山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10958号上诉人（原审被告）：王一川，男，1985年12月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王昭明(系王一川之父),住济南市。委托诉讼代理人：李文学，山东胜远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李卫光，男，1970年6月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：袁美环，山东千越律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎子玉，山东千越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：王有军，董事长。委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。上诉人王一川因与被上诉人李卫光、山东佳汇旅游发展有限公司（以下简称佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初7461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王一川上诉请求：1.判令驳回被上诉人李卫光对上诉人的诉讼请求，由被上诉人山东佳汇旅游发展有限公司承担本案全部责任，或者发回一审法院重审。2.判令上诉人不承担本案案件受理费和财产保全费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案真正的法律关系为《投资协议》合同权利义务的转让，一审法院认定《三方协议》是为房屋买卖合同签订后房屋开发商佳汇公司对涉案房屋买卖予以认可的协议，并非对投资权利的转让，一审法院该认定错误且认定本身自相矛盾。（一）《三方协议》为《投资协议》合同权利义务转让的协议。1.《三方协议》明确约定该协议为合同权利义务转让的协议。《三方协议》约定：“丙方（佳汇公司）于2016年10月26日接到甲方（王一川）通知，经甲乙双方（王一川、李卫光）的协商，波罗峪休闲度假区客房中心A区26-2-E号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》（合同编号：A-26-2）中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房地款、丙方交付房屋、丙方向甲方开具发票等），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由乙方和丙方继续履行”。上述约定具体明确了王一川和李卫光的共同意思就是将《投资协议》的权利义务进行转让，《投资协议》的合同相对人佳汇公司对此予以同意。2.《三方协议》的约定完全符合《合同法》第八十八条的规定。《投资协议》作为事实上的房屋买卖合同，也是不动产物权买卖合同，开发商除了交付房屋，更重要是负有办理不动产物权效力的不动产权证的义务，本案所涉房屋并未办理不动产权证，对应为佳汇公司的合同义务、上诉人的合同权利，因此《三方协议》正如其约定，真正为《投资协议》权利义务转让协议。3.《房屋买卖合同》为《三方协议》的组成部分，对《投资协议》权利义务如何转让进行的详细约定，《三方协议》签订后的第二天（2016年10月27日），上诉人和李卫光签订了《房屋买卖合同》，该合同第一条约定“房屋合同为《渤萝峪假日酒店投资协议》及其《补充协议》，编号A-26-2”，第三条约定“李卫光交付王一川现金70万元后，双方到佳汇公司修改变更《投资协议》及其《补充协议》中乙方用户名，将乙方用户名称王一川变更为李卫光”，第六条第6项约定“王一川、李卫光须在李卫光交付75万元后办理相关过户手续”。2016年10月26日，上诉人向佳汇公司交纳了过户修改合同费3万元。上述约定和实际履行方式，完全符合社会上转让商品房买卖合同（俗称“改合同”）现实做法。4.上诉人对涉案房屋拥有完整独立的占有、使用、处置、收益的权利，对涉案房屋的转让无需他人的同意，正是因为涉案房屋还未办理不动产权证，佳汇公司还负有办证义务的情况下，李卫光为更有保障，提出改合同、转让《投资协议》及其补充协议权利义务的要求，才有了《三方协议》和《房屋买卖合同》中上述约定。5.如上所述，《三方协议》签订于2016年10月26日，《房屋买卖合同》签订于2016年10月27日，《三方协议》签订于《房屋买卖合同》之前，一审法院认定《三方协议》是为房屋买卖合同签订后房屋开发商佳汇公司对涉案房屋买卖予以认可的协议，一审法院认定《三方协议》在《房屋买卖合同》之后签订，显然与两者实际签订时间不符。综上所述，《三方协议》正是佳汇公司确认同意上诉人将《投资协议》及其补充协议的权利义务转让给李卫光的直接证据。一审法院认定《三方协议》是为房屋买卖合同签订后房屋开发商佳汇公司对涉案房屋买卖予以认可的协议，并非对投资权利的转让，一审法院该认定错误。二、一审法院认定《房屋买卖合同》及《三方协议》因所设房屋为违章建筑并被政府强拆，故《房屋买卖合同》及《三方协议》违反法律强制性规定，应属无效。一审法院该认定错误。《房屋买卖合同》及《三方协议》是转让《投资协议》权利义务的合同，并非买卖房屋的合同，本案《三方协议》和《房屋买卖合同》对《投资协议》及其《补充协议》权利义务概括性转让，没有违反法律规定，依法为有效合同。