福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2316号 上诉人（原审被告）：蓝耀东，男，1964年10月25日出生，畲族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林伟华，福建履德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓均，福建履德律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：毛文鹏，男，1989年4月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄邵涛，福建闽隆律师事务所律师。 原审第三人：吴松木，男，1962年5月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原审第三人：黄红梅，女，1964年11月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人蓝耀东因与被上诉人毛文鹏、原审第三人吴松木、黄红梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初5204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，经阅卷，调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 蓝耀东上诉请求：撤销一审判决；改判驳回毛文鹏的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，依法应当予以改判。1.在法院查封之前，并没有签订合法有效的书面买卖合同，黄红梅与毛文鹏签订的关于案涉房产的买卖协议并未成立生效。2.毛文鹏在法院查封之前没有合法占有该不动产。3.毛文鹏仅提供黄红梅出具的《收条》不足以证明其已按约定支付购房款。4.本案系因毛文鹏自身原因而未办理过户登记。5.黄红梅系案件被执行人，法院依法查封被执行人的银行账户并无不当，故一审判决解除该账户及款项的冻结亦是错误的。 毛文鹏答辩称：居间案涉房屋买卖的恒大基业房屋服务中心基于案涉房屋由黄红梅向漳州市芗城区城市建设开发总公司买受的事实，让毛文鹏与黄红梅签订本案《房地产买卖协议书》的作法符合二手房买卖的习惯。而吴松木作为出售前案涉房屋的共有人，虽然没在本案《房地产买卖协议书》上签名，但其与黄红梅经漳州市佳信公证处公证共同委托答辩人的母亲张建平代为清偿按揭贷款及处理与按揭银行、开发商交接案涉房屋并出售等有关事宜的事实，足以证实吴松木对黄红梅将案涉房屋卖给毛文鹏的情况不仅知情，而且同意，更何况除定金30000元外的其余购房款均汇入两第三人的女儿吴燕燕的银行账户內，且吴松木至今都未对本案《房地产买卖协议书》的效力提出异议。因此，本案《房地产买卖协议书》虽然没有吴松木签名，但在毛文鹏已依约向黄红梅支付了合同对价，履行完买方对卖方应负的全部义务，且案涉房屋的原所有权人也将其对案涉房屋享有的其他权利义务均以公证委托的形式出让给毛文鹏行使或履行的情况下，依法应认定该协议成立并已发生法律效力。上诉人诉称法院有到案涉房屋张贴查封公告及2012年6月开发商尚未交付案涉房屋纯属无稽之谈。而毛文鹏提供的案涉房屋所在小区物业公司出具的《证明》及部分物业费、水电公摊费缴纳凭证和《管道燃客户户内设施检查表》，足以证明从2012年6月起案涉房屋已由答辩人掌管、居住、使用，法院查封前毛文鹏已合法占有案涉房屋。而漳州市不动产登记中心虽然于2016年8月29日就在网上发布“怡秀园1、2、4幢”的不动产登记公告，但到2018年8月才轮到案涉房屋所在怡秀园2栋办理，当时毛文鹏的母亲有依漳州市芗城区城市建设开发总公司通知到漳州市不动产登记中心办理制作怡秀园2栋904号房屋登记产权人为黄红梅的产权证有关手续，但至今未收到该产权证，又怎能办理案涉房屋的产权从黄红梅名下过户登记到毛文鹏名下的手续？