湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终142号上诉人（原审原告）：潜江市市场监督管理局，住所地：湖北省潜江市园林办事处章华南路**B。法定代表人：吴明星，该局局长。委托诉讼代理人：金倩，女，该局职员。委托诉讼代理人：陈永灿，湖北楚天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州易融同辉投资有限公司，，住所地：广东省广州市白云区棠景街机场路****法定代表人：马溧，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：湖北融泽盛达置业有限公司，住所地：，住所地：湖北省潜江市园林办事处横堤路**潜江中心城501铺v>法定代表人：金国华，该公司执行董事。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：高汉生，湖北奇睿律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨俊，湖北奇睿律师事务所实习律师。原审被告：潜江市市场开发服务中心，住所地：湖，住所地：湖北省潜江市园林办事处潜阳中路**>法定代表人：付必发，该中心总支书记。委托诉讼代理人：刘明，湖北章华律师事务所律师。上诉人潜江市市场监督管理局（以下简称潜江市场监管局）与被上诉人广州易融同辉投资有限公司（以下简称广州易融公司）、湖北融泽盛达置业有限公司（以下简称湖北融泽公司）及原审被告潜江市市场开发服务中心（以下简称潜江开发中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。2020年5月28日，各方当事人向本院申请庭外调解期4个月。本案现已审理终结。潜江市场监管局上诉请求：撤销一审判决，改判1.湖北融泽公司、广州易融公司按约向潜江市场监管局交付与被拆迁房屋同地段、同等面积的办公用房或赔偿损失；2.判令湖北融泽公司、广州易融公司共同支付潜江市场监管局自2014年12月21日起至办公用房（或赔偿款）实际交付之日止按每日500元计算的违约金；3.判令湖北融泽公司、广州易融公司共同承担潜江市场监管局所属西城工商所（原西城分局）自2010年3月15日起至办公用房（或赔偿款）交付之日止的办公周转用房租赁费（截止2019年1月2日为584340元）。事实和理由：1.湖北融泽公司开发的涉案项目并非合同约定的写字楼，该公司亦未按约让潜江市场监管局享受优先选择权，一审判令湖北融泽公司将销售及租赁所剩边角场所交付给潜江市场监管局，不符合合同约定，并损害了潜江市场监管局的权利。2.湖北融泽公司、广州易融公司支付逾期交房违约金的起算时间应从2014年12月21日起算，一审法院认定起算点为2016年10月30日，无合理依据。潜江市场监管局与广州易融公司签订房屋置换买卖合同的时间是2011年12月20日，双方约定的交房时间（2014年12月21日）已充分考虑了项目开发审批、建设等因素。一审中，湖北融泽公司仅提交了建设工程施工许可证和建设工程规划许可证，证明相关许可证件的发放时间是2015年4月30日，该证据不能免除湖北融泽公司和广州易融公司的合同责任，一审法院以此为由认定逾期交房违约金的起算点延迟至2016年10月30日，依据不足。3.涉案房屋置换买卖合同约定，“房屋拆迁费用及因拆迁产生的相关费用由甲方承担。原西城分局办公楼在乙方移交甲方后，所产生的一切责任由甲方承担”，潜江市场监管局原西城分局在移交办公楼后，只能在外租赁房屋办公，相应支出属于上述约定中的“所产生的一切责任”，故湖北融泽公司、广州易融公司应共同承担潜江市场监管局所属西城工商所（原西城分局）自2010年3月15日起至办公用房（或赔偿款）交付之日止的办公周转用房租赁费，一审判决认定双方对相关费用未作约定，与事实不符。广州易融公司、湖北融泽公司共同辩称，1.湖北融泽公司、广州易融公司开发的房屋符合潜江市场监管局办公之用，且该项目开工前，已将建筑施工示意图在施工现场的醒目处进行了公示，故潜江市场监管局完全知晓涉案房产的性质，湖北融泽公司、广州易融公司提交的办公用房完全符合合同约定。2.一审法院已查明，涉案项目开工迟延系因该工程立项不断变更，导致规划许可证和施工许可证于2015年4月30日左右才颁发，工程竣工亦推迟至2018年5月30日。期间原潜江市工商局有关领导多次查看现场，并对湖北融泽公司、广州易融公司要求交付办公场地的问题，回复称该局可能进行机构改革，目前尚不能决定。