天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初3009号原告:天津大乘房地产经纪有限公司,住所地天津市武清区杨村泉州北路****211-18（集中办公区）。法定代表人：吴剑峰，总经理。委托诉讼代理人：杨天宇，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭倩，天津益清律师事务所律师。被告:恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司,,住所地天津市河**晨阳道中断南侧昕旺北苑**楼-3法定代表人：徐弓雚，董事长。委托诉讼代理人：杨利伟，天津兰鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，天津兰鼎律师事务所律师。原告天津大乘房地产经纪有限公司（以下简称大乘公司）与被告恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司（以下简称恒盛公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。大乘公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决恒盛公司向大乘公司支付拖欠商品房委托代理销售的代理佣金1235955.95元;2.依法判决恒盛公司向大乘公司支付渠道费765801.45元;3.依法判决恒盛公司自2018年8月25日至实际支付之日按照每日万分之一的标准向大乘公司支付上述费用的滞纳金;4.本案的诉讼费用及产生的其他费用由恒盛公司承担。诉讼过程中大乘公司变更诉讼请求，同意涉及到与恒盛公司有纠纷的11套商品房佣金共计212333.67元在本案中暂不主张。事实和理由：大乘公司与恒盛公司系商品房委托代理销售合同关系,双方于2018年1月31日、2018年6月6日签订《恒盛星期八广场商业项目代理销售合同》,合同约定恒盛公司系星期八广场商业项目的唯一开发建设单位,项目位于天津市河东区××道××号。恒盛公司委托大乘公司独家代理销售本项目房屋,恒盛公司按照合同约定向大乘公司支付代理佣金和渠道费。根据合同第九条违约责任约定,如恒盛公司未能按照本合同约定支付代理费的,每逾期一天恒盛公司按应付未付款项金额的万分之一向大乘公司支付滞纳金。双方协议不成的,可向本项目房屋所在地人民法院提起诉讼。自上述合同签订后,大乘公司依约销售了该地块的房屋,双方在2018年8月24日对《代理费结算明细表》和《渠道费结算明细》盖章确认,恒盛公司对盖章确认的代理费佣金和渠道费至今未能支付。经大乘公司多次催要,恒盛公司仍拒不支付。鉴于上述事实,大乘公司依据相关法律规定特向贵院提起诉讼,望贵院依法查明事实,支持大乘公司的诉讼请求。恒盛公司辩称，不同意大乘公司的诉讼请求，大乘公司所称的代理佣金以及渠道费没有结算依据，且大乘公司未能按照双方签订的代理销售合同约定履行相关义务，大乘公司履行合同期间存在重大瑕疵，从去年至今年不断有恒盛星期八广场商业项目购房人以中介渠道公司收取代理费、中介费、定金等为由起诉恒盛公司，还有购房人因此事向公安机关报案，公安机关以涉嫌诈骗罪立案侦查，给恒盛公司造成极大影响。现大乘公司提交的销售成功确认表中所列的79户业主中，既有因尚欠恒盛公司公司购房款被起诉的，又有因返还佣金及中介费等事由起诉恒盛公司的，依据双方签订的销售代理合同约定，因该79户中已经发生的诉讼正在审理过程中且存在着后续继续发生诉讼的可能性，恒盛公司是否承担退款责任尚未可知，故大乘公司佣金金额无法确定，恒盛公司向法院提出中止审理的请求。故恒盛公司目前不应向大乘公司支付任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2018年1月31日，恒盛公司为甲方、大乘公司为乙方签订了《“恒盛星期八广场商业项目”代理销售合同》（以下简称2017版合同），约定：甲方委托乙方独家代理销售天津市河东区××道××号《星期八广场商业》项目（以下称本项目）中可售房屋约24308.86平方米，代理期限自本合同生效之日起至2018年2月28日。关于佣金双方约定：“2.3.1甲乙双方同意，除本合同另有约定外，双方约定的销售任务如下：（每年度销售任务由甲乙双方另行协商，双方签订年度销售任务书。）