湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8769号原告（反诉被告）：湖南长欣房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区三兴街物业管理房。法定代表人：吴道揆，董事长。委托诉讼代理人：毛迪山，湖南瑾辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨茂莲，女，汉族，1964年12月30日出生，住湖南省邵东县。原告湖南长欣房地产开发有限公司（以下简称长欣公司）与被告杨茂莲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告杨茂莲提起反诉，本院依法受理并合并审理，于2020年4月17日作出（2020）湘0103民初1277号民事判决，杨茂莲不服该判决上诉至长沙市中级人民法院，该院于2020年6月28日作出（2020）湘01民终6903号民事裁定：一、撤销本院（2020）湘0103民初1277号民事判决；二、本案发回重审。此后，本院于2020年8月31日重审立案，另行组成合议庭，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长欣公司的委托诉讼代理人毛迪山，被告（反诉原告）杨茂莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长欣公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除长欣公司与杨茂莲之间的租赁关系；2.判令杨茂莲立即腾空所租商铺并将商铺归还给长欣公司；3.判令杨茂莲承担本次诉讼费用。被告杨茂莲辩称：杨茂莲与长欣公司签订为期三年的租赁合同。因三兴市场存在消防隐患，消防部门于2015年1月切断电源，市场无法经营，原告也没有收取租赁费用，2015年5月4日消防部门将三兴市场关门围挡，坡子街街道办、业主代表、经营户代表协商决定同意长欣公司注册“长沙市佳安物业管理有限公司”（以下简称佳安物业公司）进行管理，由业主、经营户按商铺实际面积每平方米1000元的标准出资消防整改费，整改期间不收取任何费用，业主和经营户的有效合同往后顺延，整改验收合格后，各级部门依法确保经营户和业主的有效合同依法履行，三兴市场于2016年11月2日经过公安消防验收合格。杨茂莲积极配合消防整改，交纳了46号、59号商铺的消防整改费13000元，但由于长欣公司非法关停市场一楼水、电，造成市场一直不能正常营业，导致租赁合同无法正常履行。根据合同第十二条规定，原告因停电，不提供市场经营便利，导致三兴市场一直不能开业，单方面终止合同，应赔偿被告造成货物积压的财产损失。反诉原告杨茂莲向本院提出反诉请求：1.判令杨茂莲与长欣公司之间的租赁合同合法有效，继续履行顺延；2.判令长欣公司退还三兴市场一楼46号、59号商铺所投消防整改费13000元，押金800元；3.判令长欣公司赔偿所积压货物损失费和合同违约金8万元；4.判令本案诉讼费由长欣公司承担。反诉被告长欣公司辩称，59号商铺是业主和杨茂莲直接签订的租赁合同，与原告长欣公司无关，59号商铺的整改费与本案无关。消防整改投入是杨茂莲自愿投资的，应由杨茂莲自行承担法律后果，与长欣公司无关。不同意杨茂莲的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2004年7月24日，长欣公司市场部以三兴市场物业管理部的名义与杨茂莲签订《三兴市场商铺租赁合同》，该合同约定：长欣公司将业主委托其统一经营管理对外出租的位于长沙市天心区××街组××栋××楼××号商铺××市场××号商铺）出租给杨茂莲，租赁期3年，从2014年7月25日至2017年7月25日；租金单价为每月550元；杨茂莲进场时，须预交一个季度的租金，并按临街商铺400元／㎡、室内商铺300元／㎡缴纳保证金；市场内物业管理及保安卫生由长欣公司负责，由长欣公司提供市场消防用水及通道照明；合同第八条约定，杨茂莲应按时交纳租金、管理费及水电费，逾期不缴者，长欣公司有权终止合同，收回商铺，保证金不退；承租户不得将商铺用作仓库；该合同第十一条约定，因三兴市场消防整改由杨茂莲所投资金，在本合同终止时，杨茂莲自愿将该资金“归化”给三兴市场，杨茂莲不得因此主张任何权利；本合同签订后，双方均不得单方面终止，否则将赔偿对方损失。此外，杨茂莲为租赁经营方便，另外还租赁了46号商铺隔壁的59号商铺以及该市场的94号商铺，其中的59号商铺系杨茂莲从该商铺业主手中直接承租，并不是从长欣公司处转租。租赁合同签订以后，杨茂莲于2014年7月22日向长欣公司支付了2014年7月25日至2014年10月17日期间的租金1508元、物业管理费144元，并于该日支付了商铺押金800元。案涉46号商铺所在的三兴市场因存在重大消防安全隐患，于2015年5月被天心区公安消防大队临时查封而停止营业，长沙市坡子街街道办事处八角亭社区与佳安物业公司于2015年11月3日向三兴市场业主和经营户发出《通知》，要求经营户于11月4日至11月10日办理清货手续，在此期间未清理完毕的，将一概作为废弃物处理。经消防整改后，长沙市公安消防支队于2016年11月2日发出《建设工程消防验收意见书》，综合评定该项目改造工程消防验收合格。验收后，街道、社区多次召集长欣公司与业主、经营户就三兴市场重新开业及后续问题进行协商未果。