广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1816号上诉人（原审被告）：潘展春，女，1988年5月4日出生，汉族，住广东省遂溪县，公民身份号码：xx。被上诉人（原审原告）：林建伟，男，1955年10月14日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区xx，公民身份号码：xx。原审被告：梁丹丹，女，1984年9月7日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，公民身份号码：xx。委托诉讼代理人：柯绍雨，广东大展律师事务所律师。原审被告：刘双，女，1987年8月7日出生，汉族，住重庆市铜梁县，公民身份号码：xx。上诉人潘展春因与被上诉人林建伟，原审被告梁丹丹、刘双房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘展春，被上诉人林建伟，原审被告梁丹丹的委托诉讼代理人柯绍雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘展春上诉请求：1.依法改判潘展春向林建伟支付租金98796.4元；2.案件诉讼费由林建伟承担。事实与理由：一、一审法院认定本案租赁合同解除的时间错误，导致认定租金金额错误。1.林建伟已于2017年12月15日收回涉案房屋并将涉案房屋上锁，潘展春自2017年12月15日起已失去使用涉案房屋的权利，本案租赁合同于2017年12月15日已解除。根据林建伟于2017年12月15日发出的《终止房屋租赁合同及催收欠款通知书》可知，林建伟已向潘展春发出了解除合同的明示意思表示，并于2017年12月21日将涉案房屋上锁（林建伟对该事实予以认可），潘展春已失去了涉案房屋的使用权，因此双方的租赁合同关系已解除。一审法院在林建伟认可将涉案房屋上锁事实的基础上，仍认定双方租赁关系持续至2018年4月25日严重错误，有悖客观事实，且违背公平原则。2.潘展春实际拖欠林建伟的租金应计算至2017年12月15日，即截止2017年12月15日，潘展春拖欠租金为155865元。如上所述，潘展春认为双方租赁合同已于2017年12月15日解除，故涉案房屋的租金应计算至该日。经潘展春与林建伟的确认，截止2017年12月15日，潘展春拖欠林建伟的租金为177865元，扣除潘展春2018年5月11日支付的22000元租金，拖欠林建伟的租金是155865元。二、一审法院认定本案违约金金额过高，应予以调整。潘展春认为一审以月利率2%计算违约金过高，且超过了林建伟在本案中的实际损失。潘展春认为从《中华人民共和国合同法》规定违约金的立法本意上看，违约金的惩罚性是建立在弥补损失的基础上。而在本案中，林建伟不能按时收取租金的损失应当是相应的利息损失，比照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，应比照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，违约金金额为2670.75元。具体计算如下：1.2017年4月、5月份违约金为113.99元（以17800元为基数，从2017年6月7日计算至2017年7月3日）；2.2017年6月份违约金为371.5元（以12200元为基数，从2017年6月1日计算至2017年7月30日，金额为86.98元；以20000元为基数，自2017年6月1日至2017年9月15日，金额为256.17元；以1700元为基数，自2017年6月1日至2017年10月17日，金额为28.35元）；3.2017年7月份违约金为554.66元（以28300元为基数，自2017年7月1日计算至2017年10月17日，金额为369.31元；以9185元为基数，自2017年7月1日计算至2017年12月15日，金额为185.35元）；4.2017年8月份违约金为616元（以37485元为基数，自2017年8月1日计算至2017年12月15日）；5.2017年9月份违约金为475.59元（以37486元为基数，自2017年9月1日计算至2017年12月15日）；6.2017年10月份违约金为339.71元（以37486元为基数，自2017年10月1日计算至2017年12月15日）；7.2017年11月份违约金为199.3元（以37486元为基数，自2017年11月1日计算至2017年12月15日）。