广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异578号 异议人（案外人）：钟某，女，1991年8月1日出生，汉族，住广东省梅县。 委托诉讼代理人：张永强，广东名成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖惠玉，广东名成律师事务所辅助人员。 申请执行人：仲利国际租赁有限公司，住所地：上海市长宁区遵义路**虹桥上海城****。 法定代表人：陈某。 委托代理人：隋吉喆，男，该公司员工。 被执行人：李某，男，1981年2月22日出生，汉族，住山东省东明县。 被执行人：东莞威耀数控设备有限公司，住所地：广东省东，住所地：广东省东莞市东莞松山湖高新技术产业开发区工业南路******div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：蓝某。 本院在执行申请执行人仲利国际租赁有限公司（以下简称“仲利公司”）与被执行人李某、东莞威耀数控设备有限公司之间的（2020）粤1971执13621号案件过程中，案外人钟某对本院查封被执行人钟某名下相关房产的财产保全措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人钟某称，请求法院终止对东莞市金桔村金地格林庭园5栋901号房的查封，并解除对该房屋的查封手续。钟某就购买东莞市金桔村金地格林庭园5栋901号房的事宜，与被执行人李某于2018年9月30日签订了《房地产买卖合同》，约定被执行人李某以人民币320万元的价格向钟某转让案涉房屋。钟某已经按照合同的约定于2018年9月30日向被执行人李某支付定金50万元，又于2018年10月22日、2018年10月30日向被执行人李某支付房款50万元、15万元。钟某于2018年10月31日向李某的按揭银行东莞银行还款206万元，案涉房屋的抵押登记于2018年11月5日注销。截至钟某为李某还清银行按揭之日，钟某已将全部购房款支付完毕。李某于钟某付清全部房款当日，将案涉房屋交付给钟某使用，双方签署《钥匙移交》确认文件。按照《房地产买卖合同》约定，李某应于案涉房屋注销抵押登记之日起3个工作日内与钟某到房管部门签署《房地产买卖合同》，但因案涉房屋在李某购买时存在隐形共有人（即李某的前妻王**），故需要李某以及王**到房管部门协助办理过户手续。2018年12月11日，钟某协同李某以及王**到东莞市不动产交易所办理不动产过户手续并签订该部门出具的《房地产买卖合同》，签订前述合同后，钟某于2018年12月14日缴清案涉房屋变更登记所需的全部税费，并取得完税证明。东莞市不动产交易所确认于2018年12月18日收件办理案涉房屋的过户手续，但江西省永丰县人民法院于2018年12月19日查封案涉房屋。遂钟某向江西省永丰县人民法院提起执行书面异议【案号：（2019）赣0825执异11号】，江西省永丰县人民法院于2019年3月4日作出裁定，裁定解除案涉房屋的查封，该案已于2019年3月7日结案（生效）。钟某欲再次向东莞市不动产交易所办理案涉房屋的过户手续时，被告知被东莞市第二人民法院因王**起诉李某离婚后财产纠纷而再次查封案涉房屋。遂钟某向东莞市第二人民法院提起执行书面异议【案号：（2019）粤1972执异272号】，东莞市第二人民法院于2019年8月8日作出裁定，裁定解除案涉房屋查封手续。案涉房屋解封后钟某向东莞市第二人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼【案号（2020）粤1972民初3511号】，要求李某继续履行《房地产买卖合同》并配合钟某办理案涉房屋的过户手续，但该案准备判决之际，案涉房屋被东莞市第一人民法院查封【查封案号：（2020）粤1971执保913号、（2020）粤1971执13621号】。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，钟某已向李某足额支付全部购房款，李某已将案涉房屋交付给钟某使用，钟某已实际占有案涉房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及民事诉讼法等规定，请求法院解除案涉房屋的查封。 申请执行人仲利公司辩称：一、依物权法规定，不动产物权的转让，应经依法登记，未经登记，不发生转让效力，涉案查封房产仍属于原被执行人李某所有。仲利公司已提起申请执行，债权是经人民法院确定的，查封符合法律规定。二、仲利公司于2020年3月30日及2020年4月2日分别查询该房产登记信息，均显示该房屋无查封无抵押，且仲利公司案件的查封时间为2020年4月16日，在此期间异议人有充足的时间去过户，但异议人因自身原因怠于过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请法院依法驳回异议人申请。 经审查查明，本院审理的（2018）粤1971民初34956号原告仲利公司与被告东莞威耀数控设备有限公司（以下简称“威耀公司”）、李某、陈文龙融资租赁合同纠纷一案，根据仲利公司的财产保全申请，本院裁定查封李某相应价值2638351.97元的财产，并据此在（2020）粤1971执保913号案件中，于2020年4月16日首位查封了李某名下位于东莞市××金桔村××格××庭园××房产（产权证号：19××30，以下简称“案涉房产”）。根据不动产查询信息，该房建筑面积171.42平方米，系国有建设用地上的商品房，目前无抵押，后有（2020）粤1971民初5759号等三项轮候查封。34956号案件判决书生效后，根据仲利公司的申请，本院于2020年5月25日立（2020）粤1971执13621号案件予以执行，执保913号案件的首位查封自动转为执行查封措施。 