广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8581号上诉人（原审被告）：覃青梅，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：韦勇强，广东青晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋明明，男，汉族，住湖南省衡南县。被上诉人（原审原告）：欧秀春，女,瑶族，住广东省佛山市顺德区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢晓东，广东顺迪律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟雨恒，广东顺迪律师事务所律师。原审第三人：佛山市房爵仕网络科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：钟金森。上诉人覃青梅因与被上诉人蒋明明、欧秀春、原审第三人佛山市房爵仕网络科技有限公司（以下简称房爵仕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16818号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。覃青梅上诉请求：撤销一审判决，驳回蒋明明、欧秀春的诉讼请求，一、二审诉讼费用由蒋明明、欧秀春承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。覃青梅不再支付定金是由于蒋明明、欧秀春违约在先。由于蒋明明、欧秀春的原因，覃青梅未能在2019年5月20日前获得银行同意贷款通知书，故覃青梅与蒋明明、欧秀春、房爵仕公司于次日再次协商，确认覃青梅已支付20000元定金，5月底再支付30000元定金，蒋明明、欧秀春必须配合协助办理按揭贷款手续。但蒋明明、欧秀春其后不允许评估机构进入案涉房屋进行评估，导致覃青梅未能及时获得银行的同意贷款意向书。在此情况下，覃青梅为减少损失，未继续支付剩余定金，故覃青梅不存在违约行为。另外，合同无法履行是由于蒋明明、欧秀春单方提出解除合同所致。二、一审判决适用法律错误。定金罚则是在一方不履行合同且在已实际支付的情况下才适用，本案尚有30000元定金未支付，不能适用定金罚则。且定金条款是单独条款，不完全履行定金条款，在合同未到期的情况下，不会导致合同全面无效或根本性违约。合同未到期，蒋明明、欧秀春单方解除合同，要求覃青梅履行定金罚则于法无据。蒋明明、欧秀春辩称，一、案涉《房屋买卖合同》被解除的根本原因是覃青梅未按合同约定支付定金。合同约定覃青梅应于2019年3月15日先支付部分定金20000元，剩余定金30000元需在2019年4月30日前支付，首期楼款在2019年6月30日前支付。但在蒋明明、欧秀春通过房爵仕公司于2019年5月8日向覃青梅发出《违约通知书》催缴后，覃青梅仍未履行合同，已构成违约。二、一审法院判令覃青梅承担50000元违约金合理。房爵仕公司二审未到庭作陈述。蒋明明、欧秀春向一审法院起诉请求：1.覃青梅向蒋明明、欧秀春支付违约金148000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至实际支付违约金之日止）；2.诉讼费由覃青梅承担。一审法院认定事实：2019年3月15日，蒋明明、欧秀春作为卖方，覃青梅作为买方，房爵仕公司作为经纪方，签订《房屋买卖合同》一份，约定覃青梅向蒋明明、欧秀春购买位于佛山市顺德区案涉花园10幢1004房，成交价1480000元，覃青梅应于2019年3月15日前向蒋明明、欧秀春支付20000元定金，于2019年4月30日前支付30000元定金余款，并于2019年4月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，蒋明明、欧秀春必须提供协助。首期楼款（总成交价-50000元定金-贷款额）应于2019年6月30日前欧秀春、覃青梅双方完税并完成转名手续当天由覃青梅向蒋明明、欧秀春支付。若蒋明明、欧秀春或覃青梅违反合同约定，存在逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务的，逾期未超过十天的，违约方按逾期每日总楼价0.2%向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。合同签订当日，覃青梅依约向蒋明明、欧秀春支付定金20000元，但未按约于2019年4月30日前向蒋明明、欧秀春支付定金余款30000元。对此2019年5月8日房爵仕公司通过微信向覃青梅发出《违约通告书》，告知覃青梅逾期支付定金余款已构成违约，要求覃青梅尽快支付。覃青梅表示知晓。但截止到2019年6月7日，覃青梅仍未支付定金余款30000元，也未办理购房抵押贷款手续。2019年6月7日蒋明明、欧秀春通过微信向覃青梅发出《解除商品房买卖合同通知书》，告知覃青梅因截止到2019年6月6日其仍未支付3万元定金，也未提出任何合理理由，经多次催促未有回应，也未采取任何实质履约行为，已构成违约，故自覃青梅收到该通知书之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》。