潘展春在签订租赁合同时已向林建伟交付了60000元押金，该押金抵扣违约金2670.75元后，尚余59739.25元，可抵扣租金。综上，潘展春在本案中尚欠林建伟的租金为98796.4元。三、一审法院对本案违约金计算适用法律严重错误，有悖公平，应予纠正。一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定作为违约金计付标准，属适用法律严重错误。本案并非民间借贷纠纷，而是租赁合同纠纷，不宜适用民间借贷纠纷的司法解释处理本案，且民间借贷纠纷约定的利率与逾期交付租金产生的损失不应相提并论。本案应适用《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的相关解释，比照中国人民银行同期逾期贷款利率计算违约金。林建伟答辩称：一、潘展春于2017年12月15日签收的是《中止房屋租赁合同及催交欠款通知》，而不是潘展春上诉所称的《终止房屋租赁合同及催交欠款通知》。“中止”与“终止”在法律上是两个不同性质的概念。二、双方终止、解除《房屋租赁合同》，退回房屋的时间是2018年5月1日，租金及滞纳金应计算到2018年4月24日。潘展春全权代表合伙人梁丹丹、刘双与林建伟于2015年7月6日签订《房屋租赁合同》，当日林建伟就将涉案房屋交付给其使用。潘展春三人承租房屋后，从2017年4月起连续拖欠租金至2018年4月24日（双方签订确认书）止，共欠租金3456650元，滞纳金585155元，已构成单方违约。期间，林建伟一直通过口头、电话、短信及到潘展春办公室追讨，但潘展春除多次出具还款承诺书外，一直都违背承诺继续欠租不还。在长期追讨未果的情况下，2017年12月15日林建伟向潘展春送达了《中止房屋租赁合同及催交欠款通知》，潘展春当场只是在通知书上签名签收，并没有作出任何回复和退回房屋的表示。通知送达后，潘展春继续置之不理，没有联系林建伟商讨，也没有做出终止合同、退回房屋、还清欠款的实质性回应，双方没有接触，也没有办理任何口头和书面上的退房交接手续。潘展春继续使用涉案房屋，并叫工程队继续施工。2017年12月21日下午约4时，林建伟到房屋工地查看，发觉有工程队在施工。因潘展春欠租赖账，又占用房屋不肯退，于是，林建伟在房屋施工现场打电话叫来潘展春及其弟弟潘永山（管工地），告知在双方未协商解决欠租问题前，工程队必须停工撤出，待双方协商有结果后方能施工。见林建伟态度坚决，潘展春当场叫施工队停工。为防止工程队偷偷施工，影响双方协商，林建伟另买新锁当场将院子后门暂时锁上，留下院子前大门给潘展春一方人员继续出入使用（之前，前后大门一直是潘展春配锁出入）。一审庭审时，潘展春也确认只是后门被锁3天，前大门未锁，自己有前门钥匙可继续出入。在这种情况下，潘展春第二天主动约林建伟到其办公室协商，希望继续租用涉案房屋将项目做下去，以免前期装修投入受到损失。经双方口头协商，将潘展春还清欠租截止期限定在2018年5月1日，如逾期还不了，则双方终止房屋租赁合同，退回房屋，善后工作按双方签订的《房屋租赁合同》办理。协商后，林建伟遂于2017年2月23日与潘永山一起将后门锁打开（上锁前后仅2天半）。双方协商后，由于潘展春方一直未能在承诺期内付租，2018年4月24日潘展春与林建伟签订了截止至2018年4月24日的欠租确认书，2018年5月2日潘展春作为租赁方代表向业主林建伟出具了“终止及解除该房屋合同，退回房屋”的书面函。至此，双方正式办理了确认欠租，终止及解除租赁合同、退房手续。2017年12月15日的《中止房屋租赁合同及催交欠款通知》只是双方往来的一份通知，双方并没有按通知内容实施，没有办理任何口头或书面的退租退房手续，潘展春继续使用该房屋，并叫施工队继续施工，所有物品继续放置在该房屋。潘展春认为其签收通知当日即是退房日的依据与事实不符。一审庭审中，潘展春也没有提交退房的证据。既然潘展春认为2017年12月15日其签收通知当日就是退房日，那为何退房退租后，潘展春还于2018年4月24日与林建伟签订确认2017年4月至2018年4月24日的欠租情况？