广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8741号上诉人（原审被告）：朱望，男，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：盛小燕，女，系朱望母亲。被上诉人（原审原告）：邝淑芳，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人朱望因与被上诉人邝淑芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱望上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回邝淑芳的一审诉讼请求；2.撤销一审判决第一项、第三项，重新确定朱望应承担的赔偿金额，并按合同约定优先在保证金中扣除；3.本案诉讼费由邝淑芳承担。事实和理由：一、一审法院判决朱望支付房屋未恢复原状的赔偿款8000元没有依据。朱望已按租赁合同第七条第1项约定将商铺恢复至进场时的毛坯状态，并清洁处理了因复原产生的装修垃圾。涉案商铺复原后墙面、地面不平整是属于复原过程中导致的损耗，不属于未恢复原状的情形。邝淑芳存在虚报价格的行为，即使需要返工，也仅需600元左右。若法院认为涉案商铺仍需进行复原，则朱望可负责复原，但朱望不同意按邝淑芳所报价格进行赔偿。二、复原过程中，由于各方面的原因耽误了工期，但主要责任在邝淑芳。邝淑芳多次变更复原要求且不予配合，法院应根据其责任大小确定讼争租金、房屋占有使用费及物业管理费、公摊电费6005.45元的承担。若法院认定朱望需支付上述费用，则应从邝淑芳未退还的保证金5800元中予以扣除，不足部分另行支付。三、涉案租赁合同未约定承租人需支付商铺复原期间的占有使用费，且邝淑芳多次变更复原要求导致延期，故一审法院判决朱望支付10月份租金错误。邝淑芳辩称，一、涉案商铺交付时是毛坯房，不存在拆除装修的情况。朱望辩称商铺墙面、地面不平整是属于复原过程中导致的损耗无理。二、邝淑芳不存在虚报价格的行为，一审法院确定的赔偿金额已低于装修公司的报价。邝淑芳不同意由朱望继续复原商铺。四、合同终止的责任在朱望，邝淑芳也不存在延误复原工期的行为。朱望没有对复原工作作出合理规划，导致复原工期延误，其应支付商铺复原期间的占有使用费。朱望拖延支付租金15日，已构成严重违约，保证金不应返还，更不可能用于抵扣租金、占有使用费等费用。邝淑芳向一审法院起诉请求：1.朱望偿还占用商铺欠款9682元；2.朱望偿还拖欠递增租金2779.5元；3.朱望偿还拖欠租金1236元（10月1日-10月12日）；4.朱望偿还复原不达标返工费13579元；5.朱望偿还拖欠物业费290元；6.朱望偿还拖欠物业公摊电费水费108.45元；7.朱望承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：综合邝淑芳、朱望当庭陈述及举证，双方对存在的房屋租赁合同关系及解除合同、朱望交还房屋的时间均无争议，一审法院予以确认。对于双方存在争议的房屋是否恢复原状的问题，经审查，邝淑芳提供的房屋现状照片可以看出房屋明显存在未清理干净等问题，故一审法院对邝淑芳主张的该事实予以确认。另查明，双方签订的商铺租赁同约定，如朱望违约导致合同解除，邝淑芳有权不返还保证金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，邝淑芳与朱望签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认该合同合法有效。朱望未能按约支付租金，邝淑芳提出朱望应支付未付租金及合同解除后的占用费，合法有理，一审法院予以支持。对于朱望所提其缴纳的保证金足以抵扣上述租金及占用费的意见，经审查，双方签订的商铺租赁合同已约定该保证金为履约保证金，且合同还约定免除了朱望前三个月的租金，现因朱望违约而提前解除合同，邝淑芳主张该保证金应予以没收不予抵扣租金和占用费的意见，符合双方约定且公平合理，故朱望的上述意见，一审法院不予支持。对于租金标准问题，虽然合同约定租金逐年递增，但双方均确认并未实际执行该约定，且朱望并未对此提出异议，故根据诚实信用原则，一审法院认定双方在实际履行合同期间一致认可该租金递增约定不予执行。对于邝淑芳提出按照合同约定朱望应当在合同解除后7日内恢复原状，否则将按日租金的两倍支付占用费的主张，及朱望提出系因客观条件限制及邝淑芳的原因导致未能按期恢复原状的意见，经审查，合同已于2019年10月8日经双方一致同意予以解除，双方在合同约定的7日恢复原状的期限，明显不具有客观可能性，故一审法院依据朱望的主张，酌情认定朱望恢复房屋原状交还的合理期限计算至2019年10月31日；朱望认为因邝淑芳多次变更要求而导致延期，但从双方的微信聊天记录看，没有直接显示邝淑芳多次变更要求的内容，且朱望对于按原状交付房屋的合同约定具有更高的注意义务，应自行按照合同约定履行，在没有取得邝淑芳明确的书面要求进行变更履行的情况下，应当承担举证不能的后果，对朱望的该项意见，一审法院不予支持；邝淑芳在已没收履约保证金的情况下，另行主张按双倍租金计算占用费，系在邝淑芳并未受到其他额外损失的情况下加重了朱望的违约责任，有失公平，一审法院参照双方约定的租金标准予以计算占用费。综上，一审法院确认邝淑芳诉请的租金应按2900元/月的标准，计算2019年10月当月租金为2900元；2019年11月1日至双方确认的交还房屋之日即2019年11月28日，按原租金标准计算占用费为2900元/月÷30日×28日=2707元。对于邝淑芳诉请的继续恢复原状的费用，因朱望确实存在履行瑕疵，一审法院参照市场情况，予以酌情支持8000元的合理费用，朱望所提已恢复原状的意见，一审法院不予支持。