江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终2059号上诉人（原审原告）:李淑红，女，1976年8月3日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：夏语，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡某1，男，1945年5月15日出生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审被告）：任某某，女，1948年6月29日出生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审被告）：蔡某2，男，1970年8月7日出生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审被告）：张某某，女，1971年12月2日出生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审被告）：蔡某3，男，1996年8月20日出生，汉族，住扬州市邗江区。法定代理人：张某某，女，1971年12月2日出生，汉族，住扬州市邗江区，系被上诉人蔡某3之母。被上诉人（原审被告）：蔡某4，男，1974年10月8日出生，汉族，住扬州市邗江区。上诉人李淑红因与被上诉人蔡某1、任某某、蔡某2、张某某、蔡某3、蔡某4排除妨害纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李淑红上诉请求：1、依法撤销扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初149号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决在未查明案外人刘艳是否将案涉房屋购房款全部支付给任某某的情况下，直接推定“此处房屋买卖并非债务人的真实意思表示”，系“以物抵债”，应为“无效行为”，有失偏颇。2、结合2015年3月6日被上诉人蔡某4及同年4月16日被上诉人任某某等人分别向案外人罗祥出具的《承诺书》以及任某某与案外人刘艳签订的《房地产买卖契约》《扬州市房地产转让登记申请表》可以证明，任某某与案外人刘艳的房屋买卖行为系任某某真实意思表示。3、一审判决未对案外人刘艳、丁岭与被上诉人间的亲属关系进行调查，未查明三位房屋买受人未主张权利的原因，直接定认定买受人未取得实际意义上的物权，系认定事实错误。（二）一审判决适用法律错误。1、依据物权法第六条规定，上诉人虽未实际占用房屋，但已实际取得物权。2、第一次房屋买卖行为相关事实一审并未查清，无法直接认定以物抵债。第一次房屋买卖协议是否有效与本案处理无关，即使无效，不影响上诉人已实际取得案涉房屋所有权。依据物权法第一百零六条规定，上诉人系善意取得，获得了房屋所有权。被上诉人即便主张房屋权利，也应向实际侵权人主张，不能损害上诉人权利。3、在2006年6月7日，案涉房屋原登记产权人任某某已将房屋过户登记至案外人刘艳名下的情况下，蔡某2与张某某离婚时对案涉房屋所有权的分割系无权处分，应属无效。即使有效，张某某未能及时前往房地产登记中心进行过户登记，依据物权公示原则，张某某未取得房屋所有权，不能对抗取得案涉房屋所有权的善意第三人。被上诉人任某某辩称，任某某没有做过任何事情，公证处也没去过，其一直不知道案涉房屋交易情况，对方来要房子的时候才知道。刘艳也不是任某某亲戚，其不认识刘艳。被上诉人蔡某3、张某某共同辩称，案涉房屋交易情况并不清楚。案涉房屋楼下是任某某所建，张某某嫁过去的时候就有三间平房，楼上是张某某所建，有权证证明该房屋是张某某所建。离婚调解书中关于楼上的房屋也有张某某的平方，他们的交易张某某不清楚，蔡某3因为残疾，张某某也经常回来照顾蔡某3。被上诉人蔡某2辩称，这个事情其不太清楚。被上诉人蔡某1辩称，其没有任何印象卖案涉房屋，这个房子是白手起家所建，不存在卖房子的事实。被上诉人蔡某4既未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼，依法缺席审理。