苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6268号原告：杨阳，男，1996年1月18日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：谢会芳，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅秋娟，江苏天辩律师事务所律师。被告：江苏统一安装集团有限公司苏州第一分公司，住所地江苏省苏州市吴江区体育路**金鹰商业中心****。负责人：范明刚，总经理。委托诉讼代理人：程俊峰，系公司员工。被告：江苏统一安装集团有限公司，住所地江苏，住所地江苏省无锡市滨湖区绣溪路58-51>法定代表人：徐雪宏，董事长。委托诉讼代理人：张涛，系公司员工。委托诉讼代理人：陈小五，系公司员工。原告杨阳与被告江苏统一安装集团有限公司苏州第一分公司（以下简称第一分公司）、江苏统一安装集团有限公司（以下简称统一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员王惠适用简易程序于2020年7月16日、2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告杨阳及其委托诉讼代理人谢会芳参加了第一庭审，原告杨阳及其委托诉讼代理人梅秋娟参加了第二次庭审，被告第一分公司的委托诉讼代理人程俊峰，被告统一公司的委托诉讼代理人张涛、陈小五到庭参加了二次庭审。本案现已审理终结。原告杨阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告第一分公司之间签订的《写字楼租赁合同》；2、判令两被告将租赁房屋恢复原状，即返还被告第一分公司搬走的24把椅子（价值约7500元）和钥匙、水电卡；3、判令两被告立即支付拖欠原告的租金(占有使用费)180000元及逾期付款利息损失(以租金人民币180000元为基数，自2019年12月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际给付之日止)；4、判令两被告立即支付拖欠原告的电费合计2697.9元【(3664度-490度)*0.85元/度】；5、判令两被告支付原告违约金60000元(30000元/月*2)；6、判令两被告赔偿原告6个月租金损失180000元(30000元/月*6)；7、判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告杨阳撤回第2、4项诉讼请求，将第1项诉讼请求变更为：请求认定原告与被告第一分公司之间签订的《写字楼租赁合同》已解除。事实和理由：2019年5月17日，原告和被告第一分公司签订了一份《写字楼租赁合同》，合同约定被告向原告承租其位于苏州市吴江区某房产，租赁面积为647平方米，租赁期限五年，自2019年7月20日至2024年7月19日，前三年租金为每年36万元，第四年租金37万元，第五年租金38万元，租金每半年一付，先付后租，第一期的租金在签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付。同时合同第9-1条约定如果承租方拖欠房租累计半个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋，由此造成出租方损失的，承租方应予以赔偿；第9-2条约定，承租方未经出租方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向出租方支付违约金，若支付的违约金不足抵付出租方损失的，承租方还应负责赔偿。合同签订以后，原告在2019年5月29日将房屋交付给被告第一分公司使用，但是被告第一分公司仅支付了第一期租金18万(即2019年7月20日至2020年1月20日的房租)，按照合同约定，其最迟应在2019年12月20日前支付第二期租金(即2020年1月21日至2020年7月20日)，但经原告多次催讨，其一直百般拖延，拒不支付。2020年5月20日，被告第一分公司原负责人突然通过微信告知原告不租了，在没有与原告进行任何交接并结清费用的情况下，擅自搬离。原告后发现其交付给被告第一分公司的物品中有24把椅子被被告第一分公司私自搬走，且经原告通知，被告第一分公司拒不返还。又因被告第一分公司系被告统一公司的分支机构，根据《中华人民共和国民法总则》第74条的规定，被告第一分公司可以以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任应由被告统一公司承担；也可以先以被告第一分公司管理的财产承担，不足以承担的，由被告统一公司承担。为了维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告第一分公司、统一公司共同辩称：1、被告对原告的陈述不予认可，水电卡和钥匙均已返还给了原告，原告所陈述的24把椅子事实不成立，租的时候合同里面也没有注明有椅子。