广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初6905号原告：肇庆市****物业管理有限公司，住所地肇庆市*********雅典区3-4栋首层。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，该公司员工。被告：翁云金，女，1972年5月13日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区***************。被告：陈清杰，男，1969年6月8日出生，汉族，身份证登记住址福建省莆田市涵江区***********。两被告共同委托诉讼代理人：陈水养，广东侨英律师事务所律师。原告肇庆市****物业管理有限公司与被告翁云金、陈清杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人季冠先,被告翁云金、陈清杰的共同委托诉讼代理人陈水养到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付至2018年4月1日至2020年7月31日为止所欠物业服务费10498.32元，2019年6月1日至2020年7月31日公摊水电费472.93元，违约金4748.64元，共计15719.89元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是星湖奥园小区物业服务企业，被告是星湖奥园****房业主。因原广东粤垦物业管理有限公司物业服务合同期满后于2018年1月31日退出奥园项目物业服务，退出前广东粤垦物业管理有限公司和肇庆市星奥投资发展有限公司提前在2018年1月23日向星湖奥园业主发出通告，就广东省粤垦物业管理有限公司退出小区物业服务和星湖奥园物业管理有限公司接管小区物业服务工作张贴了公示。原告于2018年2月1日与星湖奥园投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》后、当日正式进入奥园小区服务。原告进驻星湖奥园物业服务后，从2018年2月1日就是否同意变更物业服务企业向星湖奥园业主开展征询工作，2018年5月4日在征得星湖奥园业主“双过半”同意后进行了公示，并报居委、街道备案，公示期内并未收到业主和相关政府部门质疑、整改、投诉。公示期结束后，原告与星湖奥园业主进行了《前期物业服务协议》签订工作，2018年10月22日在征得本小区“双过半”业主签署后进行了结果公示，2018年11月26日原告向肇庆市端州区住房和城乡建设局递交《前期物业服务合同》备案工作，2019年5月28日肇庆市端州区住房和城乡建设局批复同意备案。2019年3月30日进行了第二次更新增加签署《前期物业服务协议》结果公示。被告在原告上述物业服务期间于拖欠2018年4月至2020年7月物业服务费10498.32元、2019年6月至2020年7月公摊水电费472.93元，违约金4748.64元，经多次催促仍拒不支付，欠项部额达15719.89元，严重损害原告权益。为此，特向法院申请诉讼，要求被告付清欠款。被告翁云金、陈清杰辩称，一、本案应中止审理据了解，贵院已经受理案涉小区部分业主起诉被答辩人及肇庆市星奥投资发展有限公司（以下称“星奥公司”)，要求确认他们签订的《前期物业服务合同》无效，案号：（2020)粤1202民初7281号、(2020)粵1202民初7280号、(2020)粵1202民初7282号、(2020)粵1202民初7277号、(2020)粵1202民初7279号、(2020)粵1202民初7278号、(2020)粵1202民初7211号、(2020)粤1202民初7142号、(2020)粵1202民初7019号、(2020)粵1202民初4463号、（2020)粵1202民初3986号、（2020)粤1202民初3983号、(2020)粵1202民初3985号、(2020)粵1202民初3984号等，因《前期物业服务合同》是否有效将决定被答辩人是否有权收取物业服务费用。根据《民事诉讼法》第一百五十条：“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；”的规定，本案应中止审理。二、本案没有证据证明被答辩人已经接收案涉物业，其收取物业费用没有依据根据《前期物业服务合同》第五章第十四条、十五条、十六条、十七条的约定，乙方应当对案涉物业进行查验、承接验收，并与星奥公司签订《物业承接查验协议》，作为界定各自承担责任的依据。但目前没有证据被答辩人已完成查验、承接验收。在没有证据证明被答辩人已经接收案涉物业的情况下，被答辩人收取所谓的物业费没有依据。三、被答辩人没有履行书面催交程序，不符合起诉条件。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，先书面催交物业费是向人民法院起诉要求支付物业费的前置程序，答辩人并未收到被答辩人的书面催交材料，被答辩人也未证明已经书面催交并有效送达。被答辩人违反上述司法解释的前置程序，其起诉不符合起诉条件，应予以驳回。四、被答辩人知悉并同意答辩人与星奥公司以案涉物业费抵偿逾期交房违约金的行为，抵偿协议对被答辩人具有约束力。因星奥公司逾期交付商品房，答辩人与星奥公司于2018年3月22日签订《协议书》，约定以物业费抵偿逾期交房的违约金，抵偿时间自2018年4月1日至2020年6月24日止，若星湖奥园小区变更物业管理公司或物业管理费收费标准发生变化，仍由星奥公司代为支付。协议签订后，被答辩人在2019年1月微信中明确抵偿款为物业管理费，不包括公摊费用，并据此为答辩人计算所需缴纳的费用，起诉前也从未对物业费问题向答辩人提出任何主张或异议。足以证明被答辩人知悉并同意答辩人与星奥公司以案涉物业费抵偿逾期交房违约金的行为，愿意履行答辩人与星奥公司所签订的抵偿协议。被答人如今公然违背承诺，要求答辩人支付物业费，显然属于滥诉，应予以谴责。综上所述，被答辩人的起诉不符合条件，诉讼请求也没有事实和法律依据，请贵院依法全部予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告于2004年7月21日依法登记成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理等。