文书内容河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初22572号原告：郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路**院**楼裙房******，统一社会信用代码：91410100MA3XC7111H。法定代表人：杨瑞国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张泽，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐文兰，河南铭高律师事务所实习律师。被告：柯存飞，男，汉族，1992年4月9日出生，住河北省邯郸市磁县。原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司诉被告柯存飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张泽、乐文兰到庭参加诉讼，被告柯存飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司诉称：原告与被告柯存飞于2019年9月12日签订合同编号为SYZZ-ZL-2019-024《郑州上悦城租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租原告位于郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房办公及商业部分，“郑州上悦城”编号3#L4-02-B商铺，租赁面积为99.56平方米，乙方承租该商铺用于经营品牌为“酥先生烤鱼饭”餐饮服务，租赁期限为3年，自2019年9月29日至2022年9月28日，前两年月租金为7964.8元，最后一年月租金为8363.04元；租金按1个自然季度缴纳一次，被告应于每期最后一个月20日前向原告一次性足额支付下期租金。租赁合同还约定了双方其他的权利义务，并已实际履行，原告依约向被告交付租赁物。被告柯存飞于2020年7月9日擅自闭店停业至今，故原告根据租赁合同约定于2020年7月12日发出书面《催缴函》，被告柯存飞于2020年7月14日收到《催缴函》后未予任何答复，也未支付催缴费用。后原告于2020年9月28日向被告发出《解除合同通知函》，双方租赁合同自2020年9月28日解除。截止合同解除之日，被告共拖欠原告租金共计47257.81元，物业管理费21538.15元；且因被告的违约行为，其应每日按欠缴金额的千分之三向原告承担逾期付款违约金；原告有权单方解除合同，没收履约保证金、追缴免租期的租金，且被告还应承担6个月租金金额的违约金，并赔偿原告的其他损失。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、原、被告签订的合同编号为SYZZ-ZL-2019-024的《郑州上悦城租赁合同》自2020年09月28日起解除；2、被告偿付拖欠原告的2019年9月29日至2020年9月28日的租金47257.81元；2019年9月29日至2020年9月28日的物业管理费共计21538.15元；并承担自欠费之日起至付清之日止的逾期付款违约金暂计为16098.25元（以欠交金额68795.96元为基数，按欠交金额的日千分之三累计计算，自2020年7月12日起、暂计至2020年9月28日）；3、被告向原告支付6个月租金金额的违约金，即47788.8元；4、被告已交的履约保证金26881.2元归原告所有；以上合计159564.21元。5、本案诉讼费用由被告承担。被告柯存飞未答辩亦未举证。本院经审理查明以下事实：一、2019年9月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同《郑州上悦城商铺租赁合同》（合同编号为SYZZ-ZL-2019-024），主要约定：甲方将位于郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房办公及商业部分，“郑州上悦城”地面层，编号3#L4-02-B（以下简称“商铺”）出租给乙方，该商铺套内租赁面积为99.56平方米，双方以该商铺现状交接。本合同租期共3年，从自2019年9月29日起至2022年9月28日止。租赁期限届满前六个月内，甲方经提前书面通知乙方后，在不影响乙方正常经营的前提下，可以和商铺潜在的承租方或使用人察看、了解商铺及其设施、设备，乙方应当予以配合。甲乙双方一致同意2019年9月29日为商铺的约定交付日。甲乙双方一致同意2019年10月28日为商铺的约定开业日暨计租日。甲方愿意给予乙方30天装修免租期的优惠政策，装修免租期为2019年9月29日至2019年10月28日。甲方同意给予乙方1个月经营免租期的优惠政策，经营免租期为2019年10月29日至2019年11月28日。合同所指租金不包括：管理服务费、乙方使用水、电、煤气、通讯、有线电视等所发生的一切费用及与乙方经营有关的其他各项税、费。甲乙双方确认，按照以下方式计取租金。合同租金按套内面积计算，第一计租年租金标准为每月每平方米人民币含税金额捌拾元整（￥：80），月租金共计人民币含税金额柒仟玖佰陆拾肆元捌角整（￥：7964.8）。具体见下表：            序号              租赁年度              租金                                起              止              月单位含税租金（元/平方米/月）              月含税租金（元/月）                  1              2019              2020              80              7964.8                  2              2020              2021              80              7964.8                  3              2021              2022              84              8363.04      乙方应在本合同签订后7个工作日内将首期租金支付给甲方。首期租金=3个月租金，即从2019年11月29日起至2020年2月28日的租金共计人民币含税金额贰万叁仟捌佰玖拾肆元肆角整（￥：23894.4）。若首期租金的截止日不是1个自然季度的最后一日，则第二期租金应在首期租金对应的支付期的最后一个月的20日前足额支付该月所属自然季度剩余时间的租金。