福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2598号 上诉人（原审被告）：马晓敏，女，1987年12月18日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 被上诉人（原审原告）：李守勇，男，1980年8月9日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：郑希恺、朱梦梅，福建大雄律师事务所律师。 上诉人马晓敏因与被上诉人李守勇房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马晓敏，被上诉人李守勇及其委托诉讼代理人郑希恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马晓敏上诉请求：撤销原判，改判驳回李守勇的诉讼请求，并判令李守勇承担违约金308000元及赔偿金100000元。事实和理由：原审认定事实错误。本案讼争房产在公证当日已将房钥匙及房产相关材料移交给李守勇，李守勇在未具备转售房产资格的情况下，在马晓敏不知情的前提下盗用马晓敏名义高价出售给吴会营，违背国家房住不炒的大政方针，该转卖房产不合法。目前马晓敏正与马心悦协商以货币或其他方式履行判决，马晓敏可以向李守勇交付房产，故李守勇主张马晓敏违约及合同无法履行不能成立。 李守勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。马晓敏上诉请求李守勇承担违约金、赔偿金不符合法定程序也没有事实和法律依据，李守勇不存在任何违约。 李守勇向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除李守勇与马晓敏于2017年3月20日签订的编号为0000612的《房产买卖协议书（待办产权）》；2、判令马晓敏向李守勇返还购房定金200000元及购房款716284元；3、判令马晓敏赔偿李守勇支出的中介费23100元；4、判令马晓敏向李守勇支付补缴房屋差价款812元、物业管理费2527.20元；5、判令马晓敏向李守勇支付解除合同的违约金308000元；6、判令马晓敏向李守勇支付本案律师费的支出35000元；7、本案诉讼费用、财产保全费用由马晓敏承担。 一审法院认定事实如下：2017年3月20日，李守勇与马晓敏在漳州台商投资区××房地产中介服务有限公司的居间下，签订编号为0000612的《房产买卖协议书（待办产权）》，该协议约定：马晓敏将其已购买坐落于漳州市台商投资区××期××＃××室的住宅转让给李守勇，房产总价为1540000元；该房产尚未竣工交付使用；协议签订之日，李守勇应当支付购房定金200000元给马晓敏；办理马晓敏名下产权（一手产权）费用由马晓敏承担；李守勇将购房款分三次支付给马晓敏，于2017年6月15日之前（公证当日）向马晓敏支付820000元（含定金），该数额是以马晓敏在签订协议当日提供的贷款余额520000元计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为：支付价款等于成交总价减去贷款余额减去预留款，预留款为200000元；李守勇于产权证过户三日内向马晓敏支付200000元；自公证之日起，该房产下马晓敏的银行按揭余额，由李守勇向银行支付；马晓敏应于公证当日将房产交付给李守勇使用；李守勇购买马晓敏上述房产即实际面积大于马晓敏合同购买面积，李守勇补交差额款（按马晓敏购买价）交予开发商；马晓敏保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷，若发生与马晓敏有关房屋权属或债权债务纠纷等，由马晓敏负责清理，并承担民事责任，由此给李守勇造成的经济损失，由马晓敏负责赔偿；若马晓敏中途悔约，应自悔约之日起三日内退还李守勇所支付购房款，同时向李守勇支付该房产总价款的20%作为违约金；若马晓敏不能按期向李守勇交付房产，每逾期一日，由马晓敏向李守勇支付上述购房款0.05%作为违约金，逾期15日视为悔约；双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉等。房产买卖协议签订当日，李守勇向马晓敏支付了购房定金200000元。 2017年4月23日，李守勇将案涉房产转售给案外人吴会营，约定案涉房产在过户给吴会营之前，吴会营应当负责偿还案涉房产银行按揭贷款。2017年6月12日，马晓敏为李守勇办理了关于出售案涉房产的公证委托书，李守勇向马晓敏支付了购房款642464元。李守勇通过其与吴会营之间的约定，使吴会营每月为李守勇向马晓敏支付了用于偿还案涉房产银行按揭款的购房款，并缴交了房屋差价款812元、物业管理费2527.20元。 2018年3月9日，案外人马心悦与马晓敏房屋买卖合同纠纷一案，诉至法院。该案中，马心悦主张马晓敏已于2015年11月27日将案涉房产出售给马心悦，要求判令马晓敏继续履行其与马心悦签订的《房产买卖协议书》。 因案涉房产存在权属争议，吴会营于2019年3月停止向马晓敏支付用于偿还案涉房产银行按揭贷款的购房款，截止提起本案诉讼，吴会营已向马晓敏支付的用于偿还案涉房产银行按揭贷款的购房款为73820元。 2019年7月5日，漳州市中级人民法院就上述马心悦与马晓敏房屋买卖合同纠纷一案作出二审判决，判令马晓敏将案涉房产交付给马心悦使用并将户口从案涉房产中迁出等。之后，因马晓敏未依照前述生效判决自觉履行义务，马心悦向一审法院申请强制执行，一审法院受理后，于2019年12月11日执行查封了案涉房产[执行案号：（2019）闽0681执2036号]。 2019年8月,因案涉房产判归马心悦使用，吴会营向法院提起诉讼，请求判令解除其与李守勇于2017年4月23日签订的《房产买卖协议书》等。