四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终767号 上诉人（原审原告）：成都明远物业发展有限公司资阳分公司，住所地：资阳市雁江区娇子大道**帝景名苑****302。 负责人：刘冠民。 委托诉讼代理人：肖海燕，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁绍建，上海段和段（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：资阳市雁江区萨摩酒店，住所，住所地：资阳市雁江区娇子大道**帝景名苑**9,**9,**div> 法定代表人：曾勇。 委托诉讼代理人：李奕良，公司股东。 上诉人成都明远物业发展有限公司资阳分公司(以下简称明远物业公司)因与上诉人资阳雁江区萨摩酒店(以下简称萨摩酒店)物业服务合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，通过阅卷和询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 明远物业公司上诉请求：一、请求依法撤销资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初2996号民事判决书；二、判令被上诉人向上诉人交纳装修管理费7548元；三、请求改判被上诉人向上诉人交纳2019年3月1日至2020年3月1日期间的物业管理费50320.80元；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在被上诉人装修期间为其提供了必要服务，因此收取装修管理费合理合法。一审法院驳回上诉人相关诉请属于事实认定不清、法律适用错误。2、一审法院认定的物业费标准有误，最新证据足以证明被上诉人物业费标准应是2.00元/㎡·月，被上诉人向上诉人交纳的物业费总额应为50320.80元。 萨摩酒店答辩称，装修服务费未签订过相关合同，不清楚；物业管理费我们没享受过服务，不应当承担。 萨摩酒店上诉请求：1、撤销雁江区人民法院一审判决；2、本案诉讼费用由被上诉人明远物业公司承担。事实与理由：1、本酒店安装中央空调因在明远物业公司的错误指示下使我方酒店和茶楼经营遭受停业3月份-5月份中旬共计2.5个月。2、我方酒店一间客房因房屋漏水，多次找到物管有关人员，但仍未解决，造成该客房一直未能接客。3、明远物业公司并未与我方签订有关《物业管理合同》及物业管理服务任何项目协议，我方所产生的卫生费与垃圾处理费明远物业公司一直也没有承担。4、因我方与恒大房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》中第三章第7条费用支付约定，我方应向恒大地产开发有限公司缴纳物业费。并且据了解，我方租赁二期工程开发商恒大房地产有限公司至今未与明远物业公司签订关于《物业管理合同》及其有关协议。 明远物业公司答辩称，物业公司已经按照服务合同履行了义务，根据合同和最高人民法院对物业服务的相关规定，萨摩酒店应当交纳物业管理费；物业公司只对公共设备进行服务和管理，关于空调的私人设备，我们不承担任何责任。 明远物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业费44,030元和装修管理费7548元，合计51578元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2008年6月8日，原告与恒大公司签订了《“帝景名苑”前期物业管理服务合同》，该合同载明“第一条本合同当事人,委托方（以下简称甲方）：企业名称：恒大公司，受托方（以下简称乙方）：企业名称：明远物业公司，前期物业管理者是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会”选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。根据《物业管理条例》和有关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将“帝景名苑”委托于乙方实行物业管理，订立本合同，第二条物业基本状况。物业名称：“帝景名苑”，物业类型：多层、商业，座落位置：资阳市娇子大道515号，···第二十条物业管理服务费用，1.本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理费用的相关规定；2.本物业管理公共服务费（按业主拥有其建筑面积收取）：（1）多层住宅：0.5元／㎡；（2）商业用房1.00元／㎡；3.本物业管理公共服务费的收取起始日为甲方与业主签订的商品房购买合同确定的交房之日；4.本物业管理公共服务费按半年交纳，缴费时间为每半年的每一个月十号前；···7.业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并承担连带交纳责任；···第二十二条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由当事人自行约定。···”，之后，恒大公司与原告又签订了《“帝景名苑”前期物业管理服务合同补充协议》，载明“甲方：恒大公司，乙方：明远物业公司，甲、乙双方本着自愿、平等、协商一致的基础上，就甲、乙双方于2008年6月8日签订的‘帝景名苑’项目前期物业管理服务合同，订立本补充协议。第一条甲、乙双方2008年6月8日签订的《“帝景名苑”项目前期物业管理服务合同》于2014年6月30日到期后，继续延期至‘帝景名苑’项目业主委员会代表业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订的物业服务合同生效时止。