山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0683民初4967号 原告：陈某甲，男，1927年6月2日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：綦炳森，山东光州律师事务所律师。 被告：陈某乙，男，1990年7月9日出生，汉族，城镇居民，住东营市。 委托诉讼代理人：陈某丙（系被告父亲），男，1962年11月11日出生，城镇居民，住东营市。 委托诉讼代理人：黄明荣，山东鲁成律师事务所律师。 第三人：陈某丙。 原告陈某甲与被告陈某乙分家析产纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，原告申请追加陈某丙作为第三人参加诉讼。原告陈某甲及其委托诉讼代理人綦炳森、被告陈某乙及其委托诉讼代理人陈某丙、黄明荣到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告办理房屋变更登记时所提供的分书无效；2.判令被告返还房屋给原告；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求确认办理房屋变更登记时被告提供的房屋买卖协议、分书无效，判决涉案房屋所有权及土地使用权归原告所有。事实和理由：原、被告系爷孙关系。坐落于莱州市平里店镇****号房的房屋一处为原告所有，被告在没有经原告同意的情况下，将登记在原告名下的房产变更到被告名下。原告于2020年8月4日到莱州市自然资源和规划局不动产登记中心提出异议登记，莱州市自然资源和规划局为原告出具了不动产登记证明。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼。 被告辩称，1.涉案房屋在分家前属于原告陈某甲所有，2010年6月7日原告书写立遗嘱书，将涉案房屋以抽签的形式分给儿子陈某丙，立遗嘱书实际上应当称为分家析产约定或者是书面赠与书，该文书是原告的真实意思表示，其赠与或者分家析产约定的行为不违反相关法律规定，合法有效。2、立遗嘱书中涉及的房屋于2010年6月7日，原告已经分别交付给陈某丙和陈某丁两个儿子，两个儿子也分别对所分房屋接收并占有、控制、使用。长子陈某丙已经将接收的房屋通过房产部门办理了过户手续，现在涉案房屋登记在陈某丙的儿子陈某乙名下。3、办理过户时征求了原告的意见，原告同意房屋过户到被告名下，并同意陈某丙代替原告在分书和房屋买卖协议上签字。综上，没有任何法律上的无效情形，因此法院应当驳回原告的诉请。 第三人述称，答辩意见与被告陈某乙的意见一致。 本院经审理认定事实如下：原告陈某甲共有两个儿子、三个女儿，长子陈某丙、次子陈某丁、长女陈淑甲、次女陈淑乙、三女陈淑丙。被告陈某乙系长子陈某丙的儿子。 原告在莱州市平里店镇小兰埠高家村建有六间房屋，1991年西三间房屋及西厢房、大门洞登记在原告名下，即本案诉争房屋，土地证号：莱宅集建（91）字第153*****号，房权证号：莱房苗政字第26-16*****号；东三间房屋（至今未办理产权登记）被村委收回。后村委又转让东三间房屋，原告出资买下，与村委立有买卖契约。 2010年原告写有立遗嘱书，内容如下：“立遗嘱人陈某甲，男，现年83周岁，膝下三女二子，因年已这般，故将祖居房产：北屋六间、西厢房两间连同大门洞一间，全部由两个儿子继承。具体分配方案为于2010年公历的6月7日在故居、两个儿子通过暗中抽签的方式，长子陈某丙分得西三间，次子陈秀春分得东三间，西屋的两间西厢房和大门洞一间，因无法分配所以为其二人的共有产业，共同使用。