广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0703执异41号 异议人：潘丰，男，1966年3月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：粟文喜，广西南国雄鹰律师事务所律师。 申请执行人：黄**杰，女，1983年11月2日出生，汉族，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：黄天余，广西政大律师事务所律师。 被执行人：李盛德，男，1959年5月12日出生，汉族，住南宁市江**。 被执行人：李达，男，1987年3月10日出生，汉族，住南宁市江**。 本院在执行黄**杰与李盛德、李达买卖合同纠纷一案中，异议人潘丰提出书面异议，本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人潘丰称，1、依法停止执行（2020）桂0703执227号《腾房迁出公告》，并将被执行人李达名下位于南宁市××中央××区××楼××房已经更换的门锁钥匙交付给申请人，交付该房产给申请人承租使用（使用期限至2039年10月17日）。事实和理由：钦北区法院受理的申请执行人黄**杰与被申请人李盛德、李达买卖合同纠纷一案，现法院裁定查封被执行人李达名下所有的位于南宁市××中央××区××楼××房，并作出《腾房迁出公告》。异议人作为该房产的承租人认为可继续承租使用该房屋，对此提出执行异议。异议人与梁兴燕、潘华镇合伙从事海鲜经营，2010年下半年开始与被执行人李盛德、李达父子建立海鲜产品买卖合同关系，李盛德、李达基本都能及时将货款支付给异议人，至2017年，开始出现拖欠货款的情形，2018年10月1日，异议人与李盛德、李达就拖欠货款进行对账核算，李盛德、李达父子向异议人出具《欠条》，确认拖欠异议人等人货款4004268元，并约定若不能按期付清货款的，李达愿以××路××号××区××号楼××号进行抵押。因李盛德、李达逾期未能将货款支付给异议人，异议人与两被执行人协商达成合意，将李达名下所有的位于南宁市××中央××区××楼××房出租给异议人使用，用于抵偿所欠异议人的债务。双方约定按年租金10万元计算，即月租金8333.33元，租赁期限20年，抵偿债务200万元。异议人与两被执行人于2019年10月18日签订《租赁合同》，并于同日向南宁市青秀区住房和城乡建设局办理《南宁市房屋租赁备案证明》，编号：南宁租证字第201911861号。随后被执行人李达即将该房产钥匙、购房合同、相关税费凭证、物业出入门禁等全部资料交付异议人，异议人与其他两位合伙人亦有商量如何处置、使用该房产。异议人潘丰对两被执行人享有合法债权，与两被执行人达成以租抵债的合同关系不违反法律强制性规定，相应租金也符合同地段租金水平，且双方为此办理了《南宁市房屋租赁备案证明》，异议人依法取得约定房产的承租使用权。对于两被执行人其他债务情况异议人并不了解，所办理的《南宁市房屋租赁备案证明》也先于本执行案，异议人的承租权应当得到优先保护。现钦北区法院作出（2020）桂0703执227号《腾房迁出公告》，要求异议人将案涉房屋腾空，并且法院将该房产房门锁更换，直接妨碍了异议人对该房屋的承租使用权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”及根据“买卖不破租赁”的原则，应当将该房产返还给异议人继续承租使用。为维护申请人合法权益，请求法院将已经更换的门锁钥匙交付给异议人，裁定准予异议人在承租期限内使用该房产。 异议人潘丰向本院提供如下证据： 1、《欠条》，证明异议人潘丰与梁兴燕、潘华镇在2018年10月已对被执行人享有债权； 2、《租赁合同》，证明异议人与被执行人李达于2019年10月18日签订租赁合同，约定李达将南宁市××中央××区××楼××房出租给异议人，每年租金10万元，租赁期限：从2019年10月18日至2039年10月17日止； 3、南宁市房屋租赁备案证明，证明异议人与被执行人就《租赁合同》向南宁市青秀区住房和城乡建设局进行备案公示； 4、营业执照，证明异议人潘丰与梁兴燕、潘华镇是以南宁振兴泉水产有限责任公司的名义开展水产品、海鲜产品经营。 申请执行人黄**杰称，异议人提出的执行异议没有任何事实和法律依据，法院应当驳回其请求，不予认定异议人与被执行人李达所谓的房屋租赁关系，继续执行拍卖南宁市××东盟中央××区××号楼××号房产。理由如下：1、申请执行人与被执行人李达的案件经过调解作出的民事调解书生效之后，被执行人李达为了逃避债务，与异议人潘丰恶意串通，签订了长达20年的《租赁合同》。从该合同的签订时间以及租金支付方式都可以看得出异议人与被执行人是属于恶意串通损害了第三人（申请执行人）的利益。根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，该合同属于无效的合同。2、异议人提交了一份所谓的《欠条》，称被执行人李达欠货款4004268元，李达予以承认。