河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7672号原告：新郑市弘盛物业管理有限公司，住所地河南省新郑市溱水路北段兴弘花园。法定代表人：闫创亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟艳娟，河南德冠律师事务所律师。被告：王松芳，女，1969年10月7日出生，汉族，住河南省新郑市，现住河南省新郑市。委托诉讼代理人：高剑超（王松芳丈夫），男，1970年9月14日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：苏孟韩，河南郑韩大有律师事务所律师。原告新郑市弘盛物业管理有限公司（以下简称弘盛物业公司）与被告王松芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告弘盛物业公司的委托诉讼代理人孟艳娟、被告王松芳的委托诉讼代理人高剑超、苏孟韩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王松芳支付弘盛物业公司物业管理费5993元（住宅物业4543元，车位管理费1450元；自2017年8月1日起至2019年12月31日期间），违约金暂计1372元（暂计算2018年1月1日至2020年6月30日期间，2020年6月30日之后违约金按照日万分之五计算至实际缴纳物业费之日止），共计7365元；2.本案诉讼费由王松芳承担。事实与理由：被告是位于新郑市××路与创业路交叉口××小镇小区的业主。原告于2017年8月1日起开始接管迷你花园小区(又名米兰小镇小区)，并提供物业管理服务。2017年10月24日，原告与河南浩创物业服务有限公司（以下简称“浩创物业”）签订《米兰小镇物业服务移交协议》，约定自2017年8月1日起，由原告为米兰小镇提供物业服务与管理，原告按住宅1.2元/月/平方米向业主收取物业费。另外，浩创物业(原名“郑州兴邦物业管理有限公司”)与被告于2014年7月26日签订《前期物业服务协议》对前期物业服务标准，计算方式(住宅1.2元/月/平方米、商业2.2元/月/平方米、车位50元/月)和违约责任(逾期交纳物业管理费用的按照日万分之五交纳)进行了约定。被告身为米兰小镇小区的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时缴纳物业服务费，经原告多次催要，被告拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。王松芳辩称，1.在本案中弘盛物业公司不具备原告的诉讼主体资格。弘盛物业公司依据2017年10月24日与河南浩创物业服务有限公司(原名“郑州兴邦伟业物业管理有限公司”)签订的《米兰小镇物业服务移交协议》，提起本案的诉讼。弘盛物业公司与业主王松芳之间没有签订《物业服务合同》，王松芳也不是《米兰小镇物业服务移交协议》的当事人，该协议中约定的内容对王松芳不具有法律约束力。因此，弘盛物业公司应当依据《米兰小镇物业服务移交协议》向河南浩创物业服务有限公司主张权利，而不是向王松芳主张物业服务费；2.涉案的《米兰小镇物业服务移交协议》系无效协议。郑州兴邦伟业物业管理有限公司于2014年7月26日与王松芳签订了《前期物业服务协议》，向王松芳提供物业服务。2017年10月24日，河南浩创物业服务有限公司(原名“郑州兴邦伟业物业管理有限公司”)与弘盛物业公司签订了《米兰小镇物业服务移交协议》，将《前期物业服务协议》中的权利和义务一并转让给了弘盛物业公司，河南浩创物业服务有限公司签订以上协议并没有取得小区业主的同意。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十条规定，物业管理公司可以将物业管理区域内的专项事务委托给具有资质的专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。业主与郑州兴邦伟业物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》一.5项明确约定“物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利与义务一并转让给第三人。根据合同法有关权利和义务转移的规定，债权人转让权利应当通知债务人；债务人转移义务的必须经债权人的同意。权利和义务一并转让既包括了权利的转让，又包括义务的转移，所以合同的一方当事人在进行转让前应当取得对方的意见，使对方能根据受让方的具体情况来判断这种转让行为能否对自己的权利造成损害。只有经对方当事人同意，才能将合同的权利和义务一并转让。如果未经对方同意，一方就擅自一并转让权利和义务的，那么其转让行为无效。即涉案的《米兰小镇物业服务移交协议》系无效协议。3.弘盛物业公司要求王松芳支付物业服务费没有事实与法律依据。首先，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（现名：河南浩创物业服务管理有限公司）于2014年7月26日与王松芳签订了《前期物业服务协议》，是当事人双方的真实意思表示，合法有效，在双方没有解除《前期物业服务协议》的情况下，郑州兴邦伟业物业管理有限公司应当按照约定，全面的履行合同义务。其次，弘盛物业公司与王松芳之间没有合同关系，双方之间不存在任何的权利与义务关系，《米兰小镇物业服务移交协议》的双方当事人为：河南浩创物业服务管理有限公司和弘盛物业公司，该份协议对王松芳不具有法律约束力。因此，弘盛物业公司依据该份协议要求王松芳支付物业服务费，没有事实与法律依据。