天津市滨海新区人民法院执 行 裁 定 书（2020）津0116执异437号案外人：万新明，男案外人：李文芳，女共同委托诉讼代理人：江文华，江西三人行律师事务所律师。申请执行人：范翊，男委托诉讼代理人：潘峰，北京东卫（天津）律师事务所律师。被执行人：刘建，男本院在执行范翊与刘建民间借贷纠纷一案过程中，案外人万新明、李文芳对本院查封刘建名下坐落于江西省景德镇市××道××号房屋不服向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人万新明、李文芳请求：解除对江西省景德镇市××道××号房屋的查封和执行。事实和理由：2019年6月，贵院查封了景德镇市昌江区瓷都大道隆基尚城1-1-905号房屋，该房屋在2018年8月1日以抵账方式由被执行人出售给案外人，双方签订存量房屋买卖合同，并办理公证。合同签订后，案外人以抵账方式足额付清房屋全部购房款，在贵院查封之前合法占有并使用该房屋。2018年8月初，案外人与被执行人办理房屋过户手续时，被执行人告知该房屋被江西省景德镇市昌江区人民法院查封，后案外人代被执行人清偿了该笔执行债务，昌江区法院于2019年8月5日发出（2019）赣0202执219号执行裁定书，解除对刘建名下景德镇市昌江区瓷都大道隆基尚城1-1-905号房屋的查封。案外人与被执行人再次办理该房屋产权变更登记手续时，却被再次告知该房屋已于2019年6月被贵院查封，导致无法办理过户手续，案外人对此无任何过错，该房屋归案外人所有，法院不得查封。具体理由为，第一，该房以抵账方式进行交易，可以认定买受人已经支付全部购房款。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该房屋符合该条规定，该房屋应该归案外人所有，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出异议。申请执行人范翊提交书面意见称，请求驳回案外人异议请求。第一，我申请执行于2019年6月17日查封案涉房屋目前是首封，符合法律规定，不应解封。我与刘建民间借贷纠纷一案的借款发生在2016年4月15日，2018年9月27日我起诉后，贵院于2018年10月24日主持调解，我于2019年3月28日申请执行。第二，案外人与被执行人之间签订的买卖合同明显低于市场价格，且签订合同时被执行人与我存在80万元债务未解决，被执行人与案外人签订合同存在逃避债务嫌疑，不应当认定为合法有效。经查询，案涉房屋均价为7200元至8500元，按照每平米8000元计算总房价约70.32万元，而双方合同约定价款30万元，明显低于市场价。在签订合同之前，被执行人与案外人之间存在20万元债务且未提供凭证，双方依据该笔借款以物抵债的形式购买案涉房屋明显不符合实际情况。同时，案外人未提供公证书原件，不能证明公证书真实性，不能证明在查封之前签订买卖合同。第三，案外人没有实际占有案涉房屋，不符合法律规定查封前已经实际占有房屋。根据案外人提交的房屋租赁合同显示，租赁合同签订时间为2020年，不能证明在查封前实际占有房屋，且物业费收据不能证明实际支付费用，电费凭证不能证明是案外人支付。第四，案外人未支付全部房屋价款。案涉房屋的真实价值不是30万元，就算合同约定价款为30万元，对于案外人主张刘建的收条或转让凭证不能证明其真实性，也不能证明是案涉房屋价款。转账给法院的款项不能证明支付了房屋的合同价款，也不能证明是替刘建支付执行款，故案外人没有支付全部房款。第五，案涉房屋是买受人原因未办理过户手续。昌江区法院解封是以刘建履行完义务解封，并不是协助办理过户解封，故该法院解封不是基于案外人取得案涉房屋解封，如果是真实的买卖，昌江区法院完全可以为案外人出具协助过户函办理过户，在办理过户时该房屋已经被昌江区法院查封，此时案外人应当知晓办理过户存在法律风险，依然坚持继续履行合同，符合买受人自身原因未办理过户。被执行人刘建提交书面意见称，我因债务问题于2018年7月向案外人万新明协商出售上述房屋，因我与万新明存在生意往来，故拖欠20万元一直无力偿还。当时，协商房屋以30万元卖给万新明夫妻，欠万新明的20万元先抵部分房款，万新明再支付现金，超出部分算我的借款，万新明夫妻同意。其中，案外人帮我支付款项如下，2018年7月31日支付景德镇市房产贷款担保中心37900元、滞纳金2467元。2018年8月1日支付建设银行景德镇分行按揭中心剩余房贷125121.65元、银行业务费3002元。2018年8月1日支付工商银行车贷169058元。2018年8月1日支付工商银行信用卡欠款21294.31元、我的生活费23000元。2018年8月1日，案外人开始办理房产公证、过户手续、网签手续。案外人缴纳契税等税费后在办理过户时被房产交易中心工作人员告知该房屋被昌江区法院查封无法办理过户。经过一年的等待，我再次向万新明借款165778元偿还了昌江区法院执行的债务，昌江区法院于2019年8月15日解除查封。期间，万新明至房产交易中心办理产权证时被告知贵院查封了该房屋。2018年8月20日，我已正式将房屋交付给案外人，案外人支付给我远超过房价的款项用于我还债，故请求法院快速解封。异议审查期间，案外人万新明、李文芳向本院提交了（2019）津0116执80813号中国执行信息公开网截图1张、万新明与李文芳的结婚证复印件、2018年8月1日签订的存量房买卖合同复印件1份、江西省景德镇市景德公证处（2018）赣景德证内字第8634号公证书复印件及公证费票据复印件1份、案涉房屋所有权证复印件、景德镇市不动产登记申请表及现金缴款单复印件各1份、2015年6月2日的借条复印件、2018年7月31日的收条复印件、2018年7月31日的欠条复印件、2019年8月5日的欠条复印件、转账截图2页、个人贷款还款凭证及贷款结清证明复印件各1张、发票复印件2张及税费票据复印件3张、物业费收据复印件7张、电费截图6张、房屋租赁合同复印件2份、（2019）赣0202执219号执行裁定书复印件为证。申请执行人范翊提交了贝壳找房网截图5张、案涉房屋不动产登记资料查询结果证明1份、其与刘建的借款协议及（2019）津0116执80813号案件执行申请书、委托函、协助执行通知书、终结本次执行裁定书、民事调解书为证。被执行人刘建未提交证据。本院查明，本院在执行（2019）津0116执80813号范翊与刘建民间借贷纠纷一案过程中，于2019年6月17日轮候查封被执行人刘建名下坐落于江西省景德镇市××道××号房屋一套，查封期限自2019年6月17日起至2022年6月17日。根据在案的不动产登记资料查询结果证明显示，截至2020年9月1日，本案查封之前已经无其他在先查封。本院认为，本案轮候查封现变更为首封，案外人向本院提出异议符合法律规定。案外人以其与被执行人存在房屋买卖合同关系且以借款折抵部分房款为由，主张排除本案执行。对此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而案外人主张的异议理由不符合上述规定，对案外人的异议请求，难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人万新明、李文芳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 张 伟审判员 薛淑霞审判员 马 力二〇二〇年十一月三十日法官助理刘佳欣书记员丁腾博