广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10691号原告（反诉被告）：广州粤伴湾假日酒店管理有限公司，住所地广州市花都区花山镇新和村三东大道北面自编**之十六，统一社会信用代码91440101MA59GPWK76。法定代表人：代强。委托诉讼代理人：吴国财，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所律师。被告（反诉原告）：江敏仪，女，1976年11月7日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）广州粤伴湾假日酒店管理有限公司（以下简称粤伴湾公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）江敏仪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案，立案时适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序公开开庭进行审理，原告粤伴湾公司的委托诉讼代理人梁春霞、被告江敏仪的委托诉讼代理人黄荣江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粤伴湾公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令江敏仪向粤伴湾公司支付拖欠的租金7208元（2020年4月1日至2020年4月30日）；2.本案诉讼费由江敏仪承担。事实和理由：2018年10月25日，粤伴湾公司与江敏仪签订租赁合同，约定江敏仪承租粤伴湾公司所有的位于广州市花都区xx室的场地，作为办公用途，约定计租面积为170㎡，租期自2018年11月1日至2028年10月31日，共计10年。商铺租金为月租金人民币6800元，租金第二年起每年递增6%，只需付所租场地的电费1.2元/度、公共水电费每月按照面积分摊。支付方式为每月5日前支付当月租金和上月水电费。合同签订后，粤伴湾公司将租赁物交付江敏仪使用，然而江敏仪从2020年4月份开始拖欠租金和水电费，粤伴湾公司多次催要，江敏仪均借故拖延。2020年4月17日，粤伴湾公司向江敏仪发送了催款通知书，要求江敏仪于2020年4月20日前缴纳欠费，但到期江敏仪仍不支付。2020年4月24日，粤伴湾公司向江敏仪发送解除租赁合同通知书，解除合同并要求江敏仪清空交还场地。但截至目前，江敏仪仍拖欠粤伴湾公司租金7208元，江敏仪的行为已构成严重违约，严重侵害粤伴湾公司的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。江敏仪辩称，造成双方之间房屋租赁合同无法继续履行或解除的根本原因在于粤伴湾公司，因此粤伴湾公司没有任何的事实和法律依据追讨我方所谓的4月欠款租金。事实上从2020年2月起，我方已经不能实际使用租赁场所，因此由于粤伴湾公司的原因导致其不能提供符合合同约定的场所供我方使用，我方也不能达到使用的目的。粤伴湾公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回，其余事实和理由见我方反诉状。江敏仪向本院提出反诉请求：1.判令粤伴湾公司退回租赁保证金13600元及欠款利息（以欠款13600元为基数，按照年利率24%的标准，自2020年5月4日起计至结清之日止，暂计100元）；2.本案的诉讼费用全部由粤伴湾公司负担。事实与理由：江敏仪因公司办公的需要，于2018年10月25日与粤伴湾公司签订了一份《租赁合同》，约定：1、江敏仪承租粤伴湾公司位于广州市花都区xx室的场地作办公之用，租赁面积为170平方米，租期自2018年11月1日至2028年10月31日止，共10年；2、每月租金为6800元，自第二年起每年递增6%；3、江敏仪向粤伴湾公司支付13600元作为履约保证金。上述《租赁合同》签订之后，江敏仪依约支付了13600元履约保证金并每月按时支付租金。然而，粤伴湾公司在没有经过跟包括江敏仪在内所有租户商量，更加没有经过所有租户的同意的情况之下，竟然为了自身利益的最大化，主动成为境外入境人员或新冠××疑似患者的隔离酒店，从3月15日开始，万奢大厦每天都有警车、救护车、公安民警、医生护士、被隔离人员进进出出。更让人不可接受的是，粤伴湾公司只管收钱不管管理，被隔离人员的生活垃圾及医用消毒废品也随意、随时通过电梯搬运，甚至直接丢弃在楼梯间等公共空间。这直接造成了租户的员工都不敢正常回公司上班，客户一看见万奢大厦有大批警察和护士、防护服人员，也不敢上公司洽谈业务，严重影响了租户的正常营业，对包括江敏仪在内的所有租户造成严重经济损失。为此，江敏仪以及其他租户多次与粤伴湾公司进行沟通协商，但成效不大。让人意想不到的是，粤伴湾公司不但没有实事求是，就租赁场地的现实情况作出妥善的解决方案，更是以江敏仪拖欠租金为由向法院提起诉讼。江敏仪认为，粤伴湾公司明知万奢大厦并非整栋都是用作酒店客房，其中有相当部分是用作写字楼办公之用，其成为隔离酒店必将造成其余租户在主观心理上、客观上不能正常使用租赁的场所。但粤伴湾公司为了追求自身的经济利益，置之不顾，事前不征询意见、事中不妥善解决、事后更是恶人先告状。综上所述，完全是粤伴湾公司的自身行为导致其不能向江敏仪提供符合一般办公商务要求的场所和环境，导致租赁合同不能继续履行，最终解除。因此，江敏仪在无奈之下提起诉讼追讨已付的租赁保证金，请求法院作出公正判决。粤伴湾公司针对反诉辩称，江敏仪反诉状内容与实际不符，江敏仪提交的证据并不能证明其反诉的依据。粤伴湾公司被指定为隔离酒店，是政府行为，且政府也没有关闭江敏仪的办公场所，江敏仪可以正常开展经营活动，整栋大厦设有两处电梯口，酒店和办公区域的电梯是独立的，并不会影响其正常的营业，导致双方合同解除的根本原因在于江敏仪无故拖欠租金及水电费，经粤伴湾公司多次催收无果，粤伴湾公司才终止双方之间的租赁合同，且粤伴湾公司已经减免江敏仪2月的租金，对江敏仪予以最大的宽容。本院经审理认定事实如下：2018年10月25日，粤伴湾公司（出租人、甲方）与江敏仪（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将坐落在广州市花都区xx室的场地出租给乙方，作为办公用途，约定月租金为6800元/月（含管理费、不含税价），租赁期限为2018年11月1日至2028年10月31日，租金6800元，从2018年12月15日开始计算租金，乙方于签订本合同之日向甲方缴纳13600元作为履约保证金。