吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3363号上诉人（原审被告）:中诚房地产开发有限公司，住所地农安县文化街黄龙房地产开发综合楼。法定代表人：朱冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人:王一伟，吉林同信法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:钱发，男，汉族，1950年10月15日生，住农安县。委托诉讼代理人:徐宏举，吉林宗吉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林厚金建筑工程有限公司，住所地农安县开安镇向阳路。法定代表人：田德龙，总经理。委托诉讼代理人：荀秀秀，吉林全策律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张生，男，汉族，1955年5月11日生，住农安县。上诉人中诚房地产开发有限公司因与被上诉人钱发、吉林厚金建筑工程有限公司、张生房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2020）吉0122民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钱发一审诉称：1.要求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同关系，被告返还原告购房款331,440元及利息（自2014年10月11日起至返还完毕止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年被告吉林中诚房地产开发有限公司开发金都广场小区楼房，由吉林厚金建筑工程有限公司承建，原告购买了位于站前金都广场小区2栋313室房屋，购房款为331,440元。原告交付了购房款，二被告为原告出具了购房收据，该收据上有中诚公司的委托代理人即本案的第三人张生的签字，同时有厚金公司站前项目部的公章及该公司委托代理人张为宏的签字，约定了楼房位置和面积。原告曾起诉要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，要求被告履行合同，将农安镇站前金都广场小区2栋313室房屋交付原告使用；但经2019年11月30日的长春市中级法院吉01民终4081号判决书查明，案涉房屋已经由吉林中诚房地产开发有限公司与案外人王长春在2017年1月6日签订了正式商品房买卖合同并已经在房产登记部门进行了备案登记，故长春市中级法院判决：一、维持吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初1546号民事判决第一（即：确认原告钱发与被告吉林中诚房地产开发有限公司商品房买卖合同有效）、三项（即：驳回钱发其他诉讼请求）；二、撤销吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初1546号民事判决第二项（即：被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后将诉争楼房交付原告钱发使用）。原告无奈，由于被告原因导致原告商品房买卖合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，原告有权请求解除合同、返还已付购房款及利息，故原告诉至法院请求依法保护原告的合法权益，依法维护原告的诉讼请求。中诚公司一审辩称，原告所诉无理，应予驳回。1.原告与中诚公司之间不存在商品房买卖合同关系，更谈不上解除买卖合同关系。中诚公司认为长春市中院（2019）吉01民终4081号民事判决认定原告与中诚公司之间存在商品房买卖合同关系完全是错误的，并已向高院申请再审。理由为：原告所持有的收据不是中诚公司出具的，也没有中诚公司的公章，中诚公司没有作为出卖人收受购房款，张生的签字仅代表记账不能顶重的意思，故原告与中诚之间不存在商品房买卖合同关系，更谈不上解除原告与中诚公司之间的买卖合同关系。2.原告自认出借给张为宏现金，且未约定利息，所以中诚公司在没有收到原告购房款的情况下不应承担返还款项的义务，且原告收据上的房屋已被田耕辛和张为宏抵顶给王长春作为消防工程款，所以是张为宏“一房二卖”，理应由张为宏承担返还原告款项的义务，而不应由中诚公司承担返还责任。3.厚金公司作为被挂靠方对张为宏在挂靠期间未尽到管理职衷导致张为宏多次“一房二卖”，未将发包方支付的工程款及房屋用于支付施工所用的材料款等，而是用于偿还以前的欠款，导致项目严重亏损，所以厚金公司存在过错应当承担返还原告款项的责任。4.中诚公司作为发包方仅在应付的2,008万元工程款范围内承担连带责任，现中诚公司及实际投资人田耕辛实际支付涉案项目的工程款已远远超过2,008万元，经农安县法院判决生效的款项就高达700余万元。如果法院再次判决中诚公司承担返还原告款项的责任，不仅对中诚公司极其不公平，也将会给中诚公司造成严重经济损失。5.涉案项目是田耕辛借用中诚公司资质开发的，张生是其合伙人，工程款应由田耕辛、张生承担付款义务，所以以房抵顶工程款的受益人也是田耕辛和张生，不是中诚公司，如果法院判决中诚公司承担还款义务的话，田耕辛和张生也应承担连带责任。综上，中诚公司认为原告主张的款项本息不应由中诚公司承担返还义务，请求依法驳回原告对中诚公司的诉请。