山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初9952号原告：青岛同方药业连锁有限公司，住所地山东省青岛市城阳区204国道**。法定代表人：王元喜，总经理。委托诉讼代理人：孟强，山东和春律师事务所律师。被告：仇志新，男，1969年8月20日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：张波祥，山东海剑律师事务所律师。被告：栾伟进，男，1971年7月30日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：许彬，山东瑞滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**翔，山东瑞滨律师事务所实习律师。第三人：青岛市城阳区城阳街道吕家庄社区居民委员会,,住所地青岛市城阳区城阳街道吕家庄社区法定代表人：吕良简，主任。委托诉讼代理人：刘娟，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。原告青岛同方药业连锁有限公司（以下简称同方药业）与被告仇志新、被告栾伟进，第三人青岛市城阳区城阳街道吕家庄社区居民委员会（以下简称吕家庄社区）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同方药业的委托诉讼代理人孟强、被告仇志新的委托诉讼代理人张波祥及第三人吕家庄社区的委托诉讼代理人刘娟到庭参加诉讼。被告栾伟进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同方药业向本院提出诉讼请求：1.判令解除同方药业与仇志新签订的《房屋租赁合同》；2.判决仇志新、栾伟进返还租金及抵租商品价值433032元，并支付自2020年2月10日起至付清之日止的债务利息；3.判令仇志新、栾伟进返还房屋押金1万元，并支付自2020年2月10日起至付清之日止的债务利息；4.判令仇志新、栾伟进赔偿租金损失81534元；5.本案诉讼费由仇志新、栾伟进承担。事实和理由：栾伟进名下有位于青岛市城阳区青威路591号的网点一处，仇志新为其亲兄弟，为经营药店同方药业就该房屋与仇志新、栾伟进签订房屋租赁合同。同方药业按约支付租金、押金及抵租商品，租金已交至2021年10月28日。后第三人从青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行处受让对栾伟进等人的债权，2020年2月10日，城阳区人民法院拍卖裁定涉案房屋归第三人所有。因其隐瞒房屋抵押事实，同方药业不能继续履行原租赁合同，与第三人提高房租签订了新的租赁合同。仇志新、栾伟进应将生效裁定之后的租金予以返还，并承担由此造成的租金上涨损失。庭审过程中同方药业当庭申请撤回第3项诉讼请求，即判令仇志新、栾伟进返还房屋押金1万元，并支付自2020年2月10日起至付清之日止的债务利息，本院予以准许。仇志新辩称，同方药业对房屋抵押的事实是明知的，其租房在先，房屋抵押在后，且抵押时其在抵押权人处签字确认。2018年城阳区人民法院在执行过程中拟对抵押物处置时进行过公示，同方药业在法院做过登记。另，根据买卖不破租赁的法律规定房屋租赁合同仍然有效不应解除。仇志新与同方药业签订租赁房屋合同的行为是代表青岛富通置业有限公司（以下简称富通公司）的职务行为，该房屋的所有权为富通公司，由栾伟进代持，请求依法驳回同方药业的诉请。栾伟进庭后提交代理词辩称，同方药业诉请返还租金是2020年2月10日之后的，该时期案涉房屋租赁合同系同方药业与仇志新签订，相应租金亦交给仇志新，其未收到该租金，与其无关，故无须承担责任。吕家庄社区述称，本案纠纷与其无关，非本案的适格诉讼参加人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对同方药业分别与案外人庄斌、栾伟进、仇志新及吕家庄社区签订的案涉房屋租赁合同、补充协议及付款流水回单等证据无异议，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院审查如下：1.仇志新抗辩称案涉房屋所有权为富通公司，由栾伟进代持，仇志新与同方药业签订租赁房屋合同的行为是代表富通公司的职务行为，为此提交青岛富通公司出具的情况说明及栾伟进与富通公司签订的协议书各一份，同方药业对此不认可，本院经审查，上述证据与涉案房产登记信息相悖，且无其他证据佐证，故不予采信。2.仇志新抗辩称同方药业知情案涉房屋的抵押权，并配合出具相应承诺函，为此提交案外人庄斌与房屋租赁合同及补充协议各一份，同方药业认可真实性，但对证明事项不认可。当事人均认可真实性，本院采信该证据，对其待证事项将结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案案涉房屋为位于青岛市城阳区青威路591号的网点一处，建筑面积为199.94平方米。2009年12月14日，登记所有权人为栾伟进。2015年2月16日，青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行在其上设立抵押权（权证号：市2015212**）。2016年3月7日，本院依据我院（2015）城商初字第1772号民事调解书对包括栾伟进在内的被执行人立案执行（执行案号：2016鲁02**执671号），后该执行案件被裁定终结本次执行程序。2019年，该案恢复执行（案号：2019鲁02**执恢571号），因栾伟进等未依法履行生效法律文书确定的义务，本院依法对案涉房屋进行拍卖处置，在拍卖过程中，未有人对其向本院主张过租赁权、所有权等权利。