广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1281号 原告王杰，男，1958年12月10日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。 原告张德智，女，1960年9月1日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。 两原告共同的委托诉讼代理人徐晓飞，山西锋镝律师事务所律师。 被告韩成琳，女，1991年10月15日出生，蒙古族，户籍地内蒙古自治区通辽市，现住内蒙古自治区呼和浩特市五泉区。 委托诉讼代理人郭晶，内蒙古典诺律师事务所律师。 第三人北海如优房地产投资有限公司。住所地广西壮族自治区北海市北京路华润公寓****商铺。统一社会信用代码：91450502MA5NC90W9B。 法定代表人李军军，该公司总经理。 第2页共10页 委托诉讼代理人王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 案由房屋买卖合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年7月9日 开庭日期2020年10月26日 原告诉讼请求1.被告向原告支付剩余房款人民币40万元整;2.被告向原告支付合同违约金合计人民币58050元整（以645000元为基数，按日万分之五计算,从2019年11月18日暂计算至2020年5月18日，实际计至付完房款之日为止）。事实与理由：原被告于2019年7月22日签订了合同编号：100003986250的《房屋买卖合同》。合同约定将北海市广东路255号圣景龙湾5幢2单元1404号房屋(该标的房屋为两原告共有）转让给被告，转让价格为人民币645000元。因被告需要办理购房贷款，故双方约定购房款被告分两次支付给原告。被告于2019年7月19日向原告支付购房定金人民币5万元（己转为购房款);于2019年7月22日向原告支付购房第一笔购房款人民币15万元；2019年11月20日又向原告支付房款45000元。被告共向原告支付房款合计人民币245000元整。2019年11月，被告告知原告，其向兴业银行申请房屋贷款被拒绝，需要重新向中国农业银行申请房屋贷款，并以此要求原告将标的房屋过户至被告名下。2019年11月18日，原告为配合被告尽快完成贷款事宜，将标的房屋过户至被告名下。此后，原告多次向被告主张剩余房款，被告及北海如优地产投资有限公司（标的房屋买卖中介公司，以下简称如优公司）的工作人员，一直以贷款未批准下款，需要继续等银行 第3页共10页 通知等理由推脱不支付剩余购房款。至起诉之日，原告已将标的房屋过户给被告超过6个月时间，这个时间足够被告筹措购房款，被告却仍未履行合同约定的付款义务。被告已经严重违反合同的约定，为维护原告合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告答辩意见1.根据双方签订《房屋买卖合同》的约定，被告不符合支付剩余购房款的条件，被告没有违约无需支付违约金：（1）双方签订的《房屋买卖合同》真实有效对双方有明确法律约束；（2）《房屋买卖合同》明确约定原告同意被告二次申请贷款买方，因被告仅申请一次贷款未获批复，不符合支付剩余尾款的条件；（3）被告没有违约且原告适用违约金条款错误。2.如优公司不能及时为原告申请贷款，应当承担由此造成被告的直接经济损失，承担本案的违约金和全部诉讼费。3.本案存在疫情影响等不可抗力因素是导致双方合同无法继续履行的主要原因之一，被告无不履行合同的行为，不应当承担违约责任。 第三人答辩意见本案的审理结果与如优公司并无利害关系，如优公司不是本案适格的第三人。1.如优公司与原、被告签订的《居间服务合同》已履行完毕。2.《房屋买卖合同》没能正常履行，系因被告个人原因造成，与如优公司没有任何关系。 查明事实2009年11月4日，原告王杰、张德智委托其女王晓旭与被告韩成琳在交易居间人如优公司的协助下签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：100003986250），包含签约提示、交易方留存信息表、房屋买卖合同、补充协议 第4页共10页 、居间服务合同、房屋交易保障服务合同等部分内容。其中《房屋买卖合同》约定：买受人韩成琳向出卖人王杰、共有人张德智购买坐落于北海市广东路256号圣景龙湾5幢2单元1404号，面积81.23平方米，双方当事人委托如优公司成交，双方协商房屋成交价格为645000元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金5万元，买受人以商业贷款方式支付剩余购房款445000元，如贷款机构不批准买受人的贷款申请，买受人累计不超过三次向其他贷款机构申请贷款，如还未或贷款批复的，买受人应当于30个工作日内通过存量房交易结算资金专用存款账户向出卖人支付剩余房价款。出卖人收到买受人全部首付款1个工作日内将该房屋交付给买受人；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不做累加）：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起30个工作日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提 第5页共10页 供证明。特别约定：因买方特别沟通，希望提前入住，特此约定，在过户之前，买方因装修产生的相关费用，买方自付（比如后期贷款产生任何的问题），未能正常履行合同的情况下，特此约定。