广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终857号上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市富荣市*物流有限公司。住所：广东省清远市新城区。法定代表人：林志平，执行董事。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱秀练，女，1982年10月6日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。上诉人清远市富荣市*物流有限公司（以下简称“富荣公司”）因与上诉人朱秀练租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。富荣公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担诉讼费用。主要事实和理由：一、涉案租赁合同有效的前提下，应支持2018年3月前的租金。涉案商铺已实际交付使用，合同已经实际履行，一审法院认为租赁合同在竣工验收前属于履行不能的合同，明显认定事实及适用法律错误。1、建筑法规定的竣工验收合格是工程交付使用的前提，针对建筑物的安全性问题，建设方擅自使用未经验收的工程，应自行承担房屋质量瑕疵的风险。2、标的物合法是租赁合同有效的前提，根据相关司法解释，合法性审查应以是否取得规划许可为核心要件。3、涉案商铺已于2015年4月符合交付条件，且有大量商家取得经营许可，不存在无法正常经营使用的情形。4、涉案商铺已取得竣工验收，补正了相关瑕疵，被上诉人应按约支付租金。二、《清远农批通知》不能作为拒付租金的依据。1、涉案合同约定开业起算租金，涉案市场的开业时间为2015年5月。2、《清远农批通知》不是变更书面协议，不能作为合同变更的依据。即使对合同进行了变更，也是针对合同约定的租赁期内。租期届满后上诉人与被上诉人形成了不定期租赁关系，应参照原合同支付租金。3、租户请求租金按三折收取、同意缴纳水电费等，说明租户认可租金等费用及上诉人未同意免除租金。4、由于被上诉人一直占用商铺，被上诉人应支付租金至交回商铺之日止。三、被上诉人没有证据证明已将涉案商铺交回给上诉人，不能以被上诉人的一面之词就认定涉案合同已经解除，并将举证责任加重在上诉人身上。四、根据涉案合同的约定，被上诉人应向上诉人支付水电费、管理费、垃圾费等。且由于被上诉人逾期支付各项费用，构成违约，应当按拖欠总金额的年利率24%向上诉人支付滞纳金。六、在相关联的其他案件中，一审法院判决上诉人支付承包经营费，若在本案中不支持竣工验收之前的租金，对上诉人极其不公。综上，请求法院予以改判。朱秀练答辩称：答辩人无需再向被答辩人支付租金和所谓的场地占用费，更不需要支付逾期违约金；上诉人应将保证金和首期租金退还给答辩人。上诉人要求支付水电费、物业管理费和垃圾费明显依据不足，一审法院判决驳回正确合法。对于答辩人是否继续占用并使用涉案商铺，上诉人应当承担举证责任，一审判决对此举证责任划分不当。上诉人以其他当事人起诉上诉人支付承包经营费的案件来类比本案是错误的。朱秀练上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判朱秀练无需支付2547元租金给富荣公司，且富荣公司应退还商铺首月租金和保证金13482元给朱秀练；2、诉讼费用由富荣公司负担。主要事实和理由：涉案市场至今不具备开业的法定条件，根据双方签订的《商铺租赁合同》第二条规定约定“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，租赁合同约定的租金是建立在较长时间的免租期基础之上的，所以实际租金应按照租赁期内的平均租金进行计算。双方解除合同时按照合同约定尚未达到起租时间，上诉人无需支付租金。一审法院错误认定起租时间，对被上诉人应退还的保证金和首期租金进行抵扣明显错误。被上诉人存在虚假开业、虚假宣传等违法行为，且又违规要求收取租金等各项费用，上诉人拒交是维护自身合法权益的需要，并非违约。一审法院判决按照年利率24%计算违约金没有事实依据和法律依据，请二审法院查明事实并依法改判。综上，请求二审法院改判上诉人如上诉请求。富荣公司辩称：答辩意见按照上诉状的内容，广东省管理条例不是本案事实判定的依据。富荣公司并不是如对方所说的情况，法官到现场勘察。一审判决有当时的实事背景，二审法庭应考虑我们的处境。清远市人民政府招商引资，富荣公司对农批市场进行投资。富荣公司向一审法院起诉请求：1、朱秀练从2015年6月2日起按合同约定支付商铺租金76398元和逾期支付租金的违约金，违约金从2015年6月6日起，对应租赁期限内每一个交租月的逾期付款日，以朱秀练所欠当月租金金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止；2、朱秀练支付房屋占有使用费13482元和逾期支付房屋占有使用费的违约金，该违约金从2018年5月6日起，对应房屋使用期内每一个交款月的逾期付款日，以朱秀练所欠当月房屋占有使用费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止；3、本案诉讼费由朱秀练负担。诉讼过程中，富荣公司增加诉讼请求：4、朱秀练从2015年5月2日起支付物业管理费15314元及违约金（违约金从2015年6月6日起，对应租赁期限内每一个交款月的逾期付款日，以朱秀练所欠当月物业管理费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止）；5、朱秀练支付水费482.72元、电费4269元、垃圾费470元和逾期支付上述款项的违约金（水费从2015年9月6日起、电费从2015年9月6日起、垃圾费从2015年9月6日起对应每个交款月的逾期付款日，根据朱秀练所欠当月款项金额按年利率24%计算至清偿之日止）。朱秀练向一审法院反诉请求：1、富荣公司退还履约保证金8988元和商铺首月租金4494元；2、反诉受理费由富荣公司负担。