对于合同效力的认定，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条为依据。上诉人与李卫光之间合同权利义务概括转让并无对应的法律禁止性规定进行调整。现行法律并未禁止房屋买卖合同项下权利义务的转让，即便房屋买卖合同无效，亦不属于合同法第七十九条规定“根据合同性质不得转让、按照当事人约定不得转让、依照法律规定不得转让”的情形，也不违反法律、行政法规的强制性规定。三、《房屋买卖合同》和《三方协议》已全部履行完毕，李卫光的诉讼请求依法应由佳汇公司和李卫光自己共同承担，上诉人不应承担任何责任。《三方协议》和《房屋买卖合同》已履行完毕，李卫光就成为《投资协议》及其《补充协议》合同当事人，其合同相对人是佳汇公司，《投资协议》中权利义务责任风险由佳汇公司和李卫光共同履行、共同享有、共同承担。上诉人在《三方协议》和《房屋买卖合同》履行中没有违约，更没有过错，依法不应承担责任。四、退一步讲，假设《三方协议》、《房屋买卖合同》无效，一审法院也没有对上诉人、李卫光的过错进行认定，对双方的损失进行认定，属认定事实不清。（一）一审法院认定上诉人主张的涉案房屋的家具、家电、装修、附属设施等均包含在150万元房款内，房屋买卖合同无效，其所涉及的附属物品买卖也应无效。一审法院该认定错误。《房屋买卖合同》第二条约定“成交价格：王一川、李卫光双方经协商一致，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为人民币150万元，该价格包含过户修改房产合同的所有手续费用”。《三方协议》和《房屋买卖合同》实际包含两个法律关系，一是上诉人、李卫光对《投资协议》及其《补充协议》权利义务概括性转让法律关系；二是上诉人、李卫光对涉案房屋及院落的装修、装饰、设备、家具、家电及院落美化设施、设备等转让法律关系。假使《三方协议》和《房屋买卖合同》无效，也只是王一川、李卫光对《投资协议》及其《补充协议》权利义务概括性转让法律关系无效，合同其他部分依然有效。即使附属在房屋上的装修无法拆走属于损失，但能够移动的家具家电、院落中的观赏石、苗木等动产，显然是属于动产交易已经转让给了李卫光，该部分交易金额不应包含在150万元购房款内。如按照一审判决上诉人将能够移动的家具家电、院落中的观赏石、苗木等动产的价值返还给李卫光，但实际上在涉案房屋强拆时，按照一般人理解，李卫光应当已将上述动产已搬走，以减少损失。那么，按照一审判决李卫光将得到了上述动产的双倍价值，这显然造成了事实上的不公平。王一川补充上诉意见：一、对《三方协议》及《房屋买卖合同》有效的补充意见。（一）《三方协议》及《房屋买卖合同》的合同标的是《投资协议》及其《补充协议》的权利义务，不是本案所涉被政府拆除的房屋，不能因与被政府强拆的房屋有关联，就直接认定《三方协议》及《房屋买卖合同》无效。（二）如认定《三方协议》及《房屋买卖合同》无效，那么合同的当事人应当一方存在过错或双方均有过错。但事实上，上诉人和被上诉人李卫光对一审法院判决认为涉案房屋为违章建筑导致《三方协议》及《房屋买卖合同》无效均没有过错。（三）一审法院在没有认定《投资协议》及其《补充协议》无效的前提下，直接认定《三方协议》及《房屋买卖合同》无效，于法无据。二、对一审判决认定《三方协议》及《房屋买卖合同》无效后，互相返还、折价补偿的补充意见。（一）最高人民法院2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33条规定：“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标的物灭失时当事人获得的保险金或者其他赔偿金，转售时取得的对价，均属于当事人因标的物而获得的利益。对获益高于或者低于价款的部分，也应当在当事人之间合理分配或者分担”。具体到本案，涉案房屋被拆除且没有补偿，那么低于转让价款150万元部分（即150万元）就应当在上诉人和被上诉人李卫光之间合理分担。因被上诉人李卫光存有过错，而上诉人没有过错，那么被上诉人李卫光就应当承担150万元全部或大部分，而上诉人不承担或仅承担小部分。一审判决结果严重违背最高人民法院九民纪要精神，对上诉人严重不公。（二）一审法院认定《三方协议》无效，而一审法院对《三方协议》当事人之一的佳汇公司应承担什么责任却没有处理。（三）本案涉及房屋所有权和土地使用权，房屋已被政府强拆无法返还，而土地使用权是存在的，房款中含有购买土地使用权的价款，一审法院应当判令被上诉人李卫光返还土地。三、一审判决存在严重逻辑错误，助长了人们的不诚信行为。（一）被上诉人李卫光的真实意思是成为《投资协议》及其《补充协议》的当事人，与佳汇公司直接发生房屋买卖关系，以保障其权益。而在涉案房屋被强拆且没有补偿、佳汇公司没有返还能力的情况下，趋利避害使被上诉人李卫光置自己真实意愿于不顾，主张合法有效的《三方协议》及《房屋买卖合同》无效，要求上诉人返还全部150万元，被上诉人李卫光的行为违背了诚信原则。（二）假设涉案房屋被政府强拆并补偿200万元，上诉人就可以按照一审法院的判决逻辑，违背诚信原则，请求《三方协议》及《房屋买卖合同》无效，上诉人向被上诉人李卫光返还150万元，进而得到政府的补偿款200万元，上诉人多获益50万元。又或者假设将来政府真的补偿200万元，被上诉人李卫光会不会又转而要求《三方协议》及《房屋买卖合同》有效，向上诉人返还150万元，而要求获得政府的200万元补偿款呢。四、被上诉人李卫光没有依法维护自己对涉案房屋的合法权益，人为造成了损失的扩大，该扩大的损失应由其自行承担。