广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初17512号原告：朱杏娜，女，1983年6月2日出生，汉族，住河北省定州市*********,公民身份号码：13**************65。委托诉讼代理人：钟瑞标，广东泰如律师事务所律师。委托诉讼代理人：林峰，广东泰如律师事务所实习律师。被告：广东亚新高科技术发展有限公司，住所地：广东省东莞市*************，统一社会信用代码：914***********267U。法定代表人：李巧玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。原告朱杏娜诉被告广东亚新高科技术发展有限公司（以下简称“亚新公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱杏娜的委托诉讼代理人钟瑞标、林峰，被告亚新公司的委托诉讼代理人熊氢玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱杏娜向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》于2020年2月25日解除；2.判决被告支付2020年1月及2月租金共21000元；3.判决被告支付滞纳金35595元；4.判决被告支付2020年2月应付管理费等杂费1610.82元；5.判决被告负担本案诉讼费。事实和理由：原告朱杏娜与被告广东亚新高科技术发展有限公司在2019年10月26日签订一份《写字楼租赁合同》，主要约定：1.甲方（原告）将位于东莞市南城区******国金大厦1105单位租给乙方（被告）作办公使用，建筑面积152.05平方米（以购房合同或房产证所标明的总建筑面积为准）。2.租金每月10500元，租期从2019年11月1日起至2021年10月31日止，乙方必须在每月5号之前交付该房屋租金给甲方，租赁押金21000元。3.在租赁期内，乙方负责支付房屋的管理费（含公共能源费）、电费、直饮水费、水费、电话费、有线电视费、网络宽带费等费用应与租金同时向甲方支付或向甲方出示交付证明。4.合同中第六条第三款，乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面解除合同，收回该房屋。押金和租金不予退回，并追究乙方违约责任：b)，乙方无正当理由未支付租金，或延迟支付租金累计达10天，甲方有权解除合同，押金不予退回，并可将房屋租赁他人，乙方须在甲方催告5日内搬出该房屋。5.合同中第七条第二款：若乙方不按规定日期向甲方交付租金，甲方有权向乙方要求支付滞纳金，滞纳金按日计算，每日滞纳金金额为月租金的3%,计算日期从起租日算起。如乙方没有交付租金累计超过10天，则甲方有权解除合同，并要求乙方支付未支付的租金及滞纳金，并押金不退还。合同签订后，被告2020年1月份租金、2月份租金及应缴管理费等杂费，经原告多次催收，至今仍未支付。2020年2月19日，原告委托广东泰如律师事务所律师向被告发出《律师函》，主要内容：一、原告自2020年2月25日起解除与被告之间签订的《写字楼租赁合同》，押金21000元予以没收，不予退还。二、请被告在2020年2月25日之前向原告付清2020年1月应付租金10500元。2020年2月租金，就目前实际情况，只要被告如期付清2020年1月租金，原告将不再收取。三、如被告未在上述期限内付清2020年1月租金，被告除应支付2020年1月租金及2020年2月租金之外，还应承担违约责任。律师函通过邮政EMS快递至被告住址，但快递无人签收，快递员反馈回来的信息是：收件人未上班，无法签收，收件人电话称复工日期大概为3月中旬，故无法投递，要求退回。2020年2月21日广东泰如律师事务所律师将该律师函通过手机以彩信的形式发送给被告法定代表人李巧玲，并告知相关交租事宜，但被告至今未向原告支付租金。原告与被告签订的《写字楼租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护，各方均应按《写字楼租赁合同》约定全面履行义务，被告未按约定如期支付租金，已构成违约，除应支付租金，缴交杂费之外，还应承担违约责任。按合同约定，1月份租金未付产生的滞纳金为22680元（10500元×3%×72天＝22680元，计算至2020年3月12日止）；2月份租金未付产生的滞纳金为12915元（10500元×3%×41天＝12915元，计算至2020年3月12日止）。滞纳金合计35595元。被告亚新公司辩称，1.同意于2020年2月25日解除案涉合同；2.被告确认尚欠2020年1、2月份租金，其中1月份租金为10500元，2月份租金应计算至合同解除日2020年2月25日，折算为8750元；3.