广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初12951号原告（反诉被告）:东莞市泰然酒店管理有限公司，住所为广东省东莞市**********。法定代表人：黄贤龙，执行董事。委托代理人：林可梅，广东星辰律师事务所律师。委托代理人：张付忠，广东星辰律师事务所律师。被告（反诉原告）:深圳市贵宾舍酒店管理有限公司，住所为广东省深圳市宝安区**************面。法定代表人：戴某1。委托代理人：郭民生，系深圳市贵宾舍酒店管理有限公司员工。委托代理人：戴亚平，广东矩行律师事务所律师。原告（反诉被告）东莞市泰然酒店管理有限公司（以下简称泰然公司）诉被告（反诉原告）深圳市贵宾舍酒店管理有限公司（以下简称贵宾舍公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。泰然公司的委托代理人林可梅，贵宾舍公司的法定代表人戴某1及其委托代理人郭民生及戴亚平，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泰然公司本诉向本院提出诉讼请求：1.依法判令贵宾舍公司向泰然公司支付欠费1162527.04元、逾期违约金122476.74元，合计为1285003.78元；2.依法判令贵宾舍公司以1285003.78元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准支付逾期付款违约金，自2020年4月4日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年5月1日为3824.67元；以上1-2项暂计金额为1288828.45元；3.本案诉讼费用由贵宾舍公司承担。事实与理由：泰然公司与贵宾舍公司在2019年8月21日签订了编号新中泰[2019]0801号《房屋租赁合同》及其《补充协议（一）》，约定由泰然公司将位于东莞市*******20*泰然大饭店10F-16F、17F、四套宿舍出租给贵宾舍公司；租赁期限为2019年9月1日-2028年8月31日，其中10F-16F的免租期为1个月，17F的免租期为3个月，《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》还详细约定了租金、物业管理费、水电费、空调使用费、电梯费等费用的标准及具体的支付时间。同时，《房屋租赁合同》第八、1条还明确约定“贵宾舍公司应及时足额向泰然公司交纳租金、水电费及其他费用，否则，每逾期一日，贵宾舍公司应自逾期缴款之日起按应缴金额的日千分之五承担违约金，若逾期超过15日的，则泰然公司有权解除本合同，并要求贵宾舍公司按第八、2条之约定承担违约责任”。《房屋租赁合同》第八、2、（1）条约定：若贵宾舍公司出现如下任一行为，则泰然公司有权解除本合同，不予退还贵宾舍公司交纳的保证金，并有权要求贵宾舍公司承担由此给泰然公司造成的经济损失包括但不限于贵宾舍公司应支付的租金（包括逾期腾退期间双倍租金）、水电等相关费用，泰然公司已支付的居间费、房屋再次出租前空置期的租金损失、泰然公司定制装修费损失（若有），因此造成泰然公司对产权房等第三方违约而应承担的违约金、赔偿金等全部损失，同时泰然公司有权要求贵宾舍公司按照本合同约定的第一个租赁月的租金计算标准支付免租期的租金，若免租期不足一个月的，按一个月计算”。合同签订后，泰然公司依约向贵宾舍公司交付了租赁房屋。贵宾舍公司履行了部分合同义务，但自2020年2月起，贵宾舍公司陆续存在拖欠费用的情形，为此，泰然公司向贵宾舍公司发函进行催收并给予了合理的付款期限，但贵宾舍公司并未在泰然公司给出的期限内付款。基于贵宾舍公司的逾期付款行为，泰然公司在2020年4月3日向贵宾舍公司送达了《解除合同通知书》，涉案的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》已于2020年4月3日解除。但贵宾舍公司至今未交还房屋。