特别说明的就是我今后生活费用和将来的侍候问题，主要由两个儿子承担，直至养老送终为止，以表他们的孝道之情，完成他们终生应尽的责任与义务。另外，他们虽在异地居住，房产是祖业应代代相传，不准外卖或赠送他人，同时他们也应嘱咐他们的后人履行遗嘱书中所说：（房产是祖业应代代相传，不准外卖或赠送他人），忘记祖先就意味着背叛祖先，如果任何一方违背此项遗嘱（外卖或赠送他人）即取消其继承祖业的权利。我虽八十有三，目前尚不需别人照顾，愿在故里生活，每年需生活费用4000元（肆仟元），两个儿子各承担一半（2000元），在我生活不能自理后，由两个儿子承担赡养责任，实施应尽的义务，如任何一方违背或不一心全意地承担赡养义务，即取其继承的一切权利，重新分配遗产，以最后的一份遗嘱书为准，如有异议共同协商解决，空口无凭，将立此遗嘱书为证。备注：1.此遗嘱书一式两份，长子陈某丙、次子陈某丁每人各执一份妥善保管。2.此遗嘱书乃立遗嘱人亲笔书写于故居。立遗嘱人：陈某甲（印章）见证人：陈学纲（捺印）陈学敏（捺印）注：关于以上所说西三间的西厢房两间和大门洞一间是其二人共同产业共同使用，但土地使用权仍属西三间房主所有。公历2010年8月12日于故居”。 此遗嘱书由原告先行书写好，后念给见证人陈学纲、陈学敏听，二人在其上签名捺印。 2012年8月17日诉争房屋所有权由原告名下过户到被告名下，房屋坐落：莱州市平里店镇****号房、2号房（从房屋附图看，1号房系指西三间正房，2号房系指西厢房及大门洞），房权证号：莱房权证平里店镇字第0*****号，附记栏记载：于2012年8月购陈某甲房产；2012年11月16日上述房屋土地使用权过户到被告名下，土地证号：集用（2012）第01005*****号。房屋建筑面积、土地使用权面积与原告名下的房屋、土地一致。被告办理过户时向产权登记部门提交了房屋买卖协议1份、分书1份。 房屋买卖协议载明：“卖方（甲方）陈某甲买方（乙方）陈某乙乙方自愿购买甲方房屋一处，为明确权利和义务关系，经双方协商一致达成协议如下：1.乙方已对甲方出售房屋做了充分了解，并经实地查验。该房屋坐落在平里店镇小兰埠村（方位）。房证号：261******，建筑面积88.40平方米，占地面积172.53平方米。经中人说允，双方议定房屋价格人民币壹万元整，￥10000元。房款当交不欠。2.山墙、院墙的权属：3.甲方原宅中的附属设施及附属物按双方议定处理，人水走向以现状为准。4.办理房屋、土地交易手续所需交纳的税费按有关规定各自承担。5.甲乙双方均不随意违犯本协议，如有违约，责任由违约方承担，并按规定支付违约金。6.本协议一式三份，甲乙双方各执一份，交市房管部门存档一份。本协议自签订之日起生效。甲方：陈某甲（捺印）乙方：陈某乙（捺印）见证方：高登杰（捺印）莱州市平里店镇小兰埠高家村民委员会公章签订日期：2012年8月15日”。 分书载明：“立分书人：陈某甲，现将村东南自家住房一处，分给长孙陈某乙名下为业。房屋门窗俱全，北屋4间，西厢房3间，四至尺寸以土地证为准，土地证号：莱宅集建（91）字第153*****号，房产证号：莱房权证平里店镇字第0*****号，特立此为证。立分书人：陈某甲（捺印）长孙：陈某乙（捺印）当事人：陈某丙魏雪（捺印）见证人：高登杰（捺印）高恩军（捺印）莱州市平里店镇小兰埠高家村民委员会公章2012年8月20日”。 被告承认原、被告之间实际并不存在分家和房屋买卖关系，分书和房屋买卖协议上原告的签名是第三人陈某丙签的，并非原告本人所为，见证人签名和村委公章都是陈某丙去办理的，该两份证据是为了办理过户准备的。 