广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1891号上诉人（原审被告）：陈秀文，女，1992年8月16日出生，汉族，住广东省封开县**************。委托诉讼代理人：李贺亭，广东宏诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司，住所地肇庆市鼎湖区********。法定代表人：邵建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。上诉人陈秀文因与被上诉人肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司（以下简称海印公司）商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人陈秀文及其委托诉讼代理人李贺亭、被上诉人海印公司的委托诉讼代理人梁永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秀文上诉请求：（一）撤销一审判决，改判驳回海印公司诉讼请求，支持陈秀文一审反诉请求；（二）本案一、二审诉讼费用由海印公司承担。事实和理由：一审判决认定并作为判决依据的事实错误，对海印公司虚假陈述不予查实处理，导致判决错误。二审应予依法改判或终止审理移送公安机关对涉嫌犯罪进行侦查追究。1.一审法院对讼争双方购房合同的整体事实没有查清。海印公司以销售精装修房为由签订商品房预售合同，实际签订过程中采取拆分形式同时签订两份合同，即涉案毛坯房销售合同和装修合同。但为什么后来只是交付了海印公司签署的涉案商品房买卖合同，而收存藏匿另一份合同。本案是在海印公司售楼处签订合同，签订合同的过程，不涉及任何第三方，也没有任何第三方在场签字。海印公司拆为两个合同，违反了房地产销售法规的规定，欺诈陈秀文在内的众多购房者。在合同履行上，海印公司在合同签订后一次收取两份合同约定的费用。都是海印公司一人操作POS机、同时刷卡收款。因为付款银行卡余额问题和海印公司协商以其他人名义方式分四笔刷卡，其中借其他公司收取两笔名义上的装修费共5万元。2.海印公司故意选取整个合同的一部分起诉，隐瞒签订和履行合同的整体事实。一审法院应该根据海印公司收款的事实，要求其出具完整购房合同并说明履行合同的实际情况。在查清事实情况下驳回起诉，或者在海印公司拒不提供签订合同事实和否认收取购房者款项情况下，对其诈骗行为以涉嫌诈骗犯罪移送公安机关侦查。3.至于购房合同无装修部分的履行纠纷，提起本案假诉讼如是可以的和适当的，则贷款不能是海印公司故意所为，目的是构陷陈秀文违约，并谋求一次性收取购房款。海印公司只签约了浦发银行一家贷款银行，限制购房贷款在该一家银行办理，且为海印公司办理贷款申请手续。海印公司先说办成了贷款，后停止申请，转说陈秀文无法履行贷款义务支付按揭部分房款，不但单方违约，更是构陷陈秀文违约的行为。应由海印公司承担相应责任。4.一审判决认定的如下事实错误：（1）合同标的“精装修的预售房”，非毛坯房，非现房，总价201005元。合同写为“现售”，一审判决认定为“毛坯房”错误。（2）陈秀文在2018年11月25日支付定金10000元，后充抵首付款。一审判决认定为装修款，且为案外人收取。即便按本案的局部合同诉讼，该款明确约定为后来转化为房款的“定金”，非为“装修款”，至于海印公司刷卡以他人名义套现，本身说明海印公司签订合同和收取定金时早期的欺诈。（3）2018年12月10日海印公司同时分三笔刷卡收取房款，其中一笔40000元和定金一样以他人名义套现收取，该笔和另两笔二者相差7分钟5秒，共91005元，性质一样都是海印公司收取60000元按揭贷款部分外的一期房款，不是40000元装修款。（4）海印公司在2018年12月10日收取房款141005元后，随即开票给购房者，但海印公司只是开具了部分支付款项的发票，不代表海印公司只是收取了开具发票或收据数额的款项。海印公司行政违法，存在违约行为。海印公司实际收取陈秀文141005元。（5）2019年8月15日及同年11月7日海印公司对陈秀文寄出《通知办理产权证手续的催办函》，恰说明海印公司贷款不能，此函借以构陷陈秀文原因导致贷款不能。陈秀文已到场要求办理产权证，但海印公司不予理睬。海印公司发出的通知内容虚假。（6）一审判决没有查清合同实际内容和约定、付款总额，未能认清海印公司无法交付带装修房屋的严重违约事实。（7）因为海印公司隐瞒事实和一审审理未进行审查，在海印公司选择部分合同内容进行诉讼情况下，一审判决错误判决陈秀文要履行购买的付款义务。