贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初1143号原告(反诉被告)：贵阳国龙置业有限公司，住所地：贵阳市观山湖区长岭北路**美的林城时代售楼部销售中心**。法定代表人：刘隽。委托诉讼代理人：曾贵，贵州元朗律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢海林，贵州元朗律师事务所实习律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：鄢德育，男，蒙古族，1987年8月16日生，。委托诉讼代理人：胡松，贵州法治时代律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王军武，贵州法治时代律师事务所律师，一般授权代理。原告(反诉被告)贵阳国龙置业有限公司（以下称:国龙置业公司）与被告(反诉原告)鄢德育商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国龙置业公司委托代理人曾贵，被告鄢德育及委托代理人胡松、王军武，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）国龙置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付购房款310000.00元及违约金（以310000.00元为基数，按每日千分之一的标准计算，从2019年5月26日起计算至全部支付完毕之日止，本清算暂计算至2020年3月2日为87110.00元，最终以实际产生为准），共计397110.00元；2.诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2019年5月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下称《合同》），《合同》第三条约定：“出卖人（原告）将位于贵阳市观山湖区商业（Ｔ3）1单元17层9号出卖给买受人（被告），……。”《合同》第七条约定：“单价按套内面积计算，每平方米20844.61元，……。”《合同》第八条第三款约定：“买受人于《合同》签订之日支付首付款为379748.00元，余款310000.00元以银行按揭方式支付。”《合同》第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，……;并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。”同日，原被告双方签订《补充协议》，协议第五条约定：“买受人应于本协议签订前自行向拟贷款银行等金融机构，咨询了解相关贷款政策，……;该未获批准金额获差额部分买受人应于银行通知之日起10日内付清。”第五条第七款约定：“买受人逾期付款的，如逾期付款7日之内，买受人逾期每日按应付款万分之二向买受人支付违约金；……；出卖人不解除合同的，买受人从首次逾期日次日按逾期金额日千分之一向出卖人承担逾期付款违约金。”合同签订后，被告在合同约定的时间内未支付到期房屋价款，已违反合同约定，构成实际违约，应根据《合同法》第107条、第114条及双方约定，承担支付购房款及违约金等违约责任。根据《合同》约定，合同在履行过程中发生的争议，提交房屋所在地人民法院诉讼解决，原告根据《民事诉讼法》第119条、第120条之规定，向人民法院提起诉讼。被告（反诉原告）鄢德育辩称，答辩人是基于被答辩人能够解决案涉房屋的余款能够在中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行（以下称：京瑞支行）进行贷款，以及京瑞支行提出的条件答辩人也能满足，答辩人才与被答辩人签订《商品房买卖合同》，现不能办理按揭贷款被答辩人无权要求答辩人继续支付剩余房款。答辩人已经按照《商品房买卖合同》约定的时间向被答辩人足额交付了案涉房屋的首期房款，并按照约定向被答辩人提供了全部贷款审批材料，已经按照约定履行义务，不存在违法行为，被答辩人无权要求答辩人承担违约责任。答辩人不能在京瑞支行办理按揭贷款的原因是因为被答辩人取消了与京瑞支行的合作并且其售卖案涉房屋商品房所在工程项目尚未封顶，而非由于被答辩人自身原因所造成。因被答辩人原因导致答辩人以银行按揭方式取得案涉房屋余款的根本目的不能实现，答辩人因此而享有解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求退还支付的首期款及利息的权利。根据《中华人民银行关于进一步加强房地产信贷义务管理的通知》（银发［2003］121号）第五条：“……;所购商业用房为竣工验收的房屋，对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。”《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359）第四条第一款的规定，本案不能办理按揭贷款的原因是被答辩人造成的，按照约定答辩人有权解除合同，不需要支付剩余款项。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。（反诉原告）鄢德育向本院提出反诉请求:1.请求法院判令解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.请求法院判令被反诉人返还首期款379,748.00元并支付利息（利息以379,748.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15％，从2019年5月15日支付至款项返还完毕为止，截止2020年4月2日利息为13,989.00元）；3.请求法院判令被反诉人赔偿反诉人的律师代理费14,000.00元；4.案件受理费、财产保全费等由被反诉人承担。事实与理由:反诉人与被反诉人于2019年5月21日签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》），《合同》签订后，反诉人已按照《合同》约定向被反诉人支付首期款379,748.00元，并按照《补充协议》第五条第三款：“……。”之规定向被反诉人提供了其指定合作的中国建设银行股份有限公司京瑞支行（以下简称：京瑞支行）所需要的全部贷款审批材料，当时京瑞支行工作人员明确表示反诉人符合贷款条件，但被反诉人提交贷款所需的全部贷款审批资料后，京瑞支行给予答复：“因被反诉人所在工程尚未封顶，导致其不能放款给反诉人，且被反诉人与京瑞支行最终没能进行合作，也是京瑞支行拒绝贷款给反诉人的原因之一。”根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，反诉人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据《中华人民银行关于进一步加强房地产信贷义务管理的通知》（银发［2003］121号）第五条：“……。”以及《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2017］359号）第四条第一款：“利用贷款购买的商业用房应当为竣工验收的房屋。”之规定，反诉人根本无法在合理期限内使房屋竣工验收，系被反诉人的原因导致本案合同目的根本无法实现。综上所述，为维护反诉人的合法权益，请求人民法院依法判如所请。