广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3163号上诉人（原审原告）：罗金妹，女，汉族，住英德市九龙镇。委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐芷君，广东恒展律师事务所工作人员。被上诉人（原审被告）：清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司，住所地：清远市新城**区凤鸣路**鸿运广场**首层**。法定代表人：朱春英。委托诉讼代理人：邝浩文，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉欣，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市中怡物业发展有限公司，住所地：，住所地：清远市清城北门街**倾城摩尔广场****v>法定代表人：黄青琴。委托诉讼代理人：梁瀚昕，广东正大方略（海口）律师事务所律师。上诉人罗金妹因与被上诉人清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司、清远市中怡物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人罗金妹上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人支付本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、两被上诉人未能交付正常经营的商铺，均未完成合同约定交付商铺的义务，存在严重违约行为。首先，上诉人在一审程序中提交的照片证据材料显示，租赁合同签订后，两上诉人以商场装修升级为由，自行更换店铺门锁，断水断电，导致上诉人无法进驻商铺正常营业，且还通过使用其他物品堵塞店门等方式阻挠上诉人经营，邱*华曾代上诉人报警求助。其次，一审法院第一次审理中，亦于2018年11月23日依职权到涉案商铺、商场及附近商铺实地走访调查取证，查明涉案商场整体装修、外墙围蔽，商户已从商场迁出，无法在场内商铺正常经营的事实，并且上诉人租赁的商铺入口早已经被封死，根本上无法从正面进入，而进入里面也只能是通过被上诉人保安从二楼开锁进入。再者，根被上诉人向上诉人发出的《通知》中“跟中怡公司协商过程中，罗金妹租户可以暂停交商铺的租金”注明，事实上是因为被上诉人暂未交付正常使用、经营的商铺给上诉人，故在此《通知》中特此注明，根据证据规则，该证据应该给予认定。在本案中，上诉人虽收取涉案商铺钥匙，但被上诉人仍留有备用钥匙，其为阻挠上诉人正常营业，自行更换门锁、堵塞店门、断水断电，导致上诉人无法正常使用涉案商铺，完全是两被上诉人的故意，已有多户租客拉横幅要求停止阻挠、交付商铺经营，并赔偿损失。第二、一审法院认定事实和推理不公平、不公正。一审法院认为上诉人收取商铺钥匙即为被上诉人已交付商铺，明显对上诉人不公，并且对两被告如此明显的阻碍上诉人经营的侵权行为也不认定，实属严重认定事实错误，如果按一审的如此认定，两被上诉人不但没有违约，反而是上诉人违约。上诉人承租了商铺不但收不到商铺经营，两被上诉人阻挠经营不但没有受到法律制裁，现时还反而说上诉人违约，如此事实及推理根本不能令上诉人服判。第三、清远倾城摩尔围蔽施工、装修升级这一事实，是广大清远市民所亲眼目睹、身边经过、切身体会的事实，一审法院连这件众目睽睽的事实都不认可，实属令上诉人百思不得其解，而上诉人由于与被上诉人协商无果，最终选择诉讼维权，其合情合理，并不存在任何的不适当行为。作为一个租赁经营者，目的是寻求一个和睦的经营环境，当出租方以商场升级为幌子设下的骗局，开始时当然相信，但出租方的骗局但也是不可能一日即破，当出租方的骗局慢慢破产时，即与出租方产生纠纷之后，当然希望能通过协商和平解决问题，是无可厚非，上诉人多次被骗后才寻求法律解决，这是法律所允许的，也是社会和法律所提倡的，没有超过任何诉讼时效，现时反而被说成为何不在被侵权后快速维权，明显是于法、于理不合，上诉人何时向法院主张维权，法律已经给予上诉人在诉讼时效内可以随时维权。最后：上诉人认为，本次侵权主要是由被上诉人清远市中怡物业发展有限公司一手策划、组织实施的行为，但被上诉人清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司由于是出租人，因此应该与被上诉人清远市中怡物业发展有限公司共同承担向上诉人的赔偿责任。综上所述，请求二审法院依法秉持公义，支付上诉人的全部诉讼请求。