云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0622民初1599号原告：田有金，男，生于1986年1月9日，云南省富源县人，住巧家县。委托诉讼代理人：张明金，云南南博律师事务所律师。被告：巧家江源房地产开发经营有限公司（以下简称“江源房地产公司”）。统一社会信用代码：91530622668252574Q。地址：云南省昭通市巧家县白鹤滩镇迤博村一社。法定代表人：刘青松，公司董事长。委托诉讼代理人：郭丽娜，云南丰伟律师事务所律师。原告田有金诉被告江源房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨**适用简易程序公开开庭进行了审理，原告田有金的委托诉讼代理人张明金、被告江源房地产公司的委托诉讼代理人郭丽娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田有金诉称：原告于2014年3月22日与被告签订《商品房购销合同》（合同编号JY2014(0080)号），合同约定原告以342346元的价格向被告购买由被告开发销售的巧家××第××号商品房，因被告的原因导致原告所购商品房至今未办理权属证书，其行为违反了双方签订的《商品房购销合同》第二十条之约定，构成违约，要求被告承担逾期办证的违约责任，支付原告违约金74750元，并由被告承担本案诉讼费用。被告江源房地产公司辩称：第一涉案房屋于2015年6月5日实际交付给田有金使用，实际竣工验收合格日为2020年8月1日，因此涉案房屋的有效交付之日为2020年8月1日;第二根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续中的第三个条件：乙方向甲方支付符合产权登记机关等级要求的相关资料，如委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等。”根据双方合同约定，乙方并未办理该十二条约定中的第三事项，也就是未提交委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等，因此，原告的先义务未履行完毕，被告无法去办理产权登记手续；第三根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能在相关期限内取得房产权属证书的，出卖人才承担违约责任。本案中无法在相关期限内取得房产权属证书，原因不在于被告因为：1.由于原告未提交委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等，原告的先义务未履行；2.由于涉案房屋建设过程中出现爆炸案、群众阻工等不可抗力的影响，导致竣工验收拖延，该因素为不可抗力的因素。因此根据法律规定，开发商承担不能办证的违约责任前提是由于出卖人自身的原因，而本案不能办证的原因与出卖人无关，根据谁主张谁举证的法律原则，应当驳回原告所有的诉讼请求。庭审中，原告对其诉讼主张提供以下证据加以证明。1.原告身份证复印件1页，用于证明原告身份情况，系本案适格主体；2.《商品房购销合同》复印件1份，用于证明原、被告之间成立了商品房购销合同关系；因原告购买的是已竣工房屋，被告方应当于房屋交付之日起90日内为原告方办理产权证书，但因本案房屋至今未验收合格，故不能办理产权证的原因系被告未积极履行竣工验收的法定义务；根据合同第十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当向原告支付违约金74750元，被告存在逾期交房的违约行为；3.发票复印件1页，用于证明原告已按照合同约定及时足额向被告支付了购房款。经被告江源房地产公司质证：对第1.2.组证据的三性均认可，但对第2.组证据的证明目的不认可；对第3.组证据的三性均认可，但购房发票原件仍保存于原告手中，恰好证明原告未按照《商品房购销合同》第十二条约定将产权登记需要的相关手续交付给被告，恰好证明原告未履行完先义务的事实。庭审中，被告向本庭提供下列证据。1.营业执照复印件、法定负责人身份证明书及法定负责人身份证复印件各1页，用于证明被告的身份情况和主体资格，系本案适格主体；2.原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》复印件各1份，用于证明《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续中的第三个条件：乙方向甲方支付符合产权登记机关等级要求的相关资料，如委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等。”根据双方合同约定，乙方并未办理该十二条约定中的第三事项，也就是未提交委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等，由于原告的先义务未履行完毕，导致被告无法去办理产权登记手续的事实；3.原告对涉案房屋缴纳费用的票据及清单复印件2页，用于证明原告于2015年6月5日将合同约定的契税、维修基金、评估费、工本费、房产登记费、房产测绘费、印花税、土地办证费等一切费用缴纳清的事实，该条件为被告为原告办理房产证的第二条件；4.情况说明及证明的复印件2页，用于证明因不可抗力因素，影响本项目的如期竣工，办理房产证需经工程竣工验收合格，因此不能办理权属证书是由于受到不可抗力的影响；5.巧家××的竣工验收报告复印件1份，用于证明巧家县××一期×栋已经于2016年12月报请验收，且于2020年8月1日经云南省巧家县建设工程竣工验收备案专用章签章予以备案的事实。经原告质证：对第1.2.3.组证据的三性均认可，但对第2.3.组证据的证明目的不认可，理由是根据商品房能够办理产权证书的前提条件是涉案房屋业已经县级以上地方人民政府所在地房屋行政主管部门验收合格，本案房屋至今未经验收合格，因此不能再法定期限内办理产权证书，系被告不及时组织、申请验收所致；对第4.组证据的三性及其证明目的不予认可，该情况说明及证明的来源均非被告所称的政府部门，且疑似巧家县县城开发建设指挥部、巧家县建筑工程质量监督站的印章处并没有相应责任人员或办理人员签章，导致其不具有合法性，且本案田有金购买的系已竣工房屋，被告依法应当于房屋交付之日起90日内为原告办理产权证书，但被告在明知涉案房屋未经验收合格不能按期办理产权证书的事实的条件下，仍然交付并销售房屋，其行为构成违约；对第5.组证据的三性不予认可，商品房的验收合格依法应当由房屋主管部门向开发企业颁发验收备案证明时才能视为验收合格。经原、被告举证质证，本院对双方提供的证据审核、认证如下：A.对原告提供的第1.2.3.组证据具备证据的三性，予以采信，但第2.组证据被告提出证明的目的不予认可，本庭将结合其他相关证据确定证明的目的；B.对被告提供的第1.2.3.组证据具备证据的三性，予以采信，但第2.3.组证据原告提出证明的目的不予认可，本庭结合其他相关证据确定证明目的；第4.5.组证据本庭根据实际情况结合相关证据确定其效力。综上，本院依法确认如下法律事实：原告购买被告开发销售的巧家××第××号商品房，原、被告于2014年3月22日签订《商品房购销合同》和“合同补充协议”，同年4月14该合同报房地产管理机关登记备案。2015年6月5日被告将原告所购商品房交付给原告，原告未提出异议。同日，原告向被告缴纳了委托办证代收费用（即：契税、印花税、维修基金、评估费、抵押登记费、产权证办证工本费用、产权共有证工本费用、房产登记费、房产测绘费、土地办证费）。现房屋已投入使用，2015年12月30日涉案房屋经验收合格，被告在开发承建此商品中，距开发地近100米处发生刑事案件，造成群众阻工，影响建设项目如期竣工。本院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》和“合同补充协议”是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行自己的义务。原告主张被告承担逾期办证的违约责任，而办证是行政机关的职能，并非被告自身能够决定，被告应按合同约定将相关办证资料及时报送办证机构。其次按照签订的《商品房购销合同》第十二条和“合同补充协议”第三条，原告须向被告提交产权登记申请书、委托办理产权证的委托书委托手续及购房发票等相关资料，被告方能向产权登记机关申请办理产权登记手续，原告未能履行先行义务，导致被告未按约定时间申请办理权属证书。为此，支付原告违约金74750元的请求，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条的规定，判决如下：驳回原告田有金的诉讼请求。案件受理费1669元，减半收取834.5元，由原告田有金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  杨**二〇二〇年十一月三日书记员  成燕