福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0824民初2258号 原告：林喜玉，女，1971年4月23日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：兰月秀，福建天梁律师事务所律师。 被告：兰尉芳，女，1988年9月25日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 原告林喜玉与被告兰尉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林喜玉委托诉讼代理人兰月秀、被告兰尉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林喜玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年11月16日签订的租赁合同；2、判令被告限期将所租赁的房屋腾空并交还给原告；3、判令被告支付给原告自2020年2月16日起至腾房时止按每月2,200元计算的租金；4、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2019年11月16日，原、被告签订租赁合同一份，原告将位于武平县店面（以下简称案涉店面）租赁给被告用于经营教育培训。合同第一条约定租赁期限自2019年11月16日至2024年11月5日；第二条约定租金为每个月2200元，租金按季缴交，每个季度的第一个月的前五天缴交。第三条约定“乙方必须按时缴交，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金15天以上，甲方有权收回房屋（店面），并拒绝退还履约保证金”。合同签订后，原告将案涉店面交付给被告使用，可是，自2020年2月15日起，虽经原告多次催要，被告未再向原告缴交租金。 兰尉芳辩称，诉状所述“2019年11月16日，原、被告签订租赁合同一份，原告将位于武平县店面租赁给被告用于经营教育培训”，租赁合同是答辩人和福建华城房地产开发有限公司曾象生经理所签，答辩人不认识原告，原告也从未联系过答辩人。诉状所述“乙方必须按时缴交，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金15天以上，甲方有权收回房屋（店面），并拒绝退还履约保证金”，由于租赁合同是与福建华城房地产开发有限公司所签订，答辩人签订合同时有疑虑，但是福建华城房地产开发有限公司曾经理口头承诺不会索要违约金，如果有特殊原因不能按约定时间交租金可以协商。由于签订时间急促，答辩人对福建华城房地产开发有限公司也非常信任，所以马上签订了租赁合同，并交付了五千元押金，后又支付租金、装修保证金、一年物业费等壹万多元。同时在福建华城房地产开发有限公司的同意下对案涉店面进行了必要的装修，装修金额约拾万元。该店面刚装修完，就遇到新冠疫情，由于答辩人（承租人）承租的店面是用于开展培训等文化活动，因受当地政府及相关部门为了防治本次新冠疫情采取的管控措施（福建省委教育工委，福建省教育厅印发通知“校外培训机构不得擅自开展线下培训活动……”等要求），答辩人租赁的店面无法经营，且亏损严重，无法按时缴纳租金。当地政府及相关部门的规定为不可抗力原因，答辩人多次主动微信、电话联系福建华城房地产开发有限公司曾经理，问可否减免部分店租之事，福建华城房地产开发有限公司曾经理以只是代为管理，无权决定为由没有明确答复，也未催缴房租。2020年4月，福建华城房地产开发有限公司用答辩人承租的案涉店面办理抵押贷款，要求答辩人配合签订《承租人承诺书》，答辩人并不想签订这种条款，但福建华城房地产开发有限公司曾经理以商量减免店租之事，且若答辩人不配合签订《承租人承诺书》，可不租店面给答辩人。因此答辩人急忙赶到福建华城房地产开发有限公司配合签订完《承租人承诺书》。这期间，答辩人所在的店面因疫情一直未正常经营，答辩人损失惨重，也在等福建华城房地产开发有限公司的商量结果。2020年5月，福建华城房地产开发有限公司在未经任何通知答辩人（承租人）的情况下，将答辩人承租的清华苑Ａ3-101店面售卖。2020年5月8日因为看到有许多人到店参观，主动打听知道店面正在被做优惠售卖，便主动询问店面卖价，福建华城房地产开发有限公司曾经理回复单价一万一千多，总价玖拾肆万多，2020年5月10日（星期天），答辩人询问邻居得知清华苑十几家店面均两天之内全部售空，此时答辩人再次和福建华城房地产开发有限公司确认才知店面己卖。由于福建华城房地产开发有限公司所立的租赁合同并未明确约定售卖房屋等问题。租赁合同约定，未尽事宜，双方另行协商。福建华城房地产开发有限公司售卖清华苑Ａ3-101店面却未通知承租人也未经过协商。2020年7月8日，福建华城房地产开发有限公司曾经理带来第三方（新房东），让答辩入重新签订租赁合同，并口头告知之前协商的减免问题公司协商之后决定不得减免，被答辩人名下所有的店面都不减免，并告知5月份起租金要交付给新房东。由于福建华城房地产开发有限公司新立的租赁合同明确列出答辩人放弃了优先购买权的条款，此条款不符合事实，福建华城房地产开发有限公司存在侵害答辩人（承租人）优先购买权的违法行为，所以答辩人并未立刻与福建华城房地产开发有限公司人员及第三方买家签订新租赁合同。