江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初2747号原告：江西新怡光学仪器有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰中大道****2-1103，统一社会信用代码91361100MA35FNW649。法定代表人：杨小燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴明龙，江西衡旭律师事务所律师。被告：江西喜洲食品有限公司，住，住所地江西省上饶经济技术开发区旭日片区一社会信用代码913611007814616777。法定代表人：黄新华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘明，江西赣东北律师事务所律师。原告江西新怡光学仪器有限公司与被告江西喜洲食品有限公司（以下至判决主文前简称喜洲公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西新怡光学仪器有限公司的法定代表人杨小燕及其委托诉讼代理人吴明龙，被告喜洲公司的法定代表人黄新华及其委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江西新怡光学仪器有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告搬迁费、停产停业损失、机械设备损失等共计20万元整；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求数额为40万元。事实和理由：原告于2019年5月1日租赁了被告喜洲公司名下位于上饶经济技术开发区旭日片区的厂房用于生产经营，租金为10万元/年，面积为1130平米，水电保证金0.2万元。2020年4月1日租赁另一处340平米作为仓储使用，每年4.8万元。原告为开工生产，购置了大量的机械设备、原材料，自2019年开工生产以来，原告聘请大量工作人员、安装调试维护生产机器、设备等，公司自开业以来一直正常运转，有稳定的订单和利润。2020年3月上饶经济技术开发区因发展建设需要，对被告的地块及厂房进行征收，为此被告法定代表人请原告及其他租赁其厂房的公司和厂家支持其工作，并约定如属于原告的拆迁项目补偿款一定支付给原告。在此情形下，原告和其他公司积极配合拆迁组，就原告厂房内的各项设备、损失、搬迁费、损耗费、拆卸费等全部进行了评估，原告如实申报相应的生产停运等各项损失约20万元。经查，被告已获取征收补偿款2,100万元，其中就包含了属于原告的停产停业损失、搬迁费等，但被告仅同意支付2万余元，与原告损失相差甚远。故诉至法院，望判如所请。原告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明、被告的企业信息，证明原、被告主体适格；2、租赁合同两份，证明原告租赁被告的厂房，面积1470平方米，租赁到期时间为2022年3月31日、2022年4月30日；3、银行转账记录，证明被告已获拆迁补偿款12,873,660元，原告至今未获得任何拆迁补偿款；4、上饶经济技术开发区老城区品质提升板块工业用地收储和拆迁补偿方案的通知，证明上饶经济技术开发区对原告所租赁厂房的征迁方案及补偿明细。被告喜洲公司辩称，1、原告并非被征收人，仅是案涉厂房的承租人，要求被告向其支付拆迁补偿款无任何依据；2、根据双方签订的租赁合同书约定，因案涉厂房将被政府拆迁，被告可以单方解除合同，并要求原告搬离租赁的厂房，仅需退还已收取的保证金与剩余租金即可，此外无需赔偿任何损失；3、原告已拖欠房租及水电多月，被告也发律师函要求解除合同。综上，原告并非被征收人，其与被告仅系房屋租赁合同关系，其要求被告向其支付拆迁补偿款，无任何事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、原、被告租赁合同及杨小燕微信聊天记录，证明合同约定如遇政府拆迁等事宜，出租人享有单方面解除合同的权利，只需无息退还承租保证金及剩余租金；原告法定代表人认可双方解除合同，同意将搬迁费抵扣水电费、租金的事实；2、上饶经济技术开发区老城区品质提升板块工业用地收储和拆迁补偿方案一份（以下简称方案），证明被告作为案涉土地使用权人与建筑物所有权人系被收储的企业，依法享有土地、地、地上附着物备物资、停产停业等综合补偿收储补偿项目，原告并非收储企业无权享有补偿的事项；停产停业损失是按照收储企业的收