福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1326号 上诉人（原审原告）：钟黄璐，女，1989年3月17日出生，畲族，居民，住福建省厦门市海沧区。 上诉人（原审原告）：陈龙金，男，1988年2月11日出生，汉族，居民，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：钟黄璐（系陈龙金妻子），住福建省厦门市海沧区。 被上诉人（原审被告）：林桂荣，女，1976年12月4日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。 上诉人钟黄璐、陈龙金因与被上诉人林桂荣房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院(2020)闽0802民初3321号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟黄璐、陈龙金上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对被上诉人尚欠上诉人租金金额的认定系认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为新冠肺炎疫情期间，应当免除被上诉人2020年2月租金，3月和4月租金减半，没有任何法律依据。根据2020年5月9日，八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确指出“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。对于非国有房屋，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。”本案中，涉及店面不属于国有房屋，且上诉人没有任何意愿要对被上诉人减免租金。一审法院直接认定上诉人应当给与被上诉人减免租金没有任何法律依据。因此，被上诉人尚欠上诉人租金应当是2019年11月欠1465元，2019年12月至2020年3月，每月各欠5465元，2020年4月25日前的租金4554.16元，合计27879.16元。二、一审法院认为押金5465元应先抵扣租金系属认定事实不清，适用法律错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定“乙方未按合同约定准时交付房租及相关物业费的，甲方有权向乙方收取拖欠房租及相关物业费每日万分之五的滞纳金，乙方逾期交付超过十天，甲方有权单方面解除合同，押金不予退还。”因此，被上诉人应当按照合同约定，逾期支付租金，押金不予退还。一审法院以押金是为了保证合同的履行，应先用于抵押租金的认定系认定事实不清，适用法律错误。本案中，对押金有约定且不违反法律法规相关规定，应当体现约定优先原则，一审法院对押金的定性虽然无误，但却忽略了民法法理约定优先原则，以维护交易安全。三、一审法院对滞纳金金额认定错误。本案中，根据《房屋租赁合同》及补充协议约定，被上诉人应于每月1日缴纳当月租金，若被上诉人未按照合同约定准时交付房租及相关物业费的，上诉人有权向被上诉人收取拖欠房租及相关物业费每日万分之五的滞纳金。因此2019年11月拖欠租金的滞纳金为128.92元(176天*1465元*0.0005)，2019年12月拖欠租金的滞纳金为398.95元(146天*5465元*0.0005），2020年1月拖欠租金的滞纳金为314.24元(115天*5465元*0.0005），2020年2月拖欠租金的滞纳金为229.53元(84天*5465元*0.0005），2020年3月拖欠租金的滞纳金为150.29元(55天*5465元*0.0005），合计滞纳金为1221.93元。上诉人认为，《房屋租赁合同》约定的押金和滞纳金作为违约金应当按照合同约定同时主张，为此才足以弥补上诉人的损失。 林桂荣辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。一、答辩人与上诉人在合同租赁期间因受新冠肺炎疫情影响，属于不可抗力的自然灾害，依法应当予以部分或者全部免除责任。答辩人租赁上诉人的商铺用途为经营饭店，属于人口密集场所。自2020年1月30日起，全国突发生新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。国家发出通知为抗击疫情，全国各地禁止人群聚集和商铺生产经营等。疫情期间属于不可抗力的自然灾害致使不能实现合同目的，导致答辩人经营的饭店被迫停止经营。因不可抗力的自然灾害致使不能实现合同目的，依法应当可以解除或终止合同。同时，国家八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业、小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。本案中，上诉人的上诉主张完全曲解国家对疫情的理解，3、4月租金应当减半，同时原审法院判决明显照顾上诉人的诉求。二、上诉人主张答辩人的押金不予退还没有事实根据和法律依据。