江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初4434号 原告：黄海文，男，1981年12月7日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：宋辉，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：杨毅，男，1964年9月26日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：贺介玉，江苏致祥律师事务所律师。 第三人：宋云祥，男，1979年7月21日出生，汉族，住南京市。 原告黄海文与被告杨毅、第三人宋云祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日受理，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄海文及委托诉讼代理人宋辉，被告杨毅及委托诉讼代理人贺介玉、第三人宋云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄海文向本院提出诉讼请求：判令解除黄海文与杨毅于2020年4月11日签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》；判令杨毅向黄海文双倍返还定金40万元；判令杨毅承担黄海文律师费损失1.5万元。事实与理由：2020年4月11日，被告与原告签订《房地产买卖中介合同〉〉（以下简称《买卖合同》）,《买卖合同》约定：原告购买被告所有的位于南京市；房屋价格为364万元；2020年5月18日前办理贷款手续；购房定金20万元等。当日，原告将定金20万元支付给被告。上述合同签订及定金支付后，被告多次拒绝配合原告办理贷款手续，并要求提高房价。2020年4月17日，被告至贷款银行拒绝签字；5月10日提出提高房价。原告及第三人虽多次与被告磋商，均遭到被告的拒绝。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告杨毅辩称，原告的起诉状完全是歪曲事实。2020年4月11日，原告黄海文与被告、南京鑫选房地产经纪有限公司（简称鑫选公司）签订房地产买卖中介合同，但是鑫选公司并未在该合同上盖章。为保护自身合法权益，被告要求中介经理出示身份证、工作证等，但遭到拒绝。2020年4月17日，原告要求被告协助办理购房贷款，但被告认为原告违反了正常交易流程，要求签订正式的存量房买卖合同（网签）后再办理银行贷款。被告从未就网签合同进行过协商，更未在网签合同上签字。被告在网站上查到了伪造的网签合同，被告怀疑中介和原告有恶意，合伙欺骗被告，涉嫌诈骗。被告到华侨路中介管理部门查询，第三人宋云祥在2020年4月11日还没有中介资质，也没有资格代理鑫选公司签订合同。原被告之间的记录中，被告从未要求提高房价。网站上发布的虚假信息是未征得被告同意，可能是伪造的价格，与被告无关。被告卖房是真实意思表示，签订涉案合同后从未要求提高房价，只是要求原告、鑫选公司签订正常的房屋买卖合同，办理正常的交易手续，这是被告正当的要求。鑫选公司在涉案合同中未盖章，合同部分有效。 第三人宋云祥辩称，对被告称其没有资质有异议。原告的请求是合理的，被告的辩称偏离事实。 经审理查明：2020年4月11日，杨毅（出售方，甲方）、黄海文（买受方，乙方）与南京鑫选房地产经纪有限公司（中介方，丙方）签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，载明，杨毅名下坐落于鼓楼区南冬瓜市，成交价为甲方净得价，交易税价由乙方承担……（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的。（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、约定违约金肆拾万元……杨毅在甲方处落款签字，黄海文在乙方处落款签字，宋云祥在丙方处落款签字（职业经纪人资格证书号9106）。补充协议载明，一、甲方承诺该房屋产权清晰无任何纠纷，该房屋产权人和产权共有人及其隐形共有人均同意并认可此价格出售房屋，同时符合国家交易政策法规及相关规定。