河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初第2077号原告：新乡市靖业房地产开发有限公司，住所地新乡市卫滨区自由路**靖业金源商厦****摊位,统一社会信用代码：91410700711231323E。法定代表人：张瑞智,执行董事。委托代理人：仵浙江，河南国川律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市悉恩酒店，住所地，住所地新乡市卫滨区自由路**（金源商厦**）会信用代码：91410703581703483H。投资人：王壮。被告：王壮，男，汉族，1987年1月2日出生，住河南省济源市。被告：王永刚，男，汉族，1972年2月22日出生，住河南省济源市。原告新乡市靖业房地产开发有限公司诉被告新乡市悉恩酒店、王壮、王永刚租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新乡市靖业房地产开发有限公司的委托代理人仵浙江，被告新乡市悉恩酒店的投资人王壮，被告王壮，被告王永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年1月22日，原告与被告新乡市悉恩酒店、被告王永刚签订《房屋租赁合同》以及《补充协议书》，约定被告新乡市悉恩酒店、被告王永刚承租原告位于靖业金源商厦第四层的房屋，建筑面积为5663.78平方米，用途为开设宾馆。程赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日止，租金为每三个月交付一次，月租金为叁万元人民币，押金为壹拾万元。双方还约定新乡市悉恩酒店、王永刚承担广场停车位治安管理费2017年6月1日至2020年5月31日为53334元/月，2020年6月1日至2027年5月31日为70000元/月。在上述合同签订后,原告按照约定将房屋交付给被告新乡市悉恩酒店、被告王永刚使用，被告新乡市悉恩酒店、被告王永刚依约交纳房租及停车场治安管理费用。但自2019年8月后，被告新乡市悉恩酒店、被告王永刚就未再交付各项费用，并且已经拖欠租金累计超过2个月（长达10个月)。被告新乡市悉恩酒店、被告王永刚拒付租金的行为已经构成违约，原告有权按照合同约定解除合同，并主张违约金。被告王壮是新乡市悉恩酒店的投资人及实际控制人,应对本案债务承担连带清偿责任。现经双方多次协商未果，无奈之下，为了维护原告的合法权益,特起诉至法院,要求1、请求判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议书》，被告新乡市悉恩酒店、王壮立即从案涉房屋中搬离；2、请求判令被告新乡市悉恩酒店、王壮向原告支付拖欠的租金300000元以及管理费为人民币550006元，并从2020年7月1日起按照租金3万元/月、管理费70000元/月的标准计算至实际搬离之日止；3、请求判令被告新乡市悉恩酒店、王壮向原告支付逾期拖欠租金所产生的违约金为人民币90000元；4、请求判令被告王永刚对上述债务承担连带清偿责任；5、请求判令本案的诉讼费及其他费用由三被告承担。三被告辩称：1、我们不想解除合同，我们投资的金额巨大，目前酒店经营困难，我们会跟业主商量把损失降到最小；2、如果协商不成，需要解除合同，把酒店资产转让抵房租。原告向本院提交的证据材料有：第一组：新乡市靖业房地产开发有限公司营业执照复印件一份、法定代表人证明一份、法人身份证复印件一份；被告新乡市悉恩酒店营业执照复印件一份；被告王永刚身份证复印件一份；企业工商变更登记一份；《酒店转让协议》一份，证明原被告的诉讼主体适格，被告新乡市悉恩酒店是个人独资企业，王壮是投资人。王永刚与王壮于2019年4月1日签订《酒店转让协议》，并将悉恩酒店投资人由王永刚进行工商变更登记为王壮，但实际上王壮并未向王永刚支付30万元转让费，王永刚仍然为悉恩酒店的实际控制人，应对本案债务承担连带清偿责任。第二组：《房屋租赁合同》一份，证明被告租赁原告房屋的事实，合同约定被告若拖欠租金累计达2个月，原告可终止合同并收回房屋；被告逾期交付租金，每逾期一日，原告有权按月租的4%加收滞纳金。第三组：《补充协议书》一份，证明被告在房屋租赁期间承担广场停车位治安管理费。第三组：房产证复印件一份，证明案涉房屋为原告所有。第四组：银行转账记录一份，证明被告交纳2019年3、4月份租金的事实。第六组：河南增值税专用发票五份、收据五份，证明被告交纳房租及停车场治安管理费用至2019年8月，其后就没有再交纳。三被告均向本院提交证据材料。经庭审质证：三被告对原告提交的证据无异议，本院均予以确认。依据上述有效证据及庭审，可以确认以下事实：2017年1月22日，原告新乡市靖业房地产开发有限公司作为出租方（甲方）和被告新乡市悉恩酒店（乙方）作为承租方签订《房屋租赁合同》，该合同显示：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁情况达成如下协议：第一条房屋基本情况，甲方出租房屋（以下简称该房屋）座落于靖业金源商厦；位于第**，房屋结构为框架结构，建筑面积5663.78平方米。第二条房屋用途，该房屋用途为开设宾馆。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日止。第四条租金及押金，该租赁房屋租金标准为：自2017年6月1日至2027年5月31日为叁万元整/月（￥30000.00/月）。押金：壹拾万元（￥100000.00元整）。第五条付款方式租金每三个月交付一次，乙方应于上一交费季度第三个月的25日前向甲方付清下一季度的租金。首期租金乙方应于2017年5月5日之前向甲方交付。