江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初5202号原告：江阴中广璜金房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320281592509344U，住所地江阴市璜土镇澄路**。法定代表人：张建龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱朝华，江阴市石庄法律服务所法律工作者。被告：徐新，男，1966年10月9日生，汉族，住江阴市。被告：刘期会，女，1967年3月20日生，汉族，住江阴市。本院于2020年6月3日受理了原告江阴中广璜金房地产开发有限公司（以下简称中广璜金公司）与被告徐新、刘期会房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员储振宇分别于2020年9月1日、2020年11月3日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中广璜金公司的委托诉讼代理人朱朝华，被告徐新、刘期会（刘期会参加了第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中广璜金公司诉称：2014年，因公司资金困难，他公司与徐新、刘期会商定，双方签订虚假的商品房买卖合同，由徐新、刘期会向银行办理贷款，所贷款项由他公司使用。2014年11月22日，他公司与徐新、刘期会就江阴市某某小区31单元1901号房屋签订虚假的商品房买卖合同1份，并办理了合同网签手续。双方另签订补充协议1份，约定上述商品房买卖合同仅为徐新、刘期会向银行贷款所用。后徐新、刘期会从银行贷款330000元，该款实际由他公司使用，他公司以江阴市某某小区31单元1901号房屋作为担保。为此，他公司向徐新、刘期会支付了佣金5000元。2015年1月至2016年4月，他公司向银行归还了贷款36600.8元。因他公司控股股东江阴兰星房地产开发有限公司(以下简称兰星公司)经营不善，导致他公司难以维持正常运行，一度中止了向银行还贷。后他公司、徐新被银行诉至法院。2018年12月11日，他公司将徐新、刘期会所欠银行贷款全部还清。他公司由新股东张建龙、蔡玉娣接手后，曾要求徐新、刘期会返还房屋，两人所还贷款由他公司予以返还，但被徐新、刘期会拒绝。为此，他公司于2019年8月5日将徐新、刘期会诉至江阴市人民法院（以下简称江阴法院）。江阴法院审理后认为，他公司与徐新、刘期会签订虚假的商品房买卖合同，以徐新、刘期会的名义向银行贷款，所贷资金由他公司实际使用，双方的行为涉嫌犯罪。2019年12月，江阴法院作出（2019）苏0281民初11731号民事裁定书，驳回了他公司的起诉，并将案件移送公安机关侦查。2020年5月13日，江阴市公安局作出不予立案通知书，认为他公司通过与他人签订虚假商品房买卖合同获取银行贷款的行为不需要追究刑事责任。目前，徐新、刘期会仍拒绝向他公司返还房屋。他公司认为，案涉商品房买卖合同系为办理银行贷款而签订的虚假合同，属于无效合同。为此，他公司特诉至法院，请求判令:1、他公司与徐新、刘期会于2014年11月22日就江阴市某某小区31单元1901号房屋签订的商品房买卖合同无效；2、徐新、刘期会返还他公司江阴市某某小区31单元1901号房屋；3、他公司返还徐新、刘期会所还房屋贷款；4、徐新、刘期会协助他公司办理江阴市某某小区31单元1901号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续；5、案件受理费由徐新、刘期会承担。