山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4622号 上诉人（原审原告）：潘顺英，女，1958年9月16日生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：宋龙龙（系潘顺英之女），住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市泰山钢材大市场。 法定代表人：陈玉华，总经理。 委托诉讼代理人：李利元，男，该公司职工。 上诉人潘顺英与被上诉人泰安华易置业有限公司（以下简称华易公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘顺英上诉请求：1、依法撤销一审判决中第三项判决并发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以上诉人在办理产权证期间签署了承诺书为由，驳回上诉人主张逾期办证违约金的诉讼请求是错误的。1、承诺书是在物业胁迫下签署的，不应作为定案依据。2020年4月3日，在上诉人想办理产权证去物业交材料时，物业要求必须签署承诺书才收取办理不动产权证的材料，否则不予收取办理，上诉人在无奈之下只能签署承诺书。2、承诺书签署时间为2020年4月3日，而产权证办理是在2020年4月21日，因此可以很明显的看出，承诺书并非在办理产权证期间签署的，而是在办理产权证之前签署的，是物业以不签署承诺书不办理房产证的胁迫之下被迫签署。因此，以承诺书为定案依据是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。 华易公司辩称，同一审答辩意见。 潘顺英向一审法院起诉请求：1、判令被告按照购房合同约定，退还多收房屋面积差价12129.6元及利息；2、判令被告按照购房合同约定，支付不动产延期办证违约金47190元；3、判令被告补偿因房屋差价房主多缴纳的契税181.944元；4、判令被告承担与本案相关的全部保全费、律师费、诉讼费等。 一审法院认定事实：被告以出让方式取得位于泰安市华易青年城地块建设商品房，定名为华易青年城，并取得预售许可。2015年3月20日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的泰安市华易青年城第K楼17层1704号房屋，预测建筑面积146.98平方米，价格5320元／平方米，房屋总价款为781934元，付款方式为一次性付款。合同第十条约定，被告应在2014年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定，实测面积与预测面积发生误差的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。该合同签订后，原告依约支付购房款781934元。2019年7月8日，被告开发的华易青年城K楼取得不动产登记证书。2020年4月3日，原告潘顺英为被告签署《关于办理不动产证的承诺书》，写明：我购买的华易青年城K楼1704室住房，与泰安华易置业有限公司签订了《商品房预售合同》，我本人承诺因办理不动产证提供的材料及签字均真实有效，如有虚假由我本人承担相应不利后果，不动产证办理完毕后，《商品房预售合同》双方履行完毕，无任何纠纷，双方不再主张任何权利。该承诺书签订后原告于2020年4月21日取得该商品房的不动产权证书，该证书记载房屋建筑面积144.7平方米。原告为办理产权登记缴纳契税11729.01元。上述事实有商品房预售合同、购房发票、办理不动产证的承诺书、当事人陈述等证据在案证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《商品房预售合同》意思表示真实，系有效合同，双方应自觉履行。在《商品房预售合同》履行过程中，办理不动产权证书期间，原告为被告签署《关于办理不动产证的承诺书》，该承诺书系双方就原合同产权登记条款权利义务达成的新的约定。原告已在该承诺书中承诺不动产证办理完毕后不再主张任何权利，现不动产权证已经办理完毕，故原告再依据《商品房预售合同》主张延期办证违约金一审法院不予支持。原告系完全民事行为能力人，其提出因年事已高、不具备完全理解承诺书最后一条的能力，承诺书对其无约束力的主张一审法院不予采信。因双方承诺书系对办理不动产权证事宜的约定，故原告依照《商品房预售合同》主张退还多收的房屋面积差价12129.6元及契税181.94元的诉讼请求一审法院予以支持。原告主张退还房屋面积差价的利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持，利息损失应自起诉之日，即2020年5月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。被告辩称原告签署承诺书，不应再主张任何权利的抗辩理由一审法院不予采信。被告辩称，原告诉求已超诉讼时效，一审法院认为，被告系2019年7月8日取得华易青年城K楼不动产登记证书，原告系2020年4月21日取得涉案房产的不动产权证书，故原告对返还房屋差价及契税的诉讼请求未超出诉讼时效，对被告的抗辩理由一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告泰安华易置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告潘顺英房屋面积差价12129.6元，并赔偿经济损失（经济损失以12129.6元为基数，自2020年5月27日起至实际付清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告泰安华易置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告潘顺英契税181.94元；三、驳回原告潘顺英的其他诉讼请求。案件受理费504元，由原告潘顺英负担400元，被告泰安华易置业有限公司负担104元。 本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人潘顺英提交录音与视频光盘一份，用以证明上诉人潘顺英签署承诺书是在被上诉人工作人员的刻意误导与胁迫下签署的，承诺书的内容不合理的免除了被上诉人的责任，加重了上诉人潘顺英的责任，其承诺书应当是无效的，被上诉人应当支付逾期办证违约金。被上诉人华易公司质证认为，上诉人提交的视频证据和录音证据与本案无关，视频中没有出现潘顺英，不能证明是潘顺英在签字的时候录的该视频，不能证明是潘顺英本人，工作人员并没有强迫，工作人员出于工作需要让询问人签字只是为了保证其提供材料的真实性，并没有其他目的，工作人员只是办理不动产证，其提供的承诺书并不能代表开发商的意思。经审查，上诉人潘顺英提交的视频与音频未反映存在受到胁迫的情况，不能证实其签署承诺书系被胁迫以及承诺书无效，本院对该证据的证明效力不予认定。 经审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为,本案当事人二审争议的焦点问题为：被上诉人华易公司是否应向上诉人潘顺英支付逾期办理产权登记的相应违约金。上诉人潘顺英签署的《关于办理不动产证的承诺书》中载明，不动产权证办理完毕后，《商品房预售合同》双方履行完毕，无任何纠纷，双方不再主张任何权利。潘顺英依据《商品房预售合同》主张延期办证违约金与其签署的不再主张任何权利的承诺书相违背，一审法院对其该违约金主张不予支持，并无不当，本院予以维持。潘顺英主张其签署承诺书系被胁迫,但其并未提交充分证据予以证实，且经双方自行协商由华易公司为其办理产权登记手续，并不是潘顺英取得产权登记的唯一方式，其可通过诉讼等法律途径依法维护其取得产权登记及获取相应违约损失赔偿的合法权益，其签署承诺书自愿放弃主张违约金等权利并由华易公司为其办理完毕产权登记手续后，再行主张违约金，违反双方之间的约定，本院对其上述主张不予支持。 综上所述，潘顺英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1008元，由上诉人潘顺英负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月三十日 书记员 李丹丹