广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初23758号原告：佛山市顺德区日高物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新城区呈祥路嘉信城市花园社区中心**之九。法定代表人：刘哲。委托诉讼代理人：黄果、周兰和，系公司员工。被告：程陈春，男，1975年11月11日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司与被告程陈春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄果、周兰和、被告程陈春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2018年6月至2020年5月止合计24个月的物业管理费和公摊费合计3972.00元，违约金6957.62元（暂计算至2020年5月31日），合共10929.62元，上述欠费及违约金顺延；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议书》之约定，被告所购买的日高新天地广场15座1501单元由原告进行物业管理，被告应当按照合同约定的收费标准165.50元/月缴付管理费、水电公摊费，原告按照合同约定提供物业管理服务。截止至2020年5月31日，被告欠付物业管理费、公摊费合计：3972.00元，违约金6957.62元（暂计算至2020年4月30日），合共10929.62元，给原告造成重大损失。被告辩称，原告违约在先，并未履行原合同义务。2018年3月初，15座有一个电梯停运，被告多次向物业公司申请维修，但是物业公司拒绝维修，严重影响业主正常生活，之后每户业主自行出钱1000元维修电梯，大部分业主与原告解除委托扣款关系，原告不能正常扣款。原告也未履行前期物业合同约定的公共设施维护，小区停车等义务。根据合同法规定，原告应履行合同义务，否则被告有权拒绝支付物业管理费。原告并没有依据物业管理条例的规定，包括前期开发商的物业选聘和后期原告物业公司的退出，现在是金发物业公司在履行服务。原告于2019年1月17日进行了法人、股东等变更，实际履行人控制人都是金发物业公司，原告后期的物业管理没有合同依据。原告要求被告支付物业管理费和违约金没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认。当事人对真实性有异议的证据，本院认证如下：原告提供欠交物业管理费及违约金清单，被告对欠交物业管理费及违约金清单真实性、关联性不予确认，认为是原告单方出具。经审查，欠交物业管理费、违约金清单为原告单方制作，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2012年4月20日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议书》，约定原告为被告所在小区日高新天地广场提供物业服务。被告所购物业单元建筑面积为91.04平方米。物业费收费标准为：住宅（有电梯）每平方米1.6元，住宅（无电梯）每平方米1元，商铺管理费每平方米3元。停车场收费：露天停车场车位每个车位月租为150元（其中25元为管理费）；室内停车场小汽车位月租为250元（其中25元为管理费）；室内停车场摩托车位月租为30元（其中3元为管理费）。临时停车位具体租金标准另行公告，露天临时停车保管费收取之后用作补贴物业管理费。物业服务费，不包括水、电公摊费用及房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。物业服务费于每月10日前缴纳当月物业服务费；同时应在每10日前缴纳其他由原告定期收取或代收的费用；被告须通过银行自动转账付款，并在收楼时与原告指定银行签订自动扣款协议；如被告逾期缴纳前述费用或因被告原因而导致自动扣款失败∕延迟，则应每天按未缴费用的0.5%向原告支付违约金。公用设施设备公共部位的水电费根据实际情况及政府相关规定进行分摊。具体分摊标准为：无电梯楼宇每户每月公共水电分摊费为10元，有电梯楼宇每户每月公共水电分摊费为20元。公共水电分摊费由被告在每月10日前向原告另行交纳，如被告逾期缴纳前述费用或因被告原因而导致自动扣款失败∕延迟的，原告将每天按被告未缴费用的0.5%计收违约金。协议有效期至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。被告按每月145.66元（1.6元∕平方米×91.04平方米）物业服务费及20元水电公摊费向原告缴纳至2018年5月份。现原告主张自2018年6月至2020年5月止合计24个月的物业管理费和公摊费合计3972.00元、违约金6957.62元（暂计至2020年5月31日），合计10929.62元。原告为外商投资企业法人独资企业，现股东为广东金发物业股份有限公司，法定代表人为刘哲。另，案涉小区未成立业主委员会。本院认为，公司股东或法人的变更并不影响公司独立民事主体资格。《前期物业管理服务协议书》系原被告双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在物业服务管理中，原告应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向被告提供符合约定的物业服务。被告应当按约定向原告支付物业服务费及公摊费。现被告抗辩原告物业服务不到位，小区15座电梯未进行维修导致业主自行出钱维修、小区内停车不规范、临时停车位乱收费、小区道路缺少维修的问题。根据双方的约定“物业服务费，不包括水、电公摊费用及房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。”及《物业管理条例》第五十三条规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”小区15座电梯的维修属于专项维修，专项维修资金属于业主所有，由业主决策。由于小区未成立业主委员会，使用专项维修资金需要由物业服务单位向业主征求意见，通过后方可进行维修，并非由原告直接进行维修。关于小区内停车不规范及道路维修问题，由原告提供的保安群聊天记录及图片可见，原告对小区的停车问题和路面瓷砖均有进行处理和维修，或许路面维修和停车规范处理在时间上与被告的感知及要求存在时差性，但不能就此证实原告未履行合同义务。关于露天停车场收费问题，被告并非按月租用露天停车位，不能适用“露天停车场车位每个车位月租为150元（其中25元为管理费）”的约定，据原告对露天停车场的收费标准：业主停车白天（8：00-23：00）免费，超出该时间段停车24小时为6元。该收费标准低于一般市场收费标准，被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告的服务对象为整个小区和全体业主，管理模式上存在普遍性，不能因为个别业主的要求或标准差异而改变管理模式，在一定合理范围内，业主具有容忍义务。原告作为小区的物业服务管理部门，理应与业主保持良好沟通，不断提升自我管理标准，满足业主的正当需求。现被告未能充分举证证明原告提供的物业服务与其向业主收取的物业费所对应的物业服务标准存在一定差距，本院对原告要求被告缴纳自2018年6月至2020年5月止的物业管理费和公摊费合计3972元的主张予以支持。关于违约金，原告主张的违约金按日千分之五计收过高，本院予以调整为按日万分之二计收，暂计至2020年5月31日止为280元，之后以3972元为基数，按日万分之二计至被告实际清偿之日止，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告程陈春应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司支付物业管理费及公摊费合计3972元、违约金（暂计至2020年5月31日止为280元，之后以3972元为基数，按日万分之二计至被告实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为36.62元（原告已预交），由原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司负担14.25元，由被告程陈春负担22.37元并直接支付给原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员 洪 勉二〇二〇年十一月十二日书记员 郑凤婷