江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7834号上诉人（原审被告）：苏州神鹰物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区扬东路**晶汇大厦****。法定代表人：徐群燕，执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：谢媛媛，女，1994年7月25日出生，居民身份证号码3303021994********，汉族，住北京市海淀区学院南路**2014级本科。委托诉讼代理人：唐孝忠，江苏恒渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠骥同，江苏恒渊律师事务所律师。上诉人苏州神鹰物业管理有限公司（神鹰物业公司）因与被上诉人谢媛媛排除妨碍纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理。本案现已审理终结。神鹰物业公司上诉请求：1、请求二审依法撤销苏州市吴中区人民法院作出的(2020)苏0506民初1223号民事判决，改判驳回谢媛媛的一审诉讼请求或发回重审；2，本案一二审诉讼费用由谢媛媛承担。事实和理由：上诉人并没有影响谢媛媛正常使用房屋，谢媛媛虽通过司法拍卖竞得太湖天阙A-2幢的房产，但是作为物业公司而且确无法核实其身份，即使双方对从2007年开始的物业费存在争议，但对竞买之后的物业费，谢媛媛也拒绝交纳，更使得上诉人无法办理交接。谢媛媛的父母要开挖机进小区铲除绿化，在小区公共区域绿化可能遭到破坏，小区道路可能受损的情况下，上诉人依据业主规约、物业管理服务协议，是有权予以制止的。所以，没有进入房屋进行施工的过错在谢媛媛。依据姑苏区人民法院关于太湖天阙别墅A-2幢住宅房地产拍卖的公告第八条“其他可能存在的物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费也均由买受人自行查证处理。”即使谢媛媛认为该物业费应由前业主承担，也应该按照公告与前业方进行协商缴纳。原审法院在没有任何事实和法律依据的情况下，认定上诉人影响了谢媛媛正常使用房屋，并补偿谢媛媛的判决，并没有考虑到谢媛媛在整个过程中存在的重大过错。谢媛媛在诉讼中答辩称：上诉人阻碍答辩人进场装修的行为不具有正当性，侵犯了答辩人的合法权益。答辩人系房屋所有权人，对房产享有所有权，上诉人无权进行干涉。前业主拖欠的物业费不应由答辩人承担。答辩人已向现在的物业公司，也就是苏州九亚太物业管理有限公司缴纳了自2019年8月份至2020年12月份期间的物业管理费。请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。谢媛媛向一审法院起诉请求：1、依法判令神鹰物业公司立即排除妨碍，停止阻挠谢媛媛装修的行为；2、依法判令神鹰物业公司立即协助谢媛媛办理装修施工许可手续；3、判令神鹰物业公司赔偿谢媛媛租金损失100000元(自2019年7月30日起按25000元/月计算至停止阻挠谢媛媛装修日止，暂算至2019年11月30日，以实际司法鉴定为准)；4、本案诉讼费用由神鹰物业公司承担。一审法院认定事实：谢媛媛于2019年7月6日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得位于苏州太湖国家旅游度假区太湖天阕别墅A-2幢房产，拍卖公告中载有“另，其他可能存在的物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费也均由买受人自行查证处理”。该房产于2019年7月29日登记为谢媛媛单独所有，登记用途为城镇住宅用地/成套住宅，登记土地使用权面积为2752.4平方米，登记房屋建筑面积为818.33平方米。一审审理中，谢媛媛称，2019年8月初，其委托了装修公司，未签订正式的装修合同，后其带装修公司人员看房时，在小区门口被神鹰物业公司保安阻止进入，神鹰物业公司的理由是其未交清前业主所欠的物业费，后来神鹰物业公司一直不让其进小区装修，为此其还报警了；2020年1月20日，其到小区物业办公室，神鹰物业公司知小区已由苏州佳旺旺物业管理有限公司暂时代管，神鹰物业公司在物业服务期限到期前无故撤场。为证明其所述，谢媛媛向苏州市吴中区人民法院提供了以下证据：1、2019年4月19日的律师函照片及太湖天阕神鹰物业服务中心收费通知单各一份，律师函反映神鹰物业公司委托律师向案外人戴锦亮催收自2007年6月12日至2018年12月31日欠缴的物业费451522.31元。