聊天记录显示，原告明确说了有10张会议椅子没了，现在又变了24张。当时，可能是搬家的工人不了解情况，可能确实是拿了一点，但是已在2020年5月21日全部还回去了，有照片为证。2、不认可租期，聊天记录显示，原告明确了装修期间免两个月的租金及疫情期间免两个月的租金，合计免除四个月的租金。3、原告所说的违约金不成立的，因为被告第一分公司一直都是想继续租下去的，不租赁的原因是原告说不租给被告第一分公司了。本院经审理认定事实如下：2019年5月16日，甲方第一分公司与乙方杨阳签订《租房协议》一份，约定乙方将吴江财智金鹰广场B2幢5楼区域合计面积为647平方的房屋租赁给甲方，租期五年，前三年租金为36万每年，第四年为37万，第五年为38万元每年，每半年支付一次，乙方负责公共部位过道的隔断费用，与甲方无关，装修期免租金约定为2个月，甲方支付定金3万元，双方如有反悔，任何一方按定金基数十倍赔偿。当日，第一分公司向杨阳支付3万元。2019年5月17日，甲方杨阳与乙方第一分公司签订《写字楼租赁合同》一份，约定：甲方将吴江财智金鹰广场B2-5F区域合计面积647平方米出租给乙方，该房屋仅作为办公使用，在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途，租赁期限5年，自2019年7月20日至2024年7月19日止，第一、二、三年每年租金36万元，第四年租金37万元，第五年租金38万元，第一期租金签订合同当日内支付，以后每期租金提前30日支付，乙方应支付甲方房屋押金3万元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日全额退还押金；在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全；因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的，可以解除或者变更本合同；租赁期限内，乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止本合同；乙方未经甲方同意，中途退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。杨阳与程俊峰微信聊天记录显示，2019年5月17日，杨阳说：2019年5月20号付我第一笔7月20日的房租，11月20日付我第二笔1月20号的房租，都是六个月。2019年5月24日，杨阳说：今天房租能打吗，我爸这边要用钱，程俊峰回复：今天打不了，昨天正好付掉了，下礼拜给你打，我已经申请了。2019年6月12日，杨阳说：房租什么时候能打。程俊峰回复：这礼拜。2019年6月17日，杨阳出具收条一份，明确收到房租142000元。双方确认半年租金180000元，公共部位过道的隔断费用38000元由杨阳承担，在第一期租金中扣除，因此，第一分公司支付第一期租金142000元。杨阳与程俊峰微信聊天记录显示，2019年11月21日，杨阳说：下个月20号要交房租了，程俊峰回复：知道了。2020年1月3日，杨阳说：12月20号该交房租了，这又十多天过去了。程俊峰回复：年前安排，好的。2020年1月16日，杨阳说：房租有空转一下。2020年2月17日，杨阳说：程老板，啥时候交房租呀，12月20号的房租现在马上拖了两月了。程俊峰回复：上班了交。2020年3月2日，杨阳说：程老板，半个月又过去了，程俊峰回复：在办理复工，好了就可以付了。2020年3月25日，杨阳说：程老板，还没有复工？程俊峰回复：下个月10号复工，杨阳说：那你直接把下半年的也交了吧，程俊峰回复：知道了。2020年4月13日，杨阳说：程老板，房租怎么支付?程俊峰回复：不好意思，我还没回来，你星期三下班到公司里来。2020年4月27日，杨阳说：这个房租，啥时候能打？程俊峰回复：节后，我已经申请了。2020年5月13日，杨阳说：啥时候给钱？程俊峰回复：已经申请了，我来催一下，杨阳说：明天不给，后天来拉闸了，程俊峰说：又不会少你的，今年情况特殊，公司已申请了，杨阳说：你马上下半年也要交了，程俊峰说：知道的，我一起申请的，程俊峰说：6月20号交下半年。2020年5月14日，杨阳说：今天不交房租明天拉电闸，直接合同解除，打官司交半年全额房租以及利息；要么给房租，要么走人。2020年5月15日，杨阳说：两个月不免了，你交完钱退租吧，我爸不让我租给你了，现在到5月20号正好一年，你半年房租补上，月底前搬走吧，五年不租满两个月免租期也是没有的，你们这个公司太没有信用了，现在有人要租你那块地方，你月底前赶紧搬走。