广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27500号原告：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市****************侧，统一社会信用代码914***********738C。法定代表人：黄树灿，总经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。被告：李金光，男，1973年10月26日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*****************，公民身份号码440************918。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘物业）与被告李金光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广弘物业委托诉讼代理人王彦敏，被告李金光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广弘物业向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年4月至2020年6月物业管理费48376.56元（物业费每月948.56元，共拖欠51个月）；2.被告向原告支付违约金（自2016年5月10日起，以实际拖欠违约金为基数，按月利率2%计至欠款付清之日，暂计至起诉之日为24188.28元）。事实和理由：原被告于2016年1月4日签订前期物业管理服务协议，约定原告负责位于中山市东区*********的物业管理服务。被告作为该大厦9层906卡的业主接受原告的物业管理服务。物业费按月缴纳，每月10日前缴纳当月费用。物业费为每平米8元。协议约定，被告不按照协议要求标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之三缴纳违约金。被告自2016年4月起开始拖欠物业费。原告认为，前期物业服务协议系原被告真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵守。原告依据协议向被告提供了完善的物业管理服务，被告无故拖欠物业费的行为已构成违约。鉴于协议约定每日千分之三的违约金过高，故原告将其调整为每月2%符合法律规定。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告李金光辩称，1.被告于2015年10月19日向中山市弘利房地产开发有限公司签订了购房合同购买弘业大厦906后，被告对前期物业管理协议总则第1.5条款所说的“物业管理公司在本物业管理服务中不存在人身、财产保管或保险关系”这句话在正常询问过程中，不知何故原告突然怒火爆发，双方发生意见分歧，被告无法拿到906房的钥匙及门禁卡。因急于装修用于办公，被告于2016年1月4日与原告签订前期物业管理协议，交纳了2016年1-4月的物业管理费2845.68元、844.8元装修垃圾清运费，以及3600元的装修押金后，才拿到钥匙与门禁卡。随后被告参照销售带其参观的与906房一致的样板房做了装修间隔图，提供给原告申报装修，但原告一直没有批准，经询问销售人员，其告诉被告可以花点小钱使方案通过。被告又去找原告沟通，才审批过关，后被告要求原告开具2845.68元物业费发票、844.8元装修垃圾清运费发票、退还3600元装修押金、退还装修出入证押金100元，但原告一直推诿。装修结束后，开业前一天被告将一些画册资料拿到楼层的垃圾桶，第二天却看到昨天丢到垃圾桶的几袋画册资料物业保洁将它们捡了回来，放在被告公司门口。被告随即通知原告，但原告一直是敷衍的处理态度，垃圾在门口第16天后，被告告知物业要向税务部门举报其不开发票，向消防部门索要各楼层消防验收证，原告同意把保洁找来协调解决问题，但保洁对被告破口大骂。被告拿到906房的钥匙和门禁卡后，发现并告知了原告门禁系统是坏的，但没人维修，至今仍是坏的，被告另买了一把摩托车门锁锁门。由于以上不安全隐患，被告没有再去弘业办公，偶尔回去查看有没有老鼠损害办公家具，期间发现906房北侧小隔间天花板渗水，导致笔记本办公电脑损坏一台。至此906房长期处于空置，从应缴电费是388.88元也可反应。2.原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违反了《中华人民共和国民法典》第二十四章物业服务合同、第九百三十七条物业服务合同定义，违约在先。3.原告不履行安全保卫义务，违反了《中华人民共和国民法典》第二十四章物业服务合同、第九百四十二条物业服务人的主要义务，违约在先。4.在被告多次要求原告采取妥善措施解决以上问题的情形下，原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当承担的义务，违反了《中华人民共和国民法典》第二十四章物业服务合同、第九百四十四条业主支付物业费义务，违约在先。5.被告处于安全考虑，在其他地方租赁了办公场地，而空置的906房按市场出租行情每月损失达5928.5元，自2016年5月至2020年6月共达290496.5元。被告在其他租赁的地方办公每月需缴纳近万元的办公租金，这些费用让被告苦不堪言。根据合同法的先履行抗辩权，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。