湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初4577号 原告（反诉被告）曾伟，男，1988年12月22日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人罗艳兰，系湖南星河律师事务所律师。 被告（反诉原告）何建海，男，1960年7月2日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 被告李秋平，女，1989年7月7日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 以上二被告共同委托诉讼代理人黄湘娟，系湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人潘亮浩，系湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 第三人刘学军，男，1969年3月28日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市天心区。 原告（反诉被告）曾伟与被告（反诉原告）何建海、被告李秋平及第三人刘学军租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告曾伟的委托诉讼代理人罗艳兰、被告何建海、李秋平及其委托诉讼代理人黄湘娟、潘亮浩，第三人刘学军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告继续履行《门面租赁合同》，将原告承租高壁村上何家组的二层门面交付给原告继续经营使用；2、依法判令两被告赔偿因其违约换锁给原告造成的经营损失6万元（从2020年7月至2020年9月之间的损失，2020年9月以后至被告交付门面期间的损失另行计算）；3、本案诉讼费用由两被告承担。 诉讼中，原告变更诉讼请求：1、原诉讼请求第一项变更为：判令解除双方签订的《门面租赁合同》；2、依法判令两被告赔偿因其违约换锁给原告造成的经营损失6万元（从2020年7月至2020年9月之间的损失，2020年9月以后至被告交付门面期间的损失另行计算）；3、增加解除合同后被告赔偿原告承租门面装修及其他损失共计60500元；4、本案诉讼费用由两被告承担。 被告答辩、反诉称，1、被告同意解除合同，这也是何建海反诉的诉请。2、原告主张的损失无任何依据，我方不予认可。3、原告所述与客观事实不符，被告从未同意用押金抵租金，门面租赁合同第五条明确约定，只有原告履行了第五条的义务才退押金，押金不是用来抵扣房租的，押金本身是一种履约担保。4、本案的违约方和过错方是原告，被告换锁是因为原告在多次催缴房租后仍拒不交纳房租，换锁的目的是为了催缴房租，被告认为原告提起本次诉讼纯属无理取闹，浪费司法资源，请求法院依法驳回原告诉讼请求。反诉请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告之间的《门面租赁合同》；2、请求判令反诉被告立即向反诉原告支付2020年5月份至2020年9月份房屋租金35000元；3、请求判令反诉被告立即将案涉的位于郴州市北湖区××组××层门面恢复原状；4、请求判令反诉被告立即支付反诉原告水、电费2000元；以上1-4项合计37000元；5、本案反诉费用由反诉被告承担。 原告就被告反诉答辩要点：针对反诉请求第2项，原告提交的证据中明确有证据证实双方已经约定用押金抵租金，且在被告代理人答辩意见中也说了被告李秋平是何建海的代理人，在原告与李秋平的微信聊天记录中，李秋平明确表示用押金抵租金。关于反诉请求的第三项，原告接手这个门面是没有对门面进行改装或其他的装饰装修行为，因此不存在反诉原告所说的恢复原状。关于反诉请求的第4项，原告不知道是否欠水电费，双方从来没有核算过。 被告李秋平答辩称，李秋平不是本案适格被告，门面是何建海的，租赁合同也是何建海与原告签订的，李秋平只是代理人。 第三人刘学军答辩称，2018年5月刘学军没有租赁案涉房屋，与刘学军无关。门面转让是事实。合同中明确表明曾伟租赁之后，权利义务也转让了。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实： 一、2019年8月20日，原告曾伟与曾峰从第三人刘学军处转租被告何建海所有的位于郴州市北湖区××街道××村××组××组××的二层门面。同日，第三人刘学军为转租方（甲方），原告曾伟，曾峰为承租方（乙方），被告李秋平代理被告何建海为出租方（丙方），三方签订《门面转租协议》，约定，1、转租门面位于郴州市北湖区××组，上、下二层计360平方；丙方为合同店面（房屋）产权人和出租方。