江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终2838号 上诉人（原审原告、案外人）：徐亚芬，女，1970年2月11日生，××族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：何银香，江苏泰临律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：南通环宇建设工程有限公司，住所地南通市人民中路**尚东国际商务中心****。 法定代表人：李钰梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：章国樑，江苏紫琅律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：郑玉叶，江苏江花律师事务所律师，一般授权。 被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏启秀置业集团有限公司，住所地，住所地南通市港闸区幸福街道通刘路**iv> 法定代表人：胡永忠，总经理兼执行董事。 上诉人徐亚芬与被上诉人南通环宇建设工程有限公司（以下简称环宇公司）、江苏启秀置业集团有限公司（以下简称启秀公司）案外人执行异议之诉一案，不服南通市崇川区人民法院（以下简称崇川法院）（2019）苏0602民初5448号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 徐亚芬上诉请求：一、撤销崇川法院（2019）苏0602民初5448号民事判决。二、确认上诉人就案涉房屋签订的《上海南鑫房地产有限公司南通分公司职工福利购房商品房买卖预约书》（以下简称《商品房买卖预约书》）、《××花园××幢、××幢选房确认单》（以下简称《选房确认单》）系合法有效的商品房买卖合同并确认××花园××幢××室房屋归上诉人所有。三、终止对案涉房屋的执行并解除对该房屋的查封。四、本案一二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与启秀公司就案涉××幢××室房产在法院查封前签订了有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且上诉人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，根据法律规定，属于排除执行的情形。二、一审中上诉人已提出确认《商品房买卖预约书》、《选房确认单》合同效力的诉讼请求，一审判决未进行判断，不符合法律规定。 被上诉人环宇公司答辩称：一、上诉人并非案涉被裁定拍卖房屋的合法买受人，其与启秀公司之间没有合法有效的商品房买卖合同。首先，上诉人与上海南鑫房地产有限公司（以下简称南鑫公司）在2006年10月份签订的《商品房买卖预约书》中出售方是南鑫公司，并非本案的启秀公司。南鑫公司与启秀公司是两个不同的民事主体，预约书不属于商品房买卖合同，该预约书中的标的并不是上诉人所主张的被裁定拍卖的房屋。在双方签订预约书时，南鑫公司还没有取得商品房预售许可，甚至连建筑工程规划许可、施工许可等都没有取得，双方之间的预约书不是合法有效的房屋买卖合同；其次，上诉人与启秀公司在2018年10月份所签订的《选房确认单》同样不是有效的买卖合同，该确认单中的主体、标的与预约书不一致，《选房确认单》不是预约书的延续，《选房确认单》中协议条款的第三点明确约定上诉人与启秀公司之间重新购买房屋；最后，《选房确认单》是在人民法院已经对案涉房屋采取了查封措施之后签订的，不具有合法性，不能对抗法院的执行。无论《商品房买卖预约书》还是《选房确认单》，均是双方自行约定，没有完成法律规定的备案登记手续，不具有合法性。二、上诉人提供了南鑫公司的交付房款收据，但是并没有提供启秀公司的收取房款的证据，包括收据或者发票，仅凭其提供的南鑫公司的收据不足以证明上诉人已经实际支付了超过合同约定总价款百分之五十的购房款。三、案涉的建设工程竣工时间是在2019年5月份，该房屋现在还没有交付，上诉人也没有实际占有案涉房屋，且其一直有固定的住所，购买案涉房屋并非其唯一居所。四、本案据以执行的生效判决明确环宇公司对案涉房屋享有工程价款优先受偿权，上诉人的权利主张不足以排除执行。综上，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人启秀公司未作答辩。 