文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初5444号原告：夏贵勤，女，1986年2月22日出生，住重庆市涪陵区。被告：周江垚，男，1994年8月20日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：何抒琳，重庆百事得律师事务所律师。原告夏贵勤与被告周江垚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏贵勤、被告周江垚及其委托诉讼代理人何抒琳到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告夏贵勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金69003.57元；2、判令被告支付1-5月物业费、水电欠费2315.85元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：确认原被告签订的租赁合同自庭审之日即2020年10月12日起解除，判令被告返还原告租赁物。事实和理由：2018年5月27日，原告和被告签订了一份《XX商铺租赁合同》，约定租赁期限为5年，租金总计人民币103751.57元（不含免租期间租金），付款按照6个月为一个档期收取。合同签订后，原告已按约定履行了全部合同义务，而被告却未按合同完全履行义务，已构成单方面擅自解除本合同，租金仅支付34748元，尚欠租金69003.57元、2020年1-5月份物业费868.5元、电费1447.35元未付。经催要未果故诉至法院。被告周江垚答辩称：1、原被告签订《XX商铺租赁合同》属实，被告将该商铺与承租的隔壁商铺打通后用于经营餐饮，但受疫情影响经营困难，多次与原告协商解除租赁合同事宜，双方于2020年4月4日协商达成一致，约定由被告修复与隔壁商铺的隔离墙后合同即可解除，被告如约修复隔离墙后于2020年6月下旬将钥匙归还物业公司，并于2020年7月1日电话通知原告。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款规定和租赁合同第十一条第2款约定，疫情属于不可抗力，合同已于2020年6月1日解除，被告不应承担违约责任。2、被告根据协商结果恢复隔离墙原貌后原店铺已经无法用于经营原有餐厅，原告在明知该结果的情况下，仍旧要求被告恢复隔离墙，现合同目的已经无法实现，原告违反诚实信用原则，被告不存在恶意违约，不应承担违约责任。3、被告将隔离墙恢复原状后，原告一直拒绝与被告协商退租事宜，原告自2020年6月1日起产生的损失系原告主观恶意导致扩大，非被告引起，不应由被告承担违约责任。4、若法院认为被告应当支付违约金，原告诉请的违约金标准也过高，请求法院依法予以调低将被告向原告支付的2000元保证金作为违约金。5、被告已于2020年10月5日支付完全部物业费和欠付的水电费。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《XX商铺租赁合同》、不动产权证，被告提交的商铺照片、金科物业服务集团有限公司专用收据，具有真实性、合法性，且与本案存在关联性，可作本案定案证据采信，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院对事实确认如下：2018年5月27日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《XX商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：一、甲方将位于重庆市涪陵区XX的商铺租赁给乙方，房屋建筑面积为49.64平方米。二、租赁期限2018年6月1日至2023年5月31日，共计租赁期限5年。三、租金自合同生效日起，前4个月为本合同免收租金，2018年11月1日起开始计租；2018年6月1日至2019年5月31日，租金单价35元/平方米·月，月租金1750元；2019年6月1日至2020年5月31日，租金单价35元/平方米·月，月租金1750元；2020年6月1日至2021年5月31日，租金单价36.75元/平方米·月，月租金1837元；2021年6月1日至2022年5月31日，租金单价38.58元/平方米·月，月租金1929元；2022年6月1日至2023年5月31日，租金单价40.51元/平方米·月，月租金2025元；该商铺租金双方约定按照6个月为一个档期收取，乙方需按时将租金支付到甲方指定账户；第一期租金在签订本合同后七天内缴纳，第一期租金金额共计3500元，以后每个档期的租金提前10天收取。四、履约保证金乙方签订本合同后，向甲方交纳合同履约保证金2000元。六、物业管理等相关费用缴纳租赁期内，乙方在经营过程中产生的水、电、气、物业管理费等费用由乙方自行承担并交纳。