广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3715号 上诉人（原审被告）：莫德炎，男，1991年7月5日出生，壮族，住广西壮族自治区荔浦市。 上诉人（原审被告）：蔡婷松，女，1991年1月18日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 委托诉讼代理人：莫德炎，男，1991年7月5日出生，壮族，住广西壮族自治区荔浦市。系蔡婷松丈夫。 被上诉人（原审原告）：刘明荣，男，1992年9月4日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 被上诉人（原审原告）：梁迪，女，1993年7月10日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 -2- 上诉人莫德炎、蔡婷松因与被上诉人刘明荣、梁迪房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人蔡婷松的委托诉讼代理人、上诉人莫德炎，被上诉人刘明荣、梁迪，到庭接受询问。本案现已审理终结。 莫德炎、蔡婷松上诉请求：1.改判荔浦市人民法院（2020）桂0331民初1009号民事判决第三项或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费依法公平负担。事实和理由：一、关于本案违约金问题。（一）一审法院判决上诉人莫德炎、蔡婷松承担6.1万元违约金适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅，当事人主张约定的违约金过高即超过造成损失的百分之三十，请求人民法院予以适当减少的，人民法院可以综合衡量作出裁定。结合本案，被上诉人刘明荣、梁迪没有提供任何证据证明其损失的数额，一审也未对上诉人请求减少违约金予以裁量。（二）一审法院判决的违约金过分高于造成的损失，显失公平。被上诉人实际支付购房款21.8万元，而违约金是以格式合同中总购房款61万元为基数计算，且该违约金已超过年利率24%，显失公平。二、上诉人主观方面无恶意违约，客观方面也尽到了出卖人的义务，合同不能继续履行是无法预见的因素。三、被上诉人有一定过错。双方签订房屋买卖合同后，上诉人房屋被查封，按照双方签订的房屋买卖合同，上诉人有30天时间来处理查封事宜，但是，被上诉人第一天就要求上诉人退首付款，已经说明其要解除合同，既然上诉人已经退首付款给被上诉人，不可能再去办理解押过户，故不可能再继续履行合同。因此，请求二审法院在查明本案全部事实，依法纠正一审法院极其不公正的判决，维护法律 -3- 的公平公正，维护上诉人的合法权益。 刘明荣、梁迪辩称，一、答辩人刘明荣、梁迪与上诉人莫德炎、蔡婷松签订的房屋买卖合同第五项违约责任已约定相关违约责任，答辩人已支付29万元首付款，不存在过错及违约行为。上诉人因债务问题导致房屋被查封，未在约定的时间内继续履行合同也未如约完全退还答辩人29万元购房款，应支付违约金。二、答辩人的购房款大多来自亲戚朋友的借贷，答辩人不仅要承担此次购房产生的巨额债务和利息，还由于此次的损失，导致答辩人在短时间内无力再筹措房款购买新屋，只能暂时租房居住。因此，答辩人的损失包括直接损失和间接损失，上诉人应当支付违约金予以补偿。三、上诉人违反诚信原则，恶意违约。上诉人在交易过程中未告知答辩人上诉人欠有巨额债务的事实，也未第一时间通知答辩人，本案的违约不属于“第三方无法预见的因素”，完全是上诉人恶意隐瞒。四、在一审过程中，双方曾经调解，当时其余四位债权人明确同意解封涉诉房屋，让答辩人完成交易，交易后的房款由四位债权人平分，答辩人亦不追究上诉人的违约责任，但是由于上诉人的无理要求导致此次调解失败。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告刘明荣、梁迪向一审法院起诉请求：1.判决解除两原告 刘明荣、梁迪与两被告莫德炎、蔡婷松签订的《房屋买卖合同书》；2.判决两被告违约，退还两原告的购房款21.8万元，并支付6.1万元违约金给两原告；3.判决本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：两原告刘明荣、梁迪是夫妻关系。在风光房地产营销策划有限公司的介绍下，两原告有意购买两被告莫德炎、蔡婷松位于君临荔江10栋1单元1803室的房屋。2020年3月19日，被告莫德炎收取原告刘明荣购房定金1万元，次日，原、被告双方及居间人签订《房屋买卖合同书》。合同第一条约 -4- 定两被告将房屋卖给两原告，房款61万元，第三条约定乙方（即原告，下同）在2020年3月31日前支付购房首付款29万元（含定金1万）给甲方（即被告，下同），首付款转化为购房定金暂时由甲方保管，剩余32万元购房款通过按揭方式支付，第五条约定有违约行为的，由违约方支付总房款的10%违约金给守约方。合同签订后，两原告按合同约定于2020年3月27日通过工商银行汇款20万元给被告莫德炎，2020年3月28日分别从工商银行及农业银行又转账8万元给被告莫德炎。至此，原告按合同约定支付了合同首付款29万元给两被告。按照合同约定，两被告本应当向抵押权人归还贷款解除抵押，进行房屋过户。但被告收到钱款后，因多种原因，没有去解押办理不动产权过户。2020年3月26日，两被告的房屋因其他债务被查封，导致合同不能履行。事后，双方有意解除合同，但是被告只退还了7.2万元给两原告就不退了。因协商未果，两原告起诉至该院。 一审法院另查明，本案交易房屋荔浦市荔城镇君临荔江10栋1单元1803室，由于被告因其他债务问题被诉至法院，于2020年3月27日被荔浦市人民法院查封，目前该房屋仍处于查封状态。 一审法院认为，被告莫德炎、蔡婷松承认原告的诉讼请求部分，系被告在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，不损害他人利益，该院予以确认。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点有：1.被告在履行房屋买卖合同过程中是否存在违约行为，是否需要承担违约责任，2．