江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3883号上诉人（原审原告暨反诉被告）：何检生，男，1981年10月23日生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：华俊斌，江西律嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱受城，江西律嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：管文娟，女，1986年8月4日生，汉族，住江西省于都县。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：吴香孜，女，1957年11月17日生，汉族，住江西省于都县。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟明元，江西至中律师事务所律师。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：杜娟娟，江西至中律师事务所律师。上诉人何检生因与被上诉人管文娟、吴香孜租赁合同纠纷一案，不服江西省于都县人民法院（2020）赣0731民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何检生上诉请求：1.依法撤销一审判决第三、四项内容，改判上诉人不赔偿被上诉人吴香孜违约损失30000元;2.被上诉人管文娟、吴香孜向上诉人返还20000元，并赔偿装修损失10200元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人何检生不享有解除权，擅自搬离承租房屋的行为构成违约，需要承担赔偿责任属于认定事实错误，适用法律错误。被上诉人管文娟与被上诉人吴香孜之间构成委托代理的民事法律关系。在本案中吴香孜作为涉案租赁店铺的所有权人，其特别授权管文娟代理该店铺出租。吴香孜作为被代理人应当对代理人管文娟作出的代理行为承担民事责任。在租赁过程中，上诉人均是与管文娟在沟通、交流，仅在签第一份合同时见过吴香孜。再加上吴香孜与管文娟系婆媳关系，上诉人有理由相信管文娟是受吴香孜的委托，有权代理案涉房屋租赁一事。一审庭审中，在审判长的调查询问下，被上诉人管文娟自认本案租赁合同上的签名是其替吴香孜签写并代为按手印，吴香孜对该自认的事实也予以了默认。进一步可以认定，吴香孜与管文娟之间构成委托代理法律关系。上诉人在2020年3月12日与吴香孜签订第一份《房屋租赁合同》时，被上诉人隐瞒与案外人赣州嘉德典当有限公司（以下简称“嘉德公司”）存在租赁合同关系，被上诉人没有处理好与案外人嘉德公司租赁合同事宜，导致上诉人在装修过程中被案外人嘉德公司阻拦施工。此时，上诉人才知道被上诉人隐瞒事实，未处理好与案外人的租赁合同关系，导致案涉店铺出现不适租的情形。可见，被上诉人严重违反第一份合同的约定。在上诉人支付了押金30000元，且又与他人签订了装修合同的情况下，上诉人出于无奈，2020年3月27日，上诉人与被上诉人吴香孜再次签订第二份《房租租赁合同》。因合同系被上诉人管文娟一人所为，被上诉人吴香孜不同意每月租金价格和租赁期限，被上诉人管文娟向上诉人提出要增加房租及缩短租赁期限事宜，上诉人没有同意。被上诉人管文娟坚持要求增加房租及缩短租赁期限，否则就要收回房屋。上诉人认为管文娟的行为违反合同的约定、违反诚实信用原则，导致本案租赁合同无法继续履行，属于根本违约行为。管文娟作出根本违约的行为所导致的后果及民事责任应当由被上诉人吴香孜承担，即上诉人因被上诉人存在根本违约的情况下而享有单方解除合同的权利。二、上诉人与被上诉人之间签订的《房租租赁合同》中没有约定转让费事宜，上诉人先行垫付20000元，应由被上诉人管文娟、吴香孜予以返还。首先，上诉人与被上诉人签订的第一份租赁合同及第二份租赁合同中并未约定转让费事宜，被上诉人也从未提议要上诉人向其支付转让费。上诉人向被上诉人提议要重新装修，被上诉人也同意上诉人重新装修。故上诉人应当满足上诉人重修装修的适租条件；其次，上诉人与嘉德公司不存在店铺租赁合同法律关系，嘉德公司要求上诉人支付转让费无事实和法律依据，亦不符合市场交易习惯。再者，上诉人自始至终均明确表态其要对店铺重新装修，不需要原有的装修物品，也不愿意支付转让费收下原有的装修物品。因此，被上诉人与案外人嘉德公司无权强迫上诉人支付转让费。最后由于嘉德公司迟迟不愿搬走相关的财物，导致上诉人无法继续装修。上诉人在百般无奈情况下同意先垫付20000元给被上诉人管文娟处理纠纷，然后用垫付的20000元抵扣租金。