四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终744号 上诉人（原审被告）：资阳市雁江区四季健身中心。住所地：四川省资阳市雁江区车城大道2段**。 经营者：罗林，男，1989年5月5日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：徐金龙，资阳市雁江区雁江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：资阳大堂商业管理有限公司。住所地：资阳市雁江区宝台镇正兴街西南电商城****。 法定代表人：李静，总经理。 委托诉讼代理人：吴章义，四川豁达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈招贤，四川豁达律师事务所律师。 上诉人资阳市雁江区四季健身中心（以下简称四季健身中心）因与被上诉人资阳大堂商业管理有限公司（以下简称大堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院(2020)川2002民初2858号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月13日立案后，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人四季健身中心上诉请求：请求撤销一审判决书，改判上诉人支付租金213568.56元、物业管理费50958.96元，合计264527.52元；撤销原判二、三项；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人的出租房屋不具备经营条件。电商城的商业用房大部分都是免租金使用，但上诉人与被上诉人双方却约定用6付3的租赁费。2.上诉人不存在故意违约，双方约定的“滞纳金”不受法律保护。被上诉人无权收取滞纳金；双方签订的租赁协议没有约定违约金，且上诉人没有违约的故意，因为疫情原因，上诉人被迫停业，故上诉人主张的违约金不能得到支持。3.上诉人于2020年4月停业，5月10日搬离租赁房屋的事实无可争议。上诉人搬离后被上诉人在名为“西南电商城”的电子宣传网页上向社会发布公告另行招商，并且告知健身会员上诉人停业及相关费用问题的处理，因此上诉人适用租赁房屋截止为2020年5月10日。4.上诉人应交的租赁费应从2019年1月20日至2020年5月10日，为270189.36元；扣除疫情影响的2个月56620.8元（28310.4元×2），还应缴纳（270189.36元－56620.8元）213568.56元，物业管理费50958.96元。5.被上诉人要求补缴履约保证金的请求没有法律依据。在询问过程中，四季健身中心表示对租金没有异议，上诉仅针对履约保证金及滞纳金的问题。 被上诉人大堂公司辩称，上诉人与大堂公司签订的《租赁协议》并未解除，双方应继续履行协议。上诉人称其5月10日搬离房屋后答辩人发布公告及另行招商，以此认定协议于5月10日解除，上诉人所述是在以偏概全并且混淆是非，首先，答辩人在上诉人搬离后所发布的公告系基于上诉人名下众多会员客户在未得到通知而发现上诉人已经搬离，便找答辩人询问的情况下，答辩人才发布的。其次，答辩人并未对该租赁房屋进行招商，答辩人用的微信公众号发布上述公告之前就已经在进行招商，因答辩人掌管商场，有一些房屋还未出租，而在发布公告之前微信公众号的所有的文章都有该招商广告，并且招商广告就是一条横幅，与所有发送的文章内容无重叠，很易区分，招商广告内容也并未针对某一处房屋，上诉人据此诉称答辩人在对此房屋招商，并非事实，加之，一审法院对答辩人所述也进行过调查认证，故《租赁协议》并未解除，答辩人按协议约定提供房屋，上诉人有权利自主选择是否实际使用房屋，但应按协议约定履行义务。上诉人不承担违约责任的理由不成立。一审法院并未认定上诉人需承担协议约定的滞纳金，而是判决上诉人承担因其违约造成答辩人的损失，并且，上诉人所述《租赁协议》仅约定滞纳金，未约定违约金，不应承担违约金，也是不成立的。答辩人与上诉人所约定的滞纳金，其本质系双方约定上诉人违约后须承担的违约责任，而最高人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件时，也将协议中约定的滞纳金认定为双方违约的违约金。 被上诉人大堂公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付欠付的房屋租金294724.80元，物管费50958.96元，合计345683.76元；2.