江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初3772号原告：黄海家，男，1966年4月5日出生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：刘克俊，江西洪都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘康，江西洪都律师事务所律师。被告：杨胜杰，男，1982年2月1日出生，汉族，住江西省瑞金市。第三人：黄伟，男，1960年9月2日出生，汉族，住江西省瑞金市。原告黄海家与被告杨胜杰、第三人黄伟确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄海家及其委托诉讼代理人刘克俊、第三人黄伟到庭参加诉讼，被告杨胜杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海家向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告杨胜杰签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2.判令被告杨胜杰立即归还原告购房款94000元，并支付无法交付房屋占用资金的利息17484元（按年利率7.2%计算自2017年10月8日起至2020年5月7日止），利息应计算至款清之日止；3.判令第三人黄伟对上述款项承担连带清偿的支付责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月，第三人联系原告，称其外甥即被告在新农村改建的自建房出售，价格不会贵，建筑面积在100㎡左右，只需十多万元就能买到。该栋房屋建房时第三人出了资，也占有股份。原、被告及第三人一起到沙洲坝镇官山村官山小组看房，当时仅有七层和楼下一间柴火间有卖，其他楼层已经卖出。房屋现状是门窗都没有安装，墙和地板也没粉刷。在第三人的催促下，2017年10月7日，原告与被告及第三人就买卖七楼套房及楼下一间柴火间的价款及购房款交付和交房进行了约定，并确定了《房屋转让合同》。当日，原告通过父亲黄兆柏在江西瑞金农村商业银行股份有限公司的银行账户将90000元转入第三人黄伟的银行账户。之所以转入第三人黄伟的银行账户，是因为被告交代的，该房屋是被告与第三人合伙建的，他们之间会算账。另外4000元是拿的现金给被告杨胜杰。原告付款后，因资金困难，没有立即去装修房屋。2019年9月，原告准备去收房装修时，发现该房屋被人安上了门，并装修好了，原告这时才知道被告因债务问题被法院强制执行，该房屋已于2015年10月19日抵债给案外人，他们在法院签订了《执行和解协议》，案外人又于2018年8月间将该房屋转卖给了他人。之后，被告于2019年5月28日与涉案的申请执行人、被执行人就该房屋又达成了相关协议，并写了书面的言明字，确认了执行和解协议的有效性。原告知晓后，多次要求被告及第三人解决，被告及第三人谎称“没有以房抵债给其他人，给他们两个月时间他们会用钱赎回，再交给原告”。到期后，被告又称“房屋不能卖给你，就算我向你原告借钱，94000元从交付之日起算两分的月利息，到2019年底一定连本带息全部付清”。但到去年底，被告及第三人仍分文未付，被告及第三人的行为严重损害了原告的合法权益。原告认为，被告明知该房屋已经抵债给了案外人，还以欺诈手段与原告签订合同，损害原告的利息，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同为无效合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告杨胜杰未答辩，亦未向本院提交证据。第三人黄伟述称：1.第三人系原告黄海家与被告杨胜杰签订《房屋转让合同》的在场人，并非与被告共同建房的合伙人，也非共同卖房者，第三人无需承担归还购房款的责任。原告将购房款转给第三人，是因为被告欠第三人的钱，被告用购房款向第三人抵债。第三人与被告系舅甥关系，2014年起，被告多次以资金周转为由向第三人借款共计230000元。2017年，第三人要求被告还款，被告则告知第三人，其将房屋售卖后可以还款，希望第三人介绍他人买房。后第三人知悉原告欲买房，故与原告说明了被告欠第三人借款，卖房抵债的事情。原告将90000元转给第三人是受到了被告的指示，第三人直接收取购房款，仅是为了省去转账的麻烦。因此，《房屋转让合同》的双方当事人是原告与被告，被告违反诚实信用原则，应由被告承担不利的法律后果，与第三人无关。2.第三人也是本案的受害方，第三人根本不知道涉案房屋已于2015年被卖出。3.原告诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》的规定，因欺诈订立的合同，不属无效合同，原告的诉讼请求错误，应予驳回。4.原告主张利息于法无据，不予支持。原、被告签订的《房屋转让合同》并未约定利息，应视为没有利息。经审理查明：2017年8月20日，被告杨胜杰向原告黄海家出具一份收条，载明：“今收到黄海家手订房订金贰仟元整（七层房），此据，今收人：杨胜杰，2017年8月20日”。2017年10月7日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋转让合同》一份，约定：“甲方就坐落于瑞金市官山村官山小组1号新农村改建的自建房第七层套房转让给乙方，甲乙双方就转让的相关事宜，经协商达成如下协议：一、甲方自愿同意将坐落于瑞金市官山村官山小组1号新农村改建的自建房七层套房（建筑面积：125平方米）及房屋后面靠北边柴火间（面积约28平方米）转让给乙方。