广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1802号上诉人（原审原告）：莫春花，女，汉族，1986年3月24日出生，现住广东省始兴县太平镇天元帝景****B502。上诉人（原审原告）：陈培道，男，汉族，1957年8月22日出生，，现住广东省始兴县太平镇天元帝景****B502被上诉人（原审被告）：广东爱心大药房连锁有限公司，住所地：广东省韶关市武江区****************。法定代表人：李德洲,董事长。委托代理人：廖振浩，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：李伟豪，该公司员工。上诉人莫春花、陈培道因与被上诉人广东爱心大药房连锁有限公司（以下简称爱心大药房）房屋租赁合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2019）粤0222民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莫春花、陈培道上诉请求：一、撤销一审判决并予以改判。二、确认2019年4月25日爱心大药房出具的《告知》不具有解除合同的效力。三、爱心大药房支付(从2019年5月至2019年11月的租金和资产折旧费51443元(7349元/月×7个月)给莫春花、陈培道。四、爱心大药房继续履行2016年6月1日签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》。五、一审、二审案件受理费由爱心大药房承担。事实和理由：一、爱心大药房作为违约方，不享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定了合同解除的情形，尽管对合同解除权的行使主体没有明确，但结合民法理论其立法本意应作如下理解：(一)在当事人协商一致解除合同的情形下，合同当事人均是合同解除权的行使主体；(二)在当事人约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，只有约定享有解除权的合同当事人才能行使解除权；(三)在不可抗力导致合同目的不能实现的情况下，当事人双方均具有解除合同的权利，也就是合同双方均可以成为合同解除权的行使主体。(四)因当事人一方违约行为，具体包括预期违约、迟延履行和根本违约等其他违约行为，导致合同解除的情形，只有守约方才享有合同解除权。当合同双方当事人都有违约情形时，任何一方都不具有合同解除权，不能直接产生合同解除的法律效力，如若要解除合同，只能诉至法院，要求法院对合同是否解除进行裁判。违约方不能享有合同解除权的主要理由是：1.在根本违约情形中，如果赋予违约方以解除权，则导致合同根本目的不能实现的原因很难判定，不能判定相对方的违约行为是导致合同目的不能实现的唯一原因，很可能是双方违约导致的，所以赋予任何一方合同解除权都是鼓励合同的违约行为，而不是对合同守约一方的救济。2.在迟延履行情形中，根据民法权利义务对等的原则，违约一方在消除其违约状态之前无权催告相对方履行义务，相对方可能享有同时履行抗辩权和先履行抗辩权，所以违约方无权催告相对方履行义务，也就更没有解除合同的权利。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条指出，违约方不享有单方解除合同的权利。根据上述法律规定和法理，爱心大药房作为违约方，不享有合同解除权。二、一审法院认定“双方签订《商铺租赁合同》、《协议书》自2019年5月3日起解除”是错误的。1.2019年4月底至5月初，爱心大药房向上诉人出具的几份《告知》、短信、电话系其单方意思表示，未经得莫春花、陈培道同意，不具有解除合同的效力。3.爱心大药房不符合约定或法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(5)法律规定的其他情形。4.《中华人民共和国合同法》第九十四条第(2)项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，解除合同的权力属于守约方，不属于违约方，违约方(爱心大药房)没有解除合同的权力。5.《商铺租赁合同》第五条第一项第6点的约定将商铺恢复至交付时的状态(……墙面的恢复按业主要求)，但爱心大药房未将商铺恢复至交付时的状态：未按业主要求将墙面恢复(即未间墙)、未将店门钥匙交付、封死了后门、无水无电等等，所以一审法院认定“双方签订《商铺租赁合同》、《协议书》自2019年5月3日起解除”是错误的。三、莫春花、陈培道在门店玻璃门张贴电话号码不等于同意爱心大药房解除合同。莫春花、陈培道在门店玻璃门张贴电话号码是为了联系左右旁边的店主一起起诉爱心大药房，后来莫春花、陈培道、何世优、张惠兴三户共一份起诉状起诉爱心大药房，一审法院立案庭法官要求三户分别起诉，不能合并起诉，后来才有三户分别起诉。且张贴联系方式并未写有店铺出租或招租等字眼。四、莫春花、陈培道于2019年7月18日向一审法院起诉未超过三个月。爱心大药房于2019年4月底5月初提出解除合同，莫春花、陈培道于2019年7月18日向一审起诉，依《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，莫春花、陈培道向一审法院起诉未超过三个月，莫春花、陈培道不同意解除合同的诉求理应得到法院的支持。