400万元的货款是非常大额的一笔款项，在交易过程中，应该有许多相关的书面手续来证实是存在交易的。但是异议人没有提交有其他任何证据予以辅证是真实存在这笔欠款的。仅凭简简单单一份《欠条》就主张有400万的货款，也没有经过法院诉讼或者公证处公证，申请执行人是不予认可的。3、就算真实存在所谓的400万欠款，但是该份《租赁合同》不属于真正的租赁合同，实际上是属于债权债务合同关系。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。而在本案当中，异议人根本没有支付租金，而是被执行人李达一方用房屋的使用权去抵偿异议人所谓200万元债权。所以该租赁合同实质上是抵债合同，而不是租赁合同关系，所以不能适用“买卖不破租赁”的原则。这个观点有最高人民法院的判例为证。4、根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”但是异议人潘丰并没有实际上占有使用该房产，该房产一直还是在被执行人李达的控制之下，由李达的妹妹在里面居住，屋内的物品还是被执行人李达的物品。所以异议人签订的租赁合同不是合法有效的，而且并没有占有使用该房产，不符合以上法律条文规定的情形。5、异议人虽然把此份《租赁合同》拿到南宁市青秀区住房和城乡建设局备案，但是该份《备案证明》落款盖章没有日期。另外申请执行人认为，此份合同本身就是无效的，就算备案也改变不了其无效的性质。另外就是根据此份合同的约定，由异议人承担纳税的义务。众所周知，房屋租赁是需要交纳税款的。现在异议人与被执行人签订所谓的租赁合同约定一次性支付20年租金200万元，200万的租金需要交纳的税款应该都有二三十万吧？但是异议人并没有提供相应的纳税证明，反过来证实了这份合同并不是真实有效的。综上所述，异议人的主张缺乏事实和法律依据，法院应当驳回其请求，维护申请执行人的合法权益。 被执行人李盛德、李达对异议人的异议均没有提出意见。 本院查明，原告黄**杰与被告李盛德、李达买卖合同纠纷一案经本院审理，于2019年7月22日作出（2019）桂0703民初1596号民事调解书：一、被告李盛德、李达连带偿还原告黄**杰带鱼货款本金870000元、律师费20000元，合计890000元。被告李盛德、李达定于2019年8月31日前偿还100000元，2019年9月1日起每月月底前偿还40000元，直至付清全部欠款给原告黄**杰；二、如被告李盛德、李达逾期任何一期还款的，原告黄**杰有权申请法院强制执行被告李盛德、李达尚欠的所有欠款，被告李盛德、李达还应以尚欠欠款为基数，从2019年2月15日起按月利率2%计算利息至欠款还清之日止；三、案件受理费13283元，减半收取6642元，由被告李盛德、李达负担（原告已预交，被告在清偿第二期欠款时一并加入付还给原告）。以上调解书发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，黄**杰于2020年2月26日向本院申请强制执行。本案进入执行程序后，本院于同年3月24日作出（2020）桂0703执227号《执行裁定书》，裁定将被执行人李达名下所有的位于南宁市××东盟中央××区××号楼××号［不动产登记证明号：邕房预字第××号；建筑面积145.55㎡］进行查封，期限为三年。同年7月22日，本院作出（2020）桂0703执227号《腾房迁出公告》，责令被执行人李达及房屋使用人于本公告张贴之日起十日内迁出、腾空房屋并将房屋钥匙交到本院。2020年11月4日，异议人向本院提出书面异议。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提出执行异议。异议人认为其享有涉案房屋租赁使用权，要求撤销腾房公告。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，从异议人潘丰提供的租赁合同、欠条及异议人的陈述看，被执行人李达系用其所有的涉案房屋20年的使用权来抵偿所欠潘丰等人的200万元欠款，该合同性质上应为房屋使用权抵偿合同，而非法律意义上的房屋租赁合同，潘丰作为房屋使用权抵偿合同的权利人不受合同法规定的“买卖不破租赁”原则的保护。其次，异议人在异议中称其已使用了涉案房屋，但就此并未提供证据，且本院执行法官于2020年10月13日向被执行人李盛德、李达调查查明，现涉案房屋仍由李达的妹妹居住使用，异议人并没有在本院查封之前即实际占用、使用涉案房屋。因此，异议人的异议不符合上述法律规定，综上，本院在取得对涉案房屋的处置权后，通知要求异议人限期迁出，具有法律依据。异议人以其对涉案房屋享有20年的租赁权为由要求撤销本院腾房公告的异议请求，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人潘丰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  梁卫兵 人民陪审员  林信杰 人民陪审员  林丽莉 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  章 艳