江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初3383号 原告：赣州新力未来置业有限公司，统一社会信用代码：91360703MA35YR698K，住所地：江西省赣州经济技术开发区华裕路东侧、紫荆路南侧。 法定代表人：刘翔，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张**明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：黄洪强，北京市中银（赣州）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：钟兴林，男，汉族，1987年6月29日生，住江西省赣州市定南县。 委托诉讼代理人：钟多娣，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：吕佳，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。 原告赣州新力未来置业有限公司诉被告钟兴林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赣州新力未来置业有限公司的委托诉讼代理人张**明，被告钟兴林的委托诉讼代理人钟多娣均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣州新力未来置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2018090600771及相应《补充协议》）；2、判令被告协助原告办理注销合同备案登记手续，相关费用由被告承担；3、判令被告赔偿原告为其向案外人赣州农村商业银行股份有限公司金龙支行代偿款共计814496.34元；4、判令被告向原告支付违约金231845.4元；5、判令被告向原告支付律师代理费8000元；6、判令原告有权从被告已付房款中扣除被告应承担的上述第2、3、4、5项费用后无息退还被告剩余已付房款；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月6日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》及相关补充协议，合同编号为2018090600771。该合同约定，被告向原告购买位于赣州市经开区房屋，建筑面积119.43㎡，总价1159227元。付款方式为银行按揭贷款，签订合同后，被告已付清首付款349227元，余款810000元向银行申请贷款支付。2018年12月31日，被告向案外人赣州农村商业银行股份有限公司金龙支行签订《个人购房借款／担保合同》，合同编号为［2018］13107个购房借第131072018123110020009。该借款合同约定，被告向案外人贷款810000元用于购买新力·帝泊湾二期23＃楼503室房屋，借款期限30年，从2018年12月31日起至2048年12月30日止，还款方式为按月等额本息还款法。原告为该笔借款提供阶段性保证担保。因被告未按借款合同约定偿还按揭房款本息，案外人赣州农村商业银行股份有限公司金龙支行于2020年4月30日直接从原告保证金账户扣划逾期金额本金797685.16元、往期结欠本金1696.82元、利息7137.51元、违约金7976.85元，共计814496.34元，追究了原告的全部保证责任。根据购房合同附件五《补充协议》第七条第二款约定“出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任起3日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出7日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价20%的违约金；……买受人还应承担诉讼费用、律师代理费用、税费等相关费用。”为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告钟兴林辩称，1、因被告无力支付代偿款，同意解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及相应《补充协议》。2、《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》是原告提供的格式条款，其未作未以加黑加粗条款等合理方式予以说明，未尽到充分提示义务，该部分条款应属无效。3、《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》原告作为提供格式合同一方，其设置和规定对被告不公平，当原告发生违约时只需要承担10%的违约金，被告发生违约时承担20%的违约金。一份合同采取不同的两种标准计算违约金，其违背了民事合同的公平原则，也加重了被告的责任，对被告不公平。4、原告未按合同约定的时间（2020年4月30日前）交付房屋，应承担逾期交付的违约责任。5、被告同意在判决生效后，一定时间内配合办理注销合同备案登记手续，但基于原告存在逾期交房的违约行为，相关费用应由双方共同承担。6、原告主张的违约金过高，请求法庭予以调减。7、本案律师费等费用过高，法庭应考虑案件的实际情况予以确定被告应承担的律师费。8、被告一家生活困难，无力承担高额违约金，望法庭予以考虑。 原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证、法定代表人证明书：证明原告诉讼主体资格。2、被告身份证：证明被告诉讼主体资格。3、商品房买卖合同及补充协议：证明原被告商品房买卖合同关系及原告追究被告违约责任的合同依据。4、个人购房借款/担保合同、履行连带保证责任通知书、代偿凭证：证明原告因被告未按借款合同约定还款，为其代偿全部贷款，承担了担保责任。5、委托代理合同、发票：证明原告应支付本案的律师费用。 