至于毛文鹏的父亲毛剑青基于毛文鹏向黄红梅购买案涉房屋而将扣除按揭贷款余额、购房定金外的其余购房款汇入黄红梅指定的银行账户內，而答辩人的母亲张建平在与两第三人办理公证委托后，逐月往黄红梅与银行约定的还按揭贷款账户内汇款还案涉房屋的按揭贷款，这些款项当然应视为毛文鹏支付，上诉人诉称不应认定为毛文鹏支付毫无道理。此外，黄红梅在中国建设银行开设的卡号6227××××2596（账户号：3500××××7684）系黄红梅与中国建设银行约定的还按揭贷款账户（见《个人住房借款合同》），依照《最高人民法院关于银行贷款账户能否冻结的请示报告的批复》的规定，该账户依法不能查封、冻结，更何况该账户已由毛文鹏持有，且被法院冻结的该账户内款项系毛文鹏的母亲张建平汇入。 毛文鹏向一审法院起诉请求：解除对址在漳州市芗城区××路××号××栋××号××房屋按揭贷款还款账户6227××××2596采取的冻结、扣押等执行措施，并将实际冻结的14000元发还毛文鹏。 一审法院认定事实：2010年12月9日，黄红梅以总价款人民币574313元向漳州市芗城区城市建设开发总公司购买漳州市芗城区××路××号××幢××号房产。约定交房时间为2012年12月31日前，首付款人民币174313元，购房款中的40万元向中国建设银行股份有限公司漳州分行按揭贷款。2012年5月21日，黄红梅与毛文鹏签订一份《房地产买卖协议书》，双方约定（摘要）：黄红梅将漳州市芗城区××路××号××栋××号房产出售给毛文鹏，房屋建筑面积136.78平方米，总价670200元。毛文鹏应于当日支付黄红梅定金3万元，首期购房款339570元于2012年5月31日前办理委托公证时支付。在办理委托公证时，将房产正式交付给毛文鹏使用。税费、按揭费用、公证费用等均由毛文鹏负担。尾款办理公证后，由毛文鹏还款。公证后交房费用、公摊金由毛文鹏支付给黄红梅，实际付款金额以黄红梅打出按揭余款为准。2012年5月28日，黄红梅从中国建设银行股份有限公司打印出的案涉房屋按揭贷款账户对账单显示贷款本金余额为342793.24元。同日，黄红梅出具收条确认收到毛文鹏支付的案涉房屋首期房款339570元。2012年5月28日，吴松木、黄红梅作为委托人与毛文鹏的母亲张建平为受托人签订《委托合同》，约定（摘要）：吴松木、黄红梅委托张建平代为向贷款人中国建设银行股份有限公司漳州分行还清按揭借款的余额及利息等，代为向出卖人漳州市芗城区城市建设开发总公司领取办理房产证、土地使用证等一切材料；吴松木、黄红梅委托张建平代办、领取房产相关证件及缴纳相关费用。在办结前述委托事项后，吴松木、黄红梅委托张建平代办房地产出售手续。该委托合同经漳州市佳信公证处公证。委托公证后，张建平每月将案涉房屋当月应还按揭款项转入或存入黄红梅的案涉房屋按揭贷款账户内。2016年8月29日，漳州市不动产登记中心发布了关于漳州市芗城区××幢”可以办理不动产登记的公告。法院在审理蓝耀东与吴松木、黄红梅民间借贷纠纷一案中，依蓝耀东财产保全申请，于2017年3月8日查封黄红梅址在漳州市芗城区××路××号××栋××号房产。一审法院于2017年10月13日作出（2017）闽0602民初1831号民事判决：吴松木、黄红梅应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还蓝耀东借款23万元及自2017年2月20日起至还款之日止按年利率6%计算的利息等。因吴松木、黄红梅未履行判决确定义务，蓝耀东向本院申请执行。法院于2018年7月24日作出（2018）闽0602执1607号执行裁定书，裁定查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产，冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款等。2018年9月15日，法院向中国建设银行发出协助执行通知书，要求以23万元为限冻结黄红梅在该行账号为6227××××2596的账户，实控金额3747.54元，冻结期限从2018年9月15日至2019年9月15日。 一审法院认为，黄红梅将案涉房屋出卖给毛文鹏的事实有双方于2012年5月21日签订的《房地产买卖协议书》为证。