其他期次租金均按每1个自然季度为一期缴纳一次，乙方应当在每期最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一日），向甲方一次性足额支付下期租金。本合同项下所称管理服务费包含：物业运营管理费、公共物业及配套设施的维护保养费、保安费、保洁费、空调能源费、公用水电公摊费、公共区域垃圾清运费，不含乙方自用之水、电、气、通讯费用、卫生费等。乙方承租商铺的管理服务费按套内租赁面积计算，具体取费标准为每月每平方米人民币含税金额伍拾伍元整（￥：55），月管理服务费共计人民币含税金额伍仟肆佰柒拾伍元捌角（￥：5475.8）。乙方应在本合同签订后的7个工作日内向甲方交付相当于2个月租金及管理服务费的履约保证金，即人民币贰万陆仟捌佰捌拾壹元贰角整（￥：26881.2）。如乙方未能按照本合同约定支付租金、管理服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方应继续承担赔偿责任。落款处有甲方郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司盖章，乙方柯存飞签字捺印。二、2020年9月28日，原告向被告邮寄送达《解除合同通知函》，主要载明：截止至2020年9月28日，贵方逾期缴纳租金23363.41，逾期101日，产生违约金7079.11元。逾期缴纳物业管理费16062.35元，逾期101日，产生违约金4866.89元。贵方的上述行为已严重违反租赁合同的约定，构成严重违约，应承担如下违约责任：根据租赁合同第十五条“违约责任”第6款第（1）项约定“有下列情形之一，甲方有权单方提前终止合同或解除本合同，收回该商铺，有权不予返还乙方的履约保证金，同时乙方还应向甲方支付6个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。（1）乙方逾期支付租金或其他费用达十五日，经甲方书面催款，乙方在三日内仍未交清的；或乙方向甲方逾期支付租金或其他费用达三十日的”约定，贵方逾期缴纳租金和其他费用的行为已达到我司单方解除合同的条件。若我司单方解除本合同，我司有权收回该商铺，贵方还应向我司支付6个月的租金违约金并赔偿我司的其他损失，且我司有权在履约保证金扣除乙方应支付的款项。自本通知送达贵方之日起租赁合同解除，贵方应自接到本通知之日起五日内依租赁合同有关约定向我司付清上述拖欠的租金、物业管理费及其他各项费用（结算到该商铺交还我司之日）违约金。三、庭审中查明，被告未办理商铺交接手续即自行撤店，至今仍有部分物品在涉案商铺内，对原告招商造成了影响。原告认可被告按合同约定交纳了租金履约保证金15929.6元及物业费履约保证金10951.6元；且2019年9月29日至2019年11月28日的两个月租金合计15929.6元未收取；2019年9月29日至2019年10月28日物业费5475.8元未收取；2020年4月1日至2020年6月30日租金应为23894.4元，实际收取15929.6元，免收一个月租金7964.8元；被告尚欠原告2020年7月1日至2020年9月28日租金23363.41元；被告尚欠原告2020年7月1日至2020年9月28日物业费16062.35元。本院认为，被告柯存飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据及答辩、质证意见，视为其放弃了答辩、举证和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原、被告签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。被告欠付租金构成违约，原告请求于2020年9月28日解除与被告签订的合同编号为SYZZ-ZL-2019-024的《郑州上悦城商铺租赁合同》，本院予以支持。本案所涉合同租期3年，原、被告双方约定了装修免租期为2019年9月29日至2019年10月28日，经营免租期为2019年10月29日至2019年11月28日，因“新型冠状病毒肺炎”疫情影响，2020年4月1日至2020年5月31日期间免租一个月，考虑到原、被告双方合同实际履行情况及合同约定、疫情等不可抗力因素，关于上述三个月的免租期租金，本院认为被告支付租金15929.6元（即7964.8元/月×2月）为宜，结合被告在2020年7月1日至2020年9月28日期间欠付租金23363.41元，原告请求被告支付2019年9月29日至2020年9月28日的租金47257.81元，本院对欠付租金39293.01元予以支持，诉讼请求超出的部分不予支持。原告请求被告支付2019年9月29日至2020年9月28日的物业管理费共计21538.15元，符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告按照合同约定以欠交租金及物业费的金额为基数，按照日千分之三及六个月租金计算违约金，该违约金计算方式得出的数额过高，本院根据被告未履行款项的数额，结合原告的损失情况，酌定违约金为欠付租金及物业费之和的30%，即18249.35元，原告主张超出部分，本院不予支持。因被告按照合同约定交纳了租金履约保证金15929.6元及物业费履约保证金10951.6元，根据合同约定的保证金性质，该保证金应当优先冲抵违约金，剩余部分用于冲抵欠付租金，综合本案情况，扣除被告应向原告支付的违约金，被告仍应向原告支付租金30661.16元，物业管理费21538.15元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司与被告柯存飞于2019年9月12日签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》（合同编号为SYZZ-ZL-2019-024）；二、被告柯存飞于判决生效后十日内向原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司支付拖欠租金30661.16元及物业管理费21538.15元，共计52199.31元。三、驳回原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1746元，由原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司负担1175元，被告柯存飞负担571元。如不服本判决，可在收到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世达二〇二〇年十一月十二日书记员  程 雯