上述证据，经双方当事人庭审质证，本院结合事实及法律及当事人的陈述，对具有关联性的证据反应的客观事实，予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告赣州新力未来置业有限公司与被告钟兴林于2018年9月6日签订《赣州市商品房买卖合同》及附件，合同编号为2018090600771。约定被告向原告购买位于赣州市经开区房屋，建筑面积119.43㎡，总价款1159227元，付款方式为商业贷款方式付款，房屋交付时间为2020年4月30日前。被告已支付首付款349227元，后为支付剩余购房款810000元，被告于2018年12月31日向银行申请贷款，并与案外人赣州农村商业银行股份有限公司金龙支行签订《个人购房借款／担保合同》，合同编号为［2018］13107个购房借第131072018123110020009。该笔贷款用于购买新力·帝泊湾二期23＃楼503室房屋，借款期限30年，自2018年12月31日起至2048年12月30日止，还款方式为按月等额本息还款法，原告为该笔借款提供阶段性连带责任保证。根据银行出具的履行连带保证责任通知书可知，贷款实际放款日为2019年1月2日，被告至2020年4月30日已逾期3月以上未向银行缴纳按揭贷款本息。因被告逾期支付按揭贷款，原告向案外人承担保证责任，于2020年4月30日代为支付逾期金额本金797685.16元、往期结欠本金1696.82元、利息7137.51元、违约金7976.85元，共计814496.34元。 另查明，案涉房屋尚未办理产权登记，未交付。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条逾期交付的责任约定，“逾期超过90日，买受人有权解除合同……出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金”；《赣州市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第七条第二款约定：“出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任起3日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出7日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价20%的违约金；……买受人还应承担诉讼费用、律师代理费用、税费等相关费用。”第四款约定：“如因买受人出现逾期偿还按揭贷款……买受人应向出卖人清偿出卖人代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失。”原告为本次诉讼支付律师代理费人民币8000元。 本院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，被告钟兴林未按期向银行缴纳按揭贷款本息，导致银行从原告保证金账户扣款用于偿还被告的按揭贷款本息，被告已构成违约，达到合同的解除条件，且被告庭审中表明同意解除合同，故原告要求解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及相应《补充协议》（合同编号2018090600771）的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理注销合同备案登记手续并相关费用。原告代被告清偿贷款责任后，被告应当向原告偿还。故原告诉请被告支付代偿款814496.34元的请求，本院予以支持。被告辩称，合同系原告提供的格式条款，其未以加黑加粗条款等合理方式予以说明，未尽到充分提示义务，且一份合同采取两种不同的标准计算违约金，当原告发生违约时只需要承担10%的违约金，被告发生违约时承担20%的违约金，其违背了民事合同的公平原则，加重了被告的责任。原告要求被告按总房款的20%支付违约金的请求，本院不予支持，应当按总房款的10%支付违约金较为合理；被告提出违约金的基数应按照原告替被告代偿总额814496.34元为基数计算违约金，因合同有约定按总房款计算违约金，因此，被告的该辩解本院不予采纳。被告提出原告应当依据《赣州市商品房买卖合同》中双方约定，于2020年4月30日向被告交房，但原告至今未通知被告收房，因此被告亦存在违约行为，应承担违约责任。因本案被告未提出反诉，原告是否存在违约交房的行为本案不予认定，被告可以另行主张。原告要求被告支付律师代理费8000元，符合法律规定，应予支持。因此被告应承担的费用为：代偿款814496.34元、违约金115922.7元（1159227元*10%）、代理律师费8000元；扣除相关费用后，原告应返还被告的费用为220807.96元（1159227元-814496.34元-115922.7元-8000元）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下： 一、原告赣州新力未来置业有限公司与被告钟兴林于2018年9月6日签订的（合同编号为2018090600771）《赣州市商品房买卖合同》及附件予以解除。 二、被告钟兴林应协助原告赣州新力未来置业有限公司办理注销合同备案登记手续，注销合同备案登记的费用由被告承担。 三、被告钟兴林应向原告赣州新力未来置业有限公司支付代偿款814496.34元、违约金115922.7元、代理律师费8000元，合计人民币938419.04元；扣除上述被告应支付费用后，原告赣州新力未来置业有限公司应返还被告钟兴林购房款人民币220807.96元。 四、上述款项限被告钟兴林于本判决生效之日起30日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为7144元，由被告钟兴林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  杨柳青 二〇二〇年十一月十二日 代理书记员  曾 群