成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0124民初3944号 原告：成都恒泰投资有限公司，住所地四川省成都市郫都区成都现代工业港北片区。 法定代表人：彭荣，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李文，四川仁卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘静茹，四川仁卓律师事务所律师。 被告：四川智达众享新能源科技有限公司，住所地四川省成都高新区南三环路五段********。 法定代表人：王伟，总经理。 委托诉讼代理人：任耀龙，四川金座标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王跃坤，四川金座标律师事务所律师。 原告成都恒泰投资有限公司（以下简称成都恒泰公司）与被告四川智达众享新能源科技有限公司（以下简称四川智达公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都恒泰公司的特别授权委托诉讼代理人李文、一般授权委托诉讼代理人刘静茹及被告四川智达公司一般授权委托诉讼代理人任耀龙、王跃坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都恒泰公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除成都恒泰公司与四川智达公司于2019年4月29日签订的《物业买卖合同》；2、四川智达公司支付成都恒泰公司解除合同违约金3000000元；3、四川智达公司承担本案诉讼费、保全费、公告费等费用。事实和理由：2019年1月17日成都恒泰公司与四川智达公司签订《资产认购协议书》，约定由四川智达公司出资96500000元购买成都恒泰公司所有的位于红光镇署新大道306号登记面积为22362.8平方米的房产物业，双方约定四川智达公司于2020年3月31日前支付合同总价的30%，于2021年3月31日前支付合同总价的70%。《资产认购协议书》第四条中约定四川智达公司在签订协议三日内支付成都恒泰公司定金200000元、2019年3月31日支付定金300000元、2019年6月31日支付定金1000000元，同时该条还约定了如果四川智达公司不按照《资产认购协议书》约定的支付方式及期限支付购房款，须向成都恒泰公司支付违约金3000000元。双方于2019年4月29日签订了《物业买卖合同》对《资产认购协议书》中关于物业购买的付款方式进行了确认，同时约定买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同并要求买受人支付违约金。双方签订《物业买卖合同》后，成都恒泰公司按约交付物业给四川智达公司及其指定使用人，但四川智达公司仅向成都恒泰公司支付定金500000元，并未按约支付第三笔定金以及第一期购房款，其行为已构成违约。成都恒泰公司为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 四川智达公司辩称，1、四川智达公司按约向成都恒泰公司支付2笔定金，未支付的第3笔定金只是使第3笔定金不发生法律效力，且成都恒泰公司未举证证明四川智达公司违反《资产购买框架协议》约定的付款期限，故四川智达公司并未违约；2、成都恒泰公司未按约定时间向四川智达公司交付案涉不动产；3、成都恒泰公司未按约定向四川智达公司出具《物业买卖合同》中承租人放弃优先购买权的书面文件；4、成都恒泰公司与四川智达公司签订的《物业买卖合同》项下不动产涉及多起诉讼，且在出卖案涉不动产时未征得抵押权人同意，成都恒泰公司违背多项承诺，将导致合同无法继续履行或买受人无法实现约定的合同目的；5成都恒泰公司未按约为四川智达公司办理案涉不动产的变更登记手续，构成严重违约。 当事人围绕各自的诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的身份信息、《资产认购协议书》、《物业买卖合同》、《委托经营合同》、《物业管理合同》、不动产登记信息、（2020）川0124民初2145号民事判决书等证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月17日，成都恒泰公司作为甲方和四川智达公司作为乙方签订《资产认购协议书》，约定甲方将名下物业房产证号：郫房权证监证字第0××6号、郫房权证监证字第0××7号、郫房权证监证字第0××8号、郫房权证监证字第0××9号、郫房权证监证字第0××0号、土地证号Ｐ&tim**;×3／004634259，座落于××镇××道××号，国有土地使用权为9053.77平方米，房屋登记面积22362.8平方米的房屋转让给乙方，转让价格为96500000元。该协议第四条乙方房款支付方式及违约责任约定，乙方于2020年3月31日前支付总房款30%，2020年3月31日前支付总房款70%。为确保协议签订及履行实现，乙方分3次向甲方缴纳定金：1、签订本协议3日内，乙方支付甲方签约定金200000元；2、2019年3月31日签订正式买卖协议时，乙方支付甲方履约定金300000元；3、2019年6月31日乙方支付甲方履约定金1000000元。上述定金合计1500000元，乙方承诺若拒绝按照本协议约定价格、付款方式等条件签订正式买卖协议及不按本协议约定期限支付房款，甲方可解除本协议，收取的定金不予退还，甲方已交付给乙方及乙方指定方的本协议项下的房产及土地，乙方无条件返还甲方，乙方并另支付甲方违约金3000000元。该《资产认购协议书》封面显示为《购买框架协议》，且作为一整体加盖有骑缝章。2019年4月29日，成都恒泰公司作为出卖人和四川智达公司作为买受人签订正式《物业买卖合同》，约定房屋情况详见《资产购买框架协议书》。该合同第四条约定，成交价格及定金详见《资产认购协议书》，买受人采取分期付款方式的，付款约定见《资产购买框架协议书》，若买受人采取贷款方式支付的，出卖人应全力协助办理贷款事宜。第七条第（二）项逾期付款责任，买受人未按照约定付款的，逾期在30日之内，自合同约定的应付款期限（银行贷款造成的合理延迟除外）届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付3000000元违约金，不足弥补损失的增加赔偿。