广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3417号上诉人（原审被告）：广东联晟环保科技有限公司，住所地：广东省广州市海珠区***************。法定代表人：冯顶立，该公司经理。委托诉讼代理人：柴嵩，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂达威，男，1970年9月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区沙堆镇********************。公民身份号码：440************619。委托诉讼代理人：谭文正，广东葵成律师事务所律师。上诉人广东联晟环保科技有限公司（以下简称“联晟公司”）因与被上诉人聂达威租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院(2020)粤0705民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联晟公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回聂达威全部诉讼请求；3.判令聂达威承担本案全部诉讼费用；事实和理由：一审法院认定事实及法律适用错误，导致判决错误。一、一审法院认定联晟公司未依时足额向聂达威支付租金，判令由联晟公司支付2019年6月12日至2020年4月11日全部租金的判项错误。一审法院认定聂达威不配合办理经营证照的行为不构成违约属于对事实认定错误。首先，双方已经在合同中明确对办理证照的义务作出了约定，租赁合同合法有效，聂达威应当按照合同内容充分履行义务，但聂达威并未履行该义务，构成违约。其次，一审法院错误将聂达威应当协助办理经营证照的举证责任安排由联晟公司承担。一审庭审中，已对双方办证的事实及过程进行了调查，已经查明联晟公司未能顺利办妥经营证照。因此聂达威应承担违约责任，是否承担违约责任的举证责任应当转移至聂达威，由其提供证据，证明其不需要承担违约责任。二、联晟公司租赁场地后，场地始终未能顺利使用投产，租赁物使用价值丧失，一审法院认定联晟公司“放任实施违约行为”错误，聂达威应当对此承担责任。联晟公司属于环保科技公司，项目生产经营需要完成审批手续，场地使用因聂达威原因导致未能顺利投产，场地自然只能空置，如若强行使用就会遭受行政处罚，停用场地符合实际情况。另因客观情况及聂达威的违约行为，停止支付租金也属于维护联晟公司自身权益的正常手段。退一步说，对场地的控制及损失的扩大，聂达威自身也有严重过错和违约行为，将所有责任判由联晟公司承担，明显责任过重。三、违约方为聂达威，联晟公司不应支付违约金，因聂达威的违约行为，导致联晟公司也遭受到了巨大的经济损失。庭审中，一审法院已经查明联晟公司在租赁涉案场地之初，便对场地进行了若干投入，因为聂达威的原因，导致近千万的项目不能启动，前期投资可能全部损失。因为联晟公司完全信任聂达威在合同中承诺帮助联晟公司办理经营证照的约定及其口头多次向联晟公司的承诺，导致联晟公司进行了大量投资，对此事实一审法院没有正确认定，导致错误判令联晟公司承担全部违约责任。综上所述，在聂达威自身具有违约责任和场地长期空置的情况下，聂达威仍要求联晟公司承担合同违约责任，不符合公平原则。综上，望二审法院依照事实及相关法律，支持联晟公司全部上诉请求，以维护联晟公司的合法权益。聂达威辩称，一、联晟公司上诉认为一审法院存在认定“聂达威不配合办理经营证照的行为不构成违约”事实错误和错误将聂达威应当协助办理经营证照的举证责任安排由联晟公司承担，但一审法院只是认为行政机关核发证照属于行政审批行为，需要申请人达到法定的条件方能核发，不以当事人的主观意志为转移，且《租赁合同》并未约定聂达威承诺为联晟公司取得经营所需证照，联晟公司亦未能提供证据证明聂达威不协助联晟公司申办经营证照。二、一审法院认定联晟公司放任实施违约行为至今是正确的，联晟公司应支付拖欠的租金及违约金给聂达威。联晟公司是一从事环保项目的企业，其应当知道混凝土砌块生产项目需先依法向环境保护行政主管部门报批建设项目环境影响评价文件才能建设，但联晟公司不申请就建设，当地环境保护局才责令联晟公司停止生产项目的建设。联晟公司实施的违法行为与聂达威无关，其不能以此为由不支付租金给聂达威。三、根据双方签定《租赁合同》的约定，聂达威只需协助联晟公司申请营业执照等经营所需证照，不是联晟公司上诉所认为的聂达威需帮助联晟公司申请营业执照等经营所需证照。另外，聂达威亦从未口头向联晟公司承诺帮助其申请营业执照等经营所需证照。涉案场地长时间未被使用是联晟公司造成的，不能以此理由拒绝向聂达威支付租金。