安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3018号 原告：刘婉茹，女，1988年10月19日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：汪**，安徽启宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小文，安徽启宇律师事务所律师。 被告：淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：唐然，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩永梅，安徽安港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蔚超，安徽安港律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司淮北相山支行，住所地安徽省淮北市。 负责人：黄敬东，该支行行长。 委托诉讼代理人：马磊，安徽安港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊磊，安徽安港律师事务所律师。 原告刘婉茹与被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司（以下简称安兴公司）、第三人中国农业银行股份有限公司淮北相山支行（以下简称农行淮北相山支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序于2020年8月10日、11月24日公开开庭进行了审理。原告刘婉茹及其委托诉讼代理人汪**、李小文、被告安兴公司委托诉讼代理人韩永梅、第三人农行淮北相山支行委托诉讼代理人马磊、张磊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘婉茹向本院提出诉讼请求：1、解除刘婉茹、安兴公司于2018年9月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、解除刘婉茹、农行淮北相山支行于2018年12月25日签订的《个人购房担保借款合同》；3、安兴公司返还刘婉茹支付的房款336510.4元（其中预付款216000元，会员服务费5000元，定金10000元，偿还的按揭贷款本金和利息105510.35元），并暂自2018年9月10日起按年利率6%计算至2019年8月19日，共343天，计18974元，剩余利息按同期全国银行间同行拆借中心贷款利率自2019年8月20日计算至完全返还之日止，共计355484.4元；4、安兴公司返还农行淮北相山支行支付给安兴公司的，刘婉茹未偿还的剩余贷款及产生的相应款项（对刘婉茹继续偿还的本金及利息，由安兴公司直接返还给刘婉茹）；5、安兴公司赔偿刘婉茹损失100000元。以上合计455484.4元；6、案件受理费等由安兴公司负担。事实与理由：2018年9月10日刘婉茹作为买受人与作为出卖人的安兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：刘婉茹购买安兴公司位于淮北市相山区房屋，总价款1036000元，首付款216000元，剩余办理商业贷款，按照按揭方式付款。合同第二十四条销售和使用承诺约定，出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。2018年12月25日签订的《个人购房担保借款合同》，由刘婉茹向农行淮北相山支行贷款82万元，该款已由农行淮北相山支行支付给安兴公司，截至2020年6月1日刘婉茹已偿还本金、利息105510.35元。刘婉茹在购买涉案房屋时，楼盘沙盘上涉案房屋前没有配电房。刘婉茹现在发现所建成的涉案房屋前出现一大型配电房。刘婉茹在购买房屋前，安兴公司没有任何人以任何方式告知刘婉茹购买的房屋前会存在一大型配电房，该配电房对房屋的视线等构成重大影响，妨碍房屋的正常使用，导致房屋价格的贬值，刘婉茹购买房屋的合同目的无法实现。特诉至法院，请求依法裁判。 安兴公司辩称，1、刘婉茹诉状中称其在购买涉案房屋时楼盘沙盘上无配电房与事实不符；2、该配电房在2018年9月10日双方签订《商品房买卖合同》之前在淮北市建设工程规划许可变更方案公示牌中已客观存在并进行了公示，公示时间为2018年4月18日至2018年4月27日；3、该配电房并未遮挡或者妨碍刘婉茹所购房屋的正常使用。因此，安兴公司无需将建设配电房的情况向其进行告知；4、该配电房与刘婉茹所购房屋间距大约10米，并不存在影响刘婉茹所购房屋的通风、采光等影响房屋正常使用的问题；5、刘婉茹所购房屋不存在任何质量问题，也不存在影响正常居住使用的情形。因此，刘婉茹要求解除合同赔偿损失的诉讼请求不应得到支持。 农行淮北相山支行辩称，1、刘婉茹诉称的事实与理由存在错误。刘婉茹称出卖人承诺已将妨碍或遮挡房屋正常使用的情况告知买受人，买受人根据销售沙盘认为开发商没有告知配电房的存在与客观事实不符。首先，淮北市建设规划局在2018年4月18日已进行了公示。