浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初10043号 原告：宁波市五一广场管理有限公司（统一社会信用代码为91330200340482755U）。住所地：浙江省宁波市鄞州区中山东路******（五一广场）。 法定代表人：马宁，总经理。 委托诉讼代理人：施志坚，浙江导司律师事务所律师。 被告：宁波大飨宴餐饮管理有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2CJ47C9H）。住所地：浙江省宁波市。住所地：浙江省宁波市鄞州区中山东路**v style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：郭威。 被告：郭威，男，1973年3月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：王翠丽，女，1987年7月31日出生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市沈北新区，法律文书送达地址浙江省宁波市鄞州区。 原告宁波市五一广场管理有限公司为与被告宁波大飨宴餐饮管理有限公司（以下简称：大飨宴公司）、郭威房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月27日向本院起诉，请求判令：1.被告大飨宴公司立即向原告支付租金、房屋占有使用费168121.30元，优惠期租金308790元，物业费16920元，水电费13887.74元，合计507719.04元（租金、房屋占有使用费、物业费、水电费均计算至2020年6月17日）；2.被告大飨宴公司立即向原告支付延迟履行违约金12629.53元（暂算至2020年6月17日，自2020年6月18日起按507719.04元为基数按日0.05%计算至还清之日止）；3.被告郭威对被告大飨宴公司的上述1、2项债务向原告承担连带清偿责任。本院于同日诉前调立案并于同年8月18日转为正式立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 被告大飨宴公司、郭威答辩称：1.被告大飨宴公司不应支付原告优惠期租金。因双方订立的租赁合同规定如乙方原因导致合同提前终止，乙方应补交房屋租赁优惠期的全部租金，但合同终止并非被告大飨宴公司原因造成。2020年1至3月，按国家关于管控疫情的规定，被告大飨宴公司无法经营，3月以后，被告与原告协商减免房租或解约，原告不同意解约，也不减租，并口头告知被告如不交房租就不许开业，且于同年6月1日单方面宣布解约，造成被告大飨宴公司3月至6月无法开业。新冠疫情系不可抗力，与被告无法正常履行合同有因果关系，被告大飨宴公司不应承担补交优惠期费用的责任。2.被告大飨宴公司不应支付原告延迟履行违约金。被告在合同订立初期已交纳了100000元履约保证金和10000元物业保证金，保证金和违约金不应并用，且物业违约金的性质类似于滞纳金，物业公司无权收取滞纳金。3.被告郭威不应与被告大飨宴公司承担连带清偿责任。合同是原告提供的格式合同，原告未尽到告知义务，被告在不了解连带责任意义情况下签订了合同，此条款应属无效。变更协议也是在原告诱导情况下签订的。4.在订立合同时原告存在欺诈行为，其在宣传页及向被告介绍时口头宣称将设立美食一条街，一楼全部经营餐饮，被告才选择入驻并订立合同，但至今还有三分之一铺位空置，另有三分之一与餐饮无关，给被告造成极大损失。 本院经审理认定如下事实： 2017年8月18日，原告宁波市五一广场管理有限公司（甲方）与被告郭威（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市中山××路××号××室铺位出租给被告郭威，经营项目为南洋美食、青海特产展销，计租面积282平方米，租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止，装修期90天（2017年9月1日至同年11月30日）。第一年租金计算期间为2017年9月1日至2018年8月13日，月租金34310元，前9个月为免租优惠期，优惠205860元，优惠后应缴205860元；第二年租金计算期间为2018年9月1日至2019年8月31日，月租金34310元，其中前3个月为免租优惠期，优惠102930元，优惠后应交308790元，3个月为一个交租期，分别应于2018年11月20日、2019年2月20日、2019年5月20日前支付；此后直至合同到期均以3个月为一个交租期，应当在每个交租期最后一个月的第20日前（若第20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）一次性足额支付下个交租期租金。物业服务费为每年50760元，以3个月为一个支付期，除首期物业服务费外，被告郭威应当在每个支付期最后一个月的第20日前（若第20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）一次性足额支付下个交费期的物业服务费；首期物业服务费收费时间为2017年9月1日至同年11月30日，应交金额为12690元，应于合同签订后3个工作日内支付。