安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0504民初3405号 原告（反诉被告）：马鞍山市翠骡小学，住所地安徽省马鞍山市采石古镇巷**。 法定代表人：方承华，该校校长。 委托诉讼代理人：魏广金，安徽明博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马鞍山市爱心幼儿园，住住所地安徽省马鞍山市采石古塘路**。 法定代表人：鲍现侠，该园园长。 委托诉讼代理人：田家森，安徽铭心律师事务所律师。 原告（反诉被告）马鞍山市翠螺小学（以下简称翠螺小学）与被告（反诉原告）马鞍山市爱心幼儿园（以下简称爱心幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翠螺小学法定代表人方承华及其委托诉讼代理人魏广金，被告（反诉原告）爱心幼儿园法定代表人鲍现侠及其委托诉讼代理人田家森到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 翠螺小学向本院提出诉讼请求:1.爱心幼儿园立即将校舍腾空并交还给翠螺小学；2.爱心幼儿园按照每年10万元的标准向翠螺小学支付自2019年6月30日起至实际腾退交还之日止的租金；3.爱心幼儿园承担本案诉讼费用。 事实与理由：2016年8月30日，翠螺小学与爱心幼儿园签订《翠螺小学与爱心幼儿园意向性协议》，协议约定翠螺小学将校舍租赁给爱心幼儿园开办幼儿园，期限为2016年8月31日至2017年8月31日，租金为每年10万元。租期届满后，爱心幼儿园一直使用校舍至今。因发展需要，翠螺小学于2019年6月20日向爱心幼儿园送达“通知”，决定于2019年6月30日收回爱心幼儿园租赁的校舍，同时要求爱心幼儿园于2019年7月5日前结清2019年上半年租金5万元并做好有关工作安排。现翠螺小学通知的期限已经届满，但爱心幼儿园至今未腾空交还校舍并支付租金。为维护翠螺小学合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 爱心幼儿园辩称：因翠螺小学在诉状中未提出解除合同的请求，对于翠螺小学来说仅是证据，不可根据证据自动解除双方租赁合同关系，翠螺小学在未解除合同的情况下无权要求爱心幼儿园将案涉房屋腾空交还。法庭应当驳回翠螺小学的诉讼请求。1.翠螺小学与爱心幼儿园的房屋租赁合同期限实际是到2020年12月31日后为止，现在，双方依然在合法有效的房屋租赁合同期限内，翠螺小学无权起诉解除租赁合同；2.翠螺小学向法院提出诉请爱心幼儿园支付房屋租赁租金，无事实根据；3.翠螺小学向法院诉请爱心幼儿园将租赁房屋腾空交还给翠螺小学，违反了合同约定和合同法的规定；4.翠螺小学与爱心幼儿园的房屋租赁合同依然在有效期内及爱心幼儿园经营幼儿教育工作的特殊性，有教职员工在劳动合同期限没有到期的情况下也无法安置以及学生无法完成学前教育课程，将造成社会混乱。 爱心幼儿园向本院提起反诉请求：1.判令翠螺小学向爱心幼儿园偿付校舍房屋建设及道路施工建设经济损失5万元；2.翠螺小学承担反诉费用及鉴定费用。后当庭变更第一项诉讼请求，变更为：判令翠螺小学向爱心幼儿园偿付校舍房屋建设及道路施工建设经济损失114241.24元。 事实与理由：翠螺小学与爱心幼儿园于2005年7月30日签订了房屋租赁协议，约定由翠螺小学将其部分闲置的校舍出租给爱心幼儿园开办幼儿园，此后，翠螺小学多次与爱心幼儿园续签了校舍租赁协议及口头续租协议，约定由爱心幼儿园租赁翠螺小学该校舍至2020年年底。爱心幼儿园在租赁翠螺小学校舍期间，经翠螺小学同意，新建了部分校舍及校舍辅助用房和校区道路，总投资资金84241.24元一直使用至今。现在翠螺小学向法院起诉，诉请爱心幼儿园将租赁的校舍腾空交还给翠螺小学。