广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初6890号原告：肇庆市****物业管理有限公司，住所地肇庆市*********雅典区3-4栋首层。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，该公司员工。被告：温雅闰，女，2012年10月22日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区******。被告：温雅晴，女，2012年10月22日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区******。被告：温承烨，男，2012年10月22日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区******。三被告的法定代理人：温杰雄，男，1967年6月28日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区******，系被告温雅闰、温雅晴、温承烨的父亲，原告肇庆市****物业管理有限公司与被告温雅闰、温雅晴、温承烨物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人季冠先，被告温雅闰、温雅晴、温承烨的法定代理人温杰雄到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付至2018年2月1日至2020年7月31日为止所欠物业服务费10195.80元，2018年2月1日至2020年7月31日公摊水电费941.93元，违约金5264.18元，共计16401.91元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是星湖奥园小区物业服务企业，被告是星湖奥园C3栋2502房业主。因原广东粤垦物业管理有限公司物业服务合同期满后于2018年1月31日退出奥园项目物业服务，退出前广东粤垦物业管理有限公司和肇庆市星奥投资发展有限公司提前在2018年1月23日向星湖奥园业主发出通告，就广东省粤垦物业管理有限公司退出小区物业服务和星湖奥园物业管理有限公司接管小区物业服务工作张贴了公示。原告于2018年2月1日与星湖奥园投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》后、当日正式进入奥园小区服务。原告进驻星湖奥园物业服务后，从2018年2月1日就是否同意变更物业服务企业向星湖奥园业主开展征询工作，2018年5月4日在征得星湖奥园业主“双过半”同意后进行了公示，并报居委、街道备案，公示期内并未收到业主和相关政府部门质疑、整改、投诉。公示期结束后，原告与星湖奥园业主进行了《前期物业服务协议》签订工作，2018年10月22日在征得本小区“双过半”业主签署后进行了结果公示，2018年11月26日原告向肇庆市端州区住房和城乡建设局递交《前期物业服务合同》备案工作，2019年5月28日肇庆市端州区住房和城乡建设局批复同意备案。2019年3月30日进行了第二次更新增加签署《前期物业服务协议》结果公示。被告在原告上述物业服务期间于拖欠2018年2月至2020年7月物业服务费10195.8元、2018年2月至2020年7月公摊水电费941.93元，违约金5264.18元，经多次催促仍拒不支付，欠项部额达16401.91元，严重损害原告权益。为此，特向法院申请诉讼，要求被告付清欠款。被告温雅闰、温雅晴、温承烨辩称：一、肇庆市星奥公司无权处分和指定原告为本小区的物业服务公司。二、原告和星奥公司在选聘和解聘物业服务企业上法定程序违法，侵害了答辩人的知情权，投票表决权和应该享有的小区共同利益权。三、请原告向法庭提供相关的招标和房屋管理局应提交业主大会决议招标的公告和投标的邀请书等备案记录，否则原告的行为属于无权处分本小区的管理和程序上违法，并恶意伪造了公示（关于星湖奥园变更物业服务企业征询结果的公示）欺骗法庭，属于非法进驻和侵占本小区属于全体业主的共同拥有的管理权。四、答辩人和原告没有合同关系，更加没有签订物业服务合同，且肇庆市*湖奥园物业管理有限公司是肇庆市星奥投资发展有限公司的关联公司，详见附件1，星奥公司欠答辩人延迟交楼的赔偿款。五、星奥公司和原告侵害了答辩人的知情权、投票表决权、监督权以及应该享有小区的共同利益权，根据民法典第282条和物业法的相关规定，请求法院维护答辩人的合法权益。另提交书面答辩状辩称，1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、肇庆市星奥投资发展有限公司(下称“星奥公司”）无权处分和指定原告为本小区的物业服务公司！星奥公司作为星湖奥园开发商在卖楼交付使用多年后，在A、B区交付已使用十多年，C区也已交付使用五、六年情况下，星奥公司无权代表全体业主指定原告肇庆市*湖奥园物业管理有限公司为本小区物业服务公司。这是公然违反《物权法》第六章第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；二、原告和星奥公司在选聘和解聘物业服务企业上法定程序违法，侵害答辩人的知情权、投票表决权和应该享有的小区共同利益权。依据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定:(四）选聘和解聘物业服务企业；”，在法定程序上也没有依法召开业主大会会议选聘和解聘物业服务企业，更没有在会议召开15日前通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。