河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2454号上诉人（原审被告、案外人）：李向冬，男，汉族，1993年6月25日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：高伟，河南梅溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：项晗博，河南梅溪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：臧惠敏，女，汉族，1969年4月20日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：王玉红，河南厚凡律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：张杰，男，汉族，1987年10月27日出生，住河南省南阳市卧龙区。上诉人李向冬因与被上诉人臧惠敏、张杰执行异议之诉纠纷一案，不服临颍县人民法院（2020）豫1122民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李向冬上诉请求：一、请求二审法院依法撤销河南省临颍县人民法院(2020)豫1122民初71号民事判决书，依法将本案发回重审或者改判。二、判决二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.李向冬与张杰已于2018年6月11日签订房屋买卖合同，并办理了公证，该房屋买卖合同真实有效，并不存在任何致使房屋买卖合同无效的情形。临颍县法院认定在南阳市宛都公证处加盖的印章内容为“复印件与原件相符”，核对人是张杰的签字，并无不妥，通过向公证处了解，公证处仅对其房屋买卖进行形式审查，“复印件与原件相符”一栏并不是公证人员签字，故公证并不存在重大瑕疵。2.购房款79万为2018年6份的正当房价，且李向冬已经提交证据证明支付了全部购房款，根据安居客软件上显示2018年8月该小区的均价为5500元，上诉人是按照正常的市价购买的，而法院2019年做出的网络询价并不准确，并未实际勘验，并不能反映2018年6月份的真实房价。一审法院认可的79万元的实际交易价确为合理购房款，并不存在以显著低价恶意购买行为。3.李向冬自2018年6月11日起已实际占用入住案涉房产至今，临颍县人民法院第(2019)豫1122执异22号执行裁定书记载“宽带入网登记单、网络购物记录、实木家具订货单等证据可以佐证其已实际占用本案所涉房产。”一审判决仅以“被告李向冬在本院查封涉案房屋之前通过房屋转让协议实际占有该房屋证据也不足。”并未对证据如何不足进行合理释明，于法无据。李向冬已于2018年6月11日与张杰签订房屋买卖合同并占用入住，合同签订时间与占用入住时间早于2018年8月24日法院查封之日。一审庭审中原告并未对何时交接房屋钥匙的事实进行询问，法官也未对该事实进行审理认定，一审法院在判决书中主动释明，显然违反法定程序。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中上诉人以上四点均符合规定，故其权利能够排除被上诉人的执行。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。臧惠敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张杰未作答辩。臧惠敏向一审法院起诉请求：1、准许执行第三人名下的位于河南省南阳市××都家园××楼××房产。2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：案外人王英勇于2016年4月28日向原告臧惠敏借款人民币50万元，2017年12月1日，张杰为案外人借款承担连带担保责任，并在担保协议书内签字、按压指印。2017年12月1日张杰向臧惠敏出具承诺书并在南阳市智圣公证处公证。承诺书主要内容“承诺人（担保人）：张杰，身份证号码：411303198710270056.我是王英勇的朋友，我自愿为王英勇的借款承担连带担保责任，并用位于南阳市名山路东山贸易公司综合商住楼银都家园1号楼3104号的房产做资产担保，承诺如下：该房产在担保期内，绝不挂失，绝不重复抵押，绝不出售。违约可向临颍县人民法院提起诉讼”。公证书内还有张杰给付臧惠敏的涉案【东山综合楼】商品房认购书、购房收据复印件，收据编号为NO0256419，NO0256420。房屋面积158.98平方米，单价2844元/平方米。该认购书和收据原件由原告臧惠敏持有。2018年6月11日，张杰与被告李向冬签订案涉房屋转让协议，并在南阳市宛都公证处公证。该公证书内，房屋转让协议双方议定成交价50万元；张杰出具的“房屋认购书”，编号：10665。房屋面积是159.84平方米，单价空白没有填写，购房款收据金额50.3496万元，收据票号是NO00551562。张杰分别给臧惠敏、李向冬出具的房屋认购书内容及张杰向开发商缴纳的购房款收款收据的金额、票号均不一致。南阳宛都公证处公证书上加盖的长方形印章，内容为“复印件与原件相符核对人栏内张杰签名并按压指印”。李向冬提供2018年10月-11月的涉案房屋物业费收据、证明临颍县人民法院查封后实际占有案涉房屋。其他证据不能证明。（2019）豫1122执异22号民事裁定书第二页另查明：“李向冬为了证明买卖房屋的真实性，提供了双方之间的协议，该协议约定张杰保证在2018年8月25日之前清空该房屋并向李向冬交接钥匙”。