山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁01民终10201号上诉人（原审原告）：李相林，男，1953年1月16日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：庞含涛，山东易济律师事务所律师。上诉人（原审被告）：路磊（曾用名路勇），男，1989年8月28日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：王莲花，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：路来国，男，1962年10月6日出生，汉族，住山东省商河县。被上诉人（原审被告）：张清荣（曾用名张莉），女，1961年9月15日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：路来国（系张清荣之夫），住山东省商河县。上诉人李相林、路磊因与被上诉人路来国、张清荣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李相林上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判张清荣、路磊、路来国赔偿李相林损失70万元；2.撤销一审判决第四项，改判张清荣、路磊、路来国返还李相林购房款15万元；3.一审、二审诉讼费用由张清荣、路磊、路来国负担。事实和理由：2016年8月29日李相林与张清荣、路磊签订《房屋买卖合同》，合法有效，履行中张清荣、路磊将房产以及储藏室出售并过户给周生更，张清荣、路来国、路磊的违约行为导致合同目的无法实现。一、李相林主张的70万元损失，应予支持。《房屋买卖合同》约定了每日按总房款的3‰计算违约金，李相林酌定要求70万元。一审中，三被告均未提出违约金过高，要求调整违约金的请求，一审法院应当遵循民法意思自治原则，不应主动进行调整。李相林的实际损失超过70万元。《合同法》第113条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审中，李相林已提交相关专业网站公布的同地段二手房房屋单价截图，证明房屋增值的事实，再就是，2016年、2017年济南市房价大幅上涨也是众所周知的事实。张清荣、路磊、路来国虽对证据有异议，但没有提供相反的证据，也没有提出调整违约金的要求。2017年8月17日，张清荣、路磊一房二卖过户给了周生更。按照该过户时间为基准日，根据市场行情，涉案房屋每平方单价估计在15000元左右，涉案房产164平米和18平米储藏室，市值约250万元左右，李相林与张清荣、路磊合同约定总价160万元，差价在90万元左右，李相林酌定70万元损失绝不为过，一审法院本应按照公平原则和诚实信用原则，本着节约诉讼资源和诉讼成本的原则，综合权衡，酌定裁量损失额。可是，一审法院既没向张清荣、路磊发问涉案房屋市场价值认可数额，也没释明损失额需要鉴定评估确定。一审法院判决仅以5万元定金为基数，计算利息的方法确定李相林的损失，这完全是机械司法、挂一漏万的损失计算方法，这是对李相林绝对不公平的判决结果。二、李相林已支付给张清荣、路磊的15万元购房款，应一并判决返还。15万元是房款，张清荣、路磊是用于办理房产证的相关费用。在《房屋买卖合同》没有解除、履行完毕的情况下，性质就是房款。虽然在2017年1月1日，房款条换为借款条，这是张清荣、路磊迟迟不办理房产证，李相林要求支付利息的方法，督促张清荣、路磊抓紧办理的想法，才让张清荣、路磊、路来国换为借条的方式，本质上还是与房屋买卖相关的房款。在2018年，李相林起诉张清荣、路磊、路来国民间借贷纠纷案件中，多笔借款，唯独没有将该笔15万元一同起诉，从这一点也可看出，李相林本意并不是将房款改变实质上的借款。一审法院仅从形式上判定，没有从实质上分析辨证，达成新的借款合意这一说法，不符合司法审判实务。15万元的房款判令李相林另案解决，无论是从司法为民的角度，还是减少诉累的原则，不合并解决于情于理讲不通，一审法院的该项认定，又是机械司法的判决结果。