广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31151号原告吴某某，女，1975年2月2日出生，汉族，身份证住址安徽省淮北市烈山区。被告刘某某，女，1980年1月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人欧湘衡，男，1977年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，系被告配偶。原告吴某某与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人欧湘衡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告经中介与被告2019年9月3日签订租赁合同，租金每月9000元，起租日2019年9月7日，双方当时约定房屋水电管理费等由被告代缴，原告同房租一并支付，原告向被告通过银行转账支付押金18000元，涉案房屋位于深圳市龙岗区。2020年2月因受新冠病毒疫情影响，原告店铺生意严重亏损，导致其生活受到严重影响，不能按时向被告支付房屋租金。双方协商后，原告每月分笔向被告支付租金，2020年5月11日被告要求原告于2020年5月15日搬离房屋，由于原告当时正在接待顾客未能及时答复，忙完后与被告协商于2020年5月19日搬离，并询问搬离当日能否退还押金，被告回复“可以，房子我检查过无损坏，卫生达标，你该结清的费用结清，就可以退给你。”原告于2020年5月19日搬完并清理卫生，于次日拍摄视频验证卫生情况后，被告以无时间检查为由拖延了退还押金时间，经原告多次催促，2020年5月28日，被告以原告未支付中介费4500元和被告请第三方清洁工打扫卫生为由，要扣除一系列费用，仅退还3000元给原告。原告遂联系中介的法律顾问，要求其确认原告已经支付给中介费用。之后被告再无消息。原告2020年6月1日联系，要求被告退还押金，但被告恶语相向，原告无奈于当日中午前往新城派出所报案，请求公安出面协调，公安了解情况后致电被告，被告拒不承认，还扬言要状告原告违约，公安就建议原告直接到法院起诉，为此原告请求判令：一、被告退还原告房屋租赁押金余款9436.66元（押金18000-4月份剩余未交租金4000元-5月12天租金3483.84元-4、5月的水电管理费合计1079.5元）；二、被告承担本案诉讼等相关费用。被告辩称，不认可原告诉求，原告也并非涉案租赁合同的主体，原告与承租人郭某某并非法律规定的近亲属关系，也不能作为诉讼代理人。本案是原告频繁违约，原告行使的是先履行抗辩权：1.合同约定的是每月15日前支付租金和费用，不按照约定支付达10日的，被告有权按照月租金200%向原告收取违约金，迟于当月14日但未超过当月24日缴清的，被告也有权按每天600元违约金标准向原告收取，超过当月24日缴清但双方未解除合同的，被告仍可按每天600元违约金标准收取；2.原告在起诉书中提出受疫情影响，造成不能按时交租与事实不符，实际从承租以来，其每月租金均有拖延，电费、燃气费，甚至出现滞纳金，其违约的主观恶意十分明显，疫情后更是变本加厉，一方面原告强调生意受影响，不按时缴纳租金及相关费用；另一方面却从未联系被告沟通提前退租改租小户型，从而节约开支，其不作为无不体现违约的主观恶性；此外，起诉中提到双方协商每月分笔支付租金也与事实不符，被告始终坚持按合同约定催缴原告支付租金和其他费用；反观，被告从未违约并给予了人文关怀，在原告多次违约，已满足单方解除合同的条件下，被告于2020年3月开始明确告知解除合同意向，敦促其抓紧另租租房，以便搬离，均是原告消极拖延，最终被告选择在疫情后生产基本恢复，疫情有效控制，原告继续违约的5月份才真正行使单方解约权利；3.2020年5月12日，原告告知要到5月19日才能搬离，被告也予以理解，但明确告知要卫生清理达标，该结清的费用结清（5月2日就有明确强调），但原告再次挑战了诚信底线，一是仅仅清理了所需行李物件，房内卫生几乎无清理，二是至起诉前仍然欠缴4月份房租4000元及相关费用655.38元，累计欠原告房租及其他相关费用合计12885.66元；4.5月25日至6月1日，被告多次主动致电协商解决，原告仅于5月28日接通电话，被告出于友好和专注精力于家庭，提出放弃追究大额违约金，同时原告放弃小额押金，退还押金3000元，但遭到原告拒绝，综上所述原告自始至终处处违约，其要求退还押金于法无据。根据合同约定，押金要抵扣承租方承担的费用、租金以及应当承担的违约赔偿责任外，方可退回。现原告已无任何押金可退，请求判令驳回原告的全部诉讼请求，或责令原告撤诉。经审理查明，被告系深圳市龙岗区*****栋**的登记权利人（房地产权证号：深房地字第**）。