江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初10283号 原告（反诉被告）：如皋市人民政府如城街道办事处，住所地：如皋市如城街道福寿路**。 法定代表人：沙海军，主任。 委托诉讼代理人：冒群,江苏如一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈颖秋，女，1995年11月6日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：鲍红林，女，1971年2月18日，汉族，住如皋市，系陈颖秋的母亲。 原告（反诉被告）如皋市人民政府如城街道办事处（以下简称如城街道办）与被告（反诉原告）陈颖秋返还财产纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，先依法适用简易程序，后依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告如城街道办的特别授权委托诉讼代理人冒群、被告陈颖秋的特别授权委托诉讼代理人鲍红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告如城街道办向本院提出诉讼请求：1、判令陈颖秋支付欠付租金186666.67元、租金逾期赔偿金71653.33元；2、判令解除如城街道办与陈颖秋之间的《原大明镇区底层西南角房屋租赁协议》，并判令陈颖秋支付解除合同违约金40000元；（1、2两项合计298320元）3、判令陈颖秋立即腾空房屋，并归还给如城街道办；4、本案诉讼费用由陈颖秋承担。事实和理由：2017年5月9日，如城街道办与陈颖秋签订《原大明镇区底层西南角房屋租赁协议》，协议约定陈颖秋自2017年6月10日至2020年6月9日租赁原大明镇区底层西南角面积65平方米的房屋，租金为每年16万元。协议签订后，陈颖秋仅给付了第一年的租金，拒绝按照协议的约定交纳后续租金，截至2019年8月10日共计欠付租金186666.67元并产生租金逾期赔偿金71653.33元。因陈颖秋拒不缴纳租金的行为已构成根本违约，故如城街道办按照协议第十三条的约定依法行使解除权，并要求陈颖秋给付违约金40000元。原告具状法院，望判如所请。 被告陈颖秋辩称，一、如城街道办与陈颖秋签订的《原大明镇区底层西南角房屋租赁协议》无效或撤销并驳回如城街道办起诉。1、如城街道办未按照协议的规定协商解决不具备起诉条件应予以驳回。2、协议第二项租金为每年16万元，第三项履约保证金5000元，足额应交165000元，陈颖秋仅交纳160100元，第一年即不符租赁房屋交付使用，协议第三项又规定“凡逾期未交租金则按缴额的日千分之一向甲方赔偿损失，逾期超过十天的，甲方有权解除租赁协议”，从此证明该租赁协议原告早已自动解除，应按赔偿损失租金额的日千分之一赔偿十天。3、签约时间至今是空白，证明房屋至今未交付。4、未经四个单位见证该协议无效。5、房租太高，三年租金48万元超过售价。6、根据相关法律法规，原告临时指定的原大明镇人民政府大楼不具备出租条件，也未向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明，原告无资格起诉。7、经查，无该协议所称房屋，临时指定的原大明镇人民政府大楼也是违建房，不可出租。二、依据合同法第五十八条规定的合同无效或被撤销的法律后果，因该合同取得的财产应当返还，原告应返还被告160100元。三、因为协议不是政府大楼，其指定的临时地段受其委托所办，应返还装修费190178.33元。四、因原告未按期交付相隔时间长，未签合同营业无保证，政府大楼不符开具房屋租赁登记备案营业无保证，进货限量、营业期短，所以原告应赔偿被告亏损20万元。原告签订的该协议已触犯刑法，请法院移交司法机关追究刑事责任。 反诉原告陈颖秋向本院提出反诉请求：1、判决原大明镇区底层西南角房屋租赁协议无效或撤销；2、向陈颖秋返还已收取的160100元；3、向陈颖秋返还装潢费用190178.33元；4、向陈颖秋赔偿亏损20万元；5、将如城街道办诈骗行为移交司法机关追究刑事责任。事实和理由：同陈颖秋对如城街道办本诉的答辩意见。 反诉被告如城街道办对陈颖秋的反诉辩称，关于案涉租赁协议的效力请求法庭予以核查，对于反诉原告要求反诉被告退还160100元租金以及返还其装潢费用、亏损于法无据，请求法庭依法驳回诉求。对于将反诉被告所谓诈骗行为追究刑事责任，其提出的事实及理由依据十分荒谬，应由法庭依法定夺。 本院经审理认定事实如下：陈颖秋作为投标人曾签署一份《投标人须知》，载明：“一、投标人要求：1、……。