江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9259号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢小辉。委托诉讼代理人：张敏学，江苏仲梁禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乙亮，江苏仲梁禾律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：毛培。委托诉讼代理人：卞俊文，江苏中吴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄美灵。委托诉讼代理人：曾梅雄，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东喜，北京德和衡（苏州）律师事务所实习律师。上诉人谢小辉、毛培因与被上诉人黄美灵、原审第三人苏州市住房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初11555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢小辉上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项；判决黄美灵向谢小辉承担违约金9154元（以199万元为本金，按日万分之一的利率自2019年7月19日起计至2019年9月3日止）；三、判决黄美灵向谢小辉支付逾期付款利息23804元（以199万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%自2019年9月4日起暂计至2019年11月4日，实际计至付清之日止）；四、判决黄美灵承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未认定《苏州市存量房屋买卖合同》真实合法有效是错误的。《苏州市存量房屋买卖合同》是各方真实意思表示，没有证据显示该合同存在无效等情形。既然黄美灵向法院主张继续履行《房屋买卖(居间)合同》，为什么还要与谢小辉签订《苏州市存量房屋买卖合同》呢?《苏州市存量房屋买卖合同》是所有在苏州地区存量房交易“官方版”的正式合同，是案涉房产物权变动的原因。如果不认定《苏州市存量房屋买卖合同》合法有效并已实际履行，案涉房产的物权变动就是错误的。二、案涉房屋的转让价格为204万元，而不是159万元。《苏州市存量房屋买卖合同》是双方最后达成的真实意思表示，约定价款为204万元。2019年10月21日填写的《二手房(存量房)交易纳税申报表》上登记的房屋价格也是204万元，是双方向国家税务机关的承诺和保证。2019年10月16日下午谢小辉通过微信向黄美灵发送“履约通知书”，明确了房屋的价格为204万元，黄美灵在后续的沟通中，并没有否认过这个价格。2019年9月4日黄美灵与江南农村商业银行签订的《个人购房担保借款合同》第24.2条明确约定了房价总额为204万。2019年7月8日的《存量房交易资金托管协议》明确约定了案涉房屋的成交价格204万元，这是政府部门作为丙方情况下签的协议，是认定案涉房屋转让价格最直接的证据。2019年7月8日谢小辉与黄美灵签订的《存量交易信息确认书》，申报案涉房屋的成交价格为204万元。三、一审法院适用法律严重错误。黄美灵未请求过逾期付款利息，法院直接判决利息违反了“不告不理”的民事诉讼的基本原理，判决结果超出诉讼请求。更何况按年利率6%也没有法律依据。黄美灵辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。毛培辩称，对谢小辉的上诉没有异议，毛培不应承担违约责任。毛培上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由黄美灵承担。事实和理由：一审法院未从实际出发，抛开案件事实对毛培在配合谢小辉过户时提供的公证授权委托书做了无限扩大的解释，故而导致一审认定事实不清。