广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30431号上诉人（原审被告）：深圳市东宏晟经济发展有限公司。法定代表人：李豪恩。委托诉讼代理人：彭顺英，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市中海商业服务有限公司。法定代表人：崔登杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷婷，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市东宏晟经济发展有限公司（以下简称东宏晟公司）因与被上诉人深圳市中海商业服务有限公司（以下简称中海公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初323号民事判决，上诉于本院。本院于2019年11月11日立案后，组成合议庭审理，现已审理终结。东宏晟公司上诉请求：1、撤销一审民事判决全部判项，改判驳回被上诉人的全部诉求;2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误，被上诉人用于起诉的《物业服务合同》应属无效合同。根据《物业管理条例》第十一第四款的规定，选聘物业服务企业由业主共同决定。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是其履行职责的情形之一。根据《深圳经济特区物业管理列》第三十三条规定，业主委员会超越职权作出决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。基于此，2017年1月1日被上诉人与XX花园业主委员会签订的《物业服务合同》，其签订是在未依法召开业主大会也未依法征求业主同意，即未得到业主大会授权的情况下做出的；且此《物业服务合同》约定了比以前更高的物业费收费标准，这都是未依法经业主大会授权、未获得业主同意的情况下做出的。一审判决书第6页第2-3行也提到“从现有证据上看，无法确认该业主大会决议的作出程序是否合法”，即该《物业服务合同》签订的前提都无法确认是否合法的情况下，一审法院如何得出该《物业服务合同》是真实有效的结论的？且根据上诉人的举证内容，该《物业服务合同》签订时根本没有经业主大会决议，既然一审法院将后续召开了决议作为该合同有效的“追认”程序，那么这个“追认”程序本身应当首先合法，在一审法院都明确认为该程序合法性无法判断的情况下，又如何能够推出业主大会已经对《物业服务合同》进行“追认”，且“追认”行为符合有效民事法律行为特征的结论？被上诉人越俎代庖，擅自提高物业服务价格，业主委员会视业主意愿于不顾，擅自和被上诉人签订了违背了业主真实意思的《物业服务合同》，进而剥夺了业主在选聘物业服务企业方面的自主权参与权、选择权、投票权和决定权。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。被上诉人在无法证明在后召开的业主大会符合法定程序的前提下，该《物业服务合同》应为无效合同，合同无效是自始无效，因此该合同对上诉人自始不具有约束力。该《物业服务合同》应为无效合同。二、一审法院认定事实错误，《物业服务合同》因违反法律法规规定无效，被上诉人无权要求上诉人承担违约责任。根据《合同法》的相关规定，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人依法享有自愿订立合同的权利。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。而2017年，被上诉人与XX花园业主委员会签订的《物业服务合同》由于在签订时没有得到XX花园业主大会的授权，使该合同因违反法律法规的强制性规定而导致无效。依据《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，上诉人不存在违约行为。因此被上诉人无权要求上诉人承担违约责任。三、一审法院未查明被上诉人是否依约提供了物业服务的事实，存在事实的漏查。根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。根据《物业服务收费管理办法》第十四条规定，物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。上诉人在一审时已提交相关照片和微信聊天记录以证明被上诉人并未严格履行其服务义务，其在履行合同过程中是存在失职的表现。但一审法院却认为上诉人并无充分举证，这是不合理的。被上诉人未尽到其服务义务，其情形诸多，其中也包括应该做的事并没有做这一情形，而一个消极、没有做出的服务，即并未存在的服务，一审法院却要求上诉人来充分举证，这是强人所难的。