直到2019年3月潜江市场监管局才挂牌成立，合并了原市工商局、市质监局和市食药监局等部门，该局领导一直拒绝接受办公场地。3.潜江市场监管局的租房行为与湖北融泽公司、广州易融公司无关，该局要求两公司承担办公用房的租赁费无事实依据。潜江开发中心述称，潜江市场监管局一审中已明确表示不要求潜江开发中心承担法律责任，且湖北融泽公司愿意承担相应义务，故潜江开发中心不应承担本案责任。潜江市场监管局向一审法院起诉请求：1.判令广州易融公司、潜江开发中心继续履行与潜江市场监管局签订的《房屋置换和买卖合同》，按合同约定向潜江市场监管局提供办公用房；若该合同无法履行，则向潜江市场监管局提供同地段、同等面积的办公用房或赔偿损失；2.判令广州易融公司、潜江开发中心共同向潜江市场监管局支付自2014年12月21日起至置换的办公用房交付之日止的违约金（截止2019年1月2日违约金为737000元）；3判令广州易融公司、潜江开发中心共同承担潜江市场监管局所属西城工商所（原西城分局）自2010年3月15日起至置换的办公用房交付之日止的办公周转用房租赁费（截至2019年1月2日为584340元）；4判令湖北融泽公司对广州易融公司、潜江开发中心的上述义务承担连带责任。一审法院认定事实：潜江市场监管局系重新组建机构，含原潜江市工商行政管理局。广州易融公司、湖北融泽公司均是具有独立法人资格的有限公司。湖北融泽公司是由广州易融公司出资60%、马溧出资40%成立的公司。潜江开发中心属事业法人，潜江市中心集贸市场（潜江市中心城）属潜江开发中心管理。2010年8月，经潜江市人民政府批准成立潜江市中心集贸市场“整体重建”项目建设指挥部，对位于潜江市横堤路中心集贸市场进行整体全面改造重建。原潜江市工商行政管理局西城工商所在整体重建项目之中。2011年12月20日，以广州易融公司、潜江开发中心为甲方，潜江市工商行政管理局为乙方，签订了房屋置换买卖合同，合同约定：一、置换。乙方将位于潜江市园林办事处××中心集贸市场××西城分局办公楼（该办公楼共五层，建筑面积646.65平方米，占地面积477平方米，产权属于潜江市工商行政管理局）置换甲方在原中心集贸市场新建写字楼第四层的办公区，置换建筑面积为460平方米（乙方对办公区享有优先选择权）。……三、置换和购买办公房地点确认。置换房屋和购买房屋连片安置。具体位置由双方在建设行政主管部门审定的施工图上确定，并附施工图纸。四、甲方应在2014年12月20日前将双方约定的置换和购买的房屋交付乙方使用，除不可抗力因素外，不得延期。如延期交付，甲方按每日500元支付违约金给乙方。……六、置换房屋标准：墙体见白，保障水、电、气、电话、有线电视、互联网络线路进户。七、甲方负责为乙方办理房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等房屋产权证明，税费由甲方承担，乙方积极配合，并提供相关的证明文件。八、乙方在合同签订之日，将原西城分局办公楼的第二层至第五层移交给甲方处置。第一层出租门店的拆迁由乙方与第一层门店承租方协商处理，甲方负责支付因乙方违约产生的赔偿金。房屋拆迁费用及因拆迁产生的相关费用由甲方承担。原西城分局办公楼在乙方移交甲方后，所产生的一切责任由甲方承担。……十一、房屋的具体位置、结构、装饰标准经双方确定后，双方不得擅自更改。确需要改的，由双方另行协商。十二、甲方将房屋交付乙方后，由乙方自行负责办公场所的物业管理，不向任何一方支付物业管理费。甲方需要为乙方正常办公提供便利。具体方法由双方另行协商。另查明，潜江市发展和改革委员会于2013年9月4日、2014年12月3日对涉案中心集贸市场整体重建进行了批复。2015年4月30日，潜江市住房和城乡建设委员会和潜江市城乡规划局分别为湖北融泽公司发放了建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证，并于当日开工建设。建设工期550天。在该项目建设时，潜江市场监管局与广州易融公司、潜江开发中心并没有按约定在图纸中确定具体的置换位置。广州易融公司、湖北融泽公司至今未将约定的460平方米的办公用房交付潜江市场监管局。湖北融泽公司在该项目第四层留有600余平方米的房屋。庭审中，湖北融泽公司承认其承接了广州易融公司中心城的权利义务（含涉诉案件的权利义务）。潜江市场监管局亦认可湖北融泽公司承担本案义务，不要求潜江开发中心承担责任。