四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初4504号 原告：龙小彬，男，1971年10月15日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：张龙，四川蜀都金丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：朱松，男，1999年8月20日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：潘伟，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：余少川，男，1997年1月12日出生，汉族，住四川省冕宁县。 原告龙小彬诉被告朱松、余少川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙小彬及其委托诉讼代理人张龙，被告朱松的委托诉讼代理人潘伟，被告余少川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙小彬向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》，恢复原状即将房屋清淤腾退交给原告；2.判令被告朱松支付原告租赁费150000元；3.判令被告朱松支付违约金15000元；4.判令被告朱松支付原告律师费9000元；5.判令被告余少川对上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月18日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告承租位于金堂县××镇大学××号××层××栋××单元××号商铺，并约定了租赁期限为5年、年租金为150000元，以及双方的权利义务等内容。被告余少川作为合同担保方，自愿为被告朱松承担连带担保责任。合同签订后，原告根据合同约定履行了合同义务，向被告交付了房屋。被告向原告支付了一年租金150000元。根据合同约定，被告应当在2020年3月20日向原告支付下一年度租金150000元，被告至今没有支付，原告多次催收，被告仍拒绝支付。被告的行为已构成严重违约，致使原告的合同目的不能得到实现。原告有权请求解除合同、恢复原状、承担违约责任，并要求被告承担原告实现权利的相关费用。 被告朱松辩称，1、被告已于2020年6月向原告提出了解除房屋租赁合同。2、被告所得到的房屋现状就是原告交给被告的现状，被告当时就是从其他人那里转租过来的。3、被告不能确定原告就是本案租赁房屋的租赁主体，不排除后期有人再向被告主张权利。4、由于疫情，被告所租赁的位置无法正常经营，及时法院判决被告需要承担租赁费用，也请综合考虑因疫情停业无法正常运营的综合因素，降低支付租金的费用。5、原告起诉违约金没有依据，根据最高人民法院依法妥善处理涉新冠肺炎案件的意见以及四川省高院处理新冠肺炎案件相关处理规定，承租房屋用于经营，由于疫情或者疫情防控导致经营困难，导致资金困难，主张违约金的不予支持。原告主张律师费没有事实和法律依据，若诉讼费法院判决由被告承担，应按照实际费用分担。 被告余少川辩称，同意朱松的意见，关于连带责任，之前租赁合同约定属实，认可连带责任。 本院经审理认定事实如下：2019年3月18日，原告龙小彬（出租方、甲方）与被告朱松（承租方、乙方）、被告余少川（担保人）签订《房租租赁合同》，合同约定龙小彬将位于金堂县××镇大学××号××层××栋××单元××号商铺租赁给被告朱松，租赁期限5年，自2019年4月3日至2024年4月3日，租金为150000元每年，从第四年起至本合同到期止，下一年租金按上一年租金的105%计算，朱松应于本合同生效之日向龙小彬预付12个月租金150000元，租金按年结算，每年3月20日前一次性支付下一年租金。租赁合同第十二条约定乙方拖欠租金累计达壹个月，甲方可终止合同并收回房屋。合同第十三条约定“提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设因素甲方必须终止合同时，一般应提前壹个月书面通知乙方。乙方的经济损失由甲方全额承担。如因出现本合同第十二条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前壹个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。”第十五条违约责任约定：“2、乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的10%向乙方加收滞纳金。3、各方均同意本合同过程中守约方为实现债权的保全费、律师费、诉讼费全部由违约方承担。”第十六条第二款约定：“担保人自愿为乙方承担连带担保责任。”合同签订后，被告朱松给付租金至2020年4月2日，自2020年4月3日起未给付租金。 2020年6月17日，朱松给龙小彬发消息称“关于酒吧的问题就是我们现在肯定是做不起走了，原本二三月份的时候就和您谈过也提过不做，后来也是小谢一直在和你联系，现在我也打不通他的电话，所以具体也不晓得你们咋谈的……”。但双方因为就租金给付等问题未达成一致意见，未办理解除合同及房屋交接手续。2020年8月5日，龙小彬给朱松发送消息，询问相关费用如何处理，朱松称水电物业费可以缴，对房屋租金未回复。 2020年11月6日，原告向本庭提交情况说明称庭审后朱松将案涉房屋清理后于2020年10月30日下午交付原告龙小彬，双方办理了交接，原告龙小彬收回了房屋钥匙及电卡。 另查明，案涉房屋备案登记在原告龙小彬名下，房屋权证号权2030558。本案诉讼过程中，原告提出保全申请，于2020年9月15日缴纳保全费1520元。 再查明，原告委托四川蜀都金丰律师事务所代理其本案诉讼，2020年8月24日双方签订委托代理合同，合同约定代理费9000元，2020年8月25日，龙小彬向四川蜀都金丰律师事务所转账9000元。 上述事实有租赁合同、房屋登记信息、微信聊天截图及双方当事人一致陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。关于合同的解除时间。被告朱松抗辩，因疫情原因导致经营严重亏损，其于2020年6月17日通知原告不再租赁涉案房屋。但双方因租金等问题并未达成一致意见，原告不同意解除合同，此后被告朱松也未腾退返还租赁房屋，实际占有房屋至2020年10月30日。被告朱松称因物业阻止无法腾退房屋，也未提交证据予以证明。本院认为，原告与被告朱松之间是房屋租赁合同，原告已经实际交付了租赁房屋，履行了合同主要目的，疫情对被告朱松的经营有影响，但并不必然导致合同目的无法实现，被告朱松不能因疫情享有合同的单方解除权，双方在庭审中一致同意解除合同，涉案《房屋租赁合同》自此解除，即《房屋租赁合同》于2020年10月22日解除。关于租金计算标准及时间。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”第六条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务型小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入合作和营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”涉案租赁房屋并非国有企业房屋或政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋，而是公民个人私有财产，根据民事法律法规相关规定及上述最高人民法院的指导意见，尊重公民意思自治，即虽然疫情对租赁房屋用于经营有一定影响，但在涉及公民私人房屋租赁的情况下，也应当尊重合同当事人意愿，对于租金的减免调整可以进行调解或者适用公平原则变更合同。本案中，双方已经一致同意解除合同，并不存在变更合同的问题，而在审理过程中，双方未就租金减免达成调解意见。综合本案实际情况，本院支持租金按照双方合同约定计算至合同解除之日止，即租金为82916.67元。原告主张超出部分租金，本院不予支持。原告关于腾退返还房屋的主张，因房屋已经腾退返还，原告的该项诉请已无裁判必要。原告关于违约金、律师费的主张。被告朱松系因疫情影响导致经营困难，根据最高人民法院指导上述意见，因新冠疫情对合同履行、企业经营有不同程度的影响，结合本案实际情况，从公平原则出发，为平衡利益，原告关于违约金、律师费的主张，本院不予支持。原告关于被告余少川承担连带责任的主张。因被告余少川自愿为朱松就涉案房屋租赁合同租金结付承担连带责任，不违反法律禁止性规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告龙小彬于被告朱松于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月22日解除； 二、被告朱松于本判决生效之日起十日内给付原告龙小彬租金82916.67元； 三、被告余少川对上述第二项结付义务承担连带责任； 四、驳回原告龙小彬的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1890元，保全费1520元，由被告朱松负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 欧 莉 二〇二〇年十一月十六日 书记员 李乙伶