甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初12516号原告：甘肃金雁花园物业管理有限公司，住所地兰州市城关区大雁滩**。法定代表人：姚卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智，甘肃律华律师事务所律师。委托诉讼代理人：万永刚，男。被告：周永强，男，1973年2月26日出生，汉族，个体工商户，住兰州市城关区。被告：宣亚琴，女，1973年3月10日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：周永强（被告丈夫），男，汉族，1973年2月26日出生，个体工商户，住兰州市城关区。原告甘肃金雁花园物业管理有限公司(以下简称:金雁物业)与被告周永强、宣亚琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，因案情复杂，裁定转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告金雁物业的委托诉讼代理人李智、万永刚到庭参加诉讼，周永强作为被告宣亚琴的委托诉讼代理人及被告亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金雁物业向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告周永强、宣亚琴签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告周永强、宣亚琴连带向原告支付房屋租金41667元(截止2019年2月12日)，并向原告支付违约金40000元；3、判令被告周永强、宣亚琴向原告支付2019年2月13日起至租赁房屋实际交还之日止的租金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告周永强、宣亚琴系临夏市雍凤装饰工程有限责任公司(以下简称雍凤公司)的股东,周永强系雍凤公司的法定代表人。2011年10月17日，原告与雍凤公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定雍凤公司承租原告管理的金雁花园小区17号楼南侧、建筑面积100平方米的临时用房；租赁期为10年，自2011年11月1日起至2021年11月1日止，年租金2万元。上述合同生效后，原告依约向雍凤公司出租约定的房屋，雍凤公司使用该房屋并按约支付租金。自2017年1月12日起，雍凤公司开始拖欠租金。原告多次以电话、短信催缴和见面约谈等方式催索租金，但雍凤公司没有支付欠付的租金。无奈之下原告向人民法院起诉雍凤公司，请求判令雍凤公司支付欠租41667元并承担违约金40000元。该案开庭时周永强称雍凤公司已注销，经法庭当庭核实确为事实，原告遂撤诉。经原告向临夏市市场监督管理局调查，雍凤公司经股东周永强、宣亚琴决议注销，周永强、宣亚琴为雍凤公司清算组成员，临夏市市场监督管理局于2015年11月11日登记注销雍凤公司。综上，原告认为雍凤公司注销后履行与原告签订的租赁合同的民事行为能力灭失，但被告继续以雍凤公司的名义占有、使用租赁房屋，事实上承继了雍凤公司与原告签订的租赁合同的权利与义务。现被告违反合同约定拖欠租金不予支付，不仅违约而且给原告造成相应的经济损失，故原告诉至本院。被告周永强、宣亚琴共同辩称，为查明本案事实，原告法定代表人应当出庭。1、2015年8月18日，雁滩旧货市场彩钢房发生重大火灾，之后金雁物业给被告发了搬迁的临时告知。被告接到通知后认为不符合合同约定，遂与原告法定代表人进行了沟通。原告法定代表人向被告答复：如果被告坚持使用房屋，发生火灾原告不负责任，但原告不再收取被告的房租。2、被告一直没交房租是因为承租的房屋没有合法手续，是临建房屋，有重大安全隐患；且房屋水、电、暖不通，建在一个垃圾坑上面。房屋的实际面积为60平方米，原告却按100平方米收取房租。3、被告承租房屋当库房使用一阵后即转租给他人放壁纸。原告害怕政府部门检查，将被告的门焊了好几个月，导致被告无法运营。4、被告向原告实际承租了三处房屋，只有案涉房屋有安全隐患。原告多次以其他两处的租赁房要挟被告交纳案涉房屋的租金，但由于上述原因，被告未能支付案涉房屋的租金。因此，未支付案涉房屋租金的过错不在于被告，被告不应承担原告主张的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证;对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周永强、宣亚琴系夫妻关系，二人为雍凤公司股东。2011年10月17日,原告金雁物业（甲方）与雍凤公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，金雁物业将兰州市城关区金雁花园在18栋物业区修建的100平方米彩钢房出租给雍凤公司。双方在合同中约定：该出租房位于兰州市城关区××号××花园××楼，使用面积约100平方米；房屋租赁期限为十年，自2011年11月1日至2021年11月1日止，遇以下情况应提前解除合同或顺延：（1）发生不可抗力事由的；（2）非乙方原因致使房屋无法使用的；（3）经双方协商一致并书面更改的；租金每年为人民币20000元，每年11月1日前一次性支付，租金每两年到期后按市场行情增长5%或10%（或不增长）；租赁期间,甲乙双方不得无故单方面终止合同,如有特殊情况,需提前1月通知对方,并将造成的损失赔付对方；如一方违反合同约定则罚款人民币肆万元整。双方在合同中还约定了其他事宜。合同签订后，原告将房屋交付雍凤公司使用。2015年10月10日，被告周永强、宣亚琴形成股东会决议，决定注销雍凤公司；公司成立清算组，周永强、宣亚琴为清算组成员，法定代表人周永强为清算组组长；公司在临夏《民族报》刊登注销公告，通知债权人。2015年11月11日，雍凤公司办理了注销登记，但其承租的案涉房屋上仍然悬挂着雍凤公司的招牌，房屋亦由雍凤公司法定代表人周永强转租给他人作为库房使用。2017年3月13日，被告周永强向原告交纳了案涉承租房屋的租金24000元，原告开具了收款收据。该收据的收款事由处载明：“租金2015.11.1-2016.10.31，预付4000元。”此后，被告周永强及宣亚琴均未向原告支付过租金。2018年9月1日，被告周永强给原告出具承诺书一份，承诺金雁花园18号楼4号车库在9月5日前付清房租8400元，彩钢房16年租费在10月10日前付清，17年租费在11月1日前付清。