甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4451号原告（反诉被告）：刘玉清，男，1968年7月10日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：付鹏，兰州黄河律师事务所律师。被告（反诉原告）：高建勋，男，1964年4月21日出生，汉族，住甘肃省秦安县。委托诉讼代理人：谢晓雪，陕西学进律所事务所律师。原告刘玉清与被告高建勋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，高建勋提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告刘玉清的委托诉讼代理人付鹏、被告高建勋委托诉讼代理人谢晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉清向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还位于甘肃省兰州市城关区××路××街××号××楼××座××层××室的房屋；3、判令被告向原告支付自2013年1月30日至2020年5月30日之间的房屋占用费624000元，并按照每月每平方米30元计算租金直至被告返还房屋为止。事实和理由：2013年1月18日，原、被告签署《房屋买卖合同》，约定将原告所有的位于甘肃省兰州市城关区××路××街××号××楼××座××层××室，预估面积204.7平方米、实际面积208.37平方米的房屋出售给被告，房屋价款总计2040000元，付款方式为自合同生效之日被告支付1000000元，生效之日起90日内支付900000元，剩余140000元过户前10日支付。合同签订后，原告于2013年1月30日向高建勋交付了房屋。被告为向原告支付购房款以该房产为抵押，以原告为连带保证人向兰州市城关区华盛小额贷款股份有限公司（以下简称“华盛公司”）贷款150万元用于支付购房款，但未办理抵押登记，后因被告就该借款到期不能归还，华盛公司要求原告向其退还该购房款。2014年12月16日，原告向华盛公司退还50万元购房款，随后原、被告双方于2015年2月8日签署《协议》，就原告向华盛公司退还150万元购房款以及房屋买卖事宜进行了补充约定，约定由原告向第三方借款后，借给被告用于归还其欠付华盛公司借款，被告在两年内向原告还本付息。同时约定：原告在被告将该款项还清后一个月内将房屋过户给被告；若被告不能按期还款则原告有权收回房屋，被告无条件搬离该房屋。为履行该协议，原告将案涉房屋抵押给永登县农村信用合作联社贷款140万元，办理了抵押登记，并于2015年6月19日将其中的100万元退还给了华盛公司，但被告至今未按照该协议向原告支付该150万元款项亦未搬离该房屋，致使原告的合同目的无法实现，故诉至法院。高建勋辩称，第一、本案被告已经按照合同约定支付给原告194万购房款，请求驳回原告诉请。原、被告2012年11月18日签署《房屋买卖合同》，约定原告夫妇将其位于兰州市城关区××街××号××楼××座××层××房，价格每平方米1万元，总价204万出售给被告。依据该合同第四条约定，本合同生效之日，被告给原告支付定金人民币一百万元整，并与本合同生效之日起90日内日在支付给原告房款人民币玖拾万元整，剩余人民币壹拾肆万元，待双方办理房屋过户手续前10日内由被告一次性支付给原告。2013年1月30日，被告支付原告70万元购房款，由原告妻子白雅琴签字确认。并于当日交付房屋和房屋钥匙，燃气卡、电卡、购水智能卡。2013年2月6日双方签署房屋买卖合同《补充协议》，约定2012年11月18日签订的《房屋买卖合同》生效日期变更为2013年1月30日。2013年4月30日，被告支付原告购房款124万元。2016年6月25日原告刘玉清出具给被告证明一份，载明已收到原告194万元房款，房屋产权证正在办理之中。同时原、被告双方于2015年2月8日签署借款《协议》中也说明被告已经支付原告购房款194万元这一事实。事实上被告支付给原告夫妇的款项远远不止194万，其中就包含10万元的购房款。以上有双方签字的《房屋买卖合同》和原告夫妇出具的亲笔签名《收条》、《证明》以及借款《协议》以及转账记录为证。