广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初9212号原告：刘思婷，女，1979年5月16日出生，汉族，身份证住址天津市和平区。委托诉讼代理人：石双，广东中轴线律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏锡强，广东中轴线律师事务所律师。被告：高翼文，男，1984年8月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：马涛，北京德和德律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司深圳前海湾支行，营业场所深圳市前海深港合作区前湾一路63号前海企业公馆特区馆交易中心1层，统一社会信用代码：914403008923063388。负责人：张元霞。委托诉讼代理人：郑坦明，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文，广东深天成律师事务所律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信息代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花。原告刘思婷诉被告高翼文、第三人中国银行股份有限公司深圳前海湾支行（以下简称中国银行）、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用独任制普通程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告刘思婷及其委托诉讼代理人石双、魏锡强，被告委托诉讼代理人马涛，第三人中国银行的委托诉讼代理人李文到庭参加诉讼。第三人乐有家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、法院判决被告继续履行《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，将涉案房屋XXX过户至原告名下；2、被告支付原告违约金暂计225900元（以成交价753万元为基数按日万分之四计算，从2020年3月26日起计算至涉案房产实际过户完毕之日止）；3、被告承担律师费95000元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求继续履行合同的内容为：被告注销涉案房产的抵押登记，配合原告将涉案房产过户登记至原告名下，并将房屋交付给原告使用，原告一次性向被告支付剩余购房款728万元。事实和理由：2019年11月23日，原、被告与深圳市乐有家房产交易有限公司签署了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称《二手房买卖合同》），编号58333001318，合同约定被告以753万元（人民币，下同）的价格将位于深圳市南山区之物业出售给原告，原告支付被告定金25万元，被告赎出房地产证后交给居间方或第三方托管。2019年12月8日，双方签署了《二手房交易重要事项告知书》（以下简称《告知书》），该告知书中显示涉案物业不存在加建、违建。后原告取得贷款承诺函被告亦将房地产证原件从银行赎出，双方准备到不动产登记中心办理过户时，居间方的工作人员告知原告涉案物业存在违法建筑暂无法办理过户手续。另，被告将赎出的房地产证原件自行拿走后没有交给居间方托管。原告认为，原告与被告签署的《二手房买卖合同》依法成立并生效，应受法律保护，《告知书》作为该合同的补充协议对双方亦有法律约束力，双方均应本着诚实信用原则积极全面地履行合同约定的义务。而被告却隐瞒涉案房产存在违建的重大事实，导致原告未能按约定办理涉案房屋的过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告起诉至贵院，要求被告继续履行双方签署的《二手房买卖合同》并承担本案一切诉讼费用。望盼如所请！被告辩称：被告认为原告向法庭陈述的情况与事实不符，原告的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。1、2019年11月23日，原、被告双方签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，该协议系预约协议，双方在合同中对于本约的签署有明确约定，但目前仍未签署本约。2、虽然未签署本约，但被告一直在积极履行预约合同所约定的各项义务，对于房屋是否存在违建的问题，中介方曾查询了解，并明确交易房屋不存在违建的情况。对于阳台加建的问题，原告也曾到房屋中实地看过，对于房屋有加建阳台的情况也是知悉的，因此，对于房屋存在违建的问题，被告并非故意隐瞒，而原告亦明知存在加建，被告在相关告知书上也勾选，仅仅是为了让交易不节外生枝。3、2020年3月25日，原被告双方去办理过户时，才发现因存在违建而无法过户的情况，而正是由于房屋存在违建的情况超出了预期，且不可归则于被告，原、被告双方又于2020年4月3日签署了《二手房买卖合同补充协议》，一致同意将买卖合同适当延期，待被告将阳台拆除并重建并经双方验收结束后，继续履行房屋过户事宜。4、补充协议签订后，被告即开始着手违建的拆除事宜，因拆除违建需到物业和城管委办理相关手续，且当时正处于疫情期间，导致施工队迟迟无法正常施工，为加快进度，中间被告还更换过一次施工队，目前在被告的努力下，相关违建已经拆除，阳台也已经重建，其他的手续也都在推进办理，但原告至今仍然没有进行验收。5、补充协议签订后，被告及被告委托的代理人一直积极与原告沟通，但原告却多次拒绝协商，因补充协议对于重建部分的约定不明确，导致被告在没有得到原告明确同意的情况下，也无法确定整体施工的方案。6、2020年8月因资金监管账户过期，在原告的要求下，全部的监管资金都已转入原告名下，原告也明确有728万元的房款未支付，在此情况下，被告显然不应承担房屋的过户义务。综上，目前交易房屋还未进行到过户的环节，原告应当对阳台拆建工作进行验收，并按约定支付购房款项后，被告才负有过户房屋的义务，因被告在交易过程中不存在任何违约行为，亦不需承担所谓的违约金和律师费；相反，被告认为本次原告隐瞒事实，故意滥诉的行为，给被告造成了本案的损失，被告也将视本案的情况另行起诉。