黑龙江省鹤岗市工农区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0403民初1043号原告：刘二功，男，汉族，1963年12月14日出生，无固定职业，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：郑兴刚，系黑龙江兴钢律师事务所律师。被告：龚家宇，男，汉族，1995年4月7日出生，无固定职业，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：王贺心，系黑龙江吉相律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚启新（与龚家宇系父子关系），男，汉族，1969年12月14日出生，系鹤岗市联通公司职员，住鹤岗市工农区。被告：鹤岗华源房地产开发有限公司（以下简称华源房地产公司），住所地黑龙江省鹤岗市工农区61委时代广场高层。法定代表人：厚忠涛，职务：董事长。委托诉讼代理人：李伟，系该公司员工。原告刘二功诉被告龚家宇、鹤岗华源房地产开发有限公司执行异议之诉一案，原告刘二功（执行申请人）对（2020）黑0403执异10号执行裁定书不服，向本院提起执行异议之诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘二功委托诉讼代理人郑兴刚，被告龚家宇委托诉讼代理人王贺心、龚启新，被告鹤岗华源房地产开发有限公司委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘二功向本院提出诉讼请求：要求继续执行比优特时代广场5-30层住宅楼1号012201室。事实及理由：2015年10月15日，工农区人民法院作出（2015）工商初字第102号民事判决书，判决被告鹤岗华源房地产公司偿还原告刘二功借款本金200万元及利息。此案在2015年7月份原告提出财产保全，工农区人民法院于2015年7月10日作出了（2015）工保字第23号查封裁定书，对时代广场5-30层住宅楼1号012201室作出了查封裁定。被告称，自己在2016年9月28日取得该房屋，系在查封房屋之后所取得，属于无效取得，因为2015年7月10日该房屋就己被工农法院查封。因此，被告的买卖行为是无效的，也违反法律规定。而且，之后工农法院解除了该房屋的查封，是法院执行部门的调整，与原告无关，原告也不知情。综上，应当支持原告的诉讼请求。被告龚家宇辩称，原告在诉状中的陈述不属实，被告在2013年5月19日便与华源房地产公司签订了商品房买卖协议，支付房款的方式为龚启新借给华源公司611744元的借款，作为被告支付给华源公司的房款，并且被告在2013年5月15日就入住了涉案房屋，入户至今一直在支付物业费取暖费等，至今尚未办理房屋产权证，并不是被告的责任，所以根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条，应当排除原告的强制执行。涉案房屋属于被告龚家宇所有。被告华源房地产公司辩称，被告龚家宇答辩内容属实，支持被告龚家宇的答辩意见。该房屋1号楼1单元2201室（比优特时代广场5-30层住宅楼1号012201室）是顶账协议签订当天交付的。当时因为华源房地产公司欠龚启新的钱，用此房屋顶的账。被告龚家宇为抗辩原告刘二功的诉讼主张，向本院提供了：1.户口本复印件3张，欲证明龚启新与龚家宇系父子关系。因原告刘二功及被告华源房地产公司对证据真实性及证明问题均无异议，本院予以确认并附卷佐证。2.华源房地产公司收据１张（复印件）、转款凭证2张、华源房地产公司明细账１页（复印件），欲证实：龚启新将60万元借给华源公司，华源公司收到龚启新的60万元后为龚启新出具了收据并记录在了公司的财务账中。该款便是龚家宇支付房款的来源。收据是当时房子给的时候所开，明细账是2015年被告龚家宇的父亲龚启新到华源房地产公司复印的。原告质证认为，对复印件的真实性有异议，不能证明其所要证明的问题。对转账凭证尾号4560的账户是谁的有异议，收款人是谁被告龚家宇有义务向法庭说明，否则不能证明被告龚家宇要证明的问题。