浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初14135号 原告：金碧物业有限公司宁波鄞州分公司（统一社会信用代码：91330204096199455L）。住所地宁波市鄞州区江澄南路**（4-11）。 代表人：龚林，该公司经理。 委托诉讼代理人：李福风，男，该公司员工。 被告：宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司（统一社会信用代码：91330203684262983X）。住所地宁波市。住所地宁波市海曙区丽园北路**** 法定代表人：赖征强。 原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司（以下简称金碧物业）与被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司（以下简称奕喆公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年10月20日向本院提起诉讼，请求判令（变更后）：1.确认原、被告双方签订的《商业房屋租赁合同》（合同编号：恒商租合字17[0.57-1-6]008）、《商业物业服务协议》于2020年7月17日解除；2.被告支付原告2020年4月1日至2020年7月17日的租金56112.56元，并支付违约金28718.81元（暂计算至2020年8月31日，之后计算至实际支付之日止）；3.被告支付原告从2020年7月20日起至2020年9月29日止的房屋占用费，占用费按1151.14元/日计算；4.被告支付原告自2020年2月1日至2020年7月17日的物业管理费55254.61元，违约金23042.14元（暂计算至2020年8月31日，之后计算至实际支付之日止）。本院于同日立案受理后，依法由审判员朱琼适用简易程序独任审理，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告金碧物业的委托诉讼代理人李福风、被告奕喆公司的法定代表人赖征强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告奕喆公司答辩称：第一，认可涉案《房屋租赁合同》于2020年7月17日解除，但合同解除系原告单方通知，并非被告违约造成。第二，愿意支付截至2020年7月17日的房屋租金，违约金不同意支付。根据原、被告的协商，被告支付租金的截止时间为2020年7月25日，但实际原告未遵守约定，于2020年7月17日单方宣布解除合同，被告并不存在违约。第三，被告不能及时腾空房屋系原告原因造成，被告无需支付房屋占有使用费。2020年7月16日，原告在未通知被告的情况下就将涉案房屋锁门，致使被告的物品一直堆放在租赁房屋内，被告多次联系原告工作人员要求将租赁房屋内物品搬离，但原告工作人员一直不同意。后被告于2020年9月5日向公安报案，在公安介入下被告打开门锁，分两天将屋内物品搬空，实际被告于2020年9月6日就已腾退房屋。第四，本案处理的是房屋租赁事宜，不同意在本案中处理物业服务费，原、被告签订有单独的《商业物业服务协议》，原告主张物业费应另行起诉。即便需要支付物业费，被告认为原告提供的物业服务不到位，物业费不能全额收取。第五，《房屋租赁合同》签订后被告依约向原告交纳了租赁保证金63071.60元，该保证金应退还或者用于抵扣房屋租金。 本院经审理查明如下事实：2015年4月20日，原告与案外人吕秋芳签订《委托代管服务合同》一份，约定：吕秋芳将位于宁波市城市××广场××楼盘委托原告进行招商及运营管理，代管期限5年，自2016年7月1日至2021年6月30日止；等等。2017年3月30日，原告（受托方，丙方）、被告（承租人、乙方）、案外人吕秋芳（出租人、甲方）签订编号为恒商租合字17［0.57-1-6］008的《房屋租赁合同》一份，约定：根据甲方与丙方签订的《委托代管服务合同》约定，甲方委托丙方对其位于宁波市东部新城核心区××号××层的1-5号（宁波市江澄南路18号）的房地产进行管理和经营，现乙方同意承租该房屋，三方本着自愿、平等原则，签订合同；房屋经营用途为商业用途；租赁期限4年3个月，自2017年4月1日起至2021年6月30日止，租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算；具体租金如下：2017.4.1-2018.3.31首期租金合计为31535.80元，2018.4.1-2019.3.31租金单价12.67元／月／平方米，月合计10511.90元，2019.4.1-2020.3.31租金单价22.17元／月／平方米，月合计18395.90元,2020.4.1-2021.3.31租金单价43元／月／平方米，月合计35685.30元,2021.4.1-2021.6.30租金单价48元／月／平方米，月合计39834.70元；租金由丙方代收，合同签订当日乙方应向丙方支付2017年4月1日至2018年3月31日的首期租金共31535.80元，其他租金均按三个月为一个交租期交纳，在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金，合同签订当日乙方须向丙方交纳租赁保证金63071.60元；乙方向丙方支付物业管理费，物业管理费12元／月／平方米（按建筑面积计算），具体由乙方与丙方在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定，合同签订当日，乙方向丙方支付物业管理费保证金19917.40元；乙方违反合同任何约定，丙方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给丙方的款项及乙方使用房屋但未结清的其他费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、取暖费、空调使用费、违约金及赔偿金，不足部分丙方仍有权向乙方追偿；因乙方违约导致合同提前解除的，租赁保证金不予退还；乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，须按应交而未交金额的3‰向丙方支付违约金，如逾期30天不交的，丙方有权解除合同；若乙方未按合同约定履行付款等合同义务，丙方有权暂停提供该房屋的水、电、煤气、电讯供应或其他服务，及采取任何甲方认为合适的其他措施、行为，直至乙方停止违约行为；等等。2017年4月27日，原、被告签订《商业物业服务协议》，对物业服务内容进行约定。 2017年3月21日，被告向原告交纳租赁保证金63071.60元；2017年4月10日，被告向原告交纳物业费保证金19917.40元。