重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异251号异议人（利害关系人）：郑吉强，男，1966年6月13日出生，汉族，住四川省渠县。异议人（利害关系人）：渠县龙强酒店管理有限公司，住所地四川省渠县渠江镇迎宾路**，统一社会信用代码915117253536233420。法定代表人：郑吉强，执行董事。申请执行人：重庆圣点实业有限公司，住所地重庆市江**建新北路****41-06，统一社会信用代码91500105569926828R。法定代表人：李富昌，执行董事。委托诉讼代理人：赵延肖、陈皓思，重庆康实律师事务所律师。被执行人：重庆海丰建设工程集团有限公司，，住所地重庆市大渡口区金桥路**统一社会信用代码91500104709464136C。法定代表人：肖**安，董事长。破产管理人：重庆志和智律师事务所。被执行人：四川省万兴文豪酒店有限公司，住所地四川省渠县渠江镇迎宾路**，组织机构代码69916312-8。法定代表人：肖**安，执行董事。在本院执行重庆圣点实业有限公司（以下简称圣点公司）与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰公司）、四川省万兴文豪酒店有限公司（以下简称万兴公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人郑吉强、渠县龙强酒店管理有限公司（以下简称龙强公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人郑吉强、龙强公司称，1.重庆市第五中级人民法院（以下简称重庆五中院）在执行中明知异议人是案涉房屋的承租人，但没有依法向异议人履行告知义务并送达相关文书，没有依法征求异议人作为承租人是否放弃上述房屋的优先购买权，同时也没有依法到房屋所在地张贴公告，便直接于2020年7月16日向异议人送达移交房屋执行告知书，侵害了异议人的相关诉权及实体权利。2.重庆五中院对上述房屋进行拍卖、变卖的执行措施违法，侵犯了异议人所享有的优先购买权。异议人于2015年6月便对上述房屋进行承租，合法享有使用权和经营权，且合法占有使用至今，重庆五中院及所谓的抵押权人均知道，但在进行具体拍卖、变卖措施时，采取不告知、不通知异议人参加竞价，其行为严重违法，依法应予以撤销。3.异议人对上述房屋享有的合法占有使用权及合法经营权，受法律保护，不应被强制执行。万兴公司为清偿债务，于2015年6月10日与异议人郑吉强签订《承包经营协议书》，以承包费抵偿债务的方式将渠县XX大酒店整体捆绑（含案涉房屋）交给郑吉强经营9年6个月，即自2015年6月16日至2024年12月15日止，随后郑吉强耗费XX,XX0,000余元进行装饰装修，并于同年8月注册龙强酒店进行经营。在承包期内，异议人依据《承包经营协议书》合法占有使用房屋，不应被强制执行，更不得移交。4.强制移交案涉房屋，将给异议人及其200多名酒店员工造成不可估量的损失，其责任应由申请执行人承担。综上，重庆五中院的执行行为错误，侵害了异议人对上述房屋的优先购买权，请求重庆五中院立即解除（2020）渝05执恢302号执行告知书（1），依法撤销要求异议人移交已合法占有使用多年上述房屋的法律文书，并且依法撤销对上述房屋拍卖、变卖等相关文书。申请执行人圣点公司辩称，1.从异议人郑吉强提交的《承包经营协议书》可知，郑吉强、朱雪梅承包经营渠县XX大酒店的停车场、茶坊、客房部、餐饮部、康乐部、牡丹苑等万兴公司名下所有营业场所，不属于合同法规定的租赁法律关系，故郑吉强无权主张承租人在同等条件下的优先购买权。2.即使法院审查认定郑吉强享有承租人在同等条件下的优先购买权，法院对本案案涉抵押物进行评估、拍卖的程序合法有效，不存在被撤销的情形。