鉴于上述理由，请求二审法院依法驳回联晟公司所提的无理上诉。聂达威向一审法院起诉请求：1.联晟公司向聂达威支付拖欠租金239800元及违约金32000元(以2019年6月12日后拖欠的租金为基数暂计至2020年3月11日)；2.联晟公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2000年，江门市新会区******民委员会将狮*山石场承包给案外人廖某生产经营；2009年8月28日，案外人廖某经江门市新会区******民委员会同意，与聂达威签订《租赁协议书》将狮*山石场出租给聂达威，租赁期自2008年8月28日至2036年12月31日。《租赁协议》签订后，聂达威以自己的名义直接向江门市新会区******民委员会缴纳每年租金。2016年4月12日，聂达威与联晟公司签订《租赁合同》约定：聂达威将狮*山石场场地出租给联晟公司用于生产经营；租赁期限为十五年，自2016年7月12日至2031年7月12日，装修期自签订租赁合同起至2016年7月11日止；租金由2016年7月12日起计，每月租金为22000元并每三年递增10%(即2019年7月12日起租金为24200元，2022年7月12日起租金为26620元......，)租金按月支付，先付租金后使用，如联晟公司拖欠租金(七天内不算)每多超一天按千分之一向聂达威计付违约金；合同签订后，联晟公司需支付聂达威三个月租金作为租地押金；聂达威需协助联晟公司申请营业执照等经营所需证照；联晟公司拖欠一个月租金以上，聂达威有权收回场地而不给联晟公司任何补偿，并且没收押金及追回联晟公司所欠的租金、水电费等。租赁合同签订后，联晟公司在上述租赁的场地上兴建了约1000平方米的单层钢结构厂房。经江门市新会区******民委员会出具协助办理工商执照的《证明》，联晟公司在上述租赁的场地成立了广东联晟环保科技有限公司新会分公司(以下简称“联晟新会分公司”)，并于2017年1月3日取得《营业执照》。2017年1月4日，江门市新会区******民委员会同意联晟公司关于在新会沙堆**村建设灰砂砖项目的申请。2017年7月4日，江门市新会区环境保护局向联晟新会分公司发出《行政处罚听证告知书》认为联晟新会分公司的混凝土砌块生产项目，未依法向环境保护行政主管部门报批建设项目环境影响评价文件，于2016年10月开始建设，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条关于建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设的规定，拟责令其停止建设及恢复原状，并处于罚款。经听证后，江门市新会区环境保护局于2017年8月8日作出《行政处罚决定书》责令联晟新会分公司停止混凝土砌块生产项目的建设并处罚款。后联晟新会分公司提起行政复议，2017年11月20日江门市新会区人民政府作出《行政复议决定书》维持上述《行政处罚决定书》，之后联晟新会分公司提起行政诉讼，要求撤销上述《行政处罚决定书》，江门市中级人民法院于2018年10月19日作出终审判决维持原审法院关于驳回联晟新会分公司主张撤销《行政复议决定书》的诉讼请求的判决。联晟公司及联晟新会分公司自2017年7月4日起停止在涉案场地开展生产经营并安排人员留守至今。联晟公司自2017年5月起没有依时足额向聂达威支付租金，于2019年11月29日支付了计至2019年6月11日的租金，此后未再支付租金，故聂达威提起本案诉讼。聂达威与联晟公司在庭审中同意将逾期支付租金的违约金计算标准调整为日利率万分之五。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。聂达威与联晟公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《租赁合同》不违反法律强制性规定，依法成立有效。联晟公司自2017年5月起未依时足额向聂达威支付租金，至今仅支付了至2019年6月11日的租金，本案事实清楚、证据充分。鉴于聂达威与联晟公司均同意按日利率万分之五的标准计付逾期支付租金的违约金，联晟公司应向聂达威支付拖欠的2019年6月12日至2020年4月11日的租金239800元(22000元+24200元×9)及暂计至2020年3月11日的违约金15364.8元(详见附表)。对于联晟公司提出聂达威未能协助联晟新会分公司取得经营所需证照属于违约，并导致合同目的落空联晟公司应免交租金的抗辩。行政机关核发证照属于行政审批行为，需要申请人达到法定的条件方能核发，不以当事人的主观意志为转移，且《租赁合同》并未约定聂达威承诺为联晟公司取得经营所需证照，联晟公司亦未能提供证据证明聂达威不协助联晟公司申办经营证照，故一审法院对联晟公司该抗辩主张不予采纳。