以上事实完全可以证明被告已经履行完合同约定的支付前期190万购房款的义务，且支付给原告的款项远远超过合同约定的购房款。由此可见，被告不存在合同约定的违约且解除房屋买卖合同的情形，且目前该房产证已经办理的原告名下，原告自己将该房屋抵押担保贷款，现在却反而自己保全自己的房产，并违约要求解除已经生效且履行、交付的《房屋买卖合同》。故本案不存在合同解除的法定及约定解除条件，请求贵院查明事实后驳回原告诉请。第二、本案争讼房屋买卖合同的解除权已消灭。依据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第六条约定“乙方如未按照本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际付款之日止，月息按千分之一计算，逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权终止合同收回房屋。”退一万步讲，即便被告延迟付款，原告诉请解除合同既不符合《合同法》94条法定解除条件，也不符合合同约定解除条件。依据《合同法》第95条第一款规定：“法律规定或者是当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”如果被告没有付款，原告为何不依法在约定及法定的除斥期间行使解除权而是在除斥期间届满后，时隔7年之久行使解除权？这完全和原告2013年4月30日出具的《证明》、2015年1月8日借款《协议》履行合同的事实相违背。故本案争讼房屋买卖合同的解除权已消灭。第三、原告依据未生效的甲乙丙三方2013年1月18日签署《房屋买卖合同》主张解除权，系违背基本事实。原、被告在2012年11月18日签署《房屋买卖合同》，之后在2013年2月6日双方又签署该房屋买卖合同的《补充协议》，该协议明确约定“经甲方刘玉清和乙方高建勋友好协商，将甲方出售给乙方坐落于兰州市平凉路108号农牧厅综合楼Ａ4座4层东侧Ａ403房屋，合同的生效日期由2012年11月18日变更为2013年元月30日”落款时间是2013年2月6日。而原告诉请依据的是三方2013年1月18日签署《房屋买卖合同》，该合同实际是一个三方签署的《房屋买卖担保借款合同》，依据该合同第13条约定“本合同经甲、乙、丙三方签字之日起生效。”但实际上由于丙方没有签名和履行，该合同并未生效。这一点恰恰和原、被告2013年2月6日签署的房屋买卖合同补充协议可以证明，一是双方实际认可和履行的就是2013年11月18日签署的房屋买卖合同，二是该补充合同时间后于三方签署的《房屋买卖担保借款合同》，应当以签署日期在后的补充协议认定双方生效并实际履行的是2013年11月18日签订的《房屋买卖合同》。故原告依据并未生效的甲乙丙三方2013年1月18日签署《房屋买卖合同》系违背本案基本事实。第四、原告以借款《协议》主张解除房屋买卖合同、退房、支付为违约金，系法律认识错误，请求依法驳回被答辩人全部诉请。依据原、被告签署的2015年1月8日《协议》内容来看，出借人为刘玉清，被出借人为高建勋。从该协议上可以证明原、被告人双方的《房屋买卖合同》付款194万元已经实际履行。该借款协议实际上是原、被告双方之间民间借贷法律关系，合同约定的收回房屋系借贷担保条款，而非《房屋买卖合同》的解除条款。从本案原、被告之间签署的《房屋买卖合同》及其《补充协议》和借款《协议》系两个独立的合同和两个不同法律关系。原告无权以《借款协议》的担保条款来主张《房屋买卖合同》中的解除权。故，原告以借款《协议》行使《房屋买卖合同》的解除权，既无法律基础又无事实基础，系法律认识错误，请求依法驳回被答辩人全部诉请。第五、原告在房价上涨后恶意行使解除权，系违约行为。被告反诉请求原告继续履行房屋买卖合同，依法办理过户手续，并以约定支付被告100万违约金。依据原、被告双方签署的《房屋买卖合同》第11条约定“甲乙双方应该严格遵守本合同约定，若一方因为兰州市的房地产市场价格变化而反悔影响该合同的正常执行，应当赔偿给对方壹百万元的违约金。”合同生效后，被告依约定支付了购房款，原告却在拿到房产手续后迟迟不予办理房屋过户手续。即便双方之间存在借款经济纠纷，但不影响双方之前就签署生效、履行的《房屋买卖合同》这一法律事实。