河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4861号上诉人(原审被告)：路玉青，女，1953年10月5日生，汉族,户籍地:新乡市，现住新乡市。被上诉人(原审原告)：新乡市俱安物业管理有限公司，住所地新乡市北干道与解放路交叉口东北角（营业办公楼）**。法定代表人：付克军，总经理。委托诉讼代理人：张现卫，魏大鹏，该公司员工。上诉人路玉青因与被上诉人新乡市俱安物业管理有限公司（以下简称俱安物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人路玉青，被上诉人俱安物业公司的委托诉讼代理人张现卫、魏大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路玉青上诉请求：一、判令被上诉人2016年8月8日至2019年8月8日物业管理服务确实存在一定瑕疵，按照物业管理费总额的百分之五十降浮物业费;二、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月8日，路玉青与新乡港立房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，俱安物业公司进入后，只知道主张收取物业费，未能履行物业服务合同的约定，达不到服务标准。小区私搭乱建长达三年之久，未见物业整改。公共设施设备未能及时维护维修。绿化带内花木枯死，杂草丛生。车辆乱停乱放，安全通道被堵等问题。俱安物业公司向上诉人主张全额物业费没有事实依据，其行为已严重违约。且三年换了三个物业经理，因电路问题导致上诉人家的冰箱坏了，向物业公司反映也没有人管。每次交物业费上诉人都与物业协商。但是被上诉人公司一直没有解决。俱安物业公司辩称：俱安物业公司未停止正常的物业工作。上诉人所说问题都是开发商遗留问题，俱安物业公司无法解决，俱安物业公司只起到服务作用。俱安物业公司需承担的工作俱安物业公司都能做到，其他问题需要协商解决。俱安物业公司向一审法院起诉请求：1、判令路玉青向被上诉人支付2016年8月8日至2019年8月7日所欠物管服务费5181元；2、判令路玉青向俱安物业公司支付违约金1036.2元；3、诉讼费由路玉青承担。一审法院认定事实：路玉青是北港绿城1号楼1单元9楼A户的业主，房屋建筑面积143.89平方米，俱安物业公司是该小区的物业服务公司。2016年8月8日，新乡市港立房地产开发公司（甲方）与俱安物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，主要内容包含：第二项管理事项包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼道、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；2、公用设施设备的养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、公用照明、楼内消防设施设备；3、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场院；4、公用绿地、花木等的养护与管理；5、附属配套建筑和设备的养护和管理；6、公用环境卫生、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运等，所有费用归乙方支出；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序，包括安全监控、巡视门岗执勤；9、协助社区开展社会文化活动；10、负责向业主和物业使用人收取管理费、停车服务费，装潢垃圾清运费等。第三项管理期限及管理收费标准管理期限为叁年。自2016年8月8日起至2019年8月8日止。物业管理服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1元（电梯高层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方根据建筑面积大小按每平方1.5元向业主或物业使用人收取。……第六项违约责任1、甲方违反本合同约定，使乙方未完成管理目标，造成乙方经济亏损的，甲方或当事人应当给予乙方经济赔偿；2、乙方违反本合同约定，未达到管理标准不能正常使用物业的，甲方业主有权提出限期整改的，业主及物业使用人有权要求双方解除合同，造成损失的乙方应给予经济赔偿；3、业主或物业使用人拒缴物业服务费的，乙方应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，乙方可向人民法院起诉；4、甲乙双方任一方无正当理由提前解除本合同的，应向对方支付违约金，给对方造成损失的，违约方应赔偿对方。经俱安物业公司催交，路玉青以俱安物业公司服务不到位及《前期物业管理服务协议》违反法律强制性规定为无效合同等为由拒绝缴纳物业费，2016年8月8日起至2019年8月7日期间物业费为5180元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，俱安物业公司与新乡市港立房地产开发公司签订的前期物业管理服务合同对作为案涉小区业主的路玉青具有约束力，按照合同约定提供了相应的物业服务，路玉青作为业主实际接受了被上诉人的服务，根据权利义务对等原则，路玉青应支付俱安物业公司物业服务费。路玉青提供证据不足以证明物业公司在履行合同中存在重大违约，导致路玉青丧失根本合同利益，双方也并未约定可据此拒绝缴纳相应的物业费用。客观来讲，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务具有一定难度，但物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，为维持小区的正常运转和发展，业主不应简单以拒缴物业费来表达个人不满，故路玉青以俱安物业公司服务不到位及《前期物业管理服务协议》违反法律强制性规定为无效合同等为由拒绝缴纳物业费的抗辩主张，一审法院不予采纳。根据《物业服务合同》的约定，俱安物业公司要求路玉青支付物业费，一审法院予以支持。对于物业公司主张违约金问题，由于其提供物业服务在一定时期确实有一定瑕疵，对业主造成不便，业主也非恶意拖欠，其主张违约金依据不足，一审院不予支持。俱安物业公司亦应通过本次诉讼，发现业主对于物业服务不满之处，积极整改，不断提高服务能力，力争创造一个整洁、卫生、文明、和谐的小区环境，促成业主自觉自愿缴费，减少诉讼纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、路玉青于判决生效之日起十日内支付俱安物业公司自2016年8月8日起至2019年8月7日期间物业费5180元；二、驳回俱安物业公司其他诉讼请求。如果路玉青未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由俱安物业公司承担5元，路玉青承担20元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，俱安物业公司与新乡市港立房地产开发公司签订的前期物业管理服务合同对作为案涉小区业主具有约束力。俱安物业公司按照合同约定提供了相应的物业服务，该小区业主实际接受了俱安物业公司的服务，根据权利和义务相一致原则，小区业主应支付俱安物业公司物业服务费。上诉人路玉青主张被上诉人未能履行物业服务合同的约定，达不到服务标准，物业费应当扣减，未能提交有效证据证明其主张，该上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，路玉青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由路玉青负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 张国飞审判员 赵 斌二〇二〇年十一月四日书记员 刘 倩