浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终1116号 上诉人（原审原告）：丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司。住所地：浙江丽水市莲都区紫金路****。统一社会信用代码：91331102585036286K。 法定代表人：吕尚军，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘小乐，北京盈科（丽水）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄寸寸，北京盈科（丽水）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：詹晓东，男，1974年4月22日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：姚佳燕，浙江汇时律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金彬彬，女，1981年7月2日出生，汉族，住福建省福安市。 上诉人丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司（以下简称开秀公司）、上诉人詹晓东因与被上诉人金彬彬房屋租赁合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2020）浙1102民初6976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 开秀公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。二、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审以上诉人缺乏能够证明其损失的直接证据为由，酌情认定上诉人的损失为搬迁费、资产损失、装修补偿，未认定停产停业损失、安置费用、腾空奖励等损失，属于认定事实与适用法律错误。征收单位委托第三方机构所做的案涉房屋《房地产估价报告》、《资产评估报告》可以作为认定因案涉房屋被征迁导致租赁合同无法继续履行而给上诉人造成的装修损失的直接证据。被上诉人与征迁办签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》时，案涉房屋租赁合同尚在租赁期内，房屋内的装修装饰物所有权仍为上诉人所有。《房地产估价报告》是直接对上诉人的KTV店作为一个整体的房屋装修补偿价值进行评估，再根据上诉人租赁被上诉人案涉房屋的面积在总面积中的占比得出案涉房屋的装修补偿价值为82620元。该报告中的案涉房屋装修补偿价值评估结果即为对租赁合同解除时案涉房屋内的装修装饰残值损失的认定，上诉人与被上诉人对该价值均予以接受，可以作为上诉人证明房屋装修损失的直接证据。征迁单位根据该评估结果与被上诉人签订征迁补偿协议，并不能否认该评估结果是证明上诉人因租赁合同解除产生的装修残值损失的直接证据。同时，上诉人租赁案涉房屋时，房屋为毛坯状态，所有的装修、资产为上诉人为了经营而投入添附，即使案涉房屋已被拆除，该事实在一审庭审过程中已被认定，被上诉人也没有异议。所以，上诉人按照上述房地产估价报告中的房屋装修残值评估结果主张房屋装修损失，证据充分。二、案涉房屋被征迁，导致租赁合同提前解除，上诉人作为案涉房屋的生产经营者及装修投入者，才是搬迁费、资产损失、房屋装修损失、停产停业损失、另行安置费用等损失或费用的承受方。被上诉人应当将从征收单位获得的搬迁费、装修补偿、安置补助费、停产停业损失、腾空奖励各项补偿款支付给上诉人。案涉房屋的装修投入全部为上诉人投入，被上诉人不存在装修损失，整个搬迁过程中都是上诉人在搬迁和安置，积极配合拆迁办和被上诉人腾空房屋，被上诉人没有任何物品和设施在案涉房屋内，没有实际产生搬迁费、安置费。获取腾空奖励的前提是限征迁公告规定的期限内腾房，征迁单位验收确认之后才与被征收人签订腾空奖励协议，实质是对及时腾房行为的奖励。上诉人作为案涉房屋的实际使用人，积极配合政府的征迁工作及时腾房，应当享有腾空奖励。被上诉人作为房屋所有权人，因案涉房屋被拆迁造成无法继续获得租金收益，已经通过评估房产价值得到货币补偿，不存在停产停业损失。