福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初166号 原告（反诉被告）：詹威，男，汉族，1987年9月26日出生，住武夷山市。 委托诉讼代理人：傅船兰（系詹威妻子），住武夷山市。 委托诉讼代理人：邱芝杰，福建弘袍律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡文华，男，汉族，1964年11月12日出生，住武夷山市度假区。 被告（反诉原告）：陈家兰，女，汉族，1970年3月25日出生，住武夷山市度假区。 蔡文华、陈家兰委托诉讼代理人：詹玲，福建州驰律师事务所律师。 原告（反诉被告）詹威与被告（反诉原告）蔡文华、陈家兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。詹威及其委托诉讼代理人傅船兰、邱芝杰，蔡文华、陈家兰及其委托诉讼代理人詹玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹威向本院提出诉讼请求：1.判令解除詹威与蔡文华、陈家兰于2017年9月25日签订的房屋买卖协议书；2.判令蔡文华、陈家兰立即赔偿詹威利息损失10万元；3.判令蔡文华、陈家兰赔偿詹威房屋装修费6万元；4.判令詹威赔偿该房屋的市场交易行情差价4万元；5.判令蔡文华和陈家兰赔偿詹威因对涉案房产市场价格评估予以鉴定支付的评估费用4200元。事实与理由：蔡文华、陈家兰系夫妻关系。2014年，双方达成购买武夷山市的协议，约定房屋交易总价为66万元。后原告先后支付购房款35万元，被告出具收条。被告收到购房款后，却一直不予办理相关房屋产权过户手续。2017年原、被告就此签订协议，约定同年9月3日之前被告将前述房屋过户给原告，如未办理过户手续，则将购房款35万元退还原告，同时赔偿原告房屋装修费6万元。协议约定时间到期后，二被告再次违约。2017年9月25日，原、被告再次签订《房屋买卖协议书》，该协议书约定被告退还原告购房款35万元，并于2018年元月31日前将前述房产解押给原告办理过户；若未解押或者反悔，被告则须赔偿原告利息损失10万元及房屋装修费与相应的房屋市场交易行情差价。前述协议书签订后，二被告仅退还原告购房款35万元，但至今未将房屋过户给原告，而对原告的利息损失与房屋装修费等均未赔偿，故而诉至法院。另，本案诉讼中，詹威申请对涉案房产市场价格进行评估，并支付评估费4200元，该费用应由蔡文华、陈家兰承担。 蔡文华、陈家兰辩称：1.房屋买卖合同已经实际解除，因为情势变更，蔡文华、陈家兰已将购房款35万元退还给了詹威，实际上也是不再履行合同的一种表现，即双方当时实际上已经解除合同；2.双方在合同上约定期限，只是简单的类似预约的行为，并不是实际上的合同行为，原告也明知房屋已经被抵押查封，基于这一情况，才做出类似预约性的条件；3.蔡文华、陈家兰未能办理房屋过户手续，并不是主观上不予办理，是客观上银行突然不予办理解押，所以一直无法办理过户手续，原告要求支付利息损失10万元，装修费6万元，市场行情差价4万元，都是依据合同第三条的约定，但第三条的约定有一个前置条件，就是必须蔡文华、陈家兰在房屋解押后后悔不转让给原告，但根本不是蔡文华、陈家兰后悔不予转让，而是实际上不能解压。综上，詹威的诉请没有相应依据。 蔡文华、陈家兰向本院提出反诉请求：1.判决詹威支付房屋占用费150000元（按每月2500元计算），从2015年1月20日起暂计至2020年1月19日，其后占用费顺延至被反诉人搬出房屋之日止）；2.判令詹威承担本案的评估费用7760元；3.判令詹威在判决生效后腾空并退出房屋返还给蔡文华、陈家兰。事实和理由：2014年底，蔡文华、陈家兰与詹威达成武夷山市房屋买卖事宜，2015年1月，詹威入住涉案房屋，后因银行不予办理解押房屋事宜，蔡文华、陈家兰于2017年9月25日将收取的购房预付款返还给詹威，詹威出具收条一份。涉案房屋有132平方米，且当时已完全装修好，詹威从2015年1月至今便一直居住在该房屋，期间也从未支付过任何房屋占用费，因此应按每月2500元支付占用费。综上，蔡文华、陈家兰认为，詹威占用涉案房屋却不支付占用费的行为已侵犯其合法权益，故而提起反诉。