山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1321民初4830号 原告：高淑明，男，1980年1月30日出生，汉族，住西藏日喀则市桑珠孜区。 委托诉讼代理人：沈余宽，山东国曜（临沂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高飞，山东国曜（临沂）律师事务所律师。 被告：高华，女，1995年10月1日出生，汉族，住沂南县。 委托诉讼代理人：高升，山东胜盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高超，男，1990年4月8日出生，汉族，住沂南县。 第三人：张建营，男，1976年3月14日出生，汉族，住沂南县。 第三人：高永朋，男，1983年8月13日出生，汉族，住沂南县。 委托诉讼代理人：任梦阳，山东力维律师事务所律师。 原告高淑明与高丕玺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，因高丕玺在诉讼过程中因病去世，本院又根据原告高淑明的申请撤销对高丕玺的起诉，追加高丕玺的继承人高华为本案被告，依法适用简易程序，分别于2020年11月13日、2020年11月24日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告高淑明的委托诉讼代理人沈余宽，被告高华的委托诉讼代理人高升、高超，第三人张建营，第三人高永朋及其委托诉讼代理人任梦阳到庭参加诉讼。第二次开庭原告高淑明的委托诉讼代理人高飞，被告高华的委托诉讼代理人高升、高超，第三人张建营，第三人高永朋及其委托诉讼代理人任梦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高淑明向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除与高丕玺之间的房屋买卖合同；2.依法判令被告返还原告购房款600,000元及利息和违约金；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求为：1、请求依法判令第三人张建营、高永朋承担连带偿付责任；2、第三人高永朋退还原告已支付的中介费10000元；3、本院诉讼费、保全费、律师费等由被告、第三人承担。事实和理由：高丕玺将自己所有的房屋通过第三人鲁房置换三店对外出售，高淑明通过讯飞房产高永朋购买房屋，两第三人通过信息共享，为高淑明、高丕玺达成买卖房屋的意向并签订了合同。高淑明于2020年4月27日向高丕玺交付了2000元定金，于2020年5月6日向高丕玺支付了首付购房款598,000元，共计支付600,000元。但是在办理房屋过户手续时发现涉案房屋（安福花园3期2号楼2单元1802号）登记在案外人李平名下，且案外人李平不同意过户房屋给高淑明，为维护合法权益，高淑明提起诉讼。 被告高华辩称：1、答辩人不承担任何责任，答辩人未继承高丕玺任何遗产，不是本案适格被告。2、根据双方所签订的购房合同第三条，被答辩人支付首付款后，还应当按月支付高丕玺在银行办理的按揭贷款，被答辩人未支付该贷款，先行违约，被答辩人应当承担涉案合同项下的违约责任。3、高丕玺不存在违约，合同约定双方过户期限是房屋下证后五日内，该房屋尚未下证，双方约定的履行期限还尚未到。4、原告应当承担违约责任，按照购房合同第五条之规定，被答辩人逾期付款，答辩人不退房款，并按日收取应付款5%的违约金。5、答辩人依法提起反诉。 第三人张建营陈述：1、答辩人在本次房屋买卖合同中未参与。2、朱作荣系临时兼职，与本店无雇佣关系，风险自负。3、因房源信息登记繁多，主要以通讯沟通基本信息为主，开始无需详情，委托、代卖、承名等属正常，最后落实资料所控。4、本店属于鲁房置换全国连锁店，本人无权代理，责任应由总店负担。5、本次合同由朱作荣与腾讯房产（讯飞房产）及买卖双方自愿签署，本人不知情。6、腾讯房产（讯飞房产）属独立门店，具备房屋买卖全部流程的相关业务和知识，签署买卖合同前双方已认真阅读合同规定，如有违约由司法机关处理。7、本次合同签署时本人不在场、无签字，发生纠纷与本店本人无关。此次事件本人后知详情，愿意配合作证。 第三人高永朋陈述：1、合同签订时，被答辩人和高丕玺及第三人在一起谈论时已将涉案房屋权属登记不在高丕玺名下的情形告知了被答辩人。被答辩人之所以购买是因为该房屋比市场价低15万元左右。且在2020年5月6日签订的合同中第一条第二项明确记载了涉案房屋预售合同编号×××65,也能证实，原告见过预售合同，即明知该房屋登记在案外人李平名下，由此带来的风险应由被答辩人承担。2、关于被答辩人要求答辩人承担连带偿付责任的诉求无事实和法律依据。3、答辩人未收到被答辩人的中介费。4、答辩人不同意支付诉讼费、保全费和被答辩人的律师费。5、答辩人一直配合被答辩人积极协调解决房屋事宜。综上，答辩人不应承担责任。 本院经审理认定事实如下：高淑明到鲁房置换三店（店长系第三人张建营）处购买房屋，鲁房置换三店店员朱作荣通过信息共享与讯飞房产中介（所有人系本案第三人高永朋）联系将本案争议房屋售卖与高淑明。