安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初8131号 原告：芜湖海螺物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市经济技术开发区港湾路**，统一社会信用代码9134020079814255XH（1-1）。 法定代表人：王伟，总经理。 委托诉讼代理人：马俊，男，该公司员工。 被告：李卓立，女，1978年10月6日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：李茂华（系被告李卓立丈夫），住安徽省芜湖市镜湖区。 原告芜湖海螺物业管理有限公司（以下简称海螺物业公司）诉被告李卓立物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告海螺物业公司的委托诉讼代理人马俊，被告李卓立的委托诉讼代理人李茂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海螺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2019年1月1日至2020年7月31日欠缴的物业费4412.8元和2018年1月至2019年11月欠缴的电梯费2656.1元，合计欠缴7068.9元；2、判令被告从逾期之日起每日应付费0.3%追缴逾期付款违约金。事实和理由：2011年8月1日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议第四条约定：物业服务费的收费标准为1.2元/平方米/月，被告的房屋面积为239.15平方米，故被告每月应缴纳的物业费为286.98元。2019年1月1日至2020年7月31日共计19个月，被告均未缴纳物业费，共计4412.8元。 协议第五条其它费用约定：电梯的能耗费等属于代收代交费用，按户分摊，不计入物业服务费支出。2018年1月至2019年11月欠缴的电梯费为2656.1元。被告有义务缴纳物业费、电梯能耗费，被告不按时缴纳费用的行为构成违约。协议第六条约定了逾期缴纳物业费、代收代交费用的违约责任，故被告应承担违约责任。原告与被告沟通，希望其主动缴纳物业费、电梯能耗费，被告未缴纳，遂成讼。 综上所述，原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，望法院判如所请。 被告李卓立辩称：被告2011年入住讼争房屋，但该房屋的主卧室自2011年至2017年下半年一直无人居住。因为原告长期不履行物业服务和维修的义务，外墙渗水致房间内墙体脱落，易使人产生过敏等不适症状，不适合居住。2017年下半年，家中小孩出生后，被告代理人不得已搬入主卧室居住。因为原告不履行义务的行为，造成被告房屋的浪费和损失。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年8月1日，原告海螺物业公司（乙方）与被告李卓立（甲方）签订中兴花园（住宅）前期物业管理服务协议，约定乙方为甲方所购位于芜湖市房屋（建筑面积239.15平方米）所在小区提供物业管理服务等内容。协议签订后，原告海螺物业公司入驻芜湖市中兴花园小区提供物业服务。2018年12月30日，中兴花园小区业主管理委员会（甲方）与原告海螺物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：乙方为芜湖市中兴花园小区提供物业管理服务，高层住宅物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主收取，乙方可于每个服务年度内（每年1月1日至12月31日）向业主收取全年物业服务费；园区内二次供水共用设施设备运行电费，由相应设计配置使用的业主或该物业使用人按其实际使用水量分摊；园区电梯的运行电费、维保维修费、安全检测费、保险费等，据实按户分摊，不计入物业综合服务费支出；合同期限自2019年1月1日至2019年12月31日；业主不按约定标准和时间交纳物业综合服务费等有关费用的，乙方可依法向人民法院起诉，并从逾期之日起每日按应付费用0.3%追缴逾期付款违约金；代收代交费用，已由乙方垫付的，乙方有权向业主追讨；对共用部位、公共设施设备的运行和维护，公共绿化与园艺小品的养护与管理、公共环境卫生的管理服务、消防管理等相关物业服务事项也进行了约定。2019年12月16日，中兴花园小区业主管理委员会（甲方）与原告海螺物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定合同期限自2020年1月1日至2020年12月31日，其他约定事项同上。被告李卓立系位于芜湖市镜湖区房屋（建筑面积239.15平方米）登记所有权人。因被告李卓立未缴纳2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业费，遂成讼。庭审中，被告李卓立提交房屋墙体开裂、房间内窗台渗水、公用排烟孔损坏的照片，原告海螺物业公司对照片的真实性不持异议，但其认为与本案无关。 以上事实，有原、被告提交的身份证复印件、营业执照复印件、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、照片、法院调取的房地产权登记信息及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：一、原告海螺物业公司与被告李卓立签订的前期物业管理服务协议及中兴花园小区业主管理委员会与原告海螺物业公司签订的物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。原告海螺物业公司依据该合同约定对小区物业提供服务与管理，被告李卓立作为该小区业主接受了原告海螺物业公司提供的物业管理和服务，应当按照约定交纳物业管理费用。被告李卓立未按约定缴纳相关费用，应承担缴纳物业服务费的责任。被告李卓立关于拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由不能成立，其提及的房屋质量问题和维修义务，可另行主张权利，故对原告海螺物业公司要求被告李卓立支付拖欠物业费的诉请，本院予以支持。按物业管理服务合同约定，被告李卓立应向原告海螺物业公司支付2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业费为5452.62元（239.15平方米×1.2元/平方米/月×19个月），原告海螺物业公司主张4412.8元，低于上述数额，本院予以确认，故本院对原告海螺物业公司要求被告李卓立支付欠缴2019年1月1日至2020年7月31日物业费4412.8元的诉请予以支持。二、物业管理服务合同约定，如原告海螺物业公司垫付电梯等能耗费用的，可以向业主追讨，但原告海螺物业公司未能提交证据证明其已垫付及垫付的具体数额，其诉请要求被告李卓立承担欠缴的电梯费2656.1元，缺乏事实依据，本院不予支持。三、原告海螺物业公司依据物业管理服务合同中的约定要求被告李卓立支付逾期付款违约金，该约定显然加重了业主的负担，故本院对原告海螺物业公司要求被告李卓立支付逾期付款违约金的诉请不予支持。四、业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告海螺物业公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李卓立于本判决生效之日起十日内向原告芜湖海螺物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年7月31日的物业费4412.8元； 二、驳回原告芜湖海螺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告李卓立负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦山成 二〇二〇年十一月二十日 书记员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。