四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初6496号 原告：李开英，男，1962年7月12日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：罗以权，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：谢桂林，男，1962年7月28日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被告：吕瑞英，女，1975年9月25日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告：谢菲，男，1999年7月5日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：谢桂林，男，1962年7月28日出生，汉族，住四川省成都市新都区，谢菲父亲。 原告李开英与被告谢桂林、吕瑞英、谢菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告李开英的委托诉讼代理人罗以权、被告谢桂林（同为谢菲委托诉讼代理人）、吕瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李开英向本院提出诉讼请求：1.判令谢桂林、吕瑞英、谢菲履行2019年4月4日签订的《房屋买卖协议》和经四川省成都市国力公证处（2019）川国公证字第38104号公证书公证的《协议书》，将位于成都市新都区××镇××路××号××栋××单元××层××号（档案保管号：权0××1，新房权监证字第0××8号）房屋过户给李开英；2.判令谢桂林、吕瑞英、谢菲向李开英支付违约金72000元；3.本案诉讼费、保全费由谢桂林、吕瑞英、谢菲承担。事实与理由：2019年4月4日，李开英与谢桂林、吕瑞英、谢菲在房屋中介的居间下签订《房屋买卖协议》，同日在四川省成都市国力公证处经（2019）川国公证字第38104号公证书公证了《协议书》，《房屋买卖协议》和《协议书》中对房屋买卖的标的物情况、价格、过户、违约责任、管辖等情况进行了约定，当日李开英通过银行转账方式支付355000元购房款，加上已支付的5000元定金，李开英已支付全部购房款360000元，谢桂林、吕瑞英、谢菲出具了书面收条并将房产证原件、身份证复印件等一并交付给李开英，李开英对房屋进行装修并使用至今。2019年12月，该房屋满足过户条件，李开英通知谢桂林、吕瑞英、谢菲办理过户手续，但谢桂林、吕瑞英、谢菲以各种理由拒绝配合过户，并以房价上涨为由无理要求李开英另外支付购房款，公然违约。综上，为维护自身合法权益，李开英诉至法院，提出前述诉讼请求。 谢桂林、吕瑞英、谢菲所提交书面答辩状记载：第一，双方于2019年4月4日签订的《房屋买卖协议》属于无效合同。根据《宪法》第十条、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条及《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》之规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，本案诉争房屋属于小产权房，且李开英并非本村村民，根据《合同法》第五十二条的规定，《房屋买卖协议》违反法律法规的强制性规定，属于无效协议，不受法律保护。第二，合同无效的，当事人应相互返还因合同取得财产，李开英应交还诉争房屋，谢桂林、吕瑞英、谢菲应将房款退还给李开英，而不是继续履行合同。第三，李开英的诉请于法无据不应得到法律支持。综上，请求驳回李开英的全部诉讼请求。谢桂林、吕瑞英、谢菲当庭辩称：愿意配合李开英办理过户，但附有条件。第一，签订协议时因房屋是小产权房、无法过户，双方约定待房屋可以过户时再过户，过户时再支付一笔费用，参照锦水苑小区其他业主收费的情况处理，但费用的具体金额没约定清楚，现在也不能确定。第二，办理房屋过户手续需谢桂林、吕瑞英、谢菲三人在场，但现三人均不在成都居住，李开英需承担谢桂林、吕瑞英、谢菲三人配合办理过户往返途中产生的相关费用。第三，签订协议时约定房屋总价款为360000元，但实际收款仅355000元。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。2019年4月4日，谢桂林、吕瑞英、谢菲（甲方、卖方）与李开英（乙方、买方）在见证人的见证下签订《房屋买卖协议》，第一条约定：“甲方自愿将其位于××镇××路××号××栋××单元××层××号××平米房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方。该房屋产权证档案保管号为：权01××1，新房权监证字第0××8。因此房现在无土地证不能过户，如今后能过户所涉及过户事宜，甲方必须无条件协助乙方过户，甲方不得以任何借口收取乙方不合理费用。过户所涉及的费用（含：契税、个税、交易税）等由乙方承担。