甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初3126号原告：甘肃省合作房地产开发有限公司,住所地兰州市城关区九州中路**。法定代表人：许新科，该公司总经理。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢雪茹，甘肃正天合律师事务所实习律师。被告：蒋红军，男，1987年11月22日出生，汉族，住兰州市城关区。原告甘肃省合作房地产开发有限公司（以下简称：合作房产公司）与被告蒋红军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合作房产公司的委托诉讼代理人许秀慧、亢雪茹到庭参加了诉讼，被告蒋红军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告合作房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告注销兰州市住房保障和房产管理局对位于兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记；3、判令被告返还兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号房屋；4、判令被告向原告支付2013年8月25日（房屋交付之日）至2019年3月21日（起诉之日）的房屋占有使用费86970元，2019年3月22日至房屋腾交之日的房屋占有使用费按每月1300元的标准支付；5、判令被告向原告支付2013年8月25日至2019年3月原告垫付的取暖费13632.02元：6、判令被告向原告支付2013年8月25日至2019年3月11日原告垫付的物业费8120.32元，2019年3月12日至房屋腾交之日的物业费按每月121.38元的标准支付；7、判令被告向原告支付因被告未支付购房按揭贷款而致皋兰县农村信用合作社扣除原告的保证金99602.79元；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号商品房出售给被告，该商品房建筑面积为93.37平方米，单价为每平方米5288元，购房款共计493741元，付款方式为首付153741元，余款340000元适用银行按揭贷款方式支付。2013年8月1日，原、被告签订《还款协议》，约定：“甲乙双方于2013年8月1日对合作新村二区10号楼2单元1102室住房欠公司首付款未还款50000元，双方就欠款及相关事宜达成如下协议：自2013年8月1日至2018年8月1日承担合同期贷款利息，每月本息合计976元。逾期不还者，自当月还款之日起承担日千分之1.5的滞纳金，直至本金还清。月内按月等额归还本息，若拒不配合，原告有权收回此房，且被告须向原告支付总房款10%的违约金。”期间，原告与皋兰县农村信用合作社签订《个人购房按揭贷款项目合作协议》，皋兰县农村信用合作社作为合作新村二区二期项目的按揭银行，原告将发放购房贷款余额的10%作为保证金存入皋兰县农村信用合作社开立的保证金专户。合同签订后，原告于2013年8月25日将涉案房屋交付于被告，并办理了《商品房买卖合同》网签备案登记，被告占有使用房屋至今，但被告未依约向原告偿还欠款本息，经原告多次向被告主张返还欠款本息和违约金，被告向原告支付2000元后，拒绝向原告支付其余欠款。期间，被告于2014年4月16日出具保证书，载明：“以上款保证于2014年5月16日交清，如不交清以违约金2倍罚款。”后因被告未按期支付个人购房按揭贷款，皋兰县农村信用合作社自2014年3月31日至2018年11月30日已从保证金专户中扣除被告未还按揭贷款，共计99602.79元。综上所述，被告既不按合同约定向原告支付购房首付款，又不按期向放贷银行支付按揭款，已严重违反了合同约定，故原告诉至法院，望判如所请。被告蒋红军未作答辩。原告合作房产公司围绕诉讼请求提交了证据，根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院对本案诉争事实认定如下：2012年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发建设的位于兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号商品房（以下简称：涉案房屋）出售给被告，该商品房建筑面积为93.37平方米，单价为每平方米5288元，总金额为493741元，付款方式为首付153741元，余款340000元适用银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原、被告即在房地产交易管理部门就该房屋买卖合同办理了备案登记。2012年11月1日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与案外人皋兰县农村信用合作联社九州分社（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定皋兰县农村信用合作联社九州分社向被告发放贷款340000元，用于购买涉案房屋，贷款期限240个月，自2012年11月1日起至2032年10月31日，被告按月等额本息偿还贷款本息，由皋兰县农村信用合作联社九州分社于每期还款日从被告账户中划收；原告保证担保的范围包括合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的一切费用，保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；保证人不履行保证责任，债权人有权从保证人开立于甘肃省内任何一家农村信用社（农村合作银行）的任何一个账户中划收相关款项。