甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初5596号原告（反诉被告）：白云鸣，男，1977年12月13日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：周剑欧，甘肃英之剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，甘肃英之剑律师事务所律师。被告：上海如家酒店管理有限公司，住所地上海市徐汇区上中路******。法定代表人：孙坚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴鹏民，甘肃兴正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：包存奇，甘肃兴正义律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州如家酒店管理有限公司酒泉路店，住所地甘，住所地甘肃省兰州市城关区酒泉路**v>负责人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴鹏民，甘肃兴正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：包存奇，甘肃兴正义律师事务所律师。原告白云鸣与被告上海如家酒店管理有限公司（以下简称：上海如家）、兰州如家酒店管理有限公司酒泉路店（以下简称：兰州如家酒泉路店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，被告兰州如家酒泉路店以要求原告继续履行房屋租赁合同等为由提起反诉，本院合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白云鸣的委托诉讼代理人王伟，被告上海如家、兰州如家酒泉路店的委托诉讼代理人包存奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白云鸣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告返还房屋。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年4月29日，被告与甘肃方惠工贸有限责任公司签订了房屋租赁合同，承租了位于兰州市城关区××路××号××层××层房屋用于经营酒店。合同约定：租赁期限为15年，自2007年10月15日至2022年10月14日，前三年租金为90万元，之后每三年租金递增3%。租金支付方式为按季度支付，于每年1月30日，4月30日，7月30日，10月30日前支付本季度租金。2016年12月13日，原告与上述房屋当时所有权人兰州新雅房地产开发有限公司和裴国红签订房屋买卖合同，购买了包括被告承租部分在内的兰州市城关区××路××号1至8层整栋房屋。2017年4月13日、2017年4月26日、2017年4月28日，原告陆续取得了全部房产的产权证。根据房屋买卖合同约定：自该合同签订并付款后，原告向被告收取租金。但实际履行状况是原告在2016年12月22日付清了全部购房款，自2017年1月25日起开始计收房租。如今，被告向原告支付租金至2018年底，以须原告提前开具发票为由拒付租金，截至2019年4月30日，被告欠付租金521727元。由于2016年12月份房屋租赁税收政策调整，原告承担税款的税率由之前的4.3%调整为37.433%，如原告按现有合同履行，将会产生巨大损失。基于以上原因，原告多次与被告磋商，希望调整租金或由被告承担部分税款，但均遭被告拒绝。综上所述，被告明确表示拒付租金，原告合同目的无法实现。由于税收政策变化，继续履行合同，明显对原告不公平，故原告诉至法院。被告上海如家辩称，一、兰州如家酒泉路店已经承继了被告上海如家的承租权利和义务，原告起诉被告上海如家不合理。2008年9月12日，被告上海如家与甘肃方惠工贸有限公司、兰州如家签订《房屋租赁合同补充协议》，明确约定承租人变更为兰州如家（以下简称“兰州如家”），由兰州如家享有被告上海如家的承租权利并履行相应义务。之后兰州如家又将承租权转让给兰州如家酒泉路店，故被告上海如家已经退出该房屋租赁法律关系。二、房屋买卖不破租赁，租赁房屋转让后，受让人应当继续履行原合同明确约定的内容。根据《房屋租赁合同》明确约定，无论以何种原因导致该房屋发生转让，所有权关系变更，甲方保证本合同仍然有效并继续履行。