江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2821号上诉人（原审被告）：朱爱华，女，1963年2月13日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：高友仁，江苏群汇知缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市洪泽区城市资产经营有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区东九道**。法定代表人：梁勇，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：华勇，江苏天帆律师事务所律师。上诉人朱爱华因与被上诉人淮安市洪泽区城市资产经营有限公司（以下除判决主文外简称洪泽城市资产公司）租赁合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2020）苏0813民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱爱华上诉请求：1.撤销一审判决，改判朱爱华仅支付2012年9月30日至2016年9月30日期间的租金23万元，驳回洪泽城市资产公司主张的2016年9月30日以后的租金请求；2.洪泽城市资产公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.双方所签订的租赁合同场所是人防工程，属于军委管辖，不能商用，该租赁合同系无效合同；2.即使合同有效，按照合同第三条约定，朱爱华自2012年起就未交过租金，该合同已于2012年自动解除，且朱爱华撤场时留下的装潢和其他设施，价值远超过欠付的租金金额；3.洪泽城市资产公司未能协助朱爱华办理有关证照，且案涉场地排水设施不全，经常发生雨水倒灌，致朱爱华场地内设备损坏严重，构成违约，导致案涉租赁合同履行不能，朱爱华不应支付租金；4.即使法院认为案涉租赁合同未于2012年自动解除，朱爱华于2016年前往洪泽城市资产公司，与当时的经办人曹中戈书面解除了本案的租赁合同，朱爱华也不应再支付2016年以后的租金。洪泽城市资产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。洪泽城市资产公司一审起诉请求：1.判决解除双方于2012年9月30日签订的《协议书》；2.判令朱爱华将洪泽区影视城地下场地恢复原状后返还给洪泽城市资产公司，并支付租金540000元（从2012年9月30日至2020年3月24日）；3.判令朱爱华支付场地占用费（以8333元/月标准计算，从2020年3月25日至场地实际交付之日止）；4.本案诉讼费用由朱爱华承担。一审法院认定事实：2012年9月30日，洪泽城市资产公司（原洪泽县城市资产经营有限公司）与朱爱华签订《洪泽湖影视城地下娱乐城租赁合同（协议书）》，合同约定：一、场地租赁使用范围及使用性质：1、洪泽城市资产公司将按符合下述条款和条件的座落与洪泽县影视城地下人防部分约3920平方米的场地出租给朱爱华使用，并经双方签章后生效。洪泽城市资产公司同时将该场地所附属的通道、楼梯等提供给朱爱华使用。2、朱爱华可将承租的场地用于开设斯诺克、动漫城、儿童乐园、网络会所等使用（建设方案必须满足人防、消防、文广新局等有关部门的要求），朱爱华在规定使用期内的自主经营权不受洪泽城市资产公司干涉。二、租赁期限：1、本合同租赁期限为八年。即租金计算期为2012年9月30日至2020年9月30日止。2、在本租赁期满后，上述场地继续出租，在同等条件下，朱爱华享有优先承租权。三、租金及支付方式：该项目年租金为人民币前三年5万元整/年、次三年8万元整/年、后两年10万元整/年。每年租金按年支付，提前壹月支付（逾期两个月即为朱爱华退租，朱爱华必须无条件撤场，朱爱华投入的装潢设施归洪泽城市资产公司所有，洪泽城市资产公司不承担任何责任）。洪泽城市资产公司须在收款日前十五日，先向财务部门提供当地税务部门印制的合法的发票或者收据。首笔租金支付须在协议签订时支付。四、税费及相关费用……。五、洪泽城市资产公司保证和责任……。六、朱爱华保证和责任：1、朱爱华应当按照本合同约定的方法使用该场地，并保证其在该场地内的一切商业活动符合中国法律、法规的规定。2、朱爱华保证按照本合同约定期限支付租金及其他根据合同规定应向洪泽城市资产公司支付的费用。3、朱爱华应当妥善使用该场地及提供的配套设施，因使用及保管不当造成损坏的，应当承担损害赔偿责任。4、朱爱华应对洪泽城市资产公司正常的维修和检查给予协助，但洪泽城市资产公司应合理地提前书面通知朱爱华，并以不影响朱爱华正常经营为前提。5、朱爱华承租期届满，如须继续租赁，应提前三个月书面通知洪泽城市资产公司提出要求，经洪泽城市资产公司同意后，双方续订租赁合同。6、项目中涉及人防保养、维护部分费用由政府承担（承办人施工、经营过程中，人为造成的损失由朱爱华负责）。七、免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，原、朱爱华双方互不承担责任。2、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。3、不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。八、违约责任：原、朱爱华双方的任何一方未能按本合同及附件要求履行合同内容的，由违约方赔偿守约方由此造成的一切实际损失。九、争议解决……。十、其它：1、本合同由双方法定代表人签章后生效、未尽事宜双方另行协商签订补充合同，补充合同与主合同具有同等法律效力。2、本合同附件均为主合同组成部分，与主合同具有同等法律效力。3、本合同一式陆份，双方各执贰份。具有同等法律效力。附件：租赁范围图。合同签订后，洪泽城市资产公司按照约定将场地交付给朱爱华，但朱爱华未能按照约定向洪泽城市资产公司缴纳租金。