云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0622民初1598号原告：彭永梅，女，生于1988年8月23日，云南省巧家县人，住巧家县（未到庭）。委托诉讼代理人：张明金，云南南博律师事务所律师，特别授权。被告：巧家江源房地产开发经营有限公司。法定代表人：刘青松，系公司董事长。统一社会信用代码：91530622668252574Q。住所：云南省昭通市巧家县白鹤滩镇迤博村一社。委托诉讼代理人：郭丽娜，云南丰伟律师事务所律师，特别授权。原告彭永梅诉被告巧家江源房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，于2020年10月30日适用简易程序，公开开庭进行了审理，该案经原、被告同意后，与另外二案合并审理分开判决。原告彭永梅的委托诉讼代理人张明金、被告巧家江源房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人郭丽娜到庭参加诉讼，原告彭永梅和被告巧家江源房地产开发经营有限公司(以下简称江源地产)经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告彭永梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金33200.50元；2.本案诉讼费被告方承担。事实及理由：原告彭永梅于2013年11月24日与被告江源地产签订了《商品房购销合同》(合同编号JY2015(0032)号),合同约定原告以人民币398210元的价格向被告购买由被告开发的巧家××第××栋××单元第××层××号房,并约定被告应于2015年2月28日以前将验收合格的房屋交付给原告,若不能及时交房,则被告应当向原告支付违约金人民币39821.00元。合同签订后,原告及时足额向被告支付了购房款,但被告交付的房屋至今不具备交付条件,因此,被告的行为已构成违约,应当承担逾期交付房屋的违约责任，故提出如上诉讼请求。庭审中变更诉讼请求为：因被告的行为导致涉案房屋至今未办理房屋产权证书，按合同约定，请求法院依法判令被告支付原告彭永梅违逾期办理房屋所有权证的约金人民币109109.50元。被告江源地产辩称：1.原告未完全履行合同约定的先义务，使被告无法办理产权登记手续。2.根据法律规定，不能办理产权登记证不是由于被告原因。3.原告未举证证明不能办理产权登记证。4.涉案房屋法律上有效交付日为2020年8月1日，以该时间点推后90日，应为2020年10月31日，原告诉请时间不符合。综上，放弃答辩期，对变更后的诉讼请求仍请求驳回。归纳诉辩主张，本案双方当事人明确表示对以下事实无异议：2013年11月24日，彭永梅与江源地产签定《商品房购销合同》，合同对商品房价款、面积、违约责任等进行了约定(详细情况见合同)。其中，第3条约定：乙方(彭永梅)购买巧家××第××栋××单元第××层××号商品房；第12条约定：在乙方(彭永梅)办理完毕以下事项后,甲方(江源地产)于90个工作日向产权登记机关申请办产权登记手续：1.支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修基金、违约金、代收费用、配套费等全部款项；2.双方办理完毕房屋交接手续;3.乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料。如：委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等。2013年11月24日，彭永梅与江源地产签定《合同补充协议》，协议对主合同中房价所包含内容、乙方付款方式等进行了约定(详细情况见协议)，其中，第3条约定：乙方(彭永梅)必须在本合同订立时将办理《房屋所有权证》的全部资料和委托书提交甲方(江源地产)，以及预交办证中应由乙方(彭永梅)交纳的费用。被告承认2015年6月4日，彭永梅将契税、维修基金、评估费、工本费、房产登记费、房产测绘费、印花税、土地办证费等一切费用缴纳清的事实。2015年6月下旬，江源地产将涉案房屋移交给彭永梅，彭永梅对房屋进行装修，此后，彭永梅便入住该房至今。在云南省建筑工程竣工验收报告中载明：开工日期为2013年10月10日；竣工验收日期为2015年12月30日；单位工程质量验收结论为合格。2020年8月1日，巧家××5号楼工程竣工验收备案文件，经云南省巧家县建设工程竣工验收备案专用章签章予以备案。时至今日，诉争房屋未办理房屋所有权证。本案综合原、被告的诉辩归纳主张争议焦点为：被告方是否应当向原告支付逾期办证违约金。原告彭永梅为证明其诉讼主张，向本院出示以下证据：1.原告身份证复印件1页。证明原告身份情况，系本案适格主体。2.《商品房购销合同》复印件1份。证明原、被告之间成立了商品房购销合同关系；被告存在逾期交付房屋的违约行为；根据合同约定，被告应当向原告支付违约金109109.5元。经被告江源地产质证，江源地产对彭永梅提供的证据认为：对证据1、2三性认可，证明目的均不认可。被告江源地产为证明其辩称主张，向本院出示以下证据：1.营业执照复印件、法定负责人身份证明书及法定负责人身份证复印件各1页。用于证明被告的身份情况和主体资格，系本案适格主体。2.原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》复印件各1份。证明《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续中的第三个条件：乙方向甲方支付符合产权登记机关等级要求的相关资料，如委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等。”根据双方合同约定，乙方并未办理该十二条约定中的第三事项，也就是未提交委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等，由于原告的先义务未履行完毕，导致被告无法去办理产权登记手续的事实。