广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2076号原告（反诉被告）：邱惠玲，男，汉族，1964年10月20日出生，住广东省佛山市禅城区**************巷3号，公民身份号码440************034。委托诉讼代理人：梁满开，系广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟开，男，汉族，1976年10月12日出生，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码440************716，系广东共明律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：张洪，男，汉族，1995年12月15日出生，住重庆市开县***********，公民身份号码500************558。被告：张文武，男，汉族，1969年6月16日出生，住重庆市开县***********，公民身份号码512************37X。两被告共同委托诉讼代理人：彭磊，系广东杰海律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：罗万奴，系广东杰海律师事务所律师。第三人：秦建权，男，汉族，1980年1月21日出生，住广东省肇庆市忠县***********，公民身份号码511************511。原告（反诉被告）邱惠玲诉被告（反诉原告）张洪、张文武租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法由审判员李林龙适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱惠玲的委托代理人梁满开，被告（反诉原告）张洪、张文武的委托代理人彭磊、罗万奴到庭参加诉讼。后因案情复杂，被告张洪又申请追加了第三人秦建权参与诉讼，转为普通程序，由审判员李林龙担任审判长，与人民陪审员仇展欣、李雪琴组成合议庭，于2020年10月13日再次开庭审理。原告（反诉被告）邱惠玲的委托代理人梁满开，被告（反诉原告）张洪、张文武的委托代理人彭磊，第三人秦建权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1．判令原告与被告张洪于2019年5月31日签订的《厂房租赁合同》于2019年11月30日解除；2．判令由被告张洪向原告交付的保证金430000元归原告所有；3．两被告连带向原告支付所拖欠的2019年8月至11月的租金合计405600元；4．两被告连带向原告支付律师费25000元；5．本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1．撤回原诉讼请求第1项、第2项；2．将原诉讼请求第3项变更为：两被告连带向原告支付所拖欠的2019年8月至11月的房屋使用费合计405600元及利息（以405600元为基数，按年利率15.4%计算，从2019年11月5日开始计算至实际清偿之日）；其他不变。事实及理由：2019年5月31日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，约定由被告张洪租赁原告位于佛山市高明区杨和镇独岗工业区南庄围8270平方米的厂房及1611.6平方米的空地，用于家具生产加工，并约定了租赁期限、租金以及租金交付方式等内容。并约定被告张洪向原告交纳430000元保证金，如延迟缴纳租金则视为违约，原告可没收保证金。被告张文武在租赁合同中签名确认作为被告张洪的担保人。合同签订后，原告依约将厂房交付给被告张洪。被告张洪也依约交付了430000元保证金。其后，被告张洪拖欠2019年8月至11月的租金共计435600元，在原告的催促下，被告只支付了30000元后以各种理由拒绝支付，至今拖欠原告租金405600元未付。经原告多次催付未果。被告张洪辩称：被告不同意原告的所有诉讼请求：1．案涉厂房缺乏合法的报建手续而导致租赁合同无效，不涉及合同解除问题；2．第二项诉讼请求根据合同法规定，无效的合同自始没有法律效力，有关保证金的违约条款不适用，原告无权没收保证金；3．第三项诉讼请求，被告认为租金应当算至实际厂房交还之日止（2019年9月24日），且应当按照97000元/月的租金标准进行计算；4．第四项诉讼请求，原告没有提供证据予以证明，没有合同法律依据也不应当得到支持；5．诉讼费用被告不应承担。被告张文武辩称：同意被告张洪的答辩意见，且补充一点：因租赁合同无效，担保条款也不具备法律效力，被告张文武不应当承担连带责任。反诉原告（被告）张洪向本院提出诉讼请求：1．判决确认反诉原告与反诉被告于2019年5月31日签署的《厂房租赁合同》无效；2．判决反诉被告向反诉原告返还已支付的保证金430000元；3．判决反诉被告返还尚留在案涉厂房内的中央集尘设备一台；4．本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年，反诉原告与几名投资人想合伙投资一家家具厂，后与第三人秦建权达成一致，从秦建权处承租位于佛山市高明区杨和镇独岗工业区南庄围的厂房用于开厂，反诉原告作为投资人代表与第三人秦建权签署了《厂房租赁合同》，承租案涉厂房，并向其支付了400000元押金。随后，反诉原告与第三人秦建权达成一致，由反诉原告直接向案涉厂房的业主，即反诉被告，承租案涉厂房，第三人秦建权退出租赁关系，故反诉原、被告于2019年5月31日签署了《厂房租赁合同》，约定由反诉原告承租反诉被告名下的案涉厂房，合同约定租期为2019年6月1日至2023年11月30日止，反诉原告随后与第三人秦建权签署了《终止合同协议》。反诉原告此前向第三人秦建权支付的40万元押金直接转到反诉被告处，反诉原告在2019年6月5日支付费用首月租金及押金127000元中包含了押金30000元，反诉原告一共向反诉被告支付了押金430000元。2019年9月，反诉原告以及各个投资人共同投资的伟盛嘉家具厂经营不善，无法按时足额支付工人工资，导致工人集体讨薪。后在政府相关部门的介入下，伟盛嘉家具厂的所有资产被处置变现，用于支付工人工资。至此，伟盛嘉家具厂无法再继续进行经营，反诉原告签署《厂房租赁合同》的目的已经无法实现。