吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终471号上诉人（原审被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地吉林省扶余市。负责人：姜明阳，该公司经理。委托诉讼代理人：姜永库，男，1967年3月7日出生，汉族，吉林省德卡房地产开发有限公司董事长，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张良，男，1982年5月2日出生，汉族，该公司职员，住吉林省扶余市。被上诉人（原审原告）：崔萍，女，1979年6月28日出生，汉族，个体工商户，住吉林省扶余市。委托诉讼代理人：岳洪雪，吉林雅成律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。原审被告：吉林省德卡房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉经济开发区。法定代表人：姜明阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜永库，男，1967年3月7日出生，汉族，该公司董事长，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张良，男，1982年5月2日出生，汉族，吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司职员，住吉林省扶余市。上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡房地产扶余分公司）因与被上诉人崔萍、原审被告吉林省德卡房地产开发有限公司（以下简称德卡房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德卡房地产扶余分公司委托诉讼代理人姜永库、张良，被上诉人崔萍及委托诉讼代理人岳洪雪、翟敏，原审被告德卡房地产公司委托诉讼代理人姜永库、张良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德卡房地产扶余分公司上诉请求：1.依法撤销吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初4066号民事判决，发回重审或依法改判德卡房地产扶余分公司与崔萍履行签订《德卡城市广场认购协议书》。2.一审和二审诉讼费用由崔萍承担。事实和理由：一、原判决认定德卡房地产扶余分公司在施工过程中设计变更导致商场设施及商铺布局变化，而未通知崔萍，没有事实依据，属于认定事实错误。广场一层商铺布局没有变更与原设计图纸相符。宣传册由于版面过小，无法将图纸，所有内容全部囊括，法院不能以宣传图册认定商铺布局变更或违约。地下停车场已建成，因广场南违建步行街无法拆除，致使停车场无法使用，这也使得肯德基无法入住，责任在扶余市人民政府，而不是德卡房地产扶余分公司。二、原判决认定德卡房地产扶余分公司没有在商场开业1年后的90日之内为崔萍办理产权证，属认定事实错误。德卡城市广场于2016年9月16日开业（试营业），德卡房地产扶余分公司在2017年2月27日取得建设工程消防验收意见书，2017年4月21日取得《建筑工程竣工工程备案证》，在这两个证件取得之后，崔萍就可以为购买商铺的商户办理产权证，但崔萍自己没有到德卡房地产扶余分公司及产权登记部门申请办理产权证，与崔萍情况相同的多位购买者早已办理了证照。由此可见，德卡房地产扶余分公司不存在任何违约。一审法院属于认定事实错误，导致适用法律错误。现恳请贵院依法支持德卡房地产扶余分公司的全部诉讼请求。崔萍辩称，一、原审判决认定德卡房地产扶余分公司施工过程中设计变更，该认定事实正确，有事实依据和法律依据。2019年11月20日原审庭审程序中，德卡房地产扶余分公司当庭承认商铺在建设过程中消防工程有相应调整，构成德卡房地产扶余分公司的自认，现德卡房地产扶余分公司违反禁止反言原则，主张原审判决认定事实错误，不应支持。另根据崔萍一审提交的信访事项处理意见书第三页记载内容可以证明，截止到2019年3月19日意见书作出之日，商业部分的消防工程仍未进行竣工验收，说明德卡房地产扶余分公司商业消防工程是有调整的，与其自认相互印证。二、原审判决认定地下停车场建设项目未建成投入使用、肯德基等知名商家入驻的宣传未实现，德卡房地产扶余分公司已经构成违约。德卡房地产扶余分公司主张地下停车场和肯德基等知名商家入驻的宣传未能实现，是因扶余市人民政府原因导致，而扶余市人民政府是案外人，是买卖合同关系以外的第三人，因第三人原因导致违约不影响违约责任的成立，因此德卡房地产扶余分公司未能实现其地下停车场和肯德基等知名商家入驻的宣传项目，应认定其违约。三、原审判决认定德卡房地产扶余分公司未能在约定的期限内达到为崔萍办理不动产登记的条件，无法办理不动产权登记，该事实认定正确，有事实依据和法律依据。德卡房地产扶余分公司在上诉状中主张其商铺早于2017年4月21日就具备了为崔萍办理不动产权登记的条件，崔萍一直未能取得不动产权登记，是因为崔萍一直未到德卡房地产扶余分公司处及产权登记部门申请办理不动产权证，该主张与事实严重不符。首先崔萍的配偶于2019年11月24日给德卡房地产扶余分公司打电话询问办理产权登记相关事宜，德卡房地产扶余分公司明确答复相关手续还没有出完，需要继续等待通知，等相关手续出完能办，产权登记时自然会通知崔萍。