河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1303执异176号案外人：南阳市中泰房地产开发有限公司，住所地南阳市独山大道与张衡路交汇处，统一社会信用代码91411300795741047H。法定代表人：牛香瑞，任董事长。委托诉讼代理人：谢玉欣，河南众筹律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：南阳市科技开发交流中心，住所地南阳市卧龙区七一路**，统一社会信用代码124113007313327621。法定代表人：陈华军，任该中心主任。委托诉讼代理人：陈付龙，男，1976年4月17日生，住河南省南阳市卧龙区，系该中心员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：申建国，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。被执行人：南阳德林农业开发有限公司。住。住所地：南阳市张衡东路中景门国贸**楼门面附近公司一信用代码914113000768375603。法定代表人：朱飞龙，任执行董事。被执行人：南阳杰森商贸有限公司。住。住所地南阳市八一路**大民都市家园******一社会信用代码914113000742416594。法定代表人李田，任董事长。被执行人杨玲，女，1980年5月16日出生，汉族，住南阳市。本院在执行南阳市科技开发交流中心（以下简称科技中心）与南阳德林农业开发有限公司（以下简称德林公司）、南阳杰森商贸有限公司（以下简称商贸公司）、杨玲企业借贷纠纷一案的过程中，案外人南阳市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人诉称，南阳市高新区张衡路北侧中景门·国贸项目楼盘系案外人负责开发建设的，2014年杨玲到案外人处购买房屋，因其资金紧张，经熟人找公司领导协商后，同意杨玲先办理房屋购房手续，在其装修完毕交房时再结清全部房款。后杨玲与案外人就该楼盘9号楼1单元1702、1703室的房屋签订认购协议，并对房屋进行装修。案外人根据双方前期的协商，多次催促杨玲缴纳购房款，但其以资金紧张为由拒绝付款。后在案外人多次催要下，杨玲承认无力支付购房款，并将两套房产退回案外人，腾空房屋，放弃前期的装修投入。该事实经过高新区法院民事裁定予以证实。综上所述，案涉房产的所有权应归案外人所有，请求法院解除对案涉房产的查封。案外人为支持其请求，提交了如下证据：第一组：（2020）豫1391民初1151号民事裁定书及法庭调解笔录各一份和（2020）豫1391民初1161号民事裁定书一份，欲证实案外人向高新法院提起诉讼，杨玲同意退还房屋，说明异议人对涉案房屋享有所有权。申请执行人辩称，杨玲作为德林公司的实际控制人，在为本案提供担保时，给申请执行人提供了案涉房产的购房合同、收款收据原件。因杨玲需要办理相关手续，我们退回了收款收据，但购买合同原件仍在我们手里，该事实是真实存在的。而且在杨玲提供担保时，申请执行人已委派专人到涉案的两套房产处实地查看，杨玲对1702已装修并居住，且杨玲有1703号房屋的钥匙，当我们到现场时，杨玲打开房屋让我们进入里面查看。另外，在双方签订的购房合同中，对于付款约定有一次性付清和分期两种情况，既然合同已明确约定是全款支付，就应当认定为已经履行完毕，与案外人所说的先装修后付款存在矛盾之处。在涉案的两套房产中，1702号房已经装修，1703号房没有装修也没有居住，按照案外人所述，案外人应当早就收回房产，但实际并没有。2018年11月15日，我们申请法院保全这两套房产并进行查封公告，而中泰在2020年8月才提出异议，也可以说明该房产与中泰提供的异议中表述的情况并不相符。同时，杨玲与其兄弟开办的公司在2013年至2016年租赁的中泰公司临街房屋，在2016年因无法交付租房而被退租，同样是中泰公司的房产，不可能时隔四年之久才提出异议，主张权利。其次，涉案房产所在的9号楼并未取得预售许可证，已经抵押给银行，所有住户的手续都与杨玲的购房手续一致，已经形成事实上的买卖关系。再次，案外人提供的高新区法院裁定系驳回案外人的起诉，也就是对诉求房屋买卖关系、效力、购买事实未进行审理。对笔录中第二页被告杨玲称“认购书及收据原件在我这里”，可以证实杨玲当时已经交了房款，案外人与杨玲都说没有交房款，属于恶意串通。