广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11746号原告（反诉被告）：中山市吉泰物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区****、3、5号二楼之一，统一社会信用代码914************969。法定代表人：李少丽，董事长。委托诉讼代理人：阮美铃，公司员工。委托诉讼代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘军，男，1967年10月18日出生，汉族，住广东省中山市西区***********，现住广东省中山市西区****************，公民身份号码340************07X。原告（反诉被告）中山市吉泰物业服务有限公司（以下简称吉泰物业公司）与被告（反诉原告）刘军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉泰物业公司委托诉讼代理人阮美铃、朱建辉，被告刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉泰物业公司向本院提出诉讼请求：刘军向吉泰物业公司支付2015年12月至支付日止的物业管理费及滞纳金（按应缴费用的日千分之三计算至清偿之日止）、2015年12月至2020年1月维修资金1250元、2018年5月至2019年12月水费76.16元。诉讼中，吉泰物业公司变更诉讼请求为：1.刘军向吉泰物业公司支付从2015年12月1日至2016年11月30日止的物业服务费2424元、2018年1月1日至2020年1月31日期间的物业服务费5050元及违约金（违约金以每月欠缴物业费202元为基数；从欠缴物业费的月份每月11日起按日千分之三计算至实际清偿之日止）；2.刘军支付2015年12月1日至2016年11月30日的维修基金288元、2018年1月1日至2020年1月31日的维修资金600元；3.刘军支付从2018年5月1日至2019年12月31日的水费79.16元（其中2018年5月1日至同年5月31日8.4元、2019年10月11日至2019年10月30日30.8元、2019年12月1日至2019年12月31日39.96元）。事实和理由：中山市西区亚洲广场业主委员会于2013年8月1日与吉泰物业公司签订中山市物业服务合同，约定吉泰物业公司为涉案物业提供物业服务，刘军每月应按其房屋的建筑面积每平方米1.7元向吉泰物业公司缴付物业服务费，二次供水按照2.8元/吨/月收取，如水价变动则在水价的基础上加收0.3元/m3，每月10日前交纳；若逾期未缴，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金；本物业按房产面积由各业主每月按建筑面积0.2元/㎡的标准交纳维修资金，由物业公司代收，专款专用。但刘军拖欠2015年12月至2020年1月的物业管理费、滞纳金、维修资金、水费。吉泰物业公司多次通过电话、上门催收无果。刘军的行为已严重损害吉泰物业公司的合法权益。据此，吉泰物业公司特起诉至法院。被告刘军辩称，1.吉泰物业公司的住所地为中山市东区*******，其没有在中山市西区办理营业执照，因此其在中山市西区*********亚洲广场经营、收费属于非法无证经营，依照国务院令第684号《无证无照经营查处办法》，应由工商部门予以处罚，吉泰物业公司是个不合格的收费主体，业主有权拒交；2.物业服务合同（合同期2018年8月1日至2023年7月31日）没有签约日期，系吉泰物业公司伪造的，应依法被确认无效，事实上，上届业主委员会已经过了任期，没有召开业主大会重新选举业主委员会成员，甲方签字人不能代表全体业主；3.刘军于2016年11月10日购买涉案物业，房屋登记面积为118.89平方米，刘军已向吉泰物业公司缴纳2016年12月至2017年物业费2782元及维修基金325元；4.吉泰物业公司主张的2015年12月至2016年11月的物业费和维修基金与吉泰物业公司无关，且已过了诉讼时效；5.2018年4月，吉泰物业公司员工方维凤让水管工将涉案物业水表拆除，2019年10月11日，刘军征得新任物业管理员同意，从管理处拿走水表并安装，从而恢复涉案物业的用水，刘军因为吉泰物业公司违法拆除水表而无法居住，在外租房一年半，每月租金2300元；6.吉泰物业公司未能举证证明其提供了多长时间的物业服务，甚至未能证明吉泰物业公司提供了物业服务；7.吉泰物业公司在亚洲广场的广告收入和停车场收入没有向业主公开财务数据，这部分收入属于全体业主，应当抵扣物业费；8.吉泰物业公司没有向刘军提供中山市西区**监督管理局核发的营业执照，与一级物业资质的证明，以及物业收费标准的政府批准依据，吉泰物业公司主张的违约金没有法律依据。被告刘军向本院提出反诉请求：吉泰物业公司赔偿刘军经济损失41400元。事实与理由：2018年4月，吉泰物业公司员工方维凤让水管工将涉案物业水表拆除，2019年10月11日，刘军征得新任物业管理员同意，从物业管理处拿走水表并安装，从而恢复涉案物业的用水。水表属于刘军所有，吉泰物业公司无权拆除水表，其行为属于民事侵权。