青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初4107号原告：青海万景商贸有限公司，住所地：西宁市城**建国路**。法定代表人：王进福系该公司董事长。委托诉讼代理人：马雪萍。被告：陈霞琴，女,汉族，1982年7月31日出生，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：赵亚莉，青海竞帆律师事务所律师。原告青海万景商贸有限公司与被告陈霞琴合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告青海万景商贸有限公司委托诉讼代理人马雪萍、被告陈霞琴的委托诉讼代理人赵亚莉均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告青海万景商贸有限公司向本院提起诉讼请求：1.依法判令被告偿还所拖欠合同费用37633元（已扣除保证金）、商铺占用产生费用48557元；（商铺占用时间：2020年6月20日-2020年10月16日,3个月零26天）;2.腾退商铺;3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告与原告公司在2019年6月20号签订一份为期壹年的商铺租赁合同（2019年6月20日至2020年6月19日），合同编号：SYXQHT-08（万景商贸商业区A-05商铺），依照合同要求商户应缴纳租金154670元，由于被告资金紧张，向公司申请半年交付，公司基于新商户入驻给予批准，但是被告并未按承诺时间按时缴纳拖欠费用，直到2020年6月19日合同即将到期，该商户还拖欠37633元（已扣除保证金）；在合同到期前我公司财务联系被告数次并下发催款通知，但被告一直都未缴清所欠费用，直到2020年9月8号被告一直无偿占用该商铺，给原告造成招商阻碍及经济损失，对于逾期的两个半月产生的相关费用拒不承担。2020年的疫情减免事宜由于我公司甲方（长途汽车站有限公司）还未落实具体减免时间，我公司对于续租商户为减轻缴费压力现行实施公司自行垫付免租两个月政策，等长途汽车站有限公司落实具体免租期后将多余免租期延后补偿给商户，对于合同到期的退场商户公司承诺：在我公司甲方减免文件下发第一时间联系商户针对疫情减免期费用全部退还。可是被告拒不偿还相关费用的行为给原告造成了巨大的负面影响，为原告的财务正常运营造成损失，现为维护原告合法权益诉至贵院，望判如所请。被告陈霞琴辩称：一、解除合同没有依据，案涉合同已经于2020年6月20日履行完毕，被告于租期届满前已经明确表示不再续租商铺，且予以腾退商铺，但原告称被告必须将全部费用付清后才能腾退，双方对于欠款金额未协商一致，但双方并无继续承租案涉商铺的合意，因此，案涉合同已经履行完毕，不存在解除的前提；二、原告主张37633元的合同费用未依法扣减三个月的租金33801元，因此对于其主张的合同费用没有事实根据；三、原告主张的商铺占用费没有事实根据，租期届满前原告采用断电并禁止被告撤场，导致被告无奈之下无法撤离，而占用案涉商铺，但租期届满后被告并未对案涉商铺进行使用更未产生任何收益，因此所谓商铺占用费原告主张于法无据；四、物管费根据原被告签订的租赁合同可见，对案涉商铺提供物业服务的主体为和美物业管理有限公司，本案中原告既未与被告签订物业管理服务合同，也未提供物业服务，因此原告以自身名义向被告主张物业管理费没有事实和法律依据；五、被告早已经向原告明确在合同期满前腾退房屋，但原告称费用没有付清不予腾退，如原告同意被告进行腾退的前提下尽快腾退。原告青海万景商贸有限公司为支持其诉称，向本院提供如下证据：一、合同，证明原被告双方签订商铺租赁合同的事实。二、相关费用核算书，证据相关具体费用数额，总额为154671元，减除5000元后实际产生149671元。三、票据，证明被告实际交纳的费用总计为107038元。四、承诺书（2019年6月17日被告签订的），证明被告对于相关费用进行了承诺。双方实际交付的时候原告同意被告分期分批交纳。五、确认保证书，证明2019年5月被告来我公司商谈营业的时候，面积只按80平米收取，后2019年10月21日确定长时间营业的时候按照107平米收取。被告费用是按照80平米4个月和107平米两个方面组成。六、语音记录（2020年8月12日），证明原告联系被告丈夫要求被告尽快腾退商铺，但被告一直没有来。