呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初6152号原告:呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司,住内蒙古呼和浩特市。法定代表人：夏桂玲,该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵子豪，该公司员工。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：曾建中，男，住呼和浩特市。原告呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司与被告曾建中物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司委托诉讼代理人赵子豪、樊艳良，被告曾建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2014年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费12584元及二次垃圾清运费330元；2、判令被告支付违约金5357元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月16日呼和浩特新城区呼和佳地业主委员会选聘原告对呼和佳地住宅提供物业管理服务事宜，并约定收费标准为小高层（9层以下含9层）每平方米1.7元/月、高层每平方米1.9元/月、商业每平方米3.5元/月。被告系原告所管理物业的业主，被告拖欠原告物业费，原告多次向其催要，被告仍未履行付款责任。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告曾建中辩称，被告并不拖欠物业公司任何费用，也不应支付违约金。原告应赔偿本人名誉损失费。本案诉讼费应由原告承担。一、2006年11月3日，被告与呼和浩特市呼和佳地房地产开发有限公司达成如下协议：一次性付清房屋总价款，该公司给予购房优惠价格，每平米2850元，并给予免收物业各种服务费两年的优惠，2006年11月16日被告一次性交付购房款316060元并签订商品房买卖合同。合同签订后，2007年11月23日呼和佳地房地产开发有限公司通知被告去交付税金、装修保证金及2007年度的各种费用并领取钥匙，但根据合同第八条第九条的规定，呼和佳地房地产公司又免除了被告2年各项费用。后被告在验收房屋时发现客厅与主卧室之间的隔离墙壁未砌、厨房与书房之间的隔离墙壁未砌、客厅与次卧室窗户严重倾斜、次卧及次卫过道下方水泥墙面发现白色毛絮状物质。经与开发商协商，以上问题由施工方原因造成，并建议买受方在装修过程中自行垒砌修复，开发商免除被告各项服务费4年，并由开发商、九合物业共同确认，同时发现主卧室窗扇关闭不密合，厨房两扇纱窗反向安装，经协商，被告在装修过程中如果窗户倾斜纠正后仍无法密合，由买受人与物业公司共同确认，可减免一年物业费，由被告自行更换窗户。在装修过程中，经重新安装，主卧窗户仍无法密合，经与物业公司协商，确认免除一年物业费。装修结束后被告发现客厅一大块真空玻璃和侧面一块玻璃漏气，擦拭玻璃时进水，经与物业公司协商，自行更换，免除服务费500元。2008年10月供暖注水，被告三楼厨房地暖暖气管泡水，直接灌注到被告已装修完毕的厨房。经物业公司修复后，鉴于被告家中已装修完毕，受损坏，三楼业主购房后并未装修，责任由开发公司负责，经与物业公司协商，由被告自行整修，免除物业各项费用一年。2009年5月，供暖结束后，物业公司拆除负一层车库暖气，将暖气管道污水，喷洒在车库墙壁，被告要求物业重新刮腻子，物业公司答应免除500元物业费，综上，呼和佳地房地产开发公司及九合物业累计免除各项费用10年加1000元，按2007年收费标准计算，合计费用14603.2元；二、开放商将被告房屋抵押贷款；三、原告不予服务，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同转让时公司的债权债务是同时转入的，承接合同的一方在承接债权的同时，也承担相应的债权义务，原告承接九合物业公司的物业服务合同后，应继续履行被告与前物业公司达成的协议。由于三楼安装空调导致被告家中漏水，原告拒绝向被告提供修复服务，楼道门损坏、楼道内垃圾无人打扫、照明灯泡故障也无人修理、负一层厕所排污管道崩裂也无人整理。2016年、2017年原告多次在小区内张贴被告欠费的公示，影响了被告的名誉权。原告多次将催费通知粘贴在楼道及被告家门口，还向被告发了律师函并有人给被告打电话威胁，收到的催费信息显示来自美国，给被告生活造成困扰。综上请求法院维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：1.2014年6月16日，原告与呼和浩特市新城区呼和佳地小区业主委员会（以下简称呼和佳地业委会）签订《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》，合同约定由原告为呼和佳地住宅小区提供物业服务，合同期限为五年即2014年6月16日起至2019年6月15日止。