安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初4127号 原告：吴本华，女，1977年3月7日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：李明福，男，1972年7月20日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区，系原告吴本华丈夫。 被告：安徽省宣城建丰房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。 法定代表人：傅志国，公司董事长。 委托诉讼代理人：傅静杰，公司员工。 委托诉讼代理人：周二黑，安徽南宣律师事务所律师。 原告吴本华与被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司（以下简称建丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴本华的委托诉讼代理人李明福、被告建丰公司的委托诉讼代理人傅静杰、周二黑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付逾期交房违约金92645.07元；2.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告立即交付原告购买的房屋。事实和理由：2014年6月22日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于宣城市宣州区某室房屋，合同价款为682217元，原告按合同约定履行了交付房款的义务，然被告未在合同规定的时间2015年12月31日前将案涉房屋交付给原告，直到2020年4月9日被告才通知原告缴付住宅专项维修资金，被告逾期交付原告案涉房屋长达1358天，根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告应给付原告自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止日支付已交付房款万分之一的违约金共计92645.7元。 被告建丰公司辩称：一、因原告逾期付款，被告顺延至2016年7月22日才产生交房义务。1、双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）第六条约定“买受人按下列第三种方式按期付款：3、其他方式。2014年6月22日付款贰拾万伍仟贰佰壹拾柒元整（205217.00元），余款肆拾柒万柒仟元整（477000.00元）于2014年6月30日前办理银行商业贷款或者公积金贷款。”第九条第2项约定“交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。”实际上，原告的付款方式如下：2013年8月29日付款10000元，2014年6月22日付款195217元，2016年5月17日付款77000元，2016年7月22日付款400000。所以被告的交房时间依约可以顺延至2016年7月22日，就是款项付清之日。二、逾期交房违约金系继续性债权，原告部分诉请已经超过时效，违约金的起算时间应为起诉之日起倒计三年，即从2017年4月17日起算。原告所起诉的逾期交房违约金属于继续性债权，根据最高院（2019）最高法民申6048号和宣州区法院（（2019）皖1802民初3056号的裁判思路，逾期交房违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故本案应从起诉之日倒计三年作为逾期交房违约金请求权诉讼时效的起算点。原告是在2020年4月16日起诉，所以相关违约金应以该日起倒计三年，即从2017年4月17日起计算，具体的起算时间以法院的立案日期为准。 三、逾期交房违约金应计算至2018年4月18日截止。 吴本华购买房屋所在的某幢已通过竣工验收并于2018年4月12日取得工程竣工验收报告，被告已于2018年4月18日向吴本华寄送《收房催告函》，所以关于逾期交房违约金计算应截止到2018年4月18日。四、逾期交房违约金为24969元。从2017年4月17日至2018年4月18日为366天，按照已付购房款682217元的日万分之一计算，逾期交房违约金为24969元。五、原告依约应承担的逾期付款违约金为35409.9元。根据《合同》第七条的约定，买受人逾期付款应当承担逾期付款万分之1的违约责任。2014年6月30日至2016年5月17日为587天，逾期付款违约金为8289.9元；2014年6月30日至2016年7月22日为753天，逾期付款违约金为30120元，合计为35409.9元，被告保留追索的权利。 当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的商品房买卖合同、公积金查询页一份、维修资金收据及被告提交的收款收据、竣工验收报告、《收房催告函》、挂号信寄送凭证内容真实、来源合法，且与本案有关联，本院予以确认，但证明目的以本院认定的事实为准。 根据采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定的案件事实为：2014年6月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买由被告开发建设的位于宣城市区房屋一套，总金额682217元，《合同》第六条约定2014年6月22日付款205217元，余款477000元于2014年6月30日前办理银行商业贷款或者公积金贷款。《合同》第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并取得该幢工程竣工验收报告符合《合同》约定的商品房交付买受人使用……。《合同》第九条约定如未按上述期限交付房屋且逾期超过90日后，两原告要求继续履行合同的，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第九条另约定交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部款项后，顺延期限不视为交付逾期。合同签订后，原告向被告支付房款日期如下：2013年8月29日付款10000元，2014年6月22日付款195217元，2016年5月17日付款77000元，2016年7月22日付款400000。《合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意出卖人以快递或挂号信的方式通知买受人交房，买受人应在出卖人寄发的入伙（交房）通知书中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从入伙（交房）通知书规定的领房之日的次日起交纳物业管理费，买受人未在规定的时间内办理房屋验收交接手续的，则视为出卖人已将房屋交付给买受人。双方在《补充协议》中约定，买受人确认本合同中所填写的买受人的地址、联系电话均为正确、有效的。在本合同履行期内，如买受人的地址、联系电话发生变更的，买受人有义务在变更后十日内以挂号或快递等书面方式通知出卖人。否则，由此而引起本合同内容项下的通知无法及时送达的责任均归于买受人，由买受人承担由此而造成的所有损失，并视为出卖人的所有通知书均已送达。2018年4月12日，案涉房屋取得竣工验收报告。2018年4月18日，被告以挂号信的方式向原告寄送《收房催告函》，通知原告收房并告知原告逾期未办理交房手续视为被告方已履行了交房义务，后信件未妥投。被告于2018年4月20日及5月20日再次以挂号信的方式向原告寄送《收房催告函》，地址仍为原告在《合同》中填写的“皖宣城市宣州区鳌峰办事处某室，联系方式185××××0037”，均未寄送成功，载明逾期退回、电话关机，短信通知。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告未能按约定的交付期限内向原告交付房屋，已构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。根据《合同》第九条的约定，原告未按照合同约定履行交付房款的义务，房屋交付日期应顺延至原告付清全部应付款项之日，即2016年7月22日，原告称逾期办理公积金贷款手续的责任在于被告，但未举证证明，本院不予采信。根据《合同》第十一条及《补充协议》的约定，被告自2018年4月18日起按照原告提供的地址及电话三次通过挂号信向原告寄送《收房催告函》通知原告收房均未果，被告已按约定履行了通知义务，原告抗辩被告未尽责尽到通知义务，但未举证证明被告负有其他通知义务且上述信件未寄送成功系被告过错所致，故案涉房屋应视为2018年4月25日交付（酌定7天送达时间），故案涉房屋逾期交房违约金应从2016年7月22日起计算至2018年4月25日。关于被告辩称的逾期交房违约金的诉讼时效。根据合同约定逾期交房违约金计算是按日向原告支付已交付房价款的万分之一，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，属于继续性债权，逾期交房违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故本案应从起诉之日倒计三年作为逾期交房违约金请求权诉讼时效的起算点，本院于2020年4月16日收到原告递交的起诉状，故逾期交房违约金应自2017年4月16日起按已交付房价款万分之一计算至2018年4月25日，经核算为25583元（682217×万分之一×375天）。2016年7月22日至2017年4月15日期间的逾期交房违约金，原告未提交证据证明在法定期间内存在诉讼时效中止、中断的情形，该期间债权成为自然之债，不受法律保护，本院不予支持。关于原告要求被告按约履行交付房屋义务的诉讼请求。因案涉房屋已经验收合格并于2018年4月12日取得工程竣工验收报告，已具备交付条件，原告诉讼中也称，其因案涉房屋面积差异的房屋差价事宜，暂未办理房屋交接手续，故原告无证据证明被告现存在不按约履行交房义务的违约行为，对其要求被告履行交付房屋义务的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴本华逾期交房违约金25583元； 二、驳回原告吴本华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费已减半收取1058元，由原告吴本华负担500元，被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司负担558元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员 张 蓓 二〇二〇年十一月九日 书记员 胡雅慧 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。