3.原告对涉案房屋缴纳费用的票据及清单复印件2页。证明原告于2015年6月4日将合同约定的契税、维修基金、评估费、工本费、房产登记费、房产测绘费、印花税、土地办证费等一切费用缴纳清的事实，该条件为被告为原告办理房产证的第二条件（购销合同十二条第二项）。4.情况说明及证明复印件2页。证明因不可抗力因素，影响本项目的如期竣工，办理房产证需经工程竣工验收合格，因此不能办理权属证书是由于受到不可抗力的影响。5.巧家××××栋的竣工验收报告复印件1份。证明巧家县××一期××栋已经于2016年12月报请验收，且于2020年8月1日经云南省巧家县建设工程竣工验收备案专用章签章予以备案的事实。经原告彭永梅质证，彭永梅对江源地产提供的证据质证认为：对证据1予以认可，对证据2三性予以认可，但是两份合同针对涉案房屋交付条件违反了法律强制规定，该约定应当被认定为无效条款，因此被告应当于约定的日期内经验收备案的房屋交付原告，否则其应当承担违约责任。对证据3无异议。证据4真实性、合法性不予认可，因为该证明没有相应责任人员签章导致该证明不具有合法性，并且疑似巧家县县城开发建设指挥部印章处书写了情况属实，上述情况足以证实该情况说明并不是来源巧家县县城开发建设指挥部，因此该说明内容不具有真实性。证据5三性予以认可，但是不认可其证明内容，被告虽然已经将涉案房屋交付给原告，但是房屋未经主管部门验收备案，属于依法应当被认定为不合格房屋，因此被告应当承担逾期交房的违约责任，涉本案房屋至今未办理产权证书的原因应当归结为涉本案房屋至今未验收合格，所以被告应当依照《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据或对证据的真实性或合法性或关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,确认其真实性或合法性或关联性。对有异议的证据，作如下综合评判：彭永梅认为江源地产提供的证据4有异议，江源地产认为证据4能证明因不可抗力因素，影响本项目的如期竣工，办理房产证需经工程竣工验收合格，因此不能办理权属证书是由于受到不可抗力的影响。本院认为，该证据所证明内容，比较笼统，没有更为具体、准确的事件和详细的经过等佐证，加之，该证据系复印件，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十一条规定：对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人应当出示证据的原件或者原物，故对证据4不予采信。根据庭审举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：2013年11月24日，彭永梅与江源地产签定《商品房购销合同》，合同对商品房价款、面积、违约责任等进行了约定(详细情况见合同)。其中，第3条约定：乙方(彭永梅)购买巧家××第××栋××单元第××层××号商品房；第12条约定：在乙方(彭永梅)办理完毕以下事项后,甲方(江源地产)于90个工作日向产权登记机关申请办产权登记手续：1.支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修基金、违约金、代收费用、配套费等全部款项；2.双方办理完毕房屋交接手续;3.乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料。如：委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等。2013年11月24日，彭永梅与江源地产签定《合同补充协议》，协议对主合同中房价所包含内容、乙方付款方式等进行了约定(详细情况见协议)，其中，第3条约定：乙方(彭永梅)必须在本合同订立时将办理《房屋所有权证》的全部资料和委托书提交甲方(江源地产)，以及预交办证中应由乙方(彭永梅)交纳的费用。被告承认2015年6月4日，彭永梅将契税、维修基金、评估费、工本费、房产登记费、房产测绘费、印花税、土地办证费等一切费用缴纳清的事实。2015年6月下旬，江源地产将涉案房屋移交给彭永梅，彭永梅对房屋进行装修，此后，彭永梅便入住该房至今。在云南省建筑工程竣工验收报告中载明：开工日期为2013年10月10日；竣工验收日期为2015年12月30日；单位工程质量验收结论为合格。2020年8月1日，巧家××5号楼工程竣工验收备案文件，经云南省巧家县建设工程竣工验收备案专用章签章予以备案。时至今日，诉争房屋未办理房屋所有权证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告彭永梅与被告江源地产之间签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。按照合同第12条和协议第3条，彭永梅应向江源地产提交办理《房屋所有权证》的全部资料，除江源地产承认的已于2015年7月25日将契税、维修基金、评估费、工本费、房产登记费、房产测绘费、印花税、土地办证费等一切费用缴纳清外，按照合同和协议约定尚欠办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等资料未举证证明已提交给了江源地产，因此，范同坤主张江源地产逾期办理房屋所有权证书证据不足，所以，彭永梅应尽快向江源地产提供办理产权证所需的资料，以此满足办理产权证所需条件。江源地产应在收讫彭永梅的全部资料后，应在约定或法定期限内予以办理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告彭永梅的全部诉讼请求。案件受理费2482元，减半收取1241元，由原告彭永梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员 周 毅二〇二〇年十一月七日书记员 李国琼