刘军因为吉泰物业公司违法拆除水表而无法居住，在外租房一年半，每月租金2300元，总共产生租金损失41400元。反诉被告吉泰物业公司对反诉辩称，吉泰物业公司经核实没有刘军陈述的拆除水表的情况，故对刘军主张的损失吉泰物业公司不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2013年7月31日，中山市西区亚洲广场第三届业主委员会（甲方）与吉泰物业公司（乙方）签订中山市物业服务合同（亚洲广场），约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方为业主或非业主使用人提供以下服务内容及质量：房屋建筑共用部位的维修养护和管理、共用设施设备和相关场地的维修养护、公共环境卫生的清洁卫生等；住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，二次供水按照2.8元/吨/月收取，如水价变动则在水价的基础上加收0.3元/立方米；每次收取物业服务费的时间为每月10日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金；本物业按房产面积由各业主每月按建筑面积0.2元/㎡的标准交纳维修资金，由物业公司代收，专款专用，专项维修资金必须专款专用，经业主委员会同意后方可使用，乙方不得擅自动用；乙方责任为履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同约定，制定物业管理制度，开展物业管理活动；乙方必须保证物业内24小时保安及公共事务的管理服务；公共卫生每天清洁，及时清除小区内的生活垃圾，及时消除小区内的有毒有害物品及异味；保障小区内的公共安全和安宁，维护好公共秩序的管理工作；保障小区内电梯的正常运转和使用；完善加强对小区内出租方及外来人员的管理；乙方应实行财务公开制度，按月向甲方报送财务报表等；乙方违反本合同第三章约定，擅自增加收费项目或提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；服务期限自2013年8月1日至2018年7月31日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前续签合同。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2018年，中山市西区亚洲广场第三届业主委员会与吉泰物业公司续签中山市物业服务合同（中山市西区亚洲广场），约定服务期限自2018年8月1日至2023年7月31日；关于物业服务内容、物业服务费收费标准、收费时间、逾期缴纳物业服务费的责任等内容同2013年7月31日的物业管理服务合同约定一致。2.刘军系中山市西区*********西楼0908房所有权人[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0184973号，建筑面积118.89平方米，登记时间2016年11月10日]，按合同约定及庭审意见，刘军每月应交物业服务费202元（118.89㎡×1.7元/月/㎡）。庭审中，吉泰物业公司称，其不清楚刘军收楼时间，但其入驻涉案物业之前刘军已经收楼，刘军未支付2015年12月1日至2020年1月31日期间的物业服务费、维修资金及2018年5月1日至2020年1月31日期间的水费。刘军称，其于2016年11月10日购买涉案房屋，并于当月收楼，其不应缴纳2016年11月10日前的物业服务费，其确认没有缴纳2018年1月1日至2020年1月31日期间的物业服务费。吉泰物业公司主张其已通过上门张贴催缴通知书、电话催收等方式催收款项，刘军不予确认。吉泰物业公司据此提交了照片，照片反映房屋大门上张贴书面通知，但门牌号、通知内容均无法辩认。3.吉泰物业公司主张按照合同约定，刘军应当每月按建筑面积0.2元/㎡的标准交纳维修资金，据此提交了亚洲广场2010年8月至2019年10月维修资金收支明细表、维修函、亚洲广场业主大会议事规则、中山市西区亚洲广场2013年业主大会会议记录。其中维修资金收支明细表及函件反映亚洲广场于2011年7月至2019年10月期间使用维修资金情况，已用款441344元，余款1390元。2013年5月31日的业主大会议事规则第十一条载明“业主大会授权业主委员会选聘物业服务企业、使用筹集的专项维修资金”；业主委员会章程第六条业主委员会的职责为召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，对涉及公共利益的以下事项，拟订相关方案、计划，提交业主大会决定：1.选聘物业管理企业，采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行物业管理，并与其签订物业管理合同；2.专项维修资金的使用计划和续筹方案。2013年业主大会会议记录显示会议时间为2013年7月7日，与会人员有亚洲广场业主，小区总户数256户，本次参与投票数190票。