陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书                       （2020）陕01民终13097号上诉人（原审原告）：张志峰，男，蒙古族，1980年1月3日出生，住呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：杨卫，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡伟玉，女，汉族，1949年XX月XX日出生，住西安市高新区，系石虎母亲。委托诉讼代理人：张倩，陕西丰采律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石虎，男，汉族，1979年XX月XX日出生，住西安市高新区。委托诉讼代理人：张倩，陕西丰采律师事务所律师。原审第三人：西安居家无忧房地产经纪有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：段箭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王小龙，男，系该公司员工。上诉人张志峰因与上诉人胡伟玉、被上诉人石虎、原审第三人西安居家无忧房地产经纪有限公司（以下简称：居家无忧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初1724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张志峰委托诉讼代理人杨卫，被上诉人石虎及其委托诉讼代理人张倩，原审被告胡伟玉委托诉讼代理人张倩，居家无忧公司委托诉讼代理人王小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志峰上诉请求：1.撤销原判，改判支持张志峰的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由石虎、胡伟玉承担。事实与理由：一、一审法院认为胡伟玉未获得石虎授权签订合同对石虎所有房屋处分构成无权处分，系认定事实错误，应当依法予以纠正。1.2019年10月4日签订房屋买卖合同时，居家无忧公司员工特意通过电话联系石虎并当场确认石虎已明确表示同意授权其母胡伟玉处分其房屋。张志峰有理由相信，胡伟玉代石虎签订房屋买卖合同系有权处分。2.居家无忧公司及胡伟玉明确告知其已获得石虎的授权，并将石虎银行账号告知张志峰，张志峰依照协议约定将定金20000元转入石虎银行账号，胡伟玉当场向石虎确认收到定金，张志峰更有理由相信，胡伟玉已获得石虎的授权。3.胡伟玉出具书面承诺书，承诺已获得石虎的委托授权，更加让张志峰坚信胡伟玉的处分行为系有权处分。二、石虎、胡伟玉的严重违约行为导致案涉合同解除的根本原因，该行为不仅给张志峰造成了极大的经济损失，也导致张志峰丧失了宝贵的交易机会，其应当按照合同约定向张志峰支付36万元违约金，及已支出的居间服务费、按揭服务费等47900元。1.一审法院认定张志峰未审查胡伟玉的授权存在过错，属认定错误。经居家无忧公司、胡伟玉与石虎沟通，明确表示授权其母亲处分房屋且将定金支付至石虎的银行账户，张志峰已经尽到合理审查义务。2.石虎认为案涉房屋能够卖更高的价格，于是以各种理由阻止交易进行，其行为违背诚信原则，而非阻止张志峰损失扩大，一审对该事实认定有误。石虎第二天立即表示出售房屋后另购将会受限、所谓骗签，可见石虎明确知晓其母亲当时代其签订房屋买卖合同的行为是经过其授权的，却以未授权的借口恶意解除合同，目的就是为了将房屋买得更高价格，石虎及胡伟玉的行为严重违背诚实信用原则，石虎及胡伟玉对合同解除存在重大过错，其应当按照合同约定承担违约金并承担居间按揭服务费。3.胡伟玉、石虎恶意不履行合同，致使张志峰为孩子购买学区房屋的目的不能实现，给张志峰造成的损失无法衡量。胡伟玉、石虎答辩称，一审判决认定无权处分事实清楚，张志峰在明知未得到石虎本人明确授权的前提下订立房屋买卖合同，其未尽到合理审查义务，石虎并未明确表示胡伟玉代其签订房屋买卖合同，张志峰在订立合同后要求石虎出具书面委托，说明其对石虎并未授权是明知的，胡伟玉与石虎之间的母子关系并非法定意义上的授权条件；胡伟玉、石虎与张志峰均不存在违约行为，涉案合同未能继续履行，是因为买卖双方未能就买卖合同订立后的继续履行达成一致，并不是胡伟玉、石虎单方造成，在一审证据中的石虎与中介公司人员电话录音中显示是因为胡伟玉与张志峰均不配合导致买卖合同不能订立履行。合同订立后，胡伟玉、石虎与张志峰就合同履行产生异议后，石虎多次通过中介联系张志峰但均被张志峰以出差为由拒绝面谈，涉案合同并非石虎本人签订，该买卖合同若继续履行必然需要石虎本人和张志峰沟通或石虎出具书面委托书，但张志峰一直拒绝配合履行涉案合同，导致合同解除。胡伟玉上诉请求1.撤销一审判决，改判驳回张志峰的诉讼请求；2.诉讼费由张志峰承担。事实与理由：一、胡伟玉不存在违约行为。二、一审判决胡伟玉承担10000元居间服务费以及50000元高额违约金明显不合理。张志峰答辩称，胡伟玉代签是有权处分，石虎对其母代签是完全知晓并确认的，因此该合同已经生效，并不需要石虎追认。