江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8112号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山东益复合面料科技有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇春江路**。法定代表人：林鸿绪，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁俊杰，北京大成(常州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱云，北京大成(常州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山保扬新型材料科技有限公司，，住所地江苏省昆山市陆家镇春汪路****房法定代表人：李国樑，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱强，江苏沉浮律师事务所律师。原审第三人：渤扬复合面料科技(昆山)有限公司，住，住所地江苏省昆山市陆家镇春江路**/div>法定代表人：杨昭福，该公司总经理。委托诉讼代理人：张钰铃，该公司员工。上诉人昆山东益复合面料科技有限公司（以下简称东益公司）因与被上诉人昆山保扬新型材料科技有限公司（以下简称保扬公司）、原审第三人渤扬复合面料科技(昆山)有限公司（以下简称渤扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初11081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东益公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：案涉租赁合同由保扬公司拟定，双方权利义务不对等，本公司对是否续租没有选择权。市场租金价格变化巨大。一审判决扩大解释续租期限，剥夺了本公司的期限利益错误。本公司收到续租通知后，明确提出异议，对年前的续租通知不予确认，案涉租赁合同到期终止，保扬公司应腾退厂房。一审法院认定事实错误。保扬公司辩称：本公司享有续租权，提出的续租通知有效，意思表达清楚。渤扬公司称，由法院依法判决。保扬公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令东益公司开具租金347289元的发票；2、判令东益公司收回《租赁厂房收回通知》；3、赔偿保扬公司律师费损失10万元。东益公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.依法判令东益公司与保扬公司之间的厂房租赁合同于2019年3月31日到期终止；2.依法判令保扬公司腾退厂房并交付使用；3.本诉及反诉的诉讼费用由保扬公司负担。一审法院认定事实：双方均确认，位于昆山市厂房系东益公司所有的有产权厂房。东益公司（甲方）与昆山宝嘉新型材料科技有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：第一条租赁物的位置、面积、功能和用途。1.1甲方将位于昆山市厂房租赁给乙方使用。第二条租赁期限。2.1租赁期限为3年，自2016年4月1日起3年。2.2乙方有权于首个租期期满前一个月提出续租通知书，通知书发出后，该租约于首个租赁期满后自动以同样条件续租3年（“第二个租赁期”），乙方有权于第二个租赁期满前一个月提出续租通知书，通知书发出后，该租约于第二个租赁期满后自动以同样条件续租3年。第三条3.1租金：租金为月租金。第一年租金为每月10万元整，第二年起每年租金递增5%。3.2房屋押金。房屋押金为三个月租金计人民300000元，于签订协议后5个工作日内支付。第四条租赁费用的支付。4.1租赁费用三个月交付一次，乙方应于首个租赁期起每隔3个月向甲方支付三个月的租金，采用先付后租的方式。第七条装修条款。7.1在租赁期限内如乙方须对租赁物进行改建，须事先向甲方提交改建设计方案，并经甲方同意。第九条合同的终止。乙方有权向甲方发出不少于两个月通知以提早终止本合同。乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。第十条通知。根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行。第十一条附加条款。11.2承租期限，甲方转让房产的，租赁合同继续有效，甲方保证新的房产所有人对该份租赁合同予以追认，新的房产所有人作为出租方继续履行本租赁合同。合同签订后，保扬公司接收房屋租赁使用至今并按约支付租金。2019年1月28日保扬公司向东益公司发出《续租通知书》一份，告知东益公司：我司与贵司于2016年4月1日签订的厂房租赁合同将于2019年3月31日到期，根据2016年4月1日的租赁合同第二条第二款和第三条第一款的规定，我公司同意从2019年4月1日起，以人民币115763元/月的租金续租合同所述的租赁物，续租期限为三年，续租期间双方仍按照原厂房租赁合同的条款履行各自的权利和义务!特此通知!对于该份《续租通知书》，东益公司认为保扬公司未能举证证实通知的送达时间，应推定送达时间为通知记载时间，即2019年1月28日，既然送达的时间是2019年1月28日，保扬公司履行合同不符合约定；根据合同第二条保扬公司应该在首个租赁期满前一个月，合同的租赁首个期满是2019年3月31日，双方之间计算租金以及确定租期均是以月为计量单位的，按合同约定，保扬公司应该在2019年2月份向东益公司发出续租通知书才符合合同约定；双方之间对合同的变更没有达成任何合意，保扬公司在2019年1月向东益公司发出续租通知书，没有按约履行权力和义务，且双方对发出续租通知书的期限未作相应的变更，该续租通知书对东益公司没有任何法律约束力，是无效的通知。东益公司认可其收到该《续租通知书》后未做出回复。保扬公司陈述，保扬公司在2019年1月28日向东益公司发出《续租通知书》后，东益公司要求涨价，2019年3月25日东益公司再次向保扬公司通知要求涨价，在保扬公司坚持按合同处理后，东益公司在2019年3月27日向保扬公司发出《租赁厂房收回通知》，以自用为由要求解除合同。保扬公司就此提供公证书一份（双方之间关于续约的邮件往来)及《租赁厂房收回通知》一份。