文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5390号上诉人(原审被告)：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋文、张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘娜，女，1989年8月30日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙**，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司（以下简称泰鸿公司）因与被上诉人刘娜房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初13192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行审理。本案现已审理终结。泰鸿公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诉讼请求。事实和理由：一、一审法院审理程序不符合法律规定。1、一审法院审理本案不应适用简易程序。根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。而本案完全不符合适用简易程序审理的条件。第一，本案泰鸿公司与买房人陈述的事实并非不完全一致，双方陈述在很多情节上存在分歧；第二，一审法院依泰鸿公司申请向房产登记机关调取了案涉房屋的登记材料（包括房屋初始登记申请书、房屋转移登记申请书等），并在审理过程中依职权调取了其他案件的案卷材料，显然不符合“无须人民法院调查收集证据即可查明事实”的情形；第三，本案争议事实涉及房地产开发公司（泰鸿公司）、买房人、房产登记代办公司、房产登记机关、按揭银行等多方主体，法律关系十分复杂，包括商品房买卖合同关系、委托代理关系、行政关系、担保关系等多个法律关系，权利义务并不明确；第四，本案当事人双方在责任主体、责任范围、诉讼标的计算标准等均存在巨大争议。综上所述，一审法院审理本案不应适用简易程序。2、一审法院遗漏诉讼主体，应当追加哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（案涉房屋产权代办公司）为本案被告。买房人委托宏玛公司代其办理房产证相关手续，并向宏玛公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由代办公司办理并保管，在宏玛公司与买房人办理完毕房屋产权证他项权证后，应由宏玛公司承担向买房人交付房屋产权证书的义务。因此买房人在一审中主张泰鸿公司向其交付房产证书属于错列诉讼主体，一审法院应当追加宏玛公司为本案被告。二、一审法院认定事实不清、适用法律错误。1、泰鸿公司没有为买房人办理房产证他项权证的义务，也没有向买房人交付房产证的义务。买房人委托房屋产权代办公司（宏玛公司）代其办理房产证相关手续，并向代办公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由代办公司办理并保管，泰鸿公司手中没有买房人的房产证，因此泰鸿公司不是房产证的交付义务人。一审法院认定代办公司办理完毕房产证他项权证后，需要交给泰鸿公司核对后再转交买房人，因此应由泰鸿公司承担向买房人交付房产证的义务与客观事实不符，买房人的房产证尚未办理完毕他项权证，代办公司尚未将买房人房产证交给泰鸿公司核对。且办理他项权证是买房人及代办公司的义务，代办公司能否在判决生效后45日内办理完毕他项权证与泰鸿公司无关，一审法院判令泰鸿公司在判决生效后45日内办理完毕他项权证并将房产证交付给买房人没有事实依据。2、泰鸿公司不存在违约行为，不应承担违约责任。根据泰鸿公司与买房人双方签订的《合同补充协议》第六条第5款约定，“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方（即泰鸿公司）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”。