甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1044号上诉人（原审原告）：贾智武，男，汉族，1966年4月13日出生，甘肃中川建设有限责任公司职工，住甘肃省兰州市七里河区火星街**1401。委托诉讼代理人：孟霞，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高天明，女，汉族，1990年2月18日出生，住甘肃省会宁县柴家门乡西雁颐馨家园小区******。委托诉讼代理人：张武雄，甘肃兰裕英久律师事务所律师。上诉人贾智武与上诉人高天明因房屋买卖合同纠纷一案，不服会宁县人民法院于2020年6月16日作出的（2020）甘0422民初1223号民事判决，上诉至本院。本院于2020年8月21日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾智武上诉请求：1、撤销（2020）甘0422民初1223号民事判决第一项,改判高天明于判决生效后立即给付贾智武房款184000元,并按照年利率24%支付自2020年4月22日起至实际付清之日的违约金或者将本案发回重审。二、诉讼费由高天明承担。事实与理由:一审判决认定《房屋买卖协议》约定的逾期付款违约金过高,在没有法律依据的情况下调整为按年利率6%计算过低，未起到对违约方进行适当惩罚的作用,严重损害了上诉人的合法权益,一定程度上纵容了违约行为的进一步持续。《房屋买卖协议》明确约定了房屋总价款364000元，高天明应在合同签订之日支付60000元定金,在开发商处办理正式购房合同相关手续办理完毕之日起三日内一次性付清剩余房款304000元。2020年4月18日,贾智武协助高天明与白银西雁房地产开发有限公司签订了购房合同,并办理了房产预告登记手续。此时合同约定的“在开发商处办理正式购房合同相关手续”的付款条件已经成就,高天明应当自2020年4月22日支付购房款,逾期不支付的行为构成违约。《房屋买卖协议》明确约定了逾期付款违约情形及日千分之三的违约金标准,按照《合同法》第一百零七条规定,本案应当按照合同约定确定并分配违约责任。我国合同法的违约金有“以补偿为主,以惩罚为辅”的性质。本案高天明单方违约,贾智武没有任何过错。高天明请求减少过高违约金时,其作为违约方负有举证证明违约金过高的举证责任，而在高天明没有任何举证的情况下,一审直接判决违约金按年利率6%计算,没有法律依据。一审判决认定事实不清,证据不足。高天明辩称：第一，一审认定高天明违约属事实认定错误，双方合同约定的18400元付款条件是房产手续办理完毕，而贾智武没有协助高天明将房产证办下来，所以条件没有成就，高天明不构成违约；第二，从违约金的高低看，当前民间借贷的借款年利率不能超过15.4%，上诉人称违约金为年利率为24%，明显不符合法律规定，原审向低的方向调整是正确的；第三，当事人双方均提出了将本案发回重审的请求，请二审法院予以支持。高天明上诉请求：1、撤销（2020）甘0422民初1223号民事判决第一项,依法改判被上诉人办理房屋所有权正式登记后由上诉人支付剩余房款或者将本案发回重审。2、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由:一、一审对当事人双方合同约定的交付条件识别、解释错误,对不符合付款条件的合同履行情形判令履行，属于事实认定有重大错误。双方合同原文约定的支付剩余房款的条件是“在开发商处办理正式购房合同手续办理完毕”,对此双方在一审的解释各不相同。贾智武认为是“高天明和开发商签了书面购房合同”就算条件成就;但高天明主张当时的真实意思表示是“购房合同及正式房产证等全部手续办理完毕”才能支付剩余房款。一审认为合同文本没有办理房产证的约定,不支持高天明的主张。上诉人认为应当合理合法探求并解释合同原意:第一、纯粹从文字解释。合同约定“在……办理……合同手续办理完毕”,显然有些啰嗦。从贾智武角度认为这是行文不严谨的啰嗦语言,但高天明坚持认为合同文本是贾智武起草打印的,后面四个字是上诉人坚持主张的,就是指“房产证办理完毕”,不是啰嗦。