江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8052号 原告：江苏华侨房地产开发有限公司，住所地南京市。 法定代表人：朱乃焰。 诉讼代表人：郑建和。 委托诉讼代理人：陶文娟，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈优男，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。 被告：南京市鼓楼区审计局，住所地南京市。 负责人：田伟民。 委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。 原告江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨公司）与被告南京市鼓楼区审计局（以下简称鼓楼审计局）返还原物纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华侨公司的委托诉讼代理人陶文娟、陈优男，被告鼓楼审计局的委托诉讼代理人崔勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华侨公司向本院提出诉讼请求：1.被告腾退南京市；2、被告向原告支付自2016年10月14日起至被告搬离上述房屋之日止的占有使用费（按1.17元/日/平方米的标准计算）。事实和理由：2016年10月14日，鼓楼区人民法院作出（2016)苏0106破申1号、（2016)苏0106破申2号《民事裁定书》，裁定受理华侨公司破产清算，并于2017年2月20日作出（2016)苏0106民破6号《决定书》，指定北京市君泽君（南京）律师事务所为华侨公司的管理人。管理人接受指定后，随即开展资产调查工作。经调查，南京市。2019年1月8日，鼓楼审计局向法院提起买卖合同纠纷诉讼，要求华侨公司协助办理涉案房屋登记过户事宜，后法院于2019年8月23日作出（2019)苏0106民初471号民事判决，判决驳回鼓楼审计局的诉讼请求。鼓楼审计局不服，上诉至南京市中级人民法院。2020年3月26日，南京市中级人民法院作出（2019)苏01民终11097号民事判决，判决驳回鼓楼审计局的上诉请求，维持原判。现该判决已经生效，但鼓楼审计局一直占用华侨公司名下的案涉房屋，多次沟通无果，鼓楼审计局至今仍未返还。故提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告鼓楼审计局辩称，鼓楼审计局与华侨公司于1997年10月就案涉房屋签订买卖合同，华侨公司将案涉房屋出售给鼓楼审计局，鼓楼审计局已按照约定支付全部购房款，但华侨公司一直未配合鼓楼审计局办理案涉房屋的所有权转移登记手续。鼓楼审计局已购买案涉房屋，也一直对案涉房屋行使占有、使用、收益权，案涉房屋对外出租的租金一直由鼓楼审计局收取，物业费用也由鼓楼审计局交纳，鼓楼审计局系案涉房屋的实际权利人。华侨公司要求鼓楼审计局返还案涉房屋并支付占有使用费，没有法律依据，请求法院驳回华侨公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于南京市.81平方米，即案涉房屋）系华侨公司开发建设，现登记的所有权人为华侨公司，抵押权人为案外人江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行（以下简称农商行江北园区支行）。 1997年10月16日，鼓楼审计局（买方、乙方）与华侨公司（卖方、甲方）签订了一份《南京市商品房买卖契约》，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，建筑面积为413.5平方米，售价为每平方米为3200元，总价为1323200元；乙方应于1997年10月20日向甲方支付购房款1000000元，余款在两年内付清后，办理产权；双方还就其他事项进行了约定。 1997年10月16日，鼓楼审计局（乙方）与华侨公司（甲方）签订了《补充协议》，约定该房建筑面积为413.5平方米，最终以房产局产权证面积为准；每平方米售价6200元，总计为2563700元，在房产局不反对的情况下，双方一致同意每平方米6200元的售价分解为每平方米3200元的房款和每平方米3000元的委托装修款，即房款1323200元和装修款1240500元（装修协议另订）；乙方购买案涉房屋总房款2563700元，乙方先付给甲方1500000元，余款1063700元可分期在二年内付给甲方，并承担相应的同期银行贷款利息；乙方房款付清，甲方即为乙方办理案涉房屋的产权；本协议经甲、乙双方签字盖章后即和“购房合同”具有同等的法律效力等等。 上述协议签订后，鼓楼审计局通过其下属单位南京创信工程建设投资验证中心于1997年10月、1998年3月、1998年5月、1998年8月分别向华侨公司支付150万元、30万元、20万元、563700元，合计2563700元，华侨公司出具相应收据。