福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初5354号 原告：中福海峡（平潭）发展股份有限公司，住所地福建省平潭综合实验区北厝镇金井二路台湾创业园**楼**。 法定代表人：刘平山。 委托诉讼代理人：范文、孙丽华，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被告：吴灵艳，女，汉族，1968年5月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶磊，福建通民律师事务所执业律师。 被告：江西万年青水泥股份有限公司，住所地，住所地江西省上饶市万年县iv> 法定代表人：江尚文，公司董事长。 委托诉讼代理人：池建伟、王毅，福建名仕律师事务所律师。 原告中福海峡（平潭）发展股份有限公司（以下简称“中福公司”）与被告吴灵艳、江西万年青水泥股份有限公司（以下简称“万年青公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中福公司的委托诉讼代理人范文、被告吴灵艳的委托诉讼代理人叶磊、被告万年青公司的委托诉讼代理人池建伟、王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中福公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴灵艳向中福公司赔偿损失399000元；2.判令吴灵艳就第1项诉请的损失向中福公司支付资金占用费（2017年2月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令万年青公司对第1、2项诉请的给付义务承担连带责任；4.判令中福公司为本案支出的律师费90000元由吴灵艳、万年青公司承担。事实和理由：2017年2月，中福公司参与司法拍卖成功拍得世界金龙大厦11层01室，其中包括案涉房产D1、C2单元。2017年2月27日，厦门市中级人民法院出具编号为（2005）厦执行字第158号之四执行裁定书，中福公司取得案涉房产所有权。万年青公司在案涉房产已被法院于2015年3月12日依法查封，且明知自己非房屋所有权人情况下，擅自签订房产租赁合同，将案涉房产出租予吴灵艳，且在通过法院送达文书、司法拍卖信息等渠道，明确知晓案涉房产所有权已转移至中福公司名下的情况下，仍继续无故收取房屋占用费，也不通知吴灵艳搬离，放任其占有案涉房产。吴灵艳在明知案涉房产所有权归于中福公司的情况下占用案涉房产，不顾中福公司的多次催告，既不搬离也不缴纳房屋占用费用，直至2019年3月26日才腾空案涉房产。中福公司作为案涉房产的所有权人，对案涉房产享有占用、使用、收益、处分的权利。吴灵艳无故占用房屋，侵犯中福公司的权益，应就给中福公司造成的损失承担赔偿责任（参照房产租赁合同的约定计算，租金损失的期间为2017年2月27日至2019年3月26日，资金占用费自2017年2月27日起计至起诉之日止）。万年青公司行为也致使该损失发生，其也应对前述赔偿义务承担连带责任。为维护合法权益，特依法起诉，望判如所请。 吴灵艳辩称，中福公司所诉财产损害赔偿之理由纯属捏造的不实之词，不同意赔偿。 1.2016年10月，经福州市鼓楼区众业锦绣房产经纪服务部的居间，吴灵艳与万年青公司（代理人是周信澜）签订房屋租赁合同，约定万年青公司将案涉房产出租给吴灵艳作为办公使用，租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日，月租金11000元，万年青公司保证该房产出租符合国家和福州市的有关规定且其有权将该房产及装修附着物、附属配套设施出租，若因此产生的法律及经济责任由万年青公司承担。房产中介经核实后亦认为该房产的权属方面没有问题，万年青公司拥有出租权。吴灵艳依约租赁该房屋，符合法律规定； 2.租赁期间吴灵艳依约支付租金及物业管理费，不存在租金及物业管理费拖欠； 3.2019年3月19日，中福公司向吴灵艳出示案涉房产的权属证书后，吴灵艳即与万年青公司取得联系，得知中福公司拥有该房屋权属后，立即向中福公司写了承诺函，并于规定的时间搬离该房屋； 4.