并于2018年5月2日向林建伟出具当日“终止及解除该房屋租赁合同，退回房屋”的书面函？一审庭审时，双方已确认潘展春自己有院子前大门钥匙，可自由出入使用涉案房屋。林建伟并没有限制阻止潘展春一方人员和物品的自由出入。当时锁后门只是个暂时行为，是为了双方能就所欠租金和是否继续履行合同更好地协商解决。潘展春称其2017年12月15日已退房，而林建伟在一个星期后的12月21日至23日锁后门，导致其失去使用涉案房屋的权利，自相矛盾。三、潘展春单方违约，造成林建伟直接经济损失180000元，潘展春应赔偿合同违约金180000元。2015年7月6日，双方签订的是租期10年的《房屋租赁合同》。应潘展春的要求，为减轻潘展春初期投入资金压力，林建伟同意免收1年4个月装修期的租金135600元；及租期头二年优惠少收30平方米面积租金43200元。但潘展春违反合同，从2017年4月起至2018年4月24日止连续拖欠12个月租金346500元，滞纳金585155元。期间，林建伟一直追讨，但潘展春除出具欠条承诺还款外，一直单方违约，未在承诺期限内还款，且越欠越多，直到2018年5月1日双方商定的还款截止日，潘展春迫于无能力偿还欠租，才向林建伟出具“同意终止及解除该房屋合同，退回房屋”的书面函。从签订租房合同至终止合同退房，潘展春只是履约2年10个月。根据双方签订的《房屋租赁合同》第2条、第7条第2点、第8条，以及《中华人民共和国合同法》相关条款，潘展春已是单方违约，并造成林建伟直接经济损失180000元。潘展春应支付违约金180000元，以冲抵其所造成的经济损失180000元。四、合同约定的违约金、滞纳金是双方的真实意思表示。合同中约定“每逾期一天按逾期金额1%收滞纳金”，并没有约定拖欠租金的滞纳金按银行同期利率计算。潘展春拖欠租金长达12个月，应按照合同约定支付滞纳金。潘展春主张应按银行同期利率计算滞纳金没有法律依据。涉案《房屋租赁合同》合法有效，林建伟主张潘展春、梁丹丹、刘双赔偿有事实依据，应予支持。综上，请求：1.维持一审判决关于合同解除时间及相应租金的认定；2.潘展春支付违约金180000元；3.案件所有诉讼费由潘展春承担。梁丹丹答辩称：林建伟在答辩状中要求潘展春与梁丹丹、刘双均承担赔偿责任错误。根据合同相对性原则，涉案《房屋租赁合同》与梁丹丹无关。一审判决梁丹丹无需承担违约责任，林建伟没有对此提出上诉。潘展春也只是就租金的计算方法提出上诉，没有主张梁丹丹承担违约责任。因此，涉案纠纷与梁丹丹无关。至于潘展春与林建伟之间的纠纷，由法院依法处理。林建伟向一审法院起诉请求：1.潘展春、梁丹丹、刘双一次性付清拖欠林建伟（截止至2018年4月24日）房屋租金324550元，滞纳金585155元；2.潘展春、梁丹丹、刘双一次性付清违约金180000元，冲抵已交押金60000元后，还应支付120000元；3.潘展春、梁丹丹、刘双在判决后3个月内按林建伟房屋原貌、原结构及水电排污设施、外围墙恢复，或一次性付清林建伟恢复原状所需的所有费用，由林建伟自行恢复；4.潘展春、梁丹丹、刘双支付林建伟垫付的所有诉讼费用。一审法院查明事实：2015年7月6日，林建伟与潘展春签订了《房屋租赁合同》，约定：潘展春（乙方）租赁林建伟（甲方）位于湛江市赤坎区xx路**xx小区**房屋用于经营美容、养生之用，租期从2015年7月6日起至2025年7月6日止。根据合同第二条及十四条，双方约定第一、二年租金为35700元/月，第三年为37485元/月，第四年为39359元/月等。乙方每月1日交付当月租金，每逾期一天按逾期金额1%收滞纳金。逾期30天即视乙方违约，本合同自动解除，甲方从解除次日收回楼房，不退返乙方所交付的违约保证金60000元，并追索乙方所欠租金及滞纳金，乙方须全部交清所欠款项方能撤场。合同第五条约定，房屋的装修、维修与养护由乙方自负。乙方不可损坏房屋原有结构及外墙装修，如需更改须经过甲方同意方能施工。甲方有权对该房屋设备使用进行监督检查，乙方应积极协助。因乙方管理不善造成房屋及相连设施损失和维修，由乙方承担责任并赔偿所有损失。租赁合同解除时乙方除自费照原样恢复外，房屋及外围乙方所铺设的不动产部分，乙方不能拆除，并无偿留给甲方（电器及其他活动设备乙方可自行拆除）。