广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终7905号上诉人（原审被告）：惠东县莱海天置业有限公司，住所地惠东县******************。法定代表人:胡舜，总经理。委托诉讼代理人：曾越华，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张茜，女，1979年8月22日出生，汉族，住北京市石景山区**********号，公民身份号码1****************5。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲秋璇，广东广和律师事务所实习律师。上诉人惠东县莱海天置业有限公司因与被上诉人张茜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠东县莱海天置业有限公司上诉请求：1、判令撤销原审判决第一、二、三判项，并依法改判；2、判令驳回被上诉人一审全部诉讼请求;3、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决认定事实不清，未查明逾期办证系受政府土地规划变更影响，而非上诉人原因。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的力、理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法力、理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”。1、本案中上诉人逾期办证系受政府土地规划变更影响，并非上诉人原因。政府规划变更事实发生在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之后。政府预规划出台至规划正式公布之日长达一年多的期间内，上诉人无法为被上诉人力理《不动产权证》。换言之，政府规划变更是上诉人“逾期办证”的决定性因素。2、政府规划正式出台之日至被上诉人起诉之日，即上诉人预期办理产权证书的时间并未超过一年，被上诉人不享有上述解除权。原审法院以此条法律条文判决解除双方《商品房买卖合同》，不符合法律规定的逾期时间标准。二、案涉《商品房买卖合同》主要义务已经实际履行，从维护交易稳定兼顾诚实信用原则出发，本案不适宜解除合同。1、上诉人已将案涉商品房交付被上诉人使用长达两年之久，被上诉人购买房屋的主要合同目的已经实现。2、案涉商品房属于“逾期”办证情形，而非“不能”办证情形，并不影响当事人双方根本合同目的实现。退一步分析，即使扣除不可抗力因素影响的时间，上诉人仍存在逾期办理产权证书的情形，可依法判决上诉人赔偿合理的违约金，而不宜直接判决解除案涉《商品房买卖合同》。直接判决解除案涉合同背离了立法的价值追求，不利于维护交易稳定。综上，本案原审无视不可抗力的法律事实，错误适用法律，所作一审判决背离事实与法律，不利于维护交易稳定。有鉴于此，上诉人恳请二审法院依法改判，望如所请。被上诉人张茜未提交答辩意见。原审原告张茜向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款人民币575983元，并支付利息93846.44元（以575983元为计算基数，按年利率6%计算，自2017年4月12日暂计算至2019年12月31日为93846.44元，实际计算至被告返还购房款之日止）；3、判令被告赔偿原告经济损失：转移登记费80元、测绘图纸费130元、公共维修基金3047元，合计3257元；4、判令被告赔偿原告房屋装修经济损失人民币30000元；5、判令被告赔偿原告物业管理费经济损失人民币4911元；以上款项合计707997.44元；6、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。一审审理过程中，原告申请撤回第四项诉讼请求。一审法院认定事实：1.原告主张其与被告存在合同关系，向本院提交了《融创海湾半岛（莱蒙水榭湾）认购书》、收款收据以及《商品房买卖合同》（预售）。⑴《融创海湾半岛（莱蒙水榭湾）认购书》显示系由原告张茜与被告莱海天公司于2017年4月12日签订，约定由原告张茜购买被告莱海天公司开发的莱蒙水榭湾13栋2单元1404号房，该房屋建筑面积50.79平方米，套内建筑面积40.47平方米。被告对该认购书予以认可，不持异议。⑵收款收据显示，原告张茜于2017年4月12日支付购房定金5万元，并于2017年4月14日支付购房款525983元、维修基金3047元，于2017年6月27日支付转移登记费80元、测绘图纸费130元。被告对上述收款收据予以认可，不持异议。被告未举证维修基金已向政府相关部门缴纳。⑶《商品房买卖合同》（预售），其中张茜为买受人，莱海天公司为出卖人，合同约定莱海天公司将其开发的位于惠东县*********************号房出售给张茜，约定交付日期为2017年6月30日前。合同第六条计价方式与价款约定:“出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币14232.34元，总价款为人民币575983元。”