江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初2689号 原告（执行案外人）：邱海峰，男，1982年10月24日出生，汉族，自由职业者，住江西省萍乡市芦溪县。 委托诉讼代理人：罗园花，北京雍文（萍乡）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：金秀萍，女，1965年10月11日出生，汉族，萍乡市煤炭冶金机电厂退休职工，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：刘序体，江西广予律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭宇，江西广予律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邹明，女，1977年9月15日出生，汉族，自由职业者，住江西省萍乡市开发区。 第三人（被执行人）：王冬，男，1976年11月7日出生，汉族，自由职业者，住江西省萍乡市开发区。 原告邱海峰与被告金秀萍及第三人邹明、王冬案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱海峰及其委托诉讼代理人罗园花、被告金秀萍及其委托诉讼代理人刘序体到庭参加诉讼，第三人邹明、王冬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱海峰向本院提出诉讼请求：1.确认2011年8月10日签订的芦溪县房屋买卖合同书合法有效；2．停止执行坐落于芦溪县华光社区（金鹰小区）9幢1单元502室的房屋；3．本案诉讼费由被告承担。审理中，经本院释明后，原告放弃第1项诉讼请求。事实与理由：2011年8月10日，原告与刘枚香（当时系夫妻关系）经案外人王某介绍，与第三人邹明、王冬签订房屋买卖合同书，约定向第三人购买案涉房屋，总价款为205000元，一次性支付118207元，剩余款项86793元，由原告每月缴存1200元至第三人邹明的银行账户，用于偿还房屋贷款。2017年7月，原告将案涉房屋的按揭贷款一次性还清，解除抵押。原告多次要求第三人邹明、王冬配合办理房屋过户手续，但两人一直未积极配合原告办理。第三人邹明、王冬在签订合同并收到首期购房款后，已经将案涉房屋交付给原告，由原告父亲邱某负责装修，2016年办理乔迁酒席，并一直由原告交纳水电费用。2018年，因原告女儿读书原因实际入住案涉房屋。萍乡市安源区人民法院于2020年4月23日查封了位于芦溪县华光社区（金鹰小区）9幢1单元502室房屋。原告作为案外人提出执行异议，但萍乡市安源区人民法院以（2020）赣0302执异5号民事裁定书，驳回原告的异议。原告认为，原告与第三人邹明、王冬签订的房屋买卖合同合法有效，原告已经履行全部购房款的支付义务，萍乡市安源区人民法院作出（2020）赣0302执异5号执行裁定书，显属不当，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告金秀萍辩称，原告的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。原告陈述的房屋买卖合同书系原告与第三人邹明、王冬签订的虚假协议，该协议没有注明签订日期，虽有第三人出具的收条，但未能提交付款凭证。原告对案涉房屋长期未进行过户存在明显过错，房屋买卖合同即使属实，亦不能对抗被告金秀萍作为申请执行人的权利。萍乡市安源区人民法院作出的（2020）赣0302执异5号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人邹明、王冬在庭后陈述，原告邱海峰所称购房事实存在。因时间太长，好像是以现金和转账方式支付了首期购房款，剩余以偿还按揭贷款方式给付。2019年12月，原告与第三人约定，由原告及第三人的受委托人共同办理领取不动产权证和房屋过户的事项，但公证机构告知只有在取得不动产权证后才能再行办理过户的委托公证。后原告办理过户时发现被法院查封。原告的诉讼请求成立，应当可以排除执行。 