海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终2241号   上诉人（原审被告）：张某1，现住三亚市天涯区。   委托诉讼代理人：李某1，海南追源律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：喻某，汉族，现住三亚市。   委托诉讼代理人：李某2，北京岳成（三亚）律师事务所律师。   上诉人张某1因与被上诉人喻某房屋租赁合同纠纷一案。不服三亚市城郊人民法院(2020)琼0271民初4929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。   张某1上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判驳回喻某的全部诉讼请求；二、判令喻某承担全部诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定本案《门面租赁合同》为无效合同，认定事实错误，适用法律错误。1、根据《房地产管理法》此涉案合同应为有效。一审适用国务院颁布的行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，认为涉案房屋所涉土地为划拨用地，未经批准出租，违反了法律、行政法规效力性强制性规定，应属无效。而根据法律优位原则，全国人民代表大会常务委员会通过的《房地产管理法》第五十六条“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”，可见，只须将租金中的土地收益部分上缴国家，法律并未禁止将划拨土地上的建筑物出租。2、涉案合同并未违反法律、行政法规效力强制性规定。即使《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定了划拨用地用于出租应经有关部门批准，这也属于管理性强制性规定，不是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，不能因为《门面租赁合同》未经报批，就认为合同无效。3、涉案房屋用于商业经营经过了相关部门的许可。涉案房屋用地虽为城镇住宅用地，但该房屋可否用于商业经营的出租，属于行政部门管辖范围，不应由法院认定。事实上喻某承租后已经以涉案城镇住宅用地向相关部门办理了《营业执照》等用于商业经营的许可，应视为行政部门对涉案土地用于商业经营的允许，不应将《门面租凭合同》认定为无效。综上，并无证据显示涉案合同违反法律强制性规定，一审法院将涉案合同认定为无效，无事实和法律依据。二、一审判决张某1向喻某退回2万元租金，无事实和法律依据。一审法院认为“2020年1月25日至2020年2月26日期间，喻某营业收入减少”，仅是减少，而且张某1提交的美团网消费记录显示，在2、3、4月喻某所在的商区是可以营业的，并不存在在租赁期间喻某关门停业的情况。而且并无明文规定商户受疫情影响收入减少的，有获得租金减免的权利。商业经营总是伴随着风险，自出租人将房屋交付给承租人使用时，所有的经营风险都应由承租人承担。疫情发生时，如果喻某认为疫情导致其无法经营，依据双方签订的《门面租赁合同》，其完全可以就此主张终止合同，而喻某在疫情期间仍然开张，持续经营，疫情期间喻某也未提出过租金方面的要求，说明疫情对其影响是有限的，可承受的。喻某在合同快到期时主张因疫情影响要求延期继续经营，被拒绝后，将张某1起诉到法院，完全是因为占便宜的心理。三、一审法院对喻某承租期间应缴纳的水电费计算错误。1、《门面租赁合同》有效，应依照合同约定支付水电费。合同双方约定水费按6.5元/吨、电费按1.2元/度的标准结算，此系双方真实意思表示，喻某实际也照此履行，应以双方约定标准计算水电费。2、即使按照实际发生水电费计算，一审也计算错误。（1）水费应按6.1元/吨收取，退回喻某水费为262元。三亚市有关污水处理费及生活垃圾处理费的有关规定都明确了缴纳费用的主体为排放污水和产生垃圾的个人或单位，一审法院以原合同未约定为由，将污水处理费和生活垃圾处理费缴纳主体和水费缴纳主体相分离，是违反规定，不合理的。双方合同约定水费为6.5元/吨正是将污水处理费和垃圾处理费一起计算入水费的计费标准中，一审将张某1打包收取的水费按科目强行分离开来，不符合合同双方真实意思表示，也不符合市场交易习惯。按照对餐饮业的相关规定，水费为3.2元/吨、污水处理费为1.85元/吨、垃圾处理费1.05元/吨，喻某实际应按6.1元/吨的标准缴纳水费，退回喻某水费为262元[（2900-2245）×（6.5-6.1）]。