四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3421号 原告：张帮伟,男,汉族,生于1971年8月17日,住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈红宇，四川瀛诚虹信律师事务所律师。 原告：何志兰，女，汉族，生于1977年9月3日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈红宇，四川瀛诚虹信律师事务所律师。 被告：杨帆，女，汉族，生于1993年1月14日，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈燃，达州市达川区新桥法律服务所法律工作者。 原告张帮伟、何志兰诉被告杨帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，由审判决员何有发与人民陪审员何德云、皮雪莲依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭审理，原告杨帆特别委托诉讼代理人陈燃及被告张帮伟、何志兰到庭参加了诉讼，第三人廖永琼经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张帮伟，何志兰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告赔偿两原告的经济损失85316.73元;2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由:两原告于2014年6月6日购买了四川省广卫房地产开发有限公司开发的位于四川省达州市达川区××社区××幢××号××房一套，总价499948元价，首付199948元，贷款30万元。两原告贷款成功后按抵押贷款的相关规定，每月按期支付房贷。2015年10月15日，被告与两原告签订了一份《购房协议书》，约定被告购买两原告位于四川省达州市达川区××社区××幢××号××房。合同约定总购房款为人民币499948元，合同约定此房交易所产生的正常费用（营业税和个税）由被告承担，合同签订时被告应实际支付26万元，余款为按揭款由被告负责支付，不能给原告在银行产生征信。违约责任约定:如果乙方（被告）违约，没有向甲方（两原告）购买房屋，应向甲方（两原告）赔偿因此受到的损失。被告与两原告签订《购房协议书》后，共同到四川省达州市达川公证处进行了委托公证，委托被告代为在房屋管理部门办理解除备案登记等相关事宜，代为办理退房相关事宜。两原告为了收到被告应实际支付的26万元向被告出具了一张26万元的《收条》，但被告至今未实际支付该款。《购房协议书》签订并公证委托后，两原告将涉案房屋的合同原件等相关资料交给被告，以利于被告代为在房屋管理部门办理涉案房屋的解除备案登记等相关事宜，代为办理退房相关事宜，两原告并不存在违约。相反，被告在与两原告签订《购房协议书》后，不但至今未实际支付26万元，也未负责涉案房屋的剩余银行按揭款。鉴于此种情况，两原告为了避免给自己产生不良的银行征信不得不自己继续支付涉案房屋的银行按揭款。两原告于2018年4月25日才在四川省达州市达川公证处对2015年10月15日的委托公证进行了撤销公证。因此，在合同履行过程中被告严重违约。从被告与两原告签订《购房协议书》开始一直到涉案房屋被达川区人民法院（2019）川1703执恢636号案件以544650元执行终结前，两原告又继续支付了涉案房屋的银行按揭本金64254.67元、利息65674.06元，继续支付贷款本息共计129928.73元。被告的违约行为给两原告造成85316.73元（499948元＋129928.73元-544560元＝85316.73元）的损失。综上所述，两原告认为，原告依法依约享有向被告主张合同中约定的损失的赔偿责任。原告遂诉讼来院。 被告杨帆辩称，原告诉求无理无据，请入民法院驳回原告的诉求。1.2015年10月15日，原告与答辩人签订了(购房协议书》，并将购房依据交由答辩人，当天也进行了公证。原告委托了答辩人代为在房管局办理解除备案登记等相关事宜。可见买卖是双方真实意思表示，原被告均予认可。2.诉称原告向答辩人出具了26万元的收条，答辩人至今没有实际支付该款，显然不成立。从交易习惯看答辩人若没有支付该款，原告是不会把合同、购房收据等原件交给答辩人、更不会在没有支付购房款的情形下出具26万元的收条和进行公证，显然不符合交易习惯。该26万元购房款答辩人没有直接支付，但原告在他人廖水琼处借支26万元[2015年廖永琼起诉过、达川区法院判决(2018)川1703民初1536号民事判决及该案录音，原告认可]，廖永琼又在答辩人处有借支。