河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初1741号 原告：岑磊，男，1981年2月28日出生，满族，现住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：黄鹂鸣，北京市拓夫律师事务所律师。 被告：杨红霞，女，1978年7月11日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县。 委托诉讼代理人：刘红霞，河北领途律师事务所律师。 第三人：杨彩云，女，1982年10月21日出生，汉族，住河北省邢台市桥**。 委托诉讼代理人：刘红霞，河北领途律师事务所律师。 第三人：三河市奥群房产经纪有限公司燕郊第一分公司，住所地三河市燕郊开发区燕兴路西侧祥馨门店**，统一社会信用代码91131082MA0D7FT610。 负责人：艾洪亮，经理。 原告岑磊与被告杨红霞、第三人杨彩云、三河市奥群房产经纪有限公司燕郊第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岑磊及其委托诉讼代理人黄鹂鸣，被告杨红霞委托诉讼代理人刘红霞，第三人杨彩云、三河市奥群房产经纪有限公司燕郊第一分公司负责人艾洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岑磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》及其附件、《变更协议》及2019年9月25日由第三人杨彩云代被告杨红霞签署的《房屋买卖合同》等购房合同；2、判令被告返还原告已支付的购房款570000元；3、判令被告向原告返还购房产生的中介费43240元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估服务费188元；4、判令被告支付原告违约金376000元；5、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年9月25日，被告委托第三人杨彩云与原告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于三河市燕郊开发区房屋售与原告，价款为1880000元。2019年10月中旬，原被告双方在第三人三河市奥群房产经纪有限公司燕郊第一分公司的居间服务下签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》及其附件、《变更协议》等正式合同，双方在正式合同中对涉案房屋的出让、过户等过程进行了详细约定，但未提及对于第三人杨彩云代被告签订的《房屋买卖合同》的处理，根据正式合同约定，原告购买涉案房屋通过贷款方式支付，被告应最迟在2019年11月30日办理完毕涉案房屋的注销抵押手续，如逾期履行义务超15天，原告有权解除合同且被告应按房屋总价款的20%承担违约责任。截止至起诉之日，被告仍未履行注销和解除登记义务，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求维护原告的诉讼请求。 被告杨红霞辩称，涉案的合同及协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属于合法有效，原告不具有合同解除权，被告及第三人杨彩云也没有收到原告解除合同的通知，涉案合同应继续履行，且被告未在2019年11月30日前办理完毕注销抵押登记是因为根据第三人三河市奥群房产经纪有限公司燕郊第一分公司提供的交易流程，需要由原告办理完毕银行贷款后才由被告办理结清尾款手续，但原告于2019年12月5日才办理完毕银行贷款，当被告及第三人杨彩云得到通知时，因临近年关导致银行预约业务非常紧张，且全国疫情爆发导致交易搁置，同时原告自2019年9月开始在涉案房屋居住，其要求解除合同的原因是因涉案房屋价格下降，故认为原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求 第三人杨彩云陈述意见同被告杨红霞答辩意见。 第三人三河市奥群房产经纪有限公司燕郊第一分公司（以下简称奥群房产公司第一分公司）述称，不同意原告的诉讼请求，理由是买卖双方已成功签订合同，涉案合同应继续履行，且第三人所服务的事项均已完成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年9月25日第三人杨彩云代被告杨红霞与原告岑磊签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告名下位于三河市燕郊开发区房屋，房屋价格为1880000元，尾款支付方式为贷款支付，2019年10月22日原告与被告杨红霞在第三人奥群房产公司第一分公司的居间服务下签订了《廊坊市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《变更协议》，以上事实原被告及第三人均予以认可，本院予以确认。