四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1681民初1216号 原告：唐光华，男，1966年2月27日出生，汉族，住四川省华蓥市。 原告：腾发碧，女，1971年6月10日出生，汉族，住四川省华蓥市。 上列二原告共同委托诉讼代理人：肖海明。 被告：向远平，男，1962年4月15日出生，汉族，住四川省华蓥市。 被告：周其兵，男，1986年3月4日出生，汉族，住四川省华蓥市。 第三人：向劲，男，1985年8月8日出生，汉族，住四川省华蓥市。 原告唐光华、腾发碧与被告向远平、被告周其兵、第三人向劲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告唐光华及原告唐光华、腾发碧的共同委托诉讼代理人肖海明到庭参加诉讼；原告腾发碧、被告向远平、周其兵及第三人向劲未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐光华、腾发碧向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即停止对位于四川省华蓥市××房××房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、请求依法确认原告唐光华与被告向远平签订的《房屋买卖协议》有效，并确认位于四川省华蓥市××房××房屋归二原告所有；3、请求判令被告向远平立即将位于四川省华蓥市××房××房屋过户给二原告。事实及理由：二原告唐光华、腾发碧系夫妻关系。原告唐光华于2015年10月14日与被告向远平签订《房屋买卖协议》，约定向远平将其所拥有的位于四川省华蓥市××房××房屋出售给唐光华，签订协议当日被告向远平向原告唐光华出具了收条一张，并将房屋交付给了原告。同年10月25日，原告与吉君普签订了房屋装修合同装修入住并共花去装修费130000.00元。2015年10月28日，原告依协议约定陪同被告向远平到华蓥市城市建设公司付清了全部房屋面积及楼层补差款项。双方签订协议后，原告先后分三次依双方口头约定变更支付方式于2015年10月底向被告向远平交付现金100000.00元、承担被告向远平对李某文的100000.00元债务、承担第三人向劲于2015年6月19日对唐某辉的100000.00元债务。该债务转让合同获得了债权人的认可，唐光华承担了相应债务后履行了偿还义务。综上，原告与被告向远平之间签订的《房屋买卖协议》是双方真实表示，不违反法律强制性规定，且原告与被告变更支付方式的行为也不违反法律强制性规定，其行为合法有效，应当认定为原告已实际履行完毕房款的支付义务，被告向远平将该房屋实际交付二原告，二原告已实际占有使用，对该房屋依法享有实际权力。只是因案涉房屋系拆迁安置房，至今未能办理产权变更过户手续，其原因并非原告过错，根据《物权法》第15条之规定，位于四川省华蓥市××房××房屋应当属原告所有。该房屋二原告购买的是清水房，二原告负担了装修款项，其相应的装修及家具电器等应归属于二原告。华蓥市人民法院在（2020）川1681执恢44号案中查封并公告拍卖本属二原告的房屋错误。被告向远平于2015年10月14日与原告唐光华就已经达成房屋买卖协议并将房屋交付给原告，原告随即于2015年10月25日与吉君普签订了房屋装修协议，足以证实原告与被告向远平就房款的支付方式达成了口头合意并按合意的约定实际履行，其约定也被第三方认可，既符合合同法关于合同合意的规定，也符合合同法关于债务转让的相关规定。原告取得涉案房屋后，未登记也只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，不得查封、执行案涉属二原告的财产。为此，原告依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》第304条、第305条、第307条、第312条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告向远平、周其兵及第三人向劲未答辩。 原告唐光华、腾发碧围绕其诉讼请求依法提交了证据。根据原告唐光华、腾发碧的陈述及提交的证据，对本案的证据和事实，本院认定如下： 本院在执行（2020）川1681执恢44号周其兵与向远平、四川省华蓥市永兴建筑有限责任公司、向劲、四川华为房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，决定拍卖被告向远平位于四川省华蓥市××房××的房屋。原告唐光华、腾发碧认为其在本院查封拍卖案涉房屋前已与被告向远平签订了有效的书面买卖合同，且已经足额支付购房款并对案涉房屋进行了装修并入住近五年，仅因被告向远平的原因而未办理过户登记，本院拍卖案涉房屋损害了其合法利益，遂对本院拍卖案涉房屋提出书面异议，请求本院解除对案涉房屋的拍卖。本院于2020年8月4日以（2020）川1681执异17号执行裁定书裁定驳回了原告唐光华、腾发碧的异议请求。原告唐光华、腾发碧对此不服，遂向本院提出了案外人执行异议之诉，并向本院提交了其与被告向远平签订的《房屋买卖协议》（复印件）、被告向远平出具的《收条》（复印件）及《证明》（复印件）、超面积补差款《专用收据》（复印件）、超楼层补差款《专用收据》（复印件）、天燃气上户费《收据》（复印件）、物管费《收条》（复印件）、被告向远平与原华蓥市国土资源局签订的《华蓥市蓥城规划建成区建设项目征地拆迁补偿安置协议》（复印件）、许永利等人出具的《证明》（复印件）、第三人向劲出具的《借款条》（复印件）、李建文出具的《收条》（复印件）、中国农业银行取款回单（复印件）、《装修协议》（复印件）、吉君书出具的装修《收条》（复印件）、陈明州等出具装修《证明》（复印件）、房屋装修材料票据（复印件）及购家用电器票据（复印件）等证据，并申请了证人许某利、唐某辉、李某文、吉某树出庭作证，用以证明案涉房屋的所有权归其所有。 同时查明，2014年12月4日，原华蓥市国土资源局作为拆迁单位与被告向远平作为被拆迁户户主签订《华蓥市蓥城规划建成区建设项目征地拆迁补偿安置协议书》，载明原华蓥市国土资源局因拆除被告向远平原位于华蓥市双河街道五星社区2组的房屋向被告向远平拆迁安置补偿在华蓥市射洪庙楼幢号5-1-603号、在华蓥市五星安置点楼幢号××号、××号房屋各一套。