上诉人租用案涉房屋进行经营，投入了巨大的装修和资产购置成本，经营规模大，员工人数多，采用充卡会员制，有长期稳定的供货商，现因租赁合同无法继续履行，上诉人不得不关门停业，遣散安置员工，与客户、供应商解除合同，根据《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》中关于搬迁费、临时安置费、停产停业损失的规定内容，可以看出与货币补偿相关条款中之间指明补偿对象为被征收人不同，对搬迁费等没有限定支付对象为被征收人，而是规定如对该三笔费用的固定补偿标准有异议，可以由生产经营者和房屋征收部门协商或评估重新计算补偿费。之所以这样规定，是因为根据现行的国有土地上房屋征收与补偿条例规定，房屋征收部门只能与被征收人签订补偿协议，而实践中，非住宅房屋的被征收如与房屋的生产经营者并不一定为同一主体，实际场所上述费用或损失的主体为房屋的生产经营者。由此，非住宅房屋被征收，搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失是给房屋生产经营者，如果被征收人与房屋的生产经营者不是同一主体，被征收人应当在从房屋征收部门取得该三笔费用后支付给房屋的生产经营者。上诉人因案涉房屋被征收导致租赁合同解除必然会产生上述费用和损失，该事实为根据已知事实和日常生活经营法则可以推定出来的事实，上诉人无需再提供证据证明。至于实际损失多少，以被上诉人与征迁单位签订的《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》获得的补偿为参考标准。根据公平原则，确认租赁合同解除对上诉人造成的停产停业等各项损失，系合理合法。原审因上诉人不是与房屋征收部门签订征迁补偿协议的相对人，从而否认了征迁补偿协议对于证明上诉人损失的证明力，加重合同解除后上诉人向被上诉人主张赔偿损失的举证责任，片面认定了上诉人因案涉房屋征迁造成的损失范围和大小，不符合法律规定，认定事实存在错误，判决结果错误。三、一审认定金彬彬并非案涉租赁合同相对人，不是适格被告，不应承担合同责任，显然错误。案涉合同签订时，案涉房屋为詹晓东、金彬彬夫妻共同财产，金彬彬作为案涉房屋共有人，为本案适格被告。上诉人可以要求金彬彬与詹晓东共同承担合同责任。 詹晓东、金彬彬针对开秀公司的上诉共同答辩称，一、开秀公司在一审时提出的诉讼请求是基于其认为自己是被拆迁人身份而提出的，故本案实际上是被拆迁人主体资格认定问题，并不属于人民法院民事诉讼审理的范围；二、上诉人与被上诉人之间原来的租赁合同对于装饰装修曾有过约定，且租赁合同的剩余期限也已经不多，从公平公正的角度来看，开秀公司不可能将所有装饰装修等补偿都归其所有，一审判决酌情确定的数额并不合理。 詹晓东上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持詹晓东的一审诉请。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案实质上属于开秀公司认为其应作为拆迁安置补偿对象提出的要求享有拆迁安置补偿权利的诉求，其诉讼基础并非是基于双方的合同关系，应通过行政诉讼，不属于人民法院民事诉讼管辖范围，应予以驳回。被上诉人认为其享有被安置补偿权利或者要求分享拆迁安置利益，本质就是认为其为房屋的拆迁安置补偿对象，并不是基于与上诉人之间的租赁合同主张损失，其应向征收部门主张权利。一审认为开秀公司对案涉征收补偿协议的合法性并未提出异议，且未将相关征收单位列为被告，故本案为人民法院受理民事诉讼范围，一审此认定自相矛盾。二、一审遗漏关键事实，适用法律错误，滥用审判自由裁量权导致裁判错误，严重违反公平公正原则。一审法院在查明事实部分只认定本案中的租赁期限是从2015年开始，但本案租赁关系是从2006年开始一直延续下来，这一基础事实之间决定了上诉人与被上诉人之后基于合同若干事实的基础，但一审法院无视该事实的存在，机械将租赁关系的时间仅仅定格于被上诉人交的租赁合同，无视上诉人所提出的租赁关系开始及持续的证据，导致全案认定事实即相关法律关系的基础错误，进而导致裁判错误。一审认为因政府征收导致合同不能继续履行，应属不可抗力解除合同，但同时又认为根据合同法规定被上诉人有权要求上诉人赔偿损失，这显然与现行法律相悖，因不可抗力本身就是不可归结于双方的外因导致的合同解除原因，我国法律规定对因不可抗力解除合同的处理是本着减损、补偿、公平分担的原则，绝不是一审认为的赔偿损失原则，否则与合同中因一方过错的违约没有任何区别，一审法律适用错误，基于此种错误理解下的判决也显然错误。