山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初3897号 原告（反诉被告）：贾中伟，男，汉族，1990年10月6日生，住晋中市榆次区。 委托诉讼代理人：贾昆，男，汉族，1958年12月10日生，住晋中市榆次区，系原告父亲。 被告（反诉原告）：杨宇宏，女，汉族，1969年1月25日生，住晋中市榆次区。 委托诉讼代理人：陶永宏，晋中市司法工作者协会法律工作者。 被告（反诉原告）：程鹏洲，男，汉族，1989年2月18日生，住晋中市榆次区。 原告贾中伟与被告杨宇宏、程鹏洲买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告贾中伟的委托诉讼代理人贾昆，被告杨宇宏及其委托诉讼代理人陶永宏、被告程鹏洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾中伟向本院提出诉讼请求1、判令被告立即退还原告购房款人民币200000元和房内电器家具款人民币25000元，合计225000元；2、判令被告赔偿原告逾期退款的损失23901元（暂计算至2020年7月31日）损失计算方式为：以225000元为基数，从2018年12月1日至2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率1.5倍计付。从2019年8月20日至实际退款之日止按同期全国银行的贷款利率1.5倍计付。从2019年8月20日至实际退款之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计付。3、判令被告向原告返还房屋内原告准备结婚的和原告个人的全部生活用品；4、判令被告承担本案诉讼及保全费用。 事实与理由：2016年8月原告因婚姻需要，与被告协商购买其名下房屋用于结婚。8月25日，原被告签订《房屋买卖协议》约定被告同意将其名下位于晋中市户，建筑面积100.49㎡的房屋卖给原告，房屋总价人民币400000元。合同签订当日，原告按合同约定向被告杨宇宏的账户支付购房款200000元，随后，被告向原告交房时，原告以25000元的价格购买了被告所售房屋内的现有的电器家具。2018年12月，被告单方违约不同意卖房，并私自找开锁公司对原告所购上述房屋强行撬锁并霸占房屋。导致原告无法使用所购房屋用于结婚。因结婚购置的个人物品全滞留在房内至今。原告的父亲得知被告强行撬锁霸占房屋后，当天向郭家堡派出所报案，但派出所工作人员以此事属民事经济纠纷，应采取诉讼的方式解决为由来予以立案受理。随后原告父亲多次与被告杨宇宏协商索要房屋，被告杨宇宏坚决表示不同意卖房。鉴于原、被告所签订房屋买卖协议已实际无法履行，原告购房合同的目的已无法实现。原告向被告提出立即退还购房款225000元的要求，被告却说承认购房款但本人没钱。鉴于此种情况，现恳请法院支持原告索要购房款、电器家具款及原告个人物品的诉讼请求，并依据《中华人民共和国合同法（司法解释三）》第24条判令被告立即赔偿原告损失。 二被告辩称，原、被告签订的购房合同无效，双方买卖的房屋属于经济适用房，双方签订的协议违反相关法律规定，是无效的。双方签订合同后，原告违反约定没有按期支付被告剩余房款，且经被告杨宇宏多次催要，原告明确表示不再履行支付购房余款的意思。所以，被告杨宇宏即通过电话和面谈通知过原告解除买卖合同。合同履行过程中，原告是违约的，被告没有违反合同约定，只是在原告无法支付剩余房款的情况下，才通知被告解除合同。因此，被告依法不应承担原告所诉的违约责任。 同时，二被告向原告贾中伟提起反诉。反诉请求：1、判令被告赔偿因其逾期支付原告购房款的违约损失11745元（人民银行同期贷款基准利率4.35%/360天*1.5倍*324天*200000元。从2018年3月2日-2019年1月20日）。2、判令被告支付原告房屋租赁费25691.56元（5000元/6个月*30.83月，从2016年8月25日-2019年1月20日）；3、判令被告立即返还原告王湖经济适用房住宅小区2-2-206东户房屋所有相关手续（包括购房合同，银行贷款手续、契税票据、供暖卡等）。