第七条付款方式及期限约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款。买受人应当在2017年4月15日前支付该商品房全部价款。”第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十九条预售合同登记备案约定：“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。2.详见补充协议。”第二十五条约定“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”第二十八条补充协议约定：“对本合同中未约定或约定不能的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十一）。补充协议中含有或不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该合同上显示的出卖人营业执照注册号为**************，被告的营业执照注册号为***********，且上述合同未见骑缝章。被告对该商品房买卖合同不予认可，陈述该合同没有骑缝章，没有合同编号，没有备案编码，显示的出卖人营业执照号与被告的实际经营营业执照号不一致，不能确定盖章页之前的合同内容是否真实。原告陈述，原、被告双方没有签订补充协议。2、原告主张被告于2017年6月向原告交付涉案房屋，提交了被告出具的入伙通知书及房屋物品移交领取签收表为证，入伙通知书载“……感谢您购买我司开发的融创海湾半岛（法定名：莱蒙水榭湾）********号房屋，（以下简称该房屋），目前该房屋已具备我司与您签订的商品房买卖合同规定的交付条件，现正式通知您前来办理房屋验收交付手续。……1、您办理交付手续的时间：2017年6月29日前办理入伙。”房屋物品移交领取签收表显示原告接收涉案房屋的入户门钥匙、户内门钥匙等物品时间为2017年6月27日。本案庭审中，原、被告双方确认被告于2017年6月27日交付涉案商品房。3、原告主张自2017年7月起每月就涉案房屋向常州市莱蒙物业服务有限公司惠东分公司缴纳158.3元物业管理费，提交了常州市莱蒙物业服务有限公司惠东分公司出具的收款明细、增值税发票及账户明细为证。被告陈述没有向原告开具发票的原因系合同没有备案。4、原告主张曾就解除合同事宜于2020年1月9日向被告寄送解除商品房买卖合同通知，提交了该解除合同通知、EMS邮寄单及物流查询信息为证，其中物流查询信息显示邮件寄送至后因无法联系收件人于2020年1月15日退回妥投。被告称未收到该邮件。5、原告主张涉案房屋因出售价格高于备案价格至今仍未办理备案登记，案件审理期间，为了查明事实，我院发函给惠东县自然资源局查询涉案房产的办理转移登记情况，惠东县自然资源局复函显示涉案房屋未向惠东县自然资源局递交办理转移登记的资料。6、另外，本院在（2019）粤1323民初5324号案件中就涉案房屋的合同备案价格问题向惠东县房产管理局发函询问，惠东县房产管理局于2019年12月27日复函本院载：“经查，此套房在2017年4月12日经县发改局监制价格，监制备案价格为：480976元；如总房价超出备案价的，不能进行网签及合同备案。”7、本案审理过程中，原告张茜于2020年3月3日向本院申请财产保全，申请人请求在价值707997元限额范围内保全被申请人惠东县莱海天置业有限公司财产，本院于2020年3月5日依法作出（2020）粤1323民初505号民事裁定书，在707997元限额范围内冻结被告惠东县莱海天置业有限公司在中国建设银行股份有限公司惠州惠东华侨城支行开设的账户（账号：4******************）及在中国建设银行股份有限公司惠州惠东华侨城支行开设的账户（账号：************）。2020年3月9日，本院依法作出（2020）粤1323民初505号之一民事裁定书，裁定解除对惠东县莱海天置业有限公司在中国建设银行股份有限公司惠州惠东华侨城支行开设的账户（账号：***********）的冻结。8.本院在庭审过程中，询问被告是否对商品房买卖合同中的印章是否真实以及是否申请鉴定，但被告并未作出回应。被告亦未举证其为履行合同义务与原告进行磋商。一审法院认为，本案审理的焦点为：1、原、被告双方是否签订了商品房买卖合同；2、被告是否存在违约行为；3、原告的各项诉请应当如何处理。具体论述如下：1、关于第一个焦点，原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售），合同中对于商品房买卖中的主要权利义务进行了约定，合同落款处有原告签名捺印及莱海天公司签章。被告虽对原告提交的商品房买卖合同不予认可，但是并未提交证据予以反驳，亦未对该合同上的被告公章申请鉴定，且原告向被告支付购房款与上述合同约定的购房款一致，另有支付维修基金等款项，被告也于2017年6月19日向原告出具了入伙通知书，故双方签订的商品房买卖合同已实际履行，该合同不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。2、关于第二个焦点，根据双方签订的商品房买卖合同第十九条、第二十条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并自商品房交付之日起360日内取得所有权证书。