黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4918号上诉人：汪进，男，汉族，1964年7月11日生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人：哈尔滨昱德物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街**********。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鑫，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人汪进因与被上诉人哈尔滨昱德物业管理有限公司（以下简称昱德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8439号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪进上诉请求：请求撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8439号，改判昱德物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》无效，驳回昱德物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、昱德物业公司与业主委员会签订的《物业服务委托协议》未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，是无效的合同。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会只是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会未经业主大会的同意与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议》无效。《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:（一)制定和修改业主大会议事规则；（二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；（七)有关共有和共同《物权法》管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、昱德物业公司作为物业服务企业应知与业主委员会签订《物业服务委托协议》需经业主大会的同意，昱德物业公司应该提交相关证据证明与业主委员会签订的合同合法有效。否则合同应被认定为无效，昱德物业公司对合同无效存在过错。应当驳回昱德物业公司请求支付物业费的诉求。昱德物业公司提交的《物业服务委托协议》中明确提到业主委员会根据业主大会的授权代表业主大会签订本合同，这足可以证明昱德物业公司明知与业主委员会签订《物业服务委托协议》应经业主大会的同意。昱德物业公司有义务提交业主大会审定并投票表决通过物业服务合同的记录、授权及在小区内向全体业主公示等相关证据，昱德物业公司若没有以上相关证据，《物业服务委托协议》应被认定为无效，昱德物业公司对合同无效是有过错的，应当由其承担合同无效的责任。昱德物业公司主张支付物业费的请求不应当被支持。合同签订后昱德物业公司和业主委员会均未在相关区域公示《物业服务委托协议》。昱德物业公司与业主委员会侵害了全体业主的利益。三、（2019)黑0110民初8415、8437、8427、8416、11018号案件的被告均在答辩书和一审庭审中就昱德物业公司与开运花园小区业主委员会签订的《物业服务委托协议》的合法性提出了质疑。一审法院的判决完全忽视了物业服务合同签订的前提是必须依照《物权法》经业主大会审定并表决通过以及在物业服务区域内向全体业主公示。《物权法》的相关规定就是为了保证全体业主的利益受到法律保护，防止业主委员会利用权力与他人勾结损害广大业主的合法权益。一审法院仅仅依据昱德物业公司与业主委员会签订的合同就认定合同有效，事实认定不准、明显偏袒昱德物业公司、判决不公。昱德物业公司与开运花园小区业主委员会签订的《物业服务委托协议》无效，昱德物业公司的诉讼请求应被驳回。一审法院认定《物业服务委托协议》有效，假设《物业服务委托协议》有效，一审法院认为昱德物业公司提供了实际物业服务管理就应该足额收取物业费，忽视昱德物业公司未按照一级物业服务的标准提供服务并存在严重缺陷的事实，存在事实认定不准、偏袒昱德物业公司、判决有失公正的错误。（一）昱德物业公司承诺在开运花园小区按照一级物业服务的标准提供物业服务管理并依此收费，现昱德物业公司提供的物业服务管理没有达到一级物业服务标准，昱德物业公司应该承担违约责任，减免物业费并向业主支付违约金。这些问题主要体现在以下方面:公共秩序管理存在重大缺陷(包括:在具备封闭式管理的情况下未对小区进行封闭式管理，外来车辆随意进出小区、长期停放，导致业主自用车辆无法在小区内停放；外来人员随意进出小区；未对停车秩序进行管理，导致消防通道常年被堵塞；没有专职公共秩序维护人员进行安全巡视；小区内没有监控设施，等等)，未能按时对公共区域卫生进行清扫、擦拭，小区绿化被毁、被杂物长期占用，夜间庭院照明长期失修、公共设施维护维修不到位等问题。