此处约定非常明确，出卖人的责任，就是指交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务，只有在泰鸿公司未履行交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务时，才承担违约责任，而不是在任何情况下买房人未在交付房屋后720日内取得房屋权属证书都承担违约责任。另外，为了使买房人能够更顺利的办理按揭贷款，泰鸿公司向按揭银行缴纳了保证金，只有买房人的他项权证办理完毕，泰鸿公司才能取回保证金，因此泰鸿公司主观上也希望尽快办理房产登记手续及他项权证，泰鸿公司不存在拖延办理房产登记手续的动机。泰鸿公司已经积极履行了在交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务，不构成违约。一审法院以泰鸿公司未在交付房屋后720日内协助买房人办理转移登记为由，判定泰鸿公司承担违约责任，并以此为标准确定违约金数额，既没有合同约定，也没有法律依据。3、不应当由泰鸿公司对是否尽到通知及协助泰鸿公司办理房产证相关手续的义务承担举证责任。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。可见办理房屋权属证书的义务人是买房人，且何时办理房产手续的决定权也取决于买房人，只有在买房人或代办公司通知泰鸿公司想要办理房产登记手续并要求买房人提供必要协助，泰鸿公司才能予以配合，因此应当由买房人举证证明其通知泰鸿公司协助其办理房产登记手续，而不是由泰鸿公司举证证明其履行了协助义务。况且，泰鸿公司在一审阶段已经递交证据（一审证据三）证明我方已经履行协助义务。因此，一审法院以泰鸿公司未能举证证明其履行了通知及协助义务而承担举证不能的法律后果，没有事实依据和法律依据。4、买房人一审是以合同约定的违约条款（《合同补充协议》第六条第5款）主张泰鸿公司承担违约责任，一审法院却以泰鸿公司未履行所谓的法定协助义务为由，判令泰鸿公司按照合同约定承担违约责任，显然没有法律依据。即使按照一审法院的观点，认为泰鸿公司未履行法定的协助义务，泰鸿公司应当承担的也应该是损害赔偿责任，而不是违约责任。且买房人应当就其利益受到损害及损害的具体金额承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。刘娜辩称，1、一审审理程序符合法律规定1.1一审适用简易程序正当泰鸿公司认为泰鸿公司和刘娜对事实的陈述不一致的根本原因是，泰鸿公司试图掩盖泰鸿公司委托宏玛公司办理产权证的事实。但在一审获得新证据泰鸿公司对哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司的《授权委托书》后，该法律事实得到明确和确认，法律关系清晰而且简单，本诉就是普通的开发商拖延交付房屋权属证书，业主起诉交付并诉求违约金的简单诉讼，法律事实不存在争议。不客气的说，泰鸿公司的诉讼策略是将法律关系复杂化，以此把泰鸿公司的义务和责任剥离出来，但是这个诉讼策略在一审就失败了。其次，关于一审获得的新证据《授权委托书》，是泰鸿公司在一审法院历史案件中提交的证据。中国实行裁判文书上网公示制度，而所有的判决书中记载了双方提交的证据，所以该证据是公开的，任何人都可以获得的，不属于一审人民法院调查收集证据。退一步说，假设这份证据属于一审法院调取的证据，也不能证明适用简易程序是不合法的。1.2一审没有遗漏诉讼主体根据《（泰鸿公司对哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司的）授权委托书》，宏玛公司是泰鸿公司的代理人，代理人是委托人人格和行为能力的延长，代理人的行为后果由委托人承担。因此不需追加宏玛公司也可以查明法律关系。如果宏玛公司在履行委托中有任何过错造成泰鸿公司损失，泰鸿公司可以在向刘娜赔偿后，向宏玛公司追偿。因此，不追加宏玛公司，不影响本案的判决结果。1.3刘娜（房屋买受人）和宏玛公司没有形成委托关系首先，刘娜（房屋买受人）没有与宏玛公司签署《授权委托书》或《委托合同》，没有与宏玛公司形成委托关系，因此没有理由追加宏玛公司为当事人。其次，泰鸿公司称因为房屋买受人向宏玛支付了代办费就形成了委托代理关系，该主张没有法律依据。代办费收据是宏玛代办公司单方出具，收据是单方行为，业主买房时不知道该费用是交给宏玛代办公司的，是不知情的，因此不能成立业主和宏玛代办公司间的委托代理法律关系。