重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝04民终1415号 上诉人（原审原告）：庞孝林，男，1967年8月18日出生，汉族，住重庆市黔江区。 委托诉讼代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都工投珑心资产管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民中路二段********，统一社会信用代码91510105MA61TJ623A。 法定代表人：QINBIN,该公司负责人。 委托诉讼代理人：白明军，重庆金讼律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：代绍江，男，1975年3月11日出生，汉族，住重庆市黔江区。 上诉人庞孝林因与被上诉人成都工投珑心资产管理有限公司、代绍江案外人执行异议之诉一案，不服重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，于2020年11月4日对上诉人庞孝林的委托诉讼代理人张建华，被上诉人成都工投珑心资产管理有限公司的委托诉讼代理人白明军，被上诉人代绍江进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 庞孝林上诉请求：撤销重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初851号民事判决，判令终止对重庆市黔江区案涉房屋的执行及查封和拍卖措施，并由被上诉人承担一、二审的案件受理费。事实与理由：一审判决在正确认定了基本事实的情况下，错误地适用法律，作出了于法相悖的错误判决。一审正确认定了以下事实:2012年3月16日，代绍江将案涉房屋出售给上诉人，上诉人装修后实际居住、生活在该房屋内，上诉人有房屋装修的凭据，房屋的水电气均是上诉人的户头并由上诉人使用和缴纳费用;2013年11月1日，代绍江办理了案涉房屋整栋的房地产权证;2013年12月2日，代绍江将案涉房屋整栋用于他人的抵押贷款。但一审却认为:房屋设定有担保物权等优先受偿权的，对案外人提出的排除执行异议不予支持;虽上诉人购买房屋先于房屋的抵押，但房屋权利的设立、变更和转让未经登记，不能对外产生公信力;上诉人购买代绍江整栋房屋的第三层，没有进行产权登记，上诉人在明知房屋没有产权登记也就不可能变更产权登记的情况下仍然购买，应当承担风险。因此，一审据此驳回了上诉人的诉讼请求。一审根据该认定作出的判决，违背法律规定，属于适用法律错误。一、一审以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，对案外人提出排除执行异议不予支持”，认为被上诉人房屋抵押有优先受偿权，对上诉人的执行异议不予支持。但该条规定却不适用于本案，更不适用于上诉人。首先，上诉人是案涉房屋的权利人，是通过合法的买卖取得案涉房屋的，是合同权利，是可期待的物权，不是受偿权，与申请执行人的担保物权等优先受偿权不是相同性质的权利，不适用该条的规定;其次，该条的但书部分明确规定“法律、司法解释另有规定的除外”。一审在本案不能适用该条规定的情况下，忽视该但书的规定，错误适用法律;最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人在人民法院查封的多年以前且在房屋抵押前就与被执行人签订了书面的买卖合同，合法占有该房屋且对房屋花巨资进行装修，已经支付了全部价款，而且是被执行人原因而非上诉人原因未办理过户。因此，上诉人的情形符合该条的规定，一审应当适用该条的规定，不应当错误的适用第二十七条的规定，上诉人有权排除对其房屋的执行。二、《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”上诉人2012年与被上诉人代绍江签订了房屋买卖合同，该合同在2012年就已经成立并生效，因出卖人代绍江原因而非因上诉人原因，未办理物权登记，并不影响上诉人购房合同的效力。上诉人房屋与代绍江的整栋房屋是可分的，结合2012年房屋购买、2013年代绍江办理整栋而未办理房屋分证的房地产权证并私自抵押，再结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以确定上诉人执行异议的事由依法是能够排除对上诉人房屋的执行。三、上诉人购买代绍江房屋时，明知代绍江持有修建房屋的相关手续，并明知代绍江有国有土地使用证，也明确得知代绍江正在办理房地产权证，而且代绍江也承诺尽快为上诉人办理产权证并过户。更重要的是，上诉人购买的只是代绍江整栋房屋的三楼，是可以拆分的、独立的部分。因此，上诉人清楚代绍江是能够办理产权证并过户的，并不是像一审认定的那样“明知房屋没有产权登记也就不可能变更产权登记的情况下仍然购买”，只是上诉人无法知晓代绍江私下将整栋房屋办理了一个产权证，并用于为他人债务抵押担保。这不是上诉人的过错，不应当由上诉人来承担该风险。综上所述，一审在正确认定本案事实的情况下，却错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，未正确适用二十八条的规定，适用法律错误。 成都工投珑心资产管理有限公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。