江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1577号上诉人（一审原告）：江西奥能水电开发有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区一舟大道**，统一社会信用代码91361100754210469A。法定代表人：汪显清，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝本忠，上饶县法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：上饶市九牛大峡谷旅游景点综合开发有限公司，，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道**5006统一社会信用代码913611215638335409。法定代表人：陈亦峰，系该公司总经理。委托代理人：杨龙庚，北京盈科（上海）律师事务所律师。江西奥能水电开发有限公司（简称奥能公司）与上饶市九牛大峡谷旅游景点综合开发有限公司（简称九牛公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服江西省上饶市广信区人民法院（2020）赣1121民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥能公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方签订的《上饶市九牛大峡谷旅游景点综合开发项目投资合同》，判决九牛公司支付拖欠的2018年的水电费26,620元，改判九牛公司支付一审扣减的租金1万元及疫情期间减少的50%租金计30,848元；2.诉讼费由九牛公司负担。事实与理由：1.原审法院扣减1万元租金及扣减疫情期间的租金没有法律与事实依据；2.2018年抄表的水电费26,620元应予支付；3.九牛公司违约在先，双方合同应予解除。九牛公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判重新核实29,355元水电费；2.系争地块404,116亩，应剔除总租金的6.33%；3.一、二审诉讼费由奥能公司负担。事实与理由：一审法院对于水电费的认定事实不清，证据不足，承租期间，奥能公司多次怂恿或指使员工在九牛公司的承租区域闹事。奥能公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的《上饶县九牛旅游综合开发项目投资合同》；2.判决被告支付2018年、2019年的租金人民币486,755元；3.判决被告自2020年的租金人民币370,182元（如解除合同则自2020年1月1日起按人民币30,848元/月的标准支付租金至解除合同之日止）；4.判决被告支付水费人民币20,000元、电费人民币9,355元；5.诉讼费由被告承担。一审查明：原告在原九牛电站改制时取得了该电站所有的国有土地使用权（九牛电站地块饶县国用2003第0889号），后原告在该国有土地落宗时，明确了土地界站坐标，地，地块面积为651亩。原告还取得了该土地上的20余栋房屋的所有权。2011年6月11日，被告因旅游开发所需向原告租赁了上述土地及房屋，双方签订了《上饶县九牛旅游综合开发项目投资合同》。该合同约定：“……一、开发范围。甲方（即原告）同意将下列的土地房屋租给乙方（即被告）：1、厂区除厂房、升压站以外的土地（以升压站进站左侧围墙为界）；2、办公宿舍区除现职工住的三层楼新宿舍外的房屋、土地；3、甲方电站大坝至的河道。二、租赁时间。二十年（2012年元月1日起至2031年12月31日止）。三、租赁费用及支付方式。1、乙方每年元月1日一次性向甲方交纳20万元人民币的租金，从第二年起租金每年8%的标准逐年递增；2、合同签订之日乙方向甲方交纳10万元的合同履行保证金，该保证金合同期满退还；3、从合同签订之日起至2011年12月31日作为建设期，在此期间甲方不收取乙方租金。四、乙方用水须在电站大坝安装计量表，乙方按实际用水量折成电费后支付0.0615元／立方米的水费，电费按每年上网电价核定。五、乙方如需从甲方电源用电，用电价格按0.60元／度计收，倒供电按0.74元／度计收。……七、甲乙双方职责。……（二）乙方职责。1、乙方在租赁期内需确保土地、房屋的完整无损，如房屋需拆迁改变结构、装修等需征得甲方同意。……”。合同签订后，被告按约支付了2012年至2017年期间的租金，2018年的租金只支付了人民币20万元，其余未付，2019年、2020年的租金也未付。