江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8656号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛丽娟。委托诉讼代理人：李培春，上海慧元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尚艳红。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺国栋。二被上诉人共同委托诉讼代理人：顾齐红，上海市汇业（苏州）律师事务所律师。上诉人薛丽娟因与被上诉人尚艳红、贺国栋房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初6892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛丽娟上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持本人的诉讼请求。事实和理由：尚艳红、贺国栋违约在先，最终变更诉求解除合同，返还房款，至今本人的涉诉房屋仍被保全，导致本人合同目的至今落空，尚艳红、贺国栋应按合同约定承担违约责任。一审法院未从中介肖某2的证言中认定以下事实：1.肖某2传达尚艳红同意于2019年8月底前付完，并同意延期交房的事实。2.本人提出在8月30日前付完首付143万元，就免于追究违约责任，或8月30日未付则按288万元成交，8月底之后仍不能支付，则按3000元/天，从8月16日开始计算。3.肖某2同意8月底不能支付就按3000元/天，从8月16日计算，并从手续办完后延期交房2个月。4.尚艳红答应将首付按180万元到200万元支付给本人，双方于2019年10月28日再次确定首付总额为180万元，与已付的146万元之间的差额34万元已经打款给中介，说明双方达成首付按180万元的一致意见。然而由于中介无正当理由截留导致补充协议再次未签。本人提出具有诚意、可执行的四个方案，均由于尚艳红、贺国栋出尔反尔，未能达成一致。中介与尚艳红曾有医患关系，其证言应当采用对尚艳红、贺国栋不利之陈述。本人不存在违约事实，依法不应承担任何利息损失及诉讼费、保全费等。尚艳红、贺国栋在诉状中并未提及违约金过高，一审法院不应主动调整。一审法院未予考虑本人在尚艳红、贺国栋履行合同后可获得的利益。尚艳红、贺国栋二审辩称：薛丽娟上诉理由不能成立，我方延付首付款有客观原因，并且征得薛丽娟同意。对于逾期21天支付70万元，我方也愿意承担相应的补偿。薛丽娟在取得146万元首付款后，一再提出额外过分的主张，致使双方无法达成一致意见。薛丽娟在取得首付款后，既不去银行涤除抵押权，也不配合去房管部门办理房屋过户手续，致使双方的合同无法继续履行，存在重大过错。一审判决已经查明相关事实，作出了公正的判决。一审判决支付给薛丽娟5万元违约金实质过高，但是考虑到诉讼成本以及时间成本，我方未提出上诉，愿意接受这一结果。请求二审法院查明事实，驳回上诉请求，维持一审判决。尚艳红、贺国栋向一审法院提出诉讼请求：1.判令薛丽娟退还尚艳红、贺国栋已支付的购房款146万元；2.判令薛丽娟支付违约金（以146万元为基数，按照每日万分之五，自2019年10月1日起计算至还款之日止）。薛丽娟向一审法院提出反诉请求：判令尚艳红、贺国栋赔偿薛丽娟违约金85.8万元。一审法院认定事实：2019年6月4日，尚艳红、贺国栋（乙方）与薛丽娟（甲方）、太仓经济开发区恒太房产经纪服务部（丙方，以下简称恒太房产）签订了《不动产买卖居间合同》一份，双方约定：尚艳红、贺国栋购买薛丽娟名下坐落于太仓市不动产（房屋建筑面积156.4㎡，车库面积8.32㎡），房屋价款286万元，尚艳红、贺国栋于合同签订之日支付定金10万元，尚艳红、贺国栋于2019年8月15日前支付除定金之外的首付款133万元，余款143万元待银行审核通过后，双方至不动产登记中心办理不动产的过户手续，尚艳红、贺国栋的商业贷款由银行直接支付薛丽娟；合同第四条第4款约定：甲乙任何一方通过丙方向另一方做出的意思表示或指示，由丙方证明传达给另一方的，视为甲乙双方达成意思表示，同意或指示到达对方，对双方均有约束力。合同第六条第5款约定，若甲方中途违约，定金双倍归还乙方。