江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1012民初2541号原告：柏文庆，男，1972年10月12日出生，汉族，扬州市江都区室。被告：心怡房地产（扬州）有限公司，住所地扬州市江都区仙女镇金山路**。法定代表人：郑桂泉，该公司董事长。原告柏文庆与被告心怡房地产（扬州）有限公司（以下简称心怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柏文庆到庭参加诉讼，被告心怡公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告柏文庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行商品房存在的质量问题进行维修责任；2.判令被告对所售商品房存在的质量问题未能及时维修，造成原告无法装修居住，赔偿相应的房租和物业损失，房租：1500元/月×10年，计18万元，物业费：13028元，合计：193028元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2008年12月向被告购得坐落扬州市江都区室房屋一套，建筑面积162平方米，储藏室面积45.55平方米和16.69平方米，计224.24平方米。交房后发现该房屋存在多方面的质量问题，随即找相关部门要求解决房屋质量问题，因各单位之间相互推诿，原告的问题长期得不到解决。2015年原告向扬州市江都区建设工程质量监督站投诉（以下简称质监站），质监站确认质量问题为：1、南面西墙下方有渗漏现象；2、西侧房间外墙渗漏；3、南立面地下外天井地面不实下塌；4、天井楼梯倾斜，并由三方签字确认，要求被告立即解决。被告仍拒不履行维修义务，故原告诉至法院，望判如所请。被告心怡公司向本院提交书面答辩状称，案涉房屋于2009年竣工验收，被告在将房屋全部出售之后，扬州爱涛物业有限公司（以下简称爱涛物业公司）进驻案涉小区，负责管理小区物业，所以，案涉小区所有房屋的维护、维修等事项应当由爱涛物业公司负责。原告房屋是否目前仍存在质量问题，被告不知情，爱涛物业公司出具的情况说明，被告也不知情。爱涛物业公司从未在质保期内联系被告要求维修案涉房屋，被告对其出具的情况说明不予认可。如果原告的房屋存在质量问题，根据法律规定，房屋渗漏等问题的保修期为五年，质监站在勘验时已经超过房屋的保修期，保修期内，应由原告报物业公司，物业公司告知开发商，再由开发商找建设单位进行维修。五年保修期外的，应由原告报物业公司，之后由物业公司申请启动维修基金修理。案涉房屋在保修期内时，从未有人或者单位向被告提出案涉房屋需要维修的情况，现房屋已经超过保修期间，原告应当起诉爱涛物业公司，要求物业公司承担维修责任或者承担申请启动维修基金的责任。原告直接向法院起诉被告心怡公司没有事实和法律依据。原告向被告主张房租以及物业费也没有依据，原告如确实发现房屋存在质量问题，应当及时与爱涛物业公司进行联系，解决问题。房屋交付原告使用已经有十年之后，原告怠于行使自己的权利，属于扩大损失，首先房租是否真实发生，没有证据予以证明；其次，即使真实，原告也无权要求被告承担所谓的房租损失。至于物业费，根据原告的陈述，原告认为案涉房屋存在严重的质量问题，此种情况下，原告应当要求爱涛物业公司解决该问题，而不是继续缴纳物业费，在此情况下还缴纳物业费明显是与常理不符。且收取物业费的主体也不是被告，原告要求被告赔偿没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2008年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落扬州市江都区路东侧心怡春江花都第A21幢106号房屋；被告应当在2009年3月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2009年2月27日，案涉房屋竣工验收，《住宅质量保证书》载明房屋验收时间为2009年3月31日，其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期间为5年、、地面饰面空鼓开裂的保修期限为1年。2010年3月12日，原告对案涉房屋验收，业主房屋验收表中载明:西院墙外,,地面下沉2012年6月28日、2013年10月17日，原告向爱涛物业公司反应案涉房屋存在质量问题：家中局部渗漏开裂、墙面多处渗漏、天井下陷等。2015年9月，原告向质监站投诉案涉房屋存在质量问题。2015年9月25日，质监站对案涉房屋进行了查勘，现场查勘情况为：1、南立面房间下方有渗漏现象；2、西立面房间外墙渗漏；3、南立面地下外天井地面不实、下塌。2019年12月4日，爱涛物业公司出具情况说明一份，载明：“2015年春江花都21-106业主柏文庆向江都质监站投诉房屋存在质量问题，经质监站现场查勘，发现该房屋存在以下问题：1.南面西墙下方有渗漏现象；2、西侧房间外墙渗漏；3、南立面地下外天井地面不实下塌，查看后至目前为止，心怡房地产（扬州）有限公司对房屋存在的问题未进行维修。特此说明!”。原告至今未对案涉房屋进行装修，并另购置了房屋居住，尚欠爱涛物业公司2011年3月至2020年12月的物业费共计10708元、公共耗能费2320元。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、爱涛物业公司出具的证明，本院依法调取的质监站的材料以及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违法法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，被告应自商品房住宅交付使用之日起，应按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》中明确约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期间为5年、、地面饰面空鼓开裂的保修期限为1年，现被告认为向原告交付房屋的时间为2009年3月31日，原告向质监站投诉的时间为2015年9月，已经超过了保修期限，故不应承担维修责任，本院认为，原告提供的证据可以证明案涉房屋在保修期内就出现质量问题，且原告已经就房屋的质量问题通知了被告，但被告一直未能履行维修义务，原告现要求被告履行房屋维修义务并未超过保修期限，被告的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信，故对原告要求被告对于质监站查勘的存在的问题履行房屋维修义务的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张因案涉房屋未能居住而产生的房租损失180000元，因原告另行购买房屋并居住，其尚无证据证明其在外租房并产生了相关费用，故对原告主张房租相关损失的诉讼请求，本院依法不予支持。原告主张被告赔偿物业费损失13028元，本院认为，原告尚未缴纳案涉房屋的物业费，且缴纳物业费是业主的义务，无论原告是否实际居住都应缴纳物业费，原告现要求被告赔偿物业费损失，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告心怡房地产（扬州）有限公司于本判决生效之日起三十日内对坐落扬州市江都区路东侧心怡春江花都第A21幢106号房屋履行维修义务；二、驳回原告柏文庆的其他诉讼请求。本案受理费4161元，由被告心怡房地产（扬州）有限公司负担，此款已由原告垫付，被告在本判决书生效之日起三十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  张夏云人民陪审员  周 莉人民陪审员  陈龙妹二〇二〇年十一月十三日法官 助理  史文静书 记 员  陈 诚