江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10204号 原告：杭宝山，男，汉族，1961年11月24日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：肖秋桃，江苏利德丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程正白，江苏利德丰律师事务所实习律师。 被告：周爱富，男，汉族，1975年4月24日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：郝党权，江苏维世德律师事务所律师。 原告杭宝山与被告周爱富房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杭宝山及其委托诉讼代理人肖秋桃，被告周爱富及其委托诉讼代理人郝党权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭宝山向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告赔偿损失50853元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告就南京市，双方约定租期为2017年3月18日至2018年3月18日，年租金为3万元。期间，原告将房屋卖给了张远凤和郑吉红，约定在被告周爱富租赁合同到期后十日内，由原告将该房屋交付给张远凤和郑吉红。合同到期后，被告拒绝交还房屋，张远凤和郑吉红以原告违约为由诉至贵院，贵院作出（2018)苏0106民初10318号民事判决，判决：一、杭宝山于本判决生效之日起十日内将南京市、郑吉红；第三人周爱富协助被告杭宝山交付上述房屋；二、被告杭宝山于本判决生效之日起十日内按每月3000元的标准，给付原告张远凤、郑吉红自2018年3月29日起至上述房屋实际交付原告之日止的违约金。案件受理费6494元，减半收取3247元，由原告张远凤、郑吉红负担2994元，被告杭宝山负担253元。判决生效后，被告仍不交付房屋，张远凤、郑吉红向贵院申请强制执行，直至2019年8月25日被告才交付房屋。由于被告不交付该房屋，给原告造成违约损失50600元以及诉讼费损失253元。原告多次要求被告赔偿损失，被告不愿支付。特提起诉讼，望判如所请。 被告杭宝山辩称：1、原告事先没有通知被告出售房屋以及交付房屋的期限，自身存在过错。涉案房屋租赁纠纷的根本原因是原告侵害被告的优先购买权，被告对2018年3月28日不能交付房屋不存在过错。原告作为出租人应提前告知被告不续签租赁合同以及向张远凤、郑吉红出售房屋的情况，给予被告充分合理必要的时间另行准备厨房。被告不知晓2018年3月28日交付时间的约定，直到2018年10月30日（2018）苏0106民初10318号案件庭审时，张远凤、郑吉红才出示《房地产买卖合同》、《补充协议书》。原告和张远凤、郑吉红使用与房产局备案不一致的材料诉讼，导致被告对材料的真实性、合法性、关联性产生质疑，继而产生二审，被告没有过错。2、2018年3月18日租赁合同期满，到2018年3月28日交付房屋，中间仅有十天时间，客观上不可能交付房屋。原被告之间的租赁合同虽然是一年一签，但是双方口头约定长期租赁，租期跟随被告与饭店前厅的租赁期限。原告知道被告租用饭店前厅的期限未到期，也知道饭店后厨的重要性和不可替代性，知道被告在10日内不可能租到新的厨房，在没有新的厨房的情况下涉案房屋不具备交付条件。原告私自与张远凤、郑吉红约定房屋交付期限，导致不能在约定期限内交付房屋，原告自身存在过错。3、原告未产生实际损失。原告向案外人支付的违约金是生效判决确定的，原告以支付违约金的方式弥补张远凤、郑吉红的房屋使用费的损失。原告又向被告收取了2018年3月18日至2019年5月31日期间的全部租赁费用36250元，填补了其支付的违约金。事实上，原告无向被告收取租赁费用的法律依据。至于45000元与36250元之间的差额，那是原告自身对不能交付房屋存在过错，导致其按照3000元/月的标准支付违约金，差额部分应原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：南京市.64平方米，即涉案房屋）原产权人为杭宝山。自2006年起杭宝山将涉案房屋中的16.64平方米出租给张远凤，用于经营服装；自2009年起杭宝山将涉案房屋中的另外40平方米出租给周爱富，用于其经营餐饮的后厨。杭宝山与周爱富最后一次签订租赁合同的时间为2017年，双方约定租期为2017年3月18日至2018年3月18日，年租金为3万元。租期届满后双方并未续签租赁协议，周爱富也未再给付房屋租金。 