（反诉被告）国龙置业公司辩称，一、针对反诉原告的诉讼请求第一项解除反诉原告与反诉被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，反诉原告主张的请求权基础为《合同法》第九十四条规定，行使法定解除权，反诉被告认为其并不能达到行使法定解除权的条件，首先，反诉被告并不存在违约行为，而是反诉原告存在迟延支付购房款的违约行为，故无论合同约定的解除权亦或是法定解除权，均只有反诉被告可行使，违约一方并不享有合同解除权。反诉原告不能行使合同解除权，故不存在合同解除后的法律后果等问题，反诉原告第二项诉讼请求也并不能成立。二、针对反诉原告所述，其基于对反诉被告及建设银行的信任签订商品房买卖合同缺乏事实依据，且需举证证明，反诉被告与多家银行签署合作协议，合作银行同意对反诉被告项目进行放款，且现在也已经进行了相应的放款，反诉原告先后向贵州银行股份有限公司贵阳瑞金支行及上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行提出贷款申请，因自身贷款条件即银行流水不足，未达银行要求而不能进行贷款，与反诉被告无关。且中国人民银行发布的通知类规范性文件，其规范的主体为中国人民银行各分行、营业管理部，各国独资商业银行、股份制银行等，其意在规范银行商业贷款行为，并不涉及反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同，该规范也并不必然导致反诉原告不能获取银行贷款。三、针对原告第三项诉讼请求，其要求赔偿律师代理费缺乏事实依据与法律依据，反诉被告完全履行合同义务，配合反诉原告办理银行按揭贷款，并无违约行为，不应承担赔偿损失等违约责任。经审理查明：鄢德育向国龙置业公司购买了五套商业用房，并于2019年5月21日双方分别签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。本案中所涉合同为（黔契合字第T-1047）《商品房买卖合同》及《补充协议》。《合同》约定该商品房的规划用途为服务性公寓，房屋总价为689,748.00元，首期房款379,748.00元，余款310,000.00元以银行按揭方式支付，合同签订后，鄢德育向国龙置业公司支付了购房首付款379,748.00元，并已约向原告提交了银行按揭贷款资料。《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限载明：“……;买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款379,748.00元，余额310,000.00元以银行按揭方式支付；……。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方面解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”，第二十九条：“本合同自双方签订（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议）。但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……。另查明，本案国龙置业公司与鄢德育双方签订的《商品房买卖合同》（黔契合字第T-1047）所涉的美的广场C1、C2-1、C3栋商业（T3）1单元17层9号房屋截止一审法庭辩论结束仍为在建工程，未竣工验收。鄢德育委托贵州法治时代律师事务所为诉讼代理人，并支付了委托费14,000.00元。再查明，《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359），该通知第四条载明：“严格商业用房购房贷款管理，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，……”，现系生效规范性文件。上述事实，有原被告双方当事人当庭陈述，《营业执照》、身份证、《商品房买卖合同》（黔契合字第T-1047）、《补充协议》及备案表、《收据》、发票、录音光盘、《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点系鄢德育未能获得银行贷款系何种原因造成。对此焦点，本院意见如下：本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定购房付款方式为银行按揭付款，鄢德育已依约提供了贷款材料，并交付首期房款379,748.00元，余款310,000.00元以银行按揭方式支付。国龙置业公司主张鄢德育未获银行按揭贷款系因其银行流水不足以证明其还款能力，审批无法通过，并提供了贵州银行股份有限公司贵阳瑞金支行及上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行出具的两份情况说明予以证明，但上述银行出具的两份情况说明落款处所盖印章为条型业务章，并非上述两银行的圆形印章，且无任何经办人员签名，庭审中原告也不能说明具体由谁出具，故本院不予采信。鄢德育主张未获银行揭贷款系因所购房屋属商业性用房，未竣工验收，并提供了《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359）、录音等证据，但同时其也陈述涉案商业用房未封顶也有购房人办理了银行贷款，因其购买五套银行认为风险大的原因未批准其贷款，故本院对鄢德育主张亦不采信。基于上述理由，鄢德育未能获得贷款从双方提供的证据来看均不宜认定对方存在过错，根据双方合同约定，国龙置业公司应当通知鄢德育在一定期限内补足款项，但其并未及时通知鄢德育补足购房余款，根据双方合同第八条约定：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方面解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”，任意一方均可主张解除合同，故对鄢德育要求解除合同的诉请，本院予以支持，对国龙置业公司要求支付购房尾款及违约金的诉请，本院不予支持。既然原被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，依照《中华人民共和国合同法》九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，国龙置业公司应将已收取的首付款379,748.00元返还给鄢德育，基于本案实际情况其主张利息、律师代理费本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审委会研究，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵阳国龙置业有限公司与被告（反诉原告）鄢德育于2019年5月21日签订的《商品房买卖合同》（黔契合字T-1047）及《补充协议》；二、由原告（反诉被告）贵阳国龙置业有限公司在本判决书生效之日起十日内退还被告（反诉原告）鄢德育首期款379,748.00元。三、驳回原告（反诉被告）贵阳国龙置业有限公司的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）鄢德育其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,628.00元、反诉费3,708.00元,合计7,336.00元,由原告(反诉被告)国龙置业公司负担。如未按本判决指定期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩龙二〇二〇年十一月三日法官助理董容书记员田晨晨