厚金公司一审辩称，与厚金公司无关，已有生效判决认定原告与中诚公司成立房屋买卖合同关系，应由中诚公司承担责任。张生一审述称，钱发所持有的房票子票据是厚金公司工程款立体砍块房屋之内的，有厚金公司公章和张为宏签字，具体卖多少钱及换材料我不清楚，是厚金公司自己的权利，至于房子卖给他人，谁卖谁负责。我们实际开发人无责任。一审法院审理查明：2014年8月1日，中诚公司（甲方）与厚金公司（乙方）签订了建设工程施工合同及《站前金都广场小区工程承包补充协议》，中诚公司将其开发的农安县金都城市广场2号楼、3号楼工程承包给厚金公司，张生作为中诚公司代表、张为宏作为厚金公司代表在施工合同及补充协议上签字并加盖了中诚公司、厚金公司公章。补充协议约定：付款方式为工程款以本工程建成的房屋抵工程款，房屋价格以双方拟定价格为准。立体砍块分配方案：甲方以2号楼一、二层商网4-10门1,252平方米，三至六层2,505平方米，住宅403、404、501、502门面积303平方米抵乙方工程款，其中底商抵工程款的楼价为9,500元/平方米。挂靠厚金公司的实际施工人张为宏在钱发处借款35万元，张为宏在不能如期偿还借款的情况下，以涉案房屋抵债给钱发，并于2014年10月11日为钱发出具了购房收据，收据中载明购房编号为2#313室，房屋总价款331,440.00元。收据上注明：此收据待楼盘开盘后换取正式票据，面积以产权为准，价格随售楼处浮动。在此购房收据上张生代表中诚公司在开发商（甲方）栏中签字，并注明“已备案”。因双方选定的楼房款低于借款35万元，多出部分张为宏返还给了钱发。2018年钱发起诉要求确认房屋买卖合同有效，要求履行合同交付房屋。本院（2019）吉0122民初1546号民事判决书确认了钱发与中诚公司商品房买卖合同有效，判令中诚公司交付房屋；长春市中级人民法院吉01民终4081号民事判决书维持了本院判决第一项即：确认原告钱发与被告吉林中诚房地产开发有限公司商品房买卖合同有效，撤销了本院判决第二项即：被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后将诉争楼房交付原告钱发使用，原因系二审查明，案涉房屋已经由中诚公司与案外人王长春在2017年1月6日签订了正式商品房买卖合同并已经在房产登记部门进行了备案登记，且已实际交付了案涉房屋，对钱发已经实际履行不能。二审改判后，钱发因商品房买卖合同目的不能实现，再次提起诉讼。一审法院认为，钱发与中诚公司商品房买卖合同有效已经由生效判决确认，毋庸置疑。鉴于案涉房屋中诚公司已另行出卖与他人并办理了备案登记，对钱发已经实际履行不能，商品房买卖合同目的已不能实现，故钱发诉请解除房屋买卖合同、返还购房款、赔偿利息损失符合法律规定，应予支持。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故钱发请求的利息自2019年8月20日起应按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。在中诚公司为钱发出具购房款《收据》之时，厚金公司与中诚公司的债权转让即已完成，因此，中诚公司“没有收到购房款”的抗辩理由不能成立，故返还购房款的义务在于中诚公司，而非厚金公司。因中诚公司与厚金公司工程结算结果如何与本案无关，故中诚公司关此的抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告钱发与被告吉林中诚房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后返还原告钱发购房款331,440元；三、被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后赔偿原告钱发购房款331,440元的利息损失（以331,440元为本金，自2014年10月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款返还之日止）；四、驳回原告钱发对被告吉林厚金建筑工程有限公司的诉讼请求。吉林中诚房地产开发有限公司二审上诉称：1.请求依法撤销吉林省农安县人民法院作出的（2020）吉0122民初491号民事判决或发回重审，改判驳回钱发诉请；2.本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.吉林中诚房地产开发有限公司与钱发之间不存在房屋买卖合同关系；2.张为宏将案涉争议房屋抵顶钱发，应由其承担返还购房款义务。钱发、吉林厚金建筑工程有限公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，1.钱发与吉林中诚房地产开发有限公司成立房屋买卖合同关系已为本院生效判决予以确认，故吉林中诚房地产开发有限公司否认双方之间存在房屋买卖合同关系，本院不予支持。2.尽管钱发未将购房款直接交付吉林中诚房地产开发有限公司，但因张生作为案涉开发项目的实际负责人处分案涉争议房产的行为属表见代理，据此张生认可钱发支付了购房对价的效力应及于吉林中诚房地产开发有限公司，现因案涉争议房产交付已实际履行不能，故其应承担违约的法律后果。据此，钱发诉请解除合同并返还购房款事实法律依据充分，本院予以支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6271元，由上诉人吉林中诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年十一月三十日书记员  张佳楠