正如被上诉人李卫光在其诉状中所述，其了解涉案房屋有立项、环评、四荒使用权证、仲宫镇选址意见书、仲宫镇建设工程规划许可证等建设依据，那么被上诉人李卫光就应当认识到涉案房屋可能是合法建筑，就应当对政府的强拆决定这个行政行为，提出行政复议或行政诉讼维护自己的合法权益。而被上诉人李卫光放弃法律赋予自己的权利，造成了本案损失的扩大，由此产生的一切责任应由其自己承担。五、一审法院限制了上诉人的举证权利。一审时上诉人向法院提交了证据目录和证据，但一审法院以上诉人提交的部分证据与被上诉人李卫光（一审原告）举证的证据相同，上诉人提出虽然证据相同，但证明目的不同，但一审法院没有将上诉人该部分证据列入上诉人所举证的证据，没有组织质证，限制了上诉人的举证权利。李卫光辩称，一、《投资协议》所涉房产系违章建筑，标的物违法，《投资协议》当然无效，《投资协议》无效，其转让违法建筑物的《三方协议》也当然无效。《三方协议》无效，三方协议中除违约条款及清洁条款的约定外，其他约定均属无效约定，双方当事人不受该约定的约束。一审法院认定李卫光、王一川与佳汇公司签署《三方协议》的行为系对涉案房屋买卖的行为的认可，故一审法院认定《三方协议》并非李卫光、王一川对权利的转让，并无不当。二、李卫光在购买王一川案涉房产时已经尽到谨慎的注意义务，李卫光并没有任何过错，法院判决被告向李卫光返还扣除使用费后的购房款余款并无不当，王一川在购买佳汇涉案房产时如也没有过错，可向佳汇公司主张返还购房款。王一川向李卫光售卖的房产为违章建筑，法律不保护违法的买卖行为，王一川也不能因为转让违法建筑而获得利益。对于李卫光、王一川双方的装修等投入，属于风险自担的范畴，双方应当自行承担各自的损失，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。佳汇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案实际为上诉人王一川与被上诉人李卫光的房屋买卖合同纠纷，如涉案合同无效，则佳汇公司并非合同相对方，在王一川与李卫光的交易过程中，佳汇公司既未参加合同签订，也未参与房屋交接，也未从王一川处收取过购房款，因此王一川要求佳汇公司承担责任，没有法律依据，王一川与佳汇公司因为投资协议及补充协议所产生的纠纷应当另案处理。李卫光向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与王一川于2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》；2.判令解除原告与被告王一川、佳汇公司于2016年10月26日签订的《三方协议》；3.判令被告王一川返还原告购房款减除房屋折旧费后剩余款项124.5万元及利息（利息按照同期贷款利率自2019年8月2日起至清偿完毕之日止）；4.判令被告佳汇公司在《渤萝峪假日酒店投资协议》约定房款扣除折旧费即491499.4元范围内承担补充责任；5.请求本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告李卫光变更诉讼请求为：1.请求确认原告与王一川于2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》、王一川与佳汇公司于2008年7月2日签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》及补充协议、原告与两被告于2016年10月26日签订的《三方协议》均为无效合同；2.判令王一川返还原告购房款150万元及利息（利息计算按照同期贷款利率自2019年8月2日起至清偿完毕之日止）；3.佳汇公司承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。一审法院认定事实：2008年7月2日，佳汇公司（甲方）与王一川（乙方）签订《渤萝峪假日酒店》投资协议，协议主要内容为：“第一条渤萝峪假日酒店项目土地使用权的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止，其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年，自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条乙方为该项目投入资金计人民币伍拾壹万叁千壹佰玖拾陆元。订本协议之日支付人民币肆拾壹万元整，余下投资额计人民币壹拾万叁仟壹佰玖拾陆元于2008年8月30日前全部付清。第三条乙方所提供资金，由甲方根据投资项目需要，自由支配，乙方不得干涉。甲方负责该项目的工程建设及相关手续的完善，保证工程顺利竣工并验收合格。为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《渤萝峪假日酒店》客房中心A区，房号为26—2-E，建筑面积150.94平方米……第四条甲方为乙方提供的客房在2008年8月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。……3、该客房交付乙方之日起即视同乙方收回全部投资本金，即（人民币）伍拾壹万叁仟壹佰玖拾陆元，乙方投资收益通过对该客房的经营收入来实现。……5、在经营期间，乙方可在不改变客房用途的前提下自由转让对该客房的占用、使用、收益、处置权。乙方转让上述实物及权益时，全部收入归乙方所有；相关税费，由乙方承担。