湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初6312号原告：席丽君，女，汉族，1964年11月25日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：梅亭，湖北大诺律师事务所律师。被告：湖北爱梓教育科技有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路紫松教师公寓第******房。法定代表人：李绍琼，董事长。委托诉讼代理人：李齐军，公司员工。委托诉讼代理人：王元，湖北高照律师事务所律师。原告席丽君与被告湖北爱梓教育科技有限公司（以下简称“爱梓公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告席丽君及其委托诉讼代理人梅亭、被告爱梓公司委托诉讼代理人李齐军、王元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席丽君向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告之间的《写字楼租赁合同》于2020年5月28日解除；二、判令被告向原告支付所拖欠的租金46459元及利息（以租金46459元为基数，自2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至5月28日）；三、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金14373元；四、判令被告支付欠缴的物业管理费等费用6480.40元及逾期支付的违约金；五、判令被告向原告支付违约金31422元（三个月的租金）；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月19日，原告经席姣君的委托与被告签订《写字楼租赁合同》，约定：原告将坐落于武汉市武昌区中南路2-6号中建广场B栋17层C号房屋出租给被告；租赁期自2016年7月19日至2021年7月18日，每月租金为9500元，按季支付，租金从第三年开始每年按照5%递增；租金支付时间为前次支付租金期满的前5天，逾期支付，每天按欠缴额的千分之五计收违约金，超过30日，甲方有权终止合同，由乙方承担违约责任，违约金为三个月的租金；自交房之日起，由乙方承担水费、电费及物业费。2020年1月19日，被告电话告知原告，决定退租，原告认为被告没有提前告知，且提前退租违反合同约定，不同意被告退租。后来原告多次催告，要求被告支付房租等费用，被告均不履行且拒绝承担违约责任。被告爱梓公司辩称：被告于2019年12月已经就退租事宜告知原告，2020年1月19日停止经营，双方的租赁合同已经解除。1月20日，被告准备将涉案房屋腾退时，原告不准许被告腾退，并通知物业制止被告搬家，涉案物品滞留在涉案房屋内，滞留物品价值35000元。腾退时租金交付至2020年1月19日，且有9500元的押金未退，原告又主张违约金，属于重复主张。被告将水电费结清至2020年1月31日。1月23日，因为疫情，原告造成的损失属于不可抗力因素导致，应由原告自行承担。原告的主张没有事实和法律依据，法院应驳回原告诉讼请求。原告席丽君为支持其主张，举证如下：证据一、《写字楼租赁合同》。拟证明原被告之间具有房屋租赁合同关系。证据二、原告与被告公司员工的微信聊天记录。拟证明被告于春节前，提出退租，应当承担违约责任，并支付拖欠的房租及利息。证据三、银行流水及汇总信息。拟证明被告迟延支付租金，应当根据合同约定，向原告支付迟延支付租金的违约金。证据四、被告欠缴电费、物业费的缴费通知单照片。拟证明被告欠缴的物业费、电费及垃圾费等费用的具体金额。被告爱梓公司为支持其答辩意见，举证如下：证据一、核算项目综合表。拟证明租赁房屋经营期间严重亏损，已无经济能力继续租赁使用房屋，提前退租属于及时止损。证据二、被告员工王某某与原告的微信通话记录截屏（2019年7月-11月）。拟证明被告迟延支付租金并无主观故意，双方就租金交纳时间的变更达成一致意见。证据三、被告员工王某某与原告的微信通话记录截屏（2020年5月10日）。拟证明被告在2020年1月20日已经与原告解除了房屋租赁合同，被告腾退房屋遭到原告阻止。证据四、物业缴费通知单；支付宝支付凭证。拟证明被告退租后，已经将物业费、水电费结清至2020年1月31日。证据五、微信支付房租凭证。拟证明被告于2018年7月20日向原告支付房租1425元。