宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初2087号原告：中国银行股份有限公司石嘴山市分行，住所地石嘴山市大武口区朝阳东街**。负责人：郄伟，中国银行股份有限公司石嘴山市分行行长。委托诉讼代理人：李彦峰，宁夏辅德律师事务所律师。被告：孙长林，男，1967年10月21日出生，汉族，个体，住银川市西夏区。委托诉讼代理人：胡开云，宁夏银杜律师事务所律师。被告：宁夏沙湖房地产开发有限公司，住所地位于平罗县沙湖水镇**。法定代表人：金尧龙，宁夏沙湖房地产开发有限公司董事长。原告中国银行股份有限公司石嘴山市分行（以下简称中国银行石嘴山市分行）与被告孙长林、宁夏沙湖房地产开发有限公司（以下简称沙湖房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告中国银行石嘴山市分行的委托诉讼代理人李彦峰、被告孙长林的委托诉讼代理人胡开云均到庭参加了诉讼。被告沙湖房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国银行石嘴山市分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除中国银行石嘴山市分行与孙长林签订的《个人商业用房贷款合同》，判令孙长林偿还中国银行石嘴山市分行借款本金867982.3元，利息9155.54元、罚息168元(利息、罚息暂计算至2020年7月20日)以上暂计877305.84元，以后利息、罚息按合同约定利率连续计算至实际清偿之日止(以原告的银行系统显示为准）；2.依法判令孙长林向中国银行石嘴山市分行支付本案律师费4000元上述暂计:881305.84元3.依法判令宁夏沙湖房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令中国银行石嘴山市分行对孙长林提供的位于平罗县沙湖水镇XX幢XXX、XXX号房屋的变卖、拍卖价款享有优先受偿权；5.判令中国银行石嘴山市分行对宁夏沙湖房地产开发有限公司在中国银行石嘴山市分行处开立的账号为:1060********保证金账户内881305.84元享有优先受偿权；6.本案诉讼费、公告费、保全费及原告为实现上述债权所支出的费用由三被告承担。事实及理由：2014年6月18日，孙长林与沙湖房地产公司签订了一份《个人贷款保证金质押合同》，约定沙湖房地产公司在中国银行石嘴山市分行开立保证金专用账户，并以该保证金账户内的全部资金作为质押，为孙长林与中国银行石嘴山市分行之间的贷款提供质押担保，当孙长林逾期还款时，中国银行石嘴山市分行有权行使质权，将保证金账户内的资金进行划扣用于偿还孙长林所负担欠款。同时，合同还对保证金的交付、占用、保证金的返还、违约事件及处理等内容进行了约定。2015年10月14日，孙长林、沙湖房地产公司与中国银行石嘴山市分行签订了一份《个人商业用房贷款合同》，约定孙长林向中国银行石嘴山市分行借款本金140万元，以用于购买坐落于平罗县沙湖水镇XX幢XXX、XXX号房屋，借款期限为120个月，借款利率为浮动利率，还款方式为按月等额本息，如孙长林未按期归还贷款本息，中国银行石嘴山市分行有权解除合同或宣告本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并要求其承担因违约给中国银行石嘴山市分行造成的损失，包括因实现债权而产生的代理费等损失。同时，合同还约定孙长林以其购买的位于平罗县沙湖水镇XXX幢XXX、XXX号房屋为合同项下全部债务提供抵押担保，沙湖房地产公司自愿为孙长林的上述债务提供全程连带责任保证担保。上述合同签订后，中国银行石嘴山市分行按照合同约定向孙长林发放贷款140万元。但孙长林未依约偿付借款本息。截止2020年7月20日，孙长林欠付中国银行石嘴山市分行借款本金867982.3元、利息9155.54元、罚息168元未付。现中国银行石嘴山市分行为维护其合法权益，将纠纷诉讼至本院，望判如所请。孙长林辩称，1.本案中涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，商品房买卖合同是在先合同，贷款担保合同是次要的附后合同，两个合同之间存在紧密的关联性，应将商品房买卖及贷款担保合并审理，因此被告当庭提出反诉，要求对商品房买卖合同进行解除，判令沙湖房地产归还银行贷款，以及被告孙长利之前向银行支付的借款，请法庭予以准许；2.