广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初2068号原告：江门市景诚电子信息产业基地有限公司，住所地：江门市高新区青澜路**。法定代表人：何桂凤，总经理。委托诉讼代理人：马云杏，广东焯群律师事务所律师。委托诉讼代理人：余智雯，广东焯群律师事务所律师。被告：江门市汇信电子科技有限公司，住，住所地：江门市江海区外海清澜路**第**厂房（自编02）/div>法定代表人：苏远贵，经理。委托诉讼代理人：苏远伯，男，1965年3月26日出生，汉族，住江门市蓬江区，系其股东。被告：江门市奔力达电路有限公司，住所地，住所地：江门市江海区龙溪路**首**iv>法定代表人：黄祥江，董事长。委托诉讼代理人：谭社芬，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶英鹏，广东华南律师事务所律师。原告江门市景诚电子信息产业基地有限公司（以下简称“景诚公司”）与被告江门市汇信电子科技有限公司（以下简称“汇信公司”）、江门市奔力达电路有限公司（以下简称“奔力达公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景诚公司的委托诉讼代理人马云杏、被告汇信公司的委托诉讼代理人苏远伯、被告奔力达公司的委托诉讼代理人叶英鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令汇信公司向原告支付拖欠的租金316862.30元（从2019年3月计至2020年5月19日止，2019年3、4月每月租金20347.03元，2019年5月之后每月租金21974.79元，以后的占用费用按原合同标准双倍计算至交还厂房止）以及滞纳金48794.42元（暂计至2020年5月19日止，之后的滞纳金以316862.30元为基数，按年利率24%计至付清租金日止），小计365656.72元；2.判令汇信公司向原告支付拖欠的管理费799421.58元（从2019年3月计至2020年5月19日止，2019年3、4月每月管理费51334.14元，2019年5月之后的每月管理费5540.87元。以后的管理费用按原合同标准双倍计算至交还厂房止）以及滞纳金123104.94元（暂计至2020年5月19日止，之后的滞纳金以799421.58元为基数，按年利率24%计至付清租金日止），小计922526.52元；3.判令汇信公司向原告支付拖欠的水费263.58元（从2019年3月计至2020年5月止）以及滞纳金58.96元（暂计至2020年5月19日止，之后的滞纳金以263.58元为基数，按年利率24%计至付清租金日止），小计322.54元；4.判令汇信公司向原告支付拖欠的污水处理费2035.50元（从2019年3月计至2020年5月止）以及滞纳金455.31元（暂计至2020年5月19日止，之后的滞纳金以2035.50元为基数，按年利率24%计至付清租金日止），小计2490.81元；5.判令两被告立即将其产生的废液以及脱膜渣等危险废物清出租赁物，费用由两被告承担；6.判令两被告将租赁物恢复原状（即拆除涉案厂房车间外围墙部分、拆除车间内超过30公分的部分，拆除覆盖沙井盖部分，厂房天面因废气塔腐蚀造成屋顶的生锈处理），并返还租赁物给原告；7.判令汇信公司将其注册地址迁出涉案租赁物；8.判令诉讼费用由两被告承担。被告汇信公司辩称，应当按合法面积计算租金、管理费及滞纳金，违建面积不应计算；汇信公司于2018年11月后已停产，原告应提交证据证明2019年3月后产生的水费和污水处理费；其已将案涉厂房租赁的权利义务一并转让给奔力达公司，应由奔力达公司承担相应责任。被告奔力达公司辩称，其并非租赁合同的当事人，因租赁合同产生的权利义务及附随权利义务均与其无关；其对汇信公司经营权委托期间产生的危险废物已彻底清理完毕；租赁物存在违建情况，此外，原告无证据证明租赁物交付时与现状存在不同，原告早已实际控制租赁物，有关恢复原状及返还租赁物的请求无事实和法律依据。本院查明事实一、2016年5月18日，景诚公司与苏远贵签订一份编号为20160501的《厂房租赁合同》，景诚公司为出租方，苏远贵为承租方。出租厂房位于江门市江海区外海清澜路268号第7幢厂房（自编02），面积1744.43㎡。合同约定租赁期自2016年5月20日起至2020年5月19日止；第1年起每月租金为17444.30元，每年按8%递增，于每月28日前支付下月租金，逾期支付租金应支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五。合同签订后，景诚公司依约将租赁物交由苏远贵承租。二、2016年5月19日，景诚公司与苏远贵签订《厂房租赁合同20160501补充条款》，就自来水费、污水处理费、电费、管理费等事项进行补充约定。2016年7月28日，景诚公司与苏远贵、汇信公司签订《厂房租赁合同20160501补充协议之二》，约定《20160501号厂房租赁合同》的原承租方苏远贵变更为现承租方汇信公司。三、景诚公司为追讨2019年3月之前租金等相关费用曾向本院起诉两被告，本院于2019年4月3日受理，经一、二审判决，认定上述合同对景诚公司和被告汇信公司具有约束力，判决由汇信公司支付相应租金等相关费用给景诚公司。四、2017年7月17日，汇信公司与奔力达公司签订《资产转让协议书》，约定厂房租赁合同（20160501）补充协议、厂房租赁合同（20160501）补充协议之二和宿舍租赁合同的权利和义务一并转让给奔力达公司。