吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2020）吉05民终1130号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟金妹，女，1974年10月30日生，汉族，住浙江省瑞安市。诉讼代理人：姚均彪，浙江精武律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张立林，男，1971年12月12日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。上诉人钟金妹因与被上诉人张立林房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟金妹上诉请求：一、撤销（2020）吉0502民初1950号民事判决；二、依法确认《门市租赁合同》解除的时间为2020年5月25日；三、张立林返还房屋押金及预付租金合计14万元；四、驳回张立林的反诉请求；五、一二审诉讼费由张立林承担。事实和理由：一、一审法院认定“违约方不得解除合同”没有法律依据，导致认定合同解除的时间有误。1.我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同主体是当事人而非守约方；2.《中华人民共和国合同法》第一百一十条为违约方解除合同提供了法律依据。本案中，既然违约方享有行使合同解除权，钟金妹于2020年5月25日已经向张立林送达了解除合同的通知，应当认定合同于2020年5月25日解除。二、一审法院不予支持返还押金5万元的诉求错误。钟金妹向张立林送达解除合同的通知后，已经告知钥匙的存放位置（张立林手中也有一付钥匙），并且从双方签订合同至今，钟金妹并没有对涉案房屋进行实际使用，并不存在钟金妹至今仍然在使用该房屋的事实，也不存在钟金妹向张立林交付房屋的事实。即使钟金妹存在水电费未清的情况，也应当在张立林提供相应的费用单据后，扣除钟金妹应当承担的费用后返还给钟金妹。况且在本案中张立林也没有提出水电费未清的主张。三、一审判决钟金妹赔偿张立林房屋空置期间的租金损失14万元没有事实依据。钟金妹通知张立林解除合同后，张立林有采取适当措施防止损失扩大的义务，由于张立林怠于履行该义务导致损失扩大，该法律后果不应当由钟金妹承担。本案中，张立林至今没有提供其已经采取适当措施防止损失扩大的任何证据，也没有提供损失必然发生的任何证据。一审法院在没有任何事实依据的情况下，判决钟金妹赔偿张立林空置租金损失14万元，显然依据不足。张立林辩称，张立林在履行租赁合同过程中没有任何违约行为，钟金妹的违约行为给张立林造成了损失，请求二审法院驳回钟金妹的上诉，维持一审判决。钟金妹向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认双方已经于2020年5月25日解除《门市租赁合同》；二、依法判决张立林立即返还已经收取的房屋押金5万元及租金9万元，合计14万元；三、本案诉讼费由张立林承担。事实和理由：2020年5月12日，双方签订《门市租赁合同》一份，合同约定钟金妹承租张立林所有的坐落于通化市东昌区东昌路21号1-4#共计256.6平方米的房屋作为商业用房，年租金40万元，租赁起始时间为2020年6月12日至2021年6月11日。合同签订后，钟金妹依约于同日向张立林支付了押金5万元及预付租金9万元，共计人民币14万元，并由张立林亲笔出具收条一份交钟金妹收执。由于钟金妹自身原因，取消了原投资计划。因此，钟金妹于2020年5月25日通过丈夫以微信及快递的形式同时向张立林发送了解除《门市租赁合同》通知书。张立林收到解除《门市租赁合同》通知书后，以该房屋再次出租收取他人押金和租金后才同意返还钟金妹上述的押金及预付租金为由，拒绝了钟金妹提出返还押金及预付租金的要求，经多次沟通未果。张立林一审辩称，其不同意钟金妹的诉讼请求，张立林没有违反约定，已将房屋交付给钟金妹，钟金妹解除合同的理由没有事实根据，纯属强词夺理，通化地区属低风险地区，商业活动已正常经营，其签约前已经知道，且其违约行为给张立林造成了经济损失，故申请驳回其诉讼请求。张立林向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方于2020年5月12日签订的《门市租赁合同》，责令钟金妹返还租赁房屋；2.钟金妹赔偿张立林房屋空置期间租金损失14万元；3.钟金妹承担诉讼费用。事实和理由：2020年5月12日，双方签订门市租赁合同一份，合同约定，钟金妹承租张立林所有的坐落于通化市东昌区东昌路21号1-4的商业用房，约定年租金40万元，租赁起始时间为2020年6月12日至2025年6月11日，合同签订后钟金妹于当日支付了押金5万元及预付租金9万元，张立林于当日将房屋钥匙及租赁房屋交付给钟金妹，同时张立林给钟金妹让了一个月的租金，这一个月的时间用于钟金妹装修，后钟金妹无正当理由反悔，假借疫情为由违反约定不租赁该房屋，并将张立林诉至人民法院，张立林认为钟金妹违反合同约定，侵害张立林的合法权益，故依法提起反诉。钟金妹一审辩称，一、本案反诉的事实是符合事实的，但本案双方已经于5月25日解除合同，双方起租的时间为2020年6月4日，解除合同的时候租金尚未起算；二、本案双方签订的租赁合同并没有约定违约条款，故此没办法计算违约金；三、双方解除合同的时候已经告知张立林钥匙存放在某个地方，故此不存在钟金妹再向张立林交付房屋的事实。最后张立林要求钟金妹承担租金损失14万元没有任何事实及法律依据。一审法院经审理认定事实如下：2020年5月12日，张立林（甲方）与钟金妹（乙方）签订门市租赁合同，约定：门市位置为通化市东昌区东昌路21号1-4#，门市面积256.6平方米，租赁期自2020年6月12日至2025年6月11日止，年租金40万元，每年交房租日期5月12日，房屋押金5万元等。当日，钟金妹支付张立林押金5万元及租金9万元，张立林亦将房屋钥匙及租赁房屋交付给钟金妹，同时张立林给钟金妹让了一个月的租金用于钟金妹装修。2020年5月25日，钟金妹通过手机微信通知张立林解除双方签订的门市租赁合同，返还已经收取的租金及押金。2020年7月8日，钟金妹就其与张立林之间的房屋租赁合同纠纷向该院起诉。2020年7月23日，张立林反诉状副本送达钟金妹。一审法院认为，钟金妹、张立林签订的门市租赁合同已于2020年5月12日经双方签字依法成立并生效。