李淑红向一审法院起诉请求：判令六被告立即迁出扬州市××村××庄××号房屋（以下简称××庄××号房屋），并支付房屋使用费（按照每月1万元的租金标准，自2017年12月8日起计算至实际迁出之日止）。一审法院经审理查明：蔡某1、任某某夫妇生育蔡某2（1970年8月出生）、蔡某4（1974年10月出生）两子。蔡某2、张某某夫妇生育一子蔡某3。蔡某4、王某某夫妇生育一子蔡某5。2011年1月18日，蔡某2与张某某经法院调解离婚。目前，××庄××号房屋由蔡某1、任某某、蔡某2、张某某、蔡某3居住。根据一审法院从扬州市房屋产权和交易管理中心调取的档案显示：1993年1月，任某某取得××庄××号房屋村镇建设许可证（两层，占地面积105㎡，建筑面积210㎡）。2004年11月，任某某申请房屋所有权登记。2004年12月29日，任某某、蔡某1以××庄××号房屋（建筑面积207.09㎡）向扬州市信隆典当行有限责任公司抵押贷款10万元。2005年2月28日，任某某、蔡某1以××庄××号房屋向戴红美抵押贷款10万元，借款期限3年，自2005年2月28日起至2008年2月27日止。当日，借款双方办理委托书并进行公证。委托书主要内容：因蔡某1、任某某不能亲自办理××庄××号房屋出售手续，现委托戴红美作为全权代理，代为办理上述房产出售事宜，对戴红美所签署的各项文件及缴费一律认可；委托期限：2005年2月28日起至上述事宜办结止。2005年2月28日，扬州市维扬区公证处出具（2005）维扬证民内字第××号公证书，载明：蔡某1、任某某于2005年2月28日来到公证处在委托书上签名。2006年6月7日，任某某（委托代理人戴红美）将××庄××号房屋转让并办理过户登记至刘艳名下（房地产买卖契约载明成交价585000元）。2006年6月22日，刘艳以××庄××号房屋向交通银行抵押贷款37万元，贷款合同指定收款人为扬州市某信息咨询公司。2006年7月12日，刘艳以××庄××号房屋向建设银行抵押贷款38万元。2012年3月27日，刘艳将××庄××号房屋转让并办理过户登记至杨其宝、邓伟玲名下（房地产买卖契约载明成交价168万元）。2013年9月30日，杨其宝、邓伟玲将××庄××号房屋转让并办理过户登记至罗祥名下（房地产买卖契约载明成交价150万元）。2017年11月20日，罗祥将××庄××号房屋转让并办理过户登记至李淑红名下（房地产买卖契约载明成交价150万元）。2017年12月7日，原告李淑红向朱加美开具金额150万元的银行本票一张。2017年12月12日，原告缴纳相关税费并取得××庄××号房屋苏（2017）扬州市不动产权第×××××××号《不动产权证书》。原告要求各被告迁让未果，致起讼争。另查明，原扬州市维扬区人民法院（2011）扬维甘民初字第××××号民事调解书载明：2011年1月18日，蔡某2与张某某经法院调解离婚时，调解协议中约定：××庄××号房屋二楼105㎡中的60㎡房屋所有权归张某某所有（张某某暂不居住此房至拆迁止）；婚生子蔡某3随蔡某2生活，张某某同意将上述60㎡房屋交给蔡某2出租，租金收益作为蔡某3抚养费等。审理中，张某某提供书面证明一份，主要内容：××庄××号房屋住户张某某于2003年在亲戚朋友帮助下，借外债在原来三间平房上加砌了三间，外砌两间厢房，变成现住楼房。该证明上加盖扬州市××村委会××庄村民小组的印章。该案争议焦点是：原告要求各被告迁让房屋，有无事实和法律依据？一审法院认为，××庄××号房屋于2006年6月转让给刘艳，后续又发生数次转让，最终转让过户登记至原告李淑红名下。自刘艳起，涉案房屋所有的买卖交易有一个共同的特点，即未实际发生房屋交付行为。也就是说，所有买受人向其前手购买该房屋时，仅有形式上的买卖和过户，前手均未交付房屋，买受人均未实际取得房屋居住使用权。虽然所有的买受人在形式上拥有涉案房屋权属证书，但无法占有和使用房屋，故买受人并未取得实质意义上的物权。因买受人不享有房屋使用权，其在向后手转让涉案房屋时其处分权亦受到限制，新的买受人同样不能获得房屋使用权和完整的、具体的、实质性的物权。原告购买涉案房屋时，同样面临这样的问题，无法从其前手处获得房屋使用权，故原告虽持有不动产权证书，并未获得实质意义上的物权。探究上述不合常规的房屋交易现象及本案纠纷形成的原因，应从涉案房屋第一次转让情形进行分析。