综上，请求二审法院查明事实，支持李相林的上诉请求。路磊辩称，一、李相林的上诉请求没有任何事实依据和法律依据，其所陈述的事实和理由也是完全错误的。首先，该案件中路磊与李相林之间所签订的《房屋买卖合同》根本就没有成立，更没有履行过，李相林签订合同的目的是将该房屋作为李相林与路来国之间债权债务的担保，并不是真的想购买该房产，所以该合同签订之初双方都没有签订买卖房产的意思表示，该合同本质上属于债权担保合同，所以一审法院认定合同成立和有效是错误的。其次，该合同在签字时，李相林根本就没有交付所谓的定金，而只是支付了20万款项给路来国，由路来国将这20万元的款项打了借款收条，并约定了还款日期，后来在2017年1月1日时，李相林因为路来国无法偿还这20万元款项的债务，才在20万元款项计算完应该收取的利息之后，将其中的五万元让路来国写了一张定金条，该定金条书写的时候，路磊及其母亲张清荣都没有在场，是路来国与李相林自行约定的，路来国是按照李相林的要求将原来的借款条又分成了两个条，一个是定金条，而且倒签了日期，把定金条的日期写成了《房产交易合同》签订日期，另外一个条将这20万去掉这5万元之后写了15万元的借款条。且这20万款项，自2016年8月29日当天至2017年1月1日止，已经按照月息1.065%的利率要求路来国支付了利息，且路来国也已经实际支付了利息，如果说是真的定金的话，哪里可能会有计算利息的说法，所以李相林所说的《房产买卖合同》成立并有效的事实根本就与实际和双方之间的意思表示不符，一审认定为有效就是错误的。二、李相林主张70万元的损失，没有任何依据。首先房屋买卖合同没有有效成立，路磊根本谈不上任何违约行为，双方签订的合同缺乏合同履行的必要条款，仅约定了个交易额和定金。而合同签订当日李相林仅支付了20万元的借款，在2017年1月1日时路来国私自与李相林将其中无法偿还的5万元借款改成了一个定金条，而且是倒签的日期，定金条上所有的签字都没有路磊的签字，所以这样的合同不成立，就不构成违约问题。李相林主张没有任何事实依据。三、对于李相林主张的15万元所谓的购房款，根本没有任何证据证明，15万元根本就不是购房款，五万元也不是定金，是李相林在2016年8月29日这一天向路来国提供的借款，路来国在这一天接收了这笔借款，并给其出具了借条，在2017年1月1日的时候支付了这123天的利息，该事实可以充分证明李相林没有支付定金，也没有支付过购房款，仅是向路来国支付的借款，而该借款并没有支付给路磊，所以路磊跟该笔款项无任何关系，李相林主张由路磊承担该笔款的还款没有任何依据。四、涉案房产之所以被卖掉，是因为不卖掉就会失去该房产，在签订涉案合同时，李相林已经清楚涉案房产的贷款已经逾期四年的事实，均是房地产公司利用路磊交纳的首付款来向银行偿还贷款，如果首付款偿还完毕，房地产公司将收回涉案房产，在涉案合同签订之后一年多的时间里，涉案房产的首付款即将支付完毕的时刻，路磊不得不将房屋卖掉，以避免房产灭失的风险，避免损失的扩大，所以路磊是不得不将房产出售，以求得买受人一次性偿还完毕所有贷款，是不得已而为之的情况，是为了避免损失扩大而不得不采取的措施。李相林所称路磊根本违约没有事实和法律依据。请求二审法院查明案件事实，驳回李相林的上诉请求。路来国辩称，路来国因原单位解散下岗后于2008年至2017年之间在济南自主经营一家公司，李相林在商河农行赵奎元分理处任主任内退期间，办理个人放贷款业务，通过他人认识后并有借贷业务，李相林知道本人在济南经营纯棉床品，纯棉衬衣全国营销业务，李相林就开了个同类产品的加工厂，给我经营的公司供货，我负责全国的客户营销，宣传和推广的业务。2016年8月中旬我和李相林见面谈起产品业务，销货缓慢，产品发展很慢，出现产品积压，主要原因是广告推广投入不足，公司的外地客户拖欠货款较多，造成广告推广宣传跟不上，跟李相林说明情况准备融资20万（借款），用于经营广告推广等。