云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初4486号 原告：保山市宏运达市场管理有限公司。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道永昌路北段东侧。 统一社会信用代码：91530502594562333K。 法定代表人：董志芹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘在朝，保山市司法局隆阳法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告：张琳健，男，汉族，1994年8月7日出生，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：曾绍博，云南金曦律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告保山市宏运达市场管理有限公司与被告张琳健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保山市宏运达市场管理有限公司的委托诉讼代理人刘在朝、被告张琳健及其委托诉讼代理人曾绍博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保山市宏运达市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方2019年7月2日签订的《铺面租赁协议》；2、依法判令被告张琳健立即支付给原告保山市宏运达市场管理有限公司自2019年7月3日起至2020年7月3日止的租金100000元，并自2019年6月3日直至该租金全部付清之日止的逾期付款违约金；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年7月2日被告为租赁原告位于隆阳区边（五环路）的铺面经营，与原告签订了《铺面租房协议》，约定原告将上述铺面房2格（面积222平方米）租赁给被告经营。租赁期限一年，自2019年7月3日至2020年7月3日，租金两年不变，每年租金为100000元，支付方式：以先付租金后使用的原则，被告于每年的6月3日前一次性付清租金，如不按时支付租金，原告按每天100元收取滞纳金，并且有权收回铺面，另行发包。同时双方对合同解除权在该协议第九条约定：“在租赁期间，甲乙双方不得单方面终止或变更本协议，如果一方违约则赔偿守约方全部的经济损失，如国家征收或政府行为造成不能使用本协议自动解除，以实际使用天数为准，核算租金”。该协议签订后，原告向被告交付了租赁的铺面房。2020年7月3日租赁期限届满后，被告自行搬离铺面房，但仍未付清原告租金，经原告多次催收无果，鉴于被告的违约行为，依据有关法律的规定，被告应当按约定支付原告铺面房租金，并承担逾期付款违约金。为此，特诉请人民法院支持原告的前述诉讼请求。 被告张琳健辩称：1、原《铺面租赁协议》在签订后，原告和被告又通过订立口头协定合法解除了《铺面租赁协议》。2019年7月2日被告与原告保山市宏运达市场管理有限公司签订了《铺面租赁协议》，原告将位于隆阳区边（五环路）的铺面租赁给被告张琳健用于新车经营。但原告方与被告及其证人张某、罗某在2019年8月口头约定解除该协议。原告一方答应解除该协议并让其作废，并向被告及其证人张某、罗某承诺，回去将该协议销毁即可。原告与被告通过口头的方式解除了原《铺面租赁协议》，本案证人张某、罗某是解除该租赁合同的重要参与者，能够证明此事。《中华人民共和国合同法》第93条明确规定，当事人协商一致，可以解除合同。在本案中，原《铺面租赁协议》虽然生效，但双方通过口头协议的形式解除了原合同。2、原告在起诉状中故意遗漏了双方已经协商解除租赁合同的事实，其再提起民事诉讼的行为严重违背了诚实信用原则。该原则明确要求，当事人应当履行真实陈述的义务。同时诚实信用该原则也禁止反言，即原告一方在2019年8月已经承诺过解除原《铺面租赁协议》，在对方信赖的前提下，作出了违反承诺的行为，这给信赖其先行行为的被告一方造成不利后果。因此，原告的诉讼请求不应当受到法律的支持。3、在《铺面租赁协议》生效至解除期间，原告从来没有将商铺交付给被告，被告从未占用、使用过两间空商铺。（1）原告向法院提交的起诉状及证据只是以拍照的形式拍出了4个铺面，并未明确指出是哪两间商铺属于争议商铺，但本案的实际情况是，其中两个铺面属于被告实际租赁、使用（用于开设爱车之家出售新车，被告的证人能够证明该商铺的租金已经付清），另外两个商铺属于空商铺，是本案的争议所在，这两个商铺长期处于与外界隔离的状态，且与被告实际使用的商铺之间有铁皮墙作物理隔离，被告根本无法使用这两个空铺面。事实上，两个空铺面的实际管理权、占有权都在原告一方。原告提交的证据和起诉状未直接对这一客观事实进行说明，其目的就是掩盖这两个商铺的真实情况。