广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异602号 异议人（案外人）：刘雪华，女，汉族，1979年12月16日出生，住湖南省宜章县。 委托代理人：刘杰淼，广东佑德律师事务所律师。 委托代理人：胡泳姗，广东佑德律师事务所律师助理。 申请人：万统平，男，汉族，1979年11月4日出生，住广东省东莞市南城区。 委托代理人：肖武宁，广东可园律师事务所律师。 被申请人：廖德英，女，汉族，1980年9月20日出生，住广东省东莞市东城区。 被申请人：彭桂祥，男，汉族，1980年7月1日出生，住江西省吉安市永新县。 本院在执行申请人万统平与被申请人廖德英、彭桂祥之间的（2020）粤1971执保11716号【诉讼案号：（2020）粤1971民初29706号】案件过程中，案外人刘雪华对本院查封被申请人廖德英名下相关房产的财产保全措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，本案现已审查终结。 异议人刘雪华称，法院在审理（2020）粤1971民初29706号案件过程中，查封了东莞市××村××路××花园××号房屋，因该财产属于异议人刘雪华所有，请求法院停止对该财产的执行。刘雪华与廖德英签订相关购房合同后，已于2020年9月29日付清全部购房款。廖德英于2020年9月25日将案涉房屋交付给刘雪华使用，刘雪华已于2020年9月28日入住案涉房屋。2020年10月13日，刘雪华与廖德英委托代理人黄美膳一同前往东莞市市民服务中心办理产权过户登记手续，相关税费已经全部缴纳完毕，据此，刘雪华与廖德英之间的房屋买卖合同权利义务已经实际履行完毕，案涉房屋应为刘雪华所有。2020年9月5日，申请人刘雪华与廖德英、东莞市家邦房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》（合同编号：88xx92），约定刘雪华以人民币1660000元的价格向廖德英购买位于东莞市××村××路××花园××号的房屋。2020年9月20日，申请人与廖德英再次前往家邦公司，与家邦公司一同签订《房屋买卖补充协议》，约定交易方式由银行按揭付款改为现金交易方式，房屋最终成交价为人民币1600000元。此外，因案涉房屋在出售前已经出租给第三人，且廖德英已经收取该承租方租房押金5000元，故廖德英与刘雪华经协商一致，口头约定由刘雪华代为退还该5000元租房押金，该部分款项于购房款中予以抵扣。根据刘雪华与廖德英之间的上述购房合同，刘雪华分别于2020年9月5日、2020年9月7日、2020年9月20日、2020年9月22日、2020年9月25日、2020年9月29日向廖德英支付人民币50000元、800000元、150000元、200000元、200000元、170000元以及26000元。至今刘雪华已经履行完毕关于与廖德英之间购房买卖的付款义务。2020年9月25日，廖德英将案涉房屋交付给刘雪华使用，刘雪华已于2020年9月28日入住。2020年10月13日，刘雪华与廖德英委托代理人黄美膳一同前往东莞市市民服务中心办理产权过户登记手续，刘雪华提交完善的产权过户登记材料并缴清全部应缴税费后，经办部门于当日向刘雪华出具《行政确认收件通知书》，告知刘雪华已经收到其提交的关于国有建设用地使用权及房屋所有权登记转移登记、存量房转移登记材料，将在4个工作日内办结，并告知刘雪华于2020年10月20日携带身份证和该通知书领取办结结果。然而刘雪华在等待领取产权凭证期间，被告知案涉房屋因廖德英与第三方的纠纷被查封。刘雪华关于与廖德英之间的购房合同全部权利义务已经实际履行完毕，已办理完毕产权过户登记手续并缴清全部税费，刘雪华为案涉房屋的所有权人。请求法院停止对东莞市××村××路××花园××号房屋的查封，尽快予以解封。 申请执行人万统平辩称，案涉房屋属廖德英所有，万统平申请查封并无错误。依物权法相关规定，经登记所有的不动产权利经登记机关转移变更登记时转移。在本案查封时，案涉房产并未完成变更登记手续，自然属廖德英所有。且刘雪华向房管部门提交变更登记手续的时间为2020年10月13日，案涉房屋被查封的时间也系2020年10月13日，不能证明刘雪华提交变更登记手续的时间是在房屋被查封之前。二、刘雪华不能证明其已于2020年9月28日入住案涉房屋。虽然黄美膳、家邦公司提供了情况说明，但黄美膳、家邦公司作为中介公司及员工，与本案存在利关系，其书写的情况说明不应予以采纳。同时刘雪华也未能提交如物业公司的过户登记证明、水电过户证明等相关证据，因此无法认定刘雪华已实际占有房屋。