事实与理由：2016年8月25日，被告因结婚需要，与原告签订《房屋买卖协议》，购买了原告杨宇宏位于王湖经济适用房住宅小区2-2-206东户的房屋，合同约定房屋总价款为人民币40万元；并约定：2016年8月25日被告支付原告房款20万元，余款20万元于2018年3月3日前付清；同时约定了被告在付清房款前给付原告每半年5000元房屋租赁费。原告随将房屋的相关购房手续全部给付被告，被告随后入住该房。后被告在给付了原告20万元后，再未支付剩余房款，但其一直居住在该房屋中。经原告多次向其催要余款，但一直不予支付，不得已原告于2019年1月重新搬回该房。原告认为，因被告未能依约付清原告购房款，虽经原告多次催要一直不予支付，其依法应向原告承担违约损失责任；其长期占据原告房屋2年多，应向原告依约支付房屋租赁费用。同时，因被告的违约，致使本合同已无法履行。因此特诉请法院判令原告的上述请求。 反诉被告贾中伟辩称，我20万元交给你们了，家具也买了，我不是租赁房子，让我赔偿逾期支付购房款的损失，纯属无理。我知道你们撬了门以后，我第一时间联系你们，让你们告诉我卡号，结果你们不卖了，不卖了就不存在违约了。解决了事情后可以返还相关手续（包括购房合同，银行贷款手续、契税票据、供暖卡等），现在我也不能强迫你们卖给我房子。 经审理查明，2016年8月25日贾中伟与杨宇宏签订《房屋买卖协议》，约定杨宇宏将其名下所有的位于晋中市户，建筑面积100.49㎡的房屋卖给贾中伟，约定房屋总价款人民币400000元。并约定合同签订当日，贾中伟向杨宇宏支付购房款200000元，剩余200000万元于2018年3月1日前付清。另该《房屋买卖协议》甲方（卖方）处署名杨宇宏、程鹏洲（系杨宇宏之子），乙方（买方）处署名贾中伟、白融，程鹏洲在该协议上签字；随后贾中伟向杨宇宏银行账户支付了房款200000元，贾中伟又支付杨宇宏25000元购买了房屋内的电器和家具。杨宇宏遂将房屋、家具电器及房屋所属的相关手续及票据全部交付贾中伟，但贾中伟至今未向杨宇宏支付剩余房款200000元，杨宇宏遂于2019年1月20日又搬回原房屋内居住。 另查明，案涉房屋为杨宇宏2012年出资购买，并以其名义在银行做了房屋按揭贷款，至今仍有房贷没有还清，该房性质为经济适用房。 庭审中，贾中伟提供证据：1、杨宇宏和银行签订的个人住房（商业用房）的借款合同，2、杨宇宏和经济适用房公司的买卖合同、契税手续；3、安居住宅小区物业管理服务协议，经济适用房质量保证书，房屋使用说明书、供暖卡，证明杨宇宏将房屋已出卖给其，4、贾中伟、白融和杨宇宏、程鹏洲的买卖合同，证明双方签订买卖合同，有购买意向，5、贾中伟将20万元转给杨宇宏的汇款凭据，6、买家具的2.5万元收条。杨宇宏对证据2的质证意见认为，购房合同明确约定五年内不得买卖、上市和闲置，证明双方签订的买卖协议是无效的；对证据1、3的意见，真实性无异议，但与本案没有关联性；对证据4的意见，第六条约定乙方按照约定于2018年9月1日给付甲方半年的租房费用，证明原告（反诉被告）没有付清被告（反诉原告）房款的时间内，同意按每半年5000元支付使用占用费，买卖合同中没有对违约进行约定，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿房款利息损失不符合合同约定，不应当赔偿。对证据5的意见，证明原告（反诉被告）没有按照合同协议履行自己的义务，导致合同无法履行，给被告造成了损失；对证据6真实性认可。 被告（反诉原告）提供证据：1、双方2016年8月25日签订的房屋买卖合同，证明反诉被告没有按照合同约定支付反诉原告剩余房款，导致合同无法履行，其应当承担相应的赔偿责任，合同约定反诉被告要承担逾期交付反诉原告房款的房屋占用费半年5000元的标准，反诉被告应当按照约定支付相关占用费；2、2019年1月17日的录音、2019年1月20日的录音，证明反诉被告没有按照约定支付剩余房款，而且对反诉原告在没有收到剩余房款情况下搬回居住的行为是认可的；证明反诉原告2019年1月20日后才搬回去住的；证明反诉原告一直同意卖房，反诉被告最后既不买房也不给付剩余房款。