湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初4731号原告：张晓玲。委托诉讼代理人：程玥。委托诉讼代理人：彭芳芳。被告：李菊安。原告张晓玲诉被告李菊安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓玲及委托诉讼代理人程玥、被告李菊安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张晓玲向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2.要求被告腾退武汉市江夏区阳光100大湖第七期66-129室商铺；3.要求被告将武汉市江夏区阳光100大湖第七期66-129室恢复原状或者支付恢复原状产生的装修费5万元；4.要求被告支付拖欠的房屋租金27000元，并按月租金5%的标准支付每日的滞约金合计41400（2020.3.10-2020.9.10，共计184天），并支付自实际腾退之日止的房屋租金及滞约金、物业费。5.要求被告支付拖欠的物业费6000元。事实与理由：原被告于2019年11月16日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于武汉市江夏区阳光100大湖第七期66-129室商铺出租给被告，租期从2019年12月10日起至2022年12月10日止。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告从2020年3月10日起至今未支付租金，故起诉要求处理。被告李菊安辩称，原告陈述的事实有异议，原告折算的价格不合事实。租赁的房屋是同一间商铺隔开的，只有130室是中间的门面被卡住。关于案涉商铺，实际于2020年5月7日就退租了，物业费本人愿意承担。本院经审理认定事实如下：2019年11月16日，原告将其所有的位于武汉市江夏区五里界镇栗庙村阳光100大湖第七期66幢1层29号商铺出租给被告，双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定：1.原告将拥有产权或处置权的武汉市江夏区阳光100大湖第七期66-129室的商铺（建筑面积53.74平方米）出租给被告使用。2.租期自2019年12月10日起至2022年12月10日止（36个月）。3.租金每月4500元，付款方式为押一付三，并于每个月的10日前交付原告。第一次租金被告需要在2019年12月10日前交付原告。4.签订合同时，被告向原告交纳的一个月的押金作为履约保证金和室内财务押金，上述保证金和押金合同期满后退还被告。5.租赁期间被告负责交物业费、水电费、燃气费、电话费、电视费、网费。6.被告必须依约交付租金，如有拖欠租金达7日以上（含7日），原告每天按月租金的5%加收滞约金，拖欠租金达15天以上，原告无条件收回房屋，并有权拒绝退还保证金。7.租赁期间，若原告要收回房屋，必须提前一个月书面通知被告，同时退还双倍的履约保证金；若被告需要退租，也必须提前一个月书面通知原告，同时不得要求退还履约保证金，不得要求补偿装修费用及折旧。8.补充协议（1）3年月租金均为4500元，租期届满，被告享有优先租赁权。（2）租期内，被告有转让权，需提前30天通知原告，由原告与承租方签订合同。被告不得将商铺二次转租，如被告二次转租，原告有权单方面解除租赁合同。（3）租赁期满后，若被告不续租，或者租赁期间，若被告中途退场，被告需恢复商铺内所拆原墙面（两面）及店铺大门。合同还约定了其他事项。合同签订当天，原告向被告交付了案涉商铺，被告按约向原告交付了第一季度租金1.8万元（含一个月押金即履约保证金）。此后，被告未再支付租金。后新冠疫情爆发，2020年1月23日，离汉通道暂时关闭，至2020年4月8日，武汉恢复部分离汉通道。2020年2月12日，被告因在仙桃探亲中出现发热症状，被安排在仙桃职业学院进行了隔离康复和医学观察至2020年3月11日解除隔离。被告返汉后，按照相关政策要求进行居家隔离，至2020年5月6日解除居家隔离。在此期间，受疫情影响，被告承租的案涉商铺未实际营业。被告陈述其解除隔离后通过微信方式与原告商议解除租赁事宜，原告在微信中表示同意解除。