山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4520号 上诉人（原审被告）：泰安市汉文教育信息咨询有限公司，住所地泰安市泰山区东岳大街**。 法定代表人：赵超，总经理。 委托诉讼代理人：赵锦华，北京双冠律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵超，男，汉族，1981年4月24日出生，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：赵锦华，北京双冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市金恩泽经贸有限公司，，住所地泰安市岱岳区建材市场天平钢材大市场**** 法定代表人：赵先营，经理。 委托诉讼代理人：张传旺，山东锦哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王德利，山东锦哲律师事务所律师。 原审被告：泰安市泰山区新华幼儿园，住，住所地泰安市泰山区温泉路与东湖路交汇处/div> 法定代表人：宫钦英，园长。 上诉人泰安市汉文教育信息咨询有限公司（以下简称汉文教育公司）、赵超因与被上诉人泰安市金恩泽经贸有限公司（以下简称金恩泽公司）、原审被告泰安市泰山区新华幼儿园（以下简称新华幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3397号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汉文教育公司、赵超上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判房租减免三个月后上诉人支付被上诉人房屋租金35287元；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院计算房租减免的标准严重有误,适用法律错误。1.房租减免应当按照上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租金为计算标准,并结合上诉人应当享受的减免三个月的期限进行计算,不应当以被上诉人实际减免的金额为准。一审法院仅减免了烟草公司给被上诉人减免的租金16475元是错误的,是对司法解释的错误理解和适用。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二》第一条第六款规定,承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业、小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。该规定明确写明给承租人免除一定期限内的租金，是以期限为免除标准的，并不是以房屋所有权人为被上诉人免除的租金为标准。本案存在转租的情形,被上诉人从烟草公司承租涉案房屋后,又将房屋转租给上诉人,被上诉人的原始承租价每年仅65900元,转租给上诉人每年获取高达164100元的利益,即每月获得13675元的利益差价。烟草公司给被上诉人减免了三个月的租金,是按照双方签订的租赁合同约定的年租金65900元为计算基数进行减免,但被上诉人与上诉人的租赁合同约定的年租金标准23万元，根据最高院的司法解释,被上诉人应该给上诉人减免的金额,应当以年租金23万元为计算基数。如果按照一审法院的逻辑,仅给上诉人减免烟草公司为被上诉人减免的金额,造成上诉人在疫情期间的损失无法得到弥补,而被上诉人仍然获得每月13675元的利润,这对上诉人明显不公,因为疫情期间经营受到严重影响的是教育行业，涉案房屋经营的是幼儿园，在疫情期间,尤其是上半年幼儿园一直未营业,要支付员工的工资,还要给幼儿退费,面临着巨大的经营压力,国家出台一系列减免房租的政策,是为了帮助实际经营者度过困难,而一审法院却仍然要求上诉人支付免租三个月期间,被上诉人转租获利差额,明显有违国家针对疫情期间出台的免租政策的精神，更是对最高院司法解释作出的错误解读和运用。2.一审法院判决上诉人承担违约责任赔偿被上诉人损失不成立。根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”众所周知,新冠××疫情属于不可抗力，上诉人迟延支付租金并非恶意,遇到疫情属于天灾,不可避免,因疫情的原因造成上诉人经营出现严重的困难,又因对减免租金一事双方无法达成一致意见,故未向被上诉人缴纳租金。所以,因不可抗力的原因造成上诉人迟延支付租金,符合不可抗力的免责情形,一审法院判决上诉人承担违约责任赔偿被上诉人损失,是法律适用严重错误。综上所述,请求二审法院依法撤销山东省泰安市泰山区人民法院作出的（2020）鲁0902民初3397号民事判决书,并依法改判支持上诉人上诉请求。 金恩泽公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，认定被上诉人拖欠上诉人租金金额75525元的计算方式正确无误。一审法院已查明，涉案房屋所有权人系烟草公司，2015年10月30日被上诉人承租该房屋。2016年6月7日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年6月7日至2020年10月31日止，年租金20万元。2018年开始租金调整为23万元于2019年开始实际收取。但被上诉人于2020年6月6日前未预交2020年6月7日至2020年10月31日的租金，因而形成本案。根据合同约定，上诉人拖欠租金146天租金为92000元，一审法院将烟草公司给予被上诉人减免的16475元在其拖欠租金中也进行扣除，一审法院认定上诉人应支付75525元租金的计算方式并无不当。二、本案根据法律规定应适用情势变更并不属于免租，原审法院在自由裁量权范围内也适用情势变更原则进行调整，原审法院适用法律规定并无不当，二审法院应维持一审判决。1.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，是适用于被上诉人与所有权人烟草公司之间租赁合同约定的租金金额而进行的租金减免，且烟草公司已按国家有关规定给予被上诉人减免三个月的租金16475元，一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第一条第六款的规定，适用情势变更原则，已将烟草公司对被上诉人的免租金额16475元在上诉人拖欠租金中进行扣除，上诉人已经享受被上诉人所享受的减免金额，符合该规定的立法精神和指导意义，并不违反法律规定。2.上诉人拖欠租金是不可否认的既成事实，上诉人的违约情形理应受到法律的约束，承担相应的法律责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条的规定，判令上诉人在承担租金基础上承担相应违约责任也是符合法律规定的。综上，一审法院在查明房屋实际所有人及被上诉人所享有的减免金额的事实基础上，按照法律规定，也在上诉人拖欠租金里，将被上诉人所享受的减免金额进行扣除，符合法律法规及政策性文件的立法精神及指导意见，因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 新华幼儿园未作陈述。 