河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3273号上诉人（原审被告）：河南东方天中伟业实业有限公司。住所地平舆县纬二路西段北侧。法定代表人：徐文化，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚翔，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马瑞，女，汉族，1993年9月18日出生，住河南省平舆县。原审被告：河南平舆农村商业银行股份有限公司。住所地：平舆县永乐大道**。法定代表人：刘林洲，该公司经理。委托诉讼代理人：安学东，该公司工作人员。上诉人河南东方天中伟业实业有限公司（以下简称天中伟业公司）因与被上诉人马瑞及原审被告河南平舆农村商业银行股份有限公司（以下简称平舆农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平舆县人民法院（2020）豫1723民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天中伟业公司的委托诉讼代理人姚翔，被上诉人马瑞及原审被告的委托诉讼代理人安学东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天中伟业公司上诉请求：1、撤销平舆县人民法院（2020）豫1723民初1986号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。关于延期交房问题，由于政府环境治理的特殊原因限制，和被迫停工，造成工期延误，加上新冠肺炎疫情等客观上人为不可抗拒的原因造成的。涉案的房屋不是单体项目，A3、A4、A5综合体，整体验收。由于政府变电站尚未撤除，致使综合施工和整体验收滞后，是第三人的原因造成的。其虽有一部分责任，但是为了赶工期，已经加班加点，尽量最大努力，现已基本具备交房条件，其对延期交房应承担一定责任。但不应该解除已经履行的合同；二、一审法院判决程序违法，被上诉人与原审被告平舆农商行抵押贷款合同是独立的合同，与本案不是同一法律关系，不能作为同一案件一并处理。本案判决其支付剩余未还的借款本息是错误的。因为贷款抵押合同如果解除，相应的利息等款项应予重新计算，未履行的部分不再继续履行，利息应予扣减；三、一审判决第三、四项内容不明确、不具体，缺乏可操作性和执行依据。关于偿还贷款本息（以平舆农商行与本判决生效后当月出具的还款明细为准）明显错误。平舆农商行作为一方当事人，其出具的清单不经法庭质证，认证和法院再次认定不能作为执行的依据；四、一审法院判决其返还维修基金错误。即使解除合同，也应该是被上诉人持生效法律文书到政府主管部门退回，不应该判决有其支付。马瑞辩称，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。平舆农商行述称，本案牵涉到抵押贷款合同，应该一并处理，对天中伟业公司的其他上诉没有意见。马瑞向一审法院起诉请求：1.要求依法解除与被告1签订的商品房买卖合同，退还购房款111046元并支付违约金、赔偿支付的维修基金4093元、赔偿支付的按揭款25764元（2019年5月至2020年5月），以后的按揭款至实际解除按揭贷款之日止另行赔付，上述金额合计140903元；2.依法解除与被告2的按揭贷款合同；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院一审法院认定事实：2019年4月3日，原告马瑞与被告天中伟业公司签订商品房买卖合同一份，约定由马瑞购买东方公司开发的位于平舆县清河街道七街坊第0045幢5层535号房，该商品房建筑面积51.16平方米，总价款221046元，首付款111046元，余款在被告平舆农商行处办理按揭贷款。合同约定天中伟业公司应当在2019年7月31日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给马瑞，逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。原告按约将房屋首付款111046元支付给被告天中伟业公司，有被告天中伟业公司出具的收据为凭。2019年5月22日，原告马瑞与平舆县农村信用合作联社（现河南平舆农村商业银行股份有限公司）签订个人购房借款（综合）合同，天中伟业公司作为保证人，在借款合同上盖章。合同项下的贷款金额为110000元，贷款期限为2019年5月22日至2024年5月15日。原告马瑞按借款合同约定偿还贷款至今。另原告马瑞为购买涉案房屋缴纳维修基金4093元。上述事实，有收据2张、支付凭证6张、维修基金发票一张及个人购房借款（综合）合同、原告陈述、被告答辩及庭审笔录在卷佐证，足以认定，予以确认。一审法院确认争议焦点：原告马瑞要求解除商品房买卖合同及个人购房借款合同是否有事实及法律依据。围绕该争议焦点，该院组织双方当事人举证与质证，如下：原告马瑞提交商品房买卖合同一份，证明2019年4月3日，原告与被告天中伟业公司签订商品房买卖合同，合同约定的房屋交付期限是2019年7月31日前，合同还约定了违约责任等双方权利与义务。被告天中伟业公司认为逾期交房的原因在政府行为等不可抗力因素所致，争议的商品房买卖合同不应解除，其公司不应承担逾期交房的违约责任，并提交驻马店市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件2份、河南省污染防治攻坚战领导小组办公室文件1份、平舆县气象局气象证明1份并附降水量表3张。原告发表质证意见认为，政府文件并没有明确不让被告施工，气象证明不能证明因雨水天气造成其延误施工或者逾期施工，且无相关证据予以佐证，不应采信。上述证据与事实，经庭审质证，该院经审查认为，被告天中伟业公司提交的政府文件形成时间与原、被告签订的商品房买卖合同时间相差甚远，且该几份政府文件系针对不特定的多数对象，与本案关联性无法核实，原告提交该几份政府文件与气象局的证明，均不能证明系因政府行为及天气等因素所致被告延期交房的事实，故该组证据不具备其证明效力，无法实现其证明目的，该院不予采信。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告马瑞与被告天中伟业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。天中伟业公司作为涉案商品房的开发商，按约交房是其基本合同义务。按照合同约定，天中伟业公司应于2019年7月31日前向马瑞交付房屋，逾期超过120日，马瑞有权解除合同。