贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终1714号上诉人（原审被告）：贵州顺兴投资股份有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路**国艺大厦****。法定代表人：韦钧耀，总经理。委托诉讼代理人：刘明，贵州慧辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李斌，男，1981年1月21日生，汉族，自由职业，住贵州省石阡县。上诉人贵州顺兴投资股份有限公司（以下简称顺兴公司）因与被上诉人李斌商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院（2020）黔0623民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人顺兴公司的委托诉讼代理人刘明，被上诉人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺兴公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判顺兴公司向李斌承担利息（计息本金1024754元，从2020年4月2日起按照国家同类型贷款基准利率承担利息至付清时止）；二、一审案件受理费由顺兴公司和李斌平均分摊，二审案件受理费由李斌负担。事实和理由：一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定确定顺兴公司支付违约金的比例为已付房款的30%即承担违约金307426.20元，显失公正且认定事实不清、适用法律明显不当。本案李斌系因选择退房、约定的违约金过低为由而诉讼，一审判决以违约金过高的调整标准顶额适用30%比例确认违约金无法律和事实根据。李斌所购房屋存在着逾期交房和因规划发生变更，房屋面积减少两个约定退房条件，一审判决同时将该两个约定条件混同，明显属于认定事实不清。一审法院应当向李斌释明选择退房的理由是按逾期交房主张退房还是按因规划发生变更，房屋面积减少，不同的理由选择退房产生的法律后果和承担的责任不相同。合同第十三条约定，逾期交房选择退房顺兴公司应在收到退房通知之日起30日退还全部已付房款，并按照买受人全部已付房款的0.03%支付违约金；如选择合同第十六、第十七条按因规划发生变更，房屋面积减少而退房，顺兴公司应在收到退房通知之日起60日退还已付房款并按照国家同类型贷款基准利率付利息。无论是按照逾期交房选择退房主张违约金，还是按照因规划发生变更，房屋面积减少而选择退房主张利息，合同约定了相应的违约金计算方式，一审判决顺兴公司承担违约金307426.20元均显失公平。顺兴公司是本着化解社会矛盾，维护众多购房人利益（包含李斌利益）应政府要求在2017年时才实际介入“国际名豪花园房地产项目”，项目成为问题楼盘产生众多诉讼纠纷一审判决已客观认定。顺兴公司并未实际收到李斌购房款（项目的实际承包人陈永忠、张胜利以顺兴公司名义收取）的情况下判决顺兴公司退还购房款还要承担307426.20元违约金明显系加重了顺兴公司责任，恳请考虑客观事实，酌情公正裁判，改判支持上诉请求。被上诉人李斌辩称，一、一审法院认定事实正确，适用法律正确，顺兴公司称一审法院适用法律错误纯属狡辩。二、一审法院判决结果公平、公正。一审法院对本案全部事实已进行了全面、客观、公正的认定，审查周密、细致，适用法律正确，判决结果公平、公正。顺兴公司无理上诉，恳请依法驳回上诉，维持原判。李斌向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除由李斌与顺兴公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令顺兴公司向李斌退还及赔偿1573518.75元［包含购房款1018717元及银行同期贷款利息312406.55元（按年利率5.75％计算至款项还清之日止，从2014年12月30日暂计算至2020年4月30日共64个月），以及因本次购房所支出的各项费用6037元，赔偿原告延期交房违约金32395.2元（逾期违约金1833.69元，解除合同违约金30561.51元，赔偿因延期交房所产生的房屋租金210000元）］；3案件受理费9481元由顺兴公司承担。一审法院认定事实：2012年8月17日，顺兴公司与李斌签订《商品房买卖合同》，合同约定：顺兴公司以出让方式取得石阡县汤山镇文笔社区康馨居南侧、总面积为42661.78平方米、编号为“温泉花园”的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清，该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是5222242010Ｂ00016。出卖人经批准，在上述地块建设商品房现定名“国际名豪”花园。建筑工程涉及审查批准文号为铜地规办［2010］4号，建筑工程施工合同约定的开工日间2011年8月20日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2013年8月19日，商品房预售许可证为（石）商房预字第××号。买受人购买的商品房为第45号楼1层10号房，该商品房位于地上第1层，房号45-1-10。房屋竣工后以房屋所有权登记的地址为准。层高2.9米，有壹个阳台。建筑面积100.26平方米，其中套内面积77.12平方米。该商品房土地使用权年限自2010年8月3日起至2061年1月31日。第四条抵押情况：该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。第七条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按套（单元）计算，该商品房总价款为1018717元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。