广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民再3号 原审原告：邱勇（曾用名邱国华），男，1962年9月15日出生，汉族，住南宁市。 原审被告：邱爱萍，女，1974年8月3日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原审被告：黄秀军，男，1972年9月4日出生，汉族，住广西陆川县。 原审原告邱勇与原审被告邱爱萍、黄秀军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日作出的（2019）桂0102民初338号民事调解书已经发生法律效力。经本院院长提交本院审判委员会讨论决定，于2019年12月11日作出（2019）桂0102民监2号民事裁定书，裁定再审本案。本案于2020年4月9日立案受理，并依法另行组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭审理了本案。原审原告邱勇到庭参加诉讼。原审被告邱爱 -2- 萍、黄秀军经本院合法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院已依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原审原告邱勇称，2014年10月30日原审原告与原审被告邱爱萍、黄秀军签订了《存量房买卖合同》，合同签订当天原审原告向原审被告交纳了38万元的房款，另外22万元房款为原审被告邱爱萍欠原告的款项抵扣。2019年4月5日原告已入住涉案房屋，但两原审被告至今未配合原审原告办理房产过户手续。请求法院判决：1、南宁市兴宁区的不动产权归原审原告所有，两原审被告在判决生效之日起10日内到南宁市产权登记部门办理房屋所有权人变更手续；2、原审被告邱爱萍承担本案的诉讼费用。 原审被告邱爱萍、黄秀军未作答辩。 原审原告邱勇在原审中向本院提起诉讼请求：1、请求法院依法判决南宁市兴宁区的不动产权归原告邱勇所有并将该房屋移交邱勇使用，判决生效之日起10日内到南宁市产权登记部门办理房屋所有权人变更手续；2、被告邱爱萍、黄秀军支付原告邱勇延期交房资金占用费8万元；3、请求法院依法判决被告邱爱萍承担本案的诉讼费用。本院原审认定案件事实：邱勇与邱国华是同一人，因双重户口，邱国华的户籍及身份证已被公安机关依法注销。2014年10月30日原告与二被告签订了《存量房买卖合同》，合同约定：“第一，被告自愿将座落于南宁兴宁区荣和山水绿城Ｂ1组团1号楼Ａ座8—Ｄ号房（产权证号：邕权证字第02449090、邕权证字第02449091，建筑面积：87.81平方米）出售给原告；第二，双方确定上述房地产成交总价为人民币陆拾万元；第三，双方约定付款期限、数额及相关事宜为：一、抵兑 -3- 邱爱萍从2014年3月至2014年9月底欠邱国华欠款220000元；二、签订本合同时原告向被告支付购房款380000元。第四，被告随时配合原告到不动产登记中心过户，过户所需缴纳的各项税、费用由原告承担。合同签订当天原告向被告交纳了380000元的房款。过后被告没有向原告交付房屋，也没有向原告办理房产过户手续。故要求位于南宁兴宁区房归原告所有，将该房屋交付原告使用，协助原告办理房屋过户手续，并要求被告付给原告延期交房资金占用费80000元。本院原审在诉讼过程中经本院主持双方调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于南宁市兴宁区（产权证号：邕权证字第02449090、邕权证字第02449091，建筑面积：87.81平方米）归原告邱勇所有，该房按揭贷款由被告邱爱萍、黄秀军于2019年2月28日前还清；二、被告邱爱萍、黄秀军于2019年2月28日前将位于南宁兴宁区房交付原告邱勇使用；三、被告邱爱萍、黄秀军于2019年2月28日协助原告邱勇办理上述房产过户手续；四、被告邱爱萍、黄秀军于2019年2月28日前支付原告邱勇购房资金占用费80000元。五、本案受理费4900元，由原告邱勇负担。本院原审作出（2019）桂0102民初338号民事调解书。 本院再审认定案件事实如下：2014年10月30日原审原告邱勇与原审被告邱爱萍、黄秀军签订了《存量房买卖合同》，合同约定：“第一，被告自愿将座落于南宁兴宁区荣和山水绿城Ｂ1组团1号楼Ａ座8—Ｄ号房（产权证号：邕权证字第02449090、邕权证字第02449091，建筑面积：87.81平方米）出售给原告；第二，双方确定上 -4- 述房地产成交总价为人民币陆拾万元；第三，双方约定付款期限、数额及相关事宜为：一、抵兑邱爱萍从2014年3月至2014年9月底欠邱国华欠款220000元；二、签订本合同时原告向被告支付购房款380000元。