备注：如果房子产权证或国家政策下来，能过户了，双方必须在一个月之内完成过户，如果任何一方不配合，都作为违约处理。”第二条约定：“房屋售价为：叁拾陆万元整”。第四条约定：“甲乙双方如有违约，违约方按市场价的120%作为违约责任，赔付另一方违约金。”第八条约定：“本协议自甲乙双方签字盖章手印房款付清之日起生效……”。同日，谢桂林、吕瑞英、谢菲（甲方）与李开英（乙方）签订《协议书》，约定甲方将共同共有的案涉房屋转让给乙方。第二条第二款约定：“2.2.1上述房屋的权益转让价款为人民币叁拾陆万元整，其中乙方于2019年3月23日向甲方支付了定金伍仟元整，乙方定于2019年4月4日向甲方支付余下的预购房款人民币叁拾伍万伍仟元整。2.2.2……办理房屋权属过户登记手续应缴纳的各项税费（包括但不限于双方的交易契税、印花税、营业税、增值税、土地出让金等）均由乙方承担……”。第三条约定：“甲方应于待国家政策允许上述房屋能缴纳或补交土地出让金达到过户条件之日起二十个工作日内与乙方到不动产登记中心办理过户登记手续……”。第四条约定：“甲方承诺：……4.4接到各类通知后（如领取国土证、缴纳土地出让金等各种通知，但不仅限于此类通知），应在七个工作日内通知乙方，并在此期限范围内配合乙方办理上述房屋的不动产权利凭证过户手续，甲方不得以任何借口拒绝配合乙方办理上述房屋的不动产权利凭证过户手续。4.5如果甲方违反上述约定，最终导致无法将上述房屋的不动产权利凭证过户到乙方名下，甲方愿意：（1）退还乙方已付的定金预购房款人民币叁拾陆万元整……（3）退还乙方已支付给甲方的上述房屋的权益受让全部款项（上述款项包括物管、水、电、气、光纤、维修基金等所有与该房屋有关的费用，具体金额以发票、收据的票面金额为准），并支付给乙方违约金人民币柒万贰仟元整（违约金金额可按发生违约情形时的房屋成交市场价格浮动，最终具体金额甲乙双方协商确定，协商达不成一致意见时按发生违约情形时上述房屋成交市场价的20%计算违约金）。”第8条约定：“本协议经甲方、乙方签名后即生效。”2019年4月10日，四川省成都市国力公证处为前述《协议书》作出（2019）川国公证字第38104号公证书，证明：甲方谢桂林、吕瑞英、谢菲与乙方李开英于2019年4月4日在成都市签订了《协议书》，《协议书》上谢桂林、吕瑞英、谢菲、李开英的签名均属实。 2019年4月4日，谢桂林、吕瑞英、谢菲出具《收条》，载明：今收到李开英购买新都区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋房款360000元（含定金伍仟元整），此房房款全部付清。中国农业银行交易明细清单显示，2019年4月4日，户名为顾思华的账户向吕瑞英账户付款355000元，摘要备注为购房付款，吕瑞英确认收款。双方一致确认，案涉房屋已于签订《房屋买卖协议》当日向李开英交付，案涉房屋的所有权证原件已交付李开英保管至今。 另查明，房屋信息查询记录显示，谢桂林、吕瑞英、谢菲于2009年9月23日通过拆迁交换的方式取得案涉房屋的所有权，权证号为新房权证监证字第0××8、0××9、0××0号，所有方式为共同共有。成都市不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋占用范围内土地的权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为“划拨、已出具缴费单”，土地用途为城镇住宅用地。划拨住宅用地转让补办出让缴费通知单载明：案涉房屋占用范围内的土地使用权系划拨方式取得，因需办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，经核算，土地出让金为6923.58元。四川省政府非税收入一般缴款书显示，谢桂林、吕瑞英、谢菲于2020年8月21日向成都市新都区财政局支付出让金6923.58元。税收完税证明显示，谢桂林、吕瑞英、谢菲于2020年8月21日向税务机关缴纳印花税1.7元、契税207.71元，共计209.41元。庭审中谢桂林、吕瑞英、谢菲述称其未向行政机关缴纳过上述费用，李开英述称由于谢桂林、吕瑞英、谢菲不配合办理过户手续及缴纳费用，李开英根据双方协议约定自行缴纳了上述土地出让金和相应税费，将案涉房屋的土地性质从划拨转化为出让。 再查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 以上事实，有双方当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，由于谢桂林、吕瑞英、谢菲的当庭答辩意见和书面答辩意见并不相同，庭审中也未明确以何者为准，本院综合评述如下： 关于案涉《房屋买卖协议》及公证《协议书》的效力。案涉房屋登记土地使用权性质为划拨，且已在办理土地使用权出让手续，并非谢桂林、吕瑞英、谢菲书面答辩意见所主张的农村住宅用地。依据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，在划拨土地上修建的房屋并非绝对禁止转让，但要求办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金。