现原告居住在东三间房屋中，陈某丁不在家居住；西三间房屋陈某丙夫妇有时候回来居住，原告平时也可以进出，西厢房和西院内的卫生间由原告平时在使用。被告没有占有使用诉争房屋。 双方有争议的问题： 1.被告办理过户原告是否知情 被告主张，当时在办理房屋过户时，父亲陈某丙要求将房子直接登记到被告名下，原告同意，原告称房子给陈某丙了，属于陈某丙所有，陈某丙愿意给谁就给谁，况且被告是原告唯一的孙子，祖产祖业就应当代代相传，原告立的遗嘱书上也是这么说的。2010年房屋已经以抽签的形式分给了陈某丙，所以陈某丙就在分书及买卖协议上代签了原告的名字。分书及买卖协议陈某丙让原告看过，原告说让陈某丙代签即可。因此，涉案房产就办理在了被告名下。 原告辩解，未见过分书和买卖协议。 被告提供证人高登玉到庭作证，该证称：我和原、被告都认识，和他们是亲戚关系，原告是我老姑姑家儿子，被告是我老姑姑的重孙子。被告父亲陈某丙收拾西厢房、伙墙、南墙，我领着人给他干活，西厢房当时原告分给了两个儿子，陈某丙找到原告，原告给他二儿打电话，他二儿说同意放弃西厢房和大门洞的所有权，原告打电话声音很大，我听见了。当时原告问我这个房子值多少钱，我说这个房子就值3000元，说好给原告二儿子1500元，当天下午陈某丙给了原告1500元，西厢房归陈某丙所有，当时原告还写了一个文书，当时我没有签字，晚上我签字了。先给了1500元以后，原告才写的文书。原遗嘱部分变更说明书就是原告当天下午在东三间北屋里写的，我在外边干活，原告拿出来的文书，上面的签名是我签的，我签名的时候原告已经签名捺印了，签字都是原告所写，我是吃完晚饭按的手印，和我一起干活的人一起按的手印。村委公章不是当时盖的，可能是后边盖的，村委是否有人在场不清楚。高登杰是村长书记，高登杰可能是后边按的手印。文书就这1份，别的我没看见。当时陈某丙还说把房子过户到他儿子名下，原告同意把房子过户给孙子，所以后边才过户给孙子。 经质证，原告认为，证人确实是原告的亲戚，但他说的不属实，不知道陈某丙给了他什么好处。 被告认为，证人高登玉客观证实了当初原遗嘱部分变更说明书的形成情况，该原遗嘱部分变更说明书是原告亲笔书写，并由见证人、证人当场签字予以认可，证实了原告同意将涉案房屋给陈某丙并过户到被告名下，西厢房和大门洞由陈某丙出资修缮，并归其所有，同时给予原告次子陈某丁1500元补偿，以上足以证明陈某丙的相关行为是符合原告本意的，征求原告同意后办理的相关过户手续。 对过户前陈某丙是否征得原告同意问题，被告提供证人高占山出具的证明1份、签字录像1段（在U盘中）。证明载明：“2015年8月，长子陈某丙院内的西厢房，因年久失修，下雨严重漏水，已无法使用，因2010年分家的时候，说明西厢房共同使用，也就是说，次子陈某丁也有使用权，所以，老人陈某甲给陈某丁打电话，商量此事，陈某丁不同意投资，老人陈某甲就让长子陈某丙投资，说:你放心，你尽管投资，你投资西厢房维修，我就让英州（陈某丁）放弃使用权。当时陈某丙没有同意，因为口头说没用，后来老人陈某甲就把瓦工高登玉、高占山叫到屋里作证，当着他们的面，老人陈某甲给次子陈某丁打电话。说：你哥哥的房子已经过户给凯凯（陈某乙）了，你的房子以后也要过户给陈雨（陈某丁女儿），我活着你可以用，将来你还能用吗？中间这两家的墙早晚要垒起来，将来还会有维修投资的问题出现，让瓦工估一下价，给你一半钱，这样也不亏你。最后，陈某丁也同意了，当时，老人就让瓦工估价，瓦工说最多三仟元，现场陈某丙就拿出一千五百元给老人陈某甲，让他转交。老人陈某甲紧接着写了房屋部分变更说明书，这些事和经过都是瓦工高登玉、高占山、高万福在场进行的。