山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初3709号 原告：孙宏新。 委托诉讼代理人：王传生，山东东方未来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海铭，山东东方未来律师事务所律师。 被告：威海文笔峰房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区竹岛办事处戚家夼村，统一社会信用代码9137100226715042X8。 法定代表人：董妮娜，总经理。 委托诉讼代理人：王立业，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琴，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 被告：李首均(曾用名：李朝彭)。 第三人：威海文笔峰建筑工程有限公司，住所地威海市戚家夼路，统一社会信用代码91371002166733319P。 法定代表人：戚本华，董事长。 委托诉讼代理人：王立业，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琴，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 原告孙宏新与被告威海文笔峰房地产开发有限公司（以下简称文笔峰开发公司）、李首均及第三人威海文笔峰建筑工程有限公司（以下简称文笔峰建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙宏新及其委托诉讼代理人李海铭，被告李首均，被告文笔峰开发公司暨第三人文笔峰建筑公司之委托诉讼代理人王立业、王琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙宏新向本院提出诉讼请求：1、判令李首均、文笔峰开发公司共同赔偿其置换款79万元及利息（以79万元为基数，自2014年11月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；2、判令李首均、文笔峰开发公司共同赔偿其因出售位于威海西山路30C-902室房产及附属物产生的房产差价损失68万元；3、本案的案件受理费、财产保全费，由李首均、文笔峰开发公司承担。事实和理由为：其与李首均曾系朋友关系。文笔峰开发公司开发的威海颐鑫苑B区工程系由文笔峰建筑公司承建，因李首均为文笔峰建筑公司供应建设用商品砼，故文笔峰建筑公司在2014年8月28日将文笔峰开发公司抵顶的两套房产(其中包括位于威海颐鑫苑B区2号楼902室房产及阁楼、储藏室、车位，现公安登记的正式编号为西山路30C-902室房产)转让给李首均，用于抵偿文笔峰建筑公司欠付的商品砼款173万元。2014年9月29日，其与李首均签署了一份置换协议，约定：李首均用威海颐鑫苑B区2号楼902室及阁楼、储藏室、车位，共作价88万元与其所有的作价76万元的位于威海市南竹岛山海苑C区3号楼606房产（含阁楼）及作价12万元鲁KA56**现代牌途胜SUV一台进行等额置换。2015年，其按约将置换房产及车辆过户给了李首均，李首均也与其办理了涉案房产钥匙的实际交接。当时因文笔峰开发公司无法办理房产证书，故文笔峰开发公司于2015年8月22日为其出具了购买涉案房产的证明。2020年5月27日，文笔峰开发公司在明知涉案房产归其所有的情况下又与案外人谷苗苗签署买卖合同，并将涉案房产产权证办理至谷苗苗名下，并协助案外人实际控制了涉案房产。故其诉至法院，请求处理。 文笔峰开发公司辩称，1、涉案置换协议系孙宏新与李首均签署的，文笔开发公司并非合同的相对方，孙宏新对于置换协议履行过程中发生的争议，应当向李首均主张。2、物权变动是以登记发生效力的，李首均与孙宏新签订置换协议后，涉案房屋仍登记在文笔峰开发公司名下，通过孙宏新让文笔峰开发公司开具的证明以及其与李首均签订的置换协议的内容可以看出，孙宏新明知涉案房屋是文笔峰开发公司抵顶给李首均的，对于之后是否能完成抵顶是具有不确定性的，否则孙宏新不会让文笔峰开发公司开具证明，故孙宏新应当自担风险。3、文笔峰建筑公司与李首均之间互负债务，双方债务之间有法定的抵销权。在李首均欠付文笔峰建筑公司款项时，涉案的房屋仍登记在文笔峰开发公司名下，物权未发生变动，文笔峰开发公司不可能再与李首均履行以房抵顶的约定，这样会增加文笔峰的负担。故涉案房屋收归文笔峰开发公司所有并另行处置给案外人并无不当。综上，请求驳回孙宏新的诉讼请求。 李首均辩称，同意返还孙宏新置换款79万元，但不同意支付孙宏新主张的利息及房产差价损失，希望能与孙宏新协商解决此纠纷。 文笔峰建筑公司述称，同意文笔峰开发公司的答辩意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李首均自2013年开始为文笔峰建筑公司供应商品砼，文笔峰建筑公司以房屋抵顶的方式向李首均支付货款。2014年8月28日，文笔峰建筑公司将文笔峰开发公司开发的位于威海颐鑫苑B区2号楼901室（房价85万元）、902室（房价79万元）、停车位1个（9万元）抵顶给李首均。