广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19115号原告：资名冬，男，汉族，住湖南省耒阳市。被告：张灵兵，男，汉族，住广东省揭西县。被告：顺和成(佛山)物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇小塘三环西莲子塘工业区**之二C3，统一社会信用代码91440605MA539FGR1R。法定代表人：张灵兵。委托诉讼代理人：温崇，男，公司员工。原告资名冬与被告张灵兵、顺和成(佛山)物业管理有限公司（以下简称顺和成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告资名冬、被告张灵兵及顺和成公司的委托诉讼代理人温崇到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告归还原告押金28000元、安装厂房门1200元，合计29200元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：由于原告在2020年1月9日和被告张灵兵签订了厂房租赁合同，合同从2020年2月1日起计租金，但是由于疫情的原因原告没有办法正常开工，希望被告能免部分租金，遭到被告拒绝，3月份被告要原告交房租，原告和被告说由于疫情原因希望能宽限一下时间，在3月27日被告在未经原告同意也没有事先和原告商量的情况下将厂房另行出租，单方出具文书解除合同。两被告辩称，1.原告提出由于疫情原因希望减免租金。因被告所属厂房属于承包管理的，每个月都要向工业园区准时足额缴交相应的租金与水电费。原告未能提供受疫情影响的事实证据，被告的房东不肯基于原告的片面之词给被告的租户减免费用，所以被告也没有办法给租户减免费用。2.原告提出由于疫情原因宽限交租时间。原告在3月1日本应缴交租金，但原告没有缴纳。被告于3月4日、3月6日、3月9日多次告知原告要交租金了，但原告不但没有缴交租金，而且以不理睬、不正面回复的形式拖延交租金；在得不到原告回复的情况下，被告于3月9日对原告所租厂房张贴租金催缴通知函，之后原告于3月12日又提出要求厂房可以转租他人原告才肯在2天内交租金，但2天后仍然没有交租，被告于3月15日对原告所租厂房再次张贴租金催缴通知函并告知原告，原告还是推脱。后经多次沟通无结果，被告多次约原告出来面谈，原告也是一直推脱。综上所述，不是被告没有给原告宽限时间，而是原告自己不配合解决问题，多次再三推脱。3.原告提出被告单方面出具文书解除合同。被告于3月9日、3月15日分别二次在厂房张贴租金催缴通知函，并告知原告限期缴纳租金，否则将视作违约解除合同。原告不予理睬，被告在催缴与沟通无结果的情况下，直到3月28日仍然未收到原告缴交的租金，而且原告明确要转租了已无继续生产经营意向了,由于原告所缴的押金已经不能抵扣被告的经济损失了，原告违约在先被告无奈被动解除合同,所以原告说被告单方面解除合同不成立。4.原告提出被告于3月27日把厂房出租给第三方。被告在原告拒不交租，又不出来商谈，一直拖延的情况，被告在原告所租的厂房门口3月9日，3月15日分别张贴了两次租金催缴通知函，直到3月28日原告仍然没有交租，而且原告明确要转租了已无继续生产经营意向，由于原告所缴的押金已经不能抵扣被告的经济损失了，原告违约在先被告无奈被动解除合同。在此后的三天，原告只是无理要求退钱，并无意向缴交租金与解决问题。所以被告于4月1日把厂房租给第三方，并要求原告缴交所有欠款及归还厂房门遥控，原告不予理睬。5.原告提出退还28000元。综合以上提出实际情况，原告在1月9日开始到3月31日期间所欠费用。①欠3月份租金和基本电费共15150元，②欠占用场地和基本电费及其他共12809.6元（2020年1月9日至31日的场地占用费10387元、2020年3月基本电费1150元、2020年3月租金及2月基本电费的滞纳金1272.6元），③原告违约在先应承担已支付的中介费用2000元（原告是中介介绍来承租厂房，被告支付了中介费2000元），以上费用合计：29959.6元。因原告违约在先，被告要求原告缴交上述费用，扣除原告缴交的押金28000元，还应付1959.6元给被告。6.原告提出退还1200元。原告所提的安装厂房门1200元，实际上是原告在被告所提供的手动卷闸基础上个性化要求加装电机所额外产生的费用，原告表示自己承担该费用，被告实际是为原告代支付给装修方，不存在退还这笔费用。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告顺和成公司企业信用信息复印件各1份，用以证明原告及被告顺和成公司的诉讼主体资格；2.