山西省长治市潞城区人民法院民事判决书（2020）晋0406民初954号原告（反诉被告）：河南隆森房地产开发有限公司，住河南省郑州市金水区。法定代表人：宋翠荣，任公司董事长。委托诉讼代理人：王根青，男，该公司职工，特别授权。委托诉讼代理人：程剑峰，男，该公司职工，一般授权。被告（反诉原告）：申虎青，男，汉族，住山西省平顺县。被告（反诉原告）：赵娇娥，女，汉族，住山西省潞城市。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈丽军，长治市潞州区北城法律服务所法律工作者，一般代理。原告（反诉被告）河南隆森房地产开发有限公司（以下简称隆森公司）诉被告（反诉原告）申虎青、赵娇娥合同纠纷一案，本院2020年7月6日作出（2020）晋0406民初690号裁定，对隆森公司的起诉，不予立案。隆森公司上诉于长治市中级人民法院，长治市中级人民法院2020年8月3日作出（2020）晋04民终1306号裁定，撤销本院（2020）晋0406民初690号裁定，指令本院立案受理。本院于2020年9月7日受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）隆森公司委托诉讼代理人王根青、程剑峰，被告（反诉原告）申虎青、赵娇娥及其共同委托诉讼代理人陈丽军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）隆森公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告于2017年10月17日签订的合同编号为LCS17001242号的《商品房买卖合同》已经解除；2、二被告立即搬出其现居住的长治市××区房屋，并腾空房屋内的所有物品，将该房产完好无损地交还原告；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年10月17日，原告将（现长治市××区房屋卖于二被告，并签订了合同编号为LCS17001242号的《商品房买卖合同》，合同签订后，原告按约将该房产交付给了二被告，但二被告只给付了原告部分房款，剩余购房款25万元却未付，原告因此于2018年11月1日诉至本院，经本院调解，原告与二被告达成了调解协议，有本院（2018）晋0481民初1289号民事调解书为证。该调解书生效后，因二被告未按调解书约定的事项履行，原告申请法院依法执行。该案执行期间，经人民法院协调，原告与二被告于2019年7月16日又达成了执行和解协议，和解协议第一条、第二条约定：一、乙方（指二被告）共欠甲方（即原告）277525元（含案件受理费），乙方已偿还甲方20012.61元，尚欠257512.39元未付清。该款双方按照如下期限分期支付：乙方自2019年7月25日起至2020年6月25日止每月25日前支付甲方20000元，12个月累计240000元，2020年7月25日前付清甲方余款17512.39元。二、乙方如不能按照上述约定足额支付甲方欠款，乙方自愿与甲方解除双方于2017年10月17日签订的合同编号为LCS17001242号的《商品房买卖合同》，且乙方自愿搬出乙方现居住的（现长治市××区的住房，腾空房屋后主动交还甲方。但二被告仍未按该和解协议履行，原告多次向二被告催要剩余购房款，二被告均是以没钱为由拒付。综上，二被告的上述行为，已经表明其自愿与原告解除了涉案的商品房买卖合同，但拒绝将涉案房屋交还原告。故诉至法院，希判如所请。被告（反诉原告）申虎青、赵娇娥辩称并向本院提起反诉：1、请求人民法院依法撤销反诉原告与反诉被告于2019年7月16日签订的执行和解协议，继续履行双方于2017年10月17日签订的合同编号为LCS17001242号《商品房买卖合同》；2、本案本诉和反诉诉讼费均由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2017年10月17日与反诉被告隆森公司签订《商品房买卖合同》，认购一套位于潞城市××路房屋，房屋总售价为364156元。协议签订后反诉原告按照合同约定依约向反诉被告支付首付款114156元，剩余25万元作银行按揭贷款。由于种种原因，反诉原告的贷款申请未获审批，反诉原告为了尽快偿还剩余房款，积极筹措资金，先后陆续又偿还反诉被告80012.61万元房款，共已向反诉被告支付购房款194168.61元，支付比例达总房款的53.3%。而在执行过程中反诉原被告于2019年7月16日签订的执行和解协议书中第一条和第二条中解除购房合同的约定违反合同法及民法总则相关规定，不符合合同解除的法定条件，约定的内容反诉原告存在重大误解，内容显示公平，反诉被告在追求自己利益的同时却损害反诉原告的合法权益，存在合同法规定的可撤销情形，恳请法院查明事实，依法撤销双方签订的执行和解协议继续履行原《商品房买卖合同》，支持反诉原告全部反诉请求。