河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0581民初4501号原告：李海顺，男，1966年1月6日出生，汉族，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：陈俊军，河南相州律师事务所律师。被告：周广华，男，1972年8月17日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：张青奇，河南威度律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钰，河南威度律师事务所实习律师。被告：申红旺，男，1979年4月30日出生，汉族，住河南省林州市。被告：魏书红，女，1981年3月23日出生，汉族，住河南省林州市。原告李海顺与被告周广华、申红旺、魏书红执行异议之诉一案，本院于2019年12月25日作出（2019）豫0581民初6883号民事判决，原告李海顺不服判决提起上诉。安阳市中级人民法院于2020年5月14日作出(2020）豫05民终1572号民事裁定，裁定撤销本院(2019)豫0581民初6883号民事判决，发回本院重新审理。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李海顺及其委托诉讼代理人陈俊军、被告周广华委托诉讼代理人张青奇、王钰到庭参加诉讼，被告申红旺、魏书红经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海顺向本院提出的诉讼请求：1.依法确认2018年7月23日原告李海顺与被告申红旺、魏书红签订的房屋互换协议合法有效，依法确认林州市××小区××单元××房产归原告李海顺所有，并依法享有财产权益；2.依法判决立即解除对原告所有的位于林州市××小区××单元××房产的强制措施，并立即停止对该涉案房产的执行；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年7月23日，原告李海顺与被告申红旺和魏书红夫妻二人签订了《房屋互换协议》，双方依约履行了房屋产权互换，原告李海顺将禧福苑小区11号楼2单元201室交付给被告申红旺、魏书红夫妻所有，被告申红旺和魏书红当即将紫云花园8号楼4单元202室交付于原告李海顺所有，两栋房产的差价11万元原告李海顺当即全额支付给申红旺1万元，并分别于2018年7月30日支付6万元，2018年8月1日支付3万元，2018年8月14日支付1万元。全部结清后，原告李海顺于2018年8月14日当天就搬入紫云花园8号楼4单元202室房屋居住并实际投入生活使用。原告于2019年4月19日前顺利办理了相关水、电、暖、物业等相关变更手续：将物业登记、水电费全部变更为原告李海顺。因紫云花园8号楼4单元202室房屋系被告申红旺、魏书红在中国工商银行股份有限公司林州支行设置按揭贷款，被告申红旺、魏书红夫妻没有按照合同约定及时偿还银行按揭贷款并办理解押手续，致使原告一直无法办理房产过户手续，自2018年8月14日居住至今。期间，由于被告申红旺和魏书红遗失房产证和土地使用权证书，2019年2月26日原告积极协助申红旺在《安阳日报》登报公示，在2019年3月13日协调河南省地质物探测绘技术有限公司对紫云花园8幢4单元202号进行地籍测绘并出具了《不动产测量报告》、林州市房管局测绘队对林州市开元办政西路84号紫云花园8幢4单元202号房产进行测绘并出具了《房产测绘成果报告书》，由于申红旺未能偿还房产按揭贷款，2019年5月28日原告代被告申红旺还按揭1800元、2019年6月17日代还按揭款151304.03元和手续费200元，为办理过户手续原告共积极代偿按揭153304.03元，被告申红旺给原告出具借条15.2万元，并约定利息为月息1分，在过户时获知被告周广华与被告申红旺民间借贷纠纷于2019年5月13日作出了(2019)豫0581执保839号协助执行通知书，将涉案房屋查封，导致无法过户。综上所述，原告认为，原告以互换的方式将林州市禧福苑小区11号楼2单元201室以49万元的价款交付给被告申红旺、魏书红，并全部交清了剩余11万元房款，交付禧福苑小区11号楼2单元201室属于房屋合同货币支付的特殊形式，原告根据被告申红旺的要求将房产过户到郭青苏名下，已经完成了合同义务，于2018年8月14日已全额支付了购房款项60万元，当日已经入住占有了房产。