江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏03执复177号复议申请人（利害关系人）：张革新，男，汉族，1980年2月10日生，住丰县。委托诉讼代理人：汪**,江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。申请执行人：缪应宏，男，汉族，1963年9月18日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：赵玉娇，江苏逸诚律师事务所律师。被执行人：徐州金贸房地产开发有限公司，住所地徐州。法定代表人：郝苏明，该公司董事长。复议申请人张革新不服江苏省丰县人民法院（以下简称丰县法院）作出的（2020）苏0321执异82号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，锦宸集团有限公司诉徐州金贸房地产开发有限公司（以下简称金贸房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，经丰县法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、金贸房地产公司共欠锦宸集团有限公司工程款8704177元，于2016年8月12日前支付500000元，于2016年10月8日前支付4500000元，余款3704177元于2017年2月12日前全部付清；二、如金贸房地产公司未按上述约定足付款，则除支付锦宸集团有限公司工程款外需另行向锦宸集团有限公司再行支付利息，利息以8704177元为本金，自2011年11月30日计算至实际给付为止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、锦宸集团有限公司自愿放弃其他诉讼请求；四、如金贸房地产公司未按本协议第一条履行还款义务，则锦宸集团有限公司有权就金贸房地产公司未返还的全部款项一并申请法院执行；五、双方当事人一致同意本调解协议的内容，自双方当事人在调解协议上签名或捺印后生效；六、案件受理费51440元、保全费5000元，合计56440元，由金贸房地产公司负担，随最后一笔案款一并支付给锦宸集团有限公司。丰县法院于2016年8月5日作出(2016)苏0321民初2749号民事调解书，对上述调解协议予以确认。该民事调解书生效后，锦宸集团有限公司申请强制执行，丰县法院2016年9月2日立案执行，案号(2016)苏0321执2012号，轮候查封金贸房地产公司多处房产，2017年3月1日终结本次执行程序。缪应宏从锦宸集团有限公司受让前述调解书所涉权利以申请执行人身份申请恢复执行，丰县法院立案执行，案号：(2019)苏0321执恢356号。在恢复执行过程中对多处房产依法续行查封后拍卖，2020年4月28日张革新作为竞买人通过淘宝网司法拍卖平台以568800元的最高价竞得金贸房地产公司名下位于丰县阳光丽景2-2-101室（以下简称涉案房产）不动产一处。丰县法院作出裁定书和协助执行通知书，并送达张革新和房屋登记机关，张革新于2020年5月8日办理了涉案房产的不动产权属变更登记。后张革新向丰县法院提出书面异议称，2020年3月26日丰县法院发布拍卖公告及房地产估价报告均载明阳光丽景2-2-101室房屋土地使用期限至2077年11月2日止。竞拍成交后在2020年5月8日办理涉案房屋不动产权登记后发现登记的土地使用期限至2047年11月2日止，与前述拍卖公告和房地产估价报告记载的土地使用期限严重不符。由于本次拍卖公告内容错误，致使异议人产生重大误解，请求撤销本次拍卖，退还异议人所支付的购房款。丰县法院查明，在拍卖前向房屋登记部门调取了涉案房产的权属登记信息，不动产产权情况表记载：房屋所有权人为金贸房地产公司，土地使用权人全体业主，土地类型国有建设用地使用权，土地用途其他商服用地，土地权利性质出让，土地使用期限2077/11/2止，房屋用途商业服务。丰县法院也将前述信息告知评估机构形成评估报告并在拍卖公告信息中公示。张革新参与竞拍前委托他人到房屋现场了解情况，知道涉案房屋性质属于商业门面房及位置。还查明，涉案房产所在地块是2007年金贸房地产公司以出让方式取得，该宗地(地号为：1-24-20-118)整体的国有土地使用权证记载的出让年限为2077-11-2止。丰县法院在拍卖前到不动产登记机关调取金贸房地产公司所有的阳光丽景2-2-101室不动产权属信息表中显示土地使用期限是按照金贸房地产公司整个宗地的出让年限截止时间表述。张革新竞拍成交后办理不动产权证记载：“国有建设用地使用权2047年11月2日止”是按照商业用地使用权出让最高年限表述。