广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤民再328号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：钟厘，男，1965年3月16日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。委托诉讼代理人：吴水良，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈傲，广东谨然律师事务所实习律师。被申诉人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：广州市南沙区文轩幼儿园，住所地广东省广州市南沙区南沙街金岭南路**。法定代表人：潘锦烨。被申诉人（一审被告，二审被上诉人）：林文举，男，1973年5月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上述二被申诉人的共同委托诉讼代理人：池旭涛，广东尚之信律师事务所律师。一审第三人：广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司，住，住所地广东省广州市南沙区金岭南路**/div>法定代表人：黎伟潮，董事长。委托诉讼代理人：鲜绍翔，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丹丹，国信信扬（南沙）律师事务所律师。申诉人钟厘因与被申诉人广州市南沙区文轩幼儿园（以下简称文轩幼儿园）、林文举，一审第三人广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司（以下简称大涌公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终14123号民事判决，向检察机关申请审判监督。广东省人民检察院以粤检民（行）监［2019］44000000449号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2020年3月31日作出（2020）粤民抗47号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年9月23日开庭审理本案。广东省人民检察院指派检察人员王栋、魏嫣君出庭履行法律监督职责。钟厘及其委托诉讼代理人吴水良、陈傲，文轩幼儿园、林文举的共同委托诉讼代理人池旭涛、一审第三人大涌公司的委托诉讼代理人胡丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为：二审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，文轩幼儿园作为违约方应赔偿钟厘涉案厂房装饰装修的残值损失。一审法院审理期间，钟厘委托有相应资质的深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对涉案厂房的装饰装修损失进行了评估，该评估公司出具了深世鹏评字第ZPFS20180130001号《资产评估报告》。文轩幼儿园对上述评估报告无异议，二审法院采纳评估结果。根据上述评估报告记载，评估采用成本法（评估报告第8页明确：成本法是用现时条件下重新构建一套相同功能全新状态的被评估资产所需全部成本称为重置全价，考虑被评估资产已发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值等因素，确定综合成新率，以相乘后的数额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法）。上述评估报告附件《评估结果明细表》中亦详细列明每项资产的重置全价乘以成新率后得出评估价值。由此可知，评估结论中涉案厂房装饰装修的评估价值498360元已经是装饰装修残值。现二审判决将上述评估价值再乘以53.5%（自2018年3月20日至2024年8月8日共约6年5个月，占总租赁期限12年的53.5%），属于重复折算，存在适用法律不当的情形。申诉人钟厘表示同意抗诉意见，并补充以下意见：1.涉案租赁厂房未办理建设工程规划许可证，案涉租赁合同无效。钟厘因履行租赁合同而投入巨额资金进行装修，二审判决未支持钟厘关于装饰装修损失的全部赔偿请求，明显不当。2.钟厘已将租赁物交还给被申诉人，但是二审判决在租赁物交还后还判决钟厘继续承担半年租金，明显错误。3.钟厘被迫解除合同，文轩幼儿园及大涌公司的违约行为已侵害钟厘的合法权益，应赔偿钟厘的各项预期收入损失。再审请求：撤销二审判决，判决被申诉人连带赔偿申诉人910万元（包括实际投入的损失、装修费损失以及八年租赁期的预期可得利益损失）。被申诉人文轩幼儿园、林文举认为：1.原审判决认定事实清楚正确。2.关于资产评估报告、装修损失原审是否重复折算的问题，原审判决没有重复折算。资产评估报告确定的装修价值是2012年8月8日至2018年1月30日期间的价值，该价值乘以53.5%是钟厘在剩余期限所享有的装修残余价值，原审并未重复折算。3.本案租赁合同的解除是出租人大涌公司的违约行为所导致，过错方不是文轩幼儿园，如果本案改判，应由大涌公司承担相应赔偿责任。4.钟厘与文轩幼儿园签订租赁合同后，钟厘并没有自行装修，租赁物装修是由钟厘转租的次承租人装修的。钟厘在承租期间一直存在逾期交租的违约行为，针对钟厘之前的违约问题，文轩幼儿园于2017年与钟厘签订了处理协议，可以佐证钟厘作为违约方无权主张预期利益损失赔偿。