广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1394号 原告：李嘉，女，1964年1月13日出生，汉族，住北京市大兴区。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西龙州县龙州镇龙锦大道**。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：古梅花，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷静，该公司员工。 原告李嘉诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月17日公开进行审理，李嘉、东一盟公司的委托诉讼代理人古梅花、雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李嘉向本院提出诉讼请求：一、判令东一盟公司履行合同约定，将龙州东盟国际商贸城第6栋123Ａ、125号商铺交给李嘉使用并办理不动产权证；二、判令东一盟公司因逾期交房向李嘉支付违约金70238元，从2015年5月30日至2020年9月14日止，共5.2年，按年利率6%计算；三、判令东一盟公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月15日，李嘉和东一盟公司签定商品房买房合同，合同内容是李嘉购买东一盟公司位于龙州镇××国际商贸城××、××商铺，总房价款为364876元。双方约定东一盟公司应于2015年5月30日前交付李嘉所购商铺，但东一盟公司至今未交房。由于东一盟公司拒绝向李嘉支付违约金，亦无法交 -2- 付商铺，故只有向法院起诉，提出上述诉讼请求。诉讼过程中，李嘉增加及变更诉讼请求。增加的诉讼请求及理由：以其四次来广西办理与涉案合同相关事宜为由增加诉讼请求，请求东一盟公司赔偿李嘉支出的交通费、住宿费10000元。变更的诉讼请求：一、明确交房具体时间、立即明确东一盟公司继续违约应承担的法律责任及赔偿标准；二、违约金按照2020年7月全国房贷利率5.26%计算或东一盟公司按相同违约责任按日万分之三计算违约金从2015年5月30日起计到开庭之日止。 东一盟公司辩称，一、对李嘉主张的以下事实无异议：李嘉和东一盟公司签定商品房买房合同，合同内容是李嘉购买东一盟公司位于龙州县，总房价款李嘉已付清。二、东一盟公司同意继续履行合同，交房条件成熟后，东一盟公司会及时交房并按期办理房屋产权手续。三、因双方约定，逾期交房的，东一盟公司按日向李嘉支付已交款万分之一的违约金，现李嘉请求违约金按照2020年7月全国房贷利率5.26%计算或东一盟公司按相同违约责任按日万分之三计算违约金不符合约定，应按合同约定计算违约金。四、合同约定交房日期是2015年5月30日前，李嘉在东一盟公司逾期交房后，从未向东一盟公司主张过违约金，超过三年的部分已过了诉讼时效，李嘉请求超过三年时间计算违约金没有法律依据，违约金应从李嘉起诉之日起倒计三年。 李嘉围绕诉讼请求向本院提交了证据，东一盟公司对李嘉提交的证据无异议，对李嘉提交的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2014年2月1日，李嘉和东一盟公司签定两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为ＤＭ06123Ａ、ＤＭ06125，以下简称涉案合同），涉案合同内容：一、李嘉购买东一盟公司位于龙州县，两个商铺总价款为353 -3- 114元（其中合同编号为DM06123A的合同价款174710元，合同编号为DM06125的合同价款178404元）。二、东一盟公司应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给李嘉使用。三、东一盟公司应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由东一盟公司提供的资料报产权登记机关备案。四、东一盟公司逾期交房超过90天，李嘉要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，东一盟公司按日向李嘉支付已交付房款万分之一的违约金。五、买受人逾期付款超过60日，买受人继续履行合同的，需按日支付应付款的万分之三违约金。涉案合同还约定了其他权利义务。两份合同签订之前的2013年12月15日，李嘉已付清房款353114元；合同签订后，为办理涉案商铺预告登记手续，李嘉支出相关税费合计11014.03元。涉案商铺工程项目尚未通过竣工验收，东一盟公司尚未向李嘉交付涉案商铺。2020年10月12日，李嘉向本院起诉。 各方当事人主张的其他事实或无相关证据加以佐证或与本案无关，本院不予采信。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议的焦点：一、逾期交房违约金应如何计算；二、李嘉请求赔偿的交通费、住宿费是否有事实及法律依据；三、能否明确交房具体时间、明确东一盟公司继续违约应承担的法律责任及赔偿标准。对本案争议焦点，本院评判如下： -4- 一、关于逾期交房违约金应如何计算问题。由于双方签订的涉案合同均约定按日累计计算违约金，故应按每日违约计算违约金，本院予以确认。