同日，成都恒泰公司作为委托方之一及甲方一、四川智达公司作为委托方之二及甲方二与四川高晶利源科技有限公司（以下简称四川高晶公司）作为受托方及乙方签订《委托经营合同》，约定甲方一和甲方二委托乙方对“××镇××道××号”（房屋登记面积22362.8平方米）物业进行营运管理，物业信息详见甲方一和甲方二签订的《资产认购协议书》，委托经营管理的期限为2年，自2019年4月1日至2021年3月30日，该合同有成都恒泰公司、四川智达公司及四川高晶公司盖章，其中成都恒泰公司盖章处有彭荣签字，四川高晶公司盖章处有唐志东签字，四川智达公司盖章处未有签字。2019年，经所有权人成都恒泰公司同意并授权，四川智达公司及四川高晶公司均作为出租方及甲方与四川道诚建设工程检测有限责任公司（以下简称四川道诚公司）作为承租方及乙方签订房屋租赁合同，约定将成都恒泰公司所有的郫房权证监证字第0××7号其中Ｃ座第一、二、三层等三层房屋建筑面积共计2063.4平方米出租给承租方，租赁期限为2019年10月18日自2030年5月17日止，租金每月共计44707元，每月租金自第4年起开始每年递增5%。其后，四川高晶公司作为甲方和四川道诚公司作为乙方签订《物业管理合同》，约定乙方按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业费，物业费每平方米每月3元，每年共计79704元，合同期限为2019年11月1日起至2025年5月14日止。2019年11月20日，成都恒泰公司向四川智达公司发送《物业购买协议书》解除通知，载明由于四川智达公司从2019年6月30日就没有按约缴纳房款，在四川智达公司收到《通知》后仍未在宽限期内交纳，现依据《物业购买协议书》第四条约定，终止合同……。同日，四川智达公司向成都恒泰公司发送《沟通函》，表明关于成都恒泰公司的单方解除合同事宜，只属于成都恒泰公司单方面意愿。 本院另查明如下事实：1、双方当事人签订案涉合同时表述名称为《资产认购协议书》《资产购买框架协议书》《购买框架协议》实质系同一合同即《资产认购协议书》；2、四川智达公司已向成都恒泰公司支付定金500000元；3、根据成都恒泰公司提交的不动产查询信息，成都恒泰公司系房证号为郫房权证监证字第0××6号、郫房权证监证字第0××7号、郫房权证监证字第0××8号、郫房权证监证字第0××9号、郫房权证监证字第0××0号房屋的所有权人；4、珠海市吉世鑫智能科技有限公司（以下简称珠海吉世鑫公司）因案涉不动产租赁事宜，向本院提起诉讼，要求成都恒泰公司及四川高晶公司退还租金、物业费、保证金及承担相应违约金和损失，本院于2020年8月18日作出（2020）川0124民初2145号民事判决书，判令成都恒泰公司于本判决生效后三日内退还珠海吉世鑫公司租金、物业费、履约保证金87380元，并于本判决生效后三日内支付珠海吉世鑫公司违约金5780元。该判决尚未生效；5、四川道诚公司因案涉不动产租赁事宜与成都恒泰公司、四川智达公司及四川高晶公司产生纠纷，向本院提起诉讼，本院于2020年5月11日受理，目前该案正处于审理阶段。 本院认为,《物业买卖合同》及《资产认购协议书》均系成都恒泰公司与四川智达公司双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于成都恒泰公司是否有权解除《物业买卖合同》。根据《物业买卖合同》第四条约定，付款约定见《资产购买框架协议书》。成都恒泰公司和四川智达公司于2019年1月17日签订的《资产认购协议书》封面显示为《购买框架协议》，且作为一整体加盖了骑缝章，可以确认双方当事人签订案涉合同时表述名称为《资产认购协议书》《资产购买框架协议书》《购买框架协议》实质系同一合同即《资产认购协议书》。根据《资产认购协议书》第四条关于房款支付方式及违约责任的约定，被告应于2019年1月20日前支付签约定金200000元，于2019年3月31日前支付履约定金300000元，于2019年6月31日支付履约定金1000000元，于2020年3月31日前支付总房款30%，现四川智达公司仅向成都恒泰公司支付两笔定金，共计500000元，未按约支付剩余定金1000000元及第一期房款，构成违约，根据《物业买卖合同》约定，成都恒泰公司可以要求解除合同。对四川智达公司辩称的其未构成违约，不予认可。关于四川智达公司辩称的成都恒泰公司未按期交付房屋、未出具承租人放弃优先购买权书面文件、未办理变更登记手续等违约行为，不影响成都恒泰公司主张解除合同，关于四川智达公司辩称成都恒泰公司的违约行为，四川智达公司可另行进行主张。关于违约金，因四川智达公司未按期支付合同约定定金及房款，应承担相应违约责任，关于违约金金额，因成都恒泰公司未提供证据证明其实际损失，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条第1款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院根据四川智达公司的违约时间、过错程度，兼顾公平原则和诚实信用原则，将违约金金额调整为1100000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款之规定，本案中成都恒泰公司选择适用违约金，同时四川智达公司已向成都恒泰公司支付定金共计500000元，为减轻当事人诉累，本院对该问题进行一并处理，品迭四川智达公司已支付成都恒泰公司500000元定金，四川智达公司还应支付成都恒泰公司违约金600000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、原告成都恒泰投资有限公司与被告四川智达众享新能源科技有限公司于2019年4月29日签订的《物业买卖合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告四川智达众享新能源科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都恒泰投资有限公司支付违约金600000元； 三、驳回原告成都恒泰投资有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15400元、保全费5000元，由原告成都恒泰投资有限公司承担2000元，由被告四川智达众享新能源科技有限公司承担18400元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 连 娜 二〇二〇年十一月九日 书记员 牟徐全