广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1422号 原告：李耀军，男，1963年9月1日出生，壮族，广西宁明县人，住广西宁明县。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西龙州县龙州镇龙锦大道**。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：古梅花，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷静，该公司员工。 原告李耀军诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年11月18日公开开庭进行审理。李耀军、东一盟公司的委托诉讼代理人古梅花、雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李耀军向本院提出诉讼请求：一、判令解除李耀军、东一盟公司双方2014年5月11日签订的《商品房买卖合同》；二、判令东一盟公司退还李耀军购房款439467元；三、判令东一盟公司退还李耀军已缴纳的所购商品房契税、印花税12775.92元、预购预告费270元、非住房交易费和测绘费等共14373.12元；四、判令东一盟公司因逾期交房而向李耀军支付违约金131840.1元（暂计从2015年6月1日至2020年5月30日止，按年利率6%计全部违约金延伸计至实际解款之日止）；五、本案受理费由东一盟公司负担。事实与理由：一、2014年5月11日，李耀军和东一盟公司签订《商品房买卖合同》，合同内容是李耀军购买东一盟公司位于龙州镇××龙州××国际商贸城××、××、××商铺××套，总房款为439467元，按照合同约定2015年5月30日前东一盟公司将具备该商品房经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付李耀军使用，如逾期交房，李耀军有权解除合同并要求东一盟公司支付违约金，但至今东一盟仍未完成交房义务，因此李耀军要求解除合同并按已付房款439467元为基数按年利率6%支付逾期交房违约金是有事实依据和法律依据的，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金额。李耀军本案中为购买案涉商品房并一次性全额支付了房款，但东一盟公司一直未能按期交付房屋，导致李耀军不能实现预期目的造成利息损失，双方约定的违约金计算标准明显低于实际利息损失，且东一盟公司直到现在未交房既不存在法定免责事由，也不存在约定免责条件，违约事实明显、确凿，因东一盟公司的违约行为导致李耀军在金钱和时间上的巨大损失。二、因购买东一盟公司的三套商品房并在东一盟公司的电话通知下，李耀军于2016年7月7日向龙州县地方税务局缴纳了三套商品房的契税和印花税共12775.92元。三、2016年7月7日李耀军向东一盟公司交纳商品房预购预告费270元。四、2017年4月27日李耀军向东一盟公司交纳测绘费975元。五、2017年4月27日李耀军向东一盟公司交纳非住房交易手续费352.2元。 东一盟公司辩称，一、对李耀军主张其与东一盟公司签订商品房买卖合同、购买东一盟公司位于龙州县龙州镇龙夏路069号广西龙州东盟国际商贸城第11栋208号、209号、210号商铺和已付清房款439647元、东一盟公司未能按期交房等事实没有异议。二、东一盟公司不能按时交房是因为天气影响施工、东一盟公司为确保商品质量不断责令承建方整改、市政道路等配套设施延后等原因所导致，并非恶意违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案双方约定出卖人应在2015年5月30日之前交房，逾期90日后买受人有权解除合同，也就是说本合同解除权发生之日应为2015年8月30日，但李耀军在此后一年内并未向东一盟公司提出过请求解除合同，至2016年8月30日止，李耀军的合同解除权已经超过除斥期间，该权利已经消灭，李耀军不能解除合同。现东一盟公司该楼盘方体已经建设完毕，剩余收尾工程结束即可交房，希望双方能够继续履行合同。三、对于违约金。合同约定的交房日期是2015年5月30日前，但至2017年5月30日，期间李耀军未向东一盟公司主张过权利。按民法通则有关诉讼时效的规定，已超过了两年的诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条也规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用三年的规定，人民法院不予支持。因此本案应当适用两年的诉讼时效，虽东一盟公司逾期交房的行为仍然持续，但要计算违约金，应当从李耀军起诉之日起倒计两年计算。四、李耀军为办理涉案商铺预告登记等手续支付的相关税费，是交给相关部门，并不是东一盟公司收取，不应由东一公司盟负担。 李耀军围绕诉讼请求向本院提交了证据，东一盟公司对李耀军提交的证据无异议，对李耀军提交的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2014年5月11日，李耀军和东一盟公司签定三份《商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），涉案合同内容：一、李耀军购买东一盟公司位于龙州县，三个商铺总价款为439467元（每间商铺价款均为146489元）。二、东一盟公司应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给李耀军使用。三、东一盟公司应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由东一盟公司提供的资料报产权登记机关备案。四、东一盟公司逾期交房超过90天，李耀军有权解除合同，李耀军解除合同的，东一盟公司应当自李耀军解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按李耀军累计已付款的0.01%向李耀军支付违约金。五、李耀军逾期付款超过60日，东一盟解除合同的，李耀军按累计应付款20%向东一盟公司支付违约金。涉案合同还约定了其他权利义务。三份合同签订之前的2013年12月17日，李耀军已付清房款439467元；合同签订后，为办理涉案商铺预告登记手续，李耀军支出契税、印花税12775.92元、预告费270元、测绘费975元、非住房交易手续费352.20元，合计14373.12元，其中后三项费用由东一盟公司代收。涉案商铺工程项目尚未通过竣工验收，东一盟公司尚未向李耀军交付涉案商铺。2020年7月11日，李耀军向东一盟公司送达《关于解除商品房买卖合同的通知》，要求解除双方签订的涉案合同，并要求东一盟公司返还购房款、契税、印花税并按规定支付违约金。2020年10月12日，李耀军向本院起诉。 各方当事人主张的其他事实或无相关证据加以佐证或与本案无关，本院不予采信。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议的焦点：一、双方签订的涉案合同应否予以解除，东一盟公司应否返购房款；二、逾期交房违约金如何计算；三、李耀军请求东一盟支付贷款利息、相关税费用是否有事有事实和法律依据。