广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民再25号再审申请人（一审被告）：深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道西环路****202，组织机构代码。法定代表人：蒋小江，总经理。委托诉讼代理人：梁家彬，广东海埠律师事务所律师。被申请人（一审原告）：冯海燕，男，汉族，1970年4月14日出生，身份证住址。委托诉讼代理人：王**华，广东优德律师事务所律师。再审申请人深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司（以下简称惠龙兴公司）因与被申请人冯海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初3323号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月23日作出（2019）粤03民申421号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人惠龙兴公司的法定代表人蒋小江及委托诉讼代理人梁家彬，被申请人冯海燕及委托诉讼代理人王**华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人惠龙兴公司的再审请求为：一、撤销一审判决；二、改判惠龙兴公司无须返还冯海燕多收的租金及占用期间的利息；三、改判惠龙兴公司无须返还保证金；四、由冯海燕承担本案诉讼费。主要理由如下：一、原审送达程序严重违法，错误适用公告送达，剥夺当事人诉讼权利，致使惠龙兴公司丧失就本案实体问题答辩之机会。惠龙兴公司一直在起诉状上的地址(深圳市宝安区沙井街道西环路52-3栋二层202房），而且在本案诉讼期间，惠龙兴公司在该地址正常从事生产经营活动，断无无法收取本案法律文书之理。原审法院邮寄送达文书时将惠龙兴公司法定代表人蒋小江的名字错写成“蒋小云”，导致惠龙兴公司无法收到法律文书，被缺席判决。二、冯海燕是承受前承租人陈矛的合同权利义务。首先，冯海燕在签约时到涉案厂房实际考察过，其对厂房的面积是知晓的。其次，从双方签订的房屋租赁合同可知该合同只换了承租人，将陈矛换成冯海燕，其他合同内容由冯海燕一律继受。再次，在前承租人租赁期间，陈矛已经履行了30个月，且一直按合同内容履行。陈矛、惠龙兴公司、冯海燕三方均清楚合同约定面积不仅包括厂房独栋面积，还包括了水池、雨棚、铁皮棚、门前空地。最后，签订涉案合同时，各方意思表示真实，不存在任何欺诈行为，各方应遵守合同约定，严格履行。三、冯海燕有效使用涉案厂房，其合同目的没有落空。冯海燕接收涉案厂房后即投入使用，并成立了深圳市明晨印刷有限公司，未违背其订立合同的初衷，从其与惠龙兴公司租期届满后又与深圳市白石厦股份有限公司（以下简称白石厦公司）续签合同使用至今可以推知。四、冯海燕请求返还多收的租金严重违背诚实信用原则，冯海燕签约时多次察看厂房，且根据房屋租赁商业惯例，合同约定的面积不可能仅仅只是某个独栋房产的面积，必定会涉及其他公摊部分。冯海燕接收厂房时对实际面积、管道分布等情况应有充分的了解，若其发现与约定的合同内容存在冲突，应及时告知出租人，协商减租或者解除合同。其在近8年的租期内从未提出过，而是在离租赁期限届满剩余四个月的时候才起诉出租人要求返还多收的租金，不符合常理，也违背诚实信用原则和商业道德，不应予以支持。五、冯海燕原审诉讼请求与实际行为严重背离，冯海燕在得知涉案厂房的测绘面积为1982.05平米后（不管计算方式准确与否），却愿意以2100平米与白石厦公司续签租赁合同，且至今还在使用。另外，需要提请法庭注意的是冯海燕于2017年12月14日起诉要求退还至2018年2月多收的租金，但其在2017年12月9日就有了测绘报告，却不找惠龙兴公司协商解决问题，而是先起诉，然后再交剩余几个月的租金，最后再要求退多收的租金，并以同期贷款利率计算利息，冯海燕的诉讼动机实属不纯。六、冯海燕的诉讼请求已过诉讼时效。涉案合同于2010年7月30日签订，约定租赁面积2600平米，冯海燕作为一个完全民事行为能力人，且是一名商人，不可能不知道涉案厂房的面积，因为冯海燕接收厂房后，曾装修过，这是计算工程价格的前提。冯海燕一直使用涉案厂房至今，从未和惠龙兴公司协商过该面积差异问题。因此，冯海燕至少在2010年8月前就知晓涉案厂房的面积，其主张已过诉讼时效。七、冯海燕诉请惠龙兴公司返还保证金77600元无事实依据。惠龙兴公司已将该保证金抵扣冯海燕拖欠的2015年11月和2018年4月的房租。被申请人冯海燕辩称，一、原审法院严格按照法律程序向惠龙兴公司进行送达，在无法直接送达的情况下公告送达没有问题，原审法院程序合法适当。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。三、惠龙兴公司再审时的陈述违背客观事实，纯属主观臆断，没有任何依据。在冯海燕签订租赁合同前，惠龙兴公司与案外人签订合同是惠龙兴公司与案外人之间的租赁合同法律关系，冯海燕并不在场。