其二，沙盘仅是对于销售房屋的具体情况进行的标识，不是合同法规定的承诺。刘婉茹将沙盘的内容认为是一种承诺不符合合同法的规定；2、刘婉茹的诉请适用法律存在严重错误。其一，根据刘婉茹的起诉状表明排除妨碍行使的权利是对房屋视线造成的妨碍。根据物权法的规定，排除妨碍仅对通风、通行、采光有具体的规定，刘婉茹所称的视觉障碍、心里障碍于法无据。其二，根据《建设设计防火规范》（GBJ16-87）、《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）、《3-110KV高压配电装置设计规范》（GB50062-92），民用建筑与变配电室的标准距离为5米，防火要求为6米。刘婉茹所称的配电房与二楼房屋的距离达10米以上。据此，小区配电房变压器的设施符合法律强制性规定。刘婉茹据此要求解除合同缺乏依据。其三，刘婉茹要求解除合同适用的法律存在严重错误。刘婉茹诉讼请求是解除合同，合同法第九十四条规定，导致合同目的不能实现的可以解除合同。但本案中刘婉茹仅称是视觉障碍明显不符合合同法第九十四条的规定。3、农行淮北相山支行在本案的买卖合同关系中仅是借款合同关系。农行淮北相山支行不是独立请求的第三人，该案处理结果无论如何对于农行淮北相山支行权利不会产生任何影响。综上，根据事实及法律规定，刘婉茹诉请不客观不真实、适用法律错误，无论本案采取何种方式解决，根据借款合同的约定，刘婉茹及担保人均应承担支付借款及担保的义务。建议法庭驳回刘婉茹的诉讼请求。 在本案审理过程中，刘婉茹对其所提出的诉讼请求，提供了以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》，拟证明：刘婉茹与安兴公司于2018年9月10日签订商品房买卖合同，刘婉茹购买安兴公司位于相山区房屋；2、《个人购房担保借款合同》，拟证明：刘婉茹与农行淮北相山支行于2018年12月25日签订个人购房担保借款合同，向农行淮北相山支行贷款82万元用于购买位于相山区房屋；3、**认购协议书、新安房产网会员服务协议书，拟证明：刘婉茹为购买安兴公司开发的相山区缴纳购房款；4、发票、收据及ＰＯＳ机刷卡小票，拟证明：刘婉茹支付购房款的情况；5、银行贷款还款记录，拟证明：刘婉茹偿还按揭贷款情况；6、微信聊天记录、照片，拟证明：安兴公司违反约定，擅自在刘婉茹购买的房屋前建造一大型配电房；7、估价鉴定报告，拟证明：以2020年6月30日为基准日，位于相山区房屋的市场价值为107万元；8、评估费发票，拟证明：因对相山区房屋的市场价评估，刘婉茹支付评估费9000元。 对刘婉茹提供的证据，安兴公司质证意见：对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据8的真实性均无异议；对证据6认为，微信记录中的杨振军不是安兴公司员工，照片无法证明形成时间，达不到举证的证明目的；对证据7认为，该评估报告结论依据不足，有失客观公正。农行淮北相山支行的质证意见：对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7、证据8的三性均无异议，对证据6的真实性、合法性及关联性均有异议。 本院审查认为，安兴公司对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7、证据8的真实性均无异议，农行淮北相山支行对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7、证据8的三性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对证据4中的新安房产网会员服务协议书及证据5中的新安房产网收款收据与本案的关联性不予认定。证据6与证据3认购协议书能够相印证，本院对该证据予以认定。 安兴公司针对其辩解，提供以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》，拟证明：配电房并没有遮挡或妨碍刘婉茹购买房屋的正常使用，不适用合同第24条第4款的约定，合同附件十后面是×，说明如存在有公共管道检修口、变电箱的情况不需要向刘婉茹承诺；2、淮北市建设工程规划许可变更方案公示牌，拟证明：刘婉茹诉状中所称的配电房在刘婉茹签订房屋买卖合同前的2018年4月18日规划许可变更方案中进行了公示；3、现场照片，拟证明：配电房与所购房屋之间的距离大于10米；4、中共淮北市委办公室关于网友反映众安房产违规收税问题的答复，拟证明：售房沙盘的标牌标识仅供参考，最终交付以规划批复为准；5、售楼部沙盘标牌标识，拟证明：标牌明示沙盘模型仅供购房参考，具体建设结果与模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，结果以政府部门核准文件及双方房屋买卖合同约定为准。 对安兴公司提供的证据，刘婉茹质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为达不到举证目的；对证据2，认为真实性存疑，公示牌变更内容与本案争议无关；对证据3、证据4、证据5，认为达不到举证证明目的。农行淮北相山支行对上述证据均无异议。 