对于本案争议焦点，本院评判如下： 一、关于双方签订的涉案合同应否予以解除，东一盟公司应否返购房款的问题。本院认为，如前所述，双方签订的三份合同均为有效合同，均约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，但东一盟公司至今未能交房，根据合同法第六十条第一款规定，东一盟公司逾期交房已构成违约，本院予以确认。现涉案房产逾期交房时间长达五年多，且至今尚未通过竣工验收，东一盟公司也未能确定可以交付房屋的时间，致使李耀军的购房目的无法实现，根据合同法第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定和对于东一盟公司的违约，李耀军也在本案起诉前已行使解除权解除合同的事实，李耀军起诉解除其与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》有事实和法律，对其提出解除合同的诉讼请求，本院予以支持。2020年7月11日李耀军向东一盟公司送达《关于解除商品房买卖合同的通知》，根据合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案合同解除的时间为2020年7月11日，本院予以确认。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李耀军解除合同后，其请求东一盟公司返还已支付的购房款439467元合理合法，本院予以支持。本案李耀军起诉请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，其目的是通过司法程序解除合同，并不是确认其行使解除权已达到解除合同的效果，故对于李耀军解除权的行使期限是否已届满，其解除权是否已消灭，与本案无关，东一盟公司提出李耀军解除权的行使期限已届满，其解除权已消灭的主张，本院不予审查。 二、关于逾期交房违约金如何计算的问题。本院认为，本案中，在李耀军已经全额支付购房款的前提下，东一盟公司未按合同约定时间于2015年5月30日向李耀军交付房屋，已经构成违约，应支付相应违约金。根据合同法第九十七条、第一百零七条的规定，合同解除后李耀军要求东一盟公司赔偿损失，合理合法，本院予以确认。本案双方当事人在合同中约定，出卖人逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当自未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，由出卖人向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，李耀军所购买的房产属于商铺，主要以盈利为目的，而涉案房屋至今没有交付，按照合同约定的计算标准，李耀军所得的违约金43.95元即439467元×0.01%=43.95元，远不足以补偿其损失，本院予以确认。李耀军主张按日计算逾期违约金，应按日计算违约金，涉案合同均约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，从2015年5月31日起至2020年7月11日即李耀军向东一盟公司送达《关于解除商品房买卖合同的通知》之日止，东一盟公司一直处于违约逾期交房的状态，交房的合同义务并未履行完毕，合同处于持续履行状态，李耀军请求东一盟公司支付违约金的权利的诉讼时效应从2015年5月31日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，李耀军请求东一盟公司支付违约金的诉讼时效期间应从2020年7月11日即李耀军向东一盟公司送达《关于解除商品房买卖合同的通知》之日向后倒计三年，即2017年7月12日起计算，2015年5月31日起至2017年7月11日止李耀军请求东一盟公司支付逾期交房违约金已过了诉讼时效期间，本院予以确认。根据本案东一盟公司的违约情况，2017年7月12日起至2019年8月19日东一盟公司应付的违约金，本院酌情以439467元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至2020年7月11日止的违约金以439467元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，本院予以确认，李耀军请求按年利率从2015年6月1日起至返清购房款之日止按照年6%计算违约金不符合其实际损失，本院不予支持。 三、关于李耀军请求东一盟支付贷款利息、相关税费用是否有事有事实和法律依据的问题。（一）李耀军请求东一盟支付贷款利息的问题。本院认为，涉案合同违约条款约定在东一盟公司逾期违约交房情形下，李耀军解除合同的，由东一盟公司向李耀军支付已交付房价款万分之一的违约金，未对贷款利息有所约定，且本院支持李耀军的违约金已足以弥补其损失，现李耀军请求东一盟公司承担支付贷款利息的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。（二）相关税费问题。本院认为，根据前述合同法第九十七条的规定，李耀军支出的相关税费均是为了获得购买涉案房产所支出的合理费用，现涉案合同因东一盟公司至今未能交房导致违约已经解除，相关税费的支出属于李耀军损失的一部分，其主张东一盟公司赔偿上述税费即契税、印花税12775.92元、预告费270元、测绘费975元、非住房交易手续费352.20元，合计14373.12元，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条规定，判决如下： 一、李耀军和广西龙州东一盟国际投资有限公司于2014年5月11日签订的三份《商品房买卖合同》于2020年7月11日解除； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向李耀军返还购房款439647元； 三、广西龙州东一盟国际投资有限公司向李耀军支付从2017年7月12日起至2020年7月11日止的逾期交房违约金（违约金的计算方式：2017年7月12日起至2019年8月19日的违约金，以439467元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至2020年7月11日止的违约金以439467元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）； 四、广西龙州东一盟国际投资有限公司赔偿李耀军因购买涉案商铺支出的契税、印花税12775.92元、预告费270元、测绘费975元、非住房交易手续费352.20元，合计 14373.12元； 五、驳回李耀军的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费9657元，减半收取4828元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年十一月二十二日 书记员  闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。