金恩泽公司向一审法院起诉请求：要求汉文教育公司、赵超、新华幼儿园支付金恩泽公司拖欠房租88844元及经济损失（以拖欠房租88844元为基数，自2020年6月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。 一审法院认定事实：2015年10月30日，原告与烟草公司签订《花园原锅炉房租赁合同》，约定：原告承租烟草公司房屋坐落于温泉路沿街楼原锅炉房，建筑面积约450平方米；租赁期限5年，自2015年11月1日至2020年10月31日止；年租金65900元；按年度一次性提前收费，即每年10月1日前，原告须全额交纳年租金。2016年6月7日，原告(甲方)与被告汉文教育公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告汉文教育公司承租房屋位于，建筑面积约450平方米；租赁期限5年，自2016年6月7日至2020年10月31日止；年租金20万元。原告与被告汉文教育公司一致认可支付租金的方式是预交一年租金先交款后使。原告与被告汉文教育公司一致认可：被告汉文教育公司还向原告租赁二楼三间房屋，年租金3万元，自2018年开始使用，该三间房屋的租金3万元于2019年开始实际收取，不在上述合同范围之内。原告与被告汉文教育公司一致认可2020年6月6日之前的租金已经付清。被告汉文教育公司并未预交2020年6月7日之后的租金。被告汉文教育公司系由被告赵超成立的自然人独资公司。涉案房屋现实际由被告新华幼儿园使用。另查明，国家发展改革委等8部门于2020年5月9日发出《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规{2020}734号）第二条实施房屋租金减免：（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。原告自认烟草公司已对其减免三个月的租金16475元。 一审法院认为，原告与被告汉文教育公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律及法规的强制性规定，系有效合同。双方均严格按照合同的约定履行各自的义务。根据双方约定被告汉文教育公司应于2020年6月6日前预交2020年6月7日至合同期满即2020年10月31日期间的租金，但被告汉文教育公司并未预交，系违约系行为，故对于原告要求被告汉文教育公司交纳租金的诉讼请求，一审法院予以支持。2020年6月7日至2020年10月31日期间共计146天的租金应为92000元（230000元÷365天×146天）。涉案房屋所有权人系烟草公司，且烟草公司已按国家有关规定给予原告减免三个月的租金16475元，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，本案中亦应减免被告汉文教育公司的租金，该减免租金数额应为烟草公司实际给予原告减免的租金数额即16475元，综上所述，被告汉文教育公司应交纳租金75525元（92000元-16475元）。原告要求被告汉文教育公司赔偿经济损失的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。该经济损失应以租金75525元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月7日起计算至付清该租金之日止。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告汉文教育公司系由被告赵超成立的自然人独资公司，且被告赵超未能证明被告汉文教育公司财产独立于被告赵超自己的财产，因此，被告赵超应对被告汉文教育所欠原告的上述债务承担连带清偿责任。被告新华幼儿园并非合同相对人，且无义务向原告支付租金，因此，应驳回原告对被告新华幼儿园的诉讼请求。被告称被告赵超不是本案适格被告的意见，于法无据，一审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决：一、被告泰安市汉文教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市金恩泽经贸有限公司租金75525元；二、被告泰安市汉文教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市金恩泽经贸有限公司经济损失（以租金75525元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月7日起计算至付清该租金之日止）；三、被告赵超对被告泰安市汉文教育信息咨询有限公司所承担的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告泰安市金恩泽经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1011元，由原告负担161元，由被告泰安市汉文教育信息咨询有限公司、赵超负担850元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、房租减免标准问题；二、汉文教育公司、赵超是否应当承担违约赔偿责任。 关于争议焦点一，汉文教育公司、赵超主张房租减免标准有误，应按照汉文教育公司与金恩泽公司约定的年租金23万元为计算基数。《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定：“实施房屋租金减免：（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”。金恩泽公司将涉案房屋转租给汉文教育公司，汉文教育公司并未直接承租国有房屋，故汉文教育公司、赵超关于涉案房租减免标准有误，应以23万元为基数计算减免租金的主张没有法律依据，本院不予支持。一审法院按照相关规定确定房租减免金额并无不当。 关于争议焦点二，汉文教育公司、赵超主张因新冠疫情上诉人延迟支付租金符合不可抗力的免责情形，不应承担违约赔偿责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中规定了依法准确适用不可抗力的规则，即人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。汉文教育公司与金恩泽公司约定汉文教育公司应于2020年6月6日前预交2020年6月7日至合同期满即2020年10月31日期间的租金，汉文教育公司未交该租金，构成违约。一审判决已经就汉文教育公司应承担的租金予以减免，汉文教育公司应予支付的2020年6月7日至合同期满即2020年10月31日期间租金与新冠××疫情无关，对上诉人关于不承担违约赔偿责任的主张本院不予支持。金恩泽公司向汉文教育公司主张经济损失，一审法院予以支持并依法确定该经济损失金额并无不当。 综上所述，泰安市汉文教育信息咨询有限公司、赵超上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费806元，由上诉人泰安市汉文教育信息咨询有限公司、赵超负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 左文静