依法判令被告立即支付原告履约保证金40000元；3.依法判令被告承担逾期支付房屋租金的违约金暂共计41132.75元（暂计至2020年5月20日）、逾期支付物管费的违约金暂共计6143.01元（暂计至2020年5月20日）、逾期支付履约保证金费的违约金暂共计22382.47元（暂计至2020年5月20日），共计69658.23元；4.本案诉讼费依法承担。 一审法院认定的事实：案涉租赁房屋属资阳前后电商城置业有限公司所有，资阳前后电商城置业有限公司与大堂公司、资阳前后科技有限公司于2017年6月签订《委托经营管理协议》，将其位于“西南电商城”的物业面积60950.14平方米（地下车位14414.65平方米，营业用房46535.49平方米）委托给大堂公司经营管理，约定已出租（或使用）物业由其与大堂公司、承租人（或联营商户）补充签订三方协议，由大堂公司收取租金或联营扣点、物业费、水电费、商管费，未出租物业由大堂公司直接与承租人（或联营商户）签订租赁协议；委托期限9年，即2017年6月1日至2028年5月31日，并约定大堂公司应以自己的名义进行经营管理，并以自己的名义与第三人缔结、履行合同。该协议还约定了收益分享等其他事宜。 原、被告于2017年7月11日签订合同编号A-20170002《租赁协议》，该协议载明：“甲方：资阳大堂商业管理有限公司……乙方：四季健身中心……第一条基本约定1、甲方同意乙方使用甲方位于西南电商城A区总部大楼五楼，建筑面积1415.52平方米的经营场地。2、乙方在该房屋内经营品牌为FS健身房，经营期限内未经甲方书面同意，乙方不得擅自更改该房屋的上述经营品牌，否则甲方有权解除合同。3、经营期限为10年，自项目开业之日（2018年1月1日）开始计算经营期。第二条租金、租期及保证金1、甲乙双方以租赁方式进行合作，租金由甲方收取。2、该商铺计租面积按建筑面积计算即1415.52平方米，租金为固定租金，单价20元/平方米/月，月租金28310.4元……4、租金支付方式⑴首期租金：装修进场前三日内，乙方缴纳三个月租金；⑵每三个月支付一次租金，乙方应当在每个租期到期前的15个工作日向甲方支付下个交租期租金。5、履约保证金：乙方向甲方支付履约保证金50000.00元，在本协议签订之日内，乙方向甲方支付10000.00元履约保证金，装修进场前三日内，乙方支付余下的履约保证金40000.00元。期满三个租约年，履约保证金自动转为第四年租金；第三条综合管理费1、物管费：4元/平方米/月，从开业日开始计算，每六个月支付一次，第一次支付时间为开业日前15个工作日……第四条装修期及免租期1、装修期：2017年10月1日至2017年12月31日。装修期间免场地使用费……2、免租期：2018年4月1日至2018年6月30日、2018年10月1日至2018年12月31日、2019年4月1日至2019年6月30日、2019年10月1日至2019年12月31日；第五条甲、乙双方权利与责任9、乙方无故未能按期、足额支付甲方协议约定的费用，每延迟一日，乙方按应支付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；超过30日未支付的，甲方有权停止乙方营业，并要求乙方付清拖欠费用及滞纳金……”协议签订后，被告向原告缴纳履约保证金1万元，2018年1月20日装修竣工后开业，2019年1月19日前的租金、物管费已经交清，2019年1月20日至2019年7月19日的租金缴纳了45000元，尚欠39931.20元，物管费缴纳了16986元，尚欠16986.48元，2019年7月20日后的租金、物管费均未缴纳，也未按约于装修进场前三日内向原告支付履约保证金40000元。 一审法院认为：本案争议焦点为：1.原告主体是否适格；2.原告诉请的租金、物管费、保证金、违约金是否应当支持，以及应该支持的金额。 关于原告大堂公司主体是否适格问题，案涉租赁房屋属资阳前后电商城置业有限公司所有，资阳前后电商城置业有限公司与大堂公司签订的《委托经营管理协议》，明确将其位于“西南电商城”的物业面积60950.14平方米（地下车位14414.65平方米，营业用房46535.49平方米）委托给大堂公司经营管理，并约定由大堂公司收取租金、物业费等，且约定原告大堂公司应以自己的名义进行经营管理，并以自己的名义与第三人缔结、履行合同。