若案涉租赁合同被依法解除，无法实现垫付资金抵扣租金的目的，被上诉人管文娟、吴香孜理应将20000元返还被上诉人。三、被上诉人应该赔偿上诉人装修损失人民币10200元。上诉人在2020年3月12日与吴香孜签订第一份《房屋租赁合同》。2020年3月13日，上诉人与案外人曾雪明签订了《劳务合同书》。合同约定劳动报酬：图纸设计费7200元、清理费3000元，合计10200元。2020年3月27日，上诉人向案外人曾雪明转账7200元，上诉人对租赁店面内原有装修拆除部分，在同年3月30日，上诉人支付了3000元的清理费，租赁店面内的装修部分现已被全部拆除。上述经济损失系被上诉人的违约行为造成，上诉人的经济损失10200元应由被上诉人共同承担。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，判决部分错误。请求二审在依法查清本案事实的情况下，支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴香孜、管文娟答辩称：一、答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按约定履行合同内容，上诉人在不享有解除权的前提下，擅自搬离承租房屋并且要求提前解除合同，构成违约，一审法院判决上诉人赔偿答辩人违约损失并无不当。首先，答辩人与上诉人于2020年3月27日签订的第二份《房屋租赁合同》系上诉人要求签订，该合同样本系上诉人提供，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自义务。上诉人辩称该份《房屋租赁合同》系被迫签订，该辩解不属实，同时，从该份合同可以看出，相比前一份《房屋租赁合同》合同，答辩人在该份合同中明显减少了被上诉人的租金，还另外给了上诉人免租金装修期，答辩人并未加重上诉人的房屋租金。其次，上诉人辩称，答辩人对其隐瞒了前承租人嘉德公司的存在，且被上诉人多次提高租金存在违约的事实，该辩解均不属实。上诉人在承租本案涉案店面事宜中，一直都知道前租户嘉德公司的存在，其多次自行就房屋的装饰、装修等物品折价费事宜与该公司进行沟通协商，且答辩人在一审中提交的证据及一审庭调查可以得知，上诉人对于支付给赣州市嘉德典当有限公司装饰、装修物折价费20000元系其自愿支付，答辩人只是为了方便上诉人能尽快承租涉案房屋，在上诉人要求下，代其将装饰、装修物品折价费转交给嘉德公司。再次，即便答辩人之前向上诉人提出过租期太长，但仅仅是想协商，并未采取强制性，更没有增加上诉人的租金，双方还是按租赁合同约定的内容享有及履行各自的权利义务，答辩人并不存在任何违约情形。且答辩人早已向上诉人交付了租赁物，上诉人也在自愿支付给赣州市嘉德典当有限公司折价转让费后开始对店面进行拆除与装修，《房屋租赁合同》在正常履行中，上诉人在不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权的前提下，擅自搬离承租房屋，要求解除《房屋租赁合同》的行为构成违约。本案属于房屋租赁合同纠纷，标的系房屋的使用权，上诉人早已在别处承租了房屋，不可能再继续履行本案的《房屋租赁合同》，答辩人因上诉人的违约，导致店铺闲置四、五个月，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。一审法院判决其承担违约责任支付答辩人三个月租金作为空置损失费用，并无不当。二、上诉人要求答辩人返还其向赣州市嘉德典当有限公司支付的装饰装修折价转让费20000元及赔偿装修损失10200元，没有事实和法律依据。1.该笔装饰、装修等物品折价费属于上诉人与前租客嘉德公司自行自愿达成，答辩人只是替原告转交，且答辩人在收到原告的装饰装修等物品折价费后半小时内转给了嘉德公司，答辩人转出后也在微信上告知了上诉人，上诉人在微信中对该笔装饰装修等物品折价费予以承认，该笔费用系原告自愿给付，均不存在强迫一说。本案的上诉人为完全民事行为能力人，其对房屋租金与房屋装饰、装修折价费具备区分认知能力，根据答辩人一审提交的微信聊天记录显示，答辩人再次明确告知其20000为转让费，还将转给赣州市嘉德典当有限公司的转账记录发给了上诉人，上诉人辩称其支付给赣州市嘉德典当有限公司的20000元装饰、装修折价费可以用来抵扣租金，该辩解与事实不符，违背常理。且根据答辩人了解到的真实情况，是上诉人瞒着其妻子擅自与赣州市嘉德典当有限公司达成了装饰、装修折价费的合意并且支付了20000元，其妻子事后表示不同意与上诉人发生争吵，上诉人便以要求答辩人退还该笔费用为由，要求解除合同。在本案中，上诉人支付给赣州市嘉德典当有限公司的20000元装饰、装修折价费系其自愿给付，答辩人对其不存在欺诈、胁迫情形，答辩人也未自行收取上诉人的该笔费用，现原告要求答辩人退还，没有事实和法律依据。