陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民初562号原告（执行案外人）：陈琛，男，1994年2月7日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：王军，北京观韬（西安）律师事务所律师。被告（申请执行人）：王文慧，女，1961年5月13日出生，汉族，住西安市高新区XX路XX号陕西省。委托诉讼代理人：刘静，泰和泰（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：陕西东洲建设（集团）有限公司，住所地：陕西省延安市。诉讼代表人：刘依枫，陕西东洲建设（集团）有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：王明蔚，破产管理人成员。第三人（被执行人）：陕西东洲房地产开发有限公司，住所地：陕西省延安市宝塔区。诉讼代表人：刘依枫，陕西东洲房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：王明蔚，破产管理人成员。第三人（被执行人）：陕西日升昌投资管理有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：朱彬，该公司经理。第三人（被执行人）：朱彬，男，1967年8月4日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。原告陈琛与被告王文慧、第三人陕西东洲建设（集团）有限公司（以下简称东洲集团公司）、陕西东洲房地产开发有限公司（以下简称东洲房地产公司）、陕西日升昌投资管理有限公司（以下简称日升昌投资公司）、朱彬案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月20立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈琛委托诉讼代理人王军，被告王文慧委托诉讼代理人刘静，第三人东洲集团公司、东洲房地产公司诉讼代表人之委托诉讼代理人王明蔚到庭参加诉讼，第三人东洲集团公司、东洲房地产公司、日升昌投资公司、朱彬经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈琛向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于延安市宝塔区XX大街XX号XX大厦XX楼XX室房屋，并解除对该房屋的查封；2.依法确认位于延安市宝塔区XX大街XX号XX大厦XX楼XX室房屋系陈琛购买，陈琛享有对该房屋的所有权；3.本案诉讼费由王文慧负担。事实和理由：王文慧依据陕西省高级人民法院（2018）陕民终609号对王文慧与东洲集团公司、东洲房地产公司、日升昌投资公司、朱彬民间借贷纠纷一案作出民事调解书向西安市中级人民法院申请强制执行。2020年4月16日，陈琛向西安市中级人民法院提出书面执行异议申请，西安市中级人民法院于2020年4月28日作出（2020）陕01执异149号执行裁定：驳回案外人陈琛提出的执行异议请求。该裁定认定事实错误、适用法律不当，严重损害了陈琛的合法权益。为维护陈琛的合法权益，向法院提出案外人执行异议之诉。王文慧申请执行的位于延安市宝塔区XX大街XX号XX大厦XX楼XX室房屋的实际权利人为陈琛，执行标的不属于第三人所有。东洲集团公司是东洲房地产公司的控股股东，且两公司的实际控制人均为朱彬。东洲房地产公司与陈琛于2016年6月16日签订了合法有效的《商品房买卖合同》，将位于延安市宝塔区XX大街XX号XX大厦XX楼XX号房屋出卖给陈琛，购房款以陈琛父母的借款债权冲抵，已经于合同签订时结清。陈琛于同年6月19日取得房屋钥匙合法占有该房屋。但由于东洲房地产公司的原因，南方大厦的消防不符合消防技术标准和管理规定，南方大厦尚未进行单项验收或综合验收，导致上述房产无法办理产权登记过户手续。直至一年之后即2017年6月12日西安市中级人民法院才作出（2017）陕01执保38号之二执行裁定查封该房产。上述情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案陈琛对延安市宝塔区XX大街XX号XX大厦XX楼XX室房屋享有足以排除强制执行的权利。综上，为维护陈琛的合法权益，请求人民法院支持其诉请，维护司法公正。被告王文慧辩称，西安市中级人民法院(2020)陕0802执异113号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，陈琛的诉请无法律和事实依据，应予驳回。事实和理由：一、陈琛就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。1. 陈琛提交的《延安市商品房买卖合同》不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的前提条件。