广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5070号上诉人（原审原告）：邓亮平，男，1972年9月25日出生，汉族，住广东省江门市江海区汇源新苑**之**。委托诉讼代理人：王开军，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜月，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区*****，统一社会信用代码915**********630D。法定代表人：何永安，董事长。委托诉讼代理人：李洁，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月进，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区*****永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码914***********903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。上诉人邓亮平因与被上诉人贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称贵州四建公司）、广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初24857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。邓亮平上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决程序违法。一审法院应将本案中涉嫌经济犯罪的线索及材料移送公安机关立案侦查而未移送。一审审理过程中，法院向兴业银行股份有限公司广州分行（以下简称兴业银行广州分行）、中山市自然资源局调查了涉案房屋的抵押情况并调取相关抵押档案。经查，永怡公司在明知涉案房屋已通过抵付协议转让给贵州四建公司的情况下，仍擅自将涉案房屋抵押给兴业银行广州分行，办理担保金额为730万元的抵押借款，对涉案房屋买卖交易设置交易障碍，涉案房屋因永怡公司原因无法过户。邓亮平认为永怡公司的行为已涉嫌骗取贷款罪，符合骗取贷款罪的追诉标准，向法院提交了申请书，请求将本案中涉嫌经济犯罪的线索及材料移送公安机关立案侦查。然，一审法院未予回应。2.一审法院应审查涉案房屋设立的抵押是否有效而未审查，应依职权追加抵押权人兴业银行广州分行作为第三人而未追加。房屋买卖合同纠纷中涵盖了对房屋设立抵押是否有效的审查。本案中，涉案房屋设立的抵押是否有效直接影响到本案的利害结果，且因本案的特殊性，邓亮平除了提起本案诉讼外，并无其它认定抵押无效、撤销抵押权的司法救济途径。故一审法院应在审理房屋买卖纠纷中对涉案房屋设立的抵押效力问题进行审查，并依法追加抵押权人兴业银行广州分行作为第三人。相关的业主在2020年7月30日正式收到广东省银监局立案受理通知，对兴业银行广州分行违法发放贷款进行立案，截至目前广东省银监局还未做出最终处理结果，按照通知的约定，该结果应该会在2020年10月3日出具。如果兴业银行广州分行违法发放贷款，对应的永怡公司涉嫌恶意骗取贷款，则相关抵押无效，那么涉案房屋在法律上无法登记备案的障碍消除。如果抵押权被涤除，依据广东省高级人民法院的指导意见，依法办理房屋所有权的转移登记。3.一审法院遗漏对邓亮平第四项诉讼请求的审理。一审判决的论述中，只提到了对协助办证的主张是否支持，未提及对交付使用的主张应否支持，而直接判决驳回了对交付使用的诉求，遗漏了对该诉求的审理。二、如法院认为未遗漏对邓亮平第四项诉讼请求的审理，则是将房屋能否办理产权变更登记与房屋能否交付使用混为一谈，适用法律错误。1.房屋设立的抵押只是影响产权的变更登记，并不影响交付使用，抵押权和交付使用是两种不同的法益且不存在冲突。设立抵押权的目的在于实现物的交换价值而不是取得物的所有权，涉案房屋交付给邓亮平占有使用，并不影响银行行使抵押权以实现其物质交换价值。