海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1742号   上诉人(原审原告）：石某1，住江苏省启东市。   委托诉讼代理人：冯某，系石某1妻子。   委托诉讼代理人：石某2，系石某1父亲。   被上诉人（原审被告）：海南润泽联盟房地产营销策划有限公司。   法定代表人：魏某。   委托诉讼代理人：宋某。   原审第三人：海南积汇实业有限责任公司。   法定代表人：刘某。   上诉人石某1因与被上诉人海南润泽联盟房地产营销策划有限公司（以下简称润泽联盟公司）及原审第三人海南积汇实业有限责任公司（以下简称积汇公司）居间合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。   石某1上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、依法改判或发回重审；3、本案一审、二审诉讼费用由润泽联盟公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，润泽联盟公司对石某1所购房屋负有装修义务。一审法院认定的“石某1举证的涉案证据不能证明双方存在口头装修约定，且润泽公司已否认存在口头装修约定，该证据缺乏其他证据佐证，且与双方签订的《海南润泽联盟团购登记单》中未约定装修的事项及未约定团购费用包含装修费用的内容相悖。因此，应认定石某1已支付的781700元即为《海南润泽联盟团购登记单》中约定的团购费”的部分与事实严重不符，具体如下：1、润泽联盟公司在开庭时陈述“因为石某1所买的房屋之前配置的是酒店家具，为了满足石某1拎包入住的需求，我方赠送了居家家具”与事实不符。首先，石某1收房时门都是坏的，墙皮也因八楼漏水的原因发潮脱落，石某1购买的房屋至今无法办证且随时可能被开发商的其他案子执行，石某1对此并未计较，仍愿意支付给润泽联盟公司10万元的中间费。如今润泽联盟公司却连装修费用都不承认，若这种行为都能够得到法院支持，以后开发商与中介的行为如何规范，石某1的居住权如何得到保障。2、润泽联盟公司提供的福海花园宣传单页正面上红字重点标明，其出售的包括涉案房屋在内的福海花园为“180°一线海景精装现房”，宣传单页背面亦标明“70年大产权，精装小户型，180度一线海景，精装现房”。3、2017年11月27日，润泽联盟公司出具给石某1的收据明确标明：“今收到石某1交来的福海花园721房团购费及装修款681700元”，对此，润泽联盟公司在一审开庭时解释“但是因为没法报账，所以才在收据上载明是包含装修费，以便走账”。与事实不符，如没有装修承诺，为什么100000元团购费的不标明装修款。4、石某1父亲石某2（丽娜（微信名：NaNa）的微信聊天记录显示，2017年12月27日、2018年1月30日、2018年3月7日、2018年4月23日、2018年5月7日石某1父亲向润泽联盟公司员工刘丽娜询问装修进展，均没有得到实际结果。2018年5月8、9日，石某1发现积汇公司存因负债被起诉，后润泽联盟公司既未装修也没按微信承诺的先给配上家具和家电。综上，结合宣传页、收据及润泽联盟公司员工与石某1父亲之间的沟通情况可以看出，润泽联盟公司对石某1所购房屋是承诺精装修且配齐家具、家电的，但石某1收房时，连门锁都没有，在多次催告下，润泽联盟公司至今未按照双方约定，对房屋进行装修。二、一审法院认定石某1支付的781700元全部为团购费用不符合事实与逻辑，该费用包含中介费用及装修费用。石某1以1968300元购买了涉案房屋为市场价，不存在优惠。第一，福海花园培训中心综合楼拿地时间为2008年，石某1购买的时候土地证期限已经过了10年。第二、福海花园培训中心综合楼为独栋建筑，约300户，土地容积率为5，该容积率约为正常住宅的2倍，质量远低于普通的小区，绿化率也不达标。第三、福海花园培训中心综合楼原为酒店，且为无论外观、配套还是品质客观来看均为一般水平。第四、该房屋虽为一线海景，但南面为山，完全遮挡前方视线，北面为海景，但是正面是窄的海道，且做为港务局游艇码头，白天及夜间的噪音都很大，严重影响睡眠。第五，根据安居客、58同城网站福海花园小区二手房报价显示，福海花园小区小户型报价约为19500元/m-21000元/m，其中61m”户型报价仅为19500元/m左右，而市场行情是二手房价格一般高于一手房价格，小户型价格一般高于大面积户型价格，综上，涉案房屋无论是土地证年限、还是历史由来、外观及配套、周边环境均影响其售价，决定其价格不可能高于周边正常小区，石某1以1968300元购买109.35m的房屋，完全属于市场价格。润泽联盟公司与石某1所签的团购单上涉案房屋价格是283万，而石某1共支付1968300元+781700元=2750000元，虽然从表面上看石某1享受了5万元的优惠，但细算下来，并不符合逻辑。润泽联盟公司在答辩是称“其已履行完毕中介义务”说明润泽联盟公司非常明确其身份是房地产中介。