江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2302号上诉人(原审被告)：吉安市青原区河东街道芫下社区居民委员会，住所地在吉安市青原区河东街道正气路**。法定代表人：郭世俭，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：刘垣亮，江西秉志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡智錞，男，1963年1月17日出生，汉族，个体工商户，户籍地为吉安市青原区，现住吉安市青原区。委托诉讼代理人：肖运平，江西庐陵律师事务所律师。上诉人吉安市青原区河东街道芫下社区居民委员会（以下简称芫下社区居委会）因与被上诉人胡智錞房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人芫下社区居委会的委托诉讼代理人刘垣亮，被上诉人胡智錞及其委托诉讼代理人肖运平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芫下社区居委会上诉请求：1.撤销原审判决，改判芫下社区居委会返还胡智錞租金33333元；2.胡智錞赔偿芫下社区居委会损失13000元；3.一、二审诉讼费用由胡智錞负担。事实及理由：一、原审适用法律不当。原审适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定涉案房屋合同无效，属于适用法律不当。因为该司法解释的适用范围为城镇房屋，而涉案房屋为农村集体土地上的房屋，且是按照惯例经过政府同意建设的用于社区党群活动的房屋。因此，涉案房屋租赁合同不应认定为无效合同。二、原审认定事实不清。1.原审认定胡智錞于2020年5月29日将物品搬出租赁房屋与事实不符。芫下社区居委会与胡智錞商洽好房屋租赁相关事宜后，芫下社区居委会于2020年5月21日之前就已将房屋交付给胡智錞使用，胡智錞于2020年5月21日而并非原审认定的5月28日就将物品搬进了租赁的房屋，于2020年6月1日双方才签订书面房屋租赁合同。胡智錞虽然在租赁期间提出过解除合同的意向，但胡智錞一直使用租赁的房屋，房屋钥匙至今仍在胡智錞处。原审判决后，芫下社区居委会为了防止损失的扩大，才于2020年9月30日强行收回了租赁房屋。2.原审认定货运车辆无法进入租赁房屋与事实不符。胡智錞在签订房屋租赁合同时已经清楚租赁房屋路段道路改造事情，之所以仍要租赁上诉人房屋，是因为道路改造封路并不会影响货运车辆进入租赁房屋。紧邻租赁房屋的另一房屋也是他人租用仓库，货运车辆每天都要进出。3.原审未查清芫下社区居委会因将房屋出租给胡智錞所遭受的损失。包括但不限于：一是为保障胡智錞提出的租赁五间房屋的要求，芫下社区居委会及时解除了与他人签订的其中三间房屋租赁合同，给芫下社区居委会造成了一定损失；二是为保障胡智錞尽快进场，芫下社区居委会聘请搬运工清理房屋，聘请水电工安装水表，电表，聘请广告公司人员揭下制度牌重新安装到另一地点等。综上所述，胡智錞执意解除合同，应当支付使用期间的租金。即使租赁合同无效，也应根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。同时，无论合同效力如何，胡智錞应当依法根据过错大小赔偿芫下社区居委会遭受的损失。胡智錞辩称：一审判决适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。本案所涉房屋是城镇规划区范围，未取得产权证明，也没有办理相关审批手续，根据司法解释相关规定，本案所涉房屋租赁合同无效。芫下社区居委会在上诉中所提的相关事实与客观事实不符，其在原审未提供任何证据证明。胡智錞在2020年5月19日签订合同并交付租金后，只搬了少量物品放进租赁屋中，并于2020年5月底将少量物品搬出。在本案所涉租赁合同生效前，租期开始计算之前，就向芫下社区居委会提出解除合同，由于芫下社区居委会不同意解除合同，所以拒收房屋钥匙。胡智錞把钥匙留置在房屋内。本案所涉租赁房屋由于青原区市政公路改造无法保障胡智錞运货的大货车进入，致使胡智錞租赁房屋的合同目的无法实现。胡智錞向一审法院起诉请求：1.判令解除胡智錞与芫下社区居委会签订的《房屋租赁合同》；2.判决芫下社区居委会向胡智錞返还租金50000元及利息（利息从2020年5月19日起按年利率6%计算至实际归还之日）；3.本案诉讼费由芫下社区居委会负担。一审法院认定事实：胡智錞系在吉安市青原区三尖路经营蛋类鲜货的个体户，因得知所处路段需要封路改造，封路时间为2020年6月至2020年12月底，胡智錞经营仓库将无法使用，需另行租用房屋做仓库过渡。2020年5月18日，胡智錞与芫下社区居委会法定代表人郭世俭电话联系仓库租赁事宜，双方约定在2020年5月19日进行面谈。经双方协商，在芫下社区居委会确认其出租房屋路段不存在封路改造情况后，5月19日，胡智錞（乙方）与芫下社区居委会（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：乙方租用甲方临时党群服务中心（3号、4号、5号、6号、7号）五间房屋用于仓库使用，租赁期为壹年，从2020年6月1日至2021年5月31日止，租金50000元/年，网费、卫生费、水费、电费等由乙方自行负责，租金签订合同之日起一次性付清。双方还就房屋租赁其他事宜进行了约定。胡智錞与芫下社区居委会法定代表人郭世俭在合同上签字，芫下社区居委会还在合同上加盖公章，该合同落款时间为2020年6月1日。