云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8513号上诉人（原审被告）：蒋啟甜，男，汉族，1989年10月17日出生，现住云南省保山市施甸县。委托诉讼代理人：张美云、邓选能，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨博，女，汉族，1967年1月18日出生，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：仇艺，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周安琪，云南义海律师事务所实习律师，一般授权代理。原审第三人：云南华云实业集团有限公司。住所：安宁市昆钢建设街。法定代表人：张海涛，董事长。委托诉讼代理人：曹珂莉，女，汉族，1992年8月1日出生，住甘肃省正宁县，该公司员工，一般授权代理。上诉人蒋啟甜因与被上诉人杨博、原审第三人云南华云实业集团有限公司（以下简称：华云公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。蒋啟甜上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨博的上诉请求或将本案发回重审；2、本案一、二审案件受理费由杨博承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，杨博并非涉案商铺的原始权利人或承租人，其向蒋啟甜出租涉案商铺的行为不对杨博产生效力。根据《商铺租赁合同》，涉案商铺的出租方为杨博，但是根据《市场场地（摊位〉租赁合同》，涉案商铺的出租方与承租方分别为云南浩绿实业集团有限公司与案外人郭春福，根据本案证据，均不能证明杨博与涉案商铺有任何关系，杨博就涉案商铺向蒋啟甜出租的行为对杨博不产生效力。根据《市场场地（摊位）租赁合同》，郭春福对涉案商铺只享有1年的承租权，但杨博与蒋啟甜签订的租赁合同租赁期限为4年，杨博隐瞒房屋后三年无权转租的事实，从而转租给蒋啟甜，蒋啟甜基于4年的租赁期限制定了对应的经营方案，现租赁期限的大幅缩短，直接导致蒋啟甜在该经营期内收益严重受损，侵害了蒋啟甜的权益。2、本案不存在合同解除的情形，一审法院判令《商铺租赁合同》解除错误。蒋啟甜并无转租行为，蒋啟甜与案外人赵波系合伙关系，由蒋啟甜提供场地，案外人赵波实际经营。蒋啟甜虽于2019年7月13日与案外人赵波签订了《商铺租赁合同》，但该《商铺租赁合同》并未实际履行，该《商铺租赁合同》仅是为了办理工商登记，蒋啟甜与案外人赵波实为合伙经营关系，合伙经营方式为蒋啟甜提供场地，案外人赵波实际经营，双方对经营收益进行分成。因此，涉案商铺是由蒋啟甜与赵波共同经营，不存在转租行为。杨博与蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》对合同的约定解除作出了约定，本案并不符合约定解除的条件。《商铺租赁合同》第五条“合同的变更和解除”第1款“（1）未按约定期限交付租金，超过一个月以上的。（2）从事非法经营及违法犯罪活动的。”因此，只有蒋啟甜存在上述两种情形时，杨博才有权依照合同约定解除《商铺租赁合同》，但蒋啟甜既未逾期交付租金，也未利用涉案商铺从事非法经营或者犯罪活动，本案不符合约定解除的条件。杨博与蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》也不符合《合同法》第九十四条的法定解除条件。3、一审法院适用法律错误。因一审法院未查明涉案商铺的权利人或承租人，致使适用法律错误。一审法院将涉案商铺实际承租人即郭春福排除在合同主体之外，损害了合同当事人和第三人的利益。本案由郭春福向浩绿公司承租案涉商铺，与蒋啟甜签订《商铺租赁合同》的系杨博，杨博就涉案商铺不享有任何权益，即便认定案外人郭春福追认了杨博的行为，根据《民法总则》第一百六十二条的规定，杨博实施的行为，应当对案外人郭春福产生效力，而非对杨博产生效力。一审法院适用《合同法》第二百二十四条错误。首先，本案蒋啟甜并不存在擅自转租的情形；其次，根据《合同法》第二百二十四条的规定，只有存在擅自转租的事实情况下，出租人才享有合同解除权，但从《合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定可知，合同解除权的行使应当有一定的限制，即合同另一方当事人的行为是否会影响享有解除权的一方当事人合同目的的实现。