重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23734号 原告：王平，男，1988年8月12日出生，汉族，住四川省阆中市。 被告：重庆首资科技有限公司，住所地重庆市渝中区石油路******，统一社会信用代码91500000MA60PQ814P。 法定代表人：艾兆璐，执行董事兼总经理。 第三人：田聪，男，1995年9月6日出生，汉族，住重庆市万州区。 第三人：李进，女，1998年4月12日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告王平与被告重庆首资科技有限公司（以下简称首资公司）、第三人田聪和李进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告王平、第三人田聪到庭参加了诉讼。被告首资公司、第三人李进经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王平向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的合同在2020年8月10日解除；2.第三人限期腾退房屋，并从2020年8月16日起至退房日止，按照56元/天支付房屋占用费及占用期间产生的水电气费；3.被告支付违约金3376元；4.被告支付45天免租期费用2532元；5.被告赔偿原告合理维权费用1500元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年4月28日，原告将重庆市渝北区XX大道XX号XX小区XX号房屋租赁给被告，被告履行中严重违约，原告于2020年8月10日正式函告被告解除合同，并函告实际占用人第三人，要求重新签订合同。第三人未与原告达成任何协议并继续占用房屋，故原告起诉来院。 被告首资公司、第三人李进未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 第三人田聪辩称，田聪与李进系夫妻关系，是李进与被告签订了租赁合同，二人至今居住在案涉房屋中。第三人承租的房屋没有明显低于周边房屋的租金，周边房屋租金大概在每月1000元至1500元左右。原告与被告签订的是委托租赁合同，被告可以行使买卖房屋外的其他权利，原告要求第三人搬离、支付费用不予同意，双方可以协商分摊费用。 经审理查明：2020年4月28日，王平作为委托人（甲方），首资公司作为受托人（乙方）签订《资产委托管理服务合同》，合同编号：CQSZ-WT0001680。第一条资产基本情况。（一）资产类别：房屋、资产坐落于重庆市渝北区XX大道XX号XX小区XX号。甲方确保对房屋的情况进行如实陈述，并确保不会影响任何第三方的合法权益，如因甲方提供房屋存在瑕疵，导致本合同不能依约履行，所产生的法律后果均与乙方无关，由甲方承担全部责任并赔偿损失，包括但不限于乙方、实际承租人、财产共有权人其他权利人。（二）委托代理权限自2020年4月30日起至2025年10月14日，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。（三）委托房屋用途为居住。二、资产收益本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付。（一）乙方应按照合同约定的租金支付标准向甲方支付资产收益。委托期限自2020年4月30日起至2025年10月14日止，共计65个月零15天。其中：第一年免租期为2020年4月30日起至2020年6月14日止。第二年免租期为2021年6月15日起至2021年7月14日止。第三年免租期为2022年7月15日起至2022年8月14日止。第四年免租期为2023年8月15日起至2023年9月14日止。第五年免租期为2024年9月15日起至2024年10月14日止。甲方确认在免租期内无资产收益。（二）房屋租金为每月1688元，1、租金支付方式为押一付一，押金的支付日期为2020年4月30日，首期租金于2020年6月14日支付，之后租金依次类推直至租赁期限届满。第三条管理费。甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）。第四条其它与租赁房屋有关的费用的承担。（一）租赁期内物业费、能耗费由甲方承担。第七条双方的权利义务。（一）甲方的权利义务。1、甲方授权乙方代理甲方运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用房屋使用人开展洽商和/或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使房屋遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，甲方未能及时排除妨碍的，委托期限顺延，纠纷处理期间租金由甲方承担。第八条合同的解除与终止。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同。1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。第九条违约责任。（二）乙方违反本合同约定提前解除合同的，乙方应支付甲方2个月的租金作为违约金。 同日，双方办理了房屋交接手续，形成了《房屋交接清单》。 2020年4月30日，原告作为房屋所有权人（业主），被告作为房屋出租代管机构（甲方），第三人李进作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》复印件。内容为：第一条房屋标准、用途。（一）乙方所承租房屋坐落于重庆市渝北区XX大道XX号XX小区XX号。（二）房屋租赁用途为居住。第二条租赁期限。（一）房屋租赁期自2020年4月30日起至2021年4月29日止，共计12月。（二）甲乙双方依据《房屋交割清单》完成房屋交验并在《房屋交割清单》上签字盖章。第三条租金、押金。（一）房屋租金为每月1100元。押金（即履约保证金）为1100元，于合同签订当日支付，如在合同履行期间因乙方欠缴费用或违约被扣除后不足部分，乙方应接到通知之日补足，否则，甲方有权解除合同收回房屋。（二）租金的付款方式为年付。（四）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金应首先用于抵扣由乙方承担的费用、未支付租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任等，剩余款项（如有）无息退还乙方，乙方应按照本合同约定按时足额向甲方支付房屋租金，除上述情况外，乙方不得要求以押金（履约保证金）冲抵房屋租金。第四条其它与租赁房屋有关的费用的承担。（一）租赁期内物业及能耗费由甲方承担，居住期间的水费、电费、燃气费等与房屋使用有关的费用及因乙方原因导致的房屋维修赔偿费等费用均由乙方承担。