2016年8月29日，李相林、赵某某（赵奎元乡中学后勤主任，李相林放贷合伙人）、张某某（赵奎元乡绳家大队书记，李相林放贷合伙人）、还有一个他们的亲信石某某，来到济南给我放贷款20万，说是为了叫出资人放心，叫我家属张清荣和孩子签份房子买卖合同做做样子，当时我给他们打了20万的借款条，给我转到张清荣的卡号（此卡号是我在用）。2017年1月1日，李相林打电话叫我去他家办公室去一趟，到了后李相林要求我把20万借条改成5万的定金条，15万的借条，并且结清了20万的借款利息。张清荣辩称，李相林诉张清荣赔偿70万损失和15万元购房款，没有事实和法律依据，纯属瞎编乱造。李相林为职业放贷人，与我丈夫路来国的公司有供货和借贷业务。他们之间的业务，我一个农村家庭妇女从来没有参与过，更不知道他们之间的业务往来。2016年8月29日，李相林和他的放贷合伙人，来到我家要求我和孩子在房屋买卖合同上签字，当时孩子就极力反对跑到楼上去，他们给我们做工作说是为了丈夫的公司业务发展，借款投资，发展生意用，是给人家出资借款人看的，好叫人放心，不是真正买你的房子。就这样我和孩子不情愿的签了字，我一个农村妇女没文化，合同上写什么我都不知道。李相林提供的5万定金条和15万的借款条，本人更是不清楚，这两张条本人从来没见过，上面的签字也不是本人所签。20万的借款转到张清荣卡号（本卡号和网上银行都是我丈夫路来国在用）。我和孩子的这套房产因欠银行按揭还贷，是银行扣开发商的账户款几年，开发商通知我们尽快处理，说购房的首付40万快要扣完，到时不处理开发商要收回此房产。这些李相林是知道的更是知情的，所以我们处理此房不存在违约，一审认定违约也是错误的。李相林一伙在当地长期非法放贷多年，在当地都知道，为了收贷款把借贷人的农村小院住房占有，并盖上仓库，借款人一家三口回家只能住在亲朋家。综上，请求二审法院驳回李相林的诉求。路磊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.本案一二审诉讼费用由李相林、路来国、张清荣承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，所认定的事实证据不足。1、一审法院认定李相林与张清荣、路磊所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效是错误的。双方签订该合同的目的，是因为李相林属于职业放贷人，他所放贷的款项来源于另外两个资金的所有人，因路磊的父亲欠其个人借款无法偿还，想再通过李相林放款，李相林为了向真实提供资金来源的人有一个保障和交待，因此与另外两个实际出资人一起来到涉案的房产处签订了一份《房屋买卖合同》，目的是限制路磊卖房，给实际出资人一个保障，并给路来国放款20万元，该款项虽然打入张清荣的账户，但实际用款人是路来国，路来国当场写下借条。2017年1月份，因路来国无法偿还该借款，路来国又在李相林的要求下写了十张购房定金的条子，但日期是倒签的，根本不是购房合同签订之日所签的定金条。双方根本没有真实的要买卖房产的意思表示，就是为了将该房产作为债权抵押的担保而已，一审法院认定该合同有效成立是错误的。2、一审法院认定李相林在买卖合同签订时向张清荣、路磊支付定金5万元是错误的，路磊从未见过任何5万元定金，也从未委托任何人收取过5万元定金，路来国后来自己倒签的5万元并不是本案房屋买卖合同定金，而是路来国向李相林的借款，一审法院对该事实的认定是错误的。3、一审法院认定定金收条中张清荣、路磊的签名系路来国代签，不影响房屋买卖合同的有效性是错误的，该案件中，定金条是后来路来国自己代签的，该款项属于借款，不属于定金，路来国私自与李相林将款项的性质改成定金，且路磊并未收到过该款项，该款项不能视为李相林已经履行了交付定金的义务，该合同有效的认定是错误的。4、2018年8月17日路磊将涉案房产过户给周生更的行为并不构成违约。路磊、张清荣与李相林在宏泰房产经纪有限公司(简称宏泰经纪公司，居间方)签订《房屋买卖合同》，但双方均没有要买卖房屋的意思表示，因该房产上有110多万元的抵押贷款，且在签订合同时房产商还在利用路磊所交付的首付款为路磊偿还逾期贷款利息，如果首付款扣完，则涉案房产就要归房产商所有，更不可能办理房产证，根本不具有出售条件，李相林对此是明知的。