一审法院认定事实：富荣公司（甲方）与朱秀练（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于清远市清城区****“清远富荣农副产品批发市场1栋015号商铺出租给乙方经营茶叶、茶具，租赁期定为3年，自2014年6月28日起至2017年6月27日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算；甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳履约合同保证金8988元、商铺首月租金4494元；合同期满乙方按合约向甲方缴清所有费用且没有违约记录的后一个月内，甲方将合同履约保证金及水电费保证金无息全额退还给乙方，若乙方有违约记录的，该履约合同保证金及水电费保证金不予退还；每月租金4494元，合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月，第二年免除租金6个月，第三年免除租金3个月；水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分度读数的合计收取；每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费，乙方必须按时缴纳租金、管理费和水电费等其他相关费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴费的，视乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。根据富荣公司提供的收据及付款凭证，朱秀练于2013年10月28日向富荣公司支付15690元，富荣公司对此出具收据，确认收取朱秀练预付的富荣市场2栋19号商铺首期租金5230元及合同保证金10460元。就合同约定的租赁物、租金及保证金与收据记载不一致的情况，双方确认朱秀练原承租的商铺是2栋19号，亦按照该商铺租金及保证金标准向富荣公司支付了首期租金5230元、10460元，但因该商铺存在问题，故双方协商更换为1栋15号，并倒签了1栋15号商铺租赁合同的时间。1栋15号商铺的月租金为4494元、保证金为8988元，富荣公司认为双方倒签租赁合同时其已将多收取的租金及保证金共2208元以现金方式退回给富荣公司，但无法提供退回款项的书面证据；朱秀练不予认可，并要求将富荣公司多收取的2208元在本案中一并处理。除上述15690元外，朱秀练未再向富荣公司支付其他款项。庭审中，富荣公司述称朱秀练实际租赁期间为2015年5月2日至2018年7月31日，朱秀练确认其在2015年3月10日接收商铺，但认为因富荣公司强行收回商铺双方发生争执，故其于2018年6月29日已搬离租赁物，并提供了报警回执予以证明。此外，在同类系列案件中查明涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市**#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期为2018年12月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，第一条为市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。富荣公司营业执照显示经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。一审法院认为：朱秀练承租的位于清远市清城区****清远富荣农副产品批发市场原2栋19号商铺，经双方协商一致变更为1栋15号商铺，并就该变更事实另行签订了《商铺租赁合同》，确认月租金4494元、保证金8988元，合同成立并生效，双方构成房屋租赁合同关系。现合同约定的租赁期限届满，双方未重新签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故本案富荣公司与朱秀练之间自2017年6月28日起为不定期租赁合同关系。朱秀练确认使用商铺至2018年6月29日，富荣公司未提供2018年6月29日之后朱秀练仍继续占有使用涉案商铺的书面证据，故一审法院确认富荣公司与朱秀练的租赁合同关系于2018年6月29日解除。富荣公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。但富荣公司未提供向含朱秀练在内的租户发布起租时间的书面证据。涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的相关规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方的商铺租赁合同在2018年3月12日前属履行不能的合同，且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。故富荣公司主张的2015年6月至2018年3月12日期间的租金，一审法院不予支持。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，朱秀练使用商铺，其应当向富荣公司支付租金，且双方签订的租赁合同到期，合同约定的免租期无法适用，故从2018年3月12日计算至合同解除之日2018年6月29日，朱秀练应按租赁合同约定的租金标准4494元/月支付上述期间段的租金16029元（4494×3+4494/30×17）。因朱秀练已支付了首月租金4494元，该首月租金应当在朱秀练上述应付租金中予以抵扣。富荣公司在本案中已主张了逾期支付租金的违约金，朱秀练亦提出反诉要求退还保证金，鉴于朱秀练在本案中仅存在逾期支付租金的违约行为，朱秀练已支付的保证金8988元，富荣公司应当退还，可在朱秀练未付租金中一并扣减，综上，朱秀练仍应向富荣公司支付租金2547元。朱秀练未按时支付租金，应承担逾期缴纳租金违约金。因合同约定的违约金计算标准过高，富荣公司自行调整为按年利率24%计算，不违反法律规定，一审法院予以照准。结合合同关于每月5日前支付当月租金的约定，富荣公司主张的违约金，应从2018年6月6日起以欠付租金2547元为基数按年利率24%计算至付清之日止。