2017年5月15日，经南京利众置业投资集团有限公司第十六分公司（以下简称利众置业公司）居间，张远凤与杭宝山签订《房地产买卖合同》，约定杭宝山将涉案房屋出售给张远凤，房屋实际成交价格为250万元。2017年8月9日，张远凤、郑吉红与杭宝山及利众置业公司签订《南京市存量房交易合同》（经纪机构版），约定杭宝山将涉案房屋出售给张远凤、郑吉红，房屋转让价款为250万元，其中含定金10万元，尾款5万元；双方定于收齐全部房款后正式交付该房屋，杭宝山应在正式交付房屋前腾空涉案房屋等等。2017年10月10日，郑吉红与杭宝山签订《补充协议》，约定由于涉案房屋其中部分租赁给周爱富，租期自2017年3月13日至2018年3月18日，经双方协商同意在周爱富租赁合同到期后十日内，由杭宝山将该房交付给张远凤；如张远凤逾期付款或杭宝山延期交房，违约责任按《房地产买卖合同》的约定执行等等。上述合同及协议签订后，张远凤、郑吉红付清全部购房款。2017年8月10日，涉案房屋产权登记至张远凤、郑吉红名下，系张远凤、郑吉红共同共有。 之后，周爱富与杭宝山及张远凤、郑吉红发生纠纷，周爱富于2017年12月4日诉至本院，请求杭宝山、张远凤、郑吉红赔偿损失80万元。2018年1月31日，本院作出（2017）苏0106民初12101号民事判决，认定杭宝山、张远凤、郑吉红侵害了周爱富的优先购买权，判决杭宝山、张远凤、郑吉红赔偿周爱富损失3万元。后周爱富上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）苏01民终4245号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 之后，周爱富与杭宝山、张远凤、郑吉红协商续租及购买涉案房屋未果，周爱富继续占有使用涉案房屋中的40平方米。2018年9月4日，张远凤、郑吉红作为原告，以杭宝山为被告、周爱富为第三人，向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求：1、杭宝山立即腾空并交付涉案房屋，第三人协助杭宝山交付房屋；2、杭宝山按照合同约定标准即每逾期一日按总房价的万分之五支付自2018年3月29日起至实际交付涉案房屋之日止的违约金。本院经审理，于2018年11月30日作出（2018）苏0106民初10318号民事判决，判决：一、杭宝山于本判决生效之日起十日内将南京市、郑吉红；周爱富协助杭宝山交付上述房屋；二、杭宝山于本判决生效之日起十日内按每月3000元的标准，给付张远凤、郑吉红自2018年3月29日起至上述房屋实际交付之日止的违约金；案件受理费6494元，减半收取3247元，由张远凤、郑吉红负担2994元，杭宝山负担253元。周爱富不服该判决，提起上诉，南京市中级人民法院经审理，于2019年4月2日作出（2019）苏01民终177号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 （2018）苏0106民初10318号民事判决发生法律效力后，因杭宝山、周爱富未履行民事判决书项下的义务，张远凤、郑吉红向本院申请强制执行，要求杭宝山、周爱富交付案涉房屋，并要求杭宝山支付违约金45000元，本院于2019年6月5日立案执行。2019年8月25日，周爱富交付涉案房屋。 另查明，2019年7月11日，周爱富与郑吉红签订《和解协议》一份，内容为：郑吉红、周爱富房屋迁让一案，执行中双方达成和解协议如下：1、因目前周爱富实际经营需要，郑吉红同意凤凰西街140号1-104室暂继续由周爱富使用至2019年9月5日，周爱富应另行支付在案涉执行期间内的房屋使用费每月5000元，共计15000元。2、如周爱富2019年9月5日未将房屋交付给周爱富（错误，应为郑吉红），法院将在一周内强制搬迁，搬迁产生的额外租金、搬家费由周爱富承担。3、如周爱富提前交付案涉房屋，按每天167元扣减房屋使用费。4、实际使用费由法院拨付申请人郑吉红，本案执行费50元由被执行人承担。2019年9月10日，张远凤向周爱富出具收条，内容为：今收到周爱富人民币13330元。 还查明，2020年6月19日，周爱富向杭宝山支付36250元。周爱富与杭宝山一致陈述此笔款项是支付的涉案房屋2018年3月19日至2019年5月31日期间的使用费。2020年7月2日，杭宝山向郑吉红支付45000元。同日，郑吉红向杭宝山出具收条一份，内容为：今收到杭宝山违约金45000元。2020年11月16日，郑吉红通过短信向杭宝山发送说明一份，内容为：按法院判决书违约金每个月3000元，延期交房共16个月另26天，违约金合计50600元，杭宝山已支付45000元，另外5600元，周爱富应支付给杭宝山的房屋使用费直接支付给我了。 