湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3115号上诉人（原审被告）：杨鸿，男，汉族，1977年10月25日出生，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：吴鑫，湖北法正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾凡雨，男，1963年04月15日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：马诚，湖北百龙律师事务所律师。原审被告：王群，男，汉族，1971年12月7日出生，住湖北省襄阳市襄城区。原审被告：毛秀丽，女，1979年06月21日出生，住湖北省襄阳市襄城区。上诉人杨鸿因与被上诉人曾凡雨、原审被告王群、毛秀丽排除妨害纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨鸿上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案诉讼费全由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定杨鸿合法占有诉争房屋证据不足完全错误。1.杨鸿与孔桢浩、张梅芳的房屋买卖合同已被襄城法院生效判决确认合法有效。2.严虹、冯巨涛夫妇与张梅芳、孔桢浩夫妇于2011年11月14日签订房屋买卖协议并向其夫妇交付房屋，后张、孔夫妇因生意上急需资金而于2013年11月28日又将该房屋以150万元出售给杨鸿，并按合同约定于2013年11月28日向杨鸿交付了诉争房屋。曾凡雨与严虹、冯巨涛夫妇所谓的房屋买卖行为在杨鸿之后，且曾凡雨的所谓购房行为实际上没有完成。一是没有向合同相对方支付购房款（无转款凭证）；二是房屋出卖人没有向曾凡雨履行交房义务.二、一审法院认定被上诉人对涉案房屋依法享有直接支配和排他的所有权完全错误。本案中，杨鸿在获得房屋交付后，起诉严虹、张梅芳、孔桢浩协助办理房屋过户手续，并已申请财产保全查封该房屋后，因其他原因诉讼没有进行。之后杨鸿又进行第二次诉讼，在第一、二次诉讼间隙，曾凡雨与严虹等人，串通起来，恶意办证。三、被上诉人无论称其从何处购买的诉争房屋，都没有实际的房屋买卖关系，也从未有出卖人向其交付所买卖的房屋，买卖房屋的行为没有实际完成，因此，他索要房屋，只能向出卖给他房屋的人主张。曾凡雨在房屋买受后不是要求出卖方向其履行实物交付的义务，而是以欺骗手段暂时取得房屋产权登记而从未实际占有诉争房屋的情况下，仅仅基于物权请求权要求合法占有的杨鸿迁出诉争房屋，而此时上诉人对房屋的占有具有完全的合法性、正当性。故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。曾凡雨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曾凡雨已依法取得诉争房屋的所有权，享有对诉争房屋的直接支配和排他权利。杨鸿与张梅芳夫妇签订的房屋买卖合同，该合同没有得到严虹夫妇的追认，且张梅芳夫妇从未取得诉争房屋的产权，不能将诉争房屋的产权转让到受让人名下，上诉人与张梅芳夫妇是债权债务关系，应以合同相对性原则主张赔偿。杨鸿与张梅芳夫妇之间的债权债务纠纷不能阻却曾凡雨行使物权。曾凡雨向一审法院起诉请求：1、判令三被告立即排除妨害、腾退返还原告的房屋（襄城区××中房××花园××单元××室）；2、判令三被告自2014年6月10日起，按每月2500元向原告支付房屋占用使用费，直至腾退返还原告房屋时止(截至2020年1月3日，占用使用费为162500元）。3.本案诉讼费由被告承担。变更后的诉讼请求：1、判令三被告立即排除妨害、腾退返还原告的房屋（襄城区××中房××花园××单元××室）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年4月19日,襄阳(樊)市审计局为改善干部职工的居住环境与中房襄樊公司签订《协议书》,协议约定:由中房襄樊公司为襄阳市审计局定向开发建设住宅楼，襄阳市审计局协同中房襄樊公司办理报建土地使用证、房屋产权证等手续和工程管理。