广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终3178号 上诉人（原审原告）：郑鸿跃，女，1969年4月1日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托代理人：张德仁，北京市吉瀧律师事务所律师。 委托代理人：杨红星，北京市吉瀧律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：北京市立元房地产开发有限责任公司。住所地：北京市海淀区双榆树榆苑公寓**楼。统一社会信用代码911101081021167173。 法定代表人：陈光荣，该公司总经理。 委托代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。 委托代理人：袁门君，广西桂山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：兴安金龙房地产有限责任公司。住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇花荷路**。统一社会信用代码914503257884479070。 法定代表人：岳巧玲，该公司总经理。 上诉人郑鸿跃因与上诉人北京市立元房地产开发有限责任公司（以下简称“立元公司”）及被上诉人兴安金龙房地产有限责任公司（以下简称“金龙公司”）案外人执行异议之诉一案，二上诉人不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2020）桂0325民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑鸿跃上诉请求：1.撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2020）桂0325民初573号民事判决，改判解除对北京市海淀区房屋的查封；2.涉案的一、二审费用均由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实及推论的事实性质有误。1.一审法院认定的涉案房屋2306号不包括2302、2304号房，与事实不符。双方签订的房屋买卖契约约定的交易房屋为北京市海淀区牡丹园北里5号楼2306号房屋，建筑面积共计200平方米，这200平方米实际包含2302、2304、2306号房屋，故郑鸿跃依据房屋买卖契约中约定的房号2306提出解除查封的请求，是包含2302、2304、2306三个房号的；2.一审法院认定的交易习惯有误。我国不动产为产权登记制，在办理产权登记证时交纳房款才是正常的交易习惯，才更符合情理。郑鸿跃基于公司高层的特殊身份所购买的涉案房屋，该交易包含职位待遇分配等性质，涉案房屋先交付，后签订买卖合同也可以证明出此笔交易与其他交易的区别。购房合同中并未约定支付房款时间，立元公司也一直未主张索取，亦可说明办理产权登记证前未支付房款并非郑鸿跃的过错。郑鸿跃因立元公司拒绝配合过户已经于2019年11月14日将立元公司起诉至法院，要求其配合办理过户，并已经把房款准备就绪，将按照法院要求交付房款。二、一审法院对法律的理解及适用有误。一审法院裁判所依据的法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其简单的反向推论作出不符合条件就不支持的判决，对法律理解与适用明显逻辑有误。本案中，郑鸿跃不仅满足三个条件，第四个条件未支付房款也因为合同未约定付款时间、郑鸿跃在公司中的职位及交易习惯是办理房产证时支付所致；且涉案房产为郑鸿跃的唯一房产户口早已迁入亦居住了二十多年，另外金龙公司申请执行所依据的是金钱债权，立元公司名下也并非仅有涉案的不动产等情况，综合考虑郑鸿跃的实际情况及权利足够排除执行，提出的执行异议应得到支持。 立元公司针对郑鸿跃的上诉辩称，郑鸿跃与立元公司不存在真实的房屋买卖关系。双方签订的买卖契约不是用于构建房屋买卖关系，而是立元公司为了郑鸿跃办理户口迁移出具，双方没有达成买卖合意。 立元公司提出上诉称，郑鸿跃提交了一份所谓的买卖契约，契约约定的面积、费用等均和涉案楼盘和涉案房屋约定不符合。同时郑鸿跃在长达近20年的时间没有缴纳过购房款，至于所谓没有催要或等办理产权证下来后再缴纳费用，属于明显的无稽之谈。涉案房屋属于被搬迁安置房屋，郑鸿跃本身没有购买资格，政府当时有明确的政策，要求在签订协议后缴纳购房款并依法存入政府指定的账户，所以这份契约不可能是真实合法有效的，一审法院直接认定买卖契约合法有效，属于明显的事实认定错误。 郑鸿跃针对立元公司的上诉辩称，一审认定契约合法有效是正确的，立元公司说不存在买卖合意，与事实逻辑不符，双方没有必要只是为了迁移户口签订契约。户口迁移不是买卖契约的唯一证明文件，立元公司的陈述不真实，郑鸿跃取得房屋已经20年，其仅以户口迁移为理由不成立。 金龙公司陈述意见称没有要发言的。 郑鸿跃向一审法院起诉请求：1.解除对北京市海淀区房屋的查封；2.