浙江省绍兴市柯桥区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0603执异163号 案外人：绍兴花为媒医用配套有限公司,住所地绍兴市柯桥区兰亭街道任家畈村。 法定代表人：张巧云。 委托代理人：张亚江，浙江鉴湖律师事务所律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司绍兴市分行，住所地绍兴市越城区人民中路****。 负责人：夏立宏，系行长。 委托代理人：蔡乐平，浙江大公律师事务所律师。 委托代理人：金丽莎，浙江大公律师事务所律师。 被执行人：浙江绍兴花为媒家私有限公司，住所地绍，住所地绍兴市柯桥区福全街道五洋桥v> 法定代表人：张巧云，系董事长。 被执行人：浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司，住所地绍，住所地绍兴市中兴中路**金鑫大厦**v> 法定代表人：钱素娟，系总经理。 被执行人：绍兴花为媒家居有限公司，住所地绍兴市，住所地绍兴市柯桥区兰亭街道任家畈村 法定代表人：金芯宇。 被执行人：绍兴中国轻纺城化工品市场有限公司，住所地绍兴市，住所地绍兴市柯桥区福全街道工业园区旁 法定代表人：朱利慧。 被执行人：绍兴花为媒正兴房产有限公司，住所地绍兴市，住所地绍兴市柯桥区福全街道沈家畈村 法定代表人：俞双喜。 被执行人：绍兴花为媒印染有限公司，住所地绍兴市，住所地绍兴市柯桥区福全街道福全工业园区 法定代表人：金才堂。 被执行人：金庆荣，男，1963年11月4日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被执行人：肖水娟，女，1966年7月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 本院在执行（2019）浙0603执4910号申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市分行与被执行人浙江绍兴花为媒家私有限公司、浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司、绍兴花为媒家居有限公司、绍兴中国轻纺城化工品市场有限公司、绍兴花为媒正兴房产有限公司、绍兴花为媒印染有限公司、金庆荣、肖水娟金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴花为媒医用配套有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人绍兴花为媒医用配套有限公司称，案外人从司法淘宝网上获悉，贵院定于2020年11月2日10时至2020年11月3日10时对绍兴花为媒家居有限公司名下位于绍兴市柯桥区××镇××村××幢××房地产进行司法拍卖。案外人认为该次拍卖侵害了案外人的优先购买权和合法的财产权益，现特提出执行异议。请求贵院立即停止淘宝网上2020年11月2日10时至2020年11月3日10时对绍兴花为媒家居有限公司名下位于绍兴市柯桥区××镇××村××幢××房地产的拍卖。事实与理由：一、案外人与绍兴花为媒家居有限公司自2012年1月1日起就存在房屋租赁合同关系，案外人向绍兴花为媒家居有限公司租赁柯桥法院挂牌的兰亭镇任家畈村的工业厂房，租赁面积为3325.88平方米，租金为每年12万元。双方的租赁关系一直延续至今。案外人一直在此开展生产经营，注册地址也在，注册地址也在此处租人和实际使用人。二、案外人与绍兴花为媒家居有限公司的租赁关系早于银行抵押权的设定时间。案外人与绍兴花为媒家居有限公司的租赁关系在2012年1月1日就已经建立，每年由税务局开具房租发票，租金也通过银行汇付，因此租赁关系真实存在，租赁关系合法有效。该厂房的抵押设定时间为2013年，因此租赁关系早于抵押时间，应当依法得到保护。三、拍卖应当考虑案外人租赁厂房的实际情况，并予以保护。案外人一直以来就合法租赁厂房，并在此开展生产经营活动，现场存放了案外人大量的生产设备、原材料、库存产品，案外人还投入款项对厂房进行了改造和维护，本次拍卖未对租赁情况实际情况作考虑和妥善安排，也未给予案外人租赁厂房的优先购买权。综上所述，案外人与绍兴花为媒家居有限公司存在合法的租赁关系，案外人的合法权益应当得到保护，故案外人请求贵院立即停止本次拍卖。为证明上述事实，案外人向本院提交了房屋租赁合同、浙江增值税普通发票、转账凭证等证据。 申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市分行辩称，案外人的异议请求不能成立。理由如下：第一、申请执行人与抵押人的抵押关系合法有效。案外人也已经在抵押时向银行方面出具承诺，如抵押权人需提前处置抵押物的，租赁合同提前终止，案外人承诺放弃抗辩。第二、本案的抵押早于所谓的租赁关系。抵押物设定抵押的时间2017年3月14日，而案外人有效的租赁合同在抵押设定之后。