合同第七条第五款约定，租期内，乙方违反本合同第二、四、五条之规定的，即视为乙方违约，甲方可单方终止合同，收回房屋，并扣取乙方违约金。造成甲方损失的，由乙方全额负责，甲方有权扣除房屋租赁押金作为赔偿金。第八条约定：任一方单方违约，由责任方按抵押金的3倍一次性赔偿给对方180000元。第十条约定：租期结束后乙方没有违约并履行第五条，付清所有款项，撤场完毕经双方签字认可后，次日甲方退回乙方押金。如甲方拖延则按押金1%日标准赔偿乙方滞纳金。租期内出现乙方违约，押金即转为违约金由甲方扣除，不足部分另外补交。合同签订当日，林建伟收取了潘展春支付的首月租金33900元及押金60000元。潘展春于2017年4月份开始陆续不按时交租。2017年12月15日，林建伟向潘展春、潘永山暨壹家院美容养生会所股东发出《中止房屋租赁合同及催收欠款通知书》，主要内容：因潘展春方多月拖欠租金，已构成单方违约，合同自动解除，并要求对方清空堆放在房屋的所有物品，付清所欠房租177867元、滞纳金201017元以及违约金12万元、经济损失178800元，并按房屋及围墙原样原貌和内部结构恢复原貌。该通知书同时附有林建伟关于潘展春方所欠租金及滞纳金计算方法，以及林建伟关于房屋恢复原样整修预算及房屋外观的照片等材料。潘展春于2017年12月15日签收上述通知书及附件材料。2017年12月28日，潘展春向林建伟出具一份《欠租付款协议》，内容为“现所欠林建伟先生房租177865元，现潘展春方于2018年1月1日前付清所欠房租”。2018年4月24日，林建伟与潘展春签署《确认书》，主要内容为：“经双方核对，潘展春、壹家院美容院其他股东共欠林建伟2017年4月至2018年4月24日租金为346550元，滞纳金585155元，共计931705元，潘展春方所欠林建伟租金、滞纳金于2018年5月1日前全部付清。”潘展春在《确认书》上签名，并注明“经核对共欠林建伟先生346550元租金未付，滞纳金另再核准”。2018年5月2日潘展春向林建伟书面确认如下内容：“我代表壹家院美容院会所于2015年7月6日与贵方签订《房屋租赁合同》，租赁地址：湛江市cxx路xx号xx小区xx号房屋作为我方经营场所，租赁期十年，由于我方原因，自2017年4月起拖欠近十个月房屋30多万元，考虑到我方目前的经济状况，我方同意自2018年5月2日起，终止及解除该房屋租赁合同，退回房屋给贵方。今后该房屋的所有权利一概与我无关。”诉讼中，双方对潘展春至2017年12月15日欠租共177865元予以认可（包括潘展春于2017年7月30日、9月15日、10月17日分别向林建伟支付30000元、20000元、30000元）。但潘展春抗辩双方已于2017年12月15日解除涉案合同，其不该支付2017年12月15日之后的租金。庭审中，根据林建伟与潘展春确认，租金按合同签订日来按年计算：2016年7月6日到2017年7月5日按33900元计算，2017年7月6日至2018年7月5日按每月37485元计算。在林建伟向一审法院提交的书面材料中，林建伟自认因潘展春方赖账，其于2017年12月21日将涉案房屋后门锁门三日，2017年12月23日开门。庭审中，林建伟确认于2018年5月份将涉案房屋重新出租，新的承租人已将涉案房屋内部全部重新装修。林建伟同时确认在潘展春承租涉案房屋期间，林建伟每月至少到涉案房屋查看1-2次。另查明，在庭审中，潘展春认为违约金过高，请求法院依法调整。再查明，一审法院函询湛江市自然资源局，湛江市自然资源局于2019年11月14日向一审法院作出《湛江市自然资源局归湛江市赤坎区xx路xx号xx小区xx号房屋建设有关问题的复函》，认为湛江市赤坎区xx路xx号xx小区xx号房屋于1997年6月16日已取得原湛江市城市规划局的《工程建设临时通知书》，即已取得行政许可。还查明，林建伟于2019年11月1日向一审法院提交《要求鉴定恢复房屋原样原貌费用的申请》，申请对涉案房屋恢复原状的费用进行鉴定，鉴定事项包括整栋楼外墙铲底后重贴瓷砖及重铺屋顶琉璃瓦等7项事项。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。林建伟与潘展春签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，林建伟已依约将房屋交付潘展春使用，但潘展春未依约支付租金，显属违约，应承担违约责任。