江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3418号原告：沈莉，女，1965年7月16日出生，汉族，个体户，住盱眙县。被告：侯炳军，男，1971年6月1日出生，汉族，个体户，住盱眙县。原告沈莉与被告侯炳军租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告沈莉、被告侯炳军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈莉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2019年拖欠房租费8000元以及2020年10月22日-2021年10月21日房租费12.8万元，以上共计13.6万元房租费。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月22日，原、被告就位于国贸大厦1-1#的房屋租赁达成《租赁合同》。该合同约定：原告将以上房屋出租给被告，租赁期限从2019年10月22日至2024年10月22日，租赁期5年，年租金12.8万元，定于2019年10月31日前付清第一年房租，以后每年提前2个月付清半年房租，提前一个月付清全年房租。到目前为止被告没有按照合同约定付款，第一年房租只付了12万元，尚欠8000元未付，并且第二年房租分文未付，经多次催讨无果。综上，原告认为被告没有履行合同，现根据《合同法》等相关法律规定，特此具状，请求贵院判决如诉。被告侯炳军辩称，对于诉状中“2019年拖欠房租费8000元”，我方与原告口头达成抹去首年房租零头8000元的共识后，方才签订合同。至于拖欠2020年10月22日-2021年10月21日房租费12.8万元是因2020年1月疫情发生，主要营业高峰均在重大节假日，为响应政府号召，暂停我方承租的位于国贸商业区店铺营业，造成春节期间暂停营业。店面电费一直由香江酒店收交，费用过高。门前停车多，店铺线路存在隐患，安全和空气问题给店铺经营阻碍。门店安全存在隐患，经营状况不善，无力承租，双方多次电话联系，并于一年合同到期前两天通过微信通知原告，我方搬离所租房屋。我方对原告不承认免去8000元租金，我方愿意承担并且支付；因疫情、门店安全隐患、经营状况不善等原因，无力再承租，并于一年合同到期前即2020年10月22日撤离，2021年租金交易未成立，我方也愿意给付一个月房租，补偿原告转租过程中的损失。针对被告侯炳军的答辩，原告沈莉发表补充意见为：我是沿街门面，开发商消防都能通过，如不通过怎么能交付；门前车辆停放一直是这样的，我不在家水厂安装不要钱，原来是有水的，因管道未安装，被告也不在店里，到别人店门口等水，才知道自己需要装。2020年9月28日，被告跟我说水的问题，我当天下午就去水厂，国庆之后水厂去安装，水已经解决，不存在问题；疫情停业，政府是有规定的，1月28日关门，2月26号通知开门的，停业不到28天；门前台阶是之前就形成的，不是我后来人为造成的；国贸电费都是统一抄电表收费的；我跟被告签合同是2019年9月22日，2019年的房租合同约定在2019年10月31日全部付清12.8万元，被告支付了12万元，尚欠8000元一直拖延未付，2020年7月21日付2020年半年房租，8月21日付清余下的全年房租，至今未交。另补充合同上时间到2024年10月22日系被告多写了1个月。原告沈莉围绕诉讼请求依法向本庭提交了2016年10月24日苏（2016）盱眙县不动产权第0005588号周磊和沈莉共有的不动产权证书（复印件）、周磊和沈莉结婚证书（复印件）、2019年9月22日原、被告签订的《租赁合同》、沈莉与张莉电话录音文字记录以及录音光盘予以证实；被告侯炳军向法庭提交微信截图2张予以证实。上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：原告沈莉与被告侯炳军系亲戚关系，被告侯炳军系原告沈莉的表姑爷。原告沈莉与丈夫周磊于2016年10月24日购置盱眙县盱城金源大道东侧国贸商城裙楼1号门面房（建筑面积54.30平方米）。2019年9月22日，原告沈莉（出租方）与被告侯炳军（承租方）签订《租赁合同》。该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权力与义务关系，经双方协商一致，就乙方租用甲方房屋使用权事宜，以此合同立下列条款共同遵守：第一条：出租方租赁财产名称、数量、建筑面积1、租赁财产名称、数量：国贸大厦裙楼1#壹间。2、租赁财产建筑面积：约54.40平方米。第二条：租赁期限、租金及缴纳方式1、租赁期限：出租方2019年10月22日起将上列房产交给承租方使用，至2024年10月22日止，租赁期5年，年租金壹拾贰万捌仟元（￥12.8万元）人民币整（不开票）。2、租金的缴纳方式：签订合同当日付定金5万元人民币，2019年10月31日付清全年房租，以后每年提前二个月付清一半房租，提前一个月付清全年房租，承租方现金支付，出租方出具收条，如有拖欠，甲方有权终止合同，第三条：双方权利与义务1、承租方可以对其进行改善或增设他物，期满（或乙方提前终止合同;）时不得进行破坏带走，并无偿移交甲方，如有损坏应按价赔偿，如承租方一定要破坏建筑主体结构，需在不租时，恢复原样，否则按价赔偿。