山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终2718号 上诉人（原审被告）：李勋华，男，1989年1月20日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。 上诉人（原审被告）：王俊丽，女，1989年11月1日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。 共同委托诉讼代理人：冯明伟，上海康腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马同庆，男，1950年7月22日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 被上诉人（原审原告）：张爱兰，女，1956年7月15日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 共同委托诉讼代理人：李怀锦，山东天清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：菏泽市牡丹区金民房产信息服务有限公司，住所地菏泽市牡丹区考棚街北侧吉祥商城25号。 法定代表人：洪英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张忠民，男，1984年8月6日出生，汉族，市民，住菏泽市高新区。 委托诉讼代理人：李冬喜，男，1978年5月20日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 上诉人李勋华、王俊丽因与被上诉人马同庆、张爱兰、菏泽市牡丹区金民房产信息服务有限公司（以下简称金民公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2020)鲁1702民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李勋华、王俊丽上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人马同庆、张爱兰的诉讼请求或者发回重审；诉讼费用全部由三被上诉人承担。事实和理由：一审法院基本事实没有查清，认定事实错误。一、涉案存量房买卖协议是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依据协议第三条约定，上诉人应于银行放款当日支付剩余400,000元第二笔房款，上诉人未收到银行放款，不存在逾期支付行为。二、根据协议第六条违约责任第四项贷款约定，上诉人于2019年9月23日向中国邮政储蓄银行菏泽西城支行填写并提交了贷款业务申请表和个人身份信息。由马同庆、张爱兰向邮政银行提交了房屋出售人声明、马同庆、张爱兰委托山东鲁业房土地评估有限公司出具的房地产估价报告书、权利人为马同庆和张爱兰的不动产权证书、房屋分层分户平面图。2019年10月12日邮政银行短信通知上诉人银行预审批通过。上诉人依据协议第五条权属转移登记的约定与马同庆、张爱兰办理了房屋过户手续。然而后来，邮政银行告知上诉人因提交的材料不符合规定正式审批没有通过。经上诉人多次与邮政银行交涉，最后邮政银行将当日贷款提交的材料交付给了上诉人，并告知马同庆、张爱兰提交的房屋分层分户平面图中的建成年代为1999年，而该房屋的实际建成年代为1985年。马同庆、张爱兰提交的材料虚假，所以最终未能通过审批，根据第六条约定，马同庆、张爱兰应当自行承担责任。且上诉人有权解除合同，解约时双方执行本合同定金责任。三、协议第十二条补充协议约定：“甲、乙双方协商一致：乙方按揭购买此房，如房屋年限问题审批不通过，合同解除定金退回互不追究责任。”上诉人以按揭的方式购买协议约定的房屋，因房屋年限问题审批不通过的，合同解除定金退回互不追究责任。四、随后在金民公司的调解下，双方同意向建设银行申请贷款。马同庆、张爱兰向一审法院提交的与银行贷款经理的录音并不能证明建设银行已经于11月份通过贷款审批。首先，建设银行没有通知上诉人贷款已经通过，既没有书面通知也没有口头通知，根本就谈不上办理贷款手续问题。