2019年12月23日，该房屋第一次拍卖流拍，申请执行人吕家庄社区申请以流拍价格抵顶。2020年2月10日，本院作出（2019）鲁0214执恢571号执行裁定，裁定解除包括案涉房屋在内的房产的抵押与查封，准许吕家庄社区抵顶。2020年2月20日，该裁定书送达到青岛市城阳区不动产登记中心。自2014年9月29日起，同方药业开始租赁案涉房屋经营药店至今，先后签订了四次案涉房屋租赁合同。一、2014年9月29日，同方药业法定代表人王元喜与案外人庄斌签订房屋租赁合同，租期自2014年10月29日至2019年10月28日止。2014年11月28日，庄斌（甲方）与王元喜（乙方）就案涉房屋抵押事宜签订补充协议，其上载明：现因甲方急需资金，欲将该房屋以抵押贷款的形式抵押给银行，因银行要求甲方在其实现抵押权时，甲方用于抵押房产不应存在纠纷，为此甲方请求乙方协助其申请银行贷款，乙方为帮助甲方申请贷款与*年*月*日向银行提交承诺函，承诺当银行就该房屋实行抵押权时，自愿放弃对该房屋的承租权……。二、2017年10月23日，同方药业与栾伟进签订房屋租赁合同，租赁期限自2017年10月29日至2020年10月28日止，租金前两年每年为275000元，第三年租金为285000元，支付方式：1.乙方于2017年10月24日前支付第一、二两年全部租金55万元。2.2019年9月28日前支付第三年租金。3.……次日同方药业将55万元转账至栾伟进指定的案外人栾炳毅的农村信用社账户内。三、2019年3月11日，同方药业与仇志新签订房屋租赁合同，租期自2019年10月29日至2021年10月28日止，租金每年为275000。同日，就上述房屋租赁合同中租金支付条款，同方药业与仇志新又达成补充协议，约定租金为每年275000元，实际每年实收250000元，两年租金共计500000元。剩下50000元，乙方（同方药业）用其经营的同等价值的货品抵顶30000元，……余下20000元甲方（仇志新）予以优惠掉。同日，仇志新为同方药业出具收条一张，载明收到案涉房屋租赁费500000元整，日期（租期）为2019年10月29日至2021年10月28日。四、2020年6月13日，同方药业与吕家庄社区签订房屋租赁合同，约定租期3年，自2020年7月1日起至2023年6月30日止，每年租金310000元。2020年7月1日，同方药业向吕家庄社区转账315000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定,“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，案涉房屋抵押权登记于2015年，先于同方药业与仇志新签订于2019年签订的房屋租赁合同，2020年2月20日案涉房屋因实现抵押权被依法拍卖，所有权被依法裁定归吕家庄社区，吕家庄社区作为受让人不受先租赁合同的约束。同方药业与吕家庄社区已另行签订案涉房屋租赁合同并实际履行，同方药业与仇志新之间签订的租赁合同已实际不能履行，故同方药业诉请解除其与仇志新签订的租赁合同，本院予以支持，对仇志新抗辩的买卖不破租赁的主张不予支持。案涉房屋被依法拍卖所有权变动过程中，同方药业一直占有使用中，2020年6月13日其与吕家庄社区另行签订租赁合同时，以实际行为表明不再履行原合同，故本院认定同方药业与仇志新之间的租赁合同解除时间为2020年6月13日。关于同方药业要求栾伟进与仇志新返还租金及抵租商品价值433032元及利息、赔偿租金损失81534元的主张，本院认为，同方药业与仇志新签订的房屋租赁合同已解除，未使用期间的房屋租金应予以返还，故扣除2019年10月29日至2020年6月13日共计228日的房屋使用费156164.38元（250000元÷365日×228日），应返还租金343835.62元（500000元-156164.38元）。对于同方药业主张仇志新已实际抵租4950元商品，但并未提供证据予以证明，故本院不予支持。关于同方药业主张自2020年2月10日起至付清之日止的债务利息，本院酌情支持以343835.62元为基数，自2020年8月24日至判决生效之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。同方药业并未提供证据证明栾伟进系该租赁合同的相对人，且租金已由仇志新实际收取，故应由仇志新承担相应返还义务。另，同方药业明知案涉房屋存在抵押及抵押权实现的法律风险，仍与仇志新签订租赁合同，其自身应承担案涉房屋所有权变动对其造成的损失风险，故对其与吕家庄社区于2020年6月13日另行签订房屋租赁合同而比原先同期多交了租金81534元的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告青岛同方药业连锁有限公司与被告仇志新签订的房屋租赁合同于2020年6月13日解除;二、被告仇志新返还原告青岛同方药业连锁有限公司租金343835.62元及利息（以343835.62元为基数，自2020年8月24日至判决生效之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告青岛同方药业连锁有限公司对栾伟进的诉讼请求；四、驳回原告青岛同方药业连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9046元（已收取），减半收取4523元，由原告青岛同方药业连锁有限公司负担1599元，由被告仇志新负担2924元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  赵玉霞二〇二〇年十一月十三日书记员  李柏杨