江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3932号 上诉人（原审原告）:孙权，男，1962年10月5日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：解阿巧(系孙权之妻)，女，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：陈瑞岭，盐城市东城法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：韦春明，男，1969年2月9日出生，汉族，居民，因犯组织卖淫罪现在南通通州监狱服刑。 被上诉人（原审被告）：高清菊（系韦春明之妻），女，1970年7月6日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐俊，江苏法鼎律师事务所律师。 上诉人孙权因与被上诉人韦春明、高清菊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初4703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 孙权上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持孙权的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由韦春明、高清菊承担。事实和理由：1.一审法院虽认定了本案大部分基本事实，也认定了转租有效，但认定孙权未根据合同约定的“先交款后使用，逾期10日不交清租金有权终止协议”及时主张权利，存在未及时止损的故意。此认定忽略了高清菊录音中陈述轻信可以解决公安查处，一再要求租赁经营的事实。2.根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方之间处于不定期租赁状态下，法律已赋予孙权与韦春明均有解除（终止）租赁合同的权利，在韦春明与孙权家属手机通话中，先是想继续经营，后是一直想转租，一直不行使解除（终止）租赁合同的权利，孙权在合理期限之前已通知韦春明解除（终止）房屋租赁协议，其不存在未止损故意。3.从孙权提交的双元村三组于2020年4月9日的《关于催交房租的通知》中可以看出，韦春明在不定期租赁房屋期间的房租费，孙权已经向双元村三组实际交纳，事实上韦春明拒绝支付房屋费和占用费，已给孙权造成了经济损失，显然是韦春明存在占损故意，而不是孙权存在止损故意。4.在韦春明处于不定期租赁状态下，于2017年8月12日违法经营停业后，孙权先后于2018年5月14日、2018年12月26日、2019年4月21日三次与韦春明、高清菊通话录音摘录材料中不难看出，韦春明一直没有行使解除权的意思表示，只是想将不定期的租赁房屋通过转租来止损，由于韦春明一直控制着租赁房屋，故其依法应当支付孙权的租金和占用费。5.一审不支持孙权向某明、高清菊主张的违约金没有事实和法律依据。6.一审以高清菊非案涉租赁协议的合同相对人，其代韦春明代支付租金亦属正常，并不能说明高清菊参与了浴室的经营或经营收入用于双方共同生活和家庭生活为由，不支持孙权要求高清菊承担连带责任错误。 韦春明、高清菊辩称，1.2017年5月15日至2017年8月16日期间，孙权并没有从双元村三组取得案涉房屋的租赁权，因此孙权未与韦春明、高清菊之间建立定期或不定期的房屋租赁关系。2.韦春明的个人行为是否违法犯罪与本案房屋租赁合同没有关联性。3.孙权称高清菊应承担连带责任的理由，没有事实和法律依据。4.2019年4月16日孙权向某明、高清菊发出解除房屋租赁协议的通知，该通知明确表明孙权已经解除了双方的租赁合同，并且在十日内收回房屋及将韦春明、高清菊物品作废品处理，该事实在通知中已经写明。在2019年4月16日以后，应当已经视为孙权收回案涉租赁房屋，不应当向某明、高清菊再主张房屋占有使用费。5.本案双方自2015年1月至2017年4月30日期间存在租赁合同，在2017年4月30日以后双方即没有签订租赁协议，也没有交纳过房租，同时孙权在2017年5月15日已经丧失了案涉房屋的租赁使用权。