虽然聂达威诉请的租金期间包含了新冠肺炎疫情时期，但是联晟公司早在2017年5月起便开始有拖欠聂达威租金的违约行为，且租金只支付至2019年6月11日便不再支付，放任实施违约行为至今。另，联晟公司在一审庭审中亦确认因环保部门的行政处罚问题自2017年7月4日起停止在涉案场地开展生产经营，新冠肺炎疫情对联晟公司的影响主要体现在公司自身的其他项目上。即新冠肺炎疫情并未实质上影响到联晟公司利用涉案场地进行生产经营，故联晟公司现以新冠肺炎疫情导致经营困难为由主张不应承担违约责任、免交、少交租金，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、联晟公司应于判决发生法律效力之日起十日内向聂达威支付拖欠的2019年6月12日至2020年4月11日的租金239800元及暂计至2020年3月11日的违约金15364.8元。二、驳回聂达威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2688.5元(已由聂达威预交)，由联晟公司负担2688.5元。聂达威预交的一审案件受理费2688.5元，由一审法院予以退回；联晟公司应向一审法院补缴一审案件受理费2688.5元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对联晟公司的上诉请求范围进行审查，对于当事人未提出上诉的问题不予审查。对于联晟公司的上诉意见，本院具体作如下分析：首先，聂达威与联晟公司就涉案场地（面积约为26640平方米）签订的《租赁合同》，为双方的真实意思表示，涉案租赁场地产权人江门市新会区******民委员会于2016年9月26日为联晟公司出具协助办理工商执照的《证明》，应视为其对聂达威将场地转租给联晟公司的追认。但《租赁合同》显示，涉案场地中仅有17455平方米土地是石场基础设施及配套设施用地，而双方并未举证证明其他部分土地的性质是否为非农用地，且双方对于合同效力均无异议，并已实际履行。综上，本院认定该《租赁合同》有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。如果涉及无权处分或非法使用土地，导致合同无法继续履行，一方可依据合同约定请求对方承担相应责任。其次，双方虽于《租赁合同》中约定聂达威需协助联晟公司申请营业执照等经营所需证照，但结合该合同全部条款理解，并结合联晟新会分公司因未依法向环境保护行政主管部门报批建设项目环境影响评价文件，便开工建设混凝土砌块生产项目而被行政处罚，以及联晟公司因该处罚而自2017年7月4日起未再使用涉案场地生产经营的事实可知，该约定中关于聂达威协助联晟公司所办证照并不包含建设项目环境影响评价文件。且建设项目环境影响评价文件的获批与否由建设项目自身是否符合环保要求等条件决定，不受聂达威是否协助的影响。综上，联晟公司关于聂达威不配合其办理经营证照构成违约，并致其未能正常使用租赁场地，故其不应向聂达威支付租金的上诉主张，依据不足，应不予支持。再次，如前所述，因联晟新会分公司未能获取环境保护行政主管部门审批通过的建设项目环境影响评价文件，而导致联晟公司所投资建设的项目被当地环境保护局责令停止建设及恢复原状，联晟公司也因此自2017年7月4日起停止使用涉案租赁场地进行生产经营。即联晟公司未能继续依约使用涉案场地及其所投资建设的项目均是由其自身建设项目未达到环保条件所致，与聂达威的行为并无因果关系。联晟公司自2017年5月起未依时足额向聂达威支付租金，在无证据足以证实联晟公司存在其他免责事由的情况下，根据涉案《租赁合同》约定，一审法院支持聂达威关于联晟公司向其支付违约金的请求，并无不当。因此，联晟公司上诉主张聂达威的违约行为导致其对涉案场地的投资建设遭受损失，故其不应向聂达威支付违约金，依据不足，应不予支持。综上，一审法院在查明联晟公司占有使用涉案租赁场地以及向聂达威所支付租金等事实的情况下，根据涉案《租赁合同》的约定以及双方于一审期间对违约金计付标准的一致意见，判决联晟公司向聂达威支付拖欠的2019年6月12日至2020年4月11日的租金239800元及暂计至2020年3月11日的违约金15364.8元，并无不当，应予维持。综上所述，联晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5377元，由广东联晟环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年十一月四日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