根据《房屋租赁合同》第五、2条、第八、2条的约定，贵宾舍公司应在合同终止之日起三日内腾退房屋，此外，泰然公司除有权在合同解除后不予退还租赁保证金外，还有权要求贵宾舍公司补交装修免租期的租金、泰然公司的居间费损失等。综上，泰然公司为了维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，望判如所请。贵宾舍公司本诉辩称，第一，根据泰然公司和房东的房屋租赁合同，泰然公司要出租涉案房屋，必须取得房东的书面同意，但是泰然公司在与贵宾舍公司商议出租涉案房屋时，隐瞒了和房东的相关合同，没有如实告知涉案房屋的权利状况，从而导致泰然公司和贵宾舍公司签订租赁合同以后，房东长期来酒店阻止贵宾舍公司正常经营，而且在这个过程中，泰然公司和房东在涉案酒店多次发生冲突包括肢体冲突，多次报警，导致贵宾舍公司无法正常经营；第二，根据泰然公司和贵宾舍公司的房屋租赁合同，如果是不可抗力的，泰然公司是无权解除租赁合同，而且事实是泰然公司起诉的理据是2020年2月、3月及4月初贵宾舍公司拖欠部分房租，根据我国今年新冠疫情的现实，这种情况明显属于不可抗力，泰然公司解除合同的行为违反法律规定，不应该得到法律支持，综上，贵宾舍公司请求法院驳回泰然公司的全部诉请。贵宾舍公司反诉向本院提出诉讼请求：1.判令泰然公司返还贵宾舍公司租赁保证金66万元；2.判令泰然公司赔偿贵宾舍公司装修费损失68万元；3.判令泰然公司赔偿贵宾舍公司经营损失300万元；4.判令泰然公司支付贵宾舍公司本案律师费5万元；以上费用合计439万元；5.泰然公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月21日，贵宾舍公司与泰然公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》（一），约定：甲方（指泰然公司）同意将坐落在东莞市*******20*泰然大饭店10F-16F房屋共六层等出租给乙方（指贵宾舍公司）用于旅业（用途）使用；租赁期为9年，从2019年9月1日起至2028年8月31日止：租赁房屋每月租金为20万元，每月的物业服务费为2万元；乙方须在本合同签订后当日向甲方支付租赁保证金66万元；甲方保证对该物业拥有合法出租权，有权将该物业出租给乙方经营酒店客房、配套餐饮及多功能会议厅使用；任何一方违约除按照本合同约定承担违约责任、赔偿责任外，违约方还应承担守约方为追究违约责任而支出的相关费用，如律师费（按违约时最新的当地律师法律服务行业指导标准收取）、诉讼费、调查费、公证费、签订费等。关于不可抗力，《房屋租赁合同》及《补充协议》（一）专门约定：由于不可抗力造成的对本合同执行的延迟应被视为可谅解的延迟，双方互不追究责任。《房屋租赁合同》及《补充协议》（一）签订后，贵宾舍公司一致按照约定支付租金及相关费用，没有违约行为。相反，泰然公司因为没有理顺与房东的关系，彼此存在长期、反复的法律纠纷，多次对簿公堂。而且，泰然公司在没有获得房东允许的前提下即擅自出租本案所涉及的房屋，以致出现房东多次到酒店采取张贴公告和断电，阻止泰然公司的违约行为的情况，泰然公司与房东为此均多次报警，警方多次来酒店处理泰然公司与房东的纠纷。这一系列的行为导致贵宾舍公司无法正常经营，几次被迫暂停酒店营业，贵宾舍公司酒店形象受到极大影响。从2020年2月开始，由于新冠疫情，贵宾舍公司酒店基本没有客源，几乎没有营业收入。但即便如此，贵宾舍公司仍然尽力向泰然公司支付租金，并多次打报告申请减免及缓交租金。然而，泰然公司唯利是图，对贵宾舍公司的经营困境熟视无睹，不但不减免租金，反而不断地不停地催缴租金，进而在2020年4月2日就发出《解除合同通知书》，并迅速提起诉讼，提出要求贵宾舍公司支付欠费及利息等巨额诉讼请求。与此同时，泰然公司申请查封了贵宾舍公司账号，使贵宾舍公司酒店经营雪上加霜，给贵宾舍公司的经营带来毁灭性的打击。由于泰然公司的上述一系列违法违约行为，造成贵宾舍公司根本无法继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》（一），给贵宾舍公司造成预期利润损失不少于300万元。