同时合同约定，甲方应在每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前将正规房租发票交付到乙方当地财务部，以便乙方安排付款。如果由于甲方未能按时提前将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任，无须向甲方支付违约金。自原告受让该租赁房屋后，以各种理由要求变更合同主要内容或解除合同，并以此为由拖延交付房租有效发票，其行为已经严重违约在先。三、税费调整不是原告解除合同的理由，本房屋租赁合同应当继续履行。综上所述，原告应当撤回对被告上海如家的起诉，同时应当严格遵守买卖不破租赁原则，继续履行《房屋租赁合同》，并提供已支付房租费用的有效发票。兰州如家酒泉路店辩称，一、被答辩人作为原告主体不适格，无权要求解除《房屋租赁合同》，也无权要求答辩人立即返还该租赁房屋。2007年4月29日，上海如家与原房屋产权人甘肃方惠工贸有限公司签订《房屋租赁合同》，合同第2.1条约定，房屋租赁期限为15年，自2007年10月15日起至2022年10月14日止。第3.1条约定，前三年每年租金90000元，以后租金按每3年递增3%支付给甲方，甲方保证在合同有效期内不以任何理由调整租金。根据合同第7.1条约定，2008年9月12日，承租人变更为兰州如家，2014年11月7日，承租人变更为答辩人兰州如家酒泉路店（以下简称如家酒泉路店），《房屋租赁合同》其他内容未变更，双方继续按约定履行。同日，甘肃方惠工贸有限责任公司将出租房屋转让给杨磊（以及刘霞、贺凤娥），并签订《房屋租赁合同补充协议》；2015年7月，杨磊将出租房屋转让给裴国红（以及甘肃新雅房地产有限公司），亦签订《房屋租赁合同补充协议》。在上述房屋多次转让过程中，转让方均明确告知承租人对该房屋具有优先购买权，承租人已通过《房屋租赁补充协议》明确申明放弃优先购买权。2017年1月，裴国红（以及甘肃新雅房地产有限公司）将租赁房屋转让给被答辩人白云鸣，但未签订任何补充协议。合同具有相对性，首先是主体的相对性。答辩人认为在与被答辩人签订《房屋租赁合同补充协议》之前，合同的相对人仍然是原房屋产权人裴国红，一切法律关系应当全部由裴国红参与解决，并且一切权利义务都应当依据原《房屋租赁合同》以及《补充协议》履行。所以被答辩人应当与答辩人签订《补充协议》，否则，被答辩人起诉答辩人主体不适格，无权要求解除合同。二、买卖不破租赁，租赁房屋转让后，受让人应当继续履行原合同内容的明确约定。根据合同约定出租方应当先向承租方交付发票，承租方根据发票安排支付租金，故被答辩人违约在先。根据《房屋租赁合同》第7.5条明确约定，无论以何种原因导致该房屋发生转让，所有权关系变更，甲方保证本合同仍然有效并继续履行。同时第3.4条约定，甲方应在每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前将正规房租发票交付到乙方当地财务部，以便乙方安排付款。如果由于甲方未能按时提前将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任，无须向甲方支付违约金。如前所述，在之前多次房屋转让行为中，受让方均遵守房屋买卖不破租赁原则，继续履行原租赁合同约定的主要内容（除非双方签订补充协议）。而自被答辩人受让该租赁房屋后，以各种理由要求变更合同主要内容或解除合同，并以此为由拖延交付房租有效发票，其行为已经严重违约，给答辩人造成一定的经济损失。而答辩人为了信守承诺，维护与出租方的长期合作关系，已经支付了2017年1月25日至2019年1月24日止的房屋租赁费用，之后费用因被答辩人违约在先而暂停支付。所以被答辩人应当遵守买卖不破租赁原则，继续履行合同内容，并按照约定提供有效发票。三、税费调整不是被答辩人解除合同的理由，本房屋租赁合同应当继续履行。如前所述，根据《房屋租赁合同》第7.5条之约定，被答辩人作为该租赁合同的承继人应当依据买卖不破租赁原则，严格按照合同约定继续履行本合同。同时，被答辩人作为完全民事行为能力人，在受让该房屋时应当非常明确房屋的现状以及他项权，对于答辩人承租的行为以及当前经济形势的现状有明确的分析和研究。所以，即使税费政策调整，也不能影响承租人享有的法定承租权以及合同约定的权利。并且被答辩人认为实际上缴税赋较高与其本身可抵扣项目有关，不能将该过重负担强加于答辩人。《房屋租赁合同》第8.6条约定，除本合同约定的上述情况外，任何一方未经对方同意不得擅自提前解除或终止本合同，收回或退还房屋。而合同中并未约定因国家税收政策的变化而解除合同或加重承租人的义务。故被答辩人应当继续履行合同。