广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2516号 上诉人（原审原告）：赖泳成，男，1964年10月12日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：杨谋新，贵港市民安法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：贵港市联邦房地产开发有限公司，住所地贵港市中山路**联邦国际******。统一社会信用代码91450800051000203H。 法定代表人：韦小清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宁伟，广西南国雄鹰律师事务所律师。 上诉人赖泳成因与被上诉人贵港市联邦房地产开发有限公司（以下简称联邦公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 赖泳成上诉请求：一、撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人双方于2020年2月24日签订的《【联邦•大古】认购协议》（以下简称《认购协议》）约定的商铺买卖合同有效，判令被上诉人将位于贵港市联邦•大古（一 2 楼外铺）商铺（面积43.16平方米，价款1162998元）、商铺（面积为51.29平方米，价值1405875元）、商铺（面积27.52平方米，价款710655元）交付给上诉人所有和经营使用，合计价款3500000元（含预付契税在内，上诉人己付价款）；二、判令被上诉人按合同约定给予上诉人签订《商品房（铺）买卖（预售）合同》及为上诉人办理不动产所有权证登记的后续手续。事实与理由：一、一审判决关于“商品房买卖认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，认购协议的合同性质为预约合同，是独立有效的合同”的认定背离了上诉人与被上诉人签订的《认购协议》中双方约定的事实。首先，上诉人与被上诉人签订的《认购协议》虽名为认购协议，但《认购协议》约定了“商品房买卖合同中的主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（买卖双方姓名、单位）；（二）商品房基本状况（现房出售）；（三）商品房的销售方式（一次性付款方式)；（四）商品房价款的确定方式及总价。……（十二）违约责任：（自签订本认购协议书即日起10日内......一次性付款），若认购方不能在规定期限内签订《商品房预售合同》并付应付款项，则视为认购方违约，出售方有权另行处理该物业，所付定金（10万元）不予退还。（十三）双方约定的其他事项：出售方己向认购方明示双方将签订的《商品房预售合同》、补充协议、相关证书及重要提示。上诉人认为，本案的三份《认购协议》己符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第五条予以确认。原一审判决认定“原、被告应当依据上述认购协议约定严格履行合同义务”，但判决又认定“将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务”自相矛盾，既然要严格履行合同义务，上诉人按合同约定的10日内一次性交清购房款，于第9日，请求被上诉人收款和要求签订《商品房预售合同》，但被上诉人拒不签订合同。由于被上诉人并未出具书面通知延期交清购房款和签订《商品房预售合同》，为避免违约导致上诉人已交的 3 30万元定金不能要求返还，上诉人于2020年3月4日将购房款320万元存入被上诉人的帐户上，并把一次性交清购买房款凭证的转帐款复印件送交被上诉人，同时将房款的转帐凭证复印件邮寄给被上诉人，被上诉人收到上诉人的全部购房款（含预交契税在内）350万元之后，仍以销售价格偏低为由，不按《认购协议》约定签订《商品房预售合同》，被上诉人构成严重违约，应当承担违约责任；其次，《商品房预售合同》的文本是国家统一制订的规范性格式的合同文本，所有商品房买卖合同的签订都是采用这一规范性格式合同文本，根本不存在双方“继续磋商”，并在将来一定期限内订立正式商品房买卖合同。二、1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”与认定事实、判决存在互相矛盾，上诉人在一审中请求判决联邦公司履行合同约定在10日内签订《商品房买卖（预售）合同》，是合理请求；但被上诉人不履行签订合同的义务，一审法院也应当判决被上诉人按合同约定全面履行合同义务，一审法院判决驳回上诉人的全部诉讼请求是不正确的。2.原一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，也是适用法律错误，本条的第（一）、第（二）、第(三）项规定都与本案事实不符，上诉人与被上诉人所签订的《认购协议》，不存在本条规定的情形。