5.一审庭审中，法官当庭询问钟厘是否愿意交还涉案租赁物时，钟厘明确拒绝交还。钟厘从未将租赁物交还文轩幼儿园，一、二审判决钟厘承担其占有租赁厂房期间的租金，并无不当。第三人大涌公司发表意见认为：不同意钟厘的再审请求。1.涉案厂房以及宿舍的建设已经取得建设工程规划许可证。大涌公司与文轩幼儿园签订的租赁合同合法有效。2.大涌公司与文轩幼儿园之间存在租赁合同关系，但与钟厘之间不存在合同关系，所以在本案中大涌公司不应当对钟厘承担赔偿责任。3.本案诉讼之前，文轩幼儿园并未提前终止其与钟厘的租赁合同关系，大涌公司向文轩幼儿园提出终止合同，并不必然影响文轩幼儿园与钟厘之间的租赁关系。文轩幼儿园解除其与钟厘之间的合同关系是因为钟厘违约，大涌公司不应对钟厘承担赔偿责任。4.大涌公司与文轩幼儿园之间的租赁关系现已终止，相应的债权债务关系已经清理完毕。钟厘提出赔偿其910万元损失，尤其是预期利益的损失的诉讼请求，没有事实和法律依据。5.大涌公司认可二审判决对厂房装饰装修损失的认定。2017年4月19日，钟厘向广东省广州市南沙区人民法院起诉请求：1.解除钟厘与文轩幼儿园、林文举于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》及2014年6月6日签订的《补充协议》；2.文轩幼儿园、林文举、大涌公司连带赔偿钟厘损失910万元（包括钟厘已实际投入的损失200万元，已直接造成钟厘转租的次承租人所投入的装修费损失40万元，8年剩余租赁期内钟厘预期可得利益的损失670万）。文轩幼儿园向一审法院反诉请求：1.解除2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》及2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》；2.钟厘支付文轩幼儿园2017年6月至7月的租金、水电费共122493元及滞纳金（按照每日5‰的标准、从提起该项反诉请求之日即2017年7月10日起计算至款项付清之日止）；3.钟厘支付文轩幼儿园2017年8月至2018年3月的租金529760元；4.文轩幼儿园没收钟厘的合同保证金180600元；5.钟厘将案涉厂房腾空交还给文轩幼儿园。一审法院经审理查明：文轩幼儿园于2013年8月9日取得《民办学校办学许可证》，原登记的举办者是林文举，现登记的举办者和法定代表人均为潘锦烨，住所地，住所地为广州市南沙区南沙街金岭南路**围为学前教育。2011年7月11日，林文举与大涌公司签订《厂房租赁合同》，由林文举承租位于广州市南沙区平方米的厂房宿舍，租赁期为2011年7月1日至2026年9月30日。2012年12月3日，林文举与大涌公司就上述合同签订《〈厂房租赁合同〉补充协议书》。文轩幼儿园成立后，大涌公司、文轩幼儿园、林文举于2014年5月27日签订《〈厂房租赁合同〉补充协议（二）》，约定由文轩幼儿园自该协议签订之日起承担原合同中承租方的全部权利义务。2012年8月8日，林文举（甲方、加盖“文轩幼儿园”公章）将其向大涌公司承租的租赁物业中建筑面积为4300平方米的厂房宿舍（即案涉厂房）出租给钟厘（乙方）作“商业用途”使用并签订《厂房租赁合同》，约定合同期限自2012年8月9日起至2024年8月8日止，在每月的第10日前按现金或转账付款方式缴付当月的租金，其中2015年8月9日至2018年8月8日期间的租金为66220元／月，租赁保证金为180600元。同时，该合同约定：“第七条乙方的权利和义务……2．乙方应负的修缮责任：Ａ修复因不当使用造成厂房及附属设施、厂区路面等的损坏处。Ｂ修复因使用造成电梯、防雷、消防、电力总计量柜及以上设备设施等的损坏处。C承担上述修缮费用……7．出租方按政府工作流程尽快将厂房建筑面积约4300平方米以‘三旧改造’形式改为商业用途，申报及改造费用由乙方支付。8．乙方负责对厂房、宿舍的消防申报和安装，以及污水处理系统建造等费用。第八条双方权利义务的其他约定。1．甲方提供给乙方的厂房、宿舍、供水、供电、消防、防雷及人货梯等设施，在租赁期间有关维修、保养、年审，损坏均由乙方负责，费用由乙方支付。2．甲乙双方确认签订合同前乙方已查看厂房性质，按厂房现状为交付厂房标准，乙方已充分了解厂房的现状，包括所有权及使用权的归属、厂房用途、用电用水、消防、电梯等现况。乙方缴纳合同保证金之日视为厂房已交付使用。（电梯已损坏、电缆遗失，甲方不得向乙方追究）。3．乙方负责对厂房、宿舍装饰，电线路，水管道和消防设备安装申报等，费用由乙方支付……第九条违约责任。1．租赁期间，任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合理期内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。2．租赁期间，乙方逾期交纳租金超过二个月，甲方有权没收乙方保证金，乙方同意甲方除有权按照本条规定的标准收取乙方违约金外，有权单方解除本合同并收回该厂房使用权。3．乙方须按合同约定的时间和方式履行租金的付款义务，乙方未能依约按时支付租金，每逾期一日须按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金。4．甲方同意乙方转租分租管理物业。5．乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回租赁物，乙方已缴纳的租金不予退回，并无权要求返还合同保证金，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：（1）擅自将租赁物转让、转借或抵押的……第十条租赁期内，因上级政府行政行为或不可抗力致使合同无法履行的，甲方不承担违约责任。”