答辩人作为业主并没有收到任何电话或书面的开会通知；住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会，据答辩人了解居民委员会也没有收到任何书面的召开全体业主开会通知。请原告向法庭提供召开全体业主开会通知及会议表决记录及参会业主名单！否则，原告在选聘和解聘物业管理企业法定程序上违法。三、请原告向法庭提供相关的招标和房屋管理局应提交业主大会决议、招标公告和投标邀请书等备案记录？否则，原告的行为属于无权处分本小区管理和程序违法，恶意伪造《公示》欺骗法庭，属于非法进驻和侵占本小区属于全体业主的共同拥有管理权！根据《中华人民共和国物权法》重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业，招标前，到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：(1)业主大会决议；(2)招标公告或者投标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。原告提供的《关于星湖奥园变更物业服务企业意见征询结果的公示》是伪造的(下称《公示》），答辩人及众多业主根本不知情，业主大会没有开，更没有收到开会通知，剥夺了全体业主包括答辩人知情权、投票表决权，业主何来表决？如何双过半？《公示》小区业主同意564户具体是那些业主？在何时何地，以什么形式表决同意？合法性如何证实？《公示》不同意的是那33户？《公示》中无人在家202户，具体是什么年？月？日？时？无人在家？什么形式通知并如何确认无人在家？请原告向法庭提供相关的详细记录和合法证明？否则，原告就是伪造《公示》，无法无天欺骗法庭、明目张胆剥夺了全体业主包括答辩人知情权、投票表决权和监督权以及应该享有的小区共同利益权！四、答辩人和原告没有“合同关系”，更没有签订《物业服务合同》。而且肇庆市*湖奥园物业管理有限公司是星奥公司的下属关联公司（详见附件一)，星奥公司欠答辩人7.593万元延迟交楼赔偿款，详情如下：我们小区有少数业主拿了小部分延迟交楼赔偿款，大部分在物业费中扣减，也有部分业主与“星奥”公司签订在物业费中全部扣减延迟交楼赔偿款等多种不同情况，现星奥公司登记和承诺以及签订赔偿协议全部不履行，并通过更改肇庆市*湖奥园物业管理有限公司法定代表人陈顺欢及股东逃避债务，原告该公司在2018年1月22日前法定代表人为陈顺欢，陈顺欢同时担任肇庆市星奥投资发展有限公司的监事并间接持股72%，即星湖奥园的开发商实际控制人，而该公司董事长蒲俊锦持股10%。包括现在原告肇庆市*湖奥园物业管理有限公司法人冯某1，即本案原告其在广州市海葵投资有限公司也是法定代表人，该公司的实际控股人仍是肇庆市星奥投资发展有限公司董事长蒲俊锦，投资控股50%(详见附件一）。答辩人于2015年6月25日、7月3日共向“星奥”公司帐户汇款打入320万元现金，后来又汇入几十万。该款项包含c3-l2502房和2302房以及c3-22507三套房款及两个车位一起打包购买，根据星奥公司计算如下：按法院判决标准交割金每付100万，延迟一天赔偿120元计，以320万元为基数计算，以上三套须赔付合共：120元*3.2*593天=22.78万元/3套=7.593万元（每套）。这个事实星奥公司卖楼及负责处理延迟交楼的负责人以及其公司董事长都是清楚的。为何会出现这种公然违法严重损害了星湖奥园全体业主包括答辩人的合法权益行为？原因是星奥公司剥夺和严重侵害广大业主的知情权，至今仍没有按国家规定移交相关属于全体业主共同所有的物品和相关资料并公示：包括小区建筑区域总平面图、绿化平面图；安全生产应急预案及小区的公共区域；公共设备设施的收益明细及养护记录；公共设备设施的年检手续；建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况；配套设施和地下管网工程竣工图及验收资料；小区的停车管理方案及收费；对楼体外墙楼顶防水的情况；相关部门的检查合格准许使用的文件等；侵害了答辩人的知情权、投票表决权和监督权以及应该享有的小区共同利益权。这些全部都涉及日后物业管理是否使用合法和侵害业主利益的原始依据，非常重要！根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第九百四十三条，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。原告及星奥公司至今仍严重侵害星湖奥园广大业主包括答辩人的知情权、表决权及监督权和应该享有的小区共同利益权。请求法院予以维护答辩人合法的权利！综上所述，为维护答辩人的合法权益，被答辩人的起诉缺乏事实，没有任何法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告于2004年7月21日依法登记成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理等。2018年1月23日，肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司共同出示《公告》内容如下：……因肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满，现经双方协商并达成共识，从2018年2月1日起，粤垦物业公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作。