贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终1922号上诉人（一审原告）：贵州省华联玛客超市有限公司。住所地贵州省铜仁市碧江区经济开发区产业园****。法定代表人：唐新发，公司总经理。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审被告）：田某，男，1993年03月14日出生，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：熊智慧，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联超市）因与被上诉人田某租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院UI2020年10月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华联超市向本院提出的上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、按照双方当事人签订的商铺租赁合同，租金按季度支付，需要提前一个月缴纳下一期的租金。逾期缴纳租金超过7日，上诉人可以解除合同。被上诉人未缴纳2020年3月1日至2020年5月31日租金，6月1日至9月30日租金也未缴纳，已经严重违约。按照合同约定以及法律规定，上诉人均有权解除合同。即使因新冠疫情影响，但疫情结束后，被上诉人应当缴纳，但拒不缴纳，上诉人有权解除合同。二、被上诉人在一审举证证明，其曾经在2020年7月6日向上诉人前任招商部负责人张娟通过微信支付欠付租金，但被退回。张娟告知其已经离职，但被上诉人事后并未向上诉人缴纳租金。其构成违约的事实客观存在，本案应当准许上诉人解除租赁合同。综上所述，请求二审支持上诉人的上诉请求。田某二审辩称，因受新冠疫情影响，被上诉人花巨资装修的门面无法经营，没有收入来源。故被上诉人与上诉人协商延期缴纳租金，上诉人也同意了。被上诉人曾主动找到上诉人工作人员缴纳房租，但是因上诉人内部管理原因，导致租金无人接收。被上诉人并非不愿意缴纳租金，双方签订的租赁合同可以继续履行。被上诉人现已经于2020年8月缴清了欠付租金，并缴纳了9月1日至11月30日的房租费及水电费。上诉人并非恶意拖欠租金，上诉人要求解除租赁合同，无事实依据。请求二审驳回上诉，维持原判。华联超市向一审法院提出的诉讼请求：1、判令解除当事人于2019年05月18日签订的商铺租赁合同，田某立即腾空并搬离其租赁华联超市位于铜仁市碧江区，并将该商铺返还给华联超市；2、判令田某支付租金（租金按照每月6480元自2020年03月01日起计算至田某将租赁的商铺腾空并返还给之日止，暂计至2020年07月01日租金为25920元）；3、判令田某支付华联超市违约金5184元（25920＊20%＝5184元）；4、本案诉讼费等相关费用由田某承担。一审查明的案件事实：2019年05月08日，华联超市（合同中的甲方）与田某（合同中的乙方）签订《商铺租赁合同》，该租赁合同约定华联超市将位于川硐店超市外租区租给田某经营使用，合同租期为60个月（从2019年09月01日起至2024年08月31日止），合同约定租金为6480元／月，按季度支付。其中第十三条第4项约定了违约责任“4、如乙方逾期支付租赁金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，若逾期超过7日，甲方可以解除本合同，且乙方所交保证金甲方不予退还。室内装修及内部设施归甲方所有。”合同中未约定租金如何收取。合同签订后，华联超市按照约定履行合同义务，将该商铺交给田某使用。田某装修好后因疫情影响，餐饮行业不许营业。一审法院认为，本案争议焦点：一、双方当事人是否成立合法的租赁合同关系？二、如成立，田某是否存在违约，应否承担违约责任及如何承担违约责任？应否解除双方签订的《商铺租赁合同》?田某应支付租金金额是多少？争议焦点之一：根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采取书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”结合本案，原、田某双方签订了《商铺租赁合同》，华联超市已经将出租房屋交付田某使用，田某已经进行了装修经营，双方对租金金额等方面进行了明确约定，因此，原、田某双方依法成立房屋租赁合同关系。争议焦点之二：田某是否存在违约，应否承担违约金？应否解除双方签订的《商铺租赁合同》？田某应支付租金金额是多少？根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，并在租赁期间保持租赁物符合。”华联超市、田某双方对欠付租金金额无异议，即华联超市尚欠2020年03月01日起的租金。根据双方合同约定系按季度支付，田某主张因涉及到新冠肺炎疫情影响，双方对租金进行了磋商，华联超市同意延期支付，且在后来已经支付给华联超市工作人员张娟后，张娟又返还给田某，导致田某支付未果。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在合同中双方对租金收取方式未进行明确约定，但约定“若逾期超过7日，甲方可以解除本合同”，田某逾期交付房屋租金，一方面因涉及到疫情的影响，田某须配合本地政府防疫工作，属于响应国家政策号召，导致未能正常经营，另一方面，田某已经主动履行支付义务，但因华联超市管理问题，导致租金无人接手，自身存在问题。基于上述两方面的原因，导致田某欠付的租金至今未向华联超市支付。综上所述，田某的行为并非导致合同目的不能实现，而是积极履行义务。因此，田某不用承担违约责任，对华联超市要求解除租赁合同、承担违约金并返还商铺的诉讼请求，该院不予支持。其次，田某应支付租金金额问题。结合《商铺租赁合同》约定的内容，按季度支付，每季度租金为19440元，自2020年03月01日起至2020年05月31日的租金为19440元，而下一季的租金为2020年06月01日至2020年09月30日止，尚未到期限。因此，就本案而言，田某还应支付给华联超市的租金金额为19440元。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”华联超市诉请金额为31104元，应收取诉讼费289元，本院支持金额19440元，该笔请求金额应收取143元，该笔费用应当由田某负担，华联超市自行负担146元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定，判决：一、田某于本判决生效之日起十日内支付华联超市房屋租金19440元（如华联超市拒绝接收上述房屋租金，田某可直接打入其公司账号予以提存，即视为支付）。二、驳回华联超市其他诉讼请求。案件受理费减半收取289元，由华联超市负担146元，田某田某负担143元。二审查明的案件事实与一审查明的一致。另查明，被上诉人田某已经于2019年8月缴清了全部欠付租金，并支付了2020年9月至11月30日的租金。本案争议的焦点为：华联超市要求解除租赁合同的理由是否成立。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，承租人田某租赁华联超市的商铺经营餐饮业，对房屋进行了装修。按照双方当事人签订的租赁合同，租赁期限为60个月，租金按照每季度支付。在2020年2月至3月期间，因受全国新冠疫情影响，田某的商铺无法正常营业，未按时缴纳该季度的租金。田某称其向华联超市的管理人员张娟提出缓交租金并征得了同意，华联超市则辩称原管理人员张娟当时已经离职，否认同意缓交。经查，田某虽然欠缴华联超市的租金，但从3月25日之后，田某依然在该铺面经营餐饮，华联超市并未干涉，华联超市也没有向其发出催收租金的书面通知。华联超市于2020年7月5日向一审法院起诉要求解除合同，7月9日田某收到法院应诉通知以后，便向华联超市的店长缴纳租金。这些事实表明，田某缓交租金，是基于对华联超市同意其缓交租金的认识导致的，本身并没有恶意违约。加之，2020年2月至4月期间，因受全国范围内新冠疫情的影响，田某经营的商铺确实无法正常营业，缓交租金情有可原。按照双方签订的租赁合同，承租人的主要合同义务就是缴纳租金，现承租人田某已经缴清了欠缴租金，华联超市应当遵循诚实信用继续履行合同，维护市场交易的稳定性，不得以承租人的一般过失为由，要求解除合同。一审判决并无不当，应当予以维持。综上所述，华联超市的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由上诉人贵州省华联玛客超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 柳文辉审判员 倪庆飚二〇二〇年十一月十一日法官助理龙宏伟书记员雷芳