山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10543号上诉人（原审被告）：郑连涛，男，汉族，1968年5月13日出生，住陕西省西安市。被上诉人（原审原告）：王倩倩，女，1981年1月25日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：李明，山东公孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗亮亮，山东公孚律师事务所律师。原审被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王有军，董事长。委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。上诉人郑连涛因与被上诉人王倩倩、原审被告山东佳汇旅游发展有限公司（以下简称佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初7630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郑连涛上诉请求：1.撤销一审判决中郑连涛向王倩倩返还购房款2237384元，改判为郑连涛不予返还王倩倩的购房款；2.王倩倩承担一、二审诉讼费用及保全费用。事实和理由：1.王倩倩在购买郑连涛位于波罗峪别墅的时候，郑连涛已经明确告知王倩倩该别墅存在的法律风险，她本人明确知道应该承担因为购买别墅而承担的风险和收益。2.2013年，该别墅并没有任何未来要被强拆的迹象，就算6年后被政府强拆，郑连涛也没有任何故意或者诱导王倩倩购买别墅的企图，完全是平等的物权转移。3.该别墅被政府强拆，在别墅夷为平地之后(因为我已离开济南多年)，我们之间的标的物消失的前提下，王倩倩突然起诉我让我返还她的购房款，按照公平交易原则，王倩倩应该返还我的别墅及其内外所有的一切。4.王倩倩购买别墅，不仅包括我从佳汇公司的购房款，也包括院子及房屋装修，房间内家用电器，家具摆件，厨卫用品，字画化石等。5.2013年8月22日，我与王倩倩、佳汇公司签署三方协议，从该日起，该别墅相关权益和义务由王倩倩和佳汇公司继续履行。因政府强拆给王倩倩造成的损失，应该由佳汇公司承担。6.这套别墅是我正当合法收入所得购买的，2013年5月24日我和王倩倩父母经过多次协商达成共识并进行了物权转移，后在2013年8月22日与佳汇公司签署三方协议。作为中华人民共和国公民，我的财产权是宪法规定的公民基本权利之一。宪法第十三条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产进行征收或者征用并给予补偿。一审判决让我的私有财产受莫名侵犯。如果该别墅不是因为强拆而是取得合法资质，我是否可以要求对方返还别墅，政府和法院是否支持我的主张，如果维持一审判决，那么我目前的私有财产要被强制执行去赔偿给王倩倩，最终导致的结果，还是我的私有财产得到了侵犯。综上所述，一审法院认定的郑连涛向王倩倩返还购房款2237384元以及案件受理费22531元，保全费5000元由郑连涛负担等事实不清。补充上诉意见：一审认定郑连涛、王倩倩与佳汇公司所签订的房屋买卖合同三方协议无效，适用法律错误。2006年4月25日，郑连涛与佳汇公司签订《波罗峪休闲度假中心房屋买卖合同》，郑连涛从佳汇公司购入了这一在波罗峪修建的酒店客房。在2013年5月24日至2013年8月22日的三个月期间，王倩倩的代理人，她的父母在购房前完全有时间，有能力去了解该别墅的土地性质和房屋潜在风险，我本人在整个过程中没有任何误导、更无胁迫，这确实是两个公民之间的公平交易，2013年8月22日当日进行了合法的物权转移。此一物权转移不仅仅包括房屋本身，连同房屋附属物:院落包括树木、泰山石、木亭、假山、实木露台等，房间内包括全套家具、家电、书画工艺品、厨卫用品、锅碗瓢盆等，王倩倩在别墅被政府强拆后，也就是本案标的物灭失的前提下，向一审法院提起对我本人的诉讼，由此一审存在受理及其裁定的法理依据不扎实的错案隐患。1.按照公平交易原则，如果房屋买卖不成立，我退给王倩倩购房款，是否她应该返还给我别墅，就算被政府强拆，我七年前房屋附属物及可以移动的财产是否应该返还给我，王倩倩在本案标的物灭失的既成情况下，向我本人提起诉讼并要求返还购房款，显然有失公平公正。2.本案所涉及的“违章房产”强拆，其别墅房屋不是我建造的，也不是我强拆的，王倩倩要求我返还购房款没有任何法律依据。2013年8月22日，我与本案诉讼财产标的物这一别墅已经没有任何关系。