广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12614号原告：广州市建筑置业有限公司，住所广州市越秀区。法定代表人：赵秋虎，职务执行董事。委托诉讼代理人：周扬帆、毛平波，均是广东谷问律师事务所律师。被告：广州澳达物业管理有限公司，住所广州市海珠区。法定代表人：利莉，职务总经理。委托诉讼代理人：邓志勋，被告公司的员工。原告广州市建筑置业有限公司诉被告广州澳达物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周扬帆、毛平波、被告的法定代表人利莉及被告的委托诉讼代理人邓志勋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告就海珠区某房签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告支付迟延缴纳2020年1月10日至2020年4月份租金的违约金（以每月的租金2122元为基数，按每日2%的利率计算，从当月的10号开始计算，均计算至被告清付租金之日止，违约金没有上限）；3、被告在合同解除之日起一个月内立即搬迁出物业，并缴纳自合同解除之日至实际交付之日的物业占用费（参照合同约定的租金标准计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月1日，原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将海珠区某房的物业出租给被告作为办公场所，租赁期限从2016年11月1日至2032年1O月30日。合同第三条约定：被告应当在每月第1O日前往原告公司向原告缴付租金；第六条第4款约定：被告拖欠租金1个月以上的，原告可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第七条第l款约定：被告逾期交纳租金的，每逾期一日，按照月租金额的2%计付违约金。合同签订后，被告一直都没有按照约定的方式和时间缴纳租金，甚至将2019年整个年度的租金一直拖延至2020年1月8日才缴纳！而2020年1月、2月和3月的租金至起诉时尚未缴付。原告分别于2019年7月24日、2019年11月21日发函给被告，通知解除合同，要求被告清空房屋、搬离承租房屋并交还钥匙，但是被告一直置之不理，一直拖延至今。根据合同约定，被告长时间的拖欠租金行为已经给原告造成了经济损失，损害了原告的权利，故原告提起本案诉讼。被告辩称：1、原告在诉称的被告一直没有按合同约定的方式和时间缴纳租金并发函给被告，被告却一直置之不理是失实的，客观事实是：2016年11月1日，被告与原告双方就怡乐路17号的四套房屋的续租事宜达成了协议(四套房分别订立四份合同）。合同上虽明确约定“每月10号前交纳租金”，但当时原告却再三叮嘱被告：具体交租待通知，并且必须把租金划到其书面指定的帐户上（其实，上一合同最后两个月的交租也是等接到通知才于2017年2月17日一并交纳。原告之所以提出这一要求，据说是由于其欠别人的债务无力偿还，法院判决后也偿还不了，导致法院把其所有帐户冻结了。原告为了规避法院的冻结，故采取这一措施。这是否属实，请法院核查处理）。续租合同签订后，直到2017年2月中旬，被告才接到电话通知：交纳2016年9月至2018年4月四套房的租金（共208474元）；于是被告在2017年2月17日便按要求把过去未交的和2017年3月至2018年4月（提前）的租金共208474元划到其指定的代收人广州富达房地产代理公司在广州银行达信支行开设的帐户上，这有原告发给的《委托书》、所开发票和银行回单为证。2018年8月中旬，被告又接到原告电话告知，要被告交纳2018年5月至12月三套房（因202号房在2018年1月己退租）的租金共77956元。被告亦于2018年8月29日按要求如数把到期、未到期的租金全部划到其指定的代收人广州市卓汇物业管理有限公司在广州建行仓边路支行开设的帐户上。这有原告发出的《委托书》、发票和银行回单为证。至于2019年的租金，被告自2019年春节过后，便曾多次向原告物业部的人员催促，请其提供收取租金的帐号，以便交纳租金，但一直未有得到结果。直到2019年7月24日，原告向被告发出《收回租赁房屋通知书》，被告在同月26日的复函中再次催促原告提供收取租金的单位名称和帐号（该复函经速递遭拒收后，被告总经理于2019年7月29日亲自登门送达仍遭拒收，于是口头再请求提供收款帐号）。在2019年8月15日被告再次发函给原告，要求其提供收款帐户，包括开户单位名称、开户行、帐号等，结果还是得不到答复。