然后，老人陈某甲先签字、捺手印，随后，高登玉、高占山、高万福也签字、按了手印，村干部高登杰也到家里了解了情况，签字按了手印并盖了公章。证明人高占山（手印）370625********15253******10.15号”。 录像显示：被告委托诉讼代理人陈某丙、黄明荣指导证人在一份文书上签名、书写身份号码、电话号码、日期等内容，并要求证人陈述“因为下午除姜不能到法庭作证”，证人如此复述了。文书内容看不清，签字现场看不出有打印设备。 经质证，原告认为，证人是陈某丙的同学的三兄弟，是否叫高占山不清楚。高占山是小工，高登玉是大工，证人应当出庭作证，否则其证言不能作为认定案件事实的依据，该证明系电脑打印件，根据录像中人员陈述，证人仅仅是签字，并未宣读证明内容，无法证实被告提交的证明与录像中证人签字的文书是同一文书，也无法证明所记载的内容系证人的真实意思表示，原告对证明内容不予认可。 被告对原告同意由陈某丙在房屋买卖协议和分书上代替其签字没有证据证实。 本院认定，录像中看不清文书的具体内容，是否与被告提交的署名高占山的证明内容一致，不能确定；即使真实，证明内容是打印的，录像中签字现场却看不出有打印设备，只能说明是陈某丙等人打印好了拿来让证人签字的，录像中证人也没有阅读文书内容，直接在陈某丙等人的指导下签名、书写身份号码、电话号码、日期，所以文书内容是否是证人的真实意思表示，在证人没有到庭确认并接受质询的情况下不能确定，该证明和录像对本案没有证明效力，不足以证实陈某丙办理房屋过户前征得了原告的同意，也不能证明维修西厢房时原告知道房子已经过户给被告的事实。证人高登玉在证述中一会儿承认签名是自己签的，一会儿说是原告签的，自己按的手印；从其陈述用词看，当时（2015年）房屋并没有过户到被告名下，是后来才过户的，这也与2012年房屋已经办理过户的事实不符，高登玉的证述不足以证实陈某丙办理过户时已征得原告同意。综上，对被告的相关辩解本院不予采纳。 2.立遗嘱书是遗嘱还是分书 原告主张立遗嘱书是遗嘱，在原告百年之后才生效。现在原告尚且健在，遗嘱未生效，不发生房屋继承的效力。即使诉争房屋属于赠与性质，根据《合同法》第一百八十六条、第一百八十七条、《物权法》第九条的规定，不动产的权利转移应当以登记为生效要件，权利转移之前可以撤销赠与，而原告没有将房屋变更为被告名下的真实意思表示，被告未经原告同意，私自伪造合同办理房屋变更登记手续是违法的，被告应当返还房屋，并将房屋所有权变更为原告名下。 被告辩解，立遗嘱书是分书，不是遗嘱。立遗嘱书的核心内容是原告将诉争房屋以抽签的形式赠与或分给了陈某丙，将东三间房屋赠与或分给了陈某丁，该立遗嘱书由原告亲自书写并签名盖章，并邀请本村德高望重的陈学纲、陈学敏作为见证人，2010年8月12日原告将房屋赠与给了两个儿子，并且将西三间房屋的房权证、土地证给了陈某丙，将东三间房屋的买卖契约给了陈某丁，证明原告将东、西两处房屋已经移交给了两个儿子。分家以后，陈某丙陆续对西三间房屋进行维修，维修费用都是陈某丙出的。2015年8月19日，原告对立遗嘱书做了变更说明，由原告亲自书写并签名捺印，还邀请高登杰、高登玉、高万福分别作见证人和证明人，莱州市平里店镇小兰埠高家村民委员会在了解情况后也加盖了印章。这份变更说明主要是原告决定将西厢房和大门洞根据瓦工估价作价3000元给陈某丙，由陈某丙出资维修，但不能亏待陈某丁，要求陈某丙给付陈某丁1500元作为补偿。 被告提供证人陈学敏到庭作证，该证述：“原告是我没出五伏的哥哥，被告小名叫凯凯。我证明大哥跟两个儿子分房子的事，分家的具体时间忘记了，已经十多年了，分家时我不在场，写分书时我在场，分家和写分书中间相隔的时间我不知道，写分书的时候陈学纲夫妇、陈学敏夫妇在场，原告和陈某丙夫妇在场，陈某丁未在场。