通过三方叫账三方同意，同时有见证人在场，原告同意用该笔借款抵作购房款，证明已经叫账支付，所以该26万房款原告称答辩人没有实际支付显然错误。3.原告称答辩人购房后没有支付按揭款是其自己支付，显然错误。若说法成立，2015年双方签订合同至今5年时间原告没有向法院主张权益(如撤销合同或要求继续履行)，显然不合常理。是答辩人买房目的未能实现(原告该他人张依权、廖永兰夫妇债务21.5万元，法院已判决并执行网拍房屋已过户在张、廖二人名下)，今年7月答辩人要求原告返还26万购房款起诉到法院，原告才提起诉讼，目的用心显而易见既想逃避债务又想反悔协议。4.因为原告在廖永琼处借支26万，廖永琼提起诉讼并申请查封了房屋，未开庭之前，双方协商达成协议将房屋抵作债务，廖永琼解封撤诉，按揭款原告自己给在2016年2月，答辩人又向廖水琼主张债权，那样三方叫账同意将房屋卖给答辩人并签订协议。2016年2月后，原告将按揭房卡(张帮伟的名字)给付廖永琼，廖永琼给付答辩人，答辩人又将卡给廖永兰。因当时答辩人基本在新疆，考虑存款、转账扣手续费，所以叫廖永兰代为支付，后面算账(因为母亲与廖永兰在朝阳农贸市场做生意20余年，双方有经济往来，在母亲处有借支，同意以答辩人的名义借出)。所以廖永兰夫妻从2016年3月到2018年3月两年时间每月代给按揭款2500元,共计6万多元[达川区法院(2018)1536号民事判决，录音被告也认可，法院予采信]，当月后原告自己将按揭卡注销另开新卡，其目的是又想得房又不想还钱。张依权、廖水兰夫妻支付不了按揭款，答辩人再次要求原告过户，要么原告或廖永琼还钱，廖永琼、廖永兰就找原告给个说法，然后双方闹到派出所。按《购房协议》约定，原告应协助答辩人办理房屋变更手续，原告一直不予办理，所以一直闹纠纷多次争吵甚至打架，是原告不守诚信违约造成。2019年12月原告被纳入达川法院失信执行人员名单，可见原告很不守诚信，拒不履行他人张依权借款。5.诉称原告认为为了避免给自己产生不良征信影响，自己继续支付按揭款，与事实不符。2018年3月之前按揭款是答辩人委托的张依权、廖永兰夫妻一直按月支付存入原告张帮伟的银行卡里。原告销卡后就在2018年4月在公证处去撤销公证，其用心显然不想过户又不想还钱。实际上双方签订协议后按协议约定2016年3月至2018年3月按揭款是答辩人委托人支付。原告只给付了按揭款从2018年4月后到2019年执行时。不可能是原告诉称按揭本金64254.67元及利息65674.05元共计12万多元(原告是按从签合同2015年11月算到执行时2019年11月四年时间12万多)，并要求答辩人承担85316.73元的损失，无理无据。即使原告交纳费用造成损失，是因为原告违约同时欠他人张依权夫妻债务，法院进行二拍价格过户给张依权夫妻，损失由原告自己承担。综上，原告诉求无理无据，应当依法全面驳回。 本院经审理认定事实如下：本院经审理认定事实如下：原告张帮伟与何志兰系夫妻。原、被告双方于2015年10月15日签订了《购房协议书》，该《购房协议书》载明：卖房方（甲方）：张帮伟、何志兰；身份号码：513723199301××××，513021197108××××。购房方（乙方）：杨帆，身份号码：513723199301××××。关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下:一、甲方将其拥有独立产权的位于达川区叶家湾社区上观南城Ｂ.Ｃ区××幢××号房屋（房屋所有权证编号:××；建筑面积96.26平方米）以人民币肆拾玖万玖仟玖佰肆拾捌元整（￥499948元整）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二、甲方承诺:1、保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋，则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。2、保证该出售房屋未予出租，未以任何方式进行抵押等操作，因出租或抵押所产生的任何问题、责任和后果由甲方承担并负责解决。3、甲方负责协助乙方办理该房屋的产权变更，并保证该房屋能够正常办理产权变更。4、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。三、乙方承诺:1、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋，并及时支付甲方之售房款。2、负责办理房屋过户时的正常费用。四、违约责任。1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。