吴灵艳自2016年12月1日起承租案涉房产办公。中福公司于2017年2月27日通过拍卖取得案涉房产所有权，过了两年多时间，直至2019年3月才向吴灵艳主张权利，中福公司在楼上有办公地点，在两年多里从未找过吴灵艳，吴灵艳一直不知道中福公司已取得案涉房产的产权，中福公司怠于行使权利，存在过错。2019年3月，吴灵艳提出继续租赁案涉房产，按原合同的租金约定，将租金支付给中福公司，中福公司不同意，也没有给予吴灵艳合理的过渡时间，采取断电的方式，迫使吴灵艳搬离案涉房产，给吴灵艳造成营业损失30000元，且吴灵艳的租金已交至2019年4月15日，由此造成的经济损失是8000元，对此将另行主张权利； 5.鼓楼法院（2019）闽0102民初13011号判决书、福州市中级人民法院（2020）闽01民终3093号判决书认为吴灵艳与万年青公司签订的房屋租赁合同合法有效，依法受法律保护，故不存在中福公司财产受到损害的事实。综上所述，吴灵艳没有违约也没有侵权，请求法院依法判决驳回中福公司的无理要求。 万年青公司辩称，1.万年青公司为案涉房产的实际所有人，案涉房产原购买人福建原材料联合开发公司因债务纠纷，早已于2006年将案涉房产以物抵债给万年青公司。现中福公司对万年青公司主张权利，缺乏事实基础，应当依法予以驳回； 2.中福公司没有证据证明案涉房产属于其所有。首先，中福公司提供的产权证件附图中D1、C2单元的单元号标注是其自行标注，并不是登记机关所标注。万年青公司已到不动产交易和登记中心核对，不存在此标注。其次，即使中福公司主张其获得01室产权面积与案涉房产面积部分有交叉，万年青公司取得产权也是早已在前，乃是中福公司的产权登记发生了错误，其不能根据错误内容向万年青公司主张权利。最后，根据拍卖公告，该01室房产拍卖程序也明显存在重大问题，拍卖标的调查情况表中拍卖公司实地调查的房产面积明确未包括案涉房产，况且拍卖程序也没有对案涉房产权利人进行公告、送达等，故中福公司根据拍卖不能对抗万年青公司的权利； 3.即使案涉房产属于中福公司所有，但中福公司在2020年3月才提起诉讼，已超过三年的诉讼时效。中福公司与万年青公司不存在合同关系，双方纠纷本质为侵权之诉，根据侵权责任法的基本原则，中福公司认为万年青公司应当承担责任，必须证明万年青公司具备过错、其存在损失，及损失与万年青公司过错存在因果联系。万年青公司没有过错且不存在侵权因果联系，不承担任何责任。首先，万年青公司作为江西企业，与案涉房产距离遥远，以物抵债完成后，长期均为租户管理控制房屋。至始至终，万年青公司未收到法院通知冻结、拍卖、腾空案涉房产法律文件，本次诉讼，万年青公司明显是受害者，不存在任何过错，依法不应承担任何责任。其次，中福公司主张的房屋实际承租人吴灵艳与万年青公司没有合同关系，万年青公司从未授权周信澜出租房屋，周信澜与吴灵艳签订的租赁合同万年青公司并不知情。万年青公司存在被伪造公章而无权代理出租房屋的违法犯罪侵害之情形，也就此已经报案。即便按照中福公司之观点，万年青公司也与所谓占用情况没有法律上因果联系，或者构成因果联系中断。中福公司主张**青公司承担责任没有法律依据。最后，万年青公司没有过错，而中福公司在拍卖取得房屋所有权后没有实际控制房屋，且长期以来一直没有保护自身权利。从公平角度而言，中福公司自身存在过错，应承担其怠于行使权利导致的后果，故其即使向实际占用人主张权利，也应当扣减部分求偿金额； 5.退一步说，中福公司的诉请也与法律规定相冲突。首先，诉请第1项中的滞纳金无事实和法律依据，中福公司与万年青公司之间没有合同关系，不能依照房屋租赁合同的约定计算滞纳金，更何况该合同乃是周信澜伪造公章无权代理而签订。有关租赁的司法解释明确规定，合同无效参照房屋租赁费用支付占用费，本身就已经是一种损失的计价方式，何谈滞纳金，中福公司滞纳金主张没有法律基础。其次，诉请第2项中的资金占用费也没有依据。资金占用费是资金使用费用，性质上属于违约金，应在合同关系中予以主张，而中福公司与万年青公司之间并不存在资金使用关系，没有任何合同关系，因此主张资金占用费无事实和法律依据，应当予以驳回。