2014年9月29日，李首均（曾用名李朝彭，甲方）与孙宏新（乙方）签订了一份置换协议，约定：一、甲方同意用威海颐鑫苑B区2号楼902室及阁楼、储藏室和车位一个作价88万元与乙方进行等额置换，乙方用位于威海南竹岛山海苑C区3号楼606房产一套（建筑面积62.81平方米，产权人为陶传海，含阁楼）作价76万元、鲁KA56**（产权人为谷芳，系乙方之妻）现代牌途胜SUV一台作价12万元与甲方上述房产进行等额置换；二、双方确认：各自置换财产作价均为88万元，甲乙双方互不找差价，均为双方有权处置的合法财产；三、本协议签订后进行财产的实际交付，双方互相提供置换便利，按对方要求将上述置换财产办理过户；四、在签订本协议书时，双方已现场充分了解其抵顶房屋及其附属设施、车辆的详细情况，并确认没有异议。该协议签订后，孙宏新依约将位于威海南竹岛山海苑C区3号楼606房产和鲁KA56**车辆按照李首均的要求办理了产权变更手续，李首均将从文笔峰开发公司处取得的威海颐鑫苑B区2号楼902室房屋及储藏室（现公安登记的正式编号为威海市西山路30C-902室）的钥匙交付给孙宏新。庭审中，孙宏新主张上述88万元款项包含79万元的房款及9万元的车位款，后因李首均未向其交付车位，故本案诉讼中并不涉及车位款。 2015年8月22日，文笔峰开发公司向孙宏新出具证明一份，其上载明：兹证明孙宏新购戚家夼颐鑫苑B区2号楼902室，建筑面积99.92平方米，带阁楼。2019年7月，诉争房产具备了办证条件。2020年5月，文笔峰公司将诉争房产出售给了案外人，并办理产权登记手续。庭审中，文笔峰开发公司主张：李首均自2013年4月至2018年10月为文笔峰建筑公司供应商品砼，共计供货10595417元，文笔峰建筑公司已抵顶给李首均总价值8814821元的11套房产（包括诉争房产），并向李首均支付了现金393869.3元，但文笔峰建筑公司还为李首均垫付了其对外欠付的货款5814957元，故其与李首均在2019年2月进行了对账，确认李首均尚欠付文笔峰建筑公司款项4428230元，在李首均还欠付文笔峰建筑公司款项的情况下，文笔峰开发公司不可能再将诉争房产抵顶给李首均。李首均对此予以认可。 诉讼过程中，孙宏新申请对位于威海市西山路30C-902室房产及储藏室于2020年5月27日的市场价值进行评估。本院依法委托山东百盛土地房地产资产评估测绘有限公司对此进行了评估，后该公司出具了报告书，评估结果为威海市西山路30C-902室房地产的总价值为147万元（包含阁楼、储藏室及相应的土地使用权价值）。经质证，各方当事人对评估报告的真实性均没有异议，但文笔峰开发公司主张诉争房产其对外出售的实际价格仅为75万元，该评估报告评估的价格远远高于市场价格，并向法庭提交了两份商品房买卖合同，拟证实诉争房屋的评估价格与市场价格存在明显差距。经质证，孙宏新主张文笔峰开发公司提交的合同系其与买受人签订的，该价格并不能真实的反映市场价格，且房屋坐落、面积等多方面都存在差异。 本院认为，孙宏新与李首均签订的置换协议，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应依约履行合同约定的义务。本案中，孙宏新已依约将协议中约定的置换房产交付给了李首均并办理相应的产权变更登记手续，但李首均虽然在协议签订后将诉争房产的钥匙交付给了孙宏新，但后因其与文笔峰开发公司之间的纠纷导致文笔峰开发公司将涉案房产收回、出售给案外人且办理了产权登记手续，李首均现已无法再将诉争房产交付给孙宏新，李首均的行为已经构成了违约，故孙宏新有权要求李首均赔偿其置换款79万元。关于房屋差价损失，根据我国合同法第一百一十三条的规定，李首均应赔偿孙宏新相当于因违约所造成的损失，该损失应当包括在李首均依约履行合同情况下孙宏新的可得利益，故孙宏新有权要求李首均支付房屋差价损失。结合山东百盛土地房地产资产评估测绘有限公司出具的评估报告，本院对孙宏新要求李首均赔偿房屋差价款68万元的诉讼请求，依法予以支持。文笔峰开发公司虽然对评估结论提出异议，但并未提交充分的证据予以证实，且其提交的商品房买卖合同无法真实、客观的反映诉争房产的市场价格，具有一定的片面性，故对文笔峰开发公司主张评估价格明显过高的抗辩主张，本院不予采信。对于孙宏新主张的利息，因上述房屋差价款已足以弥补其利息损失，故对孙宏新主张的利息，本院不予支持。 关于文笔峰开发公司是否承担责任的问题。首先，文笔峰开发公司并非置换协议的一方当事人，根据合同的相对性原则，孙宏新无权要求文笔峰开发公司与李首均承担共同赔偿责任。其次，文笔峰开发公司为孙宏新开具证明的行为表示其知晓李首均将诉争房产处分给孙宏新的事实，且其对此也并未提出任何异议。在此情况下，文笔峰开发公司在未告知孙宏新的情况下将诉争房产收回并处分给案外人，明显有悖于诚实信用原则，损害了作为债权人的孙宏新的利益，故文笔峰开发公司应当承担相应的补充赔偿责任。 综上，孙宏新诉讼请求之合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、李首均赔偿孙宏新置换款79万元； 二、李首均赔偿孙宏新房屋差价款68万元； 三、威海文笔峰房地产开发有限公司对上述款项在李首均不能清偿的范围内承担补充赔偿责任； 四、驳回孙宏新的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10320元，由孙宏新承担1700元，由李首均负担8620元；财产保全费5000元、鉴定费6484元，由李首均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 李 艳 二〇二〇年十一月十一日 书记员 刘向蓉