一审判令上诉人胡伟玉承担标准过低，因为房屋无法购买，孩子无法落户西安已经回内蒙古老家上学，给张志峰方造成的损失是无法估量的。石虎同意胡伟玉上诉请求及事实与理由。居家无忧公司针对张志峰、胡伟玉的上诉共同陈述称，签署三方合同时胡伟玉和张志峰均在现场，在签署合同过程中多次与石虎电话沟通过，确认由其母胡伟玉签订三方合同，石虎电话中表示同意，且将自己名下的银行卡照片发给胡伟玉用于收取定金，在转完定金后，居家无忧公司员工王小龙给石虎打电话确认是否收到定金，石虎明确收到定金，足以说明石虎同意其母亲胡伟玉签署三方合同，且三方合同真实有效。合同签署后第二天，居家无忧公司接到石虎电话，其表示不想出售房屋，原因有两点，一是石虎没有购买其他房屋的资格，所以此房出售后自己无房可住，二是石虎称其母年龄大，眼睛不好，所签署合同是无效的。此后，居家无忧公司将石虎的意见告知张志峰，张志峰明确表示要么继续履行要么按照合同约定进行赔偿，所以张志峰一直不接受面谈。居家无忧公司向石虎转述了张志峰的意见，石虎也表示不同意，至合同履行期满，张志峰提起诉讼。张志峰向一审法院起诉请求判令：一、石虎向张志峰退还房屋定金20000元；二、石虎向张志峰支付违约金360000元；三、石虎向张志峰支付居间服务费、按揭服务费等共计47900元；四、胡伟玉对前述债务承担连带赔偿责任；五、石虎、胡伟玉承担本案诉讼费。一审经审理查明，胡伟玉、石虎系母子关系。2019年10月4日，胡伟玉在未携带授权委托书的情况下，向居家无忧公司表示其受其子即石虎委托欲对位于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX单元XX室房屋进行出售。居家无忧公司要求胡伟玉出具承诺书一份，胡伟玉遂承诺：签署房屋的产权人无法亲自到现场签约而委托其代为办理房屋签约出售事宜，其已获得房产产权人的委托授权，若因产权人主张代理人未经其同意出售上述房产致使合同无法继续履行、合同终止、合同无效等情形的，其本人自愿双倍退还买方定金，并赔偿由此产生的一切损失。当日，胡伟玉以石虎委托代理人的名义与张志峰签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定石虎将位于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX单元XX室房屋出售给张志峰，石虎应于2019年11月19日前结清房屋抵押贷款并办理抵押注销手续，双方自合同签订之日起二十日内到房管局办理网签手续，网签后四十日内到房管局办理过户手续。合同签订后，张志峰向石虎银行账户转入20000元作为购房定金，胡伟玉以石虎的名义向张志峰出具了收款收据。同日胡伟玉以石虎委托代理人的身份与张志峰、第三人签订《居间服务合同》，约定张志峰作为买方应于签订买卖合同当日向居家无忧公司支付居间服务费27000元、代办按揭服务费15000元、代办按揭评估费5400元及过户服务费500元。合同签订后，张志峰如数向第三人支付了前述款项共47900元。2019年10月5日告石虎致电居家无忧公司表示出售房屋后另购将会受限，出售房屋并非其个人真实意思表示，其母胡伟玉在未获得其本人授权的情况下签订房屋买卖合同属无权处分，对其本人不发生法律效力，并表示其愿就房屋买卖事宜与张志峰重新协商。2019年10月24日，居家无忧公司通过邮寄方式向石虎发出《合同履约居间方催告函》，要求石虎在收到函件之日起三个工作日内联系第三人及买方张志峰履行合同义务或书面提出异议。石虎收到该函件后联系居家无忧公司工作人员称合同签订前居家无忧公司未告知房屋出售后另购将受政策限制，认为合同存在骗签行为。2019年10月26日，张志峰向胡伟玉、石虎发出《解除合同通知函》，称胡伟玉、石虎在催告后仍拒不履行合同义务已构成违约，合同将于通知达到之日起自动解除，要求胡伟玉、石虎返还定金20000元、赔偿违约金360000元并承担张志峰损失47900元。胡伟玉、石虎收到该通知函后，石虎表示仅同意退还定金20000元。张志峰石虎、胡伟玉违约为由向法院提起诉讼，庭审中，张志峰坚持诉讼请求，要求胡伟玉、石虎退还定金并赔偿违约金及损失。胡伟玉、石虎坚持答辩意见，仅愿意退还定金。双方当事人各执己见，本案未能调解。一审法院认为，胡伟玉在未获得石虎授权的情况下与张志峰签订合同对石虎所有的房屋进行处分，构成无权处分。但胡伟玉与张志峰签订的《西安市存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法律的强制性规定，应属合法有效，该合同事后未得石虎的追认，对石虎不发生法律效力。胡伟玉未能取得涉案房屋的所有权或者处分权，致使涉案房屋不能转移，无法发生物权变动效力。张志峰作为买受人，有权要求胡伟玉承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。张志峰于2019年10月26日向胡伟玉、石虎发出《解除合同通知函》，后石虎表示已收到该通知函，张志峰和胡伟玉签订的《西安市存量房屋买卖合同》已解除。合同因胡伟玉违约而解除，胡伟玉理应及时退还张志峰支付的定金并承担赔偿损失等违约责任，故对张志峰要求胡伟玉退还购房定金20000元的诉讼请求，法院依法予以支持。