广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终2309号上诉人（原审原告）：陈梓轩，男。委托代理人：何富杰、许志华，均系广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地：广州市越秀区吉祥路**。法定代表人：郭昊羽，局长。委托代理人：刘伯权，广州市规划和自然资源局番禺区分局工作人员。委托代理人：梁菁，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人陈梓轩因诉被上诉人广州市规划和自然资源局不动产登记纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2020）粤7101行初941号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年8月11日，广州番禺海怡房地产开发有限公司作为甲方（卖方），与陈梓轩作为乙方（买方）签订编号为201008130415的《商品房预售合同》，约定陈梓轩向广州番禺海怡房地产开发有限公司预购买广州市番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401房等内容。同日，广州番禺海怡房地产开发有限公司作为甲方（卖方），与陈梓轩作为乙方（买方）签订编号为20100813042X的《商品房预售合同》，约定陈梓轩向广州番禺海怡房地产开发有限公司预购买广州市番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯405房等内容。同日，广州番禺海怡房地产开发有限公司作为甲方（卖方），与陈梓轩作为乙方（买方）签订编号为201008130449的《商品房预售合同》，约定陈梓轩向广州番禺海怡房地产开发有限公司预购买广州市番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯406房等内容。上述三份《商品房预售合同》附件中，分别有预售合同所涉预售房产的平面层图。平面层图中显示：番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401房、405房及406房中的每一套房屋均有独立的墙体，且每一套房屋的墙体上均各自有一个通向房屋外的走廊区域的通道。2011年2月15日，国土资源测绘部门出具的《房地产分户图》显示，番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401房具有明确的界址范围，套内建筑面积72.6028平方米，共有分摊面积23.8425平方米，不封闭阳台12.86**平方米，该房部分界址边线与房屋区域外的走廊区域相邻。同日，国土资源测绘部门出具的《房地产分户图》显示，番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯405房具有明确的界址范围，套内建筑面积69.4424平方米，共有分摊面积22.8039平方米，不封闭阳台10.70**平方米，该房部分界址边线与房屋区域外的走廊区域相邻。同日，国土资源测绘部门出具的《房地产分户图》显示，番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯406房具有明确的界址范围，套内建筑面积67.0024平方米，共有分摊面积22.0026平方米，不封闭阳台0平方米，该房部分界址边线与房屋区域外的走廊区域相邻。2011年2月18日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《房地产预告登记证明》，记载：陈梓轩为预告登记权利人，广州番禺海怡房地产开发有限公司为预告登记义务人；房屋坐落：海怡半岛花园海怡一号园6栋2梯4层401房；预告登记业务种类：预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记；预告登记依据合同号：商品房买卖合同号201008130415。同日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《房地产预告登记证明》，记载：陈梓轩为预告登记权利人，广州番禺海怡房地产开发有限公司为预告登记义务人；房屋坐落：海怡半岛花园海怡一号园6栋2梯4层405房；预告登记业务种类：预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记；预告登记依据合同号：商品房买卖合同号20100813042X。2011年2月23日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《房地产预告登记证明》，记载：陈梓轩为预告登记权利人，广州番禺海怡房地产开发有限公司为预告登记义务人；房屋坐落：海怡半岛花园海怡一号园6栋2梯4层406房；预告登记业务种类：预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记；预告登记依据合同号：商品房买卖合同号201008130449。2011年6月2日，广州市房地产交易登记中心向广州番禺海怡房地产开发有限公司作出《广州市房地产初始登记告知书》，告知其申请的位于番禺区沙溪大道480号海怡半岛花园海怡一号园6栋房屋的初始登记，已核准登记。予以核准登记的房屋状况以该告知书所附《房屋清单》为准。2012年2月25日，陈梓轩作为房产买方，与广州番禺海怡房地产开发有限公司作为房产卖方，共同向房地产登记管理部门申请办理广州市番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401房、405房、406房的房产买卖转移登记。2012年6月13日，原广州市国土资源和房屋管理局分别作出登记字号为12登记02324227、12登记02324228、12登记02324229的房地产权属登记，分别登记陈梓轩为广州市番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401、405、406房的权属人。2019年9月24日，陈梓轩委托律师代理人向广州市番禺区不动产登记中心申请办理位于番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401、405、406房的更正登记，要求将上述三个房地产权证更正登记为一个房地产权证。其提交了房产证、业主身份证、委托公证书、广州市不动产登记申请表、更正登记申请书、指派函、律师职业资格证及身份证（何富杰、许志华）。同日，广州市番禺区不动产登记中心作出《不予受理告知书》，主要内容如下：陈梓轩申请办理位于番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401、405、406房的更正登记，提交了房产证、业主身份证、委托公证书、广州市不动产登记申请表、更正登记申请书、指派函、律师职业资格证及身份证（何富杰、许志华）。经核查：陈梓轩的申请材料不齐全。具体理由如下：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证书登记确有错误的材料；（三）其他必要材料”。