江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初6896号原告：曹豪，男，1990年5月26日生，汉族，江西省新余市人，住渝水区。委托诉讼代理人：钱磊，江西袁河律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪颖，江西袁河律师事务所律师。被告：新余市鑫泉房地产开发有限公司，住所地：江西省新余市仙来东大道**，统一社会信用代码：9136050074851110XY。法定代表人：朱青连，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚晨，江西姚建律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖培文，江西姚建律师事务所律师。原告曹豪（下称原告）与被告新余市鑫泉房地产开发有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱磊、洪颖，被告委托诉讼代理人姚晨、敖培文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩内容一、原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金13183.2元（自2020年1月1日暂计算至2020年8月31日）；2.判令被告自2020年9月1日始，按总房款每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告向原告交付符合合同约定交付条件的房屋时止。二、被告辩称：本案不存在逾期交房，被告在施工过程中因高考政府管制、创文创卫活动政府管制、异常天气连续降水、新冠××疫情等因素导致工期延误，扣除工期延误时间后，被告无需承担逾期交房的违约责任。原告主张的逾期违约金利率过高，即使被告存在违约情形，也应按照双方签订合同约定的日万分之零点一计算违约金。本院查明的事实一、2017年11月24日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1711240070），双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：原告购买被告位于新余市渝水区商品房（下称案涉房屋），建筑面积126.56平方米，房款总额为542521元，付款方式为按揭付款。交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。商品房交付条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。后，原告向被告支付案涉房屋首付款242521元，被告于2017年11月24日向原告开具收款收据，余款300000元向银行申请贷款。二、2018年8月1日8时至2020年1月1日8时降水大于等于0.5mm共计176天，降水大于等于10mm合计63天。2019年6月3日，新余市《关于高考期间实施噪声严管的通告》中规定：6月4日至6月9日，城区范围内所有建筑施工工地中午12:00—14:30，晚上21:00至次日7:00禁止施工；6月7日至6月9日，考点周边500米范围内所有建筑工地一律停止施工；6月5日至6月9日监考教师及考生住宿的宾馆周边禁止产生噪声的活动。2020年1月25日，《新余市人民政府关于做好我市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》中规定：从即日起，新余市启动重大突发公共卫生事件一级响应；全市中大型商场、各类餐馆一律暂停营业，宾馆餐饮只提供住宿、自助餐服务。2020年3月5日新余市《关于切实做好城市服务行业复工复产疫情防控工作的通知》中规定：建材家居市场、钢材市场等专业市场，房地产售楼部及中介销售等房地产服务企业3月20日起可复工复产。三、原告至起诉之日未收房，被告至今尚未取得案涉房屋建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。裁判理由及结果本院认为，本案争议焦点为：一、被告所提到的几种情形是否可以扣除其逾期交房的期间，是否逾期交房？二、原告要求的违约金比例是否有事实和法律依据？关于第一个争议焦点，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应予遵照履行。双方在合同中约定的商品房交付期限为2019年12月31日前。关于被告主张的异常天气连续降水导致工程延期，本院认为，被告主张的降水异常期间为2018年8月至2019年12月，而在本合同中，被告并未将降水异常作为逾期交房的免责条款，降水异常也非法律规定的不可抗力因素，且后期被告也未就降水异常影响交房告知购房者，或与购房者协商延期交房，被告向本院提交的《气象局证明》并不能证明其与影响房屋建设工程进度有直接关联性，故对被告主张扣除逾期交房期间的意见，本院不予采纳。关于高考政府管制、创文创卫活动政府管制，这两项政府管制每年均会存在，亦不属于无法预见的情形，故对于被告主张扣除相关期间的意见，本院不予采纳。关于新冠××疫情的影响，本院认为，新冠××疫情是属于不能预见、不能避免且并不能克服的情形，因新冠××疫情影响造成较长时间的停工停产，逾期交房造成的损失在一定程度上扩大，为显示公平原则，本院酌情扣除55天（2020年1月25日至2020年3月19日）违约交房天数，故截至2020年8月31日，案涉房屋逾期交付时间为188天（2020年1月1日至2020年8月31日共243天减去55天）。关于第二个争议焦点，本院认为，原告已经按照合同约定履行了付款义务，但被告未在约定时间内交付符合交房条件的房屋，系被告违约，应当向原告支付逾期交房违约金。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中对于被告的违约责任约定为逾期交房违约金按房款价每日万分之零点一计算，原告主张合同所约定的违约责任明显过低，要求将违约金调整为按每日万分之一计算。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，……”及《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》中关于逾期交房违约金的规定：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，故本院将违约金调整为按已付房款每日万分之一计算逾期交房违约金。被告应向原告支付的逾期交房违约金为10199元（542521元×1?×188天=10199元），故对原告主张被告支付逾期交房违约金13183.2元的诉请，本院予以部分支持。案涉房屋至今尚未交付，故对原告主张自2020年9月1日起至符合合同约定交付条件的交房之日止的违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条和《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告新余市鑫泉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曹豪支付逾期交房违约金10199元，并从2020年9月1日起以全部购房款542521元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止；二、驳回原告曹豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元（已减半收取），由被告新余市鑫泉房地产开发有限公司负担50元，原告曹豪负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  欧阳波二〇二〇年十一月二日书记员  李小武