被上诉人清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司辩称：一、涉案商铺在答辩人与上诉人签订《商铺租赁合同》前，已经由上一手承租人陈*成交付给上诉人，商铺及商铺锁匙掌握在上诉人手中，上诉人认为答辩人未交付涉案商铺完全违背事实。（一）涉案商铺并不是首次承租，该商铺上诉人承租前由上一手承租人陈*成租赁经营。陈*成与上诉人达成转让协议，并将商铺及商铺锁匙交给上诉人后，由于承租人的主体变更，为了明确双方权利义务，答辩人才与上诉人签订《商铺租赁合同》。（二）上诉人在答辩人向其发出的《通知》原件后在复印件上签名，然后将其签名的通知复印件交由答辩人收执，作为上诉人收到《通知》的凭证。答辩人提交的有答辩人签名而没有手写备注内容的通知复印件可证实，答辩人发出的《通知》是完全的打印件，不存在手写备注的内容。上诉人通知中手写备注“跟中怡公司协商过程中，罗金妹租房可以暂停交商铺的租金”的内容不是答辩人添加的，对答辩人没有约束力。答辩人根本不存在上诉人所称的阻挠其营业、更换门锁、堵塞店门、断水断电的行为。二、答辩人从2015年9月25日起已经将商铺租赁事宜交由清远市中怡物业发展有限公司经营管理并告知上诉人，上诉人与中怡公司因商铺统一装修而导致的纠纷与答辩人无关。（一）答辩人与中怡公司在2015年9月25日签订《场地租赁合同》，将包括上诉人所租赁的商铺在内的4111.7平方米商铺的租赁事宜交由中怡公司经营管理，由中怡公司承接租赁合同的权利和责任，合同还约定上诉人等商户的租赁及赔偿等责任由中怡公司承担，答辩人不承担任何责任。（二）答辩人已经将租赁事宜交由中怡公司经营管理一事通知上诉人，上诉人与中怡公司因商铺统一装修发生纠纷，应依法向中怡公司主张权利。三、答辩人在签订《商铺租赁合同》后依约收取了上诉人2015年4月至2015年10月的租金，此后就将租赁事宜交由中怡公司经营管理并通知上诉人，涉案商铺的租金亦由中怡公司自行向上诉人收取，答辩人从未阻碍上诉人等租户经营。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人对答辩人的上诉请求。被上诉人清远市中怡物业发展有限公司辩称：一审判决查明事实充分，适用法律正确，应当予以维持。上诉人在上诉状中提出的事实与理由均没有证据支持，其在二审中也没有提交新的证据予以证实。1.上诉人诉称两被上诉人断水断电导致其无法经营的情况是不存在的，清城区人民法院查明上诉人是从上一手租户中接手商铺，上诉人没有对商铺进行经营，与鸿运公司和中怡公司没有任何关系。2.2015年10月上诉人还向中怡公司缴纳一个月的租金，之后没有缴纳任何租金，上诉人违约，涉案商铺位于北门街，门口没有受倾城摩尔任何装修改造的影响，是可以营业的，在同一时间、同一地点还有阿迪达斯的工厂旗舰店和其他商铺可以正常营业的，所以中怡公司不存在阻扰上诉人营业的事实。上诉人罗金妹向一审法院起诉请求：1.判决两被告继续履行《商铺租赁合同》，交付商铺给原告使用；2.判决两被告兑现承诺给原告免租期14个月（不包括在租赁期内）；3.判决租赁期限顺延，从实际交付之日起开始计算14个月免租期，免租期结束后开始计算5年的租赁期；4、判决两被告向原告支付因逾期交付商铺的违约金132710元；5.本案的诉讼费由两被告承担。诉讼中，上诉人罗金妹变更诉讼请求为：1.判令两被告向原告赔偿经济损失2049801元；2.判令两被告返还定金18000元；3.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2015年3月16日，原告罗金妹（乙方）与被告新鸿基公司（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方的位于倾城摩尔广场D153-D235号铺位，该铺位面积约560平方米，每月租金19元/平方米，合计每月租金10800元，每月租金需当月20号前交给甲方，租赁期限自2015年4月18日至2020年4月17日止；甲、乙双方签订本合同时，乙方须向甲方支付按金18000元；如上述费用拖欠超过15天，甲方有权终止本合同收回铺位，已收取的承租金和按金一律不予退回，乙方不得有任何争议…。合同签订后，原告依约向被告新鸿基公司支付了按金18000元，涉案商铺的钥匙原告在签订合同前已从原承租人陈*成处收取，此后并向被告新鸿基公司支付了2015年4月至9月的租金。