吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初434号原告（执行案外人）：朱宇，男，1992年9月20日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。被告（申请执行人）：吉林市第一建筑工程股份有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：宋军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王正茂，男，该公司经理。委托诉讼代理人：王明新，女，该公司法务。第三人（被执行人）：吉林市翊居房地产有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：王相勇，公该司总经理。委托诉讼代理人：马克来，男，该公司项目经理。原告朱宇与被告吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）、第三人吉林市翊居房地产有限公司（以下简称翊居公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱宇、被告一建公司的委托诉讼代理人王正茂、王明新、第三人翊居公司的委托诉讼代理人马克来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱宇向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对朱宇购买的案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认案涉房屋归朱宇所有；3．案件诉讼费用由一建公司负担。事实和理由：2012年10月19日，朱宇与翊居公司签订了《内部认购协议书》，约定朱宇购买翊居公司开发建设的案涉房屋，建筑面积暂定为40平方米（最终以实际测绘的面积为准），销售单价为2800元／平方米（建筑面积），总价112,000元。按照《内部认购协议书》的约定，朱宇以现金支付全部价款。2013年12月1日，翊居公司将房屋交付朱宇，并由朱宇实际占有使用至今，但一直没能办理产权登记手续。经了解，2020年7月6日，一建公司以翊居公司为被执行人，向吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）申请强制执行。吉林中院于2020年8月5日作出（2020）吉02执144号之一执行裁定，将朱宇购买、仍登记在翊居公司名下的房屋予以查封。朱宇得知所购房屋被查封后，即向吉林中院提出异议，并提供了购房依据等相关证据，申请解除查封。2020年9月3日，吉林中院作出（2020）吉02执异364号《执行裁定书》，认为朱宇“主张其购买了涉案房屋并支付了全部价款，但其仅提供了翊居公司为其出具的收款收据，并未提供支付价款的其他证据，故对朱宇是否实际支付房款无法核实”，裁定驳回了朱宇的异议请求，并告知朱宇可在15日内向人民法院另案提起诉讼。朱宇有证据证明朱宇的购房款是通过银行汇给翊居公司，翊居公司收到后才为朱宇出具了收款收据。吉林中院裁定驳回朱宇的异议请求错误。朱宇为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条规定，特此提起诉讼，请求人民法院查清事实，支持朱宇的诉讼请求。一建公司辩称，朱宇所举证据不能证明将房款给付了翊居公司，且房屋未办理更名过户的原因在朱宇自身。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，应驳回朱宇的诉讼请求。翊居公司述称，一、朱宇与翊居公司签订了书面的认购协议，并实际支付了购房款，翊居公司对此予以认可。二、案涉房屋具备交付条件后，翊居公司第一时间将房屋交付给朱宇，且翊居公司在具备办理产权证书条件时已第一时间明确告知朱宇，朱宇不及时办理产权证，责任不在翊居公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：一建公司与翊居公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年3月20日作出（2019）吉02民初498号民事判决书，判决：“一、翊居公司于本判决生效后十日内给付一建公司工程款9,812,498.56元，并自2017年11月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至款付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；二、翊居公司于本判决生效后十日内返还一建公司工程质保金3,559,875元，并自2019年10月12日起至款付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。”判决生效后，因翊居公司未能自动履行该判决确定的义务，一建公司于2020年7月6日向本院申请执行。本院于2020年8月5日作出（2020）吉02执144号之一执行裁定，查封了登记在被执行人翊居公司名下的坐落于吉林市船营区长春路110号西域明珠的含本案案涉房屋在内的15套房屋，查封期限三年。2020年9月1日，朱宇对案涉执行标的向本院提出书面执行异议。2020年9月3日本院作出（2020）吉02执异364号执行裁定书，驳回了朱宇的异议请求。