2、如果乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。五、本协议的定立、履行、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。七、本协议壹式贰份，双方各执壹份。八、特别约定:实际付款260000元，余款为按揭款由买方负责支付。不能给卖方在银行产生征信。”原被告双方均在该协议上签字。 同日，第三人廖永琼与被告何志兰签订了《协议书》，该《协议书》载明：1.张帮伟在廖永琼处借款人民币260000元（大写:贰拾陆万元整），张帮伟夫妇自愿将自己在上观南城Ｂ、Ｃ区13幢1-503抵偿给廖永琼。该房屋按揭款由张帮伟负责交纳至2016年2月份底，张帮伟在廖永琼处借的钱付清。2、该房过户手续费双方各付50%。3、张帮伟的其它债权债务与该房无关。4、该房在签订合同生效后，之前的一切债权债务由张帮伟负责。若造成的一切经济损失和违法行为与廖永琼无关，张帮伟夫妇负责；5、张帮伟夫妇积极配合买方办理该房过户手续。6、2015年10月14日双方发生的纠纷互不追究。双方互不反悔，此协议一式两份，签字生效。债权方：廖永琼，债务方：何志兰。见证人：蒋某。2015年10月15日。”该协议虽有债权方廖永琼及债务方何志兰的签字，但没有张帮伟的签字。 同时查明，一、庭审中，杨帆向本院提交了收条一张：该收条载明：今收到杨帆购达川区叶家湾社区上观南城Ｂ.Ｃ区××幢××号房屋（房屋所有权证编号：××），建筑面积96.26平方米的房屋购房款260000元（大写贰拾陆万元整）。收款人，张帮伟、何志兰。2015.10.15。”予以证实该款系其与张帮伟、何志兰及第三人之间的债权债务的转移，但杨帆在其诉讼张帮伟、何志兰解除购房协议一案中，主张2015年10月15日，在签订了购房协议后没有通过自己的账户或者现金向二被告实际支付，而是通过第三人之间三方叫账支付。针对此，张帮伟、何志兰辩称签订购房协议后，杨帆没有实际付款，其出具26万元的收条是应原告的要求，原告说的要求被告先打条子后，到公证处办理委托公证后再付款。 二、2015年10月15日，张帮伟、何志兰委托杨帆代为在房屋管理局办理解除备案登记等相关事宜；代为办理退房相关事宜；于双方在达州市达川区公证处以（2015）川达达证字第2460号办理该委托公证。办理该委托公证后，杨帆以各种借口一直没有支付该260000元房款，也未按购房协议约定支付下欠按揭款。庭审中，杨帆主张其和廖永兰一起向银行支付下欠按揭款6万元，但其提交的录音资料及其调查材料仅能反映是廖永兰支付，不能证实其和廖永兰共同支付该按揭款的相关事实。于2018年4月25日，张帮伟、何志兰在达州市达川区公证处以（2018）川达达证字第2367号办理了声明书公证，声明从签署本声明书之日起不再委托杨帆办理涉及达川区叶家湾社区上观南城Ｂ.Ｃ区××幢××号房屋全部委托事项，上述委托公证从本声明书签署之日起无效，受托人杨帆在本声明书签署之前办理的上述委托收中所载明的委托事项引起的法律后果由其承担。 三、张帮伟与何志兰系夫妻，因与案外人张依权、廖永兰存在债务纠纷，张依权、廖永兰主张由张帮伟与何志兰偿还其借款并向本院提起以民间借贷诉讼后，于2018年6月11日本院以（2018）川1703民初1536号民事判决书，判决被告张帮伟与何志兰偿还其相应借款。判决生效后，本院通过强制执行程序，并通过网上拍卖方式，以（2019）川1703执恢636号裁定对案涉房屋以二拍流拍价544560元交付给张依权、廖永兰。且该房已过户登记在案外人张依权、廖永兰名下。 四、2015年10月22日，第三人廖永琼诉两被告张帮伟、何志兰民间借贷纠纷向本院提起诉讼后，于2015年10月23日又撤回了起诉。 五、庭审中，原告主张廖永琼在其处借支26万元，被告在廖永琼处借支26万元，并称二被告下欠廖永琼26万元的借条在2015年的原审卷宗里；同时称廖永琼欠杨帆的借条情况不清楚。针对此，被告辩称其与廖永琼有26万元的债权债务关系，但是该借款早就归还了的，现不清楚廖永琼在杨帆处的借款情况。但庭审中，杨帆未向本院提交廖永琼与杨帆之间有关借款的借条证实其借贷关系的存在，也未提交原、被告及第三人均认可的债权债务转移的书面证据予以证实其主张三方叫账，已进行了债权债务的转移。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人双方应当按照合同约定履行义务，行使权利。原、被告之间所签订《购房协议》，系其真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，该《购房协议》应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点：1.