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。上诉人对于被上诉人未严格履行服务义务提供了照片、微信聊天记录的内容，已能充分说明被上诉人并未向业主提供合规的服务义务，而被上诉人自始至终都没有提供证据证明其完成了物业服务，而且也没有证明酬金制中各项费用的去向和每月物业费用的计算方式。依法应当承担举证不能的责任，其要求上诉人支付物业费，于法无据。四、一审法院未查明重要事实，2014年签订的《物业服务合同》约定的服务收费方式为酬金制形式，但被上诉人并未真正依约定实行该酬金制，未举证证明各项物业服务支出的金额和去向，根本无法认定其物业服务酬金的金额。根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十七条第二款规定，酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。而2011年XX花园业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》第五条约定了物业区域物业服务收费方式为酬金制；第六条第一款约定了物业服务费由业主按其物业的建筑面积预先交纳；第六条第二款约定了物业服务费用为交纳的甲方业主所有，由乙方代管，用于约定的11项开支项目与酬金中。第六条第三款约定了被上诉人的酬金以每季度按结算的物业服务费用10%的比例提取。但是，被上诉人从未向全体业主公开过关于其酬金组成的相关文件。关于其他各项支出的支出明细、其酬金的计算方式都是不明确的。因此，其物业服务费用的收取不仅没有法律依据，也没有事实依据。五、一审法院认定事实错误，判决内容违背合同双方当事人的合意，被上诉人无权另行收取专项维修资金。根据《物业管理条例》第五十三条规定，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。但根据2014年签订的《物业服务合同》第十二条，物业服务公司每月从地面停车费中支付1667元直接转入小区专项维修资金账户。依据《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。该条并未限制业主和物业服务公司就业主缴纳专项维修资金的来源和缴纳方式。依据《物权法》相关规定，小区公共部分的收益应由业主共同所有，在计算每月专项维修基金时，被上诉人应当按合同约定将1667元停车费从应交费用中扣除，再按照0.25元/平方米的价格收取剩余部分。如完全可以覆盖所有专项维修基金的，则物业服务公司无权再重复收取。一审法院根本未查明每月专项维修基金和1667元作为专项维修基金的停车费的金额关系，此判决内容违反了双方当事人的合同约定，而且直接支持被上诉人可以不按合同约定进行每月专项维修基金的处理。对上诉人在内的业主存在极大的不公平，也违背了合同的诚实信用原则。六、即使《物业服务合同》最终被判定为有效，上诉人亦不应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”上诉人就依据效力存疑的《物业服务合同》支付物业管理费提出抗辩完全是基于合法、正当的理由，而非无故、恶意拖欠，故上诉人不应承担违约金赔偿责任。另外，在上诉人与被上诉人的物业服务合同纠纷--另案（案号：（2020）粤0308民初943号）中，被上诉人基于与本案完全一样的《物业服务合同》提起诉讼，且该案诉请亦与本案相同--要求上诉人物业管理费、专项维修资金、违约金等。关于违约金的给付事实，该案中，一审法院（同为盐田区人民法院）则认定拖欠物业费用系双方存在争议，事出有因，不属于恶意拖欠，因此对该项违约金不予支持。同样的裁判思路亦已经广东省高级人民法院在处理类似的物业管理纠纷案（案号：（2011）粤高法审监民提字第118号）中予以确认。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第九条的规定：“检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，但与新的法律、行政法规、司法解释相冲突或者为新的指导性案例所取代的除外。检索到其他类案的，人民法院可以作为作出裁判的参考。”一审法院已在（2020）粤0308民初943号中对违约金进行处理，且与广东省高院的判例思路一致，基于最高院指导意见的精神，与（2020）粤0308民初943号判决系“同一当事人、相同案由和同一裁判法院”的本案应当保持事实认定和法律适用的一致。为统一法律适用、保证司法公信力，同时还原案件的基本事实，本案的违约金亦不应支持。违约金条款的设置旨在敦促合同当事人遵守合同约定，且该合同应当是当事人均认可的合法有效的合同。本案中上诉人对《物业服务合同》的效力存在异议，被上诉人在合同履行期间未能充分举证致使上诉人确信《物业服务合同》的签订程序合法。