2015年10月14日，原告唐光华（乙方）与被告向远平（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将其所有的四川省华蓥市××房××号、面积140平方米的住房以300000.00元价格出售给乙方，双方同意在签订合同生效后，乙方一次性向甲方付清购房款，甲方在签订合同之日将住房钥匙交给乙方。同日，被告向远平向原告唐光华出具了“今收到唐光华购五星安置房1幢四单元304房款300000.00元（叁拾万元整）（现金支付300000.00元）。”的收条一张。2015年10月28日，被告向远平向案外人华蓥市城市建设投资有限责任公司接收位于四川省华蓥市××房××号××房，并向该公司缴纳超面积补差款3146.00元、楼层补差款8472.00元。同年10月底，原告唐光华向被告向远平支付现金100000.00元。2017年1月，原告唐光华对案涉房屋开始进行装修，同年5月完成装修，7月入住案涉房屋。之后，原告唐光华以其在案外人唐某辉处应领的工资、管理挖机及黄沙河沙提成款代第三人向劲（向远平之子）向案外人唐某辉偿还借款100000.00元，案外人唐某辉将第三人向劲向其出具的借条交给了原告唐光华（但原告唐光华未向本院提交案外人唐某辉向第三人向劲出借借款100000.00元的转款凭证及资金来源的证据以及案外人唐某辉扣其工资、管理挖机及黄沙河沙分成的证据）。2016年11月17日，原告唐光华又取现金100000.00元替被告向远平向案外人李某文偿还借款100000.00元。 另查明，2015年10月25日，原告唐光华与吉某普签订《装修协议》并对案涉房屋开始进行装修。2015年11月完成装修。2016年春节前天即农历腊月26日或28日入住案涉房屋。2016年3月16日，本院对案涉房屋进行了查封。 本院认为，拆迁人与拆迁户之间的拆迁安置协议实质上是一种特殊的“买卖”合同，是拆迁户的被拆迁房屋与拆迁人将来建好的安置房进行“互易”的协议。这种合同不是产权的互易，而是拆迁户失去现存的居住房屋，换来拆迁人将来的尚未建好的房屋，是拆迁户在拆迁过程中取得的一种期待权，在拆迁安置协议中体现的是一种债权，即要求拆迁人给付房屋的权利。虽然《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”，但该种权利的转让不属于上述不得转让的情形，故拆迁户可以将该种权利进行转让。本案中拆迁户即被告向远平与原告唐光华签订的《房屋买卖协议》中约定的房屋只是名义上的房屋，即是拆迁人给付向远平安置位于华蓥市射洪庙楼幢号5-1-603号、位于华蓥市××楼幢号××号××号××房屋的权利。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（三）依法收回土地使用权的;（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;（五）权属有争议的;（六）未依法登记领取权属证书的;（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”，但该条是为了防止权属不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场而作出的管理性规范，并非认定合同效力的强制性规定，而且《中华人民共和国合同法》第七十九条中所规定的“依照法律规定不得转让”指的也是合同效力的强制性规定，而非管理性规范。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”以及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，原告唐光华与被告向远平签订的《房屋买卖协议》合法有效。 原告唐光华在本院于2016年3月16日对案涉安置房进行查封之前的2015年10月14日与被告向远平签订了《房屋买卖协议》并提供了被告向远平于签订《房屋买卖协议》之日向其出具收到购房款300000.00元的收条,其向本院提供证据虽然不能充分证明其已向被告向远平支付了购房款300000.00元，但其向本院提供证据能够充分证明其在本院对案涉房屋进行查封之前已与被告向远平签订有合法有效的书面《房屋买卖协议》，且在本院查封之前已合法占有该不动产并已支付部份价款及装修；同时，其未办理过户登记也是因被告向远平在向其出售案涉房屋之前至今尚未取得物权登记而非原告唐光华自身原因。因此，根据《最高人民法院〈关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，对案涉房屋不得进行查封、扣押。故原告唐光华诉请要求停止对案涉房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封的诉讼主张，理由充分，本院予以支持。虽然其与被告向远平签订了《房屋买卖协议》并支付了部分购房款，但因被告向远平在向其出售案涉房屋之前至今尚未办理物权登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，其与被告向远平签订的《房屋买卖协议》并不发生物权的设立、变更或转让；同时，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定，其与被告向远平签订的《房屋买卖协议》亦不发生物权效力。因此，其诉请要求判决确认位于四川省华蓥市××号房屋归其所有的主张，理由不充分，本院不予支持。 据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条第一款、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院〈关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告唐光华于2015年10月14日与被告向远平签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、不得对被告向远平位于四川省华蓥市××房××号的房屋进行查封、扣押或者拍卖； 三、驳回原告唐光华、腾发碧的其他诉讼请求。 案件受理费5，800.00元，由原告唐光华、腾发碧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长 李学科 审 判 员 蔡中华 审 判 员 陈肇强 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 徐子涵 书 记 员 李昕宇