第八条付款方式及期限，买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在2012年9月10日前支付全部房价款。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施……如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列2种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.03％的违约金，并采取措施保证相关设施于120日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为房屋总价款0.03％。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公共设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案……（三）商业配套设施……如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列1种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.03％的违约金，并采取措施保证相关设施于180日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为房屋总价款0.03％。第十三条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。即按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在180日之内［该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在180日［该时限应当与本条的第1（1）项中的时限］后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.03％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1（该比率应当不小于本条第1（1）项中比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续，（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件人应在收到书面通知后15日内，办理交接手续。第十五条面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。按套（单元）计价的。出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：多退少补。第十六条规划变更的约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可变更的。出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得行政规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照国家同类型贷款基准利率付给利息。第十七条设计变更的约定，（一）经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。（二）买受人应当在收到书面通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人逾期未予书面答复的视为接受变更。（三）买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照国家同类型贷款基准利率付给利息。……第二十八条争议解决方式，依法向房屋所在地人民法院起诉等内容。该合同出卖人处公章系顺兴公司。2012年8月17日，李斌交付国际名豪购房款600000元，2012年8月20日支付国际名豪购房款418718元及产权、所有权登记费1242元、维修基金3860元、其他费用902元、国有土地使用证33元等费用共计424754元。2017年5月5日顺兴公司委托贵州顿起测绘有限公司测量“国际名豪花园2号楼、5号楼”房产测绘。2017年5月11日经贵州顿起测绘有限公司测绘并作出石阡县房屋面积测绘报告涉及李斌的房屋面积为建筑面积55.85平方米、套内面积48.4平方米、分摊面积7.45平方米。顺兴公司在修建过程中，改变了设计图纸，未告知李斌。李斌从2011年6月24日至2019年6月16日止租房从事照相摄影行业（水晶之恋婚纱影楼），支付了曾章秀房租款133000元，支付杨廷兵133000元。李斌交付房款后，关注该房屋的建设。在该门面建设中，发现修建有消防通道，遂前往询问情况，进而与顺兴公司发生争执。李斌于2020年4月2日向顺兴公司书面发出《退房通知》，顺兴公司接到通知后，仅同意退房，并称目前公司没有资金，要分期支付，并不承担李斌的各项损失。一审另查明，顺兴公司系1993年3月31日成立，注册资金5000万，投资人黄吉祥、龙其凡、龙其才、孙惟斌、龙龔等5人，法定代表人龙其凡，经菅范围：非金融性投资、房地产开发、销售，登记机关贵州省工商行政管理局。陈永忠以顺兴公司的名义与石阡县信德房地产开发有限公司于2009年8月6日通过公开招拍挂竞拍共同取得位于贵州石阡县地块的土地使用权，顺兴公司系陈永忠签名。2009年11月4日“温泉花园”规划面积从42666.88平方米调整为334466.25平方米，由此挂牌成交价为38724402元。2010年1月5日出让方石阡县国土资源局与受让方顺兴公司、石阡县信德房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，顺兴公司的签名人系陈永忠。2010年5月14日该地块项目命名为“国际名豪”花园，容积率调整为5.66。2010年7月26日，顺兴公司与石阡县信德房地产开发有限公司签订项目收购合同，约定石阡县信德房地产开发有限公司将其对“国际名豪”花园项地块50％的开发权以2200万元的价格转让给顺兴公司。