吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1405号上诉人（原审第三人）：刘风香，女，1975年3月2日出生，汉族，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：郭万林，乾安县乾安镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘玉坤，男，1952年1月19日出生，汉族，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：沈雪飞，女，汉族，1978年12月12日出生，现住乾安县。委托诉讼代理人：赵东侠，吉林信维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乾安县乾龙房地产开发有限公司。住所：吉林省乾安县。法定代表人：张秀平，该公司经理。委托诉讼代理人：谢忠辉，男，该公司员工。上诉人刘风香因与被上诉人刘玉坤、乾安县乾龙房地产开发有限公司（以下简称乾龙公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2019）吉0723民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人刘风香及其委托诉讼代理人郭万林、被上诉人刘玉坤及其委托诉讼代理人沈雪飞、赵东侠、乾安县乾龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢忠辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤香上诉请求：撤销乾安县人民法院（2019）吉0723民初2698号民事判决，改判乾龙公司履行双方于2013年10月7日签订的房屋拆迁调换协议书并向刘风香交付乾安县某小区前栋楼下15号门商铺。事实和理由：2013年10月7日，刘风香与乾龙公司签订《房屋拆迁调换协议书》，约定刘风香将自有面积为46.9平方米的房屋交付乾龙公司拆迁，乾龙公司同意给刘风香回迁一个140平方米的底商（一、二层各70平方米）、一个30平方米的车库。双方约定2014年12月31日前交付回迁房屋，同时约定按原顺序回迁。现该小区已建成，乾龙公司至今未办理工程验收手续、未将建成的房屋到住建部门办理备案登记，一直未交付给回迁户。2015年末，所有回迁户均未与乾龙公司签订回迁位置确认书，均自发的按回迁合同约定、按原顺序各自占用回迁房屋。拆迁前刘风香与刘玉坤是东西邻居，刘风香在刘玉坤东。在占用房屋时，刘风香按拆迁顺序占用15号房屋至今。一审中，刘风香以有独立请求权第三人身份要求乾龙公司履行与刘风香旦2013年10月7日签订的房屋拆迁调换协议书并向刘风香交付某小区前栋15号门房屋。一审庭审中已房屋拆迁前的实际情况，拆迁前刘风香与刘玉坤是东西邻居，拆迁合同中约定按原顺序回迁，故刘风香理应占用15号房屋。刘玉坤及乾龙公司在庭审中自认15号门理应回迁给刘风香。另刘风香与所有回迁户在回迁占用房屋时均未与乾龙公司达成协议，对乾龙公司备案的回迁位置均不知情，该备案的回迁位置是乾龙公司与刘玉坤恶意串通所为，按该回迁表的标号、按合同约定顺序，15号也应回迁给刘风香。刘玉坤在乾安县人民法院（2016）吉0723民初2598号案件中对该备案的回迁位置不知情。一审法院审理后将15号房屋判令交付刘玉坤，驳回刘风香的诉讼请求。如果一审法院判决正确，至此某小区前栋楼下所有商铺全部回迁完毕，刘风香作为回迁户，其原有房屋已被乾龙公司拆迁，其回迁利益无法得到保护。刘玉坤辩称，1.刘玉坤与乾龙公司签订协议时间在先，签订协议中各自对拟欲调换的房屋户型等特殊要求都有具体约定，乾大红公司亦是针对每户的特殊性进行区别设计、施工。争议房屋交工后现状完全符合刘玉坤与乾龙公司签订协议中的回迁要求。2.刘风香在上诉状中主张刘玉坤与乾龙公司存在恶意串通损害其利益的行为没有事实及法律依据。协议签署、房屋回迁备案表等证据均形成于纠纷发生之前，刘玉坤及乾龙公司不存在恶意串通。3.刘风香以不知拆迁表备案抗辩没有事实与证据支持。不存在刘风香所说自发按原顺序占用回迁房屋，如果该主张成立，签订的调换实际产权备案就失去应有的约束之意。