河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5067号原告：李炎，男，汉族，1972年3月26日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李苗忠，河南金义丹律师事务所执业律师。原告：李晓莉，女，汉族，1971年5月18日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李炎，系李晓莉丈夫。委托诉讼代理人：李苗忠，河南金义丹律师事务所执业律师。被告：洛阳市电影发行放映公司，住所洛阳市西工区定鼎北路**。法定代表人：郭海州，经理。委托诉讼代理人：黄迎三，该公司副经理。委托诉讼代理人：冯晓曼，河南大鑫律师事务所执业律师。原告李炎、李晓莉诉被告洛阳市电影发行放映公司（以下简称电影公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李炎及其委托诉讼代理人李苗忠，原告李晓莉的委托诉讼代理人李炎、李苗忠，被告电影公司的委托诉讼代理人黄迎三、冯晓曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李炎、李晓莉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告依据房屋买卖合同履行协助二原告办理位于洛阳市西工区定鼎北路4号院1幢3-402室的《不动产证书》的义务；2.判令被告提供办理该《不动产证书》所需必要的证明文件，并承担该房屋土地使用权出让金84543.36元，原告只承担办证工本费；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，于2000年6月购买被告开发的商品房一套，房产位置为洛阳市西工区定鼎北路4号院1幢3-402室。同年12月，被告将房屋交付，原告居住至今已20年。2010年3月12日，原、被告签订一份《房地产买卖契约》，约定被告自愿将坐落在西工区定鼎北路4号院1幢3-402的房地产（房屋建筑面积119.06平方米）出售给原告，成交价格为贰拾万零捌仟元。双方同意被告于当日将上述房地产正式交付给原告，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。合同签订后，原、被告遂到洛阳市房地产管理局办理房产及土地使用权转移登记手续，原告领取了洛房权证字第**房屋所有权证。被告在办理房产转移登记时向原告承诺，该房产土地使用权证和其公司的土地使用权的大证在一起，待到公司分户时给原告一并办理分户手续。随后，原告每年都找被告索要分户的该土地使用权证，被告都以再等等为由拖延。2019年10月，原告得知被告的工作人员都拿到了分户的二证合一不动产证书，遂再次找被告索要原告分户的土地使用权证或二证合一的不动产证书，被告却仍然推诿。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望贵院判如所请，依法支持原告的诉讼请求。电影公司辩称：1.涉案房屋所有权证书上显示的共有权人为李小莉，如原告没有证据证明“李晓莉”曾用名为“李小莉”，则李晓莉作为本案原告主体不适格，其起诉应当被依法驳回。2.本案不属于人民法院受理及审理范围，原告的起诉应当依法被驳回。本案所涉土地使用权系通过划拨方式取得，原告对此也明知。根据相关法律及洛阳市人民政府的规定，原告如需办证，应当先报洛阳市人民政府审批，但原告并未提出申请，亦未进行相应的流程，故涉案房产尚不具备办理不动产证书的条件，法院不应受理本案，即便受理，亦应驳回原告的起诉。3.原告诉求答辩人承担土地使用权出让金既没有合同约定，也没有法律依据。答辩人与原告并未就土地使用权出让金承担问题在合同中进行过约定，且涉案房产系通过划拨方式取得，转让时应当经过洛阳市人民政府审批，准予转让的，应当由原告办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。4.原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间，应被依法驳回。原告在第一次起诉时称其1999年购买了涉案房产，在本次起诉中又称2000年6月购买了涉案房产，但均未提供相关证据证明该事实。无论原告自认其购买房产是1999年还是2000年，距本次起诉均已超过了最长诉讼时效20年，其诉求应当被驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2010年3月12日，李炎（乙方，买方）与电影公司（甲方，卖方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：“甲方自愿将坐落在西工区定鼎北路4号院1幢3-402的房地产（房屋建筑面积119.06㎡）出售给乙方，房屋成交价格为208000元。双方同意于2010年3月12日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”李炎、李晓莉向本院提交洛阳市城市居民户口本一份以及涉案房屋所有权证各一份，显示：李晓莉曾用名为李小莉，坐落于洛阳市西工区定鼎北路**院**3-402的房屋建筑面积为119.06㎡，房产证号为洛房权证市字第**，该房屋由李炎和李小莉共同共有，登记时间为2010年5月31日。李炎、李晓莉称，电影公司在办理房产转移登记时承诺该房产土地使用权证和其公司的土地使用权的大证在一起，待到公司分户时再一并办理分户手续，但随后电影公司一再拖延，至今仍未办理不动产证书，李炎、李晓莉遂诉至本院，引发本案纠纷。2.电影公司向本院提交［洛市国用（1994）字第108号］国有土地使用证一份，显示本案争议房产所涉及的土地系通过划拨方式取得，土地使用证上明确载明“未经发证机关批准，土地使用权不得转让、出租、抵押。”电影公司还向本院提交洛阳市人民政府于2017年9月9日作出的《洛阳市人民政府关于解决中心城区划拨土地上房地产转让历史遗留问题的若干意见［洛政（2017）38号］》一份，并称，洛阳市人民政府已在上述文件中对划拨土地如何办证进行了明确规定。经咨询洛阳市不动产登记中心的工作人员，办证流程应当先由房主个人提出申请，由出售房屋的单位或公司审批，然后进行登报，见报15个工作日后，房主与不动产登记中心签订合同，然后缴纳土地出让金，在缴纳后三至五天左右才可以办理房屋的不动产登记证。而目前李炎、李晓莉并未按上述规定提出申请，亦未进行相应的流程，故涉案房产尚不具备办理不动产证书的条件。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，电影公司作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然会涉及土地使用权的转让。涉案《房地产买卖契约》中的房屋建立于电影公司以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。该条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地系划拨取得，电影公司作为土地使用权人，未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，且其在本案起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故李炎与电影公司签订的《房地产买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的情形，应认定为无效。因此，李炎、李晓莉请求履行无效的合同，不能得到法律的保护和支持。如李炎、李晓莉请求赔偿因合同无效给其造成的损失，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李炎、李晓莉的诉讼请求。本案受理费减半收取为956元，由李炎、李晓莉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇二〇年十一月十一日书记员  齐英萍