该合同上签名处“另50％，权益人系王翔、陈永忠”。并经石阡县国土资源局同意，顺兴公司为受让人单独受让并交纳了土地使用权出让价款。土地使用权出让价款共计69074566元，包含石阡县信德房地产开发有限公司杨秀国20200000元、顺兴公司30350498元、贵州省余庆县第一建筑安装工程公司11524068元、顺兴公司石阡县碧波水岸项目部（陈永忠）7000000元。2010年9月17日陈永忠与王翔签订项目收购合同，约定王翔将其对“国际名豪”花园项目地块25％及碧波水岸50％的开发权以2000万元的价格转让给陈永忠，见证人系顺兴公司。2010年9月19日，陈永忠支付王翔项目转让费330万元，后未支付。2013年8月1日王翔向铜仁市中级人民法院起诉，经该院调解，以（2013）铜中民二初字第4号民事调解书结案。顺兴公司办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。该“国际名豪”从开发至今纠纷不断，严重影响了开发力度，石阡县相关部门曾经专门成立该项目事故处理小组进行处理。顺兴公司至今未将取得的“国际名豪”地块开发完毕，仍在继续修建之中。一审法院认为，李斌与顺兴公司签订《商品房买卖合同》系合法有效的，李斌按合同约定交付了房款，李斌已履行了合同的主要义务。顺兴公司未按约定交付房屋，应承担违约责任。本案约定交房时间为“2014年12月30日前”，截止李斌在2020年4月2日向顺兴公司书面通知退房，时间长达1918天。超出约定时间为1918天，系客观事实。结合顺兴公司出现不能正常履行合同（含逾期交房等）的原因受本地经济及实际施工状态的现实影响，加之其他因素（诉讼，拆迁等），导致顺兴公司不能按时履行合同，顺兴公司应承担违约责任。考虑到顺兴公司仍然对“国际名豪”这一地块（烂尾工程）继续在开发，为维护石阡县城的整体开发价值，维护社会稳定，搞好城市发展。对李斌的诉讼请求酌情支持，即由被顺兴公司退还李斌购房款1018717元及产权、所有权登记费1242元、维修基金3860元、其它费用902元、国有土地使用证33元等费用共计6037元，共计1024754元；由顺兴公司支付违约金为307426.2元。对顺兴公司提出的收款人不是该公司，而是其他人收款的观点，该合同的公章显示为顺兴公司售房合同专用章，该公章足以认定就是代表顺兴公司的行为。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。顺兴公司现未终止，故应承担民事法律责任。综上，顺兴公司应当按照诚实信用原则履行合同义务，但顺兴公司未履行合同，导致李斌至今未取得房屋从而放弃房屋，顺兴公司应当承担违约责任。李斌的部分请求于法有据，应当支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十七条、第五十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、由顺兴公司退还李斌购房款1018717元及产权、所有权登记费1242元、维修基金3860元、其它费用902元、国有土地使用证33元等费用共计6037元，共计1024754元，限判决生效后30日内履行；二、由顺兴公司支付违约金为307426.2元，限判决生效后30日内履行；三、驳回李斌的其他诉讼请求。一审案件受理费9481元，由李斌负担1516元，由顺兴公司负担7965元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：顺兴公司是否应该已付款项的30%承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金具有预备的赔偿金性质，是在违约事实发生之前由商品房买卖合同当事人双方通过合同条款确定的，如果约定的违约金数额不能完全弥补守约方的损失时，可以由当事人申请人民法院按照违约行为造成的损失，确定合同的违约金。守约方负举证责任加以证明损失的发生确实大于违约金的数额所涵盖的范围。本案中，李斌与顺心公司签订的合同明确约定了违约责任的承担方式及违约金的计算标准。李斌主张约定的违约金过分低于其实际损失，要求顺兴公司按照实际损失承担违约责任。为此，李斌提交了租房合同及租金收条，拟证实因顺兴公司逾期交房，其另租门面用于经营产生租金损失。该证据的证明力存在瑕疵，且门面因地理位置、面积大小的不同租金差异较大，该证据不能真实反映李斌的损失状况。李斌为购买案涉门面，支付了购房款及相应的费用，现因顺兴公司之故不能实现购房目的，其最直接、最基本的损失就是已付款项的资金占用费，也就是法定孳息损失。若无特殊规定，审判实践中一般以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，按逾期罚息利率标准计付法定孳息。案涉合同约定，顺兴公司应于2014年12月30日前交付房屋，至今已逾期五年有余。五年的法定孳息高于已付款项的30%。合同约定的逾期交房及因规划变更退房的违约金，远远不足以弥补李斌已付款项的资金占用费，更别说租金损失等其他实际损失。李斌主张按实际损失调整违约金，于法有据。顺兴公司主张按照合同约定承担违约责任，与法律规定不符，本院不予支持。一审法院以李斌的实际损失为基础，综合合同双方的过错程度以及逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量后，判令顺兴公司承担已付房款30%的违约责任，李斌未提出上诉，本案不予调整。本院对一审按照已付房款的30%认定违约责任予以确认。李斌的已付款项系以顺兴公司的名义收取，在本案合同履行中，顺兴公司承接了案涉项目的权利义务，应由顺兴公司返还已付房款及承担违约责任。综上，顺兴公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5634元，由上诉人贵州顺兴投资股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 代静云审判员 罗依婷二〇二〇年十一月十七日书记员 龚 鉴