乙方应按时足额支付，不得要求以押金抵扣，如甲方垫付应当由乙方所承担费用，乙方应当根据甲方出示的相关交费凭据即时返还甲方。第九条合同的解除。（一）甲乙双方协商一致，可以解除合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方迟延交付房屋达十五日，经乙方书面通知后甲方仍不交付的；2、甲方拒不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3、房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。第十条违约责任。甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金（按乙方最近一期已付租金为标准计算）作为违约金；乙方违反本合同约定，应当向甲方支付2个月租金（按乙方下期应付租金为标准计算）作为违约金，甲方还有其他损失的，乙方一并赔偿。 2020年4月29日，第三人向被告支付2000元，2020年4月30日支付12300元。 2020年8月5日，被告作出《公告函》，内容为：被告因账户特殊情况无法支付业主房租，天津俏管家生活服务有限公司协助被告解决业主及租客与被告的房屋租赁纠纷。 2020年8月6日，天津俏管家生活服务有限公司作出《公告》，内容为：被告仅是与我司有接洽，但并未达成任何协议及承诺。 2020年8月7日，重庆市房地产业协会房地产租赁专业委员会作出《重庆市房地产业协会房地产租赁专业委员会关于重庆首资科技有限公司有关情况的通报》，载明：被告总经理和副总经理均正办理离职手续；天津俏管家公司与被告未达成任何协议和承诺，建融住房服务公司与被告以及俏管家公司无任何业务接洽；已责令被告立即停止所有违法违规经营行为。 2020年8月10日，原告向与其接洽的被告员工微信发送了《告知函》，内容为：你公司因自身经营问题，于2020年8月5日公告无法支付房租等，由于你公司严重违约，我方决定自函告之日收回房屋使用权。同日，原告通过微信函告第三人，提出2020年8月10日收回房屋使用权，要求第三人在2020年8月15日搬离，如果愿意继续租赁可重新签订协议。 庭审中，原告称，被告仅向其支付了2020年6月15日至2020年7月14日的租金1688元和押金1688元。 上述事实，有《资产委托管理服务合同》（附《房屋交接清单》）、《公告函》《公告》《重庆市房地产业协会房地产租赁专业委员会关于重庆首资科技有限公司有关情况的通报》《告知函》《房屋租赁合同》、转账记录及当事人当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为：对于原告与被告的法律关系。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。虽然双方签订的合同名为《资产委托管理服务合同》，但原告与被告签订的《资产委托管理服务合同》中约定了房屋租赁期限、租金、押金、免租期、维修等条款，且约定了无论是否对外转租成功，重庆首资科技有限公司均应当向原告支付租金。故原告与被告的法律关系实质是房屋租赁合同关系。原告与第三人李进并无直接合同关系，第三人李进的合同相对方应当是被告。 关于解除合同、违约金。合同第八条第（四）款约定，被告逾期支付租金超过15个工作日的，原告有权解除合同，被告应支付原告2个月租金作为违约金；第九条第（二）款约定，被告违反合同约定提前解除合同的，被告应支付原告2个月的租金作为违约金。2020年8月5日，被告作出《公告函》，称其因账户特殊情况无法支付业主房租。被告拒不继续履行合同属于根本违约，原告有权解除与被告的房屋租赁合同关系。2020年8月10日，原告向与其接洽的被告员工微信发送了《告知函》，称因被告严重违约、要求收回房屋，即表达了解除合同的意思表示。故对原告主张原告与被告的《资产委托管理服务合同》已于2020年8月10日解除、被告向原告支付违约金1688元/月×2＝3376元的诉讼请求，本院均予以支持。 关于免租期租金。合同约定原告给予被告租赁第一年46天即1.53个月的免租期。免租期是针对第1年租赁期限履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，在租赁合同因被告违约提前解除时，被告享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，即可享受1.53个月免租期应与实际第1年租赁期相对应，被告仅履行了合同3.37个月（2020年4月30日至2020年8月10日），故被告可以享受的免租期为3.37个月÷12个月×1.53个月＝0.43个月，被告还应向原告支付免租期租金（1.53个月－0.43个月）×1688元/月＝1856.8元。 关于第三人腾退房屋、支付占用费、水电气费。虽然第三人李进与原告无合同关系，但是原告与被告的房屋租赁合同关系解除后，第三人与被告的转租关系也归于消灭，第三人无权继续占用案涉房屋，原告基于房屋所有权人的身份对实际占用房屋的第三人李进和田聪享有物权返还请求权。故对原告要求第三人李进和田聪腾退重庆市渝北区XX大道XX号XX小区XX号的诉讼请求，本院予以支持。第三人与原告并无合同关系，第三人继续占用房屋构成侵权，原告有权要求第三人参照原告与被告合同约定的租金标准向原告支付占用费。原告无证据证明第三人占用房屋期间水电费的实际发生金额，也无证据证明原告已代第三人支付了水电气费，原告要求第三人支付水电气费的主张无事实依据。故对原告要求第三人从2020年8月16日起至交还房屋之日止按照56元/天支付房屋占用费的诉讼请求本院予以支持，要求第三人支付占用期间产生的水电气费的诉讼请求，本院不予支持。 关于维权费用。原告无证据证明其支出了维权费用1500元，且其该主张也无合同依据。故原告要求被告赔偿其合理维权费用1500元的诉讼请求，无事实和合同依据，本院不予支持。 被告首资公司、第三人李进无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告王平与被告重庆首资科技有限公司在2020年4月28日签订的《资产委托管理服务合同》于2020年8月10日解除； 二、第三人李进和田聪在本判决生效后立即向原告王平腾退重庆市渝北区XX大道XX号XX小区XX号房屋； 三、第三人李进和田聪在本判决生效后立即向原告王平支付从2020年8月16日起至退房之日止按照56元/天计算的房屋占用费； 四、被告重庆首资科技有限公司在本判决生效后立即支付原告王平解除合同违约金3376元； 五、被告重庆首资科技有限公司在本判决生效后立即支付原告王平免租期租金1856.8元； 六、驳回原告王平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2410.74元减半收取1205.37元，由被告重庆首资科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  黄明真 二〇二〇年十一月十二日 书记员  陈 实