丙方现同意甲、乙双方根据合同约定转让门面承租权的行为，原甲、丙双方所签门面租赁合同的权利与义务转由乙方享有和履行，甲方原签合同经丙方同意终止后，乙方和丙方另行签订租赁合同自行生效。2、门面设备、设施归属：转租门面现有装修、设施转让后归乙方所有；门面租赁期（含门面租赁合同续签期限）届满后，该门面装修设施的不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行，详细见清单）。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下继续装修。3、门面转租费的支付：甲乙双方友好协商转租费计125000元，其中，转租费95000元（含门面房租费及楼上一个套间房租费至2019年11月1日，租房押金30000元。）乙方于本合同签订之日起一次性向甲方支付转租金125000元，上述费用包括门面装饰、装修、设备、剩余房租及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。等等。 二、该门面转让给原告曾伟后，原告向第三人刘学军支付了转让费125000元，曾伟开始租赁该涉案二层门面用于开办郴州市北湖区叁号菜馆（以下简称叁号菜馆），2019年8月29日，刘学军向原告出具一份收条，内容为：“今收到曾先生叁号餐馆门面转让金，计币：拾贰万伍仟元整（125000），其中，含房屋押金叁万元整。收款人：刘学军。”2019年9月1日，被告李秋平向原告出具一张收据，内容为：“今收到曾伟一、二楼房屋押金叁万元整。”2019年9月16日，被告何建海为甲方，原告曾伟为乙方，双方签订《门面租赁合同》，约定，甲方自愿将自有门面两层合计使用面积360㎡租赁给乙方使用，乙方自主经营，自负盈亏；租赁时间从2018年5月1日起至2023年5月1日止，租赁时间为5年（合同期间后，乙方有优先续租能力）；租金：1、门面租金双方协商2018年5月1日至2019年5月1日为6000元，2019年5月1日至2020年5月1日为7000元，以后年度租金涨幅视周边房价情况而定，年涨幅不得超过5%。押金双方协商为30000元整，在合同签订时预付半年租金，此后每半年交一次租金，直到合同到期，再视情况拟定新的合同，乙方有优先承租权。2、甲方提供：水电表设施齐全，供乙方使用。水电费由乙方负责，乙方按月向供水部门交清水电费、不得拖欠、拒交，否则发生的一切由乙方责任。租赁责任：1、乙方对甲方的门面所属建筑物和装修的固定财产不得随意改拆，如乙方需改造门面内外需征得甲方同意，乙方自行处理好各种关系方可装修。乙方施工不得危及房屋门面安全。2、甲方的门面室内外所有的固定财产及不固定的财产和配套设施若有损失或遗失，均由乙方赔偿和维修改造好，费用由乙方负责。3、合同期满，乙方所增设和改换的固定设施不得拆除和损坏，一切损失如有损坏，乙方照价赔偿或修复，经甲方验收合格后方可。如乙方履行完本条乙方责任之后，甲方需全额退还押金。六、违约责任：乙方不得将甲方门面单方面和因其他理由未由转租给他人经营和使用，否则视为乙方违约，甲方有权收回门面，终止乙方合同。乙方诺有特殊情况，需转让门面必须经得甲方先同意…等等。该《门面租赁合同》的落款签订日期为：2018年5月1日；原告在该《门面租赁合同》的每一页都签名，并注明时间为2019年9月16日。 三、租赁期间，曾峰退出合伙，于2019年12月20日出具一份“股东合伙关系”，内容为“2019年8月20日，我与曾伟合股开办叁号餐饮店，直至2019年12月20日与曾伟正式退股及解除合作所有关系权及盈利亏损与我无关”。 四、租赁期间，租赁房屋的水电通过了被告的总表，并安装了分表，由被告按总表向相关部门交付水电费，被告再按租赁房屋的分表计收原告水电费。原告付清了4月前的水电费。庭审中，原、被告双方表示未就电表进行核对，被告何建海认为，4月时的电表数是47318度，9月21日的电表数是51140度，1.5元一度，折算电费是4008元。原告陈述，2020年4月8日拍照的时候是50064度，2020年5月17日没有正式营业，那时候是50991度，疫情期间没有用电，原告把总闸也关了。原告认为电费应该是1300元左右。水费，原告与两被告均认可大概为100元。 五、2020年春节以来，原告开办的叁号餐饮店因疫情原因一直没有营业，打算将餐饮店转让。截止2020年5月1日，原告未按合同约定每半年交一次租金，被告遂向原告催讨租金。在催讨中，原告承诺待餐饮店转让后，将租金付清；被告未反对原告转让，但要求原告先交清租金。截止2020年7月6日，原告未将餐饮店转让出去，也未向原告交付租金。同日，被告李秋平对餐饮店锁门。锁门后，原告仍在寻找受让人；为配合原告转让，被告李秋平亦对餐饮店内情况拍照发给原告。2020年7月23日，原告仍未将餐饮店转让出去，被告遂不同意原告再转租了，要求将押金抵扣相应的租金后，退还原告。为此，原告表示自己继续经营餐饮店。被告同意原告继续自己经营，同时要求原告交付所欠租金。