安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民再77号 再审申请人（原审原告）：吴魁威，男，1983年8月8日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：杨涛，安徽法理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董龙，安徽法理律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县开发区虹乡路中段瑞兴花园售楼部，统一社会信用代码91341324672630881B。 法定代表人：卜家富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马文杨，安徽元贞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武登科，安徽元贞律师事务所律师。 再审申请人吴魁威因与被申请人泗县远程房地产开发有限公司（以下简称泗县远程公司）商品房销售合同纠纷一案，安徽省泗县人民法院于2019年12月25日作出（2019）皖1324民初1134号民事判决，已发生法律效力。吴魁威不服，向本院申请再审。本院于2020年8月11日作出（2020）皖13民申71号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吴魁威的委托诉讼代理人董龙、被申请人泗县远程公司的委托诉讼代理人马文杨、武登科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴魁威申请再审称：一、当事人双方签订的商品房买卖合同明确约定了出卖人对于办理房屋产权证的义务，双方的约定不违反法律、法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应为有效合同，双方应按照合同约定履行；二、根据《商品房买卖合同》第15条第3项规定，泗县远程公司已严重违约，应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；三、泗县远程公司认为逾期办证未给吴魁威造成损失的理由不能成立；四、对于同类型的案件，上级人民法院均按当事人双方约定的违约金计算标准认定违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。 泗县远程公司辩称：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条的规定，当事人申请再审的时间是在收到判决后六个月内提出，而本案原审判决时间是2019年，请求法庭核实吴魁威是否在6个月内申请再审；二、原审判决适用法律正确，吴魁威依据民诉法第二百条第六项的规定认为原判适用法律错误的申请再审的事由不能成立；三、因吴魁威未提供其具体损失数额，且已实际使用案涉房屋，原审判决酌定5000元违约金并无不当。请求驳回吴魁威的再审请求。 吴魁威向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令泗县远程公司赔偿吴魁威违约金37314.16元并以358790元为基数，以每日万分之一计算自2019年2月18日起至房屋权属证书办理完毕之日止的违约金；2、诉讼费由泗县远程公司承担。 原审法院审理查明：2011年9月13日，吴魁威与泗县远程公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由吴魁威购买泗县远程公司开发的泗县瑞兴花园小区第9幢1单元202室，房屋总价款为358790元，泗县远程公司于2012年3月31日前将验收合格的房屋交付给吴魁威使用等；其中第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、…2、…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。合同签订后，2012年7月25日，泗县房地产管理局对涉案商品房购销合同进行登记备案。2012年8月27日，吴魁威付清房款。2015年4月19日，泗县远程公司交付房屋。2018年11月22日，泗县不动产登记局对泗县远程公司开发的泗县瑞兴花园9#楼202室所在单元：341324、400004、GB00009、F00430008）进行国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权进行首次登记。因吴魁威认为泗县远程公司在约定时间内未为其办理房屋产权登记构成违约，诉讼来院。另查明，泗县远程公司在开发期间，因拆迁户解媚娜就拆迁安置补偿事宜迟迟未能与政府达成协议，导致泗县远程公司对部分楼房无法按时施工，工期延长，交房办证迟延。直至2015年4月30日，泗县人民政府才第二次组织有关部门对解媚娜房屋强拆完毕。2016年9月25日，涉案瑞兴花园工程总体竣工。 原审法院认为，吴魁威与泗县远程公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。根据吴魁威诉称、泗县远程公司辩称及庭审陈述，总结本案的争议焦点为：1、泗县远程公司是否违约？2、应否支付违约金？ 关于泗县远程公司是否构成违约问题。涉案合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。本案泗县远程公司虽在合同签订后于2012年7月25日到泗县房地产管理局对合同进行了备案登记，但并没有将办理权属登记所需的土地权属来源及建设工程竣工验收等相关材料报产权登记机关备案。本案虽存在不可抗力因素，但该不可抗力至2015年4月30日已消灭，即使自2015年5月1日起算，扣除360日，泗县远程公司也应在2016年4月25日（2016年为闰年）之前向产权登记机关提供相关资料。但不论是按泗县远程公司在另案即（2017）皖1324民初3025号案件中自认的竣工时间2016年9月25日，还是按泗县远程公司提供的不动产权证书上登记的竣工时间2016年9月5日，均已超过上述期限。而且验收合格时间应该更晚。故泗县远程公司没有按约定时间向产权登记机关提供相关权属登记资料构成违约。泗县远程公司辩称没有违约的观点不成立，不予支持。 关于泗县远程公司应否支付违约金问题。涉案合同第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、…2、…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金。”该条约定虽未明确具体的取得权属证书的期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”规定，本案双方对商品房交付后取得房地产权属证书期限约定不明，当事人在约定不明的情况下，应当依照上述法律第（二）项规定，即自2015年4月19日房屋交付使用之日起90日（2015年7月18日）即为取得房屋权属证书届满日期。