广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂执异118号 异议人（案外人）：陈建维，男，1957年8月30日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 申请保全人：海天建设集团有限公司。住所地：浙江省东阳市江北街道甘溪东街**。统一社会信用代码：91330783785663700R。 法定代表人：应培新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王成松，该公司员工。 被申请人：北海智弘投资有限公司。住所地：广西北海市广东路**。统一社会信用代码：914505007913176284。 法定代表人：张均智，该公司董事长。 被申请人：张均智，男，1964年6月8日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被申请人：北海智海经贸发展有限公司。住。住所地：广西北海市西南大道**一社会信用代码：91450500282893854F。 法定代表人：符开铸，该公司执行董事。 本院在审理原告海天建设集团有限公司（以下简称海天公司）与被告北海智弘投资有限公司（以下简称智弘公司）、张均智、北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告海天公司的申请，于2019年1月17日和23日分别作出（2019）桂民初9号民事裁定和（2019）桂执保1号协助执行通知，查封智弘公司名下位于广西××××、杭州路以南国有土地使用权【国有土地使用权证号：北国用（2012）第Ｃ××39号、北国用（2009）第Ｂ××21号】及地上在建工程。异议人陈建维以其购买的商品房被查封向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月11日进行听证，陈建维的委托诉讼代理人王德雪、海天公司的委托诉讼代理人王成松到庭参加听证，智弘公司、张均智、智海公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，本案现已审查终结。 陈建维提出异议，请求解除对广西北海市××路××号智弘银城绿洲×幢1××1号房屋（以下简称涉案房屋）的查封。事实和理由：异议人于2019年1月16日与智弘公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。该房屋建筑面积182.4平方米，每平方米8113.88元，总价为1479971元。合同约定购房付款方式为分期付款。合同签订后，异议人交付了全部房款1479971元给智弘公司。2019年3月26日，异议人缴纳完涉案房屋的契税21142.45元。此外，异议人还交付了维修基金11491元、有限电视安装费336元、管道燃气初装费2700元等其它费用，并于2019年1月19日领取房屋钥匙装修入住至今，物业公司也收取了物业服务费用，但智弘公司没有将涉案房屋在房产交易中心给异议人办理备案登记。涉案房屋为异议人在法院查封前已购买并支付了全部购房款的合法房产，也是唯一住房，请求解除对涉案房屋的查封执行。 陈建维提供以下证据材料：1、《商品房买卖合同》（合同编号：YS00144876）；2.《广西增值税普通发票》二份（№：01183237；№：01174918）、广西农村信用社签购单（pos单）；3、《中华人民共和国税收完税证明》（NO：345055190300058148）；4、《收据》二份（NO：2116978、2116950）；5、《广西增值税普通发票》（NO：11489028）；6、《同意交钥匙书》；7、《智弘银城绿洲收楼书》；8、《交楼入伙工作流程单》；9、《不动产登记信息查询证明》等予以证实。 海天公司答辩称，陈建维的购房合同签订时间为2019年1月16日，合同中第七条付款方式及期限：合同约定首期房款749971元在2019年3月10日支付，而后面的又是应当于2019年1月13日前支付，前后矛盾，后一次约定的付款时间早于合同签订时间，异议人提供的四张银行汇款单无法证明是陈建维支付给智弘公司的购房款，其中三张刷卡单日期在合同签订之前，若首付款都已经汇给智弘公司，为何还要在购房合同中填首期付款日期，明显是虚假合同，另一张汇款单异议人在明知该商品房被查封的情况下为何还要继续支付73万元房款给智弘公司，智弘公司在明知该套房产被查封的情况下为何还要收取涉案房屋的房款，这是欺诈购房人的诈骗行为，也是逃避债务的恶劣行为，查封后的购房款应当交付给查封法院。另陈建维支付的四张汇款单是同个银行四张不同的卡号，现依据银行规定，同一个人已不能在同个银行办理如此多张银行卡，证据中并未证明四张卡号都属陈建维名下，且四张汇款单都是陈建维的签名，不能证明是陈建维支付购房款的事实。综上，为维护申请人的合法权益，特向法院申请审查异议人提供的证据的真实性及补充有关证明。 智弘公司、张均智、智海公司均未提交答辩意见。 本院查明，本院在审理原告海天公司诉被告智弘公司、张均智、智海公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告海天公司的申请，于2019年1月17日作出（2019）桂民初9号民事裁定，裁定：一、查封智弘公司名下位于北海市××、杭州路以南国有土地使用权【国有土地使用权证号：北国用（2012）第Ｃ××39号、北国用（2009）第Ｂ××21号】及地上在建工程；二、冻结智弘公司银行存款共计39000000元。