本案中，原告已在签订买卖合同后按照约定支付全部购房款，而被告截至本案辩论终结前仍未为原告办理涉案商品房买卖合同的登记备案手续及所有权证，已超出合同约定的办理合同的登记备案手续及所有权证期限，且根据惠东县房产局于2019年12月27日的复函可以确定，涉案房屋买卖合同不能备案的原因系合同约定的总价款超出合同备案价格，不能办理备案登记手续及所有权证的过错在于被告，被告的行为违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。3、关于原告主张解除双方签订的商品房买卖合同，根据双方签订的商品房买卖合同第二十条第二款的约定，如买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议执行。然而本案中，原被告双方未签署补充协议，即视为当事人对权属证书办理的时间未进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，被告应于合同约定的交付之日起90日内即2017年9月28日前办理案涉商品房的权属证书。现被告至今仍未办理且已超过一年以上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者〈城市房地产开发经营管理条例〉第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告请求解除合同，理据充分，本院予以支持。4、被告基于商品房买卖合同收取的购房款共计575983元，应当返还原告。双方签订的买卖合同未对逾期办证违约金进行约定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,利息应认定为年利率6%。被告对合同的解除存在过错，且已实际占用原告的资金，故应以已付购房款为基数，从支付之日按照年利率6%向原告支付利息至款项退还之日止，其中2017年4月12日至2017年4月13日的利息以50000元为基数，2017年4月14日至全部购房款退还之日止的利息以575983元为基数。另外，鉴于被告未为原告办理合同的登记备案手续及所有权证，被告基于合同预收的转移登记费80元、测绘图纸费130元、公共维修基金3047元，共计3257元，应当一并返还原告。5、原告主张被告应当赔偿原告物业管理费损失，因涉案房屋自2017年6月27日已实际交付给原告支配使用，原告也实际居住了该房屋，原告请求物业管理费损失缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张茜与被告惠东县莱海天置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告惠东县莱海天置业有限公司于本判决生效之日起7日内一次性向原告张茜返还购房款575983元及利息（利息按照年利率6%进行计算，其中2017年4月12日至2017年4月13日的利息以50000元为基数，2017年4月14日至全部购房款退还之日止的利息以575983元为基数）；三、被告惠东县莱海天置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告张茜返还转移登记费80元、测绘图纸费130元、公共维修基金3047元，共计3257元；四、驳回原告张茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10880元、案件申请费4060元，由被告惠东县莱海天置业有限公司负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：涉案商品房买卖合同是否应予解除。本院分析如下：根据涉案商品房买卖合同第二十条第二款的约定，如买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议执行。但双方并未签署补充协议，即视为当事人对办理权属证书的时间未进行约定。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于合同约定的交付之日起90日内即2017年9月28日办理房屋权属证书并无不当。现直至一审庭审时，上诉人仍未向惠东县自然资源局递交办理转移登记的资料，逾期已超过一年以上，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判处涉案商品房买卖合同予以解除并无不当。上诉人上诉称逾期办证系政府土地规划变更影响以及合同主要义务已经实际履行，不适宜解除合同，但上诉人并未举证证明其逾期办证的原因系受政府规划变更影响，而且，购房者购买房屋的目的系取得房屋所有权，办理房屋产权证书亦系开发商的主要义务。上诉人的上诉请求无理，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10880元，由上诉人惠东县莱海天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年十一月九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