之后的2012年5月28日，黄红梅从中国建设银行股份有限公司打印案涉房屋按揭贷款账户对账单及吴松木、黄红梅作为委托人与毛文鹏的母亲张建平为受托人签订《委托合同》的事实可以与黄红梅和毛文鹏之间发生案涉房屋买卖关系的事实相互印证。该买卖合同的签订时间远早于原告蓝耀东与被告吴松木、黄红梅民间借贷纠纷一案中案涉房屋被我院查封的时间。怡秀园物业服务中心出具的证明及毛文鹏持有装修垃圾清运费、沙土代办费、物业费收款收据、管道燃气户内设施检查表等可以证明原告毛文鹏在房屋买卖合同签订之后我院查封该房屋之前已装修、入住该房产，即毛文鹏已在该房产被查封之前合法占有该不动产。毛文鹏已向黄红梅支付了首期房款339570元，双方约定剩余的银行按揭欠款由毛文鹏负责偿还，毛文鹏也实际按月一直在偿还按揭款。案涉房屋到2016年8月29日才公告可以不动产登记，至今也未办理出产权人为黄红梅的产权证，所以无法办理过户登记；该未办理过户登记非因毛文鹏自身原因所造成。综上，毛文鹏对案涉房屋的权利足以排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、解除本院（2018）闽0602执1607号执行案件对址在漳州市芗城区××路××号××栋××号房屋的查封；二、解除本院（2018）闽0602执1607号执行案件对黄红梅名下账号为6227××××2596的中国建设银行账户及款项的冻结；三、驳回原告毛文鹏的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。毛文鹏向二审提交新的证据：银行流水单复印件一份，证明首付款309570元一次性打入吴松木、黄红梅的女儿吴燕燕的账户。蓝耀东质证认为，真实性无异议，但账户是张建平的，而且吴燕燕是谁也没有明确，无法证明是支付给黄红梅的，该份证据由法院依法认定。本院认为，该证据的真实性可以认定，且结合汇款时间、金额及一审黄红梅出具的收款收条，可以相互印证，足以认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：蓝耀东对一审认定的“可以办理不动产登记的公告”系个人可以登记，非初始登记公告。本院认为，查漳州市芗城区××幢”不动产登记的公告，该公告称：怡秀园1、2、4幢现已通过竣工验收报备并完成不动产初始登记。故蓝耀东的主张与事实不符，其异议不能成立，不予采信。 本院认为，据黄红梅与毛文鹏双方签订的《房地产买卖协议书》及吴松木、黄红梅作为委托人与毛文鹏的母亲张建平为受托人签订《委托合同》，足以证实黄红梅和毛文鹏之间存在真实的房屋买卖关系，结合毛文鹏二审提供的新证据，证明毛文鹏已向黄红梅支付了首期房款339570元，双方约定剩余的银行按揭欠款由毛文鹏负责偿还，毛文鹏也实际按月按期偿还按揭款。故蓝耀东上诉主张黄红梅与毛文鹏签订的关于案涉房产的买卖协议并未成立生效的理由与客观事实不符，不予采纳；其上诉认为毛文鹏仅提供黄红梅出具的《收条》不足以证明其已按约定支付购房款的主张亦不能成立，不予采纳；根据怡秀园物业服务中心出具的证明及毛文鹏持有装修垃圾清运费、沙土代办费、物业费收款收据、管道燃气户内设施检查表等证据，足以证明毛文鹏在房屋买卖合同签订之后查封之前已实际占有该不动产。蓝耀东认为毛文鹏在法院查封之前没有合法占有该不动产的上诉理由与事实不符，不予采信。因案涉房屋到2016年8月29日才公告可以不动产登记，黄红梅至今也未取得产权证，所以无法办理过户登记，故该未办理过户登记非因毛文鹏自身原因所造成。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，毛文鹏对案涉房屋的权利足以排除执行。一审法院判决解除对案涉房屋的查封及黄红梅账号的冻结并无不当，应予维持。 综上，蓝耀东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9544.7元，由蓝耀东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐志忠 审 判 员 李 凌 审 判 员 黄 兴 二〇二〇年十一月十日 法官助理 杨国栋 书 记 员 卢 杰