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抛开涉案房屋上的抵押效力问题，即便涉案房屋因设立抵押无法过户，亦不影响将其交付给邓亮平占有使用。2.判决将涉案房屋交付给邓亮平占有使用并不存在事实或法律上的障碍。房屋的竣工验收后即可向购房人实际交付。本案中，涉案房屋于2018年4月4日通过综合验收，已完全具备交付的条件，并不存在事实或法律上的障碍。二审法庭调查中,邓亮平补充上诉事实和理由：一、抵付协议依法有效，如果永怡公司认为无效，应承担相应法律后果。贵州四建公司可以要求相关利息及购房款一倍的赔偿。此是依据广东省高级人民法院相关指导意见，在抵付协议签订之后，永怡公司与贵州四建公司的买卖合同应依法成就，出卖人永怡公司没有告知买受人贵州四建公司，又将该房屋抵押给第三人。二、抵付协议中的4200万元是2014年8月之前的工程进度款，该笔工程进度款迄今永怡公司都未支付给贵州四建公司。该工程款有优先受偿权，优于抵押权，无论永怡公司是否恶意将涉案房屋抵押，同样属于无效。根据广东省高级人民法院关于房屋买卖纠纷指引，明确邓亮平与贵州四建公司签订的购房意向书，具备了房屋买卖的主要条款，并且邓亮平也依据该意向书向贵州四建公司支付了房屋价款，只是在交付房屋及办理登记手续需要永怡公司的配合，导致最终协议无法履行。三、涉案涉及的买房人较多，影响较大，待业主得知因永怡公司原因无法办理过户登记，首先到公安机关报案告贵州四建公司涉嫌诈骗。后来，公安机关认为是合法有效的，未以诈骗立案。在一审庭审中，永怡公司出具了涉案房屋以及抵押的证据，一审法庭依法向兴业银行广州分行调取了抵押合同证明文件，在业主得知该情况之后向纪委巡视组及银保监会进行了信访。虽然，该最终结果未出，邓亮平认为应中止审理本案，邓亮平当庭提交中止审理申请书。贵州四建公司辩称：一、贵州四建公司与永怡公司签订的房屋抵付协议书，未违反法律法规的强制性规定，符合双方的真实意思表示，合法有效。永怡公司应按房屋抵付协议书的约定履行相关义务。二、据房屋抵付协议书的约定，贵州四建公司与永怡公司系将2014年已完工的进度款、到期的工程进度款用协议中的房屋予以抵偿。而协议的第3页第1段第2行、第4段已明确约定案涉房屋由永怡公司委托贵州四建公司收取房款，由贵州四建公司直接将房屋进行转让。故贵州四建公司不需再另行通知永怡公司房屋转让的行为。在双方签订房屋抵付协议书生效后，抵付的事实已成立。三、贵州四建公司与永怡公司的财务手续不影响抵付协议的效力。四、贵州四建公司在与永怡公司签订房屋抵付协议书之后，已履行完毕相关的主要合同义务。且贵州四建公司并未如永怡公司所称房屋抵付协议书未实质履行。五、贵州四建公司与邓亮平签订的购房意向书，明确了房屋的房号、价格等房屋买卖要件，贵州四建公司已将房屋转让给邓亮平。永怡公司应按房屋抵付协议书的约定办理相关手续。永怡公司辩称：一、本案为房屋买卖合同纠纷，不涉及刑事犯罪。二、邓亮平一审的诉讼请求与永怡公司没有直接利害关系。购房意向协议书的当事人系邓亮平与贵州四建公司，永怡公司非购房意向协议书当事人，没有直接利害关系，无资格当原告，也就无资格做被告。三、房屋抵付协议书与邓亮平没有直接利害关系。房屋抵付协议书的当事人系永怡公司与贵州四建公司，有直接利害关系，与邓亮平没有直接利害关系，邓亮平没有任何权利、义务，其无资格起诉永怡公司并提出继续履行房屋抵付协议书的诉讼请求。四、《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的规定，购房意向协议书与房屋抵付协议书的主体不同，权利义务不同，案由不同，不能合并审理。房屋抵付协议书不具有商品房买卖合同的法律效力，因此，不存在商品房购销关系。邓亮平非房屋抵付协议书的主体，永怡公司也非购房意向协议书的主体，该两份协议书是各自独立的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购、预定、预约等协议只有具备商品房销售管理办法第十六条规定的13个条件，才能认定为商品房买卖合同。但房屋抵付协议书不符合该条件。