广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7150号上诉人（原审被告）：钟政群，男，汉族，1969年2月8日出生，住广东省深圳市罗湖区******************，身份证号码：440************938。委托诉讼代理人：孙海涛，广东华商（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市红花湖景区管理中心，住所地：惠州市惠城区龙丰上排红花湖**。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：黄文科，广东海略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秋莹，广东海略律师事务所律师。上诉人钟政群与被上诉人惠州市红花湖景区管理中心因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人钟政群请求：一、撤销（2019）粤1302民初12908号《民事判决书》，在查明事实的基础上依法改判或发回重审；二、判令被上诉人依法承担本案的一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，程序错误。一审法院作出判决所依据的被上诉人提供的证据《承诺书》（原审原告证据12）系开庭后补充提交，而一审法院未能将包含该组证据在内的四组证据（证据9-12）依法送达给上诉人，导致上诉人不知有该证据，亦未对该四组证据发表质证意见，上诉人系领到判决书后到法院查看卷宗时方才发现该四组证据，一审法院主要依据未经上诉人质证的证据作为决定性证据作出判决，属程序错误。二、上诉人与被上诉人之间并未对所欠租金、电费及卫生费进行对账确认，故上诉人欠被上诉人租金、电费及卫生费的问题应当以总合同期间应缴租金、电费及卫生费总额减去上诉人已缴租金、电费及卫生费总额的计算方式核算较为适宜。1.上诉人认可一审法院关于涉案《高榜山主入口三大殿商铺承包经营合同补充协议》的判定，该合同未实际履行，应不予收取该协议约定的租金，但一审法院并未将上诉人已经按照该《补充协议》向被上诉人缴纳的多年的补充租金在现仍欠费用中扣减，应予纠正。上诉人按照《补充协议》自2010年9月至2016年6月缴纳70个月每个月3050元租金共计213500元，该款项应在上诉人所欠总租金中予以抵扣。2.除补充租金外，上诉人在合同履行期间向被上诉人缴纳了‘管理费’及‘其他费用’共计7500元（见上诉人证据4），此费用并未在涉案合同中约定，双方亦没有对此进行补充约定，故此项已缴纳的费用应当在现仍欠费用中扣减，一审法院并未将此项费用予以扣减，应予纠正。3.涉案双方并未对所欠费用进行对账，2019年6月1日合同到期后，上诉人为向惠州市******对三大殿租赁进行投标准备以及暂将三大殿中物品存放需要，在未经对账的情况下在被上诉人出具的承诺书中签字，因双方未对所欠费用进行对账，故该承诺书不能视为上诉人对所载明的所欠费用的确认。4.因涉案合同签订在2009年，合同期限为十年，上诉人在合同履行期间内向被上诉人缴纳租金、电费及卫生费均是一起交纳未区分，又因上诉人在2017年至2019年6月期间因颅内出血导致严重疾病（见上诉人证据5），因此上诉人已经将部分缴费票据遗失，双方实际并未对账确认。故上诉人认可被上诉人向一审法院提交的有关上诉人缴费票据及统计（见上诉人证据4即原审原告一审证据13）。同时上诉人认可一审法院关于涉案《高榜山主入口三大殿商铺承包经营合同补充协议》的判定。双方纠纷已诉至法院，故上诉人欠被上诉人租金、电费及卫生费的问题应当以总合同期间应缴租金、电费及卫生费总额减去上诉人已缴租金、电费及卫生费总额，以上述计算方式核算较为适宜。经上诉人核算得合同期间总租金为1845603元、电费总计103895.1元（已包含变损）、卫生费60000元（见上诉人证据1、2、3），合计共2009498.1元，减去上诉人已经缴纳的1339689.8元（见上诉人证据4），上诉人仍欠被上诉人租金、电费及卫生费总额为669808.3元。三、上诉人在2017年至2019年6月期间因颅内出血导致严重疾病，期间无法经营，也向被上诉人提出减免租金的请求，请被上诉人及法院考虑实际情况酌情处理。上诉人在2017年5月出现颅内出血症状导致严重疾病，直至2019年6月一直在治疗及康复阶段，期间三大殿业务完全停止，期间上诉人坚持将三大殿作公益性读书场地免费提供书籍和场地供市民阅读，且由上诉人投资搭建的露天广场舞台，现亦成为周边市民的健身广场舞台。上诉人亦向被上诉人提出适当减免租金的请求，被上诉人作为负有社会责任的事业单位法人，希望能够依据实际情况酌情予以处理。综上，为维护上诉人的合法权益，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起上诉，望二审人民法院依法裁判。