广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27446号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码：914***********011C。法定代表人：昌某1。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码：914********1320683。负责人：刘宏才。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：朱孝亚，女，1977年8月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码430************328。委托诉讼代理人：张建国，广东高裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宗轩，广东高裕律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告朱孝亚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月25日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月3日公开开庭审理了本案，两原告的共同委托诉讼代理人李政安、被告的委托诉讼代理人蔡宗轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月至2019年2月期间的物业管理费3969.28元、滞纳金700元（滞纳金以2018年1月9日前当月所欠物业管理费为基数，按日万分之三暂计算，自欠付当月起至付清日止，暂时计算至2020年9月；诉讼中，变更滞纳金金额为725.76元）；2.被告向原告支付公摊水、电费及未过户期间所欠的水、电费；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求。被告辩称，一、被告无需支付原告2018年1月9日至2019年2月期间的物业管理费，理由如下：1.佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出的生效民事判决，已确认物业服务合同于2018年1月9日解除。原告在物业服务合同解除后拒绝退出、移交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，其请求物业费用不予支持。2.双方物业服务合同于2018年1月9日起至2018年12月27日作出判决之日止期间，双方物业服务合同是否解除处于不确定状态，由于没有形成合同关系，也不应当支付该期间的物业管理费。二、关于其他期间的物业管理费问题，因原告没有尽职履行物业服务的职责和义务，严重违反物业管理合同规定，应当减少物业管理的收取，被告愿意酌情支付50%的物业管理费。三、2017年9月30日前的物业管理费已超过诉讼时效，应当驳回诉讼请求。案经开庭审理，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区**********************，物业类型为高层住宅，于2016年8月16日办理不动产登记，权利人为朱孝亚，房屋建筑面积为88.80平方米。原告彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉·金棕榈园小区提供前期物业管理服务，物业服务管理收费采取酬金制；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.6元标准交纳；物业管理服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金；等等。另查：（一）案涉小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，并确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除、判令彩生活公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。业主委员会于2019年1月31日向本院申请强制执行，2019年3月7日彩生活公司与业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续，确认彩生活公司已于2019年3月1日撤出小区管理。（二）2019年5月17日，原告向被告所涉的本案物业地址邮寄《律师函》，追收本案所涉费用。邮件于2019年5月27日由他人签收。（三）2020年9月27日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，被告未能就其已交纳相关费用进行举证证实。本院认为，本案的争议焦点在于：（一）两原告有无权利收取物业管理费用。本案中，原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为案涉小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应的物业管理费予原告。被告辩称合同解除后两原告无权收费，理据不足，本院不予采纳。被告还辩称彩生活公司管理质量不符合约定故应减少交费，本院分析认为，业主应交纳的物业服务费用是维持整个小区物业管理基本运作的成本基础，按时足额交费是业主应尽的合同主要义务，被告仅以原告存在服务瑕疵行为作为减少基本物业服务费用的抗辩理由，于法无据，本院亦不予采纳。（二）本案诉讼请求是否部分已过诉讼时效。原告在本案中主张2016年11月至2019年2月的物业服务费及滞纳金，因被告提出诉讼时效抗辩，故本院对原告的诉讼请求是否已过诉讼时效期间予以审查。因双方约定的物业服务费为按月计收，原告请求的滞纳金亦为按月计算，由此形成的债权为继续性债权，故将每月的上述费用视为单个债权分别适用诉讼时效。原告主张的上述费用的诉讼时效期间跨越了《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日，故对其是否超过诉讼时效期间应分段分析：对于2016年11月至2017年9月期间的上述费用，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，上述期间的费用应适用三年的诉讼时效期间。原告于2019年5月17日向被告所涉的本案物业地址邮寄《律师函》追收本案所涉费用，故2019年5月之前超过三年的物业服务费用和滞纳金，已超过三年的诉讼时效期间，即2016年5月至2019年2月期间的相关费用，尚未超过诉讼时效期间，本院予以支持。（三）原告请求的滞纳金是否应当支持。原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据本院查明事实，自小区业主与彩生活公司就《前期服务合同》履约期限及解聘物业公司效力发生争议后，涉案小区物业服务费的结算尚待法院判决确定，被告作为普通业主，在费用结算尚不明确的情况下选择暂缓交费，不构成违约，原告请求被告支付该期间物业管理费逾期滞纳金，本院不予支持。综上，由于法院生效判决确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除，故对于2017年12月前的物业管理费用，各小区业主应依约按时交纳，逾期交纳的应按约定支付滞纳金。对于2018年1月开始的物业管理费用，基于前述理由，原告请求该期间的滞纳金，本院予以驳回。（四）被告应支付的相关费用具体金额问题。因被告未能就其已交纳相关费用进行举证证实，故被告应向原告支付2016年11月至2019年2月期间的物业服务费。经核算，该期间的物业服务费3978.24元（1.6元平方米/月×88.80平方米×28个月）。原告请求3969.28元，属于权利处分，本院予以准许。原告主张被告支付按每日欠缴费用的万分之三计算的逾期付款滞纳金符合双方的约定。结合前述关于滞纳金的认定，对于2017年12月前的物业管理费用，被告没有依约按时交纳，应按约定支付滞纳金；对于2018年1月开始的物业管理费用，原告请求该期间的滞纳金，本院予以驳回。但支付滞纳金总额应以欠缴的物业服务费为限。综上，原告的诉讼请求，部分理据充分，本院予以支持，其他部分予以驳回。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告朱孝亚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋（金棕榈园5栋2座503房）2016年11月至2019年2月止的物业管理费3969.28元予原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司。二、被告朱孝亚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋（金棕榈园5栋2座503房）2016年11月至2017年12月期间拖欠物业管理费的滞纳金（违约金以各月管理费142.08元为基数，从当月11日起，各期均按日万分之三计至管理费实际清日止，各期违约金均以管理费基数142.08元为限）予原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本项随上列第一项清。三、驳回两原告的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  黄**文二〇二〇年十一月十三日书记员  符泳燕