四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川34民终1125号 上诉人（原审被告）：西昌市菜篮子市场投资管理有限公司。住所地：四川省西昌市西郊乡长安村**综合楼**。 法定代表人：姚加伦，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王斌，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：凉山彝族自治州劳动职业技术学校。住所地：四川省西昌市长安北路。 法定代表人：罗华，职务校长。 委托诉讼代理人：钟尤华，四川迈德律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人西昌市菜篮子市场投资管理有限公司（以下简称菜篮子公司）与被上诉人凉山彝族自治州劳动职业技术学校（以下简称职业技校）租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2020)川3401民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人菜篮子公司上诉请求：l.撤销原审判第一、二、三项判决内容，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审认定合同期满后上诉人没有提出续签合同，视为合同终止的认定错误。根据上诉人在一审中提交的证据能够证实上诉人要求续签合同的事实，没有续签合同是因为被上诉人单方违约，按照租赁协议的约定，“租赁期限届满，若无政府规划、主管部门及学校规划建设发展，即学校不使用该场地的情况下，乙方优先续签协议”。被上诉人至今没有提交关于“政府规划、主管部门及学校规划建设发展”文件批示，仅是以拆除彩钢棚要求拒绝续签协议，案涉场地不在市政府整治彩钢棚范围内，被上诉人拒签协议的理由不成立。二、原审关于双方租赁行为为不定期租赁的认定错误。租赁协议约定一年一签是为了配合学校和主管部门对学校发展的需要，承租人对租赁场地投入大量资金，合同目的不可能只是为了租赁一年，在没有出现终止合同的约定事由时，被上诉人应当积极履行与上诉人续签协议的义务。从双方对协议的履行来看，没有严格按照必须签订书面协议才继续履行的情况。根据以上约定和协议履行的事实表明，案涉租赁关系不是没有约定期限，而是设置了终止和续签的条件。三、原审因事实认定错误导致法律适用错误。 被上诉人职业技校辩称：一、上诉人关于答辩人拒绝续签协议等上诉主张不成立。双方对于续签合同时间有明确要求，上诉人欲续签合同应在2018年11月13日前提出，上诉人并未在该时间前提出。二、上诉人关于双方租赁关系期限等上诉主张不成立。1、上诉人的主张与双方限定提出续签时间要求不符。2.上诉人的上诉主张与合同法规定不符。3.所谓“双方可参照原约定继续租赁”的主张不能成立。4.上诉人将合同终止和续签条件相混淆的主张不成立。三、应依法驳回上诉人的上诉请求。 职业技校向一审法院起诉请求：1、判令被告按197452元/年的标准，向原告计算支付自2019年12月14日起至被告向原告实际腾退场地之日止的租金。2、请求判令被告就其自2018年12月14日起违约占用原告场地的行为，按违约占用期内应付租金总额20%的标准向原告支付违约赔偿金（暂计算至2020年2月28日为46567元）。3、请求判令被告向原告结清自2020年2月24日起至实际腾退场地之日止占有使用案涉场地期间的未付的水费（水表起数为8815吨）、电费（电表起数105940度）。4、依法判令被告在十日内腾退其占有使用的原告场地、拆除其在场地上搭建的彩钢棚等设施，并将场地交还给原告。5、本案诉讼费用由被告承担 一审法院认定的事实：2014年11月14日，原、被告签订了《场地租赁协议书》，约定原告将面积共3330平方米的场地出租给被告使用，租赁期限为一年，租金为人民币20万元。租赁期限届满，在原告不使用该场地情况下，被告续签合同，租金支付标准为第一年租金基础上递增3%（即每年递增人民币陆仟元正）。合同到期后，双方在未签订续租合同的情况下继续履行租赁协议。2016年11月30日，双方又签订《场地租赁协议书》，租赁期限为一年，约定租赁期限届满，若无政府规划、主管部门及学校规划建设发展，即原告不使用该场地情况下，被告优先续签合同，租金支付标准为上一年租金基础上递增3%，合同一年一签。租金为人民币180353.00元。2017年12月10日，双方再次签订《场地租赁协议书》，租赁场地面积约为2760平方米。租赁期限为一年，自签订之日起至2018年12月13日止。租赁期限届满，若无政府规划、主管部门及学校规划建设发展，即原告不使用该场地情况下，被告优先续签合同，租金支付标准为上一年租金基础上递增3%，合同一年一签。租金为人民币186117.00元。双方须按照约定履行权利义务，违约方承担守约方因此所遭受的全部经济损失和法律责任，并赔偿租赁使用总额的20%作为违约赔偿。如被告未能及时支付租金，在5日内按5%计收滞纳金，到期仍不能全部付清，甲方有权单方终止协议履行。双方在合同期限届满前一个月，被告应向原告提出是否续签合同。合同期满被告没有提出续签合同，视同合同终止。双方合同终止时，被告在该土地上建筑由被告自行拆除。合同到期后，被告方并未提出续签合同的请求。原告以学校规划建设需要为由向被告提出腾退房屋、场地的要求，被告以该请求不符合双方约定为由拒绝。2019年年初，原告收到西昌市长安街道办事处出具的《责令限期拆除违建通知书》，要求原告将其单位楼顶违法违章未办理任何手续的建筑物限于2019年2月28日前自行拆除，未拆除者将由相关部门进行强拆。