物业出租合同原件1份，3.房地产权证复印件1份，4.厂房保证金专用收凭条原件1份，5.租金专用收款凭条原件1份，证据2-5用以证明原告向被告承租了涉讼厂房，被告收取了原告押金28000元。两被告举证如下：1.租赁物移交确认书原件1份，用以证明被告从2020年1月9日已经将涉讼厂房移交给原告使用；2.收据原件6张、微信聊天记录（关于催收租金）打印件1份、租金催缴通知函/通知函复印件3份（2020年3月9日、2020年3月15日、2020年3月28日）、光盘1个（录音1段、附通话录音转换成文字，录音时间2020年3月12日）、照片打印件2张、租赁合同原件1份、到期缴费凭条原件2张、收据（中介费）原件1份、收据（电动卷闸门、电机）原件1份、微信聊天记录（关于卷闸门）打印件1份[微信聊天记录有原本核对]，用以证明是原告不向被告缴纳租金，原告存在违约行为，被告每月也需缴纳租金；另证明被告多次催促原告缴纳租金，但原告未予缴纳，被告有在涉讼厂房内张贴租金催缴通知；卷闸门是原告要求被告代为安装的，故该部分的费用应由原告承担，且该部分费用被告也未收取。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告证据2中的收据为原件，租金催缴通知函、通知函，已微信发送给原告或张贴在涉讼租赁物，2020年3月的到期缴费凭条已微信发送给原告，中介收据为原件，本院采信上述证据的真实性；2020年4月的到期缴费凭条，本院综合全案后予以认定。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区狮山镇***已办理产权登记。2020年1月9日，两被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《物业出租合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区***厂房出租给乙方作仓库、生产、办公使用，出租面积（含厂房、分摊空地通道等）约700平方米，租期自2020年1月9日起至2025年7月30日，2020年2月1日起计租金；租金打包价为14000元每月，满三年递增10%，每月25日-30日收取下个月租金；乙方需支付3个月押金42000元作为厂房保证金，本协议签订当天乙方支付2个月押金，于2020年4月1日收租时补缴一个月押金；甲方提供50KVA的电量给乙方使用，基本电费23元每千瓦，电费按1.1元每度另每度加收0.1元损耗，水费6元每立方米；甲方协助乙方办理环评，如工业园区无法办理环评，甲方退回押金；等等。2020年1月9日，两被告收取原告厂房保证金28000元、租金14000元。2020年1月9日，原被告签署《租赁物移交确认书》。原告与被告张灵兵的微信聊天记录有：2020年1月9日，被告张灵兵“卷闸门电机款1200元安排一下，我要下定安装卷闸门”，随后原告微信转账1200元予被告张灵兵，被告张灵兵已收取该款；2020年2月22日，原告“你好，回来了吗？钥匙还在你那”，被告张灵兵“门打开了吗”，原告“我今天到广州，明天过去看一下，我找了电工”，被告张灵兵“你过去看门窗开了的话就直接安排工作就可以了”；2020年2月23日，被告张灵兵“明天上午我10点半左右到，电工也到，你可以过来”，原告“好”；2020年2月24日，原告“我到了”、“那个电工说总共要两万6000多”；2020年2月29日，被告张灵兵发送2020年3月缴费凭条，载明应缴2020年3月租金14000元、2020年2月基本电费1150元，并表示“你先交租金，过去再量议”；2020年3月2日，被告张灵兵再次发送2020年3月缴费凭条；2020年3月4日、3月6日，被告张灵兵催收2020年3月租金；2020年3月7日，原告“我现在老家，过几天就回广州”；2020年3月9日，被告张灵兵“公司财务一直在催租，你这边怎么还没安排？2点前安排一下，2点未安排财务会出催告函的，到时会产生滞纳金的”，其后向原告发送《租金催缴通知函》，要求原告在2020年3月10日前支付租金14000元，逾期按日千分之三收取滞纳金，2020年3月15日仍未缴清，将解除合同收回厂房；2020年3月15日，被告张灵兵“你那边的情况怎样了？”，原告“这疫情对我们影响比较大，您这边多宽限一段时间可以吗？”；2020年3月24日，被告张灵兵“现在国内疫情已收尾了，厂房这边关键是你还有无意向继续开厂，有意继续开的话我们尽力帮你度过困难时期，旁边别人也是去年底租的都已全面开工了”，原告“好的，过几天我过去”，被告张灵兵“给个具体时间我”；2020年3月27日“你这个厂房确定租给别人了吗？