丰县法院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款第(一)项规定，应当支持请求撤销网络司法拍卖的情形：由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。虽然存在拍卖公告和房地产估价报告记载的土地使用期限“2077/11/2止”与张革新后来办理不动产权变更登记所显示的土地使用期限“2047年11月2日止”不一致的情况，但有关门面房土地使用期限表述不属于前述司法解释规定的严重失实，也不足以导致竞拍人在竞拍前对拍卖标的物门面房产生重大误解，更不可能造成竞买人的购买目的无法实现的根本违约情形。因为土地使用权期限要受行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的按照土地用途不同确定的土地使用权出让最高年限制约，其中商业、旅游、娱乐用地四十年。各类用途的土地使用权法律已经规定了最高年限，即使不当表述了超出法律规定的最高年限，对超过最高年限的部分也因违反了法律强制性规范的规定属于无效。因为张革新参与竞拍前知道拍卖标的物是一处门面房，竞买成交后实际已经得到该门面房的权属和使用利益。所以，丰县法院在执行过程中公告信息没有影响正常交易中对标的物门面房的价值判断，也不属于严重失实的情形，更没有影响竞买人购买目的的实现。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回张革新撤销拍卖的异议请求。复议申请人张革新不服上述裁定，向本院申请复议称，2020年3月26日，丰县法院发布拍卖公告，拍卖案涉房产，拍卖公告及房地产估价报告均载明该房产土地使用期限至2077年11月2日止。2020年4月28日，张革新在淘宝网司法拍卖平台以568800元价格竞得涉案房产，并支付全部房款。丰县法院亦裁定涉案房产所有权归张革新所有。2020年5月8日，张革新至不动产登记部门办理涉案房产不动产登记，发现涉案房产实际土地使用期限至2047年11月2日止，与公告内容不符。复议申请人认为，本次拍卖财产的说明已构成严重失实。土地使用期限是构成房屋价值的核心因素，也是买受人购买房屋的必然参考。公告中的《房地产估价结果报告》第六项第2条明确本次估价价值包括估价对象应分摊的土地使用权价值。以上土地使用期限的公告信息、依据错误的土地使用期限而作出的估价报告均构成严重失实，足以导致买受人产生重大误解。买受人基于错误认知而参与拍卖，所拍出的价格及所拍得的房产均不是买受人本来意愿和本来目的，当然是购买目的无法实现。因此，由于本次拍卖公告内容错误，致使复议申请人产生重大误解，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，应依法撤销本次司法拍卖，并退还复议申请人全部购房款。请求：撤销丰县法院(2020)苏0321执异82号执行裁定书。本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院另查明，2020年7月16日，丰县不动产登记交易服务中心向丰县法院出具《关于徐州丰县阳光丽景2#-2-101不动产产权信息说明》，内容为：地号（1-24-20-118）宗地出让年限2077-11-2止。本院于2020年11月20日，向丰县不动产登记交易服务中心调查，该服务中心称：“可以通知房屋竞买人来变更不动产权证书，我们单位已解决土地使用年限问题，现更正为宗地最长使用年限”。本院认为，张革新以“不动产登记部门办理涉案房产不动产登记涉案房产实际土地使用期限至2047年11月2日止，与公告内容不符”为由，要求撤销拍卖，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理”的规定。丰县法院根据向房屋登记部门调取了涉案房产的权属登记信息，在拍卖公告上公示涉案房产的“土地使用期限2077/11/2止，房屋用途商业服务”，并无不当。现丰县不动产登记交易服务中心已同意按照涉案房产所在宗地的最长使用年限为张革新重新办理涉案房产的不动产权证书。张革新要求撤销拍卖的理由不存在，亦不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”的规定。丰县法院驳回其异议请求，并无不当。综上，复议申请人张革新的复议理由不成立，对其复议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：一、驳回复议申请人张革新的复议申请；二、维持丰县人民法院（2020）苏0321执异82号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 韩黎华审 判 员 孙 燕审 判 员 宋宏伟二〇二〇年十一月二十四日法官助理 刘青青书 记 员 王 炎