贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终2158号上诉人（原审被告）：贵州华联房地产开发有限公司。住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层**，统一社会信用代码915223010738902438。法定代表人：郑国江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾付刚，男，1977年3月29日出生，汉族，住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：朱政，女，1980年10月8日出生，汉族，住贵州省兴义市。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王**，贵州黔成起智（兴义）律师事务所律师。上诉人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）因与被上诉人曾付刚、朱政商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华联房开上诉请求：撤销原判，改判驳回曾付刚、朱政一审诉讼请求；一、二审案件受理费由曾付刚、朱政承担。事实和理由：1．根据双方订立的《商品房买卖合同》约定，一审认定曾付刚、朱政从2019年10月27日起享有合同解除权属实，但根据双方在该合同附件十二补充协议第十八条“其他约定3【特别提示】关于单方面解除合同的补充：……（3）买受人依法行使单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利，同时该解除权还应在房屋交付之前行使。”的约定，曾付刚、朱政应最迟在2019年10月27日起十五日内书面通知华联房开行使解除权，逾期视为放弃该权利。至二人提起本案诉讼时，已远远超过该期限。2．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第十五条的规定，因逾期交房行使合同解除权的，应先催告出卖人，但曾付刚、朱政并未催告华联房开。被上诉人曾付刚、朱政答辩称，华联房开所提特别提示条款加重了我方责任，为无效条款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曾付刚、朱政一审起诉请求：1．判令解除曾付刚、朱政与华联房开于2018年2月1日签订的《商品房买卖合同》；2．判令解除曾付刚、朱政与华联房开于2018年11月25日签订的《贵州·华联城地下车位使用权出让协议》；3．判令华联房开返还曾付刚、朱政购房款487,200元、车位款55,000元、房屋所有权登记费80元、维修基金8,352元、契税7,498.01元，总计558,130.01元，并承担违约责任支付曾付刚、朱政违约金9,744元（以已付款为基数按合同约定的2%的违约金计算）；4．本案诉讼费用由华联房开承担。一审法院认定事实：曾付刚、朱政系夫妻，于2006年3月2日登记结婚。2018年1月17日，曾付刚、朱政作为乙方（认购人），华联房开作为甲方（出卖人），双方签订了一份《贵州·华联城商品房认购协议书》，其中约定乙方购买甲方开发的位于兴义市兴泰新区，预测建筑面积139.20平方米，该商品房建筑面积单价为每平方米单价3500元，购房总价款为487200元，付款方式为一次性付款；乙方签订本认购协议书时，应向甲方支付定金1000元，甲方在收取定金后，应当向乙方开具收据凭证，该定金于甲乙双方正式签订商品房买卖合同时抵作购房款。该协议还对其他认购事项进行了约定。2018年2月1日，曾付刚、朱政作为买受人，华联房开作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买甲方开发的位于兴义市兴泰新区，建筑面积为139.2平方米，套内建筑面积为111.62平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4364.81元，总价款487200元，买受人采取一次性付款方式付款，且应于2018年2月1日前支付全部房价款；合同第十一条约定，出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付商品房，且交付时应满足下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；还应提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；合同第十三条约定，逾期交房超过180日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，曾付刚、朱政分别向华联房开支付了购房款487200元、房屋所有权登记费80元、维修基金8352元，华联房开对此出具了三张《收据》予以载明。同日，曾付刚、朱政与华联房开向兴义市住房和城乡建设局申请了《商品房预售合同登记备案表》。2018年5月4日，曾付刚向兴义市地方税务局交纳了契税及滞纳金合计7498.01元。2018年11月25日，曾付刚作为乙方，华联房开作为甲方，双方签订了一份《贵州．华联城商品房认购协议书》，约定乙方购买甲方开发的贵州·华联城第4期1单元负一层A134号房（车位），预测建筑面积12.72平方米，付款方式为一次性付款（车位），单价为每平方4,323.9元，总价款为55,000元，乙方签订本认购协议书时，应向甲方支付定金5,000元，甲方在收取定金后，应当向乙方开具收据凭证。2018年11月28日，曾付刚作为乙方，华联房开作为甲方，双方签订了一份《贵州·华联城地下车位使用权出让协议》，其中约定：乙方已购买甲方开发建设的贵州·华联城四期5号楼14层02号商品房，乙方受让甲方开发建设的贵州·华联城四期地下车库一层第A134号标准车位，该车位出让价为55,000元，乙方于本协议签订时，一次性付清车位款。该协议还对其他事项进行了约定。同日，曾付刚向华联房开支付了车位款55,000元，华联房开出具一张《收据》予以记载。另查明，华联房开至今未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案。曾付刚、朱政至今未收房入住。一审法院认为，曾付刚、朱政向华联房开购买其开发建设的华联城第5幢1单元14层14-2号商品房，并签订案涉《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。曾付刚、朱政作为买受人，取得房屋并入住系其主要合同目的，华联房开作为出卖人，按时交付商品房系其主要合同义务。双方在合同中明确约定：“出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付商品房，且交付时应满足下列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：还应提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》”，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。