…….”同日双方签订《补充协议》一份，约定：“一、关于甲方提供给乙方客房建筑面积为150.94平方米。协议约定面积与有测量资质的单位提供的测量面积（测量费用由申请方承担）误差在3%（含3%）之内，投资额不变；超出3%时，乙方按3400元/平方米补足投资额；少于3%时，由甲方按3400元/平方米返还乙方投资额。二、客房交付期限和交接的约定，在乙方付清全部投资款后，甲方于2008年8月30日前将满足上述交付标准的客房交付乙方。如果甲方逾期交付，则自双方约定期限之第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付投资款万分之一的违约金。交接时，在甲方出示该客房的竣工验收合格证明文件后，双方签署客房交接单。三、在经营期间，如果乙方有意将该客房过户到乙方名下，且政府有关部门也同意办理，乙方可提出申请，甲方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由乙方承担。如果政府有关部门不同意办理，甲方不承担任何违约责任。四、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额×已经营年限，年折旧额=总投资额/50）。”2010年8月30日王一川交付房款512644元，佳汇公司向其出具了销售不动资产发票1张。2016年10月27日乙方李卫光与甲方王一川就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市渤萝峪景区内A-26-2的房产给乙方，房屋合同为《渤萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》，编号为A-26-2，房屋所有权人王一川，房屋建筑面积150.94平方米。房产抵押、查封、租赁情况：无抵押、无查封、无租赁。附属设施：室内装修、家具、院落已收拾整理。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系。乙方对上述房产已作充分了解并实地查看，对房产现状无异议，愿意购买该房产。二、成交价格:甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为：人民币大写壹佰伍拾万元（150万元整），该价格包含过户修改房产合同的所有手续费用，且不因市场价格的波动或面积的变更而变动。除此之外，没有其他额外费用产生。三、付款方式：1、甲、乙双方确定卖、买意向后，乙方向甲方支付定金：人民币大写伍万元整（50000元整），甲、乙双方收取、支付定金后如任何一方出现反悔，则执行2016年10月11日双方签署的《协议》。2、现金付款约定：乙方交付甲方柒拾万元整（70万元整）后，双方到山东佳汇旅游发展有限公司修改变更《渤萝峪假日酒店投资协议》及其《补充协议》中的乙方用户名，将乙方用户名称王一川改为李卫光。3、修改变更合同主体后10日内，乙方将剩余尾款共计柒拾伍万元（75万元整）一次性向甲方交付完毕。四、相关事宜：1、甲、乙双方办理房屋所有权转移登记手续所产生的相关费用由甲方承担。2、甲、乙双方同意，甲方于收到全款当日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付前发生的费用由甲方负责结清；交付后房屋及其配套设施物品损坏或发生的费用由乙方自行承担。…….。”2016年10月26日王一川作为甲方，李卫光作为乙方，佳汇公司作为丙方签订《三方协议》。内容为：“丙方于2016年10月26日接到甲方通知，经过甲乙双方的协商，渤萝峪假日酒店客房中心A区26-2-E号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》（合同编号：A-26-2）中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房地款、丙方交付房屋、丙主向甲方开据发票等），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由乙方和丙方继续履行。”合同签订当日，李卫光支付5000元定金，王一川之父王昭明作为其委托人收取款项并出具收款确认书。2016年10月26日李卫光向王昭明账户汇款700000元，2016年11月10日汇款750000元。2016年11月10日王一川将案涉房屋交付给李卫光。后涉案房屋被认定为违章建筑，于2019年8月24日被拆除。另，诉讼中，李卫光申请财产保全支出保全费5000元。一审法院认为，王一川与佳汇公司所签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》名为投资，实为房屋买卖。王一川、李卫光、佳汇公司所签订的《三方协议》是为房屋买卖合同签订后房屋开发商佳汇公司对案涉房屋买卖予以认可的协议，并非对投资权利的转让，因此，本院对王一川的该答辩主张不予采信。王一川与李卫光所签订的《房屋买卖合同》、《三方协议》中所所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2016年10月27日王一川与李卫光所签《房屋买卖合同》以及王一川、李卫光与佳汇公司签订的《三方协议》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李卫光主张向王一川支付了1500000元购房款，王一川对此无异议，但主张其中包含装修、家具、设施、园林设计等费用。