其中关于是否同意续聘吉泰物业公司为亚洲广场的物业服务单位，选择“是”票数189票，“否”0票；关于调整亚洲广场物业管理费，亚洲广场的物业管理费拟提升0.2元/㎡，即由原来的1.5元/㎡调整至1.7元/㎡，维修资金维持0.2元/㎡不变，以保证物管工作有效顺利进行。吉泰物业公司认为其于2010年8月入驻涉案小区，涉案小区原物业公司没有设立及缴存物业维修基金；而吉泰物业公司多年来收取的物业维修资金均已使用于亚洲广场公共部位的维修，使用过程均有业委会的同意确认，吉泰物业公司亦对使用情况予以公示；若刘军对维修资金不清楚可以向吉泰物业公司咨询，但不能以此作为拒交维修资金的理由；维修资金是采取先收取后使用的方式，涉案小区的其他业主已缴纳的维修资金已绝大部分用于公共部位的维修；目前维修资金的余款是无法满足涉案小区的维修项目的。刘军称其已缴纳了2016年12月至2017年12月期间的维修资金，2018年后再没有缴纳维修资金，其没有义务缴纳维修资金。4.庭审中，吉泰物业公司主张刘军未缴纳2018年5月1日至2019年12月31日期间的水费及涉案房屋存在二次供水，并提交用户用水抄表记录表、中山市公用水务有限公司出具的广东增值税电子普通发票予以佐证。其中用水抄表记录表反映9H用户于2018年至2020年的用水情况，吉泰物业公司称9H系涉案物业的自编号，刘军已使用22吨水；发票显示吉泰物业公司已缴纳富华道美佳亚洲广场（二次供水）2017年12月6日至2018年1月4日期间的水费，其中水费单价为1.52元/吨，垃圾处理费0.31元/吨，污水处理费0.95元/吨。刘军确认用水量，但认为吉泰物业公司主张的2018年5月1日至同年5月31日期间的水费8.4元实际系2018年3月的水费8.4元，其确认尚欠2018年3月水费8.4元、2019年10月11日至2019年10月30日期间水费30.8元、2019年12月1日至同年12月31日期间水费39.96元。5.刘军认为吉泰物业公司未尽物业服务义务，存在众多失职行为，同时违法拆除水表致其另行租赁房屋产生租金损失，据此提交收据、微信转账记录、证人证言，其中收据、微信转账记录显示，2018年10月至2019年9月期间汇星台27幢806房每月租金2300元；案外人林天凉出具证人证言，载明2019年10月10日，刘军带其查看了亚洲广场西楼0908房被拆除的水表，10月11日，刘军从管理处拿走水表并让其安装。吉泰物业公司称其已尽到物业管理义务，并提交了其就涉案物业消防设施设备和配电房设施存在的问题向中山市城市管理和综合执法局西区分局发函汇报的文件；吉泰物业公司不确认其拆除涉案物业的水表。6.刘军对涉案物业服务合同上加盖“中山市亚洲广场第三届业主委员会”的印章的真实性不确认，并认为合同无效，合同的签订未经过业主大会的决议并依法备案公示，不符合法定程序。但庭审中刘军明确不对中山市物业服务合同（中山市西区亚洲广场）上“中山市亚洲广场第三届业主委员会”的印章真实性进行鉴定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告吉泰物业公司对案涉小区进行物业管理服务，并与中山市西区亚洲广场第三届业主委员会签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对刘军具有法律约束力，刘军应恪守履行。刘军对涉案物业服务合同合法性存疑，但未对此提供充分有效证据予以证明，故本院对该辩解意见不予采纳。刘军主张吉泰物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定，但未对此提交充分有效证据予以证实，故本院对其相关辩解意见亦不予采信。据此，刘军未按时、足额支付物业服务费、水费的行为已构成违约，应向吉泰物业公司履行支付义务。吉泰物业公司主张刘军拖欠2015年12月1日至2016年11月30日止的物业服务费2424元、2018年1月1日至2020年1月31日期间的物业服务费5050元，根据不动产登记资料证明表显示刘军于2016年11月10日进行产权登记，且吉泰物业公司未提交刘军于2015年12月1日收楼的相关证据，因此吉泰物业公司主张要求刘军支付2016年11月10日前的物业服务费缺乏事实依据。故本院对于吉泰物业公司主张2018年1月1日至2020年1月31日期间物业服务费的诉求予以支持，超出部分本院予以驳回。经核算，刘军应向吉泰物业公司支付2018年1月1日至2020年1月31日期间共25个月的物业服务费5050元（202元/月×25个月）。关于违约金的问题。涉案合同约定的滞纳金，其性质属于违约金。吉泰物业公司主张按合同约定日千分之三的标准自逾期之日起计收违约金，但该标准明显过高，吉泰物业公司未举证证明刘军未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，且刘军亦提出异议，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：以每月所欠物业服务费202元为基数，分别从2018年1月至2020年1月的11日起；均按年利率6%计算至清偿之日止。关于水费问题。吉泰物业公司已举证其已为刘军代缴2018年5月1日至同年5月31日期间水费8.4元、2019年10月11日至同年10月30日期间水费30.8元、2019年12月1日至同年12月31日期间水费39.96元，以上合计79.16元。