其次，涉案房产根本不具有出售的关键条件，且房屋买卖合同上也不具有合同履行的关键步骤和条款，涉案合同根本无法实际履行。再次，涉案房产已经逾期还贷，是房地产开发商利用路磊交付的首付款来还逾期房贷，如果首付款支付完毕，则涉案房产就会被收回，而李相林根本不想出具所有购房需要的款项以别除抵押权和偿还房地产商为其还贷款的首付本金及利息，因此，如果路磊再不找人为其交纳银行贷款及房地产商的款项，该房产就会被收回，为了避免损失扩大，路磊不得已找到有支付能力的案外人将贷款一次性还清使得该房产具备办理房产证的条件，并将房产过户给了案外人。因此，一审法院认定路磊违约是错误的。二、一审法院法律适用错误。1、一审法院认定本案属于房屋买卖合同纠纷的案由是错误的。本案实际上是路来国与李相林之间的借款合同纠纷，房产买卖合同仅是用于二人借款合同的担保，不具有真实的买卖合同关系，应当以基础法律关系作为案由来审理。2、一审法院即适用定金条款，又适用违约金条款的法律适用是错误的。根据法律规定，定金与违约金不能同时适用，该案件中一审法院同时适用定金和违约金条款的法律适用是错误的。综上，一审判决认定事实错误，法律适用错误，请求二审法院予以改判或者发回重审。李相林辩称，路磊的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。1、房屋买卖合同合法有效，路磊、路来国、张清荣签订房屋买卖合同时均在现场，并签字捺印，一家三口实际是一个整体，共同作出一致意思表示，并且收取了李相林的定金和部分房款。不存在合同无效的情形。2、路磊一房二卖严重违约，极其不诚信。2017年7月31日，路磊、张清荣取得房产登记，没有通知李相林，而是迅速将房产过户给了周生更。涉案房产存在抵押，需要偿还抵押借款，这不是不履行合同的理由，更不是不承担违约责任的理由。3、本案是房屋买卖合同纠纷，路磊认为是借款合同纠纷，毫无根据，借款纠纷已经另案解决，与本案不存在冲突和瓜葛。4、定金不足以补偿损失时，违约方应该继续承担违约金赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此，定金、违约金一并使用，不存在适用法律错误。综上，路磊的上诉理由不能成立，应予驳回。路来国、张清荣未作答辩。李相林向一审法院起诉请求：1.解除李相林与张清荣、路来国、路磊2016年8月29日签订的《房屋买卖合同》；2.张清荣、路来国、路磊返还李相林购房款15万和定金10万元；3.张清荣、路来国、路磊赔偿李相林损失70万元；4.诉讼费用由张清荣、路来国、路磊负担。一审法院认定事实：2016年8月29日，张清荣、路磊（卖方）与李相林（买方）及济南宏泰房产经纪有限公司（简称宏泰经纪公司，居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：张清荣、路磊自愿出售位于济南市历城区工业北路277号翡翠清河东区1号楼2单元1602室的房产给李相林，房屋所有权证书号（购房合同编号）：fcqh-251，房屋所有权人为张清荣、路磊，产别：私有；房屋建筑面积164.14平方米，地下室/小房面积18.41平方米，附属设施包含固定装修，房屋有抵押、无租赁；双方同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为160万元；李相林在买卖合同签订时向张清荣、路磊支付定金5万元；双方同意使用本条的第一种付款方式；张清荣、路磊承担办理甲方不动产权证的费用，李相林承担由甲方过户给乙方的费用；本合同签订之日起十五日内，双方应向共同委托的居间方提供办理过户（合同更名）所需的个人资料，由居间方协助双方办理包括但不限于房产过户（合同更名）、评估、贷款等相关手续；由于双方任意一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同规定追究违约责任；双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失。