河北省任丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0982民初2966号 原告：杨建华，女，汉族，1963年7月10日出生，现住任丘市。 被告：任丘市新绿洲商品交易有限公司，住所地：任丘市渤海中路。统一社会信用代码：91130982694662585X。 法定代表人：边雪礼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。 被告：沧州绿洲企业发展股份有限公司，住所地：任丘市燕山道阳光商城北侧。统一社会信用代码：91130900601292256U。 法定代表人：刘健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高和军，该公司员工。 二被告委托代理人：张岩，河北华友律师事务所律师。 原告杨建华与被告任丘市新绿洲商品交易有限公司（以下简称“任丘新绿洲公司”）、沧州绿洲企业发展股份有限公司（以下简称“沧州绿洲公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建华、被告任丘新绿洲公司的委托诉讼代理人张哲、被告沧州绿洲公司的委托诉讼代理人高和军、二被告的委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建华向本院提出诉讼请求，一、请求解除原、被告 -2- 双方于2011年7月15日签订的《“新绿洲时代广场”认购协议书》；二、请求被告向原告返还已收取的购房款458975元；三、请求被告按购房款50%比例赔偿原告损失费229487元；四、诉讼费由被告方承担。诉讼过程中，原告请求增加诉讼请求，1、请求判令在解除《“新绿洲时代广场”认购协议书》的前提下，解除原告与沧州绿洲企业发展股份有限公司签订的《委托经营管理合同》；2、请求判令被告沧州绿洲企业发展股份有限公司向原告补齐2019年1月1日至2019年12月31日托管收益36718元；逾期支付的违约金按合同第七条第3款执行，违约时间从2020年2月29日起至被告实际支付日止，按万分之五/日计算；3、判令被告支付2020年1月1日至合同解除日的托管经营收益，金额以委托经营管理约定的总房款为基数按年利率8%计取。事实和理由：2011年7月15日原告杨建华在被告新绿洲商品交易公司购买了一套位于任丘市渤海路“新绿洲时代广场”2层C12号商铺，建筑面积18.37平方米，总房款458975元，双方签订了《“新绿洲时代广场”认购协议书》，协议约定被告应在180个工作日内办理完商铺的产权证，原告给予协助，相关税费由原告承担。协议签订后原告杨建华每年向被告方询问所购商铺产权证的办理情况，均答复：“房产证正在办理中”。2020年4月原告亲自到任丘市国土资源局房管部门了解所购商铺房产证的办理情况，方得知其所购商铺不能办理产权登记。综上，原告认为被告故意隐瞒事实，且在合同履行期间又将原告商铺在内的整层房产予以抵押，现原告方合同目的无法实现。原告所购商铺无法办理产权登记系被告过错造成， -3- 故依法应由被告承担赔偿责任。2011年7月15日原告认购商铺的同时，任丘市绿洲企业发展公司（现在的沧州绿洲企业发展股份有限公司）与原告签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告杨建华购买的新绿洲时代广场2层C12商铺的全部经营管理权委托给任丘市绿洲企业发展公司，约定从2013年1月1日起至2023年12月31日被告支付原告托管收益36718元/年，支付时间为每一自然年届满后60个工作日内。托管期限为产权年限。2019年1月1日至2019年12月31日托管收益至今未支付，2020年度托管收益未结清。为了维护原告方合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法裁判。 被告任丘新绿洲公司辩称，原告起诉没有依据，其诉讼请求不能成立。一、本案应首先确定原告与被告签订的《新绿洲时代广场认购协议书》是否有效。假如由于此类商铺销售政策限制导致合同无效，则首先不存在合同解除问题。其次，无效合同从开始就没有约束力，原告据此取得的商铺租金也应予以返还。假如合同有效，那么按照认购协议的约定，办理房屋产权系双方的共同义务，，而且涉及由原告缴纳公共维修基金、契税等，未办理产权手续系双方责任，被告不存在单方违约。原告主张解除及违约金没有依据。二、原告与答辩人签订《新绿洲时代广场认购协议书》的同时，又与被告关联企业任丘市绿洲企业发展有限公司签订了《委托经营管理合同》。原告认购新绿洲时代广场商铺后委托任丘市绿洲企业发展有限公司经营，每年给原告支付托管收益，托管期到2023年12月31日，且约定2023年12月31日后，按照实际收入情况和原告所占资产比 -4- 例进行分成。目前委托经营管理合同没有到期，尚正在履行。假如认购商铺协议有效，在不解除该托管协议的前提下，无法解除认购协议。在托管协议履行中，之前年度的托管费用均按期支付给了原告。今年由于新冠肺炎疫情不可抗力影响，商业经营受到严重损失，与原告协商减少托管费没有达成一致，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据上述事实和法律规定，原告起诉理由不能成立，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告沧州绿洲公司辩称，原告起诉没有依据，其诉讼请求不能成立。一、本案应确定原告与任丘新绿洲公司签订的《新绿洲时代广场认购协议书》是否有效。假如由于此类商铺销售政策限制导致合同无效，则首先不存在合同解除问题。其次，，如果原告与任丘市新绿洲商品交易有限公司签订的认购协议无效。那么原告与被告签订的委托经营管理合同也应无效，无效合同从开始就没有约束力，原告据此取得的托管收益293744元也应予以返还。假如合同有效，那么委托经营管理合同约定的托管期限为产权年限，现在合同仍在履行期限内，且原告所诉事由并非合同约定的解除条款，根据双方签订的委托经营管理合同第七条第3款，被告逾期支付经营收益的，支付违约金，且本合同继续履行，而不是解除。