若乙方中途违约，乙方不得向甲方要求退还定金，同时守约方有权要求违约方支付产生的中介费、办理交易产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等，如违约方不认可守约方所提出的费用损失或费用损失无法计算的，按照不动产成交价的30%作为损失，由违约方赔付给守约方，或者根据《中华人民共和国合同法》等我国法律、法规的规定由违约方承担违约责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，尚艳红、贺国栋向薛丽娟支付了10万元，后尚艳红、贺国栋分别于2019年6月14日支付薛丽娟16万元，于2019年8月16日支付薛丽娟50万元，于2019年9月10日支付薛丽娟70万元，合计146万元。2019年10月2日，薛丽娟通过微信向尚艳红、贺国栋发送了《权益申明》一份，该声明中，薛丽娟罗列了多次协商的过程后，申明“现在乙方如果诚心购买，按原合约违约金计算方式或8月16日所谈的违约金每天三千，延期几个月搬离条款履行。如乙方任然（此处应为‘仍然’）不愿意履行违约赔偿责任，导致该交易无法进行；为避免甲方受到更大的影响损失，甲方现正式提出终止合约，按原协议条款定金不作退还，并要求乙方赔偿甲方房款30%的违约金。”2019年10月11日，尚艳红、贺国栋向薛丽娟发送《函》一份，罗列了尚艳红、贺国栋付款情况，并提出：一、甲、乙双方继续履行2019年6月4日签订的《不动产买卖居间合同》。二、乙方愿意按该《合同》约定的违约条款承担责任，并按实际延付金额和时间承担违约责任。该《合同》的违约条款同时对甲方具有约束力。三、甲方在收到本书面函之日起三日内归还其所欠的银行贷款。四、甲方结清银行贷款之日起三日内协助乙方依法办理上述房屋权属过户的相关法律手续。证人肖某1庭审中陈述：我是恒太房产的员工，双方当事人均为我公司的客户；双方当事人的房屋买卖合同是经由恒太房产居间促成，另一中介公司的工作人员杨丽也参与了部分居间工作；尚艳红、贺国栋在与薛丽娟签订合同时，其另外一套房屋已经出售，该合同由杨丽居间促成，买方通过贷款支付购房款，贷款放款时间预计在2019年8月15日之前；双方于2019年6月4日签订房屋买卖合同，薛丽娟要求尚艳红、贺国栋支付定金26万元，但是尚艳红、贺国栋签合同当天只能拿出10万元，故合同约定定金10万元，双方口头约定另外的16万元作为首付款尽快支付；其余首付款根据尚艳红、贺国栋出售房屋的买方贷款放款时间确定于2019年8月15日前支付，但是该房屋的贷款未能按照预计的时间放贷，尚艳红、贺国栋得知该情况后，与中介沟通希望剩余首付款的付款期限延后。其后双方当事人与中介就合同的后续履行及违约金进行了6-7次协商，均未达成最终一致意见。第一次系电话沟通，薛丽娟提出要求在一定期限内付款，若未能付款，需要支付3000元/天的违约金，我口头答应了，但觉得该违约金过高不受法律保护，故并未将此事告知尚艳红、贺国栋，且在后续双方协商新的方案时，该方案已经被推翻了；第二次于尚艳红、贺国栋支付50万元至2019年8月20日期间，三方再次进行了协商，经协商，薛丽娟给予宽限期，若尚艳红、贺国栋在该期限内付款，尚艳红、贺国栋需支付薛丽娟1万元违约金，若未能在宽限期内付款，尚艳红、贺国栋另行再支付1万多元的违约金，当时未具体明确宽限期的日期，后因薛丽娟提出新的要求及提出要签订补充协议，该方案亦被推翻；第三次，薛丽娟提出要签订补充协议，未果；第四次，薛丽娟要求增加首付款；第五次，商议交房时间；第六次，要求变更违约金；第七次协商时，尚艳红、贺国栋已经支付了146万元，薛丽娟要求按照4万多计算违约金，尚艳红、贺国栋仅同意支付2万-3万，我提出差额部分由中介贴补；薛丽娟还提出要求增加首付款34万元，尚艳红、贺国栋同意了，我提议尚艳红、贺国栋增加的首付款暂付至中介，待薛丽娟贷款结清，合同网签后再由中介将首付款付给薛丽娟，尚艳红、贺国栋将该34万元支付至中介，但是薛丽娟要求自己收到34万元后才同意结清贷款并办理网签，尚艳红、贺国栋认为其已经支付的购房款足以归还贷款，故不同意直接支付薛丽娟，故双方合同无法继续履行。