山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终3071号 上诉人（原审原告）：孙霞，女，1970年8月9日出生，汉族，住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：李琪，山东正义阳光律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王秀洪，男，1976年1月24日出生，汉族，住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：李新，山东盛诚律师事务所律师。 上诉人孙霞因与上诉人王秀洪房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2019）鲁0304民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王秀洪上诉请求：依法撤销淄博市博山区人民法院(2019)鲁0304民初3253号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一审判决书在认定事实、适用法律和程序方面均出现严重错误。1.解除合同的原因是上诉人不能实现合同目的。被上诉人隐瞒了该租赁房屋楼上仍有住户其位置不符合酒店营业条件，导致上诉人合同目的无法实现，被上诉人有过错，上诉人是损失方，仅装修损失149841.00元。2.租赁合同解除符合双方合同约定和相关法律规定。上诉人撤出租赁房屋后，多次通知被上诉人解除合同和前来办理交接手续，但被上诉人却故意、迟迟不予理睬，责任应完全在被上诉人。3.2019年4月，上诉人在使用半年左右的时间就搬出该租赁房屋，就未再占有或使用该租赁房屋，双方对此也无争议。4.关于“装修损失”所依据的《价格评估报告》不能作为定案依据。鉴定机构仅凭被上诉人单方提供的“图片”就做出评估，所依据的“标的状况”及“依据”均与客观事实严重不符。5.一审程序有错误。评估前对交付评估机构的评估依据，未组织质证。上诉人提供的评估人员出庭费用4000.00元支出，一审漏判。6.一审判决适用法律错误。 孙霞辩称，王秀洪的上诉理由不能成立，应予驳回，改判支持孙霞的上诉请求。 孙霞上诉请求：请求维持原判第一、二项，判决王秀洪支付违约金18000.00元，原审鉴定费2000.00元由王秀洪承担。事实和理由：1.王秀洪违反合同约定没有按时给付房租，并给孙霞造成装修损失，应当按照合同第八条约定支付违约金18000.00元。2.鉴定费应当由王秀洪承担，一审漏判，应当改判。 王秀洪辩称，孙霞的上诉理由不能成立，应予驳回，改判支持王秀洪的上诉请求。 孙霞向一审法院起诉请求：被告支付原告违约金54000.00元，租赁费45000.00元，装修损失40000.00元，合计139000.00元。 一审法院认定事实：2018年6月8日，孙霞作为甲方与乙方王秀洪签订了房屋租赁合同。约定甲方将座落于博山区文化宫东路商铺营业房一套租赁给乙方使用，每年的租赁费为18万元，租赁期限自2018年8月1日至2023年7月31日止；任何一方需要提前解除合同，需提前一个月通知对方。双方还约定了其他的权利义务。2018年6月份，孙霞向王秀洪交付了租赁房屋。2018年6月8日，王秀洪支付了房屋租赁费18万元，孙霞为王秀洪出具了收到条。孙霞出租给王秀洪的房屋，登记的所有权人为于海柱，该房屋原先为“于家食府”。原告主张，于海柱系其丈夫，“于家食府”的投资人系其儿子。原告提供了“于家食府”经营时的房屋内设施、菜品照片，证明其将租赁房屋交付被告时的房屋装修状况。双方均认可，在租赁房屋交接时，未进行录像，也未制作交接清单。被告主张，接受原告的出租房屋后，对烟道进行了改造，并进行了简单的室内装修。被告主张，其于2019年4月份自租赁房屋内撤走，只是通知了原告，未与原告进行交接，房屋的钥匙至今一直在被告处。2019年8月21日，原告收到了被告解除房屋租赁合同通知。原告提供了其与王秀洪的通话录音，内容涉及合同解除、损失计算等内容，双方未就上述问题达成一致意见。原告提供了照片，证明租赁房屋的原装修已经被毁损。原告提供了装修合同书，以证明其装修损失。对此，被告提出异议。在庭审中，原告申请对租赁所涉房屋的装修费用进行鉴定。2020年3月26日，山东天诺价格评估有限公司作出了价格评估报告书，结论为：孙霞与王秀洪房屋租赁合同纠纷涉案博山区文化宫东路商铺营业房装修损失价值总额为30515.00元。被告对该价格评估报告提出异议，认为该评估报告所依据的“标的状况”及“依据”均与客观事实严重不符，违背了客观公正的原则，评估程序也不规范，不应当被采纳。