东益公司质证后认为，公证书中的这些邮件往来都是在2019年1月，但双方之间的合同约定，保扬公司可以在合同到期前一个月无条件提出续租，双方在2019年1月份关于是否续租的协商没有影响到保扬公司的单方续租权，双方也未就保扬公司单方续租权的期限进行任何变更及达成一致意见，故这些邮件与本案诉争的事实没有关联性，保扬公司放弃了单方续租权或保扬公司没有按约行使单方续租权引发本案纠纷；对《租赁厂房收回通知》真实性认可。《租赁厂房收回通知》系东益公司于2019年3月27日向保扬公司发出，通知保扬公司：我司与贵司2016年4月1日签订的《厂房租赁合同》即将到期，因我司经营需要自用，所以决定收回贵司所租赁之厂房。因原租赁合同中第八条第一项规定：因甲方的特殊原因导致无法继续履行合同时，需提前三个月通知，所以请贵司于2019年6月30日前搬离厂房，请积极配合，贵司搬离厂房后，请保持厂房干净完好并结清所有费用，我司将于验收确认后予以退还押金款项。特此通知。后保扬公司向东益公司寄送《律师函》，要求东益公司继续履行合同。东益公司于2019年3月29日签收函件。审理中，保扬公司陈述其已将涉案厂房租金支付至2019年12月底，东益公司认可确实已收到保扬公司按原合同标准支付的使用费，但认为合同已到期终止。后双方就续租和合同解除事宜产生纠纷且未能协商一致，故保扬公司诉至一审法院。另认定：保扬公司原工商登记名称为昆山宝嘉新型材料科技有限公司，于2015年12月24日工商登记成立，于2016年3月9日登记变更为保扬公司。上述事实由租赁合同一份、续租通知书、《租赁厂房收回通知》、律师函、网银回单及一审法院庭审笔录等证据在案佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，保扬公司与东益公司就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》，系各方真实意思表示，真实合法有效，双方均应依约履行。审理中，双方对保扬公司已按合同约定的标准支付2019年底之前的租金无异议，对涉案厂房目前仍由保扬公司在使用也无异议，双方存有争议的是：1、保扬公司于2019年1月28日向东益公司发出《续租通知书》，该通知书是否按照合同约定的时间发出，是否生效。2、东益公司在2019年3月27日向保扬公司发出的《租赁厂房收回通知》是否生效？针对第1项争议，保扬公司认为，保扬公司在合同约定的期限前及时按照合同约定通知东益公司续租，东益公司亦已收到该通知书，故该续租通知已生效，双方之间的租赁合同应继续履行。东益公司则认为，合同第二条约定“保扬公司应该在首个租赁期满前一个月”向东益公司发送该通知，首个租赁期满日是2019年3月31日，也就是说保扬公司应该在2019年2月份向东益公司发出续租通知书才符合合同约定，现保扬公司向东益公司发出的《续租通知书》的时间应为2019年1月28日，保扬公司在双方并未对合同的变更达成任何合意的情形下，未能按照合同约定时间向东益公司发出续租通知书，该续租通知书对东益公司没有任何法律约束力，是无效通知。一审法院认为，双方签订的租赁合同第二条明确约定第一个租赁期限为3年（2016年4月1日-2019年3月31日），同时明确约定保扬公司有权于首个租期期满前一个月提出续租通知书，通知书发出后，该租约于首个租赁期满后自动以同样条件续租3年（第二个租赁期），实际上该租赁合同系赋予了保扬公司在合同到期后以同等条件续租3年的单方选择权，现保扬公司在期满前一个月零三天时按约及时通知东益公司续租，应认定保扬公司已行使了该选择权并选择续租，东益公司已收到该通知书，且东益公司并未在收到通知书后明确书面提出任何异议，故应视为保扬公司向东益公司发出的续租通知书已生效，双方已就合同以同等条件续租三年达成合意，双方应继续履行租赁合同。关于东益公司提出保扬公司通知的时间不符合合同约定的抗辩意见，一审法院认为，保扬公司在合同约定的期限前提出该续租意见，虽然早于合同约定的时间3天，但并未损害东益公司权益，不能据此认定保扬公司放弃续租权。对于第2项争议，保扬公司认为，东益公司在2019年3月27日向保扬公司发出《租赁厂房收回通知》，以自用为由要求解除合同，属于违约，故要求东益公司收回该通知。东益公司则认为，保扬公司未能按约主张续租权，故合同已到期，东益公司收回厂房系合法行使权利。一审法院认为，因保扬公司已按约行使合同赋予的单方续租权，东益公司也已收到保扬公司发出的书面续租通知，双方已就合同续租达成合意。东益公司在此情形下以自用为由要求解除合同并向保扬公司发出《租赁厂房收回通知》，属于单方违约，保扬公司对此明确书面回复不同意解除，明确不同意解除，故东益公司该通知依法不能发生合同解除及厂房的法律后果。关于保扬公司要求东益公司开具租金发票的主张，因发票开具不属于一审法院民事案件处理范畴，一审法院依法不予理涉。关于保扬公司要求东益公司赔偿保扬公司律师费损失10万元的主张，因双方并未对此做出明确约定，故一审法院依法不予支持。关于东益公司要求判令案涉厂房租赁合同于2019年3月31日到期终止及保扬公司腾退厂房的反诉主张，缺乏依据，一审法院依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审法院判决如下：一、驳回昆山保扬新型材料科技有限公司的全部诉讼请求。二、驳回昆山东益复合面料科技有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费8010元，由昆山保扬新型材料科技有限公司负担。反诉案件受理40元，由昆山东益复合面料科技有限公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据案涉租赁合同约定，保扬公司有权于首个租期期满前一个月按同样条件提出续租3年。案涉租赁合同首个租期于2019年3月31日到期。保扬公司在2019年1月28日通知东益公司按照合同约定续租，意思表示明确。东益公司收到前述通知时间早于合同约定的保扬公司有权提出续租期限，通知在该期限内同样具有效力。现案涉租赁合同租赁期限已经续租3年，东益公司认为租赁合同到期终止，要求保扬公司腾退房屋不能成立，一审法院未予支持并无不当。综上所述，东益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由昆山东益复合面料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十一月二十六日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。