2003年7月22日《海南省物价局关于重新核定房产中介服务收费标准的批复》中重新核定该公司房产中介服务收费如下：“一、收费项目及标准：（一）房产委托销售信息发布费每宗150元（含资料查验、实地勘查等服务内容）；（二）房屋销售代理费，按成交价格总额的0.5-1.5%计收；（三）代办银行按揭贷款购房服务费，每宗200元；（四）代办房产证过户服务费，每宗120元；（五）代办城，每户50元”。根据该规定，中介费最高不超过成交价总额的1.5%，涉案房屋总价1968300元，中介费应不超过29524.5元。对此，石某1仅主张返还681700元装修款于法有据。三、润泽联盟公司居间行为存在重大过错，导致石某1所购房屋至今因抵押和查封问题无法过户。2018年5月石某1发现积汇公司存在涉诉案件，及时与润泽联盟公司工作人员刘丽娜联系，刘丽娜声称销售的房屋没有问题，但石某1所购买的房屋被司法查封。润泽联盟公司在一审庭审时辩称“开发商已经在积极的为购房者办理过户手续，润泽联盟公司已经履行完毕中介义务，石某1没有任何证据证明我公司违约”。但事实是，2019年11月23日，一审法院出具（2019）琼0271执3279号之二民事裁定书查明“涉案房屋已由被执行人抵押给三亚农村商业银行股份有限公司，并做了抵押登记。且分别于2018年10月17日、2019年1月31日、3月18日被（2018）琼0271民初8942号、（2019）琼0271财保7号、（2018）琼0271民初10214号民事裁定书查封，至今未解封。”“因涉案房屋存在抵押，且被司法查封，不具备过户条件，本院依法应予以终结执行”。至今，石某1仍无法办理所购房屋的产权证，且房屋存在随时被他案错误执行掉的风险，以上风险均由润泽联盟公司的过错导致。综上所述，润泽联盟公司重大过错，导致石某1买到问题房遭受财产损失。一审法院在石某1已经举出明确证据证明存在装修承诺的情形下，仅依据润泽联盟公司的口头描述判决驳回石某1的诉讼请求，造成认定事实错误且有失公允。故石某1请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判或裁定发回重审。   润泽联盟公司辩称，石某1所说的宣传单不是润泽联盟公司发的，其提供的新证据，润泽联盟公司当庭无法质证。石某1在签署润泽联盟公司团购登记单上清晰的标注他交纳的781700元，购买房屋时石某1去看过房屋，并且已经居住2年多快3年的时间，其陈述房屋破旧、噪音严重与事实不符，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   积汇公司未作陈述。   石某1向一审法院提出诉讼请求：一、请求判决润泽联盟公司退还石某1装修费681700元；二、案件受理费、保全费由润泽联盟公司承担。   一审法院认定事实：位于三亚市××区“福海花园”系积汇公司开发的楼盘，积汇公司将该楼盘房屋以包销的方式委托润泽联盟公司对外销售。石某1与润泽联盟公司签订一份有效期至2017年11月22日的《海南润泽联盟团购登记单》(编号20171122001)，约定石某1参与福海花园721号房(面积109.35平方米)团购，总价283万。该团购登记单同时载明：海南润泽联盟团购登记单是润泽联盟推荐客户的购房优惠权，在签署说明同时，被推荐人需要支付团购优惠费人民币781700元，于2017年11月22日支付团购优惠费人民币100000元，剩余团购费681700元于2017年11月27日之前付清。被推荐人持此单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免人民币861700元，减免后购房总价人民币1968300元，于2017年12月17日之前付清；客户成功认购（即签订购房认购书或者商品房买卖合同）后，由于自身原因要求退房，团购服务费概不退还；签署本说明与开发商最终签署购房合同的应为一人；每份登记单只能使用一次，用于同一套房屋，每套房屋仅能使用一次登记单；优惠期至团购活动有效期内，即在该期限内成功购房可享受优惠，否则不能享受优惠；本次收取的团购费并非购房价款的一部分等。上述《海南润泽联盟团购登记单》签订后，石某1向润泽联盟公司分别于2017年11月22日支付10万元、27日支付681700元，共计781700元。润泽联盟公司以收到10万元团购费及收到681700元团购费及装修费的形式向石某1出具了相应收据。2017年11月22日，石某1（乙方）与积汇公司（甲方）签订《福海花园购房协议书》，约定：乙方自愿购买“福海花园”721房，建筑面积为109.35平米，套内面积为75.68平方米；建筑面积单价人民币18000元/平方米，总价1968300元；乙方签署购房协议书当日，向甲方支付购房款人民币1968300元；2018年1月2日前甲方将该房产入户钥匙交给乙方入住，乙方于签订本购房协议书之日起对应该套房产享有所有权等。购房协议签订后，石某1已向积汇公司交缴约定购房款1968300元，积汇公司亦已将涉案721房交付石某1使用。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：涉案681700元是否为双方约定的装修费用。