文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终7773号上诉人（原审原告）：孙加美，女，1966年7月27日出生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：欧甲涛，山东平法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平邑县赢东房产信息咨询服务中心，住所地平邑县新枣路俊东社区沿街10号楼1单元201室。经营者：邓卫红。被上诉人（原审被告）：邓红卫，女，1965年11月5日出生，住平邑县新枣路俊东社区沿街10号楼1单元201室。被上诉人（原审被告）：平邑县裕兴房产中介服务部，住所地平邑县西环路（明德花园3号）。经营者：郭相磊。委托诉讼代理人：王艳。被上诉人（原审被告）：郭相磊，男，1973年3月3日出生，汉族，住平邑县西环路（明德花园3号）。委托诉讼代理人：王艳。被上诉人（原审被告）：王伟，男，1984年12月8日出生，汉族，住平邑县。被上诉人（原审被告）：李真，女，1987年4月16日出生，汉族，住平邑县。上诉人孙加美因与被上诉人邓红卫、郭相磊、王伟、李真、平邑县赢东房产信息咨询服务中心（以下简称赢东房产服务中心）、平邑县裕兴房产中介服务部（以下简称裕兴房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平邑县人民法院（2020）鲁1326民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙加美上诉请求：1.依法维持一审民事判决第一项；2.依法撤销一审民事判决第二、三项，判令被上诉人返还购房款及中介费25910元；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：本案所涉合同为无效合同非常明确。根据合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。既然一审判决书认定双方都有过错，就应该判决被上诉人返还上诉人全部现金，如双方都有损失，应各自承担。上诉人无过错，上诉人对小产权房是否能上市场交易并不知情，而被上诉人作为专业从事房地产中介的单位和从业者对此应该是心知肚明的，况且为了获取不当利益怂恿上诉人签订了中介服务合同及楼房买卖合同。上诉人从售楼处退还的10万元购楼款系上诉人交给中介，中介又交给售楼处的，交完钱，售楼处才给改的名字。并非王伟、李真所交。赢东房产服务中心、邓红卫辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。裕兴房产服务部、郭相磊辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。孙加美向一审法院起诉请求：1.依法确认房屋买卖合同为无效合同；2.判令被告返还我购房款及中介费25910元及利息。一审法院认定事实：平邑沁园置业有限公司在平邑县××路××队××路××镇××村××小区，小区有19栋楼，设有售楼处对外出售楼房。王伟、李真通过签订合同购买19-1-701室，交纳购楼款10万元。孙加美通过居住在福馨沁园小区的熟人介绍到嬴东房产服务中心购买福馨沁园小区楼房。2019年12月21日，王伟、李真为甲方与孙加美为乙方、赢东房产服务中心为丙方签订房屋买卖合同，甲方同意将所拥有的平邑县福馨沁园19-1-701室房产出售给乙方（房权属、权属性质、房证件均未填写），158平左右。如此房产现在还未办理产权证，房产面积以测绘部门或将来产权证上的面积为准。甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责，并承担民事责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。乙方已对以上房产状况作了充分了解和察看，同甲方协定房产交易成交价为117360元，甲乙双方商定，于2019年2月27日前到相关部门办理房款资金监管及过户手续，待房产过户后，由相关资金监管部门将房款一次性付给甲方.本合同签订当日乙方付20000元为购房定金，鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用：佣金费为房产买卖总价款的1.5%，金额为8550元.乙方负担8550元。佣金费以定金中优先扣除合同签定之同时一次性支付给丙方.本合同签署后，丙方所收取的佣金费概不退还.合同签定后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并-5。支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金中优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付；违约方除在按本合同第十条、第十一条赔偿对方外，还须以此房成交价的30%赔偿对方。丙方已告知甲乙双方其中的风险，丙方不承担任何责任。上述合同主要内容为填充式格式合同。在合同文本上另行填空式特殊约定：1.甲方在售楼处已交10万元，现加价17360元转让给乙方。乙方承诺在2019年12月27日前凑齐117360元暂存中介方保管。甲乙双方办理更名，甲方承诺包更名并承担更名费用。