河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初80号原告（案外人）：侯云霄，女，汉族，1992年10月30日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：陶建国，焦作市体化示范区律源法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：河南中德建筑工程有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区航海东路**富田财富广场**楼****。法定代表人：余世德，总经理。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南，住所地：河南省武陟县龙源东仲许村法定代表人：银功亮，总经理。委托诉讼代理人：王不井，男，汉族，1974年7月3日出生，住河南省武陟县，该公司员工。原告侯云霄与被告河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）、第三人武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯云霄的委托诉讼代理人陶建国，被告中德公司的委托诉讼代理人杨友信，被告东泰公司的委托诉讼代理人王不井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯云霄向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2020）豫08执异17I号执行裁定书和（2019）豫08民初82号民事裁定书，即停止对原告购买的东盛苑2号楼2单元601号房产（以下简称案涉房产）强制执行，解除对该房屋的查封；2.依法判决确认原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，确认案涉房产归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月7日，原告与第三人东泰公司就商品房买卖达成合意，当日向东泰公司交纳购房定金20000元。后原告陆续又分三次将购房总价款347250元整交清。双方于2015年4月10日补签了一份商品房买卖合同，因第三人的疏忽大意，将原告购买的房号笔误写为603号。2018年8月27日，侯云霄开始入住装修完工的案涉房产。中德公司辩称，应依法驳回原告侯云霄的诉讼请求。案涉商品房买卖合同中约定的房号与原告侯云霄收据上显示的房号不一致。在执行异议听证时，其本人陈述的房号和实际入住的房号也并不一致，其与第三人东泰公司签订的买卖房合同不具有真实性。东泰公司述称，案涉房产收据上标注的房号和合同上房号系东泰公司工作人员工作失误导致，错误不在侯云霄。在执行异议前，东泰公司已为侯云霄出具房号错误的更改证明，侯云霄购房入住均为真实有效。本案审理过程中，原告侯云霄围绕诉辩主张提交以下证据：第一组证据：商品房购买合同一份、东泰公司收款收据四份，证明原告购买案涉房产并已足额支付房款的事实。第二组证据：武陟万德热力有限公司收据一份、供热协议一份及气费收据两份、东盛苑物业费收据两份、水费收据一份、电费收据一份，入住通知书一份、前期物业管理服务协议一份、东盛苑房屋装修管理协议书一份、东盛苑装修消防安全责任书一份，证明原告入住东盛苑小区的具体住址是2号楼2单元601室，并对该房屋进行了装修并入住。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实本院认定如下：对侯云霄提交上述证据的真实性予以认定，其证明指向与本案争议焦点相关，本院将结合已查明案件事实在本院认为部分予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：中德公司与东泰置业公司、东仲许村委会建设工程施工合同纠纷一案中，中德公司在诉讼期间向本院申请财产保全，本院经审查认为，中德公司的财产保全申请符合法律规定，于2019年5月30日作出（2019）豫08民初82号民事裁定书，裁定冻结东泰置业公司银行存款39956583元，或查封其等额财产。本院于2019年7月1日作出（2019）豫08执保37号协助执行通知书，请武陟县房产管理中心查封了东泰置业公司名下位于木××大道与××交叉口东盛苑小区包括案涉房产在内的141套房产。查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。本院于2019年10月15日作出（2019）豫08民初82号民事判决书，判决：一、东泰公司与中德公司于2013年9月8日签订的《建筑工程施工合同》、2015年1月1日签订的《建筑工程施工合同》、2014年6月1日签订的《补充协议》、2014年9月17日签订的《补充协议》、2015年7月25日签订的《以房抵账协议》、2016年3月9日签订的《补充协议》予以解除；二、东泰公司于该判决生效后三十日内支付中德公司工程款18825680.7元及其利息（从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算值实际付清之日止）；三、驳回中德公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，东泰公司未能自觉履行，中德公司向本院申请执行。2020年3月31日本院作出（2019）豫08执保37号查封公告。另查明：2015年4月10日原告侯云霄与东泰公司签订《商品房买卖合同》，购买东盛苑小区2号楼2单元603号房产，房款347250元，面积138.9平方米。侯云霄于2014年4月11日向东泰公司转款100000元、2015年1月11日向东泰公司转款217250元。东泰公司分别于2014年4月7日向其出具2万元房款收据，备注东盛苑2号楼1单元603室定金，2014年4月11日向其出具10万元房款收据，备注东盛苑2号楼1单元603室，2014年5月6日向其出具1万元房款收据，备注东盛苑2号楼1单元，2015年1月11日其出具217250元房款收据，东盛苑2号楼1单元603室，共计347250元。2019年11月8日侯云霄与武陟万德热力有限公司签订供热协议，集中供热位置为2号楼2单元601号。2018年8月27日侯云霄与武陟县明鑫物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并交纳相应物业费及装修保证金。另案涉房产因东泰公司原因未办理过户登记。本院再查明：东盛苑小区2号楼2单元603号房产系李红宾、段海凤购买，面积为103.56平方米，房款393528元，且该房产已在武陟县房产管理中心申请登记备案。东盛苑小区2号楼1单元603号房产系赵树峰购买，面积为103.56平方米，房款412240元。本院认为，本案的争议焦点是侯云霄对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于侯云霄对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，原告侯云霄未提供其在武陟县区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，首先需要认定原告侯云霄所购买的房产是否系东盛苑小区“2号楼2单元601号”房产。依据本案已查明的事实，2015年4月10日侯云霄与东泰公司签订的《商品房买卖合同》中显示的“2号楼2单元603号”实际系李红宾、段海凤购买，并已在武陟县房产管理中心申请登记备案。而房款收据中显示的“2号楼1单元603室”实际系系赵树峰购买，且已实际居住。同时结合东泰公司出具的入住通知书、武陟万德热力有限公司的供热协议、供热费收据、武陟中裕燃气有限公司出具的气费收据、武陟县民生水务公司水费收据、物业费收据等证据显示的房产信息，可以认定侯云霄实际购买并居住的房产系东盛苑小区“2号楼2单元601号”房产。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件分析：案涉房产被人民法院查封时间为2019年7月1日，原告侯云霄与被告东泰公司签订《商品房买卖合同》的时间系2015年4月10日，同时结合东泰公司出具的购房款收款收据，可以证明侯云霄在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；依据侯云霄提供的东泰公司出具的入住通知书、武陟万德热力有限公司的供热协议、供热费收据、武陟中裕燃气有限公司出具的气费收据、武陟县民生水务公司水费收据、物业费收据等证据均可表明，在法院查封之前，案涉房产即已处于侯云霄的实际控制之下,其主张在人民法院查封前合法占有该不动产，本院予以支持；依据侯云霄于2014年4月11日、2015年1月11日向东泰公司的转款记录以及东泰公司分别于2014年4月7日、2014年4月11日、2014年5月6日、2015年1月11号出具的房款收据，可以认定侯云霄作为案涉房屋的买受人，已向东泰公司支付了全部购房款；依据本案已查明事实，案涉房产未办理过户登记非因买受人侯云霄自身原因。综上，原告侯云霄对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于侯云霄要求确认房产所有权的请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，侯云霄主张的案涉房屋所有权仍应通过不动产登记的方式取得，故本院在本案中对案涉房产的所有权不予确认。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行武陟县东泰置业有限公司名下位于木栾大道与沁河路交叉口东盛苑小区2号楼2单元601号房产；二、驳回侯云霄的其他诉讼请求。案件受理费6509元，由侯云霄自愿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异171号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 孙志强审判员 米新秀法官助理刘成功二〇二〇年十一月二十三日书记员 靳 园