综上，泰然公司既在没有获得授权的情况下即转租他人房屋，又罔顾新冠疫情为不可抗力事件的客观事实，违反《房屋租赁合同》及《补充协议》（一）的约定，擅自解除《房屋租赁合同》及《补充协议》（一），严重侵犯了贵宾舍公司的合法权益。为维护自己的合法权益，贵宾舍公司特依法反诉，以求明断！泰然公司反诉辩称，第一，贵宾舍公司逾期支付租金，物业管理费，水电费等费用构成违约，导致合同解除，故其第一项反诉请求没有依据；第二，涉案合同的解除是因贵宾舍公司违约所致，故而贵宾舍公司无权要求泰然公司赔偿装修损失，且贵宾舍公司主张装修损失68万元没有提供装修合同、付款凭证、发票收据等证据予以证明确实支出了装修费用。更重要的是截至今日为止，贵宾舍公司仍然占有并持续使用租赁房屋，贵宾舍公司已经与房屋所有权人另行建立租赁关系，即使其存在装修，该装修也在投入使用，不存在所谓损失之说，故而贵宾舍公司第二项反诉请求没有事实和法律依据；第三，贵宾舍公司主张经营损失，但没有提供任何证据予以证明，故而不应得到支持；第四，由于贵宾舍公司反诉请求均不应得到支持，所以其关于律师费的主张也不应得到支持。综上，恳请法庭驳回贵宾舍公司全部反诉请求。泰然公司对其上述主张提供的证据有：房屋租赁合同及补充协议（一），酒店客房资产交接表，费用统计一览表（泰然公司自行统计制作），水电用量表（复印件），关于降低冬季中央空调使用费的申请（复印件），居间合同、房屋中介确认证明书、中介费确认说明、付款申请（财务类）、网上银行回单、收款收据，催费通知书、邮单底单、投递记录，违约通知书、邮寄底单、投递记录，解除合同通知书、邮单底单、投递记录，房产租赁合同，房屋出租追认书及身份证复印件，工商信息查询单，东莞市常平镇民房建设审批表，东莞市常平镇民房建设工程施工许可证。贵宾舍公司对其上述主张提供的证据有：房屋租赁合同，房地产租赁合同，裁决书，公告，解除合同通知书，报警回执，关于东莞泰然大饭店交接情况沟通反馈函、20200331工作联系函、工作联系函的回复函，减免租金申请书，关于贵司《减免租金申请书》的回函，律师函，银行流水单，银行流水（交易详情、交易明细），银行流水（交易详情），中国工商银行网上银行电子回单补打，66万租赁保证金的交款银行流水，公司装修合同及银行流水，委托代理合同及深圳增值税普通发票。本院经审理认定事实如下：泰然公司明确，案涉租赁物所在物业位于东莞市**********泰然大饭店的10F-17F（共七层）及员工宿舍四套，主楼共16层，其中1-9层有建设工程规划许可证，剩余其他楼层没有相应的建设工程规划许可证，为泰然公司向谭吉权租赁而来，泰然公司与谭吉权之间因租赁合同纠纷正在广州仲裁委员会进行仲裁。双方提供的《房产租赁合同》显示，泰然公司在租赁期限内将租赁房产全部或部分经营权转让第三方时，须在转让前征得谭吉权书面同意。泰然公司明确，其转租案涉租赁物给贵宾舍公司确实没有经过谭吉权的书面同意，但认为谭吉权实际知道泰然公司转租。2019年8月21日，泰然公司与贵宾舍公司签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：泰然公司将案涉租赁房产按现状出租给贵宾舍公司作为旅业（用途）使用，期限自2019年9月1日起至2028年8月31日止，免租期为1个月，分两个月减免，每个月减半，须经泰然公司依据贵宾舍公司对客房经营现场投入金额及进度核实是否达到减免要求，再确认是否减免及减免的具体时间；每月租金为20万元，每月物业服务费为2万元，租金及物业服务费均以每一个月为一期方式支付，第一期租金和物业费22万元贵宾舍公司应在本合同签订后3日内一次性支付给泰然公司，之后租金、物业费、水费、电费等费用在每月5号前支付，自第3年度起租金及物业管理费标准在前一年度的基础上递增5%，后续每满2年递增一次；租赁期及免租期间，该物业中央空调使用费、物业管理费、清洁费、水电费及其他相关费用均由贵宾舍公司承担，贵宾舍公司在每月5日前按上月泰然公司核算的实际金额支付，由泰然公司代收代缴；签订本合同时，贵宾舍公司应向泰然公司支付租赁保证金66万元，合同终止时贵宾舍公司结清应由其承担的相关费用且物业归还时无任何设施设备损坏的