江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏05执复195号复议申请人（利害关系人）:苏州吴江中银富登村镇银行有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路**。法定代表人：徐洪，该行行长。委托诉讼代理人：薄卫奇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱雪，女，该公司员工。申请执行人:苏州市恒孚首饰集团有限公司，住，住所地苏州市人民路**/div>法定代表人：汤丽佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张奇元，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗萌，北京大成（上海）律师事务所律师。被执行人:苏州万亚商业管理发展有限公司，住所地苏，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路v>法定代表人：滕万飞，该公司执行董事。复议申请人苏州吴江中银富登村镇银行有限公司(以下简称中银公司)不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509执异110号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年9月26日，执行法院对恒孚公司诉万亚公司合同纠纷一案，作出（2019）苏0509民初12109号民事调解书：一、原告苏州市恒孚首饰集团有限公司（以下简称恒孚公司）与被告苏州万亚商业管理发展有限公司（以下简称万亚公司）之间的《联合销售合同》（编号为115061）于2019年11月25日解除。二、万亚公司结欠恒孚公司货款511663.56元、保证金5000元、水牌押金300元，合计516963.56元，由万亚公司于2019年11月25日之前一次性给付恒孚公司。三、恒孚公司自愿放弃其余诉讼请求。四、如果万亚公司未能按期足额履行上述第二项付款义务，则应承担违约金（以未付金额为基数，按照每日4‰计算至实际清偿之日止），且恒孚公司有权就未付款项及违约金一并向法院申请强制执行。五、双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方当事人在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。根据恒孚公司的申请，该院于2019年12月2日立案强制执行，案号为(2019)苏0509执8675号。在本案执行过程中，该院于2020年7月17日作出(2019)苏0509执8675号告知书：“……本院将以评估价70%拍卖上述房地产及室内固定装修，其中601、701、801室整体拍卖，起拍价21650000元；……”利害关系人中银公司提出异议称：请求将苏州威尔得威快捷酒店有限公司（以下简称威尔得威公司）名下位于苏州市××区松陵镇××室独立拍卖。事实与理由：将601、701、801室整体拍卖，金额过大，不利于处置，601、701、801室为分别独立三层，每一层有独立产权，均可独立使用，各层可分别拍卖。另查明：该院于2020年4月20日作出(2019)苏0509执8675号执行裁定书：“一、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-801室房地产[房产证号：25××54，土地证号：吴国用(2013)第01041001-6号]。二、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-701室房地产[房产证号：25××56，土地证号：吴国用(2013)第01041001-7号]。三、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-2809室房地产[房产证号：25××76，土地证号：吴国用(2013)第01041001-28**]。四、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-2807室房地产[房产证号：25××40，土土地证号：吴国用(2013)第01041001-28**。五、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-2808室房地产[房产证号：25××73,土地土地证号：吴国用(2013)第01041001-28**六、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-2806室房地产[房产证号：25××39，土地证土地证号：吴国用(2013)第01041001-28**、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-1621室房地产[房产证号：25××12，土地证号土地证号：吴国用(2013)第01041001-16**不带任何权利负担拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市××区松陵镇××室房地产[房产证号：25××13，土地证号：土地证号：江国用(2013)第01041001-6**div>后苏州市昂利莱酒店管理有限公司（以下简称昂利莱公司）向该院提出书面异议，称其租赁威尔得威公司名下601、701室约3600平，该院于2020年7月1日作出（2020）苏0509执异63号执行裁定书：异议人昂利莱公司的异议请求成立，将该院2020年4月20日作出（2019）苏0509执8675号执行裁定书中第二项、第八项内容“二、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-701室房地产[房产证号：25××56，土地证号：吴土地证号：吴国用(2013)第01041001-7号任何权利负担拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市××区松陵镇××室房地产[房产证号：25××13，土地证号：江土地证号：江国用(2013)第01041001-6**“二、带租拍卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-701室房地产[房产证号：25××56，土地证号：吴国土地证号：吴国用(2013)第01041001-7号卖、变卖保证人威尔得威公司名下位于苏州市××区松陵镇××室房地产[房产证号：25××13，土地证号：江国土地证号：江国用(2013)第01041001-6**v>再查明：2020年1月16日，该院对申请人中银公司与被申请人威尔得威公司申请实现担保物权一案，作出(2020)苏0509民特2号民事裁定书：准许拍卖、变卖被申请人威尔得威公司名下位于苏州市××区松陵镇××-601的房产（他项权证号：苏房他证吴江字第××号），所得价款在登记债权范围内优先清偿申请人中银公司的贷款本金4929208.81元及欠息(暂算至2019年12月30日的欠息为4468.75元，之后的欠息按照合同约定计算至实际清偿之日止)。中银公司已向该院申请强制执行，执行案号为(2020)苏0509执2350号。执行法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。具体到本案中，威尔得威公司名下中山北路98号601、701、801室虽可独立使用，但上述房产均属于商业用房且601、701室已整体由昂利莱公司租赁进行使用，该院已裁定进行带租拍卖，威尔得威公司名下801室房屋目前现状也是酒店客房类，故将601、701、801室合并拍卖一方面可以维护酒店整体使用管理，另一方面也有利于增加价额，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定：驳回异议人中银公司的异议请求。中银公司不服上述裁定，向本院申请复议称，1、601、701室（约3600平方米)目前出租给昂利莱公司，年租金123万元；801室目前180平方米为物业用房，其余空置，无租金收入。因601、701室有稳定的租金收入，故较801室更优。（附件1：租赁合同）2、601室除产证面积外，还附送一个大型露台，而701、801室仅有产证面积房产，无附送面积。故601室较701、801室更优。（附件2：露台照片）3、601、701、801室共同拍卖，总价过高，不利于价值实现。4、601、701、801室为分别独立的三层，每一层拥有独立的产权证明，并且每一层均可独立使用。综上，请求将威尔得威公司名下位于苏州市××区松陵镇××-601的房产独立拍卖。恒孚公司称，执异裁定适用法律正确，请求予以维持。本院另查明，苏州市吴江区人民法院作出（2020）苏0509执异63号执行裁定书查明事实部分载明，2018年5月15日，昂利莱公司与威尔得威公司签订房屋租赁合同，约定：“第一条房屋的基本情况1、甲方同意将位于苏州××区松陵镇××-601／701的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用，……第二条租赁期限1、租赁期共12.625年，即自2018年5月16日起至2030年12月31日止。……第三条租金及支付方式1、租赁房屋每月租金为人民币102500整（¥壹拾万贰仟伍佰元整）（含物业管理费，含税），自免租装修期满后次日开始计收。……”……2020年6月29日，该院执行人员与中银公司、中国工商银行股份有限公司吴江分行进行执行约谈，上述抵押权人同意该院带租拍卖威尔得威公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-701室、601室房地产（承租人昂利莱公司）。本院认为，首先，执行程序中对于财产分开拍卖的情形并无明确规定。其次,拍卖财产即威尔得威公司名下中山北路98号的601、701、801室虽然分别登记在各房产证和土地使用权证下,但601室与701室已出租给昂利莱公司用作酒店经营,且中银公司在执行过程中也同意将上述两房产带租拍卖。中银公司主张将601室分开拍卖,但未提供充分证据分开拍卖有利于执行行为。执行法院驳回其异议并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人苏州吴江中银富登村镇银行有限公司的复议申请，维持苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509执异110号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  孙   一   鸣审 判 员  柏   宏   忠审 判 员  丁       兵二〇二〇年十一月十四日法官助理  沈可尧书记员马歆悫