杨钧与富登小额贷款（重庆）有限公司黔江区分公司（以下简称富登贷款黔江分公司）签订了《贷款合同》，富登贷款黔江分公司向杨钧提供贷款5852700元。贷款当时，杨钧和代绍江与富登贷款黔江分公司签订《最高额抵押担保合同》，并办理了《重庆市房地产权权证》（抵押专用），就案涉房屋办理了抵押登记。富登贷款黔江分公司取得案涉房屋的抵押权，后因杨钧未履行合同的还款义务，诉至重庆市黔江区人民法院，该院作出（2015）渝0114民初3060号民事判决，判决代绍江所有的位于黔江区的房地产权证的房屋在提供抵押担保的价值范围内，对杨钧的该笔借款承担抵押担保责任。因杨钧、代绍江未履行生效判决确定的义务，富登贷款黔江分公司申请执行后，将债权转让给成都工投珑心资产管理有限公司，重庆市黔江区人民法院裁定变更申请执行人。重庆市黔江区人民法院作出（2019）渝0114执恢1078号执行裁定，查封了案涉房屋。二、上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，一审法院适用法律正确，依据充分，请求驳回上诉人的全部上诉请求。1.代绍江在明知自己的房屋已抵押给富登贷款黔江分公司的情况下，将该房屋出售给上诉人，上诉人明知该情形而购买，自己有过错，应自行承担风险。2.案外人提出的双方的房屋买卖合同关系以及居住在案涉房屋内，并不是足以排除法院强制执行的正当理由。上诉人所购买的房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用基础。 代绍江辩称，庞孝林买房在前，贷款的时候代绍江是作的担保，代绍江给杨钧担保本来就没担保那么多，只担保下面两楼，其他地方富登贷款黔江分公司没有去看，庞孝林买的房子那层代绍江没有担保，杨钧那边本身就有抵押物。 庞孝林向一审法院提出诉讼请求：停止对重庆市黔江区案涉房屋的执行。 一审法院认定事实：2013年12月2日，杨钧与富登贷款黔江分公司签订《贷款合同》，约定富登贷款黔江分公司向杨钧提供贷款最高额度5852700元用于经营。当日，杨钧和代绍江与富登贷款黔江分公司签订《最高额抵押担保合同》，约定以房产作为抵押物为《贷款合同》中的5852700元提供担保，代绍江与富登贷款黔江分公司签订了《重庆市房地产抵押合同》并办理了《重庆市房地产权权证》（抵押专用），案涉房屋在抵押房产中。重庆市黔江区人民法院就富登贷款黔江分公司诉杨钧贷款合同纠纷一案，作出（2015）渝0114民初03060号民事判决书，判决：一、解除富登贷款黔江分公司与杨钧签订的贷款合同；二、杨钧于判决生效之日起五日内偿还富登贷款黔江分公司贷款本息2700255.71元；三、杨钧于判决生效之日起五日内偿还富登贷款黔江分公司逾期罚息；四、杨钧于判决生效之日起五日内向富登贷款黔江分公司支付违约金52354.98元……六、代绍江在其所有的位于黔江区的房地产权证的房屋的财产价值内对前二、三、四项款项向富登贷款黔江分公司承担抵押担保责任。因杨钧、代绍江未主动履行生效判决确定的义务，富登贷款黔江分公司向重庆市黔江区人民法院申请执行后将债权转让给成都工投珑心资产管理有限公司，该院裁定变更了申请执行人。该院在执行过程中于2019年8月28日作出（2019）渝0114执恢1078号执行裁定，裁定:查封被执行人代绍江坐落于黔江区的XX房产。 另查明，代绍江于2012年3月16日将未经产权登记的位于黔江区XX房其中的第三层楼出售给庞孝林，双方约定售房总价款为240000元，庞孝林已于2012年4月25日付清房款并入住。代绍江于2013年11月1日对位于黔江区XX房进行产权登记，取得房地产权证，其中包括案涉的第三层楼房屋，权利人登记为代绍江，后于2013年12月2日将案涉房屋抵押，办理了重庆市房地产权证（抵押专用），抵押人代绍江，抵押权人富登贷款黔江区分公司。 再查明，2020年1月6日，庞孝林作为案外人对案涉房屋提出了执行异议，重庆市黔江区人民法院于2020年1月11日作出（2020）渝0114执异6号执行裁定书，认定抵押权人成都工投珑心资产管理有限公司对抵押物即代绍江坐落于黔江区XX房产享有优先受偿权，庞孝林提出其买房在先，排除对案涉房产第三层楼的执行，不予支持，故裁定驳回庞孝林的执行异议请求。庞孝林不服，向重庆市黔江区人民法院提起本案诉讼。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是庞孝林是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据已查明的案涉事实，杨钧与富登贷款黔江分公司于2013年12月2日签订《贷款合同》，同日代绍江与富登贷款黔江分公司签订《最高额抵押担保合同》约定以包括案涉房产在内的房产作为抵押物为杨钧贷款提供担保，并于同日办理了房地产抵押登记。双方的借款合同纠纷，经重庆市黔江区人民法院作出判决，富登贷款黔江分公司对代绍江提供的含案涉房产在内的房产依法享有优先受偿权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”虽然庞孝林购买案涉房屋先于抵押权的设立，但房屋作为不动产其权利的设立、变更、转让和消灭应当依法登记才能对外产生公信力，从而在产生争议时有效维护自身合法权益，庞孝林在向代绍江购买案涉房屋时已明知该房屋仅是整栋房屋的第三层楼，该栋房屋没有进行产权登记，其在明知所购买房屋没有产权登记也就不可能变更产权登记的情况下仍然购买，应当承担未知的风险。