广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7014号上诉人（原审原告）：冯华章，男，1974年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码440************410。被上诉人（原审被告）：惠州市合创酒店管理有限公司，住所地惠东县***********民小组旱地窝地段莱蒙水榭湾。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：曾艳，该公司员工。上诉人冯华章与被上诉人惠州市合创酒店管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人冯华章上诉请求：一、撤销人民法院（2020）粤1323民初376号一案2020年5月7日的判决（二）。二、改判要求被告支付原告2017年8月16日起至2020年12月31日租金共30100元及违约金。以及2020年1月到4月16日止的租金及违约金。三、两审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告从2019年9月1日起，以已寄出告知函为由，单方履行合同义务不符合本人于2017年8月14日与被告签订的《房产委托租赁管理协议》约定，未足额支付租金。另外本人已在信息里多次明确告诉被告，一方面我没收到任何告知函，另一方面没经协调同意前只能按原协议执行，但被告均以不同借口推卸责任，让我找不到可解决问题的人，一拖再拖。另外被告在一审庭上也多次明确，新约定一切按被告寄出的告知函内容为准，我必须按告知函内容变更原《房产委托租赁管理协议》，若我不接受，被告也不可能按原协议执行，只能解除合同。从9月1日起，被告履行合同义务不符合《房产委托租赁管理协议》约定，未足额支付租金，已严重违约。而《房产委托租赁管理协议》6.2.2条约定：若乙方（被告）在签约之日起至2019年9月15日期间，单方面终止本协议，房产内配备的设备设施、物品等，均为甲方（原告）无偿所有。既然物品归甲方无偿所有，我方就不需以租金抵扣购置物品费用，《房产委托租赁管理协议》3.1.3条约定就不存在了，所以被告必须支付我协议期间的租金及违约金，况且所购置的物品一直是被告经营所用，收回租金后我方可全部退回给被告。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被告一直未足额支付租金，违约在先，协议无法继续执行，为保障权益，我方提出解除协议是合情合理，所以诉讼费必须由被告全额承担。综上所述，特依《民事诉讼法》第147条的规定，提起上诉，请予改判，是为公允。被上诉人惠州市合创酒店管理有限公司答辩称：关于原告诉讼请求要求答辩人支付2017年8月16日起至2019年12月31日的租金共30100元以及2020年1月至4月16日租金及违约金问题。①“协议”第六条第6.1款本协议自甲乙双方签字/盖章之日起生效（生效后一个月内为筹备期，收益从2017年9月16日开始计算），原告已违反了双方签订的“协议”，将“协议”协定2017年8月16日起至2017年9月15日筹备期不收房租的，违约计入。②“协议”第三条第3.1.3款：收益在每月10日前由乙方存入甲方指定的帐户（2017年9月16日至2019年9月15日期间，乙方无需每月向甲方支付收益，该收益作为甲方支付给乙方前期配备房产内的设施、物品等相关费用的25200元）。现原告要求答辩人支付25200元，原告违反了双方签订的“协议”，对已经实施了二年“协议”进行否定，是违反《合同法》严重违约的。③答辩人在签约之日起至2019年9月15日期间并没有终止协议，并且在2019年9月16至2019年12月31日每月按时支付租金，所以无需再次向原告支付2017年8月16日起至2020年12月31日租金。④原告在2019年12月28日擅自更换门锁收回托管房屋,答辩人已经没有经营管理权利，所以无需承担2020年1月到4月16日的租金及违约金。⑤答辩人根据协议8.2条款原因，向原告邮寄的《告知函》，并且《告知函》里已明确写出：如您需终止委托管理，请到公馆现场与我司进行交接办理。若您同意继续合作经营，可以到现场进行对接，如不便移步，可以以书面文字方式完成改善经营模式认可，与新协议具同等效力。如您暂未表态，我司将于2019年9月1日开始按照新分成模式暂代管理。答辩人送达原告《告知函》，明确当前经营情况和今后的经营模式，原告收到《告知函》后无书面回复答辩人，继续领取答辩人按《告知函》经营模式的经营分配资金四个月，原告是认可《告知函》经营模式的。