因为多次协商，具体每次的协商细节记不清楚，但是对于大概的几次协商方案如上所述，期间，双方协商过其他方案，比如购房款变更为288万元，但因为需要另行签订合同，该方案未能达成一致；还商议过按照每天万分之五计算违约金，但是因薛丽娟要求延期交房，尚艳红、贺国栋不同意，亦未能达成一致。多次协商时，双方达成了大体一致的方案后，薛丽娟经常增加了新的要求，最终无法协商一致。为证明因本案尚艳红、贺国栋逾期付款给薛丽娟造成的实际损失，薛丽娟向一审法院提供了如下证据:1.薛丽娟就案涉房屋按揭贷款的还款记录，根据该证据显示，2013年11月8日，交通银行向薛丽娟发放涉案房屋的按揭贷款，本金为95万元，贷款分360期归还，每月8日为还款日，2020年5月8日前，涉案房屋尚未归还的贷款本金为846863.55元，尚有283期贷款待还。薛丽娟主张其于2019年6月至2021年5月期间需归还的贷款系薛丽娟的实际损失。2.案外人薛锦强的房屋贷款信息。根据该证据显示，薛锦强于2016年6月6日向中国邮政储蓄银行申请了个人二手房贷款，金额为61万元，贷款分360期归还，2020年5月20日前，尚未归还的贷款余额为569161.36元。薛丽娟庭审中陈述，薛锦强系其弟弟，该部分房贷由薛丽娟代为归还，现因尚艳红、贺国栋未按约付款，2019年6月至2021年5月的应支付的利息应由尚艳红、贺国栋承担；3.薛丽娟分别于2017年11月8日、2018年7月5日向案外人范海游出具的借条和收条各2份复印件，薛丽娟于2019年7月22日向范海游出具的《违约赔偿》一份复印件及相应的银行流水。根据该证据记载，薛丽娟于2017年11月8日向案外人范海游借款30万元，借款期限自2017年11月8日起至2017年12月7日止，范海游于2017年8月2日转账支付薛丽娟29000元，案外人施登杰于2017年11月8日转账25万元给薛丽娟；2018年7月5日，薛丽娟向案外人范海游借款9万元，借款期限自2018年7月5日起至2018年8月4日，年利率为24%，2018年7月5日，案外人顾万圣转账支付薛丽娟9万元。因薛丽娟未按约还款，薛丽娟于2019年7月22日向范海游出具《违约赔偿承诺》，记载“本人薛丽娟于2017年及2018年总共借范海游39万（叁拾玖万人民币），因特殊情况未及时偿还，双方约定于2019年8月20日前归还本金及利息共计60万整（陆拾万元人民币）；如超出该归还期，违约金为60万的30%，计18万元（壹拾捌万人民币）作为违约赔偿，特此证明。”薛丽娟庭审中陈述，2018年8月2日薛丽娟向范海游借款3万元（实际收到借款本金29000元），2017年11月8日薛丽娟又向范海游借款27万元，2017年11月8日薛丽娟向范海游合计出具了一张30万元的借条，双方口头约定年利率为120%，利息薛丽娟曾经支付过几个月，具体金额记不清楚；2018年7月5日，薛丽娟向范海游借款9万元，薛丽娟收到顾万圣转账支付的9万后于当日向案外人范海游转账支付了1万元作为预扣的利息，口头约定年利率为120%，后因薛丽娟未按约付款，双方在该借条上添加了年利率24%的约定。根据双方当事人签订房屋买卖合同，薛丽娟预计收到首付款后于2019年8月20日前归还上述借款，故向范海游做出了违约赔偿的承诺，现因尚艳红、贺国栋未按约付款，导致薛丽娟无法归还借款，需承担额外的违约金18万元，该损失应由尚艳红、贺国栋承担相应的责任。4.2020年1月6日，薛丽娟与上海慧元律师事务所签订了《法律服务委托协议》一份，约定上海慧元律师事务所指派李培春及团队为薛丽娟与尚艳红、贺国栋房屋买卖合同纠纷一审、执行程序提供法律服务，律师费为4万元，该律师费在合同签订之日起三日内支付。庭审中，薛丽娟陈述其现已支付律师费7000元，余款尚未支付。上述事实有尚艳红、贺国栋提供的《不动产买卖居间合同》、银行汇款明细、转账汇款回单、薛丽娟提供的《不动产买卖居间合同》、通话录音、银行交易流水、房贷还款明细、借条复印件、违约赔偿承诺书复印件、证人肖某2的陈述及当事人庭审中陈述等予以佐证。一审法院认为，双方当事人之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。庭审中，双方当事人一致确认该合同于2020年1月15日解除，一审法院依法予以认定。现合同已经解除，根据合同法规定，合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，薛丽娟对尚艳红、贺国栋主张的返还已支付购房款146万元并无异议，一审法院亦予以认定。