浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0702执异76号 案外人：鲍忠宝，男，1968年8月24日出生，汉族，住义乌市。 案外人：盛静芳，女，1969年3月13日出生，汉族，住义乌市。 申请执行人：李法金，男，1962年11月27日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 申请执行人：姜琴，女，1964年9月2日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托代理人：洪慧英，浙江金奥律师事务所律师。 被执行人：楼苏仙，女，1963年9月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：楼晓春，男，1964年4月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：江西原生源化工有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇金山工业园区。 法定代表人：楼晓春，公司董事长。 被执行人：江西原生源房地产有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇甘露园**。 法定代表人：楼晓春，公司董事长。 在本院执行李法金、姜琴与楼苏仙、楼晓春、江西原生源化工有限公司、江西原生源房地产有限公司民间借贷纠纷一案中，鲍忠宝、盛静芳对本院冻结位于义乌市××镇××路（证号:义乌房权证义亭字第**、义乌房义亭共字第**、义乌房义亭共字第**、义乌房义亭共字第**，国用（2005）3-190号）房屋拆迁款5346591元提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人鲍忠宝、盛静芳称：请求法院解除对位于义乌市××镇××路房屋拆迁款5346591元冻结查封措施。理由如下：贵院因执行李法金、姜琴与楼苏仙、楼晓春、江西原生源化工有限公司、江西原生源房地产有限公司民间借贷纠纷一案，现查封了属于案外人所有的上述房屋的收购总价值补偿款。但是，该房屋虽然登记在楼晓春、楼苏仙名下，却早在1997年4月，即已转让给二案外人，二案外人已于当时付清全部房屋转让款并入住占有使用至今。具体如下:1、1997年4月12日，二案外人与楼晓春、楼苏仙签订《买卖房屋契约》一份，约定楼晓春、楼苏仙将该房屋（当时为四层）转让给二案外人，转让价格为183800元。二案外人当时即付清转让价款，并入住该房屋实际占有使用。2、自1997年起，案外人鲍忠宝即在该房屋中开办义乌市宝隆工艺丝花厂，而且，在2002年，由于办厂需要，还将四层房屋升建为五层。3、2008年，义乌市宝隆工艺丝花厂停业后，二案外人与家人继续在该房屋中居住使用至今。2020年9月，二案外人与义乌市义亭镇人民政府、房屋原所有人楼晓春等人、义乌市佛堂镇工业资产管理有限公司签订《房屋收购补偿协议》一份，约定该房屋的总价值补偿款5346591元。案外人认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本案，二案外人已受让该房屋并居住使用长达二十三年之久，只是因为客观原因，未及时办理变更登记手续，二案外人对房屋未过户并无过错，应依法认定二案外人对房屋所享有的合法权益。现该房屋虽因义乌市人民政府城镇建设工作需要而收购，但二案外人已购买该房屋并实际入住使用长达二十三年之久，根据最高人民法院类案检索结果，依法应享有该房屋及土地使用权等财产所对应的房屋收购补偿款，且完全符合法律规定和权利义务相一致原则;楼晓春等人因在二十三年前即已将被征收标的物出卖并收取了相应购房款，无权重复享有房屋收购补偿款，因此，楼晓春等人虽然因为房屋未过户而仍然是不动产登记所有人，但对于房屋及其收购补偿款均不应再享有任何权益。据此，案外人对该房屋收购补偿款享有足以排除强制执行的民事权益。 鲍忠宝、盛静芳提交了买卖房屋契约、办理土地确权登记名单、个体户登记基本情况、证明、用水用电查询单等证据材料。 申请执行人李法金、姜琴称：请求贵院驳回鲍忠宝、盛静芳的异议。理由如下：一、两案外人与楼苏仙、楼晓春签订的《买卖房屋契约》违反国家法律禁止性规定应属无效合同。由于案涉《买卖房屋契约》签订于1997年，当时该房屋的土地是农村宅基地，涉案房屋系建在属于农村集体土地的宅基地之上。根据1987年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第一条第二款规定:土地属国家所有和集体所有，禁止任何单位和个人买卖土地。故申请执行人认为，依照《土地管理法》的相关规定，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权益，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此此类买卖农村房屋的合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。在本案中，两案外人在购房时并不是涉案房屋所在地集体经济组织成员，不享有相应的宅基地使用权，也没有证据证明其买卖行为经过了宅基地审批手续，案外人与楼苏仙、楼晓春签订的合同必然涉及相应宅基地使用权的变更，且两案外人与楼苏仙、楼晓春签订《买卖房屋契约》的时间是在《土地管理法》1987年1月1日实施之后的1997年4月份。因此，两案外人与楼苏仙、楼晓春之间的《买卖房屋契约》违反了法律的禁止性、强制性规定，合同自始无效、当然无效。二、两案外人未进行土地确权登记，涉案房屋的所有人仍为楼苏仙、楼晓春，因此涉案房屋收购补偿经费中的:房屋总价值补偿款5346591元、货币补助费1069318.2元应当进行查封并扣划作为本案执行款。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。