更何况，中福公司将“租金+滞纳金”为基数，再计算所谓的占用费用，没有法律依据，也是多重计算，不应得到支持； 5.本案存在中止审理的法律事由。首先，本案涉及对案涉房产的权属争议，涉及对中福公司错误登记房产内容的争议，万年青公司也正在发起相关确认之诉等诉讼。其次，涉案房屋的相关租赁合同，存在伪造公章无权代理之情形，万年青公司已经报案，公安机关已经受理。因此，本案存在本案依法具备中止诉讼之情形。根据法律规定，本案应中止审理，待确认之诉及刑事案件的裁判结果出来以后，再继续审理。 本院经审理认定事实如下：坐落于福州市鼓楼区××路××号××大厦××层××室原系福建金龙地产有限公司（以下简称“金龙公司”）所有。中福海峡（平潭）发展股份有限公司于2017年2月27日通过司法拍卖取得该房屋产权。 金龙公司与福建原材料联合开发公司（以下简称“原材料公司”）就世界金龙大厦11层D1、C2单元（以下简称“案涉房产”）签订有商品房预售合同。万年青公司与原材料公司买卖合同纠纷一案，经江西省万年县人民法院（2006）万民二初字第17号民事调解书调解后，双方达成抵债协议书，将案涉房产作价抵给万年青公司。后江西省万年县人民法院收到福建金龙地产有限公司于2006年5月24日向其出具的协助执行通知书回执，载明已将案涉房产产权移交给万年青公司。 2016年10月31日，万年青公司与厦门全天物流有限公司签订租赁合同，将案涉房产租予该公司作办公场所使用，租赁期限5年，租金前二年8500元，后三年9000元；2016年10月，周信澜作为万年青公司代理人与吴灵艳签订租赁合同，将案涉房产出租给吴灵艳作办公使用，租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日，月租金11000元；2018年12月5日，万年青公司与福建馨晨美业贸易有限公司（以下简称“馨晨公司”）签订租赁合同，将案涉房产出租给该公司办公使用，租期2019年2月15日至2023年1月15日，月租金9000元。吴灵艳系馨晨公司法定代表人，2019年3月19日，其向中福公司出具承诺书，承诺7日内搬离案涉房产。2019年3月26日，馨晨公司搬离案涉房产。 2019年3月1日，本院立案受理原告中福公司与被告馨晨公司、吴灵艳、万年青公司、江西水泥有限责任公司、周信澜、福州市鼓楼区众业锦绣房产经纪服务部返还原物纠纷一案。中福公司在该案中提出的诉讼请求包括：要求吴灵艳、馨晨公司向其支付案涉房产自2017年2月27日至实际腾空之日止的占有使用费并按占有使用费金额的30%赔偿损失，要求万年青公司对上述占有使用费和赔偿承担连带责任。后本院以诉请中要求的腾房不属于民事案件受理范围，应在原执行程序中一并解决为由，驳回中福公司的起诉。 万年青公司曾于2018年就被伪造公章一案向福州市公安局鼓楼分局报案，报案书载明周信澜为赚取转租差价，未经万年青公司书面同意，伪造单位公章，同时出具伪造的委托书将案涉房产转租。 本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现中福公司持有世界金龙大厦11层01室的不动产权证书，根据法律规定，其是该房产的所有权人。万年青公司认为中福公司无证据证明案涉房产系其所有，其无权主张案涉房产的权利，本院认为，虽然中福公司持有的不动产权证书记载的房号为11层01室，而案涉房产为11层D1、C2单元，但本院（2019）闽0102民初13011号、福州市中级人民法院（2020）闽01民终3093号两份民事判决书已认定中福公司通过法律文书取得案涉房产的产权，故万年青公司的主张本院不予采纳。中福公司自其依法律文书取得权利之日即2017年2月27日起，享有案涉房产的所有权，享有对案涉房产占有、使用、收益和处分的权利。万年青公司述称已发起确权之诉，但无证据予以证明，且其虽虽持有江西省万年县人民法院的相关文书，但其权利未经依法登记，不能对抗中福公司已经依法登记的权利。 万年青公司主张中福公司起诉超过诉讼时效，本院认为，法律规定的诉讼时效为三年，因中福公司于2019年3月1日曾就本案纠纷对吴灵艳和万年青公司提起诉讼，已构成诉讼时效中断，故本次起诉并未超过诉讼时效。 