湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1381民初1899号原告：中国工商银行股份有限公司广水支行。住所地：广水市应山办事处东大街**。负责人：高教权，行长。委托诉讼代理人：彭烨、王斌，金融部工作人员。代理权限：代理清收不良贷款诉讼事项，在委托权限内作出的一切行为，均予以承认。被告：俞建荣，男，1976年9月6日出生，汉族，江西省上饶县人，住上饶县。委托诉讼代理人：徐翔，男，1964年7月23日出生，汉族，广水市人，住广水市。代理权限：代为立案，承认、变更或放弃诉讼请求，出庭应诉，进行和解或者调解，代为提起上诉，代为申请执行、处理抵押物，代收执行款项及财物，代收法律文书等。被告：江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司。住。住所地：广水市应山办事处国际现代城/div>负责人：童祥，经理。第三人：邹明，男，1972年9月28日出生，汉族，广水市人，住广水市。委托诉讼代理人：赖建平，广水市应山法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告中国工商银行股份有限公司广水支行（以下简称“工行广水支行”）与被告俞建荣、江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司（以下简称“东恒广水公司”）金融借款合同纠纷一案，本院在2019年6月21日受理后，因邹明申请参加诉讼，本院依法通知其作为第三人参加本案的诉讼，依照民事诉讼法规定的普通程序公开开庭进行了审理，原告工行广水支行的委托诉讼代理人彭烨、王斌，被告俞建荣的委托诉讼代理人徐翔，第三人邹明及其委托诉讼代理人赖建平到庭参加了诉讼，被告东恒广水公司经本院传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行广水支行的诉讼请求：1、依法判决俞建荣返还借款本金2855159.05元（注：人民币，下同）及相应的利息、罚息与复利（按合同约定的标准计付至还清全部融资本息日止）；2、工行广水支行对俞建荣为贷款提供的抵押物广水市国际现代城一期1-SP-01、1-2SP-02号的商品房享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿贷款本息及工行广水支行实现债权的全部费用；3、判令东恒广水公司、俞建荣对上述债务承担连带保证责任；4、由上列被告负担本案的诉讼费、保全费、执行费等实现债权的全部费用。事实及理由：2012年12月19日，为购买国际现代城商用房，俞建荣与工行广水支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：工行广水支行向俞建荣发放个人购房按揭贷款4980000元，贷款期限120个月，按月还本付息，以其所购置的商用房作抵押，并办理了抵押登记手续，抵押登记证号码为广水市房预应山字第××号。借款发放后,俞建荣先期尚能按时月供还款，从2017年开始，俞建荣与开发商东恒广水公司出现经营纠纷，便开始拖欠断供。工行广水支行多次上门或者发函催收无效，俞建荣没有履行还款义务。中途工行广水支行要求连带保证人东恒广水公司履行了部分还款义务。截止2019年5月底，俞建荣的贷款余额为2855159.05元，积欠本金652853.93元，积欠利息219030.79元。为保障工行广水支行的资金安全，现依法律规定，向人民法院提起诉讼，要求被告返还本金，并按约定支付利息。被告俞建荣辩称：俞建荣因资金紧张造成了按揭贷款断供，希望工行广水支行在利息、罚息方面作出让步，将本案调解解决。被告东恒广水公司没有答辩。第三人邹明申请参加诉讼提出的请求：1、依法确认工行广水支行与俞建荣、东恒广水公司之间的借款、抵押合同无效；2、判令俞建荣、东恒广水公司赔偿我损失450万元。事实及理由：东恒广水公司于2012年将其所有的广水市应山办事处前河路国际现代城一期1-SP-01、1-2SP-02号的商品房出卖给俞建荣，俞建荣即与工行广水支行办理了按揭担保借款合同，并办理了房产预告登记，为工行广水支行设定了抵押权。实际还款过程中，虽然是俞建荣个人帐户还款，资金却来源于东恒广水公司，俞建荣个人仅偿付工行广水支行20万元。上述事实证明，东恒广水公司、俞建荣办理虚假按揭，套取银行资金，损害了国家、社会公共利益，该合同为无效合同，房屋抵押合同亦属无效。