本院审查认为，安兴公司所提供的证据1、证据5，刘婉茹及农行淮北相山支行对其真实性均无异议，本院予以确认；对于证据2、证据4，与本案诉讼无关联性；对证据3的真实性予以确认，但达不到举证证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月8日，刘婉茹与安兴公司签订《**认购协议书》，协议约定刘婉茹认购**房屋。签订认购协议的同时，支付认购定金10000元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转入首期购房款，不计利息。2018年9月10日，刘婉茹与安兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1809100023）。合同约定：刘婉茹向安兴公司购买位于相山区房屋，建筑面积137.15平方米，总价款1036000元。刘婉茹以按揭贷款方式付款，2018年9月10日前支付全部房价款的20%，金额216000元，剩余房款820000元应于2018年10月10日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。合同第二十四条第4款约定“出卖人承诺已将遮挡或者妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容详见附件十。”，附件十：出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）处为“×”。 2018年9月8日，刘婉茹刷卡支付认购定金10000元，同年9月10日，刘婉茹刷卡支付购房款206000元，共计支付购房款216000元，安兴公司向刘婉茹开具了金额为216000元的房地产预收款商品房（住宅）发票。2018年12月25日，刘婉茹（借款人）与农行淮北相山支行（贷款人）、安兴公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，刘婉茹以位于相山区房屋作抵押，向农行淮北相山分行贷款820000元用于购买位于相山区房屋，贷款期限360个月。还款方式为等本递减还款。借款人授权贷款人将所借全部款项直接划入安兴公司账户。安兴公司作为阶段性保证人提供保证担保。截止2020年6月1日，刘婉茹偿还农行淮北相山支行贷款本息合计105510.35元（其中偿还本金38722.26元、偿还正常息66788.09元）。 另，在刘婉茹与安兴公司签订商品房买卖合同时，**（**）销售处的沙盘上*幢楼前显示为绿地，无配电房等建筑设施。现在建设完成的*幢楼*室左前方有一大型10KV配电房。刘婉茹因所购房屋前配电房问题与安兴公司交涉未果，遂向本院提起诉讼。案件审理期间，刘婉茹申请对位于淮北市相山区**室的房屋的市场价值进行评估，支出评估费9000元。经评估，以2020年6月30日为基准日，该房屋市场价值为107万元。 案件审理期间，本院于2020年9月8日上午8时30分至9时20分，对涉案房屋进行了现场勘查，房屋位于相山区，在23栋左前方有一大型配电室，为“10ＫＶ运河人家3号配电室”。该配电室东西长约15米、南北宽约9.3米、高度约9米左右。配电室西墙向西过23栋楼东墙向南延长线约2.5米，配电室北墙距23栋楼南侧墙约8米。从23栋201室东侧主卧窗户向外平视，满窗为配电室上部主体及房顶。另在配电室北侧的通风口外能听到交流电声。 本院认为，刘婉茹与安兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。刘婉茹已按合同约定履行了付款义务，但安兴公司违反合同的约定在刘婉茹所购置的房屋前建造一大型配电房，配电房的位置、高度严重影响刘婉茹购置房屋的使用，致刘婉茹购置房屋改善生活居住环境的合同目的不能实现。刘婉茹有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除商品房买卖合同，故刘婉茹请求解除其与安兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，理由充分，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因《商品房买卖合同（预售）》已解除，致使商品房担保贷款合同的目的已无法实现，故刘婉茹请求解除其与农行淮北相山支行签订的《个人购房担保借款合同》于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案商品房买卖合同解除后，安兴公司应将刘婉茹已支付的购房款（含首付款及已付贷款本息）返还给刘婉茹，并赔偿因合同解除给刘婉茹造成的损失。故刘婉茹请求安兴公司支付已付首付款216000元和已偿还银行的按揭贷款本息（具体数额以第三人农行淮北相山支行出具的明细为准）及因解除合同导致的房屋增值部分的损失，理由充分，本院予以支持。刘婉茹起诉要求安兴公司支付自付款（含首付款及已偿还贷款本息）之日起的利息，其同时又主张安兴公司赔偿因合同解除造成的房屋增值损失，其在2020年6月30日涉案房屋价值评估基准日前缴纳的首付款、归还的银行贷款本息，系其取得涉案房屋价值增益的基础前提，其不能既要求支付其已付款项的利息又要求赔偿涉案房屋的增值损失，故刘婉茹主张安兴公司支付自付款之日起至2020年6月30日的利息的诉求，本院不予支持。