…第十一条因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房租，造成甲方损失，由乙方负责赔偿…4、拖欠租金累计达2个月。…第十四条违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的4%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租的4%向乙方加收滞纳金。当日，双方签订补充协议，约定了新乡市悉恩酒店门前的广场停车位治安管理费用等。被告向原告交纳租赁费至2019年8月。原被告协商未果，原告起诉至本院。另查明：1.新乡市悉恩酒店，投资人王壮，类型个人独资企业，成立时间2011年8月11日。该酒店原投资人为王永刚。2.原告起诉要求被告王壮,王永刚承担连带清偿责任，庭审中，王永刚自认系新乡市悉恩酒店的实际控制人，且愿意承担连带清偿责任。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，原告新乡市靖业房地产开发有限公司对涉案的出租房屋即座落于靖业金源商厦第四层享有所有权，有权对该房屋进行出租。其与被告新乡市悉恩酒店在2017年1月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，形式合法，部分内容不违反法律强制性规定。合同签订后原告将涉案出租房屋交付被告新乡市悉恩酒店使用。双方在《房屋租赁合同》第十一条约定了终止合同的条件之一即累计已经超过两个月租金未付。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告在未有正当理由的情况下，从2019年9月开始已累计超过2个月，没有向原告交纳租金，原告作为守约一方根据双方约定享有解除合同的权利。原被告就涉案合同是否继续履行、是否解除问题进行过协商，本次诉讼，是原告正式向被告提出解除合同的请求，被告新乡市悉恩酒店于2020年10月15日接到起诉书，应视为原告解除合同的通知到达被告，该时间应视为涉案《房屋租赁合同》解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告从2019年9月起未交纳租金，事实清楚。原告要求被告从2019年9月计算拖欠的租金，符合合同的约定。被告在庭审中也表达应当予以免除新型冠状病毒疫情期间的租金。因新型冠状病毒疫情的影响，河南省人民政府出台《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》，河南省高级人民法院制定《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》（豫高法【2020】30号）。本院认为，被告承租涉案房屋是为了出租经营，且该房屋位于新乡市火车站附近，地处繁华地，地处繁华地段防控措施与合同不能履行之间因果关系以及上述规定，本院酌定免除被告两个月的租金。被告应当向原告支付租金，具体计算为从2019年9月起至被告实际搬离涉案出租房止，以每月30000元计算（扣除两个月租金60000元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为双方在《房屋租赁合同》约定了违约金和计算方法即“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的4%作为违约金”。被告是在疫情之前已经出现的违约，根据该约定，被告应当向原告支付违约金年度360000元租金×4%=14400元。因新型冠状病毒疫情影响较大，原被告双方均应当认识与了解，共克艰难，合理分担疫情的风险。本院确定的违约金已经能够弥补原告的所有损失。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”本案中，被告新乡市悉恩酒店系个人独资企业，责任人应当按照上述法律规定承担清偿责任。另被告王永刚自认系酒店的实际控制人，且表示愿意承担连带责任，本院认为该意见不违反法律规定，本院予以准许。关于原告主张管理费的问题。双方虽然签订了《补充协议》，该协议中约定了新乡市悉恩酒店前的所谓的停车场的管理费等问题。但是原告提交的证据不能显示所谓停车场存在的合法性和收取相关费用的合法性，故原告主张该项请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第一百一十三条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：一、原告新乡市靖业房地产开发有限公司和被告新乡市悉恩酒店签订的《房屋租赁合同》于2020年10月15日解除。被告新乡市悉恩酒店（投资人王壮）于本判决生效之日起二十日内搬离自由路59号靖业金源商厦第4层。二、被告新乡市悉恩酒店于本判决书生效之日起十日内向原告支付所欠租金，具体计算为从2019年9月起至被告实际搬离涉案出租房止，以每月30000元计算（扣除租金60000元）。三、被告新乡市悉恩酒店于本判决书生效之日起十日内向原告新乡市靖业房地产开发有限公司支付违约金14400元。四、被告新乡市悉恩酒店的财产不足以清偿上述第二、三项债务的，由被告王壮和被告王永刚两人的个人财产承担连带清偿责任。如被告不能按本判决确定的期限向原告履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15960元，由被告新乡市悉恩酒店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 员 范梅红二〇二〇年十一月三十日书记员员 荣 莉