云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民再35号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张忠玉，男，1973年11月25日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：俞翼，云南滇昆律师事务所律师，特别授权代理。再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：云南经典房地产开发集团有限公司。住所地：云南省昆明市梁源庄经典商务大厦******。法定代表人：王远，该公司董事长。委托诉讼代理人：段福东，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。再审申请人张忠玉因与被申请人云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称“经典公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）云01民终5748号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2019年11月6日作出（2019）云民申2846号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张忠玉及委托诉讼代理人俞翼、被申请人经典公司委托诉讼代理人段福东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张忠玉申请再审称：（一）一、二审认定事实不清。一审不审查格式合同对违约金约定的事实，二审更是夸张地对经典公司违约事实熟视无睹，或避而不提或错误认定。实际上涉案房屋配套设施交付不能，根本就未真正竣工。在众业主维权过程中连经典公司都认可其违约（其中就包含逾期交房和逾期办证的违约行为），经典公司也没有取得标的房屋《竣工验收备案表》，二审不审查是否具备交房条件的情况下就采信了经典公司提供的《昆明日报》交房公告的事实及不审查对于标的商品房是否具备交房条件和昆明标骏商贸有限公司（以下简称“标骏公司”）是否具备接房资格的情况下，就认可标骏公司接房的事实。一、二审都判令经典公司交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》给张忠玉，而经典公司至今未执行该判决，这属于房屋相关资料不完备不具备交房条件的事实。二审完全忽略经典公司至今未开具不动产发票，不提供办理产权登记必要的证明文件（《竣工验收备案表》、《实测面积登记表》等），不按法定条件交房致使张忠玉办不了产权证的事实。一、二审遗漏对本案《合同补充协议》第十一条约定审查的事实。（二）一、二审法院适用法律不准确。一、二审法院藐视商品房“验收合格”和“投入使用”条件的强制性法律规定，《中华人民共和国建筑法》等法律法规均有规定，交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准。本案仅只是工程质量专项验收，并非工程竣工验收。二审无视《中华人民共和国合同法》对合同格式条款的解释是有明确规定和无视“恶意串通”为民事行为无效的法律规定，滥用司法自由裁量权。故请求：一、撤销一、二审判决，依法改判；二、支持张忠玉一、二审诉讼请求。经典公司答辩称：二审法院适用法律正确，判决得当，请求予以维持，张忠玉的再审请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回。经过原二审法院的释明，张忠玉已将违约金变更为逾期交房违约金，不再主张逾期办证违约金。现在再审中又再次主张逾期办证违约金，不应当予以审查。对于是否存在逾期交房的问题，我方已提交报纸证实我方于2013年6月18日通知业主进行接房，本案所涉的13个商铺也是在2013年6月底就根据张忠玉与标骏公司签订的《联营协议》交付给了标骏公司，标骏公司也根据《联营协议》约定向经典公司支付44%的联营收益用于冲抵张忠玉剩余的购房款。我方所交付房屋符合《商品房购销合同》第七条的约定，已经过五方验收合格，取得了《竣工验收合格证明书》。对于张忠玉主张配套设施不完备，但其并未提供证据证实。张忠玉向一审法院起诉请求：1、判令经典公司立即办理完经典双城（Ａ、Ｃ地块）第Ｃ2幢第5层5004号房的合格交房手续和不动产权证书给张忠玉；2、判令经典公司承担违约金，自2013年6月30日至拿到不动产权证书之日止，从2013年6月30日起到2013年9月29日止的违约金900元；2013年9月30日起到2016年12月30日止的违约金144778.39元；2016年12月31日起到拿到不动产权证书之日止的违约金（按121.97元／天计算）；3、本案诉讼费由经典公司承担。