河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2450号上诉人(原审被告)：中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行，住所地濮阳县城关镇建新路南段路西。法定代表人：丁万春，该行行长。委托诉讼代理人：张伟丽，女，该行职工。委托诉讼代理人：马敏，上海知谦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王喜仲，男，1949年9月11日出生，汉族，住濮阳县。被上诉人(原审原告)：李建平，男，1955年7月16日出生，汉族，住濮阳县。被上诉人(原审原告)：周利涛，男，1966年4月16日出生，汉族，住濮阳市华龙区。被上诉人(原审原告)：徐玉萍，女，1960年7月15日出生，汉族，住濮阳县。四被上诉人共同委托诉讼代理人：申凤山，濮阳市濮阳县法正法律服务所法律工作者。上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行（以下简称邮政银行）因与被上诉人王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邮政银行的委托诉讼代理人马敏、张伟丽，被上诉人王喜仲、周利涛及四被上诉人王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍的委托诉讼代理人申凤山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮政银行上诉请求：1、撤销河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初1893号民事判决,改判驳回王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍承担。事实和理由：1、自2019年5月份起,涉案租赁物已存在严重瑕疵，邮政银行已经无法正常使用租赁物并开展正常经营,王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍要求支付该期间的房租没有事实根据与法律依据。2018年9月3日,濮阳县人民政府发布《关于实施2019年棚户区和城中村改造项目的通告》，2019年5月23日,濮阳县人民政府发布《关于濮阳县棚户区改造红旗路北第一片区项目房屋征收决定的公告》，涉案房屋在拆迁范围内,该拆迁行为系政府行为即不可抗力,2019年初,租赁物附近部分建筑物被拆除,供水中断常态化,房屋也出现漏水等瑕疵,导致邮政银行无法正常开展业务、正常营业,由于搬迁补偿问题需要与政府协商，邮政银行临时没有搬迁。2019年4月30日后,因政府征收行为导致租赁物已经不适宜经营,邮政银行不应再向王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍支付租金。2、王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍加锁接管租赁物后,无权向邮政银行继续主张租赁费。2019年10月份,邮政银行已搬迁离开租赁物,且租赁物已经由王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍上锁控制予以管理,至此,涉案租赁物的控制权已转移至王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍,一审法院判决邮政银行支付王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍上锁控制租货物以后的房租,是判决错误。3、王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍对室内装修部分没有所有权,一审法院判决邮政银行支付王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍装修损失于法无据。室内装修是邮政银行装修的,邮政银行是室内装修部分的权利人，双方签订的租赁合同中约定合同到期后,装修部分由王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍处置,并不是邮政银行对该部分物权转移的明确表示,王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍并没有取得对室内装修部分的所有权,无权对室内装修部分主张损失。4、室内装修并非邮政银行所损毁,一审法院却让邮政银行赔偿损失,严重违背事实,于法无据。邮政银行在搬迁时仅拆除了邮政银行的设备,并没有对房屋进行破坏。通过一审审理也已经查明,室内装修不是邮政银行损毁的。从王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍对租赁房屋加锁接管租赁物后,到对室内装修损失进行鉴定长达半年多时间,在这半年多时间里,王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍所控制的租赁房屋,门窗均被破坏,不能排除在这期间室内装修被损毁的可能性。而王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍又不能提供其接管房屋时的房屋状况证据,应视为王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍接管租赁房屋时租赁物是完好的,一审判决让邮政银行赔偿装修损失没有事实根据。5、在邮政银行上诉期间，涉案租赁房屋已被政府拆除。现在标的物已不存在，更谈不上对装修部分造成什么损失。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分确凿，适用法律正确，应予以维持。双方签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并已履行十年之久。2019年4月30日该租赁合同届满后，未签订合同，双方同意邮政银行继续使用案涉房屋。邮政银行应按租赁合同履行，如期每年五月三日前向王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍支付租金。如果邮政银行不再使用，应按照原合同第十条、第十三条约定的履行。邮政银行继续使用至2019年11月份，在王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍不知情的情况下擅自搬出该租赁房。在其未搬完的情况下雇佣人工将房内的装修墙体、地面及其他物件全部砸毁，形成一片狼藉，敞开房门不管不问。当王喜仲发现后向邮政银行的办公室主任韩主任打电话说明情况，在韩主任的同意下，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍为不再扩大损失，用锁锁住房门。直到2020年4月份，邮政银行仍置之不理，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍起诉至法院。2、邮政银行的上诉理由于法无据，应驳回其上诉。涉案房屋漏水不符合客观事实。如果该房屋漏水有瑕疵，邮政银行会马上找王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍进行维修，绝不会在2019年11月份才搬离。涉案房屋是四层楼房，邮政银行租赁的是一楼的门市房，房屋有漏水也是顶层，最下面的一层楼房不会漏水的。濮阳县人民政府发布的公告只是政府计划的预期项目的通知。该租赁房座落地区改造未兑现。到2020年6月23日，法院委托司法评估机构对该房测量评估时，该房相邻及周围的商户都在营业未搬，到2020年9月份才开始拆除，至目前该涉案租赁房仍未拆。2019年11月邮政银行把房子丢在那里，不辞而别，敞开房门让社会上的人随便砸坏，取走房内东西。邮政银行至今不按约定返还租赁物已构成严重违约，一审法院判决邮政银行支付王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍房屋租金189000元和恢复房屋室内的装修损失59803元是有法律依据和事实根据的。房屋的墙面和地板装修是和房屋连体不可分割的部分，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍原来装修的墙面和地板，邮政银行在使用时部分毁坏又重新装修，改变了原状，双方签订的合同又约定届满后装修由王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍处理，邮政银行搬走后不顾合同约定把房内的装修部分全部砸坏，把房屋墙体挖的门洞也未恢复，也不向王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍归还交付租赁物是违约行为。