江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2703号上诉人（原审被告）：扬州捷胜达专用车配件有限公司，住所地在扬州市荷花池**。法定代表人：李万华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱斌，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省粮油食品进出口（集团）公司扬州冷冻厂，住，住所地在扬州市运河北路**/div>法定代表人：纪广辉，该厂厂长。委托诉讼代理人：方佳梅，该公司法务。上诉人扬州捷胜达专用车配件有限公司（以下简称捷胜达公司）因与被上诉人江苏省粮油食品进出口（集团）公司扬州冷冻厂（以下简称扬州冷冻厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初6083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。捷胜达公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“扬州冷冻厂于2016年3月28日登报发出通知，时至今日，扬州冷冻厂要求捷胜达公司腾让并返还租赁物并无不当”系认定错误，扬州冷冻厂在本起纠纷中存在过错。1、该案的起因是由于租赁场地面临征收，该征收发生在租赁期间，扬州冷冻厂为了拆迁利益的最大化，规避捷胜达公司依法享有的一次性货币补偿及停产停业损失补偿，编造理由发送不续租通知，事实上，场地内所有承租人无一人搬离。2、正因为该案是因征收引起的纠纷，扬州冷冻厂并非基于收回场地再行出租或是交付广陵区政府用于环境综合整治项目，扬州冷冻厂除2015年10月28日向我公司发送不续租通知、2016年3月28日登报通知不再续租外，自2015年底至2019年上半年长达三、四年期间，既未向我公司主张占有使用费，也没有走诉讼程序要求我公司搬离，而且，在该期间内，扬州冷冻厂对租赁场地断水断电，导致我公司未能正常经营。3、发生征收情况后，我公司一直在与扬州冷冻厂交涉，请求其协助我公司取得相关权益，并主动要求交纳租金，但扬州冷冻厂对补偿期望太高，没有与政府达成一致，造成目前数十家企业仍未搬离，扬州冷冻厂客观上存在过错，即便我公司应当交纳房屋占有使用费，也应按对方过错分摊；且，占有使用费主要是补偿出租房因承租人未按约定交还租赁物而产生的租金损失，从本案来看，租赁合同期内已经发生拆迁事宜，即便将租赁物交还给扬州冷冻厂，其也不可能产生新的租赁利益。二、一审法院认为“关于捷胜达公司在地产上砌建的房屋，因捷胜达公司未能提供砌建的合法手续，捷胜达公司应当拆除该房屋”亦属错误。1、2012年，捷胜达公司征得扬州冷冻厂口头同意，才在案涉地产上扩建了职工宿舍，两层合计400多平方米，扬州冷冻厂对于扩建事实没有否认。2、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款：未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分摊。3、一审法院认定扩建的职工宿舍没有合法手续、应当拆除，超出了扬州冷冻厂的诉讼请求，违背了民事裁判不告不理的原则。三、诉讼中，因案涉现场新出现动工拆迁情况，现场指挥部挂牌“运河南北路沿线（土储地块）攻坚扫尾指挥部、扬州市国土资源局广陵分局曲江中心国土资源所”，由此可见，案涉土地可能存在国土资源局收储行为，结合2015年前就已经公告拆迁补偿方案的事实，扬州冷冻厂不能以自己的名义出租，更无权收取占用使用费。另，捷胜达公司在一审中曾提出反诉，一审法院认为拆迁合同还未订立、拆迁利益还未产生，故未采纳反诉请求，现在结合相关部门实际入驻现场着手拆迁的情况来看，拆迁利益应该已经产生，我公司应当享有包含机器设备搬迁、调试、腾仓等法定补偿及扩建职工宿舍的资产重置加折旧补偿。扬州冷冻厂辩称，一、扬州冷冻厂在本案纠纷中一直秉持友好协商的态度，履行了应尽义务，未损害对方的利益。1、一审判决书认为“租赁协议期限届满后，双方间形成不定期租赁合同关系”系认定错误，案涉租赁协议到期后，扬州冷冻厂于2015年10月28日向捷胜达公司送达了《不续约通知》，双方自2015年10月20日起即不存在租赁关系。2、扬州冷冻厂针对捷胜达公司侵权行为采取的处理措施并无不当。因捷胜达公司拒不返还租赁物，且长期存放、使用油漆等危险物，私自拉电进行生产，给厂区管理带来了严重安全隐患；关于停水停电的事实，扬州冷冻厂不存在过错，因双方的租赁关系已经结束，扬州冷冻厂没有提供水电的义务，且，案涉租赁场所的电源线路多年未更新维护，不符合安全生产要求，扬州冷冻厂出于安全考虑关停水电并无不当。