江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民初22号原告：扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司，统一社会信用代码：913210007206013220，住所地江苏省扬州市盐阜西路**。法定代表人：叶善祥，公司总经理。委托诉讼代理人：张靖波，江苏盟君律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伟，江苏盟君律师事务所律师。被告：张凯铭（CHEUNG,HoiMing），男，1955年3月2日生，中国香港人，现暂住上海市闵行区。委托诉讼代理人：熊伟，江苏琼宇仁方律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞梓庭，江苏琼宇仁方律师事务所实习律师。原告扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司（以下扬州城建公司）诉被告张凯铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理，依法组成合议庭，于2020年8月31日、11月2日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托诉讼代理人吴伟，被告委托诉讼代理人熊伟到庭参加诉讼。第二次开庭，原告委托诉讼代理人张靖波，被告委托诉讼代理人熊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬州城建公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年4月28日签订的合同编号为GT-006、GT-007的《商品房买卖合同》；2、判令被告赔偿原告损失19.289977万元（以167.3005万元为基数，自2017年5月27日起按照中国人民银行同期贷款基准利率标准（年利率4.75%)计算至合同解除之日，暂计算至2019年10月30日；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月28日，原告与被告签订合同编号为GT-006《商品房买卖合同》一份、约定被告向原告购买位于扬州市文昌西路440号国泰大厦B区（公安幢号1)第11层1101号办公用房，合同总价210.9133万元。同日，双方又签订了合同编号为GT-007的《商品房买卖合同》一份，约定被告购买位于扬州市文昌西路440号国泰大厦B区（公安幢号1)第11层1102号办公用房，合同总价76.3872万元。2016年4月26日，上述两份合同依法备案。2016年3月16日、4月27日，被告共支付90万元，即将两份合同约定的首付款65万元和25万元支付完毕。2017年1月31日，合同约定的房屋具备交付条件并于2017年5月26日取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》，原告第一时间通知了被告，被告接到通知后，仅于2018年9月30日支付购房款30万元，但并未与原告办理房屋交付手续和支付剩余购房款。原告于2019年1月17日、2月1日两次催告，被告至今仍未办理房屋交付手续及支付合同约定剩余购房款167.3005万元。被告迟延履行支付合同约定购房款及办理房屋交付手续的义务，构成违约，且经原告催告仍未履行，原告有权依法解除与被告之间的合同，并要求被告赔偿原告的损失。被告张凯铭辩称，1、双方签订的房屋买卖合同，违反了住建部境外个人购房的管理规定，系无效合同；2、2017年5月26日后，被告没有收到原告的交房通知；3、原告没有及时行使合同的解除权，现起诉解除合同超过解除权一年的除斥期间；4、如果合同有效，原告主张解除合同，没有遭受损失，反而享受了房价上涨的利益，原告要求被告赔偿损失没有事实依据。本院经审理查明，2016年4月28日，原、被告签订合同编号为GT006《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买座落于江苏省扬州市文昌西路440号国泰大厦B区（公安幢号1)第11层1101号办公用房，建筑面积231.29平方米，合同总价款210.9133万元；付款方式为，备案前付65万元，交房前付清余款；买受人逾期付款的违约责任为双方自行约定；出卖人应当在2017年1月31日前，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1.取得建设工程规划许可证；2.取得工程竣工验收备案证明；3.取得商品房交付使用备案证明；出卖人逾期交房的违约责任为双方自行约定；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等等。合同已经备案登记。同日，双方另签订合同编号为GT007《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买座落于江苏省扬州市文昌西路440号国泰大厦B区（公安幢号1)第11层1102号办公用房，建筑面积81.68平方米，合同总价款76.3872万元；付款方式为，备案前付25万元，交房前付清余款。其余内容与GT006合同内容相同。合同也已经备案登记。案涉建设工程项目，原告于2014年12月取得建设工程规划许可证，2015年12月3日取得商品房预售许可证；2016年12月30日取得由扬州市城乡建设局签发的工程竣工验收备案证明，该证明上注明，建设单位于2016年12月29日报送工程竣工验收备案文件；2017年5月26日取得由扬州市住房保障和房产管理局签发的商品房交付使用备案证明，该备案证明上注明，经审核、公示，已经符合交付使用条件，准予备案。被告于2016年4月17日前依约交付给原告购买案涉两商品房的首付款90万元，2018年9月30日再支付购房款30万元。根据原告提供的证据，原告曾于2019年1月17日向被告在合同上所留住址邮寄“房屋交付再次催收通知单”，该函件于1月18日由他人签收。该通知单主要内容是：原告已在2017年1月31日前多次通知被告前来收楼，被告应于收到该通知书后三日内前来办理收楼手续。2019年2月1日，原告再向被告邮寄“律师函”，该函件于2月13日由他人签收，“律师函”主要内容是：要求被告在2019年2月11日前一次性付清GT006合同购房余款129.1557万元和物业维修基金1.0373万元、GT007合同购房余款38.7651万元和物业维修基金0.3808万元，并提供付款依据，原告将房屋交付给被告。被告系香港居民。对其购买案涉房屋是否符合规定，原告于2020年9月3日向扬州市自然资源和规划局不动产登记中心咨询，扬州市不动产登记中心回复“该户办理不动产证，需提供备案合同、身份证件、税费缴纳凭证及国家安全局备案材料，即可办理”。