3.从《承包经营协议书》可知，万兴公司法定代表人肖**安欠付郑吉强和朱雪梅工程款和借款，系肖**安的个人债务，而非万兴公司的债务，故《承包经营协议书》约定以万兴公司应收承包费抵偿肖**安欠付郑吉强、朱雪梅的个人债务严重侵害了万兴公司债权人的合法权益。结合郑吉强和朱雪梅未向万兴公司实际支付承包费的事实，本公司作为万兴公司的抵押债权人有权要求法院向郑吉强、朱雪梅提取应收承包费以偿付本案债务。4.根据《承包经营协议书》，郑吉强、朱雪梅承包经营的时间在案涉抵押物抵押权设立之后，郑吉强、龙强公司无权阻碍法院对上述抵押物的司法处置。综上，异议人郑吉强、龙强公司提出的执行异议不成立，应予驳回。本院查明，重庆巴南浦发村镇银行股份有限公司（以下简称浦发村镇银行）与海丰公司、万兴公司金融借款合同纠纷一案，本院在诉讼中于2015年12月1日以（2015）渝五中法民初字第01356-1号民事裁定及协助执行通知书，保全查封了万兴公司名下所有的位于四川省渠县渠江镇XX区XX苑[房产证号：渠房权证渠县字第**，国土证号：渠县国用（20XX）第1X**]等房屋及土地使用权。2016年4月27日，本院作出（2015）渝五中法民初字第01356号民事判决，判决浦发村镇银行有权将万兴公司所有的位于四川省达州市渠江镇西城区XX大酒店（渠房他证渠县字第20XXXX50**《房屋他项权证》）等房地产依法折价或拍卖、变卖，就所得价款享有优先受偿权，优先受偿范围限于海丰公司尚欠浦发村镇银行贷款本金51,200,000元及利息等内容。因海丰公司、万兴公司未履行上述生效民事判决确定的义务，浦发村镇银行向本院申请强制执行。本院于2016年8月5日立案执行，案号为（2016）渝05执1081号。在执行过程中，因浦发村镇银行将本案债权转让给重庆锦道股权投资基金管理有限公司（以下简称锦道公司），经锦道公司公司提出申请，本院于2019年7月26日作出（2019）渝05执异260号执行裁定，裁定变更锦道公司为本院（2016）渝05执1081号案的申请执行人。2020年6月19日，锦道公司变更名称为圣点公司，并办理了工商变更登记手续。同年7月8日，本案恢复执行，案号为（2020）渝05执恢302号。执行中，本院依法对本案借款抵押物即万兴公司所有的位于四川省达州市渠县渠江镇XX区XX苑4幢第1层建筑面积331.91平方米的商用房屋、第2层建筑面积429.73平方米的住宅房屋、第3-8层建筑面积2,275.12平方米的住宅房屋及其相应的国有土地使用权[原权证号：渠县国用（20XX）第1XX4号、渠房权证渠县字第20XXXX803号、渠县他项（20XX）第0XX9号]进行评估。后本院委托拍卖机构在淘宝网司法拍卖平台上进行两次公开拍卖及一次变卖，并在上述房屋所在地张贴了拍卖公告。因无人竞买，上述房屋及国有土地使用权于2020年2月5日以1X,XXX,580元流拍，锦道公司不接受以物抵债。同年6月1日，第三人刘冬向本院申请以流拍价1X,XXX,580元购买上述商用及住宅房屋及其相应的国有土地使用权，并将相应价款缴至本院账户。7月14日，本院作出（2020）渝05执恢302号执行裁定，解除对上述房屋及国有土地使用权的查封、抵押，并以流拍价1X,XXX,580元变更登记至第三人刘冬名下。7月16日，本院向刘冬及渠县不动产登记中心送达了上述裁定。同日，本院向上述商用及住宅房屋使用人（承租人）发出（2020）渝05执恢302号执行告知书（1），载明：1.凡未与上述房屋原权利人万兴公司在2013年8月10日前签订《租赁合同》，或在2013年8月10日后签订《租赁合同》未经抵押权人浦发村镇银行同意而承租、使用上述房屋的，自行通过法律途径主张权利，不得以享有租赁权对抗现权利人刘冬。2.凡涉及上述房屋的使用人（承租人），可与现权利人刘冬协商续用或续租事宜，在达成协商一致或取得刘冬同意的前提下可续用或续租上述房屋。