安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1523民初3124号原告：巢超，男，1992年07月24日出生，汉族，安徽省舒城县人，农民，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：巢良开，男，1969年02月04日出生，汉族，安徽省舒城县人，住安徽省舒城县。（系原告父亲）。委托诉讼代理人：汪贤乐，舒城县河棚镇法律服务所法律工作者。被告：安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司，住所地：安徽省舒城县城关镇舒六路。法定代表人：陈正华，董事长。委托诉讼代理人：祝延兵，安徽继宏律师事务所律师。原告巢超与被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年07月06日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了进行审理。原告巢超委托诉讼代理人汪贤乐、被告华鹏公司法定代表人陈正华、委托诉讼代理人祝延兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巢超向本院提出诉讼请求：1.依法要求被告立即履行河棚农贸商城商品房（1号楼201、202号）买卖合同，交付房屋并给予办理房产登记至原告名下；2.依法要求被告承担逾期交房给原告造成的损失（以30万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4倍，支付自2013年11月22日起至实际交付房屋止的利息）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月22日，原、被告签订了河棚农贸商城一号楼206、207号、208商品房《认购预定书》。预定书约定：“一、乙方（原告）自愿购买河棚农贸商城1号楼206、207、208号商品房屋，建筑面积148.84平方米。二、房屋计价方式与价款：该商品房总金额为人民币玖拾玖万贰仟元整￥992000.00元。……五、乙方（原告）按甲方通知的时间来签订《商品房买卖合同》……。”认购预定书有甲方委托代理人林菊兰签名，并加盖“安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚农贸商城项目部”公章。认购预定书签订后，原告当日支付被告现金30万元。被告该农贸商城早已竣工，部分购房户已入住，但被告一直未与原告签订正式《商品房买卖合同》，也未将房屋交付给原告。原告先后多次要求被告履行合同，被告以公司内部事务以及涉诉繁忙为借口，迟迟不予履行，严重损害了原告的合法权益。原告为确保自己的合法权益，请求依法判决支持诉请。原告巢超对其陈述的事实在举证期限内向本院提供如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告身份情况；2.商品房预售许可证、《认购预定书》，证明被告与原告签订的预售房合同已符合售房条件；该合同具备商品房买卖合同性质；3.收款收据和银行业务凭证，证明被告已经收取购房款30万元；4.舒城县公安局经侦大队调查材料、姚艳求证明一份、六安市中级人民法院（2019）皖15民终40号《民事判决书》一份，证明林菊兰受合伙人陈正华、聂平、周稳聘请销售房屋；姚艳求证言和六安中院判决书进一步证明被告收到原告现金30万元事实；5.欠条、担保书各一份，证明被告已经认可被告委托代理人林菊兰签订的河棚农贸商城1#楼206、207、208房屋买卖合同。被告华鹏公司辩称，被告与原告之间不存在商品房预约合同关系，原告提供的认购预定书是无效的，对被告不具有约束力，应驳回原告的全部诉请。具体为：1.原告提供的2013年11月22日签订的购买河棚农贸商城1号楼206、207、208号房屋认购预定书没有被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司印章，该认购约定书的印章是“安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚镇农贸商城项目部”，该印章是否具有法人资格，不具备法人资格所签订的合同属自始无效、当然无效。另，收款收据也不是被告公司开具的，依据“物权法”的规定，物权的转让、出售须经物权所有人出具并由物权所有人签订合同，买受人交付房款义务；2.被告从未成立过安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚镇农贸商城项目部，也未刻制该项目部印章，上述合同及收据均系原告与林菊兰等人超越代理权的私自所为，与被告无关。被告与该项目部无任何法律上的关系，被告主体不适格；3.原告自2017年向法院起诉，舒城县人民法院分别作出（2017）皖1523民初2788号、（2018）皖1523民初1499-2号裁定撤回起诉、（2019）皖1523民初1604-2号裁定撤回起诉，（2020）皖1523民初3124号以同样是诉讼请求和事实、理由已经舒城县人民法院起诉3次开庭7、8次审理，均已查明案件真实事实为佐证，依据《民事诉讼法》的相关规定，原告属多次同一事实重复起诉且没有提供新证据足以证明案件事实，人民法院依法不予受理，故原告的诉请无事实和法律依据；4.认购预定书不具备商品房买卖合同的合法要件，原告提供的上述认购预定书不具备商品房买卖合同的属性，是原告与林菊兰之间签订的预约行为，被告对此认购预定书也未予认可，原告也未将任何款项交至被告处，故上述认购预定书对被告是无效的，对被告不具有法律约束力；5.2015年3月12日林菊兰出具给舒城县公安局的报账材料显示：2011年11月1日--2015年2月15日期间，本案中林菊兰认可客户胡漫丽属瞒报合同和瞒报收入，足以证明被告确实没有收到购房款，与林菊兰所签订的认购预定书也是假的，不具备商品房买卖合同及商品房预约合同的合法性；6.