2020年11月2日庭审中，被告同意解除案涉《商品房买卖合同》，同时要求将已缴纳的购房款退还；原告同意退还被告已缴纳的购房款，同时要求将被告赔偿的损失予以扣除。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。双方签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规，合法有效。被告辩称，双方签订的《商品房买卖合同》，违反了住建部境外个人购房的管理规定，系无效合同，没有法律依据。因被告至今未缴纳剩余房款，原告诉求解除双方合同，被告同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院予以准许，案涉两份《商品房买卖合同》，自双方一致同意解除之日即2020年11月2日予以解除。对于违约责任，原告认为，被告未按约定缴纳剩余的购房款和办理接受房屋手续，应承担违约责任。被告认为，原告逾期交房、未按约定履行交房通知、怠于行使解除权导致损失扩大，应承担违约责任，且应将因房屋价格上涨致获利部分扣除。本院认为，《商品房买卖合同》中，对于逾期交房和逾期付款的违约责任，均约定为双方自行约定，现双方对违约责任的承担无法达成一致，故本院将依法予以确定。综合双方的现有证据，本院认为，双方都存在违约行为，被告应负主要责任。理由如下：1、原告存在的违约行为：一是逾期交房。两份《商品房买卖合同》均约定，原告应当在2017年1月31日前，将具备条件和约定的商品房交付给被告，包括应提供建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证明、商品房交付使用备案证明。原告现提供的商品房交付使用备案证明，签发日期为2017年5月26日，超过了合同约定的时间。原告称其在2016年12月29日即将相关审核材料提交给相关部门，但即使所述为真，原告按期获得并向被告提供商品房交付使用备案证明，是原告交付房屋的必备条件，也是原告的责任。原告以提交相关审核材料时间作为证明其按时提供商品房交付使用备案证明的证据，不符合双方约定，没有法律依据。故原告存在逾期交房行为；二是未依约履行交房通知义务。《商品房买卖合同》约定，商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续。原告现提供的证据，为2019年1月17日向被告住址邮寄的“房屋交付再次催收通知单”，其称之前曾通过电话等方式通知被告，虽有一定的证据证明，但不符合合同约定，且双方合同上有被告的地址，可以寄送书面通知。2、被告存在的违约行为。合同约定2017年1月30日为剩余房款缴纳和商品房交付截止日，双方对此均应有高度的注意义务。被告虽于2018年9月30日再次支付购房款30万元，但原告不能以此证明被告此前已收到原告交房的书面通知。但被告于2019年1月18日收到原告寄送的“房屋交付再次催收通知单”，并未按要求缴纳剩余房款和办理房屋交接手续。而被告未及时缴纳剩余房款，是导致双方合同无法实际履行的主要因素。3、庭审中，原告表示被告可以选择继续履行合同，但被告明确表示不选择继续履行合同，被告主观违约行为明显。故被告应承担违约的主要责任。关于违约责任的具体承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方未在合同中约定逾期交房和逾期付款违约责任的具体承担方式，本院根据案件具体事实和公平原则，依法予以确定。根据被告未缴纳剩余购房款167.3005万元，双方未依约履行合同的事实，同时考虑到被告应负违约的主要责任、原告无证据证明其于双方约定的交房时间即2017年1月31日前已书面通知被告、被告于2019年1月18日收到“房屋交付再次催收通知单”后并未按要求缴纳剩余房款及办理房屋交接手续、被告同意于2020年11月2日解除双方合同等因素，确定被告应赔偿原告损失，以被告未缴纳剩余购房款167.3005万元为基数，从2019年1月18日(即收到“房屋交付再次催收通知单”)至2020年11月2日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款一年期利息（2019年8月19日前按年利率4.35%，2019年8月20日起按年利率4.25%）计算，不再计算罚息等，经计算为12.8377万元［167.3005万元＊（213天/365天＊4.35%＋441天/365天＊4.25%）。被告另辩解并要求将因房屋价格上涨致获利部分扣除，但未提供证据证明，且原告同意被告可以选择继续履行合同，被告不同意选择继续履行合同，故对原告的该辩解意见，本院不予支持。被告要求返还已缴纳的购房款120万元，原告同意返还，并同意在本案中一并处理，不违反法律规定，且《商品房买卖合同》被解除后，原告返还被告已缴纳的购房款，系合同解除后原告的责任和义务，且能减少当事人讼累，故本院依法予以照准，在本案中一并处理。因支付违约金是违约的法律后果，返还购房款是合同解除的法律后果，购房款的利息与购房款之间是孳息与原物的关系，根据孳息随原物的原则和公平原则，在当事人没有特别约定的情况下，购房款利息应当与购房款适用同一法律规则，由原告予以返还。被告购房款利息，90万元均从2016年4月28日起算，30万元从2018年10月1日起算，按中国人民银行同期活期存款基准利率（均为年利率0.35%）计算，为1.6438万元［(90*1650天/365天＋30*764天/365天)*0.35%］。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条规定，判决如下：一、双方于2016年4月28日签订的合同编号为GT-006、GT-007的《商品房买卖合同》，自2020年11月2日起予以解除；二、被告赔偿原告经济损失人民币12.8377万元，原告返还被告已交购房款人民币120万元及利息1.6438万元，相抵后，原告扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内返还被告张凯铭人民币108.8061万元；三、驳回原告扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费案件受理费4158元，由原告扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司负担1391元，被告张凯铭负担2767元（原告已预交，双方在履行本案给付义务时，直接结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 蔡胜友审 判 员 黄宝生审 判 员 邓 华二〇二〇年十一月五日法官助理 李 虹书 记 员 王华林