四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初5971号 原告（反诉被告）：成都禾悦小厨餐饮管理有限公司，住所地成都高新区益州东一路********。 法定代表人：何刚，总经理。 委托诉讼代理人：陈亮，成都市青羊区新华法律服务所律师。 被告（反诉原告）：四川鑫浩轩汽车服务有限公司，住所地，住所地成都高新区新乐南街135，****iv> 法定代表人：刘娟，职务不详。 委托诉讼代理人：何希珍，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）成都禾悦小厨餐饮管理有限公司（以下简称“禾悦小厨公司”）与本诉被告（反诉原告）四川鑫浩轩汽车服务有限公司（以下简称“鑫浩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。禾悦小厨公司的法定代表人何刚及委托诉讼代理人陈亮，鑫浩公司的委托诉讼代理人何希珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 禾悦小厨公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除禾悦小厨公司与鑫浩公司之间的房屋租赁合同；2.鑫浩公司返还房屋租房保证金120000元；3.鑫浩公司赔偿装修损失100000元；4.因疫情造成的房租损失禾悦小厨公司与鑫浩公司各承担一半；5.诉讼费由鑫浩公司承担。在庭审过程中，禾悦小厨公司变更第一项诉讼请求为：确认禾悦小厨公司与鑫浩公司的房屋租赁合同已于2020年4月27日解除。明确第四项诉讼请求为：禾悦小厨已支付至2020年3月9日的租金，疫情爆发是1月24日，故从1月24日起开始房屋就应按3万元一个月计算，根据禾悦小厨公司支付的租金来计算期限就应当延至5月9日，实际禾悦小厨至5月9日的租金还未使用完，故禾悦小厨公司的诉请要求是房屋租金减半或顺延至5月9日。事实与理由：双方于2019年9月30日签署租赁合同，约定房屋位置、租金、支付方式、租期、保证金、违约责任等条款。合同约定2019年10月10日起至2019年12月9日为装修期免租金，禾悦小厨公司按约月交付了押金12万，也按时支付了首季度（2019年12月10日至2020年3月9日）的租金18万。后突遇新冠疫情爆发，属于情势变更的范畴，从2020年1月24日至2020年3月18日为省政府疫情一级响应启动期间，再到2020年3月25日由二级降为三级响应，对于这期间已付的租金的损失，原、被告应共同来承担，双方各承担一半，已付租金租期延长至2020年5月9日，更何况鑫浩公司的房屋系从他人手中转租而来，原房东系国有企业的国有房屋，按政策，鑫浩公司是享受了免租的政策的。另，在双方协商期间，鑫浩公司单方面强制将案涉房屋房门撬开，内部物品是否毁损不得而知，鑫浩公司破门的同时还从内部贴上招租广告，并给大门换上了新锁，给禾悦小厨公司的经营也造成了巨大损失，故提起以上诉请。 鑫浩公司辩称，针对第一项诉讼请求，鑫浩公司方同意双方解除租赁合同，但是鑫浩公司认为解除的原因是基于禾悦小厨公司违约，鑫浩公司是行使的是合同第9.4条的约定解除权，以及禾悦小厨公司的违约行为已经达到了合同法第94条第2款、第3款约定的法定解除情形。针对第二项诉讼请求，保证金不予返还。禾悦小厨公司故意拖欠租金和物业费，早已超出12万元，根据房产租赁合同第4.2条应当予以扣除。针对第三项诉讼请求，鑫浩公司认为装修损失不应当赔偿，没有合同约定也没有法律规定的赔偿理由，合同的解除是基于禾悦小厨公司故意违约导致，鑫浩公司自始至终没有任何违约情形，鑫浩公司不存在任何过错。针对第四项诉讼请求，我方认为没有任何理由承担禾悦小厨公司一半房租款项，本案不应当适用情势变更原则，本案不属于一般的商贸合同，不涉及资金、生产资料、物流价格的非常态上涨等价格渠道波动，显然不适用合同法解释二第12条的情势变更情形，该规定更没有要求鑫浩公司分担责任。同时，在疫情发生后鑫浩公司一直积极在与产权单位中航公司协商要求减免房租事宜，但是由于产权单位中航公司属于央企下属公司不属于成都市国有企业，不受成都市相关政策的约束，故至今一直没有给予鑫浩公司任何减免租金。