用水费、生活垃圾处理费、公摊电费。原告主张被告拖欠的上述费用提供了欠费明细表及代缴费发票证明。原告经多次追讨未果，遂向本院起诉。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明。案涉房屋东湖三路“中源名苑”23幢***房的权属人为被告陈瑜、谭炜明，该房建筑面积为171.36平方米。2016年11月15日，被告成绍碧签署《收楼手续单》，确认上述房屋已办理收楼手续。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告谭炜明经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。关于原告主张被告支付2018年3月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费等的请求。根据《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告却未依约向原告交纳相关费用属违约行为。原告主张被告支付物业管理服务费等相关费用的诉讼请求合理合法，本院予以支持。即故被告的物业服务费应从2018年3月1日起算至2020年4月30日的物业管理费为6683.04元（1.5元/月/平方米×171.36平方米×26个月）、生活垃圾处理费140元（5元/月×28个月）、自用水费从2018年1月1日起至2020年4月30日的共452.4元、公摊电费应从2018年1月1日起算至2020年4月30日的共574.3元，以上合计7849.74元。关于原告主张违约金的请求。根据原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中第十一条“违约责任”第四款的约定，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按应缴服务相关费用的1‰标准增收违约金，由于被告成绍碧确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金计算标准显属过高，本院应予以适当调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费7849.74元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈瑜、谭炜明应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东乐安居物业管理有限公司支付自2018年3月1至2020年4月30日期间的物业管理服务费6683.04元，生活垃圾处理费140元；二、被告陈瑜、谭炜明应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东乐安居物业管理有限公司支付自2018年1月1至2020年4月30日期间的自用水费452.4元，公摊电费574.3元；三、被告陈瑜、谭炜明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东乐安居物业管理有限公司支付违约金（违约金以7849.74元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止）；四、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费66.17元（原告已预交），由被告陈瑜、谭炜明负担。被告在履行判决书确定的义务时迳付给原告广东乐安居物业管理有限公司，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁小茵审 判 员 欧凯华审 判 员 董炽文二〇二〇年十月三十日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