本案中因涉案抵押的房屋尚未建成，并且被告并没有实际取得商品房的所有权，商品房也没有交付，被告和沙湖房地产的商品房买卖合同有可能存在解除，导致本案中抵押房产根本无法实现优先受偿权及抵押权，随后被告将另行起诉；3.按照相应司法解释规定，贷款人解除合同，必须符合解除合同的条件，双方在合同中对解除合同条件约定不明，并且按照规定解除合同，未归还金额。未归还金额只有达到借款金额的三分之一以上，贷款人才有权解除合同，被告在新冠疫情期间因特殊原因未能按期归还贷款，但其未归还贷款未能达到贷款金额的三分之一，不符合解除合同的条件，因此原告要求解除合同的诉求不符合法律规定，应当依法予以驳回；4.对于本案律师代理费用根据法律规定，担保权诉讼案件中只有保证担保案件对因实现债权所产生的律师代理费才能提起诉讼，本案中是存在物权抵押担保，并不是保证担保，原告要求承担律师代理费用没有法律依据；5.原告诉请中对抵押权优先受偿问题，按照民事诉讼法相关规定，应当根据特别程序审理，而不是以一般民事诉讼程序进行审理，因此，对于原告的第四项、第五项诉讼请求应当另行处理；6.本案的被告未能按期归还贷款，是由于意外原因，新冠疫情的爆发，根据合同法情势变更原则，由于意外事件导致合同的履行无法进行，应当根据公平原则对合同的履行进行变更，由于新冠疫情没有及时还款，现新冠疫情尚未结束，原被告之间应当按照公平原则对还款期限及还款金额进行变更，便于对合同进行变更后履行，促进社会的稳定，加之政府在新冠疫情期间出台相关规定，对疫情期间所有贷款均实行了宽展期，而原告在发生意外事件时并没有给被告合理的宽展期，直接提起诉讼，不符合相关的法规规定，也不符合合同法规定的情势变更原则，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。沙湖房地产公司未作答辩，亦未向法庭提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。中国银行石嘴山市分行提交的证据一身份证、户口簿、婚姻登记记录，孙长林无异议，本院予以确认；其提交的证据二借款申请表、个人商业用房贷款合同、借款借据、贷款放款回单，孙长林对个人商业用房贷款合同的附件一、二、贷款放款回单有异议，因个人商业用房贷款合同已经对附件一、二的性质、效力、违约责任等均进行了明确说明和约定，且明确说明附件一、二无需另行签字，贷款回单系按照孙长林签字确认将款项打至沙湖房地产公司的意见将款项汇至沙湖房地产公司账户内，故孙长林的质证意见不符合双方合同的约定，本院对中国银行石嘴山市分行的该组证据及证明目的均予以确认。因案涉房产系期房并未办理登记备案手续，也未办理正式的抵押登记，对中国银行石嘴山市分行提交的证据三抵押承诺书、房屋产权按揭贷款鉴证书的证明目的不予确认。中国银行石嘴山市分行提交的证据四个人贷款保证金质押合同、中国银行特种转账支票传票和证据五账户长查询、逾期未还款查询与本案待证事实具有关联性，能够达到其证明目的，本院予以确认。中国银行石嘴山市分行提交的证据六《委托代理合同》和《增值税专用发票》，因不是仅仅针对本案的代理和收费，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：1.2015年10月14日，孙长林、沙湖房地产公司与中国银行石嘴山市分行签订了一份《个人商业用房贷款合同》，约定由中国银行石嘴山市分行向孙长林出借本金140万元，以用于孙长林购买坐落于平罗县沙湖水镇XXX幢XXX、XXX号房屋，借款期限为120个月，借款利率为浮动利率，还款方式为按月等额本息，如孙长林未按期归还贷款本息，中国银行石嘴山市分行有权解除合同或宣告本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并要求其承担因违约给中国银行石嘴山市分行造成的损失，包括因实现债权而产生的代理费等损失。2.同时，合同还约定孙长林以其购买的位于平罗县沙湖水镇XXX幢XXX、XXX号房屋为合同项下全部债务提供抵押担保，沙湖房地产公司自愿为孙长林的上述债务提供全程连带责任保证担保，合同还就其他条款等内容进行了约定。3.另外，2014年6月18日孙长林与沙湖房地产公司签订了一份《个人贷款保证金质押合同》，约定沙湖房地产公司在中国银行石嘴山市分行开立保证金专用账户，为孙长林与中国银行石嘴山市分行之间的贷款提供质押担保事宜。