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍向一审法院起诉请求：1、判令邮政银行履行房屋租赁合同，支付拖欠王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍的房屋租赁费用189000元及违约金189000元，按房屋租赁合同的约定计算至履行完毕止；2、判令邮政银行返还租赁王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍的房屋原物并赔偿损失暂定100000元；3、本案诉讼费用由邮政银行承担。一审法院认定事实：王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍与濮阳县医药管理局（濮阳县医药总公司）签订协议书及房屋附加协议，约定将一楼临街房屋租赁给王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍使用，租赁期限为2002年5月25日至2042年5月25日。2009年4月19日，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍与中国邮政储蓄银行有限责任公司濮阳县支行签订《房屋租赁合同》。约定将甲方位于濮阳县解放路与红旗路交叉口西北角濮阳县医药公司门面房一楼部分，面积为252平方米出租给邮政银行使用。租赁期限为十年，自2009年5月1日至2019年4月30日，房屋租金为每年85775元，一年支付一次。并约定王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍负责安装邮政银行使用房屋所需求的上水、下水、全负荷用电配套设施，并承担全部安装改造费用。合同还约定，邮政银行有权对租赁房屋进行装修、改善或增设他物。邮政银行在正式使用前对承租房屋的装修方案，需经王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍书面同意。租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方法为：装修、改善由王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍自行处理，增设他物由邮政银行处理。合同另约定，在租赁期内，邮政银行逾期交纳房租的，每逾期一天，按日租金的100％支付王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍滞纳金。拖欠房租达30日的，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍有权解除合同，在租赁期内，邮政银行未经王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍同意，中途擅自退租的，邮政银行应按年租金100％向王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍支付违约金。2010年6月18日双方签订《补充协议》，约定原有房屋租赁合同第四条租赁期限不变，后五年房屋租金随行就市，共同协商。一审法院另查明，现中国邮政储蓄银行有限责任公司濮阳县支行名称变更为中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行。涉案房屋租金由原来的85775元一年增加至189000元（不含税）一年。2019年4月30日《房屋租赁合同》到期后，邮政银行并未搬走，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍、邮政银行双方并未重新协商签订房屋租赁合同，而是继续使用涉案房屋。2019年5月23日濮阳县人民政府发布关于濮阳县棚户区改造红旗路北第一片区项目房屋征收决定的公告，涉案房屋在被征收范围内。邮政银行于2019年10月19日开始搬迁，在搬迁过程中，邮政银行雇佣的工人将涉案房屋装修的墙体、吊顶等砸坏，王喜仲恰巧经过，进行了阻止后将涉案房屋大门锁住。2019年10月29日邮政银行向王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍要大门钥匙要求搬走涉案房屋内剩余的邮政银行的空调等物品。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍称邮政银行搬迁并没有告知王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍，也没有向王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍交接房屋。后原邮政银行双方就房租、装修损失问题未达成一致意见，形成纠纷，2020年4月2日诉至法院。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍在庭审过程中申请对涉案租赁房屋的装修损失进行鉴定，经双方一致同意一审法院指定河南省中州评估有限公司为涉案房屋的装修损失作评估。2020年8月河南省中州评估有限公司作出河南中州评报字［2020］A24号价格评估报告书，涉案房屋的装修损失评估值为59803元。一审法院认为，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍提交证据能够证明其对涉案房屋享有使用、收益的权利。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍与邮政银行于2009年4月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，该《房屋租赁合同》确定的房屋租期已于2019年4月30日届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁合同届满后，承租人继续使用该租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时要求解除合同，但应当在合理期限内通知承租人。原邮政银行签订《房屋租赁合同》届满后，邮政银行继续使用涉案房屋，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍要求邮政银行履行房屋租赁合同并缴纳2019年5月1日至2020年4月30日一年的租金189000元。但邮政银行辩称已于2019年10月份搬出涉案房屋。邮政银行搬迁时未通知王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍，也没有告知王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍不再使用房屋或办理交接，并将王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍涉案房屋内装饰、墙面损坏，影响王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍收益。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍将涉案房屋门锁住的行为是为了防止其财产损失扩大而采取的保护措施。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍要求邮政银行按租赁合同履行至2020年4月30日，期间王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍给了邮政银行合理期间，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍要求自2020年4月30日终止王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍、邮政银行之间的租赁合同权利义务的意见，一审法院予以支持。邮政银行应当承担支付王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍2019年11月至2020年4月30日期间的房屋租金94500元。故王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍要求邮政银行缴纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金189000元的请求，一审法院予以支持。邮政银行辩称由于政府拆迁，周边环境恶化，影响正常营业，邮政银行在搬迁时王喜仲将大门锁住，视为控制房屋权利由邮政银行转移到王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍，但邮政银行搬迁时应该告知王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍不再使用租赁房屋，更不应该损毁王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍房屋的室内装饰，造成王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍房屋收益损失。