江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初3386号 原告：黄林冲，男，汉族，1959年8月22日生，住江西省赣州市章贡区。 被告：刘根红，男，汉族，1984年12月19日生，住江西省赣州经济技术开发区。 原告黄林冲诉被告刘根红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄林冲，被告刘根红均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄林冲向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告归还原告的水电费5620元、拖欠店面租金43200元、拖欠19个月房租违约金28500元、欠款利息6396元、店面的地板砖被破坏修复（材料及工资、运费）1500元，共计84916元；2、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：自2014年1月15日至2018年3月15日间被告向原告承租店面，租赁期内，被告拖欠电费5300元、租金7000元（租赁期满，被告写下欠租金7000元的欠条，约定一个月内还清），共计12300元，至2020年7月累计26个月未缴纳租金，按月利率2%计算利息，被告应支付逾期利息6396元；之后双方继续签订租房合同，租期自2018年3月15日至2022年3月14日，2020年7月14日被告未告知原告自行搬离。2018年10月至2020年7月14日期间，被告拖欠房租和水电费共计36520元；租房合同补充协议中双方约定：被告若逾期缴纳房租，每逾期一天加收50元，以此类推，逾期20天仍未缴纳，原告（甲方）有权断水断电，停止乙方经营，有权解除租房合同，且保证金不予退还（当月的房租及水电费须缴清，不在保证金内扣除）。2018年10月至2020年7月被告拖欠房租合计19个月，故被告应支付违约金28500元；被告损坏原告店面地板砖12㎡，违背租房协议第五条，应支付地板维修费1500元。综上，被告拖欠房租及水电费构成违约，为维护合法权益，诉至法院。 被告刘根红辩称，承租原告店面是事实，但被告未拖欠原告的租金。因被告向原告缴纳了阁楼保证金30000元和押金12000元，被告与原告口头约定从保证金及押金中每月抵扣1000元租金，故被告每月向原告缴纳4000元。2020年5月及6月租金未付，是因为当时房屋漏水要求原告修复未果。原告多次停水、停电、用螺丝钉封门导致被告多次报警，无法继续开店，遂搬离。2018年之后欠缴电费320元属实，但是2018年之前欠电费5300元不属实，已付清。店面有些地板破裂属实。 原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1、租房协议一份、微信截图三张、欠条一份：证明2018年3月15日之前被告欠缴电费5300元、租金7000元及原告催收的事实。2、租房协议一份：证明被告2018年10月至2019年12月欠交房租14000元、2020年2月至2020年7月欠交房租22200元的事实。3、租房补充协议一份：证明被告共拖欠租金19个月，应支付违约金28500元的事实。4、欠条一份、微信截图一份：证明2018年6月至2020年7月，证据1中所未缴电费租金12300元，共计26个月未付，按2%利息计算，被告应给原告利息6396元的事实。5、催缴水电费微信截图一份：证明2020年6月12日抄水电表，被告拖欠水电费320元至今未交的事实。6、催缴被告房租、水电费的微信截图26张：证明被告拖欠租金及水电费的事实。7、照片2张：证明被告在经营期间，店面地板砖被破坏的事实。 上述证据，经双方当事人庭审质证，本院结合事实及法律及当事人的陈述，对具有关联性的证据反应的客观事实，予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告黄林冲（甲方）与被告刘根红（乙方）于2014年1月10日签订一份《租房协议》，约定被告承租原告位于西门加油站斜对面楼房一层右边第3、4间店面及阁楼，租期4年2个月，即自2014年1月15日起至2018年3月15日止。月租金4000元/月，租金按月支付，须在每月5日前付清，若未按时缴纳房租，视为违约，甲方有权终止协议；租房保证金12000元，合同期满，原告全额退回保证金，如被告中途退租，作为赔偿甲方损失，保证金不予退还（当月店面房租及水电费等费用须缴清，不在保证金中扣除）。以水电部门规定单价，水电损耗10%，按每月实际用量由甲方代收水电费。2018年3月15日，原告黄林冲与被告刘根红续签《租房协议》及补充协议，约定被告继续承租原告店面，租期四年，自2018年3月15日起至2022年3月14日止，前两年月租金5000元/月，第三年月租金5300元/月，第四年月租金5500元/月，租金按月支付，须在每月5日前付清；水费3元/吨，电费1元/度；保证金15000元，合同期满，被告全面履行本协议，原告全额退回保证金，如被告在租期内未履行本协议，视为违约，保证金不予退回（当月店面房租及水电费等费用须缴清，不在保证金内扣除）；若未按时缴纳房租，逾期一天加收50元/天，以此类推，逾期20天以上，原告有权断水、断电、停止被告经营，有权解除合同，并没收保证金。