广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4413号上诉人（原审原告）：胡海立，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：钱涛佳，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：蔡敏霞，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：蔡敏英，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：朱泳霞，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：梁杏桃，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：汤泳施，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：袁航，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：范凤仪，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：谭寅，男，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人（原审原告）：伍彩群，女，汉族，住广东省四会市。上诉人（原审原告）：韩凤珍，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：王业荣，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：陈冬兰，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：卢敏妮，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：潘灿权，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：何强，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：卢肖颜，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：王燊浩，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：陆可良，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上述20位上诉人共同委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。上述20位上诉人共同委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区北江明珠第一届业主委员会，住所地广东省佛山市三水区。负责人：李领雄。委托诉讼代理人：郝立松，广东海恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区北江明珠小区业主大会，住所地广东省佛山市三水区。上诉人胡海立、钱涛佳、蔡敏霞、蔡敏英、朱泳霞、梁杏桃、汤泳施、袁航、范凤仪、谭寅、伍彩群、韩凤珍、王业荣、陈冬兰、卢敏妮、潘灿权、何强、卢肖颜、王燊浩、陆可良（以下简称胡海立等二十人）因与被上诉人佛山市三水区北江明珠第一届业主委员会（以下简称业委会）、佛山市三水区北江明珠小区业主大会（以下简称业主大会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初5118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡海立等二十人上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判并支持胡海立等二十人的全部诉讼请求，或依法发回重审；3.本案的一、二审诉讼费用由业委会、业主大会承担。