青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初4441号原告：马奴海，男，回族，1956年1月25日生，住西宁市。委托诉讼代理人：赵永智、星第，青海君剑律师事务所律师。被告：师建宁，男，汉族，1963年7月20日生，住西宁市。委托诉讼代理人：高春丽，女，汉族，1964年8月11日生，住西宁市。系被告师建宁妻子。原告马奴海与被告师建宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告马奴海的委托诉讼代理人星第，被告师建宁的委托诉讼代理人高春丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马奴海提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的2019年7月至2020年10月的租金40960元，支付部分违约金7000元，共计47960元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告所经营的西宁市XX区XXX街X号XX商贸城X层X区XX、XX号商铺所有权为原告所有。2012年1月，原告及房屋共有人委托西宁义东花园商贸有限公司（以下简称“义东公司”）与被告签订《义东商贸城铺位租赁合同书》约定每月每平方米租金110元计收，该商铺月租金为2560元。2014年原告办理了上述铺面所有权证，房产证号为宁房权证城东区字第XXXX号。2016年9月1日，西宁市城东区人民法院作出（2016）青0102民初1104号《民事调解书》，调解协议内容为原告与义东公司的市场管理关系，于2016年9月1日解除，为此原告直接向商户收取租金。被告从2019年第三季度始至2020年10月份共计拖欠租金40960元。根据租赁合同书第六条，租金的缴纳必须在每周年期满前一个月交清，否则每超一天按2%支付滞纳金，原告主张部分违约金7000元。为维护原告合法权益，现诉至法院，请查明事实，依法裁判。被告师建宁辩称，1.我们是与义东公司就铺面签订租赁合同，月租金为2560元，至今都是向该公司缴纳租金，我们从未与原告签订房屋租赁合同，对原告所说的产权变动一事不知晓；2.2020年9月18日，因我要去外地，就向商场田经理提出了请假，他让我把货物搬走，否则丢失概不负责，我将店铺内的货物交给别的商家代售，并用布帘围挡店铺。本次诉讼我从外地回来后发现我的店铺已交给其他人租赁使用，所以租金不应该计算至10月；3.我确实是从2019年7月起未交租金，原因是2018年开始，我承租店铺所在的三楼不停的进行拆改、维修，楼层的基础设施都被损坏，垃圾遍地，建筑材料堵挡消防通道，整个三楼没有人管理，还经常性的断水断电，使得我们商户无法正常经营。我们找原告沟通，原告也同意暂缓缴纳租金，重新调整租金，但至今没有具体方案，所以我们有理由不缴纳租金。此外，今年疫情期间，其他楼层的铺面都减免了40天的房租，原告也应该减免部分房租，而且我们在店铺断水断电期间的房租也应该减免。基于上述理由，我认为我不应当支付全部房屋租金，原告主张的租金我只应承担50%，违约金我不应当承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，认定如下：原告马奴海提交的证据为：证据一、西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初1104号民事调解书一份，意在证明原告从2016年9月开始，直接向商户收取租金的事实。证据二、宁房权证城东区字第XXXX号房屋产权证一份，意在证明原告于2014年取得XX区XXX街X号X号楼X-XX室房屋产权证（即涉案义东商贸城三楼），系涉案商铺的房屋所有权人的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为其一直向义东商贸城交纳租金，2018年前原告从未向其收取过租金。证据三、《义东商贸城铺位租赁协议书》1份，意在证明案涉商铺租金数额及逾期缴纳租金的违约责任；经质证，被告对该份证据的真实性及证明方向均无异议；证据四、西宁市中级人民法院（2020）青01民终859号《民事判决书》1份，意在证明原告本次诉讼主张的租金与被告交给义东公司的押金无关，不应相互折抵，该押金应当由被告向义东公司主张；经质证，被告对该份证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出该租赁协议中被告缴纳的是保证金，不是押金，本案不应当参照该生效判决关于押金的处理意见；本院对上述证据的真实性予以确认；被告师建宁提交的证据为：证据一、《义东商贸城铺位租赁合同书》（2006年1月14日）、收据（2006年1月14日）各1份，意在证明被告在签订租赁协议时缴纳