一审法院认为，一、潜江市场监管局要求广州易融公司、潜江开发中心按合同约定向其提供办公用房的诉讼请求，双方签订的《房屋置换买卖合同》是双方真实意思的表示，且合同没有违反法律效力性的规定，应认定为有效合同。合同第一条约定潜江市场监管局以位于潜江市园林办事处××中心集贸市场××西城分局办公楼置换广州易融公司在原中心集贸市场新建写字楼第四层的办公区，置换建筑面积为460平方米（潜江市场监管局对办公区享有优先选择权）。第三条约定，置换和购买办公房地点确认。置换房屋和购买房屋应连片安置。具体位置由双方在建设行政主管部门审定的施工图上确定，并附施工图纸。但潜江市场监管局与广州易融公司、湖北融泽公司均未在施工图纸上确定置换的具体位置。潜江市场监管局与广州易融公司、湖北融泽公司均存在过错。由于双方均有过错，且湖北融泽公司在该项目第四层留有相应面积的房屋，该院确认按潜江市场监管局与广州易融公司的约定在中心城四楼向潜江市场监管局提供460平方米的办公用房。对潜江市场监管局的该项诉讼请求予以支持。二、潜江市场监管局要求广州易融公司、潜江开发中心支付自2014年12月21日起至置换的办公用房交付之日止的违约金的诉讼请求，潜江市场监管局与广州易融公司、潜江开发中心在合同第四条约定，广州易融公司、潜江开发中心应在2014年12月20日前将双方约定的置换和购买的房屋交付潜江市场监管局使用，除不可抗力因素外，不得延期。如延期交付，广州易融公司、潜江开发中心按每日500元支付违约金给潜江市场监管局。因广州易融公司、湖北融泽公司未将办公用房如期交付潜江市场监管局，已构成违约，应承担违约责任。潜江市场监管局要求从合同约定的2014年12月21日起至置换的办公用房交付之日止支付违约金，考虑到该项目经相关行政部门多次审批，于2014年12月才最终被潜江市发展与改革委员会批复，2015年4月30日才发放建设工程施工许可证、建设工程规划许可证，有不可归责于广州易融公司、潜江开发中心的客观情况存在，该院根据本案的实际情况，认定违约金的计算应从2015年4月30日起扣除该项目工期550天后计算为宜（2016年10月30日起至执行完毕之日止每日按500元计算）。三、潜江市场监管局要求广州易融公司、潜江开发中心共同承担潜江市场监管局所属西城工商所自2010年3月15日起至置换的办公用房交付之日止的办公周转用房租赁费的诉讼请求，因双方未在合同中约定，该院不予支持。四、潜江市场监管局要求湖北融泽公司对上述三项请求承担连带责任的诉讼请求，在审理中，湖北融泽公司认可其承接了广州易融公司在中心城的权利义务，潜江市场监管局明确表示不要求潜江开发中心承担责任，该院予以确认。对潜江市场监管局的该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决：一、湖北融泽公司、广州易融公司共同按合同的约定给付潜江市场监管局在潜江市中心城（原中心城集贸市场）第四层建筑面积为460平方米的办公用房。二、湖北融泽公司、广州易融公司从2016年10月30日起至执行完毕之日止每日按500元支付潜江市场监管局违约金。三、驳回潜江市场监管局的其他诉讼请求。上述具有给付内容的于该判决生效后十日内履行。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受案费11170元，由潜江市场监管局负担1970元，湖北融泽公司、广州易融公司共同负担9200元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明，2010年8月，潜江市人民政府办公室发文，通知成立涉案项目指挥部，原潜江市工商行政管理局的相关领导系该指挥部成员。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.一审判令湖北融泽公司、广州易融公司按合同约定向潜江市场监管局交付在潜江市中心城（原中心城集贸市场）第四层建筑面积为460平方米的办公用房是否适当；2.一审认定湖北融泽公司、广州易融公司支付延期交房违约金的起算点是否正确；3.潜江市场监管局要求湖北融泽公司、广州易融公司支付办公周转用房租赁费有无事实依据。针对上述争议焦点，具体分析评判如下：一、关于一审判令湖北融泽公司、广州易融公司按合同约定向潜江市场监管局交付在潜江市中心城（原中心城集贸市场）第四层建筑面积为460平方米的办公用房是否适当的问题。涉案《房屋置换和买卖合同》系合同各方的真实意思表示，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。