湖北省咸宁市咸安人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初1294号原告：咸宁市阳光威娜名仕广场小区业主委员会，住所地：咸宁市咸宁大道**。负责人：高丽。委托诉讼代理人：蔡大波，男，1958年12月3日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住咸宁市，委托代理权限为特别授权。被告：咸宁丽园物业有限公司(以下简称丽园公司)，，住所地：咸宁市咸宁大道**法定代表人：陈辉，丽园公司总经理。委托诉讼代理人：熊莉，湖北瀛平惟合律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。原告咸宁市阳光威娜名仕广场小区业主委员会与被告咸宁丽园物业有限公司所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告咸宁市阳光威娜名仕广场小区业主委员会的委托诉讼代理人蔡大波，被告咸宁丽园物业有限公司的委托诉讼代理人熊莉、刘卫平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告咸宁市阳光威娜名仕广场小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告《前期物业管理服务协议》无效；2、依法判令被告公示期间的财务账目，并予以第三方审计；3、依法判令被告退还业主支付的物业费多支出的部分约10000元；4、依法判令被告立即对阳光威娜名仕广场小区全部公共设备、设施修复完善，赔偿期间损失，由业主委员会验收；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、被告在前期物业服务期间，与开发商串通采用虚构市场主体与业主签订“服务协议”和房屋分户验收，导致物业范围和义务的不明确性，然后擅自收取业主的物业服务费，恶意逃避或短斤少两的提供物业服务；二、2019年8月，小区业主委员聘请了新物业服务公司。与被告交接公共设备设施时，发现被告对公共设备、设施保养、修复不完善，失修情形严重，侵害了全体业主的合法权益。因此，被告应立即对阳光威娜名仕广场小区全部公共设备、设施修复完善，应补偿期间损失，由业主委员会和新聘请的物业公司共同验收；三、基于上述一、二的事实，被告在实际、实施的物业服务期间，没有履行中华人民共和国《物业管理服务条例》和《咸宁市物业服务收费管理实施细则》所规定的物业服务范围向业主提供物业服务，应认定威娜名仕广场小区达不到三级物业服务收费标准。因此被告应清算几年收取的不法收入，退还业主支出服务费多支出部分。被告应采用对公账号收费，并向业主开具国税发票。综上，被告在本小区的物业服务期间，以合法形式掩盖非法目的，采用不是适格的市场主体与全体业主签订《前期物业管理服务协议》，导致业主投诉无门，是欺诈的不法行为。之后公开拒绝接受小区业主委员的要求变更《前期物业管理服务协议》甲方主体为被告的通知及投诉，拒不服从业主委员会的服务监管，合同到期而拒不退场。长期与开发商串通，超越小区业委会权限危害小区公共安全，扰乱业主委员会工作秩序。擅自指定服务收费标准收取物业服务费（拒绝与业委会约定），偷税漏税，损害国家利息，还有拒不履行公共设备。设施的定期保养和维修义务，导致全体业主在小区没有安全感。故诉至法院，请判如原告所请。被告丽园公司辩称：一、被告与案涉小区业主签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且已履行完毕，原告亦非合同当事人，被告与原告不具有合同关系，根据合同相对性原则，原告阳光威娜业委会非本案诉请的适格主体；二、被告收取的物业管理费用严格依据咸宁城区住宅前期物业服务标准收取，不存在多收物业费的事实；三、被告在2019年9月30日终止与案涉小区的物业服务时，在咸宁市房地产管理局、温泉街道办事处滨河社区、及原告阳光威娜业委会的监督下进行了物业服务管理权限的交接并经交接双方签字认可，交接的设备及物资材料清单上记载各设备运行正常，完成交接后的设备完善及修复与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据的交换和质证，根据原告提交的有效证据，结合本案的事实，本院认定事实如下：2015年10月1日，阳光威娜名仕广场小区业主陆续入住小区。2016年1月1日，被告作为乙方与甲方咸宁市阳光威娜酒店有限责任公司签订《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》，约定：被告为阳光威娜名仕广场住宅楼的业主提供物业服务，期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止或在业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业公司签订物业管理服务合同生效时本合同终止；2017年5月1日，被告又与为甲方的咸宁市阳光酒店有限责任公司续签了《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》，服务期限为2017年5月1日至2018年4月30日止。被告在上述服务期间，亦与阳光威娜名仕广场小区部分业主分别签订了《前期物业服务协议》。2018年3月9日，原告阳光威娜业委会经咸宁市房地产管理局同意成立。2018年4月3日，被告在《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》期限届满前向阳光威娜业委会致《关于阳光威娜小区前期物业服务合同到期告知函》告知：请阳光威娜业委会在3日内给被告书面回复或与被告当面洽谈协商，否则被告在3日后启动物业服务退出程序、最迟在2018年4月30日退出小区物业管理工作等。2018年4月4日，咸宁市阳光酒店有限责任公司向阳光威娜业委会致《关于阳光威娜名仕广场小区物业服务合同到期的通知函》告知：前期物业管理发包给被告的合同期限在2018年4月30日届满，要求阳光威娜业委会在2018年4月30日前续聘或选聘物业公司等。后因阳光威娜业委会于2018年4月选聘物业公司落选，为维护小区正常运转，经咸宁市咸安区温泉街道办事处滨河社区、咸宁市房地产管理局物业管理科协调：在尚无物业管理公司前来接手时仍由被告继续进行物业服务。直至2019年9月30日，原告阳光威娜业委会选聘了咸宁市安捷物业服务有限责任公司，被告与阳光威娜业委会进行了交接，终止了物业管理服务。同时查明，被告作为甲方与阳光威娜名仕广场小区业主为乙方签订《前期物业管理服务协议》约定：甲方依据与开发商签订的《阳光威娜名仕广场住宅楼部分物业管理服务合同》的规定向乙方收取物业管理费用，小区住宅物业费的收费标准为1.2元/月/㎡。另查明，《咸宁市物业服务收费管理实施细则(2018)》明确规定，需实行咸宁城区住宅前期物业服务等级收费标准，三级高层（19层及以上为1.2元/月/㎡）。2016年12月20日，被告被咸宁市房地产管理局评定为三级资质等级，有效期至2020年12月30日止。本院认为，所有权纠纷是所有人依法对自己财产所享有的占用、使用、收益和处置的权利的纠纷。业主大会系业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期的物业服务合同”的规定，本案中，被告与阳光威娜小区部分业主所签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。2018年4月30日起至2019年9月30日期间，原告未选聘新的物业公司，被告虽未续签合同，但经社区、房产相关部门协商后仍由被告继续为业主提供物业管理服务，故被告与业主形成了事实上的物业管理服务合同关系，业主因接受物业服务理应缴纳相应的物业管理费。原告所主张的《前期物业服务协议》无效的请求，本院认为《前期物业服务协议》并未违反禁止性法律规定且不具备法律规定的无效情形，故对原告的请求不予支持。关于原告所主张的要求被告公示财务账目，进行第三方审计，退还多收取的物业费，修复完善公共设备并赔偿损失的请求，因合同中没有约定，且原告未能举证证明其主张，故本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求缺乏事实依据证明其主张，其诉讼请求于法无据,应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第九十二条、第九十三条，《物业管理条例》第十六条、第十七条、第三十四条、第三十六条、第三十八条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷合同具体应用法律若干问题解释》第一条、第十条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告咸宁市阳光威娜名仕广场小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费350元，由原告咸宁市阳光威娜名仕广场小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈剑鹏人民陪审员  李卫生人民陪审员  袁立新二〇二〇年十一月二日书 记 员  吴 翔