昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初562号原告（反诉被告）：浦克松，女，1977年11月7日出生，汉族，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：董敏，四川秉和律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：谭明高，男，1964年4月20日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：陈非，云南海泰廌合律师事务所律师，特别授权代理。被告：苏天真，男，1983年8月8日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。原告浦克松与被告谭明高、苏天真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日受理后，被告谭明高在答辩期内提起反诉，反诉符合起诉条件，本院适用普通程序公开开庭进行合并审理，原告（反诉被告）浦克松及其委托诉讼代理人董敏，被告（反诉原告）谭明高的委托诉讼代理人陈非到庭参加诉讼。被告苏天真经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）浦克松向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告交付坐落于呈贡区时代俊园A5地块的房屋;3.判令被告向原告支付违约金人民币50000元；4.判令被告按乙方从甲方2019年11月15日15时34分报警，乙方违约转租之日起至乙方归还房屋之日止的房租费按每月1600元计算；5.判令乙方没有给甲方封阳台21.5平方米，按每平米460元计算，合计人民币9936元；6.本案诉讼费、律师费、保全费、公告费等由被告承担。事实和理由：2016年12月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将名下坐落于呈贡区俊发时代俊园A5地块的房屋租赁给被告作为住宅使用，被告承租的房屋面积为141.5平方米，租赁期限自2017年5月14日至2022年5月14日。在该期限内，原告不向被告收取房屋租金及押金。原告将房屋交给被告装修，装修材料由原告选择，材料费由被告负责，装修范围包括室内、酒柜、吊柜、厨房灶台、灯具、门、纱窗、阳台封顶。被告未经原告同意不得转租、转让、改变房屋使用功能，如被告违反协议约定，原告有权终止本协议执行并收回房屋。2017年5月14日，原告将房屋交付给被告后选取了装修材料并通知被告，但被告未按合同约定对房屋进行装修。2019年11月，原告得知被告未经其同意的情况下己将该套房屋转租给第三人杨朝坤，原告通过电话与被告进行了多次协商，但被告均置之不理。2019年11月15日，原告在不得己的情况下到昆明市公安局呈贡分局雨花派出所报警，希望通过派出所调解解决与被告间的争议，但被告拒不到现场调解。原告认为，其与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护，各方当事人应当按合同约定行使权力，履行义务。被告未按合同约定装修房屋及未经原告同意私自将房屋转租给第三人的行为严重侵害了原告的合法权益，构成根本违约，其应按合同约定交付房屋并承担违约责任,被告的违约行为给原告造成的损失应当进行赔偿。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判决支持原告的全部诉讼请求为谢。被告（反诉原告）谭明高答辩称：2016年12月17日，原告与被告签订了房屋租赁合同约定原告将其名下坐落于昆明市呈贡区金盾俊园A5地块的房屋租赁给被告使用，租赁期限自2017年5月14日至2022年5月14日，该租赁期限内原告不向被告收取房屋租金及押金，被告将原告的房屋进行装修作为对价，五年期满以后将装修和房屋一起交还给原告，合同签订以后，被告就按原告的要求对该房屋进行了装修，在租赁期间，原告浦克松曾经带人到房屋进行看房，想要将房屋进行出卖，找过谭明高几次，原告的儿子要结婚，想要使用这个房子，也找过谭明高，想要把房子提前收回，谭明高未答应，因为合同期限是五年。在此情况下，原告为了达到提前收回出租房屋的不法目的。2019年的11月15日，编造被告转租房屋的事实，并且带了两个男的和一个女的,强行将房屋的门锁进行了更换，导致了被告无法进入房屋居住使用。原告从2019年11月15日更换门锁以后，就一直霸占着该租赁房屋，不让被告使用。关于原告提出的诉讼请求第一项解除房屋租赁合同的问题，我们认为原告违约，不应该解除房屋租赁合同，而应该继续履行合同。二、相应的继续履行合同的情况下，被告没有必要交付诉争房屋给原告，并且原告从2019年11月15日开始一直霸占使用该房屋至今，所以不应该得到支持。三、关于判令支付违约金的问题，我们在反诉的增加的诉讼请求里面也要求原告支付违约金给被告。四、原告请求按照1600元每月，从2019年11月10开始到房屋交还之日的房屋租金，没有合同的约定，没有法律的规定，并且这个房屋一直是从2019年11月15日开始，由原告在使用，根本就没有相关的基础和支撑。五、关于封阳台99**元的诉讼请求，租赁合同未约定封阳台何时必须封好，无时间规定，并且在当时双方的商讨过程中，原告向被告表达希望说到交房的时候房子越新越好，因为合同约定说装修好以后使用五年，把房子再交还给原告装修。六、关于诉讼费、律师费、保全费、公告费没有约定，也没有法律规定，也没有实际产生，请求法庭不予支持。关于诉讼费，请求法庭依法判决。被告（反诉原告）谭明高向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告按1600元/月的标准支付其违约而强行拆换出租房屋门锁导致反诉原告不能使用租赁房屋期间的房租费，直到反诉被告将出租房屋交还给反诉原告使用时止（从反诉原告2019年11月15日13时03分报警时开始计算，暂算至2020年7月3日合计12000元）；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币50000元；4.