庭审中，钥匙是否按约定时间交接，李向冬未提供证据证明。2018年臧惠敏与张杰民间借贷纠纷一案，临颍县人民法院作出（2018）豫1122民初2243号民事判决书，判决张杰偿还臧惠敏本金40万元及利息。诉讼中，临颍县人民法院于2018年7月20日作出（2018）豫1122民初2243-1号裁定书，并于2018年8月24日查封张杰名下案涉房产。（2018）豫1122民初2243号民事判决在执行过程中，临颍县人民法院向张杰出具的案涉房屋拍卖告知书中载明：通过网络询价，涉案房屋以1182318.32元的平均价为参考价。询问李向冬，涉案房屋为什么网络询价110多万元，张杰为什么仅以50万元出售，李向冬称：为了少缴纳公证费。2019年11月25日李向冬对执行标的提出书面异议，临颍县人民法院（2019）豫1122执异22号执行裁定书，裁定中止对张杰名下位于河南省南阳市××都家园××楼××房产的执行。上述事实，有当事人陈述，公证书、房屋转让协议、收款收据、判决书、裁定书加以证明。一审法院认为，2016年4月28日，本案第三人张杰将案涉的东山综合楼商品房认购书、购房款收据原件交付臧惠敏；2017年12月1日又承诺将自己的涉案房产作抵押，并对承诺进行了公证。本案被告李向冬在临颍县人民法院于2018年8月24日查封张杰名下案涉房产前与张杰在南阳宛都公证处对二人之间的房屋转让协议进行了公证，证明二人的房屋转让协议合法有效且在临人民法法院查封、扣押之前，但是，同一案涉房产，张杰向本案原告臧惠敏和被告李向冬先后出具了两份内容不同的房屋认购书和购房收据。两份房屋认购书中的房屋面积及购房款金额及收据票号各不相同。李向冬持有的张杰房屋认购协议书中房屋单价没有填写，公证书内条形方章内“复印件与原件相符，核对人不是公证员，而是张杰本人”，该公证书存在重大瑕疵。在张杰没有取得涉案房屋所有权证的前提下，房屋认购协议书、购房款收据是其购买房屋的依据。房屋认购协议书、购房款收据的复印件与原件在张杰核对的情况下，李向冬就与张杰签定房屋转让协议，李向冬作为完全民事行为人应当知道签订协议的法律后果。另外，网络询价，涉案房产平均值110多万元，张杰仅以50万元出售给李向冬，实际价款又是79万元，李向冬称：为了少缴纳公证费，该辩称与正常生活经验相悖，能排除其是善意取得，不能排除其恶意串通的嫌疑。被告李向冬在临颍县人民法院查封涉案房屋之前通过房屋转让协议实际占有该房屋证据也不足。不动产变更以登记为所有权转移为标志。涉案房产张杰未取得所有权证，作为买受人的李向冬对涉案房屋不享有物权的期待权，仅享有普通的债权，基于债权的平等性原则，其主张优先保护成立在先的债权没有法律依据。因此，即便其签订买卖协议在先，但其提供的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。故原告请求准许继续对张杰名下位于河南省南阳市××都家园××楼××房产执行成立，本院依法予以支持；被告李向冬辩称，于法无据，一审法院不予采纳。第三人经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的放弃。综上，一审法院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一项、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：准许执行第三人张杰名下的位于河南省南阳市××都家园××楼××房产。本案受理费100元，由被告李向冬承担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本案二审的争议焦点为：李向冬的上诉理由是否成立；一审判决结果是否有误。本院认为，在张杰没有取得涉案房屋所有权证的情况下，涉案房屋的房屋认购协议书、购房款收据是其购买房屋的依据。2016年4月28日张杰为案外人王英勇向臧惠敏借款50万元提供连带责任保证担保，并将涉案商品房的认购书及购房款收据原件交付给臧惠敏，2017年12月1日又承诺将其涉案房产作抵押，并对承诺进行了公证。而李向冬虽在一审法院查封涉案房屋之前与张杰签订涉案房屋的转让协议并进行了公证，但李向冬不能提供张杰购买涉案房屋的房屋认购书及购房款收据原件，且李向冬在对其与张杰签订涉案房屋转让协议进行公证时，公证书中所附《房屋认购书》及购房款《收据》复印件上加盖的“复印件与原件相符，核对人：”核对章上的核对人签名处均为张杰签名，李向冬在签订涉案房屋转让协议时未尽到应有的注意义务，李向冬亦未提供证据证明在临颍县人民法院查封涉案房屋之前其已合法占有该房屋，且涉案房产，经网络询价价值110多万元，而张杰与李向冬签订的房屋转让协议约定价款仅为50万元，李向冬又称实际价款是79万元，约定价款50万元是为了少缴纳公证费，故一审法院以此认定李向冬的辩称与正常生活经验相悖，并非善恶取得，不能排除其恶意串通的嫌疑，李向冬对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，臧惠敏请求准许继续对张杰名下涉案房屋的执行成立，判决准许执行涉案房产，并无不当，本院依法予以维持。综上，李向冬上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李向冬负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  石笑云审判员  曹光辉二〇二〇年十一月二十日法官助理裴蓉书记员任艳茹