云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9223号上诉人（原审原告）：陶江坤，男，1984年11月26日出生，汉族，住云南省玉溪市江川县。委托诉讼代理人：陈玉瑛，云南万青律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙星秀，云南万青律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：王红兵，男，1968年9月24日出生，回族，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）：赖银花，女，1946年4月18日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。原审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，住四川省峨眉山市，系该公司法务，特别授权代理。上诉人陶江坤因与被上诉人王红兵、赖银花、原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陶江坤上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判被上诉人向上诉人支付违约金19.8万元及因房价上涨等因素造成上诉人的损失46万元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，遗漏认定对上诉人有利的事实，以及发生本案的原因和被上诉人违约的事实，致使对上诉人作出不公正的判决。一审适用法律错误，致使作出错误的判决结果。上诉人请求被上诉人支付违约金19.8万元及因房价上涨因素造成的损失系合同及补充协议就一方违约后应当赔偿给对方的违约损失的明确约定，有事实和法律依据，理应得到支持。被上诉人王红兵、赖银花辩称，不认同上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人尊园公司述称，涉案合同确因被上诉人原因导致未能顺利履行，上诉人有权依照合同约定和法律规定向被上诉人主张相应违约损失，同意上诉人的上诉请求。陶江坤向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告2018年2月4日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，由二被告共同归还原告支付给被告的购房定金13万元；2.判令二被告共同支付原告违约金19.8万元（按房款总价的20%）及原告因房价上涨等因素造成的损失46万元（按市场估价145万元与购房原价99万元的差值）；3.判令二被告赔偿原告2018年3月31日--2018年10月27日期间房屋相应的租金1.68万元；4.判令由二被告承担本案诉讼费和鉴定、评估等费用，同时承担原告的律师代理费。一审法院认定事实：2018年2月4日，原告陶江坤与被告王红兵及第三人尊园公司签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定原、被告双方通过第三人出售及购买位于昆明市房屋，房屋建筑面积129㎡，成交价格99万元。签订合同时，原告支付购房定金2万元，该笔定金交由第三人保管，同时双方约定于2018年3月30日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，扣除定金之后的房款付款方式为银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同时，支付首付款23万元，除定金和首付款之外的剩余房款由原告贷款支付给被告，被告支付交房保证金5000元交由第三人代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还被告。涉案房屋处于抵押中，被告应于2018年2月13日前自筹资金还贷赎证完毕，原告同意在过户前出资10万元协助被告还贷赎证，该款项可冲抵房款。被告应于2018年3月31日前交房。合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应当由三方协商一致解除，并就对第三人的补偿问题达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。2018年10月10日，原被告双方及第三人签订《补充协议》，约定王红兵出售房屋已征得隐形共有人赖银花同意认可，并于2018年2月7日签署了同意出售房屋补充协议，原告于2018年2月4日、2018年2月7日、2018年4月24日分三次支付给被告13万元，最终过户时间为2019年6月30日前，若被告违反约定的时间，按照购房合同和法律规定支付给原告的已付购房款定金13万元和违约金。2018年2月7日，赖银花出具补充协议，载明：“被告王红兵出售昆明市盘龙区金实小区华春园212栋2单元201号房屋已征得隐形共有人赖银花同意认可出售该房屋，办理手续能到场签字。承诺人：赖银花。”2018年10月31日，被告王红兵与原告签订《交楼确认书》，约定卖方王红兵售出华春园212幢2单元201号物业，于2018年10月31日起正式交付该物业给买方陶江坤使用。2018年2月4日，被告王红兵出具收条一张，载明：“今收到陶江坤交来购房定金人民币贰万元正（20000.00）。收款人：王红兵。”2018年2月7日，被告王红兵出具收条一张，载明：“今收到陶江坤交来购房预付款人民币拾万元正（100000.00）。收款人：王红兵。见证人：尊园地产陈跃。”2018年4月24日，被告王红兵出具收款依据及说明一张，载明：“今收到陶江坤购本人房屋（金实小区华春园212栋2单元201号）人民币10000元正（壹万元整），至目前2018年4月24日，已付人民币130000元（壹拾叁万元整），其中含尊园地产托管定金20000元（贰万元整）。收款人：王红兵。证明人：陈跃。”2018年4月24日，被告王红兵出具证明一份，载明：“华春园212栋2单元201已从2018年3月31日按双方签订的购房合同交付陶江坤使用，因本人卖房前已将房租给第三方使用，租期截止2018年10月27日，期间（2018年3月31日-2018年10月27日）租金2400／月，转交至陶江坤，特此说明。申明人：王红兵。”