四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0802民初2385号 原告：广元碧桂园投资有限公司，住所地：广元市利州区大石镇快乐村**。 社会统一信用代码：915108020667578235。 法定代表人：刘浩，公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗莎，女，1986年6月6日出生，大学文化，成都市武侯区人，汉族，现住成都市武侯区，公司员工。 被告：石群华，女，1968年1月6日出生，汉族，住四川省旺苍县。 原告广元碧桂园投资有限公司（以下简称“广元碧桂园公司”）与被告石群华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗莎到庭参加诉讼，被告石群华经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告广元碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告在2015年12月29日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令注销广元碧桂园×栋×单元×号商品房预抵押登记、注销预告登记、撤销《商品房买卖合同》网签、撤销《商品房买卖合同》备案登记；3、请求判令被告于3日内向原告归还案涉房屋；4、请求判令被告承担《商品房买卖合同》约定的违约金，共计87137.40元；5、请求判令被告归还由原告代被告偿还的银行贷款本息、罚息、复利等共计397715.55元；6、请求判令第四项、五项应由被告支付原告的款项及被告尚欠付原告的借款13000.00元及逾期还款违约金（逾期还款违约金计算方式为：按万分之六计，逾期金额37750.00元自2016年6月30日起计算至清偿之日止，逾期金额37750.00元自2016年12月30日起计算至清偿之日止，逾期金额55500.00元自2017年4月11日起计算至清偿之日止）与合同解除后被告应退还原告的购房款相互抵消；不足部分由被告补足。7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月29日原、被告签订了《商品房买卖合同》及其附件，约定被告以580916.00元的价格通过银行按揭方式购买原告开发的案涉房屋，同时被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司广元市利州区支行签订了《个人购房借款担保合同》，由原告作为被告贷款的保证人，承担连带担保责任。因被告逾期还款超过四期，邮政银行利州支行于2018年10月24日起诉，要求原告承担连带担保责任，2018年12月17日广元市利州区人民法院作出（2018）川0802民初3492号民事判决书，判决被告在判决书生效后10日内向邮政银行利州支行偿还借款本金376515.68元并按贷款合同承担从2017年9月24日起至实际还清之日止的贷款利息、罚息、复利，由原告对被告上述欠款承担连带偿还责任。2019年9月19日邮政银行利州支行申请执行法院扣划了原告397715.55元代为清偿被告欠付邮政银行利州支行的贷款及利息、罚息、复利。根据《商品买卖合同补充协议》第14条第2款的约定，原告合同解除权条件已经成就，原告有权依据合同约定及法律规定解除买卖合同并要求被告承担违约责任。根据（2017）川0802民初1509号民事判决书，被告尚欠原告131000.00元借款及逾期还款违约金未付，根据《中华人民共和国合同法》第99条的规定，原告有权以被告欠付原告的借款抵消买卖合同解除后原告应退还被告的购房款。综上，原告因被告拖欠银行按揭款而承担连带责任，符合买卖合同中可以解除合同的约定。被告的违约给原告造成重大损失，故起诉。 原告提供证据如下: 1、商品房买卖合同及补充协议。拟证明广元碧桂园代偿石群华银行贷款后有权行使解除权并要求其承担违约责任。证明约定解除权成就要件及违约责任计算方式。 2、（2017）川0802民初1509号民事判决书。拟证明因石群华未归还广元碧桂园借款，经起诉，法院判决其归还借款并支付逾期还款违约金。证明石群华尚欠借款金额为397715.55元及违约金。 3、（2018）川0802民初3492号民事判决书、（2019）川0802执1816号执行通知书、网上银行电子回单。拟证明经贷款银行邮储银行起诉并申请执行，广元碧桂园已代石群华偿还全部银行贷款及利息等共计397715.55元。证明广元碧桂园合同解除权条件已成就，以及石群华尚欠广元碧桂园代偿金额共计397715.55元。 4、物业及资料移交书。拟证明2016年5月15日原告向被告交付房屋。 被告石群华未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年12月29日原告广元碧桂园公司与被告石群华签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号201511×××××××××，被告购买原告位于广元市利州区××期××栋××号商品房××，建筑面积128.87平方米，总价580916.00元。合同约定付款方式以商业贷款，被告在2015年12月29日前支付首付款180916.00元，余款400000.00元向银行申请贷款支付。 同日，原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第十四条约定：“关于买受人拖欠银行按揭贷款的责任：买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因法定或约定原因造成买卖双方已签署的合同解除或终止的，买受人与其贷款按揭银行的法律关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担，但若导致出卖人须为买受人承担保证责任的，则买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：1、若贷款银行处置抵押物仍未获得足额清偿的，出卖人就不足部分承担保证责任需向贷款银行支付的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），买受人应在出卖人向其发出书面还款通知之日起三天内偿还给出卖人，买受人逾期支付的，每逾期一天应按每日万分之八计付违约金给出卖人。2、若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿贷款款项或解除合同。出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起三天内偿还给出卖人，支付全部代付款项；买受人逾期支付的，每逾期一天应按每日万分之八计付违约金给出卖人。出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。