3、“扬州市广陵区政府对运河北路东侧地块环境综合整治而进行国有土地上房屋征收”与本案不具有关联性。该房屋征收系政府行为，自政府发布公告后就无下文，在本案审理期间，扬州冷冻厂仍未取得征收补偿。综上，捷胜达公司认为扬州冷冻厂在本案中存在过错的理由不能成立。二、一审判决关于捷胜达公司在租赁土地上违章建筑的事实认定正确。1、扬州冷冻厂未明确同意捷胜达公司在租赁地产上建房；2、双方在地产租赁协议中明确约定，如在租赁土地上新建房屋，所造成的一切经济损失由捷胜达公司承担。3、扬州冷冻厂的诉讼请求中包含“拆除违章建筑”，一审判决未超出诉讼请求。三、捷胜达公司违反民事主体应遵守的诚信原则。租赁协议到期后，扬州冷冻厂明确表示不予续租，捷胜达公司不予理会，甚至未经允许自行购置发电用水设备并长期存放危险物进行不规范经营，造成极大的安全生产隐患，枉顾厂区财产及员工人身安全，其行为严重违背诚信。综上，请求驳回上诉、维持原判。扬州冷冻厂向一审法院提出诉讼请求：1、判令捷胜达公司立即停止侵权，腾退并返还租赁房屋及土地给扬州冷冻厂；2、要求捷胜达公司向扬州冷冻厂支付房屋占用使用费，按70000元每年，利息2.75%每年。土地占用使用费，按8000元每年，利息2.75%每年，自2015年10月19日起计算至返还之日止；3、判令捷胜达公司承担诉讼费用和其他合理费用。一审法院认定事实：扬州冷冻厂原名称为外贸扬州冷冻加工厂，捷胜达公司原名称为扬州捷康电子有限公司。双方于2014年10月20日签订了最后一期的《房屋租赁协议书》及《地产租赁协议书》，《房屋租赁协议书》约定：扬州冷冻厂将其位于江苏省扬州市运河北路50号内第6幢第8幢西半幢共五跨部分房屋建筑面积约为1259平方米左右出租给捷胜达公司使用，（其中主厂房为1069平方米、附属房为190平方米，其他本合同期内暂不收租金的空地89.92平方米，简棚34.03平方米、空地162.88平方米），租用范围见第6幢第8幢平面图，租赁期为1年，自2014年10月20日起至2015年10月19日止，承租期满后，双方如需续租，提前一个月另订新的承租协议。租金为70000元/年。合同期内如遇拆迁，原有主体建筑及附属物赔偿费所得归扬州冷冻厂，其它捷胜达公司应享受的待遇，由当地政府和搬拆迁公司按当年本市搬拆迁规定核准处理。双方并对其他事项作了约定。《地产租赁协议书》约定：扬州冷冻厂将其位于江苏省扬州市运河北路50号内第6幢西花房南空地，土地面积约为220平方米左右出租给捷胜达公司使用，租用范围见第6幢西花房南空地平面图，租赁期为1年，自2014年10月20日起至2015年10月19日止，承租期满后，双方如需续租，提前一个月另订新的承租协议。租金为8000元/年。合同期内如遇拆迁，地产，地产的一切赔偿费所得归扬州冷冻厂捷胜达公司应享受的待遇，由当地政府按当年本市搬拆迁规定核准处理。双方并对其他事项作了约定。合同履行期间，捷胜达公司按约交纳租金至2015年10月19日。合同期限届满后，双方未续签协议，捷胜达公司仍继续租赁使用租赁物。2016年3月28日，扬州冷冻厂曾登报通知捷胜达公司，表示合同到期后不再续约，要求捷胜达公司在通知发出之日起30日内搬出租赁场所并恢复原状。另查：租赁期内，捷胜达公司在《地产租赁协议书》约定的运河北路50号内第6幢西花房南空地上砌建职工宿舍，两层楼房，未领取合法准建手续。另查：2015年10月19日，扬州市广陵区人民政府发布《房屋征收项目征收补偿方案公告》，上述涉案房屋、土地所处地块将实施拆迁。审理中，捷胜达公司陈述目前拆迁利益尚未形成。一审法院认为：扬州冷冻厂与捷胜达公司签订的《房屋租赁协议书》及《地产租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。上述租赁协议期限届满后，双方间形成不定期租赁合同关系，扬州冷冻厂可以随时解除合同，扬州冷冻厂于2016年3月28日登报发出通知，时至今日，扬州冷冻厂要求捷胜达公司腾让并返还租赁物并无不当，一审法院予以支持。捷胜达公司一直占有上述租赁物，应依法按原租金标准向扬州冷冻厂支付2015年10月19日之后的占有使用费。扬州冷冻厂要求捷胜达公司支付房屋占有使用费的利息无合法依据，一审法院不予支持。关于捷胜达公司在地产上砌建的房屋，因捷胜达公司未能提供砌建的合法手续，捷胜达公司应当拆除该房屋。至于捷胜达公司提出系扬州冷冻厂同意或默许，扬州冷冻厂应分担该房屋扩建造价费用的主张系另一法律关系，捷胜达公司另行主张。