安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初5835号原告：芜湖伟星东部房地产开发有限公司，住所地芜安徽省芜湖市，统一社会信用代码。法定代表人：卢韬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。被告：左晓刚，男，1972年12月1日出生，汉族，户籍地安徽省无为市。原告芜湖伟星东部房地产开发有限公司诉被告左晓刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告芜湖伟星东部房地产开发有限公司委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。被告左晓刚经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、依法解除原、被告签订的关于伟星时代之光13#楼1单元2401室房屋《商品房买卖合同》、伟星时代之光停车楼车位使用权赠与协议；2、判令被告将伟星时代之光13#楼1单元2401室房屋、伟星时代之光一期停车楼三楼391号车位使用权返还给原告；3、判令被告配合原告办理合同备案登记注销、预购商品房预告登记注销、抵押权预告登记注销等相关注销登记手续；4、判令被告应支付原告按揭代垫款72757.88元（暂计至2020年11月）、违约金56000元、律师代理费40000元，由原告在退房款中直接扣减；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以总价112万元购买原告开发建设的伟星时代之光13#楼1单元2401室房屋，原告另行附赠伟星时代之光一期停车楼三楼391号车位使用权给被告。2018年1月25日，被告于广发银行股份有限公司芜湖分行签订《个人房屋按揭贷款合同》一份，约定被告向广发银行贷款896000元用于支付房款，原告在上述借款合同的保证人栏盖章，对被告的上述贷款提供阶段性连带责任保证担保。另，被告为认购上述房屋与原告签订《特别约定》，其中第二条约定：“本合同中如买受人采用银行贷款方式支付房款，并有出卖人提供价款担保的，买受人对银行的违约即构成对本合同的违约，应按本合同总价款（含装修）5%向出卖人支付违约金；造成出卖人承担担保责任的，出卖人因此发生的所有损失（包括但不限于被银行扣划的借款本息、罚息、违约金等所有费用，以及因此发生的诉讼、保全、差旅、律师、执行、评估、拍卖等各项费用）由买受人承担，出卖人有权解除本合同，有权将该套住宅另行出售，有权在买受人已支付的房款中直接扣除上述费用”。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交了如下证据：1、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格。2、商品房买卖合同及特别约定，证明原、被告双方系商品房买卖合同关系以及双方关于按揭贷款担保、违约责任的约定情况。3、、商品房预售合同备案通知书，证明案涉房屋已经在网上办理了合同备案登记手续。4、伟星时代之光停车楼车位使用权赠与协议，证明因被告购买涉案房屋，原告附赠391号车位使用权，并约定如商品房买卖合同解除，则车位合同也解除。5、个人房屋按揭贷款合同，证明原告为被告的89.6万元贷款提供担保。6、房屋交接书、交付物品签收表、时代之光停车位交接单，证明原告于2019年11月24日将涉案房屋、车位交付给被告。7、广发银行对账单、还款回单、催款通知书，证明被告未还贷款，原告代偿72757.88元的事实。8、委托代理合同和代理费票据，证明原告为本起案件支付了4万元律师费。被告未作答辩，亦未提交证据。经庭审举证及合议庭评议，原告提交的证据均符合证据的三性，对其证明效力本院依法予以认定。根据以上认定的证据并结合庭审中当事人的陈述，本院经审理查明认定的事实如下：2017年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的伟星时代之光13#楼1单元2401室房屋，房屋总价1120000元，被告于2017年8月19日前支付首付款224000元，余款896000元由被告在2017年8月26日前办理银行按揭贷款或付款。被告为认购上述房屋，上述合同之外另行与原告签订《伟星时代之光一期特别约定》一份，其中第2条约定：“本合同中如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对贷款银行产生违约即构成对本合同的违约，应按本合同房屋总价款（含装修）5%向出卖人支付违约金；造成出卖人承担担保责任的，出卖人因此发生的所有损失（包括但不限于被银行扣划的借款本息、罚息、违约金等所有费用，以及因此发生的诉讼、保全、差旅、律师、执行、评估、拍卖等各项费用）由买受人承担，出卖人有权解除本合同，有权将该套住宅另行出售，有权在买受人已支付的房款中直接扣除上述费用，买受人已支付的房屋不足扣除上述费用的，出卖人有权追偿”。