我在分书上签字了，当时未谈及西厢房和大门洞的问题，只是说西厢房和大门洞共用。立遗嘱书好像就是我当初签字的分书，我签字的时候原告已经签好字了，是当场签的。我只签过一次字，是在晚上吃饭的时候。西厢房和大门洞作价的事情我不清楚。我签字的时候立遗嘱书最后的内容还没有，但是念的时候有类似的内容，时间和我记得的时间差不多，才上秋。原告分家直接将房子分给两个儿子所有，不是原告百年后才归两个儿子”。 经质证，原告称，立遗嘱书的内容显示是原告本人在立遗嘱，文书的标头和结尾原告均称自己是立遗嘱人，而证人称该份文书为分书，显然证人未完全阅读或并未在场。 被告称，证人客观反映了当时签字的情况，符合客观事实，原告也认可证人在立遗嘱书上签字。证人证实，该立遗嘱书就是原告按照农村传统的分家方式将所有的房子分别分给了长子及次子，并且将房产权证书及买卖契约分别交给了长子和次子，长子按照相关规定不仅已经占有使用、维护控制房子近10年，且已经按照规定办理了房屋过户手续。因此，原告书写的立遗嘱书里虽然有很多遗嘱字样的表述，但实际上是原告分家析产的决定并付诸实施，因此并不符合遗嘱的客观要件。 被告提交了原遗嘱部分变更说明书1份，内容为：“立此书人陈某甲于2010年8月12日将故居二处，通过‘抓求’方式，分给二个儿子，长子陈某丙西三间，次子陈某丁东三间，但是西三间多了两间西厢房和大门洞无法分配，故作为伙用（当时没想到以后会产生麻烦的出现）。今年发现西厢房和大门洞，因年代过多需要维修，经几天的时间双方各持主见终未达成协议，无计可施，只有将两间厢房和大门洞收回我有，但我已是风烛残年之人，不得不当机立断立即解决将来恐会出现的*伤感又无法解决麻烦的问题，把西间西厢房和大门洞分给大儿子修峰所有，理由：房屋的位置在西方，土地使用权在西方，人力财力的投入者是西方，同时解决了以后东方无法使用等问题，可是也不能亏待东方，经瓦工的评估高价3000.00元左右，所以西方应给东方50%的补贴费1500元，恐后无凭特立此书说明，除此以外其他事项不变）。立书人陈某甲（捺印）公元2015年8月19日见证方：莱州市平里店镇小兰埠高家村民委员会（印章）见证人：高登杰（捺印）证明人：高登玉（捺印）高占山（捺印）高万福（捺印） 经质证，原告对原遗嘱部分变更说明书的真实性不认可，认为该说明书的内容、签名及捺印均不是原告所为，但原告认可西三间房屋及西厢房和大门洞的维修费均是陈某丙出资，也认可原告决定西厢房和大门洞根据瓦工估价作价3000元归陈某丙，由陈某丙给陈某丁1500元作为补偿。原告称，陈某丙给了原告1500元，因念及陈某丙维修房屋花费较多，原告只留了1000元，此款原告没有转给陈某丁，而是抵顶了陈某丁应当支付给原告的养老钱。 关于证件的交付，原告主张诉争房屋的房权证和土地证以及东三间房屋的买卖契约都放在陈某丙处保管，陈某丁从陈某丙处拿了买卖契约，这件事是这几年才知道的。东三间房屋属于原告所有，原告应该保管买卖契约。 被告辩解，是原告将房权证和土地证交给陈某丙的，并将东三间房屋的买卖契约给了陈某丁，并不是原告将上述证件放在陈某丙处保管。 原告对自己的主张没有证据证实。 审理中，原告承认陈某丙按照立遗嘱书给付了赡养费。 本院认定，遗嘱是立遗嘱人指定某项财产由哪一个继承人继承，是遗嘱人的单方意思表示，对遗嘱指定的继承人没有法律约束力，亦即在遗嘱人百年之后，继承人可以接受继承，也可以拒绝继承；在立遗嘱人去世之前，立遗嘱人对指定财产享有完全所有权。分书是父母与子女之间通过协商达成的分家析产协议，也有的同时包含赡养内容，是双方共同的意思表示，对双方具有约束力，特别是赡养内容，既赋予父母要求子女按照协议履行赡养义务的权利，又约定了子女按照协议进行赡养的义务，子女不履行或履行义务不当时，父母可以以此提起诉讼。