关于违约金一节，因张志峰在签订合同时未审查胡伟玉的授权，存在过错，且石虎及时告知张志峰合同无法继续履行，有效阻止了张志峰损失扩大，加之张志峰未提供充分证据证明其实际损失，结合合同履行情况及本案事实，法院酌定违约金为50000元，该违约金由胡伟玉承担。为促成合同履行，张志峰向第三人支付了居间服务费27000元、代办按揭服务费15000元、代办按揭评估费5400元及过户服务费500元，其中代办按揭服务费、代办按揭评估费及过户服务费因房屋买卖合同无法履行而并未实际产生，第三人应当将该部分费用退还张志峰。居间服务费已实际产生，属张志峰实际损失，因张志峰、胡伟玉及居家无忧公司在签订合同时均存在过错，该损失应由三方分担，法院酌定胡伟玉承担其中10000元。石虎并非房屋买卖合同的一方当事人，不存在违约行为，不应对张志峰各项损失承担返还或赔偿责任，对张志峰要求石虎返还购房定金、赔偿违约金及费用损失的诉讼请求，法院不予支持。张志峰未向居家无忧公司主张权利，本案不予涉及。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、一百零七条、第一百一十二条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡伟玉于本判决生效后三日内返还原告张志峰购房定金20000元；二、被告胡伟玉于本判决生效后三日内向原告张志峰支付居间服务费损失10000元及违约金50000元；三、驳回原告张志峰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7718元，张志峰已预交，减半收取3859元，由胡伟玉承担，在给付上述款项时一并给付张志峰，余款3859元由法院退回张志峰。二审经审理查明，一审查明事实基本属实。二审中，张志峰提交录音光盘一份，以期证明中介公司王小龙在交易过程中多次与石虎电话沟通，石虎明确授权胡伟玉代其签订合同，并提供了账户以收取定金，胡伟玉系有权处分。胡伟玉、石虎经质证认为其石虎从未表示过对合同条款认可，以及同意其母亲胡伟玉代其在合同上签字。庭审中，石虎称其母亲很想卖房，但其本人和父亲并不同意，其接到中介电话时，因考虑母亲身体不好有高血压，就说母亲想卖就卖，并认可其在此后提供了银行卡信息，收取了定金2万元，其收钱时也知道该2万元系房款，但因怕母亲太激动，就没有反驳母亲，并称给母亲说过要看合同条款，但他本人没有收到合同条款。    本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”由上述法律规定可知，无权代理设立的民事行为，经被代理人的追认，使无权代理性质发生改变，其所欠缺的代理权得到补足，转化为有权代理人，发生与有权代理同样的法律效果，而当无权代理发生之后，被代理人享有追认或者拒绝追认的选择权。本案中，即使胡伟玉在协商卖房事宜之初未获得石虎的授权，但根据石虎在二审中的陈述可知，在签订合同时中介公司确实给他打过电话，石虎既没有明确拒绝，也并非未作表示，而是告知中介“母亲想卖就卖”，并且此后，其在明知让其提供银行信息是为了支付购房定金时，不仅提供了银行信息，还接受了张志峰支付的款项。争讼之合同实际上已经开始履行。在上述情形下，一审法院关于案涉合同未经石虎追认，对石虎不发生效力，胡伟玉属于无权处分，判令胡伟玉承担责任，确有不当。石虎在合同签订次日提出合同对其无效，愿与张志峰重新协商，已经构成违约，需承担违约责任。张志峰要求石虎返还定金20000元、中介费27000元的请求，应予支持，一审认定三方应分担中介费，仅判令违约方承担10000元不当，本院予以纠正。至于代办按揭费、代办评估费、过户服务费尚未发生，一审不予支持正确。违约金一节，鉴于张志峰未能提交证据证明损失数额且考虑到实际履行情况、违约方过错程度、违约情节等因素，一审认定违约金50000元适当，应予维持。至于张志峰要求胡伟玉承担连带责任的请求，缺乏合同及法律依据，不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初1724号民事判决第三项；二、撤销西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初1724号民事判决第一、二项；三、石虎应于本判决生效后三日内返还张志峰购房定金20000元；四、石虎应于本判决生效后三日内支付居间服务费27000元及违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7718元，张志峰已预交，减半收取3859元，由张志峰承担2984元，石虎承担875元，在给付上述款项时一并给付张志峰，余款3859元由一审法院退回张志峰。二审案件受理费，张志峰预交7718元，由石虎承担306元，剩余7412元由张志峰自行承担，胡伟玉预交二审案件受理费7718元，由张志峰承担。本判决为终审判决。    审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬    钊审 判 员  蒋   瑜 二〇二〇年十一月九日                          书 记 员  张    茜