甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初11103号原告：周易平，男，1964年7月23日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：陈志刚，甘肃正天合律师事务所律师。被告：甘肃公航旅资产管理有限公司，住所地兰州市兰州新区兴隆山路南段**公航旅大厦。法定代表人：谢瑾仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张荣，甘肃众炀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梅，甘肃众炀律师事务所律师。被告：刘玲，女，1971年2月21日出生，汉族，户籍住址甘肃省张掖市甘州区，现被羁押于甘肃省女子监狱。原告周易平与被告甘肃公航旅资产管理有限公司（以下简称：公航旅公司）、刘玲确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周易平的委托诉讼代理人陈志刚，被告公航旅公司的委托诉讼代理人张荣、杨梅以及被告刘玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周易平向本院提出诉讼请求：1、确认被告公航旅公司与刘玲签订的《房屋买卖合同》（编号：ＺＣＧＬ（2017）ＭＭ001）无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年2月17日，被告刘玲因经营张掖市华盾服饰有限公司需要，向原告周易平借款300万元，借款期限为1年，其承诺在2015年2月17日前还清借款本息。借款到期后，经多次催促，刘玲未能向周易平归还借款。2015年9月，刘玲提出将其购置的位于兰州市城关区雁南街道天水××路××号××单元××层××室房××市场价格抵顶给周易平。为此，刘玲与周易平于2015年9月30日签订了《房屋买卖合同》，约定案涉房屋（含房内家具、家电）的交易价格为200万元，刘玲应于拿到房产证之日起15天内和周易平办理房屋产权过户手续。合同签订后，刘玲将案涉房屋交由周易平占有使用，周易平对该房屋进行了装修，并作为唯一住房居住使用至今。在周易平占有使用案涉房屋后，多次催促刘玲办理过户登记，但刘玲一直推脱案涉房屋产权证书尚未办至其名下。2017年2月，公航旅公司在明知案涉房屋已经由周易平占有使用的情况下，与刘玲恶意串通签订了《房屋买卖合同》，并虚构事实将案涉房屋过户至自己名下，损害了周易平的合法权益。按照《合同法》第五十二条等规定，二被告签订的《房屋买卖合同》应当认定无效。而周易平与刘玲于2015年9月30日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，虽然未办理过户登记，但不影响合同有效，对双方均具有约束力，且刘玲已于2015年9月30日起就将案涉房屋交付给周易平，双方已经履行完毕各自合同义务，应当认定案涉房屋产权归周易平所有。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告公航旅公司辩称，1、二被告签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，也经过各债权人的同意，不违反法律法规的强制性规定，亦不违反国家或者集体利益，因此，被告公航旅公司与刘玲之间的《房屋买卖合同》真实有效。2、生效刑事判决书认定原告与刘玲以物抵债不成立，二人也未办理产权过户，故原告主体不适格。综上，二被告之间的合同合法有效，原告与案涉房屋无利害关系，其主体不适格，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告刘玲辩称，1、案涉房屋在办理银行贷款时，是甘肃省融资担保集团股份有限公司张掖分公司担保的。2、被告刘玲在2016年资金断裂，2016年8月债权人到厂里要债闹事，当时张掖市甘州区派出所都派人过来，周易平当时也在场，派出所的警官也在场，原告拿走了刘玲的证件和案涉房屋钥匙。之后，原告强行入住了案涉房屋。综上，被告刘玲从没有和原告签过房屋买卖合同，双方之间不存在以房抵债，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：2014年2月17日的借条、还款承诺书、汇款申请书、浦发银行个人业务填单凭证、浦发银行个人业务申请清单、周易平浦发银行账户汇款明细历史交易明细清单、李婉莉账户交易明细清单、2015年9月30日的《借款抵房款协议》、2015年9月30日的《房屋买卖合同》、公航旅公司企业信用信息公示报告、企业国有资产评估管理暂行办法、钟尚利与李婉莉2020年10月19日电话通话录音、二被告之间的《房屋买卖合同》。被告公航旅公司质证意见：对2015年9月30日的《借款抵房款协议》、《房屋买卖合同》、录音真实性有异议，对其他证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为公证书合法有效，案涉房屋已经办理在公航旅公司名下，与原告无关。被告刘玲质证意见：对2015年9月30日的《借款抵房款协议》、《房屋买卖合同》真实性有异议，认为其从未和原告签订过这两份协议；对其他证据真实性无异议，对原告向其借款288万元亦予以认可，但其认为原告强行拿走了钥匙，并强行入住案涉房屋，其与原告之间不存在以房抵债。