福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终1328号 上诉人（原审原告）：孙光富，男，1987年1月18日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 委托诉讼代理人：林能清，福建广澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭芷晗，福建广澜律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：余根学，男，1977年11月25日出生，汉族，住福建省宁德市。 委托诉讼代理人：陈长辉，福建广澜律师事务所律师。 上诉人孙光富因与被上诉人余根学房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙光富委托诉讼代理人林能清、彭芷晗、被上诉人余根学及其委托诉讼代理人陈长辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙光富上诉请求：1.撤销原判，并依法改判支持孙光富诉讼请求。2.本案一、二审全部诉讼费用由余根学承担。事实与理由： 一审判决以“本案原告未取得的土地使用权且未经主管部门建筑许可而建设的诉争不动产，违反法律，行政法规的强制性规定，并非合法的交易标的物”为由认定：孙光富与余根学之间房屋买卖合同无效，属于适用法律错误。 （一）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”限缩为效力性强制性规定，且并未明确如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。根据《民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”可见合同并非因违反任何强制性规定就一定无效，存在表面上违反某强制性规定，但可能不导致行为无效的后果。结合本案，孙光富从原产权人马绪成处购得讼争房地产（坐落于宁德市蕉城区××路××弄××号，原有房产证宁房（Ｓ）字第9××9号、土地使用权证宁国用（2000）字第ＧＲ01670号，旧房屋总建筑面积291.1平方，土地划按地面积215.18平方）。尔后，孙光富建框架七层，出售给余根学，违反的仅为管理性强制性规定，且《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，因此合法有效。 （二）孙光富与余根学之间的房屋买卖合同，属于债权关系，只是其由于证件不齐全，不能发生物权变动的过户登记手续。房屋买卖协议是双方的真实意思表示，孙光富合法取得诉争房产，对该房屋有处分的权利，其出卖该房屋没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有损害社会公共利益，其房屋买卖协议也没有违反法律、行政法规的效力性强制性规，因此不存在合同无效的情形。余根学购买房屋时明知不能办理权属证件，只是因为便宜才购买，而且是用来居住，说明购买时并没有要求办理过户登记的意思，如果以房屋不能发生物权变动登记来认定该房屋买卖协议无效，反而违反了当事人的意思自治原则，不利于交易的安全。 （三）鉴于我国对划拨土地进行严格的用途管制，根据《城市房地产管理法》第四十条相关规定，未经有批准权的政府批准的划拨土地上的建筑房屋，该手续允许事后补办，至于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力(参见：延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案)。 （四）一审判决认定孙光富违反《城乡规划法》第四十条的相关规定，从立法目的上看，实际上《城市规划法》不容忍的是“未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设”的违法行为，但对违法行为的结果是有一定容忍度的。《城市规划法》第四十条对违反规划行政管理的行为，大致是对应行为后果严重性不同程度的两种处理方式。第一种是严重影响城市规划的，第二种是一般影响城市规划的，分别责令停止建设，责令限期改正，并作限期拆除、没收、罚款等处罚。以上处罚均属于行政管理的范畴，不影响合同的独立性。回归本案实际，孙光富合法取得该房屋所有权，该旧房屋属于符合规划要求的，孙光富在原有土地上建框架7层，属于既然是不影响城市规划，或者影响不大，那么，该未取得建设工程规划许可证件进行的建设，或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的部分，与取得建设工程规划许可证件所进行的建设，或者经批准改变原建设工程规划许可证件的规定而进行建设的部分，其地理、物理形态并无质的差别，因此，不能据此认定《房屋买卖合同》无效。 余根学答辩称，关于案涉合同效力问题，同意孙光富的观点，一审判决以“本案原告未取得的土地使用权且未经主管部门建筑许可而建设的诉争不动产，违反法律，行政法规的强制性规定，并非合法的交易标的物”为由认定：孙光富与余根学之间房屋买卖合同无效，属于适用法律错误。案涉合同依法成立并生效，但孙光富未按合同约定履行合同义务的行为构成违约，应当承担违约责任，余根学有权拒绝支付剩余购房款。根据合同约定，孙光富应于2019年11月1日前新安装一户电表，孙光富未履行其义务，余根学的3万元欠款不予支付。孙光富在履行期限届满后牵搭1根电线入户，也未安装新的电表，无法正常使用，不符合合同约定的情形，应承担违约责任。 孙光富向一审法院起诉请求：1.判令余根学向孙光富支付剩余购房款3万元；2.判令余根学向孙光富支付违约金4500元（以剩余购房款3万元为基数，按每月3%的标准计算至实际还清之日止，暂计至2020年5月1日止为4500元）。 一审法院认定事实：孙光富与余根学双方约定将位于宁德市蕉城区××路××弄××号××号××室××6万元的价格转让给余根学,余根学已支付了33万元购房款，剩余3万元未支付。双方约定孙光富于2019年11月1日前新安装一户电表，剩余3万元购房款于孙光富安装第二个电表后一个月内付清。 一审法院认为：本案讼争房地产坐落于宁德市蕉城区××路××弄××号，原有房产证宁房（Ｓ）字第9××9号、土地使用权证宁国用（2000）字第ＧＲ01670号，旧房屋总建筑面积291.1平方，土地划拨地面积215.18平方。孙光富从原产权人马绪成处购买后，建框架七层，出售给余根学等12人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，孙光富受让原房地产时未办理土地使用权出让手续，在建设框架七层时未按规定办理建设工程规划许可证，且至今未补办相关的审批手续，因此孙光富未取得不动产所有权。讼争房地产违反法律、行政法规的强制性规定，孙光富、余根学之间房屋买卖合同无效。庭审中经释明后，孙光富坚持原先的诉讼请求。 根据我国法律规定，当事人要对自己建造的不动产取得所有权，必须同时符合以下两个条件：一是建设单位取得土地使用权；二是建设单位经主管部门建筑许可。此后，建设单位基于土地使用权证和建设许可证申请登记领取不动产所有权证。反之，建设单位不能取得不动产所有权。本案孙光富未取得土地使用权且未经主管部门建筑许可而建设的讼争不动产，违反法律、行政法规的强制性规定，并非合法的交易标的物，孙光富、余根学之间房屋买卖合同无效。孙光富要求余根学支付剩余购房款3万元及违约金，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回孙光富的诉讼请求。 二审中，当事人未提交新的证据。当事人对一审查明的事实并无异议，本院予以确认。本案争议焦点在于：孙光富与余根学之间签订的案涉房屋买卖合同是否有效？ 本院认为，孙光富从原产权人马绪成处购买原房屋后，未办理建设规划许可等相关审批手续，违法擅自将该栋房屋拆除重建并出售，且至今未补办相关的审批手续，也无法办理相关房屋权属证书。该房屋不具有合法手续，因而不能成为合同转让的合法标的物。案涉房地产违反法律、行政法规的强制性规定，孙光富、余根学之间房屋买卖合同无效。孙光富关于合同有效的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费708元，由孙光富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭祖斌 审 判 员 郑 彦 审 判 员 孙 雯 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 周荣鑫 书 记 员 林建玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……