原告完全可以以民间借贷主张被告归还其借款。而非以独立于《房屋买卖合同》之外的《借款协议》为由，拒不履行房屋过户手续，并要求解除房屋买卖合同和退房。其本质上还是因兰州市同地段房屋价格上涨，通过恶意解约为由收回房屋的违约行为，故原告应当依据该条约定赔偿被告违约金100万元人民币。综上，请求法院依法驳回原告诉请，并依法审理被告的反诉请求，支持被告的反诉主张，为维护正常的房地产市场秩序和被告的合法权益。高建勋向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判令原告继续履行原、被告2013年1月30日生效的《房屋买卖合同》，依约将位于兰州市城关区××街××号农牧厅综合楼Ａ座4层Ａ403房屋给被告办理过户手续；2、依法判令原告支付合同约定违约金100万元人民币；3、本案诉讼费，保全费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告2012年11月18日签署《房屋买卖合同》，约定原告夫妇将其位于兰州市城关区××街××号××楼××座××层××房，价格每平方米1万元总价204万出售给被告，依据该合同第四条约定木合同生效之口被告给原告支付定金人民币一百万元整，并与本合同生效之日起90日内日在支付给原告房款人民币玖拾万元整，剩余人民币壹拾肆万元待双方办理房屋过户手续前10日内由乙方一次性支付给原告。2013年1月30日，被告支付原告70万元购房款，由原告妻子白雅琴签字确认，并与当日交付房屋和房屋钥匙燃气卡、电卡、购水智能卡。原、被告于2013年2月6日双方签署《补充协议》变更合同生效日期为2013年1月30日。2013年4月30日，被告支付原告购房款124万元，原告当日出具收条一份。另在2016年6月25日，原告刘玉清又给被告出具给证明一份，载明已收到被告194万元房款，房屋产权证正在办理之中。后原、被告双方于2015年2月8日签署借款《协议》，该借款协议中也予以说明购房款已经支付194万元，但原告支付给被告的款项远远不止194万，其中包含后续过户时的10万元的购房款。以上有双方签字的《房屋买卖合同》和原告夫妇出具的亲笔签名《收条》、《证明》以及借款《协议》以及转账记录为证。目前该房屋产权证已经办到原告名下，原告迟迟不予办理房屋过户手续已经构成违约。同时原告不但不以约定履行《房屋买卖合同》，反而诉请贵院解除《房屋买卖合同》，并司法保全并没有实际过户在原告名下的房屋产权，要求被告返还房屋。刘玉清辩称，被告的反诉无事实及法律依据，应该予以驳回。第一，被告未按合同约定补充支付剩余房款，按照合同约定原告有权解除合同；第二被告自身债务缠身，无力归还，已无补充支付全额房款的能力，原、被告之间的合同应当予以解除；第三原告按照合同约定向被告交付了房屋，未办理房屋过户手续系被告未按约定支付购房款，原告不存在违约行为，不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月18日，原告刘玉清（甲方）与被告高建勋（乙方）、签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告所有的位于甘肃省兰州市城关区××路××街××号××楼××座××层××室（以下简称涉案房屋），面积204.7平方米的房屋出售给被告，前述面积以房地产产权登记机关实际测定面积为准，房屋价款204万元，付款方式为自本合同生效之日被告支付100万元，本合同生效之日起90日内支付90万元，剩余14万元待双方办理房屋过户手续前十日一次性支付。甲方应于本合同生效之日起将该房屋的钥匙及有关水电气卡交给乙方。合同还约定了其他事宜。2013年1月18日，原、被告、担保方（丙方）田淑丹又签署了《房屋买卖合同》，内容同2012年11月18日签订的《房屋买卖合同》，另增加了第十二条内容“为了帮助乙方取得银行贷款，以便及时支付给甲方，如乙方不能按时归还银行贷款，甲方愿意将此房抵押给丙方，由丙方按不低于204万元的价格出售用于归还乙方银行贷款（只限于乙方付给甲方的购房款）和乙方所欠甲方剩余房款”。上述合同签订后，被告高建勋于2013年1月30日向原告刘玉清支付房屋首付款70万元，同日原告向被告交付了房屋钥匙，燃气卡、电卡、购水智能卡。