同时，租赁合同为五年长期合同，在基于长期合同的背景下，鑫浩公司给予了禾悦小厨公司两个月的免租期，禾悦小厨公司仅履行了合同几个月其主动提出要求解除合同，对禾悦小厨公司来说可以说损失已经虽小化，鑫浩公司已经在最大能力范围内考虑禾悦小厨公司利益，实际上2月份成都市的餐饮已经在逐渐的回暖，各商家都在积极的配送外卖等实现零售，到3月份左右成都市所有餐饮店基本恢复正常，禾悦小厨公司却一再的强制要求鑫浩公司减免租金至疫情结束，实际上鑫浩公司也是从中航公司手中租赁所得房产，鑫浩公司一直在承担巨额的房屋租金，禾悦小厨公司在享有两个月免租期的前提下其租金没有理由要求鑫浩公司分担。另，对于禾悦小厨公司事实和理由部分的陈述是不实的，鑫浩公司没有撬开房门，更没有对禾悦小厨公司现在占用的房屋和物品进行任何损坏，房屋至今被禾悦小厨公司所占有，房屋没有租赁给任何第三人。 鑫浩公司向本院提出反诉请求，请求判令：1.解除《房产租赁合同》；2.禾悦小厨公司支付2020年3月10日至2020年7月22日共计4个月零13天房租266000元以及至2020年7月23日起至实际腾退之日止的房屋占用费，按每日2000元标准计算［若贵院审理认为双方《房产租赁合同》于2020年4月27日解除，则请求判令禾悦小厨公司支付自2020年3月11日至2020年4月27日的房租94000元（60000元÷30天×47天）和自2020年4月28日起至实际腾退之日止的房屋占用费，按每日2000元标准计算］；3.请求判令被禾悦小厨公司支付违约金30万元；4.请求判令诉讼费由被禾悦小厨公司全部承担。在庭审中，鑫浩公司变更第一项诉讼请求为：确认《房产租赁合同》于2020年4月27日解除。第二项诉讼请求明确为：请求判令禾悦小厨公司支付自2020年3月11日至2020年4月27日的房租94000元（60000元÷30天×47天）和自2020年4月28日起至实际腾退之日止的房屋占用费，按每日2000元标准计算。并增加诉讼请求：请求被禾悦小厨公司立即腾退案涉房屋。事实与理由：双方建立房屋租赁合同关系后，禾悦小厨公司以疫情为由强制要求减免租金至疫情结束，但是鑫浩公司从中航公司承租而来，中航公司未给予信号公司减免租金，故鑫浩公司才未同意禾悦小厨公司减免租金，但自疫情以来，禾悦小厨公司不缴纳任何租金，已经导致鑫浩公司经济十分困难，按照合同第10.3条的规定，禾悦小厨公司应支付月租金300%的违约金，且如今禾悦小厨公司未腾退房屋，物品依然存放在案涉房屋，故提起以上诉请。 禾悦小厨公司辩称，第一项反诉请求认可，其次驳回鑫浩公司其他的诉讼请求，针对鑫浩公司提出的各项损失不成立，因为房屋是在2020年4月27日当天就已经被鑫浩公司将门锁更换了，实际占有了，故不存在损失的问题，同时也证明鑫浩公司的违约行为。 本院经审理认定事实如下：成都市中航地产发展有限公司作为所有权人，将位于成都市高新区××道××号××广场××幢××层××号房屋出租给鑫浩公司，租赁期限自2019年9月15日至2024年9月14日，物业管理费为6元／平方米／月。鑫浩公司（甲方）与禾悦小厨公司（乙方）于2020年1月20日签订《房产租赁合同》，主要约定：鑫浩公司将于高新区益州东一路119号房屋出租给禾悦小厨公司，分租288平方米商铺，租赁期限自2019年10月10日至2024年10月9日，2019年10月10日至2019年12月9日为免租期。免租期内甲方不收取租金，由乙方承担物业费、水电费。租金标准为60000元／月，从第2年开始逐年递增5%，按季度支付，本合同签订的2019年10月10日前支付首次租金180000元，之后的租金乙方应每次提前15天支付甲方。租赁保证金为120000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担违约金、赔偿金后，剩余部分甲方无息返还乙方。案涉房屋用途为餐饮。因地震、海啸等不可抗力造成房屋毁损、灭失的，合同终止，双方互不承担责任。乙方不支付或者不按照约定支付租金达15日的或欠缴各项费用达30000元的，甲方有权单方解除合同，同时乙方应按月租金300%向甲方支付违约金。乙方有本合同第九条第9.4款（9.4.1.不支付或不按照约定支付租金达15日或欠缴各项费用达30000元的）约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金。