虽然陈琛提交的涉案购房合同文本上显示的日期系在人民法院查封案涉房屋之前，但该购房合同日期为手写，且涉案购房合同签订前延安市XX大街XX号XX大厦已取得《商品房预售许可证》（2014年11月18日），该涉案合同完全具备网签备案条件，而陈琛提交的涉案合同却并非网签备案合同，故该合同真实性无法确认。同时，该涉案合同约定的交房日期竟在合同签订日期之前，明显不符合交易规则，故该案涉合同存在倒签、补签、虚假签订，陈琛与东洲房地产公司存在恶意串通签订虚假资料规避执行的行为。故涉案购房合同并非合法有效的合同，不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的前提条件。2.案涉购房合同约定的付款条件为“公司借陈海宏借款中冲抵”，而陈琛提供的借据日期为陈琛签订购房合同3个月之后，暂不考虑借款协议的真实性，足以得出该《延安市商品房买卖合同》系对即将发生债权提供的担保，商品房买卖合同并非陈琛与东洲房地产公司的真实意思表示，根据《民法总则》第143条规定，案涉《延安市商品房买卖合同》应属无效。二、陈琛主张对涉案房屋具有所有权的主张无事实法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案合同至今未在房产登记机关办理商品房买卖合同登记备案手续或房产权属登记手续，根据物权变动的公示公信原则，该房屋目前仍登记在东洲房地产公司名下，故陈琛以买卖合同为依据请求确认该房屋归其所有的主张不能成立。综上，人民法院查封、执行房产合理、合法，并不存在任何瑕疵或错误。陈琛所提出的执行异议和要求法院解除对房产的查封没有事实和法律依据，为了防止恶意串通规避执行，体现法律的尊严和司法公正，请求人民法院依法驳回陈琛的执行异议之诉。东洲集团公司、东洲房地产公司诉讼代表人陈述，其作为延安市中级人民法院指定破产管理人身份介入东洲集团公司与东洲房地产公司，其对陈琛提出的异议既不同意也不反对，现债权申报工作还未进行完毕，其不发表意见，一切以人民法院的裁判为准。日升昌投资公司、朱彬经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。其在庭审前的谈话笔录中口头向法庭表示同意陈琛的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，王文慧与东洲集团公司、东洲房地产公司、日升昌投资公司、朱彬民间借贷纠纷一案，本院依据王文慧的诉前保全申请，于2017年6月12日作出（2017）陕01执保38号之二执行裁定：一、查封陕西东洲房地产开发有限公司名下位于延安市XX大街XX号XX大厦以下房产：XX室（建筑面积为174.36平方米）、502室（建筑面积为174.36平方米）、601室（建筑面积为174.36平方米）、602室（建筑面积为174.36平方米）、702室（建筑面积为174.36平方米）、801室（建筑面积为174.36平方米）、802室（建筑面积为174.36平方米）、901室（建筑面积为174.36平方米）、902室（建筑面积为174.36平方米）、1001室（建筑面积为174.36平方米）、1002室（建筑面积为174.36平方米）、10层商业用房（建筑面积为667.23平方米）[预售许可证号为：延房预售证201XXXX号]；二、查封期间，不得转让、变卖、出租、过户和设立他项权利，查封期限为三年（自2017年6月3日起至2020年6月12日止）。上述房产被保全查封后，王文慧遂向本院提起民事诉讼，经审理，本院于2018年4月24日作出（2017）陕01民初489号民事判决：一、陕西东洲建设（集团）有限公司应于本判决生效之日起十五日内偿还王文慧借款本金1200万元及利息（以1200万元为基数，自2016年10月1日至判决给付之日止，按年利率24%计算借款利息，应扣除已支付借款利息71.8万元）；二、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬对上述第一项的款项承担连带清偿责任；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回王文慧其余诉讼请求。