广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2625号 上诉人（原审被告）：林建平，男，1985年9月15日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：李伟容，广西诚济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西贵港市美家居投资有限公司，住所地贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角，统一社会信用代码：91450800075249521G。 法定代表人：曾日森，执行董事。 委托诉讼代理人：梁余霞，该公司员工。 上诉人林建平因与被上诉人广西贵港市美家居投资有限公司（以下简称美家居公司）租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 林建平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回美家居公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由美家居公司承担。事实与理由：1.林建平并没有违约，合同解除条件未达到。双方一直在协商租金问题，美家居公司也同意用林建平朋友的工程款抵本案租金。即使美家居公司不同意用工程款抵扣租金，也应当与林建平沟通或书面告知林建平，不应当直接起诉要求解除合同。2.林建平投入了357余万元，而美家居公司要求林建平缴纳履约保证金10万元外，还要求林建平支付违约金，对林建平显失公平。即使解除合同，一审认定的违约金也过高，违约金不 2 应高于一年期贷款市场报价利率四倍，即年利率15.4%。林建平支付的10万元保证金也应当退还。3.今年受新冠疫情的影响，生意萧条，美家居公司对其商场的商户租金予以减免，因此，美家居公司也应当减免林建平的租金。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。 美家居公司辩称，1.林建平一年多没有交租金，属于严重违约，美家居公司有权解除合同。林建平要求用朋友的工程款抵租金与本案无关。2.租赁合同是双方当事人的真实意思表示，林建平主张显失公平没有事实依据。按照合同的约定，林建平严重违约，所交的保证金不予退还。一审也没有对保证金作出处理，林建平要求退还保证金不成立。合同约定的违约金是日千分之三，而美家居公司只起诉要求月百分之二，已减少了月百分之七，一审认定的违约金是合法合理的。一审判决正确，应当驳回林建平的上诉请求。 美家居公司向一审法院起诉请求：1.判令解除林建平和美家居公司签订的“美家居国际博览城土地租赁合同”；2.判令林建平付清2020年5月31日前的租金535044元并按每月72124元支付至撤离租赁土地之日止的租金及违约金（违约金自2020年6月1日以535044元和各期应付租金金额为基数按每月百分之二计算至全部租金付清之日止），2020年5月31日前所产生的违约金是132476元，2020年5月31日前的租金及违约金共计667520元；3.本案受理费由林建平承担。 一审法院认定事实：2018年2月4日、2018年8月1日，美家居公司（甲方、出租人）与林建平（乙方、承租人）分别签订了《美家居国际博览城土地租赁合同》及《补充协议》，约定：1.甲方将坐落于贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角美家居国际博览城北面区域的一块土地出租给乙方，租赁面积以乙方搭建的铁棚面积（14424.8平方米）作为基数计算租赁面积，租赁期限从2018年3月1日至2021年2月28日止；2.租金支付原则为“先付后用”，从2018年3月1日起至2019年5月31日止月租金为14424.8元，从2019年6月1日起至2021年2月28日止月租金为72124元； 3 3.乙方应当在每季度的15日前，向甲方提前支付下一个季度租金；4.为担保合同的全面履行，乙方同意于签订本合同时向甲方支付履约保证金100000元，该履约保证金不冲抵乙方的任何应付款项，合同双方另有约定的除外；5.如乙方未按时付清租金或其他应付款项的，每逾期一日，乙方按欠付金额的千分之三向甲方支付滞纳金，直至付清之日止；6.乙方拖欠租金或其他应付款项，且拖欠累计达30日以上（无论甲方是否曾催促乙方支付）的，属于重大违约，甲方有权随时解除合同，且不退还乙方已付租金及履约保证金，有权收回该土地及地上建筑物并另行出租。合同签订后，美家居公司将涉案土地交付林建平使用，林建平从2019年6月1日起，没有再支付租金给美家居公司。 庭审中，美家居公司在其提交的《土地租赁林建平欠租情况》表中，承认林建平多交的租金30444元用于支付2019年6月1日至2019年8月31日的应付租金，并同意“从刘友兴工程款里抵扣支付300000元”。 一审法院认为，美家居公司与林建平签订的《美家居国际博览城土地租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人均应恪守。截止起诉时，林建平拖欠租金已累计达30天以上，根据合同的约定，其行为已经构成重大违约，美家居公司有权解除合同，收回出租房屋。