就原告诉求第4项，2020年2月份应付管理费也应计算至2020年2月25日，折算金额为1342.35元；4.双方合同解除与疫情有关，应属于不可抗力因素，因此不应以被告违约来认定，基于此合同解除后原告应退还被告已支付的押金21000元，被告同意以该押金抵扣被告尚欠原告的租金及管理费；且原告第三项要求被告支付滞纳金，无任何法律和事实依据；5.即便不考虑第4点答辩意见，原告要求被告承担的违约责任明显过高，首先关于滞纳金的约定，从合同第7.2条看，约定滞纳金为日付月租金的3%，相当迟延交租一个月，被告需支付滞纳金为租金本金的90%，迟交一年滞纳金为租金本金的十倍，明显过高。其次，据被告了解，原告在2020年3月份已将租赁物出租给案外人，没有出现空置的现象，因此不存在损失，从本案看，原告要求被告承担违约责任高达56595元，包括滞纳金35595元，没收押金21000元，违约责任明显过高，请求法院予以调整；6.目前的经济环境下，中小企业举步维艰，被告之所以退租是因为经营不善及疫情影响，希望法院审理本案时结合现状，予以公平判决。经审理查明，原告于2017年12月15日与东莞市鸿鹄实业投资有限公司签订商品房买卖合同（预售），购买东莞市南城区****************屋，规划用途为办公。东莞市鸿鹄实业投资有限公司于2016年3月1日取得国金大厦的建设工程规划许可证。原告朱杏娜为甲方与被告亚新公司为乙方于2019年**月26日签订写字楼租赁合同，合同约定：甲方将东莞市南城区******国金大厦1105*屋出租给乙方作办公使用；租期从2019年**月1日至2021年10月31日；每月租金为10500元；乙方必须在每月5号之前交付该房屋租金给甲方；乙方负责支付案涉写字楼上发生的电费、直饮水费、管理费等费用；乙方已交付租赁押*21000元；乙方无正当理由未支付租金，或延迟支付租金累计达10天，甲方有权解除合同，押金不予退回，并可将房屋租赁他人，乙方须在甲方催告5日内搬出该房屋；若乙方不按规定日期向甲方在交付租金，甲方有权向乙方要求支付滞纳金，滞纳金按日计算，每日滞纳金金额为月租金的3%，从起租日算起。如乙方没有交付租金累计起过10天，则甲方有权解除合同，并要求乙方支付未支付的租金及滞纳金，并押金不退还。原告朱杏娜主张被告亚新公司自2020年1月拖欠租金、电费、转供电服务费、直饮水费、物业管理费。原告委托律师以邮政特快专递的方式向被告邮寄律师函，后邮政公司因“收件人未上班，无法签收，复工日期大概为3月中旬，故无法投递，要求退回”为由，于2020年2月20日退回邮件。原告委托律师于2020年2月21日以手机短信的方式向被告法定代表人李巧玲发送律师函。律师函显示，“合同签订后，贵公司2020年1月应付租金人民币10500元及2月应付租金人民币10500元，至今未交付。”“贵公司未按合同约定如期支付租金，已构成违约，除应付租金外，还应承担逾期付款的违约责任。”“一、朱杏娜女士自2020年2月25日起解除与贵公司之间签订的《写字楼租赁合同》，押金人民币21000元予以没收，不予退还。二、请贵公司务必在2020年2月25日之前向朱杏娜女士付清2020年1月应付租金10500元。2020年2月租金，就目前实际情况，只要贵公司如期付清2020年1月租金，朱杏娜女士将不再收取。三、如贵公司未在上述期限内付清2020年1月租金，本律师将根据授权通过诉讼程序向贵公司追收，届时，贵公司依法除应付2020年1月租金及2020年2月租金之外，还将面临承担违约责任，支付违约金，并负担受理费、保全费、执行费等费用的不利法律后果。为避免不必要的经济损失和可能的商誉负面影响，维护贵公司的商业信誉，请贵公司慎重考虑，以在上述合理期限内付清租金为盼。”原告已缴纳截止至2020年2月的物业管理费1520.5元，截止至2020年1月电费59.4元、转供电服务费30.62元、直饮水费0.3元。原告确认案涉租赁物已于2020年3月出租给案外人。原告提交的与被告工作人员的微信聊天记录显示，原告自2020年1月6日起多次向被告催交租金。于2020年1月16日的聊天记录显示，被告：“办公室经常都是空着，上个月末开始想办法转租出去，刚好年关也比较难。”2020年1月31日的聊天记录显示，被告：“2019年受大环境影响公司生意也不景气，2020年，原本企业经济不好，受来势汹汹的疫情影响对于我们企业太难了。想跟大爱的房东协商关于房租是能按上文件给予相应减免同舟共济，共克时艰”。原告：“不好意思我是要还月供”“你们上个月都没支付给我还好意思和我沟能这个或许上个月有支付了还可以理解和商量”。