根据提交申请材料，目前尚欠缺证实登记确有错误的相关材料及编制二维码的不动产图纸。根据《不动产登记暂行条例》第十七条第（三）项：“申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容”，现我中心决定不予受理。如对本告知书不服，可于收到本告知书之日起60日内向市人民政府申请行政复议或者六个月内向法院提起行政诉讼。2019年12月3日，陈梓轩再次向广州市番禺区不动产登记中心申请办理涉案房产的不动产更正登记，并补充提交了《房屋现状的视频材料》，广州市番禺区不动产登记中心当日作出与2019年9月24日出具的《不予受理告知书》处理内容一致的另一份《不予受理告知书》。原告不服上述2019年12月3日的《不予受理告知书》，向原审法院提起行政诉讼。诉讼中，原告提供其主张的房屋现状的视频资料，还提供其主张的开发商的售楼宣传册。售楼宣传册显示：被宣传的房屋为仅有两个出口通向楼梯和电梯间的封闭结构房屋，并标有户型信息为：四房三厅三卫+工人套房。原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”据此，被告广州市规划和自然资源局作为广州市不动产登记管理部门，具有不动产登记的行政职责。《不动产登记暂行条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：……（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；……”《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”本案中，原告就番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401房、405房、406房分别与广州番禺海怡房地产开发有限公司签订独立的三个房产预售合同。上述三份《商品房预售合同》附件中，分别有预售合同所涉预售房产的平面层图。平面层图中显示：番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401房、405房及406房中的每一套房屋均有独立的墙体，且每一套房屋的墙体上均各自有一个通向房屋外的走廊区域的通道。国土资源测绘部门出具的《房地产分户图》显示，番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401房、405房及406房均各自具有明确的界址范围、套内建筑面积、共有分摊面积，每一套房屋均有部分界址边线与房屋区域外的走廊区域相邻。因此，涉案三套房产在预售约定中及实际测绘中均有独立的界址界限及使用区域，并各自有通向屋外走廊的出口，属于可独立登记产权的房产。2011年6月2日，广州市房地产交易登记中心作出《广州市房地产初始登记告知书》，证实广州市番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401房、405房及406房进行了房产初始登记。原告作为房产买受人，广州番禺海怡房地产开发有限公司作为房产出售人分别申请对广州市番禺区******海怡半岛花园海怡一号园6栋二梯401房、405房及406房每一套房屋进行房产买卖权属变更登记。若原告主张上述三套房屋已经连为一体的情况属实，则该情况仅属于房屋物理上某时段的实然状态，该情况是否属于应然状态，仍然缺乏法律依据支持。原告向被告提供的申请房产更正登记的申请资料，不能证实原登记内容错误。因此，被告在原告申请更正登记当日作出不予受理告知书，拒绝作出更正登记，并无不当。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告陈梓轩的诉讼请求。上诉人陈梓轩不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人要求上诉人补充提供编制二维码的不动产图纸，缺乏法律依据。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条第二款第（三）项规定的“其他必要材料”不应由被上诉人随意指定。《广州市国土资源和规划委员会关于印发的通知》第九十七条规定的申请材料并未要求更正登记申请人需要提供编制二维码的不动产图纸。被上诉人作出《不予受理告知书》缺乏法律依据，应予撤销。二、被上诉人并未受理上诉人的更正登记申请，更未基于受理行为作出同意更正或者拒绝更正的行政处理决定。是否应当受理与受理之后是否同意申请，属于两个不同的行政行为。原审判决未对《不予受理告知书》是否具有法律依据等进行合法性审查，反而对上诉人的更正登记申请进行实体评判，是代被上诉人预先作出行政处理，审理对象错误，超越审判职权范围，认定事实和适用法律错误，并作出错误判决。故上诉请求二审法院判决：1.撤销原审判决；2.撤销被上诉人作出的《不予受理告知书》，并责令被上诉人限期受理上诉人的不动产变更登记申请并依法作出处理；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人广州市规划和自然资源局二审答辩称：一、根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，被上诉人具有作出《不予受理告知书》的主体资格。二、被上诉人作出《不予受理告知书》的程序和内容均合法。上诉人申请办理涉案房屋变更登记，经审核，上诉人提交的申请材料欠缺证实登记确有错误的相关材料及编制二维码的不动产图纸，被上诉人当场作出《不予受理告知书》，一次性告知上诉人需要补正的全部内容，符合《不动产登记暂行条例》及其实施细则的规定。三、被上诉人核发涉案三个房地产权证程序、内容合法。综上所述，被上诉人作出《不予受理告知书》的主体、程序、内容合法。原审判决正确，应依法驳回上诉，维持原判。经审查，原审法院查明事实清楚，并有相应证据证明，本院予以确认。本院认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人申请更正登记的，除提交不动产权属证书外，还应当提交证实登记确有错误的材料和其他必要材料。本案中，上诉人申请更正登记的涉案三套房产，分别签订有独立的房产预售合同，且预售合同所附平面层图以及实际测绘图显示，每套房产有独立墙体以及通向屋外走廊的出口，可形成独立使用的特定空间，并具有唯一的房号，具备单独登记为房屋基本单元的法定条件。上诉人主张涉案三套房屋实际为一套房屋，被上诉人登记错误，申请更正登记为一套房，应当依据上述规定提交涉案三套房屋登记确有错误的必要材料。上诉人仅向被上诉人提交了房屋现状视频资料以及售楼宣传册，并未提交其他能证实涉案三套房屋的初始登记和转移登记确有错误的资料。被上诉人经审查，认为上诉人提交的申请材料欠缺登记确有错误的相关材料，作出《不予受理告知书》告知上诉人申请材料不齐全，不予受理，依法有据，并无不当。原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈梓轩负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭建军审 判 员 金 霞审 判 员 余树林二〇二〇年十一月二十七日法官助理 张宗芳书 记 员 何洁芬