物业服务费收费标准为按建筑面积小高层（9层以下含9层）每平方米1.7元/月、高层每平方米1.9元/月、商业每平方米3.5元/月。并约定原告愿意续约的，应在合同到期前60天，书面通知呼和佳地业委会。由呼和佳地业委会在合同到期前30天召开业主大会决定续约与否。如本住宅区全体业主所持投票权1/2以上同意续约的，将直接与原告续约签合同。本住宅区业主大会表决结果达不到全体业主所持投票权1/2以上的，原合同到期后自行终止。2.2018年11月24日，被告呼和佳地业委会向原告金峰领域物业公司发出建议函，内容为因小区业委会与其协议将于2019年6月到期终止。不建议其征缴2019年合同期以后的物业服务费，在通过促销活动收取的2019年下半年及以后的物业费，要求存入专用银行账户，在没有续约的情况下不得使用。3.2019年2月25日原告金峰领域物业公司向呼和佳地业委会发出书面申请，内容为向呼和佳地业委会申请续签物业服务合同。4.2019年3月17日被告呼和佳地业委会就原告的续签申请作出书面回复，内容为因原业主委员会在2019年4月15日任期届满，所以关于物业管理方面的决定及计划需新一届业主委员会来执行。在新一届业主委员会还未选举出的这段时间，希望原告公司继续做好该小区物业管理工作。5.2019年5月31日原告金峰领域物业公司向体校巷社区居委会发出书面《关于呼和佳地小区提供物业服务有关问题的函》，内容为因近期业主委员会存在改选时间关键问题，加上小区电梯年检、供电系统保养等紧急事宜。根据《物权法》《内蒙古自治区物业管理条例》规定及《呼和佳地小区物业服务合同》约定优先续约权等，现向体校巷社区委员会申请临时授权继续向呼和佳地小区全体居民提供物业服务。6.2019年6月28日，原告向被告呼和佳地业主委员会再次发出物业服务合同续签的书面申请，内容为2019年6月14日新一届业主委员会现已成立。现小区公共区域多处设施设备存在急修、大修等重大问题，现向新一届业主委员会申请续签物业服务合同。7.2019年8月11日，呼和佳地小区第二届第一次业主大会以书面形式召开，超过二分之一业主同意公开招标选聘物业服务企业并同意水电移交主管部门。8.根据呼和佳地小区物业服务项目投标单位信息登记汇总表显示，包括原告在内的19家物业公司向呼和佳地业委会（招标单位）报名登记参加招投标会议。9.2019年11月，原告起诉呼和佳地业委会要求继续签订《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》。2019年12月19日，本院（2019）内0102民初8952号民事判决书判决驳回原告的全部诉讼请求。判决作出后双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。10.被告系呼和浩特市新城区呼和佳地业主，房屋面积112.14平方米。被告尚欠2014年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、二次垃圾清运费。本院认为，原告与呼和佳地业委会签订的《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务。该合同对原、被告双方均具有约束力。被告抗辩的房屋质量问题与本案不是同一法律关系，本院不予支持。被告抗辩原告的物业服务没有达到合同约定的标准，被告提交的证据不能证明物业服务的整体情况，被告未提交足够证据证明原告存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，被告不能以物业服务企业服务质量轻微瑕疵拒交物业费。被告的抗辩本院不予支持。被告主张物业公司承诺减免物业费，其提交的证据不能证据其主张，本院不予支持。因此，原告主张的合同期内的物业费、二次垃圾清运费，本院予以支持。合同期满后，原告与呼和佳地业委会就是否续签合同产生争议，后原告提起诉讼，本院于2019年12月作出判决，在此期间，原告持续为该小区提供物业服务，因此，原告有权收取2019年6月16日至2019年12月31日期间的物业服务费、二次垃圾清运费，但在此时间段内原告提供的物业服务存在瑕疵，故此部分物业费本院酌情支持50%。关于原告诉请的违约金，因双方对物业服务标准存在争议，该诉请本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告曾建中于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司2014年7月1日至2019年12月31日期间的物业费11963元（1.7元/月/平方米×112.14平方米×59.5月+1.7元/月/平方米×112.14平方米×6.5月×50%）、二次垃圾清运费330元；二、驳回原告呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计131元，由原告呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司负担45元，被告曾建中负担86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高飞宇二〇二〇年十一月六日书记员 麦丽莎附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。