沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初6478号原告：沈阳新世界新汇置业有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街**，统一社会信用代码9121010060461875XY。法定代表人：陈耀豪，系该公司地区总监。委托代理人：耿秀坤，系辽宁同文律师事务所律师。委托代理人：沈阳，系辽宁同文律师事务所律师。被告：龚明，男，1983年4月6日出生，苗族，住重庆市黔江区。原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉被告龚明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈阳到庭参加诉讼，被告经本院公告送达后未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2016年4月14日，原、被告双方签订了新世界名汇《房屋租赁合同》，约定被告自愿租赁原告位于沈阳市和平区南京南街16号之2909房屋。该房屋建筑面积为138.18平方米。租赁期限自2016年4月14日起至2017年4月24日止。租金自2016年4月25日起开始计算至2017年4月24日止。第五条约定租赁合同签订之日，原、被告双方已经共同对该房屋现有装修及设施情况进行验收，验收内容详见附件一及附件二。未验收的项目可在交付之日前（含当日）完成验收，相关验收证明为本合同附件三，除双方另有约定外，相关附件作为原告按照合同约定交付被告使用和被告在租赁期满或解除时交还该房屋的验收依据；第六条约定如被告造成原告房屋损坏的，被告应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。被告拒不修复或赔偿时，原告可代为维修，所需维修费或赔偿金，由被告支付给原告或由原告从被告已付履约保证金中直接扣除。双方签订合同后，原告如约将房屋交付被告使用，原、被告双方于2018年4月24日又签订《“新世界?名汇”房屋租赁合同书》将租赁期限顺延至2019年4月24日。该合同第九条违约责任9.2款明确约定若租赁期满或合同解除时，若乙方损坏房屋、设施设备，没有及时恢复（修复）原状，则甲方有权自行恢复，恢复所发生的费用及甲方损失由乙方承担；甲方损失以甲方自行恢复所占用的时间按照日租金金额计算为准。9.3款约定乙方应于合同期满之日将房屋恢复原状交还甲方。乙方逾期按照约定标准交还房屋的，每逾期一天，应按日承担当年租金总额千分之五的违约金，并按照应交还房屋时的租金标准的双倍支付房屋占用期间的费用。租赁期限届满后，被告并未按照约定的时间及标准将房屋交付给原告，经原告多次催告，被告不予理会并违法占用房屋至2019年6月19日才将损坏严重的房屋交付原告。已构成违约，应承担逾期交还房屋的违约责任并支付占用期间的费用。租赁房屋经原告、被告及物业公司共同查验，被告对造成房屋不同部位损失情况及需要维修的项目等事宜进行了确认，并签订了《租户退租房间查验单》，但被告拒绝履行修复原状的义务，原告通知被告及时履行修复义务，修复至合同约定的交还标准，逾期视为同意原告另行委托第三方进行维修，产生的实际修复费用优先从被告已付的保证金中直接扣除，不足的部分由被告补足，但被告置之不理。原告无奈，为了减少损失，另行委托第三方对房屋损坏部分进行维修并产生维修费37896元，其中因修复被告造成房屋损坏部分产生的维修费为34484.5元，原告依据租赁合同的约定优先从被告已付的履约保证金中扣除15900元，对于尚欠的修复费用18584.5元通知被告及时补足，被告置之不理。综上，被告逾期交还房屋应承担相应违约责任，并承担占用期间的费用；同时因被告拒绝履行修复原状义务，原告自行修复产生的费用及自行修复期间的损失也应由被告支付。原告为了维护合法利益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告支付欠付的电费364.5元；2、判令被告支付逾期交还房屋的违约金26235元；3、判令被告支付房屋占用费29150元（自2019年4月25日至2019年6月18日止）；4、判令被告支付房屋损坏欠付的修复费用18584.5元（其中房屋损坏修复费用为34484.5元，扣减被告已付的15900元保证金，尚欠18584.5元）；5、判令被告赔偿原告自行恢复期间的损失5035元，以上合计79369元；6、被告承担本案全部诉讼费等与诉讼相关的一切费用。被告未到庭，亦未提交答辩状。经审理查明：2016年4月14日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）就涉案房产签订了一份《新世界?名汇房屋租赁合同书》，内容载明：乙方自愿租赁甲方位于沈阳市和平区2909之房屋（建筑面积138.18平方米），用途为商业；乙方对房屋进行了实地勘察，对房屋质量现状予以认可，乙方承诺仅用于经营（婚纱出租），保证不改变其用途；甲方房屋为精装修，该房屋设施设备清单见附件一及附件二；本合同的有效期自2016年4月14日起至2017年4月24日止。