河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初7790号原告牛晓东（曾用名牛向东），男，1969年5月1日生，汉族，住河南省宜阳县。委托代理人麻伟波，河南乐观律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人郭东君，河南乐观律师事务所实习律师。一般授权代理。被告河南明鑫置业有限公司。住所地：洛阳市经济开发区开元大道**。统一社会信用代码：914103007678130664。法定代表人刘攀峰，总经理。委托代理人仝国锋，河南东方律师事务所律师。特别授权代理。原告牛晓东诉被告河南明鑫置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牛晓东委托代理人、被告河南明鑫置业有限公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛晓东诉称：2017年3月31日，原告与被告《签订明鑫亿万国际花园项目购房协议书》一份，约定：购买被告位于明鑫亿万国际花园7号楼1单元1104室，户型建筑面积为144.44平方米，房屋单价为3500元，总价款为人民币505540元。合同签订后，原告即按照协议约定将全部款项支付给被告。合同签订后，原告多次要求与被告签订正式的《商品房预售合同书》，但被告一直推诿不予办理，后经原告调查发现，被告在与原告签订《明鑫亿万国际花园项目购房协议书》之前已将涉案房屋出售给第三人，已无法按约定履行合同义务，被告的行为给原告造成严重经济损失，依照法律规定，出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实或者隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故诉至贵院，望贵院依法查清事实，支持原告诉求，一、请求人民法院依法判令解除原、被告于2017年3月31日签订的《明鑫亿万国际花园项目购房协议书》；二、请求依法判令被告返还原告购房款505540元及利息90997.2元（利息自2017年3月31日暂计至2020年7月9日，起诉后利息以505540为基准，年利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率（6%）支付至款项实际支付之日止）；三、请求依法判令被告向原告支付已购房款一倍的赔偿责任即505540元；并由被告承担本案诉讼费、律师费等费用，以维护原告的合法权益。被告河南明鑫置业有限公司辩称：一、明鑫公司在2018年6月发生了股权变更及法人变更，在发生变更时，原法人并未向新法人移交关于原告牛晓东购买涉案房产的任何资料，原告如主张权利，应当出示充分证据证明其曾购买了涉案房屋。二、原告要求一倍赔偿，没有法律依据，因为即便是原被告签订了购房协议，也属于预约合同，不属于商品房买卖合同，不能依据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释主张权利。审理查明：2017年3月31日，原告牛晓东（曾用名：牛向东）与被告河南明鑫置业有限公司签订《明鑫亿万国际花园项目购房协议书》一份，约定原告牛晓东购买被告开发的明鑫亿万国际花园7号楼1单元1104室，户型建筑面积约144.44㎡（最终产权面积以房管部门核定为准），房屋价格为505540元，房屋价格不随市场变化调整。被告取得《预售房屋许可证》后，由双方签订《商品房预售合同书》确认双方权利和义务。若被告未征得购房人同意，擅自出售该认购书房源，被告无条件双倍返还原告已预付房款。合同对其他事项也作出了约定。2017年3月15日原告通过银行转账方式向李静账户转入购房款330000元，又于2017年4月1日转入购房款175540元。被告向原告出具收据两张，载明收到原告牛晓东购7号楼1单元1104室房款505540元，李静在收款人处签字，被告加盖“河南明鑫置业有限公司财务专用章”予以确认。庭审中，被告河南明鑫置业有限公司称，公司在2018年6月发生股权、法人变更，原法人并未将原告购房资料进行移交，同时公司并没有叫李静的工作人员，公司也未收到原告的购房款，且双方签订的合同为预约合同，并非商品房买卖合同，因此原告的一倍赔偿诉求，不应得到支持。另查明：原告提交的洛阳市不动产登记中心房屋记载表中显示河南明鑫置业有限公司已于2013年7月18日将明鑫亿万国际花园7-1-1104号房屋备案预告登记在了王教炜名下。原、被告就此纠纷协商未果，原告遂诉至本院。因原、被告意见分歧较大，致本案无法达成调解。本院认为：依法成立的合同受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告提交的洛阳市不动产登记中心房屋记载表中显示河南明鑫置业有限公司已于2013年7月18日将明鑫亿万国际花园7-1-1104号房屋备案预告登记在了王教炜名下。被告河南明鑫置业有限公司将已经出售的房屋再次出售给原告，并与原告签订了购房协议，被告明显违约，且该违约行为致使不能实现购房协议目的，故对于原告要求解除原、被告签订的明鑫亿万国际花园项目购房协议书的诉讼请求，本院予以支持。原告通过银行转账交付505540元购房款，被告认为，该笔款项明鑫公司并未收到，且收款人李静并非公司工作人员。依据原告提交的收据显示，被告河南明鑫置业有限公司收到原告牛晓东房款505540元并加盖财务章予以确认，因此对被告该辩解意见，本院不予采信。故对原告要求被告返还原告购房款505540元及利息的诉讼请求，本院予以支持，利息以505540元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自最后一笔购房款支付次日（2017年4月2日）计算至实际清偿之日。依照法律规定，出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒房屋所售房屋已经抵押的事实或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对原告要求被告向原告支付已购房款一倍的赔偿责任505540元的诉讼请求，被告辩称，该协议为预约合同，并非商品房买卖合同，因此原告不能向被告主张购房款一倍赔偿责任。本案中，被告河南明鑫置业有限公司在与原告签订认购协议书时，未告知原告本案所涉房屋已出售给他人，导致合同目的无法实现，且双方在协议中约定若被告未征得购房人同意，擅自出售该认购书房源，被告无条件双倍返还原告已预付房款。因此对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告牛晓东与被告河南明鑫置业有限公司签订的《明鑫亿万国际花园项目购房协议》；二、被告河南明鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告牛晓东购房款505540元及利息（利息以505540元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2017年4月2日计算至实际清偿之日）；三、被告河南明鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告牛晓东505540元；四、驳回原告牛晓东的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7359元（适用简易程序，已减半），由被告河南明鑫置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  董曾曾二〇二〇年十一月十八日书记员  张晓圆