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，作出的判决也是错误的，应予撤销一审判决并支持莫春花、陈培道的上诉请求。爱心大药房辩称：一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回莫春花、陈培道的上诉请求。莫春花、陈培道向一审法院起诉请求：1.确认2019年4月25日爱心大药房出具的《告知》不具有解除合同的效力。2.爱心大药房支付从2019年5月至2019年11月的租金和资产折旧费51443元（7349元/月×7个月）给莫春花、陈培道，莫春花、陈培道一审庭审增加诉讼请求，要求爱心大药房支付2019年5月至2019年12月的租金。3.本案诉讼费用由爱心大药房承担。一审法院认定事实：2016年6月1日，莫春花、陈培道与爱心大药房签订《商铺租赁合同》，约定莫春花、陈培道（甲方，出租人）将夫妻共同共有，位于始兴县**********之111商铺（亿城金海岸二期）（产权证号：粤房地权证始字第**）出租给爱心大药房（乙方，承租人）经营药品使用。合同约定“......二、承租年限及交付使用时间：经双方协商，乙方租赁期：8年，从2016年11月1日至2024年10月31日止，以自然月为结算周期。三、合同保证金及商铺租金：乙方须向甲方交纳合同保证金人民币贰万元整（即¥20000元）。租赁关系终止时，待乙方结清相关费用后，一次性退回乙方（不计利息）。乙方承租商铺租金如下：2016年11月1日至2024年10月31日止。每月租金为人民币壹仟元整（即¥1000元）。四、交款方式：每月5日前，乙方将月租金转账至甲方指定账号，如未能按时支付，自约定的交纳租金日起的第15日，每逾期一天，按其拖欠的费用总额2‰向甲方交纳滞纳金，逾期天数超过20天的属乙方违约，甲方有权收回商铺。五、甲、乙双方权利和义务：（一）甲方的权利和义务……6、租赁关系终止时乙方将商铺恢复至交付时的状态（将广告招牌或标识、空调主机和分机等自装部分全部拆除，墙面的恢复按业主要求），且乙方完全以该商铺为注册地址的相关工商变更或注销手续、该商铺交还状态已经甲方验收合格，同时乙方已结清水、电、卫生、物业、税费等相关费用后，甲方应将保证金一次性退还给乙方（不计利息）。（二）乙方的权利和义务：……4、在租赁期内乙方承担租赁税及水、电、卫生、物业等相关经营的费用。……六、违约责任……甲方违约：甲方应遵守合同条款，否则乙方有权追究其法律责任，如甲方违约，需全数退回乙方所缴纳的合同保证金及赔偿相关的经济损失。乙方违约：乙方应遵守合同条款，否则甲方有权追究其法律责任，如乙方违约，则合同保证金归甲方所有并赔偿因此造成甲方的经济损失。……”等双方权利义务。当天爱心大药房签约代表在该《商铺租赁合同》签名加盖公章。同时，双方签订《补充协议书》作为《商铺租赁合同》修改部分，约定“一、鉴于甲方物业交给乙方使用时，已整体进行投入和规划，现甲乙双方一致同意，乙方在按照合同约定支付租金外，另按以下标准每月向甲方支付资产折旧费用：2016年11月1日—2018年10月31日的资产折旧费为5933元/月；2018年11月1日—2020年10月31日的资产折旧费为6349元/月；2020年11月1日至2022年10月31日的资产折旧费为6790元/月；2022年11月1日至2024年10月31日的资产折旧费为7258元/月。二、上述费用与当月租金同时缴纳，甲方收取上述费用时，开具有效收款收据给乙方。如乙方需甲方开具相关发票，则开具发票产生的相关税费由乙方承担。三、本补充协议对原合同修改部分，以本补充协议所约定内容履行……”等双方权利义务，莫春花、陈培道及爱心大药房在《补充协议》上签名、加盖公章予以确认。2016年6月2日莫春花、陈培道在《商铺租赁合同》上签名确认。合同签订当天，爱心大药房依约向莫春花、陈培道缴交了履约保证金20000元。之后莫春花、陈培道与爱心大药房双方均依照合同及补充协议履行各自权利义务。至2019年初，因受始兴县南康百货超市停业影响，爱心大药房经营的药店接连受损。为此，爱心大药房于2019年4月25日在药店大门口玻璃上张贴《告知》“莫春花、陈培道：我司于2016年11月1日与您签订了位于始兴县太平镇（亿城黄金海岸二期）解放路163号之111商铺租赁合同，用作经营药店。现因周边商圈变化，导致门店一直亏损，无法继续经营，我司决定于2019年4月30日退租，特此声明。”并于2019年4月29日向陈培道发送短信“你好，陈培道先生，亿城的铺位已退回给你了。从2019年5月1号起，铺位的所有费用与我们无关。特此告知。”及通过短信/彩信同时将上述《告知》发送莫春花、陈培道，还于2019年5月1日、5月2日分别以顺丰特快邮递形式送达到陈培道、莫春花，并于2019年5月起停止使用租赁门店。莫春花、陈培道收到爱心大药房方解除合同的相关通知后，明确告知爱心大药房不同意解除合同，但同时又于2019年5月20日在其出租给爱心大药房的门店玻璃上用红纸张贴了“128平方房东电话187*****118（陈培道电话号码）、186*****081（莫春花电话号码）”信息，莫春花、陈培道的电话号码现仍使用中。同时还于2019年7月18日向该院提起（2019）粤0222民初1079号民事诉讼，请求本案爱心大药房继续履行合同，按月缴交租金及资产折旧费并赔偿违约金等。