四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11174号 原告：深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段********。 法定代表人：王孟，总经理。 委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师。 被告：高宇，女，1980年2月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司（以下简称百利行成都分公司）与被告高宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告百利行成都分公司的委托诉讼代理人贾勇到庭参加诉讼，被告高宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百利行成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年1月至2019年8月的物业服务费28445.1元；2.请求判令被告从起诉之日起按照欠费额每日万分之五支付违约金直至缴清全部物业管理费之日；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。本案审理中，百利行成都分公司将其第一项诉讼请求变更为主张2014年11月至2019年8月的物业费24259.31元。事实与理由：高宇系百利行成都分公司所管理的成都云栖谷一期121栋01单元0102的业主。2011年8月25日，双方签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称“物业服务合同”），约定由百利行成都分公司对中信云栖谷进行物业管理，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。物业服务合同第四条约定，高宇按其商品房性质和建筑面积应当以418.3元/月的标准向百利行成都分公司缴纳物业管理费；物业服务合同第十一条约定，高宇应向百利行成都分公司按照欠缴费用每日万分之五的标准支付违约金。合同生效后百利行成都分公司依约为高宇提供完善的物业管理服务，但高宇未依约交纳上述费用，违反了物业服务合同的约定。高宇欠付2014年1月至2019年8月的物业服务费28445.1元，百利行成都分公司多次催缴无果，故诉至法院，请求判如所请。 高宇未到庭，但提交了书面答辩状，辩称：1.被告签署协议时的合同相对方为深圳市百利行物业发展有限公司，并非本案原告，故原告主体不适格；2.百利行成都分公司提供的证据《中信云栖谷前期物业管理服务协议》不具备法律效力，不能作为定案证据；3.百利行成都分公司从未公布过账目，侵犯了业主知情权，根据《物权法》，业主可以拒绝缴纳物业费，故被告并未违约，无需支付违约金；4.百利行成都分公司主张全额收取物业费不合理，自收房后，被告房屋长期处于毛坯状态，类似垃圾管理费等费用，并未产生，被告认为应当在物业费中扣除，现主张全额收取物业费不合理。 本院经审理认定事实如下：中信云栖谷项目是由都江堰市中信投资有限公司开发的楼盘。百利行成都分公司与都江堰市中信投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定“1.物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度首月10日之前履行交纳义务，价格为叠院、叠拼3.80元/月·平方米，独栋别墅、联排别墅4.5元/月·平方米；2.业主逾期缴纳物业服务费的，按照逾期交纳物业服务费金额每日万分之五标准向乙方支付违约金；3.合同有效期限自2014年11月1日至业主委员会成立之日止；4.本合同自盖章之日起生效。《前期物业服务合同》后在都江堰市房产管理局备案。 2013年9月13日，百利行成都分公司作为甲方与作为乙方的高宇签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业名称为中信·云栖谷121栋1单元1-2号房，建筑面积为149.38平方米。协议约定：1.物业管理费按建筑面积每月每平方米2.8元计收；2.甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应责任；3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方交纳并从逾期之日起每日按应付费的万分之五向乙方收取滞纳金。 另查明，《房屋信息查询记录》显示高宇于2014年8月15日取得涉案房屋产权，涉案房屋建筑面积为149.38平方米。开发商将案涉房屋交于高宇后，百利行成都分公司依约为高宇提供物业服务，但高宇未交纳2014年11月至2019年8月期间的物业费24259.31元（149.38平方米×2.8元/平方米×58个月）元。百利行物业公司多次向高宇催缴物业费未果。 上述事实，有前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、房屋信息查询记录、欠缴情况表、EMS邮政快递单、催缴函、等证据材料在卷佐证。 本院认为，《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》等文件系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。百利行成都分公司已依约提供了物业服务，高宇未按时支付物业费，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。 关于被告高宇辩称，百利行成都分公司并非适格原告的意见，本院认为，根据《前期物业管理服务协议》约定，协议自签字之日起生效，而协议上盖章的主体为深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司，即本案原告，故高宇的该辩解意见不能成立，不予采纳。关于被告高宇辩称，百利行成都分公司从未公布过账目，侵犯了业主知情权，业主可以拒绝缴纳物业费，不构成违约，以及自收房后，被告房屋长期处于毛坯状态，类似垃圾管理费等费用，并未产生，故应当在物业费中相应扣除的辩解意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故高宇的上述辩解意见没有合同或法律依据，本院不予采纳。 关于高宇欠付的物业管理费及违约金的具体金额，经查，百利行成都分公司主张高宇欠付2014年11月至2019年8月的物业服务费金额24259.31元，该计算不违反合同约定，本院予以确认。关于违约金金额，按照《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》中约定：“业主逾期缴纳物业服务费的，按照逾期交纳物业服务费金额每日万分之五标准向乙方支付违约金”，现百利行成都分公司主张从起诉之日起即2020年8月21日，以欠费额24259.31元为基数，按照每日万分之五的标准支付违约金直至全部物业管理费付清之日止，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告高宇于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司支付2014年11月至2019年8月的物业服务费24259.31元； 二、被告高宇于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司支付违约金(违约金计算标准：以24259.31元为基数，自2020年8月21日起按照每日万分之五的标准计算至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费256元，由被告高宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杨 琳 二〇二〇年十一月十九日 书记员 张圣佳