广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1222号 原告：梧州国海置业有限公司，住所广西梧州市新兴二路****。统一社会信用代码：91450400086513543H。 法定代表人：朱忠勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：李庆聪，男，1982年10月13日出生，汉族，住广西，住广西梧州市万秀区iv> 原告梧州国海置业有限公司与被告李庆聪商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梧州国海置业有限公司的委托诉讼代理人黄世军，被告李庆聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梧州国海置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续；3.判令被告向原告支付违约金89613元（合同总价款298710元×30%）；4.判令第三项金额89613元直接从被告已付房款中扣除；5.判令被告支付本案律师代理费10000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月10日原告与被告李庆聪签订了一份编号为ＷＺ2016068635的《梧州市商品房买卖合同》，约定原告将其所有的位于梧州市（商品房预售许可证号为：梧房售字2016第××号）出售给被告。合同约定该商品房总价298710元，被告李庆聪应于合同签订当日支付首付款60710元，剩余房款238000元于签订合同当日起30日内以贷款方式付清。2017年2月13日,被告与广西北部湾银行股份有限公司梧州分行签订了一份《个人房屋借款/担保合同》，原告作为被告的保证人，承担阶段性连带责任保证。合同第七条约定：因买受人未按期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同附件四第一条第4款约定，买受人未按约向贷款机构还款导致出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起15日内向出卖人还清代偿款项（含本金、利息、罚息等），并自出卖人承担代偿义务之日起至买受人向出卖人偿还代偿款项之日止，同时按日向出卖人支付代偿款项万分之八的违约金。在买受人取得房地产权属证书之前发生出卖人代偿的，出卖人亦有权选择解除《商品房买卖合同》并处买受人违约金三万元，买受人并自行承担该商品房装修损失，出卖人不予任何补偿。贷款机构提起诉讼而出卖人应诉或出卖人行使追偿权、解除权而提起诉讼的，买受人承担因此发生的诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。原、被告之间的商品房买卖合同签订后，原告已经到有关机关办理了《商品房买卖合同》备案及配合被告办理商品房预告登记手续。原告依约履行了义务。按照附件四补充协议第九条第2款第（2）点约定：买卖合同根据合同约定解除的，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续”。2019年4月30日，因被告未能按时偿还银行贷款，广西北部湾银行股份有限公司梧州分行根据与原告、被告签订的《个人房屋借款/担保合同》从原告保证金账户划扣了本金、利息、罚息共计211610.02元，导致原告承担了代偿责任。被告拖欠银行贷款的行为违背了双方签订的《商品房买卖合同》之约定，构成违约，应该依约承担违约责任。原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，因被告违约，原告要求解除双方之间的《商品房买卖合同》并判决被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续，并依约向原告支付违约金及原告因维权产生的诉讼费及律师代理费。 被告李庆聪辩称，其不同意解除合同，且对违约金有意见，认为原告诉请的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2016年12月10日，原告(出卖人)与被告(买受人)签订一份《梧州市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于梧州市长洲区，建筑面积70.62平方米，每平方米4229.82元，总金额298710元，买受人于签订合同时支付总房款的20%以上计60710元，余款238000元于签订合同之日起30日内以银行按揭方式支付。2.出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付买受人使用。3.合同签订后60日内，出卖人应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续，出卖人与买受人协商一致，合同登记备案后60日内，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。《梧州市商品房买卖合同》附件四是合同的补充协议，协议约定：1.买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式或组合贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款应于签订合同之日起30日（公积金或组合贷款方式于公积金受理之日或取得房屋预告登记之日起60日）内支付至出卖人账户。买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限届满之日起10日内一次性付清房款，否则应按本合同的有关约定向出卖人承担违约责任。2.若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因买受人原因导致贷款机构解除借款合同的，出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方，出卖人因此解除合同的，买受人除了按上述约定承担违约责任，还应向出卖人支付合同总价款30%作为违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失（含再次出售时所受的差价损失），出卖人在买受人已付房款中扣除违约金及出卖人再次卖出该房时所受的差价损失及相关费用、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人，如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足。3.双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续。4.若因买受人未按约支付合同约定的任一款项、或归还银行贷款、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担。 2017年2月13日，被告作为借款人、抵押人与作为贷款人的广西北部湾银行股份有限公司梧州分行、作为保证人的原告签订了一份《个人房屋借款／担保合同》，约定：1.借款人向贷款人借款238000元用于购置梧州市长洲区，借款期限120个月，即从2017年2月13日起至2027年2月13日止。2.还款方式为按月等额本息还款。同时被告提供上述商品房作为借款的抵押。如被告连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。3.原告提供阶段性连带责任保证，原告对合同项下的主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、借款人应向贷款方支付的其他款项以及贷款人实现债权与担保权利的费用承担连带保证责任。保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。原告不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在广西北部湾银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。 上述合同签订后，被告向原告支付了首期购房款60710元，广西北部湾银行股份有限公司梧州分行亦按照《个人房屋借款/担保合同》约定向被告发放了贷款238000元。2017年4月13日，原、被告办理了案涉商品房的预售商品房预告登记。后因被告没有按照《个人房屋借款/担保合同》规定的期限归还银行贷款，广西北部湾银行股份有限公司梧州分行于2019年4月30日从原告的保证金账户扣除、结清了被告办理的房屋按揭贷款本金205956.77元，利息5653.25元，合计211610.02元，并于2019年7月8日向原告出具《结清证明》。 另查明，被告李庆聪于2020年5月12日为案涉商品房办理了不动产登记手续，取得了桂（2020）梧州市不动产权第××号不动产权证书。 再查明，原告为提起本案诉讼，委托广西迈泰律师事务所代理诉讼并支出律师代理费10000元。 庭审中，被告陈述案涉商品房已于2018年底办理了房屋交接手续。 上述事实，有原告提供的《梧州市商品房买卖合同》复印件、《个人房屋借款／担保合同》复印件、桂（2017）梧州市不动产证明第0013303号不动产登记证明复印件、收据复印件、广西增值税普通发票、结清证明复印件、广西增值税专用发票、委托代理合同，被告提供的桂（2020）梧州市不动产权第××号不动产权证复印件及庭审笔录予以佐证，并经当事人质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《梧州市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，被告向原告购买案涉商品房，并通过支付首付款及银行按揭贷款的方式向原告付清了购房款，原告亦已将案涉商品房交付被告使用，且被告已办理了产权转移登记手续，双方合同义务已经履行完毕，不存在解除合同的情形，故原告要求解除原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，原告要求被告支付违约金、律师代理费等诉讼请求亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告梧州国海置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费5780元，减半收取计2890元，财产保全费2014元，合计4904元，由原告梧州国海置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年十一月四日 法官助理 李晓琳 书 记 员 黄卉妍 附适用的法律条文: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。