第三人中国银行陈述称：我方在本案中没有任何权利义务，因为原被告均已经确定了被告的贷款已经还清，房产证已经从银行赎出，在赎出的同时，银行也将解除抵押登记的手续一并给了中介。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区（涉案房产），建筑面积87.81平方米，于2020年3月23日核准登记在被告高翼文名下；于2012年3月31日进行抵押登记，抵押权人为第三人中国银行。2019年12月8日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人乐有家公司（居间方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：卖方拟转让涉案房产，该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；该房产转让总价款为753万元，该房地产交易定金为25万元，本合同签订时，向卖方支付定金10万元；本合同签订后7日内，向卖方支付定金余额15万元；交房保证金1万元，交由居间方托管；买方须于2020年4月15日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款503元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2020年4月15日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；赠与/继承公证费由卖方承担，其他如增值税、印花税、个人所得税、委托公证费、房屋登记费等均由卖方支付；卖方应当于收到全部房款（除交房保证金外）后5个工作日将房地产交付买方，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交房期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向卖方支付违约金，合同继续履行；及其他内容。同日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人乐有家公司（居间方）签订一份《交易节点确认书》，内容为：买方同意将定金25万元交由居间方托管，买卖双方同意在买方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，居间方可直接将托管定金划入卖方账户；卖方须于签订原合同之日起30个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准；买方取得银行贷款承诺函、卖方已取得《房地产证》原件（无抵押、无查封）且买卖双方已结清居间方佣金之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；卖方于收到全部房款（除交房保证金外）后5个工作日将该房产及钥匙交付买方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；及其他内容。2019年12月8日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人乐有家公司（居间方）签订《二手房交易重要事项告知书》，内容为：卖方出售的房屋产权状况为由抵押，卖方出售的房屋没有过加建、违建等。2019年11月23日和12月8日，原告向第三人乐有家公司转账支付定金共计25万元。庭审中，被告确认其收到原告支付的定金24万元，双方均确认有1万元定金托管在第三人乐有家公司处。2020年3月12日，第三人中国银行出具《个人贷款承诺函》，载明同意向借款人刘思婷发放金额为225万元的贷款。2020年3月17日，被告清偿了涉案房产的抵押贷款。2020年4月3日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：因B-5E房屋的阳台的拆建问题，导致房屋无法正常过户，买卖双方一致同意将涉案房产买卖合同适当延期；买方要求卖方尽快对阳台违建部分拆除和重建，拆除和重建工作由卖方负责，拆除费用卖方承担；重建阳台的费用买卖双方各承担50%，过户当日将所有拆建费用结清；卖方将阳台改建完毕之后，双方验收结束，继续履行房屋过户手续以及其他房屋买卖合同中规定的其他事宜；过户后取得房产证后，卖方即交房，后续事宜由买方全权负责。2020年4月11日，原告向被告出具《催告函》，告知被告须于2020年4月12日24:00前拆除违建部分、消除国土局的“违建”备注，并办理递件过户手续。被告确认收到了该《催告函》，但原告要求在二日内完成，缺乏合法性。原告提交微信群聊天记录，以证明居间方约好于2020年3月25日办理涉案房产的过户手续，但由于3月24日晚上查到违建，原告去到现场领了号，但实际未办理过户。原告另提交工商银行凭证，以证明原告在工商银行存款余额为783万元，足够一次性支付剩余购房款。被告提交被告女朋友严燕枝与施工队的微信聊天记录、被告与第三人乐有家的工作人员张鹏飞的微信聊天记录、被告的代理人刘俊与张鹏飞的聊天记录、刘俊与中介的通话录音等，以证明被告一直联系施工队处理违章建筑事宜，但因为疫情原因，导致施工被迫延误；违章建筑已拆除完毕，执法队和房屋中介已经进行了验收，但原告迟迟不入场验收，导致无法进行后续的过户登记。原告对张鹏飞与刘军的微信聊天记录予以认可，对其他证据不予认可，并表示疫情不能成为被告迟迟没有拆除违建的理由，拆除违建只需要行政部门现场验收，根本不需要原告验收。原告提交《民事委托代理合同》及发票（金额为25000元），以证明原告因涉案纠纷委托律师花费律师费共计95000元（前期25000元，过户后70000元）。另查，2012年7月30日，深圳市南山区规划土地监察大队曾向被告高翼文出具深南规土行罚字［2012］第02047号《行政处罚决定书》，载明：被告未取得建设工程规划证，在涉案房产露台上违法建设，限期三日内自行拆除。