林菊兰提供给公安机关的汇总表显示“瞒报合同、瞒报收入”一栏，本案涉案争议的购房款系林菊兰瞒报的收入“巢超300000”和瞒报合同（系涉案的金额和合同）。且没有提供任何证据证明原告所主张的真实性、合法性成立，反而足以证明原告所交购房款系虚假的。原告诉讼请求主张交付房屋并办理房产登记和以30万元为基数造成损失按银行利率4倍无事实和法律依据。法院通过数次审理也未能认定其真实性、合法性，只一种可能系虚假的。故不能认定原、被告之间签订认购预定书合法事实和事由存在，与客观事实不符。被告华鹏公司为其辩称提供证据有：1.营业执照、法定代表人身份证明及身份证（均系复印件），证明被告基本信息，被告不是本案适格的主体；2.舒城县商品房预（销）售专用账户监管协议书，证明被告预（销）售商品房时，必须签订《舒城县商品房预（销）售专用账户通知书》，预售人凭监管银行出具的《开立商品房预（销）款专用账户通知书》到监管机构办理《商品房预售许可证》后，才能签订国家统一制定的《商品房买卖合同》并在合同注明预购人房款存入的专用账户；3.《认购预定书》一份，证明被告与杨全存签订的《认购预定书》上加盖的公章为“安徽省舒城县华鹏房地产开发有限公司”，原告提供的《认购预定书》上加盖的印章为“安徽省舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚农贸商城项目部”，证明原告提供的认购预定书签订主体不适格，原被告之间无认购预定法律关系；4.舒城县人民法院《民事判决书》一份，证明2018年11月12日（2018)皖1523民初2581号《民事判决书》中认定原告支付的房款系瞒报，林菊兰也承认没有交付被告，中院判决书也没有认定该款项。故原告交付30万元不真实，系虚假的。被告对原告提供的证据质证意见为，对证据1，认为与本案无关联性；对证据2，对《认购预定书》三性均持有异议，原、被告间不存在法律意义上的关系，林菊兰签订的合同无效；商品房预售许可证真实性无异议，但不能达到原告的证明目的；3.对证据3三性均有异议，不能证明原告支付房款的事实；4.舒城县公安局经侦大队调查材料，对其真实性无异议，但不能作为民事案件诉讼证据材料使用，原告不具有合同属性的相对人资格，姚艳求证言足以证明该30万元系姚艳求与李松陆撤条行为，与原告交付购房款无关联性；对证据5，欠条真实性无异议，担保书三性均有异议，与本案也不具有关联性；原告对被告提供的证据质证意见为，对证据1真实性无异议，但不能达到被告证明目的；对证据2真实性无异议，但与本案无关联性；对证据3，与本案无关联性，该份预定书多处未填写，印证是否一致客户无法左右，对证据4，两级法院判决书都反映出被告收到原告的30万元。本院对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证意见如下：1.原告出示的《认购预定书》，能证明原告与安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚镇农贸商城项目部、林菊兰签订了关于案涉房屋认购合同，收据与售房款统计汇总表（按购房户）相印证，证明林菊兰收到原告支付30万元房款；2.原告出示的关于对陈正华、林菊兰的行为不予立案理由说明书（附件）、舒城县公安局经侦大队询问笔录（聂平）、售房款统计汇总表（按购房户）、姚艳求的证言、六安市中级人民法院（2019）皖15民终40号民事判决书，被告认可其真实性，本院对其真实性予以确认；3.欠条、担保书，欠条被告对真实性无异议，能够与担保书相互印证，反映原告以案涉《认购预定书》为他人所欠房款作担保，被告法人陈正华对此知晓并签名认可的事实；4.被告出示的舒城县商品房（销）售专用账户监管协议书，因该协议书签订日期系于案涉合同之后，不足以证实原告的主张，本院对其证明效力不予确认；5.被告出示的《认购预定书》，因与本案关联性不足，本院对其证明目的不予确认；6.被告出示的舒城县人民法院（2018）皖1523民初2581号民事判决书，本院对其真实性予以确认，对其证明目的综合予以认证。综合全案证据，本院认定如下法律事实：2013年11月22日，安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司（作为甲方、出卖方）与巢超（作为乙方、认购方）签订《认购预定书》一份，约定如下：1.乙方自愿认购甲方投资开发的“河棚商贸城”项目1#楼206—208房，建筑面积约148.84平方米；2.按建筑面积计算，该商品房总金额为（人民币）玖拾万贰仟元整（992000.00元）；3.乙方在签订本协议当日须预付认购房总房款60%的认购金，剩余认购款在签订《商品房买卖合同》时一次付清；4.乙方在签订本认购预定书后，待甲方项目取得房屋预售许可证时，应在甲方通知的七日内到售房部签订《商品房买卖合同》。如乙方未按甲方通知的规定时间内来签订《商品房买卖合同》，视为放弃认购权利，本认购协议自行失效，所交房屋认购金的20%作为违约金不予退还。甲方有权对所认购的房屋进行处置，无需再另行通知。当日，被告向原告出具收据一份，载明“交款巢超，人民币叁拾万元整（￥300000元），摘要房款”。另查明，2011年09月01日，被告华鹏公司与徽天公司、周稳合伙“舒城县河棚镇农贸商城”房地产开发，并签订《房地产开发合伙协议书》，约定：“合伙人均以安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司管理人员的身份参与，对外以华鹏公司为开发主体进行开发，从竞拍土地到立项、建设都是以华鹏公司名义进行；三合伙人一致推选华鹏公司的法定代表人陈正华为项目总经理，全权负责合作项目的开发和管理，处理好外部关系，办理好证照等手续；三合伙人聘请林菊兰销售房屋，从客户看房、收取房款、签订预购合同均由林菊兰负责。”