该合同明确约定，潜江市场监管局（原潜江市工商行政管理局）以原西城分局办公楼置换广州易融公司、潜江开发中心在原中心集贸市场新建的写字楼第四层的办公区，置换建筑面积为460㎡（潜江市场监管局对办公区享有优先选择权），且因各方当事人对湖北融泽公司承接潜江开发中心义务不持异议，故一审法院据此判令湖北融泽公司、广州易融公司按合同约定向潜江市场监管局交付在潜江市中心城（原中心城集贸市场）第四层建筑面积为460平方米的办公用房并无不妥。潜江市场监管局上诉称，湖北融泽公司、广州易融公司交付的房屋并非写字楼，构成违约。对此本院认为，写字楼系指商业性质房产的一种用途，湖北融泽公司、广州易融公司交付商业性质用房并未违反合同约定；另原潜江市工商行政管理局的相关领导作为涉案项目建设指挥部成员，可推定原潜江市工商行政管理局于涉案《房屋置换和买卖合同》签订前即知晓该项目房产的性质，即双方已认可合同约定的“写字楼”是涉案项目第四层的房产，故本院对潜江市场监管局上诉所称湖北融泽公司、广州易融公司交付的房屋并非写字楼的意见，不予采纳。潜江市场监管局还上诉称，湖北融泽公司、广州易融公司未按约让潜江市场监管局行使优先选择权，构成违约。本院认为，《房屋置换和买卖合同》虽约定潜江市场监管局享有优先选择权，但同时还约定置换房屋应连片安置，具体位置由双方在建设行政主管部门审定的施工图纸上确定，但潜江市场监管局与湖北融泽公司、广州易融公司未在施工图纸上确定置换位置，均存在过错，一审法院结合湖北融泽公司在涉案项目第四层留有相应面积房屋的事实，判令湖北融泽公司、广州易融公司按约交付办公用房，并无不当。二、关于一审认定湖北融泽公司、广州易融公司支付延期交房违约金的起算点是否正确的问题。《房屋置换和买卖合同》明确约定，“甲方应在2014年12月20日前将双方约定的置换和购买的房屋交付乙方使用，除不可抗力因素外，不得延期。”本案中，涉案项目虽经相关行政部门多次审批而延期，但相应审批系湖北融泽公司、广州易融公司与相关政府部门之间的法律关系，不能约束潜江市场监管局，且该延期原因并非法律规定的不可抗力，故一审法院将逾期交房违约金的起算点从2014年12月21日延至2016年10月30日，无合同依据，应予纠正；潜江市场监管局请求湖北融泽公司、广州易融公司共同支付该局自2014年12月21日起至办公用房（或赔偿款）实际交付之日止按每日500元计算的违约金的诉讼请求，依法予以支持。三、关于潜江市场监管局要求湖北融泽公司、广州易融公司支付办公周转用房租赁费有无事实依据的问题。本案中，潜江市场监管局未能举证证明其办公周转用房租赁费用应由湖北融泽公司、广州易融公司承担，一审法院对潜江市场监管局要求湖北融泽公司、广州易融公司支付该局办公周转用房租赁费的诉讼请求未予支持，并无不当。潜江市场监管局上诉称，涉案《房屋置换和买卖合同》约定的“房屋拆迁费用及因拆迁产生的相关费用由甲方承担。原西城分局办公楼在乙方移交甲方后，所产生的一切责任由甲方承担”中的“一切责任”，包含潜江市场监管局的办公周转用房费用，相关费用应由湖北融泽公司、广州易融公司承担。本院认为，该约定中的“一切责任”系指原西城分局办公楼在移交后，所产生的一切风险，不能扩大解释包括潜江市场监管局的办公周转用房费用，故潜江市场监管局的相应上诉理由，本院依法不予采纳。综上，潜江市场监管局的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初243号民事判决；二、湖北融泽盛达置业有限公司、广州易融同辉投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同按合同约定向潜江市市场监督管理局交付在潜江市中心城（原中心城集贸市场）第四层建筑面积为460平方米的连片房屋；三、湖北融泽盛达置业有限公司、广州易融同辉投资有限公司从2014年12月21日起至其履行本判决第二项义务之日止每日按500元支付潜江市市场监督管理局违约金；四、驳回潜江市市场监督管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11170元，由潜江市市场监督管理局负担1500，湖北融泽盛达置业有限公司、广州易融同辉投资有限公司负担9670元；二审案件受理费13706元，由潜江市市场监督管理局负担11506元，湖北融泽盛达置业有限公司、广州易融同辉投资有限公司负担2200元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年十一月三日法官助理张琪书记员胡灵