二、该房屋付款方式和付款期限为：1、乙方于2020年4月11日前支付甲方购房款定金人民币贰拾万元整，该定金最后冲抵房款；2、乙方于2020年6月18日前支付甲方首付款人民币壹佰肆拾贰万元整，并于当日甲乙双方办理产权交易过户手续。3、余款计人民币壹佰捌拾贰万元整，乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足。4、尾款计人民币贰拾万元整，在乙方付清全部购房款后三日内甲方清空该房屋内所有户口，结清水、电、气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方。三、甲乙双方约定办理贷款手续时间为2020年5月18日前……。2020年4月11日，杨毅出具收条，载明，“今收到黄海文先生购买南京市。如果黄先生中途违约，不再按原计划购买该房，则贰拾万元定金作为违约金，不予退还。”2020年4月17日，原告黄海文与被告杨毅至贷款银行签订贷款合同时，被告拒绝在网签合同和贷款合同签字。 为证明案涉房屋买卖中介合同已生效，原告提交《房地产买卖中介合同》。被告质证称，该合同与其所持有的不一致，被告多次要求鑫选公司在案涉合同上盖章，鑫选公司一直未盖章，原告提交的合同上的盖章是后期加盖的，且鑫选公司并未在注册地址经营。原告认为，该合同一式三份，三份合同上的签字均系被告杨毅本人所签。被告在签订该合同时，已对合同内容确认无误，而鑫选公司作为中介公司不可能将公章随身携带，故被告所持有的这份合同暂未盖章。2020年4月17日，鑫选公司工作人员与被告在银行见面后，多次要求被告带合同来加盖公章，但均遭到被告的拒绝。第三人宋云祥质证称，签约时系周六，外出签约时公章不可能随身带。第三人已与原被告双方明确银行面签时将加盖公章的中介合同给双方，原告面签时带走了，被告一直没有拿走。 为证实对合同存在质疑，被告提交其与宋云祥的短信记录，显示，被告发送长篇信息表达疑问和要求。原告认可真实性，但同时认为恰恰可以证明被告没有履行合同。第三人认可该短信记录的真实性。 为证实要求按正常程序买卖房屋，要求宋云祥加盖南京鑫选房地产经纪有限公司印章，被告提供其与宋云祥的聊天记录，显示4月11日加好友，6月11日有被告向宋云祥提出主张的信息。原告认为可能存在删减，对真实性不予认可。第三人认可该聊天记录的真实性。 为证明案涉合同未生效，被告提交其与南京市鼓楼市场监督管理局刘科长的通话录音，原告与第三人均认为与本案无关。 为证明双方签订案涉房屋买卖合同后，被告仍将房产予以出售，原告提交链家及我爱我家网站截图。被告认为该证据与本案无关，并提交贝壳旗下经纪人张雷的情况说明，认为原告所称不属实。第三人质证称，网络信息的更新会有滞后性，没有及时下架的原因造成。 为证明原告为本案支出的律师费用，原告提交律师费发票以及支付凭证，显示原告支付律师费15000元。被告认为与本案无关。第三人认为与其无关。 为证明原告违背正常交易程序，被告提交“我的南京”上存量房合同的截图，截图显示发起网签时间为2020年6月7日，部分信息与房源不符。原告对该证据真实性、关联性、合法性均不予认可。第三人质证称，二手房买卖正常交易流程是在银行贷款面签之前就会把网签合同准备好，没有网签合同银行没有办法审批贷款。4月15日之前，中介公司已经将网签合同拟好，准备带到银行由原被告双方签字，交由银行审批。 为证明二手房买卖必须先签订网签合同，才能办理银行贷款，被告提交其与紫金农商行业务人员通话录音。原告及第三人都对该录音的真实性不予认可。 为证明第三人宋云祥的中介资质问题以及鑫选公司不在注册地址经营，被告提交2020年4月20日与华侨路房产局向中介管理部门申主任的聊天记录及上门照片、《住建部关于加强中介管理168号文件》。原告对该证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可。原告认为，第三人在鑫选公司的中介身份是确认过的，且其本人持有执业证书。另外一名中介马红花也是具有中介资质的。鑫选公司的注册地址与实际经营地址不一致，也与本案无关。为证明第三人具备中介资质，第三人提交其与马红花的执业证书以及审验记录。审验记录显示，2019年6月25日落款，2016-2018年度宋云祥在南京鑫选房地产经纪有限公司，其中2020年4月23日显示已撤。原告认可上述证据。