苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9932号原告：钮晓丽，女，1987年7月14日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：吴江市联发置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平，总经理。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏苏州湾律师事务所律师。第三人：吴江联恒商业管理有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺/div>法定代表人：陈海江，总经理。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏苏州湾律师事务所律师。本院于2020年8月17日立案受理了原告钮晓丽与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）房屋买卖合同纠纷一案，由审判员王惠依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告钮晓丽，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。后本院依法追加吴江联恒商业管理有限公司（以下简称联恒公司）为第三人参与诉讼，于2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告钮晓丽，被告联发公司及第三人联恒公司的共同委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钮晓丽向本院提出诉讼请求：1、被告向原告承担逾期交房违约金32794.85元。2、被告支付逾期办证违约金36597.83元。3、被告10天内协助原告办理奥林清华三区127幢258号房的房地产权属证书。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月20日，原告与被告签订《吴江市商品房买卖合同》，合同编号Y2016014598，原告购买奥林清华三区127-258，房款为333590元。合同约定产证办理事宜以及逾期办理责任。原告已按照合同约定支付完毕房款333590元，而被告并未按合同约定于2017年12月31日交房，直至2019年9月27日才交房，被告也未按合同约定办出不动产权证，不动产权证书至今未办出。合同约定的违约责任明显过低，考虑违约时间过长，不能客观反映买受人的实际损失。因此请求按照中国人民银行公布的同期同档的贷款基准利率的1.3倍计算。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告联发公司辩称：1、关于原告第1项和第2项诉请，被告认为，原告并非适格的行使主体。涉案房屋已经于2019年9月30日由被告交付给了原告的委托单位,完成了房屋的交付手续。2、关于第3项诉请,涉案房屋目前已经具备办理产证的条件，被告也已经于2019年10月29日向原告寄发了要求配合办理产证的书面函件，但邮件被退回了。只要原告依法缴纳办理产证必须的公共维修资金和契税，即可将房产证办理至原告名下，该房屋的首次登记信息表记载的坐落为松陵镇。第三人联恒公司陈述：2019年9月30日，联恒公司确实与被告联发公司就涉案房屋完成了交付手续，根据原告钮晓丽与联恒公司签订的委托经营管理合同第六条第七项的约定，原告已经将对被告的逾期交房和逾期办证违约责任的权利转让给了联恒公司，而作为对价，联恒公司需要在开发商未能按期交房的情况下，仍按照委托经营管理合同约定的起算时间支付原告方相应收益，收益支付的时间不能因逾期交房而顺延，相关的权利义务是对等的。在原告已经将对被告的逾期交房和逾期办证违约责任的行使权利转让给联恒公司之后，该权利的行使应当由联恒公司来处理，原告不应当自行再次行使该权利。本院经审理认定事实如下：2016年6月18日，甲方钮晓丽与乙方苏州市家喻户晓资产经营管理有限公司（以下简称家喻户晓公司）签订《居间服务协议》一份，约定：甲方欲购买恒业金融中心ATM国际公馆新建项目商品房一套，委托乙方推荐开发商的信息，为甲方与开发商签订商品房买卖合同提供居间服务；居间服务期限为协商签订之日起甲方与开发商签订商品房买卖合同后止，期满前甲方不得解除本协议，也不得再委托其他中介代理机构提供居间服务；甲方在签署本协议前，已详细了解流程，自愿签署本协议，并自愿向乙方缴纳居间服务费6万元，享有该项目一次性10万元购房优惠，收款后现场开具收据凭条；在居间服务期限内，甲方未能与乙方介绍的开发商签订商品房买卖合同，则应在开盘后第一个工作日起由《居间服务协议》签署人本人提出书面申请，经开发商确认后15个工作日内将甲方已预付的居间服务费全额无息退还给甲方。