重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初22789号原告：上海高地物业管理有限公司重庆分公司。法定代表人：孔凡武，总经理。委托诉讼代理人：尹剑平。系该公司员工，特别授权。被告：曾江渝。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师，特别授权。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“高地物业公司”）与被告曾江渝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司委托诉讼代理人尹剑平、被告委托诉讼代理人梁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2014年11月至2019年7月共计57个月物业管理费22338元（建筑面积280.03㎡×1.4元/㎡×57个月）；2014年3月至2019年7月共计64个月公摊水电费1933.66元；2.请求判令被告向原告支付违约金，该违约金以每月累计拖欠金额为基数，从2014年11月开始，按照每日万分之五的标准，计算至物业费实际付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，被告提出诉讼时效抗辩后，原告当庭申请撤回2014年11月至2016年10月期间的物业费的相关诉讼请求。事实及理由：被告曾江渝系重庆市南岸区XXX号的业主。被告房屋建筑面积为280.03平方米，根据《山与城前期物业服务合同》的约定，被告应于每月10日前按建筑面积每平方米14元(公摊水电费每月据实分摊)的标准支付每月物业管理费人民币280.03元(未装修按半价收取)，若逾期不付的，被告应从逾期之日起按每天万分之五支付逾期付款违约金。被告于2014年11月1日起拖欠物业管理费至今，期间原告严格按照《山与城前期物业服务合同》约定向“复地山与城”项目提供了物业管理服务。对于被告拖欠物业管理费的违约行为，原告对被告进行了数次催告。综上所述，原告已履行了物业公司应尽的物业管理义务，被告应及时支付相应的物业管理费理费，被告无理拒付物业管理费的行为已构成严重违约。被告应当立即向原告支付拖欠的物业管理费并承担逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，诉至本院。被告辩称，对原告主张的物业费用的数额及计算过程无异议，但2014年至2016年10月期间的物业费已经超过诉讼时效，未超过诉讼时效部分的物业费也不应支付，理由为：1、从接房后大概2014年开始房屋出现漏水严重，多次找过物管公司，也联系过开发商，双方都推辞责任，我方认为这是开发商和物管公司的责任，由物管公司违约在先，我们行使的是抗辩权，拒绝缴纳物业费的条件是未整改，如果整改完成，从整改完成之日起起算物业管理费；2、房屋的价值购买时价值比较高，闲置了这么多年就是因为房屋漏水，因此给被告造成的损失远远大于物业费，因此我方要求物业公司主动进行整改或者物业公司同意我方进行整改，物业公司承担费用，但是均未达成任何行之有效的协议，我方的确一直没有支付物管费，如果能和物业公司达成整改协议，我方将遵守物业公司的相关规定开始缴纳物业费；3、物业配套的设施不完善，只是物业公司需要改进的地方，因此我方的请求是从整改结束之日起起算物管费，我方行使的抗辩权是成立的，违约的是物业公司而不是被告方。经审理查明，2011年11月建设单位重庆朗福置业有限公司与原告高地物业公司签订《“山与城”前期物业服务合同》，约定由原告为涉案房屋提供物业服务。第9条约定，物业费按季支付，应在每季前10日内缴纳。第28条约定，因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。第33条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。被告曾江渝系重庆市南岸区XXX号的业主。被告房屋建筑面积为280.03平方米。原告为被告房屋提供了物业服务。被告涉案房屋自2014年11月至2019年7月共计57个月共计产生物业管理费22338元（=建筑面积280.03㎡×1.4元/㎡×57个月），其中自2016年11月至2019年7月共计33个月产生物业管理费12937元；被告涉案房屋自2014年3月至2019年7月共计64个月产生公摊水电费1933.66元，其中自2016年11月至2019年7月共计33个月产生公摊水电费717.4元。因被告对原告的上述计算过程及数额均无异议，本院予以确认。庭审中被告抗辩涉案房屋一直存在漏水情况，但未举示相应证据予以证明，故本院对于被告提及的涉案房屋漏水在2019年7月之前即存在的抗辩事实不予认定。以上事实，有《“山与城”前期物业服务合同》以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，2011年11月建设单位重庆朗福置业有限公司与原告高地物业公司签订《“山与城”前期物业服务合同》，该合同形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属真实有效，受法律保护，原、被告双方均应当按照协议内容履行。协议签订后，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付相应的物业服务费等相关费用。庭审过程中，被告提出诉讼时效抗辩后，原告当庭申请撤回2014年11月至2016年10月期间的物业费的相关诉讼请求，系原告对其权利的自由处分，本院予以准许。对于原告诉讼请求中主张的其余部分的物业费及公摊费用，被告虽以涉案房屋始终存在漏水问题抗辩，但因本院对于被告提及的涉案房屋漏水在2019年7月之前即存在的抗辩事实未予认定，且与本案系不同法律关系，故本院对被告抗辩意见不予采信。被告现逾期未支付物业服务费及公摊水电费，违反了合同约定，应承担继续支付的违约责任。故被告应当支付原告：自2016年11月至2019年7月共计33个月产生物业管理费12937元、自2016年11月至2019年7月共计33个月产生公摊水电费717.4元，两项费用共计13654.4元。按照《“山与城”前期物业服务合同》第9条约定，物业费按季支付，应在每季前10日内缴纳。第33条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。依约定，物业费可按季度提前向被告收取，但庭审中原告主张按月支付，每月10日支付当月物业费，系对其权利的自由处分，本院予以确认。被告抗辩违约金标准过高，应按照同期银行贷款利率计算，本院认为，被告抗辩的标准较为符合原告的实际损失，因此对于2016年11月至2019年7月共计33个月产生物业管理费的违约金，本院酌情调整为，被告应自2016年11月11日始，以每月11日累计欠费金额为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率（自2019年8月20日起以全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定），向原告支付违约金，至物业费实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：被告曾江渝于本判决生效之日起三日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司物业服务费12937元（自2016年11月至2019年7月期间）、公摊水电费717.4元（自2016年11月至2019年7月期间）。被告曾江渝于本判决生效之日起三日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司物业服务费违约金，自2016年11月11日始，以每月11日累计欠费金额为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率（自2019年8月20日起以全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定），至物业服务费实际付清之日止。驳回原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告曾江渝未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，公告费300元，共计944元，由原告负担529元，由被告曾江渝负担415（此费用原告已预交，由被告于本判决生效之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  龚泽勇人民陪审员  于 明人民陪审员  赵德荣二〇二〇年十一月二十日法官 助理  李京任书 记 员  杜晓宇