黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民初88号原告（执行案外人）：顾晶晶，女，1981年12月21日生，汉族，鸡西万达商场思莱德男装售货员，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：薛明，男，1978年7月6日生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。（与原告系夫妻关系）委托诉讼代理人：高翠琴，鸡冠区永昌法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：黑龙江森磊建筑工程有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红星乡红星村。法定代表人：周晓波，职务经理。委托诉讼代理人：孙成军，男，该公司经理。第三人（被执行人）：鸡西市中康大地置业有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红军办新华11－门市－4。法定代表人：孙桂杰，职务董事长。委托诉讼代理人：许凤云，该公司法律顾问。原告顾晶晶与被告黑龙江森磊建筑工程有限公司（以下简称森磊公司）、第三人鸡西市中康大地置业有限公司（以下简称中康公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾晶晶及其委托诉讼代理人薛明、高翠琴，被告森磊公司的委托诉讼代理人孙成军，被告中康公司的委托诉讼代理人许凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾晶晶向本院提出诉讼请求：1.依法判令对（2020）黑03执异73号执行裁定书中中康凤凰城小区A18号楼四单元501室停止执行；2.判令中康凤凰城小区A18号楼四单元501室归原告所有；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告在2015年4月20日购买了中康公司所有的中康凤凰城小区A18号楼四单元501室，交付了购房款，领取了入户钥匙办理了入户手续。中康公司为原告出具了购房合同及收据，并收取了供热费，签订了前期物业管理合同及房屋装修管理服务协议，原告入住后交付了水、电、供热及其他费用，对案涉房屋进行装修使用至今。因原告与中康公司签订了合法有效的房屋买卖合同，合法占有该房屋并交付了全部购房款，非因原告的原因未办理过户登记，且原告无其他住房。因此请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，停止对案涉房屋的执行，以维护原告的合法权益。被告森磊公司辩称，1.原告顾晶晶在人民法院查封案涉房屋前，未与中康公司签订合法有效的书面买卖合同。顾晶晶仅凭一份收条，且收条的付款人并非原告，收款人也不是中康公司，此收条并非合法有效的书面买卖合同；2.顾晶晶举示的证据不能证明其在案涉房屋被查封前实际合法占有该房屋。顾晶晶提供供热费收据有涂抹痕迹，无法确定真实性，物业收据的日期为案涉房屋被查封后，物业结算通知书无出具单位公章，不能证明其真实性。3.顾晶晶以10万元价格购买了案涉房屋，明显系不合理低价购买房屋，不享有物权期待权，不能达到阻却执行的效果；4.顾晶晶未积极要求签订商品房预售合同，也未办理房产登记网签手续或预告登记，因此顾晶晶具有过错。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护法律的公平正义。第三人中康公司述称：案涉房屋是中康公司抹账给泰兴市分界安装工程公司，用于抵顶工程款。应泰兴公司要求中康公司将案涉房屋登记在李银生名下，至于李银生是否将案涉房屋出售给顾晶晶，中康公司不清楚。对于原告的诉讼请求无意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告顾晶晶举示证据清单：1、鸡西市中级人民法院（2020）黑03执异73号执行裁定书一份。意在证明：原告对该裁定不服，依法起诉具有诉权。2、结婚证一份。证明目的：顾晶与薛明系夫妻关系。3、2014年5月20日李银生与中康公司签订商品房订购协议书一份、购房收据一份、2015年4月20日李银生收条一份、2020年9月20日中康公司委托诉讼代理人许凤云询问笔录一份。证明目的：李银生于2014年5月20日购买了案涉房屋，李银生又于2015年4月20日将案涉房屋出售给原告。4、2015年4月20日中康公司供热费收据一份、鸡西龙唐供热公司发票二张、2015年4月20日鸡西市自来水公司收据一份、物业结算通知单一份、物业费收据一份、房屋装修管理服务协议一份、物业管理合同二份。证明目的：原告于2015年4月20日购买了案涉房屋，入住后缴纳了各种生活费用，在案涉房屋被查封前合法占有该房屋。被告森磊公司举示的证据：（2015）鸡民初30号之一民事裁定书一份。