原告没有证据能够证明原告将两个空商铺移交给被告一方使用，更没有证据证明被告对这两个商铺进行了实际的占有、使用和经营管理。被告及其证人张某、罗某及周某经营商家都能证明，原告自始至终没有将两个商铺交付给被告一方。（2）被告及其证人能够证明两间空商铺一直处于被原告一方占有和管理。原告一方有专人对商铺进行管理并催缴租金，正是因为原告与被告解除了两间空商铺的租赁合同，加上原告没有将两间商铺的占有使用权转移给被告，所以，原告一方从未向乙方催收过就两间空商铺的租金。在本案中，原告一方不能提供催收的证据材料来证明原告与被告就两间空商铺存在租赁合同和房租催收情况，这说明原告与被告根本没有形成租赁关系，如果双方确实形成租赁关系的话，原告的专业催收人员不可能一年不向被告催收租金，这是极不符合常理的。4、原告一直在管理、占用商铺并单方对外出租。自2019年8月以来，原告一直将两间商铺对外进行招租并对外张贴招租公告，直到2020年9月原告单方决定将该两间商铺出租给星驰车市开展经营。原告将两间空商铺对外出租时，其没有征求过被告一方的任何意见。原告前后的行为充分证明，原告在实际管理和控制着两间空商铺拥有自主对外出租的权利。原告可以通过单方对外出租商铺获利，这充分证实，原告与被告之间根本就不存在租赁关系来制约原告一方，也说明原告没有遭受任何经济损失。综上所述，在本案中，在《铺面租赁协议》生效期间，原告从未将两间空商铺移交给被告占有、使用，至2019年8月原告和被告一方又以口头的形式解除了《铺面租赁协议》，原告与被告协商解除合同的民事法律行为受到法律保护，原被告双方在事实上已经合法解除了租赁合同关系。一年来，原告方也从未向被告主张过租金并单方对外出租商铺的行为证实，原告与被告之间根本就不存在租赁关系来制约原告一方。原告一方在起诉状中主张收取100000元租金及违约金和主张解除原《铺面租赁协议》的诉讼请求没有任何证据和法律予以支撑，原告的诉讼属于滥用民事权利开展恶意诉讼，原告一方在诉讼外开展的行为与诉讼中的提法前后矛盾，严重违背了诚实信用原则和公平原则，另一方面，原告始终在自主占有管理着两间空商铺，原告一方单独实现了对两间商铺的招租并获得了相关收益，这证明了原告一方始终没有将商铺的占有和使用权转移给被告，也证明了原告一方没有遭受实际的经济损失。基于以上理由，依据相关法律规定，请求人民法院能够查明事实，依法判决驳回原告保山市宏远达市场管理有限公司对被告人主张的所有诉讼请求，本案案件受理费由原告负担。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《铺面租赁协议》复印件1份2页，证明2019年7月2日被告向原告租赁了原告位于保山市隆阳区边（五环路）的商铺两格（面积约222平方米），租期壹年，自2019年7月3日至2020年7月3日止，每年租金100000元，双方具有房屋租赁合同法律关系；2、铺面照片复印件1份1页，证明被告向原告所租赁的铺面房。被告经质证认为，原告提交的第1组证据的真实性和关联性无异议，合法性持有异议，不予认可证据的证明目的，在2019年8月原告向被告及两位证人通过多人讨论，解除2019年7月2日签订的协议。第2组证据真实性、合法性没有异议，对关联性持有异议。不予认可该组证据的证明目的。主要原因有被告一直经营的店名是爱车之家，而原告本组证据的店名是瑞驰精品二手车，不能准确反映争议商铺所在位置。本院认为，被告经质证认为第1组证据的真实性、关联性无异议，仅对合法性、证明目的有异议，原告提交的该组证据来源合法，系原、被告双方签订的铺面租赁协议，能证明本案案件事实，本院予以采信。第2组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议，被告一直经营的店名是爱车之家，而非瑞驰精品二手车，不能准确反映争议商铺所在位置，原告提交的照片不能证实被告所租赁的铺面，对该组证据，无相应证据证实，本院不予采信。 被告针对其答辩主张，向本院提交如下证据：1、保山市宏运达市场管理有限公司法定代表人变更信息截图，证明在2019年10月14日前保山市宏运达市场管理有限公司法定代表人为董庆国；2、张琳健与董庆国的妻子（段骁玲）微信聊天图片，证明董庆国通过其妻子段骁玲向张琳健进行催款并实际收取张琳健通过微信支付26500元，证明原告一方让张琳健支付一年租赁期限内的100000元租金的主张没有依据，属无中生有；3、张琳健与证人张某的通话录音一份，证明证人张某证实张琳健曾以现金形式向段骁玲交付剩余93500元租金；4、张琳健与证人罗某的通话录音一份，证明证人罗某证实张琳健曾以现金形式向段骁玲交付剩余93500元租金；5、张琳健与新承租人李嘉鹏通话录音一份，证明保山市宏运达市场管理有限公司在原租赁合同生效期（2019年7月3日至2020年7月3日）内违约在先，擅自于2020年5月将商铺租赁给李嘉鹏，并同李嘉鹏签订了《租赁合同》，证实原告在先违约损害张琳健的合法利益；6、李嘉鹏（微信名：嘉伟）微信朋友圈视频，证明保山市宏运达市场管理有限公司违约将商铺租赁给李嘉鹏后，李嘉鹏在2020年5月开始实际使用商铺营业；7、光盘1盘，证明记录微信聊天的完整视频资料和通话录音，对第3、4、5组证据进行确认，以上证据证明被告足额支付租金，对有争议的两个空商铺请求法庭询问证人予以核实；8、证人张某、罗某的证人证言，证明证人参与了被告租赁爱车之家商铺租金的交付，并参与了两个空商铺租赁合同的解除。