湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0602执异160号异议人（案外人）：胡建军，男，1977年12月23日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：刘妙，湖南天朋律师事务所律师。申请执行人：危怀仁，男，1954年1月20日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：毛懿鹏，湖南湘杰律师事务所律师。被执行人：岳阳市龙达置业有限公司，住所地：岳阳市君山区景明路，统一社会信用代码：91430600079190483G。法定代表人：张红元，该公司董事长。被执行人：张红元，男，1964年9月25日出生，汉族，住岳阳市君山区。本院在执行申请执行人危怀仁与被执行人岳阳市龙达置业有限公司（以下简称“龙达公司”）、被执行人张红元民间借贷纠纷一案中，案外人胡建军对本院“查封被执行人龙达公司名下的位于君山区××栋××号房”不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人胡建军称：岳阳楼区人民法院根据（2018）湘0602执2053号《执行裁定书》查封了被执行人龙达公司名下的景明苑7栋101、201号商业门面，由于这两个门面属于异议人胡建军所有，如继续执行会侵害异议人的合法权益，请求法院解除对上述两个门面的查封。理由如下：2016年8月29日，案外人高小华与龙达公司达成一份《商品房买卖合同》，约定由高小华以现金340万元购置龙达公司位于君山区××路××的门面两个，并约定2017年1月29日交房。之后，高小华因经营需要，将其在上述《商品房买卖合同》中的合同权利［包括340万元购房款以及按该合同第九条第1项（2）约定的每日万分之柒的违约金］全部转让给胡建军，作为对价，胡建军将其在岳阳建设科技职业技术学校40%的股权作价4806815元转让给高小华。2018年7月12日，高小华、胡建军、龙达公司三方达成一致，由胡建军代替高小华作为上述《商品房买卖合同》的买受人，胡建军与龙达公司重新签订一份《商业商铺认购协议书》，该协议约定由胡建军认购龙达公司景明花苑由北往南910平方米的门面，龙达公司向胡建军出具487.64万元的收据，并在该收据上注明“原高小华收据作废计340万元”。之后，异议人胡建军多次要求龙达公司办理上述门面网签手续和办理预告登记手续，但龙达公司拒绝办理，导致上述门面被法院查封。为维护异议人的合法权益，请求法院解除对上述门面的查封。案外人胡建军向本院提交以下证据证明自己的主张：高小华与龙达公司签订的《商品房买卖合同》、收款收据、现金照片、《协议书》、《商业商铺认购协议书》。申请执行人危怀仁辩称：一、张红元所欠胡建军债务是2014年张红元因资金周转困难，以月息八分向开投资公司的汪皓借的高利货形成的。当时张红元向汪皓借款260万元，双方约定先还本后付息。借款后，张红元在11个月内分次还清了260万元本金，全为现金支付，但利息未结算。后来，汪皓将张红元所欠利息以股份形式转让给了投资公司合伙人胡建军、高小华，胡建军就此款纠纷起诉了张红元，因双方分歧很大，法院未作判决；二、2018年7月，胡建国要张红元偿还利息，当时张红元同胡建军商量，将开发的门面以487.64万元抵给胡建军，但胡建军须拿出300万元现金才能作抵，并签了协议，当时股东蒋君强对门面作抵之事不同意，股东刘杰林不知道此事。因胡建军没有拿钱认购，加之蒋君强也不同意这个计息，以门面抵息的事就此搁置了，认购协议也就作废了。综上所述，胡建军的异议不能成立。被执行人龙达公司未作答辩。本院查明，本院受理原告危怀仁诉被告龙达公司民间借贷纠纷一案，于2018年6月28日做出（2018）湘0602民初2167号民事调解书，根据该调解书，双方达以下协议：一、被告龙达公司尚欠原告危怀仁借款本金437万元，利息52.44万元，合计489.44万元。上述借款本金及利息由被告分期分批偿还。其中在2018年7月30日之前被告以银行转账方式偿还原告借款利息52.44万元，剩余借款被告将名下位于岳阳市君山区××小区的房产每出售一户即归还原告10万元，被告应在收取首付款后10日内将10万元转入原告指定账户。（开户行：湖南岳阳农村商业银行股份有限公司钱粮湖支行户名：危怀仁账号：6230********），上述借款应在2018年9月30日之前归还全部还清。二、如被告不履行上述协议确定义务，原告有权申请人民法院强制执行，并要求被告自2018年7月1日起以月利率2%支付原告所欠借款本金的利息至清偿之日止。三、张红元自愿作为保证人对上述被告债务承担连带清偿责任，直至被告清偿全部债务之日止。四、原告在本调解协议签订之日起向岳阳楼区人民法院申请解除本案原告申请诉讼财产保全所查封的房屋。被告提供107万元银行存款作为保证金，由岳阳楼区人民法院在解除本协议第2条所保全房屋时候予以冻结，在被告清偿全部本息之后由原告申请解冻。（开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司岳阳市新电园支行户名：岳阳市龙达置业有限公司账号：9430********）。上述调解书发生法律效力后，因龙达公司仅支付给危怀仁46万元，危怀仁于2018年9月18日向本院申请强制执行。本院于2018年9月18日作出（2018）湘0602执2053号《执行裁定书》，裁定如下：冻结、划拨被执行人龙达公司、张红元银行存款4735669.67元，或扣留、提取同等数额的收入款至我院账户，或查封、扣押价值相当的动产、不动产。2018年9月19日，我院向君山区不动产登记中心送达一份（2018）湘0602执2053号《协助执行通知书》，协助查封被执行人龙达公司在君山区××路××花园××栋××门面（房屋测量号分别为×××、×××）。案外人胡建军以上述两个门面由高小华转让给他，且他与龙达公司于2018年7月12日签订了《商业商铺认购协议书》，只是由于龙达公司的原因未办理网签，向本院提出异议，要求本院解除对上述两个门面的的查封。另查明，龙达公司在君山区××路××花园××栋××门面（房屋测量号分别为××××、×××××）未网签。本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人要对登记在被执行人名下的不动产排除执行的，应当符合下列条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人胡建军与龙达公司签订的是《商业商铺认购协议书》，属预约合同，不是商品房买卖合同（本约合同），且在本院查封上述两个门面之前未占有该门面，同时直至本院2018年9月19日查封上述两个门面前都未签订本约合同并未办理网签，且未向本院提供证据证明非因案外人自身原因不能办理网签。故案外人胡建军对涉案房屋不符合法律规定排除执行的全部法定条件，其异议请求应予驳回。本院依法查封涉案房屋并无不当。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回异议人胡建军的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  何文祥人民陪审员  尚太应人民陪审员  李联蓉二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  吴丹册附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。