广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初1158号原告：中国建设银行股份有限公司廉江支行，住所地广东省廉江市南市****，统一社会信用代码914************860。负责人：魏刚，该行行长。委托诉讼代理人：黄仕海，该行客户经理。委托诉讼代理人：郑钦，广东海东律师事务所律师。被告：邹国权，男，1984年12月5日出生，汉族，户籍地广东省廉江市*********，公民身份号码440************112。被告：廉江市二力房地产有限公司，住所地广东省廉江市*******内，统一社会信用代码914**********781XW。法定代表人：罗某1。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行与被告邹国权、廉江市二力房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用简易程序，后因被告邹国权不在原址居住、无法联系，本院依法转为普通程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行的委托代理人黄仕海、郑钦到庭参加了诉讼，被告邹国权、廉江市二力房地产有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年2月14日签订的编号为440101882-201*******244457的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告邹国权偿还给原告的借款本金人民币563803.69元及利息（计至2020年1月31日止拖欠的利息共计4620.94元；其余利息按合同的约定从2020年2月1日起计至全部欠款清偿之日止），被告廉江市二力房地产有限公司对上述的借款本金和利息承担连带清偿责任；3、判令原告对被告邹国权所有的位于广东省廉江市******************的本案借款抵押物享有优先受偿权；4、判令二被告承担本案的一切诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费等）。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行诉称的事实与理由:2016年2月14日，原告与被告签订编号为440101882-201*******244457的《个人住房（商业用房）借款合同》（下称《借款合同》），原告是贷款人，被告邹国权是借款人，被告邹国权是借款人和抵押人，被告廉江市二力房地产有限公司是保证人。《借款合同》第29条约定：“借款人借款本金为人民币（大写）陆拾万元整。”第30条约定：“借款期限为（大写）叁佰陆拾个月（即2016年2月1日至2046年2月1日）；”第31条约定：本合同项下的贷款利率为“叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮不下调,即年利率为4.9%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”第31条第二款第（二）项约定“本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%,贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；”和第34条约定：“一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。……三、借款人还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为人民币3184.36元。”《借款合同》签订后，原告于2016年3月1日向被告邹国权发放贷款600000元，但截止至2020年2月1日，被告邹国权己拖欠两期（两个月）的借款本息没有偿还，构成了严重违约。根据《借款合同》第16条规定：“违约情形及可能危及贷款人债权的情形”其中第一项第1款：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。”第17条约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；7.对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；以及根据合同第31条约第二款第二项约定：“本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%,贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。”，原告现依约解除与被告于2016年2月14日签订的编号为440101882-201*******244457的《个人住房（商业用房）借款合同》，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金和利息及相关费用，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。根据《借款合同》第37条约定：被告邹国权以其购买的《商品房买卖合同》(2014101340)项下的位于廉江市******************作为本借款债权和实现债权费用的抵押物，并办理了商品房抵押权预告登记和抵押权登记，原告对该抵押物享有优先受偿权。根据《借款合同》第12条、第13条和第41条的约定，贷款人原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费、律师费等），由被告承担。根据合同第27条约定：被告邹国权的通讯和送达地址为广东省廉江市*****************房。被告邹国权是本案的借款人及抵押人。被告廉江市二力房地产有限公司是本案借款的保证人。因此，被告邹国权应偿还原告的借款本金和利息，被告廉江市二力房地产有限公司承担连带的清偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请求判如所诉。被告邹国权、廉江市二力房地产有限公司均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据并在庭上出示：1、《居民身份证（邹国权）》一份（没有原件）及《承诺书》一份（有原件），证明被告邹国权的基本情况。2、《营业执照》一份（没有原件），证明被告廉江市二力房地产有限公司基本情况。3、《个人住房（商业用房）借款合同》一份（有原件），证明2016年2月14日原告和被告签订借款合同的事实。5、《个人贷款支付凭证》一份（有原件），证明2016年3月1日原告按照借款合同的约定贷款60万元给被告。6、《广东省房地产预告登记证明》（粤房地预登廉房字第411**）一份（有原件），证明廉江市******************是本案借款抵押物，已办理预售商品房抵押权预告登记。7、《个人贷款对账单》《邹国权的贷款拖欠明细表》各一份（有原件），证明至2020年1月1日至2020年2月1日，被告邹国权拖欠了二期的本息没有偿还，构成了严重违约的事实。被告邹国权、廉江市二力房地产有限公司均未作举证。本院依职权调取《常住人口个人信息表》《户成员信息》《证明》各一份，原告对本院调取的上述材料均无异议。