2005年2月28日，任某某、蔡某1以××庄××号房屋向戴红美抵押贷款10万元、借期三年，当日至公证处办理委托书公证，委托戴红美全权代为办理涉案房屋出售事宜。公证委托书的内容，显然是民间借贷中债务人不能按时还款时，直接由债权人依据公证委托书办理房产过户债务人以物抵债的一种方式，此处房屋买卖并非债务人的真实意思表示。《民法总则》第一百四十三条第二项的规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。双方办理的委托债权人出售涉案房屋的委托公证为虚假的意思表示，所隐藏的民事法律行为是以涉案房屋作为履行债务的担保。根据民法总则上述规定，任某某、蔡某1委托戴红美卖房的委托行为系无效行为。事实上，在还款期届满前，戴红美于2006年6月7日作为任某某的委托代理人将××庄××号房屋转让过户登记至刘艳名下。根据房地产买卖契约内容，房屋买卖价格585000元，与借款金额10万元相差较大。刘艳虽然取得××庄××号房屋房产证，但房屋一直未交付。审理中被告任某某、蔡某1辩称，当年对公证委托书内容不清楚，否认委托戴红美出售房屋。一审法院认为，涉案房屋第一次交易存在以下四个疑点。其一、2006年6月7日涉案房屋买卖是否是任某某、蔡某1的真实意思表示？其二、涉案房屋交易价格与借款金额相差较大是何故？其三、为何房屋一直没有交付给刘艳？其四、该次交易是否存在以非法获取他人财产为目的的套路贷情形？由于涉及戴红美等案外人，本案中无法一一核查。上述几个疑点，包括涉案房屋后续交易行为中是否存在虚假买卖等，需通过公安机关侦查办理后方能确定。综上，因原告对××庄××号房屋未取得实质性的物权，××庄××号房屋第一次房屋买卖协议效力尚未确定，被告张某某对××庄××号房屋权属亦持有异议，故原告诉求各被告迁让房屋并支付房屋使用费，不符合法律规定，一审法院依法不予支持。被告蔡某1、蔡某4经一审法院合法传唤未到庭，一审法院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：驳回原告李淑红的诉讼请求。一审案件受理费80元，由原告李淑红负担。二审中，上诉人李淑红为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：1、2015年3月6日被上诉人蔡某4向案外人罗祥出具的承诺书复印件一份；2、2015年4月16日被上诉人任某某、蔡某2向案外人罗祥出具的承诺书复印件一份。以上证据拟证明任某某与案外人刘艳的房屋买卖行为是任某某的真实意思表示。经本院组织证据交换和质证。任某某质证称，不认可上述证据，其未曾与案外人刘艳签订房屋买卖协议。张某某、蔡某3质证称，任某某他们卖房子的事情，其并不清楚，直到2017年买房人来收房子才知晓。蔡某2质证称，2015年4月16日的承诺书是罗祥逼迫其写的。蔡某1质证称，不认可上述证据，其不知道这个事情。被上诉人蔡某1、任某某、蔡某2、张某某、蔡某3、蔡某4均未提交新的证据。本院依法对一审法院认定的事实予以确认。因双方当事人均不同意调解，致本案调解未果。另查明：案涉房屋先后涉及四次房屋买卖交易，以上四次交易具体情况现分述如下:第一次房屋买卖交易情况：2005年2月28日，任某某、蔡某1以××庄××号房屋向戴红美抵押贷款10万元、借期三年，当日至公证处办理委托书公证。2005年2月28日任某某、蔡某1签字确认并经公证的《委托书》中载明：“因我们不能亲自办理坐落在扬州市××村××庄××号房屋（建筑面积贰佰零柒点零玖平方米）出售手续，现委托戴红美为我们的代理人，全权代为办理。”2006年6月7日，委托代理人戴红美以任某某名义与案外人刘艳签订了《房地产买卖契约》（房地产买卖契约载明成交价585000元），将××庄××号房屋转让并办理过户登记至刘艳名下。刘艳于当日缴纳了25592元房屋交易契税。以上事实，有戴红美与任某某、蔡某12005年2月28日签订的《房地抵押借款协议》、（2005）维扬证民内字第××号《公证书》、2005年2月28日任某某、蔡某1出具的《委托书》，任某某（戴红美代理）与刘艳签订的《房地产买卖契约》《扬州市房地产转让登记申请表》《中华人民共和国契税完税证》在卷佐证。