证明目的：案涉房屋被查封时，中康公司未提出异议，该房屋在被查封时未被出售。被告中康公司未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月20日，中康公司与案外人李银生签订商品房认购协议书，约定泰兴市分界建筑安装工程公司鸡西市工程处李银生购买鸡西市鸡冠区中康凤凰城一期18栋四单元501室，房屋价款407，964.00元，中康公司为李银生出具购房收据一份并加盖公司财务专用章。2015年4月20日李银生为薛明出具了案涉房屋价款的10万元收条，同日，顾晶晶与案涉房屋所在的昆霖物业公司签订房屋装修管理服务协议及前期物业管理合同书。中康公司与李银生的商品房认购协议书及购房收据中标明，将购房者由李银生改为顾晶晶。2020年4月23日薛明与隆和物业公司签订“中康凤凰城”房屋装修承诺保证书及物业管理合同书；原告顾晶晶提供2015年—2018年供热费收据、2016年-2021年物业费收据。案涉房屋现已由顾晶晶占有使用。森磊公司与中康公司、第三人泰兴市分界建筑安装工程公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年7月18日作出（2015）鸡民初字第30号民事判决书，判决：中康公司于本判决生效后十日内支付森磊公司款项3041368元以及利息（自2015年1月16日起至款项付清之日止，以3041368元为本金，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。森磊公司和中康公司不服一审判决，均提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2019年4月17日作出（2018）黑民终746号民事判决，判决；驳回上诉，维持原判。该案一审诉讼期间，本院于2017年3月29日作出（2015）鸡民初字第30号之一的民事裁定：一、预查封中康公司开发建设的中康凤凰城一期A29号、A18号、A10号、A7号、A30号A14号、A22号、地下**车库共**。查封期限三年（查封房屋详见该裁定），其中包括案涉房屋。本案二审判决生效后，森磊公司申请执行，本院于2019年5月14日立案执行。该保全查封措施转为执行查封措施。2020年3月20日，本院作出（2019）黑03执33号之五执行裁定，续查封中康公司所有的中康凤凰城小区29号楼1单元201室、501室、502室、601室、602室、2单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室；18号楼2单元501室、502室、3单元501室、502室、4单元501室；20号楼1单元502室、2单元502室、3单元501室；23号楼1单元202室；30号楼1单元201室，共计25户住宅。2020年9月15日，顾晶晶以案外人身份向本院提起执行异议，要求中止对案涉房屋的执行，本院依法作出（2020）黑03执异73号执行裁定，裁定驳回顾晶晶的异议申请。顾晶晶不服，以申请人身份提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点为：原告顾晶晶作为执行案件的案外人，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告顾晶晶虽未举示案涉房屋买卖合同及购房款收据的原件，但其举示的房屋买卖合同及购房款收据的复印件中，证明中康公司在其与李银生间的买卖合同中，将购房者及交付房款均已更改为原告顾晶晶，且该事实中康公司的委托代理人在本案执行异议程序中对此事实并无异议。案涉房屋现在房产管理部门登记为现售状态，并可以进行所有权登记。因此应当认定顾晶晶与中康公司的买卖合同依法成立并发生法律效力，该合同签订时间先于案涉房屋被查封的时间前，并且案涉房屋现已由中康公司交付顾晶晶，顾晶晶现已占有并使用案涉房屋。在案涉房屋被查封前，原告顾晶晶基于与中康公司的买卖合同，对案涉房屋实际占有和使用，因此顾晶晶对案涉房屋虽未办理所有权登记，但顾晶晶对房屋的物权期待权，足以排除对案涉房屋的强制执行。但因案涉房屋顾晶晶并未依法进行所有权登记，故其要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼主张不应予以支持。综上所述，原告顾晶晶的诉讼请求符合相关法律的规定，依法应予支持。被告森磊公司的抗辩意见于事实不符，且于法无据，不应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条，《最高人民法院》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、停止执行鸡西市鸡冠区中康凤凰城小区A18号楼四单元501室。二、驳回原告顾晶晶的其他诉讼请求。案件受理费2,300元，由被告森磊公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  李凤霞审判员  洪 明二〇二〇年十一月十六日书记员  都 晶