另外，签订房屋抵付协议书后，永怡公司尚未取得商品房预售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条以及城市商品房预售管理办法第五条的规定，未取得商品房预售许可证的不得进行商品房销售。五、一审判决认定购房意向协议书性质为预约合同正确,预约合同是为将来签订本约而订立的合同，将来的本约由邓亮平与贵州四建公司签订。六、一审判决认定购房意向协议书有效属适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”贵州四建公司与邓亮平签订购房意向协议书系物权变动设立预约，贵州四建公司与永怡公司只不过签订了以房抵付协议，贵州四建公司还未依法登记涉案房屋不动产权证书，甚至还未占有。其未经依法登记，与邓亮平签订的购房意向协议书只成立，依法不发生效力。七、贵州四建公司已在（2019）粤2071民初29340号案的一审庭审自认房屋抵付协议书未实质履行，其尚未取得抵债的房屋。八、房屋抵付协议书尚未最终结算，工程存在中途停止，应以最终结算为准,故永怡公司将房屋抵押贷款不存在过错。九、贵州四建公司未履行房屋抵付协议书的义务,以房屋抵付工程款尚未成立，房屋抵付协议书的内容是以房屋抵付工程款，不属商品房买卖合同。永怡公司未收取贵州四建公司开具的工程款发票，双方未办理财务冲账手续，故房屋抵付协议书不成立。十、房屋抵付协议书与商品房买卖合同的法律后果不同。房屋抵付协议书第四条约定不具有商品房买卖的效力，邓亮平与贵州四建公司只属于预约关系，邓亮平持意向书主张永怡公司办理不动产权证无法律依据。十一、贵州四建公司未将对永怡公司的房屋转让给邓亮平，邓亮平与永怡公司未形成债权债务关系，即邓亮平未正式购买涉案房屋。十二、邓亮平与贵州四建公司不属于债权转让，预约的协议不产生债权转让的法律效力，意向书中未涉及债权转让，且贵州四建公司收取邓亮平的款项是诚意金。邓亮平向贵州四建公司约定的房价款是6500元每平方米，永怡公司与贵州四建公司约定的5200元每平方米，存在不对等，就不能认定为债务转让。十三、法院已对类似案件认定了永怡公司与业主无商品房买卖关系。十四、邓亮平有投诉的权利，但不影响无商品房买卖关系的事实。如果存在商品房买卖关系，相关部门住建局应已对永怡公司进行处理，但至今没有作出任何处理。十五、关于邓亮平报案，公安机关已告知属于经济纠纷不予受理。十六、《中华人民共和国民法典》已经颁布但未生效，本案应按现行法律法规处理，不存在中止审理的事实。邓亮平于2019年9月18日向一审法院起诉请求：1.确认邓亮平与贵州四建公司签订的《购房意向协议书》有效，判令永怡公司、贵州四建公司继续履行合同；2.永怡公司在判决生效后7日内与邓亮平签订永怡XXXXX号房屋的《商品房买卖合同》并办理登记备案；3.永怡公司协助邓亮平办理永怡XXXXX号房屋的不动产权证；4.永怡公司在判决生效后7日内将永怡XXXXX号房屋交付给邓亮平占有、使用。另外说明：第一项诉讼请求中，贵州四建公司应履行的义务包括向邓亮平收取剩余购房款、督促永怡公司及时签订合同出具相关收款收据、行使抵押撤销权。一审法院认定事实：1.2016年3月4日，邓亮平与贵州四建公司签订《防水卷材工程承包合同》，约定本工程无预付款，按实际完成工作量以结账单为准……或以房屋抵充工程款，房屋单价按公司内部结合市场价的综合价为准。2.2016年6月15日，永怡公司与贵州四建公司签订《房屋抵付协议书》，载明贵州四建公司承建永怡公司的中山聚豪园西苑工程前期已完工工程款确认约为42000000元（最终以审定的结算为准），永怡公司同意将聚豪园西苑的房产（房号分别为：5栋：1301房、1401房、1501房、1601房、1701房、1801房、2001房、2101房、2201房、2301房、2401房、2501房、2701房、2801房、2901房、3001房、3201房、1602房、1702房、1802房、1902房、2002房、2102房、2202房、2302房、2402房、2502房、3202房、2504房、2604房、3004房、3204房；6栋：1101房、1201房、1301房、1501房、1601房、1701房、2101房、2201房、2301房、2601房、1302房、1702房、1902房、2602房）用于抵付该工程前期已完工工程款，永怡公司同意将以上46套房产按5200元/平方米（该单价贵州四建公司只承担建安营业税），总价共为36475088元作为永怡公司支付贵州四建公司承建中山聚豪园西苑工程2014年8月前完成工程的工程结算款，以上抵付金额多退少补，所抵房屋贵州四建公司可自用、转让或委托永怡公司销售，如属贵州四建公司抵债转让，超出均价部分增加的税费由贵州四建公司承担。