贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4013号上诉人（一审原告）：凯里碧桂园星悦湾置业有限公司，统一社会信用代码91522601MA6GY1QPOL，住所地贵州省凯里市北京西路永乐路西侧清江休闲广场******。法定代表人：黄士冯，总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：唐元芬，女，1979年2月6日出生，汉族，住贵州省镇远县。被上诉人（一审被告）：杨政彬，男，1976年10月28出生，侗族，住贵州省镇远县。上诉人凯里碧桂园星悦湾置业有限公司（以下简称“碧桂园星悦湾公司”）因与被上诉人唐元芬、杨政彬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初7833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园星悦湾公司委托诉讼代理人彭育鋆，被上诉人唐元芬，杨政彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园星悦湾公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议；三、改判被上诉人配合上诉人解除本案所涉房屋的商品房买卖合同备案登记；四、改判二被上诉人依合同约定向上诉人支付违约金134004.45元。事实和理由：1.一审判决以上诉人未按合同约定向二被上诉人发出书面解除通知为由，判决驳回上诉人一审诉讼请求，认定事实错误。合同解除权为形成权，可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼就是解除权行使的通知。2.付款是买受人的基本义务，虽然主合同有约定上诉人在对被上诉人的贷款审批发放事宜上应进行协助，但是究其根本还是被上诉人自身履行能力及征信情况对贷款的审批以及发放造成影响，其去银行申请遭拒，就应主动对该合同履行事项作出补救。其未补足房款构成根本违约，亦未能提交证明其履行能力的证据，上诉人有合理怀疑其不具备合同的履行能力，拥有法定解除权，双方之间签订的商品房买卖合同应予以解除。唐元芬、杨政彬辩称，被上诉人至今未拿到正式合同，若正式合同上无被上诉人签字，则不认可合同效力。被上诉人去房管局询问案涉房屋为什么没有备案，房管局回复是材料不足。上诉人公司员工杜华宇承诺能办到按揭贷款，让被上诉人等通知就可去银行签字，被上诉人一直在等，并未违约。碧桂园星悦湾公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告配合原告解除本案所涉房屋的商品房买卖合同备案登记；3.判令被告向原告支付违约金120424.5元。一审法院认定事实：2019年6月25日，碧桂园星悦湾公司与杨政彬、唐元芬签订编号为2019004169号《商品房买卖合同》，约定碧桂园星悦湾公司将其开发建设的碧桂园·星悦湾（二期）第11幢18层18-3号房屋出售给被告杨政彬、唐元芬。合同载明房屋建筑面积128.62平方米，套内建筑面积101.95平方米，总价款802830元，约定买受人以银行按揭方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款162830元，余额640000元以银行按揭方式支付。合同第八条约定：“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”；合同第十条约定逾期付款责任为“（付款）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。合同签订后，被告杨政彬、唐元芬向碧桂园星悦湾公司支付首期款162830元，碧桂园星悦湾公司出具收据。因被告未能取得银行按揭贷款，被告不能按约定交付剩余房款，2020年5月27日原告向一审法院提起诉讼。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并不违反法律规定，并且是双方自愿达成，应当认定为有效合同，该合同对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定履行义务，被告未能取得银行按揭贷款，导致合同无法继续履行，双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定逾期付款责任为“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。且补充协议第四条第2项同时约定，逾期超过90日（该日期应当与（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照总房价款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件十二补充协议中均约定出卖人解除合同时，应当书面通知买受人，但原告至今并未书面通知被告，视为原告未依约尽到了告知义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的请求，不符合合同约定的解除条件和法律规定，主张解除《商品房买卖合同》的备案登记及支付违约金的请求，无事实和法律依据，其理由不充足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，判决：驳回原告凯里市碧桂园星悦湾置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6516元，由原告凯里市碧桂园星悦湾置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人碧桂园星悦湾公司提交了落款为刘芳的《诉前告知函》及邮寄存单，拟证明上诉人多次向被上诉人发出补款通知，但被上诉人均未补足房款。被上诉人唐元芬、杨政彬认可收到落款为杜华宇的诉前告知函，没有收到这份告知函。经审查，因该邮寄单收件方“杨政彬”的联系电话是上诉人销售人员杜华宇的，不是杨政彬的联系电话，且无邮单回执证明杨政彬已收悉，故对该份证据本院不予采信。被上诉人唐元芬、杨政彬提交了落款为杜华宇的《诉前告知函》，拟证明收到的诉前告知函与上诉人所发出的不是同一份。上诉人碧桂园星悦湾公司认为该份《诉前告知函》与其提供的落款为刘芳的告知函的内容一致。被上诉人唐元芬、杨政彬自认收到该份《诉前告知函》，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院另查明，在二审诉讼过程中，唐元芬、杨政彬表示愿意解除案涉合同。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉合同是否应当解除；2.被上诉人是否应当承担逾期付款违约责任。关于争议焦点一，上诉人碧桂园星悦湾公司与被上诉人唐元芬、杨政彬签订《商品房买卖合同》中约定交付首期房款后，余款64万元以银行按揭贷款方式付款。合同中约定因买受人原因未能获得贷款的，买受人收到书面通知后逾期未支付不足款项的，出卖人有权解除合同。本案中上诉人虽曾向被上诉人发送过诉前告知函，要求被上诉人支付购房余款，但案涉房屋是什么原因未能获得贷款，双方当事人均未能提供相应的证据予以证明。现被上诉人唐元芬、杨政彬购买的案涉房屋尚未办理银行按揭贷款，购房余款至今未能补足，双方也未能达成变更付款方式的一致意见，双方签订商品房买卖合同的目的已无法实现；而且双方在二审中均表示要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”双方当事人签订的合同已难以继续履行，为避免双方陷入合同僵局，上诉人碧桂园星悦湾公司主张解除合同，应予以支持。上诉人请求判令被上诉人配合解除案涉房屋的合同备案登记，上诉人提交的商品房预售合同登记备案表中并无登记机关的备案签章，无证据证明案涉合同已办理备案登记，故上诉人的该项请求本院不予支持。关于争议焦点二，双方签订的合同中约定买受人以银行按揭贷款方式支付购房余款，因买受人原因未能获得贷款的，买受人收到书面通知后逾期未支付不足款项的，出卖人有权解除合同，逾期付款应当承担逾期付款违约金。本案中上诉人虽曾向被上诉人发送过诉前告知函，要求被上诉人支付购房余款，但案涉房屋是什么原因未能获得贷款，双方当事人均未能提供相应的证据予以证明。在没有证据证明是因买受人原因未能获得贷款的情况下，上诉人虽发出诉前告知函，但不能以此认定被上诉人存在逾期付款，上诉人碧桂园星悦湾公司主张被上诉人承担逾期付款违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人要求解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，由于二审出现新的情况，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、解除凯里碧桂园星悦湾置业有限公司与唐元芬、杨政彬于2019年6月25日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、驳回凯里碧桂园星悦湾置业有限公司其他诉讼请求。一审减半收取的案件受理费6516元，由凯里碧桂园星悦湾置业有限公司负担；二审案件受理费13032元，由凯里碧桂园星悦湾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年十一月十二日法官助理熊慧灵书记员潘中华