2010年7月30日冯海燕要办厂才找到惠龙兴公司，这时惠龙兴公司与冯海燕才协商谈判达成一致签订涉案租赁合同。涉案合同显示的租赁面积是2600平米，这是冯海燕签订租赁合同时的真实意思表示，双方在合同上签名确认该面积的真实性。后来惠龙兴公司要求冯海燕增加租金，冯海燕在无奈的情况下找到深圳市勘察研究院有限公司进行测量，测出实际面积仅有1982.05平米，两者面积相差617.95平米。惠龙兴公司的行为存在严重欺诈，违背客观事实。四、惠龙兴公司认为诉讼时效已经过了，没有事实及法律依据。首先，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，根据法律规定，该租赁合同应认定为无效。由于该合同无效，就不适用诉讼时效制度，也不存在超过诉讼时效的问题。综上，请求驳回惠龙兴公司的再审请求，维持原判。冯海燕一审诉讼请求：1.确认冯海燕与惠龙兴公司之间签订的《房屋租赁合同》无效；2.惠龙兴公司返还冯海燕自2010年7月30日至2018年2月28日期间多收的租金718159元；3.惠龙兴公司支付利息暂计10000元[均按年度多收取租金总数计，如2011年1月至12月一年多收取租金94702元（618平方米×12.77元/平方米×12个月），自2012年1月1日起计算，以此类推。另2010年8月至12月累计多收取的租金39459元（618平方米×12.77元/平方米×5个月），自2011年1月1日起计算]；4.惠龙兴公司退还保证金77600元；5.惠龙兴公司赔偿冯海燕经济损失4918元；6.惠龙兴公司支付测绘费4000元，以上费用合计814677元；7.由惠龙兴公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2008年，案外人白石厦公司作为甲方与惠龙兴公司法定代表人蒋小江作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定由白石厦公司将位于白石厦东区平方米出租给蒋小江使用，合同期限自2008年4月10日起至2018年4月9日止。2008年2月26日，冯海燕、惠龙兴公司签订《房屋租赁合同》，约定由惠龙兴公司将位于深圳市宝安区平方米出租给冯海燕使用，租赁期限自2008年3月1日起至2018年2月28日止，厂房单价为每月13.77元／平方米，月租金共35800元。每三年一个增幅期，增幅率为10%。冯海燕负责每月厂长费及管理费3000元，另合同签订后冯海燕需缴纳两个月租金即77600元作为保证金，同时支付首月租金38800元，总计116400元。冯海燕应于每月5日前付清单月租金，并于10日前支付上月卫生费、水电费等相关费用。2008年2月25日，惠龙兴公司向冯海燕出具金额为77600元的保证金收据。2010年7月30日，双方将《房屋租赁合同》厂房租金修改为每月12.77元／平方米，月租金共计33200元。2012年11月9日，白石厦公司向收费室发出《通知》一份，载明“兹有与我公司签订的《租厂协议书》原名蒋小江，现更名为深圳市明晨印刷包装有限公司，地址，地址为厦**，现以深圳市明晨印刷包装有限公司，请收费室做好更新”。冯海燕为深圳市明晨印刷包装有限公司股东。2017年10月15日，惠龙兴公司向冯海燕发出《关于补缴增幅租金的通知》，载明根据双方合同约定，厂房租金每三年递增10%，通知冯海燕补缴2013年8月至2016年7月期间每月3320元的租金差额，及2016年8月至2017年9月期间每月6972元的租金差额，并支付2017年10月租金40172元。该通知要求冯海燕于2017年10月30日前付清上述全部费用，逾期惠龙兴公司将进行停水停电处理。冯海燕主张因惠龙兴公司停水停电两天的行为造成其损失4917.5元。2017年12月，冯海燕委托深圳市勘察研究院有限公司对上述涉案厂房建筑面积进行测量，根据深圳市勘察研究院有限公司出具的17XX12FC705《测绘报告》，涉案场地实际建筑面积为1982.05平方米。冯海燕向一审法院提交银行转账记录多份，主张已每月向惠龙兴公司法定代表人蒋小江支付涉案场地租金36200元至2018年3月。双方合同到期后，冯海燕于2018年7月25日就涉案场地与白石厦公司签订《厂房租赁协议书》，租赁期间自2018年4月10日起至2020年9月10日。另查，涉案场地未取得房地产产权证书，冯海燕与惠龙兴公司均未能向一审法院提交建设规划许可证等能证明涉案不动产经主管机关批准建设的证明材料。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。冯海燕未能提交涉案场地房地产产权证书或建设规划许可证等能证明涉案房屋所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，基于涉案场地签订的《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》、《厂房租赁协议书》均为无效合同。惠龙兴公司应向冯海燕退回基于《房屋租赁合同》收取的保证金77600元。