山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初3120号 原告：肖朝辉，男，汉族，1957年4月3日出生，住荣成市。 被告:安权，男，汉族，1984年7月15日出生，住黑龙江省牡丹江市。 原告肖朝辉与被告安权物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖朝辉到庭参加诉讼，被告安权经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告肖朝辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2011年1月1日起至2017年6月15日止所欠物业费3609元及违约金1260元，共计4869元；2.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，关于违约金部分原告变更诉讼请求，要求以3609元为基数，自2017年7月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际付清之日止。事实和理由：被告安权系中物联国际物业服务北京有限公司荣成分公司所服务的荣成市的业主，房屋建筑面积116.45平方米，物业收费标准为每平方0.4元。自2011年1月1日至2017年6月15日，被告共欠付物业费3609元。该债权已于2017年7月27日转让给原告。经原告多次催缴，被告拒不缴纳，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 庭前本院曾致电被告安权，其母孙润秋接电后辩称，涉案房屋虽然登记在儿子安权名下，但该房屋由我实际居住使用。2019年，我欲出卖该房屋遂到物业公司落实情况，当时物业公司仅要求交齐2017年6月15日之后的物业费，并称之前的物业费不再追缴。况且2017年之前我并没有正式使用该房屋，也没有任何人以任何形式告知我欠缴物业费。现我已经交齐自2017年6月15日起的物业费，不同意再交纳之前的物业费，而且原告是个人，没有收缴物业费的资格。故我不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年，被告安权经交房受领位于荣成市房屋一处，后于2012年办理房屋所有权证书。房权证上明确载明房屋建筑面积为116.45平方米，登记所有权人为安权，产权来源为析产。 荣成市十里河花园小区隶属荣成市曙光社区居委会管辖范围。在荣成市十里河花园小区业主委员会成立前，该小区物业由开发商选定的威海新天地物业服务有限公司、荣成市大地物业服务有限公司等前期物业公司于2010年1月起提供物业服务。2年9月结束前期物业公司。荣成市十里河花园小区业主委员会成立后，前期物业公司于2012年9月退出十里河小区。2012年9月21日，荣成市大地物业服务有限公司（乙方）与荣成市十里河花园小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》。合同第十八条约定，委托管理期限为三年，自2012年9月21日至2015年9月20日止；合同第二十二条约定，乙方按电梯房住宅建筑面积每月每平方米0.8元、非电梯房住宅建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取物业费。后荣成市大地物业服务有限公司在委托管理期限届满前提前退出十里河花园小区。……。 2013年7月23日，委托方（甲方）荣成市十里香河业主委员会与物业服务企业（乙方）中物联国际物业服务（北京）有限公司签订《荣成十里香河住宅区物业管理服务合同书》。合同第五条约定，收取物业服务费的标准为：多层住宅0.4元/月/平方米；高层住宅0.8元/月/平方米（其中包括电梯运行电费、电梯维保费、年检）；商业住宅0.8元/月/平方米；其他物业（幼儿园）0.6元/月/平方米。业主及房地产开发商企业违反物业服务合同逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，从欠费之日起，按照应缴物业服务费的每日千分之五计算违约金，甲方授权乙方可以依法进行追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，发生纠纷的，业主应负连带责任。物权发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业费用。第三十二条约定，本合同为期五年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。……。 2013年10月18日，荣成市大地物业服务有限公司与荣成市十里河花园小区业主委员会、中物联国际物业服务（北京）有限公司签订《债权转让公告》，公告载明：荣成十里河花园小区全体业主：2013年8月1日，小区业主委员会已经与中物联国际物业服务（北京）有限公司签订新的物业管理服务合同，荣成市大地物业服务有限公司及前期物业服务期间的所有业主欠费由中物联国际物业服务（北京）有限公司负责收取。 2017年6月16日，中物联国际物业服务（北京）有限公司退出荣成市十里河花园小区。2017年7月21日，甲方中物联国际物业服务（北京）有限公司（已更名为中物联物业集团有限公司）与乙方荣成市曙光社区居民委员会（代十里河小区业主委员会）签订《债权转让协议书》。