四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5303号 原告：成都市正成中和置业有限公司，住所地：成都高新区应龙南一路******。 法定代表人：涂大成，总经理。 委托诉讼代理人：杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。 被告：谢琴，女，1994年2月11日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告成都市正成中和置业有限公司（以下简称正成中和公司）与被告谢琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判，本院于2020年9月16日、2020年11月20日公开开庭审理。原告正成中和公司的委托诉讼代理人杨雅婷到庭参加诉讼，被告谢琴经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 成都市正成中和置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除双方于2017年8月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令谢琴立即向正成中和公司支付因谢琴逾期偿还华夏银行股份有限公司成都高新支行的按揭贷款，导致正成中和公司代谢琴偿还的按揭贷款本金、利息等，共计154442.52元，该费用直接从谢琴向正成中和公司已支付的购房款中扣除，不足部分由谢琴另行支付；3.判令谢琴按《商品房买卖合同》及补充协议的约定向正成中和公司支付总房价款20%的违约金66246.8元；4.判令谢琴在《商品房买卖合同》及补充协议解除后5日内配合正成中和公司到成都市城乡房产管理局办理完毕本案商品房买卖合同的撤销备案登记手续（合同备案号：×）及撤销预告登记手续（预告登记号：×）；5.判令谢琴在《商品房买卖合同》及补充协议解除后10日内将本案商品房交还正成中和公司，并按10元/㎡/天的标准支付房屋占用费，若逾期退还，应按15元/㎡/天的标准支付违约金；6.判令谢琴承担本案律师费12000元；7.谢琴承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年8月17日，正成中和公司与谢琴签订了《商品房买卖合同》及补充协议，由谢琴购买正成中和公司开发建设的“正成南郡”第五幢20层2006号商品房，房屋总价款332134元，并约定，谢琴于合同签订时向正成中和公司支付总房价款50%的购房款，即166134元，剩余购房款166000元由谢琴向华夏银行股份有限公司成都高新支行申请按揭贷款方式支付。合同签订后，双方又与华夏银行签订了《个人房屋抵押贷款合同》，由谢琴向华夏银行申请金额为166000元的借款，正成中和公司提供连带责任担保。2019年10月30日，谢琴未按期偿还华夏银行借款，华夏银行向正成中和公司发送了《提前到期通知书》，告知正成中和公司，谢琴未按约定还本付息，华夏银行决定提前收回贷款本息共计152416.28元。正成中和公司按约履行连带担保责任，代谢琴支付本息共计154442.52元。根据补充协议约定，正成中和公司有权单方面解除合同，收回房屋另行销售，并向买受人收取总价款的20%违约金，以及谢琴应配合正成中和公司办理相应的合同备案登记手续的注销手续，并于合同解除后10日内将案涉房屋退回给正成中和公司。正成中和公司多催告谢琴未果后，为维护自身合法权益诉至法院。 谢琴未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，2017年8月12日，正成中和公司作为出卖人与买受人谢琴签订《【正成·南郡】定购书》，约定谢琴自愿申请订购【正成·南郡】项目5幢20层2006号商品房，建筑面积31.08平方米，优惠后房屋单价为10686.42元/平方米，优惠后总房款为332134元，定购书签订之日，谢琴自愿向正成中和公司交纳定金20000元，在双方签订《商品房买卖合同》及附件后该定金转为购房款，定购书作废。 当日，谢琴向正成中和公司支付定金20000元，正成中和公司开具收据。 2017年8月17日，谢琴与正成中和公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。 《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：1.谢琴采取贷款方式购买【正成南郡】第5栋20楼2006号房屋，用途为办公，建筑面积31.08平方米，套内建筑面积21.1平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15740.95元，总价332134元；2.签订合同前，谢琴已向正成中和公司支付20000元，于合同签订时抵作商品房价款，谢琴采取商业贷款方式付款，于2017年8月17日前支付50%的房款即166134元，余款166000元向华夏银行股份有限公司成都神仙树支行申请贷款支付，期限10年；3.