山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初3021号 原告：刘克方，男，1978年12月8日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：何恩玺，山东文科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范宣超，山东文科律师事务所实习律师。 被告：招商局物业管理有限公司日照分公司，住所地山东省日照市东港区东营路北海天二路东招商莱顿小镇**楼**物业管理中心，统一社会信用代码91371100494374925E。 负责人：李宏富，经理。 委托诉讼代理人：张宝华，男，招商局物业管理有限公司日照分公司职工。 被告：招商局地产（日照）有限公司，，住所地山东省日照市东港区东营路**招商莱顿小镇澜海郡**楼沿街统一社会信用代码91371100090667465M。 法定代表人：高慧民，执行董事。 委托诉讼代理人：郭海荣，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 原告刘克方与被告招商局物业管理有限公司日照分公司、被告招商局地产（日照）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘克方及其委托诉讼代理人何恩玺、范宣超，被告招商局物业管理有限公司日照分公司的委托诉讼代理人张宝华，被告招商局地产（日照）有限公司的委托诉讼代理人朱红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘克方向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告赔偿原告各项损失合计116861元；2.因诉讼产生的费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求第二项仅包含诉讼费。事实与理由：原告购买招商莱顿小镇小区第006栋1单元1104室，2019年3月14-18日，因下水道管道阻塞，造成原告全新未居住房屋被泔水浸泡，，地面墙面及屋内物品遭到浸泡，原告向被告索赔未果，故诉至法院。 被告招商局物业管理有限公司日照分公司辩称，1.原告无证据证明被告未尽到管理职责导致漏水，不应赔偿；2.原告对损害的发生及扩大存在过错，应由其自行担责；3.赔偿数额无依据，超过必要的维修费用，不应支持。 被告招商局地产（日照）有限公司辩称，1.其与原告系房屋买卖合同关系，涉案房屋于2016年10月18日取得《建设工程竣工规划验收合格证》、2016年10月27日取得《建设工程竣工验收备案表》，经建设工程主管部门确认验收合格备案，其开发的涉案房屋质量合格；目前原告所遭受损失是由于使用过程中管道堵塞而非质量问题所致，因此，其无任何违约行为，不应就本案纠纷承担任何责任；2.涉案房屋已于2016年12月17日交付原告且原告已自行装修且质保期已过，原告应自行承担该房屋使用过程中的相关风险及损失；3.因其就本次纠纷发生无过错，因此应由原告承担本案诉讼费用。综上，请求依法驳回原告的诉求。 当事人双方围绕诉讼请求，向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据1.山东省新建商品房买卖合同（预售）合同（合同编号：20160519051）一份，证明原告自被告招商局地产（日照）有限公司处购买莱顿小镇小区6栋1单元1104号房屋，该合同附件中补充协议4系前期物业服务合同，其中对物业费、物业服务内容进行了约定，同时证明被告招商局物业管理有限公司日照分公司未尽到对物业共用设施设备（下水道）的运行、维修、养护、管理义务，导致原告房屋被阻塞下水管道的污水浸泡，给原告造成的损失，其应当赔偿；证据2.收款收据一份，证明原告于2018年12月31日缴纳2017年6月1日至2019年6月30日期间25个月的物业费4997元以及缴纳标准按照空置未入住物业费七折优惠的标准缴纳的事实；证据3.照片打印件26张（无原件，当庭出示录像4个），证明因污水浸泡，导致装修及室内物品损坏的情况；证据4.微信聊天记录复印件一份，系原告（微信号：×××,微信名：刘克方）与被告客服马玉雪（微信号：×××，微信名：招商莱顿客服管家马玉雪）、太平洋保险公司刘丽娟（微信号：×××,微信名：娟）的聊天记录各一份（当庭出示其与刘丽娟的微信聊天记录原始载体），证明事故发生后原告与被告招商局物业管理有限公司日照分公司协商理赔事宜；证据5.不动产权证（原件核对后退还原告）、（2017）民初1102民初7731号民事判决书打印件（来源于裁判文书网）各一份，证明被告招商局物业管理有限公司日照分公司因管理不善导致多次下水道堵塞给业主造成损失，该案业主情况与本案相似，参照该案及原告房屋产权登记面积，被告应赔偿原告租金损失为11002.32元；证据6.装修及室内物品损失清单及说明各一份、收款收据6张、收据4张、送（销）货单1张、发票1张，证明被告给原告造成损失116861元；证据7.评估费发票1张，证明原告因鉴定支出2175元，应由被告承担。 