河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初6872号原告：洛阳银润物业管理有限公司，住所地：洛阳市新区政和路北侧中央花园物业楼。统一社会信用代码：91410300793246042G。法定代表人：李奕。委托代理人：涂玉辉，河南永晖律师事务所律师，一般代理。被告：牛娟，女，汉族，1975年11月21日出生，现住河南省洛阳市洛龙区。原告洛阳银润物业管理有限公司（以下简称银润物业公司）诉被告牛娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告银润物业公司的委托代理人涂玉辉到庭参加诉讼，被告牛娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告银润物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2017年1月1日至2020年8月31日拖欠的物业管理费14249.4元，违约金4274.82元；2、请求判令被告向原告支付2011年至2016年拖欠的占暖费4837元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月23日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告位于洛阳新区政和路北侧的银润中央广场5楼2单元1101室建筑面积为188.98㎡住宅提供物业管理服务、车辆停放管理服务及代收热费服务等，物业管理费为1.5元/㎡/月，每次交纳费用时间为收楼时提前交清12个月的物业管理费，以后每月缴纳一次，车辆停放管理服务费为30元/月/辆，热费的收费标准执行政府规定。若被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2017年11月，物业管理费调整为1.8元/平方米/月，车辆停放管理服务费为50元/月/辆。合同签订后，原告依约向被告提供了服务，被告却未按约交纳相关费用，截止2020年8月31日，被告拖欠物业管理费14249.4元，产生违约金4274.82元，拖欠车辆停放管理服务费2000元，拖欠占暖费4837元。原告多次向被告催要上述费用，但被告至今未付，为维护原告的合法权益，现特诉至贵院，望判如所请。被告牛娟未应诉、未答辩，亦未提交书面答辩意见。根据原告陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2010年4月16日，原告与被告签订《商品房预售合同》，被告购买位于洛阳新区××和路北侧××中央广场××单元××号商品房，用途为住宅，建筑面积为188.98平方米。2010年4月23日,原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，其主要内容为：“第四条，物业管理服务费用：一、物业管理费的收取，本物业管理服务费按市物价部门有关规定收取，1、物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：（1）住宅：1.50元/平方米/月，6、每次缴纳费用的时间：在收楼时须提前交清12个月的物业管理费，以后每月交纳一次，经双方另有约定，可从其约定，亦可提前预先交纳。每次交纳费用时间为每天的8:00至17:00；第五条，其他有偿服务费用，一、车辆停放管理服务费用：机动车：自有车位30元/月·辆；包月车位300元/月·辆；第六条，代收代缴收费服务，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条，违约责任，四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”。合同签订后，原告正式向被告提供物业服务及其他有偿服务，并代收代缴相关费用。原告提供的《洛阳市发展和改革委员会关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》（洛发改价管[2013]12号）城市居民生活供暖价格按面积收费由0.16元/日·平方米调整到0.18元/日·平方米；多层、小高层、高层建筑的居民生活采暖收费面积仍分别按照建筑面积的90%、86%和82%计算；有集中供暖设施且采暖期申请不用热的居民用户，缴纳基本热费，基本热费收费标准统一合并调整为总热费的25%。原告自2011年11月份至2016年3月份在每年的采暖季向洛阳北控水务集团有限公司（新区热力分公司）缴纳整个小区的采暖费用，然后根据每个业主房屋的居住面积收取每户的采暖费。被告收房后未在该小区居住，按照相关文件规定应缴纳基本热费。被告拖欠原告相关费用后，原告多次将载有拖欠费用项目明细的通知书张贴于被告房屋门上进行催收，并多次打电话通知被告前来结清相关费用，被告均置之不理。另查明：银润中央广场共有业主870户，目前暂未成立业主委员会。2017年10月原告发出通知，通知主要内容为：1.物业费调整为1.8元/平方米·月，2.普通车位维护费调整为50元/车位·月，费用调整自2017年11月1日预执行。通知发出后，原告征询了业主意见，已知并且能联系上的业主中，有484户业主明确同意上调物业费，有466户业主与原告签订了《前期物业服务协议的补充协议》，有489户业主按照1.8元/平方米·月的标准缴纳了物业费。庭审中，原告表示不再主张车辆停放管理服务费，合同约定的日千分之一的违约金过高，主张按照欠缴物业费的30%计算违约金。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。本案中，原告为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，并代缴了采暖费等费用。被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，并缴纳政府规定的相关费用，故对原告要求被告支付物业服务费及违约金、占暖费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于物业服务费收取的标准问题，因该问题涉及小区全体业主的利益，属于全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主共同作出决定。本案中，该小区共有870户业主，征询意见表中有484户业主明确同意上调物业服务费，有466户业主与原告签订了物业服务费1.8元/平方米·月的《前期物业服务协议的补充协议》，有489户业主按照1.8元/平方米·月的标准交纳了物业服务费。物业服务费上调前原告发布了通知，并征询了业主意见，有超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签订了补充协议并实际按照1.8元/平方米·月的标准实际交纳了物业服务费，物业服务费上调符合相关法律法规的规定，本院依法予以支持。故被告牛娟应内向原告洛阳银润物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年8月31日拖欠的物业管理费14249.4元（原告主张数额）【（187.02㎡×10个月×1.5元/㎡）+（187.02㎡×34个月×1.8元/㎡）】并支付2011年至2016年拖欠的占暖费4837元（原告主张数额）【(187.02㎡×0.16元/日·平方米×82%×122天)×25%+(187.02㎡×0.16元/日·平方米×82%×121天)×25%+(187.02㎡×0.18元/日·平方米×82%×121天)×25%+(187.02㎡×0.18元/日·平方米×82%×121天)×25%+(187.02㎡×0.18元/日·平方米×82%×122天)×25%+(187.02㎡×0.18元/日·平方米×82%×121天)×25%】。原告主张按照欠缴物业费的30%计算违约金，该项主张过高，本院酌情按照欠缴物业费的10%计算违约金为1424.94元。被告经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百六十二条之规定，判决如下：被告牛娟于本判决生效之日起十日内向原告洛阳银润物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年8月31日拖欠的物业管理费14249.4元，违约金1424.94元并支付2011年至2016年拖欠的占暖费4837元上述费用合计为20511.34元；驳回原告洛阳银润物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费217元（已减半收取）,由被告牛娟负担。本判决为终审判决。审判员  张航航二〇二〇年十一月十二日书记员  吕铸基