四川省芦山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1826民初684号 原告：骆昌清，男，1958年5月5日出生，汉族，四川省宝兴县人，住四川省宝兴县。 委托诉讼代理人：骆雨，女，1988年10月3日出生，汉族，四川省宝兴县人，住四川省宝兴县，系原告之女。 被告：四川蜀泰物业服务有限公司。住所地，四川省雅安市名山区蒙阳镇茶都大道**。 法定代表人：高金龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李佐洪，四川天责律师事务所律师。 原告骆昌清与被告四川蜀泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法由审判员马骏独任审理，并于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告骆昌清委托诉讼代理人骆雨，被告四川蜀泰物业服务有限公司委托诉讼代理人李佐洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骆昌清向本院提出诉讼请求：1．判令被告定期疏通原告所有的芦山县××小区××幢××单元房屋的下水道主管道，一年间春夏秋各一次、冬季两次；2．判令被告退还原告2018年-2020年两年的物业管理费合计2156元；3．判令被告赔偿原告所有的芦山县××小区××幢××单元房屋下水道反水造成的经济损失24500元；4．判令被告承担诉讼费。事实和理由：被告系原告住宅所在的物业公司，从2018年9月起原告的住宅就闲置无人居住。期间原告家中各处水、电、燃气等都处于关闭状态的情况下，因物管公司未定期疏通下水管主管道，致使原告家厨房和生活阳台地漏长期反水倒灌至原告家生活阳台、厨房甚至客厅。2019年5月是倒灌的最严重的一次，原告家中集满水之后，水从门缝处流出蔓延致2楼楼梯，及3楼电梯井。从那时候起原告多次向被告反映主管道反水倒灌的情况，沟通并寻求解决的办法，被告方一直推诿从未正面回应下水道倒灌的具体原因、情况，未提供解决问题的办法、方案。直到2020年7月27日，被告方发出了《关于二单元三楼住户下水管反水的问题情况说明》才真正意义上正面回应了原告一直以来的诉求，且由该情况说明可证明引发原告家中反水倒灌的原因是主管道异常，并非原告自家管道问题，也证明了原告为主管道反水倒灌的受害者。倒灌的油污、脏臭水长期浸泡原告家中生活阳台（墙面、地面、管道立柱）、厨房（墙面、地面、灶台）、餐厅（墙面、地面）、电冰箱、洗衣机、沙发等，损失严重。原告砸开生活阳台地面、墙面、管道立柱，掀开吊顶查找管道漏水原因，对生活阳台受损处进行各种管道更换，再对墙面地面进行防水修补、贴砖修复等已花费3000元。由于房体积水严重，待墙体彻底干燥之后原告将对厨房地面、墙面、灶台，餐厅墙面、地面等进行翻新，涉及做防水、粉刷墙面、地面贴砖等恢复项目预估费用5000元。2018年至2020年期间长期疏通管道花费1000元。家具家电维修500.00元。由于下水道长期倒灌反水致使原告房屋两年无法出租造成直接经济损失15000元，造成损失合计24500元整。2018年至2020年两年间原告的房屋长期无人居住，并未享受任何被告物管的服务。因下水反水严重寻求被告帮助、服务时，被告各种推脱，并未给予帮助和支持，现要求被告返还2018年-2020年两年间的物管费2156元。所有费用合计26656元。以上事实得出，被告的不作为，未按照合同履行相应的义务，给原告的生活造成了困扰和财产损失，诉请法院支持原告上述请求。 四川蜀泰物业服务有限公司辩称，公司于2017年11月8日进入嘉瑞御景小区服务至今，经业主委员会考核为合格；根据物业合同的约定，上下水管道并无定期疏通的约定，因此原告第一项诉讼请求没有合同和法律根据；原告诉称多次反映问题属实，但在业主反映后，公司及时进行了疏通和处理，履行了合同的义务；该下水管道反水原因为设计缺陷，各业主未落实管道改造的费用，导致未能及时消除隐患，责任并不在公司，不是公司服务缺失所致；合同约定公用设施的大、中维修是业主承担费用，不是由公司承担。