江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3626号 上诉人（原审原告）：杜学丰，男，1971年1月11日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。 上诉人（原审原告）：杨学英，女，1972年6月12日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：凌海东，建湖县塘河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：盐城市德容建设发展有限公司，住所地江苏省建湖县近湖街道冠华西路**德容装饰城。 法定代表人：马仁德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周春林，江苏凯申律师事务所律师。 上诉人杜学丰、杨学英因与被上诉人盐城市德容建设发展有限公司（以下简称德容公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2019）苏0925民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜学丰、杨学英上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判或发回重审；2.本案诉讼费用由德容公司承担。事实与理由：一审法院查明涉案房屋所在的综合楼部分业主私自在二楼楼梯通道内侧破墙开门。而现状是北侧5个楼梯间二层两侧的门全部存在，并且案涉竣工图也是显示明确开门，因此，案涉房屋不存在私自二楼楼梯通道内侧破墙开门，德容公司至今未能向法庭举证二楼私自开门的证据。案涉综合楼是办公和经营场所，如果二层门是封闭状态，是不符合一二层房屋的消防安全，一审法院从何查明部分业主私自在二楼楼梯通道内侧破墙开门事实？在2015年8月18日万方源公司出具的司法鉴定【JD】Wfy2015-08-02《测绘鉴定报告书》和2015年6月15日安定公司出具的司法鉴定安达房测字（2015）第1008号《房屋面积测量报告》中，均采用了二楼门全部堵死的情形下测绘，功能区划分不同，测绘结果数据为353室860.44平方米、316室910.56平方米，合计1771平方米。产权证353室862.23、316室919.71，合计1781.94平方米。1781.94平方米-1771平方米=10.94平方米。案涉司法测绘成果与产权证测绘成果的功能区个数的划分，不是影响面积相差的必然因素，案涉面积相差的主要因素在二楼是否是开门引起公摊面积的分摊。杜学丰、杨学英已经向法庭举证了司法委托的测绘结果，显示案涉房屋与产权证面积相差是因为，德容公司未能按产权证面积向杜学丰、杨学英交房导致。法庭未能查明产权证测绘成果与司法测绘成果根本性区别在哪，面积数据如何构成？案涉综合楼的总建筑面积固定的，各家的套内面积是明确的，就是公摊面积如何分摊？一审法院应当分配德容公司向法庭举证产权证测绘成果面积数据如何构成？但一审法院仅以功能区的个数不同就否定了司法鉴定。本综合楼甚有可能总产权面积大于总建筑面积。杜学丰、杨学英并不是否定产权证的测绘面积效力，而是德容公司未能按产权证面积向杜学丰、杨学英交房。双方签订的房屋买卖合同有效，德容公司应该双倍补足缺少的房屋面积给杜学丰、杨学英。 德容公司辩称，案涉房屋面积是由建湖县住房办公室测绘，如果杜学丰、杨学英对测绘结果有异议应当向建湖县住房办公室提出。杜学丰、杨学英诉讼提出鉴定报告是按照现状测量的，德容公司在一审中向法庭提交了该工程后来修改设计将全部门封死的证据，因为竣工时没有修改所以我们将原来设计图提交法院审查。后来的门是其他的住户私下开的，德容公司曾经向有关部门举报过。就是因为门开下来后导致房屋公摊面积不同。 杜学丰、杨学英诉称：1.请求人民法院判令德容公司返还杜学丰、杨学英房款459340.8元并承担从起诉之日2015年4月28日起至付清之日止同期贷款利率计算的利息；3.诉讼费、司法鉴定费由德容公司负担。 一审法院经审理查明：2013年7月8日，杜学丰、杨学英分别以1855975元、1739980元，合计3595955元的价格购买德容公司开发的位于建湖县德容装饰城综合楼第三层316号、353号商品房（以下简称：316号房、353号房），双方分别签订了《商品房买卖合同》。其中316号房的合同主要载明：“…,第三条，买受人所购商品房的基本情况。该建筑层数地上5层，底下0层。商品房的用途为商用，属框架结构。建筑面积共919.71平方米，其中套内建筑面积672平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积247.71平方米。该商品房属于[政策性商品房]。…,第四条，计价方式与价款。第3层316号房：出卖人与买受人约定按[建筑面积]方式计算该商品房价款：该商品房单价为2018元/平方米，房款合计（大写）壹佰捌拾伍万伍仟玖佰柒拾伍元整，（小写1855975元），币种为人民币。第五条，面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1.双方自行约定：无。2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条，付款方式及期限。买受人按一次性付款方式按期付款：无。…,第八条，交付期限。出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…。”