落款时间为2019年7月22日的附件一《定金收付收据》载明：房屋出售人王杰收到房屋买受人韩成琳交来的定金共计人民币5万元整。由两原告（甲方）、被告（乙方）以及第三人（丙方）于同日签署的《补充协议》约定：乙方已于2019年7月19日将第一笔定金5万元支付给甲方；交易房屋由抵押的，甲方应于2019年7月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年8月29日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。首付款（不包含定金）15万元乙方于2019年7月22日支付甲方。甲乙双方应于所有权转移登记之日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋不动产权证书并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条违约责任甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。《居间服务合同》约定：甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。《房屋交易保 第6页共10页 障服务合同》约定：如优公司提供协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料、协助双方办理贷款申请手续、协助双方办理权属转移登记手续等服务内容，按房屋交易总额的0.310%收取，共计2000元，由买受人韩成琳承担。次日，被告通过其名下银行卡向原告王杰名下银行卡转账20万元。同年11月18日，被告通过其名下银行卡向原告张德智名下银行卡转存45000元。 庭审过程中，两原告自述涉案房屋已于2019年11月18日过户至韩成琳名下。双方当事人均确认韩成琳曾向金融机构申请过贷款，但未成功，韩成琳尚欠两原告购房余款为40万元。 本院意见综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被告应否向原告支付剩余房款和违约金。本院认为，第一，原告王杰、张德智与被告韩成琳签订的《房屋买卖义务签订文件合订本》（合同编号：100003986250）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合订本内的房屋买卖合同、补充协议等均属合法有效的合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。第二，本案中，两原告已完成了向韩成琳办理过户登记的相关手续，结合案涉《补充协议》“双方应于所有权转移登记之日共同前往贷款机构办理贷款申请手续”、《房屋买卖合同》约定韩成琳向银行申办抵押贷款支付给两原告，但亦约定了如贷款机构不批准韩成琳的贷款申请，韩成琳累计不超过三次向其他贷款机构申请贷款，如还未获得贷款批复的，韩成琳应当于30个工作日内通过存量房交易结算资金专用存款账户向两原告支付剩余价款的内容，韩成琳应于两原告将涉案房屋过户至其名下之日，即于2019年11月18日就依约于办理剩余房款的贷款手续并将款项支 第7页共10页 付给两原告。但截至起诉前，韩成琳均未能积极履行相应义务，鉴于双方在《房屋买卖合同》中并未约定韩成琳申办贷款并支付剩余房款的具体期限，但如无期限地等待韩成琳申请贷款并据此判断双方约定支付剩余房款的条件是否成就，会致使两原告的权利无法得到及时的保障并造成实际的损失。故根据公平原则，综合考虑新冠疫情之不可抗力的影响和两原告已就案涉房屋申请诉讼保全等情况，本院酌情确定韩成琳应申办抵押贷款并向两原告支付剩余房款的时间应为涉案房屋产权登记之日起7个月内，即韩成琳应于2020年6月18日前申办贷款手续并向两原告支付剩余房款40万元。韩成琳以第三人如优公司未履行案涉《居间服务合同》义务导致其未能成功办理贷款为由而向两原告拒付余款，缺乏事实和法律依据，韩成琳与如优公司就《居间服务合同》的履行所产生的争议，并非本案房屋买卖合同纠纷的审查范围，本院不予审理。第三，综合以上分析，结合案涉《商品房买卖合同》关于逾期付款的约定，两原告主张韩成琳应按日以成交总价万分之五的标准支付违约金，具有事实和法律依据，即韩成琳应以645000元为基数，按日万分之五的标准，自2020年6月19日起至清偿之日止向两原告支付违约金。对两原告主张超出的部分，本院不予支持。 判决主文一、被告韩成琳应向原告王杰、张德智支付剩余购房款40万元； 二、被告韩成琳应向原告王杰、张德智支付逾期合同违约金（违约金计算方式：以645000元为基数，按日万分之五的标准，自2020年6月19日起计至实际清偿之日止）； 三、驳回原告王杰、张德智的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如 第8页共10页 果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条 诉讼费案件受理费4085元，财产保全费2811元，合计6896元，由原告王杰、张德智负担897元，被告韩成琳负担5999元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 陈邕凌 二〇二〇年十一月九日 法官助理 黄青梅 书 记 员 庞云云 第9页共10页 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第10页共10页 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。