合同签订后，钟厘依约支付了租赁保证金180600元，林文举出具了收款收据，收据内容为“收到梁红梅交来南沙金岭南路414号厂房按金180600元”。2014年6月6日，林文举、钟厘与文轩幼儿园就租赁事宜订立《补充协议》，约定：文轩幼儿园自协议签订之日继受上述《厂房租赁合同》中出租方的全部权利义务，钟厘支付的租赁保证金由林文举直接转账至文轩幼儿园的指定账户。2016年11月17日，北京市大成（广州）律师事务所受文轩幼儿园委托，向钟厘发出“关于尽快腾空场地并办理费用结算事宜”的律师函，以钟厘逾期支付租金为由，要求解除双方的租赁合同。经协商，文轩幼儿园与钟厘于2016年11月23日达成《关于同意继续履行合同的协议》，内容为：钟厘同意每月10日前按照合同规定的租金金额向文轩幼儿园交纳租金，逾期一天则视为其自愿解除租赁合同并于拖欠当月30日前无条件撤离所租赁场地，并向文轩幼儿园赔偿所拖欠租金及相应违约金等。其后，钟厘交纳了所欠的费用，双方继续履行合同。2016年12月8日，大涌村委会向文轩幼儿园发出《通知》，以其因自身情况需要为由，决定于2017年6月30日提前终止与文轩幼儿园的租赁合同关系。2017年1月20日，大涌村委会、大涌公司联合向文轩幼儿园发出了《关于大涌村厂房合同期满不再续约的通知函》（下称《不再续约的通知函》），函告其将对村工业园地块统一进行“货币加物业”开发，拆除所有厂房，重新规划，建设商住楼盘，其与文轩幼儿园的租赁合同关系提前终止时间延长至2017年8月31日。文轩幼儿园称其按照大涌村委会的要求将《通知》《不再续约的通知函》直接送达给钟厘，因钟厘不签收而在案涉厂房处张贴。钟厘确认文轩幼儿园在2017年1月向其送达了《通知》，因其要求文轩幼儿园以自己的名义向其送达，但文轩幼儿园不同意而将《通知》张贴在案涉厂房；钟厘不认可文轩幼儿园曾向其送达或在案涉厂房张贴过《不再续约的通知函》的事实。因上述事由，钟厘于2017年3月26日与文轩幼儿园的法定代表人潘锦烨进行电话沟通，钟厘在电话中表示因文轩幼儿园在案涉厂房张贴《通知》一事导致其转租户纷纷撤场，故提出“终止合同”或“减少租金”等要求，但潘锦烨表示不同意。同月29日，钟厘就此事委托广东粤鑫律师事务所向文轩幼儿园、潘锦烨发出律师函，记载因文轩幼儿园和潘锦烨恐吓和告知其客户称案涉厂房将在2017年6月份拆迁而导致其承租户纷纷离开，该行为已经构成违约，要求“立即停止对委托人的损害行为，假如租赁物真的要拆迁，并应在收到此律师函三天内前来商量，把委托人的合法利益谈妥……”。文轩幼儿园确认收到该律师函。大涌公司分别于2017年5月10日、8月11日出具《说明》与《关于文轩幼儿园的租赁情况说明》。其中，《说明》载明了“为做好拆迁解约工作，我村分别于2016年12月8日与2017年1月20日向文轩幼儿园发出通知，告知其相关决定。并且要求文轩幼儿园向租户做好解释和告知工作”等内容；《关于文轩幼儿园的租赁情况说明》的内容是：“……2012年8月1日，文轩幼儿园根据《厂房租赁合同》向我司申请将部分物业转租给第三方。我司经研究同意其申请。2012年8月8日，文轩幼儿园将部分物业转租给钟厘。因我村发展需要，于2016年12月8日书面通知文轩幼儿园关于我司提前在2017年6月30日终止《厂房租赁合同》的事宜……期间第三方租赁者钟厘到我村委会咨询了解情况，我司负责人告知钟厘因我村发展需要提前终止与文轩幼儿园签订的《厂房租赁合同》……”钟厘交纳租金至2017年5月份，并代文轩幼儿园交纳了两个月电费，分别为5094元、5469元，尚欠文轩幼儿园2017年6月、7月的水费分别为351元、265元。2017年11月23日，一审法院组织当事人到案涉厂房现场进行现场勘查。经勘查，双方确认：案涉厂房位于广州市南沙区南沙街金岭南路414号，为一栋四层框架结构的建筑物，场地现为空置状态没有出租，第二层部分机器设备由东莞法院查封，案涉厂房尚未交还给文轩幼儿园。一审法院在询问钟厘是否同意交还案涉厂房时，钟厘表示将书面答复但一直未作答复。在现场勘查后，钟厘委托了深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司就“案涉厂房的装修及设备一批”的市场价格进行评估。该评估公司于2018年1月30日出具了深世鹏评字第ZPFS20180130001号《资产评估报告》。《资产评估报告》以2017年12月9日为评估基准日，采用成本法进行评估，评估价值为498360元，评估结论使用有效期限从2017年12月9日起至2018年12月8日止，深圳市财政委员会出具深财资备案［2017］028号对该评估公司进行了备案。经质证，钟厘认为该评估报告的价格偏低，其中的地砖、砌墙的评估价格达不到市场的人工成本，平时投入的维修价值无法在评估报告中体现，厂房一楼的电线因“被盗”而无法评估。文轩幼儿园对于评估的价格没有异议，但认为二楼的设施是由钟厘的承租户衡通电子公司投入。大涌公司出租给文轩幼儿园的位于XXXXXX的面积为6445平方米的厂房宿舍至一审法庭辩论终结前尚未办理产权登记。文轩幼儿园向一审法院提交了其从大涌村委会复制的用于办理幼儿园消防工程等的建设用地批准书（及附图）、建设工程规划许可证。一审法院于2017年11月15日向广州市南沙区国土资源和规划局发出征询函，该局于2018年3月7日复函一审法院，称：“一、涉及地块已核发建设用地规划许可证（地许字［1（地许字［1996］**无该许可证原件，现提供审批记录给贵院。