湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1083民初1337号原告：郭海燕(执行案外人)，女，1982年11月11日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：周汉华，系湖北兴湖律师事务所律师。被告：洪湖市第一建筑工程公司（申请执行人），住所地：洪湖市新堤办事处赤卫路**。法定代表人：龙国清，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红刚，系湖北园林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨守华，系该公司员工。第三人：湖北楚立鼎置业有限公司（被执行人）。。住所地湖北省洪湖市新堤办事处桑柳**法定代表人：罗会智，该公司总经理。原告郭海燕与被告洪湖市第一建筑工程公司、第三人湖北楚立鼎置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭海燕及其委托诉讼代理人周汉华、被告洪湖市第一建筑工程公司委托诉讼代理人刘红刚、杨守华到庭参加诉讼，被告湖北楚立鼎置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭海燕向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告现居住的位于洪湖市××湖农场鼎盛经典××城××单元××室房屋所有权为原告郭海燕所有，并立即停止对该房屋财产的强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月30日，原告郭海燕预付10000元定金与湖北楚立鼎置业有限公司签订“鼎盛经典新城”认筹协议，又于2013年10月22日，预付20200元整，再次于湖北楚立鼎置业有限公司签订“鼎盛经典新城”认购协议书，认购其开发的G栋二单元501室房屋。约定付款方式为一次性付清房款，可优惠打折扣。2014年5月15日，原告郭海燕又将剩余款项一次性付清给湖北楚立鼎置业有限公司156077元，湖北楚立鼎置业有限公司向原告出具了购房收款收据，并安排公司员工协同原告一起到洪湖市房管局交了网签备案材料。原告认为：原告应依法享有所购房屋的所有权，其理由如下：第一、原告认购湖北楚立鼎置业有限公司的商品房，且全款支付；湖北楚立鼎置业有限公司交付原告G栋2单元501室钥匙，原告装修入住。符合合同法的规定，且该协议并不违反法律规定，应具有法律效力。第二、原告未能办理房屋产权登记备案手续，是因为湖北楚立鼎置业有限公司未能履行合同协议义务，但湖北楚立鼎置业有限公司的违约行为，并不妨碍原告对所购房屋的占有、使用、收益处分的权利。第三、被告洪湖市第一建筑工程公司向第三人湖北楚立鼎置业有限公司主张工程款，只能对属于湖北楚立鼎置业有限公司的资产(房屋)申请查封，原告已出资购买的房屋不属于湖北楚立鼎置业有限公司的财产，因此，不应查封属于原告的合法合规取得的财产。原告认为：原告虽然未取得房屋所有权证，但这不是原告的过错造成的，而是第三人湖北楚立鼎置业有限公司违约所致。依最高人民法院关于房屋买卖的司法解释，房屋买卖中，购房人已支付购房款并实际占有使用该房的，虽然未办理产权证，但应认定房屋买卖应实际履行，购房人已取得对该房屋的所有权。被告洪湖市第一建筑工程公司作为第三人湖北楚立鼎置业有限公司的债权人，对其债权的执行不能对抗己支付全款的善意购买人，其债权不能优先于商品房的善意购买人。因此原告认为(2020)鄂1083执异23号执行裁定书认定事实不清，适用法律不当，有失公正，已损害了原告的合法权益，请人民法院依法支持原告的诉求。被告洪湖市第一建筑工程公司辩称，原告在人民法院查封该房屋之前没有签订合法有效的书面合同，也没有到房产局备案。本案案外人吴从峰、李锐、罗世康及罗世利对本案讼争的房屋提起过异议，洪湖市人民法院已经驳回。第三人湖北楚立鼎置业有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况；证据二、洪湖市人民法院（2020）鄂1083执异23号民事裁定书、认购协议书和附件、认筹协议书，拟证明原告郭海燕与第三人湖北楚立鼎置业有限公司在2013年4月30日、10月22日分别签订了认购协议和认筹协议书。证据三、收款收据、银行交易明细，拟证明原告郭海燕在2013年4月30日交款10000元（票据号码：0114434）、2013年10月22日交款20200元（票据号码：0568084、0568085）、2014年5月15日转款73077元（票据号码：0981500、0981580），余款83000元（票据号码：0981579）交给第三人湖北楚立鼎置业有限公司指定收款人张某。证据四、证人张某证言，拟证明第三人湖北楚立鼎置业有限公司要求原告郭海燕将83000元现金支付给该公司的事实。证据五、（2020）鄂1083执异25号民事裁定书，拟证明依照同案同判的原则，支持原告诉求。被告洪湖市第一建筑工程公司为证明自己所主张的事实向本院提供如下证据：证据六、被告洪湖市第一建筑工程公司的营业执照，拟证明被告洪湖市第一建筑工程公司主体身份。证据七、洪湖市人民法院民事判决书（2014）鄂洪湖民初字第00659号，拟证明被告洪湖市第一建筑工程公司申请执行的依据。