江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1023民初6334号原告：江苏天宇建工劳务有限公司。法定代表人：杨伏群，该公司总经理。委托诉讼代理人：华勇，江苏淮左律师事务所律师。被告：张海成。委托诉讼代理人：刘玄、姬祥，陕西赢弘律师事务所律师。被告：西安世纪熙源房地产开发有限公司。法定代表人：黄建强，该公司总经理。原告江苏天宇建工劳务有限公司与被告张海成、西安世纪熙源房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告江苏天宇建工劳务有限公司委托诉讼代理人华勇,被告张海成的委托诉讼代理人刘玄到庭参加诉讼，被告西安世纪熙源房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。经审理查明：江苏天宇建工劳务有限公司与西安世纪熙源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年6月5日作出（2016）苏1023民初6335号民事调解书：一、被告西安世纪熙源房地产开发有限公司认可所欠原告江苏天宇建工劳务有限公司借款本息7400000元（本金5000000元，至2017年6月10日止利息为2400000元），并定于2017年6月25日前给付利息500000元，借款本金及剩余利息被告定于自2017年7月起于每月25日前给付原告690000元（本金500000元，利息190000元），共计十期还清全部本息，原告对此表示同意，并自愿放弃其他诉讼请求；二、若被告西安世纪熙源房地产开发有限公司有一期未能按上述第一项协议按期足额履行，原告江苏天宇建工劳务有限公司有权就全部借款本息7400000元（本金5000000元，至2017年6月10日止利息为2400000元）中所有未受清偿部分，并另加以协议第一项中约定的应还本金中未受清偿部分为本金计按月息1.5%计算自逾期之日至实际偿还之日逾期利息止一并向法院申请执行。本案受理费46800元，减半收取23400元，保全费5000元，合计28400元，由被告西安世纪熙源房地产开发有限公司负担。该调解书发生法律效力后，根据江苏天宇建工劳务有限公司的申请，本院于2019年1月30日立案执行，案号为（2019）苏1023执562号。该案在执行过程中，2019年7月2日，本院作出（2019）苏1023执562号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司名下的熙源·观澜天下2号楼10303号（2-10303）的房产。同日，本院作出（2019）苏1023执562号之一执行裁定书，裁定：现限被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司及其他占有人于公告之日起十五日内迁出位于西安世纪熙源房地产开发有限公司名下熙源·观澜天下2号楼10303号（2-10303）的房产不动产，逾期不迁出，本院将依法强制执行。案外人张海成对此提起执行异议。本院于2019年8月5日作出（2019）苏1023执异63号执行裁定书，解除对西安世纪熙源房地产开发有限公司名下熙源·观澜天下2号楼10303号（2-10303）的不动产的查封，并停止对该房产的拍卖。原告江苏天宇建工劳务有限公司向本院提出诉讼请求：判决对执行标的物西安世纪熙源房地产开发有限公司名下熙源·观澜天下2号楼10303号（2-10303）的不动产许可执行，并由人民法院继续对该房产进行拍卖。事实和理由：原告与西安世纪熙源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，审理过程中，法院依据原告的申请，对涉案房产进行了保全。2017年6月5日，宝应县人民法院作出（2016）苏1023民初6335号民事调解书，该调解书已经发生法律效力。由于西安世纪熙源房地产开发有限公司未履行给付义务，原告向法院申请强制执行，执行过程中查封了涉案房产，并裁定拍卖涉案房产。2019年7月26日，被告张海成向法院提起案外人执行异议申请，2019年8月5日宝应县人民法院作出（2019）苏1023执异63号执行裁定书，解除对涉案房产的查封，并停止对该房产的拍卖。原告认为，商品房买卖合同未在房产管理部门备案登记，系两被告之间私下签订，不应采信。2013年1月20日，涉案的2号楼尚未动工，此时签订合同，不符合常理，约定当日付款总房款的50%，更是与正常的交易习惯相悖。且西安世纪熙源房地产开发有限公司并未取得合法有效的售房手续，国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等均未取得。如果双方确实签订过合同，应当立即办理有关备案登记手续。至2017年3月，涉案房产仍然登记在西安世纪熙源房地产开发有限公司的名下，因此，双方签订的商品房买卖合同有事后补充或者伪造证据的嫌疑。涉案房产尚未办理竣工验收手续，交房行为不合法，且其所提交的交房费用明细和收款收据没有提供相应的支付凭证，在合同效力尚未得以明确的前提下，其交付行为是否合法令人怀疑。被告张海成的执行异议只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相应条款的全部规定，才能予以支持，结合本案，被告张海成的执行异议行为不符合有关规定，其异议理由不成立。综上，请求人民法院继续查封涉案房产并拍卖。被告张海成辩称：法院依据被告提交的商品房买卖合同及商品房预售许可证，认定被告与西安世纪熙源房地产开发有限公司签订的书面合同合法有效，宝应县人民法院（2019）苏1023执异63号执行裁定书认定事实正确。被告张海成提供的收款收据及银行流水及POS刷卡记录，充分证明被告已经支付完全部购房款。被告张海成除涉案房产外，在西安市并无其他居住住房，是唯一的住房。张海成与西安世纪熙源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，已经按照约定履行买受人应尽的全部义务，并合法占有住房居住，虽然未办理过户登记手续，但非自身原因。