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月14日，原告中国建设银行股份有限公司廉江支行与被告邹国权、廉江市二力房地产有限公司签订编号为440101882-201*******244457的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告是贷款人，被告邹国权是借款人及抵押人，被告廉江市二力房地产有限公司是保证人。《借款合同》第12条约定“……一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。二、保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）”、第13条抵押条款约定“……抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）”、第16条约定“……借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”、第17条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。7.……贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行”、第29条约定“借款人借款本金为人民币（大写）陆拾万元整”、第30条约定“借款期限为（大写）叁佰陆拾个月（即2016年2月1日至2046年2月1日）”、第31条约定“……叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%,即年利率为4.9%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。……本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%,贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为”、第34条约定“一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。……三、借款人还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为人民币3184.36元”、第35条约定“担保方式为抵押加阶段性保证”、第41条约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担”。被告邹国权自愿以其购买位于广东省廉江市*****************房作为借款债权和实现债权费用的抵押物，并办理了商品房抵押权预告登记。双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，原告于2016年3月1日向被告邹国权发放贷款600000元，但截至2020年1月31日，被告邹国权己拖欠两期（两个月）的借款本息。被告邹国权至今尚欠原告借款本金563803.69元及截至2020年1月31日的利息4620.94元及从2020年2月1日起的利息没有偿还，而被告廉江市二力房地产有限公司又未履行连带清偿义务，原告遂诉至本院请求处理。诉讼过程中，原告申请诉讼保全，本院于2020年3月24日作出裁定：在价值570000元范围内查封邹国权名下位于廉江市******************。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，受法律保护，双方应当履行。原告在签订合同后，已按约定全额支付了借款600000元给被告，已履行了自己的义务。被告借款后，没有按约定还款付息给原告，已构成违约，应承担违约责任。现原告请求解除原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定以及原、被告双方签订合同的约定，原告的请求合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，原告请求判令被告偿还个人住房按揭贷款本息合法有理，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，被告廉江市二力房地产有限公司提供连带保证的主合同为系争贷款合同，主合同被解除，在被告廉江市二力房地产有限公司与原告未在保证合同中另有约定的情况下，保证人被告廉江市二力房地产有限公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。合同中约定保证期限为阶段性连带保证（该合同生效之日起至本合同项下借款人所购买房产依法办理他项权利证止），即被告廉江市二力房地产有限公司为借款人在该阶段内向原告履行还款义务提供担保，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行驶要件尚有所欠缺，被告廉江市二力房地产有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，且没有证据证实该期限届满条件的未成就是原告造成，故被告廉江市二力房地产有限公司应对被告邹国权贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。本案系争房产上设定的抵押预登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求具有排他效力。故原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条的规定，因本案系争房产尚未办理房屋抵押权设立登记，故原告主张对被告邹国权位于广东省廉江市******************享有优先受偿权理据不足，本院不予支持。此外，本院对原告主张没有实际产生的诉讼费用不予支持。被告邹国权、廉江市二力房地产有限公司经本院合法传唤均不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国物权法》第二十条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司廉江支行与被告邹国权、廉江市二力房地产有限公司于2016年2月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、限被告邹国权于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金563803.69元及支付截至2020年1月31日的利息4620.94元给原告中国建设银行股份有限公司廉江支行，并向原告中国建设银行股份有限公司廉江支行支付以实际尚欠借款本金563803.69元为基数自2020年2月1日起至清偿借款之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算的利息；三、被告廉江市二力房地产有限公司对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司廉江支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9484.25元、诉讼保全费3370元（原告均已预交），由被告邹国权、廉江市二力房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  梁海云人民陪审员  曹 毅人民陪审员  刘小敏二〇二〇年十一月十三日书 记 员  何 柱附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。