石某1以润泽联盟公司未按约定进行装修为由，要求润泽联盟公司返还团购费681700元，并主张双方存在口头装修约定，但石某1举证的涉案证据均不能证明双方存在口头装修约定，且润泽联盟公司已否认存在口头装修约定;朱学康举证的二份《收据》中，2017年11月27日《收据》虽载明收到“石某1交来福海花园721房团购费及装修费681700元”，但该证据缺乏其他证据佐证，且与双方签订的《海南润泽联盟团购登记单》中未约定装修的事项及未约定团购费用包含装修费用的内容相悖。而且，石某1向润泽联盟公司两次支付款项共计781700元，与《海南润泽联盟团购登记单》中约定的团购费的金额相符。结合润泽联盟公司当庭对其出具该《收据》做出的解释，即因赠送石某1部分家具为方便作账才在收据上写明了包含装修费，因此，应认定石某1已支付的781700元即为《海南润泽联盟团购登记单》中约定的团购费。   一审法院认为，石某1与润泽联盟公司签订的《海南润泽联盟团购登记单》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力强制性规定，应属有效合同，双方均应恪守履行。根据涉案《海南润泽联盟团购登记单》约定的内容，石某1支付福海花园721房团购费781700元后，即可享受在积汇公司对外公布的销售价格基础上房屋总价减免861700元，并以减免后购房总价1968300元向积汇公司购买福海花园721房的权利，上述约定的内容未载明团购费用781700元中包含装修费用681700元的事项。石某1向润泽联盟公司两次支付款项共计781700元，与《海南润泽联盟团购登记单》中约定的团购费的金额相符，同时石某1主张双方存在口头约定装修费681700元事宜亦无充分证据佐证，因此，应认定石某1已支付的781700元即为《海南润泽联盟团购登记单》中约定的团购费。石某1主张其已付款中的681700元为双方约定的装修费用，理由不充分，一审法院不予采纳。石某1向润泽联盟公司支付团购费781700元后，润泽联盟公司已促成石某1与积汇公司于2017年11月22日签订《福海花园购房协议书》，石某1已以购房总价1968300元向积汇公司购买购买福海花园721房，双方已按《海南润泽联盟团购登记单》的约定内容履行完毕。石某1主张润泽联盟公司迟延履行装修义务已构成根本违约，因石某1未能举证证明润泽联盟公司依合同约定对福海花园721房负有装修义务且其已支付装修费681700元，其主张一审法院不予采纳。因此，石某1诉求润泽联盟公司返还装修费681700元，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回石某1的诉讼请求。案件受理费5808元（石某1已预交），由石某1负担。   二审期间，石某1二审期间提交以下证据：证据1《三亚市房地产权属登记信息查询结果》，欲证明涉案房屋土地使用期限至2078年7月29日，石某1购买房屋时，土地使用期限已过10年，润泽联盟公司介绍的涉案房屋有抵押和查封；证据2《58同城网站二手房价格图片》，欲证明涉案房屋二手房价格为19500-20500元/㎡；证据3《（2019）琼0271执3279号之二执行裁定书》，欲证明石某1购买的房屋因存在抵押和查封，无法过户，被终结本次执行程序；证据4《石某2与刘丽娜微信聊天记录截屏图片》，欲证明上诉状中所提到润泽联盟公司员工刘丽娜多次认可涉案房屋有装修承诺，标准为精装修带家具、家电；证据5《朱学康与刘丽娜聊天记录截屏照片》，欲证明润泽联盟公司员工刘丽娜也认可对朱学康的装修承诺。其他当事人未提交新证据。经质证，润泽联盟公司认为证据的真实性无法核实，刘丽娜不是公司员工。本院认为，石某1提交的证据1、3的真实性予以确认，但该两份证据与本案是否退还装修费无关联。石某1提交的证据2、4、5的真实性无其他证据相印证，且不属于二审新证据，不予采信。   经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。   本院认为，石某1与润泽联盟公司签订的《海南润泽联盟团购登记单》属有效合同，双方均应恪守履行。《海南润泽联盟团购登记单》未载明团购费用781700元中包含装修费用681700元的内容。石某1向润泽联盟公司两次支付款项共计781700元，与《海南润泽联盟团购登记单》中约定的团购费的金额相符。双方也未有对装修标准、使用材质及何种家电等予以约定，不符合交易习惯。虽然润泽联盟公司以收到10万元团购费及收到681700元团购费及装修费的形式向石某1出具了相应收据，但该收据也未明确装修费的金额。因上，石某1向润泽联盟公司支付的781700元，与《海南润泽联盟团购登记单》中约定的团购费的金额相符，该款项应认定为双方约定的团购款。石某1主张退还装修费681700元，无事实及法律依据，不予支持。   综上所述，石某1的上诉请求不能成立，应以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11616元（石某1已预交），由石某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 扆成塘   审判员 尹合欢   审判员 黎 金      二〇二〇年十一月十六日   书记员 周 婷   书记员 何 莹   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。