东洲集团公司不服一审判决，向陕西省高级人民法院提起上诉，陕西省高级人民法院于2018年10月12日作出（2018）陕民终609号民事调解书：一、各方确定截止2017年7月1日，陕西东洲建设（集团）有限公司欠付王文慧本金1000万元（壹仟万元整），利息自2017年7月1日起按月息2%计算；二、陕西东洲建设（集团）有限公司承诺于2018年12月30日前支付王文慧本金200万元（贰佰万元整）；2019年4月30日前支付本金300万元（叁佰万元整）；2019年8月30日前支付本金300万元（叁佰万元整）；2019年12月30日前支付本金200万元（贰佰万元整）；三、陕西东洲建设（集团）有限公司在2019年12月30日前支付剩余本金200万元时一并支付欠付利息，利息按以下方式计算：利息按月息2%计算，2018年12月30日前按1000万元本金为基数，计算自2017年7月1日起至实际支付200万元之日止的利息；2019年4月30日前按800万元本金为基数，计算自2018年12月31日起至实际支付300万元之日止的利息；2019年8月30日前按500万元本金为基数，计算自2018年12月31日起至实际支付300万元之日止的利息；2019年12月30日前按照200万元本金为基数，计算自2018年12月31日起至实际支付200万元之日止的利息；四、上述债务全部清偿完毕之日起30日内，王文慧将已网签在其名下的位于宝塔区南市办事处XX大街XX号XX大厦1层103号，合同编号为YS0053949的商铺退回陕西东洲房地产开发有限公司名下，陕西东洲房地产开发有限公司予以配合；五、陕西东洲房地产开发有限公司、陕西日升昌投资管理有限公司、朱彬自愿为上述债务承担连带清偿责任；六、如陕西东洲建设（集团）有限公司未能按期履行上述任何一期付款义务，王文慧可按剩余本金及利息数额申请人民法院一次性强制执行；七、本协议自各方当事人签字之日起即具法律效力。后因东洲集团公司、东洲房地产公司等未履行上述生效民事调解书确定的给付义务，王文慧向本院申请强制执行。本案执行过程中，陈琛作为案外人以本院于2017年6月12日作出（2017）陕01执保38号之二执行裁定，查封东洲房地产公司名下位于延安市XX大街XX号XX大厦的房产包含其享有合法所有权的601室房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2020）陕01执异149号执行裁定：驳回案外人陈琛的执行异议申请。陈琛遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。陈琛向本院提交了以下证据：一、陈琛与东洲房地产公司在落款日期手写签为2016年6月16日的《延安市商品房买卖合同》，约定陈琛购买延安市XX大街XX号XX大厦XX层XX号房屋，建筑面积174.36平方米，单价为人民币9200元/平方米，总价1604112元。付款方式为公司借陈海宏借款中冲抵。交付期限为2016年5月4日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。二、陈琛提供的《居民户口簿》证明陈海宏与冯某某是夫妻关系，陈海宏是陈琛之父，两人之间是近亲属家庭成员。三、陈琛提供其父陈海宏与朱彬之间的债权债务来往证明。朱彬2005年5月2日《收条》载明：收到陈海宏南方大厦投资款贰拾万元整；朱彬2007年8月7日《借条》载明：今借到陈海宏现金壹拾万元整（投资款）；朱彬2009年9月28日《借条》载明：今借到折宏伟现金叁拾万元整（期限2009年9月28日至2009年10月28日，利息2%）。东洲建设公司2016年8月26日《借据》载明：今借到冯某某人民币壹佰陆拾万元整（￥1600000），月利息2%，期限自2016年8月26日至2017年8月26日。附有中国农业银行银行卡交易明细清单。四、陈琛提供2020年3月31日延安市驰俊工贸有限公司出具《证明》一份，载明：“我叫王俊喜，系延安市驰俊工贸有限公司法人，我于2017年4月份与陈琛就位于延安市宝塔区XX大厦XX楼XX室口头达成装修协议。当月开始房子装修，于2017年12月完成装修工程，于12月4日结清装修尾款5万元整。”交通银行账户交易明细显示陈琛的母亲冯某某于2017年12月4日通过手机银行向王俊喜的妻子杨开梅转账5万元。五、陈琛提供2020年4月10日延安东洲物业服务有限公司出具的《证明》载明：“我公司是延安市XX大街XX号XX大厦的物业管理公司，该大厦六层601的业主陈琛于2016年6月19日到我公司办理了上述房屋的交房，我公司于当日将上述房屋的钥匙交于陈琛”。陈琛提供延安东洲物业服务有限公司开具的《收据》一份，欲证明其装修了涉案房屋并实际入住。六、陈琛提供2016年3月20日《陕西省建设工程质量安全监督机构纠正违法行为通知书》，欲证明南方大厦未竣工验收。陈琛提供2018年9月3日延安市公安消防支队宝塔区大队出具的《责令限期改正通知书》，欲证明南方大厦的消防不符合消防技术标准和管理规定，未通过消防验收；涉案房屋至今未办理产权过户手续与陈琛无关。七、陈琛提供东洲集团公司和东洲房地产公司的《公司登记基本情况》及劳动合同等，欲证明东洲集团公司是东洲房地产公司的控股股东，并且两公司存在经营地址混同、人员混同、财务混同以及业务混同的情况，东洲集团公司与东洲房地产公司构成公司人格混同。另查明，1.2020年8月19日，陕西省延安市中级人民法院作出（2020）陕06破申2号民事裁定：受理申请人毛维华对被申请人陕西东洲房地产开发有限公司的破产清算申请。2.2020年8月19日，陕西省延安市中级人民法院作出（2020）陕06破申2号决定书：指定陕西瑞森律师事务所担任陕西东洲房地产开发有限公司破产清算一案的管理人。