黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8109民初2371号原告：黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市友谊县红兴隆管理局局直4委高标准住宅小区**。法定代表人：杨俊国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，女，该公司经理。委托诉讼代理人：高荣梅，女，该公司职员。被告：宋纯道，男，1973年11月21日出生，汉族，黑龙江省八五二农场第三管理区第七作业站职工，住黑龙江省宝清县。委托诉讼代理人：李景兰（宋纯道妻子），女，住黑龙江省宝清县。原告黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业公司）与被告宋纯道物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告和顺物业公司的委托诉讼代理人王珊、高荣梅，被告宋纯道的委托诉讼代理人李景兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令宋纯道给付2015年至2019年（不包含2016年）的物业服务管理费1?425元；2.判令宋纯道自逾期给付之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息；3.诉讼费由宋纯道负担。事实和理由：和顺物业公司与八五二农场场直管理区城北业主委员会于2014年4月20日签订《物业管理委托协议》，约定由和顺物业公司负责包括安康小区在内的白桦林大街（十字路口东西路）北物业管理区域的全部物业服务管理工作。宋纯道为安康小区4号楼3单元301室业主，收费面积为79.2平方米。服务期间和顺物业公司认真履行合同义务，宋纯道无故拖欠物业服务管理费1?425元，和顺物业公司多次催要，宋纯道至今未交纳，为此诉讼至法院。诉讼中，和顺物业公司放弃要求宋纯道支付逾期利息的诉讼请求。宋纯道辩称：1.对《物业管理委托协议》有异议，根据《物业管理条例》规定，业主委员会需经社区支持并经三分之二以上业主公开选举产生，而城北业主委员会是经社区书面问卷产生的，没有公开召开业主大会公开选举，社区物业办无法证明城北业主委员会是经三分之二以上业主同意产生，且城北业主委员会在不经过业主大会同意也不通知广大业主的情况下，于2020年6月2日自行解散，严重违反《物业管理条例》，因此城北业主委员会的成立不合法，故其与和顺物业公司签订的《物业管理委托协议》也不合法，根据《合同法》五十二条规定，此协议不受法律保护；2.从《物业管理委托协议》的内容上看，服务时间一栏是空白的，没有规定具体的服务时间和协议期限，也没有规定具体的服务价格和等级，没有合法的收费依据和标准；3.和顺物业公司的各项服务严重不合格、不达标，业主每年多次向社区物业办反映此情况，物业办也出面调查指导，但是和顺物业公司没有整改，给业主带来不便；4.和顺物业公司没有履行合同义务，安康小区没有安保和监控，公共秩序混乱，治安案件时有发生；5.由于以上因素，和顺物业公司主张的千分之三罚息，不具有法律效力，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：和顺物业公司提交的《物业管理委托协议》《场直管理区住宅楼物业服务等级划分表》《多层住宅服务项目及基准价格》《多层住宅物业费补贴年限及标准》《物业费（2014至2019）收取项目划分》各1份，证明和顺物业公司为安康小区物业服务受托方，协议规定了物业服务的内容及双方的责任和义务，和顺物业公司对宋纯道所居住的安康小区是按照三级服务等级“菜单式”组合方式选取的收费项目，收取宋纯道物业服务管理费按建筑面积计算，2015年每月每平方米0.30元，2017年至2019年每月每平方米0.40元。宋纯道质证认为，《物业管理委托协议》中关于服务时间、收费标准等处为空白，该协议无效；城北业主委员会的成立并没有经过三分之二以上业主同意，成立不合法，所以对城北业主委员会与和顺物业公司签订的《物业管理委托协议》不认可；只承认和顺物业公司的保洁服务，不认可其他收费项目，安康小区没有监控和路灯等设施，服务不到位，收费标准不合理。本院认证意见，对于《物业管理委托协议》《场直管理区住宅楼物业服务等级划分表》《多层住宅服务项目及基准价格》《多层住宅物业费补贴年限及标准》，以上证据能够证明和顺物业公司对安康小区提供物业管理服务的合法性以及和顺物业公司收取物业费的依据和标准，本院予以采信；对于《物业费（2014至2019）收取项目划分》，因是和顺物业公司自行制作，本院不予采信。