2013年1月16日,襄阳(樊)市审计局为改善干部职工的居住环境与中房襄樊公司又签订了《补充协议》，约定中房襄樊公司按照襄阳市审计局提供的人员名单、身份证号码、商品房单价填写商品房销售合同办理土地证、房产证。襄阳市审计局对合同内容所产生的纠纷承担全部责任，案外人严虹系襄阳市审计局在职公务员，认购了上述合同中定向开发住宅中的3幢3单元302室房屋一套及3幢1层32室车库一间，并交纳了相关款项。2011年11月14日，案外人严虹及其丈夫冯巨涛(甲方)与张梅芳、孔桢浩(乙方)签订了《房屋买卖合同》。合同主要内容:甲方自愿将坐落在襄阳市××××号审计局家属院4号3单元2楼右房的房屋及车库以150万元的价格出售给乙方，装饰装修不动，除红木家具、电脑、电动麻将桌甲方带走外，其它留给乙方，甲方承担办理房产证、土地证过程中所有费用，并负责所有办证事宜。2011年11月18日,严虹收到张梅芳房款100万元，2012年5月2日收张梅芳车库款20万元。2014年6月10日,襄阳市房屋产权与市场管理处向曾凡雨颁发了襄阳市房权证襄城区字第**房屋所有权证，房屋坐落：襄城区青龙庙路中房檀溪花园二期3幢3单元3层2室;襄阳市人民政府又于2014年9月26日向其颁发了襄阳国用2014第20140900541-118土地使用权证。襄阳市房屋产权与市场管理处备档有:1、2014年5月28日中房公司与曾凡雨共同签名盖章的房屋所有权转移登记申请书;2、询问笔录;3、落款日期为2005年5月26日的商品房买卖合同;4、襄阳市房房权证襄城区字第**屋所有权证;5、销售不动产统一网络代开发票;6、税收缴款书;7、中房公司授权刘襄阳的身份证复印件;8、曾凡雨身份证复印件。2016年2月28日,曾凡雨要求腾房无果,遂找到开锁公司要求开锁,被公安机关制止。2017年,曾凡雨诉至一审法院,要求被告杨鸿、王群、毛秀丽腾退房屋,该案在审理过程中,曾凡雨又于2017年12月19日向一审法院提交撤诉申请,一审法院予以准许，一审法院于2017年12月19日作出（2017）鄂0602民初2247号民事裁定书。2020年1月6日曾凡雨又诉至一审法院,要求被告杨鸿、王群、毛秀丽腾房。庭审中,杨鸿认可其与王群、毛秀丽存在租赁关系。另查明,2013年8月20日，张梅芳、孔桢浩、汪梅、襄樊东方鑫鑫化工有限公司(借款人、甲方),杨鸿(出借人、乙方)，襄阳东方浩源化工有限公司(担保人、丙方)签订了《借款合同)》，合同约定:甲方向乙方借款400万元，借款期限为两个月。同时约定，甲方、丙方附带签署个人无限连带责任承诺书、公司整体资产租赁承包协议、房屋买卖协议、房屋租赁协议、股权转让协议，如甲方未按借款合同约定付清借款本息，乙方有权处理甲方个人所有一切财产。2013年8月20日,张梅芳、孔桢浩(出售人、甲方)与杨鸿(购买人、乙方)签订了一份《房地产买卖协议》，合同约定:甲方将位于襄阳市××××号审计局家属院4号3单元2楼右房的房屋及车库卖给杨鸿，购房款(含车库)150万元，房屋交付时间为2013年11月28日。双方并对其他事项进行了约定。已生效的[2014]鄂樊城民四初字第00018号民事判决认定杨鸿支付给张梅芳、孔桢浩的150万元系张梅芳、孔桢浩、汪梅、湖北东方鑫鑫化工有限公司向杨鸿借款400万元的一部分。同时认定张梅芳、孔桢浩用房屋抵偿了杨鸿150万元的借款，实欠杨鸿250万元。再查明,2014年8月21日杨鸿诉至一审法院,其与被告张梅芳、孔桢浩、第三人严虹、襄阳市审计局、中房襄樊公司为房屋买卖合同纠纷一案【(2014)鄂襄城民二初字第00639号】审理中，一审法院依法追加了曾凡雨作为第三人参加诉讼。杨鸿当时向一审法院提出的诉讼请求：1、确认原告杨鸿与被告张梅芳、孔桢浩签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告张梅芳、孔桢浩以及第三人审计局、中房襄樊公司、严虹协助为原告杨鸿办理房屋产权登记手续；3、诉讼费、代理费由二被告负担。