五、2019年8月24日，奔力达公司向景诚公司出具《保证书》，称其委托中山火炬环保新材料有限公司（有相关资质）协助处理园区内的含铜废液，保证按照环保的相关规定进行处理和承担在处理含铜废液过程中的一切责任。2019年8月30日至2019年9月6日，中山火炬环保新材料有限公司将案涉园区内的含铜废液转移出景诚公司。2019年11月12日，奔力达公司向景诚公司发出《关于处理危废物的函》，奔力达公司称，危废物处理应该由景诚公司进行，为协助景诚公司处理园区的危废物，其已于2019年10月30日联系了一家有资质的危废处理公司，但景诚公司与该公司未能达成协议，延误了处理进度。另查明，案涉厂房包含违建部分，违建面积为547.20平方米。以上事实有《厂房租赁合同》《厂房租赁合同20160501补充条款》《厂房租赁合同20160501补充协议之二》《资产转让协议书》《保证书》《危险废物转移联单》《关于处理危废物的函》《民事判决书》予以证实。本院裁判理由本案属租赁合同纠纷，双方争议及本院认定如下：一、汇信公司是否应向景诚公司支付拖欠的合同期内租金316862.30元及其违约金？案涉租赁物存在部分违建情况，《厂房租赁合同》中涉违建部分无效。对于有效部分，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，当事人应按约定标准计算租金；对于无效部分，应依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定处理。综上，汇信公司仍应以合同约定的标准计付租金（涉无效部分为占用费）给景诚公司。两被告抗辩合同期满前已没有使用租赁物且原告已实际控制租赁物，因其并没有同原告达成提前解除租赁合同的协议，对两被告此项抗辩本院不予采纳。景诚公司主张2019年3月至2020年5月19日合同期内产生的租金（含占用费）为316862.30元，该金额符合双方合同约定的租金标准，本院对此予以确认。据《厂房租赁合同》，汇信公司逾期支付租金，还应当支付违约金。已有生效判决认定双方约定的违约金标准过高，故本院依法再次调整违约金按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍（即年利率15.40%）计算。按此利率标准，截至2020年5月19日，应交租金（含占用费）的违约金为31757.87元（见表1）。但违建部分所涉合同无效，不应计算违约金。故截至2020年5月19日，汇信公司应支付违约金21795.93元=31757.87元-31757.87元×547.20/1744.43。之后的违约金以217467.63元（316862.30元-316862.30元×547.20/1744.43）为基数，自2020年5月20日起，至付清租金之日止，按年利率15.40%计算。所属月份当月应交/元应交日期违约天数违约金/元2019年3月20347.032019年2月28日4463828.812019年4月20347.032019年3月28日4183588.442019年5月20977.132019年4月28日3873425.192019年6月21974.792019年5月28日3573309.952019年7月21974.792019年6月28日3263022.532019年8月21974.792019年7月28日2962744.382019年9月21974.792019年8月28日2652456.962019年10月21974.792019年9月28日2342169.542019年11月21974.792019年10月28日2041891.42019年12月21974.792019年11月28日1731603.982020年1月21974.792019年12月28日1431325.832020年2月21974.792020年1月28日1121038.412020年3月21974.792020年2月28日817512020年4月21974.792020年3月28日52482.122020年5月13468.422020年4月28日21119.33合计316862.3031757.87表1租金（含占用费）的违约金计算方式汇信公司辩称，其已将案涉厂房租赁的权利义务一并转让给奔力达公司，应由奔力达公司承担相应责任。依据《厂房租赁合同》第五条“本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因承租方转租而改变”的约定，汇信公司此项抗辩缺乏依据，本院不予支持。景诚公司有关支付拖欠的合同期内租金及违约金的请求合法合理，本院予以支持，但违约金应以本院认定为准。二、汇信公司是否应向景诚公司支付合同期内的管理费799421.58元及其违约金？据《厂房租赁合同20160501补充条款》第二条的约定，租赁第一年每月管理费为44010.75（43610.75+400）元，每年按8%递增。景诚公司主张2019年3月至2020年5月19日拖欠的管理费为799421.58元，该金额符合双方约定，本院对此予以确认。据《厂房租赁合同20160501补充条款》第四条，汇信公司逾期支付管理费，还应当支付违约金。已有生效判决认定双方约定的违约金标准过高，故本院依法再次调整违约金按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍（即年利率15.40%）计算。按此利率标准，截至2020年5月19日，应交管理费的违约金为80122.89元（见表2）。但违建部分所涉合同无效，不应计算违约金。