河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2652号 上诉人（原审第三人）：张**阳，男，1992年7月4日出生，汉族，住河北省隆化县， 委托诉讼代理人：孙立民，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程东升，男，1969年2月16日出生，汉族，住河北省承德市鹰手营子矿区。 委托诉讼代理人：罗海涛，河北意祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:史东平，男，1985年1月3日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：王向新，河北骥腾律师事务所律师。 上诉人张**阳因与被上诉人程东升及原审被告史东平房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人张**阳的委托诉讼代理人孙立民，被上诉人程东升的委托诉讼代理人罗海涛，被上诉人史东平的委托诉讼代理人王向新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张**阳上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法 2 改判。2、由二被上诉人承担本案一、二审诉讼等相关费用。事实与理由：一审判决违反了合同的相对性原则。合同相对性是指合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同的效力仅及于合同当事人，包括主体的相对性、内容的相对性与责任的相对性。根据我国《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。具体到本案房屋租赁关系中，出租人与承租人之间权利与义务是相互的，出租方程东升应当向承租方史东平履行提供租赁房屋的义务，而这正是史东平的权利；史东平应当向程东升履行交付房屋租金的义务，这也正是程东升的权利，双方的权利义务是对等的。而上诉人张**阳与本房屋租赁合同无关，既不是出租方也不是承租方，不是权利主体也不是义务主体，因此不应当承担任何责任。被上诉人之间程东升、史东平所签订的房屋租赁合同与上诉人没有任何关系，不是合同任何一方主体，不具有承担责任的主体资格，因此，对本合同纠纷不承担任何责任。一审判决混淆了两个法律关系，既认定了程东升与史东平双方的租赁合同是合法有效的，应当继续履行，但又判令第三人承担责任，违背了合同的相对性原则及相关法律规定，作出了自相矛盾的判决。被上诉人史东平主张其征得被上诉人程东升同意后委托孙宏哲与上诉人张**阳又签订了“店铺转让协议及免责证明”，但是上诉人张**阳自始至终并没有看到程东升的同意转租书面意见，且没有见到史东平给孙宏哲出具的授权委托书，上诉人并不知道授权委托之事，上诉人仅仅是与孙宏哲签订 3 了“店铺转让协议及免责证明”。该协议与程东升与史东平之间所签订的房屋租赁合同没有任何关系。被上诉人程东升向被上诉人史东平主张的房屋租金等债务，应当由史东平自行承担。上诉人张**阳与史东平签订的“店铺转让协议及免责证明”是另一个法律关系，双方权利义务关系受该协议约束。一审判决称“为了减少当事人诉累”是不成立的，作出这样的判决，既与法律相悖，又不符合客观事实，显失公平公正。因史东平未能按照协议约定对本店营业执照、洗车证等手续正常过户，导致上诉人不能正常营业；且房东程东升自己将其中的108室注册成水果店使用，导致无法办理营业执照，致使上诉人张**阳与史东平之间的纠纷尚未解决。上诉人张**阳与史东平所签订的“店铺转让协议及免责证明”因原租赁合同约定不能转租且未经程东升同意，属于史东平擅自转租行为，因此属于无效合同，其责任应当由擅自转租方史东平承担。此前，史东平也曾多次承诺这个损失不用上诉人承担。综上，一审判决让上诉人承担责任违背法律规定，本案租赁合同与上诉人无关，被上诉人程东升的损失应当由责任主体被上诉人史东平承担，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。 程东升辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。具体答辩理由如下：一审判决并不违反合同的相对性原则。被答辩人是与案件的处理结果有法律上的利害关系的第三人，一审法院根据审理结果判决其承担责任并无不当。（1）租赁合同是有效的。2017年5月4日，答辩人程东升（甲方）与一审被告史东平（乙 4 方）签订《房屋租赁合同》，约定程东升将坐落于银都海棠园107、108底商出租给史东平使用；租期三年，自2017年5月20日起至2020年5月19日止，每年租金110000元。答辩人与一审被告对双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均无异议，一审法院予以认定。（2）转租合同的双方当事人为案外人孙宏哲与被答辩人张**阳。2019年4月30日，案外人孙宏哲（与一审被告系合伙关系）作为甲方与被答辩人张**阳作为乙方签订《店铺转让协议及免责说明》约定孙宏哲于2019年5月1日前将位于银都海棠园底商l07店铺宇浩汽车装饰转让给答辩人张**阳使用，年租金110000.00元，同时告知答辩人张**阳店铺的产权人为答辩人程东升。一审被告人认为，转租合同成立后，被答辩人张**阳向答辩人支付了半年的房租，他们双方建立了新的房屋租赁关系，原来程东升与史东平签订《房屋租赁合同》解除，答辩人应当根据新的租赁关系，向被答辩人张**阳主张权利。