王喜仲经过涉案房屋时，发现涉案房屋室内装饰墙面被搬迁工人损毁，进行制止，并锁住大门，是为防止损失进一步扩大而采取的措施，不能视为邮政银行向王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍交接房屋，告知王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍不再使用租赁房屋，对邮政银行的辩解意见，一审法院不予支持。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍要求邮政银行支付违约金189000元，因涉案房屋租赁合同到期后，在邮政银行继续使用涉案房屋的情况下，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍既没有要求邮政银行缴纳租金，又未重新签订租赁合同，邮政银行要求王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍支付违约金依据不足，一审法院不予支持。根据王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍、邮政银行《房屋租赁合同》第十条第2款约定，乙方（邮政银行）有权对租赁房屋进行装修、改善或增设他物。乙方（邮政银行）在正式使用前对承租房屋的装修方案，需经甲方（王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍）书面同意。租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方法为：装修、改善由甲方（王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍）自行处理，增设他物由乙方（邮政银行）处理。邮政银行搬迁时将涉案房屋室内装饰损毁，违反租赁合同规定，构成违约。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍要求恢复涉案房屋的原状并赔偿损失，并且王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍提出评估鉴定，要求以评估的全额59803元作为恢复房屋损失作为第三项请求，一审法院予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条等之规定，一审法院判决：一、中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行于判决生效后十日内支付王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍自2019年5月1日起至2020年4月30日的房屋租金189000元；二、中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行于判决生效后十日内支付王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍恢复房屋室内装修损失59803元；三、驳回王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍的其他诉讼请求。案件受理费8470元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行承担5032元，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍承担3438元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交如下证据：邮政银行提交租赁房屋现状照片，证明租赁物目前已不存在，装修这部分没有给王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍造成损失。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍提交2020年4月20日濮阳市正信房地产评估有限公司做出的评估征收补偿估价分户报告单、王迎新、盛平濮的证明及2020年6月份拍摄照片各一份，证明评估期间邮政银行占有使用该房屋，2020年10月6日案涉房屋未拆除，邮政银行在使用，邮政银行未向王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍交付租赁物。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：邮政银行提交的证据是租赁房屋现状照片，不能达到其证明目的。王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍提交的评估征收补偿估价分户报告单不能证实邮政银行在2020年4月20日仍在案涉租赁房屋办公；王迎新、盛平濮出具的证明仅载明其个人搬离的时间，未显示邮政银行搬离时间；王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍提交的照片未显示拍摄时间，也无法达到其证明目的。故对邮政银行和王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍提交的上述证据本院均不予采纳。本院认为，依法成立的合同,应当受法律保护。邮政银行和王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,合法有效,对双方具有法律约束力,邮政银行和王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍应当按合同约定履行义务。双方租赁合同约定，租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善由王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍自行处理。邮政银行在搬迁过程中造成室内装饰损毁，一审法院按照评估结论判决邮政银行承担相应的装修损失赔偿责任并无不当。本案中,邮政银行和王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍签订的房屋租赁合同于2019年4月30日到期,邮政银行并未搬离,继续租赁。续租期间王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍没有提出异议,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,当事人可以随时解除合同。双方对邮政银行搬离案涉租赁房屋时间存在争议,但邮政银行和王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍对王喜仲于2019年10月将案涉房屋大门锁住的事实均予以认可。自2019年10月起，双方的租赁合同已无法继续履行，一审法院判决邮政银行支付王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金不当，本院依法予以纠正。邮政银行应向王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍支付2019年5月至2019年10月期间的房屋租金94500元。综上所述，邮政银行的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初1893号民事判决第二、三项；二、变更河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初1893号民事判决第一项为：中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行于判决生效后十日内支付王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍自2019年5月起至2019年10月的房屋租金94500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8470元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行负担2734元，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍负担5736元。二审案件受理费5032元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行负担3121元，王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍负担1911元。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 郭 邑审判员 孔德军二〇二〇年十一月十七日书记员 张梦珂