情况下，且贵宾舍公司无任何违约情形下，由泰然公司无息退还保证金给贵宾舍公司；贵宾舍公司应按时足额向泰然公司交纳租金、水电费及其他费用，否则每逾期一日，应自逾期缴款之日按应缴金额的日千分之五承担违约金，若逾期超过15日的，则泰然公司有权解除本合同，不予退还贵宾舍公司交纳的保证金，并有权要求贵宾舍公司承担由此给泰然公司造成的经济损失包括但不限于贵宾舍公司应付租金（包括逾期腾退期间双倍租金）、水电等相关费用、泰然公司已付的居间费、房屋再次出租前空置期的租金损失、泰然公司定制装修损失（若有）、因此造成泰然公司对产权方等第三方违约而应承担的违约金、赔偿金等全部损失，同时泰然公司有权要求贵宾舍公司按照本合同约定的第一个租赁月的租金标准支付免租期的租金；泰然公司应保证本租赁期内贵宾舍公司合法享有承租权，若因泰然公司原因致使贵宾舍公司丧失承租权的，则贵宾舍公司有权解除合同，要求泰然公司返还保证金，并按首月租金标准向贵宾舍公司承担违约责任；任何一方违约除按本合同约定承担违约责任、赔偿责任外，违约方还应承担守约方为追究违约责任而支出的相关费用，如律师费、诉讼费、调查取证费、公证费、鉴定费等；由于不可抗力造成的对本合同执行的延迟应被视为可谅解的延迟，双方互不追究责任；遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生后2日内立即通知另一方，并尽最大努力避免、消除或减轻该不可抗力事件对本合同履行的影响。同日，双方签署《补充协议》（一），主要约定：17F计租面积900平方以现状交付，月租金2万元（递增与租赁主合同相同，免租三个月），月物业管理费1800元；水费单价4.5元/吨，电费单价1.2元/度，除自用区域物业公共部分用水电按比例公摊；电梯费500元/台/月，提供三部电梯贵宾舍公司使用，电梯费合计1500元/台/月，电梯维护费用由贵宾舍公司承担；空调冷暖电费6元/平方；租赁员工宿舍4套，每套500元/月（含物业管理费不含税），电费1.2元/度，水费5元/吨，从2019年9月1日起计收；上述费用按月结算，贵宾舍公司须于每月五日前缴纳。2020年3月2日，泰然公司通过邮政EMS快递向贵宾舍公司交寄《催费通知书》，通知贵宾舍公司在2020年3月5日前清缴截至2020年3月2日拖欠的相关费用341634.65元及迟延履行违约金119065.56元（其中，2020年1月滞纳金30240.55元，2月份滞纳金88825.01元）。2020年3月6日，通过邮政EMS快递向贵宾舍公司交寄《违约通知书》，通知贵宾舍公司最迟应在2020年3月9日前清缴前述欠费，郭民生在该通知上备注“已收到通知”。2020年4月2日，泰然公司通过邮政EMS快递向贵宾舍公司交寄《解除合同通知书》，主张因贵宾舍公司经反复催讨仍未清缴欠费构成违约，依约通知解除双方签订的合同，并保留要求贵宾舍公司支付拖欠租赁费用及逾期违约金的权利，要求贵宾舍公司在本通知送达的三日内腾空租赁房屋并交付泰然公司。泰然公司明确，自贵宾舍公司签收《解除合同通知书》的次日即2020年4月4日起双方的合同就已解除，租赁物的返还交接问题已由贵宾舍公司和业主谭吉权之间协商确定；泰然公司亦确认，2020年3月末因谭吉权与泰然公司闹到快打官司，谭吉权为了逼迫泰然公司退场采取了到现场阻挠贵宾舍公司经营并与泰然公司发生冲突的过激行为。贵宾舍公司确认收到了前述三份通知书，但对泰然公司统计的拖欠费用金额不予认可，主张：其发生拖欠租金是在2020年2月1日至4月3日期间，在这之前都是依约足额支付租赁费用，且已于2020年3月5日支付了截至2020年2月底的水电费78269.63元并于2020年3月10日支付2020年2月的部分租金8万元；贵宾舍公司拖欠租赁费用，一是因为泰然公司与谭吉权之间存在纠纷导致贵宾舍公司的经营受影响，二是因为受新冠肺炎疫情的影响整个酒店几乎无营业收入且泰然公司不同意贵宾舍公司的减免租金申请。贵宾舍公司明确，其已未在正常经营，留守的员工还在跟谭吉权交涉交接问题。