关于服务时间与收费标准为空白，因服务时间并不是物业服务合同的必要条款，《物业管理委托协议》中未约定服务时间，应视为无固定期限的服务合同，城北业主委员会与和顺物业公司均可以随时要求解除该协议；收费标准未在《物业管理委托协议》中写明，而是以表格的形式（即《场直管理区住宅楼物业服务等级划分表》《多层住宅服务项目及基准价格》《多层住宅物业费补贴年限及标准》）附在《物业管理委托协议》后，该形式并不违反法律规定；关于城北业主委员会的成立存在程序不妥等问题，属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的和顺物业公司，以此否认协议效力；物业公司的职责之一是负责共用设施设备的维护、养护、运行和管理，安康小区设施不完善，并不是和顺物业公司负责管理的事项；故对于宋纯道以上述异议否认《物业管理委托协议》的效力及物业服务标准，本院不予采纳。宋纯道提交的黑龙江省八五二农场物业管理办公室出具的《情况说明》2份，《双鸭山市物业服务收费基准价格的通知》《黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》《双鸭山市物业服务等级及基准价格收费标准》各1份，视频11段、照片19张，证明业主对于城北业主委员会的成立并不知情，所以其与和顺物业公司签订的《物业管理委托协议》业主不认可，以及和顺物业公司服务不到位的事实；根据黑龙江省及双鸭山市关于物业管理服务的规定，安康小区不能达到三级服务标准，所以和顺物业公司不能按照三级服务标准进行收费，并且按照规定三级服务标准每月每平方米基准价格为0.40元，宋纯道只享受到了楼道保洁，仅同意支付楼道保洁的费用；安康小区基础设施不完善，没有绿化、监控、路灯等设施，路面未硬化，门口有积水，业主出行不便，外墙漏雨造成室内阳台大面积脱落，供热阀门管道井没有做防护措施，存在危险，七号楼车库外墙脱落，垃圾箱周围堆满垃圾，以上情况说明和顺物业公司服务不到位。和顺物业公司质证认为，城北业主委员会的成立与解散与和顺物业公司没有关系，对于和顺物业公司服务不到位的问题已及时进行了整改；《双鸭山市物业服务收费基准价格的通知》《黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》《双鸭山市物业服务等级及基准价格收费标准》均与和顺物业公司无关，和顺物业公司是依据八五二农场根据黑龙江省垦区物价局红兴隆分局黑垦红物价发[2013]3号文件确定的收费标准进行收费；小区设施设备是由开发商来建设的，不属于物业公司的职责范围；对于门口的积水，和顺物业公司都会派人及时清理；七号楼车库外墙脱落，以及宋纯道家阳台外墙漏水造成室内墙面粉化，根据《物业管理委托协议》的规定，关于房屋共用部位进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金，由于安康小区业主未交纳专项维修资金，和顺物业公司只能将此情况上报八五二农场建设局，而对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，应由当事人按实际发生的费用计付；关于供热阀门，和顺物业公司已多次关闭，并且做了保温措施，但是总被打开，至今未查到是谁打开的；垃圾箱体积小，清理完半天之内就堆满了，和顺物业公司要求保洁人员每天及时清理，将垃圾堆放在垃圾箱旁，进行集中清运。本院认证意见，对于黑龙江省八五二农场物业管理办公室出具的《情况说明》2份，能够证明城北业主委员会成立的情况以及和顺物业公司在提供物业管理服务过程中存在一定瑕疵的事实，本院予以采信；对于《双鸭山市物业服务收费基准价格的通知》《黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》《双鸭山市物业服务等级及基准价格收费标准》，案涉小区位于农垦红兴隆管理局八五二农场，和顺物业公司依据八五二农场根据黑龙江省垦区物价局红兴隆分局黑垦红物价发[2013]3号文件确定的收费标准进行收费，符合法律规定，宋纯道提交的该三份证据与本案无关联性，本院不予采信；对于视频及照片，如前所述，安康小区设施不完善，不属于物业公司的职责范围，故对反映安康小区基础设施不完善的视频及照片本院不予采信；根据《物业管理条例》规定，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造应使用专项维修资金，因安康小区业主未交纳专项维修资金，导致和顺物业公司对于安康小区外墙脱落及漏水等问题无资金进行维修，不应归责于和顺物业公司，故对反映安康小区外墙脱落、漏水以及宋纯道家室内墙面粉化的照片及视频本院不予采信；对反映安康小区门口有积水、供热阀门管道井未做防护措施，以及垃圾箱周围堆满垃圾的视频及照片，结合黑龙江省八五二农场物业管理办公室出具的《情况说明》，能够证明和顺物业公司在提供物业管理服务过程中存在一定瑕疵，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月20日，八五二农场场直管理区城北业主委员会（甲方）与和顺物业公司（乙方）签订《物业管理委托协议》，双方约定：甲方委托乙方为白桦林大街北物业管理区域的小区（包括安置小区、安康小区等）提供物业管理服务，管理事项包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的维护、养护、运行和管理，公共环境卫生等。