二、贵院提供的1998年040XX号《建设工程规划许可证》，我局未查询到相关档案。”钟厘在2018年3月16日的庭审中明确表示不同意腾空交还案涉厂房，称案涉厂房事实上因文轩幼儿园违约而于2017年8月便无法使用，也不存在交接的问题。同时，钟厘在庭审中称大涌公司于2018年3月19日对案涉厂房进行了拆除，其于同月22日作了报警处理。一审法院于2018年4月3日下午14时30分再次到案涉厂房勘查，案涉厂房的大门被锁并有人看守，且案涉厂房的门窗都已经被拆除。一审法院据此依法追加大涌公司作为本案第三人参加诉讼。大涌公司确认约于2018年3月19日由星河地产对案涉厂房进行拆除工作。案涉厂房目前已被全部拆除。当事人对以下事实存在争议：钟厘为证明对案涉厂房的投入、出租厂房的收支情况及损失，向一审法院提交了证据和材料：1.租赁物收支情况汇总一份、收款收据十九份。租赁物收支情况汇总由钟厘自行制作，金额与项目与收款收据的记载一致，金额为596045.5元；于2014年6月16日的消防用品3842元的收据抬头为记载了“广州市海珠区安新消防器材经营部”及其相关地址、联系电话等并加盖了公司公章；于2014年8月8日的电梯拆旧换新收款收据加盖了“广州佳菱电梯有限公司工程部”专用章；于2014年11月28日消防设计安装及办证费186000元加盖了“广州汝安消防安全服务有限公司”公章；其他收款收据均为普通的个人填写收据。2.于2013年7月27日签订的《退伙协议书》一份。内容为梁红梅将其与钟厘共同合伙经营的案涉厂房所持有股份以22万元转让给钟厘。3.租赁物收支情况汇总一份。由钟厘自行制作，内容为案涉厂房出租2015年1月至2017年4月期间的收入支出情况，其中收入为“盛杰丰电子有限公司、福昕电子有限公司、铁皮房、二楼、三楼、竞国电子有限公司”共六处的租金，支出为“保安工资、卫生费、电费、租金（向文轩幼儿园支付）”，2015年1月至2016年1月、2016年3月-2016年9月为盈利，其他月份为亏损，2015年度的盈利为495061.58元、2016年度的盈利为537899.64元，2017年度1月至4月亏损180189.19元。4.租赁可得利润（损失）汇总表一份。由钟厘自行制作，内容是2016年11月至2017年7月损失共计321404.32元，其正常收入为每月7-8万元，剩余合同期限为96个月，每月按7万元计算，可得利益损失为672万元。5.四个租户装修费、搬迁费汇总表一份、收款收据八张。其中四个租户装修费、搬迁费汇总表由钟厘自行制作，内容为竞国电子有限公司装修费85000元、搬迁费28000元，福昕电子有限公司装修费95000元、搬迁费28000元，黄炳强装修费41300元、搬迁费8100元，罗久林装修费163000元；收款收据中有三张的内容为搬迁费，一张加盖有“深圳市胜运达吊装搬运有限公司”的公章，内容为“南沙搬钻机到高明运费28000元”，另两张均为手写件，内容分别为“客户名称：黄炳强，搬厂费用8100元，收款人李”“南沙搬厂到高明运费28000元”，其他收据记载是装修款，均为由个人填写的普通收款收据；钟厘在庭审中确认其尚未有对上述租户所支出的费用给予赔付。6.银行交易流水明细清单。其中，中国银行交易流水明细清单中显示有黄炳强、盛杰丰向钟厘的账户付款，农业银行个人明细对账单显示钟厘账户向潘锦烨账户支付款项，其他银行流水清单无法看到付款人的情况。经质证，文轩幼儿园、林文举仅认可银行交易流水明细清单的真实性，对其他证据的真实性均不认可。一审法院认为，案涉厂房具有《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，案涉当事人之间就案涉厂房所签订的《厂房租赁合同》《补充协议》《关于同意继续履行合同的协议》均是当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应诚信履行。关于责任主体问题。案涉《厂房租赁合同》虽然是由钟厘与林文举于2012年8月8日签订，但在文轩幼儿园成立后，钟厘、林文举及文轩幼儿园三方于2014年6月6日签订的案涉《补充协议》中已明确约定“由文轩幼儿园自协议签订之日继受上述《厂房租赁合同》中出租方的全部权利义务”。因此，钟厘在明知《厂房租赁合同》中出租人林文举的权利义务已经一并转让给文轩幼儿园的情况下，在本案中再将林文举列为被告要求其承担合同责任，显然于法无据。本案为租赁合同纠纷，大涌公司与钟厘之间并不存在租赁关系，根据合同相对性的原则，钟厘在本案中要求大涌公司就其与文轩幼儿园之间的合同纠纷问题承担连带清偿责任，同样于法无据。至于钟厘认为大涌公司采取非法手段强行拆除案涉厂房，侵害其合法权益的意见，不属于本案处理的范围，钟厘可另循法律途径解决。综上，林文举、大涌公司的相关抗辩意见成立，一审法院对钟厘要求林文举、大涌公司承担连带责任的主张不予支持。关于合同解除问题。在诉讼过程中，当事人虽对谁拥有合同解除权、解除事由等各执一词，但对租赁合同关系应当予以解除的意见是一致的。考虑到双方已丧失信任关系，合作基础已经破裂，且案涉厂房已经被拆除，租赁合同实际上已无法继续履行，一审法院对当事人主张的解除于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》、于2014年6月6日签订的《补充协议》以及于2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》的诉讼请求予以支持。关于当事人的合同解除权和解除事由的认定问题。1.