大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初11204号原告：大连易兴物业服务有限公司，统一社会信用代码91210203554979361F，住所地辽宁省大连市甘井子区悦和东园**。法定代表人：王奕盟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李楠，系该公司员工，男，1981年2月7日生，汉族，住址辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：曲妍，系辽宁顾阳律师事务所律师。被告：姚迪，男，1988年9月22日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连易兴物业服务有限公司诉被告姚迪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连易兴物业服务有限公司的委托代理人曲妍，被告姚迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即交纳所拖欠的物业费9,344.64元、违约金2,000元，合计11,344.64元；2、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容、《物业服务合同》可知，原告为小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2013年1月1日起至2020年9月30日，拖欠物业费等11,344.64元，其中物业费本金9,344.64元、违约金2,000元。虽然经原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但被告一直无正当理由拒缴，其行为已经构成违约。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积没有有异议，欠费时间、物业费标准均没有异议。不同意缴纳物业费，首先我们业主不是无故拖欠物业费，开始拿钥匙入住该小区是交物业费的,后期不交物业费也是有原因的，原因具体如下：1.易和物业的总公司易和地产由于证件不全导致业主办理办产权证推迟，给业主造成巨大损失,说赔偿后来又不赔，欺骗业主，又怕事态闹大，有的给赔，有的不给赔，有的赔的多，有的赔的少。2.买房时说建山上公园，现在却建个收费的健身中心，建了我们业主也不能让你拆除，那么总该给业主一个说法，是每家每户给发个业主免费健身卡还是年终分红呢？按理来说，公园是免费的，这个健身中心对园区业主也应该是免费的吧！3.我家楼上露台漏水使我家顶棚、墙面壁纸损坏，给物业打电话，物业说从我没交物业费的那天已经停止服务了，我们只有自己修复，今年漏水打电话说给修，结果一直没有下文。试问一下物业，既然已经对我停止服务，又有和理由要我的物业费呢，又有和理由要我的滞纳金，又有和理由要我的利息。（有相片为证）4.物业在诉讼状上写道我违反了《物权法》、《物业法》，那么物业在没有得到业主同意把我们的园区内的道路,路旁的空地及停车场外包出去，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:小区内的道路.绿地.公用设施和物业的服务用房属于业主共有.第七十四条第三款规定:占用业主公有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位,属于业主的公有.既然是业主共有,那么外包所得的款项应该给业主分配,而物业既没向业主分配该款项更没有向业主公布该款项使用说明。5.单元楼道内铁线盒脱落，由盒内电线悬吊空中，没人管，真不知哪天掉下来砸到人怎么办啊！物业能给赔吗?违背了物业管理服务质量标准第二条(物业共用设施设备的运行,维修,养护和管理)。6.楼道内卫生差，清扫人员一周才来一次.违背了物业管理服务质量标准第三条(物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集,清运及雨,污水管道的疏通)中第2条楼道清洁:清扫1次/天;局部拖洗1次/天;全部拖洗1次/周。7.园区内杂草丛生，树枝肆意生长，无人修剪打理，覆盖草坪上原有的石径小路、使业主无法通过，只能踏草开路，晚上下雨或下露水，早晨上班路过此处鞋子裤子都湿了。园区水系也不管理,已经长苔藓了.违背了物业管理服务质量标准第四条(公共绿化的养护和管理)中第2条树木,草坪长势良好,按时进行修剪,施肥等养护。第3条定期清理枯树,树挂,杂草,杂物。8.地下停车场也不及时打扫，一过车便尘土飞扬。就连小动物爬过的车身都能留下清晰的脚印，真不知道是车身太干净还是停车场地面太脏，199号车位前下水井盖坏了，报修一个多月也不给维修，使业主没法有序停车。违背了物业管理服务质量标准第五条(车辆停放秩序维护)中第2条,引导车辆有序停放,对乱停放车辆进行提醒,劝阻.此事可以询问停车场管理人员和相关车主。（有照片为证）。9.园区内私挖乱建到处可见，物业却视而不见。违背了物业管理服务质量标准第七条(装饰装修管理服务)中第2条对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时规劝,阻止,报告并协助有关部门依法处理。10.单元楼宇对讲,呼叫管理中心经常无人应答.违背了物业管理服务质量标准第六条(公共秩序维护协助管理)中第1条安全管理部门建立24小时值班制度.(单元楼宇对讲内有信息照片为正)综上所述，业主不是无故不交物业费,也不是物业要多少给多少的，而是物业为我们业主提供一块钱的服务我们交一块钱的物业费。我们不可能为物业提供的一块钱服务而交一百块钱的物业费。好好的一个易和领秀滨城小区让你们物业管理的不成样子。还要物业费，还要起诉我们业主，好好想一想，到底是我们业主错了？从入住那天就没交物业费?还是你们物业收了钱,服务没做到位所导致的恶性循环呢?作为业主我当庭表态,我们是愿意交物业费的,更希望物业给我们业主提供良好的服务和美好的居住环境,但是物业要把我们现存的问题解决好,什么时候解决好了,什么时候交物业费,但是你们暂停服务的时间段我是不会付费的,更不会付滞纳金和利息的.当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：被告系大连市甘井子区悦和东园1号3-5-2房屋的业主，房屋建筑面积77.29㎡，原告系该小区的物业服务单位。2011年3月1日，大连易和房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《易和岭秀滨城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对易和岭秀滨城项目提供前期物业管理服务事宜；多层住宅物业费标准为1.3元/月/㎡；物业服务费用于本物业交付之日起计收，其后按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日内履行交纳义务；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应按拖欠总额每日3‰向乙方交纳违约金。被告欠付原告2013年1月1日至2020年9月30日期间的物业费。另查，被告家中存在漏水的情况，案涉小区存在绿化遭到破坏未及时修复、清扫不及时、私搭乱建等情况。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》对原、被告均有约束力，双方均应按照合同的约定履行己方义务。本案中，原告已实际向案涉小区提供了物业服务，被告理应按照约定的标准和时间向原告交纳服务费。现原告要求被告支付其拖欠的2013年1月1日至2020年9月30日的物业服务费9,344.36元（1.3元/㎡/月×77.29㎡×93个月）的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告提出的案涉房屋存在漏水的问题，故不同意缴纳物业费的意见，房屋漏水等问题系房屋质量问题，非原告原因造成，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，而房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责，在庭审过程中，原告称会积极推动维修工作，故根据现有证据并不能得出原告存在不履行公共部位等的维修义务的结论，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。原告存在物业服务不到位的问题，因物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告在庭审中已经明确表示会继续跟进、改进部分问题，故被告拒缴物业费无事实及法律依据。原、被告双方相互配合、理解是解决问题的有效方法，被告拒交物业费既没有法律依据，亦不利于原告进一步提高服务质量。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告姚迪于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连易兴物业服务有限公司物业费人民币9,344.36元（自2013年1月1日至2020年9月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连易兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币42元（原告已预交，已减半收取），由被告姚迪负担25元，由原告自行负担17元，被告负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年十一月三十日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。