合同签订当日，胡智錞即向芫下社区居委会转账支付租金50000元，芫下社区居委会向胡智錞出具了租金收据。之后，芫下社区居委会为了让租户尽快进场，自己请人对出租场地进行了清理和打扫，整理了水电设施，还请广告公司揭下出租房屋里的一些制度牌重新组装到另一个办公场所，为此支出了一些费用。2020年5月28日，胡智錞搬了一些物品到承租房屋，2020年5月29日当其得知承租房屋因道路改造也要封路时，当日就把所放物品搬出。2020年6月1日，胡智錞即向芫下社区居委会提出因出租房路段道路改造被封，位于该路段内的仓库无法进入货运车辆，导致胡智錞无法使用承租的房屋，无法实现合同目的，便向芫下社区居委会提出解除合同，要求其返还已收租金，但遭芫下社区居委会拒绝。胡智錞见催款无着，遂诉至法院。另查明，芫下社区居委会在庭审中认可涉案房屋没有办理产权证，但不清楚是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。为此，法庭向芫下社区居委会释明，要其在指定期限内向法庭提交涉案房屋产权证，或者该房屋的建设工程规划许可证，或者涉案房屋经主管部门批准建设的相关手续，但芫下社区居委会一直未提交。诉讼中，一审法院曾多次征询双方调解意见，双方因意见相差较大，未能达成一致协议。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，胡智錞与芫下社区居委会签订的《房屋租赁合同》，因芫下社区居委会未提交涉案租赁房屋的建设规划许可证、房屋产权证等相关证件，应承担举证不能的责任，应视为没有该证件。故双方签订的《房屋租赁合同》在内容上违反法律、行政法规的规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因双方签订的《房屋租赁合同》是约定从2020年6月1日开始履行，而2020年6月1日胡智錞即向芫下社区居委会提出解除合同，返还已付租金，双方并未实际履行该合同。现涉案《房屋租赁合同》被认定无效后，芫下社区居委会应当依法全部返还所收取的租金50000元。关于胡智錞诉请芫下社区居委会承担租金50000元从2020年5月19日起按年利率6%计算至实际归还之日的利息损失问题，因芫下社区居委会作为出租方将未取得建设工程规划许可证的房屋出租，而胡智錞也疏于审查涉案房屋的合法手续，双方对涉案《房屋租赁合同》的无效后果均有过错。虽然胡智錞有利息损失是事实，但芫下社区居委会为腾空出租房屋也支出了一些费用，根据法律规定因双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，双方的损失应由各自承担，故对胡智錞要求芫下社区居委会支付其利息损失的诉请不予支持，予以驳回。因涉案《房屋租赁合同》无效，故对胡智錞以芫下社区居委会出租房所处路段道路改造，无法进入货运车辆，胡智錞无法使用承租的房屋，其合同目的无法实现，向芫下社区居委会提出解除合同，要求返还已付租金的诉讼理由不予评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吉安市青原区河东街道芫下社区居民委员会返还胡智錞房屋租金50000元，限在判决生效后7日内付清；二、驳回胡智錞的其他诉讼请求。案件受理费575元，由吉安市青原区河东街道芫下社区居民委员会负担。二审中，芫下社区居委会提交领条4份及发票、清单各2份，照片二张，拟证明芫下社区居委会为租赁涉案房屋给胡智錞，支出门面腾空、接水电、拆除广告等材料费用和工资共计13134元，租赁的房屋至今仍被胡智錞占用。芫下社区居委会另申请了证人廖某出庭作证证明租赁的房屋至今仍被胡智錞占用。胡智錞质证认为，涉案房屋本来就是空置的，水电全有；因对方不同意解除合同并不接收钥匙，其把租赁房屋的钥匙留置在房屋内，故以上证据与本案无关联性。本院认证认为，芫下社区居委会提交的领条和发票并不能证明该支出是为租赁本案房屋而发生，与本案无关联性，故不予采信。芫下社区居委会提交的照片上只是一排店面，不能证明该店面由谁占有使用；廖某的出庭证言证明其于2020年8月份才到社区从事物业管理工作，其是听社区的人说店面钥匙在租户手上。综上，芫下社区居委会提交的照片及廖某的证言均不能达到其证明目的，故对以上证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”故本案房屋租赁合同可以适用该司法解释审理，芫下社区居委会所提原审适用法律不当的上诉理由于法无据，故对该上诉理由不予采纳。芫下社区居委会与胡智錞签订的《房屋租赁合同》因违反法律规定而属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照该规定，芫下社区居委会应将收取的50000元租金返还给胡智錞，胡智錞将租赁房屋返还给芫下社区居委会。芫下社区居委会主张胡智錞一直占用租赁房屋至2020年9月30日，并提出要求胡智錞支付房屋占有使用费的上诉请求，因其所举证据不能达到其证明目的，故对该上诉请求不予支持。芫下社区居委会与胡智錞对涉案《房屋租赁合同》的无效后果均有过错，各自的损失依法由各自承担。至于芫下社区居委会提出要求胡智錞赔偿损失13000元的上诉请求，因其一审期间并未提出反诉，故二审对该项请求不予审理。综上所述，芫下社区居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费542元，由吉安市青原区河东街道芫下社区居民委员会负担。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  钟君林二〇二〇年十一月二十四日法官助理高晓丽书记员王荷英