2015年12月3日，东恒广水公司与我签订商铺租赁合同，约定将上述房屋出租给本人经营，租期五年。该房屋虽然已经办理了预告登记，但预告登记并不禁止实际物权人与他人在该房屋上设立合同，且合同是我与东恒广水公司协商一致的意思表示，不违反法律规定，合法有效，随后我投资数百万元用于经营。俞建荣自认为是房屋所有权人，在2017年12月10日又与他人签订房屋租赁合同，并怂恿他人与我发生纷争，导致广水市公安局对上述争议以诈骗为由立案调查，致使我租赁的房屋至今无法经营，造成巨大经济损失。俞建荣身为东恒广水公司的执行董事，滥用权利侵害我的经营权，应对侵权损害向我承担连带赔偿责任。因我对租赁的房屋进行了大量的投资装修和配置，这些装修和配置已成为房屋添附物，成为房屋的重要部分，不可分离。经核算，我实际投资超过450万元，长期无法经营损失达130万元，合计经济损失已经超过580万元，俞建荣、东恒广水公司对此应承担连带赔偿责任。原告工行广水支行对第三人邹明陈述的请求及事实和理由没有辩驳。被告俞建荣对第三人邹明的陈述认为：俞建荣不是东恒广水公司的执行董事，邹明是与东恒广水公司签订的房屋租赁合同，主张借款抵押合同无效由人民法院裁决。审理查明本案的事实如下：2012年12月19日，俞建荣（借款人、抵押人）、东恒广水公司（保证人）与工行广水支行（贷款人、抵押权人）签订广水支行（2013）年0000040号《个人购房借款/担保合同》，约定：俞建荣借款4980000元用于购买广水市应山办事处前河路国际现代城一期1-SP-01、1-2SP-02号的商品房（商铺房），贷款期限120个月。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率6.55%上浮15%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。根据相关管理规定，贷款人可根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款支付至借款人指定的符合本合同约定用途的借款人交易对象帐户（东恒广水公司账户）等；按月等额还本付息；借款人俞建荣在贷款人工行广水支行开立专门还款帐户，借款人的还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人有权决定费用、利息（包括罚息、复利）、本金的清偿顺序等；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为广水市应山办事处前河路国际现代城一期1-SP-01、1-2SP-02号的商品房，面积1620.42平方米等；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任等内容。合同签订后，2013年1月21日该合同涉及的房屋在房地产管理部门进行了现房抵押预告登记。工行广水支行于1月24日向俞建荣发放借款4980000元，并依约定付至东恒广水公司。嗣后，俞建荣在每月24日按约定向工行广水支行返还借款及支付利息或者支付逾期还款本息，至2018年3月30日欠借款本金2855159.05元、积欠利息14423.1元。此后，俞建荣因经济困难，停止向工行广水支行还本付息，保证人东恒广水公司也未向工行广水支行还款。另查明:俞建荣向工行广水支行返还的本金、支付的利息中，除200000元由其自行负担外，其余还款资金均来源于东恒广水公司。至2019年12月21日止，俞建荣共向工行广水支行返还借款本金2124840.95元、支付利息1385188.88元，下欠本金2855159.05元，欠付利息325416.78元。2015年12月3日，东恒广水公司（甲方）与邹明（乙方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将前述国际现代城一期1-SP-01、1-2SP-02号的商品房（商铺房）出租给乙方经营，租赁期限5年4个月，其中：2015年9月1日起至2017年12月31日为免租（租金）期，2018年1月1日起至2020年12月31日止按约定的价格交纳房租费。本合同签订之日，乙方向甲方支付商铺租赁保证金50000元；合同履行完毕，乙方无违约行为，甲方全额无息退还，乙方有违约行为，甲方不予退还。合同签订生效，即视为甲方向乙方移交物业。租赁期内，甲方单方面解除合同，甲方按合同租金总额的50%承担违约责任，并赔偿乙方因此而遭受的实际损失。