第三、申请执行人是国有企业，案外人通过本案提出异议实际上是损害国有企业的合法权益。综上，本案不管是从法律还是从情理，案外人的请求均不能成立。为证明上述事实，申请执行人向本院提交了不动产登记证明、承租人声明、抵押人声明、房屋租赁合同各一份。 被执行人浙江绍兴花为媒家私有限公司、浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司、绍兴花为媒家居有限公司、绍兴中国轻纺城化工品市场有限公司、绍兴花为媒正兴房产有限公司、绍兴花为媒印染有限公司、金庆荣、肖水娟未发表意见，亦未提交相关证据。 本院经审查查明，中国银行股份有限公司绍兴市分行与浙江绍兴花为媒家居有限公司于2017年2月27日签订编号为绍市2017人抵026《最高额抵押合同》一份，该合同约定，为担保浙江绍兴花为媒家私有限公司自2017年2月24日起至2019年2月24日止发生的借款等债务的履行，抵押人绍兴花为媒家居有限公司自愿向将位于绍兴市柯桥区××街道××村××幢的不动产（产权编号为浙20**绍兴市柯桥区不动产权第0009864号）抵押给中国银行绍兴市分行；抵押物担保的最高债权本金702.073万元。上述抵押物已于2017年3月14日在绍兴市国土资源局不动产登记部门办理抵押登记，登记证明号为浙（2017）绍兴市柯桥区不动产证明第0007032号。抵押时，抵押人向中国银行绍兴市分行出具抵押人声明一份，并附房屋租赁合同一份，声明中记载，上述抵押财产已租赁给案外人绍兴花为媒医用配套有限公司，租赁期限1年。房屋租赁合同中约定租赁期限为自2017年1月1日起至2017年12月31日止。同时案外人绍兴花为媒医用配套有限公司作为承租人也向中国银行绍兴市分行出具承租人声明，声明记载，本公司于2016年12月20日与出租人绍兴花为媒家居有限公司就座落在兰亭镇任家畈村房产签订了租赁合同，租赁期限截止日为2017年12月31日。……贵行需提前处置抵押物的，本公司同意租赁合同提前终止，本公司承诺放弃抗辩权。 本院（2019）浙0603民初641号民事判决确定：一、浙江绍兴花为媒家私有限公司应于本判决生效之日起十日内归还给中国银行股份有限公司绍兴市分行借款本金4700万元，并支付该款自2018年11月21日起至实际款清之日止的利息（含罚息、复利）按中国人民银行规定及案涉合同约定计算；二、浙江花为媒家私有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给中国银行股份有限公司绍兴市分行为实现债权而支出的律师费148000元；……五、中国银行股份有限公司绍兴市分行有权就上述第一、二项债权对绍兴花为媒家居有限公司提供的编号为浙（2017）绍兴市柯桥区不动产证明第0007032号《不动产登记证明》项下抵押物在最高本金余额7020730元及相应利息、罚息、复利、实现债权的费用等范围内依法定程序优先受偿（利息、罚息、复利以本金7020730元按中国人民银行有关规定及双方《流动资金借款合同》约定计算）；……”。判决书生效后，各义务人未能自觉履行。中国银行股份有限公司绍兴市分行向本院申请执行，本院予以立案执行。在执行过程中，拟对上述抵押房产进行评估、拍卖，案外人据此向本院提出执行异议。 在异议审查中，案外人绍兴花为媒医用配套有限公司向本院提交了于2013年12月25日与绍兴县花为媒家居有限公司签订房屋租赁合同一份，而该协议约定：租赁期限为自2014年1月1日起至2014年12月31日止。同时案外人还提交2018年至2019年房租费发票及转账凭证，用以证明案涉房产仍在租赁使用中。 以上事实，由申请执行人提交的证据材料，本院（2019）浙0603民初641号民事判决书及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，案外人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，需举证证明租赁合同的真实，合同签订于案涉房屋抵押前且案外人在抵押前已依据租赁合同合法占有案涉房屋至今。本案中，案外人绍兴花为媒医用配套有限公司主张对案涉房屋享有租赁权，但案外人提交的租赁合同约定的租赁期限已满，即使按抵押人在案涉房产设定抵押时提交的房屋租赁合同中租赁期限也已届满，至于案外人至今仍在租赁使用应为不定期租赁或在抵押后所签订租赁合同，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上，本院对案外人提出的异议请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人绍兴花为媒医用配套有限公司的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  周 虎 人民陪审员  金张林 人民陪审员  胡禾苗 二〇二〇年十一月二十一日 书 记 员  石青岚