毛培与谢小辉在黄美灵购买涉案房前已经登记离婚，离婚的事实和协议上的内容在房屋买卖合同签订前黄美灵是知晓的。所有的房屋买卖合同条款和相关协商的事宜都是由谢小辉通过中介跟黄美灵之间进行协商，毛培仅仅是协助过户。可以认为，黄美灵在订立买卖房屋合同过程中是知晓其合同的相对方仅仅是谢小辉，谢小辉也没有隐瞒黄美灵的必要。如果法院最终支持了黄美灵的意见，那么黄美灵和谢小辉之间的约定倒是在隐瞒毛培或者其他相关部门，而要毛培承担责任，显然超出了谢小辉代理的权限。黄美灵辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。谢小辉辩称，对毛培的上诉没有异议。黄美灵向一审法院起诉请求：１、判决谢小辉、毛培继续履行《房屋买卖（居间）合同》，将案涉苏州工业园区香堤澜湾花园41幢1307房屋过户至黄美灵名下；2、判决谢小辉、毛培支付黄美灵违约金31.8万元；3、判决由黄美灵代谢小辉、毛培向第三人清偿抵押贷款；4、判决谢小辉、毛培返还购房款差额50万元和黄美灵代偿抵押贷款55.8万元（暂定）；5、由谢小辉、毛培承担本案诉讼费用。后黄美灵的诉讼请求变更为：1、判决谢小辉、毛培支付黄美灵违约金31.8万元；2、判决谢小辉、毛培返还购房款差额50万元。谢小辉提出反诉请求：一、请求判决黄美灵向谢小辉支付购房款199万元；二、请求判决黄美灵向谢小辉承担违约金9154元（以199万元为本金，按日万分之一的利率自2019年7月19日起计至2019年9月3日止）;三、请求判决黄美灵向谢小辉支付逾期付款利息18755.75元（以199万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50％自2019年9月4日起暂计至2019年10月25日，实际计至付清之日止）;四、判决黄美灵承担本案全部诉讼费用。后谢小辉将反诉诉请变更为：1、判决黄美灵向谢小辉承担违约金9154元（以199万元为本金，按日万分之一的利率，至2019年7月19日起计算至2019年9月3日）；2、判决黄美灵向谢小辉支付逾期付款利息23084元（以199万元为本金，按中国银行同期同类利息的1.5倍，自2019年9月4日起计算至2019年11月4日止）；3、判决反诉费用由黄美灵承担。一审法院认定事实：苏州工业园区香堤澜湾41幢1307室原登记为谢小辉、毛培共同共有，落款日期2019年2月28日，毛培出具委托书载明，委托人毛培，受托人谢小辉，并载明因我本人不能前往苏州市办理售卖房产等相关事宜，现委托谢小辉作为我的代理人，并以我的名义全权办理如下事项：一、全权办理转让上述房产有关手续，代为签署房地产买卖合同并收取房款至产权人名下的银行账户中，办理相关公证手续。二、全权办理上述房产的银行按揭贷款（公积金贷款）手续，签署相关文件。三、全权办理上述房产的资金监管手续及收取资金监管协议中的房款至产权人名下的账户中，签署资金监管协议等相关文件等委托内容。另载明受托人在其权限范围及房产所有期限内签署的一切有关文件，我均予承认。2019年3月4日黄美灵（乙方）与谢小辉、毛培（甲方）（毛培由谢小辉代签）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将苏州工业园区香堤澜湾41幢1307室出售给乙方，房屋总价款11是159万元，税费由乙方承担，乙方于2019年3月4日交付定金5万元，另约定：甲乙双方须在2019年7月30日前提供相应原合法的过户/贷款证件，甲方承诺于领到全部房款当天腾空房屋，并将该房屋钥匙交给乙方，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水电煤气、有限电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。以上条款约定日期，如有一方延期履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按照本合同第六条约定承担违约责任。关于违约责任：乙方须按约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。