其次，这份录音中贷款经理明确表明是1999年建成的房屋已经通过，而上诉人协议购买的房屋是1985年建成的。因此贷款审批不能通过的责任在马同庆、张爱兰一方。五、因马同庆、张爱兰房屋年限问题致使银行贷款不能通过，依据协议第十二条、第十三条约定，合同解除定金退回互不承担责任，上诉人主张解除合同由马同庆、张爱兰退回定金及预付款总计75,000元且上诉人过户费用由马同庆、张爱兰承担。原判决书本院认为部分第3页第4行：“被告未按合同约定支付二原告购房款40万元”，认定事实错误，依法应予纠正。 被上诉人马同庆、张爱兰答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人金民公司答辩称，同意马同庆、张爱兰的答辩意见。 马同庆、张爱兰以被告李勋华、王俊丽拖欠购房款为由起诉至一审法院，要求李勋华、王俊丽支付购房款40万元及违约金12万元。 一审法院认定：2019年8月23日，原告马同庆、张爱兰经被告金民公司介绍与被告李勋华签订《存量房买卖协议》一份，协议约定，二原告将位于菏泽市牡丹区××道街××号××号楼××室××.5万元的价格卖给被告李勋华夫妇，涉案房屋经房产部门批准办理房产过房时交付购房款7.5万元（含1万元定金）其余40万元由购房方在银行贷款支付，如自签订贷款合同60日内仍未获得批准，由买受人自行筹齐房款以支付现金的方式付清出卖人。协议签订后，于2019年10月31日原告协助被告将涉案房产过户至被告李勋华、王俊丽夫妇名下。现被告李勋华、王俊丽欠二原告购房款40万元未支付。综上所述，二原告与被告李勋华签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该房屋买卖合同合法有效。有效合同对双方具有法律约束力，双方应全面履行合同义务。原告按合同约定将涉案房屋交付被告李勋华、王俊丽夫妇占有使用且办理了房产过户登记，被告未按合同约定支付二原告购房款40万元，二原告要求被告李勋华、王俊丽支付购房款40万元的诉讼请求，一审法院予以支持。买受人未按合同约定的时间支付出卖人购房款，被告李勋华、王俊丽已购成合同违约。按照双方约定，买受人每逾期一日向出卖人支付未付款部分3‰的违约金。按照法律规定，双方约定的违约金不得超过损失30%的规定，双方约定的违约金过高，应予调整。二原告要求被告李勋华、王俊丽支付违约金12万元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。被告李勋华、王俊丽辩称，其未收到银行贷款，造成未支付二原告价款，不构成违约的辩解意见，一审法院不予采信。金民公司在涉案房屋买卖合同中起中介作用，不构成违约，对原告不承担支付价款和违约金的责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告李勋华、王俊丽于判决生效后十日内支付原告马同庆、张爱兰购房款40万元及违约金12万元；二、驳回原告马同庆、张爱兰要求被告菏泽市牡丹区金民房产信息服务有限公司支付价款和违约金的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，减半收取4500元，由被告李勋华、王俊丽负担；财产保全费3120元由被告李勋华、王俊丽负担。 本院审理期间，上诉人提交下列证据：证据一、邮政银行短信通知截图一张、邮政银行出具的证明一份；证据二向邮政银行提交的贷款资料一宗，包括房屋出售人声明、马同庆、张爱兰提交的房地产估价报告、房产证复印件、上诉人提交的贷款业务申请表等；证据三、马同庆、张爱兰向建设银行提交的房地产估价预评报告一份；证据四、不动产登记信息查询证明；证据五、上诉人委托的房地产估价报告第一章致估价委托函，以上五证据共同证明马同庆、张爱兰提供的房屋建成年代1999年是虚假信息，实际建成年代1985年。证据六、录音资料一份，证明涉案房屋因已经超过三十年房龄，无法在银行办理贷款。