江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初1447号 原告：方志慧，女，1974年6月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：沈中华，江苏德沛律师事务所律师。 被告：尤学娟，女，1977年10月24日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：范德建，男，1977年6月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：沭阳县房屋征收服务中心，统一社会信用代码12321322469679436H，住所地沭阳县沭城街道康平路**。 法定代表人：武振刚，办公室主任。 委托诉讼代理人：房玉琛，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。 原告方志慧与被告尤学娟、范德建、第三人沭阳县房屋征收办公室房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后,依法适用简易程序于2020年4月8日第一次公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序组成合议庭，于2020年8月5日第二次公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法追加李某2、李某1、刘某为第三人参加诉讼。原告方志慧及其委托诉讼代理人沈中华、被告尤学娟、第三人沭阳县房屋征收服务中心委托诉讼代理人丁伟两次庭审均到庭参加诉讼，被告范德建、第三人李某1、刘某第二次庭到庭参加诉讼，第三人李某2第二次庭审经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方志慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告尤学娟、范德建向原告方志慧交付沭阳县祥和公寓小区13幢1单元101室房屋，赔偿原告违约损失80000元；2、判令被告尤学娟、范德建办理沭阳县祥和公寓小区13幢1单元101室房屋不动产权属登记证书，第三人沭阳县房屋征收办公室予以协助；3、判令被告尤学娟、范德建协助原告办理不动产变更登记手续，经案涉房屋过户至原告方志慧名下。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告尤学娟、范德建向原告支付逾期交房违约金35万元，撤回要求二被告交付房屋的诉讼请求；2、判令第三人协助被告尤学娟、范德建办理沭阳县祥和公寓小区13号楼一单元101室房屋不动产权属登记手续；第三项诉讼请求不变。事实和理由：2019年2月26日，原告与被告尤学娟签订拆迁安置房屋定金协议，约定原告购买被告尤学娟位于沭阳县祥和公寓小区13幢一单元101室房屋，价款为41万元，并协助办理房屋过户手续。合同签订当日，原告给付二被告购房定金31万元，后又支付5万元，被告尤学娟将房屋拆迁安置协议及整套选房手续都交付给原告，但未交付房屋。2019年11月1日，二被告向原告出具承诺书，承诺于2019年11月28日交付房屋，逾期同意赔偿购房款双倍的损失。由于被告尤学娟出售的是拆迁安置房屋，被告沭阳县房屋征收办公室应协助原告办理产权登记手续。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告尤学娟辩称：2019年2月26日，我与原告签订拆迁安置房定金协议，约定房价净得41万元。签订合同当时，原告支付定金2万元，后支付33万元。同意办证并过户给原告，不同意承担办证及过户费用，当时卖房时约定我净得41万元。不同意向原告支付逾期交房违约金36万元。涉案房屋现在由我以前婆婆刘某和我女儿李冉住。2017年我起诉前夫李某2及其前公婆李某1、婆婆刘某分家析产纠纷，法院调解书确认涉案房屋归我所有，我于2018年3月19日前给付李某2、李某1、刘某财产分割款25万元，同时李某2、李某1、刘某将涉案房屋交付给我，但是我没有将25万元给李某2、李某1、刘某，所以李某2、李某1、刘某也未将房屋交付给我。原告买房时知道涉案房屋由他人居住的。原告主张的违约金过高，要求予以调低。 被告范德建答辩意见同被告尤学娟的答辩意见。 第三人沭阳县房屋征收服务中心辩称：案涉房屋已经具备办证条件，同意协助被告尤学娟办理产权登记手续。 第三人李某2未作答辩。 第三人李某1辩称：案涉房屋是我母亲郑某与刘某两人的，我母亲郑某共生育七个子女，母亲去世后，我没有权利将母亲的遗产据为己有，因此我与尤学娟之间达成的调解协议是无效的，况且尤学娟并未将分割款交付给我，不同意将房屋交付被告尤学娟，不同意协助办理过户手续。 第三人刘某答辩意见同李某1的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 郑某与李某1为母子关系，刘某与李某1系夫妻关系，生育子女李某2。