正成中和公司自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，谢琴在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询合同登记备案信息；4.双方承诺合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递或邮寄挂号信或电子邮件或手机短信或在房屋所在地报纸发布公告等任一方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起10日内通知对方，未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任，合同另载明谢琴的通讯地址为成都市锦江区××路××号锦城逸景Ｃ区1807，联系电话180××××9578。 《补充协议》与本案有关的约定如下：1.如因谢琴原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致正成中和公司承担保证责任的，谢琴须从正成中和公司实际承担保证责任之日起按代垫款项的每日万分之三向正成中和公司支付违约金，谢琴应当在正成中和公司实际承担保证责任之日起20日内归还正成中和公司代垫款项、被扣划的保证金及上述违约金，否则经正成中和公司催告后三日内谢琴仍未履行相应义务的，有权单方面解除合同，并向谢琴收取总房价款的20%的违约金；2.合同无论因何种原因被解除，正成中和公司应向谢琴退还支付的购房款及其他费用，在扣除相应款项后，正成中和公司有权将其直接支付给贷款机构以结清谢琴贷款，结清贷款后有余额的，正成中和公司再将余额支付给谢琴；3.双方均应按照主合同约定方式通知对方，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达的，投递后的第三日（成都市以外的，第五日）视为送达日，以电子邮件、传真、短信送达的，发出之日视为送达日；4.正成中和公司若因谢琴违约原因行使合同解除权而导致合同被解除的，谢琴应当在合同解除之日起7日内将房屋按正成中和公司要求无条件返还且自行承担房屋装修装饰、添加设备、商品房搬迁等损失；5.无论何种原因导致合同解除，谢琴均应当在合同解除后的五日内配合正成中和公司到房产管理部门办理合同备案登记的注销手续，如有预告、预抵押登记手续谢琴也应当无条件予以配合注销，否则应按照200元/天向正成中和公司承担违约责任；6.谢琴应在合同解除后的十日内将商品房退回给正成中和公司，并按同等地段相同品质物业租金标准向正成中和公司支付租金（若无法确定同等地段相同品质物业的租金标准，正成中和公司可要求谢琴按10元/㎡/天标准支付违约金），若谢琴逾期退还商品房的，从逾期之日起，按同等地段相同品质物业租金标准的150%向正成中和公司支付房屋占用费（无法确定同等地段相同品质物业的租金标准，正成中和公司可要求谢琴按15元/㎡/天标准支付违约金）；7.若谢琴逾期支付购房款、未按时足额偿还银行按揭贷款、未按照约定履行配合义务，正成中和公司有权通过诉讼方式解决，谢琴除按照约定承担违约责任外，还应承担正成中和公司由此产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费、邮寄送达费、公告费、拍卖佣金、税费及其他相关费用）。 合同签订当日，谢琴向正成中和公司支付房款146134元， 正成中和公司出具收据，另谢琴于2017年8月12日支付的定金20000元转为房款，谢琴合计支付房款166134元。 2018年1月25日，双方就买卖案涉房屋办理商品房网上签约备案，合同签约备案号×。 2018年1月30日，谢琴（借款人、抵押人）与华夏银行股份有限公司成都神仙树支行（贷款人、抵押权人）（以下简称华夏银行神仙树支行）、正成中和公司（保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》，与本案有关的约定内容如下：1.谢琴为购买房屋向华夏银行股份有限公司成都神仙树支行申请借款，借款金额为166000元，借款期限自2018年1月30日起至2028年1月30日止，贷款年利率为6.37%，自贷款发放之日起计算；2.谢琴委托华夏银行神仙树支行将贷款资金一次性划入正成中和公司名下；3.正成中和公司对合同约定的谢琴应当支付的谢琴应偿还的贷款本息开始之日止合同项下办理完毕房屋所有权证即房屋抵押登记手续为止产生的所有谢琴应付款承担连带保证责任；4.谢琴自愿以其所购房产向华夏银行神仙树支行提供抵押作为合同项下贷款担保；5.如谢琴未按合同约定还本付息，华夏银行神仙树支行有权停止发放贷款，宣布合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产或要求正成中和公司承担连带保证责任。 2018年6月30日，华夏银行股份有限公司成都神仙树支行向谢琴发放贷款166000元，并将该款项直接转入正成中和公司账户。 2019年4月28日，案涉房屋办理预售商品房买卖预告登记，不动产权证明号为川（2019）成都市不动产证明第0××6号。