河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初5356号原告：（案外人）胡长合，男，1971年10月26日生，汉族，住滑县新区。委托诉讼代理人：李安冬、秦超，河南国厚律师事务所律师。被告：（申请执行人）河南滑县农村商业银行股份有限公司利民支行，住所地：滑县滑州路与文明路交叉口东南角。负责人：余子庆，职务：行长。委托诉讼代理人：来桃霞，河南上合律师事务所律师。被告：（被执行人）魏俊丽，女，1983年9月24日生，汉族，户籍地滑县新区。原告胡长合与被告河南滑县农村商业银行股份有限公司利民支行（以下简称“农商行”）、魏俊丽执行异议之诉一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告胡长合及其委托诉讼代理人李安冬、秦超，被告农商行负责人余子庆及其委托诉讼代理人来桃霞到庭参加诉讼。被告魏俊丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡长合向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对（2020）豫0526执192号一案被查封的房屋（位于安阳市××新区××城××楼××单元××室）的执行，包括查封、强制执行、评估和拍卖等，并解除查封措施；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告与被告魏俊丽在涉案房产查封之前已签订合法有效的房屋买卖协议。二、原告在涉案房屋查封之前已合法占有案涉房屋，在2018年5月5日，原告与被告魏俊丽签订《房地产买卖合同》之时，魏俊丽已将涉案房屋交付原告，原告在查封之前已合法占有使用涉案房屋至今。三、原告在涉案房产被查封之前已按照约定支付购房款35万元。剩余5万元购房款待结清银行贷款，并办理过户登记时支付。四、本案非因原告自身原因导致涉案房产至今未过户给原告。案涉房屋在中国银行办理有房屋抵押贷款，贷款金额23万元。原告已向被告魏俊丽支付35万元的购房款，但魏俊丽收到上述款后并未依约结清银行贷款，导致案涉房产未过户给原告。综上，原告对涉案房产所提异议，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，涉案房产依法属于原告的财产，请求判决停止对涉案房屋的执行，并解除查封措施。被告农商银行辩称，一、本案案涉房产未办理产权登记，不发生物权转移的效力，原告对案涉房产不享有所有权。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被查封的房产登记的不动产所有人为魏俊丽，并非原告胡长合，因此原告对该房产不享有所有权。二、本案原告对登记在被执行人名下的不动产提出异议不符合排除执行的情形。原告要证明其权利能够排除执行，需同时满足最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，缺一不可。原告诉称其在2018年5月5日签订房屋买卖合同，并已交纳部分房款，在人民法院查封房产之前已经占有该房产的情况不客观，不真实，原告也没有提供充分的证据予以证明。其次，原告对案涉房产系按揭房且在银行办理了抵押登记、无法正常过户的情况是明知的，但其甘愿自担房产不能正常过户的风险，这说明原告对本案房产不能过户明显负有过错。因此，原告主张的事实和提供的证据不足以排除对案涉房屋的强制执行，请依法驳回原告的诉讼请求。被告魏俊丽未到庭作答辩。经审理查明，2017年12月18日，被告魏俊丽与原告胡长合商定，魏俊丽将位于安阳市滑县凯旋城小区10号楼1单元7层703户的一套房产以400000元的价格出售给胡长合，当日，胡长合将定金支付给魏俊丽。2018年5月5日，魏俊丽（甲方）与胡长合（乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定，签订本合同之日起60天内甲方必须无条件结清银行贷款，过期则视为违约。签订本合同起，该房产的使用权、产权归乙方所有。该房转让价格为人民币400000元整；乙方在签订本合同同时支付甲方人民币350000元整，做为房屋首付款，余下50000元整分两次支付给甲方，在甲方结清银行贷款当日支付20000元，余款30000元在过户当日支付给甲方。