事实与理由：一、一审判决认定本案超过法定一年除斥期间致使撤销权消灭有误。本案中，胡海立等二十人有多名在第一届业主大会决议结果作出之时尚未入住，筹备组也根本没有采取电话短信、邮递等合法方式通知到业主个人，有很多业主根本就不知道业主大会的表决结果和《议事规则》的内容，更有甚者是到第三次业主大会矛盾爆发后才知晓其投票权已经被第一届业主大会通过的《议事规则》规定非法剔除。因此，胡海立等二十人认为，筹备组未通过短信、邮递等有效、合理的方式通知未在小区居住的胡海立等二十人，胡海立等二十人及在第一届业主大会召开期间未入住、外出的业主一直无法得知第一届业主大会的表决结果，胡海立等二十人是在第三次业主大会小区矛盾爆发时才了解到表决《议事规则》的内容，故本次起诉尚未超过法定的除斥期间。二、一审判决确定业主大会投票符合“双过半”，缺乏事实依据支撑。北江明珠第一届业主大会各项表决事项未经专有面积占建筑物总面积过半业主同意，未满足“双过半”法定条件，一审法院没有对小区专有部分总面积（产权车位、商铺、住宅）进行调查，基本事实未能查清，恳请法院予以纠正。（一）北江明珠第一届业主大会参会业主专有面积未达到建筑物总面积过半，第一次业主大会表决无效。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第八条之规定，业主大会投票权面积应当计入全部住宅、商铺、产权车位的专有部分面积，包括开发商持有（未售）及未进行产权登记业主的投票权及专有面积计算在内。2.业委会曾在（2019）粤0607民初1605号案提供过北江明珠第一届业主大会投票所依据的业主清册作为证据（该业主清册胡海立等二十人在本案已提交，但该清册记载的面积统计也非业委会公示的288296.17平方米）。由于该清册印有开发商佛山市三水新某珠房地产开发有限公司的公章，胡海立等二十人作为小区业主委托代理人就该份清册的准确性向开发商进行查询，开发商明确答复：该业主清册未记载小区全部产权车位面积104981.53平方米，未记载开发商当时未销售的住宅专有面积849.34平方米、商铺专有面积16457.55平方米。同时，依胡海立等二十人向北江明珠开发商调查获悉，北江明珠小区的专有部分建筑总面积为住宅280100.27㎡，商铺建筑面积21472.57㎡，产权车位104977.45㎡，即小区建筑总面积合计406550.29平方米。从开发商的调查回复来看，第一届业主大会剔除了在当时开发商持有的未售住宅专有面积、商铺专有面积以及小区全部产权车位面积。即使一审法院认为406550.29平方米为规划面积，但两者总面积数据相差如此之大，极有可能影响本案审判结果。若以同意《议事规则》的投票面积164382.37平方米除以总面积406550.29平方米，表决同意比例为40.43%，以同意《管理规约》164093.44平方米除以总面积406550.29平方米，表决同意比例为40.36%，均未达到“双过半”。在一审中，胡海立等二十人已经提供了基本资料证明业委会、业主大会计算的小区建筑总面积剔除了多项专有部分面积。胡海立等二十人已就相关资料的调查申请法院调查取证，而一审法院未予批准调查，使得案件基本事实未能查清。即使法院不主动调查产权清单，举证责任也应由业委会、业主大会承担。业委会以其名义去房管部门查询小区物业情况是非常容易的。胡海立等二十人作为个人业主，根本不可能查询除自己之外的物权情况，也就无法向法院提供整个小区的车位产权人及具体面积资料（该资料仅业委会、业主大会及开发商持有）。3.若以小区全部建筑总面积406550.29平方米计算，第一届业主大会实际参与业主大会的业主专有面积数实际不一定达到“占建筑物总面积过半数”的法定条件，若第一届业主大会参加会议的业主未达到法定“双过半”的条件，业主大会依法无效，不存在超过撤销权除斥期间的问题。三、一审判决没有对第一届业主大会召开过程中存在程序违法的情况进行分析和认定，具体如下：（一）首届业主大会没有提前15天向业主公告投票应参与的业主总人数、专有部分建筑面积总和。首届业主大会筹备组在会议召开之前，不仅没有提前15天向业主公告会议投票应参与的业主总人数、专有部分建筑面积总和，直至投票结束之前仍未确认业主总人数、投票总面积，仅仅在投票结果公示中公示了建筑总面积，严重违反了《广东省物业管理条例》第十九条之规定，也导致被剔除投票面积的业主不能提出异议，侵害业主投票权。