广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0126民初2454号 原告：杨伟胜，男，汉族，1983年10月1日，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：江淼，宾阳县宾州镇法律工作者。 被告：覃宇超，男，汉族，1979年12月15日出生，住广西壮族自治区宾阳县。 原告杨伟胜诉被告覃宇超民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨伟胜的诉讼委托代理人江淼到庭参加诉讼，被告覃宇超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨伟胜诉称，原告杨伟胜和被告覃宇超是朋友关系。被告覃宇超因经济困难，需要资金周转，于2016年2月3日之前陆续向原告杨伟胜和杨能江借款。2016年2月3日，经双方结算后，确认被告尚欠借款本金323000元整。当天，被告覃宇超向原告杨伟胜和杨能江出具借条一份，借条载明：1、借款人：覃宇超，身份证号码：4521231979××××××××，家庭住址：广西宾阳县商贸城汽修厂**，联系电话：138××××4537。2、本人覃宇超经营瓷砖店需要资金进行周转，现向杨能江、杨伟胜借款人民币（小写￥323000）（大写叁拾贰万叁仟元整）,借款期限为12个月，于2017年2月3日前还清；3、现用宾阳县房权证：芦圩镇字第××号作为抵押。当天，原告杨伟胜和杨能江现金支付了借款本金323000元给被告覃宇超。且被告在借条上确认：今收到杨能江、杨伟胜人民币现金323000元（大写叁拾贰万叁仟元整）。被告覃宇超出具借条后，约定的 2 2017年2月3日债务到期，由于其无力归还借款，同年4月5日被告覃宇超同意以房抵债，当天原告和被告及杨能江签订了《房屋抵债协议书》，杨能江同意由杨伟胜取得宾阳县产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】所有权，其同意由杨伟胜主张权利。同一天，原告杨伟胜与覃宇超签订《房屋买卖合同》，同时覃宇超将该房产钥匙、房产证及其他全部材料交付给原告杨伟胜，杨伟胜已对宾阳县产实际占用并使用。2019年11月29日原告才知道涉案房产已经被宾阳县人民法院查封。2019年12月9日，原告向宾阳县人民法院提出了执行异议申请，2020年1月2日，宾阳县人民法院作出了（2019）桂0126执异35号，裁定中止对宾阳县产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】的执行。之后，原告多次联系被告，要求其配合过户涉案房产到原告名下，但是，被告拒不配合，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、请求依法确认原告和被告2017年4月5日签订的《房屋抵债协议书》、《房屋买卖合同》合法有效，并判决被告于判决生效后10日内协助原告将涉案房产宾阳县产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】过户到原告名下；2、本案全部诉讼费由被告承担。 原告杨伟胜向法庭提交了以下证据： 证据1、身份证复印件1份，证明原告杨伟胜的基本信息及原告主体资格； 证据2、身份证复印件1份，证明被告覃宇超的基本信息及被告的主体资格； 证据3、2016.2.3借条，证明1、被告覃宇超于2016年2月3日向原告借款323000元的事实和双方对还款期限的约定；证明2、证明被告覃宇超用宾阳县房权证：芦圩镇字第××号房产作为抵押，对该笔借款承担担保责任； 3 证据4、身份证、声明，证明杨能江声明同意由杨伟胜主张权利； 证据5、房屋所有权证、房屋抵债协议书、房屋买卖合同、房产证、宾阳县不动产（房屋）登记发证会审表、契税发票、委托不动产权籍调查测量工作协议书、相关税费的收条及发票，证明1、证明2016年2月3日被告向原告借款323000元，2017年2月3日债务到期后不能偿还；证明2、2017年4月5日原告与被告达成《房屋抵债协议书》，被告覃宇超同意用其名下的房产：宾阳县产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】抵债，并负责将该房产过户到原告名下；证明3、原告于2017年4月5日与被告覃宇超签订了宾阳县产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】的《房屋买卖合同》；证明4、原告已经依法缴纳了契税和相关费用；证明5、该房产未能办理过户登记手续，非因原告自身原告，原告没有过错； 证据6、身份证、租房合同、缴纳水、电费用的票据，证明原告已经实际合法占用并使宾阳县产； 证据7、宾阳县人民法院执行裁定书，证明原告和被告之间的《房屋抵债协议书》、《房屋买卖合同》合法有效，被告名下的宾阳县产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】的房屋所有权归原告所有。 被告覃宇超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供任何书面答辩状或证据材料。 经审理查明，被告覃宇超于2016年2月3日之前陆续向原告杨伟胜和杨能江借款。2016年2月3日，经双方结算后，确认被告尚欠借款本金323000元整。当天，被告覃宇超向原告杨伟胜和杨能江出具借条一份，借条载明：1、借款 4 人：覃宇超，身份证号码：4521231979××××××××，家庭住址：广西宾阳县商贸城汽修厂**，联系电话：138××××4537。2、本人覃宇超经营瓷砖店需要资金进行周转，现向杨能江、杨伟胜借款人民币（小写￥323000）（大写叁拾贰万叁仟元整）,借款期限为12个月，于2017年2月3日前还清；3、现用宾阳县房权证：芦圩镇字第××号作为抵押。当天，原告杨伟胜和杨能江现金支付了借款本金323000元给被告覃宇超。