辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初5584号原告：大连铭润物业管理法定代表人：寇伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭仁雨。被告：高飞。委托诉讼代理人：朴晶。原告大连铭润物业管理有限公司诉被告高飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连铭润物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭仁雨、被告高飞及其委托诉讼代理人朴晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连铭润物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付2017年12月31日至2019年12月31日的物业管理服务费4747元，滞纳金2000元，合计6737元。（滞纳金计算方法：按照合同约定，逾期缴纳物业费，按日千分之三计算，按照2017年12月31日起至2019年12月31日应缴物业费天数按日千分之三计算已超过2000元，原告按照2000元主张。）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为物业管理服务公司自2013年5月至今服务于铭润福邸小区业主。2015年4月29日，被告作为铭润福邸小区**室（建筑面积：**平方米)业主与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：由原告为其提供物业管理服务，物业服务费标准为按建筑面积每月2.5元/平方米计算；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应收费用千分之三的滞纳金等其权利义务内容。原告在为该小区业主提供物业管理服务期间，已切实履行物业管理服务义务，但被告自2017年12月31日至今无故拖延交纳自2017年12月31日至2019年12月31日期间（24个月）的物业服务费用4747元。且被告经原告多次催缴，至今仍未交纳，已构成违约。原告为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求贵院依法裁判。被告高飞答辩称：被告同意以原物业费收费标准，即1.2元/平方米/月支付物业费，对无事实和法律依据收取部分，请求予以驳回。住宅物业收费适用政府指导标准和指导价，且需得到物价部门的批复。（一）前期物业费应按照住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，实行政府指导价：根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《辽宁省物业管理条例》【2018年2月1日实施】第四十二条规定，“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。”根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条可以得知，各收费标准应当如下：“住宅小区物业服务收费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级，物业服务收费等级指导标准详见附件。各等级的收费标准为：特级：根据物业服务成本及相关情况核定；一级：每月每建筑平方米为1.00元—1.30元（含1.00元）；二级：每月每建筑平方米为0.70元—1.00元（含0.70元）；三级：每月每建筑平方米为0.40元—0.70元（含0.40元）；”（二）物业公司不根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量，而任意提高收费标准，根据《价格违法行为行政处罚规定》第九条第三款的规定，经营者擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。（三）物业收费应当经有关部门审核批准根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第九条规定，“具备物业服务收费条件的住宅小区的物业服务收费标准，由受委托的物业服务企业向价格主管部门提出申请，经价格主管部门会同物业管理行政主管部门审核后确定。”根据2013年原告与案涉小区各业主签订《前期物业服务协议》第七条及缴费清单约定，物业服务费用的标准为1.2元/㎡/月，原告收取业主的物业费前提是必须获得物价管理部门的各项审批文件原件。对于超过获得批复的价格部分，被告不予认可。（四）物业服务收费价格未按照法定方式予以公示《物业服务收费管理办法》第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。综上，原告开始按照1.2元/㎡/月收取物业费后，未经有关部门审批且未经法定方式公布，擅自制定物业服务价格，提高收费标准，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”二、原告擅自制定的服务价格与服务不相适应，未全面履行合同义务，未达到其约定的服务标准。按照《物业服务收费管理办法》第五条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”第十四条规定，“物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。”被告及多数业主认为，原告低质量的服务水平与每月/2.5元/平方米的物业费用不适应，未体现费用与服务水平相适应的原则，未达到其约定提供的服务标准，甚至未能达到3级和4级的水平。原告所称的滞纳金收费无任何事实和法律依据，因被告不支付相关物业服务费是由于原告违法收费、多收物业费造成的，被告有权拒绝支付。根据原告提供的《前期物业服务协议》、房屋交接入户验收单、铭润福邸小区住户缴费清单、物业费催缴通知书，被告提供的视频、照片，本院经审理认定事实如下：被告高飞系庄河市铭润福邸小区**业主，建筑面积**平方米。2015年4月29日大连铭润物业管理有限公司（甲方）与高飞（乙方）签订《前期物业服务协议》。协议约定原告的服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、保养和管理；共用设施、设备的维修、保养、运行和管理；小区内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、保养和管理；公共绿地、花木、照明灯、建筑雕塑、导示系统等的的保养与管理；附属配套建筑和设施的维修、保养和管理；公共环境卫生的清洁和管理；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；维护公共秩序；房屋装饰装修管理服务；消防管理服务；电梯的运行和日常维护管理等。乙方应按照协议约定按时按标准向甲方交纳物业服务费、专项维修资金等费用；物业服务费高层住宅按每月每平方米2.5元收取，物业费起算日以房屋交付通知规定时间为准。首次物业服务费缴纳后，以后每年12月末前十日内预交下一年度物业费。业主逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日加收应收费用的千分之三的滞纳金。本协议自签订之日起生效，至业主大会成立，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同签订之日止。庭审中，被告提供视频、照片，拟证明物业公司在小区保洁、车辆管理、道路维修等方面服务未达到约定标准。后原告为案涉小区提供了物业管理服务，被告在入住房屋时缴纳了两年的物业费4747元，后又缴纳至2017年12月30日的物业费。被告未按期交纳2017年12月31日至2019年12月31日物业费4747元。现原告诉至本院，要求被告交纳诉请物业费及违约金，并承担本案诉讼费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。高飞与大连铭润物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议对当事人具有约束力。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。关于被告辩称原告擅自更改物业收费标准问题。根据原告的陈述，案涉小区多层住宅的收费标准系每平方米每月1.2元，高层为2.5元，对于该标准，自物业公司与业主签订《前期物业服务协议》时业已确定，未更改过。且被告亦认可，仅签订过一次《前期物业服务协议》，签订时即按2.5元的价格交纳的物业费，故对被告辩称原告擅自更改物业费收费标准，无事实依据，本院不予采信。被告辩称原告先是取得被告的签名，其后在相应的价款处加盖印章，但未提供相应证据予以证明，且被告已经按协议约定的2.5元的标准缴纳了两年的物业费，虽称有胁迫，但仅有本人及同为小区业主的陈述，对于被告的该辩解，本院不予采信。关于被告提出物业费收费标准未实行政府指导价、未经审批、公示一节,该事项非违反法律效力性强制性规定,并不影响双方基于形成物业服务合同关系的《前期物业服务协议》效力。关于物业费收费标准，被告可以通过其小区业主委员会与原告沟通协调，或者提议重新签订物业服务合同等方式变更收费标准。被告的该项辩解并不是被告拒缴物业费理由，故本院不予采纳。关于被告辩称的小区服务不到位问题，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业公司提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成违约，不能免除被告的缴纳物业费义务。原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。原告应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。被告作为业主，不能因原告个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。业主也应对物业服务工作给予必要的理解和支持，应及时交纳物业费用,遇到问题与物业公司积极沟通,形成物业与业主良性互动的局面,共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，原告在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进原告重视物业服务质量，免去滞纳金为宜，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告要求被告给付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告高飞于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连铭润物业管理有限公司2017年12月31日至2019年12月31日期间物业管理费4747元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告高飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王红图二〇二〇年十一月二十四日书记员  于 歌