覃青梅于2019年6月7日在微信中表示收到《解除商品房买卖合同通知书》。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护，对各方当事人均具有法律效力。本案中，覃青梅没有依照《商品房买卖合同》的约定支付定金，且在2019年5月8日房爵仕公司向覃青梅发出《违约通告书》催促其支付后，仍未采取实际行为履行合同约定，已构成违约。覃青梅辩称双方曾于2019年5月21日重新就定金支付时间达成口头补充协议，约定定金余款30000元于2019年5月底前支付即可，且因5月22日蒋明明、欧秀春不配合覃青梅和按揭公司上门拍照，故覃青梅不予支付剩余定金，但对上述抗辩覃青梅未能提交证据予以证明，蒋明明、欧秀春对此也不予认可，对覃青梅的辩称一审法院不予采信。且退一万步讲，即使双方曾口头约定将定金余款30000元的支付时间变更延长至2019年5月底，覃青梅也未按照该变更约定支付定金余款。而覃青梅作为买受人，支付定金和房款为履行合同的主义务，其不能以蒋明明、欧秀春不履行协助义务来对抗主义务的履行。故此，经多次催告后，直至蒋明明、欧秀春发出《解除商品房买卖合同通知书》之日，覃青梅既未支付定金余款，也未办理购房抵押贷款手续，给案涉合同的继续履行造成了消极影响，蒋明明、欧秀春据此对覃青梅继续履行合同的诚信程度产生不信任，进而依照《商品房买卖合同》的约定向覃青梅发出《解除商品房买卖合同通知书》，并无不妥。案涉《解除商品房买卖合同通知书》于覃青梅收到之日即2019年6月7日解除。对于蒋明明、欧秀春主张的违约金认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，覃青梅逾期支付定金余款的行为已构成违约，蒋明明、欧秀春主张按照合同约定按成交价的10%计付违约金148000元。一审法院认为，覃青梅仅支付了第一笔定金20000元后就未依约支付定金余款30000元，尚未支付首期款，双方也未办理过户手续或房屋抵押贷款手续，案涉房屋买卖合同的履行程度较低，违约行为对守约方造成的损失也相对较小。且蒋明明、欧秀春已于2019年6月7日依法解除了案涉房屋买卖合同，损失得到有效控制。因此，根据全案证据和双方陈述，综合考量案涉协议履行程度、覃青梅违约的原因及合同解除时间，一审法院酌定覃青梅应向蒋明明、欧秀春支付违约金50000元。关于利息，因蒋明明、欧秀春主张的违约金已经实现了填平损失的目的，故对于蒋明明、欧秀春的利息主张，一审法院不予支持。案涉《商品房买卖合同》约定，合同解除后守约方有权选择适用定金条款或适用违约金。现蒋明明、欧秀春选择适用违约金，则覃青梅已支付的定金20000元应予返还。因覃青梅应向蒋明明、欧秀春支付的违约金，及蒋明明、欧秀春应向覃青梅返还的定金均属于金钱给付债务，且庭审中蒋明明、欧秀春明确表示同意用定金抵扣违约金，故两项债务抵消后，覃青梅还应向蒋明明、欧秀春支付违约金30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、覃青梅于判决发生法律效力之日起十日内向蒋明明、欧秀春支付违约金30000元；二、驳回蒋明明、欧秀春的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取3260元，由蒋明明、欧秀春负担2159元，由覃青梅负担1101元。二审期间，蒋明明、欧秀春没有提交新证据。覃青梅申请证人黄某出庭作证，以证明蒋明明、欧秀春与覃青梅、房爵仕公司已口头协商一致，变更剩余定金30000元的支付时间至2019年5月30日。由于黄某陈述的协商参与人与覃青梅陈述的协商参与人不一致，本院对其证言不予采信。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为覃青梅应否向蒋明明、欧秀春支付违约金。案涉合同约定覃青梅需于2019年4月30日前支付30000元定金余款，覃青梅未按上述约定支付，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，蒋明明、欧秀春作为守约方有权请求覃青梅承担违约责任。一审法院综合案涉合同履行情况、覃青梅的违约情节、合同关于违约责任的约定等因素考虑，酌情判令覃青梅应向蒋明明、欧秀春支付50000元违约金，在冲抵覃青梅已支付的20000元定金后，认定覃青梅在本案中尚应向蒋明明、欧秀春支付违约金30000元合理恰当，本院予以维持。覃青梅主张蒋明明、欧秀春存在违约行为，但未提交有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采纳。覃青梅还认为一审法院适用定金罚则错误，但一审法院并未认定适用定金罚则，覃青梅该上诉主张，理据不成立，本院亦不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人覃青梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十一月十六日法官助理 邱雪碧书 记 员 龚淑仪