中标人中标后未经招标人同意不得变更投标时所报经营项目，不得擅自转租，如变更或转租，招租人有权收回房屋，且租金不退。……。二、投标保证金：1、投标人投标每标段应缴纳投标保证金5000元，开标时候现金带至开标现场。……。4、中标人的投标保证金在中标后，自动转为立约定金（即签订相应房屋租赁合同的定金），……。租赁合同签订时，立约定金转为履约保证金。三、承租期限：三年。……。六、注意事项：1、本次招标标段为原皋南政府底层营业用房如港路东侧大明邮局对面转角一间。……。7、关于门面房装修问题，原则是来装去丢。一切装修费用与出租人无关，但承租人不得擅自改变房屋原有结构。合同期满租期结束时，承租人不得破坏房屋原有装修及结构。8、承租人承租期间水电费自付，签合同时须缴纳水电费押金。……。” 2016年12月19日，陈颖秋向如城街道办提交投标书、投标报价函，载明以每年16万元的价格租赁西南转角店面房从事手机卖场经营，承租期为三年。同日，陈颖秋以16万元每年的价格中标西南转角房屋的租赁。 2017年4月30日，如城街道办制作《如皋工业园区（如城街道）合同会签单》，载明：合同名称为原大明镇区底层西南角房屋租赁协议；甲方为如城街道办；乙方为陈颖秋；合同主要内容为原大明镇区底层西南角房屋经公开招标，出租给陈颖秋，年租金16万元，租期三年；经办人陈小红；园区办（法制办）意见：1、承租人身份证号未标注；2、第三条建议明确履约保证金数额；3、十一条日期未填写；4、协议签章处需规范表述。 如城街道办作为出租方（甲方）与陈颖秋作为承租方（乙方）签订一份《原大明镇区底层西南角房屋租赁协议》，载明：一、乙方向甲方租赁位于原大明镇区底层西南角，面积为约65平方米。二、租赁期从2017年6月10日至2020年6月9日止（其中，2017年5月10日至2017年6月9日为免租金装修期），租金额为每年16万元。租赁房屋涉及的租赁税及所交租金需开具正式发票所产生的税费由乙方负担。三、乙方应先交租金、后使用所租赁的房屋。具体交付时间为：本协议签订时交付当年度房租，此后每年交付一次，分别于5月31日前支付。凡逾期未交租金则按欠缴额的日千分之一向甲方赔偿损失，逾期超过十天的，甲方有权解除租赁协议。乙方在本协议签订时另向甲方支付履约保证金0.5万元整。协议期满，乙方将租赁的房屋全部交付给甲方，且经甲方确认房屋完好后，凭收据结算（协议期内不计利息）。五、在租赁期内，乙方为了搞好经营进行室内外装潢或者对相关设施（包括消防等设施）进行改造的，需经甲方及相关部门同意，且不得改变和损伤主体结构，费用由乙方自理；如本租赁协议到期乙方不再继续租用或由于乙方原因本协议被解除的，可移动的装潢及相关设施乙方可自行拆除或视为放弃处理（租赁期限届满未拆除的，视为放弃处理），且甲方不给予任何补偿。不可移动的装潢及相关设施无偿归甲方。九、乙方未征得甲方书面同意，不得将现租赁的房屋部分或整体转租。十三、以上条款经双方协商签字后生效，如有违约行为，则由违约方负责赔偿守约方所造成的损失，如因一方违约导致本协议解除的，违约方应向守约方支付相当于不少于三个月租金的违约金，如守约方的损失超过违约金的，违约方还应另行承担超过的损失。如城街道办在该协议书甲方落款处盖章，陈颖秋在该协议书乙方落款处签名。 另查明，2016年12月1日，如皋市如城街道财政所向陈颖秋开具一份《如皋市非税收入一般缴款书》，载明收费项目为其他收入，金额为100元。审理中，如城街道办陈述该费用为陈颖秋缴纳的报名费；陈颖秋陈述该费用为租金。 2016年12月20日，如皋市如城街道财政所向陈颖秋开具一份《如皋市非税收入一般缴款书》，载明收费项目为其他收入，金额为5000元。审理中，如城街道办陈述该费用为保证金；陈颖秋陈述该费用为租金。 2017年4月25日，如皋市如城街道财政所向陈颖秋开具一份《如皋市非税收入一般缴款书》，载明收到陈颖秋缴纳的155000元，该缴款书上备注“2017年房屋租金”。 还查明，陈颖秋举证的业主为陈颖秋、工程地址为全网通移动手机大卖场的《南通成鑫装饰工程有限公司2017.05版（工程预算表）》载明预算基础工程直接费为94867.48元、工程管理费为4743.37元、效果图300元、设计费为80元/平方米。 又查明，2019年7月22日，如城街道办向鲍红林作出城政依复[2019]015号《政府信息公开申请答复书》，告知鲍红林申请公开的《原大明镇区底层西南角房屋租赁协议》租房具体地点、租房交付使用的时间依据、收取100元、5000元、155000元依据、出租三年的依据、见证单位是哪四家单位等内容不属于政府信息范畴；申请公开的如城街道办于2017年4月28日已按园区办（法制办）意见进行修改后经乙方签字的协议不属于政府信息。 