综上，涉案的《米兰小镇物业服务移交协议》系无效协议，弘盛物业公司不是本案的适格原告，希望法院查明以上案件事实，依法驳回原告弘盛物业公司的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月，新郑市正弘房地产开发有限公司开发建设了位于新郑市××路东侧、创业路南侧××碧水蓝天××小镇小区。2014年11月13日，新郑市正弘房地产开发有限公司变更名称为河南优康置业有限公司。王松芳系米兰小镇小区（又名迷你花园小区）1号楼1单元8楼801室的业主，房屋建筑面积为130.55平方米。2014年7月26日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（甲方，2017年4月24日更名为“河南浩创物业服务管理有限公司”）与王松芳签订了《前期物业服务协议》，主要约定：“甲方对房屋共用部位、共用设施设备进行日常维护、修缮、绿化、环境卫生、生活垃圾清运管理。协助政府有关部门对公共秩序维护、交通等项目进行服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理费；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等专项、特约有偿服务。物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，乙方应在每半年的最后一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费；高层住宅1.20元/月/平方米，商业物业2.2元/月/平方米；地下车库、车位所有权或者使用权由乙方购置的，车库、车位使用人应按50元/辆/月的标准向甲方交车位使用费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关物业费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五交纳违约金，并采取有关措施追缴…等”。2017年10月24日，弘盛物业公司（甲方）与河南浩创物业服务有限公司（乙方）签订《米兰小镇物业服务移交协议》，将迷你花园小区（又名米兰小镇小区）物业管理工作移交给弘盛物业公司，具体约定：甲、乙双方确定最终正式的移交日期为2017年8月1日，自该日起，由甲方为迷你花园小区业主提供物业服务和管理。2017年8月1日以后的物业费归甲方所有。2019年11月19日，弘盛物业公司（甲方）与河南优康置业有限公司（乙方）签订了《前期物业委托服务协议》，主要约定：1、乙方委托甲方自2017年8月1日起对米兰小镇小区提供物业服务，甲方自2018年8月1日起正式进入米兰小镇小区，甲方按照《物业管理手册》对米兰小镇按照指定的服务内容进行服务和管理，2017年8月1日以后的物业费由甲方收取（包含车位管理费）；2、甲方自行与河南浩创物业服务有限公司办理小区业主档案名单清册等物业资料的移交，乙方予以协助；3、甲方按住宅1.2元/月/平方米、商业2.2元/月/平方米向业主收取物业费，乙方承诺给业主减免的相关物业费用由乙方全额承担；4、关于工程遗留问题，由乙方负责维修，乙方未维修到位，甲方可自行维修，所产生的费用由乙方全部承担；5、乙方已出售给业主的地下车位，由甲方向业主收取已出售车位管理费，乙方未出售的车位所对应的车位管理费由乙方承担，按月据实核算，由乙方按月支付给甲方；6、乙方要确保米兰小镇小区的消防设施完整，达到消防的有关要求并得到公安消防的验收许可。否则，有关消防事项和责任与甲方无关，均由乙方承担。2020年7月23日，弘盛物业公司向王松芳发出《物业费催收函》，主要内容为：自2017年8月1日至2019年12月31日期间，王松芳欠缴物业费总额为4543元、车位管理费1450元，应于2020年7月31日前到米兰小镇小区物业办公室交纳或者直接转到弘盛物业公司银行账户，转账时请注明业主姓名以及房屋号。如逾期缴纳，弘盛物业公司将对王松芳所欠交的物业费以及违约行为产生的违约金，依法提起司法诉讼。后王松芳并没有按照上述通知内容履行交纳物业费的义务，弘盛物业公司于2020年10月10日向本院提起了诉讼。另查明：1.弘盛物业公司提交高仕佳身份证复印件、行驶证、收据，拟证明被告已交米兰小镇31号车位2020年5月1日至2021年4月30日的车位使用费，但是没有交2017年8月1日至2020年4月30日的车位管理费。王松芳称31号车位是王松芳儿子的，与本案没有关系，其只有一个车位，车位编号为32号，并提交了其所有的32号车位管理费的收据。2.王松芳提供证明复印件、聊天记录、照片，拟证明米兰小镇小区长期存在的各种问题；弘盛物业公司辩称王松芳提交证据都是图片，这些图案不能证明是拍摄于该小区，且图片是一个静止的过程，而物业服务是一个动态的，因此静止的照片不能反映动态的物业服务情况。物业服务涵盖多方面，包括但不限于小区垃圾清运、照明系统、监控系统、消防系统，因此，静止的照片，不能反映整体的物业服务。对米兰小镇规划图纸复印件，没有原件予以辅证，且该份证据与本案没有关联性。弘盛物业公司入驻该小区时，已经是现在的格局。如果存在规划不合理，也是开发商与业主之间的问题，被告不应因此拒缴物业费。3.弘盛物业公司向本院提交的本院（2020）豫0184民初3815号、（2020）豫0184民初4983号民事判决书，用于证明弘盛物业公司在该案中对与本案王松芳同一小区的业主朱爱梅、李改玲提起诉讼，并经本院判决确认朱爱梅、李改玲应支付拖欠原告物业费的事实。上述事实，有当事人陈述、商品房预售许可证、河南优康置业有限公司工商信息打印件、前期物业委托服务协议、生活垃圾清运合同、米兰小镇物业服务移交协议、前期物业服务协议、催收函、本院（2020）豫0184民初3815号、4983号民事判决书、微信聊天记录、照片及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（河南浩创物业服务有限公司）于2014年7月26日与王松芳签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，双方均应按照合同的约定履行其相应的义务。