2018年12月10日和2020年1月10日，洪泽城市资产公司向朱爱华发出通知书，要求朱爱华缴纳租金。但朱爱华未能缴纳。2020年3月23日，洪泽城市资产公司向朱爱华发出解除租赁合同通知书，内容为：一、自本通知发出之日起，我司与贵方签订的《协议书》即时解除，请贵方在收到本书面通知之日起3天内向我司支付欠付租金，7日内腾空场地恢复原装后将场地归还我司。二、若在上述期限内贵司没有履行，我司将通过法律途径予以解决，并追究贵方合同违约的法律责任。朱爱华于2020年3月25日收到了洪泽城市资产公司发出的解除租赁合同通知书，朱爱华未作表示，致使洪泽城市资产公司诉至法院。一审另查明，涉案的洪泽湖欢乐广场地下民防工程自2012年3月9日起由洪泽城市资产公司（原洪泽县资产经营有限公司）管理。一审法院认为：双方签订的《洪泽湖影视城地下娱乐城租赁合同（协议书）》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按按照合同的约定履行各自的义务。朱爱华租赁洪泽城市资产公司的场地后，未能按照约定按时向洪泽城市资产公司缴纳租金，已违反合同的约定。洪泽城市资产公司于2020年3月23日向朱爱华发出了解除租赁合同通知书，朱爱华收到后，未作意思表示。同时，因朱爱华未能按照合同的约定履行支付租金的义务，故洪泽城市资产公司要求解除《洪泽湖影视城地下娱乐城租赁合同（协议书）》符合法律规定，应予支持。解除合同的时间为朱爱华收到解除租赁合同通知书之日。根据法律规定，合同解除后，朱爱华租赁洪泽城市资产公司的场地应予以返还，同时应支付未付的租金。从解除合同之日起如朱爱华仍占有租赁场地不交还，应承担场地占用费。故洪泽城市资产公司的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。朱爱华提出租赁场地是招商引资、场地租赁后因手续办不下来也没有开、找过资产公司合同早已解除、未正常营业、一直未开等辩解，无事实依据，一审法院不予支持。洪泽城市资产公司主张要求朱爱华恢复原状，但洪泽城市资产公司未能提供租赁时的场地的具体状况，故洪泽城市资产公司要求恢复原状的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持，洪泽城市资产公司如有证据可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、洪泽城市资产公司与朱爱华签订的《洪泽湖影视城地下娱乐城租赁合同（协议书）》于2020年3月25日解除；二、朱爱华于判决发生法律效力之日起十日内将洪泽影视城地下人防部分约3920平方米的场地返还给洪泽城市资产公司，同时支付租金540000元（从2012年9月30日至2020年3月24日）及支付场地占用费（以8333元/月为标准计算，从2020年3月25日起至场地实际交付之日止）；三、驳回洪泽城市资产公司的其他诉讼请求。案件受理费9200元，减半收取4600元，由朱爱华负担。本院二审期间，朱爱华申请对原洪泽城市资产公司的员工曹中戈调查取证，本院根据案情需要，依法询问了曹中戈。曹中戈述称：“我是2015年被借调至洪泽城市资产公司工作，负责国有资产的经营、管理。2016年，发现朱爱华未交租金后，找过朱爱华两次，商谈租金的交纳问题。朱爱华当时拿了一张打印好的纸，上面有她签字，内容是关于交租金的，好像没有涉及到解除合同的事，而且我们公司也没有在上面盖章，我个人也没有在上面签字。”朱爱华对曹中戈的陈述不予认可，认为曹中戈隐瞒了关于解除合同部分的事实。洪泽城市资产公司认为曹中戈的陈述客观真实，反映出双方并未于2016年解除租赁合同。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，双方签订的租赁合同合法有效，朱爱华未按合同约定支付租金，构成违约，洪泽城市资产公司有权解除合同并要求朱爱华支付欠交的租金及解除合同后未返还场地的占用费。关于朱爱华所提案涉租赁合同无效的上诉理由，本院认为，《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。本案双方在租赁合同中亦明确约定“乙方（朱爱华）可将承租的场地用于开设斯诺克、动漫城、儿童乐园、网络会所等使用（建设方案必须满足人防、消防、文广新局等有关部门的要求）。”据此，案涉租赁合同并无违反法律禁止性规定的内容，朱爱华主张案涉租赁合同无效不能成立。关于案涉租赁合同是否于2012年自动解除或于2016年协商一致解除的问题，本院认为，双方租赁合同第三条租金及支付方式约定“……每年租金按年支付，提前壹月支付（逾期两个月支付租金即视为乙方退租，乙方必须无条件撤场，乙方投入的装潢设施归甲方所有，甲方不承担任何责任）”，该条款约定的是朱爱华逾期支付租金情形下的违约责任，并非系自动解除的合同条款。朱爱华未主动通知洪泽城市资产公司提前解除合同，且一直占有、使用该租赁场地，故朱爱华主张案涉租赁合同已于2012年自动解除，本院不予支持。朱爱华主张2016年与洪泽城市资产公司的曹中戈书面解除了案涉租赁合同，曹中戈对此予以否认，朱爱华亦未提供双方书面解除合同的证据，朱爱华应承担举证不能的法律后果，对朱爱华的该项主张，本院亦不予支持。关于洪泽城市资产公司是否违约的问题，本院认为，案涉租赁合同明确约定了租赁场所为人防工程，朱爱华签订合同时理应知晓该场所的性质以及相关证照可能存在无法办理的风险。案涉租赁合同第五条约定“甲方应全力协助配合乙方办理营业执照提供所需的文件、图纸、技术资料等”，依据该条款，洪泽城市资产公司仅负责“协助”与“配合”，该条款并未将办理相关证照明确约定为洪泽城市资产公司的义务，也未就此设定具体的违约责任条款，故朱爱华主张洪泽城市资产公司构成违约不能成立。综上，朱爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人朱爱华负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 于晓萍审 判 员 马玉宝二〇二〇年十一月二十六日法官助理 钟 岩书 记 员 胡薇薇