签订本合同当日，乙方入住，甲方不得以任何理由干涉阻挠。截止到合同签订日，原告胡长合已按合同约定支付被告魏俊丽购房款350000元，魏俊丽出具收据一份，收据载明：“收据今收到胡长合房屋首付款叁拾伍万元整（小写350000元整）购买凯旋城10栋1单元703室收款人：魏俊丽2018年5月5日。”魏俊丽也将房产交于胡长合，胡长合装修入住至今，并缴纳了该房屋的物业费、水电费、燃气费等。2019年6月19日、7月22日，在办理房屋买卖契税和领取案涉房产的产权证时，原告胡长合又分别支付魏俊丽各15000元，共计30000元。魏俊丽向胡长合出具了收据两份。案涉房产为抵押款（230000元）房，魏俊丽因逾期偿还房屋贷款，中国银行扣划了案涉房屋的开发商安阳市大通房地产开发有限公司保证金1635元，胡长合于2020年3月21日将此款交付开发商。原告胡长合共计已支付被告魏俊丽的案涉房款381635元，下欠房款18365元，原告当庭表示同意按照人民法院的要求交付执行。另查明，被告魏俊丽于2017年6月15日与被告农商行签订一份《最高额个人借款合同》，并有他人提供担保，魏俊丽从农商行贷款200000元，因魏俊丽的逾期还款，农商行提起诉讼，本院于2019年9月2日作出（2019）豫0526民初7728号民事判决，判令魏俊丽偿还农商行借款200000元及利息，保证人负连带清偿责任。判决生效后魏俊丽未履行判决确定的义务，农商行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2020）豫0526执192号之二裁定书，对登记在魏俊丽名下位于安阳市滑县新区凯旋城10号楼1单元703户（不动产权证：豫（2019）滑县不动产权第0004114号）房屋予以查封。原告胡长合得知案涉房屋被查封后，于2020年6月22日向本院提出书面异议。本院于2020年7月6日作出（2020）豫0526执异51号执行裁定书，裁定：驳回异议人（案外人）胡长合的执行异议请求。胡长合不服向本院提起执行异议之诉。上述事实，有原告向法庭提供的证据：1、《房地产买卖合同》，2、收款收据及银行转账流水，2、河南省电费统一收据、凯旋城物业服务中心收费收据、水费收据，4、凯旋城物业服务中心证明，5、视频光盘，6、收据及房屋契税票据，7、豫（2019）滑县不动产权第0004114号不动产登记证，8、安阳市大通房地产开发有限公司收据，9、（2020）豫0526执异51号执行裁定书，10、出庭证人一人的证言；被告农商行向法庭提供的（2019）豫0526民初7728号民事判决书及原、被告部分当庭陈述予以证实，以上证据，经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，原告胡长合与被告魏俊丽在本院采取强制执行措施前即已签订案涉房产的《房地产买卖合同》，双方也已经安照合同约定履行了支付首付款及交付房屋等义务，且原告又应被告魏俊丽的要求支付了下欠的部分房款，原告及家人也已实际占有使用案涉房屋两年多一直持续至今。后因被告魏俊丽未按合同约定及时付清案涉房屋的按揭贷款，导致该房屋至今未能办理过户手续，且庭审中，原告胡长合也表示愿意将未交付的房价尾款交付法院执行。原告胡长合对本案争议房产享有的权利能够排除强制执行的措施。现原告要求停止对涉案房产的执行、解除查封，其诉请于法有据，理由正当，本院予以支持。被告农商行辩称案涉房产登记在被告魏俊丽的名下，原告对该房产提出的异议不符合执行异议的情形。原告对未办理房产过户存在过错的抗辩理由，未提供相关证据予以证明，对其抗辩理由本院不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、停止对登记在被告魏俊丽名下位于安阳市滑县新区凯旋城10号楼1单元703户（不动产权证：豫（2019）滑县不动产权第0004114号）房屋的执行；二、限原告胡长合于本判决生效后十日内将剩余房款18365元交付本院执行。本院（2020）豫0526执异51号执行裁定书于本判决书生效时自动生效。案件受理费7300元，由被告魏俊丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  刘国强审判员  李红伟审判员  索忠伟二〇二〇年十一月九日书记员  陈鹏沙