2017年10月24日，原告与河南浩创物业服务有限公司签订的《米兰小镇物业服务移交协议》约定,自2017年8月1日起，河南浩创物业服务有限公司正式将迷你花园小区(又名米兰小镇小区)物业管理工作移交给原告进行服务和管理，并于2019年11月19日得到了涉案小区的开发建设单位的追认。故本院确认原告与被告之间虽然没有签订书面的《前期物业服务协议》，但原告在与河南浩创物业服务有限公司签订《米兰小镇物业服务移交协议》后，其已经实际对被告所在的“米兰小镇”小区履行了相应物业管理服务的义务，被告作为该小区内的业主，享受了原告提供的物业管理服务，即应按照合同约定足额向原告交纳物业服务费用。原告向本院提交的证据能够证实被告自2017年8月1日起至2019年12月31日期间拖欠应交纳的物业服务费共计应为4543元的事实，且原告主张的物业收费标准并未违反上述《前期物业服务协议》的约定，故本院对该事实依法应予以认定，对原告要求被告支付2017年8月1日至2019年12月31日拖欠物业费4543元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的31号车位管理费，根据其提交的证据，不能证明31号车位属于被告所有，应由被告交纳管理费，故对原告主张被告支付2017年8月1日至2019年12月31日期间31号车位管理费，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告按照日万分之五支付逾期付款违约金的问题，被告与河南浩创物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》中虽然约定有“乙方不按协议约定缴纳相关物业费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五缴纳违约金”，但根据被告向本院提交的证据能够证实原告在对被告所在的小区进行管理与服务时确实存在一定的瑕疵,导致被告依此为由拒绝交纳物业服务费用,原告对此应承担相应的责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于被告辩称原告在本案中不具备诉讼主体资格的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告是经建设单位河南优康置业有限公司（原名“新郑市正弘房地产开发有限公司”）选聘的物业服务企业，双方并签订了《前期物业委托服务协议》，同时，原告又与河南浩创物业服务有限公司签订了《米兰小镇物业服务移交协议》，约定自2017年8月1日起，河南浩创物业服务有限公司正式将迷你花园小区(又名米兰小镇小区)物业管理工作移交给原告进行服务和管理，且原告亦实际对涉案的米兰小镇小区进行了物业管理与服务。因此，本院确认原告在本案中具有原告的诉讼主体资格，其要求被告支付物业服务费具有事实与法律依据，被告的该项辩称与本院查明的事实不符，对其该项辩称依法不予支持；关于被告辩称涉案的《米兰小镇物业服务移交协议》系无效协议的问题，河南浩创物业服务管理有限公司(原名“郑州兴邦伟业物业管理有限公司”)于2017年10月24日与原告签订的《米兰小镇物业服务移交协议》中，约定其将与被告于2014年7月26日签订的《前期物业服务协议》中的权利和义务一并转让给了原告享有与承担，并得到了建设单位河南优康置业有限公司的追认，该《米兰小镇物业服务移交协议》的双方系河南浩创物业服务有限公司与原告，被告在本案中主张该协议为无效协议没有事实和法律依据，对被告的该项辩称依法不予支持。对于被告在庭审中所述的原告在对米兰小镇小区管理与服务期间，存在小区绿地严重损毁、小区内私搭乱建等侵害全体业主合法权益的问题，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。因此，被告可依据《中华人民共和国物权法》规定行使诉讼权利，以维护自己的合法权益；对于被告在庭审中所述的原告在对米兰小镇小区管理与服务期间，存在楼内墙壁瓷砖脱落、地下室漏水等侵害全体业主合法权益的问题，原告与河南优康置业有限公司签订的《前期物业委托服务协议》中“关于工程遗留问题”约定“由乙方负责维修，乙方未维修到位，甲方可自行维修，所产生的费用由乙方全部承担”。因此，本院确认如被告认为楼内墙壁瓷砖脱落、地下室漏水等问题系施工质量存在的问题或者工程遗留的问题，受害人均可凭相关证据向侵权责任主体主张相应的权利。同时，原告作为物业服务与管理单位，对于受害人的主张应予以一定的协助，以便能够共同的解决争议；对于被告在庭审中所述原告在管理与服务过程中存在的其他服务不到位的问题，本院认为，本案原告作为被告所在小区的物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，原告作为物业服务企业,是以业主交纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主均不交纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，原、被告今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告王松芳应于本判决生效后十日内支付原告新郑市弘盛物业管理有限公司2017年8月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费共计4543元；二、驳回原告新郑市弘盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王松芳负担。本判决为终审判决。审判员  吴云锋二〇二〇年十一月二十八日书记员  乔洋洋