任某某（甲方）与案外人刘艳（乙方）签订的《房地产买卖契约》第三条约定：“双方同意于二○○六年六月三十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”第二次房屋买卖交易情况：2012年3月27日，案外人刘艳将××庄××号房屋转让并办理过户登记至杨其宝、邓伟玲名下（房地产买卖契约载明成交价168万元）。以上事实，有刘艳与杨其宝、邓伟玲签订的《扬州市房地产转让登记申请表》《房地产买卖契约》及2012年4月5日，杨其宝支付房款的《销售不动产统一发票（代开）办证联》及2012年4月5日填发，杨其宝、邓伟玲缴纳契税50400元的《中华人民共和国现金完税证》在卷佐证。刘艳（甲方）与杨其宝，邓伟玲（乙方）签订的《房地产买卖契约》第三条约定：“双方同意于2012年3月27日前办理上述房地产转移登记手续，双方同意于2012年4月30日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。该建筑物范围内的土地使用权一并转移。”第三次房屋买卖交易情况：2013年9月30日，案外人杨其宝、邓伟玲将××庄××号房屋转让并办理过户登记至罗祥名下（房地产买卖契约载明成交价150万元），罗祥于2014年1月14日缴纳了案涉房屋契税45000元。以上事实有双方签字确认的《房屋所有权转移登记申请书》《房地产买卖契约》、罗祥支付房款的《销售不动产统一发票（代开）办证联》及罗祥缴纳契税45000元的《中华人民共和国税收缴款书（契税专用）》在卷佐证。杨其宝，邓伟玲（甲方）与罗祥（乙方）签订的《房地产买卖契约》第三条约定：“双方同意于2013年9月30日前办理上述房地产转移登记手续，双方同意于2013年10月30日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。该建筑物范围内的土地使用权一并转移。”另，双方签订的《房地产买卖契约》第五条违约责任：“……乙方不能按期付清房款，每逾一日，由违约一方给付该房地产未付价款万分之0的违约金；或甲方不能按期交付房地产或办理房地产转移登记手续，每逾一日，由违约一方给付该房地产未付价款万分之0的违约金。”第四次房屋买卖交易情况：案外人罗祥在取得案涉房屋所有权后，自称因原产权证丢失，其于2017年1月18日填写《房屋交易（转让）备案申请书》向扬州市房屋产权和交易管理中心申请确认房屋权属。嗣后，即2017年11月20日，罗祥将××庄××号房屋转让并办理过户登记至李淑红名下（房地产买卖契约载明成交价150万元）。2017年12月7日，上诉人李淑红向朱加美（罗祥债权人）开具金额150万元的银行本票一张，朱加美于次日确认收到购房款。2017年12月12日，李淑红缴纳相关税费（22500元）并取得××庄××号房屋苏（2017）扬州市不动产权第×××××××号《不动产权证书》。以上事实有罗祥2017年1月18日填写的《房屋交易（转让）备案申请书》、双方签字2017年11月24签字确认的《房屋交易（转让）备案登记申请书》《房地产买卖契约》（扬维契2017×××××××）、李淑红2017年12月7日给朱加美开具的150万元中国农业银行本票及其2017年12月12日缴纳税费的《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》在卷佐证。罗祥（甲方）与李淑红（乙方）签订的《房地产买卖契约》第三条约定：“双方同意于2017年11月24日前办理上述房地产转移登记手续，双方同意于2018年5月24日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。该建筑物范围内的土地使用权一并转移。”另，双方签订的《房地产买卖契约》第五条违约责任：“……乙方不能按期付清房款，每逾一日，由违约一方给付该房地产未付价款万分之0的违约金；或甲方不能按期交付房地产或办理房地产转移登记手续，每逾一日，由违约一方给付该房地产未付价款万分之0的违约金。”再查明：上诉人李淑红陈述，其购买案涉房屋时，该房屋已被邗江区人民法院查封，其对此知晓。2017年12月7日，其将本票给了案外人朱加美后，朱加美向法院申请解封。此后，该房屋过户至上诉人名下。