⑥原告称没有收到答辩人邮寄的《告知函》，邮寄地址是原合同的地址以及原告身份证地址，联系方式也是原告留在合同上的电话，EMS反馈信息也是已签收状态。答辩人已经尽到协议第五条通知及送达义务。答辩人对改变经营模式的困难和迫切解决的问题：答辩人在接手管理该酒店时，雄心勃勃同业主们心情一样，对投资经营沿海地区的经济发展抱有大的期望，但接手后还是受到世界政治、经济低潮和当地交通、供电供水不配置的严重影响，答辩人接手管理时货款投入了大笔资金为业主购置“家具”及设置，接手管理后新酒店品牌未出名要亏本促销卖广告式的低价经营，经营一年后又遇上香港政治运动等的严重影响，本酒店是以接待大量港团为主要客源的酒店，受影响更大，且当地基础设施又严重不足（原来没有预算到的），水电经常断供，造成答辩人近二年严重亏本经营，答辩人近二年严重亏本经营也认了，因为同业主签了“协议”，答辩人在与业主接手“协议”经营还有一年时间，答辩人同很多业主商量过，为维护酒店声誉和往后能继续经营，要使酒店继续经营，就要酒店保持与市场关系，保持酒店品牌。答辩人迫不得已的情况下才提出与业主大家来共同承担酒店经营，在此情况下才出《告知函》，告知：答辩人与业主共同经营酒店的，该《告知函》也是考虑到业主的利益，将经营中大部分利润给业主得七成，答辩人管理经营方得三成。经上所述，原告的房产已于2019年12月28日擅自拿回并更换门锁，答辩人已在2019年12月31日履行完成协议义务，答辩人无需再次向原告支付2017年8月16日起至2019年12月31日的租金30100元以及2020年1月至4月16日租金及违约金。为维护双方的合法权益和答辩人提出的辩解，请法院依法审理。原审原告冯华章向原审法院起诉请求：1.解除2017年8月14日签定的《房产委托租赁管理协议》；2.被告支付原告2017年8月16日起至2019年12月31日租金共30100元；3.按日利率1％支付逾期支付租金违约金（以实际收回租金那天止）；4.诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：1.原告冯华章是惠东县***********号房的所有人。被告惠州合创公司于2017年3月22日登记成立，类型为有限责任公司，经营范围为酒店管理、物业管理、实业项目投资咨询、经济信息咨询、商务信息咨询、市场营销策划、餐具、厨具的批发、进出口贸易。2.2017年8月14日，原告与惠州合创公司签订了房产委托租赁管理协议，其中原告是甲方，被告是乙方，案涉协议约定原告将其名下惠东县***********号房租赁给被告进行酒店公寓式经营服务。合同第一条“委托事项及要求”约定“1.2委托期限自2017年8月16日起至2020年8月15日止，期限为36个月。委托期满后，甲乙双方自行协商是否继续委托管理以及委托管理期限和模式……1.4.1甲方须按附件二或附件三配备房产内的设备设施、物品并自行承担相关费用25200元。为使房产内设备设施、物品尽快配齐，甲方同意不可撤销地委托乙方按附件二或附件三代为购买、安装相关设施、物品……”合同第三条“甲方的权利、义务”约定“3.1.1甲方确认并同意，每年的5月-10月每月收益为1400元；3.1.2甲方确认并同意，每年的1月-4月、11月-12月每月收益为700元；3.1.3收益在每月10日前由乙方存入甲方指定的账户（2017年9月16日至2019年9月15日期间，乙方无需每月向甲方支付收益，该收益作为甲方支付给乙方前期配备房产内的设备设施、物品等相关费用的25200元）。若乙方超过前述约定日期5个工作日仍未存入，则自第6个工作日起甲方有权按日向乙方收取本月甲方享有收益1%作为滞纳金。”合同第六条“协议生效期及终止期”约定“6.1本协议自甲、乙双方签字/盖章之日起生效（生效后一个月为筹备期，收益从2017年9月16日开始计算），合作期满后，在同等条件下乙方享有优先续约权，具体事宜由甲、乙双方另行协商确定。6.2协议期间，甲、乙双方任意乙方均不得单方面终止本协议。6.2.1若甲方在签约之日起至2019年9月15日期间，单方面终止本协议，须在本协议当日一次性向乙方付清房产内配备的设备设施、物品等相关费用25200元（付清后，房间内物品归甲方所有；未付清，房间内物品归乙方所有，任由乙方处置）。6.2.2若乙方在签约之日起至2019年9月15日期间，单方面终止本协议。房产内配备的设备设施、物品等，均为甲方无偿所有。