最后，宏玛公司是泰鸿公司的代理人，代理人受委托人控制，如果泰鸿公司败诉，泰鸿公司应指示代理人宏玛公司向泰鸿公司（房屋买受人）交付房屋权属证书。设立代理关系是单方行为，假设中国所有的债务人，都私自暗中和某主体签署委托合同，委托其保管其全部财产，因此中国所有的债务人将不需履行债务，该结果将是荒谬的，是不能成立的。2、一审法院适用法律正确2.1泰鸿公司有义务为买受人刘娜办理和交付房屋权属证书，因泰鸿公司没有履行这一义务应当承担相应责任2.1.1《补充协议》6.5条约定了泰鸿公司办理和交付房屋权属证书的义务，6.5条约定“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”因为房地产登记分初始登记和转移登记两大步，因此《补充协议》6.5条约定了泰鸿公司的初始登记和转移登记的两大义务。交付540日内完成初始登记，没有约定违约责任。交付740日不能完成转移登记，有约定违约责任。两大义务中间有句号间隔，表明是两个独立的义务。因此泰鸿公司有办理和交付房屋权属证书的义务。2.1.2《商品房买卖合同》附件4第6条第5款明确约定泰鸿公司有办理和交付房屋权属证书的义务，并设定了违约金，违约金是以存在“约”“约定”为前提，约定了违约金即“确认”“追认”“明确”了存在办理和交付房屋权属证书的约定。2.1.3该条所述“如因出卖人的责任”，宏玛是出卖人（泰鸿公司）的代理人，代理人受委托人控制，代理人是委托人人格和行为能力的延申。代理是内部法律行为，不能对第三人（也就是对刘娜）抗辩。例如：公司员工是公司法人的代理人，成立代理法律关系，某判决书判决某公司败诉承担交付责任，该公司不履行判决，理由是该公司员工不听从其指示，该理由明显是荒谬的，是不合法的。2.1.4退一步说，假设关于泰鸿公司办理和交付房屋权属证书的义务属于约定不明的情形，根据《合同法》第六十一条合同约定不明按照合同有关条款或者交易习惯确定，根据房地产开发行业惯例，开发商即泰鸿公司有办理产权证的义务。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定说明根据房地产企业行业惯例，开发商有按时交付房屋权属证书的义务和责任。泰鸿公司和刘娜签署的是《房屋买卖合同》，买卖意味着买受人有义务交付价金，出卖人有义务物理交付房屋，及交付房屋权属证书。否则，如果像泰鸿公司所陈述的只有物理交付房屋义务，没有办理和交付房屋权属证书义务，那么刘娜支付几十万购房款后得到的法律关系将是“租赁法律关系”，该结果明显是荒谬的，泰鸿公司的没有义务办理和交付房屋权属证书的观点不能成立。2.1.5泰鸿公司所引用的《城市房地产开发经营管理条例》第32条是2020年3月生效的，泰鸿公司和刘娜成立房屋买卖合同关系时并不存在该32条，因此该32条对本案不适用。而且该32条写明“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有有权登记手续”，该法条使用的是“应当”，而非“可以”，因此进一步证明泰鸿公司有义务办理和交付房屋权属证书，且该义务不得转让给第三人（例如本案中的宏玛公司）履行。2.2一审法院判决泰鸿公司承担违约责任是正确的《合同补充协议》第6条3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司同意办理。2.2.1“甲方指定的代办公司”即本案泰鸿公司委托的宏玛代办公司，因宏玛代办公司是泰鸿公司选择和指定，泰鸿公司有选任、监督、管理的义务和责任。假如因泰鸿公司选任宏玛代办公司办事不利，造成迟办迟交产权证，泰鸿公司没有尽选任、监督、管理的义务，泰鸿公司应对刘娜承担责任。2.2.2根据《合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因宏玛公司原因造成泰鸿公司迟办房屋权属证书，泰鸿公司也要对刘娜承担的责任是违约责任。2.3针对上诉状3页，泰鸿公司认为“一审法院认定代办公司办理完毕房屋权属证书他项权证后，需要交给泰鸿公司核对后再转交买房人，因此应由泰鸿公司承担向买房人交付房屋权属证书的义务”根据一审判决书22页（本院认为部分陈述），这个陈述时是泰鸿公司一审自认的内容。因此泰鸿公司认为与事实不符，泰鸿公司的这一认为没有事实依据。