山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异542号 案外人：李某某，女，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：王某某，山东道安律师事务所律师。 申请执行人：中国光大银行股份有限公司青岛分行，住所地山东省青岛市市**香港西路**（光大国际金融中心）。 负责人：朱某某，行长。 委托诉讼代理人：董某某，女，汉族，住山东省青岛市市**，系申请执行人员工。 委托诉讼代理人：高某某，男，汉族，住山东省青岛市市**，系申请执行人员工。 被执行人：聂某，男，汉族，系香港特别行政区居民，现住山东省青岛市市**。 本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司青岛分行与被执行人聂某金融借款合同纠纷【执行案号：（2020）鲁02执192号】一案过程中,案外人李某某向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李某某称，请求法院撤销（2020）鲁02执192号案件中对青岛市市南区山东路6号丙x号楼x户（以下简称“案涉房产”）的执行措施，并解除查封，终止评估、拍卖。庭审过程中，经当庭释明，案外人明确其异议请求为在租赁期限内继续使用案涉房产。事实与理由：案外人与聂某于2018年10月1日签订《房屋租赁合同》，聂某将案涉房产以月租金8000元的价格出租给案外人，租赁期限为5年。申请执行人申请对案涉房产进行评估、拍卖损害了案外人的合法承租权。 申请执行人中国光大银行股份有限公司青岛分行辩称，1.案外人李某某主张的《房屋租赁合同》是无效的，因案涉房产的所有人为聂仁卿，聂某没有出租该房屋的权利，故本案的《房屋租赁合同》无效，租赁关系不受法律保护。2.案外人主张于2018年10月1日与聂某签订的《房屋租赁合同》，期限为5年，申请执行人对案涉房产设定抵押权的日期为2015年6月7日，且申请执行人对该租赁合同并不知情，该租赁关系不得对抗申请执行人人已登记的抵押权。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖。因此，申请执行人认为人民法院应当责令李某某从案涉房产内迁出。综上，应当驳回案外人的申请，并依法责令其从案涉房产内依法迁出。 为证明其主张，案外人向本院提交《房屋租赁合同》1份，证明案涉房产自2018年10月1日已经由聂某出租给李某某使用，租赁期限为2018年10月1日至2023年10月1日，案外人对于案涉房产有合法的承租权。 申请执行人中国光大银行股份有限公司青岛分行质证称，对证据的真实性无法确认，若该合同为真实的也仅是一份租赁合同，合同约定按季度支付租金，每季度为24000元，案外人应当进一步提供支付租金以及实际居住的证据。另外，该合同从第3页至最后1页格式条款均是空白项，与客观规律不相符。 为证明其主张，申请执行人中国光大银行股份有限公司青岛分行向本院提交不动产登记证明一份，证明案涉房产抵押权的设立时间为2015年6月7日。 案外人李某某质证称，该份证据系复印件，案外人不能确定其真实性，案外人在承租案涉房产时出租人并未告知抵押登记的情况。 本院查明，中国光大银行股份有限公司青岛分行与聂某、聂春雨、李呈云金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月30日作出（2019）鲁02民初442号民事判决书，判决如下：一、被告聂某于本判决生效之日起十日内在继承聂仁卿遗产范围内向原告中国光大银行股份有限公司青岛分行偿付贷款本金2011174.56元、利息、罚息343217.24元（利息、罚息暂计算至2019年2月12日，其后至被告实际付清之日的利息、罚息按照合同约定计算）；二、被告聂某于本判决生效之日起十日内在继承聂仁卿遗产范围内向原告中国光大银行股份有限公司青岛分行支付律师费人民币2472元；三、原告中国光大银行股份有限公司青岛分行对位于山东省青岛市市南区山东路6号丙4号楼2803户的房产【鲁（2015）青岛市不动产证明第0018141号】享有抵押权,有权对该抵押物折价、拍卖、变卖所得价款，在上述第一、二项债权范围内优先受偿；四、驳回原告中国光大银行股份有限公司青岛分行对被告聂春雨的诉讼请求；五、驳回原告中国光大银行股份有限公司青岛分行对被告李呈云的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25655元，财产保全费5000元，由被告聂某承担。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2019年3月21日，本院作出（2019）鲁02民初442号之一民事裁定书，裁定冻结聂某、聂春雨、李呈云银行存款人民币258万元或查封其同等价值的财产。并于2019年4月15日作出协助执行通知书，通知青岛市不动产登记中心查封聂仁卿名下位于山东省青岛市市南区山东路6号丙x号楼x户房产。查封期限自2019年4月15日至2022年4月15日。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国光大银行股份有限公司青岛分行向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执192号。 本案对案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为东营市广饶县人民法院（2015）广民五初字第558号案件，查封时间为2015年8月28日。因本案申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，按照法律规定，东营市广饶县人民法院将案涉房产移送本院执行。 2020年5月12日，本院作出（2020）鲁02执192号通知，通知案涉房产的住户自本通知送达之日起15日内搬离所占用的案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，明确规定了对享有抵押权的申请执行人优先保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，案涉房产抵押时间早于案外人主张的租赁合同签订时间，依据上述法律的规定，被执行人在抵押权设立后出租抵押财产，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.承租人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.承租人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案案涉房产首次查封时间为2015年，早于案外人主张的承租案涉房产的时间，且其提交的证据，亦不足以证明案外人在人民法院对案涉房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。 综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人李某某的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十一月十日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