广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4218号原告：广州市从化区城郊街中心小学，住所地广州市从化区城郊街新开村。法定代表人:黄玉颜。委托诉讼代理人:古志军，系广东政衡律师事务所律师。被告：陈伟旗，男，1973年3月27日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。第三人：广州市从化区城郊街大夫田村民委员会，住所地广州市从化区城郊街大夫田村。法定代表人：李金棠。第三人：李叶平，男，1966年11月1日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。第三人：李房清，男，1975年11月17日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。原告广州市从化区城郊街中心小学与被告陈伟旗、第三人广州市从化区城郊街大夫田村民委员会（以下简称大夫田村委）、李叶平、李房清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告广州市从化区城郊街中心小学的委托诉讼代理人古志军、被告陈伟旗及第三人李叶平、李房清的委托诉讼代理人江勇、第三人广州市从化区城郊街大夫田村民委员会的法定代表人李金棠、第三人李房清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市从化区城郊街中心小学向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告、第三人大夫田村委于2007年2月13日签订的《城郊街中心小学大夫田原址租赁合同》；2、判令被告及第三人李房清、李叶平立即将原大夫田小学场地腾空并返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年2月13日，原告与被告、第三人大夫田村委签订了一份《城郊街中心小学大夫田原址租赁合同》，约定被告承租原告原大夫田小学的教学楼及原教学楼和校门两侧平房两间，面积1300平方米，租赁期限20年，从2007年6月1日至2027年6月1日，每年租金3万元，每5年递增1000元，保证金5000元。租赁合同第四条第3款约定，被告在现校园范围内增设建筑或附属设施、设备的应事先征得原告的书面同意，按规定应向有关部门审批的，应由原告报有关部门批准后，方可进行。合同签订后，被告在未经原告同意的情况下，擅自对没有租赁、没有使用权的学校其它用地违规搭建厂房并对外招租，对其原承租的房屋进行转租，彻底改变原学校房屋和土地的使用功能。被告的行为严重违反了合同约定，其违规搭建的厂房属于违章建筑，存在安全风险。被告未经原告同意尚自转租的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，原告有权解除合同收回出租的房屋。另根据相关规定，农村中小学布局调整后，公办学校的国有和集体所有的闲置建设用地及房产用于非教育用途的，必须经广州市人民政府批准。被告没有按规定用于教育用途，也没有按规定向区或市政府申请变更用途，违反了上述规定。因此2020年6月15日从化区教育局通知原告，要求原告依法整改。2020年6月19日原告通知被告有关事宜。2020年7月7日原告书面通知被告解除租赁合同并通知被告一周内迁出，被告均已签名确认。基于被告存在多项违法、违约行为，使得原告利益遭到严重损害，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告陈伟旗答辩称：原告在庭审中将诉请一变更不符合民事诉讼法的规定，且被告不同意解除租赁合同。一、原告主张提前解除合同没有事实和法律依据。1、原告要求确认与被告、第三人大夫田村委签订的合同已于2020年7月7日解除无依据。涉案合同是三方签订，原告并未通知第三人大夫田村委解除合同，第三人大夫田村委也未向被告作出解除合同的意思表示；原告发给被告的通知是“将进一步采取”解除合同的法律措施，而不是通知被告解除合同；被告未按照原告的通知整改的理由并不符合合同法第93条、第96条可书面通知对方解除合同的法定情形。2、被告全面履行了合同约定的义务，不存在任何违约行为，原告无权要求提前解除合同。租赁合同第六条第1项约定：“乙方在租赁期间，在不违反国家政策的前提下，拥有多种形式的使用权利。”该条就是同意被告转租。