江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1147号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司，住所地：江西省九江市柴桑区九瑞大道十四公里处，统一社会信用代码：91360400091081503Q。负责人：聂泳明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋菲，女，1990年12月10日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，系该公司服务中心经理，特别授权。委托诉讼代理人：李婷，女，1991年3月27日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，系该公司凤凰管家，特别授权。被告：石海斌，男，1980年3月22日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告石海斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的诉讼代理人宋菲、李婷到庭参加了诉讼，被告石海斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年6月的物业服务费共计人民币7920.78元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照3‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年7月15日的违约金数额为15178.48元，以上费用共计：23099.26元；3.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月5日，九江碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《九江碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对九江碧桂园项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年7月28日购买九江碧桂园水蓝湾六街一座603室商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《九江碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应以房屋建筑面积按1.8元/㎡/月缴纳物业服务费，被告于2017年1月开始拖欠原告物业服务费，至2020年7月拖欠的款项已经达7920.78元。原告多次向被告催收物业费，但是被告至今仍然未能缴纳，故原告起诉至法院。被告石海斌未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告碧桂园公司提交的证据，本院认定如下：原告的营业执照复印件、公司变更通知书、《九江碧桂园前期物业服务合同》《九江县住宅小区物业、停车服务收费申请备案表》《商品房买卖合同》《买卖合同重要事项告知书》《物业服务费催缴函》《律师函》，上述证据真实合法，与本案具有关联性，故本院对原告碧桂园公司提交的上述证据予以确认并在卷佐证。被告石海斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月5日，案外人九江碧桂园房地产开发有限公司与原告（原广东碧桂园物业服务有限公司九江分公司）签订了《九江碧桂园前期物业服务合同》，约定：甲方（九江碧桂园房地产开发有限公司）选聘乙方（原告）为其位于九江市公里处，建筑面积499509.26㎡的九江碧桂园房产提供商住物业服务；物业服务费采用包干制方式，由甲方或业主按其所有（使用）的建筑面积计算交纳，计收标准为：电梯洋房按房屋建筑面积1.8元／月·平方米计收。物业服务费应按季交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每季首月10日前（节假日等原因顺延）交纳本季度的物业服务费；违约责任：甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金…。2014年4月24日，原告就涉案小区向原九江县物价局申请备案，物业服务收费标准为：电梯住宅1.8元／㎡／月。2014年7月28日，被告石海斌、案外人薛丽（共同买受人）与九江碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401739）及《补充协议书》，约定：被告石海斌与案外人薛丽共同购买九江碧桂园水蓝湾六街1座603号商品房，该商品房建筑面积为106.91平方米；九江碧桂园房地产开发有限公司于2016年12月30日前交付房屋，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交楼；“九江碧桂园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责，具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人自行签署《九江碧桂园前期物业服务协议》及《九江碧桂园临时管理规约》。同时双方在《商品房买卖合同》附件四中的附录二《税费及其他应付款项明细》第二条第（八）项中明确载明：物业服务费用，预收三个月物业服务费，房屋按建筑面积的1.8元/㎡/月计收。2015年5月19日，案外人九江碧桂园房地产开发有限公司向被告出具《买卖合同重要事项告知书》，载明“……二、《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2016年12月30日，届时请您亲临销售中心办理相关收楼手续……”，被告石海斌与案外人薛丽在业主签收处签名，签收日期为2015年5月19日。后被告石海斌与案外人薛丽一直未办理收楼手续，亦未交纳涉案房屋的物业服务费。2020年6月10日，安徽省宿松县人民法院作出（2019）皖0826执恢300号之一民事裁定：裁定位于九江市赛城湖以北，九江碧桂园18号楼1单元水蓝湾六街1座603的房产所有权归买受人姚西海（公民身份证号码：3428261971********）所有，该房屋的所有权自本裁定送达买受人姚西海时起转移。位于九江市赛城湖以北，九江碧桂园18号楼1单元水蓝湾六街1座603的房产的实测面积为104.77㎡。2019年6月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司九江分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司九江分公司。2020年6月11日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司九江分公司变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与案外人九江碧桂园房地产开发有限公司签订的《九江碧桂园前期物业服务合同》、被告与案外人九江碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告虽未办理案涉房屋的收楼手续，但根据其与案外人九江碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十一条“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交楼。”的约定，以及2015年5月19日被告签收的《买卖合同重要事项告知书》载明的“……二、《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2016年12月30日，届时请您亲临销售中心办理相关收楼手续……”的约定，未按期交付房屋系被告石海斌（买受人）的原因，故应视为被告已按期收楼，收楼的日期为2016年12月30日。根据《九江碧桂园前期物业服务合同》的约定，原告为九江碧桂园房产提供商住物业服务。结合被告与案外人九江碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，被告系认可原告为其提供物业服务，亦认可原告物业服务费计收标准。被告作为该小区业主在接受原告提供物业服务后，应按时足额向原告支付物业服务费。因原告未提供证据证明安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826执恢300号之一民事裁定书送达给姚西海的具体时间，依法应承担举证不能的法律后果，故本院认为被告的物业服务费应从2017年1月1日起计算至2020年6月9日止。该房屋的实测面积为104.77㎡，故物业服务费为104.77㎡×1.8元/㎡/月×41月+104.77㎡×1.8元/㎡/月×9天÷30天/月=7788.6元。关于原告要求被告按照日3‰标准计算并支付违约金至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年7月15日的违约金数额为15178.48元的诉讼请求。因被告未按时向原告交纳物业服务费，已构成违约，其理应承担违约责任，现原告仅要求被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准承担违约责任，即以起诉时尚欠物业服务费总额为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自起诉之日计算至付清之日止，系原告依法行使处分权，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决如下：一、由被告石海斌于本判决生效之日起十五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司支付2017年1月1日至2020年6月9日止的物业服务费7788.6元及违约金（违约金以物业服务费7788.6元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准自2020年8月3日起计算至物业服务费付清之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由被告石海斌负担63元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司负担126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 卢 金审判员 吴雨洲审判员 程章汶二〇二〇年十一月五日法官助理段德辉书记员陈星汉