重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0119民初4812号原告：袁晓刚，男，汉族，1975年8月8日出生，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵中粒，重庆春意律师事务所律师。被告：罗文华，男，汉族，1965年6月21日出生，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：文化，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。原告袁晓刚与被告罗文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序于2020年9月27日公开开庭进行审理，原告袁晓刚委托诉讼代理人张莉，被告罗文华到庭参加诉讼。因原告当庭增加诉讼请求，本院遂择期另行组织开庭。本院于2020年10月26公开开庭审理，原告袁晓刚委托诉讼代理人赵中粒，被告罗文华及其委托诉讼代理人文化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁晓刚向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即支付下欠原告第六年（即2019年8月15日至2020年8月14日）租金59000元；二、请求依法判令被告立即按照租赁合同约定与原告重新商定第七年（即2020年8月15日至2021年8月14日）租金标准；三、本案案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：一、请求依法判令被告立即支付下欠原告第六年（即2019年8月15日至2020年8月14日）租金59000元；二、请求依法解除原被告于2014年7月9日签订的合同，判令被告立即腾空房屋交付，并自2020年8月15日起按照每年89000元（即每月7417元/月）标准支付租金直至被告腾空交付房屋为止；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月9日，被告（乙方）因经营需要与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市南川区××街道办事处××路××号商业用房（建筑面积约400平方米）出租给乙方经营书城。原被告在租赁合同中约定房屋租赁期限共捌年，自2014年8月15日至2022年8月14日止，合同期满后，乙方如需要续租，双方重新签订合同。租金为按年度支付，第一年租金84000元......第六年租金89000元，按年提前一个月支付，六年后租金随行就市，双方重新商定，房屋租金以外的其他费用由承租人承担。2019年7月15日，按照原被告的约定，被告应当支付原告2019年8月15日至2020年8月14日即第六年租金，被告以其资金紧张为由，截止原告起诉之日，被告仅向原告支付租金30000元，剩余59000元租金经原告多次催收，被告一直未支付。2020年7月15日，原告向被告提出应当按照合同约定重新商定租金，被告以其无力支付为由拒绝。现原告为维护自身合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告罗文华辩称，一是被答辩人（原告）对该案所发生的事实缺乏人性化且不尊重客观事实。自2020年1月22日发生疫情至今，我多次向答辩人申请减免租金，原告一直不理也不愿意协商。在疫情期间，我根本没有营业收入，在不可抗力的情况下，我多次要求减少和缓交租金，原告拒不同意。二是欠交房租的问题，原被告应当协商，但是原告不但不协商还于2020年8月10日指使其亲戚强行给我的房门加了锁并剪断书城的电源(详见调查材料、证人证言和现场照片）。原告的行为不仅损失了营业收入还损失了上百万元的书籍，被告应当赔偿我因此造成的经济损失150万元。三是被答辩人诉本案合同解除一事我不同意，第一合同期未满；第二根据国家有关规定，由于疫情还应顺延三个月。因此，请求人民法院依法驳回原告要求解除合同的诉讼请求。经审理查明，2014年7月29日，袁晓刚作为甲方，罗文华作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，该合同约定：乙方经营需要，现租用甲方房屋，双方经友好协商，本着平等、互利、诚信为本的原则，达成以下协议：一、乙方租用甲方房屋范围：南川区××办事处××路××号（面积约400㎡）。1、从左起本栋房屋2号门面一间，作乙方上楼的通道。（乙方补偿给原中介公司的15000元与甲方无关，甲方以后不承担此笔费用）。2、二楼临街大厅。3、后三楼房屋一间，作消防通道用。4、后三楼房屋一套共4间（原甲方办公室）。二、乙方经营项目：书城。如乙方改变经营项目，需征得甲方同意，重新拟定合同。三、租用时间：共捌年，从2014年8月15日至2022年8月15日止，合同期满后，乙方如要续租，甲乙双方重新签订合同。四、租金及付款方式：第一年租84000元，第二年租金85000元，第三年租金86000元，第四年租金87000元，第五年88000元，第六年89000年，按年提前1个月支付甲方，以收据为准。陆年后租金随行就市，双方重新商定，房屋租金以外的其他一切费用如水电费、卫生费、制（治)安管理费、物管费、任何税费等由乙方独立承担。五、乙方必须爱护甲方房屋，不能随意改变房屋结构。乙方在装修及使用过程中，如需开孔、拆墙需征得甲方同意，如有损坏必须修复和折价赔偿。六、该房屋甲方没有收取转让费，房屋租赁权属甲方，在合同期内，乙方只能自己经营，不能转让。合同期满后，乙方不得转让、转租和改作其他用途，合同自然终止.......九、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。具有同等法律效力。2019年11月1日、2019年11月18日、2020年3月20日，罗文华先后向袁晓刚支付了第六年租金共计30000元。从袁晓刚提交《房地产权证》显示：涉案房产登记房屋产权证号为××房地证××字第**，登记权利人为袁晓刚，坐落地址为位于重庆市南川区××街道办事处××路××号，土地用途为商业用地；房屋结构为混合，所在层数为第1-2层，建筑面积为439.04平方米。诉讼过程中，当事人对如下事实无争议：1.罗文华应当于2019年7月15日支付第六年（即2019年8月15日至2020年8月14日）房屋租金89000元，罗文华已支付30000元，袁晓刚于2019年春节前向罗文华催收过下欠租金；2.因罗文华未按期缴纳房屋租金，袁晓刚于2020年8月10日将涉案房屋上锁关闭，罗文华自行开锁经营，袁晓刚再次将涉案房屋上锁关闭，至本案法庭辩论终结前，涉案房屋处于关闭状态。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、××房地证××字第××号《房屋产权证》，被告提交照片2张、转账记录3张，以及原被告当庭陈述予以佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，对双方具有法律约束力，原被告应当依照约定适当履行。本案被告未按期约定给付第六年房屋租金，已构成违约，经原告催收后亦未在合理期限内给付，且原告于2020年9月27日当庭提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，原被告于2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月27日解除，故，原告关于解除合同的诉讼请求，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应当腾空并返还涉案房屋，同时给付实际使用期间的房屋租金。鉴于原告于2020年8月10日实际控制涉案房屋，被告丧失对该房屋的占有、使用和收益，其无支付该日及之后期间房屋租金的义务，且被告占有房屋的行为客观上能够涤除被告房屋返还义务的法律后果，同时，被告腾空房屋时，原告亦应当给予必要协助。因此，原告要求给付从2020年8月10日起至被告腾空交付房屋时止房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。由于突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，承租人因政府实施隔离措施要求关停特定经营场所等原因不能正常使用租赁房屋，本院结合被告减免房租主张和疫情实际情况，酌情免除被告一个月租金7416.67元（89000元÷12），扣减被告已给付30000元后，被告还应向原告给付2019年8月15日至2020年8月9日（含）期间房屋租金为50594.44元（89000元-30000元-7416.67元-7416.67元÷30天×4天），故，原告要求被告支付房屋租金不超过50594.44元的部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告袁晓刚与被告罗文华2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月27日解除；二、被告罗文华自本判决生效后十日内将坐落于重庆市南川区××街道办事处××路××号房屋（房房地产权证号为××房地证××字第**）以腾空，原告袁晓刚应给予必要协助；三、由被告罗文华自本判决生效后立即向原告袁晓刚支付房屋租金50594.44元；四、驳回原告袁晓刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1280元，减半交纳640元（原告已预交），由被告罗文华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  唐 运二〇二〇年十一月十日法官助理  姜福建书 记 员  何 跃