山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3163号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东盖尔食品有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区临山路临山花园**楼，统一社会信用代码91370400326121486F。法定代表人：孙中秀，经理。委托诉讼代理人：陈兵，山东盛强律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州德克士食品开发有限公司，住所地郑州市金水区文化路**，统一社会信用代码91410100614717110R。法定代表人：邵信谋，总经理。委托诉讼代理人：张振华，山东府前律师事务所律师。委托诉讼代理人：张谦，山东府前律师事务所律师。上诉人山东盖尔食品有限公司（以下简称盖尔公司）、郑州德克士食品开发有限公司（以下简称德克士公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2020)鲁0403民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。盖尔公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持盖尔公司一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用等由德克士公司承担。事实与理由：一、《中华人民共和国合同法》将效力待定合同规定为三类：一是限制民事行为能力人订立的合同；二是无权代理人以本人名义订立的合同；三是无处分权人处分他人财产而订立的合同。一审法院没有明确案涉合同是哪一种效力待定合同，按照推论应当是第三种。合同具有相对性，只对双方当事人及合同相关的第三人有效，在不涉及国家利益和社会公共利益的情况下，法院无法定职权主动干预私权利，除非盖尔公司诉求干预或者利益相关人员（第三人）申请参加诉讼。否则，法院就是在利用公权力随意践踏私权的行为，从而丧失了中立地位。二、效力待定合同可由法定的第三人追认或拒绝追认，或由合同的善意相对人撤销，此追认或撤销直接向合同当事人进行，无须向法院或仲裁机关请求，法院也就不能依照职权认定效力待定合同，第三人应在法律规定的催告追认期间内（《中华人民共和国合同法》规定为1个月）作出追认或拒绝追认的意思表示。三、2017年10月19日，盖尔公司与德克士公司签订了《房屋租赁合同》。合同签订时，盖尔公司按照合同约定向德克士公司提交了原租赁合同（盖尔公司与房屋产权人签订）和房产证复印件，德克士公司一直未有异议，三年来房屋产权人也未有任何异议。庭审中，德克士公司将上述证据提交法庭，盖尔公司当庭认可真实有效。对于双方当事人都认可的证据，盖尔公司无需重复举证。本案是一个简单的租赁合同纠纷，双方当事人对租赁合同的签订、履行以及合同内容均没有异议，请求二审法院依法改判。德克士公司辩称，一审法院判决驳回盖尔公司诉讼请求正确，德克士公司恳请二审法院依法维持。退一步讲，即使案涉合同有效，通过债务抵销，德克士公司不再欠付盖尔公司房屋租金。一、案涉合同是黄伟、孙中秀、黄孝臣以其实际控制的盖尔公司的名义签订的。本案看似是一起简单的房屋租赁合同纠纷，实则牵涉多个包括其他房屋租赁合同关系在内的法律关系。为使法院查明本案事实，德克士公司在一审过程中申请法院追加黄伟、孙中秀、黄孝臣作为本案第三人参加诉讼，一审法院未予准许。案涉房屋实际是黄伟、孙中秀、黄孝臣三人出租给德克士公司的，黄伟等三人只是以其实际控制的盖尔公司的名义签订的《房屋租赁合同》。二、盖尔公司对德克士公司负有到期债务。盖尔公司与德克士公司之间存在4起房屋租赁法律关系：永兴店（位于薛城区财富大世界）、贵诚店（位于滕州问天科技广场**营业房）、中央城店（位于滕州市解放中路银座购物中心**）以及本案案涉房屋。德克士公司于2017年8月26日与盖尔公司通过协议方式解除了关于贵诚店的租赁关系。解除协议中约定盖尔公司于协议签订10日内退还租赁保证金78750元，盖尔公司至今没有退还。德克士公司与盖尔公司关于中央城店的租赁关系于2018年10月终止，但是盖尔公司至今拒不退还德克士公司交纳的50000元租赁保证金。三、黄伟、孙中秀、黄孝臣对德克士公司负有到期债务。黄伟预收了德克士公司大同路餐厅房租199193.55元，但是最终没有以盖尔公司名义与德克士公司签订房屋租赁合同或其它方式使德克士公司取得店铺使用权，黄伟至今拒不退还上述金额。在2017年6月28日黄伟等三人与德克士公司签订的《特许经营合同解除协议》中约定，黄伟等三人在合作期间擅自销售预售卡的金额应当折抵案涉房屋的租金。经过德克士公司统计，黄伟等三人擅自销售预售卡的金额至少为423875.54元。以上四项德克士公司享有的到期债务在未计算利息的前提下合计为751819.09元，已远超盖尔公司主张的房租金额。德克士公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持德克士公司的反诉请求。事实与理由：一审法院认为德克士公司的证据无法证明盖尔公司的围挡施工行为与德克士公司餐厅营业额降低存在因果关系，该观点属于认定事实错误。2019年11月23日，盖尔公司擅自对案涉房屋所在建筑物临山花园2号楼设置围挡施工，施工持续至12月26日。根据德克士公司“餐厅CFC系统”、“NBO系统”中的数据，2019年11月1日至11月23日未搭建围挡时的日均营业额为6373.5元，11月24日至12月26日施工期间的日均营业额为3259元，下降3114.5元。