（二）第一届业主大会筹备组未依法向全体小区业主送达表决票，没有预留足够时间给予业主，侵犯了业主的投票权。业委会、业主大会一直声称已将全部表决票送达给包括胡海立等二十人在内的所有小区业主，自始至终没有将业主签名的收票清单作为证据提交，也没有相关挂号信的回执。法院应当依据证据规则认定筹备组未将全部表决票送达给小区业主。业委会、业主大会在一审后补充了部分相片，拟证明已向未参与投票的业主信箱投递选票。然而，电子照片的属性显示的修改时间2018年1月15日17时是投票结束日，而1月16日为开票日。在投票结束日再向未参与投票的业主的信箱投递选票，缺乏合理性和正当性。（三）一审法院没有对《议事规则》中违反《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》、侵害小区车位业主的投票权及业主对小区共同管理权的内容进行审理和认定。1.《议事规则》第十条规定：“（四）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”明确剥夺了小区车位业主的投票权。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，车位业主作为小区车位的所有权人，是小区的业主，享有法律赋予的与其他业主一样对小区事务管理的权利，应当享有一票的业主投票权。因此《议事规则》内容严重违反法律法规之规定，侵犯了车位业主的合法权益，应当予以撤销。2.小区《议事规则》第十条规定：“（六）未参加表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票范围内。”严重违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而《议事规则》第十条第（六）款则通过将未参加表决的业主计入已表决的多数票的方式，使得相关业主大会表决项仅需经25%的业主同意即可通过，明显与我国法律强制性规定不符。3.因此两条《议事规则》内容明显违背《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》及相关司法解释规定，而原审判决没有对其内容进行审查。此外，由于《议事规则》本身未经过小区“双过半”业主投票同意通过，而通过该《议事规则》的首届业主大会参会业主亦未达到“双过半”的法定条件，该议事规则本身就是无效的，也不存在除斥期间的限制。综上所述，一审判决事实认定错误，依据不足。北江明珠第一届业主大会表决直至一审庭审时才公布结果投票面积，本案撤销权起始日期应当从业委会、业主大会完整公示大会决定之日起计算，未超过法定一年的除斥期间。其次，第一届业主大会实际参会业主以及同意通过《议事规则》及《管理规约》的业主专有面积未达到小区专有总面积过半数的法定条件。一、业委会直至一审开庭时才向业主完整公示业主大会投票结果，一审判决认定本案超过法定一年除斥期间至使撤销权消灭，属于事实认定错误。（一）《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”第一届业主大会投票结束后，业委会、业主大会并没有向全体业主完整公示投票结果，没有公示每个表决事项的投票面积（如赞成票面积、反对票面积、弃权票面积等），仅仅公示了投票权数（每个表决项的业主投票户数），一直隐瞒面积未过半的事实。直至本案一审开庭时，业委会代理人才当庭向胡海立等二十人及代理人披露各表决事项通过的面积：“同意《议事规则》的投票面积164382.37平方米、同意《管理规约》164093.44平方米。”因此，在业委会代理人向胡海立等二十人披露前，业委会、业主大会未向全体业主公示完整的业主大会投票结果，包括胡海立等二十人在内的全体业主就不知道第一届业主大会各个表决事项并未达到“面积过半”的法定要件。其次，从知道或者应知道程序性权益被侵害的角度来讲（程序性权益其中包括投票表决程序、投票是否采取法定形式、票数是否达到法定要求以及表决票真实性和有效性等），基于业委会在庭审时才向胡海立等二十人披露业主大会投票面积，胡海立等二十人也直到开庭时才知道自身程序权益受损。因此，认定业主“知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日”应当从业委会完整公示业主大会投票结果之日起计算（即本案一审开庭之日），本次业主大会起诉未超过法定的除斥期间，一审判决认定有误。