如果法院判决或调解由爱心幼儿园交还校舍的话，因翠螺小学违约致使爱心幼儿园新建的校舍及校舍辅助用房和校区道路尚存在着价值并且没有使用到期，翠螺小学依法依约应该向爱心幼儿园偿付新建校舍及校舍辅助用房和道路的投资损失。 翠螺小学辩称：1.双方租赁合同日期为2016年8月31日，到期日为2017年8月31日，最后一份书面合同之前，出租人多次与租户声明教育部门不允许将房屋租赁给民办幼儿园，翠螺小学完成了告知义务；2.双方即便未签订书面合同，截止日期应该是2019年8月31日，不是到12月31日；3.根据合同约定，爱心幼儿园如果新建校舍必须经过出租人同意且出具书面材料，即使经过书面同意，爱心幼儿园的新建费用也应该是其自行承担，尤其最后一份合同有相关规定，根据投资收益的原则，出租人无需给予补偿；4.2010年和2014年双方签订正式租赁合同，2016年签订意向协议，后面未签订其他合同，说明双方出租意愿有所改变，双方房屋租赁合同自通知送达之日起解除。 经审理查明：2010年6月30日，翠螺小学（甲方）与爱心幼儿园（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：1.乙方租赁甲方校园内校舍及相关公用设施，租赁期限自2010年9月1日至2013年8月31日；2.乙方每年向甲方缴纳租赁费8万元，租赁费在每学期开学后二十日内一次性缴纳4万元，水电费由乙方按时缴纳；3.因政府拆迁、房屋改造等原因使本合同无法履约，为保护投资人的合法权益，本着谁投资谁受益的原则，乙方投资扩建的校舍及对校舍的装修，由甲方协调有关部门作出评估补偿，协议还约定了其他事项。 2013年8月31日，翠螺小学（甲方）与爱心幼儿园（乙方）签订《关于翠螺小学附属幼儿园续租的补充说明》一份，约定：1.爱心幼儿园续租翠螺小学附属幼儿园，租期一年，从2013年9月1日至2014年8月31日；2.租金一年8.8万元，租赁费在每学期开学后20日内一次性缴纳4.4万元；3.水电费由乙方按时缴纳；4.同等条件下，乙方有优先续租权。 2014年8月31日，翠螺小学（甲方）与爱心幼儿园（乙方）签订《雨山区中小学房屋租赁合同》一份，约定：1.租赁期限自2014年8月31日起至2015年8月31日；2.乙方应在每个学期开学后两个月内向甲方各交5万元租金，共计年租金10万元；3.房屋如因不可抗力等原因导致损毁的、因国家政策规定及政府需要拆除或改造租赁房屋的，本合同自然终止，互不承担责任，合同还约定了其他事项。 2016年8月30日，翠螺小学（甲方）与爱心幼儿园（乙方）签订《翠螺小学与爱心幼儿园意向性协议》一份，约定：1.甲方同意将原学校附属幼儿园的校舍提供给乙方继续开办幼儿园，校舍使用期限为一年，自2016年8月31日至2017年8月31日止；2.乙方在使用校舍期间自愿给甲方提供教育教学支持，用于改善甲方的办学条件和教师办公条件（每个学期不低于5万元的物质资助，全年共10万元物质资助）；3.乙方在使用校舍期间，如遇政府拆迁等情况，乙方须无条件按甲方要求腾让校舍；4.乙方在使用校舍过程中如进行的改造等，需要甲方书面同意；根据投资收益的原则，甲方不予进行补偿和赔偿，协议还约定了其他事项。协议到期后，爱心幼儿园继续租赁翠螺小学校舍，2019年6月26日，翠螺小学缴纳了2019年全年的租金10万元。 2019年6月29日，翠螺小学向爱心幼儿园邮寄通知，通知载明经翠螺小学行政会研究决定，因学校整体发展的需要，将于6月30日对租用的校舍场所予以收回，望爱心幼儿园在2019年7月5日前将2019年上半年的租金予以缴纳结清，并做好有关工作安排。2019年7月5日，翠螺小学向爱心幼儿园邮寄律师函，律师函载明翠螺小学与爱心幼儿园之间系不定期租赁合同关系，现翠螺小学要求爱心幼儿园交还校舍并给予合理搬迁时间的行为视为双方租赁合同关系解除，爱心幼儿园应当按照翠螺小学的要求履行腾空交还校舍的义务。 2019年9月，马鞍山市雨山区教育局向本院出具《关于民办爱心幼儿园在园幼儿安置的说明》，载明马鞍山市爱心幼儿园因租期已到，原办园场地不予再办园。