因案涉厂房属于文轩幼儿园向大涌公司承租物业的一部分，故文轩幼儿园在收到大涌公司、大涌村委会发出的《通知》《不再续约的通知函》后将相关事项告知钟厘，属于履行其出租人的通知义务，其行为并无不当。钟厘关于文轩幼儿园采取非法手段恐吓其租户使其租户纷纷离开，从而导致合同无法继续履行的意见，缺乏相应证据证实，不予采信。2.文轩幼儿园并没有以大涌公司提前终止合同为由而提出与钟厘解除合同，相反，根据钟厘的陈述，其在向文轩幼儿园提出终止合同或减少租金等要求时，遭文轩幼儿园拒绝，可见，文轩幼儿园并无提前终止其与钟厘租赁合同关系的意思表示。另外，在上述通知发出后，文轩幼儿园继续按月收取钟厘支付的租金，故亦不存在其以实际行为表示不再继续履行合同的事实。3.虽然大涌村委会、大涌公司向文轩幼儿园发出提前终止合同收回租赁厂房的书面通知，但并不必然导致文轩幼儿园与钟厘之间租赁合同关系的解除。钟厘在上述通知发出后，提出终止双方租赁关系不再继续履行合同所剩余租期的要求，是其根据自身的经营状况和风险预测所作出的选择，故其在选择了解除合同的情况下，又主张剩余租期内的预期收益，有欠理据，不予支持。4.合同当事人因合同履行问题发生争议起诉后，对于该合同的履行问题，应当由人民法院依法作出认定。由于钟厘在本案中已起诉要求解除合同，故对于合同是否解除及相应的权利义务问题，均应当由一审法院审查后确定，在此过程中，文轩幼儿园以钟厘在起诉后迟延交纳租金为由，要求其承担违约责任，显然有失公平，不予支持。综上分析，一审法院对当事人的相关诉请评判如下：1.关于剩余租期可得利益损失问题。如前所述，因本案系由钟厘起诉要求解除合同，故其主张该项损失于法无据，不予支持。2.关于投入损失问题。钟厘将其受让股份所支出的费用及其租户的装修费、搬迁费作为其损失，缺乏事实和法律依据，对此不予支持。依据合同约定，案涉厂房的消防设备安装申报和费用均由钟厘负责，故消防设计及办证费用属于已经发生的费用，而该笔费用亦未包括在案涉厂房的装饰装修评估中。钟厘提交了加盖消防设计单位的收款收据，其收据记载的消防设计安装及办证费186000元亦不存在畸高的情形，故予以采信。对于案涉厂房的装饰装修损失，钟厘已经委托了具备相应资质的评估机构进行评估，并出具了评估报告。对于评估结果文轩幼儿园没有异议，钟厘虽持有异议，但未能就此提出相反证据，故一审法院对该评估结果予以采纳，即确认案涉厂房的装饰装修损失为498360元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，一审法院确定对上述装饰装修损失、消防设计安装及办证费由钟厘与文轩幼儿园各半分担342180元。对于钟厘主张的其他损失，因缺乏证据证实，不予支持。3.关于租赁费用问题。钟厘虽向法院诉请解除合同，但其仍一直占用案涉厂房，并直至案涉厂房被拆除时（2018年3月19日）仍未予交还给文轩幼儿园，故其应向文轩幼儿园支付该期间所欠付的租金。一审法院对文轩幼儿园主张的2017年6月至2018年3月19日的租金636566.45元（66220元×9个月＋66220元÷31天×19天）及钟厘亦予确认的2017年6月、7月水费616元予以支持，该费用在折抵双方确认的由钟厘代交的电费10563元（5094元＋5469元）后，钟厘还需向文轩幼儿园支付的租赁费用共计626619.45元。4.关于违约金及保证金问题。如前所述，在钟厘提起本案诉讼后，文轩幼儿园再以钟厘迟延交纳租金构成违约为由要求钟厘支付违约金、没收保证金的诉请于法无据，不予支持。鉴于钟厘在本案中并未提出返还租赁保证金的诉请，故本案对此不作处理，钟厘可另行主张解决。5.关于腾空交还场地问题。合同解除后，钟厘应腾空交还案涉厂房给文轩幼儿园，但鉴于案涉厂房已由大涌公司交由开发商拆除，故已不存在再由钟厘腾空交还的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百六十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院于2018年5月29日作出如下判决：一、解除林文举、钟厘于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》，解除林文举、钟厘、文轩幼儿园于2014年6月6日签订的《补充协议》，解除钟厘、文轩幼儿园于2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》；二、文轩幼儿园于判决发生法律效力之日起十日内支付342180元给钟厘；三、钟厘于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月至2018年3月18日的租金和2017年6、7月的水费共626619.45元给文轩幼儿园；四、驳回钟厘的其他诉讼请求；五、驳回文轩幼儿园的其他反诉请求。一审案件本诉受理费75500元，由钟厘负担72661元，由文轩幼儿园负担2839元；反诉受理费6064元，由文轩幼儿园负担1502元，由钟厘负担4562元。钟厘上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持钟厘的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼产生的一切费用由文轩幼儿园、林文举及大涌公司连带承担。二审法院经审理，确认了一审判决查明的事实。二审法院另查明：1.钟厘在二审诉讼中提交了如下证据：（1）《说明》，拟证明钟厘在2017年8月底已经把租赁场地的电费、水费结清、交还电房钥匙给文轩幼儿园，已经不再使用租赁场地，不存在占用租赁场地的情形，实质上文轩幼儿园已经同意接收回该场地等事实。