甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14540号原告：甘肃省合作房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区九州中路**。法定代表人：许新科，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨艳彤，甘肃正天合律师事务所律师。被告：张学刚,男,汉族,1986年10月18日出生,住甘肃省兰州市城关区九州开发区合作××村××号楼××单元××室。原告甘肃省合作房地产开发有限公司（以下简称合作房地产公司）与被告张学刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃省合作房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨艳彤到庭参加了诉讼,被告张学刚经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合作房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房认购书》；2、判令被告向原告返还兰州市城关区九州开发区合作新村二区8号楼1单元1205室房屋；3、判令被告向原告支付房屋交付之日2015年11月4日至起诉之日2019年11月29日的房屋占用使用费63526.67元，2019年11月30日至房屋腾交之日的房屋占有使用费按每月1300元的标准支付；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月27日签订《商品房认购书》，约定被告自愿认购兰州市城关区九州开发区合作新村二区8号楼1单元1205室住宅一套，建筑面积88.32平方米，单价5898元，总价520911元，被告于签订本认购书时，向原告支付定金1000元。被告在签订本认购书之日起七日内，选择公积金贷款，首付110911元。被告愿继续认购，应在2015年11月7日前将110911元房款付清，逾期仍付不清110911元房款者，取消认购。被告应于交首付的当日签订《商品房买卖合同》或者接原告电话、书面通知三日内到原告公司签订《商品房买卖合同》，并配合办理按揭或公积金贷款。原告与被告于2015年11月3日签订《还款协议》，约定：被告购买涉案房屋，欠原告首付款105000元，被告所欠款自2015年11月4日至2025年11月3日还清共10年。承担国家同期按揭房屋贷款利息，按每月等额本息还款法，自协议签订之日起每月30日还款本息合计1108.6元，同时约定了违约责任，被告不按时还款，每日承担未还款额千分之一的违约金至欠款本息还清为止。被告入住后不积极办理按揭手续，也不按时付所欠首付款超过半年，原告将无条件收回房屋，所交首付款不退。被告于同日出具《欠条》，载明欠原告购房首付款105000元。被告于2015年10月27日、2015年11月5日分别向原告支付1000元、4911元，原告已于2015年11月4日将房屋交付被告，被告占有使用至今，却因被告原因致使公积金贷款无法办理、《商品房买卖合同》无法签订。原告多次向被告主张签订《商品房买卖合同》、支付剩余购房首付款，被告拖延拒绝，原告无奈诉至法院。被告张学刚未按时到庭参加庭审，本院于2020年7月23日给被告张学刚作询问笔录，其称如果原告坚持收回房屋，愿意腾交房屋，但是原告要给其赔偿装修损失；如果原告不收房，愿意按照认购书约定的价格每平方米5800多元补齐房款。原告合作房地产公司围绕诉讼请求依法提交了商品房认购书、还款协议、欠条、现金缴款单、交钥匙表、通话录音、租房合同等证据，上述证据已经开庭出示，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月27日，原告甘肃省合作房地产开发有限公司（甲方）与被告张学刚（乙方）签订了《商品房认购书》约定：被告自愿认购原告开发的位于甘肃省兰州市城关区九州开发区合作××村××号楼××单元××室房屋，建筑面积88.32平方米，单价5898元，房款共计520911元；签订本认购书时,乙方向甲方支付定金1000元,继续认购者,于2015年11月7日前付清首付110911元，余款公积金贷款支付,逾期仍不付清110911元,取消认购;被告应于交首付的当日签订《商品房买卖合同》或者接原告电话、书面通知三日内到原告公司签订《商品房买卖合同》，并配合办理按揭或公积金贷款。2015年11月3日，原、被告签订《还款协议》，约定被告于2015年11月4日购买原告合作新村二区8号楼1单元1205室商品房一套，欠公司首付款105000元，自2015年11月4日至2025年11月3日还清共计10年。协议另约定被告承担国家同期按揭房屋贷款利息，每月本息还款合计1108.60元（注：每月等额本息还款法），首付款协议签定之日起两个月内办完银行按揭手续，被告需积极配合原告办完银行按揭手续，双方同时约定被告不按时还款，每日承担未还款额千分之一的违约金至本息还清为止。同日，被告向原告提供身份证复印件并于上面书写《欠条》，内容为“今欠甘肃省合作房地产开发公司公司10.5万圆整（拾万伍仟圆）。欠款人张学刚”。2015年11月4日，原告将涉案房屋交付给被告。另查，涉案房屋总价款为520911元，首付110911元，余款410000元。《商品房认购书》签订后同日，被告张学刚向原告支付1000元、2015年11月5日支付4911元。后被告未按期办理公积金贷款，也未按照《还款协议》按时还款，遂酿成纠纷。本院认为,原告甘肃省合作房地产开发有限公司与被告张学刚签订的《商品房认购书》,是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的规定。该认购书中明确约定了诉争房屋的单价、面积、房屋的坐落以及房款的付款方式,符合最高人民法院关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”所规定的条件,故原告甘肃省合作房地产开发有限公司与被告张学刚之间签订的《商品房认购书》属于商品房预售合同,合法有效,依法应当予以确认。原告甘肃省合作房地产开发有限公司与被告张学刚之间签订的《还款协议》属另一法律关系,对首付款支付方式的变更并不影响《商品房认购书》的效力，根据该认购书及还款协议的约定,被告仅支付了5911元,对于余款的支付方式虽约定为公积金贷款方式支付，但截至原告起诉前，被告既没有按照还款协议每月本息还款1108.60元支付首付款，又没有办理公积金贷款支付房款，由于被告的违约行为，已导致《商品房认购书》的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告采用诉讼的形式，以起诉状的方式通知对方解除合同，起诉状即解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状送达对方时，发生合同解除的效力，符合解除通知的条件，故本院确认原告甘肃省合作房地产开发有限公司与被告张学刚于2015年10月17日签订的《商品房认购书》已于2020年6月3日被告张学刚签收民事起诉状时解除。关于原告要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求，根据合同法的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于被告的违约行为，导致合同目的不能实现。合同解除后，原告有权要求被告腾交案涉房屋并向被告主张租金损失，根据同等地段同等面积房屋的租赁行情，本院酌定涉案房屋租金1300元/月为宜，故原告主张参照1300元/月计算租金损失，本院予以支持。被告应承担2015年11月4日至2019年11月3日的房屋占有使用费62400元，2019年11月4日至实际腾交房屋之日的租金损失以1300元/月标准计算。被告张学刚关于原告应赔偿其装修损失的答辩意见，本院认为，被告占有使用房屋期间装修的目的是其改善自身居住环境，且已居住多年。导致原告解除《认购书》亦是因为被告不履行支付房款的义务，故被告的答辩意见理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告甘肃省合作房地产开发有限公司与被告张学刚签订的《商品房认购书》已于2020年6月3日解除；二、被告张学刚于本判决生效后三十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司腾交位于甘肃省兰州市城关区九州开发区合作××村××号楼××单元××室房屋；三、被告张学刚于本判决生效后三十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付2015年11月4日至2019年11月3日房屋占有使用费62400元，2019年11月4日至实际腾交房屋之日的租金损失以1300元/月标准计算。在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1388元，由原告甘肃省合作房地产开发有限公司承担50元，被告张学刚承担1338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  蔡玲华二〇二〇年十一月十九日书记员陈丽丽