广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2626号 上诉人（原审原告）：南宁市合华盛富房地产投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区民主路**都市华庭****，统一社会信用代码：91450102061731616X。 法定代表人：李少丹，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西锦坚投资有限公司，住所地，住所地：桂平市西山镇大起村糖厂街（大起集贸市场**）会信用代码：91450881569076907X。 法定代表人：钟知坚，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：黄新洋，广西桂悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄冰，广西桂悦律师事务所实习律师。 上诉人南宁市合华盛富房地产投资有限公司（以下简称合华公司）因与被上诉人广西锦坚投资有限公司（以下简称锦坚公司）委托合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 合华公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持合华公司在一审中的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由锦坚公司承担。事实与理由：合华公司与锦坚公司签订的《合同书》第8.2条约定，双方如对合同约定的内容进行变更的，应当补充协议。合华公司与锦坚公司未就其中的22套房屋代理费的结算标准进行变更，也没有达成补充协议。一审判决 2 直接按每套1000元的标准计算其中的22套房屋代理费没有事实和法律依据。合华公司要求锦坚公司结算和预支代理费的申请函也反映出其中的22套房屋代理费是按1000元/套预支的。预支即表明不是最终的结算，这与《结算书》上载明的“以上数据如若不准确，贵我两司年后再核对，以实际发生数据为准”是相呼应的。合华公司对这22套房屋提供了同样的工作量且完成了代理的工作，按1000元/套计付代理费给合华公司是显失公平的。综上，一审判决错误，请求支持上诉人的上诉请求。 锦坚公司辩称，一审的到案证据已充分证实其中的22套房屋代理费不再按照合同约定的标准结算，已变更为按1000元/套结算。一审判决认定事实清楚，应当驳回合华公司的上诉请求。 合华公司向一审法院起诉请求：1.锦坚公司支付合华公司代理费123988.71元；2.锦坚公司向合华公司支付逾期支付代理费的违约金，违约金以欠付本金123988.71元为基数，按日万分之四的比例从原告起诉之日起计至付清款项之日止；3.锦坚公司承担本案的全部诉讼费用、保全申请费、保全保险费。 一审法院认定事实：2018年12月21日，合华公司与锦坚公司签订了《合同书》一份，合同书约定:合华公司为锦坚公司开发的桂平市“大起购物广场”项目的住宅、商业(如有)、车库代为办理购房手续。锦坚公司按合华公司所完成的办理购房手续业务所实现的购房款总额的1.2%支付代理费，每月最后1日进行结算代理费并于下10日前支付。合同书签订后，从2019年1月1日至2020年1月22日止，合华公司共为锦坚公司开发建设项目的91套房屋提供了办理购房手续代理业务，其中客户申请按揭贷款的房屋共85套，客户申请公积金贷款的1套，客户一次性付款的5套。91套房总的成交价为47164933元。2020年1月22日，合华公司和锦坚公司签订《结算书》一份，明确总计代理费446427.718元，合华公司已领代理费317260元，余款129158.718元未结，并约定待余款129158.718元由锦坚公司汇款到合华公司账户当日，双方签订的合同书即为终止。2020年1月23日，锦坚公司将129158.718元汇至合华公司指定账户。锦坚公司 3 已支付合华公司代理费为452319.88元，其中2019年4月30日支付100000元，2019年5月14日支付73611.8元，2019年8月6日支付100000元，2019年8月6日支付2280元，2019年11月6日支付27269.37元，2019年12月3日支付20000元，2020年01月23日支付129158.71元。2020年1月3日,合华公司制作了2019年国庆节后第三托客户按掲资料清单,合华公司办理购房手续共22套,其中2-1503号房为492795元、1-1603号房为464175元、2-707号房为562860元、1-1801号房为516375元、1-1802号房为416295元、2-1003号房为492795元、1-1605号房为602595元、2-705号房为539505元、1-1205号房为602595元、2-1005号房为539505元、2-902号房为674055元、2-1703号房为492795元、1-1006号房为568620元、2-501号房为401220元、1-703号房为464175元、1-1102号房为674055元、2-1302号房为674055元、2-1501号房为401220元、1-501号房为516375元、2-1101号房为401220元、2-1402号房为674055元、2-905号房为624690元,总成交价为11796030元，但锦坚公司并未在上述清单上签字确认。另外，合华公司办理购房手续的69套房总成交价为35368903元。在原、锦坚公司签订结算书时，未将合华公司于2019年12月8日、12月11日为锦坚公司办理购房手续的三套房的代理费列入结算书范围，其中1-1701号房成交价为516375元、1-1705号房及1-705号房成交价均为602595元，总成交价1721565元。 