上诉人二审期间提交了五份证据：1、高帮山三大殿合同期间租金明细；2、合同期间电费总额；3、合同期间卫生费总额；4、支付费用凭据；5、残疾人证等证明。上诉人陈述1、2、3份证据系其单方制作。被上诉人质证认为：合并质证意见为的上述四组证据，在一审的时候，双方已经进行对账，在一审由被上诉人提交的12组证据承诺书双方已对相关欠付的租金电费、卫生费进行了合算。因此我方认为具体的核算金额，应以承诺书最终结算的金额为准。对第五组证据对他的真实性、合法性没有异议，但对其关联性及证明内容有异议，出院记录也好，跟残疾证也好，跟本案并没有任何的关联。被上诉人惠州市红花湖景区管理中心答辩称：一、被答辩人应按《高榜山入口三大殿商铺承包经营合同》及相关协议中约定的租金足额支付，具体金额请法庭查清后要求被答辩人据实支付。二、原审判决书中不予收取《高榜山入口三大殿商铺承包经营合同补充协议》约定租金的有关认定错误，约定的露天广场并未处于封闭施工状态，该协议已实际履行，请法院予以更正，被答辩人仍应按照约定继续支付租金。原审法院认定《高榜山入口三大殿商铺承包经营合同补充协议》中约定的露天广场2013年10月份至2016年底处于封闭施工状态有误，原审庭审中答辩人已明确表示是该补充协议中约定的露天广场外的道路在施工，露天广场并不处于封闭施工状态，被答辩人仍可正常使用露天广场。被答辩人因自身原因未多次使用露天广场，不能认定该补充协议未实际履行，更不能否认该补充协议的效力，被答辩人应按照该补充协议约定继续支付约定租金。该部分事实原审法院认定错误，请求法院予以更正。三、被答辩人所欠电费按电表所查数额计算，一审法院认定正确。综上，请求法院依法查明事实，驳回被答辩人的无事实与法律依据的诉请，维护答辩人的合法权益。原审原告惠州市红花湖景区管理中心向原审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付高榜山入口三大殿商铺自2014年9月至被告实际交还租赁物时止的租金及利息（租金自2014年9月暂计至2019年6月的租金为969000元，利息自2014年9月暂计至2019年6月止为87210元）；二、判令被告向原告支付高榜山入口三大殿商铺的补充租金及利息（补充租金自2016年7月暂计至2019年6月的租金为109800元，利息自2016年7月暂计至2019年6月止为6588元）；三、判令被告向原告支付2017年3月至实际交还租赁物期间的卫生费（2017年3月至2019年6月期间的卫生费为13500元）；四、判令被告向原告支付2017年1月至2019年5月期间的电费32982.3元。上述请求一至四项的请求金额共暂计为1219080.3元。四、判令被告承担本案全部诉讼费用（包含案件受理费、保全费等）。原审法院认定事实：2009年6月3日，原被告签订《高榜山入口三大殿商铺承包经营合同》约定如下主要内容：1、由被告承包原告位于高榜上景区入口三大殿商铺，面积为301平方米，租金每月13545元（45元/平方米×301平方米），应每月10日前向原告交纳当月租金，承包经营期限十年，即从2009年7月1日起至2019年6月1日止，租金第二年起，每年按百分之三递增；2、签订合同时，被告须交纳伍万元经营保证金，如无违约行为，承租期满后由原告将保证金退还给被告；3、被告须依时缴纳租金、水电费和500元费用（含公摊水电费、卫生清洁费、物业管理费。2010年8月30日，原、被告又签订《高榜山主入口三大殿商铺承包经营合同补充协议书》，约定原告同意将三大殿入口露天广场，以月租金600元的标准出租给被告使用；同意三大殿外围露天石围栏内侧，以月租金200元的标准出租给被告使用；同意“春和”配殿后面功能房，以月租金2250元的标准出租给被告使用，租金缴纳时间为当月10日前，承包经营期为十年即从2010年9月1日起至2020年8月30日止，经营范围为茶艺、酒吧、商品销售、展销展览、公益活动以及相应的配套服务。2019年8月5日，被告向原告出具《承诺书》，主要内容为：1、2009年6月3日签订的《高榜山入口三大殿承包经营合同》，本人拖欠2014年9月至2019年6月租金未付，合计共969000。2、2010年8月30日签订的《高榜山主入口三大殿商铺承包经营合同补充协议书》，本人拖欠三个场所2016年7月至2019年6月的租金，共拖欠补充租金109800元（3035×36）；尚欠2017年3月至2019年6月共计27个月的卫生费13500元（500×27），欠缴电费32982.3元，本人承诺会在三个月内支付。庭审时，被告认为其在2018年、2019年有补交部分租金，卫生费不记得具体缴纳情况以及电费认为其不清楚原告的缴纳方式，其每次缴纳的是总金额，具体是电费还是租金是原告划分的。对此原告称被告已经缴纳的租金已进行折抵部分租金。