沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初9790号原告:沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：孙洪波，职务：总经理。委托代理人：高玉波，男，1971年4月2日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。委托代理人：李星，系辽宁卓政律师事务所律师。被告：于继喆，男，1999年8月9日出生，汉族，住址：沈阳市大**。委托代理人：于江，男，1972年5月28日出生，汉族，住址：沈阳市大**。原告沈阳绿建物业服务有限公司与被告于继喆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高玉波、李星、被告委托代理人于江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系原告所管理服务的位于沈阳市大东区万城小区业主。2013年12月1日，原告与辽宁城投地产开发有限公司签订《万城前期物业管理服务合同书》，由原告为万城小区提供物业管理服务。合同约定，多层住宅物业管理服务费为1.6元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按日3%交纳滞纳金。2013年12月15日，被告办理19号楼5-5-2住宅入住，建筑面积是66.81平方米。因原告给予的优惠，实际自2014年6月1日起按照1.4元/月/平方米的标准计收物业费。2018年10月6日，原告与万城小区业主委员会签订《〈万城〉住宅小区物业管理服务合同书》，约定多层住宅物业管理服务费1.4元/月/平方米，每次预收一年服务费，逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金。原告已按合同履行了物业服务的义务，但被告自2016年6月1日至2020年5月31日期间的物业费一直未能交纳，经原告多次催要未果。现诉至法院，请求判令被告支付自2016年6月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费共计4488元及滞纳金1257元，并由被告承担本案的诉讼费。被告辩称：该房屋为被告所有，房屋地址、面积、收费标准及欠费时间均属实。关于原、被告物业服务合同纠纷案件，被告所在园区业主委员会于2018年10月6日与原告签订《万城住宅小区物业管理委托合同》，在合同履行过程中，原告提供的服务质量不合格，没有达到合同约定的标准，已经构成根本违约，原告无权向被告主张支付物业费和滞纳金，具体事实与理由为：一、原告未提供约定的物业服务内容和质量标准，其行为构成违约，无权要求被告支付物业费。按照法律规定，物业服务收费是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。被告认为，依法依规提供优质物业管理服务是物业管理企业收取物业费的前提和条件，也是其法定和合同约定的义务。在该房屋交付使用后，被告随即发现小区管理松散存在重大安全隐患，原告提供的服务不符合合同约定，就此曾多次与原告建议均未果。具体表现为：1、楼道卫生、园区公共区域卫生打扫不彻底。楼道和园区公共区域卫生是物业服务范围，原告对园区卫生打扫的非常不彻底，造成园区楼道以及公共区域卫生脏乱差。2、原告并没有提供园区绿化服务。3、小区雨天路面积水以及雪天积雪，原告不进行处理，造成雨天以及雪天路面严重积水、积雪，业主出行困难。4、楼道灯损坏原告不能及时维修，园区楼体大范围损坏，物业公司不维修，园区排污、排水系统没有疏通，都属于原告责任。5、原告在园区未设置监控设备，保安服务意识差，严重危及园区业主人身及财产安全。原告未依照合同提供约定的服务内容和质量标准，履行合同不符合合同约定，其行为已构成违约，无权要求支付物业服务费。二、原告无权要求支付高额滞纳金。原告未按照合同约定提供相应的物业服务，且多次建议后始终不加改善，原告的行为已经构成了违约在先，被告拒付管理费的根本原因在于原告，故原告更无权要求被告支付高额滞纳金。三、原告有六项服务项目并未提供服务，其费用应在物业服务费的构成中予以扣除。原告于2014年2月18日向万城业主委员会递交的物业投标文件显示，其有六项服务项目并未提供服务，具体为：1、绿化养护；2、消防设施养护；3、安防监控设备；4、单元门禁；5、路灯照明；6、卫生人员、安全人员配比和投标文件不相符。另外，根据《万城住宅小区物业管理委托合同》附件二的约定，以上的承诺也没有兑现，属于根本性的违约行为。四、2017年之前的物业费已经超过法律保护的诉讼时效。原告并未向被告催缴，根据民事法律已经超过诉讼时效，法院不应支持。综上所述，原告提供的服务质量达不到合同约定的标准，原告无权要求被告支付物业费及滞纳金，2017年之前的物业费超诉讼时效，应驳回原告起诉。原告围绕其诉讼请求提交了万城前期物业服务合同、万城住宅小区物业管理服务合同、关于万城小区物业服务工作以外完善性工作的情况说明及工作联系函、报修漏水情况明细、沈阳市城市管理行政执法局大东分局的复函、法律服务合同、催收物业费通知单、被告提交了照片等证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月1日，原告与万城小区开发商辽宁城投地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为沈阳市大东区万城小区提供前期物业管理服务，多层住宅物业费收取标准为每月每平方米1.6元。在该合同履行过程中，原告实际按每月每平方米1.4元的标准收取多层住宅物业费。2018年10月6日，原告与沈阳市大东区万城小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定多层住宅物业服务费每月每平方米1.4元，合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。合同还约定2018-2019年度园区整改计划中，原告承诺一年内对完成园区整改方案进行投入，具体投入内容如下：1、万城大园区路灯进行投资建设；2、大园区门口广场路面修缮、安装照明亮化；3、3#、4#、5#、6#、7#号楼前地面排水进行改造；4、修复完善监控系统（大小园区、电梯内）；5、大小园区增添儿童娱乐设施；6、大小园区建立业主委员会公示栏；7、清理园区楼外乱拉网线问题（以上1-7项于2018年底前完成）；8、多层门禁修复达到刷卡功能；9、楼体外墙进行修缮；10、多层住宅部分雨搭进行修复（以上8-10项于2019年7月底前完成）。在该合同履行过程中，原告未能按照承诺内容完成全部整改。被告系万城小区19号楼5-5-2室的业主，房屋建筑面积66.81平方米。被告拖欠2016年6月1日至2020年5月31日期间的物业费4488元未付。本院认为：原告与辽宁城投地产开发有限公司签订的前期物业服务合同以及原告与万城小区业主委员会签订的物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故上述合同合法有效，对原告及全体业主均具有约束力，双方均应严格履行。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，应缴纳物业费。但因原告在对本案被告服务过程中确实未尽完全合同义务，物业管理存在瑕疵，故对被告缴纳该期间物业费的标准予以酌减，结合本院审理案涉园区同类型案件的情况，酌定具体缴费标准按每平方米每月1.4元的90%缴纳为宜。原告提供的整体物业服务未达到尽善尽美，故对其主张滞纳金的请求不予支持。原告提交的证据能够证明其曾于起诉前向被告催缴过物业费，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告于继喆于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司物业费4039元（缴费期间：2016年6月1日至2020年5月31日）；二、驳回原、被告其他的诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告承担。本判决为终审判决。审判员 王 驰二〇二〇年十一月二十六日书记员 李秋颖