云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8113号上诉人（原审被告）：昆明雪力丹枫家居用品商场建设投资有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区金沙小区金夏苑**铺面****。法定代表人：李飞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李安、邓道婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:黄丽，女，1982年5月5日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：林启凤，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：薛江，云南民定律师事务所实习律师，一般诉讼代理。上诉人昆明雪力丹枫家居用品商场建设投资有限公司（以下简称：雪力丹枫公司）因与被上诉人黄丽房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。被上诉人向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方于2018年12月28日签订的《雪力商务广场认购书》；二、判令被告双倍返还原告定金10万元；三、判令被告赔偿因违约给原告造成的损失122043元；四、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用、律师费、差旅费等费用。一审判决认定以下法律事实：2018年12月28日被告（作为卖方，以下简称甲方）与原告（作为买方，以下简称乙方）签订《雪力商务广场认购书》，合同主要内容：一、乙方认购甲方开发的位于昆明市盘龙区（写字楼），该物业的建筑面积为364.19㎡。二、该物业总价为人民币：4352070.5元，双方商定的付款方式为银行按揭付款，乙方同意在签订本认购书当日，向甲方支付定金人民币50000元，如乙方无违约行为的，该定金在签订《商品房买卖合同》时可以转为购房款。三、选择以银行按揭贷款方式购房，乙方须于在甲方通知后十五个工作日内向甲方支付购房总价款50%，计2176035.25元作为首付款；同时乙方须自行在上述日期之前，到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》、补充协议和其他与购房有关的法律文件，并按按揭银行的要求，提供办理银行按揭手续的相关证明文件（包含但不限于本人征信证明、身份证明、银行流水和收入证明等）。四、违约责任：1、甲方在本认购书签订后，拒不按约定与乙方签署《商品房买卖合同》及补充协议并办理购房手续的，乙方有权解除本认购书，甲方收取的定金应向乙方作双倍返还；2、如乙方在按本认购书约定的期限内，未到甲方售楼部与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议并交纳购房款的，甲方有权解除本认购书并将该物业另行出售，乙方缴付的定金作为履行本认购书的担保，甲方有权不予退还；3、乙方选择以银行按揭贷款方式购房，但未在本认购书约定的期限内，提供办理银行按揭手续的相关证明文件的，甲方有权解除本认购书并将该物业另行出售，乙方缴付的定金作为履行本认购书的担保，甲方有权不予退还。甲方或乙方根据上述约定，对本认购书行使单方解除权的，解除通知自送达对方之日起即行生效。庭审中查明被告于2019年5月10日通知原告办理案涉房屋的买卖合同签订，导致合同没有签订的原因，原告、被告各说一词。原告陈述：原告的征信没有问题，被告通知原告银行方面不能贷款，并称可由被告借款给原告购房，但双方对借款利率没有形成合意，在沟通过程中案涉房屋已由被告出租第三人使用，后被告工作人员发信息告知案涉房屋不卖给原告了，让原告另选楼层，终双方没有达成协议。被告对原告的陈述不予认可，并陈述：案涉房屋不能贷款由原告提交证据证明，首先原告提供首付和交纳首付和提供资信证明，被告这边协调银行才能够办理按揭。原告对被告的这一说法不予认可，认为合同约定贷款银行由被告提供。另查明赵一龙（被告认可赵一龙为被告工作人员）与黄丽的2018年8月16日电话录音载明：案涉房屋不出售给原告了，让原告另选楼层。被告对此不予认可，认为原告没有证据证明录音是赵一龙本人，卖不卖房以公司的意见为准。2020年5月27日通知原告、被告委托诉讼代理人在场的情况下，以电话方式联系赵一龙，通过电话赵一龙接听录音后，赵一龙认可录音通话是本人，但电话告知在录音之前，原告曾电话向公司法定代表人的女儿表示不再买房。当日一审法院电话告知原告关于赵一龙的陈述内容，原告表示没有陈述过不买房。被告对此未向法庭举证。还查明：2020年1月，原告已另购他房，并用已购房屋办理银行贷款相关手续。被告分别于2020年4月20日以邮寄方式、2020年4月21日通过短信方式正式向原告送达书面通知，要求其在接到通知后按约定与被告办理房屋买卖相关手续，原告认可真实性，但表示因已购买其他房屋，不可能再履行案涉合同。关于原告主张的第三项诉讼请求，原告称系租用其他房屋使用产生的租金和物业管理费，被告对此不予认可。审理中，原告提交昆明市中级人民法院（2017）云01执异644号《执行裁定书》，欲证明案涉房屋被司法查封，房屋不能出售，银行对该房屋不能贷款。经查明，法院2017年8月8日查封被告名下位于盘龙青云办事处郭家凹“雪力商务广场”所有预售房产115套（查封期限自2017年8月8日-2020年8月7日），但案涉的“雪力商务广场”第21层2101、2111、2112号商品房（写字楼）不在《查封清单》中。以上事实，有原告、被告提交的证据在卷佐证，有原告、被告的当庭陈述及一审法院2020年5月27日询问笔录予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告、被告于2018年12月28日签订的《雪力商务广场认购书》，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同履行各自义务。