泰然公司确认，已收到贵宾舍公司于2020年3月5日支付的水电费78269.63元及于3月10日支付的2020年2月的部分租金8万元，并认可贵宾舍公司在2020年2月之前均有按合同约定来支付租赁费用，但主张水电费是计付到2020年2月18日，2020年2月的租金亦尚欠14.2万元未付，且泰然公司为民营企业在新冠肺炎疫情期间无强制减租免租的义务，且谭吉权亦未同意泰然公司减租免租。泰然公司为证明其有关贵宾舍公司拖欠水电费的主张，提供了水电费缴费通知单（分别为截至2020年2月18日、2020年3月及4月的账单）拟以证实，其曾通知催缴贵宾舍公司欠缴水电费，贵宾舍公司的员工郭民生、高海艳等人的签字确认，扣除贵宾舍公司已付的截至2020年2月18日的水电费78269.63元，尚欠截至2020年4月3日的水电费合计65467.45元。其中，截至2020年2月18日的水电费缴费通知单（显示水电费合计78269.63元）和2020年3月的缴费通知单（账单显示水电费合计18897.40元），泰然公司庭后提供了原件核对，2020年4月的缴费通知单（账单显示水电费合计46570.05元）泰然公司解释称未找到原件，2020年3月及4月的缴费通知单均显示有高海艳签名确认收到的字样。泰然公司为证明其已产生中介费损失202400元的主张，提供了居间合同、房屋中介确认证明书、中介费确认说明、付款申请（财务类）、网上银行回单、收款收据拟以证实，居间合同显示为泰然公司与廖伟坚之间签订（约定介绍客房租赁意向客户租赁案涉房屋的报酬为促成合同成立全额即未含税的月租金及月物管费的15%），房屋中介确认证明书显示为泰然公司、廖伟坚、物业方李文婷与贵宾舍公司之间签订（约定中介费为241800元，如客户租赁期未满要求提前退租，中介费由客户承担），付款申请（财务类）及网上银行回单显示泰然公司实付佣金202400元。贵宾舍公司对其在房屋中介确认证明书上的印章及法定代表人戴某1私章真实性不予认可，主张从未见过廖伟坚，上面贵宾舍公司印章及戴某1私章并非贵宾舍公司所盖，并申请对印章进行鉴定；同时，贵宾舍公司否认有通过中介承租案涉房屋，案涉租赁合同是戴某1的朋友刘海青代表贵宾舍公司所签，戴某1将贵宾舍公司的公章及戴某1的私章交给了刘海青去办理，签合同过程中无贵宾舍公司的人员在场，已与刘海青核实过无中介方。贵宾舍公司为证明其装修损失，提供了公司装修合同及银行流水拟以证实，装修合同显示为贵宾舍公司与深圳市毅航建筑装饰工程有限公司于2019年9月10日签订（约定17楼装修总价款为68万元），银行流水显示向叶常青个人账户转款合计570383元[其中有合计21万元转款发生在2019年9月至11月期间（备注为“工程17楼）、有合计360383元转款发生在2020年7月至9月期间[（部分备注为“人工”“工程”“代购电线、水管等材料”“付施工”“叶工购材料59104”“腻子粉等”“涂料”，部分未备注用途）]。泰然公司对此提出异议，主张解除合同后的付款与案涉合同无关，且无发票佐证。泰然公司认可，案涉租赁物所在的建筑物存在部分违反建设规划许可进行加建的情况。本院责令泰然公司限期提供案涉租赁物所在物业的建设工程规划许可证或产权证书，泰然公司只提供了显示由东莞市常平镇城镇建设规划办公室及东莞市常平镇规划管理所盖章的《东莞市常平镇民房建设审批表》、显示由东莞市常平镇城镇建设规划办公室盖章的《东莞市常平镇民房建设工程施工许可证》，该审批表及许可证无市级相关主管部门审批意见及盖章，显示建筑层数为九层。本院已向泰然公司释明，如泰然公司无法提供案涉物业所在建筑物的建设工程规划许可证或产权证书，案涉租赁合同可能无效，并询问泰然公司是否调整诉请的项目，泰然公司明确只调整违约金的计算标准为按同期同类贷款利率计算，其他不作调整。泰然公司还通过费用统计一览表的形式明确，其诉请的欠费中包括2020年2月1日至4月3日期间的物业管理费合计45780元、空调使用费合计41259.96元、电梯维护费合计3150元，贵宾舍公司未对该些费用提出异议。上述事实，有双方提供的前述证据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为涉及房屋的租赁合同纠纷，争议的焦点为：一是案涉租赁合同及补充协议的效力问题；二是泰然公司以贵宾舍公司违约为由通知解除案涉租赁合同并诉请贵宾舍公司支付拖欠费用及违约金，理据是否充足；贵宾舍公司要求泰然公司返还或赔偿的各项费用依据是否充足。