且相同的语言表述在合同书中出现了两次,第一次是在第三条第2大项第(2)小项,是高天明当时坚持主张所形成的。第二、从合同部分履行的过程解释。原约定条件是交付房屋和签订购房合同同时完成就由高天明全额付款,但贾智武交付房屋时并没有索要全部款项,从利益、理由考量,显然贾智武认为自己的履行条件(办理房屋正式登记)没有完成,故而没有主张剩余款在交付房屋时同时履行。且贾智武在购房合同签订后即办理了房屋预告登记,但没有将预告登记证书交付上诉人,是因为自认不是正式登记,仅仅是担心房屋被开发商另行出卖而为预登记。从履行进程看,双方买卖协议“办理完毕”是指全部手续办理完毕,包括房产证。第三、从合同意思表示目的、背景解释。贾智武对开发商有债权,开发商将商品房抵债给贾智武,贾智武又将该房屋转卖高天明取得现金。如高天明能全额现金支付,又何必向贾智武购房，直接向开发商购买就行。涉案房屋开发商在银行抵押,未还清贷款之前不能办理正式登记,故贾智武转卖之后获得部分现金,对其也是有利的，其愿意承担等候期间不能回款的不利益情节,是当时双方合同本来意思表示。原审没有查明。第四、从法律规范角度解释。高天明购买房屋后要求进行正式登记是合法主张,支付一半房款后等待房产证办理完毕然后支付剩余款项,是基于物权取得、合同规则的法定抗辩权,即同时履行抗辩。合同对付款条件的约定就是约定抗辩权行使条件,故从法律规范的角度解释，高天明的解释是符合法律的,贾智武的解释不符合规定。第五、从合同格式条款提供者角度解释。双方争议合同文本是贾智武起草的，文字、语句都经过了贾智武的思考,在高天明提出条件后其作了模糊啰嗦语句的添加;现在发生争议时解释应当合理,不能完全相信提供者的解释,应依法采信上诉人解释。二、原审适用法律错误。房屋买卖合同生效条件是办理登记,是法律直接规定。原审没有区分合同成立、合同履行进程、合同履行条件、合同生效等要素概念的区别,简单认为合同成立就应全面履行。不动产买卖因为法律规定的竞合及国家管制等原因,合同的履行进程也要合法,发生纠纷时应平等保护当事人利益,不能只保护要钱者的利益。高天明在合同中约定了全部付款的条件,并以此作为履行抗辩,也是有法律依据的,原审没有适用房屋取得者主张登记、同时履行的有关规定,无视上诉人的抗辩权,适用法律有偏袒。三、上诉人对原审第二项裁判内容认可。同时,本案实际涉及第三人房地产开发公司,履行登记办证的义务是第三人应当完成的,贾智武是通过以实物方式转让债权而和高天明形成合同相对方,贾智武对自己的应承担的义务、应享有的权利部分不具有决定地位,是三方利益的抗衡,案外开发公司对争议标的明显有法律规定上产生的利害关系,故而原审漏列当事人,程序有错误。贾智武辩称：一、一审判决认定事实清楚，不存在漏列当事人的程序错误。“在开发商处办理购房合同相关手续办理完毕之日起3日内”是差了一个逗号所致，应当是“在开发商处办理购房合同相关手续，办理完毕之日起3日内支付”；高天明在2020年4月17日支付了90000元的实际履行行为也印证双方真意并不是房产证办理后才付，而是在开发商处办理购房合同相关手续，办理完毕后3日内一次性支付剩余房款。二、高天明不享有同时履行抗辩权，贾智武全面向高天明履行了移交房产、配合在开发商处办理购房合同、协助办理房屋预告登记手续、缴纳房屋维修基金等房屋买卖协议约定的各项义务。三、在合同就逾期付款违约金有明确约定的情况下，一审判决认定约定的违约金过高，在没有法律依据的情况下调整为按年利率6%计算应予纠正，司法实践中按12%-24%之间处理比较妥当。本案高天明单方违约，贾智武没有任何过错，请求二审法院支持贾智武的上诉请求。贾智武向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付房款184000元；2、判令被告向原告支付自2020年4月18日至2020年5月6日的逾期付款违约金10488元，期后以184000元为基数，按照每日3‰计算至实际付清之日；3、判令被告支付原告为其垫付的房屋维修基金3900元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月16日甘肃中川建设投资集团有限公司无力支付剩余工程款，将其承建的12套住宅房顶抵给张国庆和贾智武，其中涉案房产顶抵给原告贾智武，贾智武与白银西雁房地产开发有限公司签订了涉案房产认购书。