孔桢浩辩称：对原告与张梅芳、孔桢浩签订房屋买卖合同不持异议，我们愿意协助其办理，但能不能办到原告名下由法院判定，被告孔桢浩曾向杨鸿借款400万元、通过第三人曾凡雨的妻弟向银行借款900万元，孔桢浩、张梅芳将诉争房屋转卖给杨鸿、曾凡雨实际上是将房屋抵偿债务。严虹辩称，我与张梅芳、孔桢浩的合同已解除，已将诉争的房屋卖给了曾凡雨，原告与被告张梅芳、孔桢浩之间的房屋买卖行为其不知情。且孔桢浩、张梅芳向原告借款400万元，购房款150万元是借款的一部分，诉争房屋实际上是被告向原告借款提供的担保物，违反了担保法的相关规定。原告诉求无依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。审计局辩称，1、曾凡雨为本案诉争房产的合法产权人，原告无权对该房产主张产权，在原告杨鸿不申请追加曾凡雨为被告或者曾凡雨不申请参加本案诉讼的前提下，为查清本案事实，人民法院应当依法追加曾凡雨作为有独立诉讼请求权的第三人参加诉讼。2、答辩人已协助完成了本案诉争房屋产权初始登记的义务，原告主张要求答辩人协助将诉争房屋产权登记于其名下无相关事实和法律依据。曾凡雨辩称，其是通过案外人邹勇的介绍，向张梅芳，孔桢浩购买的房屋，并向第三人严虹交付了购房款120万元。之后，该房屋的房产证办理在自己名下。一审法院于2015年12月3日作出(2014)鄂襄城民二初字第00639号判决,判决如下：一、原告杨鸿与被告张梅芳、孔桢浩签订的《房地产买卖协议》有效：二、驳回原告的其他诉讼请求。又查明,2017年10月,杨鸿诉被告襄阳市房管局、襄阳市不动产登记局撤销不动产登记行政行为一案，审理中一审法院依法追加孔桢浩、张梅芳、严虹、中房集团襄阳公司、曾凡雨为本案第三人参加诉讼。经审理,一审法院作出(2017)鄂0602行初105号行政判决,判决:“驳回原告杨鸿的诉讼请求”,杨鸿收到该判决后不服,向襄阳市中级人民法院提起上诉。2019年4月,杨鸿向襄阳市中级人民法院申请撤回起诉、撤回上诉,襄阳市中级人民法院于2019年4月19日作出(2019)鄂06行终40号行政裁定,裁定如下:一、准许上诉人杨鸿撤回起诉、撤回上诉;二、撤销襄阳市襄城区人民法院(2017)鄂0602行初105号行政判决。一审法院认为，本案系因占有使用不动产引发的争议。所有权人对自己所有的不动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案争议的焦点在于曾凡雨是否有权要求三被告腾退涉案商品房即位于襄城区××中房××花园××单元××室的房屋。一审法院作以下评析:首先,涉案房屋由中房公司对襄阳市审计局定向开发,严虹系该局公职人员,其享有房屋的购买权，后于2011年11月14日，严虹、冯巨涛夫妇与张梅芳、孔桢浩签订了《房屋买卖合同》,同意将诉争房屋出让给张梅芳、孔桢浩,该合同并未违反国家法律和行政法规的强制性规定,而2013年8月20日,张梅芳、孔桢浩与杨鸿签订了一份《房地产买卖协议》，约定张梅芳、孔桢浩将案涉房屋及车库卖给杨鸿。该合同效力同属有效,因张梅芳、孔桢浩至始并未取得涉案商品房的所有权,依据合同相对性,其合同效力不能及于严虹、冯巨涛夫妇。严虹在(2014)鄂襄城民二初字第00639号民事案件中亦认可案涉房屋已由其出卖给曾凡雨,其陈述与事实相符,并称其与张梅芳、孔桢浩签订了《房屋买卖合同》已解除,此节事实说明张梅芳、孔桢浩与杨鸿签订的《房地产买卖协议》并未得到严虹、冯巨涛夫妇的追认。此节事实已被生效(2014)鄂襄城民二初字第00639号民事判决所确认。其次,曾凡雨办证材料中双方签订的房屋买卖合同落款时间虽为2005年5月26日，但其办理上述房屋转移登记至今并未予以撤销。2017年10月,杨鸿诉襄阳市房管局、襄阳市不动产登记局撤销不动产登记行政行为一案中，其撤回本诉和上诉,足以说明杨鸿为维护其权利,已启动另一司法救济。