江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9051号上诉人（原审原告）：汪秀红，女，1954年10月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人（原审原告）：马汝刚，男，1954年7月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告）：王建良，男，1967年5月6日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告）：张迎春，女，1972年12月17日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：邵玉琴，江苏玉贤律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人汪秀红、马汝刚因与被上诉人王建良、张迎春房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初14159号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汪秀红、马汝刚上诉请求：撤销原审判决并改判支持我方的诉讼请求，诉讼费由王建良、张迎春承担。事实与理由：1.一审判决仅认定被上诉人未按合同约定为我方租赁到车位，构成违约，但事实上，但未认定被上诉人故意隐瞒无法租赁到车位的重要事实，该行为实为欺诈，被上诉人应承担缔约过失责任，需对我方损失承担赔偿责任。事实上，涉案房屋所在小区无空余车位出租，且即便原住户卖房后车位被物业收回，再次对外出租也是优先出租给动迁户，被上诉人对此明知而与我方签订合同并承诺肯定能租赁到车位，所以我方才愿意签订合同并支付了10万元定金。2.我方在签订合同是反复强调“如果没有车位就不买这个房子”，汪秀红是残疾人，如果没有车位，我们的生活会非常不方便，车位对于我方而言是必需的。目前我方只能将车辆停放到小区以外的地方过夜，每天都需要交纳停车费，导致我方极大经济损失。3.一审认为我方对于被上诉人无法租赁到车位有心理预期，我方不予认可，我方是基于被上诉人向我方承诺其能够租赁到车位，才愿意签订合同的，为此我方还将该事项在合同中作出了约定。4.一审认为我方损失无法量化，故判决被上诉人向我方赔偿12000元，该认定没有依据。被上诉人的违约行为造成我方身心疲惫，损失远远超过10万元，该房屋还有60年的产权，按照每晚停车以此30元计算，仅停车费就需要60万元左右，我方还要另外支付通行证的费用。5.我方在一审庭审中未充分发言，以致一审判决结果与事实不符。王建良、张迎春辩称，1.上诉人在签订合同时对于房屋及配套设施的具体情况已经做了充分了解，上诉人的儿子马良住在涉案房屋所在小区附近，曾多次看房，对于无法租到固定车位是明知的。事实上，我方虽系房屋原所有权人，但未在小区内居住过，对于车位租赁一直以为只要有出入证就可以了。在签订合同时，双方对于租赁车位的约定存在误解，合同签订后，双方就此产生争执，我方表示愿意解除合同并返还定金10万元，但上诉人坚持不同意并继续履行合同，目前房屋已经办理了过户登记。2.上诉人目前已经办理了出入通行证，其正常停放车辆并不受到影响。即便法院认定我方构成违约，上诉人也未产生任何损失，故应驳回上诉人的诉讼请求。汪秀红、马汝刚向一审法院起诉请求：1.王建良、张迎春支付违约金10万元；2.诉讼费由王建良、张迎春承担。一审法院认定事实如下:2019年7月27日，王建良、张迎春（售房人、甲方）与汪秀红（购房人、乙方）及苏州金地名居房产经纪有限公司（以下简称金地名居公司、居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将位于苏州工业园区企鸿路6号4幢501室房屋出售给乙方，建筑面积209.29平方米，含外阁楼毛坯、自行车库，房屋价款345万元。乙方于2019年7月27日交付定金10万元，乙方银行按揭贷款。第六条违约责任：1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性、有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。……2、甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3、甲方在本合同签订后，应保证该房屋的装修及配套设施与签订本合同前相符，否则按甲方违约处理。