四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5580号 原告：何芬，女，1973年5月5日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：路晓芸，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱莎，四川川蓉律师事务所律师。 被告：成都金鸿荣置业有限公司，住所地四川省成都市新都区新都街道蓉都大道南四段**********。 法定代表人：唐榕，执行董事。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张世虹，四川旌启扬律师事务所律师。 原告何芬与被告成都金鸿荣置业有限公司（以下简称金鸿荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告何芬的委托诉讼代理人路晓芸、朱莎、被告金鸿荣公司的委托诉讼代理人张世虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何芬向本院提出诉讼请求：1.确认何芬、金鸿荣公司签订的《华都九龙广场商品房买卖合同》及附件和补充协议已经解除；2.判令金鸿荣公司返还何芬购房款共计355445元及资金占用利息（以355445元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月19日起至案涉费用付清之日止）；3.判令金鸿荣公司承担本案诉讼费等与本案有关的全部费用，当庭明确该项请求仅为诉讼费用。事实与理由：2018年8月27日，何芬的儿子胡家晨与金鸿荣公司签订《华都九龙广场商品房买卖合同》及相关附件和补充协议，约定胡家晨购买成都市新都区“华都九龙广场”项目编号××栋××单元××层××号商品房（以下简称案涉房屋），总房款为695445元。合同签订前，何芬按照金鸿荣公司要求支付定金50000元，合同签订当日支付305445元，剩余购房款双方约定买受人以向银行按揭付款的方式支付。2019年5月，因胡家晨贷款审批问题，经胡家晨、何芬、金鸿荣公司协商一致，共同决定换签上述合同，将买受人变更为何芬。重新签订相关合同后，何芬积极向向贷款银行提交贷款材料、申请办理贷款，但由于不可归责于何芬的原因导致贷款申请失败，以至于一系列合同处于无法履行的状态，不能实现合同目的，故何芬于2020年5月19日向金鸿荣公司送达了《解除合同通知》，通知其解除案涉合同。综上，为维护自身合法权益，何芬诉至法院，提出前述诉讼请求。 金鸿荣公司辩称，第一，本案中《商品房买卖合同》、附件及补充协议均未解除，应当继续履行。1.双方签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议是双方协商一致达成的，系双方真实意思表示，何芬未在合同约定期限内办理按揭贷款，应当按照合同约定支付剩余购房款并承担违约责任。何芬自认就案涉房屋签订的相关合同是何芬之子胡家晨存在征信问题无法办理按揭而与金鸿荣公司协商一致换签合同主体，胡家晨在与金鸿荣公司签订订购书时已确认对相关买卖合同的权利义务无异议，说明何芬一家对于合同办理按揭贷款的相关约定是明确知晓的。何芬当庭陈述胡家晨收到《关于催告被银行“拒贷”的买受人变更付款方式并结算购房款的函》，胡家晨与金鸿荣签订合同时间为2018年8月27日，则自2018年底起，何芬及其儿子胡家晨就知道相关合同的权利义务，特别是关于无法办理按揭贷款按照合同约定如何处理的约定。2.何芬诉称的邮寄合同解除通知书的行为系违法解除合同，不发生法律效力。第二，何芬作为违约方无权解除合同，金鸿荣公司也没有收到过解除合同通知书，且客观事实表明何芬未在合同约定期限内办理按揭贷款系因其自身原因导致，而非不可归责于双方的原因导致，何芬依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定请求确认解除合同的请求权基础不能成立，且依据九民纪要第46条的规定，何芬不享有解除权。何芬用以证明无法办理银行按揭贷款系不可归责于双方的原因的录音反证了金鸿荣公司已告知何芬因自身原因无法办理按揭应当按照合同约定一次性补足购房款，何芬自认无法办理按揭的原因与其子胡家晨一样，都是信誉问题，何芬负债太多。第三，案涉房屋并不存在任何质量问题，何芬也无法举证证明，其依据合同相关约定解除合同的请求权基础也不能成立。第四，即使法院经审理认为合同应当解除，也应当按照合同约定从购房款中扣除何芬应当向金鸿荣公司支付的逾期付款和违法解除合同的违约金。综上，请求驳回何芬的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。2020年5月7日，成都市新都区行政审批局作出（新都）登记内变核字〔2020〕第3776号《准予变更登记通知书》，载明：“成都金鸿荣置业有限公司：经审查，提交的名称变更（原名称成都传化置业有限公司，变更后名称成都金鸿荣置业有限公司）、监事备案、投资人（股权）变更、章程备案登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记”。 