2013年2月6日，原、被告双方签署《补充协议》，称经原、被告友好协商，将原告出售给被告涉案房屋合同的生效日期由2012年11月18日变更为2013年1月30日。2014年7月30日，原告刘玉清（甲方）、被告高建勋（乙方）、兰州市城关区华盛小额贷款股份有限公司（丙方）三方签订了《贷款还款及计划三方协议书》，合同约定原、被告签订相关房屋买卖合同，被告以涉案房产作为抵押，原告作为无限连带责任保证人，向兰州市城关区华盛小额贷款股份有限公司申请贷款150万元，该笔贷款已发放并于2013年9月27日到期，由于乙方未能按时偿还贷款本息，现已逾期，为此三方达成如下协议：一、乙方需在10日内（截止2014年8月10日）还清逾期150万元贷款的全部利息371000元（结息日2014年7月31日）。丙方收到上述利息后，给予乙方两个月的还款宽限期，乙方必须于2014年10月30日前还清全部贷款本金及相应利息；二、若乙方未能按第一条约定在2014年8月10日归还相应利息，丙方协助甲方收回该房屋并责令乙方搬离上述房屋，之后由甲方负责在2014年10月30日前偿还乙方在丙方贷款的全部本息1871000元；三、若甲方代乙方偿还了上述借款本息，则乙方承担该笔借款自8月10日-10月30日的利息。乙方同意以其自有的车号为甘Ａ1××**的尼桑天籁车一辆作为抵押担保，若乙方未在10月30日前支付上述利息则丙方有权处置抵押的车辆。后因被告未能按时偿还贷款，原告妻子白雅琴于2014年12月16日、2015年6月19日向兰州市城关区华盛小额贷款股份有限公司代偿贷款共计150万元。2014年7月30日，原告刘玉清取得了涉案房屋所有权证书兰房权证（城关区）字第3××6号，证载房屋坐落为兰州市城关区××村街道××路××号××单元××层××室，建筑面积为208.37平方米。2015年2月8日，原、被告签订《协议》，协议约定，2013年1月18日经甲（刘玉清）、乙（高建勋）双方友好协商甲方将坐落于甘肃省兰州市城关区平凉路天平街108号农牧厅综合楼Ａ座4层Ａ403共壹套住房转让给乙方，房屋结构为高层框架，面积208.37平方米，房屋用途为住宅，协议总价204万元，乙方己付194万元，其中乙方向华盛公司借款150万元（由甲方用该房屋产权担保）用于支付甲方购房款，该借款已逾期，乙方目前尚无能力偿还。为了解决乙方向华盛公司借款违约之困难，经甲乙双方再次协商，由甲方负责向第三方借款（月利率不超过2.5%）借给乙方人民币壹佰陆拾万元（160万元包括原欠10万元），借款期限两年，月利率2.5%，即每月应付利息人民币肆万元（4万元），按季预付，甲方保证在乙方还清甲方借款本息之后的一个月内，将该房屋产权证过户给乙方，过户所有费用由乙方承担，在借款期内该房屋所产生的应缴国家税费由乙方承担。乙方保证按期付息，按期还本，若连续半年不付利息则视为违约，甲方有权收回该房屋，乙方无条件搬离该房屋，乙方所欠利息将从已付房款中扣除。乙方在搬离时不得损坏房内固定设施（包括乙方装修时安装的灯具、洁具、地板、国定衣柜橱柜、门窗等），必须缴清天然气、水、电、暖、物业等各项费用欠款，若有损坏或欠缴将从乙方付给甲方第一笔购房款中扣除。甲乙双方应该信守承诺若有一方违约则向守约方支付违约金80万元。另查，2012年9月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告，租金为每平方米每月60元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告刘玉清与被告高建勋签订的《房屋买卖合同》（两份）、《协议》及与兰州市城关区华盛小额贷款股份有限公司三方签订了《贷款还款及计划三方协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同法规定当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告于2012年11月18日、2013年1月18日两次签订了《房屋买卖合同》，后签订的合同系对前合同内容的补充协议，本案以2013年1月18日签订的合同为准。原、被告于2015年2月8日达成的《协议》中约定“高建勋保证按期付息，按期还本，若连续半年不付利息则视为违约，刘玉清有权收回该房屋，高建勋无条件搬离该房屋，高建勋所欠利息将从已付房款中扣除。”