昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初4968号原告：谷全志，男，1974年1月21日出生，汉族，住:云南省昆明市官渡区。被告：邓强志，女，1981年6月25日出生，汉族，身份证登记住址:湖南省双峰县。原告谷全志诉被告邓强志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。原告谷全志，被告邓强志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷全志向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告租金12000元（2020年5月10日至2020年11月9日，共6个月）；2、依法判决被告支付原告违约处罚金7200元；3、依法判决由于被告逾期交付租金应向原告支付的违约金18400元（2020年5月10日至2020年11月9日，共184天）；4、依法判决原告不返还被告押金（保证金）2000元；5、依法判决原告与被告所签订的房屋租赁合同至法院判决完成时终止（含收回房屋）；6、请求法院判令被告承担本案的所有诉讼费。事实和理由：原告将位于云南省昆明市呈贡区X室出租给被告（用于自住），合同约定租赁期限从2019年5月10日至2022年3月9日，月租金2000元，半年一付；被告向原告支付了2000元押金（合同第三条第四款约定押金作为保证金），被告按合同约定于2019年5月10日和2019年11月10日两次支付了至2020年5月9日的房屋租金，从2020年5月9日后，原告多次向被告催缴房屋租金（半年共计12000元）都未果，至今己造成违约事实，现原告要求被告按合同第三条第三款约定支付半年租金12000元（2020年05月10日至2020年11月09日的租金），按合同第七条第三款约定支付违约处罚金7200元，按合同第七条第四款约定支付逾期违约金18400元，按合同第七条第五款约定被告缴纳给原告的押金（保证金）不予退还。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供了符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告，但被告却无理拒不支付租金至今。现致使原告合同目的无法实现，被告的行为给原告造成了真真切切的损失，房屋至今无法出租、明显严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告邓强志答辩称：答辩人没有欠付被答辩人房租，答辩人已经在2020年4月20日搬离房屋，并于4月22日将钥匙归还中介公司，并多次微信和短信通知了被答辩人，但是被答辩人没有任何回复，答辩人的房租已经交到了2020年5月10日，并于4月22日已经打扫房屋搬走搬空，要求答辩人缴纳房租及及违约金的事实不成立；二、答辩人主观没有违约的意思，被答辩人多次要求答辩人交纳入住之前的燃气费，被答辩人已经违约；三、面对疫情，答辩人与被答辩人友好协商是否能减免房租，被答辩人不同意并要收回房屋，答辩人被迫搬离房屋；四、被答辩人应退回押金2000元、剩余房费和相应的水电费；五、请求法院确认2020年4月22日起终止合同；六、被答辩人多次不履行自己的义务，且态度粗暴，只是一味要求答辩人单方面履行义务，合同丧失了平等互利的基础，无法履行，同时在突发疫情面前，被答辩人完全不与答辩人友好协商，诉到法院，应自行承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据客观真实，本院予以确认，对各方证明目的随后予以阐述。本院认定事实如下：2019年5月9日，原告谷全志（出租方、甲方）与被告邓强志（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于昆明市呈贡区X室出租给被告居住使用，承租建筑面积为180平方米，租期从2019年5月10日至2022年3月9日，租期贰年10个月。首年租金每月1900元，第二年、第三年租金为每月2000元，租金半年一付，租金乙方须提前20日支付。被告向原告支付2000元押金以及至2020年5月9日的房屋租金。合同第七条第三款约定，合同期内甲乙双方单方提前终止本合同视为违约，违约方按合同法规定支付守约方年租金30%的违约处罚；第七条第五款约定，乙方如提前终止合同，甲方不予退还押金和剩余房租，且缴清所产生的相关费用。被告于2020年4月24日提前退租，于2020年4月28日通过短信发送以下内容给原告：修身苑D栋一单元301室钥匙已于4月24日交给志成地产，请尽快结算押金，如有问题我们也可以随时来处理；为了响应你的收房要求、XX苑X栋X单元XXX房已于4月24日之前已经搬空，并且已经将钥匙转交给志成地产，也要求中介通知尽快结算押金，终止合同，房子已经打扫干净。被告将房屋钥匙交付中介公司保管，原告不同意提前解除合同，特诉讼至本院。本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按照合同的约定履行各自义务。本案租赁标的物属于居住型房屋，疫情未实际影响居住使用。关于被告提前解除合同是否构成违约的问题。被告于2020年4月实际腾空房屋并将钥匙交由中介公司代为保管，原告作为出租人不同意解除合同，承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，故被告提前解除合同的行为构成违约。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，租赁合同应予以解除，具体时间以判决生效之日确定。对原告要求确认原告谷全志与被告邓强志的房屋租赁合同于法院判决时终止的诉讼请求,本院予以支持。至于违约责任的认定问题，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。被告就交还房屋已先后多次通过微信及中介告知原告收回房屋；原告作为守约方，基于诚实信用原则，亦需防止违约导致的损失进一步扩大，负有减损义务，而原告在知晓该房屋已腾空、中介公司已表示是否另行出租或拿回钥匙的情况下，未及时减损，故结合本案合同履行情况，根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，除依据合同第七条第五款“甲方不予退还押金”作为合同违约责任外、另行确认以一个月租金损失2000元作为被告的违约责任。对原告要求判决不返还押金2000元的主张，本院予以确认。此外，原告向本院提出的诉讼请求之间存在重复部分，同时其自身对损失扩大负有责任，故原告主张被告支付2020年5月10日至2020年11月9日的租金12000元的诉讼请求不予支持。对原告主张支付违约处罚金7200元、迟延支付违约金18400元的诉讼请求如前所述、本院予以支持一个月租金损失2000元作为违约金，其余部分不予支持。综上，原告诉讼请求中合理的部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告谷全志与被告邓强志的房屋租赁合同于法院判决生效时终止，原告谷全志无需退还被告邓强志押金2000元；二、被告邓强志于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谷全志支付违约金2000元；三、驳回原告谷全志的其余诉讼请求。案件受理费790元，由原告谷全志负担710元，由被告邓强志负担80元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。审判员 李 解二〇二〇年十一月三十日书记员 李品娴