3.作为中华人民共和国合法公民，我的财产受中华人民共和国宪法第十三条的保护。上诉的法律依据：（1）我本人作为中华人民共和国公民合法取得的住宅财产，即公民个人合法取得并拥有此一财产之中华人民共和国公民个人财产权，受宪法保护。由于一审法院确实有效受理了王倩倩对我的诉讼，从中亦明确了此套住宅所属的公民个人财产权的有效性。由此我本人卖予王倩倩的此一别墅房屋财产，当被政府以违章建筑无偿强拆方式灭失后，已明显违宪，即违反宪法第十三条相关适用条款的规定。（2）我本人必须向法院明确指出：我本人此一住宅是否在之后被政府判定为违章建筑并拆除，与我公民个人合法取得的财产权的从属权利，即财产买卖合同具备公民与公民个人之间买卖财产的民事合同有效性无关，即我与王倩倩的买卖合同的合同有效性毋庸置疑。综上所述，我本人此一辩护的法理逻辑是清晰、确定，是完全合乎中华人民共和国宪法第13条相关适用内容条款之规定的。首先，一审法院受理王倩倩诉讼这一事实，即已再次生效固化作为公民的郑连涛的此一住宅财产权合法。而先行固化这一住宅财产合法权的，是当年开发商从政府合法取得土地使用权的从属开发权限的相关证据，这一点作为此一住宅建筑最终建成而形成的公民合法财产权，既实现了对此公民私有财产权限的第一次固化。其后，此一住宅建筑使用的土地被政府强拆导致王倩倩合法财产灭失，这一点完全适用于宪法第十三条的最后一款的规定。因此，政府在此一公民合法财产遭其建筑物强拆灭失的事实，其行为导致王倩倩的合法财产灭失这一严重的公民个人合法财产被侵害的事实，其实质无疑已构成违宪。因而我要求判定一审判决无效。王倩倩辩称,1.郑连涛主张已经告知王倩倩该别墅存在法律风险，没有事实和法律依据，郑连涛未提供已经明确告知案涉房屋存在法律风险的证据，且郑连涛的主张也证实郑连涛明知该房屋存在法律风险，郑连涛明知违法却对外出售，存在过错，应当承担法律责任。2.无论案涉房屋何时被强拆、是否被强拆，郑连涛是否存在故意、诱导等情形，案涉三方《房屋买卖合同》都因违反法律强制性规定而无效。3.案涉房屋因属于违建而被政府强拆，该损失系因佳汇公司未取得合法土地、规划手续造成的，上述原因在王倩倩购房前已经形成，与王倩倩无关，郑连涛在签订合同时，对小产权房无论是否尽到了合理的注意义务，都不影响房屋被拆除原因的存在。王倩倩对房屋被拆除没有过错，不应承担责任。故王倩倩无需向郑连涛返还房屋，也无需折价补偿。所以郑连涛主张王倩倩返还别墅及内外一切的主张没有依据。4.郑连涛所述的除房屋以外的其他附属设施已经被拆除，没有返还的必要。且造成该损失的原因系佳汇公司造成的，王倩倩不承担责任。5.2013年8月22日三方签署的《房屋买卖协议》因违反法律强制性规定而无效，其法律后果是溯及至合同成立时无效。郑连涛主张依据无效协议，由佳汇公司承担因强拆给王倩倩造成的损失没有法律依据。6.案涉房屋系违法建筑，自始未进行登记，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因案涉房屋未进行登记，郑连涛所谓的“平等的物权转移”无任何法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律基本正确。郑连涛的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回郑连涛的上诉请求。佳汇公司述称,一、佳汇公司对一审事实认定及法律适用均没有异议，服从一审判决。二、佳汇公司在本案二审中的地位系原审被告，郑连涛在法庭调查中最终固定的上诉请求中也并没有对佳汇公司有要求，因此郑连涛上诉称需佳汇公司承担上诉费用没有依据。王倩倩向一审法院起诉请求：1、第一被告偿还原告购房款2660000元及利息，利息计算方式为以购房款2660000元基数，自2013年5月24日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算，暂计625100元。2、第二被告在652648元范围内承担连带责任；3、诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼中，原告王倩倩变更诉讼请求为：1、请求确认原、被告之间的《房屋买卖合同》、《三方协议》、《土地租赁协议》无效；2、第一被告返还原告购房款2660000元及利息（以2660000元为基数，自2013年8月22日起至2019年8月20日止按同期银行款利率计算，自2019年8月21日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、第二被告对第2项诉讼请求在587648元范围之内承担连带责任；4、第二被告返还原告土地款35000元及30000元过户费；5、诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年4月25日，佳汇公司（卖方）与郑连涛（买方）签订《波罗峪休闲度假中心房屋买卖合同》，合同主要内容为：“第二条房屋基本情况买方所购房屋位于波罗峪休闲度假区A区、房号为8B2户，建筑面积为251.59平方米。