四川省荣县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0321民初1148号 原告（反诉被告）：张国强，男，1971年10月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被告（反诉原告）：吴永洪，男，1974年3月8日出生，汉族，住四川省荣县。 原告张国强与被告吴永洪房屋租赁合同纠纷一案，本院本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告吴永洪对原告张国强提起反诉，本院依法合并审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张国强向本院提出诉讼请求：1.判决吴永洪继续履行张国强与吴永洪于2019年6月6日签订的《租房协议》；2.判决吴永洪给付张国强差欠的2019年12月1日至2020年6月1日期间的租金8000元，2020年6月1日至2020年9月1日期间的租金7000元，共计15000元；3.判决吴永洪支付张国强催收租金产生的交通费140元；4.本案诉讼费由吴永洪负担。事实和理由：2019年6月6日,张国强与吴永洪签订《房屋租赁协议》，协议约定：张国强将自有的位于荣县附西路房产出租给吴永洪；租期为三年，从2019年6月1日至2022年6月1日；租金标准为每个季度7000元，每个季度初支付。至今为止，吴永洪差欠张国强2019年12月1日至2020年3月1日期间的租金1000元，2020年3月1日至9月1日期间的租金14000元，合计15000元。张国强因向吴永洪催收租金额外支付成都至荣县来回交通费140元,但经多次催收，吴永洪仍拒不支付差欠租金，特起诉请求判决支持其诉讼请求。 吴永洪辩称：2019年12月1日至2020年3月1日期间店铺停电共计12天无法营业，在此期间的1000元租金不应支付。因自己在2020年3月18日就已通知张国强无法继续履行合同，并于2020年4月25日搬走，而且因疫情原因，张国强口头答应三月和四月各免半个月房租，加上已交纳的2000元押金，剩余差欠租金可以在押金中进行抵扣，所以不应再交纳2020年3月1日到6月1日期间的租金。张国强主张的2020年6月1日至9月1日期间的租金及交通费不应支持。 吴永洪向本院提出反诉请求：1.解除张国强与吴永洪于2019年6月6日签订的《租房协议》；2.反诉费用由张国强负担。事实和理由：张国强与吴永洪于2019年6月6日签订《房屋租赁协议》，吴永洪于2020年3月20日通知张国强解除合同，并于2020年4月25日搬离案涉房屋。现因吴永洪腿伤，其妻患精神疾病，家庭经济困难，无力履行给付租金的义务，特起诉请求判决支持其诉讼请求。 张国强辩称：吴永洪并未丧失劳动能力，系自行停止经营活动，且因其违约行为对自己造成了经济损失，因此吴永洪不能据此要求解除合同。 张国强、吴永洪围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，下列证据当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证，张国强提交的：1.张国强身份证复印件，吴永洪户籍信息，拟证明双方诉讼主体资格；2.租房协议，拟证明张国强与吴永洪形成房屋租赁合同关系；3.借记卡账户历史明细清单，拟证明吴永洪支付租金的情况；4.房产证复印件，拟证明案涉房屋所有权情况。 庭审后，张国强提交与案外人张万群签订的《租房协议》复印件一份，吴永洪质证表示无异议。 下列证据有异议，张国强提交的：短信记录，交通费发票，张国强向吴永洪催收租金及张国强向荣县天然气公司查询气费的通话录音，微信截图，美团外卖经营信息，天然气使用信息，拟证明张国强向吴永洪催收租金的事实及产生的交通费用，吴永洪租赁案涉房屋用于餐饮经营，双方签订的《租房协议》仍在继续履行的事实。吴永洪提交的收条，拟证明因为店铺没电，导致无法营业的事实。 对有争议的证据，本院认定如下：张国强提交的交通费发票、天然气使用信息、通话录音，吴永洪提交的收条未经其他证据补强，本院对其与待证事实的关联性不予确认。其余证据相互结合能证明相应的案件事实，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 根据以上当事人陈述和所举示证据材料，经庭审质证和本院审查判断，能证明以下事实：2019年6月6日，张国强（合同甲方）与吴永洪（合同乙方）签订《租房协议》，约定：1.甲方将位于荣县旭阳镇xxx的营业房出租给乙方使用；2.租金为28000元／年，按季度结算，每季度初，乙方向甲方交付租金；3.乙方同意预交2000元作为保证金，合同终止时，作为房租冲抵；4.房屋租赁期为三年，从2019年6月1日至2022年6月1日，在此期间，乙方要求终止合同，必须提前半年通知对方。该协议签订后，吴永洪向张国强交纳保证金2000元，2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金7000元，2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金6000元。2020年3月1日后，经张国强多次催收，吴永洪拒不支付差欠的租金，引发本案诉讼。 另查明：1.吴永洪于2020年3月20日，通过微信告诉张国强自己摔伤严重，准备转让店面；2020年4月25日，吴永洪通过微信告诉张国强：“这个店转了几个月都转不出去，一看三角形都不要了，我也没办法，我装修花了五六千，没拆，给你留着，二不相欠。你自己租吧，给你留了一道门没锁，水电气费都交清了的……”；2.张国强与案外人张万群于2020年9月13日签订《租房协议》，约定张国强将案涉房屋出租给案外人张万群使用，租期为2020年9月20日至2023年9月20日。 本院认为，依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订《租房协议》，双方形成房屋租赁合同关系。该《租房协议》载明：“乙方要求终止合同，必须提前半年通知对方。”该条款系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，从张国强提交的微信聊天记录可看出，吴永洪在2020年3月20日曾告知张国强无法继续履行合同，并于同年4月25日搬离案涉房屋，其并未完全履行该条款约定的合同义务，但因张国强在该案中并未主张违约金，双方亦未明确约定承租人提前解除合同时所要承担的违约金数额或计算方式，本院根据公平原则，考虑案涉合同履行过程中，遭遇新冠疫情，结合吴永洪曾提前告知张国强因自身身体原因及疫情影响无法继续履行合同及案涉房屋存在空置期等多种因素，酌情考虑吴永洪向张国强多支付一个月房租以弥补其损失。对于吴永洪差欠张国强2019年12月1日至2020年3月1日期间房租1000元及2020年3月1日后吴永洪未再向张国强支付房租的事实，双方均予以认可，本院予以确认。双方约定吴永洪向张国强预交的2000元保证金在房租中予以抵扣，本院予以认可。吴永洪称因店铺停电造成无法营业故不应交纳此期间房租，并无法律依据，其答辩理由不能成立。吴永洪称因疫情原因张国强曾承诺给予免租期，未提交证据证明，本院不予认可。 因吴永洪于2020年4月25日已实际搬离案涉房屋，且张国强与案外人张万群于2020年9月13日就案涉房屋签订《租房协议》，约定租期为2020年9月20日至2023年9月20日，张国强与吴永洪签订的《租房协议》事实上已无继续履行的可能性，故对吴永洪要求解除双方签订的《租房协议》的反诉请求，本院予以支持，双方签订的《租房协议》在2020年4月25日已实际解除。关于张国强要求吴永洪支付其差欠的2020年6月1日至2020年9月1日期间房租及交通费的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下： 一、原告张国强与被告吴永洪于2019年6月6日签订的《租赁协议》于2020年4月25日解除； 二、被告吴永洪于本判决生效之日起十日内支付原告张国强租金6000元； 三、驳回原告张国强的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴永洪负担。反诉受理费50元，减半收取25元，由原告张国强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  刁艳 二〇二〇年十一月四日 书记员  谭峰