甲方支付居间服务费60000元，乙方支付居间服务费40000元。 上述合同签订后，鑫浩公司支付了租金180000元和租赁保证金120000元。 2020年2月27日，禾悦小厨公司向鑫浩公司提出减免租金的意思表示，鑫浩公司表示不同意。后鑫浩公司催收租金，双方多次协商无果。2020年3月22日，禾悦小厨公司向鑫浩公司提出腾退房屋的意思表示，双方就合同解除的违约责任未达成一致意见。鑫浩公司于2020年4月24日向禾悦小厨公司发送《欠付租金催告函》，后又于2020年4月27日在案涉租赁房屋处张贴了《解除通知书》，载明因禾悦小厨公司未支付欠付租金，正式通知于2020年4月27日解除《房产租赁合同》。后双方未再进行沟通协商。 另查明，禾悦小厨公司承租案涉房屋用于经营餐饮，还未开业营业。禾悦小厨公司欠付2020年1月1日至2020年7月22日期间的物业管理费11635.2元。 再查明，成都市公安局高新技术产业开发区分局新益州治安派出所出具的《门（楼）牌号变更证明》载明，原XXX号变更为XXX号。 2020年1月25日，四川省人民政府办公厅发布通知，四川省已启动突发公共卫生事件一级应急响应。 2020年3月18日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部复工复产工作组发布通知，成都市全面恢复餐饮营业。 在庭审中，双方均同意禾悦小厨公司于2020年7月30日腾退案涉租赁房屋。鑫浩公司亦表示只需搬离可移动物品，可以不要求禾悦小厨公司恢复原状，但如果禾悦小厨公司愿意恢复原状，亦全力配合。另，鑫浩公司提供的案涉房屋于2020年7月21日的照片中显示，案涉房屋内主要存有禾悦小厨公司装修的厨房导台等固定装修设施。 本院认为，禾悦小厨公司与鑫浩公司签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同解除的问题。双方均认可《房产租赁合同》于2020年4月27日解除，但对合同解除的原因及方式存在异议。禾悦小厨公司述称合同解除的原因系鑫浩公司单方锁门导致合同目的不能实现而解除，本院认为，其提交的证据（视频和照片仅显示贴了转租电话，案涉房屋大门上锁）不足以证明鑫浩公司更换门锁的事实，且鑫浩公司不予认可，故禾悦小厨公司主张的事实，本院不予采信。鑫浩公司述称系禾悦小厨公司欠付租金，故行使法定解除权和合同解除权通知解除。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1.5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。在本案中，禾悦小厨公司已缴纳了2019年12月10日至2020年3月9日的租金18000元，并于缴纳下期租金前及时向鑫浩公司申请减免租金，告知资金困难的情形，鑫浩公司主张于2020年4月27日发送通知解除合同的意见，本院不予采信。本院认为，禾悦小厨公司于2020年3月22日提出合同解除和腾退物品的意思表示，鑫浩公司于2020年4月27日亦提出解除合同的意思表示，双方在事实上对解除合同达成一致意见，且双方在诉请中对合同于2020年4月27日解除亦达成一致意见，故《房产租赁合同》于2020年4月27日经协商一致解除。在庭审过程中，双方均同意禾悦小厨公司于2020年7月30日办理腾退事宜。 关于租金的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第1.6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照与原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。在本案中，禾悦小厨公司承租案涉房屋用于经营餐饮，原定的开业时间处于新冠肺炎疫情防控期间，导致并未开业营业，没有营业收入。本院根据公平原则，酌定2020年1月24日起至2020年3月18日期间的租金由双方各承担50%即54000元（60000元/月×1个月24天÷2），故禾悦小厨公司还应当支付2020年3月10日至2020年4月27日的租金42000元（60000元/月×1个月18天-54000元）。 关于房屋占用费的问题。禾悦小厨公司述称鑫浩公司已于2020年4月27日更换门锁，收回房屋。