河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1381民初6859号原告（执行案外人）：孙香菊，女，汉族，生于1964年10月8日，住邓州市。委托代理人：高甜甜，女，汉族，生于1987年11月13日，住邓州市，（系孙香菊儿媳）。被告（申请执行人）：邓州市自然资源和规划局（原邓州市国土资源局），住所地邓州市穰邓大道，统一社会信用代码114113810060323616。法定代表人：李林，该局局长。委托诉讼代理人：张少秋，该局工作人员（一般授权）。委托诉讼代理人：赵英会，邓州市新华法律服务所法律服务工作者，执业证号31613141195082（一般授权）。被告（被执行人）：邓州市三贤置业有限公司，住所地邓州市穰城路**，统一社会信用代码91411381789159384G。法定代表人：尹桂涛，该公司经理。原告孙香菊与被告邓州市自然资源和规划局（以下简称自然资源和规划局）、邓州市三贤置业有限公司（以下简称三贤置业）为案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙香菊及其委托代理人高甜甜，被告自然资源和规划局的委托诉讼代理人张少秋、赵英会均到庭参加诉讼；被告三贤置业经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙香菊向本院提出诉讼请求:1、依法确认位于邓州市××小区××楼××楼Ｃ户单元房归原告所有；2、立即终止对上述房产的执行并解除查封；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年8月14日，被告邓州市国土资源局申请执行邓州市三贤置业有限公司，并查封了该公司名下位于邓州市××一环东侧东方颐景的单元房5套(1号楼2单元301室、3号楼5楼C户、4号楼7楼D户、4号楼9楼C户、5号楼2楼B户)。因3号楼5楼C户实际为原告所有，2020年8月19日，原告就该房屋向邓州市人民法院执行局提出书面异议。2020年9月6日，邓州市人民法院作出(2020)豫1381执异93号执行异议裁定，驳回原告的异议请求。事实上，2008年11月8日，原告孙香菊与邓州市三贤置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，向邓州市三贤置业有限公司缴纳了全部购房款212000元并装修入住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告主张符合法律规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行之权利，请求法院在查明事实的基础上，依法维护原告的合法权利。原告孙香菊为证明其诉称事实，向本院提交如下证据：原告身份证复印件一份、东方颐景花园认购协议书、商品房买卖合同、购房收据、不动产测绘报告、货物出库清单、物业费收据、维修发票、照片、执行异议申请书、（2020）豫1381执异93号执行裁定书。被告自然资源和规划局辩称，该局由原邓州市国土资源局和邓州市林业局合并而设立；原告是对执行行为的诉求，不符合执行异议之诉的要件，故原告诉求不能成立，对于诉讼费本案是邓州市人民法院依职权查封，与我单位没有任何关联，在法律上对此费用不应得到支持，对于事实理由部分，根本没有显示对我单位的任何陈述和诉讼的法律依据，故应当依法驳回原告诉求。被告三贤置业经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的双方身份信息，本院（2016）豫1381执1111号之一、（2020）豫1381执恢382号、（2020）豫1381执异93号三份执行裁定书，2020年8月11日出具的不动产测绘报告及室内照片，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的商品房买卖合同、房款收据、物业费、水电费等证据，本院将结合整个案情分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东方颐景小区是三贤置业开发的楼盘，该楼盘位于邓州市××路与××大道交叉口东南角。2008年，孙香菊与三贤置业（时任法定代表人李振豪）签订商品房买卖合同，购买该小区3号楼5楼C户单元房，并一次性支付了房屋价款212000元。三贤置业委托签订合同的代理人和收款人均为案外人刘光朝，交款收据加盖“邓州市三贤置业有限公司”印章。后孙香菊对该房屋进行装修于2011年交房并居住至今。2015年4月1日，邓州市国土资源局作出邓土出征字【2015】第201504号征收土地出让金决定书，后申请本院进行行政非诉执行审查；本院经审查作出（2016）豫1381行审461号行政裁定书，准予强制执行。2017年8月8日，本院作出（2016）豫1381执1111号之一执行裁定书，查封东方颐景小区包括案涉房屋在内的五套房屋，并以张贴公告的方式对三贤置业进行了送达。2020年8月12日，本院作出（2020）豫1381执恢382号执行裁定书，对上述房屋进行续查封。同月，本院在该小区张贴公告，限上述五套房屋的住户限期腾房。2020年8月，孙香菊向本院提出执行异议，被本院作出的（2020）豫1381执异93号执行裁定书裁定驳回。2020年10月10日，原告孙香菊诉至本院。另查明，案涉房屋未作产权登记。三贤置业的法定代表人于2016年变更为尹桂涛。该东方颐景花园项目拖欠邓州市国土资源局土地出让金196万元。2019年4月1日，邓州市国土资源局和邓州市林业局合并设立自然资源和规划局。本院认为，双方当事人对三贤置业将自己开发的商品房卖给孙香菊，均无实质性异议，本院予以确认。本案争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对该类纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能否排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案中，第一，作为执行的依据是自然资源和规划局作出的征收土地出让金决定书，本院的执行属于金钱债务执行。第二，孙香菊与三贤置业签订商品房买卖合同的时间是2008年，于2011年交房入住至今。两个时间点均早于自然资源和规划局申请执行时间2016年，更早于法院查封案涉房屋的时间（2017年8月8日）。第三，孙香菊在所购商品房内已实际居住数年。第四，孙香菊已按合同约定向三贤置业支付212000元的全部房款，超过合同约定总价款的百分之五十。第五，案涉房屋虽未办理产权手续，但其原因在于三贤置业拖欠土地出让金所致，过错不在购房户。所以，作为善意购房人，原告对案涉房屋享有物权期待权，该物权期待权可以对抗自然资源和规划局的债权并阻却执行。关于原告提出的确认案涉房屋所有权归其所有的请求，虽然涉案房屋未办理房权证，不产生物权法上所有权的公示效力，但原告孙香菊与被告三贤置业签订的房屋买卖合同合法有效，且原告孙香菊已支付完毕全部房款，被告三贤置业应依约配合原告孙香菊对涉案房屋进行房产手续的办理，故对该项请求本院暂不予处理。综上所述，原、被告诉辩，理由部分正当，本院均予部分采信；因本案成讼，原因在于被告三贤置业的不诚信行为，案件受理费应由其负担。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于邓州市雷锋路与中州大道交叉口东南角东方颐景小区3号楼5楼C户单元房，并解除对该房屋的查封。案件受理费4480元，由邓州市三贤置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2020）豫1381执异93号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  闻群英审判员  王 嗅审判员  赵玉涛二〇二〇年十一月二十日书记员  鲁 丰