的保证金20000元二十年有效，二十年之后全额返还，且原告未按合同约定保证商场正常经营，存在违约行为的事实；经质证，原告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出该协议不能显示商场的现状及原告存在违约行为，且收据是义东公司出具，与原告无关；本院对该组证据的真实性予以确认；证据二、《补充协议书》（2012年12月28日、2016年4月18日）2份，意在证明被告未与原告签订过任何协议，亦不清楚原告受让商铺所有权的事情；经质证，原告对该组证据的真实性表示无法确认，提出原告与义东公司是2016年9月1日解除的市场管理关系，在此之前均为义东公司的管理行为，原告不知情，与原告无关；因该组证据显示为被告与义东公司签订，本院无法核实其真实性，对该组证据的证明效力，不予审查；证据三、《证明》（2020年11月10日）1份、收据（2020年3月10日、2020年4月15日）2份，意在证明2019年12月16日-2020年1月9日、2020年3月30日-2020年5月6日案涉商铺均处于停电状态，租户无法正常经营使用，在此期间的租金不应支付的事实，以及疫情期间，其他楼层租户已减免40天的租金，原告也应当减免租金的事实；经质证，原告对该组证据的真实性及证明方向均持有异议，提出《证明》属证人证言，证人未出庭，不符合证据形式要件，《收据》不是原告出具，原告不清楚也不认可此事，被告要求减免房租应提出反诉请求；因《证明》所载证明人未到庭接受法庭询问，原告此项质证意见有理，可以采信；因被告未提交《收据》原件，对被告就该证据的欲证事实，不予采信；证据四、录音（2019年12月16日）及文字整理件各1份、视频、照片10页，意在证明原告曾向被告作出暂缓交纳租金的承诺，以及义东商贸城自2018年起已不具备正常营业环境至今，原告一直不予解决的事实；经质证，原告对录音中关于暂缓交纳租金的陈述不持异议，但提出暂缓交纳租金不是不缴纳租金，且2019年12月16日的录音中并没有关于补偿停电损失的承诺，对如何交纳租金双方亦未达成协议，该组照片的真实性无法确认，照片为片段性的，不能证明商场持续性的存在无法经营的情况；本院对录音的真实性予以确认，对原告同意暂缓交纳租金的事实予以确认；依据双方均认可的证据，下列事实应当予以确认：2006年1月14日，被告师建宁与义东公司签订《义东商贸城铺位租赁合同书》，约定被告承租XX商贸城X层X区XXX加号商铺，租金为每月每平方米110元，月租金为2560元。2019年7月起，被告未再向原告交纳过租金。另查，原告马奴海于2014年3月11日取得XX区XXX街X号X号楼X-XX室房屋所有权。原告马奴海与义东公司于2016年9月1日在本院达成调解协议，本院于当日制作（2016）青0102民初1104号《民事调解书》，确定原告与义东公司的市场管理关系于2016年9月1日解除。本案的争议焦点为：被告要求减免租金的主张是否有事实依据？本院认为，被告提出，原告接手商场后，因管理混乱，商场环境卫生恶劣，加之疫情的影响，给被告的正常经营造成了很大影响，营收下降严重，原告所主张的租金应当予以减免。庭审中原告对自2018年以来陆续在拆除部分柜台的事实表示认可，但认为，商场正常经营并未受到影响，对被告减免租金的主张不予认可。经法庭人员实地察看，涉案商场部分区域已经清空，结合被告提交的现场照片和视频资料判断，被告所述经营期间因商场环境卫生问题影响经营的事实，部分属实，原告就其管理给被告营收所带来的影响，应给予适当补偿。加之受疫情影响，本院认为，对被告欠付的租金，原告应适当予以减免，减免期间确定为六个月比较合理。被告提出其于2020年9月18日关闭店铺，后原告将铺面出租给他人使用，原告对此未提出异议，故原告主张的租金应计算至2020年9月18日。自2019年7月起，截至2020年9月18日，被告共欠付原告租金15个月零18天，扣除应减免的期间6个月，被告还应支付原告租金24576元；对原告的违约金主张，因原告曾承诺暂缓交纳租金，对暂缓期未予明确，故对原告此项主张不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十一条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告师建宁于本判决生效后十五日内给付原告马奴海租金24576元；二、驳回原告马奴海的其他诉讼请求；案件受理费999元，减半收取500元，由被告师建宁承担207元，随上述款项一并支付给原告，由原告马奴海承担293元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩梅君二〇二〇年十一月十九日法官助理 王 菲书记员 韩美玲附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。