……卖方对该房产性质及该房产不承诺办理房产证的事实已经详实向买方说明，买方对此事实予以认可。第三条房屋所占土地使用年限，买方所购房屋的土地使用年限自房屋交付之日起至2052年9月26日止。第四条房屋价款、付款方式，卖方与买方约定按建筑面积计算，房屋单价2600元/平方米，总金额陆拾伍万肆仟壹佰叁拾肆元整。……房价款采取分期付款方式，签订合同之日支付定金陆万元整，基础开槽之日起5日内支付40%房价款，主体工程完成之日起5日内支付至总房价款的90%，交付房屋时支付余下房款，计人民币柒万肆仟壹佰叁拾肆元整。签订合同当日一次性付清全部房价款，价格可优惠3%。第五条交付期限卖方应当在2006年9月15日前，将满足上述使用条件的房屋交付买方使用。……第八条交接，房屋达到交付使用条件后，卖方应书面通知买方办事交付手续，并同园区管委会签订《物业管理合同》。如果卖方所交付的房屋不符合本合同第二条约定内容，买方有权要求卖方进行修补。如因买方原因，未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：买方承认该房屋已交接完毕，并承担物业管理费用，遵守有关物业管理规定；保修期限自合同约定房屋交付之日起计。第九条房屋使用权处置，支付全部房价款后，房屋归买方所有，买方可自主处理该房屋。房屋交付使用后，卖方不承诺为买方办理该房屋产权过户手续，但在买方占有使用期间，如果国家政策允许该类房屋办理产权过户，买方可提出申请，卖方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由买方承担。如果因国家政策调整，致使买方房屋被拆除，卖方承诺退还扣除房屋折旧后的剩余房款（折旧标准按照房屋使用期限、参照当时市场行情，委托双方共同认可的评估单位确定）……。”2007年11月6日郑连涛（乙方）与佳汇公司（甲方）签订《延期交房谅解协议》1份，约定：“由于不可抗力及甲方原因，造成交房延期，由此给方带来的不便，甲方表示深深歉意，并希望取得谅解。2、甲方同意就延期交房一事在总房款上给与乙方一些优惠作为补偿。乙方所购房屋总房款陆拾伍万肆仟壹佰叁拾肆元整，甲方补偿延期交房款陆万伍仟肆佰壹拾叁元正，因此方所购房屋实际房款为伍拾捌万捌仟柒佰贰拾壹元整。甲方不追究方延期付款的相关责任。”郑连涛支付房款共计587648元。2013年5月24日乙方王倩倩与甲方郑连涛就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将座落在仲宫镇菠萝峪8号别墅整栋（含地下室）房地产出卖给乙方，并将与所出卖的该房屋的相关土地使用权共同出卖给乙方。（含房屋已配套的装修、家具、电器、音响设备等）二、甲方将原始的固定资产投资发票、购房投资协议和其它的房屋有关的支付单据及原始资料一并交付乙方。三、双方议定上述房地产及附属物总价为人民币壹佰壹拾肆元整（房产过户费用3万元由乙方支付）。四、乙方需在2013年5月24日前将付定金叁拾万元整。甲方将在5月24日前将房屋内私人物品（衣服、日常用品等搬走并将房屋及大门钥匙交于乙方）。五、乙方将在2013年8月25日内通过银行分次付清购房款捌拾肆万元整（定金转为房款）。六、乙方支付甲方现金方式：定金以甲方签名的收据并押手印为收款依据；通过银行汇款的方式，以汇款凭证为依据。汇款银行为：中国民生银行，账号：47206812********郑连涛。七、甲方必须保证该房屋权属清晰、合法使用，并无任何担保、抵押、房产与瑕疵。如有纠纷给乙方造成损失，甲方应承担法律经济责任。八、甲方收到乙方定金后，应积极给乙方落实办理有关房地产过户手续，待房产过户手续全部完成并转到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。九、甲方交付乙方钥匙前应交清电话费、水电费、物业管理费、入网费等。保证房屋在甲方居住期间无欠账事宜。十、违约责任甲乙双方在合同生效后，履行中时，甲方如果违约，甲方必须将乙方已支付的房屋款全部退回，并赔偿乙方伍万元违约金；如乙方违约，甲方在乙方支付的房屋款中扣除伍万元后的全部余额返还给乙方。