山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5758号上诉人（一审被告）：烟台高铁轴承仪器设备有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区只楚东路。法定代表人：刘春梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩冰，辽宁辽盛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：烟台市产品质量监督检验所，住所地山东省烟台市莱山区新苑路**。负责人：赵永福，该所所长。委托诉讼代理人：李承辉，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。一审被告：张宇，女，1983年7月27日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。委托诉讼代理人：韩冰，辽宁辽盛律师事务所律师。一审被告：鄢丽，女，1963年12月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。上诉人烟台高铁轴承仪器设备有限公司（以下简称烟台高铁轴承公司）因与被上诉人烟台市产品质量监督检验所、一审被告张宇、鄢丽房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初9040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人烟台高铁轴承公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.上诉人一审庭审过程中出示的视频、照片能够清楚地反映出涉案房屋存在着严重的漏雨、脱落以及墙体倾斜、部分倒塌等危及人员、设备安全的实际情况，提供的要求被上诉人对厂房墙体及围墙倒塌，房屋严重漏水的书面修缮申请，足以证明被上诉人出租的房屋已经违反了双方签订的租赁合同的约定，其行为已经违反了《合同法》第261条的规定，其行为违约在先。2.上诉人提供的照片系当时由上诉人的员工用手机拍摄，后将手机拍摄的图片传给上诉人的相关负责人并予以保存。由于涉案房屋存在漏雨、脱落以及墙体倾斜、部分倒塌等危及人员、设备安全的实际情况，上诉人不能正常使用房屋，生产受到严重影响，导致大部分员工离职，加之时间久远，故上诉人无法提供准确拍摄的时间信息。但上诉人认为，视频、照片仅仅是反映现场实际情况的一种证据形式，在涉案房屋目前依然存在的情况下，涉案房屋的实际情况最能说明问题，现场实际情况到底如何一目了然。3.上诉人与山东省质检院原租赁合同于2015年11月16日期满后，山东省质检院声明对涉案房屋继续拥有租赁权，并且不退回原租赁合同押金。至2017年6月15日，上诉人与被上诉人签订厂房租赁合同书前这一时间段内，上诉人实际是与山东省质检院存在着不定期的房屋租赁合同关系。该期间上诉人与被上诉人之间并不存在房屋租赁合同关系。但是在该时间段内，涉案房屋已经存在漏雨、屋顶脱落等问题，山东省质检院与被上诉人争夺租赁权，无人对此负责，上诉人为此多次找到山东省质检院要求维修房屋。2017年6月15日被上诉人向上诉人阐明涉案房屋租赁权已经由被上诉人收回，现在由被上诉人作为出租人对外出租。对此上诉人提出，被上诉人必须先对涉案房屋进行维修，办理资产清查交接，保证房屋基础设施完好，不得出现漏雨、脱落、倾斜、倒塌等危及人员、设备安全的现象，被上诉人同意，于是双方才签订了厂房租赁合同书，并明确将上诉人的上述主张写入合同第三条第一款。《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。同时根据厂房租赁合同书第三条第一款的约定，上诉人在被上诉人未能履行房屋维修义务的前提下，行使抗辩权，拒绝支付2016年、2017年租金于法有据。一审判决认定上诉人未支付2016年、2017年租金构成违约显系认定事实错误。4.厂房租赁合同签订后，上诉人多次去被上诉人单位和电话要求被上诉人对涉案房屋进行维修，办理资产清查交接，无结果后，上诉人于2017年10月16日向被上诉人寄发书面申请，载明涉案房屋厂房墙体及围墙倒塌，房屋严重漏水，要求被上诉人立即修缮，并且声明：经过多次协调，由于你所不办理资产清查交接，不履行合同，不修缮房屋，（己有局部倒塌危险，极易造成人身安全危害）已造成公司停产，产生巨大经济损失（损失正在评估）。现再次书面要求你所，请及时维修，或授权我们代为修理，费用根据合同由你们支付!若不能及时回复或修缮，出现的一切后果将由你们负全部经济和法律责任!特此提醒!被上诉人当庭承认收到上诉人出示的该份证据的证明。上诉人还出示证据证明2017年10月19日被上诉人回复一份，在回复中，被上诉人承诺近日安排人员对涉案房屋进行修缮。被上诉人当庭对此份证据予以认可。但时至今日，被上诉人仍然没有履行修缮义务。上诉人在双方正式签订书面租赁合同后的第4个月即通过书面形式向被上诉人发出涉案房屋不符合约定，要求其立即给予修缮的申请，而被上诉人一直未履行修缮义务，由此可以看出，是被上诉人违约，根据《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者延长支付租金的，承租人可以要求承租人在合理的期限内支付。