济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初5378号原告：胡永信，男，1987年10月29日出生，汉族，户籍所在地山东省寿光市，现住济南市。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。被告：王飞，男，1987年12月16日出生，汉族，住山东省肥城市。第三人：济南西开置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：崔节论，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该公司职工，住济南市。第三人：中国民生银行股份有限公司济南分行，住所地山东省济南市。负责人：徐文华，行长。委托诉讼代理人：张道奇，男，1981年9月13日出生，汉族，该公司职工，住山东省郯城县。原告胡永信与被告王飞、第三人济南西开置业有限公司（以下简称西开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案。本案立案前，胡永信向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院审查后作出（2020）鲁0104财保719号民事裁定书，查封合同备案至王飞名下位于济南市槐荫区兴福寺路以北、东营路以东、潍坊路以西恒大金碧新城A-7地块10号楼3-xxxx室房产（保全金额1610000元）。本案诉讼过程中，原告胡永信向本院申请追加中国民生银行股份有限公司济南分行（以下简称民生银行）作为本案第三人参加诉讼，本院审查后予以准许并通知民生银行作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告胡永信及其委托诉讼代理人韩文远，第三人西开公司的委托诉讼代理人荣艳晶、第三人民生银行的委托诉讼代理人张道奇到庭参加诉讼，被告王飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡永信向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令王飞办理位于济南市槐荫区兴福寺路以北、东营路以东、潍坊路以西恒大金碧新城A-7地块10号楼3-xxxx室房屋的产权证书；2.请求法院依法判令王飞办理完毕上述房屋的产权证书后协助我办理上述房屋的所有权转移登记手续；3.判令王飞承担律师费用10000元；4.本案的诉讼费、保全费及保全保险费由王飞负担。事实与理由：2020年4月11日，王飞与我在济南鼎冠房地产经纪有限公司的居间服务下就位于济南市槐荫区兴福寺路以北、东营路以东、潍坊路以西恒大金碧新城A-7地块10号楼3-xxxx室签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（以下简称合同），合同约定王飞将其所有的涉案房屋出售给我，成交价161万元，房款支付时间、过户时间及违约责任等。我已经按约定向王飞支付定金3万元、购房款77万元，王飞在2020年5月15日将涉案房屋交付给我，我占有使用涉案房屋至今。现涉案房屋已经取得初始登记，具备办理产权证书的条件，但王飞以无能力为由拒绝办理，已经构成对合同的严重违约，为了维护我的合法权益，特诉至法院，请法院依法判令。胡永信在本案诉讼中变更诉讼请求如下：1.请求法院依法判令王飞办理位于济南市槐荫区兴福寺路以北、东营路以东、潍坊路以西恒大金碧新城A-7地块10号楼3-xxxx室房屋的产权证书；2.请求法院判令王飞向民生银行偿还剩余贷款本息（以银行实际数字为准）；若王飞拒不偿还银行本息，请求法院判令我代王飞向民生银行偿还剩余贷款本息；3.偿还贷款本息后，王飞将位于济南市槐荫区兴福寺路以北、东营路以东、潍坊路以西恒大金碧新城A-7地块10号楼3-xxxx室的房屋所有权转移登记至我名下；4.判令王飞承担律师费用10000元；5.本案的诉讼费、保全费及保全保险费由王飞负担。事实与理由：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条及《物权法》第一百九十一条的相关规定，在民生银行同意我代偿请求的情况下，王飞不能阻却我的代偿行为；现在已经具备办证条件及在结清银行贷款的情况下，由王飞协助我办理涉诉房产的过户登记手续的诉讼请求，符合上述法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的第一百零七条规定，特诉至法院，望判如所请。本案庭审中，胡永信明确保全保险费数额为2415元。王飞未作答辩。西开公司述称，涉案房屋已经具备办证条件，我公司已经于2020年8月17日通知业主办理房产证，现王飞并未产生逾期代偿款，根据合同约定如办理产权登记所需要的文件是否齐全以银行提供为准，如银行文件完整，则可办理涉案房屋的产权登记和抵押登记。民生银行述称，王飞于2016年8月23日在我行办理一手住宅按揭贷款，与我行签订了编号为个行贷字第11616216804255号个人购房/车位借款及担保合同，借款金额为82万元，期限为360个月，自2016年8月23日至2046年8月23日，用于购买涉案房屋，根据个人购房/车位借款及担保合同的约定第19条，为保证本借款合同项下借款得到清偿，王飞将涉案房屋抵押给我行，该合同已经有效成立，王飞应履行合同约定的义务，履行按期还款的义务，并以房产的价值来担保我行债权的实现。