一审法院认为，上述费用均包含在购房款内，房屋买卖合同无效，其所涉及的附属物品买卖也应无效。王一川理应返还1500000元。涉案房屋及相关不可拆除的附属设施已经被拆除，已无返还必要。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付给李卫光，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故李卫光应向王一川支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。李卫光、王一川认可涉案房屋于2016年11月10日交付，涉案房屋于2019年8月24日被拆除，予以认定。综上，李卫光应向王一川支付自2016年11月10日至2019年8月24日（33.46个月）的使用费。合同约定使用期至2057年9月26日，因此，李卫光应向王一川支付占有使用费【1500000元/490.53个月（2016年11月10日-2057年9月26日）*33.46个月】=102318元。王一川在扣除使用费后，剩余购房款1397682元应当返还给李卫光。李卫光要求佳汇公司承担连带责任没有法律依据，对该项诉讼请求不予支持。关于利息，李卫光在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，王一川没有返还相应购房款，应当赔偿李卫光利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此判决：一、李卫光与王一川于2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》、2016年10月26日李卫光、王一川、山东佳汇旅游发展有限公司签订的《三方协议》均为无效合同；二、王一川向李卫光返还购房款1397682元；三、王一川向李卫光支付利息，利息以1397682元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上述款项均限王一川于本判决书生效之日起十日内付清。四、驳回李卫光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由李卫光负担1248元、王一川负担17052元；财产保全费5000元，由王一川负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因涉案房屋转让合同中所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故王一川与李卫光所签《房屋买卖合同》以及王一川、李卫光与佳汇公司签订的《三方协议》违反法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李卫光主张向王一川支付了1500000元购房款，王一川对此无异议，但认为此款中大部分为装修、家具等附属物品的价值，但并未对该部分装修、家具等附属物品的明细及价值做出证明，且装修是附着在房屋上不可分割的一部分，李卫光购买涉案房屋即购买包含装修的整个房屋，故一审认定该1500000元均为购房款并无不当。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，且涉案房屋买卖合同、协议均属无效，其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，王一川在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，李卫光明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎的注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应的损失，李卫光的损失为已经支付的购房款利息损失；王一川的损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人李卫光之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付李卫光，亦不影响占用期间的合理使用，故李卫光应向王一川支付房屋使用费。一审法院将房屋使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算，李卫光应向王一川支付占有使用费102318元，并将该使用费用在王一川应返还的购房款中扣除后，要求王一川将剩余购房款1397682元返还给李卫光，并无不当。关于李卫光主张的利息问题，因李卫光在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，王一川没有返还相应购房款，应当赔偿李卫光利息损失。一审法院对以1397682元基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予以支持，亦无不当。综上所述，王一川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由王一川负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年十一月三日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