超过该日期，泗县远程公司应当承担违约责任。关于违约金的标准和数额，根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条规定，违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的设定目的。本案吴魁威没有提供证据证明因泗县远程公司逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且泗县远程公司交付房屋后，吴魁威已经实际占有和使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按双方约定的违约金标准计算，明显存在违约金过高的情形。故予以调整，违约金酌定5000元为宜。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、泗县远程房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付吴魁威违约金5000元；二、驳回吴魁威的其他诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：双方当事人坚持原审时的举证、质证意见，并对原审判决认定的事实不持异议。再审过程中，吴魁威提供本院（2020）皖13民终43号民事判决书一份，以证明同类案件已判决泗县远程公司存在违约的事实。泗县远程公司对该证据的真实性不持异议，但认为该证据与本案无关联。本院认证意见为：该判决书系本院作出的已生效的民事判决，与本案属同一类型案件，客观、真实，与本案认定的事实相关联，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。原审法院查明事实属实，本院再审予以确认。 本院再审认为，综合当事人的再审申请、答辩意见，归纳本案的争议焦点为：泗县远程公司承担违约金数额如何确认。 首先，吴魁威与泗县远程公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。该合同对双方办理产权证书的义务及违约责任、违约金的计算方式等均约定明确，应作为本案审理的依据。按照约定，泗县远程公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应承担相应的违约责任。对于存在逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的事实，泗县远程公司并无异议，对吴魁威要求按约定赔偿违约金的请求应予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上述规定对于人民法院调整违约金作了程序上的限制，即应以当事人请求调整为前提。而本案原审法院在审理过程中，当事人并未要求调整违约金，在此情况下，双方的约定不违反法律规定，可不予调整，一审酌定违约金为5000元违背上述规定，本院予以纠正。第三，吴魁威起诉的违约金分为两项请求内容，一是要求泗县远程公司赔偿逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金，二是要求泗县远程公司赔偿自起诉之日至房屋权属证书办理完毕之日的违约金。对于吴魁威起诉要求赔偿逾期报备资料的违约金，符合双方约定，前述已分析，应由泗县远程公司按约定的计算方法赔偿。对于吴魁威要求泗县远程公司赔偿自起诉之日至房屋权属证书办理完毕之日违约金的诉讼请求，因泗县不动产登记局已于2018年11月22日对案涉房屋所在单元进行国有建设用地使用权房屋建筑所有权进行首次登记，泗县远程公司已经完成合同约定的义务。吴魁威又不能提供证据证明自2018年11月22日起，其未取得房地产权属证书的责任在于泗县远程公司。故吴魁威该部分请求不应支持。 综上，泗县远程公司于2015年4月19日将房屋交付吴魁威，于2018年11月22日才完成案涉房屋资料的首次登记，按照双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金”，泗县远程公司违约行为明显，应按约定向吴魁威承担违约责任，违约金从交房360日后即2016年4月14日起计算至2018年11月22日止，以房屋总价款358790元为基数，按日万分之一标准计算。 泗县远程公司另答辩称吴魁威的再审申请超出《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条规定的六个月的申请期间并认为吴魁威已领取执行款，无权提出再审申请。审理认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条规定，当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。上述法律规定再审申请期间为判决、裁定发生法律效力后六个月内提出，同时规定了例外情形，即有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。本案，吴魁威是以《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项即“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”为由提出的再审申请，其提供的新证据是本院于2020年3月23日作出的（2020）皖13民终43号民事判决书，吴魁威于2020年4月13日向本院申请再审并不超出上述法律规定的再审申请期间。故，泗县远程公司认为吴魁威无权提出再审申请的答辩意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，吴魁威诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初1134号民事判决； 二、被申请人泗县远程房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿再审申请人吴魁威违约金（自2016年4月14日起计算至2018年11月22日止，以房屋总价款358790元为基数，按日万分之一标准计算）； 三、驳回再审申请人吴魁威的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费370元，再审案件受理费733元，合计1103元，由再审申请人吴魁威负担368元，被申请人泗县远程房地产开发有限公司负担735元。 本判决为终审判决。 审判长  徐海浩 审判员  朱向东 审判员  赵 耀 审判员  魏鸿超 审判员  王九霄 二〇二〇年十一月五日 法官助理梅传喜 法官助理严鹏 书记员左良辉 附：与本案适用相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国个人独资企业法》 第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。