重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0231民初3422号 原告：汪小明，男，1985年1月3日出生，汉族，住重庆市垫江县。 原告：龙秀义，女，1988年5月3日出生，苗族，住重庆市秀山县。 共同委托诉讼代理人：高静，重庆贤正律师事务所律师。 被告：张刊，男，1975年4月14日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被告：徐继红，女，1982年11月6日出生，汉族，住重庆市垫江县。 共同委托诉讼代理人：雷雨，重庆欣凯律师事务所律师。 被告：李建银，男，1963年4月21日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被告：李晟，男，1986年7月16日出生，汉族，住重庆市垫江县。 原告汪小明、龙秀义诉被告张刊、徐继红、李建银、李晟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告汪小明、龙秀义及其委托诉讼代理人高静，被告张刊及被告张刊、徐继红的委托诉讼代理人雷雨，被告李建银到庭参加诉讼，被告李晟经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因原告汪小明、龙秀义需在国土管理部门调取证据，本院于2020年10月27日再次公开开庭进行了审理。原告汪小明、龙秀义及其委托诉讼代理人高静，被告张刊、徐继红及其委托诉讼代理人雷雨到庭参加诉讼，被告李建银、李晟经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪小明、龙秀义向本院提出诉讼请求：1.确认原告汪小明、龙秀义与被告张刊、徐继红于2013年2月6日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告返还购房款178000元及资金占用利息（从2013年2月6日起按照年利率6%计算至还清时止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，被告张刊与徐继红系夫妻关系，被告李建银与吴帮梅系夫妻关系，被告李晟系被告李建银与吴帮梅之子。2000年，吴帮梅通过购买的方式取得一套位于垫江县XX镇XX村四组的砖混结构第五层房屋，建筑面积83.8平方米，2000年3月30日取得房屋产权证书。后吴帮梅因病去世。2007年8月31日，被告李建银、李晟将该房屋以64800元的价格出卖给被告张刊。2013年2月6日，被告张刊、徐继红与二原告签订《房屋买卖合同书》，以178000元的价格将前述房屋出卖给二原告。二原告按约定将购房款全额支付给了被告。签订《房屋买卖合同书》时，被告张刊、徐继红告知二原告能够办理过户登记，后二原告多次找到被告要求配合办理过户登记，但被告均以各种理由推脱。吴帮梅的父亲吴安成在2007年前已去世，吴帮梅的母亲李淑华于2016年5月4日去世。买卖合同签订时李淑华通过继承对房屋享有部分权力，但李淑华未在买卖合同中签字确认，因此被告李建银、李晟的转让行为无效。二原告到垫江县不动产中心进行查询才知晓不能办理过户登记。二原告要求被告退还购房款，但被告拒绝退还。《房屋买卖合同书》的合同目的无法实现，且违反法律强制性规定，合同无效，原告遂诉至人民法院，诉请如前。 被告张刊、徐继红辩称，2013年2月6日签订房屋买卖合同系双方自愿签订，是双方真实意思表示，二原告通过两年三次付购房款的方式支付了房款，二被告在原告支付第一次房款时（2013年2月6日）就将房屋交付给二原告使用，成立了事实上的房屋买卖合同关系。二被告没有侵犯原告的合法权益。二原告购买该房屋时明知该栋房屋其他购房人没有房产证，明知其购买的房屋房产证上系吴帮梅的名字，并且房款是两年分三次付清，证明其也是通过反复思考。房屋交付后从2013年居住至今均没有要求办理过户手续。二原告购房目的是为了其孩子能够在原海联小学读书，因为该房屋是一个学区房，购买该房屋后其小孩读书的目的就达到了，并且不缴纳高价费。现在原告要求解除合同返还购房款违背了初衷。该房屋有房产证，从原告的诉状中陈述也没有系集体所有，证明该房屋可以交易，没有违背法律的强制性规定，合法有效。该房屋原所有人李建银、李晟购买该房屋也是从他人处购买所得，也是一种合法的购买关系，该房产证也是在国土局办理，并且国土局至今没有将该房产证撤销，证明该房屋买卖是合法的。至于二原告不能过户的问题与被告张刊和徐继红无关，因为房屋所有权人不是二被告。该房屋不管能否过户，都不是本案被告张刊与徐继红的原因，在整个过程中被告没有过错，应是国土局的原因。