再查明，原告曾于2017年、2018年、2019向本院起诉后撤诉。本院认为，被告华鹏公司与徽天公司、周稳三方合伙，设立“舒城县河棚镇农贸市场商住综合楼”项目部，项目部总经理为陈正华，其对外执行合伙事务；且进行了相应的房地产开发，项目部聘请林菊兰销售房屋，该部分事实业由舒城县人民法院（2018）皖1523民初2581号生效民事判决书认定，其设立的项目部不具有法人资格，其民事责任应由公司承担。故本院依法认定商品房预约合同的相对方为被告华鹏公司。关于原告是否实际交付房款30万元，依据现有证据，可以证明林菊兰已收取原告交付房款30万元，但其未向徽天公司的法定代表人聂平等其他人员如实报告，故对被告认为未实际收到原告房款的抗辩主张，本院认为理由不足，依法不予采信。关于《认购预定书》的效力问题。本案原、被告签订的《认购预定书》，其主体适格，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形，涉案《认购预定书》合法有效。关于原告要求法院判决继续履行案涉房屋《认购预定书》，办理房屋过户手续是否应予支持的问题。本案双方当事人签订的《认购预定书》虽然有房号、房屋价格等约定，但不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如尾款支付的具体时间、交付使用条件及日期等。《认购预定书》中约定“乙方在签订本认购预定书后，待甲方项目取得房屋预售许可证时，应在甲方通知的七日内到售房部签订《商品房买卖合同》，如乙方未按甲方通知的规定时间内前来签订《商品房买卖合同》，视为乙方放弃认购权利，本认购协议自行失效……”的内容表明，双方在签订《认购预定书》时，对该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在异议的。涉案《认购预定书》系商品房预约合同，性质上应属于债权，双方都享有要去对方订立商品房买卖合同的权利，双方都负有秉承公平和诚实信用的原则进行磋商订立商品房买卖合同本约的义务。本案原、被告签签订《房屋认购预定书》后，因双方当事人对商品房房款支付、房屋交付、房屋过户手续办理等事宜存在争议，不能达成一致意见，双方未签订商品房买卖合同本约。根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除合同并主张损失的，人民法院应予支持”的规定，在被告明确表示认可该合同，更不愿按照《认购预定书》签订本约合同的情况下，《认购预定书》继续履行已不可能，经本院释明，原告要求依法解除双方签订的《认购预定书》；被告双倍返还购房款60万元；被告以已支付的购房款30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍，承担原告自2013年11月22日起至款清之日止的利息。本院认为，关于原告所交付款项属于何种性质问题。原、被告签订《认购预定书》没有约定交付款项性质，但被告出具给原告的收款收据中明确备注原告所交付给被告的款项为房款，由此可以认定原被告就原告交付的款项明确为房款。故本案不宜认定30万元为定金，对原告要求双倍返还交付30万元不予支持。案涉《认购预定书》解除后，双方当事人的权利义务终止。因房屋交易尚未完成，应当返还一方占有另一方的财产。被告华鹏公司占有原告巢超的30万元购房款及所生的利息，理应一并返还，故对原告的主张部分予以支持。关于被告认为该案原告起诉后撤诉，属多次同一事实重复起诉且没有提供新证据足以证明案件事实，人民法院依法不予受理的抗辩主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十二条“裁定不予受理、驳回起诉的案件，原告再次起诉，符合起诉条件且不属于民事诉讼法第一百二十四规定情形的，人民法院应予受理”及第二百一十四条“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理”的规定，本院对被告该项抗辩主张依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告巢超与被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司于2013年11月22日签订的《认购预定书》；二、被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司返还原告巢超购房款300000元及其利息（以300000元为基数，自2013年11月22日起至购房款清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告巢超的其他诉讼请求。如银行汇款，可将履行款汇入下列账号，收款人：舒城县人民法院综合办公室，账号：20000059117110300000018，开户银行：安徽舒城农村商业银行营业部，汇款时一律注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款户名：安徽省六安市中级人民法院计划财务装备处，开户银行：徽商银行六安政务区支行，账号000000601003400000414，立案查询号码：0564-12368）。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 何 流二〇二〇年十一月二十六日书记员 马学良