《雪力商务广场认购书》约定以银行按揭贷款方式购房，但对若银行不能按揭贷款如何支付购房款没有约定，后双方在2019年5月10日后协商签订《商品房买卖合同》过程中，因房款如何支付、被告借款给原告购房利率未能形成合意，在沟通协商中，被告告知原告变更楼层购买，原告不同意，后原告在案涉合同没有解除的情况下，已另购他房，终造成案涉《雪力商务广场认购书》客观上不能履行，双方因在签约时约定不明酿成纠纷，均有责任，但被告作为提供格式化合同的一方应承担主要责任，根据现有证据证明被告曾向原告提出变更楼层购买房屋系被告违约，故原告主张的第一、二项诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张的第三项诉讼请求，因案涉合同没有约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，原告主张的损失系租房产生的费用，根据上述评述，原告的该项请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。案件受理费依法判决。窗体底端综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、解除原告黄丽与被告昆明雪力丹枫家居用品商场建设投资有限公司于2018年12月28日签订的《雪力商务广场认购书》；二、被告昆明雪力丹枫家居用品商场建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄丽支付双倍定金100000元；三、驳回原告黄丽的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人雪力丹枫公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判为驳回被上诉人黄丽要求上诉人支付双倍定金100000元的诉讼请求。二、判令一、二审诉讼费用由被上诉人黄丽承担。其所依据的主要事实理由为：一、一审判决认定事实错误，依法应予纠正。被上诉人一审提交的录音证据内容并不完整，根据录音内容和电话联系赵一龙可知，被上诉人在与赵一龙沟通前已致电李安德（系被告雪力公司的法定代表人之女）表明其想退房的真实意思，而后上诉人才安排赵一龙与被上诉人进行沟通，且赵一龙也表明是否卖房以上诉人的意见为准，因此并非上诉人提出变更合同内容导致《雪力商务广场认购书》客观上不能履行，被上诉人违约在先。《雪力商务广场认购书》系上诉人与被上诉人共同协商后确定，对于合同标的、数量、双方权利义务等内容约定明确具体，不存在“约定不明”情形，《雪力商务广场认购书》所有条款均合法有效，经双方共同盖章确认，被上诉人签字确认即表示其理解协议内容并受其约束。二、上诉人不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。而被上诉人拒绝履行《雪力商务广场认购书》之约定构成违约，上诉人有权不予退还被上诉人支付的定金。被上诉人辩称：第一，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉人的二审全部诉请。被上诉人自始至终没有向上诉人表示过不购买认购书当中的涉案房屋，而是上诉人明确表示该房屋不能出售，不可以出售了，让被上诉人另选楼层，导致双方没有签订商品房买卖合同，因此被上诉人不存在任何违约行为。在上诉人告知被上诉人该房屋不能向银行贷款，被上诉人提出由其贷款给上诉人进行购买，双方对于贷款的利率和付款方式上存在争议，没有达成合意，在协商过程当中，上诉人未向我方主张解除的情况下，单方将涉案房屋出租给了案外人，导致双方不能签订买卖合同。因此，我方认为上诉人存在违约的行为，应当承担相应的违约责任。另外上诉人认为是我方另外购买了房屋导致不能履行该商品房合同是错误的。上诉人在距一审开庭仅十多天的时间，才向我方邮寄送达了通知，要求我方按照通知的要求支付首付款并签订商品房买卖合同，而此时被上诉人已经起诉到法院要求解除认购书。双方签订认购书到上诉人通知签订商品房买卖合同长达两年的时间，这完全不符合正常的交易习惯。第二点，上诉人在本案当中存在根本性的违约，导致了被上诉人的购房合同目的无法实现，应当双倍返还定金。被上诉人在上诉人通知该房屋不能出售的情况下，为了满足自己的购房需求另购房屋，与本案没有直接因果关系。同时被上诉人在另购房屋过程中正常办理了贷款，说明被上诉人的征信没有任何问题，本案不能办理银行按揭贷款也不是被上诉人个人的原因导致的。本案银行不愿意和上诉人合作，因此我方不能办理贷款，上诉人是有责任的。综上，我们认为，被上诉人是导致本次的商品房买卖合同不能继续履行下去的直接原因，已经构成根本性违约。根据相关的法律规定，应当予以双倍返还定金。在二审审理中双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审判决认定：“被告于2019年5月10日通知原告办理案涉房屋的买卖合同签订，导致合同没有签订的原因，原告、被告各说一词。原告陈述：原告的征信没有问题，被告通知原告银行方面不能贷款，并称可由被告借款给原告购房，但双方对借款利率没有形成合意，在沟通过程中案涉房屋已由被告出租第三人使用，后被告工作人员发信息告知案涉房屋不卖给原告了，让原告另选楼层，终双方没有达成协议”有异议，上诉人认为是被上诉人先行向上诉人表示不再购买该房屋，才向案外人出租的，被上诉人认为，上诉人并未通知其签订商品房买卖合同，只是将合同电子版发给其看。本院认为，对该事实，一审判决仅描述了双方的争议，并未对争议本身定性，且该争议一直延续到二审，故双方对一审的事实争议在此不作处理，将在判决说理部分结合双方证据予以评判。故本案二审认定的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案是否应当适用定金罚则？本院认为，合同当事人应当按照合同约定，履行合同义务，因违约不履行合同义务的，应当依法承担违约责任。关于本案哪一方当事人违约的问题。上诉人认为，被上诉人另行购买了房屋，拒不履行与其签署房屋买卖合同的义务，构成严重违约，其不应当退还定金。被上诉人认为，上诉人开发的楼盘因无法办理银行按揭，且与上诉人亦无法就双方之间借贷达成一致，故不能履行签订商品房买卖合同的义务，系上诉人违约在先。本院认为，双方认购书约定付款方式为银行按揭付款，根据商品房买卖合同的交易习惯，为整体楼盘提供按揭贷款的银行，由开发商提供，购房者不能自主选择贷款银行。故在本案没有银行可以提供按揭贷款且双方又不能就上诉人向被上诉人提供借款达成一致的情形下，本案认购书不能履行的原因显然在上诉人一方。另一方面，被上诉人另行购买房屋，并不必然导致本案认购书不能履行。因此，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不应得到支持。综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4631元由上诉人昆明雪力丹枫家居用品商场建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年十一月十六日法官助理陈志远书记员汪雪媛