云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8463号上诉人（原审原告）：普卫红，女，汉族，1965年10月30日生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：资庆元，男，1948年12月30日出生，汉族，住昆明市五华区。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南博鼎房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心******。法定代表人：朱彦，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王海娇、吕思成，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。上诉人普卫红因与被上诉人云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称：博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初6044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普卫红上诉请求：一、上诉人在2018年10月23日以前的诉讼案与上诉人在2018年10月24日以后的诉讼案，二者时间段不同、诉讼标的不同、诉讼事实和理由不同。正如一审判决所认定的“现原告主张系2018年10月24日之后，属于不同的时段，本案不属于重复诉讼”，但一审判决针对本案事实完全违背了上述认定，否定昆明市中级人民法院对于2018年10月23日以前包括上诉人在内的30多个同类诉讼案的终审生效判决。二、一审判决否定了生效判决中关于被上诉人博鼎公司2016年12月26日在春城晚报刊登的交房公告（该公告违反了法律法规的强制性规定，没有组织竣工验收及备案就公告交房）。并且把该违法无效的交房公告作为2018年10月24日以后本诉讼案判决的事实依据。2018年至2019年，在与本案同地块同楼盘的30多个同类案（云01民终6274号、云01民终8221号、云01民终8246-8255号、云01民终9391-9401号、云01民终3087-3090号、云01民终5885-5889号）的二审中，昆明市中级人民法院作出终审判决是：博鼎公司未按规定办理竣工验收及备案登记手续，依法应按合同约定承担逾期交房的违约责任；博鼎公司于2016年12月26日在春城晚报刊登的交房公告系将尚未经有关部门验收合格的商铺交付业主，违反法律规定，视为未交付；基于一审宣判后，涉案地块己于2018年10月23日完成竣工验收及备案，昆明中院对一审原告诉请的违约金支持至2018年10月23日。本案一审判决推翻上述终审判决，把终审判决己经否定的内容作为本案的法律事实和法律依据，堪称荒谬。三、第一，一审法院违反当事双方签订的合同约定，错误认定“原告并未提交相关证据证实被告逾期交房造成原告的实际损失是多少”，作出被上诉人赔偿上诉人3000元的错误判决。首先，上诉人请求的是逾期交房的违约金，依据《商品房购销合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任”中的明确约定所得。昆明中院之前对上述同类案作出了支持业主诉讼请求的终审判决。被上诉人认为上诉人依合同约定所主张的违约金过高，被上诉人应对此承担举证责任。第二，被上诉人在销售涉案商铺时，向上诉人宣传涉案商铺的预期利益为每月每平方米租金100-120元，以此计算上诉人商铺在被上诉人违约期间的预期利益为110313元。可是，上诉人仅主张违约金44878.09元。四、一审法院依据（2019）云01民终8278号民事判决书的内容和结果，从而做出错误判决。（2019）云01民终8278号民事判决书与本案并非同类案，不具有关联性。（2019）云01民终8278号民事判决书中，张莹以总价174462元购买的是6幢1021号房屋，系博鼎上城A1-2地块的公寓住房，而本案上诉人以总价331314元购买的是地下商铺，故上述两案并非同类案。张莹虽然是在开发商博鼎公司未组织竣工验收就违法交房的情况下接的房，但其公寓住房在接房后己装修使用，取得相应经济效益，未造成经济损失，故该案终审判决上诉人博鼎公司赔偿被上诉人张莹3000元违约金无可非议。而本案上诉人被骗接房后至今没有装修使用，没有取得任何经济效益，而且因2015年借款投资购买涉案商铺为了还借款压力沉重，遭受了重大经济损失，上述人己无力再起诉开发商要求退房，上诉人至今己处于血本无归的绝境。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。博鼎公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。普卫红向一审法院起诉请求：1、判令被告按照双方签订的《商品房购销合同》相关条款赔偿原告2016年12月31日至2018年10月23日的违约金共计44878.09元；2、依法判令本案的诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月18日，原告普卫红（乙方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-2地块II”第地下商铺号第-2层D49号房，套内建筑面积19.56平方米，房屋总价331314元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第二条约定：甲方在本合同第七条约定交房期限前组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格，即达到本合同第七条约定的交房条件。在商品房达到交房条件后，甲方在报纸上刊登交房公告，甲方即已履行交房的通知义务。原告向被告支付了331314元购房款。2016年12月26日，被告博鼎公司在《春城晚报》刊登了《交房公告》，要求购房者于2017年2月7日至2月10日办理A1-2地块6幢的接房手续，于2017年2月11日办理A1-2地块7幢的接房手续。该公告同时载明“因交房数量较大，为不耽误您宝贵时间，有序交付，自2016年12月31日起，我们将按下表时间段集中办理有关楼栋交接手续。当然，如果您热切于2016年12月31日莅临，我们也将欣然向您交付，但可能导致交付时的过程延误及手续办理不及时，敬请谅解！”。2017年2月12日，原告普卫红办理了接房手续。2018年10月18日，博鼎上城A1-2地块组织竣工验收合格。