云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初6377号原告：魏家贵，男，1969年11月25日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：路文伟，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者（特别授权代理）。被告：曲靖市民丰房地产综合开发有限公司。法定代表人：尹盛梅，总经理。统一社会信用代码：91530300727293844E。住址：曲靖市。委托代理人：陈石林，云南培生律师事务所律师（特别授权代理）。原告魏家贵诉被告曲靖市民丰房地产综合开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏家贵及其委托代理人路文伟，被告曲靖市民丰房地产综合开发有限公司的委托代理人陈石林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告魏家贵诉讼请求：1.请求法院依法解除《曲靖市“气象苑”小区团购意向认购协议》；2.判令被告返还原告已支付的购房款20万元及利息，利息以20万元为基数，按原告向银行借款年利率7.2%支付利息，自2009年3月3日起至全部付清为止。3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年3月3日，原告就购买位于红庙社区第八村民小组莲瓦坟的住宅楼，房号为：NC9-1号，建筑面积为302.01平方米的房屋事宜与被告签订了《曲靖市“气象苑”小区团购意向认购协议》（以下简称《认购协议》）。协议约定，房屋总价为604020.00元，首期付款20万元，其余款项按《商品房购销合同》中具体约定。协议签订后原告支付了20万元的首付款，并从那年12月份原告要求与被告签订《商品房购销合同》，被告均找借口叫我等等，截至至今，被告因手续问题亦不能建房，不能履行义务并对原告的退款要求不予配合，给原告造成很大损失。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望支持原告的诉请。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告支付律师代理费5000元，解决退款事宜产生的误工费、交通费损失及贷款利息直接损失计币10000元，共计增加诉请15000元。被告曲靖市民丰房地产综合开发有限公司答辩称，1、被答辩人诉请部分事实属实，被答辩人与答辩人双方协商签订团购客户意向认购协议，被答辩人向答辩人交纳20万元认购款项属实，该款项用于购买气象苑NC9-1号房屋。2.被答辩人不能与答辩人签订《商品房购销合同》并非答辩人公司原因所致。该施工建设范围包含曲靖市气象局人工增雨防爆科研及民兵教学实验楼项目、气象苑住宅小区，被答辩人并非曲靖市气象局职工，在认购时提供虚假信息获得团购资格。被答辩人在建设过程中，曲靖市气象局上述建设项目因云南省建设厅重新选址规划而被责令停工，后曲靖市气象局、答辩人均收到曲靖市建设局、曲靖市建设管理监察支队、曲靖市麒麟区建设局、曲靖市城市建设管理监察支队、曲靖市麒麟区城市管理行政执法局等诸多行政单位通知，在建设至基础完工后被迫停工。3.答辩人同意解除双方签订的《曲靖市“气象苑”小区团购客户意向认购协议》，同意退还被答辩人支付的认购款项20万元。但答辩人诉请的要求被答辩人以20万元为基数，按年利率7.2％支付利息双方在意向认购协议中无约定且不符合商品房销售合同法律规定，无相关客观事实及法律事实，故答辩人不予支付。4.诚如被答辩人诉请事实部分陈述，答辩人因政府客观规划因素致建设项目停工至今，双方多次协商，答辩人已向被答辩人陈述上述理由，并向被答辩人做出上述解决方案，但被答辩人不同意并进行诉讼，从而导致损失扩大，故对其诉请的诉讼费用不应由答辩人承担。5.针对原告增加的诉讼请求，代理费的支付在双方的协议中并未约定，系其自行聘请，该费用损失应该由原告自己承担。误工、交通以及利息损失，是房屋在不能继续建设，即被迫停工以后，被告已经向原告方陈述停工原因，故误工费、交通费损失不应由被告承担。利息损失是其资金问题所致，其贷款所产生的利息应该由其自己承担。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告主体资格。2.《曲靖市“气象苑”小区团购客户意向认购协议》原件一份，证明原、被告双方在2009年3月3日签订《认购协议》的事实。3.曲靖市民丰房地产综合开发有限公司出具的购房款《收据》原件一份，证明签订合同后按照约定向被告交纳20万元购房款的事实。4.云南省农村信用合作社《借款借据》原件两份，贷款回收凭证原件两份，证明在2009年以后原告因资金需求向银行借款的利率，要求对方参照支付利息的利率标准。