贵州四建公司提供上述46套房屋产权人名称给永怡公司，永怡公司负责签订《商品房买卖合同》，办理备案登记及产权证，所产生的税费由购房者承担。该部分房源由永怡公司委托贵州四建公司收取购房款作为抵付工程款，永怡公司出具收据给购房者，贵州四建公司向永怡公司出具收款证明，最后贵州四建公司向永怡公司统一出具建安发票。协议书已明确约定每户房屋对应的建筑面积、折后单价及总价，还约定了其他条款。3.邓亮平与贵州四建公司签订《购房意向协议书》，载明因贵州四建公司与永怡公司签订《房屋抵付协议书》，因此贵州四建公司已取得本合同涉及房产的处置权。协议约定邓亮平意向购买贵州四建公司享有处置权的位于中山永怡XXXXX号房，建筑面积约为154.68平方米，按6500元/平方米单价计算购房款，总购房款为1005420元；邓亮平在签订该协议后三日内自愿向贵州四建公司支付意向购房诚信金元，贵州四建公司收到诚信金后三个工作日内负责办理邓亮平与永怡公司签订所购房屋的认购书和开具永怡公司的收款收据；该诚信金在永怡公司本项目房产的预售许可证办理完毕后，即自动转为邓亮平的购房款；剩余购房款在本项目房产的预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起七天内一次性全额付清，付清剩余款项后，则贵州四建公司配合邓亮平与永怡公司签订正式《商品房买卖合同》的手续；房屋办理备案登记及产权证等手续所产生的税费、规费全部由邓亮平承担；本协议不具有商品房买卖合同效力，具体内容最终以邓亮平与永怡公司签订的《商品房买卖合同》为准；正式的《商品房买卖合同》签订并付清全部购房款后，本协议自动失效。合同还约定了其他条款。上述协议书中，诚信金处空白，双方未明确约定诚信金金额。4.2018年1月4日，贵州四建公司与邓亮平就上述涉案防水工程进行结算，双方确认工程总价款为1008355.73元，双方最终确认贵州四建公司需向邓亮平支付工程款1008000元。邓亮平称其同意贵州四建公司以涉案房屋的房款与该司未支付的防水卷材工程款在等额范围内相抵销。5.一审法院另案审理并已判决生效的(2017)粤2071民初2727号案查明：包括案涉房产在内的由永怡公司在中山市火炬开发区*******开发的西苑商品房项目于2017年1月12日取得预售许可证。6.贵州四建公司称其已经通知永怡公司按《房屋抵付协议书》履行义务。永怡公司不予确认也不同意履行。7.涉案商品房已办出不动产权证[不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第XXXXX号]，权利人为永怡公司，该商品房已于2017年2月4日抵押给兴业银行广州分行，被担保主债权数额为740万元。一审法院向兴业银行广州分行、中山市自然资源局发函调查关于该笔贷款的抵押情况并调取相关抵押档案。经查，永怡公司因资金周转需要向兴业银行广州分行申请贷款8亿5千万元，双方签订了委托贷款借款合同、抵押合同、抵押物清单，并为包含涉案商品房在内的贷款抵押物办理了抵押登记手续，涉案商品房涉及的抵押金额为740万元。兴业银行广州分行于2020年1月8日函复一审法院称：我行办理抵押物解押登记手续需要由抵押人提出申请后将相应抵押物委托我行认可的评估公司进行公允市场价值评估，在抵押人按该公允市场价值归还对应贷款金额后，可按照抵押人申请对抵押物进行注销抵押登记。邓亮平认为该项抵押的抵押人和抵押权人存在过错，抵押行为无效，永怡公司有义务注销该抵押。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。