江西省上栗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0322民初2126号 原告：兰鑫刚，男，1986年6月8日出生，汉族，住萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：甘霞，江西达金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖婷，江西达金律师事务所实习律师。 被告：黄石根，男，1975年12月5日出生，汉族，住上栗县。 委托诉讼代理人：王东海，男，上栗县148法律服务所法律工作者。 第三人：萍乡九鼎牧业有限公司，住所地：江西省萍乡市湘**，统一社会信用代码：913603133xxxxx9513。 法定代表人：刘志宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡静波，男，该公司销售主管。 原告兰鑫刚诉被告黄石根、第三人萍乡九鼎牧业有限公司（以下简称：九鼎公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰鑫刚及其委托诉讼代理人甘霞、肖婷，被告黄石根及其委托诉讼代理人王东海，第三人九鼎公司的委托诉讼代理人胡静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰鑫刚本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2019年3月28日签订的《场地租赁合同》已于2020年6月14日解除；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月28日，原、被告以及第三人九鼎公司签订《场地租赁协议》，协议约定：由原告租赁被告位于东山水库旁猪场及周边用于养殖，包括猪场130平方及右边茶山4亩和左边茶山，租赁期间自2019年4月1日起至九鼎公司为被告担保江西银行贷款及利息还清为止，年租金为5500元，直接抵扣九鼎公司替被告在江西银行全额担保的贷款及利息，租赁期间，不得将租赁场地重复出租给第三方，因用地产生矛盾，由甲方即被告处理等。但合同签订后，被告即到广州去了，至今未交付场地给原告，后经原告了解才知《合同》所涉茶山属于他人所有，原告无出租权，2019年8月被告又将场地租给他人使用，之后在原告进入场地查看时，被其他承租人威胁，2020年6月14日，原告向被告寄送了解租赁合同的《律师函》。综上所述，被告在签订合同至今一年有余仍未交付租赁物，擅自将租赁猪场转租他人且将他人的山地进行出租等严重违约行为，应视为被告以自己的行为表示不履行合同主要义务，且时至今日合同已经无法继续履行，为维护自身的合法标准，请求贵院解除合同。 被告黄石根辩称，1、原、被告签订的《场地租赁合同》是属实，且当时第三人九鼎牧业公司在场，该合同真实、合法有效，原告要求解除租赁合同没有事实和法律依据。2、被告有转让山地协议为证，完全有权出租，猪场目前属空未使用，不存在另租他人的说法。3、合同签订后，被告按约交付了场地给原告，原告没有正当理由解除合同，故被告不同意解除。综上，请求驳回原告的诉请。 第三人萍乡九鼎牧业有限公司辩称，被告黄石根从江西银行贷款10万元，银行从我公司保证金划扣6万多元代替被告偿付了贷款，由于被告的资金不足就以猪场抵扣借款给公司，至今借款还未还清。综上，我们请求法院解除合同。 原告向法庭提供如下证据： 一、原告身份证、被告黄石根身份证复印件、第三人萍乡九鼎牧业有限公司企业信用信息公示报告各1份，拟证明原、被告以及第三人的身份信息，系本案适格主体。 二、2019年3月28日原、被告以及第三人签订的《场地租赁合同》、萍乡市湘东区人民法院（2019）赣0313民初1058号判决书、萍乡市中级人民法院（2019）赣03民初127号判决书各一份，拟证明1．原、被告以及第三人于2019年3月28日签订《场地租赁合同》，合同约定被告将东山水库旁（高速旁）130平方的猪场，以及猪场右边茶山4亩和左边茶山出租给原告用于养殖；2．