原告以杨茂莲等经营户未补交后续租金、管理费为由未向杨茂莲等所租商铺提供经营用电。被告杨茂莲实际于2014年7月25日至2014年12月在案涉46号商铺内进行经营。自2015年消防整改开始至今未予经营，其用于经营的货物放置在案涉46号商铺内。在三兴市场消防整改期间，杨茂莲于2015年5月15日向管理该市场的佳安物业公司交纳了46号、59号商铺消防整改费13000元。在本案审理过程中，长欣公司陈述由于长欣公司被吊销营业执照，为解决遗留问题，长欣公司市场部成立了佳安物业公司来管理三兴市场，根据企查查网站信息佳安物业公司现已被注销。另查明，长欣公司出租给杨茂莲的46号商铺系该商铺所有权人胡星辉委托长欣公司对外统一招租。该商铺所有权人胡星辉于2019年4月25日向本院提起诉讼，要求长欣公司归还商铺、支付租金等。本院于2019年6月28日判决长欣公司返还长沙市天心区三兴街组团A1栋046号商铺，并判决长欣公司向胡星辉支付合同期限内的租金6270元及《委托租赁协议》到期后的房屋占用费（房屋占用费的具体金额按照每月200元的标准从2017年7月26日算至长欣公司实际返还案涉商铺之日止）。该判决已发生法律效力并在本院执行过程中。本案重审过程中本院已经向杨茂莲释明，对其提出的涉及59号商铺的反诉请求，因不属于本案审理范围，在本案中不予处理。上述事实，有当事人陈述、《三兴市场商铺租赁合同》、收据、现金存款凭证、《通知》、《建设工程消防验收意见书》等在卷佐证，并经当事人质证，本院予以认定。本院认为，杨茂莲与长欣公司签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定严格履行各自义务。因长欣公司未向该商铺业主支付租金，经本院生效判决确认，长欣公司应向46号商铺所有权人返还案涉商铺，杨茂莲与长欣公司之间的《房屋租赁合同》已无法继续履行。故长欣公司现主张解除其与杨茂莲的租赁关系、腾空商铺并返还给长欣公司，符合法律规定，本院应予支持。杨茂莲要求继续履行合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于杨茂莲反诉请求要求长欣公司退还押金800元、消防整改费13000元的诉讼请求，本院认为，本案租赁合同签订以后，杨茂莲交纳了一个月的租金、管理费和押金800元，此后因消防整改，原告未供应商铺水电，杨茂莲实际未经营使用商铺，造成租赁合同不能继续履行首先系消防整改的原因，消防整改完毕以后系原告长欣公司未向商铺业主支付租金导致业主解除其与长欣公司之间的合同所导致，不是被告杨茂莲故意拖欠租金造成的，故对于杨茂莲交纳的押金原告长欣公司应当予以退还。虽然租赁合同第十一条约定“因三兴市场消防整改由杨茂莲所投资金，在本合同终止时，杨茂莲自愿将该资金归化给三兴市场，杨茂莲不得因此主张任何权利”，出租人有义务保持租赁物符合约定的用途，杨茂莲承担上述消防整改费的前提应为其已经按照约定的租赁期限使用了租赁物，但本案中杨茂莲并未在三兴市场经营三年，原告没有证据证明其已经在消防整改合格后通知被告杨茂莲正常经营而被告杨茂莲拒绝经营，原告也未提交其已向被告催讨租金和管理费的证据，故对于三兴市场未正常营业不能归责于被告杨茂莲。消防整改费可计入出租人投资租赁物的成本，一般应由出租人承担，故本案中在杨茂莲未正常使用租赁物到达合同约定的租赁期限的情况下，原告长欣公司要求被告杨茂莲承担全部消防整改费有违公平原则，该消防整改费应当由原告承担。因杨茂莲所交的13000元系46号、59号两个商铺的消防整改费，本院酌情认定属于46号商铺的消防整改费为6500元，因佳安物业公司系长欣公司设立，系其关联公司且已经被注销，其收取的该费用6500元应由长欣公司退还给杨茂莲。关于杨茂莲主张货物积压损失费及合同违约金8万元的反诉请求。由于货物一直由杨茂莲存放在其承租商铺内，其可自行处置，杨茂莲亦未提供货物损失证据以证明其损失。同时，佳安物业公司及长沙市天心区坡子街街道办事处八角亭社区已于三兴市场临时查封前通知商户，要求自行办理清货手续，杨茂莲应及时办理清货手续。即使存在因积压货物造成了损失，该损失亦不应由长欣公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南长欣房地产开发有限公司与被告杨茂莲2014年7月25日签订的《三兴市场商铺租赁合同》；二、被告杨茂莲于本判决生效后三十日腾空其承租的位于长沙市天心区××街组××栋××号商铺××市场××号商铺），并返还给原告湖南长欣房地产开发有限公司；三、反诉被告湖南长欣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向反诉原告杨茂莲退还三兴市场46号商铺押金（保证金）800元；四、反诉被告湖南长欣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向反诉原告杨茂莲退还三兴市场46号商铺的消防整改费6500元；五、驳回反诉原告杨茂莲的其他诉讼请求。本案本诉受理费1300元，由被告杨茂莲负担。反诉受理费1500元，减半收取750元，由反诉原告杨茂莲负担550元，反诉被告湖南长欣房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴贵平人民陪审员  袁 琼人民陪审员  张雄伟二〇二〇年十一月十日法官助理谢婷代理书记员  龙 灿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。