2.4针对《上诉状》第4页泰鸿公司称向按揭银行缴纳了保证金，泰鸿公司是否向按揭银行缴纳保证金，是其与诉外第三人之间的合同关系，与本诉无关，与购房人无关，购房人不知道此事，也不知道其真伪。3、社会影响3.1业主的损失包括：本诉是集体诉讼，两百多名业主起诉上述人交付房产证，赵丽曼是起诉的业主之一。首先，六七年房子不能确权。付全款几十万后数年房子仍登记在泰鸿公司名下，不排除泰鸿公司有违法转卖的风险。其次，转租困难，因为无法向出租人出示房产证，无法证明对出租房屋有所有权。再次，转卖损失。业主取得房证后，在得到贷款银行同意，可以转卖他人。很多业主外地工作生活，因泰鸿公司不下发产权证而不能转卖。3.2泰鸿公司属于行业不健康行为，应予以制裁泰鸿公司通过《补充协议》规避国家标准版本的《购房合同》，通过宏玛代办公司规避《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，应当予以制裁。尤其泰鸿公司的唯一股东是永泰房地产（集团）有限公司，作为实力雄厚的全国知名企业，更应予以严裁。刘娜向一审法院起诉请求：刘娜向黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院提出诉讼请求：1.判令泰鸿公司立即将房屋权属证书交付给刘娜；2.判令泰鸿公司立即向刘娜支付逾期交付房屋权属证书的违约金25,099元（计算期限暂自2017年10月7日至2019年9月12日止，计算方式：购房款356024元×705天×万分之一），后续违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付刘娜之日止。一审法院认定事实：刘娜、泰鸿公司于2014年6月27日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：刘娜购买泰鸿公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交口处东北角永泰·香福汇9号楼1单元21层003号预售商品房，房屋总价款356,024元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。刘娜以首付款及银行按揭贷款的形式向泰鸿公司支付了全部购房款。泰鸿公司于2015年10月18日向刘娜交付了房屋。2017年3月9日，泰鸿公司为案涉房屋办理了房屋初始登记，2019年9月16日，刘娜、泰鸿公司为案涉房屋办理了房屋所有权转移登记。泰鸿公司指定哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为刘娜办理产权登记手续及抵押手续，刘娜办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。一审法院认为，刘娜、泰鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，刘娜、泰鸿公司应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于刘娜主张泰鸿公司立即将房屋权属证书交付给刘娜的诉讼请求。因案涉房屋的权属证书尚未办理完毕，尚不具备交付给刘娜的实际条件，故对刘娜这一诉讼请求，不予支持，刘娜可在房屋权属证书办理完毕后，另行主张权利。第二，关于刘娜主张泰鸿公司向其支付逾期交付房屋权属证书的违约金25,099元（计算期限暂自2017年10月7日至2019年9月12日止，计算方式：购房款356,024元×705天×万分之一），后续违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付刘娜之日止的诉讼请求。关于泰鸿公司是否存在违约情形的问题。泰鸿公司作为出卖人，在办理房屋权属证书过程中负有为案涉房屋开具增值税发票、在约定期限内将有关办理房屋权属证书的资料备齐并提交至房地产权属登记部门，为案涉房屋办理初始登记、在房屋具备办证条件后，及时通知买受人可以办理权属登记并协助刘娜办理产权证等一系列义务。本案中，泰鸿公司在办理初始登记后，应及时通知并协助刘娜办理转移登记手续，但因泰鸿公司怠于履行上述义务，导致案涉房屋未能在约定的房屋交付后720日内取得房屋权属证书，应承担违约责任。