湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1912号上诉人（原审被告）：伍祖成，男，1967年3月18日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：梅伯顺，湖南先锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈洁，女，1989年5月4日出生，汉族，住湖南省临澧县。被上诉人（原审原告）：戴铁，男，1988年7月25日出生，汉族，住湖南省临澧县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：鲁由舫，湖南澧州律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张**，湖南澧州律师事务所律师。原审第三人：乐义珍，女，1968年1月9日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。原审第三人：彭美林，女，1962年9月23日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原审第三人：周尚田，男，1966年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人伍祖成因与被上诉人沈洁、戴铁，原审第三人彭美林、乐义珍、周尚田房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2020）湘0703民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。伍祖成上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈洁、戴铁的全部诉讼请求，并由沈洁、戴铁承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：沈洁、戴铁与伍祖成之间不存在房屋租赁合同关系。沈洁、戴铁提起诉讼仅是认为伍祖成没有收取租金的合法依据，其主张的实质应是认为伍祖成不当得利。向伍祖成交纳租金的是常德市蜂巢装饰工程有限公司鼎城分公司（以下简称“蜂巢鼎城分公司”），而非沈洁、戴铁。一审法院认定案涉房屋所有权人彭美林未追认伍祖成转租房屋的事实错误。彭美林违约向伍祖成提出涨租要求被拒后，又与沈洁、戴铁签订房屋租赁合同，其与沈洁、戴铁存在共同利益关系，彭美林的相关陈述不具备真实性。彭美林知晓伍祖成转租房屋后未以此为由解除租赁合同，应视为其对伍祖成转租行为的追认。沈洁、戴铁辩称，彭美林出租房屋时已明确约定房屋转租需得到彭美林本人同意。彭美林多次表示不予认可上诉人伍祖成的转租行为，一审法院根据相关法律规定，认定伍祖成与沈洁、戴铁转租合同无效正确，伍祖成应返还从沈洁、戴铁处收取的租金。伍祖成擅自转租房屋，导致转租合同无效，沈洁、戴铁需另行与彭美林签订租赁合同，并再次交纳租金，造成沈洁、戴铁二人巨大的损失。伍祖成对此存在明显过错，应承担相应民事责任。沈洁、戴铁向一审法院起诉请求：1、判令伍祖成、乐义珍向沈洁、戴铁返还租金及押金合计268000元并参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年6月2日起至款项实际付清之日止的资金占用利息；2、诉讼费用由伍祖成、乐义珍承担。一审法院认定事实：1、伍祖成与裴立红合伙经营茶楼生意于2017年租赁彭美林名下位于常德市鼎城区××镇××，2017年8月1日，裴立红与彭美林签订《房屋租赁合同》，约定租期5年，从2017年9月1日起至2022年9月1日止，租金为年租金135000元整（前三年为135000元，第四年140000元，第五年145000元），同时约定裴立红在租赁期内有权转租或转让，但须通过彭美林协商同意可办理，2017年10月裴立红退出合伙经营，由伍祖成继续使用案涉房屋经营，伍祖成已向彭美林交付租金至2019年9月1日。2、2018年4月22日，伍祖成将案涉房屋转租给周尚田用于经营蜂巢鼎城分公司，伍祖成与周尚田签订《门面租赁合同》，约定租期5年，自2018年6月1日起至2023年5月30日止，租金为每年248000元，押金50000元，第一年租金伍祖成已收取，另伍祖成用押金及之前装修案涉房屋的设施作价40000元共计90000元入股蜂巢鼎城分公司并参与经营，2019年3月15日，伍祖成将其股权全部转让给戴铁，其他股东亦将股权转让给戴铁，由戴铁一人经营，2019年7月11日，蜂巢鼎城分公司注销。伍祖成当庭陈述转租时仅告知彭美林将案涉房屋用于合伙经营装修公司，未告知转租事宜。3、2019年5月至7月，伍祖成要求沈洁、戴铁支付2019年至2020年度租金，沈洁、戴铁通过转账方式向伍祖成支付租金170000元，另经双方认可伍祖成抵账48000元，沈洁、戴铁共计支付218000元，其中150000元在伍祖成要求下转账至乐义珍账户。4、2019年8月，彭美林向伍祖成收取2019年至2020年租金，并提出租金涨至180000元，如伍祖成支付租金，伍祖成享有优先承租权，并于2019年8月15日前签定合同，后伍祖成未支付租金，彭美林与戴铁于2019年9月1日签订《房屋租赁合同》，彭美林将案涉房屋租赁给戴铁，戴铁已向彭美林支付2019年至2020年度租金170000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：沈洁、戴铁是否有权要求伍祖成、乐义珍返还租金及押金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，伍祖成、裴立红合伙经营茶楼生意，并以裴立红名义与彭美林签订房屋租赁合同，后裴立红退出合伙，由伍祖成继续使用案涉房屋并向彭美林交付租金，伍祖成与彭美林已形成租赁合同关系。蜂巢鼎城分公司股东将全部股权转让给戴铁一人之后，伍祖成搬离案涉房屋，由沈洁、戴铁使用并向伍祖成交付租金。按照法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，伍祖成将案涉房屋转租给戴铁、沈洁未经彭美林同意，系无权处分，事后彭美林亦未追认，现沈洁、戴铁亦不认可该转租关系，转租合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，伍祖成收取戴铁、沈洁租金后，一直未予返还，已构成资金占用，故对沈洁、戴铁要求伍祖成返还租金218000元及资金占用利息的诉讼请求，予以支持，沈洁、戴铁向乐义珍转账系伍祖成要求，相应责任应由伍祖成承担，故对沈洁、戴铁要求乐义珍返还租金及资金占用利息的诉讼请求不予支持。对沈洁、戴铁要求伍祖成、乐义珍返还租金押金50000元的诉讼请求，沈洁、戴铁未提供证据证明其向伍祖成、乐义珍交付了租金押金，且该押金系伍祖成向蜂巢鼎城分公司收取，已作为其入股蜂巢鼎城分公司股金，沈洁、戴铁无权直接向伍祖成、乐义珍主张返还租金押金的权利，故对沈洁、戴铁该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院遂判决如下：一、伍祖成自本判决生效之日起十日内返还沈洁、戴铁租金218000元并参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年6月2日起至租金付清之日止的资金占用利息；二、驳回沈洁、戴铁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，财产保全费1920元，共计7240元，由沈洁、戴铁负担1418元，伍祖成负担5822元。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：沈洁、戴铁是否有权请求伍祖成返还案涉款项。首先，伍祖成主张其与蜂巢鼎城分公司而非沈洁、戴铁构成租赁合同关系。但本案中，房屋租金由沈洁、戴铁而非蜂巢鼎城分公司支付，故构成实际租赁合同关系的主体应是伍祖成与沈洁、戴铁。现因该租赁合同未经房屋所有人彭美林同意而无效，沈洁、戴铁有权要求伍祖成返还二人交纳的款项。其次，即便是戴铁代表蜂巢鼎城分公司与伍祖成构成租赁合同关系，因蜂巢鼎城分公司已注销，而公司与公司股东存在投资关系，股东对公司经营成果享有收益权利，且股东对公司结算负有清算责任，根据民法权利继承原则，公司的债权不因其主体的消灭而灭失，戴铁作为公司股东亦有权向伍祖成主张权利。综上所述，伍祖成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4570元，由伍祖成负担。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  蒋晓玲审判员  涂江波二〇二〇年十一月三十日法官助理戚盛书记员陈颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；