针对焦点一。首先，泰然公司为案涉租赁物业的二手房东，其确认转租案涉租赁物给贵宾舍公司确实没有经过一手房东的书面同意，而泰然公司与一手房东的租赁合同明确约定转租需要经一手房东书面同意。贵宾舍公司主张，泰然公司转租案涉租赁物未经产权人同意，产权人多次表态不同意转租给贵宾舍公司，并与泰然公司几次起冲突，影响贵宾舍公司经营。泰然公司确认，谭吉权为了逼迫泰然公司退场采取了到现场阻挠贵宾舍公司经营并与泰然公司发生冲突的过激行为，但主张谭吉权已默示同意转租，缺乏证据证明，本院不予采信。因此，本院认定泰然公司转租案涉物业给贵宾舍公司属于无权处分。其次，泰然公司认可，案涉租赁物所在的建筑物存在部分违反建设规划许可进行加建的情况。本院责令泰然公司限期提供案涉租赁物所在物业的建设工程规划许可证或产权证书，泰然公司只提供了显示由东莞市常平镇城镇建设规划办公室及东莞市常平镇规划管理所盖章的《东莞市常平镇民房建设审批表》、显示由东莞市常平镇城镇建设规划办公室盖章的《东莞市常平镇民房建设工程施工许可证》，该审批表及许可证无市级相关主管部门审批意见及盖章，显示建筑层数为九层。2005年起东莞市的城乡建设规划许可的审批权已由市级的相应行政主管部门统一行使，东莞市常平镇城镇建设规划办公室及东莞市常平镇规划管理所并非建设工程规划许可证的法定审核颁发部门，《东莞市常平镇民房建设审批表》及《东莞市常平镇民房建设工程施工许可证》不能替代建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，案涉租赁物业所在的建筑物未取得建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同及补充协议应为无效合同。针对焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《房屋租赁合同》及补充协议无效，泰然公司依据该合同收取贵宾舍公司的租赁保证金66万元，理应返还给贵宾舍公司。对贵宾舍公司诉请泰然公司返还租赁保证金66万元，本院予以支持，该款可优先抵扣贵宾舍公司应付泰然公司的相关费用。关于尚欠租金问题。虽然案涉租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，作为实际承租主体及租赁场所实际占有使用人的贵宾舍公司应参照案涉合同中关于租金标准的约定向泰然公司支付占有使用案涉租赁物期间的占有使用费。泰然公司诉请的欠费中包含2020年2月1日起至泰然公司通知解除案涉合同前一日即2020年4月3日期间的未付租金，因案涉租赁合同无效且泰然公司明确不调整其诉请的项目并清楚相应的法律后果。故对泰然公司仍诉请租金，本院依法不予支持。案涉租赁合同无效，泰然公司依据该合同有关违约责任条款诉请贵宾舍公司补交合同约定免租期间的租金，缺乏理据，本院依法不予支持。关于物业管理费、空调使用费、电梯维护费问题。首先，因泰然公司已于2020年4月4日成功通过邮寄发送《解除合同通知书》给贵宾舍公司，并明确从该日起解除合同，租赁物的返还交接问题已由贵宾舍公司和业主谭吉权之间协商确定，故贵宾舍公司实际占用案涉物业期间所产生的费用理应计算至泰然公司通知解除合同的前一日即2020年4月3日。其次，按照“谁使用谁承担”的原则，贵宾舍公司实际占用案涉物业期间所附随产生的费用，有合同约定或有充足证据证明的可参照合同约定或按实际发生的金额来承担，举证责任在于主张该费用的一方。再次，关于物业管理费、空调使用费及电梯维护费。该三项费用案涉租赁合同或补充协议均有明确约定计收标准，贵宾舍公司未能提供证据证明已实际向泰然公司付清了截至2020年4月3日止的该些费用，且未对泰然公司主张的该三项欠费金额提出异议，故可结合泰然公司的主张并参照约定的相应标准计算实际占用期间的如下费用：2020年2月1日至2020年4月3日期间的物业管理费合计45780元（21800元/月×2.1个月）、空调使用费合计41259.96元、电梯维护费合计3150元（1500元/月×2.1个月），泰然公司诉请该些费用在对应金额的范围内，本院予以支持。