山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初6191号 原告：于某某 委托诉讼代理人：李某，系原告妻子。 被告：威海某某物业有限公司 法定代表人：张某某，总经理。 委托诉讼代理人：谭潇，北京市盈科（威海）律师事务所律师。 原告于某某与被告威海某某物业有限公司（以下简称“某某物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于某某及其委托诉讼代理人李某、被告某某物业之委托诉讼代理人谭潇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于某某向本院提出诉讼请求：1.判令某某物业返还2019-2020上半年物业管理费超收40%的部分2173.40元、装修押金及装修期间电梯使用费2300元；2.本案的诉讼费由被告某某物业负担。事实和理由：某某物业系某某小区前期物业服务企业，于某某系该小区1号楼602室业主，某某物业于2018年9月28日收取于某某物业费3575元（物业费时间是2019年1月1日至2020年1月1日）、装修押金2000元、电梯使用费300元。2020年6月23日又收取物业费3717元（物业费时间是2020年1月1日至2021年1月1日）。2018年7月30日，威海市物价局、威海市住房和城乡建设局文件已经公布，文件表明某某物业拒不执行文件，强制收费。于某某从2018年9月28日起至今没有开通水电，也没装修，符合空置房标准，但多次到某某物业要求办理空置房，某某物业以种种理由推脱，拒不给于某某办理空置房，2019年至2020年度的物业费都是100%收取，并未按上述文件执行，为维护自身合法权益，故起诉至法院，要求处理。 某某物业辩称，1.不应返还物业费，原因：不应返还2019年1月1日至2020年1月1日申请空置前已缴纳的物业费的40%，某某前期物业服务合同双方均已明确知晓物业费收费标准即高层住宅2.59元/平方米，且收费标准已经公示，该收费标准对小区业主均有约束力，有关文件规定了申请空置房的条件，于某某未在规定的期限即2019年1月1日前书面提出申请，故该期间内不享受空置待遇；不应返还2020年1月1日至2020年上半年已缴纳物业费的40%，为享受空置待遇、降低物业费标准，于某某于2020年1月1日向其公司提交了《空置房申请书》，根据该申请书显示，若申请人空置期结束后未超标则愿意把减免部分转移到2021年物业费中，该约定对双方均具有约束力，即使在空置期结束后，其公司负有返还物业费义务的情况下该笔费用也不应返还给原告，而是转入下一年的物业费，何况空置期尚未结束，无法判断于某某是否能依约履行义务的情况下，其公司更不应该承担返还义务；2.不应承担返还装修押金及装修期间电梯使用费的义务，因为房屋交付使用时于某某签订《房屋装修服务协议书》，并缴纳了装修押金以及装修期间的电梯使用费，该笔费用收取的目的是为了保证在装修期间业主文明施工且不对小区整体实施损害行为，约定该两笔费用在验收合格三个月及验收合格三天返还，因于某某自身原因未对房屋进行装修，没有解除合同的权利且未达到合同约定的返还条件。 本院经审理认定事实如下：于某某系威海市某某小区**楼**房屋所有权人，某某物业系该小区前期物业服务企业。 2018年9月28日，于某某与荣成市某某物业服务有限公司（该时期的物业服务企业）签订《房屋装修管理服务协议书》，协议中约定，装修保证金按户收取，收费标准为2000元/户，验收合格三月后免息退还，装修期间电梯使用费7层以下（含7层）按300元/户收取，用于装修期间电梯轿厢的保护及额外维保，于办理装修手续时交纳。 2018年9月28日，涉案小区建设单位山东某某有限责任公司向于某某代收其房产2019年1月1日至2019年12月31日的物业费3575元，收取装修押金2000元、“装修期间电梯使用费300元”。2020年6月23日，某某物业收取于某某2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费3717元。 于某某名下该房产自2019年1月至2020年6月，均无用水、用电记录。 2020年6月，于某某妻子李某代于某某向某某物业某某物业服务中心提交落款时间为2020年1月1日的空置房申请书，申请书约定，于某某自愿将其名下的房屋作空置房处理，空置时间为2020年1月1日至2020年12月31日，该期间的物业费已全交，空置结束未超标（水、电），愿意将折后减免部分转移到2021年物业费中，多退少补。庭审中，于某某表示同意按照该申请书约定处理2020年的物业费，要求返还2019年已交物业费多收部分。 另查，为贯彻落实《山东省物业服务收费管理办法》，威海市物价局、威海市住房和城乡建设局于2018年7月30日出台《关于贯彻落实的通知》规定，普通住宅前期物业服务过程中，房屋空置6个月及以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面告知，空置结束后，若房屋未开通水电或开通水电后连续6个月用水量低于1立方米且用电量小于3千万时，由业主提供其相关资料，经物业服务企业确认后，其物业公共服务费按不超过应交物业公共服务费的60%收取。2020年7月10日，威海市发展和改革委员会、威海市住房和城乡建设局发布《关于市区物业服务收费政策有效期限的通告》，将上述文件的有效期延续至2023年11月13日。2019年5月15日，威海市市场监督管理局制定并发布《威海市区物业服务收费公示指南》，该文件规定，物业服务收费公示的主体为经法定程序产生的物业服务企业；普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，具体办理空置房手续和减收标准与上述文件规定一致；各物业服务企业要明确空置房优惠的办理流程和申请程序，并通过协议、合同约定或者公示方式告知业主。 诉讼中，于某某诉称某某物业从未向其告知空置房办理流程，是因其妻子在物业公司工作才知晓空置房政策，在2019年年初向某某物业客服人员、负责人提出要求办理空置房手续，但某某物业未批准，并提交于某某与某某物业工作人员的通话录音予以证实。 本院认为，合同成立后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。某某物业为于某某房产所在小区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，双方均应按照约定行使权利、履行义务。 关于于某某提出的要求某某物业返还物业费多收40%部分的问题。山东省、威海市均出台了空置房办理流程和程序，也规定了物业服务企业须以一定形式明确告知业主或物业使用人，某某物业作为物业服务单位，应遵守相关管理规定。本案中，某某物业未能提供证据证实已向于某某明确告知空置房办理流程和程序，且根据于某某提供的通话录音可证实其家属已在2019年初主动与某某物业沟通办理空置房事宜，但某某物业未予办理，直至诉讼，某某物业以于某某未在规定期限提交书面申请为由拒绝返还已收取物业费中40%部分，理由不当，本院不予采纳。于某某同意已交纳2020年物业费按照协议中的约定处理，其已交纳的2019年物业费3575元的40%即1430元，某某物业应予退还。 关于于某某提出要求某某物业返还已交纳的装修押金2000元、装修期间电梯使用费300元的问题。于某某与荣成市某某物业服务有限公司签订了装修管理服务协议，涉案小区建设单位代收上述费用，双方对继续履行该协议无异议，协议中约定了上述两项费用的收取时间、返还时间和方式，于某某名下涉案房产尚未进行装修，可暂不交纳该费用，某某物业应予退还。 综上所述，于某某的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告威海某某物业有限公司于判决生效后十日内退还原告于某某物业费1430元、装修押金2000元、装修期间电梯使用费300元。 如未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张雁飞 二〇二〇年十一月二日 书记员  程 城