证据八、荆州市中级人民法院民事裁定书（2014）鄂荆中民一初字第00007-1号及查封86套房屋现状表，拟证明本案诉争的G-2-501的房屋被查封。证据九、查封信息，拟证明本案诉争的G-2-501的房屋解封后，因被告洪湖市第一建筑工程公司的案件执行继续查封。证据十、洪湖市人民法院执行裁定书（2015）鄂洪湖民执异字第00001号；拟证明案外人吴从峰、李锐、罗世康、罗世利对本案诉争的G-2-501的房屋提起过执行异议，洪湖市人民法院裁定驳回了其异议申请，原告无权再次提起执行异议。证据十一、备案证明，拟证明案涉房屋的信息，已备案在案外人罗世康名下，同时证明罗世康曾以本案诉争的G-2-501的房屋提起过执行异议洪湖市人民法院裁定驳回了其异议申请，原告郭海燕无权再次提起执行异议。证据十二、洪湖市人民法院公告、通知，拟证明本案诉争的G-2-501的房屋在法院依法查封后，通过公告和通知的形式，要求居住在该房屋的购房人限期迁出。证据十三、洪湖市人民法院执行裁定书（2020）鄂1083执异23号，拟证明原告郭海燕提起执行异议被洪湖市人民法院裁定驳回其异议申请。经庭审质证，本院对以下证据作如下认证：一、原告郭海燕提交的证据一经被告洪湖市第一建筑工程公司质证后，无异议，本院依法予以认定。二、原告郭海燕提交的证据二经被告洪湖市第一建筑工程公司质证后，被告洪湖市第一建筑工程公司对洪湖市人民法院（2020）鄂1083执异23号执行裁定书无异议，认筹协议书是原告与第三人湖北楚立鼎置业有限公司签订的，与我公司无关，认购协议书签订后，按照协议书的内容来看，至今未签订商品房买卖合同，诉争房屋备案在案外人罗世康名下，原告郭海燕应当向第三人湖北楚立鼎置业有限公司主张权利，不能向被告洪湖市第一建筑工程公司主张权利。本院认为，被告洪湖市第一建筑工程公司对原告郭海燕提交的洪湖市人民法院（2020）鄂1083执异23号执行裁定书无异议，本院依法予以采信。本院对原告提交的认购协议书和附件、认筹协议书认为具有真实性，对本案具有证明作用，本院依法予以采信。三、原告郭海燕提交的证据三、四，经被告洪湖市第一建筑工程公司质证后，被告洪湖市第一建筑工程公司认为收款收据与认购协议书是配套的，与我公司无关，2013年10月22日交款人不是本案原告郭海燕，2014年5月15日第三人湖北楚立鼎置业有限公司收到83000元，没有银行转账记录予以佐证。本院认为,原告主张其购房款83000元由第三人湖北楚立鼎置业有限公司所欠卢圣堂的工程款转账而抵扣,但原告郭海燕并未提交证据证明该工程欠款真实存在的证据，本院无法核对该债权债务的真实性，对该证据，本院不予采信。对于原告其余购房款，因无交易记录佐证，本院亦不予认定。四、对于原告提交的证据五，本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院对该证据不予采信。五、原告郭海燕对证据六、七、八、九、十、十二、十三无异议，本院予以采信。原告对于证据十一的质证意见为不清楚诉争房屋如何备案在罗世康名下。本院认为，证据十一具有真实性、合法性、关联性，本院对证据十一予以采信。经审理查明，2013年4月30日，原告郭海燕与第三人湖北楚立鼎置业有限公司签订了一份《鼎盛.经典新城二期楼盘认筹协议书》，当日，原告现金缴纳认筹金10000元。同年10月22日，原告郭海燕与第三人湖北楚立鼎置业有限公司签订了一份《鼎盛.经典新城认购协议书》，协议书第一条约定：原告认购G-2-501号房屋，总价188781元，折后价为180200元。第二条约定，原告郭海燕已缴纳定金30200元，签订正式合同时，该定金转为购房款。第三条约定，双方签订此协议书后，原告郭海燕须在收到第三人湖北楚立鼎置业有限公司通知后30日内携本协议书、定金收款收据、身份证、购房款……到鼎盛.经典新城销售中心与第三人湖北楚立鼎置业有限公司签订《商品房买卖合同》。第五条第四项约定，本协议为双方定房协议，具体买卖事项按所签订的《商品房买卖合同》执行。同时,双方还签订了《鼎盛.经典新城认购协议书附件》，约定付款方式为一次性付款，首付30200元于2013年10月22日付清，余款150000元，于签订正式合同时付清。上述认购协议签订的当天，原告郭海燕通过转账方式向第三人湖北楚立鼎置业有限公司交纳购房款20000元，现金交纳200元，总计付款30200元（含认筹金10000元）。另查明，2014年6月17日，第三人楚立鼎公司与武汉常博建设集团有限公司因建设工程施工合同发生纠纷，其名下位于洪湖市大同湖汉洪公路旁鼎盛经典新城二期的86套房屋（其中包含本案诉争G-2-501房屋）被荆州中院以（2014）鄂荆州中民一初字第00007-1号民事裁定予以查封。后荆州中院又因超标的查封而作出（2014）鄂荆州中民一初字第00007-2号民事裁定，解除对包含诉争房屋在内的23套房屋的查封。还查明，本院于2014年6月30日受理洪湖市第一建筑工程公司诉楚立鼎公司建设工程施工合同纠纷一案，期间，本院根据洪湖市第一建筑工程公司财产保全申请，作出（2014）鄂洪湖民初字第00659号民事裁定，裁定对楚立鼎公司在金融机构的3300000元存款予以冻结或查封其等值财产。并于2014年10月9日作出（2014）鄂洪湖民初字第00659号民事判决，判决湖北楚立鼎置业有限公司支付洪湖市第一建筑工程公司工程款3053420.10元。该判决生效后，洪湖市第一建筑工程公司于同年11月24日向本院提出执行申请，本院于2015年1月6日以上述（2014）鄂洪湖民初字第00659号民事裁定为执行依据，对荆州中院解除查封的鼎盛.