河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初4183号 原告：董效宇，男，2000年12月29日出生，蒙古族，住河北省承德市双桥区。 委托代理人：吕华，河北吕华律师事务所律师。 委托代理人：王磊，河北吕华律师事务所律师。 被告：承德鸿图房地产开发有限公司，住所地：河北省承德市高新区铂悦山B-09地块**楼底商129。 法定代表人：张宝春，职务：总经理。 委托代理人：王晓鹏，河北汇林律师事务所律师。 被告：承德佳家房地产经纪有限公司，住所地：河北省承德市双桥区顺诚大厦**。 法定代表人：杜海涛，职务：总经理。 原告诉被告承德鸿图房地产开发有限公司、承德佳家房地产经纪有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕华、王磊，被告承德鸿图房地产开发有限公司的委托代理人王晓鹏到庭参加诉讼，被告承德佳家房地产经纪有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年通过户外公交车宣传，原告得知被告承德鸿图房地产开发有限公司处销售可用于日租的公寓商品房，10月27日原告到被告承德鸿图房地产开发有限公司位于铂悦山售楼处，此时张贴的海报宣传和样板间也是公寓，基于购买公寓的目的，当日由朋友帮着交付了50000.00元购买公寓楼一套，同时签订了认购协议。在交付剩余房款时，被告承德鸿图房地产开发有限公司销售人员用POS机刷了295973.00元，没有开具发票，其余房款原告均通过被告承德鸿图房地产开发有限公司销售人员用POS机刷卡支付。在被告承德鸿图房地产开发有限公司售楼处没有任何张贴被告承德佳家房地产经纪有限公司在此办公的标识，销售人员也是统一服装。原告在购房过程中，从未接受被告承德佳家房地产经纪有限公司的任何服务，是被告承德鸿图房地产开发有限公司为了规避承德市人民政府对商品房限价采取的价外收费，并且逃避税收。2018年11月19日，原告与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（房号：B-05-20＃-322）。2020年7月2日，承德市市场监督管理局出具承市监处（2020）20号行政处罚决定书，认定被告承德鸿图房地产开发有限公司在销售铂悦山房地产项目过程中，对其性质、用途为“办公”的房屋在性质、使用用途等方面进行虚假宣传，原告正是基于被告承德鸿图房地产开发有限公司的虚假宣传才决定购买涉案房产，意图用于公寓日租房。原告认为，被告承德鸿图房地产开发有限公司在商品房不具备销售条件的情况下，利用认购协议的内容，在2018年10月27日就开始销售铂悦山房产，在销售过程中虚假宣传，导致原告基于该虚假宣传作出错误的与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订购买商品房买卖合同的意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，特诉至人民法院，请求人民法院判令：1、依法撤销2018年11月19日原告与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（房号B-05-20＃-322），退还购房款305973.00元；退还被告承德鸿图房地产开发有限公司以被告承德佳家房地产经纪有限公司名义收取的40000.00元团购费，上述款项合计345973.00元；2、被告承德佳家房地产经纪有限公司在40000.00元内和被告承德鸿图房地产开发有限公司承担连带返还义务；3、二被告承担本案的诉讼费用。 被告承德鸿图房地产开发有限公司辩称，第一，本案基本事实是：原被告双方于2018年10月27日签订了关于铂悦山项目B-05-20＃-322号房屋的第一份《认购协议》，房屋总价款415973.00元。2018年11月3日，在原告参加承德佳家房地产经纪有限公司40000.00元电商服务费抵顶80000.00元房款活动及按揭改一次性优惠30000.00元后，签订了第二份《认购协议》，房屋总价款305973.00元，最终双方按照305973.00元的价格于2018年11月19日签订了《商品房买卖合同》及补充协议。第二，案涉房屋能够实现宣传的使用功能及原告合同目的。第三，被告承德鸿图房地产开发有限公司已就案涉房屋办公性质尽到充分的提示义务。第四，法律虽然赋予了当事人撤销合同的权利，但并不意味着存在宣传瑕疵行为一律可以解除合同。第五，原告所称的承市监处（2020）20号行政处罚决定书虽然已于2020年7月2日作出，但仍在法律规定的诉讼时效六个月之内，被告承德鸿图房地产开发有限公司将提起行政诉讼撤销该处罚，故不能在本案中作为证据使用。即使在案涉项目宣传时略有瑕疵，行政主管机关已经进行了处理，对该阶段进行了单独评价，不应影响双方合同效力。第六，电商费40000.00元系被告承德佳家房地产经纪有限公司自行收取，直接交易，被告承承德鸿图房地产开发有限公司未曾参与，未取得任何不当利益。