冯海燕就涉案场地与白石厦公司于2018年7月25日重新签订《厂房租赁协议书》的行为，可视为涉案场地已实际返还原业主白石厦公司，本案不再就房屋返还问题进行处理。因惠龙兴公司未到庭应诉，也未提交书面答辩状和证据，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，一审法院依据现有证据认定事实。冯海燕每月共支付36200元，其中厂长费及管理费3000元，即冯海燕2010年8月至2018年3月期间每月支付租金33200元。根据深圳市勘察研究院有限公司出具的17XX12FC705《绘测报告》，涉案场地实际建筑面积为1982.05平方米，冯海燕、惠龙兴公司2010年7月30日修改的《房屋租赁合同》载明涉案场地月租金为每平方米12.77元，每三年一个增幅期，增幅率10%，惠龙兴公司于2017年10月15日出具《缴费通知单》，仅要求冯海燕补缴2013年8月之后的租金差额，可视为其对2008年至2010年7月期间冯海燕缴纳的租金金额无异议，而冯海燕诉求返还多付的租金也是从2010年7月30日起算，故一审法院认定涉案场地2010年8月至2013年7月期间月租金应为25310.78元（1982.05平方米×12.77元），冯海燕每月多支付租金7889.22元（33200元-25310.78元）；2013年8月至2016年7月期间为27841.86元（25310.78元+25310.78元×10%），冯海燕每月多支付租金5358.14元（33200元-27841.86元）；2016年8月至2018年3月期间为30626.04元（27841.86+27841.86×10%），冯海燕每月多支付租金2573.96元（33200元-30626.04元）。综上，2010年8月至2018年3月期间冯海燕共多支付租金528384.16元（7889.22元×36个月+5358.14元×36个月+2573.96元×20个月）。其中2010年多支付39446.1元，2011年多支付94670.64元，2012年多支付94670.64元，2013年多支付82015.24元，2014年多支付64297.48元，2015年多支付64297.48元，2016年多支付50376.78元，2017年多支付30887.52元，2018年多支付7721.88元。冯海燕要求按年度多收取租金总数，以中国人民银行同期贷款利率为基准计算利息，一审法院予以支持。至于冯海燕要求惠龙兴公司支付经济损失4918元及测绘费4000元，因冯海燕未向一审法院提交证据证明已实际支出该两项费用和具体费用数额，故对其该两项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认冯海燕、惠龙兴公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、惠龙兴公司于该判决生效之日起三日内向冯海燕返还多支付的2010年8月至2018年3月期间房屋租金共计528384.16元；三、惠龙兴公司于该判决生效之日起三日内向冯海燕支付多收取的房屋租金利息（其中2010年多支付租金以39446.1元为本金从2011年1月1日起算，2011年多支付租金以94670.64元为本金从2012年1月1日起算，2012年多支付租金以94670.64元为本金从2013年1月1日起算，2013年多支付租金以82015.24元为本金从2014年1月1日起算，2014年多支付租金以64297.48元为本金从2015年1月1日起算，2015年多支付租金以64297.48元为本金从2015年1月1日，2016年多支付租金以50376.78元为本金从2017年1月1日起算，2017年多支付租金以30887.52元为本金从2018年1月1日起算，2018年多支付本金以7721.88元为本金从2018年4月1日起算，均按中国人民银行同期同类贷款利率计付至款项付清之日）；四、惠龙兴公司于该判决生效之日起三日内向冯海燕返还保证金77600元；五、驳回冯海燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审案件受理费11947元，由冯海燕负担2763元，由惠龙兴公司负担9184元。本院再审查明，一、再审庭审时，惠龙兴公司称涉案厂房有报建手续，有村里面盖的章，没有房产证，但未提交相关报建手续的证据。二、再审庭审时，冯海燕与惠龙兴公司确认涉案租赁合同的实际租赁日期是从2010年7月30日至2018年2月28日。冯海燕认可其至今还在租赁使用涉案厂房。三、再审庭审时，惠龙兴公司称其与白石厦公司签租赁合同时厂房面积是2100多平米，后来其加建了一层有200多平米，加建了雨棚有100多平米，还有一些空地和白石厦公司赠送了一些面积，故其估算一共有2600平米。冯海燕称其在租赁涉案厂房时曾到厂房所在地看过，当时厂房里有保安室，还有一片空地，但不存在加建，也没有雨棚，当时其看了之后认为大概够开厂使用，后来2017年10月15日惠龙兴公司发函要求其补交增幅租金，且停水停电，在无奈的情况下，其才委托深圳市勘察研究院有限公司对厂房面积进行测量，这才发现面积相差甚远。