综上请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告李建银辩称，出卖给被告张刊、徐继红属实，卖房时李淑华已患老年痴呆，被告张刊、徐继红一直没有要求过户，如果当时过户是能够过户的。 被告李晟未作答辩。 原告汪小明、龙秀义围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张刊、徐继红、李建银、李晟未提交证据，本院组织当事人进行质证。本院认为，原告汪小明、龙秀义提交的《房屋买卖合同书》、收条、房屋所有权证（垫权字第032XX号）、房屋产权证（房权证305字第0**2XX号）等内容真实，来源合法，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告汪小明户籍地为垫江县砚台镇，原告龙秀义户籍地为秀山县妙泉镇。2013年2月6日，原告汪小明、龙秀义（乙方）与被告张刊、徐继红签订了《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于垫江县XX镇XX村四组（房权证305字第0**2XX号）的房屋出卖给乙方；成交价格178000元（含室内装修、屋顶花园、家具及室内外一切设施设备）；甲方于2013年2月6日将房屋正式移交给乙方，同时原房产证、土地使用权证等一切设备手续交给乙方；有关的房屋转让费由乙方支付，甲方概不负责。合同签订后，原告汪小明、龙秀义支付了购房款178000元，被告张刊、徐继红将前述房屋交付给了原告汪小明、龙秀义，至今未办理过户登记。 诉争房屋原系张瑞英经批准后自建，批准占土（耕地）面积66㎡，超占面积已补办手续。吴帮梅于1999年8月6日在张瑞英处购买诉争房屋，该房屋现登记在吴帮梅（2007年2月16日去世）名下。被告张刊于2007年8月31日在被告李建银（吴帮梅之夫）、李晟处购买诉争房屋，但未办理过户登记。被告张刊陈述未过户登记是因当时无钱办理。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》及《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）的规定，宅基地使用权只能由村民小组内的农村村民以户为单位享有，且每户只能拥有一处宅基地的使用权。农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的村民身份相联系。在房地一体的情况下，转让农村房屋将导致宅基地使用权的非法转让，损害集体经济组织合法权益，为法律法规所禁止。原告汪小明、龙秀义并非原垫江县XX镇XX村**村民，其购买该村集体经济组织所有的宅基地上的房屋，违反了土地管理法的相关规定，因此，原告汪小明、龙秀义与被告张刊、徐继红签订的《房屋买卖合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告汪小明、龙秀义主张被告张刊、徐继红返还购房款178000元，符合法律规定，本院予以支持。现诉争房屋仍系原告汪小明、龙秀义占有，虽被告张刊、徐继红未提出返还诉争房屋的反诉，但买卖合同自始无效，原告汪小明、龙秀义应依法向被告张刊、徐继红返还所占有的诉争房屋，被告张刊、徐继红与被告李建银、李晟之间的法律关系不属于本案审理范围，其可另案主张。原告汪小明、龙秀义主张被告张刊、徐继红支付2013年2月6日起按年利率6%计算至付清时止的资金占有利息，本院认为，双方对于合同无效均有一定过错，本院酌情确认由被告张刊、徐继红从本判决生效之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至付清时止。另，双方若有证据证明有其他损失，亦可另案主张。被告李建银、李晟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告汪小明、龙秀义与被告张刊、徐继红于2013年2月6日签订的《房屋买卖合同书》无效； 二、被告张刊、徐继红于本判决生效后10日内向原告汪小明、龙秀义返还购房款178000元，并从本判决生效之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至付清时止； 三、原告汪小明、龙秀义于本判决生效后10日内向被告张刊、徐继红返还垫江县XX镇XX村四组房屋（房权证305字第0**2XX号）； 四、驳回原告汪小明、龙秀义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1930元，由被告张刊、徐继红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员  李 铸 二〇二〇年十一月三日 法官助理  刘冬梅 书 记 员  李 雪