广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初9961号原告：梁炳堂，男，1992年8月17日出生，汉族，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：张建军，广东鼎能律师事务所律师。被告：郭玉民，男，1963年7月15日出生，汉族，住河南省虞城县。原告梁炳堂诉被告郭玉民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁炳堂及其委托诉讼代理人张建军、被告郭玉民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁炳堂向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间就位于东莞市****************屋于2019年11月14日签署的房地产买卖合同；2.被告向原告返还买房定金23000元；3.被告向原告支付违约金130600元；4.被告赔偿原告违约金不足部分的损失96400元（按案涉房屋现在市场价880000元与买卖合同约定交易价653000元的差额即升值部分减去违约金130600元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2019年11月14日，原、被告之间就位于东莞市****************屋签署了房地产买卖合同，约定原告以653000元的价格购买被告上述房屋，原告向被告交付了合同约定的定金23000元。后原告也依约向银行办理了申请贷款手续并获得了《个人住房贷款同意贷款意向书》，但被告并未在合同约定的合同签署之日起60日内甚至直至起诉之日仍未还清该房屋的尚欠按揭贷款及办妥注销抵押登记手续。原告多次催促，但被告拖延至今并表示没钱赎楼，拒绝履行合同义务。被告的行为严重违反合同约定，导致合同目的无法实现，原告有权要求解除合同、被告返还定金、按房价的20%支付违约金。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请准予诉请。被告辩称，1.按照合同约定，应由原告向被告支付购方定金后，由被告还清案涉房屋贷款并办妥注销抵押登记手续。因被告至今没有收到原告支付的购房定金，原告违约在先，故被告没有在合同约定的期限内还清贷款并办理注销抵押登记手续。2.虽然被告向原告出具了定金收据，但被告并未实际收到定金款项。3.案涉房地产买卖合同第五条第十七款载明赎楼款由原告承担。本院经审理查明，认定事实如下：2019年11月14日，原告梁炳堂与被告郭玉民通过东喜乐地产（中介方）签署房地产买卖合同，合同编号为XL0000188，约定原告购买被告位于东莞市*******************屋，总价款为653000元（不含税费）。上述合同第二条第2款约定“该房产处于抵押状态，郭玉民承诺于本合同生效之日起60日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续”；合同第四条约定“该房产交易定金为23000元，本合同签订时，向甲方（郭玉民）支付……”；合同第五条约定“税费承担，按有关规定需付税费：……（17）赎楼费、交房前提前赎楼的短期利息……如该物业存在逾期未支付的供楼款，则该款项由卖方自行承担”；合同第七条第二款第二项约定，“梁炳堂须于2019年11月30日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合用户办理贷款审批手续……”；合同第十四条约定，“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金或定金双倍赔偿给守约方”；合同第十八条约定，“……由甲方（郭玉民）自己赎楼”。2019年10月31日，原告向案外人郭长叶的银行账户转账23000元，转账附言为鼎盛中环7栋2206房定金。原、被告双方均确认郭长叶为被告郭玉民之子。2019年11月2日，被告郭玉民出具收据一份，收据载明郭玉民收到梁炳堂交付的购房款定金23000元。2019年11月19日，中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行向原告梁炳堂出具个人住房贷款同意贷款意向书，同意梁炳堂因购买案涉房屋的个人住房贷款申请，向其发放贷款590000元。原告提交了微信聊天记录截图，称在中介公司工作人员建立的群成员有被告儿子、儿媳、原告等人的微信群中，2020年3月5日至2020年4月8日期间，原告多次在群里与被告儿子、儿媳协商案涉房屋赎楼事宜，但均未得到明确答复。原告曾提出“买之前说好你赎楼的，现在你说没钱赎楼，要担保公司赎楼，让我承担一部分，我也同意，你这样是不是不想卖……”，但未得到回复。原告提交的2020年7月25日的电话录音中，原、被告双方对房屋买卖进行交涉，被告提到“你是要还是不要，你要是不要我就把钱给你，你要是要，就把钱给我”，原告说道“你当时谈好做按揭的，而且又是你赎楼，一直你都没有赎楼”，被告答道“做按揭我不想做了。我现在赎不起啊，没办法”。2020年7月28日，原告通过短信向被告发出解除案涉合同的通知，并要求被告按照合同和法律规定承担违约责任、赔偿责任等全部法律责任。2020年7月30日，被告回复原告，同意原告提出的解除合同要求，限被告三日内到喜乐地产签署解除合同并退还定金给原告，如超期不签署解除合同，合同视为解除。庭审时，被告确认案涉房屋至今未清偿完毕贷款。针对原告主张的房屋差价损失，原告不同意对房屋现有价值申请评估，仅提供部分中介公司对相同楼盘相同面积房屋估值的网上打印件，拟证明案涉房屋价值上涨至880000元。被告对原告主张的房屋差价不予确认，并主张案涉房屋现价为650000元。