辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16367号原告：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区南京南街**1610，统一社会信用代码：91210103555343971H。法定代表人：曾燕，该公司经理。委托诉讼代理人：王爱军，女，汉族，1972年6月29日出生，住沈阳市沈河区，该公司员工。委托诉讼代理人：许忠秀，女，汉族，1974年3月9日出生，住沈阳市沈河区，该公司员工。被告：宿广利，男，汉族，1961年3月10日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：宿亮（宿广利儿子），男，汉族，1985年11月20日出生，住沈阳市和平区。被告：谢忠云，女，汉族，1962年7月22日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：宿亮（谢忠云儿子），男，汉族，1985年11月20日出生，住沈阳市和平区。原告辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒物业公司”）诉被告宿广利、谢忠云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中恒物业公司的委托诉讼代理人王爱军、许忠秀，被告宿广利、谢忠云的共同委托诉讼代理人宿亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中恒物业公司诉称，辽宁中恒物业管理有限公司是一家从事物业管理的企业，通过公开招标接管了沈阳市深航翡翠城小区，并与小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定了高层、多层住宅物业费为：1.5元/月/平方米；别墅区3元/月/平方米；电梯费12元/月*平方米；地；地下车位库100元/月/位。业主应履行缴费义务，按时足额缴纳物业费，欠缴物业服务费应承担违约责任（逾期缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金）。被告系原告所管理的深航翡翠城园区A1#1-13-1业主，该房屋建筑面积为103.12平方米，被告一直接受原告提供的物业服务，但却拖欠应缴纳的物业服务费用，在此期间，原告多次进行催缴，被告一直没有给付。被告不履行合同义务拖欠物业服务费用的行为不仅影响了原告正常工作的开展，同时也侵害了广大缴费业主的合法权益。为了维护原告及广大缴费业主的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第8条、第107条、中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第7条第5款、第42条、第67条及相关法律法规，原告要求被告履行其缴费义务，承担违约责任，请法院公正裁决，维护原告合法权益。诉讼请求：1、判令被告给付2017年11月1日至2020年6月30日期间的物业管理费4,949.76元，2020年5月1日至2020年6月30日车位费200元，滞纳金500元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告给付2017年11月1日至2020年6月30日期间的物业管理费4,949.76元，滞纳金500元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告宿广利、谢忠云辩称，原告起诉我未缴纳物业费的情况属实，未交费原因：原告服务不达标，具体如下：保洁不到位，长时间见不到人、保安值班睡觉、绿化绿植栽种维护不到位、违建太多、电梯不按时维护，经常发生滑梯事故、承诺的水系未维修，甚至给填平了、楼道窗户把手损失未维修、车库旁的房间改成了垃圾站、车位管理不到位，乱停放、地、地产和物业私自接电缆及燃气管线，我家**地下室的设备间被改成了垃圾房圾已堆满常年无人清理。经审理查明，被告宿广利、谢忠云系位于沈阳市和平区南京南街228-1号12幢1-13-1，建筑面积103.12平方米房产的所有权人。2017年3月23日，涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会（甲方）与原告辽宁中恒物业管理有限公司（乙方）签订《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对沈阳市和平区“深航翡翠城”小区提供物业管理服务；物业名称为“沈阳市和平区深航翡翠城小区”，位于沈阳市和平区南京南街**；合同期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止，甲方与乙方合同期满前，甲方需提前召开业主大会，依法经专有部分占建筑物总面价过半数的业主同意，形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同，如未形成决议，本合同继续有效；本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方；本物业管理区域物业服务费收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按高层、多层住宅按照1.5元/月·平方米（不含电梯费用）交纳物业服务费，电梯费12元/月·人；本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解，或向合同履行地人民法院提起诉讼；物业服务费按【年】【半年】【季】交纳，业主或物业使用人应于每【年】【半年】【季】首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；本合同自双方签字盖章之日起生效。合同到期后，原告中恒物业继续为涉案房屋所在园区提供物业服务。上述事实，有物业服务合同、房屋电子登记（簿）查询证明、照片等证据及原告、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会与原告中恒物业公司签订的《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告宿广利、谢忠云系涉案房产业主，原告基于该物业服务合同为二被告房产提供物业管理服务至2020年3月31日，前述合同约定的服务期限届满后，原告中恒物业继续为涉案房屋所在园区提供物业服务，二被告亦实际接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成事实服务关系。现二被告未履行2017年11月1日至2020年6月30日期间物业服务费的缴费义务，应承担民事责任。故对原告中恒物业公司要求二被告支付2017年11月1日至2020年6月30日期间物业服务费的诉求，本院予以支持。关于二被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为4,949.76元【103.12平方米×1.5元/平方米/月×32个月（2017年11月1日至2020年6月30日）】。关于原告主张的二被告逾期缴费所产生的滞纳金诉求。因《沈阳市和平区深航翡翠城小区物业服务合同》未对滞纳金进行约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于二被告提出因园区保洁及绿化养护差、安保有隐患、电梯维护不到位、公共设施未维修、车位管理不到位、物业私自改建垃圾站、地、地产及物业私接电缆及燃气管线备间垃圾无人清理、水系等物业服务不达标的问题，故不缴纳物业服务费的答辩意见。庭审中，被告未提供证据对其主张予以佐证，且物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，故对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。关于二被告提出的园区违建问题。首先，二被告未提供证据对其主张予以证明；其次，原告作为园区的物业服务单位，对园区的公共区域和公共部位负有维护、管理的义务，但庭审中，原告提供的照片证明其已履行了该项义务；再次，二被告若认为其他业主的行为侵犯其合法权益，可通过向有权机关反映情况或向侵权人主张相关权利，维护其权益，而不宜采用拒缴物业服务费方式。综上，对于二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宿广利、谢忠云于本判决生效后十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司2017年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,949.76元；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告宿广利、谢忠云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年十一月十七日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。