云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终1086号上诉人（原审原告）：杨吉富，男，1988年8月30日生，汉族，住云南省龙陵县。委托诉讼代理人：尹万凯，云南若在律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：张云兰，女，1955年3月8日生，汉族，住云南省龙陵县。被上诉人（原审被告）：李海燕，女，1977年8月4日生，汉族，住云南省龙陵县。被上诉人（原审被告）：杨春强，男，1977年3月3日生，汉族，住云南省龙陵县。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：花朝保，云南金曦律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人杨吉富与被上诉人张云兰、李海燕、杨春强租赁合同纠纷一案，原判宣判后，上诉人杨吉富不服龙陵县人民法院（2020）云0523民初527号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法由审判员何延武担任审判长，与审判员张燕、茶晓皎组成合议庭，于2020年11月13日进行了审理。上诉人杨吉富特别授权的委托诉讼代理人尹万凯，被上诉人张云兰、李海燕、杨春强及特别授权的委托诉讼代理人花朝保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨吉富上诉请求：1.撤销原判第4项，改判由被上诉人向上诉人给付停产停业补偿897760元，临时安置补助费157834元；2.本案一二审诉讼费用由上诉人和被上诉人合理分摊。事实及理由：一、一审机械适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》来评判涉案停产停业补偿、临时安置补助费的享有，对法律的理解并不准确。承租人是用益物权人，《物权法》第121条明确规定了用益物权人的相应赔偿权，其权益应当与所有权人一道受到法律的保护。具体到本案，龙陵县棚改办在《房屋征收补偿协议》第八条第四项中指明承租人的权利救济方向。杨吉富作为承租人，因征收导致租赁权消灭，依法有权获得相应赔偿。现棚改办已将该物上权利的补偿据实发放给被上诉人，杨吉富基于租赁协议，有权向被上诉人主张返还。二、一审判决使用排除法推定涉案停产停业损失补偿、临时安置补助费的归属，与租赁协议目的不符，对该协议条款的解释不准确。双方在订立租房协议时均预见房屋有可能被征收，所以在协议中作出补偿分配预约定，虽然没有列举穷尽，但并不能将未列明与租赁有关的补偿项目就推定为被上诉人独享。从《龙陵县五板桥棚户区改造项目房屋征收与补偿实施方案》第七条看，停产停业补偿、临时安置补助费是针对实际经营者因房屋被拆迁而无法继续经营所受损失的补偿，显然与杨吉富密切相关。三、一审判决将源自于杨吉富权益的停产停业损失补偿、临时安置补助费认定归被上诉人全部所有，而无视杨吉富的损失，与本案有关的证据不予评判，导致双方利益严重失衡，明显有悖公平。本案停产停业损失补偿、临时安置补助费的补偿依据是杨吉富经营的“龙陵县奥妙汽车修理厂”的营业执照、纳税记录，并非租房协议，被拆迁房屋被上诉人既未用于生产经营，也未用于居住，被上诉人基此获得补偿基础何在？显然属于法外利益。即便双方在租房协议中约定不明，但也应该按照公平原则兼顾双方的利益公平处理。客观上，杨吉富因拆迁造成其正常经营活动被迫中断，因搬迁另寻场地经营而产生搬迁、租金差价等经济损失，一审对此不管不顾，主观认为与本案无关。被上诉人已获得丧失物权的损失补偿，此外并没有其他损失，确反而获得额外补偿1055594元，这种利益明显失衡，法律应当对其进行干预。综上，一审法院错误采信证据，认定事实不清，判决有误，请求二审法院依法进行改判。被上诉人张云兰、李海燕、杨春强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、龙陵县人民政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收被上诉人的房地产，该条例明确规定停业停产损失等补偿费的归属为所有权人。上诉人作为承租人如果认为征收行为给自己造成损失，应当主张解除租赁合同并赔偿损失。二、被上诉人的房屋用于出租，在政府部门进行过备案登记，并且一直缴纳相关税费，这是停产停业损失补偿、临时安置补助费的基础，而非上诉人所说的是基于其营业执照和纳税记录。被上诉人的房屋并非只出租给上诉人一人，而是不特定的人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且判决免除了上诉人8个月的租金，既保障了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，同时一并解决了上诉人作为承租人因租赁合同解除所实际造成的损失，应当予以维持。杨吉富一审起诉请求：1.