2020年7月10日，福建华城房地产开发有限公司曾经理给答辩人发了份催缴店租通知书，答辩人收到立即回复质疑系列问题并多次主动联系福建华城房地产开发有限公司曾经理，协商福建华城房地产开发有限公司侵害了承租人优先购买权问题。此时，福建华城房地产开发有限公司曾经理让答辩人提减免多少店租可以重新签租赁合同，答辩人和同伴协商决定要求福建华城房地产开发有限公司补偿经济损失5000元即可，福建华城房地产开发有限公司人员称将与其老板商量未作明确答复。2020年7月29日，在答辩人再次询问时，福建华城房地产开发有限公司曾经理明确回复“没办法优惠”，由于店面己卖，答辩人请求补偿部分损失也未处理得当，对于具体如何交付店面租金、新的租赁合同有问题、租赁押金如何处理等问题，福建华城房地产开发有限公司未作答复，所以答辩人暂时没有交付所欠租金。在此期间答辩人多次到福建华城房地产开发有限公司商谈此类问题，福建华城房地产开发有限公司曾经理只回复“律师会联系你”，但是经过几个星期律师并未与答辩人联系。2020年8月26日答辩人再次主动询问，福建华城房地产开发有限公司曾经理答复“已经起诉”。福建华城房地产开发有限公司未经协商或者通知，直接以被答辩人林喜玉的名义起诉答辩人。答辩人同意合理期限内支付租金，但不同意原告解除租赁合同、腾空房屋、支付本次诉讼费的要求。疫情期间，此类行为普遍存在，寒了答辩人在内的许多回乡创业者的心。综上：1、根据合同法关于不可抗力相关规定及上述具体事实缘由，恳请法院免除答辩人未按时缴交房租的责任，驳回原告解除合同、腾空店面、诉讼费用由被告承担的请求；2、关于原告售卖店面未在合理期限通知承租人及涉嫌侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求法院判令原告（出租人）赔偿被告（承租人）相应的经济损失；3、诉讼费用由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的证据及被告的质证意见：1、2019年11月16日店面租赁合同一份，证明合同有约定租金及解除合同等的情形。签订合同后，被告只缴交了一个季度的租金，之后的租金一直没有缴交，被告严重违约，原告根据合同约定要求解除租赁合同。被告质证意见：真实性无异议，但签订合同时，对第二条有意见，有与出租方提出不同意违约金条款，且在今年疫情期间，一直有与出租方商量减免租金的事宜，但出租方一直没有回复，由于一直没有经营，所以没有按时缴交房租。在5月份以后，出租人在未通知的情况下，将承租房屋出售第三人，也没有将优先购买权进行答复。2、2020年7月10日催缴店租通知书一份，证明向被告催缴店租。被告质证意见：有收到该通知书，但该通知书是在出售承租房屋后催缴的，如果出租方关于优先购买权给个明确的解释，会马上将所欠租金交付，但出租方一直没有给予明确的解释。 被告提交的证据及原告的质证意见：1、催缴店租通知书一份，该通知书与原告提交的一样，证明只收到这一份，之前从来没有催缴过租金。原告质证无异议。2、微信聊天记录截图，证明收到催缴通知后，有立即作出答复，并将疑问进行询问，要求对方作出答复，但出租方未答复，也不与承租人协商处理。原告质证意见：真实性无异议，是被告与原告委托的管理人员曾象生的聊天记录。3、与原告委托的管理人员曾象生联系的通话记录、微信聊天记录，证明有主动联系协商房屋租赁事宜，特别是租金事宜。原告质证意见：真实性无异议，与本案没有关联。4、承租人承诺函一份，证明签订承诺函时答应可以协商减免事宜，但后期，出租方并未作出任何答复。该承诺函是在签订之前拍照的，签订以后的没有留存，银行有相关的原件。原告质证意见：真实性、关联性都有异议，是空白的，没有办法证明相关事宜。 本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1和证据2及被告提交的证据1和证据2，经质证，双方均无异议，且原告提交的证据2和被告提交的证据1为同一份证据，但对证明对象观点不一，本院认为原、被告提交的上述证据客观真实，来源合法，能够证明案件的部分事实，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的证据3是与原告委托的管理人员曾象生的通话记录、微信聊天记录。原告质证意见：真实性无异议，与本案没有关联。本院认为，该微信内容涉租金及案涉店面原告已转卖等内容，与本案待证事实相关联，对该证据的三性予以认定。对被告提交的证据4、承租人承诺函一份，从外观看，是复印件，印刷体，从内容上看为承租人已知悉所承租的房屋已在村镇银行办理抵押登记，承租人承诺当银行行使抵押权时予以无条件配合。该证据无任何单位或个人盖章、签名且无其他证据佐证，原告提出异议，本院对该证据的三性不予认定。 根据原、被告的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告林喜玉就案涉店面的出租事宜及出租后的管理委托曾象生办理。2019年11月16日，原、被告双方签订《店面租赁合同》一份，原告林喜玉为合同甲方，合同乙方为被告兰尉芳。