现被上诉人违约，并一直未能修缮涉案房屋，没有办理资产清查交接，故其无权向上诉人主张给付租金。5.原判决错误分配举证责任。一审过程中，上诉人出示了视频、照片以及向被上诉人发出的申请、被上诉人的回复等相关证据，上述证据能够相互印证涉案房屋存在着房屋厂房墙体及围墙倒塌，房屋严重漏水、脱落等情况。被上诉人对此予以否认，但却未出示任何证据支持自己的诉讼主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故被上诉人应当承担举证不能的不利后果。而一审法院却将进一步的举证责任强加给上诉人，存在明显错误。被上诉人烟台市产品质量监督检验所答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。一审被告张宇未提出答辩意见。一审被告鄢丽未到庭亦未答辩。一审原告烟台市产品质量监督检验所向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告烟台高铁轴承公司签订的厂房租赁合同书；2.判令被告烟台高铁轴承公司向原告腾交位于烟台市芝罘区只楚东路原山东省质检院二层小楼厂房及南北二院（以下简称涉案房屋）；3.判令被告烟台高铁轴承公司支付房屋租金480000元（自2016年1月1日计至2018年8月31日，按年租金180000元标准计算），并自2018年9月1日起至实际腾交房屋之日止按上述标准计付房屋占有使用费；4.判令被告张宇、鄢丽在未出资本息范围内对上述房屋租金、房屋占有使用费承担补充赔偿责任。一审法院认定事实如下：被告烟台高铁轴承公司成立于2009年6月30日，最初注册资本为300万元，于2016年2月23日变更为1000万元，于2019年2月27日变更为5万元，于2019年3月1日变更为1000万元，于2019年7月2日变更为50万元。被告张宇、鄢丽系被告烟台高铁轴承公司的股东，认缴出资时间为2056年2月19日。原告系涉案房屋的所有权人，被告烟台高铁轴承公司原与山东省质检院签订租赁合同，承租涉案房屋，合同于2015年11月16日期满。此后，被告烟台高铁轴承公司继续实际使用涉案房屋。2017年6月15日，原告与被告烟台高铁轴承公司签订厂房租赁合同书一份，约定：被告烟台高铁轴承公司承租原告涉案房屋，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，年租金180000元，被告烟台高铁轴承公司在每年合同生效日后10日内向原告支付当年租金；租赁期内原告应保证涉案房屋基础设施的完好状态，不得出现倒塌、漏雨、倾斜、脱落等危及被告烟台高铁轴承公司人员、设备安全的现象。上述协议签订后，被告烟台高铁轴承公司继续占有使用涉案房屋至今。2017年10月16日，被告烟台高铁轴承公司向原告寄发申请一份，载明：涉案房屋厂房墙体及围墙倒塌，房屋严重漏水，一直没有修缮，申请原告立即修缮。2017年10月19日，原告向被告烟台高铁轴承公司寄发的申请回复一份，载明：要求被告立即支付租金360000元，近日将安排人员对涉案房屋进行维修。此后，被告一直未向原告支付房屋租金。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.被告烟台高铁轴承公司涉案房屋一直存在倒塌、漏雨等问题，主张其拒绝支付房屋租金系行使同时履行抗辩权，不构成违约。原告对此予以否认，主张被告烟台高铁轴承公司拒付租金的行为构成违约。为证明其上述主张，被告烟台高铁轴承公司提交照片25张、视频4段为证，并称上述照片、视频均系2017年6月15日合同签订后在涉案房屋内拍摄，证明涉案房屋存在倒塌、漏水等情况。原告质证称，上述证据无法体现具体的拍摄时间、、地点对其真实性不予认可。庭审中，被告烟台高铁轴承公司未提交上述证据的原始拍摄载体，亦未明确其具体拍摄时间。被告烟台高铁轴承公司提交的上述证据，缺乏原始拍摄载体印证，自身内容亦无法体现具体的拍摄时间、、地点法院对此不予采纳。根据当事人的陈述及审查确定的证据，一审法院认定事实如下：（1）被告烟台高铁轴承公司主张涉案房屋存在漏水、倒塌、脱落等情形，但其提交的视频、照片无法明确具体拍摄时间，亦无法体现漏水、脱落等现象的严重程度，故对其上述主张不予采纳；（2）被告烟台高铁轴承公司与山东省质检院原租赁合同于2015年11月16日期满后，被告烟台高铁轴承公司一直实际占有使用涉案房屋至2017年6月15日原、被告签订厂房租赁合同书，该期间被告烟台高铁轴承公司未提出涉案房屋存在漏水、脱落等现象，双方于2017年6月15日签订厂房租赁合同约定于每年合同生效日后十日内交付每年租金，被告烟台高铁轴承公司未按约定支付2016年、2017年租金，已构成违约。被告烟台高铁轴承公司于2017年10月16日首次向原告提出涉案房屋存在漏水、脱落等现象可能影响其使用，被告烟台高铁轴承公司亦应先行付清2017年10月16日之前欠付的房屋租金，其以行使同时履行抗辩权为由拒不支付欠付租金于法无据，不予采纳。2.原告以被告张宇、鄢丽未实际出资为由主张两被告对涉案房屋租金、占有使用费承担补充赔偿责任。被告张宇、鄢丽对此不予认可，辩称其属于认缴出资，认缴期限尚未届满，不应承担赔偿责任。