北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4913号原告（反诉被告）：北京鼎峰物业管理有限公司，住所地北京市海淀区太阳园**楼**邮局**-3。法定代表人：石军，男，1978年11月18日出生，回族，该公司总经理，住黑龙江省桦川县。委托诉讼代理人：姜永松，北京市雄志律师事务所律师。被告（反诉原告）：石杏茶，女，1989年12月30日出生，汉族，住河北省衡水市景县。委托诉讼代理人：李大为，北京光夏律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鼎峰物业管理有限公司（以下简称：鼎峰公司）与被告（反诉原告）石杏茶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鼎峰公司的委托诉讼代理人姜永松，石杏茶及其委托诉讼代理人李大为到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鼎峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年3月10日至2020年4月17日期间的占有使用费和2020年5月23日至2020年7月28日期间的占有使用费，合计107000元。事实和理由：原告和被告于2019年5月10日签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房X号房屋及其附属设施。原被告签订的租赁合同中约定的涉案期间的租赁费为每年36万元，即每月租赁费为3万元，每日租赁费为1000元。原告多次要求被告支付房租，被告一直拒不支付。原告于2020年3月11日向被告发出《告知函》要求被告在2020年3月15日前支付租金，如不支付房租，则视为根本违约，原告有权收回租赁房屋，并上诉至法院，因此产生的一切损失和后果由被告负责。综上，为维护原告合法权益，根据民事诉讼法和民法相关规定，原告特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。石杏茶辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告拖欠租金是因为全国重大疫情原因导致，全国包括北京在内采取了一级响应措施，2020年4月29日北京才下调到二级，全国都停产停业，因此该重大疫情是不可抗力，导致被告无法正常使用所租房屋，发生房屋的租金损失应当按照法律及国家政策执行，原告应当减免房租。2020年4月17日，原告自行将涉案房屋上锁导致我方无法使用房屋。由于在诉讼期间，为了评估，我们也没有使用房屋，所以都让我方承担该期间的占有使用费不合理。2、原告隐瞒了房屋租赁合同无效的事实。本案出租的房屋未取得建设规划许可证，是非法建筑，依法应认定为无效合同。石杏茶向本院提出反诉请求：1、请求确认本案反诉人（本诉被告）和被反诉人（本诉原告）签订的房屋租赁合同是无效合同。2、请求法院判令被反诉人（本诉原告）赔偿反诉人因合同无效给反诉人（本诉被告）造成的经济损失：装修费160480元，评估费5500元，2020年4月18日至2020年5月22日期间的经营收入损失19800元，并返还房屋押金90000元，空调押金3000元。3、请求法院判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月10日，反诉人和被反诉人签订《房屋租赁合同》，被反诉人将位于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房X号房屋及其附属设施转租给反诉人，建筑面积130平方米，使用面积100平米。租期为9年零1个月：自2019年5月10日至2028年6月10日，免租期为30天：2019年5月10日至2019年6月9日。其中2019年6月10日至2021年6月9日每月3万元租金，其他时间租金按照合同进行递增。合同签订后，反诉人向被反诉人交付了房屋押金9万元、空调押金3000元和房屋租金。在2020年1月23日，中国发生新冠肺炎疫情不可抗力，国家进行国家重大疫情一级响应，反诉人无法正常使用本案所租房屋。反诉人依据相关政策规定，向被反诉人协商房租免交或缓交事宜，但被反诉人在协商过程中，突然在2020年4月17日将出租房屋上锁，将房屋收回，并扣押了反诉人的全部屋内财产，双方发生纠纷，被反诉人于2020年3月16日恶意诉至贵院，请求反诉人支付房租和违约金。我方认为双方签订的《房屋租赁合同》是无效合同，均是被反诉人（本诉原告）的过错导致，并给反诉人均造成巨大财产损失。为维护国家法律的尊严，社会的公平正义和反诉人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及其他法律法规的规定，请求法院依法作出判决。