2020年7月15日起该笔贷款开始逾期，截止至2020年10月22日王飞贷款剩余本金为765102.35元，利息（包含罚息）为11869.63元，欠款合计为776971.98元（具体金额以实际还款日的金额为准）。根据物权法第191条的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人的同意，不得转移财产，王飞在抵押期间转让抵押财产应经我行同意，并应当将转让所得价款向我行提前清偿。我行同意在胡永信作为房产受让人代王飞还清我行贷款后，王飞将房屋转让给胡永信。对于西开公司的陈述，涉案房屋已经具备办理房屋所有权登记的条件，王飞并未向我行要求提供资料办理产权证，并未主动办理抵押他项权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，胡永信提交《商品房买卖合同》、《个人购房/车位借款及担保合同》、《房屋买卖业务签订文件合订本》、《房屋权属状况信息》、《购房补充协议》、《房屋买卖首付款收到条》三份、转账记录、《济南市房屋登记信息查询结果》、《社会保险个人权益记录单》、《民事委托代理合同》、《山东省增值税普通发票》；民生银行提交为了《中国民生银行济南分行欠款明细表》、《还款明细表》。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，王飞未到庭质证，亦未提交书面质证意见。本院依以上证据并结合当事人陈述，经审理认定事实如下：2016年8月18日，西开公司作为出卖人，王飞作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，王飞购买西开公司开发的位于兴福寺路北侧、东营路东侧恒大金碧新城10号楼3单元21层3-xxxx室房屋，房屋总价款1030856元。合同还对其他事项进行了约定。2016年8月23日，王飞作为借款人（抵押人），民生银行作为贷款人（抵押权人），西开公司作为保证人，三方签订《个人购房/车位借款及担保合同》。合同约定，本合同项下购房借款金额为82万元，购房借款期限360月，自2016年8月23日起至2046年8月23日止。本合同项下借款王飞用于购买济南市槐荫区恒大金碧新城10-3-xxxx室房屋。为担保本合同项下房屋借款，王飞以涉案房屋为借款提供担保。合同还对其他事项进行了约定。2020年4月11日，王飞作为房屋出售方，胡永信作为房屋购买方，双方签订《济南市存量房屋买卖合同》。合同约定，出售方所售房屋坐落为济南市槐荫区恒大金碧新城10号楼3单元xxxx室，该房屋已设定抵押，抵押权人为王飞，抵押金额77万元。该房屋已经设定抵押的，出售方应于下证后15个工作日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于下证后15个工作日内办理完毕抵押登记注销手续。出售方使用购买方第壹笔购房款用于还款解押。出售方已将该房屋出租，购买方为该房屋承租人。出售方与购买方经协商一致，同意本合同项下房屋、装饰装修及附属设施的成交价格为161万元，购买方于2020年4月11日向出售方支付定金3万元整，定金支付方式为自行支付。购买方于2020年4月15日前支付第一笔购房款368000元（不包含前期支付全部定金）给出售方。购买方于2020年5月15日前支付第二笔购房款40万元给出售方。买卖双方应当于出售方办理完房产证3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分贷款由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出售方。出售方于2020年7月1日前将房屋交付给购买方。买卖双方应当在购买方按揭贷款审批通过后7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如房屋权属登记机构要求出售方/或购买方必须到场办理下相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费等。经甲乙双方达成一致：合同成交价为161万元，甲方承担第一次办理房屋产权证的费用，乙方承担因房屋不动产权证不满两年和车位过户所产生的增值税、个税、附加税、契税等国家政策规定的税和费。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，胡永信向王飞支付定金3万元。胡永信另分别于2020年4月14日、4月20日、5月15日向王飞支付37万元、10万元、30万元。2020年4月14日，胡永信与王飞签订《购房补充协议》。协议约定，今于2020年4月11号，胡永信购买恒大金碧新城10号楼3单元2104，161万成交额，业主姓名王飞，等到房产证办理时，由王飞解押，解押时产生一切费用，由王飞承担。胡永信在诉讼中陈述，王飞没有钱支付契税、维修基金及偿还银行贷款，并且将其支付的首付款挪作他用，所以王飞拒绝办证。按王飞与西开公司的商品房买卖合同约定，王飞办理产权证的费用应由王飞自己承担，如王飞不能支付，其愿意代王飞支付，保留追偿的权利。