原告邱海峰围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 1．原告身份证和户口簿，证明原告的诉讼主体资格。被告无异议。本院予以认定； 2．执行裁定书，证明原告提起执行异议之诉的依据，萍乡市安源区人民法院在执行本案被告与第三人之间的民间借贷纠纷中，查封原告居住的案涉房屋。原告遂提出执行异议，后被法院裁定驳回。被告无异议。本院予以认定； 3．公证书、商品房买卖合同、住房贷款合同、销售不动产统一发票、抵押服务发票、公证收费收据、他项权登记收据、装修代运垃圾费收据、代收代缴收据、房屋面积补差收据、交易费发票、房屋相关费用表，证明2009年4月8日，第三人邹明以150243元价款向江西省萍乡市宏祥房地产开发有限公司购买位于芦溪县华光社区（金鹰小区）9幢1单元502室房屋，并签订房屋买卖合同，合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2009年5月8日，在中国银行股份有限公司以案涉房屋抵押办理了住房贷款，并签订了住房贷款合同，贷款金额为105000元，分15年偿还。江西省萍乡市宏祥房地产开发有限公司于2009年5月3日向第三人邹明开具了购房发票。第三人邹明于2009年5月11日交纳了抵押费420元，于2009年4月8日交纳购房公证费175元，于2009年5月11日交纳他项权登记费80元、装修服务代收垃圾费344元、公司代缴费用6383元，于2009年5月5日交纳交易费183元，上述票据原件在原告购房后，由第三人邹明全部交给原告。2020年4月6日，原告向江西省萍乡市宏祥房地产开发有限公司交纳房屋面积补差费1500元。被告金秀萍对该组证据无异议，但上述费用除房屋面积补差款部分外，均由第三人邹明所交，无法达到原告的证明目的。本院予以认定； 4．芦溪县房屋买卖合同、中国农业银行芦溪县支行上埠营业所存折取款记录（邱某）、存折取款记录（廖某3）、收条、他项权证、银行卡、网上银行服务凭条、萍乡市服务行业发票、中国银行客户回单、无折银行存款凭条（41张）、银行贷款结清凭证，证明2011年8月10日，原告和刘枚香与第三人邹明、王冬签订房屋买卖合同书，约定向第三人购买案涉房屋，总价款为205000元，一次性支付118207元，剩余款项86793元由原告以代第三人偿还房屋贷款形式支付。原告为购买案涉房屋，分别由其父亲邱某出资30000元，其母亲廖某3出资20000元，爷爷邱建福出资20000元。此外，原告向姨妈廖某2借款20000元，二舅廖某1借款30000元，共计120000元。原告将合同约定的购房款118207元支付给第三人邹明，第三人邹明向刘枚香（原告当时的妻子）出具收条，并将他项权证和用于偿还银行贷款的银行卡交给原告。原告每月在ＡＴＭ存款机中存入即期应还款项，用于偿还当期贷款。被告金秀萍对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均有异议，合同没有签订日期，没有陈述房屋信息，房地产市场管理所没有盖章，其真实性无法确认。此外合同中约定了出卖人有义务协助买受人过户。对第三人邹明出具的收条的真实性无法确认。廖某3存折显示取款时间为2010年1月25日，而原告主张的购房时间为2011年8月10日，同时邱某的取款目的不清楚，故对廖某3、邱某存折取款记录的真实性无异议，但关联性有异议，不能证明用于支付案涉购房款。无折银行还款凭条显示还款人为第三人邹明，不能达到系原告还款的证明目的。其他证据无异议，但亦不能达到原告偿还银行按揭贷款的证明目的。本院对房屋买卖合同和收条在本院认为部分阐述，其他证据予以认定，证明目的亦在本院认为部分阐述； 5．装修材料登记表、物业费收据、乔迁宴礼薄本、水电费交款记录、小区物业管理公司证明、房屋内部照片，证明2012年5月5日，两第三人向某交付房屋后，原告父亲邱某对房屋水电进行了安装，第三人邹明交纳了2010年至2012年9月12日期间的物业管理费，原告交纳了2019年10月2日至2020年10月1日期间的物业管理费659元。2016年10月2日以邱某夫妻名义举行了乔迁喜宴，邱某夫妻入住案涉房屋，原告于2018年1月1日入住。