租赁期限为15年，自2019年4月1日起至2034年3月31日止，租金为5000元／年；3．场地租金用于抵扣被告所欠第三人替其代偿的江西银行贷款及利息（该贷款第三人已于2019年3月29日向江西银行代偿）；4．合同约定，因用地产生纠纷，由被告方处理。 三、2019年5月13日与被告黄石根通话录音1份，拟证明原告要求被告找附近村民及村委会领导在租赁合同上签字，处理好场地的用地问题，否则原告方将不再租赁该场地。 四、2019年8月19日拍摄视频5段、2019年8月20日拍摄视频1段、2019年11月6日拍摄场地现场照片3张、2020年3月25日拍摄视频2段、2020年3月30日至4月3日原告与场地的现租户黄高山的微信聊天记录以及黄高山微信个人信息截图各1张、2020年3月29日拍摄视频3段以及照片1张，拟证明1．原告与被告签订《场地租赁合同》之后，被告一直未交付场地给原告；2．被告在没有征得原告同意，也没有与原告解除合同的情况下，于2019年8月份擅自将租赁场地另租给案外人黄高山，并已实际交付给黄高山用于养猪使用，其行为已构成根本违约；3.2019年8月20日，现租户黄高山承认猪场现在是他在使用，他是从被告黄石根处承租的场地。 五、2020年9月4日拍摄照片7张以及场地外情况视频1段、上栗县人民政府办公室栗府办字【2017】198号文件以及栗府办字【2019】77号文件各1份，拟证明1．证明截至目前，被告一直没有交付场地给原告；2．东山水库属于饮用水源保护区，被划定限养区，限养范围为水源保护区外扩2000米区域，本案涉及的租赁场地在限养区的范围之内。 六、律师函1份、邮寄律师函凭证3张，拟证明被告未按照合同约定将租赁场地交付给原告，原告于2020年6月13日通过EMS向被告邮寄解除租赁合同的律师函一份，通知被告自其收到本律师函之日起解除双方签订的《场地租赁合同》，被告已于2020年6月14日签收律师函，因此，原、被告以及第三人于2019年3月28日签订《场地租赁合同》已于2020年6月14日解除。 被告黄石根据提供证据如下：1、转让山地协议书，拟证明被告黄石根于2011年4月14日及2018年4月期间，即与猪场范围、周边的山岭、土地与所属村民签署山地转让转的事实。2、照片4张，拟证明猪场目前状况，不存在原告所称被被告另出租他人使用的情况。 本院组织各方当事人对证据进行了当庭质证，根据各方当事人的质证意见，本院对证据进行如下分析与认定：被告对原告提交的六组证据中的第一、二、三、六组证据无异议，本院予以确认并在卷佐证，对第四组的质证意见是：有证人证明原告到我的猪场搞了卫生，证明原告已接收了我的租赁场地，对第五组证据的质证意见与本案无关联。本院认为，被告对原告的第四组证据的质证意见并没有直接对证据发表是否真实的意见，而是以证人证实原告已到猪场搞卫生而认为原告实际已接管租赁物，因原告在当庭陈述时已说明原告在签订合同后到被告的猪场搞卫生时，有周边山岭、土地所有人出来说山岭不是被告的，不能由原告使用，就没有继续搞卫生，要求被告尽快处理，被告也没有证据证明原告已实际接收租赁物，根据案外人黄高山与原告的聊天记录和原告拍摄的视屏能形成有效证据链，本院对原告的第四组证据予以确认，原告的第五组证据是关于被告的猪场在上栗县人民政府【2017】198号文件中已明确为整改和关停的猪场，【2019】77号文件明确了被告的猪场在东山水库500米范围内，属限养区，政府的两个文件直接关系原、被告双方所签订的合同是否合法，与本案有关联，本院予以确认。 原告对被告方提供的证据的质证意见：1．被告的购山地协议并没有注明是被告的猪场周边的地，也没有出示山岭、土地所有权证，不能证明与本案有直接关联。2．被告的照片是在2020年10月15日拍的，是本案审理期间拍的，真实性没有异议，并不能证明在2018年至2019年期间没有租赁给别人的事实。本院认为，被告的七份购山地协议中有五份是在村委会在场签订的，属有效协议，但被告不能证明协议中的山地是猪场周边的山地，因此，不能证明是与本案有关联的证据，而与周自美和黄自明签订的协议没有在村委会的主持下进行的买卖行为属无效协议，2020年10月15日拍的照片，只能证明现在没有养猪的事实。故，本院对被告提交的两组证据不予确认。 