请求判令本诉及反诉案件诉讼费等费用由反诉被告承担。事实及理由:2016年12月17日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将其名下坐落于昆明市呈贡区金盾俊园A5地块的房屋租赁给反诉原告使用，租赁期限至2017年5月14日至2022年5月14日，在该租赁期间内，反诉被告不向反诉原告收取房屋租金及押金，反诉原告将该租赁房屋进行装修作为对价。合同签订后，反诉原告按照反诉被告的要求，对该房屋进行了装修。反诉被告为了达到提前收回出租房屋的不法目的，2019年11月，其编造了反诉原告转租房屋的事实，并带领两男一女强行将该出租房屋的门锁进行了更换，导致反诉原告无法进入房屋对其进行使用。反诉被告从2011年11月15日开始一直占用该房屋，不让反诉原告使用。综上所述，反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应诚实履行该合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，反诉被告的行为已构成违约，需承担违约责任。原告（反诉被告）浦克松答辩称：一、关于合同是否继续履行，在2019年11月份，房屋已经被原告浦克松收回，确实不存在被告在里面居住，合同解除是因为反诉原告的转租行为导致合同不能继续履行，不管合同是否有约定不得转租或法律规定都不得转租，浦克松有解除合同的理由，是符合合同约定及法律规定，现在没有继续履行的可能性。二、合同已经约定明确出租方并没对房屋收取任何的租金及押金，被告也承认是双方的合议，但不代表装修就是用来支付对价，因为房屋是清水房，被告要租住就要进行装修，是以装饰装修的残值对原告进行补偿，甲方没有收取对方的任何租金。三、违约行为是因为反诉原告的转租行为，合同解除是他们自身原因导致的，应当由违约方承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年12月17日，原告（反诉被告）浦克松（甲方）与被告（反诉原告）谭明高、被告苏天真（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其昆明市呈贡区金盾俊园A5地块的房屋租赁给乙方使用，乙方不收取租金及押金，所有装修材料款、工时费由乙方承担。乙方装修好的房子租期到之后甲方无条件收回房屋，房子内的装修属甲方所有，乙方不得损坏房屋和装修（装修费用乙方自行承担）。租赁时间自2017年5月14日起至2022年5月14日止，租期5年，租期内甲方不得随意收回房屋，如有特殊情况要收回房屋须和乙方协商。乙方未经甲方同意不得转租、转让及改变房屋使用功能。合同签订后，浦克松向谭明高、苏天真交付了房屋，谭明高、苏天真就诉争房屋支出装修费用共计人民币88004元。2019年11月15日，昆明市公安局呈贡分局雨花派出所出具《接待报警案件三联单（交报警人）》，接到浦克松报警，在处警简况中载明：“……经了解：报警人浦克松系昆明市呈贡区时代俊园Ａ5地块房屋的房主，称之前与谭明高……签过样板房合同,双方答应不能将房子转租给别人,但现在谭明高将房子转租给杨朝坤（男，汉族，1996年6月3日出生，户籍地：云南省昭通市巧家县，身份证号码：530622************，电话号码：158××******），于是报警人与谭明高发生纠纷……”报警后，浦克松更换门锁后收回房屋至今。本院认为：一、浦克松主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，谭明高、苏天真客观上存在转租的事实，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”以及第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本院对于浦克松主张解除合同的诉讼请求予以支持。也据此驳回谭明高要求继续履行合同的主张。二、对于浦克松主张返还房屋的诉讼请求，因双方合同应当解除，应当返还租赁标的，但浦克松已实际收回房屋，因此对其主张谭明高、苏天真交还房屋的主张已无实施必要，本院对此不予支持，也据此对于浦克松主张对方支付房租费的主张不予支持。对于浦克松主张解除谭明高、苏天真支付违约金的诉讼请求，因该房屋返还后，因双方租期尚未届满，房屋中进行的装修附着物价值已足以弥补浦克松的损失，因此本院对其支付违约金的主张不予支持。对于浦克松要求支付封阳台费用的主张，因双方合同已不再继续履行，双方对于封阳台的具体标准也未进行约定，本院对此不予支持。三、对于谭明高反诉支付违约金50000元以及按1600元/月支付房租费的主张，因其履行合同过程中违约在先，浦克松提前收回房屋的行为系对其违约行为的抗辩，因此本院对此主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）浦克松与被告（反诉原告）谭明高、被告苏天真于2016年12月17日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）浦克松的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）谭明高的反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币1778元，由原告（反诉被告）浦克松承担778元，由被告（反诉原告）谭明高、被告苏天真共同承担1000元；反诉案件受理费人民币50元，由被告（反诉原告）谭明高承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  朱 曦人民陪审员  任明新人民陪审员  贺大成二〇二〇年十一月四日书 记 员  陆叶青