再查，本院向深圳市不动产登记中心发函，调查涉案房产的行政查封及原告的购房资格问题，深圳市不动产登记中心于2020年11月16日向本院出具《关于XXX房产的相关事宜的复函》，内容为：2012年10月19日，南山区规划土地监察大队向我中心送达深南规土行罚字［2012］第02045号等11份行政处罚决定书及《关于南山街道××违法××行为××房地产事实产权暂缓登记的申请》暂缓办理涉案房产不动产权登记；2020年9月9日，南山区规划土地监察大队向我中心送达《南山区规划土地监察局关于申请取消对XXX房地产权暂缓登记的函》取消对上述房产的暂缓登记；经查不动产登记系统，截至2020年11月12日，刘思婷家庭名下有一套有效的住宅类产权登记记录，根据我市现行的限购政策，刘思婷家庭目前可购买一套住宅类住房；另根据深圳市住房和建设局关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的第一条，2020年7月15日（不含7月15日）之前购买住房的，可继续完成交易，不受《深圳市关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的第一条第一款影响，购买时间以网签录入时间为准，申请办理不动产权登记手续的，应当在2020年12月31日前（含12月31日）提出申请。本院认为，原告与被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《二手房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性、强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。本案中，原告已按合同约定支付了定金、首期款并取得了银行贷款，被告办理了赎楼手续，但因为涉案房产存在违建被行政查封，导致涉案房产无法办理过户手续，被告对此存在过错，被告应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任。根据不动产登记中心的复函，现涉案房产的违建已被拆除，行政部门的查封措施已解除，涉案房产已具备过户条件；而原告愿意一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为涉案的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》仍具备继续履行的条件。原告要求被告继续履行《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。根据第三人中国银行的陈述，被告已经将贷款结清，但尚未办理注销抵押登记的手续，故被告应办理注销抵押登记的手续后，将涉案房产过户至原告名下，并向原告交付涉案房产。对于原告主张的违约金。根据涉案合同的约定，被告未按照合同约定期限履行过户义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四的标准支付违约金。本案中，涉案房产因违建查封而导致无法过户，被告应承担相应的违约责任责任。对于违约金计算：首先，从双方于2020年4月3日签订的《二手房买卖合同补充协议》的内容来看，双方约定：“一致同意将XXX房屋买卖合同适当延期”“买方要求卖方尽快对阳台违建部分拆除和重建，拆除和重建工作由卖方负责”“阳台改建完毕后，双方验收结束，继续履行房屋过户手续……”，从上述约定可以看出，原告在与被告签订补充协议时，变更了之前买卖合同的约定，双方同意买卖合同的相关义务适当延期，并约定被告应将违建部分拆除和重建，改建完毕后再继续履行过户手续。该补充协议虽然并未约定被告拆除和重建的具体期限，但被告亦应在合理的期限内完成拆建工作使房屋具备过户条件，而直至2020年9月9日涉案房产才予以解封并具备过户条件，明显超过了合理的期限，故被告迟延履行拆除义务的行为仍构成违约，应向原告支付违约金。考虑到拆除重建后亦需要相关行政机关的审核，故本院酌定被告应在签订补充协议后的30天内完成拆除工作，即2020年5月2日前完成拆建工作，因此，被告应自2020年5月3日起向原告支付违约金至房产解封具备过户条件之日（2020年9月9日）止。其次，对于违约金的计算标准，原告未举证证明其实际损失与主张的违约金相当，且合同约定的违约金标准过高，故本院酌情判令被告按房屋总价款的每日万分之二的标准向原告支付违约金。综上，经计算，被告应向原告支付违约金195780元（7530000元×0.0002×130天）。对于原告主张的律师费95000元。原、被告签订的《交易节点确认书》明确约定买方为维权支出的律师费，应由卖方承担。本案被告构成违约，应承担原告支出的合理律师费用；原告提交的发票显示其实际支出的律师费用为25000元，故该律师费用应由被告承担。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告刘思婷和被告高翼文继续履行双方于2019年11月23日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，具体包括：1、原告刘思婷于本判决生效之日起三十日内一次性向被告高翼文支付除定金以外的剩余购房款728万元；2、被告高翼文于本判决生效之日起三十日内办理位于深圳市南山区（涉案房产）的注销抵押登记手续；3、被告高翼文在原告刘思婷付清购房余款728万元并注销抵押登记之日起的三日内配合原告刘思婷办理位于深圳市南山区（涉案房产）产权登记至原告刘思婷名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告刘思婷承担；4、被告高翼文于产权过户至原告刘思婷名下当日将位于深圳市南山区交付给原告刘思婷；二、被告高翼文于本判决生效之日起十日内向原告刘思婷支付违约金195780元；三、被告高翼文于本判决生效之日起十日内向原告刘思婷支付律师费25000元；四、驳回原告刘思婷的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费66756.3元，原告已预交，由原告负担1335.3元，由被告负担65421元；保全费5000元，由原告负担100元，被告负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年十一月二十七日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。