陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书(2020)陕01**民初5482号 原告：罗婷（反诉被告），女。被告（反诉原告）：西安大江万和置业有限责任公司。原告（反诉被告）罗婷诉被告（反诉原告）西安大江万和置业有限责任公司租赁合同纠纷一案,本院立案受理后, 西安大江万和置业有限责任公司提出反诉，本院经审查予以准许后，依法适用普通程序简易审理。原告（反诉被告）罗婷的委托诉讼代理人朱宏才、董剑飞、被告（反诉原告）西安大江万和置业有限责任公司委托诉讼代理人詹林、崔善佳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）提出诉讼请求：1、要求合同解除；2、要求被告返还原告10000元押金、6000元房屋租金；3、要求被告赔偿原告店内损失80000元；4、本案诉讼费由原告来承担。后原告（反诉被告）变更诉讼请求第四项为：本案诉讼费由被告来承担。事实与理由：2019年6月1日原告方以12万元接手了一家别人转让的位于沣东新城三桥街道柏林春天底商的150平门面房串串店，当时转让人告诉原告方店内所有的装修以及设施都包含在转让项目内，6月4日原告方于被告方处接手的属于店里所有的装修以及设备。在经营期间因原告方经营能力有限，拿不出合同中签署的半年房费，于2019年12月1日跟被告方沟通希望解除合同，被告方派出代表要求原告先交三个月房费，说是年后好转店。结果因疫情影响，原告方于2月29日之前提前打电话关于房费的事情做了沟通，被告方告诉原告方不用着急搬店，疫情结束后会给原告方免除半个月左右的房费。3月13日左右，有个打算做龙虾、烧烤的老板找上门想要接手原告方店内的装修以及设备，而被告方忽然告诉原告不允许带烧烤，并且警告原告方也不许带烧烤烤肉。在这协调期间被告人违反合同第一条第二点，不允许店里经营餐饮范围内的项目烧烤。（此事也多次经过沣东新城管委会，新店村委会以及市民热线几方多次协调）。其次，被告人违反合同第四点第三条，（第一年按半年交）在合同未满一年时期催缴原告整年房费。还有，被告人违反合同第六条第三点，对于原告方正常合理的使用商铺多次干扰，并因原告方拨打了市民热线，多次警告原告方若是不撤诉就会封店，并于2020年3月30日23点50分左右去店里喝酒闹事。2020年4月15日，原告方搬走店内东西被告方多次阻拦，并且不允许原告方将店内的墙面以及地板恢复为毛坯。故原告（反诉被告）提起诉讼请求，希望解除合同，返还押金及租金，赔偿损失等。被告（反诉原告）辩称：首先，双方的合同早已解除，无需重复解除；第二，原告要求返还押金和房屋租金无任何事实和理由，本案是原告单方违约，擅自解除协议，终止合同的履行；第三，原告要求赔偿的店内损失八万元，无事实和法律依据，这个待原告出具证据后我方再发表质证意见。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人给付反诉人房屋租金12000元，房屋空置损失12000元，物业费1052元，共计25052元；2、案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：2019年6月1日，被反诉人租赁反诉人位于西安市西咸新区西咸路新店子村委会三层商铺第一层11号商铺，双方约定租赁期限为3年，每月租金12000元，水、电、物业费等均由反诉人承担缴纳。2020年4月15日，被反诉人在未向反诉人提前告知的情况下，搬离房屋，其拖欠反诉人4月份租金未付，且应向反诉人支付一个月房屋空置损失。另外，经反诉人核实，被反诉人拖欠2月份及4月份的物业费至今未付。为维护反诉人合法权益，现提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）辩称：1、房屋租金反诉被告已经向反诉原告支付至2020年4月16日，反诉被告并不拖欠租金；2、本案是由于反诉原告的违约行为导致双方合同无法继续履行，反诉被告于2020年3月31日起并未继续营业，并于4月向法院提出诉讼要求解除合同。并且据反诉被告所知，反诉原告于4月20日左右就已经将房屋出租给第三方。故房屋空置损失12000元及物业费1052元无任何事实依据，故请求法院驳回反诉原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据1、房屋租赁协议一份，证明原被告双方于2019年6月签订租赁协议，租期为3年，约定租赁商铺用途为餐饮。合同第6.2条约定甲方保证租赁商铺符合本协议约定的租赁用途，6.3条约定甲方对乙方正常、合理使用租赁商铺，甲方不得干扰或妨碍；证据2、三桥街道办事处出具的《关于罗婷反映店铺转让的问题信访事项答复意见书》、西安12345市民服务热线的反馈结果、证人证言。证明原被告签订租赁协议后，原告要求按照合同约定经营烧烤等餐饮项目，被告多次阻拦，原告多次向政府相关部门反映以及协商解决，但未果，导致原告合同目的无法实现。被告3名工作人员于2020年3月3日晚在店面闹事，导致原告无法正常经营，原告被迫于3月31日起暂停营业。由于被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，被告应当承担违约责任，向原告赔偿损失。证据3、微信聊天记录、店铺转让协议、缴费通知单1份，证明原告已经向被告支付房租至2020年4月16日，原告与千旭签订店铺转让协议，约定转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归原告所有，转让费共计12万元。由于被告的原因导致原告于2020年3月31日起无法履行租赁合同，原告已经履行其缴费义务，但被告的行为给原告造成巨大损失，应当向原告退还4月1日至16日的房屋租金，并赔偿损失；证据4、光盘一份，证明被告方于2020年4月25日左右将房屋出租出去，店铺于2020年4月29日正常营业。被告质证：对证据1、真实性无异议，证明目的不认可。