判决被告给付原告装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关的搬迁奖励共计1284736元；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理确认的本案事实是：2009年12月，李祖茂将坐落于龙山镇五板桥的土地及房屋（以下简称承租场地）出租给原告经营“龙陵县奥妙汽车修理厂”。李祖茂去世后，其法定继承人即本案被告（甲方）与原告（乙方）于2016年12月23日签订《房屋场地租赁协议》，第三条约定租赁期限10年，自2016年12月23日至2026年12月23日；第四条约定每年租金6万元，租金每月支付一次，以每月底付清当月的租金，乙方支付租金时甲方应开具收款凭证；第五条约定租赁期间，租赁税由甲方交纳；第六条约定租赁期间，乙方办理相关手续费用由乙方自行承担；第八条约定在租赁期内，如遇政府需要征用，乙方自行搭建的简易房（乙方的汽车材料室、住宿休息室）、场地平整部分、线路设备及乙方所有的机器设备、设施的补偿费及搬迁补偿费由乙方所有，双方确定后属于乙方所有的部分直接打入乙方指定的账户；第九条约定若涉及政府征用，需要搬迁甲乙双方不存在因合同期限不到主张违约；第十条约定在租赁期限内，甲乙双方任何一方解除合同，应提前5个月书面通知对方；第十一条本协议没有约定的，另行协商，签订补偿协议，该《房屋场地租赁协议》还对其他事项进行了详细约定。合同签订后，本案双方实际履行租赁合同至2020年3月28日（租金付至2019年3月，经双方核对尚欠租金6万元），剩余租期为6年零9个月。2019年7月19日龙陵县人民政府发文，批复同意《保山市龙陵县五板桥棚户区改造项目房屋征收与补偿实施方案（暂行）》，涉案房屋及场地属于该棚户区改造项目范围，2019年11月27日，本案被告与龙陵县棚户区改造项目指挥部鉴定房屋征收安置《货币补偿协议》，补偿本案被告房地产补偿6372774元、装饰装修补偿782728元、附着物及设施补偿415130元、动力电一条补偿4000元、政策性补助及奖励3231106.80元（其中房地产评估奖励1514126.40元、搬迁费46828元、临时安置补助费222302.40元、停产停业补偿1308420元、搬迁奖励20000元、可移动物品搬运损失117070.00元、水、强弱电补偿2360元），共计补偿10805738.80元【其中经双方核对属原告杨吉富的46280元（装饰装修、简易房、线路设备、附属设施的补偿费26641元、机械设备搬迁费19639元）】。另查明，在租赁期，经双方核对被告共欠原告修理费11696元。一审法院认为：本案因租赁房屋被政府征收拆迁，引起的纠纷，其争议的焦点为：1.原、被告是否是本案适格的诉讼主体？2.原告要求被告按房屋征收安置《货币补偿协议》获得涉案装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关的搬迁奖励共计1284736元的赔偿支付损失，或是按上述进行合理分配是否有法律依据？1.原告是否是本案适格的诉讼主体的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第二项规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告”。本案系租赁合同纠纷，原告杨吉富是涉案承租人，与本案有直接利害关系，被告是本案房屋场地出租人，身份信息具体明确，与本案相关联，因此原、被告主体适格；2.原告要求被告按房屋征收安置《货币补偿协议》获得涉案装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关的搬迁奖励共计1284736元的赔偿支付损失，或是按上述进行合理分配是否有法律依据的问题。从物权法律关系看，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人权人给予公平补偿”，第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”可见涉案装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关的搬迁奖励对象是明确清楚的，并不包括该房屋的承租人，因而，涉案房屋所有权人李海燕、张云兰、杨春强与房屋承租人杨吉富之间在产权人能否获得装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关搬迁奖励的问题上，并无民事法律上的权利义务关系，据此，原告杨吉富要求享有或分配装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关的搬迁奖励的主张，没有物权法上的依据；从本案合同法律关系上看，原告杨吉富在本案中的权利义务，来源于其与涉案房屋所有权人之间的租赁合同关系，根据在案证据分析，双方以原告为乙方、被告为甲方签订《房屋场地租赁协议》，第八条约定，经双方核对属原告杨吉富的为46280元（其中装饰装修、简易房、线路设备、附属设施的补偿费26641元、机械设备搬迁费19639元），该部分应归原告所有；第三条约定租赁期限10年，自2016年12月23日至2026年12月23日；第四条约定每年的租金6万元；第九条约定若涉及政府征用，需要搬迁甲乙双方不存在因合同期限不到主张违约；第十条约定在租赁期限内，甲乙双方任何一方解除合同，应提前5个月书面通知对方；第十一条本协议没有约定的，另行协商，签订补偿协议。