中广璜金公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、江阴法院（2019）苏0281民初11731号民事裁定书及江阴市公安局不予立案通知书各1份，证明：（1）他公司曾于2019年8月5日以相同事由将徐新、刘期会诉至法院，法院审理后认为，他公司与徐新、刘期会签订虚假的商品房买卖合同，以徐新、刘期会的名义向银行贷款，所贷款项由他公司实际使用的行为涉嫌犯罪，故驳回了他公司的起诉，并将案件移送公安机关侦查；（2）2020年5月13日，江阴市公安局出具不予立案通知书，认为他公司、徐新、刘期会的上述行为不需要追究刑事责任；2、商品房买卖合同1份，证明：（1）他公司与徐新、刘期会于2014年11月22日签订商品房买卖合同，约定徐新、刘期会向他公司购买江阴市某某小区31单元1901号房屋，双方办理了房屋买卖备案登记；（2）该合同系虚假合同，是他公司为获取银行贷款与徐新、刘期会所签订；3、他公司与徐新于2014年12月26日签订的补充协议1份，协议的主要内容为：（1）为配合他公司办理贷款，徐新提供相关资料，并与银行签订贷款协议；（2）贷款房屋为“31-1901号”；（3）贷款所需款项及月还款由他公司支付：首期款190423元；贷款330000元；（4）为办理贷款所签订的购房合同仅作贷款使用，不作为正式购房的依据。贷款还清后，徐新须配合他公司完成案涉商品房的备案撤销事宜，徐新不得以任何理由要求他公司支付款项；（5）所有贷款事宜所涉及的权利、义务及由此产生的法律责任均由他公司承担，与徐新无关；4、他公司工商登记资料1份，证明案涉商品房买卖合同签订当时，他公司系兰星公司全资控股子公司；5、个人住房借款合同1份，证明徐新、刘期会于2014年12月17日向建设银行常州分行贷款330000元，该款直接汇给他公司，由他公司实际使用；6、徐新出具的内容为“今有徐新收到江阴中广璜金房地产开发有限公司购房佣金（人民币）伍仟元，大写伍仟圆。收款人：徐新20**年12月26日”的收条1份，证明因徐新、刘期会出面为他公司向银行贷款，他公司于2014年12月26日向徐新支付了佣金5000元；7、汇款凭证14份，证明他公司分别于2015年1月16日、2015年2月14日、2015年3月16日、2015年4月（具体日期看不清）、2015年5月18日、2015年6月23日、2015年7月17日、2015年11月18日、2015年11月18日、2015年12月18日、2016年1月18日、2016年2月17日、2016年3月17日、2016年4月20日向徐新银行卡汇款2812元、2812元、2812元、2815元、2815元、2815元、2815元、2815元、14.8元、2815元、2815元、2815元、2815元、2815元，合计36600.8元；上述款项系每月应向银行归还的贷款，他公司先将款项汇入徐新银行卡，银行再从徐新的银行卡中扣款，该情况证明案涉商品房买卖合同系他公司为向银行贷款而签订；8、银行电子回执、对账单及个人贷款结清证明各1份，证明他公司于2018年12月11日向建设银行常州分行还贷267912.18元，并承担了诉讼费5534元及律师代理费27550元，代徐新提前还清了全部房屋贷款。被告徐新、刘期会辩称：1、案涉商品房买卖合同合法有效，且已经网签；2、他俩每月向银行归还房屋贷款，已归还到2018年12月，金额为90000元左右；3、他俩要求将案涉江阴市某某小区31单元1901号房屋买下来，综上，请求驳回中广璜金公司的诉讼请求。徐新为支持其抗辩意见，向本院提供了内容为“现在公司困难，无法交纳贷款，先由贷款本人交纳，今后公司补偿，如要房子，也可以协商。钱建东2015.8.27”的情况说明复印件1份，证明兰星公司原法定代表人曾对他表示，如果要买江阴市某某小区31单元1901号房屋，双方可以协商。刘期会未提供证据。对中广璜金公司提供的证据，徐新、刘期会发表了以下质证意见：1、对江阴法院（2019）苏0281民初11735号民事裁定书、江阴市公安局不予立案通知书、商品房买卖合同的真实性无异议；2、对补充协议，徐新表示，上面的签字不确定是他所签；刘期会表示，她未在上面签字，对协议的情况不清楚；3、对中广璜金公司的工商登记资料无异议，徐新曾在兰星公司所开办的物业公司上班；4、对个人住房借款合同无异议，贷款金额为330000元，他俩不清楚贷款是否汇给了中广璜金公司；5、对收条无异议，但他仅收到了现金3000元；6、对汇款凭证无异议，徐新的银行卡于2015年11月被中广璜金公司拿走，徐新在2016年6月将银行卡挂失，重新办了新卡；7、对银行电子回执、对账单及个人贷款结清证明无异议。对徐新提供的情况说明，中广璜金公司不予认可，要求徐新提供原件，并表示，即便该情况说明属实，也恰恰说明案涉商品房买卖合同是虚假的，双方之间不存在真实的房屋买卖意思表示。