2016年10月至2017年3月期间，望仙村村民委员会向周良荣等村民征收了合计10.715亩的土地。2018年3月，九牛电站（原告公司职能部门）站长李发清将望仙乡望仙村九牛电站宿舍楼的2间房屋及厨房、厕所各1间租赁给案外人林莲梅居住，租赁期限一年。2018年12月，李发清又将九年电站宿舍楼的另2间房屋及厨房、厕所各1间租赁给案外人徐梅菊居住，租赁期限一年。一审认为：原、被告签订的《上饶县九牛旅游综合开发项目投资合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，原告将租赁给被告的房屋擅自出租给他人居住，被告未按时支付租金，双方均存在违约行为，且继续履行合同更有利于双方利益的实现，对原告要求解除原、被告于2011年6月11日签订的《上饶县九牛旅游综合开发项目投资合同》的诉讼请求不予支持。对合法有效的合同，原、被告均应依约履行，现被告未按合同约定支付2018年的部分租金人民币117,373元及2019年人民币342,762元、2020年的租金人民币370,182元合计人民币830,317元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，故对原告要求判决被告支付欠付租金人民币856,937元诉讼请求予以部分支持，即由被告支付原告欠付的2018年、2019年、2020年的租金人民币830,317元。因原告将租赁给被告的部分房屋另行出租给他人居住，应扣减该部分房屋相应的租金，原、被告均未提供证据证明该部分房屋的租金数额，根据租赁房屋登记表确认的出租房屋间数（两户人家各2间房屋及1间厕所、1间厨房）、面积约120平方米、租赁期限1年等情况，酌定每户每年租金为人民币5,000元，即扣减2户人家合计租金人民币10,000元。2020年2、3月份处于疫情期间，鉴于被告租赁原告土地、房屋用于旅游业，在疫情期间无法实际经营的实际情况，兼顾公平原则，故酌定减少2020年2、3月份租金的50%即减少租金人民币30,848元。原告要求被告支付水费、电费，符合双方签订的《上饶县九牛旅游综合开发项目投资合同》的约定，现被告欠付截止2019年9月5日的水费人民币20,000元、电费人民币9,355元合计人民币29,355元，故对原告要求被告支付水电费人民币55,975元的诉讼请求予以部分支持，即由被告支付欠付的截止2019年9月5日的水电费合计人民币29,355元。综上，被告在尚需支付2018年至2020年的租金人民币789,469元及截止2019年9月5日的水电费人民币29,355元合计人民币818,824元。一审法院遂判决：一、被告上饶市九牛大峡谷旅游景点综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西奥能水电开发有限公司租金及水电费合计人民币818,824元；二、驳回原告江西奥能水电开发有限公司的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：关于奥能公司的上诉请求。奥能公司上诉要求解除双方签订的《上饶县九牛旅游综合开发项目投资合同》，对此本院认为，九牛公司租赁案涉奥能公司的土地及房产系用于旅游开发，如解除上述合同，可能造成九牛公司在案涉地域的整个开发项目无法运营，不予解除合同，显然对于双方均更有利，一审法院对此问题论理清楚，本院予以维持。一审法院扣减的1万元租金有事实依据，奥能公司该上诉理由亦不能成立。2020年2、3月份时，全国新冠疫情严重，一审法院酌情扣减50%计30,848元的租金不违反法律的规定。关于九牛公司的上诉请求。本院认为，一审法院对于水电费的认定事实清楚，证据充分，其要求扣减6.33%租金的上诉请求亦无证据支持，对其要求改判的上诉请求不予支持。九牛公司在上诉状中还主张将本案发回重审，本院经审理并未发现一审判决有事实不清或程序重大违法之处，对九牛公司该上诉理由本院亦不予支持。综上所述，奥能公司及九牛公司的上诉请求均不能成立。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,331.5元（九牛公司预缴），由上诉人上饶市九牛大峡谷旅游景点综合开发有限公司负担；二审案件受理费12,663元（奥能公司预缴），由上诉人江西奥能水电开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐志锋审 判 员 付 强审 判 员 万利剑二〇二〇年十一月二日代书记员 王 浩