涉案合同均约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，从2015年5月31日起至2020年10月12日即李嘉向本院起诉之日止，东一盟公司一直处于违约逾期交房的状态，交房的合同义务并未履行完毕，合同处于持续履行状态，李嘉请求东一盟公司支付违约金的权利的诉讼时效应从2015年5月31日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案李嘉请求东一盟支付违约金的诉讼时效期间应从2020年10月12日即李嘉向本院起诉之日向后倒计三年，即2017年10月12日起计算，2015年5月31日起至2017年10月12日止李嘉请求东一盟支付违约金的权利已过了诉讼时效期间，本院予以确认。李嘉主张东一盟公司违约后多次向东一盟公司主张违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，李嘉应就自己提出的主张未提供相关证据承担不利的后果，其该项主张本院不予采信。本案无证据证明诉讼时效存在中断的情形，李嘉请求从2015年5月30日起计算违约金，并请求支付至开庭之日止无法律依据，本院不予支持。根据涉案合同双方当事人的约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房款万分之一，该项当事人约定，符合违约损失的客观情况，本院予以确认。李嘉请求违约金按照2020年7月全国房贷利率5.26%计算或东一盟按 -5- 相同违约责任按日万分之三计算违约金，根据前述《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，李嘉应当举证证明本案违约金约定过分低于造成的损失，现李嘉未提交相应的证据，应当承担举证不能的不利后果，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。李嘉应得的逾期交房违约金数额应以已交的房款353114元为基数按日万分之一计算，其应得数额为38665.98元即353114元×0.0001/天×1095天＝38665.98元，本院予以确认，李嘉请求超出38665.98元的部分本院不予支持。李嘉请求以364876元为基数计算逾期交付商铺违约金无事实依据，本院不予支持。2020年10月13日起至交付商铺之日止逾期交付商铺产生的违约金，李嘉可另行起诉。 二、关于李嘉请求赔偿的交通费、住宿费是否有事实及法律依据问题。本院认为，涉案合同违约条款并无就交通费、住宿费有所约定，此其一。其二，李嘉请求赔偿的交通费、住宿费10000元，根据前述《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，李嘉应提供相关证据予以佐证，但诉讼过程中，李嘉未提交相关证据予以佐证。故李嘉请求东一盟公司赔偿交通费、住宿费10000元无事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于能否明确交房具体时间、明确东一盟公司继续违约应承担的法律责任及赔偿标准的问题。本院认为，（一）涉案合同已约定了交房具体时间，东一盟公司逾期交付商铺，一直处于违约状态，本院予以确认。涉案商铺属于商品房，能否交付，应以涉案商铺是否符合涉案合同“依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房”的约定的交付条件而定，目前东一盟公司依然属于违约状态，涉案工程尚未通工竣工验收，不具备验收条件，根据本案实际情况，无法明确具体交付时间，李嘉提出请求明确 -6- 交房具体时间无事实和法律依据，本院不予支持。（二）涉案合同已约定了违约责任条款，如东一盟公司一直处于违约状态，李嘉可请求东一盟公司按违约责任条款承担违约责任；如双方当事人对违约责任条款或赔偿标准本身有另有争议，可通过协商处理，李嘉请求明确东一盟公司继续违约应承担的法律责任及赔偿标准无事实和法律依据，本院不予支持。 双方当事人均同意继续履行合同，东一盟公司应按合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给李嘉使用，并应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、广西龙州东一盟国际投资有限公司和李嘉继续履行双方于2014年2月1日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：DM06123A、DM06125）； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向李嘉支付从2017年10月12日起至2020年10月12日止的逾期交房违约金合计38665.98元； 三、驳回李嘉的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 -7- 本案受理1806，减半收取903元，由李嘉负担520元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年十一月二十二日 书记员  闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 -8- 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。