安康小区物业服务管理费收费标准为：多层住宅每月每平方米0.60元（服务等级三级），乙方按照委托管理期限一次性收取业主和物业使用人全年的物业服务管理费，收费期限以服务开始日计算。另查明，宋纯道为安康小区4号楼3单元301室业主，房屋建筑面积79.2平方米。和顺物业公司于2013年11月入驻安康小区提供物业管理服务，因和顺物业公司在提供物业管理服务的过程中存在一定瑕疵，宋纯道自2015年1月至2015年12月、2017年1月至2019年12月未交纳物业服务管理费。再查明，为促进和加强八五二农场物业管理，八五二农场为此支付给和顺物业公司物业管理费补贴，和顺物业公司实际向安康小区业主收取物业服务管理费标准为：2015年每月每平方米0.30元，2017年每月每平方米0.40元，2018年每月每平方米0.40元，2019年每月每平方米0.40元。同时查明，安康小区业主均未交纳专项维修资金。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宋纯道系安康小区业主，和顺物业公司与八五二农场场直管理区城北业主委员会签订的《物业管理委托协议》所确定的内容对宋纯道具有约束力。和顺物业公司在对安康小区实施了物业管理服务后，有权依《物业管理委托协议》的约定收取物业服务管理费，宋纯道作为安康小区的业主未交纳物业服务管理费，属违约行为，应承担违约责任。关于城北业主委员会的成立存在程序不妥等问题，属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的和顺物业公司，也不属于本案的审理范围，和顺物业公司有理由相信城北业主委员会系代表全体业主与其签订《物业管理委托协议》。本案中，即便不考量城北业主委员会与和顺物业公司之间签订的《物业管理委托协议》的效力问题，和顺物业公司按照协议在安康小区实际提供了物业管理服务，宋纯道享受该服务并交纳了2016年的物业服务管理费，双方存在事实上的物业服务关系，宋纯道应及时支付相应的物业服务管理费。关于宋纯道提出安康小区没有路灯与监控等基础设施的问题，业主不能夸大物业公司的职能，物业公司的职责之一是负责共用设施设备的维护、养护、运行和管理，安康小区设施不完善，并不是物业公司负责管理的事项。关于宋纯道提出和顺物业公司物业管理服务不达标的问题，由于物业管理服务具有公共性和综合性的特点，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，和顺物业公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，个别业主拒交物业费会形成对其他已交纳物业费的业主不公平的局面，也会导致物业公司运营成本难以回收，从而造成物业服务质量降低的恶性循环，业主拒交物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒交物业费的理由。故对于和顺物业公司要求宋纯道支付2015年1月至2015年12月、2017年1月至2019年12月期间的物业服务管理费1425元（0.30元/月/平方米×79.2平方米×12个月+0.40元/月/平方米×79.2平方米×12个月×3年）的诉讼请求，本院予以支持。同时指出，和顺物业公司作为物业服务企业，应当在日常的物业管理服务中，就专项维修资金等事项积极与农场相关部门和业主协调解决,并认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量以获得小区业主的认同。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第（一）款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：宋纯道于本判决生效之日起十日内给付黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司自2015年1月至2015年12月、自2017年1月至2019年12月期间的物业服务管理费1?425元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由宋纯道负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  宋照月二〇二〇年十一月十日书记员  李 雪