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：被告立元公司于1995年4月10日经北京市工商行政管理局海淀分局核准成立的房地产开发有限责任公司，公司的股东（发起人）为北京市文物房地产开发经营公司、北京市海淀区惠运电子有限公司，该公司的经营范围为房地产开发等。1999年8月25日，原告郑鸿跃之夫陈立位出资50万元购买了北京市海淀区惠运电子有限公司原股东马平原在该公司的股份，同年8月26日陈立位被选举为该公司监事，2001年3月2日被选举为被告立元公司的董事。90年代中后期，北京市海淀区人民政府将小关华直宿舍区列入海淀区危旧房改造范围，1998年1月6日，被告立元公司依法取得小关华直宿舍区危旧房改造项目。被告立元公司取得该项目后，就该项目的实施方案向北京市海淀区住房制度改革办公室进行了请示。该办公室于1998年6月8日对被告立元公司的请示作出了相应的批复。涉案房屋2306号房所属北京市海淀区牡丹园北里5号楼，5号楼于1998年开始修建，2000年竣工交付使用，其中涉案房屋建筑面积72.43平方米。从2001年开始，原告郑鸿跃入住涉案房屋。2004年2月18日，被告立元公司就涉案房屋与原告郑鸿跃签订一份《北京市立元房地产优惠出售公有住宅楼房买卖契约》，约定将涉案房屋2306号房作价250000元出售给原告郑鸿跃，双方在买卖契约未约定购房款给付时间。合同签订后，原告郑鸿跃至今未向被告立元公司支付购房款。北京市海淀区牡丹园北里5号楼至2008年3月17日未能办理产权证的主要原因，是建设单位至今未拆除该小区代征城市道路用地围墙，致使无法对华直危改小区全部建设工程进行验收。经被告立元公司整改后，于2017年5月18日将海淀区牡丹园北里5号楼登记在被告立元公司名下【产权证号：京（2017）海不动产权第0033560号】。被告立元公司取得5号楼不动产权证后，开始为购买人办理不动产权证变更登记，2019年完成不动产权证变更登记手续。被告立元公司完成不动产权证变更登记后，于同年7月29日通知居住在5号楼的购买人于8月1日上午9：30～11：30到牡丹园××楼107办理领证手续。2018年12月6日，该院在执行金龙公司与立元公司、陈光荣民间借贷纠纷一案过程中，依法裁定查封被告立元公司所有的位于北京市海淀区及涉案房屋2306号三套房产【产权证号：京（2017）海不动产权第0033560号】。2019年10月28日，该院裁定拍卖被告立元公司所有的位于北京市海淀区及涉案房屋2306号三套房产，并张贴迁出《公告》，责令被告立元公司及居住于该屋的其他人员于2019年11月15日前将相关物品从上述房屋搬离。为此，案外人即本案原告郑鸿跃向该院提出书面异议，要求该院停止执行，解除对涉案房屋2306号的查封。该院受理后，经审查查明，案外人郑鸿跃未按照约定全部支付购房价款或者部分价款。认为，案外人郑鸿跃要求该院停止执行，解除对涉案房屋2306号的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其提出的执行异议的理由不成立，该院不予支持。该院于2020年3月17日作出（2020）桂0325执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人郑鸿跃的异议。为此，原告郑鸿跃诉至该院，请求支持其诉讼请求。 另查明，原告郑鸿跃出生在黑龙江省虎林县，2000年2月15日迁入河北省张家口市，2005年5月18日从张家口市迁入密云县太师屯镇光明居委会外213号。 一审法院认为，根据诉辩双方的意见，该院归纳本案争议的焦点是：原告是否享有足以排除对涉案房屋的强制执行的民事权益。针对上述争议的焦点，该院分析评议如下： 该院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形其权利人能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，原告郑鸿跃要求解除对登记在被告立元公司名下的涉案房屋的查封，须同时满足上述所列的四个条件。被告立元公司向本院提供的现有证据，不足以证明其未与原告郑鸿跃签订《北京市立元房地产优惠出售公有住宅楼房买卖契约》。据此，该院认定，原告郑鸿跃与被告立元公司就涉案房屋签订了买卖合同。从该合同的内容来看，合同中载明的“200平方米”与查明的事实不相符合外，其他内容未违反我国法律及现行行政法规等强制性规定。因此，该合同合法有效。从合同的签订时间来看，双方于2004年2月18日就已签订该合同，而涉案房屋于2018年12月6日被该院查封，涉案房屋在该院查封前双方已签订了合法有效的买卖合同。原告郑鸿跃从2001年开始占有、使用涉案房屋，而涉案房屋于2018年12月6日被该院查封。故该院认定，涉案房屋在该院查封前，原告已合法占有、使用涉案房屋；在该案中，原告郑鸿跃主张涉案房屋2306号房包括2302、2304号房，2302、2304号这二套房屋系被告立元公司分配给其以及其夫的福利房，被告立元公司对此予以否认，而原告从2001年开始入住涉案房屋，倘若涉案房屋2306号房包括2302、2304号房，那么双方在2004年2月18日签订买卖合同时，就应当载明2306号房包括2302、2304号房，但其未载明。