另，本案诉讼中，蔡文华、陈家兰申请对房屋租金及2017年9月25日、2018年1月31日的价值进行司法鉴定，并支付评估费7760元，该费用应由詹威承担。 詹威辩称：1.双方是买卖房屋的关系，从未口头或书面达成所谓房屋占用费的协议；2.占用费不是租金，致使合同不能履行，詹威一直居住在涉案房屋的过错在于蔡文华、陈家兰，他们一开始隐瞒了重大事实，即银行抵押无法解押，由于蔡文华、陈家兰无力清偿贷款，致使房屋不能过户，因此其提出占用费、租金不合法；3.就算存在所谓租金，蔡文华、陈家兰提出以2015年房屋买卖合同成立时作为起算点也不合理，没有法律依据。综上，请求驳回蔡文华、陈家兰的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证。对当事人无异议的下列证据，本院对真实性及载明内容予以确认并在卷佐证：1.詹威提供的银行转账记录、收条、协议、房屋买卖协议书、鉴定费发票；2.蔡文华、陈家兰提供的案涉房屋土地证、房产证、鉴定费发票、收条（詹威收回35万元）；3.鉴定机构出具的鉴定报告三份、函件两份。对蔡文华、陈家兰提供的房屋抵押估价报告，待证对象为案涉房屋已装修，詹威对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，评估的时间是2014年，诉讼开始是2020年，无法证明房屋哪部分是装修的。本院认为，诉讼中詹威亦确认入住案涉房屋时已有装修，但其入住后也有进行装修，本院对这一事实予以确认。 结合上述本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对本案事实认定如下：蔡文华、陈家兰共有坐落于武夷山市华苑）1幢1-2层207的房屋（所有权证号：201007314；土地证号：武国用2010第**；建筑面积132.88平方米）。2014年，詹威与蔡文华、陈家兰磋商前述房屋买卖事宜，确定由詹威以66万元购置该房屋，詹威先后付款合计35万元。陈家兰于2015年1月20日出具收条一张，载明：兹收到购房预付款35万元整，所购房屋位于武夷山市，余款31万元待产权证从银行解押后一次性付清。付款后，詹威入住案涉房屋。后因蔡文华、陈家兰无法从银行解押案涉房屋，导致房屋无法过户，詹威与陈家兰于2017年7月4日签订协议一份（陈家兰为甲方，詹威为乙方），载明以下内容：就武夷山市五九北路65号西华苑207房屋买卖一事，经双方洽谈一致，定于2017年9月3日之前，甲方将房屋过户给乙方，如因时间关系或外界原因，甲方未将房屋过户给乙方，甲方于9月4日将退还乙方买房屋预付款35万元（利息按2%每月计算），房屋装修费6万元（不含家电）。2017年9月25日，以蔡文华、陈家兰为卖方（甲方），詹威为买方（乙方），签订房屋买卖协议书一份，主要载明以下内容：因甲方房产证未能及时办理过户手续，协商达成如下协议：一、甲方在签约之日将乙方所交的购房款35万元一次性退还给乙方；二、甲方必须于2018年元月31日前办理该房产解押给乙方办理过户手续（办理过户手续的所有费用由乙方承担）；三、甲方若对该房屋解押后后悔不想转让乙方，甲方必须赔偿乙方利息损失10万元及房屋装修费（按评估）与相应的房屋市场交易行情差价；四、乙方若到时反悔不想购买该房产，乙方必须于见到甲方房产证之日起一个月内无条件搬出该房屋（即不得向甲方索取利息及装修费用等）；五、此协议经甲乙双方签字即生法律效力。协议签订当日，蔡文华、陈家兰将35万元购房款退还詹威。本案诉讼过程中，詹威申请对案涉房屋现在的市场交易价值及2015年装修价值进行鉴定，蔡文华、陈家兰申请对案涉房屋2015年至今的租金市场价格以及2017年9月25日、2018年1月31日的市场价格进行鉴定，本院依法委托福建衡益资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称“衡益公司”）对上述事项进行评估，衡益公司出具了评估报告：1.案涉房屋2020年3月23日价值时点的市场价值为1110300元。2.案涉房屋2015年以来的租金价值分别为：2015年1633元／月，2016年1682元／月，2017年1732元／月，2018年1784元／月，2019年1838元／月，2020年1893元／月。