之前年度的托管费均按期支 -5- 付给了原告，今年由于新冠肺炎疫情不可抗力影响，商业经营受到严重损失，与原告协商减少托管费没有达成一致，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此无论从合同约定和法律规定来讲，原告要求解除委托经营管理合同均没有事实和法律依据。二、本案原告与二被告分别签订了认购协议书和委托经营管理合同，虽然签订合同主体为两家公司，但在合同实际履行过程中，托管收益实际是由被告绿洲商品交易有限公司支付的。原告与被告签订的两份合同互为前提，同时履行。结合这两份合同内容，原告认购商铺时对商铺的经营管理模式以及商铺的项目情况和现状均是调查清楚的。其签订这两份合同的目的实际是一种投资行为，在合同履行过程中，原告依据约定按年取得了固定收益，实现了合同目的。现因新冠疫情影响，被告逾期支付托管收益并非被告的过错，被告也一直在想办法解决问题。原告与被告签订了长期的委托经营管理合同，并约定2023年12月31日后，按照新绿洲时代广场的年度经营收入状况进行分成，应与被告共渡难关，而不是雪上加霜。为了实现自身利益去阻碍企业发展，请求法庭判决时充分考虑最高院的上述意见和双方委托经营管理合同的约定。根据上述事实和法律规定，原告起诉理由不能成立，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 -6- 经审理查明，2011年7月15日，原告杨建华与被告任丘新绿洲公司签订《“新绿洲时代广场”认购协议书》，协议约定，一、原告所认购的商铺位于河北省任丘市项目内，即2层Ｃ12号商铺。三、该套商铺总价款为422254元，签订协议时一次性付清总房款。五、待房管部门对“新绿洲时代广场”房产面积实地测量完毕，被告任丘新绿洲公司有义务协助原告提供办理产权证所需的相关手续，180个工作日内，双方共同办理完产权证。2011年8月10日，被告任丘新绿洲公司给原告出具收据，收到原告交来房款422254元。截至今日，被告任丘新绿洲公司未配合原告办理产权证。 2011年7月15日，原告与被告沧州绿洲公司签订《委托经营管理合同》，原告将购买的位于任丘市渤海路“新绿洲时代广场”2层C12号商铺的全部经营管理权委托给被告沧州绿洲公司，由被告沧州绿洲公司进行合法经营。原告从2013年1月1日起至2023年12月31日止向被告沧州绿洲公司收取托管收益36718元/年，具体支付时间为每一自然年届满后60个工作日内，由被告沧州绿洲公司向原告支付。从2023年12月31日后至协议期满，托管收益不再按本合同第四条第1点的标准执行，而是根据“新绿洲时代广场”实际经营收入情况确定。被告沧州绿洲公司无正当理由，逾期向原告交付托管收益，被告应按逾期每日依本年度应向原告支付托管收益的总额的0.5‰向原告支付违约金，且本合同继续履行。协议签订后，被告已向原告给付2013年至2018年度的托管收益，之后的托管收益未给付。 庭审后，经本院调解，2020年11月12日二被告同意解除 -7- 与原告签订的《“新绿洲时代广场”认购协议书》及《委托经营管理合同》。 再查明，任丘市绿洲企业发展有限公司更名为沧州绿洲企业发展股份有限公司。 本院认为，原告与被告任丘新绿洲公司签订《“新绿洲时代广场”认购协议书》系双方真实意思表示，买卖合同关系依法成立，对原、被告双方具有约束力。原告主张解除《“新绿洲时代广场”认购协议书》，被告任丘新绿洲公司同意解除，《“新绿洲时代广场”认购协议书》应予解除。原告主张被告任丘新绿洲公司返还购房款458975元，原告申请证人王某1、董某、王某2出庭作证，证明实际购房款应为合同约定款项加上一年商铺托管收益的总和，但上述证人证言证明力不足以证实原告上述主张，购房款应以双方认购协议约定数额及原告实际交款数额422254元为准。双方解除合同，被告任丘新绿洲公司应向原告返还购房款422254元。原告主张被告按购房款50%比例赔偿损失没有事实和法律依据，不予支持。 原告与被告沧州绿洲公司签订《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，依法成立，对原、被告双方具有约束力。被告沧州绿洲公司有义务按时向原告支付托管收益。原告主张解除《委托经营管理合同》，被告沧州绿洲公司同意解除，《委托经营管理合同》应予解除。原告要求被告沧州绿洲公司支付2019年度托管收益36718元，予以支持。原告与二被告于2020年11月12日就解除合同达成合意，被告未按期支付原告2019年度托管收益，当属违约，原告要求按万分之五/日计算逾期违约金， -8- 主张标准过高，本院酌定按照年利率5%（原告起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍）计算，以2019年度托管收益36718元为基数计算2020年3月1日至2020年11月12日期间违约金，计1293元。考虑到2020年度受新冠肺炎疫情影响，被告经营收入减少，双方应共担风险，本酌定支持2020年度托管收益为21419元（7个月）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告杨建华与被告任丘市新绿洲商品交易有限公司2011年7月15日签订的《“新绿洲时代广场”认购协议书》。 二、被告任丘市新绿洲商品交易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨建华购房款422254元。 三、解除原告杨建华与被告沧州绿洲企业发展股份有限公司2011年7月15日签订的《委托经营管理合同》。 四、被告沧州绿洲企业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨建华托管收益58137元、违约金1293元。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5526元，申请费3962元，由原告杨建华负担3185元，由被告任丘市新绿洲商品交易有限公司负担5850元，由被告沧州绿洲企业发展股份有限公司负担453元。 -9- 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审判员  李文娟 二〇二〇年十一月十九日 书记员  刘一曼          沧州市中级人法院诉讼服务中心