2019年11月底，被告发现门外贴出原告发给被告的《解除租赁合同通知函》，被告又以电话向原告的物业部工作人员催要帐号（因2019年7月26日的复函遭两次拒收，这次被告便没再发函），直到2020年1月7日，被告才接到原告物业部的电话通知，要求缴交2019年1-12，月三间房的租金（由于原告没有提供收款帐号，被告法定代表人还专门通过微信与原告的工作人员进行沟通，这才知道原告直接收取现金）。被告便于2020年1月9日以现金支付的方式将三间房屋2019年全年的租金共119544元一次性付清（本来这种付款方式也有违反财务管理制度），这有微信截图和发票为证.由此可见，在订立合同之初，双方就合同约定的交租方式已经作了变更，现原告在诉状中指责被告一直没有按照约定的方式和时间缴纳租金、其给函被告也置之不理等等均严重失实。2、对于原告请求支付2020年1月至今的租金问题，被告没有异议。其实，被告也一直在等待原告的通知和提供收取租金帐户的指令，但原告一直未有通知。为此，当疫情缓解后政府号召复工复产时，被告便又主动联系原告，得到原告同意后，便于2020年4月15日立即把2020年1-6月前的租金都支付了。可见，被告从未产生过拖欠原告租金的本意。且该部分的请求已经实际解决了，矛盾已不复存在。3、关于支付违约金的请求，被告认为：被告一直以来均按照原告的要求履行义务，甚至原告要求提前交一年多的租金被告也照办，根本不存在拖欠租金等违约行为。因此，原告的这部分诉讼请求被告绝不能接受。经审理查明：据已发生法律效力的（2009）海民三初字第2869号《民事调解书》查明了以下事实：1992年4月18日，原告（当时名称为广州市建筑置业公司）与香港金兴贸易公司签订《合作经营广州市华兴房产有限公司合同》。合同成立后，广州市华兴房产有限公司（以下简称华兴公司）开发经营了包括海珠区怡乐路17号之四403单元房屋在内的怡乐路商住楼，登记在华兴公司名下。1995年5月4日，原告与香港金兴贸易公司签订《合作经营广州市华兴房产有限公司合同补充协议》，约定结束双方合作经营，对华兴公司进行清算注销，华兴公司所有帐册、文书、档案、公章及资料由原告保存，固定资产全部归原告所有，华兴公司开发的怡乐路商住楼由原告负责经营管理。1996年2月16日，广州市对外经济贸易委员会以穗外经贸业[1996]55号文批准了该协议。同年华兴公司在广州市工商行政管理局办理了注销手续。另查，广州市煤建有限公司曾向本院起诉本案原告广州市建筑置业有限公司，本院作出的生效的（2017）粤0105民初10400号《民事判决书》查明：广州市建筑置业公司于2005年6月7日经广州市工商行政管理局核准改制为广州市建筑置业有限公司。该案原告广州市煤建有限公司还提交证据：广州市城市建设档案馆于2017年11月24日出具的档案资料，其中⑴广州市城市规划局于1991年9月12日出具的《建设工程报建审核书》，记载：建设单位为广州市房屋拆建公司，建设位置在河南××路以东，报建项目为商场和住宅楼1幢1层，审核意见为：九层（部分三层）设计商场、住宅楼工程壹幢，其中首-三层为商场、粮店及幼儿园，因投资不足，只同意先建壹层，续建时仍须按规定办理报建等；⑵广州市城市规划局《建设工程规划许可证》存根，记载建设位置于广州市海珠区怡乐路，建设规模为九层基础设计，先建壹层，附件为施工设计图十一张等；⑶广州市城市规划局于1992年10月21日出具的《建设工程报建审核书》，记载：建设单位为广州市房屋拆建工程公司，建设位置在河南××路以东，报建项目为商场和住宅楼1幢8层，审核意见为：前案已批准九层（部分三层设计），先建一层商场、住宅工程壹幢续建第二～**住宅等。本案原告广州市建筑置业有限公司在该案中质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，其中报建审核书中记载的配套有粮店、幼儿园，但实际建设中由于没有预留粮店、幼儿园导致无法办理产权。本院在该案审理中曾向广州市国土资源和规划委员会发函调查，该委员会函复：海珠区怡乐路17号综合商场地下、二楼，海珠区怡乐路17号大院之一，海珠区怡乐17号首层及二层，核查市房地产档案管理系统，上述地址暂无产权登记情况；等。