江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初5231号原告：徐州银龙置业有限公司，住所地丰县解放东路供电公司东。法定代表人：方祥荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，江苏弘润律师事务所律师。被告：唐成友，男，1954年9月6日生，汉族，职业不详，住丰县。被告：唐海涛，男，1977年3月5日生，汉族，职业不详，住址同上。原告徐州银龙置业有限公司（以下简称银龙置业公司）诉被告唐成友、唐海涛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银龙置业公司的委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼，被告唐成友、唐海涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银龙置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付给原告房款439025.02元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2011年4月22日，原告依法与丰县国土资源局签订《国有建设用地出让合同》，取得了丰县孙楼镇2011-06号建设用地的开发建设权。丰县孙楼镇政府负责协调土地征用的安置事宜，原告根据丰县孙楼镇政府与被告唐成友、唐海涛的商谈安置方案，于2014年1月16日与被告签订经营性用房安置协议书，约定原告向被告提供安置房二套，其中被告被拆迁的房屋面积134.4㎡，该等面积为产权调换；被告129.36㎡住房调换等面积经营性用房，按住房与经营性用房开盘价价差结算；剩余面积中10㎡按照3500元/㎡，具体详见经营性用房安置协议书。原告于2014年9月4日取得相应房屋的商品房预售许可证，被告应安置的房屋（房号为1#-1-106、1#-1-107）面积经过政府职能部门测算为278.4㎡，超出产权调换的面积为14.64㎡（278.4-134.4-129.36）。根据协议约定，被告在本案中还应向原告缴纳房款439025.02元，而被告在没有与原告结算房款的情况下未经原告同意就擅自占用、使用房屋，属于实际上房，明显构成违约。为维护自身权益，故向法院起诉。被告唐成友、唐海涛未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告银龙置业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月22日，丰县国土资源局与原告银龙置业公司就位于丰县西侧的地块签订了《国有土地建设用地使用权出让合同》，双方在该合同中约定“……第四条…本合同项下的出让宗地坐落于丰县孙楼镇青年路、丰黄路西侧……第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件2）。其中：主体建筑物性质住宅；附属建筑物性质商业；…其他土地利用要求1、以上规划要求按县规划局出具的《丰县钢窗厂区块控规》有关要求执行。2、如因拆迁问题，交地时间可延迟。3、该区块由孙楼镇政府具体负责拆迁安置补偿，所需款项由竞得人全额支付。”2012年10月20日，丰县孙楼镇政府就上述地块的房屋拆迁安置补偿问题制定了《孙楼镇钢窗厂区块房屋拆迁补偿安置方案》，内容为：“为了加快旧城改造步伐，彻底改善该区域广大居民的居住条件。经政府有关部门批准，决定对孙楼镇钢窗厂区块项目范围内的所有房屋、构筑物及附属物实施征迁……一、征迁范围为青年路以南，老丰黄路以西……六、安置价格（一）住宅1、征迁房屋合法建筑面积以内的，按690元/㎡安置平均优惠价结算；超10㎡以内的部分，按市场优惠价下浮20%结算；超10㎡以外的，按市场优惠价下浮6%结算。若安置剩余合法面积不足另一套安置房面积的40%，则不予安置，补偿方式按照货币补偿的标准执行。（二）经营性用房征迁房屋合法建筑面积以内的，按1420元/㎡安置平均优惠价结算；超10㎡以内的部分，按市场优惠价下浮20%结算；超10㎡以外的，按市场优惠价下浮6%结算……七、过渡期限及补助标准（一）过渡期限住宅选择货币补偿的，一次性计发6个月的临时安置过渡费；住宅选择产权调换的，过渡期限为18个月。（二）补助标准…2、临时安置补助费。选择货币补偿的，按照房屋建筑面积，一次性计发6个月的临时安置补助费，标准为6元/㎡.月×6个月。选择产权调换的，按照房屋合法建筑面积，给予临时安置补助费，标准为6元/㎡.月，过渡期限超过18个月的，自逾期之日起6个月以内的，标准为12元/㎡.月；6个月之外的，标准为18元/㎡.月，直至交付使用；经营性用房按照评估金额的10%给予一次性经营损失补偿……。”2014年1月16日，原告银龙置业公司与被告唐成友、唐海涛签订《经营性用房安置协议书》（以下简称安置协议）一份，协议约定：“……孙楼镇人民政府为提升镇区形象，改善居住环境，经有关部门批准，对乙方的房屋及附属物进行拆迁。依据市、县相关文件等有关规定，徐州银龙置业有限公司对该地块进行开发，并对被征迁人进行安置，甲乙双方共同就房屋拆迁安置达成如下协议：一、征迁乙方使用的坐落在的房屋，房屋面积134.4平方米（经认证的合法面积），被征迁房屋评估150528元（见评估报告）。