美家居公司提起的民事起诉状中已明确提出解除合同的诉讼请求，民事起诉状应具有向对方主张解除合同的通知效力，故合同应于民事起诉状送达林建平之日起解除。该院于2020年7月6日向林建平送达相关诉讼材料，故美家居公司与林建平签订的《美家居国际博览城土地租赁合同》于2020年7月6日已经解除。美家居公司诉请解除其与林建平签订的《美家居国际博览城土地租赁合同》，符合合同约定以及法律的规定，予以支持。合同解除后，林建平应向美家居公司支付拖欠的租金。本案中，林建平应向美家居公司支付从2019年6月1日起至2020年7月6日解除合同之日止的租金。经计算，2019年6月1日至2020年7月6日的租金为949632.67元（72124元×13 4 个月＋72124元÷30天×5天），扣除美家居公司同意抵减的30444元和300000元，林建平应向美家居公司支付租金619188.67元（949632.67元﹣30444元﹣300000元）。合同解除后，林建平还占有承租的土地，应按合同约定向美家居公司支付租赁土地的占有使用费。因此，该院支持林建平按合同约定的月租金标准，向美家居公司支付占有使用费至林建平搬离租赁土地之日止。根据合同约定，林建平逾期交付租金的，每逾期一日，按欠付金额的千分之三向美家居公司支付滞纳金。现美家居公司主张以欠付租金为基数，按月利率2%计算违约金至租金付清之日止。根据合同约定，林建平应当在每季度的15日前，向美家居公司提前支付下一个季度租金。本案中，扣除美家居公司同意抵减的330444元，林建平应在2019年8月15日前支付2019年9月1日至11月30日尚欠的租金102300元（432744元﹣330444元），故逾期支付的违约金应自2019年8月15日起，以下季度应交租金为基数，从每应交季度15日起分段计算，暂计至2020年7月6日的违约金计算方式为：1、102300元×2%×10个月﹢102300元×2%÷30天×22天＝21960.4元（2019年8月15日至2020年7月6日）；2、216372元×2%×7个月﹢216372元×2%÷30天×22天＝33465.54元（2019年11月15日至2020年7月6日）；3、216372元×2%×4个月﹢216372元×2%÷30天×22天＝20483.22元（2020年2月15日至2020年7月6日）；4、2020年6月1日至7月6日应交租金为84144.67元＝72124元＋72124元÷30天×5，违约金为84144.67元×2%﹢84144.67元×2%÷30天×22天＝2917.01元（2020年5月15日至2020年7月6日）；上述金额合计以上合计78826.17元，此后的违约金以欠付租金619188.67元为基数，按月利率2%，从2020年7月7日起计至付清之日止。美家居公司诉请的违约金，以该院认定的为准，超过部分，不予支持。林建 5 平经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，依法应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告广西贵港市美家居投资有限公司与被告林建平于2018年2月4日签订的《美家居国际博览城土地租赁合同》于2020年7月6日解除；二、被告林建平向原告广西贵港市美家居投资有限公司支付租金619188.67元；四、被告林建平向原告广西贵港市美家居投资有限公司支付违约金78826.17元（暂计至2020年7月6日，此后的违约金以619188.67元为基数，按月利率2%计至付清之日止）；五、被告林建平向原告广西贵港市美家居投资有限公司支付土地占有使用费（计算方法：按《美家居国际博览城房屋租赁合同》约定的月租金标准从2020年7月7日起计至被告搬离租赁土地之日止）；六、驳回原告广西贵港市美家居投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费10476元，减半收取计5238元，由被告林建平负担。 二审中，林建平提供了以下证据：1.中国工商银行电子银行回单打印件8张，证明林建平投入额1785000元，合同解除会给林建平造成巨大损失；2.美家居公司于2020年9月22日出具的收据1张，证明一审判决后林建平向美家居公司交纳了192377元租金;3.美家居建材城辅材区出具的《通知》1份。本院认为，证据1与本案争议事实无关，不予认定；证据2显示林建平于2020年9月22日向美家居公司交纳192377元租金,美家居公司予以确认，本院亦予以认可；证据3是林建平发给其辅材区商户的减免1个月租金通知，并非是美家居公司发给其租户的减免租金的通知。 一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，《美家居国际博览城土地租赁合同》约定，因林建平重大违约行为，美家居公司根据合同约定提前解除合 6 同的，履约保证金不予返还。林建平于2020年9月22日向美家居公司交纳了192377元租金。 本院认为，林建平自2019年6月1日起拖欠租金，证据确凿，美家居公司要求解除合同，有充分的事实和法律依据，林建平主张其没有违约、合同解除条件未达到，与事实不符，本院不予采信。美家居公司与林建平签订的《美家居国际博览城土地租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容合法有效，林建平主张合同显失公平，但未能提供证据证实，本院不予采纳。