广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3673号 原告：马某某，男，1981年4月3日出生，汉族，住山东省单县。 委托诉讼代理人：唐鹏，广西利业律师事务所律师。 被告：桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司，住所地桂林市临桂区临桂镇世纪大道。 负责人：蒋某某。 被告：桂林市某某房地产开发有限责任公司，住所地桂林市瓦窑口。 法定代表人：蒋某某，职务董事长。 以上二被告的委托诉讼代理人：王某某、李某某，该公司员工。 原告马某某与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司（以下简称被告某某公司）、桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司（以下简称被告某某临桂分公司）商品房预售合同纠纷一案中，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭审理。原告马某某及委托诉讼代理人唐鹏、被告某某公司与被告某某临桂分公司的共同委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本院依法审理了本案。本案现已审理终结。 原告马某某向本院提出诉讼请求：一、判令二被告支付未按时为原告办结商品房所有权初始登记的逾期违约金90,182元（上述违约金暂计从 2016年1月1日起至2020年8月13日止，共1687天），以后的逾期违约金按日向原告支付已交付房价款的万分之一计算，直至办结该商品房所有权初始登记手续之日止；二、本案的案件受理费等其他费用由被告承担。事实与理由：2013年11月26日，原告与被告某某公司临桂分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以总价款534,572元买受被告开发的位于桂林市临桂区临桂镇世纪大道南侧某某·风景5-1-2002号房，双方签订的合同第十五条第二款第一、二项对商品房所有权的初始登记进行了约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1.约定日期起360日内，……;2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1)买受人有权退房，买受人退房的……；（2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日 向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”双方签订的《商品房买卖合同》合法有效并已实际履行，原告按合同约定履行了自己的全部义务，但被告却未能按合同约定时间办结该商品房所有权初始登记，已构成违约。根据合同规定，原告不退房的，被告应自约定日期起至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告已交付房价款为534,572元，违约金从2016年1月1日起开始计算至2020年8月13日止，共1687天，被告应承担未按时为原告办结商品房所有权初始登记的逾期违约金为90,182元，以后的逾期违约金按日向原告支付已交付房价款的万分之一计算，直至办结该商品房所有权初始登 记手续之日止。为维护原告的合法权益不受侵害，根据民事诉讼法和合同法的相关规定，特具状诉至贵院，请依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告某某公司、某某临桂分公司辩称，造成办理初始登记违约行为是不可抗力因素造成，办理初始登记时间相应顺延，被告无需支付违约金。由于洋田变电站受客观因素影响工期造成运行延迟，导致被告外电工程无法进行施工，以及无法取得初始登记。桂林市中级人民法院对洋田变电站延迟运行进行了认可。因此，被告不存在违约，不需支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认。对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2013年11月26日，原告马某某（为买受人）与被告某某临桂分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告方在临桂县南侧开发的某某风景第5-1幢20层2号房，层高2.8米，有2个阳台，该商品房建筑面积共124.9平方米，其中，套内建筑面积100.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.92平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5293.84元，总价款为534572元；第六条付款方式及期限约定为其他方式。首付款334572元应于2013年11月21日付清，余款200000元进行银行按揭或公积金贷款；第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条房屋登记第二款初始登记、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日 前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起360日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（三）双方同意按照下列第1、2种方式办理房屋转移登记：1、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记；2、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告向原告出具了两份分别为2013年11月21日金额为334,572元、2014年3月20日金额为200,000元的购房发票。 同时查明，桂林市临桂区不动产登记局就涉案房屋所在楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2018年7月23日。 另查明，广西电网公司桂林供电局于2014年3月31日作出的《供电方案答复通知书》确定某某·公园商住小区主供电源为新建110KV洋田变电站10KV专线一回。本院依职权向广西电网有限责任公司桂林临桂供电局 发出协助调查函，该局依据我院的要求进行了回复，复函主要内容为：1、某某临桂分公司开发某某·公园项目，项目电源110KV洋田变电站10KV专线一回投入运行时间为2018年6月，该专线为某某·公园项目一条专线电源，该电源不是唯一电源；2、某某·公园项目供电方案是根据客户提交的项目情况及申请，结合客户用电项目周围供电情况进行答复，并由客户签收认可；3、从某某·公园项目供电方案答复后至2018年6月该专线建成，客户未提出过对该项目供电方案的变更申请。