广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6307号上诉人（原审被告）：刘逵，男，1982年4月14日出生，汉族，住广东省中山市************。上诉人（原审被告）：贾琴，女，1983年11月30日出生，汉族，住广东省中山市*********。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：乔森，广东铭致律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李志新，男，1984年2月22日出生，汉族，住广东省中山市**************。原审被告：中山市大信物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区******（三楼302室），统一社会信用代码914***********896N。法定代表人：张某1，该公司董事长。原审第三人：中山市大信置业有限公司，住所地广东省中山市石岐区******，统一社会信用代码914***********838A。法定代表人：张某1。上诉人刘逵、贾琴因与被上诉人李志新以及原审被告中山市大信物业管理有限公司（以下简称大信物业公司）、原审第三人中山市大信置业有限公司（以下简称大信置业公司）相邻关系纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘逵、贾琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回李志新的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案诉争事由不属于相邻关系纠纷，李志新以相邻关系为由向上诉人主张权利，缺乏事实根据和法律依据，法院应驳回其全部起诉请求。根据《民法通则》第八十三条的规定，相邻关系是基于不动产的相邻各方，在处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系时，给相邻方造成妨碍或者损失的，才成立相邻关系纠纷。依据涉案规划图和竣工图可知，李志新的房产与上诉人的房产分别位于通道的两端，电梯和楼梯位于通道中间，李志新的房产只有大门与通道相连，且大门常闭，李志新通行无须经过上诉人的门前。因此，上诉人恢复大门位置的行为，在处理《民法通则》第八十三条规定的相邻关系时，没有给李志新造成任何妨碍或者损失，李志新以相邻关系提起本案诉讼，没有事实和法律依据，法院依法应驳回其全部诉求。二、涉案规划图和竣工图显示，诉争区域包含在买卖合同记载属于上诉人专有区域的面积中，不属于法律规定的公共区域，上诉人是在其专有区域内恢复大门位置，二审法院应依法驳回李志新的全部诉求。根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质［2013］171号）、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》之规定，上诉人从中山市自然资源局城建档案馆调取的竣工平面图，是涉案房屋竣工验收的备案文件，是城市规划、建设审批、竣工验收、产权登记的重要依据，也是司法鉴定裁决的法律凭证，二审法院应予采信，并作为本案认定事实的依据。上诉人于2015年12月购买涉案房屋时，涉案房屋在修建中，尚未竣工验收，而据上诉人调取的规划图显示，涉案房屋大门与配电房房门相垂直，与竣工平面图显示一致，与上诉人恢复大门后的现状一致。再结合第三人大信置业公司提供样板房展示的效果，上诉人是基于合同双方当事人均确认房屋大门与配电房房门相垂直、大门内的诉争区域为上诉人专有区域的前提，才与大信置业公司签订涉案房屋买卖合同，买卖合同中记载属于上诉人专有区域的面积已包含了诉争区域。由此可见，涉案房屋在规划设计、建设施工、销售、竣工验收等各个环节程序中，房屋大门都是与配电房房门垂直，大门以内的诉争区域为上诉人专有区域，而不是公共区域。大信置业公司在出售涉案房屋时，依据规划图来计算涉案房屋的建筑面积和公摊面积，再体现在买卖合同上，规划图显示诉争区域为大门以内的专有区域。因此，买卖合同中记载属于上诉人专有区域的面积已包含了诉争区域。既然涉案房屋的不动产权证书等级的面积信息与买卖合同记载的面积信息一致，那么法院可以推断涉案房屋的不动产权证书登记属于上诉人的专有区域的面积已包含了诉争区域。