湖南省大通湖管理区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0991民初353号 原告：冯建中，男，1959年6月11日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。 委托诉讼代理人：冯日坤（系冯建中之子），男，1989年4月27日出生，汉族，住湖南省沅江市。 被告：陈改新，男，1958年6月6日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 被告：张青田，男，1966年7月20日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 原告冯建中与被告陈改新、张青田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯建中的委托诉讼代理人冯日坤到庭参加诉讼，被告陈改新、张青田经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯建中向本院提出诉讼请求：1.判决两被告支付原告房屋租赁费14500元、水费490元；2.判决两被告赔偿原告空调、内墙墙裙、间门过道钢门天棚、墙面装饰修复费共计9400元；3.判决两被告支付违约金1000元；4.解除租赁合同。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求中水费金额为430元、变更第二项诉讼请求金额为5687.93元。事实与理由：2016年8月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告，冯建中）将坐落于益阳市××区××镇××号房屋第一层租赁给乙方(被告，陈改新)；租赁期限1.5年，从2016年8月8日起至2018年1月8日止；每月租金480元，后因被告增加楼上一间及楼下一间房，因此双方协商自2016年9月23日开始将租金调整为每月500元；每6个月交次租金；交押金500元，如房屋和设备被损坏，则甲方有权扣除相应的赔偿款；乙方使用的水电、网络费用由乙方承担；乙方在租赁期间不得损坏门窗、内墙装饰，不得擅自改变房屋的结构和装饰情况；如有违约，违约方承担1000元的违约责任(详细内容见合同)。甲方依约履行了合同义务，将案涉房屋交付给了陈改新。陈改新因生病将出租房屋交由张青田(陈改新的女婿)承租。但陈改新和张青田违反合同约定，至今没有将租赁的房屋归还原告。被告在租赁期间欠缴水费430元，二楼一台新空调被损坏需维修费1500元，一层房屋内墙墙裙、间门一樘、过道钢门、二层客厅、天棚、墙面等损坏修复费共计4187.93元。因被告违约，依合同约定，两被告应当承担1000元的违约金。2020年5月6日，被告张青田确认了以上损失，并承诺具体金额于2020年端午节前商量办妥，但至今没有与原告协商处理。原告请求人民法院支持其诉讼请求。 陈改新未作答辩，亦未提供证据。 张青田未作答辩，亦未提供证据。 冯建中围绕自己的诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告及两被告身份信息；2.房屋租赁合同一份；3.两被告占用房屋现状照片27张；4.中国××银行个人活期账户交易明细两份；5.被告张青田签字确认的房屋租赁欠费明细一份；6.益阳市××自来水厂出具的冯建中出租房（水费编码××7）欠水费430元的证明一份；7.湖南××××有限公司出具的冯建中房屋空调及墙面等被承租人损坏需修复费用5687.93元的预算总价。 本院经审查认为，冯建中提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月9日，冯建中与陈改新签订《房屋面承租合同》，冯建中将自己所有的位于××镇××号的房屋第一层出租给陈改新。合同约定：租赁期限自2016年8月8日至2018年1月8日；每月租金480元，后实际调整租金为每月500元，每6个月交付一次；押金500元；水表抄表为0吨；在租赁期限内，乙方拖欠租金2个月，甲方有权解除合同收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任；一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付1000元的违约金；乙方在租赁案涉第一层住房范围外，甲方在其二楼提供一间房间供乙方办公及睡眠（房价不增，维持原价），陈改新在合同上签字。在签订合同后，陈改新给付了押金500元。另在2017年4月2日、2017年8月10日租赁方通过黄某某分别转账支付租金3000元、3000元，在2018年2月14日由张青田转账支付租金1500元，房屋租金已实际支付至2018年4月10日。后陈改新因个人原因，该出租房屋实际由张青田使用，因被告未按时交纳房租，原告将该出租房的锁更换，未付租金计算至2020年9月。2020年5月6日，冯建中与张青田就房屋租赁欠租赁费、水费等七个项目共计23390元进行协商，张青田在欠费明细上签具意见“情况属实，张青田，具体金额以双方协商为准，2020年5月6日，2020年农历端午节前办妥”。 另查明，经益阳市××自来水厂证实冯建中出租房（水费编码××××7）欠水费430元；湖南××××有限公司评估冯建中房屋家电、墙面等被承租人损坏需修复费用预算总价5687.93元；陈改新于2020年9月14日收到人民法院送达的含有解除合同诉请事项的起诉状副本。 本院认为，冯建中与陈改新签订的《房屋租赁合同》中关于租金标准及给付时间、水电费、押金及违约责任等约定事项系双方真实意思表示，合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应严格遵守并履行上述合同约定。双方签订的房屋租赁合同第八条约定承租方拖欠租金2个月，出租方有权解除合同，收回房屋并要求承租方承担违约金1000元。冯建中直接以提起诉讼方式依法解除房屋租赁合同，该合同自起诉状副本送达陈改新时解除，即2020年9月14日解除。陈改新自2018年4月至2020年9月未支付房屋租金，因该房屋已由冯建中换锁并实际收回，不存在后期占用费。因此，冯建中主张该上述期间房屋租赁费为14500元（500元/月×29个月）、欠缴水费430元、违约金1000元、房屋家电及墙面等被承租人损坏需修复预算总价5687.93元，以上四项合计21617.93元，均有合同约定及相关证据予以证实，本院对该主张予以支持。该房屋租赁合同由陈改新与冯建中签订，后在实际履行合同中，陈改新因个人原因退出，该出租房实际由张青田占有使用至今，因此对上述应由陈改新支付及赔偿的费用21617.93元，由张青田共同偿还，已支付的500元押金应予以抵扣。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、冯建中与陈改新于2016年8月9日签订的《房屋租赁合同》自2020年9月14日解除； 二、陈改新、张青田自判决生效之日起十日内向冯建中支付房屋租赁费14500元、欠缴水费430元、违约金1000元及赔偿冯建中房屋家电、墙面等损坏修复费用5687.93元，以上四项合计21617.93元（陈改新支付的500元押金应予抵扣）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费434元，减半收取计217元，由陈改新、张青田负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  李琼骞 二〇二〇年十一月二十日 书记员  徐 丹 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人 应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。