广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初29185号原告深圳市某某有限公司，住所深圳市福田区。法定代表人毛某某。委托代理人李某某，女，汉族，身份证住址湖北省钟祥市，系公司员工。被告佘某某，男，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托代理人尹英杰，广东青狮云岸律师事务所律师。委托代理人陈晓红，广东青狮云岸律师事务所实习律师。原告深圳市某某有限公司（以下或简称某某公司）诉被告佘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人李某某、被告的委托代理人尹英杰、陈晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告2019年7月15日签订《深圳房屋租赁合同》，原告将其承租的位于深圳市龙岗区房产出租给被告，租赁期限为2019年7月15日至2020年7月15日，被告于2019年7月15日向原告支付房屋租赁保证金10000元和租金5000元，合计15000元；2019年9月10日支付租金5000元。被告2019年10月8日写下承诺书，“因拖欠原告房屋租金无力承担该套房屋房租，承诺于2019年10月13日前搬离涉案房屋。即本人同意该房屋押金不退，承诺搬离前结清该房屋截止2019年10月13日搬离之日前所欠物业管理、水电、气等各项费用，并将房屋交接给某某物业公司。如未履行以上任何一条，同意出租方执行换锁强制请离，并追述承诺中未交费用以及拖欠中一个月的租金”。被告并未履行承诺书中所述内容，在2019年10月13日前未搬离涉案房产，逾期至2019年10月22日才搬离，此期间一直占用涉案房屋。在租赁期间被告未缴清2019年9月15日至2019年10月22日的租金，并于2019年10月22日搬离涉案房产，导致涉案房产2019年10月23日至2020年1月19日一直处于空置期，被告搬离前存在恶意放水行为，水费高达1064.85元，期间产生的损失、物业管理费、水费等均应由被告承担。双方的合同约定“承租人应于合同签署之日向出租人支付租赁保证金10000元，出租人向承租人出具相应收据，该保证金不是承租人预付的租金、管理费等，仅是履行本协议约定义务的保证，承租人不能以任何理由要求出租人从其向出租人缴纳的保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向出租人缴纳的租金和其他款项。承租人有下列行为之一的，出租人有权单方终止协议，有权要求承租人支付免租期间的租金，没收承租人的租赁保证金和押金等费用，收回物业，由此造成的出租人损失的，承租人应予以全赔，包括但不限于直接和间接的经济损失，诉讼费、保全费、担保费、公证费、支付出租人付出的因签订本合同的介绍费（佣金）、律师费等费用。…拖欠支付租金、管理费及其它费用之一部分或全部达到30日…承租人逾期交还物业的，承租人应按合同最后一个月日租金两倍的标准，向出租人支付房屋占有使用费，直至承租人交还该物业或出租人依照协议约定收回物业为止”。故为维护原告的合法权益，请求判令：一、被告向原告返还未缴清租金4666.66元；二、被告向原告返还逾期交还物业房屋占有使用费3333.33元；三、被告向原告支付房屋空置期损失合计14499.99元；四、被告向原告支付房屋物业管理费、水费等合计1639.41元；五、本案诉讼费由被告承担。原告当庭撤回第四项关于管理费、水费的请求。被告辩称，1.原告要求被告返还未缴清租金缺乏事实和依据，被告已经按约定结清所有租金，不存在拖欠情形。从承诺书中可见，因被告无力承担该套房屋一个月的租金，双方协商一致，决定不予退还该房屋的押金，并承诺于2019年10月13日搬离，如依约履行撤离义务，所拖欠月租金不再需要向原告另行支付，可直接在未退还的押金里抵扣。