不动产权证书附件的房产平面图仅能显示涉案房屋的简单轮廓，并没有显示涉案房屋的尺寸、位置、方向等具体数额，不能作为判断公共区域的依据。一审法院没有采用具有公信力（档案馆备案）、详细数据的规划图和竣工图作为本案认定事实的依据，反而采信模糊、不确定的不动产权证书附件的房产平面图，致使一审判决有失公允，缺乏事实依据。此外，根据《广东省物业管理条例》第五十三条的规定，公共建筑和共用设施是按照规划建设的，法院认定公共区域应以规划图和竣工图为准。规划图和竣工图显示的涉案房屋大门朝向和位置都是经过中山市城乡规划局规划和竣工验收，只是因为大信置业公司的过错而改变了大门的位置和朝向，不存在占用公共区域的情形。李志新所谓的进出家门视野变小，产生压抑，纯粹是心理作祟，没有事实依据，法院不应采信。上诉人恢复大门的行为，没有损害李志新的合法权益，二审法院应依法驳回其全部起诉请求。李志新辩称：一、上诉人的行为与李志新存在利害关系，影响李志新名下涉案房屋所在楼层的通风、采光。二、李志新到中山市自然资源局复印的竣工图与上诉人一审诉讼中提交的竣工图并不一致，档案馆称该馆收到的图纸有很多套，而李志新二审提交的竣工图载明的日期在上诉人一审提交竣工图上的时间之后，故应以李志新二审提交的竣工图为准。三、涉案房屋的规划图、竣工图并非房产证附图，上诉人的权利来源于购房合同，其涉案房屋的权属表彰应以房产证作为唯一证明。大信物业公司、大信置业公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。李志新向一审法院提出诉讼请求：刘逵、大信物业公司停止侵害，排除妨碍，限期拆除其擅自改建的的房门，恢复楼道原状。一审诉讼中，李志新明确大信物业公司无需在本案中承担责任，并以贾琴为中山市******家园*区*幢1701房（以下简称1701房）的共同产权人为由明确诉讼请求为：刘逵、贾琴停止侵害，排除妨碍，限期拆除其擅自改建的的房门，恢复楼道原状。一审法院认定事实：1.李志新系1702房的权属人，刘逵、贾琴系1701房的权属人。上述两商品房相邻，两房之间的公共楼道一侧设置了配电房，配电房靠近1701房的位置存在一段入户通道。2.2015年12月6日，刘逵、贾琴就1701房与大信置业公司签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：该商品房的房屋平面图经中山市规划部门批准，建筑面积共195.36平方米，其中套内建筑面积158.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.32平方米。合同的附件包含了1701房所在楼层的平面图，平面图上显示了1701房的位置、图形以及面积。2016年12月14日，1701房取得不动产权证书[房地产权证号为粤（2016）中山市不动产权第0********2号]，不动产权证书上载明1701房的建筑面积为195.36平方米，其中专有建筑面积158.04平方米，分摊土地面积35.92平方米。不动产权证书附有1701房的房产平面图，该平面图与前述商品房买卖合同附件的平面图显示的图形、面积一致。一审庭审中，刘逵、贾琴称，其购买1701房时查看了样板房，当时样板房的大门位置处于配电房的旁边，并与配电房的房门呈垂直角度。后其于2016年2月办理收楼手续时发现1701房的大门位置位于配电房旁边的入户通道后，大门与配电房的呈平行方向。当时大信置业公司的工作人员告知其可参照样板房的格局改动大门的位置，故其自2017年3月起拆除原入户大门，并改变大门的朝向，把大门的位置向前改动至配电房的房门的旁边，并与配电房的房门呈垂直角度，前述大门改动工程于同年6月完工。及后，两人向档案馆及住建局调取1701房报建时的规划平面图以及竣工备案图，发现图纸上反映的1701房的大门位置与其改动后大门的位置一致。为此，刘逵、贾琴向一审法院提交了前述图纸为证。前述1701房的商品房买卖合同附件的平面图与不动产权证书附件的房产平面图、报建时的规划平面图与竣工备案图显示：1701房的大门在规划报建时原定的位置系于配电房房门的旁边，并与配电房的房门呈垂直角度，前述报建时的大门位置与大信置业公司向刘逵、贾琴交楼时入户大门位置之间的部分注明为入户花园；1701房于大信置业公司交楼时的房型、面积、坐向与商品房买卖合同附件的平面图、不动产权证书附件的房产平面图显示的房型、面积、坐向一致，前述规划平面图与竣工备案图中显示为入户花园的位置在商品房买卖合同附件的平面图、不动产权证书附件的房产平面图则显示为公用楼道，属于商品房买卖合同以及不动产权证记载的公摊面积部分。