一审认为本案中《征收补偿协议书》、《房屋征收签约腾空奖励协议》系为了确定被征收房屋应得的征收损失，并非为了确定上诉人的损失，故被上诉人不能将其作为认定损失的依据，但同时又认为虽然被上诉人没有证据证明自己的损失，但是如果没有证据而驳回被上诉人的诉请违反了公平原则，故酌情对上诉人的损失予以认定，该认定的数额基础又是协议书中确定的数额，这显然属于自相矛盾。在有法律规定，有事实认定，有合同依据的情况下，一审法院滥用法律原则，滥用自由裁量的裁判权，在被上诉人明确没有证据的情况下判决上诉人承担大额的赔偿，且该赔偿数额一审法院没有给出任何的裁判依据，仅凭公平原则，不能信服。三、一审判决上诉人承担的赔偿款项没有事实和法律依据，应当予以纠正。一审法院判决上诉人赔偿的数额主要涉及三块：搬迁费、资产评估补偿费、装修补偿款，款项数额几乎是将所有属于上诉人的征收补偿都支付给被上诉人，理由仅是根据公平原则。事实上，本案系租赁合同，双方的租赁期限持续了十多年，对于装饰装修补偿也是有过明确的约定，固定装饰物到期之后不能拆走，且出租方也就是上诉人不做任何补偿。人民法院在审理案件时既然是基于租赁合同关系，那么首先要审查合同约定，既然双方合同约定对于装饰装修部分不做补偿，可视为双方真实意思表示，一审法院就应该依约判决。退一万步讲，即使合同未到期，但双方之间的租赁期长达十多年，未到期限仅为一年多，按照公平原则，也是应该在被上诉人证明装修价值的同时按照法律规定公平分担装修的残值，以补偿的原则补偿被上诉人相关的费用。但一审无视双方的合同约定，无视解除合同原因，将所有的装饰装修补偿款都判决给被上诉人，于法无据于理不合。对于资产补偿费来说，首先确认的是被上诉人并没有任何证据证实其资产的购入以及现有的价值，并且所有的资产被上诉人自认都已经在搬迁时进行处置，再结合双方的租赁合同关系的期限，被上诉人在无法证明自身的资产损失的情况下，一审法院将几乎全部的资产补偿均判决由上诉人赔偿被上诉人显然错误。且紫金路的房产是有隔层的，这个隔层应该属于房屋本身的价值而不是放在装饰装修当中。一审法院在判决时未考虑案件的实际情况，在确认被上诉人不能使用上诉人与案外人之间签订的协议来主张证据的损失的同时在被上诉人没有任何证实其损失的证据，且在双方对于相关费用有过约定的情况下，滥用裁判自由裁量权酌情确定，判决上诉人承担额赔偿没有合同依据、法律依据，应当予以改判。 开秀公司针对詹晓东的上诉答辩称，一、本案属于双方当事人在租赁合同履行过程中，因案涉房屋被征收导致合同提前解除，要求合同另一方当事人赔偿因合同提前解除造成的损失，属于平等民事主体之间的纠纷，不属于行政诉讼范畴。二、开秀公司从詹晓东、金彬彬处租赁的房屋当时是属于毛坯性质的，所以后期都是开秀公司来进行装修和添置的。案涉房屋拆迁评估报告是对于房内的装修和资产进行的客观评估，可以作为开秀公司向詹晓东、金彬彬主张各项损失的依据。三、虽然从双方签订的租赁合同上看，对于合同期满相关装饰装修的处理有过约定，但是就合同提前解除时对于装饰装修物的补偿并未做过约定，故詹晓东提出的按照约定处理装修装饰物的说法没有合同依据。四、根据公平原则，本案涉及的争议款项应根据谁投入谁享有的原则进行处理。詹晓东所投入的实际上就是该房屋本身的拆迁利益，而房屋本身的拆迁利益在拆迁协议中已经确定对其进行补偿。对于其他的装修以及资产投入是由开秀公司投入，依据公平原则，该补偿费用应属于开秀公司。五、关于剩余价值评估问题，案涉房屋本身的价值、投入的装饰装修以及对资产的所有的补偿，都是基于相关的评估而作出。因此，不存在还要再考虑剩余价值的问题。另外对于阁楼的问题，由于之前并未提出，故并不属于二审审理范围。且开秀公司承租房屋以后，是其在装修过程中自己增加的一个阁楼。因此不论该费用是纳入装修费用还是作为资产投入，均应属于开秀公司。 金彬彬对詹晓东的上诉无异议。 开秀公司向一审法院起诉请求：一、被告支付原告拆迁补偿款1934540元（含搬迁费、停产停业损失、临时安置补助费、资产评估补偿款、装修补偿款（1）（2）项、腾房奖励）；二、案件受理费22211元、诉前保全费5000元由被告承担。 一审认定事实：2014年12月28日，丽水市阳光钱柜餐饮娱乐管理有限公司作为乙方与被告詹晓东作为甲方签订《房屋租赁协议》一份，约定，甲方同意将位于××路××＃××＃房屋（民俗乐园5幢）的三楼整体出租给乙方使用，三楼总面积为369.68平方米；租赁期限共六年，期限为2015年1月1日起至2020年12月9日；协议期满乙方不再续租时，乙方的固定装饰物不能拆走，甲方不进行任何经济补偿。合同还约定了其他内容。