贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6142号上诉人（原审被告）：杨连秀，女，汉族，1953年8月28日出生，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：钱庆喜，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴再祥，男，汉族，1970年11月19日出生，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：冯文品，习水县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：袁江梅，女，汉族，1971年4月26日出生，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：冯文品，习水县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：袁德斌，男，汉族，1976年1月10日出生，住贵州省习水县。上诉人杨连秀因与被上诉人吴再祥、袁江梅、袁德斌确认合同无效纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨连秀上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回吴再祥、袁江梅对杨连秀的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，杨连秀并未将房屋交付给吴再祥、袁江梅；2.一审判决适用法律错误，本案不应适用表见代理。袁德斌与吴再祥、袁江梅签订房屋买卖合同不能构成法律上的表见代理，袁德斌与吴再祥、袁江梅签订协议时是以自己的名义而非杨连秀的名义，且杨连秀并未收取购房款，案涉合同是无效的，因此，合同的法律效力不能转嫁给杨连秀；3.表见代理客观上需表见代理人具有使相对人相信其有代理权的情形，袁德斌只是杨连秀的女婿，同住一栋楼，但袁德斌并不具有家事代理权，按照普通人的认知水平，对处置房屋等重大事项，相对人应当查看袁德斌的授权手续或要求杨连秀签名捺印；4.杨连秀没有主观过失，没有给吴再祥、袁江梅造成袁德斌有代理权的错误印象，且房屋一直由杨连秀管理使用；5.袁德斌与吴再祥、袁江梅有串通签订虚假协议的可能，因吴再祥、袁江梅在签订案涉协议后既未居住也没有管理使用案涉房屋，且在签订案涉协议的时间节点，杨连秀与袁德斌的关系不佳；6.一审认定吴再祥、袁江梅的损失无事实依据，杨连秀并无违约责任，一审认定的周边房屋的均价亦无证据证明。吴再祥、袁江梅辩称，1.袁德斌在与杨连秀同住期间不仅卖给了吴再祥案涉房屋，另外还卖了一套给案外人袁德伦，且杨连秀在一审中认可袁德斌卖两套房的事实；2.袁德斌与杨连秀同住在一套房屋内，属同住成年家属；3.本案若非拆迁因素，杨连秀不会对涉案房屋主张权利，一审判决是正确的，关于损失问题，双方在一审是认可的。请求二审依法驳回上诉，维持原判。吴再祥、袁江梅向一审法院起诉请求：1.确认吴再祥、袁江梅与袁德斌于2010年12月25日签订的《房屋出让协议》无效；2.判令杨连秀、袁德斌退还已支付的购房款128000元，并赔偿可期待利益300000元；三、案件受理费由杨连秀、袁德斌承担。一审法院认定事实：案外人马兴正系原习水县东皇镇伏龙村村民，其在该村集体土地上（具体地名为九龙山朝阳坝，现处于习水县九龙街道办朝阳社区）修建住房一栋，该房屋无建房审批手续和产权手续，马兴正于2008年将其中四套房屋转让给杨连秀。袁德斌与杨连秀在2013年以前共同居住在购买的上述房屋中，袁德斌当时是杨连秀的女婿。2010年12月25日，袁德斌与吴再祥、袁江梅签订《房屋出让协议》，约定以128000元将案涉房屋中的一套（房屋编号：45-1-2）出卖给吴再祥、袁江梅，《房屋出让协议》载有见证人袁某1、潘某、吴某、袁某2的签名，其中袁某1为袁德斌的朋友，其余三人为袁江梅的亲戚。吴再祥、袁江梅以现金方式于2010年12月25日付清购房款，袁德斌当日出具了标明收到购房款128000元的收条一张，并将房屋交付给吴再祥、袁江梅。