西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终692号上诉人（原审原告）：次某，男，藏族，1987年12月5日出生，经商，现住西藏自治区。委托诉讼代理人：罗某，西藏冈仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：旦某，西藏冈仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡某，男，汉族，1993年12月26日出生，其他情况不详。原审第三人：索某，男，藏族，1966年10月17日出生，经商，现住拉萨市。上诉人次某因与被上诉人胡某、原审第三人索某房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市××区人民法院(2019)藏0102民初3806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人次某及其委托诉讼代理人罗某、旦某、原审第三人索某到庭参加诉讼。被上诉人胡某经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。次某上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市××区人民法（ 2019 ）藏0102民初3806 号民事判决，并依法改判支持次某的一审全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认为“索某与胡某之间的房屋租赁合同于2019 年1 月8 日解除并应当返还房屋，此时次某与胡某之间的租赁合同尚未解除，因此仅支持了2019年1 月9 日至2019 年4 月20 期间的租金41917.81 元，并对30000 元的押金以举证不能为由驳回”，但是，其在一审当中要求胡某返还房屋租金的诉求并不是基于次某与胡某之间合同期内的房屋租金返还，而是要求胡某返还其不应该收取的不当得利而提起的诉请，根据一审中次某提交的西藏自治区拉萨市××区人民法院的（2018）藏0102 民初1144 号民事判决书的判项第二条：“被告胡某于本判决生效之日起十日内向原告索某支付自2018 年1 月1 日起至2018 年5 月20 日止的房屋租金为194444.5 元。”可以认定本案中胡某在2018 年5 月20 日之后就丧失了对涉案房屋收取租金的权利，并且基于此判项内容索某才在2018 年5 月20 日向次某提出了续签《房屋租赁合同》，并提出交纳房屋租金的要求，次某也正是因为此判项才向索某交纳了2018年5月20日后的房屋租金。次某认为此判决事项明确了胡某向第三人索某交纳房屋租金的最后时限，在此之后作为房屋的实际占有人为了继续使用该房屋也不得不继续与房屋的实际所有人索某订立合同关系，并交纳房租，由此而产生了次某重复交纳2018 年5 月21 日至2019 年4 月20 日房屋租金的事实，故胡某应该退还该期间不应收取的租金，胡某取得此期间的房屋租金符合不当得利的构成要件即：一方取得财产利益；一方受有损失；取得利益与所受损失问有因果关系；没有法律上的根据。因此，一审法院仅以合同解除时间来判决此案是对该案件法律关系的认知错误，亦未做到实体公证。关于押金，双方之间已经约定了该押金的给付，并且根据市场交易习惯若是次某没有向胡某交纳押金，胡某也不会将该房屋租给次某，并且双方的房屋租金约定也仅为三万元，三万元的现金交付亦符合当下交易习惯，故一审法院以举证不能为由驳回该诉请，有失偏颇。综上，请求二审法院依法改判，维护次某的合法权益。胡某缺席，亦未提交书面答辩意见。索某述称，本案系次某与胡某之间的纠纷，具体情况其本人不清楚。次某向一审法院起诉请求：1.判令解除次某、胡某签订的《租赁合同书》；2.判令胡某退还次某房屋租金137 500元；3.判令胡某退还次某押金30 000元；4.由胡某承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2016年4月21日，次某与胡某签订《房屋租赁合同》，上载：“甲方将丹杰林路（丹旦杰林）14号门面的二楼198平十间房出租给乙方使用四年（起始日2016年4月21日至2020年4月21日）乙方有优先续租权房租涨幅根据当时市场价格涨幅。… …乙方于2016年5月1日前向甲方缴纳房租15万元整，乙方应于每年的5月1日前向甲方缴纳房租15万元整，乙方应于每年的5月1号前向甲方缴纳当年的房租。乙方必须在2016年9月1日前向甲方支付押金30 000元整。”，该合同还约定了其他内容，次某与胡某均在该合同上签字捺印确认。2017年4月30日，胡某向次某出具收条，上载：“今收次某2017年房租拾伍万元整”，该收条尾部由胡某签字确认。2018年5月1日，次某通过中国工商银行向胡某账户中转账150 000元，在该转账凭证上备注房屋租金。第三人索某与胡某因房屋租赁合同纠纷诉至一审法院，该案经一审法院审理后，2018年9月1日作出（2018）藏0102民初1144号《民事判决书》，上载：“根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年1月1日，次某与胡某签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租人索某将位于丹杰林路14号的门面一间及门面楼上198平方米10间承租给胡某… …”.2016年4月份，第三人敏福海、次某、马啓华与胡某先后签订《转租合同》… …判决如下：一、解除次某、索某与胡某于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、胡某、第三人敏福海、次某、马啓华于本判决生效之日起十日内日向次某返还位于拉萨市××区案涉的租赁房屋… …。”