湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1451号上诉人（原审原告）：张恒祥，男，1971年5月15日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：魏娟，湖北魏娟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田辉发，男，1956年11月6日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：李华刚，湖北荆楚律师事务所律师。上诉人张恒祥因与上诉人田辉发合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2020）鄂1002民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张恒祥的委托诉讼代理人魏娟、上诉人田辉发的委托诉讼代理人李华刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张恒祥上诉请求：1、依法撤销湖北省荆州市沙市区人民法院(2020)鄂1002民初349号民事判决第二项,改判被上诉人向上诉人返还转让费160000元,并向上诉人支付违约金160000元；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人认为，一审法院既然认定上诉人与被上诉人之间的买卖行为合法有效,那么违约责任就应按双方约定进行判决,因此一审判决第二项应予以撤销并依法改判,具体理由如下:上诉人与被上诉人在《宅基地转让合同》中明确约定“任何一方不得违约,否则违约方赔付守约方双倍的转让价格”。而事实上，签约后上诉人按照约定向被上诉人支付了16万元,但被上诉人收到款项后却对上诉人实施了“三不”政策,即人不露面、电话不接、信息不回。即便是一审开庭,被上诉人也是拒不到庭，放弃了自己的相关诉讼权利,更谈不上其认为“约定的违约金过分高于造成的损失的,请求人民法院对违约金予以适当减少”一说。所以,上诉人认为,在被上诉人未主张调整过高违约金的情况下,一审法院应按照双方的约定进行判决,即被上诉人向上诉人支付违约金160000元。综上所述,上诉人认为被上诉人的行为有违诚信、公序良俗,且其违约行为给上诉人造成的经济损失亦不止40000元,现恳请二审法院查明事实后依法改判。田辉发辩称，1、一审法院认定该合同效力有误。宅基地转合同是无效合同，违反了合同法第52条，该宅基地转让合同中约定的地址及范围与上诉人田辉发父亲的地址并不一致。田辉发出售的宅基地是私自填埋河道形成的，故该转让行为违背了土地法第二条第三款的规定，是无效合同。2、田辉发一审中虽未主张调低违约金，但法院也有职权调低该违约金，法院适用第58条规定属适用法律错误，无效合同应当按照双方过错认定损害赔偿。本案中一审原告本身也有过错，在转让合同中一审被告明确表明该土地无证无产权。一审原告明知此事，也应当承担过错责任。田辉发上诉请求：1、撤销湖北省荆州市沙市区人民法院(2020)鄂1002民初349号民事判决,或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:1、一审法院认定事实错误。上诉人出售的宅基地是1979年在其父亲田继生宅基地后方干涸的河道上填埋土地形成的一块土地,并非田继生的宅基地。从上诉人和被上诉人签订的《宅基地转让合同》中约定的宅基地地址及范围可以看出,与上诉人父亲田继生宅基地四至并不一致。一审认定《宅基地转让合同》中约定的宅基地的实际土地使用者为田继生,此认定明显错误。2、一审法院认定合同效力错误。依照《中华人民共和国物权法》规定,宅基地使用权取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款规定,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村村民建设住宅,应当依法取得土地使用权、禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。本案中,上诉人出售的宅基地,是在其父亲田继生宅基地后方干涸的河道上填埋土地形成的,并在此基础上修建的房屋,上诉人并不享有该土地的使用权,简言之,上诉人与被上诉人签订的宅基地买卖协议,违反了我国法律法规的强制性规定,因而无效。故,一审法院认为上诉人与被上诉人之间的买卖合同是双方当事人真实意思表示,且未违背法律法规的禁止性规定,合法有效,一审法院的认定是错误的。3、一审法院适用法律错误。因上诉人与被上诉人签订的《宅基地转让合同》违反了我国法律法规的强制性规定,因而无效。应该适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,然后依据《合同法》第五十八条之规定,对合同无效的法律后果进行处理。一审法院错误的援引了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款以及《合同法》第八条、第六十条第一款,应予以纠正。四、被上诉人自身存在过错。上诉人和被上诉人签订的《宅基地转让合同》中,上诉人明确告知:“本宅基地于1979年在老宅基地北面填起来的,又于1980年修建房子三间,约40㎡,左右,此房子或土地属无证产权,特此说明”。被上诉人明确知道购买的宅基地并非上诉人合法取得,且被上诉人是在得知上诉人并不能将其父亲田继生宅基地出售后,才起诉至法院要求解除合同。