（2）《消防工程合同》《建设工程消防设计备案凭证》《建设工程消防设计备案受理凭证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》和收款收据，拟证明钟厘对涉案的租赁场地进行消防设施安装及办证共花费186000元等事实。文轩幼儿园、林文举质证认为：钟厘提交证据1、证据2已经超过了举证期限。对于证据1的真实性无异议，发生诉争时，文轩幼儿园整个物业的电费及水费都是由钟厘去负责缴纳的，但诉争发生后钟厘不缴纳租金及水电费，而文轩幼儿园仍是正常营业，因此后来的水电费由我方来缴纳，故这并不代表钟厘已经将物业交还给我方，钟厘已经多次表示拒绝交还物业给我方，其表示要将物业交还给村里。对于证据2的消防工程合同的真实性由法庭审核，我方无法确认。对于证据2中的建设工程消防设计备案凭证的真实性无法确认，但该凭证中第五点已经明确规定了需提交建设规划许可证原件或城乡规划部门提供的临时证明文件，这一证据恰好证明了涉案物业的合法性，而非违法建筑物。大涌公司质证称：（1）该两组证据的形成时间显示，其在一审起诉前已经形成，钟厘在二审中才提交违反了证据规则，不应当组织双方质证。（2）即使要质证，我方也无法核实该两组证据的真实性。其他质证意见与文轩幼儿园、林文举一致。2.文轩幼儿园、林文举向二审法院提交涉案物业相关的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。钟厘质证称：文轩幼儿园、林文举及大涌公司一直都没有原件，大涌公司好像曾提供过一份给法院，后来法院向相关建设工程调档，但调档出来的材料并没有文轩幼儿园、林文举今天提交的证据，因此文轩幼儿园、林文举和大涌公司提交的证据是不足以采信的。文轩幼儿园、林文举称我方提交的新证据涉及到规划，但该材料是向消防部门走后门做的。大涌公司述称该几份许可证原件已经由一审法院到其处调取并复印。3.二审庭审结束后，钟厘向法院提交《对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的质证意见》表示：(2018)粤0115民初4153号案件的庭审中，大涌公司向法庭提供了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，一共五个证件。现对这些证件质证如下：首先，是原件；其次，该证据合法性、关联性不予认可。因为在(2017)粤0115民初1983号案件中，法院向广州市南沙区国土资源和规划局调查，收到复函称：建设用地规划许可证没有原件、建设工程规划许可证没有档案、南沙区南沙街金岭南路414号没产权登记档案信息。证明涉案租赁物是没有合法证照。再次，对于五个证件的合法来源大涌公司没有能够陈述清楚。最后，五个证件涉及到的建设用地、建设工程范围各不相同，大涌公司没有证明哪个具体证件就是涉案租赁物的范围内的土地和工程。二审法院认为，根据当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点为：1.钟厘关于涉案租赁合同无效的主张能否成立；2.涉案租赁合同解除的责任归属；3.钟厘主张文轩幼儿园赔偿其投入损失、剩余租期的可得利益损失应否支持；4.钟厘主张租金应予以免收能否成立。关于第一个焦点问题。关于涉案租赁物产权情况，文轩幼儿园向一审法院提交了其从大涌村委会复制的用于办理幼儿园消防工程等的建设用地批准书（及附图）、建设工程规划许可证。一审法院向广州市南沙区国土资源和规划局发出征询函，该局复函一审法院：“涉及地块已核发建设用地规划许可证（地许字［1996（地许字［1996］**98年040XX号《建设工程规划许可证》，我局未查询到相关档案。”二审中，文轩幼儿园、林文举提交涉案物业相关的三份《建设用地规划许可证》复印件，大涌公司予以确认，钟厘也在庭后向二审法院表示其在另案庭审中见到大涌公司提交的五份建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的原件。因此，一审法院认为涉案租赁物具有《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，租赁合同合法有效，并无不当。钟厘上诉认为租赁合同无效，依据不足，二审法院不予采纳。关于第二个焦点问题。从本案的事实看，文轩幼儿园就涉案租赁物的转租行为已征得大涌公司的同意，且钟厘与文轩幼儿园之间的租赁合同期限（2012年8月9日至2024年8月8日）未超出文轩幼儿园与大涌公司租赁合同的期限（2011年7月1日至2026年9月30日），但在合同期限远未届满的情况下，2016年12月8日，大涌村委会即向文轩幼儿园发出通知，以其自身情况需要为由，决定提前终止与文轩幼儿园的租赁合同关系。更为甚者，在本案一审诉讼期间，涉案租赁物已由大涌公司于2018年3月19日进行拆除。虽然本案确因钟厘提起诉讼要求解除合同引发的，且文轩幼儿园也未向钟厘明确表示解除双方的租赁合同，但是，大涌公司上述行为已经表明文轩幼儿园与大涌公司之间的租赁合同必将解除，在此情况下，钟厘与文轩幼儿园之间的转租合同也无法继续履行。因此，钟厘提起本案诉讼主张解除其与文轩幼儿园之间的租赁合同并无不当。涉案租赁合同的解除，系因出租人的原因导致的，根据合同相对性的原则，本案应由出租人文轩幼儿园向钟厘承担违约责任。至于林文举及大涌公司应否承责问题。钟厘、林文举及文轩幼儿园三方已通过补充协议的方式约定由文轩幼儿园继受租赁合同中出租方的全部权利义务，因此，一审不予支持钟厘要求林文举承责的主张，并无不当。