本院结合当事人的当庭陈述和对证据的认定确认本案事实如下：第三人因为为被告在江西银行股份有限公司担保，被告未能按时还款，原告和第三人于2019年3月29日代被告偿还贷款本息计66804.18元，为解决被告资金周转不来的难关，原、被告及第三人于2019年3月28日签订《场地租赁合同》，约定：“一、乙方即原告兰鑫刚租用甲方（即被告黄石根）东山水库旁（高速旁）猪场及周边，猪场130平方及周边右边茶山4亩，左边茶山用于乙方作养殖；二、乙方租赁甲方场地时间自2019年4月1日起，至丙方（原告）担保江西银行贷款及利息还清为止（贷款65000元）。乙方承租期为壹拾伍年，即到2034年3月31日止；三、租赁费用标准及支付方式：1、场地租赁金主要用于抵扣甲方所欠丙方（萍乡市九鼎牧业有限公司）所在江西银行全额担保未归还担保贷款陆万伍仟元整（65000元）及利息。2、场地租金以年租方式计租，年租金费用为伍仟元整（5000元／年），直接抵扣丙方替甲方在江西银行全额担保贷款及利息；四、合同的解除及续签：1、在租赁期内，甲方未归还乙方公司担保贷款之前，乙方有权转租给第三方，甲方不得干涉，但乙方及第三方不得利用租赁场地进行租赁用途以外的活动，如需改变需经甲方书面同意；2、甲、乙双方因政策性因素不能继续履行协议，需提前30日书面通知对方，甲乙双方重新商议未归还乙方担保贷款的事宜”。协议签订后，原告于2019年4月中旬，被告带原告进猪场搞卫生，有村民来阻拦，原告得知这里是水源区不能养猪，同时，茶山不是被告的事实后，原告于2019年5月13日要求被告尽快处理，被告不仅未积极处理周边山岭权属，还避而不见原告，原告2019年8月19日到租赁现场发现，被告已将猪场另租给黄某山养猪，经与被告多次电话沟通未果，原告于2020年6月13日向被告送达解除《场地租赁合同》律师函，被告于2020年6月14日收到该函。 另查明，被告的养场在米范围内，上栗县人民政府于2017年11月15日下发《上栗县畜禽养殖污染专项整治工作方案》，该方案对限养区做出了规定：各乡镇规划区、核心景区红线2公里范围内，沿河流域水源保护区1公里以外3公里以内。限养区内：严格控制畜禽养殖场区的数量和规模，不得新建畜禽养殖场。而被告的养殖场是2017年7月建的，只办理果树种养证，并未办理养殖证，2019年9月24日，上栗县人民政府关于《上栗县畜禽养殖“三区”划定方案》中，明确确定被告养殖区是在限养区域500米范围内，即该范围未在1公里以外3公里以内，是禁止性养殖区。同时，被告未将协议约定的右边茶山4亩的使用权协议提供给原告租赁。 本院围绕查明的事实归纳以下争议焦点：1、原、被告所签订的合同是否合法有效？被告在出租猪场前是否取得相关批准和环评等手续？该猪场是否禁养区？2.被告是否将猪场另承租给他人？合同是否应解除？ 本院认为，1.原、被告及第三人签订的《场地租赁合同》，用途是养殖，是否有效，因（2019）赣0313民初1058号判决和（2020）赣03民终127号判决的生效判决书中有涉及到该租赁合同的相关叙述，本院在此不作论证。2.由于被告没有证据证明已将租赁场地实际交付给原告使用，且被告在签订协议后，又将该场地租赁给他人使用，尽管被告当庭不承认将涉案猪场租给了他人，但本院认为，原告在涉案猪场现场拍摄的视频和与案外人黄某山的聊天、通话记录，均能形成有效证据链，本院对原告提供的该组证据予以确认，并认定被告已将涉案场地另租给了案外人黄某山的事实。被告将涉案场地另租他人的行为，致使原、被告与第三人之间签订的《场地租赁合同》不能实际履行，原告依照相关法律规定向被告发出律师函，与被告解除租赁合同，属于保护原告自身合法权益的合法途径，合法有效，被告认为原告律师无权发函解除合同的理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下： 确认解除原告兰鑫刚与被告黄石根、第三人萍乡九鼎牧业有限公司于2019年3月29日签订的《场地租赁合同》。 案件受理费300.0元，由被告黄石根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员 刘金良 二〇二〇年十一月十六日 代书记员 张开桃