……”2013年8月22日王倩倩之母刘小妹将2660000元支付给郑连涛。郑连涛于当日出具证明1份，载明：“郑连涛与刘小妹于2013年5月24日签订的房屋买卖合同中的房款共计人民币266万整，刘小妹已全部付清，于2013年8月22日合同履行完毕。”2013年8月22日刘小妹代乙方王倩倩与甲方郑连涛及丙方佳汇公司签订《三方协议》，约定：一、丙方于2013年8月22日接到甲方通知，经过甲乙双方的协商，波罗峪休闲度假区客房中心A区8-B2号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《波罗峪休闲度假中心房屋买卖合同》（合同编号：A-08）中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房地款、丙方交付房屋、丙方向甲方开据发票），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由乙方和丙方继续履行。二、2009年11月30日丙方给甲方出具的发票原件（发票号码：00051259），由甲方交给乙方，乙方在继续履行《波罗峪休闲度假区中心房屋买卖合同》的权利与义务时，丙方在需要乙方出具购房发票时，乙方出具00051259号发票，丙方认可乙方出具的该发票同等有效。”2013年8月22日佳汇公司收取了王倩倩30000元过户手续费。2013年8月22日，甲方佳汇公司与乙方王倩倩签订《土地租赁协议》约定甲方将波罗峪旅游度假区客房中心A区8-B2号客房北边共计70平方米的土地，按照500元/平方米，总价叁万伍仟元的价格出租给乙方。乙方可在租赁土地上进行种植活动，不能饲料家禽和烈性犬；不可建造建筑物、构建物，否则甲方可无偿收回该土地。该土地租赁年限与房屋土地使用年限相同。租赁费用在交付土地时一次性付清。该块土地在使用期间不再增加任何其他费用。在租赁期间，出现争议，双方协商解决。”后王倩倩支付了35000元的租赁费。2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。另，诉讼中，王倩倩申请财产保全支出保全费5000元。一审法院认为：郑连涛与佳汇公司签订的《波罗峪休闲度假中心房屋买卖合同》、郑连涛与王倩倩所签订的《房屋买卖合同》、《三方协议》中所所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2013年5月24日王倩倩与郑连涛所签《房屋买卖合同》以及王倩倩、郑连涛与佳汇公司签订的《三方协议》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王倩倩主张向郑连涛支付了2660000元购房款，郑连涛对此无异议，但认为此款中大部分为装修、家具等附属物品的价值。对此，一审法院认为，王倩倩所支付的2660000元款项中包含附属设施的价值，房屋买卖合同无效，其所涉及的附属物品买卖也应无效，因此郑连涛理应返还2660000元。涉案房屋及相关不可拆除的附属设施已经被拆除，已无返还必要。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付给王倩倩，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故王倩倩应向郑连涛支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。王倩倩主张房屋于2013年8月22日交付，郑连涛且认为是在2013年5月24日交付。对此一审法院认为，郑连涛所提交的收到条中注明交付房屋钥匙，结合《房屋买卖合同》所约定的搬离时间，一审法院认定涉案房屋于2013年5月24日交付给王倩倩。涉案房屋于2019年8月24日被拆除，王倩倩、郑连涛、佳汇公司对此无异议，一审法院予以认定。综上，王倩倩应向郑连涛支付自2013年5月24日至2019年8月24日（75个月）的使用费。合同约定使用期至2052年9月26日，因此，王倩倩应向郑连涛支付占有使用费【2660000元/472.06个月（2013年5月24日-2052年9月26日）*75个月】=422616元。郑连涛在扣除使用费后，剩余购房款2237384元应当返还给王倩倩。关于利息，王倩倩在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，郑连涛没有返还相应购房款，应当赔偿王倩倩利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，一审法院对王倩倩主张自2013年8月22日起支付利息的诉讼请求不予支持。