湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6313号原告：吴新球，男，1982年9月19日出生，汉族，住址湖北省麻城市，委托诉讼代理人：苏攀，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢佳，湖北泓峰律师事务所律师。被告：张军，男，1961年4月19日出生，汉族，住址武汉市硚口区，被告：曾强荣（曾用名曾祥荣），女，1963年7月19日出生，汉族，住址武汉市江汉区，原告吴新球与被告张军、曾强荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴新球的委托诉讼代理人苏攀、卢佳，被告张军、曾强荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴新球向本院提出诉讼请求：1、请求解除吴新球与张军签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令张军、曾强荣退还吴新球购房款180000元及相应利息，并向吴新球支付违约金人民币38000元；3、依法判决张军、曾强荣赔偿吴新球损失180000元；4、本案诉讼费由张军、曾强荣负担。事实与理由：吴新球自2006年起一直承租并居住在张军自称其拥有所有权但暂未办证的位于江汉区大兴路76号1栋405室房屋（以下称为案涉房屋）。2014年张军与吴新球协商，因急需用钱意将此房屋出卖给吴新球，双方达成口头协议：张军将案涉房屋以总价款300000元出卖给吴新球，吴新球先行支付部分房款，后续房款待张军办理产权证书后再支付。截止2017年吴新球陆续向张军支付购房款共180000元，期间吴新球不断催促张军办理房屋产权证书，但张军一直推诿。因张军迟迟未办理房屋产权证书，却又不断向吴新球索要购房款，双方在2017年8月22日补签房屋买卖合同，约定：房屋成交价格为人民币380000元；合同签订时已支付卖方房屋总价款的50%，共计人民币180000元；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。后张军于2018年11月办理案涉房屋的不动产权证书将房屋登记在自己及其配偶即曾强荣名下，且此时案涉房屋被纳入征收范围，该房屋不能办理任何过户登记手续。另知，在2018年10月前案涉房屋系武汉市文化局的自管公房，并非张军所有。吴新球认为，其与张军在2014年就案涉房屋迖成买卖合意时，张军并非该房屋的所有权人，让吴新球支付部分款项，使吴新球误以为自己已购房；其次，虽然张军在2014年并非该房屋的所有权人，但张军有资格购买并将产权办理到自己名下，但张军怠于办理，现在房屋被纳入征收范围，导致无法办理过户登记手续，双方签订的房屋买卖合同不能履行。现在的同地段的房价较2014相比，单价贵了两倍不止，现在因合同目的不能实现，合同解除致使吴新球遭受巨大的损失。吴新球为维护自身权益，诉至法院，请求判如所请！张军、曾强荣共同辩称，吴新球与张军之间不存在房屋买卖合同关系，吴新球向张军支付的款项并非房屋价款，而是分期支付的租金。案涉房屋属于张军与曾强荣共同所有，吴新球与张军之间达成的房屋买卖合同没有法律效力。本院查明：张军、曾强荣于1987年4月29日登记结婚。案涉房屋位于武汉市江汉区大兴路76号1栋405室（建筑面积41.17平方米），系武汉市文化局的自管房，由武汉市评剧团分配给张军居住。吴新球自2006年起租住该房屋，向张军缴纳租金。2017年4月，吴新球与张军达成口头协议，张军将案涉房屋以总价款380000元出售给吴新球，之后吴新球陆续向张军支付房屋价款共计180000元。2017年8月22日，吴新球与张军补签书面《房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价为380000元，合同签订时已支付张军房屋总价的50%，共计180000元，双方同意自合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。合同签订后，吴新球一直居住适用案涉房屋至今。另查明，武汉市文化局按照相关政策与张军就案涉房屋签订了《成本价售房协议书》，张军缴纳了房款后于2018年11月27日办理了《不动产权证书》，权利人为张军和曾强荣。还查明，2020年1月2日，吴新球就其与张军、曾强荣之间的案涉房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，请求确认吴新球与张军之间签订的买卖合同有效；请求继续履行合同，协助吴新球办理案涉房屋权属变更登记手续；请求判令张军、曾强荣向吴新球支付违约金38000元。本院于2020年6月10日作出（2020）鄂0103民初10号《民事判决书》，认定2019年1月，吴新球与张军同去房屋管理部门办理案涉房屋的转移登记手续，房管部门答复：因吴新球非本市户籍，不能提供缴纳社保满两年的证明，且该房屋被纳入征收范围，不能办理该房屋的变更登记。吴新球与张军之间签订的《房屋买卖合同》有效。驳回吴新球以张军原因无法办理房屋过户登记从而主张违约金的主张。本院认为，吴新球与张军签订的《房屋买卖合同》已经生效民事判决确认有效，但因案涉房屋已经被纳入征收范围，征收房屋补偿的对象只能是房屋所有权人，且吴新球不具备在武汉市购买房屋的资格，无法办理变更登记，双方签订的合同事实上无法履行，吴新球主张解除其与张军之间签订的《房屋买卖合同》，本院依法予以支持。张军、曾强荣应返还吴新球购房款180000元并支付相应利息，利息以180000元为基数，自2017年8月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日按照2019年8月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率计算至实际支付之日止。张军在未取得房屋产权的情况下与吴新球达成房屋买卖口头协议并进而签订《房屋买卖合同》，收取吴新球房屋价款，在合同中约定90日内办理房屋权属转移登记，并且案涉房屋一直由吴新球居住使用，使得吴新球信任已经取得了案涉房屋，房屋交易可以顺利进行。双方在合同中对于吴新球是否具备购房资格并无约定，且自2014年双方达成口头协议至2017年8月22日双方签订《房屋买卖合同》，武汉市购房资格的条件也有不同的规定。现房屋被纳入征收范围，即使吴新球完善其购房资格，亦不可能办理房屋权属转移登记手续，同地段房屋的价格已经远远超过双方签订《房屋买卖合同》时的价格。综上，对于吴新球主张因合同解除遭受的损失180000元，本院依法予以支持。吴新球主张违约金38000元，本院（2020）鄂0103民初10号民事判决已经作出认定，本案不再审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张军、曾强荣于本判决生效之日起十日内向原告吴新球返还房屋购房款180000元；二、被告张军、曾强荣于本判决生效之日起十日内向原告吴新球支付利息（利息以180000元为基数，自2017年8月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日按照2019年8月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率计算至实际支付之日止）；三、被告张军、曾强荣于本判决生效之日起十日内向原告吴新球赔偿损失180000元；四、驳回原告吴新球的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3635元，由原告吴新球负担375元，被告张军、曾强荣负担3260元（原告吴新球已预付本院，被告张军、曾强荣于本判决生效之日起十日内随上述应付款项一并向原告吴新球支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  梅小丽二〇二〇年十一月七日书记员  柯 锴