广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9015号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：何某1。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李仲愉，女，汉族，住广东省广州市海珠区。原审被告：佛山市曼思顿酒店管理有限公司市东上路分店，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：苏某1。上诉人佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）因与被上诉人李仲愉及原审被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司市东上路分店（以下简称曼思顿分店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初12309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曼思顿公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判曼思顿公司向李仲愉支付租金10976元、公摊电费190.54元、管理费2443.69元、电费20.36元，合计13630.59元，无需支付滞纳金及违约金；2.一、二审诉讼费用由李仲愉承担。事实和理由：曼思顿公司租赁李仲愉的房屋用于酒店经营，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二）》的第五项规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案曼思顿公司承租房屋用于经营，也因新冠肺炎导致无法缴纳租金等费用，符合该项规定，因此曼思顿公司不应缴纳滞纳金或违约金。李仲愉辩称，曼思顿公司的上诉理由不成立。违约金、滞纳金与疫情无关，涉案合同对此已进行了明确约定。李仲愉向一审法院提出诉讼请求：1.曼思顿公司、曼思顿分店支付拖欠的租金10332元、物业管理费含公摊杂费2515.88元、水电费2.99元并支付迟延支付费用的滞纳金（暂计至2020年5月19日为789.89元，实际计算至裁判之日止）；2.曼思顿公司、曼思顿分店支付违约金3000元；3.本案诉讼费用由曼思顿公司、曼思顿分店承担。曼思顿公司向一审法院提出反诉请求：判决李仲愉与曼思顿公司签订的物业委托经营管理合同于2020年6月16日解除。一审法院认定事实：佛山市禅城区**********的产权人为李仲愉，房屋用途为商业服务性用房。2017年10月28日，曼思顿公司出具收据，确认收到李仲愉交纳的1705房软装配套费定金10000元。2018年3月3日，李仲愉（甲方、委托方）与曼思顿公司（乙方、受委托方）签订《物业委托管理经营合同》，约定“第一条、托管物业位于佛山市禅城区*********……第二条、该物业用途为酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式……第四条、经营托管期限。1.业主需在2018年3月1日前交楼给酒店方，装修配套期以及开业准备期为三个月，起租时间为2018年6月1日……本合同托管时间为2018年3月1日至2024年5月30日……第五条、租金及支付方式。1.租金：1680元/每月，该租金已含税价，租金第三年开始每年递增5%，乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户……第六条、甲方委托乙方报装指定的电视机顶盒以及宽带，初装费1415元需由甲方支付。第七条、装修配套约定。1.托管物业包括的配套明细详情看附件一《软装配置表》。2.上述配套设施的详细清单，43.4平方米房型，统一配套价格为30000元……第八条、相关费用……乙方承担费用：水费、电费、宽带月费、有线电视月费、管理费、垃圾费、公摊照明费……第十三条、违约责任。1.本合同生效后，一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2.除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元。3.无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30天，甲方有权单方解除合同，以及向乙方收取违约金……第十四条、不可抗力。1.由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任……”。同日，曼思顿公司出具收据，确认收到李仲愉交纳的1705房软装配套费尾款21415元并注明“已收电磁炉、对讲机、业主卡2张、2条门匙”。曼思顿公司交纳租金情况如下：2018年6月20日交6月租金1680元，2018年7月25日交7月租金1680元，2018年8月21日交8月租金1680元，2018年9月25日交9月租金1680元，2018年10月20日交10月租金1680元，2018年11月24日交11月租金1680元，2019年1月2日交12月租金1680元，2019年2月12日交1月租金1680元，2019年3月4日交2月租金1680元，2019年3月25日交3月租金1680元，2019年5月1日交4月租金1680元，2019年7月2日交5月租金1680元，2019年9月4日交6月租金1680元，2019年9月26日交7月租金1680元，2019年11月22日交8-10月租金5040元，2019年12月26日交11月租金1680元。据缴费通知单显示，涉案1705房2019年6月至2020年5月的公摊电费合计190.54元，2018年11月至2020年6月的管理费合计2534.58元（往期欠缴2339.82+本期费用194.76），2020年4月1日至2020年4月30日电费2.99元，2020年5月1日至2020年5月31日电费17.37元。曼思顿公司当庭提出可现场向李仲愉交接1705房的钥匙，李仲愉表示需到1705房确认软装配置后才同意交接。2020年6月17日，在一审法院主持下，曼思顿公司根据李仲愉的要求更换了1705房的门锁锁芯，李仲愉确认1705房软装配置齐全并收取了更换锁芯后的钥匙2条、业主卡2张。经一审法院释明，李仲愉、曼思顿公司均同意在本案中一并处理截至合同解除之日止的各项欠费，并一致确认涉案合同并无押金。