辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初1221号原告：中国建设银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市振兴区三经街**。负责人：汪**，行长。委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。被告：陈宝利，男，1964年12月11日出生，回族，住丹东市元宝区县。被告：杨惠，女，1967年6月21日出生，回族，住丹东市元宝区县。被告：丹东绿地置业有限公司，，住所地丹东市元宝区蛤蟆塘大街**法定代表人：徐伟，执行董事。原告中国建设银行股份有限公司丹东分行（以下简称丹东建行）与被告陈宝利、杨惠、丹东绿地置业有限公司（以下简称置业公司）借款合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2018年11月6日指定本院审理。本院于2019年7月29日作出（2019）辽0602民初357号民事判决。宣判后，丹东建行不服，提出上诉。丹东市中级人民法院以“建行丹东分行二审提供新证据，可能影响本案事实的认定。”为由，于2020年6月30日作出（2020）辽06民终837号民事裁定，撤销本院判决，发回本院重审。本院于2020年7月23日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丹东建行的委托诉讼代理人矫春阳到庭参加诉讼。被告陈宝利、杨惠、置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。丹东建行向本院提出诉讼请求，请求判令：1、陈宝利、杨惠夫妇全部借款本息提前到期并解除借款合同，并由陈宝利、杨惠偿还截至实际还款日为止的全部本金及利息罚息，其中本金266222.16元，利息30756.32元，罚息7524.44元，共计304502.92元（利息暂算至2020年8月19日）；2、陈宝利、杨惠支付自2020年8月20日起至贷款实际结清之日所产生的利息罚息；3、请求判令原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；4、请求判令置业公司对上述贷款本息承担连带保证责任；5、请求判令被告承担本案的诉讼费、律师费（16747元）、公告费、保全费等诉讼相关费用，以上合计321249.92元。事实与理由：2016年12月9日，陈宝利、杨惠夫妇因住房需要，从原告处贷款29万元，期限从2016年12月9日至2028年12月9日，双方签订了借款合同，同时，置业公司为上述借款提供了最高额连带责任保证担保。从2018年5月14日开始拖欠贷款本息至今，期间多次催要，借款人总以各种理由推脱，保证人也未履行保证责任。被告陈宝利与被告杨惠均未答辩。被告置业公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丹东建行提供的个人住房（商业用房）借款合同、商品房买卖合同、个人贷款支付凭证、抵押权预告登记证书、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、委托代理协议、律师代理工作任务书明细表；陈宝利、杨惠、置业公司均未到庭质证、辩驳，放弃行使其诉讼权利，本院经审核认为，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月19日，置业公司与丹东建行分别作为甲、乙方签订1份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要内容为：“为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。”其中的债务人是指“因购置座落于“绿地国际花都”项目所属之住房/商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。”“本最高额保证所担保的债权是指自2014年6月19日至2019年6月19日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。”“本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币叁亿元。”“被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。”“甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。”“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。”2016年12月2日，陈宝利与置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，陈宝利购买置业公司开发的位丹东市室建筑面积为82.37平方米的商品房，房屋总价款为414733元，陈宝利首付124733元，其余290000元贷款支付。2016年12月9日，陈宝利就上述房贷事宜与丹东建行签订1份《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：借款金额为290000元，期限为144个月，自2016年12月9日至2028年12月9日。贷款年利率在基准利率水平上上浮10%，即5.39%，借款逾期的，罚息利率上浮50%，贷款年利率和罚息利率随基准利率变化调整。采用等额本息还款方法，在签约时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为人民币2739.27元。陈宝利以所购前述房屋为借款提供抵押担保，担保范围与前述置业公司保证范围一致。陈宝利不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，丹东建行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。丹东建行人为实现债权而实际发生的诉讼费、律师费等全部费用由陈宝利承担等内容。2016年12月14日，双方办理了不动产抵押预告登记。办理不动产抵押预告登记当日，丹东建行按约定将290000元贷款划转到置业公司账户，此后陈宝利仅还款4期，截止2019年10月15日，陈宝利尚欠丹东建行借款本金266222.16元，产生利息30756.32元，罚息7524.44元。2019年7月26日，丹东建行与辽宁文扬律师事务所签订委托代理协议，丹东建行按照陈宝利委托金额273576.59元的5.5%支付律师代理费15046.7元。该代理费尚未支付。涉案房屋现已具备办理房屋权属证书的条件，但陈宝利未予办理。本院认为：丹东建行与陈宝利、杨惠签订的个人住房借款合同以及与置业公司签订的最高额保证合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。各方当事人应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。借款合同中明确约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，陈宝利、杨惠未按约定还款，解除合同的条件成就，丹东建行有权解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故丹东建行请求陈宝利、杨惠偿还全部贷款本息的请求，理据充分，本院予以支持。其主张的律师代理费并未实际支付，鉴于借款合同中有明确约定；辽宁文扬律师事务所履行了代理职责；律师费收取标准低于《辽宁省律师服务收费行业指导标准》的规定，故本院予以保护。丹东建行诉请实现优先受偿权一节，因抵押权预告登记与抵押权登记不同，在未办理抵押权登记之前，丹东建行享有的只是抵押权登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实的抵押权，故丹东建行可以就处分抵押物价款受偿，但无权优先受偿。关于置业公司应否对涉案贷款承担保证责任问题，按照最高额保证合同的约定，置业公司作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性连带保证，现涉案房屋并未办理产权登记和抵押权登记，置业公司提供阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就，故置业公司公司理应在涉案房屋未办理抵押权登记之前对上述债务承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行与被告陈宝利、杨惠之间于2016年12月9日签订的编号为个2016-848的个人住房（商业用房）借款合同终止履行；二、被告陈宝利、杨惠于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司丹东分行借款本金266222.16元及利息（暂计算至2020年8月19日，利息为30756.32元，罚息为7524.44元，以后至借款还清之日止，按照双方合同约定的利息、罚息标准计付）；三、被告陈宝利、杨惠自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司丹东分行律师代理费15046.7元；四、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行有权对被告提供的坐落丹东市室抵押房屋在在借款本息和实现债权费用的范围内依法处分受偿；五、被告丹东龙泉置业有限公司丹东市室房屋办理抵押权登记之前对本判决第二、三项规定的款项承担连带保证责任；其承担保证责任后，有权向被告陈宝利追偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼请求。如果陈宝利、杨惠、丹东龙泉置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5366元、公告费820元、财产保全费1875元，均由被告陈宝利、杨惠共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  陈恩杰人民陪审员  李艺纹人民陪审员  吴 爽二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  高 欣