张清荣在该《房屋买卖合同》落款甲方处签名捺印，路磊在共有人处签名捺印，李相林在乙方处签名捺印，宏泰经纪公司在丙方处加盖合同专用章。同日，李相林通过其妻黄付玲的账户向张清荣转账20万元，李相林主张其中5万元为定金，另外15万元为购房款。同日，张清荣、路来国、路磊向李相林出具《收条》1份，载明：“今收到李相林买房款定金5万元。收款：路来国张清荣路磊2015年8月29日”。路磊辩称该《收条》中不是其本人签名，路来国认可该《收条》中路磊及张清荣的签名都是由其代写。2017年1月1日，路来国出具《借据》1份，载明：“今借到持据人（持有本借据者既为该借款的完全债权人）人民币15万元，债权人债务人双方一致同意借款利息按月利率每壹仟元每月10.65元（1.065%）计付借款利息。此借据由债务借款人印按手印既为对本借据所有内容的确认。”路来国在该《借据》借款人处签名捺印。2017年7月31日，张清荣、路磊取得翡翠清河东区1号楼2-1602号房屋及2--108号储藏室权属证明，产权证号分别为：济南20170159692、济南20170159690，房屋所有权为张清荣与路磊共同共有。2017年8月17日，张清荣、路磊变更上述房屋及储藏室所有权人为周生更单独所有，产权证号分别为：济南20177017380、济南20170173079。另查明，2011年1月16日，张清荣、路磊与中国重型汽车集团房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买济南市历城区工业北路277号翡翠清河东区1号楼2-1602号房屋及2--108号储藏室，房屋及储藏室总价款为1446763元。2012年12月27日，中国重型汽车集团房地产开发公司向张清荣、路磊出具了金额为1445472元的购房发票。2011年3月29日，路磊与中国工商银行历城区支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款100万元，用于购买上述涉案房屋。路磊偿还了部分借款本息后无力偿还，中国重型汽车集团房地产开发公司代路磊偿还逾期贷款共计1017839.40元。又查明，2018年3月26日，李相林向山东省商河县人民法院提起诉讼，要求路来国、张清荣、路磊连带偿还借款1475759元及利息。2018年5月4日，商河县人民法院出具（2018）鲁0126民初1045号《民事调解书》，内容如下：“一、被告路来国、张清荣于2018年7月30日前一次性偿还原告李相林货款、借款共计795000元。原告李相林自愿放弃起诉时要求被告路勇承担的偿还责任及起诉时的其余诉讼请求，不再向三被告主张；二、案件受理费18082元，减半收取9041元，由被告路来国、张清荣负担，原告李相林同意被告路来国、张清荣在履行本调解义务时应一并给付。”审理中，李相林申请证人石某某出庭作证，石某某述称：其系宏泰经纪公司房屋中介员工，李相林朋友赵光水的孩子知道其是中介，让帮忙签合同，合同是在买卖房屋内签订的，当时李相林、赵光水、赵光水的孩子、路来国、张清荣、路磊及石某某在场。当时说过房产有贷款，被重汽扣下，只知道买卖合同，其他不清楚，李相林给路来国转了多少钱不清楚，用途知道，一部分是定金，一部分是发票押在小额贷款公司需要赎出来，石某某在中介干了十年了，知道房产有抵押不能办理过户，没有佣金，他们谈好后找石某某签订合同，他们之间有债务，先签订买卖合同，办理房产证后再协议付款，签合同时没写什么时间付清款，该房屋没有办理后续手续。合同上的签字是张清荣先签字的，路来国、张清荣给路磊做工作后，路磊又签字的。一审法院认为，李相林与张清荣、路磊签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，合同各方当事人均应当按照合同约定全面履行合同义务。李相林向张清荣账户转账支付了5万元购房定金，虽定金收条中张清荣、路磊的签名系路来国代签捺印，但并不影响房屋买卖合同本身的有效性。