原告认可被告向其表示过解除合同，但需要被告付清前期款项和恢复案涉商铺原状。关于是否解除案涉租赁合同，原被告双方除微信聊天记录外，未实际办理任何退租手续。2020年11月5日本案审理中，原被告均表示同意解除案涉租赁合同，且被告当庭向原告返还了案涉商铺的钥匙，商铺中也无被告财物。另，被告垫付了案涉商铺2020年1月1日至2020年10月31日的物业费共计6416元。关于差欠物业费，被告表示同意支付。上述事实，有原被告当庭陈述，有商铺租赁合同、微信聊天记录、物业费发票、证明、CT急诊检查报告等证据经庭审质证属实，足以认定。本院认为，原被告签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同有效，当事人应按约履行。在履行合同中，受疫情影响，双方当事人就合同是否继续履行等发生纠纷，故围绕原告的诉讼请求，本案归纳以下几个方面争议：一、租赁商铺的腾退与合同解除问题。疫情导致被告无能力继续履行案涉租赁合同，被告以微信方式向原告表达了要求解除合同的意愿，但最终双方未达成解除合同的一致意见，双方也未办理解除合同的相关手续。案涉租赁合同对双方当事人仍具有约束力。在该情况下，被告未再继续给付租金，其以行为表示不履行该义务，违反合同约定，故原告诉至本院要求解除合同，符合合同约定及相关法律规定。本院在审理中，被告表示同意解除合同，当庭向原告交付了案涉商铺的钥匙，至此，双方租赁合同已实际解除。原告收到被告商铺钥匙后，案涉商铺中已无被告财物，案涉商铺实际腾退，故原告要求腾退商铺该项诉请，本院不再处理。二、租金问题。被告租赁商铺起租时间为2019年12月10日至合同解除之日即2020年11月5日为被告租赁期限，但在租期内受疫情影响，被告自2020年1月23日起至2020年5月6日解除隔离时止，系不可抗力的自然灾害，该期间的租金应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定进行处理。本院结合案情对被告该期间的租金依法予以免除，故被告租金结算为2019年12月10日至2020年1月23日43天+2020年5月6日至2020年11月5日184天=227天÷30天×4500元=34050元，扣减被告已付租金1.8万元，差欠租金为16050元。三、滞约金、保证金问题。合同约定，被告拖欠租金7日以上（含7日）应加收5%滞约金，拖欠租金15天以上，原告无条件收回房屋。根据案情，疫情结束后，被告以微信方式已向原告表示无能力继续履行合同，要求提前退租，但被告未积极处理，此其一；其二、合同约定拖欠租金达15日以上，原告无条件收回房屋，原告也未完全按该约定履行；其三、被告要求退租时并不差欠租金。综上，原告未避免损失的扩大，故被告拖欠租金不能完全归责被告，原告主张滞约金，本院不予支持。原告主张保证金不予退还，本院亦不予支持（该保证金包含于1.8万元已付租金中）。四、物业费问题。合同约定，租期内物业费由被告承担，现原告已实际垫付了2020年1月19日至2020年10月30日的物业费，原告要求被告支付此款，本院予以支持。原告仅主张了6000元物业费，本院依法照准。五、商铺隔离墙面及店铺大门的恢复原状及折价处理问题。本院认为，虽然合同约定，被告中途退场应恢复案涉商铺及店铺大门原状，但在诉讼中原告未提交隔离墙面及店铺大门原状及拆除的充分证据，导致不能确定隔墙墙面应恢复程度的标准及如何折价，应承担举证不能责任，故原告该诉请，本院不予支持，但原告有充分证据后可另案主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张晓玲与被告李菊安于2019年11月16日签订的《商铺租赁合同》已于2020年11月5日解除。二、由被告李菊安支付原告张晓玲租金16050元。三、由被告李菊安支付原告张晓玲物业费6000元。上述第二、三项款项限于本判决生效后10日内支付。四、驳回原告张晓玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788元，减半收取1394元，由原告张晓玲负担394元、被告李菊安负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊文才二〇二〇年十一月十三日法官助理汪宇书记员饶红伟