江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初8333号原告：何翔，男，1988年5月3日生，汉族，住南京市秦淮区。原告：仇芳芳，女，1987年12月5日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：何翔（系原告仇芳芳丈夫），自然情况同上。被告：南京硕天置业有限公司(统一社会信用代码913201040579708176)，住所地南京市秦淮区光华路**白下高新技术产业园孵化大楼**。法定代表人：严伟国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李功成，北京市康达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，北京市康达（南京）律师事务所实习律师。原告何翔、仇芳芳与被告南京硕天置业有限公司（以下简称硕天公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何翔，被告硕天公司的委托诉讼代理人李功成、李莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何翔、仇芳芳向本院提出诉讼请求：1.被告承担维修费用20000元（含误工费、家具成品保护费、电器拆装费用）；2.被告向原告支付因房屋质量导致无法居住造成的租房费用（含维修期间）77900元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系南京市秦淮区双麒路君望花园1幢X号房（以下简称案涉房屋）的实际产权人，被告系该房屋开发商。2016年1月28日，原告与被告签订《南京市商品房预售合同》，购买被告开发建设并承建施工的案涉房屋，并在合同的补充协议中约定被告为房屋提供装饰装修。以上合同和补充协议约定该房屋为精装修交付，房屋面积为121.87平方米，房屋用途为住宅。2017年9月30日，被告将案涉房屋交付给原告，并提供《住房质量保证书》。然而，从2017年11月开始，原告发现房屋房顶施工层水泥空鼓，精装修石膏房顶开裂脱落，向被告售后维修部门反映后，被告派人对房顶进行了局部修复。2018年2月，原告发现墙面空鼓开裂，精装修墙纸开裂翘起，房顶施工层水泥大面积空鼓，精装修复合多层实木地板有严重色差等多个严重质量问题，原告联系被告的售后维修部门，因严重的质量问题，需要对房屋的顶面和墙面进行铲除装修，被告又一次派人对房顶房屋进行局部维修，但维修效果不大，不到一个月又大面积出现同类情况。此前原告已经购入整套家具以及家用电器，己经放入房屋准备使用。在房屋维修前必须要将整套家具以及家用电器拆除、转移，方可进行正常维修施工。由于被告对家具家电拆装搬运保护产生的费用无法认同，双方无法达成一致。以上问题，导致原告不能正常使用案涉房屋。被告的逾期维修行为，给原告造成一定经济损失。综上所诉，原告认为：1、双方签订的《南京市商品房预售合同》补充协议第一条中约定：装修工程的保修期为两年：在被告提供的《住宅质量保证书》的住宅质量保修说明中规定：房屋保修期5年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修期为1年。在发生质量问题保修时，案涉房屋在保修期内。2、根据国家颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条：在保修期内因房屋建设工程质量缺陷造成房屋所存人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求；第十五条：因保修不及时，造成新的人身、财产伤害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任的规定，被告应当对原告的财产损失承担赔偿责任。原告认为，被告应按照合同约定交付在使用上没有瑕疵的精装修房屋，而被告交付的房产存有多处质量问题，且收到原告的维修要求后没有及时履行其修理义务，对原告入住、使用房产造成实际障碍、造成一定经济损失。为此，原告为维护自己的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告硕天公司辩称，本案原告没有指明具体维修部位，不同部位保修期也不一样，并没有确定具体部位，以及需要维修的面积，其他案件虽然有相关评估，就维修费标准可以参照，但维修面积并不一致，即使户型一样但维修面积不一样，无法参照另案的评估报告。根据举证责任原则，这部分应由原告举证，但目前证据是缺失的。被告在前一个案件中已经提供证据，证明原告在2019年2月23日之前双方就维修事宜达成和解，因此在这之前的所谓租房损失不应再进行主张。