2017年5月25日双元村在亭湖区农村集体产权交易中心对案涉房屋的租赁权进行公开拍卖，当时由陈某2拍得租赁权，后因陈某2放弃，才由孙权与双元村三组进行协商，双方在租赁期限和租金标准没有协商一致的情况下，在2017年8月16日由双元村委会召开了集体会办会，进行会办，确定了案涉房屋租金标准为40万元，租期起算时间为2017年6月15日，该事实表明孙权与双元村签订的2017年6月15日租房合同，实际上是在2017年8月16日以后倒签的租赁合同，并不是在2017年6月15日当日签订的。孙权在2017年5月15日至2017年8月16日期间对案涉房屋没有任何租赁使用权。孙权称与韦春明、高清菊之间在2017年4月30日以后存在不定期租赁关系不能成立。在2017年4月30日至2019年4月16日期间，双方不存在租赁关系，韦春明、高清菊也没有支付租金的义务。6.2017年8月16日以后双元村对孙权的房租进行降减20%处理，孙权与韦春明、高清菊原先约定的223000元/年的租金也应当扣减20%，即44600元，一审中所认定的双方之间年租金标准223000元的一半115000元也不能够成立。综上，韦春明、高清菊与孙权之间在2017年4月30日以后，双方即不存在定期租赁关系，也不存在不定期租赁关系。2019年4月16日以后，孙权作出的解除通知，并已经收回案涉房屋，其主张2019年4月16日后的房屋占有使用费没有事实依据。孙权的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回一审诉讼请求和二审上诉请求。 孙权向一审法院起诉请求：1.判令韦春明立即迁让出租赁房屋。2.判令韦春明立即支付所欠房租446000元（从2017年4月30日至2019年4月30日）并承担自2019年4月16日提出解除（终止）房屋租赁协议至迁让出租赁房屋时止按223000元/年计算的房屋占用费及水电费、物业费。3.判令韦春明承担违约金1万元。4.判令高清菊对上述费用承担连带清偿责任。 一审法院认定的事实： 一、双元村三组与孙权租赁情况 原盐城市城区城郊办事处双元村民委员会于1999年3月26日在盐城市房产管理局领取了座落于盐城市区1幢的房屋的所有权证书，载明房屋建筑结构为：混合7层建筑面积2636.20平方米。1999年9月14日，该幢已出售其中的961.53平方米建筑面积。 2012年5月2日，双元村第三组（出租方，甲方）与孙权（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁协议》，主要约定：1、租赁房屋位于盐城市区房屋面积1700平方米，该房地产权属甲方所有。2、租赁期限五年，从2012年5月15日起至2017年5月14日。3、租金及交纳方式：甲方税后净得年租金人民币322000元，甲方凭收款收据向乙方收取。本着先交款后使用的原则，租金全年分两次交纳，即在签订协议时和第六个月的20号前各半交清。逾期10日不交清，甲方有权终止协议，收回房屋和场地，由此造成的损失由乙方承担……。8、终止条件：乙方在承租期间，未经甲方书面许可，乙方不得将所租房屋及场地出借、转租或抵押给他人。否则，除追究违约责任外，甲方有权终止协议，收回出租房屋及场地……。”合同对其他事项还作了约定。双元村委会在见证单位处加盖印章。 2017年6月15日，双元村三组与孙权续租《房屋租赁协议》一份，约定：租期5年，自2017年6月15日至2022年6月16日止。甲方税后净得年租金50万元。其余约定内容同上述协议。 上述协议履行过程中，因孙权未能按约向双元村三组交纳租金，该组于2020年4月9日向孙权发出催交房租通知，载明：截止2020年4月9日，已拖欠2020年第一季度租金10万元，要求接到通知之日起五日内将所欠租金交清，逾期则加收违约金5万元。同年6月19日，双元村三组诉至一审法院要求孙权支付拖欠租金，目前该案在处理中。 二、孙权与韦春明租赁情况 2012年5月，孙权与双元村三组签订租房协议后，将二、三层用于经营孙权大酒店，一、四、五、六层对外出租。其中四、五、六层原系孙权姐夫经营浴室，后转让给韦春明经营，租赁期限为三年。期满后，孙权（甲方，出租方）与韦春明（乙方，承租方）于2015年4月25日又签订一份《房屋租赁协议》，主要约定：“一、租赁房屋位于盐城市，该房地产权属甲方所有。二、租赁期限：租期2年，从2015年5月1日起至2017年4月30日止。