2019年10月12日莫春花、陈培道以对爱心大药房单方面解除合同行为的效力申请法院予以确认为由，申请撤回起诉，该院以（2019）粤0222民初1079号民事裁定书予以准许。2019年10月30日莫春花、陈培道再次向该院起诉，提出上述诉请。一审庭审查明，爱心大药房方于2019年4月中旬腾空租赁房，并告知莫春花、陈培道，但双方未办理交接腾房手续。其已缴交清截至2019年4月底的房屋租金及资产折旧费，并自2019年5月起停止使用租赁房屋。但截至2019年10月爱心大药房仍拖欠租赁门店物业管理费及水、电费用合计1590.2元，爱心大药房庭审中表示欠缴的物业、水、电费其会如数缴清，同时合同保证金20000元不用退还作为给付莫春花、陈培道的违约处罚。以上事实，有莫春花、陈培道与爱心大药房身份信息材料、《商铺租赁合同》、《补充协议书》、《告知》、不动产权证、物业缴费通知书单、拍摄照片打印件、短信/彩信截图、顺丰速运客户存根及查询单、民事起诉状及生效民事裁定书、开庭笔录等证据证实。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、涉案合同是否符合解除情形，应否继续履行。二、爱心大药房应否向莫春花、陈培道缴交合同解除后的租金及资产折旧费。现逐一评析：一、涉案合同是否符合解除情形，应否继续履行。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”爱心大药房为经营药品，与莫春花、陈培道于2016年6月2日签订《商铺租赁合同》、《补充协议》，该两份合同是双方在自愿平等的基础上签订的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故上述《商铺租赁合同》、《补充协议》具有法律效力，双方应依约全面履行各自权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2019年3月爱心大药房由于受承租方周边商业圈的影响接连亏损，于2019年4—5月间向莫春花、陈培道提出解除合同，先后以电话、张贴《告知》、发送短信/彩信、邮递书面《告知》等多种形式通知莫春花、陈培道，且上述通知形式均已到达莫春花、陈培道。由于莫春花、陈培道与爱心大药房双方签订《商铺租赁合同》、《协议书》中对爱心大药房解除合同时未做附条件约定，故对本案爱心大药房提出解除合同应依法律规定条件解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于爱心大药房向莫春花、陈培道请求解除合同，所采取的多种方式通知均于2019年5月2日到达莫春花、陈培道，且同时腾空租赁门店，属于在合同履行期限届满前，明确表示不履行主要债务，符合法律规定解除情形。且莫春花、陈培道也以张贴信息方式将其门店面积、房东联系方式广而告之，该行为，应视为莫春花、陈培道对爱心大药房解除合同的请求予以默认。故该院确认本案莫春花、陈培道与爱心大药房双方签订《商铺租赁合同》、《协议书》自2019年5月3日起解除，双方尚未履行权利义务终止履行。二、爱心大药房应否向莫春花、陈培道缴交合同解除后的租金及资产折旧费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，本案合同解除，莫春花、陈培道可以要求爱心大药房恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”庭审查明，爱心大药房腾退承租莫春花、陈培道的商铺时双方未办理交接手续，莫春花、陈培道也未向该院提交证据证实爱心大药房承租商铺时的原状，故对莫春花、陈培道恢复原状的要求该院不予支持。庭审还查明爱心大药房已缴交清2019年4月底前的商铺租金及资产折旧费，但尚欠租赁期间物业费、水、电费1590.2元（截至2019年10月）。对于订立合同时缴交的20000元保证金爱心大药房同意不予退回，可作为对赔偿莫春花、陈培道损失用。由于该院确认涉案合同自2019年5月3日解除，爱心大药房已缴交清解除前的租金及资产折旧费，故莫春花、陈培道请求缴交2019年5—12月租金及资产折旧费理由不充分，该院不予支持。爱心大药房租赁期间欠缴的物业费、水、电费应如数缴清。对于20000元保证金的处置，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”爱心大药房自愿将该20000元作为赔偿莫春花、陈培道损失用，属于其处分自己民事权利，该院对此不作处理。一审判决：一、陈培道、莫春花与广东爱心大药房连锁有限公司于2016年6月2日签订的《商铺租赁合同》及2016年6月1日签订的《补充协议》自2019年5月3日解除，即日起双方尚未履行的权利义务终止履行。二、广东爱心大药房连锁有限公司应于判决生效之日起七日内清偿租赁期间欠缴的物业管理费、水、电费1590.2元（截至2019年10月，欠缴数额以物业管理部门提供为准）。三、驳回陈培道、莫春花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1086元（莫春花、陈培道已预交），由莫春花、陈培道负担1036元，爱心大药房负担50元。对一审法院认定事实部分，莫春花、陈培道对第7页“2019年5月起停止使用租赁门店”有异议，认为爱心大药房并没有交接店铺；对第8页第2段“2019年4月中旬腾空租赁房屋”有异议，认为爱心大药房并没有将涉案商铺腾空。其余无异议。