成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初12908号 原告：边缘，男，汉族，1989年5月22日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邓玉华，女，汉族，1963年9月17日出生，住新都区，系原告母亲，特别授权。 被告：成都佳和万兴房地产开发有限公司，住所地成都市成华。 法定代表人：张木官，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：祁晓华，四川道达律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：罗扬，四川道达律师事务所律师，一般授权。 原告边缘与被告成都佳和万兴房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告边缘的委托诉讼代理人邓玉华，被告佳和公司的委托诉讼代理人祁晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 边缘向本院提出以下诉讼请求：1．请求判令佳和公司承担《商品房买卖合同》违约责任，支付给边缘违约金30909.52元。2．因为佳和公司到期未按约定为边缘办理房产证，且因佳和公司原因导致法院误查封该住房，对边缘造成精神损失、误工损失，边缘请求法院判令佳和公司承担边缘精神损失费10000元、误工费（含异议申请交通费）3000元。事实和理由：边缘于2014年7月4日与佳和公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第十九条产权登记章节中，第二段“转移登记”条款明确约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，合同继续履行。自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已支付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日其30日内向买受人支付。”另外，《商品房买卖合同补充协议及附件》第一条房价款的支付中明确约定：“商品房总价为人民币1132217元，买受人应当于签订合同及本协议的当日内（2014年7月4日），一次性向出卖人付清全部首付款，计人民币772217元，余款人民币360000元，买受人以向农业银行或公积金管理机构申请抵押贷款的方式进行支付”。另外，《商品房买卖合同中》，第二十二条前期物业服务条款约定物业管理公司为北京有彬物业管理有限公司成都分公司，但之后佳和公司与边缘协商，前期物业服务公司变更为成都安彬物业管理有限公司，并于2016年11月12日签订《前期物业服务合同》，该合同第五条约定：“自2015年11月15日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止”，边缘于2016年6月1日收房后，开始按照物业服务合同缴纳物业管理费。根据合同约定，合同购房总金额为1132217元，边缘按合同约定支付了全部款项，其中边缘分别于2014年6月10日、6月14日、7月4日以银行刷卡形式支付30000元、472217元、270000元，合计772217元，并立即办理银行按揭手续，银行按揭付款给佳和公司日期为2014年8月22日（有农业银行借款凭证原件以及个人购房担保借款合同），金额为360000元，至此买受人已经如约履行了合同付款条款。边缘实际收房日期为2016年6月1日，但收到房产证的日期为2019年6月2日，间隔时间为1096日，已经违反了上述买受人取得房屋所有权证书相关条款，应赔偿边缘违约金30909.52元。此外，2019年因佳和公司与其他债权人的债务纠纷导致成都市成华区人民法院误查封了边缘合法购买的该套住房，法院民事裁定书编号为（2019）川0108执489号，因为此事边缘多次与佳和公司协商如何处理，佳和公司均表示不解封就无法办理房产证，并且他们也不会协助解封，由此给边缘造成了极大的心理压力，担心会就这样一直无法获取房产证，继续延误边缘将户口迁移至成华区的时间，边缘甚至30岁出头就因为此事长出了白发，造成边缘严重精神损失。最终边缘通过自己多次走访成华区人民法院，才知道解封程序，然后向成华区人民法院提出异议申请，该期间走访均为工作日，造成边缘误工损失和交通费3000元。边缘认为：合同签订后原佳和公司双方应当充分履行合同义务，佳和公司延期交付房屋所有权证书的行为已经明显违约，后期还因为佳和公司原因导致该房产被法院误查封，对边缘造成了精神损失、误工损失、交通损失。为维护本人的合法权益，特诉至人民法院请求支持我方诉请。 佳和公司辩称，1．佳和公司并无违反商品房买卖合同及补充协议的约定，不应该向边缘支付违约金，在2016年11月14日成都市国土资源局发布了《关于实施不动产统一登记的通告》自2016年11月23日在本市主城区实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日暂停受理主城区土地登记，房屋交易登记各类事务，实施不动产统一登记系客观事实，佳和公司在2016年11月17日之后无法办理房屋所有权证；双方的商品房买卖合同约定第19条约定，佳和公司为边缘办理的是房屋所有权证，双方并未就办理房屋不动产权证进行约定，所以佳和公司没有义务对边缘办理房屋不动产权证，因此也不需要承担违约责任；双方的买卖合同补充协议第6条，对办理房屋所有权证的时间进行了变更，从本条的第1、2项约定可知，从边缘支付全部的应付款项提交全部的资料之日起，开始计算550天，而边缘提交全部资料的时间为2017年11月28日那么按照本条的约定，自此计算550天截止日为2019年6月1日。需要提醒法院注意几个时间点，交房的时间为2016年6月1日，如果按照合同约定计算550天，那么截止时间为2017年12月3日，而成都市国土资源局发布的通告的时间是2016年11月14日，这个时间是在550天之内。2．本案为合同纠纷，而边缘诉讼请求第二项中所列的精神损失及误工费均为侵权责任纠纷的范畴，在本案中不应该得到支持，另外案涉房屋的查封是法院依职权进行的，且针对该房屋的执行已经中止，并没有对边缘造成任何的损失，佳和公司无需进行任何的赔偿。