七、装修维护、维修乙方必须在不破坏房屋主体结构的基础上进行装修或改造，在合同终止、解除租赁关系时，乙方应恢复房屋的结构原状。八、违约责任除双方另有书面约定外，任何一方不得擅自解除本合同，否则按违约处理，由擅自解除合同的一方按壹万元/月标准计算支付违约金给守约方，计算标准按照合同违约日至合同终止日进行计算；乙方逾期未缴纳租金超过10天的，则按照乙方擅自解除合同处理，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，如乙方提前10天通知甲方，经双方协商同意达成一致的则不算乙方违约。九、合同的变更或终止在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同，双方互不承担违约责任。十一、其他本合同履行期间，如遇不可抗力或政府行为致使合同无法继续履行，按照国家法律法规执行，导致本合同提前终止，双方互不追究对方责任。租赁合同签订后，被告将租赁的案涉商铺与相邻商铺打通后用于经营“万州香辣烤鱼”并向原告支付了截止2020年5月31日的租金共计34748元。2020年4月初，被告向原告提出解除租赁合同，双方协商未果，后被告将商铺隔离墙修复后于2020年7月1日电话告知原告之夫刘峰，并将商铺钥匙归还至物业公司处，后原告从物业公司处领回该钥匙。被告拖欠从2020年6月1日起的租金、2020年1-5月物业服务费和从2019年12月起的电费，原告遂诉至法院。诉讼中，被告于2020年10月5日向物业服务企业补缴了拖欠的物业服务费和电费。本院认为，原、被告签订的《XX商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行自己的义务。第一，关于被告是否违约的问题。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，其中包括本案所涉餐饮商铺，至3月中旬左右，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业，这期间商户无法经营确属不可抗力。而在2020年4月初被告向原告提出解除租赁合同时，疫情已得到有效控制并大幅减轻，商业经营已逐步复苏，案涉租赁合同能够继续履行，但被告在双方协商解除合同未果的情形下拖欠租金、单方自行归还商铺钥匙至物业公司处，已构成违约。且本案实际情况亦不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款之规定。第二，关于案涉租赁合同解除的问题。根据租赁合同关于违约责任的约定，被告逾期未缴纳租金超过10天的，原告有权解除合同，庭审中原告主张租赁合同于2020年10月12日解除，本院依法予以确认，被告应承担支付原告租金、违约金的民事责任。因2020年1月底至2020年3月中旬新冠肺炎疫情不可抗力影响，对上述期间的租金可予以适当减免，本院酌定减免1个月租金，又因被告已支付原告截止2020年5月31日的租金，则减免后可视为被告已支付截止2020年6月30日的租金。原告要求被告支付违约金69003.57元，实为支付剩余3年租期的租金。因租赁合同已于2020年10月12日解除，根据合同约定，本院确认被告应支付原告2020年7月1日至2020年10月12日的租金1837元/月×3个月+1837元÷31天×12天=6222.1元。对违约金，双方在合同中约定的违约金计算标准过高且被告予以抗辩、请求调整，庭审中原告未能举证证明其因被告违约造成的实际损失额，故结合本案实际，本院酌定被告周江垚应支付原告以6222.1元为基数从应支付下一期租金之日即2020年5月22日起至付清之日止按年利率15.4%（起诉时一年期LPR四倍）计算的违约金。被告将商铺隔离墙修复后已将钥匙归还至物业公司处，原告也已从物业公司处取回钥匙，租赁物实际已处于原告控制之下，故对原告主张被告返还租赁物的诉讼请求本院不予支持。被告已于2020年10月5日向物业服务企业补缴了拖欠的物业服务费和电费，故对原告主张被告支付1-5月物业费、水电欠费2315.85元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告夏贵勤与被告周江垚签订的《李渡金科中央公园城商铺租赁合同》于2020年10月12日解除。二、被告周江垚在本判决生效后十日内支付原告夏贵勤租金6222.1元及以6222.1元为基数从2020年5月22日起至付清之日止按年利率15.4%计算的违约金。三、驳回原告夏贵勤的其他诉讼请求。如果被告周江垚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1584元，减半收取792元，由被告周江垚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 钟华二〇二〇年十一月三日法官助理 杜薇书 记 员 盛兰