因被告申红旺、魏书红未能向银行支付贷款进行解押而导致未能办理涉案房产的过户登记，被告申红旺构成了违约，原告李海顺为了办理过户房产登记积极履行了义务，穷尽了所有手段，善意且无过错，虽然该房产登记在被告申红旺、魏书红名下，其仅仅具有登记的权利外观，但原告却是房产的实际权利人，原告的占有权利足以排除其他人的所有债权，行政机关的登记行为属于确认而非确权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据《物权法》第十六条规定，涉案房产应当进行事实推定和权利推定。从不动产登记的制度演进和法律赋予的功能看，不动产登记对有关不动产的面积、坐落、结构、层数、用途等自然状况的记载不适用推定力。不动产登记推定力作为一种权利推定，本质上只是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记推定的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。因此，作为一种法律拟制事实，登记表达的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记的记载不一致，人民法院可以依法采信该证据，进而对真正物权状态作出相应认定，原告要求对涉案房屋的事实状态进行确权。被告周广华系民间借贷纠纷执行案件的申请人，被告申红旺、魏书红系民间借贷纠纷执行案件的被申请人，在民间借贷纠纷执行程序中，被告周广华作为申请人向贵院申请对原告李海顺享有所有权的房产申请执行，(2019)豫0581执保839号查封裁定侵害了原告的合法财产权益。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记，原告享有的权益足以排除金钱债权的强制执行。根据《全国法院民商事第九次审判工作会议纪要》127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，买受人只要有向房屋登记机递交房屋过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。综上，原告李海顺已经履行了合同相关义务，并且借给被告申红旺、魏书红153304.03元用于支付了银行按揭贷款，原告的权利足以排除被告的强制执行，为维护自己合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，向贵院提起执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求！被告周广华口头答辩，李海顺与申红旺、魏书红签订的房屋互换协议不合法，因为在2018年该房屋已抵押给银行，申红旺、魏书红无权对该房屋进行处置。因为无效协议，依照法律规定，不动产物权的变更应以不动产登记为准，现涉案房屋登记在申红旺和魏书红名下，故该房屋仍属申红旺、魏书红所有。林州市人民法院对该房屋进行查封，是合法的。应依法驳回原告要求解除查封措施的诉讼请求。申红旺向周广华借款时已将涉案房屋的房产证和土地使用证原件交付给了周广华，申红旺、魏书红又以丢失房产证和土地使用证为名并补办新的证件。申红旺、魏书红的行为可能构成犯罪。如法院查明申红旺等人涉嫌犯罪，应中止该案的审理，移送相关机关处理。被告申红旺未到庭、未答辩。被告魏书红未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：第一组证据:2018年7月23日《房屋互换协议》一份、家具清单及定金收据一份、2018年7月30日6万元收据一张、2018年8月1日3万元收据一张、2018年8月14日申红旺收到1万元证明及郭青苏关于林州市喜福苑小区11号楼2单元201房产改户名证明一份、裴太书与李海顺《房屋买卖合同》一份、2018年4月16日裴太书定金1万元收据一张、转账凭据四张(合计人民币42.8万元)、2018年8月27日申红旺签订的《补充协议》一份；第二组证据：物业费收费票据一张、电费票据四张、水费票据四张、《房地产权登记信息》一份、《土地登记卡》一份、2019年2月26日《安阳日报》遗失声明二份、2019年3月13日河南省地质物探测绘技术有限公司《不动产测量报告》一组、2019年3月13日林州市房产测绘队《房产测绘成果报告书》一组、2019年6月17日原告工商银行转账凭证二份、2019年6月17日被告申红旺出具的借条一张、2019年6月29日中国工商银行股份有限公司林州支行《个人贷款结清证明》一份、微信聊天记录一组；第三组证据：(2019)豫0581财保954号民事裁定书一份、(2019)豫0581执异98号执行裁定书一份；第四组证据：证人证言两份，照片三张。