原告以《通知》的形式将“彩钢棚”拆除事宜告知了被告。2018年12月14日至今被告一直占有使用案涉场地。2020年2月25日，被告向原告缴纳了2018年1月至2020年2月24日的水电费，共计37060元。2020年3月24日，被告向原告缴纳了2018年12月14日起至2019年12月13日止的租金191700.50元。 一审法院认为：从2014年起，原、被告就建立了租赁合同关系，书面合同约定为一年一签，但在实际履行中也存在未签订书面合同的情形。2017年12月10日，双方签订了最后一份书面《场地租赁协议书》。该份《场地租赁协议书》到期后，原告虽于2019年年初向被告提出腾退房屋、场地的要求，被告以该要求违反双方协议为由拒绝腾退，继续占有使用案涉场地。原告之后未再提出异议，也未向相关部门主张其权益，应视为其对被告2019年度继续使用租赁场地无异议。2020年3月24日，被告向原告缴纳了2019年度的场地租金191700.50元。原告对该笔费用无异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，本案双方签订的《场地租赁协议书》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，本案双方当事人可以随时解除合同。原告于2020年2月28日草拟了起诉状向人民法院提起诉讼，主张被告腾退租赁场地，终止双方的租赁关系，故双方的租赁合同关系应于2020年4月8日人民法院立案受理原告的起诉时解除。原告提出由被告腾退其占有使用的原告场地、拆除其在场地上搭建的彩钢棚等设施，并将场地交还给原告的诉讼请求，有法可依，应予支持。对原告主张被告按照197452元/年的标准，向原告计算支付自2019年12月14日起至被告实际腾退场地之日止的租金和主张被告结清自2020年2月24日起至实际腾退场地之日止占有使用案涉场地期间未付水费（水表起数为8815吨）、电费（电表起数105940度）的诉讼请求，根据双方在协议中的约定，一审法院均予以支持。关于被告是否应当自2018年12月14日起按应付租金总额20%的标准向原告支付违约赔偿金的问题，前面已述，案涉《场地租赁协议书》期限届满后，双方未再签订书面合同，但被告实际仍继续使用租赁场地，租赁期限已变更为不定期。虽然作为出租人的原告依法可随时解除合同，但作为承租人的被告，不存在违约行为。原告的该项诉讼请求，与事实不符，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决一、由被告西昌市菜篮子市场投资管理有限公司于判决生效之日起六十日内，自行拆除其在场地上搭建的彩钢棚等设施并向原告凉山彝族自治州劳动职业技术学校腾退租赁场地；二、对自2019年12月14日起至案涉租赁场地实际退还之日止的场地占用费，按197452元/年的标准，由被告西昌市菜篮子市场投资管理有限公司在实际归还租赁场地之日，支付给原告凉山彝族自治州劳动职业技术学校;三、对自2020年2月24日起至案涉租赁场地实际退还之日止未付的水费（水表起数为8815吨）、电费（电表起数105940度），由被告西昌市菜篮子市场投资管理有限公司在实际归还租赁场地之日，据实支付给原告凉山彝族自治州劳动职业技术学校;四、驳回原告凉山彝族自治州劳动职业技术学校的其他诉讼请求。案件受理费4648.00元，减半收取2324.00元，由被告西昌市菜篮子市场投资管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本院认为,本案当事人争议的焦点是：1、本案是否因被上诉人违约而导致原合同无法继续履行？2、本案是不定期租赁合同还是定期租赁合同？ 关于争议焦点1.上诉人主张是被上诉人违约拒绝履行义务，主要理由是按照双方合同约定“租赁期限届满，若无政府规划、主管部门及学校规划建设发展，即学校不使用该场地的情况下，乙方优先续签协议”，被上诉人至今没有提交关于“政府规划、主管部门及学校规划建设发展”文件批示。本院认为，对以上约定的理解应当是无政策性限制，学校不使用场地的情况下，上诉人优先续租，该约定不是仅仅政府规划、主管部门及学校规划发展这一条件，同时还包括了学校自己需要使用场地的情况，两者具备其一上诉人就有权收回场地。根据本案查明的事实，合同到期后，被上诉人是以学校规划建设需要为由向上诉人提出腾退房屋、场地的要求，因此，租期到期后被上诉人有权要求上诉人腾退场地，上诉人一审提交的证据并没有证明被上诉人存在违约的情形，故，上诉人关于被上诉人存在违约情形拒绝履行义务的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点2.《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”。双方最后一次签订《场地租赁协议书》是2017年12月10日，租期一年，到期后双方并未签订新的合同，但上诉人向被上诉人缴纳2019年度租金上诉人予以收取，从双方的行为来看符合以上法律规定，双方之间的租赁应当认定为不定期租赁关系，故，上诉人关于一审认定本案为不定期租赁合同错误的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人西昌市菜篮子市场投资管理有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,648.00元，由上诉人西昌市菜篮子市场投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘志涛 审判员  杨发蓉 审判员  郑 坚 二〇二〇年十一月三十日 书记员  沈晓林