；353号房的合同主要载明：“…,第三条，买受人所购商品房的基本情况。该建筑层数地上5层，底下0层。商品房的用途为商用，属框架结构。建筑面积共862.23平方米，其中套内建筑面积630平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积232.23平方米。该商品房属于[政策性商品房]。…,第四条，计价方式与价款。第3层353号房：出卖人与买受人约定按[建筑面积]方式计算该商品房价款：该商品房单价为2018元/平方米，房款合计（大写）壹佰柒拾叁万玖仟玖佰捌拾元整，（小写1739980元），币种为人民币。…。”其他内容的约定方式同316号房的合同；2014年10月25日，德容公司向杜学丰、杨学英交付涉案房屋，双方签订了《房屋交接单》。截止目前，杜学丰、杨学英已付购房款310000元，加之德容公司因涉案房屋下水道不通问题对杜学丰、杨学英补偿的300000元抵充未付房款，杜学丰、杨学英尚欠德容公司购房款195955元。 2013年6月28日，建湖县住房管理办公室接受德容公司申请作出涉案房屋的《房屋面积测绘成果》，其中316号房的套内面积672平方米、分摊面积247.71平方米，建筑面积919.71平方米；353号房的套内面积630平方米、分摊面积232.23平方米，建筑面积862.23平方米。2013年8月27日，德容公司协助杜学丰、杨学英将涉案房屋登记在杜学丰、杨学英的名下，并办理了房产证书（316号房的房产证号为建房权证建湖字第××号，登记的建筑面积为919.71平方米，含分摊面积247.71平方米；353号房的房产证号为建房权证建湖字第××号，登记的建筑面积为862.23平方米，含分摊面积232.23平方米）。 2016年11月2日，江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案316号房和353号房的实际面积进行测绘鉴定。江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司到庭接受质询，表示建湖县住房管理办公室作出的《房屋面积测绘成果》将涉案房屋所在的综合楼分为2个功能区，而该公司作出的《测绘鉴定报告书》根据现状主要考虑到二层楼梯开门的情况将涉案房屋所在的综合楼分为6个功能区。杜学丰、杨学英交纳316号房的测绘费13452元，353号房的测绘费15000元，合计28452元。 一审法院另查明，涉案房屋所在的综合楼部分业主私自在二楼楼梯通道内侧破墙开门，引发邻里纠纷。德容公司于2016年4月22日向建湖县城建监察大队举报，请求该大队责成上述业主恢复原样。截止目前，上述业主均未恢复原样。 一审法院认为，杜学丰、杨学英与德容公司于2013年7月8日订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其合法有效，双方当事人均应依照上述约定履行各自的义务。本案中杜学丰、杨学英主张以涉案的房屋与房屋产权登记不一致而主张权利，经查，2013年6月28日，原建湖县住房管理办公室接受德容公司申请作出涉案房屋的《房屋面积测绘成果》，2013年7月8日，杜学丰、杨学英与德容公司签订了《商品房买卖合同》；2014年10月25日，德容公司向杜学丰、杨学英交付涉案房屋，双方签订了《房屋交接单》，2013年8月27日，德容公司协助杜学丰、杨学英将涉案房屋登记在杜学丰、杨学英的名下，并办理了房产证书；该房屋产权登记面积，是行政部门依据房屋的实际状态作出的登记，庭审中杜学丰、杨学英未能提交有效证据证明诉争房屋面积与权属证书上登记的面积不一致情形，江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司鉴定意见，该公司鉴定人员陈述是按房屋的现状进行的测量，故该鉴定意见不能作为认定本案的依据。故对杜学丰、杨学英的诉讼请求应不予支持。据此，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决下：驳回杜学丰、杨学英的诉讼请求。案件受理费8190元，房屋测绘费28452元，合计36642元，由杜学丰、杨学英负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，杜学丰、杨学英与德容公司签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。 案涉《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。另，案涉合同对产权登记面积与合同约定面积存在差异的处理方式亦进行了明确约定。经查，案涉商品房的产权登记面积与合同约定的面积相同，均以建湖县住房管理办公室于2013年6月28日作出的《房屋面积测绘成果》为依据，该数据是经房屋测绘管理部门审核确认，应当具有权威性。杜学丰、杨学英上诉提出德容公司向其交付的房屋面积与合同约定面积不一致的主要理由是公摊面积过大，但其依据的鉴定报告书不足以推翻建湖县住房管理办公室作出的《房屋面积测绘成果》。故，杜学丰、杨学英的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8190元，由杜学丰、杨学英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王迎付 审 判 员 孙曙光 审 判 员 郑娟娟 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 徐 平 书 记 员 郁婷婷