江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初877号 原告：江苏银河物业管理有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：许德军。 委托诉讼代理人：陈涛，男。 委托诉讼代理人：陆婷婷，女。 被告：徐存厚，男，1943年9月8日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：金涛红（系徐存厚邻居），女，1952年4月12日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：朱正平（系徐存厚邻居），男，1962年2月14日出生，汉族，住南京市。 原告江苏银河物业管理有限公司（以下简称银河物业公司）与被告徐存厚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告银河物业公司的委托诉讼代理人陈涛、陆婷婷，被告徐存厚及其委托诉讼代理人金涛红、朱正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银河物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2014年12月27日至2016年7月31日的物业费2965.40元；2.被告支付自2014年12月27日至2016年7月31日实际公摊能耗费118.98元；3.被告支付自2016年8月1日至2019年12月31日的物业费6326.51元；4.被告支付自2016年8月1日至2019年12月31日公摊能耗费3046.1元；5.被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系南京市，入住后该小区先由深圳市，开元南京分公司中途退出后，将相应的未收缴物业费债权转让给原告，2016年8月1日，原告与金阜雅苑小区的建设单位南京湖南路苏宁置业有限公司签订了《金阜雅苑项目前期业服务合同》，约定原告自2016年8月1日起为金阜雅苑小区提供前期物业服务。被告系金阜雅苑小区的业主，但其只缴纳了入住后第一年的物业费，后再未缴纳过物业费，原告多次催要无果，遂诉至法院，请求判如所请。 被告徐存厚辩称，1.原、被告之间并未签订过任何物业服务合同，被告是和开元南京分公司订立的物业服务协议；2.原告服务期间，金阜雅苑小区管理不善，脏、乱、差，服务质量极差，甚至发生过火灾；3.小区的公用面积被原告占用并对外出租，出租收益未公示分配。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告徐存厚因房屋拆迁被安置在坐落于南京市，2013年12月底被告徐存厚入住该房屋，该房屋系高层带电梯房屋，测绘的建筑面积为116.64平方米。被告徐存厚入住时，该小区的物业服务企业为开元南京分公司，该公司与被告之前签订了前期物业管理服务协议，约定高层（带电梯）住宅建筑面积为每月每平方米1.35元，每次交纳费用时间为1月、6月、10日前（预收六个月），预收公共能耗标准按购房建筑面积计算，高层每月每平方米0.65元等内容。后原告、与开元南京分公司、南京湖南路苏宁置业有限公司（小区开发商，以下简称苏宁置业公司）共同签订了《债权债务转让协议》，约定：2013年12月13日开元南京分公司与苏宁置业公司签订的前期物业服务合同，经协商同意于2016年7月31日终止，苏宁置业公司重新选聘原告提供前期物业服务。该项目业主在2014年12月27日-2016年7月31日期间应缴未缴部分物业服务费用及公共耗能欠费共计人民币440528.9元（欠费清单作为协议的附件），开元南京分公司同意将该部分欠费债权以375471.58元转让给原告（苏宁置业公司代付），原告有权以自己的名义向欠费业主发出通知实现债权，与开元南京分公司无涉。其后所附的金阜雅苑物业费欠费一览表载明被告房屋面积为114.3平方米，2014年1月1日至2016年7月31日的欠缴物业费金额为4657.63元，欠缴的公摊水电费为118.98元。后开元南京分公司退出对金阜雅苑小区的物业管理。 2016年8月1日，原告（乙方）与金阜雅苑小区的建设单位南京湖南路苏宁置业有限公司（甲方）签订了《金阜雅苑项目前期物业服务合同》，约定原告为案涉房屋所在的金阜雅苑小区提供前期物业服务，期限自合同签订起至业主委员会所签订的新物业服务合同生效时止；物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.35元/月/平方米；预收公共能耗费标准暂按购房建筑面积计算，高层住宅0.65元/㎡/月，预收6个月的物业服务费和6个月的公共能耗费，预收费用不得超过六个月。