根据当事人的陈述及审查确定的证据，一审法院认定事实如下：被告张宇、鄢丽作为被告烟台高铁轴承公司股东，其出资实行认缴制，认缴期限为2056年2月19日，现认缴出资时间尚未届满，在此情况下原告主张由被告张宇、鄢丽在未出资本息范围内对涉案租金、占有使用费承担补充赔偿责任于法无据，不予采纳。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。原告与被告烟台高铁轴承公司签订的厂房租赁合同书系双方真实意思表示，应予遵行。被告烟台高铁轴承公司自2016年1月1日至今实际使用涉案房屋，截止至2018年8月31日累计欠付原告房屋租金480000元（180000元÷12个月×32个月）的事实清楚，原告要求被告烟台高铁轴承公司支付欠付的租金于法有据，予以支持。原告于2017年10月19日书面通知被告烟台高铁轴承公司及时付清欠付租金，被告烟台高铁轴承公司至今未履行付款义务，原告要求解除双方签订的厂房租赁合同书于法有据，予以支持。原告于2018年9月3日提起本案诉讼，明确作出解除合同的意思表示，故涉案厂房租赁合同书于2018年9月3日解除。厂房租赁合同解除后，原告要求被告烟台高铁轴承公司腾交涉案房屋于法有据，予以支持。被告烟台高铁轴承公司一直实际占有使用涉案房屋，原告要求被告自2018年9月1日起至实际腾交涉案房屋之日止按180000元/年标准计付房屋占有使用费于法有据，予以支持。原告要求被告张宇、鄢丽在未出资本息范围内对上述房屋租金、占有使用费承担补充赔偿责任于法无据，不予支持。被告鄢丽无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。鉴于本案事实清楚，依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2019年11月20日判决：一、原告烟台市产品质量监督检验所与被告烟台高铁轴承仪器设备有限公司签订的厂房租赁合同书于2018年9月3日解除；二、限被告烟台高铁轴承仪器设备有限公司于判决生效之日起30日内腾出位于烟台市芝罘区只楚东路原山东省质检院二层小楼厂房及南北二院，并将上述厂房、院落交还给原告烟台市产品质量监督检验所；三、限被告烟台高铁轴承仪器设备有限公司于判决生效之日起10日内支付原告烟台市产品质量监督检验所2016年1月1日至2018年8月31日期间的房屋租金480000元，并自2018年9月1日起至实际腾交租赁物之日止按180000元/年标准计付房屋占有使用费；四、驳回原告烟台市产品质量监督检验所的其他诉讼请求。如果被告烟台高铁轴承仪器设备有限公司未按判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，公告费520元，由被告烟台高铁轴承仪器设备有限公司负担。二审中，上诉人提交以下证据：1.拍摄于2020年10月涉案房屋的照片6张，证明涉案房屋存在着严重的漏雨、脱落等情况，已经严重影响上诉人的正常使用。经质证，被上诉人称，该照片拍摄的时间不清楚，尽管拍摄的现场是厂房内部的情形，但是在2015年11月16日上诉人与山东省质检院的租赁合同已经到期，但上诉人一直租用涉案房屋，直到2017年6月15日签订了厂房租赁协议书，在此期间上诉人从未提出厂房存在漏水问题，并且被上诉人于2017年10月19日答复上诉人并要求其支付租金，但至今没有支付任何租赁费，并且从照片的现场来看，上诉人早已不在该厂房内办公。2.产（商）品质量、技术服务协议书一份，上诉人和被上诉人之间有一份2017年签订的厂房租赁合同书，由于被上诉人为了规避租赁收费的款项提出以质量检验名义来收取租赁费，因此签订了这份技术服务协议。经质证，被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联，并且上诉人从未在被上诉人处进行过任何的质量技术检测，从未收取过相关的服务费用。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，上诉人租赁被上诉人房屋的事实清楚，根据双方签订的厂房租赁合同，年租金约定为180000元。现被上诉人要求上诉人给付欠付的租金，一审法院予以支持并无不当。上诉人主张根据厂房租赁合同的相关约定，被上诉人应保证在租赁前和续租期间，厂院厂房等全部租赁物基础设施的完好状态，但被上诉人未履行约定的义务。就涉案房屋厂房墙体及围墙倒塌、房屋严重漏水等问题，上诉人在上诉状中称，其于2017年10月16日向被上诉人寄发书面申请，要求被上诉人立即修缮，被上诉人也于2017年10月19日回复，但被上诉人并未履行修缮义务。本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同中约定了双方的权利义务，后上诉人向被上诉人发出的书面申请中要求被上诉人修缮，并称经济损失正在评估中。但时至本案审理中，被上诉人也未向法院提供相关损失的证据。且上诉人主张的被上诉人对房屋修缮的义务与其应支付租金的义务并不符合同时履行抗辩权的法定情形，故上诉人以被上诉人未履行修缮义务为由，拒付租金，于法无据，不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人烟台高铁轴承仪器设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 于 青审判员 张莉莉二〇二〇年十一月十九日书记员 杨风华