广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0803民初1595号 原告：广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公司，住所地贵港市港**江一路**南郡名邸**综合楼。统一社会信用代码：91450803090718373Ｆ。 法定代表人：李伟，总经理。 诉讼代表人：广西正大五星律师事务所，该企业破产管理人。 负责人：刘厶铭。 委托诉讼代理人：覃薇，广西正大五星律师事务所律师。 被告：钦州市钦北区喜盈酒店，住，住所地钦州市钦**文峰北路**一社会信用代码：92450703MA5LMKWB3L。 经营者：李勇，男，1985年2月19日出生，汉族，住玉林市玉州区。 原告广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公司（以下简称马可波罗酒店）与被告钦州市钦北区喜盈酒店（以下简称喜盈酒店）房屋租赁合同纠纷一案，贵港市中级人民法院于2020年7月30日作出（2020）桂08民初124号民事裁定书，裁定该案由本院审理。本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人覃薇、被告喜盈酒店经营者李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马可波罗酒店向本院提出诉讼请求：1、判令被告喜盈酒店支付拖欠的2 019年7月、8月、9月的租金合计人民币120000元给原告；2、判令被告喜盈酒店支付拖欠的2019年6月、7月、8月、９月的地下室即停车场租金合计人民币4000元给原告；3、判令被告喜盈酒店支付拖欠2019年9月的电费水费及空调费14816元给原告；４、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月16日，被告喜盈酒店与原告马可波罗酒店签订《酒店客房租赁合同》一份，约定被告承租位于贵港市交汇处的马可波罗酒店8－9层客房共60间，面积约3160㎡；租赁期限自2017年6月30日至2027年6月30日止；租金逐年递增计算，支付方式为按月支付；马可波罗酒店有义务提供现有停车场车位给被告使用，被告按1000元／月计算支付租金；承租场地内的水、电及冷暖气费用等，被告按实际用量计算费用交予马可波罗酒店。合同履行期间，马可波罗酒店由于经营不善，多年亏损，已资不抵债，于2018年10月15日由贵港市中级人民法院依法受理破产，并指定广西正大五星律师事务所担任破产管理人，管理人依法对马可波罗酒店进行接管，在对马可波罗酒店资产管理的过程中，与被告重新约定8－9层客房的租金为40000元／月。但截至起诉之日，被告无故拖欠马可波罗酒店的租金、电费水费及空调费。经管理人多次通知，被告至今未将拖欠的费用支付给管理人，严重影响了破产程序的正常进展，侵害了马可波罗酒店及众多债权人的利益。 被告喜盈酒店辩称，原告所诉与事实不符。其2017年6月16日与李伟签订的《酒店客房租赁合同》，承租南郡名邸2#综合楼8、9楼，承租后进行了装修并经营，投入了约300万元；贵港市中级人民法院于2018年10月15日指定广西正大五星律师事务所作为管理人，管理人于2018年12月15日通过酒店财务要求其按补充协议每月10000元支付租金至管理人专用账户;2019年12月10日，贵港市中级人民法院执行局将李勇及贵盈酒店的设施设备全部强制搬离到南郡名邸综合楼一楼， 李勇无奈只能将设施搬走；李勇曾多次向管理人提出以不低于400万元整体购入马可波罗酒店，但管理人从未将方案提交债权人会议讨论，而是决定整体移交给２号综合楼房东；在其与李伟签订的《合同补充协议》说明，由于区域市政施工影响造成的客观原因调整相关租金费用，明确各方权属，履约金抵扣说明及借支人民币50万元给李伟用于马可波罗国际大酒店周转使用；本案提及的相关费用并不存在，且马可波罗酒店还应赔偿其经济损失不低于1000万元，另其在2019年2月至2019年10月前所转账预付给破产管理人的费用（水电停车费118544元，预付租金201000元），按协议每月10000元租金，其已多支付121000元给原告；马可波罗酒店管理人错误适用《破产法》第十八条，贵港市中院于2018年7月30日裁定受理马可波罗酒店破产，直至2018年10月15日才指定破产管理人，管理人根本不可能自破产申请之日起二个月内通知合同对方当事人，且马可波罗酒店管理人已以自身行为表示继续履行合同，合同不应视为解除，其自2018年12月23日起，一直按照管理人的要求，每月都把租金支付到管理人账号；其不存在拖欠租金，在双方签订的《酒店客房租赁合同》的《补充协议》约定：“桥、路全通状态，租金才按全数额收取”，直至其搬离酒店为止道路仍处于半封闭、酒店大堂门口围栏全封闭状态，全额收取租金的条件还没有成就；贵港市中级人民法院作出的（2018）桂08破6号之三裁定对其造成了严重的经济损失，马可波罗酒店应退还多收取的预付租金121000元，合同履约金30万元以及李伟借支的50万元。