（2）电费应按不同时期的标准收取，退回张某1电费为13700.4元。依照三亚市发展和改革委员会发布的《海南省电网销售电价表》（琼价价管【2018】342号）显示，工商业不满1千伏的电价为0.8552元/度，从2018年5月1日起执行。喻某提供的琼发改价管（2019）704号文件显示，不满1千伏的工商业用电价格为0.6957元/度，从2019年7月1日起执行。因此，喻某自2018年8月21日起至2020年5月1日租赁期内所耗用电费（56550-39825+33180-31029=18876）自承租开始至2019年6月31日应按0.8552元/度计算，为16142.7元（18876×0.8552），2019年7月1日开始电费（68871-56550+35120-33180=14261）按0.6957元/度计算，为9921.3元（14261×0.6957），一共26064元，应退回喻某电费13700.4元[（68871-39825+35120-31029）×1.2-26064]。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。恳请贵院查明事实，依法支持张某1的上诉请求。   喻某辩称，划拨土地首先先取得批准才能出租，张某1并没有获得案涉房屋的出租批准，因此该合同应是无效合同。营业许可并不等于有关行政部门对出租行为允许，颁发营业执照的部门不是可以审批土地是否可以出租的部门。关于2万元租金，是在疫情期间营业收入受到不可抗力的影响，根据相关司法解释，因疫情造成的损失应当由双方分担，一审判决酌情考虑双方共同承担损失于法有据，且一审判决对水电费的计算正确。恳请二审法院依法驳回张某1的上诉，维持原判。   喻某向一审法院提出诉讼请求：一、判令张某1减免2020年2月至4月的租金，并返还喻某已支付的6万元租金；二、判令张某1返还多收取的水电费18872.49元；三、诉讼费用由张某1承担。   一审法院认定事实：三亚市河西区儋州村社区团结路29号土地的使用权类型为划拨。2013年6月27日，案外人杨某（甲方）与张某2（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将正在经营的坐落于三亚市团结路29号禧龙海景酒店的自有房屋一至六层的全部、七层的两间、铺面房一户出租给乙方，由乙方从事酒店经营。其后，张某2与张某1签订一份《转让协议》，由张某2将其承租的位于三亚市××路、28号、29号包括酒店主体和一楼三个门面及楼顶转租给张某1。2018年3月21日，张某1（甲方）与李海波（乙方）签订一份《门面租赁合同》，将位于三亚市团结路29号（海友酒店右侧）门面出租给乙方。租赁期限为3年，自2017年5月1日起至2020年5月1日止，房租为2万元/月，押金为2万元，水费、电费由甲方统交，每个月由乙方再将相应水费、电费交给甲方，水费按6.5元/吨，电费按1.2元/度计算。2018年8月20日，李海波（甲方）、喻某（乙方）、张某1（丙方）签订一份《铺面转让合同》，约定，丙方同意甲方将自己位于团结街27号的门面转让给乙方使用。当日，张某1（甲方）与喻某（乙方）签订一份《门面租赁合同》，约定甲方出租给乙方的门面房位于三亚市团结路29号（海友酒店右侧），面积为180㎡。合同租赁期限为3年，自2017年5月1日起至2020年5月1日止，甲方正式交付门面房与乙方使用的时间是2017年5月1日。押金2万元，租金为2万元/月，水费、电费由甲方统交，每个月由乙方再将相应水费、电费交给甲方，水费按3元/吨，电费按1.2元/度计算。协议签订后，张某1于2018年8月21日将涉案房屋交付喻某，喻某支付2万元押金并按月租金2万元的标准支付至2020年5月1日后，因疫情蔓延，双方对延长租期未能达成一致意见的情况下，喻某于合同期满当日将房屋钥匙退还张某1，并于同年5月3日退还房屋，次日张某1将押金退还喻某。另，喻某自2018年8月21日起至2020年5月1日止，水费按6.5元/吨，电费按1.2元/度的标准向张某1缴纳水电费，经双方确认第一块电表于2018年8月21日的读数为39825，第二块电表读数为31029,第一块电表于2020年5月1日的读数为68871，第二块电表读数为35120,水表于2018年8月21日的读数为2245,2020年5月1日的水表读数为2900。   一审法院认为，喻某与张某1签订的《门面租赁合同》虽系双方真实意思表示，但涉案房屋所涉及土地为划拨取得，张某1与喻某签订本租赁合同后，将涉案房屋用于商业经营，违反了法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为无效合同。