一审法院认为，是被答辩人张**阳与案外人孙宏哲签订的《店铺转让协议及免责说明》，一审庭审中被告史东平提交了证据证实其与孙宏哲是合伙关系，故转让主体为一审被告史东平与案外人孙宏哲，而非本案答辩人。且一审庭审中被告史东平未能提交证据证实答辩人程东升明确表示同意被告将其与第三人合同中的权利义务转让给自己，并同意与第三人存在直接的房屋租赁合同关系，且被答辩人向答辩人直接转款支付租金的转款单中注明“代付”，所以一审法院认为一审被告仍然是租赁合同一方主体，并应继续承担合同义务。（3）被答辩人作为转租合同的次承租人对案件的 5 处理结果有法律上的利害关系，所以一审法院追加被答辩人作为无独立请求权第三人参加一审诉讼，并根据审理结果判决其承担责任并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人为经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。本案中，在2019年5月19日，答辩人张**阳通过网上银行向答辩人程东升转账50000.00元，并在交易摘要中注明“代付”。由此可知，在2019年5月19日答辩人程东升对于银都海棠园底商107店铺已经被转租的情况是知情的，且一直对转租情况没有提出过异议，所以本案的转租行为是有效的，而次承租人对案件的处理结果有法律上的利害关系，所以一审法院追加被答辩人作为无独立请求权第三人参加一审诉讼，并根据审理结果判决其承担责任并无不当。（4）次承租人的代位清偿请求权，是行使其权利，承租人不得提出异议，出租人不得拒绝受领。《城镇房屋租赁合同解释》第17条规定，在房屋合法转租中，若承租人不支付到期租金，次承租人享有代位清偿请求权，有权提出替承租人代为支付到期租金。次承租人代为支付租金和违约金超过其支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。也就是说作为对承租人债务的履行具有法律上利害关系的第三人，次承租人代为支付到期租金的行为，不仅仅是替承租人清偿债务，同时还是次承租人的权利，该权利承租人不得提出异议，出 6 租人不得拒绝。本案中，被答辩人张**阳作为次承租人，是对承租人史东平债务履行具有法律上利害关系的第三人，次承租人代为支付到期租金的行为是次承租人的权利，该权利承租人不得提出异议，出租人不得拒绝。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 史东平辩称：一、一审法院没有违反合同相对性原则。正是基于合同的相对性，一审法院认为在被答辩人张**阳实际承租房屋证明后，答辩人与一审原告仍存在房屋租赁合同关系，答辩人因为证据不足以证明一审原告同意答辩人将其与被答辩人张**阳的权利义务转让给一审原告，所以答辩人应当继续承担合同义务。但是，被答辩人张**阳是案涉房屋银都海棠107店铺的占有使用人，是对案涉房屋运营利益的享有人，三年租期的最后一年上半年的房租也是被答辩人张**阳实际向一审原告转的款，因此，一审判决认为被答辩人张**阳直接向一审原告支付租赁期间的租金，但不免除答辩人的给付义务并无不妥。二、一审法院认定《房屋租赁合同》合法有效与被答辩人直接给付租金并不矛盾。被答辩人在房屋租赁合同第三年一直在占有使用案涉房屋，但是被答辩人只是直接给付一审原告半年的房屋租金55000元。剩余的半年房屋租金被答辩人一直没有给付，是引起本案诉讼的根本原因。吃饭给饭钱，住宿给店钱，租房给租金，原本就是天经地义的事，是被答辩人无法摆脱的民事义务。况且，在答辩人的合伙人孙宏哲与被答辩人签订的《店铺装让协议及免责说明》中，答辩人并没有给被答辩人变更过房屋的租金， 7 只是要求答辩人按照原房屋租赁合同履行义务即可，可是被答辩人始终不愿意给付剩余租金，无偿占有使用案涉房屋，显然违背了法律的公平原则，一审法院据此判令被答辩人直接给付一审原告租金，但不免除答辩人给付义务，并无不妥之处。三、被答辩人所称《店铺转让协议及免责说明》属于另一个法律关系，而且属于无效合同没有任何法律依据。店铺转让协议及免责说明是答辩人的合伙人与被答辩人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议不仅包含对“宇浩汽车装饰”店铺装让的约定，还包括要求被答辩人继续履行原租赁合同的约定，而且在被答辩人向一审原告转付半年的房屋租金，一审原告知晓没有提出异议，已事实行为认可了被答辩人与答辩人转租关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”一审法院据此认定《店铺转让协议及免责说明》合法有效，完全符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，答辩人认为一审法院在查明事实的基础上，为了减少当事人的诉累，依据公平原则所做判决合法，合理。综上所述，我方认为被答辩人无故拖欠一审原告半年的房屋租金，引发本案的诉讼，现在被答辩人为了暂缓 8 其应该承担的民事责任所提起的上诉，实乃是浪费司法资源，请求人民法院依法判决驳回原告上诉请求。 原告程东升向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告及第三人支付租赁期间欠付的租金55000.00元（增加请求为计算至搬出之日止）；2、依法要求被告补缴租赁期间全部物业费4794.00元；3、依法要求被告补缴107室2019年-2020年取暖费2187.90元及滞纳金；4、依法要求被告补缴108室租赁期间的停暖费1257.30元及滞纳金；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，2017年5月4日，原告程东升作为出租方（甲方）与被告史东平作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自有的坐落于银都海棠园底商107、108出租给被告使用。