双方一致确认，2018年8月27日，胡家晨（何芬之子）与金鸿荣公司签订合同约定胡家晨购买案涉房屋，2019年5月，金鸿荣公司向胡家晨发送催告函，告知因胡家晨无法办理贷款、要求支付尾款，各方经协商一致，将合同主体变更为何芬，由何芬承继胡家晨的合同权利义务，故何芬与金鸿荣公司于2019年5月签订了落款时间为2018年8月27日的《四川省商品房买卖合同（现售）》及《华都九龙广场商品房买卖合同附件和补充协议（商业）》，约定何芬购买金鸿荣公司开发的案涉房屋，建筑面积128.81平方米，总价款695445元，出卖人在2018年12月30日前向买受人交付房屋。《四川省商品房买卖合同（现售）》第八条约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2018年8月27日前支付首期房价款人民币355445元，占全部房价款的50%，余款人民币340000元向中国银行股份有限公司成都成华支行（贷款机构）（以下简称中国银行成华支行）申请贷款支付，期限：10年”，第九条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点三的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点三的违约金”，第二十二条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”《华都九龙广场商品房买卖合同附件和补充协议（商业）》附件五第2条约定：“……②买受人承诺在签订合同及本补充协议时，已经充分了解到个人商业按揭贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，如因买受人的实际情况与上述承诺不符合或因买受人的其他原因导致在本补充协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的个人商业按揭贷款，买受人需在7日内补齐剩余房款。否则视为买受人自身原因未能及时支付出卖人购房款，属买受人违约，出卖人可以按照合同第九条等相关规定要求买受人承担违约责任……④……如买受人的贷款不能获得银行批准的，则买受人在签订《商品房买卖合同》后三十日内应该以一次性付款方式付清房款。否则，买受人按主合同第九条的约定承担逾期付款违约责任”，第4条约定：“任何与买受人自身相关的因素（包括但不限于买受人征信问题、经济条件问题、怠于支付足额的首付款、未提供齐备正确真实的资料和手续等导致贷款机构未与其订立贷款合同的），均视为买受人自身过错所致，不作为‘不可归责于买卖双方’的原因对待”，第5条约定：“买受人已经知悉签订合同时国家、地方、人民银行、各贷款银行的信贷政策，并可以合理地预见到合同签订后相关信贷政策会发生变化，如买受人因不符合信贷政策（无论是签订合同时或签订合同后颁布的信贷政策）致使贷款未被批准、贷款金额不足，贷款批准后银行拒绝放贷、贷款利率调整等，出卖人不承担责任，买受人无权要求解除合同，买受人应按照合同及本补充协议的约定采取一次性付款的方式支付”，补充协议第十六条约定：“1、买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同。如一方单方面要求解除合同并取得相对方同意的，提出单方面解除合同的一方应按合同约定购房总款的10%向对方支付违约金。”加盖公司财务专用章的收据显示，金鸿荣公司于2018年8月18日收到何芬支付的定金20000元，于2018年8月20日收到何芬补交定金30000元，2018年8月27日收到何芬支付的购房款305445元，以上共计355445元。双方当事人一致确认，上述款项实际由胡家晨支付，金鸿荣公司在重新与何芬签订合同后将收据换发为由何芬支付，金鸿荣公司确认收到该355445元。 另查明以下事实： （一）金鸿荣公司向何芬发送落款时间为2019年8月12日的《关于催告被银行“拒贷”的买受人变更付款方式并结清购房款的函》，载明：现因你方个人原因银行不发放贷款，你已不能取得申请的个人商业按揭贷款……请在收到本函后7日内备齐资料到我公司华都九龙广场销售中心（位于成都市新都区新都街道蓉都大道南四段**）补交剩余房款340000元，或在收到本函后7日内与我公司负责销售的人员联系并书面说明原因及尾款的支付计划、措施，以供双方协商购房尾款的支付事宜。何芬确认收到金鸿荣公司发送的该函。何芬自行提交的2019年8月14日与前述函件所载销售联系人员王莉所作通话录音中，何芬自述：之前以小孩的名字贷不了款，然后拿我的，我当时也拖了征信给你们看，你们说是应该贷得到的，但又说负债太多，中国银行肯定也给你们说过这个情况，我是有资格贷，但又说我有负债。 （二）查询时间为2019年5月23日的何芬《个人信用报告》“逾期及违约信息概要”显示：何芬无贷款逾期、无准贷记卡60天以上透支，贷记卡逾期账户数为2，月份数为5，单月最高逾期总额为964元，最长逾期月数为1；贷记卡“2015年12月-2017年04月的逾期记录”显示：何芬在2016年9月、2016年7月存在逾期，持续月数为1个月，逾期金额分别为62元、964元。 （三）何芬向金鸿荣公司发送落款时间为2020年5月19日的《解除合同通知书》，载明：“2019年5月，经双方协商一致后，我方由胡家晨改为何芬，并与贵司重新签订相关《商品房买卖合同》，并于2019年5月24日向银行交付贷款所需材料。然而材料交付后，我方多次与贷款银行联系，催促银行通过贷款审批，但是截至目前仍无法订立相关商品房担保贷款合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，我方有权解除合同，为避免造成更大损失，我方郑重决定：解除我方与贵司签订的《华都九龙广场商品房买卖合同》及附件和《补充协议》。”邮政快递单显示，2020年5月19日，何芬向金鸿荣公司位于成都市新都区新都街道蓉都大道南四段199号2栋2单元6层608号地址（金鸿荣公司营业执照登记地址）邮寄内件品名为“关于何芬与贵司就华都九龙房屋解除商品房买卖合同及相关协议的通知”的邮件，该邮件收件人拒收被退回。2020年5月20日，何芬向金鸿荣公司位于成都市新都区新都镇物流大道516号地址（该地址与《商品房买卖合同（预售）》中出卖人地址一致）邮寄件内品名与前述一致的邮件，该邮件于2020年5月26日以收件人拒收为由被退回。金鸿荣公司述称未收到邮件内函件。双方当事人一致确认案涉房屋直至本案庭审时未向何芬实际交付、合同约定的银行按揭贷款未办出。 （四）庭审结束后，本院围绕何芬未能办理购房按揭贷款的原因进行调查。2020年10月20日，中国银行成华支行就本院所开具本案《调查令》回复《情况说明》如下：1.何芬为购买案涉房屋向该银行申请办理340000元个人商业按揭贷款时提交的资料齐全；2.何芬未成功办理上述个人商业按揭贷款的原因：经查询人民银行征信系统，截至2019年7月3日，何芬个人征信逾期5次，且存在当前逾期；何芬的配偶、共同借贷人胡旭东个人征信逾期7次，且负债6305000元。故根据我行贷款相关规定未予审核通过。 以上事实，有双方当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，何芬与金鸿荣公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及《华都九龙广场商品房买卖合同附件和补充协议（商业）》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信、全面地履行义务。本案的基础争议为何芬主张合同解除权的请求权基础是否成立，以及由此引发的何芬发送解除合同通知行为是否产生解除合同的效力、金鸿荣公司应否向何芬退还其已经支付的购房款并支付资金占用利息争议。对此本院评述如下： 关于何芬是否基于因不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行而享有合同解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，何芬据以主张享有合同解除权，并在向金鸿荣公司发送的《解除合同通知书》中载明系依据以上规定通知解除合同，但从贷款银行中国银行成华支行所作《情况说明》看，何芬为购买案涉房屋虽向该行提交了申请办理340000元个人商业按揭贷款的齐全资料，但因贷款银行查询发现截至2019年7月3日何芬个人征信逾期5次且存在当前逾期，其配偶个人征信逾期且有6305000元负债而未予审核通过其贷款申请，此情形与何芬在2019年5月23日的《个人信用报告》记载信息已不相同，何芬作为完全民事行为能力人，对自身及配偶负债情况和借款动态相较于金鸿荣公司更应有全面掌握，在签订房屋买卖有关合同时及履行过程中，理应尽到审慎注意义务，结合自身实际情况确定房款支付方式，以确保合同顺利履行，本案未能办理按揭贷款的原因系何芬及其配偶（共同借贷人）征信原因所致，何芬所主张未能订立商品房担保贷款合同系不可归责于双方原因所致不能成立，不享有该项法定解除权，其以此为由向金鸿荣公司发送的《解除合同通知书》不能产生解除合同的效力。 关于何芬是否基于房屋质量问题享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，双方所签订《四川省商品房买卖合同（现售）》第十四条约定了商品房地基基础和主体结构经检测不合格，以及发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题经过更换、修理仍然严重影响正常使用情况下，买受人有权解除合同，何芬提出房屋存在质量问题、据以请求解除，但其向金鸿荣公司发送的《解除合同通知书》中并未记载该事由，本案中提交的证据也不足以证明该事实主张，故其该项请求权基础不能成立。 综上，何芬关于不能办理购房按揭贷款系不可归责于买卖双方任何一方原因及案涉房屋存在符合约定及法定解除条件的质量问题的主张，均缺乏证据证明，现金鸿荣公司主张合同应当继续履行，本案合同亦不具备协商一致解除条件，何芬请求判决确认双方合同已解除、判令由金鸿荣公司退还房款并支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回何芬的全部诉讼请求。 案件受理费3315.84元（已因适用简易程序减半收取），全部由何芬负担（此款何芬在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月九日 书记员  曾妙