本院向被告释明庭后三天内提交已缴纳租金、卫生费、电费情况的相关证据，但被告在指定期限内并未提交。另，被告认为《补充协议书》当时签订合同是约定可以做展览等项目，但城管处告知被告方露天广场属于公共场所，是不能租用的，后原告就以广场不能经营的理由不让其使用。对此原告认为被告的经营项目需要被告提交申请，但是被告提交的某些项目污染过重，所以审批通过不了。庭审时，原、被告确认广场只是使用过一次。另查，庭审时原被告确认2013年10月份至2016年底，露天广场处于封闭施工状态。另查，被告向原告支付保证金50000元。原审法院认为，原、被告之间签订的《高榜山入口三大殿商铺承包经营合同》、《高榜山主入口三大殿商铺承包经营合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。关于被告未付《高榜山入口三大殿承包经营合同》约定的租金问题，因被告从2014年9月起未付租金，故被告应向原告支付从2014年9月起至2019年6月1日的租金为969000元【157020元（15702×10个月）＋194076元（16173×12个月）＋199908元（16659×12个月）＋205908元（17159×12个月）＋212088元（17674×12个月】。另保证金的作用是保障房屋所有人的相关权益、防止租房者违反租赁合同给房屋所有人造成损失，故原告应将保证金抵消被告拖欠的租金，即被告应向原告支付919000元（969000-50000）。关于被告未付《高榜山主入口三大殿商铺承包经营合同补充协议》（以下简称《协议》）约定的租金问题，因原、被告在庭审中确认《协议》中约定的露天广场仅使用过一次，且2013年10月份至2016年底露天广场处于封闭施工状态，综合考虑合同的履行情况及客观实际情况，应视为该合同并未实际履行，故不予收取该《协议》约定的租金。关于卫生费，因被告从2017年3月起未付租金，故被告应向原告支付2017年3月至2019年6月的卫生费13500元【500×27个月】。关于电费的问题，因被告自2017年1月起未付电费，被告应向原告支付2017年1月至2019年5月的电费32982.3元。对于被告提出的对其租金缴纳情况及电费、卫生费缴纳情况的辩称，因被告向原告出具了《承诺书》已确认欠费金额，且被告未提交其缴纳租金及其他费用的相关证据，故对其辩称本院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二的规定，判决如下：一、被告钟政群应在本判决发生法律效力之日起10日向原告惠州市红花湖景区管理中心支付高榜山入口三大殿商铺租金为919000元及利息（利息以919000为本金，从2019年6月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至本院确定还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的利率计算）。二、被告钟政群应在本判决发生法律效力之日起10日向原告惠州市红花湖景区管理中心支付卫生费13500元。三、被告钟政群应在本判决发生法律效力之日起10日向原告惠州市红花湖景区管理中心支付电费32982.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15771.72元（原告已预交7885.72元），由被告钟政群负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。2019年8月5日上诉人向被上诉人出具《承诺书》，主要内容为：1、2009年6月3日签订的《高榜山入口三大殿承包经营合同》，本人拖欠2014年9月至2019年6月租金未付，合计共969000。2、2010年8月30日签订的《高榜山主入口三大殿商铺承包经营合同补充协议书》，本人拖欠三个场所2016年7月至2019年6月的租金，共拖欠补充租金109800元（3035×36）；尚欠2017年3月至2019年6月共计27个月的卫生费13500元（500×27），欠缴电费32982.3元，上诉人承诺会在三个月内支付，该承诺书系双方结算的凭据，原审依照该承诺书上诉人欠付的计付租金，卫生费、电费有据，予以确认。上诉人主张依据其单方制作的证据“1、高帮山三大殿合同期间租金明细；2、合同期间电费总额；3、合同期间卫生费总额”来重新核算租金、电费、卫生费等无理据，不予采纳。上诉人的其他上诉无理，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费15771元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十一月二十六日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