安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初9291号 原告：陈德辉，男，1990年2月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：苗华云（系原告陈德辉妻子），女，1990年11月23日出生，住安徽省阜南县。 原告：苗华云，女，1990年11月23日出生，住安徽省阜南县。 被告：阜南县平和置业有限公司，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY，住所地阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**。 法定代表人：张亮亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 原告陈德辉、苗华云与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称：平和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈德辉委托诉讼代理人原告苗华云，被告平和公司委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈德辉、苗华云向本院提出诉讼请求：被告向原告赔偿装修差价款40000元。本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年1月14日，原、被告双方经协商签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定被告将其开发位于安徽省阜南县滨河路西侧的金海湾·华府（该小区的销售推广名为“鹿城府”）面积为120.21平方米的33幢1201号精装修商品房出售给原告，该套商品房含装修款的房屋总价款合计为800752元。（大写:捌拾万零柒佰伍拾贰元整）同时，该合同特别于文本第18页附件四第1条将装修单价明确单列为1500元／平方米，则装修总价即相应为180315元。合同签订之后，原告依约向被告足额支付了该套房屋首付款和贷款银行审批发放的个人住房购置贷款。 2019年12月份，被告通过邮寄、电话等方式通知小区业主接收竣工的商品房。众多业主对房屋查看后发现，装修方面存在着诸多或大或小的明显瑕疵，哪怕暂且不提这些瑕疵(当然,这些瑕疵完全可以通过会商、责成被告的工程部免费予以及时整改，这也是被告作为开发商的应有义务，更是其向外出售房产的应有之义),仅仅单论装修价值这一项，与购房合同中明确约定的装修价值就已有天壤之别。鉴于被告对业主要求赔偿装修差价款的合理诉求百般推诿、置之不理，业主们纷纷向有关部门投诉反映该问题。后来，因获悉了大量的关于“鹿城府”精装修商品房存在严重装修差价问题的投诉信息，阜南县政府有关部门向“鹿城府”小区业主们公示了一份由被告出资委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司于2020年1月19日作出的《金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值评估报告》。原告经查阅该评估报告方才得知，原来其购买的涉本案商品房实际装修价值才仅仅有区区的106969.16元，远远不及合同中约定的180315元，两者相差竟然高达“73345.84元”之巨。原、被告双方签订的购房合同从一开始就开章明义地明确单列了房屋的装修价格，且涉案房屋的装修价值业已经过被告自愿自行委托的专业机构的评估，装修款差价已经非常明确，据此起诉，判决被告向原告赔偿装修差价款共计人民币40000元，依法维护原告的诉讼请求。 被告平和公司辩称：依据合同约定，原告无权要求赔偿装饰装修设备差价，只能要求更换维修。原告所购买的房屋属于33＃C户型，可以参照评估报告载明的该户型金额进行计算。涉案评估报告是基于业主信访后政府为促进双方达成和解要求被告委托做出评估，其目的是为了和解，参照我国相关法律规定，在和解中做出的妥协不得作为诉讼中的依据，因此该评估报告不能作为本案的诉讼依据，即使法庭认可了该评估报告的效力，依据合同约定原告也无权要求赔偿差价。我国不适用判例法，原告提供的判决书中载明的事实与本案不同，未就差价产生纠纷后如何处理作出合同约定。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月14日，原告作为买受人购买作为出卖人被告开发的项目名称为金海湾﹒华府33号楼1单元12层1201号房，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定预测建筑面积为120.21平方米，其中套内建筑面积92.78平方米，分摊共有建筑面积27.429平方米，房屋价款按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币6661.28元，总价款为人民币800752元，付款方式为商业贷款，2018年1月14日前支付首付款240752元，余款560000元向出卖方指定金融机构申请贷款支付。 合同第七章第十六条第三项：（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。 合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”：1、该套商品房面积为：120.21平方米，毛坯单价为5161.28元/平方米，该套商品房毛坯总价为（人民币）620437元；装修单价为1500元/平方米，该套商品房装修总价为（人民币）180315元，该套商品房合计总价款（含装修款）为人民币800752元。 