是完全可以履行的合同。3.一审法院判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，适用法律错误。本案不存在不可归责于当事人双方的事由出现。4、一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定也是适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条之规定，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。 联邦公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的《认购协议》是预约性质的合同，根据最高法院关于审理商品房预售合同纠纷司法解释，关 4 于对房屋进行预约预售的合同都是预售合同，上诉人所称《认购协议》已具备了商品房买卖合同的主要内容与事实不符，按照商品房销售管理办法第16条的规定，商品房买卖合同应明确以下主要内容….缺少商品房的交付条件及交付时间、装饰设备标准、供水供电等基础设施和公共设施的交付承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记有关信息，所以双方的《认购协议》还不能认为是商品房买卖合同，一审法院认定双方签订的认购协议是预约合同是正确的，上诉人以双方的预约合同为依据，请求法院判令涉案的三间商铺归上诉人所有，并要求签订正式的商品房买卖合同，没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 赖泳成向一审法院起诉请求：1.确认赖泳成、联邦公司双方于2020年2月24曰签订的《【联邦•太古】认购协议》约定的商铺买卖合同有效，判令联邦公司将位于贵港市联邦•太古（一楼外铺）商铺（面积43.16平方米）、商铺（面积51.29平方米）、商铺（面积27.52平方米）交付给赖泳成所有和经营使用；2.判令联邦公司按合同约定给予赖泳成签订《商品房买卖合同》及为赖泳成办理不动产所有权证的登记的后续手续。庭审中，赖泳成变更诉讼请求第一项为确认三间铺面属赖泳成所有，并交付给赖泳成经营使用。 一审法院经审理认定事实如下：2020年2月22日，赖泳成向联邦公司支付联邦太古（一楼外铺）商铺预约金6000元。2020年2月24日，赖泳成作为认购方与联邦公司作为出售方签订三份《认购协议》，约定认购物业为贵港市港北区荷城路895号（联邦•太古）商铺，其中1-23号商铺面积43.16平方米，实际认购总价1162998元，付款方式一次性付款，购房定金10万元；1-24号商铺51.29平方米，实际认购总价1405875元，付款方式一次性付款，购房定金10万元；1-25号商铺22.52平方米，实际认购总价710655元，付款方 5 式一次性付款，购房定金10万元；自签订认购协议书即日起10日内，认购方须携认购书、定金收据、身份证、有关证件及上述首期款到（联邦•太古）销售中心付清首期款并与出售方签署认购方已认可的《商品房预售合同》及办理相关认购手续，若认购方未在约定期限内与出售方签订《商品房预售合同》并付相应款项的，应视为认购方违约，出售方有权另行处理该物业，所付定金不予退还。赖泳成、联邦公司签订上述三份认购协议后，赖泳成于2020年2月24日向联邦公司支付联邦太古（一楼外铺）1-23号、1-24号、1-25号商铺定金各8000元，并于2020年3月3日通过中国工商银行向联邦公司转账3200000元。2020年3月4日，赖泳成向联邦公司寄送书面文件，要求联邦公司与赖泳成签订《商品房预售合同》及办理相关手续并交付房产。 一审法院认为，商品房买卖认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购协议的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。签订认购协议时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了认购协议，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。本案中，赖泳成、联邦公司签订的三份认购协议在性质上属于预约合同，赖泳成、联邦公司应当依据上述认购协议约定严格履行合同义务，但认购协议内容不够具体、完善，对将来商品房买卖合同的重要条款没有明确约定，依据认购协议双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对认购协议不能强制实际履行。至于能否达成协议，应该视双方具体的协商结果而定，而正式商品房买卖合同的签订必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为当事人合意的结果。