通知单载明，业主姓名谢媛媛，应收物业服务费471065.46元，费用时效2007.6.12-2019.6.30，该通知单上加盖了神鹰物业公司太湖天阕客户服务中心章。谢媛媛称，前业主戴锦亮拖欠的物业费与其无关。2、录音录像光盘及文字稿，谢媛媛用以证明2019年8月15日谢媛媛父母到神鹰物业公司处沟通装修事宜，神鹰物业公司物业经理黄爱萍要求结清前业主的物业费，拒绝为谢媛媛办理装修手续；2019年11月16日，谢媛媛及父母再次到神鹰物业公司处沟通装修事宜，神鹰物业公司物业经理黄爱萍称只有将前业主的物业费及滞纳金结清才能办理装修手续，且拒绝接收谢媛媛交纳取得产证之后的物业费。3、2019年8月23日吴中区12345发送给谢媛媛的“关于太湖度假区太湖天阕别墅物业纠纷问题的投诉回复”邮件截屏一份，内容为：“市民，您好！您所反映的问题我们已交办香山街道，现收到反馈：经向小区物业进行了解，1、该业主自称2019年7月份通过淘宝司法拍卖网上拍得该套物业，并未出具任何有关证据证明合法拥有该套物业权属。2、该业主并未到太湖天阕物业管理处（苏州神鹰物业管理有限公司）办理业主变更手续。导致现场安保人员无法核实身份，不能及时提供相应服务。3、该套物业自2007年至今拖欠物业费高达40几万，淘宝司法拍卖公告上明确告知，该物业所欠物业费、水、电、燃气等相关费用由参拍人自行实地调查处理，拍卖成交后，均视同认可该物业所有现状。（详见司法拍卖公告附图）。该笔欠费应由新业主承担。4、该业主在未办理业主信息变更，也为办理装修施工备案等相关手续的情况下，自行调来大型挖机，强行进入小区，扬言要将庭院及部分公共区域现有乔木全部铲除，被现场管理人员阻止。5、物业公司是服务全体业主，为确保其他业主及公共区域设施绿化不被破坏，在业主未办理任何变更和备案手续前提下强行施工行为，进行阻止是合理合法。物业公司无意跟该业主对立，而且对该业主及家人进场也给予配合及支持，该庭院杂草、地下室积、地下室积水采用人工修剪完毕，希望业主尽快与物业沟通协商解决拖欠费用问题。此复。”谢媛媛称，该回复反映神鹰物业公司认为拖欠的物业费应由新业主承担，以此为由阻碍其装修。4、苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局香山派出所情况说明一份，内容反映：2019年8月16日07时16分35秒，该所接谢东华和李迎春报警称在太湖天阕小区内买了一套法院拍卖的房子，由于前业主有一笔物业费没有交，现物业保安不让进小区，遂发生纠纷，处警人员告知谢东华和李迎春去找该小区物业领导协商解决。经质证，证据1，神鹰物业公司对真实性无异议，认为其在谢媛媛取得房产前已张贴律师函，催收物业费，谢媛媛应当知晓。证据2，神鹰物业公司对真实性无法确认，并称其没有名叫黄爱萍的经理；因谢媛媛的父母要开挖机进小区铲除绿化，在小区公共区域绿化可能遭到破坏，小区道路可能受损的情况下，其依据业主规约及物业管理服务协议有权制止，其还向谢媛媛父母告知所有工具车辆都要从北门进入；其收费通知单上有缴费账户，但谢媛媛至今未交纳物业费。证据3，神鹰物业公司对真实性无异议，并称因谢媛媛要开大型挖机进场施工，并扬言将庭院及部分公共区域内乔木铲除，其遂报警，警方让双方自行协商处理，谢媛媛遂投诉了。证据4，神鹰物业公司对真实性无异议。为证明其抗辩，神鹰物业公司向苏州市吴中区人民法院提供了以下证据：1、2020年1月1日苏州佳旺旺物业管理有限公司告业主书照片一份，载有“由于前苏州神鹰物业管理有限公司没有办理物业交接，与2019年12月30日无故提前撤场。从2020年1月1日起，‘太湖天阕’前期物业服务项目由苏州佳旺旺物业管理有限公司临时代管，代管期间履行物业权利管理本项目。……”2、签名为顾彩珍、王进兴的证明二份及身份证复印件，反映二人于2020年1月1日看到苏州佳旺旺物业管理有限公司在小区门口张贴的告业主书，告业主书的大致内容是从2020年1月1日起由苏州佳旺旺物业管理有限公司管理物业并于8日开始征收服务费。3、神鹰物业公司于2019年12月31日发给苏州市度假区物业管理处的太湖天阕撤场情况说明复印件一份，主要反映：苏州涵宜新房地产开发有限公司与神鹰物业公司于2018年6月30日签订了《苏州市物业服务合同》，约定神鹰物业公司为苏州太湖天阕别墅项目物业提供安保与保洁服务，服务期限为2018年7月1日-2020年6月30日，鉴于苏州涵宜新房地产开发有限公司一再要求提前解除服务合同，神鹰物业公司同意提前终止服务合同，苏州涵宜新房地产开发有限公司通知神鹰物业公司于2019年12月30日下午三点办理移交手续并撤场，神鹰物业公司按照要求安排负责人到场办理交接。