鼎峰公司对石杏茶的反诉辩称，同意第一项诉求，合同无效；装修费的金额不同意，根据评估结果，双方无争议金额156685元，其中有争议部分2055元，为被告定做的收银台，此物件为可移动物品，且可以进行变卖和处置，故该有争议部分不应当予以赔偿。评估费5500元，认可。经营收入损失不同意支付，其没有相应的证据和法律依据。房屋押金9万元和空调3000元押金认可。另外，第一，因为原告承租涉案房屋时并未知晓该涉案房屋无规划建设的情况，所以原告也不应承担全部违约责任。第二，原告向被告曾经提供过相关营业执照，其说明涉案房屋具备经营许可，合同的无效并不影响被告其合法经营，并且可以获得经营收入的权利。第三，该房屋存在无规划建设，被告在承租该涉案房屋时，也未尽到相应的注意义务，对其主张的各项损失费用，也应当承担一定的责任。我方认为该责任划分比例为原告承担70%，被告承担30%。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月10日，鼎峰公司（出租方、甲方）与石杏茶（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房X号房屋及其附属设施，建筑面积130平方米，使用面积约100平方米。乙方承租“租赁房屋”的用途为餐饮、零售，其中主要经营项目为店内加工食品、制售快餐。租赁期限自2019年5月10日至2028年6月10日，其中免租期30天，自2019年5月10日至2019年6月9日。房屋租金2019年6月10日-2021年6月9日360000元/年……按押三付三方式付款，乙方于每期前15日内支付下一期的租金，甲方收到租金日起7日内向乙方出具等额收据，乙方于本合同签订之日支付甲方租赁押金90000元。装修和改造所需费用由乙方承担，成果属于乙方财产，并由乙方负责维护，本合同终止时乙方将可移动物搬走后，不可移动的部分就房屋现状交付，不必恢复原状，但不可破坏房屋主体结构。甲方保证其对“租赁房屋”拥有完整、合法的出租权利，并保证乙方在租赁期间按照约定用途享有合法用益权，同时甲方保证该房屋产权清晰……合同第27条约定，除本合同另有约定外，由于不可抗力原因导致“租赁房屋”毁损、造成甲方或乙方损失的，或不可抗力原因导致本合同不能履行的，甲乙双方在法律所规定范围内相互免责。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，石杏茶交纳了押金9万元和2019年6月10日至2020年3月9日期间的租金27万元，并于2019年6月12日支付了空调押金3000元。庭审中，鼎峰公司表示同意退还石杏茶房屋押金9万元和空调押金3000元。另查一，2020年4月17日晚上21时14分，鼎峰公司在未告知石杏茶的情况下自行将涉案房屋上锁。2020年5月22日，鼎峰公司告知石杏茶锁已经打开，但石杏茶既没有经营也没有办理物业交割。石杏茶表示因为案件尚存在争议，故保持原状是为了评估。2020年8月3日，双方办理了正式交接，鼎峰公司收回了公章、营业执照、电卡、食品经营许可证、钥匙等。对于鼎峰公司主张的2020年3月10日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费，庭审中，双方协商一致由石杏茶给付鼎峰公司35000元。另查二，合同签订后，石杏茶对涉案房屋进行了装修，并开始经营餐饮、配置销售眼镜。庭审中，石杏茶向法院提交了装修合同、收据、订单截图等证据证明其装修情况和装修价格，鼎峰公司对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。2020年5月22日，石杏茶申请对涉案房屋的装修现值进行评估。本院依法委托了北京中源正信资产评估有限公司进行了鉴定。2020年8月28日，该公司出具鉴定报告，鉴定结论为：在评估基准日2020年7月28日的市场价值为158740元，其中无争议部分156685元，有争议部分2055元。资产评估结果汇总表显示：装饰工程非争议部分评估金额为116465元，安装工程非争议部分评估金额为40220元，装饰工程争议部分为2055元。因石杏茶提出存在漏评项，2020年9月8日，该公司出具补充评估说明，本案涉及的20m空调管道在评估基准日2020年7月28日的市场价值为1740元。石杏茶预付了鉴定费5500元。庭审中，双方对鉴定报告的真实性予以认可，但鼎峰公司表示，不认可装饰工程争议部分为2055元，该项目为收银台，属于可拆除部分且存在残留价值。另查三，2020年10月28日，本院依法进行了现场勘验，勘验过程中，经双方协商，关于装饰工程争议部分即收银台，双方均同意由石杏茶拆走，石杏茶不再主张该收银台的损失；关于庭审中鼎峰公司提出的非争议安装工程部分中的吊扇、排风扇等，鼎峰公司亦不再要求石杏茶拆除，相关装修同意由法院依法判决；鼎峰公司不再向石杏茶主张2020年5月23日至2020年7月28日期间的房屋占有使用费，石杏茶亦不再向鼎峰公司主张2020年4月18日至2020年5月22日鼎峰公司私自锁门期间的经营收入损失19800元。