被告周广华对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据，1、原告提供的房屋互换协议并非买卖合同，不符合最高院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定中关于买卖合同的规定。2、原告应当提供转账给申红旺余款11万的转账凭证，仅有申红旺的收据不足以证明双方之间的经济往来，而且原告需要支付申红旺11万元，而又让申红旺自己承担涉案房产的按揭款，明显不符合交易习惯，正常的符合常理的交易，是原告将该11万元直接为申红旺偿还按揭款才符合原告的交易利益。3、原告在签订互换协议时，已明确知道该房产属按揭房，即被抵押，房产被抵押期间不得买卖。原告有明显的过错，对此带来的风险应由原告自己承担。对第二组证据，房地产权登记信息、土地登记卡、不动产测量报告等都是为了补办土地证和房产证进行的，而申红旺在借款时已将房产证和土地证交付给了被告周广华，所以原告的第二组证据，不足以证明其办理上述登记证件的合法性。也就是说，申红旺有明显的欺骗行为，其次原告急于偿还申红旺所欠银行款项，且是提前还款，可见其明显与申红旺有串通的嫌疑。2019年4月林州市人民法院已将涉案房屋查封，2019年6月原告在明知该房产已经被从查封的前提下，急于一次性还清银行按揭款，明显不符合常理。对原告的第三组证据，对其中的法律文书没有异议，需要指出的是原告所持有的房屋互换协议不合法且不是有效的买卖合同。而且原告现有证据不足以证明已将全部房款付清了申红旺，原告未能过户具有明显的过错。对第四组证据，原告何时入住不能仅凭其提供的证人证言和照片证明。被告周广华提交如下证据：申红旺、魏书红的房产证两份和土地使用证一份。原告对被告周广华提交的证据发表如下质证意见：对房产证、土地使用权证的来源、形式、内容真实性均不予认可，该证据在原一审、二审之中被告周广华从未提交，不合常情、不符常理，且房产证和土地使用证在2019年2月26日已经公告丢失。该证据不具有证明力，无法证实被告周广华的证明目的。被告周广华持有房产证及土地使用权证故意不提交，且没有在房产登记机构办理抵押手续，不符合常情。原告对该证据不认可。被告申红旺、魏书红未到庭，视为放弃对原告李海顺、被告周广华提交的证据进行质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月23日，李海顺作为甲方，申红旺、魏书红作为乙方共同签订了《房屋互换协议》一份，协议约定：“一、甲方位于林州市喜福苑11号楼2单元201室（东户）购房票据，约定价49万元，约140平米现房未装修，与乙方位于林州市紫云花园8号楼4单元202室（西户）房产证，（约定价60万元）互换产权。因乙方已装修，故甲方补乙方现金110000元整；……三、因乙方为按揭房，乙方需付清所欠银行款项，……四、甲方付清乙方110000元后，乙方交还甲方房屋钥匙和所有产权，但不得损坏其屋内设施，时间最多延长至2018年10月1日……五、签订本协议之日，甲方付乙方10000元定金……”协议签订的当天，申红旺在家具清单页注明“今收到李海顺现金一万元（定金）”。2018年7月30日，申红旺向李海顺出具收到条一张，确认收到李海顺房款60000元；2018年8月1日，出具收到条一张，确认收到李海顺房款30000元。2018年8月14日申红旺向李海顺出具证明一份，证明李海顺已付清全部房屋差价110000元。周广华诉申红旺、魏书红民间借贷纠纷一案，周广华依法向本院提出诉前财产保全申请，本院于2019年4月3日作出（2019）豫0581财保954号民事裁定：冻结被申请人申红旺、魏书红名下存款400000元或者查封、扣押其名下等额价值的其他财产，期限为一年。本院于2019年5月13日向林州市不动产登记中心发出（2019）豫0581执保839号协助执行通知书。同日，林州市不动产登记中心协助本院将申红旺名下位于林州市开元路27号紫云花园8幢4单元202号房产查封。2019年6月17日房屋贷款还清后，原告李海顺要求办理房产过户时发现该房屋已被查封。2019年9月10日原告李海顺对本院查封上述案涉房屋提出执行异议，本院于2019年9月17日作出（2019）豫0581执异98号执行裁定书，驳回原告李海顺的异议请求。原告李海顺对该裁定不服，于2019年9月27日向本院提出执行异议之诉。周广华诉申红旺、魏书红民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月20日作出（2019）豫0581民初4226号民事判决，依法判决申红旺在判决生效后十日内偿还周广华借款400000元及利息。判决后双方在法定期间内均未上诉，2020年3月18日，周广华向本院提出强制执行申请，本院于2020年5月6日作出（2020）豫0581执991号执行裁定，林州市不动产登记中心于同日作出已办理续查封手续。