根据税务机关增值税报税数据统计，2019年12月营业额同比2018年12月营业额下降95000元，环比2019年11月下降90000元。盖尔公司擅自对案涉房屋所在建筑物进行大面积围挡施工，对餐厅的辨识度、消费者进入餐厅的便利、消费者在店内用餐的体验以及消费者进行消费时的安全性均造成了严重的不良影响。德克士的产品均是模式化生产后统一配送至餐厅，因此产品的质量不会发生变化。餐厅所在区域（临山路与泰山中路交叉口）没有发生大规模的城市建设施工以及人口变动。不仅如此，“德克士餐厅临山店”的营业额下降期间刚好与围挡施工时间相吻合。因此，在餐厅营业额下降期间，唯一影响经营的就是临山花园2号楼的围挡施工。综上所述，在盖尔公司擅自进行围挡施工期间，德克士公司承受了损失，并且损失与盖尔公司的行为之间有因果关系。盖尔公司辩称内容同上诉意见。盖尔公司向一审法院起诉请求：1.解除2017年10月19日盖尔公司、德克士公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令德克士公司支付盖尔公司房租406000元，违约金60480元，共计466480元；3.利息按照第二项请求本金为基数，按照同期银行贷款利率，计算期间为2018年10月10日起至德克士公司实际偿还之日止；4.诉讼费、保全费及保险费由德克士公司承担。德克士公司向一审法院反诉请求：判令盖尔公司赔偿德克士公司经济损失102778元。一审法院认定事实：2017年9月5日，枣庄金天鸿基置业有限公司（甲方）与盖尔公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，载明：“第一条租赁房屋坐落地址：薛城区临山花园2号楼一、二层。第二条租赁期限从2017年8月26日起至2022年8月25日止。第七条房屋的转让与转租3.租赁期间，乙方如需转租此房屋应征求甲方同意”。2017年10月19日，盖尔公司（甲方）与德克士公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，载明：“1.甲方出租给乙方的房屋位于山东省枣庄市薛城区临山花园2号楼一层商业用房。4.因甲方非房屋所有权人，应提供证明其对该房屋有出租权的有效法律证明文件，包括房屋所有权人出具的同意转租书面证明原件、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、甲方身份证或营业执照复印件等作为本合同的附件。如甲方未能取得房屋所有权人的同意而转租，导致合同无效时，甲方应承担全部责任，并赔偿因此给乙方造成的损失”。薛城区临山路临山花园2号楼一层即案涉房屋的所有权人为枣庄金天鸿基置业有限公司。2019年11月24日，案涉房屋外围因施工进行了围挡。一审法院认为，由于枣庄金天鸿基置业有限公司与盖尔公司签订的《房屋租赁合同》，明确约定“租赁期间，乙方如需转租此房屋应征求甲方同意”。盖尔公司与德克士公司签订的《房屋租赁合同》亦明确约定“因甲方非房屋所有权人，应提供证明其对该房屋有出租权的有效法律证明文件，包括房屋所有权人出具的同意转租书面证明原件……”，但庭审中盖尔公司未提交相关证据证实枣庄金天鸿基置业有限公司同意案涉房屋转租，因此，盖尔公司与德克士公司签订的《房屋租赁合同》系效力待定合同，盖尔公司的诉讼请求，一审法院不予支持。关于德克士公司反诉主张的经济损失，因为德克士公司的营业额下降，是由多种因素共同造成的，比如消费者自身需求、餐厅服务及质量、外部环境等都是影响营业额的因素。至于盖尔公司围挡施工行为与经济损失之间的因果关系及该行为对经济损失的影响程度，德克士公司应负有举证责任，但庭审中德克士公司提交的证据不足以证实其主张，因此，德克士公司的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回盖尔公司的诉讼请求；二、驳回德克士公司的反诉请求。案件受理费8297元，减半收取4148.5元，由盖尔公司负担;反诉案件受理费1178元，已减半收取，由德克士公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。盖尔公司提交枣庄金天鸿基置业有限公司于2020年11月1日出具的《证明》，证明枣庄金天鸿基置业有限公司对盖尔公司与德克士公司签订案涉合同及合同内容知情并同意；盖尔公司与德克士公司签订的案涉合同有效。德克士公司质证称，对《证明》没有意见。本院对盖尔公司提交的证据认定如下：德克士公司对《证明》无异议，该《证明》可以作为认定案件基本事实的依据。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审本诉部分：案涉租赁合同是否有效；是否应予解除；盖尔公司请求德克士公司支付房屋租金、违约金、利息是否有事实及法律依据。二、一审反诉部分：德克士公司请求盖尔公司赔偿经济损失102778元是否有事实依据。一、关于案涉合同是否有效的问题。盖尔公司与德克士公司签订的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效。作为案涉房屋所有权人的枣庄金天鸿基置业有限公司是否同意盖尔公司转租，按照合同相对性原则，均不影响转租合同的效力。一审法院以盖尔公司未提交相关证据证实枣庄金天鸿基置业有限公司同意案涉房屋转租进而认定案涉合同系效力待定合同不当，二审予以纠正。关于案涉合同是否应予解除的问题。案涉合同第五条合同的变更、解除与终止第2款约定，房屋租赁期间，德克士公司有下列行为之一的，盖尔公司有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计1个月以上。