原告已经在2016年8月前将电表过户至自己名下并交纳电费，而水费由原告微信方式支付至第三人邹明名下水费账户。被告金秀萍对原告自书的装修材料登记表的真实性、合法性、关联性有异议。对第三人邹明2010年9月6日交纳物业管理费的收据予以认可。对千原告交纳的物业管理费收据真实性无异议，关联性有异议，时间在被告与第三人之间纠纷产生诉讼之后。对乔迁宴礼薄的真实性、合法性、关联性有异议。对水电费交款记录的真实性无异议，关联性有异议。对照片的真实性无法确认。上述证据无法达到原告的证明目的。本院认为，装修材料登记表系原告自书，应不予认定。对物业费收据予以认定，但第三人邹明交纳的收据与本案无关，原告交纳的2019年10月2日至2020年10月1日期间的物业费收据无交纳时间，不能排除在本案发生诉讼之后，亦不予认定。对乔迁宴礼薄本，结合原告提交的电费交纳明细比较情况，自2016年10月之后的用电量符合正常基本生活所需，可以证明自此开始入住，且举行乔迁喜宴符合民间风俗，故应予认定。对电费交款记录予以认定，水费交款记录亦随之应予认定。对物业管理公司证明不予认定。对房屋内部照片，因无法证明与案涉房屋有关，不予认定； 6．自愿离婚协议书、离婚证，证明原告与刘枚香原系夫妻关系，于2016年4月5日办理了离婚登记，对案涉房屋的权属进行了约定。被告金秀萍对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，离婚协议约定案涉房屋赠与婚生女儿，原告享有居住权，那么其女儿应与原告共同主张权利，同时婚姻登记机构无权对案涉房屋所有权进行确认。本院对该证据予以认定； 7．公证书、不动产登记证书、契税完税证明、住宅类不动产登记收费电子票据、微信转账记录、原告与第三人邹明微信聊天记录（2019年12月5日至2020年5月26日）、证人徐某证词，证明因第三人邹明、王冬拒绝到芦溪县领取不动产权登记证书并缴纳相关费用，原告委托其朋友徐某接受第三人的委托，并于2019年12月10日经过萍乡市赣西公证处公证，由第三人委托徐某代为办理并领取不动产权证书、缴纳相关费用。徐某于2019年12月24日代为缴纳了税费（由原告支付），芦溪县不动产权登记局于2019年12月31日颁发了案涉房屋的登记证书并由徐某缴纳了登记费用。同时原告在2019年12月5日即联系了第三人邹明办理过户委托，但在公证处了解，领取不动产权证书和房屋过户不能同时进行委托公证，需在领取不动产权证书后才能另行办理过户委托公证，且需刘枚香须共同到场，故拟在五一期间待刘枚香返萍后再行处理。被告金秀萍对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但被告与两第三人之间的诉讼在此之前，属于被告金秀萍申请执行期间办理的补救措施，且相关票据显示的交款人均为第三人邹明，不能达到原告的证明目的。本院对上述证据予以认定； 8．邱建福的身份证和照片，证明邱建福借款20000元给原告购房，因身体原因行动不便，该款交由邱某给付。被告金秀萍无异议，其证明目的在邱某出庭作证后再陈述。本院予以认定； 9．⑴证人廖某2证词，证人陈述：原告系其外甥，因证人在物业公司工作，得知原告要买房，通过其同事介绍，认识第三人邹明。原告买房时，证人以现金方式借给原告20000元，两年后已经还清；⑵证人廖某1证词，证人陈述：原告系其外甥，2011年8月，因原告购房，向证人借款，证人向某父亲邱某交付借款30000元，一年后邱某用现金还清；⑶证人邱某证词，证人陈述：原告系其儿子，原告购房，证人从银行取款30000元，妻子处20000元，并向自己父亲处取了20000元，小舅子处借款30000元，小姨子处借款20000元，共计120000元，签订合同时，将购房款交给儿媳妇刘枚香。购房后进行装修，乔迁喜宴后就搬进去入住；⑷证人廖某3证词，证人陈述：原告系其儿子，因需要购房而四处查访房源，证人就将2010年发放的安置费用20000元取出并放在家中。2011年8月，原告买房时交给邱某。原告申请上述证人出庭陈述的证明目的为原告购房时向证人廖某2借款20000元，向证人廖某1借款30000元，证人邱某取款30000元，证人廖某3之前取款20000元，原告爷爷邱建福出资20000元，用于支付第三人邹明购房款，证人邱某在原告购房后自行装修并在乔迁喜宴后入住。