本案诉讼过程中，本院根据原告关于财产保全的申请，依法作出（2020）粤1972民初9961号民事裁定书，裁定冻结被告郭玉民银行存款153600元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、银行转账明细、收据、不动产权登记信息查询、个人住房贷款同意贷款意向书、微信聊天记录截图、电话录音、短信对话截图、“房天地”估价报告、“安居客”估价报告及本案庭审笔录、调查笔录附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点是：一、被告是否收到原告支付的购房定金；二、案涉合同约定的赎楼义务在哪一方，违约方是哪一方；三、案涉合同是否解除，解除的效力如何；四、原告主张的被告返还定金、支付违约金及赔偿房屋差价损失是否合法有据。首先应明确，案涉合同是原、被告双方在中介方的说明、见证下签署的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。关于焦点一。原告提交银行转账记录及收据，证明被告已收到案涉购房定金。虽然原告支付的23000元收款方为被告之子郭长叶，但被告以自己名义出具了收据，确认收到23000元定金，且结合原、被告双方的电话录音及短信来往内容，被告提及的“你要是不要（房）我就把钱给你”“同意原告提出的解除合同要求，限被告三日内到喜乐地产签署解除合同并退还定金给原告”均足以证明，被告对于已收到原告支付的定金是确认的，从未提出过异议。故对被告未收到案涉定金的抗辩，本院不予采信。关于焦点二。案涉合同第五条明确约定“税费承担，按有关规定需付税费：……（17）赎楼费、交房前提前赎楼的短期利息……如该物业存在逾期未支付的供楼款，则该款项由卖方自行承担”；合同第十八条约定，“……由甲方（郭玉民）自己赎楼”，上述两条约定均明确了案涉房屋的赎楼义务在卖方，即被告郭玉民。对于被告关于赎楼费应由原告承担的抗辩，本院不予采信。案涉房屋买卖合同同时约定，原告应履行的义务是，合同签订后，由原告向被告支付定金23000元，且原告须于2019年11月30日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合用户办理贷款审批手续。被告应履行的义务是，在合同生效之日起60日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。案涉合同的实际履行情况是，原告在签署案涉合同之前已将购方定金支付至被告儿子银行账户，且被告出具了相应的收据。原告亦在约定的期间内办理了贷款申请并获得银行的同意贷款意向书，原告已按合同约定履行了相关义务。但被告至今未按约定清偿案涉房屋贷款及办理抵押注销登记，即没有按约定在指定期间内履行完毕赎楼义务，被告亦在电话通话中承认不赎楼是因为资金不足，被告明确表示不履行义务的行为，构成根本违约。关于焦点三。在被告明确表示无法赎楼之后，原告于2020年7月28日向被告发出解除合同的通知，被告亦于2020年7月30日回复称同意解除合同并退还定金。双方协商一致，约定解除合同，符合《中国人民共和国合同法》第九十三条的规定，故案涉合同于2020年7月30日解除。合同解除后，根据已履行的情况，被告应向原告返还原告已支付的定金23000元。关于焦点四。前文已述明，被告已构成根本违约，根据案涉合同第十四条“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金或定金双倍赔偿给守约方”的约定，以及《中国人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，原告未主张被告双倍返还定金，仅主张被告支付违约金，应视为原告以实际行为表明其选择适用违约金条款作为被告承担违约责任的方式，故对被告按照房屋价款的百分之二十即130600元（653000元*20%），向原告支付违约金的主张，具备事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿房屋差价部分的损失。案涉房屋买卖合同是双方真实意思，任何一方都不得拒绝履行。原告主张因房屋价格上涨，被告的违约行为给其造成了经济损失，而合同约定的违约金不足以弥补其损失。首先，因被告的违约行为给原告造成经济损失的举证证明责任在原告，原告不同意对房屋现有价值申请评估，仅提供中介公司对相同楼盘相同面积房屋估值的网上打印件，拟证明案涉房屋价值上涨至880000元，被告对此不予确认，并主张案涉房屋现价为650000元。其次，房屋价格变动实属商业风险，案涉合同签订至今，房屋价格上涨也许是客观事实，但鉴于违约金一般应当与守约方的损失相当，结合本案具体情况，原告为履行案涉合同，实际已支出的费用仅为案涉定金23000元。原告未能提供充分证据证明案涉房屋的上涨幅度，也无法证明其主张的损失情况，且案涉合同已约定了违约一方的违约责任，即上文所述，如被告违约，应向原告支付房屋价款的百分之二十作为违约金，原告的损失并非无法得到任何赔偿。综合以上，在原告未能举证证明房屋差价具体金额及其实际损失的情况下，要求被告负担约定违约金以外的房屋差价损失，理据不足。故此，对于原告主张被告赔偿房屋差价部分的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告梁炳堂与被告郭玉民在2019年11月14日签订的房地产买卖合同于2020年7月30日解除；二、限被告郭玉民于本判决发生法律效力之日起三日内向原告梁炳堂返还购房定金23000元；三、限被告郭玉民于本判决发生法律效力之日起三日内向原告梁炳堂支付违约金130600元；四、驳回原告梁炳堂的其他诉讼请求。如果被告郭玉民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5818元、财产保全费1288元，合计7106元（原告均已预交），由原告梁炳堂负担2771元，被告郭玉民负担4335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑承怡二〇二〇年十一月二十三日书记员  陈洁欣附：强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。