事后被告也按期履行了搬离义务，承诺书中第二点，承诺撤离前结清该套房屋截止2019年10月13日撤离之日所欠的物业管理、水电、气等各项费用，并将房屋交接给原告，该内容只提及被告只需结清截止2019年10月13日撤离之日前所欠的费用，并未提及需结清租金，意味着双方均认可租金不需另外支付，可直接在押金里抵扣。虽然合同约定不得抵扣，但履行过程中已通过另行协商，只要被告依约履行搬离房屋的承诺则不再需另行向原告支付，可直接抵扣；2.返还逾期交还房屋占有使用费属于不合理诉求，事实上双方于2019年10月13日签订了补充协议，原告同意被告延缓一周时间搬离，即被告2019年10月20日前搬离即可，但要另行缴纳2500元的保证金，用于保证搬离，若准时搬离并交接房屋钥匙，该保证金如数退还。对于延缓一周时间搬离期间七天所涉及的租金，正如前面的承诺书约定的，可直接在未退还的押金里抵扣，被告准时办理且交接了钥匙，原告经办人经结算抵扣了200元管理费、水费等费用后，将剩余的2300元退还。因此被告是经过原告同意延缓一周撤离房屋，并非是被告逾期办理，其要求支付逾期交还房屋占有使用费的请求于法无据；3.被告依约搬离房屋，交接时房屋状态良好，不存在出租障碍，原告可以正常将涉案房屋对外出租，房屋空置期损失与被告无关，退一步讲，原告也已没收了被告的租赁保证金，再要求空置损失缺乏法律依据，被告收回房屋后已在合理期限内顺利将房屋另行出租给案外人，原告未能就房屋是否存在空置损失和与被告存在因果关系举证；4.被告已经结清了涉案房屋的物业管理费、水费，不存在拖欠任何费用。2019年10月20日之后产生的所有费用均与被告无关，原告提交的收款收据无法证明该费用是被告所产生的，其要求被告支付不应支持；5.原告所述内容与实际不符，是通过恶意诉讼来获取额外利益，如果被告存在拖欠情况，原告是不可能同意被告搬离的，另一方面，被告搬离房屋到原告起诉时长达1年时间，期间原告未有过任何向被告催收的行为，被告也未收到任何催收函件，明显是原告有意放任损失产生。经审理查明，涉案房屋信义御城豪园5栋B座908产权登记证号[粤（2017）深圳市不动产权第00956xx号]，登记权人与原告2019年7月15日办理了房屋租赁凭证，同日原告与被告签订《深圳房屋租赁合同》，“租赁期间2019年7月15日至2020年7月15日，月租金5000元，首期租金2019年7月15日支付，之后应当于每月15日前向出租人支付（遇法定节假日须提前）…承租人向出租人缴交的所有费用，包括但不限于租金、管理费等…承租人于合同签署之日向出租人支付租赁保证金10000元，…该保证金不是承租人预付的租金、管理费等，仅是承租人履行本协议约定义务的保证…承租人不能以任何理由要求出租人从其向出租人缴纳的保证金或合同约定的其他保证金、押金中，抵扣其必须向出租人缴纳的租金和其他款项。6.2条承租人有下列行为之一的，出租人有权单方面终止本协议，出租人有权要求承租人支付免租期期间的租金，没收承租人的租赁保证金和押金等费用，收回该物业，由此造成出租人损失的，承租人应予以全额赔偿（包括但不限于直接和间接经济损失、诉讼仲裁费、保全费、担保费、公证费、支付出租人付出的因签订本合同的介绍费佣金、律师费等费用）…（6）拖欠支付租金、管理费及其他费用之一部分或全部达到[30]日；…6.6出租人一次或多次原谅、宽恕承租人的违约行为，不构成出租人放弃追究承租人违约责任的依据，亦不在任何方面减损或影响出租人追究承租人违约责任的权利。7.1本合同解除或终止后（不论基于何种原因），承租人应于解除或终止后[3]日内向出租人交还租赁物业，并通知承租人查验和接受租赁物业。7.3承租人逾期交还物业的，承租人应当按照合同最后一个月日租金2倍的标准向出租人支付房屋占有使用费直至承租人交还该物业或出租人依照本协议规定收回该物业为止。”2019年7月15日被告支付15000元押金和首月租金，2019年9月10日被告支付原告8月房租5000元。