福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初13111号 原告：晋江市金祥房地产开发有限公司，住所地晋江市金井镇南工业区，统一社会信用代码91350582779606726U。 法定代表人：周永伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：洪少侠，男，汉族，1983年12月4日出生，住晋江市，该公司员工。 委托诉讼代理人：汪卫峰，男，汉族，1979年4月25日出生，住厦门市集美区，该公司员工。 被告：陈海军，男，汉族，1982年8月17日出生，住晋江市。 第三人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳街道曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。 负责人：王志龙，该分行行长。 原告晋江市金祥房地产开发有限公司与被告陈海军、第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告之委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告双方于2016年8月16日签订的编号20161067950《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）；2.被告立即配合原告办理址于晋江市××镇新区××栋××号房产的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）房屋备案登记及预告登记撤销等手续；3.被告按总购房款的20%向原告支付违约金163849元，并从原告应返还给被告购房款中扣除；4.被告在合同解除通知送达后30日内腾空该房屋，将房屋、合同原件及发票交还原告；5.原告有权将其代被告向第三人偿还的借款本息从原告应返还给被告的购房款中等额扣除（具体金额以实际欠款数额为准，截至2020年10月29日，原告已代被告向第三人偿还借款本息539145.87元）。事实和理由：2016年8月16日，原、被告双方签订编号20161067950《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）一份，后原告依约履行合同义务，被告按约支付购房首付款249245元，并通过向第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行办理按揭贷款方式向原告支付57万元购房款，原告就该贷款为被告承担阶段性连带担保责任直至抵押权证办妥交付第三人为止。2017年3月22日-2019年10月份，被告陆续偿还按揭贷款本金45316.67元、利息58994.63元，后未再按时偿还按揭贷款的，导致第三人从原告账户中扣划39084.06元。截至2020年10月29日，原告已代被告向第三人偿还贷款本金524683.33元、利息28107.63元、罚息321.8元。2020年7月20日，因被告长期未偿还按揭贷款，第三人向人民法院起诉，要求与被告解除借款合同并要求原告承担连带担保责任，法院已支持上述诉讼请求。被告的行为构成根本违约，严重侵害原告的合法权益。 被告未作答辩。 第三人未作陈述。 在举证期限内，原告向本院提供如下证据：1.商品房登记备案申请表、编号20161067950《商品房买卖合同》(含《补充协议》及其他相关附件)各一份，证明2016年8月16日，原、被告双方签订合同并办理相关备案登记；2.个人住房借款合同一份，证明被告与第三人签订个人住房借款合同，约定通过向第三人办理按揭贷款方式向被告支付57万元。同时，原告为此承担阶段性连带担保责任直至抵押权证办妥交付第三人之日止；3.中国建设银行单位客户专用回单一份，证明2019年12月-2020年6月份，因被告未按时偿还按揭贷款，第三人要求原告承担担保责任并从原告账户中扣划39084.06元；4.催告函及《国内特快专递邮件详细单》截图各一份，证明原告要求被告偿还上述代垫款项；5.起诉状一份，证明2020年7月20日，第三人将被告和原告向人民法院提起诉讼，要求与被告解除按揭合同并要求原告承担担保责任；6.通知函及《国内特快专递邮件详细单》截图各一份，证明原告致函被告解除诉争合同、要求被告支付违约金及代偿款项等事宜；7.交房手续一份，证明原告已经房屋交付给被告；8.民事判决书一份，证明人民法院一审支持中国建设银行股份有限公司晋江分行的诉讼请求，判决原告就被告债务承担连带担保责任；9.中国建设银行个人贷款对账单五份，开发商代垫情况一份，专项维修资金缴款凭证一份，证明原告代垫款项情况。本院认为，被告、第三人未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证、辩论等相应的诉讼权利。原告提供的上述证据，与本案事实有直接的关联性，能够形成证据链条以证明案件事实真相，本院予以采纳作为定案依据。 