综上请法院驳回边缘全部的诉讼请求。 经审理查明，2014年7月4日，边缘（买受人）与佳和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定边缘购买锦电东苑（推广名：佳州星城）的3幢2单元28层2号房屋，测绘建筑面积共97.88平方米，其中套内建筑面积71.77平方米，共有部位与共用房屋分摊建筑面积20.11平方米。单价14558.53元/平方米，总价款1132217元。合同第十条交付条件：（一）出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付该商品房。合同第十九条产权登记：（二）转移登记1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行。自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。 同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》。合同第六条关于本合同第十九条产权登记的约定：1．出卖人应就履行本合同第十九条约定的产权登记事宜恪尽勤勉义务，但买受人须全力配合有关事宜，在办理房屋交付手续当日向出卖人支付按国家规定应由买受人承担的办理房屋产权证、国土证（以下统称：权属证书）所需各项税费并提交办理权属证书需买受人提供的全部资料。因买受人支付税费或提交相应资料延迟等非出卖人原因导致出卖人无法申请登记备案，出卖人为买受人办理分户权属证书的时间从买受人支付全部应付款项、提交全部资料并纠正违约行为之日起开始计算。出卖人因此遭受政府处罚或任何损失的，买受人应负责全额赔偿。2．由于买受人原因等任何不可归责于出卖人的原因，导致买受人未能在本合同第十九条第2款所述期限内取得该商品房的权属证书的，出卖人不承担任何责任。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日成都市国土资源局发布了《关于实施不动产统一登记的通告》：自2016年11月23日在本市主城区实施不动产统一登记。通告第二条不动产登记范围：不动产登记范围包括主城区范围内国有建设用地及房屋等建筑物、构筑物的不动产登记，集体土地上不动产变更登记、注销登记等不动产登记事项。通告第六条：因国土、房管系统测试联调和数据迁移，需要对系统进行封闭升级，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类事务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 2019年6月2日，边缘取得案涉房屋的不动产权证［川（2019）成都市不动产权第0××9号］。 庭审中，双方确认交房的时间为2016年6月1日。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房（预售）合同补充协议》、《关于实施不动产统一登记的通告》、佳州星城业主《个人或家庭房屋信息记录》原件收取登记表及当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。买受人的义务在于支付房屋价款，出卖人的义务在于转移符合合同约定的交付条件的房屋，且按照合同约定的办理权属证明。 本案的争议焦点有二，一是佳和公司是否存在逾期为边缘办理不动产权证的行为，是否应该按照合同约定承担办理不动产权证违约金；二是边缘主张佳和公司承担精神损失费和误工费交通费有无法律依据。 关于争议焦点一，根据查明的事实，佳和公司在2016年6月1日将案涉房屋交付给边缘，按照约定，佳和公司应当在交房之后的550天即2017年12月3日前为边缘办理所有权证书。又，成都市在2016年11月17日起停止受理各类土地、房屋登记业务。在合同约定的办理房屋所有权证书时间届满前，办证机关开始实施不动产统一登记。不动产统一登记系对原房屋所有权证和国有土地使用权证的合并登记，在合同约定的办理房屋所有权证期限内、在“二证合一”政策开始实施的情况下，佳和公司事实上已不能为边缘单独申请办理房屋所有权证书或单独申请办理国有土地使用权证。该客观情况的存在阻碍了双方签订合同约定的办理房屋所有权证书的履行，且不应当归责于佳和公司，故在此情况下佳和公司不应当承担违约金。关于佳和公司是否逾期办理案涉房屋不动权属证书的问题。按照双方合同约定，本案房屋所涉国有土地使用权证书的办理，双方约定的期限为“出卖人应在买受人所购房屋的分户房屋产权证办理完毕之日起三年内将办理国有土地使用权证所需出卖人提供的资料交国土部门”。合同约定的办理房屋所有权证时间为2017年12月3日前，故办理房屋所涉国有土地使用权证时间应在2020年12月3日前。因“二证合一”导致不能单独申请办理国有土地使用权证，且“二证合一”系对房屋所有权证和国有土地使用权证的统一合并登记，故不动权属证书的办理时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为限。由于案涉房屋不动产权已于2019年6月2日登记于边缘名下，早于合同约定的国有土地使用权证办理期限届满之日（2020年12月3日），因此佳和公司并未逾期办理不动权属证书，不应承担逾期办理不动权属证书的违约责任。故边缘主张佳和公司承担逾期办证的违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，如前所述，佳和公司不存在逾期办证行为，双方签订合同也未对误工费、精神损失费进行约定，边缘以逾期办证为由要求佳和公司支付误工费、精神损失费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。又，因房屋查封与本案并非同一法律关系，边缘如果认为房屋查封给其造成了损失，可另行起诉主张权利，本案不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告边缘的全部诉讼请求。 案件受理费898元，减半计取449元，由原告边缘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年十一月二日 书记员  罗 楠