经典新城二期23套房屋（含本案诉争房屋）予以查封。2015年3月，案外人吴从峰、李锐、罗世康、罗世利及第三人湖北楚立鼎置业有限公司以本院查封的23套房屋中，其中19套已与四名案外人签订了商品房买卖合同且办理了网签(包含本案诉争的G-2-501房屋)为由，提起异议，本院经审查，以（2015）鄂洪湖民执异字第00001号执行裁定书驳回了案外人吴从峰、李锐、罗世康、罗世利及第三人湖北楚立鼎置业有限公司的执行异议申请。2015年10月26日，荆州中院就其判决的武汉常博建设集团有限公司诉第三人楚立鼎公司建设工程施工合同一案指定本院执行，本院在上述两案执行过程中，于2016年3月23日及8月22日在第三人楚立鼎公司开发的鼎盛.经典新城二期现场张贴部分房屋（含诉争房屋）拍卖公告、通知，要求在其中居住的购房人限期搬出。包含原告郭海燕在内的35名案外人向本院提出了执行异议。对原告郭海燕之执行异议，本院于2020年5月14日作出（2020）鄂1083执异23号执行裁定，驳回原告郭海燕的异议申请，原告郭海燕遂向本院提起执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求”之规定，本案争议焦点为：原告郭海燕作为案外人对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告郭海燕购买第三人湖北楚立鼎置业有限公司开发的诉争商品房，其提出的执行异议能否成立，本院将根据上述规定进行评判。一、关于在本院查封之前原告郭海燕与第三人湖北楚立鼎置业有限公司是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。本院对诉争房屋查封时间为2015年1月6日，原告郭海燕与第三人湖北楚立鼎置业有限公司签订认筹协议书的时间为2013年4月30日，签订认购协议书的时间为同年10月22日，未签订正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺的有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方法；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”之规定，商品房买卖预约合同认定为本约合同的条件是：1、预约合同具备了本约合同的主要内容，2、出卖人已经按照约定收受了购房款，两者须同时具备。本案中，原告郭海燕与第三人湖北楚立鼎置业有限公司签订的认购协议书第二条约定“……签订正式合同时，该定金转为购房款”，第三条约定“甲乙双方签订此协议书后，乙方须在收到甲方通知后30日内……到鼎盛.经典新城销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》”，第五条约定“本协议书为双方定房协议，具体买卖事项按所签订的《商品房买卖合同》执行”，按照该协议书中的上述条款之文义，当事人之真实意思显然为签订预约合同，该认购协议书及附件约定了商品房具体房号、单价及总价、付款方式等主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，本案中，在本院查封之前成立的认购协议书及附件能否认定为合法有效的本约合同，关键看在本院查封这一时间节点前，作为出卖人的第三人湖北楚立鼎置业有限公司是否按认购协议书及附件的约定收取了购房款。而根据本院已查明事实，原告郭海燕在本院查封前仅支付了30200元，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告郭海燕与第三人湖北楚立鼎置业有限公司签订的认购协议书及附件只能认定为预约合同，不能认定为本约合同即商品房买卖合同。二、关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的问题，原告郭海燕未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋。三、关于原告的购房价款支付情况。根据原告提交的证据，可以认定原告郭海燕在与第三人湖北楚立鼎置业有限公司签订认筹协议书时，交纳认筹金10000元，在与当事人签订认购协议书交纳20200元，共计交纳30200元购房款。原告郭海燕提交的其他购房收据缺乏交易记录，未被本院认定。诉争房屋总价款为180200元，原告郭海燕提供的有效证据仅能证明其已付30200元，原告郭海燕已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。另外，关于原告郭海燕要求确认诉争房屋为其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外”之规定，诉争房屋并未登记在原告郭海燕名下，原告郭海燕该主张于法无据，不能成立。原告郭海燕之诉讼请求，本院依法不予支持。原告郭海燕因诉争房屋被执行而遭受的损失可另行向第三人湖北楚立鼎置业有限公司主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郭海燕的诉讼请求。本案案件受理费3904元，由原告郭海燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长 张 静人民陪审员 叶 军人民陪审员 陈永志二〇二〇年十一月二十三日书 记 员 彭诗琴