目前，爱心幼儿园在园幼儿约90名，为确保其在园幼儿园正常入园，雨山区公办园滨江幼儿园将在2020年春季全面启用，可确保爱心幼儿园在园幼儿整体安置到公办滨江幼儿园。现公办滨江幼儿园办园规模12个班，目前使用5个班，空余班级7个，完全能满足爱心幼儿园在园幼儿的安置需求。2020年2月开学后，原爱心幼儿园的在园幼儿可报名正常进入滨江幼儿园。 以上事实有当事人陈述、《租赁协议》、《关于翠螺小学附属幼儿园续租的补充说明》、《雨山区中小学房屋租赁合同》、《翠螺小学与爱心幼儿园意向性协议》、通知、律师函、《关于民办爱心幼儿园在园幼儿安置的说明》等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。 第一，关于腾空校舍及交付翠螺小学的问题。从本案查明的事实来看，双方之间签订的《租赁协议》、《关于翠螺小学附属幼儿园续租的补充说明》、《雨山区中小学房屋租赁合同》、《翠螺小学与爱心幼儿园意向性协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。在《翠螺小学与爱心幼儿园意向性协议》到期后，双方未签订新的租赁合同，爱心幼儿园继续租赁翠螺小学校舍，双方之间构成不定期租赁合同关系，翠螺小学有权随时解除合同，但是需要给爱心幼儿园合理的腾空期限，鉴于教育机构的特殊性，且需要符合在园幼儿能够得到安置的条件下才能够进行解除，从本案查明的事实来看，马鞍山市雨山区教育局已做好在2020年2月安置在园幼儿的方案，案涉合同现符合解除条件，翠螺小学请求爱心幼儿园腾空校舍并交还有事实和法律依据，本院依法予以支持。 第二，关于租金问题。从本案查明的事实来看，爱心幼儿园缴纳了2019年全年的租金，翠螺小学请求爱心幼儿园按照每年10万元的标准，支付自2020年1月1日起至实际腾空交还之日止的租金的部分有事实和法律依据，本院依法予以支持，超出部分不予支持。 第三，关于赔偿新建校舍及道路施工损失的问题。从本案查明的事实来看，虽然2010年签订的《租赁协议》约定了为保护投资人的合法权益，本着谁投资谁受益的原则，爱心幼儿园投资扩建的校舍及对校舍的装修，由翠螺小学协调有关部门作出评估补偿，但是双方于2014年8月31日签订的《雨山区中小学房屋租赁合同》约定因不可抗力等原因导致损毁的、因国家政策规定及政府需要拆除或改造租赁房屋的，本合同自然终止，互不承担责任以及双方于2016年8月30日签订的最后一份租赁合同即《翠螺小学与爱心幼儿园意向性协议》约定爱心幼儿园在使用校舍过程中如进行的改造等，需要翠螺小学书面同意；根据投资收益的原则，翠螺小学不予进行补偿和赔偿。双方后期的租赁合同变更了原租赁合同的约定，且系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，爱心幼儿园请求翠螺小学赔偿新建校舍及道路施工损失无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、马鞍山市爱心幼儿园应当于本判决书生效之日起十日内将校舍腾空并交还马鞍山市翠螺小学； 二、马鞍山市爱心幼儿园应当于本判决书生效之日起十日内按照每年10万元的标准，向马鞍山市翠螺小学支付自2020年1月1日起至实际腾空交还之日止的租金； 三、驳回马鞍山市翠螺小学的其他诉讼请求； 四、驳回马鞍山市爱心幼儿园的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取计1150元，反诉受理费1292元，合计2442元，由马鞍山市爱心幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  吴基翔 二〇二〇年十一月十六日 书记员  徐 玲 附：引用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。