关于尚艳红、贺国栋主张的利息损失，一审法院认为双方当事人合同签订后，尚艳红、贺国栋未按照约定支付款项，其自身存在违约，且在合同解除之前，薛丽娟并无返还购房款的义务，故一审法院仅支持已支付购房款于2020年1月15日之后的利息损失。关于薛丽娟的诉讼请求，尚艳红、贺国栋认为其虽存在部分款项逾期付款的情形，但是逾期时间较短，且一直在与中介及薛丽娟进行沟通，并不构成根本违约，薛丽娟主张的违约金过高。一审法院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。本案中，薛丽娟就其损失进行了举证，其中薛丽娟与案外人范海游的借款，根据薛丽娟向范海游出具的违约赔偿承诺中，薛丽娟确认的利息已经远高于法律规定的民间借贷利率上限，薛丽娟自行承诺另行赔偿范海游的违约金并不受法律保护，且该借款发生在双方当事人签订买卖合同2年之前，故一审法院对薛丽娟主张的该部分损失不予确认；薛丽娟还主张其与其弟弟的房屋按揭贷款利息损失，该贷款发生在合同签订之前，薛丽娟未能举证证明该损失与本案的关联性，且尚艳红、贺国栋已经支付了购房款146万元，并不影响薛丽娟归还贷款，故薛丽娟的该主张并不成立；律师费，薛丽娟实际委托律师代理，该律师费系其实际损失但应综合考虑薛丽娟诉请标的的合理性、律师费收费标准及薛丽娟实际已经支付的律师费等情况确认该损失。综上，本案薛丽娟按照合同购房款的30%主张违约金，明显高于其因尚艳红、贺国栋逾期付款造成的实际损失，故一审法院综合考虑尚艳红、贺国栋的违约程度、薛丽娟的实际损失、双方的沟通协商过程、定金金额以及薛丽娟实际占有尚艳红、贺国栋已支付的146万元购房款及房屋等情形，一审法院酌定尚艳红、贺国栋赔偿薛丽娟违约金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、薛丽娟返还尚艳红、贺国栋购房款1460000元并支付利息损失（利息的计算方式：以146万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月16日起计算至薛丽娟实际付款之日止）。二、尚艳红、贺国栋赔偿薛丽娟50000元。上述第一、二项内容相抵后，由薛丽娟于本判决生效后10日内支付尚艳红、贺国栋1410000元并支付利息（利息的计算方式：以146万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月16日起计算至薛丽娟实际付款之日止），该款由薛丽娟付至尚艳红、贺国栋确认的银行账户：户名尚艳红，开户行中国银行太仓支行，账号62×××71。本诉案件受理费17940元，反诉案件受理费6190元，保全申请费5000元，合计29130元，由尚艳红、贺国栋共同负担361元，薛丽娟负担28769元。二审中，各方当事人未提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人一致确认案涉房屋买卖合同于2020年1月15日解除，一审法院依法予以认定正确。合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。合同解除后，薛丽娟应当及时向尚艳红、贺国栋返还已支付购房款146万元。薛丽娟拒不返还已付购房款，应当向尚艳红、贺国栋支付利息损失。尚艳红、贺国栋存在部分款项逾期付款的情形，但是逾期时间较短，且一直在与中介及薛丽娟进行沟通，并不构成根本违约。薛丽娟要求尚艳红、贺国栋增加首付款34万元并直接向其支付，并无合同依据，不能据此认定尚艳红、贺国栋构成违约。故一审法院根据尚艳红、贺国栋抗辩认为不应承担违约金的意见，酌定尚艳红、贺国栋向薛丽娟承担违约金5万元合理。一审法院根据双方当事人胜败诉情况，认定各方分担的案件受理费及保全申请费并无不当。综上所述，薛丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24130元，由薛丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十一月二十六日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。