完成情况计算乙方佣金：（1）在2018年1月31日前完成总任务额为Ｘ＜90%的，乙方则按照成功销售房屋总金额的0.9%计提佣金。……”合同第2.4.1（11）约定“为促进加大销售去化速度，乙方需拓展渠道公司的，渠道费用另行计算。渠道合同由乙方和渠道公司签订，乙方向渠道公司支付的渠道费用最终由甲方承担。①渠道费用的支付方式：甲方根据本合同约定按月向乙方支付渠道费用，乙方提供普通发票，甲方在收到发票后的次月将渠道费用随代理费一起发放。渠道费用到乙方帐户后，乙方向渠道公司支付相应费用。②渠道费用计算方式：按照按认购套数实行跳点策略，认购标准以大定为准。具体策略如下:整盘大定15套以下，渠道费用为签约房款4%；整盘大定15套以上（含15套），渠道费用为签约房款5%”。合同第4.2条约定：“成功销售的界定：4.2.1、房屋的销售以套为出售单位。购房者签署预售（出售）合同（包含草签合同）、且支付了首期房价款，该套房屋视为成功销售（首期房价款不得低于当地相关购房政策就法规规定的最低首付标准）。成功销售仅作为甲方对乙方销售业绩的确认，但不作为代理费结算的标准。4.2.2、甲乙双方同意：若由于甲方原因（包括甲方无合理理由拒绝按确认的《商品房认购合同》、《天津市商品房预售／出售合同》样本与购房者签订合同）造成购房者无法签订预售（出售）合同、无法收取首期房款、无法办理预告登记、抵押登记的，经甲方书面确认后，则该房屋视为乙方已成功销售房屋但不支付代理佣金；若代理房屋被司法行政机构施以强制措施的，则该房屋从代理房屋中扣除；若由于乙方或客户的原因造成退房的，该房屋已结取的佣金返还甲方，并扣除相应的销售业绩。”合同5.1条约定：“结算：5.1.1、甲乙双方同意，以套为单位结算。在本代理销售合同生效后次月起每月5号为成功销售房屋的确认日，全款到账房屋的佣金每月结算一次，次月5日结算上月全款到账房屋的佣金。12月份结算增加一次（12月25日）。5.1.2、对乙方提交的结算报告有争议的，双方可先确认无争议部分，有争议部分双方核实后再进行确认。若甲方无合理原因拒绝乙方提交的全部结算报告的视为已在结算日确认乙方提交的结算报告。5.1.3、本代理销售合同生效后，双方暂按房屋代销总价的0.9%结算已全款到账房屋佣金。若代理房屋达到第2.3.1条约定的佣金上调条件的，甲方按照上调后的佣金比例结算佣金，并于次月按上调后的佣金比例一次性补足上调部分的佣金。”合同5.2条约定：“支付5.2.1、甲方在结算日后5个工作日内确认或部分确认乙方提交的结算报告，并于每月结算日所对应的当月月底前按实际到账比例向乙方支付已成功销售房屋所对应的佣金（全部房款到账房屋所对应的佣金支付至95%）。5.2.2、佣金中留存5%作为交房保证金，待乙方配合甲方完成房屋交付后30日内甲方支付清乙方该套房屋剩余全部佣金（交付一套支付一套）。5.2.3、乙方请求支付到期佣金时，应当提供甲方等额合法有效发票，否则甲方有权拒绝付款。”合同5.3条约定：“本合同代理期满或其他原因导致合同终止，乙方在合同代理期内或合同终止前成功销售或全款到账的房屋佣金，在合同代理期届满或合同终止时，甲方应按合同约定支付乙方该部分全款到账房屋的佣金；同时，合同终止日前乙方已签署《商品房预售（出售）合同》或客户已签《认购合同》的房屋，甲方应于该部分房屋全款到账后的30日向乙方全额支付该等房屋的佣金。”合同5.4条约定：“乙方已收取佣金的房屋，若后来产生退房退款情形，乙方应当返还甲方已支付佣金并不记入乙方销售业绩。”合同8.4条约定：“关于乙方的成功销售房屋、佣金确认、结算及销售业绩确认等，须双方经办人、负责人签字并双方盖章确认方视为有效。”合同9.2条约定：“甲方若未能按照本合同约定的代理佣金支付乙方费用的，乙方同意给予30日的宽限期，超过宽限期仍未付款，且未与乙方达成新的支付协议的，则每逾期一天甲方按应付未付款项金额的万分之一向乙方支付滞纳金。如逾期超过90天甲方仍未付款，乙方有权单方面终止合同，并要求支付相应的代理佣金。”合同9.6条约定：“由于乙方原因造成客户退房，乙方应退回佣金。若造成甲方损失或影响甲方声誉的，乙方应承担赔偿责任。”合同9.7条约定：“乙方应严格按照本合同约定的委托事项和范围从事销售代理工作，不得向客户做出超过甲方委托及许可范围的书面或口头承诺，不得私自向客户收取任何费用，乙方人员禁止擅自收取客户定金、购楼款或其他任何费用。