经被告质证：对证据1、2三性无异议；但证据2需要向法庭说明团购协议是针对气象局的员工，本案的原告并非气象局的员工；对证据3三性无异议，但需要向法庭陈述，该笔20万款项并非首付款，该款项是曲靖市气象局单位集资团购房的团购金；对证据4真实性、合法性无异议，关联性有疑问，借款借据与利息支付凭证上显示借款种类为农户一般贷款，而非购房款项贷款，利息支付凭证只是其支付利息的一种凭据，不能显示其具体损失。被告为支持其辩解，向本院提交如下证据：1.营业执照一份、法人身份证明一份，法人身份证一份，证实被告主体资格。2.省国土厅148号批复、曲靖市国土局6号通知、曲靖市政府批复、曲靖市发改委项目备案证、国有土地使用证、中标通知、建设用地批准书、建设规划许可证、施工许可证，证实建筑用地挂牌交易被告中标，相关政府部门予以批准，用地、规划、施工均获得许可。3.曲靖市建设局督办通知、28号停工通知、麒麟区建设局停工通知、麒麟区执法局停工通知书、麒麟区规划局1号停工通知书，证实被告施工过程中，因政府因素无条件被迫停工。（以上证据均为复印件）经原告质证：对证据1三性无异议；对证据2、3真实性无异议，对关联性有异议，认为与原告方签订的合同没有任何关系。本院认为，上述原、被告提供证据来源合法，原告提供证据1、2、3与本案具有关联性，能客观证明案件部分事实，本院予以采信。证据4与本案无关，不予采信。被告提供的证据1、证据2中的省国土厅148号批复、曲靖市国土局6号通知、曲靖市政府批复、曲靖市发改委项目备案证、国有土地使用证、建设用地批准书，证据3中的曲靖市麒麟区城市管理行政执法局及曲靖市麒麟区城乡规划管理局2010年7月21日的停工通知书与本案具有关联性，能客观证明案件部分事实，本院予以采信。证据2中的中标通知、建设规划许可证、施工许可证及证据3中的曲靖市建设局2010年8月19日的“督办通知”、8月24日的“停工通知”及曲靖市城市建设管理监察支队的“28号停工通知”与该住宅项目无关，本院不予采信。经庭审当事人陈述及采信、确认的当事人所举证据，本院确认如下事实：2009年3月3日，原告得知被告欲在麒麟区，即与被告签订《曲靖市“气象苑”小区团购意向认购协议》，约定原告向被告购买该小区ＮＣ9-1号房屋，单价为2000／㎡，总价款为604020元，同时还约定首期房款的支付、合同的签订及双方的责任等内容。当日，原告向被告交纳购房款20万元。2009年6月，被告取得了曲靖市发展和改革委员会对该投资项目的备案证及曲靖市国土资源局麒麟分局的建设用地批准书，并计划于同年7月开工。后在工程施工过程中，即2010年7月21日，曲靖市麒麟区城市管理行政执法局及曲靖市麒麟区城乡规划管理局以住宅工程项目未取得建设工程规划许可为由向被告发出停工通知，后被告停止施工至今。本院认为，合同是否合法有效是认定当事人民事权利义务的前提，人民法院应当依职权主动审查，不受当事人是否主张的限制；本案原告有意向被告购房，并与被告签订了《曲靖市“气象苑”小区团购意向认购协议》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”；第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案双方签订认购协议后，原告向被告收取了首期购房款20万元，符合上述规定，而本案至原告起诉前甚至法庭辩论终结前，被告亦未举证证实其已取得商品房预售许可证明，故双方所签订的认购协议无效，无效的合同自始没有法律约束力，故原告主张解除该协议的诉请于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，现原告要求退回已交纳的购房款20万元理由正当，予以支持，其主张按照7.2%计算利息，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，其主张于法有据，且未超出法律规定范围，予以支持。但其要求承担律师费、误工费及贷款利息直接损失无证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、由被告曲靖市民丰房地产综合开发有限公司于判决生效后十日内返还原告魏家贵购房款人民币20万元，并按年利率7.2%计算支付原告魏家贵自2009年3月4日至判决生效之日止的利息损失（以本金20万元为基数计算）。二、驳回原告魏家贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元（原告已预交），由原告魏家贵负担225元，被告曲靖市民丰房地产综合开发有限公司负担4300元（判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  叶 莲人民陪审员  余绍龙人民陪审员  王小焕二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  张雪薇