新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4223民初1530号 原告：沙湾县惠康达管理服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县和谐综合批发市场****。统一社会信用代码：654223050005298。法定代表人：关菊梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖红霜，沙湾县大泉北郊法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：詹蓉，系该公司市场部经理。被告：张国萍，女，1973年12月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。委托诉讼代理人：徐千荔，沙湾县三元法律服务所法律工作者。原告沙湾县惠康达管理服务有限公司与被告张国萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沙湾县惠康达管理服务有限公司的委托诉讼代理人廖红霜、詹蓉，被告张国萍及其委托诉讼代理人徐千荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙湾县惠康达管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付拖欠商铺租金394938元（计算方法为：1、房租费为：房租面积729平方米×320元每年每平方米×2年1个月=486000元；2、市场管理（物业）费为88938元；3、已交保证金为180000元。拖欠的租金为：486000元＋88938元-180000元=394938元）；二、判令被告给付违约金19440元；三、判令被告承担为恢复房屋原状而发生的拆除费45元×729平方米=32805元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月1日，被告与原告签订了《和谐综合批发市场商铺租赁合同》，约定1、2015年4月1日至2018年3月31日三年免租金，自第四年起即2018年4月1日提前三个月交纳房租；2、为保证合同的履行被告向原告交纳180000元保证金，如违反合同约定保证金将冲抵市场管理费、租金等违约责任；3、被告使用不当造成商铺损坏的被告负责恢复原状或者赔偿原告损失；4、租赁期满或退商铺时，被告须提前一个月向原告提出书面申请，并共同检查商铺配套设施，检查无异议后商铺交与原告，如违约愿承担租金30%或一个月房租的违约责任。2020年4月，原告为了方便市场管理，按市场管理需要与各商户商谈租房事宜时，被告在未交纳房租，未交接商铺的情况下已关店不再营业，为使原告的合法权益得到保护，故诉至法院，请求依法裁判。被告张国萍辩称，一、被答辩人要求答辩人给付商铺租金394938元，既无事实依据，也无法律依据。2015年1月30日，答辩人与被答辩人签订《和谐综合批发市场商铺租赁合同》，合同约定免租三年即2015年4月1日至2018年3月31日，交纳保证金200000元（其中20000元保证金因被答辩人没有预先铺瓷砖、吊顶，由答辩人垫付20000元的瓷砖及吊灯费），免租期届满退还给被告，被答辩人违反了合同约定，应予以退还。另答辩人在2015年3月24日当日向被答辩人交纳装修押金1000元、水电表押金500元、智能卡押金50元，预交物业费6000元共计7550元，两项合计207550元，答辩人撤离市场时被答辩人应当退还。答辩人在免租到期后实际使用该房屋为9个月，即2018年4月1日至2018年12月31日，租金价格应参照同地段同楼层价位100元计算。本案中被答辩人主张以每平方米320元计算租金明显超高，无事实和法律依据。另答辩人在沙湾县市场监督管理局调取的租赁合同显示被答辩人与案外人聂振伟签订的房屋租赁合同显示租金为110.64元每年每平方米，而且聂振伟所租赁的商铺就在答辩人的旁边，与答辩人同地段，同楼层，且聂振伟商铺的位置比答辩人的位置更好。对于物业费，答辩人认为物业费系物业服务合同关系，本案为租赁合同纠纷，不属于同一法律关系，故对被答辩人请求的88939元物业费应当不予支持。