且租赁物本身就与第三人大夫田村委相邻，被告将租赁物转租给李叶平，李叶平在租赁物上增设临时建筑物等，原告和第三人大夫田村委都是知情且同意的，第三人大夫田村委还协助李房清办理工商登记手续，与李房清签订了一份《房屋租赁合同》并出具场地使用的“证明”。被告转租给李叶平已超过13年，李叶平部分转租给李房清也近9年，原告与第三人大夫田村委都是知情，因此原告已无权以被告转租为由主张解除合同。市、区级行政机关的内部文件不具有法律的层级效力，无论合同的订立是否违反该文件，也不能据此认定合同无效或一方据此解除合同。二、被告与原告及大夫田村委签订租赁合同后，协同转承租人投入了巨额资金用于完善租赁物及添附建筑物和设施设备，现租赁物内的企业还在正常经营。原告应对其违法解除合同的行为承担违约赔偿责任。综上，原告的起诉没有事实法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人大夫田村委述称：涉案校址空置了几年，当时以大夫田村委的名义发招租公告出去，大夫田村委占四成租金；被告将涉案房屋转租给谁，大夫田村委是不清楚的，至于第三人李房清提交的与大夫田村委签订的合同是用于办理工商证照的，没有实际按照该合同履行。第三人李叶平述称：李叶平与被告陈伟旗的答辩意见基本一致。其依据转租合同而合法取得案涉房屋的使用权后，依法办理了企业营业执照，现雇请了员工50人；经出租人同意出资168万元完善了租赁物的设施设备、添附了约2600平方米的建筑物，且如果搬迁将造成剩余七年的经营收益损失和搬迁费用损失，应该得到合理补偿。综上，原告的起诉没有事实法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人李房清述称：李房清与第三人李叶平的答辩意见一致。经审理查明：2007年2月13日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）、第三人大夫田村委作为管理方（丙方）签订了《城郊街中心小学大夫田小学原址租赁合同》，约定原告将原大夫田小学原址出租给被告使用并委托第三人大夫田村委管理，租赁总面积1300平方米，建筑物为原教学楼和校门两侧平房两间，原教学楼建筑面积为700平方米，是属于框架结构；租赁期限从2007年6月1日至2027年6月1日共计20年，每年租金3万元，每五年递增1000元；被告向原告支付厂房租赁保证金5000元；原告应向第三人大夫田村委支付物业管理费用，为该处物业年租金的40%。该租赁合同第五条第2款约定，被告另需在现校园范围内增设建筑物或附属设施设备的，应事先征得原告的书面同意，按规定应向有关部门审批的，应由原告报有关部门批准后，方可进行。第六条第1款约定，被告在租赁期间，在不违反国家政策的前提下，拥有多种形式的使用权利；该条第3款约定，第三人大夫田村委负责监督被告对该处物业的使用有否存在不当使用现象，并及时指正，必要时可会同原告一齐对被告进行监管。第八条第1款约定，租赁期间，如原告违约或提前终止合同，原告应赔偿给被告由此而造成的一切经济损失；如被告违约或提前终止租赁合同，被告应赔偿给原告3个月的租金，保证金不予退回。合同签订后，被告依约向原告支付了保证金5000元，并按时缴纳租金。2007年7月3日，被告与第三人李叶平签订《城郊街中心小学大夫田小学原址租赁合同》，将案涉大夫田小学原址全部转租给李叶平，租赁期限从2007年6月1日至2027年6月1日共计20年。2011年9月3日，第三人李叶平又将案涉大夫田小学原址楼房和空地面积约1200平方米转租给第三人李房清，租赁期限从2011年9月3日至2027年5月30日共计16年。第三人李房清在租赁物内开设广州市从化城郊海纳川机械厂、广州美愉乐包装制品有限公司等企业，为办理营业执照李房清与大夫田村委签订了《房屋租赁合同》。大夫田村委还出具了证明，载明大夫田村委同意把从化城郊街夫田小学部分校舍出租给李房清设立广州美愉乐包装制品有限公司的生产场所使用。从2007年开始至2010年左右，被告在承租的原大夫田小学空地搭建铁皮厂房，面积共计约2700平方米。大夫田村委出具了证明一份，载明兹有位于广州市从化区城郊街大夫田村华林路218号（原大夫田小学）的厂房，始建于2007年7月，面积约2700平方米，该厂房建设时是将大夫田小学内十多间泥砖危房拆除扩建成钢架结构的铁栅厂房。2019年6月25日，广州市从化区城市管理和综合执法局向原大夫田小学铁皮厂房内的多家企业发出责令限期改正通知书，内容是原大夫田小学内的钢架结构铁棚建设违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、第六十五条等相关的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款第（一）项之规定，要求在2019年6月25日即时将该建（构）筑物自行拆除，否则后果自负。