福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初6037号 原告：王建平，男，1989年2月23日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：庄敬虹、李熠，福建兴惠律师事务所律师。 被告：张丽明，女，1955年1月13日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：王世章（系被告配偶），男，住惠安县。 原告王建平与被告张丽明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建平的委托诉讼代理人李熠，被告张丽明的委托诉讼代理人王世章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建平向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2020年8月8日签订的《定金协议》；二、被告立即返还三倍定金60000元给原告。事实和理由：被告有房屋一幢位于惠安县××路××号××幢××梯××室，所有权证号：惠螺字第**。2020年8月8日，原告与被告签订《定金协议》1份，约定将上述房屋及储藏间、车库转让给原告，总转让价款680000元，签订协议时原告向被告支付定金20000元，合同约定若卖方违约应在三天内将三倍定金返还给原告。现被告明确表示不转让房屋，其行为已严重侵害原告的合法权益。 被告张丽明辩称，这是一份由原告提供的自行拟定并打印好的格式合同，第八条约定“若买方违约，改变购房意向则不得退回定金（如因贷款原因，贷款金额不足，不能继续交易除外），若卖方违约应在三天内将定金的三倍退还给买方”，该条款是格式条款，违反法律强制性规定，是无效条款，应予以撤销，该条款表明只要原告资金不足，即可随意毁约免责，不承担违约责任，而被告违约，则要加重承担法律之外三倍定金，这是霸王条款，充分说明原告主观恶意，故意违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，原告提供自行拟定并打印好的格式合同，并没有提请被告一方注意免除或限制其责任，没有与被告协商并说明该条款，蒙骗年纪大、不懂法、眼睛花、文化低的被告与原告签订协议，该格式条款严重显失公平，违反法律对定金的强制性规定，故意加重被告一方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条以及《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条的规定，这是一份无效合同。 经审查查明，2020年8月8日，原告与被告签订《定金协议》1份，主要约定原告购买被告所有的位于螺城霞张地产公司住宅楼3幢203号房屋，建筑面积127.01平方米，产权证号：房权证惠螺字第0××5号，成交价格680000元，签订协议时由原告向被告支付20000元定金，作为订立该房屋买卖协议的担保，签订购房合同后，原告支付的定金转为房价款。原告逾期未支付认购定金的，被告有权解除合同，并将该二手房另行出卖给第三方。其中合同第八条约定：“违约条款：若原告违约、改变购房意向则不得退回定金（如因贷款原因，贷款金额不足，不能继续交易除外），若被告违约应在三天内将定金的三倍退还给原告”。协议签订当日，原告转账20000元给被告丈夫王世章。 以上事实，有原告提供的《定金协议》、中国工商银行汇款电子回单，以及原、被告双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人的争议焦点为关于案涉《定金协议》是否有效，是否适用定金罚则的问题。 原告认为，《定金协议》是双方真实意思表示，经双方签字确认，应认定为合法、有效。关于三倍定金的约定，是被告自愿签署确认，因被告拒绝出售案涉房屋，构成违约，原告有权解除《定金协议》，并要求被告返还原告三倍定金60000元。原告相应提供证据1即光碟（原告与被告丈夫的微信语音聊天）、微信截屏，以此证明被告违约。证据2即照片4张，以此证明被告2020年8月17日又对外发布售房广告，以行为表明不履行《定金协议》。被告质证称，证据1，是原告与被告丈夫的微信聊天，但该证据不是被告的真实意思表示，被告从无向原告表示不卖房屋。双方签订的《定金协议》，只是一种购房意向书，并不是买卖房屋的主合同，只有签订主合同才能确定双方的买卖关系，如果原告有诚意要买房，被告同意继续签订购房合同，但原告应一次性付清全部房款（包括以贷款方式支付），如果原告没有这个能力，责任在于原告而非被告。证据2，系中介机构未经过被告同意从网站上转发，被告在2020年8月8日签订《定金协议》后就将自己发布在58同城网站上的售房广告撤下且未再发布，被告从未委托中介售房。原告提供的房产照片虽然是案涉房产，但地址却是“惠泉小区”不是案涉房产所在地址。 被告认为，《定金协议》第八条约定的“若原告违约、改变购房意向则不得退回定金（如因贷款原因，贷款金额不足，不能继续交易除外），若被告违约应在三天内将定金的三倍退还给原告”，是格式条款且违反法律强制性规定，该《定金协议》是一份无效合同。另外，被告同意继续签订购房合同，但原告应一次性付清全部购房款。 本院经审查认为，关于原告提供的证据1，被告对真实性无异议，真实性予以确认。证据2，因该朋友圈内容的系案外人所发布，不能证明原告证明目的。关于案涉《定金协议》是否有效，是否适用定金罚则的问题，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。故就合同效力而言，超过最高限额的定金合同属于部分无效，并非定金合同全部无效。同理，当事人约定收受定金的一方违约应当三倍返还定金的，依法应当认定超过双倍返还定金的部分条款无效，并非定金合同全部无效，故被告主张案涉定金合同无效，于法无据，不予采纳。根据被告丈夫王世章微信聊天“请你把银行卡号，姓名发过来，以便转账退回款项”、“我跟你讲已经决定不卖”、“肯定是不卖的”等内容，可以确认被告无继续履行《定金协议》意愿，且被告当庭陈述需原告一次性付清购房款，才愿意继续签订购房合同等，也与双方签订的《定金协议》约定的内容不符。故被告应双倍返还原告定金合计40000元。 综上所述，本院认为，原告与被告签订的《定金协议》,是双方真实意思表示,该协议第八条约定的超过双倍返还定金的部分条款无效，并非该协议全部无效。现被告未能继续与原告签订购房合同，履行出售房屋义务，原告请求解除双方签订的《定金协议》,符合双方约定和法律规定，应予支持。原告支付的定金20000元系双方订立购房合同的保证，现被告拒绝订立《购房合同》，应当双倍返还定金40000元，原告请求被告三倍返还定金，不予全部支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二项、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条之规定,判决如下： 一、解除原告王建平与被告张丽明于2020年8月8日签订的《定金协议》; 二、被告张丽明应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王建平购房定金合计40000元; 三、驳回原告王建平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取650元，由原告王建平负担250元（多预交的1050元予以退回）；被告张丽明负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 唐锡奎 二〇二〇年十一月十日 法官助理 郑榕玲 书 记 员 留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。