···”。2019年2月28日，被告萨摩酒店与恒大公司签订了《商铺租赁合同》，载明“出租方（甲方）：资阳恒大公司，承租方（乙方）：萨摩酒店，···第1条租赁物业，即位于资阳市雁江区××路的建筑物，该建筑物名称为帝景名苑二期9,10（Ｆ）2-1号、9，10（Ｆ）2-2号、9,10（Ｆ）2-3号、9,10（Ｆ）2-4号，该建筑物共25层（地上25层，地下1层），租赁（地上**，地下**）（Ｆ）2-1号250.29平方米、9,10（Ｆ）2-2号511.34平方米、9,10（Ｆ）2-3号577.7平方米、9,10（Ｆ）2-4号296.43平方米，合计1635.76平方米。···第4条交接日4.1甲方应不迟于2019年3月1日（以下简称‘交接日’）前向乙方缴费租赁场地，···第三章租赁期限、租赁费用及支付方式，第5条租赁期限、免租期及开业期，5.1租赁场地的租赁期为120个月，自2019年7月1日起至2029年6月30日止，甲方同意给予乙方4个月的装修免租期（2019-03-03至2019-06-30），···第6条租金，6.1租金以半年租金为标准计收，···6.3租金不包含物业管理费及推广宣传费、停车费、设施费用，及其他应当由乙方承担的公用事业费用（包括但不限于：在租赁场地产生的通信费、电费、水费、清洁费、通讯费、网络费等），···7.1···如果物业管理费及其他费用按甲方要求需支付给物业管理公司的，乙方应按甲方要求及物业管理协议的规定按时足额缴纳。···”。因最初被告萨摩酒店安装的空调外机放置在小区里面，引发了该小区居民与萨摩酒店的纷争，之后萨摩酒店将空调外机放置商铺外，2020年7月6日，资阳市城市管理行政执法局向萨摩酒店发送了《责令（限期）改正通知书》（资城管执改【2020】第52-22号），载明“萨摩酒店”：本机关在对你（单位）进行现场检查的过程中，发现存在以下问题：你酒店在资阳市雁江区××路××号商铺外侵占绿地摆放空调外机的行为违反了《四川省城乡环境综合治理条例》第二十五条的规定，根据《四川省城乡环境综合治理条例》第六十六条的规定，现责令你（单位）在2020年7月21日前对以上问题进行改正。逾期不改正，本机关将依法予以查处。···”因物业费的收取，原告曾经向被告萨摩酒店送达过催收通知。2020年6月29日，原告诉来本院，要求被告向其支付物业费及装修管理费。 一审法院认为,本案的争议焦点为：1.被告萨摩酒店是否系是本案的适格被告？2.萨摩酒店是否应当向被告交纳物业费和装修服务费，如果要交纳，应当支付的费用数额是多少？关于焦点1，本院认为，被告萨摩酒店虽然不是帝景名苑小区的业主，但其与帝景名苑小区开发商恒大公司分别于2019年2月28日、2019年3月1日签订了《商铺租赁合同》租赁了帝景名苑小区面积为1635.76平方米+460.94平方米=2096.70平方米的案涉商铺，应当认定为被告系案涉商铺使用人，而原告明远物业公司与恒大公司签订在2008年6月8日签订《前期物业服务合同》及补充协议约定，将恒大公司开发修建的帝景名苑小区委托给原告实行物业管理，此协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。且恒大公司收取被告萨摩酒店的租金在租赁合同中明确载明了不包含物业管理费，亦明确载明了如果物业管理费需支付给物业管理公司的，被告应按照物业管理协议的规定按时足额缴纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第七条“业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业承担连带责任的，人民法院应予以支持。”的规定，故被告萨摩公司作为本案被告主体适格。关于焦点2，本院认为，原告按照《前期物业服务合同》及补充协议履行了物业服务，且被告向开发商恒大公司所交纳的租金中并没有包含物业费，故原告向含被告在内的小区业主或者物业使用人收取物业费，符合法律规定，应予支持，但被告交纳物业费标准及交费日期应当按照《“帝景名苑”前期物业服务合同》及补充协议约定，不得擅自变更，被告租赁使用的物业系商铺，按照《前期物业服务合同》约定即“物业费收取起始日为约定的交付日，按照商业用房：1.00/㎡·月，按半年交纳物业费，交费时间为每半年的每一个月十号前”，萨摩酒店交纳物业费应当按照与恒大公司约定的租赁商铺交接日即2019年3月1日开始计算，在2019年9月10日之前交纳2019年3月1日至2019年9月1日期间的物业费：12,580.20元（1.00/㎡·月2096.70平方米6个月）,在2020年3月10日之前交纳2019年9月1日至2020年3月1日期间的物业费:12,580.20(1.00/㎡·月2096.70平方米6个月),之后的物业费由于还未到交纳期限,故本案中被告萨摩酒店应当交纳的物业费数额为12,580.20元+12,580.20元=25,160.40元.根据原告与恒大公司签订的《“帝景名苑”前期物业服务合同》第六章第二十二条的“原告在受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由当事人自行约定。”约定，而原告在庭审中没有提供任何证据证明除物业管理服务以外的其他特约服务，原、被告双方进行过约定，故原告要求被告支付装修管理费7548元的请求，不予支持。综上，本院对被告在本案中应当交纳给原告的费用数额确认为25,160.40元。