四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初4964号 原告：刘桂英，女，汉族，生于1970年2月19日，住四川省遂宁市船山区。 被告：成都思源物业服务有限公司，住所地成都市金牛区泰宏路********。 法定代表人：何世连。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘伟，男，汉族，1981年2月5日出生，住四川省绵租市。 原告刘桂英诉被告成都思源物业服务有限公司（以下简称思源物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，依法适用小额诉讼程序。庭审中，因双方对案件事实争议大，不宜适用小额诉讼程序进行审理，本院口头裁定案件转为简易程序，原、被告对此均无异议，并记录在案。原告刘桂英，被告思源物业的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘桂英向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还从2011年9月交房至2018年9月30日止收取的公共能耗费（电梯运行费、二次供水费）2520元、利息605元、违约金252元，总计3377元；2.判决对原、被告所签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务费下调为0.8元/平方米，原告向被告结清未交物业费643元，由被告向原告退还多交纳的物业费2251元及利息946元。事实和理由：原、被告签订的《前期物业服务协议》并未约定被告向原告收取电梯电费、公共能耗费，但从2011年9月交付至2018年9月30日止被告违规收取原告每年360元的公共能耗费（电梯运险费、二次供水费），七年总计2520元。被告于2011年6月1日与四川瑞泽房地产开发有限公司签订的《补充协议》关于向业主收取公共能耗费的约定，未在小区告示告知原告，更未获得原告认可，这样的补充协议，对原告不具有合同约束力。被告应当将向原告收取的公共能耗费返还于原告。被告提供的物业管理服务质量达不到《前期物业服务协议》规定的服务标准，原告作为业主，在合同相对方履行合同义务不符合约定的情况下，有权要求对相关服务费用标准进行下调，服务费应按0.8元/平方米计价，故被告应向原告退还多交纳的2011年至2018年的物业费2251元。 思源物业辩称，被告与开发建设单位签订的物业服务合同及补充协议是有效合同，根据法律规定，建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。公共能耗费属于合同约定的服务费用，原告作为城市之心业主，理应履行合同约定的交纳义务。关于下调物业费，应由物业区域内的业主大会决定，单个业主不具有要求调整物业费的权利。 本院经审理认定事实如下：2011年5月17日，思源物业（乙方）与四川瑞泽房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对瑞泽“城市之心”提供前期物业服务事宜，管理期限为交房后三年；合同期限届满未续签或业主委员会成立并与其合法选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；乙方所提供的前期物业服务应达到《遂宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准；本物业服务区域物业服务收费采用包干制；已售出物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，电梯住宅1.1元/月/平方米，商业1.8元/月/平方米；当地房管局、物价局主管部门备案、审批标准低于此约定的，按审批标准执行；业主或物业使用人应于房屋交付之日起，按有关《物业管理合同》中的约定日期向乙方交纳全年的物业服务费，逾期交纳的，按以下方式处理：如物业使用人逾期交费，乙方可按《物业管理合同》的规定收取滞纳金。 2011年6月1日，思源物业与四川瑞泽房地产开发有限公司签订《补充协议》，载明因甲乙双方在核定本项目物业收费标准时，忽略了本项目的特种设施设备的运转能耗费用，从而导致了本项目后期会面临的设备运转而产生的能源耗损无具体承担单位的风险，经双方友好协商后，决定增加对公摊费用的约定：1.经过测算，本项目的电梯、二次供水水泵及公共照明系统的电损、电耗、水耗等费用年总金额约为11瓦窑，均摊至每户业主约为360元/年，所以乙方在合同期内增加特种设施设备运转能源分摊费一项，收费标准为住宅每户业主每年缴纳360元的分摊费；2.业主在缴纳本费用后，乙方不得再收取其他任何形式的公摊、分摊费用；3.本协议签订后，应与前期合同一起在办公区内向业主公示。 上述《前期物业服务合同》中约定的收费项目及标准于2011年10月17日在遂宁市船山区发展和改革局备案，自2011年9月1日执行，《补充协议》未进行备案。 刘桂英购买了瑞泽·城市之心11层1号住宅，该房屋建筑面积为89.35平方米。2011年10月24日，思源物业与刘桂英签订了《前期物业服务协议》（合同编号：000000264），协议均约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），物业服务收费标准按市物价局，房管局有关指导文件收取；乙方（刘桂英）交纳费用时间为每年10月1日以前，办理交房手续预付首年物业费；住宅按业主产权证登记面积（交房时按购买合同面积）每月每平方米1.1元；未办产权证书前《商品房购销合同》面积支付，待业主产权证书办成后，所收取费用的面积标准以产权证书登记数据为准，实行多退少补的方式，以后的收费标准应由物价部门和物业服务部门共同核定；甲方（思源公司）违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息、支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠费用的总额以每天万分之五，交纳滞纳金。协议签订后，刘桂英按约向思源物业缴纳了2011年10月24日至2018年9月30日之间的物业服务费及每年360元的能耗费。思源公司于2019年6月30日终止对“瑞泽·城市之心”的物业服务，现该小区已另行选聘物业服务公司。 本院认为，本案主要争议焦点为：1.《补充协议》所约定的360元/年的公共能耗费思源公司是否应当收取？2.刘桂英主张降低物业服务费的标准即按照0.8元/平方米/每月收取，由思源物业退还多收取的物业费，是否应当支持？ 针对争议焦点一，思源公司与开发商所签订的《前期物业服务合同》约定本物业服务区服务收费采用包干制，若当地房管局、物价局主管部门备案、审批标准低于约定标准的，按审批标准执行。而公共能耗费本应属于物业服务成本或物业服务支出的构成部分，应当包含在物业服务费中，但思源公司却与开发商另行了签订了《补充协议》，约定业主除按照合同约定支付物业费外还应当另行支付每年360元的公共能耗费且未经过主管备案，该《补充协议》约定的内容本身与《前期物业服务合同》约定相矛盾。并且，本案中原、被告还另行签订了《前期物业服务协议》，该协议是对思源物业与开发商所签订的前期物业服务合同的进一步明确及约定，应当作为判定双方权利、义务关系的依据，而该协议中亦未约定业主需交纳360元/年的公共能耗费，故思源公司要求业主支付该笔费用无正当理由及依据，本院不予支持；对已收取的部分，应当予以返还。故本院对刘桂英要求思源物业退还已收取的公共能耗费2520元的诉讼请求，予以支持。对其主张的利息确认为从起诉之日即2020年7月6起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准予以计算。 针对争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，本案刘桂英于2011年10月24日与思源物业签订了《前期物业服务协议》合法有效，刘桂英作为城市之心的业主应当按照物业服务合同的约定的服务价款向思源物业交纳物业服务费。刘桂英主张思源物业的服务标准未达到合同约定标准，但对其主张未提供充分证据予以证实，故对其要求下调物业费，由思源物业退还其多交纳的物业费，无事实和法律依据，对刘桂英的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、成都思源物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向刘桂英退还所收取的2011年9月至2018年9月公共能耗费2520元及利息，利息计算方式为：以本金2520元为基数，从2020年7月6日起至本判决确定的本金给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准予以计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止； 二、驳回刘桂英的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由成都思源物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  郭汶松 二〇二〇年十一月十四日 书记员  徐千惠