湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初5523号 原告：侯艳，女，1966年10月4日出生，汉族，住湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段**。 法定代表人：王洪辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑花，国浩律师（长沙）事务所律师。 委托诉讼代理人：谭雁，国浩律师（长沙）事务所律师。 原告侯艳诉被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯艳的委托诉讼代理人李双红、吴珊，被告富基公司委托诉讼代理人郑花、谭雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期向原告交付符合双方合同约定交房标准的房屋（包括但不限于完成竣工验收备案、用电接入国家电网、安装电表、电箱等）；2、判令被告以房屋总价款374971元为基数，按照每日0.1‰的标准向原告支付违约金（自2017年1月1日起至实际交付达到合同约定交房标准的房屋止，暂计算至2019年8月20日，违约金为36034.7元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。在本案的审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告立即将原告房屋接入国家电网、安装电表电箱及支付逾期违约金（逾期违约金以房屋总价款为基数按每日万分之一的标准，自起诉之日起计算至涉案房屋接入国家电网且安装电表电箱之日止）；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金10000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告购买被告位于长沙市望城区××道××段××号××栋××单元××层××号房屋，房屋总价款为374971元。原告已按照合同约定支付了全部合同款项。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付已经竣工验收备案、消防验收合格、用电接通国家电网、安装电表、电箱等符合合同约定交付标准的房屋，但截至目前为止，涉案房屋尚未竣工验收，也未接通国家电网和安装电表电箱。原告曾多次要求被告交付符合合同约定标准的房屋，均无果，故诉至法院。 被告富基公司辩称：一、富基公司已向原告交付符合合同约定交房标准的房屋，案涉房屋在合同约定的交付日期前，已达到勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格、消防验收合格、电梯验收合格，同时供水、供电、燃气、电话通信、有限电视、宽带网络等城市基础设施均已于合同约定的交付日前达到约定的交付条件。从案件事实来看，富基公司与原告办理了房屋交付手续，并签署了房屋交接单，已经确认交付的商品房符合合同约定的交付条件。二、原告的第一项诉讼请求没有合同依据，依法不应得到支持，1、交付商品房的标准，应严格按照《商品房买卖合同》的约定执行，原告提出要求富基公司交付完成竣工验收备案、用电接入国家电网、安装电表、电箱的房屋的诉讼请求没有合同依据和法律依据，依法不应得到支持；2、交付的房屋已经全部完成验收备案。原告所购商品房的所在楼宇已于2018年5月22日在长沙市望城区住房和城乡建设局备案，案涉房屋已在原告提起诉讼前办理了竣工验收备案。在住建局办理备案不是合同约定的交付条件，原告无权按照在住建局办理竣工验收备案的时间主张房屋至此时才达到“竣工验收合格”条件并据此主张逾期交房的违约金。3、原告以涉案房屋没有接入国家电网、安装电表、电箱为由，主张城市基础设施未达到约定的交付条件并据此主张违约金不能够得到支持，商品房买卖合同约定本项目的供电在约定的交付日期前达到接通条件，并没有将原告所购房屋的用电接入国家电网、安装电表、电箱作为商品房的交付条件。合同约定的“供电达到接通条件”并未对供电模式即公变用电还是专变用电或者临时供电进行限制，从实际情况来看，案涉房屋均已通电，虽然在公变用电开通前富基公司提供的是专变用电，但专变用电同样具备基础设施使用功能，能够保证原告的正常生活需要，并没有影响原告对案涉房屋的居住和使用。且原告在办理房屋交付手续时已经知晓案涉房屋为专变供电的模式，仍接受房屋，实际认可案涉房屋满足合同约定的供电达到接通条件，电力公司要求在公变入户和开通使用前需要所有已入住业主配合签订《居民供用电合同》《农村用电安全协议》等，但是有一部业主拒绝配合与电力公司签订《居民供用电合同》《农村用电安全协议》，导致房屋不能公变入户和开通使用，因此所产生的责任不应由被告承担。三、原告主张的违约责任与合同约定不符，依法应予以驳回，本案中，原告所主张的被告逾期交房的理由在于所交付的房屋未能达到商品房买卖合同第九条约定的城市基础设施交付使用条件。商品房买卖合同补充协议第四条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第九条补充如下：1、出卖人如未在合同约定日期内达到城市基础设施交付使用条件的，双方同意按照以下方式处理：（1）由于出卖人原因造成的，买受人未收房的，按本合同第十一条规定处理；买受人接收房屋的，出卖人据延误的时间按人民币150元/月向买受人支付违约金……。事实上双方办理了房屋交付手续，接收了商品房。即算以原告所购商品房所在楼宇完成竣工验收备案的时间即2018年5月22日作为商品房达到城市基础设施交付使用条件的时间，根据合同的上述约定，在原告已经接收房屋的情形下，被告仅需按照150元/月的标准向其支付迟延期间即2016年12月31日起至2018年5月22日止的违约金。因此，原告所主张的按照0.1‰每日的标准支付违约金明显与合同约定不符，依法应予以驳回。综上，原告提出的诉讼请求均没有事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2015年5月11日，原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，以总价款374971元购买位于长沙市望城区××道××段××号××栋××单元××层××号商品房。合同约定：第八条“交付时间及条件：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）…1、已经竣工验收合格；2、满足第九条中出卖人承诺的城市基础设施达到的条件”；第九条“（一）城市基础设施…2、供电：2016年12月31日达到接通条件”；第十条“该商品房达到第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件&rdquo第十一条“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之日的，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。该合同的《附件七补充协议》：“三、双方同意对《商品房买卖合同》第八条补充如下：1.