被上诉人马同庆、张爱兰的质证意见是：对证据一真实性、客观性予以认可，因上诉人要求办理贷款30年而银行只批准贷款20年，所以邮政银行没有发放正式贷款，上诉人向建设银行申请贷款；对证据二、证据三真实性、客观性、关联性均有异议，上诉人贷款由上诉人及金民公司办理，按照双方签订的房屋买卖合同马同庆、张爱兰的义务主要是如实告知房屋信息及为上诉人办理贷款过户提供辅助及提供相关证件，具体办理的过程马同庆、张爱兰并不直接参与，马同庆、张爱兰提供的房屋证件信息均是合法正规的手续，不存在提供虚假材料的事实；证据四、五真实性、关联性、客观性没有异议，该证据可以证明马同庆、张爱兰已将涉案房屋过户给上诉人,履行了双方签订的房屋买卖合同的义务；证据六有异议，该录音不能证明对方的身份，无法明确对方与上诉人的对话是否与本案有直接关联性。金民公司的质证意见是：证据一短信截图无异议，邮政银行已经告知预审批通过才会过户，对出具证明有异议。证据二、三、四、五真实性无异议，对其证明目的有异议，邮政银行和建行都明确通过贷款，只不过是贷款年限的问题，涉案房产银行只批准二十年的贷款。证据六真实性有异议，谁的录音不明确。被上诉人马同庆、张爱兰提交微信聊天记录一份，是被上诉人的女儿马敏与上诉人王俊丽的聊天记录七页，拟证明上诉人在收到一审判决结果以后仍表示可以办理贷款。上诉人的质证意见是：真实性无异议，不能证明被上诉人的证明目的，上诉人表达的意思是如果可以办理贷款的话，肯定会去办理，上诉人没有表示能够办理贷款。金民公司的质证意见是：真实性和证明目的没有异议。本院审查认为，上述证据对方当事人提出异议，应当结合其他证据综合分析认定其证据效力。 本院查明，2019年8月23日双方当事人签订的存量房买卖协议第三条付款方式约定：“乙方于银行放款当日将第二笔购房款人民币（大写）肆拾万元整，人民币（小写）￥400000以住房公积金或者银行放款的方式支付甲方。”第十二条补充协议约定：“甲乙双方协商一致，乙方按揭购买此房，如房屋年限问题审批不通过，合同解除定金退回，互不追究责任。”原权利人为马同庆、张爱兰的鲁（2017）菏泽市不动产权第1××2号不动产权证书所附房屋分层分户平面图，载明房屋建成年代是1985年。存量房买卖协议履行过程中，双方当事人按照约定向银行申请贷款并提供必要的材料，二审期间上诉人向法院提交了向邮政储蓄银行办理贷款时的有关资料，包括房屋出售人声明、房地产评估报告等，其中山东鲁业房地产土地评估有限公司出具的涉案房地产评估报告载明，致估价人委托函及房屋分层分户平面图写明的房屋建成年代是“1999”年。二审诉讼期间，对于何人向评估公司及贷款银行提交了标注年代为“1999”年的房屋分层分户平面图，李勋华、马同庆及金民公司均不认可是己方提供的，各执一词。为准确查明案件事实，本院依法对房地产评估机构进行了调查，山东鲁业房地产土地评估有限公司菏泽分公司向本院出具书面情况说明并附送了微信聊天记录、存留的涉案房屋产权证及房屋分层分户平面图，称系金民公司工作人员通过微信传送给评估机构，然后出具了涉案房地产价值预评估报告，评估机构存留的房屋分层分户平面图标明的房屋建成年代是“1999”年。 另查明，存量房买卖协议履行过程中双方因按揭贷款问题产生争议，2020年5月25日中国邮政储蓄银行股份有限公司菏泽市分行出具书面证明：“王俊丽于2019年9月在我行申请的个人二手房贷款，因房龄超限，不符合我行贷款制度，贷款不予发放。” 自双方当事人因按揭贷款问题产生争议后，虽经金民公司等单位协调，截至本院二审宣判前仍未能办理涉案房屋按揭贷款，诉讼期间经本院多次组织调解亦无法达成一致调解意见。 本院查明的其他事实与原判一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人李勋华、王俊丽在履行房屋买卖协议过程中是否存在违约行为，着重审查无法正常办理银行按揭贷款的原因行为；二、被上诉人请求马同庆、张爱兰继续履行合同、支付剩余购房款及违约金是否应予支持。 关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”涉案存量房买卖协议第三条明确约定买受人首期付款75000元，剩余房款400000元通过办理银行按揭贷款方式支付，第六条明确约定双方因自身原因未获得银行批准贷款的，责任由各自承担，上述内容系双方真实意思表示，内容是合法有效的，具有法律拘束力。根据协议约定并结合二手房按揭贷款的交易惯例，出售人应当保证所售房屋年限、类型、产权、结构等客观状况符合银行办理二手房贷款的规范性要求。