第四、被告随时配合原告到不动产登记中心过户，过户所需缴纳的各项税、费用原告承担。签订合同后，原审原告向原审被告现金给付购房款380000元，另外220000元购房款从邱爱萍2014年3月至2014年9月底欠邱国华欠款抵兑。 另查明，2010年11月9日，案外人中信银行股份有限公司南宁分行（贷款人、抵押权人）与原审被告黄秀军（借款人、抵押人）、案外人庞文清（抵押物共有人）、原审被告邱爱萍（抵押物共有人）、案外人李宏禄（抵押物共有人）共同签订一份编号为（2010）桂银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》，合同约定贷款人向借款人发放个人购房贷款406000元。合同约定，贷款期限为300个月，即自2010年11月9日起至2035年11月9日止；合同采用浮动利率方式计算利息，即在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率6.14%基础上下浮15%，即月利率4.35%；采用按月等额本息还款法，还款日为每月20日，每期还款本息为2385元；借款人逾期或未按约定的金额归还贷款本息的构成违约；发生违约情况时，贷款人有权采取按中国人民银行的规定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息，依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息等措施；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；贷款人因债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）均由借款人承担；合同还约定以合同项下位于南宁市荣和﹒山水绿城Ｂ1组团1号楼Ａ座8-Ｄ号房设定抵押作为上述借款的担保。抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息及为实现债权和担保权而发生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等。庞文清、邱爱萍、李宏禄作为抵押物共有人在借款合同后签字确认同意借款合同抵押条款，承担抵押担保责任。上述合同签订后，案外人中信银行股份有限公司南宁分行依约于2010年11月9日向原审被告 -5- 黄秀军发放了贷款406000元。合同项下抵押房屋即位于南宁市荣和﹒山水绿城Ｂ1组团1号楼Ａ座8-Ｄ号房于2014年11月11日办理了抵押登记，原告取得房屋他项权利证书，该证书载明债权数额为406000元。但原审被告黄秀军获得贷款后未按合同约定按期履行还本付息义务，截止至2015年8月7日，原审被告黄秀军尚欠合同项下到期及未到期借款本金369469.19元、利息6697.55元、罚息117.9元。案外人中信银行股份有限公司南宁分行多次催收未果，起诉至南宁市青秀区法院。该院于2016年3月14日作出（2015）青民二初字第2152号民事判决书，判决：一、解除中信银行股份有限公司南宁分行与黄秀军签订的编号为（2010）桂银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》；二、黄秀军、庞文清共同偿还中信银行股份有限公司南宁分行借款本金369469.19元；三、黄秀军、庞文清共同给付中信银行股份有限公司南宁分行利息、罚息（利息、罚息计算方法：至2015年8月7日止，利息为6697.55元，罚息为117.9元，此后至实际清偿之日止，以本金369469.19元为基数，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；四、黄秀军、庞文清共同赔偿中信银行股份有限公司南宁分行律师代理费17432元；五、为实现上述第二、三、四项债权，中信银行股份有限公司南宁分行对黄秀军、邱爱萍提供的位于南宁市荣和﹒山水绿城Ｂ1组团1号楼Ａ座8-Ｄ号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在406000元范围内优先受偿。 另查明，原审被告黄秀军与庞文清是夫妻关系，两人于1994年9月4日登记结婚。 2019年4月5日原审原告邱勇已入住涉案房屋，但两原审被告至今未配合原审原告办理房产过户手续。2020年9月14日，本院向原审原告邱勇进行询问，并制作询问笔录，其表示愿意代两原审被告偿还涉案房屋的贷款本金及利息，并承诺于2020年10月9日前办好解押手续，原审原告邱勇于2020年9月30日向本院邮寄庭后补充意见，意见中其明确表示愿意 -6- 在设定的房屋抵押债券406000元内代两原审被告清偿中信银行贷款，但直至2020年11月16日前均未见其提交已解押的证据。