为了保障小区安全有序的生活环境，在粤垦物业公司退出星湖奥园小区后，由肇庆市星奥投资发展有限公司委托肇庆市*湖奥园物业管理有限公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，原告与肇庆市星奥投资发展有限公司（下简称星奥发展公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对星湖奥园实施物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括…物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理……。合同约定“物业管理费用”为包干制，收费标准如下：多层住宅：0.98元/月/平方米，高层住宅：2元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），别墅：3元/月/平方米。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规，另行与业主约定。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），乙方通过法律途径追收物业服务费而产生的邮寄费、诉讼费、公告费、律师费等均由业主承担……。原告肇庆市星湖奥园物业管理有限公司为星湖奥园小区提供了基本物业管理服务。原告认为，其公司多次向被告催收相关费用未果，原告遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市端州区西江北路星湖奥园C区********的权利人为被告温雅闰、温雅晴、温承烨所有，房屋建筑面积173.36平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告肇庆市****物业管理有限公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…。”星奥发展公司与原告肇庆市****物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向****小区提供了基本物业服务，被告理应按该《前期物业服务合同》的约定，按建筑面积为每月2元/平方米向原告支付物业管理费等相关费用。因此，原告主张被告应支付2018年2月1日至2020年7月31日期间的物业服务费应为10401.6元（2元×173.36平方米×30个月=10401.60元），原告请求被告支付物业管理服务费10195.8元的诉讼请求，未超出法律允许的范围，本院予以支持。关于原告主张公摊水电费941.93元的请求。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，原告已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向本院提交了公摊水电费发票及计算方式等相关造册资料，该部分费用业主或物业使用人已实际享用，故由原告垫付的费用理应由业主或物业使用人合理分摊，原告的该主张，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算。被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按应缴服务的相关费用的1%标准增收违约金。本案中，被告确实存在逾期交费的违约行为，应承担相应的违约责任。但原告所主张的违约金金额明显过高，本院予以适当调整，违约金按中国人民银行同期贷款年利率的1.2倍，分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.2倍计算至被告付清欠款之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.2倍计算，但是对原告请求超出的金额部分不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告温雅闰、温雅晴、温承烨应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年2月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费10195.80元；二、被告温雅闰、温雅晴、温承烨应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年2月1日至2020年7月31日期间的公摊水电费941.93元；三、被告温雅闰、温雅晴、温承烨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.2倍计算至被告付清欠款之日止。四、驳回原告肇庆市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费105.03元（原告已预交），由被告温雅闰、温雅晴、温承烨负担。被告温雅闰、温雅晴、温承烨在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 董炽文二〇二〇年十一月二十七日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