交房日期为2015年4月30日。三、租金及交纳方式：甲方税后净得年租金223000元整，本着“先交款后使用”的原则，租金全年一次性交纳（即在签订协议时交清，提前一个月预交下年租金）。逾期10日不交清，甲方有权终止协议，收回房屋和场地，由此造成的损失由乙方承担……。五、水、电、物业管理费用：甲方提供水、电源到表，乙方自费负责安装且符合国家规范性标准。水、电费由乙方自行负担。乙方负责按规定时间交纳各项费用，并将交费发票交甲方验证。租用期间以甲方名义收取的物管费用及因房屋产生的各项行政部门规定或收取的各项费用、土地房产租赁税和房产税均由乙方承担……。八、终止条件：1、乙方在承租期间，未经甲方书面许可，乙方不得将所租房屋及场地出借、转租或抵押给他人。否则，除追究违约责任外，甲方有权终止协议，收回出租房屋及场地。2、乙方如违反协议第三条、第四条、第八条第一项规定，甲方有权解除租赁协议。解除租赁协议以书面通知为准，乙方接通知受后应按通知要求让出租赁物，逾期按协议第十一条处理……。4、乙方必须守法经营，不得发生违法违规违纪行为，不得发生有损四邻及公众利益的行为等，否则按违约论处……。十一、租期到期，乙方必须让出全部租赁物并交付甲方，乙方逾期交付的，逾期期间租赁物的租金按天加倍支付，直至全部让出为止……。” 上述协议签订后，韦春明使用租赁房屋继续用于浴室经营。期间，浴室名称多次更换，目前为盐城市亭湖区御金湾浴室，工商登记经营者为周瑞春，实际经营者为韦春明。合同到期后，双方未续签合同，韦春明继续使用租赁房屋，已交纳房租至2017年4月30日。其中2016年4月27日111500元、2016年11月9日90000元的租金系高清菊通过银行账户转至孙权妻子解阿巧的账户。 2017年8月12日，因韦春明涉嫌在其经营的该浴室组织卖淫，该浴室停止经营，韦春明于2019年1月9日被监视居住，同年1月21日被逮捕。同年9月25日，建湖县人民法院经审理作出（2019）苏0925刑初146号刑事判决书，判决：韦春明犯组织卖淫罪，判处有期徒刑四年十个月，并处罚金人民币六万元。目前，韦春明在南通通州监狱服刑。 本案审理过程中，双方对孙权是否有主体资格及双方实际租赁期限的截止时间发生争议，双方就该争议问题分别进行如下陈述并举证： 一、关于孙权主体资格问题。孙权陈述：韦春明经营浴室期间经常被查，就以周瑞春名义重新办理了营业执照。双元村三组与周瑞春签订的房屋租赁协议并提供了加盖印章的房屋所有权证用于其办理周瑞春的营业执照，说明双元村三组是明知原告将案涉房屋的四、五、六层转租给韦春明的。协议的签订是为了韦春明办理营业执照所需，并非实际的房屋租赁协议。 针对上述陈述，孙权提供以下证据：1.2016年4月6日双元村与周瑞春签订的房屋租赁协议一份。该协议下方注明“此合同领营业执照用，不作其它作用”。2.盐城市亭湖区御金湾浴室工商登记材料。载明经营者为周瑞春，登记核准时间2016年4月8日。 韦春明、高清菊对孙权所举上述两份证据真实性无异议，对借周瑞春名义办理营业执照，实际经营是韦春明的事实亦予以认可，但认为：根据孙权与双元村三组的合同约定，孙权必须经双元村出具书面同意，才有转租权，因此孙权不具有本案诉权。 二、关于双方租赁期限截止时间的问题。孙权陈述：1.其与双韦春明于2017年4月30日合同期满后虽未续签合同，但至2017年8月12日浴室违法经营被查，韦春明事实已续租三个多月，此时不定期的事实已成立。2017年8月12日浴室被公安机关查获从事违法经营活动，此时孙权与韦春明解除（终止）房屋租赁协议条件已经成就。2.韦春明与高清菊分别于2018年5月14日、12月26日、2019年4月21日与孙权家属解阿巧通话仍想继续经营或转租未果后，孙权依法于2019年4月16日向某明及其家属发出解除（终止）房屋租赁协议书及转交解除（终止）房屋租赁协议通知后，韦春明、高清菊未提出异议也未迁让出租赁房屋。至目前为止，租赁房屋一直由韦春明、高清菊控制。 针对上述陈述，孙权提供以下证据：解除（终止）房屋租赁协议的通知、转交韦春明解除（终止）房屋租赁协议通知及邮政签收单、光盘、手机通话录音材料。 其中：解除（终止）房屋租赁协议通知书系通过其委托诉讼代理人陈某1以EMS1087372956527号邮政快递方式于2019年4月16日向某明当时羁押的盐城市建湖县看守所邮寄，主要内容为：一、自本函发出之日起，你与我之间的不定期租赁协议即解除（终止）。