广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初12598号原告：东莞市汇鹏物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市*************蓝山锦湾花苑会所首层。法定代表人：林惠吟，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱昌觉，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被告：刘锦，男，1988年1月20日出生，汉族，住广东省兴宁市************，公民身份号码为441************97X。委托诉讼代理人：陈伟俊，广东东成律师事务所律师。第三人：粟胜琼，女，1978年9月20日出生，汉族，住四川省开江县************，公民身份号码为513************827。原告东莞市汇鹏物业管理有限公司与被告刘锦、粟胜琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱昌觉，被告刘锦及其委托诉讼代理人陈伟俊到庭参加了诉讼，第三人粟胜琼经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即向原告偿还拖欠物业费8922.53元及滞纳金4309.85元；2.水费1450.64元；3.公证费860元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告刘锦通过东莞第三法院的阿里拍卖平台竞得第三人粟胜琼位于东莞市*************蓝山锦湾花苑（二期）洋房F组团F802的房产，因被告在前业主拖欠原告物业费及水费的情况下竞得涉案物业，同时因法院拍卖公告第十一条规定称费用包括：物业费、停车费、水电费等。原告作为物业管理方，对被告及第三人拖欠的物业费有追回被告及第三人所欠物业费、水费的权利。原告多次追要被告及第三人所欠之相关费用无果的情况下，根据法律提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告在2019年8月9日通过淘宝网司法拍卖平台拍得涉案房屋，原业主即本案第三人粟胜琼在2019年10月31日将房屋交付给被告，在交付后被告才开始占有、使用涉案房屋，所以，在涉案房屋交付之前，被告与原告之间是不存在物业服务合同法律关系的，被告不应当承担2019年10月31日前所产生的物业管理费及水费。二、虽然竞买公告第七条写明了“可能存在的一切欠费（如车辆违章罚款、停车费、物业费、水、电费）均由买受人自己承担和支付”。但不符合债务转移、债务承担的条件，理由是《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对于拍卖公告内容是有明确列明的，从该规定第十二条、第十三条可以知道，拍卖公告的内容及拍卖平台公示的信息并不能包括物业费、水、电费，从该规定中还可以看出，公告内容中的税和费这一项，他所指的是“对拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式”，所以法院无权对其他的费用以公告的形式作出处分的意思表示。并且物业管理费及水费是独立于不动产以外的合同债务，该债务也不属于涉案房屋的权利瑕疵，该费用与法院执行拍卖房屋是没有任何关联性，法院在拍卖涉案房屋前也未向粟胜琼取得处分该合同债务的授权委托。所以，竞买公告中关于处分粟胜琼债务的内容是不合法的，该合同之债不符合债务转移及债务承担的基本条件，其至今债务人仍然是第三人粟胜琼，原告应向本案第三人追偿2019年10月31日前所欠费用。请求法院驳回对被告该部份的诉讼请求。第三人粟胜琼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院陈述意见。经审理查明，本院将第三人名下位于东莞市*************蓝山锦湾花苑（二期）洋房F组团F802房屋发布在淘宝网进行司法拍卖，并发布了竞买公告。竞买公告第七条载明“本次拍卖标的物所涉及的（含原产权人应承担的）一切税、费和需补交的一切关联税、费（包括但不限于增值税、契税、所得税、营业税、印花税、过户手续费、权证费、土地出让金及交易中需缴纳的其他各种费用）及可能存在的一切欠费（诸如车辆违章罚款、停车费、物业费、水、电费等）均由买受人承担和支付。有关税费的种类、金额、缴付手续、发票开具等问题请自行向当地的财税、房管、国土、楼盘物业管理公司等相关部门查询核实。2019年8月9日被告通过淘宝网司法拍卖平台竞拍购得案涉房屋。2019年8月22日，本院作出（2017）粤1973执5025号之二执行裁定书，裁定第三人名下位于东莞市*************蓝山锦湾花苑（二期）洋房F组团F802的房屋（房产证号：23004229**）归买受人原告所有，房产所有权自本裁定送达买受人刘锦时起转移。本院于2019年8月27日向原告送达了该裁定书。案涉房屋现已登记至被告名下，房屋建筑面积为107.76平方米。原、被告确认案涉房屋于2019年10月31日由第三人交付被告使用。2015年4月1日，东莞市富鹏置业有限公司、东莞市富麟实业有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》及《前期物业服务收费补充协议》，约定蓝山锦苑花苑物业项目由原告提供前期物业管理服务，合同期限为2015年4月1日起至2018年3月31日止。合同约定多层、高层住宅收费标准为2.3元/平方米/月，别墅3元/平方米/月，物业服务费按月缴纳，业主应每月15日前缴纳。原告主张案涉小区未成立业主大会。