2019年9月3日案外人郭某某与被告在深圳某某房地产经纪有限公司（以下或简称链家中介）的居间下签订《房屋租赁合同》，被告作为出租方，案外人冷某某作为其代理人，合同约定“涉案物业出租给案外人郭某某使用…房屋建筑面积167.67平方米，居住人数4-8人；…，租赁期自2019年9月7日至2020年9月6日，共计366天，出租方应于2019年9月2日将房屋按约定条件交付给承租人，房屋交割清单见附件二，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙、门禁卡等，即视为交付完成…租赁期满或合同解除后，出租人有权收回该房屋，双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，…租金标准每月9000元，承租人应于本合同签署后一个工作日内向出租人支付首期租金，首期租金租赁期限为2019年9月7日至201年10月6日，剩余各期租金承租人应通过转账于每月15号前向出租人支付当月租金；…押金18000元承租人应于签订本合同1日内向出租人支付，出租人收取押金后向承租人开具对应金额的押金收据，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金以及承租人应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租人；水费、电费、电话费、电视费、燃气费、物业管理费，双方约定由承租方承担。”合同第六条居间服务，“本合同签订时，出租人应及时向链家中介支付4500元作为居间服务报酬，支付方式ｐｏｓ机刷卡；承租人应及时向链家中介支付4500元作为居间服务报酬，支付方式ｐｏｓ机刷卡；如双方解除、中止或变更租赁关系的，双方仍应向链家中介支付所约定的居间服务费，如双方延迟向链家中介支付居间服务费的，链家有权按未付金额日1‰追究迟延付款违约金，直至付清时止”。合同第七条关于房屋维护及维修，“租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，…因承租方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，承租人应负责维修或承担赔偿责任，并及时告知出租方；合同11条关于解除“…有下列情形之一的，出租人有权单方解除合同，收回房屋:一、不按照约定支付租金或押金达10日的;二、欠缴各项费用（除租金、押金外）的金额，相当于一个月房屋租金的；合同第12条违约责任：“承租人有前述第十一条情形之一的，应按照月租金的200%向出租人支付违约金。同时，出租人要求承租人将房屋恢复原状并赔偿相应损失；…双方其中一方不按约定履行合同，但未达到解除合同条件的或已经达到合同解除条件，但双方仍然选择继续履行合同的，以及合同到期后，出租方未按约定退还押金，或承租方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的200%／日向守约方支付违约金”。特别约定“…承租方欠缴费用不得造成滞纳金”。合同提示“双方向链家中介交付佣金时，请向中介索取加盖有中介正式印签的收据”。合同附件一有备注水、电和燃气的数据；附件二房屋交割清单，备注了装修情况和电器家具，其中房内床垫三张，确认无损坏。原告解释，签约的承租人是原告男朋友的父亲，原告属于共同居住人，此外原告也是实际承租人，是原告向被告于2019年9月5日支付的押金18000元，另提交了案外人郭某某的情况说明，内容为“2019年被儿子接到深圳调理身体，其女友吴某某担心案外人的身体，便用案外人的身份证租了公园****栋**号的房子居住，期间三人一起居住，每个租金也都是吴某某交租，…受疫情影响，为了不再给原告他们造成负担，案外人便回了山东老家”。被告认可该情况说明的真实性，认为原告为租房合同的实际受益人和履约人。原告确认其受涉案合同约束，是该合同的当事人。原告出示了2020年1月14日向被告支付1月份的房租及上月水电费用9715.27元的截图。另出示了5月23日向被告发送的20日拍摄的交房视频，视频中房屋内没有垃圾，较为整洁。原告另为证明应当退还押金，提交了与被告的微信聊天记录，2020年5月11日被告称“你今天去找房子，明天给你一天，后天过来收房子，我已经告诉你不能这样，我这不是旅馆，该退的会退给你。看到回电话。”被告次日问“电话也不回也不接什么个意思？”，原告称“明天再回复你，我们是住还是搬家。”5月13日，被告表示“你这个也不需要商量来商量去，就15号搬，这也是我给你的期限”。下午原告表示“既然你这么说了，我们下周二搬家周三搬完。”另问“是不是我们搬完当天，可以把押金当天退给我…”，被告回复“可以，房子我检查过无损坏，卫生达标，你该结清的费用结清，就可以退给你。”5月20日，原告表示已经搬完，让被告过来检查一下；21日询问“有无检查？催问余下的金额；22日再问“今天可以退了吧，你去看了房子没有！”当晚，被告向原告发送了有污渍的抽油烟机、窗户纱窗、地板等图片。被告为证明原告经常违约，提交了原告向其付款的转账截图，其中9月7日原告转来4500元，被告解释当月其余的4500元是折抵委托由原告代付的中介费，但原告至今未能提交中介收据，10月的租金分别于10月15日、10月18日缴纳，水电费于10月19日支付，12月租金分别于25号、26号支付，2月份租金于3月5日支付，3月份租金3月18日支付5000元，4月9日和4月18日分别支付2147元和5000元，被告解释补足3月租金和其他费用后剩余2000元用于冲抵4月的部分租金，直到5月11日原告才再支付3000元。