本案双方实际履行租赁合同至2020年3月28日（租金付至2019年3月），剩余租期为6年零9个月。租赁合同不能继续履行，系因房屋被征收引起，属于不可抗力情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，双方在签订《房屋场地租赁协议》时约定若涉及政府征用，需要搬迁，双方不存在因合同期限不到主张违约，未约定在房屋被征收导致合同不能履行的情况下，出租人对承租人具有补偿的义务。根据本案实际，承租人在合同履行期内，双方签订的《房屋场地租赁协议》因政府的征收行为被解除，其正常经营活动被阻断、导致承租人另找经营场所经营，客观上存在损失，该损失原告虽未能提供确切的数额证实，但双方应当根据公平原则按照《房屋场地租赁协议》第三条、第八条、第十一条的约定另行协商解决，因双方未能妥善协商，一审法院结合房屋被征收、租赁剩余期限及被告已经获得停产停业损失的情况，酌情确定免去原告在租赁房屋场地决定被征收期间即2019年8月至2020年3月的房租40000元，弥补承租人杨吉富因政府征收导致的损失。被告尚欠原告的修理费11696元，根据双方的意见，可以在原告应付被告2019年3月至2019年7月租金中扣减，故对原告的诉讼请求一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百条、第一百一十七条，《最高人民法院关于的解释》第十一条第四项，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1.原告杨吉富与被告李海燕、张云兰、杨春强签订的《房屋租赁场地协议》解除；2.由原告杨吉富支付被告李海燕、张云兰、杨春强房租20000元，扣减被告李海燕、张云兰、杨春强尚欠原告修理费11696元后，还应支付8304元；3.由被告李海燕、张云兰、杨春强支付原告杨吉富装饰装修、简易房、线路设备、附属设施的补偿费、机械设备搬迁费共计46280元。上述两项折抵后被告李海燕、张云兰、杨春强应支付杨吉富各种损失37976元，限期在判决生效后五日内支付；4.驳回原告杨吉富的其他诉讼请求。二审中，各方当事人未向本院提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人杨吉富与被上诉人张云兰、李海燕、杨春强签订《房屋场地租赁协议》，意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，双方已经形成租赁合同关系。根据双方合同约定：在租赁期内，因政府征用，上诉人自行搭建简易房（汽车材料室、住宿休息室）、场地平整部分、线路设备及上诉人所有的机械设备、设施的补偿费及搬迁费由上诉人所有，该部分费用经一审双方当事人核对一致后认定46280元，本院予以确认。合同同时约定：若涉及政府征用，需要搬迁，双方不存在因合同期限不到主张违约。本案双方不能继续履行合同的原因系不可抗力，根据法律规定和合同约定，被上诉人不承担违约责任。被上诉人除将部分场地及房屋出租给上诉人外，还有部分铺面及场地出租给他人。停产停业损失补偿、临时安置补助费是因被上诉人用于商业经营房屋被政府拆迁，导致搬迁后不能继续产生收益，政府对出租人作出的补偿，而非对承租人停业搬迁的补偿，上诉人主张该部分补偿款应归其个人所有无事实及法律依据。上诉人因政府拆迁导致其另行选址经营，确实对其造成一定损失，除上述补偿外，一审法院根据本案客观实际确认损失为40000元，被上诉人无异议，本院予以确认。一审法院在双方当事人未明确主张租金及车辆修理费，审理时又未达成调解意见的情况下，直接在本案中对租金及车辆修理费一并处理，违反了不告不理原则，二审双方仍未调解，当事人可另案处理，本院在本案中不作处理。综上，一审判决认定事实清楚，但一审法院实体处理不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销龙陵县人民法院（2020）云0523民初527号民事判决。二、由被上诉人张云兰、李海燕、杨春强于本判决生效之日起十日内支付给上诉人杨吉富装饰装修、简易房、线路设备、附属设施的补偿费、机械设备搬迁费及损失共计人民币86280元。三、驳回上诉人杨吉富的其他诉讼请求。一审案件受理费8181元，由上诉人杨吉富负担7633元，由被上诉人张云兰、李海燕、杨春强负担548元；二审案件受理费16362元，由上诉人杨吉富负担15266元，由被上诉人张云兰、李海燕、杨春强负担1096元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行判决书载明的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  何延武审判员  张 燕审判员  茶晓皎二〇二〇年十一月三十日书记员  赵梧谚