江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2343号上诉人（原审原告）：江西樟乡天然冰片股份有限公司，住所地：江西省安福县工业园泸水河大道旁**。统一社会信用代码：91360829343242167U。法定代表人：彭建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘强玉，江西秦鞅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周建华，男，1972年2月24日出生，汉族，住江西省安福县。上诉人江西樟乡天然冰片股份有限公司（以下简称樟乡冰片公司）因与被上诉人周建华租赁合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2020）赣0829民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人樟乡冰片公司的委托诉讼代理人刘强玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樟乡冰片公司上诉请求：1.撤销原判，改判在一审判决金额103,250元的基础上增加112,710元；2.本案一、二审诉讼费（含保全费）由周建华承担。事实和理由：一、周建华存在恶意欺诈的违约行为，应双倍返还定金20万元。周建华与出租方安福县园林绿化管理所于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》，租赁合同期限为2014年7月1日至2020年6月30日。2020年1月18日周建华与樟乡冰片公司签订经营权《转让协议》时，未告知合同约定的租期届满时间为2020年6月30日，反而向樟乡冰片公司承诺确保剩余租期为四年，并协助办理好租期顺延事宜。在该附条件之下，樟乡冰片公司才同意与周建华签订了《转让协议》，并支付了10万元定金。在原《房屋租赁合同》租期届满后，周建华没有兑现承诺，没有办理好租期顺延事宜，导致《转让协议》无法继续履行下去，过错责任完全在周建华，故周建华应当承担违约责任，双倍返还定金20万元。二、周建华违约，应当赔偿樟乡冰片公司的全部损失，包括装修设计费用、网络安装费用、人员工资等。而一审判决却认为人员工资不属于损失范畴错误。樟乡冰片公司承租经营场所后，雇请人员打扫看护，产生的维护开支应当由周建华承担。三、一审判决认定《转让协议》属于无效合同错误，且适用法律错误。1.本案樟乡冰片公司与周建华之间签订的是经营权转让协议，与房屋租赁协议是有区别的，虽然涉及到房屋转租的情形，樟乡冰片公司所支付的费用都没有涉及到房屋租赁费用，可一审判决却以《转让协议》转让的标的认定为经营场所（即案涉房屋）的转租错误。2.周建华明知与安福县园林绿化管理所签订了一份《房屋租赁合同》的租期于2020年6月30日届满，而承诺办理好租期顺延四年事宜。这是樟乡冰片公司与周建华之间签订经营权《转让协议》的附加条件，属于当事人之间的真实意思表示，这些条件并没有违反法律的强制性规定。因此本案的经营权《转让协议》合法有效。3.安福县园林绿化管理所在原租期内并没有表示不能转租，更没有制止周建华的房屋转租行为，只是表示在租期限届满后要进行租赁招标，而周建华没有取得延期。就算安福县园林绿化管理所不同意房屋租期顺延，并不必然导致本案经营权《转让协议》无效，而应当认定为因出租人在租期届满后不同意顺延租期，导致《转让协议》的合同目的不能实现，故应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定予以解除。周建华违约行为导致合同解除应当判决周建华双倍返还定金20万元。另一审判决中遗漏了保全费的处理。请求二审法院查明事实后，依法改判。周建华未作答辩。樟乡冰片公司向一审法院起诉请求：1.解除樟乡冰片公司、周建华之间于2020年1月18日签订的《转让协议》；2.周建华双倍返还樟乡冰片公司定金共计20万元；3.周建华赔偿樟乡冰片公司损失15,960元；4.本案诉讼费由周建华承担。一审法院认定事实：周建华系安福县福文化茶艺馆的经营者。2020年1月18日，樟乡冰片公司（乙方）与周建华（甲方）签订转让协议一份，协议约定：经甲乙双方协商一致，就安福县湿地公园东侧建筑物经营权转让事宜达成以下条款：一、转让价为贰拾伍万元整。其中现金壹拾伍万元整，乙方经营期间的产品体验卡壹拾万元整。二、支付方式：乙方于2020年元月16日支付定金壹拾万元整，转让协议签订后，甲方将该建筑钥匙交给乙方，双方正式移交。