一审法院认定事实：2012年10月21日张忠玉（乙方）与经典公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定张忠玉向经典公司购买其开发的经典双城（Ａ、Ｃ地块），第Ｃ2幢第5层5004号房，总价为1219655元，张忠玉首付919655元，余款30万元向中信银行东风东路支行贷款支付；经典公司应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。该商品房经建设单位组织验收合格，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；还约定逾期交房的违约责任，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。关于产权登记的约定，乙方须达到以下四个条件：1、乙方支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其它费用；2、甲乙双方办理完房屋交接手续；3、乙方向甲方出具书面委托书；4、乙方向甲方交付办理所需资料，包括：（1）产权人（共同购买人）的身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权机关办理需要提交的其它资料。在乙方达到以上4个条件及甲方办理完毕相关竣工验收备案手续后，甲方于90个工作日内向产权登记机关提交合格有效的资料并申办产权，甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视甲方履行完毕协助办理产权的义务等内容。同日双方还签订了合同补充协议，约定甲方根据本《商品房购销合同》和本《商品房购销合同补充协议》应告知乙方的事由（除房屋交接通知外）均以书面形式或电话方式通知乙方，乙方的有效书面通知送达地址和有效联系方式以本《商品房购销合同》中写明的联系地址和联系电话为准，如有变更，乙方须书面通知甲方，否则，甲方不承担任何延误或乙方未收到通知的责任等内容。同日，张忠玉（甲方）与经典公司（丙方）及案外人标骏公司（乙方）签订补充协议，约定联营期间，乙方保证向甲方按照以下标准分配联营收益，在实际收益不足分配时，不足部分由乙方承担。在联营协议履行期间的前五年，乙方总共按甲方所购商铺全额的44%的比例向甲方支付联营收益。该联营收益由乙方直接补贴给丙方，由丙方在甲方购买商铺时一次性在首付房款内扣除等内容；而后，张忠玉支付了首付款383007元，该款是依据三方签订补充协议，张忠玉按照44%缴纳的款项；2012年10月22日经典公司对商品房买卖合同进行了登记备案；2013年2月26日，中信银行股份有限公司东风东路支行出具结清证明，载明现有我行贷款客户张忠玉于2012年10月31日向我行申请个人商用房按揭贷款，该贷款获批准并已发放，身份证号5301121973********，贷款金额为390万元，贷款协议为211541，该贷款已于2013年2月25日全部结清。另确认，2013年6月20日建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位在竣工验收合格证明书上签字验收。一审中，经典公司认为违约金过高。一审法院判决：一、被告云南经典房地产开发集团有限公司应在本判决生效后立即将经典双城（Ａ、Ｃ地块）第Ｃ2幢第5层5004号商铺的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》交付给原告张忠玉；二、被告云南经典房地产开发集团有限公司应在本判决生效后三日内向原告张忠玉支付逾期交房违约金24393.10元；三、驳回原告张忠玉的其他诉讼请求。张忠玉、经典公司均不服一审判决。张忠玉上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判：1、由经典公司按照《商品房购销合同》第九条的约定支付张忠玉逾期交房的违约金，自2013年6月30日至经典公司向产权登记机关提交合格有效的资料并申报产权时止：从2013年6月30日起到2013年9月29日止的违约金为900元，从2013年9月30日起到2016年12月30日的违约金为144778.39元（1187天×121.97元），并从2016年12月30日起到经典公司向产权登记机关提交合格有效的资料并申办产权时止的违约金（按121.97元/天计算）；2、由经典公司提供相应材料，依照《商品房购销合同》第十二条，开具购房发票并积极配合张忠玉按程序办理房屋产权证书；3、本案一、二审诉讼费由经典公司承担。经典公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回张忠玉的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费均由张忠玉承担。