重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初23360号原告重庆奥坤物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区柏林路****第**。统一社会信用代码：915001087500530219。法定代表人陈志超，总经理。委托代理人朱晨晨（特别授权），女，1989年6月29日出生，汉族，原告重庆奥坤物业管理有限公司员工，住重庆市綦江区。委托代理人倪艳（特别授权），女，1985年12月23日出生，汉族，原告重庆奥坤物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区。被告余娟，女，1985年9月24日出生，汉族，住所地重庆市长寿区。委托代理人刘泽宾（特别授权），男，1974年1月18日出生，汉族，住所地重庆市巴**。原告重庆奥坤物业管理有限公司（以下简称“奥坤物业公司”）诉被告余娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员田涛独任审判，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告奥坤物业公司委托代理人朱晨晨、倪艳，被告余娟及其委托代理人刘泽宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥坤物业公司诉称，其于2017年7月7日与重庆上锦房地产开发有限公司签订了《幸福时光里前期物业服务合同》，约定由原告为重庆上锦房地产开发有限公司开发建设的位于重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区的物业服务单位。合同约定住宅物业管理费为每月每平方1.8元，自业主接房之日起，物业管理费由业主承担，季付，公摊水电费据分摊。被告余娟为“幸福时光里”小区X幢X单元X号房屋业主，其所有的房屋建筑面积为220.72平方米，被告拖欠原告2018年1月1日至2020年7月31日期间物业费及2017年7月1日至2020年4月30日期间公摊水电费共计12713.09元，且产生违约金3152.12元。期间，原告多次以各种方式催收未果，现起诉来院，提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年7月31日期间拖欠的物业费12316.30元；2、判令被告向原告支付2017年7月1日至2020年4月30日期间拖欠的公摊水、电费396.79元；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金3152.12元（暂计）；4、判令被告承担本案诉讼费用。原告奥坤物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、幸福时光里前期物业服务合同；2、前期物业服务合同备案证明及存根；3、重庆市物业服务收费备案表；4、房屋交接验收表；5、房屋交接流程表；6、接房物品移交签收表；7、外来人员登记表；8、工程维修部值班记录表；9、岗位值班表；10、巡逻签到登记表；11、环境部清洁检查记录表；12、消杀工作记录表；13、电梯维护保养合同（5份）；14、垃圾清运协议（3份）；15、化粪池清掏服务合同（3份）；16、物业服务现场活动照片；17、物业催费通知单及催费单地址明细；18、邮政邮寄单；19、不动产登记中心房屋登记信息查询证明；20、公摊水电费明细表。被告余娟辩称，对欠付原告奥坤物业公司物业费的时间无异议，但认为物业费收费标准应为每平方米1.5元，公摊水电费未实际产生，其不应当承担。就其欠费原因，被告认为原告管理的小区存在所住楼栋负一楼清洁卫生差、楼栋下水管道堵塞、绿化不作维护、保安上班睡觉、值班电话无人接听、解决问题物业领导不出面等物业服务问题。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告余娟为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：1、催费通知单（三联单）；2、照片若干。经审理查明，2012年4月25日，“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告奥坤物业公司签订《幸福时光里前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区实施物业管理；合同期限为5年，自2012年4月25日起至2017年4月24日止，合同到期后，业委会未成立，本合同继续延续；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.80元的标准交纳物业服务费；业主应于每季度第一个月15日之前交纳该季度的物业服务费用和公摊水、电费用；业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲、乙双方还就物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。原告奥坤物业公司与重庆上锦房地产开发有限公司签订上述物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告余娟系重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区X幢X单元X号住宅房屋业主，其房屋建筑面积为220.72平方米，其每月应缴纳的物业费为397.30元，其拖欠原告奥坤物业公司2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业费为12316.30元。按据实摊算原则，经核算被告应承担的22017年7月1日至2020年4月30日期间的公摊水电费为396.79元，该款被告未予缴纳。2020年10月19日，原告奥坤物业公司以被告余娟拖欠其物业费、公摊水电费等为由起诉来院，并提出如前所述之诉讼请求。另查明，“幸福时光里”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原、被告的举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告奥坤物业公司与“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司签订的《幸福时光里前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，该合同对包括被告余娟在内的所有“幸福时光里”小区业主具有约束力。被告拖欠原告2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业费12316.30元及2017年7月1日至2020年4月30日期间的公摊水电费396.79元，事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告违约金请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。被告关于物业费收费标准应为1.5元、公摊水电费未实际产生以及原告管理的小区存在所住楼栋负一楼清洁卫生差、楼栋下水管道堵塞、绿化不作维护、保安上班睡觉、值班电话无人接听、物业领导不出面等物业服务问题，其不同意给付物业费、公摊水电费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告余娟于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业费12316.30元、2017年7月1日至2020年4月30日期间的公摊水电费396.79元及逾期付款违约金（以被告余娟当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该金额付清之日止）；二、驳回原告重庆奥坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，由被告余娟负担（此款已由原告重庆奥坤物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。本判决为终审判决。审判员 田 涛二〇二〇年十一月二十三日书记员 高小涵