乙方人员私自向客户索要费用、擅自收取客户定金、购楼款或其他费用，甲方可按索要收取金额2倍从乙方代理佣金中扣除，情节严重的（包括但不限于向多名客户超越代理权限承诺、两名以上乙方人员索要收取客户费用等），甲方有权立即终止本协议，所涉房屋的网签金额不计算销售业绩，代理佣金不予结算；给甲方带来损失的，乙方应承担赔偿责任。”2018年6月6日，恒盛公司为甲方、大乘公司为乙方就上述项目续签了《“恒盛星期八广场商业项目”代理销售合同》（以下简称2018版合同），约定：代理期限自2018年3月1日起至2018年9月30日。关于佣金双方约定：“2.3.1甲乙双方同意，除本合同另有约定外，双方约定的销售任务如下：（每年度销售任务由甲乙双方另行协商，双方签订年度销售任务书。）完成情况计算乙方佣金：（1）在2018年9月30日前完成总任务额为X＜90%的，乙方则按照成功销售房屋总金额的0.9%计提佣金。……”合同第2.4.2约定“渠道费用：为促进加大销售去化速度，乙方需拓展渠道公司的，渠道费用另行计算。渠道合同由乙方和渠道公司签订，乙方向渠道公司支付的渠道费用最终由甲方承担。①渠道费用的支付方式：甲方根据本合同约定按月向乙方支付渠道费用，乙方提供普通发票，甲方在收到发票后的次月将渠道费用随代理费一起发放。渠道费用到乙方帐户后，乙方向渠道公司支付相应费用。②渠道费用计算方式：按照按认购套数实行跳点策略，认购标准以大定为准。具体策略如下:整盘大定15套以下，渠道费用为签约房款4%；整盘大定15套以上（含15套），渠道费用为签约房款5%”。合同第4.2条约定：“成功销售的界定：4.2.1、房屋的销售以套为出售单位。购房者签署预售（出售）合同（包含草签合同）、且支付了首期房价款，该套房屋视为成功销售（首期房价款不得低于当地相关购房政策就法规规定的最低首付标准）。成功销售仅作为甲方对乙方销售业绩的确认，但不作为代理费结算的标准。4.2.2、甲乙双方同意：若由于甲方原因（包括甲方无合理理由拒绝按确认的《商品房认购合同》、《天津市商品房预售/出售合同》样本与购房者签订合同）造成购房者无法签订预售（出售）合同、无法收取首期房款、无法办理预告登记、抵押登记的，经甲方书面确认后，则该房屋视为乙方已成功销售房屋但不支付代理佣金；若代理房屋被司法行政机构施以强制措施的，则该房屋从代理房屋中扣除；若由于乙方或客户的原因造成退房的，该房屋已结取的佣金返还甲方，并扣除相应的销售业绩。”合同5.1条约定：“结算：5.1.1、甲乙双方同意，以套为单位结算。在本代理销售合同生效后次月起每月5号为成功销售房屋的确认日，全款到账房屋的佣金每月结算一次，次月5日结算上月全款到账房屋的佣金。12月份结算增加一次（12月25日）。5.1.2、对乙方提交的结算报告有争议的，双方可先确认无争议部分，有争议部分双方核实后再进行确认。若甲方无合理原因拒绝乙方提交的全部结算报告的视为已在结算日确认乙方提交的结算报告。5.1.3、本代理销售合同生效后，双方暂按房屋代销总价的0.9%结算已全款到账房屋佣金。若代理房屋达到第2.3.1条约定的佣金上调条件的，甲方按照上调后的佣金比例结算佣金，并于次月按上调后的佣金比例一次性补足上调部分的佣金。”合同5.2条约定：“支付：5.2.1、甲方在结算日后5个工作日内确认或部分确认乙方提交的结算报告，并于每月结算日所对应的当月月底前按实际到账比例向乙方支付已成功销售房屋所对应的佣金（全部房款到账房屋所对应的佣金支付至95%）。5.2.2、佣金中留存5%作为交房保证金，待乙方配合甲方完成房屋交付后30日内甲方支付清乙方该套房屋剩余全部佣金（交付一套支付一套）。5.2.3、乙方请求支付到期佣金时，应当提供甲方等额合法有效发票，否则甲方有权拒绝付款。”合同5.3条约定：“本合同代理期满或其他原因导致合同终止，乙方在合同代理期内或合同终止前成功销售或全款到账的房屋佣金，在合同代理期届满或合同终止时，甲方应按合同约定支付乙方该部分全款到账房屋的佣金；同时，合同终止日前乙方已签署《商品房预售（出售）合同》或客户已签《认购合同》的房屋，甲方应于该部分房屋全款到账后的30日向乙方全额支付该等房屋的佣金。”合同5.4条约定：“乙方已收取佣金的房屋，若后来产生退房退款情形，乙方应当返还甲方已支付佣金并不记入乙方销售业绩。”