宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终1093号 上诉人(原审被告、反诉原告)：罗文科，男，1963年9月19日出生，回族，初中文化，个体，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：马明燕，宁夏信用律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：闫永平，男，1974年10月20日出生，汉族，初中文化，居民，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：张慧武，宁夏益成律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人罗文科因与被上诉人闫永平房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人罗文科及其委托诉讼代理人马明燕、被上诉人闫永平的委托诉讼代理人张慧武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗文科上诉请求：一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5160号民事判决，发回重审或改判驳回闫永平的诉讼请求，判令闫永平返还罗文科房屋转让款、租金共计125000元，并赔偿罗文科经济损失50000元；二、本案一、二审诉讼费由闫永平负担。事实和理由：一、本案应为商铺转让合同纠纷，一审认定事实错误，定性有误。本案中，双方虽签订房屋租赁合同，但合同履行中亦包含商铺转让内容。罗文科支付房屋租赁费的同时，盘下了整个店铺所有的货物和设施，并支付了店铺转让费和店铺内所有货品、设施费用。罗文科订立合同初衷是通过转让案涉店铺长期经营，用以生计，而不仅租赁房屋。如只短期租赁房屋，完全没必要花费三十多万元盘下案涉店铺，以常理推断亦可得出相同结论。一审未审查合同双方当事人真实意愿，单凭房屋租赁合同认定双方成立房屋租赁合同法律关系，判令解除合同返还房屋，并给付租赁费，系认定事实错误，定性有误。二、一审适用法律错误。2018年11月8日签订房屋租赁合同，2019年7月30日租期未满，案涉房屋就抵偿给兰州银行股份有限公司东部支行，可见合同签订时闫永平已知悉案涉房屋抵押情况，在罗文科请求签订五年租赁合同时，只答应签订一年，并让罗文科放心，保证三年租赁权，否则所付店铺转让费如数奉还，罗文科轻信了闫永平许下的诺言。不料，一年租期未至，兰州中院要求腾房时，罗文科才了解案件整个情况。闫永平故意隐瞒案涉房屋存在抵押，随时可能被收回的真实情况，骗取店铺转让费，给罗文科造成相当大的损失，构成合同欺诈。2、闫永平违背当初承诺不续租，也不退店铺转让费，还指使工人强行断电并砸毁店铺墙壁，影响店铺的正常经营，构成违约，应当赔偿损失。三、一审处理结果有误。2019年7月30日租赁期内，案涉房屋就抵偿给他人，直至2020年5月19日，闫永平才取得案涉房屋所有权，故2019年7月30日至2020年5月19日期间租赁费无权收取。综上，请二审支持罗文科的上诉请求。 闫永平辩称，上诉人的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，证据确实充分，判决结果正确，应维持审判。 闫永平向一审法院起诉请求：1.罗文科返还营业房并支付租赁费33333元，并支付自2020年7月4日至实际腾房之日止的租赁费；2.本案诉讼费用由罗文科负担。 罗文科向一审提出反诉请求：1.闫永平返还房屋转让费75000元，返还房屋租金50000元（2018年11月-2019年11月）共计125000元；2.闫永平赔偿损失共计50000元；3.本案反诉费用由闫永平负担。 一审法院查明，2018年11月8日，闫永平与罗文科签订《房屋租赁合同》，将从陈承池处承租、位于原州区政府街湖滨苑**营业房拐角的店铺转租给罗文科，双方约定租期为1年，即从2018年11月8日至2019年11月7日，年租金5万元。同时约定，“如需续租，再另行签定合同”。罗文科先后于2018年11月8日、2019年6月14日分别支付房租25000元。租赁期间，2019年7月30日，因涉案房屋抵偿给兰州银行股份有限公司东部支行，兰州市中级人民法院张贴公告，要求涉案房屋的前产权人陈承池等人腾交房屋。租赁合同到期后闫永平与罗文科未续签合同。2020年4月17日，闫永平与兰州银行股份有限公司东部支行签订《资产交易合同》，后于同年5月19日办理不动产权证书，取得包括涉案店铺在内的房屋产权。后闫永平要求收回涉案店铺，罗文科以要求续租为由拒不搬出。一审法院认为，闫永平与罗文科签订房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方诉辩，本案需解决以下几个争议焦点。焦点一，涉案房屋租赁合同能否解除。首先，闫永平与罗文科签订房屋租赁合同时，该涉案店铺系其从案外人陈承池处承租而来。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”的规定，闫永平与罗文科签订租赁合同系转租行为，且闫永平对此提供了其与陈承池之间的房屋租赁合同，该转租行为具有法律依据。相反，罗文科未能提供闫永平不具有转租权的证据，应承担举证不能的责任。其以闫永平不是涉案房屋的房主、从而无权向其租赁房屋并收取租赁费的抗辩意见没有法律依据。其次，当事人双方约定租期为一年，租金支付方式为年付，期满后未续签合同，此后罗文科在对涉案房屋的使用中也未向闫永平支付房租。根据《中华人民共和国合同法》二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，闫永平有权解除合同。因而，根据上述事实及法律规定，涉案房屋租赁合同应予解除，罗文科应返还闫永平涉案房屋并支付其使用房屋期间的租金。关于房租的计算问题。进入2020年后，我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情，属全国突发公共卫生事件。