因为龚启新转账款与被告龚家宇无关，对明细账真实性有异议，因为二被告是利害关系人，华源房地产公司是支持被告龚家宇诉讼观点的，明细账的记载可以随时制做和更改，且原告与华源房地产公司是借贷关系，与本案物权无关。出借款人是案外人龚启新，证实不了其要证明的问题。被告华源房地产公司质证认为，对以上证据的真实性及证明问题均无异议。本院认为，因龚启新与龚家宇系父子关系，己经被之前所提供的户口以及原告刘二功、被告华源房地产公司质证认可，因此龚启新作为龚家宇的父亲，为龚家宇出资（用自己的出借款债权顶账）购买房屋，符合人们日常的生活交易习惯，亦符合常理。该组证据中，转账凭证显示的转出账号为龚启新，加盖华源房地产公司现金收讫章的收据载明的权利人是龚启新，以上转款凭单和收据载明的日期均为2012年8月12日，结合华源房地产公司认可的明细账中“Ａ－012201龚启新短期转60万，Ａ－012201龚启新利息转7250，Ａ－012201差龚启新还欠华源款4494”，以上明细账所记载的内容能证明：该证据载明的“Ａ－012201龚启新短期转60万”与龚启新转出账号名下的转款凭单数额（10万、50万）、华源房地产公司出具的收据载明现金金额60万元，可以相互佐证，共同证明现金交易的过程和数额。故因以上证据能够相互佐证，形成完整的证据链条，以证实龚启新对华源房地产公司出借60万元款项的事实，本院对上述证据予以采信。虽然原告刘二功对被告龚家宇提出的证据存在复印件以及认为华源房地产公司可能因支持龚家宇而作出对龚家宇有利的证据的质证意见，因为以上证据虽然不能单独独立证明龚启新与华源房地产公司的借贷关系，但可以相互补充，互相证实，且不存在证明逻辑问题，又因该组证据亦能与被告龚家宇所举的其他证据相互佐证（下文详述），本院对原告刘二功的质证意见不予支持。3.华源房地产公司高层房源抵华源借款明细（复印件）1页、商品房买卖协议1份（复印件），收据2张。欲证实：华源房地产公司将涉案房屋出售给龚家宇，抵拖欠龚启新的借款本息708000元，龚家宇向华源房地产公司以抵账方式支付了购房款。商品房买卖协议签订于2013年5月19日，早于案涉房屋在2015年被查封。该笔顶账就是证据二中的60万元债权所顶时代广场A栋1单元2201室房屋。原告刘二功质证认为，对证据复印件有异议，不能证明其要证明的问题。复印件的出借人为龚启新，并非本案被告龚家宇，关于收据并没有龚家宇实际购房交款银行流水及事实。因为二被告是利害关系人，此收据并非国家正规机打收据，日期可以随时填写，其真实性是有异议，其中有一张是611744元的收据上收款方式为写明了是现金，但并没有现金交易的事实，也没有银行流水，两份收据是不真实的，不能证明被告龚家宇购买房屋的事实。被告华源房地产公司质证认为，对以上证据真实性及证明问题均无异议，均属实。本院认为，加盖被告华源房地产公司的高层房源抵华源借款明细载明了，时间：2012年8月12日，姓名：龚启新，金额：60万元，抵房时间：2013年5月17日，利息108000元，还款金额：708000元，楼号：1#012201室，姓名：龚启新，面积：191.17平方米，单价：3200元，金额：611744元，该抵账明细能够与证据二中债权债务金额60万元相吻合。商品房买卖协议签订的时间为2013年5月19日，约定的华源房地产公司将时代广场Ａ栋1单元2201室房屋出售给龚家宇，价款611744元，与抵华源借款明细载明的1#012201房屋抵账款项611744元数额一致，可以相互佐证。且两份收据中载明的房屋为1#1单2201室，房款数额611744元与抵华源借款明细、商品房买卖协议记载的金额一致。综上，该组证据有较高的吻合度，能够结合证据二中认定的事实，共同证实龚家宇所购买的比优特时代广场5-30层住宅楼1号012201室（时代广场Ａ栋1单元2201室）是通过原龚启新对华源房地产公司享有60万借款本金及利息的债权，用该债权通过抵账的方式取得本案争议的此户房屋的事实。因该组证据能够相互佐证且与证据二能够相互联系，故对该组证据予以采信。因龚启新与龚家宇系父子关系，父亲为儿子购买添置房屋属于正当行为，前文己详述，故对原告刘二功认为龚家宇与龚启新就本院争议房屋的交易行为没有关系的意见，不予支持。4.