邓亮平与贵州四建公司签订的《购房意向协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方当事人对此均无异议，一审法院予以确认。本案的争议焦点有：1.邓亮平的诉讼请求是否超诉讼时效的问题；2.邓亮平要求永怡公司与其签订涉案房屋的《商品房买卖合同》应否支持；3.邓亮平要求永怡公司协助其办理涉案房屋的不动产权证及交付使用应否支持。关于焦点一。《购房意向协议书》约定，邓亮平在涉案房屋所在房产项目的预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起七天内一次性全额付清剩余购房款，则贵州四建公司配合办理邓亮平与永怡公司签订正式《商品房买卖合同》的手续。该协议书并未约定贵州四建公司向邓亮平寄发通知书的期限，贵州四建公司没有提交证据证明其已向邓亮平寄发通知书办理后续购房手续，即邓亮平向贵州四建公司主张履行合同义务的诉讼时效尚未起算，故邓亮平提起本案诉讼，没有超过诉讼时效。关于焦点二。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，虽然《购房意向协议书》没有约定贵州四建公司在涉案房产项目的预售许可证办理完毕后多长时间内向邓亮平发出通知书配合邓亮平办理与永怡公司签订正式《商品房买卖合同》的手续，但理应在合理期限内。涉案房产项目取得预售许可证至今已3年，显然超出了合理期限，邓亮平有权要求贵州四建公司协助邓亮平与永怡公司签订涉案《商品房买卖合同》后由永怡公司办理涉案商品房的不动产权证书。现因永怡公司明确表示不同意按《购房意向协议书》与邓亮平签订《商品房买卖合同》，而根据《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第四条规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。法院不能以判决强制要求永怡公司与邓亮平签订合同。故邓亮平要求与永怡公司签订合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”及《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”因涉案房屋已于2017年2月4日登记抵押，抵押人永怡公司对涉案房屋不享有完整所有权、不能完全支配及处理涉案房屋，故在涉案房屋无法继续转让的情况下，邓亮平主张永怡公司协助其办证，属于事实上不能履行，一审法院不予支持。对于邓亮平主张贵州四建公司履行合同义务，包括督促永怡公司及时签订合同出具相关收款收据、行使撤销权等，一审法院认为撤销权行使与否是贵州四建公司的诉讼权利,并非该司对邓亮平所负之义务,不属于法律调整范围,至于贵州四建的督促义务，如前所述，已因永怡公司对上述事宜存在事实上的履行不能而难以实施亦不能实现目的，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十条第一项之规定，判决：一、确认邓亮平与贵州四建公司签订的《购房意向协议书》合法有效；二、驳回邓亮平的其他诉讼请求。案件受理费13872元，由贵州四建公司负担（已预交）。本院二审期间，邓亮平提交如下证据：1.《联名举报投诉信》复印件、授权委托书复印件；2.粤银保监举【2020】A0490号续1《银行保险违法行为举报事项告知书》复印件；3.刑事控告书复印件；4.报警回执复印件；5.案件进度查询告知书复印件；6.《银行保险违法行为举报调查意见书》复印件；7.对《银行保险违法行为举报调查意见书》的回复复印件。经质证，贵州四建代认为：对该七份证据的真实性、合法性、关联性无异议。永怡公司认为：对证据1的真实性、合法性、关联性不确认，该投诉的对象是抵押银行，兴业银行广州分行非本案主体，邓亮平与抵押借款无法律关系；证据2真实性由法院认定，与本案无关联，银保监会的处理结果不影响本案的处理，无中止审理必要；对证据3的真实性、合法性、关联性不确认，邓亮平、张仲东等人早在两年前曾向公安机关报案认为永怡公司诈骗，公安局经过审查，认为属民事纠纷，不属于治安或刑事案件不予立案。现邓亮平、张仲东等人为了达到本案中止审理的目的，又向公安机关报警，依然不能成立；证据4、5的真实性由法院认定，但不确认关联性。