被告既满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，亦能满足第二十九条的规定，（2019）苏1023执异63号执行裁定书并无不当。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告西安世纪熙源房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江苏天宇建工劳务有限公司与西安世纪熙源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年6月5日作出（2016）苏1023民初6335号民事调解书。该调解书发生法律效力后，由于被告西安世纪熙源房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的给付义务，江苏天宇建工劳务有限公司向本院申请执行，本院于2019年1月30日立案执行。执行过程中，本院于2019年7月2日作出（2019）苏1023执562号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司名下的熙源·观澜天下2号楼10303号（2-10303）的房产。同日，本院作出（2019）苏1023执562号之一执行裁定书，裁定：现限被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司及其他占有人于公告之日起十五日内迁出位于西安世纪熙源房地产开发有限公司名下熙源·观澜天下2号楼10303号（2-10303）的房产不动产，逾期不迁出，本院将依法强制执行。2019年7月26日，案外人张海成向本院提起执行异议。本院于2019年10月17日作出（2019）苏1023执异63号执行裁定书，解除对西安世纪熙源房地产开发有限公司名下熙源·观澜天下2号楼10303号（2-10303）的不动产的查封，并停止对该房产的拍卖。遂引起本诉。另查明，2013年1月20日，张海成与西安世纪熙源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，张海成购买由西安世纪熙源房地产开发有限公司开发的西安市熙源·观澜天下2号楼10303号（2-10303）房产一套，房价款416240元。西安世纪熙源房地产开发有限公司取得建设工程规划许可证的时间是2014年3月22日，建设规划许可证证号是建字第（2014）027号,2016年7月21日取得《商品房预售许可证》，预售证号：2016245。以上事实，有原、被告提供的（2019）苏1023执异63号执行裁定书、商品房买卖合同、（2016）苏1023民初6335号民事调解书等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：张海成对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益，应当参照最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的具体要求来进行判断。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”若其所举证据不能同时满足上列四项条件时，应当承担不利的后果。结合本案，张海成对本院查封登记在西安世纪熙源房地产开发有限公司名下房产提出的权利主张，张海成应承担举证责任。本案中，本院于2017年3月15日查封西安世纪熙源房地产开发有限公司名下房产若干套，其中包含观澜天下2号楼10303号房产。虽然张海成与西安世纪熙源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》时间是2013年1月20日，但该合同不具有真实性。因为涉案的2号楼取得建设工程规划许可证的时间是2014年3月22日，2016年7月21日才取得预售许可证。在此工程尚未履行相关审批手续情况下，此时签订的合同不仅明确了购买房屋的具体单元，还注明在合同签订的2013年1月20日首付50%房款，不符合正常的交易习惯。因此，足以认定张海成与西安世纪熙源房地产开发有限公司在本院查封之前并没有签订真实的书面买卖合同。关于在人民法院查封前是否已合法占有该不动产的问题，张海成没有能够提供在本院查封前已合法占有该不动产的相关证据。关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题，如果双方曾经确实签订过合同，根据该合同第24条约定，“在合同生效后30天内，由出卖人向西安市房屋管理局申请登记备案。”退一步说，由于没有取得预售许可证而无法登记备案尚情有可原。但是，在取得预售许可证后的较长时间里（取得预售许可证时间为2016年7月、本院查封时间是2017年3月）张海成也没有要求西安世纪熙源房地产开发有限公司向西安市房屋管理局申请登记备案，上述房产仍然登记在西安世纪熙源房地产开发有限公司名下，直至本院于2017年3月15日对该房屋予以查封。由此可以推定，张海成与西安世纪熙源房地产开发有限公司之间签订的所谓《商品房买卖合同》不具有真实性。综上所述，被告张海成提出排除法院执行的主张不享有足以排除执行的民事权益。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：准许执行登记在西安世纪熙源房地产开发有限公司名下位于西安市熙源·观澜天下2号楼10303号（2-10303）房产。案件受理费7499元，由被告张海成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  纪明龙审 判 员  黄廷旺人民陪审员  高伟东二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  潘雅莉