被告公航旅公司提交了以下证据：张掖市华盾服饰有限公司与建行张掖分行签订的《人民币流动资金贷款合同》、甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与张掖市华盾服饰有限公司签订的《委托保证合同》、甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与建行张掖分行签订的《保证合同》、甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与刘玲签订的《抵押反担保合同》、刘玲的房屋产权证、不动产登记证明、代偿通知书、代偿证明书、中国建设银行打款凭证、(2016)甘0102民初7145号之四民事裁定书、《三方协议》、公证书、二被告的《房屋买卖合同》、兰州银行网上银行电子回单、招商银行转账凭证、收款证明、甘肃省增值税普通发票、房屋产权证、(2018)甘07刑初11号刑事判决书、(2020)甘刑终1号刑事裁定书、2017年4月25日董文芳询问笔录、《甘肃恒基司法鉴定所刘玲涉嫌集资诈骗案司法鉴定意见书附表》。被告刘玲质证意见：对上述证据无异议，但对《三方协议》之后的打款细节不太清楚。原告周易平质证意见：对上述证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为上述贷款与抵押均在原告实际占有房屋之后，且钟尚利没有去过公证处，潘峰不能代刘玲收取房款；另外，周易平与刘玲之间的资金往来是否包含在刘玲刑事判决中不确定，而且，原告未收到过刘玲的退赔款项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月17日，张掖市华盾服饰有限公司、刘玲作为借款人向原告周易平出具借条一份，内容为：“因建厂急需资金，现借到周易平人民币大写叁佰万元整，小写3000000元（后附还款承诺书）”。同时，被告刘玲作为借款人、张掖市华盾服饰有限公司作为担保人向原告出具还款承诺书一份，内容为：“借款人刘玲因流动资金紧张，2014年2月17日借款本金叁佰万元整（小写3000000元），利息为月息4分即4%，借款期限为壹年，我保证在2015年2月17日前还清全部本息”。同日，原告通过案外人李婉莉名下的卡号为6217********的账户向被告刘玲名下的中国银行卡号为6216********的账户转账288万元。之后，原告陈述：因借款到期后刘玲无法还款，双方于2015年9月30日签订了《借款抵房款协议》、《房屋买卖合同》，刘玲将案涉房屋以200万元的价格抵顶周易平借款本金200万元，刘玲还向其交付了房屋，其自2015年年底开始居住使用案涉房屋至今。但刘玲对此予以否认，认为双方从未签订过《借款抵房款协议》、《房屋买卖合同》，钥匙也是被原告于2016年强行拿走的，并且原告于2016年年底强行入住了案涉房屋。2015年10月22日，甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与张掖市华盾服饰有限公司签订了《委托保证合同》，张掖市华盾服饰有限公司委托甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司作为张掖市华盾服饰有限公司与中国建设银行股份有限公司张掖分行签订的《人民币流动资金贷款合同》的保证人。同日，甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与刘玲、钟尚利签订了《抵押反担保合同》，对于甘肃省融资担保集团股份有限公司张掖分公司对张掖市华盾服饰有限公司的借款提供的上述保证担保，刘玲自愿以其名下的案涉房屋提供反担保。2015年11月3日，甘肃省融资担保集团股份有限公司张掖分公司取得了案涉房屋的不动产登记证明，证号为甘（2015）兰城不动产证明第0000103号。2015年11月9日，张掖市华盾服饰有限公司与中国建设银行股份有限公司张掖分行签订了《人民币流动资金贷款合同》，张掖市华盾服饰有限公司从该行借款750万元用于流动资金周转，借款期限为一年，自2015年11月9日至2016年11月8日。同时，甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与中国建设银行股份有限公司张掖分行签订了《保证合同》，甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司为上述贷款合同项下张掖市华盾服饰有限公司的借款本金300万元提供连带责任保证。但借款到期后，张掖市华盾服饰有限公司未履行还款义务，甘肃省融资担保集团股份有限公司张掖分公司按约履行了保证责任，于2017年1月17日为借款人张掖市华盾服饰有限公司代偿了300万元流动资金贷款本金。之后，因代娟兰与刘玲借款合同纠纷，代娟兰申请了财产保全，案涉房屋被冻结。基于代娟兰首轮查封了刘玲抵押给甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司并办理了他项权证书取得优先受偿权的案涉房屋，为了使刘玲减少法律纠纷，使其企业维持正常经营，甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司作为甲方、代娟兰作为乙方、刘玲作为丙方签订了《三方协议》，约定：丙方同意以200万元的价格（不含税费）将案涉房屋过户至公航旅公司名下；丙方同意将该房产出售净值132万元于甲方取得产权证书时支付至甲方指定的银行账户，用于归还张掖市华盾服饰有限公司所欠甲方的借款；丙方同意将该房产出售净值68万元于甲方取得产权证书时支付至乙方指定的银行账户，用于归还刘玲所欠乙方的借款。为此，刘玲、钟尚利于2017年1月3日向潘峰出具《委托书》一份，刘玲、钟尚利委托潘峰以其名义办理案涉房屋的撤押、出售、过户、收取售房款等事宜。同日，甘肃省张掖市公证处作出（2017）张忠信公内字第1号公证书，证明刘玲、钟尚利于2017年1月3日来到公证处，在公证员面前，在《委托书》上签字、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。随后，被告公航旅公司与潘峰签订了《房屋买卖合同》，将案涉房屋以200万元的成交价出售给了公航旅公司。同时，代娟兰申请解除了对案涉房屋的冻结。被告公航旅公司于2017年3月21日取得了案涉房屋的不动产权证书，证号为：甘（2017）兰州市不动产权第0008691号。