沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0112民初10410号原告：沈阳爱特家科技有限公司，住所沈阳市铁**。法定代表人：霍岩，系总经理。委托诉讼代理人：佟光明，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：杨永敬，男，1956年10月7日出生，住址沈阳市浑**。委托诉讼代理人：杨光，男，1979年1月20日出生，汉族，系被告儿子，户籍地安徽省淮北市杜集区。原告沈阳爱特家科技有限公司与被告杨永敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳爱特家科技有限公司的委托诉讼代理人佟光明、被告杨永敬的委托诉讼代理人杨光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《爱家公寓房屋托管合同》；2、请求判令被告支付违约金15,000.00元；3、请求判令被告返还押金1,000.00元；4、请求判令被告支付经济损失29,500.00元；5、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月6日，原、被告签订《爱家公寓房屋托管合同》，约定被告将位于沈阳市浑南区建筑面积为125.34平方米的精装修房屋出租给原告，租赁期限为5年，出租价格为2,400.00元/月，原告支付押金1,000.00元，付款方式为每年的1、4、7、10月的15日通过转账的方式支付租金，原告可对房屋转租、再装修。2019年5月14日，被告单方终止合同，要求原告于2019年6月30日将房间腾出，通过多次沟通，被告仍然执意违法解除合同，原告只能被迫解除与租客之间的租赁关系。被告单方违约解除合同给原告造成重大经济损失。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称：同意解除合同，不同意返还押金及违约金。根据合同第十条约定，2017年2月14日原告存在拖欠租金的行为，应该是2017年1月14日支付租金，但原告拖欠一个月才支付；原告未经被告同意，在客厅隔出一个房间又租给一个租户，原告擅自改造电线线路；在被告不知情情况下将房屋租赁给四户人，给被告房屋造成严重损坏。双方签订的是房屋托管合同，但原告没有对租户尽到妥善管理义务，存在租客闹事、房屋漏水及不卫生问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提举证据：工商登记信息、托管合同、原告与洪海凤、王裕莹、何晓航签订的租赁合同、微信支付记录、大连银行网上电子回单、收款收据、送货单、收据，被告提举证据：照片、银行交易明细、电话及微信沟通记录。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年12月6日签订《爱家公寓房屋托管合同》，约定被告将位于沈阳市浑南新区房屋（建筑面积125.34平方米）托管给原告，托管期为5年，被告于2015年12月7日将房屋交付原告使用，租期从2016年1月1日起至2021年12月31日止，租赁价格为2,400.00元/月，付款方式为每年一、四、七、十月的第15日转账打款，押金1,000.00元。首次支付2016年1月1日至2016年2月28日期间的房租及押金，共计5,800.00元，被告已查收。合同第四条约定，房屋仅作居住使用，原告在出租时，有义务对承租人进行严格管理，不得在房屋内从事赌博、嫖娼等违法犯罪活动，否则造成任何不良后果由原告承担，与被告无关，造成被告经济损失由原告赔偿。第九条约定，本合同托管期未满前，一方终止合同，须提前一个月通知对方，并征求对方同意。托管期内双方不得擅自单方面终止合同，否则应付对方50,000.00元违约金（每年递减10,000.00元）。第十条约定，被告可终止合同的条件：1、原告无故拖欠房屋租金10天以上；2、原告未经得被告同意，人为破坏房屋结构及擅自改动其室内装修。原告可终止合同的条件：1、房屋及其室内设施由于非人为损坏而不能使用，被告拒绝修理或拒绝承担维修费用；2、由于自然不可抗拒之力造成房屋及室内设施严重损害而不可修复，不能继续居住，给原告带来诸多不便。合同到期后，如原告提前解除合同或违约，室内装修及家具、家电归业主所有。原告接管涉案房屋后把房屋划分为4个区域，并进行了装修改造，发生装修费用3,530.00元及隔断费用950.00元。