第十五条关于合同解除：1、合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行，买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭楼款）不足以清偿给按揭贷款银行的，不足部分款项买受人应当支付给出卖人……3、买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。” 2015年12月29日原告广元碧桂园公司与被告石群华签订了《借款协议》，原告给被告借款151000.00元，用于购买原告开发的商品房，借款期限为24个月，借款为无息借款。 2016年3月24日，被告与中国邮政银行广元利州支行签订《个人购房借款及担保合同》主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款40万元，借款额度存续期限为204个月，从2016年3月24日至2033年3月24日，被告石群华用其所有的位于广元碧桂园××期×栋×××号房屋为该笔贷款提供抵押担保，并约定：①担保范围：本合同项下全部贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、应由债务人承担的所有费用、贷款人为实现债权及抵押权的一切费用；②借款人连续三个月或累计六个月未足额还款或者贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，在扣除贷款人实现债权的费用后，以所得价款优先受偿。广元碧桂园公司作为保证人在合同上加盖了公司印章。合同签订当日，原告向被告石群华发放贷款40万元，石群华在《个人贷款借据》上签名确认借款40万元。 2014年4月9日，原告与中国邮政储蓄银行有限公司广元市分行签订《按揭业务担保合同协议》及《个人住房贷款差别化服务合作协议》，约定如被告不按期清偿债务,原告承担连带责任保证。 2016年5月15日原告向被告交付了房屋。2016年6月28日在广元市房地产管理处办理了抵押权预告登记（预告登记号：广房预城字第××××号）。 2017年4月10日原告广元碧桂园公司诉被告石群华民间借贷纠纷一案，2018年12月17日经本院作出(2018)川0802民初3492号民事判决,判决：“被告石群华偿还原告广元碧桂园投资有限公司借款131000.00元，限被告石群华在本判决生效后十日内付清。被告石群华按日万分之六向原告广元碧桂园投资有限公司支付逾期还款违约金。其中，逾期金额37750.00元自2016年6月30日起至清偿之日止，逾期金额37750.00元自2016年12月30日起至清偿之日止，逾期金额55500.00元自2017年4月11日起至清偿之日止。限被告石群华在本判决生效后十日内付清。” 2018年7月3日中国邮政储蓄银行股份有限公司广元市利州区支行诉被告石群华、广元碧桂园投资有限公司金融借款合同纠纷一案，2018年12月17日作出(2018)川0802民初3492号民事判决书,判决“1、被告石群华在本判决发生法律效力后的十日内，偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广元市利州区支行借款本金376515.68元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利从2017年9月24日起计算至借款本金付清之日止，利率按合同约定计算。2017年10月支付的利息863.39元，应从应付利息总额中扣减）；2、被告广元碧桂园投资有限公司对上述借款本金376515.68元以及2017年9月24日至2018年1月24日期间的贷款利息、罚息、复利承担连带偿还责任；3、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广元市利州区支行的其他诉讼请求。” 2019年8月19日，本院作出（2019）川0802执1816号执行通知书，要求广元碧桂园投资公司三日内履行（2018）川0802民初3492号民事判决书义务。2019年9月19日本院扣划广元碧桂园投资有限公司中国农业银行有限公司广元分行2227××××6039账号上397715.55元。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖和补充协议》、（2018）川0802民初3492号民事判决书、（2019）川0802执1816号执行通知书、（2017）川0802民初1509号民事判决书及原告诉讼代理人陈述加以佐证。 本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示,内容未违反法律、行政法规的禁止性规定,应为有效合同,双方均应按照合同约定履行权利义务。 关于解除合同的问题。根据原告与被告签订的《补充协议》第十四条的约定了双方行使解除权的期限为一年。于2018年12月17日原告取得了合同约定解除权。根据《合同法》规定，约定解除权条件成就时，当事人应通过通知方式在法定或者约定或者合理期限内行使该权利。对于解除权行使期限约定解除权条件成就时，当事人应通过通知方式在法定或者约定或者合理期限内行使该权利。对于解除权行使期限，《合同法》第九十五条规定：法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使权利的该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，合同双方约定解除权行使期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。原告无证据证实其在解除权发生之日起一年内向被告通知解除商品房预售合同，其于2020年5月7日向本院提起诉讼时已经过了解除权行使的一年期间，期限届满不行使权利的，该解除权消灭。原告解除合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。同时，原告要求注销案涉房屋预抵押登记、预告登记和撤销《商品房买卖合同》的网签、备案登记以及归还房屋和按总房价15%承担违约金的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。 关于原告要求被告归还由原告代被告偿还的银行贷款本息、罚息、复利等共计397715.55元的问题。由于该问题属代付款项后的追偿权，而本案适用商品房买卖合同的法律规定，是两个法律关系，本案不宜处理，应另案主张权利。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下: 驳回原告广元碧桂园投资有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费8573.00元,公告费600.00元,由原告广元碧桂园投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  王 玉 人民陪审员  方金莲 人民陪审员  杨兴荣 二〇二〇年十一月四日 书 记 员  杨 瑾