浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异270号 案外人（异议人）：马丽，女，1956年9月8日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：肖名君，男，1978年12月2日出生，汉族，住贵州省织金县。 申请执行人：张苗，男，1968年2月20日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：张礼均，浙江正瑞律师事务所律师。 被执行人：张将军，男，1984年10月21日出生，汉族，住贵州省黔西县。 在本院执行申请执行人张苗与被执行人张将军买卖合同纠纷一案中，案外人马丽对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月11日进行了听证，案外人马丽的委托诉讼代理人肖名君、申请执行人张苗的委托诉讼代理人张礼均到庭参加听证。现已审查终结。 案外人马丽向本院提出异议请求：请求解除对张将军名下位于贵州省贵阳市云岩区××组××栋××单元××层××号房屋（以下简称涉案房产）的查封（或冻结）。事实与理由：贵院在执行（2018）浙0681民初18387号民事判决书中，以（2020）浙0681执5892号执行裁定查封了涉案房产。案外人于2017年7月4日经贵阳幸福恋家房地产经纪公司的居间介绍下，以总价1098000元购买涉案房产，于签订合同当天向张将军交纳购房定金人民币100000元，2017年7月17日付款人民币182776元，以上付款总额282776元。涉案房产此时尚未办证，有银行按揭贷款814424元未还，双方协商签订合同之日起，未归还按揭贷款由案外人每月把应还贷款打到张将军专门还贷的银行卡上，直到产权能过户时案外人再把余款一次性还清。涉案房产因开发商迟迟未能办证，案外人也就无法办理过户。直到2019年9月开发商终于告知房产证已经办理，案外人即要求中介公司联系张将军回贵阳协助办理过户手续，但张将军每次答应下月回来处理，但至今都未回来过，造成了涉案房产未能如期过户。2020年9月22日，按揭银行中行贵阳甲秀支行通知案外人，涉案房产已被贵院查封。对涉案房产，案外人早在贵院查封前已与张将军签订买卖合同，并按合同约定付清全部购房款，实际取得了房屋，且非案外人原因未办理产权过户，故案外人系涉案房屋的实际所有人，请贵院依法解除查封措施。 申请执行人张苗称，涉案房屋登记在被执行人张将军名下，按物权公示原则属于张将军所有，人民法院依法可以强制执行并予以拍卖，案外人的异议请求不能成立，请驳回其异议请求。 本院查明：张苗与张将军买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日作出（2018）浙0681民初18387号民事判决：张将军支付张苗货款22938元，并支付该款自2018年9月29日起至款付清之日止按年利率6%计算的利息，款限判决生效之日起十五日内付清。判决生效后，经张苗申请，本院于2020年7月20日以（2020）浙0681执5892号立案执行。在执行过程中，本院于2020年7月30日作出（2020）浙0681执5892号执行裁定：查封张将军所有坐落在贵州省贵阳市云岩区××组××栋××单元××层××号的房地产。并据此于2020年9月17日查封了登记在张将军名下的该涉案房屋。案外人马丽遂提出上述异议。 上述事实，由2020）浙0681民初18387号民事判决书、执行案件立案审查流程管理信息表、（2020）浙0681执5892号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、委托执行函、预告登记结果信息一览表等证据所证实。 案外人马丽为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 1、买卖合同、补充协议、贵阳幸福恋家房地产经纪公司证明各一份，以证明在贵阳幸福恋家房地产经纪公司居间服务下，马丽与张将军于2017年7月4日签订买卖合同和补充协议，约定张将军将涉案房屋以1098000元价格出售给马丽所有，于合同当日支付100000元，在张将军按照马丽要求将房屋办理委托公证书委托给马丽指定受托人叶阳后三日内，马丽再支付183576元，尚未归还的银行按揭贷款814424元，从合同签订之日起由马丽接替还款，从合同签订之日涉案房产及购房原始合同及所有票据交付马丽，居间服务费26000元由马丽支付等内容的事实。 2、贵州省贵阳市立诚公证处（2017）黔筑立诚公字第6711号和第6670号公证书各一份，以证明张将军与周丽的结婚证影印本及二人居民身份证与户口簿影印本与原本相符的事实，及证明张将军委托叶阳办理涉案房屋提前还贷、注销抵押登记、办理房屋产权登记的所有手续、取得上述房屋产权后办理转让出售及过户变更等手续的事实。 3、收款收据、定金收条、银行电汇凭证各一份，以证明马丽于2017年7月4日及7月17日各支付给张将军人民币100000元和183576元，合计人民币283576元的事实。 4、贵阳幸福恋家房地产经纪公司收款收据二份，以证明马丽已支付居间服务费26000元的事实。 5、收款收据一份，以证明张将军已将涉案房产原始票据交付给其，其中2016年6月15日向开发商交纳维修基金20875元的收款收据尚在，其余在首次权证登记时已交付委托的中介公司。 6、贵州省增值税普通发票一份，以证明涉案房产开发商中天城投集团城市建设有限公司于2019年4月11日才出具正式的购房发票。 7、权证代办资料收件收据和收款收据各一份，以证明2019年4月11日委托开发商办理涉案房产首次产权登记和交纳代办权证费用16197.63元的事实。 8、2018年3月15日交纳涉案房产物业管理费的收据一份，以证明涉案房屋在法院查封前已由案外人在居住使用的事实。 9、涉案房产的不动产权证书复印件一份，以证明涉案房产于2019年7月18日办理首次产权登记，记载权证号黔（2019）贵阳市不动产权第0071429号，权利人张将军，共有情况单独所有等情况的事实，马丽陈述原始证件抵押在按揭银行处。 10、张将军名义的中国银行贵阳市甲秀支行存折一本及马丽自2017年7月至2020年8月存入该存折的银行交款凭证若干，以证明涉案房产的银行按揭贷款均系马丽以张将军名义按月归还。 申请执行人张苗对上述证据的真实性均无异议，但认为相关票据均系张将军名义，不能达到案外人的举证目的。 本院经审查认为，申请执行人对上述证据真实性无异议，各证据间能互相印证，关键证据公信力强，能够证明案外人主张的相关事实，均作为本案异议审查的有效证据确认。 本院认为，因被执行人张将军未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，本院依法查封了张将军名下的涉案房产。现案外人马丽以涉案房屋实际所有权人身份，向本院提出执行标的异议，以排除对涉案房产的执行。根据马丽提供的证据，可以认定下列事实：涉案房屋在本院查封前，马丽已与张将军签订了《买卖合同》，且该合同内容并未违反相关法律禁止性规定；马丽已实际占有使用涉案房屋；马丽按约定付清除按揭贷款外的全部购房款，且按约定每月按期归还按揭贷款，故根据本案具体情况应视为马丽已付清全部合同约定的购房款；涉案房屋尚未办理产权转移登记，因首次产权登记在2019年7月完成，马丽陈述后张将军不配合其办理过户手续，根据本案执行中张将军下落不明规避执行的实际情况，可以印证马丽陈述的真实性，且涉案房产在按揭贷款未还清前，也无法办理产权过户手续，故尚未办理涉案房产过户登记的原因不能归责于马丽。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽涉案房产登记的权利人为张将军，但因马丽对涉案房屋拥有的权利符合上述解释规定的全部情形，其拥有的该权利真实并合法，足以排除本院对涉案房屋的执行。综上，马丽提出的执行异议，理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止登记在张将军名下位于贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟E5组团G5、G6栋1单元2层2号住宅房屋[不动产权证书号：黔（2019）贵阳市不动产权第0071429号]的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二〇年十一月十六日 书记员  吴 洒