现查明,本院在审理南阳市科技开发交流中心与南阳德林农业开发有限公司、南阳杰森商贸有限公司、杨玲企业借贷纠纷一案中，依据（2018）豫1303民初6124号民事裁定书，保全查封杨玲位于中景门国贸项目9号楼1单元1702、1703室的房屋，并于2018年11月19日送达至南阳市中泰房地产开发有限公司。经审理查明，2015年科技中心与德林公司签订《南阳市科技开发基金项目经费有偿使用合同书》，约定德林公司向科技中心借款120万元，借款期限为2015年3月13日起至2015年9月13日。商贸公司对该债务进行担保。该合同到期后，双方再次订立了合同。同时杨玲和科技中心、德林公司签订《担保合同》，自愿为上述债务提供担保，并将自己购买的南阳市中泰房地产开发有限公司开发的中景门国贸项目9号楼1单元1702、1703室商品房抵偿给科技中心。科技中心与杨玲订立的用商品房做抵押的房产，未在房管部门备案。本院认为，杨玲自愿为该借款提供担保，不违反法律规定，依约应承担连带担保责任，至于双方约定的用杨玲的所购房屋作抵押，因双方未办理抵押登记，故科技中心对该约定房产不享有优先受偿权。2019年1月17日，本院作出（2018）豫1303民初6124号民事判决书，判决如下：一、本判决生效后十日内被告南阳德林农业开发有限公司偿还原告南阳市科技开发交流中心1200000元，利息216000元，共计1416000元；二、本判决生效后十日内，被告南阳德林农业开发有限公司偿还原告南阳市科技开发交流中心以本金1200000元，月利率2%自2017年9月14日起至本金全部付清之日止的利息；三、被告南阳杰森商贸有限公司、杨玲对上述第一、二项判决款项承担连带还款责任；四、本判决生效后十日内被告杨玲支付原告律师费30000元。另查明，南阳高新技术产业开发区人民法院审理的南阳市中泰房地产开发有限公司与杨玲房屋买卖合同纠纷一案，在诉前调解阶段，原被告双方对本案达成调解意见，主要内容如下：双方认可于2014年5月13日签订《中景门·国贸房屋预约认购书》后，被告杨玲未支付购房款；原被告一致同意解除双方于2014年5月13日签订的认购书；被告杨玲在占有该房屋期间对房屋的投入，放弃向原告主张权利；被告杨玲腾空位于中景门国贸9号楼1单元1702室的房屋交付原告。法院经审查认为，本案中，被告杨玲在同一时间段与原告签订两份《中景门·国贸房屋预约认购书》，原告均称被告“分文未付”。且在同一时间段，中泰房地产公司在本院仍有相同事实与理由、相同诉请的案件。当事人起诉应当具有诉的利益，即法院有必要且能够通过判决来解决当事人之间的纠纷，在当事人无诉的利益的情形下，其无权启动诉讼程序。被告杨玲对原告提出的全部诉讼请求均表示认可，双方就本案并无争议，故法院对原告的诉讼请求无进行审批的必要性，裁定驳回起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人提供的南阳市高新区法院作出的（2020）豫1391民初1151号民事裁定书及法庭调解笔录、（2020）豫1391民初1161号民事裁定书，欲证实中泰公司虽然和杨玲签订认购合同，但杨玲并未支付购房款，案涉房产的所有权仍归中泰公司所有。但上述两份裁定均未对中泰公司要求确认双方签订认购书无效的请求作出认定，而是对其起诉予以驳回，且在本院认为部分显示：被告杨玲在同一时间段与原告签订两份《中景门·国贸房屋预约认购书》，原告均称被告“分文未付”。且在同一时间段，中泰房地产公司在本院仍有相同事实与理由、相同诉请的案件。其次，中泰公司作为案涉房产的开发单位，在本院保全查封案涉房产时，还在协助执行通知书的送达回执上签字，予以协助查封。后时隔两年，才提出本异议。同时在杨玲“分文未付”的情况下，出售给杨玲两套房产，允许其装修入住4年之久，明显与常理不符。再次，本院已生效的（2018）豫1303民初6124号判决书中，对杨玲用其购买的中景门国贸项目9号楼1单元1702、1703室商品房作为担保的情况予以确认，杨玲并未提出上诉。案外人提出因杨玲未支付购房款而退回房产的主张，没有提供相应的证据。故在本执行异议的程序性审查中，案外人的异议理由不足以阻却本案的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回南阳市中泰房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 平代理审判员 张 冠代理审判员 王 园二〇二〇年十一月二十一日书 记 员 张亚岚