鑫浩公司述称未发生换锁的情形，禾悦小厨公司未腾退并占用房屋，应当支付房屋占用费。关于鑫浩公司是否于2020年4月27日更换门锁的问题。本院认为，禾悦小厨公司提交的证据（视频和照片仅显示贴了转租电话，案涉房屋大门上锁）不足以证明系鑫浩公司更换门锁。禾悦小厨公司亦未主动向鑫浩公司表示腾退事宜，禾悦小厨公司实际占有房屋。双方在庭审中，均同意于2020年7月30日腾退房屋，故禾悦小厨公司应当按照60000元/月的标准支付从2020年4月28日至2020年7月30日期间的房屋占用费186000元（计算方式为：60000元/月÷30天×3天+60000元/月×3月）。关于2020年7月30日至实际腾退之日的房屋占用费，本院认为，根据合同法第一百一十九条的规定，鑫浩公司应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。案涉房屋内的物品主要为厨房导台等固定装修设施，在庭审中，鑫浩公司亦表示不要求禾悦小厨公司恢复原状（拆除装修），那么鑫浩公司实际能够及时采取措施收回房屋减少损失，故本院不予支持2020年7月30日之后的房屋占用费。 关于合同解除的违约责任。1、鑫浩公司要求禾悦小厨公司按照合同第10.3条的约定承担因欠付租金而导致合同解除的违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1.5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故鑫浩公司主张禾悦小厨公司支付违约金30万元的诉请，本院不予支持。2、关于禾悦小厨公司主张鑫浩公司赔偿装修损失100000元的问题。首先，禾悦小厨公司要求鑫浩公司赔偿装修损失的原因系鑫浩公司锁门导致合同目的不能实现而解除，应当承担违约责任。本院认为，其提交的证据（视频和照片仅显示贴了转租电话，案涉房屋大门上锁）不足以证明鑫浩公司更换门锁的事实。其次，禾悦小厨公司提交的证据（仅有一张收据）不能够证明装修的实际费用和损失。故该项诉请，本院不予支持。 关于禾悦小厨公司主张鑫浩公司返还房屋租房保证金120000元的问题。合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由禾悦小厨公司承担的费用、租金以及禾悦小厨公司应承担违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还给禾悦小厨公司。故租房保证金予以抵扣应付物业管理费后即108364.8元，并抵扣其他应付费用后予以退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认成都禾悦小厨餐饮管理有限公司与四川鑫浩轩汽车服务有限公司签订的《房产租赁合同》于2020年4月27日解除； 二、成都禾悦小厨餐饮管理有限公司于2020年7月30日前向鑫浩轩汽车服务有限公司腾退位于成都市高新区××街××号房屋（288平方米）； 三、成都禾悦小厨餐饮管理有限公司向四川鑫浩轩汽车服务有限公司支付截至2020年4月27日的租金42000元，并支付截至2020年7月30日的房屋占用费186000元； 四、四川鑫浩轩汽车服务有限公司向成都禾悦小厨餐饮管理有限公司退还租赁保证金108364.8元； 五、上述第三项、第四项品迭后，成都禾悦小厨餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内向四川鑫浩轩汽车服务有限公司支付119635.2元； 六、驳回成都禾悦小厨餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回四川鑫浩轩汽车服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为2550元，由成都禾悦小厨餐饮管理有限公司负担1291元，四川鑫浩轩汽车服务有限公司负担1259元。反诉案件受理费减半收取4690元，四川鑫浩轩汽车服务有限公司负担2330元，成都禾悦小厨餐饮管理有限公司负担2360元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十一月十六日 书记员  李双