该情况说明上加盖了苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心物业管理科章。神鹰物业公司称，该情况说明系其从苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心物业管理科调取的。经质证，证据1，谢媛媛对真实性无法确认，并称其未看到过，且根据告知书的内容，系苏州佳旺旺物业管理有限公司代神鹰物业公司管理，故神鹰物业公司作为委托方应承担责任。证据2，谢媛媛对真实性无法确认。证据3，谢媛媛对真实性无异议，但认为系神鹰物业公司单方致函苏州市度假区物业管理处，其对内容无法核实。一审审理中，苏州市吴中区人民法院至苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心调查，该中心提供了2020年1月1日苏州涵宜新房地产开发有限公司（甲方）与苏州佳旺旺物业管理有限公司（乙方）签订的临时代管协议书一份，约定甲方将太湖天阕保安、维修、保洁物业服务事项委托乙方，委托期限为三个月，在甲方与神鹰物业公司无故撤场纠纷没有结束前，本合同自动后延（本协议需向当地物管处报备）。关于谢媛媛主张的租金损失。谢媛媛称，由于神鹰物业公司阻挠装修，导致其无法如期使用房屋，故参照相同地区相同面积房屋的租金标准主张损失。另，谢媛媛称，其购买房屋用于建造会所经营餐饮，并非用于自住，其平时住在木渎的房子里。神鹰物业公司称，涉案房屋属于普通住房，不符合经营条件，其对谢媛媛主张的租金损失不予认可。上述事实，由谢媛媛提供的拍卖成交确认书复印件、不动产权证书、律师函照片、太湖天阕神鹰物业服务中心收费通知单、录音录像光盘及文字稿、邮件截屏、情况说明，神鹰物业公司举证的告业主书照片、证明、撤场情况说明复印件及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：根据神鹰物业公司提供的证据，结合原、神鹰物业公司双方陈述及一审法院调查情况，可确认神鹰物业公司现已不是涉案小区的物业公司，故谢媛媛要求神鹰物业公司排除妨碍、办理装修施工手续等诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。因现有证据不能证明前业主拖欠的物业费应由谢媛媛承担，故神鹰物业公司以此为由不准谢媛媛装修的行为侵害了谢媛媛对房屋的使用权。谢媛媛房屋属于住宅，且谢媛媛另有房屋居住，谢媛媛亦未能充分举证证明神鹰物业公司行为造成其租金损失，但考虑神鹰物业公司的行为确实影响了谢媛媛正常使用房屋，结合谢媛媛申请办理装修手续的时间及神鹰物业公司撤场时间，一审法院酌定神鹰物业公司补偿谢媛媛损失25000元。遂判决：一、被告苏州神鹰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢媛媛损失人民币25000元。二、驳回原告谢媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1150元，由原告谢媛媛负担937元，被告苏州神鹰物业管理有限公司负担213元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，公民的合法财产受法律保护。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，谢媛媛通过司法竞拍取得了涉案房屋（苏州太湖国家旅游度假区太湖天阕别墅A-2幢）产权，谢媛媛据此享有该房屋的占有、使用、处分权。神鹰物业公司以涉案房屋前产权人长期拖欠物业费未付为由对欲进入小区装修的谢媛媛方施工人员进行了阻止，并对谢媛媛相关装修手续一直不予办理无相应事实与法律依据，神鹰物业公司的行为导致谢媛媛长期不能正常使用涉案房屋，已构成对谢媛媛合法财产的侵害。谢媛媛据此要求神鹰物业公司排除妨碍并赔偿损失的请求符合法律规定，应予支持。虽然因神鹰物业公司现已撤离涉案小区，不再对谢媛媛的权利造成妨碍，但鉴于神鹰物业公司之前的行为导致谢媛媛在较长时间内不能正常使用涉案房屋，在客观上造成了其财产损失，故神鹰物业公司还应对此作出相应的赔偿。一审法院根据本案的实际情况，酌定神鹰物业公司补偿谢媛媛损失25000元，属一审法院依法裁量，并无不当。综上，苏州神鹰物业管理有限公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人苏州神鹰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二〇年十一月二十日书记员 杨颖颖