重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7221号上诉人（原审被告）：彭召，男，汉族，1973年12月10日生，住重庆市江**东方港湾小区。委托诉讼代理人：王娟，北京金开（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李欠志，男，汉族，1981年1月12日生，住浙江省温岭市城东街道。委托诉讼代理人：陈万荣，重庆承业律师事务所律师。原审被告：周严俊，女，汉族，1974年5月16日生，住重庆市江**。上诉人彭召因与被上诉人李欠志、原审被告周严俊租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初8062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭召的委托诉讼代理人王娟、被上诉人李欠志及其委托诉讼代理人陈万荣到庭参加诉讼。原审被告周严俊经合法传唤未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭召上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费由李欠志负担。主要理由：李欠志所有的案涉房屋存在严重消防问题，导致彭召不能正常经营，一审法院却判决彭召足额支付房租，有违公平；李欠志实际交付的房屋面积仅为1450平方米，实际低于口头约定面积，一审法院仍按照4万元/元的标准计算租金，明显不当。李欠志辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周严俊未发表意见。李欠志向一审法院起诉请求：“1、请求解除原被告之间的租赁合同关系。2、请求被告立即向原告支付欠付2019年12月至2020年4月期间的房租17.5万元。3、本案的案件受理费由被告承担。”一审法院认定事实：1、2019年7月29日，李欠志（丙方、房东）与彭召（乙方、转让方）及案外人李宏凯（甲方、转让方）签订《尊福酒店转让协议》（以下简称：“转让协议”），由案外人李宏凯将其口头承租的登记在李欠志和案外人李强名下坐落于九龙坡区石坪桥横街66号第二层房屋（建筑面积：1450平方米，以下简称：“涉案房屋”）转让给彭召，三方约定，李欠志同意案外人李宏凯将其承租的涉案房屋转让给彭召使用，并保证彭召按照前期洽谈的租赁租金和期限在案外人李宏凯和彭召转让时签订租赁协议，具体以李欠志和彭召新签订的协议内容为准，彭召从2019年8月1日开始正式接受酒店所有业务，上述协议还对转让费用（500000元）、转让费支付期限（2019年6月已支付定金10000元，2019年7月29日前支付290000元，2020年7月30日前支付200000元）、违约责任等进行了约定。2、二彭召向李欠志转账记录如下：2019年9月1日，彭召向李欠志转账支付40000元；2019年9月30日，彭召向李欠志转账支付40000元；2019年10月31日，周严俊向李欠志支付40000元；2019年11月30日，周严俊向李欠志支付15000元。3、李欠志向彭召催收租金的记录如下：2019年9月30日，李欠志与彭召通过微信催收房租，彭召向李欠志支付40000元；2019年10月31日，李欠志与彭召通过微信催收房租，彭召回复由周严俊直接打给李欠志，后彭召认为消防整需要整改，对彭召开业和网上接单产生了影响，并产生了整改费用12921元；2019年11月30日，李欠志与彭召通过微信催收房租，彭召表示要扣除消防整改费用；2019年12月30日，李欠志与彭召通过微信聊天，要求签订租赁合同并催收下个月房租。4、转让协议签订后至今，李欠志与彭召之间就涉案房屋未签订租赁合同。一审法院认为，关于租赁合同关系主体的问题。一审法院认为，2019年7月29日，李欠志、彭召及案外人签订的三方转让协议中已明确约定涉案房屋承租人为本案彭召，根据合同的相对性，彭召应当认定为本案租赁合同关系的主体，享受相应的合同权利、履行相应的合同义务；至于彭召承租涉案房屋后用于酒店经营等行为，系其对承租房屋的使用和收益权利的行使，并不能以此为由否认其履行合同义务的主体地位，故李欠志请求彭召作为涉案房屋租赁合同关系的主体承担相应合同义务的诉讼请求，依法予以支持；但李欠志未能举示证据证明周严俊亦为涉案房屋租赁合同关系的承租方，故李欠志请求周严俊承担合同义务，无事实依据，依法不予支持。