河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1091民初822号 原告张梁，男，汉族，1991年10月13日出生，现住河北省廊坊市大城县。 委托诉讼代理人康辰宇、王亚壮，河北岳石律师事务所律师。 被告权泳文，男，汉族，1985年7月28日出生，现住河北省廊坊市永清县。 第三人姜军，男，汉族，1983年2月7日出生，现住河北省廊坊市安次区。 第三人赵绍辉，男，汉族，1992年9月27日出生，现住河北省廊坊市大城县。 原告张梁诉被告权泳文、第三人姜军、第三人赵绍辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张梁及其委托诉讼代理人康辰宇、王亚壮，被告权泳文，第三人姜军、赵绍辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2019年11月29日，原、被告签订《房屋买卖合同》及《购房定金监管补充协议》，合同约定了双方的权利义务及违约责任。协议签订后，原告向被告支付了300000元定金，并委托姜军、赵绍辉在廊坊市支行开立账户进行资金监管，同日为被告向军鹰地产支付6000元，用以解除涉案房屋的独家代理，并立有字据证明该6000元包含在房屋实际成交价中。至今，原告多次联系被告，发送律师函、告知书，催促被告解决诉争房屋查封问题，继续履行合同，并明确要求被告需在2020年4月22日之前，履行合同义务，否则合同终止。但被告拖延至今，致使合同目的无法实现。故诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还定金300000元及已付购房款6000 元，并支付从2019年11月29日起算至支付完毕之日的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率；3、被告向原告按照合同约定支付违约金207000元；4、第三人姜军、赵绍辉协助配合退回定金300000元；5、原告为实现债权而发生的所有费用包括但不限于诉讼费、保全费、执行费等由被告承担。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、房屋买卖合同和购房定金监管补充协议各一份，证明原、被告签订两份合同，约定被告将位于廊坊开发区花栖左岸37-3-901的房产出售给原告。双方协商一致，将30万元购房定金委托第三人姜军和赵绍辉监管。2、告知书和律师函各一份，证明原告多次催促被告履行合同义务，解决涉案房屋的法院查封和银行贷款尾款结清的问题。但被告未履行，导致合同目的至今无法实现。3、30万元定金存折及微信截图，证明原告已按房屋买卖合同和补充协议履行义务，将30万元定金交付赵绍辉和姜军监管，并向军鹰地产支付6000元用以解除涉案房屋的独家代理。4、微信聊天截图，证明被告多次表示不再履行合同义务，退还原告30万元定金。 被告辩称，我不同意解除合同，不同意原告的诉讼请求。 被告针对己方主张向本院提交证据如下：四段录音（2020年4月25日），证明我和原告还有赵绍辉、王秋贺商量以8000元解除房屋买卖合同，原告要以8000元跟我和解。 第三人姜军述称，原、被告只要同意，我愿意配合双方的意见。 第三人姜军针对己方主张向本院提交证据如下：1、两份录音，证明我和原告2020年4月8日的通话以及我与王秋贺的通话中，张梁说过来找我一趟，解决纠纷，他过来请我吃饭，让被告结的账，证明他这人不行。2、微信截图一份，证明我收到被告支付的独家代理费6000元。 第三人赵绍辉述称，对于原告的第四项诉讼请求，我同意退还。 3 第三人赵绍辉未提供证据。 经法庭审理及当事人举证、质证、当庭陈述，本院确认事实如下： 原告找到其同学赵绍辉，想要买房。后，原告看中被告将要出售的房屋。 2019年11月29日，原、被告与廊坊市诚泊房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订《房屋买卖合同》，约定：1、原告购买被告所有的坐落于廊坊开发区，价款共计2070000元（实际价款为2105000元）；2、原告需要交纳中介公司居间费41400元；3、在本合同签订的同时，被告向中介公司交付该房屋产权证书、契证，原告向被告交付定金300000元，中介公司收讫产权证后，要求原、被告双方准备办理房屋产权过户手续所需的全部资料，并协助双方办理该项过户手续；4、如原告需中介公司为其办理贷款，原告须在签订合同后3日内向中介公司交纳贷款服务费12000元，中介收讫费用后，开始协助原、被告双方办理该房屋的贷款、产权过户手续；5、原告支付的其余房款为公积金贷款；6、原、被告任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，由违约方向守约方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；7、过户时所产生的税费由原告承担，交房前所产生的水、电、物业、取暖等费用由被告结清，自被告拿到它项权证到房管不动产部门解押当天起30日内办理完过户手续，超出30日时，被告垫资利息由原告承担，交房时被告需保持房屋现状。合同还约定了其他内容。 同日，原、被告及中介公司又签订《购房定金监管补充协议》，约定：1、由于被告房产存在法院查封问题，为了促使该交易安全顺利完成，经双方协商一致，此购房定金委托赵绍辉、姜军在廊坊市支行开立账户进行资金监管，待被告处理完法院查封配合原告在不动产管理部门办理完过户手续当日由 原、被告双方到兴业银行一次性交付被告。2、在此期间，被告按双方约定时间办理完法院查封、偿还完该房屋剩余贷款等事项后，原告拒绝购买该房屋时，视为原告违约，按房屋买卖合同约定条款支付被告违约金，买卖合同终止。