徐亚芬向一审法院起诉请求：1、依法判决立即停止对南通市××花园××幢××室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认徐亚芬签订的《商品房买卖预约书》、《选房确认单》系合法有效的买卖合同，并确认××花园××幢××室房屋归徐亚芬所有；3、诉讼费用由环宇公司、启秀公司全部承担。事实和理由：2006年10月24日，徐亚芬与南鑫公司签订《商品房买卖预约书》，预约书约定徐亚芬预约购买将要开发建成的××花园三期的商品房，预约书同时对预约房屋楼号、楼层、面积、单价、购房款等进行了确认。预约书生效后，其按照预约书的约定支付了房款共计345000元。2009年11月，颐和西侧地块建设项目主体由南鑫公司变更为启秀公司。启秀公司接手该项目后承诺徐亚芬尽快开工建设，在同等条件下，徐亚芬可选择××花园西侧地块的当时可售房屋。2014年4月，××花园西侧地块项目开工建设，2018年10月15日，徐亚芬与启秀公司签订《选房确认单》，重新选购了××花园××幢××室房屋。徐亚芬与南鑫公司在2006年10月就达成购房协议，按照当时的规划方案徐亚芬认可购买××花园三期的商品房，并对购买房屋的楼层、面积、单价、总价都进行了约定，符合当时购买商品房的全部要件，徐亚芬也按照约定支付了90%的房款。作为购房者而言，有政府的规划方案，有开发商提供的户型图、有合同、支付了房款有开发商开具收据，就已经购买了该房屋。由于南鑫公司主体变更为启秀公司，且颐和三期规划进行了调整。2018年10月，徐亚芬与启秀公司签订选房确认单，重新选购了房屋。双方的买卖关系从2006年就己经确定，规划的调整也是双方没有预料到的，2006年签订的《商品房买卖预约书》具有法律效力。《商品房买卖预约书》与《选房确认单》不是两份独立的协议，《选房确认单》完全是《商品房买卖预约书》的延续和补充。另外，环宇公司在2017年12月申请冻结启秀公司的银行存款人民币1500万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2018年1月2日，崇川法院预查封了××花园××幢楼中的20套房产。徐亚芬认为环宇公司在2017年申请保全的财产仅有1500万元，并不是执行时申请的金额，预查封的房产仅系××花园××幢楼中的20套，不包括19号楼在内。 一审法院认定的事实：环宇公司与启秀公司建设工程合同纠纷一案，崇川法院于2018年7月26日作出(2018)苏0602民初521号民事调解：一、双方一致确认启秀公司结欠环宇公司工程款1660.8万元及利息300万元，此款由启秀公司于2018年10月31日前支付环宇公司300万，2018年11月30日前支付285万，2019年3月31日前支付400万，2019年6月30日前支付500万元，2019年12月31日前支付475.8万；二、启秀公司于2019年3月31日前给付环宇公司保全担保费用13500元；三、上述一、二款中如有任何一期付款未能足额按期支付，启秀公司需另行给付环宇公司100万违约金，环宇公司即有权就全部未履行款项及违约金一并申请执行，并依法行使《合同法》第二百八十六条赋予的权利；四、双方就案涉纠纷再无其他纠葛；五、案件受理费60865元、保全费5000元，合计65865元，由环宇公司承担30865元，启秀公司承担35000元。 2018年11月13日，环宇公司向崇川法院申请强制执行，崇川法院立案执行，案号为(2018)苏0602执3219号。在该案执行过程中，该院于2019年1月8日作出(2018)苏0602执3219号执行裁定：冻结、扣划被执行人启秀公司银行存款人民币20744557元及延迟履行利息（利息以实际结算为准）或查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2019年3月15日，该院依前述执行裁定预查封了包括案涉××花园××幢××室房屋在内的×、××幢楼栋中的22套房屋，当时房屋上已存在江苏省江阴市人民法院（以下简称江阴法院）（2017）苏0281执424号首查封记录，查封时间为2017年6月23日。经协商，江阴法院于2019年6月将其查封房屋处置权移交崇川法院。2019年7月1日，崇川法院裁定拍卖上述22套房屋中的20套房屋（含案涉的××幢××室房屋）。案外人徐亚芬对本案执行标的提出异议后，崇川法院于2019年8月21日作出（2019）苏0602执异107号执行裁定，驳回徐亚芬的异议请求。 