综上，原告起诉的请求不能成立，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告骆昌清系芦山县芦阳镇迎宾大道38号（嘉瑞御景小区）1幢2单元3楼2号的业主，该房屋于2016年装修入住。被告四川蜀泰物业服务有限公司系该小区的物业管理公司，于2017年11月8日进驻成为该小区物业管理公司。被告与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同中约定，物业公司义务有小区停水、停电、水管破裂、下水道、沙井堵塞等急修，报修后30分钟内到达现场并组织维修；对小区房屋公用部位、公用设施设备等定期进行维修保养及巡视检查，发现隐患及时整改；房屋共用设施、设备小修、养护费用，由物业承担；而大中修费用，由业主承担，更新费用，由业主承担等内容。2018年10月份，原告房屋出现了下水道反水现象，并向被告反映；2019年5月25日，出现最严重反水情况，原告告知被告后，被告派人对下水管道进行了疏通。因下水管道反水，造成原告家财产受损。2020年7月27日，被告作出《关于二单元三楼住户下水管反水的问题情况说明》，主要内容为反水的原因系下水主管设计缺陷，解决的方案需进行改管，并请主管部门和业主委员会尽快给予解决方案。2020年9月17日，单元业主共同出资将下水管道进行了更换。 另查明，被告于2020年8月20日因物业费起诉原告，双方经芦山县诉调对接人民调解委员会调解，达成调解意见后被告撤诉。 上述事实有原告提交的原告身份信息、不动产登记证书、物业管理委托合同、照片、视频，被告提交的营业执照、人民调解协议书、民事裁定书及原、被告的当庭陈述经庭审质证、认证在案予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，被告四川蜀泰物业服务有限公司与芦山县嘉瑞御景小区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原告对该合同也予以认可。物业合同中约定，被告有对小区房屋公用部位、公用设施设备等定期进行维修保养及巡视检查，发现隐患及时整改的义务；有对下水道堵塞疏通的义务。原告房屋在2018年10月份开始出现生活阳台下水管道反水现象，2019年5月25日出现最严重一次反水。被告作为该小区的物业公司，虽在原告房屋多次出现反水后组织人员对下水道进行疏通，履行了合同约定的主要义务，但被告并未对反水原因和解决方案做到及时查明和告知，直至2020年7月27日，被告才作出《关于二单元三楼住户下水管反水的问题情况说明》，告知业主反水的原因和解决的方案，被告履行合同存在瑕疵，故被告应酌情对原告的损失进行赔偿。原告诉请的损失包括家庭财产损失及租金损失，原告房屋出现反水现象并未在房屋出租过程中，且出现反水之前长时间未出租，故本院对原告要求的租金损失不予支持。原告家庭财产损失未经具有资质的评估机构评估鉴定，提交的证据不能有效证明对其损失主张，从第一次反水至今时间过长，不能排除期间扩大损失的可能，无法客观认定损失的真实性，即使组织双方鉴定，鉴定费用可能会超过应赔偿的损失，造成损失的扩大，但原告遭受损失的事实确实存在，故本院酌情确定原告房屋反水造成的损失由被告赔偿2,000元，超过的部分不予支持。关于原告要求被告退还2018年至2020年期间的物业费的诉讼请求，被告作为物业公司不仅仅有本案中所阐述的义务，还有其他服务义务，原告仅以此要求退还物业管理费，本院不予支持。关于原告要求被告按时间疏通下水主管道的诉讼请求，被告应根据与业主委员会签订的合同全面履行内容，原告与被告之间也是基于该合同关系，原告主张并非合同约定，故该诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、被告四川蜀泰物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告骆昌清支付损失费2,000元； 二、驳回原告骆昌清其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费233元，由原告骆昌清负担214元，由被告四川蜀泰物业服务有限公司负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  马骏 二〇二〇年十一月六日 书记员  骆皓