，胡某对该判决不服提出上诉，2018年11月21日，本院针对该上诉作出（2018）藏01民终605号《民事裁定书》，上载：“一审法院审理过程中，胡某经传票传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百五十四条第一款第十一项、第一百七十四条规定，裁定如下：本案按上诉人胡某撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日发生法律效力”，该裁定书于2019年1月8日生效。2018年12月25日，次某与第三人索某就案涉房屋签订了新的房屋租赁合同，该合同使用藏文书写，主要内容为双方就案涉房屋约定的租金、租赁期限等相关内容。一审法院认为，次某与胡某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，依据次某提交的两份生效的裁判文书及生效证明可以确认，第三人索某与胡某之间的房屋租赁合同被解除，并要求返还租赁房屋的判决于2018年1月8日生效， 可以确认胡某与次某之间转租合同已无法继续履行，故一审法院对次某要求解除与胡某之间《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故针对次某要求胡某应退还2018年5月21日至2019年4月20日期间租金137 500元的诉讼请求，一审法院认为，第三人索某与胡某之间房屋租赁合同于2019年1月8日解除并应当返还房屋，虽此时次某与胡某之间的租赁合同尚未解除，但2019年1月9日次某继续占有案涉房屋系基于与第三人索某之间重新签订的房屋租赁合同关系，故胡某应当从2019年1月9日退还至2019年4月20日已交付的房屋租金，经一审法院核算，应退还的房屋租金应为41 917.81元 [150 000元÷365天×102天]，故对该项诉讼请求一审法院仅支持41 917.81元；针对次某请求退还次某房屋押金30 000元的诉讼请求，未提交相关交付款项的证据，故应自行承担举证不能之责，对该项诉讼请求一审法院不予支持。胡某经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，不影响依据现有证据及庭审查明的事实，依法裁判。综上所述，对次某要求解除次某、胡某于2016年4月21日签订的《租赁合同书》的诉讼请求，一审法院予以支持。对次某要求胡某退还房屋租金137 500元的诉讼请求，一审法院仅支持41 917.81元。对次某要求胡某退还押金30 000元的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除次某与胡某于2016年4月21日签订的《房屋租赁合同》；二、胡某于判决生效之日起三日内向次某退还房屋租金41 917.81元；三、驳回次某的其他诉讼请求。二审中，次某向本院提交《收条》一份，用于证明其主张的押金实际支付的事实。索某对此表示不知情，未发表质证意见。本院对该证据的认证意见将在说理部分予以阐述。二审中胡某、索某没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于次某主张的胡某应向其返还2018年5月21日至2019年4月20日期间租金137500元的诉讼请求能否成立的问题。本案中，次某以索某与胡某之间租赁合同纠纷案件中，第三项判决 “胡某于本本判决生效之日起十日内向索某支付自2018年1月1日起至2018年5月20日止的房屋租金为194444.5元”，以此为据，认为2018年5月20日起胡某就案涉房屋丧失了转租权，不应收取相应的租金。本案中，案涉租赁房屋系索某租赁给胡某，胡某又转租给次某，而索某与胡某之间的租赁合同案件中对租赁合同予以解除，并依索某起诉请求判决胡某支付至2018年5月20日为止的房屋租金。本院认为，2018年5月20日仅是索某作为该案中的诉讼主张方，对其诉讼权利进行处分的时间节点，而并非权利终止时间。该案于2019年1月8日生效，即该租赁合同关系于2019年1月8日解除。此时，次某继续占有、使用案涉房屋系基于次某与索某于2018年12月25日重新签订的租赁合同关系而继续占有、并使用。故一审法院支持其2019年1月9日至2019年4月20日期间交付的租金予以返还并无不妥，本院予以维持。关于押金3万元是否应退还的问题。本院二审中，次某向本院提交《收条》载明：“今收到次某银行转账叁万元整（30000），收款卡号×××，胡占春，落款处：2016年9月5日，胡某。”对此，本院认为，依据收条载明的支付方式内容，次旦郎杰应提交转账凭证予以佐证。现次某未能提交，应承担举证不能的不利后果。一审法院对此主张因证据不足，未予支持正确，本院予以维持。胡某未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上，上诉人次某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650元，次某预交，由次某自行负担。本判决为终审判决。审  判  长   白 玛审  判  员   格 珠审  判  员   彭美玉二〇二〇年十一月十八日书  记  员   拉 片