2019年8月7日的皋政依复[2019]43号《政府信息公开申请答复书》告知鲍红林要求公开的“原大明镇区底层西南角房屋”和“原皋南镇人民政府大楼”两所房屋土地使用权证书信息，属于不动产登记资料，应按照《不动产登记暂行条例》等相关法律、法规规定进行查询。 2019年8月23日，如皋市自然资源局向鲍红林作出[2019年]皋自然资依复第81号《政府信息公开申请答复书》，告知鲍红林要求公开“原大明镇区底层西南角房屋和原皋南镇人民政府大楼两所房屋土地使用权证书和房屋所有权证书”，其中土地使用权证书和房屋所有权证书由权利人持有，其单位仅保存不动产登记资料，不动产登记资料的查询、复制应按照《不动产登记暂行条例》等相关法律、法规规定进行办理等。 2019年8月30日，如皋市自然资源局向鲍红林作出[2019年]皋自然资依复第84号《政府信息公开申请答复书》，告知鲍红林：其申请公开的“原大明镇区底层西南角房屋和原皋南镇人民政府大楼两所房屋的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及取得土地使用权方式、房屋的两证及土地审批信息”，该局无法确定“原大明镇区底层西南角房屋”所涉宗地的具体位置，无法查找；其要求公开位于大明西大桥北侧十字路口交界处路北、路东（十字路东北角）、大明邮局路北地段的原皋南镇人民政府大楼的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及取得土地使用权方式、房屋两证及土地审批信息，经查询，该房屋所涉宗地依法划拨给如城街道办，如城街道办系通过划拨方式取得国有建设用地使用权，提供如皋市城乡建设委员会于1994年8月23日签发的皋规地1994乡字第14号建设用地规划许可证供参考等。 2019年10月24日，如皋市不动产登记中心向陈颖秋出具两份《如皋市不动产登记信息查询结果》，分别载明在登记系统未查询到坐落为原大明镇区底层西南角房屋、原皋南镇人民政府大楼房屋的权属情况。 2020年8月12日，如城街道办向鲍红林作出城政依复[2020]021号《政府信息公开申请答复书》，告知鲍红林申请的“原大明镇区底层西南角房屋”和“原皋南镇人民政府大楼”两所房屋为同一房屋，批建于1994年，因批建至今已有26年，期间经过多次行政区划调整，未能检索查找到该房屋的土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房屋所有权证，该办到如皋市城市建设档案馆查找并调取了皋规地（1994）乡字第15号建设用地规划许可证审批表复印件，从如皋市行政审批局搜集到皋规地（1994）乡字第14号建设用地规划许可证审批表首页复印件，并交复印件提供给鲍红林。该两份审批表复印件上载明的土地性质均为集体土地。 2019年11月22日，如城街道办诉至本院，要求判如诉请。诉讼过程中，陈颖秋向本院提起反诉，要求判如诉请。 2020年4月26日，经本院组织原被告进行现场勘验，陈颖秋确认招投标所涉房屋即是其实际租用的房屋即现名为原皋南镇综合楼商铺07号，该商铺上悬挂字样为“全网通移动手机卖场”字样标牌。 审理中，如城街道办陈述：根据陈颖秋提供的装修工程预算表，陈颖秋关于装修损失的计算错误，如城街道办认可陈颖秋的装修费用金额为99910.85元（包括基础工程直接费94867.48元、工程管理费4743.37元、效果图费用300元）。 陈颖秋陈述：其于2017年4月25日交纳155000元后即进场装修，其实际使用房屋的时间为一年，装修时有人将其店面上的字砸坏了，也报了警，其觉得这个地方不太安全，做生意经常有人捣乱，其就与如城街道办的会计陈小红联系，口头表达了要转让，但没有得到同意，因为已经亏损，2018年6月份其就关门了，当月底就将房屋内东西搬走了，大概在2018年7月份其将钥匙交给了电工，但没有与如城街道办协商合同解除的事宜，东西搬走后如城街道办找其要过钥匙，其告知钥匙已交给电工，但现在电工的电话已打不通了。 以上事实，有当事人当庭陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经现场勘验，如城街道办与陈颖秋一致确认《原大明镇区底层西南角房屋租赁协议》所涉房屋即为陈颖秋投标并中标的房屋即原皋南镇综合楼商铺07号。如城街道办未能举证证实案涉租赁协议所涉房屋取得了建设工程规划许可证，故依照前述解释第二条的规定，《原大明镇区底层西南角房屋租赁协议》为无效合同，如城街道办主张解除前述房屋租赁协议，没有法律依据。