罗文科租赁的房屋用途为对外经营，根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内该类服务业自2020年1月25日起处于暂停状态，直至2020年5月6日自治区公共卫生事件应急响应级别下调至Ⅲ级，在此期间，当事人双方均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业。综合疫情期间实际情况且遵循公平公正原则，酌情确定疫情期间产生的房租损失应由双方共同承担，即由罗文科减半支付。故除2020年1月25日至2020年5月6日期间的房租由罗文科减半支付外，其余期间的房租仍按合同约定的标准计算。故罗文科应支付的已实际发生的房屋租金为25684.93元，即2019年11月8日至2020年1月24日房租为10684.93元（50000元/年÷365天×78天），2020年1月25日至2020年5月6日房租为7054.79元（50000元/年÷365天×103天×50%），2020年5月7日至2020年7月3日房租为7945.21元（50000元/年÷365天×58天）；2020年7月4日之后的按合同约定的标准计算（50000元/年÷365天=136.99元/天）。焦点二，罗文科的反诉请求能否成立。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。其一，罗文科在反诉中称，闫永平及其姐夫张永峰曾口头承诺保证其对涉案店铺享有至少三年的租赁期限，但未能提供相关证据。且双方签订的合同明确约定“如需续租，再另行签定合同”；其二，罗文科反诉要求闫永平返还房屋转让费75000元及房屋租金50000元。但罗文科提供的收条中显示该75000元系“房屋、货柜、设备费”，并非其所称的房屋转让费，罗文科提供的其他证据亦不足以证实其反诉主张的75000元系转让费，且涉案房屋租赁合同中并无相应内容的约定。至于房屋租金50000元系罗文科在第一年租期内产生的应付租金，罗文科并未提供能够证实转租人闫永平未尽合同义务或存在其他违约情形的相关证据，故对其要求闫永平返还上述二项费用的请求不予支持；其三，罗文科反诉要求闫永平赔偿其损失50000元。但未能提供充分证据证实闫永平存在隐瞒事实，欺骗其签订合同的情形，其提供的照片等证据不足以证实其产生50000元损失的事实。其该项反诉请求因证据不足不予支持。综上，闫永平的诉讼请求部分成立，予以部分支持。罗文科的反诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除闫永平与罗文科签订的房屋租赁合同；二、罗文科于本判决生效之日起十日内返还闫永平位于原州区政府街湖滨苑107号营业房拐角的店铺；三、罗文科于本判决生效之日起十日内向闫永平支付自2019年11月8日至2020年7月3日期间的房屋租金25684.93元，并按136.99元/天的标准支付自2020年7月4日至判决生效之日止的房屋租金；四、驳回闫永平的其他诉讼请求；五、驳回罗文科的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费633元，减半收取317元，闫永平负担96元，罗文科负担221元。反诉费3800元，减半收取1900元，由罗文科负担。 二审中，罗文科提供陈承池与固原市医药有限责任公司签订的房屋租赁合同复印件一份。证据来源：自固原市医药有限责任公司调取。证明：闫永平与陈承池签订的房屋租赁合同中陈承池的签字，与陈承池与固原市医药有限责任公司签订的房屋租赁合同陈承池的签字并非同一人书写。闫永平与陈承池签订的房屋租赁合同存在伪造的嫌疑。闫永平质证意见：对该证据的三性均不认可，且达不到证明目的，因字迹的真伪要通过专业的司法鉴定机构鉴定。本院认为：罗文科提供的陈承池与固原市医药有限责任公司签订的房屋租赁合同复印件，不能达到闫永平与陈承池签订的房屋租赁合同存在伪造嫌疑的证明目的，对其证明效力不予认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，闫永平与罗文科签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应受该合同法律约束力。租期一年期满后双方未续签合同，罗文科继续使用案涉房屋且未向闫永平支付后续房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同的规定，闫永平有权解除合同，罗文科应返还案涉房屋并支付使用期间的租金。故一审结合新冠疫情实际情况及本案事实，酌定除2020年1月25日至2020年5月6日期间房租减半外，其余房租按合同约定标准，判决由罗文科支付相应租金合理妥当，二审予以确认。本案应定性为房屋租赁合同法律关系，一审定性为租赁合同不当，二审予以纠正。罗文科主张本案应为商铺转让合同纠纷，及其不承担租金的上诉理由不能成立，不予支持。关于罗文科上诉称其向闫永平已支付的转让款系基于闫永平承诺三年租赁期为前提条件，现租赁期未满三年，且闫永平故意隐瞒案涉房屋存在抵押情形，骗取转让费构成合同欺诈，应由闫永平返还其支付的转让款及租金的意见。因罗文科对前述待证事实一、二审均未提供有效证据证明，且闫永平不予认可，故其应负举证不能于己不利的法律后果，对其上述意见，不予支持。关于罗文科上诉由闫永平赔偿损失的意见，亦无证据证明，不予支持。关于罗文科上诉提出自2019年7月30日案涉房屋抵偿给他人，至2020年5月19日闫永平取得房屋所有权期间的租赁费，闫永平无权收取的意见。因在此期间，罗文科是否处于停止经营状态其未有相关证据证明，故对该意见亦不予支持。 综上所述，罗文科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽定性不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800元，由上诉人罗文科负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  魏小红