这些问题严重影响了业主的生活、侵害了业主的合法权益，属于物业服务管理的重大缺陷，而不是所谓的瑕疵。昱德物业公司在一审庭审的过程中对汪进出示的关于其在物业服务管理过程中存在的问题的相关证据以照片是“静止的状态”予以否认，而一审法院竟然认定“汪进所提供的证据不足以证实所述内容”，对汪进的合法主张不予支持，明显存在事实认定不准、偏袒昱德物业公司、判决不公的错误。昱德物业公司提供的照片及光盘(内含几百张照片和视频)中的照片和视频的时间跨度从2014年昱德物业公司进驻小区至2019年10月，足以证明昱德物业公司在物业服务管理过程中存在的严重缺陷。例如:1.证据中有多张不同时期白天及夜晚小区出入口的车杆在没有车辆及行人通过的情况下处于升起的状态，这足以证明昱德物业公司未对小区进行封闭式管理；2证据中有多张小区消防通道(香顺街大门、4号楼门洞)夜晚被车辆堵塞的照片，足以证明昱德物业公司未尽到公共秩序维护的义务；3.证据中有多张重型机械在小区内未经相关业主允许违规安装室外烟道、重型货车在小区内停放的照片，足以证明昱德物业公司未尽到安全秩序维护的义务，对小区道路造成了损害；4.证据中有多张不同日期小区内没有庭院照明的照片，足以证明昱德物业公司未尽到公共设施维护的义；5.证据中有多张绿地内堆放杂物、绿地被毁坏的照片，足以证明昱德物业公司未尽到公共设施维护的义务。证据中还有很多照片反应了昱德物业公司在物业服务管理过程中各方面存在的缺陷，一审法院对诸多证据视而不见，明显存在偏袒昱德物业公司、判决不公的问题。(2019）黑0110民初8415、8439、8427、8416、11018号案件的被告均在答辩书和一审庭审中就昱德物业公司在开运花园小区物业服务管理过程中存在的诸多问题向一审法院提供了证据。一审法院在审理本案的过程中，对汪进要求昱德物业公司提供其全面履行了合同义务的证据的合理、合法诉求置之不理，明显偏袒昱德物业公司，判决不公。一审法院的判决书中，仅凭昱德物业公司出示的“外墙防水施工工程协议”、“水箱清刷协议”、“小区设施设备维修更换记录”，就认定昱德物业公司全面履行了物业服务合同，明显存在事实认定不准的错误。一审法院的判决书完全忽视汪进提供的昱德物业公司在物业服务管理过程中存在安全秩序维护、公共设施维护维修、绿化等方面的严重缺陷的证据，明显存在事实认定错误、偏祖昱德物业公司、判决不公的问题。如果昱德物业公司认为全面履行了合同义务，应按照《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》中一级物业服务的内容，逐项提供履行了合同义务的证据，例如完整的外来车辆进出记录、外来人员登记记录、安全巡视记录、设备巡视及检修记录等相关证明等证据。物业服务是商品，业主应该按照公平、质价相符的原则交纳物业费。物业服务管理诸多项目不达标，物业费不应按照一级物业的标准收费，物业费应当按照《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》的规定，按业主实际享受到的内容收取，并按合同向业主支付违约金。（二）2014年度的物业服务合同中约定，昱德物业公司如果2014年度的物业费收支出现10%以上的盈余，应向业主返还超出部分的盈余。因此，昱德物业公司应当向业主公示2014年度物业费的收支明细，如果出现盈余，应将盈余部分冲减物业费。（三）昱德物业公司利用小区公共区域出售、出租车位，收取广告费(如小区大门的广告、电梯轿厢广告，门禁卡上的广告等)这部分收入按《物权法》规定归业主所有，昱德物业公司应向业主公示收入明细，并将这部分收入冲减物业费。（四）昱德物业公司的房产内的地板因昱德物业公司疏于对公共排水管线维护导致室内返水被损坏，昱德物业公司的工作人员在汪进住宅内进行本应在一楼车库进行的公共排水管线疏通时因汪进提出意见对汪进进行辱骂、威胁。昱德物业公司所在单元的单元门长期失修处于失灵状态，楼梯间布满蜘蛛网等等问题，证明昱德物业公司未尽到合同义务，应以冲减物业费的形式对汪进进行补偿。（五）昱德物业公司2019年7月25日起诉要求汪进支付2013年12月16日至2018年12月31日的物业费，诉讼请求已经部分超过诉讼时效，应当驳回昱德物业公司的诉讼请求。一审判决书中竟然出现莫名其妙的表述和与本案无关的内容，例如:1.第三页第十四行“对证据三从来未对汪进家的防水进行过维修”，汪进住宅为二楼，无需进行防水维修，但汪进未提出过防水维修的问题；2.第四页第一行“楼道被堵”，汪进从未提出过该问题；3.第四页第十二行至十四行的内容与本案无关。一审法院在本应极其严肃的法律文书上出现如此错误，足以证明其工作失职，加上判决内容存在明显的事实认定错误、断章取义、明显替昱德物业公司开脱责任等问题。综上，应当撤销一审判决，依法改判昱德物业公司与业主委员会签订的《物业服务委托协议》无效，驳回昱德物业公司的全部诉讼请求。昱德物业公司辩称，汪进的上诉观点，与一审时提出答辩是一致的，也是主张两点，物业服务的问题和合同是否有效的问题。一、合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的若干问题解释》第一条，业主委员会依法选聘并且签订的物业服务合同对业主具有约束力，所以说业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故汪进提出的物业服务合同，其不知情，对其无效或者不产生效力的抗辩是不应该被支持的。