另，因大涌公司并非涉案租赁合同的当事人，故一审法院依据合同相对性的原则，不支持钟厘要求大涌公司承责的主张，亦无不当。关于第三个焦点问题。关于钟厘主张的投入损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，一审法院根据钟厘的举证情况，确认涉案厂房消防设计及办证费186000元以及涉案厂房装饰装修损失498360元，并无不当。上述损失共684360元，按照剩余租赁期限计算为684360×53.5%=366132元（自2018年3月20日至2024年8月8日共约6年5个月，占总租赁期限12年的53.5%），文轩幼儿园应向钟厘赔偿上述损失。至于钟厘主张的其他投入损失，依据不足，二审法院不予支持。关于钟厘主张的剩余租赁期限的可得利益损失问题。如上所述，钟厘与文轩幼儿园之间的租赁合同确因文轩幼儿园违约而解除，但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本案在大涌公司发出与文轩幼儿园终止合同关系的通知后，钟厘应当清楚其与文轩幼儿园之间的租赁合同无法继续履行，并应当积极采取适当措施防止损失的扩大。但钟厘并没有采取有效措施积极减损，且在一审过程中也不交还涉案厂房。根据本案合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，二审法院酌定文轩幼儿园赔偿钟厘相当于三个月租金即198660元的损失。关于第四个焦点问题。钟厘虽向法院诉请解除合同，但其仍一直占用案涉厂房，并直至案涉厂房被拆除时（2018年3月19日）仍未交还文轩幼儿园，故一审认为其应向文轩幼儿园支付该期间所欠付的租金，并无不当。钟厘上诉认为应当免收租金，缺乏事实和法律依据，二审法院不予采纳。二审法院于2019年6月14日作出（2018）粤01民终14123号民事判决：一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1983号民事判决第一、三、五项；二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1983号民事判决第四项；三、变更广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1983号民事判决第二项为：文轩幼儿园于判决发生法律效力之日起十日内支付366132元装修损失给钟厘；四、文轩幼儿园于判决发生法律效力之日起十日内支付198660元损失给钟厘。五、驳回钟厘其他的诉讼请求。一审案件本诉受理费75500元，由钟厘负担66067元，由文轩幼儿园负担9433元；反诉受理费6064元，由文轩幼儿园负担1502元，由钟厘负担4562元。二审案件受理费73105元，由钟厘负担68488元，由文轩幼儿园负担4617元。本院再审经审理查明，一、二审判决查明事实无误，依法应予以确认。本院再审另查明：1.一审法院在2018年3月16日开庭审理过程中，法庭询问钟厘：“为减少双方损失，法院曾多次建议钟厘先行将场地交还文轩幼儿园，钟厘也已委托相应的评估机构对案涉租赁物的装饰装修进行评估，现钟厘是否愿意将场地腾空交还？”钟厘表示：“（1）场地无法腾空，因为有东莞法院的查封；（2）实际上钟厘没有使用该场地，场地已由文轩幼儿园停水停电换锁并锁上出入门，该租赁物已经没有租赁的价值。”文轩幼儿园表示：“不属实，因为二楼钟厘方的租客衡通电子欠钱，被供应商告到东莞法院，衡通电子在二楼的相关设施被东莞法院查封。”钟厘又称：“文轩幼儿园陈述二楼的东莞法院查封的情况属实，我方不同意腾空交还案涉场地，而且也不存在交接的问题。2017年8月后租赁合同已经由于文轩幼儿园和大涌公司违约行为而无法继续履行。”2.二审诉讼中，钟厘向法庭提供了文轩幼儿园2017年8月21日出具的《说明》作为证据，拟证明其与文轩幼儿园办理了租赁物交还手续。《说明》载明：“关于XXXX的电费缴纳事宜，现钟厘将电费缴纳、业务办理等权利转移给文轩幼儿园，开始时间为2017年9月。钟厘需交出电房钥匙。钟厘负责截至2017年9月前（不含）的电费缴纳。文轩幼儿园从2017年9月起负责XXXX的电费缴纳、业务办理事宜。截至钟厘将所租赁（占用）的场地交还给文轩幼儿园时，场地所产生的电费由钟厘负责。”对此，文轩幼儿园质证表示：对该《说明》的真实性无异议，发生诉争时，文轩幼儿园整个物业的电费及水费均由钟厘缴纳，但争议发生后钟厘不缴纳租金和水电费，而文轩幼儿园仍在正常营业，因此后来的水电费由文轩幼儿园缴纳，故《说明》不能证明钟厘已经将物业交还文轩幼儿园。原审诉讼中，钟厘多次表示要将物业交还大涌村，拒绝将物业交还文轩幼儿园。3.本院再审期间，大涌公司提交了广州市南沙经济技术开发区建设委员会于1996年4月20日核发的040XX号与040XX号建设工程规划许可证，主张其出租给文轩幼儿园的案涉租赁物已办理建设工程规划许可证。对于两证的真实性，文轩幼儿园与钟厘均未提出异议。本院认为，结合检察机关抗诉意见以及当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：（一）案涉租赁物是否已办理报建手续；（二）二审判决钟厘支付计至2018年3月18日的租金是否有误；（三）二审判决文轩幼儿园赔偿钟厘的预期利益损失是否有误；（四）二审判决以厂房装饰装修评估价按53.5%折算，由此计算的装饰装修损失是否错误。（一）关于涉案租赁物是否已办理建设工程规划许可证的问题。本案中，文轩幼儿园已向一审法院提交了其从大涌村委会复制的用于办理幼儿园消防工程等的建设用地批准书、建设工程规划许可证。