福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初11192号 原告：林中日，男，1984年02月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：林蕾凌，女，1983年02月26日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：张玲月，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被告：庄泽健，男，1988年08月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：蔡雅馨，女，1990年12月03日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：庄飞鹏，系二被告父亲。 第三人：泉州市××房地产代理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街道东涂社区田安北路金帝大厦**，统一社会信用代码91350503310728355Ｎ。 委托诉讼代理人：洪煜，系公司员工。 原告林中日、林蕾凌与被告庄泽健、蔡雅馨，第三人泉州市××房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林中日、林蕾凌的委托诉讼代理人，被告庄泽健、蔡雅馨的委托诉讼代理人，第三人泉州市××房地产代理有限公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林中日、林蕾凌向本院提出诉讼请求：1.请求判令两原告与两被告于2020年6月14日签订的《房产买卖经纪合同》（以下简称“合同”）合法有效，继续履行；2.请求判令两被告立即配合两原告办理位于晋江市××镇××广场××期××幢××房屋（以下简称“房屋”）的商业按揭贷款相关手续；3.请求判令两被告在两原告贷款审批通过之日起7个工作日内前往房屋所抵押银行办理解押手续并注销房屋产权抵押登记并领取房屋所有权证原件；4.请求判令两被告在取得已注销抵押登记的房屋所有权证原件之日起7个工作日内协助理将案涉房屋产权过户登记至两原告名下的相关手续，两原告于房屋产权登记过户当日向两被告支付首付款（首付款＝成交价-银行申请的贷款-已付定金）；5.请求判令两被告于房屋产权过户后7日内将案涉房屋交付给两原告；6.请求判令两被告向两原告支付迟延履行金（按定金11万元或成交价228万的每日万分之五计付自2020年6月22日至实际履行之日止的迟延履行金，暂计至2020年8月19日，迟延履行金暂计人民币66120元，二项中以高者为准）；7.请求判令两被告承担本案两原告因本案支出的律师费79800元。事实和理由：2020年6月14日，两原告于两被告及第三人签订了《房产买卖经纪合同》，合同对房产状况，成交价格、付款时间、付款方式、房屋交付、违约责任等进行了约定。两原告按合同约定支付了定金110000元，并依约于2020年6月22日赴贷款银行办理贷款申请。但两被告违反合同约定，迟迟不予协助配合办理诉争房产的商业按揭贷款相关手续及其他手续，导致合同约定流程无法进行，现已远远超过合同约定的房产过户时间。两被告的违约行为给两原告带来巨大的经济损失。 庄泽健、蔡雅馨辩称，一、答辩人不存在违约行为，不存在不予办理银行按揭贷款情况，在双方协商确认贷款银行后，是被答辩人拒绝办理按揭贷款，被答辩人存在违约。双方所签订的《房产买卖经纪合同》未明确约定向哪家银行申请按揭，但可以确定的是选择的银行应该具有对首付款资金进行监管的业务，2020年6月份，被答辩人在未事先与答辩人协商的情况下，单方选择了中国邮政储蓄银行鲤城支行，答辩人经查该银行没有对首付款资金监管业务，考虑到交易安全，答辩人要求商定一家可以对首付款晋江监管的银行继续履行合同，后在中介的协调下双方同意在光大银行、中国银行中选择，之后答辩人要求被答辩人在中国银行晋江分行办理银行按揭贷款，被答辩人却不予配合办理按揭贷款手续。二、合同签订后，被答辩人并未足额支付定金11万，也存在违约。