因此，土地性质为划拨并非认定合同无效的理由，仅影响合同能否继续履行。谢桂林、吕瑞英、谢菲主张上述协议无效的答辩意见，本院不予采纳。 关于合同履行。李开英与谢桂林、吕瑞英、谢菲、在签订协议时均知悉案涉房屋权属登记状况，并约定待国家政策允许案涉房屋过户后再办理过户登记手续，故案涉《房屋买卖协议》、公证《协议书》系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信、全面地履行义务。1.关于李开英已支付购房款的数额。合同签订后，李开英履行了其支付购房款的义务，谢桂林、吕瑞英、谢菲出具收条载明收到李开英支付的案涉房屋房款360000元（含定金5000元），与公证《协议书》所载“其中乙方于2019年3月23日向甲方支付了定金伍仟元整，乙方定于2019年4月4日向甲方支付余下的预购房款人民币叁拾伍万伍仟元整”相印证。谢桂林、吕瑞英、谢菲虽辩称李开英实际向其支付购房款金额为355000元、另有5000元是支付给中介方的中介费，但其作为成年民事主体，应就其出具收条、确认收到购房款数额的行为承担后果，在无相反证据证明收条标称为定金的5000元系用作李开英应承担的中介费情况下，本院确认李开英已足额支付购房款360000元。2.案涉房屋是否具备过户条件。案涉房屋办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记事宜，经行政主管部门核算后，已由李开英缴纳土地出让金、印花税、契税，具备办理权属转移登记的条件，《房屋买卖协议》、《协议书》能够继续履行。3.关于李开英是否还需另行支付配合过户的相应费用。谢桂林、吕瑞英庭审辩称，双方订立书面合同时口头约定若案涉房屋以后能够办理过户，则李开英还需参照锦水苑小区其他业主协助办理收费标准支付其他费用。双方《房屋买卖协议》约定“房屋售价为360000元”，双方庭审均确认案涉房屋交易价格为360000元，虽然《协议书》第二条第二款、第四条第五款对360000元采用了“房屋的权益转让价款”、“定金预购房款”的前缀表述，但综合《房屋买卖协议》、公证《协议书》的整体约定来看，并不能得出李开英已支付的360000元仅为约定购房款中的部分、其在办理案涉房屋权属转移登记手续时还需另外向出卖人支付其他费用的结论，也不能证明谢桂林、吕瑞英、谢菲履行协助办理过户手续的合同义务需以李开英向其支付该费用为前提。综上，《房屋买卖协议》及公证《协议书》约定的过户条件已经成就，谢桂林、吕瑞英、谢菲应当诚信履行合同义务，协助李开英办理案涉房屋的权属转移登记，故对于李开英的过户请求，本院予以支持。 关于谢桂林、吕瑞英、谢菲应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。李开英依据《房屋买卖协议》第一条“如果房子产权证或国家政策下来，能过户了，双方必须在一个月之内完成过户，如果任何一方不配合，都作为违约处理”及公证《协议书》第四条“4.5如果甲方违反上述约定，最终导致无法将上述房屋的不动产权利凭证过户到乙方名下，甲方愿意：……（3）退还乙方已支付给甲方的上述房屋的权益受让全部款项……并支付给乙方违约金人民币柒万贰仟元整”的约定，主张谢桂林、吕瑞英、谢菲支付违约金72000元。首先，公证《协议书》第四条约定支付72000元定额违约金的适用前提是谢桂林、吕瑞英、谢菲违约并最终导致案涉房屋无法过户至李开英名下，现李开英起诉要求过户，案涉房屋也具备办理不动产权权属转移的条件，则该约定的违约金适用条件并未成就。其次，《房屋买卖协议》与公证《协议书》对案涉房屋达到过户条件后办理权属转移登记的期限约定并不一致，但起算时间均是以政策允许过户为前提，李开英代为缴纳税费的缴费通知单及发票载明时间为2020年8月21日，但仅以此无法证明谢桂林、吕瑞英、谢菲已知悉李开英代缴了案涉房屋划拨住宅用地转让补办出让费用、知悉允许过户的时间。最后，出卖人请求支付合同约定之外的费用，系合同履行过程中对合同内容变更的磋商，未对买受人的权益造成损失，也不足以影响合同履行及合同目的的实现。谢桂林、李开英、谢菲当庭答辩同意配合办理过户，但同时提出需以李开英参照同小区其他业主配合过户收费的一般情况支付相应费用，并承担因配合过户往返产生的费用作为配合办理的前提，该行为仅是履行过程中的磋商，亦不能视为违约。综上，对于李开英所提出的违约金请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、谢桂林、吕瑞英、谢菲于本判决发生法律效力之日起30日内协助李开英办理位于成都市新都区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的权属转移登记，将房屋不动产权变更登记至李开英名下； 驳回李开英的其他诉讼请求。 案件受理费900元（已因适用简易程序减半收取），保全费2520元，共计3420元，由李开英负担3320元，由谢桂林、吕瑞英、谢菲负担100元（此款李开英起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月六日 书记员  曾妙