协议书约定，甲方于2013年7月23日与荣成市十里香河小区业主委员会签订了《荣成十里香河物业管理服务合同书》，现因需要解除该合同，并由新的物业服务公司负责该小区的物业管理服务。为此，经甲、乙双方协商一致，就甲方管理服务期间（2013年8月1日至2017年6月15日）尚未收取的物业服务费债权转让及预先收取业主的装修押金退还债务承担事宜，达成如下协议：一、甲方将十里河小区业主尚欠的（2010年1月至2017年6月15日）物业服务费三百六十万债权转让给乙方。二、甲方转让的债权价格为人民币叁拾伍万元整，由乙方于本协议签订当日一次性支付给甲方。……。 2017年7月27日，甲方荣成市曙光社区居民委员会与乙方肖朝辉签订《协议书》。约定，甲方将所承接的中物联国际物业服务（北京）有限公司于2013年8月1日至2017年6月15日期间在荣成市十里河小区物业管理服务期间业主所欠的物业费债权转让给乙方，为此经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：一、甲方将十里河业主尚欠的物业服务费380万元（2010年1月至2017年6月15日）债权转让给乙方；二、甲方转让的债权价格为人民币叁拾伍万元整，由乙方于本协议生效当日一次性支付给甲方。……。同时，荣成市曙光社区居民委员会及中物联物业集团有限公司为原告出具了荣成市十里河花园小区欠缴物业费业主的欠费明细表，其上载明93号楼804室业主安权欠费起始日期为2012年6月30日。 2017年7月21日，肖朝辉向中物联国际物业服务（北京）有限公司转账60万元。同日，中物联国际物业服务（北京）有限公司出具“收条”一份，载明：今收到购买中物联物业集团有限公司在荣成曙光、十里河两个小区前期服务业主欠缴物业费债权汇款60万元整……。 2017年7月27日，荣成市曙光社区居民委员会（代十里河小区业主委员会）、中物联物业集团服务有限公司、肖朝辉共同签署《债权转让公告》。公告载明，荣成市十里河花园小区全体业主：2017年，荣成市曙光社区居民委员会（代十里河小区业主委员会）与荣成市新世纪物业服务中心签订新的物业服务合同，中物联国际物业服务（北京）有限公司服务期间业主所欠的物业费由肖朝辉负责收取，特此公告。 本院认为，物业服务是一种服务行为，是物业公司依据合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案中，荣成市十里河花园小区业主委员会与荣成市大地物业服务有限公司、中物联国际物业服务（北京）有限公司分别签订的物业管理服务合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，本院对其效力予以确认。业主委员会成立前，开发商与依法指定的前期物业公司形成的物业服务合同，与荣成市十里河花园小区业主委员会成立后和选聘物业服务企业所签物业管理服务合同一样，对业主均具有约束力。各物业服务公司均为该小区提供了物业服务，故其有权收取物业费。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十二条之规定，本案债权不属于依据合同性质、按照当事人约定及依照法律规定不得转让的情形。现经过多次物业费债权转让后，原告肖朝辉最终受让了该物业费债权，故该债权转让合法有效，肖朝辉通过债权转让的形式取得向被告安权收取物业费的权利。现被告安权经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其对原告主张的事实与理由放弃抗辩权利。据上，可以认定被告安权欠付原告物业费期间为2011年1月1日起至2017年6月15日止，原告按3609元（116.45平方米×0.4元/月/平方米×77.5个月）主张欠费数额，计算正确，本院予以支持。 关于被告安权母亲孙润秋在庭前电话调查时以2017年6月15日前无人追缴物业费以及其未实际使用涉案房屋为由进行抗辩的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中原告作为涉案物业费债权人，现以起诉方式催缴物业费，而被告方明确拒绝交纳物业费，且未提供证据证实其所称的物业费权利人放弃追缴权利之主张。故依据上述法律规定，在无证据证实涉案物业费形成期间相应物业服务企业未按照合同约定以及相关规定提供服务的情况下，被告之该项抗辩，于法无据，理由不当，本院不予采纳。 对于原告主张的违约金，荣成市十里河花园小区业主委员会与中物联物业公司签订的物业管理服务合同明确约定“逾期不交纳物业费的，从欠费之日起，按照应缴物业服务费的每日千分之五计算违约金”，故原告有权向被告主张违约金。庭审中，原告主张自其受让债权公告之日即2017年7月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，此系原告对其权利的处分，且不违反法律规定，本院予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告安权于本判决书生效之日起十日内支付原告肖朝辉2011年1月1日至2017年6月15日物业服务费3609元及利息（以3609元为基数，自2017年7月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告安权负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  慈方铭 人民陪审员  汤金红 人民陪审员  宋永明 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  连丽娟