对原被告与第三人均无异议的第三人奥群房产公司第一分公司工商登记信息1份、《房屋买卖合同》1份、《廊坊市存量房买卖合同》1份、《居间服务合同》1份、《过户、按揭代理合同》1份、《变更协议》1份、房屋产权证书1份（证号：三河市房权证燕字第××号）、原被告及中介公司员工微信聊天记录1份、短信截图1张、原告中国工商银行历史明细清单1份、付款记录1份、收条4张本院予以确认并在卷佐证。庭审中，被告认可涉案的《房屋买卖合同》由第三人杨彩云代被告与原告签订，现涉案房屋及房屋产权证书现均掌控在被告处，原告与第三人均予以认可，本院予以确认。对原被告有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：1、原告主张解除涉案合同及变更协议并要求被告返还原告已付的购房款570000元，理由是在第三人杨彩云代被告与原告签订的《房屋买卖合同》和原被告签订的《廊坊市存量房买卖合同》、《变更协议》中对购房事宜已进行了约定，原告已按合同约定按期办理了二手住房购置贷款，充分履行了原告应当履行的义务，涉案的《变更协议》约定被告应于2019年11月30日前办理完毕注销抵押登记手续，但被告经原告多次催促后未按约定时间办理，导致涉案合同无法继续履行，故原告要求解除涉案合同并要求被告返还原告已付的购房款；被告杨红霞、第三人杨彩云不予认可，认为原告于2019年12月5日办理完毕贷款手续，晚于合同约定的2019年11月30日，导致被告无法在合同约定的期间办理完毕解押手续，且2019年12月底处于春节前夕，银行无法预约办理，原被告及第三人经协商一致后约定在春节后办理相关手续，但春节后疫情爆发，疫情稳定后原告在未书面通知被告及第三人杨彩云的情况下直接诉至法院，不符合协议约定，其要求解除合同及返还首付款无法律依据。同时向法庭提交由第三人奥群房产公司第一分公司工作人员赵旭书写的交易流程1份，证明需要由买方办理完毕批贷手续后，卖方才可以办理解压手续，合同履行过程中原告违约在先；第三人奥群房产公司第一分公司对被告杨红霞、第三人杨彩云提交的证据不予认可，认为赵旭并非第三人奥群房产公司第一分公司的员工；原告对被告杨红霞、第三人杨彩云提交的证据不予认可，认为该证据属于证人证言，被告杨红霞和第三人杨彩云未提供证人的身份证件，亦未申请证人出庭作证，不符合证据规则的规定。2、原告主张被告赔偿贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估服务188元、中介费43240元、违约金376000元，理由是涉案的《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》及《廊坊市存量房买卖合同》对违约事项进行了约定，即应由违约方承担赔偿责任并承担委托事项已产生的费用并按总房款20%的标准支付违约金，被告在合同履行过程中存在违约行为，应对原告已产生的费用承担赔偿责任并按合同约定按房屋总价款的20%向原告支付违约金；被告杨红霞、第三人杨彩云认为其二人在合同履行过程中不存在违约行为；第三人奥群房产公司第一分公司认为原告的主张与其不存在关联性。 本院认为，第三人杨彩云代被告杨红霞与原告签订的《房屋买卖合同》以及原告与被告杨红霞、第三人奥群房产公司第一分公司签订的《廊坊市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《变更协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。结合本院已查明的事实，《房屋买卖合同》系第三人杨彩云代被告杨红霞签订，原告岑磊与被告杨红霞为涉案房屋的实际买卖双方，故上述合同的权利义务应由原告岑磊与被告杨红霞享有和承担。原告主张解除《房屋买卖合同》、《廊坊市存量房买卖合同》及《变更协议》，被告杨红霞及第三人杨彩云、奥群房产公司第一分公司不同意解除。依据本案现有证据，虽然被告杨红霞抗辩其根据第三人奥群房产公司第一分公司员工赵旭出具的交易流程办理相关事宜即应先由原告办理完毕银行贷款后再由被告办理解押手续，其不存在违约行为，但第三人奥群房产公司不认可被告提交的《交易流程》出具人员赵旭为其员工，被告对其提出的抗辩意见亦未提供充分证据予以佐证，结合本案庭审情况及已查明的事实，可以证明被告杨红霞未按合同约定于2019年11月30日前办理完毕涉案房屋的解押手续，且已超过合同约定的逾期期限，已经构成违约，故本院对被告的抗辩不予采纳，原告主张解除涉案的《房屋买卖合同》、《廊坊市存量房买卖合同》及《变更协议》符合法律规定，合同解除后，被告理应返还原告已经支付的购房款，故对原告的该项主张，本院予以支持。