庭审中，杭宝山陈述：其向周爱富收取了截至2019年5月31日的房屋使用费，之后两个多月的房屋使用费周爱富没有支付给他，而是支付给了郑吉红；其实际向被告支付的违约金为45000元，其余5600元违约金及253元诉讼费应当包含在周爱富支付给郑吉红的13330元中。杭宝山主张：周爱富在交付房屋之前，需要向其支付房屋使用费，其有权同时主张周爱富支付房屋使用费与违约金。 以上事实，由原告杭宝山提交的民事判决书、银行流水、收条、银行转账凭证、短信聊天记录，被告周爱富提交的民事判决书、和解协议、收条、执行申请书、执行案件结案审批表及本院庭审笔录、质证笔录加以佐证。 本院认为：原告杭宝山向张远凤、郑吉红支付违约金与诉讼费用的义务是由（2018）苏0106民初10318号民事判决所确定的，原因是因为原告作为涉案房屋出售方，未能按约定在2018年3月28日之前向房屋购买方张远凤、郑吉红交付房屋，需要向张远凤、郑吉红承担逾期交房期间的违约责任。原告所支付的违约金是为了弥补逾期交房给张远凤、郑吉红造成的损失。因导致原告不能按期交房的原因在被告，故原告在向张远凤、郑吉红承担违约责任之后，有权向被告主张赔偿。但原告主张被告除了向其赔偿损失外，还应向其支付房屋使用费的主张，依据不足，本院对其意见不予采纳。原告已将涉案房屋出售给了张远凤、郑吉红，涉案房屋已于2017年8月10日登记至张远凤、郑吉红名下，根据原告与张远凤、郑吉红的约定，原告在2018年3月28日之前向张远凤、郑吉红交付涉案房屋，亦即2018年3月29日之后，涉案房屋的使用权归张远凤、郑吉红所有，这也是（2018）苏0106民初10318号民事判决认定原告违约，需要支付张远凤、郑吉红违约金的事实依据，该违约金也是考虑张远凤、郑吉红的预期租金损失计算的，自2018年3月29日起计算至房屋实际交付之日起。原告仅有权就其实际产生的损失向被告主张权利，根据原告提交的证据，原告实际支付张远凤、郑吉红的违约金为45000元，原告主张的被告支付给张远凤、郑吉红的13330元，系被告与张远凤、郑吉红达成执行和解协议之后，被告向张远凤、郑吉红支付的房屋使用费，不应作为原告的损失，也并非原告的实际损失，原告无权就其中的款项向被告主张权利。 关于原告向张远凤、郑吉红实际支付的45000元，原告自认2019年6月1日之后的房屋使用费由被告直接支付给了张远凤、郑吉红，因被告与郑吉红就涉案房屋的迁让问题达成了和解协议，郑吉红同意被告在一定期间内继续使用房屋，被告向其支付房屋使用费，故原告仅需按照3000元/月的标准向张远凤、郑吉红支付2018年3月29日至2019年5月31日期间的逾期交房的违约金，具体金额为42300元，原告实际支付45000元，多支付2700元。被告应赔偿原告违约金损失42300元。此外，由于被告拒绝交房，还应按2500元/月的标准向原告支付涉案房屋2018年3月19日至2018年3月28日期间的房屋使用费833.33元。被告共计应支付原告43133.33元，已支付36250元，还应支付6883.33元。关于原告主张的诉讼费253元，因原告并未支付此笔费用，故对其此部分诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称其不知道涉案房屋的交付时间、不具有过错的意见，原被告之间的租赁合同于2018年3月18日到期，到期之前双方并未续签租赁合同或是达成续租的合意，且被告于2017年12月4日即已就涉案房屋买卖引发的租赁纠纷向人民法院提起诉讼，其此时即已知晓涉案房屋已出售他人的事实，亦已知晓其与被告之间的租赁合同到期其无法续租房屋，却在租赁合同到期后迟迟不搬离涉案房屋，且在张远凤、郑吉红提起诉讼，明确要求其交付房屋的情况下，仍拒绝交付房屋，故被告应当赔偿租赁合同到期之后拒不交房给原告造成的损失。被告主张原告存在过错，其仅应按照2500元/月的标准向原告支付房屋使用费，原告按照3000元/月的标准向张远凤、郑吉红支付违约金，其中的差额损失应由原告承担的意见，于法无据，本院对其意见不予采纳。关于张远凤、郑吉红向原告多收取的违约金，原告可另行向张远凤、郑吉红主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下： 一、被告周爱富于本判决生效之日起十日内支付原告杭宝山6883.33元； 二、驳回原告杭宝山的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1071元，减半收取535.50元，由原告杭宝山负担463.50元，被告周爱富负担72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 杨 丽 二〇二〇年十一月三十日 书记员 王静静