关于租金的认定问题。虽然林建伟于2017年12月15日向潘展春发出《中止房屋租赁合同及催交欠款通知》，声明因潘展春方违约，合同已自动解除。但根据双方于2018年4月24日签署的《确认书》中潘展春手写“经核对共欠林建伟先生346550元租金未付”的内容，以及潘展春于2018年5月2日向林建伟确认的如下内容“由于我方原因，自2017年4月起拖欠近十个月房屋30多万元，考虑到我方目前的经济情况，我方同意自2018年5月2日起，终止及解除该房屋租赁合同，退回房屋给贵方”，可推定双方在2017年12月15日后仍然继续履行涉案合同。潘展春抗辩根据《中止房屋租赁合同及催交欠款通知》，以及林建伟在2017年12月20日左右将涉案房屋锁门的行为，可证明涉案《房屋租赁合同》已于2017年12月15日解除。一审法院认为，在涉案《房屋租赁合同》已解除且潘展春没有继续使用涉案房屋的情况下，潘展春仍然与林建伟确认2017年12月15日至2018年4月24日期间的欠租情况，有违常理，且其不能提供证据证明其已于2017年12月15日搬离涉案房屋，故对潘展春上述抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。一审法院依法认定潘展春在2017年12月15日之后仍在使用涉案房屋，应继续向林建伟支付租金。林建伟根据双方签订的《确认书》请求租金至2018年4月24日，依据充分，一审法院予以支持。双方对潘展春至2017年12月15日所欠租金为177865元，以及2017年7月6日至2018年7月5日的每月租金为37485元无异议，一审法院予以确认。因此，2017年12月份至2018年4月份租金均为每月37485元，则每日为1249.5元。鉴于林建伟承认其于2017年12月21日将涉案房屋上锁，但又不能举证证明其何时开锁，故一审法院酌情认定在潘展春应付租金中扣减2017年12月21日至2017年12月31日的房租。故扣除2017年12月21日至2017年12月31日的房租以及潘展春在2018年5月11日支付的22000元后，截止至2018年4月24日，潘展春尚欠林建伟租金为304555.5元（177865元+1249.5元/天×5天+37485元/月×3个月+1249.5元/天×24天-22000元）。关于违约金（滞纳金）的认定的问题。因潘展春不按时交租，已构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条的约定，若潘展春逾期交租，则应按日向林建伟支付“滞纳金”。根据该条款的意思表示，该“滞纳金”实际上是“逾期交付租金的违约金”。庭审中，潘展春认为违约金过高，请求予以调整。根据当事人的实际损失，兼顾合同的履行情况，结合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，一审法院酌定按月利率2%计算违约金。潘展春于2017年7月30日、9月15日、10月17日分别向林建伟支付30000元、20000元、30000元，但未说明具体抵扣哪一个月租金，故应从最早欠租月份开始抵扣。结合双方签订的《确认书》，违约金按月利率2%计算如下：（1）2017年4、5月份违约金为644元（以17800元为基数，从2017年6月7日算至2017年7月30日）；（2）2017年6月违约金为2082.56元（以12200元为基数，自2017年6月1日至2017年7月30日；以20000元为基数，自2017年6月1日算至2017年9月15日；以1700元为基数，自2017年6月1日算至2017年10月17日；）；（3）2017年7月份违约金为3900.63元（以28300元为基数，自2017年7月1日算至2017年10月17日；以9185元为基数，自2017年7月1日算至2018年4月24日）；（4）2017年8月份违约金为6705.69元（以37485元为基数，自2017年8月1日算至2018年4月24日）；（5）2017年9月份违约金为5927.13元（以37485元为基数，自2017年9月1日算至2018年4月24日）；（6）2017年10月份违约金为5173.68元（以37485元为基数，自2017年10月1日算至2018年4月24日）；（7）2017年11