简言之,被上诉人应该对自己购买上诉人私自填埋土地形成的“宅基地”而承担责任。据此,请求二审法院撤销原判决,发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。张恒祥辩称，双方的宅基地转让合同合法有效，应予以支持，违约责任对双方均有约束力，解除合同后，田辉发应返还16万元，并按照双倍转让价格支付违约金。张恒祥向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告之间所签订的《宅基地转让合同》；2、责令被告返还转让款16万元，并按约定支付违约金16万元；3、判令被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2019年元月5日，原告张恒祥（乙方）与被告田辉发（甲方）签订了《宅基地转让合同》，原、被告在该合同上签字捺印确认。合同约定：“甲乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，甲方将自家宅基地转让给乙方，具体转让协议如下：一、宅基地地址及范围：岑河镇繁荣街，自家宅基地，北至冯方俊院墙往南12米，西至繁荣街路，东至水塘。二、转让价格：人民币一十六万元整（160000元）。此款汇入：户名田辉发，账号81×××88，开户行农商银行洪贸支行。三、签订合同之日汇款，甲方收到宅基地转让款后该合同生效…五、违约责任：任何一方不得违约，否则违约方赔付守约方双倍的转让价格。”2019年1月5日，原告张恒祥通过银行转账向被告支付转让费十六万元。《宅基地转让合同》中约定的宅基地的实际土地使用者为田继生，该土地权属性质为国有土地使用权。后原告多次催促被告转让宅基地未果，而形成诉争。一审法院认为，原告张恒祥与被告田辉发之间进行的买卖行为是双方当事人真实意思表示，且未违背法律法规的禁止性规定，合法有效，应依法予以保护。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案被告田辉发并非合同约定宅基地的土地使用者，被告田辉发对案涉宅基地没有处分权，故原告诉请解除原、被告之间签订的《宅基地转让合同》，并要求被告返还转让款16万元具有法律事实依据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金16万元过高，根据公平原则，本院认定由被告向原告支付违约金4万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告张恒祥与被告田辉发于2019年1月5日签订的《宅基地转让合同》；二、被告田辉发于本判决生效之日起十日内向原告张恒祥返还转让费160000元，并向原告支付违约金40000元；三、驳回原告张恒祥的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取3050元，诉讼保全费2120元，共计5170元，由被告田辉发承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张恒祥提交了荆州市自然资源和规划局沙市区分局岑河所土地登记审批表、地籍调查表、土地登记申请书、土地登记申请表、个人建房用地申请书。证明目的：买卖的宅基地上的三间房子有合法手续，房子是合法修建的。上诉人田辉发质证意见，真实性无异议，对证明目的有异议，只是对田继（济）生取得房屋合法性的证明，不能证明田辉发出售的宅基地是田继（济）生的宅基地。上诉人田辉发二审中没有提交证据。本院认定如下：上诉人张恒祥二审中提交的证据只能证明田继（济）生宅基地的登记情况，与案涉合同约定的宅基地地址及范围不一致，达不到其证明目的，对该证据不予采信。二审查明，在双方2019年元月5日签订的《宅基地转让合同》背面注明，本宅基地于1979年在老宅基地北面填起来的,又于1980年修建房子三间,约40㎡左右,此房子或土地属无证产权,特此说明。由于政府规划，如在此宅基地不能建房，则全额退款。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案《宅基地转让合同》属于无效合同，一审认定该合同有效错误。上诉人田辉发《宅基地转让合同》无效的上诉理由应予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案合同无效的主要责任在出让方，因此田辉发还应承担占用资金的利息损失；张恒祥认为合同有效，田辉发应支付违约金160000元，因案涉合同确认为无效合同，故张恒祥的上诉理由均不予以支持。综上所述，田辉发的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院（2020）鄂1002民初349号民事判决；二、田辉发于本判决生效之日起十日内向张恒祥支付16万元及利息（利息以16万元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决确定的履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回张恒祥的其他诉讼请求。一审案件受理费6100元，减半收取3050元，诉讼保全费2120元，共计5170元，由张恒祥负担1300元，田辉发负担3870元；二审案件受理费共计7000元，由张恒祥负担3200元，田辉发负担3800元。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  全 华审判员  陶齐学二〇二〇年十一月二十六日法官助理江媛书记员邱爽