请在收到本函后立即委托律师转告你妻高清菊，由她在10日内代你迁让出亭湖区解放南路64号四、五、六层房屋并搬走属于你的动产什物。二、如不请律师委托你妻子高清菊代你迁让出租赁房屋并搬走你的动产什物，或者你已委托律师转告，但你妻子高清菊逾期或不迁让出你租赁的房屋并搬走属于你的动产什物，我则视为你或你妻子高清菊放弃属于你的动产什物的所有权，我则有权自行收回房屋并进行清理……。四、对我与你解除（终止）租赁协议之日前所发生你欠的房屋租金、水电费等，你应委托律师转告高清菊及时用夫妻共有财产支付给我。若你不请律师转告高清菊代你用夫妻共有财产支付你所欠租赁房屋的租金、水电费等费用，我将通过法律程序解决，由此发生的诉讼代理费、保全费等各种损失由你承担。 韦春明与解阿巧手机通话录音材料录音显示通话时间为2018年5月14日10时53分，内容部分摘录如下：女：那个房子的问题你什么说法的，你又不跟我见面，房租又不给我，双元村跟我又要房租，你也晓得一年50万。男：本来这个事情，我去年交待过我老婆，叫她先租，租了再说……本来这个事情就结束了，结束了就能坐下来跟你谈了。现在公安把我给网上说是通辑犯……我找的黑户电话打给你的，这样子，我马上到这个月底，23号我家去以后找你，你我坐下来谈，现在有人租的话，我叫周五（周瑞春）看着了，能租的话租给人家，谈个转让费，该多少钱，该我们的几个月房租我们把它认了……。 解阿巧与高清菊手机通话录音材料一，显示通话时间为2018年12月26日17时14分，内容摘录如下：解:……刚才有个人打电话来，他意思好像要租浴城呢，我说浴城要转让费，他说多少钱啊，你具体的要跟她谈呢，他就是要个电话号码，我把你号码给他怎的。高：要不你把周五的电话号码给他，他谈比较好，你把周五的电话号码给他。解：周五的电话号码多少，你把周五的号码发给我，我把周五的号码发给他，他好像姓何。高：好的。 解阿巧与高清菊手机通话录音材料二，显示通话时间为2019年4月21日13时31分。内容摘录如下：高：那个你发的通知，我也收到了这两天我找过韦春明的那个律师了，那个律师说他是办刑事案件的，民事案件这块他不肯去见韦春明，韦春明这个案件已经到法院，等不了多长时间就要判了，他说等刑事案件判了以后望望怎么弄，我也不太懂，因为当时家里的协议都是韦春明跟你们那个的……。解：在建湖，那么什么说法呢。高：就是的，我也想跟你说这个，确实当时到期以后也是经营的，经营到8月4日，后来就出了，然后就一直没有那个，我也不晓得怎么办，也听韦春明说过的，好像是请你把它继续租的，然后转让的。解：韦老板一直说的要转让，他跟我说他马上还准备还弄的，知道啊，等把这个事情处理了，意思是他还是想弄的……你说这房子到现在不把我，直到现在房子不是我的，我不把房租给了，双元村一直跟我要房租，我现在都是借的钱把房租的，我不把房租给了，双元村就要关我的门了。高：我也晓得，家里现在全是他做主的，我也没得数，我也不晓得怎么弄……现在我也没有见到他面的。解：老板娘我告诉你，你家房子到现在为止，一直在你家手上，对不对，钥匙在你手上，东西全面里头，我没有与任何人谈过出租……。 高清菊认可收到转交解除（终止）房屋租赁协议通知书，认为与其没有关系，其与孙权没有合同。对孙权所举韦春明与解阿巧录音不予认可，韦春明、高清菊认为该电话为不明电话，无法证明该电话号码为韦春明电话；对解阿巧与高清菊的手机录音亦不认可，认为均是解阿巧单方陈述自己的观点，高清菊并未认可解阿巧所说观点。同时韦春明认为：1.孙权于2017年4月30日租赁期满后以与双元村协议未签订为由无法与其签订租赁合同，但原告表示在此期间的房租免收，事实上也未收房租。2.不存在不定期租赁关系，双方于2017年8月12日浴室停止经营后已经终止租赁合同关系，房屋也已经交付孙权对外招租，孙权亦实际将大门上锁，在墙体上张贴租赁广告，故孙权无权再向某明、高清菊主张房租。对此提交了照片7张。证明案涉房屋被张贴招租广告，广告所留号码为解阿巧的手机号码。 孙权陈述：1.对外招租的是二、三层，目前广告还在，并不是四、五、六层。2.加锁是出于安全的考虑，孙权是有钥匙的，并不影响韦春明、高清菊洽谈四、五、六层的转租。 一审审理中，韦春明、高清菊申请对2017年6月15日孙权与双元村三组签订的租赁协议形成时间进行司法鉴定。