就《物业服务合同》签订及擅自提高物业管理费事宜，上诉人已于2017年10月17日、2017年12月1日两次致函被上诉人提出异议，并请求退回多缴纳的物业管理费。上诉人再于2018年3月8日致函《物业服务合同》的另一当事人深圳市盐田区XX花园业主委员会，请求其督促被上诉人按照2014年签订的《物业服务合同》约定的费用标准退回多缴纳的物业管理费。双方对该物业管理费的收取一直存在争议，上诉人自知悉2017年签订的《物业服务合同》至被上诉人起诉期间，均不认可该《物业服务合同》的有效性，一审判决也明确认定“从现有证据上来看，无法确认业主大会决议的作出程序是否合法”，上诉人拒绝缴纳物业费确属事出有因。中海公司辩称，涉案物业服务合同已经业主大会授权，合法有效，对上诉人具有法律约束力，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的二审上诉理由不能成立，请依法驳回上诉、维持原判。中海公司向一审法院起诉请求：1、被告给付2017年7月至2018年11月物业管理费162137.16元、专项维修资金6755.72元、违约金17019.66元，合计185912.54元；2、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告系深圳市盐田区XX花园（以下简称XX花园）X栋1-2楼裙楼的业主（1层面积1057.02平米，二层面积532.56平米，房屋用途均为商用）。2014年1月1日，原告与XX花园业主委员会签订《物业管理合同》，约定：商业物业管理费5元/月/平米，合同期限自2014年1月1日至2016年12月31日。2017年1月1日，原告与XX花园业主委员再次签订《物业管理合同》，约定：商业物业管理费6元/月/平米;业主应当于当月10日前按月缴纳物业服务费，如业主逾期支付物业服务费用，每逾期一天，须按照所拖欠费用总额的万分之五向乙方支付迟延付款违约金;物业服务公司每月从地面停车支付1667元直接转入小区专项维修资金账户;合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日。原告向一审法院提交了《深圳市盐田区XX花园业主大会会议决议》，落款时间为2017年5月5日，该决议确认XX花园于2017年5月2日至2017年5月5日召开业主大会，与会业主表决并通过《XX花园业主管理规约》、《XX花园业主大会和业主委员会议事规则》、《XX花园物业管理合同》，并授权业主委员会签订物业服务合同，并附有骆某等五位XX花园业主委员会成员及社区工作站工作人员签名和XX花园业主委员会印章。另查明，原告自2016年1月1日起，按照6元/月/平米的标准向被告收取物业管理费，被告缴纳物业管理费和专项维修资金自2017年7月后再未缴纳。又查明，根据深价规[2008]2号文件相关规定，业主日常维修资金的缴纳标准为带电梯的物业每月每平方米0.25元。盐田区XX花园为高层商住楼，公共设施包括电梯。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点在于2017年1月1日所签订的《物业管理合同》对于被告是否有相应的约束力。被告主张原告调整物业管理费应提请业主大会作出决定，而原告提交的2017年1月1日所签订的《物业管理合同》并没有经业主大会决定，原告没有证据证实其与业主委员会签订《物业管理合同》时已经履行了相应的法定程序，故该合同不能约束被告。法院认为，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的服务企业签订物业服务合同。《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。在本案中，XX花园业主委员会未经业主大会授权与原告签订新的《物业管理合同》，该合同应处于效力待定的状态，根据原告提交的《深圳市盐田区XX花园业主大会会议决议》，XX花园业主大会已于2017年5月5日对上述合同的签订予以追认，故该合同已经发生效力，并对原、被告均产生相应的约束力。虽从现有证据上来看，无法确认该业主大会决议的作出程序是否合法，但原告作为物业服务公司，对业主大会的召开并无监督义务，对其决议的合法性亦无相应的举证义务，如被告认为业主大会的决议或业主委员会做出的决定侵害其合法权益，可依法请求人民法院予以撤销，但并不能以此对抗原告的诉求而拒交物业管理费。故法院确认，2017年1月1日所签订的《物业管理合同》对原告有约束力。关于原告合同义务的履行问题。被告辩称原告在履行《物业管理合同》过程中存在失职，未尽到相应的物业服务义务，但被告未能就原告应当履行而未履行的合同义务予以具体说明并充分举证，其所提交的证据为照片或微信聊天记录，被告不予认可。小区和谐需各方共建，物业服务及于整个小区业主，具有公共性和整体性，业主如认为物业公司的服务不符合合同约定，或者给自己造成了损害，可以循法律途径进行救济，而不能以拒交物业费的形式消极对抗。关于专项维修资金。