3.对于刘逵、贾琴前述改动1701房大门位置的行为，李志新向刘逵、贾琴提出了异议，并于2017年8月1日向政府服务热线进行投诉，后被告知住建局已对刘逵、贾琴发出调查通知书，对此进行调查取证；大信物业公司在巡查楼道时发现前述行为后分别于2017年3月14日、7月25日、8月1日向刘逵、贾琴发出整改通知及告知函，通知：刘逵、贾琴在装修施工进程中拆除入户门原位置，移出变更入户门方向，占用公共位置，影响小区整体外观，故要求刘逵、贾琴于其指定的期限内进行整改；住建局于同年8月22日向刘逵、贾琴发出调查通知书，要求刘逵、贾琴于同年8月28日到该局配合调查，但刘逵、贾琴未在前述指定期限进行调查。因刘逵、贾琴一直拒绝拆除1701房改动后的大门并恢复公用楼道原状，李志新遂于2019年11月12日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。同时，《中华人民共和国物权法》第八十三条亦规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约；业主大会和业主委员会，对违章搭建等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨害等；业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，李志新与刘逵、贾琴是不动产的相邻双方，彼此在相邻权的各个方面应当提供便利和接受限制，现李志新主张刘逵、贾琴因改动1701房的大门而占用公共楼道的行为损害了其合法权益并据此提起本案诉讼，本案系相邻关系纠纷，李志新作为相邻一方有权提起本案诉讼，故一审法院对于贾琴关于本案系物业服务关系纠纷以及李志新主体不适格的辩解不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据前述法律规定，房屋的专有面积以及分摊面积应以不动产权证书载明的内容为准，而不是以报建时的图纸作为认定商品房产权情况的合法依据。根据1701房的不动产权证书附件的房产平面图反映的内容可知，刘逵、贾琴称其根据规划平面图与竣工备案图而改动后的大门与交楼时1701房原入户大门之间的位置属于商品房买卖合同附件的平面图以及不动产权证书附件的房产平面图显示的公摊面积部分，属于小区业主的共有部分，刘逵、贾琴对此不享有专属所有权，不得擅自更改、使用，其超出权属范围处理楼层公共区域即已构成违法占用，且1701房改动后的大门位置紧靠配电房，不仅导致公共楼道面积减少且影响了通道的通风、采光，更对消防安全造成了隐患，故刘逵、贾琴的前述行为已侵害到相邻业主即李志新的合法权益，因《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯等公共通行部分属于业主共有部分；第十五条规定，业主或其他行为人实施损害房屋承重结构、损害建筑物外观、违章加建、改建等行为，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”，故李志新主张刘逵、贾琴将该公共楼道恢复原状，即拆除现紧靠配电房房门且与配电房房门相垂直的1701房的大门，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第八十三条、第八十四条、第八十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：刘逵、贾琴应于一审判决发生法律效力之日起三十日内对位于中山市******家园*区*幢1701房、1702房之间的公共楼道恢复原状（即拆除现紧靠配电房房门且与配电房房门相垂直的中山市******家园*区*幢1701房的商品房大门）。案件受理费100元（李志新已预交），由刘逵、贾琴负担（刘逵、贾琴于一审判决生效之日起七日内迳付李志新）。二审期间，刘逵、贾琴、大信物业公司、大信置业公司均未向本院提交新的证据。李志新向本院提交了竣工图纸一张，拟证明该图纸与上诉人房产证附图一致，该图纸上没有房屋大门所在位置，但记载的房屋户型与房产证一致。经庭审质证，刘逵、贾琴确认该证据的真实性，合法性及关联性由法院予以认定，并认为该证据不属于新证据，该图纸不是竣工图而是平面图，只有轮廓没有房屋的具体坐向等细节，与上诉人提交的竣工图并不一样，上诉人提交的竣工图有细节，且与档案馆存档的规划图一致，故该证据不能证明李志新的主张，法院不应采信。