广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2010号上诉人(原审被告)：孙康荣，男，1954年6月24日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*********平房，公民身份号码：440************93X。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小菊，广东彼德律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：张华，女，1985年12月24日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区***********，公民身份号码：431******5********。委托诉讼代理人：蔡铭妍，广东朝圣律师事务所律师。原审第三人：陈安超，男，1979年7月16日出生，汉族，住广东省湛江市开发区，公民身份号码：440************934。上诉人孙康荣因与被上诉人张华，原审第三人陈安超租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙康荣的委托诉讼代理人李艳霞、杨小菊，被上诉人张华的委托诉讼代理人蔡铭妍，原审第三人陈安超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙康荣上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判孙康荣向张华返还20850元；2.一、二审案件诉讼费、保全费全部由张华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定张华仅承担2018年11月23日至2018年12月4日期间缔约过失的责任错误。孙康荣与张华于2018年10月份洽谈租赁合同事宜，张华于2018年10月9日通过银行转账50000元给孙康荣。2019年7月31日，张华发短信称不和孙康荣签订合同，要求孙康荣退还押金。但张华与陈安超在2019年7月9日、11日、18日仍不断带人来看房子。2018年11月23日、2018年12月4日的微信内容不能证明张华作出房屋可以出租给他人的意思表示。在2018年10月9日至2019年7月31日期间，张华一直没有与孙康荣签订合同，导致孙康荣的房子一直空置，张华应承担缔约过失责任。孙康荣自2018年10月9日至2019年7月31日的租金损失153561.6元（190000元÷365天×295天）。二、一审判决没有对张华不签订合同的行为是否具有侵权故意进行审查认定。一审判决没有认定孙康荣因张华拖延时间不签订合同造成的损失。租赁合同未能成功签订是因为张华和陈安超在2018年10月份到2019年7月份试图找下家转手赚差价但失败了，与此期间孙康荣的房屋一直空置。张华一直拖延时间不与孙康荣签订合同，严重违反诚实信用原则。三、一审法院对本案部分主要事实没有查清。（一）张华主张孙康荣提供的合同条款苛刻，双方达不成一致意见导致合同未签订。一审法院没有就张华该主张予以审查。实际上，孙康荣提供的《房屋租赁合同》属于正常租赁合同，不存在合同条款苛刻等情形，合同中的条款完善详细，明确双方的权利义务，确保合同的履行。而且，孙康荣与最后承租人签订的合同与张华签订的合同基本一致。（二）在2019年7月份，孙康荣向张华、陈安超发出最后处理时间，但陈安超在2019年7月9日、11日、18日不断带人来看房子，房屋一直被张华控制。四、即使认定陈安超欺骗孙康荣和张华，那么张华应承担因其自2018年10月9日至2018年12月4日排除他人与孙康荣签订合同的行为导致孙康荣该段时间的租金损失的赔偿责任。孙康荣提供的证据证明陈安超在与孙康荣侄子的通话中已经明确其与张华是夫妻。孙康荣在庭审中，陈安超提供离婚证才得知其两人已经离婚。作为一个出租人，孙康荣不可能让每对自称是夫妻的人提供结婚证。也正是基于对陈安超的信任，孙康荣才让其两人一直带人看房子。从张华提供的录音记录可知，一直都有别人想与孙康荣就涉案房子签订协议的。而张华却支付50000元签约保证金给孙康荣，孙康荣才拒绝其他人签订合同的要求。张华一直反反复复修改合同，又犹犹豫豫，直到2018年12月4日才发通知给孙康荣。但是发了通知之后，其仍继续与孙康荣洽谈合同，过来看房子。孙康荣作出让步，张华应当承担孙康荣自2018年10月9日至2018年12月4日共56天的租金损失29150元（190000÷365×56天）的赔偿责任，才能体现公平。综上，一审法院认定事实不清，为了维护孙康荣的合法权益，请求二审法院依法予以改判。张华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持一审判决，驳回孙康荣的上诉请求。孙康荣主张是因为张华恶意拖延，不与其签订租赁合同，才导致双方最终无法签订租赁合同，没有事实依据。双方未能成功签订合同是因为双方对于租赁合同的相关条款无法达成一致意见。故孙康荣应当将已收取的诚意金退还给张华。陈安超述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张华向一审法院起诉请求：1.孙康荣向张华返还50000元及相应的利息损失(损失按银行同期贷款利率计算)；2.案件诉讼费用由孙康荣承担；3.案件保函费用由孙康荣承担。一审法院查明事实：2018年10月，张华经陈安超介绍，租赁孙康荣位于湛江市霞山区*****************半房屋。双方经过洽谈，张华于2018年10月9日将50000元通过银行转账给孙康荣后，继续对租赁合同的具体细节进行磋商。张华于2018年10月21日将拟好的合同版本通过微信发送给孙康荣，孙康荣于同年11月1日又将其修改后的合同版本发给张华，双方对每年的租金190000元没有异议，但由于对押金、违约责任、赔偿责任等条款未能达成一致意见。张华于2018年11月23日、26日分别用通过微信和手机短信向孙康荣就收取押金问题提出异议，未对是否租赁房屋表明态度。