储土地和地上附着物价值补偿总价的比例补偿，与原告无关；3、上饶市丰和房地产土地资产评估有限公司出具的饶丰和评字（2020）第006号《上饶经济技术开发区土地储备中心因土地收储事宜所涉及的江西喜洲食品有限公司相关资产组市场价值评估项目资产评估报告书》（以下简称《评估报告书》）、资产评估汇总表及原告盖章确认的评估申报表，证明经评估原告作为承租户有搬迁费补偿项目，搬迁费评估价值23,075元，所有评估系经原告盖章确认；4、被告与上饶经济技术开发区土地储备中心签订的补偿协议书一份，证明按拆迁协议，被告应在2020年12月31日完成搬迁，而实际上被告未实际取得搬迁费，故不存在返还的问题；5、律师函及快递回执单一份，证明被告已经依据合同约定提前60天通知原告解除合同的事实。本院经审理认定事实如下：2019年4月7日，原、被告双方签订《租赁合同书》，合同约定：原告为乙方即承租方，被告喜洲公司为甲方即出租方，第一条租赁范围。1.1乙方向甲方承租喜洲公司厂房面积1,130平方，作为乙方生产或者仓库使用。并租用宿舍200平方及餐厅100平方。第二条租赁期限。2.1租赁期自2019年5月1日起至2022年4月30日止。第三条租金和支付方式及条件。3.1厂房租赁范围二楼厂区1130平方为5元/平方，宿舍200平方(二套)及餐厅100平方为10元/平方，为此合计厂房租金每年为人民币103,800元，优惠后总额为一年10万元。3.2乙方应在合同签订后三日内支付定金1万元（等付租金时冲减租金费用）并支付半年租金。半年租金为5万元。然后每次到期租金需提前一个月内支付。第五条甲方权利和义务。6.4乙方应于承租期满或合同解除之日搬出厂房，乙方逾期不搬迁，甲方有权从厂房中将乙方物品搬出，不承担保管义务，因此而引起的一切损失由乙方自行承担，与甲方无关。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。第六条乙方的权利义务。7.2乙方租赁期内对厂房进行装修及改造时，必须先向甲方管理部门申请并经同意后方可进行，装修及改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与厂房有关的设施全部归甲方所有，可移动设施（不包括移动后会使厂房墙面、天花及地面造成损坏的设施）除外。第七条合同终止。8.2甲方因特殊情况收回厂房（如政府拆迁等事宜，此属于不可抗力），甲方必须提前60天通知乙方解除合同，甲方无息退还已收取的承租保证金、剩余租金给乙方，乙方需在相关时间撤离所在租赁地点。如政府有搬迁补助于乙方，则相应补助于乙方。8.3乙方拖欠各项费用达一个月以上时，甲方有权解除合同，甲方不退还所有保证金，并有权向乙方追缴拖欠的费用。乙方在收到甲方通知之日起三日内将厂内物资搬迁，否则，甲方有权开厂将厂内物资作价处理，所造成的损失由乙方自行承担。甲方解除合同必须是书面通知等条款。2020年3月19日，原、被告双方又签订一份租赁合同书，合同约定：原告为乙方即承租方，被告喜洲公司为甲方即出租方，乙方向甲方承租厂房面积340平方米，作为乙方仓储使用。租赁期限从2020年4月1日起到2022年3月31日止。合同对租金、租金支付方式及条件、保证定金等作了约定，甲方权利义务与前份合同约定一致。第七条合同终止。8.2甲方因特殊情况收回厂房（如政府拆迁等事宜，此属于不可抗力），甲方必须提前60天通知乙方解除合同，甲方无息退还已收取的承租保证金、剩余租金给乙方，乙方需在相关时间撤离所在地。合同签订后，原告在租赁的场所进行生产经营至今。在《租赁合同书》履行过程中的2020年3月9日，上饶经济技术开发区管理委员会办公室印发饶开管办字（2020）3号关于印发《上饶经济技术开发区老城区品质提升板块工业用地收储和拆迁补偿方案》的通知，对相关企业进行收储拆迁，被告喜洲公司在收储拆迁范围内。《方案》中与本案有关的内容为第五条收储补偿。第五条收储补偿第（三）款设备物资搬迁补偿规定：“设备物资搬迁包括拆装（安装调试）以及存货、原材料等搬迁、搬运费补偿。根据实际搬迁情况进行评估，在评估的基础上协商，确定补偿金额；因确实无法搬迁的，由企业提供购买凭证等相关证明材料，评估公司结合成新率评估后予以补偿。”第（四）款停产停业损失等综合补偿规定：“被收储企业因搬迁造成的停产停业损失，按被收储土地和地上附着物价值补偿总价的一定比例结合土地使用情况、生产经营状况，实行分类补偿：1、企业正常生产经营的，按6—10%补偿停产停业损失；2、企业停产或存在土地闲置的，不予补偿停产停业损失；土地使用情况和生产经营状况，由各工作小组征求国土资源局、经济发展局、市管分局、招商局、安监局、生态环境局等部门意见后，报指挥部认定。