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。二审另补充查明，涉案房屋于2013年6月底由经典公司交付标骏公司使用，标骏公司又将涉案商铺交由案外人使用，标骏公司已将联营协议中约定的收益交付给经典公司冲抵了张忠玉应支付的购房首付款。经典公司于2013年6月18日在《昆明日报》刊登“入伙公告”，公告内容为：“我公司开发的经典双城C区商品房现已完成验收，具备合同约定的交付条件。现定于2013年6月22日-6月30日开始办理正式入伙手续，请各位业主前往经典双城C区一层（茭菱路）物业交付办公室，按照我公司通知的具体交付时间并备齐入伙所需的材料办理入伙手续。”后张忠玉等业主与经典公司就联营协议的履行、办理房产证等问题进行过协商，但经典公司未对上述问题答复明确处理意见。二审法院认为，本案的争议焦点为：一、经典公司是否按合同约定向张忠玉履行了交房义务？二、经典公司是否应承担逾期交房违约金？经典公司是否应履行为涉案房屋办理产权登记的义务并承担逾期办证的违约金？针对争议焦点一，经典公司是否按合同约定履行了交房义务。张忠玉认为涉案房屋并不具备交付条件，且经典公司未按合同约定通过媒体方式公告交房。对此，本院认为，经本院二审查明的事实，经典公司已提交了《竣工验收合格证明书》，涉案房屋已符合合同约定的交付条件，故本院对张忠玉所提涉案房屋不具备交付条件的主张不予采信。关于经典公司是否向张忠玉实际交付了涉案房屋，因经典公司二审中提交了刊登于《昆明日报》的“入伙公告”，已能够证实经典公司按合同约定通过媒体公告方式履行通知交房的义务。另外，根据经典公司、张忠玉及标骏公司签订的《联营协议》及《补充协议》，虽经典公司应将涉案房屋交付张忠玉，张忠玉再交付给标骏公司使用，但标骏公司认可其已从经典公司接收了涉案房屋，并将涉案房屋交由案外人经营管理，且本案各方均认可标骏公司已将联营收益冲抵了张忠玉应支付的首付款，各方均已实际履行了《联营协议》及《补充协议》的约定，故本院认定张忠玉知晓并认可标骏公司代其接房的事实，对张忠玉提出未接房的异议不予采信。因张忠玉对于一审判决第一项即由经典公司交付涉案房屋的《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》无异议，本院予以维持。针对争议焦点二，经典公司是否应承担逾期交房及逾期办证的违约金。因二审中经典公司提交了交房公告，且标骏公司自认其已于2013年6月底接收了涉案房屋，经典公司按合同约定履行了通知交房的义务，故对张忠玉主张的逾期交房违约金本院不予支持。关于经典公司是否应履行为涉案房屋办理产权登记的义务并承担逾期办证的违约金的问题。本案张忠玉与经典公司签订的《商品房购销合同》中约定了办理产权登记的四个条件，张忠玉认可公共维修基金、契税、产权办证费等费用未交付，双方约定的办理产权登记的条件未成就，故本院对张忠玉要求经典公司向产权登记机关报送合格材料，办理产权登记手续的诉讼请求不予支持。关于张忠玉二审中上诉主张由经典公司开具购房发票，因其一审中未主张，故本院对该项上诉请求不予审查。另外，关于张忠玉主张的逾期办证违约金，因一审中张忠玉已明确其主张的违约金为逾期交房违约金，故本院对张忠玉二审主张逾期办证违约金的上诉请求亦不予审查。另外，因经典公司无正当理由逾期提交与案件事实有关的证据导致本案二审改判，故其对本案诉讼的发生负有不可推卸的责任，经典公司应承担就本案所产生的全部诉讼费。二审法院判决：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初1469号民事判决第一项，即“一、被告云南经典房地产开发集团有限公司应在本判决生效后立即将经典双城（A、C地块）第C2幢第5层5004号商铺的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》交付给原告张忠玉；”二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初1469号民事判决第二、三项，即“二、被告云南经典房地产开发集团有限公司应在本判决生效后三日内向原告张忠玉支付逾期交房违约金24393.10元；三、驳回原告张忠玉的其他诉讼请求。”三、驳回上诉人张忠玉的其他诉讼请求。一审案件受理费1606.79元，二审案件受理费3213.57元，共计4820.36元，由上诉人云南经典房地产开发集团有限公司承担。再审经审理查明的案件事实与二审认定的一致，本院对二审认定的案件事实依法予以确认。再审补充查明：双方于2012年10月21日还签订了合同补充协议，约定经典公司根据本《商品房购销合同》和本《商品房购销合同补充协议》应告知张忠玉的事由（除房屋交接通知外)均以书面形式或电话方式通知张忠玉，张忠玉的有效书面通知送达地址和有效联系方式以本《商品房购销合同》中写明的联系地址和联系电话为准，如有变更，张忠玉须书面通知经典公司，否则，经典公司不承担任何延误或张忠玉未收到通知的责任等内容。