届诉讼时，原告将其中的A房间租赁给洪海凤，租赁期限为2019年2月11日至2020年2月10日，租金为830.00元/月；B房间租赁给王裕莹，租赁期限为2019年3月21日至2020年3月20日，租金为800.00元/月;C房间租赁给祖乐，租赁期限为2018年6月16日至2019年6月15日，租金为830.00元/月；D房间租赁给何晓航，租赁期间为2019年3月21日至2020年3月20日，租金为860.00元/月。原告于2017年2月14日支付被告租金7,558.80元。原告已经支付被告租金至2019年6月30日。被告以原告没有经过其允许将客厅私自改成房间、无故拖延租金、未添置家电、存在房屋漏水问题、房间脏乱等理由，于2019年5月14日通知原告在6月30日前将房子腾出，要求终止合同关系。因被告不再将房屋交由原告托管，原告与A、B、C、D四个房间的租户终止租赁合同关系，原告返还王裕莹800.00元租金、返还何晓航860.00元租金，另原告于2019年6月3日、16日、29日搬运家具产生搬运费1,200.00元。原告认为被告是想要急于出售房屋所以才要被告腾出房间，合同目的已无法实现，要求解除托管合同并要求被告承担违约责任、赔偿损失，故诉至法院。本院认为，原、被告签订《爱家公寓房屋托管合同》系双方真实意思表示，实质是被告将涉案房屋整体租赁给原告，在由原告将房屋分房间转租给他人，系租赁合同关系，在不违反法律法规强制性规定的前提下，双方均应按照合同约定的权利义务予以履行。被告于2019年5月14日通知原告将在2019年6月30日解除租赁合同关系，通知时间据要求原告搬离之日有一个多月，给原告充分时间考虑和准备，原告已于2019年6月30日前将物品搬离涉案房屋，以实际行动认可并回应了被告解除租赁合同关系的要求，应视为双方就2019年6月30日解除《爱家公寓房屋托管合同》达成一致意见，且双方在庭审中对解除合同均无异议，故本院对双方解除租赁合同关系予以确认。关于原告所诉违约责任，即被告要求解除租赁合同关系是否基于正当理由，有以下几个方面：第一，拖欠租金问题。被告认为原告拖欠2017年1月15日应交付的租金至同年2月14日才缴纳，原告拖欠租金行为确实存在，但拖欠时间较短且据双方解除租赁合同关系有两年之久，被告在收到该笔租金后并未及时提出异议，应视为对原告延期支付租金行为的认可，上述拖欠租金行为并不构成实质性违约，不足以成为被告解除租赁合同关系的充分事由；第二，被告认为原告承诺添置家电、租户在使用过程中存在漏水、租户在物业服务中心打闹等问题，并未提供证据予以证明，上述问题亦不足以成为被告解除租赁合同关系的充分事由；第三，关于原告私自改造房屋问题，双方在合同中明确约定了“原告未经得被告同意，人为破坏房屋结构及擅自改动其室内装修”的情况下被告有权终止合同，合同中有又手写体“合同到期后室内装修及家具、家电归业主所有”，即在征得被告同意后，原告方可对房屋进行结构改造及装修，且在双方合同终止后改造和装修的附着物归被告所有。原告并未提举证据证明其装修改造且将拆改后的房间分租给他人是经过被告同意且认可的，虽然被告在较长时间内没有回到房屋进行查看，但不能以此否定原告拆改装修房屋应当如实告知且应经被告许可的责任，另原告在承租房屋后有保持房屋干净整洁适居的附随义务，但根据被告提交的照片，房屋内比较脏乱，因此被告提出解除合同的要求具有正当理由，原告诉称是因为被告想出售房屋才要求其腾空房屋，并未提供相应证据予以证明，故本院对原告要求被告支付违约金且承担装修、支付承租人租金等经济损失的诉求不予支持。被告以实际行动同意解除租赁合同，其有将房屋恢复原状的义务，应当将自身的物品搬离，故要求被告支付搬运费的诉求，不予支持。关于押金，双方在合同中约定，如托管合同期满无欠款，被告应将押金退还原告，原告已经支付至解除合同时即2019年6月30日的租金，故被告应当如约将押金返还。对原告要求返还押金的诉求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：一、原告沈阳爱特家科技有限公司与被告杨永敬签订的《爱家公寓房屋托管合同》于2019年6月30日解除；二、被告杨永敬于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳爱特家科技有限公司押金1,000.00元;三、驳回原告沈阳爱特家科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费938.00元，由被告杨永敬承担50.00元，由原告沈阳爱特家科技有限公司承担888.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  李 松审 判 员  丁 威人民陪审员  林赫海二〇二〇年十一月九日法官助理许鑫书记员徐小杰本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。