履约保证金100000元，物业服务费保证金10000元，在合同签订当日付清。乙方延迟交纳租金、物业服务费、公用事业费或其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额0.05%的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；租赁期内，如乙方延迟交纳租金、物业服务费、公用事业费或其他费用累计超过3次（含）,甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按合同约定的日租金补交装修期及其他租金优惠期的全部租金。合同签订后，被告郭威向原告支付了履约保证金100000元、物业服务保证金10000元，原告按约将涉案商铺交付给被告郭威。 2018年11月7日，原告与被告大飨宴公司和郭威签订《变更协议书》一份，约定：被告郭威将其在上述《租赁合同》项下的权利义务全部变更给被告大飨宴公司承继，被告郭威对被告大飨宴公司履行合同承担连带保证责任。合同履行期间，被告大飨宴公司屡次拖欠租金。2019年1月21日，原告与被告大飨宴公司签订《备忘录》一份，约定被告大飨宴公司拖欠原告的2018年6月1日至同年8月31日租金102930元于2019年1月25日前付清，2018年12月1日至2019年2月28日租金102930元于2019年2月25日前付清，应于2019年2月20日前支付的2019年3月1日至2019年5月31日租金延迟至2019年3月25日前支付，以后租金被告需严格按合同约定支付；如被告未按本协议约定时间足额支付任何一笔款项，原告有权立即采取包括且不限于解除合同并按合同约定追究违约责任。《备忘录》签订后，被告仍未按约如期付款。之后，经原告多次催讨，被告大飨宴仍未能按约及时支付租金等相关费用。被告大飨宴公司自2020年春节开始不曾营业。2020年6月1日，原告向被告大飨宴公司发出《解约通知函》，通知立即解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告自解除合同之日起7日内按约定状态交还房屋，如在交还期限届满之日起10日内未能支付拖欠费用并交还房屋的，该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为被告放弃所有权及一切权利，原告有权自行处置，如有损失由被告自行承担。因两被告未按约腾退，原告于2020年6月18日收回涉案商铺。被告至今尚未支付原告2019年12月1日至2020年6月17日的租金或房屋占有使用费126122.65元（已减免疫情期间的2个月租金及被告郭威于2020年10月14日支付的30000元款项，2020年6月8日至6月17日租金按100%标准收取）、物业服务费16920元、水电费13887.74元。 以上事实由原告提供的《租赁合同》、《变更协议书》、《备忘录》、通知函、违约通知函、付款凭证、租金催缴通知单、解约通知函及邮寄凭证、五一广场水电缴费通知单及抄见表等证据及原、被告的陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的涉案合同合法有效，双方均应按约实际履行。被告大飨宴公司未按约及时付款，构成违约，原告宁波市五一广场管理有限公司有权提前解除合同。合同解除后，原告有权要求被告大飨宴公司支付所欠租金、物业服务费、水电费及参照原合同约定的租金标准计算的自合同解除之日起至涉案商铺收回之日止的房屋占有使用费。本案被告大飨宴公司的逾期付款违约行为在疫情发生之前就已发生，且本案合同提前终止系被告大飨宴公司在合同签订后屡屡不按约及时付款所致，原告有权依约要求被告大飨宴公司支付所免交的优惠期租金308790元。本案被告所欠费用中主要是疫情之后应付租金，疫情必然会给被告经营餐饮业务及履行合同造成一定影响，综合考虑本案实情及疫情影响，对原告主张的迟延履行违约金本院不予支持，保证金也不扣作违约金。被告郭威担保有效，应对被告大飨宴公司的上述债务承担连带清偿责任。被告所付的履约保证金和物业服务保证金可先予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告宁波大飨宴餐饮管理有限公司支付原告宁波市五一广场管理有限公司租金或房屋占有使用费126122.65元、物业服务费16920元、水电费13887.74元、优惠期租金308790元，合计465720.39元，与110000元履约保证金和物业服务保证金相抵后，尚应支付355720.39元，本判决生效之日起十五日内履行完毕； 二、被告郭威对被告宁波大飨宴餐饮管理有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告宁波市五一广场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费9003元，减半收取4501.50元，由原告宁波市五一广场管理有限公司负担1183.50元，由被告宁波大飨宴餐饮管理有限公司、郭威共同负担3318元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 黄优芬 二〇二〇年十一月十七日 代书记员 王娇娇