甲乙丙任何一方解除合同或者拒绝履行合同，或者发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过该违约金总额的，责任方据实赔偿，丙方收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。约定其他事宜：甲方价格159万元，税费、中介费由乙方承担。乙方如报高评估价格，甲方收到全部当天退还多余房款。合同第九条约定，本合同和存量房买卖契约及附件抵触的，以本合同为准。同日，谢小辉出具收据，载明今收到黄美灵购买香堤澜湾花园40-1307室的房屋定金5万元。黄美灵与谢小辉于2019年7月8日签订《存量房交易资金托管协议》，并于2019年7月8日当天支付了首付款62万元，就案涉房屋的成交价格，谢小辉陈述：在2019年3月4日双方签这个合同的时候，价格确实是159万，后来由于黄美灵的原因贷款办不下来，黄美灵提出要解除该份合同，谢小辉也同意了，但是双方在沟通中谢小辉提出不再退还已交付的5万元定金，另因为托管协议的日期为2019年7月8日，也就是说双方签订了三方协议即居间合同之后，在2019年7月8日四个月后双方才签订了托管协议。黄美灵因为贷款困难曾要求解除三方签订的买卖合同。后来黄美灵看到园区的房价上涨，所以提出双方继续履行合同。谢小辉要求房屋价格不能按159万元计算，故双方约定房屋价格为204万元，该204万元包含黄美灵已付的5万元定金。2019年9月4日黄美灵与江南农村商业银行签订《借款合同》，载明案涉房屋价格总额为204万元，贷款金额为142万元。落款日期2019年9月19日，谢小辉向黄美灵发出催促履约通知书，载明：在黄美灵没有按房屋买卖居间合同约定的2019年7月30日之前提供相应的贷款材料，谢小辉要求黄美灵必须在9月23日前提交正式的相关证据，并要求其承担违约责任。2019年10月15日，谢小辉向黄美灵发出通知，通知黄美灵房屋价款204万元，并通知其办理过户手续，另主张黄美灵支付违约金。另查明，2019年10月21日黄美灵、谢小辉签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋的价款204万元，黄美灵应于申请办理资金托管手续之日起10日内办理银行贷款手续。黄美灵另与谢小辉于2019年10月21日签署《二手房（存量房）交易纳税申报表》，价格204万元。就案涉房屋，黄美灵支付谢小辉5万元定金、另于2019年9月4日支付首付款62万元、2019年9月4日贷款142万元发放至托管账户。就办理贷款的时间，黄美灵陈述在2019年7月8日去办理资金托管，2019年9月4日贷款发放，中介告知谢小辉贷款下来了，要求谢小辉去把贷款清掉，并且要求他一起去办理过户，当时说好了要做高评高贷，因此我们资金托管和存量房买卖合同必须要按照约定好204万去做托管，去签存量房合同，才能贷到142万的贷款。另查明，谢小辉、毛培于2015年12月25日离婚。双方离婚协议载明苏州工业园区香堤澜湾41幢1307室归谢小辉所有。就双方离婚一事，黄美灵陈述：签订房屋买卖合同前我方通过中介知道谢小辉、毛培离婚，因谢小辉2019年7月5日当天材料不全，故将托管时间变更为2019年7月8日，故我方于2019年7月9日办理贷款。谢小辉陈述：因房产证上有毛培的名字，谢小辉在签订合同前已经充分告知了黄美灵包括中介，并且也告知黄美灵及中介方关于离婚协议书的内容也就是案涉房屋所有人是谢小辉，当时基于考虑产证权上有毛培的名字，为了避免不必要的麻烦，也让毛培来签字。另并非黄美灵所述7月8日才进行办理资金托管手续是由谢小辉的原因，而是由于黄美灵的原因导致长时间办理托管手续。对于7月8日之前我方曾通过电话催告，无书面证据。中介方的曾某,4与谢小辉的微信记录，2019年2月18日谢小辉：离婚协议上约定了房产的归属，通过公证处证明是真实的就OK了，如果不是法院判决的离婚协议书的话，就是要去公证处做一下公证。民政局已经认可离婚协议了。曾某,4：明天我来问一下。谢小辉：我问了一下律师，先把房产转移到我的名下再去买，这样的话多了一道手续，而且会产生一些费用。曾某,4：办个公证不需要将房子转到你名下。谢小辉：我明白了。