物业服务费用按每半年交纳，业主应在每半年的第五日履行交纳义务；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额的每日万分之五的标准向乙方支付违约金；合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订的当日，原告依约入驻案涉房屋所在的金阜雅苑小区提供物业服务。2016年12月22日，原告将合同约定的收费标准报南京市鼓楼区物价局进行备案。由于被告未物业服务费及公摊（公共）能耗费，原告向被告张贴了催缴费用通知。原告曾于2018年9月29日发律师函向被告催缴物业费，该邮件因电话不接、上门无人被退回。被告未足额缴纳物业服务费，原告遂诉至本院，要求判如所请。 庭审中，被告对原告、开元南京分公司、苏宁置业公司签订的《债权债务转让协议》中开元南京分公司的印章有异议，向本院申请鉴定，后南京金陵司法鉴定所出具了金陵司法鉴定所[2020]文鉴字第254号文件检验鉴定意见书，认定该协议中的印章与被告提交的前期物业管理服务协议中的印章系同一枚印章。被告陈述，其交了入住第一年即2014年的物业费及公摊费，自2015年开始未再缴纳物业费和公摊水电费，被告表示其对于前期开元南京分公司的服务满意，认为开元南京分公司的服务比较规范，但被告的服务极不规范，脏、乱、差，公共部分的收益未交还业主，还有一户人家发生过火灾。原告表示其已履行了物业服务的义务，小区有一家半夜发生火灾是业主自己纵火所致，小区保安发现后第一时间报警，及时处理，火势才未再继续蔓延。原、被告双方一致认可，案涉小区至今未成立业主委员会。 以上事实有原、被告陈述，原告提交的《债权债务转让协议》及附件、《金阜雅苑项目前期物业服务合同》、催缴通知单及律师函、水电费缴费票据，被告提交的前期物业管理服务协议、照片以及本院谈话笔录、庭审笔录等证据予以证明。 本院认为，本案争议焦点：一、被告是否应向原告缴纳开元南京分公司履行物业服务期间欠缴的物业费及公摊能耗费，如应缴纳，数额应为多少；二、被告是否应向原告缴纳2016年8月1日至2019年12月31日期间的物业费及公摊能耗费。 关于争议焦点一，本院认为，开元南京分公司自2014年起至2016年7月31日期间为案涉小区实际提供了物业服务，而被告并未向开元南京分公司缴纳2015年1月1日至2016年7月31日期间的物业费，开元南京分公司对被告在此期间的物业费享有债权。开元南京分公司与原告、苏宁置业公司共同签订了《债权债务转让协议》，将其持有的欠交物业费的债权转让给原告，该协议是各方真实意思表示，不违反法律规定，本院依法认定开元南京分公司向原告转让涉及原告的自2015年1月1日至2016年7月31日期间物业服务费合法有效。经核算，按照收费标准及面积（按照协议中所写的114.3平方计算），被告应向原告支付物业费2931.8元。关于在此期间的公摊能耗费，因原告未提供相应的票据予以证明，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，案涉小区未成立业委会选聘新的物业公司，在开元南京分公司退出小区物业服务后，原告与金阜雅苑小区的建设单位南京湖南路苏宁置业有限公司签订的《金阜雅苑项目前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。该合同对原、被告均具有约束力，原告应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，被告亦应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告应向原告支付2016年8月1日至2019年12月31日期间的物业费及公摊能耗费。经计算，在此期间的物业费为6456.02元，2019年的公摊耗费因原告未提供充分证据证明，故本院仅能支持2016年8月1日至2018年12月31日期间的公摊能耗费用797.14元。被告抗辩小区其他住户发生过火灾而不交纳物业费的意见，因其未能证明发生火灾是原告管理不善所致，故被告以此要求减免物业费本院不予采纳。关于被告提出的公共收益部分未发放分配，要求减免物业费，本院认为如原告存在侵占公共收益的问题，应由相关法律主体另行主张权利，被告作为个人以此为由主张减免物业费，缺少依据，本院亦不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告徐存厚于本判决生效之日起十五日内给付原告江苏银河物业管理有限公司2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及公摊（公共）能耗费合计10184.96元； 二、驳回原告江苏银河物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费238元，鉴定费2180元，由被告徐存厚负担（原告已预交受理费238元，被告已预交鉴定费2180元，被告在给付上述款项时将238元给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  鲍蓉蓉 二〇二〇年十一月十八日 书记员  汪慧娣