浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0782执异166号 异议人（被执行人）朱江通，男，1964年5月7日出生，汉族，住义乌市。 异议人（被执行人）楼凤贞，女，1965年10月26日出生，汉族，住义乌市。 申请执行人金华市裕兴涂料厂，住所地：金华市金**傅村镇浙江金东经济开发区环宇路**。 投资人陈海斌。 委托代理人童修江、郑月婷，浙江近真律师事务所律师。 被执行人陈碧艳，女，1978年11月19日出生，汉族，住义乌市。 被执行人张康**，男，1977年10月17日出生，汉族，住义乌市。 被执行人金祚富，男，1953年11月28日出生，汉族，住义乌市。 被执行人朱美云，女，1954年6月18日出生，汉族，住义乌市。 被执行人陈亮，男，1981年1月24日出生，汉族，住义乌市。 被执行人金瑜，女，1984年3月3日出生，汉族，住义乌市。 被执行人义乌市宝姿袜业有限公司，住，住所地：义乌市柳青开发区柳青路**/div> 法定代表人朱江通。 被执行人金华市瑜盛针织有限公司，住所地：，住所地：浙江省金东经济开发区青山街**v> 法定代表人陈亮。 第三人金华市正大房地产估价师事务所有限公司，住所地：浙江，住所地：浙江省金华市婺城区双溪西路** 法定代表人黄婵儿。 在本院执行申请执行人金华市裕兴涂料厂与被执行人陈碧艳、张康**、金祚富、朱美云、陈亮、金瑜、义乌市宝姿袜业有限公司、朱江通、楼凤贞、金华市瑜盛针织有限公司金融不良债权追偿纠纷一案中，异议人朱江通、楼凤贞对金华市正大房地产估价师事务所有限公司出具的金正大估（2020）第YW3-0701号《房地产估价报告》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人朱江通、楼凤贞称，2020年7月20日，金华市正大房地产估价师事务所有限公司对本人所有的位于义乌市××小区××幢××号住宅房地产进行了司法评估，其中存在较多问题，列举如下：1、2020年7月20日，根据后附的小区监控照片显示，估价报告签字人黄河估价师一人来本人所有的别墅进行勘察，第2页中声明是黄河、黄婵儿二人于2020年7月20日进行了实地勘察，司法评估仅一人勘查现场，却列举有二人，明显违反评估程序和司法评估要求，故为明显的程序违法违规，这样的行为得到的结果，显失公正，故应更换另外二个估价师，重新进行现场勘察，出具报告书。2、本人2014年6月19日转账300万元人民币用于购买现别墅，后又以本票形式支付800万元，并支付了相关税费后，购得现房，成本计1100余万元，而后投入大量钱款进行了装修。6年过去了，义乌住宅大致价格翻倍，按评估价格，近乎未涨价。3、查询了安居客网站，本小区有二套挂售房，一套看照片明显不如本人别墅，报1998万元，单价29382元／平方米，一套毛坯未装修，报价为1400万元，单价为28571元／平方米。而本人最高档装修，评估单价为27473元／平方米，比未装修的毛坯房还少1000多元一平方米。此价格，本人无法接受。4、评估存在漏项。如智能影院系统96000元，门窗改造250000元，地下酒窖扩建20，地下酒窖扩建20万元，地上楼层阳台楼梯改造20万元央空调工程45万元等等，以上列举的仅为漏项一部分。对以上四点，本人强烈请求义乌市人民法院根据本人所列情形，重新进行司法评估。现请求义乌市人民法院另行委托评估公司对异议人义乌市××小区××幢××号房地产进行重新评估。 第三人金华市正大房地产估价师事务所有限公司称，公司估价师与朱江通约好于2020年7月17日查勘涉案房产，但因朱江通未开门，估价师黄河和黄婵儿仅看了外部结构。后公司估价师与朱江通约好于2020年7月20日查勘涉案房产，黄婵儿去看周边环境，黄河进入房产内部查勘。黄婵儿周边看了以后也一同进入房屋内，看了一楼装修结构，楼梯口也看了下。金正大估（2020）第YW3-0701号《房地产估价报告》由公司注册房地产估价师黄河和黄婵儿共同完成，黄河、黄婵儿分别对估价对象区位状况、实物状况、权益状况、周边的交通状况、环境状况和公共配套设施等因素进行调查和勘察，不存在只有一个人调查勘察的情况。退一万步讲，根据《房地产估价规范》3.0.2条第4款、《浙江省房地产司法评估指导意见》第十五条规定，即便是一个注册房地产估价师进入现场勘察，也不存在异议人认为的程序违法问题。 本院查明，原告金华市裕兴涂料厂为与被告义乌市卫展进出口有限公司、陈碧艳、张康**、金祚富、朱美云、陈亮、金瑜、义乌市宝姿袜业有限公司、朱江通、楼凤贞、金华市瑜盛针织有限公司金融不良债权追偿纠纷一案，于2018年1月2日向本院提起诉讼，本院予以立案受理。后原告申请撤回对被告义乌市卫展进出口有限公司的起诉，本院于2018年8月31日裁定予以准许。