2019年1月23日本院作出（2019）桂执保1号协助执行通知，请求北海市不动产登记中心协助查封智弘公司名下的土地和在建工程，在建工程为××路××号智弘银城绿洲4、5、6、7、8、9、10、11、12幢。其中，……×幢其他房号为……1××1……。查封期限为三年，自2019年1月23日至2022年1月22日止。同日，北海市不动产登记中心在回执上回复本院：关于智弘公司合同纠纷一案协助事项的执行情况如下：一、经不动产数据库查询，登记在北海智弘公司名下证号为北国用（2012）第Ｃ××39号、北国用（2009）第Ｂ××21号《国有土地使用权证》项下建有“智弘银城绿洲”在售项目，并已有部分售出，该两土地使用权应属开发商智弘公司和全体业主共有，本次无法协助办理对该两宗土地使用权的查封登记查。二、智弘银城绿洲4幢ｌ单元2201号、6单元2503号；6幢1单元0203、1202、1601、2503号；9幢2302号；11幢1802号；12幢1502号房屋均已办理合同登记备案至他人名下，本次无法协助执行办理预查封登记。三、其余房屋本次已按协助执行通知书要求办理预查封。其中7幢2801、2802、2901号；8幢1802、1902、2002号；9幢2001、2201号；10幢1401、1801、1802、1901、1902、2001、2002、2201、2202号本次均为轮候预查封……涉案房屋8幢1301号在上述查封范围之内。 2019年11月22日，本院作出（2019）桂民初9号民事判决，判令：一、被告智弘公司向原告海天公司支付工程款216313067.5元及利息（利息计算方式：从2018年2月15日起，以216313067.5元为基数，按月息2%计算至债务全部清偿时止）；二、被告智弘公司向原告海天公司支付逾期支付工程进度款的利息105409923.2元；三、被告智弘公司向原告海天公司支付逾期返回履约保证金的利息4196933.33元；四、被告智海公司、张均智对被告智弘公司的上述债务承担连带清偿责任；五、原告海天公司在被告智弘公司应付的工程款216313067.5元范围内，就涉案工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。案件受理费1901715元，原告海天公司已预交，由被告智弘公司负担。财产保全费5000元由海天公司负担。 另查明，陈建维与智弘公司于2019年1月16日签订《商品房买卖合同》，合同编号：YS00144876，购买位于广西北海市××路××号智弘银城绿×幢1××1号房。其中，建筑面积182.4平方米，公摊共有建筑面积29.83平方米，每平方米8113.88元，总价款为1479971元。合同第七条约定付款方式及期限为：分期付款。买受人应当在2019年3月10日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款749971元，应当于2019年1月13日前支付。第二期房价款730000元，于2019年3月10日前付清。2019年1月16日，陈建维交付了购房款749971元给智弘公司，同年3月25日异议人交付购房款730000元给智弘公司。2019年3月26日，异议人向国家税务总局北海市海城区税务局第一税务分局缴纳完涉案房屋的契税21142.45元。此外，异议人还交付了维修基金11491元、有限电视安装费336元、管道燃气初装费2700元等其它费用，并于2019年1月19日领取房屋钥匙装修入住至今，物业公司也收取了物业服务费用。北海市自然资源局于2020年10月19日出具《不动产登记信息查询证明》，证明涉案房屋截止2020年10月19日8时无抵押登记记录，2019年1月23日被本院预查封；截止2020年10月19日8时，陈建维名下无不动产（房屋）登记信息。 归纳本案争议焦点为：案外人陈建维请求解除查封涉案房屋是否有事实和法律依据？ 本院认为，案外人陈建维主张涉案房屋为其购买，在本案中提出的是涉案标的异议，也就是对涉案房屋的权属提出实体异议，目的是为了阻却法院对该标的查封。本案中，异议人主张其与智弘公司于2019年1月16日签订了《商品房买卖合同》并已支付全部购房款，提供了《商品房买卖合同》、智弘公司出具的增值税发票以及税务机关出具的税收完税证明等证据，所提交的证据，相互印证，可以认定异议人于本院查封前签订了合法有效的买卖合同，并已支付涉案房产对价的事实；根据北海市自然资源局出具的《不动产登记信息查询证明》，证实异议人在该局无其他不动产登记情况。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人陈建维对查封涉案房屋提出异议，请求解除案涉房产的查封，符合上述规定情形且其权利能够排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下： 解除对异议人购买的位于广西北海市××路××号智弘银城绿洲×幢1××1号房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广西壮族自治区高级人民法院提起诉讼。 审 判 长 杨家杰 审 判 员 阮传华 审 判 员 易凤英 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 罗素梅 书 记 员 黄红舒