关于占用费，中福公司取得案涉房产所有权后，案涉房产先后由吴灵艳及其担任法定代表人的馨晨公司实际使用。本院（2019）闽0102民初13011号、福州市中级人民法院（2020）闽01民终3093号两份判决书均已认定周信澜系作为万年青公司的代理人与吴灵艳签订租赁合同，且吴灵艳系在中福公司取得案涉房产所有权之前，通过房产中介租赁案涉房产，并已向万年青公司的代理人周信澜支付了相应租金，中福公司亦无证据证明租金标准属于明显不合理低价，故吴灵艳虽然占用房屋，但作为善意承租人已支付了相应对价，中福公司要求其支付占用费，于法无据，本院不予支持。 至于万年青公司的责任，本院认为，万年青公司在中福公司取得案涉房产所有权后，仍继续将案涉房产出租给吴灵艳、馨晨公司并收取租金，侵害了中福公司的权利，故其应赔偿由此给中福公司造成的损失。关于该损失的数额，中福公司主张按60元/㎡/月计算，其虽提供数份世界金龙大厦其他楼层房产的租赁合同和收取租金的凭证，但决定租赁价格的因素众多，如楼层、房屋状况、租赁期限长短等等，故不能直接以该大厦其他房产租赁价格直接认定中福公司的损失；此外其提供的租赁合同中，部分合同系租金加其他费用才超过60元/㎡/月，租金本身仅47元/㎡/月、50元/㎡/月，故其主张本院不予采纳；万年青公司在中福公司取得案涉房产所有权后至馨晨公司搬离案涉房屋之日，与吴灵艳、馨晨公司之间的租金为2017年2月17日至2019年2月14日为11000元/月，2019年2月15日至2019年3月26日为9000元/月，并无证据证明该价格属于明显不合理低价；根据中福公司提交的与其他承租人签订的租赁合同，其在通过司法拍卖取得案涉房产所有权前后，在案涉房产所在的世界金龙大厦拥有大量其他房产用于出租，在管理维护过程中理应知晓案涉房产的情况，而其并无证据证明其在取得案涉房产所有权后有及时向万年青公司或实际占用人吴灵艳和馨晨公司主张权利；倘若其及时行使权利，完全可以直接与吴灵艳、馨晨公司建立租赁关系收取租金，或将案涉房产及时收回自用或另行出租，故其自身存在怠于行使权利的情形，万年青公司承担的赔偿责任应以其取得的租金收益为限，即11000元/月×（23+28/30）个月+9000元/月×（1+12/30）个月≈275866.67元。 关于中福公司主张的资金占用费，本院认为，中福公司自身存在怠于行使权利的情形，根据现有证据仅能证明其曾于2019年3月1日起诉吴灵艳和万年青公司，因本院迳行驳回起诉，故吴灵艳、万年青公司对此并不知情，中福公司直接向吴灵艳主张权利的时间不晚于2019年3月17日，而无证据证明其此前主张权利的情况，故对资金占用费本院支持自2019年3月17日起以应付占用费275866.67元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至实际支付之日止。 至于中福公司主张的律师费，本院认为律师费属于维权支出的合理费用，但并不属于为维权必须支出的费用，故对该项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、江西万年青水泥股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿中福海峡（平潭）发展股份有限公司经济损失275866.67元并支付资金占用费（以275866.67元为基数，自2019年3月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回中福海峡（平潭）发展股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7277元，适用简易程序减半收取3638.5元，由中福海峡（平潭）发展股份有限公司负担800元，江西万年青水泥股份有限公司负担2838元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任晗婧 二〇二〇年十一月十八日 书记员  柯水英 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。