原告出示的证据经被告陈霞琴当庭质证认为：一、合同，三性予以认可，证明内容不予认可，通过合同第1.2条，本案中存在和美物业管理有限公司，因此物管费的收取主体和提供物业服务的主体并非原告。对于其他合同中约定的款项单价被告予以认可。此外，合同第6.2条并未约定在被告作为承租人不再续租时应当提前两个月提出，故原告的证明内容无法成立。二、相关费用核算书，对其真实性不予认可，关联性认可，此份证据系原告单方作出，且其中所载的金额与原告当庭陈述的诉讼请求金额（合同费用）存在差异，因此，不具有证明效力。三、票据，对该证据三性及证明内容均予以认可。四、承诺书、五、确认保证书，对真实性认可，关联性及证明内容不予认可，本案中原告所主张的各款项与案涉合同签订前被告是否承诺如何交付租金无关。六、语音记录，对该证据三性及证明内容均不予认可，该语音只是原被告协商的部分内容，并不能以偏概全，其次被告丈夫在语音中并非表示不来处理，而明确说让原告将该商铺内货物搬出并指定一个地方，让店员搬走，此处的指定一个地方意思是原告将货物搬出后暂放的地方，而不是给予被告一个长期存放的地方，故并非被告不予腾退。再次，原被告协商的整个过程是原告要求现将欠款付清，处理完事情才腾退，所以原告的此组证明内容无法成立。被告陈霞琴为支持其辩称，向本院提供如下证据：一、商业区租赁合同,证明：1.原被告于2019年6月18日签订案涉《商业区租赁合同》，约定被告承租位于西宁市火车站广场东侧汽车客运中心二楼万景商业广场商业区A-5号商铺，月租金为11267元，租期自2019年6月20日至2020年6月19日；2.合同第1.2条约定承租区物业服务公司为和美物业管理有限公司，3.2条约定物业管理费以物业公司标准收取，为858元/月，故原告并非合同所约定的物业服务企业，无权在本案中以其名义向被告主张物业管理费；3.合同第四条约定保证金为1万元。二、微信截图2页,证明：1.微信昵称为“伊莎”，微信号为“×××”的人员系原告公司商管部经理马雪萍；2.原告公司商管部经理马雪萍在“万景商业区商户群”中于2020年4月25日发出《万景商贸针对疫情租金减免通知》。三、万景商贸针对疫情租金减免通知,证明原告公司在《万景商贸针对疫情租金减免通知》中明确：“现我公司领导为了减轻商户负担，缓解商户压力，现对于此次疫情作出2020年租金减免贰个月的优惠政策，望各位商户依照此通知明确缴费情况。”因此，原告理应对被告依照已公示的此项通知及收条给予减免租金的优惠，在现有诉讼请求合同费37633元的基础上扣减3个月租金33801元。四、企查查网站截图3页,证明青海省西宁汽车站有限责任公司西宁客运中心站，其股东为青海省国有资产管理委员会（100%持股），其性质为国有独资公司。五、中华人民共和国中央人民政府网站截图4页,证明：1.国家发改委等8部、委、局于2020年5月9日联合下发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号），其中明确对承租国有房屋的个体工商户等，免除上半年3个月房屋租金；2.因此案涉商铺属于国有资产，依照发改投资规〔2020〕734号《意见》，理应对案涉商铺实施租金减免3个月的政策优惠。六、录音光盘一张,证明2020年6月17日案涉租赁合同即将到期时，原告采取不让被告撤场、断电等方式强势控制被告商铺，导致被告无法在合同期满时撤场（录音35秒-57秒），因此原告主张从2020年6月19日租期届满而产生的所谓“商铺占用费”，系因原告禁止被告撤场而被动产生的费用，故商铺占用费、2020年6月19日以后的物业管理费、商场管理费均不应由被告承担。七、原告公司商管部经理马雪萍手写的费用明细,证明通过原告公司商管部经理马雪萍手写的费用明细能够显示，原告在本案中所主张的合同款37633元，应在依照发改投资规〔2020〕734号《意见》及《万景商贸针对疫情租金减免通知》的内容，扣减3个月租金。被告出示的证据经原告当庭质证认为：一、对商业区租赁合同无异议，但对方所述和美物业公司的物业费用是由我方代为收取并交纳。二、微信截图2页，微信是原告公司代理人马雪萍的。三、万景商贸针对疫情租金减免通知，通知内容是原告公司代理人下发的，但内容明确告知了所有商户，汽车站对我公司目前没有任何减免措施，减免也是我公司在垫资的情况下进行减免，且我公司下发通知后不断督促被告来办理手续，但被告一直没有来，后我公司下发的新的减免通知，在车站没有下发对我公司减免的通知前不予减免，该通知也告知了被告。