4、甲方认可乙方贷款方式付款，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4项违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还，违约方按该房屋实际成交价格的3%支付给丙方。第八条约定其他事宜：……5、甲方承诺为乙方办理租赁本小区车位一个，费用乙方承担，否则视为违约。合同还就其他事项作出了约定。2019年11月21日，王建良、张迎春（出卖人）与汪秀红、马汝刚（买受人）及金地名居公司（居间方）就上述房屋签订编号为苏房存园区合同201911210039的《苏州市存量房买卖合同》。2019年11月26日，汪秀红、马汝刚取得上述房屋的不动产权证。另查明，金地名居公司分别于2019年12月6日、2020年1月1日出具《证明》，其中2019年12月6日的《证明》内容为：甲方王建良直至2019年12月6日通过自身努力办理车位事宜，只能办理小区车辆出入证，每月120元，无固定车位，此出入证仅限登记车辆行驶证自动扫码出入，不另外收费。2020年1月1日的《证明》内容为：合同第八条第5款中约定“甲方承诺为乙方办理租赁本小区车位一个，费用由乙方承担，否则视为违约”，本公司仅证明该款所述内容并未注明为乙方租赁“固定”车位。2019年11月25日，苏州工业园区娄葑街道群力社区、苏州工业园区娄葑安洁物业管理有限公司联合发布《通知》，内容为：为规范小区机动车辆管理，有效遏制乱停车现象，减少偷盗失窃及安全隐患，目前对群星苑村(动迁及商品房)居民进行车辆办理，（续租20年车辆）办理的时间为2019年12月3日至12月5日。收费费用为，动迁房第一辆300元/年、第二辆600元/年、第三四辆等1200元/年、商品房每辆1200元/年。诉讼中，金地名居公司工作人员洪进喜到院陈述：其之前是金地名居公司的店长，汪秀红、马汝刚购买群星苑村4幢501室房屋是其公司居间的，前期是经纪人沟通，其负责签合约，房屋成交价也是当时市场价。汪秀红、马汝刚要求有车位，之前王建良、张迎春答应给办理一个车位，合同上有体现，租赁车位的费用由汪秀红、马汝刚承担，当时只说是租赁车位，并没有固定车位和无固定车位一说。签合同后，王建良、张迎春帮忙去办理车位，但只能办理小区的通行证，汪秀红、马汝刚不同意，双方到中介处协商。王建良、张迎春称把定金退给汪秀红、马汝刚，汪秀红、马汝刚不同意，汪秀红、马汝刚除了要定金外还要求王建良、张迎春支付10万元违约金，双方没有协商成功。虽然车位的事情没有协商成功，但之后继续进行了资金托管、贷款等一系列购房流程。购房流程完成后，中介公司正常开具中介费发票，汪秀红、马汝刚也多次找到公司进行车位租赁事宜的交涉，最后到法院起诉。金地名居公司工作人员陈某,4到院陈述：之前是汪秀红、马汝刚儿子马良联系其称要看房，刚好涉案房屋其有钥匙，其便带马良去看了，这套房屋也刚好符合要求。过了几天，马良让其去谈价格，价格差距不大的时候，其就把双方约到店里，成交价也是当时市场价。当时是马良先谈，谈的差不多了，汪秀红、马汝刚才过来。马良说过要有一个车位，因为马良的父亲马汝刚有辆车要停。其当时跟房东沟通过，因为房东本人不住在涉案小区，其让房东去问车位好不好租，房东答复称车位好租的，这些在签合同之前已经确认，来签合同时也是这么说的。当时就说是租赁一个车位，并没有明确是固定车位还是无固定车位。审理中，一审法院至苏州工业园区娄葑街道群力社区、苏州工业园区娄葑安洁物业管理有限公司调查，并对社区工作人员及物业公司工作人员作了相应笔录，查明如下事实：王建良、张迎春之前是社区动迁户，但不住涉案小区，故没有办理车位租赁，待王建良、张迎春出售房屋后，已没有空余的车位出租。汪秀红、马汝刚要租赁固定车位需排队，待新的固定车位空出来后按序递补。即便王建良、张迎春有租赁车位，出售房屋时也不能私自将车位租赁权转让，物业会将租赁车位收回，将未使用完的租赁费用退还，租赁车位另行出租给排队等候的业主。目前小区还有十几户在排队等待租赁车位，汪秀红、马汝刚也在排队中。出入小区车辆通行证收费标准和商品房每辆车1200元/年是一致的，一个月120元，一年一交优惠240元为1200元。车辆通行证可以进小区，在路边或空车位上停一下，不能占用消防通道，占用他人固定车位后需要挪车。以上事实，由《房屋买卖（居间）合同》、《苏州市存量房买卖合同》、不动产权证、《证明》、《通知》等证据及证人证言、问话笔录及庭审笔录予以证实。一审法院认为，汪秀红、马汝刚与王建良、张迎春签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。合同第八条第5项明确约定，王建良、张迎春承诺为汪秀红、马汝刚办理租赁涉案房屋所在小区车位一个，费用由汪秀红、马汝刚承担，否则视为违约。