首先，押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除，实际上押金并非是提前解约的违约金，押金是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用。为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害，能得到赔偿才设定押金。答辩人对租赁的商铺期间，商铺内设施保持完整，没有被破坏，因此押金应当予以退还。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 钟黄璐、陈龙金向一审法院起诉请求：1.判令立即解除双方于2019年3月21日签订的《房屋租赁合同》；2.判令林桂荣立即支付尚欠钟黄璐、陈龙金自2019年11月起至2020年4月止的租金28790元、物业费及公摊1192.56元，水费161.4元、电费197.6元，以上合计30341.56元；3.判令林桂荣支付钟黄璐、陈龙金违约金5465元、滞纳金607元，合计6072元；4.判令林桂荣立即归还租赁物，押金5465元不予退还。 一审法院认定事实：2019年3月21日，钟黄璐（甲方）与林桂荣（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，乙方向甲方承租位于龙岩市新罗区××庄××路××栋××商铺，建筑面积49.69平方米，租赁期自2019年3月12日起至2022年3月31日止，每月租金5465元，租金采取先付款后使用的方法，在合约签订之日缴纳第一年第一个月租金，其后的房租于每个月1日前交清，甲方应开具相应的收据或收条。水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、物业费等由乙方交纳；乙方签订合同时交付甲方人民币5465元作为房屋及水电费押金，租赁期满乙方如不续租，应结清乙方在租赁期间发生所有乙方应承担的费用，并将该房屋向甲方交验后，甲方应于交验后当日无息退还押金；乙方未按合同约定准时交付房租及相关物业费用的，甲方有权向乙方收取所拖欠房租及相关物业费每日万分之五的滞纳金，乙方逾期交付超过十天。甲方有权单方面解除合同，押金不予退还等内容。2019年4月18日，钟黄璐、陈龙金与林桂荣又签订了一份“补充协议”，该协议的主要内容为“1＃106商铺于2019年4月19日交付钥匙给林桂荣，身份证（352623197612××××）。装修期从2019年4月19日至2019年5月4日共15天，装修期后（2019年5月5日）起开始计算租金。押金人民币伍仟肆佰陆拾伍元（￥5465元）于2019年4月18日交于房东，租金（第1个月）于2019年5月1日交于房东指定的银行卡。之后每月1日交付当月房租，若逾期详见租赁合同。”林桂荣、钟黄璐均在该补充协议右下方签下姓名。合同签订后，甲方将世纪榕华1栋106商铺交给乙方使用，乙方向甲方支付大部分租金。因林桂荣未在2019年11月1日前向钟黄璐支付当月租金，双方因租金发生纠纷，甲方要求乙方付清当月租金，乙方因生意淡薄无法交清租金，要求甲方降低租金，仅于2019年11月17日支付租金4000元，尚欠租金1465元。自2019年11月2日起，甲方多次通知乙方缴清11月拖欠的租金，乙方因生意清淡要求降低租金至今未交拖欠的租金1465元，双方为此发生纠纷，甲方停供水电并于2020年4月23日向110报警，双方未能达成降低租金的一致意见，乙方于2020年4月25日搬走商铺内的租赁物，清空了承租的商铺。截止2020年4月25日，钟黄璐支付国网龙岩供电公司106商铺电费197.19元（林桂荣租赁期间拖欠的）、支付龙岩水发自来水有限责任公司106商铺水费141.9元和165元、支付龙岩城发物业有限公司106商铺物业费及水电公摊费等1155.90元。2020年4月24日，钟黄璐、陈龙金诉至一审法院，请求判如所诉。 一审法院认为，钟黄璐与林桂荣签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，该租赁合同未违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效。该租赁合同对双方均有法律拘束力，双方均应按该租赁合同的约定履行各自应承担的义务。在该合同履行中，林桂荣自2019年11月支付4000元后至今未按约支付钟黄璐租金，按上述租赁合同约定，钟黄璐、陈龙金诉请解除双方于2019年3月21日签订的《房屋租赁合同》，将位于龙岩市新罗区××庄××路××栋××商铺交还钟黄璐、陈龙金，符合上述合同约定及法律规定。双方自2019年11月后至今，因林桂荣拖欠钟黄璐租金，经催讨后钟黄璐予以停供水电，林桂荣要求降低租金，双方对降低租金和解除合同事宜均协商不成发生纠纷，双方解除上述合同的时间应以林桂荣搬走租赁物，清空承租商铺的2020年4月25日为租赁合同的实际解除时间。林桂荣主张上述合同双方已于2019年12月16日解除，钟黄璐予以否认，林桂荣未向一审法院提供在2019年12月16日解除合同的证据证明，本院不予采信。