真实性予以认可，证明内容不予认可，通知时间是有时效的。该通知下发后直到被告合同到期（2020年6月19日），被告都未依照合同及通知要求进行费用的补交，导致6月30日新通知下发以后无法再享受两个月的租金减免。四、企查查网站截图3页、五、中华人民共和国中央人民政府网站截图4页，对该两组证据不予认可，汽车站客运中心目前对我公司没有进行减免，如果后期减免了，我公司会联系商户进行减免。六、录音光盘一张不予认可，腾退商铺需办理腾退手续，被告本人应当来搬离，其让店员来搬责任我方无法负责，直到2020年10月19日该商铺门锁还由被告控制。七、原告公司商管部经理马雪萍手写的费用明细，该明细是我写的，该证据标注是10000元，但2019年6月17日签订合同进行核算的时候被告只是交纳了5000元，后对10000元进行了扣除减免，现对10000元也认可，我方的诉求中也进行了10000元的扣除。原被告提供的证据，经原被告相互质证后提出上述质证意见，双方对证据的真实性均无异议。本院审查认为，原被告提交的证据与本案具有关联性，本院对其证据的真实性、关联性予以确认，并在案件事实认定和判决理由中加以引证阐述。经审理查明，2019年6月18日，原告青海万景商贸有限公司与被告陈霞琴签订《青海万景商贸有限公司商业区租赁合同》，约定原告将其承租经营的位于西宁市火车站广场东侧汽车客运中心二楼万景商业广场（商场）商业区A-5出租给被告陈霞琴，租赁铺的建筑面积为80平方米（后调整为107.3平方米，含公摊），租期自2019年6月20日起至2020年6月20日止，具体费用包括租金每平方105元，年租金为135204元、物业管理费每平方米8元，全年为10296元、商场管理费每平方米4元，全年为5148元、采暖费每平方米10元，共计6438元、电费每度1.5元、水费全年360元。另双方约定乙方（被告陈霞琴）向甲方（原告青海万景商贸有限公司）交付的租赁订金10000元，转为租赁保证金。2020年4月25日，原告青海万景商贸有限公司下发《万景商贸针对疫情租金减免通知》，载明：“……在车站未明确减免租费租费的情况下，公司现对于此疫情作出2020年租金减免贰个月的优惠政策（不包含物管费）……。”合同到期后，被告明确表示不再续租，并要求搬离货物。原告遂停止被告电表充电，并要求被告交清付清全部费用后运走商铺货物。被告提出按原告承诺减免疫情期间的2个月房租，对此双方发生争议。被告的货物至今仍在商铺存放。遂产生本诉。另查明，原被告双方对合同期内欠款数额为37633元均无异议。本院认为，原告青海万景商贸有限公司与被告陈霞琴签订的《青海万景商贸有限公司商业区租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告陈霞琴理应履行付款义务，但原告青海万景商贸有限公司在双方合同期内发布疫情期间减免租金的通知载明：“……在车站未明确减免租费租费的情况下，公司现对于此疫情作出2020年租金减免贰个月的优惠政策（不包含物管费）……。”对该通知原告青海万景商贸有限公司理应遵行，给予被告陈霞琴减免两个月租金22534元的优惠。因双方签订的合同已经终止，被告应当腾退商铺。故对原告要求被告支付所拖欠的部分租金15099元及腾退商铺的主张本院予以支持。原告主张的商铺占用产生费用48557元不能成立，因被告在合同期满后腾退商铺时，原告要求被告付清全部费用后方能运走货物，被告要求减免疫情期间的租金，但原告拒绝按其通知减免两个月租金的承诺，从而导致被告未能及时腾退商铺，该责任在原告方，对其扩大的损失应当由其自己承担。故对原告该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈霞琴欠原告青海万景商贸有限公司商铺租赁费15099元，于本判决生效后十日内给付；二、被告陈霞琴于本判决生效后十日内腾退涉案商铺。三、驳回原告青海万景商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费887元（原告已预交,减半收取），由原告青海万景商贸有限公司承担786元，被告承担99元，随上述款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马守彪二〇二〇年十一月三日法官助理 郑向丽书记员 马小花附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。