四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民初58号 原告：李非，男，1972年8月10日，汉族,住浙江省绍兴县。 委托诉讼代理人：芦涛，四川川宜律师事务所律师。 原告：黄黔,女，1974年6月1日，汉族，住浙江省绍兴县。 委托诉讼代理人：芦涛，四川川宜律师事务所律师。 被告：四川芙蓉川南建设工程有限公司，住所地四川省珙县巡场镇河西街。 法定代表人：雷敬云，董事长。 委托诉讼代理人：曾志强，男，公司员工。 被告：兴文县粤华置地有限公司，住所地四川省兴文县古宋镇光明新城粤华星光天地商业**楼。 法定代表人：王杨洋。 原告李非、黄黔与被告四川芙蓉川南建设工程有限公司（以下简称芙蓉川南公司）、兴文县粤华置地有限公司（以下简称粤华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告李非、黄黔的委托诉讼代理人芦涛，被告芙蓉川南公司的委托诉讼代理人曾志强到庭参加诉讼，被告粤华公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李非、黄黔向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对李非、黄黔购买的位于四川省兴文县××镇××幢××单元××层××号房屋的保全措施，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认李非、黄黔与粤华公司于2017年2月4日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》有效，并确认位于四川省兴文县××镇××幢××单元××层××号的房屋归李非、黄黔所有；3.本案诉讼费由粤华公司、芙蓉川南公司负担。事实和理由：2017年2月4日李非、黄黔与粤华公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定李非、黄黔购买粤华公司位于四川省兴文县××镇××幢××单元××层××号的房屋，房屋总价款315854元，付款方式为一次性付款。因2014年2月20日，粤华公司的法定代表人陈飞华向李非、黄黔借款1000000元，故李非、黄黔于2017年2月3日委托陈飞华向粤华公司代为支付该购房款。陈飞华同意在其借予粤华公司的款项中扣除该房款。2017年2月21日，粤华公司在兴文县住房城乡建设和城镇管理局办理了商品房预售备案登记。2017年2月27日，粤华公司记账凭证显示，粤华公司已经于2017年2月4日收到李非、黄黔购房款315854元。粤华公司于2017年7月27日向税务机关缴纳了该套房屋增值税15032.81元。2017年11月15日，李非、黄黔向粤华公司刷卡支付了8016.34元代收税费，2018年3月29日，粤华公司向税务机关缴纳了4509.84元该房屋契税并将发票交付李非、黄黔。2017年11月起，李非、黄黔已实际入住该房屋并缴纳了相应物业管理费。2019年11月12日，芙蓉川南公司向宜宾市中级人民法院申请财产保全，本院作出保全裁定，将包含李非、黄黔购买的房屋进行了查封。李非、黄黔向本院申请执行异议，本院经审查后裁定驳回了李非、黄黔的异议申请。 根据《最高人民法院于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，在法院查封之前，李非、黄黔购买房屋签订了买卖合同，支付了相应价款且办理了相应登记及税费，并且已经实际居住缴纳了相应物业管理费。该房屋应归李非、黄黔所有，该房屋的保全措施应当予以解除。 被告芙蓉川南公司答辩称，虽然李非、黄黔与陈飞华可能存在债权债务关系，但从李非、黄黔支付的房款来看，陈飞华出具同意在借予公司的款项中扣除房款的付款委托书，不能够证明李非、黄黔已经支付了粤华公司的房款，请求驳回原告的诉讼请求。 被告粤华公司未答辩。 李非、黄黔为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.李非、黄黔身份证、结婚证、粤华公司营业执照、芙蓉川南公司工商登记信息，拟证明原、被告主体适格；2.四川省宜宾市中级人民法院（2020）川15执异81号裁定书、《四川省商品房买卖合同（预售）》、转账凭证、付款委托书、商品房预售备案通知书、粤华公司记账凭证、增值税发票、契税转账收据及契税发票、物业公司缴费收据4张、情况说明，拟证明芙蓉川南公司申请保全原告财产，原告提出执行异议被驳回；原告在房屋查封之前与被告粤华公司签订了合法的书面买卖合同，购买了被告粤华公司位于四川省兴文县××镇××幢××单元××层××号房屋，该合同系双方真实意思表示，应当认定有效；原告已全额支付了购房款。该购房款系原告借予被告粤华公司原法人陈飞华，经原告委托由陈飞华将购房款全额支付公司，且公司向房管部门办理了登记，并缴纳了相应税费。该房屋所有权应当属于原告；原告于2017年11月原告已接房入住并一直缴纳房屋物业管理费；原告房屋未办理过户登记系因被告粤华公司拖欠被告芙蓉川南公司工程款被保全，而非因原告自身原因未办理过户登记，且该房屋所有权证书已在办理过程中。 被告芙蓉川南公司质证认为，对转账凭证和付款委托书有异议，不能证明李非、黄黔存在债权债务关系，如果双方债权债务关系成立，也是陈飞华本人支付购房款，不能证明陈飞华借予了粤华公司的款项。其他证据无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年2月20日，黄黔向陈飞华银行账户转款1000000元。 