因欠缴租金，被告刘根红于2018年6月8日出具欠条一份：“今欠到黄林冲店面租金共计柒仟元整￥7000元，时间18年1月15日至3月15日期内租金，此据，壹个月内付清今欠人：刘根红2018.6.8以上涂改无效”。 另查明，2014年1月19日，原告黄林冲（甲方）与被告刘根红（乙方）签订《补充协议》，约定乙方因经营需要，须将甲方2间店面内的阁楼及地面两小间铝塑房，在租赁经营期间临时拆除，待不再租用时，保证恢复原样，并缴纳押金人民币30000元作为恢复保证金。乙方合同租用期满或中途退租应在10天内恢复原状，恢复阁楼的时间应按乙方原租店价4000元/月计算，超出约定恢复时间视为违约，不退保证金，由甲方自行处理。附加说明：如乙方租用期满或不再租用，地面两小间不做休闲用途可不恢复。根据图片可知，拆除的阁楼及地面两小间铝塑房至今未恢复原状，地板破裂未修复。被告支付房租及水电费均通过微信或支付宝转账。 本院认为，原告黄林冲与被告刘根红签订的租房协议及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告将店面租赁给被告使用，被告应支付租金、水电费等。被告在租期内未付清租金应承担相应的责任。双方对2018年3月15日前被告拖欠租金7000元无异议，本院予以认可。至起诉之日止被告应缴租金141200元，原告根据被告支付宝及微信转账统计，被告已支付104000元，仍欠租金37200元，而被告辩称其已支付租金116000元，其中有12000元是通过现金的方式支付，根据原被告双方对租金的支付习惯系通过支付宝及微信转账，原告不认可有现金支付的情形且被告无相关证据证实，因此被告提出其中有12000元租金系通过现金支付的辩解，本院不予采纳；因此原告陈述被告仍欠其总租金44200元，本院予以认可。 对于电费问题，原告陈述2018年之后被告仍欠其电费320元，双方无异议，本院予以认可；对于2018年之前被告所欠电费5300元，被告对原告根据电表数计算出电费金额为13500元无异议，但认为电表数字是原告卸下后重新调整，其实际使用电费为8000元且已支付给原告，故被告不可认仍欠5300元电费的事实，本院认为，被告该陈述没有证据证实，且原告多次通过微信向其催收电费，被告未提出异议，视为其认可该欠费，因此本院对原告主张被告仍欠电费5620元，予以认可。 被告辩称每月租金5000元，双方曾口头约定其向原告每月支付4000元，另外1000元从阁楼押金30000元中抵扣，但根据双方签订的补充协议可知，阁楼押金的目的是用于阁楼恢复原样的保证金，而本案被告在退租后未将拆除的阁楼恢复原样，因此依据合同该保证金可不予退还，被告的该辩解本院不予采纳。 因合同约定租赁方使用房屋应保持房屋完整性，若损坏应予修复，故原告要求被告支付店面地板砖修复费，本院予以支持。但原告主张1500元过高，本院予以调整为1000元。 因被告拖欠原告租金构成违约，合同中虽然约定被告逾期支付租金，应按每天加收50元支付违约金，但该违约金过高，本院予以调整为按拖欠租金的30%计算。原告提出2018年3月15日前被告所欠租金7000元及电费5300元应按月利率2%计算利息的请求，因欠条未约定利息，因此可按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 双方在庭审中认可被告向原告支付了租房保证金12000元，因双方合同约定中途退租及在租期内未履行协议，不退回保证金，因被告在租期内提前退租且未完全履行合同，因此该款原告可不予退还被告。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十二条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告刘根红应向原告黄林冲支付2018年3月15日前欠缴租金人民币7000元及欠缴电费人民币5300元，合计人民币12300元及利息（以未付款项为基数，从2018年7月8日起，按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。 二、被告刘根红应向原告黄林冲支付2018年3月15日至2020年7月间欠缴租金人民币37200元及欠缴电费人民币320元，合计人民币37520元。 三、被告刘根红应向原告黄林冲支付店面地板砖修复费人民币1000元。 四、被告刘根红应向原告黄林冲支付违约金人民币11256元（37520元×30%）。 五、驳回原告黄林冲的其他诉讼请求。 六、上述款项限被告刘根红于本判决生效之日起30日内履行完毕。 如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为961元，由被告刘根红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  杨柳青 二〇二〇年十一月十八日 代理书记员  曾 群