山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终12205号上诉人（原审被告）：山东诚城成商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：柴孝文，总经理。委托诉讼代理人：李旭东，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚伟，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡秀华，女，1986年4月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱新峰，山东博睿律师事务所律师。上诉人山东诚城成商贸有限公司（以下简称诚城成公司）因与被上诉人胡秀华房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。诚城成公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，改判驳回胡秀华的诉讼请求或依法发回重审；2.一审、二审的诉讼费用均由胡秀华承担。事实和理由：一审事实不清，主观臆断，适用法律错误，因而做出对诚城成公司不利的判决。一、诚城成公司一直否定胡秀华提供打印的《签约优惠政策》的真实性，要求其说明来源的合法性，且该政策诚城成公司明确表示并未发布过，也就是说诚城成公司一直否认该优惠政策的存在，在胡秀华无任何合法有效的证据情况下，一审法院认定胡秀华提供的《签约优惠政策》是诚城成公司对外发布、商户均知晓的，违背客观事实，侵害了诚城成公司合法权益。1.诚城成公司在一审中，一直承认该公司有过对该优惠政策的研究，因未通过决议而仅作为商业机密为部分领导掌握，相关文件早已被销毁，因此诚城成公司对该政策内容曾经公司内部讨论存在认可，但否认该政策有过实施，更对胡秀华提供的《签约优惠政策》图片打印件的真实性不予认可，所以诚城成公司本着诚信原则承诺如部分工作人员对商户就优惠政策内容构成表见代理，诚城成公司愿意承担责任，这也是诚城成公司要求胡秀华说明来源的原因。一审法院仅凭一份诚城成公司不认可的图片打印件，即以该内容意思表示明确，图片内有类似诚城成公司印章的影像即认定胡秀华提交的证据为诚城成公司发布明显错误。该类照片依照现有科技，大部分人都能随时依靠技术进行拼凑。2.要约和承诺只有发布后才产生效力。胡秀华并无任何有效证据证明诚城成公司发布过《签约优惠政策》且在诉讼中，胡秀华明确承认，该照片的取得是在其退租商户组建的名为“退租不续约群”下载取得，因此诚城成公司与胡秀华并不存在所谓的《签约优惠政策》。3.与诚城成公司解约的商户多达几百户，而提起诉讼的仅为一小撮在“退租不续约群”的人员，该部分商户暂时仅为十几人，且所有人的证据均为从该群取得的同一证据，相比较群体的多寡，一审法院认定商户均知晓，明显与事实相悖。4.整体来看，胡秀华所有主张的依据仅为一张胡秀华不予认可且无原始载体的打印照片，一审法院以此认定事实，明显错误。5.同时，胡秀华主张诚城成公司曾将其提交的《签约优惠政策》大面积、大范围的张贴，但其所有证据仅有一份打印件，明显与客观事实不符。6.在审理的其它案件中，另案提交的《签约优惠政策》复印件，载明日期与本案提交的为同一天，但内容略有差异，说明其提交的复印件相互矛盾，存在随意修改，真实性上存在瑕疵及胡秀华存在虚假诉讼的可能。二、一审法院仅依靠没有原始载体的一张打印照片，即让诚城成公司承担不应承担的责任，违法采信无效证据，违反法律规定，致使举证责任倒置。1.胡秀华提供的《签约优惠政策》为打印照片没有原始载体，且诚城成公司对此不予认可，同时该证据为传来证据，具有不可信性，其不符合证据构成要件，一审法院以此定案，明显违背法律规定。2.本案为一般民事案件，依据法律规定原则上“谁主张，谁举证”，现胡秀华无有效证据证明诚城成公司存在违约行为，应当继续举证，否则应当承担败诉后果。三、胡秀华在未违约及侵害其权利时，径直提起诉讼，其诉求无事实和法律依据，诚城成公司不存在占用其资金的情况，其诉求无法得到支持。合同到期后，胡秀华并未主张过保证金，更未按照双方约定提交相关单据，诚城成公司无法直接向其返还押金，否则构成违约，也将会出现二次要求退还的情形，同时诚城成公司更未表示拒绝退还该押金。民事法律调整和保护的一般是已发生的损害事实和法律关系，诉讼是权利人为保证自身利益，穷尽救济的最后手段，而胡秀华在未发生损害事实的前提下，径直提起诉讼，实际上是滥用诉权，浪费了司法资源，给诚城成公司造成了诉累。如长此以往，不加节制和处罚，势必造成司法资源得不到优化配置，法院大量积案的发生，不特定群体陷入被诉的恐慌，企业一直处在诉与被诉的路上，增加企业成本，请求法院依法对该行为给予处理。四、一审法院对物业费收取的计算时间认定错误，因此即便存在优惠，其计算金额也明显错误。诚城成公司收取胡秀华的6919元物业费为14个月的物业费，而非一审认定的12个月。因此，即便一审法院认定存在优惠要求诚城成公司返还，其8个月物业费也应当为3953.7元，即（6919/14×8=3953.7元）。五、一审法院错误的审理结果，不但不能使胡秀华受益，而且将导致社会矛盾。诚城成公司已解约的商户多达几百，如该一审判决生效其它商户将依据该判决向诚城成公司追偿，等待诚城成公司只有破产。胡秀华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回诚城成公司的上诉请求，维持原判。胡秀华向一审法院起诉请求：1.判令诚城成公司退还房屋租赁押金（履约保证金）5000元；2.判令诚城成公司退还物业费6919元；3.判令诚城成公司支付胡秀华资金占用利息673.09元（以11919元为基数，按照人民银行同期贷款利率自合同到期之日即2018年11月30日起，暂算至2020年1月31日计利息673.09元，并继续计算至诚城成公司实际赔偿完毕之日止）；4.本案诉讼费等费用由诚城成公司承担。