是否尽到通知及协助刘娜办理转移登记手续的义务应由泰鸿公司承担举证责任，泰鸿公司未能举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。泰鸿公司抗辩称上述义务应由宏玛公司履行，但《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是原、泰鸿公司签订的，宏玛公司并非案涉合同的主体，即使刘娜与宏玛公司另行形成委托关系，也不能影响《商品房买卖合同》中关于泰鸿公司对刘娜的协助办证义务及相应违约责任的内容，且在办理转移登记手续的过程中，泰鸿公司除了需要承担通知义务外，还要根据房产部门的要求，承担与买受人共同向房产部门提交办理转移登记的申请及提供不动产权属证书等义务，泰鸿公司既未能提供证据证实其履行了通知义务，亦未能提供证据证实其及时履行了协助买受人办理转移登记手续的其他义务，故泰鸿公司应承担违约责任。关于计算违约金的起止时间的问题。办理完毕转移登记手续之后，泰鸿公司即已完成了协助刘娜办理房屋权属证书的约定义务，故违约金应计算至刘娜、泰鸿公司向房产部门申请办理房屋所有权转移登记的日期较为适宜。泰鸿公司2015年10月18日向刘娜交付了房屋，按照《合同补充协议》约定，泰鸿公司应自房屋交付720日后，即从自2017年10月8日起按总房款的日万分之一的标准给付违约金，计算至2019年9月16日案涉房屋办理转移登记之日止。泰鸿公司故泰鸿公司应当给付刘娜违约金为25,206.49元（356024元×1／10000×708天）。刘娜主张计算违约金的截止日期为泰鸿公司将房屋权属证书交付给刘娜时，但刘娜自述主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第5项的约定，该条款指的是逾期办理房屋权属证明时泰鸿公司应承担的违约责任，而并非泰鸿公司逾期交付房屋权属证明时的违约责任，故对刘娜的该项主张不予支持。泰鸿公司抗辩称应由代办公司履行为刘娜办理房屋权属证书的义务，但代办公司系由泰鸿公司指定，并非由刘娜选择，协助刘娜办理房屋产权证系泰鸿公司的法定义务，不能因泰鸿公司指定了代办公司而免除泰鸿公司的义务，故泰鸿公司的抗辩理由不成立。泰鸿公司抗辩称已付购房款应按照刘娜的首付款计算，因合同中明确约定刘娜应保证贷款于合同签订后30日内支付至出卖人（即泰鸿公司）银行账户，且泰鸿公司已向刘娜开具了《销售不动产统一发票》，可见泰鸿公司已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依据，不予支持。判决：一、泰鸿公司于判决生效后立即给付刘娜违约金25,206.49元；二、驳回刘娜的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉商品房买卖合同及合同补充协议效力的认定正确，本院予以确认。关于泰鸿公司是否存在违约责任问题。根据泰鸿公司提交的房屋所有权转移登记申请书的内容，可以确认办理该申请书事项的主体为本案房屋买卖合同的双方当事人刘娜和泰鸿公司，且该申请书是办理案涉房屋权属登记的前提条件之一。泰鸿公司于2019年9月16日提出该申请已经超过了案涉合同约定720日取得房屋权属证书的时限，泰鸿公司亦未提供证据证明刘娜怠于办理权属登记等不能归责于泰鸿公司的事实存在，故泰鸿公司的行为符合合同约定“买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书”的合同约定，一审判决泰鸿公司在合同履行中存在违约行为，应承担违约责任正确。委托代办产权登记是双方当事人在补充协议中的约定，是为完成案涉房屋权属登记办理的一种手段，双方并未在合同中明确约定此项合同的权利义务已经转移至代办公司，但明确约定了720日不能取得房屋权属证书的违约金计算标准。根据刘娜一审提交“贷款客户产权代办资料收取明细单”，泰鸿公司实际收取了刘娜代办产权的相关资料，故案涉合同中关于代办权属登记的约定，不能作为免除泰鸿公司承担逾期办理权属证书违约责任的依据。综上所述，泰鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费427.48元，由哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉（）二〇二〇年十一月十九日法官助理申艳楠书记员于文娟