（二）范凤仪在2019年3月7日房屋装修竣工完成，谭寅在2019年1月2日房屋装修竣工完成，两位业主在房屋装修完成后才入住北江明珠小区，业委会、业主大会没有依法送达书面的表决票、表决结果，未入住的业主“知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日”应当从其入住之后起计。五、《议事规则》中除了违反《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》、侵害小区车位业主的投票权及业主对小区共同管理权之外，还实际侵犯了业主的建议权、投票权、选举权和被选举权、监督权、知情权、维修资金管益权，实际侵害了车位业主的实体权益（据一审法院向北江明珠开发商调查获悉，截止2019年1月北江明珠小区已售的产权车位中有12名车位业主为非住宅业主）。六、一审法院没有处理伍彩群、韩凤珍提出的笔迹鉴定申请、以及胡海立等二十人对业主大会表决箱进行开箱验票的调查取证申请，导致案涉虚假表决票、错误的投票结果统计数据未能进行核实，本案的基本事实无法查清，请求二审法院依法发回重审进行笔迹鉴定或由二审法院查清案件事实后依法改判。业委会辩称，一、胡海立等二十人不具备提起业主撤销权的资格。胡海立是业委会候选人，并且参加了小区第二、三次的业主大会投票；钱涛佳参加了第三次的业主大会投票活动；蔡敏霞是筹备组成员，参加了第三次业主大会的投票；蔡敏英参加了第二、三次业主大会投票；朱泳霞参加了第三次业主大会投票；梁杏桃是业委会候选人，并参加了第三次业主大会投票；袁航参加了第三次业主大会投票；谭寅在召开第一次业主大会的时候，并不是业主，不具备提起本案的资格；伍彩群参加了第一次业主大会的业主大会投票；韩凤珍参加了第一、二、三次的业主大会投票。王业荣参加了第二次业主大会投票；陈冬兰参加了第二次业主大会投票；卢敏妮参加了第一次业主大会投票；潘灿权参加了第二、三次业主大会投票；何强是候选人，并参加了第一、二、三次业主大会投票；卢肖颜参加了第一、二次业主大会投票。王燊浩参加了第二、三次业主大会投票；陆可良参加了第一、二次业主大会投票。20名原告中除了范凤仪和汤泳施之外均陆续参加了业主大会，故胡海立等二十人所述的并不清楚小区召开业主大会的情况不属实。特别是谭寅，在召开业主大会时并不是业主，无权提起了本案的诉讼。二、胡海立等二十人至今没有明确何人未入住，何人不清楚小区情况。相反，大多数业主均清楚小区召开业主大会的情况。三、胡海立等二十人一直混淆概念。根据相关法律规定，不动产权证记载的面积是套内面积。胡海立等二十人在上诉状中将小区总面积作为专有面积来计算是错误的。无论是《物业管理条例》还是佛山市物业管理办法，都没有要求将业主专有面积公示。四、关于可撤销与无效的关系。一个行为是否有效，是按照法律规定的途径予以认定的。本案中，即便相关的业主大会的决议无效，也是要通过业主撤销权来认定无效，而不能直接确认无效。鉴于本案除斥期间已过，胡海立等二十人提出撤销权的同时要求法院确认无效，属于重复主张。若本案的相关决议依法被撤销，自然无效。根本不用另行确认无效。五、小区陆续召开了三次业主大会。并且在第二次业主大会后成立业主委员会并备案登记。业主委员会陆续对小区的各项事务进行管理，包括对小区收入的管理、物业资金的使用。如果第一次业主大会的决议被撤销，会造成小区管理混乱，最终损害的是其他业主的权益。本案中，胡海立等二十人提出的诉请的理由是业主大会的召开侵犯了程序性权益，而非侵害了实际性权益。如法律价值不能兼顾其各方面利益的情况下，其他2000多名业主的权益应得到维护，而非因为部分业主的利益侵犯绝大多数业主的利益。业主大会未发表答辩意见，胡海立等二十人向一审法院起诉请求：1.判决撤销2018年1月17日作出的佛山市三水区北江明珠小区第一届业主大会表决结果（包括通过《议事规则》、《管理规约》、选举第一届业主委员会的表决结果）；2.确认小区《议事规则》无效；3.判决业委会和业主大会承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年，佛山市三水区北江明珠小区开始筹办业主委员会，在佛山市三水区某村民委员会的帮助监督之下，2017年7月17日公示《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》，2017年8月11日确定筹备组成员并进行公示，筹备组成员有15人，包括佛山市三水区某办事处工作人员2名、佛山市三水区某村民委员会工作人员1名、开发商代表1名，业主代表11名。