吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民终1753号 上诉人（原审原告）：栗富红，男，1961年4月2日出生,汉族，住吉林省珲春市珲春西街****。 委托诉讼代理人：历建林，辽宁政德律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：珲春市城蒂房产中介有限公司，住所地吉林省珲春市新安街得意楼**门市**。 法定代表人：王立峰，该公司总经理。 被上诉人(原审被告)：珲春滨海房地产开发有限公司，住所，住所地吉林省珲春市河南街div> 法定代表人：郎力新，经理。 上诉人栗富红因与被上诉人珲春市城蒂房产中介有限公司（以下简称“城蒂中介公司”）、珲春滨海房地产开发有限公司（以下简称“滨海房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人栗富红及委托诉讼代理人历建林，被上诉人城蒂中介公司的法定代表人王立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 栗富红上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定上诉人未实际按其与滨海房地产公司签订的《商品房买卖合同》支付购房款，故该《商品房买卖合同》不能视为合法有效的买卖合同是错误的。涉案的房屋上诉人已于2019年12月10日与滨海房地产公司签订《商品房买卖合同》并在房屋产权管理中心登记备案。办登记的合作区23号小区二期一共23个门市房有22个已经办理了不动产权证书，只有117室门市房因被查封未能办理不动产权证书。上述房屋的增值税、城市维护建设税、土地增值税等所有税费均由上诉人缴纳。上述房屋自2014年竣工之后，一直由被上诉人占有使用。被查封的不动产属于上诉人所有。 城蒂中介公司辩称，对一审判决没有异议,要求维持原判。 栗富红向一审法院提出诉讼请求：1．要求立即停止对位于珲春边境经济合作区23号小区（二期）117室﹝不动产权证号：吉（2019）珲春市不动产权第0018031﹞面积172.48平方米商品用房的强制执行，并解除查封扣押（房屋价款482944元）；2．被告支付法律服务费5000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因城蒂中介公司在申请强制执行滨海房地产公司委托合同纠纷一案，珲春市法院于2020年5月28日查封了位于珲春边境经济合作区23号小区（二期）117室门市房。2020年6月2日，栗富红作为案外人向珲春市法院提起执行异议，申请解除对上述门市房的查封。2020年7月9日，珲春市人民法院作出（2020）吉2404执异23号执行裁定书，驳回栗富红的异议请求。被查封的珲春边境经济合作区23号小区（二期）117室门市房，栗富红已于2019年12月10日与滨海房地产公司签订《商品房买卖合同》，并办理备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第十五条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条之规定，被查封的不动产物权属于栗富红所有。珲春市人民法院（2020）吉2404执异23号执行裁定书是依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条规定属于适用法律错误，应当依照此规定第二十八条、第二十九条之规定中止对查封房屋的执行。 城蒂中介公司一审辩称，我们查封的是滨海房地产公司名下的房屋，不同意解除扣押。 滨海房地产公司一审辩称，栗富红挂靠我公司名义开发涉案房屋的商业小区，双方已经分割完毕，该房屋是栗富红的房屋。2019年栗富红已经办理了税务登记、房屋备案登记手续。故涉案的房屋是栗富红的房屋，与我公司没有关系。对栗富红提出的诉讼请求没有异议。 一审法院认定的事实：2013年7月3日，甲方栗富红与乙方滨海房地产公司签订两份《协议书》，其中一份协议书约定，“一、滨海房地产公司在珲春天诚小额贷款有限公司借贷的人民币伍拾万元由栗富红代为偿还。此项贷款所有发生利息由滨海房地产公司付清，栗富红不承担利息。二、做为对栗富红代偿伍拾万元贷款的补偿，滨海房地产公司承诺取消栗富红欠滨海房地产公司的三十万元欠款，同时做价二十万允许栗富红使用甲方的房地产开发资质用于合作区保障性住房公共配套设施商业网点的开发建设（两个地块土地号分别为珲国用2013第40420013号土地,珲国用2012第40420016号土地)…”甲方栗富红与乙方滨海房地产公司在另一协议书中约定，“甲乙双方就甲方使用乙方开发资质有关事宜及配合转让已由甲方全资付款购买尚在乙方名下门市房相关手续达成如下协议:一、甲方付给乙方现金人民币20万元（2013年7月3日已付，有协议)，门市房一处（合作区保障房公建配套商业网点二期第19号门市房，面积约175平方米）折合房款约合人民币78.75万元，另加现金人民币38万元（由丁庆峰所欠甲方房款折抵）做为甲方使用乙方开发资质开发合作区保障房公建配套商业网点一期、二期（两个地块土地号分别为珲国用2013第40420013号土地，珲国用2012第40420016号土地）的挂靠费。