合同8.4条约定：“关于乙方的成功销售房屋、佣金确认、结算及销售业绩确认等，须双方经办人、负责人签字并双方盖章确认方视为有效。”合同9.2条约定：“甲方若未能按照本合同约定的代理佣金支付乙方费用的，乙方同意给予30日的宽限期，超过宽限期仍未付款，且未与乙方达成新的支付协议的，则每逾期一天甲方按应付未付款项金额的万分之一向乙方支付滞纳金。如逾期超过90天甲方仍未付款，乙方有权单方面终止合同，并要求支付相应的代理佣金。”合同9.6条约定：“由于乙方原因造成客户退房，乙方应退回佣金。若造成甲方损失或影响甲方声誉的，乙方应承担赔偿责任。”合同9.7条约定：“乙方应严格按照本合同约定的委托事项和范围从事销售代理工作，不得向客户做出超过甲方委托及许可范围的书面或口头承诺，不得私自向客户收取任何费用，乙方人员禁止擅自收取客户定金、购楼款或其他任何费用。乙方人员私自向客户索要费用、擅自收取客户定金、购楼款或其他费用，甲方可按索要收取金额2倍从乙方代理佣金中扣除，情节严重的（包括但不限于向多名客户超越代理权限承诺、两名以上乙方人员索要收取客户费用等），甲方有权立即终止本协议，所涉房屋的网签金额不计算销售业绩，代理佣金不予结算；给甲方带来损失的，乙方应承担赔偿责任。”同日，双方签订了《恒盛星期八广场商业项目代理合同补充协议》，对2017年10月签订的合同2.3.1条约定了年度销售任务及对应佣金比例：2018年3月20日至2018年9月30日销售总目标8000万元，签约指标完成情况小于8000万元时对应佣金比例为0.9%，并对8000万元的销售指标按月进行了分解。还约定2018年9月30日后合同终止。若以上销售任务提前完成，甲方可提前终止合同。补充协议与原合同抵触部分以协议为准，补充协议未涉及的内容仍按原合同执行。2018年1月31日及2018年3月1日，大乘公司分别与案外人天津易居房友房地产经纪有限公司（以下简称易居公司）签订《联动分销协议》，分别约定在签订日至2018年2月28日、2018年3月1日至2018年9月30日期间由易居公司向大乘公司独家提供有效购房客户带往该项目销售现场，并配合大乘公司完成该项目房源的销售工作。大乘公司按照“成功联动”房屋向易居公司支付服务费。2018年5月31日，大乘公司与恒盛公司盖章确认了大乘公司《恒盛星期八》2018年5月成功销售确认明细表，上面记载共70套房屋，签约总价113059666元。双方还盖章确认了大乘公司《恒盛星期八》2018年7月成功销售确认明细表，上面记载共9套房屋，签约总价24268772元。此外，双方盖章确认了统计日期为2018年7月31日的《恒盛星期八商业广场》截止2018年7月31日代理费结算明细表（全款到账），上面记载了全款到账的39套房屋业主姓名、楼号、房号、合同面积、签约总价、签约日期、付款方式、回款金额、全款到账日期等内容，其中记载的代理费点位为0.9%、代理费总额共计461446.26元、本次结算比例为95%，本次结算金额为438373.94元。该表格上未注明确认日期，仅铅笔标注收件日期2018年8月24日，但何人收件未能体现。双方还盖章确认了统计日期为2018年7月31日的《恒盛星期八商业广场》渠道费结算明细表（全款到账），上面记载了全款到账的8套房屋业主姓名、楼号、房号、合同面积、签约总价、签约日期、付款方式、回款金额、全款到账日期等内容，其中记载的渠道费点位为5.0%、渠道费总额共计765801.45元、本次结算比例为100%，本次结算金额为765801.45元。该表格上未注明确认日期，仅铅笔标注收件日期2018年8月24日，但何人收件未能体现。恒盛公司在诉讼中确认大乘公司上述代理销售的79套房屋已全部交付完毕。但有业主未足额给付购房款，是恒盛公司通过催款函及诉讼方式催缴，大乘公司未参与催缴工作。其中有业主赵利霞、周雅逊、梁志超、刘善长和刘永健（一户）、赵学奎、石甲宝之间未足额给付房款，恒盛公司业已提起诉讼，现正在审理中。业主张爱玲的房款及违约金经恒盛公司起诉于2020年7月23日交齐。此外，业主朱黎、程涛和张振娟（一户）、聂宏宇、周雅逊、孙蔚、赵利霞、周村、赵学奎、刘永健和刘善长因购房定金问题将恒盛公司诉至法院，现正在审理中。大乘公司在诉讼中认可上述涉及诉讼的房屋对应的佣金在本案中暂不主张，待纠纷处理完毕后再主张。