4.2015年10月15日，中国银行石嘴山市分行扣划沙湖房地产公司280000元，作为孙长林个人一手房商业贷款20%保证金。5.庭审还查明，孙长林自2017年1月15日还款2.81元之后再无交易记录，中国银行石嘴山市分行自2017年孙长林逾期还款后按月从保证金账户扣划孙长林应还款项，扣至2020年5月15日。6.2020年5月13日，中国银行石嘴山市分行曾向本院起诉二被告，要求解除合同、偿还拖欠的借款本息等，因新冠肺炎疫情防控的影响，本院判决驳回了中国银行石嘴山市分行的诉讼请求。7.自2020年6月至10月，孙长林再次逾期还款5期，截止2020年7月20日，孙长林欠付中国银行石嘴山市分行借款本金867982.3元、利息9155.54元、罚息168元。本院认为，孙长林、沙湖房地产公司与中国银行石嘴山市分行签订的《个人商业用房贷款合同》，沙湖房地产公司与中国银行石嘴山市分行签订的《个人贷款保证金质押合同》，是各自意愿的体现，意思表示真实，不存在违反法律、行政法规强制性规定的内容，成立并已生效，对合同当事人均具有约束力。孙长林自2020年5月至今已逾期还款五期，中国银行石嘴山市分行以孙长林未偿付到期借款本息，主张解除三方签订的《个人商业用房贷款合同》符合双方合同约定，对其诉求的要求孙长林偿还借款本金867982.3元、截止2020年7月20日的利息9155.54元、罚息168元，以上共计877305.84元，有事实和法律依据，本院予以支持；2020年7月20日之后的利息按照借款本金867982.3元罚息年利率8.70315%予以计算至本判决确定的给付之日；沙湖房地产公司自愿为孙长林的上述借款本息及费用等提供连带责任保证，应对上述本息承担连带清偿责任。沙湖房地产公司授权中国银行石嘴山市分行从其开立的账户（账号为1060********）直接将保证金划入其在中国银行石嘴山市分行开立的保证金账户（账号为1060********）作为债权的担保，孙长林不履行上述债务时，中国银行石嘴山市分行有权以该保证金账户内的金额优先受偿。中国银行石嘴山市分行与孙长林约定，孙长林应承担因违约给中国银行石嘴山市分行造成的损失，包括因实现债权而产生的代理费等损失，因中国银行石嘴山市分行未提供充分的证据证实本案代理费用的发生金额，故对该项诉讼请求本院不予支持。涉案担保的房产平罗县沙湖水镇XXX幢XXX、XXX号房屋未办理正式的抵押登记，中国银行石嘴山市分行不享有对上述房产拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。沙湖房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有相应质证权、辩论权等诉讼权利的放弃，应承担对其可能不利的相应法律后果。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙长林于本判决生效后十五日内向原告中国银行股份有限公司石嘴山市分行支付借款本金867982.3元、截止2020年7月20日的利息9155.54元、罚息168元，以上共计877305.84元；2020年7月20日至本判决确定的给付之日的利息按照借款本金867982.3元、罚息年利率8.70315%予以计算；二、被告宁夏沙湖房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、如被告孙长林不能偿还上述款项，原告中国银行股份有限公司石嘴山市分行有权对被告宁夏沙湖房地产开发有限公司在中国银行股份有限公司石嘴山市分行处开立的账号为1060********保证金账户内的877305.84元享有优先受偿权；四、驳回原告中国银行股份有限公司石嘴山市分行其他全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12614元，减半收取计6307元，由孙长林、宁夏沙湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 姜绍燕 二〇二〇年十一月二日书记员 仇娟宁附本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第六十三条本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。