关于租金标准的问题，一审法院认定为李欠志、彭召合意约定每月按照40000元的标准支付，理由如下：1、转让协议签订后，李欠志每月向彭召催收涉案房屋租金，且彭召及周严俊从2019年9月至11月每月向李欠志转账支付40000元，根据合同履行的交易惯例和习惯，应当将彭召、周严俊的转账行为性质认定为每月支付租金40000元；2、关于彭召辩称其支付上述款项的行为系按照每月17693元的标准进行支付的意见，评述如下：（1）彭召举示的案外人李宏凯向李欠志的租金支付流水等证据，与本案租赁合同关系的租金标准并无关联性，即案外人李宏凯向李欠志的租金支付标准并不能当然认定为本案租赁合同关系的租金标准；（2）对于彭召举示的李欠志与案外人重庆尊福假日酒店于2015年5月1日签订《房屋租赁合同》，即便其为真实的，该合同也仅在李欠志及案外人重庆尊福假日酒店之间产生约束力，与作为本案租赁合同关系主体李欠志和彭召之间并无关联性；（3）三方转让协议中明确约定了李欠志保证彭召按照前期洽谈的租赁租金和租赁期限签订租赁协议，即李欠志与彭召之间就租赁期限和租金标准已达成了新的合意，综上，故《房屋租赁合同》中关于租赁期限和租金标准的约定不能约束本案李欠志与彭召，同时，彭召也为能举示其他证据证实双方之间口头约定租金标准为每月17693元，故对其上述抗辩意见不予采信。关于租金是否应当减免的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第六条第二款规定:“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”2020年1月底,新冠肺炎疫情爆发,2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营,彭召承租房屋后用于酒店经营，属于政府强制性要求不能开业经营的范围,商户无法经营的情形属于不可克服的不可抗力,不属于商户责任。3月中旬左右,因疫情减轻,商铺逐渐恢复营业。故对2019年12月至2020年4月期间的租金予以适当减免,酌情减免1.5个月的租金。另，彭召虽辩称因为涉案房屋本身的问题导致消防整改产生了费用及给被告造成了损失，请求将上述费用和损失予以抵扣房屋租金，但彭召未能举示充分的证据予以证实，且李欠志予以否认，故对于彭召的上述抗辩的意见，证据不足，依法不予采纳。综上，2019年12月至2020年4月期间彭召仍欠李欠志的租金总计为125000元[（5个月-1.5个月）×40000元-已支付15000元]，按照李欠志与彭召前期租金履行的惯例应认定为按月支付，故彭召应当立即支付李欠志拖欠的2019年12月至2020年4月期间租金总计为125000元。最后，关于李欠志要求解除合同的诉讼请求，一审法院认为，李欠志与彭召之间虽未签订书面的租赁合同，一审庭审中对租赁期限也各执一词，但根据李欠志、彭召及案外人签订的三方转让协议的约定中彭召支付转让费金额（50万元）、支付期限（1年内分期支付）、李欠志与彭召前期反复洽谈及酒店行业系长期经营的惯例，双方之间的成立租赁合同关系的合意应认定为长期租赁合同，故在李欠志未能举示证据证明彭召存有法定合同解除的其他情形的前提下，其要求解除与彭召的租赁合同关系，无事实依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告彭召于本判决生效后十日内支付原告李欠志自2019年12月至2020年4月期间租金总计为125000元；二、驳回原告李欠志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1900元，由被告彭召负担。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人彭召与被上诉人李欠志以及案外人李宏凯于2019年7月29日签订的《尊福酒店转让协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效。该协议约定了租赁房屋的建筑面积为1450平方米，并约定了彭召应与李欠志另行签订新的租赁合同。而事实上，彭召未与李欠志就案涉房屋另行签订书面租赁合同，其从2019年8月起至2019年11月期间均按照40000元/月向李欠志转款支付租金，双方对此均无异议，一审法院认定彭召与李欠志口头约定的租金标准为40000元/月，并无不当。彭召称因案涉房屋存在的消防问题，导致其不能正常经营并以此要求减免租金的理由，缺乏相应依据，本院对此不予采纳。经本院审查，一审法院就租赁房屋的面积问题系笔误，并不存在实际交付面积低于口头约定面积之情形，本院对彭召的该点上诉理由亦不予采纳。综上所述，彭召的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人彭召负担。本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  周 舟审 判 员  陈 华二〇二〇年十一月十七日法官助理  赵 曦（院印书记员赵中雪