……五、安置地点：丰县孙楼镇小区北6#7#楼六、安置房与原房屋的价款结算：1、安置房价款：安置房房屋面积271.5平方米，金额元，应安置面积134.4㎡1420元/㎡金额190848元，超安置面积（10㎡以内的）7.74㎡3500元/㎡金额27090元，超安置面积（10㎡以外的）-㎡-元/㎡，金额-元，安置总合计：-元2、房屋及附属物补偿金额150528元，搬迁补助费4032元，经营性损失15052.8元，按时搬迁奖3000元，构筑物或其它补偿金额6000元；提前搬迁奖金134.4×100＝13440元……十、本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行…十二、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，报丰县孙楼镇人民政府一份，存档一份。十三、129.36㎡的住房换经营性用房.129.36㎡住房各项补助费用99527.3元，上房需89258.4元，应退10268.9。十四、129.36㎡的住房换经营性用房，按住房与经营性用房开盘价差价进行结算。”后原告银龙置业公司未按该安置协议中的约定向被告支付补偿金。2013年11月11日，原告银龙置业公司取得了丰县西侧地块的国有土地使用权证，地号为21-008-071-0014。2014年9月4日，原告银龙置业公司取得了丰县住房和城乡建设局颁发的金山花园1#，2#，3#，5#，6#，7#，8#商品房屋的《商品房预售许可证》。2016年5月11日，原告银龙置业公司取得了安置小区金山花园1号楼1-106和1号楼1-107的《房屋所有权初始登记证明》，上显示该房屋坐落于丰县西侧，建筑面积为278.4㎡（139.2㎡+139.2㎡）。被告唐成友、唐海涛已经实际占有了此房屋。另查明，据丰县物价局于2014年1月6日发布的丰价房函[2014]1号《关于金山花园小区普通住宅商品房备案价格的函复》文件显示，涉案安置小区住宅房的备案价格为3335元/㎡。据原告银龙置业公司提供的金山花园商办供应和销售情况表显示，涉案安置小区经营性用房对外最高售价为6000元/㎡，平均售价为5336.92元/㎡（去掉最高售价及最低售价后计算出的截尾平均数）。被告唐成友、唐海涛被拆迁的房屋，其中134.4㎡的房屋为经营性用房，129.36㎡的房屋为住房。本院认为：第一，关于原被告签订的安置协议的效力问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以盈利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”本案中，丰县孙楼镇人民政府就涉案房屋拆迁安置事宜制定了《孙楼镇钢窗厂房屋拆迁补偿安置方案》，涉案房屋的拆迁安置补偿工作是在当地政府部门的主导下实施的，故原告银龙置业公司作为合同主体不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，涉案安置协议不因合同主体不适格而无效。第二，关于被告唐成友、唐海涛是否应支付房屋价款的问题。本院认为，原告和被告唐成友、唐海涛在涉案安置协议中约定被告唐成友、唐海涛以产权调换的方式进行征迁补偿，原告银龙置业公司虽未主动向被告唐成友、唐海涛交房，但其追认了唐成友、唐海涛占有房屋的行为，故应认定其履行了交付房屋的义务，根据权利义务相统一的原则，被告唐成友、唐海涛应就安置房屋按双方之间的约定及相关法律规定向原告支付相应的对价。第三，关于被告唐成友、唐海涛应支付的房屋价款数额。本案中，被告唐成友、唐海涛原有房屋为134.4㎡的经营性用房及129.36㎡的住房，实际置换的房屋为金山花园1号楼1-106、1号楼1-107经营性用房，根据原告提交的《房屋所有权初始登记证明》，本院对两套房屋面积共计278.4㎡的事实予以认可。原被告在安置协议中约定被告唐成友、唐海涛应支付的价款分为四部分：一、应安置面积134.4㎡，按1420元/㎡计算，为190848元（134.4×1420）；二、129.36㎡住房与经营性用房之间的开盘价价差；三、超安置面积10㎡以内的部分，按3500元/㎡计算，双方在安置协议书上约定的此部分面积为7.74㎡，此7.74㎡是协议所记载的安置房房屋面积271.5㎡减去被告134.4㎡的经营性用房面积和129.36㎡的住房面积（271.5㎡-134.4㎡-129.36㎡＝7.74㎡）。但是根据审理查明，两被告占有使用的两套房屋实际面积为278.4㎡，超出的应安置面积实际为14.64㎡（278.4㎡-134.4㎡-129.36㎡＝14.64㎡）。原告在本案中以10㎡主张权利，未超出实际面积情况，对此本院予以认可，本项计35000元（10㎡×3500元/㎡）；四、剩余面积4.64㎡（278.4㎡-129.36㎡-134.4㎡-10㎡）按经营性用房开盘价结算。现在需要对第二、第四部分的数额如何确定分析如下。