2019年3月3日曾某,4：你明天带的东西，委托书、身份证、离婚证、离婚协议、房产证、银行卡。谢小辉：离婚证、离婚协议要这干什么？曾某,4：我们复印一下。房管局会需要的。谢小辉：有委托书要离婚协议有什么用？曾某,4：房管局需要提供。9月4日曾某,4：大哥客户贷款已经放了，今天刚放，你可以去还贷款了。曾某,4：（以下为语音）成交159万，前期定金5万后续你只要收154万就可以了。到时候到账204万全部在你账户，你返给客户50万，这50万是他们做高评出来的。后续返给垫资公司的。谢小辉：OK。9月18日谢小辉：你这个60万元我没搞明白是什么意思。溢价怎么可能有60万，房款204你减掉154万只有50万，怎么可能有60万。黄美灵、谢小辉及曾某,4的微信群中，2019年10月30日黄美灵：一起去房管局，我领证房管局退款，你把50万退给我。谢小辉：下午15:00去办，不要再拖。多于合同的款汇给你的。你转我们多少，先签协议。……黄美灵：约好的房价是159万，当初给了你5万现金账户，房管局账户里面是204万，加上之前定金一共到账209万。根据约定多出的50万元，你要还给我的。后谢小辉通过微信发送补充协议，载明：第一条，原第四条付款约定中增加两条，甲、乙双方同意由乙方出资人民币5万元到甲方指定账户作为赎楼垫资和罚息等费用。在乙方出资到达甲方账户3日内，甲方去银行赎楼，该资金不作为原合同的房款组成部分，非因甲方原因导致的本合同未执行完成该资金无需退还。如因甲方原因导致的合同未执行完成，甲方将资金三天内退还给乙方。第二条，甲乙双方确认，甲方配合乙方提交过户材料，七天内甲方需要收到合同的全部房款159万元，否则乙方需要支付逾期付款违约金1万元每天。原合同第五条相关事宜中，由于时间超过或者不确定修改为第三条，甲乙双方须在2019年7月30日前提供相应的过户贷款证件，否则视为违约，修改为乙方已确认贷款获批、甲、乙双方在2019年10月30日前向政府有关部门提供相应的原合法过户证件，否则视为违约。第四条修改为甲方承诺收到全部房款3日内交付该房屋钥匙等物件给乙方和丙方，该房屋的水电煤气、物业管理等费用由乙方承担和完成。另约定，乙方由于评估价格提高了溢价部分，转账至甲方，甲方需要扣除手续费每笔不超过100元，在收到溢价部分当天转至乙方指定账户，不可抗力除外。对此，甲方应当在收款三天内转账。本协议需要在本年度执行完成有效期至2019年12月30日。双方实际未未履行该补充协议，黄美灵陈述其不同意上述内容未签订。在贷款下来后，黄美灵通过中介多次催促谢小辉去还房屋贷款办理相关房屋过户手续，但谢小辉不配合。另对于溢价谢小辉是同意给我方的，我方也一直在催要。黄美灵提交《贷款合同》、《个人征信报告》、江南农村商业银行电脑系统照片打印件，主张黄美灵于2019年7月9日向江南农村商业银行申请，在2019年9月4日贷款下来以后，正式签订购房担保借款合同。对上述申请情况谢小辉不予认可，其认为以贷款办理时间为准。另查明，谢小辉收到黄美灵房款的日期为2019年11月7日，交易金额2041241.72元。又查明，案涉房屋由毛培、谢小辉已过户至黄美灵名下。诉讼中，黄美灵申请证人曾某,4到庭做证，证人陈述：我是左邻右舍房产中介公司的经纪人，对案涉房屋的交易情况我方清楚，当时房价约定159万元，当时因客户首付不怎么够，等周期，等六七月份走流程，多贷点款能够缓解客户首付款压力。谢小辉是同意的，也认可价款为159万元，价款后续也未变化，我方知晓谢小辉、毛培售房前已经离婚，故我方让其办理公证。在购房过程中黄美灵无办理贷款迟延情况，因黄美灵当时社保未满，于6月下旬通知谢小辉走流程，在7月4日去过房产局，谢小辉忘记带材料，后于7月8日左右至房管局走流程。双方未约定款项到账日期，也未约定放款日期资金托管完当天就办理了贷款申请。贷款办理周期一到三个月不等。二个月属于正常的时间。在过户之前案涉房屋必须将贷款清掉，谢小辉一直在拖延还贷款。对于溢价的50万元谢小辉一直含糊，之前签合同时谢小辉说是拿到钱就将50万元返还给黄美灵。9月4日我发信息给谢小辉要求其将溢价50万元给黄美灵，因案涉房屋涨价了，谢小辉写了一份协议要求客户补偿5万元，在2019年年底前将45万元结清，黄美灵不接受。