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：被告爱梓公司对原告席丽君提交的证据一无异议，本院予以确认；证据二真实性无异议，但认为被告提出退租时没有拖欠房租，原告方已经扣押了租房保证金9500元，不应再主张退租的违约金，本院对该证据真实性予以确认；证据三真实性无异议，但认为原告主张逾期支付的租金已经交付完毕，过了诉讼时效，本院对该证据真实性予以确认；证据四真实性无异议，但对于缴费通知单载明的内容不予认可，被告已经将物业费、电费、垃圾费等已经支付至1月31日，1月31日至5月的费用不应由被告承担，本院对该证据真实性予以确认。原告席丽君对被告爱梓公司提交的证据一的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，本院对该证据的真实性予以确认；证据二真实性无异议，但认为该组证据无法证明被告迟延支付租金无主观故意，也不能证明双方就租金交纳时间变更达成一致意见，本院对该证据真实性予以确认；证据三真实性无异议，但认为该组证据仅能证明被告于春节前提出提前退租的事宜，并没有与原告解除房屋租赁合同，被告违约应当承担违约责任，本院对该证据真实性予以确认；证据四真实性无异议，但认为合同是2020年5月28日解除，被告退租后应该将水电费缴至2020年5月28日而不是1月31日，本院对该证据真实性予以确认；证据五无异议，本院予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：坐落于武汉市武昌区中南路2-6号工行广场B栋B座17层C室，建筑面积118.42平方米房屋登记所有权人系案外人席姣君。2008年7月14日，席姣君出具《委托书》，委托席丽君代为办理上述房屋租赁相关事宜。当日，湖北省武汉市楚信公证处出具（2008）鄂楚信证字第16724号《公证书》，对上述《委托书》进行了公证。2016年7月19日，席丽君（出租方、甲方）与爱梓公司（承租方、乙方）签订了《写字楼租赁合同》，合同主要约定：甲方将其拥有的中建广场B栋17层C号118.42平方米房屋出租给乙方作为技术咨询及技术服务等商业用途，租赁期限5年，从2016年7月19日起至2021年7月18日止；租金9500元/月；乙方可免缴租金一个月，作为装修期，时间从2016年7月19日到2016年8月18日止；乙方须缴纳一个月租金作为房屋押金与第一季度租金一起支付给出租方；租金第一年按照9500元每月缴纳，按季支付；租金从第三年开始每年按照5%递增；租金支付时间为前次支付租金期满的前5天，逾期支付，每天按欠缴额的千分之五计收违约金；超过30日，甲方有权终止合同，由乙方承担违约责任；在合同期内，如乙方提前终止合同，甲方对一方提供的装修不承担任何费用，乙方还需承担违约责任，违约金为三个月租金；自交房之日起，因乙方承租使用所产生的水电费由乙方承担，由乙方承担物业管理费用，由乙方主动向物业公司交纳；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方都不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同签订后，席丽君依约向爱梓公司交付了租赁房屋，爱梓公司于2016年7月19日支付押金及租金共计38000元、2016年11月25日支付租金18800元、2017年1月23日支付租金28500元、2017年5月2日支付租金28500元、2017年7月20日支付租金20000元、2017年7月24日支付租金8500元、2017年10月18日支付租金28500元、2018年1月25日支付租金28500元、2018年4月23日支付租金28500元、2018年7月18日支付租金28500元、2018年7月20日支付租金1425元、2018年10月24日支付租金29925元、2019年1月28日支付租金29925元、2019年4月29日支付租金29925元、2019年7月27日支付租金29925元、2019年8月2日支付租金1496元、2019年11月1日支付租金11421元、2019年11月26日支付租金20000元。2020年1月19日，爱梓公司电话告知席丽君决定退租。席丽君在庭审中称，“因为爱梓公司当天提出解除合同，当天要搬走。因其欠缴物业费，物业不准许搬离，如果爱梓公司当时搬离，我要承担责任，且爱梓公司未提前一个月通知，我就没有同意被告退租”。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告，自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地、地铁渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。