上述涉及诉讼房屋对应的佣金共计212333.67元。2020年4月16日，大乘公司委托诉讼代理人郭倩给恒盛公司按照合同上记载的地址寄送了快递一封，但快递单上托寄物处只注明了文件，未注明文件内容。运单详情显示2020年4月17日门卫签收。大乘公司主张邮寄的是律师函，其中涉及本案项目代理销售合同代理费和渠道费1235955.95元，催告恒盛公司给付。恒盛公司否认收到上述函件。本院认为，恒盛公司与大乘公司所签2017版合同、2018版合同及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。对于恒盛公司提出的本案应中止诉讼的请求，根据双方合同约定，双方是按套结算佣金及渠道费。部分房屋的业主与恒盛公司产生纠纷，对于其他房屋并无影响，且大乘公司已经明确表示有纠纷的房屋在本案中不再主张对应的佣金，故本案不必以另案审理结果为依据，不应中止审理。对于大乘公司主张的滞纳金，根据合同约定，对于渠道费大乘公司应提供发票，恒盛公司在收到发票后的次月随代理费一起发放。对于到期佣金大乘公司应提供等额合法有效发票，否则恒盛公司有权拒绝付款。大乘公司未开具过发票，其主张的是因为恒盛公司已明确拒绝付款才未走流程开具发票一节，也未能提供证据证明。故在其未开具相应发票并给付恒盛公司的情况下，恒盛公司未支付款项不应视为违约，大乘公司对于滞纳金的主张，本院不予支持。大乘公司现主张的渠道费765801.45元及佣金1023622.28元，渠道费双方已经结算确认，恒盛公司应当给付。对于佣金，大乘公司在本案中对于业主因购房定金问题起诉恒盛公司及恒盛公司因未交齐房款而起诉业主的房屋对应佣金明确表示不再主张。剩余的房屋业主与恒盛公司之间目前尚无纠纷，业主的房款也已交齐，房屋已交付使用，虽有部分房屋佣金恒盛公司未进行结算确认，从庭审陈述来看恒盛公司并无确认的意愿，故大乘公司通过诉讼方式要求法院予以确认并要求恒盛公司支付佣金并未不妥，本院依法予以支持。恒盛公司共应给付佣金1023622.28元。考虑到双方履行各自义务的财务流程情况及合同约定，本院酌情确定恒盛公司的付款义务和大乘公司的开具相应发票义务同时履行为宜，且应当给予双方必要的履行期间，以30日为宜。恒盛公司抗辩所称的大乘公司在履行合同过程中存在瑕疵一节，现有证据不足以证明业主起诉恒盛公司与大乘公司有关，故其此部分抗辩理由本院不予支持。如恒盛公司认为大乘公司有违反合同约定或者履行瑕疵情形给其造成损失，可以根据合同约定及法律规定另行向大乘公司主张权利。关于恒盛公司抗辩所称的大乘公司未履行协助其催缴房款义务，合同并未明确约定大乘公司有此义务，故其此项抗辩理由本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，判决如下：一、恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内给付天津大乘房地产经纪有限公司渠道费765801.45元、佣金1023622.28元；二、驳回天津大乘房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22814元，减交11407元，由天津大乘房地产经纪有限公司负担955元、恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司负担10452元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  杨桂军二〇二〇年十一月十八日书记员  张 欢附：一、证据目录大乘公司提交证据如下：1.《“恒盛星期八广场商业项目”销售代理合同》和补充协议；2.《恒盛星期八广场》截止2018年7月31日代理费结算明细表；3.《恒盛星期八》2018年5月成功销售确认明细表、统计明细表；4.《恒盛星期八广场》渠道费结算明细表、联动分销协议；5.律师函、寄送签收凭证。恒盛公司提交的证据如下：1.应收账款明细表；2.恒盛公司起诉业主的诉状及案件受理通知书等诉讼材料；3.恒盛公司向7户业主催款的催款函及EMS邮寄单；4.业主起诉恒盛公司的诉状、传票、法律文书等材料。二、本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。