因被告购买上述房屋，原告赠送被告伟星时代之光一期停车楼三层编号391号的车位使用权，双方为此签订了《伟星时代之光停车楼车位使用权赠予协议》。2018年1月25日，原、被告与广发银行股份有限公司芜湖分行签订《个人房屋按揭贷款合同》，被告为借款人、抵押人，原告为保证人，广发银行股份有限公司芜湖分行为贷款人，合同约定被告以其购买的上述房屋为抵押向银行贷款896000元，原告为被告的上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保期限自贷款合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交银行保存时止，在被告未能及时偿付按揭贷款时，贷款银行有权依照合同约定或法律规定从原告在该行开立的任一账户中扣收依本合同约定被告应偿付的借款本金、利息、罚息、复利及所有其他从属费用。此后，广发银行股份有限公司芜湖分行向被告发放了贷款。而被告自2019年11月起未按期偿还银行贷款，广发银行股份有限公司芜湖分行自2019年12月23日起至2020年11月9日止共计扣收原告保证金72757.88元，用于偿还被告逾期未还的银行按揭贷款。原告向被告催要上述被扣划的款项未果，遂成讼。另查明：1、案涉房屋于2018年5月30日办理了商品房预售合同网上登记备案；2、2019年11月24日，原告向被告交付了案涉房屋及车位。自2020年9月起，案涉房屋具备了办理房屋产权证的条件，但被告至今未能办理房产证。再查明，原告委托安徽银佳律师事务所律师指派律师代理本案诉讼，支付代理费40000元。本院认为：原、被告2017年8月19日签订的《商品房买卖合同》、同年7月1日签订的《特别约定》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。1、根据特别约定第二条，被告未按期向银行归还贷款已构成违约，原告有权解除买卖合同，故原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及因买房而签订的《伟星时代之光停车楼车位使用权赠予协议》的诉请，本院予以支持。2、因原告已将房屋及赠送的车位交付给了被告，《商品房买卖合同》及《伟星时代之光停车楼车位使用权赠予协议》解除后，被告应返还所购房屋及赠送的车位，并协助原告办理涉案房屋的合同备案登记注销、预购商品房预告登记注销、抵押权预告登记注销相关注销登记手续，故对原告的该部分诉请，本院予以支持。3、原告为被告购房贷款提供担保，并在被告未能按期向银行归还借款的情况下，于2019年12月23日至2020年11月9日，被广发银行股份有限公司芜湖分行在其账户中扣划了保证金72757.88元，用于清偿被告的逾期贷款，现原告诉请要求被告返还上述代垫款72757.88元符合法律规定，本院予以支持。4、原告主张被告支付违约金56000元，符合双方合同的约定，故原告的该诉请，本院予以支持。5、关于律师代理费，双方在合同中有明确约定，被告对其违约造成原告损失的应予赔偿，但原告主张的律师费用过高，本院依据安徽省律师收费办法的相关规定酌定该项损失为20000元。对于被告应支付原告的上述费用，根据双方签订的特别约定，原告均有权在其应退还被告的购房款中直接予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告芜湖伟星东部房地产开发有限公司与被告左晓刚签订的《商品房买卖合同》、《伟星时代之光停车楼车位使用权赠予协议》；二、被告左晓刚于本判决生效后十日内向原告芜湖伟星东部房地产开发有限公司返还伟星时代之光13#楼1单元2401室房屋，同时返还伟星时代之光一期停车楼三楼391号车位使用权；三、被告左晓刚于本判决生效后十日内协助原告芜湖伟星东部房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销、预购商品房预告登记注销、抵押权预告登记注销等相关注销登记手续；四、被告左晓刚于本判决生效后十日内支付原告芜湖伟星东部房地产开发有限公司代垫按揭贷款72757.88元、违约金56000元、律师费20000元（上述所有款项原告从应退还给被告的购房款中抵扣）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14880元，由被告左晓刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  陶呈成人民陪审员  付 军人民陪审员  丁礼章二〇二〇年十一月三十日法官助理焦颖书记员吴沙莎附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。