6.原告诉讼请求被告支付的物业管理费，其中2016年4月至2018年6月的物业管理费，已超出民法规定的2年诉讼时效，应该直接减免。7.被告向原告支付月利率2%的违约金不合理。8.请求驳回原告诉讼请求，并判令①原告承担本案全部诉讼费用；②减免已超出民法规定二年诉讼时效的管理费24662.56元；③按2019年空置房物业费收取标准，在诉讼时效内的物业管理费按70%收取；④补开物业费发票；⑤退还装修押金及出入证押金，并按照银行活期存款利息支付滞纳金。本院认定事实如下：2015年10月19日，出卖人中山市弘利房地产开发有限公司与买受人李金光签订中山市房屋买卖合同，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，坐落为东区中山五路南弘业大厦906，该商品房合同约定建筑面积共118.57平方米，合同还约定了其他事项。2016年1月4日，广弘物业作为甲方与乙方李金光签订前期物业管理服务协议，约定：物业管理服务收费标准8元/平方米/月，商铺8元/平方米/月；乙方应按月交纳物业管理费用，每月10日前以现金或银行代缴方式支付，乙方选择银行代缴方式支付的，应于本协议签订后三日内提供银行账号及办理银行代缴委托手续，乙方于收楼时预缴3个月的物业管理费按金；乙方违反本协议，不按本协议约定的缴费标准和缴费时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日3‰交纳违约金；协议还约定了其他有权物业服务权利义务的有关事项。2020年5月10日，广弘物业向弘业大厦906客户出具催款通知单，载明自2016年4月1日至2020年5月31日尚未缴纳物业管理综合服务费47428元。广弘物业称李金光自2016年4月4日起拖欠物业费，李金光对此确认。广弘物业确认涉案小区尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，一直由万科物业提供物业服务。李金光出具房屋门口放置物品、地面及桌面存在水渍的照片拟证明广弘物业存在垃圾回收不及时、房屋漏水等服务瑕疵。以上事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、催收函、现场照片等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。广弘物业与李金光签订前期物业服务协议，该协议合法有效，对双方具有约束力。根据《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”之规定，广弘物业依照上述协议对涉案物业进行物业管理服务，李金光作为中山市东区*************业主，理应向广弘物业交纳物业管理费，依法应承担相应的违约责任。对于李金光抗辩补开物业费发票、退还装修押金及出入证押金，并按照银行活期存款利息支付滞纳金，不属本案审查范围，李金光可另循法律途径解决。李金光主张广弘物业提供的物业服务质量不符合合同约定，但未对此提交充分有效证据予以证实，故本院对其相关辩解意见亦不予采信。据此，李金光未按时、足额支付物业服务费的行为已构成违约，应向广弘物业履行支付义务。李金光于2016年4月4日起拖欠物业服务费，广弘物业据此主张2016年4月至2020年6月的物业服务费，但广弘物业除2020年5月10日的催款通知书外未能提交其对李金光就物业费拖欠进行催缴的证据，理应承担举证不能的后果。广弘物业于2020年9月14日起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，本院对于李金光有关2016年4月4日至2017年9月14日期间的物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见予以采纳。鉴于此，本院对于广弘物业主张2017年9月15日至2020年6月14日期间物业服务费的诉求予以支持，超出部分本院予以驳回。经核算，李金光应向广弘物业支付2017年9月15日至2020年6月14日期间共33个月的物业服务费31302.48元（118.57平方米×8元/月/平方米×33个月）。关于违约金的问题。广弘物业主张按月利率2%的标准自逾期之日起计收违约金，但该标准明显过高，广弘物业未举证证明李金光未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，且李金光亦提出异议，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：以每月所欠物业服务费为基数，分别从欠费之日起按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李金光于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广弘物业管理有限公司支付2017年9月15日至2020年6月14日期间共33个月的物业服务费31302.48元及违约金（分段计算：以每月所欠物业服务费为基数，分别从欠费之日起按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1614元，减半收取807元（原告中山市广弘物业管理有限公司已预交），由原告中山市广弘物业管理有限公司负担400元，被告李金光负担407元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈立平二〇二〇年十一月二十五日书记员  柯佩烨杨俊濠