河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5133号 上诉人（原审被告）：王海涛，男，1970年1月27日出生，汉族，住三河市。 委托诉讼代理人：张国庆，河北张国庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张大力，河北张国庆律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：史英杰，男，1968年2月20日出生，汉族，住三河市。 原审被告：王志录，男，1942年5月8日出生，汉族，住三河市。 上诉人王海涛因与被上诉人史英杰、原审被告王志录租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王海涛上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决突破合同的相对性，认定上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系，没有任何事实和法律依据。二、原审被告王志录与被上诉人所签《房屋租赁合同》中关于“在租赁期间因违建导致拆迁，之前店面整体装修由评估中心评估出价格，所有损失将由出租房承担赔偿”的约定系违约责任条款，因合同无效而无效，该条款中虽约定了装修损失由评估中心评估确定，但评估应当建立在合理、合法的程序上，被上诉人在未通知原审被告的情况下，单方委托评估，评估报告不具有合法性，不能直接以评估报告的结论作为认定被上诉人损失金额的依据。三、被上诉 —2— 人明知涉案房屋系违章建筑，随时存在被拆除的风险，而执意承租，其应当对自身的损失存在主要责任，一审判决酌定上诉人对被上诉人的损失承担70%的赔偿责任，明显不当。上诉人庭审中补充诉状：上诉人认为廊坊市华信达资产评估有限公司所出具的资产评估报告书与本案没有关联性、合法性、真实性，从评估报告中可以看出评估标的物没有具体位置，不能说明是评估的涉案出租房，评估报告中仅有几张照片，评估的内容有几十项，从照片中不能反映出来，评估报告中有多处不属于装修的范畴，如LED灯、LED屏、空调、油烟净化系统等，评估报告所使用的评估标准是2019年评估时的标准，涉案房屋是2018年王志录出租给被上诉人的，如果存在装修，应该使用2018年的标准，该评估标准评估的价格过高，该评估报告系被上诉人单方委托，上诉人并不知情，故此上诉人认为该评估报告不能作为定案依据使用。 史英杰答辩称，第一，上诉人主张是我单方委托评估，在我接到房屋被拆迁的通知以后，我联系过王志录和王海涛，他们说叫我听话儿，在我找了王海涛两次的时候，王海涛都说和我协商此事，在我第三次找王海涛的时候，他就不见我了，在我无法找到王海涛的情况下，我只能单方委托。第二，我租房的时候王志录明确告知是我此房是他儿子王海涛的，在签订合同时我也要求王海涛签字，王志录回答说王海涛去海南了要一个月后才回来，王志录说他签字完全能够代表王海涛，我当时着急租房，就同意王志录签字了，但是我的房租是打给了王海涛的银行账户。第三，王志录当时承诺我手续齐全有建委的文件有建委主管领导的签字，信誓旦旦的告诉我房屋是有手续的是合法的，不存在被拆除的风险，所以我就承租了。 王志录未出庭发表答辩意见。 史英杰向一审法院起诉请求：一、依法判令二被告返还原告2019年11月至2019年12月的租金5833元；二、依法判令二被告赔偿原告装修损失246693元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年9月29日，原告（承租方、乙方）史英杰与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，上述合同约 —3— 定被告将东外环路95号门店二层出租给乙方，同时约定：租赁期限自2018年12月1日至2024年12月1日止；租金为每年7万元，按每12个月结算一次，提前五天支付。上述合同在补充条款中另约定：在租赁期间，因违建导致拆迁，之前店面整体装修由评估中心评估出价格，所有损失将由出租方承担赔偿，以上由双方友好协商，达成一致协议。原告并于签署上述合同当日转入王海涛银行账户一年租金7万元。被告王志录表示：因为被告王志录不熟悉银行卡的使用，因此提供了被告王海涛的银行卡，作为代收租金的账户。 原告并于庭审中提交被告王海涛于2003年4月2日与三河市泃阳镇东关村委会签订的《承包协议书》，原告表示：原告租赁三河市泃阳镇东关村委会承包地，建设案涉租赁房屋，被告王志录代被告王海涛签署案涉租赁合同。被告王志录认可案涉租赁房屋占有的土地系被告王海涛承包，但表示系由其自行建成案涉租赁房屋。被告王志录并提交如下证据：一、二被告与王某于2013年12月1日签订的《契约》一份，约定：王海涛将三河市东外环路外承租地一块无偿转包给王志录；王志录盖房或者种树费用由其自行负担。二、证人王某证实：证人系被告王志录的儿子，系被告王海涛的弟弟；2003年非典那年，王志录承包泃阳镇东关村的一块土地，8亩左右，到2013年，证人哥俩分家，涉及到王志录承包地怎么均分，签订契约；2015年，证人父亲王志录在承包地上建房。原告对以上证据的真实性均不认可。 为证明损失，原告提交经营饭店的图像图片及华信达评报字（2019）第139号《资产评估报告书》，评估结果为：原告经营的柏豪酒楼装修评估价值为246693元。