2019年8月20日，桂林市临桂区新区管理委员临桂区人民政府出具的证明材料，内容是“鉴于从洋田变电站接电的部分楼盘购房业主对供电时间拖延较长，存有疑议，我委特将洋田变电站受客观因素影响工期的情况予以说明如下：洋田变电站自开工建设投入运行，历经五年时间，在建设过程中受到了多方面不可预见的客观因素，主要有以下几方面：1、项目选址的调整迟延了工程的启动和推进。2010年7月，临桂新区管委会文件《关于征求110KV洋田变电站站址用地意见复函》，同意项目站址位于平桂路以西、山水大道以南地块；2012年10月，因城市建设需要，为合理有效布置城市规划用地和建设项目，根据临桂新区管委会文件《关于临桂新区110KV洋田变电站调整规划用地的函》，站址调整至桂林日报传媒中心项目用地南侧沿环西路地块；2015年5月，广西电网有限责任公司文件《关于桂林市110KV洋田变电站工程初步设计调整的批复》，同意站址调整。因洋田变电站站址的规划调整，导致项目前期的工作、施工进度受到了一定的影响。2、部分村民对征地拆迁补偿期望值过高，迟延了征地拆迁的工作时限，项目工期受到了较大的影响。变电站外线铁塔基础、架空线路走廊、地埋电缆管沟邓需征用沿线临桂镇、四塘镇的部分村民集体承包土地。在征迁过程中，因部分村民对征地费、地面附着物补偿、附属工程施工等期望值过高，没有主动配合征迁工作，造成征地工作无法按预期推进。此外，在施工中部分村民以外线 塔基距离村道太近影响村民健康、线路跨越家族祖坟、项目损坏村道和影响周边养殖等借口，多次阻止施工，导致塔基、外线铁塔架设、地埋电缆管沟等拖延工期约1年时间。3、部分村民以多种理由进行阻工，导致站址建设时有停工现象。洋田变电站址用地原为洋田村荒地，在供电部门进场施工时，洋田村部分村民以地块界存在纠纷、附属工程施工等问题没有处理清楚为由，多次阻挠工程施工，导致延迟工期约半年时间。4、洋田变电站出线通道需要通过特勤消防站地块，管委会与消防部门沟通协调处理等事宜延迟了约半年时间。5、2016年至2017年，临桂区气候较为异常，雨水天气过多，影响工程施工导致无法按期完工。以上几点是造成洋田变电站延迟运行的主要原因”。临桂区住房和城乡建设局分别于2018年5月29日、2018年1月11日、2018年1月11日、2018年6月4日、2018年6月4日、2018年12月26日、2018年12月26日同意某某风景1＃、2＃、3＃、5＃、5-1＃、6＃、7＃楼竣工验收备案。桂林市临桂区气象服务与防雷中心于2020年3月19日、8月4日分别出具了2013年1月至2014年12月及2016年1月至2017年12月的降雨总日数。 再查明，被告某某公司成立于1995年4月6日，于2016年4月13日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人独资），统一社会信用代码为91450300198893739Q（1-1）。被告某某临桂分公司成立于2011年8月30日，于2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450322581969492T。 本院认为，原告马某某与被告某某临桂分公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应 依照约定全面履行各自的义务。根据合同约定，出卖人应于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人，而本案被告方首次向桂林市临桂区不动产登记局办理涉案商品房所有权初始登记的受理时间为2018年7月23日，已构成违约，依法应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”从桂林市临桂区新区管理委员临桂区人民政府出具的证明材料可以看出，洋田变电站因征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工等原因拖延工期约一年半时间；与消防部门沟通协调出线通道延迟了约半年时间；2016年至2017年临桂区雨水天气过多，影响变电站工程施工。上述原因中，征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工，因该因素在供电设施建设过程中具有不可预见性，符合不可抗力的情形；与消防部门沟通协调出线通道延迟及天气因素影响施工在供电设施施工时应当可以预见，不属于不可抗力情形。综合以上双方履行合同过程中产生的不可抗力因素，本院扣减因不可抗力造成的违约期一年半，共计548天。根据上述法律规定及涉案《商品房买卖合同》的约定，本案违约金的计算应从逾期办证之日即2015年12月31日计至桂林市临桂区不动产登记局办理涉案房屋所有权初始登记首次登记的受理时间的前一天即2016年1月1日止共计934天，减去548天，按照合同约定的违约金计算方式，被告某某临桂分公司应支付违约金20,634.48元【534,572元×1/10000×386天】给原告。二被告提出违约金不需要支付的抗辩意见，因违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为 了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对二被告的该抗辩意见不予采纳。 另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告某某临桂分公司作为被告某某公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该分公司在本案中所承担的民事责任由被告某某公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司支付原告马某某逾期办理商品房所有权初始登记违约金20,634.48元； 二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,056元，依法减半收取1,028元，由原告马某某负担792.2元，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司负担235.8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费 2056元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年十一月三日 书记员  石永珍