其次，崔萍在一审提交的（2019）吉0781民初3116号民事判决书，德卡房地产扶余分公司对该判决书并未提起上诉，是扶余市人民法院生效判决书。该份判决书明确表明，经扶余市人民法院到产权交易中心、不动产登记中心、国土资源局等部门调查核实，明确崔萍购买的商铺尚不具备办理不动产权登记的条件。最后，德卡房地产扶余分公司在一审提交了李丽商铺的房产证，上面记载的登记时间是2016年8月26日，而德卡房地产扶余分公司又主张商铺于2017年4月21日才具备为崔萍办理不动产权登记的条件，德卡房地产扶余分公司前后陈述事实相互矛盾，提供虚假证据，向法庭做虚假陈述，请法院依法核查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。德卡房地产扶余分公司的上诉请求，没有事实依据和法律依据，应驳回上诉请求。德卡房地产公司述称，同意德卡房地产扶余分公司上诉请求和理由。崔萍向一审法院起诉请求：判令解除崔萍与德卡房地产扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书》；德卡房地产公司与德卡房地产扶余分公司返还崔萍已支付的购房款人民币715087（利息按照中国人民银行同种类、同期限贷款利率，自付款之日起计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：德卡房地产公司与德卡房地产扶余分公司是隶属关系，经批准建设商品房德卡城市广场，并制作城市广场宣传册宣传，预售商品房及楼层商铺。崔萍预交定金人民币10,000元认购商铺，于2014年6月10日另行一次性向德卡房地产公司交付优惠购买商铺款人民币705,087元。2014年6月16日，崔萍与德卡房地产扶余分公司签订《德卡城市广场认购协议书》一份，约定：崔萍认购买扶余市德卡城市广场1层10**号产权商铺，价款人民币715,087元；商铺2018年12月31日前由德卡房地产扶余分公司经营使用，2018年12月31日交付崔萍自行经营；商场于2016年9月16日开业，一年后办理商铺产权登记手续。商铺建设过程中，于2016年4月变更消防设计施工，广场一层商铺布局有变更；商场交付使用后，预售宣传的地下停车场建设项目未建成，肯德基等业态知名商家入住招商项目未实现；至2019年3月19日，因德卡房地产扶余分公司建设施工超用土地面积、超建筑面积等需经其测绘复核、补缴税金，再行办理验收，尚不具备办理房屋产权登记的条件。上述事实及证据，崔萍和德卡房地产扶余分公司间预购商铺买卖关系，变更规划设计施工内容，商场、商铺预售宣传的服务设施、招商项目未实现，商铺经营权交付、产权办理等事实，双方当事人无异议，且有认购协议书、收据、宣传手册、证人崔晶和刘艳慧证言等证据证实，予以认定。崔萍起诉及庭审陈述，至2019年3月19日，商铺尚不能办理产权登记的事实，有生效的民事判决书及房屋建设管理部门文件证实，予以认定。二被告德卡房地产公司和分公司抗辩证据，不能有效证明其抗辩事实，其辩解事实及理由不成立，不予采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当以合同约定全面履行义务。德卡房地产公司和德卡房地产扶余分公司在建设德卡城市广场施工过程中，因设计变更导致商场设施及商铺布局变化，而未通知崔萍，预售商铺宣传的服务建设项目、招商项目未能实现，均已构成违约，亦必然影响到崔萍的商铺商业使用效益及购买商铺目的；约定商铺办理产权登记日期届满后已近三年，商铺仍无法办理产权登记，是由于德卡房地产扶余分公司超用地面积、超建筑面积使用土地，而未按规定提供建筑测绘报告、履行补缴税费等法定义务的原因，使建设项目没有办理复核验收，导致商铺不具备产权登记的法定条件所造成。综上，崔萍请求解除与德卡房地产扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书》、返还购房款及支付相应利息损失，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第三条、第十九条规定，判决：一、解除崔萍与德卡房地产扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书》。二、德卡房地产扶余分公司与德卡房地产公司于本判决生效之日起三日内返还崔萍购房款人民币715,087元，并支付该款自2014年6月10日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6470元，由德卡房地产扶余分公司和德卡房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：德卡房地产公司与德卡房地产扶余分公司系总分公司与分公司关系。德卡房地产扶余分公司建设扶余市德卡城市广场项目，制作宣传图册进行宣传销售。2014年6月16日，崔萍与德卡房地产扶余分公司签订《德卡城市广场认购协议书》，约定：一、崔萍认购德卡房地产扶余分公司德卡城市广场1层****号产权商铺，该产权商铺的用途为商业，属框架结构。该房屋预测建筑面积为43.94平方米（产权登记面积以测绘部门实测面积为准）。二、上述产权商铺享受所有优惠政策后销售总价为719,477元。三、交付业户自行经营时间：2018年12月31日。六、产权办理与商铺使用：2.产权证办理日期即商场开业一年后。4.根据新商场需要养成期的规律，崔萍将前三年的经营使用权无偿交给德卡房地产扶余分公司（德卡房地产扶余分公司可以委托第三方经营管理），期间该产权商铺发生的任何费用均由德卡房地产扶余分公司承担，崔萍同时也不承担养成期必要的投入。