宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初3198号原告：国家税务总局盐池县税务局。统一社会信用代码：11642126MB1595755N。负责人：金某，系该局局长。委托诉讼代理人：黄某，系宁夏方和圆律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：朱某，个体经营者，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。原告国家税务总局盐池县税务局与被告朱某租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，因与另一案国家税务总局盐池县税务局与被告龚勇租赁合同纠纷是基于同一事实发生的纠纷，经两案原、被告同意，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国家税务总局盐池县税务局的委托代理人黄某、被告朱某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国家税务总局盐池县税务局向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的不定期房屋租赁关系；2.判令被告返还承租房屋（位于××县的11间砖混结构房屋，建筑面积420平方米）；3.判令被告支付2018年以来拖欠的房屋租金18700元，违约金3572.40元（暂计算至2020年4月），共计22272.4元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月1日，原、被告订立书面租赁合同，约定原告将位于××县的原大水坑税务所办公用房（11间砖混结构、建筑面积420平方米）出租给被告朱某经营洗浴中心，租赁期限为2014年5月1日至2015年4月30日，年租金8000元，租金于合同生效后支付。同时约定被告如对租赁房屋进行装修需经原告同意，装修费用由被告自行承担。被告拖欠租金累计达2个月时，原告可终止合同，如一方违约，按年度须向对方交纳年度租金的20%违约金，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按每月租金的2%向被告加收滞纳金。后被告未与原告沟通，擅自改变房屋内部结构进行装修，朱某将租赁房屋改为经营音乐茶楼。2015年4月30日租赁合同到期后，被告继续使用租赁房屋并支付租金，但自2018年以来被告继续承租房屋却一直未付租金，其行为已构成违约。2019年9月5日，原告委托宁夏方和圆律师事务所向被告致函，催告被告接到函件后5日内向原告交回承租房屋，并支付拖欠的租金。时至今日，虽经原告多次催告，被告依然未履行返还承租房屋和支付拖欠租金义务，现原告诉至法院，请求判如所请。被告朱某辩称，2005年，对承租房屋装修是征得大水坑税务所张所长同意，在盖厨房时本想盖两间，当时张所长只同意盖一间，后来只盖了一间。不同意解除租赁关系，不同意将房屋返还，租金及违约金不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织双方当事人进行了质证，对于原、被告均无异议的证据，本院予以采信；对于双方有争议的证据，本院作如下认定：对于被告朱某提交的房屋租赁合同的真实性及证明目的予以采信。综上，本院认定事实如下：2005年1月17日，原告国家税务总局盐池县税务局与被告朱某签订租赁合同，双方约定出租大水坑税务所一楼大小15间、平房大小1间，租赁期限为5年。违约条款中约定承租方违反合同造成合同终止的，出租方不负责承租方的一切装修费用，承租方也不得随意拆出自己对房屋的装潢。其他约定事项为出租方出租房屋允许承租方装修、装潢，但不能做结构性的调整，经出租方同意承租方可以增加新的建筑物，因此造成的伤亡或者损失由承租方承担。本合同在规定的租赁期限届满三十日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同。同时约定租金、免责条件、争议解决方式等事项。2014年5月1日，原、被告又行订立书面租赁合同，约定原告将位于××县的原大水坑税务所办公用房（11间砖混结构、建筑面积420平方米）出租给被告朱某。租赁期限为2014年5月1日至2015年4月30日，年租金8000元，租金于合同生效后支付。同时约定被告如对租赁房屋进行装修需经原告同意，装修费用由被告自行承担。被告拖欠租金累计达2个月时，原告可终止合同，如一方违约，按年度须向对方交纳年度租金的20%违约金，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按每月租金的2%向被告加收滞纳金。2015年4月30日租赁合同到期后，被告继续使用租赁房屋并支付租金。自2018年起，被告未支付租金。2019年9月5日，原告委托宁夏方和圆律师事务所向被告致函，催告被告接到函件后5日内向原告交回承租房屋，并支付拖欠租金。双方协商未果，现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告国家税务总局盐池县税务局诉请解除与被告朱某之间租赁合同，被告现阶段亦未实际经营，双方因租赁物返还等发生纠纷，租赁合同目的已然不能实现，故对原告诉请解除不定期房屋租赁合同，应予支持，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故被告应向原告返还承租房屋。原、被告自2014年5月1日重新签订租赁合同，租赁期满后，双方再无重新签订合同，被告继续使用租赁物直至2018年，原告在多次催要租赁费无果的情况下不及时主张怠于行使权利，对其任意扩大的损失亦应承担一定的责任，参照双方签订租赁合同中终止合同的约定，本院予以支持二个月租赁费1333元，违约金约定过高，本院酌情予以支持800元。对被告辩称对承租房屋进行装修已征得原告同意，但双方对房屋附着物的归属及赔偿并未约定，被告对此亦未提交相关证据予以证明，对此应当承担举证不能的不利后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告国家税务总局盐池县税务局与被告朱某之间的不定期租赁合同；二、被告朱某于本判决生效后十日内返还原告国家税务总局盐池县税务局位于××县房屋（11间砖混结构、建筑面积420平方米）；三、被告朱某支付原告国家税务总局盐池县税务局租赁费1333元、违约金800元，合计2133元，于本判决生效后五日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403元，由原告国家税务总局盐池县税务局负担365元，由被告朱某负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 陈建宝审判员 李 伟人民陪审员 王 芳二〇二〇年十一月十一日书记员 乔发攀附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。