对此鼓楼审计局提交了华侨公司出具的收据、银行转账支票存根、财务记账凭证。 1999年7月鼓楼审计局向华侨公司发函称：南京创信工程建设投资验证中心系我局下属单位，原以该中心名义购买的江苏华侨大厦主楼二层办公房实际为我局决定购买，原于1997年10月16日签署的该办公房买卖契约及其补充协议皆由我局研究确定，并且全部购房款皆由我局出资；现因情况变动，将该办公房权属转为鼓楼审计局；特此说明，敬请协助办理。 鼓楼审计局称，其依约向华侨公司支付了购房款，华侨公司将案涉房屋交付给鼓楼审计局后，鼓楼审计局将案涉房屋对外出租。为证明其主张，鼓楼审计局向本院提交了租赁合同、收取租金的发票回单及交纳物业费的凭证等证据。 2016年10月14日，本院依法裁定受理对华侨公司的破产清算申请。2017年2月20日，本院指定北京市君泽君（南京）律师事务所作为破产管理人。华侨公司进入破产清算程序。 2018年8月，华侨公司的破产管理人在案涉房屋处张贴告知书，告知案涉房屋的住户，案涉房屋所有权人系华侨公司，管理人拟将案涉房屋提请司法拍卖进行变价处置，若有异议，请于15日内与管理人联系。后鼓楼审计局与管理人进行沟通，华侨公司与鼓楼审计局之间就案涉房屋的归属发生争议。 另查明，2013年12月17日，华侨公司等人与农商行江北园区支行签订了一份《流动资金借款合同》，约定江苏省华侨装饰工程有限公司向农商行江北园区支行借款本金1000万元，华侨公司为该笔借款提供保证担保并提供包括案涉房屋在内的不动产作为抵押物进行了抵押登记。上述借款到期后，因借款人未依约偿还借款本息，农商行江北园区支行向本院提起诉讼，本院经审理后于2014年11月3日作出（2014）鼓商初字第1542号民事判决，判令借款人及担保人偿还借款本息，农商行江北园区支行对包括案涉房屋在内的抵押房产享有优先受偿权等，该判决已发生法律效力。2017年12月15日，农商行江北园区支行将对华侨公司等人的债权转让给案外人江苏资产管理有限公司。 2019年1月8日，鼓楼审计局向本院提起诉讼，要求华侨公司协助鼓楼审计局办理案涉房屋的不动产权证。在该案审理过程中，鼓楼审计局未能提交收据、银行转账支票存根、财务记账凭证或其他能够证明购房款交付的证据。本院经审理后于2019年8月23日作出（2019）苏0106民初471号民事判决，判决认为鼓楼审计局未能举证证明已经给付案涉房屋的购房款，华侨公司的破产管理人也未选择继续履行案涉购房合同，鼓楼审计局要求继续履行合同、协助办理案涉房屋的过户登记手续，无事实和法律依据，遂判决驳回鼓楼审计局的诉讼请求。鼓楼审计局对该一审判决不服，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院经审理后于2020年3月26日作出（2019）苏01民终11097号民事判决，二审认为鼓楼审计局未能提供充分证据证实其已支付相应房款，且案涉房屋目前就相应担保进行了抵押登记，鼓楼区审计局也不同意代为涤除，华侨公司的破产管理人亦不同意继续履行合同，遂判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，有当事人陈述；原告提供的（2016）苏0106破申1号民事裁定书、（2019）苏0106民初471号民事判决书、（2019）苏01民终11097号民事判决书、不动产权登记簿，被告提供的《南京市商品房买卖契约》、《补充协议》、说明、租赁合同、租金发票、物业费缴纳凭证、收据、银行转账支票存根、财务记账凭证等证据以及本案开庭笔录予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签订的《南京市商品房买卖契约》及《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。 买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，根据查明的事实，鼓楼审计局已于1997年、1998年按约支付了全部购房款，华侨公司也已将案涉房屋交付鼓楼审计局使用多年，鼓楼审计局基于买卖合同关系有权占有使用案涉房屋。华侨公司要求鼓楼审计局腾空、返还案涉房屋，并支付占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告江苏华侨房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费7557元，减半收取3778.5元（原告已预交），由原告江苏华侨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  颜敏 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  王菲