现天中伟业公司已逾期交房超过一年，至今仍未能履行交房义务，已构成违约，马瑞据此行使合同解除权，符合合同约定，予以支持。依据《最高人民法院》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。因此，对原告马瑞要求解除与被告平舆农商行之间签订的个人购房借款合同的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据原告马瑞与被告天中伟业公司签订的商品房买卖合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。本案中原告起诉后，该院依法将起诉状副本等材料送达给被告天中伟业公司，可视为已将原告解除合同的意思表示告知天中伟业公司，故对原告要求被告天中伟业公司返还其已付购房款111046元的诉讼请求，予以支持。另依据合同约定，被告天中伟业公司应支付给原告马瑞违约金的数额应为111046×0.1%＝111.046元，被告天中伟业公司应支付给原告马瑞已付的维修基金4093元，以票据为准。依据《最高人民法院》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故原告要求被告天中伟业公司支付马瑞已经偿还的贷款本息的诉讼请求，予以支持。另原告与被告平舆农商行签订的个人购房借款合同，因被告天中伟业公司违约导致商品房买卖合同的解除而解除，原告马瑞将平舆农商行列为被告参加本案诉讼，但在本案审理过程中，被告平舆农商行提出如个人购房借款合同解除后，其公司要求天中伟业公司将贷款本息偿还完毕。该院经审查认为，被告平舆农商行作为被告参加本案诉讼，但结合庭审查明事实，平舆农商行在本案中应是有独立请求权的第三人，为减少不必要的重复、繁琐和诉累，个人购房借款合同解除后，贷款的实际收取天中伟业公司应将马瑞个人购房借款合同项下剩余未还的贷款本息直接偿还给平舆农商行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、解除原告马瑞与被告河南东方天中伟业实业有限公司就平舆县上河城二期第0045幢5层535号房签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告马瑞与被告河南平舆农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房借款（综合）合同》；三、被告河南东方天中伟业实业有限公司于本判决生效后十日内向原告马瑞返还购房首付款111046元、返还维修基金4093元、支付违约金111.046元，并返还至本判决生效之日止原告马瑞已向河南平舆农村商业银行股份有限公司偿还的贷款本息（以河南平舆农村商业银行股份有限公司于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告河南东方天中伟业实业有限公司于本判决生效后十日内向河南平舆农村商业银行股份有限公司偿还马瑞《个人购房借款（综合）合同》项下的剩余贷款本息（以河南平舆农村商业银行股份有限公司于本判决生效当月出具的未还款明细清单为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1559元，由被告河南东方天中伟业实业有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，天中伟业公司对马瑞已经支付首付款111046元及其未依约按时交房的事实均予以认可，应予确认。本案争议的焦点为：1、涉案合同应否予以解除；2、涉案的《个人购房借款（综合）合同》应否一并处理。根据查明的事实，当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，马瑞依约支付了首付款，但天中伟业公司未按照合同约定的交房时间交付房屋，一审法院认定其构成违约，符合本案的事实和法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案因天中伟业公司逾期交房超过120日，马瑞请求解除《商品房买卖合同》，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交付房屋超过120日后，买受人有权解除合同。一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及天中伟业公司支付相应的违约金，既符合双方合同约定，又符合法律规定。天中伟业公司上诉称由于政府环保特殊政策限制，施工和强制停工造成工期延误。一审法院认定政府治理扬尘等行为仅是延长被告的交房期限，而非导致延期的主要原因，且双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房以120日为基准的违约责任，其该项上诉请求理由不足。关于涉案的《个人购房借款（综合）合同》应否一并处理问题。一审法院依据《最高人民法院》第二十五条第二款的规定以及结合本案的实际，判决解除马瑞与平舆农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》，并无不当。《个人购房借款（综合）合同》解除后，天中伟业公司应将马瑞已偿还给平舆农商行借款本息及该借款合同项下的本息予以偿还，一审法院判决天中伟业公司应予偿还的借款本息以平舆农商行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，本息的计算主要依据的是《个人购房借款（综合）合同》及平舆农商行依约计算的明细，无须人民法院组织当事人对涉案本息明细进行质证。天中伟业公司上诉称平舆农商行作为一方当事人，其出具的清单不经法庭质证、认证和法院再次认定不能作为执行的依据的理由不能成立，不予采纳。关于马瑞依法缴纳的维修基金应否由天中伟业公司退还问题。马瑞作为购房户已依法缴纳维修基金，因其与天中伟业公司之间的《商品房买卖合同》业已解除，案涉房屋的所有权仍归天中伟业公司所有，又按维修基金的性质，已缴纳维修基金属于专款专户，不可以退还，天中伟业公司已成为该维修基金的受益者。一审法院判决天中伟业公司返还马瑞已缴纳维修基金，并无不当。故，天中伟业公司上诉理由不足，不予采纳。综上所述，天中伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3118元，由上诉人河南东方天中伟业实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十一月四日书记员  王贞懿