吴再祥、袁江梅未在案涉房屋实际居住。一审法院另查明，因涉案房屋位于习水县云玺建设项目征收范围，经测绘公司测绘，该房屋主体面积为116.03平方米，吴再祥和杨连秀在测绘图上签字确认。涉案房屋现已拆迁完毕。吴再祥、袁江梅以及杨连秀均对该房屋主张权利而产生争议。2019年9月，习水县九龙街道朝阳社区人民调解委员会对该纠纷进行调解未果。针对本案争议，2020年4月14日，吴再祥、袁江梅以商品房销售合同纠纷将袁德斌、杨连秀诉至习水法院，并于2020年6月10日申请撤诉，习水法院于2020年6月10日作出（2020）黔0330民初1232号裁定书，裁定准许吴再祥、袁江梅撤回起诉。现吴再祥、袁江梅再次提起本案诉讼。2011年6月19日，袁德斌与案外人肖静（杨连秀女儿）将杨连秀从马兴正处购买的四套房屋中的另一套以128000元的价格出卖给案外人袁德伦。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，案涉房屋系杨连秀购买取得，袁德斌无处分权，但袁德斌系杨连秀女婿，在与吴再祥、袁江梅签订房屋出让协议时，与杨连秀共同居住在案涉房屋楼上，吴再祥、袁江梅有正当理由相信袁德斌具有代理权，故袁德斌签订房屋出让协议的行为构成表见代理，其代理行为所产生的法律后果应归属被代理人杨连秀承担。其次，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，农村集体土地使用权是农村集体组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。吴再祥、袁江梅2010年购买房屋时不是习水县东皇镇伏龙村集体经济组织成员，故不能通过买卖方式受让该伏龙村集体土地上修建的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，吴再祥、袁江梅与袁德斌签订的《房屋出让协议》违反法律强制性规定，应当确认无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，吴再祥、袁江梅应将房屋返还给杨连秀，杨连秀应当将吴再祥、袁江梅所支付购房款128000元予以返还。因涉案房屋已经拆迁，涉案房屋被征收产生的所有补偿款应由杨连秀享有。关于赔偿可期待利益损失的问题，合同无效给吴再祥、袁江梅因返还房屋造成了损失和信赖利益损失，应由杨连秀进行补偿，结合近年来房屋价值逐年上升现状，损失按照该房屋所处同地段商品房的价值来认定，双方在庭审中均认可周边商品房均价4300元/平方米，予以确认，故争议房屋现价值为4300元/㎡×116.03㎡=498929元，扣除返还的128000元，其因房屋返还造成的损失应为370920元。按照过错责任原则划分比例，本院酌定吴再祥、袁江梅对上述损失承担40%的责任，杨连秀承担60%的责任，故杨连秀应支付吴再祥、袁江梅的损失为370920元×60%＝222557.4元。据此，判决：一、确认吴再祥、袁江梅与袁德斌于2010年12月25日订立的《房屋出让协议》无效；二、杨连秀在本判决生效后三十日内返还吴再祥、袁江梅支付的购房款128000元，并赔偿吴再祥、袁江梅损失222557.4元；三、驳回吴再祥、袁江梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，由杨连秀承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明，1.对袁德斌、肖静与袁德伦于2011年6月19日签订的《房屋买卖协议》真实性，杨连秀二审表示认可，并陈述卖房原因和付款情况是“当时袁德斌说他在外面欠了十几万赌债，希望我卖一套房子给他还赌债，我不想袁德斌和我女儿肖静离婚，就同意了卖一套房子，替他还赌债，卖房的钱我也确实拿给他还赌债了，由袁德伦分期把钱直接付给袁德斌的。”；2.对四套房的处置情况，杨连秀陈述：“一共4套房子，我住一套，卖案涉房屋（注：指卖给袁德伦的那套）之后，肖静和袁德斌离婚后，肖静还卖了一套给案外人，有协议的，我是签字的，卖了14万左右，房款我和肖静一人一半。一共就卖了2套。”