经原告质证认为，被告提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均无异议。第2组证据聊天图片的真实性和合法性无异议，关联性有异议，转账的钱与本案没有关系，证明目的不认可。第3组证据张琳健与证人张某的通话录音的真实性、合法性无异议，关联性有异议，对交的现金是第一次还是两次交的，935000元是用于抵什么房租哪里的房租没有说清楚。钱是三个人共同交的还是张琳健一个人交的，没有说清楚，证明目的不予认可。第4组证据的质证意见与第3组一致。第5组张琳健与李嘉鹏的通话录音对录音本身的真实性、合法性无异议，录音内容的真实性有异议，关联性及证明目的不认可。第6组的质证意见与第5组的质证意见一致。第7组证据的质证意见与第3、4、5、6组证据质证意见一致。第8组张某的证言，合同是签了两份，后一份房东说撕掉这一点不认可，说撕掉的时间、事实不认可，其他的予以认可。罗某的证言，协议签订的第二天把合同送回去就解除合同不予认可，没有人催收过也不是事实，其他的予以认可。本院认为，经原告质证，第1组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均无异议，第2、3、4、5、6、7组证据的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的不予认可，第8组仅对撕掉合同的事实不予认可，其他无异议。以上证据均能证明本案案件事实，证人虽与被告是合作关系，原告对其真实性、合法性无异议，能证明本案案件事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2019年7月2日原告保山市宏运达市场管理有限公司将位于隆阳区边（五环路）的2格铺面（面积222平方米）出租给被告张琳健经营，双方签订了《铺面租房协议》，约定租赁期限一年，自2019年7月3日至2020年7月3日，每年租金为100000元，支付方式：以先付租金后使用的原则，被告于每年的6月3日前一次性付清租金，如不按时支付租金，原告按每天100元收取滞纳金，并且有权收回铺面，另行发包。双方签订协议后，被告张琳健以其他合伙人未投资为由，以电话形式告知原告管理人员解除该协议，后被告张琳健将原协议交回给原告管理人员，被告一直未使用该两格商铺。该两格商铺一直由原告管理使用，原告已于2020年6月将该两格商铺出租给他人使用。 本院认为，原告保山市宏运达市场管理有限公司与被告张琳健签订的《铺面租赁协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。因原告未提交证据证实原告将租赁房屋交付给被告使用，被告张琳健因其他合伙人未投资为由与原告管理人员电话方式解除双方签订的租房协议，并将原铺面租赁协议交给原告管理人员，原告对解除铺面租赁协议未提出任何异议，故应视为原告已经同意解除铺面租赁协议，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，因案涉两格商铺一直由原告管理使用，现原告已将两格商铺出租给他人使用，故原告要求依法解除原、被告双方2019年7月2日签订的铺面租赁协议的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告张琳健立即支付给原告自2019年7月3日起至2020年7月3日止的租金100000元及自2019年6月3日起至该租金全部付清之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，因原告未提供证据证明原告已履行了合同义务，将租赁的两格铺面交付给被告使用，根据举证责任原则，原告应承担举证不能的法律后果，对被告主张原告一直未将租赁商铺交付其使用的事实，本院予以确认。且双方约定支付方式为先付租金后使用的原则，被告提出解除铺面租赁协议后，被告既未交纳租金也未管理使用所租两格商铺，现由原告出租给他人使用，为此，原告的该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告保山市宏运达市场管理有限公司与被告张琳健2019年7月2日签订的《铺面租赁协议》。 二、驳回原告保山市宏运达市场管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，减半征收1150元，由原告保山市宏运达市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  胡湘云 二〇二〇年十一月十一日 书记员  赵林妍