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，明确约定被告博鼎公司应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，此约定并不违反法律的规定，是合法有效的。2018年10月18日该商品房组织验收合格，才是符合合同约定交房的日期。虽然原告在2017年2月12日接收了房屋，但是其房屋不符合合同约定的交付标准以及组织验收合格，故被告在2018年10月18日前交付的房屋不符合合同的约定构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。按照双方合同约定，被告逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，自逾期第31天起，被告每日按原告购房款总额的万分之二向原告承担违约金，并于实际交房之日向原告支付违约金，本合同继续履行。被告认为该违约金约定过高，请求法院予以降低。本案中，原告于2017年2月12日已接收涉案房屋，并实际占有，其购房的根本目的已经实现，且原告并未提交相关证据证实被告逾期交房造成原告的实际损失是多少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”一审法院根据本案的实际情况、合同履行情况及博鼎公司过错程度的基础上，根据公平和诚信原则，依法酌情调整违约金为3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告普卫红支付逾期交房违约金3000元；二、驳回原告普卫红的其他诉讼请求。”二审中，上诉人向本院提交以下新证据：1、《昆明市呈贡区住房和城乡建设局关于资庆元通知信访事项答复意见书》，欲证实：案涉项目于2018年10月18日组织竣工验收，2018年10月23日取得竣工验收备案证明书；2、《关于博鼎上城A1-1、A1-2地块竣工验收及备案的情况说明》《工程竣工验收监督记录》《竣工验收备案表》，欲证实案涉项目并未在2017年7月10日取得竣工验收，案涉项目于2016年取得的竣工验收时违法的；3、博鼎公司宣传海报，欲证实：被上诉人对外宣传的商铺租金每月每平方米为100元至200元；4、租赁合同两份，欲证实：其他业主出租商铺的租金标准。经质证：被上诉人对证据1、2的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，本案的争议焦点为被上诉人是否应支付2018年10月24日至2020年2月的逾期交房违约金；对证据3不予认可，认为与本案无关；对证据4租赁合同无法核实其真实性，并且该证据与本案无关，故对该证据不予认可。被上诉人未向本院提交新证据。本院对上诉人提交的证据1、2予以采信，对证据3、4的真实性、关联性不予确认。本院经二审审理查明的其他事实与一审判决确认的事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另补充查明，《商品房购销合同》第九条约定了被上诉人逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被上诉人按每天100元向上诉人支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，被上诉人每日按上诉人购房款总额的万分之二向上诉人承担违约金，并于实际交房之日向上诉人支付违约金，本合同继续履行。《合同补充协议》第二条第一款约定：“博鼎公司在合同第七条约定交房期限前组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格，即达到本合同第七条约定的交付条件。在商品房达到交付条件后，博鼎公司在报纸上刊登交房公告，博鼎公司即履行交房的通知义务。”综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：被上诉人向上诉人支付的逾期交房违约金？本院认为：被上诉人是否应向上诉人是否逾期交房违约金，应审查被上诉人是否按合同约定交付了符合条件的房屋。《商品房购销合同》第九条约定了被上诉人逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被上诉人按每天100元向上诉人支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，被上诉人每日按上诉人购房款总额的万分之二向上诉人承担违约金，并于实际交房之日向上诉人支付违约金，本合同继续履行。《合同补充协议》第二条第一款约定：“博鼎公司在合同第七条约定交房期限前组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格，即达到本合同第七条约定的交付条件。在商品房达到交付条件后，博鼎公司在报纸上刊登交房公告，博鼎公司即履行交房的通知义务。”虽然被上诉人于2016年12月26日的春城晚报刊登交房公告，但该公告发布时案涉房屋尚未取得合同约定的经建设单位组织组织验收合格，故被上诉人向上诉人交付案涉房屋并不达到合同约定的交付条件。被上诉人于2018年10月18日通过竣工验收，10月23日取得竣工验收备案登记，案涉房屋此时方具备交付条件。被上诉人于2016年12月26日发布交房公告不符合合同约定，已构成违约，被上诉人应向上诉人支付违约金。关于违约金数额，上诉人主张被上诉人承担自2016年12月31日起至符合合同约定的交房之日即2018年12月23日的违约金符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。本院以上诉人支付的购房款为本金，按每日万分之二计算被上诉人向上诉人支付的逾期交房违约金为44878.09元（30天×100元+331314×632天×0.0002）。一审法院酌情判令被上诉人向上诉人支付3000元与合同约定不符，处理结果不当，本院予以改判。综上所述，上诉人普卫红的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初6044号民事判决；二、被上诉人云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人普卫红支付逾期交房违约金44878.09元；三、驳回上诉人普卫红的其他诉讼请求。四、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计1844元，由被上诉人云南博鼎房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年十一月六日法官助理潘鑫书记员袁艺