该协议应视为双方协商一致对前述《房屋买卖合同》内容的部分变更，当事人应该按变更后的内容履行。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。协议中约定的被告若不按期付息，则原告有权收回房屋，被告无条件搬离该房屋也系双方对合同解除条件的约定，结合本院查明的事实，被告并未按期还本且已经连续半年不支付利息，其已违约，因此双方解除合同的条件已经成就，原告可以依照合同约定行使解约权，故对于原告要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》该项请求，本院予以支持，对于被告辩称该协议是双方的借款协议与房屋买卖合同无关的辩称，本案中双方签订的协议旨在确定涉案房款的支付及房屋所有权的转移，该协议是对《房屋买卖合同》的变更，故对被告的该项辩称本院不予采信。根据法律规定，当事人因行使解除权而解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除，解除通知可以由解除权人直接发送给对方，也可以通过诉讼的方式行使，本案中因原告未向被告发出过解除合同的通知，故涉案合同自起诉状副本向被告送达之日（2020年9月2日）应视为解除，合同解除后，原告有权收回该房屋，故对于原告要求被告向原告返还位于甘肃省兰州市城关区××路××街××号××楼××座××层××室的房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付自2013年1月30日至2020年5月30日之间的房屋占用费624000元，并按照每月每平方米30元计算租金直至被告返还房屋为止，本案中，原告按照合同约定向被告交付了涉案房屋，被告从2013年1月30日占有使用涉案房屋至今，被告未按照《房屋买卖合同》及《协议》约定向原告履行付款义务，故被告应向原告支付涉案房屋占有使用费，因签订《房屋买卖合同》前，涉案房屋一直由被告承租，参照原、被告签订的《房屋租赁合同》中每平方米每月60元标准，原告现以每平方米每月30元标准，支付自2013年1月30日至2020年5月30日之间的房屋占用费550097元（30元×208.37平方米×88个月），并按照每月每平方米30元计算租金直至被告实际返还房屋时止的诉讼请求，本院予以支持，对于原告计算超出的部分，本院不予支持。对于被告辩称原告行使解除权明显超过了法定合理的合同解除期限，其解除权已消灭的主张，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案原、被告在协议中没有约定解除权行使期限且被告也没有催告原告行使解除权，现原告行使合同解除权属于在合理期限内，故对被告该项辩称本院不予采纳。对于被告要求原告支付合同约定违约金100万元的诉讼请求，因本案中系被告未按协议约定按期付息构成违约，故对该项反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告刘玉清与被告高建勋于2013年1月18日签订的《房屋买卖合同》于2020年9月2日起解除；二、被告高建勋自本判决生效之日起十日内向原告刘玉清腾交位于兰州市城关区××村街道××路××号××单元××层××室，建筑面积为208.37平方米房屋一套；三、被告高建勋自本判决生效之日起十日内向原告刘玉清支付自2013年1月30日至2020年5月30日之间的房屋占用费550097元，并以每月每平方米30元标准支付2020年5月21日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费；四、驳回原告刘玉清的其他诉讼请求；五、驳回被告高建勋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元（已减半），保全费5000元，由原告刘玉清承担1187元，由被告高建勋承担8833元。反诉费6900元，由被告高建勋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  陈 浩二〇二〇年十一月十三日法官助理  刘清华书 记 员  张莹莹