即华联房开至今未交房已构逾期交房行为，曾付刚、朱政作为买受人的主要合同目的因此也未能实现。2019年4月30日至起诉之日2020年4月9日期间逾期交房已超过180天，且双方在合同中的约定“逾期交房超过180日后，买受人有权退房”，即曾付刚、朱政从2019年10月27日（逾期交房达到180天）起就享有解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使，解除权消灭。本案中，曾付刚、朱政从2019年10月27日（逾期交房达到180天）起就享有解除权，至起诉之日2020年4月9日未超过一年的除斥期间，即解除权未消灭，现曾付刚、朱政主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现曾付刚、朱政基于解除合同，要求华联房开退还已支付的购房款、公共维修基金、房屋所有权登记费、契税等费用。对于已付购房款487,200元、房屋所有权登记费80元，系华联房开收取的，基于上述法律规定，均应退还。对于公共维修基金，因公共维修基金是小区业主为住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护缴纳的专项基金，是业主必须履行的义务。华联房开退还后可向下一位购房者收取而得到救济，故对曾付刚、朱政主张退还公共维修基金8,352元，予以支持。对于契税，并非系华联房开收取的费用，且已交纳到税务机关，合同解除后，能否退还由各方当事人到税务机关自行办理，在本案中不予处理。关于曾付刚、朱政主张的违约金，本案中，曾付刚、朱政已按约履行支付房款的义务，且对逾期交房不存在过错，应予支持。根据双方已在合同中的约定“按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金””，即违约金为487,200元×2%=9,744元。关于曾付刚、朱政主张的解除《贵州·华联城地下车位使用权出让协议》并退还车位款55,000元。结合上述，因华联房开逾期交房的原因致《商品房买卖合同》解除，曾付刚、朱政作为车位买受人，其签订的《贵州·华联城地下车位使用权出让协议》主要合同目的是为了便于在案涉商品房所在小区居住生活，现《商品房买卖合同》已解除，《贵州·华联城地下车位使用权出让协议》的合同目的已然不能实现，现其主张解除《贵州·华联城地下车位使用权出让协议》，应予支持。协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故华联房开应退还曾付刚、朱政已支付的购车款55,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、解除曾付刚、朱政与贵州华联房地产开发有限公司于2018年2月1日签订的《商品房买卖合同》；二、解除曾付刚、朱政与贵州华联房地产开发有限公司签订的《贵州·华联城地下车位使用权出让协议》；三、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还曾付刚、朱政已付购房款487,200元、车位款55,000元、房屋所有权登记费80元、公共维修基金8,352元，合计550,632元；四、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿曾付刚、朱政违约金9,744元；五、驳回曾付刚、朱政的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,678元，减半收取4,839元，由曾付刚、朱政负担69元，贵州华联房地产开发有限公司负担4,770元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定事实与一审基本一致，除对一审认定事实予以确认外，另查明：曾付刚、朱政与华联城订立的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十八条约定：“其他约定3【特别提示】关于单方面解除合同的补充：……（2）买受人行使主合同约定的单方解除合同的权利时，必须在房屋交付之前提出，否则视为放弃该权利。（3）买受人依法行使单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利，同时该解除权还应在房屋交付之前行使。”综合当事人诉辩，归纳本案二审争议焦点为曾付刚、朱政就案涉《商品房买卖合同》行使解除权是否已过合同约定期限。本院认为，本案中，曾付刚、朱政以华联房开逾期交房，根据双方订立的《商品房买卖合同》第十三条关于“逾期交房超过180日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”的约定，华联房开逾期交房超过180日，曾付刚、朱政据此诉请解除《商品房买卖合同》。同时，基于《商品房买卖合同》解除，其订立《贵州·华联城地下车位使用权出让协议》购买车位的合同目的不能实现为由，一并要求解除《贵州·华联城地下车位使用权出让协议》。华联房开上诉提出《商品房买卖合同》已对曾付刚、朱政单方行使合同解除权期限约定为“买受人依法行使单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利，同时该解除权还应在房屋交付之前行使。”曾付刚、朱政行使合同解除权已过约定期限。本院分析认为，从当事人诉请主张看，曾付刚、朱政系以华联房开逾期交房期限达到《商品房买卖合同》约定的解除条件为由提出诉请，即曾付刚、朱政系行使《商品房买卖合同》约定的单方解除权。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十八条“其他约定3【特别提示】关于单方面解除合同的补充：……（2）买受人行使主合同约定的单方解除合同的权利时，必须在房屋交付之前提出，否则视为放弃该权利……”内容，曾付刚、朱政二人至今未接受案涉商品房，其向一审提出诉请的时间并未超过双方合同约定的解除权行使期限。华联房开以双方合同中关于出卖人行使法定解除权的期限约定提出上诉，与查明的事实不符，不予支持。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第十五条“经催告后”是指经“对方当事人催告”，即华联房开方催告买受人行使解除权。华联房开关于曾付刚、朱政未向华联房开催告行使解除权的上诉主张与法律规定不符，不予采纳。综上，贵州华联房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,678元，由上诉人贵州华联房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  尹慧兰审判员  罗 倩审判员  陈映桃二〇二〇年十一月六日书记员  黄礼坤