为此，请求法院判决驳回原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，原告对被告提供的证据的真实性均无异议，但对证实的内容有异议。 本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对证据的真实性没有异议，但对证实的内容有异议的证据本院综合全案证据再作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月16日，原、被告签订《酒店客房租赁合同》一份，合同约定由马可波罗酒店将位于贵港市交汇处马可波罗酒店内第8－9层客房共60间，面积约3160平方米及客房内外一切设备设施，物品整体租赁给喜盈酒店经营；租赁期限为10年，从2017年6月30日至2027年6月30日止；租金：2017年6月30日起至2017年12月31日每月租金为10000元，2018年1月1日至2019年12月31日每月租金20元／平方，合计64400元，2020年1月1日至2021年12月31日每月租金21元／平方，合计67620元，2022年1月1日至2023年12月31日每月租金22元／平方，合计70840元，2024年1月1日至2025年1月1日每月租金23元／平方，合计74060元，2025年1月1日至2026年1月1日每月租金24元／平方，合计77280元，2026年1月1日至2027年1月1日每月租金25元／平方，合计80500元，2027年1月1日至2027年12月31日每月租金26元／平方，合计83720元；被告按月支付租金，在每月28日前交清下月租金，租金以现金或转账方式支付；本协议履行保证金300000元，被告应在签订本租赁合同之日起正式进场后2个工作日内向原告支付履约保证金30000元整，20个工作日内向原告支付170000元整，另100000元整保证金作为原告6、7、10、11楼装修改造工程预付款；原告为承租场地供电梯、水、供电、电视、电话、门锁及冷暖气等，原告为此独立予以安装电、水、冷暖气表计量，计量设备费用由被告负责，被告按实际用量计算费用，在供水、供电部门要求交费之时由原告通知一次性足额交予原告；对现有停车场车位原告有义务提供给被告使 用，费用按签订合同五年内1000元整/月（2018年1月1日－2023年1月1日），签订合同五年后1600元整/每月（2023年1月1日－2028年1月1日）向原告支付等内容。合同签订后，喜盈酒店即按约定向马可波罗酒店支付了300000元履约保证金。 合同签订后，李勇即以喜盈酒店的名义对外经营，但该地点工商登记的是贵港市港南区贵盈酒店。喜盈酒店及贵港市港南区贵盈酒店均属个体工商户，经营者均为李勇，贵港市港南区贵盈酒店成立日期为2017年6月26日。 2017年10月30日，原、被告双方又签订《喜盈酒店租赁合同补充协议》一份，约定因不可预测因素目前西江大桥处于封闭维修维护期间又遇江一路与南二路路面施工维修，故对酒店正常营业造成很大影响，经双方协商原告同意将原租赁合同中的租金按2018年1月份前的喜盈酒店承租部分10000元/月（含停车费及租金）续缴交直至此协议１提及到的桥、路全通后再按原合同同步执行；由于目前双方的经营状态较差，原告同意被告按原合同中的起租20元/平方每月基数（2018年1月1日至2019年12月31日）调整为15元/平方每月租金基数计算房租，按原合同的递增为每2年增加1元/平方以此类推。原告同意被告将交付的原合同中30万元合同履约金提前转至本协议1执行后代扣租金及其他费用部分以每月减除50000元为基准连续减扣6个月且不计算利息；关于原8－9楼马可波罗国际大酒店的物料物品归属问题，原告同意8－9楼原留下的残、遗留物品一次性按3万元作价出售给被告，归被告所有。合同期满不再作价处理且由被告自行清理不归原告所有；经原、被告双方约定被告需承诺借支50万元整资金给李伟周转使用，否则原告有权解除以上条款中的协议约定，借支的时限为2018年1月份20万元整、2018年2月份20万元整、2018年3月份10万元整，原告同意此50万元借款按月利息3分结算给予被告，借用期限为半年（2018年10月份止），如借款满半年后无能力本利一起 返还给被告的原告同意按本补充协议中的1、2条续履执行冲减房租及其他费用等内容。 贵港市西江大桥大约于2018年8月开始正常通车，马可波罗酒店门口道路2019年3月份时因道路施工一直有围栏，仅供行人通行，直至2019年9－10月车辆才能全部正常通行。 由于马可波罗酒店经营不善，2018年7月30日，贵港市中级人民法院受理了马可波罗酒店破产清算一案，同年8月4日，作出（2018）桂08破6号民事裁定书，宣告马可波罗酒店破产；并于2018年10月15日指定广西正大五星律师事务所为马可波罗酒店破产管理人。马可波罗酒店进入破产清算后，由于李勇及其经营的贵港市港**贵盈酒店等自然人（法人单位）仍继续租赁、持有马可波罗酒店的场地开展经营活动，马可波罗酒店管理人于2019年9月28日向贵港市中级人民法院提出申请，请求准许马可波罗酒店停止营业、责令李勇及其经营的贵港市港**贵盈酒店等自然人（法人单位）立即腾空并搬出场地，将租赁的房屋交还给破产管理人。