重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初3456号原告：魏朝刚，男，1974年8月3日出生，汉族，住重庆市大足区。原告：何英，女，1975年12月17日出生，汉族，住重庆市大足区。二原告共同委托诉讼代理人：王振全，重庆市大足区三驱法律服务所法律工作者。被告：重庆市大足区天成旅游开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道**，统一社会信用代码91500225668914806L。法定代表人：张峰，执行董事。委托诉讼代理人：仇翔，泰和泰律师事务所律师。原告魏朝刚、何英诉重庆市大足区天成旅游开发有限公司(以下简称天成公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告魏朝刚及其委托诉讼代理人王振全、何英、被告天成公司委托诉讼代理人仇翔到庭参加了诉讼。2020年9月1日，双方当事人申请庭外和解，2020年9月30日，和解期满,当事人未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告魏朝刚、何英向本院提出诉讼请求：1.要求依法判决被告退房、赔偿违约损失约15万元；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.要求解除合同，退房；2.要求被告退还购房款539307元，赔偿购房利息157730.40元（即自2016年5月24日起至2020年10月13日，共计1603天，以539307元为基数，按年利率6.65%计算），赔偿违约金26965.35元（依照《重庆市商品房买卖合同》第九条第二项约定，逾期交房买方要求解除《重庆市商品房买卖合同》时卖方应付的违约金：以已付房款为基数，按5%计算）。放弃起诉状中第一项诉讼请求中要求赔偿违约损失15万元的诉讼请求。事实和理由：被告销售给原告的房屋，渗水堵漏工程未经质量鉴定，系渗水缺陷房，构成违约。同时，被告逾期超过15日以上交房，也构成违约，依照双方合同的约定，原告有权要求解除合同并由被告支付违约金。案涉房屋从购买之日起，就没有交付给原告，且从购房后直到2020年7月30日本案立案后，经法院主持现场勘测，发现案涉房屋仍然有部位在渗水，即涉案房屋渗漏水至今，存在质量问题。综上，原告有权要求解除合同。为维护原告的合法权益，现起诉来院，望判如所请。被告天成公司辩称，1.依据民事诉讼法第124条第5项、最高人民法院关于民事诉讼法的解释第247条规定，原告相关诉讼请求构成重复起诉。原告曾于2016年8月1日向法院起诉要求判令解除商品房买卖合同，法院受理并作出判决，驳回了原告的全部诉讼请求，经二审维持了原判，该判决已经生效，在该案中，一审、二审法院一致认为，案涉商品房已经于2012年7月12日取得重庆市大足区城乡建设委员会颁发的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，案涉房屋已经符合交房条件，本案中被告再次起诉解除合同，前诉与后诉的当事人、诉讼标的以及诉讼请求均相同，已经构成重复起诉，违反了一事不再理的民事诉讼基本原则，应当予以驳回；2.本案中，原告主张依据商品房买卖合同第九条的约定行使解除权，被告已经根据本条约定承担了相应违约责任，原告据此主张退房并要求被告承担赔偿责任，没有任何事实和法律的依据。原告于2017年3月1日向法院起诉，请求法院判令被告承担销售缺陷房责任违约费，原告外租房及案涉诉讼费等合计37万余元，该案经一审二审再审，已经作出终审判决，判决被告向原告支付逾期交房违约金142670元，该款项已经足额支付，前述判决明确列明被告已经于2016年5月23日向原告交付了符合规定的房屋，现在时隔四年，原告再次以逾期交房为由主张解除合同和相关违约责任，没有事实和法律的依据；3.案涉房屋不存在任何所谓的质量问题，以致于原告可以据此要求解除合同，以及要求被告承担违约责任，被告在交付房屋之后，已经按照约定履行了全部义务；4.原告主张的赔偿金额及损失计算标准与本案无关，且没有法律依据和合同依据；5.本案诉讼费应当由原告自行承担，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年1月25日，二原告（乙方）与被告天成公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），二原告购买被告开发建设的并已经取得商品房预售许可证明的位于重庆市大足区棠香街道办事处五星大道XXX号大足国际旅游商贸城X幢X单元X-X号住宅，建筑面积136.53㎡，总成交金额539307元。该《合同》第七条约定，交房期限及交付条件：(一)本商品房交房期限…2、属预售商品房的，甲方应当在2012年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：⑴本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。⑵本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条约定，交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：⑴如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条约定，甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限，将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过15日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。《合同》签订后，原告按约定支付了首付款162307元，并通过银行按揭贷款支付377000元。