二、七层套房转让价格为960元／平方米，计币壹拾贰万元整（￥120000元），柴火间转让价格壹万元整，房屋转让款合计壹拾叁万元整（￥130000元）。三、乙方同意在本合同签订之日支付甲方房屋转让款玖万贰仟圆整，余款肆万元乙方迁进新房居住后，由乙方一次性付清给甲方。四、甲方必须保证责任范围的权属无争议，甲方应负责解决，并赔偿乙方的相应损失，甲方协助乙方办理好不动产转移登记。五、甲方负责转让房屋的水、电立户，乙方负责水、电立户费用贰仟元（￥2000元），超过部分的水、店立户费用由甲方负责承担。六、乙方自本合同签订之日起享有转让房屋的所有权和使用权等权利，乙方有权利自行处分受让的房屋，转让房屋如遇政府拆迁征用，拆迁补偿安置费用由乙方享有。七、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议自双方签字之日起生效，不得反悔。”第三人黄伟在该合同“在场人”处签名捺印。当日，原告按照被告的指示将购房款90000元通过其父亲黄兆柏的银行账户转账至第三人的银行账户。2017年10月9日，原告向第三人出具欠条，载明：“今欠到黄伟手房款计人民币肆万元整（40000元）。今欠人：黄海家，2017.10.9日”。此后，被告未将案涉房屋交付给原告，双方协商未果，故而成讼。庭审中，原告称其于2017年9月交付给被告材料款2000元，第三人陈述被告收取了原告的材料款2000元。另查明，2015年10月19日，被告杨胜杰将案涉房屋以148350元抵给刘泽明，刘泽明同意被告自2015年10月19日起6个月内可以回赎该房屋。再查明，案涉房屋是在农村集体土地上建造的，未办理不动产权登记。以上事实，有原告身份证复印件1份、被告常住人口信息表1份、第三人身份证复印件及常住人口登记表各1份、房屋转让合同1份、江西瑞金农村商业银行股份有限公司客户账明细6页、收条1份、强制执行申请书复印件1份、执行和解协议复印件1份、收条复印件1份、言明字复印件1份、证明1份、借条3份、欠条1份以及原告、第三人在庭审中的相关陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告黄海家主张《购房合同》因被告杨胜杰以欺诈手段与原告签订，损害原告的利益而无效，本院认为，即使被告以欺诈手段与原告签订了合同，但是该合同未损害国家利益，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项合同无效的情形。但案涉房屋系在农村集体所有的土地上建造的房屋，转让房屋必然处分土地，而农村集体所有的土地依法不允许转让给农村集体经济组织以外的人员或单位，因原、被告不属于同一集体经济组织成员，故原、被告签订的《购房合同》违反了法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的情形，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告为购买案涉房屋向被告支付了定金2000元及购房款90000元，该款被告应当返还给原告，故对原告要求被告返还92000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还材料款2000元的问题，《购房合同》中并未就材料款进行约定，原告及第三人黄伟的陈述不足以证明被告收取了材料款2000元，原告未提供直接证据被告收取了该款，故对该诉请，本院在本案中不予支持。关于损失的问题，原告给付被告92000元款项后丧失了对该资金的使用收益权，收益的损失即为利息损失，又因原、被告均应当知道案涉房屋为农村集体土地上的自建房，双方签订的《购房合同》无效，双方均存在过错且过错程度相当，依法应当对本案的损失承担同等过错责任，故对原告要求被告对上述利息损失承担50%的责任的诉请，本院予以支持，即被告应当赔付原告以92000元为基数、自2017年10月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的一半计算、2019年8月20日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一半计算的利息损失。其余诉请，于法无据，本院不予支持。关于第三人黄伟是否承担责任的问题，第三人并非案涉合同的当事人，其仅作为在场人在合同上签字，原告主张第三人与被告合伙建房，但未提供相应的证据予以证明，第三人又不认可，故原告诉请第三人承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告黄海家与被告杨胜杰于2017年10月7日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告杨胜杰应当于本判决生效之日起三十日内返还给原告黄海家92000元并支付利息损失（以92000元为基数，自2017年10月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的一半计算，自2019年8月20日起至款清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一半计算）；三、驳回原告黄海家的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2530元（原告黄海家已预交），由原告黄海家负担200元，由被告杨胜杰负担2330元并于本判决生效之日起三十日内返还给原告黄海家。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 邹 洁人民陪审员 陈 亮人民陪审员 朱彩华二〇二〇年十一月二十日书 记 员 罗艳云