一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，对合同的双方均具有法律约束力。合同所涉租赁房屋的归属不影响该合同的效力。根据该租赁合同的约定，任何一方均有权解除合同。原告认可被告向其发出了解除合同的通知，根据法律规定和合同的约定，双方的租赁合同自通知到达时解除。合同解除后，被告未向原告交付租赁房屋，故仍然应当支付房屋占用使用费用，因此，原告要求被告按照租赁费的标准支付房屋占用使用费45000.00元，有事实依据和法律依据，应当予以支持。 原告作为出租人，按照常理，在出租房屋时，会保持租赁物的最佳状态，以实现租赁费用最优化；该租赁房屋原为经营饭店，被告租赁后亦用于经营饭店，在装修上没有根本性的冲突，因此，原告在出租时没有拆除装修的必要；被告也承认在租赁后只是进行了简单装修，而至今为止，租赁房屋仍然未交付原告，由此可以推定，该租赁房屋的装修毁损应当由被告承担责任。原告要求被告承担相应的损失，于法有据，应当予以支持。原告要求被告按照鉴定的结论进行赔偿，并无不当，予以采信。 原告主张的违约金，没有依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告王秀洪于本判决生效之日起五日内支付原告孙霞房屋租赁费45000.00元；二、被告王秀洪于本判决生效之日起五日内支付原告孙霞财产损失30515.00元；三、驳回原告孙霞其他的诉讼请求。案件受理费1540.00元，由原告孙霞负担240.00元，由被告王秀洪负担1300.00元；鉴定费4000.00元，由被告王秀洪负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王秀洪提交鉴定人出庭费用单据，证明该费用4000.00元一审判决没有处理，应当由孙霞承担。孙霞对上述证据无异议，但认为鉴定人员出庭是王秀洪申请的，该费用应由王秀洪承担。王秀洪申请证人陈某出庭作证，证明涉案房屋在交给王秀洪时的状态就是已拆除装修的，王秀洪找陈某对房屋进行了重新装修，费用为14万余元。孙霞认为上述证人证言不能证明租赁房屋交接时的状态，按照合同约定王秀洪装修需要经过孙霞同意，且王秀洪搬离时将装修拆除，按照约定应当留给孙霞。本院二审审理查明，王秀洪自认在陈某进场装修之前，其已安排员工将之前孙霞留下的隔断拆除，故陈某的证人证言不能证明孙霞与王秀洪进行房屋交接时的房屋状态，本院不予采信。双方对于王秀洪提供的鉴定人出庭费用单据无异议，本院予以确认。其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、王秀洪应否支付孙霞房屋租赁费以及装修损失。2、王秀洪应否支付孙霞违约金。 关于焦点1，2019年8月21日，孙霞虽收到王秀洪解除合同的通知，双方未就合同解除的后续处理问题达成一致意见，双方租赁合同约定履行期限系至2023年7月31日，王秀洪没有证据证实孙霞在订立合同时存在欺诈，其在2019年8月21日要求提前解除合同构成违约，王秀洪亦没有证据证实当时已经向孙霞进行房屋交接，一审判决上诉人支付2019年8月1日至2019年10月1日三个月的房屋占用费并无不当。根据查明事实，王秀洪在租赁房屋后，对于原有房屋隔断等拆除进行了重新装修，解除合同后，对于自己装修部分进行了拆除。双方租赁合同约定，“如乙方（王秀洪）需装潢必须事前与甲方（孙霞）协商并经甲方认可，施工中不得破坏房屋结构及原设施，具体装潢方案、事项双方应另行签订装潢协议书。租赁期满后，除可移动的设施外，其他装潢乙方不得拆除毁坏，无偿归甲方所有。”王秀洪在装修时未和孙霞签订协议，合同解除后，对于自行装修部分进行了拆除，一审法院依据司法鉴定结论要求王秀洪赔偿孙霞装修损失未有不当。 关于焦点2，双方签订的租赁合同中未有违约金约定，孙霞要求王秀洪支付违约金没有依据。 另，关于王秀洪缴纳的鉴定费问题，一审法院已经作出处理。孙霞缴纳的鉴定费用，因一审其未提交单据，一审法院未予处理，综合考虑本案举证责任以及装修损失认定的实际情况，该鉴定费用可由其自行承担。 综上所述，孙霞、王秀洪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1988.00元，由上诉人孙霞负担300.00元，由上诉人王秀洪负担1688.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 孙德啟 审 判 员 苏晓宇 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 宋 戈 书 记 员 王 婧