对此一审法院经查阅（2020）苏0902诉前调1121号双元村三组与孙权房屋租赁合同纠纷一案相关证据显示：2017年5月14日租赁期限届满后，双元村三组于同年5月25日对孙权所租赁房屋的租赁权进行公开拍租，因第一中标人陈某2放弃中标承租权，孙权作为第二中标人同意继续承租。同年6月15日，双元村三组与孙权续签该份《房屋租赁协议》。同年7月10日，孙权向双元村三组书面发函，要求每年酌情减免10-15万的租金。同年7月27日，双元村三组第五次村民代表会议对三组集体房屋租赁一事进行讨论，一致认为房租每年40万元左右，报请村班子研究。同年8月16日，双元村委会形成会办纪要，一致同意原承租人孙权继续承租，租期自2017年6月15日起至2022年6月16日，租金为40万元/年。经本案审查，上述证据足以证明2017年6月15日双元村与孙权所签《房屋租赁合同》的真实性、合法性，应作为本案的关联证据，予以确认并在卷佐证，对韦春明、高清菊的鉴定申请不予准许。 本案的争议焦点：1.孙权是否具有诉讼主体资格。2.孙权与韦春明租赁期限截止时间。3.韦春明是否应让出租赁的房屋并承担支付租金、水电及物业费、违约金的义务。4.高清菊应否承担连带责任。 一审法院认为： 关于争议焦点一：出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。本案中，孙权所举证据中可以看出双元村三组作为出租人与孙权签订房屋租赁协议期间，因韦春明需以周瑞春名义重新办理浴室营业执照而与周瑞春签订的房屋租赁协议并提供了加盖印章的房屋所有权证，协议所涉的租赁标物即是孙权所租赁标的物中的四、五、六层，且协议还特别注明是用于办理营业执照用，故双元村三组对原告孙权将案涉房屋转租给韦春明是明知的，其在六个月内亦未提出异议，故本案孙权、韦春明所签订的《房屋租赁协议》是有效的，孙权作为合同相对人主张相关权利符合法律规定。 关于争议焦点之二：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，孙权与韦春明签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限于2017年4月30日期满，双方在合同到期后未续签合同，亦未达成新的约定，韦春明仍继续使用租赁的房屋，应视为已转化为不定期租赁，此前签订的租赁合同仍然继续有效。审理中，双方对房屋租赁合同的终止时间存在争议。孙权认为案涉房屋直至目前均在被告控制之下，租赁合同尚未终止。韦春明、高清菊认为案涉房屋在2017年8月12日停止经营时即交付孙权并终止合同。对此，从以下几方面予以分析：1.韦春明是因违法经营浴室被查处后才于2017年8月12日停止经营，该情形虽成就了双方合同第八条第四项约定的解除（终止）租赁协议的条件，但不能视为韦春明已将所租赁房屋交付孙权，且韦春明亦未能举证证明其在此时将所租赁房屋已交付孙权。2.合同虽约定“先交款后使用，逾期10日不交清租金甲方有权终止协议”，但是否主张是孙权的权利，并非不主张就视为孙权在合同期满后就自行收回了房屋。3.韦春明、高清菊均认可收到孙权于2019年4月16日发出的解除（终止）房屋租赁通知书及转交解除（终止）房屋租赁通知书，但韦春明、高清菊对孙权通知中所提出的迁让房屋、支付拖欠房租及水电费用等事项均未提出异议。4.孙权所举的相关通话录音内容均涉及的房屋租赁事宜，孙权妻子解阿巧虽存在着带有观点的问话，但韦春明、高清菊均未否认，相关内容中亦可看出所租赁房屋截止最后一次通话2019年4月21日还未交付孙权。5.孙权虽张贴招租广告并预留了其妻的号码，但广告中并未注明出租房屋的状况，且整个房屋中的二、三层之前一直是孙权自己使用，故该广告不足以证明孙权是对整体房屋进行招租。综上，2019年4月16日应视为双方租赁合同终止之日。 关于争议焦点之三：1.如上所述，孙权与韦春明的租赁合同终止后，韦春明应将租赁的房屋返还给孙权，同时还应当按照合同约定支付租金及承担合同终止后占用房屋的费用。韦春明提出孙权认可未签订合同期间免收房租的问题，因其未能举证证明，不予采信。但考虑到孙权并未按合同约定的“先交款后使用，逾期10日不交清租金有权终止协议”及时主张权利，存在一定的止损故意，且韦春明于2017年8月12日至今所租赁房屋并未营业，酌定韦春明、高清菊按原约定租金标准的一半承担租金及占用费。