原告并未按照合同约定履行支付房租的义务；对证据2的真实性认可，但是答复意见书是原告对有关部门的反映，或者说是原告的单方诉求，该组证据不能直接证明我方对于原告的生产经营进行阻挠，更不能证明被告的员工在原告租赁的商铺内闹事导致其无法营运，且闹事与正常营运之间没有因果关系，如有人在原告店内闹事，原告进行报警等方式进行处理，并不会导致其暂停营业。原告租赁被告的商铺已经一年了，不存在合同目的无法实现的问题；对证据3微信聊天记录的内容认可，原告只支付了2020年4月份半个月的房租，对店铺转让协议的真实性、合法性、关联性均不认可，我方不是协议的相对方，该协议系原告与他人所签，不能约束被告，并且按照原、被告的合同约定，如原告需转租要经过被告方的同意。对证人证言认为：1、证人系原告罗婷的雇员，与罗婷存在利益关系。2、证人的证言并不能证明是被告原因导致罗婷无法正常经营，证言证人反而证明了是原告方违反了城市餐饮卫生经营相关规定，违反了合同第7.14条的约定，户外进行烧烤，被相关单位及部门予以制止，与我公司的出租行为无关。双方解除合同的实际原因，是因为原告经营了其他店铺，此店铺需要关闭；对缴费通知单的真实性认可，证明目的不认可，该证据不能反映出其给付2020年4月份租金、物业费；对证据4的光盘里的内容，不认可该证据，无法证明原告的证明目的。被告（反诉原告）提交证据1、商铺租赁协议，证明原被告双方形成合法有效的租赁合同关系，罗婷应当每月向其支付商铺租金12000元并自行承担物业费，罗婷擅自转租应当征得其同意，其不同意罗婷转租的行为符合合同约定，原告在与被告合同期未届满前而擅自解除合同的行为已经构成违约，其有权扣除10000元押金，罗婷擅自解除合同导致商铺空置，已经构成违约，应当向其承担房屋空置损失；证据2、收款收据、发票查验明细，证明结合证据1罗婷应当向其支付欠付的商铺租金12000元，并支付物业费1052元。原告（反诉被告）质证：对证据1的真实性认可，证明目的不认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，没有公司盖章，真实性无法核实，我方提供证据可以证明不欠物业费和垃圾费。本院经审理认定事实如下：、2019年6月3日，原告罗婷与被告西安大江万和置业有限公司签订商铺租赁协议，租赁西安大江万和置业有限公司位于西安市西咸新区西咸路新店子村委会三层商铺（柏林春天底商）项目第一层11号商铺用于开餐饮店，租期为3年。2020年3月16日，原告罗婷收到被告的通知书，通知书内容为：“按照2019年6月3日签订的《商铺租赁协议》，罗婷未按合同规定时间缴清租金，由于罗婷单方面违约，西安大江万和置业有限公司会在一周内将房屋收回并转租给他人，罗婷需在一周内联系物业缴清所欠费用并清理您商铺所有物品，如罗婷在2020年3月22日之前尚未缴清所欠费用以及清理小郡肝商铺内所属物品，由此引发的一切后果和损失由承租方小郡肝承担。”双方委托代理人在本院开庭过程中确认原告罗婷收到通知后，于2020年3月17日将房租缴纳至2020年4月16日，物业费缴纳至2020年3月。原告罗婷于2020年4月16日从涉案商铺搬离。2020年4 月30日，涉案商铺已被被告西安大江万和置业有限公司转租他人，并进入试营业阶段。双方当事人因对合同解除、商铺租金、商铺押金、物业费等事项有争议，故起诉至法院。以上事实，有《商铺租赁协议》、微信聊天记录、原告（反诉被告）提供视频证据（光盘一份）、双方委托代理人的陈述及相关证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形”，原告（反诉被告）罗婷2020年4月16日已从涉案商铺搬离，事实上造成合同目的已经不能实现,本合同应当予以解除。对于原告（反诉被告）罗婷提出要求返还6000元房租的请求，因罗婷在4月16日才从涉案商铺搬出，房租也是交到了4月16日，故其要求返还半个月房租的请求本院不予认可。对于原告（反诉被告）罗婷要求被告（反诉原告）赔偿店内损失80000元的请求，因原告（反诉被告）罗婷无证据证明该项主张，本院对此不予认定。原告（反诉被告）罗婷无根本违约的行为，对于其要求返还10000元押金的请求，本院予以支持。罗婷在租赁商铺经营至2020年4月16日，也于2020年4月16日搬走，罗婷已缴纳半个月房租，被告（反诉原告）随后就将涉案商铺予以转租，因此对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付房屋租金12000元及空置费12000元的诉请，本院予以驳回。被告（反诉原告）提出罗婷未缴纳物业费为1052元，经本院审理查明，2月份物业费被告（反诉原告）已经予以免除，原告未缴纳物业费为四月份物业费共计526元，对526元物业费本院予以认定。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八条、第九十四条之规定,判决如下:一、解除原告罗婷与被告西安大江万和置业有限责任公司2019年6月3日签订的《商铺租赁协议》；二、被告西安大江万和置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告罗婷商铺押金10000元；三、原告罗婷于本判决生效后十日内给付被告西安大江万和置业有限责任公司2020年4月份物业费526元；四、驳回本诉原告罗婷的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告西安大江万和置业有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2200元，由原告罗婷承担1578元，被告承担622元,因原告已预交，被告并与上述款项支付给罗婷；本案反诉案件受理费213元，由西安大江万和置业有限责任公司承担158元，罗婷承担55元，因西安大江万和置业有限责任公司已预交，罗婷并与上述款项支付给西安大江万和置业有限责任公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。              审  判  员   肖维超                   二0二0年九月十五日法官助理     高  远                            书  记  员   唐瑶瑶1