被告招商局物业管理有限公司日照分公司质证称，对证据1无异议；对证据2真实性无异议；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，但2019年9月29日原告与刘丽娟聊天记录中有些修改金额未体现；对证据5产权证无异议，对判决书真实性无异议，判决书的证明目的有异议，两个案子类型不一致，对原告要求按照该判决书中的日租金0.59元/平方米主张租金损失无异议；对证据6中收款收据、收据、发票与本案的关联性有异议；对证据7无异议。 被告招商局地产（日照）有限公司质证称，对证据1真实性无异议，但附件七中约定涉案房屋的保修期（房屋交付之日2016年12月17日起算两年）已过；对证据2真实性不清楚；对证据3真实性不清楚；对证据4真实性不清楚；对证据5真实性无异议，但判决书不能作为定案依据；对证据6清单及证明系原告单方制作，对其真实性及证明事项不予认可，发票与收据等无法证明与本案的关联性及收费的合理性，不能作为认定原告损失的依据；对证据7未发表质证意见。 被告招商局物业管理有限公司日照分公司向本院提交招商莱顿小镇入伙资料物品确认表复印件一份，证明交房过程中所有管道及共用配套设施都是完整无瑕疵的。 原告刘克方质证称，对被告招商局物业管理有限公司日照分公司提交的证据的真实性无异议，但不能证明其主张。 被告招商局地产（日照）有限公司对被告招商局物业管理有限公司日照分公司提交的证据未发表质证意见，但该被告亦提交该份证据。 被告招商局地产（日照）有限公司向本院提交如下证据：证据一、山东省新建商品房买卖合同（预售）复印件一份（原件核对后退还被告）证明原告与其签订的商品房买卖合同约定涉案房屋保修期自房屋交付之日起计算，给排水管道的保修期为2年；证据二招商·莱顿小镇入伙资料物品确认表复印件一份（原件核对后退还被告），证明涉案房屋已经于2016年12月17日交付给原告，结合证据（一）可知，排水管道保修期应至2018年12月16日届满，即涉案事故发生时排水管道的保修期已经届满；证据三、日照市建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工规划验收合格证复印件各一份（加盖日照市城市建设档案馆查询专用章），证明招商局地产交付的是工程质量合格且符合规划设计要求的房屋；证据四、给排水管道状态测试记录表一份（当庭出示原件，庭后未提交复印件，视为该证据未提交），证明原告申请装修前曾与物业公司确认过给排水管道的畅通情况，检测结果是合格。 原告刘克方质证称，对被告招商局地产（日照）有限公司提交的证据一、二真实性无异议，但是原告提交的证据2物业费缴纳收据能够证实至2019年6月，原告尚未入住，所以涉案事故发生的排水管道保修期尚未届满；对证据三真实性无异议，但是该证据不能证实涉案的排水管道工程质量合格，因为在其中并没有单项的排水管道验收情况，更没有案涉排水管道的质量检查报告，而原告提交的证据5中的判决书也能证实被告二开发建设的案涉小区排水管道存在问题；对证据四真实性无异议，但该记录表只是对地暖管道、、地漏供水避水进行检测，未检测发生事故的下水道。 被告招商局物业管理有限公司日照分公司质证称，对被告招商局地产（日照）有限公司提交的证据均无异议。 经审查，对原告提交证据1，两被告无异议，本院对该证据予以确认；对证据2、3、4、7被告招商局物业管理有限公司日照分公司对证据的真实性无异议，本院予以确认；对证据5中不动产权证书两被告无异议，本院对该证书予以确认，对民事判决书与本案无关，本院不予确认；对证据6中清单被告不予认可，且系原告单方制作，本院不予确认，对收款收据、发票等因被告不认可其与本案的关联性，本院对该证据不予确认。对被告招商局物业管理有限公司日照分公司提交的证据原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对招商局地产（日照）有限公司提交的证据，原告与被告招商局物业管理有限公司日照分公司对证据的真实性均无异议，本院予以确认。以上证据均在卷作证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2016年5月19日，原告刘克方（买受人）与招商局地产（日照）有限公司（出卖人）签订编号为20160519051号山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，约定原告购买位于日照市的房屋；该合同第九章第二十一条前期物业管理约定前期物业服务企业为招商局物业管理有限公司日照分公司，物业服务费为2.45元/月·平方米（建筑面积）；该合同补充协议4为前期物业服务合同，委托人为招商局地产（日照）有限公司，被委托人为招商局物业管理有限公司日照分公司，该协议约定前期物业管理服务内容包括：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等内容。 原告刘克方于2018年12月31日向被告招商局物业管理有限公司日照分公司交纳2017年6月1日至2019年6月30日的物业管理费4997元和垃圾清运费110元。2019年3月27日，案涉房屋取得鲁（2019）日照市不动产权第0008548号不动产权证书，记载房屋建筑面积为116.55平方米。 原告刘克方于2016年12月7日在入伙资料物品确认表中签字并接收涉案房产，原告主张其对房屋装修后一直未入住，2019年3月18日其接到楼下1004邻居电话称污水渗漏到邻居家，因下水道堵塞反水，涉案房屋内进水，造成原告屋内装修及家具装饰等损坏，原告主张其事后与招商局物业管理有限公司日照分公司客服马玉雪、太平洋保险公司刘丽娟沟通赔偿事宜未果，故诉至法院。