高淑明与高丕玺于2020年4月27日签订房屋买卖意向合同，合同约定该房屋总金额为110万元，定金2000元，首付款60万元，剩余50万元通过银行按揭贷款支付给高丕玺。2020年5月6日，高丕玺与高淑明签订正式购房合同，合同第三条：“该房屋协议价格为（人民币）（大写：壹佰壹拾万圆整）（小写：1,100,000元整）”。价款支付方式和支付时间为：签定合同时乙方支付定金（大写：贰仟元整）（小写：2000元）。签订合同（3）日内乙方支付首付款及升值部分及已还贷款的部分共计大写（陆拾万圆整包含定金），剩余房款部分因甲方在银行已经办理按揭贷款，临时此房屋无法更名或过户，由乙方接替甲方每月还此房屋的贷款部分，贷款部分以银行实际数额为准。乙方每月1日将需要还款的数额打到甲方固定的还款账户上。”第四条约定：“双方定于房权证下证五日内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的过户手续，甲方必须在开发商通知办证一周内进行办理房权证。”合同第六条约定：“甲方如逾期交房及逾期办证的违约责任，除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交房的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的5%向乙方支付违约金，逾期超过30日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，已交房款甲方双倍赔偿乙方。”合同签订后，高淑明按照合同约定支付60万元购房款后在占有涉案房屋时因该房屋登记在案外人李平名下，案外人李平不同意将房屋交付高淑明，高淑明为追要购房款，诉至本院。 另，高丕玺于2020年10月15日因病去世，被告高华系高丕玺唯一继承人。2020年11月16日，高华向本院递交遗产继承权声明书，同意继承高丕玺的遗产。在第二次庭审过程中，原告高淑明撤回对第三人张建营、高永朋的诉讼请求。 上述事实，主要依据本院庭审调查的事实，原被告双方的陈述、房屋买卖合同、购房合同、银行转账凭证、商品房预售合同等证据证实，其有关证据材料均已收录在卷。 本院认为，原告与高丕玺生前签订的《房屋买卖合同》和《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。1、关于合同的解除问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同的目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，高丕玺生前所售房屋登记在案外人李平名下，高丕玺无法将房屋交付给原告高淑明，致使合同目的不能实现，高丕玺存在违约，原告高淑明可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。2、关于遗产的继承问题。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。”本案中,高丕玺因病去世，其继承人高华向本院递交遗产继承权声明书，同意继承高丕玺的遗产，故高华应当在继承高丕玺遗产范围内承担偿还原告高淑明购房款本息的责任。3、关于利息和违约金的问题。参照新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条的规定，因本案原告与高丕玺生前签订的合同既未约定借期内利率，也未约定逾期利率的，故对利息的请求，本院不予支持。对于违约金，因原告高淑明与高丕玺生前在签订购房合同中约定了违约责任为：“每逾期一天，甲方（高丕玺）按累计已付款的5%向乙方支付违约金。”该违约金明显过高，本院按照年利率15.4%的上限予以支持。4、关于违约金的起算时间问题。因原告高淑明与高丕玺生前于2020年4月27日签订的房屋买卖合同第四条约定：“高丕玺应于付清购房款60万元之日起3日内将房屋交付高淑明使用”。但因案外人李平的原因原告高淑明在付款之日（2020年5月6日）后3日内未实际占有该房屋，高丕玺存在违约，故本院支持自2020年5月10日起作为违约金的起算之日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条的规定，判决如下： 一、自2020年5月10日起解除原告高淑明与高丕玺生前签订的《房屋买卖合同》及《购房合同》； 二、被告高华在继承高丕玺遗产范围内偿还原告高淑明60万元及违约金(违约金以60万元为基数,按照年利率15.4%从2020年5月10日起计算至付清之日止); 三、驳回原告高淑明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，减半收取计4900元，由被告高华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而未能在上诉期满后七日内预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。 审 判 员 黄俊峰 二〇二〇年十一月二十九日 法官助理 陈维福 书 记 员 黎 瑛