3.案涉房屋2018年1月31日价值时点的市场价值为890000元。衡益公司于2020年7月19日向本院出具函件，称估价对象在价值时点2017年9月25日及价值时点2018年1月31日，2个评估价值时点较接近，期间房地产市场价格较平稳，无大的涨幅，2个价值时点的评估价值相同。衡益公司于2020年8月13日向本院出具函件，称根据申请人提供的现有材料，无法获悉装修部分的具体工程量，达不到评估条件，无法完成评估。因申请上述鉴定，詹威向鉴定机构支付鉴定费4200元，蔡文华、陈家兰向鉴定机构支付鉴定费7760元。 另查明，2015年8月，武夷山市兴舒岩茶有限公司（陈家兰为法定代表人）向中国光大银行股份有限公司福州分行借款549万元，贷款用途为贷新还旧，并以包括案涉房屋在内的若干处房产作为抵押物，陈家兰、蔡文华作为保证人。因武夷山市兴舒岩茶有限公司到期未能偿还借款，中国光大银行股份有限公司福州分行提起诉讼，福州市鼓楼区法院于2017年1月19日制作（2016）闽0102民初7989号民事调解书，载明武夷山市兴舒岩茶有限公司应于2017年3月31日前偿还全部贷款利息，2017年5月1日至2017年10月31日期间偿还全部贷款本金，若未按协议约定足额偿还任何一期款项，中国光大银行股份有限公司福州分行有权申请强制执行，并对抵押物折价、变卖、拍卖，所得价款优先受偿。2017年6月1日，福州市鼓楼区法院对该金融借款纠纷案件立案执行。2018年8月17日，福建省高级人民法院以（2018）闽执协1208号裁定将该案移送屏南县法院执行。屏南法院于2019年1月17日立案执行，并于2019年11月7日作出（2019）闽0923执78号之二执行裁定，裁定拍卖、变卖包括案涉房屋在内的抵押物。截止法庭辩论终结，该案尚在执行中，抵押物尚未拍卖、变卖成功。 本院认为，詹威与蔡文华、陈家兰就案涉房屋的买卖达成协议，该协议不违反法律规定，系有效合同，双方均应依约履行。詹威按约向蔡文华、陈家兰支付了购房款35万元，蔡文华、陈家兰向詹威交付了房屋，但因蔡文华、陈家兰将案涉房屋作为抵押物向银行贷款，又因无法偿还贷款被诉至法院，并已申请强制执行，导致案涉房屋无法过户至詹威名下，詹威订立合同的目的无法实现，现詹威诉请解除双方于2017年9月25日签订的房屋买卖协议书，有事实及法律依据，予以支持。蔡文华、陈家兰认为35万元购房款已退还詹威，房屋买卖合同实际已经解除。本院认为，因案涉房屋无法解押，詹威与蔡文华、陈家兰进行了协商，并签订落款时间为2017年9月25日的房屋买卖协议书，该房屋买卖协议书全文均未出现“解除”一词，且在第二条约定蔡文华、陈家兰须在2018年元月31日前将房屋解押并过户给詹威，表明双方仍同意继续按原价款买卖房屋，故蔡文华、陈家兰认为房屋买卖合同已经解除，没有事实依据，对该辩解意见不予采纳。 关于詹威要求蔡文华、陈家兰赔偿利息损失10万元、装修费6万元、市场行情差价4万元的诉请，蔡文华、陈家兰认为詹威提出上述诉请依据的是2017年9月25日的房屋买卖协议书第三条，但第三条约定有一个前置条件，就是必须蔡文华、陈家兰在房屋解押后后悔不转让给詹威，但事实上不是蔡文华、陈家兰后悔不予转让，而是实际上不能解押。本院认为，虽然蔡文华、陈家兰没有房屋买卖协议书约定的解押后拒绝转让房屋的情形，但案涉房屋无法解押的过错在于蔡文华、陈家兰，因案涉房屋无法解押过户至詹威名下，确对詹威造成了损失，即便不存在房屋买卖协议书第三条约定的违约情形，蔡文华、陈家兰也因无法解押过户而违反了房屋买卖协议书第二条的约定（甲方必须于2018年元月31日前办理该房产解押给乙方办理过户手续），而詹威购房款被占用的利息、装修、房屋市场交易差价损失等，均属合理损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，詹威有权要求蔡文华、陈家兰向其赔偿上述损失。关于利息损失，陈家兰于2015年1月20日出具收条确认收到詹威购房款35万元，后在2017年9月25日才将35万元购房款退还詹威，现案涉房屋买卖协议书解除，詹威已无法取得该房屋，故蔡文华、陈家兰已对詹威造成资金被占用的损失。