爱心大药房对第7页“同时还于2019年7月18日向该院提起（2019）粤0222民初1079号民事诉讼，请求本案爱心大药房继续履行合同”有异议，认为莫春花、陈培道在1079号案件中是请求解除合同，而非继续履行合同。其余无异议。故对一审判决认定事实当事人无异议的部分，本院予以确认。本案二审期间，莫春花、陈培道向本院提交了照片一组四张，拟证明爱心大药房的货架至今还在涉案商铺，广告也未进行清理，至今未砌墙将三户隔开恢复原状，该商铺还是封锁状态。爱心大药房质证意见：该组照片无法证明是涉案商铺，合同上也无约定恢复原状。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一审判决认定涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》的解除时间是否正确。爱心大药房与莫春花、陈培道签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方约定租赁期限自2016年11月1日至2024年10月31日，合同履行期间，爱心大药房以受始兴县南康百货超市停业影响导致药店亏损而无法继续经营为由，于2019年4月25日至5月2日期间先后通过张贴《告知》、发送短信、邮寄书面《告知》等形式通知莫春花、陈培道要求解除合同，并于2019年5月起停止使用门店。此时，爱心大药房以通知方式解除合同是否发生合同解除的效果。对此，本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。爱心大药房作为违约方，并不享有单方解除合同的权利，故其以通知方式要求解除合同并不发生合同解除的效果，且虽然莫春花、陈培道在涉案商铺张贴商铺面积、房东联系方式的信息，但并未写明系招租，不能视为莫春花、陈培道同意解除合同。故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，认为爱心大药房的行为符合法律规定的解除情形并确认涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》自2019年5月3日起解除属适用法律错误，本院予以纠正。对于合同解除时间的确定。首先，鉴于爱心大药房不愿继续履行合同，且房屋租赁合同是一个继续性的合同，在承租人不愿继续履行合同并已经单方搬离涉案商铺的情况下，并不适宜强制承租人继续履行合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定及《商铺租赁合同》第四条：“每月5日前，乙方将月租金转账至甲方指定账号，如未能按时支付，自约定的交纳租金日起的第15日，每逾期一天，按其拖欠的费用总额2‰向甲方交纳滞纳金，逾期天数超过20天的属乙方违约，甲方有权收回商铺。”的约定，因爱心大药房已明确告知莫春花、陈培道提前解约，并已于2019年5月起停止使用涉案商铺，莫春花、陈培道对此亦应知晓并有权在爱心大药房不交租金超过20天后收回商铺，从而避免损失的扩大。但莫春花、陈培道并未积极收回房屋，致使涉案商铺空置至今，属于未积极减损而造成的扩大损失，实属不当。综合考虑以上因素及双方存在的过错，本院酌情确定涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》的解除时间为2019年9月1日。故爱心大药房还应向莫春花、陈培道支付2019年5月至8月的租金及资产折旧费29396元（7349元/月×4月）。至于之后产生的空置期租金损失，属于莫春花、陈培道未履行减损义务造成的扩大损失，应由其自行承担。综上所述，莫春花、陈培道的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持始兴县人民法院（2019）粤0222民初1828号民事判决第二项；二、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222民初1828号民事判决第三项；三、变更始兴县人民法院（2019）粤0222民初1828号民事判决第一项为：确认陈培道、莫春花与广东爱心大药房连锁有限公司于2016年6月2日签订的《商铺租赁合同》及2016年6月1日签订的《补充协议》于2019年9月1日解除；四、广东爱心大药房连锁有限公司应于本判决生效之日起十日内向莫春花、陈培道支付2019年5月至8月的租金及资产折旧费29396元；五、驳回莫春花、陈培道的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1086元，由莫春花、陈培道负担551元，广东爱心大药房连锁有限公司负担535元。莫春花、陈培道向一审法院预缴案件受理费1086元，由一审法院退回535元；广东爱心大药房连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费535元。二审案件受理费1086元，由莫春花、陈培道负担551元，广东爱心大药房连锁有限公司负担535元。莫春花、陈培道向本院预缴案件受理费1086元，由本院退回535元；广东爱心大药房连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳案件受理费535元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年十一月三十日书记员  沈燕山