在本案中，原告郑鸿跃仅凭提供现有证据，不足以证实其主张。据此，该院认定，涉案房屋2306号房不包括2302、2304号房。涉案房屋2306号房所属的5号楼，未能办理产权证的主要原因，是建设单位即被告立元公司未拆除该小区代征城市道路用地围墙，致使无法对华直危改小区全部建设工程进行验收。据此，该院认定，涉案房屋2306号房至该院查封前，未能办理产权变更登记手续，不是原告的自身原因造成。根据本案查明的事实，涉案房屋先交付，后签订买卖合同，买卖合同中虽未约定购房款的给付时间，但根据交易习惯，房屋交付后，应即时给付购房款。原告从2001年开始入住涉案房屋至该院查封时，原告一分钱购房款未支付给被告立元公司，不符合交易习惯，也不符合情理。据此，该院认定，原告未按照合同约定支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款。由于原告要求解除对涉案房屋的查封，未同时满足上述法律规定所列的四个条件。因此，原告要求解除对涉案房屋的强制执行之诉请，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，该院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回原告郑鸿跃的诉讼请求。本案收案件受理费100元，由原告负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。立元公司提交证据：1.《关于》的批复，该批复证明购房款必须在签订协议时一次性付清，郑鸿跃陈述在办产权证时付款不符合政策规定，其与立元公司不存在买卖关系；2.秦贵香出具的说明及视听资料，证明立元公司与郑鸿跃签订契约的由来和目的，双方没有真实的买卖关系，也没有买卖合意。郑鸿跃质证称，实施方案不是新证据，郑鸿跃是依据在单位高管职务的身份所分配的房屋，区别于实施方案，实施方案对其不适用；秦贵香作为证人，没有出庭作证，且该证人证言不是新证据，证人与立元公司有利害关系。金龙公司对立元公司提交的证据不发表意见。本院认为，证据1为行政机关出具,对其真实性予以确认,但该证据不能证明郑鸿跃与立元公司之间不存在买卖关系;证据2为证人证言,证人未出庭作证,且郑鸿跃不予认可,本院对该证人证言的真实性不予确认。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，该类案件的审理，既要依法审查案外人对执行标的物是否享有受法律保护的实体权利，又要对该实体权利是否能够阻却强制执行进行判断。本案中，郑鸿跃上诉主张其与立元公司存在房屋买卖合同关系，其于2001年入住涉案房屋，即涉案房屋已经交付，并在一审提交《北京市立元房地产优惠出售公有住宅楼房买卖契约》等证据证实其主张；立元公司则主张双方不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订合同的目的是为了帮助郑鸿跃办理户口迁移手续而出具，且涉案房屋属于被搬迁安置房屋，郑鸿跃不具备购买资格。本院认为，立元公司作为房地产企业，应当知道其与郑鸿跃签订的《北京市立元房地产优惠出售公有住宅楼房买卖契约》的性质和效力，立元公司提交的现有证据不能证实双方签订合同的目的非基于真实买卖而为。即使确如立元公司所述，涉案房屋为被拆迁安置房屋，具有政府政策性质住房，郑鸿跃不具备购房资格。但是对于此类房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，郑鸿跃是否具备购买资格，并不影响合同本身的效力，立元公司提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。因此，涉案房屋买卖合同合法有效。郑鸿跃上诉提出未缴纳房款是因合同中未约定付款时间，其没有过错。本院认为，且不论郑鸿跃未支付购房款是否有过错，或者说是否构成违约，单就房屋买卖合同本身而言，买受人最主要的合同义务是缴纳购房款，郑鸿跃作为买受人，占有房屋近二十年，尚未履行合同的主要义务，不符合现实的交易习惯，亦有悖于常理。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形其权利人能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。郑鸿跃作为买受人，未同时满足以上四种情形，应不享有对涉案房屋实体权利，不能够阻却对涉案房屋的强制执行。至于郑鸿跃提出涉案房屋2306号包括2302、2304号的问题。上已述及，郑鸿跃对涉案房屋2306号房不享有足以排除强制执行的民事权益，因该问题只涉及到支持排除强制执行时具体执行的情形，故本院不再评述。 综上所述，郑鸿跃、立元公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人郑鸿跃负担100元，上诉人北京市立元房地产开发有限责任公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年十一月六日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