综上，应依法驳回原告诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据材料：1、《承德市市场监督管理局行政处罚决定书》及卷宗；2、《商品房买卖合同》、《认购协议》；3、收据、支付凭证；4、销售图册；5、姜韩文的销售发票、销售图册。 为支持其抗辩，被告承德鸿图房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、2018年10月27日认购协议、2018年11月3日认购协议；2、商品房预售许可证；3、商品房买卖合同样本；4、关于印发《解决市场主体证照办理遗留问题实施方案》的通知；5、承德市高新技术产业开发区管理委员会于2020年4月27日的答复意见；6、商品房买卖合同及补充协议。 被告承德佳家房地产经纪有限公司未向本院提交答辩状及证据材料。 原被告双方对对方提供证据真实性均无异议，但均认为不能达到其证明目的。 上述证据均经当庭质证，本院认为，原告与被告承德鸿图房地产开发有限公司所提供的证据均具有真实性。原告提交证据2、3，被告提交证据1、2、3、6与本案具有关联性，本院依法确认其具有证明力；其他证据均与本案无关联性，本院不予确认。 经审理查明，2018年10月27日、11月3日，原告与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订认购协议。2018年11月19日，原告与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售）与补充协议，约定原告购买被告承德鸿图房地产开发有限公司开发建设的承德市高新区房屋，该房屋规划用途为办公，建筑面积39.19平方米，购房款305973.00元，原告已支付了全部购房款。原告另向被告承德佳家房地产经纪有限公司支付电商费40000.00元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订的认购协议、商品房买卖合同与补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，均合法有效。商品房销售实行预售许可证制度，被告承德鸿图房地产开发有限公司取得的预售许可证中明确载明房屋规划用途为办公；原告与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订的认购协议已重点确认原告已详细阅读并完全理解被告承德鸿图房地产开发有限公司在销售现场公示的买卖合同、附本样本的全部条文，同意按照该样本内容签署买卖合同、附件，被告承德鸿图房地产开发有限公司已详细告知原告本项目的开发情况包括预售证等证件的取得情况，原告已清楚了解且无异议；双方签订的商品房买卖合同业已载明商品房规划用途为办公，故原告应当知悉案涉商品房为办公用途。原告主张被告承德鸿图房地产开发有限公司存在虚假宣传行为，属欺诈，应撤销合同。首先，承德市市场监督管理局行政处罚决定书并未生效。其次，被告承德鸿图房地产开发有限公司在销售房屋过程中的宣传行为，其主要内容是对房屋使用功能的宣传，应视为要约邀请。再次，被告承德鸿图房地产开发有限公司在销售现场公示买卖合同、附件样本的全部条文并告知预售许可证内容，系履行前契约义务。后双方在《商品房买卖合同》中依法确认了案涉房屋具体内容，并在补充协议中也明确约定买卖合同及补充协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面、预订单或认购协议、选房确认单等、实物及其他形式所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。综上，原告提交证据不能证实其与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订的合同并非原告真实意思表示，亦不能证实被告承德鸿图房地产开发有限公司有欺诈行为存在。因此，原告要求撤销案涉商品房买卖合同及退还房款的诉讼请求，无事实依据及法律依据，本院不予支持。原告请求被告承德鸿图房地产开发有限公司返还40000.00元团购费，因该40000.00元并非被告承德鸿图房地产开发有限公司收取，故被告承德鸿图房地产开发有限公司并无返还义务。原告在购房过程中，被告承德佳家房地产经纪有限公司为其提供居间服务，并收取了40000.00元报酬，虽然双方未签订书面合同，但原告对此应当知情并认可，且原告实际享受了购房优惠，故原告请求被告承德佳家房地产经纪有限公司返还40000.00元的诉讼请求亦无事实依据及法律依据，其诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第五十四条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告董效宇诉讼请求。 案件受理费减半收取后3545.00元，由原告董效宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  范海泉 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  钱 英