2012年7月12日，该商品房取得重庆市大足区城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2012年5月31日，原告按照《合同》约定前去接房，因发现该商品房屋壁多处漏渗水存在质量问题而拒绝接房，并要求赔偿或者退房，被告天成公司同意整改。2016年3月13日，原告向被告反映对房屋卧室墙壁浸水问题处理不满意并将情况反映至大足区质监站。2016年5月23日，被告认为房屋已经整改完毕，大足区质检部门通知原告前来验收，原告和物业公司达成一致意见：防水质保期从2016年5月23日起计算。2016年6月，原告向大足区消费者协会反映因房屋漏渗水问题给其造成一定的损失，要求予以赔偿。2016年7月25日，重庆市工商行政管理局大足区分局向原告作出《终止消费者权益争议调解告知书》，终止调解其所购房屋漏渗水问题。2016年8月1日，魏朝刚、何英以涉案房屋屋多处渗水，经天成公司堵漏返工，该房顶四壁仍漏水，导致无法入住，起诉天成公司，要求解除买卖合同，由天成公司退还原告购房本金224717.86元与按揭利息120152.34元等损失。2016年10月20日，重庆市大足区人民法院作出(2016)渝0111民初5933号民事判决书，认为该商品房达到交房条件，魏朝刚、何英以涉案房屋存在质量问题为由要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及《合同》的约定，达不到解除合同的条件，且天成公司庭审中不同意解除合同，因此不支持魏朝刚、何英的诉讼请求。其次，如该商品房存在质量问题，魏朝刚、何英可以与天成公司自行协商或通过有关组织进行解决或通过诉讼程序解决，系另一法律关系，判决驳回魏朝刚、何英的诉讼请求。魏朝刚、何英不服，提起上诉，二审法院以（2016）渝01民终9114号民事判决书，认为《合同》对解除合同有明确的约定，魏朝刚、何英以涉案房屋存在严重质量问题为由要求解除合同不符合双方约定，也不符合合同法第九十四条的规定，即既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，判决驳回上诉，维持原判。对于魏朝刚、何英上诉请求之三，即若天成公司不同意解除《合同》，应按约定以已付房款的5%支付违约金，并支付逾期交房违约金、外租房屋费等共计361433元，该请求与魏朝刚、何英一审请求不一致，经二审法院组织调解未果，告知魏朝刚、何英另案诉讼。2017年3月1日，魏朝刚、何英起诉天成公司，要求天成公司承担其销售缺陷房责任违约费、魏朝刚、何英外租房及涉案诉讼费等合计370627元(1.按照《合同》第九条规定解除合同的情况下，天成公司应按已付房款的5%向魏朝刚、何英支付违约金，为539307×5%=26965.35元；2.逾期交房违约金539307×1613天×3%=260970.65；3.维修期间租房费用1300元/月×53月=68900元；4.相关诉讼费13791元)。2017年8月30日，重庆市大足区人民法院作出(2017)渝0111民初1835号民事判决书，认为2016年5月23日，当时房屋已经过整改未有漏渗水情况，但魏朝刚、何英以没有看到诉争房屋《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》为由拒绝接房。此时双方均已明确知晓该房屋符合交房条件，但原告以单独查看而未得到满足作为拒绝接房的理由，其此时不予接房的行为不符合《重庆市商品房买卖合同》及法律规定，故从2016年5月24日开始，魏朝刚、何英应当自行承担逾期交房的责任。判决由天成公司向魏朝刚、何英支付逾期交房违约金142670元（2012年6月1日至2016年5月23日），驳回了魏朝刚、何英的其他诉讼请求。天成公司不服，提起上诉，二审法院以（2017）渝01民终6803号民事判决书认为，2016年5月23日作为双方接房时间比较合理，当日双方在涉案房屋现场验收漏水整改情况，并就防水质保期的起算时间达成了一致意见，可以认定魏朝刚、何英此时对房屋质量问题进行了认可，仅是认为没有看到《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房使用说明书》从而拒绝接房，该拒绝接房的理由不符合合同约定，故魏朝刚、何英从2016年5月24日起应自行承担逾期交房责任。对于魏朝刚、何英要求按已付房款的5%计算因对方销售缺陷房责任违约费的主张，该院认为其已通过（2016）渝01民终9114号民事判决书驳回了魏朝刚、何英要求解除《合同》的诉讼请求，故对魏朝刚、何英要求支付此项违约金的诉讼请求不予支持。最终判决驳回上诉，维持原判。2019年6月11日，魏朝刚、何英因认为大足区住建委、第三人天成公司不履行对案涉渗水商品房作出或委托有资质的单位作出质量鉴定法定职责一案，于2019年6月11日提起行政诉讼，要求依法判决大足区住建委限期对案涉渗水房作出或委托有资职的单位作出质量鉴定。2019年9月17日，重庆市大足区人民法院作出(2019)渝0111行初61号行政判决书，认为大足区住建委的十二项职责范围中，并不包含有魏朝刚、何英所要求履行的职责，判决驳回其诉讼请求。诉讼中，二原告提出申请，申请对案涉房屋渗水是否属于质量不合格作出鉴定，以明确案涉房屋存在质量问题、被告构成违约。本院经审查认为，《中华人民共和国建筑法》第六十条规定，房屋渗漏属于质量缺陷，涉及修复问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十三条规定，本案涉案房屋存在的渗漏问题属于根据法律规定能够推定的质量缺陷，无需再通过鉴定举证，故该鉴定事项对待证事实无证明意义，未予准许鉴定。2020年7月30日，经本院组织双方对涉案房屋进行现场勘验，双方确认此时涉案房屋入户顶部靠窗处、客厅两侧墙壁、饭厅靠窗处、二楼主卧室窗户两边墙壁、二楼书房屋顶、墙角有渗水迹象，被告在场人员称饭厅、二楼渗水处都已经处理过了。