甲方已交单据更名到乙方名下，乙方委托中介方放款给甲方117360元，本合同终止。本房更名到乙方名下后，后期本房相关手续由乙方自行办理，本房产生费用由乙方自理。乙方己详细了解本房为小产权房并认同，面积以售楼处实际登记为准。本房更名到乙方名下后，后期本房相关手续由乙方自行办理，并承担相关费用.乙方承诺个人征信良好，如因乙方个人原因导致售楼处贷款不批，中介费不退。签合同当日乙方未拉征信，出现问题，乙方负责。2.中介方已告知甲乙双方其中的违约风险、出现问题由违约方承担责任，与中介方无关。王伟、李真、孙加美签字捺印承诺：本人详细阅读并了解本合同所有条款，了解本房交易相关流程及风险并认同。合同签订后，孙加美于12月21日、23日向赢东房产服务中心提供使用的裕兴房产服务部汇款2万元、105910元。赢东房产服务中心支付王伟、李真117360元，缴纳增值税金84.65元。王伟、李真按合同约定，在平邑沁园置业有限公司售楼处将该公司与王伟、李真签订的合同购房人王伟、李真更名为孙加美，孙加美与平邑沁园置业有限公司签订售楼合同，将王伟、李真交纳的10万购楼款发票变更为孙加美。孙加美与平邑沁园置业有限公司终止房屋买卖合同，孙加美退回楼房，领取了王伟、李真交纳购楼款发票变更为孙加美的10万元.平邑沁园置业有限公司另行出售该楼房。赢东房产服务中心已返还中介费3000元.。一审法院认为，该案中买卖合同的标的物是在农村集体土地上所建的小产权房屋，非本集体经济组织成员购买建设在农村集体土地上小产权房屋签订的买卖合同无效。小产权房屋不得进入市场交易，王伟、李真与孙加美签订的房屋买卖合同违反法律法规的规定，属于无效合同。我国合同法第五十六条规定，无效的合同自始没有法律效力。王伟、李真以签订合同过程中孙加美对小产权房了如指掌，且不能办理房产手续也有明确约定，签订合同后在开发商处变更了姓名，将楼房交付给孙加美为由，认为合同有效的意见，一审法院不予采纳.合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王伟、李真与孙加美所签订的房屋买卖合同被确认无效后，应当返还各自取得的财产，双方交易标的物为王伟、李真交付部分价款以签订买卖合同方式的合同房，并未实际使用，双方在原出售方变更了买受人姓名和交款人后，孙加美与售楼处终止买卖协议，不与王伟、李真协商即从售楼处领取了王伟、李真原交纳的价款后交回房屋不当，致使不能返还楼房，给王伟、李真造成损失。诉讼过程中，王伟、李真以楼房已被处理不要求返还，是其权利的自由处分。孙加美购买小产权房是明知的，在双方签订的合同中明确体现，并对小产权房买卖的风险进行了协商确认，因此王伟、李真和孙加美对买卖合同无效均有过错，孙加美亦应对领取了王伟、李真原交纳的楼价款后交回房屋承担相应的责任。王伟、李真返还孙加美17360元的60%。合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，合同双方均对标的物明确无异，赢东房产服务中心无隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。赢东房产服务中心促成了合同成立，虽然对小产权房的风险在合同中明确无误，但促成的合同无效，亦应承担相应责任。由于小产权房不需要支付土地出让金、土地征用费、耕地占用税、房产开发税、城市基础设施配套费等成本，价格优势明显，当前市场不乏交易，孙加美要求购买小产权房，现请求返还中介费，应当考虑中介的费用、各方过错程序等因素，按50%适当返还。邓卫红、郭相磊分别是嬴东房产服务中心、裕兴房产服务部经营者，赢东房产服务中心使用裕兴房产服务部账户汇款，孙加美要求邓卫红、郭相磊、裕兴房产服务部返还财产，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，一审判决结果：1、王伟、李真于本判决生效后五日内返还孙加美10416元；2、平邑县赢东房产信息咨询服务中心于本判决生效后五日内返还孙加美中介费4275元（已返还3000元）；3、驳回孙加美的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。关于一审认定被上诉人返还的费用是否恰当的问题。本案王伟、李真与孙加美签订的房屋买卖合同违反法律法规的规定，属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。孙加美与售楼处终止买卖协议，不与王伟、李真协商即从售楼处领取了王伟、李真原交纳的价款后交回房屋不当，致使不能返还楼房，给王伟、李真造成损失。孙加美亦应对领取了王伟、李真原交纳的楼价款后交回房屋承担相应的责任。一审认定王伟、李真返还孙加美17360元的60%并无不当，本院予以支持。本案中，赢东房产服务中心促成了合同成立，虽然对小产权房的风险在合同中明确无误，但促成的合同无效，亦应承担相应责任。孙加美现请求返还中介费，一审考虑中介的费用、各方过错程序等因素，按50%适当返还符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人孙加美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费448元，由上诉人孙加美负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年十一月二十六日书记员  范玉林