钮晓丽依约支付6万元。2016年6月20日，出卖人联发公司与买受人钮晓丽签订《吴江市商品房买卖合同》，约定由钮晓丽购买联发公司的奥林清华三区127幢1单元258号房，建筑面积24.52平方米，单价为13604.81元，房款为333590元，买受人一次性向出卖人支付购房款50%以上，首付173590元，贷款160000元，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已支付房价款的0.03%向买受人支付违约金。钮晓丽向联发公司支付333590元。客户签约申请表上明确如下内容：127幢258，建筑面积24.52平方米，单价22670.98元，定购总价555892元，优惠方式：（555892-100000-8000）*0.98-105344=333590，100000系6万元抵10万元，8000元系额外优惠，0.98系一次性签，105344系前三年返租，优惠后单价13604.81元，优惠后总价333590元，返租基数438934元，第四年到第六年的租金回报均为35115元。2016年6月20日，甲方钮晓丽与乙方联恒公司签订了《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方独家对外招商，委托经营期限为10年，2017年1月1日至2026年12月31日，经营管理期限届满后，在同等条件下乙方有优先续约的权利，委托经营期限届满或本合同终止时，乙方按合同终止时的房屋现状向甲方交还，房屋内不可拆卸的装饰、装修归属甲方所有，双方互不作任何赔偿；甲方不可撤销的赋予乙方全权办理房屋交接手续以及乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利；委托期内，2017年1月1日至2019年12月31日的约定收益，合计105344元，自购房款中一次性扣除，在2021年1月31日前支付2020年1月1日至2020年12月31日的约定收益35115元，在2022年1月31日前支付2021年1月1日至2021年12月31日的约定收益35115元，在2023年1月31日前支付2022年1月1日至2022年12月31日的约定收益35115元，从2017年1月1日起算第七年至第十年，即2023年1月1日到2026年12月31日，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每个经营年度满后一个月内进行上一年度的利益分配；为了统一招商、培育市场的需要，若开发商联发公司未能按其与甲方签订的购房合同约定期限交房的，乙方仍按本合同约定起算委托经营期限并支付甲方相应收益，但甲方同意将要求联发公司承担逾期交房违约责任、逾期办证违约金责任的权利转让给乙方行使，甲方不得主张，若联发公司提前交房或者该商铺虽不符合交房条件但乙方请求其提前交房的，乙方也仍旧按照本合同约定起算委托经营期限并支付甲方相应收益，甲方对此无异议。2016年6月20日，钮晓丽向联恒公司出具《不可撤销授权书》，内容：本人与贵司签订了一份《委托经营管理合同》，将恒业站前广场127幢258室商铺委托贵司经营管理。贵司为了统一招商、培育市场的需要，将按委托经营管理合同起算委托期限并按约支付相应收益，为此本人再次重申并确认：不可撤销地授权贵司办理上述商铺的交房手续，贵司有权决定提前收房或在购房合同约定交房时间收房或延后收房，本人将自己在购房合同中的要求开发商联发公司承担逾期交房违约责任以及逾期办证违约责任的权利让渡给贵司行使并由贵司享有相关利益，本人不再向开发商主张。贵司的收房行为视为本人已办妥交房手续。至于交房后产生的面积补差款、契税、维修基金、办证费用等款项，均由本人自行与开发商结算并办理相关手续，与贵司无关，若给贵司造成损害或影响的，则按委托经营管理合同执行。2019年9月16日，联发公司开具涉案房款的发票，金额为333590元。2019年9月18日，家喻户晓公司开具了经纪代理服务费6万元。2019年9月27日，联发公司取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书。2019年9月30日，甲方联发公司与乙方联恒公司签订了《交付确认书》，内容：甲方系恒业站前广场126幢、127幢、129幢的房屋开发商，乙方系恒业站前广场126幢、127幢、129幢的房屋买受人委托的统一经营管理单位，鉴于房屋满足正式的交房条件，现双方做正式的交付确认文件，以确认权利义务关系。一、乙方承诺向甲方出示的《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》真实合法，落款签字均为业主本人签署，未存在合同无效或被解除的情形。二、根据乙方与相应购房业主签订的委托经营管理合同，本协议附件《交付确认清单》中所涉房屋的购房人均已将其所购房屋委托给乙方独家对外招商经营，不可撤销的赋予了乙方全权办理房屋交接手续的授权。