《国有土地房屋征收补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。故依照“物权大于债权”、“物权优先于债权”、“物权公示原则”“不动产权利登记生效主义”“物权法定原则”的法理规则规范，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的有效证明，房屋所有权转移的实现以不动产过户登记而实现，并不是以交付占有而实现。因此无论两案外人占有、使用涉案房屋时间之长短，根据两案外人至今未办理相应的产权变更登记手续的客观事实，基于目前不动产登记簿在册登记实况，涉案房屋宅基地的所有权人及国家国有土地征收补偿款的给付对象仍然是楼苏仙、楼晓春而非两案外人，故申请执行人依法申请执行涉案房屋被征收而产生的各项补偿款补助款于法有据、合情合理。综上所述，因为两案外人并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，不具有购买涉案房屋宅基地的主体资格。因此两案外人与楼苏仙、楼晓春于1997年4月12日签订的《买卖房屋契约》违反了《土地管理法》的强制性规定而无效。此外，两案外人自始至终没有办理相应的不动产过户手续，因此两案外人并不是涉案房屋法律意义上的物权人，不享有法律上的物权所有权。三、案外人不合法的买房行为自始至终未获政府部门认可。案外人在长达23年之久的使用期间内一直未获宅基地审批手续，做证确权的申请至今未得到政府部门的审批同意。案外人自始明知买房行为不合法仍抱侥幸心理而为之，存在重大过错，应由其自行承担合同无效的法律后果。四、案外人作为房屋使用人一方在本次政府收购中得到了足额的补偿。根据案外人提交的《房屋收购补偿协议》可知案外人只要按约配合政府征收及时搬迁就能得到各项奖励及补偿费182.5万元之多，案外人因合同无效的损失已经得到了足额的弥补。五、申请执行人当初基于楼苏仙、楼晓春在义乌有该房产并开办两家公司误以为其实力雄厚而出借款项，至今却分文未还，如今申请执行人生活陷入困境。 李法金、姜琴未提交证据材料。 楼苏仙、楼晓春、江西原生源化工有限公司、江西原生源房地产有限公司未答辩也未提交证据材料。 本院查明，李法金、姜琴与楼苏仙、楼晓春、江西原生源化工有限公司、江西原生源房地产有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月2日作出（2019）浙0702民初1101号民事判决：一、被告楼晓春、楼淑仙应于本判决生效之日起十日内归还原告李法金、姜琴借款1822万元；二、被告江西原生源化工有限公司、江西原生源房地产有限公司对上述第一款项所确定的债务承担连带清偿责任。保证人在承担保证人责任后，有权向债务人追偿。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费136120元，由四被告共同负担。该民事判决生效后，楼苏仙、楼晓春、江西原生源化工有限公司、江西原生源房地产有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，李法金、姜琴向法院申请执行。该案执行期间，2020年3月27日，本院作出（2020）浙0702执1671号执行裁定：冻结、划拨被执行人江西原生源化工有限公司、江西原生源房地产有限公司、楼苏仙、楼晓春的银行存款18220000元，或查封、扣押其相应价值的财产。并通知义乌市义亭镇政府协助冻结楼晓春户名下位于义乌市××镇××路（证号:义乌房权证义亭字第ａ00041308号，义乌国用（2005）3:义乌房权证义亭字第**46591元）。为此，鲍忠宝、盛静芳以该涉案拆迁赔偿款实际属其享有为由，向本院提出书面异议。 另查明，1997年4月12日，鲍忠宝、盛静芳与楼晓春、楼苏仙签订《买卖房屋契约》一份，约定楼晓春、楼苏仙将案涉房屋(当时为四层)转让给鲍忠宝、盛静芳，转让价格为183800元。鲍忠宝、盛静芳当时即付清转让价款，并入住该房屋实际占有使用。2020年9月9日，甲方义乌市义亭镇人民政府、乙方楼晓春、楼苏仙、楼娇阳、楼烜阳、丙方鲍忠宝、盛静芳、丁方义乌市佛堂镇工业资产管理有限公司共同签订《房屋收购补偿协议》，约定被收购房屋坐落于义亭镇重阳街112号（房产证号：义乌房权证义亭字第a00041308号，共有权证号自a00055842至a00：义乌房权证义亭字第**，共有权证号自**，乙方同意将房屋综合补偿款、货币补助款等各项归买方鲍忠宝户所有，并由丁方直接支付鲍忠宝户指定账号……。 本院认为，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。另外，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，鲍忠宝、盛静芳在本院查封前已签订了购房合同并付清了涉案房产的购房款项，且占有使用该房产多年；房产涉及土地使用权划拨等因素，导致未能办理过户登记，鲍忠宝、盛静芳对此无过错。根据2020年9月9日四方共同签订《房屋收购补偿协议》，案涉房屋总价值补偿5346591元，乙方同意将房屋综合补偿款、货币补助款等各项归买方鲍忠宝户所有，故，原房屋登记产权人对补偿款归属鲍忠宝、盛静芳并无异议，可予认定。申请执行人李法金、姜琴抗辩房屋所属土地系集体土地（宅基地），禁止任何单位和个人买卖，与事实不符，不予采纳。 综上，异议人鲍忠宝、盛静芳的异议理由成立，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止（2020）浙0702执1671号一案对义乌市××镇××路（证号:义乌房权证义亭字第ａ00041308号，义乌国用（2005）3-190号）房屋收购补偿款（实际冻结5346591元）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  李爱华 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  肖俊秀