2017年3月22日，被告刘玲因涉嫌非法吸收公众存款罪被张掖市甘州区公安局刑事拘留。2017年4月1日，被告公航旅公司分两笔向潘峰转账合计200万元。在被告公航旅公司取得案涉房屋产权证书后，发现原告在占有、使用房屋，遂诉至本院，要求原告腾交房屋并支付房屋占有使用费。随后，原告提起本诉，要求确认二被告签订的房屋买卖合同无效。另查，2017年4月28日，刘玲以集资诈骗罪被逮捕。2019年11月14日，甘肃省张掖市中级人民法院作出（2018）甘07刑初11号刑事判决书，判决“一、被告人刘玲犯集资诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。二、责令被告人刘玲退赔犯罪所得146763941.26元。已经冻结的204915元按比例发放各集资参与人，剩余部分依法追缴后按比例发放（附集资参与人名单与损失金额）。”该判决书后附的刘玲集资诈骗案集资参与人及金额清单中载明李婉莉、董文芳集资参与金额为9675000元，未还集资金额为2758000元。而甘肃恒基司法鉴定所作出的甘恒基司鉴字（2018）第03号刘玲涉嫌集资诈骗案司法鉴定意见书附表已将李婉莉于2014年2月17日转入刘玲名下的中国银行卡号为6216********的账户的288万元计入李婉莉、董文芳集资参与金额9675000元中，并且该附表中没有刘玲以案涉房屋抵顶了该笔借款中的借款本金200万元的记录。随后，刘玲提出上诉，甘肃省高级人民法院于2020年6月12日作出（2020）甘刑终1号刑事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。本院认为，当事人主张合同无效的，须以法定事由为依据。本案中，周易平提起诉讼要求确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效，其主要理由有：一、公航旅公司以明显不合理的低价购买案涉房屋，与刘玲存在恶意串通损害其合法权利的情形；二、钟尚利没有去公证处，且潘峰存在双方代理，公证书公证内容存在不合法的情形；三、公航旅公司购买案涉房屋时没有对案涉房屋进行评估，且存在没有实地查看房屋的情形。关于周易平认为公航旅公司以明显不合理的低价购买案涉房屋，与刘玲恶意串通损害了其合法权利，合同应为无效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条对《合同法》第七十四条中的“明显不合理的低价”进行了解释性的规定，即转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。合同法第五十二条第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。周易平援引上述条款主张合同无效，应就此承担必要的举证责任。依据查明的事实，公航旅公司购买案涉房屋的成交价为200万元，目前并无证据证明案涉房屋本次交易价格低于同一交易时间的同等位置、同等面积、同等条件的房屋交易市场价的70%，而且根据本案现有证据，尚无法证明公航旅公司与刘玲存在串通的事实。现周易平未能提供充分、有效的证据证明其上述主张的成立，应就此承担举证不能的不利后果，因此本院对其此项理由不予采信。对于原告在庭审时提出对2015年9月30日的《借款抵房款协议》、《房屋买卖合同》上刘玲签字的真伪进行笔迹鉴定的申请，因原告该申请鉴定事项与案涉合同效力无涉，即与本案待证事实无意义，本院不予准许。关于周易平认为钟尚利没有去公证处，潘峰存在双方代理，公证书公证内容不合法，合同应为无效的问题。根据本案现已查明的事实，甘肃省张掖市公证处已于2017年1月3日作出（2017）张忠信公内字第1号公证书，证明刘玲、钟尚利于2017年1月3日来到公证处，在公证员面前，在《委托书》上签字、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。现原告主张钟尚利没有去公证处，潘峰存在双方代理，公证书不合法，其应就此承担举证责任。但周易平仅仅提供了一份录音，该录音无法证明其上述主张，而且其并未提供其他证据予以佐证，故周易平应承担举证不能的法律后果。周易平在庭审时提出要求本院对钟尚莉、潘峰进行询问，并调取潘峰2017年1月3日工作单位的申请，因该申请事项不属于人民法院依职权调取的证据范畴，故本院不予准许。因此，本院对原告此项理由不予采信。关于周易平认为公航旅公司购买案涉房屋时没有对案涉房屋进行评估，且其没有实地查看过房屋，合同应为无效的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而原告在本案中提交的《企业国有资产评估管理暂行办法》属于部门规章，不能作为确认合同效力的依据，故公航旅公司购买案涉房屋时是否经过评估程序不影响案涉合同的效力。另外，原告主张其在占用案涉房屋，公航旅公司购买该房屋时没有实地查看房屋，合同应为无效，本院认为，依据查明的事实可知，案涉房屋系抵押权人甘肃省融资担保集团有限公司张掖分公司与刘玲达成协议，由刘玲出售给公航旅公司，其不同于普通的房屋交易，在此情况下公航旅公司是否实地查看了房屋与合同效力无涉。综上，本院对原告上述理由不予采信。结合上述分析，案涉合同系二被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在合同无效的其他情形。周易平未就本案合同存在无效事由尽到必要的举证责任，其诉讼请求不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周易平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周易平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤审 判 员  马忠贤人民陪审员  刘康越二〇二〇年十一月五日书 记 员  王淑娟