复查明：上诉人李淑红（乙方）于案外人罗祥（甲方）就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》（编号：扬维契2017×××××××）第三条约定：“双方同意与2017年11月24日前办理上述房地产转移登记申请手续，双方同意于2018年5月24日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。该建筑物范围内的土地使用权一并转移。”二审争议焦点为：上诉人李淑红要求被上诉人蔡某1、任某某、蔡某2、张某某、蔡某3、蔡某4搬离案涉房屋有无事实和法律依据。本院认为，本案争议的核心为当所有权与占有权能发生分离的情况下,取得房屋所有权证的买受人能否基于排除妨害请求权要求房屋内的实际占有人迁出。本案中，上诉人李淑红与案外人罗祥签订案涉房屋买卖合同时,案涉房屋仍由被上诉人一方实际占有使用，罗祥并未取得案涉房屋的实际控制权。案外人罗祥作为买受人虽依照买卖契约的约定向上诉人李淑红履行了权利交付，即完成了案涉房屋的不动产过户登记，但其并未按照约定向买受人李淑红履行案涉房屋的实物交付，客观上其也无法实际交付。鉴于案涉房屋历经四次买卖交易，并均已过户登记至买受人名下，但四次买卖交易的买受人均自始至终均未取得案涉房屋的占有、使用权。现上诉人李淑红作为案涉房屋登记权利人请求权要求占有人腾让,应慎重审查本案被上诉人实际占有案涉房屋是否为有权占有。本案中，认定被上诉人是否为有权占有的关键是审查案涉房屋的第一笔买卖交易情况，但被上诉人始终否认曾有出卖案涉房屋的意思表示。对此，本院认为，案涉房屋的第一笔买卖交易系被上诉人任某某、蔡某1的全权委托人案外人戴红美以被上诉人任某某的名义与案外人刘艳达成的买卖契约。但结合该委托产生的背景和时间，在任某某、蔡某1欠戴红美借款履行期届满之前、借款当日，双方即约定由戴红美全权处理房屋出售事宜实质上系以案涉房屋价值冲抵借款以清偿债务的行为，更符合以物抵债的法律特征。因此，戴红美与被上诉人任某某、蔡某1所达成的公证委托书内容中涉及的委托买卖事宜系任某某、蔡某1的虚假意思表示。同理，在2006年6月7日，借款期限届满之前，戴红美便以任某某名义与案外人刘艳签订房屋买卖契约，此提前处分抵押物行为亦非任某某真实意思表示，本案中，任某某亦拒绝追认。第一手买受人刘艳当时虽已成为案涉房屋登记权利人，但就不动产物权变动而言,物权变动并非无因性,基础法律关系是物权变动的前提与基础,只有基于合法有效基础法律关系这一原因行为而进行的登记才发生物权变动的效力，本案中，因任某某并无与他人订立买卖合同的意思表示，故双方并未形成以物权变动为内容的合同法律关系,而是形成了以担保债权为内容的以物抵债法律关系，缺乏获得物权的前提和基础，并不产生物权变动的法律效力。况且，被上诉人长期占有案涉房屋，从未丧失对案涉房屋的占有、使用，故并不能否认被上诉人对案涉房屋的有权占有。本案中，上诉人李淑红虽从案外人罗祥处购买案涉房屋并取得案涉房屋的不动产权利证书，但出卖人罗祥虽具有不动产登记外观,但其自始未曾取得过案涉房屋的实际占有、使用权,在向李淑红转让房屋过程中亦未体现出其具有实质意义上的处分权，即罗祥虽有登记外观,但不享有完整的、实质的处分权,其将案涉房屋转让给李淑红时,李淑红只能通过善意取得才能获得案涉房屋所有权。对此，从李淑红案涉房屋的取得过程看,李淑红作为房屋买受人，在实地看房时业已知晓案涉房屋被人占有，但并未询问该占有人具体情况，未尽到必要的审慎注意义务，该行为也不符合买受人一般买房交易习惯，难以认定上诉人主观上无过错。再结合李淑红明知该房屋被查封等事实细节，故认定李淑红对案涉房屋系善意取得的证据不足。综上所述，本院对李淑红向六被上诉人主张排除妨害的诉请不予支持。但作为买受方,李淑红可以向合同相对方即罗祥主张权利，即通过其与罗祥间房屋买卖契约的履行等方式来实现。综上，上诉人李淑红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李淑红负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王小川审判员  祁若冰审判员  方 俊二〇二〇年十一月十七日书记员  陈 鑫