至今,杨鸿的证据并不能推翻曾凡雨于2014年6月10日取得涉案房屋的权属过程的合法性,故曾凡雨现对涉案房屋依法享有直接支配和排他的所有权,其要求三被告腾房亦是其依法行使物权的行为,应当受到法律保护。根据庭审情况可以认定曾凡雨并不在诉争房屋内居住,该房屋由杨鸿交由王群、毛秀丽居住使用。杨鸿称其合法占有,证据不足,一审法院不予釆信。杨鸿无权以行使自己的权利为由妨碍他人行使物权。因此,杨鸿的抗辩意见均不能成立。杨鸿在返还原物时,应将自己的物品搬离诉争房屋,被告王群、毛秀丽系实际使用人,亦应将自己的物品搬离诉争房屋。据此,依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款之规定,缺席判决如下:被告杨鸿、王群、毛秀丽于本判决生效后十日内将位于襄城区××中房××花园××单元××室的房屋腾空并交还原告曾凡雨。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3710元，由原告曾凡雨负担3550元，被告杨鸿、王群、毛秀丽负担160元。本院二审期间，杨鸿提交了以严虹名义交纳的物业费、水电费等票据，拟证实其于2014年之前入住了案涉房屋。曾凡雨一方质证后认为，杨鸿占有房屋属实，但其占有行为是不合法的。另，案涉房屋在买卖合同中表述为襄阳市××××号审计局家属院4号楼3单元2楼右户，在产权登记证中表述为襄城区××中房××花园××单元××室，系同一套房屋。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点问题是物权登记人在未取得房屋占有权的情况下，能否基于物权请求权要求房屋的实际占有人予以腾退。本院审查后认为，上诉人杨鸿根据合法有效的房屋买卖合同，占有案涉房屋，系合法占有行为。被上诉人曾凡雨虽然取得了案涉房屋的产权登记，但其自始未从出售方取得房屋实际控制权，在此情况下，其要求实际占有人腾退房屋，本院不支持。现分析如下：一、上诉人杨鸿占有房屋的合法性问题。杨鸿诉张梅芳、孔桢浩等民间借贷一案中的生效判决中，认定张梅芳、孔桢浩用案涉房屋抵偿杨鸿借款的事实，并在判决中冲抵了150万元的借款本金。在杨鸿诉张梅芳、孔桢浩房屋买卖合同纠纷一案的生效判决中，认定杨鸿诉张梅芳、孔桢浩签订的房屋买卖协议有效。上述两份判决表明，杨鸿已履行了房屋买卖合同的付款义务，其基于合同约定，占有案涉房屋，符合双方合同约定，并不违反法律规定，亦未侵害他人利益，系合法占有。二、被上诉人曾凡雨基于物权请求权能否直接排除上诉人杨鸿对案涉房屋的占有。曾凡雨取得案涉房屋的产权登记属客观事实，曾凡雨亦以其享有物权为由提起本案诉讼，故其与严虹之间关于房屋买卖行为的合法有效性，由于严虹未参与本案诉讼，本院不宜作出评判，但不可否认的是，即使按照曾凡雨的陈述，双方买卖关系成立，其在与严虹交易时，自始未曾取得过案涉房屋的占有、使用权，其径行要求实际占用人腾退，缺乏权利基础。同时，作为房屋的购买人曾凡雨，其在做重大交易的时候，对出售人并没有实际控制房屋、对房屋现状缺乏充分了解的情况下，贸然进行交易，明显与常理不符。因此，其对出售人可能无法交付房屋，应当具有心理预期，该风险由其自担。从另一个角度讲，曾、严二人虽然完成了产权登记的权利交付，但并未完成房屋的实物交付，该合同实际上并未履行完毕。根据合同相对性原则，其也只能基于合同相对性原则要求合同相对方予以履行，其直接诉讼要求实际占有人履行腾退义务，本院不予支持。王群、毛秀丽租赁案涉房屋，其权利来源于杨鸿对房屋的合法占有权，二人享有合法的租赁权，故曾凡雨同时要求二人腾退房屋，本院亦不予支持。综上所述，杨鸿的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初165号民事判决；二、驳回曾凡雨的诉讼请求。一审案件受理费3710元，二审案件受理费3710元，均由曾凡雨负担。本判决为终审判决。审判长 杨文审判员严庭东审判员刘丹丹二〇二〇年十一月三日书记员 梅      若      璇