合同约定：一、甲方将位于武平县店面出租给乙方作教育培训使用，租赁期从2019年11月16日-2024年11月15日；二、前三年租金每月2200元，按季度缴交，2022年11月16日起至2023年10月16日租金每月2300元，2023年11月16日起租金每月2400元，乙方须在每个季度第一个月的前五天缴纳。押金5000元，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上，甲方有权收回房屋（店面），并拒绝退还履约保证金；合同还对安全责任等事项进行了约定。合同签订后，原告随即缴交押金5000元并缴交三个月（2019年11月16日至2020年2月15日）租金6600元，被告随即对案涉店面进行装修。2020年1月25日，新冠××疫情暴发，被告所租店面在疫情防控期间被政府强制关闭。被告至2020年6月初始营业，开展教育培训。原告于2020年6月23日将案涉店面转让练煜晖。至于被告提出请求法院判令原告赔偿被告相应的经济损失问题，经法庭释明是否反诉，被告法庭陈述为说说而已。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同双方当事人具有法律约束力。合同双方当事人应当按照约定履行义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点有二，焦点一：案涉房屋租赁合同是否应解除。原告认为被告的行为已构成严重违约，根据双方所签订的租赁合同的约定，原告有权终止合同，收回房屋。被告认为原告无权终止案涉租赁合同，原告于2020年6月将案涉店面转让，租金应由新房东收取。本院认为原告于2020年6月23日将案涉店面转让，原告自2020年6月23日起即不再是涉案店面的所有权人，原告无权要求被告支付自2020年6月23日起的房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告也无权提出解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼主张。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》仍然继续有效。原告要求解除该合同并限期腾空案涉店面交还原告的诉讼请求，本院不予支持。焦点二，被告应支付的租金是否应免除。2020年1月底，我国突发新型冠状病毒感染××疫情，由于发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类××的标准采取了相应疫情防控措施：企业停产停工，学生停课、居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力导致合同不能履行，根据不可抗力的影响可以部分或者全部免除责任的规定。本案被告经营的教育培训便身列其中，本县学校直至5月底才陆续开学。本案被告经营的案涉店面在疫情严重的2020年1月26日起至2020年5月30日期间已被政府强制停止经营。本案被告租金交至2020年2月16日（3个月），2020年2月17日起至2020年5月30日疫情期间的3.5个月，应缴纳租金为7700元（2200元／月×3.5月），被告因受本次疫情影响，不能如期履行合同义务，即交付租金，本院按照不可抗力的规定酌情免除4000元租金为宜，仍欠3700元租金及从2020年6月1日起至2020年6月22日的租金1613元（2200元／月×23天÷30天），合计5313元（3700元＋1613元），被告应支付给原告。2020年6月23日起案涉店面租金被告应按照《房屋租赁合同》的约定支付给新房东练煜晖。被告缴交给原告的押金5000元，原告也应移交给新房东练煜晖。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，判决如下： 一、兰尉芳应于本判决生效之日起三十日内支付林喜玉租金5,313元； 二、驳回林喜玉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费240元，减半收取120元，林喜玉负担84元，兰尉芳负担36元，此款限兰尉芳于本判决生效后十五日内交清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 谢建华 二〇二〇年十一月十日 法官助理 邓宝玉 书 记 员 方月兰 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 5．承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 6．承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1．被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2．被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3．诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4．对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。