广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1449号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司，住所地广东省中山市东区凯茵豪园商住小区*****，统一社会信用代码914************060。法定代表人：钟锦绣，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫敏静，该公司员工。被告：黄以绮，女，1971年11月5日出生，澳门特别行政区居民，内地住址广东省中山市东区**************，港澳居民来往内地通行证号码M02120631。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司（以下简称雅居乐凯茵豪园分公司）与被告黄以绮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐凯茵豪园分公司委托诉讼代理人莫敏静到庭参加诉讼，被告黄以绮经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐凯茵豪园分公司向本院提出诉讼请求：被告黄以绮向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司支付2018年5月至2019年5月期间共13个月的物业管理费7618元及违约金1511元（计算方法:以每月物业管理费586元为基数,分别从欠费次月1日起按每日1‰利率计算至清偿之日止）。事实与理由：被告黄以绮拖欠原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2019年4月2日，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司与小区业委会签订《中山市凯茵豪园商住小区物业服务合同》。合同期限：从2019年4月2日起至2024年4月1日止。物业坐落：中山市东区**************，权属人：黄以绮，建筑面积：234.38平方米，交楼时间:2003年9月10日，物业费计收标准:根据《中山市凯茵豪园商住小区物业服务合同》第十一条第b点约定:本物业管理服务费收费标准为:高层洋房是指有电梯住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取。付费期限：根据《中山市凯茵豪园商住小区物业服务合同》第九条约定:乙方企业采取包干制形式约定物业服务费用。由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，含利用公共部位进行经营的管理费。盈余或者亏损均由乙方企业享有或者承担的物业服务计费方式。乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，且服务费包含政府规定的全部公摊费用。违约金依据：根据《中山市凯茵豪园商住小区物业服务合同》第十三条约定:1、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，按以下方式处理：从次月一日起每天按欠缴物业服务费总额的千分之一交纳违约金。2、业主或物业使用人无正当理由不交物业服务费的，甲方协助乙方向欠费业主或使用人追讨，其追讨方式包括但不限于：上门协调催收、向业主发送短信方式催收、委托律师发函催收、提起诉讼等，直至业主清偿全部拖欠的服务费、违约金为止。催收过程中，如因业主更换住址更换联系方式等原因导致乙方的催收未能实际送达至业主的，视为乙方已主张了权利。乙方有权要求欠费业主或使用人赔偿其所产生追索期间欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于：律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等。欠费期间：2018年5月至2019年5月，共13个月。欠费金额：物业管理费每月586元，合计7618元。催收方式：2019年6月通过EMS邮寄律师函方式催收。被告黄以绮经本院合法传唤，未到庭答辩及质证也未向本院提交任何证据。原告雅居乐凯茵豪园分公司就围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2007年10月22日，中山市东区凯茵豪园小区业委会作为甲方与原告雅居乐凯茵豪园分公司作为乙方签订《凯茵豪园商住小区物业管理服务合同》，双方约定：甲方委托乙方对位于广东省中山市东区长江旅游风景区的商住小区提供物业管理服务；合同期限为3年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止；物业管理服务费收费标准为住宅物业电梯洋房每月每平方米建筑面积2.5元；物业管理费用由业主或物业使用人在每月10日以前向乙方支付。逾期交纳物业管理费和合同决定的其他费用，乙方有权自逾期之日起向业主或物业使用人按日加收应交纳费用的千分之一作为滞纳金。合同还约定了其他事项。2019年10月22日，中山市东区凯茵豪园小区业委会作为甲方与原告雅居乐凯茵豪园分公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，双方约定：本物业基本情况：坐落位置：中山市东区*********，占地面积：约35万平方米，建筑面积：约33万平方米，物业类型：洋房、别墅、商铺、车位；物业服务区域：凯茵豪园、果岭十八、傲云峰；甲方代表本物业全体业主续签本合同，本合同全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；本合同中涉及的币值，均指人民币；乙方企业采取包干制形式约定物业服务费用，由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，含利用公共部位进行经营的管理费；盈余或者亏损均由乙方企业享有或者承担的物业服务计费方式；乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，且服务费包含政府规定的全部公摊费用；高层洋房是指有电梯住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，按以下方式处理：从次月一日起每天按欠缴物业服务费总额的千分之一交纳违约金；服务期限为五年，自2019年4月2日起至2024年4月1日。合同还约定了其他事项。被告收楼后未支付2018年5月至2019年5月期间共13个月的物业服务费，雅居乐凯茵豪园分公司催讨无果遂诉至本院，主张前述民事实体权利。雅居乐凯茵豪园分公司为证明其已按物业服务合同约定全面适当履行对案涉小区提供物业服务合同义务，向本院提交了车辆出入登记表、夜间报岗记录表、车辆出入登记表、来访施工人员出入登记表及巡逻签到表等证据佐证，显示雅居乐凯茵豪园分公司为凯茵豪园提供了公共区域管护、安保巡查、门岗值班、出入登记、车辆管理等物业服务。另查，黄以绮系广东省中山市东区**************的产权人，该物业建筑面积为236.62平方米，雅居乐凯茵豪园分公司明确则以234.38平方米按586元/月计收物业服务费。庭审中，雅居乐凯茵豪园分公司述称，黄以绮收楼时间为2003年9月10日，案涉小区已成立业主委员会，并于2019年4月2日签订案涉的新物业服务合同，双方约定物业服务费当月最后一日前缴纳。黄以绮逾期交纳物业服务费，雅居乐凯茵豪园分公司曾通过电话及EMS邮寄律师函等方式向原告催收。本院认为，本案系涉澳物业服务合同纠纷。由于双方当事人未约定解决合同争议所适用的法律，而涉案合同的签订地、履行地均发生在我国内地，因此我国内地法律与本案纠纷具有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。根据《最高人民法院关于审理涉及物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，凯茵豪园业委会与雅居乐凯茵豪园分公司签订的物业服务合同，对作为业主的黄以绮具有约束力，雅居乐凯茵豪园分公司与黄以绮形成物业服务合同关系。雅居乐凯茵豪园分公司为黄以绮的物业提供了管理服务，黄以绮作为业主未按物业服务合同的约定交纳物业服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及物业服务合同的约定，承担支付物业服务费的违约责任。雅居乐凯茵豪园分公司诉求黄以绮支付2018年5月至2019年5月期间共计13个月的物业管理费7618元（586元/月×13个月），理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。雅居乐凯茵豪园分公司主张以每月物业管理费586元为基数，从欠费次月1日起按日千分之一的标准计算至清偿之日止的违约金，对于违约金的起算时间符合合同约定，本院予以支持，但违约金标准明显过高，原告未举证被告未交纳物业服务费造成其经济损失大于或等于该约定标准，故根据公平公正原则，本院酌情将违约金标准调整为按年利率6%计算。雅居乐凯茵豪园分公司诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。黄以绮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告黄以绮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司支付2018年5月至2019年5月期间共计13个月的物业管理费7618元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费586元为基数，从欠费次月1日起按年利率6%的标准计算至清偿之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，案件公告费300元，合计400元（原告已预交），由被告黄以绮负担（被告黄以绮在判决生效之日起七日内迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司）。如不服本判决，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄以绮可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何 频人民陪审员  冼少云人民陪审员  黄 霞二〇二〇年十一月十一日书 记 员  区佩雯林雪莲