广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初12822号原告：珠海市房产物业管理有限公司。住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914***********262E。法定代表人：高苗，董事。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：覃道银，男，土家族，1969年10月11日出生，住广东省珠海市香洲区*****************，身份证号码432************033。原告珠海市房产物业管理有限公司与被告覃道银物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付自201702-202003所拖欠的物业管理费6160.56元、其他公摊费用（包括代运费120元、电梯维修费111.6元、公摊电费284.2元、电梯电费311.45元、楼梯照明费333.86元、对讲系统维护费3.1元、吸肥费2.5元）；2.支付物业费违约金（按合同约定的日0.1%计算，原告只申请等额本金，暂计至2019年8月31日）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为香洲区翠微西路688号08-0704的业主，房屋面积为108.08平方米。根据原告与幸福里小区全体业主签订的《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2017-2-1起，被告停止交纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2020年3月30日，欠缴物业管理费38个月，共计6160.56元。按合同第八条第一款约定住宅的物业管理费单价为1.5元/平方米/月，商铺的物业管理费是2.8元/平方米/月，被告每月应缴162.12元，按合同第十条第二款约定，被告应按逾期之日按每天0.1%支付物业费违约金，原告只申请等额本金，暂计至2020年3月30日）。原告曾多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。原告提交如下证据：1.物业资质证书；2.《珠海市幸福里物业服务合同》；3.收费通知单；4.《关于延续物业管理服务合同的申请》及《复函》、《关于撤出幸福里小区的告知函》、《告知函》、《通知函》；5.房产查询单；6.分摊费用。被告辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告存在以下违反物业管理协议的行为：1、原告物业服务委托合同的第二章委托物服务事项中的（一）公共环境卫生服务要求与质量中的第2点：“房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象”。事实是原告并没有按照合同约定履行好义务。事实一：楼道等共用公共区域的清扫，保洁工作不到位，保安门口管理松懈，外来人员随便出入，被告所在的单元楼道由于物业公司的工作不到位，门口放有大量的广告和名片。在2015-2018年业主门口的楼道口常有饮料瓶、烟头，常闻到尿骚味和痕迹，多次反映给物业经理处理，却迟迟没有处理。被告门口的消防过道和架空层在2013年到2017年间陆陆续续被同楼住户堆满废弃杂物，滋生蟑螂和各种飞虫，严重影响被告居住环境，同时有严重的的火灾隐患。被告反复多次跟物业经理和保洁员反馈，要求清理消防过道和架空层杂物，消除各种安全隐患，然而物业置若罔闻，从未解决。2、原告物业服务委托合同的第二章委托物业服务事项中的第三大点的第4小点：“有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理业主或非业主使用人的咨询和投诉。事实是原告并没有按照合同约定履行好义务，业主咨询和投诉的事项不处理、不回复、不作为，物业毫无作用。事实二：2017年8月23日的超大台风“天鸽”，大家众所周知。由于房屋外墙早就有脱落的现象，在当天的台风中外墙脱落更加厉害，掉落的外墙瓷片被台风吹打在被告家的窗户玻璃上，玻璃被砸碎，屋内一片狼藉，损失惨重（有视频为证）。事后给物业管理处反应此事，当时物业登记了被告的损失情况，之后音讯全无，中途被告催促了几次都无回应，至今被告的损失都没有得到处理。3、原告未按《物业合同》提供约定的服务。《物业合同》中约定人员配备18人，绿化覆盖100%、无黄土裸露、完善监控设施、为小区建单车棚、增加健身设备等无一实现。尤其是工作人员配备严重缺失，服务不到合同约定的30%。4、原告未按与业委会签订的《物业合同》提供约定的服务。《物业合同》第二章-二定期服务约定每月清洗水池一次，每三年清洗建筑立面一次，每月检修电梯一次，并建立详细的技术资料和检修登记。原告自进入小区管理以来从未有过上述服务，也从未公示检修记录。5、原告未按与业委会签订的《物业合同》提供约定的服务。《物业合同》第二章-二定期服务-10小点约定每年进行一次书面物业管理服务满意率调查，每季度进行一次电话抽查，每次征求意见用户不低于60%，满意率不低于70%，然而原告从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，导致相当大一部分业主由于原告没有提供相应服务拒缴物业费。原告也没有从服务的角度去与业主沟通解决问题，出现不缴物业费的情况；二、原告诉状里提供的所谓续聘三年合同（第一届业委会出具）函涉嫌伪造。原告签订服务合同期限自2012年12月1日起至2017年12月1止。根据《珠海市经济特区物业管理条例实施细则》第七十五条“物业服务合同权利义务终止后，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料，物业服务企业拒绝退出，移交资料，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的，业主有权柜绝缴纳。”2017年12月1日起，原告与代表被告的业委会已经没有合同关系，其提供所谓服务合同，没有在街道、区物业主管部门备案证明，无第一届业主委员会过半数签名的真实有效的合同书。原告续聘三年合同的复函不真实，第一届业委会也发通告证实从未出过此函。原告在没有合同的情况霸占幸福里小区属于强买强卖行为，被告认为2017年12月1日以后的物业管理费有权拒绝交纳。依据《广东省物业管理条例》第36条“物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将前期物业服务合同报物业所地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”均查，原告所谓的续聘三年合同，区物业办及街道办均无备案，明显属于违法违规的无效合同，且有伪造之嫌。三、被告认为原告乱收费，乱摊派，侵吞业主利益。自2012年一直住在幸福里，2017年前珠海市房产物业管理有限公司服务管理不到位，卫生绿化不达标，清理化粪池不按要求清理，电梯广告收入不公开，侵占全体业主公共收益。自2012年12月1日起至2017年12月1日物业合同服务期限内，原告未按合同约定支付业委会专项维修资金4000元／月、50%的小区广告费、公共停车等公共收益、小区公共场停车费等收益，5年间其费用总计约四五拾万元，侵吞全体业主利益。公摊费及维修费不明不白。