被告另提交了双方的微信聊天记录，2019年10月15日的微信，原告回复“余下的明天给你，这两天忙的有点晚，以后会注意这些细节的”，10月18日被告催问“目前还没有收到”，原告表示今天会处理好，今后不会这样了;次日，被告再催问“电费今天必须交了，刚刚供电局给我打电话，不但会有滞纳金，还会影响个人征信，绝对不允许，合同上是特别备注的”。对方当天下午说“你交吧，我等下转给你”；2019年12月13日，被告再次催问“房租哪天转？”，12月15日告知原告“管理费555.52、电费146.83”，要求“和房租一起”转来，原告回复“后天晚上给你”，12月17日被告表示“电费这两天一天催几次了”；18日原告表示今天会转,19日被告再催问，原告表示晚点；20号被告问“你这边是什么情况，如果打算租，今天务必把费用转给我，不租了，忽悠也没什么意思，三天内就搬走。为了这点房租跟你这样折腾太累人”。2019年12月23日，原告表示“我的家人都没有来过，只有他的父亲住这里，现在也回去了”。被告表示“知道合同上应该是他爸爸签的”。24号被告表示还没收到钱，25号被告询问为何电话打不通，并告知这个月一共10257.87元。2020年3月2日，被告建议原告换租，原告表示“如果你觉得租给我们不合适，你可以提前一个月通知我们，然后解除合同，并不是我们不交租，是因为疫情的特殊情况，我也提前给你打了招呼，会迟交租金”。被告表示“你好好看看合同，你租了我房子六个月，就上个月准时，你现在不但租金没交，管理费、电费都没交，这些费用你觉得应该让房东代缴几个月合适？”4月18日，被告表示“今天已经19号了，这个月就给我2000元合适吗？我觉得你们最好去找小一点的房子，自己也不会有那么大的压力”；22日再次催促并要求原告回电话；5月2日，被告发送了4月份租金、管理费、电费的金额，表示上午电话提醒，5月4号18点前交清4月所需费用，如再次拖欠无法兑现，5月6日你毁约搬离”，5月4日表示“9654.88元，扣掉2000元就行了”。5月20日被告向新中介表示“已经搬完，可以过来检查一下”，该中介随后向被告发送了查看到的破损和污渍情况，5月22日被告的朋友亦向被告发送了污渍和破损部位图片，被告当庭出示床底地面布满灰尘和使用的卫生纸、主卧床垫有大量污渍印迹的图片，解释原告的交房视频故意用床品遮盖，另外卫生间的厕所内侧也布满水垢和污渍。被告出示了水电、燃气、管理费账单详情以证明原告拖延支付产生滞纳金以及尚欠的费用，涉案房屋月管理费金额469.48元，另辩称仅部分月份租金延付的违约金就已达到31200元，原告至今还拖欠2020年4月的租金4000元、水电管理费655.38元、5月的租金（计算至22日）4800元、同日期折算的管理费及4月的水电费373.2元、5月使用的水电和燃气费217.08元、代缴中介费2000元和被告22日委托他人代找阿姨清洁、并支付的清洁费840元，庭后提交了对应电子转账凭证。原告仅确认欠付的是4月房租4000元、5月12天（计算至18日）的租金3483.84元、4、5月的水电管理费1079.5元，认为根据双方约定应当是从押金中抵扣。原告庭后提交了2020年11月10日链家中介出具的说明，确认原告已代被告支付了中介费4500元，确认已减免原告中介费2000元，被告对此不予认可，但未提交相反证据。以上事实，有《房屋租赁合同》及附件、房产证、结婚证、微信聊天记录、缴费通知、账单截图、支付凭证、当事人陈述等予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，涉案《房屋租赁合同》虽非原告签订，但原告是房屋的实际使用人和承租人，在与被告的聊天记录中亦可印证，现原告也自认受涉案合同的约束，本院确认原、被告存在涉案房屋的租赁合同关系，均受涉案合同的约束。涉案租赁合同及其附件符合自愿、合法原则，本院予以确认。被告依约将涉案物业交付原告使用后，原告应当依约及时足额支付租金和各项因使用房屋产生的费用。本案中，原告多次逾期交租，甚至在迟延支付4月的部分租金后，未与被告协商一致也未提出需提前解约的情况下即不再支付任何款项，虽然使用期内确实出现疫情，但涉案房屋系为居住使用，没有证据显示疫情导致租房的使用目的不能实现，甚至在被告5月份催问后，原告仍对是否继续承租未作明确回应；另一方面，原告在发生疫情前已多次违约,之后是否存在不可抗力或者情势变更事由,不能免除原告的相关责任。涉案合同约定，押金在扣除所欠费用、租金和违约金后剩余部分可以退还，违约金的标准为逾期之日起按日租金的200%计算，综上，计算至搬离之日（2020年5月20日）时，原告的欠款和依据合同约定计算的违约金总额显然已超过押金数额，退一步讲，被告同意免收违约金的前提是结清费用和卫生达标，即便卫生标准双方存在争议，但原告当日沟通后未再支付任何费用的处理方式显然不符合此约定的通常字面理解和日常生活经验法则，故原告请求被告退还剩余押金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吴某某的诉讼请求。本案适用小额诉讼程序，受理费25元,由原告自行负担。本判决为终审判决。审判员  贺榕二〇二〇年十一月二十三日书记员  姚练