另查四，鼎峰公司为证明涉案房屋的来源，向本院提交了三份合同，一份是北京市昌平区沙河镇王庄村股份经济合作社（出租方、甲方）与北京龙瀛昌盛国际贸易有限公司（承租方、乙方）于2017年12月28日签订的《昌平区农村集体土地对外租赁合同书》，约定乙方租赁甲方位于在地铁昌平线高教园区站南侧，总面积3.2亩，用途为商业经营；一份是2017年9月1日，北京龙瀛昌盛国际贸易有限公司（出租人、甲方）与北京福瑞祥云餐饮管理有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房，租赁用途为餐厅、食品、商店等（不能用于明火经营）；一份是2018年5月5日，北京福瑞祥云餐饮管理有限公司（出租方、甲方）与鼎峰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房，用途为餐饮、零售（不能使用明火）。另查五，本院依法向北京市规划和自然资源委员会核实，涉案房屋为集体土地上建设的砖混建筑，未依法取得建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证。上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、物业交割单、银行交易明细、营业执照、收条、照片、北京市规划和自然资源委员会回复函、微信聊天记录、询问笔录、视频光盘、鉴定报告、补充评估说明、鉴定费发票、现场勘验笔录及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有相关建设规划审批手续，故石杏茶和鼎峰公司之间的《房屋租赁合同》应属无效，因此对于石杏茶请求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鼎峰公司在明知涉案房屋没有合法审批建设手续的情况下，仍然出租给石杏茶，而石杏茶在签订合同时并未尽到谨慎审查租赁标的物性质的注意义务即承租装修并经营，双方对于合同无效均存在过错，综合本案事实，本院认定鼎峰公司承担主要责任，石杏茶承担次要责任。关于鼎峰公司要求石杏茶支付房屋占有使用费一节，针对2020年3月10日至2020年4月17日期间的占有使用费，庭审中双方协商一致由石杏茶支付35000元，针对2020年5月23日至2020年7月28日期间的占有使用费，鼎峰公司表示不再主张，本院对此不持异议。关于石杏茶要求鼎峰公司返还房屋押金90000元、空调押金3000元一节，鼎峰公司表示同意退还，本院对此不持异议。关于石杏茶要求鼎峰公司承担房屋装修损失一节，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因石杏茶承租涉案房屋后，确实进行了装修改造，本院对装修损失予以支持。具体数额本院综合考虑鉴定报告、造成合同无效双方的过错程度等因素，酌情确定鼎峰公司支付石杏茶装修损失110897.5元。关于石杏茶要求鼎峰公司支付2020年4月18日至2020年5月22日的经营收入损失一节，因石杏茶在现场勘验时表示不再主张该项诉讼请求，故本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京鼎峰物业管理有限公司与石杏茶于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、石杏茶于本判决生效后十日内给付北京鼎峰物业管理有限公司2020年3月10日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费35000元；三、北京鼎峰物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还石杏茶房屋押金90000元、空调押金3000元；四、北京鼎峰物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付石杏茶装修损失110897.5元；五、驳回北京鼎峰物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回石杏茶的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，由北京鼎峰物业管理有限公司负担882元，已交纳；由石杏茶负担338元，于本判决生效后七日内交纳。反诉受理费2741元，由石杏茶负担562元，已交纳；由北京鼎峰物业管理有限公司负担2179元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费5500元，由石杏茶负担1650元，已交纳；由北京鼎峰物业管理有限公司负担3850元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张焱二〇二〇年十一月二日书记员  田媛