广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3333号 原告：高尚龙，男，1960年11月18日出生，壮族，住百色市右江区。 原告：卢梅玉，女，1962年1月9日出生，壮族，住百色市右江区。 原告：高连冬，男，1987年1月3日出生，壮族，住百色市右江区。 原告：梁丽娟，女，1989年12月3日出生，壮族，住百色市右江区。 上列原告委托诉讼代理人：梁彬，广西齐川（靖西）律师事务所律师。 上列原告委托诉讼代理人：曾薪羽，广西齐川律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地百色市右江区大旺路******。 法定代表人：韦程开，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎敏玉，广西思贝律师事务所律师。 被告：广西百色开发投资集团有限公司，住所，住所地百色市右江区大旺路******div> 法定代表人：谌宏军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎敏玉，广西思贝律师事务所律师。 原告高尚龙、卢梅玉、高连冬、梁丽娟与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）、广西百色开发投资集团有限公司（以下简称百投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁彬、曾薪羽，被告的委托诉讼代理人黎敏玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高尚龙、卢梅玉、高连冬、梁丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告广安公司承担违约责任向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金39146.85元（违约金以房款总额456257元为基数，按日万分之一自2018年1月17日起计算至2020年6月4日止）；2、判令被告百投公司作为公司股东在未履行或未全面履行出资义务的本息范围内承担连带责任；3、判令被告百投公司对不能证明被告广安公司财产独立于股东自己财产的，应对原告承担支付违约金39146.85元的连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月23日，原告与被告广安公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告广安公司将位于百色市迎龙区商品房出售给原告，建筑面积为117.35平方米，单价为每平方米3888元，房屋总价为456257元。合同签订后，原告依合同约定足额缴纳房款及相关契税等费用，该《商品房买卖合同（预售）》于2015年10月13日在百色市房屋交易管理中心登记备案，被告广安公司于2016年1月26日向原告交付使用该房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。根据双方约定，被告广安公司应当自2016年1月26日房屋交付原告使用后起720日内（即2018年1月17日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，转移不动产所有权致原告取得不动产权证，但被告广安公司未能在合同约定的期限内履行合同义务，原告至2020年6月4日才取得不动产权证，被告广安公司已构成违约，应依照合同约定按日向原告支付已付房款万分之一的违约金39146.85元［从2018年1月17日至2020年6月4日，共858天，为39146.85元（456257元×858天×0.0001）］。被告广安公司注册资本为5000万元，股东为被告百投公司，在被告广安公司不足以清偿合同债务时，被告百投公司应当在未履行或未全面履行出资义务的本息范围内对广安公司的债务承担连带责任。被告广安公司独资股东为被告百投公司，被告广安公司为一人公司，被告广安公司的财产不能独立于百投公司财产的，被告百投公司应当对被告广安公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告对其陈述事实在举证期限内向本院提供的证据有：1、广安公司企业信用信息公示报告，证明广安公司工商注册登记情况；2、百投公司企业信用信息公示报告，证明百投公司工商注册登记情况；3 、《商品房买卖合同》，证明广安公司未依照合同约定履行义务致使原告未能在约定的期限内取得不动产权证书构成违约的事实；4、商品房买卖合同登记备案证明，证明双方签订的商品房买卖合同已在百色市房屋登记管理中心登记备案的事实；5、销售不动产统一发票、税收缴款书，证明原告已按合同约定向被告广安公司履行支付全部房款等合同义务的事实；6、公告、泰安公寓二期A区入伙通知书、房屋验收交接单，证明被告广安公司未按合同约定交付房屋，延期至2016年1月26日向原告交付房屋的事实；7、不动产权证书，证明原告于2020年6月4日才取得不动产权证，被告广安公司已构成违约的事实；8、广安公司电脑咨询单，证明被告百投公司作为一人公司被告广安公司独资股东，在未足额出资5000万的本息范围内承担补充赔偿责任，在股东资产与公司资产发生混同时对被告广安公司的债务承担连带责任；9、百投公司电脑咨询单，证明公司工商登记信息；10、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明广安公司至2018年5月4日才完成竣工验收合格并登记备案，合同约定的办证期限届满，被告广安公司既未经竣工验收合格登记备案，也未完成首次登记，未能依据合同约定办理不动产过户变更登记的过错在被告广安公司；11、桂（2019）百色市不动产权第0026405号不动产权证书，证明被告广安公司于2019年10月29日完成首次登记，在完成首次登记前无法向原告转移不动产权过错在广安公司的事实。 被告广安公司答辩称，1、原告取得房屋不动产权证书的时间并未超过答辩人与其约定的时间，答辩人不应承担支付违约金的责任。