一审法院另查明，2006年10月24日，案外人徐亚芬（乙方）与南鑫公司（甲方）签订《商品房买卖预约书》，约定了如下事项：1、鉴于乙方优先订购甲方将要开发的××花园三期商品房的要求签订本预约协议；2、签订本协议时甲方尚未取得商品房预售许可证，双方有意于条件成就时订立商品房买卖合同；3、预购房屋位于××号楼××室，面积约96平方米；4、房屋单价为4120元/平方米，总价计395520元；5、乙方签订本协议当日应付订金1万元，于2006年11月7日前一次性支付预约金35万元（含订金），预约金中的20万元在2006年10月31日前付清，其余15万元在2006年11月7日前付清，前述款项在订立商品房买卖合同后抵算房款；6、待具备买卖条件后，甲方将书面通知乙方按约定的房屋坐落及单价以买卖合同的形式进一步明确双方的权利义务；7、因规划批准方案调整致实际房型、面积不符合乙方需要，或甲方在2008年3月底前仍未取得商品房预售许可证的，乙方有权解除预约书，自甲方收到解除通知之日起预约书失效，对双方不再具有约束力，甲方应在解约后三个月内全额退还乙方预约金本金及利息（按年利率5%计算）；8、本预约书仅作商品房预约之用，不作为商品房买卖合同，两者发生冲突的以商品房买卖合同为准；9、本预约书于双方签字盖章，且2006年11月7日前乙方支付35万元预约金后生效。签订该合同后，徐亚芬先后于2006年10月25日支付1万元，于2006年11月7日支付20万元，于2006年11月9日支付12万元，于2006年11月17日支付15000元，共计345000元。 2009年11月，南通市发改委通发改投资（2009）548号批复同意××花园西侧地块建设项目主体变更为“江苏启秀房地产有限公司”（2010年1月更名为“江苏启秀置业集团有限公司”即本案被执行人）。2014年4月，××花园西侧地块项目开工建设。2016年，启秀公司获得了××花园××、××幢房屋的商品房预售许可证。该两幢房屋于2019年5月30日完工并进行了五方竣工验收。 一审法院还查明：2018年2月，徐亚芬将启秀公司诉至崇川法院，主张解除上述“预约书”并要求返还已付房款、赔偿损失，该院依法向启秀公司送达了起诉状副本等应诉材料。徐亚芬于同年6月撤诉，双方于庭外另行协商。2018年10月15日，徐亚芬（乙方）与启秀公司（甲方）签订《选房确认单》，重新选购了××花园××幢××室房屋，总房价为972300元。迄今双方未办理交房手续。 一审法院经审判委员会讨论认为，案涉××花园××幢××室房屋首查封时间在2017年6月，此时徐亚芬与启秀公司尚未就该房屋成立合法有效的买卖合同关系，双方于2018年签订《选房确认单》选定上述房屋时，其上已经存在法院查封。虽然首查封前徐亚芬与南鑫公司签订过“预约书”，但该“预约书”的标的物并非以上被查封房产，“选房确认单”与“预约书”中的卖方也非同一主体，其有关“选房确认单”系延续“预约书”的主张没有法律依据。因此，徐亚芬与启秀公司在人民法院查封之前尚未签订合法有效的书面买卖合同，徐亚芬对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。徐亚芬与启秀公司签订《选房确认单》时，该房屋已处于司法查封状态，构成法律上的“履行不能”，启秀公司已无法继续履行合同、协助买受人办理过户登记手续，目前徐亚芬对该房屋不享有所有权。综上所述，本案系执行异议之诉，而非房屋买卖合同纠纷，鉴于徐亚芬主张的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项之规定，其权利不足以排除执行，对徐亚芬要求确认预约书及选房确认单合同效力的诉请，本案中不予理涉。对徐亚芬要求停止对案涉房屋强制执行并确认该房屋归其所有的诉讼请求，法院难以支持。据此，该院于2020年6月23日作出（2019）苏0602民初5448号民事判决：驳回徐亚芬的诉讼请求。案件受理费13523元，由徐亚芬负担。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明：2018年10月15日，徐亚芬作为乙方与启秀公司（甲方）签订《选房确认单》，其中载明：“选取房屋为××花园××幢××室，房屋总价为972300元。协议条款为：1.乙方保证所填写资料的真实性，并不得随意变更选房人姓名；2.双方确认本确认单建筑面积为暂定面积；最终面积以房管局实测面积为准；3.乙方曾向南鑫公司购买××花园××幢××室房屋并签订《商品房买卖预约书》一份，现因土地权属及规划变更，为维护社会稳定、维护乙方利益经法院协调甲方同意乙方在甲方开发小区重新购买房屋；4.乙方已付给南鑫公司的购房款人民币345000元，甲方同意在本次应付购房款中予以减免优惠。双方确认按照减免优惠后的房屋总价签订新的《商品房买卖合同》，减免优惠后房屋总价为627300元。