二、关于服务的问题。一审中汪进提供了大量的照片，但是经过一审的质证，相应照片无法支持汪进所主张的内容。如果汪进真的认为昱德物业公司因物业服务委托服务质量不好，侵害其权益的，也可以另行提起诉讼，要求昱德物业公司赔偿损失。但不能以此原因而不交物业费。综上，一审判决事实清楚，法律适用正确，恳请法维持原判。昱德物业公司向一审法院起诉请求：1.判令汪进支付2014年1月1日至2018年12月31日物业服务费3190元；2.诉讼费由汪进承担。一审法院认定事实：2014年1月1日、2015年1月1日，昱德物业公司与案外人哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订两份《物业服务委托协议书》，两份协议均约定：由昱德物业公司为开运花园小区提供物业服务，服务期限自2013年12月16日起至2019年12月31日止，多层住宅物业服务费按建筑面积每月0.62元/平方米计算。汪进为哈尔滨市香坊区开运花园小区5栋7单元201室业主（建筑面积为85.81平方米），汪进自2014年1月1日起拖欠五年物业费3190元（0.62元/平方米×12月×85.81平方米×5年=3190元）。另认定，昱德物业公司在水木兰亭小区进行物业服务期间，与案外人哈尔滨市昌盛建筑材料有限公司等签订对水木兰亭小区实施服务的各项协议，昱德物业公司对水木兰亭小区已履行物业管理服务。一审法院认为，昱德物业公司于2014年1月1日、2015年1月1日与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订的两份《物业服务委托协议书》系双方真实意思表示，且昱德物业公司已经实际为该小区提供了物业服务，故该合同依法成立并发生法律效力。按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”开运花园小区业主大会与原告签订的《物业服务委托协议书》对案外人全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方均应认真履行合同义务。汪进系该小区业主，该合同对汪进具有约束力，汪进应当按照合同的约定履行交纳物业费的法律责任，按照合同中约定的多层住宅物业服务费的收费标准为每月0.62元/平方米，汪进每年应支付物业费638元。现昱德物业公司能够举示证据证实已经履行了物业服务合同中的相关服务内容，故汪进应依照物业服务合同的约定向昱德物业公司支付物业费，数额应为3190元。关于汪进主张昱德物业公司未对开运花园小区提供秩序维护、未对小区进行封闭式管理、对公共设施未进到维护保养的义务等等，汪进所提供的证据不足以证实汪进所述内容，故一审法院对汪进的该项主张不予支持。故判决：汪进于本判决生效之日起立即给付昱德物业公司物业费3190元。案件受理费人民币50元（昱德物业公司已预交），由汪进承担，与上述款项一并给付昱德物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：汪进提交的微博正文截图及照片6份，并非形成于本案昱德物业公司主张的物业费发生期间，与本案不具有直接关联，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，昱德物业公司于2013年末开始对开运花园小区进行物业管理服务，并于2014年1月1日与开运花园小区业主大会签订了《物业服务委托协议书》，哈尔滨市香坊区开运花园小业主委员会加盖了公章并有负责人签字。虽汪进等部分业主提出昱德物业公司在服务管理上存在重大缺陷，但在昱德物业公司进驻开运花园小区近6年时间，汪进及部分小区业主未能就此问题行使业主权力，况且昱德物业公司已提供了相应的物业管理服务，故收取物业服务费实属合理范围。同时，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故汪进等部分业主主张开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》无效,本院不予支持。至于昱德物业公司服务不到位等问题，一审法院认定物业服务质量存在瑕疵，从而驳回了昱德物业公司关于违约金的诉讼请求，亦是对昱德物业公司变相处罚，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故昱德物业公司请求汪进交纳所欠物业费有法律依据。一审法院处理得当，本院予以维持。关于昱德物业公司的诉请是否超过诉讼时效期间的问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算。汪进关于昱德物业公司的诉请部分已超过法律规定诉讼时效期间的主张，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，汪进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汪进负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇二〇年十一月十六日书记员  张春天