广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27791号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区***************，统一社会信用代码914************341。法定代表人：陈达仁，总经理。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：黄敬伟，男，1972年11月2日出生，汉族，住广东省中山市********东*7*，公民身份号码442************690。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）与被告黄敬伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威信物业公司委托诉讼代理人肖金，被告黄敬伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2015年11月至2019年6月共44个月的物业管理费2986元及违约金（以每月物业管理费67.86元为基数，分别从欠费次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至清偿之日止）。事实和理由：原告与涉案小区业主委员会签订上海城住宅小区物业管理服务合同，约定原告为包含被告物业中山市石岐区第一城怡景10幢408房及车房在内提供物业服务。但被告拖欠2015年11月至2019年6月的物业管理费、滞纳金。原告经催收无果。被告的行为已严重损害原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告黄敬伟辩称，原告在起诉前，从未向被告催讨过物业管理费，原告的诉求已过诉讼时效，请求驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2011年7月6日，上海城小区业主委员会（甲方）与威信物业公司（乙方）签订上海城住宅小区物业管理服务合同，约定：乙方为中山市上海城住宅小区提供物业服务，合同期限为三年，自2011年8月1日至2014年7月31日止；本物业的每月物业管理服务费收取标准暂定为普通住宅0.8元/平方米，商业用房1元/平方米；乙方或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，按每日千分之三加收违约金；合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2.黄敬伟系中山市石岐区第一城怡景10幢408房[不动产权证号：（2001）239231、C0621276；建筑面积78.43平方米、登记时间2001年12月28日]及中山市石岐区第一城怡景10幢408房车房（怡景9幢）[不动产权证号：（2001）239232、C0621275，建筑面积3.88平方米，登记时间2001年12月28日]产权人。按合同约定，黄敬伟每月应交物业服务费65.85元（82.31㎡×0.8元/月/㎡）。黄敬伟办理了上述物业收楼手续后，未支付2015年11月至2019年6月期间的物业服务费。3.庭审中，威信物业公司主张其曾多次通过电话、在小区公告栏张贴公告等方式向黄敬伟催缴物业费，并对涉案小区服务至2019年7月2日，提交了照片及中山市石岐区住房和城乡建设局发布的关于威信物业公司撤场交接的通知。照片显示威信物业公司于2019年9月10日向中山市上海城小区**********业主催缴物业管理费，但未提供该催缴通知是否有效送达的证据；中山市石岐区住房和城乡建设局于2019年7月1日向威信物业公司发布关于撤场交接的通知，要求威信物业公司做好撤场交接手续。黄敬伟对上述证据均不予确认。4.威信物业公司因与黄敬伟物业服务合同纠纷一案诉至本院[案号：（2016）粤2071民初2690号]，威信物业公司请求判令：黄敬伟立即支付拖欠的2000年10月至2015年10月期间物业管理费10076.56元及违约金。本院经审理后于2016年8月26日作出（2016）粤2071民初2690号民事判决：一、黄敬伟于判决生效之日起七日内向威信物业公司支付2012年11月至2015年10月期间的物业管理费2258.64元及违约金；二、驳回威信物业公司的其他诉讼请求。黄敬伟不服上述判决，于法定期限内上诉至中山市中级人民法院，二审期间，黄敬伟经传票传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼，中山市中级人民法院于2016年12月7日作出（2016）粤20民终4519号民事裁定：本案按黄敬伟撤回上诉处理，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。上述判决生效后，威信物业公司向本院申请执行[执行案号：（2018）粤2071执9707号]，该案已按执行依据执行完毕。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告威信物业公司对案涉小区进行物业管理服务，并与上海城小区业主委员会签订了上海城住宅小区物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对黄敬伟具有法律约束力，黄敬伟应恪守履行。据此，黄敬伟未按时、足额支付物业服务费的行为已构成违约，应向威信物业公司履行支付义务。黄敬伟于2015年11月起拖欠物业服务费，威信物业公司据此主张2015年11月至2019年6月期间共44个月的物业服务费，虽然威信物业公司主张其于2019年9月10日起通过电话、在小区公告栏张贴催缴通知书等方式进行催收，但黄敬伟不予确认，威信物业公司仅提供了照片予以证实，但照片未显示张贴催缴函的地点，未有充分有效证据证明该催缴通知已经送达黄敬伟，故威信物业公司应自行承担举证不能的不利后果。根据威信物业公司于2020年9月16日起诉的事实，本院对于黄敬伟有关2015年11月1日至2017年9月16日期间的物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见予以采纳。鉴于此，本院对于威信物业公司主张2017年9月17日至2019年6月30日期间物业服务费的诉求予以支持，超出部分本院予以驳回。经核算，黄敬伟应向威信物业公司支付2017年9月17日至2019年6月30日期间的物业服务费1413.58元（65.85元/月÷30天×14天+65.85元/月×21个月）。关于违约金的问题。威信物业公司主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计收违约金，但该标准明显过高，威信物业公司未举证证明黄敬伟未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，本院确定违约金的计算方法为：以所欠物业服务费30.73元为基数，从2017年10月1日起；以每月所欠物业服务费65.85元为基数,分别从2017年11月至2019年7月的1日起；均按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告黄敬伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2017年9月17日至2019年6月30日期间的物业服务费1413.58元及违约金（分段计算：以所欠物业服务费30.73元为基数，从2017年10月1日起;以每月所欠物业服务费65.85元为基数,分别从2017年11月至2019年7月的1日起；均按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市威信物业管理有限公司已预交），由被告黄敬伟负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员  李劲松二〇二〇年十一月九日书记员  柯佩烨林雪莲