反诉被告未对上述证据发表质证意见。但其陈述，认为没有付清房款是因为杨宇宏不同意卖房了，其没有违约，杨宇宏应返还其已付房款、家具电器款225000元，并承担相应的利息损失，不同意给付杨宇宏房屋占用费及违约损失；杨宇宏则称贾中伟违约在先，不同意支付对方主张的已付房款及家具电器款225000元的利息损失，但因贾中伟违约且占用自己房屋2年之久，应按照合同约定支付相应房租且应承担因其违约造成的损失。因双方各执己见，调解不成为本案事实。 本院确认的上述事实，有当事人身份信息、房屋买卖协议、案涉房屋的相关资料手续（购房合同、银行贷款合同、房屋保修卡、购房的相关票据、供暖卡）；贾中伟给杨宇宏转款的银行转账记录一份、杨宇宏给贾中伟出具的收条一份；杨宇宏提供的与贾中伟的通话录音记录，及当事人当庭陈述等相关证明材料在案为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，案涉房屋属经济适用房性质，双方签订的《房屋买卖协议》违反了相关法律法规强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，该协议应属无效协议。尽管杨宇宏未告知贾中伟该房屋不能买卖，但贾中伟在购买时明知该房屋的性质后依然购买，其也有过错。且其未能依约按时向杨宇宏支付购房款，导致双方产生纠纷，致使合同现已无法履行，确有过错；但杨宇宏未采取相关法律渠道主张其权利，而是自行搬回原房屋内居住，也确为不妥；贾中伟在无法取得案涉房屋情况下，诉请杨宇宏退还房款、家具电器款，对该请求本院予以支持。但对其诉请要求杨宇宏赔偿逾期退款的损失一节，因其未在约定时间内支付剩余房款，已构成违约，且杨宇宏反诉要求贾中伟承担房屋占用费、承担逾期支付剩余房款的损失也符合法律规定，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，在合同履行中双方均由过错的，应当各自承担责任，因此，对贾中伟诉请杨宇宏赔偿逾期退款的损失及杨宇宏、程鹏洲反诉要求贾中伟承担违约损失及房屋占用费的诉请本院均不予支持。另《房屋买卖协议》中载明买方为贾中伟和白融，但原告贾中伟（反诉被告）单独提起诉讼主张权利也符合法律规定，被告程鹏洲虽属合同相对方，但案涉房屋实为被告杨宇宏个人出资购买，杨宇宏个人在银行按揭贷款，贾中伟的购房款也是打给杨宇宏本人，被告程鹏洲并非实际房屋所有人，程鹏洲无需承担向贾中伟返还房款义务。关于贾中伟诉请杨宇宏返还房屋内其准备结婚的和个人的全部生活用品一节，因其未能举证证明上述物品的详细清单，在本院对其释明后仍未能提供上述物品明细，本院无法认定，故其对此项请求难予支持，待双方核实后可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杨宇宏在本判决生效10日内返还原告（反诉被告）贾中伟购房款、家具电器款225000元。 二、原告（反诉被告）贾中伟在本判决生效10日内返还被告（反诉原告）杨宇宏王湖经济适用房住宅小区2-2-206东户房屋所有相关手续（包括购房合同，银行贷款手续、契税票据、供暖卡等）。 三、驳回原告（反诉被告）贾中伟的其他诉讼请求及被告（反诉原告）杨宇宏、程鹏洲的其他反诉请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5034元，由原告（反诉被告）贾中伟负担359元，被告（反诉原告）杨宇宏负担4675元。反诉费736元，由贾中伟负担368元，杨宇宏负担368元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  谢文军 人民陪审员  董祯芳 人民陪审员  张春梅 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  王雅鑫