对于第二部分价款，原被告约定第二部分价款按住房与经营性用房之间的开盘价价差乘以129.36㎡计算，本院认为，双方未在涉案安置协议中明确开盘价的具体数额，原告提供的证据亦不足以证明涉案安置小区住房的开盘价为3198元/㎡、经营性用房的开盘价为6188元/㎡的事实，并且根据原告提供的证据可知，涉案安置小区的住房备案价格为3335元/㎡，经营性用房对外实际售价最高为6000元/㎡，均价为5336.92元/㎡，并未达到原告所主张的6188元/㎡，且开盘价系原告在签订涉案协议后自行确定，即使原告的主张属实，按开盘价价差计算价款也有失公允。另外，丰县孙楼镇政府作为涉案拆迁安置工作的组织部门，曾在其制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》中的第六条安置价格中规定“（一）住宅1.征迁房屋合法建筑面积以内的，按690元/㎡安置平均优惠价计算…（二）经营性用房征迁房屋合法建筑面积以内的，按1420元/㎡安置平均优惠价结算”。综合考虑以上情形，本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第五条可知，房屋拆迁安置工作具有公益性质，应注重维护被拆迁人的利益而不应以营利为目的，因此，第二部分价款应按住房的备案价格与经营性用房平均售价的价差计算为宜，故该部分费用为258968.37元（129.36㎡×（5336.92元/㎡-3335元/㎡））。对于第四部分价款如何确定的问题，原被告约定剩余面积4.64㎡按经营性用房的开盘价计算，本院认为，原告提供的证据不足以证明经营性用房开盘价为6188元/㎡的事实，另外，即使开盘价确为原告陈述的6188元/㎡，因该价格系原告在协议签订后自行确定，而根据原告提供的“金山花园商办供应和销售情况表”可知，涉案房屋所在小区的经营性用房对外实际售价最高才为6000元/㎡，均未达到原告所主张的6188元/㎡，在此情况下，如仍按原告自行确定的开盘价6188元/㎡计算房屋价款仍有失公平。因此，本院认定该部分的价款应按原告举证的“金山花园商办供应和销售情况表”中已对外实际出售的经营性房屋售价的平均价5336.92元/㎡计算，故第四部分价款为24763.31元（5336.92元/㎡×4.64㎡）。另有原被告在《经营性用房安置协议书》中第十三条约定，原告应当退给唐成友、唐海涛10268.9元，以及根据安置协议中安置房与原房屋的价款结算中的具体结算情况，原告应当退给被告唐成友、唐海涛192052.8元。因此，被告唐成友、唐海涛应支付给原告银龙置业公司的房屋价款总计为307257.98元（190848元+258968.37元+35000元+24763.31元-192052.8元-10268.9元）。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”，基于以上规定，在本案中原告有向被告支付过渡费的义务。涉案的安置协议上未对过渡费的计算方法进行约定，但原被告在该协议中第十条约定“本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行”，此外，丰县孙楼镇政府作为涉案拆迁安置工作的组织部门，曾在其制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》忠规定“住宅选择产权调换的，过渡期限为18个月”、“选择产权调换的，按照房屋合法建筑面积，给予临时安置补助费，标准为6元/㎡.月，过渡期限超过18个月的，自逾期之日起6个月以内的，标准为12元/㎡.月；6个月之外的，标准为18元/㎡.月，直至交付使用；经营性用房按照评估价格金额的10%给予一次性经营损失补偿”，涉案过渡费应按此规定计算。被告唐成友、唐海涛的原有房屋中129.36㎡为住房，134.4㎡为经营性用房，其中经营性用房的一次性经营损失补偿原被告已在涉案安置协议中确定并已计入上文确定的补偿金中，故原告仅应再支付被告129.36㎡住房的过渡费。涉案房屋的交付时间以被告唐成友、唐海涛实际占有房屋的时间为准，鉴于双方均未能提供证据证明唐成友、唐海涛实际占有房屋的具体时间，本院综合考虑涉案房屋的《房屋所有权初始登记证明》上记载的登记时间，酌定实际交付房屋的时间为2016年5月11日。被告唐成友、唐海涛于2014年1月16日与原告签订安置协议，故过渡费应从2014年1月16日计算至2016年5月11日，为32598.72元（129.36㎡×6元/㎡.月×18月+129.36㎡×12元/㎡.月×6月+129.36㎡×18元/㎡.月×4月），此部分费用亦应从被告唐成友、唐海涛应支付的房屋价款中予以扣除。因此，被告唐成友、唐海涛实际应向原告银龙置业公司支付的房屋价款为274659.26元（307257.98元-32598.72元）。被告唐成友、唐海涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐成友、唐海涛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告徐州银龙置业有限公司房款274659.26元；二、驳回原告徐州银龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3952元（原告已预交），由原告徐州银龙置业有限公司负担1242元，由被告唐成友、唐海涛负担2710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  徐吉童二〇二〇年十一月六日书记员  邵明源