广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3459号上诉人（一审被告，反诉原告）：珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司，住所地：珠海市斗门区白藤湖。统一社会信用代码：914***********327G。法定代表人：王趁江，副总经理。委托诉讼代理人：胡陵，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春芳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：欧丽冰，女，1980年6月10日出生，汉族，住广东省广宁县***************,公民身份号码441************42X。委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。上诉人珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司（以下简称白藤湖公司）因与被上诉人欧丽冰土地租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2020）粤0403民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人白藤湖公司的委托诉讼代理人林春芳、被上诉人欧丽冰的委托诉讼代理人朱光仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人白藤湖公司的上诉请求：1.撤销一审判决判项主文第二项；2.撤销一审判决判项主文第五项，改判欧丽冰自2019年4月15日起至将鱼塘交还给白藤湖公司之日止，按每月1000元支付租赁场地占用费；3.本案一、二审诉讼费用由欧丽冰承担。具体事实与理由如下：一、白藤湖公司与欧丽冰之间是租赁合同关系，出租的鱼塘及周边相关基础设施、建筑物及附着物、果树及作物等物品的所有权人是白藤湖公司而不是欧丽冰。1、根据双方签订的《鱼塘租赁合同书》，欧丽冰租赁的仅仅是白藤湖公司拥有所有权的鱼塘，而鱼塘周边的基础设施、建筑物及附着物、果树及作物等物品都不是租赁合同中约定的租赁物，都是属于白藤湖公司所有的物品。2、欧丽冰并未举证证明其在原租赁物基础上进行了任何添附，也未能证明鱼塘周边的基础设施、建筑物及附着物、果树及作物等物品是由其购买、修建和种植，这些物品的价值不是欧丽冰的实际损失。二、一审判决据以确定赔偿金额的评估报告评估的是白藤湖公司所有的财产价值，而不是欧丽冰因解除合同导致的损失金额。1、一审判决白藤湖公司向欧丽冰赔偿的依据是思远评估公司的房地产估价报告，而该评估报告中的《评估结果一览表》中所列的补偿物的第1、2、11至第20项均是白藤湖公司所有的物品，且第12至20项所列物品不是合同约定的租赁物，这些物品的价值显然不属于欧丽冰的损失。2、评估报告中第3至10项“搬迁费用”不是根据欧丽冰在鱼塘中养殖的生鱼实际数量、损失数量进行的价值及搬迁费用的评估，而是按照鱼塘面积出具的评估金额，没有事实依据，并非欧丽冰实际产生的损失金额。3、白藤湖公司在一审审理过程中已向法庭陈述，评估报告中评估的物品属白藤湖公司所有，但是一审法院未就此重要事实进行查明。4、租赁合同中约定的租赁物只有鱼塘，而评估报告中第12至20项物品是鱼塘以外的树木及其他设施，根本不是租赁物，一审法院对此重要事实并未查明。三、白藤湖公司是国有企业，管理的是国有资产，在处理与欧丽冰解除合同事宜的过程中，错误地与对方约定将国有资产的价值作为清退补偿的价值，应当及时予以纠正，避免造成国有资产流失。四、欧丽冰并未将承租场地交还给白藤湖公司，斗门区法院（2020）粤0403民初286号案及本案现场勘察时均显示，由于邓水明一直未搬离欧丽冰及其丈夫何镇威依不同租赁合同租赁的场所，白藤湖公司并未收回和控制欧丽冰租赁场地，欧丽冰未与白藤湖公司办理租赁物交接手续，其承租鱼塘荒芜非白藤湖公司原因。综上，本案是租赁合同纠纷，双方争议的焦点是租赁合同解除后的损失赔偿问题。欧丽冰未能举证证明由于白藤湖公司解除合同对其造成的实际损失，却主张以白藤湖公司享有所有权的租赁物及周边物品的评估价值作为赔偿损失的金额，没有任何依据；由于欧丽冰未交还租赁场地，应向白藤湖公司支付占用费。一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，二审法院应予纠正。