一审法院认为，合华公司和锦坚公司签订的《合同书》，是当事人的真实意思表示，而且并没有违反法律、行政法规强制性的规定，应属于有效的委托合同，合同内容对各方当事人均具有法律上的约束力。但在合同履过程中，双方已于2020年1月22日签订了《结算书》一份，明确锦坚公司应交纳给合华公司总代理费446427.718元，已支付317260元，尚欠129158.718元。从上述结算书确认的总代理费计算可推算出，其中的69套总成交价为 4 35368903元，是按合同约定的1.2%计算代理费为424426.836元，而其他的22套是按每套1000元计算代理费为22000元，合计为446426.836元，虽然该金额与双方结算金额有0.882元误差，但属正常合理的范围，况且在双方签订结算书后，锦坚公司也依结算书约定期限，将尚欠代理费129158.71元支付给合华公司。因此该结算书应是双方当事人的真实意思表示，应予以确认。故锦坚公司主张对合华公司办理购房手续91套房中的22套，是双方另行约定按每套1000元计算代理费，理由充分，应予采纳，对合华公司诉请双方讼争的22套房的代理是按合同约定的1.2%计算代理费，理由不成立，不予支持。对锦坚公司在2019年12月8日至2019年12月11日为合华公司办理三套房的购房手续，总成交价为1721565元，有合华公司提供的《商品房买卖合同》、购房者的身份证、户口簿、交纳首付款凭证等证据予以证实，应予确认，而这三套房并未列入上述91套房的范围，因此，合华公司主张按总成交价的1.2%的一半计算代理费为10329元，并应由锦坚公司支付，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第三百九十六条、第四百零五条的规定,判决:一、被告广西锦坚投资有限公司应当支付代理费10329元给原告南宁市合华盛富房地产投资有限公司；二、驳回原告南宁市合华盛富房地产投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1389元（立案时按简易程序已减半收取,原告已预交）、财产保全费1139元（原告已预交）,由原告南宁市合华盛富房地产投资有限公司负担2378元，由被告广西锦坚投资有限公司负担150元。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，合华公司与锦坚公司签订的《合同书》还约定，锦坚公司未按时足额支付代理费用或者其他费用的，每逾期一天，应向合华公司支付尚欠款项的万分之四的违约金。 本院认为，合华公司与锦坚公司对讼争的91套房屋的房号及总成交价格为47164933元均没有异议，本院予以确认。锦坚公司主张代理费结算标准已变更为每套1000元,主要的证据有情况说明书、两份会议纪要、结算书及证人罗某、麦某的证言。锦坚公司主张结算书就是最终的结算，但是该结算书上载明“以上数据如若不准确，贵我两司年后再核对， 5 以实际发生数据为准”，而合华公司提供的有锦坚公司法定代表人签字的两份要求锦坚公司结算和预支代理费的申请函中也写明讼争的22套房屋的1000元代理费是“预支”。两份会议纪要均没有合华公司方的人员签名；麦某系锦坚公司的员工，而罗某虽然曾是合华公司的员工，但在本案诉讼期间已系锦坚公司的员工，两人与锦坚公司均存在利害关系，两证人证言的证明力较小；情况说明书也是罗某出具的，证明力也较小。综上，锦坚公司主张代理费结算标准已变更为每套1000元，证据不足，本院不予采信。一审判决认定双方对其中的22套房屋代理费结算标准已另行约定变更为按套每1000元结算是错误的，本院予以纠正。按合同约定，该22套房屋的代理费也应当按房屋成交价的1.2%计算。91套房屋的总成交价格为47164933元，代理费为565979.19元（47164933元×1.2%），加上后来未结算的3套房屋的代理费10329元，锦坚公司应当向合华公司支付的总代理费为576308.19元（565979.19元＋10329元），减去锦坚公司已支付的代理费452319.88元，锦坚公司尚欠合华公司的代理费为123988.31元。由于双方在合华公司提起本案诉讼前对锦坚公司是否尚欠合华公司代理费及代理费的金额存在争议，因此，违约金应当自本案判决生效之日起算，并以欠款金额123988.31元为基数，按合同约定的日万分之四利率计付至锦坚公司付清款项之日止。 综上，合华公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初2746号民事判决； 二、广西锦坚投资有限公司自本案判决生效之日起十日内支付代理费123988.31元及违约金（以123988.31元为基数，按日万分之四利率，从本案判决生效之日起至实际清偿之日止）给南宁市合华盛富房地产投资有限公司； 三、驳回南宁市合华盛富房地产投资有限公司的其他诉讼请求。 6 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向广西壮族自治区桂平市人民法院或与该法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1389元，诉讼保全费1139元，合计2528元，由广西锦坚投资有限公司负担2500元，南宁市合华盛富房地产投资有限公司负担28元。二审案件受理费2573元（上诉人南宁市合华盛富房地产投资有限公司已预交2778元），由广西锦坚投资有限公司负担2540元，南宁市合华盛富房地产投资有限公司负担33元。 本判决为终审判决。 审判长  李业佳 审判员  刘 丽 审判员  陈品泉 二〇二〇年十一月十六日 书记员  雷春扬