刘军辩称2018年5月1日至同年5月31日期间水费8.4元实际系2018年3月期间的水费，确认其拖欠上述期间的水费79.16元。根据《物业管理条例》第四十五条规定，刘军应向吉泰物业公司返还代缴的水费79.16元。关于住宅专项维修资金的问题。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十三条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅专项维修资金管理办法》第十五条规定：“业主大会成立后，负责管理专项维修资金的部门应当在收到通知三十日内通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划入业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将账目等移交业主委员会。”第十六条第一款规定：“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。”第十七条规定：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。”依据上述规定，维修资金性质属于专项资金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金，属于全体业主共有，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易和法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分，关系到建筑物的安全使用和全体业主的共同利益，且使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，吉泰物业公司作为物业服务企业，其基于物业合同约定主张维修资金应否予以支持。对此，本院分析如下：首先，根据上述法律规定，吉泰物业公司不属于住宅专项维修资金的法定收款人和监管人，其无权收取住宅专项维修资金；若物业服务企业可收取住宅维修资金，则导致住宅维修资金失去行政机关的监管及难以实现住宅维修资金的作用和目的；其次，吉泰物业公司主张的维修资金尚未实际用于涉案小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，即维修费用尚未实际产生，吉泰物业公司无权主张该项费用；最后，吉泰物业公司亦未提供充分有效证据证明物业服务合同约定刘军按月缴纳维修资金已经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。据此，吉泰物业公司要求刘军支付专项维修资金的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。若涉案小区的专项住宅维修资金需要续交，则可由业主大会的执行机构即业主委员会依法向业主主张相应权利。关于刘军主张的经济损失41400元问题。刘军主张吉泰物业公司拆除其水表属于侵权行为，应当赔偿其租房损失41400元。对此，本院认为，刘军提出的反诉请求并非与本诉基于同一法律关系产生,故本院对刘军提出的反诉请求予以驳回，刘军可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《物业管理条例》第十一条、第四十一条、第五十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告刘军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市吉泰物业服务有限公司支付2018年1月1日至2020年1月31日期间的物业服务费5050元及违约金（分段计算：以每月所欠物业服务费202元为基数，分别从2018年1月至2020年1月的11日起；均按年利率6%计算至清偿之日止）；二、被告刘军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市吉泰物业服务有限公司支付2018年5月1日至同年5月31日期间水费8.4元、2019年10月11日至同年10月30日期间水费30.8元、2019年12月1日至同年12月31日期间水费39.96元，合计79.16元；三、驳回原告中山市吉泰物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘军的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元（原告中山市吉泰物业服务有限公司已预交），由原告中山市吉泰物业服务有限公司负担614元，被告刘军负担100元（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费417.5元（反诉原告刘军已预交），由反诉原告刘军负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  刘 波人民陪审员  梁华城二〇二〇年十一月十七日书 记 员  柯佩烨黄慧珍