湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3693号 原告：中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地：湖南省郴州市北湖区解放路**。 法定代表人：陈星亮，该分行行长。 委托诉讼代理人：何为军，男，1972年10月24日出生，系该行员工。 委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。 被告：李泽雄，男，1986年5月8日出生，汉族，户籍所在地：湖南省永兴县。 被告：蒲媛，女，1985年12月26日出生，汉族，户籍所在地：重庆市。 被告：郴州宏业房地产开发有限公司，，住所地：湖南省郴州市开发区五岭大道东侧融和园** 法定代表人：袁梦古。 委托诉讼代理人：刘金梅，女，1977年7月21日出生。 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称“建设银行郴州分行”）与被告李泽雄、蒲媛、郴州宏业房地产开发有限公司（以下简称“宏业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何为军、廖振东，被告宏业公司的委托诉讼代理人刘金梅到庭参加诉讼，被告李泽雄、蒲媛经本院公告送达开庭传票等，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行郴州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李泽雄、蒲媛签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告李泽雄、蒲媛立即归还贷款本金452450.78元，利息466.86元，违约金430.56元，合计453348.2元（计算至2020年5月25日，其余依法计算至结清之日止）；3、被告李泽雄、蒲媛承担实现债权的律师代理费用20400元（以上合计473748.2元）；4、原告就上述借款本息及实现债权的费用对被告李泽雄、蒲媛用于抵押的位于湖南省郴州市开发区××栋××号房享有优先受偿权；5、被告郴州市宏业房地产开发有限公司就上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；6、上述被告连带承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2016年7月18日，原告与被告李泽雄、蒲媛签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定被告李泽雄、蒲媛以湖南省郴州市开发区××栋××号房作为抵押贷款，并于2016年8月12日到郴州市房××商品房抵押权预告登记。2016年8月12日，原告依约向被告李泽雄、蒲媛发放49万元个人住房贷款，约定贷款期限为20年，被告郴州宏业房地产开发有限公司依合同约定承担连带保证责任。贷款发放后，被告李泽雄、蒲媛拒不履行合同约定的还本付息义务，自2018年3月以来已经拖欠了8期，被告行为已构成违约，故原告诉至法院，望判如所请。 被告宏业公司辩称：对原告的诉请没有异议。 被告李泽雄、蒲媛未到庭、未答辩。 查明的事实 原告建设银行郴州分行围绕其诉讼请求依法提交了6组证据，形成证据链，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）2014年6月24日，被告宏业公司作为保证人（甲方）与原告作为债权人（乙方）签订《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定：“为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。根据有关法律法规和规章，甲乙双方经协商一致，订立本合同并承诺严格履约。第一条：本合同所称债务人是指因购置座落于郴州市经济开发区项目所属之郴州宏业房地产开发有限公司房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；第二条：被保证的债权是指自2014年6月24日至2017年6月24日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币陆仟万元整；第三条：甲方提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保，乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任；第四条：保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日等。” （二）2008年8月20日，被告李泽雄、蒲媛登记结婚，结婚证号：郴永结字**。2016年6月21日，被告李泽雄、蒲媛因购买宏业公司开发建设的郴州市开发区圆梦园Ａ栋1806号房，向原告建设银行郴州分行申请贷款，经原告审批同意后，双方于2016年7月18日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号430700007-2012-20160912064）及特别签订条款，合同约定为：借款人（抵押人）李泽雄、蒲媛向贷款人（抵押权人）建设银行郴州分行借款490000元，用于购置圆梦园Ａ栋1806号房屋，期限240个月即自2016年7月18日至2036年7月18日；贷款人将款项一次性划入郴州宏业房地产开发有限公司（账号：4300××××3781）；贷款利率为浮动利率即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；利率于每年的1月1日调整；借款逾期的，罚息利率在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；采取等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为3206.78元；还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金；贷款人按借款人每次提前还本金额的一额定比例收取提前还本违约金，本合同项下的提起还本违约金收取比例为0.1%即公式为“提前还本违约金＝提前归还贷款本金×提前还本违约金比例0.1%”，在提前还本时一并收取；担保方式为抵押和最高额保证，抵押物为借款人李泽雄、蒲媛购买的湖南省郴州市××道××栋××号房（建筑面积113.38㎡），最高额保证人为宏业公司；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等），由借款人承担等。 2016年8月12日，原告与被告李泽雄、蒲媛就位于郴州市北湖区××道××栋××号房屋办理了预告抵押登记。原告建行郴州分行于2016年8月17日将涉案贷款490000元依约转入宏业公司账户。 (三)自2018年3月起，被告李泽雄、蒲媛未再还款。截止至2020年5月25日，李泽雄、蒲媛尚欠原告借款本金452450.78元、利息466.86元、违约金430.56元，合计453348.2元。 （四）庭审中，被告宏业房地产公司陈述该涉案房屋未办理房产相关产权证书。 （五）2020年4月22日，原告（甲方）与湖南星河律师事务所（乙方）签订一份《个人类贷款诉讼委托协议》，该协议约定一审的诉讼代理费为2200元。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建行郴州分行与被告李泽雄、蒲媛及宏业公司分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法、有效的合同，双方当事人均应就合同约定全面履行自己的义务。现就本案的焦点问题评判如下： 一、关于应否解除原告与被告李泽雄、蒲媛签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。根据该合同第十六条约定：“借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款的；”以及第十七条：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：3、解除与借款人的借贷关系；”原告向被告发放贷款后，被告李泽雄、蒲媛自2018年3月起就未再依约偿还借款本息，已经构成违约，解除合同的条件已成就，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 二、关于李泽雄、蒲媛应否承担还款责任及还款数额。根据合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人主张解除合同关系后，借款人应立即清偿借款本息及相关费用，并依约支付违约金。经查，截止至2020年5月25日，李泽雄、蒲媛尚欠原告借款本金452450.78元、利息466.86元、违约金430.56元，合计453348.2元，2020年5月25日之后的利息及违约金依合同约定另行计算至本息实际清偿之日止。 三、关于被告李泽雄、蒲媛应否承担律师代理费。原告提交了委托代理合同，从委托合同中可得知，一审的代理费为2200元，故本院支持部分诉讼请求即2200元。 四、原告是否就郴州市北湖区××道××栋××号房产享有优先受偿权。案涉房屋上设定的是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 五、被告宏业公司应否承担本案的连带保证责任。被告宏业公司作为最高额保证人，对发生在保证期间的借款，应当承担连带清偿责任，故原告要求被告宏业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，其在承担保证责任后，有权向债务人追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告李泽雄、蒲媛签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告李泽雄、蒲媛偿还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行借款本金452450.78元、利息466.86元、违约金430.56元（暂计算至2020年5月25日止，之后利息、违约金按照合同约定另行计算至贷款本息清偿之日止），此款限本判决生效之日起十五日内履行完毕； 三、由被告李泽雄、蒲媛支付原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行实现债权的律师代理费2200元； 四、被告郴州宏业房地产开发有限公司对上述第二项、第三项款项承担连带清偿责任，如被告郴州宏业房地产开发有限公司偿还上述债务，有权向被告李泽雄、蒲媛追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8406元，财产保全费2920元，共计11326元，由原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行负担436元，由被告李泽雄、蒲媛、郴州宏业房地产开发有限公司共同负担10890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  肖 娜 人民陪审员  刘小林 人民陪审员  吴剑英 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理陈婷婷 书记员张靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。