被告与原告于2017年7月11日签订《租赁协议》后，向原告支付了履约保证金10000元，2019年1月19日以前的全部租金和物管费，均未对原告主体提出异议，对被告辩称不知道资阳前后电商城置业有限公司委托原告经营管理案涉房屋的事实不予采信，原告将案涉房屋租赁给被告，不违反法律的强制性规定，对被告辩称原告主体不适格的主张，不予支持。 关于原告诉请的租金、物管费、保证金问题，原被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效，对双方均有约束力。《租赁协议》明确约定了租金、物管费、保证金的数额和支付方式、支付期限，被告应当按照约定支付相关费用。故对原告要求被告支付租金、物管费、保证金的诉讼请求依法予以支持。因被告实际开业时间为2018年1月20日，原被告收缴租金和物管费的发票均载明起止日起为当期开始月的20日和当期结束月的19日，对该事实予以采信，即计收租金和物管费均自应收月的20日起开始计算。被告要求租金计算至2020年5月10日，因被告所举证据不能证明《租赁协议》已于2020年5月10日协商解除而不予支持。被告要求免除疫情期间2个月的租金，因符合今年疫情特殊情况而予以支持，扣除2020年1-3月期间的2个月房租。被告辩称原告收取履约保证金10000元的后未再要求其支付剩余的40000元履约保证金，但其并未举证证明原被告双方变更了该履约保证金约定，也未举证证明原告放弃收取该履约保证金，故对被告的该主张不予支持。 关于违约金的问题，因《租赁协议》未约定违约金，仅约定了未能按期足额支付相关费用的滞纳金，且约定的滞纳金标准明显过高，原告的损失仅租金和物管费损失，故对违约金仅支持拖欠租金、物管费的利息损失。判决：一、被告资阳市雁江区四季健身中心于本判决生效之日起十日内支付原告资阳大堂商业管理有限公司租金238104元，物管费50958.96元，合计289062.96元；二、被告资阳市雁江区四季健身中心于本判决生效之日起十日内支付原告资阳大堂商业管理有限公司保证金40000元；三、被告资阳市雁江区四季健身中心于本判决生效之日起十日内支付原告资阳大堂商业管理有限公司违约金（以39931.20元为基数自2019年1月5日起，以84931.20元为基数分别自2019年7月5日、2020年4月5日起，以28310.40元为基数自2020年1月5日起、以16986.48元为基数自2019年7月19日起，以33972.48元为基数自2020年1月19日起按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。 二审查明：四季健身中心西南电商城沱东店于2020年5月11日停业并搬迁至松达广场。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为：1.关于房屋租金的问题。因上诉人四季健身中心在二审审理过程中对租金为238104元予以认可，双方无争议，故四季健身中心应支付被上诉人大堂公司的租金为238104元。2.关于履约保证金的问题。四季健身中心与大堂公司所签订《租赁协议》真实、合法、有效，对双方均有约束力。为保证协议的有效履行，该协议明确约定了履约保证金的金额和支付方式、支付期限，并约定期满三个租约年后，履约保证金转为第四年租金。该履约保证金实质系保证承租人四季健身中心履行三个租约年并在三个租约年内按期足额支付租金。本案中，四季健身中心实际开业时间为2018年1月20日，租约实际履行期是自2018年1月20起算，双方均认可现四季健身中心已于2020年5月停业并搬离，之后四季健身中心事实上并未继续租用涉案房屋。四季健身中心履行合同并未满三个租约年，故该中心应当按照协议的约定履行剩余40000元履约保证金的支付义务，对四季健身中心提出大堂公司要求补缴履约保证金没有法律依据的主张不予支持。3.关于滞纳金的问题。虽双方所签订的协议对承租方延迟支付相关费用约定所承担的责任字面表述为滞纳金，但其实质是对延迟支付费用所应承担的违约责任的约定。四季健身中心未按照协议约定履行足额支付租金的义务，应按照约定承担责任。因双方约定标准明显过高，一审确定该笔费用为拖欠租金、物管费的利息损失并无不当，四季健身中心应当支付资金占用利息，故对四季健身中心提出的双方约定的滞纳金不受法律保护的主张不予支持。 综上所述，上诉人资阳市雁江区四季健身中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1413元，由上诉人资阳市雁江区四季健身中心负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 敬 红 审判员 樊 彬 审判员 杨 虹 二〇二〇年十一月十九日 书记员 邵雪莲