关于退还租金的问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，喻某主张因受疫情影响，导致无法正常经营要求张某1退还2020年2、3、4月的租金。经查，2020年1月25日至2020年2月26日期间，海南省因新冠肺炎疫情防控启动一级响应。该期间受疫情以及疫情防控措施影响，喻某经营餐饮业收入减少，但自2020年2月26日起海南省已将疫情防控措施调整为三级响应，后又调整为低风险等级，有序恢复了经济社会秩序。喻某承租涉案房屋系用于经营，合同目的亦为经营餐饮，继续履行不影响合同目的实现。并且，喻某在承租涉案房屋后已提前支付了截至2020年5月1日止的全部租金，其履行合同义务系支付租金，故不存在履行不能的情况。根据张某1提供的美团网的消费记录可知，涉案房屋所在街道的其他餐饮店在防控措施下调后已开始逐步恢复营业，且经营淡旺季及经营盈亏问题系正常的商业风险。因租赁合同于2020年5月1日已履行完毕，喻某亦已将涉案房屋交还张某1使用，故对于喻某退还租金的主张，一审法院酌情支持一个月的租金即2万元。关于水电费的问题，依据庭审查明的事实可知，喻某在承租涉案房屋期间按照水费6.5元/吨、电费1.2元/度的标准向张某1缴纳了水电费。现合同无效后，对于水电费的金额应以实际发生的金额为准。根据三亚市发改委的规定，喻某经营餐饮业的水费标准为3.2元/吨，电费标准为0.6957元/度。因双方在合同中并未就生活用水污水处理费、商业污水处理费、垃圾居民费、商业垃圾居民费应由喻某分担进行约定，且无证据证明张某1收取的喻某水电费的金额属于其实际产生的金额，故对于张某1的该项抗辩，一审法院不予采纳。结合庭审中双方确认的水电表读数，一审法院确认张某1应向喻某退还的水费为2161.5元[（2900-2245）×（6.5元/吨-3.2元/吨）]，电费为16710.99元[（68871-39825+35120-31029）×（1.2元/度-0.6957元/度）]。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张某1应于本判决生效之日起十日内向喻某退还租金2万元；二、张某1应于本判决生效之日起十日内向喻某退还水费为2161.5元、电费为16710.99元，共计18872.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费885元，由喻某负担449元，由张某1负担436元。   本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。   本院认为，喻某与张某1签订的《门面租赁合同》虽系双方真实意思表示，但涉案房屋所涉及土地为划拨取得，张某1与喻某签订本租赁合同后，将涉案房屋用于商业经营，违反了法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为无效合同。2020年1月25日至2020年2月26日期间，海南省因新冠肺炎疫情防控启动一级响应。该期间受疫情以及疫情防控措施影响，喻某经营餐饮业收入减少。喻某承租涉案房屋系用于经营，合同目的亦为经营餐饮，一审法院酌情支持返还一个月的租金即2万元，处理正确予以维持。根据三亚市发改委的规定，喻某经营餐饮业的水费标准为3.2元/吨，电费标准为0.6957元/度。张某1在一审中也明确电费应按0.6957元/度收取，喻某在承租涉案房屋期间按照水费6.5元/吨、电费1.2元/度的标准向张某1缴纳了水电费，多出部分应予返还。双方在合同中并未就生活用水污水处理费、商业污水处理费、垃圾居民费、商业垃圾居民费应由喻某分担进行约定，且无证据证明张某1收取的喻某水电费的费用属于其实际产生的其他费用，一审判决张某1应将多收取的水电费予以返还，有事实和法律依据，予以维持。   综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1770元（张某1已预交），由张某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 扆成塘   审判员 尹合欢   审判员 黎 金      二〇二〇年十一月二十七日   书记员 周 婷   书记员 何 莹   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。