原告主张解除涉案的《居间服务合同》，因第三人奥群房产公司第一分公司已经促成原被告成功签订了购房合同，居间服务已经履行完毕，故原告主张解除《居间服务合同》无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张解除涉案的《过户、按揭代理合同》，该合同中关于按揭代理部分已经履行完毕，但考虑到涉案的《房屋买卖合同》、《廊坊市存量房买卖合同》及《变更协议》因被告存在违约行为已经解除，且涉案房屋至今仍未办理过户，《过户、按揭代理合同》中关于过户部分已无法实际履行，故对于过户部分的条款内容应予解除。原告主张被告赔偿贷款服务费3000元、评估费188元、中介费43240元，被告杨红霞不予认可。依据本案现有证据及庭审情况，涉案的《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》均约定了对委托事项已产生的费用应由违约方承担，结合本案已查明的事实，被告杨红霞在合同履行过程中存在违约行为，应对委托事项已产生的费用承担赔偿责任，故对原告的该项主张，本院予以支持。原告主张被告赔偿过户服务费3000元，依据本案现有证据及已查明的事实，虽然被告在合同履行过程中存在违约行为，但涉案房屋并未办理过户登记手续，过户服务费未实际产生，该项费用不应由被告承担赔偿责任，考虑到《过户、按揭代理合同》关于过户部分的条款内容已经解除，并为了减少当事人诉累，过户服务费应由第三人奥群房产公司第一分公司退还原告。原告主张被告支付违约金376000元，被告不同意支付。依据本案现有证据及已查明的事实，被告在合同履行过程中存在违约行为，理应承担违约责任，但考虑到被告在合同履行过程中的违约程度及原告的实际损失，原被告约定的违约金计算标准过高，且违约金属于合同履行过程中违约方对守约方所造成损失的补偿，本院已确认被告应对原告产生的相关损失承担赔偿责任，故对原告主张的违约金应适当予以调整，综合本案实际情况，本院酌定被告应赔偿原告的违约金数额为100000元。 综上所述，原告要求解除《房屋买卖合同》、《廊坊市存量房买卖合同》及《变更协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求被告返还购房款570000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求被告赔偿贷款服务费、评估费、中介费损失及赔偿违约金100000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告主张解除《居间服务合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予维护。原告主张解除《过户、按揭代理合同》中关于过户部分条款内容的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求解除《过户、按揭代理合同》中关于按揭代理部分条款内容的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告岑磊与被告杨红霞之间的《房屋买卖合同》、《廊坊市存量房买卖合同》及《变更协议》； 二、解除原告岑磊、被告杨红霞与第三人三河市奥群房产经纪有限公司燕郊第一分公司之间的《过户、按揭代理合同》中关于过户部分的条款内容； 三、被告杨红霞于本判决生效后十日内返还原告岑磊购房款570000元； 四、被告杨红霞于本判决生效后十日内支付原告岑磊贷款服务费3000元、评估费188元、中介费43240元； 五、被告杨红霞于本判决生效后十日内赔偿原告岑磊违约金100000元； 六、第三人三河市奥群房产经纪有限公司燕郊第一分公司于本判决生效后十日内返还原告岑磊过户服务费3000元； 七、驳回原告岑磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10994元、保全费5000元，由被告杨红霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长 卢    振    军 人民陪审员 许广述人民陪审员于丹 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员 关        营