广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初1726号原告（反诉被告）：任滔，男，汉族，1993年10月28日生，身份证住址：四川省西充县。委托诉讼代理人：郑远韬，广东拓万律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅雨，广东拓万律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市尊尚投资发展有限公司，住所地：深圳市南山区，统一社会信用代码：91440300MA5F27Q3XE。法定代表人：梅莹。委托诉讼代理人：许妙环，北京市一法（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周周，北京市一法（深圳）律师事务所律师。原告任滔诉被告深圳市尊尚投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告任滔及委托诉讼代理人梅雨，被告委托诉讼代理人许妙环、周周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认原被告签订的《商铺租赁合同》无效；2、被告向原告返还保证金17400元，被告向原告返还商铺首月租金5800元，判决被告向原告返还商铺进场费38000元，以上合计61200元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告起诉的事实与理由：原告与被告于2019年6月27日签订一份《商铺租赁合同》，约定被告将其承租的物业“深圳市龙华区民治大道866号华侨新苑商业裙楼一楼、二楼”其中一楼103号出租给原告使用，租金为每月5800元，原告应向被告交3个月租金作为保证金。合同签订后，被告口头告知原告，除合同约定的保证金外，原告还需向被告支付38000元的进场费。原告按照被告的要求，于协议签订当天分多笔共转款61200元进入被告指定的账户。后在履行租赁合同的过程中，原告了解到所承租的房屋没有建筑规划许可证，属于违法建筑，租赁合同应属无效。原告认为，被告隐瞒其租赁物业没有建筑规划许可证的事实，与原告签订无效合同，并收取原告各类不合理费用，已经损害了原告的利益。被告深圳市尊尚投资发展有限公司答辩称：一、原被告签署的租赁合同合法有效，案涉房产华侨新苑已经进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，且进行了消防验收，根据《深圳市人大常委会关于农村化历史遗留违法建筑的处理决定》，第十一条第一款规定：“经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。”《试点实施办法》第四十条第一款规定：“违法建筑经普查记录后依法处理前，符合本实施办法规定条件的，应当办理临时使用备案，但根据本实施办法第二十三条第一款第（二）项、第二款规定处理的情形除外。”鉴于深圳市遗违建筑的特殊性，应对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条作出更加符合深圳市历史遗留违法建筑客观实际、有利于鼓励交易和维持正常交易秩序、有利于资源价值最大化、有利于维护社会稳定的理解。二、原告主张被告返还保证金17400元、商铺首月租金5800元、商场进场费38000元，没有依据。原告主张被告收取进场费38000元，与客观事实不符。被告仅收到原告进场费11600元。进场费本身不违背法律及行政法规的禁止性规定，具有促进长期合作的功能，如仅因原告主张合同效力瑕疵就判决被告退还进场费，不利于商事交易的稳定。涉案合同合法有效。根据原、被告双方约定，合同订立时，原告向被告提供17400元人民币作为担保，但在履行过程中，原告从2019年10月开始就拖欠租金物业管理费及水费至今，现也仍未将其物品撤离涉案租赁店铺。依据双方合同约定，被告有权不归还原告该笔保证金。原告也无权要求被告退还已收取的任何租金。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出如下反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付2019年10月租金与管理费共6973元、2019年9月水费人民币14元、2019年11月租金与管理费共6935.5元、2019年10月水费人民币21元、2019年12月租金与管理费共6973元，2019年11月水费人民币7元；前述合计人民币20923.5元；2.反诉被告向反诉原告支付逾期违约金人民币1317.8元（逾期违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%为标准，按实际逾期时间计算；3.反诉被告向反诉原告支付2019年6月28日至2019年7月27日期间的租金人民币5800元；4.反诉被告承担本案反诉受理费、公告费、保全费等因诉讼产生的一切费用。被告反诉的事实与理由：2019年6月27日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，约定反诉被告向反诉原告承租位于深圳市龙华新区，租赁期限为两年。自2019年6月28日起至2021年6月27日止，租金采取逐年递增方式，其中2019年6月28日至2020年6月27日期间租金为5800元／月，管理费1173元／月；每月1日前缴纳当月租金和管理费；每月10日前缴纳上月产生的水电费。2019年6月28日至2019年7月27日为反诉原告提供予反诉被告的免租期。双方约定，在租赁期限内，如因反诉被告原因导致合同无法继续履行的，反诉被告应按照合同约定的租金标准向反诉原告补交免租期间内的租金。合同签署后，反诉原告已依约将前述租赁物交付与反诉被告使用。2019年10月反诉被告开始拖欠租金、管理费与水费，经反诉原告多次催告，反诉被告均未缴纳。直至反诉原告提起本案反诉之日，反诉被告仍未将租赁店铺按照交付时的状态返还予反诉原告。反诉原告认为，涉案《商铺租赁合同》合法有效，应当得到完整正确执行。针对被告的反诉，原告答辩称：10月份租金和相应的费用已付清，11月份原告已搬离涉案物业，所以不存在12月份未交付的租金和相关费用。经审理查明如下事实：涉案房屋位于深圳市龙华区，建筑面积41.9平方米，原被告双方均未能提供建设规划许可证等合法报建手续。