商品房买卖合同1份，欲证实：华源公司为涉案房屋办理备案手续，通知龚家宇签订正规的房屋买卖合同，被告华源公司在2016年9月28日签订了房屋买卖合同，该正规的房屋合同要早于法院在2019年查封房屋之前。原告刘二功质证认为，如果是房产局机打的合同，则对证据的真实性无异议，但是能看出来签订的日期是2016年9月28日，而法院对此房屋查封是2015年7月10日，也就是（2015）工保字第23号民事裁定书对此房屋进行了诉前财产保全查封。在法院查封后签订的房屋买卖协议，不具备法律效力。被告华源房地产公司质证认为，对证据真实性及证明问题均无异议，该合同是房产局备案合同。本院认为，该合同签订于2016年9月28日，该合同载明出售的鹤岗市比优特时代广场5-30层住宅一单元012201号房，建筑面积191.17平方米，每平方米3200元，总金额611744元，出卖人为被告华源房地产公司，买受人为被告龚家宇。以上商品房买卖合同载明的事项与证据２、证据３中龚启新以债权顶账获得房屋的事实以及龚家宇取得该房屋相应权利的事实。能够在户号、房屋面积、价款、权利人等方面相对应，故本院对该证据予以采信。5.入户通知书1页，入户证明1页，收据6张，欲证实：被告龚家宇在2013年5月15日便入住了涉案房屋，入住后支付了物业费、取暖费，是该房屋的实际占有权人。原告刘二功质证认为，对该组证据真实性有异议，被告华源房地产公司支持被告龚家宇的诉讼主张，是利害关系人，收据并非国家正规机打收据，以上证明日期可以随时填写制作，不能代表其证明的真实性有效性。被告华源房地产公司质证认为，对该组证据真实性及证明问题均无异议。本院认为，入户通知单载明了2013年5月19日被告龚家宇为时代广场5-30层住宅1号楼1单元（22层1）室，191.17平方米，缴纳了物业费、电梯费、装修保障金、取暖费等费用。入户证明载明了2013年5月19日被告龚家宇对时代广场5-30层住宅1号楼1单元2201室予以入户。收据载明2013年5月19日被告龚家宇为时代公寓1#1单22层１室，缴电梯费、物业费、取暖费、装修保证金等。以上证据，能够相互佐证，2013年5月19日被告龚家宇对本案争议的房屋办理入户手续并缴纳相关费用，收据有相应的票号较为正规。故本院对该组证据予以采信，认定自2013年5月19日被告龚家宇办理入户手续并缴纳相应费用后占用了该房屋。6.（2016）黑0403执11号之一执行裁定书，欲证实：工农区人民法院在2016年8月3日对涉案房屋解除了查封，2016年9月28日龚家宇与华源公司签订的备案合同要早于2019年法院查封裁定（2019）黑0403执恢94号之一执行裁定书。原告刘二功质证认为，对证据的真实性有异议，原告刘二功没有收到此执行裁定书。被告华源房地产公司质证认为，对以上证据真实性及证明问题均无异议。本院认为，经本院审查，该裁定书确系本院作出，本院予以确认并附卷佐证。原告刘二功为证明自己的诉讼主张，向本院提交了：1.（2020）黑0403执异10号执行裁定书，欲证实：原告对该裁定不服而提起了诉讼；2.（2015）工商初字第102号民事判决书，欲证实：该判决书对涉案房屋查封日期己载明自2015年7月10日起至2018年7月9日止；3.（2015）工保字第23号民事裁定书，欲证实：涉案房屋在诉前就进行了查封，查封日期自2015年7月10日起至2018年7月9日止。因此对涉案房屋应继续执行。本院认为，因被告龚家宇、华源房地产公司对该组证据的真实性及证明问题均无异议，本院予以确认并附卷佐证。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见并结合当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下：2015年7月10日本院作出（2015）工保字第23号民事裁定书，对刘二功与华源房地产公司民间借贷纠纷一案裁定保全了数套房屋，其中包括本案争议的房屋（比优特时代广场5-30层住宅楼1号楼012201室），该程序为诉前财产保全。同年10月15日本院作出（2015）工商初字第102号民事判决书，判决该案被告华源房地产公司偿还该案原告刘二功借款本金200万元及利息。