被上诉人欧丽冰口头答辩称，1、白藤湖公司提出的清退补偿价值的问题，是针对承租人二次搬迁以及承租人种植搭建的建筑物，只是折旧补偿，跟鱼塘本身没有任何关系。2、关于鱼塘交接的问题，一审判决认定双方已经以事实行为交接案涉鱼塘，白藤湖公司已经入场作业。因此，白藤湖公司的整个上诉均缺乏依据，一审判决客观公正，请求二审法院予以维持。欧丽冰向一审法院提出起诉请求：1.白藤湖公司向欧丽冰支付位于珠海市斗门区**********面白藤湖果园内的鱼塘青苗及附着物补偿款356855元；2.白藤湖公司向欧丽冰支付逾期付款利息（以356855元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月21日计至款项付清之日止，暂计至起诉之日为5000元）。白藤湖公司向一审法院提出反诉请求：1.确认欧丽冰、白藤湖公司签订的鱼塘租赁合同于2019年4月14日解除；2.欧丽冰将租赁的位于珠海市斗门区**********面白藤湖果园内（白藤湖农业公司以西）的鱼塘返还给白藤湖公司；3.欧丽冰支付2019年4月14日前的租金6500元；4.欧丽冰自2019年4月15日起至鱼塘交还白藤湖公司之日止，按每月1000元向白藤湖公司支付占用费，暂计至2020年2月29日，欧丽冰应支付的占用费为10500元；5.欧丽冰承担本案反诉费用。一审法院认定事实如下：2012年7月3日，欧丽冰作为乙方与作为甲方的白藤湖公司签订鱼塘租赁合同，约定：甲方将位于珠海市斗门区*******背后白藤湖果园内（农业公司旁交界，原白藤湖钓鱼协会地址）鱼塘，按现状租给乙方，鱼塘水面面积约20亩（按石堤围筑范围共4口塘），以上租赁物权属归甲方拥有；租赁期自2012年10月1日至2017年9月30日；每年租金10000元，租金从2012年10月1日起计收，乙方在每年10月30日前一次性缴纳当年租金；在租赁期内，不得搭建猪舍、鸡场、茅屋等临时建筑；在租赁期内，因地震、水灾、火灾等不可抗力致损毁、灭失或造成其他损失，城市建设列入征收、拆迁或城中改造等，双方协商终止合同，甲方不作任何补偿给乙方。属政府补偿的部分按甲、乙各自与政府协商。土地无条件归甲方，设备、设施归乙方；乙方如需在租赁水面增设任何设施，均需经甲方书面同意，且在合同期满或解除合同时，甲方对上述设施不作任何补偿，设施无偿归乙方拥有。2017年10月1日，欧丽冰作为乙方与作为甲方的白藤湖公司签订鱼塘租赁合同即案涉合同，约定：甲方将位于珠海市斗门区**********面白藤湖果园内（白藤湖农业公司以西）的鱼塘按现状继续租赁给乙方，该鱼塘产权归属甲方，鱼塘面积约20亩（按石堤围筑范围共4口塘）；续租赁期自2017年10月1日至2020年9月30日；鱼塘租金每年600元/亩，即年租金12000元，双方签订合同生效后，乙方在一个月内一次性缴交当年租金；乙方在租赁期内，必须按照环保部门的规定搞好环境卫生，不能改变鱼塘现状，负责维护鱼塘现有的水面面积；在租赁期内，不得搭建猪舍、鸡棚等临时建筑；经双方协商一致，可以解除合同；有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任：（1）因政府或甲方建设需要，该租赁物被依法列入房屋征收、拆迁范围或者城中村改造的，甲方应提前30日通知乙方，乙方必须无条件服从，甲方不作任何补偿给乙方，双方终止合同；（2）因地震、火灾、暴风雨等不可抗力致使租赁物损毁、灭失或造成其他损失的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该租赁物：（1）不支付或者不按照约定支付租金超过60日的；（2）……。2018年10月16日，何镇威代欧丽冰向白藤湖公司支付2017年10月至2018年9月的租金12000元。欧丽冰称其与何镇威系夫妻关系。2019年4月8日，欧丽冰、白藤湖公司共同签署委托评估书，委托思远评估公司对欧丽冰向白藤湖公司租赁的位于珠海市斗门区白藤湖现代农业开发公司内【土地证号：斗府国用（2003）字第042101709**】地块上的青苗及附着物清退补偿价值进行评估。其中，估价目的是为估价委托人确定清退补偿价值提供参考依据；价格内涵：鱼塘、活物清退补偿价格内涵为搬迁费用（需进行二次搬迁）；建（构）筑物等附着物清退补偿价格内涵为成本价值（已扣除折旧）；青苗（果树）清退补偿价格内涵为价值补偿，青苗（绿植）清退补偿价格内涵为迁移费用。欧丽冰、白藤湖公司共同签署评估清单确认表，确认评估对象包括排水梪、双壁波纹管、四口鱼塘及鱼塘二次搬迁、增氧机、柠檬树、沉香树、作物地、香蕉、秋枫、电缆、排水沟。