租赁期限为三年，自2017年5月20日至2010年5月19日。年租金为110000.00元。合同第六条2项违约责任部分约定“乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的1%，向甲方支付违约金。” 合同签订后，被告向原告按约支付前两年租金，并支付押金5000.00元。 2019年4月30日，案外人孙宏哲（与被告系合伙关系）作为甲方与本案第三人张**阳作为乙方签订《店铺转让协议及免责说明》，约定甲方于2019年5月1日前将位于银都海棠园底商107店铺宇浩汽车装饰转让给乙方使用，年租金为110000.00元。同时告知第三人店铺的产权人为程东升。并约定店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方履行该租赁合同。 9 每年交纳租金及该合同约定的水电费等各项费用。协议签订后，被告将案涉房屋交由第三人使用。第三人通过微信向孙宏哲转款5000.00元，2019年5月19日孙宏哲通过网上银行转给原告。当日第三人张**阳通过网上银行向原告程东升账户内转款50000.00元，在交易摘要中注明“代付”。剩余租金至今未付。 一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告将出租房屋交付承租人即本案被告。被告理应按照租赁合同约定履行支付租金的义务。庭审中，原、被告确认被告支付押金5000.00元，并付清前两年房屋租金，一审法院予以确认。第三年租金支付金额为55000.00元，双方无异议，一审法院予以确认。 本案原、被告及第三人的争议焦点为，在第三人实际承租房屋后，被告与原告之间的房屋租赁合同是否已经解除；第三人是否已经取代了合同一方主体的地位；尚欠原告租金的支付主体。一审法院认为，与第三人签订合同的主体为孙宏哲，庭审中被告提交的证据证实其与孙宏哲为合伙关系，故转让主体为被告与案外人孙宏哲，而非本案原告。庭审中被告未能提交证据证实原告明确表示同意被告将其与第三人合同中的权利义务转让给自己，并同意与第三人存在直接的房屋租赁合同关系。且第三人向原告直接支付租金的转款单中注明代付，故一审法院对被告已经解除与原告之间租赁合同关系的主张无依据，一审法院不予支持。被告仍然为租赁合同一方主体并应继续承担合同义务。 鉴于第三人实际向原告转款，原告知晓被告转租房屋未 10 提出异议，故孙宏哲与第三人签订的《店铺转让协议及免责说明》合法有效。第三人应支付占有房屋期间的租金并按照其与孙宏哲签订的协议约定履行义务。鉴于合同已经到期，第三人没有提供证据证实将房屋返还本案原告或者被告，故双方之间自合同期满后的租赁关系为不定期租赁。第三人应继续支付租金至实际搬离并将案涉房屋返还给原告之日。上述支付租金金额应扣减被告在与原告签订合同时支付的押金5000.00元，被告与第三人之间的纠纷另行处理。 为减少当事人诉累，解决合同各方的纠纷，遵循公平原则，可判令第三人直接向原告支付租赁期间的租金，但不免除被告的给付义务。 原告主张被告支付租赁期间全部物业费4794.00元、补缴107室2019年-2020年取暖费2187.90元及滞纳金、补缴108室租赁期间的停暖费1257.30元及滞纳金，因未向一审法院提交相关金额的依据及已经支付给相关部门的证据，其请求一审法院不予支持，可待搜集相关证据后另行主张权利。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决：一、解除原告与被告于2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》，第三人张**阳于本判决生效之日起三十日内腾空银都海棠园底商107、108，将房屋交还原告。二、第三人张**阳向原告支付2019年5月20日至2020年5月19日的租金50000.00元（已经扣减被告交付原告的押金5000.00元），并自2020年5月20日至房屋交还之日继续支付租金，支付标准为年 11 租金110000.00元。被告对第三人支付金额承担连带责任。三、驳回原告其他诉讼请求。 一审案件受理费690.00元，由第三人承担。 本院二审期间，三方当事人均未提交新的证据 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，张**阳实际承租案涉房屋后实际向程东升转款，程东升知晓史东平转租房屋未提出异议，实际承租人张**阳应支付占有房屋期间的租金。合同已经到期，张**阳应继续支付租金至实际搬离并将案涉房屋返还给程东升。一审法院根据双方诉辩意见及提交的证据认定本案事实，所作判决并无不当，本院认同。张**阳的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1380.00元，由上诉人张**阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  白 云 审判员  陈晶洁 二〇二〇年十一月二日 书记员  张伟佳 附页 12 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……