河北省围场满族蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0828民初3811号 原告:承德凌云企业管理咨询有限公司，所在地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇凌云大厦****。统一社会信用代码91130828MA081LDY84。 法定代表人：王艳春，职务：经理。 委托诉讼代理人：赵学章，男，1968年11月7日生，满族，住河，住河北省围场满族蒙古族自治县div> 被告：葛建伟，男，1986年8月11日生，满族，个体，住河，住河北省围场满族蒙古族自治县div> 委托诉讼代理人：范玲玉，女，1990年12月29日生，满族，住河，住河北省围场满族蒙古族自治县div> 原告承德凌云企业管理咨询有限公司（以下简称凌云公司）与被告葛建伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告凌云公司的委托诉讼代理人赵学章、被告葛建伟的委托诉讼代理人范玲玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌云公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决被告缴纳（2019年4月10日至2020年4月9日）物业费1552.00元，违约金429元，及2020年物业费1552元（2020年4月10日至2021年4月9日）违约金51.7元；（此违约金系自违约之日起，按月息20‰暂计算至起诉日，直至交清物业费为止）。物业费合计3104元，违约金合计480.7元。服务费及违约金合计3584.7元。事实及理由：被告系伊水华庭小区17号楼2单元501室业主，无故拖欠物业服务费合计3104元。按合同约定，缴费期间为每年的1月1日至6月30日，在此期间，我公司多次催要，其仍拒绝缴纳，严重违约，影响了我公司经营资金周转，造成我公司支付借款利息损失。为维护我公司合法权益不受侵害，特诉至人民法院，请求判令被告交纳物业服务费及违约金合计3584.7元，并承担一切诉讼费用。 被告葛建伟辩称，我拒绝缴纳物业费的原因是物业公司没有按照广大业主要求做到保护我们业主的人身安全、财产安全，没有做到所有设施维修，给我们业主造成很大损失，我们小区的外来车辆混乱，广告多，无人管理，监控设施一直是坏的，无人维修，在广大业主不知情的情况下，安装电梯扣，我们要求必须安装监控，必须有巡视、执勤，对公用部位维修、养护、管理，包括楼顶、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊甬道，南厅，还有公用设备设施的维修，养护，运行和管理，包括公用的下水管道，落水管、垃圾道，公用照明均没有落实整改维修，小区绿化均是政府管护，小区物业没有投入资金、人力管护，物业提出按照物业管理法三级管理费向我们收取建筑面积每平米0.5元，这是不符合规定的，现在保安职责不明、人员出入管理混乱、防疫期间进入人员不登记，外来人员不询问，以至于各类广告传单遍布小区，北侧大门损毁严重，经常有人跳进跳出，无人管理。保安工作安排不合理，同一岗位安排人员过少，平时巡逻及夜巡组很少看见保卫人员巡查，要求消防通道在小区安全巡视过程中要求畅通无阻，现在小区电线部分外漏，小区内、楼房内电线网线随意拉设，对业主人身安全有重大隐患，网通公司、电信公司网线随意搭接，楼道内网线承接无序，楼到地面随意打孔，污水渗漏，墙面污染严重，给业主带来不安全隐患，经常有人被线缠绕磕绊，外来车辆进入小区门卫不登记，很多外来车辆占用小区车道，碾压小区绿地，造成小区绿地损坏，垃圾死角较多，乱堆乱放，影响环境，小广告随处可见，严重影响美观。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月9日，原告凌云公司与围场满族蒙古族自治县伊水华庭小区业主委员会签订了《物业管理委托合同书》，合同约定由原告为伊水华庭小区提供物业服务，服务项目包括建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、业主资料、用户档案与竣工验收材料等物业服务。委托管理期限为3年，自2019年4月8日起至2022年4月7日。物业管理服务费约定为：物业管理服务费收费期限为每年1月1日开始到6月31日前，以后缴纳的视为逾期缴纳，逾期缴纳按全年缴费总额的日千分之三收取违约金，如果乙方在业主交费后7月1日起至12月31日前怠于履行本合同规定乙方应当履行的义务，则返还业主已交纳的全年物业服务费。物业管理服务费的标准为：遵循国家收费标准，住宅，住宅按0/每平方米/每月×每户建筑面积（平方米）×12个月；电梯使用费1-6层按住宅建筑面积0.45元/每平方米/每月×每户建筑面积（平方米）×12个月；代收市政清运费156元/户/年；代收公用照明30元/户/年。合同签订后，原告开始进行物业管理服务。 另查明，被告葛建伟为围场满族蒙古族自治县伊水华庭小区17号楼2单元501室业主，楼房面积为119.82平方米。每年应缴纳物业服务等费用如下：物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米0.5元收取（119.82平方米×0.5元×12个月＝718.92元），电梯费按0.45元收取（119.82平方米×0.45元×12个月＝647.03元），公用电费每户每年30.00元，代收市政清运费每户每年156.00元，以上合计1551.95元。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》及有关法律规定,业主委员会系由业主选举产生,是代表业主利益的组织,其有权依据法定程序与物业服务企业签订物业管理合同。2019年4月9日，原告凌云公司与围场满族蒙古族自治县伊水华庭小区业主委员会签订了《物业管理委托合同书》。被告葛建伟作为伊水华庭小区业主，在原告凌云公司提供物业服务期间，接受了原告提供的管理和服务，应按约定向原告交纳有关费用。合同中物业管理服务费约定为：物业管理服务费收费期限为每年1月1日开始到6月31日前，被告应向原告交纳的费用为2019年度物业费1551.95元【（物业管理服务费（119.82平方米×0.5元×12个月＝718.92元）+电梯费（119.82平方米×0.45元×12个月＝647.03元）+公用电费30.00元+代收市政清运费156.00元=1551.95元】和2020年度物业费1551.95元【（物业管理服务费（119.82平方米×0.5元×12个月＝718.92元）+电梯费（119.82平方米×0.45元×12个月＝647.03元）+公用电费30.00元+代收市政清运费156.00元=1551.95元】。被告虽然以原告在提供物业服务过程中,存在垃圾清理不及时、公用设施破损未修复、安全保卫不到位、公共区域被占用等管理不完善、服务不到位等问题作为抗辩理由,但未提供合理的证据予以证明。被告葛建伟认为被告凌云公司未尽到物业管理服务职责,应当向业主委员会反映,由业主委员会依照与凌云公司签订的物业服务合同等合法途径主张权利,不能以此作为不缴纳物业服务等费用的抗辩理由。《物业管理委托合同书》中约定“物业管理服务费收费期限为每年1月1日开始到6月31日前，以后缴纳的视为逾期缴纳，逾期缴纳按全年缴费总额的日千分之三收取违约金”，被告葛建伟未按合同约定的期限缴纳各项费用，应承担违约责任，应按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五款之规定判决如下： 被告葛建伟于本判决生效后十日内给付原告承德凌云企业管理咨询有限公司自2019年4月10日至2020年4月9日期间的物业费1551.95元，并以1551.95元为基数，自2019年7月1日起按2019年全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算给付至实际履行完毕之日止的违约金；给付自2020年4月10日至2021年4月9日期间的物业费1551.95元，并以1551.95元为基数，按2020年全国银行同业间拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算给付至实际履行完毕之日止的违约金。 案件受理费50.00元，依法减半收取25.00元由被告葛建伟负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 员 王文敏 二〇二〇年十一月十日 法官助理 李桐桐 书 记 员 吴香雨 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。