大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初11213号原告：瑞联德（大连）物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200576099613Y，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村。法定代表人：孙贵业，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉，系该公司员工，女，1979年8月9日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李聚钦，系该公司员工，男，1958年2月24日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：张波，女，1974年2月11日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告瑞联德（大连）物业管理有限公司（以下简称“瑞联德物业”）与被告张波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李聚钦、王玉、被告张波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠的物业服务费人民币6,312元（从2019年1月1日计算至2020年12月31日止）。计算方法：82.18平×（2.9元/平/月+0.3元/平/月）×24个月=6,312.0元；2、判令被告给付原告拖欠物业服务费违约金2,367元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月5日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议，协议约定由原告向被告位于大连市甘井子区产提供物业服务，物业管理服务费每月每平方米2.9元，电梯费每平方米0.3元，每季度收阅15日前向原告缴纳当季物业服务费，被告的房产面积为82.18平方米。协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但是，被告只缴纳了自2016年6月5日起到2018年12月31日为止的物业费，自2019年1月起未按照前期物业服务协议约定缴纳物业服务费，故原告起诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系案涉房屋业主，原告的服务达不到所收取的物业费的标准。第一，绿化问题。原告私自将原本栽种的大树移植了，该栽种的地方未栽种，死树未重新补种，绿化未及时修剪；一楼的草皮、树木移走了再未恢复原状；一楼的业主将小区的绿化移走了私自变成自家小花园，种花种菜。第二，小区卫生情况脏乱差，垃圾清理不及时，物业服务合同约定每天垃圾清理4次，但是垃圾还是在外面随处可见，楼道的卫生清理不及时，小区水系池子里面的泥变色了，水池变绿了也不换。第三，被告家中房屋窗户漏雨长毛了，原因不明，雨水从墙体往里渗。第四，小区只开一个南门，业主要求开其他大门原告均不同意，被告认为原告是为了防止增加人员产生费用，导致业主生活十分不便，无论在小区什么地方住出行必须要走南门，特别绕远。综上，原告的物业服务存在瑕疵，故不同意缴纳物业费。经审理查明，2016年6月5日，被告与案涉小区的开发建设单位大连三联置业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定被告认可由大连三联置业有限公司委托物业服务企业对三鼎春天B区实施前期物业管理，物业管理收费标准为每月每平方米2.9元，电梯费每月每平方米0.3元。2014年10月27日，原告与大连三联置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为三鼎春天小区提供物业服务，物业费标准为每月每平方米2.9元，电梯费每月每平方米0.3元，物业费案季缴纳，业主应在每个季度首月15日前履行交纳义务，委托服务期限自2014年10月27日起至2019年10月26日止。2019年10月27日，原告与大连三联置业有限公司再次签订了《前期物业管理服务合同》，约定物业费标准为每月每平方米2.9元，电梯费每月每平方米0.3元，物业费案季缴纳，业主应在每个季度首月15日前履行交纳义务，委托服务期限自2019年10月27日起至2022年10月26日。被告张波系大连市甘井子区逸林南园30号4单元402房屋业主，房屋面积为82.18平方米。被告欠缴2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、业主交房流转表、庭审笔录，原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大连三联置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费，因《前期物业服务合同》中约定了物业费于每季度首月15日缴纳，至法庭辩论终结已过四季度首月15日，故原告要求被告缴纳至2020年12月31日前的物业费具有合同依据，被告应向原告缴纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费6,311元。至于被告辩称，原告存在物业服务不到位的问题，因物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务是一个持续的过程，即使原告的服务存在部分不到位的地方也应通过继续履行、采取补救措施等方式改进，故被告拒缴物业费无事实及法律依据。原、被告双方相互配合、理解是解决问题的有效方法，被告拒交物业费既没有法律依据，亦不利于原告进一步提高服务质量。原告主张被告支付违约金的请求。本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于滞纳金的约定，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张波于本判决生效之日起十日内给付原告瑞联德（大连）物业管理有限公司2019年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费6,311元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告瑞联德（大连）物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付，已减半收取），由被告张波负担。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年十一月二十七日书记员 修建华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。