苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9657号原告：王业锋，男，汉族，1959年9月9日生，住吉林省东辽县。原告：张文英，女，汉族，1955年3月7日生，住吉林省东辽县。两原告共同委托诉讼代理人：梁栋，上海市慧众律师事务所律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄**。法定代表人：史国新。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。第三人：上海思府房地产营销策划有限公司，，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路****法定代表人：张伟。原告王业锋、张文英与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）、第三人上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告王业锋、张文英的委托诉讼代理人梁栋，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟、第三人思府公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王业锋、张文英向本院提出的诉讼请求：1.解除王业锋、张文英与安富公司2019年3月19日签订的《苏州市商品房买卖合同》；2.安富公司返还购房款335000元、维修基金742.50元、契税7514元、印花税75.14元，并支付违约金3350元；3.诉讼费用由安富公司承担。事实和理由：2019年3月19日，王业锋、张文英与安富公司签订了编号为苏房商吴江合同201903190040的《苏州市商品房买卖合同》。合同约定，王业锋、张文英向安富公司购买位于苏州市吴江区某商品房，房屋合同价款为251510元，以装修款名义的合同外房屋价款83490元，房屋总价为335000元，付款方式为全款。按照合同约定，王业锋、张文英已将购房款335000元(其中以装修款名义83490.00元)及维修基金742.50元、契税7514元、印花税75.14元支付给安富公司，并与第三人苏州香槟街物业管理有限公司签订了《委托经营管理协议》。该同第十七条约定：“出卖人定于2019年10月31日前，将该商品房交付给买受人”，该合同第二十条约定：“出卖人如逾期超过180日后，买受人有权解除合同”，“出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金”。经王业锋、张文英一再催促，安富公司未能按合同约定日期交房，对于交房时间一拖再拖，王业锋、张文英认为合同的目的已经无法实现。被告安富公司辩称：1.案涉房屋确实逾期交付，但不同意解除合同。工程现在正在进行收尾施工，希望双方能够继续履行合同。2.即使法院判决解除合同，安富公司也只退还合同约定的房屋价款250470元，其余部分由第三人收取，与安富公司无关，不属于合同购房款。3.维修基金742.5元、契税7514元，印花税75.14元是安富公司代为收取，不同意退还。第三人思府公司述称：由法院依法判决。经审理查明：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。2019年3月19日，安富公司作为出卖人与王业锋、张文英作为买受人签订了《苏州市商品房买卖合同》。合同约定，王业锋、张文英购买安富公司开发的芗槟商业广场4幢商铺225商品房，合同中载明房屋价款为250470元，买受人一次性付款。出卖人于2019年10月31日交付房屋。关于逾期交房的违约责任，合同第二十条约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。合同签订前，王业锋、张文英累计支付了335000元。苏州香槟街物业管理有限公司向王业锋、张文英出具了金额为251510元的收据，载明为房款；思府公司向王业锋、张文英出具了金额为83490元的收据，载明为装修款。2019年3月19日，安富公司收取了王业锋、张文英支付的契税、维修基金、印花税合计8331.64元。案涉房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备交付条件。本案诉状副本于2020年8月17日送达给安富公司。以上事实，有苏州市商品房买卖合同、收据、付款凭证、民事判决书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，安富公司与王业锋、张文英签订的商品房买卖合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行义务。安富公司未按合同约定在2019年10月31日前交付房屋，且逾期时间已超过180日，王业锋、张文英有权依照合同约定解除合同，案涉诉状副本于2020年8月17日送达给安富公司，故该合同于2020年8月17日解除。安富公司与思府公司之间存在销售代理关系，思府公司向买受人直接收取的款项中含有安富公司应当支付的佣金，该部分金额应当认定为购房款组成部分，故案涉房屋价款应当认定为335000元。合同解除之后，安富公司应当返还王业锋、张文英房屋价款335000元，并支付违约金3350元。王业锋、张文英已支付的契税、维修基金、印花税8331.64元，安富公司也应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王业锋、张文英与被告吴江安富置业发展有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》于2020年8月17日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告王业锋、张文英购房款335000元，于本判决生效后十日内履行。三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告王业锋、张文英违约金3350元，于本判决生效后十日内履行。四、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告王业锋、张文英8331.64元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3250元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告王业锋、张文英预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年十一月九日书记员  万 珍附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。