被答辩人应在合同签订当日支付5万元，剩余6万元在48小时内补齐，但被答辩人未向答辩人支付，且提供的材料体现被答辩人将款项转至的私人账户，并非答辩人所指定的定金收款账户。三、对于在本案房产买卖交易过程中产生的纠纷，第三人泉州市××房地产代理有限公司存在严重过错，其应对双方的损失承担赔偿责任。根据规定房地产经纪机构不得代收代管资金，而泉州市××房地产代理有限公司违规收取定金，且未按照答辩人指定的定金账户收取。根据《房产经纪买卖合同》第七条第二项第一款约定，借贷银行必须对首付款进行监管，而第三人一再误导被答辩人称合同没有约定资金监管。双方所签订的《房产买卖经纪合同》系由第三人提供，第三人作为居间公司提供的合同版本存在多项约定不明，在双方对按揭贷款银行存在约定不明，导致合同无法继续履行的情况下，第三人并未积极协调处理，增加了双方的诉讼成本，应负有赔偿责任。四、被答辩人要求答辩人承担律师费无任何依据，不应予以支持。 泉州市××房地产代理有限公司辩称，合同约定在2020年6月22日办理银行按揭手续，其发现被告未到现场办理便联系被告，被告称说没空没时间还有对银行资金监管问题有异议。其认为银行是国家公信单位，到哪家办都一样，其公司的经办人员在过户当天会让买方出示首付款且能大量转账的凭证，确保卖方能在过户的第一时间内能收到首付款，同时若买方在第一时间未把首付款支付给卖方，也能中止过户，不存在首付款不安全的说法。晋江房管局也未强制要求对房产买卖的首付款进行资金监管，签署合同当日被告也未提出向哪家银行贷款及资金监管的特殊要求，中介作为第三人所提供的服务应该找放款速度快、利息较低的银行作为贷款单位。被告提出合同之外的要求并不合理，也并未向其提供具体的可办理按揭的联系方式、贷款利率等。第三人的工作人员一直在积极沟通传达，主动联系被告，但被告经常不回信息、不接电话、拖延时间，未与此进行有效沟通。 本院经审理认定事实如下：2020年6月14日林中日、林蕾凌与庄泽健、蔡雅馨在泉州市××房地产代理有限公司的居间下签订《房产买卖经纪合同》，约定林中日、林蕾凌向庄泽健、蔡雅馨购买坐落于晋江市××镇××广场××期××幢××的房屋（晋房权证陈埭字第2××4号），建筑面积143.6平方米，成交价2280000元；合同签订时，林中日、林蕾凌应支付定金11万元，该定金在双方均未违约时可在过户时抵充购房款，支付方式为将定金托管在定金专用账户监管，待双方办理完房产交易过户成功当日，办理资金划转手续。双方同意以银行按揭方式付款，双方应于签订完本合同起七个工作日内，向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将贷款银行要求的首付款（首付款＝成交价-银行申请的贷款-已付定金）一次性存入林中日、林蕾凌贷款银行的账户中监管；过户当日支付首付款（含定金）；庄泽健、蔡雅馨应在收到全部购房款的三日内交付房屋。合同签订后，林中日、林蕾凌先付5万，后付6万，共支付定金11万付至泉州市××房地产代理有限公司的财务工作人员个人的支付宝账户。从三方的微信聊天记录体现，林中日、林蕾凌与第三人泉州市××房地产代理有限公司经协商后选择了中国邮政储蓄银行（鲤城支行）办理按揭贷款，庄泽健、蔡雅馨对此并未提出异议，但后因庄泽健、蔡雅馨发现中国邮政储蓄银行（鲤城支行）没有对首付款的监管业务，故要求更换办理按揭贷款的银行，第三人泉州市××房地产代理有限公司提出可换成光大银行或中国银行，庄泽健、蔡雅馨推荐晋江罗山中行，第三人泉州市××房地产代理有限公司经咨询发现晋江罗山中行已不能开办二手房按揭，只有晋江中行营业部才可以做，且中国银行的贷款利率可能比中国邮政储蓄银行（鲤城支行）高，评估价及能具体贷到多少不好确定，故回复庄泽健、蔡雅馨称，林中日、林蕾凌不接受更换，要求贷款银行还是中国邮政储蓄银行（鲤城支行）。至此，双方没有继续履行合同。上述事实双方当事人没有争议，本院予以确认。 本院认为，庄泽健、蔡雅馨在庭审中已明确对林中日、林蕾凌诉求中1至5项的继续履行合同、配合按揭贷款相关手续、按合同的约定办理过户及交付房产等主张没有意见，故本院予以照准，双方应依约继续履行合同，具体的履行方式及履行时间按照《房产买卖经纪合同》的约定。 关于林中日、林蕾凌所诉请的迟延履行违约金及律师费的问题，具体进行认定如下： 林中日、林蕾凌主张，庄泽健、蔡雅馨迟迟不予协助配合办理诉争房产的商业按揭贷款相关手续及其他手续，应认定庄泽健、蔡雅馨违约、承担违约责任。