月份违约金为4395.12元（以37485元为基数，自2017年11月1日算至2018年4月24日）；（8）2017年12月份违约金为1820.83元（以18742.5元为基数，自2017年12月1日算至2018年4月24日）；（9）2018年1月份违约金为2863.1元（以37485元为基数，自2018年1月1日算至2018年4月24日）；（10）2018年2月份违约金为2084.54元（以37485元为基数，自2018年2月1日算至2018年4月24日）；（11）2018年3月份违约金为1381.32元（以37485元为基数，自2018年3月1日算至2018年4月24日）；（12）2018年4月份违约金为482.2元（以29988元为基数，自2018年4月1日算至2018年4月24日），综上，潘展春需向林建伟支付违约金为37460.8元。潘展春在签订合同时向林建伟交付了60000元作为押金，根据《房屋租赁合同》第十条约定：租期内如乙方出现违约情况，押金可作为赔偿金或者在乙方违约后转为违约金，故潘展春支付的60000元押金可用于扣除其应支付的违约金，相互抵销之后，尚余22539.2元（60000元-37460.8元），故林建伟关于潘展春支付违约金（滞纳金）的请求，因缺乏依据，一审法院不予支持。因潘展春请求将押金抵作租金予以扣除，故一审法院确认潘展春须向林建伟支付租金共计282016.3元（304555.5元-22539.2元）。林建伟请求租金超过上述范围部分，一审法院不予支持。关于林建伟申请对恢复原状的费用进行鉴定以及请求潘展春支付涉案房屋恢复原状的费用的问题。首先，林建伟自认在2018年5月份已重新将涉案房屋整栋出租，新的承租人对房屋内部进行了整体装修，且林建伟未能提供有效证据证明房屋出租前及收回时状态，其申请评估所要依据的现实基础已不存在，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，林建伟申请对涉案房屋内部恢复原状的费用进行评估，一审法院不予准许，同时，因涉案房屋内部已被新的承租人重新装修，故房屋内部恢复原状已无必要，林建伟请求潘展春支付恢复涉案房屋内部原状的费用，缺乏依据，一审法院不予支持。其次，根据《房屋租赁合同》第五条“房屋的装修、维修与养护由乙方自负。乙方不可损坏房屋原有结构及外墙装修，如需更改须经过甲方同意方能施工”的约定，林建伟在潘展春承租期间多次到涉案房屋查看，对潘展春改造房屋外观应知情，本案无证据显示林建伟曾就此提出异议，应推定林建伟同意潘展春对房屋外观原貌进行改造。故林建伟申请对恢复房屋外观相关费用进行评估，一审法院不予准许，同时，林建伟要求潘展春支付恢复房屋外观原貌相关费用，缺乏依据，一审法院不予支持。关于梁丹丹、刘双是否应承担《房屋租赁合同》债务的问题。《房屋租赁合同》的签订者为林建伟及潘展春，根据合同的相对性原则，林建伟不能依据《房屋租赁合同》向本案的梁丹丹、刘双主张支付租金及相关违约责任，故林建伟请求梁丹丹、刘双与潘展春共同支付租金及违约金等相关费用，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条的规定，判决：一、限潘展春于判决生效之日起十日内向林建伟支付租金282016.3元；二、驳回林建伟其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14067.34元，由林建伟负担8555.34元，潘展春负担5512元。本院二审期间，林建伟提交湛江市赤坎区壹家院美容会所《营业执照》，拟证明壹家院美容会所已注册成立。经质证，梁丹丹认为上述证据与本案无关。本院经审查认为，林建伟提交的上述证据不属于法律规定的新的证据，且上述证据对本案基本事实的认定无影响，故本院不予采纳。本院二审期间，潘展春、梁丹丹没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决关于“根据合同第二条及十四条，双方约定第一、二年租金为35700元/月，第三年为37485元/月，第四年为39359元/月等”的事实认定有误，本院纠正认定为：根据合同第二条及十四条，双方约定第一、二年租金为33900元/月，第三年起按实际建筑面积计租（即第三年起点租金为：595m2×60元/m2=35700元/月），从第三年至第六年，月租从起点租金35700元/月起，每年递增5%，第七年至第十年租金参照当年周边同类铺面平均租价及物价指数，双方重新商定。