2016年11月1日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区某房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积约100平方米；租赁期限从2016年11月1日至2032年10月30日；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前来公司付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳21000元保证金，甲方应在租赁期满或解除之日将保证金退回乙方；（第六条）甲方的权利和义务：4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金壹个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第七条）乙方的权利和义务：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；等。2019年7月24日，原告向被告发出《收回租赁房屋通知书》，主要内容为：由于贵公司自2019年1月10日起至今没有缴纳租金，根据合同第六条第4点的约定，正式通知贵公司于2019年7月31日前清空办公物品并搬离承租房屋、付清所欠房租，逾期将直接收回租赁房屋，追索房租等。2019年7月26日，被告向原告发出《关于缴付某房租金的函》，主要内容为：自租用合同签订之日起，贵司便口头交待，每次租金的交纳必需由贵司书面通知，并按通知所指定的租金收款帐户将租金划入。至今贵司只发出过两次交租金的通知，我司均及时将同期的租金交齐，从未拖欠。至于2019年1月至今的租金，我司在今年第一季度多次向贵司物业部负责人要求提供租金收款帐户，但一直未有回复。现贵司来函认为我司未付租金违约，是没有事实依据的，再次促请贵司提供租金转帐的单位名称、帐户等。该函因收方客户拒收被退回。2019年8月13日，被告再向原告发出《关于怡乐路17号物业租赁合同的协商意见》，主要内容为：租金的缴付方式，前两期根据贵司的要求，按双方口头约定由贵司出具书面通知，指定收款单位名称和银行帐户，由我司与贵司双方核定数额转帐到贵司指定帐户；目前尚未交的租金，我司可随时支付；再次请贵司将收款的帐户（包括单位名称、开户行、帐号等）书面告知我司，以便我司及时支付租金等。该函因拒收被退回。2019年11月29日，原告向被告发出《解除租赁合同通知函》，主要内容为：我司于2019年7月24日向贵司发出《收回租赁房屋通知书》，贵司于2019年7月25日签收；2019年8月1日，我司相关负责人到达上述房屋时，贵司并未搬离或准备搬离。截至2019年11月26日，贵司尚未履行，现我司正式通知贵司：收到本函之日起，贵我双方有关上述房屋的租赁合同解除，我司将会收回上述房屋，另作他用，即2019年12月31日将承租房屋钥匙交回我司相关负责人。该函因收件人拒收被退回。2020年4月15日，原告向被告出具收取了涉案房屋2020年1月至6月租金的发票。原告就其主张还提交以下证据：1、涉案206房的平面示意图；2、206房的现场照片。被告质证表示：对证据的真实性没有异议，确认涉案房的情况如图片所示；从被告承租206房至今，206房的结构均没有发生变化。被告就其主张还提交了以下证据：1、广州市建筑置业有限公司于2017年2月17日向被告发出的委托广州富达房地产代理公司收怡乐路17号租金的《委托书》、被告2017年2月17日向广州富达房地产代理公司转账支付2016年9月至2018年4月租金的银行《业务回单》和原告于2017年2月17日向被告出具的缴纳2016年9月-2018年4月租金的《发票》；2、广州市建筑置业有限公司于2018年8月14日向被告发出的委托广州市卓汇物业管理有限公司收怡乐路17号租金的《委托书》、被告2018年8月24日向广州市卓汇物业管理有限公司转账支付2018年5月至12月租金的银行《业务回单》和原告于2018年8月29日向被告出具的缴纳2018年5月-2018年12月租金的《发票》；3、原告与广州市卓汇物业管理有限公司负责收租的人员小关的微信聊天记录，其中2020年1月7日，原：经理说你通知我的交怡乐路3间房屋的2019年1月至12月租金，具体如下（表格），如无异议，我安排财务和小丁对接；关：你赶紧过来交吧，早应该交啦，拖这么久；原：年前就联系马经理和亚胜，一直无提供转账单位名称和帐号，所以未交，现请你提供转帐帐号；关：不存在要提供账号啊，你过来公司交就行了呀；原：由于之前都是每年一交，数额较大，一直都是置业公司提供帐号转帐，不过没问题啦，我叫财务带支票过去缴付，可以吗？关：我们公司现在都是收现金的，你带现金过来就可以了。原告质证表示：对证据1、2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，这两份《委托书》是在被告长期拖欠租金的情况下，原告多次催促无果之后再发出的函件，委托广州富达房地产代理公司代为收租；其次，这两次委托行为并不意味着原告就要求被告变更了租金的缴纳方式，也不能否认被告的违约行为，原告从未口头交代过租金缴纳必须有我方的书面通知。