2020年6月19日，原告向被告发出通知一份，载明：接广州市从化区教育局2020年6月15日通知，公办学校的校产用于非教育用途的必须报广州市人民政府批准，原告与被告于2007年6月1日签订的租赁合同，违反了相关规定，现在要立即进行整改。2020年7月7日，原告又向被告发出通知一份，载明：原告于2020年6月19日向被告发出整改通知至今已过半个月仍未整改。鉴于被告已违反了相关规定，按照相关要求已不能继续租赁，学校也将进一步采取法律措施（包括但不限于解除合同、要求被告恢复原状等），限被告在一周内将所有物品迁出。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告与被告、第三人大夫田村委签订的《城郊街中心小学大夫田小学原址租赁合同》是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对各方均有约束力。原告以被告增设建筑或附属设施设备未事先征得原告同意、承租后违反政府文件未按规定用于教育用途又未向区或市政府申请报批、未经原告同意擅自转租等理由，要求解除合同；被告则认为其依约缴纳租金，且没有违反法律及合同的约定，不同意解除合同。关于是否解除涉案合同，由于涉案合同中未约定一方解除合同的条件，因此需审查是否存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的导致原告可以一方解除合同的事由。经查，涉案合同并未有因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，被告亦依照合同约定按时支付租金，就原告提出的被告违约的事由，本院分析如下：1、原告认为被告增设建筑或附属设施设备未事先征得原告同意，属违约。涉案合同第五条第2款约定，被告另需在现校园范围内增设建筑物或附属设施设备的，应事先征得原告的书面同意。本案中虽然被告不能举证证明事先征得了原告的同意，但从第三人大夫田村委出具的证明来看，作为合同约定的对租赁物行使管理权的大夫田村委是知道并同意被告增建钢架结构的铁栅厂房的，且增建的铁栅厂房是从2007年开始建至2010年全部建完，至今已逾十年，原告在如此长时间内都没有向被告提出异议，应视为原告对被告的增建行为无异议，原告以被告的增建行为未事先征得原告同意为由主张被告违约的意见，本院不予采纳。2、原告认为被告承租后违反政府文件未按规定用于教育用途又未向区或市政府申请报批，属违约。经查，原告在与被告签订租赁合同时已经知道被告租赁并非用于教育用途，且根据原告提交的《从化市学校闲置校产处置的实施意见》亦规定闲置校产是可以用于非教育用途的；关于向区或市政府申请报批应该是原告之责任，不应归咎于被告而由此认为被告违约。因此，对原告以被告承租后违反政府文件未按规定用于教育用途又未向区或市政府申请报批为由主张被告违约的意见，本院不予采纳。3、原告认为被告未经原告同意擅自转租，属违约。涉案合同第六条第1款约定，被告在租赁期间，在不违反国家政策的前提下，拥有多种形式的使用权利；另，管理方大夫田村委是知道被告转租的，原告既已委托大夫田村委管理租赁物，而大夫田村委得知转租后未表示反对且与转租人李房清签订协议，由此可见，被告并未违反合同约定，对原告认为被告未经原告同意擅自转租为由主张被告违约的意见，本院不予采纳。4、原告通知被告整改，但并未告知被告具体的整改内容，且原告的通知中所附的文件载明需报广州市政府批准，但报批也不是被告在短时间内所能完成的，因此不能因被告未按原告通知整改而认定被告违约。综上，原告提出被告违约的理由均不能成立，原告无权因此单方解除合同。关于原告要求被告及第三人李叶平、李房清腾空场地并返还租赁物给原告的诉请，由于涉案合同因被告不同意解除而继续履行，对原告的该诉请，本院不予支持。另外，增建的钢架结构的铁栅厂房已被广州市从化区城市管理和综合执法局认定为违法建设并责令违法者自行拆除，鉴于涉案合同所约定的租赁物是原大夫田小学围墙以内的原教学楼、校门两侧平房两间及空地，并不包含增建厂房，现增建厂房已由行政部门作出处置，故对增建厂房本院不再处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市从化区城郊街中心小学的全部诉讼请求。本案受理费4900元，由原告广州市从化区城郊街中心小学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年十一月二日书记员 李健华