2019年10月8日，被告向原告出具承诺书，内容为“本人佘某某由于拖欠深圳市某某有限公司租赁房屋龙岗区某某屋租金一个月，已无力承担该套房房租，现承诺于2019年10月13日前搬离，就搬离做以下承诺：1.本人同意该房屋押金不退；2.承诺搬离前结清该套房屋截止2019年10月13日搬离之日所欠物业管理、水电、气等各项费用，并将房屋交接给某某物业公司。如未履行以上任何一条，同意出租方深圳市某某有限公司执行换锁强制请离并追述承诺中未交费用以及拖欠中一月的租金。完成以上所有承诺后同意与某某签订的租房合同作废”。原告确认被告只有在2019年10月13日搬离，前述承诺书才生效，原告才同意免除前述租金。被告辩称因需要延期一周搬离，已与原告授权收房的陈某达成一致意见，即保证在2019年10月20日前搬离，并增加了2500元的保证金，到期搬离如数退还，有2019年10月13日被告和案外人陈某签订的《租房协议》，内容为“…租客佘某某于2019年10月12日转款2500元给陈某…，1.若2019年10月20日租客搬离，陈某将于2019年10月20日当天将押金2500元转还给租客；2.若租客2019年10月20日未搬离，押金2500元将归陈某所有，租客承诺一定于2019年10月31日再行搬离，2500元押金不允（许）退还。”被告提交了2019年10月13日转给陈某2500元，2019年10月20日陈某转回2300元的电子转账凭证。被告当庭另提交了2019年10月13日向涉案房屋业主缴纳燃气费、电费的付款账单截图、2019年10月20日搬家用车信息和对应付款记录、涉案物业公司签发的物品出行放行条，另申请2019年10月13日在家中做客的友人王某出庭作证，证人表示收房的陈某表示可以延期一周，搬离当天也看到陈某转回2300元。原告对证人身份不予认可，确认陈某受原告委托处理收房事项，但认为并未授权该人收款和签署之后的协议，解释延期搬家是被迫，收取2500元保证金是担心被告再次违约，预扣200元是预估水电费。以上事实，有《深圳房屋租赁合同》、银行交易明细、微信转账电子凭证、租房协议、承诺书、租赁凭证、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告对双方之间签订的涉案租赁合同已经解除未持异议，对原告没收被告的保证金10000元也没有异议，原告在庭审中确认如被告2019年10月13日前（含当日）搬离房屋，才同意免除未交的租金（2019年9月15日至2019年10月13日），现争议点在于被告2019年10月20日才搬离交房是违反了协议还是正常履行双方达成的新协议。原告对新协议不予认可，主张签字的陈某超越代理权限，本院作如下分析：1.原告授权陈某收房，陈某有处理涉案退租收房事宜的权利；2.达成新协议至被告实际搬迁相隔一周，原告对新情况应当知晓，如果存在异议，常理上最经济直接的方法就是从新收的保证金中扣除其认为的必要费用，而不是超过半年后再进入诉讼，而无论是搬离房屋还是退回保证金，被告均未受到任何阻碍；3.原告最终持有陈某与被告签署的新协议，陈某的收款和签署协议行为是经过原告授权的可能性极高，退一步讲，即使陈某超越代理权限，被告也有理由相信该人的代理行为有效，即被告只需履行新的协议即可。综上，原告要求被告支付2019年9月15日之后的租金、占有使用费、房屋空置费损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于管理费及水电费的诉求，原告当庭撤回，系其自行处分权利，本院予以准许。基此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市某某有限公司的诉讼请求。本诉受理费181元（原告预交202元），由原告负担181元。本判决为终审判决。审判员 贺 榕二〇二〇年十一月十一日书记员 全柳茵