如果被告违约，违约金应该按什么标准进行计算。 关于第一个争议焦点即被告在履行房屋买卖合同过程中是否存在违约行为，是否需要承担违约责任的问题。该院认为，本案原告的合同义务是按约向被告支付购房款，被告的合同义务是将房屋交付给原告并将房屋过户至原告名下。合同签订后，原告按约支付了29万元购房款，根据合同约定，被告应在30日内办理解押手续， -5- 但由于被告的债务问题，致使交易房屋被查封，合同难以继续履行，原、被告双方在《房屋买卖合同书》中明确约定，交易过程中若发生与产权人（所有权人）有关的产权纠纷及债务由甲方负责处理并承担相应法律责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并承担本合同约定的违约责任，由于这一情形双方在签订合同中已经预见并且就此发生纠纷如何承担责任进行了约定，因此，被告因本人债务导致纠纷致使本案合同难以继续履行的行为构成合同约定的违约行为，应该承担违约责任。 关于第二个争议焦点即在被告违约的情况下，违约金应按什么标准进行计算的问题。该院认为，首先，房屋买卖合同中明确约定了交易过程中若由于产权人的债务产生纠纷，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并按总购房款的10%支付违约金；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，守约方因违约方的违约行为造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因为违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案合同的标的物为房屋，由于房屋买卖合同无法履行导致的预期损失并不限于原告所支付的资金占用损失，还有居住、增值等其他利益损失，被告辩称原告的实际损失是已付购房款的贷款利率损失实属不当；最后，违约金既具有补充损失的性质，也具有惩罚性质，根据“违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金”这一约定，该院认为合同中所约定的违约金具有惩罚性质，综上所述，原告要求被告按照合同约定支付违约金具有事实和法律依据，该院予以支持，故二被告应向原告支付违约金61000元（610000元×10%）。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决：一、解除原告刘明荣、梁迪与被告莫德炎、蔡婷松于2020年3月20日签订涉案《房屋买卖合同书》所成立的房屋买卖合同关系；二、被告莫德炎、蔡婷松自本判决生效之日起十日内退还原告刘明荣、梁迪购房款218000元；三、被告莫德炎、蔡婷松自本判 -6- 决生效之日起十日内支付原告刘明荣、梁迪违约金61000元。案件受理费5485元，减半收取计2742.50元，由被告莫德炎、蔡婷松负担。 本院二审期间，上诉人莫德炎、蔡婷松围绕其上诉请求提交以下证据：证据一，房产登记信息查询情况说明，拟证明上诉人在2020年3月20日前往荔浦市不动产登记局查询房屋状态的结果为“现房未查封”，上诉人不可能预见房屋被查封，已尽到出卖人的义务；证据二，荔浦市人民法院送达回证，拟证明上诉人于2020年3月30日才知道涉诉房屋被查封的事实，上诉人不可能预见房屋被查封。被上诉人刘明荣、梁迪对以上证据的质证意见：以上证据与本案无关，不予认可。 被上诉人刘明荣、梁迪提交以下证据：微信聊天记录，拟证明被上诉人2020年4月1日晚提出退房并与上诉人协商沟通，给予时间处理相关纠纷，但是上诉人未按照约定履行，被上诉人才主张按照合同约定追究违约责任。上诉人莫德炎、蔡婷松对以上证据的质证意见：该证据的真实性、合法性没有异议，证明内容有异议，该份证据说明上诉人在交易过程中是善意的。 本院认为，上诉人莫德炎、蔡婷松提交的证据原件来自荔浦市不动产登记局和荔浦市人民法院，故对上诉人提交的两份证据的真实性予以认可，但是该证据与本案审理的争议焦点不具有关联性，本院不予采信。对被上诉人刘明荣、梁迪提交的证据的真实性、合法性，本院予以认可，但是聊天记录仅仅是双方的磋商过程，仅能起到辅助证明的作用，不能作为定案证据。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：上诉人莫德炎、蔡婷松主张本案违约金过高是否有事实和法律依据。其一，上诉人莫德炎、蔡婷松与被上诉人刘明荣、梁迪所签的合同合法有效，且上诉人作为从事法律职业的相关人员，其结合自身债务等实际情况对所签订的合同可能存在的违约风险比正常人更为知悉。其次，根据 -7- 《中华人民共和国合同法》第第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为 合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一般来说，违约金具有补偿性和惩罚性辩证统一的法治内涵，在商品房买卖合同当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以约定的违约金数额是否超过损失的30%为标准，综合考虑当事人过错程度、可获得的预期利益等，予以适当调整。然则，本案涉诉合同无法履行的原因是上诉人因其他债务导致涉诉房屋被查封，事后，上诉人也未向被上诉人完全退还已收取的购房款，上诉人给被上诉人造成的实际损失包括但不限于资金占用损失。因此，一审法院根据公平诚信原则，在综合考虑双方过错程度、租房支出、增值等因素的基础上，判决上诉人按照合同约定向被上诉人支付数额为总房款10%的违约金并无不当，本院予以确认。上诉人主张本案违约金过高、显失公平，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人莫德炎、蔡婷松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1325元，由上诉人莫德炎、蔡婷松负担。 -8- 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 王 灿 书 记 员 聂思祺