双方遂酿成纠纷。 六、2020年9月8日，原告向本院提起诉讼，在诉前调解中，根据原告增加的诉讼请求和被告何建海的反诉请求，且双方均要求解除《门面租赁合同》，为避免扩大损失，本院组织原告与被告李秋平、何建海于2020年9月23日将房屋移交即原告的财产搬出门面并将房屋交付给被告。2020年9月25日，原告将自有财产搬出门面并将门面交给被告李秋平、何建海。 七、位于郴州市北湖区××街道××村××组××组××的二层门面属被告何建海所有，被告李秋平系被告何建海媳妇。 判决的理由与结果 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告何建海签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律性的规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告李秋平系被告何建海媳妇，在租赁中，被告李秋平实施的民事行为，属代理被告何建海的行为。本案争议焦点评析如下： 一、本案违约责任的认定 根据《门面租赁合同》“在合同签订时预付半年租金，此后每半年交一次租金；”的约定，原告应于2020年5月1日交付此后半年租金，原告逾期不交，属违约，被告可追究原告的违约责任。2020年春节以来，原告实际未对餐饮店经营，而是联系转让事宜。根据《门面租赁合同》“乙方不得将甲方门面单方面和因其他理由未由转租给他人经营和使用，否则视为乙方违约，甲方有权收回门面，终止乙方合同”的约定，原告可收回门面。故原告以被告擅自对原告租赁的门面锁门属违约的理由不成立，本院不予采纳。 二、关于原告的诉讼请求。 原告与被告何建海签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律性的规定，合法有效。原告诉请要求解除与两被告签订的《门面租赁合同》，被告李秋平、何建海同意解除，故本院予以支持。《门面租赁合同》解除后，被告李秋平、何建海应向原告返还租赁押金30000元。原告诉请两被告因锁门给原告造成的损失60000元的诉讼请求，其损失尚未实际发生，属原告的预期损失，且被告锁门属依约收回门面的行为，故原告该诉讼请求，本院不予支持。同理，原告要求被告支付门面装修费的损失60500元的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于被告何建海的反诉请求。 被告将门面交付给原告使用后，原告应当按照约定履行支付租金的义务，原告应支付的所欠租金应从2020年5月2日起计付；被告于2020年7月6日对门面锁门，虽不认定违约，但该行为造成双方合同实际终止，故所欠租金应计算至2020年7月6日，金额为：15167元（按每月7000元计算，从2020年5月2日计至2020年7月6日）。被告何建海除应收的租金外，不存在其他损失。被告未举证证明在双方签订房屋租赁合同后，原告未经其同意，对租赁物进行了其他改善或者增设他物，且根据《门面转租协议》约定：“…乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行再次装修”，故被告要求原告将房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。至于被告何建海要求原告支付水电费问题，水电费是房屋租赁合同内容的组成部分，支付水电费是原告应履行的义务，现原、被告双方对电费未进行核算。庭审中，原、被告均认可水费为100元，本院予以确认；电费，本院采信原告的陈述相关数据，应承担电费为（50991度-50064）×1.5元/度=1390.5元。综上，原告应支付被告的款项合计为：15167元+100元+1390.5元=16657.5元。虽原告在本案中未主张退还押金，但原告所交押金30000元足以抵扣上述所欠款项，故被告要求原告支付租金、水电费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）曾伟与被告（反诉原告）何建海于2019年9月16日签订的《门面租赁合同》； 二、驳回原告（反诉被告）曾伟的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）何建海的其他反诉请求。 本案案件受理费2710元，反诉费363元，合计3073元，由原告（反诉被告）曾伟负担2710元，被告（反诉原告）何建海负担363元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  石纳新 人民陪审员  邓容娥 人民陪审员  李桂女 二〇二〇年十一月三十日 法官助理曹诗卉 书记员朱珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。