综上所述，被答辩人应当严格遵守买卖不破租赁原则，继续履行《房屋租赁合同》，并提供已支付房租费用的有效发票，答辩人方可支付所欠全部房屋租赁费用。为了彰显法律的权威性、严格按照法律规定以及合同约定履行义务，遵守诚信原则，故请求贵院充分考虑本答辩意见，作出公平公正的判决。被告兰州如家酒泉路向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人继续履行原《房屋租赁合同》，并与反诉人签订《房屋租赁补充协议》；二、判令被反诉人承担因未出具有效发票而给反诉人造成的税收损失626072.4元，并继续提供房租的有效发票；三、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2007年4月29日，原房屋产权人甘肃方惠工贸有限公司将位于兰州市城关区××路××号的房屋出租给上海如家酒店管理有限公司，房屋总面积共计3299.22㎡，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，房屋租赁期限为15年，自2007年10月15日起至2022年10月14日止。前三年每年租金90000元，以后租金按每3年递增3%支付给出租方，出租方保证在合同有效期内不以任何理由调整租金。2014年11月7日，承租人变更为反诉人兰州如家酒泉路店，《房屋租赁合同》其他内容未变更，双方继续按约定履行。同日，甘肃方惠工贸有限责任公司将出租房屋转让给杨磊（以及刘霞、贺凤娥），并签订《房屋租赁合同补充协议》；2015年7月，杨磊将出租房屋转让给裴国红（以及甘肃新雅房地产有限公司），亦签订《房屋租赁合同补充协议》。在上述房屋多次转让过程中，受让方均遵守房屋买卖不破租赁原则，以及均依据《房屋租赁合同》第7.5条约定继续履行原租赁合同的主要内容。2017年1月，裴国红（以及甘肃新雅房地产有限公司）将租赁房屋转让给被反诉人白云鸣，但未签订任何补充协议。自被反诉人受让该租赁房屋后，以各种理由要求变更合同主要内容或解除合同，并以此为由拖延交付房租有效发票。根据《房屋租赁合同》第3.4条约定，被反诉人应在每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前将正规房租发票交付到反诉人当地财务部，以便反诉人安排付款，但被反诉人始终不予交付有效发票。为维护与出租方的长期合作关系，反诉人信守承诺，已经支付了2017年1月25日至2019年1月24日止的房屋租赁费用共计2086908元，之后房租因被反诉人违约不提供发票而暂停支付。综上所述，反诉人认为，被反诉人应当严格遵守买卖不破租赁原则，继续履行《房屋租赁合同》，签订《补充协议》。同时，应当提供已支付房租费用的有效发票，并应当承担因未提供有效发票而给反诉人造成的经济损失。为此，反诉人根据《民事诉讼法》之相关规定提起反诉，请求贵院判如所请，以维护反诉人的合法权益！原告白云鸣对被告兰州如家酒泉路店的反诉辩称，1、兰州如家酒泉路所述原告主体不适格，其向原告主张损失无法律依据。2、税收损失与兰州如家酒泉路无关。3、房租能否计入费用，不必然要使用发票，根据税法的规定，只要产生真实合法关联的费用，均能够计入费用。4、2017年1月-2019年1月期间的房租是先付款后开票是双方协商的结果。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月29日，被告上海如家（乙方）与甘肃方惠工贸有限责任公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，甘肃方惠工贸有限责任公司将位于兰州市城关区××路××号的房屋（房屋所有权证号：兰房（城股）产字第5××3号、兰房（城公）产字第5××6号，以下简称涉案房屋）出租给被告上海如家。双方约定：房屋共8层，乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积为3299.22平方米，包括1层109.08平方米、3层至8层的全部面积；租赁期限15年，自2007年10月15日（起租日）起至2022年10月14日止；前三年每年租金为900000元，以后租金按每3年递增3%支付给甲方，甲方保证在合同有效期限内不以任何理由调整租金；起租日开始后15日内乙方支付首季度租金，从第二季度开始，乙方每年的1月30日、4月30日、7月30日、10月30日前向甲方支付本季度租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付滞纳金；甲方应在每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前将正规房租发票交付到乙方当地财务部，以便乙方安排付款。