黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6332号上诉人（原审被告）：王丽，女，1976年8月22日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市。被上诉人（原审原告）：黑龙江亿隆房地产开发公司，住所地黑龙江省五常市五常镇丽华园小区**。法定代表人：迟长海，董事长。上诉人王丽因与被上诉人黑龙江亿隆房地产开发有限公司（以下简称亿隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2020）黑0184民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王丽到庭参加诉讼，被上诉人亿隆公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王丽上诉请求：1.撤销黑龙江省五常市人民法院（2020）黑0184民初28号民事判决，依法改判驳回亿隆公司的诉讼请求；2.判令亿隆公司解除该住宅的抵押，解除房屋备案，以亿隆公司办理银行按揭贷款的方式偿还房屋买卖合同尾款8万元，判令亿隆公司办理产权过户后并保证该住宅能买卖，能贷款，产权无瑕疵；3.亿隆公司在2013年9月26日将案涉房屋抵押在哈尔滨龙投小额贷款有限责任公司（以下简称龙投公司）名下。在2015年4月9日卖给王丽，属于欺骗，应按该住宅首付款的两倍赔偿给王丽造成的损失；4.赔偿王丽精神损失费、误工费、交通费、上诉费一共2万元；5.王丽于2015年12月31日交付32,000元房款应从8万元中扣除；6.王丽交付的入网费1895元、维修基金1516元、装修保证金2000元、有线电视350元、一共是5761元应从尚欠8万元房款中扣除；7.律师费、一二审案件受理费由亿隆公司负担。事实与理由：王丽于2015年4月9日交付44,582元首付款与亿隆公司签订房屋买卖合同，案涉房屋早在2013年9月26日就已经抵押给龙投公司并备案登记在龙投公司名下，致使该住宅不能按揭贷款，不能办理产权证，亿隆公司应承担首付款二倍的赔偿。一审法院认定事实不清，对此极其重要的事实只是草草带过，明显偏袒亿隆公司。一审法院承认房屋买卖合同有效，尾款8万元就应按揭贷款的方式偿还，一审法院在此房的抵押没有解除的情况下，非法支持亿隆公司的诉求，明显偏袒亿隆公司。综上，王丽可以还尾欠房款8万元，但要在亿隆公司给办理银行按揭贷款的情况下，在办理完产权过户的情况下，在解除该住宅抵押备案同时达到住宅产权完整无瑕疵，办完房产证能买卖、能贷款的情况下。根据关于促进全省房地产市场持续平稳发展的若干意见的规定，王丽交付的入网费1895元、维修基金1516元、装修保证金2000元、有线电视350元，一共是5761元不应收取，后期交房款32,000元应从8万中扣除。亿隆公司经合法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。亿隆公司向一审法院起诉请求：判令王丽履行合同，给付剩余房款8万元并按银行贷款利率给付利息。一审法院认定事实：2015年4月9日，王丽在亿隆公司购买座落于金禾国际小区2栋4单元1202室楼房一栋，房屋总价124,582元，房屋首付44,582元，余款8万元贷款偿还，后贷款未能办理，王丽未能给付剩余房款8万元。现亿隆公司要求王丽履行合同，给付剩余房款8万元并按银行贷款利率给付利息。案件受理费由王丽承担。经查，该房屋买卖前存在联机登记备案。一审法院认为，王丽、亿隆公司就金禾国际小区2栋4单元1202室楼房签订商品房买卖合同，王丽交付首付款并办理入住手续，其买卖合同合法有效，应继续履行。王丽应给付剩余房款，因未能办理银行贷款责任在亿隆公司，其主张利息不予支持。为保护消费性购房者的合法权益。判决：2015年4月9日亿隆公司、王丽签订的购买座落于金禾国际小区2栋4单元1202室楼房合同有效。亿隆公司、王丽办理产权过户手续后，王丽给付亿隆公司剩余房款8万元。本院二审期间，王丽提交如下证据：证据一、一审开庭调解录音记录U盘及文字载体、五常房产局付金龙局长录音记录U盘及文字载体、五常房产局出具的房产备案。