合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”：1、外墙：真石漆或涂料；2、起居室：内墙天花高级乳胶漆，配精美石膏线，墙身高级乳胶漆，墙身高级乳胶漆，顶棚高级乳胶漆，配精美石膏线，室内地面，东鹏或同等品牌高档复合地板；3、厨房：地面，东鹏或同等品：地面地砖，墙面，东鹏或同等品牌高级墙面砖，配雪雨或同等品牌精美镜柜，顶棚，铝扣板吊顶，厨具，美佳或同等品牌高档木饰面组合橱柜，配雪雨牌龙头；4、卫生间：地面，东鹏或同等品：地面地砖，墙面，东鹏或同等品牌高级墙面砖，配雪雨或同等品牌精美镜柜，顶棚，铝扣板吊顶，卫生器具，雪雨或同等品牌洁具及龙头；5、阳台：墙身，高级乳胶漆，地面，东鹏或同等品，地面地砖，非封闭阳台墙身，同本层建筑及外墙材料；6、电梯：巨人通力；7、管道：PVC；8、窗户：实德或海螺型塑钢门窗。 原告按约定支付购房首付款240752元，余款560000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司阜南县支行申请贷款已支付。 2020年1月19日，安徽长平房地产价格评估有限公司接受被告平和公司的委托，对被告开发的金海湾贵府、华府6套标准户型的精装修房屋的内装修价值进行评估。经评估，原告所购买的33#C标准户型精装修房装修价值为106969.16元。其中建造成本为84437.78元（装饰造价59960.61元、安装造价20648.25元、其它成本3828.92元），相关费用22531.38元（管理费用1688.76元+投资利息1248.83元+销售税费、销售费用5641.29元+开发利润13952.50元）。 涉案房屋已交付给原告；被告房屋预售时设置的“样板房”现已被被告拆除。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方在合同附件中对商品房装修装饰部分进行了约定，该附件亦为合同的组成部分。涉案房屋为商品装修房，区别于商品毛坯房，被告需向原告交付的房屋不仅应当符合一般居住标准，还应保证装修装饰部分符合法律规定及双方当事人的特殊约定。 双方在合同中对外墙、起居室、厨房、卫生间等区域的装修材料等均已作出约定，但对相关的装修材料价格、产品型号、生产厂家、用材数量等均未确定，仅凭借《商品房买卖合同（预售）》无法确认双方约定的装修标准。但被告在房屋预售时设置有“样板房”，“样板房”对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，是买受房屋装修装饰最直接的展现，根据《商品房销售管理办法》第三十一规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”，本案中被告预售房屋时设置的“样板房”装修质量标准应当作为实际交付房屋的装修参照标准。 商品房买卖合同由被告提供，被告应交付与“样板房”装修装饰标准一致的房屋，房屋装修装饰价款中即包含装修装饰成本和被告可获预期利益，该价款基于双方当事人约定产生，“样板房”装修装饰部分的建造成本低于合同约定价的部分，应为被告可获的预期利益，房屋装修装饰的价值是否低于合同约定价值，不能作为被告是否违约的判断标准，而应以被告是否按照“样板房”使用的装修装饰规格进行装修，来考量其是否完成了合同义务。 被告作为出卖人，“样板房”的提供者，负有封存样板房以及说明样板房质量的义务，现涉案商品房买卖合同对装修装饰具体规格约定不明，“样板房”也已拆除，被告也未提供“样板房”装修装饰规格、施工合同、用料情况等证明，无可供参照的标准，被告无法证明其交付的房屋符合合同约定或达到“样板房”使用的装修装饰标准，被告存在违约行为，应当承担违约责任。被告主张采取维修、更换措施，因无可供参照标准，合同约定的违约责任承担方式无法实现。 商品房买卖合同约定装修单价为1500元/平方米，未区分套内和公摊装饰价格。被告未提供公摊面积装饰价格大于1500/平方米的价格，本案以1500/平方米计算内装饰价格，被告收取内装修款价值为139170元（1500元/平方米×92.78平方米）。 被告委托安徽长平房地产价格评估有限公司对涉案房屋装修价值进行评估，无证据证明该评估报告程序违法、明显不当等情形，本院予以采信。被告本应以“样板房”装修装饰部分的建造成本为基准，扣减涉案商品房的实际装修装饰造价，退还原告差额部分，但因被告应提供而未能提供“样板房”装修装饰规格的证据，无法确定价值数额，本院参照该评估报告确定的建造成本与整体装修装饰价值的比例，推定“样板房”装修装饰部分的建造成本。 该评估报告以市场价值标准进行评估，最终评估价包含五个部分，即建造成本、管理费用、投资利息、销售税费和费用、开发利润，其中装饰造价59960.61元，是直接投入的装饰成本，是原、被告双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值，其中装饰造价与整体装修装饰价值的比例为56.05%（59960.61元÷106969.16元），以涉案房屋约定的内装修价值139170元为基准，按评估意见确定的上述数额比例为参照，推定涉案房屋应当投入的装修装饰造价为78004.79元（139170元元×56.05%），扣减实际装修装饰造价59960.61元，被告应退还原告装修款18044.18元（78004.79元-59960.61元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效十日内退还原告陈德辉、苗华云装修款18044.18元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计400元（原告已预交），由被告阜南县平和置业有限公司负担126元，原告陈德辉、苗华云负担274元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 侯 涛 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 王**光