2.关于上诉人要求答辩人其聘请工人进行施工花费的10200元，没有事实和法律依据。该笔费用产生是在上诉人与嘉德公司达成装饰装修等物品折价费及与答辩人签订《房屋租赁合同》后，上诉人为了设计店内布局所产生的装修费用，在上诉人与答辩人签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定：上诉人如需改变房屋的内部和装修，或设置对房屋结构影响的设备，需先征得答辩人同意，装修投资由上诉人自理，是上诉人自身的投资建设行为，后因其单方无正当理由提前解除合同，因此该笔费用由上诉人自行承担，上诉人要求答辩人支付该笔费用没有事实和法律依据。三、一审判决后，答辩人为了防止损失的扩大，将涉案房屋再次出租，在新的租户装修时，上诉人母亲到店里阻止工人装修，给答辩人造成恶劣影响。根据一审查明，上诉人最后将涉案房屋的钥匙挂在门口，之后钥匙便因此丢失，答辩人房屋一直没有关门，答辩人也未贴招租广告，房屋一直闲置。后答辩人考虑到上诉人在一审前就已经承租了别人的店面，不可能再承租答辩人的房屋，为了减少房屋的闲置时间及避免损失的扩大，答辩人于一审判决后将房屋进行了再次出租，在新的租户装修期间，上诉人母亲到涉案房屋内阻碍施工人员施工，给答辩人造成恶劣影响，也影响新的租户店铺经营。答辩人认为，上诉人如认定自己的权益受到侵害，应通过合理合法的途径维护自己的权益。综上，答辩人认为，一审法院认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。何检生向一审法院起诉请求：1.请求判令解除2020年3月20日原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告向原告返还已交押金30000元，其他款项20000元，为缔约而支出的开支10200元，以上合计60200元；3.本案诉讼费由被告承担。吴香孜、管文娟向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判决反诉被告继续履行《租赁房屋合同》，并且支付第一个月房屋租金；2.请求法院依法判决反诉被告赔偿反诉原告因店面被拆除毁损导致的财产损失10000元；3.请求法院依法判决反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金30000元；4.本案反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告吴香孜与被告管文娟系婆媳关系。被告吴香孜取得了坐落于于都县商铺，建筑面积161.65㎡，不动产权证为赣（2019）于都县不动产权第××号。被告吴香孜将该店面租赁给原告何检生之前，曾租赁给案外人赣州市嘉德典当有限公司使用。店铺内尚有物品未能拆除搬走。2020年3月12日，原告何检生与被告吴香孜签订了《房屋租赁合同》。该租赁合同约定，租期五年，租金为11340元／月，押金30000元。次日，原告何检生向被告吴香孜中国邮储银行账户转账30000元，被告将店铺钥匙交于原告方。2020年3月13日，原告与案外人曾雪明签订了《劳务合同书》。合同约定，工作内容和工作地点：乙方按照甲方要求，将于都县商铺装修的图纸严格按照天猫优品体验店ＳＩ3.0设计及隔墙拆除清理。劳动报酬：图纸设计费用7200元、清理费3000元，合计10200元。2020年3月27日，原告何检生向案外人曾雪明江西省农村信用社联合社转账7200元，原告对租赁店铺内原有装修拆除部分，同年3月30日，原告支付了3000元清理费。原、被告签订合同后，原告对租赁店铺装修拆除过程中，案外人嘉德公司提出店铺转让费问题，被告吴香孜儿媳管文娟从中进行协调，同时，原告对被告方提供的格式房屋租赁合同认为较多漏洞，向被告提出重新签订合同并提供合同样本。2020年3月27日，被告管文娟告知原告何检生原承租人要20000元转让费并且会将空调拆走，原告回复管文娟，要求其转告对方次日会安排拆墙人员，请求对方拆空调时予以配合。当日，原告向被告管文娟转账20000元，随后，被告管文娟将该款转账给嘉德公司法定代表人刘忠民，事后，公司出具了收据。2020年3月27日，原告何检生与被告吴香孜重新签订《房屋租赁合同》。将签订合同时间填写为2020年3月20日。该合同载明，出租方（甲方）：吴香孜，承租方：何检生，…，第一条、房屋基本情况：甲方店铺（以下称房屋）坐落于于都县商铺，面积161.65㎡，第二条、房屋用途：该房屋用途为经商。除双方另由约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条、租赁期限：租赁期限为五年整，自2020年3月20日至2025年3月19日。