被告认为，证书是真实的，但是在华侨路房产局中介管理部门看到的入职时间是2020年5月20日，证书上的章是鑫选公司后盖的。被告对审验记录的真实性不予认可。 为证明原告逃单，被告申请证人郑凤英出庭作证，郑凤英陈述了曾经带原告看房等情况。原告认为郑凤英的证言与本案无关。被告提交其与郑凤英的卖房委托协议、郑凤英的书面材料，证明其仅授权郑凤英卖房。原告及第三人对上述证据均不予认可，认为与本案无关。 为证明被告以楼先生的名下在网络上发布房源信息，第三人提交马红花与被告的微信聊天记录。原告认可该证据，被告对该证据不予认可。 为证明宋云祥并非鑫选公司的职工，鑫选公司未发布过发房源等事实，被告提提交2020年6月8日、6月12日其与鑫选公司法定代表人杨伟的微信记录，原告与第三人均不予认可。 为证明催告被告履约，第三人宋云祥提交与被告2020年4月25日通话的录音。杨毅：“哎，这个我们已经和小黄说过了......我们必须要把这事调顺之后再进行下一步，好吗？我认为你们前期存在.......对于我卖房，是第一次，这样的合同我没有见过，所以我有很多疑问，需要你解答，当时你也不一条一条给我解答......”，宋：“如果您认为这个合同上面有什么欺诈的这种条款，可以直接找法院来解决，这个没有关系的......”杨：“不、不、不，哎，这个我们见太多了好吗，我也做新闻媒体这么多年......你签的这个合同我认为尊重你们我签了，当初说实话你也看得出来，我也不是特别情愿的，当初，说实话你们说带的10万定金，我想难你们一下子，我说20万，对吧，我没想到你们拿出20万了，对吧，所以说我当时骑虎难下，因为我没有做好卖房的准备，你们是来看房的，懂吧，宋先生，怎么啦，你们是来看房的，就突然说卖房了。”宋：“大家都是成年人，对卖房的严肃性应该是有所了解的”。杨：“我想问一下你的身份说说实话你都不明示给我，你还尊重我吗？你到了我家来，你跟我签合同，你身份证都没有出示，对吧，你的企业名字是什么名字，你在哪个单位工作，对吧，你具不具备这个单位的资质，你都没有出示给我，您说，宋先生您说的过去吗？你口口声声说成年人，成年人，那么在我跟前”......宋：“合同是三方合同，合同上面有你、买方、中介公司的名字，然后合同上有我的资质号码，有我的电话”杨：“那你、你上面盖章了吗？”宋云祥：“盖章的话”杨毅：“我叫你第二天盖个章，你到现在也没有盖章给我，你尊重我了吗，对吧，所以说。”宋：“去签贷款的时候我们章盖好了带过去的。”杨：“你这个之前的章一定是要盖得，懂吗？你这是对我的极为不尊重，也是一种对买卖双方不负责任的态度懂吗？哎，宋先生啊，我觉得一些话我真的不想多说哈，口口声说说成年人，你要如果说是也经常办这些事情的话，你想想瞧，你自始至终啊，你在签合同过程中空白文本没有给我看，你首先要让我看看，杨先生，我今天带来了文本，您要不要过目一下，看看，有没有问题需要我做做解释的，哎，然后在签订过程中，逐条逐条的要征求我的意见，要跟我商量，你只是单方在跟乙方商量，你跟我甲方商量过吗？自始至终你夫妻两个唱双簧，对不对啊，唱双簧，说实话我真的我有一种被欺骗的感觉你懂吗？卖房子本来是开心的事情，卖房子是开心的事情你知道吗？你们4个人走了之后，我一个人静静的坐在房间里面什么都不敢做，我什么事情都不想做，我就感觉像吃了苍蝇一样你知道吗？你们合伙欺骗我，合同上写着对吧，双方不要串通，可想而知，你们乙方和丙方，串通好的来欺骗我，开玩笑的事情，不是吗？你们串通好了欺骗我，对不对啊，这一点我说实话我跟你太太也说过了，我这个人跟人家价值观，跟大家价值观不一样，我都说了，你出再多的钱，再更高的地位，如果你的素质不高，我房子不卖给你，我就是这样的人......”宋：“杨先生，既然呢你都能写书了，我们也能喊您老师了，那么作为你已为人师表来讲”杨：“你了解过后跟我讲，因为你们夫妻对我一种很不尊重的行为，你太太，前天晚上需要签约了，你太太什么态度啊，你问，你回家问问你家太太，好吗，电话摆在那边，然后自己到厨房去了，哎，可想而知，生意还没有做成，就对我这种态度......你跟黄先生说一下好吧，如果他确实要跟我通话的话，你喊他晚上跟我联系。”宋：“我现在从中介方的角度，通知您就是说，对方合同，就是银行的借款合同已经签了，这边5月18日之前希望您”杨：“银行我也去过了，银行也去过了，银行没有权利单方面签字，好吗，在甲方还没有到场的情况下，没有签字的情况下......