反诉原告作为投资人代表，与反诉被告进行过多次解除《厂房租赁合同》的沟通，但均遭到反诉被告的无理拒绝。为了防止损失进一步扩大，反诉原告于2019年9月24日正式搬离案涉厂房，没有继续使用案涉厂房，但因为反诉被告的反对，至今仍扣留了一台中央集尘设备在案涉厂房，不给反诉原告搬走。据悉，案涉厂房至今没有取得建设工程规划许可证，故反诉原告认为双方签订的《厂房租赁合同》因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，《厂房租赁合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故此，反诉被告应将收取的押金430000元返还给反诉被告，并且应当将反诉原告所有的中央集尘设备返还给反诉原告。针对反诉，反诉被告（原告）辩称：1．案涉厂房位于独岗工业区，独岗工业区是由政府统一规划主导建设的，案涉厂房建设确实已经主管部门批准，并由安监部门、消防部门、环保部门颁发了相关的许可证，如果案涉厂房没有经过主管部门批准建设，属于违建的话，那么上述多个政府部门不可能颁发许可证，也就是说案涉厂房的建设已经主管部门批准是颁发许可证的前提条件，所以我方认为租赁合同依法有效。反诉原告的诉求没有法律依据和事实依据，第三项诉讼请求也没有任何证据证明存在中央设备，也没有证据证明中央设备属于反诉原告所有，请求法院依法驳回全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2019年5月31日，原告与被告张洪签订了一份《厂房租赁合同》，约定由被告张洪租赁原告位于佛山市高明区杨和镇独岗工业区南庄围8270平方米的厂房及1611.6平方米的空地，用于家具生产加工，并约定了租赁期限、租金以及租金交付方式等内容。被告张文武作为担保人在《厂房租赁合同》签字。合同签订后，被告张洪依约交付了保证金430000元，原告也依约将厂房交付给被告张洪使用。因经营不善，被告张洪自2019年8月开始拖欠租金（8月份只支付了30000元租金）。因被告参与经营的伟盛嘉家具厂还拖欠工人工资，在工人于2019年9月投诉到劳动部门后，劳动部门协调包括原告在内的各方将伟盛嘉家具厂的机器设备等进行变卖以支付工人工资，直至2019年11月，变卖工作才完成，机器设备从案涉厂房搬离。经查，被告张洪是从第三人秦建权处承接的原告的厂房，在第三人秦建权同原告终止了租赁关系后，由被告张洪同原告签订新的《厂房租赁合同》，第三人秦建权享有的权利义务均转移给被告张洪。第三人秦建权曾以原告的名义购买了一台中央集尘设备，现仍放置在案涉厂房。另查，截至一审法庭辩论终结之日，原告未能提供案涉厂房的建设工程规划许可证等证件。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院准当认定有效。”的规定，因案涉厂房没有取得建设工程规划许可证，故原告与被告张洪签订的《厂房租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，对原告主张被告支付2019年8月至11月的占有使用费405600元（435600元-30000元），本院予以支持。对于逾期给付利息，原告可主张以405600元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年11月5日计算至实际给付之日，对超过部分不予支持。对原告主张的律师费25000元，因双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，原告不能根据合同约定要求对方支付律师费，故本院对原告的该项诉求不予支持。同理，对原告要求被告张文武对被告张洪的清偿责任承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。对反诉原告要求确认双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。因合同无效，对反诉原告主张反诉被告返还保证金430000元的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告主张反诉被告返还尚留在案涉厂房内的中央集尘设备的诉讼请求，因第三人秦建权提供了证据证明该中央集尘设备是其以原告名义购买，实际购买人且机器所有权均属于秦建权，在反诉原告承接了秦建权的权利义务后，该中央集尘设备也相应属于反诉原告，故本院对反诉原告的该项主张予以支持。反诉被告虽然主张该中央集尘设备是其所购买，但其未能提供具体的给付凭证，本院对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告张洪应于本判决生效之日起十日内支付房屋使用费405600元及利息（以405600元为本金，从2019年11月5日起计算至实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告邱惠玲；二、驳回原告邱惠玲的其他诉讼请求；三、反诉原告张洪与反诉被告邱惠玲于2019年5月31日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；四、反诉被告邱惠玲应于本判决生效之日起十日内返还保证金430000元给反诉原告张洪；五、反诉被告邱惠玲应于本判决生效之日起十日内将案涉厂房内的中央集尘设备一台返还给反诉原告张洪。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7759元（原告已预交25685元），由原告邱惠玲负担759元，被告张洪承担7000元，被告张洪应于支付判项确定的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。原告多预交的本诉受理费17926元（25685元-7759元）可在本判决生效之日起向本院申请退回。反诉受理费11085元（反诉原告张洪已预交），由反诉原告张洪负担4285元，反诉被告邱惠玲负担6800元，其应于支付判项确定的款项时一并支付给反诉原告张洪，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李林龙人民陪审员  李雪琴人民陪审员  仇展欣二〇二〇年十一月十二日书 记 员  仇秀静