同时鉴于上述情形，孙权主张的违约金亦不予支持。2.双方合同中虽约定了水电费、物业费由韦春明、高清菊自行缴纳，但因目前孙权无相关证据证明相应的金额，故一审法院暂不处理。 关于争议焦点之四：高清菊非案涉租赁协议的合同相对人，其与韦春明系夫妻关系，代韦春明支付租金亦属正常，并不能说明高清菊参与浴室的经营或经营收入用于双方共同生活和家庭生活。故对孙权要求高清菊承担连带责任不予支持。 综上，孙权的诉讼请求部分应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、韦春明应于判决生效之日起二十日内将其租赁的位于盐城市房屋返还给孙权。二、韦春明应于判决生效后二十日内向孙权支付2017年4月30日至2019年4月16日的租金并承担2019年4月17日至实际交房之日的房屋占有使用费，均按111500元/年的标准计算。三、驳回孙权的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8290元，依法减半收取4145元，由孙权与韦春明各半负担（韦春明负担部分于判决生效之日起七日内直接向一审法院缴纳并注明案号[附缴费通知]，孙权预交部分由一审法院退回）。 本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。 二审中，高清菊陈述，其已经退休,退休前在盐城市供销商业公司上班。 本院认为，2012年5月，孙权与双元村三组签订租房协议后，将二、三层用于经营孙权大酒店，一、四、五、六层对外出租。其中四、五、六层原由孙权姐夫经营浴室，后转让给韦春明经营，租赁期限为三年。期满后，孙权与韦春明于2015年4月25日又签订房屋租赁协议，约定将案涉租赁房屋四、五、六层租给韦春明使用，租赁期限2年，该租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，2017年4月30日租赁协议到期后，双方并未继续签订租赁协议，承租人韦春明仍继续使用租赁的房屋，出租人孙权也是未提出异议，故应视为双方之间存在不定期租赁关系。在、韦春明因违法经营浴室被查处后于2017年8月12日停止经营，且韦春明在租赁协议租赁期满后一直未交纳房屋租金，对此，出租人孙权均有权依据法律规定和协议约定解除双方租赁协议，故在2019年4月16日孙权向某明、高清菊发出解除（终止）房屋租赁通知书及转交解除（终止）房屋租赁通知书后，应认定双方的租赁协议解除，韦春明应在租赁协议解除后及时将租赁房屋返还给孙权，同时应当按照合同约定支付租金及承担合同终止后占用房屋的费用。但考虑到韦春明租赁的房屋在因违法经营浴室被查处后于2017年8月12日即停止经营，租赁协议中也是约定先交款后使用，但韦春明在租赁期满后一直未支付房租及水电费用，出租人孙权明知上述事实却一直未及时主张解除租赁协议，造成韦春明在不定期租赁协议中的租金数额进一步扩大。韦春明作为承租人，其支付租金的来源首先应是租赁房屋经营的收入，浴室不再经营必然会对租金的支付造成影响，孙权对此却放任租赁物的空置而未要求收回租赁房屋，故对该租赁费用损失的扩大孙权也有一定的责任。再者，根据孙权所举的相关通话录音也能证明，孙权明知韦春明、高清菊已不可能再继续租赁房屋，而是寻求转租，孙权对此并未予以否认，故这也是孙权未及时解除租赁协议的原因之一。且孙权与双元村三组之间的租金标准经双元村委会形成会办纪要，已同意从50万/年调减为40万元/年。综上，一审法院酌定由韦春明、高清菊按原约定租金标准的一半承担租赁协议解除前的租金及解除后的占用费并无不当。 另，高清菊非案涉租赁协议的合同相对人，其与韦春明虽系夫妻关系，但其有自己的工作，并未实际参与经营，孙权也无证据证明韦春明经营浴室期间的收入用于双方共同生活和家庭生活，故孙权要求高清菊承担连带责任缺乏事实依据。 综上，孙权的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8290元，由上诉人孙权负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 治 审判员 张晨阳 审判员 周 陇 二〇二〇年十一月三十日 书记员 刘 湘