第四条、租金和押金：店面每月租金为壹万壹仟元整（不含税），第二年开始每年递增6%，即第二年每月租金为壹万壹仟陆百陆拾元整，以此类推，押金叁万元整（￥30000元）。第五条、付款方式：甲方给予乙方30天装修期（2020年3月20日-2020年4月19日免租金）。租金按月结算，乙方需每月5日前缴纳当月租金至甲方指定账号。第六条、关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意破坏房屋设施。如需改变房屋的内部结构和装修，或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，装修投资由乙方自理。退租时，乙方不得破坏已装修的店铺，按乙方装修的原貌移交回甲方，甲方不补偿乙方装修费及转让费。承租期间，乙方在征求甲方同意的情况下可以转让店面，装修费及转让费归乙方所得。第七条、租赁期满：…，第八条、因双方责任终止合同的约定：有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，如造成甲方损失，由乙方责任赔偿：1.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；2.拖欠租金累计达七天；3.利用承租房进行违法活动的；4.故意损坏承租房屋的。第九条、乙方承租店面期间，所产生的任何费用和税费及物业管理费用都由乙方承担，甲方不承担。第十条、违约责任：租赁期间双方必须信守合同。任何一方违反本合同的约定。第十一条、合同生效：甲方将房屋交付乙方使用且与第三方无纠纷，双方签字交纳押金后本合同生效。本合同一式两份，甲、已双方给执一份，均具有同等效力。甲方吴香孜、乙方何检生。时间为：2020年3月20日最下空白处：中国邮政储蓄银行62×××51户名：吴香孜。此合同签订后，被告管文娟等人向原告提出租赁期限缩短及租金提高等事项，原告也提出支付的转让款20000元抵扣其两个月租金，被告管文娟不同意抵扣，原告对租赁店铺尚未进行装修并提出不再租该房屋，提出解除合同，被告管文娟代表吴香孜方同意解除，退回押金30000元，但转让款20000元不是出租方所得，不予退还。2020年3月31日，双方在店铺中协商解除合同时，因转让款20000元的事宜协商未成，原告将店铺钥匙放置在店铺门上，告知被告管文娟，先行离开店铺，其行为明确表明不再继续履行合同，此后，被告管文娟将店铺门上锁。因此，原告何检生于2020年4月诉至一审法院，请求判如所请；被告方提出反诉，请求支持其反诉请求。一审法院认为，原告何检生与被告吴香孜实际于2020年3月27日签订（合同时间落款为2020年3月20日）的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按合同履行。原告何检生与被告吴香孜原于2020年3月12日签订的《房屋租赁合同》已被之后签订的合同取代，不具有效力。本案中，双方在履行房屋租赁合同中，无法律规定的法定解除合同的情形；合同中也无约定解除的条款。原告系承租方，因被告吴香孜的儿媳管文娟并不是合同的权利人，不是适格被告。在管文娟向原告提出租金偏低及租赁期限缩短等事项时，原告对被告方的诚信产生质疑，随后将店铺钥匙挂在店门上，告知对方，以自己的行为明确表明不再履行合同，原告要求解除合同，不享有合同的解除权。房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，承租人已经搬离出租房屋的情况下，并不适合强制履行。根据《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行：（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。本案是房屋租赁合同，标的是租赁房屋的使用权，不适于强制履行；同时，出租方作为守约方，应采取适当的措施防止损失的扩大。出租方应意识到在承租人搬离后再继续履行合同的可能性微乎其微时，那么应及时另外寻找租客，减少房屋闲置的时间，避免损失的扩大，而不是一味坚持合同继续履行，任由损失的发生。原告在违约的情况下，不享有单方解除合同的权利。但是，在房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。因此，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。因此，本案中，原告请求解除房屋租赁合同的请求，应予准许；解除合同后，被告收取原告的押金30000元，应予退回；原告请求被告返还转让费20000元，无事实依据，一审法院不予采信；原告请求被告返还其支付的装修物品折价费用10200元，无法律依据，一审法院不予采信。