异议人钟某提出本案异议，主张其已在本院查封前签订了购房合同并占有使用案涉房产，已全额支付购房款,对房产未过户不存在过错，为此提交了《房屋买卖合同》、业务委托书、银行电子回单、业务受理单、贷款结清证明、房产证、购房发票、专项维修资金收据、《钥匙移交》、银联卡刷卡记录、账单详情、水费物管费收款凭据、水费缴费记录、租赁合同、《房地产买卖合同（自行交易版）》、增值税发票、契税缴款书、（2019）赣0825执异11号执行裁定书及结案证明、（2019）粤1972执异272号执行裁定书及生效证明、起诉状、受理案件通知书、不动产登记查询信息等为证。 上述证据显示，2018年9月30日异议人钟某委托罗泽君与李某签订《房地产买卖合同》，约定了案涉房产的转让事宜，价格320万元。2018年9月30日、2018年10月22日罗泽君向李某各汇款50万元，10月22日凭证注明转账用途为“房款”，2018年10月30日陈锡亮向李某汇款15万元，未注明用途。2018年10月31日罗泽君向东莞银行股份有限公司东莞分行清收专户汇款206万元。东莞银行股份有限公司大岭山支行出具《贷款结清证明》，证明该房屋已于2018年10月31日还清抵押贷款。经本院向钟某调查，其主张罗泽君、陈锡亮与钟某均为朋友关系，二人均是代钟某向李某支付案涉购房款，罗泽君向东莞银行清收专户汇款206万元系为了办理解除抵押手续。 2018年10月31日，钟某与李某签署《钥匙移交》，内容为李某将案涉房产的钥匙门卡等于当日交给钟某。水电费、物管费缴费证据显示2019年10月至今的缴费情况，缴款人是李某，水费缴费记录显示缴费人“*彩珠”。钟某主张由于未办理过户，上述费用的名义缴款人是李某，但实为钟某支付。 2018年12月11日，异议人钟某与李某、王**在大岭山不动产交易所签订《房地产买卖合同（自行交易版）》，钟某于同年12月14日缴纳了相关税费。 另查明，江西省永丰县人民法院受理的李某与另案当事人陈文传借款合同纠纷一案中，该院依据（2018）赣0825财保48号民事裁定书，于2018年12月19日查封了案涉房屋。后钟某向该院提起执行异议【案号为（2019）赣0825执异11号】，该院于2019年3月4日裁定解除案涉房屋的查封措施。该执行异议案件于2019年3月7日结案。 再查明，东莞市第二人民法院受理的王**与李某离婚后财产纠纷一案中，该院于2019年5月9日作出（2019）粤1972民初9961号民事裁定书，于2019年5月24日查封了案涉房屋，后钟某向该院提起（2019）粤1972执异272号执行异议一案，该院于2019年8月8日裁定解除案涉房屋的查封措施。上述裁定书已于2019年9月25日生效。钟某主张上述法院解封案涉房产后，曾请求李某和“隐形共有人”王**予以协助配合钟某办理过户未果，直到案涉房产又被本院查封时也没能过户，其曾向东莞市第二人民法院起诉李某、王**房屋买卖合同纠纷【案号为（2020）粤1972民初3511号】，要求继续履行合同和协助办理过户，并提交了民事起诉状、受理案件通知书为证，东莞二院于2020年3月5日受理该案，目前正在审理中。 仲利公司对钟某的上述主张不予认可，认为案涉房屋登记为李某单独所有，办理过户不需要王**协助，钟某系怠于办理过户所以导致房产又被法院查封，对无法过户存在自身过错。 本院认为，本案争议焦点为案外人钟某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 一、钟某委托其代理人罗泽君与李某签订的《房地产买卖合同》，经审查内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，应认定为合法有效。本院于2020年4月16日在（2020）粤1971执保913号案件中首位查封案涉房产，故钟某主张于法院查封前已签订合法有效的购房合同，本院予以认定。 二、钟某于2018年10月31日与李某签署《钥匙移交》，移交了钥匙门卡等，其主张此时已开始占有使用案涉房产，并提交了水费物管费收款凭据、缴费记录、租赁合同等为证。仲利公司虽对此不予确认，但也未举证予以反驳。钟某提交的证据可以相互印证，钟某对交房与物管水电费等缴纳情况亦能作出合理解释，已形成完整证据链，故本院对上述证据的真实性予以采信，对钟某主张其在本院查封前已合法占有案涉房产的事实，本院予以认定。 三、根据钟某的举证情况，本院对钟某提交的支付购房款相关证据的真实性予以采信，本院认为上述证据可以相互印证，已形成完整的证据链，可认定钟某支付购房款的情况。仲利公司虽对此不予确认，但也未举证予以反驳，故本院认定钟某已支付全部购房款。 四、在本院查封该房屋前，异议人已向房管部门办理购房合同备案手续，向税务部门缴纳了交易相关税费，系积极办理过户登记。后案涉房产因李某的另案纠纷，被江西省永丰县人民法院、东莞市第二人民法院查封而未办理过户登记，异议人已及时向上述法院提出执行异议，也因继续履行合同、协助过户事宜向李某、王**提起相关房屋买卖合同诉讼。案涉房产被上述法院解封后，又因李某的本案纠纷被本院查封而无法办理过户登记。故钟某主张非因其自身原因未办理过户登记的事实，本院予以认定。 综上，钟某购买案涉房产符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，故应认定其享有的权利可以排除本院的执行，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止对李某名下位于东莞市大岭山镇xx村金地格林庭园xx栋901房产（产权证号：19××30）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年十一月六日 书记员  王 红