安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初2914号 原告：梁成军，男，1974年2月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县涡北新城区。 委托诉讼代理人：刘敬河，安徽红点律师事务所律师。 被告：汤小菊，女，1975年1月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：邹浩，广东宝慧（蚌埠）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳杰，广东宝慧（蚌埠）律师事务所律师。 原告梁成军与被告汤小菊房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁成军及其委托诉讼代理人刘敬河，被告汤小菊及其委托诉讼代理人王佳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁成军向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告签订的上河时代花园5#商业商铺租赁合同于2020年10月12日解除；二、判令被告支付2019年10月1日至2020年9月30日尚欠房租47,230元；三、判令被告支付2020年10月1日至2020年10月12日房租1,897.5元；四、判令被告恢复租赁房屋至原状封堵相邻房屋隔墙、拆除室内隔断及装修装饰、恢复室内楼梯通道口及楼梯并腾退交付给原告；五、判令被告支付原告房屋占用费计算方式：从2020年10月13日起按照172.5元日计算至房屋实际恢复原状并腾退交付原告之日止；六、判令被告赔偿原告违约金5万元；七、本案各项诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年8月10日原告与被告签订了《上河时代花园5#商业商铺租赁协议书》，合同约定原告将坐落在蚌埠市淮上大道与政府东路交叉口B区商业5号楼一单元01016至三层房屋出租给被告使用，期限为10年，租金采用逐年上浮方式计算，前二年每年租金人民币肆万叁仟元整，自第三年开始每年按上年租金10%递增上浮；采用租金年付方式，每年10月1日为次年房租支付日；同时合同约定租赁期满乙方需原状恢复。合同第六项对合同的变更、解除及违约责任进行了约定：1、乙方不能按期缴纳房租且拖欠超过1个月的，甲方可以终止合同，收回房屋。并可视为乙方违约，甲方可按照第六大条第3小条向乙方主张违约责任。2、…3、任何一方违反本合同约定的，视为违约，应承担违约责任，除赔偿对方损失外，另支付对方违约金5万元。合同签订后，原告按照合同约定将案涉房屋交付给被告使用，被告按照合同约定支付房屋租金至2019年9月底前，2020年房租持续拖欠，截止起诉前仅支付1万元，尚欠房租47,230元。被告逾期支付房租已构成违约，原告按照合同约定已于2020年10月12日通知被告解除合同。被告租赁期间对案涉房屋进行了部分改造，打通了与相邻房屋隔墙、增加了室内隔断及并进行了装修装饰、封堵了室内原有的楼梯通道口，拆除了室内原有的楼梯。综上，为维护原告的合法权益，具状起诉，请求人民法院判如所请。 汤小菊辩称：1．被答辩人单方面解除《商业商铺租赁合同》并要求答辩人支付违约金的诉请无事实和法律依据。答辩人与被答辩人签订《商业商铺租赁合同》后，将所承租的房屋用作宾馆经营。2019年，由于宾馆大部分房间都包给修建云轨的中铁八局，但是中铁八局拖欠资金未结算，考虑到合同中关于租金支付期限的约定，答辩人与被答辩人联系并就房租支付期限进行了口头变更，且被答辩人同意答辩人延期支付，在后续实际履行过程中，答辩人分别于2020年1月23日、2020年8月28日各支付1万元，分三期共计向被答辩人支付租金2万元，故答辩人并不存在恶意拖欠房租费的情形，答辩人也从未表示拒绝支付租金，剩余部分是因答辩人的生产经营受新冠疫情影响严重，双方就房租减免事宜进行协商尚未达成一致意见而暂未支付，答辩人不存在违约情形，且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故被答辩人单方面解除合同的行为无效，其要求答辩人承担违约责任的诉请应当驳回。2．被答辩人应当对答辩人承租的房屋租金进行减免。2020年1月24日，安徽省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，并在2020年1月29日发布《2020年安徽省人民政府办公厅关于延迟企业复工和学校开学的通知》，答辩人从事的宾馆行业，受疫情影响严重根本无法经营。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款第2项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据上述指导意见以及2020年2月6日蚌埠市政府发布的《关于实施新冠病毒疫情防控措施“十个一律”通告（第6号）》第3、4条要求所有市民一律不串门、不聚集，所有非居民生活必需品的公司全部一律关闭。因此，法院应当考虑新冠疫情对答辩人经营的宾馆造成的巨大影响，依法对房屋租金进行适当减免。