江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2616号上诉人（原审原告）：李会兰，女，汉族，1984年7月5日生，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：施清祥，男，汉族，1985年4月26日生，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：肖香莲（施清祥之妻），女，汉族，1985年1月1日生，住江西省吉安市吉州区。原审第三人：江西广泰置业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道**，统一社会信用代码91360800716565541K。法定代表人：赵孝龙，该公司董事长。上诉人李会兰因与被上诉人施清祥、原审第三人江西广泰置业有限公司（以下简称广泰置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3574号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李会兰、被上诉人施清祥及其委托诉讼代理人肖香莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李会兰上诉请求：1．请求撤销原审判决第二项，并依法改判施清祥向李会兰返还转让费90,000元或发回重审；2．一、二审诉讼费用由施清祥承担。事实与理由：1．施清祥与李会兰之间的转让行为无效，施清祥应向李会兰返还转让费90,000元。合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，广泰置业与施清祥签订的《商铺租赁合同》明确约定商铺不允许转让，且广泰置业在一审提交的书面意见亦未获得广泰置业的追认。根据上述事实和法律规定，施清祥未经出租人同意擅自转租租赁物，事后又未经出租人认可的，转租行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，收取转让费因转让行为无效而导致其取得该款没有依据，应当予以返还，因此，施清祥应将依据该转让行为而取得的转让费90,000元返还给李会兰。被上诉人施清祥答辩称：请求驳回上诉请求，维持一审判决。原审第三人广泰置业未发表述称意见。上诉人李会兰向一审法院提出诉讼请求：1．确认李会兰与施清祥于2020年2月20日达成的商铺转租行为无效；2．判令施清祥向李会兰返还转让费和押金共计101,000元（其中转让费90,000元、押金11,000元）及利息损失（从2020年2月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止，暂计600元）；3．本案诉讼费由施清祥承担。一审法院认定的事实：2019年9月，施清祥与广泰置业签订商铺租赁合同，约定由施清祥承租位于吉州区商铺，用于经营“吉祥画廊”，租期为2019年9月1日至2020年8月31日，履约保证金为10000元，施清祥缴纳租金至2020年2月份等内容。2019年11月，施清祥又与广泰置业签订商铺租赁合同，约定由施清祥承租该楼Ｂ栋112号商铺，用于经营“吉祥画廊”，租期为2019年11月1日至2020年10月31日，履约保证金为1100元，施清祥缴纳租金至2020年1月份等内容。上述商铺合同中均约定了承租方未经出租方同意，不得擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用，否则出租方有权提前中止合同，并采取强制措施收回商铺；履约保证金在合同期满且承租方没有违约或相对于出租方的义务，出租方需将该履约保证金无息退还承租方。合同签订后，施清祥对上述商铺进行了装修。李会兰亦系广泰置业在吉安三江家居建材大市场的租户，经营不锈钢配件和折板厂，其两间商铺位置分别在施清祥商铺旁边，在看到施清祥张贴的转让店面公告后即与施清祥联系，磋商转让门面事宜。2020年2月，李会兰、施清祥协商将施清祥承租的上述商铺转让给李会兰，双方口头约定转让费为90,000元，合同履约保证金11,000元，租金由李会兰以“吉祥画廊”的名义直接交由广泰置业。核减施清祥应向广泰置业缴纳的B栋112号商铺2月份租金1,026元及承租商铺3月1日至3日期间的租金950元，合计1,976元，李会兰应向施清祥支付99,024元，施清祥同意免除尾数后收取李会兰转让费及保证金共计99,000元。该款李会兰通过微信转账分别于2020年2月20日支付20,000元，于2020年3月3日支付79,000元。施清祥于2020年3月4日将案涉商铺交付给李会兰使用。同日，施清祥向三江物业出具“吉祥画廊情况说明”一份，表示其店铺因一直处于亏损状态，现与朋友共同经营不锈钢配件，故店铺稍作调整。2020年3月7日下午，李会兰向施清祥发送微信，内容大致意思为：“我跟香江的人说你投了20万干股在我这里，我说我们是合伙的，他现在要我重新签合同，我不肯”。施清祥回复李会兰：“我打的报告已经表明了我们的立场，并且明确写明了”。