被告金秀萍对上述证人的证词均持有异议，认为证人与原告系亲属关系，且对借款或出资均未提供银行流水，廖建萍于2010年1月取款与原告陈述的购房时间2011年8月不能对应。本院对上述证词的认证在本院认为部分阐述； 10⑴证人徐某证词，证人陈述：证人与原告系同学关系，与第三人邹明、王冬不认识。原告让证人接受第三人邹明、王冬的公证委托，办理不动产权证书，办理后交给了原告。证明因第三人邹明、王冬拒绝到芦溪县办理领取不动产权证，原告委托其同学徐某接受第三人委托并经过公证后，办理了登记在第三人名下的不动产权证。但因为过户需要在不动产权证领取后才能进行，且需原告前妻刘枚香共同办理，而李未在萍乡；⑵证人王某证词，证人陈述：证人与原告不认识，与第三人邹明系同学关系。因第三人邹明想出售该小区住宅，证人当时在案涉房屋所在金鹰小区负责物业管理，与原告姨妈廖某2系同事，从廖某2处知道原告想购房，所以介绍双方达成买卖房屋意向。后来因为此事，第三人邹明还请证人吃饭感谢，廖某2也向证人说过付完了首付款。证明原告向第三人邹明、王冬购房系由证人王某介绍，原告购房后，以第三人邹明名义还贷的事实。被告金秀萍对证人徐某的证词无异议，但第三人邹明、王冬均去了公证现场，为何委托他人办理，不符合常理。对证人王某的证词无异议，但证人不清楚房屋买卖合同签订和是否办理权属登记的具体情况，不能达到原告的证明目的。本院予以认定。 被告金秀萍和第三人邹明、王冬未提供证据。 第三人邹明、王冬拒不到庭参加诉讼，视为放弃自身享有的民事诉讼权利，所引起的法律后果由其自行承担。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2009年4月8日，第三人邹明与江西省萍乡市宏祥房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由第三人邹明购买该公司开发的金鹰小区9幢1单元502室房屋，首付款45,343元，余款105,000元采取银行按揭方式支付。2009年5月8日，第三人邹明和江西省萍乡市宏祥房地产开发有限公司与中国银行股份有限公司芦溪支行签订个人一手住房贷款合同，约定第三人邹明向银行借款105,000元，用于支付前述购房款还款方式采取按月等额本息还款； 2.2011年8月10日，第三人邹明、王冬（夫妻关系）与原告邱海峰及刘枚香（系原告邱海峰之妻）经当时在金鹰小区物业管理公司工作的王某介绍，双方签订芦溪县房屋买卖合同书，约定第三人邹明、王冬将金鹰小区9幢1单元502室房屋出卖给原告和刘枚香，总价款205000元，买受人一次性支付118207元，余款86793元由买受人每月向银行偿还。其他约定事项：买受人按时每月偿还银行贷款，造成任何损失由买受人负责。出卖人有义务协助买受人办理房产过户手续，所产生的费用由买受人承担。同日，第三人邹明向刘枚香出具收到118200元收条； 3.2016年4月5日，原告与刘枚香自愿签订离婚协议书并办理离婚登记，根据芦溪县民政局盖章确认的离婚协议书，约定与本案有关的事项如下：婚后夫妻关系存续期间共同财产有位于芦溪县，离婚后该房屋赠与女儿邱可妍，男方只有居住权。婚后夫妻双方存续期间共同债务有上述芦溪县在芦溪中国银行按揭贷款，由男方负责承担偿还，与女方无关。无其他共同债权、债务，若有，则各自名下的债权、债务由各自处理及承担偿还； 4.2016年10月2日，原告在对案涉房屋进行装修后，以其父亲邱某名义举行乔迁喜宴，并由邱某夫妻入住。自2016年6月开始，原告将案涉房屋所用电表登记在自己名下，并从2016年11月开始缴纳正常生活用电电费。原告每月按期偿还房屋按揭贷款，并于2017年7月27日提前还清； 5.2019年12月5日，原告要求办理案涉房屋不动产权证书并过户，但第三人不愿意前往芦溪县办理。经过沟通后，第三人按照原告的要求，于2019年12月10日在萍乡市赣西公证处公证委托原告指定的徐某作为第三人的委托人代为办理不动产权证和过户手续。原告在公证处了解到，过户需在不动产权证办理后才能再另行公证委托，且需房屋共同购买人刘枚香参与，故先行将不动产权证办理完毕。