河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4161号 上诉人（原审原告）：牛桂英，女，1979年8月16日出生，汉族，住河北省保定市易县。 委托诉讼代理人：于忠泽，男，1955年7月14日出生，汉族，住保定市易县迎宾**。 委托诉讼代理人：王福瑞，易县光大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：廊坊国兴房地产开发有限公司，住所地永清台湾工业新城，统一社会信用代码9113100056487538X3。 法定代表人：庄少宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩晓明，该公司副总。 委托诉讼代理人：张成娟，北京亚森律师事务所律师。 上诉人牛桂英因与被上诉人廊坊国兴房地产开发有限公司（以下简称国兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 牛桂英上诉请求：1、撤销河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初1062号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、经公证的售楼广告内容真实，证据来源合法，被上诉人未提出异议，应予认定。被上诉人主张售楼广告的网站是第三人国瑞置业有限公司的，但如果没有其同意，国瑞置业有限公司不会无偿给其刊登。廊坊国瑞投资有限公司、国瑞地产（香港）投资有限公司，原为国兴公司100%股东。2、永清县政府信访局的《永清县国瑞生态城答复记录相关文件》中，永清县教育和体育局《关于建设国瑞小学和国瑞幼儿园相关情况的说明》证明了在2015年国瑞集团公司申请的筹设永清县国瑞小学、国瑞幼儿园。国瑞集团与北京市东城区史家小学教育集团联络沟通、协作办学，并达成了初步合作意向和框架。为了支持这一合作项目，分别以永清县人民政府、永清县教育局名义，致函北京市东城区人民政府、北京市东城区教委，意在进一步磋商。由于北京市教委出台文件，要求自2017年起，除京津冀协同发展项目外，各中小学不得以房地产商合作办学。上述事实证明国瑞集团公司与国兴公司是市场经济一体不可分的关系，被上诉人“项目已经与史家胡同小学、北大培文幼儿园签约，本小区业主有优先入学、入园资格”的售楼广告欺诈，补充协议中关于广告效力的约定，是对其在各个网站发布售楼广告的承认。达到高价售楼的欺诈目的后，被上诉人立即签订了售楼广告等不作为确定双方权利义务的依据的补充协议，侵害了上诉人的利益，免除了自己的法律责任。3、2020年3月6日，廊坊国瑞房地产开发有限公司《关于国瑞生态城小学教育资源的征询意见》充分证明了廊坊国瑞房地产开发有限公司和国兴公司属于经济利益共同体。4、被上诉人开发的雅仕苑、名仕苑小区，在没有递交申请及行政批准，也没有与史家胡同小学、北大培文幼儿园签约的前提下，被上诉人在2016年2月14日、3月8日开始售楼广告宣传，2016年3月8日在中国日报网登载了标题为［雅仕苑］亦庄新区史家胡同小学学区房12日开盘，项目已经与史家胡同小学、北大培文幼儿园签约，本小区业主有优先入学、入园资格的售楼广告。一审未综合全案的事实依法认定证据、确认案件事实。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出售人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被上诉人的虚假宣传，构成对上诉人的欺诈。上诉人依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》证据充分，符合法律规定。 国兴公司辩称，1、一审认定事实清楚，上诉人与国兴公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有具有约束力。买卖合同中没有任何关于学校的承诺和约定，不存在因格式条款法定无效或未尽合理提示而无效的情形。补充协议对双方权责、广告性质、条款确认、合同效力等具有约定。公证书不能证明上诉人据此购房和国兴公司向其做出过有关学校的承诺。信访证据不能证明国兴公司对其购房时向其作出过学校的宣传或承诺，上诉人购房与其诉称学校情况没有因果关系，其未尽必要的谨慎注意义务，应承担不利的法律后果。2、一审判决适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上诉人错误理解该条对主体条件的约定，不能证明国兴公司作出说明和允诺。即便不考虑主体条件因素，第三方证据亦不满足具体确定的标准，该内容对建设时间、教学模式、学区划分、入学要求、学籍要求、公办民办、学籍衔接等基本细节均未说明。上诉人购买的是名仕苑项目房屋，规划的学校位置不在名仕苑项目开发规划范围内。涉案房屋的价格系当时区域和项目市场价格，学校对此无重大影响。上诉人称相关信访资料显示“在早期销售过程中，业务人员介绍将与史家小学合作办学一事，当时确有其事”，与本案没有关联性，不能证明国兴公司在其购买时做出过说明和允诺，补充协议对此有明确提示和约定。 牛桂英向一审法院起诉请求：1、依法撤销原被告在2016年12月13日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；2、返还原告购房款1734342元及利息（利息以购房款1734342元为基数，自2016年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行同行业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年12月13日，原告牛桂英与被告国兴公司签订《商品房买卖合同》，原告牛桂英购买被告国兴公司开发的永清国瑞生态城小区的第0009座2单元902室楼房一处，楼房面积85.56平方米，单价20270.48元/平方米，合计价款1734342元。同时原告牛桂英与被告国兴公司签订了《补充协议》，补充协议第十二条约定：“1、双方的权利义务，均以合同的约定为准。甲方在签署合同之前所发布的广告、楼书等宣传材料（包括但不仅限于项目沙盘、口头讲解、展板信息、示范展示、广告、宣传资料等）均为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据；2、在购房过程中销售人员或者相关人员的口头允诺或保证，非经甲方书面认可，均不构成合同的一部分，而无论乙方是否以录音或录像等方式进行了记录，甲方不因此而承担责任。”