3.如协商不成或未经刘冬同意，上述房屋的使用人（承租人）应自本告知书送达之日起20日内主动搬离，逾期仍拒不搬离的，本院依法强制执行，以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行的，本院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。亦同日，本院将上述告知书留置送达给渠县XX大酒店的经营人郑吉强。另查明，2015年6月10日，万兴公司（甲方）、郑吉强（乙方）、朱雪梅（丙方）、肖**安（丁方）共同签订《承包经营协议书》，约定：1.鉴于此前乙方为甲方装修賨人谷，甲方法定代表人肖**安欠下乙方装修工程款及向乙方零星借款共计2X,XXX,000元，又因肖**安经营资金困难，曾提出再向乙、丙方借款，乙、丙方又陆续分别向肖**安借款累计达XX,XX0,000元及6,XXX,X00元，为此，肖**安便分别向乙、丙方出具4X,XXX,000元和6,XXX,X00元的总借条一张，就借款归还事宜甲、乙、丙三方经平等协商一致决定将甲方所有并在经营中的渠县XX大酒店承包给乙、丙方经营，并以承包费抵偿乙、丙方借款；2.承包经营范围为甲方正营业中的XX大酒店的停车场、茶坊、客房部、餐饮部、康乐部、牡丹苑等万兴公司名下所有营业场所；3.承包期为9年6个月，自2015年6月16日至2024年12月15日止；4.承包费为每年6,XXX,X00元，乙、丙方的承包费不向甲方交付，直接抵偿乙、丙方借款本息。同年6月18日，郑吉强（甲方）与朱雪梅（乙方）签订《协议》，约定：1.承包经营期间，甲方独立营运，乙方收取固定回报1,XXX,X00元/年，本协议签订10个月内用酒店经营利润偿还原酒店经营性债务，10个月后（即2016年5月18日开始）乙方每月领取固定回报9X,XX0元；2.因海丰公司原因导致酒店无法实际经营或渠江镇有同类型酒店开业影响酒店营业收入，本协议终止，双方另行协商；3.本协议签订10个月后，酒店债务与乙方无关。再查明，龙强公司成立于2015年8月12日，注册资本10,000,000元，股东为郑吉强，持股比例为100%。现案涉房屋即四川省达州市渠县渠江镇XX区XX苑由郑吉强、龙强公司占有使用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”根据上述规定，人民法院在实施网络司法拍卖时应依法通知优先购买权人，以确保其对拍卖标的物及时行使优先购买权。关于优先购买权的情形及范围，应依照民事实体法的相关规定予以确定。本案中，根据异议人郑吉强与被执行人万兴公司、案外人朱雪梅等人之间所签订《承包经营协议书》、郑吉强与朱雪梅之间所签订《协议》之内容以及异议人龙强公司由郑吉强成立并对案涉房屋进行经营管理之事实，本院仅能认定郑吉强、龙强公司对上述房屋享有承包经营权。但因我国现行法律并未规定承包经营权人对所涉标的物享有在同等条件下的优先购买权，故本院未通知郑吉强、龙强公司行使优先购买权而对上述房屋实施拍卖、变卖等执行行为并无不当。同时，鉴于第三人刘冬已购得上述房屋且本院裁定将上述房屋过户至其名下，故本院作出（2020）渝05执恢302号执行告知书（1），要求郑吉强、龙强公司搬离上述房屋亦符合法律规定。综上，异议人郑吉强、龙强公司的异议理由不能成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下:驳回异议人郑吉强、渠县龙强酒店管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向重庆市高级人民法院申请复议。审判长 张 航审判员 余 梅审判员 蒋晓亮二〇二〇年十一月十三日书记员 罗云广