吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民初431号 原告：郑兰，女，1963年6月8日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市建工街延青委**。 委托诉讼代理人：崔京爱，吉林平岗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩银珠，吉林平岗律师事务所律师。 被告：孙丽英，女，1966年5月19日出生，汉族，住吉林省延吉市公园街园英委**。 委托诉讼代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。 被告：金石洙，男，1962年1月26日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市北山街丹英委。 委托诉讼代理人：薛颜贵，男，1954年3月5日出生，汉族，延边金宙房地产开发有限公司党支部书记。 被告：延边金宙房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市铁南州财政局西侧金宙小区。 法定代表人：金石洙，该公司经理。 委托诉讼代理人：薛颜贵，男，1954年3月5日出生，汉族，延边金宙房地产开发有限公司党支部书记。 原告郑兰与被告孙丽英、金石洙、延边金宙房地产开发有限公司（以下简称金宙公司）执行异议之诉纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑兰的委托诉讼代理人崔京爱、韩银珠，被告孙丽英的委托诉讼代理人高延波，被告金石洙、金宙公司的委托诉讼代理人薛颜贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑兰诉讼请求：1.要求依法确认位于延吉市延南路800号金宙小区4-1-1103号(35.2平方米）、4-3-502号(35.2平方米)、4-3-104号(103.72平方米)房屋系原告所有并享有权利；2.依法判决执行机关停止对上述房屋的执行；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月9日，原告郑兰在另一起民间借贷纠纷中以顶账的方式认购了金宙公司开发的位于延吉市延南路800号金宙小区的四套房屋4-1-1103号(35.2平方米)、4-3-502号(35.2平方米)、4-3-104号(103.72平方米)、3-1-1301(120.65平方米)四套房屋。同日，郑兰与金宙公司签订了房屋认购协议。2019年4月10日，延边州中级人民法院根据申请执行人孙丽英的申请作出(2018)吉24执135号之三执行裁定，对其中三套4-1-1103号(35.2平方米)、4-3-502号(35.2平方米)、4-3-104号(103.72平方米)房屋采取了保全措施，并于2020年8月25日作出(2020)吉24执异71号裁定，驳回了郑兰的异议申请。以顶账的方式出让和受让房屋所有权属当事人意思自治范畴，是合法有效的法律行为。原告郑兰作为善意取得的第三人，已数次要求金宙公司交付房屋，但金宙公司以种种理由未予交付，郑兰未能占有使用房屋，其责任不在于郑兰本人。综上，案涉房屋系原告郑兰以合理对价受让并享有权利，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 孙丽英辩称：不同意原告主张，原告主张的事实和理由不足以证明涉案4套房屋的所有权性质，应予驳回起诉。 金石洙、金宙公司辩称：本案涉及的房屋比较复杂，系原告借给陈俊儒资金以后，陈俊儒以骗取金石洙、金宙公司的房屋抵押，因陈俊儒没有售楼资格，所以以金石洙、金宙公司的名义开具房屋认购协议书，陈俊儒骗得资金后携款外逃，现在美国。另外涉案3个房屋还涉及其他人，也是陈俊儒用同样手法骗取资金后携款外逃，不涉及本案孙丽英，被陈俊儒骗取的3个人（黄光勋、高玄虎、文洪日）已经在市法院查封了涉案房屋，时间为2017年至2018年，本案只有陈俊儒到庭后才能审理清楚。金石洙、金宙公司不同意原告诉讼请求，应予驳回。 郑兰围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 证据1：原告身份证复印件。证明：原告诉讼主体合法。 孙丽英质证认为：无异议。 金石洙、金宙公司质证认为：无异议。 证据2：2016年8月本案原告与被告3签订的购房合同书和收据各一组、延吉市法院执行裁定书（2019）吉24执1342号。证明：该涉案房屋均由原告合法所得的事实。 孙丽英质证认为：房屋买卖认购书真实性不清楚，由被告金石洙、金宙公司确认，但是原告与被告金石洙、金宙公司之间不存在房屋买卖关系，也没有买卖事实，因此证明目的不能成立。 