德阳市旌阳区人民法院   民事判决书                       案由                   物业服务合同纠纷                   案号                   （2020）川0603民初4225号                         当           事           人                   原告                   原告：德阳市杰新物业管理有限责任公司,住所地四川省德阳市金山街**,统一社会信用代码915106007891058105。           法定代表人:黄建国,该公司经理。           委托诉讼代理人:谢丽琼,四川凯晴律师事务所律师。           委托诉讼代理人:陈秀兰,四川凯晴律师事务所律师。                         被告                   被告：康进，女，1975年5月25日出生，汉族，户籍所在地四川省德阳市旌阳区虹山街********，现住四川省德阳市旌阳区嘉陵江西路********，公民身份号码5106021975********。           委托诉讼代理人：贺锟（系康进配偶），男，1972年9月18日出生，汉族，户籍所在户籍所在地四川省德阳市旌阳区岷山路一段********，，现住四川省德阳市旌阳区嘉陵江西路********号码5106021972********。                         诉辩主张                   原告           诉称                   德阳市杰新物业管理有限责任公司（以下简称杰新物业公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物服费94元/月*32月=3008元、垃圾清运费8元/月*32月=256元、违约金271元，合计3535元。违约金自起诉之日起以3752元为基数按每日0.3‰支付至本金付清之日，垃圾清运费自违约之日起按同期银行贷款利率支付利息至本金付清之日（审理过程中,原告自愿将该项诉讼请求变更为判令被告向原告支付物服费2707元、垃圾清运费256元，合计2963元）；2.本案诉讼费由被告承担。           事实及理由：原告杰新物业公司与四川新杰实业有限公司（以下简称新杰公司）签订《“艺墅南岸”“香槟公寓”前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限为2011年4月8日起至该小区业主委员会成立之日至重新选聘新的物业管理企业起终止，并约定收取费用标准为多层住宅原告按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取，若业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，自逾期之日起按每天0.3‰缴纳违约金。后原告于2019年8月31日撤离“艺墅南岸”小区，但被告自2017年1月1日就未按合同约定向原告支付物业服务费及垃圾清运费，在多次催收后被告仍不履行合同义务，被告的行为严重损害了原告的权益，为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。                         被告           辩称                   2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业费等才未交的，此前的物业费是全部交清了的，此种情况都是因为原告在小区的服务质量未达到合同约定标准。主要为：1.房屋质量问题多次要求原告找开发商进行维修而被拖延后仅实施了一次维修，且仍未解决外墙渗水问题导致损失；2.安防管理和门禁管理存在隐患，外来人员随意进入小区，摄像头损坏长期不维修，答辩人停放在单元门口通道的电动车及家中财物被盗，无法锁定罪犯；3.公共区域的清洁卫生和绿化维护均不到位：楼道卫生长期打扫不到位、2栋不收费的自行车库长期未清扫、2栋1楼住户下水管道漏水多次反映无果、4栋1单元楼道门拉手损坏长期得不到维护、声控照明开关经常损坏得不到及时维修、绿化管理差。                         查明事实                   房屋           地址                   德阳市区嘉陵江西路269号           新杰大学城一期4栋1-4-2号（房屋面积117.340m²）                   欠费           时间                   32个月                         收费           标准                   物业服务费0.8元/月·m²           垃圾清运费8元/月                   欠费           金额                   物业服务费3008元           垃圾清运费256元                         是否订立物业服务合同                   þ是    □否    □其他                         是否提供物业服务                   þ是    □否    □其他                         其他           事实                   2011年4月8日，新杰公司（甲方）与原告（乙方）签订《“艺墅南岸”“香槟公寓”前期物业管理委托合同》，主要约定：1.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。2.委托管理事项房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房；共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不包括室内私人财物、现金等；负责向业主和物业使用人收取各项费用：物业管理服务费、公摊水电费、生活垃圾处置费等其他代收代缴费用；在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担。3.委托管理期限为2011年4月8日起至该小区业委会成立之日至重新选聘新的物业管理企业起终止。4.物业管理服务质量公共环境：优美、整洁、舒适、干净；保安：维护小区周边良好秩序；急修：快、好；业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%。5.多层住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米0.8元计算。6.物业管理服务费每半年收取一次（每年6月底与12月底收取下期物业费）。7.业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.3‰交纳违约金。           庭审中，被告向本院提交了：1.德阳市公安局旌阳区分局工农村派出所受案回执、小区业主证明、成都鸿辉物业管理有限责任公司德阳分公司工作记录；2.均为复制件的：自拍照片、艺墅南岸小区业主委员会公告（2019年6月26日）、艺墅南岸业委会关于小区相关问题督促告知的函、艺墅南岸业委会关于小区相关问题反馈的函。上述证据拟用于证明原告服务、安防未到位。                         裁判           理由                   本院认为，建设单位新杰公司依法与原告杰新物业公司签订的《“艺墅南岸”“香槟公寓”前期物业管理委托合同》，对全体业主具有约束力。原告从2011年4月8日起至2019年8月31日止为艺墅南岸小区提供物业服务，物业服务具有多方面、重复性、长期性等特点，提供的物业服务针对的是一个小区的整体环境，且与小区硬件设施等密切相关，不宜以某一时间点或某一暂时性的状态评价物业服务质量，被告作为该小区业主，应向原告交纳物业服务费。案涉《“艺墅南岸”“香槟公寓”前期物业管理委托合同》约定了收费标准，案涉被告住宅房屋收费标准为每月每平方米0.8元，原告提供了物业服务，被告应当交纳物业服务费；垃圾清运费按每月8元代收，被告应交纳。被告欠付物业服务费为3008元，垃圾清运费为256元。原告自愿放弃部分物业服务费，收取2707元，不违反法律的强制性规定，本院予以准许。           关于被告抗辩的原告服务质量差故不交物业服务费的理由，本院认为，原告作为物业服务企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业服务后，有权按约及时取得相应的物业服务费；被告在实际接受了原告的物业服务后，理应及时按约支付相应的物业服务费，物业服务涉及小区公共建设与管理，职责是多方面、长期性的。按时交纳物业服务费是小区全体业主获得物业服务的保障和前提之一。如果物业服务企业提供的服务不符合物业服务合同约定的质量标准，业主可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”以及其他有关法律规定依法主张权利，而不能以此为由拒交物业服务费。                         裁判           依据                   《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条。                         裁判           主文                   被告康进于本判决生效之日起十日内支付原告德阳市杰新物业管理有限责任公司款项2963元（物业服务费2707元+垃圾清运费256元）。           本案减征案件受理费25元，由被告康进负担。           本判决为终审判决。                 审  判  员    方显琼           二〇二〇年十一月十六日      法官助理    何松满    书  记  员    张敏