2020年11月23日，由于原审原告邱勇的诉讼请求存在客观履行障碍，本院向原审原告邱勇释明，并询问其是否变更诉讼请求要求解除合同，原审原告邱勇表示坚持诉讼请求。 原审于2019年1月11日作出（2019）桂0102民初338号民事调解书，调解协议的内容如前所述。原审原、被告对原审调解书无意见，未提起上诉。原审调解书生效后，由于本院院长认为本院的（2019）桂0102民初338号案调解书查明事实不清，调解主文违反法律规定，调解书确有错误。后经本院院长提交本院审判委员会讨论，决定对该案进行再审。本院于2019年12月11日作出（2019）桂0102民监2号民事裁定书，裁定对（2019）桂0102民初338号案件进行再审。 本案在再审过程中，原审原告称其向原审被告购买位于南宁兴宁区房屋系双方的真实意思表示，原审原告亦已全额付清房款60万元，且房屋已于2019年4月5日交付给原审原告使用，原审原告已实际控制涉案房屋。由于两原审被告尚欠中信银行股份有限公司南宁分行贷款未归还，涉案房屋至今无法办理过户手续。原审原告表示愿意归还原审被告尚欠银行的贷款本金及利息，其他费用不愿意代原审被告清偿。 本院认为：由于原审原告邱勇诉讼请求存在客观履行障碍的情况下，本院向其进行释明，其表示不变更诉讼请求，本院依照其原诉讼请求进行审理。 一、关于原审原告的涤除权问题。 -7- 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第(一)款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”具体而言，该司法解释赋予了抵押权人追及权和受让人涤除权，抵押人有权处分抵押物以行使财产权；抵押权人在债权未得到清偿时可直接对转让后的抵押物行使抵押权；受让人可以代替债务人清偿全部债务，通过消灭债权来消灭抵押权的方法涤除抵押权，以实现其购买抵押物的目的。 二、关于未经抵押权人同意，转让抵押房屋的合同效力认定。 我国法律并没有禁止抵押人转让抵押财产，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第(二)款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定是管理性强制性规定，而非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。可见，抵押权人同意或者受让人代为清偿了抵押债务，抵押物的转让不受法律禁止。本案并无证据显示双方签订《存量房买卖合同》具有规避相关法律规定或侵害抵押权人的故意，实际履行过程中，涉案房屋的抵押也未影响双方合同的履行，故涉案《存量房买卖合同》已经合法成立。因此，违反该规定的法律后果，并非转让抵押房屋的买卖合同无效，而是在抵押权尚未涤除的情况下，合同当事人请求继续履行合同实现物权变动时，人民法院不予支持。由于本案原审原告邱勇虽表示愿意代两原审被告清偿贷款，但实际并未对抵押权进行涤除，对原审原告邱勇要求继续履行合同实现物权变动的请求，本院依法不予支持。 -8- 因原审未对涉案房屋的状态进行调查，涉案房屋因设立了抵押权导致在抵押权尚未涤除的情况下，无法办理过户手续，调解协议无法履行，对（2019）桂0102民初338号民事调解书应予撤销。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第(二)款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第(一)款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下： 一、撤销（2019）桂0102民初338号民事调解书； 二、驳回原审原告邱勇的诉讼请求。 案件受理费4900元，由原审原告邱勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邓晓艳 人民陪审员  梁国华 人民陪审员  覃妹英 -9- 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  谭淑丹 书 记 员  雷静雯 -10- 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条第(二)款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十七条第(一)款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。