虽然广州市南沙区国土资源和规划局函复一审法院称，未查询到1998年040XX号《建设工程规划许可证》相关档案，但二审诉讼中，文轩幼儿园、林文举提交了涉案物业三份《建设用地规划许可证》复印件，大涌公司予以确认，钟厘在庭后亦向二审法院表示其曾在另案庭审中看到大涌公司提交的五份建设用地许可证和建设工程规划许可证原件。因此，二审法院认定涉案租赁物已办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，租赁合同合法有效，均无不当。况且，本院再审期间，大涌公司提交了案涉租赁物的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》原件，对此，钟厘和文轩幼儿园质证均表示无异议。因此，钟厘主张案涉租赁房屋的建设未办理报建手续，不符合客观实际，本院不予采信。（二）关于二审判决钟厘支付计至2018年3月18日的租金是否有误的问题。钟厘虽然向法院诉请解除合同，但根据2018年3月16日一审庭审笔录记载的内容，钟厘向一审法院明确表示无法腾空案涉厂房并交还文轩幼儿园，在钟厘一直未能提供充分证据证明其确实已将租赁物交还文轩幼儿园的情况下，一、二审法院认定钟厘应向出租人交付的租金计至2018年3月18日，即案涉厂房被拆除日（2018年3月19日）的前一天，并无不当。钟厘主张其已于2017年8月交还租赁房屋，其于此后不应再支付租金，但该主张与其在一审庭审中自认“由于二楼租户欠款，二楼被东莞法院查封”等陈述自相矛盾，故本院不予支持。（三）关于二审判决文轩幼儿园赔偿相当于三个月租金的预期利益损失是否有误的问题。本案中，钟厘诉请文轩幼儿园等赔偿其8年剩余租赁期内预期可得利益损失670万元，但钟厘对此并未充分举证予以证明。鉴于大涌公司发出与文轩幼儿园终止合同关系的通知后，钟厘明知其与文轩幼儿园之间的租赁合同无法继续履行，但却未采取适当的减损措施，且在一审过程中仍拒绝交还涉案厂房，二审法院根据本案合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，酌定文轩幼儿园赔偿钟厘相当于三个月租金即198660元的损失，并无不当。（四）关于二审判决以厂房装饰装修评估价按53.5%折算计算装修损失是否有误的问题。本案一审诉讼中，钟厘向法院提交了其自行委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司就“案涉厂房的装修及设备一批”的市场价格进行评估而作出的深世鹏评字第ZPFS20180130001号《资产评估报告》。该《资产评估报告》以2017年12月9日为评估基准日，采用成本法进行评估，评估结论是案涉厂房装修及设备的评估价值为498360元。同时，报告注明：各项评估值的计算方法是重置单价×数量×综合成新率。结合评估报告所附《评估结果明细表》的具体内容，可以确认《资产评估报告》所载明的评估价值498360元是经过评估机构进行资产折旧的装饰装修残值。由于文轩幼儿园对《资产评估报告》及其评估结论并未提出异议，故二审法院采纳该评估报告结论，并据此认定案涉厂房装饰装修损失为498360元，本无不当，但二审判决在计算损失时，对该装饰装修残值再按照剩余期限进行折算，则属于重复折算，确有错误，本院再审予以纠正。综上所述，根据《资产评估报告》的评估结论，文轩幼儿园应赔偿钟厘案涉厂房装饰装修的残值损失为498360元。此外，二审判决认定涉案厂房消防设计及办证费按照剩余租赁期限计算的残值为99510元（自2018年3月20日至2024年8月8日共约6年5个月，占总租赁期限12年的53.5%，186000×53.5%=99510元），各方当事人对此并未提出异议，本院予以确认。该项损失与涉案厂房装饰装修残值损失共计597870元（99510+498360=597870元），文轩幼儿园应向钟厘承担赔偿责任。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对租赁厂房装饰装修残值的处理欠妥，本院再审予以纠正。钟厘的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终14123号民事判决第一项、第二项、第五项；二、维持广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终14123号民事判决第四项和广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1983号民事判决第一项、第三项；三、变更广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终14123号民事判决第三项为：广州市南沙区文轩幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内向钟厘支付装饰装修等损失597870元；四、驳回钟厘的其他诉讼请求。五、驳回广州市南沙区文轩幼儿园的其他反诉请求。本案一审本诉受理费75500元，由钟厘负担60000元，由广州市南沙区文轩幼儿园负担15500元；反诉受理费6064元，由广州市南沙区文轩幼儿园负担1502元，由钟厘负担4562元。二审案件受理费73105元，由钟厘负担60000元，由广州市南沙区文轩幼儿园负担13105元。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 钟向芬审判员 王 凯二〇二〇年十一月十七日书记员 方佳阳