江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民再25号再审申请人（原审被告）：魏秀军，男，1979年10月19日生，汉族。委托诉讼代理人：马玲，江苏同安宁律师事务所律师。被申请人（原审原告）：万荣新，男，1957年7月19日生，汉族。委托诉讼代理人：王骏，南京市江宁区上峰法律服务所法律工作者。被申请人（原审被告）：沈信平，男，1969年2月24日生，汉族。被申请人（原审被告）：方伟，男，1987年6月18日生，汉族。被申请人（原审被告）：张宽，男，1978年6月15日生，汉族。再审申请人魏秀军因与被申请人万荣新、沈信平、方伟、张宽租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）苏0115民初2219号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月23日作出（2019）苏0115民申41号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人魏秀军及其委托诉讼代理人马玲、被申请人万荣新的委托诉讼代理人王骏、被申请人沈信平到庭参加诉讼，被申请人方伟、张宽未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人魏秀军申请再审称：请求撤销江苏省南京市江宁区人民法院作出的（2019）苏0115民初2219号民事判决，改判其不承担房屋占用费，判决由案涉房屋现承租人沈信平及实际占有使用人方伟、张宽按2018年租金标准支付万荣新及管阿英房屋占用费。事实和理由：1.原审中遗漏了原告主体。案涉房屋系万荣新及管阿英共同共有，但万荣新仅作为享有案涉房屋部分权利的所有权人提起了原审诉讼，管阿英并未作为原审原告提起诉讼，在管阿英未明确表示放弃原审诉讼权益的情况下，原审判决将收取案涉房屋及房屋占用费的相关权益全部判归由万荣新一人享有，处分案涉房屋的权益不当。2.原审查明认定事实不清，认定其系承租人错误，导致判决错误。2015年12月8日，其与万荣新签订《房屋租赁合同》，双方约定将案涉房屋租赁给其，其于签订合同时支付了2016年度租金，其将该房屋交付给沈信平实际使用。此后，其与万荣新口头解除了租赁合同，万荣新与沈信平对案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，自此，其与万荣新就案涉房屋再无房屋租赁合同关系，案涉房屋的承租人是沈信平，实际占有人是方伟、张宽。3.案涉房屋占用费应当由次承租人或房屋的实际占有人承担，原审判决由其承担，判决错误。4.原审判决自2019年1月1日起的房屋占用费标准错误。沈信平及其家属曾多次主动要求向万荣新交付2018年12月期满后的租金，但万荣新拒绝收取，2019年，沈信平与万荣新就案涉房屋存在事实租赁关系，房屋占用费的标准在双方没有达成新的标准之前仍应参照原租赁合同的标准支付，原审按照2018年租金标准的1.3倍判决支付房屋占用费过高。被申请人万荣新辩称，其向沈信平、魏秀军主张占有使用费。万荣新与魏秀军之间所签订的《房屋租赁合同》是真实的，且已经履行。其与沈信平签订《房屋租赁合同》是为了配合沈信平办理工商营业执照，另外，无论沈信平是否与其签订房屋租赁合同，沈信平与方伟、张宽超期租赁行为是无效的。沈信平于2017年、2018年向其缴纳的房屋租金与其和魏秀军签订的房屋租赁合同所约定的租金标准是一致的，但因沈信平未提供完整的租赁合同，故目前无法判断沈信平所谓租赁其房屋的租金标准以及相应的合同内容。2019年11月7日，魏秀军在法院执行局出具承诺书，魏秀军愿意对支付占用费主体以单方承诺的方式向其作出承诺，其认为该承诺属于债务加入，应当与实际的支付主体来共同承担房屋的占用费，魏秀军已认可原审判决书中确定的占用费的支付及支付主体，且魏秀军明确表示不再追究再审问题，撤回再审申请。被申请人沈信平辩称，其与万荣新已经签订了租赁合同，但万荣新在合同未到期时便通知其他人另外签订合同，且未通知其。其要求魏秀军支付给其转让费。其房租交至2018年底，万荣新未收其2019年房租。关于案涉房屋占有使用费，其认为2019年万荣新未与其签订合同，故2019年的房租不应由其承担，即使由其承担，其2016年与万荣新签订的《房屋租赁合同》中约定的“每逾期一日应向万荣新支付原日租金2倍的滞纳金”的标准过高，需要调整。关于物业费，其认为方伟、张宽承租期限内的物业费应由方伟、张宽各自负担，其余由其负担。被申请人方伟、张宽未应诉。原审原告万荣新向本院起诉请求：1.判令四被告将位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）腾空并交还给其；2.四被告按照日租金2倍标准支付自2019年1月1日起至交还之日止的占用费，并结清水电、物业费。本院原审认定事实：2015年12月8日，原告万荣新与被告魏秀军订立《房屋租赁合同》，约定由万荣新将其所有的案涉房屋出租给魏秀军经营餐饮业务，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，2016年租金12万元，2017年租金12.5万元，2018年租金13万元。合同还约定：“租赁期满，乙方应当如期交还该房。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应当承担因逾期归还给甲方造成的损失……”。合同签订后，万荣新将案涉房屋交付给魏秀军。