本案中，从立遗嘱书内容看，立遗嘱书既有房产的分配内容又有赡养内容，陈某丙按照立遗嘱书管理使用维修房屋、尽赡养义务，原告也是按照立遗嘱书要求两个儿子尽赡养义务，对房屋维修不再出资；从房产分配方式看，是两个儿子通过抓阄方式进行分配，而不是原告指定；从证件的交付看，原告没有证据证实房屋权属证件是放在陈某丙处保管，应当认定相关证件是原告交付给陈某丙和陈某丁的。所以立遗嘱书是分书而不是遗嘱。鉴于立遗嘱书中有“故将祖居房产：北屋六间、西厢房两间连同大门洞一间，全部由两个儿子继承”、“忘记祖先就意味着背叛祖先，如果任何一方违背此项遗嘱（外卖或赠送他人）即取消其继承祖业的权利”、“在我生活不能自理后，由两个儿子承担赡养责任，实施应尽的义务，如任何一方违背或不一心全意地承担赡养义务，即取其继承的一切权利，重新分配遗产，以最后的一份遗嘱书为准”的字样，本院认定该立遗嘱书只是将房屋的占有使用权进行了分配，在原告百年之后产权归属才发生转移。由于立遗嘱书是原告自己写的，证人陈学敏并没有参与房产分配和文书撰写，只是在签字时听别人念了一遍，对文书内容的理解未必深透，书证的效力大于证人证言，对其“原告分家直接将房子分给两个儿子所有，不是原告百年后才归两个儿子”的证言效力本院不予采信。 原告虽然不认可原遗嘱部分变更说明书的真实性，但原告认可了2015年西厢房和大门洞作价3000元给陈某丙、陈某丙给了陈某丁1500作补偿、维修费由陈某丙一个人出的事实，本院采信西厢房和大门洞全部归陈某丙使用。 综上，本院认为，被告没有证据证实原告同意由第三人陈某丙代替其在房屋买卖协议和分书上签字，不能证明签订房屋买卖协议和分书是原告的真实意思表示，原告提供的高登玉证述和高占山的证言也不足以证实办理房屋过户前已经征得原告同意或事后知情，何况原、被告之间并不存在房屋买卖和分家的事实，对同一处房产原、被告之间也不应该同时存在房屋买卖和分家两种法律关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。第三人陈某丙与被告虚构房屋买卖和分家事实办理房屋过户，侵犯了原告的合法权益，故房屋买卖协议和分书应属无效。房屋买卖协议和分书隐藏了原告与第三人陈某丙之间的分家析产关系和陈某丙与被告之间的赠与关系。依据分家析产第三人陈某丙尚未取得完全房屋所有权和土地使用权，当然无权将房屋赠与被告所有，房屋登记应当恢复到过户前的状态。原告已经通过立遗嘱书将房屋的占有使用权进行了处分，在立遗嘱书未被撤销的情况下要求确认房屋产权归其所有亦不合理，对其该项请求本院不予采纳。被告没有占有房屋，原告要求被告返还房屋的请求本院不予支持。原告与陈某丙及被告之间争执房权归属，只会使父子、爷孙之间变得生分，双方应冷静处理，多念亲情，妥善解决家庭矛盾。有子孙膝下承欢，人生无憾；有父母堂上可孝，人生不老。且行且珍惜。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、第三人陈某丙与被告陈某乙于2012年8月15日签订的房屋买卖协议、2012年8月20日签订的分书无效； 二、驳回原告陈某甲的其它诉讼请求。 案件受理费550元，减半收取为275元，由原告负担130元、被告负担145元。此款原告已交纳130元，限被告于判决生效后七日内交纳本院145元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  滕秀桂 二〇二〇年十一月十四日 书记员  董柯妍