福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初9406号 原告：陈建东，男，汉族，1971年7月24日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈伟坤，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫陈瑞，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被告：黄文健，男，汉族，1966年11月7日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：孙添坚，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世灵，福建瑞权律师事务所律师。 第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路**海西金融大厦****。 法定代表人：缪寿建，总经理。 委托诉讼代理人：许大为，公司员工。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。 原告陈建东与被告黄文健、第三人福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。陈建东的委托诉讼代理人陈伟坤、巫陈瑞，黄文健的委托诉讼代理人黄世灵，麦田公司的委托诉讼代理人王毅、许大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈建东向本院提出诉讼请求：1.黄文健向陈建东支付逾期交房违约金共计59220元；2.黄文健赔偿陈建东支出的律师费损失8000元；3.黄文健承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2019年3月20日，陈建东同黄文健签订《房屋买卖合同》，约定黄文健以4230000元的价格将位于福州市鼓楼区××街街道××路××号××坊××巷××期××＃楼××单元的房产出售给陈建东；房屋所有权变更完毕后一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。同时，《房屋买卖合同》补充协议第3条约定，黄文健应在2020年4月15日前将该房屋、家电家具以及附属配套设施交付给陈建东。并且，补充协议第4条约定，在签订《房屋买卖合同》前，黄文健已将该房屋与鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷一期工程3＃楼707单元打通，黄文健保证在办理该房屋交接前将该房屋与鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷一期工程3＃楼707单元的隔断恢复，并由陈建东进行验收，由此所产生的费用由黄文健承担。同时，合同还约定合同争议由房屋所在地人民法院管辖。同日，陈建东、黄文健同麦田公司签订了《交易服务合同》，约定由麦田公司作为交易服务方为陈建东、黄文健之间的房屋交易事宜提供服务。在合同签订后，陈建东按照合同约定向黄文健支付了相应购房款，并配合办理了房屋过户手续。然而，黄文健却由于个人原因迟迟未能将案涉房屋与707单元间的隔断恢复原状，未能按照合同约定于2020年4月15日前向陈建东如期交付案涉房屋。2020年4月15日，麦田公司向黄文健发送《告知函》催促其应尽快完成工作，向陈建东交付案涉房屋。直到2020年5月13日，黄文健方才向陈建东交付案涉房屋。综上所述，陈建东认为黄文健逾期交房的行为，直接导致陈建东无法按合同约定时间占有使用案涉房屋，其行为已经构成违约。陈建东有权按照合同约定要求黄文健支付违约金，并赔偿律师费损失。为维护陈建东合法权益，特起诉，望判如所请。 黄文健辩称，黄文健迟延交房系因不可抗力所致，依法无须承担任何违约责任。黄文健与陈建东约定在房屋交接前应先将案涉房屋与楼上单元的隔断恢复，为此黄文健自2020年1月份就开始寻找施工方着手进行房屋隔断恢复工作。2020年1月20日，黄文健委托施工方对案涉房屋隔断进行恢复，但2020年1月底突发新冠疫情，疫情造成全国范围内停工停产，疫情期间内黄文健无法组织工人进行房屋隔断恢复工作并且疫情防控措施导致案涉房屋所处小区也不允许装修施工。直至2020年4月初，案涉小区才渐渐开放允许外人进出装修。2020年4月13日，黄文健委托的施工方开始对案涉房屋进行隔断恢复工作。2020年5月13日，黄文健完成恢复工作并在陈建东验收合格后即正式向陈建东交付房屋。基于上述事实，黄文健在进行房屋隔断恢复工作时恰逢新冠疫情暴发，新冠疫情显然属于民法上的不可抗力，黄文健因不可抗力而无法按约履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持…”规定，黄文健无须承担迟延交房的违约责任，故依法应驳回陈建东的全部诉请。综上所述，黄文健因不可抗力而无法在合同约定期限内向原告交付房屋，根据相关法律规定，黄文健不应承担任何违约责任，陈建东的诉讼请求不具备事实和法律依据，依法应予驳回。 麦田公司辩称，陈建东、黄文健签订的房屋买卖合同依法有效，双方应按合同约定履行，麦田公司已完成交易服务义务，本案纠纷与麦田公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈建东向本院提交如下证据：A1.房屋买卖合同；A2.交易服务合同；A3.告知函；A4.EMS快递面单；A5.邮件全程跟踪查询结果；A6.