张清荣、路磊在收取李相林购房定金及部分首付款且取得涉案房产的房产证后，于2018年8月17日将涉案房产及储藏室过户给周生更，其违约行为导致合同目的不能实现，故对李相林请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。张清荣、路磊收取的5万元购房定金应当予以双倍返还，路来国在该5万元定金《收条》中签名，应当承担共同还款责任。关于李相林主张的15万元购房款，李相林在审理中认可原15万元房款收到条已经销毁，路来国于2017年1月1日重新出具带有计算利息的15万元《借据》，应视为双方就该15万元购房款达成了新的借款合意，与本案不是同一法律关系，一审法院不予合并审理。关于李相林主张的70万元违约金，李相林提供2016年、2017年、2018年安居客网站公布的历城区全福片区二手房单价网络截图，拟证明涉案房屋增值较大，按《房屋买卖合同》约定的每日总房款的3‰计算违约金，酌定70万元损失。路来国、路磊对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，辩称不具有客观性，中介不是反映房屋增值贬值的依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”李相林提供的证据不能证明其因张清荣、路磊的违约行为导致的实际损失数额，合同约定每日合同总房价款3‰的违约金计算标准显属过高，应予调整。根据上述规定，本案的违约金数额可调整至实际损失的130%，实际损失可参照银行同期贷款利率逾期罚息利率标准计算，故对李相林主张的违约金计算标准，一审法院调整为以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算。张清荣经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和答辩的权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除李相林与张清荣、路磊于2016年8月29日签订的《房屋买卖合同》；二、张清荣、路来国、路磊于本判决生效之日起十日内返还李相林购房定金10万元；三、张清荣、路磊于本判决生效之日起十日内赔偿李相林损失（以房屋定金5万元为基数，自2017年8月17日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；四、驳回李相林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，由李相林负担11900元，由张清荣、路来国、路磊负担1500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。路磊在二审中提交收据原件一张，拟证明2017年1月1日李相林收取了路来国8733元，是20万元款项的利息，该款项的利息计算日期是2016年8月29日至2017年的1月1日，共计123天，按月利息1.065%计付，路来国共支付了8733元的利息。2016年8月29日，李相林所转的款项性质就是借款根本不是定金和购房款。如果是定金的话，就不可能涉及到利息且在2017年1月1日李相林将20万元借款分成了5万元定金条和15万元的借款。路来国在5万元定金条上倒签了日期，伪造了三个人的名字和手印。李相林质证称，该证据不是新证据，在一审开庭之前就已经存在。该收据没有收款人签字，不能确定收款人、收款的性质及与本案的关联性，也不能确认该收据的真实性。张清荣、路来国质证称，该收据是李相林本人写的，计息的时间就是他给我打20万元借款的时间，从2016年8月29日到2017年的1月1日。2017年1月1日，收完这笔利息以后，李相林将20万元借款分成了5万元定金条和15万元的借款，但5万元定金条让我写的签合同的那一天的时间。改完之后，20万元的借款条我就撕毁了。本院经审查认为，该收据没有收款人签字，不能确定收款人、款项性质及与本案的关联性，且李相林对其真实性不予认可，本院对该项证据不予采信。