如果由于甲方未能按时提前将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任，无须向甲方支付违约金；无论因何种原因导致该房屋发生转让、所有权关系变更，甲方保证本合同仍然有效并继续履行。2007年10月，就位于兰州市城关区××路××号位置的房屋租赁起租日变更及租赁发票事宜，被告上海如家与甘肃方惠工贸有限责任公司签订《房屋租赁合同补充协议》一份，该协议中双方约定起租日变更为2007年10月25日，《房屋租赁合同》中约定的交纳房租日期均相应顺延。2008年9月，甘肃方惠工贸有限责任公司（甲方）、被告上海如家（乙方）及兰州如家（丙方）针对甲方与乙方就位于兰州市城关区××路××号位置的房屋已签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，签订《补充协议》一份，约定原由乙方享有的权利和承担的义务转由丙方享有和承担。期间，涉案房屋的产权发生了转移，2014年11月7日，甘肃方惠工贸有限责任公司作为原出租方、杨磊作为现出租方、兰州如家作为原承租方、兰州如家酒泉路店作为现承租方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定自2014年7月25日起，原租赁合同项下全部承租房屋的出租方权利义务由杨磊承继，原租赁合同项下全部承租房屋承租方的权利义务由兰州如家酒泉路店承继。2015年7月16日，杨磊作为原出租方、裴国红作为现出租方、兰州如家酒泉路店作为承租方就继续履行原租赁合同签订《房屋租赁合同补充协议》。2016年12月13日，甘肃新雅房地产开发有限公司（系兰州市××路××号一层004、005室，五层001室，六层001室，七层001室，八层001室产权人）、裴国红（系兰州市××路××号二层001室，三层001室，四层001室产权人）与原告签订《房屋买卖合同》，原告购买了甘肃新雅房地产开发有限公司、裴国红位于兰州市××路××号的全部房屋。2017年4月，原告取得包括涉案房屋（兰州市××路××号一层004、005室，三层001室，四层001室，五层001室，六层001室，七层001室，八层001室）在内的位于兰州市城关区××路××号全部房屋的所有权，被告兰州如家酒泉路店按原租赁合同约定标准向原告交纳了2017年1月25日至2019年1月24日的房屋租金2086908元。后因双方在开具发票上产生分歧，原告遂诉至本院。截止原告起诉，原告未向被告兰州如家酒泉路店开具已交房屋租金发票。另，本案在审理过程中，原告于2019年11月22日向本院申请撤回本诉，本院予以准许。本院认为，合法的民事权益受法律保护。被告上海如家与案外人甘肃方惠工贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对被告兰州如家酒泉路店要求原告继续履行原《房屋租赁合同》的请求，原告已撤回包括要求解除房屋租赁合同请求在内的起诉，故对该反诉请求不再处理；关于被告兰州如家酒泉路店要求与反诉人签订《房屋租赁补充协议》的反诉请求，我国《民法总则》及《合同法》中均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，意思自治是民法及民事活动的基本原则，法院不能以判决强制要求原告与其签订补充协议，故对被告兰州如家酒泉路店该反诉请求，本院不予支持。被告兰州如家酒泉路店未提供证据证明原告未开具发票给其造成了损失，故对其要求原告赔偿税收损失626072.4元的反诉请求，本院亦不予支持。对被告兰州如家酒泉路店要求原告提供房租有效发票的反诉请求，原告收取租金后，开具发票是其附随义务，且房屋租赁合同中约定了出租方向承租方提供发票事宜，但根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关负责发票管理工作，开具发票属于行政法律关系，不属于法院审理民事案件的范围，对该请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回被告兰州如家酒店管理有限公司酒泉路店反诉请求。本案本诉案件受理费50元（已减半），由原告白云鸣承担。反诉费5030元，由被告兰州如家酒店管理有限公司酒泉路店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  瞿 梅人民陪审员  段晓彬人民陪审员  赵亚兰二〇二〇年十一月十一日书 记 员  陈 琳