现案涉房屋由被告方伟、张宽实际占用。2017年8月，万荣新向本院提起诉讼。审理中，方伟、张宽陈述：沈信平告知二人，自己系二房东并出示了房产证复印件，其二人分别与沈信平订立了租赁合同，并取得了案涉房屋。现二人租金都已交至2019年年底。后本院要求万荣新明确其请求权利基础以及其第二项诉请中的水电费的具体金额。万荣新陈述其依租赁合同关系向四被告主张权利，但其无法明确水电费的金额。魏秀军、沈信平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院原审认为，原告万荣新与被告魏秀军订立《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。被告方伟、张宽从何人处取得案涉房屋，现均已超出了原出租人与承租人订立的租赁期限，现万荣新要求实际占用人腾空并返还房屋，且方伟、张宽亦同意返还案涉房屋，本院对此项诉讼请求予以支持。关于万荣新主张的逾期占用费，因其明确了依照租赁合同来主张该项权利，而合同承租方是魏秀军，并非其他被告，魏秀军逾期交还租赁房屋，则其应当自逾期之日起，按照合同约定的标准支付占用费至本判决生效之日止（根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期腾房的占用费应当由实际占有人承担，但该日期尚处于不确定状态，原告可另行主张），关于该占用费的标准，合同约定标准（130000元÷360天×2＝722元／天）过高，本院将之调整为按照469元／天（130000元÷360天×1.3）计算。对原告要求方伟、张宽、沈信平承担上述费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求四被告结清水电费的请求，因其无法明确该项诉情的数额，应当属于诉讼请求不明确，本院不予支持。本院原审判决：一、被告方伟、张宽于本判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区房屋腾空并返还原告万荣新。二、被告魏秀军于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告万荣新房屋占用费（自2019年1月1日起，按照469元／天的标准计算至本判决生效之日止）。三、驳回原告万荣新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取136元，由原告万荣新负担25元，由被告魏秀军负担47元，由被告方伟、张宽各负担32元。本院再审另认定事实：2016年1月1日，万荣新（甲方）与沈信平（乙方）签订《房屋租赁合同》（只有第一页和第四页），约定甲方出租给乙方的房屋位于（省、市）（区、县）：门牌号为39幢102门面房，出租房屋面积共125平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。2019年8月22日，南京市公安局江宁分局高新园派出所民警对沈信平进行询问，沈信平称，2016年1月1日，其与万荣新签订天元吉第城39栋102室的《房屋租赁合同》，租期3年，租金由其支付给万荣新，案涉房屋的承租已与魏秀军无关。租赁合同到期前，其曾向万荣新主张交付2019年租金，但万荣新没有收。关于案涉房屋租金支付情况，2017年、2018年房租均由沈信平交付给万荣新。关于案涉房屋转租情况，2018年8月22日，沈信平与方伟签订《房屋租赁合同》，约定沈信平将天元吉第39栋102室门面房一楼约70平方米、二楼约130平方米出租给方伟，租赁期从2018年8月1日至2020年1月1日，在承租期间发生的一切水、电等费用，由方伟按表及相关规定自行交纳。2018年11月14日，沈信平与张宽签订《房屋租赁合同》，约定沈信平将天元吉第39栋102室门面房一楼约70平方米出租给张宽，租赁期从2018年11月14日至2019年11月14日，在承租期间发生的一切水、电等费用，由张宽按表及相关规定自行交纳。针对房屋结构及面积，原审庭审中，万荣新陈述，案涉房屋是7.8米的挑高，故其自行加盖了一层。同时，原审庭审中，方伟陈述其租金已交到2019年12月31日，张宽陈述其租金已交到2019年11月14日，再审中，沈信平陈述其已收取方伟、张宽的案涉房屋租金。关于案涉房屋所有权情况，南京市江宁区房产局颁发的东山字第ＪＮ00146320号房屋所有权证书载明，案涉房屋系由万荣新与管阿英共有。2020年6月19日，管阿英出具《情况说明》，载明“案涉位于南京市江宁区门面房系本人管阿英与万荣新共同共有，本人知晓且同意以万荣新的名义主张房屋租赁的一切权利。”关于案涉房屋水电、物业费情况，万荣新提交开票时间为2019年9月27日的自来水费收取凭证，载明缴纳案涉房屋水费198元，该用水的抄表日期为2019年7月9日，万荣新提交开票时间为2019年10月9日的自来水费收取凭证，载明缴纳案涉房屋水费153元，该用水的抄表日期为2019年9月14日。万荣新提交电费收费凭证，分别载明缴纳案涉房屋6月电费1807元、7月电费2417元、8月电费1364元。同时，万荣新提交案涉房屋物业费发票，该发票载明价税合计6011元，备注为2016年1月1日至2019年12月31日物业费。就水电费的支付，万荣新陈述，虽然2019年8月15日案涉房屋已交付给其，但其之后并未实际入住，故其主张上述全部水电费。就物业费的支付，万荣新陈述，2016年1月1日至2019年12月31日的物业费合计6011元，物业费计算至2019年8月15日，按照每月125元的标准，其主张5500元。