被收储企业认为其停产停业损失超过上述第1款规定的，须提供经税务部门核准或者会计事务所审计确认的，前三年税后平均利润数据等证明材料，并与工作小组共同委托评估机构结合停产停业期限进行综合评估，协商确定。”第七条其他情况的处置第（二）款规定：“被收储企业土地或房屋已经出租给其他企业或个人的，由被收储企业负责做好与承租人解除合约及搬迁工作。”2020年5月31日，被告作为乙方，与甲方上饶经济技术开发区土地储备中心签订《土地及厂房整体收储和拆迁补偿协议书》，涉案有关条款为第一条收储标的物概况。1.3收储地块内地上合计建筑物总面积为13266.82平方米，办理产权证面积6672平方米，分4个单元办理权属登记，证号分别为：上房权证字第**，面积3480平方米；上房房权证字第**，积792平方米；上房权房权证字第**，960平方米；上房权证房权证字第**，440平方米；未办证面积6594.82平方米。1.5收储总评估价1845.61万元。其中：土地评估价格为188.05万元；建筑物、构筑物、附属物、配套设施、道路、管网、绿化等地上附着物评估价1428.36万元；不可搬迁设备和搬迁费67.56万元；停产停业损失161.64万元。第三条价款支付及标的物交付。3.2（一）本协议书签订后，并在乙方签订放弃残值处置权承诺书之日起5个工作日内，甲方支付收购款的30%，计643.68万元；（二）乙方提供相关证照原件给甲方用于办理注销或变更权属登记后，收购标的物的所有权转移至甲方名下之日起5个工作日内，甲方支付收购款的30%，计643.68万元；（三）为支持收储企业搬迁过渡，甲方同意乙方在签订本协议书之日利用原厂房继续生产7个月，即2020年12年31日前完成全部清场和搬迁，甲方在10个工作日内支付剩余收购款。第四条乙方对收储地块现状陈述及土地权利瑕疵的承诺。4.2乙方承诺消除第三人对收储地块的土地使用权和房屋所有权抵押、租赁等一切他项权利，并应负责在本协议书签订后的（空白）日内将所涉收购标的物权利瑕疵予以全部消除。第五条双方的权利义务。5.2乙方的责任和义务。5.5乙方必须负责按照本协议的约定消除收购标的的全部权利瑕疵（包括但不限于抵押、担保、查封、冻结、租赁等任何瑕疵）。2020年6月19日，上饶经济技术开发区土地储备中心支付被告补偿款12873660元，即收储总评估价18456100元＋搬迁奖励3000000元合计21456100元的60%。原告认为补偿款中的搬迁费、停产停业损失中属于原告的份额被告应依法支付，经协商未果，原告遂向本院起诉。2020年5月12日上饶市丰和房地产土地资产评估有限公司出具的饶丰和评字（2020）第006号《上饶经济技术开发区土地储备中心因土地收储事宜所涉及的江西喜洲食品有限公司相关资产组市场价值评估项目资产评估报告书》（以下简称《评估报告书》），该《评估报告书》评估结论：“本次评估主要采用了资产基础法进行评估，根据以上评估工作，得出如下评估结论：对委估资产于评估基准日2020年3月27日的估价结果发表如下意见：上饶经济技术开发区土地储备中心委估资产评估价值为1,805,623元，其中：江西喜洲食品有限公司评估价值为1,738,793元；上饶市鸿彤纸箱包装有限公司（承租户）搬迁费用评估值为12,425元；爱森达家纺有限公司（承租户）搬迁费用评估价值为15,010元；上饶县洁强餐具消毒配送中心（承租户）搬迁费用评估值为8,730元；新孟家具店搬迁费用评估价值为23,075元；新怡光学搬迁费用评估值为23,075元。详细情况请见《资产评估明细表》。”《评估报告书》第九条评估程序实施过程和情况（二）资产清查阶段载明：“1、资产评估申报明细表的填报。根据委托评估资产特点，有针对性地指导被评估单位进行资产清查和填报资产评估申报明细表。2、评估对象真实性和合法性的查证。根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项进行清查和核实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件等资料，以核实其法律权属的合法性。”《评估报告书》中产权持有单位为原告的《固定资产—可搬迁设备类资产清查评估申报表》载明：“1、设备名称：数控机床1号－12号，数量：12台，运距：设定15公里；2、设备名称：玻璃机床1号－19号，数量19台，运距：设定15公里；冰箱5台、冷风机4台、空调挂机11台、空调柜机7台、铣床3台、车床1台、钻床13台、打磨机2台、切割机1台、大功率空压机2台、储气罐2台、干涉仪1台、球芯仪2台、蒸饭机2台、抛光机1台，运距：设定15公里”上述设备评估搬迁费21,230元。