租金递增率不能超过当年物价指数增长率。一审判决查明的其他事实，本院予以确认。另查明，林建伟于2017年12月15日发出的《中止房屋租赁合同及催收欠款通知书》载明：现林建伟正式通知潘展春2017年12月15日起合同终止，林建伟收回所租赁房屋，所有善后工作按双方签订的合同条款办理。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人潘展春的上诉理由，被上诉人林建伟的答辩意见和原审被告梁丹丹的意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于租金应计至何时的问题。涉案《房屋租赁合同》约定潘展春逾期30天支付租金，合同自动解除，林建伟从解除次日收回楼房。由于潘展春自2017年4月开始不按时交租，故合同约定的合同解除的条件成就，林建伟可以解除合同。潘展春于2017年12月15日收到林建伟发出的《中止房屋租赁合同及催收欠款通知书》，该通知载明林建伟正式通知潘展春合同于2017年12月15日终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案《房屋租赁合同》于2017年12月15日解除。潘展春主张其自2017年12月15日起失去使用涉案房屋的权利。但潘展春没有提供证据证明其已于2017年12月15日将涉案房屋返还林建伟，且涉案房屋有前后2个门出入，林建伟虽于2017年12月21日将涉案房屋的后门锁上，但潘展春于2018年4月24日与林建伟签订的《确认书》，确认涉案房屋租金计至2018年4月24日。由此可见，涉案《房屋租赁合同》解除后，林建伟与潘展春达成协议，潘展春继续承租涉案房屋，且租金是按照每月37485元计至2018年4月24日。故一审法院认定潘展春尚欠的租金应计至2018年4月24日，并鉴于林建伟的锁门行为，而酌减2017年12月21日至2017年12月31日的租金，再扣除潘展春在2018年5月11日支付的22000元后，潘展春尚欠租金为304555.5元并无不当。潘展春上诉主张租金应计至2017年12月15日，其尚欠的租金为155865元的依据不足，本院不予支持。二、关于一审判决认定的违约金是否过高、应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，合同约定若潘展春逾期支付租金，每逾期一天按逾期金额1%计付滞纳金（违约金）。潘展春在一审时认为合同约定的违约金过高，请求予以调整。据此，一审法院考虑到当事人的实际损失，兼顾合同的履行情况，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，酌定按照月利率2%计算违约金。故一审法院已对合同约定的违约金作出调整。潘展春上诉认为一审判决认定的违约金计算标准过高，应调整为按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算违约金。但潘展春没有提供证据证明一审判决调整为按照月利率2%计算的违约金仍然过分高于造成的损失，故对其上诉主张，本院不予支持。一审法院以逾期金额按照月利率2%计算至2018年4月24日的违约金为37460.8元并无不当。林建伟对一审判决未提出上诉，故其在答辩时关于潘展春、梁丹丹、刘双应向其支付违约金180000元的主张，不属于二审案件审理范围。综上所述，截止至2018年4月24日，潘展春尚欠的租金为304555.5元及应支付的违约金为37460.8元。潘展春已支付的60000元押金扣除违约金后，余款可用于扣除部分租金，即潘展春尚欠的租金为282016.3元。潘展春的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3964.39元，由上诉人潘展春负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年十一月二十六日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。