陈秀文在二审法庭调查期间补充如下意见：陈秀文已针对海印公司涉及刑事犯罪的行为在省公安厅及肇庆市公安局报案。鼎湖区公安局对本案进行调查，虽然暂时未作为刑事案件立案，但已经足以说明海印公司一审时存在虚假陈述的事实。海印公司一审称陈秀文未缴纳60000元的房款，其也未收取该60000元房款。但该60000元作为整体房款的一部分，在银行刷卡缴付房款时海印公司已经收取。海印公司在刑事调查中陈述是伙同浩洋公司将款项转入广州古达装饰设计工程有限公司（以下简称古达公司）名下。本案因海印公司一审虚假陈述掩盖事实导致陈秀文一审反诉缺漏两被告，应将本案列为刑事案件移送侦查。海印公司辩称,陈秀文购买的是毛坯房，陈秀文聘请案外人装修且支付装修费，这是陈秀文与案外人之间的法律关系，与本案无关。陈秀文已经构成违约，双方签订购房合同约定其以银行按揭方式支付部分购房款。在房屋具备办证条件的情况下，海印公司两次通知陈秀文办理房产证。按照银行按揭程序，如房屋具备办证条件应当先办理产权证抵押给贷款银行并出具他项权证，银行才可正常审批放款。由于陈秀文未办理产权证造成按揭贷款无法办理。陈秀文的行为表明其不再履行合同，但其提出解除合同的理由不符合法定解除及约定解除的条件，因此陈秀文构成违约并承担责任。对于陈秀文当庭补充的理由，海印公司认为本案属于民事纠纷，一切以公安认定为准，在公安未进行刑事立案前不影响本案审理。因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持原判，驳回陈秀文的上诉请求。海印公司向一审法院起诉请求：1.陈秀文向海印公司支付购房款60000元及违约金2910元（该违约金暂计至2020年4月3日，余下违约金按每日万分之五的标准计至陈秀文付清款项之日止）；2.陈秀文赔偿海印公司律师费5000元，合计应向海印公司支付67910元；3.由陈秀文承担本案诉讼费。陈秀文向一审法院提出反诉请求：1.陈秀文、海印公司签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）解除；2.海印公司退还陈秀文预交房款141000元，并对欺诈售房收取房款部分增加一倍退赔50000元；3.海印公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付占有陈秀文141000元款项从2018年12月10日起至实际归还日止的利息损失；4.海印公司承担本案本诉和反诉案件受理费。一审法院认定事实：2018年12月10日，海印公司与陈秀文签订《商品房买卖合同(现售)》，合同约定：“陈秀文购买海印公司开发的位于肇庆新区广利街道院主路2号鼎湖总统御山莊商务办公楼AT-1栋437室，建筑面积36.44平方米，总价款为151005元；贷款方式付款：首期房款91005元，应于2018年12月10日前支付，余款60000元向浦发银行肇庆分行申请贷款支付。买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理：逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中所称逾期应付款指依照合同第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。”同日，海印公司与陈秀文签订《补充协议》，协议第二条约定：“买卖合同约定的房价款未包括成交价以外的一切费用。除买卖合同约定外，所有与买卖房及办理有关手续的费用，包括但不限于交易费、登记费、印花税、契税、预告登记费及政府规定应由买受人支付的其他费用等，均由买受人负责。买受人须于出卖人指定时间内支付上述各项费用。”第三条约定：“选择银行按揭付款方式的，除与出卖人另行协商一致外，买受人应于签订买卖合同当日与银行签订相关的贷款合同，并按银行要求提供应由买受人提供的全部证件资料。买受人在签署买卖合同时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理贷款条件。买受人申请贷款的年限及金额最终由银行决定。若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款或最终批准之贷款数额少于买受人申请贷款数额，买受人须在接到出卖人或银行通知之日起十日内，变更支付方式为一次性付款方式付清所有房款或按银行要求追加支付贷款数额不足部分为首期房款，并与出卖人办妥付款方式变更手续。”