恢复时间另行通知。2020年4月7日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，从2020年4月8日零时起，撤除武汉市交通管控卡口,有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市公交运行。2020年1月23日起至2020年4月7日期间,因上述疫情管控措施,武汉市内正常商业活动受限，爱梓公司未腾退租赁房屋。2020年5月10日，席丽君与爱梓公司财务人员王某某通过微信协商房屋交接及违约金问题未果。席丽君于2020年5月28日通过微信向爱梓公司财务人员王某某发送《通知》，通知爱梓公司腾空租赁房屋、结清水电、交还钥匙。2020年6月3日，爱梓公司清空并搬离租赁房屋。同日，爱梓公司结清租赁房屋截至2020年1月31日的管理费、水电费及生活垃圾费。本院认为,席丽君与爱梓公司签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示，基本内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，即对各方当事人具有约束力。双方签订合同后正常履行至2020年1月19日。合同约定，“在合同期内，如乙方提前终止合同，甲方对一方提供的装修不承担任何费用，乙方还需承担违约责任，违约金为三个月租金”，故爱梓公司2020年1月19日电话告知席丽君决定退租，其解除合同的意思表示已到达席丽君,合同已于当日解除，爱梓公司应依约支付三个月租金作为违约金。故席丽君请求判令确认案涉《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除与事实不符，本院不予支持。席丽君请求判令爱梓公司支付违约金31422元（租金1047元/月×3月）于法有据，本院予以支持。席丽君还主张2020年1月19日至2020年5月28日的租金。2020年1月19日合同解除后，席丽君主张之后的租金及利息没有合同依据，本院不予支持。爱梓公司2020年1月19日提出腾退，由于席丽君不同意退租，导致爱梓公司未及时搬离，形成之后对租赁房屋的实际占用，不能归责于爱梓公司，该损失系席丽君自行扩大。席丽君还主张逾期支付租金的违约金。合同约定“租赁期限5年，从2016年7月19日起至2021年7月18日止；租金9500元/月，按季支付；乙方可免缴租金一个月，作为装修期，时间从2016年7月19日到2016年8月18日止；乙方须缴纳一个月租金作为房屋押金与第一季度租金一起支付给出租方；租金第一年按照9500元每月缴纳；租金从第三年开始每年按照5%递增；租金支付时间为前次支付租金期满的前5天”，故爱梓公司应于2016年8月13日前缴纳首期租金及押金，并分别于2016年11月13日、2017年2月13日、2017年5月13日、2017年8月13日、2017年11月13日、2018年2月13日、2018年5月13日、2018年8月13日、2018年11月13日、2019年2月13日、2019年5月13日、2019年8月13日、2019年11月13日支付下季度租金。结合爱梓公司实际支付租金的情况，其2019年11月前均依约支付了租金，2019年11月13日前应付租金31421元，2019年11月26日逾期13日支付租金20000元。合同虽约定“逾期支付，每天按欠缴额的千分之五计收违约金”，但约定过高，本院酌情支持逾期支付租金的违约金200元，超出部分不予支持。关于物业管理费，爱梓公司自行结清了租赁房屋截至2020年1月31日的管理费、水电费及生活垃圾费，席丽君主张其承担2020年1月31日之后的物业管理费于法无据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北爱梓教育科技有限公司于本判决书生效之日起五日内一次性向原告席丽君支付违约金31422元。二、被告湖北爱梓教育科技有限公司于本判决书生效之日起五日内一次性向原告席丽君支付逾期支付租金的违约金200元。三、驳回原告席丽君的其他诉讼请求。如果被告湖北爱梓教育科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1134元，由原告席丽君负担771元，由被告湖北爱梓教育科技有限公司负担363元（此款原告席丽君已垫付，由被告湖北爱梓教育科技有限公司于本判决书生效之日起五日内径行给付原告席丽君）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周琪二〇二〇年十一月二十五日法官助理贾心曌书记员桂坦