因原告与刘枚香早已离婚，同时刘枚香在长沙工作，故未即时再办理过户。2020年五一期间，原告与第三人约好办理过户时，查询到案涉房屋已经于2020年4月23日被本院查封。 6.2019年3月12日，被告金秀萍与第三人邹明、王冬民间借贷一案经本院立案受理。2019年4月26日，本院作出（2019）赣0302民初847号民事调解书，双方当事人自愿达成调解协议：1．被告邹明、王冬确认欠原告金秀萍借款本金180000元，利息按年利率6％计算（自2019年1月6日计算至借款还清止），上述借款本金及利息由被告于2019年5月15日起每月15日前向某偿还5000元直至借款本金及利息还清之日止。2．如两被告未按上述约定的期限足额履行支付义务，任何一期逾期视为全部到期，且原告有权申请强制执行。因两被告逾期未自动履行，该案被告金秀萍向本院申请执行。在执行过程中，本院于2020年4月23日查封了第三人邹明名下位于芦溪县不动产权第0005011号）。原告随后向本院提出执行异议申请，本院于2020年5月29日作出（2020）赣0302执异5号民事裁定书，驳回原告提出的异议。原告遂提起本案诉讼。 本院认为，人民法院对案外人执行异议之诉的审理，应当坚持实质审查原则，就案外人对执行标的物是否享有权利、享有何种权利、该项权利是否足以排除强制执行进行判断。首先，原告和刘枚香虽在离婚时约定将案涉房屋赠与女儿，但根据交易原则，原告和妻子刘枚香作为房屋买卖合同的相对方，依法对第三人邹明、王冬享有物权期待权，可以要求第三人办理过户后，再转移至其女儿名下。因此，在共同购买人刘枚香对原告提起本案诉讼予以认可的情形下，原告的诉讼主体应予认定；其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院对此审查认为：（一）原告邱海峰及妻子刘枚香与第三人邹明、王冬签订的书面房屋买卖合同，符合法律规定。被告金秀萍并无证据认定该合同系双方虚构，且原告和妻子刘枚香在芦溪县民政局确认的离婚协议书对合同中约定的房屋进行了处分约定，同时，证人王某亦对房屋买卖的交易过程予以陈述，故本院依法对该民事行为予以认定；（二）原告依照房屋买卖合同，在2016年6月已经将案涉房屋所用电表登记在自己名下，并从2016年11月开始缴纳正常生活用电电费并入住。上述行为符合合法占有不动产的认定形式；（三）虽然原告在庭审中仅提供亲属借款用于支付大部分首期购房款（其中邱某30000元有取款记录佐证）的证词，其证明效力略低。但考虑到一般的民间交易习惯，在买卖双方素不相识的情况下，卖方在正常情形下均会要求买方将首期款全部付清。同时，原告和刘枚香的离婚协议书中，确认共同债务除合同约定的后期银行按揭款由原告承担外，并未载明尚欠第三人邹明、王冬其他购房款的债务，故本院认为原告已经足额向第三人邹明、王冬支付购房首期款，所欠银行按揭贷款也于2017年7月还清；（四）对于非因买受人自身原因未办理过户登记的认定，根据全国法院民商事审判工作会议纪要精神，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，原告在房屋按揭贷款还清后，房屋被查封前，已经向第三人邹明、王冬提出了过户请求，以积极的方式协助第三人取得不动产权证书，成就了过户的条件。上述事实足以说明原告对案涉房屋的过户已经尽到合理的注意义务，考虑到另一共同买受人刘枚香身处异地，疫情的影响原因导致未能及时办理过户，且原告在经过合理期限后亦主动联系过户。综合上述事实，本院认为原告对此并无过错。 综上，案涉房屋买卖合同的签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，虽然涉案房屋尚未办理产权登记手续，但并不影响原告依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行芦溪县不动产权第0005011号）。 案件受理费3,305元，由被告金秀萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长  常赣斌 人民陪审员  颜 静 人民陪审员  李昱祺 二〇二〇年十一月二十日 代理书记员  张洪禧