6.2.3若甲、乙双方任意一方在2019年9月16日起至协议期满期间单方面终止本协议，必须采取书面形式提前一个月通知对方，并按自然月收益标准，赔付对方一个月收益。”3.被告主张交通管制、停电等原因对其经营产生影响，向原审法院递交了相关网页新闻、停电通知及与部分客户的聊天记录。上述聊天记录被告并未提交原始载体供法庭核对，网页新闻及停电通知也均无原件。网页新闻系关于惠东沿海景区交通限行以及客流量情况，但并非官方发布，无法确定新闻的真实性；停电通知通知方分别为莱蒙物业惠东海湾半岛以及莱蒙物业海湾半岛管家，但并无盖章，也没有其他证据显示通知方的实际身份。4.被告主张合同已经变更，向原审法院出具告知函及邮件投递单。上述告知函载“……就以上协议点，是因为公馆在经营期间，遭遇的各种问题原因：停水停电、维修房频繁、台风破坏、大区限行，主要营销市场（香港旅团）暴动的各种人为、自然灾害、政府法规原因而导致酒店难以正常运营。我司经过慎重考虑及详细的内部沟通，否定了结束经营的方案，坚持把公馆经营下去，故与业主进行三七分成营收计划作为补救措施以能保持生命力。如您需终止委托管理，请到公馆现场与我司进行交接办理。若您同意继续合作经营，可以到现场进行对接，如不便移步，可以以书面文字方式完成改善经营模式认可，与新协议具同等效力。如您暂未表态，我司将于2019年9月1日开始按照新分成模式暂代管理。”邮件投递单的寄件人为被告法定代表人曾艳，收件人为冯华章，地址为广东佛山顺德伦教街道南苑路朗悦名居****，但该邮件投递单并无邮戳，被告也未提交原告本人签收的相关证据。5.被告提交的转账记录显示，被告于2019年10月10日向原告支付160.5元，于2019年11月11日向原告支付430.92元，于2019年12月10日向原告支付86.43元，于2020年1月13日向原告支付40.02元。原告予以认可。6.原告主张不同意变更合同，向原审法院递交了微信聊天记录，该聊天记录显示原告并未同意按照被告的要求变更合同。7.关于合同解除的问题，原告主张其于2020年4月16日更换门锁，被告主张原告于2019年12月份已经更换门锁，但双方均不认可对方的主张，亦未提交证据证明自己的主张。被告在庭审中陈述，不愿意继续履行双方于2017年8月14日签订的房产委托租赁管理协议。原审法院认为，原告冯华章与被告惠州合创公司签订的房产委托租赁管理协议依法成立并生效，且不违反相关法律规定，双方均应遵守。本案争议焦点系:1.案涉房产委托租赁管理协议关于租金的条款是否已经变更；2.案涉房产委托租赁管理协议是否应当解除；3.原告的诉讼请求如何处理。关于第一个焦点，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，被告系单方作出变更合同条款的意思表示，但并未得到原告的同意，且原告事后也并未追认，合同双方并未就变更合同达成一致意见，被告单方发出告知函的行为不发生变更合同条款的法律效力，原、被告仍应按照案涉房产委托租赁管理协议行使合同权利、履行合同义务。关于第二个焦点，原、被告对于原告换锁的时间各执一词，均未提交证据予以证明，同时也未提交证明已经事实上解除合同的相关证据，根据举证规则，原审法院认定案涉房产委托租赁管理协议仍在继续履行。但是，鉴于原告起诉主张解除案涉房产委托租赁管理协议，被告在庭审中也表示不愿意继续履行双方于2017年8月14日签订的房产委托租赁管理协议，案涉房产委托租赁管理协议应当予以解除。关于第三个焦点，根据案涉房产委托租赁管理协议第三条“2017年9月16日至2019年9月15日期间，乙方无需每月向甲方支付收益，该收益作为甲方支付给乙方前期配备房产内的设备设施、物品等相关费用的25200元”以及第六条“生效后一个月为筹备期，收益从2017年9月16日开始计算”的约定，2017年9月16日至2019年9月15日之间的租金收益已抵作置办费用，该期间不存在欠付租金的情况。2019年9月16日之后的租金，被告仍须支付，根据合同约定，2019年9月的剩余租金以及10月、11月、12月的租金分别为700元、1400元、700元、700元。被告于2019年10月10日向原告支付160.5元，于2019年11月11日向原告支付430.92元，于2019年12月10日向原告支付86.43元，于2020年1月13日向原告支付40.02元，应当在欠付租金金额内予以扣除，故被告仍应向原告支付2019年9月16日至2019年12月31日的租金收益共计2782.13元。