即使报警真实，也是喻涛一人报警，与其他人无关，且喻涛至今未提交立案通知书，不能作为本案中止审理的依据；对证据6真实性无异议，关联性不予确认；对证据7的真实性、合法性、关联性均不确认。贵州四建公司、永怡公司均未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。邓亮平与贵州四建公司签订的购房意向协议书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：邓亮平主张与永怡公司签订商品房买卖合同并办理登记备案、永怡公司协助办理涉案房屋不动产权证及交付使用的请求应否支持。根据已查明的事实，永怡公司与贵州四建公司签订房屋抵付协议书，约定由永怡公司将包括涉案房屋在内的46套房产用于抵付欠付贵州四建公司的工程款。随后，邓亮平与贵州四建公司签订购房意向协议书，载明因贵州四建公司与永怡公司签订房屋抵付协议书，因此贵州四建公司已取得本合同涉及房产的处置权。协议约定邓亮平意向购买贵州四建公司享有处置权的涉案房屋，邓亮平付清相关款项后，贵州四建公司配合邓亮平与永怡公司签订正式的商品房买卖合同。双方还约定，本协议不具备商品房买卖合同效力，具体内容最终以邓亮平与永怡公司签订的商品房买卖合同为准。邓亮平依据上述两份协议书主张永怡公司、贵州四建公司履行合同，由永怡公司与其签订商品房买卖合同及办理登记备案、永怡公司协助办理涉案房产不动产权证及交付房屋。对此，本院作如下分析：其一，永怡公司与贵州四建公司签订房屋抵付协议书，约定由永怡公司将包括涉案房屋在内的46套房产用于抵付欠付贵州四建公司的工程款，性质为以物抵债协议。贵州四建公司称已经通知永怡公司履行义务，永怡公司不予确认也不同意履行。由于以物抵债协议尚未实际履行，贵州四建公司并未取得涉案房屋产权，基于合同相对性，仅能由贵州四建公司请求永怡公司继续履行以物抵债协议或者请求恢复履行旧债，邓亮平并非房屋抵付协议书的相对人，无权主张合同权利。其二，购房意向协议书虽然对涉案房产价款、面积、付款方式等作出了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。且双方在购房意向协议书中明确约定了将来由贵州四建公司配合邓亮平与永怡公司签订正式的商品房买卖合同，故购房意向协议书的性质为预约合同。预约合同是当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。预约和本约的最主要区别在于预约合同以将来签订本约为目的，本约的最终达成，通常还需要当事人进一步磋商。因此，当事人无法达成本约的情况下，一方当事人主张依据预约合同请求与对方当事人签订本约，有违预约合同的合同目的，也与当事人意思自治原则不符。现永怡公司明确表示不同意与邓亮平签订商品房买卖合同，故邓亮平请求判令永怡公司与其签订商品房买卖合同并办理登记备案，理据不足。基于此，由于邓亮平与永怡公司无商品房买卖合同关系，故邓亮平主张永怡公司协助办理涉案房地产权证及交付房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案是否涉及经济犯罪应移送公安机关的问题。因邓亮平已向公安机关报案反映其认为构成犯罪的相关线索，本院对此不再处理。本案系房屋买卖合同纠纷，而邓亮平主张永怡公司将涉案房屋抵押给银行系另一法律关系。如前所述，本院对邓亮平请求与永怡公司签订商品房买卖合同不予支持，也即邓亮平不享有对涉案房产的任何权利，故对其主张中止本案审理的意见，本院不予采纳。同理，邓亮平上诉认为一审法院未追加银行作为第三人参加诉讼程序违法的意见，本院亦不予采信。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人邓亮平的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13872元，由上诉人邓亮平负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 刘 通审判员 黎 妙二〇二〇年十一月二十日书记员 魏丹丹