但詹威主张10万元利息损失的前提条件是蔡文华、陈家兰解押房屋后拒绝转让房屋给詹威，本案中不存在这一违约情形，本院酌定按年利率6%计算詹威资金被占用期间的利息损失，即从2015年1月20日至2017年9月25日（约32个月），按年利率6%计算利息损失约为56000元（35万×6%÷12个月×32个月），对詹威该项诉请超出部分不予支持。关于装修费损失6万元，虽然本案中鉴定机构根据现有材料无法对装修费作出鉴定，但詹威与陈家兰于2017年7月4日签订的协议书载明了“陈家兰在约定期限内未将房屋过户给詹威，应退还房屋装修费6万元”等内容，表明双方确认詹威入住时确有对案涉房屋新增部分装修，该协议实际上间接确认了新增装修费约为6万元，但考虑到詹威已实际入住使用房屋近6年的时间，新增的装修已产生较大程度的折旧，本院酌定詹威的装修损失为1万元，对其该部分诉请超出部分不予支持。关于詹威主张的市场行情差价损失4万元，因蔡文华、陈家兰无法将案涉房屋过户给詹威，而案涉房屋市场价值上涨，詹威主张市场行情差价损失有事实依据。经鉴定，2020年3月23日（本院委托鉴定时间）案涉房屋市场价值为1110300元，不论以双方最初达成购房合意的2015年1月作为比较时间点（约定价格66万元），还是以签订房屋买卖协议书的2017年9月25日作为比较时间点（评估价值89万元），詹威主张4万元市场行情差价损失均有事实及法律依据，对其该项诉请予以支持。 关于詹威要求蔡文华、陈家兰支付评估费4200元的诉请，本院认为，詹威申请对案涉房屋当前价格进行鉴定，并实际支付了4200元鉴定费，现詹威关于市场行情差价损失的诉请得到法院支持，故该4200元属蔡文华、陈家兰违约对詹威造成的损失，应由蔡文华、陈家兰承担。 关于蔡文华、陈家兰要求詹威在判决生效后腾退房屋，并按每月2500元支付房屋占用费的诉请（暂计至2020年1月19日占用费合计15万元）。虽然案涉房屋目前正由屏南法院强制执行，但截止法庭辩论终结尚未完成拍卖、变卖，仍然登记在蔡文华、陈家兰名下，故案涉房屋买卖协议书解除后，詹威应在判决生效之日起30日内将房屋腾空退还给蔡文华、陈家兰。詹威在支付购房款35万元后，蔡文华、陈家兰将房屋交付詹威使用，故在房屋买卖协议书被解除之前，对案涉房屋的占有属于有权占有，无须向蔡文华、陈家兰支付占用费。但案涉房屋买卖协议书解除后，詹威应在合理期限内腾空退出房屋，若未及时退出，超期则属无权占有，应支付房屋占用费。具体的占有费用标准应参照发生无权占有房屋情形时的房屋租金确定。因该费用标准目前尚不确定，若将来发生詹威逾期未腾退房屋的情形，权利人可另行主张该项费用。关于蔡文华、陈家兰要求詹威支付评估费7760元的诉请，因蔡文华、陈家兰申请鉴定的目的是要求詹威支付房屋占用费以及反驳詹威要求赔偿差价损失的诉讼主张，而其主张房屋占用费的诉请未得到支持，反驳差价损失的辩解意见也未得到采纳，故其要求詹威支付评估费7760元的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、詹威与蔡文华、陈家兰于2017年9月25日签订的《房屋买卖协议书》于本判决生效之日解除； 二、蔡文华、陈家兰应于本判决生效之日起十日内向詹威赔偿利息损失56000元，装修费损失10000元，市场行情差价损失40000元，评估费损失4200元，合计110200元； 三、詹威应于本判决生效之日起三十日内将坐落于武夷山市华苑）1幢1-2层207的房屋腾空返还蔡文华、陈家兰； 四、驳回詹威的其他诉讼请求； 五、驳回蔡文华、陈家兰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4363元，由詹威负担2008元，蔡文华、陈家兰负担2355元；反诉受理费1728元（已减半收取），由蔡文华、陈家兰负担；上述费用应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  余崇斌 人民陪审员  李振华 人民陪审员  王树爱 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  黄 慧 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。