原告牛桂英向一审法院主张被告国兴公司在中国日报网、网易、国瑞地产等网站上报道被告公司与“史家胡同小学、北大培文幼儿园”合作办学，但这一事实根本不存在，是被告的虚假宣传，对原告构成了欺诈。被告国兴公司则主张，这些宣传均不是自己公司的宣传，不能认定是被告公司对原告的承诺，原被告所有的权利义务都应以原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为准。原告牛桂英向一审法院主张在签订合同时，被告的销售人员告知被告国兴公司在国瑞生态城开设“史家胡同小学、北大培文幼儿园”2018年就可以建成并投入使用，但“史家胡同小学、北大培文幼儿园”至今未能建成，对原告构成欺诈行为。被告国兴公司则主张，原被告签订的《补充协议》约定，销售人员的口头允诺和保证均不能作为被告国兴公司承担责任的依据。一审法院认为，原告牛桂英与被告国兴公司在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，该两份合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，原被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》真实、合法、有效；依法成立的合同对合同双方均具有约束力，合同双方均应按照合同约定全面履行合同；原告牛桂英向一审法院主张被告国兴公司在中国日报网、网易、国瑞地产等网站上宣传在原告牛桂英购房的小区建设“史家胡同小学、北大培文幼儿园”是虚假宣传，存在欺诈行为，要求撤销原被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，但原告牛桂英向一审法院举证的几家网站均不是被告国兴公司的网站，且原告提交的经过公证的网站的宣传的时间并非原被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》之时。另外原被告签订的《补充协议》第十二条第1款约定：“双方的权利义务，均以合同的约定为准。甲方在签署合同之前所发布的广告、楼书等宣传材料（包括但不仅限于项目沙盘、口头讲解、展板信息、示范展示、广告、宣传资料等）均为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据。”本案中原被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》中均未向原告牛桂英承诺在涉案小区建设“史家胡同小学、北大培文幼儿园”，因此原告牛桂英提交的证据不能证明被告国兴公司存在欺诈行为；原告牛桂英向一审法院主张在签订合同时被告国兴公司的销售人员承诺在2018年“史家胡同小学、北大培文幼儿园”便可建成并投入使用，也存在欺诈行为，但原告牛桂英未向一审法院提交证据，被告国兴公司也予以否认。另外原被告签订的《补充协议》第十二条第1款约定“在购房过程中销售人员或者相关人员的口头允诺或保证，非经甲方书面认可，均不构成合同的一部分，而无论乙方是否以录音或录像等方式进行了记录，甲方不因此而承担责任。”综上所述，原告牛桂英提交的证据不能证明被告国兴公司存在欺诈行为，原告牛桂英要求撤销原被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决：驳回原告牛桂英的诉讼请求。案件受理费10205元，由原告牛桂英负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、全国企业信息查询网查询信息单，拟证明国瑞置业有限公司100%控股国瑞（香港）投资有限公司，国瑞（香港）投资有限公司100%控股被上诉人。2、永清县国瑞生态城答复意见相关文件，拟证明被上诉人承认在早期销售过程中，业务人员介绍将与史家小学合作办学一事。3、关于国瑞生态城小学教育资源的征询意见，拟证明符合最高院关于商品房审理的第三条，教育局正在批准这个工程。4、关于牛桂英反映国瑞生态城建设学校问题信访事项的答复意见书，拟证明符合最高院关于商品房买卖合同的第三条的要件。被上诉人质证意见，上诉人提交的不属于二审新证据。证据1与本案无关，控股关系不能证明和混淆各独立法人的主体资格。证据2不能证明被上诉人在销售时做出了关于学校的虚假承诺。证据3的真实性认可，但是并不是上诉人所说的史家小学的承诺，是说在国瑞生态城的另外一块有办学的规划，与本案无关。证据4，个别销售人员的不实承诺或言论不是我公司的行为，应以双方签订的商品房买卖合同及补充协议为准。本院审查认为，证据1能够证实国瑞置业有限公司、国瑞（香港）投资有限公司与国兴公司间的控股关系，但国兴公司系独立的法人。证据2、3、4均无法达到上诉人的证明目的。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人牛桂英与被上诉人国兴公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。上诉人提出被上诉人进行涉案小区建设“史家胡同小学、北大培文幼儿园”的虚假宣传，构成欺诈的上诉主张，上诉人提交的经过公证的网站的宣传的时间与涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》签订并非同一时间段。《商品房买卖合同》和《补充协议》中均没有被上诉人承诺在涉案小区建设“史家胡同小学、北大培文幼儿园”的内容，上诉人提供的证据不能证明被上诉人存在欺诈行为。且《补充协议》约定：双方的权利义务，均以合同的约定为准。甲方在签署合同之前所发布的广告、楼书等宣传材料（包括但不仅限于项目沙盘、口头讲解、展板信息、示范展示、广告、宣传资料等）均为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据。在购房过程中销售人员或者相关人员的口头允诺或保证，非经甲方书面认可，均不构成合同的一部分，而无论乙方是否以录音或录像等方式进行了记录，甲方不因此而承担责任。故本院对上诉人的上诉主张不予支持。 综上所述，牛桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20410元，由牛桂英负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十一月十六日 书记员 周 雪