四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初3958号 原告：谢东梅，女，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：杨**斌，四川浩鼎律师事务所律师。 被告：李长军，男，汉族，住四川省三台县。 被告：姚书玉，女，汉族，住三台县。 原告谢东梅与被告李长军、姚书玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告谢东梅及其委托诉讼代理人杨**斌，被告李长军到庭参加诉讼，被告姚书玉经本院依法送达开庭传票，逾期未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告谢东梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与被告谢长军2002年3月26日签订的《买卖房屋协议》有效；2.依法判令二被告协助原告办理案涉房屋产权过户手续；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2002年3月26日，原告与被告李长军签订《买卖房屋协议书》，被告李长军将自己位于三台县××路××巷××号××楼××号住房（产权证号：台字第1××3号）出卖给原告。协议签订后，原告向被告李长军支付了全部购房款项，被告李长军向原告交付了案涉房屋。从2002年4月起，案涉房屋一直由原告使用和管理。因案涉房屋系被告李长军从被告姚书玉处购得，现该房屋的产权仍在被告姚书玉名下，土地使用权（产权证号：三城区国用（2000）字第13406×××号）仍在被告李长军名下。原告多次催促被告办理过户手续未果，为依法保护原告的合法权益，特向贵院依法提起诉讼。 被告李长军辩称,合同有效，买卖房屋真实，我从姚书玉手上买的房子，只有土地使用证过户到我了名下，现在房产证是姚书玉的名字，土地使用证的土地使用性质是划拨。2002年3月26日我出卖给原告的。购房款收取了3万元，已经给付完毕了。 被告姚书玉电话辩称，案涉房屋是她卖给李长军的，早就该过户了，但是这个原告与李长军的事情跟她没有关系。 本案当事人为证明自己的主张，提供如下证据材料：原、被告身份证复印件、《买卖房屋协议书》、北坝镇恒昌路社区证明、房屋所有权证及房屋契证、国有土地使用证、电话录音，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2002年3月26日，原告谢东梅与被告李长军签订《买卖房屋协议书》，协议约定被告李长军将位于三台县××路××巷××号××楼××号住房出卖给原告，并协助原告办理房屋过户手续。协议签订后，原告向被告李长军支付了全部购房款项，被告李长军向原告交付了案涉房屋。从2002年4月起，案涉房屋一直由原告占有和使用。但被告李长军至今未协助原告办理房屋过户手续。 另查明，1、案涉房屋系被告李长军自被告姚书玉处购买，姚书玉将案涉房屋交付给李长军时，并未将该房屋产权过户至李长军名下。 2、案涉房屋的土地使用权系划拨土地使用权。 本院认为，原告谢东梅与被告李长军签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，但案涉房屋土地使用权系划拨取得，且案涉房屋产权尚未登记在被告李长军名下。故本案的焦点问题为：1、双方签订的合同是否违反法律效力性强制性规定；2、合同是否需要有批准权的人民政府审批、批准的问题；3、被告李长军、姚书玉是否有义务协助原告办理案涉房屋的产权过户手续的问题。 关于双方签订的合同是否违反法律效力性强制性规定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便谢东梅与被告李长军签订的房屋买卖合同违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。 关于合同是否需要有批准权的人民政府审批、批准的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。 关于被告李长军、姚书玉是否有义务协助原告办理案涉房屋的产权过户手续的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，合同相对方方系原告谢东梅和被告李长军，姚书玉并不是合同的相对方。故姚书玉不负有向原告谢东梅履行的相应合同义务。根据原告谢东梅和被告李长军的房屋买卖合同约定，被告李长军负有协助原告谢东梅办理案涉房屋产权过户手续的合同义务。但根据本案查明事实，案涉房屋土地性质系划拨土地使用权，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让系物权变动，需要通过相关部门的审批和批准，且案涉房屋产权登记现仍在被告姚书玉名下。基于上述原因被告李长军能否自姚书玉处将案涉房屋产权登记至自己名下具有不确定性。即被告李长军可能存在合同义务履行不能的客观情况，案涉合同存在因履行不能而解除的可能。故在被告李长军尚未取得案涉房屋产权登记，且案涉房屋转让需政府审批的情况下，强制要求其履行协助将案涉房屋过户至谢东梅名下的合同义务不具有可执行性。原告要求判令被告李长军协助办理案涉房屋产权过户手续的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十七条规定，判决如下： 一、确认原告谢东梅与被告谢长军2002年3月26日签订的关于三台县××路××巷××号××楼××号房屋的《买卖房屋协议》有效； 二、驳回原告谢东梅的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，减半计取2900元（原告已预交），由被告李长军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  姚 力 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  胡言健 书 记 员  王 倩