被告主张依据合同约定，物业服务公司每月从地面停车支付1667元直接转入小区专项维修资金账户，且合同并无关于业主支付专项维修资金的约定，故被告没有义务缴纳专项维修资金。法院认为，依据《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条，日常收取的专项维修资金由业主在缴纳物业服务费时一并缴纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户，日常收取的专项维修资金缴纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。故缴纳专项维修资金系业主法定义务，且其缴纳标准亦不属于合同自主约定的范畴，合同约定每月从地面停车收益中转入1667元至专项维修资金账户对应的应是整个小区业主，并不能免除被告缴纳专项维修资金的义务，故被告的主张于法无据，法院不予支持。被告应当按照市价格主管部门和市主管部门所制定的标准，即0.25元/月/平米缴纳物业专项维修资金。综上，原告依约向被告提供了物业管理服务，被告拖欠2017年7月起的物业服务费、专项维修资金等费用已构成违约，原告主张被告支付2017年7月至2018年11月的物业管理费及专项维修资金，并依照合同约定要求被告从逾期之日起至按日万分之五交纳违约金于法有据，法院予以支持。经计算，原告每月应缴的物业管理费为9537.48元（1057.02×6+532.56×6），原告可主张的2017年7月至2018年11月物业管理费为162137.16元（9537.48×17）、专项维修资金6755.72元（1057.02×0.25×17+532.56×0.25×17）、违约金19776元（具体计算方法见附表）。原告仅主张违约金17019.66元，属其自由处分权利的范畴，不违反法律规定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条、《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条之规定，判决：被告深圳市东宏晟经济发展有限公司应于判决生效之日起七日内向原告深圳市中海商业服务有限公司支付2017年7月至2018年11月的物业管理费人民币162137.16元、专项维修资金人民币6755.72元及违约金17019.66元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2009.13元、保全费1449.56元，由被告深圳市东宏晟经济发展有限公司负担。上述费用原告深圳市中海商业服务有限公司已经预交，法院不予退回，被告深圳市东宏晟经济发展有限公司应于判决生效之日起七日内将案件受理费人民币2009.13元、保全费1449.56元迳付原告深圳市中海商业服务有限公司。本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审主要争议焦点是合同是否有效，东宏晟公司是否应支付管理费和专项维修资金，是否应支付违约金。业主委员会在签订《物业管理合同》时未经业主大会授权，合同效力处于待定状态；但后来业主大会表决通过了物业管理合同，并授权业主委会签订物业服务合同，故经业主大会授权后，《物业管理合同》属有效的合同，对全体业主具有约束力。业主大会表决有《深圳市盐田区XX花园业主大会会议决议》，有社区工作站工作人员签名和业主委员会盖章，可以确认其真实性和证明力。东宏晟公司未能提交反驳的证据，其关于上述决议的真实性不能确认的主张，本院不予采信。中海公司按合同提供了物业管理服务，东宏晟公司应按约定支付物业管理费。东宏晟公司主张中海公司未按约定的质量提供物业管理服务，但其提交的证据不足以证明其该主张；此外，物业管理费涉及其他业主利益，个别业主认为物业管理公司服务质量不符合合同约定的，可以通过业主委会或者业主大会循法律途径处理，而不能拒付物业管理费。专项维修基金是法律规定的应当收取的费用，合同约定的物业服务公司每月从地面停车费中支付1667元转入专项维修资金账户，并未约定以该收入作为业主支付专项维修基金，故不能免除业主支付专项维修基金的义务。关于违约金，合同有明确的约定，中海公司无正当的理由未按约定履行合同的义务，具有过错，并构成违约，应当按约定支付违约金。综上，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，本院不支持其上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4018.26元，由上诉人深圳市东宏晟经济发展有限公司负担，上诉人已预付。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年十一月三日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。