天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4376号上诉人（原审被告）：李浩，男，1988年5月11日出生，回族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：张岐升，男，1982年10月3日出生，汉族，住天津市津**。上诉人李浩因与被上诉人张岐升房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初4333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李浩上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回张岐升一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由张岐升承担。事实和理由：一、原审法院判令解除《房屋租赁合同》的法律依据错误。本案双方不存在法定解除条件以及约定解除条件，在合同中没有明确约定解除合同条款,合同第二条第五项的“如乙方不能在本协议约定日期交付租金,本协议将自行终止”,在此条中约定的内容为终止而非解除,不能作为解除的条件。其次,张岐升所提解除合同，同时也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的内容。再次,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第一款规定,故一审人民法院不应判决李浩与张岐升解除《房屋租赁合同》。李浩认为并没有达到“根本”的程度,合同的目的完全可以实现,本案件中还存在多家次承租人与承租人、出租人之间的关系梳理问题,也不宜解除《房屋租赁合同》。二、原审法院判令李浩支付租金以及占用费的事实尚未查清,且适用法律错误。李浩并非恶意不交房租而是因为不可抗力影响延迟交付,现李浩可以缴纳约定的租金。李浩与张岐升在合同中约定租金应于每年2月1日之前交付,但今年一月底我国爆发新冠肺炎疫情,天津市启动重大公共卫生一级响应,李浩将所承租房屋进行转租后,次承租人基本为商铺,其中主要经营服装、烟草食品、农产品、餐饮、托儿所等商家,受新冠肺炎疫情影响基本不能正常经营。至2020年4月30日,天津市才将重大公共卫生应急响应由一级降为二级,在此期间李浩一直积极向各次承租人要求支付租金,但基于现实情况确实并未凑齐。2020年5月24日,张岐升向李浩发出补充协议书,要求李浩签署协议且变更协议内容显失公平,张岐升明确表示如不签署就解除合同。2020年5月26日,次承租人天津市津南区小站镇大梦想家托幼点将租金给付李浩,李浩遂向张岐升表示支付租金,但张岐升坚持变更协议否则解除合同,拒不收租金。李浩而后只能继续与张岐升协商,原审法院判决李浩承担违约责任且支付租金以及占用费是不符合法律规定的,也没有结合具体的情况作出合理的判断。三、原审法院忽视疫情影响下新出台的政策以及《房屋租赁合同》的约定,径行判决李浩承担违约责任,其适用法律错误。因新冠肺炎疫情的爆发,应认定为不可抗力,适用《房屋租赁合同》第七条第六款约定,免除责任。李浩不应承担违约责任。故,张岐升所主张的违约金,根据《房屋租赁合同》第七条第六款约定以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第一款规定,人民法院不应予以支持。张岐升辩称，不同意李浩的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。双方约定是每年2月1日支付租金，由于疫情影响，我们也一直给李浩拖延时间，但李浩以次承租人没有交租金为由不给我们交租金。张岐升向一审法院起诉请求：1．请求判令解除与李浩签订的房屋租赁合同；2．请求判令李浩给付房屋租金266,666.67元（2020年2月1日至2020年6月1日），并给付至实际腾出房屋之日止的租金；3．请求判令李浩支付违约金984,000元（2020年2月2日至2020年6月3日），并支付张岐升违约金至李浩实际腾出房屋之日止；5．本案诉讼费由李浩承担。一审法院认定事实：张岐升、李浩于2016年12月22日签订房屋租赁合同，租赁房屋坐落于天津市津南区××镇××道××号。张岐升称该房屋系天津市环宇橡塑股份有限公司所有，其自公司承租而来，可对外转租，李浩对此没有异议。房屋租赁合同约定：租赁期限自2017年2月15日至2032年2月15日止，共180个月，年租金为80万元，李浩应于每年2月1日之前支付年租金，如李浩不能在约定日期交付租金，租赁合同将自行终止，李浩每延期一天交付租金，应按租金的1%交纳违约金。李浩承诺租赁房屋仅作为儿童商城使用，如未经张岐升书面同意，转租房屋，则张岐升有权无偿解除合同，收回房屋。李浩在2017年至2019年承租期间，将租赁部分房屋对外转租，主要经营服装、餐饮、药房、托儿所等，李浩虽对外转租，改变约定用途，但张岐升予以同意。李浩转租期限未超出租赁期限，李浩转租也约定次承租人应在每年年初交纳当年租金，如约定在每年2月15日之前交纳、4月1日之前交纳等。李浩未能按合同约定于2020年2月15日前向张岐升交纳年租金80万元，张岐升、李浩曾于2020年5月24日通过微信协商，但未能达成补充协议，李浩拖欠年租金至今。李浩称，受新冠疫情影响，李浩对外转租未能及时收取租金。2020年5月24日，张岐升在微信中向李浩发送补充协议书，要求李浩签署，但李浩认为协议内容显失公平。在2020年5月25日，李浩收取了转租的租金三十余万，截止到张岐升起诉之日收取了壹佰零几万租金，但张岐升坚持变更租赁协议否则解除，不收取租金，李浩只能继续与张岐升协商。