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。乾龙公司辩称，一审判决正确，应予维持。所有的拆迁合同都按照程序办理，已将办理情况交到征收办备案。刘玉坤向一审法院起诉请求：继续履行刘玉坤与乾龙公司之间于2013年9月30日签订的房屋调换协议书，按照大修厂回迁表中所示交付某小区15号门房屋。刘凤香向一审法院起诉请求：乾龙公司履行双方于2013年10月7日签订的房屋拆迁调换协议书，同时要求乾龙公司将乾安县某小区前栋楼下15号门商铺交付刘风香。一审法院认定事实：2013年9月30日，刘玉坤与乾龙公司双方签订大修厂院内《房屋拆迁调换协议书》，协议书中约定刘玉坤将自有面积为354平方米的房屋交付给乾龙公司拆迁，乾龙公司同意给刘玉坤回迁标准为：底商两门180平方米、二楼140平方米、车库22平方米、二楼车库和底商东门连结。2013年10月7日，刘风香与乾龙公司签订大修厂院内《房屋拆迁调换协议书》，协议书中约定刘风香将自有面积为46.90平方米的房屋交付给乾龙公司拆迁，乾龙公司同意给刘风香的回迁标准为：一楼一底共140平方米，另外加一个车库30平方米。刘玉坤、刘风香与乾龙公司签订合同后，按照约定将房屋交付给乾龙公司，乾龙公司将大修厂回迁表在乾安县房屋征收经办中心留有备案登记，在备案登记中显示，第15门、16门回迁给刘玉坤、17号门回迁给韩立民（回迁协议与刘风香签订，回迁登记中名字为刘风香前夫韩立民），通过对韩立民的询问，庭审中的陈述，证实诉争房屋15号门由刘风香实际占有。经现场勘察，15号、16号门底层面积约为93.84平方米，15号、16号门二层面积总计180平方米，目前15号门、16号门尚未隔开。一审法院认为，首先，刘玉坤、刘风香在与乾安县乾龙公司签订的房屋拆迁调换协议书中所约定的“原顺序回迁”中的“顺序”是一个空间概念，并非一个明确而具体的概念，双方并未对“顺序”有明确的约定；其次，在乾安县房屋征收经办中心备案的大修厂回迁表中明确显示第15门、第16门回迁给刘玉坤而非刘风香，应以后期在乾安县征收经办中心备案确认的位置为准；最后，遵循公平原则，经过现场实际勘察，第15门、第16门的房屋状况符合乾安县乾龙公司与刘玉坤房屋拆迁协议中的回迁要求。判决：（一）判令乾龙公司立即履行与刘玉坤之间于2013年9月30日签订的房屋调换协议书，并于本判决生效之日立即向刘玉坤交付某小区前栋15号门房屋；（二）驳回刘风香的诉讼请求。本院查明的事实除与一审判决认定的事实相同外，另查明，双方当事人均认可《房屋拆迁调换协议书》所约定的“按原顺序回迁”是从东到西。乾龙公司在与被拆迁人签订《房屋拆迁调换协议书》时案涉小区没有图纸，设计图纸系拆迁后形成。本院认为，本案中两份《房屋拆迁调换协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，对于位置、用途做了明确、特别约定的拆迁安置用房，被拆迁人对该特定房屋的权益视为一种特殊债权，赋予准物权的效力。本案中，刘玉坤、刘风香均与乾龙公司通过签订《房屋拆迁调换协议书》确定了应当回迁的房屋的面积、用途等详细情况，乾龙公司应当按照合同约定的房屋面积、用途以及特殊约定事项向刘玉坤、刘风香交付房屋。刘风香与刘玉坤均主张乾龙公司应向己方交付案涉15号门房屋，均提出自己的主张。案涉15号门房屋如按原顺序确系应回迁给刘风香，但根据乾龙公司向乾安县房屋征收经办中心备案的《大修厂回迁表》显示，乾龙公司将争议房屋分配给刘玉坤。合同的履行应依据完整的合同内容进行，结合两份《房屋拆迁调换协议书》约定的回迁房屋详细内容、本案现有证据以及一审法院现场勘查结果，一审法院认定案涉15号、16号门房屋符合刘玉坤回迁要求，进而判决乾龙公司向刘玉坤交付某小区前栋15号门房屋并无不当。刘风香可另案向乾龙公司主张违约责任。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对刘风香的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘风香负担。本判决为终审判决。审判长 牟  凤  桐审判员 翟  会  青审判员 张    蕊二〇二〇年十一月十七日书记员 陶学文（兼）