另查，被告的经营范围为技术推广服务，科技项目投资；销售：保健食品、预包装食品、卫厨制品、家用电器、电子产品、机械设备、五金制品、日用品、洗涤用品、工艺品、化妆品、卫生用品、香料、香精、清洁用品；品牌策划、市场营销策划、企业形象策划、经济信息咨询、企业管理咨询、商务信息咨询；货物及技术进出口。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）原告提交了微信聊天记录截图、收款收据，拟证明原告与中介方沟通案涉写字楼出租事宜，需支付中介费10500元，原告在收取承租人押金、租金后已转账支付中介费给中介方的事实。原告提交了一份东莞市房地产租赁合同，拟证明原告与案外人签订租赁合同，该合同租赁期限为2020年3月20日至2022年3月19日，案涉房屋在2020年3月20日前均空置，造成原告租金损失的事实。上述事实，有原告提供的写字楼租赁合同、微信聊天记录、手机短信聊天记录、律师函、快递回单、缴费通知书、收款收据、东莞市房地产租赁合同、商品房买卖合同（预售）建设工程规划许可证等及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物系原告所有，房屋用途为办公，原告朱杏娜与被告亚新公司就写字楼租赁所签订的写字楼租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。关于房屋租赁合同的解除，因2020年1月起被告亚新公司开始拖欠租金、电费、直饮水费、物业管理费等，原告朱杏娜已以邮寄和短信的方式向被告送达律师函，被告也确认收到原告的短信。故原告要求解除合同符合合同约定的解除条件，根据原告向被告送达的律师函，写字楼租赁合同的解除时间应为2020年2月25日。关于租金及滞纳金的支付，被告自2020年1月起未足额交纳租金，由于2020年2月受新冠肺炎疫情的影响，案涉写字楼的经营范围为技术推广服务、科技项目投资及商品销售等，该段时期被告的经营受到一定的影响，而原告作为出租人仍要求其按合同约定金额和期限缴纳租金，并要求被告按逾期缴纳的租金支付滞纳金，这明显不合理，也不公平。故本院对2020年2月的租金进行调整。根据公平原则，本院认为2020年2月的租金应由原被告双方共担风险，本院酌情认定被告需向原告支付的2020年2月租金按一半计算。2020年1月至2020年2月25日的租金应计算为10500元（2020年1月）+10500元÷2÷29天×25天（2020年2月按25天计算）=15025.86元。依据写字楼租赁合同的约定，被告延迟支付租金的，押金不予退回，每日按月租的3%向对方支付滞纳金，被告主张合同约定的滞纳金过高，请求法院予以调整。本院对被告的主张予以采纳，原告主张由于被告违约的行为造成其需向中介方支付中介费用，铺位闲置期间也造成租金损失，综合原被告双方的意见，酌情认定原告无需退回押金21000元给被告，原告主张的滞纳金本院不予支持。关于电费、转供电服务费、直饮水费、物业管理费的支付，由于租赁合同解除时间为2020年2月25日，被告只需支付2020年2月25日前的物业管理费1310.77元及原告代缴的电费59.40元、转供电服务费30.62元、直饮水费0.3元，共计1401.09元，剩余部分由原告自行承担。综上所述，原告与被告于2019年10月26日签订的《写字楼租赁合同》于2020年2月25日解除，被告应向原告支付拖欠的租金、物业管理费、电费、转供电服务费、直饮水费，且被告已交缴给原告的押金无需返还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告朱杏娜与被告广东亚新高科技术发展有限公司于2019年10月26日签订的《写字楼租赁合同》于2020年2月25日解除；二、被告广东亚新高科技术发展有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱杏娜支付2020年1月至2020年2月的租金共计15025.86元；三、被告广东亚新高科技术发展有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱杏娜支付垫付的物业管理费、电费、转供电服务费、直饮水费共计1401.09元；四、驳回原告朱杏娜的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费627.58元（原告已预交），由原告朱杏娜负担450.58元，被告广东亚新高科技术发展有限公司负担177元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 黄嘉琦二〇二〇年十月九日法官助理 曾小权书 记 员 莫敏瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。