2018年11月26日，万荣新出具《房租联系函》，载明“2016年1月1号魏秀军，310121192910191939租户租于（江宁区新亭东路天元吉第城39栋102号，面积125㎡）的门面房合同将于2018年12月31号到期。现租户需要和业主商谈是否续租，如不需要，业主将收回该门面房”。2019年1月2日，万荣新发短信给沈信平妻子，称“2018年12月31日我们双方租约已到期，我再次通知你，租约到期终止，我不再将该房屋租给你。请你接本信息后3日内，立即无迟疑腾让房屋给我。否则，一切法律责任由你承担。”2019年1月5日，万荣新再次发短信给沈信平妻子，称“我给你的时间过了，我直认沈信平说话”。2019年7月17日，本院立案执行原审判决，执行案号为（2019）苏0115执4944号。2019年11月7日，魏秀军出具承诺书，载明“本人魏秀军今向万荣新承诺于2019年12月31日之前将万荣新关于2019年房租问题的租金问题全部解决。如解决不了，本人自愿支付万荣新拾万零伍千元整，并承诺从今日起本人魏秀军不再追究万荣新再审问题。”再审过程中，万荣新陈述，2019年8月15日，案涉房屋已腾空并交付给其，并以案涉房屋已在原审判决执行阶段腾空为由，申请撤回将案涉房屋腾空并交付给其的诉讼请求。方伟、张宽经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院再审认定的其他事实与原审认定事实一致。本院再审认为，关于案涉房屋的租赁情况，魏秀军称，万荣新已与其口头解除房屋租赁关系，且与沈信平重新签订了《房屋租赁合同》。沈信平承认其与万荣新签订了《房屋租赁合同》，案涉房屋已与魏秀军无关。万荣新称其与沈信平签订《房屋租赁合同》是为了配合沈信平办理工商营业执照，但未提交证据予以证明。虽然沈信平无法提供完整的《房屋租赁合同》，只提交了该合同的第一页、第四页，合同第一页主要内容为合同双方情况，合同标的情况，租赁期限、用途，合同第四页主要内容为逾期归还案涉房屋的后果及双方当事人签字，但沈信平均按照万荣新与魏秀军的《房屋租赁合同》的租金标准交付2017年、2018年租金，且万荣新告知沈信平双方租约到期的情况及后果，故本院认为，万荣新与沈信平形成了合法有效的房屋租赁合同关系。关于逾期腾房占有使用费，因万荣新与沈信平签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限至2018年12月31日止。租赁期限届满，万荣新不同意续租，双方租赁合同关系到期终止，沈信平逾期未将案涉房屋交付给万荣新。虽然沈信平与方伟签订的租赁合同于2020年1月1日到期，与张宽签订的租赁合同于2019年11月14日到期，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。转租合同中，超过2018年12月31日的部分无效，但鉴于方伟、张宽已向沈信平支付转租期限内的租金，故本院认为，应由沈信平承担逾期腾房占有使用费。关于该占有使用费的标准，合同约定，租赁期满，沈信平应如期交还该房屋，逾期归还，则每逾期一日应向万荣新支付原日租金2倍的滞纳金。该标准（130000元÷365天×2=712元/天）过高，本院将之调整为按照463元/天（130000÷365天×1.3）计算。2019年8月15日，案涉房屋已交付给万荣新，故沈信平应向万荣新支付房屋占有使用费104638元（463元/天×226天）。原审判决认定事实不清，确有错误，本院应依法予以改判。关于物业费、水电费，万荣新主张按照每月125元的标准计算物业费，不违反法律规定，本院予以采用。根据案涉房屋结构及实际使用情况，本院酌定方伟支付物业费1156元、水费260元、电费4135元，张宽支付物业费293元、水费91元、电费1453元，沈信平支付物业费3989元。关于腾空房屋的诉讼请求，万荣新以案涉房屋已在原审判决执行阶段腾空为由，申请撤回将案涉房屋腾空并交付给其的诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。关于魏秀军在原审判决执行阶段出具的承诺书，系魏秀军在原审判决已生效的情况下作出，现本院认为应撤销原判决，依法予以改判，故万荣新依据该承诺书要求魏秀军支付相关费用的意见，本院不予采纳。关于沈信平要求返还转让费的主张，因与万荣新在原审中的诉讼请求并非同一法律关系，本院不予理涉。方伟、张宽经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。本案经本院审判委员会讨论研究决定，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、撤销本院（2019）苏0115民初2219号民事判决；二、原审被告沈信平于本判决发生法律效力之日起十日内向原审原告万荣新支付108627元；三、原审被告方伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原审原告万荣新支付5551元；四、原审被告张宽于本判决发生法律效力之日起十日内向原审原告万荣新支付1837元；五、驳回原审原告万荣新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费136元，由原审被告沈信平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 王加骥审 判 员 朱忠林审 判 员 逯雅娟二〇二〇年十一月十三日法官助理 孙长瑜书 记 员 王立佳