以上事实由路磊在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为李相林与路来国、张清荣、路磊之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。李相林与张清荣、路磊于2016年8月29日签订《房屋买卖合同》约定该合同项下房产及配套设施的总价款160万元，定金5万元，本合同签订之日起15日内，双方应向共同委托的宏泰经纪公司提供办理过户（合同更名）所需的个人资料，如该房产项下有户，应在2016年12月31日前将户口迁出，合同中还约定了违约责任，未约定买方付全款及房产交付时间等，张清荣、路勇（路磊的曾用名）作为涉案房产的所有权人和共有人在《房屋买卖合同》上签字确认。合同签订当日，李相林通过银行转账方式向张清荣转款20万元。路来国、张清荣、路勇于2015年8月29日出具《收条》一份，载明“今收到李相林买房款定金伍万元”，张清荣、路勇的签名为路来国代签；路来国于2017年1月1日出具《借据》一份，载明“今借到持据人现金15万元，双方一致同意借款利息按月利率1.065%计付借款利息”。对于20万元款项的性质，双方当事人各持己见。李相林在一审中陈述“双方签订房屋买卖合同当日，其以妻子的账户支付到张清荣银行账户内20万元，其中5万元是定金，15万元是应被告（张清荣、路来国、路磊）的要求先行支付的房款，被告当时称经济困难，没有资金到开发商那里办理产权证的手续，且合同原件及发票原件抵押到小额贷款个人那里，需要15万赎回原件去办理相关手续。合同签订当日被告出具了5万元定金的收条，和15万元的房款收到条。经多次催促，被告仍未办理房产证，在2017年1月1日，让被告出具的带有利息的借据，原来被告出具的15万元收到条已经销毁，现在2017年1月1日的借据就是15万元的房款”。张清荣认可收到20万元，但认为是路来国的借款而不是购房款。路来国陈述“20万元系借款，从2016年8月29日至2017年1月1日利息为8733元，李相林收取该利息后，将20万元借款分成了5万元定金条和15万元的借款，但5万元定金条让我写的签合同那一天的时间，改好后，20万元的借款条我就撕毁了”。对于涉案《房屋买卖合同》的签订目的，李相林在一审中陈述“最初想交定金和15万元，办证下来后，用房屋抵欠款，但被告没有按合同履行承诺，而是自己将房屋过户给其他人。……房产证办理后双方结算，意思是多退少补”。李相林申请的证人石某某在一审出庭作证称“当时付全款和交房时间他们自行协商，合同上没有写。……当时我和原告说签订合同后不建议继续给被告付钱了，因为他当时想用被告欠原告的钱抵房子”。路来国陈述“签订买卖房屋的目的是为了应付放款人”。路磊陈述“本案原告根本没有要购买被告房产的意思表示，仅是因为被告路磊的父亲要借原告的款项，为了让出资人放心以该房产作为抵押担保，并不是真想购买该房产，……仅是定金的形式限制房产交易以作为原告出借款项的债务履行担保”。通过上述当事人陈述和证人证言，从意思表示的角度看，李相林与张清荣、路磊之间并不存在房屋买卖的真实意思表示，李相林与路来国之间存在多次借款交易往来，且本案中李相林主张的15万元购房款系路来国出具的《借据》中的借款。涉案《房屋买卖合同》名为房屋买卖实为借款提供担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，李相林在一审法院释明其变更诉讼请求的情况下，仍坚持按照房屋买卖法律关系进行诉讼，应依法裁定驳回起诉。现李相林依据涉案《房屋买卖合同》主张解除合同、返还定金、购房款及赔偿房屋差价损失缺乏事实和法律依据，一审法院对此认定欠当，本院予以纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1135号民事判决；二、驳回李相林的起诉。一审案件受理费13400元，退还上诉人李相林；上诉人李相林预交的二审案件受理费12300元、上诉人路磊预交的二审案件受理费13400元均予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  尹逊航二〇二〇年十一月二日书记员  赵冬梅