广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6523号原告：熊林，女，汉族，1995年12月9日出生，住江西省宜春市袁州区*************，公民身份号码362************54X。委托诉讼代理人：郭婉霜，广东骏道律师事务所律师。被告：清远联投置业有限公司，住所地：清远市清城区龙塘镇陂坑管理区创嘉（清远）实业有限公司**办公楼**。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：李娟，广东凡立律师事务所律师。原告熊林与被告清远联投置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊林的委托诉讼代理人郭婉霜，被告清远联投置业有限公司的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊林向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付延期交房违约金40146.13元（从2020年1月1日起至被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和房屋测绘报告之日止，每日按总房款962737元的0.03%计算，现暂计至2020年5月18日，共计139日）；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2018年1月26日签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件。约定1、原告以962737元向被告购买阳光壹佰米娅新城北区D08栋20层05号，房屋地址：广东省清远市清城区************************；2、交房条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告；3、被告应当在2019年12月31日前交房；4、延期交房的违约责任为：被告应在约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；5、原被告进行房屋验收交接时，被告应当出示满足交房条件约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定的交房条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。签订以上合同后，原告依约支付了全部房款。2019年12月31日，原告前往收楼，但被告未能出示上述合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，因未达到交房条件，原告拒绝收楼。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条第一款规定、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。据此，可以认定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。但被告至今仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和房屋测绘报告。因此，被告应承担未符合交楼条件的违约责任，故被告需向原告支付自2020年1月1日起至被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和房屋测绘报告之日止的延期交房违约金。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的利益，为维护自身合法权益，原告特具诉状至贵院，请贵院支持原告的诉讼请求。庭审中原告将诉讼请求变更为：违约金的计算的截止日期变更为被告取得房屋测绘报告及竣工验收备案表之日及通知原告收楼之日止。被告清远联投置业有限公司答辩称：首先答辩人不同意被答辩人变更诉讼请求的变更申请。答辩人认为根据相关的法律规定，在举证期限届满后，不能再增加诉讼请求。所以请求法院驳回被答辩人的申请。第二，答辩人延迟交楼，受天气、行政机关、职能部门等不可抗力因素影响，应当扣减相应天数。根据清远市提供2017-2019年天气情况统计表显示，24小时降雨量大于50毫米，日级大风超过8级大风天气，2017年为33天，2018年为24天，2019年为28天，根据《广东省在建房屋市政工程、防御台风、暴雨灾害工作指引（试行）》的通知的规定，在上述天气状况下，施工单位应当停止施工作业。另2019年，广东省建设工程消防设计审查验收职责由各地级以上消防救援支队移交至市住房城乡建设主管部门负责，造成消防验收工作一定程度上的延迟，根据合同附件十一《补充协议》第四条第7项的约定，因不可抗力导致房屋不能按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房的违约责任。答辩人虽未能在合同约定时间向原告交付房屋，但不能交付房屋是由于恶劣天气以及政府部门职能调整等，答辩人无法预见也无法抗拒的客观原因导致的，这些客观原因导致的停工时间超过91天，计算违约金时应当扣减因不可抗力而延误的天数，违约金应计算至竣工验收备案之日止。2、被答辩人请求日万分之三的延迟交楼违约金的计算标准没有合同和法律依据，应当按照合同约定的万分之一的标准计算，且被答辩人也未举证证明任何损失，合同约定的违约金也足以弥补原告方的损失；第三，被答辩人熊林在约定的收楼时间前（2019年12月31日），存在逾期，至今仍有17万的房款未付清，具体详见其提供的三张收据，三张收据显示其共交房款合计222737元。根据合同附件11《补充协议》第四条第3项的约定，买受人存在未按约定付清本协议房款，出卖人有权拒绝交付但不承担由此造成延期交房的违约责任，且无需就交付房屋事宜单独向买受人进行通知。针对熊林一案，答辩人有权延期交楼无需支付违约金。综上，除已经前签订违约金确认书的原告外，其余被答辩人的违约金计算应扣减相应的受不可抗力因素影响而停工的天数，且计算标准为日万分之一，计算至相关证明下发之日止；如收楼日期早于相关证明下发日期的，则应计算至实际收楼之日止，请求贵院依法驳回原告不合理的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对于当事人双方没有争议的事实予以确认，在此就不再赘述。本案争议的问题为：被告是否应当向原告支付逾期交房违约金的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告清远联投置业有限公司按约定应在2019年12月31日前将获得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付原告使用，但被告清远联投置业有限公司未在合同约定的交房期限内将符合合同约定标准的商品房交付给原告使用，其行为已构成违约，应按照合同约定承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。按照合同约定逾期交房违约金应以购房总价款962737元为基数，自2020年1月1日起计至2020年7月1日止（交付通知书实际送达之日）。对于原告未付清房款的行为，本案中合同约定逾期交房违约金的标准为全部房价款而非已付款，故该行为不影响本案的违约金计算，且双方之间的《商品房买卖合同（预售）》就逾期付款的违约责任进行了明确约定，原告违约的情况下被告可以根据该合同主张权利，而《补充协议》第四条第3项中的可以不交楼、不支付违约金的约定，违反了《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的规定，为此本院就该答辩意见不予采纳，被告可就未付款的行为另行主张权利，本案不予一并处理。逾期交房违约金计算标准的问题。原告认为合同约定的逾期交房违约金标准过低，请求予以调整。本院认为本案中原告未举证证明其损失，且本院在前作出的（2020）粤1802民初4309号关于被告逾期交房违约金适用标准（日万分之一）的民事判决书已发生法律效力，再结合合同的履行情况（已竣工验收）、违约时间较短等因素，本院认为本案适用合同约定的标准并未显失公平；此外，对于原告所称应当按照合同对等原则调高违约金的意见，本院认为虽然被告提供的格式合同单方提高了购房者逾期付款违约金标准，但实际适用标准时法院仍会考虑违约金弥补损失的功能，并不会机械适用格式条款的约定标准，故本院认为该调整违约金的理由尚不充分。综上，为此对本案的违约金不作调整。至于被告清远联投置业有限公司提出违约金计算应扣除受不可抗力因素影响而停工天数的问题，本院向广东省清远市气象局调取了2017年至2019年出现极端风雨天气的统计数据，2017年符合极端恶劣天气标准的天数为2天、2018年为0天、2019年为3天，故对于被告所称的受天气影响85天的统计数据不予采信，并且涉案楼盘处于广东，被告在制定施工计划和工程周期时应充分考虑到台风等天气因素，且其施工周期较长，期间极端恶劣天气也并未超过常年，正常情况下其施工周期足以涵盖极端恶劣天气带来的不利影响。此外，被告作为开发商，若举证证明其受到恶劣天气导致停工的影响，应直接提供建筑行政部门发出的停工通知，而非天气情况统计数据。对于消防审查验收影响竣工验收的问题，诉讼中没有证据证实涉案房屋逾期交付是受消防验收拖延而导致的，故对被告清远联投置业有限公司的该项抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告清远联投置业有限公司应当在本判决生效之日起七日内向原告熊林支付违约金17521.81元（自2020年1月1日起计至2020年7月1日止共182日，以已付房款962737元为基数，按照每日万分之一的标准计算）；二、驳回原告熊林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，由原告熊林负担227元，由被告清远联投置业有限公司负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 邓 楠二〇二〇年十一月十七日书记员 吴杰升附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。