王倩倩与郑连涛、佳汇公司所签订的《三方协议》无效，佳汇公司所收取的王倩倩30000元的过户手续费应予以返还。王倩倩要求佳汇公司退还土地租赁费35000元，但因该主张属于另外一个民事法律关系，王倩倩可另行主张权利，本案中不予处理。王倩倩要求佳汇公司在收取郑连涛购房款587648元范围内承担连带责任，该主张无法律依据，一审法院不予支持。据此，判决：一、王倩倩与郑连涛于2013年5月24日签订的《房屋买卖合同》、2013年8月22日《三方协议》均为无效合同；二、郑连涛向王倩倩返还购房款2237384元；三、郑连涛向王倩倩支付利息，利息以2237384元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、山东佳汇旅游发展有限公司返还王倩倩过户费30000元；上述款项均限郑连涛、山东佳汇旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内付清。五、驳回王倩倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33080元，由王倩倩负担9999元、郑连涛负担22531元、山东佳汇旅游发展有限公司负担550元；保全费5000元由郑连涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因涉案房屋转让合同中所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故王倩倩与郑连涛所签《房屋买卖合同》以及王倩倩、郑连涛与佳汇公司签订的《三方协议》违反法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王倩倩主张向郑连涛支付了2660000元购房款，郑连涛对此无异议，但认为此款中大部分为装修、家具等附属物品的价值，但并未对该部分装修、家具等附属物品的明细及价值做出证明，且装修是附着在房屋上不可分割的一部分，王倩倩购买涉案房屋即购买包含装修的整个房屋，故一审认定该2660000元均为购房款并无不当。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，且涉案房屋买卖协议均属无效，其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，郑连涛在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，王倩倩明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎的注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应的损失，王倩倩的损失为已经支付的购房款利息损失；郑连涛的损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人王倩倩之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付王倩倩，亦不影响占用期间的合理使用，故王倩倩应向郑连涛支付房屋使用费。一审法院将房屋使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算，王倩倩应向郑连涛支付占有使用费422616元，并将该使用费用在郑连涛应返还的购房款中扣除后，要求郑连涛将剩余购房款2237384元返还给王倩倩，并无不当。关于王倩倩主张的利息问题，因王倩倩在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，郑连涛没有返还相应购房款，应当赔偿王倩倩利息损失。一审法院对以2237384元基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予以支持，亦无不当。综上所述，郑连涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24699元，由上诉人郑连涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年十一月五日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