2017年2月3日，李非、黄黔向陈飞华出具《付款委托书》载明，李非、黄黔于2017年3日购粤华公司粤华星光天地住宅3栋2单元1803号房屋购房款315854元，现特委托陈飞华代为支付315854元予粤华公司。陈飞华在该委托书中写明“同意，在我借予公司的款项中扣除该房款”。 2017年2月4日，李非、黄黔与粤华公司签订《四川省商品方买卖合同（预售）》，约定粤华公司将位于四川省兴文县××镇××幢××单元××层××号房屋售与李非、黄黔，商品房总价款315854元，付款方式为：签订合同前，买受人已经向出卖人支付10000元，该款于本合同签订时抵作房价；买受人2017年2月4日前支付全部购房款。 2017年2月21日，上述房屋在兴文县住房城乡建设和城镇管理局办理商品房预售备案登记。 2017年2月27日，粤华公司的记账凭证载明收李非、黄黔房款（陈飞华交房款），315854元。 2017年7月27日，粤华公司向税务机关缴纳了该套房屋增值税15032.81元。 2017年11月15日，粤华公司出具收据载明收到李非、黄黔的代收税费8016.34元。 四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司出具的4张收据载明收到李非、黄黔20**年10月1日至2020年7月的物业费和水费。 芙蓉川南公司与粤华公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼过程中，芙蓉川南公司于2019年11月12日向我院申请对粤华公司的财产进行保全。我院于2019年11月14日作出（2019）川15民初116号民事裁定：“在101831950.33元限额内，对粤华公司的以下房产、银行账户进行查封、冻结：1.查封位于兴文县××镇××商铺共计933套（不动产单元号、建筑面积、不动产权证号、不动产单元坐落以申请人提供的明细表为准）；2.冻结开户行中国工商银行宜宾兴文支行，户名兴文县粤华置地有限公司的账号2314××××6994。”李非、黄黔提出执行异议，我院于2020年8月3日作出（2020）川15执异81号执行裁定书，认为李非、黄黔不能提供本人向粤华公司支付购房款的依据，裁定：驳回异议人李非、黄黔的异议请求。 本院认为，本案争议焦点为：1.李非、黄黔对位于四川省兴文县××镇××幢××单元××层××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.李非、黄黔请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求能否成立。 一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，判断李非、黄黔是否享有足以排除案涉房屋强制执行的权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。 第一、本案中李非、黄黔为证明其主张，提供了与粤华公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、兴文县住房城乡建设和城镇管理局办理的商品房预售备案登记，上述证据足以证明李非、黄黔在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。 第二、李非、黄黔提交了缴纳物业服务费的票据，且芙蓉川南公司对李非、黄黔已经实际占有使用了该房屋并无异议，可以认定李非、黄黔已经实际占有使用该房屋。 第三、李非、黄黔在本案中提交的证据可证明，黄黔向陈飞华出借1000000元并实际支付，李非、黄黔委托陈飞华将该款转给粤华公司作为向粤华公司支付的购房款，粤华公司也认可收到相应的款项。李非、黄黔与陈飞华、粤华公司的上述行为实际是三方对原有的债权债务关系协商变更后达成了新的协议，即李非、黄黔将对陈飞华的债权让与给粤华公司，同时与粤华公司建立商品房买卖合同关系，粤华公司认可受让该债权抵扣李非、黄黔的购房款。该协议是各方真实意思表示且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。至于陈飞华是直接向粤华公司支付还是行使抵销权，均是陈飞华与粤华公司之间的权利义务关系，均不能否认李非、黄黔实际出资的事实。 第四、现在并无证据证明李非、黄黔对未办理过户登记手续存在过错。 二、关于李非、黄黔请求确认案涉房屋归其所有的问题。 《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽然李非、黄黔与粤华公司已经签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接导致发生物权变动的法律效果。故李非、黄黔要求确认案涉房屋归其所有的请求，本院不予支持。 综上所述，李非、黄黔对位于四川省兴文县××镇××幢××单元××层××号房屋享有足以排除执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、李非、黄黔与兴文县粤华置地有限公司于2017年2月4日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效； 二、不得执行位于四川省兴文县××镇××幢××单元××层××号房屋； 三、驳回李非、黄黔其他诉讼请求。 案件受理费6038元，由四川芙蓉川南建设工程有限公司、兴文县粤华置地有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  郭美宏 审判员  彭晓烽 审判员  龙 雨 二〇二〇年十一月九日 书记员  徐 莲