原告（反诉被告）隆森公司对二被告（反诉原告）申虎青、赵娇娥的反诉答辩称，1、原告与二被告2019年7月19日签订执行和解协议，二被告提出反诉时间为2020年9月29日，超过了法律规定的时间一年；2、执行和解协议是三方真实意思表示，合法有效，二被告现在没有能力履行房屋买卖合同，故二被告反诉请求不能成立，法院应依法驳回。经审理查明：2017年10月17日，原告（反诉被告）隆森公司与二被告（反诉原告）申虎青、赵娇娥双方签订了合同编号为LCS17001242号的《商品房买卖合同》，合同标的××苑房屋，合同价款为364156元。合同签订后，二被告（反诉原告）依约支付原告（反诉被告）首付款114156元，原告（反诉被告）按约将该房产交付给了二被告（反诉原告），剩余购房款25万元约定商业贷款给付。但二被告（反诉原告）的贷款申请未获审批。原告（反诉被告）于2018年11月1日诉至本院，经本院调解，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）达成了调解协议，调解协议约定双方继续履行《商品房买卖合同》，剩余购房款25万元分期支付。该调解生效后，二被告（反诉原告）未按调解书约定的事项履行，原告（反诉被告）申请本院依法执行。该案执行期间，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）于2019年7月16日又达成了《执行和解协议》，和解协议第一条、第二条约定：“一、乙方（指二被告）共欠甲方（即原告）277525元（含案件受理费），乙方已偿还甲方20012.61元，尚欠257512.39元未付清。该款双方按照如下期限分期支付：乙方自2019年7月25日起至2020年6月25日止每月25日前支付甲方20000元，12个月累计240000元，2020年7月25日前付清甲方余款17512.39元。”；“二、乙方如不能按照上述约定足额支付甲方欠款，乙方自愿与甲方解除双方于2017年10月17日签订的合同编号为LCS17001242号的《商品房买卖合同》，且乙方自愿搬出乙方现居住的（现长治市××区的住房，腾空房屋后主动交还甲方”。二被告（反诉原告）在签订执行和解协议后，未按该和解协议按期履行，截止诉讼前支付房款80012.61元。以上事实有原被告陈述、辩解，《商品房买卖合同》、《长治市潞城区人民法院民事调解书》、《执行和解协议》、收据等证据在案佐证。本案双方争议焦点：《执行和解协议》的效力及双方《商品房买卖合同》是否应当解除。本院认为，关于《执行和解协议》的效力问题，《民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。对于当事人双方签订的合同条款是否显失公平，需从两方面进行考量：一是考察合同对一方当事人是否明显不公平，二是要考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。本案中，《执行和解协议》中约定若二被告（反诉原告）不能按期支付协议约定的款项，即解除合同，退还房屋，但对二被告（反诉原告）已经支付的房款及占用房款的利息是否退还未作约定，亦未考虑如何处理房屋的自然增值以及房屋的装修费用等，本案中二被告（反诉原告）已经先后支付房款194168.61元，现因未能履行协议，便被直接解除合同，退还房屋，故该《执行和解协议》对二被告（反诉原告）明显不公平。同时，原告（反诉被告）系房地产开发企业，具有专业的知识，对该协议可能给二被告（反诉原告）造成的不公平后果系明知，显然利用了对方的没有经验，故该二被告（反诉原告）有权请求撤销《执行和解协议》。该和解协议被撤销后，原告（反诉被告）河南隆森房地产开发有限公司仍可依据原民事调解书申请执行，不必再行诉请。考虑本案系二被告（反诉原告）未能履行调解协议引发，案件受理费双方负担为宜。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）河南隆森房地产开发有限公司与被告（反诉原告）申虎青、赵娇娥2019年7月16日签订的《执行和解协议》。二、驳回原告（反诉被告）河南隆森房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）申虎青、赵娇娥的其他反诉请求。本诉案件受理费4200元，减半收取2100元，由原告(反诉被告)河南隆森房地产开发有限公司和被告（反诉原告）申虎青、赵娇娥各负担1050元。反诉案件受理费2092元，减半收取1046元，由原告（反诉被告）河南隆森房地产开发有限公司和被告（反诉原告）申虎青、赵娇娥各负担523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审判员 崔龚庆二Ｏ二Ｏ年十一月二十日书记员 郗鹏艳附：判决适用的主要法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。