微信聊天记录截图；A7.房屋交接确认书；A8.委托代理协议；A9.律师费发票；A10.汇款凭证。黄文健向本院提交如下证据：B1.住宅装修工程施工协议书；B2.公告；B3.短信记录截图；B4.微信聊天记录截图。本院认为，陈建东、黄文健提交的证据均为书证，其均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 2019年3月20日，黄文健与陈建东签订《房屋买卖合同》。合同约定，房屋位于福州市鼓楼区××街街道××路××号××坊××巷××期××＃楼××单元，单元面积104.91平方米，成交价格为423万元；房屋所有权变更完毕后一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；因不可抗力导致本合同不能履行的，双方免责，交易过程中已产生的费用由双方各自承担。合同补充协议约定，黄文健应在2020年4月15日前将该房屋、家电家具以及附属配套设施交付给陈建东；在签订《房屋买卖合同》前，黄文健已将该房屋与鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷一期工程3＃楼707单元打通，黄文健保证在办理该房屋交接前将该房屋与鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷一期工程3＃楼707单元的隔断恢复，并由陈建东进行验收，由此所产生的费用由黄文健承担。 同日，黄文健、陈建东与麦田公司签订《交易服务合同》。 2020年1月20日。林邵煜受黄文健委托与陈忠埜签订《住宅装修工程施工协议书》，合同约定林邵煜将衣锦华庭一期3#607及707住宅装修工程委托陈忠埜施工，施工位置为607楼梯拆除及707房屋分层装修；装修工期为收到预付款后次日起30个工作日（工期不含不可抗力因素引起的停工，法定节日等）。 2020年1月25日，福州市卫生健康委员会福州市新型冠状病毒感染肺炎防控工作一线指挥部发布公告，通知福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应，停止举办各类大型公众聚集性活动，推迟复工。 2020年4月16日，陈忠埜进场对案涉房屋进行装修施工。2020年5月14日，装修工程完工。 2020年4月16日，麦田公司向黄文健邮寄《告知函》。《告知函》称，根据《房屋买卖合同》之补充协议第3条的约定，黄文健应在2020年4月15日前将该房屋、家电家具以及附属配套设施交接给陈建东；望黄文健在收到本函件后即行将该房屋、家电家具以及附属配套设施交接给陈建东同时在办理该房屋交接手续前将该房屋与鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷一期工程3#707单元的隔断修复；否则陈建东有权依据《房屋买卖合同》的违约责任追究黄文健的责任。 2020年5月13日，陈建东在麦田公司的见证下在《房屋交接确认书》上签字，确认接收位于福州市鼓楼区××街街道××路××号××坊××巷××期××＃楼××单元房产。 另，陈建东委托北京德和衡（福州）律师事务所代理本案诉讼，支付本案律师费8000元。 本院认为，黄文健与陈建东签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应遵照履行。黄文健履行《房屋买卖合同》，委托林邵煜于2020年1月20日与陈忠埜签订《住宅装修工程施工协议书》，委托陈忠埜对案涉房屋的607楼梯拆除及707房屋分层装修。但因新冠肺炎疫情暴发，施工工人无法在2020年2月至4月初进入小区施工，施工工人迟至2020年4月16日进场施工并由麦田公司于2020年5月13日将案涉房产交付给陈建东。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国新型冠状病毒感染肺炎疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。黄文健已积极履行《房屋买卖合同》，并在不可抗力情形消失后，委托他人立即进入小区对案涉房屋进行装修施工并向陈建东交付案涉房屋。《房屋买卖合同》第十一条约定，因不可抗力导致本合同不能履行的，双方免责，交易过程中已产生的费用由双方各自承担。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的执导意见（二）》第四条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，第三人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，黄文健因不可抗力不能及时履行民事义务的，不构成违约，不承担民事责任。陈建东的诉讼请求无理，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的执导意见（二）》第四条的规定，判决如下： 驳回陈建东的诉讼请求。 案件受理费1480元，由陈建东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年十一月四日 书记员  叶炜 本案相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的执导意见（二）》 第四条疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，第三人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。