二、本案中被答辩人请求给付违约金无事实和法律依据，答辩人没有违约，由于被答辩人的断水、锁门才导致答辩人不能租赁房屋继续经营，为了避免损失，答辩人只能搬到别处，被答辩人违约在先，故违约金答辩人认为不存在。三、关于支付拆除费的问题，答辩人认为涉案合同第十一条第8款约定的很明确，租赁期满或解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，未经甲方同意不得自行拆走，所发生费用甲方不予补偿。答辩人按照合同约定未拆除装修的设施，被答辩人请求支付拆除费无事实依据。本院经审理查明认定事实如下，2015年1月30日，原、被告双方签订了《和谐综合批发市场商铺租赁合同》，被告租赁原告位于沙湾县和谐市××层平方米的商铺（被告实际租赁的是原告的2楼729平方米的商铺）。双方签订合同具体约定如下，第一条：甲方将其位于沙湾县北京路商圈85区和谐综合批发市××栋的商铺使用权给乙方作商业经营用途，经营范围窗帘、床上用品。第二条：甲方商铺使用权给乙方的商铺面积为729平方米（以测绘面积为准），甲方将商铺交付乙方使用时，商铺结构为独立分割商铺。签订合同10日内，乙方须进行商铺装修。乙方使用期内未经甲方同意，乙方不得擅自破坏商铺结构及配套设施。乙方因装修商铺需改变商铺结构或原有配套设施时，须征得甲方书面同意后方可进行。第三条：甲乙双方约定，商铺租赁使用权年限为三年，前三年租赁费用为免租，免租日期自2015年4月1日至2018年3月31日止，使用权的日期自2015年4月1日至2018年3月31日止。此三年免租金。合同第六条约定：甲乙双方商定商铺在免租期内免收租金，从第四年起即2018年4月1日起提前三个月交纳租金；合同第七条约定：被告向原告交纳200000元保证金（被告提供的交费票据显示，被告向原告交纳保证金为180000元），如违反合同约定保证金将冲抵市场管理费、租金等违约责任；合同第九条约定：合同期内，该商铺的物业管理费及经营活动产生的一切费用甲方按照国家统一标准或者政府相关文件规定以及参照周边成熟市场的相关收费标准向乙方收取。合同第十一条第8项约定：租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，未经甲方同意不得自行拆走，所发生的费用甲方不予补偿。双方还约定被告使用不当造成商铺损坏的被告负责恢复原状或者赔偿原告损失；租赁期满或退商铺时，被告须提前一个月向原告提出书面申请，并共同检查商铺配套设施，检查无异议后商铺交与原告，如逾期自愿承担一个月房租赔偿的违约责任。2020年4月，原告为方便市场管理，按市场管理需要与各商户商谈租房事宜时，被告在未交纳房租、未交接商铺的情况下关店不再营业，后经双方协商达不成协议，原告诉至法院请求被告支付租金等各项损失。另查明，被告向原告交纳租赁商铺保证金180000元，预交物业费6000元，交纳装修押金1000元、水电表押金500元、智能卡押金50元，共计187550元。2019年1月17日，原告将被告经营的店停水停电，并将被告店门上锁，被告于2019年1月19日将物品搬离和谐市场。上述事实由原告向本院提交的原、被告租赁合同一份、原告与承租户（包雷22栋二层201）签订的房屋租赁合同一份原告与李耀辉（22栋二层202）签订的房屋租赁合同一份、物业收费票据三份、合同三份、案外人张学磊、李克军等人商铺减免申请书十份、2020年4月30日沙湾县百佳装饰有限责任公司拆除预算单一份、六份退租商铺的申请书，被告向本院提交的2015年1月30日原、被告签订的租赁合同一份、照片三张、新疆银瑞商业运营管理有限责任公司证明一份、2019年1月18日、2019年1月19日通知及退房报告一份、原告与案外人倪恩成签订的房屋租赁合同一份、沙湾县市场监督管理局出具的沙湾县和谐建材市××栋张、沙湾县北京商街商铺租赁合同及营业执照一份、沙湾县北坡国际建材城《市场管理服务协议》一份、视频光盘一张、录音光盘二张、证人叶仲枝、张秀军的证人证言及原、被告当庭陈述和认可予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《和谐综合批发市场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法律、法规规定，被告也认可租赁原告商铺的事实存在，原、被告之间存在租赁关系的事实双方均无异议，本院予以确认。