2015年9月25日，被告新鸿基公司（甲方）与被告中怡公司（乙方）签订一份《清远市倾城摩尔商业广场场地租赁合同》，约定：“甲方将座落于清远市清城区北门街92号倾城摩尔商业广场内约4111.70平方米商铺出租给乙方使用、经营、管理，出租期限从2015年10月1日起至2030年9月30日止，租金每月140000元。甲乙双方签约当日，甲方有租赁合同还未到期的商铺（包括涉案商铺D153-D235）乙方对此已经明确了解，不持异议；双方签约后，甲方将此批商户的租赁合约复印件交乙方，并出具正式通知予此批商户，告知其即日起该商铺经营管理相关事宜均变更为乙方，当月起租金缴纳予乙方；此后，该批商户合约到期续约、到期不续约、提前解约、日常租赁相关事务办理等事宜，均由乙方依据该批商户与甲方签订的租赁合约进行处理，乙方承担解除原有租赁合约需支付的赔偿费用。乙方在经营过程中所产生的人事劳资、债权债务、人身财产等一切责任由乙方自行承担，与甲方无关…。”2015年10月8日，被告新鸿基公司向原告发出一份《通知》，该通知载明：“我新鸿基公司位于清远市清城区北门街倾城摩尔广场内的商铺，由于经营管理上的需要，我司从2015年10月1日起，租赁事宜交由中怡公司经营管理。同时，合同期内的原租赁合同/协议中的双方权利和义务仍有效。一切事务由中怡公司与商户协商。”同月10日，被告中怡公司亦向原告发出一份《通知》，该通知载明：“因经营管理上的需要，中怡公司已于2015年10月1日全面接收新鸿基公司位于清远市清城区北门街倾城摩尔广场内所有的商铺的经营管理权，今后租户所租的权属新鸿基公司商铺涉及的所有租赁事务及物业管理事宜均由中怡公司直接管理。”2015年10月30日，原告向被告中怡公司支付了2015年10月的租金10800元，自2015年11月开始无支付租金。被告中怡公司认为先后于2016年6月14日、2017年12月13日委托广东正大方略律师事务所向原告发出两份《律师函》，第一份律师函称：“…你在缴纳了1个月租金之后尚有数月租金没有缴纳，你的行为属于严重违约，已严重损害了中怡物业的合法权益，为此，本律师代表中怡物业正式通知你：中怡物业决定提前解除你与新鸿基公司于2015年3月16日签订的《商铺租赁合同》，收回你承租的‘倾城摩尔广场’D153-D235铺位…。”第二份律师函称：“…你自2016年6月14日收到律师函后拒不予中怡公司联系并解决涉及商铺的事宜，且一直拒交合同约定的租金，截止2017年10月，已连续拖欠租金24个月，所欠租金共计273529元，经中怡公司通过多种方式催收下仍拒绝支付…。因此，本律师致函告知你，双方租赁关系已提前解除，商铺将由中怡公司收回…。”原告在庭审中否认其收到过该两份《律师函》，被告中怡公司亦无提交已送达给原告的依据。在被告新鸿基公司提交的原告于2018年7月20日所提交的《关于清远市中怡物业发展有限公司与罗金妹在倾城摩尔广场商铺补偿协商过程书》中，原告描述称：“本人原挑选好动工日子、材料准备装修商铺来经营生意时，在2015年6月中旬，中怡公司工作人员告知将会对整个商场进行升级整改，其公司郑总经理要求我配合商场的升级整改工作，不要装修租用商铺，本人为了有更友好的邻里关系，亦配合其公司的整改工程，退回所定的装修材料并补偿他人的损失，才没有将商铺装修经营使用，商铺的租金本人如常缴交…；10月底，本人与郑总经理协商，郑总经理承诺，中怡公司在本人租用商铺于整改期间是免缴交租金及补偿本人的损失…；此后多次与中怡公司的相关工作人员协商损失及赔偿事宜，时至今日，该公司没有一个负责人对本人的商铺补偿问题作出一个明确的回应…。”原告对于涉案商铺免缴交租金的主张并无提供相应的依据。2016年9月19日，原告认为被告中怡公司阻挠其对涉案商铺进行经营，委托邱*华代其报警，原告提供的清远市公安局上廓派出所证明显示：“邱*华到我所报案称：2016年9月19日17时许，在清城区凤城街道办倾城摩尔旧牛扒城发生租赁纠纷，有人堵塞其店。”原告并无提供派出所民警处理该事后续的相关材料。根据原告提供的照片（证据6）显示，涉案商铺所在的倾城摩尔商业区进行升级改造的万象大卫城项目确已进行外墙围蔽装修，但并无显示照片拍摄的时间。被告中怡公司对此在庭审中表示在2016年10月左右开始进行装修。一审法院认为，原告与被告新鸿基公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是原告承租权的行使是否受到阻碍。首先，原告已确认与被告新鸿基公司签订《商铺租赁合同》前已从原承租人处直接获得涉案商铺钥匙，且原告在签订合同后亦已向被告支付了7个月的租金，原告对此在诉讼中主张被告并无交付涉案商铺给其使用并不符合常理，亦并无依据可以认定，为此，应认定被告已交付涉案商铺给原告使用。