江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7713号上诉人（原审被告）：吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区江兴西路**吴越尚院商铺。经营者：周家萍。委托诉讼代理人：王兴荣，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秀梅，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王赞，女，1985年11月12日出生，汉族，住河南省拓城县。委托诉讼代理人：施秋明，江苏凡创律师事务所律师。原审第三人：李嵩，男，1990年9月30日出生，汉族，住江苏省苏州市。原审第三人：孙贵林，男，1974年4月21日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原审第三人：李铭华，男，1991年1月5日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原审第三人：刘春媛，女，1976年5月30日出生，汉族，住浙江省长兴县。原审第三人：张凤，女，1990年8月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心（以下简称乐府培训中心）因与被上诉人王赞、原审第三人李嵩、孙贵林、李铭华、刘春媛、张凤租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初4780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。乐府培训中心上诉请求：撤销一审判决第一、三项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审混淆了无权处分与产权信息查明的责任问题。朱智慧未经乐府培训中心同意，擅自与王赞签订《房屋租赁合同》，乐府培训中心无转租权，王赞未审查乐府培训中心是否具有转租权，也未审查涉案房屋的产权情况。这是两个不同的责任问题，双方应对各自的过错承担责任。2.朱智慧不仅无权代表乐府培训中心签订《房屋租赁合同》，更无权指令王赞将房租支付到他人账户，王赞仅凭朱智慧的指令将房租支付给邱继勇，主观上存在严重过错，应自行承担责任。一审判决乐府培训中心返还王赞房租没有事实依据。3.李嵩、孙贵林、李铭华、刘春媛、张凤陈述乐府培训中心与房东的租期至2019年8月到期，房东于2019年5月与邱继勇签订《房屋租赁合同》。邱继勇是2019年5月以后的实际承租人，王赞将房租付给邱继勇，是在履行他们之间的租赁合同义务，王赞应向邱继勇要回房租。二、一审适用法律错误。房屋租赁合同第九条第五款已对无效的情形作出约定，王赞对非法转租导致合同无效有心理预期，愿意承担相应风险。合同约定因非法转租导致合同无效，仅需赔偿损失，不是赔偿违约金。王赞出示的损失费证据与本案没有关联性，一审判决乐府培训中心承担违约金没有法律依据。王赞辩称，服从一审判决。刘春媛、张凤辩称，乐府培训中心未经刘春媛、张凤同意进行转租，乐府培训中心的上诉与刘春媛、张凤无关，刘春媛、张凤不清楚乐府培训中心与王赞之间的纠纷。李嵩、孙贵林、李铭华二审未作答辩。王赞向一审法院起诉请求：1.依法确认王赞与乐府培训中心签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令乐府培训中心向王赞支付违约金16660.8元；3.判令乐府培训中心向王赞退还已支付的37024元房屋租金及押金并支付逾期利息（自2019年10月1日起，以37024元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至乐府培训中心实际支付之日止）；4.本案诉讼费由乐府培训中心承担。一审法院认定事实：2018年4月9日，乐府培训中心（甲方）与王赞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心二楼教室，租赁期3年，自2018年4月9日至2021年4月9日止；每年租金55536元；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金，甲方除应按约支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金10%向乙方支付违约金；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失；乙方付甲方一个月押金，此押金于退房时退还（4628元/月）。乐府培训中心在合同尾部甲方处加盖公章，明确签约代表为朱智慧，并约定了收款账户为朱智慧的支付宝账户。合同签订后，王赞于2018年4月9日通过微信转账方式向朱智慧支付20164元；同日，王赞又通过支付宝转账方式向朱智慧转账40000元，总计60164元，其中租金55536元，押金4628元。2019年4月2日，朱智慧通过微信告知王赞，要求其将第二年的房租55536元转账汇入邱继勇名下尾号为592777的中国农业银行账户内。2019年4月11日，王赞将第二年房租55536元转账汇入邱继勇名下尾号为592777的中国农业银行账户内。