广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初2980号原告：深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司，住所地：珠海市香洲区南屏镇洪湾工业区*******#楼104活动室。法定代表人：赫宏章，总经理。委托诉讼代理人：罗影萍，女，公司员工。委托诉讼代理人：黄海忠，男，公司员工。被告:方永华，男，1980年8月25日，住河南省固始县**********，公民身份号码：413************019。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司与被告方永华物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄海忠和被告方永华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年2月至2020年4月的物业管理费2712元、公摊电费157.86元、二次加压电费20.43元及逾期滞纳金269.3元，以上共计3159.59元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告当庭撤回要求被告支付逾期滞纳金的主张。事实和理由：原告是珠海******B区的物业管理单位，被告系该小区**栋*单元***房业主，双方签订《物业服务合同》，约定由原告对被告房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米2元，于每月20日前交纳。合同还就其他权利义务作了约定。2019年2月起，被告拒绝交纳物业管理费，经原告多次催收，被告仍未支付。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，请求判如所请。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司向本院提交的证据：物业服务合同、商品房买卖合同、入伙通知书、律师函及邮寄记录、欠费情况微信/短信沟通记录、欠费明细表、业主领取资料（钥匙）签收表。被告辩称：被告房屋的房间和客厅都有开裂现象，房间窗户在下雨时候会有渗水，主人房洗手间有异味，但原告在保修期内没有为被告维修好。物业管理费应该交纳，但前提是原告要解决被告房屋的上述维修问题。被告没有向法院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，被告购买案外人广东家和园房地产开发有限公司开发位于珠海市****************花园*区**栋*单元***房，房屋面积90.4平方米。2017年*月2*日，被告办理收楼手续。2019年1月1日，原告与珠海高栏港经济区平沙镇******区业主委员会签订《物业服务合同》，物业服务期限为五年。合同第六条、第七条约定物业服务收费方式采取包干制，其中住宅2元/平方米/月。第八条约定业主应按月交纳物业服务费，银行托收日期为每月10日、20日。逾期未交纳的，物业应通过电话、短信、发送法律顾问函等各种方式进行催收，物业已发出催收通知的，每逾期一日，欠费业主应交纳欠费总额的万分之五作为违约金。第十一条约定物业区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。合同还约定了其他条款。原告在庭审中称，公摊费每月计算一次，在小区内有公示，二次加压公摊费用也是业主使用产生的。原告提交的《**栋*单元***房欠费明细》显示，客户为方永华的**栋*单元***房，2019年2月至2020年4月物业管理费2712元、公摊电费157.86元、二次加压电费20.43元。2020年4月27日，原告向被告发出《律师函》：贵业主拥有或居住的**栋*单元***房物业面积为90.4平方米，物业管理费单价为2元/平方米/月，自2019年2月1日至2020年4月30日已累计未缴物业管理费2712元、公摊电费157.86元、二次加压电费20.43元。督促被告收到函件于2020年5月5日前向原告交清所欠费用，否则将采用进一步法律手段维护原告合法权益。经查询，被告2020年4月28日收到上述函件，后又退回原告。本院认为，珠海高栏港经济区平沙镇*****区业主委员会代表******区全体业主与原告于2019年1月1日签订的《物业服务合同》，是原告与******区全体业主的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为业主之一，与原告均应按照协议约定的内容各自履行自己的义务。一、关于物业管理费。《物业服务合同》第七条约定住宅2元/平方米/月，被告房屋面积为90.4平方米，2019年2月至2020年4月的物业管理费为：2元×90.4平方米×15个月＝2712元。原告该项主张依法有据，本院予以支持。被告称房屋存在开裂、渗水等质量问题，属其与房产开发商之间的另一法律关系，被告可另循途径解决，不能以此作为拒缴物业管理费的理由和依据。二、关于公摊电费。原告主张被告拖欠公摊电费157.86元、二次加压电费20.43元，两项共计178.29元，提供了欠费明细表予以佐证，且符合《物业管理条例》规定及双方签订的合同约定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告方永华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司支付2019年2月1日至2020年4月30日期间的物业管理费2712元、公摊电费157.86元、二次加压电费20.43元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币25元，由原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司负担2元，被告方永华负担23元。本判决为终审判决。审 判 员 吴明星二〇二〇年十一月三日法官助理 陈丽冰书 记 员 徐春荣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。