2、在租赁期间，水、电、消防、创建、安保、物业管理等各种费用(含房产税等综合税)均由乙方自行负责交纳，不得拖欠，如有拖欠发生，甲方有权无条件收回房产使用权，并且拖欠造成的损失由乙方负责。3、合同期结束后，承租方对续租有优先权，租金待定续租时需提前三个月签订合同并预付定金，提前二个月交纳房租，逾期不交付租金，甲方可以随时解除合同。4、租赁期满或合同解除后，承租方必须按时搬出，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。5、承租方在承租期内有房屋使用权。6、承租方在合同期内可转向经营、转让，如转让经营、转让时需由甲方与第三方按此合同房租费重新签订合同，否则不予转租。7、签订合同之日起，双方均不能单方停租，任何一方提前解除合同需向另一方支付违约金5万元。第四条：违约责任1、合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效，合同期满后自行生效。本合同未尽事宜，双方可另行协商解决。2、本合同一经生效，既具有法律效力，若在履行中发生争议，双方协商解决，协商不成，向盱眙县人民法院起诉。出租方（甲方）：沈莉，承租方（乙方）：侯炳军，2019年9月22日。”沈莉、侯炳军均在合同上签名。合同签订后，原告沈莉交付房屋给被告侯炳军经营，被告侯炳军经营《阳光眼镜店》，交付第一年（2019年9月22日至2020年9月21日）租金120000元，余欠8000元未付。2020年1月28日，武汉发生新冠疫情，为防止疫情扩散，地方政府要求所有店面暂停营业，2020年2月26日通知恢复营业，被告侯炳军恢复营业。2020年7月21日和8月21日，原告沈莉向被告侯炳军催交2020年9月22日至2021年9月21日的房屋租金。2020年10月19日，原告沈莉与被告侯炳军家属张莉电话联系，协商房屋租赁事宜。2020年10月20日，原告沈莉与被告侯炳军微信联系租房事宜。此后，原告向被告催要租金无果，遂诉至来院。本院认为，本案争议的焦点是原告沈莉与被告侯炳军签订的《租赁合同》是否有效？原告沈莉与被告侯炳军签订的《租赁合同》履行时间如何以及《租赁合同》履行期间遇到疫情是否予以减免部分租金等？我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”原告沈莉与被告侯炳军于2019年9月22日签订的《租赁合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对双方当事人均具有法律约束力，合同合法有效，原、被告必须依法履行合同约定的相关义务。关于原告沈莉与被告侯炳军签订的《租赁合同》履行时间如何以及《租赁合同》履行期间遇到疫情是否予以减免部分租金等问题。原、被告的《租赁合同》是2019年9月22日签订，履行时间应从2019年9月22日至2024年9月21日，而被告侯炳军在合同上手写填入合同内容履行时间是从2019年10月22日至2024年10月22日，时间往后推迟1个月，原告一直向被告提出涉案合同多写1个月时间，原、被告虽知晓但没有补签合同，被告侯炳军反而要求减免第一年租金8000元，但双方在涉案合同中没有约定，故被告辩解减免第一年租金8000元没有事实依据。对2020年9月22日至2021年9月21日的第二年租金的交付时间，根据合同约定：“2019年10月31日付清全年房租，以后每年提前二个月付清一半房租，提前一个月付清全年房租，承租方现金支付，出租方出具收条，…。”即于2020年8月21日付第二年半年房租，9月21日付清第二年的全年房租，但被告侯炳军没有按约交纳租金，其没有在解除合同的情况下撤离涉案租房，原告沈莉也没有提出解除合同，故被告侯炳军应当履行合同约定的义务。被告侯炳军辩解2020年初因疫情影响关门停业1个月造成经营不佳，根据防控疫情的情势变更原则，应当考虑后期合同履行时减免1个月的租金即10666元（128000元/12），本院对此辩解理由予以采信。原告沈莉请求依法判令被告侯炳军给付2019年拖欠房租费8000元以及2020年10月22日-2021年10月21日房租费128000元，根据防控疫情的情势变更原则减免10666元租金，应付租金125334元，理应由被告侯炳军给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:被告侯炳军于本判决生效之日起十日内给付原告沈莉租金计人民币125334元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，减半收取1510元，由被告侯炳军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费3020元。审 判 员 罗德俊二〇二〇年十一月三十日法官助理 祝文秀书 记 员 王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000312305开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律及司法解释规定：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。