崔萍预交定金1万元，2014年6月10日一次性向德卡房地产公司交付价款705,087元。该商铺自2016年至2018年由德卡房地产扶余分公司经营。2018年12月31日崔萍按该产权商铺现状接收。另查，德卡城市广场项目于2007年5月8日取得《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》，2014年7月23日取得《建设工程规划许可证》，2014年7月14日取得《建筑工程施工许可证》，2014年7月28日取得《商品房预售许可证》，2015年11月13日取得《建设工程验收合格通知书》，2017年2月27日松原市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》。商铺建设过程中，于2016年4月变更消防设计施工，广场一层商铺布局有变更。城市广场项目建设初期，德卡房地产扶余分公司制作宣传图册，对所建设的城市广场功能等进行了宣传，其中有承诺建设地下1万平方米地下停车场，欧亚超市等品牌超市正在诚意洽谈中等内容。商场交付使用后，预售宣传的地下停车场建设项目未建成，肯德基等商家未实际入住。2019年2月2日扶余市税务局对德卡房地产扶余分公司作出扶税通（2019）1号《税务事项通知书》，认定德卡房地产扶余分公司欠缴税款6,208,282.76元，并责令限期缴纳。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”崔萍与德卡房地产扶余分公司于2014年6月15日签订《德卡城市广场认购协议书》，约定内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应认定为商品房买卖合同性质，依法成立的合同受法律保护。崔萍按照约定支付了购房款，德卡房地产扶余分公司也按照约定将崔萍所购商铺出租经营，由此可以认定崔萍与德卡房地产扶余分公司双方均在积极履行《德卡城市广场认购协议书》所约定的义务。现崔萍主张解除该协议书，理由是在合同履行过程中德卡房地产扶余分公司存在诸多违约行为：未办理合法的验收手续，消防不合格，超面积占用土地，违反规划批准的容积率，超面积建筑6万多平方米；由于手续不合法，德卡房地产扶余分公司未能按时向购房人交付商铺；未按期办理产权证，购房人多次催办未果；在建筑施工过程中，德卡房地产扶余分公司变更规划设计图纸，改变内部构造，崔萍所购买商铺位置不明确，面积不明确；德卡房地产扶余分公司在销售时承诺透明式商铺、地下停车场、欧亚入住、客源充足、肯德基入住等诸多都没有实现；德卡房地产扶余分公司巧立名目收取各种费用，不同意交费，不交商铺，各种费用高于商铺租金，业主根本无法经营；土地使用权的实际使用年限比销售宣传少了十年。崔萍认为德卡房地产扶余分公司违约行为，直接导致崔萍购买商铺的合同目的无法实现，严重损害了崔萍的合法权益，故请求解除认购书。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的认购协议书未约定解除的条件，双方也未协商一致，故崔萍的请求解除合同没有合同约定的事实依据。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案争议的焦点为崔萍请求解除合同是否符合法定的解除条件。根据《认购协议书》约定，双方买卖标的物是德卡城市广场商铺，出卖人德卡房地产分公司按照约定将商铺统一出租，应认定崔萍已经接受商铺，并委托给德卡房地产扶余分公司经营使用，德卡房地产扶余分公司也已完成代经营管理义务，约定由崔萍自行经营时间已到，双方商品房买卖合同目的已经实现，不存在导致合同目的不能实现的法定解除条件。关于崔萍一审提出德卡房地产扶余分公司存在未办理合法验收手续、消防不合格、违反规划批准容积率、未按时交付商铺，变更设计图纸，改变内部结构以及销售不诚信、收取各种费用等诸多违约行为，导致合同目的无法实现等理由，因证据不足，不能构成解除合同的事实依据，因此其请求解除合同的理由不成立。关于涉案商铺能否办理产权证照问题。扶余市不动产登记中心于出具《关于德卡城市广场办理不动产登记的情况说明》及《扶余市不动产登记回执》，及德卡房地产扶余分公司取得的《建设用地批准书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《建设工程验收合格通知书》《建设工程消防验收意见书》《建筑工程竣工工程备案证》等手续，说明德卡城市广场1-4楼商铺已经具备办理不动产登记的条件，不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”情形。办理不动产登记系依申请的法律行为，崔萍购买商铺后并未主动申请办理不动产登记，故不能将案涉商铺未办理不动产登记的后果完全归责于德卡房地产扶余分公司。一审法院认定德卡房地产扶余分公司构成根本性违约导致崔萍所购商铺不能办理房屋所有权登记，并据此判决解除合同证据不足，属于认定事实及适用法律错误。综上，德卡房地产扶余分公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初4066号民事判决。二、驳回崔萍的诉讼请求。一审案件受理费6470元、二审案件受理费12,940元，均由崔萍负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年十一月十八日书记员  高松松