辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初2569号 原告（反诉被告）：辽阳市中南物业服务有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。 法定代表人：李萍，该公司总经理。 委托代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙玉来，男，户籍地辽阳市白塔区，现住辽阳市白塔区。 被告（反诉原告）：肖庆英，女，户籍地山东省沂水县，现住辽阳市白塔区。 原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司为与被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英物业服务合同纠纷一案，于2020年8月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭,于2020年10月29日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司的委托代理人王枢，被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司本诉诉称：被告系中南*望京花园小区一期业主，房屋面积XX平方米，2012年7月1日办理入住手续，并于2011年9月8日与原告签订了《临时管理规约》和《前期物业服务协议》。根据协议约定：物业费是1元/平方米/月，公共能耗费是0.20元/平方米/月，电梯费是36元/月。被告从2014年11月15日至今6年，一直未予交纳上述费用。另根据《前期物业服务协议》第38条之规定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天万分之四支付违约金。”综上，原告认为，被告的欠费行为已经严重侵犯了原告的合法权益并构成违约，现原告诉至法院，请法院在查明事实后，公正裁判。诉讼请求：一、要求被告支付拖欠原告的2014年-2020年物业及公共能耗费8418.00元、电梯费2592.00元、违约金4890.64元；二、诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英本诉辩称：一、本案系物业服务合同纠纷，原告没有按照双方物业服务合同约定的条款提供物业服务，故答辩人不应当支付物业费。具体事实如下：答辩人自入住以来，居住的房屋下水多次堵塞，致使屋内下水回流，屋内被浸泡，答辩人多次找到原告，原告承诺予以维修，但至今仍没有履行承诺，无奈答辩人多次自行花钱维修，橱柜多次被浸泡变形。原告的行为已经构成违约，答辩人不应支付物业费，同时原告应当对自己的违约行为承担赔偿责任。二、本案已超过诉讼时效。答辩人入住后，原告从未向答辩人主张物业费，故本案已过诉讼时效。三、虽然双方在《前期物业管理服务协议》中约定了物业费的收取标准，但其收费并未经过相关部门批准，且其收费标准不合法。四、房屋面积不是原告所说的XX平方米，而是XX平方米。综上，请求人民法院查清事实后依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英反诉诉称：反诉人系中南*望京花园小区一期业主，2011年9月8日双方签订了《前期物业服务协议》。而被反诉人怠于履行合同义务，反诉人家中下水多次堵塞，致使家中被污水浸泡，截止提起反诉之日，下水堵塞8次。反诉人要求被反诉人维修，但被反诉人拒不理会，无奈反诉人只能自行找人维修，共产生费用1520.00元。根据《前期物业服务协议》第九章第35、36条约定，被反诉人理应赔偿反诉人因其怠于履行合同义务给反诉人造成的经济损失1520.00元。反诉人家中橱柜板有一些泡坏，因下水得不到解决一直不敢维修。综上，为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司反诉辩称：我方不应承担反诉人的经济损失1520.00元，理由如下：根据建筑工程质量管理条例第40条之规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道设备安装和装修工程的保修期为两年。反诉人于2012年7月1日办理入住，至今已过保修期限。根据双方签订的临时管理规约第22条规定，保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，故反诉人对自家管道维修的费用应由其自己承担。同时该事由也不是反诉人不予缴纳物业费的合理理由。 本院经审理查明，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司（甲方）与被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英（乙方）于2011年9月8日签订中南*望京花园临时管理规约及前期物业服务协议约定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司对案涉小区实施物业管理服务，被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英购买房屋的建筑面积系XX平方米。前期物业服务协议中第十二条和第十三条约定物业服务费标准为小高层住宅1元/平方米/月，小高层、高层住宅电梯运行电费每户预收标准36.00元/月（底层住户免收电梯运行费），除电梯外的公共能耗费用每户预收标准0.20元/平方米/月。前期物业服务协议中第三十八条约定乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天万分之四支付违约金。被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英于2012年7月1日办理入住手续，同时交纳物业、垃圾清运费2030.00元，于2013年6月26日向原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司缴纳物业费、电梯费合计1835.00元。 原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司作为物业服务公司于2019年8月28日因被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英家厨房下水管返水堵塞现象严重影响正常生活，欲启用住宅专项维修资金对该项目进行维修和更新、改造，经原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司组织调查向同单元业主征求意见，其中602、702业主未作出同意意见签字。 本院确认的上述事实有原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司提供的入住确认单、收款收据、中南*望京花园临时管理规约、前期物业服务协议，被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英提供的维修资金使用业主意见调查表、照片及原、被告陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司与被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英系物业服务公司与业主的关系，原、被告双方签订中南*望京花园临时管理规约及前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该协议自合同签订之日起生效，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司作为案涉小区的物业管理公司为小区提供物业管理服务，被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英作为该小区的业主，理应依照合同约定履行缴纳物业服务相关费的义务，被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英未按时缴纳物业服务相关费系违约行为，其应承担相应的违约责任，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司主张被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英给付拖欠物业服务费、公共能耗费、电梯费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持，故物业服务费应为7017.12元（1.00元/平方米/月*72个月*XX平方米）、电梯费应为2592.00元（36.00/月*72个月）、公共能耗费用应为1403.42元（0.20元/平方米/月*72个月*XX平方米），合计11012.54元，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司现主张的诉讼标的为11010.00元，故本院对原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司主张物业及公共能耗费、电梯费的诉讼请求予以支持。被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英辩解其拒绝交纳物业服务费系因为其自家下水管道堵塞，被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英根据住宅质量保证书认为该事由应由原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司负责，因《住宅质量保证书》的出具人系辽宁中南置地有限公司，并非原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司作为物业服务公司已组织调查且已征求其他业主意见欲启用住宅专项维修资金，故原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司并非未履行物业服务职能，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司实际在该小区进行服务，被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英在享受物业服务的同时理应支付物业相关费用，拒付物业管理费对原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司的正常运行及小区的正常管理会造成影响，且被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英如认为原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司未达到管理服务质量约定目标，其有权要求原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司限期改正，但该辩解理由并不是其拒绝交纳物业相关费用的法律依据。物业服务内容和范围比较广泛，与业主的生活息息相关，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司作为物业服务企业，在催要物业管理服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境，另一方面，业主对物业服务公司应有一定的包容度，若因物业公司的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区业主居住的生活质量，对于按时足额交纳物业服务费的业主也不公平，原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司作为物业服务者，应积极履行职责，提高服务质量，构建和谐小区。原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司主张被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英给付滞纳金的诉讼请求，被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英拒绝交纳物业相关费用系因其自家厨房下水管道堵塞未予以妥善解决，故被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英并非无故拖欠，对原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英反诉主张原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司因怠于履行合同义务给其造成的经济损失1520.00元，因其自家厨房下水管道堵塞并非原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司的原因造成损害后果且并非原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司的职责范围，故被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英的反诉请求无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英给付原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司2014-2020年度物业服务及公共能耗费8418.00元、电梯费2592.00元，合计11010.00元； 二、驳回原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）孙玉来、肖庆英的反诉诉讼请求。 上述第一款项于本判决生效后十日内给付。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费99.00(已减半收取)，由原告（反诉被告）辽阳市中南物业服务有限公司负担61.50元，由被告（反诉原告）孙玉来、肖庆来负担37.50元；反诉案件受理费25.00元（已减半收取），由被告（反诉原告）孙玉来、肖庆来负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  鲁波 审 判 员  曾玥 人民陪审员  杨薇 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  肖君 附录： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。