其次，原告主张在对涉案商铺进行装修时受到被告阻挠，在原告向被告新鸿基公司提交的《协商过程书》中已明确其在挑选好动工日子、材料准备装修商铺时、知晓倾城摩尔商业广场将会进行升级改造后属自身考虑的原因而不进行装修，且原告提供的照片、报案证明均不能形成完整、充足的证据链条证明自身的租赁权益受到侵害，原告应当承担举证不能的不利后果。综上，原告并无依据可以认定被告在合同履行中存在不交付涉案商铺或阻挠原告装修的违约或过错行为，为此，对原告要求两被告赔偿经济损失2049801元、返还按金18000元的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决如下：驳回罗金妹的诉讼请求。案件受理费23198.20元，由罗金妹负担。二审期间，上诉人提交了如下证据，一、照片与视频，拟证明：1.被告中怡公司根本上没有履行与原告签订的合同，于2015年5月24日已经用围栏堵塞店门等方式阻扰原告经营，致使原告根本无法经营。2.至重申开庭当天2020年4月16日仍用堵门方式阻扰原告经营。二、合同终止协议、补偿协议、租赁合同，拟证明：1.中怡公司于其他租户因提前收回商铺产生纠纷；2.中怡公司因提前收回商铺与其他租户达成和解并支付相应赔偿金，而不肯支付赔偿金给原告。3.补充协议约定有保密条款，限制了其他达成协议的商户提供证据，致使法院及律师调查取证增加了极大困难。4.中怡公司没有对原告进行对等的赔偿，因此没有与原告达成书面赔偿协议，采取非法手续阻止原告经营。三、评估报告书及发票，拟证明：1.被告行为单租金一项已经造成原告经济损失725248元。2.原告现时要求参照其他租房标准的诉讼请求合法合理。3.原告委托评估支付6000元评估费。被上诉人鸿运公司质证称：对证据一三性均不以认可，理由如下：上诉人单方制作且提交的照片及视频均没有进行公证，不具有证据的证明效力。对证据二真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本组证据与本案没有任何关系，不能证明上诉人所要证明的事实，对于证据三合法性无异议，对其真实性、关联性有异议，由于上诉人自2015年10月开始已经没有缴纳商铺租金，且被上诉人中怡公司在2016年6月已经向上诉人发出律师函通知其解除双方签订的合同，因此，上诉人以5年的租金为基数要求两被上诉人进行赔偿没有任何的法律依据，且其委托评估的6000元评估费并没有提供转账证明。被上诉人中怡公司质证称：对证据一三性不予认可，在原告提起本案第一次诉讼的时候已经提交，当时我方的质证意见是不能确定照片所拍摄的商铺的位置及时间，其次，该照片也没有显示出任何阻扰商铺经营的情形，最近拍摄的照片不是堵门只是比较大的广告体，与原告说的堵门具有根本性的区别，该广告可以随时撤走。对于证据二，合同终止协议是鸿运公司于钟*云签订的，由法院核实，与本案没有任何关联。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人罗金妹提起本案诉讼，要求被上诉人鸿运公司及中怡公司向其赔偿经济损失2049801元、返还按金18000元，理由是被上诉人在履行《商铺租赁合同》的过程中存在不向上诉人交付涉案商铺，阻挠其对涉案商铺装修的违约或过错行为。关于被上诉人鸿运公司及中怡公司在履行《商铺租赁合同》的过程中是否存在不向上诉人交付商铺，阻挠上诉人对涉案商铺装修的违约或过错行为，一审法院已作出了详尽的阐述，并判决驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人不服一审判决向本院提起上诉，本院注意到，上诉人向本院提出的上诉请求及事实和理由，与其在一审时提出的诉讼请求及事实理由一致。上诉人在二审中并未提出新的事实和理由，其在二审中提交照片与视频、合同终止协议、补偿协议、租赁合同等证据，亦不足以证明被上诉人鸿运公司及中怡公司履行《商铺租赁合同》的过程中存在不向上诉人交付涉案商铺，阻挠其对涉案商铺装修的违约或过错行为，故本院对一审法院认定的事实及说理予以确认，不再赘述。上诉人罗金妹的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人罗金妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23198元，由上诉人罗金妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十一月十五日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。