……乙方于甲方全搬离之后并帮助乙方办好租期顺延事宜和经营场所相关事宜，再将余款五万元支付给甲方。……四、甲方确保剩余租期为四年（2020年月至2023年月），并有义务协助乙方办理租期顺延事宜和经营场所相关事宜，如在乙方装修之后因相关手续没办好而造成的损失由甲方承担。协议签订后，樟乡冰片公司向周建华支付了定金10万元，并花费场馆设计费3,000元，电信网络服务费250元。樟乡冰片公司在签订上述协议时知道安福县福文化茶艺馆经营场所的实际产权人系安福县园林绿化管理所，5月底，安福县园林绿化管理所拒绝樟乡冰片公司对相关房屋的装修，且表示不打算与周建华续租，樟乡冰片公司与周建华协商未果，遂起诉。另查明，2014年6月30日，安福县园林绿化管理所（甲方）与安福县福文化茶艺馆（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将安福县湿地公园楼房部分房屋租赁给乙方，用途为茶楼经营，期限自2014年7月1日至2020年6月30日止。未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。周建华在转租经营房屋时并未经过安福县园林绿化管理所的同意。上述事实有樟乡冰片公司、周建华的陈述，樟乡冰片公司提供营业执照、安福县福文化茶艺馆的登记信息网络查询表、转让协议、转账凭证、房屋租赁协议、收条、电信服务发票等证据材料在卷佐证，一审法院予以确认。樟乡冰片公司提供的工资收条两份，欲证明樟乡冰片公司雇请员工做事的费用，周建华提出异议，认为不能达到证明目的，一审法院认为，樟乡冰片公司雇请员工的费用不属于因违约造成的损失，对该证据不予采纳。一审法院认为，本案转让协议虽约定为经营权转让，但其转让标的主要为经营场所（即案涉房屋）的转租，故该转让协议实质具备房屋租赁合同的主要特征。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人转租租赁标的物，必须经过出租人同意。周建华未经出租人同意将其承租的案涉房屋进行转租，出租人安福县园林绿化管理所事后明确表示不与周建华续签租赁合同，故樟乡冰片公司、周建华签订的转让协议因违反法律的强制性规定而归属无效。无效的合同自始没有法律约束力。樟乡冰片公司、周建华在缔约过程中均存在过错，应各自承担相应的责任，樟乡冰片公司向周建华支付了10万元定金，周建华应予返还。樟乡冰片公司在明知案涉房屋权属的情况下，仍与周建华签订转让协议，存在一定的过错，在合同无效的情形下，对其要求适用定金罚则即双倍返还定金的诉请，一审法院不予支持。樟乡冰片公司主张的违约损失，于法无据，不应支持，但周建华对其中的装修设计费和网络服务费表示无异议，故一审法院对该部分予以认可，周建华还应向樟乡冰片公司赔偿相关损失3,250元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决：一、确认樟乡冰片公司与周建华在2020年1月18日签订的转让协议无效；二、周建华于判决生效之日起三日内向樟乡冰片公司返还定金10万元；三、周建华赔偿樟乡冰片公司相关损失3,250元；四、驳回樟乡冰片公司的其他诉讼请求。案件受理费4,540元，减半收取2,270元，由樟乡冰片公司负担1,135元，周建华负担1,135元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，樟乡冰片公司与周建华签订转让协议并约定周建华将安福县湿地公园东侧建筑物转让给樟乡冰片公司承租经营，故一审法院认定本案适用房屋租赁合同纠纷的相关法律规定并无不当。转让协议约定由周建华办理顺延手续，可以反映樟乡冰片公司在签订转让协议时对涉案房屋权属及转租期限超过原租赁期限的事实明确知晓。原租赁合同期满后，周建华未能续租。因双方约定的转租期限超过原剩余租赁期限导致合同部分无效的后果，樟乡冰片公司应当承担相应责任，故樟乡冰片公司主张要求周建华双倍还款定金的意见，不予支持。樟乡冰片公司主张人员工资损失，并提交了工资表。本院认为，该工资表只有相应人员签名，在相应人员未到庭参与法庭询问的情况下，无其他证据予以佐证，真实性难以确定，故不予采信。综上所述，上诉人江西樟乡天然冰片股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2,270元，保全费1,600元，二审案件受理费2,554元，由上诉人江西樟乡天然冰片股份有限公司负担2,554元，由被上诉人周建华负担3,870元。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 胡文君审判员 钟君林二〇二〇年十一月二十四日书记员 李 丹