安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1602民初8788号原告：亳州瑞尔普斯企业管理有限公司。住所地：安徽省亳州市谯城区环城东路南段路**。统一社会信用代码：91341600MA2RM0J14R。法定代表人：朱庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘海，上海建纬（合肥）律师事务所执业律师。被告：张**，男，1987年4月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：曹**刚，安徽亳乐律师事务所执业律师。原告亳州瑞尔普斯企业管理有限公司（以下简称：亳州瑞尔普斯公司）诉被告张**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亳州瑞尔普斯公司的委托诉讼代理人刘海，被告张**及其委托诉讼代理人曹**刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亳州瑞尔普斯公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2019年4月17日签订的编号317#铺-372#铺的《亳州大行广场.商铺租赁合同》,没收履约保证金20000元;2、判令被告立即交还商铺(317#铺-372#铺),并向原告支付房屋恢复原状费用217853元;3、依法判令被告向原告支付拖欠的租金227721.78元、管理费151814.52元、物业费37953.63元(上述费用暂计算至2020年7月31日,直至交还商铺之日止);4、依法判令被告支付逾期付款的违约金43779.52元(暂计至2020年7月31日,直至款清时止);5、依法判令被告支付原告律师费35000元;6、依法判令本案全部诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年4月17日,原、被告双方签订编号317#铺-372#铺的《毫州大行广场.商铺租赁合同》(下简称“合同”)、《商业运营管理协议书》(以下简称协议)、《大行广场管理公约》(以下简称公约)等协议,“合同”约定原告将位于毫州市人民路与蒙城路交汇处的大行广场317-372号商铺出租给被告,用于儿童乐园经营,租期为2019年3月22日至2021年9月28日(以实际开业时间计算租金),租金按季度支付。上述文件约定:若在租金到期后连续30天拖欠包括但不限于租金、水电费(含公摊水电费)等费用的,合同自行终止,原告有权收回此商铺,被告自行承担由此带来的一切损失和责任,被告逾期支付合同约定的相关费用的,应按应缴费用的总额,每日承担千分之三的滞纳金,因被告违约原告主张债权所产生的诉讼费、律师费、交通费、执行费等一切费用,也均由被告承担。合同还约定了双方解除合同后,被告应将房屋内的隔墙拆除,若由原告拆除的,被告应按照每平方米200元的价格支付给原告拆除费用。合同签订后,原告依约向被告交付了租赁商铺,但被告却未能按照约定向原告支付租赁费用,截止至2020年7月31日,被告累计拖欠原告租金、管理费、物业费、场地恢复费用及违约金共计679155.45元整。原告多次向被告发函催要,被告均置之不理,被告此种行为已构成违约,应承担相应的违约责任。有鉴如此,被告的行为已经严重损害了原告的合法权益,故原告诉至本院。被告张**辩称：一、原告诉讼请求解除双方于2019年4月17日签订的编号317#铺至372#铺，没收履约保证金2万元的诉讼请求不能成立，不予支持。根据2019年4月17日，原、被告签订编号317#铺至372#铺《亳州大行广场.商铺租赁合同》第一条，租赁商铺的坐落、面积情况：原告租赁给被告的房屋位于亳州市人民路与蒙城路交汇处的大行广场项目3层，商铺号317至372铺，建筑面积总计2811.34平方米，（具体布局详见附件4：CAD图纸）。但在合同签订后原告并没有向被告交付合同约定的房屋。原告实际向被告交付的房屋为328铺-345铺，364铺-368铺，建筑面积仅1150.11平方米，故原告无权要求被告交付编号317铺至372铺，更无权没收履约保证金2万元。二、原告的第二项诉讼请求支付房屋恢复原状费用217853元，无事实依据。被告租赁原告房屋用于儿童乐园经营使用，使用的是原告三层部分开放性框架楼房，未对墙体进行拆除，也不存在房屋恢复原状。根据《租赁合同》第十二条约定：乙方在使用甲方商铺过程中，有拆除隔墙的，收取隔墙改造恢复保证金：按以下计算标准收取，1-4层3.3米长度，得出总平方，每平方200元；乙方租赁期到期应主张恢复隔墙和改动的地方，如若不恢复，甲方有权动用乙方缴纳的隔墙等工程恢复保证金进行恢复，费用多出部分由甲方退还乙方，不足部分由乙方补足。三、原告的第三项诉讼请求，无事实依据。其一，被告不拖欠原告租金、管理费、物业费，原告要求被告支付上述费用于法无据。其二，因新冠××疫情防控需要，亳州大行广场自2020年1月24日封闭停业。原告将大行广场通向儿童乐园的唯一两个通道封闭至今，致使被告无法经营。为此，被告要求与原告解除房屋租赁合同并拉走儿童乐园的物品，但被告以原告尚欠被告317#铺-372#铺商铺租金、物业费为由而拒绝将儿童乐园经营使用的物品予以扣留至今。在儿童乐园物品被原告扣留期间，由于原告未履行监管职责致使儿童乐园大门门锁被毁坏，儿童乐园（淘气堡）、动感赛车被破坏，大部分游戏机均被损坏无法正常使用，给原告造成经济损失人民币70余万元。被告分别于2020年8月16日、10月9日向公安机关报案，此案正在受理中。