审理中，中广璜金公司陈述的主要内容为：1、徐新、刘期会的贷款直接汇入了他公司账户，个人住房借款合同对该情况有明确约定；2、每套房屋的佣金均为5000元，给徐新的佣金有可能被介绍人分掉了2000元；3、根据银行还贷清单，他公司共还贷304512.98元，徐新、刘期会则归还了贷款89222.97元；4、他公司以江阴市某某小区31单元1901号房屋为徐新、刘期会的银行贷款进行了担保；5、案涉商品房买卖合同签订后，除贷款外，徐新、刘期会未向他公司支付过其他购房款；6、江阴市某某小区31单元1901号房屋尚未办理产权登记手续，至今仍在他公司手中；徐新、刘期会陈述的主要内容为：1、他俩共向银行还贷89222.97元；2、中广璜金公司以江阴市某某小区31单元1901号房屋为他俩向银行的贷款作了担保；3、案涉商品房买卖合同签订后，他俩仅向中广璜金公司支付了贷款，其他购房款一直未付；4、江阴市某某小区31单元1901号房屋尚未办理产权登记手续，中广璜金公司至今未向他俩交付房屋。本院另查明以下情况：1、对徐新提供的情况说明复印件，本院要求其在庭后3天内提供原件，但徐新未提供；2、在本院（2019）苏0281民初11731号一案庭审中，徐新对补充协议予以认可，并表示他如不在补充协议上签字，兰星公司就不让他上班；3、案涉商品房买卖合同第三十三条约定“贷款人将款项一次划入下列账户：账户名称：江阴中广璜金房地产开发有限公司；账号：ＸＸＸＸ********：开户行：建行”。根据中广璜金公司、徐新、刘期会的举证质证，本院对双方提供的证据及本案相关事实作如下认证：1、对中广璜金公司的工商登记资料，其真实性应予确认，本院对中广璜金公司在案涉商品房买卖合同签订当时系兰星公司全资控股子公司的事实予以认定；2、对本院（2019）苏0281民初11731号民事裁定书、江阴市公安局不予立案通知书、商品房买卖合同、收条及个人住房借款合同，因徐新、刘期会对其真实性无异议，本院予以确认；对商品房买卖合同的效力问题，本院在下文详述；3、对补充协议，因徐新在本院（2019）苏0281民初11731号一案中明确表示无异议，本院予以确认；4、对汇款凭证、银行电子回执、对账单及个人贷款结清证明，因徐新、刘期会无异议，本院予以确认，并认定徐新、刘期会共向银行归还了贷款89222.97元；5、对案涉商品房买卖合同的效力问题，本院认为，该合同系中广璜金公司为获取银行贷款而与徐新、刘期会所签订，房屋买卖并非双方当事人的真实意思表示，合同应认定无效，具体理由如下：1、中广璜金公司与徐新、刘期会签订虚假的商品房买卖合同以获取银行贷款，因可能涉嫌犯罪，本院依法移送公安机关侦查。但经审查，公安机关认为中广璜金公司的行为不构成犯罪，故本院依法对本案按民事纠纷进行审理；2、除贷款330000元外，徐新、刘期会至今未向中广璜金公司支付其他购房款，该情形明显不符合常理；3、徐新、刘期会向银行贷款后，却由中广璜金公司在2015年1月至2016年4月期间通过曾放在该公司徐新的银行卡向银行进行还贷，该情况亦明显违反常理。之后，中广璜金公司虽曾一度中断向银行还贷，由徐新、刘期会向银行归还了部分贷款，但该情况并不能改变房屋买卖并非双方真实意思表示及合同无效的性质；况且，中广璜金公司对中断还贷事由进行了合理解释，即公司经营出现问题，导致无力还贷；双方就案涉商品房也未达成新的真实的买卖合意；4、徐新提供的情况说明也表明，案涉商品房买卖合同并非双方真实意思表示，否则双方没有必要再对房屋买卖事宜进行协商；5、补充协议所载“乙方（徐新）为配合甲方（中广璜金公司）贷款的办理，提供所需资料并与银行签订贷款协议”“为办理该项贷款所签定的购房合同仅作贷款所用，不作为正式购房的依据，在贷款还清后乙方（徐新）须配合甲方（中广璜金公司）完成该套住宅的备案撤销事宜”及徐新收到中广璜金公司佣金3000元的事实，进一步充分证明案涉商品房买卖合同系为中广璜金公司向银行贷款所签订，并非徐新、刘期会向中广璜金公司购买房屋的真实意思表示。根据上述证据，本院查明本案以下事实：为获取银行贷款，中广璜金公司与徐新、刘期会于2014年11月22日签订商品房买卖合同1份，约定徐新、刘期会购买中广璜金公司开发的江阴市某某小区31单元1901号房屋，双方办理了合同网签手续。