2017年11月24日，公示《关于召开首届业主大会的通知》以及修改后的《业主大会议事规则》《管理规约》候选人简历，2017年12月10日至2018年1月15日召开业主大会并投票表决，2018年1月12日公示《关于首届业主大会的开票通知》，2018年1月16日在居委会开发商代表参与下公开点票，2018年1月17日形成《北江明珠小区第一届业主大会选举结果公示》（内容包括通过《佛山市三水区北江明珠小区业主大会议事规则》、《管理规约》以及业主委员会委员的选举结果等），并向小区各业主公示。佛山市三水区某办事处国土城建和水务局2018年1月31日在《关于的复函》中确认上述公示的《佛山市三水区北江明珠小区业主大会议事规则》、《管理公约》依法通过，但业主委员会委员的选举，除了王萌、李领雄2人外，其余的委员会成员需再行投票选举。为此2018年3月5日至2018年4月13日期间召开第二次业主大会，投票选举业委会委员，2018年4月17日第二次业主大会投票结果公示，2018年5月4日提交《佛山市业主委员会备案登记申请表》以及相关备案材料，某办事处盖章确认并于同日取得佛山市三水区某办事处国土城建和水务局颁发的《佛山市三水区业主委员会备案登记书》。查明，第一次业主大会投票期间，有资格进行投票的业主为2556户，专有部分建筑总面积288296.17平方米（未含车位面积），《业主大会议事规则》的赞成票为1571张，面积之和为163838.46平方米（未含车位面积），《管理规约》的赞成票为1569张，面积之和为163559.49平方米（未含车位面积）。查明，胡海立、何某、梁某桃是北江明珠第一届业主委员会委员的候选人。梁某桃、卢敏妮、陆可良、卢肖颜、韩凤珍、伍彩群、何某在第一次业主大会投票期间对《业主大会议事规则》《管理规约》投了赞成票。一审法院认为，本案为业主撤销权纠纷，对本案涉及的法律问题，分析阐述如下：一、原、被告诉讼主体资格问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条以及《物业管理条例》第十二条第五款均赋予合法权益受到业主大会或者业委会侵害的业主以撤销权。胡海立等二十人购置了佛山市三水区北江明珠小区*产，均符合法律法规中“业主”概念之界定。但胡海立等二十人中的七位，在第一届业主大会投票中均投了赞成票，该部分人员是否有诉权，法律法规并没有明确的规定。对此一审法院认为基于简化诉讼关系、消除滥诉干扰的目的，有权提起撤销诉讼的主体应当限于在业主大会投票表决过程中明确表示反对的业主，在表决过程中投票赞成以及未明确表示异议的业主事后不得提起撤销之诉，以维护业主大会以及业主委员会作出的正当决定的法律效力，杜绝见风使舵出尔反尔投机取巧的行为，也才符合诚实信用原则以及允诺后禁反言原则。但考虑到法律没有明文规定以及一并处理减少当事人诉累，一审法院对该七位的主体资格问题不另作出裁定处理。至于撤销之诉的被告主体资格问题，虽然业主大会及业主委员会的主体资格问题在司法实践中存在争议，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款中尽管未明确业主大会及业委会的诉讼主体地位，但探究该款立法含义，既然该条款明文赋予合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害的业主以撤销权，则业主提起的撤销权之诉中，业主大会及业委会作为被告应诉乃是理所当然。二、本案胡海立等二十人行使撤销权是否超过一年的除斥期间。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”结合本案事实，一审法院认为胡海立等二十人起诉的时间已经超过撤销权的行使期限，主要理由如下：（一）《业主大会议事规则》《管理规约》表决结果的公示时间是2018年1月17日，通过时间是2018年1月底，因部分业委会委员的选举未通过，故2018年3月5日至2018年4月13日期间召开第二次业主大会进行投票表决，并将投票结果在2018年4月17日进行公示，2018年5月4日提交《佛山市业主委员会备案登记申请表》以及相关备案材料，西南街道办盖章确认并于同日取得佛山市三水区业主委员会备案登记书。