另在可搬迁办公设备类资产清查评估申报表中列明：大办公桌8张、桌子48张、秤3台、电风扇8台、保险柜1个、大柜子2个、灭火器25个、摄像头9个。评估搬迁费1,845元。评估申报表加盖有原告公司印章。庭审中，原告认为该《评估报告书》与事实不符，被告没有生产经营，但评估报告显示被告很多资产，明显与事实不符，对原告提出的仓储物资没有评估，对该评估结论原告持有异议。在本案审理过程中，原告主张属其所有的搬迁费、停产停业损失应按承租面积所占厂房产权面积比例计算，即停产停业损失161.64万元×（1470平方米÷6672平方米）=356,131元，加上物资搬迁等其他损失费合计40万元。被告对此不予认可，认为搬迁费可按评估报告意见23,075元支付给原告，但不存在机械设备损失，停产停业损失也与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。涉案租赁厂房上地块因政府收储和拆迁，本案租赁合同无法继续履行，其不可归责于任何一方，且合同也明确约定“甲方（被告）因特殊情况收回厂房（如政府拆迁等事宜，此属于不可抗力）…如政府有搬迁补助于乙方（原告），则相应补助于乙方”。故原告主张被告企业被收储拆迁的涉案搬迁费，有事实和法律依据，本院予以支持。根据原告单位签章的《固定资产-可搬迁设备类资产清查评估申报表》、《固定资产-可搬迁办公设备类资产清查评估申报表》及《评估报告书》载明的评估程序实施过程和情况，应当认为《评估报告书》中关于原告的搬迁费的评估结论真实、客观、可信，被告对评估报告书中确认的原告公司名下搬迁费为23,075元的事实予以认可，对原告主张的该部分搬迁费，本院予以支持。原告主张搬迁费远远不止23,075元未提供相应证据证明，对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。原告称《评估报告书》与客观事实不符，未提供证据证明，本院不予采信。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成停产停业损失的补偿。”该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失等补偿费用的归属作出规定为所有权人。即被征收人将房屋出租因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属所有权人，但所有权人与承租人另有约定的除外，因此被告喜洲公司辩称其作为被收储企业，系法律规定的补偿对象，本院予以采信。现原告作为被征收房屋的承租人主张被告因房屋征收所获停产停业损失补偿的相应份额属其所有，则原告对此应承担举证责任。原告提供的2019年4月7日的《租赁合同书》，约定如政府有搬迁补助于原告，则相应补助于原告，对搬迁补助费被告同意按评估书确定的搬迁费支付给原告，对于停产停业损失原、被告双方在两份合同中均未作约定。上饶经济技术开发区土地收储中心2020年6月19日支付补偿款12,873,660元的对象是被告喜洲公司而非原告。结合《方案》第五条第（四）款规定和《补偿协议书》第一条第1.5款约定，应当认为涉案停产停业损失的补偿依据是被收储企业土地使用情况和生产经营状况；补偿标准是被收储土地补偿费188.05万元和建筑物、构筑物、附属设施等地上附着物补偿费1,428.36万元之和计1,616.41万元的10%；补偿对象是被收储企业喜洲公司。《方案》和《补偿协议书》规定的补偿依据、补偿标准、补偿对象均与原告无关。因此原告主张涉案停产停业损失相应份额属其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决如下：一、被告江西喜洲食品有限公司于判决生效之日起七日内支付原告江西新怡光学仪器有限公司搬迁费23,075元；二、驳回原告江西新怡光学仪器有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取3,650元，由原告江西新怡光学仪器有限公司负担3,462元，由被告江西喜洲食品有限公司负担188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  史海燕二〇二〇年十一月十九日书记员  陈蔚蔚交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。