朱秀练实际欠付租金的行为发生在2018年6月，富荣公司于2019年10月提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效，朱秀练关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。关于富荣公司要求朱秀练支付物业管理费及违约金的请求，富荣公司的经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营），并无物业管理项目，且双方《商铺租赁合同》中并无物业管理费数额的约定，除此之外，富荣公司与朱秀练并未另行签订物业管理服务合同。诉讼中，富荣公司未能提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费的书面证据，故对富荣公司该项请求，一审法院不予支持。关于富荣公司要求朱秀练支付水费、电费、垃圾费及相应违约金的请求，富荣公司仅提供了其单方制作的《租户欠费明细表》，朱秀练不予认可，富荣公司未能提供相关抄表记录等书面证据予以证实，故对富荣公司该项请求，一审法院不予支持。因本案朱秀练实际承租的商铺为富荣农副产品批发市场1栋15号，该商铺月租金4494元、保证金8988元，合共13482元，朱秀练已向富荣公司支付的超过上述款项的部分，即2208元，富荣公司应向朱秀练予以退还。富荣公司主张其已现金退给朱秀练，但未能对其主张的退款事实提供书面证据，其应承担举证不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、朱秀练应于判决生效之日起10日内向清远市富荣市*物流有限公司支付租金2547元及违约金（违约金自2018年6月6日起以所欠租金2547元为基数按年利率24%计算至清偿之日止）；二、清远市富荣市*物流有限公司应于判决生效之日起10日内向朱秀练退回款项2208元；三、驳回清远市富荣市*物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计1181元，由清远市富荣市*物流有限公司负担1001元，朱秀练负担180元。反诉受理费69元，由清远市富荣市*物流有限公司负担。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，（2017）粤18民终1840号生效民事判决中查明，根据双方约定，广东汇家美物业发展有限公司的物业服务费以物业管理承包方式结算，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理，其物业服务费总额为2910687.07元，期间清远市富荣市*物流有限公司已支付1534814.57元，由此可计算出物业服务费实际上为2.37元/平方米/月。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：一、租金应从何时起算；二、一审关于合同解除时间的认定是否正确；三、物业管理费、水电费等费用是否应予支持。第一点，涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知，双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。第二点，朱秀练确认使用商铺至2018年6月29日，富荣公司未提供2018年6月29日之后朱秀练仍继续占有使用涉案商铺的证据，故一审法院确认富荣公司与朱秀练的租赁合同关系于2018年6月29日解除，并无不当。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，朱秀练使用商铺，其应当向富荣公司支付租金，故从2018年3月12日计算至合同解除之日2018年6月29日，朱秀练应按租赁合同约定的租金标准4494元/月支付上述期间段的租金16029元。因朱秀练已支付了首月租金4494元，该首月租金应当在朱秀练上述应付租金中予以抵扣。朱秀练已支付的保证金8988元，富荣公司应当退还，可在朱秀练未付租金中一并扣减。第三点，物业管理费、水电费、垃圾处理费为承租人在使用商铺期间实际发生，富荣公司从2015年5月起主张上述费用，因此承租人应支付从2015年5月起至2018年6月的物业管理费、水电费和垃圾处理费。租赁合同中约定承租人要支付管理费和水电费，水电费约定按供水供电部门核定的价格计，每月由富荣公司抄表后发缴费通知给承租人；管理费计算标准没有约定。富荣公司于一审期间提交的《租户欠费及滞纳金明细表》虽然为富荣公司单方制作，但双方签订合同时约定的计价标准和缴费通知方式符合租赁合同中一般的水电费、垃圾处理费催收习惯，富荣公司主张的上述费用未超出商铺使用期间产生的费用金额，因此承租人应支付使用商铺期间的水电费和垃圾处理费为5222元。物管费计算标准未在租赁合同中约定，参考本院（2017）粤18民终1840号生效判决可确定物管费标准为每月每平方2.37元，故租赁期内承租人应支付的物管费为7205元（80×2.37×38）。关于富荣公司主张的物管费等费用的逾期付款违约金，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，造成物管费、水电费等其他附随义务履行迟延，并非承租人恶意拖欠相关费用，因此对于上述违约金请求，本院不予支持。综上，上诉人富荣公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7592号民事判决第一、二项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7592号民事判决第三项；三、朱秀练应于本判决生效之日起十日内向清远市富荣市*物流有限公司支付物业管理费、水电费、垃圾处理费共计12427元；四、驳回清远市富荣市*物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1181元，由清远市富荣市*物流有限公司负担946元，朱秀练负担235元。反诉受理费69元，由清远市富荣市*物流有限公司负担。二审案件受理费2500元，由清远市富荣市*物流有限公司负担2251元，朱秀练负担249元。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年十月三十日法官助理 张聪聪书 记 员 林月敏