贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14948号 原告：毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司，地址：贵州省毕节市七星关区翠西社区居民委员会办公楼，统一社会信用代码：915205020699157783。 法定代表人：黄荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂杨俊（特别授权）。 被告：孙赟，男，汉族，1977年7月12日出生，住毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称翠西物业）与被告孙赟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告翠西物业的委托诉讼代理人聂杨俊，被告孙赟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告翠西物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付拖欠的物业管理费共计人民币1622元，欠费明细如下：从2017年12月23日起至2018年7月31日，7个月零8天的物业服务费，每月172元（建筑面积143.53mPx1.2元/月）合计为1248元，违约金374元，共计1622元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为草海大道翠西苑××号房业主。原告和翠西苑房开商毕节市天厦房地产开发有限公司下属毕节天和物业管理有限公司于2016年12月1日签订了物业服务合同，并于2017年5月15日与毕节市天厦房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定住房物业费单价为每月每平方1.2元（建筑平方米为143.53平方米），逾期未按时缴纳物业费按每日千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2017年12月23日起至今没缴纳物业费，截止2018年7月31日，欠费月数7个月零8天，每月金额172元，据此，被告欠缴物业费1248元，为减轻被告负担，违约金部分按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定的不超过百分之三十请求374元，多余部分原告自愿放弃。综上，各项请求金额合计1622元。为维护原告的合法权利，依法向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。 被告孙赟辩称，1、答辩人于2016年12月24日与毕节市天和物业管理有限公司签订的（前期物业服务协议）及（业主临时公约），根据毕节市天和物业管理有限公司告知并公示的二期服务合同，服务时间是四年，并与一期业主签订的服务协议指明，前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日的物业管理服务，服务协议是合同的组成部分，与合同具有法律效力。2、前期物业属于房开部门委派，但随着房屋的交付，购房业主以及答辩人就已经转换为小区的主人，是物业服务的主体对象，根据《贵州省物业管理条例》五十五条规定：前期物业服务合同期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使解除权的，应当书面报告物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民镇府，并在物业管理区域公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主3个月的准备时间，但业主同意物业服务企业提前退出物业管理区域的除外。3、我和毕节市天和物业管理有限公司签订的服务合同还没有终止，毕节市七星关区翠西物业管理有限公司根本就没有为我服务过，所以原告是不合理的诉求，请求驳回原告对我的控告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，即原告所举的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、物业服务合同、催费记录和缴费依据、配电室设施保养记录登记表、水泵房日常巡检记录表，本院予以确认并在卷为凭。 对当事人有异议的证据，本院确认如下：原告提交证据一：前期物业服务合同；证据二：证明；证据三：协议书；证据四：移交清单；证据五：电梯维保合同；证据六：请示被告；证据七：照片；证据八：缴纳公共区域电费。经综合审查：原告提交证据能够达到其证明目的，本院予以采信。 被告提交证据一：前期物业服务协议；证据二：电梯广告位与物业合作合同。经综合审查：被告所举证据不能证明被告未接受原告物业服务及管理，本院不予采信。 本院经审理查明如下事实：被告孙赟系翠西苑××号房业主。2016年12月24日，毕节市天和物业管理有限公司与被告孙赟签订《前期物业服务协议》，由毕节市天和物业管理有限公司按合同约定进行物业管理服务。后因毕节市天和物业管理有限公司提出退出天厦翠西苑物业服务管理工作，毕节市天厦房地产开发有限公司委托毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区下属的被告翠西物业进行前期物业管理。三方于2017年5月15日签订《毕节市翠西苑前期物业合同》，毕节市天和物业管理有限公司与原告翠西物业签订协议书，约定于2017年5月18日将翠西苑物业服务管理工作委托原告进行前期物业管理。物业费为每月每平方米1.2元。原告孙赟购买翠西苑××号房屋，建筑面积为143.53平方米。被告入住后，物业服务费自2017年12月23日起至今未缴纳，截止2018年7月31日，欠费月数7个月零8天，每月金额172元，欠缴物业费1248元。因此，原告提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为，被告孙赟作为居住于原告进行物业管理和服务的翠西苑小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告抗辩未与原告签订物业服务合同，对被告此抗辩，本院不予采纳，原告与毕节市天厦房地产开发有限公司签订的《毕节市翠西苑前期物业服务合同》对被告孙赟具有法律上拘束力，为有效合同。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。本院依法予以确认原告对小区进行管理，系履行物业服务合同约定的义务，并非强制交易收取服务费,原告有权按照双方合同的约定向被告收取物业服务费。原告起诉要求被告支付物业服务费1248元，本院予以支持。原告诉请的违约金，因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率,违约金约定不能超过造成损失的30%，故违约金计算方式应以未付物业费为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准的1.3倍从2017年12月23起计算至实际履行完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙赟于本判决发生法律效力之立即支付原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司自2017年12月23起至2018年7月31日物业服务费1248元，并以未付物业费为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准的1.3倍支付原告从2017年12月23起计算至实际履行完毕之日止的利息。 二、驳回原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已按简易程序减半收取），由被告孙赟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  罗卫东 二〇二〇年十一月十六日 书记员  王 恺