辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初2693号原告：郭丽娟，女，1974年5月29日出生，汉族，住喀左县。原告：张玉立，男，1975年11月5日出生，蒙古族，住喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁（代理上述二原告），辽宁正明律师事务所律师。被告：朝阳中天伟业房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇健康路B-2-1。法定代表人：张海东，董事长。委托诉讼代理人：孙绍伦，男，1988年7月10日出生，蒙古族，公司员工，住喀左县。委托诉讼代理人：曹桂云，女，1967年8月27日出生，汉族，经理，朝阳市双塔区室。被告：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇团结路**。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：刘旭，男，1990年1月11日出生，蒙古族，客户经理，喀左县号。委托诉讼代理人：迟雪妍，辽宁华禹律师事务所律师。原告郭丽娟、张玉立与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司、朝阳银行股份有限公司喀左支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理，依法由审判员郭向峰适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人王宗仁，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙绍伦、曹桂云，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行的委托诉讼代理人刘旭、迟雪妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭丽娟、张玉立诉称：原告于2014年5月27日购买了财富领域小区13幢01142号房屋，总价款272845元。2014年6月29日，原告参加了喀左县2014年房交会。现已付清全款、缴纳了契税，并已实际占有使用该房。原告认为，基于生存权而形成的房屋买受人权益与抵押权人利益发生冲突时，应优先保护房屋买受人的利益。故向法院提出如下诉讼请求：一、请求法院判决确认原告与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效；判决案涉房屋归原告所有；二、判决原告购买案涉房屋的权利优先于被告朝阳银行股份有限公司喀左支行的抵押权；三、请求法院依法判决解除二被告就案涉房屋签订的抵押合同，解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对案涉房屋设立的抵押权；四、请求法院依法判决被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司辩称：原告所述属实。我公司与原告签订房屋买卖合同，并向其出具购房收据，均是合法有效的。被告朝阳银行股份有限公司喀左支行辩称：不同意原告的诉讼请求。我行按照法律规定与另一被告公司签订抵押合同，并依法办理了抵押登记手续，取得了抵押权，我行的抵押权应依法受到保护。且该事实已经朝阳市中级人民法院（2016）辽13民初108号民事判决书确认，其判决内容已进入法院执行。而且原告出具的购房协议、付款收据等时间均在我行设立抵押权后，又没有相应银行转账凭证予以佐证，原告主张的事实均无法查证，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告郭丽娟与原告张玉立系夫妻关系。2014年1月28日，原告郭丽娟与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司达成商品房买卖合意，约定原告购买被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司开发建设的财富领域13幢01142号房屋，房屋总价款272845元。原告于当日交付购房款82300元。2014年5月27日，原告与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司补签《财富领域商品房购房协议》。2014年6月29日，原告与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司参加喀左县人民政府举办的房交会。原告于当日交付购房款545元，并缴纳契税2728.45元及维修基金3858元。2015年12月31日，原告再次分两次交付购房款188036元。2020年11月9日，原告支付剩余购房款1964元，至此付清全部房款。原告占有使用案涉房屋至今。另查明，二原告家庭成员四人，包括父亲张宪明、母亲赵淑凤。张宪明、赵淑凤在本辖区内没有其他住房。另查明，2014年5月13日，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司签订编号为2014年喀左借字第0070号《房地产业借款合同》及2014年喀左抵字第0070号《抵押合同》，约定朝阳中天伟业房地产开发有限公司向朝阳银行股份有限公司喀左支行借款9000万元，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司以喀左财富领域一期分割土地使用权及包括案涉房屋在内的11号、12号、13号住宅楼、14号办公室在建工程为上述借款提供抵押担保，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。后被告朝阳银行股份有限公司喀左支行因上述借款纠纷向朝阳市中级人民法院起诉。2018年4月12日，朝阳市中级人民法院作出（2016）辽13民初108号民事判决书，判决朝阳中天伟业房地产开发有限公司偿还朝阳银行股份有限公司喀左支行本金9000万元及利息；朝阳银行股份有限公司喀左支行对朝阳中天伟业房地产开发有限公司包括案涉房屋在内的抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本院所确认的上述事实，有原告提供的《财富领域商品房购房协议》、收据四张、《喀左县2014年房交会商品房成交确认书》、《2014年房交会优惠认证表》、契税完税凭证、专用收据、财富领域小区开发后期费用及物业管理费用的收费及标准、物业费收据、电梯费收据、燃气初装费收据、取暖费收据、水费通知单、电费通知单等、《房地产抵押登记申请审批书》、证明两份，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行提供的朝阳市中级人民法院（2016）辽13民初108号民事判决书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司签订的《财富领域商品房购房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。根据我国民事法律的基本原则，民生权应该得到优先保护。本案中，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行虽然对案涉房屋办理了抵押登记，设立了抵押权，但在抵押权设立前，二原告与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司已经达成商品房买卖合同，且交易双方的交易行为经县人民政府举办的房交会及有关部门的确认，原告购买房屋用于满足人口较多的家庭成员居住，交付了全部房款并缴纳了契税，实际占有使用该房屋，故二原告属于商品房消费者，基于生存权而形成的房屋买受人的物权期待权与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护作为商品房消费者的房屋买受人的权益。同时，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行在办理案涉房屋的抵押登记时，房地产抵押登记申请审批书中载明抵押房产在登记时并不属于空房抵押，在庭审中被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对此未作出合理解释。综上，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司作为房屋出售方，应当全面履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的不动产登记手续。故原告主张与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对案涉房屋的抵押权，并判决案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、原告郭丽娟、张玉立与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司达成的商品房买卖合同有效。二、被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告郭丽娟、张玉立办理位于喀左县财富领域小区13幢01142号房屋不动产登记手续。三、驳回原告郭丽娟、张玉立的其他诉讼请求。案件受理费5394元，减半收取2697元，由被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  郭向峰二〇二〇年十一月三十日法官助理李思梦书记员李治丽