王建良、张迎春虽辩称承诺的是租赁一个无固定车位，但一方面未能提交相应证据；另一方面中介公司员工均陈述当时并未提到固定车位与无固定车位的概念，只是称租赁一个车位；再结合一审法院至涉案房屋所在社区、物业调查了解的事实以及普通民众对租赁车位的理解等因素；一审法院认为，合同第八条第5项所指的车位应为固定车位，王建良、张迎春未能按其承诺的为汪秀红、马汝刚办理租赁小区车位，已构成违约。关于汪秀红、马汝刚主张的违约金10万元，合同第八条第5项虽约定王建良、张迎春未能办理租赁小区车位一个视为违约，但对违约的具体赔偿未作明确约定，而合同第六条第5项所约定的房屋成交价格15%的违约金系对违反合同第六条第1-4项的约定；另外，从汪秀红、马汝刚要求王建良、张迎春将租赁车位承诺写入合同可知，汪秀红、马汝刚对涉案房屋所在小区车位紧张、租赁车位难度大的事实是明知的，而王建良、张迎春事实上作出了超出其能力范围内的承诺，故汪秀红、马汝刚对王建良、张迎春能成功租赁车位的承诺虽具备一定信赖利益，但对其不能成功租赁车位亦应有一定预期；最后，违约金金额应当以实际损失为基础，汪秀红、马汝刚的损失不能量化，但因王建良、张迎春未能帮汪秀红、马汝刚成功租赁车位确实给汪秀红、马汝刚停车造成一定程度的不便；综上，一审法院结合合同约定、王建良、张迎春违约情节、汪秀红、马汝刚实际损失、汪秀红、马汝刚已在排队等候租赁车位中、租赁车位费用等因素，一审法院酌情支持王建良、张迎春赔偿汪秀红、马汝刚12000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王建良、张迎春于判决生效之日起十日内赔偿汪秀红、马汝刚12000元；二、驳回汪秀红、马汝刚的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告汪秀红、马汝刚负担1150元，被告王建良、张迎春负担1150元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，汪秀红、马汝刚称一审中法庭询问证人陈某,4买卖双方有无提到如果租不到车位买方就不买涉案房屋，证人回答提到过，一审遗漏该证人证言。另，一审法院向物业公司进行调查时，物业公司曾说过车位租赁优先安排动迁户，该事实亦未记载于判决书中。二审中，法庭询问汪秀红、马汝刚有无提出解除合同，汪秀红、马汝刚称未提出过，如果其不办理房屋过户手续，则王建良、张迎春会没收其定金，还要其支付中介费58000元，且现在其也不愿解除合同，只要求追究王建良、张迎春的违约责任。上述事实由二审庭审笔录予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,双方当事人对于王建良、张迎春未能提供固定车位是否构成违约以及应承担违约责任大小存有争议。一审结合房屋所在小区的具体状况、一般公众对于车位的概念理解等因素，认定涉案合同所约定的车位指固定车位，符合情理，本院予以确认。王建良、张迎春未能按照合同约定为汪秀红、马汝刚办理租赁固定车位手续，一审认定王建良、张迎春构成违约，并无不当，汪秀红、马汝刚有权向王建良、张迎春主张违约责任。合同对于如王建良、张迎春不能办理租赁车位需承担的违约责任未作明确约定，汪秀红、马汝刚在本案中主张损失赔偿责任，应由其对其实际损失承担举证责任。关于损失大小，本院认为，首先，汪秀红、马汝刚未能如约租赁到固定车位，而只能以其办理的通行证进出小区，其面临着有车位能停、无车位则自行另找车位的情况，确实存在一定的不便之处；其次，合同约定由王建良、张迎春办理租赁固定车位事宜，但相关租赁费用仍是由买房人汪秀红、马汝刚支付；再次，汪秀红、马汝刚无固定车位并不等同于其不能在小区内停车，事实上其能够办理通行证，在小区内有空余车位时可以自由停放车辆。涉案小区停车难易状况的变化以及汪秀红、马汝刚此后能够租赁到固定车位的时间均不确定。综合上述因素，汪秀红、马汝刚因王建良、张迎春未能办理租赁固定车位事宜导致其产生的损失无法量化，其以房屋产权剩余期限60年、每日停车30元的费用作为标准计算其损失，显然不合理，本院不予采纳。一审根据本案具体案情酌定王建良、张迎春承担的损失赔偿金额为12000元，该金额相当于涉案小区商品房住户租赁固定车位10年的租金，本院认为该酌定金额较为合理，应予维持。综上,汪秀红、马汝刚上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由汪秀红、马汝刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年十一月十九日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。