涉案房屋已进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。2019年6月27日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，载明被告自案外人处承租涉案商铺，将涉案商铺转租给原告使用，租期为两年，自2019年6月28日起至2021年6月27日止，月租金为5800元，物业管理费为每月1173元，水费为7元/吨/月，电费为1.35元/度/月；合同签订当日原告应向被告缴纳3个月租金数额的保证金即17400元，被告应于2019年6月28日前将涉案商铺交付原告使用，被告同意给予原告免租期，期限自2019年6月28日至2019年7月27日。合同签订当日原告向被告缴纳3个月租金数额的保证金17400元，被告向原告交付涉案房屋。被告认可原告租金已付至2019年9月30日。原告与被告工作人员的微信聊天记录显示，2019年11月29日被告向原告发出商铺整顿告知单，指出因原告未如期缴纳管理费等相关费用，对原告采取合法的强制措施，请原告与被告积极联系并做好物资转移、保管等工作，如在本告知单送达之日起3日内仍未缴纳相应费用或与被告就违约事项协商达成一致，被告将采取进一步措施，包括但不限于解除合同、清理商铺内的物品等措施。被告询问原告是否要搬走店里的东西，原告答复“好”。原告未提交证据证明其清空涉案房屋并交还被告的时间。被告主张其为减少损失，于2020年1月将原告遗留在店铺中的物品清理。上述事实，有违法建筑申报回执、《商铺租赁合同》、银行转账记录、收据、微信聊天记录以及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。现就本案争议焦点评判如下：一是关于案涉《商铺租赁合同》的效力问题。双方当事人均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此案涉《商铺租赁合同》违反了法律强制性规定，为无效合同，对原告诉请确认合同无效，本院予以支持。二是原告应付未付的占有使用费等费用金额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案承租人应参照《商铺租赁合同》标准向出租人支付占用房屋期间的占有使用费。原告主张其租金已付至2019年10月，但未能提供证据证明，本院采信被告主张，确认原告2019年9月30日前的占有使用费已支付完毕。原告主张其2019年11月底已清空涉案房屋，原告对此有举证责任，根据双方聊天记录可以确认2019年11月29日原告未搬离涉案房屋，且原告当时表示仍需要店内遗留的物品。原告未能提供证据证明其将涉案房屋腾空返还被告的时间，其对此应承担举证不能的不利后果，本院采信被告主张，确认2020年1月涉案房屋交还被告。2019年10月1日至2019年12月31日的占有使用费及物业管理费合计（5800+1173）×3=20919元，被告诉请原告支付20881.5元，属于对自身权利的处分，本院予以支持。被告主张2019年9月至2019年11月的水费合计42元，虽然未能提供相关证据，但原告在该时间段有实际占有使用涉案房屋，客观上会产生水费，被告主张的金额较为合理，本院予以支持。三是原告已付进场费金额问题，原告主张已向被告支付38000元进场费，并提交了银行回单，显示原告于2019年6月27日向刘军转账34800元，同日原告向深圳市精艺成建材有限公司转账26400元。被告认可收到上述34800元，但不认可26400元系被告收取，主张进场费应为11600元。本院认为，原告未能提供证据证明被告委托案外人深圳市精艺成建材有限公司收款，且未能提供其他证据佐证上述26400元与本案有关，故不能认定原告已向被告支付上述26400元。至于被告收取的34800元，包含保证金17400元以及首月租金5800元，故剩余的11600可认定为进场费。四是合同无效的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。第一，被告无权没收原告的保证金，应向原告返还17400元；第二，原告已实际使用涉案房屋，要求被告返还租金，于法无据，不予支持；第三，原告诉请被告返还进场费，结合涉案房屋实际使用时间占约定租期的比例，本院酌定被告返还进场费8700元；第四，被告诉请原告支付逾期付款的违约金，于法无据，本院不予支持；第五，被告诉请原告支付免租期的费用5800元，因原告确有使用涉案房屋，基于公平原则，对被告该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告任滔与被告深圳市尊尚投资发展有限公司于2019年6月27日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告深圳市尊尚投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告任滔返还保证金17400元；三、被告深圳市尊尚投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告任滔返还进场费8700元；四、原告任滔应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市尊尚投资发展有限公司支付2020年10月1日至2020年12月31日的占有使用费、物业管理费20881.5元；五、原告任滔应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市尊尚投资发展有限公司支付水费42元；六、原告任滔应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市尊尚投资发展有限公司支付2019年6月28日至2019年7月27日的占有使用费5800元；七、驳回原告任滔的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳市尊尚投资发展有限公司的其他反诉请求。如果原被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费665元，由原告负担381.4元，被告负担283.6元；反诉受理费250.5元，由原告负担238.7元，由被告负担11.8元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱  嘉  蹊二〇二〇年十一月十六日书记员 黄  梦  蕾书记员 毛帅雄（兼）