可见即使以最后备案时间2018年5月4日为起算点，胡海立等二十人至一审法院起诉的时间亦远远超过一年；（二）本案胡海立等二十人知道或应当知道业主大会作出的《业主大会议事规则》《管理规约》。1.业主大会的筹办，从2017年7月份已然开始，第一次业主大会的筹备组为了业主大会的顺利召开，已经通过小区公示栏公示、上门派发选票、设立固定领票和投票点、微信群通知、QQ群通知等等众多途径向小区业主告知了召开业主大会的情况。有理由相信，为了得到更多的赞成票进而推动业主大会的顺利成立，筹备组成员必会竭尽所能通知业主、发放选票，而不是故意隐瞒大会的召开或者故意对某些业主不予通知。2.本案胡海立等二十人大部分均为三水户籍，胡海立等二十人部分甚至是业主委员会委员的候选人员，案涉小区成立业委会，筹备组在小区内外做了相当多的工作，而且因为成立业委会的事情，居委会、街道办、三水国土城建和水务局都有介入，甚至因为信访检举“惊动”了佛山市三水区纪律检查委员会，可以说北江明珠小区成立业委会，整个佛山市三水区的群众都有所闻，胡海立等二十人不知情不知道完全不符合常理。3.当今社会有方便快捷且多元化的资讯获取渠道，资讯传播速度非常快，即便业主的经常居住地不在佛山市三水区，但业主对自己房产所在小区的信息仍应加以关注，而不应怠于行使自身权利。综上所述，一审法院确定本案胡海立等二十人在本案起诉时知道或者应当知道业主大会决定（议事规则、管理公约以及业委会委员选举结果）的时间超过一年，撤销权消灭。三、《业主大会议事规则》是否无效的问题。首先的问题是请求撤销与请求确认无效能否在本案一并处理，当事人在起诉时提出一并审理，在庭审中审判员进行了释明之后，胡海立等二十人仍然坚持一并审理。一审法院认为，胡海立等二十人的诉请存在自相矛盾之处，因《业主大会议事规则》在被生效判决予以撤销之前，该规定仍然有法律效力，也就是说胡海立等二十人基于议事规则有效而打算通过行使自身撤销权进行撤销，但同时亦认为议事规则无效，要求确认无效。胡海立等二十人这种投机的起诉方式并不可取，两种不同的法律关系一并审理导致了事实和法律关系的混乱，合理的做法应是胡海立等二十人行使撤销权，若撤销权得不到支持的情况下才另行进行确认无效的诉讼。但为了减少当事人的诉累，一审法院亦对《业主大会议事规则》是否有效一并进行阐述，要确定该议事规则是否有效，需要查明产生议事规则的程序是否违反法律法规的强制性规定以及该议事规则的内容是否违反法律法规的强制性规定或者侵害了多数业主的权益。1.制定《业主大会议事规则》经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在一审法院受理的（2019）粤0607民初1605号案件（该案大部分原告与本案原告相同，被告则与本案相同，起诉时间较本案早，案由与本案一致）中，本案被告提供了一组“业主清册”，里面列举了业主住宅及商铺的详细情况，因该清册是小区开发商在筹备组筹办第一次业主大会时交与筹备组用以统计小区专有部分面积及业主情况的，故该清册的数据真实，应予采纳。当然，小区内的车位，在符合法律规定的前提下理应计入专有部分的面积，但由于本案双方当事人在一审法院要求之后仍未提交车位产权人及具体面积的资料，加上考虑到购买车位的绝大部分是小区业主，故在胡海立等二十人没有提供足以推翻投票结果的证据的情况下，并结合第一届业主大会选举结果公示等材料，经一审法院核算后确定投票符合“双过半”。胡海立等二十人提供的《北江明珠小区花园建筑规划汇总表》主要反映规划的面积，与专有面积的概念及计算方法均不同，不能真实反映情况，一审法院不予采信。2.《业主大会议事规则》制定之后，已经经过合法的公示程序。第一次业主大会的筹备组有居委会工作人员，有街道办事处工作人员，也有开发商代表，投票、公示有拍照有录像，整个过程没有明显瑕疵，依法依规进行。胡海立等二十人对于上述投票过程以及公示虽有异议，但没有举证证明被告方存在明显不当之处，故对胡海立等二十人的主张一审法院不予认可。3.《业主大会议事规则》的内容没有违反法律强制性规定，没有侵犯大多数业主权益，合法有效，应予认可。无论是胡海立等二十人提出的《业主大会议事规则》第十条第（四）（五）点，还是该规则的其他条款，均不存在无效的情形，不应认定无效。