2020年3月25日原、被告签订了房屋买卖协议，原告将其认购的西雁.颐馨家园19号楼1单元802室卖给被告高天明，协议约定：房屋总价款364000元，合同签订之日被告支付原告定金60000元，在开发商处办理正式购房合同相关手续完毕起3日内，被告一次性支付原告剩余购房款304000元，办理手续应当缴纳的相关费用，由双方按照国家规定各自承担，被告逾期支付房款，应加付日3‰违约金。合同签订后，被告支付定金60000元，2020年4月14日被告支付原告房款30000元，2020年4月17日被告支付原告房款90000元，剩余房款184000元，被告至今未付。原告已向被告交付房屋，2020年4月18日原告协助被告与白银西雁房地产开发有限公司签订了购房合同，并办理了房产预告登记手续。另查明，原告为被告垫付房屋维修基金3900元。一审法院认为，原告贾智武与被告高天明之间签订的房地产买卖合同依法成立，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告并未按照约定付清房款，故原告要求被告支付剩余房款184000元的诉讼请求成立，本院予以支持。双方在房屋买卖协议中约定被告逾期付款应支付违约金，逾期每日按千分之三加付违约金，属于约定违约金过分高的情形，对原告请求的违约金，本院酌情以所欠房款数额184000元为基数，按照年利率6%，由被告支付原告占用资金的利息损失，自2020年4月22起计算至本判决履行期限届满之日止。原告要求被告返还垫付的房屋维修基金3900元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、高天明于本判决生效后30日内给付贾智武房款184000元，并按照年利率6%支付自2020年4月22起至本判决确定履行期限届满之日的违约金；二、高天明于本判决生效后30日内给付原告贾智武房屋维修基金3900元。案件受理费4268元，减半收取2134元，由被告高天明承担。二审中双方当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，贾智武与高天明签订《房屋买卖协议》约定贾智武将西雁颐馨家园19号楼1单元802室出售给高天明，后因高天明未支付剩余186400元购房款，贾智武提起诉讼，一审法院判决高天明支付。高天明上诉请求二审改判在贾智武办理房屋所有权正式登记后其再支付剩余房款，一审法院以《房屋买卖协议》签订后，贾智武配合高天明与白银西雁房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），并于2020年4月18日协助办理了买受人为高天明的《商品房买卖合同登记备案》、《预购商品房预告登记（新建）》、垫付了住宅专项维修资金，贾智武已按照《房屋买卖协议》履行了约定的在开发商处办理正式购房合同、在不动产登记机关办理期房预告登记和交付房屋的义务为由，判决高天明应按约定支付剩余184000元购房款并无不当，高天明的上诉请求不能成立。贾智武上诉请求二审改判高天明按照年利率24%计算支付违约金，《房屋买卖协议》约定如高天明逾期支付房款，应加付日3‰违约金，据此折算违约金年利率为109.5%，属约定违约金过高的情形；一审法院认为双方约定违约金过高，以高天明所欠房款184000元为基数，从2020年4月22起计算至一审判决生效后30日内，判决高天明按照年利率6%支付贾智武占用资金的利息损失，处理并无不当，贾智武的上诉请求不能成立。一审判决处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4268元，贾智武负担2134元，高天明负担2134元。本判决为终审判决。审 判 长 周泰成审 判 员 张军忠审 判 员 魏晓忠二〇二〇年十一月十九日法官助理 翟丽莎书 记 员 黄淇奕