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：一审诉讼中，刘逵确认涉案房屋房产证所附平面图与其提交的档案局及住建局的图纸反映的内容不一致，房产证所附平面图中显示的涉案房屋的专有面积未包含刘逵因改动大门位置而多占取的位置部分。本院认为，相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，如通风、采光、用水、排水、通行等，相邻各方形成的相互给予便利和接受限制而产生的权利义务关系。法律设立不动产相邻关系的目的是尽可能确保相邻的不动产权利人之间的和睦关系，解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的延伸或限制，给对方提供必要便利的不动产权利人是权利受限制的一方，因此取得必要便利的不动产权利人是权利得以延伸的一方，这种延伸是行使所有权和使用权所必需的。根据审理查明的事实可知，李志新名下的房屋与诉争的刘逵、贾琴名下的涉案房屋均位于中山市******家园*区*幢17楼，二者的房屋通过楼层过道相连，故二者的房屋属于相邻关系中存在利害关系的不动产。本案中，李志新以刘逵、贾琴对其名下涉案房屋大门的改动占用公共楼道，产生消防隐患、影响进出家门的视野为由，主张刘逵、贾琴停止侵害、排除妨碍，限期拆除改建的房门并恢复楼道原状，故根据李志新在本案中的诉讼请求以及提起本案诉讼所依据的事实和理由，本案为相邻关系纠纷，一审对此认定正确，本院予以确认。就李志新的诉求能否成立的问题，主要涉及两个方面的内容，一是刘逵和贾琴是否存在李志新所诉称的擅自改建其房屋大门的行为；二是若刘逵、贾琴存在上述行为，则该行为是否会损害李志新的合法权益。对此，本院作如下分析：关于刘逵和贾琴是否存在擅自改建其涉案的1701号房房屋大门的行为的问题。本案中，双方当事人对于涉案的1701号房房屋大门已被改建为靠近配电房且与配电房垂直的情况均无异议。故该问题的争议焦点在于刘逵和贾琴的上述改建行为是否具有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，除法律另有规定外，不动产物的设立和变更自依法登记而发生效力。根据第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，要界定刘逵和贾琴对涉案的1701号房房屋享有的不动产物权的内容，应以该房屋在不动产登记部门的登记为准。而涉案1701号房的不动产权证作为不动产登记部门向权属人刘逵和贾琴出具的证明不动产权属与内容的凭据，具有公示公信的效力，可作为界定刘逵和贾琴对该房屋享有不动产物权内容的依据。所以，一审法院根据上述法律规定，在刘逵和贾琴提交的涉案房屋的竣工图、规划平面图与不动产权证附图的内容不一致的情况下，认定刘逵和贾琴对涉案的1701号房享有的不动产物权的内容与范围应以不动产权证为准，并无不当。刘逵和贾琴上诉主张其对该房屋享有的不动产物权的范围与内容以其提交的涉案房屋的竣工图及规划平面图为准的说法，理据不足，本院不予支持。根据审理查明的事实可知，刘逵和贾琴将涉案1701号房房屋大门改建后，其大门位置前移，致使其房屋范围较之该房屋不动产权证书附件的房产平面图载明的房屋范围有所增加，其中大门内占用了部分公用楼道。所以，一审法院据此认定刘逵和贾琴存在擅自改建其涉案的1701号房房屋大门的行为，并无不当，本院予以确认。关于刘逵和贾琴擅自改建涉案房屋大门的行为是否会损害李志新的合法权益的问题。如前所述，刘逵和贾琴将涉案的1701号房房屋大门前移，导致其改建后的房屋占用了部分公用楼道，导致楼道面积及长度减少，而因李志新名下的涉案房屋与1701号房相邻，二者共用17楼的楼道，故刘逵和贾琴的上述行为必然影响李志新对于其名下涉案房屋所在楼道的使用。同时，因1701房改动后的大门位置紧靠配电房，也存在一定的消防安全隐患，故刘逵、贾琴的前述行为已侵害到相邻业主即李志新的合法权益，李志新有权诉请刘逵、贾琴停止侵害、排除妨碍。一审法院据此判决支持李志新的诉求，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人刘逵、贾琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（上诉人刘逵、贾琴已各预交100元），由上诉人刘逵、贾琴负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年十一月六日书记员  杨俊彦