业主大会经一审法院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回胡海立、范凤仪、袁航、汤泳施、梁杏桃、朱泳霞、蔡敏英、蔡敏霞、陆可良、钱涛佳、王燊浩、卢肖颜、何强、潘灿权、卢敏妮、陈冬兰、王业荣、韩凤珍、伍彩群、谭寅的诉讼请求。案件受理费100元，由原告胡海立、范凤仪、袁航、汤泳施、梁杏桃、朱泳霞、蔡敏英、蔡敏霞、陆可良、钱涛佳、王燊浩、卢肖颜、何强、潘灿权、卢敏妮、陈冬兰、王业荣、韩凤珍、伍彩群、谭寅共同负担。二审期间，业委会向本院提交新的证据如下：证据1.《关于召开第三次业主大会的通知》、北江明珠小区第三次业主大会选票10份，拟证明根据《议事规则》召开业主大会，胡海立等二十人中的十人参与本次的业主大会，并参与投票，证明该十人已经用行动认可了议事规则，也清楚议事规则的内容。该十名业主其中大多数也参与了第二次业主大会的投票，在第二次业主大会中，也同意按照议事规则选举。因此业委会认为胡海立等二十人的权益没有被侵犯。胡海立等二十人用实际行动认可了议事规则的内容与效力，其不具备提起本案诉讼的资格。证据2.《关于召开第二次业主大会的通知》、北江明珠小区第二次业主大会选票，拟证明蔡敏英、陈冬兰、韩凤珍、何强、胡海立、梁杏桃、卢敏妮、卢肖颜、陆可良、潘灿权、王燊浩、王业荣12名上诉人参加了第二次业主大会的投票、第二次业主大会是根据《议事规则》的约定在2018年3月5日至2018年4月13日召开的。该十二名业主不但知道《议事规则》的存在，而且以实际行动认可《议事规则》的效力。其声称不知道业主大会的情况是说谎。胡海立等二十人的撤销权诉讼已经超过一年除斥期间。胡海立等二十人、业主大会均未向本院提交新的证据。本院依申请向佛山市自然资源局三水分局发函询问以下问题：1.佛山市三水区北江明珠小区的建筑物总面积、住宅专有部分面积、商铺专有部分面积、产权车位专有部分面积分别是多少？2.上述小区的业主总人数是多少？住宅业主数量、商铺业主数量、产权车位业主的数量分别是多少？3.佛自然三函[2020]428号函件中载明“产权车位专有部分总面积43604.9平方米”的计算依据是不动产登记簿记载的房屋建筑面积还是专有建筑面积或其他数值？4.如上述数据仅为专有建筑面积，请告知佛山市三水区北江明珠小区的产权车位的个数、专有建筑面积、房屋建筑面积。该单位进行了回函。本院依职权向佛山市三水区某城建和水利办公室调查以下问题：佛山市三水区某办事处国土城建和水务局作出的《关于北江明珠首届业主大会相关工作的意见》《关于〈北江明珠首届业主大会相关工作的意见的申辩书〉的复函》第二点均提及《业主大会议事规则》《管理规约》的表决统计数据显示均达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的法定条件，依法通过。你单位是否核对了投票当天签到记录、发出票数、赞成票数、反对票数、弃权票数、无效票数及赞成的业主的专有部分面积？请提供你单位认为《业主大会议事规则》《管理规约》依法通过的依据或《业主大会议事规则》《管理规约》的表决统计数据（包括发出票数、赞成票数、反对票数、弃权票数及无效票数及其专有部分面积等）。截至本院判决之日，该单位未予以回复。本院组织各方当事人对以上新证据进行证据交换和质证。本院经核查认为，业委会提交的证据与争议事实无关，不作为定案依据。本院依申请调取的佛山市自然资源局三水分局的回函来源合法，与本案争议焦点相关，可作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。佛山市自然资源局三水分局回函载明坐落于佛山市三水区北江明珠花园，已办理商品房首次登记（确权）的建筑物总建筑面积为505299.46平方米，其中住宅专有部分总面积为283617.67平方米、商铺专有部分总面积为21959.82平方米、产权车位专有部分总面积为43604.9平方米（指不动产登记系统中的车位专有面积）。佛山市三水区北江明珠小区已确权的车位共4335个，不动产登记系统中小区车位建筑总面积104981.03平方米。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.胡海立等二十人是否享有撤销第一届业主大会表决结果的权利；2.《议事规则》是否有效。