综上，应驳回刘雪华的异议请求。 经审查查明，本院在审理（2020）粤1971民初29706号原告万统平与被告廖德英、彭桂祥民间借贷纠纷一案过程中，万统平向本院申请财产保全，本院于2020年10月13日作出（2020）粤1971民初29706号裁定书，裁定冻结被申请人廖德英、彭桂祥300000元的款项，或查封、扣押相应价值300000元的财产。本院据此于2020年10月13日以首位查封了被申请人廖德英名下位于东莞市××村××路××花园××号的房产【房产证号：**××04，以下简称“案涉房产”】。该房产上无抵押，无其他查封。不动产登记信息显示案涉房产面积87.13平方米，产权登记时间2009年7月7日，系国有建设用地使用权上的商品房。 异议人刘雪华主张其已购得案涉房产，并提交了相关证据为证。具体情况为： 一、关于房屋买卖合同签订情况。刘雪华主张其与廖德英已经签署买卖合同，并提交房地产买卖合同及附件、房地产买卖补充协议、公证书等为证为证。上述证据显示刘雪华与廖德英于2020年9月5日签约，廖德英向刘雪华出售案涉房产，总价款166万元，款项付清当日签订房屋交接确认书并交付钥匙视为交付房屋，双方在附件中约定了各期款项支付时间。刘雪华与廖德英于2020年9月20日又签订了一份房地产买卖补充协议，约定将购房款支付方式由按揭改为现金交易，购房价改为160万元，并确认刘雪华于2020年9月5日签约当日转账5万元、于2020年9月7日转账80万元、15万元共计95万元，另由于廖德英在有17万元银行放贷未还，刘雪华应在银行通知还款到赎楼账户当日转账给廖德英，刘雪华于2020年9月20日支付43万元，廖德英应在收齐房款当日交房并移交租房押金给刘雪华。 二、关于购房款支付情况。刘雪华主张其已于2020年9月29日付清全部购房款，并提交了转账详情页面截图、网银电子回单截图为证。上述证据显示：刘雪华分别于2020年9月5日、2020年9月7日、2020年9月20日、2020年9月22日、2020年9月25日、2020年9月29日向廖德英转账50000元、800000元、150000元、200000元、200000元、170000元以及26000元，以上共计1596000元。刘雪华主张因为廖德英已出租案涉房产并收取承租方租房押金5000元，故廖德英与刘雪华口头约定由刘雪华代为退还该5000元租房押金，该部分款项于购房款中予以抵扣。 三、关于占有使用情况。刘雪华主张廖德英于2020年9月25日向其交付案涉房屋，刘雪华于9月28日入住后占有使用房屋至今。刘雪华提交了家电收款票据、视频、送货单为证，刘雪华主张家电收款票据、送货单显示入住当时购买家电情况，四段视频内容为某房屋内部情况，未显示门牌号。 四、关于过户登记情况。刘雪华主张未办理涉案房屋过户登记是由于案涉房产被查封，其于2020年10月13日与廖德英委托代理人黄美膳一同前往不动产登记部门办理过户，后被告知案涉房屋被查封，为此提交了公证书、《行政确认收件通知书》、不动产登记信息查询结果、黄美膳情况说明、东莞市家邦房地产经纪有限公司情况说明为证。《行政确认收件通知书》显示刘雪华于2020年10月13日提交了相关过户登记申请资料。 以上事实，有刘雪华提交的房地产买卖合同及附件、房地产买卖补充协议、公证书、转账详情页面截图、网银电子回单截图、《行政确认收件通知书》、不动产登记信息查询结果、黄美膳情况说明、东莞市家邦房地产经纪有限公司情况说明，以及本案财产保全资料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人刘雪华对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 异议人主张廖德英于2020年9月25日向其交付案涉房屋，刘雪华于9月28日入住后占有使用房屋至今。本院认为，刘雪华提交的家电收款票据、送货单只是相关家具的购买、送货情况，不能有效证明廖德英向刘雪华交付案涉房屋的时间，四段视频内容为某房屋内部情况、未显示门牌号，也不能有效证明刘雪华主张的案涉房屋交付时间及占有使用情况。仅凭刘雪华提交的家电收款票据、送货单、视频，并不足以形成完整的证据链，无法有效证明异议人主张的在查封前已合法占有案涉房产的事实，故本院对于异议人该项主张不予认定。 因此，异议人刘雪华未能有效举证其同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人刘雪华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年十一月六日 书记员  王 红