3月4日签订房屋买卖合同，至7月份办理手续，系等黄美灵的购房资格。三方签订的房屋居间合同中提到甲乙方双方必须在2019年7月30日提供合法的过户贷款证件，开始提交身份证原件等材料开始启动流程。签订合同之前，对谢小辉、毛培离婚事实及协议内容是清楚，当时我方看到协议内容，黄美灵在签订合同之前也知晓的。全程谢小辉参与，毛培未参与。购房时该房屋市场价也就150万元。因后来房价上涨，把房价拉高了。故截止到托管的时候房屋价格是上涨的，故能评到204万元。合同约定由黄美灵支付中介费，目前黄美灵尚未支付。黄美灵对证人证言没有异议，其陈述：我知道毛培、谢小辉离婚，签约前谢小辉出示了离婚证和协议，但我没有具体阅读离婚协议的具体内容。谢小辉认为：证人一方面说案涉房屋正常评估价格为204万元，另一方面又称购买的159万元超出了正常价格，这是矛盾的。另证人自己也陈述三方在签订协议之前黄美灵及中介是知晓谢小辉、毛培离婚的事实，并且要求谢小辉提供相关的委托手续的公证书原件和离婚证件。其余内容无异议。毛培对证人证言没有异议。以上事实，由房屋买卖合同、存量房买卖合同、证人证言等证据及各方当事人陈述予以证实，一审法院对此予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当诚信履行，并无证据表明上述《房屋买卖（居间）合同》有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。案涉《房屋买卖（居间）合同》已经履行，案涉房屋业已过户给黄美灵，本案的争议焦点为合同违约方及应当承担的违约责任，据此，一审法院分析论证如下：针对案涉房屋的实际价格，黄美灵主张案涉房屋成交价159万元、谢小辉辩称204万元，对此一审法院认为，当事人对其提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证实，虽双方签订的《房屋买卖（居间）合同》约定204万元，然结合案涉房屋买卖合同约定的内容、各方微信记录及中介方曾某,4的证人证言，可以综合表明双方之间就案涉房屋的实际价格为159万元，且结合微信记录的内容，谢小辉对房屋的成交价格159万元系知晓，并无明确证据表明双方就案涉房屋的价款予以了变更，故谢小辉辩称上述房屋价款为204万元的意见，一审法院不予采纳，综上，一审法院对案涉房屋的价款为159万元予以确认。合同约定“乙方如报高评估价格，甲方收到全部当天退还多余房款”，谢小辉于2019年11月7日收到款项，其应当于该日退回多余房款，黄美灵未能举证证实因对方违约造成的其他损失，黄美灵主张上述的违约金31.6万元明显过高，双方合同约定“乙方如报高评估价格，甲方收到全部当天退还多余房款”，双方确定于2019年11月7日收到房款，综上，一审法院对谢小辉支付以50万元为基数，自2019年11月7日按照年利率6%计算至付款之日止的利息损失予以支持。针对黄美灵的贷款支付时间是否构成违约，一审法院认为，双方于合同中约定“甲乙双方须在2019年7月30日前提供相应原合法的过户/贷款证件”，一审法院认为，买卖双方并未明确约定剩余房款支付至托管账户的截至日期，结合该中介方的陈述及微信内容，另结合黄美灵提供的办理贷款相关资料等内容，双方并未明确约定贷款支付至托管账户的时间，并无证据表明黄美灵一方存在逾期支付房款的违约行为，结合中介方陈述及案涉证据，贷款也于已经支付至托管账户中，且结合交易习惯及各方陈述，黄美灵办理贷款的时间亦属于合理。综上，谢小辉称黄美灵逾期付款的上述意见一审法院碍难采纳。