广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2155号上诉人(原审被告)：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地封开县********，统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：卢国智，男，1996年4月15日出生，汉族，住广东省封开县**************。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。上诉人封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称晨辉隆公司）因与被上诉人卢国智商品房预售合同纠纷一案，不服封开县人民法院（2020）粤1225民初517号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰、被上诉人卢国智的委托诉讼代理人董展庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。晨辉隆公司提出上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，依法改判晨辉隆公司只需支付卢国智2018年7月1日至2018年10月31日止的逾期交房违约金16605元；2.本案诉讼费用由卢国智承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.2018年11月1日，卢国智已经实际接收并使用房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，除本案双方另有约定外，晨辉隆公司将房屋转移给卢国智占有，则晨辉隆公司于2018年11月1日其房屋交付使用的义务已履行完毕。2.晨辉隆公司将未经竣工验收合格的房屋交付给卢国智，晨辉隆公司应承担逾期交房的违约责任，期间应从合同约定交付之日起计算至卢国智实际接收并使用该房屋之日。理由有：1.双方签订的商品房买卖合同明确规定了交付条件，晨辉隆公司在房屋未验收合格之时便予交付，属于瑕疵交付行为，房屋买受人有权拒绝或要求进行补充约定。由于卢国智接收了该房屋，应当视为其同意变更合同所约定的交付条件，默认房屋交付符合条件。2.关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规定应当属于管理性规定，因此，晨辉隆公司将房屋交付给卢国智的行为属于有效交付行为。对于卢国智以晨辉隆公司交付未经竣工验收合格的房屋为由，主张晨辉隆公司未履行房屋交付义务，不应支持。二、一审法院适用法律错误。1.卢国智实际接收并使用房屋后，即使晨辉隆公司要承担违约责任，也仅仅是承担瑕疵交付责任，而不是逾期交房责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条及第一百一十一规定，卢国智若认为其收房后，由于房屋的质量问题而造成其损失的，应当举证加以证明，晨辉隆公司只需按照案涉商品房买卖合同第十六条约定承担保修责任。在双方没有任何约定的情况下，一审法院不应一概而论，同样要求晨辉隆公司承担逾期交房的违约责任。2.退一步说，即使晨辉隆公司要承担瑕疵交付责任，但按房价款每日万分之三的利率计算违约金也是过高的，远远超过卢国智的实际损失。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请二审法院改判。卢国智答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，晨辉隆公司的上诉没有事实及法律依据，应驳回其上诉。卢国智向一审法院提出诉讼请求：1.判令晨辉隆公司立即向卢国智支付逾期交房违约金38610元（以卢国智已交付全部房价款按日万分之三从2018年7月1日起计算至2019年4月12日止，共286天）。2.本案诉讼费由晨辉隆公司承担。一审法院经审理查明：一、晨辉隆公司是封开县********楼盘的开发商。2018年1月10日，卢国智（买受人）与晨辉隆公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：卢国智以45万元购买晨辉隆公司位于封开县***********。第六条付款方式及期限约定：买受人须在签订《商品房买卖合同》时支付商品房首期房款14万元整。余款31万元整，买受人向银行申请办理按揭贷款支付。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。……第九条出卖人逾期交付的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款；按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。二、卢国智于2018年1月10日向晨辉隆公司支付房屋首付款14万元，余款31万元向中国农业银行封开县支行申请按揭贷款，该银行于2018年5月2日放款。至此，卢国智已经履行了支付房价款的义务。三、卢国智于2018年11月1日签署了收楼确认书并于同日办理完毕了收楼手续。案涉楼盘于2019年4月11日通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案。上述事实，有《广东省商品房买卖合同》、广东增值税普通发票、借款凭证、收楼确认书和卢国智、晨辉隆公司的陈述为证，该院予以确认。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。本案争议焦点为：一、晨辉隆公司是否构成违约；二、如果晨辉隆公司违约，应如何承担违约责任。首先，关于晨辉隆公司是否构成违约问题。根据卢国智、晨辉隆公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，晨辉隆公司需于2018年6月30日前将经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格的案涉商品房屋交付卢国智使用，但晨辉隆公司却于2018年11月1日才将房屋交付给卢国智使用，且案涉楼盘于2019年4月11日才通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，晨辉隆公司的行为已构成违约。其次，晨辉隆公司应如何承担违约责任问题。1.关于逾期交楼违约金的起止时间应如何确定问题。按合同约定，晨辉隆公司应于2018年6月30日前交付房屋给卢国智，但因案涉楼盘于2019年4月11日才验收合格，故晨辉隆公司违约的起止时间应从2018年7月1日起计至2019年4月11日止，共计285天。2.根据商品房买卖合同第九条有关逾期交付商品房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金的约定，晨辉隆公司应当向卢国智支付逾期交楼违约金38475元（45万元×285天×0.03%）。至于晨辉隆公司提出根据合同第十一条第二款和第十一条第三款的约定，卢国智没有拒绝收楼，视为卢国智默认晨辉隆公司交付的房屋符合约定的主张，由于晨辉隆公司在卢国智收楼时没有将案涉楼盘尚未取得具备符合交楼的建设工程验收备案证明文件的事实明确告知卢国智的情况下通知卢国智收楼，违反了诚实信用原则。对此，晨辉隆公司该的主张该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、晨辉隆公司在该判决生效之日起十日内向卢国智支付逾期交房违约金38475元。二、驳回卢国智的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费765.26元，减半收取382.63元，由卢国智承担2.63元，晨辉隆公司承担380元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为本案逾期交楼违约金应如何计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定晨辉隆公司需于2018年6月30日前将达到第九条、第十条约定交付条件的案涉商品房屋交付卢国智使用。晨辉隆公司未按上述约定交付房屋，应当从2018年7月1日起承担逾期交楼的违约责任。2018年11月1日，案涉房屋虽然不具备合同约定的交付条件，但卢国智确认在当日已实际收楼并占有案涉商品房，双方以实际行为改变了合同约定的交付条件，且在此后的2019年4月11日，案涉商品房已经验收合格并在行政主管部门备案，因此应认定卢国智于2018年11月1日已经收楼，逾期交楼的时间应从2018年7月1日起计至2018年11月1日，则逾期交楼违约金为16605元（450000元×123天×0.03%）。一审法院认定逾期交楼的时间从2018年7月1日起计至2019年4月11日不当，本院予以纠正。综上所述，晨辉隆公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销封开县人民法院（2020）粤1225民初517号民事判决第二项；二、变更封开县人民法院（2020）粤1225民初517号民事判决第一项为：封开县晨辉隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向卢国智支付逾期交房违约金16605元；三、驳回卢国智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费765.26元减半收取382.63元，由封开县晨辉隆房地产开发有限公司负担164.56元，卢国智负担218.07元。二审案件受理费761.88元，由卢国智负担。一、二案件受理费由当事人迳付，法院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年十一月十八日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