广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初2709号原告：珠海中珠物业管理服务有限公司，住所地：珠海市香洲区***********珠大厦401房。法定代表人：游和良，总经理。委托诉讼代理人：彭军，系原告员工。委托诉讼代理人：许永福，系原告员工。被告：王文华，男，1989年7月9日出生，汉族，住武汉市江夏区************，公民身份号码：420************339。原告珠海中珠物业管理服务有限公司(下简称中珠物业公司)与被告王文华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人许永福到庭参加诉讼，被告王文华经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中珠物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3752.5元（2018年3月至2020年3月）、公共分摊电费195元（2018年2月至2020年2月）、对讲机维护费125元（2018年3月至2020年2月）、水费2.59元（2018年8月至2020年2月）及逾期违约金（暂计至2020年3月为1440.31元，之后的违约金继续请求）；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭撤回第1项诉讼请求中的水费2.59元。事实和理由：被告是珠海市金湾区***********3*2******的业主，与原告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准按建筑面积1.6元/月/平方米，违约金计算标准自违约之日起按欠费总和的每天1‰交纳。被告的房产面积的为93.8平方米，每月物业服务费150.08元。但被告自2018年3月起至今拒不交纳物业管理费及有关费用，原告多次催收，但被告却拒绝支付。原告中珠物业公司向本院提交的证据：1.《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》；2.不动产权登记表；3.律师函及邮寄记录；4.欠费明细表。被告王文华未向本院提交答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：原告提交的《前期物业服务合同》显示，2010年8月5日，原告与珠海中珠红旗投资有限公司（开发商）签订该合同，约定：珠海中珠红旗投资有限公司选聘原告为珠海中珠上郡花园项目提供前期物业管理服务，物业服务费住宅1.6元/月/平方米，合同期限自签订之日起至中珠上郡业主委员会成立之日止。同时，合同还约定其他事项。原告提交的其与被告在2017年5月24日签订的《前期物业管理服务协议》约定：被告购买中珠上郡一期3栋2单元901房，建筑面积93.8平方米；原告对涉案小区进行绿化、环境卫生等进行维护、修缮、服务与管理；高层住宅按建筑面积1.6元/月/平方米（不含公摊水电费等费用），可视门铃维护费每月每户5元，每月20日前交纳相关费用，逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天按欠交物业服务费的千分之三交纳违约滞纳金。同时，合同还约定其他事项。原告提交的欠费明细表显示，被告拖欠2018年3月至2020年3月的物业管理费1.6元/月/平方米×93.8平方米×25个月=3752元，违约金的计算以当月管理费150.08元为基数按每日千分之一的标准从下一个月的1号开始计算，暂计算至2020年3月31日为1367.68元；2018年2月至2020年2月公共分摊电费共195元，违约金的计算以当月公摊电费为基数按每日千分之一的标准从下一个月的1号开始计算，暂计算至2020年3月31日为67.91元；2018年3月至2020年3月对讲机维护费5元/月×25个月=125元。庭审中，原告称，其与被告在2017年5月24日签订的《前期物业管理服务协议》，被告已经交纳部分（2018年2月之前）的物业管理费。以上事实有原告提供的证据及当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告于2017年5月24日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定的内容忠实履行自己的义务。关于物业管理费及公摊等费用的问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定及相关费用明细，被告自2018年3月至2020年3月共拖欠物业管理费3752元、2018年2月至2020年2月公共分摊电费195元、2018年3月至2020年3月对讲机维护费125元，原告请求被告支付该款项，本院予以支持。关于物业管理费等费用的违约金问题。被告迟延支付物业管理费等费用构成违约，应向原告支付违约金。原告主张按照每日千分之一的标准计算违约金，过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”之规定，虽然被告未直接提出请求予以减少，但根据公平原则，本院予以调整，酌定违约金的计算按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。《前期物业管理服务协议》约定每月20日前交清当月费用，原告主张违约金的计算从下一个月1号起计算至付清之日止，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条之规定，判决如下：一、被告王文华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司支付物业管理费3752元、公共分摊电费195元、对讲机维护费125元以及违约金（违约金的计算详见附表）；二、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告王文华负担。本判决为终审判决。审 判 员 于金果二〇二〇年十月二十九日法官助理 石 惠书 记 员 黄 峰附：违约金计算说明交费时间金额（元）违约金起算日违约金截止日违约金计算标准物业费公摊电费2018年2月05.592018年3月1日付清之日2019年8月19日前，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2018年3月150.085.672018年4月1日2018年4月150.086.442018年5月1日2018年5月150.085.972018年6月1日2018年6月150.086.142018年7月1日2018年7月150.086.32018年8月1日2018年8月150.087.72018年9月1日2018年9月150.087.472018年10月1日2018年10月150.086.682018年11月1日2018年11月150.0892018年12月1日2018年12月150.084.312019年1月1日2019年1月150.086.392019年2月1日2019年2月150.087.272019年3月1日2019年3月150.086.732019年4月1日2019年4月150.086.532019年5月1日2019年5月150.087.212019年6月1日2019年6月150.087.152019年7月1日2019年7月150.087.522019年8月1日2019年8月150.087.592019年9月1日2019年9月150.088.232019年10月1日2019年10月150.0811.922019年11月1日2019年11月150.0813.422019年12月1日2019年12月150.0813.982020年1月1日2020年1月150.0811.882020年2月1日2020年2月150.088.052020年3月1日2020年3月150.082020年4月1日