第四条约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，出卖人有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。”第十六条约定：“买卖合同及本补充协议是双方买卖该权利义务的最终约定，已取代了双方之前有关该物业的任何讨论、声明、广告宣传、认购书或其他协议如仍有其它未尽或变更事宜，双方应协商解决并另行签署补充协议，双方签署本补充协议前，出卖人通过口头、书面、实际及其他方式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、沙盘、示范单位、模型等）所表述和提供的信息，仅为出卖人销售活动中的宣传行为，以及销售人员对买受人的私下承诺，均不具备任何法律约束力，双方的权利、义务均以合同及本补充协议约定为准。”双方签订《商品房买卖合同（现售）》《补充协议》后，陈秀文按照合同约定支付了首期房款91005元，余款60000元则由陈秀文向银行申请办理按揭贷款手续。2019年8月15日，海印公司按照合同约定的送达地址向陈秀文邮寄《关于通知办理产权证手续的催办函》，主要内容是要求陈秀文于2019年8月22日前到海印总统御山莊售楼现场递交办理契税和房产证的有关资料，并缴纳房屋登记费550元。该邮件于2019年8月18日妥投。2019年11月7日，海印公司再次向陈秀文邮寄《关于通知办理产权证手续的催办函》，要求陈秀文于2019年11月15日前到海印总统御山莊售楼现场递交办理契税和房产证的有关资料，并缴纳房屋登记费550元。该邮件于2019年11月10日妥投。由于陈秀文的按揭贷款审批未获银行审批通过，2019年12月21日，海印公司按照合同约定的送达地址向陈秀文邮寄《关于变更付款方式的通知函》，该函主要内容为：“阁下采取按揭付款方式支付房款，但我司接到银行通知阁下的按揭贷款审批未获银行审批通过。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，阁下须在我司通知的十日内变更支付方式为一次性付款方式付清所有房款，并与我司办妥付款方式变更手续。特此通知阁下于2019年12月28日前备齐到我司售楼现场办理变更付款方式的手续。”该邮件于2019年12月26日妥投。由于陈秀文未按约定时间一次性付清房屋余款，海印公司遂向一审法院提起诉讼。另查明，2020年4月8日，海印公司与广东四方三和律师事务所签订《委托合同》，约定海印公司委托广东四方三和律师事务所的律师作为其与陈秀文商品房买卖合同纠纷一案的代理人，海印公司向代理的律师事务所支付律师费5000元。还查明，陈秀文分别于2018年11月25日、12月10日向古达公司支付了10000元、40000元，合计50000元。陈秀文认为该50000元为装修款。一审庭审时，海印公司认为陈秀文的按揭贷款审批手续未获审批通过的主要原因是陈秀文未缴纳契税和房屋登记费。一审法院认为，海印公司与陈秀文签订的《商品房买卖合同（现售）》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应恪守履行。本案的争议焦点一是海印公司是否存在欺诈、虚假宣传误导陈秀文签订合同的行为，二是陈秀文是否需要支付剩余购房款60000元及违约金给海印公司，三是陈秀文是否需要向海印公司支付律师代理费。关于争议焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于陈秀文与海印公司之间签订《商品房买卖合同》《补充协议》的过程中是否构成欺诈的争议，民法上的欺诈是指故意欺瞒他人，使其陷入错误判断而为意思表示之行为。构成民事欺诈须有欺诈的故意、欺诈的行为、被欺诈人而陷入错误判断并为意思表示等构成要件。根据查明的事实表明，海印公司并没有收取陈秀文支付的50000元装修款，案涉《商品房买卖合同(现售)》也未体现装修事项，在价款方面仅明确房屋交易总价，且陈秀文已按照该合同约定支付首付款91005元，剩余款项60000元申请按揭贷款，双方当事人对此价格均无异议。陈秀文向古达公司支付50000元，作为完全民事行为能力人，其应当清楚了解其行为可能发生的法律后果，现陈秀文认为其与海印公司签订毛坏房价格加装修价格的购房协议构成欺诈，骗取其购房款的主张，一审法院不予采纳。由于陈秀文并未提供有效证据证明海印公司存在欺诈行为，故对其关于海印公司存在欺诈行为而要求海印公司解除合同及退还预交房款141000元和退赔50000元的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，陈秀文与古达公司的款项交易属于另一法律关系，可另寻法律途径解决。