2020年5月20日，杨阳说：房租几时给我，钥匙给我，程俊峰说：谈好免租期加疫情期无法办公谈好的免租，我也不欠你什么租金，本身还压了一个月租金，加上装修成本，我还亏了不少，你要租别人我搬掉好了，不要动不动拉电什么的，钥匙全部放在前台，杨阳说：会议桌椅全没了，我要报警了，程俊峰说：椅子是我的我拿走了，不是我的我也不要，后又说：我刚已经问了，已经送了两张桌子和两张椅子，拿错的他们会找了送你的。2020年7月16日，本院组织双方到涉案房屋进行现场查看，确认当时房屋的西北角由4张圆桌，10张配套的椅子，房屋的东南角是大会议室，会议室内由一张大的会议桌，没有配套椅子，会议室内还有其他配套的桌椅，房屋内没有租户，处于空置状态。另查明：松陵镇体育路508号金鹰商业中心2幢508-517产权人为杨玉春、金凤妹、杨阳，所占份额分别为5%、5%、90%，杨玉春、金凤妹同意由杨阳处理关于上述房屋与第一分公司、统一公司租赁纠纷。以上事实，由原告提供的《写字楼租赁合同》、不动产权证、微信聊天记录，二被告提供的微信聊天记录、收据、《租房协议》、转账记录，本院制作的询问笔录，原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告杨阳与被告第一分公司之间的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。关于案涉租赁合同解除的问题。双方约定第一期租金签订合同当日内支付，以后每期租金提前30日支付，每半年支付一次，免租期2个月，疫情期间免租期2个月，故第一分公司应于2019年5月17日、2019年12月20日前支付第二期租金，被告第一分公司至今未交纳第二期租金，构成违约。原告杨阳在微信中表示不交房租，明天拉闸，直接解除合同，被告第一分公司于2020年5月20日搬离了涉案房屋。根据合同约定，承租方拖欠租金累计半个月以上的，出租方有权终止本合同。故本院认定，涉案租赁合同于2020年5月20日解除，被告第一分公司于2020年5月20日将房屋交还原告。关于拖欠的租金(占有使用费)问题。被告第一分公司应支付2020年1月20日至2020年5月19日的租金共计12万元，扣除2个月疫情免租期租金6万元，被告第一分公司尚应支付租金6万元。原告通过诉讼就本案所涉租赁关系进行结算，被告第一分公司支付押金3万元，应当予以扣除，故被告第一分公司尚应支付原告租金3万元及相应利息，超过上述标准的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金及损失。原告根据合同约定主张违约金6万元，并同时主张损失18万元（6个月租金）。涉案房屋租赁合同的解除，原因在于被告第一分公司未按合同约定支付租金，故被告第一分公司应承担相应违约责任。双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。根据本案具体情况，本院酌情认定原告的损失为12万元（4*3万元），对于违约金，本院不予支持。综上，本院认定，原告杨阳与被告第一分公司之间的租赁合同依法成立并生效，被告第一分公司未按合同约定支付租金，构成违约，原告杨阳根据合同约定解除双方租赁合同，被告第一分公司应支付租金3万元及相应的利息，并赔偿损失12万元。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告第一分公司系被告统一公司开设的不具有独立法人资格的企业分支机构，被告第一分公司资产清偿不足债务部分，应由被告统一公司承担清偿责任。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告杨阳与被告江苏统一安装集团有限公司苏州第一分公司之间的《写字楼租赁合同》于2020年5月20日解除。二、被告江苏统一安装集团有限公司苏州第一分公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨阳租金3万元及相应利息（以3万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月21日起计算至实际付款之日止），并赔偿损失12万元。三、被告江苏统一安装集团有限公司对被告江苏统一安装集团有限公司苏州第一分公司上述债务清偿不足部分承担清偿责任。四、驳回原告杨阳的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费减半收取9825元、保全费1770元，合计11595元，由原告杨阳负担2800元，由被告江苏统一安装集团有限公司苏州第一分公司、江苏统一安装集团有限公司负担8795元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院，原告预交的诉讼费8795元，于本判决生效之日起十日内返还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 王 惠二〇二〇年十一月十一日书记员 马文秋附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。