2019年4月11日，王赞将上述转账记录截图通过微信发给朱智慧，朱智慧确认已收到。苏州市吴江区松陵镇江兴西路858号吴越尚院商铺所有权人系李嵩、孙贵林、李铭华、刘春媛、张凤。一审审理过程中，到庭当事人一致认可，第三人与乐府培训中心签订的租赁合同明确约定涉案房屋不能转租。以上事实，有王赞提供的《房屋租赁合同》、微信转账记录、支付宝转账记录、微信聊天记录、银行转账记录、房屋产权信息及当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据上述法律规定，承租人未经出租人同意擅自转租租赁物，事后又未经出租人认可的，转租行为无效。乐府培训中心与李嵩、孙贵林、李铭华、刘春媛、张凤签订的租赁合同明确约定涉案房屋不能转租，事后，李嵩、孙贵林、李铭华、刘春媛、张凤对乐府培训中心的转租行为亦不予认可，故乐府培训中心与王赞之间的房屋租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该规定，双方当事人因该合同取得的财产应当相互返还，如果不能返还或没必要返还的，则应当进行折价补偿。乐府培训中心与王赞在签订房屋租赁合同时，对因房屋权属瑕疵问题导致合同无效的情形进行过约定，且乐府培训中心未提交证据证明王赞对乐府培训中心的无权处分系明知，故应认定王赞在签订合同时已尽到了房屋权属信息的注意义务，对合同无效不存在过错。关于乐府培训中心认为其并未收到王赞第二年房租的答辩意见。一审法院认为，乐府培训中心认可其与王赞签订的房屋租赁合同，合同明确的收款账户系乐府培训中心签约代表朱智慧的支付宝账户。王赞第一年的租金及押金共计60164元均直接支付给朱智慧，乐府培训中心对此无异议。后，王赞在朱智慧的要求下，将第二年的租金55536元通过银行转账支付给邱继勇，朱智慧对此亦予以认可，故一审法院认定王赞已完成第二年房租的支付义务，对乐府培训中心该项抗辩意见不予采信。关于租金问题。审理过程中，李嵩、孙贵林、李铭华、刘春媛、张凤确认王赞于2019年10月17日搬离涉案房屋，扣除王赞在2019年4月9日至2019年10月17日实际使用期间的占有使用费29061元（55536元/365天*191天），剩余租金26475元乐府培训中心应退还给王赞。关于押金问题。由于乐府培训中心转租行为无效，其收取王赞的押金4628元，无合法依据，亦应予以返还。关于违约金问题。一审法院认为，王赞要求乐府培训中心支付违约金16660.8元（55536元/年*3年*10%）在合理范围内，一审法院予以支持。关于逾期利息问题。王赞因合同无效产生的损失已包含在违约金内，对逾期利息的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心于判决生效后十日内返还王赞租金26475元。二、吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心于判决生效后十日内返还王赞押金4628元。三、吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心于判决生效后十日内支付王赞违约金16660.8元。四、驳回王赞其他的诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入王赞指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××64）本诉案件受理费减半收取1047元，由吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心负担。吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心负担之数于判决生效后十日内交至法院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××60）。王赞预交的案件受理费，一审法院于判决生效之日起十五日内退还。二审中，刘春媛、张凤提交如下证据：1.2019年4月30日高新区狮山乐府音乐工作室10万元的转账凭证，备注吴江乐府租金，证明刘春媛、张凤在2019年4月30日收到乐府培训中心支付的下一个5年的部分租金；2.限期搬离通知，显示房东刘春媛于2019年9月15日向苏州柒荷文化艺术培训有限公司（邱继勇）发送通知，要求苏州柒荷文化艺术培训有限公司（邱继勇）于2019年10月17日搬离，证明刘春媛、张凤要求承租人搬离涉案房屋。乐府培训中心质证表示：1.对转账凭证的真实性没有异议；2.对搬离通知的真实性没有异议。王赞质证表示：1.认可转账记录的真实性，但这是乐府培训中心与第三人之间的转账，王赞不清楚；2.对搬离通知没有异议。二审中，乐府培训中心明确：1.朱智慧是乐府培训中心的校长，公章由朱智慧保管；2.乐府培训中心的经营者是周家萍，乐府培训中心委托周家萍的儿子徐枫进行具体经营；3.乐府培训中心租赁涉案房屋后进行了装修；4.高新区狮山乐府音乐工作室是一家个体户，经营者是徐枫，当时乐府培训中心跟房东之间的合同即将到期，下一期合同还没签订，先付房租，为了再继续租赁涉案房屋。乐府培训中心与刘春媛、张凤一致确认双方之间签订的租赁合同是一审卷宗中第80页的租赁合同。该合同显示双方的租赁期限为2014年8月18日至2019年8月17日。