盖尔公司认可德克士公司支付了第一年度（2017年10月19日至2018年10月18日）的租金280000元。德克士公司未提交证据证明已支付剩余租金，德克士公司逾期支付租金已累计1个月以上，符合双方约定的合同解除条件，盖尔公司关于解除案涉合同的主张成立，本院予以支持。盖尔公司于2020年4月22日向德克士公司下达了解除合同的函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉合同于2020年4月22日解除。关于房屋租金的问题。德克士公司使用案涉房屋，应当按照合同约定按时支付租金。案涉合同约定，租金每12个月缴纳一次，先付房租后使用，每期租金到期前十天支付。第一年自2017年10月19日起至2018年10月18日、第二年自2018年10月19日起至2019年10月18日，每年租金各280000元。第三年自2019年10月19日起至2020年10月18日、第四年自2020年10月19日起至2021年10月18日，每年租金各302400元。第五年自2021年10月19日起至2022年10月18日，租金为326500元。盖尔公司请求德克士公司支付2018年10月19日起至2020年3月18日止的租金406000元有事实依据，本院予以支持。关于违约金的问题。在租赁关系中，出租人的最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期限保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。案涉合同第六条违约责任第3款约定，租赁期间，德克士公司有下列行为之一的，盖尔公司有权终止合同，收回房屋，德克士公司应按照合同年度总租金的20%向盖尔公司支付违约金。若支付的违约金不足弥补盖尔公司损失的，德克士公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠房租累计1个月以上的。本案中，德克士公司仅支付了第一年度的租金，拖欠租金已达一年之久，构成根本违约，应承担违约责任。2019年11月，盖尔公司在案涉房屋设置围挡进行施工，影响德克士公司的正常使用，亦构成违约，应承担违约责任。在租赁合同中，承租方违约给出租方造成的损失主要是出租方再次招商运营的费用、空租期的租金损失以及可得利益损失。本院根据案件具体情况以及疫情对案涉合同履行的影响，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定德克士公司向盖尔公司支付违约金30000元。关于利息的问题。双方未在合同中约定逾期付款利息及计算标准，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以406000元为基数，从起诉之日2020年4月3日起，计算至实际给付之日止。二、德克士公司请求盖尔公司赔偿经济损失102778元是否有事实依据的问题。2019年11月，盖尔公司对案涉房屋设置围挡进行施工，德克士公司在设置围挡期间营业额确有下降，虽然盖尔公司对围挡施工行为与其经济损失之间的因果关系及该行为对经济损失的影响程度未提供参与度的证据，但在现实生活中，餐厅环境及安全保障确是消费者选择餐厅就餐的因素之一。盖尔公司进行围挡施工，使消费者对餐厅的辨识度、消费者进入餐厅的便利、消费者在店内用餐的体验等均会造成了一定程度的影响。综上，盖尔公司设置围挡进行施工的行为对作为快餐经营企业的德克士公司的正常经营活动造成一定影响是客观存在的。本院根据案件具体情况以及疫情对案涉合同履行的影响，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定盖尔公司向德克士公司支付经济损失30000元。综上所述，盖尔公司、德克士公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市薛城区人民法院(2020)鲁0403民初978号民事判决；二、山东盖尔食品有限公司、郑州德克士食品开发有限公司于2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；三、郑州德克士食品开发有限公司支付山东盖尔食品有限公司租金（2018年10月19日起至2020年3月18日止）406000元；四、郑州德克士食品开发有限公司支付山东盖尔食品有限公司违约金30000元；五、郑州德克士食品开发有限公司支付山东盖尔食品有限公司利息，以406000元为基数，从起诉之日2020年4月3日起，计算至实际给付之日止；六、山东盖尔食品有限公司支付郑州德克士食品开发有限公司经济损失30000元；七、驳回山东盖尔食品有限公司的其他诉讼请求；八、驳回郑州德克士食品开发有限公司的其他反诉请求。以上三、四、五、六项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。一审案件受理费8297元，减半收取4148.5元，由郑州德克士食品开发有限公司负担3858.1元、由山东盖尔食品有限公司负担290.4元；反诉案件受理费1178元，已减半收取，由山东盖尔食品有限公司负担353.4元、郑州德克士食品开发有限公司负担824.6元。二审案件受理费共10653元，8297元（本诉上诉部分）由郑州德克士食品开发有限公司负担7716元、由山东盖尔食品有限公司负担581元；2356元（反诉上诉部分）由山东盖尔食品有限公司负担707元、由郑州德克士食品开发有限公司负担1649元。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十一月十九日书记员 刘 畅