朱宇不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查明，2012年10月19日，朱宇与翊居公司签订了《内部认购协议书》，约定朱宇向翊居公司购买案涉房屋一套，建筑面积暂定40平方米（最终以实际测绘面积为准），销售单价2800元/平方米，总价112,000元。支付方式为现金，朱宇首次向翊居公司支付该房产全部房款的50%，即5万元，余款待主体封顶时一次性交齐。翊居公司保证除不可抗力因素外，于2013年12月31日前将此房产交付给朱宇使用。协议书同时对双方的权利义务、解决争议的方法、违约责任以及其他事项进行了约定。协议签订后，朱宇分别于2012年10月15日、2013年8月21日就案涉房屋给付翊居公司购房款5万元、6.2万元，合计112,000元，翊居公司出具加盖财务专用章的收据予以确认。2014年7月19日，朱宇向吉林市冠和物业服务有限公司交纳了物业费和垃圾清运费等入住费用，办理入住手续。同日翊居公司向朱宇交付了案涉房屋，后朱宇对案涉房屋进行装修并实际占有使用至今。再查明，吉林市房屋权属交易服务中心出具的《吉林市个人住房信息查询结果》显示，截至2020年8月24日，朱宇在吉林市辖区内无房屋所有权登记发证信息和商品房买卖合同备案信息。认定以上事实的证据有：《内部认购协议书》、个人银行转款凭证、银行流水明细、收款收据、发票、《情况证明》、证人证言、《吉林市个人住房信息查询结果》、照片等在卷佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行。故在诉讼中，需要审查案外人对执行标的是否享有足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。综合当事人的起诉请求、答辩意见以及有关证据，本案争议的主要焦点问题为：1.朱宇对案涉房屋是否享有所有权；2.朱宇就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院具体分析如下：一、关于朱宇对案涉房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案所涉不动产系商品房，故依法应当办理所有权转移登记，方发生所有权变动的效力，案涉房屋仍登记在翊居公司名下，朱宇未办理房产变更登记手续，其所购案涉房屋未发生物权变动，其并未取得案涉房屋的所有权。因此，朱宇主张对案涉房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。二、关于朱宇就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于朱宇就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参考有关执行程序的司法解释的规定加以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，朱宇正是基于购买了登记在房地产开发企业翊居公司名下的商品房，而对一建公司金钱债权执行提出异议，因此，可参照该条规定的条件审查认定朱宇就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，首先，本院于2020年8月5日查封案涉房屋，而朱宇与翊居公司于2012年10月19日即签订了《内部认购协议书》，双方对当事人的名称、商品房的基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。其次，朱宇分别于2012年10月15日、2013年8月21日给付翊居公司全部购房款112,000元，翊居公司按照约定收受该购房款，并向朱宇出具收据予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，综合前述事实，应认定朱宇与翊居公司之间就案涉房屋已经签订了合法有效的商品房买卖合同，朱宇交付了全部购房款，履行了合同义务。再次，吉林市房屋权属交易服务中心出具的《吉林市个人住房信息查询结果》显示，朱宇在吉林市辖区内无房屋所有权登记发证信息和商品房买卖合同备案信息，即朱宇名下无其他用于居住的房屋，朱宇购买案涉房屋系居住生活需要，朱宇是一手房的买受人，系房屋消费者，应依法保护其对案涉房屋享有的物权期待权及居住权。综上所述，在本院查封之前朱宇与翊居公司签订了合法有效的书面买卖合同，朱宇购买案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，朱宇支付了全部购房款，其虽未取得案涉房屋的所有权，但朱宇对案涉房屋享有足以排除普通金钱债权强制执行的民事权益，对其停止对案涉房屋予以执行的诉讼请求本院予以支持。三、关于朱宇解除查封的诉讼请求，其可持生效法律文书依照相关法律程序办理，本案中不予评判。综上所述，朱宇的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行案涉房屋；二、驳回朱宇的其他诉讼请求。案件受理费2540元，由吉林市第一建筑工程股份有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异364号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二〇年十一月十一日书记员  王 健