2020年5月12日向申红旺送达（2020）豫0581执991号执行裁定书，其母亲代收。2020年5月15日，本院执行局依据（2020）豫0581执991号执行裁定书到涉案房屋处张贴查封公告。另查明，林州市开元路27号紫云花园8幢4单元202号房产登记在申红旺名下，该房产系按揭房屋，并进行了抵押登记。2019年6月17日，申红旺向李海顺借款15万元用于偿还该房屋贷款。2019年6月17日中国工商银行股份有限公司林州支行出具个人贷款结清证明一份，证明申红旺、魏书红已结清住房购置贷款。本院认为，本案争议焦点为李海顺对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。这一焦点问题包括四个具体问题:一是李海顺是否已经付清诉争房产的全部价款；二是李海顺是否已经合法占有诉争房产；三是李海顺对未办理过户登记手续是否存有过错；四是前述李海顺对诉争房产享有民事权益的状态是否足以排除强制执行。关于李海顺是否已经付清全部房屋价款的问题。合同约定李海顺与申红旺将各自所有的房屋进行互换，相差11万元价款由李海顺给付申红旺，而被告申红旺出具的收据及证明可以确认相差房款已付清，房屋买卖双方均认可，且有据可查、形式合法。关于李海顺是否已经合法占有诉争房产的问题。首先，《房屋互换协议》中约定“甲方李海顺付清乙方申红旺110000元后，乙方申红旺交还甲方李海顺房屋钥匙和所有产权，但不得损坏其屋内设施，时间最多延长至2018年10月1日”；其次，原告提交的林州市紫云花园物业中心出具的水电费票据及物业费票据中显示，2019年4月19日即开始以原告李海顺的名义缴纳水电费和物业费；此外，原告提交的证人证言显示，2018年8月15日原告李海顺一家人开始搬入林州市紫云花园8号楼4单元202室。以上证据可以说明原告已经过被告申红旺准许合法占有该房屋。关于李海顺对未办理过户登记手续是否存有过错的问题。诉争房屋系银行按揭贷款购买，因贷款未能还清，尚留存有中国工商银行股份有限公司林州支行设定的抵押，造成房屋未能及时完成过户登记手续，均非因李海顺存有过错。且房款差价付清后，原告李海顺于2019年6月17日向被告申红旺提供借款150000元，用于紫云花园偿还房贷的行为，可以认定原告李海顺积极协助被告申红旺还清银行贷款并要求房产过户。故原告李海顺对未办理房屋过户登记不存在过错。被告亦未提供其他证据证明李海顺存有过错。关于李海顺对诉争房产享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。如前所述，对本案诉争房产，李海顺与申红旺签订了房屋买卖合同，依约支付了相差的房屋价款，并已合法占有诉争房产，俟产权变更登记完成，李海顺即可获得诉争房产完整的所有权。而被告周广华申请执行的债权为与诉争房屋没有直接关联的一般债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，结合本案中李海顺已经支付完全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实，本院认为李海顺对诉争房产享有的民事权益足以排除强制执行，其基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。关于原告请求确认涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告李海顺与申红旺就诉争房屋虽然签订了房屋互换协议，原告李海顺亦实际支付了房屋差价11万元，并实际占有了该房屋，但李海顺与申红旺之间未办理房屋所有权变更登记，依据上述法律规定，李海顺在本案中请求案涉房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下:一、不得执行林州市开元路27号紫云花园8幢4单元202号房屋(房屋所有权证号为林房权开元办字第2012008055号)；二、驳回原告李海顺的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告周广华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。本院（2019）豫0581执异98号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  宋建军审 判 员  钟 星人民陪审员  殷军义二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  逯晓慧