吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初2713号原告：敦化市华泰物业管理有限公司，住所地敦化市渤海街中粮委**。法定代表人：刘艳玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓梅，系该公司职员，委托诉讼代理人：魏庆田，敦化市金成法律服务所法律工作者。被告：王福新，女，1970年5月22日出生，汉族，敦化市森达商厦三楼摊床业主，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：冯义仁，敦化市渤海法律服务所法律工作者。原告敦化市华泰物业管理有限公司（以下简称华泰物业公司）诉被告王福新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序（因双方当事人争议较大不适用小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告华泰物业公司的法定代表人刘艳玲及其委托诉讼代理人王晓梅、魏庆田，被告王福新的委托诉讼代理人冯义仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华泰物业公司向本院提出诉讼请求：判令王福新支付物业费4326元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：王福新系华泰物业公司负责管理业户，是森达商厦三楼3、4号床位业主，每个床位面积为4.98平方米，王福新尚欠2015年物业管理费716元、2016年物业管理费442元；2017年拖欠860元、2018年拖欠756元、2019年拖欠910元、2020年拖欠644元，合计为4326元。王福新一直推诿延后给付，至今未付清上述款项，影响公司的物业整体性管理，损害全体业户的利益，导致公司经营困难，无法延后等待，故诉请法院请求判令王福新给付物业管理费4326元（包括水电费、供热费等），并承担本案诉讼费用。王福新辩称：华泰物业公司的诉讼请求不能依法成立。华泰物业公司不具备合法有效的收费资质，收费未经全体业主签订物业管理服务合同，华泰物业公司也不是按照物业管理条例规定由业主选聘的物业管理公司。华泰物业公司的收费不具有法定的条件。1.营业执照、企业章程、验资证明、从业人员资格证书、管理技术人员职称证书，根据2020年最新物业管理条例规定：“物业公司根据等级规定分为1级至5级；注资50万元的应为3级收费，3级收费物业公司管理人员中级职称不能少于五人；关于选聘物业公司必须由业主代表三分之二以上认可并签订物业管理合同”；2.华泰物业公司的诉讼请求，如果成立，根据起诉状中反映2013-2016年度的物业费已经超过了法定的诉讼时效期间。因为本案华泰物业公司成立时间是2017年11月登记注册的，登记注册不等同于拥有物业管理收费的法定条件。所以，2017年11月之前的物业费华泰物业公司无权主张；3.华泰物业公司陈述我方拖欠2017年物业费860元，但该公司2017年11月才成立，收费时间为每年的年终，因此华泰物业公司也没有权利收取2017年的物业费；4.2020年度物业费没到收费的时间，也没有权利提前收费，原、被告之间也没有约定；5.我方从2013年至今歇业并没有经营，不应交费；6.华泰物业公司主张上述费用，应向法院提交合法有效的收费标准。且也应该向法院提交合法有效的物业服务合同，否则华泰物业公司收取上述费用，属于非法收费。经审理查明：王福新系敦化市森达商厦三楼3号、4号摊床的所有权人，每个摊床面积为4.98平方米。2017年11月16日，华泰物业公司与敦化市森达商厦业主委员会签订物业服务合同,约定华泰物业公司为敦化市森达商厦（4747平方米）312户摊床业主提供物业管理服务，物业费按“森达商厦费用分摊方案”，每年以实际发生费用收取。合同签订后，华泰物业公司负责敦化市森达商厦的物业管理服务，王福新拖欠2017年度物业费860元、2018年度物业费756元、2019年度物业费910元、2020年度物业费644元。2015年至2017年11月期间，由敦化市森达物业管理有限责任公司负责敦化市森达商厦的物业管理，王福新拖欠2015年度物业费716元，2016年度物业费442元。2017年11月17日，敦化市森达物业管理有限责任公司与华泰物业公司签订债权转让协议书，将其负责森达商厦物业管理服务期间部分业主陈欠的物业费移交给华泰物业公司收取。2015年至2020年期间，王福新共拖欠敦化市森达商厦三楼3号、4号摊床物业费4328元。另查明，2003年，敦化市森达商厦部分业主对摊床的物业费收取标准问题集体上访，因此敦化市委、市政府成立敦化市森达商厦协调工作组，与敦化市物价局、建设局、商贸委等单位联合作出《森达商厦费用分摊方案》《森达商厦业户基数系数表》，并经过敦化市森达商厦业主表决通过。自2005年开始，敦化市森达物业管理有限责任公司按照《森达商厦费用分摊方案》《森达商厦业户基数系数表》向敦化市森达商厦业主收取物业费。认定上述事实的证据有：华泰物业公司营业执照、物业服务合同、敦化市物价局《关于森达商厦部分业主集体上访一案》的终结报告、森达商厦费用分摊方案、《森达商厦费用分摊方案》表决结果说明、森达商厦业户基数系数表、债权转让协议、森达商厦业户欠费明细（2013年-2019年）、2013年-2020年度欠费明细、2017年物业费收费标准（照片）、2020年业户缴费明细、2016年各项费用统计台账、2017年各项费用统计台账、2018年各项费用统计台账、2019年各项费用统计台账、2020年各项费用统计台账、（2015）敦民初字第2209号民事判决书、敦化市房屋产权管理中心出具的档案信息、王福新摊床照片两张。本院认为：华泰物业公司经敦化市市场和质量监督管理局依法登记注册，具有物业管理资质。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，华泰物业公司与敦化市森达商厦业主委员会签订的物业服务合同，对敦化市森达商厦的全体业主具有约束力。王福新系敦化市森达商厦三楼3号、4号摊床的业主，已实际接受了华泰物业公司提供的物业管理服务，王福新与华泰物业公司之间形成了事实上的物业服务合同关系，故王福新应当履行交纳物业费的义务。敦化市森达商厦属于私人经营所有的摊床，共有312户业主，该商厦与普通住宅小区的物业管理有所不同，因此，根据该商厦的特定情况2003年敦化市委、市政府成立联合工作组作出《森达商厦费用分摊方案》和《森达商厦业户基数系数表》，并经过业主表决通过。2005年至今，敦化市森达商厦收取物业费一直按照《森达商厦费用分摊方案》确定物业费收取标准，故华泰物业公司按照《森达商厦费用分摊方案》，每年以实际发生的费用计算物业费标准，符合法律规定，本院予以支持。关于诉讼时效问题，敦化市森达商厦的物业管理多年来没有中断持续进行，故王福新抗辩2015年、2016年物业费已过诉讼时效，于法无据，本院不予支持；且2017年11月华泰物业公司接管敦化市森达商厦的物业管理后，敦化市森达物业管理有限责任公司将部分业主陈欠的物业费移交给华泰物业公司收取，故王福新应当向华泰物业公司支付2015年度物业费716元、2016年度物业费442元、2017年度物业费860元、2018年度物业费756元、2019年度物业费910元、2020年度物业费644元，合计4328元。敦化市森达商厦目前正常营业，每年都需要养护、维护和管理，产权登记在王福新名下的3号、4号摊床包含在敦化市森达商厦整体面积范围之内，故王福新以个人歇业为由拒不交纳物业费，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《物业管理条例》第四十一条、第四十三条、第四十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：王福新于本判决生效之日立即向敦化市华泰物业管理有限公司支付2015年度物业费716元、2016年度物业费442元、2017年度物业费860元、2018年度物业费756元、2019年度物业费910元、2020年度物业费644元，合计为4328元。如果王福新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王福新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  朴文姬二〇二〇年十一月六日书记员  赵梓琪