租金第二年起每年递增6%，乙方在每月5号前将当月租金和上月电费一起支付给甲方。乙方逾期交付租金和管理费的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的千分之五向甲方支付违约金，如逾期超20天，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起10天内将押金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，江敏仪向粤伴湾公司支付了押金13600元。双方一致确认，签订合同后，粤伴湾公司将场地交付给江敏仪使用，2020年4月1日之前的租金已经付清，其中2020年2月份免租。2020年4月17日，粤伴湾公司向江敏仪发出通知，要求江敏仪在2020年4月20日前向其缴纳2020年4月份的租金，逾期粤伴湾公司将对涉案房屋自2020年4月20日开始停电。江敏仪在2020年4月30日将场地交还给粤伴湾公司。双方对于涉案房屋被上锁的时间、涉案合同因何方原因未能继续履行下去各执一词。粤伴湾公司陈述，其于2020年4月24日至2020年4月30日将涉案房屋上锁，上锁的目的是防止江敏仪偷偷搬走，但微信、电话都无法联络到江敏仪，直到2020年4月30日江敏仪才来搬走东西。2020年2月18日，万奢大厦内的酒店被指定为隔离酒店，酒店位于万奢大厦六层至十层，在整栋大楼结构一侧，由正门进入，有独立电梯，写字楼位于大厦的二层至五层，酒店与写字楼有独立的电梯及楼梯，已做足相关措施，酒店一侧电梯设定不能经停二层至五层，写字楼电梯不经停六层至十层，隔离酒店接待的对象主要为政府指定国内人员，客人进入酒店前已进行过检测，结果为阴性才会进入酒店，不存在乱扔医疗垃圾的行为，涉案房屋可以正常使用，租赁合同也能继续履行，因江敏仪拖欠租金才导致合同解除。江敏仪认为，2020年4月中旬，其发现门被锁了，具体时间已记不清，万奢大厦共三部电梯，均为整栋大厦共同使用，没有专属使用，粤伴湾酒店成为隔离酒店后，造成写字楼租户员工因恐慌而拒绝上班，客户不愿意上门洽谈业务，其发现后进行了多次协商要求减免租金，但粤伴湾公司未接受，因此其不能正常办公，导致合同解除。江敏仪提交花都区各街镇应急隔离场所信息表、照片2张拟证明其上述陈述，花都区各街镇应急隔离场所信息表载明广州粤伴湾假日酒店管理有限公司作为花山镇隔离场所之一。一张照片为大厦门口拍摄，显示门口停了几辆车，有保安和其他人员，另一张照片显示门被上锁。另查，（2019）粤0114民初3231号案是代强作为原告诉被告高德雯的房屋租赁合同纠纷，本院于2019年9月5日作出（2019）粤0114民初3231号民事判决，该案中涉及的租赁物位于广州市花都区三东大道北自编13号之十六第一层，本院在该案中向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查涉案租赁物的规划报建情况，该局向本院复函，该位置已取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]910号）建设规模：商业楼，1幢，，地上**建筑面积1672.24平方米，，地下**建筑面积601.36平方米。本院认为，粤伴湾公司与江敏仪签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于与涉案租赁物位于同一栋大厦的酒店被指定为隔离酒店是否影响涉案租赁物的使用。作为应急隔离场所的粤伴湾酒店与江敏仪的租赁物并非处于同一楼层，且涉案租赁物所在的大厦有多个入口，江敏仪抗辩减免租金，江敏仪应当举证证明万奢大厦内的隔离酒店影响其占有使用租赁物，导致合同无法履行，影响合同目的的实现。仅凭粤伴湾酒店作为应急隔离酒店的这一信息及江敏仪提交的照片不能反映出对江敏仪使用租赁物存在影响，故本院对江敏仪的抗辩意见不予采纳，江敏仪应当支付其使用租赁物期间的租金，但在粤伴湾公司对租赁物上锁期间，租赁物并非在江敏仪掌控支配下，江敏仪无法使用租赁物，租赁物上锁期间的租金江敏仪不应当支付，至于上锁的期间，江敏仪认为发生在2020年4月中旬，但不能指出具体期间且对此亦未举证证明，故本院对粤伴湾公司陈述的2020年4月24日开始上锁予以采纳，经核算，江敏仪应当支付的租金数额为5526元（7208元÷30天×23天）。合同虽因江敏仪未及时支付租金予以解除，江敏仪对粤伴湾酒店作为隔离场所是否影响其使用租赁物存在误解，当事人本应当接受其自由创设的民事权利义务关系的约束，但我国发生新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的情况，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平原则考虑，本院将江敏仪应当承担的违约责任调整为向粤伴湾公司支付保证金金额的一半，故江敏仪请求粤伴湾公司返还6800元保证金，本院予以支持。江敏仪要求支付保证金的利息，本院不予支持。因此，粤伴湾公司诉讼请求与江敏仪反诉请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江敏仪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司支付租金5526元；二、原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告江敏仪返还保证金6800元；三、驳回原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告江敏仪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司负担6元，由被告江敏仪负担19元。反诉案件受理费71元，由原告广州粤伴湾假日酒店管理有限公司负担35元，由被告江敏仪负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十一月十一日法官助理李诗琪书记员孙诗韵