三、乙方确认清单所涉房屋的业主已在委托经营管理合同6.1条中明确清单房屋所涉的购房人已将其要求甲方承担逾期交房违约责任、逾期办证违约责任的权利转让给乙方，作为对价，乙方须无论房屋是否发生逾期交房，均须按委托经营管理合同的约定支付收益。故《交付确认清单》中所涉房屋对应的逾期交房、逾期办证违约金，由甲方直接支付给乙方。为甲方及时的交房房屋，违约金的结算待交付完成后，由甲乙双方在确认书外另行结算并支付。四、甲乙双方确认，本交付确认书签订之日，即为甲方将《交付确认清单》中所涉的全部房屋全部交付给清单所涉房屋的购房人所委托的单位乙方，即甲方完成了房屋的交付，乙方接受业主的委托对房屋已进行了确认并同意接收房屋。甲方的交房义务正式完成，乙方可正式的使用清单范围内的全部房屋，房屋的损毁灭失责任相应转移。五、本确认函签订之日为2019年9月30日，房屋交付时间为2019年9月30日。2019年10月29日，联发公司向钮晓丽邮寄通知书，告知涉案房屋已经办理了交房手续，该公司代收公共维修基金和契税，要求钮晓丽于2019年11月13日办理相关手续，收件人地址为苏州市吴江区畅意苑12幢506室，联系电话139××******，该地址与合同上钮晓丽的地址一致，该电话号码与合同上钮晓丽的电话号码不一致。2019年11月8日，该邮件被退回寄件人。不动产单元首次登记信息表载明，编号为不动产首次信息表（2020）09019916，坐落为松陵镇，不动产产权人为联发公司，时间为2020年8月3日。以上事实，由原告钮晓丽提供的《吴江市商品房买卖合同》、发票，被告联发公司提供的《不可撤销授权书》、《交付确认书》、交付使用通知书，第三人联恒公司提供的《委托经营管理合同》，双方当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：一、原告是否有权要求被告承担逾期交房违约金及逾期办证违约金。原告钮晓丽主张被告逾期交房、逾期办证，构成违约，造成其损失，要求被告联发公司承担逾期交房违约金及逾期办证违约金。《不可撤销授权书》是原告在不知情的情况下签的。原告只是委托第三人联恒公司进行商铺的管理，而该授权书上载明的原告同意将要求联发公司承担逾期交房违约责任和逾期办证违约责任的权利转让给乙方行使，甲方不得主张的条款与第三人联恒公司支付给原告的租金之间的权利与义务不对等。被告联发公司主张其已经根据不可撤销授权书向原告的委托代理人联恒公司交付了房产，该授权委托书中明确载明原告的委托人联恒公司有权代为办理交房手续，并且原告确认关于购房合同中要求被告承担逾期交房违约责任和逾期办证违约责任的权利转让给联恒公司享有，原告本人不会再向被告联发公司主张，因此，被告认为原告不是本案中第一项和第二项诉请的权利人。第三人联恒公司陈述其确实与被告完成了房屋交付手续。根据原告与第三人签订的委托经营合同第六条第七项的约定，原告已经将对被告的逾期交房和逾期办证的违约责任的权利转让给了第三人，而作为对价，第三人需要完成在开发商未能按期交房的情况下，仍按照委托经营管理合同约定的起算时间支付原告相应收益，收益支付的时间不能因为逾期交房而顺延，第三人已经将原告2017年1月1日至2019年12月31日的收益支付完毕，支付的方式是从原告购房款中进行了一次性的扣除，下一期收益的支付时间为2021年1月31日，尚未到付款时间。本院认为，第一，原告钮晓丽未举证证明涉案的《不可撤销授权书》存在无效、可撤销等情形，故本院认定涉案的《不可撤销授权书》系双方真实意思的表示，具有法律约束力。第二，根据《不可撤销授权书》及《委托经营管理合同》，原告钮晓丽已将要求被告联发公司承担逾期交房违约责任及逾期办证违约责任的权利转让给第三人联恒公司，原告钮晓丽已无向被告主张逾期交房违约责任及逾期办证违约责任的权利。况且联恒公司也已按照合同约定的起算时间支付了原告钮晓丽相应的收益，原告钮晓丽并未因为被告联发公司的逾期交房而造成其收益上的损失。现原告钮晓丽要求被告联发公司承担逾期交房及逾期办证违约金及相应利息，无法律依据，本院不予支持。二、关于房屋交付。本院认为，本案的房屋买卖合同合法有效，原告钮晓丽按照合同约定支付了购房款，被告联发公司应依法履行合同义务，协助原告钮晓丽办理房屋过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告钮晓丽将坐落于苏州市吴江区松陵镇的房产过户至原告钮晓丽名下。二、驳回原告钮晓丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取804元，由原告钮晓丽负担402元，被告吴江市联发置业有限公司负担402元，被告负担之数于本判决生效后十日直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 王 惠二〇二〇年十一月二十三日书记员 张晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。