广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初8930号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈剑辉，董事长。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。被告：洪泽鑫，男，1989年1月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区****************，公民身份号码440************879。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告洪泽鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人许艾玲到庭参加诉讼，被告洪泽鑫经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费及违约金（物业管理费按每月203.17元的标准，自2019年5月开始计算，暂计至2019年12月共计1625.36元；滞纳金以两个月欠款金额为基数，按每日3‰的标准自单月6日前计算至实际支付之日止）；2.被告向原告支付拖欠的物业管理费及违约金（物业管理费按每月203.17元的标准，自2019年5月开始计算，暂计至2019年12月共计1625.36元；滞纳金以两个月欠款金额为基数，按每日3‰的标准自单月6日前计算至实际支付之日止）；3.被告向原告支付水费197.29元及违约金103.39元；4.被告向原告支付原告为实现债权支出的律师费800元。诉讼中，原告对第1项、第2项诉讼请求合并为一项诉讼请求：被告向原告支付2019年5月至2019年12月期间的物业管理费3250.72元及违约金（以两个月物业管理费812.68元为基数，分别从单月6日起按应缴金额每天千分之三计算至清偿之日止）。事实和理由：被告是中山市东区*****利和********、2212房的业主，原告为就包含涉案物业在内的小区提供物业服务，原告与被告签订两份利和公寓前期物业管理服务协议，约定被告每月应按其房屋的建筑面积每平方米3.2元向原告缴付物业服务费203.17元，若逾期未缴，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。但从2019年5月至2019年12月被告拖欠物业管理费合计3250.72元。原告经催收未果，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告洪泽鑫未到庭应诉答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2017年12月25日，利和物业公司（甲方）与洪泽鑫（乙方）分别就中山市东区****************、2212房签订利和公寓前期物业管理服务协议两份，约定：甲乙双方就前期物业管理服务协议达成协议，乙方交纳物业管理费，商业住宅按3.2元/平方米/月收取；乙方同意甲方通过银行划账方式缴交管理费，每两个月交纳一次管理费，逢单月5日划收一次缴费周期的管理服务费用；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交金额的千分之三交违约金，或甲方有权中止部分或全部物业服务直至乙方缴清费用，所产生的责任和损失由乙方承担，拖欠物业费三个月以上的，甲方提出诉讼追讨上述费用和因追讨上述费用而支出的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费等；前期物业管理服务协议还约定了其他事项。同日，洪泽鑫办理上述物业收楼手续。2.洪泽鑫系中山市东区****************[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0265616号，建筑面积：63.49平方米]、中山市东区****************[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0265625号，建筑面积：63.49平方米]的业主，根据不动产登记资料查询结果及合同约定，洪泽鑫每月应缴纳物业管理费406.34元（63.49平方米×3.2元/月/平方米×2）。利和物业公司称，洪泽鑫未支付2019年5月起至2019年12月期间的物业费、水费，其于2019年9月19日向洪泽鑫寄送催缴函催收物业费无果，故诉至法院；合同约定的物业服务费为单月5日前支付，即为每两个月支付一次物业服务费。3.诉讼中，利和物业公司主张的涉案2211房自2019年4月至同年11月期间水费179.19元、2212房自2019年4月至同年11月期间水费18.1元，合计197.29元，并提交相应的发票予以证实，其中发票显示地址为中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，自2019年4月至同年11月期间水费分别为7882.2元、10951.2元、10132.2元、10351.8元、9948.6元、10454.4元、9907.2元、9165.6元。4.利和物业公司因本案纠纷委托广东任允律师事务所代理，并支付律师费800元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告利和物业公司对案涉小区进行物业管理服务，并与洪泽鑫签订了前期物业管理服务协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。洪泽鑫未按时、足额支付物业服务费已构成违约，应向利和物业公司支付物业服务费及逾期付款违约金。经核算，洪泽鑫应向利和物业公司支付2019年5月至2019年12月期间的物业服务费3250.72元（406.34元/月×8个月）。关于违约金的问题。利和物业公司主张按合同约定日千分之三的标准自欠费单月6日起计收违约金，但该标准明显过高，利和物业公司未举证证明洪泽鑫未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：以每两个月所欠物业服务费812.68元为基数，分别从2019年7月、9月、11月、2020年1月的6日起；均按年利率6%计算至清偿之日止）。关于律师费的问题，利和物业公司主张洪泽鑫支付律师费800元，符合合同约定，本院予以支持。对于利和物业公司主张的水费，因利和物业公司提供相关发票予以证实，本院对此采信。据此，洪泽鑫应向利和物业公司支付2019年4月至同年11月期间的水费197.29元及违约金。关于水费违约金，利和物业公司主张以当月拖欠水费为基数，按日千分之三的标准自次月6日起计收违约金，但该标准明显过高，故本院调整为：以197.29元为基数，按年利率6%从起诉之日起计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告洪泽鑫于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2019年5月至2019年12月期间的物业服务费3250.72元及违约金（分段计算：以每两个月所欠物业服务费812.68元为基数，分别从2019年7月、9月、11月、2020年1月的6日起；均按年利率6%计算至清偿之日止）；二、被告洪泽鑫于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付律师费800元；三、被告洪泽鑫于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付水费197.29元及违约金（违约金计算方法：以197.29元为基数，按年利率6%从起诉之日起计算至清偿之日止）；四、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由被告洪泽鑫负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  宋文伟人民陪审员  李寿钦二〇二〇年十一月十九日书 记 员  柯佩烨肖长妍