重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2633号 原告：肖娅，女，1983年10月1日出生，汉族，城镇居民，住重庆市大足区。 被告：重庆普度置业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇香叶路******1-1，统一社会信用代码915002326710066229。 法定代表人：杨座铭，该公司董事长兼总经理。 原告肖娅与被告重庆普度置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法由审判员熊强适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了缺席审理。原告肖娅到庭参加诉讼，被告重庆普度置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖娅向本院提出诉讼请求：1.被告重庆普度置业有限公司立即为原告肖娅所有的位于重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋办理房屋产权证；2.被告重庆普度置业有限公司立即向原告肖娅支付支付逾期办证违约金1936.75元（以购房款305000元为基数，按每日万分之零点一计算，从2018年11月9日起至2020年8月12日，共635天，违约金为1936.75元；2020年8月12日以后的违约金继续按上述标准计算，直至房屋产权证下发之日止）。事实和理由：2018年11月7日，原告肖娅与被告重庆普度置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，由原告肖娅购买被告重庆普度置业有限公司开发的位于重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋。被告重庆普度置业有限公司一直没有给原告肖娅办理产权证。2020年7月31日，原告肖娅看到重庆市第三中级人民法院发布的查封评估拍卖公告，而前述房屋在查封评估拍卖的范围内。被告重庆普度置业有限公司屡次违约，已经严重侵害了原告肖娅的合法权益。 被告重庆普度置业有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩材料。 本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，原告肖娅与被告重庆普度置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（该合同的甲方为被告重庆普度置业有限公司，乙方为原告肖娅），购买座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋（结构为钢筋混凝土结构，建筑面积54.03平方米，套内建筑面积44.86平方米，户型为一室一厅）。原、被告双方在合同（第二条）中约定该商品房为“现房，《房地产权证》号：307房地证2015字第X号”，在合同（第五条）中约定该房屋总成交金额为305000元，由原告肖娅在2018年11月7日一次性付清。原、被告双方在合同（第七条）中对商品房交房期限约定为“属现售商品房的，甲方应在2018年11月9日前，将商品房交付乙方使用”。原、被告双方在合同（第十三条）中对办理产权登记的约定为“1.现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3.甲、乙双方应互相配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”同日，原、被告双方还签订了《补充协议》(前述《重庆市商品房买卖合同》的附件五)，该协议第十二条对前述《重庆市商品房买卖合同》第十三条有关办理产权登记的约定作了如下补充和变更：“1.乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。2.现售商品房的，自本商品房实际交付之日起260日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务……4.如甲方提前交房，则自本合同约定的交房日期之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。”被告重庆普度置业有限公司于2018年11月2日出具了收到原告肖娅交来定金20000元的收款收据，于2018年11月7日出具了收到原告肖娅交来购房款285000元以及契税、大修基金、转移登记费等费用11932元的收款收据。2018年11月7日，原告肖娅和被告重庆普度置业有限公司还通过网上签订合同，将合同的基本信息传送至房屋所在地不动产登记机构。被告重庆普度置业有限公司未按约定为原告肖娅办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的房屋权属转移登记受理单。 另查明，座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋在不动产登记机构的登记状态为“现房，预售许可，网签，房屋产权，房屋栋证，房屋查封”。该房屋于2015年10月26日在不动产登记机构办理了城镇房屋初始登记（登记权利人为重庆普度置业有限公司，证书号为307房地证2015字第X号），于2015年10月26日办理拆分栋证所含房屋部位的变更登记（登记权利人为重庆普度置业有限公司，证书号为307房地证2015字第X号），于2020年9月3日办理查封登记（查封法院为重庆市第三中级人民法院）。 本院所确认的以上事实，有原告肖娅的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、银行交易明细、不动产登记查询结果等证据在案为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 本院认为，被告重庆普度置业有限公司在销售本案涉及的房屋时，已取得了该房屋的权属证书；原、被告双方在自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》未违反法律强制性规定和违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。核发房屋产权证等不动产权属证书是土地房屋权属登记机关的行政职责和行政职权；原告肖娅诉称的要求被告重庆普度置业有限公司“办理房屋产权证”，实际应为原、被告双方在商品房买卖合同及其补充协议中约定的“向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”（即办理权属转移登记手续）。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产，不得转让。本案涉及的房屋已被司法机关查封，原告肖娅要求办理前述房屋权属转移登记的诉讼请求，因暂不符合法律规定，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，房屋的查封情况会影响不动产权属转移登记，对原、被告之间的房屋买卖合同能否继续履行产生影响，但并不影响原、被告之间的房屋买卖合同的效力。原告肖娅可以主张被告重庆普度置业有限公司承担因不能办理房屋权属转移登记的违约金。 关于违约金的标准，原、被告在商品房买卖合同及补充协议中约定的违约金标准为按已付房款每日万分之0.1。原、被告在合同中约定的商品房成交价和被告重庆普度置业有限公司向原告肖娅出具的购房款收据的金额均为305000元，故原告肖娅已付房价款应为305000元。因此，被告重庆普度置业有限公司承担违约金的标准仍应当按照双方约定的按已付房价款（305000元）每日万分之0.1（即每日0.1‱）计算。 关于违约金的计算的起止时间，原、被告买卖的房屋为现售商品房。原、被告在商品房买卖合同及其补充协议中约定，“现售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起260日内”申请办理权属转移登记。现原、被告均未提供证明交房时间的直接证据，而原、被告约定的交房时间是在2018年11月9日前，在计算违约金时，原、被告约定的最迟交房时间（即2018年11月9日）可以确定为“商品房实际交付使用之日”，违约金应当从该交付房屋之日起第261日（即2019年7月27日）开始计算，直至被告重庆普度置业有限公司按约定为原告肖娅办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的权属转移登记受理单之日为止。原告肖娅关于违约金从2018年11月9日起算的请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 原、被告签订的合同中还有关于违约金给付时间的条款，即“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，如果认定该条款有效，在被告重庆普度置业有限公司一直没有取得登记受理单的情况下，被告重庆普度置业有限公司的违约行为一直延续且不会实际承担违约责任。前述条款明显是被告重庆普度置业有限公司为了自己的利益恶意阻止条件成就而设置。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就……”的规定，被告重庆普度置业有限公司至今未按约定取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告重庆普度置业有限公司给付违约金的条件应视为已成就。 本案经本院审判委员会研究决定，原告的部分诉讼请求成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆普度置业有限公司在本判决生效后向原告肖娅支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金（计算方式：以305000元为基数，从2019年7月27日起按日利率0.1‱计算，直至被告重庆普度置业有限公司按约定为原告肖娅办理并取得座落为重庆市武隆区X镇X路X号X幢X单元X-X号房屋的权属转移登记受理单之日止）； 二、驳回原告肖娅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，减半收取40元（原告肖娅已预交），由被告重庆普度置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 熊强 二〇二〇年十一月六日 法官助理 张敏 书 记 员 杨景