判决生效后2016年1月7日本院立案受理申请人刘二功的执行申请，该案进入执行程序。在执行过程中，本院作出（2016）黑0403执11号之一执行裁定书，裁定解除对本案争议房屋（比优特时代广场5-30层住宅楼1号楼012201室）的查封。2020年6月9日本院作出（2019）黑0403执恢94号之一执行裁定书，将本案争议的房屋予以查封。2020年6月18日本案被告龚家宇对（2019）黑0403执恢94号之一执行裁定书不服，提出执行异议申请，要求解除对本案争议房屋的查封。本院受理后，作出（2020）黑0403执异10号执行裁定书，裁定中止对本案争议房屋的执行，即解除本案争议房屋的查封。本案原告刘二功对（2020）黑0403执异10号执行裁定书不服，向本院提起执行异议之诉，要求对本案争议的房屋继续执行。被告龚家宇的父亲的龚启新于2012年8月12日向被告华源房地产开发公司借款60万元。2013年5月19日被告龚新宇的父亲龚启新与被告华源房地产公司达成以房抵债协议，由被告龚家宇与华源房地产公司签订商品房买卖协议，并对抵账房屋具体户号（时代广场Ａ栋1单元2201室）及价款进行了约定。2013年5月19日被告龚家宇在华源房地产公司办理了相应入户手续，并缴纳了相应电梯费、装修保证金、垃圾清运费、取暖费等。本案争议焦点为被告龚家宇作为执行案外人对本案争议的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在本案中，2013年5月19日被告龚家宇的父亲龚启新因享有对被告华源房地产公司的债权，与被告华源房地产公司达成以房抵债。以房抵债房屋由龚家宇与华源房地产公司签订了房屋买卖合同。可以认定龚启新将自己以房抵债获得的抵债房屋相应权利交给其子龚家宇，故龚家宇依法成为以房低债房屋的权利人。并以被告龚家宇自己的名义签订买卖合同，但本质上应为以房抵债行为。被告龚家宇与被告华源房地产公司签订的房品房买卖协议时间为2013年5月19日，早于本案争议的房屋的诉前财产保全查封的时间2015年7月10日。龚启新与被告华源房地产公司的债权债务关系发生于2012年，以房抵债达成合意的时间为2013年，华源房地产公司履行以房抵债协议交付抵债房屋的时间为2013年，亦均早于本案争议的房屋的诉前财产保全查封的时间2015年7月10日。以房抵债是代物清偿行为，达成协议并履行交付抵账房屋完毕后，发生与买卖协议相同的效力，且龚家宇与华源房地产公司签订了书面买卖合同。因此，本院依法认定：１.被告龚家宇因其父亲享有债权的原因通过抵账方式支付房款的时间早于抵账房屋诉前财产保全查封的时间。2.被告龚家宇与被告华源房地产公司签订就抵账房屋交易的书面合同，早于抵账房屋诉前财产保全查封的时间。3.被告龚家宇占用抵债房屋的时间早于抵账房屋诉前财产保全查封的时间。且本案争议的抵账房屋无法办理不动产登记，非因被告龚家宇自身原因，故此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议若干问题规定》第二十八条：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。可以认定被告龚家宇自2013年5月19日时即对本院作出的（2015）工保字第23号民事裁定书，就本案争议的位于比优特时代广场5-30层住宅楼1号楼012201室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案原告刘二功作为申请执行人提起了执行异议之诉，因被告龚家宇作为执行案外人，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法对原告刘二功的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘二功的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告刘二功承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判长 白 梅审判员 辛泽西审判员 郭 靖二〇二〇年十一月九日书记员 高宏影