江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10255号 原告：曾俊，男，1981年7月23日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：贾辰源，江苏永润律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，统一社会信用代码91320100134910587Q，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，统一社会信用代码91320106773967862E，住所地南京市。 法定代表人：张兵。 原告曾俊与南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾俊委托诉讼代理人贾辰源到庭参加诉讼，被告友谊华联公司、郑和国际广场公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告友谊华联公司立即向原告支付租金88176.77元；2.判令被告友谊华联公司向原告支付违约金（其中7399.22元自2018年10月22日起算，26925.85元分别自2019年4月22日、2019年10月22日、2020年4月22日起，计算至实际给付之日止，标准为中国人民银行同期同类银行贷款利率）；3.判令被告郑和国际广场公司承担一般保证责任；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月9日，原告与两被告签署《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》一份，约定原告将位于南京市，期限自2013年7月1日至2021年6月30日止。友谊华联公司向原告支付租赁回报，从第三年开始，每年的回报为56686元。被告郑和国家广场公司承担一般保证责任。后原告将房屋交付给被告友谊华联公司使用，但自2018年7月起，被告友谊华联公司未能按时足额支付租赁回报，截止2020年6月30日，累计拖欠租金88176.77元。双方之间的合同真实、有效，被告应依约向原告给付房屋租赁费，故被告拒绝给付行为已构成违约。原告在与被告协商无果的情况下，诉至法院，请求判如所请。 被告友谊华联公司书面辩称，原告诉请与其公司账目不一致，友谊华联公司尚欠原告租金74817.84元；因受疫情影响，被告响应政府号召，减免商户三个月租金，2020年3月应支付的2020年上半年租金应扣除三个月的返租回报共计13263.29元，故请求原告能够减少三个月租赁回报及违约金。 郑和国际广场公司未到庭亦未答辩。 本院经审理认定事实如下：涉案商铺即南京市.66平方米）系原告曾俊于2013年4月7日自被告郑和国际广场公司处购买，原告支付购房款666271元。 2012年10月9日，原告曾俊（甲方、购买方）与被告友谊华联公司（乙方、营运单位）、被告郑和国际广场公司（丙方、担保方）签订《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》一份，约定涉案商铺购买单价19848元/平方米，预售面积35.7平方米，总价708574元；甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为八年，自2013年7月1日至2021年6月30日止；乙方实际应付租赁回报率如下，首次委托经营期限八年，前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%；甲方在本合同期限内，有权按约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）简称：租赁回报；年租赁回报计算方式及支付时间：年租赁回报=商铺房屋核准登记总价×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年付一次，甲方向乙方收取的每年的回报为56686元（此租赁回报金额中，含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；乙方支付年租赁回报的方式为：本合同约定租赁期的第三年起，每年的租赁回报费用分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。上述合同签订后，被告友谊华联公司根据约定开始占有、使用涉案商铺，并以自己名义对外出租经营。 被告友谊华联公司提交与原告自2015年9月至2020年3月期间的财务结算资料，载明被告以26895元为半年租赁回报计付标准，并自2018年9月起欠付原告租赁回报，被告尚欠付原告2018年下半年7396.13元租赁回报。庭审中，原告对上述金额均予以认可。 另，被告2018年8月1日后支付部分租金19498.87元，故本院就本案相关金额均计算至小数点后两位。 以上事实，由原告提交的商铺租赁经营合同、发票、商品房预售合同、银行交易记录等证据，被告提交的财务结算材料及本院开庭记录予以证实。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告曾俊与被告友谊华联公司、郑和国际广场公司所签订的商铺租赁经营合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。双方一致认可2015年之后的年租金回报为53790元，半年租金回报为26895。 关于2020年上半年期间租金是否应予减免以及如何减免。受疫情影响，包括友谊华联公司在内的商户，经营受到不同程度影响。新冠肺炎疫情的发生，属不可抗力情形，造成的损失应由合同各方合理分担。依据公平原则，本院酌定免除2020年1月至2020年6月期间两个月租金较为适宜。故被告友谊华联公司截至2020年6月30日尚欠付原告79116.13元（7396.13+26895+26895+26895÷6×4）租赁回报。 被告友谊华联公司未按照合同约定付清租赁回报，构成违约，除了仍应付清欠付款项外，还应承担违约责任。根据合同约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金”。故本院对原告主张被告友谊华联公司应依约支付欠付的7396.13元自2018年10月29日、欠付的26895元自2019年4月25日、欠付的26895元自2019年10月29日、欠付的17930元自2020年4月27日起至实际给付之日止期间的违约金的诉讼请求，予以支持。 担保法规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。本案中，案涉商铺租赁经营合同约定，被告郑和国际广场公司对被告友谊华联公司向原告支付租赁回报事宜，向原告承担一般保证责任。故被告郑和国际广场公司承担相应担保责任的条件尚未成就，原告可在条件成就时另行主张。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告曾俊支付租赁回报79116.13元及违约金（违约金分段计算：第一段以7396.13元基数，自2018年10月29日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。第二段以26895为基数，自2019年4月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日。第三段、第四段分别以26895、17930元为基数，分别自2019年10月29日、2020年4月27日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）； 二、驳回原告曾俊的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2112元，减半收取1056元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 苗军 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 万方 书 记 员 赵晨