关于水电费的问题。如前所述，虽然案涉租赁合同无效，贵宾舍公司实际占用案涉租赁场所期间实际产生的水电费用，理应由贵宾舍公司承担。泰然公司已提供证据证明，其曾通知催缴贵宾舍公司欠缴水电费，有贵宾舍公司的员工郭民生、高海艳等人的签字确认，扣除贵宾舍公司已付的截至2020年2月18日的水电费78269.63元，尚欠截至2020年4月3日的水电费合计65467.45元。虽然泰然公司庭后提供核对的原件中缺少了2020年4月的缴费通知单，但2020年3月及4月的缴费通知单均显示有高海艳签名确认收到的字样，贵宾舍公司收到缴费通知单后未提出异议，本院予以采信。故对泰然公司诉请贵宾舍公司支付的水电费在65467.45元的范围内，本院予以支持。关于中介费损失及违约金的问题。因案涉《房屋租赁合同》及补充协议无效，故泰然公司依据该合同及补充协议的约定诉请贵宾舍公司支付中介费损失及逾期付款违约金，缺乏有效依据，本院依法不予支持。同理，贵宾舍公司申请对泰然公司提供的房屋中介确认证明书上贵宾舍公司印章及法定代表人私章进行鉴定，因对本案中介费损失的处理不产生实质性影响，故该申请缺乏必要性，考虑节省诉讼成本及减少当事人诉累，本院依法不予准许。关于装修损失、经营损失及律师费问题。贵宾舍公司认可由其与业主谭吉权进行协商交接案涉租赁物，并明确其留守的员工还在跟谭吉权交涉交接问题，不能排除贵宾舍公司能与谭吉权重新协商形成租赁关系实际再继续利用案涉租赁物内的装修。况且，贵宾舍公司对其装修损失主张提供的证据显示，缺乏装修费发票或有效收据佐证，所提供的银行流水显示转款总额无法与装修合同对应且超过一半的转款发生在2020年7月至9月期间（即案涉合同实际终止后）。因此，对贵宾舍公司现诉请泰然公司赔偿装修费损失，理据不足，本院不予支持。至于经营损失，贵宾舍公司未提供任何证据证明，本院依法不予支持。因案涉《房屋租赁合同》及补充协议无效，故贵宾舍公司诉请律师费损失，缺乏有效依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市泰然酒店管理有限公司与被告深圳市贵宾舍酒店管理有限公司于2019年8月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》无效；二、被告深圳市贵宾舍酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市泰然酒店管理有限公司支付截至2020年4月3日止尚欠的物业管理费45780元、空调使用费41259.96元、电梯维护费3150元、水电费65467.45元，合计155657.41元；三、反诉被告东莞市泰然酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告深圳市贵宾舍酒店管理有限公司返还租赁保证金660000元；前述第二项与第三项费用可相互抵扣；四、驳回原告东莞市泰然酒店管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告深圳市贵宾舍酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8200元、关联（2020）粤1973财保1168号案件保全申请费5000元，合计13200元（原告已预交），由原告东莞市泰然酒店管理有限公司负担11606元，由被告深圳市贵宾舍酒店管理有限公司负担1594元；本案反诉受理费20960元（反诉原告已预交），由反诉原告深圳市贵宾舍酒店管理有限公司负担17809元，由反诉被告东莞市泰然酒店管理有限公司3151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员 汤文锋二〇二〇年十一月三十日法官助理 黄文倩书 记 员 周慧娜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。