2020年3月11日，原告向被告发送《关于“宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司商户付款”通知函》，告知被告因疫情原因2020年1月25日至3月31日期间租金减半收取，被告需在2020年3月28日前向原告交纳2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金86543.21元。后因被告未按约支租金，原告于2020年5月27日向被告发送《关于欠缴费用的通知》，要求被告立即支付所欠费用86543.21元。2020年6月1日，原告向被告发送《关于“宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司商户付款”通知函》，告知被告需在2020年6月20日前向原告交纳2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金107055.90元。被告收到上述通知后，向原告支付了租金50000元，并于2020年7月2日向原告出具《承诺书》一份，承诺所欠第二季租金36543.21元最晚于2020年7月8日前缴清，第三季度租金最晚于2020年7月25日前缴清。后因被告未按承诺支付租金，原告于2020年7月12日向被告发送《关于欠缴费用的通知》，要求被告于2020年7月13日前付清所欠租金143599.11元；于2020年7月16日将涉案房屋上锁，并于2020年7月17日向被告发送《关于解除的通知》，告知被告：1.双方间租金合同于2020年7月17日解除，租赁保证金不予退回；2.被告立即支付所欠费用并于2020年7月19日前迁出租赁房屋。被告收到解除通知后，联系原告工作人员要求原告将租赁房屋开锁以便被告搬离物品，原告以被告未付清租赁费为由拒绝配合。2020年9月5日，被告将租赁房屋门锁打开，分批将物品搬离租赁房屋。被告最后一次搬运物品时间为2020年9月29日。 另查明，原告原名称为金碧物业有限公司宁波江东分公司，后更名为金碧物业有限公司宁波鄞州分公司。 以上事实由原告提供的《委托代管服务合同》、《房屋租赁合同》、《商业物业服务协议》、租金保证金收据、物业费保证金收据、《关于“宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司商户付款”通知函》、《关于欠缴费用的通知》、《关于解除的通知》、快递面单及查询结果、物品放行条，被告提供的微信聊天记录，以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，本案所涉各合同均系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各当事人均应按约履行。本案中，被告奕喆公司未按约支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同。现原告要求确认涉案《房屋租赁合同》于2020年7月17日解除，被告亦认可双方租赁合同已解除，本院对合同解除事实予以确认。原告未提供证据证明已通知被告《商业物业服务协议》解除，故本院对原告要求确认《商业物业服务协议》于2020年7月17日解除的诉请不予支持。本案租赁合同提前解除系被告未按约支付租金，根据《房屋租赁合同》约定，因被告奕喆公司违约导致合同提前解除，租赁保证金不予退还，现原告主张租赁保证金不退还，符合合同约定亦不违反法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付自2020年4月1日至2020年7月17日的租金56112.56元及按日3‰计算的违约金的主张，被告认可尚欠租金56112.56元，本院对该笔租金予以确认；关于违约金，涉案租赁保证金带有违约金的性质，现该租赁保证金足以弥补原告的损失，原告再主张违约金明显要求过高，本院对原告的该项违约金主张不予支持。关于房屋占用使用费，从原、被告提供的证据来看，原告于2020年7月16日锁门后，被告一直联系原告商量腾退事宜，但直至2020年9月5日原告一直将租赁房屋上锁，致使被告无法进入房屋，故本院对原告主张的2020年7月20日至9月4日期间的房屋占用使用费不予支持；2020年9月5日租赁房屋开锁后，被告直至9月29日才将存放在租赁房屋内的物品搬空，上述期间的占用使用费应由被告承担；原告主张占用使用费的计算标准参照房屋租金即1151.14元/日，本院对该标准予以支持。经计算，被告需向原告支付房屋占用使用费28778.50元。关于物业管理费，涉案《房屋租赁合同》约定由被告向原告支付物业管理费，故本院对原告主张的物业管理费予以支持；被告提出原告物业服务不到位，说明原告提供的物业服务仍存在一定瑕疵，故本院对原告主张的物业管理费违约金不予支持。被告向原告交纳了物业管理费保证金19917.40元，原告同意该保证金抵扣物业管理费，经抵扣，被告尚需支付物业管理费35337.21元。综上，本院对原告的诉请主张予以支持，部分诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司与被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司签订的编号为恒商租合字17[0.57-1-6]008的《房屋租赁合同》于2020年7月17日解除； 二、被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司支付原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司自2020年4月1日起至2020年7月17日止的房屋租金56112.56元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司支付原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司自2020年9月5日起至2020年9月29日止的房屋占用使用费28778.50元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司支付原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司自2020年2月1日起至2020年7月17日止的物业管理费35337.21元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3563元，减半收取为1781.50元，由原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司负担782.50元，被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司负担999元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  朱 琼 二〇二〇年十一月十七日 代书记员  李雪琼