同日，案涉房屋办理预售商品房抵押权预告登记，不动产权证明号为川（2019）成都市不动产证明第0××8号。 另查明，2019年10月30日，华夏银行股份有限公司成都高新支行向谢琴（主债务人）、正成中和公司（担保人）发出《提前到期通知书》，告知谢琴、正成中和公司因谢琴未按《个人房屋抵押借款合同》约定还本付息，华夏银行神仙树支行决定提前收回抵押借款合同项下的贷款本金余额及应归还该行的贷款利息。截止2019年10月30日，谢琴在该行的贷款余额为150542.34元，到期利息为1873.94元，罚息按天计算金额每天变化，请谢琴、正成中和置业公司在2019年11月14日前到该行办理本息清偿手续。 2019年10月30日至2020年3月4日期间，正成中和公司向谢琴在华夏银行的贷款账户归还本金及利息：2019年10月30日归还本息1473.81元，2019年11月26日归还本息1873.94元、2019年12月27日归还本息1873.78元、2020年3月4日分两次归还本息3776.23元、145444.76元。以上共计154442.52元。 2020年5月7日，正成中和公司工作人员向通过短信告知谢琴公司有函件发给谢琴留的地址锦江区××路××号锦城逸景Ｃ区1807，请谢琴注意查收。谢琴回复地址改一下，锦江区锦丰三路锦城逸景Ａ区。 2020年3月26日，正成中和公司以锦江区锦丰三路锦城逸景A区作为收件地址、以谢琴作为收件人向其邮寄《还款催告函》，告知谢琴因其未按《抵押贷款合同》约定还本付息，华夏银行决定提前收回贷款本息共计152416.28元，并已根据约定从正成中和公司账户直接扣划了全部贷款本息，正成中和公司要求谢琴在收到催告函后三日内归还正成中和公司代付本息154442.52元，若其未在上述期限内支付，正成中和公司有权单方解除合同并收取房价款20%的违约金。该份邮件于2020年3月27日由他人代收。 另查，正成中和公司为处理本案委托泰和泰律事务所提供法律服务，并支付律师费120000元。 再查，因本案正成中和公司主张合同解除，经法庭询问正成中和公司当庭表示如案涉合同经判决解除，其同意在谢琴配合正成中和公司办理案涉商品房合同撤销备案以及返还房屋后退还谢琴房款。 以上事实，有正成中和公司的当庭陈述及提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《个人房屋抵押借款合同》、收据、银行贷款回单、银行还款凭证、《催告函》《到期还款通知书》《不动产登记证明》《委托代理合同》、律师费发票等证据在卷佐证。 本院认为，正成中和公司与谢琴签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为： 一、正成中和公司是否有权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》 《商品房买卖合同补充协议》约定，如因谢琴原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致正成中和公司承担保证责任的，经正成中和公司催告后三日内谢琴仍未履行相关义务，有权单方面解除合同。现因谢琴逾期向华夏银行神仙树支行归还贷款，导致该行提前收回贷款并要求正成中和公司承担了担保责任，经正成中和公司催告后谢琴仍未还款，故正成中和公司据此享有合同单方约定解除权有权解除合同。关于合同解除时间的认定，本院认为，依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除请求的起诉状送达谢琴时，发生合同解除的效力。正成中和公司通过诉讼的方式向谢琴发出解除通知，《商品房买卖合同》《补充协议》自起诉状送达谢琴之日即2020年7月28日解除。 二、谢琴是否应当向正成中和公司支付其代为偿还的按揭款本金、利息154442.52元 《商品房买卖合同补充协议》约定如因谢琴原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致正成中和公司承担保证责任的，谢琴应当归还正成中和公司代垫款项。现正成中和公司确实作为保证人向华夏银行成都支行就谢琴的贷款承担了连带保证责任并代谢琴还款本息合计154442.52元，对此谢琴理应进行支付。 三、谢琴是否应支付总房价款20%的违约金66246.8元 《商品房买卖合同补充协议》约定，如因谢琴原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致正成中和公司承担保证责任的，经正成中和公司催告后三日内谢琴仍未履行相关义务，有权单方面解除合同，并向谢琴收取总房价款的20%的违约金。案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同》却因谢琴违约导致正层中和公司行使合同单方解除权导致合同解除，正层中和公司要求谢琴支付总房价20%的违约金具有合同依据，本院予以支持。 