对证据3的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该微信聊天记录恰好印证了我方的观点，被告在2020年1月份才缴纳涉案三个物业2019年的租金，这是严重的违约行为，并证实了并不存在由我方提供指定账号的问题，我方一直均是要求被告按照合同约定前往我司缴纳现金。诉讼中，原、被告一致确认：被告已经向原告缴纳租金至2020年8月。被告表示：其承租涉案房屋后就出租给广州市新历程装饰设计工程有限公司（以下简称新历程公司），涉案房屋旁边的房屋是案外人安顺公司使用的，安顺公司和新历程公司是兄弟公司，所以新历程公司将206房后部间隔出一部分与安顺公司共同使用，并在与安顺公司相隔的位置建出一道门；被告出租给新历程公司后就一直是这个状态，不是近期重新打拆墙体的，而且施工前是经过物业管理方和原告原来的老员工同意的；2020年7月至8月的租金也是用现金缴纳的。原告表示：被告在涉案的206房中间加建一堵墙就是违法转租、违法改变结构，所以原告行使合同解除权；原告要求被告归还涉案房屋时要恢复原状，将涉案房屋内的间墙拆除，涉案房屋与安顺公司间隔的门需要用砖封上。再查，最高人民法院网上“全国失信被执行人名单查询”记录中，2015年至2020年期间，原告因未履行多份生效法律文书确定的义务，已被多个法院列入失信人员名单。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。广州市城市规划局于1992年10月21日出具的《建设工程报建审核书》已经批准建设住宅工程壹幢续建第二～九层住宅，且广州市对外经济贸易委员会也批准了华兴公司开发的怡乐路商住楼由原告负责经营管理协议，故原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》为有效合同，双方均应切实履行。合同虽约定：租金按月结算，由被告在每月的第10日前来原告公司付款方式缴付租金给原告。但该约定并没有明确租金的具体支付方式，被告抗辩原告因为自身原因，委托其他公司提供账户代为收取租金，双方在合同履行过程中对租金收取方式曾进行过变更，就此并提交了证据1-2予以证明，结合原告被列入失信执行人员名单的事实，被告的上述意见理据充分，本院予以采纳。原告主张按照合同约定被告应以现金方式交纳租金，但鉴于原、被告均是公司法人，被告抗辩原告的该主张违反财务管理制度的意见，合法合理，本院也予以采纳，故原告的上述主张，依据不足，本院不予采信。此后，原告于2019年7月24日向被告发出《收回租赁房屋通知书》，被告收到该通知书后随即于2019年7月26日向原告发出《关于缴付涉案房屋租金》的函，要求原告提供租金转账的单位名称、账户，但该函被原告拒收，即原、被告对于2019年租金的具体支付方式未达成一致意见。根据被告提交的证据3，原、被告在2020年1月份就2019年整年的租金以原告收取被告现金的方式达成一致意见并履行，故原告以被告逾期缴纳2019年的租金构成违约的意见，依据不足，本院不予采纳。2020年4月15日，原告又向被告出具了收取涉案房屋2020年1-6月租金的发票，结合此前原告提前收取被告房租的事实，原告主张被告逾期缴纳2020年1月10日至2020年3月25日的租金，要求其支付上述期间违约金的请求，理据不足，本院不予支持。合同约定：被告擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金壹个月以上的，原告可以解除合同，收回房屋并要求赔偿损失。原告主张被告在涉案房屋内间隔了墙体，并打通、安装了与旁边房屋相通的一扇门，就此提供了证据予以证明。被告对原告提交的图片也予以确认，故对原告主张的该事实，本院予以确认。按照原告提交的图片，被告对涉案房屋作出的上述间隔并未影响该房屋的主体结构，原告也未能举证证明被告的该间隔行为致使租赁物受到损失，故原告据此要求解除与被告签订的租赁合同，理据不足，本院也不予支持。同理，原告要求被告自合同解除之日起一个月内搬迁交付涉案物业并支付物业占用费的请求，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市建筑置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费6615元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十一月六日书记员  招佐文冯琬晴