张华于2018年12月4日通过手机短信及微信告知孙康荣：“阿叔如果有其他人给的租金高及押金高，您就租给他吧，我们也还没签合同，没有关系，太勉强的做也没意思，也真没信心做，太多太复杂的要求，我这边无法承受的，望您谅解，谢谢。”张华分别于2019年5月15日、7月31日通过手机短信要求孙康荣退还其已交付的50000元订金，由于孙康荣未予退还，遂诉至法院，望判如所请。另查明，张华与陈安超于2018年7月2日解除婚姻关系。陈安超于2019年7月带房屋中介机构的工作人员去看涉案房屋，欲借助该机构将房屋租赁出去。张华于2019年10月17日向一审法院提出诉讼财产保全申请，一审法院于2019年10月22日作出（2019）粤0803民初2591号民事裁定，冻结孙康荣存于中国农业银行账号为622*************315的银行存款60000元，冻结期限一年。张华向一审法院预缴财产保全费620元。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。关于张华支付给孙康荣50000元款项属于何种性质，孙康荣是否应当返还的问题。双方未对张华于2018年10月9日向孙康荣交纳的50000元款项的性质作书面约定，根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，综合张华向孙康荣发送的手机短信，该款项应认定为订金，不能适用定金罚则。在孙康荣收取订金50000元后，由于双方未能就具体条款达成合意而签订正式的租赁合同，故双方不存在租赁合同关系。且孙康荣已经将涉案的房屋另行出租他人，双方也不能就上述商铺继续签订正式的租赁合同，故孙康荣收取张华的订金50000元，没有合法依据，其应退还给张华。孙康荣辩称有权没收该笔款项的主张，一审法院不予支持。关于孙康荣辩称张华恶意拖延签约，造成其2018年10月至2019年7月长达9个月的租金损失140000元的问题。孙康荣称张华恶意拖延签约，但未提供相关证据证实，一审法院不予采信。张华于2018年10月21日将拟好的合同书发给孙康荣，属于发出要约。2018年11月1日左右，孙康荣对该合同书的内容作出实质性变更发回给张华，应为新要约。张华于2018年11月23日只是向孙康荣发送手机短信对押金问题提出异议，但未作出承诺。根据交易习惯，从孙康荣发出新要约至此，应属合同缔约过程的合理期间。而张华于2018年12月4日才向孙康荣明确表示可以将房屋租给他人，超出了承诺的合理期限，应承担缔约过失责任，酌情认定孙康荣的损失为2018年11月24日至12月4日的租金损失5726元(190000元÷365天×11天)。双方应支付的款项相抵，孙康荣应返还给张华44274元。因在张华明确表示可将涉案房屋承租给他人的次日起，孙康荣便可将涉案房屋重新对外出租，对于何时能够出租出去，存在较多不确定因素，属于不可预知的市场行为。陈安超于2019年7月带房屋中介机构去看涉案房屋，不会对孙康荣出租房屋造成影响。故孙康荣主张2018年12月4日之后的租金损失，于法无据，一审法院不予支持。关于利息及保函费承担的问题。本案非民间借贷案件，张华请求孙康荣支付利息，没有法律依据，一审法院不予支持。张华因向一审法院申请诉讼财产保全而向中国平安财产保险股份有限公司湛江中心支公司支付的保函费不属于诉讼费用，故张华请求由孙康荣承担，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限孙康荣于判决发生法律效力之日起十日内返还给张华人民币44274元；二、驳回张华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由孙康荣负担906.85元，由张华负担143.15元；诉讼保全费620元，由孙康荣负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于租赁合同纠纷。根据上诉人孙康荣的上诉理由，被上诉人张华的答辩意见和原审第三人陈安超的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是:关于孙康荣应向张华退还款项金额的认定问题。张华为了承租涉案房屋，向孙康荣转账50000元后，与孙康荣继续洽谈租赁合同中双方的权利义务。由于双方对该50000元的性质没有约定，一审法院根据张华向孙康荣发送的短信内容，认定该50000元为订金并无不当。在磋商的过程中，应允许双方基于订约条件的变化以及各自的利益考虑预留磋商的空间。从张华支付订金到告知孙康荣可将房屋出租给他人，时间相差不到2个月。期间，双方就租赁中的押金、违约责任等条款进行磋商，因无法达成一致意见，双方至今未签订正式的书面租赁合同，双方在磋商过程中对各自的权利、义务也没有明确的约定，故应认定双方尚未设立租赁的合同关系。且因孙康荣现已将涉案房屋出租他人，因此，双方已不可能继续签订租赁合同，故孙康荣收取张华的订金50000元应予返还。一审法院认为张华在磋商过程中，没有在合理期限内答复孙康荣，而认定孙康荣存在损失，并酌定该损失为5726元，故孙康荣应返还44274元。张华对此没有提出上诉，本院不予调整。孙康荣上诉主张张华故意拖延时间不签订租赁合同，但张华在2018年12月4日已明确因孙康荣对合同条款提出太多复杂的要求，已无法继续洽谈，并告知孙康荣可将房屋另出租他人。故孙康荣的上述主张，缺乏事实依据。孙康荣没有提供证据证明其已将涉案房屋交付张华使用，故其上诉主张涉案房屋一直由张华控制，亦缺乏事实依据。因此，孙康荣关于张华应承担涉案房屋2018年10月9日至2019年7月31日期间（即孙康荣将涉案房屋出租他人之前）的租金损失的主张，本院不予支持。孙康荣主张张华应承担排除他人与孙康荣签订合同期间（2018年10月9日至2018年12月4日）的租金损失。但如上所述，双方就房屋租赁合同的条款进行磋商，即应给予双方合理的时间让双方就合同的具体条款进行协商。故对孙康荣的上述主张，本院亦不予支持。综上所述，孙康荣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费385.6元，由上诉人孙康荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年十一月十二日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。