一审法院认定事实：2017年8月24日，诚城成公司（甲方、经营权出让方）与胡秀华（乙方、经营权受让方）签订《济南天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》一份，约定诚城成公司将位于历城区天天淘宝街内A—018-1号商铺经营权出让给胡秀华；经营权出让期一年，自2017年10月1日起至2018年11月30日止；经营权出让期内的出让金为每年47000元，签订本合同时乙方一次性向甲方交清全部当期商铺经营权出让金，乙方在入场前向甲方交纳5000元质量保证金，作为对履行义务的保证，乙方在合同期内无违约行为的，合同期满后无息全额退还；甲方向乙方按规定收取设施物业管理费，乙方本合同期应承担合计6919元，签订合同后甲方按期收取，逾期未交的，甲方有权终止经营权合同或按每日2%的比例收取违约金。双方在合同中还约定了各自的权利义务、违约责任等事项。2017年7月27日，胡秀华向诚城成公司支付质量保证金5000元、2017年8月24日支付租金47000元、2017年9月26日支付物业费6919元。诚城成公司就上述款项均向胡秀华出具收据。诚城成公司向胡秀华交付商铺。合同到期后，胡秀华退场。双方对是否享受退还物业费优惠政策产生争议，形成纠纷。胡秀华提交一份《签约优惠政策》图片打印件，载明：山东诚城成商贸公司推出签约优惠政策，具体如下：1）2017年8月31日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费和空调使用费的基础上，再优惠2个月，合计14个月的物业费和空调费。2）2017年9月5日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费的基础上，再优惠1个月，合计13个月的物业费和空调费。3）2017年9月10日前签约并交清合同全款，报销12个月物业费，合计12个月的物业费管理费。4）2017年9月10日后，10月1日开业前签约的商户报销8个月的物业管理费。落款处加盖山东诚城成商贸公司印章，时间为2017年8月24日。对于《签约优惠政策》的形成与取得，胡秀华陈述，该《签约优惠政策》是诚城成公司为了招商发布的，该两份证据均在淘宝街南北、东西门张贴，且在诚城成公司的租赁群中也有发布，诚城成公司已经在答辩和质证时认可优惠政策真实存在。胡秀华主张其交款时间为2017年9月26日，交纳了12个月的物业费，根据优惠政策规定，应退还12个月的物业费，即6919元。一审法院认为，胡秀华与诚城成公司之间签订的商铺经营权出让协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效。协议到期后，胡秀华已退场。胡秀华提交的《签约优惠政策》虽系拍摄图片的打印件，但该《签约优惠政策》内容具体明确，根据商户签订合同及交纳租金的时间来确定所享受的优惠，优惠采取退还物业费的形式，旨在鼓励商户及早签订合同并交纳租金。该《签约优惠政策》是诚城成公司为与不特定潜在商户签订合同而发出的要约。该《签约优惠政策》上加盖公司公章，且意思表示明确，众商户对此均知晓，结合一审法院已受理的起诉诚城成公司房屋租赁合同纠纷的其他案件，一审法院对该项证据予以采信。胡秀华于2017年8月24日与诚城成公司签订协议，于2017年9月26日交清全款，表明已接受诚城成公司的要约，该优惠对双方有约束力，诚城成公司应按《签约优惠政策》的承诺履行。根据《签约优惠政策》的意思表示，只要在该公司规定的期限内签订合同并交清全款的，即可享受不同程度的优惠政策。胡秀华主张退还12个月的物业费，但其交清全款的时间为2017年9月26日，根据《签约优惠政策》4）的约定，其应享受报销8个月物业费的优惠。综上，诚城成公司应向胡秀华返还8个月的物业管理费，即4613元（6919元/12个月*8个月）。关于履约保证金，根据胡秀华提供的证据可以证实诚城成公司已收到履约保证金5000元，胡秀华已撤铺，诚城成公司亦未提交证据证实胡秀华有违约行为，诚城成公司应将上述款项退还胡秀华，对胡秀华要求诚城成公司退还履约保证金5000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。胡秀华主张的逾期利息应以9613元（5000元+4613元）为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。自2019年8月20日至实际给付之日的利息，以9613元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还胡秀华履约保证金5000元。二、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还胡秀华物业管理费4613元。三、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付胡秀华逾期利息（以9613元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日的利息，以9613元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回胡秀华的其他诉讼请求。如果山东诚城成商贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取计57元，由山东诚城成商贸有限公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，胡秀华在一审中提交的《签约优惠政策》，已在诚城成公司与其他商户进行的诉讼中被生效判决认定，故一审法院对《签约优惠政策》予以采信并无不当。诚城成公司与胡秀华签订《济南天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》明确约定经营权出让期为一年，胡秀华于2017年9月26日交清合同全款，一审法院结合《签约优惠政策》确定诚城成公司向胡秀华返还8个月的物业管理费，并无不当。综上所述，山东诚城成商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由山东诚城成商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二〇年十一月十八日法官助理 王峥荣书 记 员 侯新新