二、乙方需无条件免费配合甲方办理合作区保障房公建配套商业网点一期、二期（两个地块土地号分别为珲国用2013第40420013号土地,珲国用2012第40420016号土地）有关开发、建设、验收、税务、办证、办理房照、银行贷款、乙方授权甲方自立帐号等一切相关事宜。…甲方即栗富红所开发的合作区保障房公建配套商业网点一期、二期（两个地块土地号分别为珲国用2013第40420013号土地，珲国用2012第40420016号土地）所有权益归甲方所有，所有债务由甲方承担。乙方所有债务与甲方所开发合作区保障房公建配套商业网点一期、二期（两个地块土地号分别为珲国用2013第40420013号土地，珲国用2012第40420016号土地）无关…”。2017年9月7日,栗富红注册成立了珲春滨海房地产开发有限公司合作区分公司，负责人为栗富红。再查，案涉房屋的房产登记信息显示：权利人为滨海房地产公司，登记时间为2019年11月14日,不动产权证号为吉（2019）珲春市不动产权第0018031号,建筑面积为172.48平方米。2019年11月19日滨海二期1#101-123号房屋在珲春合作区房管中心网签备案室打印了网签合同，2019年12月10日,栗富红与滨海房地产公司就关于涉案房屋签订《商品房买卖合同（现售)》，约定“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2800元，总价为482944元，付款方式为2019年11月29日前支付该商品房全部价款。”2020年6月7日在房管中心备案登记。 城蒂公司与滨海房地产公司委托合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序依法公开开庭进行了审理。审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成调解协议：一、滨海房地产公司于2020年1月22日之前支付给城蒂公司10万元，剩余12.5万元于2020年2月末之前付清；二、案件受理费4613元，减半收取2306.5元由滨海房地产公司负担。因滨海房地产公司逾期不履行生效法律文书确定的义务，城蒂公司向本院提出强制执行申请。执行过程中，本院于2020年5月28日作出（2020）吉2404执582号执行裁定书，裁定查封了登记在被执行人滨海房地产公司名下的案涉房屋（不动产权证号：吉（2019）珲春市不动产权第0018031号；建筑面积：172.48平方米)。2020年6月2日，栗富红作为案外人向本院提起执行异议，申请解除对涉案房屋的查封。2020年7月9日，本院作出（2020）吉2404执异23号执行裁定书，驳回栗富红的异议请求。 一审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，栗富红借用滨海房地产公司的资质挂靠方式进行涉案房屋小区的开发，该行为违反我国法律法规禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进行房地产开发的规定，栗富红未实际按其与滨海房地产公司签订的《商品房买卖合同》支付购房款，故该《商品房买卖合同》不能视为合法有效的买卖合同。综上，栗富红主张的涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，故本院对栗富红的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回栗富红的诉讼请求。案件受理费8544元，由栗富红负担。 二审中，栗富红为了证实自己的主张向本院提交房产证不动产登记证书13份，证明涉案房屋与这13户房屋一样，产权归上诉人所有。城蒂中介公司质证称,这份证据与我方无关，我方不清楚上诉人是如何与滨海房地产公司协商后办理的不动产登记证书。本院认为该证据与本案无关,本院不予采信。 二审认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，结合本院庭审查明的事实以及栗富红、滨海房地产公司自认栗富红借用滨海房地产公司的资质进行涉案房屋小区的开发，并将涉案房屋分配给栗富红,双方签订了《商品房买卖合同》的事实可知，栗富红与滨海房地产公司之间并不是房屋买卖合同关系。栗富红并不属于买受人，即不符合房屋消费者物权期待权的保护范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是对特定情况下买受人利益的特殊保护，被执行人为出卖人。本案中，被执行人滨海房地产公司与栗富红之间并非房屋买卖关系，栗富红亦无法律需要予以优先保护的特殊利益。因此，栗富红与滨海房地产公司对涉案房屋的权属约定不得对抗善意的申请执行人城蒂中介公司。栗富红所享有的权益并不能阻却对案涉房产的执行，其上诉理由本院不予支持。 综上所述，栗富红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8544元，由栗富红负担。 本判决为终审判决。 审判长  朴美兰 审判员  咸柱英 审判员  申成日 二〇二〇年十一月十六日 书记员  朴美英