且被告在借条上确认：今收到杨能江、杨伟胜人民币现金323000元（大写叁拾贰万叁仟元整）。 被告覃宇超出具借条后，约定的债务于2017年2月3日到期，由于其无力归还借款，同年4月5日被告覃宇超同意以房抵债，当天原告和被告及杨能江签订了《房屋抵债协议书》，杨能江同意由杨伟胜取得宾阳县产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】所有权，其同意由杨伟胜主张权利。同日，原告杨伟胜与覃宇超签订《房屋买卖合同》，约定该房产作价218000元卖给原告杨伟胜，并约定该房屋的权属转移（交易过户）手续由乙方（杨伟胜）自行到各个管理部门办理，权属转移过程中发生的按国家及地方相关规定需缴纳的各项税、费用全部由乙方负责支付。签订《房屋买卖合同》当天被告覃宇超将该房产钥匙、房产证及其他全部材料交付给原告杨伟胜，杨伟胜已对宾阳县产实际占用并使用。 2017年4月14日，原告杨伟胜去中国工商银行宾阳县支行商贸城分理处交清该房尚欠银行贷款80007元及逾期月供1400元，同日去宾阳县房管所办理房屋抵押注销手续，房屋抵押注销后，原告杨伟胜当天去宾阳县地方税务局缴纳契税3985.72元并开具了增值税发票。同日，原告杨伟胜委托宾阳县国土勘测设计院和宾阳县长江测绘有限责任公司对该房进行调查测量。2017年6月8日测量结果土地证信息不一致，导致房屋不能如期办理过户手续。宾阳县国土局反馈称该栋房产是宾阳县房地产综合开发公司开发的，其土地证（全部房产共有一本大证） 5 是登记在巫继福、廖元荣、江雪英、伍燕萍、韦献来名下，由于宾阳县房地产综合开发公司未缴纳整体土地在建工程及财产转让所得的税款，故宾阳县宾州镇商贸城大道中段南排19号商贸城公寓楼2栋楼全栋房产均未能办理房屋过户手续，经与其他业主和宾阳县房地产综合开发公司协商，宾阳县宾州镇商贸城大道中段南排19号商贸城公寓楼2栋楼全体业主于2018年9月25日和宾阳县房地产综合开发公司达成协议，全栋楼需补缴纳税款，其中宾阳县产需补交7200元，原告杨伟胜已于2018年9月25日将该款缴纳给代办人宋勇仁。在解除过户障碍后，由于覃宇超不知所踪，故原告尚未能办理房屋过户手续。 原告杨伟胜于2018年11月1日将该房屋出租给张秋芳居住，每年租金4000元。租户张秋芳于2019年11月29日发现宾阳县人民法院在宾阳县宾州镇商贸城大道中段南排19号商贸城公寓楼2栋1单元701Ｂ2号门口张贴的公告，原告杨伟胜才发现该房已被法院查封并准备拍卖。2019年12月9日，原告向宾阳县人民法院提出了执行异议申请，宾阳县人民法院于2020年1月20日作出（2019）桂0126执异35号执行裁定书，认定原告杨伟胜异议成立，裁定中止对宾阳县产的执行。现该执行裁定书已发生法律效力。原告要求被告配合协助过户涉案房产，但被告拒不配合，现被告已下落不明，故原告诉至法院请求判决。 以上事实，有原告提供的证据以及本院的庭审笔录附卷为证。 本院认为，被告覃宇超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据，应视为被告放弃对原告提交的证据进行质证及对原告陈述的事实进行抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告覃宇超自行承担。 依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人之间的以房抵债协议，只有在债务人实际 6 交付房屋才发生法律效力。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。民事主体应当依照法律规定或当事人约定履行民事义务。民事主体不履行或者不完全履行民事义务的，应当依法承担民事责任。本案原、被告签订的房屋抵债协议是在债务到期之后，经债权人与债务人双方同意的债务转移。签订协议的目的也并非以房屋买卖作为欠款的担保，而是三方协商一致，终止欠款关系，转而建立商品房买卖关系，将欠款本金转化为已付购房款，是债务履行期届满后达成的以房抵债协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议具有法律效力。双方虽对涉案房屋没有办理过户登记手续，但在达成协议后，被告就已将房屋交付原告进行占有、处置，原告杨伟胜也依合同约定归还全部的抵押贷款及缴纳税费，当初未能过户非因原、被告的主观原因。现宾阳县宾州镇商贸城大道中段南排19号商贸城公寓楼2栋楼全体业主已补缴纳税款，宾阳县产不存在办理产权证的障碍，故原告杨伟胜请求法院判令房屋买卖合同有效，并将宾阳县产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】过户到原告名下，于法有据，本院予以支持。 依照《 中华人民共和国合同法 》第 四十四条 、第六十条、第 一百零七条 ，《 中华 人民共和国民法总则 》第 一百八十条 ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 十一条 及《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第 九条 第二款之规定，判决如下： 一、原告杨伟胜与被告覃宇超于2017年4月5日签订的《房屋抵债协议书》、《房屋买卖合同》合法有效； 二、被告覃宇超于本判决生效之日后十日内协助原告杨伟超办理宾阳县产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】的过户登记等手续。 案件受理费6145元由被告覃宇超负担。 7 上述款项，义务人应自本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付延迟期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 坚 人民陪审员  梁翠莲 人民陪审员  苏丽萍 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  朱小新