《美家居国际博览城土地租赁合同》约定，因林建平重大违约行为，美家居公司根据合同约定提前解除合同的，履约保证金不予返还，因此，林建平要求返还10万元保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。考虑到新冠疫情的原因及林建平对其租户减免了1个月租金的情况，对林建平提出要求美家居公司也应当减免其1个月租金的主张，本院支持减免2020年3月份的租金72124元。因此，林建平应向美家居公司支付从2019年6月1日起至2020年7月6日（2020年3月份的租金免交）解除合同之日止的租金为877508.67元（72124元×12个月＋72124元÷30天×5天），减去美家居公司于一审中同意抵减的30444元、300000元以及林建平于一审判决后的2020年9月22日交纳的192377元，林建平尚应向美家居公司支付的租金为354687.67元（877508.67元﹣30444元﹣300000元﹣192377元）。合同解除后，林建平还占有承租的土地，应参照合同约定的租金向美家居公司支付租赁土地的占有使用费。根据合同约定，林建平应当在每季度的15日前，向美家居公司提前支付下一个季度租金；林建平逾期交付租金的，每逾期一日，按欠付金额的千分之三向美家居公司支付滞纳金。综合本案到案证据、美家居的损失等实际情况，本院酌定违约金按年利率15.4%计取，并以下一季度欠付租金为基数，从上一季度最后一个月的15日起分段计算。由于美家居公司于一审中同意抵减30444元、300000元租金，则林建平实际应于2019年8月15日前支付2019年9月1日至11月 7 30日的租金数额为：102300元（432744元﹣330444元），故逾期支付租金的违约金应自2019年8月15日起分段计算，暂计至合同解除之日2020年7月6日的违约金数额为：1.2019年8月15日至2020年7月6日：102300元×15.4%×（10/12）﹢102300元×15.4%×（1/12）×（22/30）＝14091.26元；2.2019年11月15日至2020年7月6日：72124元/月×3个月×15.4%×（7/12）﹢72124元/月×3个月×15.4%×（1/12）×（22/30）＝21473.72元；3.2020年2月15日至2020年7月6日：72124元/月×2个月×15.4%×（4/12）﹢72124元/月×2个月×15.4%×（1/12）×（22/30）＝8762.26元；4.2020年6月1日至7月6日应交租金为84144.67元（72124元＋72124元÷30天×5天），违约金从2020年5月15日计至2020年7月6日为：84144.67元×15.4%×（1/12）﹢84144.67元×15.4%×（1/12）×（22/30）＝1871.75元；上述暂计至2020年7月6日的违约金合计为46198.99元。此时林建平尚欠的租金为547064.67元（877508.67元﹣30444元﹣300000元），则2020年7月6日至9月22日的违约金为：547064.67元×15.4%×（1/12）×2个月﹢547064.67元×15.4%×（1/12）×（16/30）＝17785.68元，则至2020年9月22日林建平应向美家居公司支付的违约金为63984.67元（46198.99元﹢17785.68元），此后的违约金以欠付租金354687.67元为基数，按年利率15.4%，从2020年9月23日起计至付清租金之日止。 综上，由于二审中出现了新证据，本院依法对一审判决予以变更。林建平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初2164号民事判 8 决第一、四、五项； 二、变更贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初2164号民事判决第二项为：林建平向广西贵港市美家居投资有限公司支付租金354687.67元； 三、变更贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初2164号民事判决第三项为：林建平向广西贵港市美家居投资有限公司支付违约金63984.67元（暂计至2020年9月22日，此后的违约金以354687.67元为基数，按年利率15.4%计至付清之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向贵港市港北区人民法院或与该法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费5238元（已减半收取），由广西贵港市美家居投资有限公司负担2095元，林建平负担3143元。二审案件受理费10780元（上诉人林建平已预交），由林建平负担6468元，广西贵港市美家居投资有限公司负担4312元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李业佳 审 判 员  刘 丽 审 判 员  陈品泉 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  谭晓敏 9 书记员雷春扬