钟黄璐、陈龙金诉请林桂荣支付自2019年11月起至2020年4月25日止每月按5465元计算的租金，符合上述合同约定，但自2020年1月31日起全国突发新冠肺炎疫情，国家发出通知为抗击疫情全国各地禁止人群聚集和商铺生产经营等，疫情期间属于不可抗力的自然灾害，在疫情期间的2月份应免除租金，3月、4月租金应减半，因此，林桂荣应支付尚欠钟黄璐、陈龙金2019年11月份尚欠的租金1465元、2019年12月份的租金5465元、2020年1月份的租金5288元、2020年3月份的租金2732.5元、2020年4月25日前的租金2277元，合计17227.5元，钟黄璐、陈龙金诉请林桂荣支付其余租金11562.5元，不予支持。钟黄璐、陈龙金诉请林桂荣支付截止2020年4月25日前的物业费及公摊水电费1192.56元、水费161.4元、电费197.1元，低于上述合同约定及钟黄璐实际垫付的款项，应予支持。林桂荣向钟黄璐支付的押金5465元是为了保证租赁合同的履行，当林桂荣不履行合同时，押金应先用于抵扣租金，林桂荣拖欠的上述租金17227.5元扣除林桂荣已付的押金5465元后，林桂荣应支付钟黄璐、陈龙金尚欠的租金为11762.5元；押金具有惩罚的性质，当林桂荣未足额支付或不支付租金时，押金可用于抵扣违约金。钟黄璐、陈龙金诉请无须退还林桂荣5465元押金，不符合法律规定，不予支持。按上述合同约定，钟黄璐、陈龙金诉请林桂荣支付其以拖欠租金每日按日万分之五计算的滞纳金607元，低于上述合同约定，应予支持。原、被告双方在合同中未明确约定违约金，钟黄璐、陈龙金诉请林桂荣支付其违约金5465元，不符合上述合同约定及法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款（二）、（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、原告钟黄璐与被告林桂荣于2019年3月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除。二、被告林桂荣应于判决生效之日起三十日内支付原告钟黄璐、陈龙金截止2020年4月25日的租金11762.5元。三、被告林桂荣应于判决生效之日起三十日内支付原告钟黄璐、陈龙金截止2020年4月25日之前的物业费及公摊费1192.56元、水费161.4元、电费197.1元，合计1551.15元。四、被告林桂荣应判决生效之日起三十日内支付原告钟黄璐、陈龙金拖欠租金的滞纳金607元。五、驳回原告钟黄璐、陈龙金的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费3652元，减半收取为1826元，由原告钟黄璐、陈龙金负担1126元，被告林桂荣负担700元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。林桂荣未按房屋租赁合同的约定履行支付租金的义务，钟黄璐、陈龙金有权要求其支付拖欠的租金。但自2020年1月31日起全国突发新冠肺炎疫情，因疫情防控措施导致林桂荣商铺经营受到严重影响，没有营业收入或营业收入明显减少的事实存在高度可能性，继续按照原租赁合同合同支付租金对其明显不公平，原审判决根据林桂荣的请求变更合同关于租金的内容，将2月份租金免除，3月、4月租金减半并无不当。钟黄璐、陈龙金要求林桂荣原按租赁合同约定支付租金，不予支持。双方签订的房屋租赁合同约定：“乙方未按合同约定准时交付房租及相关物业费用的，甲方有权向乙方收取所拖欠房租及相关物业费每日万分之五的滞纳金，乙方逾期交付超过十天。甲方有权单方面解除合同，押金不予退还。”根据该合同约定，林桂荣交纳的押金不仅是为房屋租赁合同的履行设立的担保，在承租人拖欠租金时，押金可优先用于抵扣租金，而且还具有违约金的性质，即因承租人拖欠租金导致合同解除应承担相应违约责任。林桂荣拖欠租金导致合同解除，无权收回其支付钟黄璐、陈龙金的押金。钟黄璐、陈龙金诉请要求不予退还押金5465元，予以支持。林桂荣应当支付钟黄璐、陈龙金的租金为17227.5元。钟黄璐、陈龙金一审诉请要求林桂荣支付拖欠租金的滞纳金607元，二审增加诉讼请求要求支付滞纳金1221.93元，不予支持。 综上所述，钟黄璐、陈龙金的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院(2020)闽0802民初3321号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院(2020)闽0802民初3321号民事判决第五项； 三、变更龙岩市新罗区人民法院(2020)闽0802民初3321号民事判决第二项为：林桂荣应于判决生效之日起三十日内支付钟黄璐、陈龙金截止2020年4月25日的租金17227.5元； 四、驳回钟黄璐、陈龙金的其他诉讼请求。 一审案件受理费3652元，减半收取为1826元，由钟黄璐、陈龙金负担1026元，林桂荣负担800元。二审案件受理费3602元，由钟黄璐、陈龙金负担2002元，林桂荣负担1600元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 廖松福 审 判 员 傅胜荣 审 判 员 陈小曼 二〇二〇年十一月十日 法官助理 卢丰华 书 记 员 熊 枫