在转租行为没有改变租赁物性质、没有影响出租人收取租金目的的前提下，为维护交易的稳定性，在存在擅自转租的情形下，也不当然的解除合同。一审法院依据《合同法》第二百二十四条的规定解除《商铺租赁合同》，明显属于适用法律错误。综上诉述，请求二审法院改判支持蒋啟甜的上诉请求。另补充上诉理由：杨博于2019年7月13日后明知案涉房屋由赵波使用的事实。杨博辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华云公司述称，华云公司不是本案的适格主体，故华云公司不发表意见。杨博向一审法院起诉请求：1、请求解除杨博于蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》。2、判令蒋啟甜返还租赁商铺；3、判令由蒋啟甜承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2019年5月24日，原告杨博（甲方）与被告蒋啟甜（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定原告杨博将位于昆钢创业园C区4-1号面积为289平方米的铺面出租给被告蒋啟甜。租赁期限4年，自2019年5月24日至2023年5月23日。租金每年110000元，分4年付，每次年4月23日付110000元。合同第二条第1项约定：“合同期内，乙方不得将本合同擅自转让，如有必要甲乙双方商谈后方可转让本商铺租赁合同。”合同签订当日，原告杨博将涉案商铺交付给被告蒋啟甜。之后，被告蒋啟甜向原告杨博支付了2019年5月24日至2020年5月23日租金110000元及保证金5000元。另查明，2019年7月13日，被告蒋啟甜与案外人赵波签订《商铺租赁合同》，将涉案昆钢创业园C区4号的商铺中的128平方米出租给了赵波用于经营餐厅。再查明，原告杨博与案外人郭春福系夫妻关系。2019年4月29日，郭春福与案外人云南浩绿实业集团有限公司签订《市场场地（摊位）租赁合同》，约定郭春福向云南浩绿实业集团有限公司租赁了涉案商铺，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止。2019年4月29日，郭春福向云南浩绿实业集团有限公司支付了2019年5月1日至2020年4月30日的租金70000元。2020年4月9日，郭春福向第三人云南华云实业集团有限公司支付了2020年5月1日至2021年4月30日的租金70000元。一审法院认为：原告杨博与被告蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的合同,合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告杨博系《商铺租赁合同》的当事人，是本案的适格主体。对于原告杨博要求解除与被告蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”同时，原告杨博与被告蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》亦约定“合同期内，乙方不得将本合同擅自转让，如有必要甲乙双方商谈后方可转让本商铺租赁合同”。一审庭审查明，被告蒋啟甜于2019年7月13日与案外人赵波签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺中的128平方米出租给了赵波用于经营餐厅。对此，被告蒋啟甜辩称自己与赵波系合伙经营关系，但对于合伙的事实被告蒋啟甜并不能提供相应证据予以证实，故对其辩解理由一审法院不予采信。被告蒋啟甜未经原告杨博同意将涉案商铺转租的行为，已构成违约。一审法院于2020年3月30日向被告蒋啟甜送达了民事起诉状副本，可视为原告杨博解除合同的通知已经到达，故原告杨博要求解除与被告蒋啟甜于2019年5月24日签订的《商铺租赁合同》,具有事实和法律依据,一审法院予以支持，双方签订的《商铺租赁合同》于2020年3月30日解除。合同解除后，被告蒋啟甜应当将涉案商铺返还原告杨博。