湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1125民初1092号原告：唐江德，男，瑶族，1962年11月6日出生，住江永县。原告：唐建学，男，瑶族，1954年1月3日出生，住江永县。两原告的共同委托诉讼代理人：蒋小玲，湖南苍松律师事务所律师，特别授权代理。被告：周光春，男，汉族，1964年11月13日出生，住江永县。被告：奉兰平，女，汉族，1970年2月23日出生，住址同上，系被告周光春妻子。两被告的共同委托诉讼代理人：何丽辉，湖南兆美律师事务所律师，一般授权代理。原告唐江德、唐建学与被告周光春、奉兰平屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告唐江德及两原告的共同委托诉讼代理人蒋小玲，被告周光春及两被告的共同委托诉讼代理人何丽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐江德、唐建学提出的诉讼请求：1、判令二被告支付租金115000（40000＋75000）元、违约金5121元（140000元／年÷365天×5%×222天）＋（150000元／年÷365天×5%×42天），共计120121元；2、判令二被告承担案件受理费。事实与理由：2017年4月15日，原告唐江德、唐建学作为甲方，被告周光春作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于江永县××路××楼的四间门面租赁给乙方，面积共200平方米，租期五年（即）从2017年7月12至2022年7月12日止，约定每年7月12日前支付半年租金，第二年1月12日前再支付半年租金，第一年租金12万元，以后每年在前一年的基础上增加1万元，逾期没付清租金按每天租金的5%收取滞纳金。根据合同条款，被告周光春应当于2020年1月12日交付2019年的下半年租金70000元，但是，当天被告奉兰平只交付了30000元，至今仍有40000元尚未交付给二原告；另按约定被告周光春应当于2020年7月12日交付2020年上半年的租金75000元，但至今仍未向二原告支付。依照合同约定，二被告已经存在逾期支付租金行为，结合合同约定的条款，二被告应当继续支付交付2019年下半年的租金40000元和2020年上半年的租金75000元，以及承担违约责任按每天租金的5%支付违约金。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告周光春、奉兰平辩称：1、由于新冠病毒疫情原因造成答辩人周光春经营困难，业务收入大幅度降低，答辩人周光春加盟的欧派公司对各个营业点整顿时，答辩人才发现该门面没有200平方米，无法整改。答辩人只好与被答辩人协商解除房屋租赁合同，终止营业。2020年4月初，答辩人口头通知被答辩人唐建学、唐江德解除房屋租赁合同，并搬离了租赁门面。搬离后，被答辩人将该门面上锁，实际管理着涉案门面，答辩人多次找被答辩人沟通，让被答辩人将涉案门面另行租出去。2、答辩人周光春认为全国疫情原因加之被答辩人唐建学、唐江德没有按照合同约定交付200平方米面积给答辩人使用，应当承担减少价款的违约责任；同时，这是造成答辩人无法继续经营原因之一，被答辩人违在先，给答辩人带来损失，可以解除合同。答辩人在租赁使用期间已经支付租金完毕，不存在欠付被答辩人租金的事实。答辩人奉兰平不是本案《房屋租赁合同》的签订者，且一直没有参与经营，自2018年3月身患颈部继发恶性肿瘤等疾病以来，不具备经营的身体条件，不是本案适格被告，不应当承当任何责任。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据：原告提交的房屋租赁合同、邮政银行收款信息、结婚登记审查处理表及户籍证明等证据，被告提交的房屋租赁合同、收条、住院病案资料、唐建学与周光春通话录音（2020年4月19日）以及门面照片等证据，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：原告提交的租赁物现状照片与本案相关联，本院对其关联性予以确认；原告提交的催交租金通知书，系其单方面制作，被告不认可原告向其催交租金的事实，也没有被告的通知书回执等证据佐证，故本院对原告主张2020年5月29日催交租金的事实不予采信。根据当事人的陈述，经庭审质证、认证的证据，本院确认如下案件事实：2017年4月15日，原告唐建学、唐江德（甲方）与被告周光春（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定两原告将其所有的位于江永县××路××楼出租给乙方周光春使用，包括楼梯间总共面积200平方米（楼梯间可供甲方出入，实际面店面积约180平方米），租期五年，自2017年7月12日至2022年7月12日，第一年租金12万元，以后每年在前一年的基础上增加1万元，约定被告从合同签订生效之日起一次付清第一年房租，自第二年以后每一周年按两次付清当年房租，逾期没有付清租金按每天租金的5%收取滞纳金。同时约定乙方周光春不得以任何理由解除合同，否则其交的租金不退还，但其可以与甲方协商另行转让给第三方使用。