四、谢琴是否应配合正成中和公司办理本案商品房买卖合同的撤销备案登记手续及撤销预告登记手续 《商品房买卖合同补充协议》约定无论何种原因导致合同解除，谢琴均应当在合同解除后的五日内配合正成中和公司到房产管理部门办理合同备案登记的注销手续，如有预告、预抵押登记手续谢琴也应当无条件予以配合注销。同时，合同解除产生恢复原状的法律后果，谢琴应当协助正成中和公司办理本案商品房买卖合同的撤销备案登记手续及撤销预告登记手续。 五、谢琴是否应在《商品房买卖合同》及补充协议解除后10日内将本案商品房交还正成中和公司并支付房屋占用费和逾期返还违约金 本院认为，《商品房买卖合同》及补充协议解除后谢琴理应向正成中和公司返还房屋。但对于正成中和公司要求返还房屋的时间问题。本院认为，正成中和公司是通过提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》及补充协议，在人民法院对合同解除时间作出认定之前，谢琴并不清楚合同解除时间也无法确定返还时间，因此对正成中和公司要求谢琴在合同解除之日10日返还房屋的时间本院不予认可。本院认为，谢琴应当在本判决生效之日起十日内返还正成中和公司房屋，如逾期返还谢琴应当向正成中和公司支付逾期返还房屋的占有使用费，正成中和公司向谢琴主张逾期返还房屋违约金其本质为主张逾期返还房屋的占有使用费，由于《商品房买卖合同补充协议》中对逾期返还房屋的违约金有约定，因此虽然《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，但本院参照该条约定的标准认定逾期返还房屋占有使用费标准。 六、谢琴是否应承担律师费12000元 《商品房买卖合同补充协议》约定若谢琴逾期支付购房款、未按时足额偿还银行按揭贷款、未按照约定履行配合义务，正成中和公司有权通过诉讼方式解决，谢琴除按照约定承担违约责任外，还应承担正成中和公司由此产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费、邮寄送达费、公告费、拍卖佣金、税费及其他相关费用）。本案中，正成中和公司确实实际产生律师费12000元，其该项请求具有合同依据，本院予以支持。 七、正成中和公司是否应当返还谢琴房款 本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然谢琴并未向本院提出要求正成中和公司返还房款的诉讼请求，但正成中和提出在购房款中直接扣除代偿费用已经涉及房款是否返还的认定，因此本院从减轻当事人讼累的角度出发，认定合同解除后正成中和公司应当同时向谢琴返还购房款332134元。由于《商品房买卖合同补充协议》约定合同无论因何种原因被解除，正成中和公司应向谢琴退还支付的购房款及其他费用，在扣除相应款项后，正成中和公司有权将其直接支付给贷款机构以结清谢琴贷款，结清贷款后有余额的，正成中和公司再将余额支付给谢琴。本院参照该条约定，认定正成中和公司有权先扣除其代谢琴偿还的按揭款本息154442.52元后，再返还剩余的177691.48元。对于正成中和公司主张在谢琴配合正成中和公司办理案涉商品房合同撤销备案以及返还房屋后再退还谢琴房款的主张，因案涉《商品房买卖合同》及补充协议中并无关于先撤销备案、返还房屋再退还房屋的先后顺序约定，且合同解除后应产生同时返还的法律后果，因此本院对该项主张不予认可。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都市正成中和置业有限公司与被告谢琴于2017年8月17日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》于2020年7月28日解除； 二、被告谢琴于本判决生效之日起十日内向原告成都正成中和置业有限公司支付违约金66246.8元； 三、被告谢琴于本判决生效之日起十日内向原告成都正成中和置业有限公司返还位于成都市高新区应龙南一路555号5栋20层2006号房屋，如逾期返还被告谢琴应当向原告成都正成中和置业有限公司支付逾期返还房屋占有使用费，房屋占有使用费的标准为：以15元/㎡/天的标准，自逾期返还之日起计算至实际返还至日止； 四、被告谢琴于本判决生效后十日内协助原告成都市正成中和置业有限公司办理撤销位于成都市高新区应龙南一路555号5栋20层2006号房屋的网上签约备案（合同签约备案号×）以及撤销案涉房屋预售商品房买卖预告登记（不动产权证明号为川（2019）成都市不动产证明第0××6号）； 五、被告谢琴于本判决生效之日起十日内向原告成都正成中和置业有限公司支付律师费12000元； 六、原告成都市正成中和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告谢琴剩余房款177691.48元； 七、驳回原告成都市正成中和置业有限公司的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3216元，保全费2181元，由被告谢琴负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林 旭 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 王炼石