按合同约定，王飞应在下证后15个工作日内清偿贷款，如王飞不能清偿银行贷款，由其代王飞清偿。根据实际代偿的银行贷款及其他税费和尾款的差额进行结算后决定尾款是否需要贷款。西开公司陈述已经于2020年8月17日通知了王飞办理产权证，按揭贷款的业主如有逾期需在办理产权证之前还清逾期贷款。民生银行陈述，同意胡永信代王飞清偿剩余贷款。涉案房屋现已办理初始登记，具备办理不动产证的条件。王飞至今未办理涉案房屋的不动产权证，亦未办理涉案房屋按揭贷款的提前清偿贷款手续。胡永信与其妻郝文凤在济南市不动产登记系统中均无房屋登记信息，至2020年9月，胡永信已在济南连续缴纳社保25个月。截至2020年10月22日，王飞尚欠民生银行本金765102.35元，利息（含罚息）11869.63元，欠款合计776971.98元。2020年7月15日至10月22日，王飞未按时偿还民生银行贷款。2020年8月17日，胡永信作为甲方，山东安邦顺意律师事务所作为乙方，双方签订《民事委托代理合同》。合同约定，乙方接受甲方委托，委派律师在胡永信与王飞房屋买卖合同纠纷一案中担任甲方的委托代理人，甲方应于本合同签订之日起2日内向乙方交纳代理费1万元。合同还对其他事项进行了约定。同日，胡永信支付代理费1万元。胡永信为申请诉前财产保全提供担保，购买了财产保全险，花费2415元。本院认为，胡永信与王飞签订的《济南市存量房屋买卖合同》及《购房补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。王飞与胡永信签订合同时虽未征得民生银行同意，但并不影响《济南市存量房屋买卖合同》及《购房补充协议》的效力。合同签订后，胡永信应按合同约定支付购房款，王飞应办理涉案房屋的产权证并在解除涉案房屋的抵押后协助胡永信办理所有权转移登记手续。胡永信主张王飞拒绝办证，原因为王飞将首付款挪作他用，没有钱支付契税、维修基金及偿还银行贷款。王飞未到庭答辩，亦未提交书面意见予以反驳。对胡永信的主张，本院予以采信。房屋买卖合同中虽未明确约定王飞办理产权证的具体时间，但胡永信已经按合同约定支付了购房款80万元，现涉案房屋已经符合办理产权证的条件，西开公司也通知了王飞办证，王飞应及时办理涉案房屋的产权证。胡永信要求王飞办理涉案房屋的产权证书，有理有据，本院予以支持。王飞办理产权证期间产生的税费等由王飞负担，如王飞无力支付，由胡永信代王飞支付。王飞购买涉案房屋时在民生银行办理了贷款，并约定以涉案房屋作为借款抵押，但因涉案房屋尚未办理产权登记，签订抵押借款合同时未办理抵押登记手续。按胡永信与王飞的合同约定，王飞应在下证后15个工作日内向该房屋的贷款机构提交一次性清偿剩余贷款申请，且王飞最迟应于下证后15个工作日内办理完毕注销抵押登记手续。按该约定，王飞应在下证后15个工作日内办理涉案房屋的贷款清偿手续。胡永信要求王飞向民生银行清偿剩余贷款本息，如王飞不能清偿由其代为清偿。民生银行在诉讼中表示同意由胡永信代王飞清偿剩余贷款本息。因此，对胡永信的该项诉讼请求，本院予以支持。双方虽然在合同中约定，在购买方（胡永信）按揭贷款审批通过后7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但因王飞逾期偿还银行贷款并且拒绝办证，胡永信有权在王飞向民生银行清偿剩余贷款本息或其代王飞清偿剩余贷款本息后，要求王飞协助其办理涉案房屋的转移登记手续。办理所有权转移登记手续期间产生的税费等由胡永信承担。王飞在涉案房屋符合办证条件后拒绝办证，怠于履行合同义务，已构成违约。双方签订的房屋买卖合同约定，买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费等。胡永信要求王飞支付律师费用1万元、保全保险费2415元，有理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、王飞于本判决生效之日起十五日内与济南西开置业有限公司共同办理坐落于济南市槐荫区兴福寺路以北、东营路以东、潍坊路以西恒大金碧新城A-7地块10号楼3-xxxx室房屋的分户登记（办理产权证期间的税费由王飞负担，如王飞不能负担，由胡永信代王飞负担），将该房屋所有权登记至王飞名下；二、王飞于取得上述房屋所有权登记之日起十五个工作日内向中国民生银行股份有限公司济南分行清偿上述房屋的剩余贷款本息；如王飞不能清偿，由胡永信代王飞向中国民生银行股份有限公司济南分行清偿（胡永信可在王飞取得所有权登记前提前代为清偿该贷款，具体数额均以银行系统实际数额为准）；三、王飞于取得上述房屋所有权登记且剩余按揭贷款清偿完毕之日起十五日内协助胡永信办理上述房屋的所有权转移登记手续（办理转移登记手续期间产生的税费由胡永信负担），将该房屋所有权转移登记至胡永信名下；四、王飞于本判决生效之日起十日内向胡永信赔偿律师费10000元；五、王飞于本判决生效之日起十日内向胡永信赔偿保全保险费2415元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19390元，减半收取计9695元，案件申请费5000元，均由王飞负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇二〇年十一月十三日书记员  贾栋