根据物管法共用水电费分摊通知（珠改价(2014)10号文件，物业服务企业办公等自用水、电，其费用由物业服务企业负担，向业主（用户）公摊的共用水电需设置独立量表，费用单独列帐，每月在分摊前及时向业主分布公摊的数量、金额以及各业主应负担的金额等。原告从未公示。比如：地下车库照明费用无公示，无单独分摊计量电表，无电力部门单独缴费凭证。作为单独收费项目，原告无差别将其分摊给没有停车的业主不仅不合理，而且属于违法欺骗行为。综上所述，原告违约在先，不思悔改不提升服务，且从2017年12月至2020年3月无合同霸占小区强买强卖在后，并把小区业主分批告上法庭，以上证据确凿、事实清楚。在此，被告恳请法官驳回原告所有主张，并承担本案所有案件费用。被告提交如下证据：1.本小区现场照片；2.视频；3.照片；4.证书、声明、政府信息公开告知书、业委会备案确认书、工作联系函；5.补充协议。经本院审理查明：被告为珠海市香洲区**************的产权人，2011年9月被告为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为108.08平方米。2012年11月8日原告（乙方）与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会（甲方）签订了《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》。协议约定，1、甲方委托乙方为珠海市香洲区**********幸福里小区提供物业管理服务；2、物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，共用水、电费每月按实际发生额由业主和物业使用人分摊，由乙方代收；3、业主或非业主物业使用人不按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%交纳滞纳金；4.服务期限为5年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止；5.合同期满，乙方全部完成合同项目并且管理成绩优秀，乙方提前60日向甲方提出相关要求，经业主委员会确认后，物业服务合同往后延续三年。2012年12月1日原告正式进驻幸福里小区提供物业管理服务。2017年9月10日原告向珠海市香洲区幸福里小区业主委员会提交《关于延续物业管理服务合同的申请》，请求将《物业服务合同》延续三年。原告提供一份2017年10月18日加盖“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，复函主要内容为幸福里小区业主委员会同意与原告续聘三年，有效期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2020年3月19日珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会出具一份《关于要求撤出幸福里小区的告知函》，要求原告于2020年4月9日撤出小区物业服务工作，并做好物业移交工作。2020年3月29日原告向珠海市香洲区****办事处、珠海市香洲区***民委员会出具一份《告知函》称，原告将于2020年3月29日退出幸福里小区，自2020年4月1日零时起不再为该小区提供物业服务。被告提交一份落款日期为2020年6月13日的《声明》复印件，内容为原告提交的《复函》内容未经业主大会表决，也未经任何委员签字。《声明》上有六位业主签名，被告主张该六位业主是幸福里小区第一届业主委员会成员。原告主张被告拖欠2017年2月至2020年3月的物业管理费6160.56元、代运费120元、对讲系统维护费3.1元、电梯维修费111.6元、吸肥费2.5元、公摊电费284.25元、电梯电费311.45元、楼梯照明费333.86元未支付。2020年3月30日，原告撤出幸福里小区。本院认为：《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》是原告与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为幸福里小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳合同期内的物业管理费。对于2017年12月至2020年3月期间的物业管理费，原告提交一份2017年10月18日、加盖有“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，虽然根据珠海市香洲区建设局的《业主委员会备案确认书》，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会的任期于2017年1月10日届满，但根据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。在幸福里小区尚未选举出第二届业主委员会的情况下，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会可以继续履行职责，并代表小区业主对外行使权利。故原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》的约定在合同即将届满的情况下发函幸福里小区业主委员会，并经幸福里小区业主委员会回函确认延长合同期限的情况下，原告2017年12月之后在幸福里小区继续提供物业管理服务，有合同依据。被告提交的一份落款日期为2020年6月13日的《声明》，证明珠海市香洲区幸福里小区业主委员会并未在原告提交的《复函》上加盖公章，但该份《声明》仅为复印件，被告没有提交原件予以核对，本院对该份《声明》不予确认。综合上述分析，原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》和《复函》的约定为幸福里小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。故被告应当向原告支付2017年2月至2020年3月期间的物业管理费6160.56元（按1.5元/平方米/月的标准，按照建筑面积108.08平方米计算）。对于原告主张的代运费、公摊电费，电梯维修费、电梯电费和楼梯照明费用、对讲系统维护费、吸肥费等费用，原告未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证，也未提供对电梯进行维修、保养等相应票据予以证明。故原告要求被告支付上述公摊电费、电梯维修费及其他费用的证据不足，本院不予支持。关于违约金的问题，被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据被告提交的证据可知，原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成被告拒绝交纳物业管理费的理由，但原告也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告覃道银于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付物业管理费人民币6160.56元；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币73元，由原告珠海市房产物业管理有限公司负担人民币41元，由被告覃道银负担人民币32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 林 雯二〇二〇年十月二十六日书记员 王心乐