合同还约定了其他事项。被告周光春承租原告店面后，向欧派公司报告，由欧派公司派人对店面设计装修。此后，被告周光春在涉案门面经营“江永县欧派高端全屋定制店”。被告经营期间，向原告支付了2017年7月12日至2018年7月11日租金12万元；2018年7月12日至2019年7月11日租金13万元；2019年7月12日至2020年7月11日为一个承租年度，合同约定年租金14万元，2019年7月12日被告周光春通过其妻子奉兰平的账户向唐江德支付了半年租金7万元，2020年1月21日向唐建学支付租金3万元，经核算租金支付至2020年3月31日。被告周光春以门面面积不符合公司要求，未达到《房屋租赁合同》约定的200平方，且被告妻子奉兰平有病在身，需要人照顾为由，于2020年3月左右要求与原告解除《房屋租赁合同》。被告在搬离门店期间，在门店玻璃上张贴出“店面重装样品一次性处理全场4.8折”的海报。2020年4月18日，被告腾空涉案门面。4月19日，被告周光春电话告知原告唐建学，承租店面已搬空，公司对被告上一年的业绩不满意，是否重新装修不能确定，估计重新装修的可能性不大，要求原告有人承租就租出去，并于当日将门店钥匙交给了原告唐建学。电话中，双方对店面是否继续承租及租金问题发生争论。另查明，被告周光春与被告奉兰平2010年4月16日登记结婚，系夫妻关系。原告向本院提起诉讼，要求被告支付欠付的租金，并承担违约责任。另查明，“江永县欧派高端全屋定制店”系个体工商户，登记注册日期为2017年7月6日，经营者为周光春，组成形式：个人经营。本院认为，原告唐江德、唐建学与被告周光春签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按合同约定履行自己的义务。本案中，被告周光春已取得加盟资格并已实际经营两年多，并无证据证实公司因经营的门面面积不达标而取消其加盟资格，即使被告需要照顾病重妻子，也并不当然导致店面无法经营，被告提出经营困难，原告唐建学在通话中向被告表示愿意适当调低租金，因此，被告周光春在租赁合同履行期限内擅自搬离租赁门面并通知原告收回房屋的行为，系以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。本案中，被告周光春以经营困难业绩不佳，无法继续经营其加盟的欧派品牌为由，于2020年4月19日搬离所租房屋，并将房屋钥匙交还给原告，被告周光春以其行为表明不履行房屋租赁合同。经本院释明后，原告坚持不解除合同，考虑到房屋租赁是一个持续性的履约过程，被告周光春无继续履行合同的可能，该义务性质又不宜强制履行，继续房屋租赁的合同目的已经无法实现。被告搬离租赁房屋的时间是2020年4月19日，本院确认2020年4月19日为原、被告房屋租赁合同的合同解除时间。关于原告诉请被告支付租金、违约金以及合同解除的损失赔偿问题。因被告周光春未经原告同意，单方解除合同，违反了合同约定，应依法承担相应的违约责任。经对被告已经缴纳的租金进行核算，被告租金支付至2020年3月31日，被告自2020年4月1日至本院认定的解除合同日2020年4月19日，共欠付19天租金7287.6元，被告应予支付。原告诉请的违约金为合同约定的预期交付租金的滞纳金，合同约定每天5%的滞纳金标准并未过分高于同期银行贷款利率，本院予以确认，被告应向原告支付违约金364.4元（140000元/年÷365天×5%×19天）。被告周光春擅自搬离租赁门面的严重违约行为致使本案合同无法继续履行，因被告的违约行为导致原告不能即时另行出租房屋而产生的房屋空置期租金损失，应由被告周光春承担。本院根据合同履行情况、预期利益、疫情期间的经营状况，周光春违约的过错程度，以及原告在被告通知解除租赁合同后有防止损失继续扩大的义务等因素，本院酌定由被告赔偿原告3个月的租金损失35000元（140000元÷12个月×3个月）。被告奉兰平与被告周光春是夫妻关系，在支付租金时，被告周光春通过被告奉兰平账户向原告支付租金，被告奉兰平对被告周光春的租赁及经营应当知情，涉案店面为被告夫妻双方共同经营，为此产生的债务是被告夫妻共同债务，应由两被告共同承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条，第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周光春、奉兰平于本判决生效之日起十日内支付原告唐江德、唐建学租金7287.6元、违约金364.4元，共计7652元；二、被告周光春奉兰平于本判决生效之日起十日内支付原告唐江德、唐建学空置期租金损失35000元；三、驳回原告唐江德、唐建学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2702元，减半收取1351元，由被告周光春、奉兰平负担700元，原告唐江德、唐建学负担651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  陈朝云二〇二〇年十一月二十三日法官助理谭飞书记员刘晓附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。