故截至2020年5月19日，汇信公司应支付违约金54989.61元=80122.89元-80122.89元×547.20/1744.43。之后的违约金以548655.72元（799421.58元-799421.58元×547.20/1744.43）为基数，自2020年5月20日起，至付清租金之日止，按年利率15.40%计算。所属月份当月应交/元应交日期违约天数违约金/元2019年3月51334.142019年2月28日4469659.822019年4月51334.142019年3月28日4189053.372019年5月52923.842019年4月28日3878641.522019年6月55440.872019年5月28日3578350.762019年7月55440.872019年6月28日3267625.632019年8月55440.872019年7月28日2966923.882019年9月55440.872019年8月28日2656198.742019年10月55440.872019年9月28日2345473.612019年11月55440.872019年10月28日2044771.862019年12月55440.872019年11月28日1734046.732020年1月55440.872019年12月28日1433344.982020年2月55440.872020年1月28日1122619.852020年3月55440.872020年2月28日811894.712020年4月55440.872020年3月28日521216.362020年5月33979.892020年4月28日21301.07合计799421.5880122.89表2管理费的违约金计算方式三、汇信公司是否应向景诚公司支付水费263.58元及其违约金？汇信公司庭审中对水费263.58元予以认可，本院对此予以确认。由于景诚公司未提交证据证明水费产生的日期，该项违约金自原告起诉日（2020年8月28日）开始计算，计至付清租金之日止，违约金标准为年利率15.40%。四、汇信公司是否应向景诚公司支付污水处理费2035.50元及其违约金？由于景诚公司未提交该项费用的依据，也未说明该金额是如何计算得出，且汇信公司对此不予认可，故对景诚公司的该项诉讼请求，本院不予支持。五、两被告是否应将产生的废液、脱膜渣等危险废物清出租赁物？汇信公司是否应向景诚公司支付合同期满后的占用费及双倍管理费？奔力达公司辩称，其对汇信公司经营权委托期间产生的危险废物已彻底清理完毕，且在其使用前就存在固体危废物。因被告汇信公司转租给奔力达公司后，被告奔力达公司在租赁期满前已搬出租赁物，并对租赁物内由其产生的含铜废液进行了转移处理，景诚公司未提交证据证明现存危废物系两被告产生，也无具有相关资质公司出具的有关现存危废物对租赁物使用妨害程度以及清理危废物所需费用的评估，景诚公司关于清理危废物、支付合同期满后占用费及管理费的请求依据不足，本院对此不予支持。景诚公司如认为现尚存有危废物，且确系两被告产生并造成相关损失，可待具有相关资质的公司作出评估后就相关损失再行主张权利。六、两被告是否应将租赁物恢复原状，并返还租赁物给景诚公司？景诚公司并未提交证据证明租赁物交付给被告时的状态，未能举证证明被告对租赁物进行了改装或改建，景诚公司有关将租赁物恢复原状的请求缺乏依据，本院对此不予支持。因两被告早已搬出未再使用案涉租赁物，租赁物并未被非法占有，而是处于景诚公司可支配状态，无需两被告返还。景诚公司关于两被告返还租赁物的主张缺乏依据，本院对此不予支持。七、汇信公司是否应将其注册地址迁出租赁物？双方租赁合同已到期，汇信公司应将其注册地址迁出案涉租赁物，但由于变更注册地址为行政管理范围，并非法院受理民事案件的范围，故对景诚公司的该项诉讼请求，本院不予支持，景诚公司可向相关机关申请处理。综上所述，合同期内的租金（含占用费）、管理费、水费及截至2020年5月19日的违约金等费用共1193333（316862.30+21795.93+799421.58+54989.61+263.58）元。之后的违约金以766123.35（217467.63+548655.72）元为基数，自2020年5月20日起；以263.58元为基数，自2020年8月28日起，计至付清租金之日止，按年利率15.40%计算。被告汇信公司应偿付给原告景诚公司。本院裁判结果根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江门市汇信电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付费用1193333元及违约金（以766123.35元为基数，自2020年5月20日起；以263.58元为基数，自2020年8月28日起，计至付清租金之日止，按年利率15.40%计算）给原告江门市景诚电子信息产业基地有限公司；二、驳回原告江门市景诚电子信息产业基地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16418.98元，适用简易程序减半收取为8209.49元（已由原告江门市景诚电子信息产业基地有限公司预交），由原告江门市景诚电子信息产业基地有限公司负担439.49元，被告江门市汇信电子科技有限公司负担7770元。原告江门市景诚电子信息产业基地有限公司多预交的案件受理费7770元，由本院予以退回；被告江门市汇信电子科技有限公司应向本院补缴案件受理费7770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员方畅威二〇二〇年十一月十七日法官助理郑淑靖书记员冯玉婵