广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初19777号原告：徐业娇，女，汉族，1966年6月29日出生，住海南省乐东黎族自治县国营乐中农场二十队，公民身份号码460************381。委托诉讼代理人：彭军，与徐业娇是夫妻关系。被告：中山市广联泰富房地产投资有限公司，住所地广东省中山市*********平湖秋月花园1期1幢17卡商铺，营业执照442********4346。法定代表人：何某1。原告徐业娇与被告中山市广联泰富房地产投资有限公司（以下简称广联泰富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告徐业娇的委托诉讼代理人彭军到庭参加诉讼，广联泰富公司无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐业娇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付截止到起诉之日违约金人民币574.56元；2.判令被告判决书下达起十日内为原告办理并交付中山市*********************摩托车位的《中华人民共和国不动产权证书》，车位价值3600元;3.被告向原告赔偿自起诉之日到第2项交付之日的违约金，计算方法为人民币3600元乘以0.0001再乘以第2项交付日与起诉日之间的间隔天数。事实与理由：原告于2014年3月11日签署《中山市商品房买卖合同》，该合同约定之商品房坐落于中山市*********************摩托车位，总价为人民币3600元，该合同第10页之第十四条第4项约定被告必须在该车位交付使用后720天内为原告办理房地产权属证书，即具备法律效力的《中华人民共和国不动产权证书》，原告如期按合同约定足额支付所有费用，但被告一直拒绝向原告办理并交付该车位之《中华人民共和国不动产权证书》，导致原告蒙受无法主张及转让该车位产权等巨大损失。证据和证据来源：双方签署的《中山市商品房买卖合同》、《中华人民共和国税收缴款书》。为维护原告合法权利，特起诉至法院。原告徐业娇在诉讼期间向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中华人民共和国税收缴款书。被告广联泰富公司下落不明，本院发出公告，通知被告广联泰富公司到庭应诉及答辩，公告期届满后，广联泰富公司未到庭答辩及质证，也未向本院提供任何证据。本院经审理认定事实如下：徐业娇（买受人）与广联泰富公司（出卖人）签订落款日期为2014年3月11日《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1401011997），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市*********************的摩托车位。总付款方式及期限:买受人按一次性付款，约定金额：3600元；付款方式：现金；约定付款时间：2014-3-11。交付期限：出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后720工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4、买受人须按出卖人通知的时间提供办理房地产权属证书所需的资料及缴交有关税费，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等买受人原因导致不能按期取得房地产权属证书，则出卖人不承担任何责任。如由于出卖人的原则导致延误的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款万分之壹向买受人支付违约金。违约金累计不超过总房价的5%。合同还约定了其他内容。2014年4月10日，广联泰富公司开具的发票载明徐业娇向其支付库房房价3600元。徐业娇已足额支付购摩托车位3600元。庭审中，徐业娇称其于2014年4月10日以现金方式交付完毕车位款项，并于当日知道自己的车位所在地，自行在此停车。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。徐业娇与广联泰富公司签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。徐业娇已依约履行支付购房款的义务，广联泰富公司应依约交付涉案房地产给徐业娇使用，并办理涉案房地产的产权转移登记备案手续。现广联泰富公司逾期办理产权转移登记备案手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，为徐业娇办理中山市*********************摩托车位的不动产权权属登记。本案的争议焦点在于逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于逾期办证违约金。案涉商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”及该约定第4项：“如由于出卖人的原则导致延误的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款万分之壹向买受人支付违约金。违约金累计不超过总房价的5%”。按照上述约定，徐业娇于2014年4月10日自行在该车位使用，该日应视为广联泰富公司交付车位的时间，因此，广联泰富公司应从2014年4月10日起720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但广联泰富公司至今未能为徐业娇向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约。故广联泰富公司依约应自2017年3月1日起至广联泰富公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止按每日万分之一向买受人支付逾期办证违约金。虽然涉案合同中明确约定了逾期办证违约金累计不超过已付房价款的5%，但该封顶条款未与广联泰富公司逾期办证的违约时限相联系，在广联泰富公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，且广联泰富公司至今仍未确定何时能到产权登记机关备案的情况下，若广联泰富公司无论逾期办证的行为再延续多久，广联泰富公司均只承担累计已付房价款的5%的违约金，这显然与广联泰富公司的违约行为严重程度不相符，也与买受人支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值相失衡。在广联泰富公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不足以督促广联泰富公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了广联泰富公司怠于办证应负的长期违约责任。故基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的5%的封顶条款为限。广联泰富公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证的权利且不影响本院对已查明事实作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告中山市广联泰富房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内为原告徐业娇办理中山市*********************摩托车位的不动产权权属登记；二、被告中山市广联泰富房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐业娇支付逾期办证违约金（以3600元为基数，从2017年3月1日起计至被告中山市广联泰富房地产投资有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）;三、驳回原告徐业娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告徐业娇已预交），由被告中山市广联泰富房地产投资有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告徐业娇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  余 磊审 判 员  林瑞红人民陪审员  李士森二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  黄应虹书 记 员  杨平丽