如甲方出售乙方所租赁的商铺，在同等条件下，乙方有优先购买权；合同期满，在同等条件下乙方有优先租赁权；至租赁期满如甲方出售商铺，甲方协助乙方办理换签手续，即终止本合同，由商铺所有权的继受人继续履行合同，乙方不得拒绝。租赁期内商铺主体的维修，由甲方根据房屋质量保证书的保修年限，承担维修责任及费用；乙方承担二次装修而造成的原有墙体结构、管线设施的维修责任。租赁期未满，若因乙方原因造成本合同解除或者提前终止，乙方不得拆走固定装修物及其附属物，同时甲方不予赔偿。租赁期已满，乙方不再租赁，若甲方要求恢复初租赁时的原状，乙方必须无条件恢复，否则履约金不退等。嗣后，邹明投入资金对房屋进行装修经营，俞建荣对涉案房屋租赁合同和邹明利用房屋进行商业经营知情。2017年12月10日，俞建荣对已经出租给邹明使用的房屋与他人签订房屋租赁合同，导致邹明与他人发生争议，涉案房屋不能正常从事商业经营。本院认为：工行广水支行与俞建荣、东恒广水公司之间签订金融借款及担保合同时，各方均具有民事行为能力，意思表示真实，不违反法律规定，主合同、从合同合法有效。因抵押物已经进行了预告登记，依法产生对抗第三人的法律效力。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理的期间内返还。”借款人俞建荣在2012年12月19日与工行广水支行签订《个人购房借款/担保合同》，工行广水支行在2013年1月24日向俞建荣发放了贷款4980000元，但自2018年3月30日后，俞建荣没有依约定向工行广水支行还本付息，下欠本金2855159.05元。至2019年12月21日止，俞建荣共向工行广水支行返还借款本金2124840.95元、支付利息1385188.88元，下欠本金2855159.05元，欠付利息325416.78元。因工行广水支行与俞建荣之间有“宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用”的约定，至今未履行还款义务一年以上，俞建荣应当向广水支行返还借款本金余额2855159.05元、支付利息325416.78元。同时《中华人民共和国合同法》第二百零七条还规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”因此，俞建荣除按约定支付2019年12月21日前的未付利息外，对自2019年12月21日后的应付利息应依借款合同约定支付（含利息、罚息和复利）。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效。”本案中，位于广水市应山办事处国际现代城****的商品房（商铺房）已经办理预告抵押登记，商铺房属不动产，依《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，经登记后已经产生物权效力。《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”在案涉借款合同中，东恒广水公司自愿提供了保证，但未明确约定保证方式，该公司依法应承担一般保证责任。第三人邹明因租赁案涉房屋与俞建荣、东恒广水公司发生纠纷，向本院提出要求确认工行广水支行与俞建荣、东恒广水公司之间的借款及抵押合同无效及判令俞建荣、东恒广水公司赔偿损失450万元的请求的问题。邹明非为案涉借款担保合同的当事人，无论借款担保合同是否有效，均不影响邹明主张权利，但邹明与本案其他当事人之间的房屋租赁合同法律关系为另一法律关系，邹明依法应另行主张。因此，本院依法驳回邹明的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告俞建荣返还原告中国工商银行股份有限公司广水支行借款本金2855159.05元、支付至2019年12月21日止的欠付利息325416.78元，2019年12月21日后的利息依合同约定计算。二、原告中国工商银行股份有限公司广水支行与被告俞建荣之间签订的抵押合同合法有效，已经产生抵押的物权效力。三、被告江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司对借款合同承担一般保证责任。四、驳回第三人邹明的诉讼请求。上述判决内容在本判决生效之日起三十日内履行。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29641元，由被告俞建荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  周厚新二〇二〇年十一月三十日书记员  程登峰