2019年2月23日之后并不是立即发生新的质量问题而不能居住，而且在上一个案件中现场勘查也可以看出房屋是能正常使用的，因此维修之前的租房损失不应由被告承担。至于维修期间可以参照史朝金案件，维修期间在一个月左右，至多支持维修期间的一个月在外租房的费用，费用最多按照120元/天计算。本院经审理认定事实如下：2016年1月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《〈君望花园〉商品房预售合同》，约定：甲方购买乙方开发的案涉房屋；房屋建筑面积121.87平方米，房屋总价为2129595元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方应委托有专业资质的设计、施工单位对案涉房屋进行装饰装修，装修工程应符合本协议以及附件规定之标准，满足装修设计的功能要求；装修工程的保修期为两年，自本协议规定的装修工程交接之日起计算。后原告支付购房款，被告于2017年9月30日向原告交付案涉房屋，案涉房屋为精装修交付。2017年11月，原告发现客厅及房间顶面脱落、开裂，通知被告进行维修，后被告进行维修。2018年10月，原告再次发现卧室墙纸脱落，客厅及房间顶面脱落。被告随即进行维修。2019年2月23日，原告何翔及其亲属向被告出具承诺函，载明：原告等作为案涉房屋业主已对房屋进行了验收，并履行完毕房屋交接手续，原告认可房屋的交付和装修现状符合合同的约定；就案涉房屋室内墙纸、顶面基层空鼓开裂已维修完成，原告承诺在收到被告支付的赔偿金7440元后，不再就房屋的交付及承诺函签署前的维保事宜向被告提出任何赔偿或其他权利要求；承诺函的签署不影响被告对今后发现的案涉房屋质量问题按照合同约定继续承担保修义务。2019年7月8日，原告因案涉房屋顶面及墙面再次出现质量问题，诉至法院。经现场勘验，案涉房屋东北面房间顶面有裂纹，西面墙纸开裂、脱胶；西北面房间顶面大面积开裂、脱落；南面房间顶面开裂，南面墙纸接缝处脱胶、开裂，西面部分墙纸起鼓、开裂。另查明，在31幢3单元XX号业主史朝金起诉被告一案中，经史朝金申请，本院依法委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对维修费用进行评估，该公司于2020年10月14日出具苏三评报字（2020）第044号资产评估报告，评估结论为评估基准日2020年9月4日的维修费用市场价值为14574.18元。再查明，2020年10月20日，南京硕天投资管理有限公司更名为南京硕天置业有限公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案被告按照合同约定向原告交付的精装修房屋在保修期内存在质量问题，被告应承担保修责任。对于案涉房屋存在的顶面开裂、脱落以及墙纸脱胶、开裂的问题，因前期经被告维修后再次出现问题，现原告要求自行维修、被告承担维修费用，本院予以准许。关于维修费用，参考另案鉴定结论，综合考量房屋受损情况，酌定维修费用（含拆装、保护费等）以14000元为宜。原告主张的误工费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿在外租房费用的诉讼请求，原告于2019年2月23日出具承诺函，承诺在收到被告支付的赔偿金后不再就房屋的交付及承诺函签署前的维保事宜向被告提出任何赔偿或其他权利要求，故对原告出具该承诺函之前的相关损失赔偿请求，本院不予支持。原告出具承诺函之后，案涉房屋再次出现顶面及墙纸开裂、脱落等问题，对原告的生活虽会产生一定影响，但影响程度尚未达到房屋无法使用的程度，故对于原告主张房屋不能使用在外租房的费用，除房屋维修的合理期间外，均不予支持。鉴于案涉房屋三个房间的顶面及两个房间的墙面均要进行维修，维修期间及维修结束后一段时间，原告及家人需要外出居住，给原告造成一定的损失，综合以上情况，本院酌定被告赔偿原告的损失以10000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京硕天置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告何翔、仇芳芳维修费损失14000元（原告自行对房屋顶面及墙面进行维修）；二、被告南京硕天置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告何翔、仇芳芳损失10000元；三、驳回原告何翔、仇芳芳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1748元，减半收取计874元，由原告何翔、仇芳芳负担605元，被告南京硕天置业有限公司负担269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇二〇年十一月十六日见习书记员  陈志扬