乙方确认不再就“预约书”向南鑫公司和甲方另行主张任何权利，包括退还已付购房款项、支付利息及追究违约责任等；5.乙方在签订本确认单之日支付定金50000元，剩余款项在移交办理不动产权证所需资料之日前一次性付清。……” 经向案涉房屋所在地的和平桥街道办事处调查核实，案涉房屋自竣工验收以来一直未向他人交付。 经向南通市不动产登记中心调查，上诉人徐亚芬及其配偶周井兵现名下无房产，其二人曾于2017年7月3日将其二人所有的××苑××幢××室房屋售卖给徐某，于2018年2月1日将其二人所有的××村××幢××室售卖给曹某、黄某。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人徐亚芬对案涉××花园××幢××室房产是否享有所有权；二、上诉人徐亚芬对案涉××花园××幢××室房产享有的权益能否阻却本案执行。对此，分析如下： 关于争议焦点一，从双方诉讼中提供的证据看，徐亚芬先后与南鑫公司签订了《商品房买卖预约书》、与启秀公司签订了《选房确认单》。徐亚芬与南鑫公司签订《商品房买卖预约书》时，因南鑫公司当时开发的房屋不具有合法的销售手续，双方为此特别约定“本预约书仅作商品房预约之用，不作为商品房买卖合同，两者发生冲突的以商品房买卖合同为准”，违约责任中也仅赋予徐亚芬“解除预约”及“全额退还预约金本金及利息”的权利，故遵循当事人的真实意思表示，《商品房买卖预约书》是双方签署合同前所签订的文书，仅为徐亚芬与南鑫公司之间就购买南鑫公司开发的商品房达成的初步确认合意。因此，徐亚芬有关《商品房买卖预约书》系本案商品房买卖合同的主张，与事实不符，本院难以支持。 徐亚芬于2018年10月15日与启秀公司签订了《选房确认单》，双方虽未签订正式商品房买卖合同，但该《选房确认单》不仅明确了房屋的楼号及价格，而且约定的商品房具备合同实际履行条件，双方也未对合同性质及违约责任作出特别的限制性约定，故该《选房确认单》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，可以认定徐亚芬与启秀公司之间建立了商品房买卖合同的基础法律关系。依据该合同关系，徐亚芬享有要求启秀公司履行合同、交付房屋，并承担违约责任的权利。但因该合同尚未履行完毕，而且因房屋被法院查封而不能履行，徐亚芬对案涉房屋基于合同关系享有物权期待权，该权利实质是一种合同权利，也即债权，而房屋的所有权属于物权范畴，两者的权利内容及实现权利的途径均不相同。本案是执行异议之诉纠纷，并非徐亚芬与启秀公司之间的商品房买卖合同纠纷，执行异议之诉确认的是执行标的当前的权利状态，而非执行标的的最终权利状态，故徐亚芬以其享有债权权利为由请求确认案涉房屋的所有权归其所有，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，案外人基于商品房买卖合同对执行标的主张权利是否能够阻却执行，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条明确规定了阻却法院执行行为的情形。其中第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述司法解释规定内容看，唯有同时具备了上述条款中的所有条件才能产生阻却法院执行的法律效力。结合本案的事实，徐亚芬虽与启秀公司签订了《选房确认单》，但签订的时间是2018年10月15日，而江阴法院对案涉房屋的查封时间是2017年6月23日，即徐亚芬不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件，无论买受人购买的房屋是否用于居住，均不能产生阻却法院执行的法律效力，故上诉人徐亚芬请求停止执行并解除查封措施的诉讼请求，本院不予支持。 至于上诉人徐亚芬对案涉房屋享有的权利如何救济问题，启秀公司在案涉房屋已被人民法院查封的情况下仍与上诉人徐亚芬签订《选房确认单》，导致合同不能履行。对此，启秀公司负有过错，应承担相应的法律责任。徐亚芬可据其与启秀公司签订的《选房确认单》，向启秀公司另行主张权利。 综上所述，上诉人徐亚芬的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13523元，由上诉人徐亚芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金建飞 审 判 员 倪海力 审 判 员 倪红晏 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 杨俊华 书 记 员 陈 炜