至于原告主张的逾期支付租金的违约金，被告应当予以支付，但按照案涉房产委托租赁管理协议“收益在每月10日前由乙方存入甲方指定的账户……若乙方超过前述约定日期5个工作日仍未存入，则自第6个工作日起甲方有权按日向乙方收取本月甲方享有收益1%作为滞纳金。”的约定，显然过分高于损失，现被告请求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原审法院予以准许并调整，酌定违约金以当月未付租金为基数按照年利率24%从当月16日计算至清偿日止。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告冯华章与被告惠州市合创酒店管理有限公司于2017年8月14日签订的房产委托租赁管理协议；二、被告惠州市合创酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯华章支付2019年9月16日至2019年12月31日的租金共计2782.13元及违约金（违约金以当月未付租金为基数按照年利率24%从当月16日计算至清偿日止）；三、驳回原告冯华章其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553元，由原告冯华章及被告惠州市合创酒店管理有限公司各负担276.5元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。另查一，被上诉人在一审中提交的EMS邮政特快专递邮单和该邮件查询的截屏，邮单显示“邮单号：1005671906733，收件人冯华章、电话/手机：136*****491、地址：广东佛山顺德伦敦街道*******房”，邮件查询显示“邮件号：1005671906733，惠州市→佛山市，2019年9月4日12:18已签收。”另查二，2017年8月14日，双方签订的《房产委托租赁管理协议》显示：“委托方—业主：冯华章，联系地址：广东佛山，联系电话：136*****491。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：被上诉人是否单方面终止涉案合同，涉案房产内配备的设备设施、物品等应否无偿归上诉人所有？具体评述如下：被上诉人主张已在2019年9月通过EMS快递将《告知函》送达给上诉人，告知其于2019年9月1日开始按照新分成模式暂代管理，并提供EMS特快专递邮单、邮件查询截图、《告知函》作为证据。上诉人否认收到上述快递及书面《告知函》。考虑到邮寄地址“广东佛山顺德伦敦街道南苑路朗悦名居2座302房”是上诉人身份证地址，联系方式亦是上诉人在《房产委托租赁管理协议》上预留的手机号码。结合上述证据，被上诉人主张已通知被上诉人按照新分成模式暂代管理，本院予以采信。虽然上诉人已接到通知，但双方并未就变更合同达成一致意见，双方也不愿继续履行合同，故一审判决解除涉案合同，并无不当，本院予以维持。被上诉人发出的《告知函》载明：“我司经过慎重考虑及详细的内部沟通，否定了结束经营的方案，坚持把公馆经营下去，故与业主进行三七分成营收计划作为补救措施以能保持生命力。……如您暂未表态，我司将于2019年9月1日开始按照新分成模式暂代管理。……”在未得到上诉人的回复前，双方没有就租金达成一致意见，被上诉人应当按照原合同约定支付租金，被上诉人按照《告知函》载明的三七分成向上诉人支付了2019年9月、10月、11月、12月的租金没有合同依据，故被上诉人欠付租金，应当继续支付欠付的租金及违约金，原审处理正确，予以维持。上诉人主张按照《房产委托租赁管理协议》第六条第二款的约定，被上诉人单方面终止合同房产内配备的设备设施、物品均为上诉人无偿所有，故被上诉人应当支付2017年9月16日至2019年9月15日期间的租金。本院认为，首先，被上诉人购置了房产设备设施、物品等相关费用，合同约定该费用抵偿上诉人2017年9月16日至2019年9月15日期间的租金收益；其次，该合同并非被上诉人单方面终止合同，被上诉人按照《告知函》载明的三七分成向上诉人支付了2019年9月、10月、11月、12月的租金的事实表明双方仍在履行合同（注：被上诉人存在欠付租金的瑕疵履行行为）；再次，没收设备等对被上诉人明显不公平，故上诉人的诉请不予支持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费276.5元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十一月二十六日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