2018年12月7日，本院作出（2018）浙0782民初35号民事判决：一、被告陈碧艳、张康**、金祚富、朱美云、陈亮、金瑜，被告金华市瑜盛针织有限公司于本判决生效后十五日内，分别对义乌市卫展进出口有限公司向原告金华市裕兴涂料厂应偿付借款本金1800万元及利息、罚息（按借款合同约定利率，其中1290万元自2015年3月31日起、510万元自2015年4月8日起计付至2018年8月17日止。但应扣除原告在义乌市卫展进出口有限公司破产程序中可分得的部分）在最高额3700万元范围内承担连带清偿责任。二、被告义乌市宝姿袜业有限公司，被告朱江通、楼凤贞于本判决生效后十五日内，分别对义乌市卫展进出口有限公司向原告金华市裕兴涂料厂应偿付借款本金1800万元及利息、罚息（按借款合同约定利率，其中1290万元自2015年3月31日起、510万元自2015年4月8日起计付至2018年8月17日止。但应扣除原告在义乌市卫展进出口有限公司破产程序中可分得的部分）在最高额1800万元范围内承担连带清偿责任。三、原告金华市裕兴涂料厂对被告金祚富、朱美云、金瑜共同共有的坐落于义乌市××街××号的房地产［房产证号：义乌房权证稠城字第******；土地证号：义乌国用（2010）第001-544**。债权数额752万元（已含土地价值）］享有优先受偿权。四、原告金华市裕兴涂料厂对被告金华市瑜盛针织有限公司所有坐落于金东区孝顺镇畈二村的房地产［房产证号：金房权证金东字第0××1号、0××2号、金房权证金婺字第0××1号；土土地证号：金市（两区）国用（2005）第5-1**债权数额2396万元］享有优先受偿权。五、驳回原告金华市裕兴涂料厂其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156870元，保全费5000元，由十被告共同负担。判决生效后各被告未履行，原告于2019年3月4日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年4月16日，本院作出（2019）浙0782执2459号之二执行裁定，查封被执行人朱江通、楼凤贞所有的登记在案外人朱晨名下的坐落于义乌市××小区××幢××号【不动产权证：浙（2017）义乌市不动产权第0××9号】的房地产。2020年6月23日，本院作出（2019）浙0782执2459号之十执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。2020年7月1日，本院委托金华市正大房地产估价师事务所有限公司对义乌市××小区××幢××号房产进行评估。2020年7月28日，金华市正大房地产估价师事务所有限公司出具金正大估（2020）第ＹＷ3-0701号《房地产估价报告》，确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币1356.8万元。上述《房地产估价报告》中载明注册房地产估价师黄河、黄婵儿于2020年7月20日对估价对象进行了实地查勘，并进行记录。现异议人朱江通、楼凤贞对金正大估（2020）第ＹＷ3-0701号《房地产估价报告》提出异议。 异议人朱江通、楼凤贞提供监控视频一份、监控视频截屏打印件三份，证明2020年7月20日金华市正大房地产估价师事务所有限公司仅由一名估价师查勘涉案房产的事实。 第三人金华市正大房地产估价师事务所有限公司提供电话清单一份，证明2020年7月17日、7月20日去查勘涉案房产的事实。 本院认为，异议人朱江通、楼凤贞对金正大估（2020）第YW3-0701号《房地产估价报告》中的评估价格提出异议，同时认为评估程序违法违规、存在漏评。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条的规定，本院需先对异议人提出的评估程序违法问题进行审查。金华市正大房地产估价师事务所有限公司出具的金正大估（2020）第YW3-0701号《房地产估价报告》中载明“注册房地产估价师黄河、黄婵儿于2020年7月20日对估价对象进行了实地查勘，并进行记录”，但根据异议人朱江通、楼凤贞提供的视频资料，2020年7月20日上午该公司仅有估价师黄河一人进入涉案房产所在小区，金华市正大房地产估价师事务所有限公司提供的证据尚不足以证明估价师黄婵儿于2020年7月20日在估价对象现场。故异议人认为评估程序违法违规的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条的规定，裁定如下： 朱江通、楼凤贞的异议成立。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省金华市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  蒋晓东 人民陪审员  毛君伟 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  张文懿