诉讼中，原告申请对因下水道污水反水给涉案房屋造成的装修、室内物品、房屋消毒及管道改造等损失进行鉴定，本院依法委托山东宸正价格评估有限公司对上述申请进行鉴定，山东宸正价格评估有限公司于2020年8月18日作出鲁宸价评字【2020】第07021号价格评估报告，该报告结论为：案涉1104室因下水道污水反水造成房屋装修、室内物品、房屋消毒及管道改造等损失价值为43490元。原告为本项鉴定预先交纳评估费2175元。原告及招商局物业管理有限公司日照分公司对评估报告无异议，被告招商局地产（日照）有限公司对评估报告的真实性及合法性均无异议，但不认可其与本案的关联性。 原告要求被告赔偿原告租金损失及装修物品等损失共计116861元，其中租金损失按照平均日租金价格为0.59元/㎡·日，自2019年3月14日至2019年9月1日原告重新装修房屋并入住之日止，原告房屋不动产权证书登记的房屋建筑面积为116.55平方米，计算得出金额为11002元（116.55㎡×0.59元/㎡·日×160日），装修及物品等损失金额为116861元，以上合计127863元，原告要求两被告承担的赔偿金额为116861元，其余11002元原告自行负担。 被告招商局物业管理有限公司日照分公司对涉案房屋发生污水反水事件无异议，但对原告要求其承担赔偿责任及损失金额有异议，其认为房租损失计算天数应扣除实际入住的天数，对日租金的计算标准无异议；被告招商局地产（日照）有限公司对事故发生无异议，但主张保修期已过，其无责任，不应承担赔偿责任，对原告主张的损失金额亦有异议，认为房租损失应以实际损失发生额为准，若原告未另外租赁房屋，该损失时未发生，不应赔偿，对日租金的计算标准未提出异议。 本院认为：原告刘克方在与被告招商局地产（日照）有限公司签订的涉案房屋买卖合中约定了由被告招商局物业管理有限公司日照分公司提供物业服务，原告与被告招商局物业管理有限公司日照分公司之间形成物业服务合同关系。被告招商局物业管理有限公司日照分公司作为物业服务单位，负有对共用设施设备的维护与管理的义务，应保证共用设施设备运行正常。涉案房屋下水道堵塞，被告应当及时检修，被告招商局物业管理有限公司日照分公司未能及时排除障碍，导致下水道堵塞反水，构成违约，因此，原告要求被告招商局物业管理有限公司日照分公司赔偿损失，于法有据，本院予以支持。原告对于涉案房屋疏于管理，未能及时发现问题，导致损失扩大，应当适当减轻被告的赔偿责任。根据造成损失的原因力大小和当事人过错的程度，本院酌定被告招商局物业管理有限公司日照分公司对原告的损失承担80%的责任。关于原告要求被告招商局地产（日照）有限公司承担赔偿责任的诉讼请求，该被告与原告之间系商品房买卖合同关系，其非案涉房屋物业服务合同的当事人，故对该项主张本院不予支持。 对于原告主张的两项损失，本院分析确认如下：1.房屋装修、室内物品、房屋消毒及管道改造等损失，经山东宸正价格评估有限公司评估以上损失价值为43490元，该评估程序合法，评估结论依据充实，客观公正，且被告均无异议，本院予以采信。2.因房屋被浸泡影响居住所造成的房屋租金损失，因涉案房屋维修及重新装修期间影响原告的正常居住使用，结合房屋维修等原因及原告自认的入住时间，本院认为原告主张的160日租金损失合情合理，且二被告均对原告主张的平均日租金价格为0.59元/㎡·日无异议，仅对租金的应否赔付有异议，故本院对该日租金的计算标准予以认可，结合涉案房屋不动产权证书中载明的建筑面积，本院酌定涉案房屋的租金损失数额为11002元（0.59元/㎡·日×160日×116.55㎡）。综上，被告应当赔偿原告损失数额为43593.60元【（43490元+11002元）×80%】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、被告招商局物业管理有限公司日照分公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘克方房屋各项损失共计43593.60元； 二、驳回原告刘克方要求被告招商局地产（日照）有限公司赔偿本判决第一项损失的诉讼请求； 三、驳回原告本案的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2637元，由原告刘克方负担1747元，由被告招商局物业管理有限公司日照分公司负担890元；评估费2175元，由被告招商局物业管理有限公司日照分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  王长杰 人民陪审员  李君业 人民陪审员  费春义 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  孙 程 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 (2020)鲁1102民3021号案件履行账号信息 开户行:中信银行日照分行营业部 账号:31×××53 户名:日照市东港区人民法院 （汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官）