双方约定，经典公司以媒体公告的形式通知张忠玉办理房屋交接手续，不再另发通知，自公告发布之日起，即视张忠玉已知晓房屋交接时间及其它交接事宜，张忠玉须按照公告要求办理交接手续，否则，房屋未能按期交接的责任由张忠玉承担。本《商品房购销合同》第七条中“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房”是指经施工、监理、勘察、设计及经典公司共同验收合格的本《商品房购销合同》标的的房屋（政府实时后续出台的相关政策不影响本条款的执行）。同日，张忠玉与标骏公司签订《联营协议》，约定由张忠玉提供自有的商铺用于联合经营，经营收益张忠玉占40%，标骏公司占60%。张忠玉应当按照《商品房购销合同》的约定及时与开发商经典公司办理商铺交接手续，并在接房后十日内将商铺交付标骏公司；因张忠玉原因致使标骏公司不能按期正常使用该商铺的，张忠玉应承担违约责任，同时标骏公司的联合经营时间相应延长。本案再审争议焦点为：一、经典公司是否应承担逾期交房违约金？二、张忠玉请求办理产权登记的条件是否成就？本院再审认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，针对张忠玉的请求，本院评述如下：第一，对于是否存在逾期交房的问题，根据双方合同约定。经典公司应当以媒体公告的形式通知张忠玉进行接房。经典公司已于2013年6月18日在昆明日报上刊登了“入伙公告”，确定交房时间为6月22日至6月30日，没有超过合同约定2013年6月30日前交房的期限。由于张忠玉未按期接房，经典公司根据《联营协议》和《补充协议》于2013年6月底将房屋交给标骏公司使用至今，标骏公司支付了前五年的联营收益，即代张忠玉支付欠付经典公司的购房尾款，张忠玉对此予以认可，则张忠玉已实现了购买商铺和缔约《联营协议》和《补充协议》的合同目的，经典公司对此不存在逾期交房的情况，故张忠玉要求经典公司支付逾期交房违约金的请求本院依法不予支持。第二，对于张忠玉主张房屋必须通过消防、规划等验收后才能交付使用的问题。根据双方补充协议约定，本《商品房购销合同》第七条中“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房”是指经施工、监理、勘察、设计及经典公司共同验收合格的本《商品房购销合同》标的的房屋。而经典公司已于2013年6月20日取得了经建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格后出具的《竣工验收合格证明书》，则经典公司所交房屋符合合同约定，张忠玉的主张无事实和法律依据，本院依法不予采信。第三，对于办理产权登记的问题。张忠玉与经典公司签订的《商品房购销合同》中约定了办理产权登记的四个条件为：1、张忠玉支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其它费用；2、甲乙双方办理完房屋交接手续；3、张忠玉向经典公司出具书面委托书；4、张忠玉向经典公司交付办理所需资料，包括：（1）产权人（共同购买人）的身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权机关办理需要提交的其它资料。张忠玉认可公共维修基金、契税、产权办证费等费用未交付，双方约定的办理产权登记的条件未成就，待条件成就后张忠玉可另案主张权利。故本案中对张忠玉要求经典公司向产权登记机关报送合格材料，办理产权登记手续的请求本院依法不予支持。第四，对于张忠玉主张的逾期办证违约金，因一审中张忠玉已明确其主张的违约金为逾期交房违约金，故对张忠玉再审主张逾期办证违约金的请求本院不予审查。第五，对于张忠玉主张由经典公司开具购房发票，因其一审中未主张，对此本院不予审查。第六，对于交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》的问题。虽然张忠玉在诉请当中并未明确表述，但其在一、二审中陈述诉请办理合格交房手续包括交付两书的内容，故一、二审判决经典公司交付两书并无不当，本院予以维持。综上所述，张忠玉的再审请求无事实和法律依据，本院不予支持。二审判决处理正确，本院依法予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条、第四百零七条之规定，判决如下：维持昆明市中级人民法院（2017）云01民终5748号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨兴灿审判员  池向初审判员  熊梓旭二〇二〇年十一月二十四日书记员  王艺频