被告未按双方约定时间办理完法院查封、偿还完该房屋剩余贷款时及办理完法院查封、偿还完该房屋剩余贷款后，被告不配合原告办理过户手续，出售给第三方时，视为被告违约，按房屋买卖合同约定条款支付原告违约金，买卖合同终止。此定金由被告配合原告一次性退还原告，买卖合同终止。协议还约定了其他内容。 上述合同和协议签订后，原告将300000元按照协议约定存入姜军、赵绍辉在廊坊市支行开立的银行账户并由二人监管。 庭审中，原、被告认可涉诉购房款为2105000元。原告于合同签订当日向“军鹰地产”即姜军转款6000元，备注为“权泳文解除独家费用”。同时，原告向被告出具《欠条》，证明原告欠被告涉诉房款29000元，于过户当日结清。 2020年3月，被告与赵绍辉微信沟通：赵绍辉“那咱房子这边的事可以了吗？”“查封问题不是跟深圳那边沟通”，被告“深圳那边都没上班”，赵绍辉“哥，那你说，我怎么回复客户”，被告“不墨迹了，你要能约上姜哥你们把钱退给房主吧”。 因被告未能解除涉诉房屋的法院查封，2020年4月8日，原告向被告发出《告知书》，告知被告在收到告知书半个月内即2020年4月22日前解决完法院查封问题和银行贷款尾款结清，否则合同终止。被告收悉。 2020年4月21日，原告委托河北岳石律师事务所出具《律师函》发送被告，因被告截止4月21日未履行合同，原告要求被告接到律师函三日内，与原告商谈合同履行事宜或退还定金终止合同，并承担买卖合同中约定的违约责任，对原告的经济损失进行赔偿。被告收悉。 另查明，姜军所在的房屋中介公司为“军鹰地产”，军鹰地产微信名即姜军的微信名。因出售涉诉房屋，被告称与“军鹰地产”签订独家代理合同。2019年9月25日，姜军以微信转账的形式支付被告6000元作为独家代理费，但该微信转账备注说明是“借款”。 目前，涉诉房屋的产权证书在中介公司赵绍辉处保管。中介公司没有收取居间费。至庭审时，涉诉房屋因贷款未清及其他原因，由法院依法查封，现仍在法院查封中。 本院认为，原、被告及中介公司之间形成的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院依法确认，各方应依约履行。根据庭审查明的事实，在各方签订合同后，原告已履行支付定金的义务，被告应按照合同和协议的约定尽快将涉诉房屋结清贷款尾款，解除法院查封。但至庭审时，被告的房屋依然处于查封中，距离合同签订有近一年的时间，以致房屋买卖合同目的不能实现。故，原告诉请解除双方签订的房屋买卖合同，本院予以支持。 房屋买卖合同解除后，被告应返还原告购房定金300000元。因该款存放在第三人姜军和赵绍辉共同开立的账户中，姜军和赵绍辉应协助被告将该款返还给原告。故，原告诉请被告返还购房定金300000元的意见，本院予以支持。需要说明的是，因300000元原是原告支付被告的购房款，其存于银行必然产生利息，该利息应归属被告。 关于6000元的性质。原告提供证据证明其于2019年11月29日向姜军转款6000元支付了“权泳文解除独家费用”，即被告支付给军鹰地产的独家代理费。庭审中，被告和姜军均提供微信截图称姜军于2019年9月25日转给被告6000元支付了军鹰地产的独家代理费，但该微信截图备注为“借款”，与其表述为独家代理费不符，且被告没有提供其与军鹰地产的独家代理合同，被告的上述辩解意见，本院不予采信。根据当事人的当庭陈述，原、被告均认可购房款为2105000元，原告除已付姜军6000元后，还给被告书写欠 条，证明欠付被告房款29000元，加上合同款2070000元，总计为2105000元，与双方认可的数额一致。故，对于该6000元，应认定为购房款，被告应予返还。因该款项在合同签订之时，原告以“权泳文解除独家费用”名义代被告支付给军鹰地产即姜军，姜军应协助被告返还原告购房款6000元。故，原告诉请被告返还购房款6000元，本院予以支持，姜军应协助被告返还。 关于利息损失和违约金。本案中，在房屋买卖合同签订的前后，原告对于被告的房屋处于法院查封的状态是明知的，其应知晓被告可能因不能解除涉诉房屋的法院查封而致双方合同目的无法实现的不利后果；同时，庭审中，原告也认可其与被告曾在2020年4月份协商之时愿意支付8000元解决此纠纷，但因为协商未果遂引发本诉。而对于被告而言，其在签订房屋买卖合同后，没有尽到合同义务，在持续近一年的时间里，没有解决涉诉房屋查封的问题，被告的行为构成违约。原告诉请被告支付利息损失和违约金的意见，实质是要求被告承担违约责任。该主张虽符合合同和协议的约定，但考虑上述原因，再结合今年的新冠疫情给双方造成的损失以及自2020年4月至今又拖延了6个月的时间未解决纠纷，本院酌情支持被告给付原告违约金10000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张梁与被告权泳文、廊坊市诚泊房地产经纪有限公司于2019年11月29日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告权泳文返还原告张梁购房定金300000元，此款于本判决生效之日起三日内给付。第三人姜军、赵绍辉对于该款负有协助被告权泳文按时返还原告张梁的义务。 三、被告权泳文返还原告张梁购房款6000元，此款于本判决生效之日起三日内给付。第三人姜军对于该款负有协助被告权泳文按时返还原告张梁的义务。 四、被告权泳文给付原告张梁违约金10000元，此款于本判决生效之日起三日内给付。 五、第三人赵绍辉应于本判决生效之日起即将被告权泳文名下的廊坊开发区的房屋产权证书返还被告权泳文。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半为4465元，由原告张梁承担1715元，被告权泳文承担2750元，此款于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  刘鹏 二〇二〇年十一月四日 书记员  王艾