镇江经济开发区人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏1191执异107号异议人（被执行人）：镇江九福房地产开发有限公司，住所地镇江。法定代表人：李新铸,该公司董事长。申请执行人：镇江第二建筑工程有限公司，住所地镇江市。法定代表人：朱贤进，该公司总经理。本院在执行申请执行人镇江第二建筑工程有限公司（以下简称镇江二建）与被执行人镇江九福房地产开发有限公司（以下简称九福公司）建设工程施工合同纠纷一案中，九福公司就本院在执行过程中评估其名下位于镇江市谷阳路96号钻石铭苑16幢118室不动产提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。异议人向本院提出请求：重新对案涉房产进行评估。事实和理由：案涉房产评估机构的选择时间、地点及参与评估的机构名称未告知异议人，且系在异议人未有工作人员到场的情况下自行选择了评估机构；案涉房产评估的价值远远低于市场价值，相邻的16幢112、113室销售价格为每平方米11500元，周边的永隆商业街沿街商铺每平方米16000元至20000元。经审查查明：本院于2019年8月15日以(2019)苏1191民初2737号民事裁定书查封了九福公司名下案涉房产，查封期限为3年，自2019年8月15日至2022年8月14日。本院于2019年9月17日作出(2019)苏1191民初2737号民事调解书，该调解书主文为：一、被告镇江九福房地产开发有限公司结欠原告镇江第二建筑工程有限公司工程款8699465.02元，于2020年1月15日前付400万元，2020年6月30日前付4384881.27元，2022年1月15日前付15万元，2022年5月16日前付164583.75元。二、原告镇江第二建筑工程有限公司应按照双方签订的建设工程施工合同的约定履行维修义务。三、被告镇江九福房地产开发有限公司若有一期未按上述期限付款，则视为债权全部到期，原告镇江第二建筑工程有限公司可就全部债权扣除被告已经支付的部分向法院申请执行，且被告需另行承担自逾期付款之日起以未付款数额为基数，按年利率10%计算的违约金。四、案件受理费减半收取37965元，保全费5000元，合计42965元，由被告镇江九福房地产开发有限公司负担（于2020年6月30日前给付原告）。上述调解书生效后，九福公司未履行给付义务，镇江二建向本院申请强制执行。本院于2020年6月28日立案受理，案号为（2020）苏1191执848号。执行过程中，镇江二建于2020年8月4日向本院书面申请拍卖案涉房产并在申请书中载明，其不同意就案涉房产起拍价与九福公司进行议价，也不同意进行网络询价，同时也不同意双方选择评估机构进行评估，申请法院通过随机摇号的方式选择评估机构进行评估。本院于2020年9月1日通过全国法院询价评估系统以电子摇号的方式确定三家评估机构，其中江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称德道评估公司）为首选。本院于摇号当日在执行信息公开网上将选定的评估机构予以公示。本院于摇号当日出具委托书，委托德道评估公司对案涉房产进行评估并要求其于三十日内出具评估报告。2020年9月24日，本院向镇江二建与九福公司邮寄发出书面通知，通知双方当事人及评估机构于2020年9月29日到达案涉标的现场进行查勘。九福公司于同年9月25日签收该通知，但其并未按照通知要求前往评估现场。同年10月12日，德道评估公司作出《房地产估价报告》，载明案涉房产建筑面积为3123.37平方米，分摊土地面积443.40平方米，所在楼层为1-3层，总楼层为26层；规划用途为商业，土地用途为批发零售用地，除被镇江经济开发区人民法院查封外，没有其他查封，无抵押，无租赁，无共有权人，房屋处于空置状态；建筑结构为钢筋框架结构，房屋内给水、排水、供电、通讯等基本设施齐全，无电梯，室内为毛坯状态，房屋1-2层层高4.4米，3层层高4.2米，1-2层呈三角形，3层为临街半圆及三角形、面积较小，整体布局较不规则，室内承重柱较多且分布不均，其中二层南部布置多个设备配备间分散使用空间；整体看估价对象建筑物外观现代化，成新率高，室内层高较高，布局较不合理，建筑规模较大，采光通风较差，总体评价建筑物实体状况一般；经评估，以实地查勘日2020年9月29日为价值时点，案涉房地产评估价值为1801万元。本院于2020年10月14日将评估报告邮寄送达申请执行人与被执行人。九福公司于2020年10月15日签收评估报告。异议人九福公司于2020年10月19日以评估程序违法及评估价值过低为由向本院书面提起执行异议。2020年10月22日德道评估公司向本院出具《对九福公司异议申请书的答复》，称针对九福公司异议予以回复，其公司于2020年9月1日、9月24日分别收到法院的评估委托书及现场查勘通知书，进而开展该项目评估工作，受理程序合法；房地产因其不可移动，其所在位置的优劣是影响其价值的关键因素，对商业地产更是如此，往往一街之隔，甚至同一幢房产中的门面因所临主次街道不同，价值差异明显，就估价对象而言，在合理销售时也存在因位置不同而价格不同的现象；本次估价对象与异议人提到的16幢112、113室商铺及永隆商业临街商铺，这两处房屋与估价对象在位置、门面宽度、房屋布局、总层数、面积规模等方面存在明显差异，不具有可比性，异议人提出的商铺价格分别为11500元每平方、16000元-22000元每平方，本身价格悬殊接近两倍，可见即使同为临街商铺，价格也不等同，况且估价对象与其差异明显，综上，本次估价对象的市场价值是我们综合区位、实体、市场等各方面因素后独立、客观、公正的专业意见。本院将《对九福公司异议申请书的答复》邮寄送达异议人九福公司，其于2020年10月24日签收，签收后九福公司未提异议。本院认为：本案争议焦点为案涉房产的评估过程是否存在程序违法、是否应当重新评估。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”从该规定可以得出只有在当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合重新评估的条件。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定：“采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。”本院在申请执行人书面表示不同意协商确定评估机构的情况下，采取摇号方式从名单库中随机确定三家评估机构及顺序，选择评估机构的程序并不违法。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十八条规定：“评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。”从该规定可以得出当事人是否在场并不影响勘验的进行，且本案对评估现场勘验前，已书面通知异议人到场，异议人不到场，并不影响勘验的进行。本院在异议人对评估价值提出异议后已交由评估机构作出《对九福公司异议申请书的答复》予以书面说明并将该书面答复送达异议人，且评估价值仅仅是确定拍卖起拍价的一个参考因素，案涉房产的最终价值需要通过市场来确定。综上，异议人未能举证证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质，故本次评估程序合法有效，不符合重新评估的法定条件，异议人以评估程序违法为由请求重新评估，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回镇江九福房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向镇江市中级人民法院申请复议。审 判 长  李   平   波审 判 员  吴      强人民陪审员  翟   国   富二〇二〇年十一月十七日法官 助理  汪海涛书记员陈贝附：参考法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；……