本案中，涉案房屋的真实建成年代是1985年，而并非“1999”年，至房屋交易时已近35年房龄，根据中国邮政储蓄银行股份有限公司菏泽市分行出具的书面证明等证据，因房龄超限不符合贷款制度，故贷款不予发放，况且自发生争议至诉讼期间虽经金民公司等单位协调仍未能办理按揭贷款，故应认定系因涉案房屋房龄等客观因素导致无法正常办理银行按揭贷款手续。根据查明的事实，买受人已经支付首付款，向贷款银行申请了消费贷款业务，开立了银行账户，提交了居民身份证件等资料，并已经通过了银行的预审批，据此根据现有在案证据尚不足以认定系因买受人自身条件或者主观意愿等因素无法办理银行按揭贷款。马同庆、张爱兰主张系因贷款年限等买受人自身原因导致不能办理按揭贷款手续，主要证据不足，本院依法不予采信。同时根据涉案存量房买卖协议第三条约定，买受人于银行放款当日支付第二笔房款400000元，在非因买受人自身条件或者主观意愿等因素无法办理银行按揭贷款，而是因房龄等客观因素导致无法正常办理按揭贷款手续的情况下，一审法院认定上诉人未支付剩余房款构成违约，主要证据不足，且与案件事实不符，本院依法予以纠正。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”双方当事人签订涉案存量房买卖协议后，按照合同约定支付了首付款、申请了银行贷款，且根据协议第五条规定在贷款预审批通过后已经将房屋产权转移登记到上诉人名下，据此合同的主要义务已经实际履行完毕。李勋华、王俊丽上诉称根据协议第十二条约定，如因房屋年限问题贷款审批不通过，涉案房屋买卖协议应当解除，本院审查认为：鉴于涉案买卖协议的主要义务已经履行完毕，且李勋华、王俊丽在一审诉讼期间未提起反诉要求解除合同，同时考虑到维持交易秩序的稳定性、避免合同解除后重新过户缴纳税费等当事人不必要的财产性损失等因素，涉案房屋买卖协议不宜解除，一审判决李勋华和王俊丽继续履行合同、支付剩余购房款较为公平妥当，本院依法予以确认。关于违约金及相关损失问题，根据焦点一的论述，马同庆、张爱兰不能充分地证明系买受人自身条件或者主观意愿等因素无法办理银行按揭贷款，况且自2019年10月31日涉案房产转移登记到上诉人名下到2020年4月一审法院做出判决，期限相对较短，一审法院判决上诉人支付12万元的违约金，主要证据不足，且与合同约定及案件事实不符，本院依法予以纠正。同时考虑到涉案房产已经转移登记到上诉人名下、上诉人至今未实际支付剩余购房款等实际情况，为平衡双方权益，应自马同庆、张爱兰一审起诉之日即2020年3月30日起至实际履行之日止，由上诉人按照中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付相应的资金占用费。本院特别注意到，马同庆、张爱兰一审起诉时虽列明金民公司为被告，但经审查一审起诉状、庭审笔录、代理词等案卷材料，一审时马同庆、张爱兰并未明确要求金民公司承担相应法律责任，故原审判决第二项依据不足，鉴于本案二审查明的相关事实，相关当事人是否另循途径要求金民公司承担责任，本院则不予审查处理。 综上，原判认定的部分事实有误，适用法律不当，依法应予改判。李勋华、王俊丽的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2020)鲁1702民初1345号民事判决； 二、上诉人李勋华、王俊丽于本判决生效后十日内支付被上诉人马同庆、张爱兰购房款40万元及资金占用费（资金占用费以40万元为基数，自2020年3月30日起至实际给付之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回被上诉人马同庆、张爱兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9000元，减半收取4500元，由上诉人李勋华、王俊丽负担4000元，由被上诉人马同庆、张爱兰负担500元，财产保全费3120元，由上诉人李勋华、王俊丽负担；二审案件受理费9000元，由上诉人李勋华、王俊丽负担8000元，由被上诉人马同庆、张爱兰负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  路凤娟 审判员  侯圣春 审判员  李 兴 二〇二〇年十一月六日 书记员  邢 辉