关于争议焦点二，根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》《补充协议》约定的付款方式为：陈秀文向海印公司支付首期房款91005元后，余款60000元由陈秀文向银行按揭贷款支付，若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款，买受人须在接到出卖人或银行通知之日起十日内，变更支付方式为一次性付款方式付清所有房款。陈秀文在得知其按揭贷款未获得银行批准通过后，未按照海印公司的通知变更付款方式，也未以其他方式缴纳该笔房款，已构成违约，依法应承担违约责任。现海印公司选择继续履行合同，并要求陈秀文一次性支付剩余购房款及违约金，符合双方约定，一审法院予以支持。由于陈秀文应付剩余购房款期限为收到海印公司通知之日起十日内，故其违约金应自2020年1月6日开始计算至陈秀文付清房款之日止，海印公司主张陈秀文以逾期未付金额为基数按日万分之五计算，但海印公司未能提供相关损失的证据，其主要损失应当是资金利息损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合本案的实际以及违约方的过错程度和守约方的损失等因素，本院酌情将陈秀文应承担逾期付款违约金由每日万分之五调整为万分之二。关于争议焦点三，根据海印公司与陈秀文双方签订的《补充协议》第四条：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，出卖人有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。”的约定，由于海印公司与陈秀文双方没有对逾期支付购房款时在出卖人要求继续履行合同的情况下需要支付律师代理费作出约定，故对海印公司要求陈秀文支付律师代理费5000元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审判决：一、陈秀文应于该判决发生法律效力之日起十日内向海印公司支付购房款60000元及违约金（以60000元为基数，从2020年1月6日起按每日万分之二的标准计算至陈秀文付清之日止）；二、驳回海印公司的其他诉讼请求。三、驳回陈秀文的全部反诉请求。本案本诉受理费748.88元，由海印公司负担50元，陈秀文负担698.88元；反诉受理费2060元，由陈秀文负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。为查明本案事实，本院向肇庆市公安局鼎湖分局发出《协助调查函》，肇庆市公安局鼎湖分局出具了《回函》以及《不予立案通知书》。双方当事人对此进行了质证。本院对肇庆市公安局鼎湖分局出具的《回函》《不予立案通知书》真实性、合法性、关联性均予以确认。对一审查明的事实予以确认。另查明，陈秀文与海印公司签订的《商品房买卖合同（现售）》并无关于装饰装修及相关设备标准的约定。陈秀文、海印公司在二审确认双方签署《商品房买卖合同（现售）》约定的标的是毛坯房。陈秀文认为双方无法解决标的价款交付问题，海印公司原称案涉房屋是带精装修，但实际上案涉房屋并未进行装修，而是毛坯交付，海印公司否认收取陈秀文50000元装修款，因此陈秀文提出解除合同。肇庆市公安局鼎湖分局于2020年9月8日作出肇公鼎不立字〔2020〕00014号《不予立案通知书》，载明：陈秀文于2020年8月10日提出控告的陈秀文被诈骗案，我局经审查认为该案没有犯罪事实发生，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定不予立案。肇庆市公安局鼎湖分局于2020年11月16日向本院出具《回函》载明：（一）对陈秀文的报案是否立案问题。2020年8月10日，陈秀文到我局报称其在购买海印公司海印总统御山庄房屋的过程中，被海印公司诈骗。同日我局受理了该案并展开初查。经初查，由于没有证据证明海印公司在向陈秀文销售海印总统御山庄房屋的过程中存在合同诈骗的犯罪事实，我局于2020年9月8日依法作出不予立案决定（肇公鼎不立字〔2020〕00014号）并依法向陈秀文送达。（二）陈秀文刷卡支付给古达公司的50000元，是否海印公司以古达公司名义而实际收取的问题。本案中，浩洋公司（即广州浩洋房地产代理有限公司）与海印公司签署代理策划销售合同，由浩洋公司代理策划销售海印总统御山庄的房屋。在销售过程中，浩洋公司引进了古达公司参与销售。