但张岐升认为，李浩是否收取次承租人的租金与张岐升没有关系，新冠肺炎疫情未影响李浩转租经营，房屋租赁合同已约定了租金交付期限及违约金条款，李浩至今未付租金，合同应予解除。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中，张岐升签订了房屋租赁合同，合同内容合法有效，系双方真实意思表示，双方成立房屋租赁关系。李浩应当按照合同约定的期限支付租金。李浩将租赁物转租，经过了张岐升同意，但依据合同相对性，李浩支付租金的义务并不以次承租人向其交付转租的租金为前提。新冠肺炎疫情并未影响李浩租金收入，李浩亦未因新冠肺炎疫情而实际减少收入，虽然因新冠肺炎疫情造成李浩延迟收取了租金，但李浩在收取租金后在张岐升多次催促下仍未向张岐升交纳，已经触发了双方关于终止的条款。李浩辩称因张岐升要求签订补充协议自己不同意签订而未支付租金，但双方尚未就补充协议达成一致意见，补充协议尚未成立，张岐升也只依据房屋租赁合同进行起诉，故对李浩未支付租金理由的抗辩不予认可。因此，李浩逾期未支付租金，张岐升催告后，在合理期限内仍未支付，已构成违约，符合解除合同的法定条件，也符合双方约定的合同终止条件，双方签订的房屋租赁合同应予解除，李浩应将租赁房屋腾出交予张岐升，并支付拖欠的房屋租金及2020年6月1日后至实际腾退之日占用期间的占用费。张岐升主张李浩拖欠租金从2020年2月1日至2020年6月1日，以年租金80万元计算共计266666.67元及以年租金80万元为标准支付2020年6月1日后至实际腾退之日占用期间的占用费，有事实依据，予以支持。对于李浩的次承租人而言，张岐升、李浩之间的房屋租赁合同虽予解除，但张岐升可与各次承租人另行协商是否签订租赁合同，与本案张岐升诉请无关，故判令解除房屋租赁合同并无不妥。对于张岐升主张的违约金，房屋租赁合同约定每延期一天应按租金的1%交纳违约金，一审法院认为约定的违约金约定标准过高，应予以调整。一审法院将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率的1.3倍计算。共计为4万元，予以支持。张岐升的其他主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张岐升与李浩就坐落于天津市津南区××镇××道××号房屋签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、李浩于本判决生效后十日内给付张岐升自2020年2月1日至2020年6月1日的租金266666.67元，并支付自2020年6月2日至实际腾退之日的占用费（以年租金80万元计算）；三、李浩于本判决生效后十日内给付张岐升违约金4万元；四、驳回张岐升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16056元，减半收取计8028元，保全费5900元，共计13928元，由李浩负担。二审中，李浩、张岐升均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张岐升、李浩之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按约履行。合同签订后，张岐升交付了房屋，李浩承租期限自2017年2月15日至2032年2月15日止，基于长期经营的考虑，李浩对于该房屋进行了前期装修，并再次进行了转租，租户经营服装、餐饮、托儿所等。李浩自2020年2月1日开始拖欠2020年度租金，张岐升于2020年6月8日提起诉讼，期间正值疫情蔓延、疫情措施严控时期，至本案一审成诉，李浩表示已经能够支付租金并愿意承担给张岐升造成的损失。虽然李浩是否能顺利收取次承租人的房租，并不能直接对抗其自身应支付的租金，但今年受疫情或受疫情防控措施直接影响，正常的经营受到较大冲击是客观事实，导致营收明显减少甚至没有营收。疫情当前，各方当事人应共担风险、共渡难关、共克时艰，共同做好稳就业稳投资稳预期。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第一款“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”之规定，张岐升以李浩没有按照约定期限支付租金为由，请求解除租赁合同，并由李浩承担违约责任，不应得到支持。为减少李浩与张岐升、李浩与次承租人之间因装修、腾退房屋、租金等诉累，维持各方的合法权益，张岐升、李浩应继续履行本租赁合同。但李浩因延迟履行支付租金义务，给张岐升造成了损失，经释明，张岐升表示在未认定租赁合同解除的情况下，将主张支付租金及逾期支付租金的损失。综合考虑疫情及疫情防控措施与租赁合同的履行之间因果关系和原因力大小，并经李浩同意认可，本院酌定李浩应在继续支付年度80万租金的基础上，按年利率20%的标准赔偿张岐升损失（自2020年2月1日起至实际给付之日）。综上，一审判决欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销天津市津南区人民法院（2020）津0112民初4333号民事判决；二、李浩于本判决生效之日起十日内给付张岐升房屋租金80万元；三、李浩于本判决生效之日起十日内赔偿张岐升损失（以80万元为基数，自2020年2月1日至实际给付之日止，以年利率20%标准计算）；四、驳回张岐升其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8028元，保全费5000元，共计13,028元，由李浩负担，二审案件受理费5900元，由李浩负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十一月十九日书记员  单 珊