；3.对袁德斌、肖静婚姻生活状态，杨连秀二审陈述：“（离婚）2012年。我有两个子女，肖静和另一个儿子，儿子是有工作的所以我都没管，肖静没得工作所以我一直管她。”；4.对案涉《房屋出让协议》签订时即2010年习水县商品房的价格情况，杨连秀称“估计在1000左右”，吴再祥、袁江梅委托诉讼代理人主张“1700左右”。本院认为，本案二审争议焦点是：案涉《房屋出让协议》对杨连秀是否具有合同约束力，其应否承担因合同无效产生的损失赔偿责任。原判认定袁德斌对外出售案涉房屋系无权处分，袁德斌对此未上诉提出异议，故本院仍从袁德斌的签约行为是否构成表见代理的角度进行分析。关于表见代理问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”就本案而言，首先，案涉《房屋出让协议》签订时杨连秀系袁德斌岳母，其与女儿女婿居住同一屋檐下而对卖房不知情，有违生活常理。其次，据杨连秀二审所述，四套房，一套自住，一套卖给袁德伦，另一套由女儿出售，剩下案涉房屋从2010年起常年不用、不管、不修，也能从侧面反映杨连秀对该房出售知情具有高度可能性。再次，袁德斌、肖静向袁德伦卖房与袁德斌向吴再祥、袁江梅卖房之间具有的三项共性特征能够直接证明本案涉及的卖房行为构成表见代理具有合理性：一是与袁德伦签订《房屋买卖协议》，同样是以袁德斌而非杨连秀名义签约，表明在处理售房等重大家庭事务时，袁德斌是以家庭代表而不完全以个人身份参与其中；二是吴再祥、袁江梅购房在前，袁德伦购房在后，两套房屋面积相当，总价一致，从售房时间先后顺序和售价同一性角度能够排除杨连秀所称袁德斌与吴再祥、袁江梅虚构协议的情形，特别是从杨连秀向本院所述售房原因看，假设其所言属实，既然杨连秀在面对袁德斌差欠巨额赌债的情况下都同意其通过向袁德伦售房筹集资金，那么在此之前袁德斌因家庭生活所需或其他原因而向吴再祥、袁江梅售房的行为动机则更加正常不过；三是前后两次售房，收款人均是袁德斌，结合肖静在前案一审所作“当时是袁德斌在当家，所有事情都是袁德斌在管”的陈述以及前述论证分析，足以说明不论是吴再祥、袁江梅还是袁德伦均有充分理由相信袁德斌能够代表杨连秀对外售房和收款。据此，即便袁德斌的案涉售房行为不构成有权代理，从无权处分的角度业已符合表见代理以及隐名的间接代理的法律构成要件，其与吴再祥、袁江梅签订的《房屋出让协议》对杨连秀具有合同约束力，其应承担因合同无效产生的损失赔偿责任。关于损失赔偿责任问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吴再祥、袁江梅的损失体现为在向杨连秀返还案涉房屋后，二人因不能再按当时的价格在同地段买到同类型住房而蒙受价差损失。就导致合同无效和损失产生的过错程度而言，吴再祥、袁江梅与杨连秀大体相当，本院按五五比例分责；就赔偿标准而言，因双方均未提供案涉房屋拆迁补偿方案，人民政府对该类型房屋的补偿标准不明，故一审将同地段商品房价格作为损失计算标准并无不当，但标准应当前后一致，即当年的商品房价格与现时商品房价格之间的差额才能认定为吴再祥、袁江梅蒙受的经济损失。据此，本院酌定由杨连秀向吴再祥、袁江梅赔偿162442元〔（4300元/㎡-1500元/㎡）×116.03㎡÷2〕。综上所述，杨连秀的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初2571号民事判决第一项、第三项；二、变更贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初2571号民事判决第二项为：杨连秀在本判决生效后三十日内返还吴再祥、袁江梅支付的购房款128000元，并赔偿吴再祥、袁江梅损失162442元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3860元、二审案件受理费7720元，合计11580元，由吴再祥、袁江梅负担5790元，杨连秀负担5790元。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  蔡一雷审判员  唐 妍二〇二〇年十一月十九日法官助理禹欣书记员吴误