其要求安兴公司支付其已支付款项（含首付款及已付贷款本息）2020年6月30日之后利息的诉求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》被解除后，刘婉茹虽系贷款合同的借款人，但最终取得贷款款项的主体系安兴公司，案涉的银行剩余贷款及利息依法应由最终受益人即安兴公司负责偿还。农行淮北相山支行应在安兴公司偿还剩余贷款后，配合办理案涉房屋预抵押涤除手续。刘婉茹亦应在安兴公司偿还其已支付的购房款（含首付款及已付贷款本息），赔偿其房屋增值部分损失及利息损失，涉案房屋预抵押涤除后，配合安兴公司办理涉案房屋的撤销预告登记和备案登记手续。刘婉茹起诉要求安兴公司除偿还首付款216000元外，尚需偿还定金10000元及会员服务费5000元，缺乏依据，本院不予支持。综上，对刘婉茹合理的诉求，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘婉茹与被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司于2018年9月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、解除原告刘婉茹与第三人中国农业银行股份有限公司淮北相山支行、被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司于2018年12月25日签订的《个人购房担保借款合同》； 三、被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘婉茹已支付的首付款216000元及自2018年9月10日起至本判决生效之日止原告刘婉茹已向第三人中国农业银行股份有限公司淮北相山支行归还的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司淮北相山支行出具的至本判决生效之日刘婉茹的还款明细清单为准）； 四、被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘婉茹赔偿已付款项（包括首付款216000元及已向第三人中国农业银行股份有限公司淮北相山支行偿还的贷款本息）的利息损失（利息计算方法：首付款216000元及2020年6月30日前已向银行偿还的贷款本息的利息，自2020年6月30日起计算至被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司偿还完毕之日止。2020年6月30日之后原告刘婉茹偿还的贷款本息利息，以原告刘婉茹每月向第三人中国农业银行股份有限公司淮北相山支行偿还的贷款本息为基数，从相应款项偿还之日起计息，利息均计算至被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司偿还完毕之日止。上述利率均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。）； 五、被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘婉茹因解除《商品房买卖合同》造成的房屋价款损失34000元及评估费9000元； 六、被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司淮北相山支行偿还刘婉茹《个人购房担保借款合同》尚未归还的贷款本息（判决生效前如因逾期还款产生逾期利息由原告刘婉茹负担）。自被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司清偿完毕上述贷款之日起十日内，第三人中国农业银行股份有限公司淮北相山支行办理相山区房产上预抵押登记的涤除手续； 七、原告刘婉茹自被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司向其履行上述给付义务，涉案房屋预抵押注销后十日内协助被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司办理涉案房屋的撤销预告登记和备案登记手续； 八、驳回原告刘婉茹的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15024元，由被告淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司负担13954元，由原告刘婉茹负担1070元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  胡 剑 人民陪审员  杨梦婷 人民陪审员  于新春 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理张翌 书记员张永芹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。