案涉商铺自2020年3月5日至2020年8月31日期间的租金均由李会兰以“吉祥画廊”的名义交付给广泰置业。后李会兰、施清祥发生争议，遂诉至法院。一审法院认为：结合李会兰、施清祥的诉、辩主张，本案的争议焦点为：1．李会兰、施清祥之间的转让行为是否有效？转让款是否应当返还？2．保证金是否应当返还？关于争议焦点一。李会兰认可其也租有两间商铺用于经营不锈钢，与涉案商铺均系三江家居建材大市场一楼商铺，出租人也同为广泰置业，根据施清祥提交的商铺租赁合同来看，该合同系广泰置业一方预先拟定的格式合同，李会兰、施清祥所签的商铺租赁合同应是同样的模版，合同中关于“不得擅自转让”条款亦应系一致，李会兰对此亦未予否认。结合双方2020年3月7日的微信聊天及施清祥提交的情况说明，可进一步证实，李会兰明知案涉商铺未经广泰置业同意不得转让仍与施清祥统一口径，谎称施清祥与其系合伙关系，其与施清祥达成的转让协议，系其自愿的行为，且双方的转让协议也未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，双方均应依照协议履行。A栋112号-116号、B栋114号商铺李会兰已实际承租至合同到期日，并与广泰置业续签租赁合同，B栋112号商铺租赁期至2020年10月31日止，合同已经基本履行完毕，其合法权益并未因此遭受损害，如认定该转让行为无效，有违公平，亦不利于维护市场经济秩序。另外，李会兰一直以施清祥的名义向广泰置业交纳租金，广泰置业并未因商铺转让的事实受到实质性的损失，综上，对李会兰主张转让行为无效，要求返还转让款90,000元的诉讼请求，法院不予支持。关于争议焦点二。李会兰诉称的“押金”11,000元，即履约保证金。履约保证金系合同当事人为保证合同顺利履行的一种担保方式，在合同期满后，如交纳保证金的一方未发生违约行为，接受保证金的一方需退还该保证金，施清祥与广泰置业的租赁合同中亦是如此约定。施清祥在承租期间，已支付广泰置业履约保证金11,100元，施清祥将商铺转让给李会兰时，李会兰已缴付11,000元保证金给施清祥。现商铺已转让给李会兰，是否缴纳履约保证金系李会兰与广泰置业之间的关系，施清祥不应直接收取李会兰履约保证金，故李会兰主张施清祥返还押金（履约保证金）11,000元的诉讼请求予以支持，施清祥交付给广泰置业的履约保证金与本案无关。李会兰主张利息损失，因李会兰自身存在过错，对其利息损失的诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告施清祥于本判决生效之日起10日内退还原告李会兰交纳的履约保证金11,000元；二、驳回原告李会兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,332元，减半收取计1,166元，保全费1,045元，共计2,211元，由原告李会兰负担1,970元，由被告施清祥负担241元。（原告已预交）本院二审期间，李会兰围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：施清祥对微信聊天记录截屏图片的真实性不持异议，但认为聊天记录中的“转让费先不要给他说，你的店好转一点”中的“他”是指另一个想转让店面的老板，他的转让费比较高，所以才说了这句话，这句话跟本案没有一点关系，施清祥与李会兰约定的转让费更低。本院认为，该组证据的聊天内容主要涉及的是11,000元押金退还的问题，该押金一审法院已判令施清祥退还该押金，故对该组证据依法不予采信。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，施清祥与广泰置业签订租赁合同后，未经广泰置业同意擅自将涉案商铺转租给李会兰，广泰置业作为出租方可以依据该法律规定主张解除合同，但广泰置业并未根据法律规定主张解除合同，亦未依据合同约定采取强制措施收回涉案商铺。李会兰以该条法律规定为依据，以施清祥将涉案商铺转租给其使用时未经广泰置业的同意为由，主张其与施清祥之间的转让行为无效，与该法律规定不符。李会兰与施清祥达成的转让协议，系其自愿的行为，且双方的转租协议也未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，双方均应依照协议履行。李会兰按协议约定支付了转让费，施清祥亦按协议约定将涉案商铺交付给李会兰使用。李会兰实际承租A栋112号-116号、B栋114号商铺至合同到期日，并与广泰置业续签租赁合同；B栋112号商铺租赁期至2020年10月31日止，合同已经基本履行完毕，其合法权益并未因此遭受损害。因此，李会兰关于要求施清祥退还转让费90,000元的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，李会兰的上诉请求不成立，依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,050元，由上诉人李会兰负担。本判决为终审判决。审判长  肖永兰审判员  李伟杰审判员  罗良华二〇二〇年十一月二十七日书记员  宋男茜