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的”，涉案房屋取得竣工验收备案表的时间为2018年5月4日，根据上述约定，原告取得房屋所有权证书的时间为2020年4月30日前，而答辩人实际将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2019年10月，并于2019年10月29日取得涉案房屋不动产首次登记证，可见答辩人在办理涉案房屋登记证方面并不存在违约行为；2、原告在2020年6月4日取得不动产登记证责任不在答辩人。首先，涉案房屋取得不动产首次登记时间为2019年10月29日，根据百色市不动产登记中心受理不动产转移登记的规定，房屋所有权转移登记需要提交的材料只有不动产首次登记证书由答辩人提供，其他资料均需由原告本人提供，因此答辩人在取得涉案房屋不动产首次登记证书时，即2019年10月29日，已全面履行合同中关于产权登记方面的义务。其次，答辩人本可在2018年9月25日取得涉案房屋不动产首次登记证书，答辩人在取得涉案房屋的竣工验收表后便申请国土资源测绘中心对房屋进行测绘，因不动产登记局测绘中心的测绘结果比住建局出具的竣工验收备案表记载的面积多出 2000多平方米，便以项目超容为由不予办理不动产首次登记，后经答辩人多方努力并补交实测费后方能办理相应登记证书，实际迟至2019年10月29日才取得不动产首次登记证书，此外，由于贷款银行的原因，未能提供预售商品房抵押预告登记证致使原告未能在涉案房屋取得首次不动产登记证书之日马上申请办理涉案房屋转移登记，在耗时1-3月不等的时间才能将该证交付购房者办理转移登记，综上原告于2020年6月4日才取得不动产登记证，过错不在答辩人；3、原告依合同约定请求答辩人支付违约金，需提供证据证明其不能在规定的期限内取得房地产权属证书是由于答辩人的原因造成的，本案不适用举证责任倒置的规定，答辩人对逾期办证存在过错的举证责任由原告承担，本案原告未能举证证明，对其主张应不予采信。综上所述，应驳回原告的全部诉讼请求。 被告广安公司对其辩解向本院提供证据材料有：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋竣工验收备案登为2018年5月4日，广安公司不存在逾期办证违约情形；2、房屋首次登记证书，证明涉案房屋于2019年10月29日已满足办理不动产权属转移登记的条件，此时广安公司已履行了协助办理房屋权属登记的义务；3、关于泰安公寓二期A区项目不动产登记无法办理的情况说明及签收表；4、关于泰安公寓二期A区11#、12#、15#、16#、17#、18#项目不动产登记面积情况说明；5、关于百色市泰安二期A区办理不动产权证问题的函；6、关于请求办理泰安二期A区项目首次登记的请示；7、关于支付泰安二期A区实测费用的请示及处理笺；8、银行转账凭证；证据3-8均证明广安公司因房屋测绘面积原因无法办理首次不动产登记证书，请求住建部门等部门协调处理的事实；9、百色市不动产登记中心服务指南；10、商品房买卖合同；证明9-10均证明办理涉案房屋权属转移登记需要提供的材料中，需要广安公司提供的资料只有不动产首次登记证书，被告向原告支付违约金的前提为存在逾期办证且被告对此存在过错的事实。 被告百投公司答辩称，1、原告取得房屋不动产权属证书的时间并未超过广安公司与其约定的时间，广安公司不应承担支付违约金的责任；2、原告在2020年6月4日取得不动产权证责任不在广安公司；3、答辩人不应承担连带责任，首先，原告以公司人格否认为由要求答辩人承担连带责任无事实和法律依据，其次答辩人已经履行足额出资义务，且答辩人的财产完全独立于广安公司的财产，不应对广安公司的债务承担连带责任，应驳回原告的诉讼请求。 被告百投公司对其辩解向本院提供证据材料有：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋竣工验收备案登为2018年5月4日，不存在逾期办证违约情形；2、房屋首次登记证书，证明涉案房屋于2019年10月29日已满足办理不动产权属转移登记的条件，此时广安公司已履行了协助办理房屋权属登记的义务；3、关于泰安公寓二期A区项目不动产登记无法办理的情况说明及签收表；4、关于泰安公寓二期A区11#、12#、15#、16#、17#、18#项目不动产登记面积情况说明；5、关于百色市泰安二期A区办理不动产权证问题的函；6、关于请求办理泰安二期A区项目首次登记的请示；7、关于支付泰安二期A区实测费用的请示及处理笺；8、银行转账凭证；证据3-8均证明广安公司因房屋测绘面积原因无法办理首次不动产登记证书，请求住建部门等部门协调处理的事实；9、百色市不动产登记中心服务指南；10、商品房买卖合同；证明9-10均证明办理涉案房屋权属转移登记需要提供的材料中，需要广安公司提供的资料只有不动产首次登记证书，被告向原告支付违约金的前提为存在逾期办证且被告对此存在过错的事实；11、验资报告，证明百投公司已足额出资的事实；12、审计报告，证明百投公司与广安公司财产及财产各自独立的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告广安公司、百投公司对原告提供证据1-11的真实性无异议，原告对被告广安公司提供的证据1-10的真实性无异议，原告对被告百投公司提供的证据1-12的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月23日，由原告为买受人，被告广安公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告广安公司将其开发建设位于百色市迎龙区商品房出售给原告，建筑面积为117.35平方米，单价为每平方米3888元，房屋总价为456257元。买受人采取贷款方式付款，该商品房交付时应符合经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，出卖人应当在2016年1月1日向买受人交付商品房，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率6.3%计算给付利息。