至于被告在庭审中陈述的因酒店空调外机放置问题引发的纠纷，因不属于本案审理范畴，本院不发表任何意见，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决如下：一、被告资阳市雁江区萨摩酒店于本判决生效之日起十日内向原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司交纳2019年3月1日至2020年3月1日期间的物业费25,160.40元;二、驳回原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费1090元，减半收取545元，由被告资阳市雁江区萨摩酒店负担。 二审中，上诉人明远物业公司向法院提交了以下证据：甲方资阳市恒大房地产开发有限公司和乙方成都明远物业发展有限公司资阳分公司签订关于“帝景名苑二期8、9-10、17号楼”的《前期物业服务合同》及《“帝景名苑二期”8、9-10、17号楼前期物业服务合同补充协议》。拟证明：位于帝景名苑**的资阳市雁江区萨摩酒店的物业服务费应是2.00元/㎡·月。 萨摩酒店质证认为，对此证据不清楚，也不认可。 对于明远物业公司提供的证据，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可，该证据证明了本案的萨摩酒店应支付的物业管理费为2.00元/㎡·月，予以采信。 二审查明的其它事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于本案的争议焦点：1、上诉人萨摩酒店是否应当交纳物业服务费，如果要交纳，物业服务费是1.00元/㎡·月还是2.00元/㎡·月，总数额是多少？本院认为，萨摩酒店与帝景名苑开发商恒大公司在2019年2月28日、2019年3月1日签订了《商铺租赁合同》租赁了位于帝景名苑二期9,10F2-1、2、3号面积为1635.76㎡+460.94㎡=2096.70㎡的案涉商铺，而上诉人明远物业公司与恒大公司在2014年8月16日签订的《“帝景名苑二期”8、9-10、17号楼项目前期物业服务合同》及2016年12月16日签订的补充协议约定，将恒大公司开发修建的帝景名苑二期8、9-10、17号楼项目委托给明远物业公司，此协议系双方当事人的意思表示，合同有效，对合同双方当事人具有法律约束力。明远物业公司按照《“帝景名苑二期”8、9-10、17号楼项目前期物业服务合同》及补充协议履行了物业服务，且萨摩酒店向恒大公司交纳的租金里不含物业服务费，故萨摩酒店向明远物业公司交纳物业服务费符合法律规定，应予支持。其次，恒大公司与明远物业公司签订的《“帝景名苑二期”8、9-10、17号楼项目前期物业服务合同》里第六条物业服务费的收费标准里明确载明：商业为2.00元/平方米·月。萨摩酒店位于资阳市雁江区娇子大道515号帝景名苑二期9,10F2-1、2、3号，属于合同约定的帝景名苑二期地理范围。另外，明远物业公司在一审中提供的与同在帝景名苑二期的相邻商户签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定了商铺物业费为2.00元/㎡·月。在明远物业公司与恒大公司签订的《“帝景名苑二期”8、9-10、17号楼项目前期物业服务合同》中也有明确约定，明远物业公司对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准，按统一标准收取物业服务费。因此，物业服务费应当是2.00元/㎡·月。按照《“帝景名苑二期”8、9-10、17号楼项目前期物业服务合同》约定即“物业服务费从物业交付次日起按半年交纳，于每个缴费周期起始日起10日内缴纳，按照商业用房：2.00元/㎡·月”。萨摩酒店缴纳的物业服务费应当按照与恒大公司约定的租赁商铺交接日即2019年3月1日开始计算，在2019年9月10日之前交纳2019年3月1日至2019年9月1日期间的物业服务费：2.00/㎡·月2096.70㎡6个月=25，160.4元；在2020年3月10日前缴纳2019年9月1日至2020年3月1日期间的物业服务费：2.00/㎡·月2096.70㎡6个月=25，160.4元。关于萨摩酒店上诉认为房屋漏水等上诉理由不属本案的解决范围以及认为对方垃圾未清运等未提供证据予以证明。故萨摩酒店不交纳物业服务费的上诉理由不成立。故本案中，萨摩酒店应当交纳的物业服务费数额为25,160.4元+25,160.4元=50,320.8元。 2、萨摩酒店是否应该承担装修管理费？在本案中明远物业公司没有提供任何证据证明萨摩酒店与明远物业公司签订过装修事项管理内容，故装修管理费没有证据予以支持。故明远物业公司要求萨摩酒店承担装修管理费的诉请不予支持。 综上所述，上诉人明远物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；上诉人萨摩酒店的上述请求不成立，本院应不予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初2996号民事判决； 二、上诉人资阳市雁江区萨摩酒店于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人成都明远物业发展有限公司资阳分公司交纳2019年3月1日至2020年3月1日期间的物业服务费50,320.8元； 三、驳回上诉人成都明远物业发展有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1090元，减半收取545元，由资阳市雁江区萨摩酒店负担；二审案件受理费1047元，由上诉人资阳市雁江区萨摩酒店负担738元，由上诉人成都明远物业发展有限公司资阳分公司负担309元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  敬红 审判员  樊彬 审判员  杨虹 二〇二〇年十一月十六日 书记员  张霞