李仲愉当庭陈述：万分之五的滞纳金标准是李仲愉参照银行欠款的滞纳金标准计算得出。曼思顿公司、曼思顿分店当庭陈述：曼思顿公司承租1705房后，以曼思顿分店的名义对外作为酒店经营使用，确认李仲愉主张的欠费期间。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。李仲愉与曼思顿公司签订的《物业委托管理经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除和租赁物返还。曼思顿公司欠缴2019年12月起至今的租金，根据合同第十三条的约定，曼思顿公司已构成根本违约，李仲愉有权单方解除合同。故曼思顿公司主张提前解除合同并不产生通知到达李仲愉时合同即解除的效力，但鉴于李仲愉当庭表示同意解除合同，一审法院确认《物业委托管理经营合同》已于2020年6月16日解除。经一审法院主持交接，李仲愉已于2020年6月17日收回1705房，一审法院予以确认。关于李仲愉诉请的租金和欠费。曼思顿公司对欠费期间无异议，据前查明的欠费情况，曼思顿公司应向李仲愉支付2019年12月1日至2020年6月16日的租金10976元（1680×6+1680×16/30）、2019年6月至2020年5月的公摊电费190.54元、2018年11月至2020年6月16日的管理费2443.69元（2339.82+194.76×16/30）、2020年4月1日至2020年5月31日的电费20.36元（2.99+17.37）。关于李仲愉诉请的滞纳金和违约金。曼思顿公司抗辩因新冠疫情应免除违约责任，经查，2018年7月至2019年11月期间，曼思顿公司确存在未按期支付租金的违约行为，上述违约行为与新冠疫情不具关联性，而广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，调整至二级响应的时间为2020年2月24日，上述期间内疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的的程度，故曼思顿公司抗辩免责缺乏事实根据，一审法院不予采纳。根据合同关于“乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户”、“无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”的约定，结合曼思顿公司实际交纳租金的时间，曼思顿公司支付2019年1月租金逾期23天，支付2019年5月的租金逾期43天，支付2019年6月的租金逾期76天，支付2019年7月的租金逾期68天，支付2019年8月的租金逾期94天，支付2019年9月的租金逾期63天，支付2019年10月的租金逾期33天，支付2019年11月的租金逾期36天。曼思顿公司应从第16天开始向李仲愉支付滞纳金。鉴于合同约定的计付标准即每天100元过高，李仲愉主张调整至年利率18%合法合理，一审法院予以采纳，经计算，上述逾期支付租金的滞纳金合计265.44元，一审法院予以支持。具体计算方法如下表：月份计付天数滞纳金2019.181680×18%×8/360=6.72元2019.5281680×18%×28/360=23.52元2019.6611680×18%×61/360=51.24元2019.7531680×18%×53/360=44.52元2019.8791680×18%×79/360=66.36元2019.9481680×18%×48/360=40.32元2019.10181680×18%×18/360=15.12元2019.11211680×18%×21/360=17.64元综合合同约定的租赁期限、履约情况、曼思顿公司的违约情节以及新冠疫情的影响程度，李仲愉诉请的违约金3000元有合同依据，亦合法合理，一审法院予以支持。至于李仲愉诉请的欠付租金的滞纳金，在李仲愉并未举证证明其因曼思顿公司违约所遭受的具体损失的情况下，一审法院认为前述处理已足以弥补李仲愉的损失，李仲愉诉请超出部分，一审法院不予支持。关于曼思顿分店的责任。曼思顿分店并非涉案合同的承租人，亦无证据证明曼思顿分店自愿加入本案债务，李仲愉诉请曼思顿分店承担责任于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李仲愉与曼思顿公司于2018年3月3日签订的《物业委托管理经营合同》已于2020年6月16日解除；二、曼思顿公司于判决生效之日起十日内，向李仲愉支付2019年12月1日至2020年6月16日的租金10976元、2019年6月至2020年5月的公摊电费190.54元、2018年11月至2020年6月16日的管理费2443.69元、2020年4月1日至2020年5月31日的电费20.36元、滞纳金265.44元、违约金3000元，合计16896.03元；三、驳回李仲愉的其他诉讼请求。如曼思顿公司未按判决确定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取108元，反诉受理费897元，由曼思顿公司负担。二审期间，曼思顿公司、李仲愉、曼思顿分店未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：曼思顿公司应否向李仲愉支付滞纳金265.44元、违约金3000元。曼思顿公司上诉认为其承租涉案房屋用于经营，因新冠肺炎疫情致使无法缴纳租金，故无需承担支付滞纳金及违约金的违约责任。经审查，2019年1月及2019年5月至11月期间，曼思顿公司存在未按期支付租金的违约行为，曼思顿公司的该违约行为与新冠肺炎疫情无关，曼思顿公司对此应向李仲愉承担违约责任。一审按照年利率18%的标准计算上述时间段的逾期支付租金的滞纳金合计265.44元并无不当，本院予以维持。曼思顿公司诉称其无需支付滞纳金265.44元予李仲愉缺乏理据，本院不予支持。其二，本案中，曼思顿公司不仅存在多次超期支付租金行为，还存在严重超期支付租金行为，如2019年6月超期61天、2019年7月超期53天、2019年8月超期79天等等。因此，一审综合合同约定的租赁期限、违约责任、履约情况、曼思顿公司的违约情节以及新冠疫情的影响程度，认定曼思顿公司应向李仲愉支付违约金3000元合理有据，本院予以维持。综上，曼思顿公司上诉请求不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月九日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力