三、《商业商铺租赁合同》第三条中租金每年上浮10%的条款，应当依法确定无效。《商业商铺租赁合同》中关于房屋租金每年上浮10%的比例，过分高于市场行情，显失公平，该条款应当依法确认无效。因被答辩人的三层房屋位于答辩人宾馆的中间部位，在其两侧答辩人另外租赁了案外人的房屋并从中打通，用于开设宾馆经营，签订合同时，被答辩人利用其房屋的优势位置（如不签订合同就严重影响答辩人宾馆的整体性和统一性，影响宾馆经营），逼迫答辩人签订了租金上浮比例远高于行业标准的租赁合同，显失公平，法院应当根据公平原则，确定该比例定为2%-3%为宜。综上，答辩人与被答辩人签订的《商业商铺租赁合同》合法有效，答辩人也不存在任何违约行为，被答辩人无权单方面解除合同，请求法院依法减免答辩人的租金，并下调后续房屋租金上浮比例。 经审理查明，2015年8月10日原告将家庭自有的上河时代花园5#商业商铺与被告签订了《上河时代花园5#商业商铺租赁协议书》，合同约定原告将坐落在蚌埠市淮上大道与政府东路交叉口B区商业5号楼一单元01016至三层房屋出租给被告使用，期限为10年，租金采用逐年上浮方式计算，前二年每年租金人民币肆万叁仟元正，自第三年开始每年按上年租金10%递增上浮；采用租金年付方式，每年10月1日为次年房租支付日；同时合同约定租赁期满乙方需原状恢复。合同第六项对合同的变更、解除及违约责任进行了约定：1、乙方不能按期缴纳房租且拖欠超过1个月的，甲方可以终止合同，收回房屋。并可视为乙方违约，甲方可按照第六大条第3小条向乙方主张违约责任。2、…3、任何一方违反本合同约定的，视为违约，应承担违约责任，除赔偿对方损失外，另支付对方违约金5万元。合同签订后，原告按照合同约定将案涉房屋交付给被告使用。双方微信记录证实被告至2019年9月底前尚欠2018年10月1日至2019年9月30日租金12,000元。之后，被告汤小菊于2020年1月23日支付租金10,000元2020年8月28日支付租金10,000元。2020年10月12日原告以短信和在租赁房屋张贴通知的方式，通知被告汤小菊：因自2019年10月至2020年10月的房租至今未付，双方租赁合同即行解除。在收到通知后立即腾房，将房屋改造内容恢复原状，补足房租，支付房屋占用费至房屋恢复原状且实际腾房之日，并支付违约金50,000元。 上述事实，房屋买卖合同、房屋部分产权过户协议、租赁合同、微信记录、转账记录、短信息、照片等经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，原告梁成军将家庭自有房屋与被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。汤小菊将案涉租赁物与其他房屋一同租赁用于经营旅馆业，属长期经营性质，合同期限10年，双方应当尽力维护合同的正常履行，妥善解决合同履行中的争议。从双方微信交流记录可以看出，合同履行中，原告对被告拖欠因经营困难拖欠2018年10月1日至2019年9月30日租金及以后的2019年10月1日至2020年9月30日间的租金，在沟通中予以谅解和宽限。本案中的合同能否解除问题，涉及合同履行中遇到了新冠疫情的影响，新冠疫情的影响和国家对新冠疫情的防控措施实际已导致了被告作为开设旅店的经营收入的减少。根据国家有关规定，在此情形下，原告梁成军以被告汤小菊拖欠租金为由主张解除合同并支付违约金，本院不予支持。对其主张被告支付2018年10月1日至2019年9月30日间的租金12,000元，事实清楚，本院予以支持。对2019年10月1日至2020年9月30日间的租金，因新冠疫情影响，被告汤小菊请求减免，参照国家有关租金减免的政策，本院根据公平原则酌定对2019年10月1日至2020年9月30日间的租金变更为在原租金减除3个月计算。被告对减免后的租金应当及时支付。对合同约定的下年度租金，被告汤小菊至诉讼时止已经逾期，其应当履行支付义务。被告汤小菊关于租金每年递增10%的约定显失公平，条款无效的主张，因其系完全行为能力人，对条款的含义能够自主做出判断，该条款应为双方真实意思表示，故其该辩解意见本院不予采信。依合同约定2019年10月1日至2020年9月30日间的租金应为57,233元，因疫情减免后为42,924.75元。综上，被告汤小菊尚欠原告2020年9月30日之前的租金总额为12000＋42924.75-20000=34,924.75元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条的规定，判决如下： 一、被告汤小菊于判决生效后10日内向原告梁成军支付尚欠的2020年9月30日前的租金计34,924.75元； 二、驳回原告梁成军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,278元，减半收取1,139元，由被告汤小菊负担元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  张志军 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  黄平平 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。