云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13750号原告云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人董绍朋。委托代理人蒋婷，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人纪元淳然，云南澜湄律师事务所实习律师，特别授权代理。被告张国华，男，汉族，1969年12月29日生，身份证登记住址浙江省绍兴县。被告张国红，女，汉族，1967年2月23日生，身份证登记住址浙江省绍兴县。二被告的共同委托代理人杨邓波，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。二被告的共同委托代理人吴昊芳，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告云南中豪置业有限责任公司诉被告张国华、张国红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法由审判员周宇适用简易程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋婷，二被告的共同委托代理人杨邓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年10月13日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定被告向原告购买位于昆明市官渡区房屋一套。《合同补充协议》第三条明确了房屋计价方式与价款及面积误差的处理：乙方所购房屋按照建筑面积（包括套内建筑面积和公摊的共有建筑面积）计价，最终面积以产权登记机关确定的为准；产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，根据产权登记面积及本补充协议约定的单价据实结算房屋房价款，《商品房购销合同》及本补充协议继续履行。《合同补充协议》第十条明确了被告应向原告支付的代收款项和配套费及其计价方式、代收金额。据案涉房屋所有权证显示，本案房屋产权登记面积大于合同约定建筑面积，故按《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十四条及《合同补充协议》的约定，被告应向原告补足差额面积的房款差价及相应契税、印花税差价。现提起诉讼，诉讼请求：判令被告补足实际产权登记面积大于合同约定建筑面积的房款198195元、契税5945.8元、印花税98.88元。庭审中原告对契税的主张变更为5662.66元，对印花税的主张变更为98.8元。被告辩称：原告的诉讼请求无事实与法律依据，依法不应当得到支持。根据双方签订的商品房购销合同第四条的计价方式与价款中第2项约定按套计价，该商品房总价款为1,555,565元，该价格已经包含了套内建筑面积及分摊的共有部分建筑面积的价格，房屋参考套内面积为32.2平方米。其次，根据合同第5条第2项约定，按套计价销售，合同约定的参考套内面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款不作调整。本案中涉案房屋按套计价，涉及面积误差，总价款不作调整。另外，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条规定，面积误差比超过3%部分的房价款，由出卖人承担，所有权归买受人，本案中无论是根据产权登记面积，还是根据专有建筑面积，面积误差比远远超过3%，超出部分的房价款应由出卖人承担。关于本案的诉讼费，系原告违约在先提起诉讼，系原告自身违约行为造成的损失，应当由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有异议的证据本院认证如下：1、原告提交的云南省地税局通用机打发票、税收缴款书复印件虽系复印件，但能与原告提交的案涉房屋房产证证明相应税费的支出情况，本院予以采证；2、原告提交的交房确认书系复印件，真实性无法核实，本院不予采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2011年10月13日，原告与二被告签订《商品房购销合同》，约定二被告向原告购买由原告开发建设的位于昆明市官渡区房屋，房屋价款按套计价，总价款为1555565元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋参考套内建筑面积为32.2平方米；面积误差的处理，采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，按补充协议约定处理；在房屋买受人支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等费用后，房屋出售人于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。2011年10月13日，原告与二被告签订《补充协议》，对前述房屋的计价方式与价款、面积误差处理约定如下：房屋买受人所购房屋按照建筑面积（包括套内建筑面积和公摊的共有建筑面积）计价，建筑面积为58.08平方米，建筑面积单价为每平方米26,783.14元，总价款为1,555,565元，其中套内面积32.2平方米，套内单价为每平方米48,309.47元，分摊的共有建筑面积为25.88平方米，最终面积以产权登记机关确定的为准；产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，根据产权登记面积及本补充协议约定的单价据实结算房屋房价款；房屋买受人委托房屋出售人代办房屋产权登记；房屋买受人应向房屋出售人支付的代收款项和配套费包括代收契税（按购房款乘以国家规定税率3%计算）46,667元，代收印花税（按房屋总价国家规定税率万分之五计算）778元，上述代收款项的税费标准如发生变化以实际交纳时的相关政府规定为准，不足部分由房屋买受人及时补足，多余部分房屋出售人应及时退还（不计利息）。合同签订后二被告向原告支付了契税款46,667元、印花税款778元。后前述房屋办理了不动产权证，不动产权证书记载房屋建筑面积为65.48平方米，其中房屋专有建筑面积为36.37平方米，分摊建筑面积29.11平方米。原告代缴前述房屋的契税52,329.66元，印花税876.8元。现原告以交付被告房屋的实际套内面积与合同约定面积不一致，原告代缴了房屋相应税费为由，诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于案涉房屋的计价方式，原、被告签订《补充协议》视为对原合同相应内容的变更，《补充协议》约定房屋产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，根据产权登记面积及补充协议约定的单价据实结算房屋房价款。案涉房屋不动产权证书记载房屋建筑面积为65.48平方米，《商品房购销合同》约定的房屋建筑面积为58.08平方米，面积差为7.4平方米，合同约定的房屋建筑面积单价为每平方米26,783.14元，根据《补充协议》的约定，二被告应向原告补交房屋建筑面积差价款198,195.24元，故本院对原告要求二被告支付房屋面积差价款198,195元的请求予以支持。对于原告主张要求二被告支付多代缴的契税、印花税的请求，本院认为，《补充协议》已明确约定由原告代缴相应税费，代收款项的税费标准如发生变化以实际交纳时的相关政府规定为准，不足部分由房屋买受人及时补足，原告实际代缴契税52,329.66元，印花税876.8元，故本院对原告主张要求二被告支付多代缴契税款5662.66元、印花税款98.8元的请求予以支持。二被告关于案涉房屋应按套计价，不应支付房屋面积差价款的抗辩意见与查明事实不符，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：由被告张国华、张国红于本判决生效之日起十五日内支付原告云南中豪置业有限责任公司房屋面积差价款198,195元及原告云南中豪置业有限责任公司多代缴的契税款5662.66元，印花税款98.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4364元，由原告云南中豪置业有限责任公司承担4.6元，由被告张国华、张国红承担4359.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  周宇二〇二〇年十一月十八日书记员  王浩