一、关于胡海立等二十人是否享有撤销第一届业主大会表决结果的权利的问题《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。胡海立等二十人认为第一届业主大会表决结果侵害其合法权益，有权提起撤销权之诉。胡海立等二十人为适格原告。关于胡海立等二十人是否有权撤销第一届业主大会表决结果的问题。胡海立等二十人主张撤销第一届业主大会表决结果包括《议事规则》《管理规约》和选举第一届业委会的结果，理由包括选票没有送达全部业主、剥夺车位业主的投票权、表决业主人数未达到法定比例。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”胡海立等二十人认为应自一审庭审时业委会一方披露各表决事项通过的面积时起算一年的除斥期间。本院认为，第一次业主大会的筹备组已经将《议事规则》《管理规约》、选票以小区公示栏张贴公示的方式向小区业主告知了召开业主大会的情况。其次，胡海立等二十人中，胡海立、何强、梁杏桃是第一届业主委员会委员的候选人，梁杏桃、卢敏妮、陆可良、卢肖颜、韩凤珍、伍彩群、何强在第一次业主大会投票期间对《业主大会议事规则》《管理规约》投了赞成票。再次，投票选举业委会委员的第二次业主大会于2018年3月5日至2018年4月13日召开。胡海立等人应该知道业主大会或者业主委员会作出的决定时间最迟在2018年4月17日公示第二次业主大会投票结果之时。本案诉状落款时间为2019年9月10日，已经超过一年除斥期间，胡海立等二十人的撤销权已经消灭。胡海立等二十人要求以一审庭审的时间起算一年，缺乏依据，本院不予支持。二、关于《议事规则》的效力问题《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”胡海立等二十人作为业主，无从查询得知所在小区的业主专有部分面积占建筑物总面积的比例。其于一审中才从业委会处得知“同意《议事规则》的投票面积164382.37平方米、同意《管理规约》164093.44平方米。”结合本院二审期间获得佛山市自然资源局三水分局回函载明坐落于佛山市三水区北江明珠花园的已办理商品房首次登记（确权）的建筑物总建筑面积为505299.46平方米，住宅专有部分总面积为283617.67平方米、商铺专有部分总面积为21959.82平方米、产权车位专有部分总面积为43604.9平方米（指不动产登记系统中的车位专有面积）。该小区已确权的车位共4335个，不动产登记系统中小区车位建筑总面积104981.03平方米。据此，业委会在一审中自认的同意《议事规则》的业主的专有部分面积均未达到建筑物总面积505299.46平方米的半数。本院确认，《议事规则》无效。至于胡海立等二十人的笔迹鉴定和开箱验票申请，因《议事规则》已被确认无效，故笔迹鉴定和开箱验票已无必要，本院对其该两项申请不予准许。综上所述，胡海立等二十人的上诉请求部分成立。本案因二审出现新证据改判，一审判决不属于错误裁判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销（2019）粤0607民初5118号民事判决；二、2018年1月17日作出的佛山市三水区北江明珠小区《议事规则》无效；三、驳回上诉人胡海立、钱涛佳、蔡敏霞、蔡敏英、朱泳霞、梁杏桃、汤泳施、袁航、范凤仪、谭寅、伍彩群、韩凤珍、王业荣、陈冬兰、卢敏妮、潘灿权、何强、卢肖颜、王燊浩、陆可良的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由胡海立、钱涛佳、蔡敏霞、蔡敏英、朱泳霞、梁杏桃、汤泳施、袁航、范凤仪、谭寅、伍彩群、韩凤珍、王业荣、陈冬兰、卢敏妮、潘灿权、何强、卢肖颜、王燊浩、陆可良负担60元，由佛山市三水区北江明珠第一届业主委员会负担40元。二审案件受理费100元，由胡海立、钱涛佳、蔡敏霞、蔡敏英、朱泳霞、梁杏桃、汤泳施、袁航、范凤仪、谭寅、伍彩群、韩凤珍、王业荣、陈冬兰、卢敏妮、潘灿权、何强、卢肖颜、王燊浩、陆可良负担60元，由佛山市三水区北江明珠第一届业主委员会负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月十八日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