拟证明：一审法官明知案涉房屋先被抵押，不能办理房产证，不能买卖，不能贷款的事实，却予以隐瞒，明显偏袒亿隆公司；证据二、五常房产局主任刘秀娟对话录音U盘及文字载体、刘秀娟的影像记录U盘、五常房产局于淼对话录音U盘及文字载体。拟证明：至今为止案涉房屋仍然抵押备案在龙投公司名下，仍然不能买卖，不能贷款；证据三、五常中国银行苏建宁录音U盘及文字载体、五常工商银行工作人员对话录音U盘及文字载体。拟证明：案涉房屋至今仍然不能贷款；证据四、房产部门出具的查询书。拟证明：案涉房屋至今为止仍然联机登记备案在龙投公司名下，一审法院对此极其重要的事实未予认定，明显偏袒亿隆公司；证据五、百度载体一份，文字及文字载体一份。拟证明：五常金禾国际开发乱象频出，该小区烂尾4年多至今未验收，在172户维权者当中，有的是回迁入户房产被违规抵押贷款，遭法院查封，有的是房产被抵押贷款，至今办理不了房产证，有的曾经联机备案的房产，被别人办理了房产证，房产住宅局没有做相应监管审核，就草率联机备案；证据六、2015年12月31日收据一份。拟证明：王丽在后期又交付房款32,000元，应该从8万元余款中扣除；证据七、交各项费用票据一张。拟证明：关于促进全省房地产市场持续平稳发展的若干意见规定，2014年11月28日起，买卖双方签订房屋买卖合同的房屋，楼宇门、电梯、楼道照明等房屋附属设施及供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的建设、安装工程等费用，一律计入新建房屋开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取，亿隆公司应把烂收取的各项费用返还给王丽，其中包括入网费1895元、维修基金1516元、装修保证金2000元、有线电视费350元，一共是5761元。亿隆公司经合法传唤未到庭，视为放弃质证权利。本院认证意见：证据一、二、三、四、五、七所指向的诉求均系本诉原告亿隆公司诉讼请求之外提出的新的诉讼请求，但其一审并未就此提出反诉，故本院对上述证据不予评定。证据四能够证明2015年12月31日支付32,000元的事实，王丽主张该款为向亿隆公司支付的购房款，因亿隆公司经合法传唤未到庭，视为放弃质证权利，本院予以采信。本院经审理查明：2015年12月31日，王丽向亿隆公司交付32,000元，亿隆公司出具收据。二审庭审中，王丽要求继续履行合同。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。本案中，亿隆公司并未提出确认合同有效的诉讼请求，一审法院超出诉讼请求进行裁判有误，本院予以纠正。双方当事人对继续履行《商品房买卖合同》均无异议，故一审法院在充分保护消费者利益的情况下判决亿隆公司、王丽办理产权过户手续后，王丽给付亿隆公司剩余房款并无不当。双方对王丽于2015年4月9日交付44,582元收付款的事实无异议。二审庭审中，王丽提交证据证明其于2015年12月31日向亿隆公司交付购房款32,000元，该款应从王丽尚欠8万元购房款中扣除，扣除后尚欠房款48,000元。王丽该项上诉请求证据充分，本院予以支持。其他上诉请求均系本诉原告亿隆公司诉讼请求之外提出的新的诉讼请求，王丽一审未就此提出反诉，本院二审不予审理，王丽可另诉处理。综上所述，王丽的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省五常市人民法院（2020）黑0184民初28号民事判决；二、黑龙江亿隆房地产开发公司、王丽办理案涉房屋产权过户手续后，王丽给付黑龙江亿隆房地产开发公司剩余房款48,000元；三、驳回王丽的其他上诉请求和黑龙江亿隆房地产开发公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费4188元，由黑龙江亿隆房地产开发公司负担1675元，王丽负担2513元。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  李妮娜二〇二〇年十一月二十四日法官助理咸雅芳书记员周小倩