陈秀文在购买海印总统御山庄房屋的过程中与古达公司签署了《购房者服务合同》，基于此，其依约定而刷卡支付共50000元给古达公司。初查证据显示，该刷卡支付的50000元款项收款方为古达公司，目前暂未有证据证明上述款项是海印公司实际收取。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，一审法院案由定性为商品房预售合同纠纷不准确，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕陈秀文的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）案涉商品房买卖合同标的是否带装修房屋；（二）案涉商品房总价款、陈秀文已付购房款数额如何认定；（三）海印公司主张要求陈秀文一次性付清未付的购房款是否成立。一、关于案涉商品房买卖合同标的是否带装修房屋的问题。陈秀文上诉认为海印公司承诺销售精装修房，海印公司欺诈陈秀文同时签订涉案商品房买卖合同和装修合同两个合同，并称已向公安机关报案，但肇庆市公安局鼎湖分局已就提出控告的陈秀文被诈骗案作出了《不予立案通知书》，肇庆市公安局鼎湖分局经审查认为该案没有犯罪事实发生。陈秀文并未提供充分证据予以证实海印公司存在欺诈行为。本案仅有陈秀文与海印公司签订的《商品房买卖合同（现售）》，陈秀文并未能提交证据证实其与海印公司还签订了装修合同。双方签署《商品房买卖合同（现售）》约定的标的是毛坯房，双方并无关于装饰装修及相关设备标准的约定。陈秀文也未支付全部购房款。因此陈秀文主张其与海印公司签订的商品房买卖合同约定交付的标的是带装修房屋，海印公司未能交付该带装修房屋属严重违约，要求解除合同的主张缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于案涉商品房总价款、陈秀文已付购房款数额如何认定的问题。双方签署《商品房买卖合同（现售）》约定的商品房总价款是151005元。根据陈秀文提交的刷卡凭证显示，陈秀文于2018年12月10日向海印公司支付了两笔（58000元、33005元）合计91005元。而陈秀文于2018年11月25日、12月10日分别支付的10000元、40000元，合计50000元，是由古达公司收取，并非海印公司。结合肇庆市公安局鼎湖分局于2020年11月16日向本院出具《回函》载明的内容，浩洋公司与海印公司签署代理策划销售合同，由浩洋公司代理策划销售海印总统御山庄的房屋。在销售过程中，浩洋公司引进了古达公司参与销售。陈秀文在购买海印总统御山庄房屋的过程中与古达公司签署了《购房者服务合同》，基于此，其依约定而刷卡支付共50000元给古达公司。陈秀文未能提供证据证实该50000元为海印公司收取，故陈秀文认为该50000元为案涉商品房购房款，海印公司实际已收取购房款141005元的主张事实依据不足，本院不予支持。一审判决认定陈秀文已付购房款数额为91005元并无不当，本院予以维持。三、关于海印公司主张要求陈秀文一次性付清未付的购房款是否成立的问题。根据陈秀文与海印公司签订的《商品房买卖合同（现售）》《补充协议》约定，陈秀文向海印公司支付首期购房款91005元后，余款60000元由陈秀文向浦发银行肇庆分行申请贷款支付。办理按揭贷款手续主要是陈秀文义务，海印公司只是应履行协助办理贷款手续义务。海印公司向陈秀文发出《关于变更付款方式的通知函》距离签订《商品房买卖合同（现售）》时间已过1年时间，陈秀文没有与海印公司就办理贷款手续以及余款支付事宜达成一致处理方案，本案也无证据证实因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款，因此按照双方签订的《补充协议》约定，一审判决支持海印公司要求陈秀文一次性付清未付购房款的主张并无不当，本院予以维持。陈秀文在收到海印公司发出的《关于变更付款方式的通知函》后，未按照海印公司的通知变更付款方式，也未以其他方式缴纳该笔购房款，一审判认定陈秀文的行为构成违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。陈秀文上诉认为系海印公司构陷陈秀文违约而谋求一次性收取购房款的主张事实依据不足，本院不予支持。综上所述，陈秀文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元（陈秀文已预交），由陈秀文负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十一月二十六日法官助理 黎嘉豪书 记 员 彭娟琦