刘春媛、张凤表示：1.邱继勇是乐府培训中心的合伙人，当时邱继勇签订合同的时候，邱继勇所用的合同主体是苏州柒荷文化艺术培训有限公司，但当时邱继勇口头表述，他代表乐府培训中心签订下一个5年的租赁合同；2.第一份租赁合同年租金是42万，第二份租赁合同年租金是60万，高新区狮山乐府音乐工作室于2019年4月30日转账10万元，并备注吴江乐府房租。第一份租赁合同于2019年8月17日到期，该10万元支付的是后5年的租金，故在2019年8月17日第一份租赁合同到期后，没有要求乐府培训中心搬离涉案房屋，而是根据10万元租金对应的租期，继续使用至2019年10月17日；3.第一份租赁合同与第二份租赁合同所使用的模板一样，均明确不能转租。二审另查明，一审法院于2020年1月2日立案受理原告王赞与被告吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心房屋租赁合同纠纷一案（案号（2020）苏0509民初121号）。该案中，乐府培训中心陈述：1.邱继勇是乐府培训中心的合伙人，乐府培训中心和房东的合同是5年一签的，2019年邱继勇以个人名义和房东续签了5年的租赁合同，因为交不起房租，在2019年9月19日房东要求乐府培训中心在10月19日之前撤租，实际上乐府培训中心在2019年9月19日就停止营业了；2.乐府培训中心对王赞提交的拆除地暖、地、地板等的收据无异议表示理论上如果不能继续租下去，应该拆除地暖等。因王赞未按期缴纳诉讼费，该案于2020年6月24日以按撤诉处理方式结案。二审再查明，本案一审组织的2020年5月27日的庭前会议中，王赞主张其于2019年10月1日搬离涉案房屋。刘春媛、张凤和李铭华主张王赞搬离时间为2019年10月17日，刘春媛、张凤和李铭华主张其与邱继勇在2019年5月提前签订了2019年8月18日至2024年8月17日的租赁合同，不是和乐府培训中心签订的，但已找不到该份合同。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，王赞因涉案房屋租赁事宜诉至法院。乐府培训中心与房东之间的租赁合同于2019年8月17日到期，现有证据不足以证明乐府培训中心与房东达成了后五年新的租赁合意，乐府培训中心与王赞之间的租赁合同于2021年4月9日到期，故乐府培训中心与王赞之间的租赁合同中2018年4月9日至2019年8月17日部分有效，2019年8月18日至2021年4月9日因超出乐府培训中心与房东之间的租赁合同部分无效。截至王赞搬离涉案房屋之日，王赞与乐府培训中心之间的租赁合同有效部分已经履行完毕，故王赞要求解除其与乐府培训中心之间的租赁合同不能成立。关于乐府培训中心主张的王赞未尽审查义务且擅自将第二年的租金支付至邱继勇账户，王赞应承担相应责任的问题，本院认为，涉案《房屋租赁合同》对因提前收回房屋、房屋权属瑕疵、非法出租房屋等问题进行了约定，乐府培训中心未提交证据证明王赞明知乐府培训中心系无权转租，乐府培训中心主张王赞承担相应责任不能成立。涉案《房屋租赁合同》加盖了乐府培训中心的公章，朱智慧系乐府培训中心的校长，合同明确收款账户系乐府培训中心签约代表朱智慧的支付宝账户。王赞将第一年的租金及押金支付给朱智慧，后王赞在朱智慧的要求下将第二年的租金转账支付给邱继勇，朱智慧对此予以认可，故王赞已完成第二年房租的支付义务。关于王赞主张的违约金，本院认为，现房东要求收回房屋，导致王赞未能按照合同约定继续使用涉案房屋，因王赞与乐府培训中心之间的租赁合同有效部分已经履行完毕，王赞要求乐府培训中心支付违约金没有合同依据。王赞如有损失，可另行主张。关于王赞主张的乐府培训中心返还已支付的租金和押金及逾期利息的问题，本院认为，一审认定由乐府培训中心向王赞返还未使用期间的租金26475元和押金4628元，合计31103元并无不当。关于王赞主张的逾期利息，本院酌定由乐府培训中心向王赞支付以未使用期间的租金和押金合计31103元为基数，自本案起诉之日即2020年4月29日至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息。综上所述，乐府培训中心的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初4780号民事判决；二、吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心于本判决生效后十日内返还王赞租金26475元和押金4628元合计31103元及逾期利息（自2020年4月29日起，以31103元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、驳回王赞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2094元，减半收取1047元，由王赞负担108元，由吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心负担939元。二审案件受理费2094元，由吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十一月十日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。