买受人 不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。签订合同后，原告依约向被告广安公司缴纳了房款及相关契税等费用，被告广安公司于2015年10月13日将该《商品房买卖合同（预售）》在百色市房屋交易管理中心进行登记备案，2015年12月11日，被告广安公司于向泰安二期A区业主发出《公告》，说明泰安二期A区5#、6#、11#、12#楼因天气、环境治理、中高考等原因导致工期延长，原定交房日期顺延至2016年1月25日，希望各业主予以理解和支持，2015年12月12日，被告广安公司向原告发出《泰安二期A区入伙通知书》，通知原告于2016年1月26日前来办理接房手续，2016年1月22日，涉案商品房项目竣工验收合格，2018年5月4日，被告广安公司将泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）的竣工验收备案文件提交百色市住房和城乡规划建设委员会并取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，2019年10月29日，被告广安公司取得涉案项目国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，权利人为被告广安限公司，2020年6月4日，原告取得涉案商品房的不动产权证。 另查明，根据百色市不动产登记中心服务指南提示，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应提交以下材料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书（含房屋所有权证及共有权证、国有土地使用证或不动产权证书）；4.经备案的买卖合同；5.相关税费缴纳凭证。 本院认为，原告与被告广安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，均应按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：1、涉案商品房的登记期限如何确定，被告广安公司是否存在逾期办证的违约行为，是否承担向原告支付逾期办证违约金责任；2、被告百投公司作为被告广安公司的股东，是否出资不足或财产混同，是否对广安公司债务承担连带责任。 关于焦点1、涉案商品房的登记期限及被告广安公司是否违约问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必 要的证明文件。”，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及合同第二十条关于房屋登记的约定，被告广安公司负有协助原告办理房产登记手续的法定义务及让原告在合同约定的期限内取得该商品房的房屋所有权证书的约定义务，虽然合同约定取得该商品房的房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内，但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，本案项目工程于2016年1月22日竣工验收合格，且涉案商品房于2016年1月26日交付原告，根据上述规定，被告广安公司应在2016年2月5日前向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，而被告广安公司于2018年5月4日才向百色市住房和城乡规划建设委员会提交泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）的竣工验收备案文件并取得竣工验收备案表，于2019年10月将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，于2019年10月29日取得涉案房屋不动产首次登记证，因被告广安公司未按上述规定及合同约定积极履行竣工验收备案和办理涉案房屋不动产首次登记证的义务，在此期间不能当然生产原告办理不动产权证时限的中断或重新起算的效果，故本案原告取得该商品房的房屋所有权证书的期限应视为在该商品房交付之日起720日内，被告广安公司的行为致使原告于2020年6月4日才取得涉案商品房的不动产权证，逾期858天，已构成违约，应按合同约定承担向原告支付逾期办证违约金，原告要求被告广安公司向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金39146.85元（以房款总额456257元为基数，按日万分之一自2018年1月17日起计算至2020年6月4日止）的请求，于法有据，本院予以支持。被告广安公司提出原告取得房屋不动产权证书的时间并未超过双方合同约定的时间，且原告迟延取得房屋不动产权证书系相关行政主管部门的客观原因造成的，其不应承担支付原告违约金责任的抗辩理由不充分，且于法无据，本院不予采信。 关于焦点2，被告百投公司是否对广安公司债务承担连带责任问题。本案为商品房预售合同纠纷，被告百投公司与原告不存在合同关系，非本案合同的当事人，被告百投公司虽作为被告广安公司的股东，但被告百投公司与被告广安公司是有独立的财产，能够独立承担民事责任的法人，且能证明其已经履行足 额出资义务，公司的财产完全独立于广安公司的财产，故原告要求被告百投公司对被告广安公司的上述债务承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告百色广安房地产开发有限公司向原告高尚龙、卢梅玉、高连冬、梁丽娟支付逾期办证违约金39146.85元（以房款总额456257元为基数，按日万分之一自2018年1月17日起计算至2020年6月4日止）； 二、驳回原告高尚龙、卢梅玉、高连冬、梁丽娟的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费778元，减半收取计389元，由被告百色广安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 何江 二〇二〇年十一月三日 法官助理 屈宇 书 记 员 周媛