反诉原告请求继续履行合同，不予采信；反诉原告请求反诉被告支付第一个月的租金请求，根据合同约定，原告在2020年4月19日前免租金，且原告已在到期限前起诉解除合同，因此，反诉原告的主张，一审法院不予采信；反诉原告请求反诉被告支付因店面拆除毁损的财产损失10000元，根据合同约定，在反诉被告签订合同后，支付了装修物品折价费用20000元，征得反诉原告的同意后，对承租房屋进行装修，并对店铺内设施进行部分拆除，是履行合同的行为，反诉原告的主张，无法律依据，一审法院不予采信；在原告不享有解除权的前提下，擅自搬离承租房屋的行为构成违约，理应承担相应的赔偿责任。双方在合同中未约定违约责任的方式，一审法院根据查明的事实酌定出租方即被告三个月的租金作为房屋空置损失费用，反诉原告提出反诉被告赔偿违约损失30000元，合法有据，一审法院予以采信。综上所述，原告请求解除合同和退回押金的主张，一审法院予以支持，其他请求不予支持；反诉原告请求反诉被告赔偿违约损失的主张，一审法院予以支持，其他诉讼请求不予支持。判决：一、解除原告何检生与被告吴香孜2020年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴香孜于判决生效后十日内返还原告何检生押金人民币30000元；三、驳回原告何检生的其他诉讼请求；四、反诉被告（本诉原告）何检生于判决生效后十日内赔偿反诉原告（本诉被告）吴香孜违约损失30000元；五、驳回反诉原告吴香孜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1405元，减半收取702.5元，反诉案件受理费400元，共计1102.5元，由原告（反诉被告）何检生负担552.5元，由被告（反诉原告）吴香孜负担550元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人何检生向本院提交录音文字整理资料（一审已提交录音光盘），拟证明在原告起诉之前被告管文娟打电话给何检生表示不同意将房屋租赁给上诉人的事实，说明被上诉人违约。二被上诉人经质证认为，不属于新证据，由于时间太长，管文娟表示内容记不清楚，以原始的通话录音为准，而且管文娟通话只是协商的过程，不是明确决定，更不是单方行为表示；《录音记录2》中“管文娟把锁挂在上面，后来电话告诉我之后就走了”，实际是上诉人将钥匙挂在门上，是上诉人以实际行为单方提前终止合同。二被上诉人向本院提交视频光盘，拟证明上诉人母亲阻挠新的租户装修店铺。上诉人何检生经质证认为，与本案无任何关联性。本院经审查认为，上诉人何检生二审提交的录音文字整理资料，所对应的录音光盘已于一审提交，故不属于二审新证据；二被上诉人提交的视频光盘，系一审判决后双方发生的争执，与案涉租赁合同纠纷的争议焦点无关联性，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于上诉人何检生主张二被上诉人构成根本违约的问题。本案中，二被上诉人均以口头、电话形式与上诉人协商增加租金、变更租期等事宜，并未采取实际行动收回案涉房屋或者阻挠上诉人装修施工等，而上诉人主张二被上诉人构成根本违约，亦未提供充分证据予以证实，故本院对该主张不予支持。租赁合同履行期间，上诉人将案涉店铺钥匙挂在店门，告知对方，其行为明确表明不再继续履行合同，构成违约，上诉人应承担违约责任。关于上诉人何检生主张二被上诉人退还转让费20000元的问题。双方之间的微信聊天记录显示，被上诉人管文娟表示“提前跟你说明，两万块转让费，人家会把空调拆走”，上诉人何检生回复“明天早上拆墙的会来，你叫他拆空调的配合一下，把那个空调拆走”，并结合之前的微信聊天记录内容可知上诉人系知悉该转让费用途并自愿支付，双方之间亦未达成该转让费可抵扣租金的合意，故原审认定上诉人主张退还转让费缺乏依据，本院予以维持。关于上诉人何检生主张二被上诉人赔偿装修损失10200元的问题。案涉租赁合同约定“装修投资由乙方（何检生）自理”，并且本案系上诉人何检生构成违约，故上诉人主张二被上诉人赔偿装修损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人何检生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1405元，由上诉人何检生负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月二十三日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