李某1与尤学娟原系夫妻关系。 2007年3月11日，刘某、郑某（已故）与沭阳江苏联合职业技术学院宿迁经贸学院签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，约定因宿迁经贸学院二期工程建设需要，拆迁人以沭阳县祥和公寓13号楼1单元101室产权置换拆迁财产，协议丙方代表处显示签名人为：郑某、刘某、李某1（代）、徐某。 2017年11月24日，尤学娟以李某2、李某1、刘某为被告向本院提起诉讼，要求分家析产，该案经调解后，双方达成如下协议：“一、位于沭阳县祥和小区**楼****房屋归被告李某2、李某1、刘某所有，沭阳县祥和小区13号楼1单元101室房屋归原告尤学娟所有，原告尤学娟于2018年3月19日前给付被告李某2、李某1、刘某财产分割款250000元，同时被告李某2、李某1、刘某将沭阳县祥和小区13号楼1单元101室房屋交付给原告尤学娟。”付款期限届满后，尤学娟未按约定向李某2、李某1、刘某支付房产分割款，李某2、李某1、刘某未将案涉房屋交付尤学娟。 2019年2月26日，尤学娟与方志慧签订拆迁安置房定金协议，约定尤学娟将沭阳县祥和小区13号楼一单元101室出售给方志慧，价款为40万元。合同签订当日，方志慧向尤学娟支付购房款31万元，由尤学娟向方志慧出具收据，载明：“定金收条，今收到方志慧购买沭阳县祥和公寓13号楼1单元101室购房定金款叁拾壹万元整（人民币310000元）”，尤学娟同时在收条下方备注“余款在本人拿到房产证后付清拾万元”。 因2019年2月26日的购房协议未明确约定交房时间，经双方协商协议，尤学娟于2019年10月25日前将案涉房屋交付方志慧，并出具承诺书，载明：“我承诺方志慧购祥和公寓13-1-101室，我承诺在2019.10.25之前交于方志慧，如果没有交房，按原合同执行算违约处理，承诺人：尤学娟，2019.10.10”。 由于尤学娟未能按照承诺书如期交房，尤学娟、范德建再次承诺于2019年11月28日前向原告方志慧交付房屋，同时约定如不能按期交房，则按购房款双倍承担赔偿责任。现原告因被告尤学娟未能履行交房及过户手续诉至本院要求处理。 另查明，2019年3月1日，沭阳县房屋征收办公室向尤学娟出具了沭阳县祥和公寓13幢1单元101室房屋的不动产交易备案申请书、办证通知书。 本院认为,原告方志慧与被告尤学娟之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政规范的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告与被告尤学娟、范德建约定房屋交付时间为2019年11月28日，否则按已付购房款双倍承担赔偿责任，是关于房屋买卖协议中关于交房时间以及逾期交房违约责任的补充约定，对双方均具有法律约束力。由于被告尤学娟与第三人李某2、李某1、刘某之间存在析产纠纷，向原告履行房屋交付、过户义务的条件尚不成就，原告可待被告尤学娟取得案涉房屋的占有、使用、收益及处分权后再主张相关权益，故本案原告方志慧要求被告尤学娟办理房屋过户手续的诉讼请求，本院无法支持。但被告尤学娟作为违约方，应向守约方原告方志慧承担逾期交房的违约责任。被告范德建虽非房屋买卖合同的相对人，但与被告尤学娟共同向原告出具承诺书，应与被告尤学娟共同向原告承担逾期交房的违约责任。但其要求被告尤学娟承担违约责任的诉讼请求于法有据，应获支持。原告主张被告尤学娟、范德建按已付购房款双倍承担违约责任，被告尤学娟、范德建认为双方约定的违约金明显过高，要求调整，由于原告方志慧并未举证证明因尤学娟逾期交房给其带来的实际损失，本院根据合同履行情况、违约方的过错程度、同地段房屋租金等综合因素，酌定被告尤学娟、范德建向原告支付5万元的逾期交房违约金。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条规定，判决如下： 一、被告尤学娟、范德建于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告方志慧逾期交房违约金5万元。 二、驳回原告方志慧的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，由原告方志慧与被告尤学娟、范德建各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6550元。 审 判 长  周思梦 人民陪审员  陈秀才 人民陪审员  熊建东 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  马艳秀 书 记 员  王海林 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××80（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。