2019年4月14日，白藤湖公司向欧丽冰作出初步评估结果说明，内容：“因第三次全国土地调查，白藤湖旅游城集团公司对租户欧丽冰租赁位于白藤湖现代农业公司以西的四口鱼塘进行清退。经集团公司、欧丽冰双方已共同委托思远评估公司进场测量，初步评估结果为金额人民币：741076元。由于你方提出对初步评估结果存在疑问，鉴于目前该项工作时间紧迫，集团公司需立即对该场地进行放水平整。双方对评估结果的各项内容有疑问待4月15日组织思远评估公司进场核对”。上述说明盖有白藤湖公司的公章。2019年10月21日，思远评估公司对以上委托评估内容作出编号为粤思远评字第2019T0143号房地产估价报告，评估估价对象清退补偿价值合计356855元。思远评估公司有房地产估价机构备案证书，备案等级为壹级。2020年1月7日，一审法院立案受理珠海市斗门区白藤湖现代农业开发公司诉何镇威农业承包合同纠纷一案，在该案2020年2月20日的庭审中，何镇威申请证人邓水明出庭作证，邓水明称其自2013年至2019年4月14日为何镇威管理果园，何镇威对邓水明说其于2019年4月14日将果园退还给出租方，让邓水明搬走，邓水明因何镇威欠付工资，故一直没有搬走。2020年6月3日，一审法院到位于斗门区白藤湖中心农贸市场南面白藤湖果园内进行现场勘查，欧丽冰、白藤湖公司均到场参与勘查。经勘查，欧丽冰租赁的案涉鱼塘位于何镇威租赁的果园内，共四口鱼塘，并列排位，其中靠近入口的第一口鱼塘已被填平，鱼塘入水口被堵塞，其余三口鱼塘四周杂草丛生。邓水明所居住的房屋位于案涉鱼塘旁边，不妨碍鱼塘周边通行。欧丽冰当场确认案涉鱼塘内已无其私人物品。白藤湖公司当场确认，案涉第一口鱼塘于2019年4月14日被白藤湖公司填平，案涉四口鱼塘的入水口均为第一口鱼塘的入水口，该日后白藤湖公司没有再进入案涉鱼塘。一审法院认为，关于合同解除的问题。欧丽冰、白藤湖公司于2017年10月1日签订的鱼塘租赁合同（以下简称案涉合同）是在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据白藤湖公司于2019年4月14日作出的初步评估结果说明中表示“鉴于目前该项工作时间紧迫，集团公司需立即对该场地进行放水平整”，白藤湖公司当日即对案涉鱼塘进行填平，以及欧丽冰陈述其于2019年4月14日已将案涉鱼塘交还给白藤湖公司，可以证明欧丽冰、白藤湖公司双方已于2019年4月14日协商一致解除案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，白藤湖公司要求一审法院确认欧丽冰、白藤湖公司于2019年4月14日解除案涉合同，有理有据，一审法院予以支持。但是，白藤湖公司主张是欧丽冰逾期支付租金超过60天，白藤湖公司依约定行使解除权。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及九十六条第一款“当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，即使白藤湖公司解除合同的条件成就，白藤湖公司仍需通知欧丽冰解除合同，合同自欧丽冰收到解除通知时解除。但是，白藤湖公司没有证据证明其于2019年4月14日前以欧丽冰拖欠租金为由通知欧丽冰解除案涉合同，且白藤湖公司在初步评估结果说明中也表示其要求欧丽冰清退鱼塘的原因是第三次全国土地调查的需要，白藤湖公司辩称该说明系其工作人员的失误没有依据，故白藤湖公司主张解除案涉合同的责任在于欧丽冰，缺乏理据，一审法院不予采信。关于补偿款的问题。欧丽冰要求白藤湖公司按照思远评估公司所作的房地产估价报告进行补偿，白藤湖公司不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，欧丽冰租赁案涉鱼塘用于养殖经营，而案涉合同因白藤湖公司原因经欧丽冰同意提前解除，欧丽冰有权要求白藤湖公司对其损失进行补偿。欧丽冰、白藤湖公司共同委托思远评估公司对欧丽冰位于案涉鱼塘所占地块上的青苗及附着物的清退补偿价值进行评估，根据思远评估公司所作的房地产估价报告，估价对象清退补偿价值为356855元，该委托评估是欧丽冰、白藤湖公司真实的意思表示，评估目的是为确定清退补偿价值提供参考依据，评估对象经欧丽冰、白藤湖公司共同签字确认，没有证据证明该评估违反法律规定，故该评估结论合法有效，欧丽冰要求白藤湖公司按照评估补偿价值356855元进行补偿，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于补偿款的利息问题。