1、对于租赁期限的问题。2015年4月1日至2018年3月31日为3年免租期，被告不用交纳租金。从2018年4月1日之后，被告租赁原告的房屋，应当交纳租金。2019年1月19日，被告从原告处搬离，被告举证原告锁门图片、证明、证人证言等证据相互佐证予以证实，原告不让被告经营，虽然原告不认可此日期为解除合同的日期，但原告未举出相应的证据来证明其主张成立，另外从证据的证明力大小等方面来分析，被告举证的证据相互之间可以印证2019年1月19日这一天被告搬离原告处，双方用实际行动证明双方于此日已经解除租赁合同，故本院认定2019年1月19日为双方解除合同的日期。从2018年4月1日至2019年1月19日，为被告继续租赁原告房屋的期限，租期为9个月零19天，面积为729平方米。2、租赁期限届满后租金按照多少计算的问题。原告起诉按照每年每平方米320元计算无事实依据及法律依据，被告也不认可，且双方在合同中也没有约定租期届满后继续租赁租金具体是多少，对原告要求按照每年每平方米320元计算本院不予采纳。被告辩称按照每年每平方米100元计算也无依据，原告也不认可，故本院参照同地段、同类市场价，该商铺每年每平方米155元计算租金较为合理，为729平方米×155元/平方米·年×9个月19天=90710元，被告应当支付原告。3、被告是否应当交纳物业费的问题。双方在合同中约定，对物业费的交纳，由原告参照周边成熟市场的相关收费标准向被告收取。原告举证周边商铺向原告交纳物业费的票据来证实其他商铺也在向原告交纳物业费的事实，被告作为一商铺，理应遵守交纳物业费的规定，被告应当交纳物业费。但原告物业费的计算时间有误，原告计算如下：每平方2元／月×729平方米×61个月（2015.4.1-2018.3.31为36个月，2018.4.1-2020.4.30为25个月，共计61个月）=88938元，原告计算时间至2020年4月30日。本院根据庭审查明的事实，物业费收取的起止时间计算点应当为2015.4.1-2019.1.19，共计45个月零19天，每平方米按照2元／月计算较为合理，即每平方米2元／月×729平方米×45个月零19天=66533元，被告应当给付原告。4、原告请求被告给付违约金的问题。原告请求被告给付违约金19440元，原告认为被告存在违约，被告认为原告违约在先，是原告将门上锁断水断电才导致被告不能继续租赁，而不是被告违约。综合本案的案情来看，原告将门上锁断水断电导致被告不能继续租赁，原告违约在先，故原告请求被告给付违约金19440元的诉讼请求本院不予支持。5、原告请求被告支付拆除费的问题。原告认为被告不承租之后，被告要支付拆除费；被告认为不应当支付。从双方签订的合同来分析，合同第十一条第8项约定，租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，未经甲方同意不得自行拆走，所发生的费用甲方不予补偿。从此条来分析，租期届满后或者解除合同时，未经原告同意被告不得自行拆除，现被告已经搬走，被告按照合同约定未拆除装修的设备，原告要求被告支付拆除费无事实依据，故本院对原告请求被告支付拆除费45元×729平方米=32805元的请求不予支持。对原告庭审中述称的被告将涉案房屋装修已经拆除一半，因无证据证实，本院对此不予采信。综上所述，被告张国萍欠原告商铺租赁费90710元、欠原告物业费66533元，合计157243元；原告收取被告张国萍商铺保证金180000元，预交物业费6000元，交纳装修保证金1000元，水电表押金500元、智能卡押金50元，共计187550元，双方互抵后，被告张国萍不欠原告沙湾县惠康达管理服务有限公司商铺租赁费及物业费，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告沙湾县惠康达管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费8008元，因适用简易程序减半收取4004元，由原告沙湾县惠康达管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。审  判  员   俞宗东 二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 日 书  记  员   王 娜