但此后，被告周永强未按承诺期限向原告支付拖欠的租金。2018年11月7日，原告在雍凤公司承租的彩钢房房门上张贴《房租催缴通知单》，通知被告周永强于2018年11月15日前交清2016年1月至2018年11月前的房屋租金共计3.6万元，如原告未能在上述时间内收到足额租金，原告则将房屋收回（换锁封门），同时诉讼法院追缴拖欠的房租、滞纳金、违约金等。二被告看到该通知后，仍未向原告支付拖欠的租金。此后，原告公司负责租赁事宜的物业经理多次通过微信、短信向周永强催缴租金，被告周永强一直推诿。2019年3月11日，被告周永强告知原告负责租赁事宜的物业经理其已经将彩钢房内物品搬完，原告可收回并对外出租，但原告以被告周永强未交清房租为由拒绝收房。现因被告周永强、宣亚琴一直未向原告交清租金，原告遂诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案原告与雍凤公司就兰州市城关区金雁花园在18栋物业区修建的100平方米彩钢房租赁事宜达成《房屋租赁合同书》，该彩钢房属于临时建筑，原告并未提供证据证明该房屋系经有关部门批准或者按照批准内容建设的临时建筑，因此双方签订的《房屋租赁合同书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，原告与雍凤公司之间的合同自始即无效，原告现要求解除《房屋租赁合同书》无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告周永强向原告支付截止2019年2月12日的房屋租金41667元及违约金40000元的主张。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告与雍凤公司签订的《房屋租赁合同书》无效，但原告实际将房屋交付雍凤公司，雍凤公司也对承租房屋行使了占有、使用、收益之权利，因此即使租赁合同无效。雍凤公司也应当向原告支付使用房屋期间的占有使用费。但在雍凤公司占用房屋期间，雍凤公司于2015年11月11日办理了注销登记，此后房屋由原雍凤公司法定代表人周永强实际占用，周永强实际承继了雍凤公司在《房屋租赁合同书》中的权利义务。在《房屋租赁合同书》无效的情况下，原告参照《房屋租赁合同书》约定的租金标准向房屋实际使用人周永强主张租金符合上述法律规定，但该租金实际为周永强占用房屋期间的使用费，本院对此予以纠正。因周永强将房屋的占有使用费支付至2017年1月12日，此后再未支付，故截止2019年2月12日，周永强应当向原告支付的房屋占有使用费为41667元（20000×2+20000÷12×1≈41667），本院对原告主张的该部分租金（实为占有使用费）予以支持。关于被告周永强辩称原告法定代表人在雁滩旧货市场彩钢房发生火灾之后，曾表示被告如继续使用房屋将不再收取房租的主张，因被告周永强未提供证据证明该事实，且其2017年3月13日给原告支付租金、2018年9月1日给原告出具承诺书的事实也与该主张相悖，故本院对被告周永强的该项辩由不予采纳。关于被告周永强辩称其承租的案涉房屋属临建房屋，面积与约定不符，房屋水、电、暖不通，有重大安全隐患的主张。因雍凤公司与原告签订的《房屋租赁合同书》对于租赁房屋内的水、电状况已明确告知，周永强也未提供证据证明房屋面积不符以及雍凤公司及其本人在使用房屋期间对水、电、暖等设施提出过异议，故本院对周永强的该项辩称亦不予采纳。关于原告主张的违约金40000元，因《房屋租赁合同书》系无效合同，原告主张被告周永强按照无效合同约定的违约责任承担违约金于法无据，本院对此不予支持。关于原告要求被告周永强承担向原告支付2019年2月13日起至租赁房屋实际交还之日止租金的诉讼请求。虽然被告周永强在占有使用原告的房屋就应当承担相应的占有使用费，但是周永强于2019年3月11日即告知原告其已将彩钢房内物品搬完，原告可收回并对外出租，而原告以周永强未付清房租为由拒绝。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告在周永强已经拖欠房屋占有使用费长达两年的情况下，本可在周永强告知收房时及时收房以防止后续租金损失的扩大，但其却以周永强拖欠租金为由拒绝收房，根据上述规定，原告不应就后续的房屋租金损失向周永强主张赔偿。因此原告要求周永强支付2019年3月11日之后的占有使用费无法律依据，本院对此不予支持。但周永强仍应参照《房屋租赁合同书》约定的租金标准向原告支付2019年2月13日至2019年3月11日其占用房屋期间的占有使用费。综上，本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。关于原告要求被告宣亚琴与周永强承担连带付款责任的主张。我国民法总则规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案原告与周永强、宣亚琴并未约定周永强与宣亚琴就案涉房屋的租赁费用承担连带责任；而本案的争议系房屋租赁合同纠纷，雍凤公司注销后，房屋实际由周永强占有、使用，宣亚琴并未占用案涉房屋，原告要求其就房屋占有使用费承担连带责任亦无法律依据。此外，即使被告周永强与宣亚琴二人为原雍凤公司的股东，在雍凤公司未依法清算即被注销的情况下，该二人也应对公司债务承担共同清偿责任，而非连带责任，因此原告该诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条之规定，判决如下：一、被告周永强于本判决生效后十日内向原告甘肃金雁花园物业管理有限公司支付2017年1月13日至2019年2月12日的房屋占有使用费41667元；二、被告周永强于本判决生效后十日内向原告甘肃金雁花园物业管理有限公司支付2019年2月13日至2019年3月11日的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每年20000元的标准计算）；三、驳回原告甘肃金雁花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，由原告甘肃金雁花园物业管理有限公司承担902元，被告周永强承担940元（于本判决生效后十日内给付原告甘肃金雁花园物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 祝 静人民陪审员 彭 红人民陪审员 唐亚萍二〇二〇年十一月二日书 记 员 张燕冰