在没有和我们商量的情况下，如果你租给别人又不退押金给我们，那我将走法律程序，去法院起诉”。2020年3月12日，原告与被告张灵兵电话通话，原告询问厂房能否转租，被告张灵兵回复转租可以但要附条件（1.政府允许的企业，对园区无不良影响，2.要在原合同基础之上，3.原告要正常交租），原告表示如果可以转租原告会补交2020年3月的租金，就这两天交租。两被告在涉讼厂房张贴了2020年3月9日《租金催缴通知函》、2020年3月15日《租金催缴通知函》、2020年3月28日《通知函》。2020年3月28日《通知函》载明：由于原告未履行合约，根据双方口头协议，解除与原告签订的《物业出租合同》，收回厂房使用权，并保留追加原告未缴欠款以及法律责任的权利。2020年4月1日，被告张灵兵（出租方、甲方）与案外人签订《厂房租赁合同》，将涉讼厂房出租予案外人，租赁期限从2020年4月1日起至2022年3月31日止。诉讼中，原、被告一致确认：被告张灵兵于2020年3月28日通过微信发送2020年3月28日《通知函》予原告。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼租赁物已办理产权登记，合法适租，涉讼合同为原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。两被告于2020年3月28日通知原告解除涉讼合同并于2020年4月1日将涉讼厂房另行出租，涉讼合同已实际解除，两被告辩称押金用于抵扣原告应支付2020年3月租金14000元和2020年2月基本电费1150元、2020年1月9日至31日的场地占用费10387元、2020年3月基本电费1150元、2020年3月租金及2月基本电费的滞纳金1272.6元、中介费2000元。本院具体分析如下：一、由于发生新冠疫情，疫情及因疫情采取的防控措施势必对原告2020年2、3月正常使用租赁物及经营造成一定影响，在一定期间内造成原告履行合同困难，根据公平原则予以衡量，本院酌定两被告按合同约定标准减半收取2020年2月、3月的租金，经核算为14000元。二、双方约定租期自2020年1月9日起，自2020年2月1日起计租，即2020年1月9日至2020年1月31日为两被告给予原告的免租期，该免租期是对应合同约定的整个租期，现涉讼合同提前解除，原告应支付剩余租赁期对应的减免租金9978元（14000元÷31天×23天×2020年3月29日至2025年7月30日即1950天÷约定租期2030天）予被告。三、涉讼合同约定了基本电费及计算方式，两被告主张原告支付1150元/月的基本电费，本院予以采纳。四、2020年2月、3月租金是本院酌情确定，且涉讼合同未约定逾期支付租金、基本电费的违约责任，两被告主张2020年3月租金及2月基本电费的滞纳金1272.6元，本院不予采纳。五、涉讼合同约定每月25日至30日收取下个月租金，虽然两被告催告后原告仍未支付2020年3月租金，但由于发生新冠疫情，疫情及因疫情采取的防控措施势必对原告2020年2、3月正常使用租赁物及经营造成一定影响，在一定期间内造成原告履行合同困难，原告也于2020年3月15日向被告提出因疫情原因宽限租金支付期限的请求，在此情况下，原告迟延支付2020年3月租金尚未根本违约。两被告以原告拖欠2020年3月租金为由收回厂房，实际解除了涉讼合同，故促成涉讼租赁合同成立的中介费应由两被告承担，两被告主张原告支付，本院不予采纳。综上，两被告应返还原告押金15722元（28000元+14000元-14000元-9978元-2300元）。原告诉请退还的押金数额超出核定的部分，本院不予支持。原告支付了卷闸门电机费用1200元，涉讼合同并非因原告根本违约而解除，故两被告应赔偿该费用予原告。原告的相应诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张灵兵、顺和成(佛山)物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金15722元予原告资名冬；二、被告张灵兵、顺和成(佛山)物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付卷闸门电机费用1200元予原告资名冬；三、驳回原告资名冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费530元，减半收取计265元（原告已预交），由原告负担154元，由两被告负担111元并应于本判决发生法律效力后十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十一月九日书记员  余宝儿