租金自2016年4月25日起开始计算至2017年4月24日止，共计12个月；该房屋的租金标准为每月7950元；合同期内实际租金总额为95400元；支付时间为于本合同签订之日同时支付；乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金即15900元；若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用，乙方应在7日内补足保证金；租赁期满或合同解除前，乙方需进行电话注销、宽带注销、公司注销等相关事项，在乙方注销完成各项相关事项后，履约保证金除抵扣乙方应承担的费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分甲方于15个工作日（无息）退还乙方，不足部分乙方及时补足。如在合同期内由于乙方违约造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还；乙方租用此房屋所产生的除物业费、采暖费外的其他一切税费均由乙方承担（包括但不限于：水费、电费、有线电视费、电话费、宽带费、停车费、能源、公共设施使用、排污、房产使用等税费），上述费用乙方应及时支付，逾期支付产生的滞纳金等相关损失均由乙方自行承担；本合同签订之日，乙方需同时向物业公司预缴200元的水费、200元的电费，此后乙方发生的电费根据电业局下达的通知书为准，自行到电业局缴纳。合同第五条房屋的验收与交付1、本合同签订之日，甲乙双方已经共同对该房屋现有装修及设施情况进行验收，验收内容详见附件一及附件二。未验收的项目可在交付之日前（含当日）完成验收，相关验收证明为本合同附件三，除双方另有约定外，相关附件作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方在租赁期满或解除时交还该房屋的验证依据；2、双方确认：甲方于2016年4月25日正式将房屋交付乙方使用；第六条房屋修缮和管理…2、在租赁期间，乙方应爱护并合理使用该房屋及其配套设施，该房屋为精装修房屋，乙方不得再次进行装修，更不得擅自拆改、扩建或增添。在乙方正常使用过程中，如果发生房屋损坏或设备故障，乙方应及时通知甲方进行维修，因维修而发生的费用由甲方承担；如因乙方过错造成损坏或故障，乙方应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿，乙方拒不修复或赔偿时，甲方可代为维修，所需维修费或赔偿金，由乙方支付给甲方或由甲方从乙方已付履约保证金中直接扣除。合同第九条违约责任……5、本合同期满或解除之日，乙方应将物品及时搬离房屋，将房屋按出租时交付标准交还甲方，若乙方未能按规定期限腾出房屋的，视为非法占用房屋，在逾期期间应按日以原租金标准双倍向甲方支付违约金……。合同签订后，原告交付了涉案房屋，被告给付了租金和保证金。双方并于2016年6月14日就涉案房屋签署了《租户房间查验单》，在该查验单上载明了电表读数为70.24。2018年4月24日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）就涉案房产又签订一份《新世界?名汇房屋租赁合同书》，约定：乙方自愿租赁甲方位于沈阳市和平区2909之房屋（建筑面积138.18平方米）用于经营（婚纱出租），本合同的有效期自2018年4月25日起至2019年4月24日止，合同9.2若租赁期满或合同解除时，乙方没有完成电话注销、宽带注销、营业执照迁出租赁房屋所在地址等任一事项，则乙方应承担相当于履约保证金金额的违约金；若乙方损坏房屋、设施设备，没有及时恢复（修复）原状，则甲方有权自行恢复，恢复所发生的费用及甲方损失由乙方承担；甲方损失以甲方自行恢复所占用的时间按照日租金金额计算为准；9.3乙方应于合同期满之日或提前终止之日将房屋恢复原状交还甲方，乙方逾期按照约定标准交还房屋的，每逾期一天，应按日承担当年租金总额千分之五的违约金，并按照应交还房屋时的租金标准的双倍向甲方支付房屋占用期间的损失补偿，超过10个自然日没有交还房屋的，甲方有权选择通过诉讼途径或直接打开房门方式径直收回房屋，乙方已缴纳的保证金不退，同时乙方需承担9.2条约定的解除合同乙方应承担的违约责任；其他同上。2019年5月9日，原告向被告发出了《腾房通知书》，该通知书中载明：根据《房屋租赁合同》中违约责任的相关规定，您应在2019年4月24日合同期满之日，将物品及时搬离房屋并将房屋按出租时交付标准交付于我司，由于您未能按规定期限腾出房屋，视为非法占用房屋，因此需要您在违约期间按日以原租金标准2倍向我司支付违约金。在此期间，我司有权采取必要的措施清理并收回房屋。经我司多次催告，您置之不理，为了减少双方的损失，限您于2019年5月13日之前将全部物品搬离房屋并到我司办理房屋交接手续，以及补交房屋占用期间的违约金，否则，我司将采取法律途径解决。2019年5月21日，原告再次向被告发出《腾房通知书》，要求被告于2019年5月27日12：00时前将全部物品搬离房屋并办理房屋交接手续，以及补交非法占用期间的占用费用。2019年6月19日，原、被告双方就涉案房产进行了现场交接，并制作了《租户退租房间查验单》，内容记录：入户门钥匙缺失2把、入户门内外侧有多处划痕、入户门踢角线有二处坑损、一处明显磕损、浴屏玻璃有破损、手盆台面有破损、厨房水龙头缺少过滤网、微波炉三角架缺失、厨房拉门下方有划痕5处、上方2处划痕、背景墙壁纸及主卧、小卧壁纸污渍多处、小卧门6处明显划痕、主卧门柜11处划痕、3处污渍、主卫门锁失灵、客厅及主卧地板多处严重磕痕、划痕、窗框多处划痕、窗帘滑道未拆除、顶棚吊灯未拆除等，电表读数16059.96，但被告未在《租户退租房间查验单》上签字。