因此，庞孝林对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其针对申请执行人成都工投珑心资产管理有限公司依法享有的案涉房屋抵押权提出执行异议于法无据，应予驳回。 综上所述，庞孝林就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的停止执行案涉房产的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回庞孝林的诉讼请求。案件受理费4900元，由庞孝林负担。 二审中，本案各方当事人均未向本院举示新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：庞孝林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，关于物权变动与合同效力之间的关系问题。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”从前述两条法律规定来看，不动产物权的设立、变动、转让和消灭，需经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。而订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。前者是指物权变动的效力，后者是指合同的效力，两者所指向的对象不同，并不矛盾。本案中，代绍江购买的案涉房屋未办理过户登记，不产生物权变动的效力，其物权在过户登记前仍属物权人代绍江所有。庞孝林在明知所购房屋没有办理产权证的情况下，仍与代绍江签订房屋买卖合同，即使该合同成立有效，其享有的仅为合同上的权利，并不享案涉房屋的物权。因此，庞孝林不能以合同的效力对抗物权的效力。 其次，关于抵押权的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”抵押权是担保物权，是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权，是不转移标的物占有的物权，抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿。本案中，庞孝林购买的房屋为物权人代绍江取得的整栋房屋的第三层，不具有单独的产权，代绍江将整栋房屋为他人债务提供抵押担保，包括了庞孝林所购买的第三层房屋，抵押权人富登贷款黔江分公司的继受者成都工投珑心资产管理有限公司自然取得抵押权，有权申请执行抵押财产，就该抵押财产卖得价款享有优先受偿的权利。代绍江主张其抵押范围不包括庞孝林所购买的房屋，与客观事实不符，本院不予支持。 再次，关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条与第二十八的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定并未区分执行标的设置担保物权于购房人签订购合同之前或之后的情形，凡执行标的设立了担保物权的，均可参照适用该条的规定。庞孝林主张抵押担保的设立时间在其与代绍江签订购房合同之后，不应参照适用该条规定的理由缺乏法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的为案外人系商品房消费者之外的一般买受人可参照适用此条款进行处理，并非对案外人系商品房消费者作出的规定，故该条规定不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的例外规定，本案不能参照适用该条规定进行审查。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对案外人系商品房消费者作出的规定，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的例外规定，但庞孝林购买的房屋非房地产开发企业名下的商品房，故本案亦不能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。故本案只参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。庞孝林根据合同的约定只享有案涉房屋的过户登记的合同债权请求权，不享有物权请求权。而成都工投珑心资产管理有限公司享有担保物权请求权，庞孝林享有权利并不能对抗成都工投珑心资产管理有限公司所享有权利。故庞孝林请求排除案案涉的强制执行的理由不成立，原判未予支持正确，本院予以确认。 此外，本案应当引用《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，原判未引用实体法律规定，仅引用程序规定不当，本院予以纠正。 综上所述，庞孝林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽引用法律不当，但未影响本案的裁判结果，且本院已予纠正，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人庞孝林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张泽端 审 判 员 王勐视 审 判 员 谢长江 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 雷书彦 书 记 员 高红林