2018年1月23日，肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司共同出示《公告》内容如下：……因肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满，现经双方协商并达成共识，从2018年2月1日起，粤垦物业公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作。为了保障小区安全有序的生活环境，在粤垦物业公司退出星湖奥园小区后，由肇庆市星奥投资发展有限公司委托肇庆市*湖奥园物业管理有限公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，原告与肇庆市星奥投资发展有限公司（下简称星奥发展公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对星湖奥园实施物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括…物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理……。合同约定“物业管理费用”为包干制，收费标准如下：多层住宅：0.98元/月/平方米，高层住宅：2元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），别墅：3元/月/平方米。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规，另行与业主约定。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），乙方通过法律途径追收物业服务费而产生的邮寄费、诉讼费、公告费、律师费等均由业主承担……。原告肇庆市星湖奥园物业管理有限公司为星湖奥园小区提供了基本物业管理服务。原告认为，其公司多次向被告催收相关费用未果，原告遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市端州区西江北路星湖奥园C区********的权利人为被告翁云金、陈清杰所有，房屋建筑面积187.4*平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告肇庆市****物业管理有限公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…。”星奥发展公司与原告肇庆市****物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向****小区提供了基本物业服务，被告理应按该《前期物业服务合同》的约定，按建筑面积为每月2元/平方米向原告支付物业管理费等相关费用。因此，原告主张被告应支付2018年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费应为10497.76元（2元×187.46平方米×28个月=10497.76元），原告关于物业管理费的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。关于原告主张公摊水电费472.93元的请求。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，原告已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向本院提交了公摊水电费发票及计算方式等相关造册资料，该部分费用业主或物业使用人已实际享用，故由原告垫付的费用理应由业主或物业使用人合理分摊，原告的该主张，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算。被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按应缴服务的相关费用的1%标准增收违约金。本案中，被告确实存在逾期交费的违约行为，应承担相应的违约责任。但原告所主张的违约金金额明显过高，本院予以适当调整，违约金按中国人民银行同期贷款年利率的1.2倍，分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.2倍计算至被告付清欠款之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.2倍计算，但是对原告请求超出的金额部分不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告翁云金、陈清杰应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年4月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费10497.76元；二、被告翁云金、陈清杰应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2019年6月1日至2020年7月31日期间的公摊水电费472.93元；三、被告翁云金、陈清杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.2倍计算至被告付清欠款之日止。四、驳回原告肇庆市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费96.50元（原告已预交），由被告翁云金、陈清杰负担。被告翁云金、陈清杰在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 董炽文二〇二〇年十一月二十七日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