湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初11786号原告：长沙三重物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区黄土岭**三重星都心苑**夹层。法定代表人：刘坤平，总经理。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。被告：朱蓉，女，1976年8月7日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告长沙三重物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告朱蓉（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘坤平及委托诉讼代理人唐齐到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2018年1月1日至2018年2月4日止的物业管理费208.6元，对应的违约金205.3元；2、被告立即向原告支付2017年1月1日至2018年2月4日止的自来水费675.2元，对应的违约金50.1元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告在三重·星都心苑小区有房屋一套，房号为4栋1105房，房屋面积为152.13平方米。根据开发商与原告签订了《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费为每月1.2元/平米。原告按照协议的约定为被告所住小区提供了规范的物业管理，但被告无法律上的原因拖欠自2018年1月1日起至2018年2月4日止的物业管理费208.6元，拖欠自2017年1月1日至2018年2月4日止的自来水水费675.2元，以及拖欠物业费和自来水水费的违约金等费用合计1139.2元。三重·星都心苑小区因成立的第一届业委会选聘了新的物业公司，2018年2月4日，原告退出三重·星都心苑小区的物业管理。三重·星都心苑小区的自来水供水方式是先向业主供水，然后依据被告的用户水表产生的用水计量计收水费，水费单价为3.71元/吨。原告退场前和退场后，采用书面通知等多种方式催促被告缴纳物业管理费、自来水费、相对应的违约金，被告都不予理睬。原告认为，被告拒不缴纳物业费和水费的行为不但已经构成违约，而且给原告造成了重大损失，被告理应承担违约责任。为维护原告的合法权益依法提起诉讼，望判如所请。被告未到庭答辩，涉案小区其他到庭业主共同辩称：1、涉案小区业主委员会已于2015年9月成立，原告应当与业委会签订合同，但原告仍与开发商签订合同，被告不认可该合同效力；2、原告物业服务质量差，具体有以下几方面：小区公共设施维护不到位，消防设施在原告退场时已经损坏；小区卫生状况差，垃圾清理不及时；安全防护不到位，大门等地方没有监控，导致业主家中被盗，报警后无法调取监控；对业主档案资料管理不善，部分业主电话等资料保存有误；3、部分业主房屋漏水，原告对此没有处理，造成业主损失。经审理查明：长沙市雨花区黄土岭路369号三重星都心苑小区开发单位系湖南长沙三重房地产开发有限公司公司（以下简称三重房地产公司），被告系该小区4栋1105房业主，房屋建筑面积为152.13平方米。2011年9月12日，三重房地产公司与原告签订《三重星都心苑小区前期物业服务合同》，约定由原告对三重星都心苑小区提供物业服务，合同到期日为2015年9月15日。2015年9月13日，三重房地产公司（甲方）与原告（乙方）续签了《三重星都心苑小区前期物业服务合同》，约定：乙方对涉案小区提供物业服务，服务内容包括物业共用部位、共用设施的维修、养护和管理，小区卫生清洁、垃圾采集清运，共用绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范事项的协助管理以及物业档案资料的管理等；物业服务费按照物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.2元/平方米/月；季度末25号至下季度初5日之间交纳下季度物业费；甲方、业主或物业使用人未按时足额交纳物业费，应按日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2015年9月16日起至2018年9月15日止；双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告入驻涉案小区进行物业服务，因部分业主对原告服务质量不满，未按时交纳物业费。2018年2月4日，原告退出涉案小区，并已经与新入驻的物业公司进行了交接。因被告在原告提供物业服务期间未交纳2018年1月至2018年2月期间的物业费208.6元，以及2017年1月至2018年2月期间的水费675.2元，原告催要无果后，向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告的身份资料、《三重星都心苑小区前期物业服务合同》、房产证复印件、催收通知单、水表读数记录表以及原、被告双方的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与三重房地产公司签订的《三重星都心苑小区前期物业服务合同》的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议依法成立并生效，对业主及物业公司均具有约束力，当事人均应按协议约定履行各自的义务。原告依约履行了对被告房屋所属小区进行物业管理服务的义务，被告应按合同约定履行按时交纳物业管理费的义务。虽然原告在物业管理过程中存在一些瑕疵，但不能以此为由拒绝向原告交纳物业管理费，且拒付物业管理费亦对其他已经交纳业主不公平。被告对原告主张的欠费2018年1月至2018年2月期间的物业费208.60元、2017年1月至2018年2月期间的水费675.2元的事实未提供反证，故本院对上述数额予以认定，结合业主抗辩意见及原告履行物业服务合同的具体情况，本院酌情认定被告按照九折向原告交纳物业费187.74元（208.60元×0.9），加上水费675.2元，合计862.94元，对原告主张超过部分及违约金，本院依法不予支持。被告方辩称对原告物业服务质量不满意，本院认为该抗辩意见不构成免除被告交纳物业费的合法理由，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告朱蓉于本判决生效之日起7日内支付原告长沙三重物业管理有限公司物业管理费187.74元；二、被告朱蓉于本判决生效之日起7日内支付原告长沙三重物业管理有限公司物业水费675.2元；三、驳回原告长沙三重物业管理有限公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序收取25元，由被告朱蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇二〇年十一月二十八日书记员  顿 梁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。