2019年9月28日，两被告与莲都区土地与房屋征收工作办公室签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，协议约定，房屋证载建筑面积为369.68平方米，确认认定为商业用途的建筑面积369.68平方米，“两违”处置后认定为合法建筑面积0平方米；被征收房屋价值及其他各项补偿共计8264646元，其中搬迁费369.68×15×2＝11091元，停产停业损失费5521541×0.05＝276078元，临时安置补助费55216元；选择货币补偿奖励1104309元，资产评估补偿款616488元，装修评估补偿款679923元；被告应在2019年10月10日前搬迁腾空完毕。腾房奖励双方另行签订《房屋征收签约腾空奖励协议》，该协议约定，被告实际享受签约腾空奖励总计295744元。另查明，丽水市阳光钱柜餐饮娱乐管理有限公司于2016年3月21日名称变更为丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司；同日，公司法定代表人变更为吕尚军。 一审认为：本案原告并未对案涉征收补偿协议的合法性提出异议，也未将相关征收单位列为本案被告，其系基于租赁合同关系提起诉讼，故本案属于人民法院受理民事诉讼的范围。原告与被告詹晓东签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。案涉租赁合同在实际履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。根据合同法的规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同并未对遇政府征收时的具体情形作出约定。但原告在租赁期尚未届满且房屋由其实际占有使用期间，案涉租赁房屋被拆迁，必然会产生一定损失，如一般动产搬迁需要支出的搬迁费；相关可搬迁机器设备及附属设施等的拆卸、安装、重新安装调试所需相关费用以及相关不可搬迁设备或构筑物的重置价值；案涉房屋投入装修的损失。原告现依据案涉征收补偿协议、签约腾空奖励协议等提出各项费用补偿，该协议（包括资产评估报告、房地产评估报告）中的某些内容虽能间接反映原告的损失情况，但协议本质上系为了确定被征收房屋应得的征收补偿，故该协议并不能直接作为认定原告损失的证据。从原告提供的现有证据来看，其尚缺乏能够证明其损失的直接证据。但在原告确有损失、且缺乏直接证据的情况下，若直接以原告证据不足驳回诉请，则显然有悖公平。故对于原告损失，法院根据公平原则，参照征收补偿协议约定的搬迁费、资产评估补偿款、装修补偿款，并结合租赁合同实际履行情况、相关市场行情等因素，酌情对原告的上述损失予以认定，分别认定为：5545.5元、616488元、495083元。被告金彬彬并非租赁合同相对人，原告诉请要求其承担相应合同责任，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告詹晓东于判决生效之日起十五日内支付原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司人民币1117116.5元；二、驳回原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22211元，由原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司负担7357元，被告詹晓东负担14854元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案两上诉人系租赁合同相对方，因案涉租赁房屋被征收导致合同解除，租赁合同双方对涉征收房屋补偿款在合同双方之间应如何分配产生的纠纷，属于平等民事主体之间因履行合同产生的纠纷，一审认定属于民事案件受案范围并无不当。因案涉房屋涉及征收，导致双方之间的租赁合同提前解除，对上诉人开秀公司的合同收益必然产生影响，一审根据实际情况，综合确定了合同相对方的赔偿项目和数额，并无不当。两上诉人的上诉主张，均依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22211元，由上诉人丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司、上诉人詹晓东各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁悦琛 审 判 员 金晓红 审 判 员 李伟锋 二〇二〇年十一月二十六日 代书记员 林森森