针对毛培是否承担违约责任，黄美灵是否有权向毛培主张上述诉讼请求，谢小辉、毛培虽于离婚协议中约定案涉房屋属于谢小辉所有，且辩称黄美灵对离婚协议的内容知情，一审法院认为，案涉房屋登记所有权人仍为谢小辉、毛培共同共有，且签订案涉《房屋买卖（居间）合同》前，谢小辉告知黄美灵及中介方其二人离婚并向黄美灵出示毛培的授权委托书，委托书中载明了毛培委托谢小辉出售案涉房屋、签订合同等事宜，另载明了受托人在其权限范围及房产所有期限内签署的一切有关文件，毛培均予承认，且《房屋买卖（居间）合同》中，甲方（出卖人）处载明为毛培、谢小辉，谢小辉亦代毛培签字，故一审法院结合《房屋买卖（居间）合同》中约定的内容，合同履行的过程，双方当事人身份、房屋产权登记情况等内容，可以综合认定其二人均为案涉房屋买卖（居间）合同的相对方，享有合同中的权利并应当承担合同中的义务，故其上述抗辩意见，一审法院碍难采纳，黄美灵依据双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，主张谢小辉、毛培承担相应的违约责任，一审法院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、谢小辉、毛培于判决生效之日起十日内支付黄美灵款项500000元及逾期付款利息（利息计算方式：以500000元为基数，按年利率6%自2019年11月7日算至付款之日止）；二、驳回黄美灵的其余诉讼请求；三、驳回谢小辉的诉讼请求。案件受理费19110元、保全费3120元，两项合计22230元，由黄美灵负担8508元，谢小辉、毛培负担13722元。反诉案件受理费减半收取为302元，由谢小辉负担。二审中，谢小辉提交其与曾某,42019年9月4日的微信聊天记录，证明谢小辉当时作OK的手势是针对曾某,4所称的“到你账户204”，而非曾某,4的语音。黄美灵质证表示，黄美灵的微信聊天记录显示谢小辉发OK手势是在曾某,4语音之后。二审另查明，谢小辉于2019年9月17日通过微信发送补充协议。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，关于案涉房屋的实际价格问题。黄美灵主张双方约定的房屋价格为《房屋买卖（居间）合同》约定的159万元，谢小辉、毛培主张双方此后已签订数份合同，将交易价格变更为204万元。本院就此认为，黄美灵与谢小辉、毛培签订的《房屋买卖（居间）合同》第九条明确约定，本合同与双方签订的《存量房买卖契约》及附件抵触的条款，以本合同为准。谢小辉依据《存量房买卖合同》的价格否定《房屋买卖（居间）合同》的约定明显不能成立。双方于2019年7月8日签订《存量房交易资金托管协议》，约定成交价格204万元。而谢小辉于2019年9月17日发给中介的补充协议书中载明“双方确认在谢小辉配合黄美灵提交过户资料的7天内，谢小辉需收到本合同的全部房款159万元”，证明谢小辉自认合同价仍为159万元，并未发生变更。结合各方微信记录以及中介方曾某,4的证人证言，足以证明涉案房屋实际价格为159万元。谢小辉应将多收的房款50万元退还给黄美灵。关于一审法院判决的逾期付款利息。黄美灵一审称其要求违约金的依据为谢小辉、毛培未及时退还溢价的50万元，一直未将房屋贷款清掉，构成违约，还陈述谢小辉、毛培未返还款项造成黄美灵利息损失，应承担黄美灵的实际损失。据此应认定黄美灵的诉请包括了要求谢小辉、毛培承担含利息损失在内的违约责任，一审按照年利率6%标准判决利息损失标准适当，未超出诉讼请求范围，也有利于减少当事人诉累，本院予以维持。关于毛培应否承担还款义务及违约责任问题。虽然黄美灵签订合同前，毛培与谢小辉已经离婚并约定房屋归谢小辉所有，但双方并未办理房屋所有权变更手续。毛培出具授权委托书，授权谢小辉代为签署合同、收取房款，并明确谢小辉在权限范围内签署的一切文件其均予以承认。在涉案《房屋买卖（居间）合同》签订时，合同中售房人落款人处签有“谢小辉毛培（谢小辉代）”的字样，可由此认定毛培亦是涉案合同当事人。合同中没有毛培仅承担过户义务的特别约定，毛培与谢小辉关于房屋权属的内部约定不影响黄美灵基于合同要求毛培承担责任。毛培主张其未参与合同协商与订立、仅应承担协助过户义务没有依据，本院不予采信。综上所述，谢小辉、毛培的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18204元，由上诉人谢小辉负担9102元，毛培负担9102元。谢小辉多预交的案件受理费10008元，毛培多预交的案件受理费10008元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十一月二十三日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。