你们是串通好的来欺骗我，哎”宋：“符不符合，符不符合”杨：“你想一想，你想一想，你们是什么情况下，对不对啊，你们是什么情况下你们，嗯，你们是什么情况下认识的，对不对啊，很清楚，你们串通好了之后然后来找我”宋：“我们是怎么认识的，我们肯定是认识的”杨：“那我想问你我的权益怎么保障，宋先生你想一想啊，是不是啊”，宋：“您的权益，您主张364万净得，我们保证了您的。”杨：“我的权益怎么保障啊？是不是啊，我也不认识你们夫妻俩个，你们是哪家公司，到现在我什么都不知道，到现在都是0，懂吗？所以说我的权益无法保障，好吗，宋先生，如果说你是这块的专业人士，是做过这块的，我希望你能够为我甲方考虑考虑，好吗？你说这合同说实话一味的偏袒乙方，所以这种合同在法律上是不完全具有法律效应。”宋：“具不具有法律效应，最后、最终可能还要由法官那边来判定。”杨：“可以唉，我不讲嘛，我都奉陪，你们我奉陪，我都很清楚。”原告与被告均认可该录音的真实性。但被告认为这份电话录音证明第三人一直在用欺骗隐瞒的方式侵犯其权利。 上述事实，由当事人陈述、房屋买卖中介合同、微信截图、通话录音、收条、支付凭证、照片等证据证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，原告持有的《房地产买卖中介合同》及补充协议中的甲方杨毅、乙方黄海文均已签字，丙方南京鑫选房地产经纪有限公司落款处由宋云祥签字，南京鑫选房地产经纪有限公司盖章。被告持有《房地产买卖中介合同》及补充协议中南京鑫选房地产经纪有限公司未盖章，仅有宋云祥签字。因原告已持有三方均签字盖章的《房地产买卖中介合同》及补充协议，被告辩称因南京鑫选房地产经纪有限公司未盖章对被告无约束力的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽被告杨毅抗辩，原告与第三人存在恶意串通和欺诈的情形，该合同无效。但杨毅并未提交证据证明原告与第三人存在恶意串通和欺诈损害其合法权益的情形，故原告黄海文与被告杨毅之间买卖合同关系合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原被告约定办理贷款手续时间为2020年5月18日前，被告在2020年4月17日办理相关手续时明确拒绝办理，系明确表示不履行主要债务。被告提出原告“跳单”的问题，与本案并非同一法律关系，本院不予理涉。被告提出南京鑫选房地产经纪有限公司营业地址与登记地址不一致、宋云祥的经纪人身份等问题，因其并未提供证据证实在其约定办理贷款手续前南京鑫选房地产经纪有限公司向被告主张合同不成立，故被告的该主张不能作为被告不履行合同的理由。至于网签合同的内容和磋商问题，双方于2020年4月11日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议已经具备了房屋买卖合同的主要条款，被告亦未提供证据证实原告或第三人要求其签署与《房地产买卖中介合同》及补充协议主要条款不一致的网签合同，故被告的该项主张亦无法构成其不履行合同的理由。审理中，被告亦未提供证据证实因履行上述协议会受到何种损害，故被告拒绝履行《房地产买卖中介合同》及补充协议的理由均不成立，被告因自身担心风险的而拒绝履行合同的行为已经构成违约。原告要求判令解除《房地产买卖中介合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告系收受定金的一方，故应当双倍返还定金。关于原告主张的律师费，因双方并未在《房地产买卖中介合同》及补充协议作出约定，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄海文与杨毅2020年4月11日签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除； 二、杨毅于本判决生效之日起十日内向黄海文返还定金40万元； 三、驳回黄海文的其他诉讼请求。 案件受理费35920元，由杨毅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  贾亚东 人民陪审员  孙冬梅 人民陪审员  丁兴军 二〇二〇年十一月二十七日 法官 助理  傅娇阳 书 记 员  沈彦池