惠龙兴公司对冯海燕自行委托深圳市勘察研究院有限公司出具的测绘报告不予认可，理由是测绘时没有通知惠龙兴公司过去，且测绘报告只测绘了厂房的面积，没有包括化粪池、雨棚、滴水线、水池、加建的铁皮棚以及空地的面积。冯海燕确认其实际使用了上述部分的面积，但主张该部分不算面积。同时，冯海燕认可测绘报告测量的是建筑物的实际使用面积，没有包括公摊面积。再审庭审时，本院询问双方是否同意重新测绘，惠龙兴公司称同意重新测绘，冯海燕称不同意重新测绘。一审判决查明的其他事实清楚，本院再审予以确认。本院再审认为，本案为房屋租赁合同纠纷，由于惠龙兴公司与冯海燕均未能提交涉案厂房的产权证书或建设规划许可证等能证明涉案厂房拥有合法报建手续的相关证据，一审法院依据相关法律规定认定双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，处理正确，本院再审予以确认。由于该租赁合同无效，惠龙兴公司取得冯海燕支付的保证金77600元，没有合法依据，一审判决判令惠龙兴公司应当向冯海燕返还保证金77600元，并无不当，本院再审予以维持。惠龙兴公司主张其不应返还保证金77600元，依据不足，本院再审不予支持。结合双方的诉辩意见，本案再审主要争议焦点为：冯海燕以涉案厂房实际面积与合同面积不符为由要求惠龙兴公司退还自2010年7月30日至2018年2月28日期间多收的租金及利息，理由是否成立。对此，本院评判如下：第一，冯海燕主张涉案厂房实际面积与合同面积不符的依据为其自行委托深圳市勘察研究院有限公司出具的《测绘报告》，但惠龙兴公司对该测绘报告不予认可。本院认为，首先，该测绘报告系冯海燕单方委托的机构出具，难以保证测绘的公平性与准确性。其次，该测绘报告测量的是建筑物的实际使用面积，没有包括公摊面积，且该测绘报告仅测量了建筑物的面积，没有包括其他部分如水池、空地等面积，冯海燕也确认其实际使用了上述其他部分的面积，故该测绘报告的测绘结果并非全面、准确。最后，再审庭审时，本院询问双方是否同意重新测绘，冯海燕称不同意重新测绘。鉴于冯海燕单方委托相关机构出具的测绘报告不足以作为认定本案事实的依据，而其又不同意重新测绘，依法应由其承担相应的不利后果，因此，冯海燕主张涉案厂房实际面积与合同面积不符，依据不足，本院再审不予采信。第二，根据本案再审查明的事实，涉案租赁合同的实际签订日期为2010年7月30日，且在租赁涉案厂房时冯海燕曾到厂房所在地看过，当时认为大概够开厂使用，于是签订了涉案租赁合同。在双方签订合同后至冯海燕提起本案一审诉讼之前，长达七年多的时间内冯海燕从未就租赁面积问题向惠龙兴公司提出过异议。由此可见，冯海燕在签订涉案租赁合同时应当对租赁物已经进行了充分了解，并认可租赁物的总体租赁面积和租赁价格，双方本应守约履行。冯海燕在履约七年之后，合同即将到期之际提起本案诉讼，要求惠龙兴公司返还多收租金，确实有违民法的诚实信用原则，也不利于维护交易的安全与稳定。综合考虑上述因素，本院再审认为，冯海燕以涉案厂房实际面积与合同面积不符为由，要求惠龙兴公司退还自2010年7月30日至2018年2月28日期间多收的租金及利息，理由不能成立，本院再审不予支持。一审判决对此认定有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初3323号民事判决第一项、第四项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初3323号民事判决第二项、第三项、第五项；三、驳回冯海燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11947元（已由冯海燕预交），由冯海燕负担10809元，由深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司负担1138元。冯海燕已预交的一审案件受理费1138元，由一审法院退回。深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司应在本判决生效之日起七日内向一审法院交纳一审案件受理费1138元。再审案件受理费11947元（已由深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司预交），由冯海燕负担10809元，由深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司负担1138元。冯海燕应在本判决生效之日起七日内迳付深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司再审案件受理费10809元。拒不缴纳的，法院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 李 力审判员 蔡劲峰审判员 刘 真二〇二〇年十一月十九日书记员 王同心附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。