西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初16419号 原告：西安珠江投资有限公司。住所地西安市未央区团34D。统一社会信用代码91610133735087055Q。法定代表人：李民权，总经理。委托诉讼代理人：李斌，男，该公司法务总监，现住西安市。委托诉讼代理人：付晨芬，女，该公司法务助理，现住西安市。被告：神剑，男，1988年9月12日出生，职业不详，户籍住址地西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安珠江投资有限公司（以下简称珠江公司）与被告神剑商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林娜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠江公司委托诉讼代理人付晨芬到庭参加诉讼，被告神剑经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签订《商品房买卖合同》（备案登记号为Y16017298）,于2020年7月10日已解除；2、判令被告立即向原告支付违约金77510.2元（按总房款的百分之二十计算）；3、XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋的登记备案注销手续及抵押注销手续，并承担逾期办理注销手续的违约金（自2020年7月10日之日起至实际配合完成注销之日止，每日按总房款的千分之零点五计算）；4、XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，并承担相应的房屋折旧费（自2020年7月10日至实际返还房屋之日止，每月按总房款的百分之零点六计算）；5、判令被告承担本案诉前财产保全的保险费用1162.65元，诉前保全费用2235元，以上暂计80907.85元；6、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年2月24日，其与被告签订《商品房买卖合同》（备案登记号为Y16017298），约定被告购买其开发位于西安市未央区XX环XX城XX幢XX单元XX层XX号房产，该房屋总价款387551元，剩余房款27万元以银行按揭方式支付，被告支付首付款后，向中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行）申请按揭贷款，并与原告、建行签订了借款合同，原告对该笔按揭贷款承担阶段性连带保证责任。后因被告无法按期偿还按揭贷款，建行起诉要求被告偿还本金、利息、罚息，同时要求原告承担连带保证责任。法院作出（2019）陕0103民初11469号《民事判决书》，判令被告偿还建行截止2019年6月28日借款本金236761.81元、利息8393.52元以及2019年6月29日之后至借款本息清偿之日止产生的利息、复利、罚息，同时判令原告对上述款项承担连带清偿责任。判决生效后，建行向法院申请强制执行，法院从其公司扣款265635.11元，并作出（2020）陕0103执2080号《结案通知书》，现该案件已执行完毕。原告曾多次向被告发函要求被告清偿因违约行为导致的所有款项，但被告至今未履行。为维护其公司合法权益，故诉至法院，诉讼请求如前所述。被告神剑未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人交换证据并质证。原告提供如下证据：证据一、《商品房买卖合同》、补充协议；证据二、（2019）陕0103民初11469号民事判决书、（2020）陕0103执2080号执行通知书、（2020）陕0103执2080号结案通知书；证据三、《催告函》、EMS快递单、EMS快递回执、《限期清偿代偿款函》、EMS快递单、EMS快递回执、《关于解除商品房买卖合同的通知》、EMS快递单、EMS快递回执；证据四、保费缴款通知书、财产保险费专用发票；证据五、预交诉讼费通知、诉讼费收费票据。被告未到庭，应自行承担举证不能之责。根据当事人的陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y16017298），该合同约定：被告购买原告公司开发位于西安市未央区XX环XX村XX城XX幢XX单元XX层XX号的房屋，房屋总价款为387551元，付款方式为商业贷款，被告于2016年1月14日前支付首期房价款117551元，占全部房价款30.33%，剩余27万元申请贷款。同日，双方共同签订《商品房买卖合同》补充协议，约定若因被告违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与买卖双方签订的《个人购房借款抵押合同》的约定要求原告承担保证责任的，出卖人有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告应向原告支付房价款总额20%的违约金……被告应承担原告解除合同发生的费用，包括但不限于贷款本金、利息、罚金、诉讼费、律师费、已交税、费、物业服务费等，被告逾期未协助原告办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金。2016年3月7日，建行与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，建行向被告发放27万元贷款，借款期限为180个月。但截止2019年6月28日，被告连续逾期9期未按时偿还贷款，建行遂向西安市碑林区人民法院起诉，法院作出（2019）陕0103民初11469号《民事判决：判令被告偿还建行截止2019年6月28日借款本金236761.81元、利息8393.52以及2019年6月29日之后至借款本息清偿之日止产生的利息、复利、罚息，同时判令原告对上述款项承担连带清偿责任。2020年5月18日，原告向被告发出《催告函》，因被告神剑未履行上述判决的金钱给付义务，建行申请强制执行，通过法院执行原告账户银行存款265635.11元。2020年7月2日，原告再次向被告发出《关于限期清偿代偿费用的函》，后原告多次向被告催要未果酿成本诉。因被告未到庭致调解不能。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人自愿行为，且不违反法律规定，本院予以确认。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告通过法院向被告通知解除《商品房买卖合同》，就此合同解除事实，本院予以确认。当事人主张约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。根据合同约定，被告承担该房屋总房款20%做违约金，属于上述法律规定情形，本院予以调整，酌情由被告支付原告2万元违约金。原告主张被告协助办理《商品房买卖合同》注销手续，系对解除上述合同的延续义务，本院予以支持。关于原告要求被告办理涉案房屋在银行的撤押手续，因涉及案外人建行权利，本案不作论处，原告庭外可与建行协商处理。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋。关于原告主张被告承担逾期办理注销手续的违约金，虽系合同约定，但属在同一合同中补充的重复内容，且注销手续系解除合同后的延续义务，未经合法确认解除合同，被告亦无法配合注销，故本院对此请求不予支持。现西安市房屋市值不断增值，原告要求被告承担相应的房屋折旧费，虽有合同约定但与客观事实不符，本院不予支持。原告主张保函费1162.65元，系原告自行提供担保属性所产生，且并非本案一审所直接产生的损失，故本院不予支持。因被告未按约向银行支付按揭贷款，被告之行为显系违约，因被告未到庭，就扣除上述违约金及其他费用后，原告返还被告的款项，被告可另案处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告西安珠江投资有限公司与被告神剑于2016年2月24日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y16017298）予以解除；二、被告神剑于本判决生效之日起十日内协助原告西安珠江投资有限公司在房管部门办理上述第一项《商品房买卖合同》（合同登记号：Y16017298）备案注销手续。三、被告神剑于本判决生效后十日内支付原告西安珠江投资有限公司违约金2万元；三、被告神剑于本判决生效后十日内协助原告西安珠江投资有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同》注销备案手续，因此产生的相关费用由被告承担；四、驳回原告西安珠江投资有限公司其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7113元、保全费2235元（原告均已预交），现由被告神剑承担，被告于上述第二项付款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    林  娜   二0二0年十一月十二日 书  记  员    马  楠 1