湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初13202号原告:何德顺，男，1965年10月13日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市江岸区，委托诉讼代理人:袁琦，北京大成（武汉）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人:吴严，北京大成（武汉）律师事务所实习律师（特别授权）。被告:张丽，女，1970年6月11日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市武昌区，现住武汉市武昌区，原告何德顺诉被告张丽返还原物纠纷一案，本院2020年9月25日立案受理，2020年11月19日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告何德顺委托诉讼代理人袁琦、吴严，被告张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何德顺向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵占原告所有的位于武汉市武昌区水果湖街八一路87号银海华庭5栋B单元26层4室的房屋;2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月8日，原告在“京东网”上竞得武汉市武昌区人民法院司法拍卖的位于武汉市武昌区水果湖街八一路87号银海华庭5栋3单元26层4室的房屋。2020年5月29日和6月3日，武汉市武昌区人民法院分别出具了《成交确认书》和《执行裁定书》，确认成交并裁定上述房产所有权及相应的其他权利归原告所有，原告可持裁定书到相关管理机构办理相关产权过户登记手续。原告依据上述《成交确认书》及《执行裁定书》办理了上述房屋的产权过户登记手续并取得了上述房屋的不动产权证书（证号:鄂(2020)武汉市武昌不动产权第0020897号）。后原告发现上述房屋被被告侵占，原告多次催促被告停止侵占并搬离，被告仍拒不搬离。原告为维护自身合法权益，为此，诉至法院，请求判如所请。被告张丽辩称，原告何德顺于2020年5月8日在“京东网”上以拍卖的方式取得了武汉市武昌区水果湖八路××单元××室的房屋，在拍卖详情四中特别提醒，标的物现有租赁，租赁期为2016年4月14日至2035年4月9日，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，上述已具体表述我们的租赁信息。被告在知该房屋存在长期租赁关系的情况下购买了该房屋，根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁合同期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。目前，房屋里住着老两口，一位是癌症患者，被告在不依据法律规定的情况下，多次上门破坏房屋构造，停电、停水、用胶水堵锁眼等恶劣行为，致使老人出不了门，家人进不去，导致老人受到惊吓，引起高血压、心脏病复发住院，严重影响了正常生活。租赁合同是2016年至2035年，租赁款项也已全部支付，2019年2月14日，法院上门贴拍卖通告时，被告第一时间向法院提交了租赁合同，法院也在拍卖公告中明确说明了。据此，依据相关法律法规，被告是合法租赁，享有居住权，被告也保证在2035年4月9日立即搬离，希望法院督促原告保障被告的合法权利，以及通水、通电、通气，不要做一些违法行为，因原告极端行为造成的损失，被告会保留追偿权。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明事实如下：2020年5月29日，本院作出《成交确认书》，载明：原告通过竞买号26924990于2020年5月8日在武汉市武昌区人民法院于京东网开展的“武汉市武昌区水果湖八路××单元××室”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。本院公示的“武汉市武昌区水果湖八路××单元××室”司法拍卖详情显示：四、特别提醒：标的物现有租赁，租赁期为2016年4月10日至2035年4月9日，是否拖欠物业、水、电等费用不详，需买受人自行解决，法院不承担拍卖标的瑕疵保证；特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。2020年6月3日，本院作出（2019）鄂0106恢执295号《执行裁定书》，载明：申请执行人陈姝与被执行人宋亮民间借贷纠纷一案，本院作出的（2016）鄂0106民初3776号民事判决书生效后，宋亮未履行生效判决确定的义务，陈姝申请强制执行，……裁定如下：一、被执行人宋亮名下坐落于武汉市武昌区水果湖八路××单元××室（权证号：市2012000869，建筑面积170.59平方米）房产所有权及相应的其他权利归买受人何德顺所有；二、买受人何德顺可持本裁定书到财产管理机构办理相应产权过户登记手续。随后，原告依据上述《成交确认书》及《执行裁定书》办理了案涉房屋的产权过户登记手续并取得了上述房屋的不动产权证书（证号:鄂(2020)武汉市武昌不动产权第0020897号）。2020年8月17日，中国光大银行股份有限公司武汉分行出具《结清证明》，载明：抵押人宋亮与光大银行签订抵押贷款合同，抵押金额100万元，抵押期限2012年1月16日至2022年1月16日止，抵押物坐落武昌区水果湖八路××单元××室，该笔抵押贷款的全部本息于2020年8月10日全部结清；故特同意不动产证明抵押登记注销。被告提交《借条》（2014年4月3日）、《收条》（2014年4月3日）、《租赁合同》（2016年4月10日被告和宋亮就案涉房屋签订），证明被告出借宋亮53万元现金，宋亮没钱还债，以租抵债和被告签订《租赁合同》，被告签订《租赁合同》当时不知道宋亮的案涉房屋抵押给银行的事情。原告称，原告在取得案涉房屋所有权后得知，原房主宋亮2012年1月17日就案涉房屋设立了抵押权，原房主宋亮与被告的债权债务关系发生于2014年4月3日，以租抵债合同签订日期为2016年4月10日，均发生在抵押权设立之后，现原告已经足额支付购房款，抵押权人的抵押权已经实现。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定，被告和原房主宋亮签订的以租抵债合同对原告不具有约束力；被告称其对案涉房屋已经办理抵押登记并不知情，没有任何事实依据和法律依据，若原房主宋亮未向被告告知案涉房屋在租赁前已经办理抵押登记，因此给被告造成的一切损失依据上述法律规定应由被告向宋亮主张赔偿责任，与原告无关。被告引用关于江苏省高级人民法院发布的关于印发《关于进一步提高司法拍卖规划范水平的指导意见》的通知，主张对本案涉标的物的拍卖系保留租赁关系拍卖，原告参与上述拍卖并接受拍卖结果，就应尊重被告和宋亮间的租赁关系，至租赁期满才能主张被告腾退。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，案涉房屋产权已登记在原告名下，原告系案涉房屋的合法产权人。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，被告在未得到案涉房屋产权人原告应允的情况下居住在案涉房屋内，对原告的物权造成妨害，原告请求判令被告停止侵占其占有的房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告庭审中自称和宋亮系以租抵债，即被告和宋亮签订的《租赁合同》构成的债权债务关系，不同于一般意义上的房屋租赁法律关系。被告以“买卖不破租赁”为由抗辩，不具有事实和法律依据，本院不予采纳。被告引用的江苏省高级人民法院发布的关于印发《关于进一步提高司法拍卖规划范水平的指导意见》的通知，并非人民法院裁判应适用的法源，被告引用的该条文不能产生对抗原告物权的结论，且被告不构成一般意义上的房屋租赁法律关系，对被告以租抵债取得的案涉房屋租赁权不适用“买卖不破租赁”的原则，故被告以保留租赁关系拍卖的观点对抗原告对案涉房屋享有的物权，并无法律依据。如果被告和原房主宋亮签订以租抵债的《租赁合同》之前并不知晓案涉房屋存在抵押权登记，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，对于因案涉房屋被拍卖造成被告损失的，被告应向原房主宋亮主张相关权利。被告买卖不破租赁及保留租赁关系拍卖的抗辩观点，在本案中，均不能对抗原告的物权，本院对被告上述抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，判决如下：被告张丽在本判决书生效后十日内向原告何德顺腾退位于武汉市武昌区水果湖街八一路87号银海华庭5栋B单元26层4室的房屋。本案案件受理费25552元，减半收取12776元，由被告张丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。。审判员  蔡萍二〇二〇年十一月十九日书记员  樊高