审理中，捷胜达公司陈述目前拆迁利益尚未形成，其主张拆迁利益无合法依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、捷胜达公司于判决生效后十五日内迁让出其承租的位于江苏省扬州市运河北路50号内第6幢第8幢西半幢共五跨部分房屋（建筑面积约为1259平方米）并返还扬州冷冻厂执管；二、捷胜达公司于判决生效后十五日内迁让出其承租的位于江苏省扬州市运河北路50号内第6幢西花房南空地（土地面积约为220平方米）并返还扬州冷冻厂执管；三、捷胜达公司于判决生效后十五日内按年租金70000元的标准向扬州冷冻厂支付上述房屋自2015年10月20日起至实际返还之日止的占有使用费；四、捷胜达公司于判决生效后十五日内按年租金8000元的标准向扬州冷冻厂支付上述地产自2015年10月20日起至实际返还之日止的占有使用费；五、驳回扬州冷冻厂的其他诉讼请求。案件受理费6186元，由捷胜达公司负担。本院二审期间，上诉人捷胜达公司向本院递交了其拍摄的扬广府发2016第13号《扬州市广陵区政府运河北路东侧地块环境综合整治项目国有土地上房屋征收决定》照片复印件一份，决定书中载明“本项目房屋征收补偿方案已于2015年4月9日公开征询意见”，与上诉人捷胜达公司在一审中提供的案涉地块房屋征收项目征收方案公告相印证，拟证明本案纠纷系因土地征收拆迁引起，捷胜达公司作为承租人依法应当享有赔偿。本院组织双方当事人进行了举证、质证，被上诉人扬州冷冻厂对证据真实性没有异议，但认为该决定张贴仅一下午就被撤回，且与本案不具有关联性。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。二审中，扬州冷冻厂对于其对租赁场所实施断电断水的行为予以认可，并陈述：1、案涉地块附近类似的承租人有七家，租赁合同都是差不多时间到期，省公司交代，出于安全考虑，合同不续签，不收他们房租让他们尽快搬走；2、自2016年登报通知不再续租到本案诉讼前，未和捷胜达公司谈过占有使用费。本案的争议焦点为：1、扬州冷冻厂是否有权提起本案诉讼。2、被上诉人在上诉人继续占有使用案涉房屋及土地期间是否存在过错，一审判决按双方合同约定的标准给付占有使用费是否恰当。3、上诉人对其在案涉地产上砌建的房屋是否应当予以拆除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，扬州冷冻厂与捷胜达公司签订的《房屋租赁协议书》、《地产租赁协议书》约定的租赁期限均于2015年10月19日届满，捷胜达公司亦自认扬州冷冻厂于2015年10月28日向其发送不续租通知，故扬州冷冻厂有权主张捷胜达公司腾退、返还租赁物并支付占有使用费。关于占有使用费的标准问题。因扬州冷冻厂自认其对案涉租赁场所实施了断电断水等行为，且租赁物存在不适合继续出租的安全隐患，其主张捷胜达公司按原租金标准支付占有使用费有失公平。另，扬州冷冻厂明确不予续租的原因是“省公司交代，出于安全考虑，合同不续签，不收他们房租让他们尽快搬走”，即捷胜达公司对租赁物的占有使用客观上未造成扬州冷冻厂的租金损失。故，本院酌定对于2015年10月20日起的占有使用费，由捷胜达公司按照合同约定的租金标准的一半给付。至于捷胜达公司上诉提及的拆迁补偿等问题，因与本案系不同的法律关系，且拆迁利益截至目前尚未确定，本院不予理涉。综上所述，捷胜达公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初6083号民事判决第一、二项；二、撤销扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初6083号民事判决第三、四、五项；三、扬州捷胜达专用车配件有限公司于本判决生效后十五日内按年租金35000元的标准向江苏省粮油食品进出口（集团）公司扬州冷冻厂支付案涉房屋自2015年10月20日起至实际返还之日止的占有使用费；四、扬州捷胜达专用车配件有限公司于本判决生效后十五日内按年租金4000元的标准向江苏省粮油食品进出口（集团）公司扬州冷冻厂支付案涉地产自2015年10月20日起至实际返还之日止的占有使用费；五、驳回江苏省粮油食品进出口（集团）公司扬州冷冻厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6186元，由捷胜达公司负担；二审案件受理费6186元，由捷胜达公司负担3186元、由扬州冷冻厂负担3000元（诉讼费由双方当事人在应付款中自行扣减，本院不另行退还）。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年十一月二十四日书记员  孙皎皎