浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初5164号原告：陈细叶，女，1969年6月6日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：林为产，男，1970年2月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。共同委托诉讼代理人：陈书兴，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地浙江省苍南县灵溪镇塘北东路**（**）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。原告陈细叶、林为产与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈细叶、林为产向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金61625.02元（自2017年1月1日至2017年9月27日止，以总房款1141204元为基数，按每日万分之二计算）；2.判决被告承担本案受理费。事实和理由：2014年3月25日，原告与被告签订了关于晨光尚品园3幢504号房屋的《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为1141204元，原告按约履行房款的交付义务。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，出卖人如果未按期交房并且逾期超过90日后，买受人有权要求出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向其支付房价款万分之二的违约金。2017年9月27日，原告才经被告通知交房办理了交房手续。被告行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。永安公司辩称，一、政府文件证明涉案小区建设过程中存在诸多客观原因导致不能如期竣工，故被告逾期交房不可归责于被告，根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告无需支付逾期交房违约金。小区开盘后周边的垃圾中转站才建设起来，被告事先对垃圾中转站的建设并不知情，原告亦未举证证明被告存在恶意隐瞒，后诸多业主因垃圾中转站问题不按时办理按揭，导致被告逾期交房。故应驳回原告的诉讼请求。二、若需要支付逾期交房违约金，依照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，违约金计算基数应扣减补偿款为1101204元。三、若构成违约，违约金起算点应为2017年7月1日，因为被告与行政部门达成协议将竣工时间变更为2017年6月30日。陈细叶、林为产向本院提交了如下证据材料，1.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买房屋并对逾期交房的违约责任作出相关约定的事实；2.票据、中国银行开户单、借款合同、办理按揭通知书，证明原告已经履行购房款交付义务的事实；3.交付流转单、交付通知书、收款收据，证明被告于2017年9月27日具备交房条件，原告于2017年10月3日接受房屋并进行结算的事实；4.不动产登记证书，证明房屋实际面积的事实。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料，1.《苍南县人民政府县长办公会议纪要》，证明工期滞后由于诸多客观因素造成；2.《商品房买卖合同补充协议书》，证明购房款为1101204元的事实；3.凭证、车位优惠券，证明原告共获得7万元优惠的事实。原、被告提供的证据，经庭审质证审查，被告对原告的证据1三性无异议，但认为《商品房买卖合同》中约定的第九条第二款恰能证明逾期交房不应归责于被告。被告对原告的证据2真实性、合法性无异议，但认为原告及其他业主拖延办理银行按揭导致被告资金不足也是被告逾期交房诸多客观原因之一。被告对原告证据3、4三性无异议，能够证明被告的交房时间为2017年9月27日。原告对被告的证据1有异议，认为会议纪要不能证明延期交房的原因符合合同免责条款所约定的事由；对被告的证据2有异议，认为补充合同没有实际履行，其是附条件的合同，被告给原告的优惠不能抵扣购房款项；对被告的证据3无异议，但认为与本案无关。本院认为，对于被告对原告提供的证据材料中的真实性、三性无异议的部分，即原告的证据1-4，本院予以确认并在卷佐，其能够证明本案相关事实，至于被告的证据1能否证实其存在逾期交房免责的事实，此亦本案争议焦点，本院将结合相关书证内容于说理部分予以阐述。对被告的证据2，结合被告的证据3，可以证明原告领取了相应优惠，但该证据无法证明被告的待证事实，其与被告的证据3同样与本案处理无实质关联性，本院对被告的证据2、3均不予认定。结合本院认定的证据及当事人的陈述，经审理认定事实如下：2014年3月25日，原告陈细叶、林为产与被告签订了合同编号为201490008250055的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园第3幢504室房屋，合同建筑面积89.38平方米，约定价款1141204元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2018年11月2日，《苍南县人民政府县长办公会议纪要》〔2018〕4号载明“会议研究了苍南县永安房地产开发有限公司办理变更项目开竣工时间有关事宜。会议明确1.鉴于晨光·品园项目因诸多客观因素造成项目工期滞后，考虑到项目业主苍南县永安房地产开发公司的实际情况，会议同意对晨光·品园项目开竣工时间予以延后；2.由县国土局负责，与苍南县永安房地产开发有限公司签订补充合同，重新约定项目在2012年11月2日前开工，在2017年6月30日前竣工，免收项目建设延期违约金；3.由县城新区负责，督促项目业主抓紧办理商品房交付”。签订《商品房买卖合同》当日，原告足额支付首付款351204元，后续支付房款90000元，并于2014年11月27日，办理银行按揭贷款手续支付剩余购房款70万元。2017年9月22日，被告通知原告于2019年9月27日交房。2017年10月3日，交房实测面积89.46平方米，原告补付购房款1021元。2019年2月27日，被告开具金额为1142225元的增值税发票，涉案房屋现已转移登记至原告名下。交房期间，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议书》，约定“1.若买受人在收到出卖人通知之日起十五日内成功办理购房款按揭或一次性付清购房款余款的，则出卖人同意房屋总价款数额减少40000元，即合同项下约定的房屋总价款变更为1101204元；2.若在房屋交付日之前，住宅小区后面的垃圾中转站及时搬迁移走的，买受人同意自愿放弃本协议第1条约定的优惠，房屋总价款仍以合同约定房屋总价款数额为准。至此，由于垃圾中转站未能在房屋交房约定的期限内搬迁移走，因而，出卖人同意减少房屋总价款40000元（房屋减少款买受人已收取）”。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交房条件的商品房交房原告，根据本院于同批系列案件中查明，被告实际于2017年9月27日交房，客观上已构成逾期交房。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点可归纳如下：一、关于被告逾期交房是否存在免责事由的问题。永安公司主张其逾期交付的诸多客观原因属于《商品房买卖合同》第九条约定的原因，并主张政府在小区周边建设垃圾中转站导致业主逾期办理按揭从而影响工程竣工。本院认为，永安公司提供的〔2018〕4号苍南县人民政府县长办公室会议纪要，仅载明“因诸多客观因素造成项目工程滞后”，不足以证明其逾期交付的事由属于商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事由，故永安公司据此主张免责的理由不能成立。此外，永安公司主张由于政府在小区周边建设垃圾中转站，导致业主逾期办理按揭，从而导致工期延迟。结合本院同系列案件庭审调查情况，本院认为，资金短缺并非合同约定或法定的工期延误进而延期交房的免责事由，在被告提供的证据尚不能证明存在合同约定或法定的延期交房免责事由的情况下，本院对被告的上述答辩不予采纳。二、关于被告主张的逾期交房违约金计算基数应按《商品房买卖合同补充协议》变更后的总房价计算的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋总价为1141204元，业主按照该总房价标准全额支付购房款。交房时，原告按照实际多获取的面积支付了差价，结算时，永安公司向原告出具的购房发票，也记载购房款为增加面积误差后的1142225元。同时，《商品房买卖合同补充协议》所载明的优惠附有一定条件，原告需在房屋交付时垃圾中转站尚未搬离的前提下，才享有4万元优惠，否则优惠需退还永安公司。故被告该项主张，理由不能成立，本院不予支持。综上，本院对被告逾期交房房屋的违约事实予以确认，其应当依照合同约定支付相应违约金，即自2017年1月1日起至2017年9月27日止合计270天的逾期交房违约金，原告有权主张以合同价款1141204元为基数，按每日万分之二计算，即270天×1141204元×0.0002=61625.02元。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈细叶、林为产逾期交房违约金61625.02元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1341元，减半收取计670.5元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  董小美二〇二〇年十一月三日书记员  陈 瑾相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。