双方均应按合同约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。张立林作为出租方已依约将案涉房屋交付钟金妹。合同解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于非违约方。本案合同履行期限届满前，钟金妹单方违约提前主张解除合同，不符合约定或法定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。其主张其于2020年5月25日通过丈夫以微信及快递的形式同时向张立林发送了解除《门市租赁合同》通知书，确认双方已经于2020年5月25日解除《门市租赁合同》缺乏法律依据，该院不予支持。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，致使不能实现租赁合同目的，张立林作为出租人主张解除合同，符合解除条件，该院予以支持。该合同于2020年7月23日张立林反诉状副本送达钟金妹时解除。合同解除后，根据履行情况和合同性质，张立林主张钟金妹返还租赁房屋，该院应予支持。钟金妹应支付张立林租金为33333元／月×1个月＋33333元÷30日×12日＝46666元（自2020年6月12日起至2020年7月23日止）。张立林应返还钟金妹租金为9万元－46666元＝43334元。该合同因钟金妹违约解除后，钟金妹作为违约方应向守约方张立林承担赔偿损失等违约责任，钟金妹违约而给张立林造成的损失主要是空租期的租金损失，根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于进行租赁、违约方的过错程度等因素可酌定，张立林主张钟金妹赔偿其房屋空置期间租金损失14万元，约4个月的租金损失，尚属合理，该院应予支持。租赁合同押金的功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿；为了担保承租人不拖欠其在租赁期间所产生的租金、水电费、卫生费、物业费等费用。因钟金妹仍在使用租赁房屋至今未将该房屋倒出交付给张立林，无法确定租赁房屋设施是否完好以及租期内相关费用是否已结清，故对钟金妹主张张立林返还房屋押金5万元，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，遂判决：一、解除张立林与钟金妹于2020年5月12日签订的门市租赁合同；二、钟金妹自本判决生效后十日内，将租赁房屋返还给张立林；三、张立林自本判决生效后，立即返还钟金妹房租43334元；四、钟金妹自本判决生效后，立即赔偿张立林房屋空置期间租金损失14万元；五、驳回钟金妹的其他诉讼请求。案件受理费（本诉部分）1550元，由钟金妹负担1108元，张立林负担442元；案件受理费（反诉部分）1550元，由钟金妹负担。本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，对一审认定的事实本院予以确认。本院二审认定的事实与一审认定的事实基本相同。另查明，张立林承认“让一个月租金”意思是免除一个月租金。钟金妹认可承担租赁合同解除前的租金。双方对合同解除没有约定异议期。钟金妹已将案涉房屋指示交付给张立林。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。一、关于如何确定案涉合同解除时间问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，钟金妹单方提出解除合同后，张立林提出异议并在三个月内提出反诉要求解除合同，说明双方对案涉合同解除时间并未达成合意，钟金妹先行违约，张立林无违约，应以钟金妹收到反诉状的时间确认案涉合同解除时间，应认定案涉合同解除时间为2020年7月23日。二、关于钟金妹应支付的租金数额问题。案涉合同签订时间为2020年5月12日，张立林承诺免除一个月租金，租金应从2020年6月12日起算至2020年7月23日合同解除时止。一审法院经核算确认钟金妹应承担的租金为46666元正确。二审中，钟金妹认可承担案涉合同解除前的租金，故钟金妹应支付给张立林租金46666元。因钟金妹预交租金9万元，故张立林应返还钟金妹租金43334元（9万元-46666元）。三、关于5万元押金应否返还问题。钟金妹从合同签订之日至要求解除合同之日仅13天，钟金妹提出未实际使用过案涉房屋，张立林称不清楚此事，因张立林未能提供任何证据证明钟金妹已实际使用房屋并产生了相应费用，张立林应承担举证不能的法律后果。钟金妹主张张立林返还5万元押金，本院予以支持。四、关于钟金妹应否赔偿张立林租金损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因钟金妹的违约行为导致案涉合同未到期而被解除，钟金妹应承担赔偿责任。钟金妹给张立林造成的财产损失即为案涉房屋闲置期间的租金损失，根据本案查证的事实，结合本案实际情况，案涉合同解除后，钟金妹应赔偿给张立林3个月租金损失为宜，即钟金妹应赔偿给张立林租金损失99999元（33333元／月×3个月）。一审认定损失数额14万元过高，二审予以调整。五、关于案涉租赁房屋交付问题。钟金妹已将案涉房屋指示交付给张立林，视为钟金妹已经履行了案涉房屋返还义务。综上所述，钟金妹的上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持。一审适用法律错误，裁判结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初1950号民事判决；二、钟金妹与张立林于2020年5月12日签订的《门市租赁合同》于2020年7月23日解除；三、张立林于本判决生效后，立即返还给钟金妹租金43334元、押金5万元，合计93334元；四、钟金妹于本判决生效后，立即赔偿给张立林损失99999元；五、驳回钟金妹的其他诉讼请求；六、驳回张立林的其他反诉请求。钟金妹交纳的一审案件受理费1550元，张立林交纳的一审受理费1550元，合计3100元，由钟金妹负担2170元，张立林负担930元；二审案件受理费5500元，钟金妹负担3850元，张立林负担1650元。本判决为终审判决。审判长 吴兴彦审判员 修 勇审判员 王立武 二〇二〇年十一月五日书记员 李 妍