合同签订后，案外人皋兰县农村信用合作联社九州分社依约将贷款340000元支付给原告。2013年8月1日，因被告就上述购房首付款仅支付103741元，遂就欠付首付款50000元与原告签订《还款协议》，约定被告自2013年8月1日至2018年8月1日期间每月本息合计向原告偿还976元，逾期不还，自当月还款之日起承担日千分之1.5的违约金，直至本金还清，若被告拒不配合，原告有权收回涉案房屋，且被告须向原告支付总房款10%的违约金。该还款协议签订后，原告于2013年8月25日将涉案房屋交付给被告，但被告自房屋交付居住至今，仅在原告的催要下偿还欠款2000元，对剩余欠款拒不偿还，亦不向皋兰县农村信用合作联社九州分社偿还贷款，截止2020年4月1日，皋兰县农村信用合作联社九州分社从原告的保证金账户扣除本金、利息及罚息共计160668.96元，为此，原告认为，被告购买涉案房屋，仅支付首付款103741元，对欠付原告的首付款及银行贷款不予支付，导致原告的合同目的不能实现，遂要求解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告协助原告办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记，并支付相关的费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告于2012年9月18日签订的《商品房买卖合同》、2013年8月1日签订的《还款协议》及原、被告、皋兰县农村信用合作联社九州分社签订的《个人购房借款/担保合同》，意思表示真实，内容约定合法，双方应依约履行自己的义务，但被告就还款协议涉及的欠款经原告多次催要仅偿还2000元，就个人购房借款/担保合同涉及的贷款亦因未及时分期偿还，而由原告承担了担保责任，其行为已构成根本性违约，应承担相应的民事责任，而原告作为房地产开发企业，其向被告出售房屋的合同目的并未实现，故本院对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并由被告返还房屋、协助原告办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告按每月1300元支付2013年8月25日（房屋交付之日）至房屋腾交之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，但对原告因此主张的取费标准，因原告仅提供了同地段同期同类涉案房屋的租金标准为1300元的租赁合同，并未提供充分的证据证明涉案房屋的占有使用费的市场标准，结合本案实际情况，本院酌定被告自2013年8月25日起按每月1000元支付房屋占有使用费至2020年12月24日，共计88个月计88000元，自2020年12月25日起按每月1300元支付房屋占有使用费至实际腾交之日。关于原告要求被告支付的其已垫付的取暖费13632.02元、物业费8120.32元的诉讼请求，因原告并未提交其已垫付的证据，本院不予支持，原告可待其收集证据后再行起诉。关于原告要求被告支付因未偿还购房按揭贷款而致原告承担保证责任由其代偿给皋兰县农村信用合作联社九州分社99602.79元的诉讼请求，因原、被告及案外人皋兰县农村信用合作联社九州分社签订的《个人购房借款/担保合同》并未解除，且该合同解除后尚涉及原告向被告退还已付购房款的问题，故对原告的该项诉求，本院在本案中不予处理。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，由其承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告甘肃省合作房地产开发有限公司与被告蒋红军于2012年9月18日签订的商品房买卖合同；二、被告蒋红军于本判决生效后三十日内协助原告甘肃省合作房地产开发有限公司办理注销位于兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号××商品房买卖合同网签备案登记；三、被告蒋红军于本判决生效后三十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司返还位于兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号房屋；四、被告蒋红军向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付2013年8月25日至2020年12月24日的房屋占有使用费88000元，2020年12月25日至房屋腾交之日的房屋占有使用费按每月1300元的标准支付；五、驳回原告甘肃省合作房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2212元，原告甘肃省合作房地产开发有限公司承担512元，被告蒋红军承担1700元。保全费1620元，由被告蒋红军承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院审判员  毛世祥二〇二〇年十一月四日书记员  陈丽萍