中广璜金公司与徐新另签订补充协议1份，协议的主要内容为：1、为配合中广璜金公司办理贷款，徐新提供相关资料，并与银行签订贷款协议；2、贷款房屋为“31-1901号”；3、贷款所需款项及月还款由中广璜金公司支付，贷款金额330000元；4、为办理贷款所签订的购房合同仅作贷款使用，不作为正式购房的依据。贷款还清后，徐新须配合中广璜金公司完成案涉商品房的备案撤销事宜，徐新不得以任何理由要求中广璜金公司支付款项；5、所有贷款事宜所涉及的权利、义务及由此产生的法律责任均由中广璜金公司承担，与徐新无关。2014年12月17日，徐新、刘期会与建设银行常州分行签订个人住房借款合同1份，向该银行贷款330000元，江阴中广璜金房地产开发有限公以江阴市某某小区31单元1901号房屋为该借款进行了担保。后贷款330000元汇入中广璜金公司账户，由中广璜金公司实际使用。2015年12月26日，中广璜金公司支付徐新、刘期会购房佣金5000元，作为两人帮助中广璜金公司从建设银行常州分行获取贷款的报酬。2015年1月至2016年4月，中广璜金公司通过徐新的银行卡向建设银行常州分行归还贷款36600.8元。因中广璜金公司经营出现问题，徐新、刘期会向建设银行常州分行归还了贷款89222.97元。2018年12月11日，中广璜金公司向建设银行常州分行还贷267912.18元，还清了江阴市某某小区31单元1901号房屋全部贷款。2020年6月3日，中广璜金公司将徐新、刘期会诉至本院，形成本案诉讼。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、个人住房借款合同、（佣金）收条、还贷汇款凭证、还贷银行电子回执、对账单、贷款结清证明及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。以合法形式掩盖非法目的的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，中广璜金公司与徐新、刘期会签订虚假的商品房买卖合同，其真实目的是为了获取银行贷款，房屋买卖并非双方真实意思表示。因此，根据法律规定，中广璜金公司与徐新、刘期会签订的商品房买卖合同应认定无效。合同无效后，对徐新、刘期会已归还建设银行常州分行的贷款89222.97元，中广璜金公司应予返还。江阴市某某小区31单元1901号房屋因并未实际交付徐新、刘期会，故徐新、刘期会无需向中广璜金公司返还。徐新、刘期会如认为中广璜金公司对合同无效存在过错，并造成其损失，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（三）款、第五十八条之规定，判决如下：一、江阴中广璜金房地产开发有限公司与徐新、刘期会于2014年11月22日就江阴市某某小区31单元1901号房屋签订的商品房买卖合同无效。二、江阴中广璜金房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内返还徐新、刘期会已向银行归还的贷款89222.97元。三、徐新、刘期会应于本判决发生法律效力之日起15日内协助江阴中广璜金房地产开发有限公司办理江阴市某某小区31单元1901号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续。四、驳回江阴中广璜金房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4500元(江阴中广璜金房地产开发有限公司已预交)，由徐新、刘期会负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴中广璜金房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  储振宇二〇二〇年十一月十六日书记员  顾敏芳附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条【民事法律行为有效要件】具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。