《商品房买卖合同》第八条约定的该商品房＇已经竣工验收合格＇是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格并取得建筑竣工验收消防备案结果告知书或其他消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》。…3、买受人出现下列情形之一，出卖人有权将房屋交房时间顺延：…（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；四、双方同意对《商品房买卖合同》第九条补充如下：1、出卖人如未在合同约定日期内达到城市基础设施交付使用条件的，双方同意按照以下方式处理：（1）由于出卖人原因造成的，买受人未收房的，按合同第十一条规定处理；买受人接收房屋的，出卖人据延误的时间按人民币150元／月向买受人支付违约金；（2）由于政府原因或垄断性质的行业导致在规定日期未达到使用条件的，不属于出卖人责任，出卖人和买受人都有责任跟踪协调处理；…”。 合同签订后原告支付购房首付款，余款向银行办理按揭贷款，被告富基公司分别于2015年5月11日、2016年11月19日开具房屋总价款发票。 另查明，长沙警安消防工程安装有限公司于2016年12月20日出具《建设工程消防设施检测评定报告》，对案涉房屋所在栋消防工程的消防设施评定合格。案涉房屋所在栋于2016年12月28日取得检验合格的《电梯监督检验报告》。2016年11月18日由勘察、设计、施工、监理、建设五家单位签字盖章出具了竣工验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2018年5月22日望城区建设工程质量安全管理办公室出具的富基世纪公园88-90#栋《建设工程竣工验收备案表》记载，勘察、设计、施工、监理、建设五家单位签字盖章的竣工验收合格时间为2017年10月27日。 又查明，原、被告在庭审中均认可案涉房屋于合同约定的期限内进行了实际交付。 再查明，2018年12月19日黄都港社区居委会主持召开了关于富基世纪公园项目五期85-90#栋用电协调会，《会议纪要》明确：富基世纪公园项目五期在建设过程中遭遇资金链断裂问题，为将业主购买的房屋按期交付，在房屋验收合格后进行了临电交付，现配电工程已完成施工工作，具备送电条件。经开发商与星城供电所协商，73-84#栋以开发商的名义统一办理领表，85-90#栋入住率高需业主本人签订《居民供用电合同》及《农村用电安全协议》，由开发商收集齐资料后前往供电所统一办理。现富基世纪公园五期房产77-80栋房产已验收合格接入永电送电，73-76#栋、81-84#栋已交用户资料，星城供电所正在审查验收。85-90#栋因业主存在顾虑，未配合统一签订供用电合同与协议，暂未提交资料，星城供电所暂未开展审查验收。 上述事实，有《长沙市望城区商品房买卖合同》、《贷款合同》、购房发票、《建设工程消防验收意见书》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程竣工验收备案表》、《电梯监督检验报告》、会议纪要、调查笔录、庭审笔录等在卷予以佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。原告已经履行了支付房款的义务，被告应向原告交付符合合同约定的房屋。关于“供电是否达到接通条件”的问题。住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，是业主长期居住生活之地，并非临时场所，故此处的“供电达到接通条件”并非临时供电，应该是接通永电即每户完成户表安装供电，因富基公司未完成接通永电，故对于原告要求被告接入国家电网、安装电表、电箱诉讼请求，本院予以支持。被告虽负有办理接通永电的义务，但原告未提供充分证据证明临时供电的电能质量和增加原告的电费负担，且目前该楼盘临时供电已具备接入国家电网安装户表的条件，经协调部分楼栋已完成永电供电，未完成部分楼栋也存在对接供电部门施工和业主配合的情况，故原告据此要求被告承担违约金责任的诉讼请求，本院不予支持，但在本院给予被告办理接通永电的合理期限内如被告仍然未能完成办理户表安装供电，将导致原告该项权益的实现处于不确定状态，显然不利于纠纷的解决，亦有违违约金兼顾的惩罚性的属性，故在本院给予的合理期限内如被告未办妥户表安装供电，应从本院给予的合理期限届满之次日起被告向原告支付违约金（以原告已支付房价款为基数，按每日万分之0.7的标准计算至实际完成户表安装供电止为宜）。 关于案涉房屋是否逾期交房的问题。合同约定：第八条“交付时间及条件：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）…1、已经竣工验收合格，该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格并取得建筑竣工验收消防备案结果告知书或其他消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》。案涉房屋所在楼栋的消防验收合格、电梯安全检验合格证的时间均在合同约定的最后交付期限和原告实际收房时间之前。关于案涉房屋的竣工验收合格时间的问题，应以行政职能部门望城区建设工程质量安全管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案表》中所载的勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格的时间2017年10月27日为准，故被告已构成违约交房。原告提出支付10000元违约金的请求，案涉合同约定出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。但原告未证明因此存在的损失，综合原告已实际接收房屋、逾期交付合格房屋时间和被告公司曾出现资金链断裂等情况，本院调整违约金的标准为房屋总价款的0.5%，经计算为1875元（374971元×0.5%四舍五入取整）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后45日内将富基世纪公园的88、89、90栋3单元5层511号商品房的用电完成户表安装供电，逾期则自本判决确定的履行期限届满之次日起至履行完毕之日止每日按房屋总价款万分之0.7的标准向原告侯艳支付违约金； 二、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后30日内向原告侯艳支付逾期交房违约金1875元； 三、驳回原告侯艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告湖南富基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 员  高芳 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  陈潇 代理书记员  何蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。