涉案房屋没有及时办理过户登记到杨帆名下的责任；2.案涉房屋因原告与案外人张依权、廖永兰的民间借贷纠纷，经本院判决并执行过户，原告自身有无责任的问题。3、被告是否存在违约行为，如有违约行为与张帮伟主张损失是否具有直接的法律上因果关系。 一、涉房屋没有及时办理过户登记到杨帆名下，其《购房协议》约定下，双方是否有责任问题。《购房协议》虽约定，出卖方张帮伟与何志兰负责协助买房方杨帆办理该房屋的产权变更，并保证该房屋能够正常办理产权变更。并约定了杨帆保证按原约定价格购买房屋，并及时支付张帮伟与何志兰之售房款，负责办理房屋过户时的正常费用。但无法确定给付购房款的给付行为与协助办理房屋过户登记的行为，两者之间履行先后顺序。由此可见，给付行为与协助办理房屋过户登记的行为履行先后，应为合同约定不明，其不能及明办理房屋过户登记，在合同的约定上，双方均有责任。 二、案涉房屋被本院强制执行并过户登记到案外人张依权、廖永兰的根本原因。因张帮伟、何志兰与案外人张依权、廖永兰存在民间借贷纠纷，经案外人张依权、廖永兰起诉后，经本院（2018）川1703民初1536号民事判决，由张帮伟、何志兰偿还张依权、廖永兰相应的借款，原告在本院作出偿还债务的判决后，应积极主动履行本院的判决；但张帮伟、何志兰未按该生效判决期限履行给付义务，以致张依权、廖永兰向本院申请强制执行。本院通过强制执行程序，对涉案房屋通过网上拍卖方式，以（2019）川1703执恢636号裁定对案涉房屋以二拍流拍价544560元交付给张依权、廖永兰；且该房已过户登记在张依权、廖永兰名下。原被告所签订的购房协议，其合同履行的标的物权属已发生变更，事实上该合同履行不能；本案涉房屋没有及时办理过户登记其根本原因，因案外人张依权、廖永兰与张帮伟与何志兰之间的民间借贷纠纷所致且不履行本院生效判决。如原告自行主动了该判决给付义务或在本院进入执行程序，想方设方法筹集资金予以偿还了债务，本院不会采取强制执行措施对案涉房屋以二拍流拍价交付给张依权、廖永兰；且该房已户登记在张依权、廖永兰名下。故涉房屋没有及时办理过户登记至杨帆名下的根本原因在于自身不讲诚信，不履行本院生效判决所致。其责任完全在于张帮伟与何志兰。 三、被告杨帆是否存在违约行为，如有违约行为与张帮伟主张损失是否具有直接的法律上因果关系。从双方签订的购房协议特别约定看，杨帆实际付款26万元，并承担银行下欠按揭款；但从本次庭审中及杨帆起诉张帮伟、何志解除购房协议一案所提交的证据及双方当事人的陈述查明的事实，在签订该协议时及签订协议后至今，杨帆未向本院提交该26万元银行的转款凭证，也未向本院提交其主张的进行三方转账的债权债务转移的协议等相关证据。在两案庭庭中，杨帆虽向本院提交了张帮伟、何志兰出具的收到26万元的收条，但张帮伟、何志兰予以否认其实际收款及进行26万元的转账，张帮传称其出具收条是按杨帆的要求先打收条，再办理委托公证，再付款。而在办理了委托公证后，杨帆却没有向其付款。本次庭审中，杨帆虽提交了张帮伟与案外人廖永兰的录音及其调查笔录，仅证明廖永兰代为偿还银行按揭款的事实，但不能证明杨帆按购房协议所约定自行偿还下欠银行按揭贷款及廖永兰代杨帆支付按揭款的事实。且其未提交其银行的转款凭证予以证实其主张已付按揭款的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，杨帆应承担举证不能，对其不利的法律后果。故杨帆在经过公证处办理委托公证后，未实际向张帮伟支付购房款26万元及未自行偿还下欠银行按揭贷款的行为，已构成违约。但结合本院认定的案涉房屋最终因原告与案外人张依权、廖永兰的民间借贷纠纷，自身不讲诚信，不履行本院生效判决所致，其责任完全在于张帮伟与何志兰。故杨帆的违约行与案涉房屋过户张依权、廖永兰名下无直接的法律上直接的因果关系。故张帮伟、何志兰主张因杨帆的违约行为致其案涉房屋被本院依法强制执行并由行政登记机关办理了过户登记，并以合同约定的购房款与其所偿还的本金、利息之和与本院拍卖价的并额予以主张赔偿85316.73元的损失，理由不成立，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张帮伟，何志兰的其它诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1933元，由张帮伟，何志兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  何有发 人民陪审员  何德云 人民陪审员  皮雪莲 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  贾秋菊