辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初2242号原告：李广丰，男，1975年2月25日出生，汉族，农民，住喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被告：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，喀左县金隆园房地产开发有限公司经理，住喀左县。被告：朝阳县农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路二段**。法定代表人：刘荣凯，理事长。委托诉讼代理人：朱虹，辽宁德滋律师事务所律师。原告李广丰诉被告喀左县金隆园房地产开发有限公司、朝阳县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理，依法由审判员张建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李广丰及其委托诉讼代理人王宗仁，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘文显，被告朝阳县农村信用合作联社委托诉讼代理人朱虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李广丰诉称：原告于2014年1月4日购买了凌滨鑫苑10栋3单元9层03092号房屋，总价款417,440元，并已付清全部购房款。但该房屋至今未能办理房产证，原告认为，案涉房屋已交付给原告，原告实际占有并使用房屋，且该房屋为原告唯一住房。故向法院提出如下诉讼请求：一、请求法院依法判决确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，案涉房屋归原告所有；二、请求法院依法判决原告购买房屋的权利优先于被告朝阳县农村信用合作联社设定的抵押权；三、请求法院依法判决解除二被告签订的抵押合同及被告朝阳县农村信用合作联社设立的抵押权；四、请求法院依法判决被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司辩称：对原告的第一项、第二项诉讼请求没有异议，其他诉讼请求法院在依法查清事实的基础上公正判决。被告朝阳县农村信用合作联社辩称：一、县联社依法取得案涉房屋的合法抵押权。2014年9月18日，县联社领取了在建工程抵押权登记证书取得案涉房产的抵押权。2018年12月20日，县联社再次续办理抵押登记。二、原告与金隆园公司签订房屋买卖协议，未通知抵押权人，并且未告知受让人（买房人），其转让行为无效。原告及金隆园公司均未能提供县联社被通知转让抵押物的证据。庭审时，原告也向法庭陈述，金隆园公司未告知原告房屋已经抵押的事实。三、案涉房屋买卖合同的生效是附条件的。即买房人或开发商先交清房款，之后办理消除抵押物登记手续。四、原告购买商品房的民事行为并非基于生存权。五、依据最高人民法院的判决观点，案涉房屋尚未取得所有权，取得的只是物权期待权。因此，更不能对抗县联社拥有的抵押权。六、金隆园将房屋抵押给县联社，取得了贷款的利益，同时将房屋出售给原告得到了购房款。这种“一女二嫁”的违法、违约行为，应当受到法律的制裁。综上所述，请求人民法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2011年，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与案外人马喜军签订《工程承包协议书》，约定被告喀左县金隆园房地产开发有限公司将其建设开发的凌滨鑫苑工程项目（包括12#楼）的施工承包给马喜军，付款方式：建设单位给付施工单位工程款为工程总价的50%楼房，50%现金。所抵付楼房的价格为建设单位销售开盘价格。施工单位进驻工地后方可销售楼房，但施工范围所销售楼房的总价值不超过工程完成总产值的70%。施工单位所销售的抵账房屋，均为建设单位拨付的工程款，以建设单位出具手续为依据，按工程进度拨付。合同签订后，马喜军进场施工。按照工程进度，2016年，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司将案涉10幢03092号房屋拨付给马喜军，抵顶工程款。2017年3月14日，马喜军为被告喀左县金隆园房地产开发有限公司出具收据一枚。2018年1月5日，马喜军将上述房屋转让给原告李广丰，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司为原告李广丰出具了案涉房屋收款收据。另查明，2014年9月17日，案外人朝阳远达农牧业开发有限公司与被告朝阳县农村信用合作联社签订《借款合同》，约定朝阳远达农牧业开发有限公司向朝阳县农村信用合作联社借款900万元，借款期限24个月，自2014年9月17日起至2016年9月16日止。同日，本案被告喀左县金隆园房地产开发有限公司以坐落于喀左县大城子镇滨河南路“凌滨鑫苑”包括案涉房屋在内的47户住宅（在建工程）为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。2018年12月17日，朝阳远达农牧业开发有限公司（甲方）与被告朝阳县农村信用合作联社（乙方）、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司（丙方）签订《欠息协议》，约定“将贷款本金进行转化，原合同下所欠利息暂不清偿，在双方约定的期限内进行清偿，并由丙方提供乙方认可的担保措施对欠息进行相应担保。”2018年12月20日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司再次用上述47户住宅办理抵押登记。本院所确认的上述事实，有原告提供的工程承包协议书、收据、收款收据、工程进度拨款申请单、更名申请审批表、房地产抵押登记申请审批书，被告朝阳县农村信用合作联社提供的《借款合同》、《抵押合同》、在建工程抵押权证书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，案外人马喜军以房屋抵顶工程款的方式从被告喀左县金隆园房地产开发有限公司获得案涉房屋，并将案涉房屋售予原告，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司对此予以认可，并为原告办理更名手续，并出具房款收据，由此应视为原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司就案涉房屋达成房屋买卖关系，且系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。《最高人民法院民二庭第4次法官会议纪要》关于以物抵债协议的性质与效力法官会议意见明确“合同法第25条规定，承诺生效时合同成立。该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。就以物抵债而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件”。本案中，马喜军与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订《工程承包协议书》，承建凌滨鑫苑相关楼盘，工程付款方式为50%楼房，50%现金。施工单位进驻工地后可销售楼房，所销售的抵账房屋，均为建设单位拨付的工程款，以建设单位出具手续为依据，按工程进度拨付。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司用案涉10幢03092号房屋抵顶工程款，该行为系双方真实意思表示，应认定抵账行为成立。虽然以房抵账行为发生在案涉房屋抵押权设立之后，但因为建筑工程价款的受偿权优于抵押权，故马喜军均已取得了该房屋的物权期待权。后将案涉房屋转让给原告，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司对此未提出异议，且出具收款收据，与原告达成案涉房屋买卖关系，是履行其以房抵账的附随义务，且以房抵账行为仍属于抵顶工程款的范畴，故原告亦取得案涉房屋的物权期待权。故原告主张与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系有效，并要求被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张解除被告朝阳县农村信用合作联社对案涉房屋的抵押权，并判决案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第六十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第三条之规定，判决如下：一、原告李广丰与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司达成的商品房买卖合同关系有效。二、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告李广丰办位于喀左县号房屋不动产登记手续。三、驳回原告李广丰的其他诉讼请求。案件受理费7,562元，减半收取3,781元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  张建二〇二〇年十一月二十三日法官助理杜志敏书记员田英杰