一审法院审理后，于2019年12月30日判决解除李守勇与吴会营签订的《房产买卖协议书》，并判决由李守勇向吴会营返还购房款（含定金200000元）1000000元、支出的房屋按揭款73820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.20元，并支付违约金338000元。 本案审理中，李守勇于2020年2月15日向一审法院申请财产保全，一审法院作出(2020)闽0681民初1006号之一的民事裁定，并对案涉房产依法采取了查封的财产保全措施。李守勇为此支出财产保全费5000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当遵循诚实信用原则，依约定全面履行各自义务。马晓敏就案涉房产于2017年3月20日与李守勇签订房产买卖协议之前，已与马心悦签订房产买卖协议，李守勇未就案涉房产买卖协议行使撤销权，合同依然合法有效。但案涉房产已经生效民事判决书判决交付给案外人马心悦使用，马晓敏与李守勇签订的房产买卖协议的合同目的无法实现，李守勇享有合同解除权并有权要求合同违约方承担违约责任，对李守勇要求解除该房产买卖协议，并要求马晓敏按房屋总价的20%承担违约责任（违约金1540000元×20%＝308000元），于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，李守勇与马晓敏签订的房产买卖协议解除后，马晓敏因房产买卖合同收取的购房定金200000元、购房款642464元，应当返还；李守勇基于合同支出的按揭款73820元、补缴房屋差价款812元、物业管理费2527.20元，马晓敏应予以赔偿。因违约金条款是对守约方的损害赔偿数额所作出的约定，已经包括对对方违约所能预见到的实际损失和可得利益的损失，本案中李守勇既主张马晓敏支付违约金又要求其赔偿由此产生的律师费、财产保全费等，综合考虑合同的履行情况及李守勇的损失情形，李守勇主张的上述损失均在违约金中得以体现，故对李守勇的上述诉求不予支持。李守勇向马晓敏主张赔偿中介费23100元，未提供证据原件，马晓敏不予认可，应承担举证不能的法律后果，对此不予支持。马晓敏辩称李守勇转卖案涉房产未告知、未直接支付按揭款，系李守勇违约，但李守勇转卖案涉房产、由吴会营按案涉房产买卖协议的约定支付了用于偿还案涉房产银行按揭款的购房款，未影响合同的履行，故对马晓敏的主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八、四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除李守勇与马晓敏、漳州台商投资区××房地产中介服务有限公司签订的《房产买卖协议书（待办产权过户）》（编号0000612）；二、马晓敏应于判决生效之日起二十日内返还李守勇购房款（含定金）842464元；三、马晓敏应于判决生效之日起二十日内向李守勇赔偿其支出的房屋按揭款73820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.20元；四、马晓敏应于判决生效之日起二十日内向李守勇支付违约金308000元；五、驳回李守勇的其他诉讼请求。一审案件受理费18660元，减半收取计9330元，由李守勇负担625元，由马晓敏负担8705元。 二审诉讼中，双方当事人未提交新的证据。 对一审判决认定的事实双方当事人无异议，马晓敏另认为一审遗漏查明在公证当日，其已将房钥匙及房产相关材料移交给李守勇的事实，对此本院认为，马晓敏并未提供相应的证据证明其主张的事实，且李守勇予以否认，对此本院不予认定。 二审另查明,2017年3月20日李守勇与马晓敏签订的《房产买卖协议书》约定，双方保证于2017年6月30日之前到公证处将办理房产相关手续的权利书面委托给李守勇或李守勇指定的第三方。2017年6月12日，马晓敏为李守勇办理了关于出售案涉房产的公证委托书，授权李守勇有权代马晓敏办理房产相关的出售手续。 本院认为,一审诉讼中,马晓敏并未提出请求李守勇承担违约金308000元及赔偿金100000元的反诉请求,现提出该上诉请求,本院依法不予审理。李守勇于2017年3月20日以买入房产1540000元的价格，与马晓敏签订讼争房产的《房产买卖协议书》，约定马晓敏须将房产后续出售给他人的相关权利授权给李守勇或李守勇指定的第三方，且李守勇于2017年4月23日以卖出房产1690000元的价格，将案涉房产转售给案外人吴会营，在前后一个月时间内赚取暴利150000元，结合李守勇在其他民事诉讼案件中的同类行为,可以认定李守勇与马晓敏签订房产买卖合同，是出于炒房营利为目的，而非出于买房生活居住的真实意思表示，其行为有违诚实信用原则，且扰乱房地产市场的正常交易秩序,损害社会公共利益,该房产的买卖合同因非属于合同当事人的真实意思表示，依法不能成立，不予保护,对合同双方当事人各自取得的应相互返还。马晓敏因本案房产买卖合同收取的购房定金200000元、购房款642464元，及李守勇基于合同支出的按揭款73820元、补缴房屋差价款812元、物业管理费2527.20元，马晓敏应当返还。本案李守勇以合同有效、对方违约为由请求解除合同及要求对方承担违约金，因该合同未依法成立，不予支持，马晓敏上诉主张其无须承担违约金的理由可以成立。 综上所述，马晓敏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初1006号民事判决； 二、上诉人马晓敏应于本判决生效之日起二十日内返还被上诉人李守勇购房款（含定金）842464元及李守勇支出的按揭款73820元、补缴房屋差价款812元、物业管理费2527.20元。 三、驳回李守勇的其他诉讼请求。 一审案件受理费9330元，由李守勇负担3585元，由马晓敏负担5745元。二审案件受理费18660元，由李守勇负担7170元，由马晓敏负担11490元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二〇年十一月二日 法官助理 黄倩茹 书 记 员 邹晓倩