如城街道办于2019年11月22日起诉解除前述房屋租赁协议，本院认定双方签订的关于原皋南镇综合楼商铺07号的《原大明镇区底层西南角房屋租赁协议》于2019年11月22日终止履行。如城街道办主张陈颖秋支付解除合同的违约金40000元，没有法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于前述认定的案涉房屋租赁协议为无效，则如城街道办主张陈颖秋腾空房屋并交还房屋，因陈颖秋已对案涉房屋进行了装饰装修并实际占用房屋进行了经营，则本院认定陈颖秋应将案涉房屋腾空，并将案涉房屋交还给如城街道办。陈颖秋主张已于2018年7月份交付了案涉房屋的钥匙，未能举证证实，本院难以采信。 关于如城街道办主张至2019年8月10日止的欠付租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽案涉房屋租赁协议为无效，但房屋占用人仍应支付房屋占有使用费。参照合同约定的租金为16万元每年，至2019年8月10日，陈颖秋共应支付房屋占有使用费为346666.67元，扣除陈颖秋已支付的160100元，陈颖秋还应支付如城街道办至2019年8月10日止的房屋占有使用费186566.67元。如城街道办主张2016年12月1日陈颖秋缴纳的100元为报名费，未能举证证实，本院不予采信。陈颖秋主张如城街道办返还已付款160100元，依据不足，本院不予支持。因案涉房屋租赁协议无效，故如城街道办主张租金逾期赔偿金，没有法律依据，本院不予支持。 关于陈颖秋主张的装修损失，陈颖秋主张装修损失为190178.33元，如城街道办认为根据陈颖秋提供的装修工程预算表，陈颖秋关于装修损失的计算错误，如城街道办认可陈颖秋的装修费用金额为99910.85元（包括基础工程直接费94867.48元、工程管理费4743.37元、效果图费用300元）。本院认为，根据陈颖秋举证的装修工程预算表，其就案涉房屋产生的装修费用应为基础工程直接费94867.48元、工程管理费4743.37元、效果图300元及设计费5200元（80元/平方米×65平方米）合计105110.85元。基于前述认定的案涉租赁协议无效，如城街道办作为出租人其明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证而将房屋对外出租，存在过错；陈颖秋对案涉房屋是否取得建设工程规划许可证负有审查义务，其在未经审查的情况下即投标、签订案涉房屋租赁协议并进行装修，亦存在过错。综合考虑，本院酌情认定就陈颖秋的装修损失由双方各承担50%的责任，即如城街道办应承担52555.43元【（94867.48元+4743.37元+300元+5200元）×50%】，其余损失由陈颖秋自行承担。 陈颖秋主张如城街道办赔偿亏损20万元，但陈颖秋既未举证证实其存在亏损且亏损系由如城街道办所致，也未举证证实其主张的亏损20万元是如何组成的，故对陈颖秋的该项主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、原告如皋市人民政府如城街道办事处与被告陈颖秋签订的关于如皋市原皋南镇综合楼商铺07号房屋的《原大明镇区底层西南角房屋租赁协议》于2019年11月22日终止履行。 二、被告陈颖秋将如皋市原皋南镇综合楼商铺07号房屋腾空，并将如皋市原皋南镇综合楼商铺07号房屋返还给原告如皋市人民政府如城街道办事处，于本判决生效后十五日内履行。 三、被告陈颖秋给付原告如皋市人民政府如城街道办事处至2019年8月10日止的房屋占有使用费186566.67元，于本判决生效后立即履行。 四、反诉被告如皋市人民政府如城街道办事处给付反诉原告陈颖秋房屋装修损失52555.43元，于本判决生效后立即履行。 五、驳回原告如皋市人民政府如城街道办事处的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告陈颖秋的其他反诉诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5780元，由原告如皋市人民政府如城街道办事处负担1749元；由被告陈颖秋负担4031元。反诉案件受理费4651元，由反诉原告陈颖秋负担4094元；由反诉被告如皋市人民政府如城街道办事处负担557元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10431元。 审 判 长  宗志强 人民陪审员  陈伯生 人民陪审员  蔡成美 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  陆兰兰 书 记 员  吴小丽