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十四条第二款、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款之规定，判决：“一、原告杨博与被告蒋啟甜于2019年5月24日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月30日解除。二、被告蒋啟甜于判决生效后十日内将位于昆钢创业园C区4-1号商铺退还原告杨博。案件受理费1250元，由被告蒋啟甜承担。”二审中，蒋啟甜向本院提交以下证据：1、微信聊天记录、《告知书》，欲证实：杨博自2019年7月13日就知道蒋啟甜与赵波签订商铺租赁合同的事实，但杨博于2020年3月19日才提出转租异议，已经超过了6个月；2、照片，欲证实：杨博知晓转租案涉商铺的事实。经质证，杨博对证据1微信聊天记录的真实性、合法性认可，但微信聊天记录不能证实杨博同意转租的事实，对《告知书》无异议；对证据2不予认可，认为与本案无关。华云公司对蒋啟甜提交的证据不发表质证意见。本院对蒋啟甜提交的证据1真实性予以确认，对其关联性本院将在本院认为部分予以评述。对证据2因无法确认拍摄时间，本院对照片的关联性不予确认杨博向本院提交以下证据：《商铺租赁合同》二份，欲证实：蒋啟甜将案涉商铺转租给赵波、彭小乔等案外人。经质证，蒋啟甜对二份《商铺租赁合同》的真实性无异议，蒋啟甜与赵波签订的《商铺租赁合同》仅用于办理工商登记，对其关联性不予认可，蒋啟甜与彭小乔签订的《商铺租赁合同》无关。本院对二份《商铺租赁合同》的真实性予以确认。针对一审判决确认的事实，蒋啟甜提出以下异议：蒋啟甜与赵波实际上是合作关系，并非租赁合同关系；并补充以下事实：杨博于2019年7月13日前明知赵波实际使用案涉商铺。杨博、华云公司对一审判决确认的事实无异议，针对蒋啟甜提出的异议及补充事实，本院将作为本案争议焦点在本院认为部分予以评述。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、杨博是否有权出租案涉商铺？二、蒋啟甜是否存在转租行为？三、杨博是否有权请求解除与蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》？本院认为：关于争议焦点一，杨博是否有权出租案涉商铺。根据本案查明的事实，虽郭春福与浩绿公司签订了租赁合同承租案涉商铺，但杨博与郭春福系夫妻关系，郭春福对杨博与蒋啟甜签订租赁合同也并未提出异议，故杨博有权出租案涉商铺，杨博系本案的适格原告。关于争议焦点二，蒋啟甜是否存在转租行为。本案中，杨博与蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》已约定了蒋啟甜需要与杨博协商后才可转租案涉商铺。蒋啟甜于2019年7月13日与案外人赵波签订了《商铺租赁合同》，约定蒋啟甜将案涉商铺出租给赵波。首先，关于杨博是否知晓赵波使用案涉商铺的事实。二审中蒋啟甜提交了微信聊天记录，但微信聊天记录系郭春福与蒋啟甜之间就支付水电费的事实进行协商，并且微信聊天中并未明确反映出赵波在使用案涉商铺，故本院对蒋啟甜提交的证据1微信聊天记录的关联性不予确认，对其所提杨博于2019年7月13日就知晓赵波使用案涉商铺的上诉主张及事实异议不予采信。其次，关于蒋啟甜与赵波是否存在合伙关系。蒋啟甜一、二审中均未提交证据证实蒋啟甜与赵波存在合伙关系，并且蒋啟甜与赵波之间签订了《商铺租赁合同》，蒋啟甜所提其与赵波之间存在合伙关系的事实无依据，本院不予采信。关于争议焦点三，杨博是否有权请求解除与蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》。如前文所述，本案双方签订的《商铺租赁合同》中约定了蒋啟甜需要与杨博协商后才可转租案涉商铺，而蒋啟甜未按合同约定与杨博协商，而将案涉商铺转租给赵波，杨博可依照合同约定解除《商铺租赁合同》。一审法院判令解除蒋啟甜与杨博签订的《商铺租赁合同》，并由蒋啟甜返还案涉商铺的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，蒋啟甜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人蒋啟甜承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年十一月九日法官助理潘鑫书记员袁艺