原告并要求被告对上述损失予以赔偿。被告王志录表示：评估应经原被告双方协商一致，而非原告单方委托，被告没有参与现场勘查及对现场装修评估范围和评估内容确认，原告应当提供装修的合同及装修材料的购买合同，证明其装修的具体范围和具体内容。 庭审中，原告另表示：2019年11月8日，有关部门发通知，要求被告王海涛三天内自行拆除房屋，恢复土地原貌。实际上于2020 —4— 年3、4月份拆除，听说是被告王海涛自行拆除的；原告于2019年11月12日之前撤出。被告王志录表示：因为政府通知说是违建，要求自行拆除，案涉房屋实际是2020年4月份拆除的，原告搬离涉案房屋是2019年12月份，具体时间不清楚。 一审法院依法调取（2016）冀1082行审1143号卷宗，卷宗中内容显示案涉土地占有者及案涉房屋建筑者为被告王海涛，三河市国土资源局并对被告王海涛进行处罚，处罚文书由被告王海涛签收，本院并于2016年4月20日作出（2016）冀1082行审1143号行政裁定书，准予对被告王海涛强制执行。 一审法院认为，原、被告对案涉租赁房屋建筑人存在争议，原告主张建筑人为被告王海涛，被告王志录表示其系建筑人，但综合原、被告庭审举证情况，案涉租赁房屋经相关行政机关认定系由被告王海涛建造，并对被告王海涛作出行政处罚，被告王海涛亦对相关文书进行签署。而被告王志录提交的证据系由被告父子之间制作，出庭证人与被告之间亦存在亲属关系。综上，本院确认案涉租赁房屋系由被告王海涛建造，另结合被告王海涛收取租金的事实，本院对原告主张被告王志录代被告王海涛签署租赁合同的事实予以确认，因租赁合同产生的权利、义务应由被告王海涛享有和负担。但案涉租赁房屋经确定为违法建筑，被告王海涛就违章建筑与原告签订的租赁合同违反了法律的限制性规定，双方订立的租赁合同系无效合同。原告依约支付一年的租赁费7万元，在占有使用案涉房屋未满一年的情况下，要求退还未满期限的租赁费合理，通过相关政府机关发出强拆通知的时间，并参照原告支付租赁费的数额，本院酌定被告王海涛退还原告租赁费4472元。 依据法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。至于原告的损失数额，案涉租赁合同中约定了因违建导致拆迁后损失数额的确定方法，此系合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，故本院对原告委托鉴定评估机构予以评估确定的数额予以确定。但上述损失数额约定由被告承担实质系违约条款，在案涉租赁合同无 —5— 效的情况下，违约条款亦无效，应依据法律规定确定被告应承担的损失数额。被告王海涛将违章房屋租赁给原告，导致原告的拆迁装修损失，对此存在过错。原告在租赁案涉房屋时未查阅相关权证，未尽审慎的注意义务，对损失的发生亦有过错，综合双方的过错程度，本院酌定被告王海涛对原告的装修损失数额负担70%。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王海涛于本判决生效后三日内返还原告史英杰租赁费人民币4472元；二、被告王海涛于本判决生效后三日内赔付原告史英杰租赁房屋装修损失172685元；三、驳回原告史英杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3856元，减半收取1922元，由被告王海涛负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 经审理查明，二审中，上诉人提交“营业执照”一份，证明涉案房屋曾经装修过而非毛坯房。其他事实与原审认定一致。 本院认为，上诉人二审中已提交证据证明涉案出租房屋并非毛坯房，对此被上诉人亦予认可。原审对于之前的房屋装修并未查明。同时，被上诉人又单方委托对于涉案房屋装修的价值进行评估，显然侵害了在评估过程中上诉人应当享有的程序权利及实体权利，该评估结论对于上诉人显失公平。原审基于上述评估报告判决王海涛对装修损失数额负担70%显属不当。至此，本院酌定双方当事人各负担涉案装修损失的50%，即246693的一半123346.5元为宜。对于王海涛应否承担本案损失的责任，原审中，被上诉人已提交充足证据，足以证明王海涛系涉案房屋的建筑主体，其应对于本案损失承担赔偿责任。 综上所述，上诉人的部分上诉请求成立。原审判决部分事实认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： —6— 一、维持河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初2837号民事判决第一项； 二、撤销河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初2837号民事判决第二、三项； 三、上诉人王海涛于本判决生效后三日内赔付被上诉人史英杰租赁房屋装修损失123346.5元； 四、驳回被上诉人史英杰其他诉讼请求。 一审案件受理费1992元，由王海涛、史英杰各自负担996元；二审案件受理费3843元，由王海涛、史英杰各自负担1921.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建刚 审 判 员 崔玉水 审 判 员 李绍辉 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 杜振辉 书 记 员 齐向欣 —7— —8—