一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告陶江坤与被告王红兵签订的《房屋买卖暨居间合同》《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同暨居间合同补充协议》，形式合法，内容真实，双方应当恪守履行，原告按照协议约定向被告支付了部分购房款，被告按照约定交付涉案房屋，但未按合同约定办理涉案房屋权属转移登记等相关手续，构成违约，现原告主张解除《房屋买卖暨居间合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”因原、被告双方在庭审中均同意解除合同，就其解除时间，原告主张庭审之日即2020年6月16日解除，被告主张由法院认定，原告在庭审中确认起诉时才向被告提出解除合同，被告也确认应诉时才知道原告要求解除合同，且庭审之日原、被告均同意解除合同，故一审法院确认原、被告于2018年2月4日签订的《房屋买卖暨居间合同》于2020年6月16日解除。原、被告及第三人于2018年10月10日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同暨居间合同补充协议》于2020年6月16日解除。对于该合同中的居间合同部分，因第三人不同意解除，各方当事人可另案解决。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应当将已经收取的购房款返还原告，因购房款系王红兵收取，赖银花并未与原告签订《房屋买卖暨居间合同》，亦未收取购房款，故赖银花无需承担返还款项的义务。但根据原、被告及第三人庭审中陈述，被告王红兵收到款项11万元，第三人尊园公司代为保管2万元，故应由被告王红兵向原告返还购房款11万元，第三人尊园公司向原告返还购房款2万元，原、被告及第三人因居间法律关系产生的纠纷可以另案解决。关于返还房屋的事宜，被告同意在本案中解决，且原告同意解除合同后返还涉案房屋，故合同解除后，原告应当将涉案房屋返还被告。对于原告主张二被告赔偿2018年3月31日-2018年10月27日期间的房屋租金1.68万元的诉讼请求，被告在庭审中认可该部分租金，故被告王红兵应该赔偿原告2018年3月31日-2018年10月27日期间的房屋租金1.68万元。对于原告主张二被告共同支付原告违约金19.8万元（按房款总价的20%）及原告因房价上涨等因素造成的损失46万元的诉讼请求，本案中，原告仅支付了部分购房款，且原告至今仍在使用涉案房屋，同时原告在此期间并未重新购买其他房屋，被告在庭审中也确认不要求原告支付2018年10月31日起至庭审之日的房屋占用费，用于弥补原告的损失，一审法院认为该部分房屋占用费足以弥补原告的损失，故对于原告主张支付损失的诉讼请求不予支持。若庭审之日之后产生房屋占用费，双方可另案解决。而关于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从上述法条可以看出，违约金仅限于损失，因双方约定的违约金过高，且2018年10月31日起至庭审之日的房屋占用费足以弥补损失，故对于该项诉讼请求不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、原告陶江坤与被告王红兵于2018年2月4日签订的《房屋买卖暨居间合同》房屋买卖部分于2020年6月16日解除；原告陶江坤、被告王红兵、赖银花与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司2018年10月10日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同暨居间合同补充协议》于2020年6月16日解除；二、被告王红兵于本判决生效之日起十日内向原告陶江坤返还购房款人民币110000元；三、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陶江坤返还购房款人民币20000元；四、被告王红兵于本判决生效之日起十日内向原告陶江坤支付2018年3月31日至2018年10月27日期间的房屋租金人民币16800元；五、原告陶江坤于本判决生效之日起十日内将位于昆明市房屋腾还被告；六、驳回原告陶江坤的其他诉讼请求。二审中，上诉人向本院提交了以下证据:不动产转让协议公证书、不动产权证书、云南增值税普通发票，欲证明在诉讼中，上诉人为防止损失扩大，于2020年3月24日以156.4万元购买了昆明市㎡的房屋，该房屋所在小区与案涉房屋相邻且面积小10㎡，但因房价上涨较快，两套房屋差价高达57.4万元，房屋的上涨差价系上诉人的实际损失，故因被上诉人原因导致涉案房屋未能依约按时过户致使上诉人遭受的经济损失应由违约方承担。经质证，被上诉人对证据的三性、证明目的均不认可；原审第三人对证据的三性认可。本院认为，上述证据与本案审理并无直接关联，不予采信。对于一审查明的案件事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应否支付上诉人违约金及房屋溢价损失？本院认为，各方当事人对一审判决案涉《房屋买卖暨居间合同》房屋买卖部分及《补充协议》于2020年6月16日解除、王红兵向上诉人返还购房款11万元及支付2018年3月31日至2018年10月27日期间的房屋租金16800元、尊园公司向上诉人返还购房款2万元、上诉人将案涉房屋腾还被上诉人均无异议，本院予以维持。针对被上诉人应否支付上诉人违约金及房屋溢价损失的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，上诉人主张按照合同约定，被上诉人应当向其支付违约金19.8万元及房屋溢价损失46万元。经审查，上诉人与被上诉人在房屋买卖过程中，由于案涉房屋涉及另一共有权人王红军导致房屋不能正常交易过户，合同目的不能实现，被上诉人构成违约，依法应向上诉人承担违约责任。鉴于上诉人在买房过程中仅向被上诉人支付了99万元购房款中的13万元，而上诉人基于被上诉人的违约行为造成的损失实际即为该13万元资金占用期间的利息损失，且自2018年10月31日至今，上诉人一直占有使用案涉房屋，一审庭审中被上诉人明确表示不要求上诉人支付自2018年10月31日至一审庭审之日期间的房屋占有使用费用于弥补其损失，加之合同中虽然对违约金的计算标准进行了约定，但是被上诉人已经明确提出上诉人主张的违约金标准过高申请予以调整，一审据此认为2018年10月31日至一审庭审之日期间的房屋占有使用费已足以弥补上诉人的损失，从而对上诉人要求被上诉人向其支付违约金19.8万元及房屋溢价损失46万元的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11848元，由上诉人陶江坤负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年十一月十六日法官助理陈志远书记员武雨