金石洙、金宙公司质证认为：房屋认购协议书和收据的真实性无异议，证明目的有异议，房屋认购协议书上写的是抵押房源，不是购买。原告并没有实际向被告金石洙、金宙公司交付款项，而是将资金交给陈俊儒，由于当时财会人员不懂业务随便开具了收款收据，请原告出示交款来源渠道，是银行转账还是现金。执行裁定书并没有原告的名字。 金石洙、金宙公司对郑兰提供的证据的真实性无异议，虽孙丽英对郑兰提供的房屋买卖认购书真实性存疑，但其未提供反驳证据来推翻原告提供的证据，故本院对郑兰提供的证据真实性予以采信。 本院查明事实：2016年8月9日，郑兰在另一起民间借贷纠纷中以顶账的方式认购了金宙公司开发的位于延吉市延南路800号金宙小区的四套房屋4-1-1103号(35.2平方米)、4-3-502号(35.2平方米)、4-3-104号(103.72平方米)、3-1-1301(120.65平方米)四套房屋。同日，郑兰与金宙公司签订了房屋【房屋4-1-1103号(35.2平方米)、4-3-104号(103.72平方米)、4-3-502号(35.2平方米)】认购协议。金宙公司为郑兰出具了上述三个房屋的收据。金宙公司未向郑兰交付案涉房屋。 另查，2020年8月7日，郑兰对本院查封的被执行人金宙公司开发的位于延吉市延南路800号金宙小区4-1-1103号、面积为35.2平方米、4-3-502号、面积为35.2平方米、4-3-104号、面积为103.72平方米的房屋提出书面异议。本院作出（2020）吉24执异71号执行裁定，驳回郑兰的异议。该裁定查明：借款人金石洙与贷款人孙丽英之借款合同公证事项，北京市方正公证处于2017年5月23日作出（2017）京方正内民证字第79161号具有强制执行效力的债权文书公证书。2018年4月17日，北京市方正公证处作出（2017）京方正执行证字第01092号执行证书，其具体内容：一、被申请执行人：金石洙。二、申请执行财产的范围：金石洙的全部财产。三、执行标的：1.本金：人民币2910万元；2.利息及逾期利息……；3.实现债权的律师费人民币壹拾万元。 申请执行人孙丽英于2018年6月25日向本院申请执行。本院在执行过程中，于2018年8月22日作出（2018）吉24执异71号执行裁定，追加金宙公司为本案被执行人。 2018年8月24日，本院作出（2018）吉24执135号执行裁定，查封金宙公司所有的位于延吉市铁南州财政局西侧金宙小区30个地下停车位及80个地下车库。上述地下停车位及地下车库经拍卖因无人竞买而流拍，以第一次流拍价格12905392元抵债给申请执行人孙丽英。 2019年4月10日，本院作出（2018）吉24执135号之三执行裁定，查封被执行人金宙公司开发的包括位于延吉市延南路800号金宙小区4-1-1103号、面积为35.2平方米、4-3-502号、面积为35.2平方米、4-3-104号、面积为103.72平方米在内等40套房屋。 2019年11月27日，本院作出（2018）吉24执135号之七执行裁定，将本案终结本次执行程序。 金宙公司欠陈俊儒商砼工程款，将金宙小区4-1-1103号、面积为35.2平方米、4-3-502号、面积为35.2平方米、4-3-104号、面积为103.72平方米、3-1-1301号、面积为120平方米等几十套房屋顶账给陈俊儒。陈俊儒与全善姬存在民间借贷关系，陈俊儒将上述四套房屋以1572894.00元顶账给全善姬，全善姬又将四套房屋以150万元顶账给郑兰。2016年8月9日，郑兰、陈俊儒与金宙公司签订4份房屋认购协议，并由金宙公司出具房款收据（注明纪元商砼拨款抵押房源）。至今金宙公司未交付给郑兰诉争房屋。 郑兰不服该裁定，向本院提起了案外人执行异议之诉。 经本院核实金石洙、金宙公司主张的案涉房屋已被延吉市法院查封，但时间均在本院（2018）吉24执135号之三执行裁定查封（本院查封时间为2019年4月10日）之后。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，金宙公司与郑兰虽在法院查封之前签订了《房屋认购协议书》，以房屋买卖形式将诉争房屋抵账给郑兰，但金宙公司尚未交付给郑兰诉争房屋，即郑兰没有实际占有、使用诉争房屋，不符合上述规定的情形，郑兰提出的异议不足以排除强制执行，其异议理由不成立，本院对郑兰的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下： 驳回郑兰的诉讼请求。 案件受理费14883元（郑兰已预交），由郑兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 崔 玉 审判员 刘晓娟 审判员 秦承兰 二〇二〇年十一月十一日 书记员 裴夕红