3.2020年9月2日，陕西省延安市中级人民法院作出（2020）陕06破申2号之一决定书：陕西东洲房地产开发有限公司破产清算案，本院指定陕西瑞森律师事务所担任破产管理人，陕西瑞森律师事务所申报管理人成员名单后，经本院审核，决定管理人员名单如下：负责人刘依枫，其他工作人员：王明蔚、彭迪、鲁建伟、张雯钰、耿星、雷巧莉。4.2020年8月19日，陕西省延安市中级人民法院作出（2020）陕06破申3号民事裁定：受理申请人赵生俊、毛维华对被申请人陕西东洲建设（集团）有限公司的破产清算申请。5.2020年8月19日，陕西省延安市中级人民法院作出（2020）陕06破申3号决定书：指定陕西瑞森律师事务所担任陕西东洲建设（集团）有限公司破产清算一案的管理人。6.2020年9月2日，陕西省延安市中级人民法院作出（2020）陕06破申3号之一决定书：陕西东洲建设（集团）有限公司破产清算案，本院指定陕西瑞森律师事务所担任破产管理人，陕西瑞森律师事务所申报管理人成员名单后，经本院审核，决定管理人员名单如下：负责人刘依枫，其他工作人员：王明蔚、彭迪、鲁建伟、张雯钰、耿星、雷巧莉。7.2020年9月25日，西安市中级人民法院作出（2020）陕01执恢22号之三执行裁定：中止本院（2020）陕01执恢案件对被执行人陕西东洲房地产开发有限公司、陕西东洲建设（集团）有限公司的执行。本案庭审中，陈琛称其于2016年取得涉案房屋钥匙，2017年年底实际入住涉案南方大厦601室。延安市XX大街XX号XX大厦于2014年11月18日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2020）陕01执异149号执行裁定书、《延安市商品房买卖合同》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，执行异议之诉本质是一个独立的审判程序，虽依执行程序而产生，但并非执行程序。对案外人提起的执行异议之诉均系本案实体审理的范围，且通过执行异议之诉的审理确认各方当事人的实体权益，《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”本案中，陕西省延安市中级人民法院已受理相关债权人申请东洲集团公司、东洲房地产公司破产清算申请，并已确定了其管理人。现管理人已接管其财产，故按照上述法律规定管理人可以代表东洲集团公司、东洲房地产公司继续参与诉讼，本案的审理也是确认破产重整程序中东洲集团公司、东洲房地产公司破产财产范围的前提和依据之一。故本案应当继续审理。本案争议焦点为：一、陈琛是否享有案涉房屋的所有权；二、陈琛就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于陈琛是否享有案涉房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的变动依登记发生效力。陈琛称涉案房屋购房款以东洲集团公司借陈海宏借款债权冲抵，但陈琛系基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，其仅享有未来的普通债权请求权，故在完成不动产登记之前，该以物抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，不符合法律规定的物权变动的要件，案涉房屋的所有权登记显示权利人系东洲房地产公司，涉案房屋仍登记在东洲房地产公司名下，对外公示的所有权人仍为东洲房地产公司，故东洲房地产公司仍系涉案房屋的所有权人。占有不动产并不产生物权变动效力，即使陈琛已占有涉案房屋，也不能认定其据此获得涉案房屋的所有权。陈琛主张其对涉案房屋享有所有权无事实和法律依据，本院不予采信。二、关于陈琛就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈琛提供的落款时间为手写签的《延安市商品房买卖合同》显示双方约定陈琛购买的涉案房屋系先交房后交款，不符合商品房买卖的交易规则，其未提供充分证据证明其与东洲房地产公司之间签订了合法有效的书面房屋买卖合同。延安市XX大街XX号XX大厦已于2014年11月18日取得《商品房预售许可证》，陈琛主张其未能办理产权登记系因东洲房地产公司的原因，但其未提交相应证据予以证明，也未提交其曾向相关部门申请办理登记的证据，故陈琛不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，陈琛主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实依据且证据不足，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告陈琛的诉讼请求。案件受理费19237元，由原告陈琛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年十一月十日书记员     张佩                      1