经庭审举证、认证，对本案事实作如下认定：2016年8月16日，原、被告双方签订编号20161067950《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）一份，约定原告将址在晋江市××镇新区××幢××房屋出售给被告，成交金额819245元，并在晋江市住房和城乡建设局房产登记交易中心办理（网上签约）登记备案，于2017年1月14日与第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行办理抵押权预告登记。 被告已支付给原告首付款249245元、物业专项维修资金13501元。 2016年11月16日，被告向第三人按揭贷款57万元支付给原告，由原告就该贷款为被告向第三人承担抵押加阶段性保证责任至抵押权登记办妥之日止。 2017年3月3日，原告向被告交付房屋。 2017年3月22日-2019年10月份，被告陆续偿还第三人按揭贷款本金45316.67元，后由原告代偿第三人按揭贷款本金524683.33元、利息28107.63元、罚息321.8元，该贷款已于2020年10月28日结清。 2020年3月19日，原告向被告书面催告要求被告立即偿还按揭贷款。2020年8月31日，原告向被告书面通知解除合同。2020年9月4日，晋江市人民法院作出（2020）闽0582闽初8407号民事判决书，判决被告陈海军、姚丽秋偿还原告中国建设银行股份有限公司晋江分行借款本金506193.22元及相应的利息、罚息、复利；被告陈海军、姚丽秋在办妥位于晋江市××镇新区××幢××号房屋的产权证书后，应在30日内协助原告中国建设银行股份有限公司晋江分行办理该房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司晋江分行；被告晋江市金祥房地产开发有限公司对被告陈海军、姚丽秋前述本金、利息债务承担连带责任保证；被告晋江市金祥房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告陈海军、姚丽秋追偿。该案件于2020年10月9日生效。另，该房屋现因另案被晋江市人民法院查封、冻结。 本院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同，合法有效，应受法律保护。被告未依照合同约定按期归还按揭贷款本息，经催告后仍拒不履行合同主要义务，导致原告承担保证责任，构成合同约定及法律规定的解除条件。原告主张解除合同，本院予以支持。因合同解除，原告收取的购房款819245元扣除代偿的购房款按揭贷款本金524683.33元、利息28107.63元、罚息321.8元共计553112.76元，以及物业专项维修资金13501元应予返还给被告，因涉案房屋已被查封、冻结，该款项由原告直接交付查封法院账户；被告应配合原告到相关部门办理房屋备案登记及预告登记撤销手续，并返还房屋给原告。原告主张返还合同原件及发票，未能提供相应证据证明其交付及返还必要性，本院不予支持。原告主张违约金按总购房款20%计算，被告虽未到庭提出任何抗辩，但明显过高，违背公平原则，且其中249245元首付款及按揭贷款本金45316.67元系被告本人支付，结合被告的违约程度，本院依法调整按原告代偿按揭贷款本金524683.33元的20%予以支持。原告主张该违约金从原告应返还给被告的购房款中扣除，依法无据，该违约金属普通债权，与购房款返还不属同一种类，依法应参与执行分配，本院不予支持。被告及第三人经合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条（三）（四）、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告晋江市金祥房地产开发有限公司与被告陈海军之间于2016年8月16日签订的编号为20161067950商品房买卖合同； 二、原告晋江市金祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，就收取被告陈海军的购房款819245元及物业专项维修资金13501元，扣除代偿银行按揭贷款相应款项553112.76元后，返还被告陈海军购房款279633.24元至该房产查封法院账户； 三、被告陈海军应于本判决生效之日起三十日内配合原告晋江市金祥房地产开发有限公司到相关部门办理址于晋江市××镇新区××栋××号房产的房屋备案登记及预告登记撤销手续，并将该房产腾空返还给告晋江市金祥房地产开发有限公司； 四、被告陈海军应于本判决生效之日起十日内支付给原告晋江市金祥房地产开发有限公司违约金104936.67元； 五、驳回原告晋江市金祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 本案受理费13630元，因适用简易程序减半收取6815元，由原告晋江市金祥房地产开发有限公司负担294元，由被告陈海军负担6521元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  王清镇 二〇二〇年十一月五日 书记员  王晓君 附件一：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：法官温馨提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。