四、原告的第四、五、六项诉讼请求，无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告亳州瑞尔普斯公司所提交的第二组证据、《亳州大行广场商铺租赁合同》、大行广场租赁合同确认单，第四组证据、委托代理合同、律师费发票、转账凭证，以上两组证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力，本院予以认定，但以上两组证据无法证明原告已经实际向被告张**交付了317#-372#商铺、被告张**应当支付律师费35000元；原告亳州瑞尔普斯公司所提交的第三组证据、催缴通知书，该组证据不具有合法性，对其证据效力，本院不予认定。被告张**所提交的第一组证据、2019年11月26日租金收据，该组证据不具有真实性、合法性，对其证据效力，本院不予认定；被告张**所提交的第二组证据、现场谈话录音，该组证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力，本院予以认定；被告张**所提交的第三组证据、视听资料，该组证据与本案不具有关联性，对其证据效力，本院不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人陈述、审理查明的事实为：2019年4月17日，原告亳州瑞尔普斯公司与作为乙方的被告张**签订《亳州大行广场.商铺租赁合同》。合同第一条约定：甲方租赁予乙方的房屋位于毫州市人民路与蒙城路交汇处的大行广场（简称商场）项目3层，商铺号317-372铺，建筑面积2811.34平方米（具体布局详见附件4：CAD图纸）。第二条约定：1、租赁期共二年六个月，自2019年3月22日至2021年9月28日，其中甲方交房日至甲乙双方约定的（或甲方另行通知的），统一开业前，都为免费租赁期。3、双方约定，乙方应于2019年5月1日开业租赁期开始计算为2019年3月22日开始（双方一致同意，如开业时间提前或延后在30天以内，则按该起算日开始计租）。如遇甲方工程或其他原因未能在约定时间内顺利开业，开业时间提前或延后超过30天，则租金起算日和租期做相应调整，甲方会提前1个月通知新的开业日期。乙方在第一次约定开业时间内装修好，具备开业条件的，经甲方验收合格后，奖励1个月免费租赁期，凭甲方发放的免收证明。合同第三条租金及相关费用明细：第一年（共计12个月），所交费用金额253021元，季度付；开业保证金、合同履约保证金20000元，垃圾清运费500元，所交费用合计金额273521元（合计第一年应交费用）。1、甲、乙双方商定，租赁期内该商铺租金如下：该铺位第一租赁年每月每平方租金为人民币18元（不含税），年租金总额607249.4元（大写）陆拾万柒仟贰佰肆拾玖元肆角整；第二租赁年每月每平方租金为人民币18元（不含税），年租金总额607249.4元（大写）陆拾万柒仟贰佰肆拾玖元肆角整；第三年租金递增7%，第三租赁年每月每平方租金为人民币19.26元（不含税），年租金总额649756.8元（大写）陆拾肆万玖仟柒佰伍拾陆元捌角整。合同第五条甲方权利与义务4、甲方应按本合同约定期限向乙方提供商铺。如政府行为调整乙方所使用商铺的用途、为止或甲方因资源整合的需要调整乙方所使用商铺的用途、位置，乙方须无条件服从调整，否则视为乙方违约，合同终止，合同履约保证金不予返还。合同第十条违约责任：一、乙方不按时交付租金及其他费用，除须补交外，每逾期壹天，还需按欠交金额每日千分之三的标准向甲方支付滞纳金，同时甲方有权对本合同乙方所租赁商铺进行包括但不限于停水、停电等处置，直至乙方将上述费用缴齐为止。二、乙方在合同解除或终止时不交还、不按时交还商铺的，自合同解除或终止之日起，每逾期一日，乙方应按合同总金额每日10%的标准向甲方交付赔偿金。同时，乙方还需按合同租金标准补交超期租金，直至将商铺交还给甲方为止。三、除上述违约行为外，双方任何一方未按约履行合同的，应向守约方及受损害的第三方承担赔偿责任。四、在租赁期间，乙方违反合同约定，甲方有权提前解除合同，收回商铺，乙方承担由此带来的一切损失和责任，向甲方所支付的全部费用甲方均不予返还，并赔偿甲方由此造成的损失。五、本合同所称的损失包括但不限于律师费、鉴定费等一切损失。合同签订后，被告张**支付租赁费270000元。本院认为：原告亳州瑞尔普斯公司与被告张**签订的《亳州大行广场.商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，且不违反我国法律法规的强制性规定。合同签订后，各方当事人均应当按照合同的约定，严格履行各自的义务。首先，合同第一条明确约定：甲方租赁予乙方的房屋位于毫州市人民路与蒙城路交汇处的大行广场（简称商场）项目3层，商铺号317-372铺，建筑面积2811.34平方米。但原告并未提供证据证明其已经向被告实际交付了商铺号317-372铺，建筑面积2811.34平方米的商铺。其次，合同第二条约定甲方交房日至甲乙双方约定的（或甲方另行通知的）统一开业日前，都为免费租赁期。但原告并未提供证据证明双方约定的统一开业日期或其另行通知的开业日期是明确的。再次，在首期租赁期间，因新冠××疫情防控需要，原告对被告租赁的涉案房屋进行了关闭，但原告并未提供证据证明其已经通知被告继续营业。综上所述，原告所提交的证据无法证明其已经按照涉案合同的约定向被告张**交付了涉案合同约定的全部商铺，涉案商铺的首年度租赁期限已经届满且被告张**未能按照涉案合同的约定支付租赁费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故，本院应由原告亳州瑞尔普斯公司承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告亳州瑞尔普斯企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费11141元、减半收取5570.5元，由原告亳州瑞尔普斯企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  吴加付二〇二〇年十一月五日书记员  洪强强