2019年7月19日，原告向被告邮寄送达《维修通知书》，该通知书中载明：您于2016年4月25日与我司与物业公司一并对房屋进行了现场查验，确认房屋完好后办理入住手续。退房时您与我司及物业公司人员于2019年6月19日共同对房屋进行了整体查验，房屋状况及需要维修的项目详见附件一《租户房屋退租查验单》。关于房屋维修费，物业公司依据查验单对所涉维修费用做了评估，详见附件二《租赁房屋评估报价单》。鉴于我司与您多次就房屋维修及办理合同终止手续等事宜，您均以各种理由拒绝签字及维修，我司为了减少继续扩大的租、售等损失，特再次通知您：1、请于2019年7月26日前履行维修义务，并按照合同约定达到约定的交还标准；2、逾期将视为您同意我司另行委托第三方进行维修，产生的实际维修费用我司将按照合同约定优先从您已付的保证金中直接扣除，不足的部分您应予以补足。附件：一《租户房屋退租查验单》；二《租赁房屋评估报价单》，该报价单中载明：该评估报价已扣除了涉案房屋原有的损伤费用后为34484.5元。因被告未对查验单中房屋存在的问题进行修复，后原告自行对外委托天津天化丰源科技发展有限公司对涉案房屋进行维修，产生维修费共计为37896元。2019年11月11日，原告向被告邮寄送达《通知书》，该通知书中载明：我司已就房屋维修事宜于2019年7月19日通知您，鉴于您怠与履行维修的行为，我司已另行委托第三方对该房屋进行了维修，现就履约保证金扣除及维修费补足等事宜再次通知您：1、房屋经维修后产生实际维修费（客户应承担部分）为34484.5元（详见维修报价单），该费用按照租赁合同的约定已优先从您支付的履约保证金中直接予以扣除；2、扣除维修费后，尚欠维修费为18584.5元，请您于2019年11月18日前到我司交纳。逾期，我司将保留通过诉讼方式追究您的违约及赔偿责任。上述事实，有新世界?名汇房屋租赁合同书、租户房间查验单、腾房通知书、租户退租房间查验单、维修通知书、通知书、维修工程维保协议、维修报价单、发票以及当事人的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。原、被告双方签订的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于原告主张的电费，经查，双方在查验单上明确载明：被告承租时电表读数为70.24，被告退租时电表读数为16059.96，经计算，被告拖欠电费应为367.68元【348.35元+（16059.96-16037）×0.842元】，因被告未缴纳承租期间使用的电费，现原告已为被告予以了垫付，故本院对原告主张电费的请求予以支持；对于原告主张的房屋占用费，经查，租赁合同于2019年4月24日届满后被告并未及时腾退房屋，而系在2019年6月19日才办理房屋交接，故被告应给付原告2019年4月25日至2019年6月18日期间的房屋占用费，经计算为14575元（7950元/月÷30天×55天）；对于原告要求双倍给付房屋占用费的请求虽然合同中有约定，但该约定加重被告的负担，且原告因被告延期腾房亦要求被告支付违约金，故本院对原告要求双倍支付房屋占用费的请求不予支持；对于原告主张的逾期交房违约金，本院认为被告逾期交房且拒不给付其占用房屋期间的占用费用属违约，但合同约定违约金明显过高应予调整为以一个月租金为宜；对于原告主张的修复费用，经查，涉案房屋在办理交接时对房屋曾进行了现场交接，并制作了《租户退租房间查验单》，原告依据该《租户退租房间查验单》及合同的约定要求被告对涉案房屋在被告承租期间造成的多处部位破损、划痕等进行修复符合合同的约定，但被告拒不履行义务，故原告按合同约定予以自行修复，原告因自行修复存在经济损失，故对于原告要求被告赔偿房屋修复费用的请求本院予以支持。因双方合同已终止，被告曾向原告缴纳过保证金15900元，庭审中原告同意该保证金可抵顶修复费用；对于原告要求被告赔偿自行恢复期间损失的请求，因属间接损失，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龚明于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳新世界新汇置业有限公司为其垫付的电费364.5元；二、被告龚明于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳新世界新汇置业有限公司房屋占用期间的占用使用费14575元；三、被告龚明于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳新世界新汇置业有限公司违约金7950元；四、被告龚明于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳新世界新汇置业有限公司房屋修复费18584.5元（34484.5元-15900元）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1784元，由原告沈阳新世界新汇置业有限公司承担856元，被告龚明承担928元；公告费800元，由被告龚明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇二〇年十一月十七日法官助理刘浩书记员刘雷本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。