原告主张案涉房屋原业主为案外人李荣，李荣再将案涉房屋转让给了第三人。为此，提交了《蓝山锦湾花苑业主收楼表》，该表载明李荣于2007年4月21日收楼。2007年4月21日，李荣与中海物业管理有限公司东莞分公司签订了《蓝山锦湾花苑物业管理服务协议》，原告主张被告应按该协议的7.4.2款“每日按应交物业管理服务费的千分之一”支付滞纳金。原告主张的物业费、滞纳金为2017年7月至2020年6月期间，该期间的费用既有案涉房屋交付给被告之前的欠费，也有案涉房屋交付给被告之后的欠费。被告则认为，在案涉房屋交付其占有使用之后的费用、水费等应当由被告承担，但在交楼之前的费用，应由原业主即第三人承担。原告提交《收款收据》拟证明第三人仅缴纳水费至2016年10月份，《收款收据》显示水费（2014.3-2016.10）（1099-647）共计1637.62元，原告主张收据上的1099指的是第三人最后缴纳水费的读数。被告对案涉房屋拖欠水费的最后一次读数01454确认。以上事实，有原告提交的《公证书》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》、东莞市物价局调整物业收费备案公示、发票、催收物业管理费函、水费收据、用水量及应交水费明细表、水表记录、水费发票、不动产权证及分户图、东莞市物价局文件、业主收楼表、物业管理服务协议、滞纳金计算表，被告提交的微信截图以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，第三人粟胜琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交答辩状和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。本案为物业服务合同纠纷。被告对其主张的正式占有使用案涉房屋后即2019年10月31日至2020年6月份的物业服务费、水费无异议，本院予以确认。本案的争议焦点：1.第三人拖欠原告的物业费、水费是否应由被告承担；2.被告是否应当支付滞纳金。关于争议焦点一，本院在《竞拍公告》的税、费承担中已说明，关于标的物可能存在的欠费（诸如车辆违章罚款、停车费、物业费、水、电费等）均由买受人承担和支付，系人民法院就拍卖房屋存在的权利瑕疵进行说明，且已告知买受人有关税费的种类、金额、缴付手续、发票开具等问题自行向楼盘物业管理公司查询核实。被告作为完全民事行为能力人，对于《竞拍公告》中的内容及后果应当是清楚，在此情况下，被告参与房屋拍卖，表明其认可并自愿承担《竞拍公告》中案涉房屋的权利瑕疵。被告应按《竞拍公告》的要求承担第三人拖欠原告的物业服务费及水费。2019年8月27日，被告取得了案涉房屋的所有权，也应对在此之后产生的物业服务费及水费承担支付责任。案涉的《前期物业服务合同》约定的服务期限届满后，未重新签订物业服务合同，但业主仍接受物业公司服务，双方成立事实物业服务合同关系。考虑到原告提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化，按照《物业管理条例》第四十条规定的费用与服务水平相适应的原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费为宜。根据原告提交的证据，物业服务费每月为247.85元（2.3元×107.76平方米），2017年7月至2020年6月的物业服务费为8922.6元（247.85元×36个月），原告主张按8922.53元计算物业服务，系原告自由权利的处分，本院予以支持。被告及第三人没有提交证据证明其已经缴纳上述期间的物业服务费，故对原告要求被告支付2017年7月至2020年6月的物业服务费8922.53元，本院予以支持。关于拖欠的水费，原告提交的《用水量及应交水费明细表》虽然无第三人的签名确认，但该表格上记载的水表读数开始计费数与第三人最后一次缴纳水费时的读数一致，被告也对最后一次水表读数予以确认，结合原告提供的水费缴纳发票，本院对拖欠水费的数额1450.64元予以确认。故原告要求被告支付拖欠水费1450.64元，本院予以支持。关于争议焦点二，原告主张物业费的滞纳金，因案涉的《蓝山锦湾花苑物业管理服务协议》系原告与案外人李荣签订，未有证据显示原告与被告、第三人对收取滞纳金及其标准达成一致意见，故原告主张被告支付物业费滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于公证费，该费用各方并未有合同约定，且该费用并非必然产生费用，故原告要求被告支付公证费860元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告刘锦于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市汇鹏物业管理有限公司支付2017年7月至2020年6月期间的物业服务费8922.53元；二、限被告刘锦于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市汇鹏物业管理有限公司支付2016年11月1日至2020年4月30日期间的水费1450.64元；三、驳回原告东莞市汇鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费94元，原告东莞市汇鹏物业管理有限公司已预交，由被告刘锦负担50元，原告东莞市汇鹏物业管理有限公司负担44元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 进二〇二〇年十一月四日书记员 蔡满溪附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。