山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初5799号 原告：山东某某物业服务有限公司 法定代表人：王某，经理。 委托诉讼代理人：殷某某，系公司员工。 委托诉讼代理人：孙小焱，山东中立达律师事务所律师。 被告：谭某某 原告山东某某物业服务有限公司与被告谭某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东某某物业服务有限公司之委托诉讼代理人殷某某、孙小焱，被告谭某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴物业费5958元，并支付违约金1640元（暂计算至2020年8月31日），共计7598元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系望岛名郡小区的物业服务公司，与建设单位威海某某开发有限公司于2012年签订《前期物业服务合同》，约定由威海某某开发有限公司聘用原告为望岛名郡小区提供前期物业服务。合同签订后，原告按合同约定履行物业服务义务，被告系某某小区某号某室业主，其自2015年8月起一直无故欠缴物业费，原告多次催缴无果，故起诉至法院，要求处理。 谭某某辩称，其房产建筑面积为96.50平方米，物业费为0.95元/月/平方米。之所以不交物业费是因为楼宇门的可视对讲从2013年开始就不能正常使用；其家里的玻璃透气，已经于2013年告诉物业公司，物业公司也进行了登记，登记时还在保修期，现在已经过了保修期，但物业公司既未维修也未答复；约在2013年、2014年，走廊上暖气阀门漏水，水渗透墙体，造成其大厅墙体裂缝；其卧室上层是其他居民的阳台，下雨天阳台积水就会渗漏到其家中，物业公司未解决该问题。 本院经审理认定事实如下：被告系威海市环翠区某某号楼某室房屋所有权人，房屋类型为多层住宅，建筑面积为96.50平方米。 2014年8月23日，威海某某物业服务有限公司与涉案小区开发建设单位威海某某开发有限公司签订《威海市前期物业服务合同》，合同约定，服务期限：前期物业服务期限为3年，自2014年8月23日至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止；物业区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅0.95元/平方米/月；高层住宅1.50元/平方米/月；商业物业3元/平方米/月；地下车位30元/个/月；业主应于案外人威海某某开发有限公司交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因威海某某开发有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由威海某某开发有限公司全额交纳；物业费按半年交纳，业主或物业使用人应在12月31日前履行交纳义务；物业服务标准：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰维修管理服务，物业档案资料管理等；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。 2017年3月24日，威海某某物业服务有限公司更名为山东某某物业服务有限公司。 2017年8月23日，原告与涉案小区开发建设单位威海某某开发有限公司签订《威海市前期物业服务合同》，合同约定，服务期限：前期物业服务期限为3年，2017年8月23日至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止，关于收费标准、服务范围、违约责任等内容同上述《威海市前期物业服务合同》。 原告为涉案小区提供物业服务，被告自2015年8月起未按约定交纳物业费，原告于2018年9月向被告发出催缴通知，要求被告支付拖欠的物业费，又于2019年8月以律师函的形式向被告催讨物业费，2020年4月，原告到被告住处张贴催缴通知书，但被告至今未交纳。 诉讼中，关于被告提出的楼宇对讲系统失灵问题，原告述称因该系统系业主装修入住后损坏，造成403室（住人的三楼）以上住户无法正常使用，其公司人员多次查看，确定该楼503室为常住户，403室为毛坯房，303室为2020年6月装修且可视对讲系统可正常使用，因该系统是一层以一条线的方式贯穿到顶层，排查故障需要403室业主的配合，但该房产业主在外地，拒绝配合检测维修，基于该种情况，其公司曾向被告提出另一解决方案，即单独给被告家中走明线处理，但被告拒绝该种方案，而且自2015年5月起，涉案小区向业主提供楼宇门门禁卡有偿服务，2015年8月起，给每户提供3张免费楼宇门门禁卡，业主刷卡进楼门即可，并对收费用户办理退费，被告提出的可视对讲系统失灵不会对业主回家产生阻碍。关于被告提出的房屋出现水迹问题，原告述称，系因被告家中卧室上方为7楼住户的阳台，该户阳台未外包，被告卧室与楼上住户阳台因温差产生物理冷凝水，虽不属于物业服务范围，但本着让业主更舒心的理念，其公司多次入户并花钱请专业人士现场查看，告知被告处理方法，据被告反映，至开庭时，冷凝水情况已经有很大的改善；被告称其客厅漏水、墙体有裂缝，未提交证据证实，且不属于物业服务范围，不应作为拒交物业费的理由。关于被告提出的中空玻璃透气的问题，原告述称不属于物业服务范围，且已经过保修期，应由被告自行维修。 本院认为，合同成立后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行等违约责任。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。故原告与涉案小区开发建设单位威海某某开发有限公司所签的前期物业服务合同，对原告、被告具有法律约束力。原告按照物业服务合同约定履行了相应的服务义务，被告应当按照合同约定支付物业服务费。物业服务企业的服务管理不到位，业主或业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，可依据合同法要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵就可拒缴物业费，既是对其他正常缴费业主利益的侵害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，从而进一步影响物业服务企业维持其正常的服务水准，最终影响到小区全体业主的利益。被告提出的卧室漏水、中空玻璃透气，确不属于合同中约定的物业服务范围，被告不能以此拒交物业费，被告所提的客厅墙壁裂缝，因未提交证据证实系因原告工作失误造成，本院对其意见不予采纳，被告另提出的楼宇对讲系统失灵问题，系统失灵问题存在多年，原告未能及时修复，但原告已经采取措施，向被告提出解决方案，且有门禁卡、钥匙等可供业主使用，保障业主的生活不受影响，被告理应交纳物业费。被告拖欠2015年8月至2020年12月期间的物业费，构成违约，原告要求被告支付上述拖欠期间的物业费5958元（0.95元/平方米/月×96.50平方米×65个月），并无不当，本院予以支持。 对于原告要求被告支付违约金的请求，原告依约提供了物业服务，被告理应按照约定向原告交纳物业费用，逾期不交，原告有权按合同约定要求被告支付相应的滞纳金或违约金，现原告要求被告支付至2020年8月31日的违约金1640元，符合法律规定又未超出合同约定，本院对此予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告谭某某给付原告山东某某物业服务有限公司物业费5958元； 二、被告谭某某给付原告山东某某物业服务有限公司违约金1640元。 上述义务，于判决生效后十日内履行。 如未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告谭某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张雁飞 二〇二〇年十一月二日 书记员  程 城