欧丽冰、白藤湖公司在欧丽冰提起本案诉讼前，对于欧丽冰提前清退案涉鱼塘的补偿事宜未能达成一致意见，故欧丽冰要求白藤湖公司支付逾期支付补偿款的利息，缺乏理据，一审法院不予支持。关于案涉鱼塘是否交还白藤湖公司的问题。白藤湖公司主张欧丽冰至今未返还案涉鱼塘，欧丽冰辩称其已于2019年4月14日向白藤湖公司交还案涉鱼塘。根据一审法院现场勘查及当事人陈述，案涉四口鱼塘均通过靠近何镇威租赁的果园入口的鱼塘入水，欧丽冰、白藤湖公司均确认白藤湖公司已于2019年4月14日将该鱼塘填平，即其余三口鱼塘从该日起因不能入水而无法正常使用，故欧丽冰辩称其于2019年4月14日即将案涉鱼塘交还白藤湖公司，有理有据，一审法院予以采信。白藤湖公司认为案涉鱼塘位于案外人何镇威租赁的果园内，因何镇威雇请的员工邓水明没有搬离，影响白藤湖公司收回案涉鱼塘。经一审法院现场勘查，案涉鱼塘位于邓水明居住房屋的旁边，该房屋不阻碍案涉鱼塘的通行，无论邓水明是否居住于此均不影响白藤湖公司收回案涉鱼塘。所以，白藤湖公司反诉要求欧丽冰返还案涉鱼塘，缺乏理据，一审法院不予支持。关于欧丽冰需支付租金的问题。白藤湖公司要求欧丽冰支付2018年10月至2019年4月的租金6500元，欧丽冰同意支付从2018年10月至2019年4月14日所拖欠的租金。依约定，欧丽冰每年支付案涉鱼塘租金12000元，租金从2017年10月1日开始支付，欧丽冰已支付2017年10月1日至2018年9月30日的租金，案涉合同于2019年4月14日解除，故欧丽冰应向白藤湖公司支付2018年10月1日至2019年4月14日的租金，具体数额以一审法院核算为准，即6460.27元（12000/年÷12个月×6个月+12000/年÷365天×14天）。关于占用费的问题。白藤湖公司要求欧丽冰支付从2019年4月15日至实际返还鱼塘之日止的占用费。因欧丽冰已于2019年4月14日向白藤湖公司返还案涉鱼塘，白藤湖公司要求欧丽冰支付欧丽冰返还鱼塘后的占用费，缺乏理据，一审法院不予支持。据此，一审法院依法判决：一、确认欧丽冰与白藤湖公司于2017年10月1日签订的鱼塘租赁合同于2019年4月14日解除；二、白藤湖公司于判决生效之日起7日内向欧丽冰支付补偿款356855元；三、欧丽冰于判决生效之日起7日内向白藤湖公司支付租金6460.27元；四、驳回欧丽冰的其他诉讼请求。五、驳回白藤湖公司的其他反诉请求。案件受理费3364元，由欧丽冰负担47元，由白藤湖公司负担3317元；反诉受理费200元，由白藤湖公司负担146元，欧丽冰负担54元。二审期间，各方均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，归纳双方的诉辩意见，二审争议的核心问题在于，双方共同委托第三方对涉案地块上（四口鱼塘）的青苗及附着物清退补偿价值进行评估的评估报告结论是否可以作为合同解除后白藤湖公司应当支付欧丽冰补偿款的依据。经查，2019年4月8日的《委托评估书》系上诉人白藤湖公司和被上诉人欧丽冰共同签署，委托独立第三方中介机构对案涉租赁鱼塘及塘基边青苗的清退补偿价值进行评估。双方对委托评估的事项、估价对象及范围、估价目的、价格内涵协商一致，对共同选定的评估机构的资质没有争议，对评估报告的结论也没有异议。一审判决采信该评估报告的结论作为确定双方解除合同的补偿款金额并无不妥。上诉人在二审中提出，评估报告中的第1、2项以及第11-20项所列的补偿物不属于被上诉人欧丽冰的损失，应当认定为白藤湖公司所有。上诉人的该项上诉主张，与双方共同签署的《委托评估书》相矛盾，一二审期间也没有提供任何证据证实前述项目所列的物品应归属于白藤湖公司所有，更与本案已查明的事实不符，故上诉人的该项上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。至于上诉人主张被上诉人并未将承租的案涉鱼塘交还白藤湖公司的问题。一审判决对案涉鱼塘已于2019年4月14日交还白藤湖公司的评断正确，本院予以认同。上诉人的该项上诉理由缺乏理据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实正确，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币6810元，由上诉人珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  杨卫星审判员  朱文春二〇二〇年十一月十八日书记员  曾芷欣