根据合同约定被告应于案涉合同签订起7日内向银行提交申请按揭材料，根据双方的微信截图可确认中国邮政储蓄银行是各方确认的按揭贷款银行，庄泽健、蔡雅馨对此在微信中确认未表示异议，只是未如约办贷款的事由是“没有时间”“工作冲突”等原因，并非是对贷款银行存在异议。因此，庄泽健、蔡雅馨未如约向双方合意的银行提交材料存在违约，其次贷款银行要求的首付款一次性存入乙方贷款银行账户中监管是属于双方向银行提交贷款申请后的后续事项，第三方已当庭释明，该监管是指其将首付款一次性存入其贷款银行账户中并且出具可大额转账及足额资金的证明，不存在对银行监管资质的要求，其也已向庄泽健、蔡雅馨出示其有充足的首付款资金，不存在首付款支付风险的问题。因此，庄泽健、蔡雅馨存在相应违约事实应承担违约责任。 庄泽健、蔡雅馨抗辩，其不存在违约，是林中日、林蕾凌违约在先，中国邮政储蓄不具备首付款监管，林中日、林蕾凌却没有事先沟通说明，其是一直想履约的，但后了解到林中日、林蕾凌指定的这家鲤城邮储银行没有首付款监管业务，考虑到资金安全问题，便向林中日、林蕾凌提出必须要有对资金进行监管的银行，这也是合同有约定的。即便合同没有约定，其要求也是合法合理的，其至今都没有收到定金11万元，林中日、林蕾凌未将11万定金直接支付给其而是付到中介也是因为对其不放心。因此，其要求对百万元的首付款项进行监管是合情合理的。林中日、林蕾凌单方选择没有首付款监管的银行不符合合同的约定，应承担违约责任。 本院认为，双方签订的《房产买卖经纪合同》中付款方式明确约定，以商业按揭贷款方式付款，双方应于签订完本合同起七个工作日内，向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将贷款银行要求的首付款（首付款=成交价-银行申请的贷款-已付定金）一次性存入买方贷款银行的账户中监管。林中日、林蕾凌主张合同约定的账户监管是属于双方向银行提交贷款申请后的后续事项，而不是对申请贷款银行的资质要求，属断章取义，本院不予采信。依照合同的约定及结合规范房产交易行为及交易资金安全的考虑，双方应选择具有首付款监管的银行办理。故林中日、林蕾凌因双方对贷款银行的选择存在争议而主张庄泽健、蔡雅馨支付违约延迟履行金，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。鉴于合同并未明确具体的贷款银行，双方应本着有利于合同目的实现，安全互利、友好协商，依约在有开办二手房买卖按揭贷款账户监管的银行中进行选择确定。鉴于律师费并诉讼主张权利的必要支出费用，故对林中日、林蕾凌诉请庄泽健、蔡雅馨承担律师费79800的主张，不予支持。 关于庄泽健、蔡雅馨所主张的第三人泉州市××房地产代理有限公司存在严重过错应承担赔偿责任的问题，因涉不同的法律关系，不属于本案审理的范围，故庄泽健、蔡雅馨可自行与泉州市××房地产代理有限公司协商解决或另行主张处理。 综上所述，本院认为，林中日、林蕾凌与庄泽健、蔡雅馨签订的《房产买卖经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。双方应按照合同的约定继续履行合同。故对林中日、林蕾凌的诉求主张，合法有据部分，予以支持；缺乏依据部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林中日、林蕾凌与庄泽健、蔡雅馨于2020年6月14日签订的《房产买卖经纪合同》合法有效、继续履行； 二、庄泽健、蔡雅馨应配合林中日、林蕾凌办理位于晋江市××镇××广场××期××幢××房屋的商业按揭贷款手续、办理产权过户登记手续、房屋交付手续； 三、驳回林中日、林蕾凌的其他诉讼请求。 案件受理费25040元，减半收取计12520元，由林中日、林蕾凌负担7250元，庄泽健、蔡雅馨负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许艺珊 二〇二〇年十一月二日 书记员  朱泽晶 附件一：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附件二：法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。