因此，赖泳成提出联邦公司交付商铺、签订《商品房买卖合同》及办理不动产权证等诉讼请求缺乏依据，且会剥夺当事人合同自由，不予支持。为维护当事人的合法权益， 6 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回赖泳成的全部诉讼请求。案件受理费34800元，由赖泳成负担。 二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的上述上诉人与被上诉人签约和交易的事实，本院予以确认。 本院认为，《认购协议》是由被上诉人联邦公司提供的格式合同，是经赖泳成认可后签订的商品房预约合同。该合同是上诉人与被上诉人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格履行。《认购协议》约定了赖泳成向联邦公司支付联邦•太古（一楼外铺）商铺、面积、总价、购房定金、付款方式、购房款的交付时间以及认购方的违约责任等内容，要求认购方自签订认购协议书之日起10日内，认购方须携认购书、定金收据、身份证、有关证件及上述首期款到联邦•太古销售中心付清首期款并与出售方签署认购方已认可的《商品房预售合同》及办理相关认购手续。以上内容证明《认购协议》已具备了商品房预售合同的基本要素，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，可认定《认购协议》为商品房买卖合同。《认购协议》的内容同时证明了上诉人对被上诉人提供的格式合同《商品房预售合同》已予认可。因此，上诉人与被上诉人对《商品房预售合同》的内容并无异议，被上诉人应按照《认购协议》约定与上诉人签订《商品房预售合同》和出售铺面给上诉人。被上诉人无合法事由拒绝与上诉人签订《商品房预售合同》，违反了《认购协议》约定，构成了违约。根据《中华人民共 7 和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被上诉人应当承担继续履行《认购协议》的责任，即被上诉人应当继续与上诉人签订《商品房预售合同》并按《商品房预售合同》履行义务。但鉴于被上诉人无正当事由拒绝与上诉人签订《商品房预售合同》，而《认购协议》已具备了《商品房预售合同》的主要内容，可认定《认购协议》为商品房买卖合同，且上诉人已全部交清了购房款，三间商铺为现房，被上诉人交付三间商铺给上诉人并无障碍，因此，对上诉人提出的判令被上诉人将位于贵港市联邦•大古（一楼外铺）交付给上诉人所有和经营使用，并由被上诉人按合同约定协助上诉人办理不动产所有权证的登记的后续手续的诉讼请求，应予支持。交付条件、交付时间、办证时间等可参照被上诉人出售的同类商品房的《商品房预售合同》约定履行。被上诉人应在房屋交付次日起365个工作日（511天）内，协助上诉人办讫房屋所有权登记，如因被上诉人的原因逾期办理，则应由被上诉人以上诉人已付房价款3500000元为基数，按日万分之一支付违约金给上诉人。被上诉人称双方就本约合同的主要条款，包括房屋的交付条件、交付时间、办证时间等未达成一致意见，因而拒绝与上诉人签订《商品房预售合同》并交付商铺。事实上，被上诉人并未要求与上诉人就房屋的交付条件、交付时间、办证时间等事宜与上诉人协商，被上诉人拒绝与上诉人签订《商品房预售合同》真正原因是因为房价上涨，被上诉人认为原房价过低。因此，被上诉人上述主张与事实不符，不应予采信。一审法院认定被上诉人不与上诉人签订《商品房预售合同》的原因是双方未就该合同协商一致，未达成合意，属认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，应当撤销。应当指出，联邦公司在与赖泳成签订《认购协议》后，以销售价格偏低为由，不按《认购协议》的约定与赖泳成签订《商品房预售合同》和交付商铺给赖泳成，违反了诚实守信的法律原则、社会主义核心价值观和契约精神，是不诚信的行为；为弘扬社会主义核心价值观和坚持诚实信用的法律原则， 8 建设诚信社会，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1396号民事判决； 二、贵港市联邦房地产开发有限公司于本案判决生效后三十日内将位于贵港市联邦•大古（一楼外铺）商铺、商铺、商铺交付给赖泳成所有和经营使用； 三、贵港市联邦房地产开发有限公司按上述第三项规定交付商铺次日起365个工作日（511天）内，协助赖泳成办讫商铺的所有权登记，如因贵港市联邦房地产开发有限公司的原因逾期办理，则由贵港市联邦房地产开发有限公司以赖泳成已付商铺价款3500000元为基数，按日万分之一支付逾期办证违约金给赖泳成。 一审案件受理费34800元，二审案件受理费34800元，均已由赖泳成预交，全部由贵港市联邦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈香妙 审判员  苏洁平 审判员  黄钰雄 二〇二〇年十一月二日 9 书记员  梁永欣