上述事实，有原告身份证、行政判决书两份、商品房买卖合同、民事判决书五份、竣工验收备案登记证、照片、勘验笔录、农业银行明细表、借款合同、客户收付款入账通知、报修单及当事人的陈述等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，魏朝刚、何英与天成公司签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按买卖合同的约定履行自己的权利、义务。一、关于本案是否符合民事诉讼案件的受理条件。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定:“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的,裁定不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉,但法律、司法解释另有规定的除外”。第二百四十八条规定：“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”。(2016)渝0111民初5933号案中，虽然魏朝刚、何英曾提出过要求解除《合同》及退款等解除合同相关法律后果的诉讼请求，但结合(2017)渝0111民初1835号及其上诉案（2017）渝01民终6803号二份民事判决书的认定，2016年5月23日，双方在涉案房屋现场验收漏水整改情况，当时房屋已经过整改未有漏渗水情况。而本案审理过程中，经本院组织现场勘验，涉案房屋有多部位出现渗水迹象，属前述二判决书生效以后出现的新事实，原告方以此为由再次提起诉讼要求解除《合同》及相应诉讼请求的，本院依法应当受理。另外，本案原告魏朝刚、何英主张的购房利息，从原告的陈述和计算方式可知，实为2016年5月24日起至2020年10月13日的逾期交房违约金，而在(2017)渝0111民初1835号案件中，魏朝刚、何英的诉讼请求之一为要求天成公司支付自2012年6月1日起的逾期交房违约金539307×1613天×3%=260970.65元，同时还提出了关于维修期间租房费用、相关案件诉讼费用的主张，法院最终判决天成公司向魏朝刚、何英支付2012年6月1日至2016年5月23日的逾期交房违约金142670元。综上,虽然前两案与本案当事人相同,但事实和理由有所不同，且关于逾期交房违约金和所谓购房利息的计算时间段也有明显不同，诉讼请求存在差异,彼此不能完全涵盖。故,本案符合民事诉讼案件的受理条件。二、关于《合同》是否应予解除的问题。本院认为，首先，涉案商品房于2012年7月12日取得重庆市大足区城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，已符合交房条件。已生效的(2017)渝0111民初1835号民事判决书，对原告主张由天成公司支付2012年6月1日至2016年5月23日逾期交房违约金142670元的诉讼请求，予以了支持，表明就逾期交房的问题，二原告已经选择了在继续履行《合同》的前提下，要求天成旅游承担逾期交房违约责任；同时，该判决认定2016年5月23日，原、被告双方均已明确知晓该房屋符合交房条件，但原告以单独查看未得到满足作为拒绝接房的理由，原告此时不予接房的行为不符合《重庆市商品房买卖合同》及法律规定，故从2016年5月24日开始，原告应当自行承担逾期交房的责任，表明2016年5月23日系因原告方以不合乎法律规定的理由拒绝接房，未接房的责任不在于被告方。故现魏朝刚、何英以被告至今未交房为由要求解除《合同》，与前述生效法律文书认定的事实不符，原告方也未提供足以推翻前述认定的证据，故本院不予支持。其次，二原告以涉案房屋至今渗漏水、存在质量问题为由要求解除《合同》的主张，本院认为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，也不符合《合同》的约定，达不到解除合同的条件，且天成公司并不同意解除《合同》，因此对二原告要求解除《合同》的诉讼请求，本院不予支持。对原告基于解除《合同》要求退房，由被告退还购房款的主张亦不予支持。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。第七十五条规定，建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。对于涉案商品房存在的质量问题，属另一法律关系，本案不做处理，当事人可另行主张自己的权利。三、关于原告主张的2016年5月24日至2020年10月13日的购房利息157730.4元，从原告方的陈述意见和计算方式来看，实为这期间的逾期交房违约金。对此，已生效的(2017)渝0111民初1835号民事判决书认定，从2016年5月24日开始，原告应当自行承担逾期交房的责任，故原告此项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、关于原告主张依照《合同》第九条关于逾期交房超过15日后，买方要求解除《合同》的情况下，卖方应支付违约金之约定，要求被告以已付房款为基数，按5%支付违约金26965.35元的诉讼请求。如前所述，本院对二原告要求解除《合同》的诉讼请求，未予支持，同时，在(2017)渝0111民初1835号案件中，原告魏朝刚、何英也曾对天成公司按已付房款的5%支付违约金26965.35元进行了主张，被依法判决驳回了其诉讼请求，故对原告方要求支付此项违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条之规定，判决如下：驳回原告魏朝刚、何英的诉讼请求。案件受理费9193.07元，减半收取计4596.54元，由原告魏朝刚、何英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇二〇年十一月十八日书记员  尚雪梅