贵港市中级人民法院于2019年10月28日作出（2018）桂08破6号之三民事裁定书，裁定认为受理马可波罗酒店破产清算案件后，管理人二个月内未通知与马可波罗酒店签订有租赁（承包）合同（协议书）的自然人（法人单位）继续履行合同或协议，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，有关场地租赁的合同或协议已经视为解除。遂裁定准许马可波罗酒店停止营业；李勇及其经营的贵港市港南区贵盈酒店在裁定生效之日起三日内腾空并搬出房屋，场地交由破产管理人管理。该裁定作出后，李勇及其经营的喜盈酒店一直未搬离该酒店，直至2019年12月10日经贵港市中级人民法院执行局强制执行搬离该酒店。 还查明，被告租赁酒店后，一直按每月10000元支付租金至2019年3月份，2019年2－3月份，马可波罗酒店管理人与被告口头协商从2019年4月1日开 始，每月租金按40000元计算，之后，被告于2019年4月1日向马可波罗酒店管理人支付2019年租金40000元，2019年5月3日支付租金40000元，2019年6月4日支付租金40000元，2019年8月19日支付租金40000元；2019年9月30日向马可波罗酒店管理人支付租金10000元。另外，被告还向马可波罗管理人支付水电费至2019年10月份。 案件审理过程中，马可波罗酒店管理人同意从2019年4月1日开始，每月租金按28350元计算。 再查明，李勇向马可波罗酒店管理人申报债权时，只申报了履约保证金300000元，2019年9月3日，贵港市中级人民法院作出了（2018）桂08破6号民事裁定书，裁定确认债权人李勇原始债权为300000元。 2019年11月18日，贵港市中级人民法院作出了（2018）桂08破6号之四民事裁定书，终结马可波罗酒店破产程序。 本院认为，马可波罗酒店与喜盈酒店签订的《酒店客房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方约定承包期限从2017年6月30日至2027年6月30日止，因2018年7月30日，贵港市中级人民法院受理了马可波罗酒店破产清算一案，并于2018年10月15日指定广西正大五星律师事务所为马可波罗酒店破产管理人，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，2019年10月28日，贵港市中级人民法院作出的（2018）桂08破6号之三民事裁定书，认定马可 波罗酒店与喜盈酒店签订的《酒店客房租赁合同》已解除，并将场地交由管理人管理。为此，被告喜盈酒店理应向原告支付租金至将场地交由管理人管理之日止。现原告要求被告支付2019年7月、8月、9月三个月的租金120000元，因在案件审理过程中，原告同意从2019年4月1日开始按每月28350元计算租金，马可波罗酒店管理人接管后，被告已支付清了2019年3月份之前的租金，被告于2019年12月10日才搬出马可波罗酒店，被告从2019年4月至2019年9月应付租金为28350元×6个月＝170100元，而被告从2019年4月至2019年9月30日共向原告支付租金170000元，为此，被告尚欠原告租金为100元，对原告该项诉求本院部分予以支持。 对原告要求被告支付拖欠的2019年6、7、8、9月的地下室租金合计4000元依据不足，本院不予支持。 对原告要求被告支付拖欠2019年9月的水、电费及空调费14816元，并无证据证实，且从被告提交的证据看，水电费已支付到2019年10月份，为此，对原告该项诉求本院亦不予支持。 对被告提出的应按其与马可波罗酒店签订的补充协议约定的每月10000元支付租金，其已提前预付了租金，并不存在欠原告的租金，对此，本院认为，从被告支付租金的情况看，2019年4月1日、5月3日、6月4日、8月19日，被告每月均分别向马可波罗酒店管理人支付租金40000元，被告主张一直是按每月10000元支付租金，且多支付租金121000元与事实不符，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，判决如下： 一、被告钦州市钦北区喜盈酒店向原告广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公 司支付拖欠租金100元； 二、驳回原告广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公司其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3076元，适用简易程序减半收取计1538元，由原告广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费3076元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;账号：20×××16;开户行：农行贵港分行。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  徐卫 二〇二〇年十一月五日 书记员  杨静 本案所引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。