对于邝淑芳诉请的物业管理费290元及水电分摊费用108.45元，因该期间仍系由朱望占用房屋，邝淑芳的该项诉请合理，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、朱望于判决生效之日起十日内向邝淑芳支付自2019年10月1日至2019年10月31日的租金2900元及2019年11月1日至2019年11月28日的房屋占用费2707元；二、朱望于判决生效之日起十日内向邝淑芳支付房屋未恢复原状的赔偿款8000元；三、朱望于判决生效之日起十日内向邝淑芳支付2019年11月的物业管理费290元及2019年10月、11月的公摊电费共108.45元；四、驳回邝淑芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为246元，由朱望负担124元，邝淑芳负担122元。二审期间，朱望提交如下证据：1.涉案商铺复原前后对比的照片，以证明朱望有按照合同约定标准复原涉案商铺；2.赵某的证词，以证明邝淑芳多次变更复原方案，导致工期延迟；3.房产分户图，以证明邝淑芳的报价不真实，与实际工程量不符；4.朱望与邝淑芳签订的商铺租赁合同，以证明朱望一直有履行合同义务；5.佛山市三水区南某装饰设计装修合同，以证明邝淑芳的报价不真实；6.复原工程付款凭证，以证明朱望已履行复原商铺的义务，押金未退还，朱望无需另外支付款项；7.邝淑芳与朱望母亲的微信聊天记录，以证明邝淑芳一直在变更复原方案；8.佛山木某装饰设计工程预算单，以证明邝淑芳虚报工程单价；9.微信聊天记录，以证明一审判决认定事实错误。10.戴某的证人证言，以证明邝淑芳多次变更涉案商铺复原的方案。邝淑芳提交如下证据：1.现场照片，以证明涉案商铺复原未达标；2.微信截图，以证明邝淑芳不存在浮夸报价；3.现场照片，以证明涉案商铺位置不偏僻，不存在难以出租的问题；4.微信截图，以证明邝淑芳一直催促朱望完工，不存在邝淑芳不断变更复原方案，导致工期延迟的情形；5.微信截图，以证明朱望未经邝淑芳确认的位置就砌墙，11月15日已差不多完成；6.微信截图、现场照片，以证明装修及拆除是租户负责，物业未要求朱望停工，商铺停水停电是因朱望未缴纳物业管理费造成，朱望也承认没有停工，且商铺没有门，不存在锁门停工；7.微信截图，以证明商户之间有一个商户微信聊天群，朱望比邝淑芳有更多的商户信息；8.租赁合同，以证明朱望没有按合同约定履行复原义务，违约在先；9.现场照片，以证明朱望已搬到新的商铺，涉案商铺并非商场没有人流导致关闭；10.微信截图，以证明10月16日已明确复原内容，但朱望拖延至10月17日，且商铺停水停电是因朱望没有交纳物业管理费造成；11.微信截图，以证明朱望的母亲故意拖延装门的时间；12.238号商铺业主李某的录像及证词、赵某的电话录音，以证明邝淑芳没有更改复原方案，朱望伪造证据。本院依法组织当事人进行质证。关于朱望提交的证据，邝淑芳对证据1的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；赵某与朱望存在利害关系，其证言的可信度较低，在没有其他书面证据佐证的情况下，本院对证据2不予采信；证据3、证据4、证据8一审时已提交，本院不重复认证；证据5不能证明朱望主张的证明内容，本院不予采纳；证据6为微信支付记录，未注明款项性质，不能证明该款项为支付本案工程款，本院不予采纳；证据7、证据9并未反映邝淑芳多次变更要求的内容，本院对朱望的证据主张不予采纳；证据10未反映朱望主张的证明内容，本院不予采纳。关于邝淑芳提交的证据，证据1到证据11中的部分证据在一审时已提交，对于该部分证据本院不再重复认证，对于在一审时未提交的部分，朱望未提交证据推翻其真实性，本院对其真实性予以确认；证据12中的录像及证词属于证人证言，李某未出庭作证，本院对其录像及证词不予采纳，对于赵某的电话录音，在无其他书面证据予以佐证的情况下，本院不予采信。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为朱望应否向邝淑芳支付租金等费用。邝淑芳为涉案商铺的所有权人，其与朱望签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据双方一审时提交的起诉状及答辩状内容，朱望于2019年10月8日向邝淑芳提出解除合同，邝淑芳并无异议，一审法院据此确认当日为合同解除日正确，本院予以维持。至于合同解除后双方权利义务的清结问题。首先，朱望未按约定支付租金并提前要求解除合同，已构成违约，邝淑芳有权没收保证金。朱望主张讼争款项在其已支付的保证金中扣减无理，本院不予支持。其次，关于租金、房屋占有使用费、物业管理费等费用的承担问题。朱望未举证证明其已支付合同解除前的尚欠租金，且涉案租赁物在合同解除后至2019年11月28日前均处于朱望的实际控制之下，一审法院判决朱望按每月2900元的租金标准支付2019年10月的租金和朱望返还租赁物前的占有使用费及相应物业管理费、公摊电费，合理恰当，本院予以维持。朱望认为邝淑芳多次变更租赁物复原方案是导致其迟延交还租赁物的主要原因，上述费用应作酌减。朱望提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果。本院对朱望请求酌减租金等费用不予支持。最后，关于租赁物未恢复原状的赔偿款问题。从双方提交的涉案租赁物照片可知，租赁物的现状与其在交付时的状况的确存在差异，必然导致该租赁物在重新装修时增加一定的工程量，一审法院参照市场行情，确定朱望需向邝淑芳支付8000元并无不当，本院予以维持。综上所述，朱望的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150.14元，由上诉人朱望负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十一月二十日法官助理 邱雪碧书 记 员 龚淑仪