西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14602号原告：陕西邦翰营销顾问有限公司,住所地：西安市未央区。法定代表人：王定超，该公司总经理。委托代理人：鲁敏，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人：王雅静，系该公司员工。被告：陕西大唐城建投资有限公司,住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：李团，系该公司总经理。委托代理人：王珂，北京德恒（西安）律师事务所律师。原告陕西邦翰营销顾问有限公司（以下简称“邦翰公司”）与被告陕西大唐城建投资有限公司（以下简称“大唐公司”）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邦翰公司的委托诉讼代理人鲁敏、王雅静，被告大唐公司的委托诉讼代理人王珂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邦翰公司诉称：原、被告于2017年签订了大唐购物中心项目营销策划及销售代理服务合同，约定销售代理有效期为2017年7月31日起至2017年12月31日止。原告作为被告独家委托的销售公司，可向客户收取5000元-10000元/套居间服务费。该费用由原告自行支配。销售代理佣金计取比例为合同签约金额的4%。另约定原告需要向被告支付20000元房屋销售保证金，在合作期结束或原告完成目前货量30%的销售量时被告退还给原告。2017年12月31日代理期结束，2018年3月26日原告向被告发送了“关于大唐购物中心未结算佣金、保证金及撤场的沟通函”明确了代理期间共计销售房屋58套，面积4812.06平方米、签约金额总计18121329元。根据代理佣金4%计算所得724853.16元，被告已经支付佣金302552元，未结算佣金422301.16元。根据代理合同约定被告应退还原告保证金20000元，代理费和保证金共计442301.16元，按照合同违约金约定每逾期一日，应付逾期部分金额万分之五逾期违约金108806.09元。但原告经多次催要，被告均已各种借口拒不支付该笔费用，故诉至法院请求依法判令：1、被告支付原告代理费442301.16元；2、依法判定被告支付原告逾期代理费违约金108806.09元（按照每逾期一日，应支付逾期部分金额万分之五的违约金，从2018年3月26日暂计算至2019年7月31日）；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。被告大唐公司辩称：1、邦翰公司诉请称其代理期间共计销售房屋58套，事实上，邦翰公司代理期间共计销售房屋53套，剩余5套房屋是在邦翰公司代理期间外，由大唐公司销售的。2、邦翰公司代理期间销售的53套房屋中有7套系大唐公司的“关系客户”，按照《销售代理服务合同》不应当按照合同签约金额4%计取佣金。3、按照《销售代理服务合同》的约定，佣金支付时间为“客户成功办理完按揭手续且银行已经放款后”或“一次性客户签署《商品房买卖合同》并且付款到账后”。事实上，截至目前，邦翰公司代理期间销售房屋客户（2-0705、2-2503户）尚有40万元未通过任何方式支付，因此大唐公司向邦翰公司付款条件尚未成就。4、邦翰公司并未按照合同约定完成按揭贷款办理，事实上，在邦翰公司撤场后，大唐购物中心项目后期的按揭办理（涉及合同金额122万元）、购房款尾款的催收（涉及合同金额589万元），都是由大唐公司办理完成，与邦翰公司无关，邦翰公司不应当收取佣金。综上，邦翰公司诉请称其代理期间共计销售房屋58套合同总额为18,121,329元，事实上，该1812.13万元中应当剔除在邦翰公司代理期限外，大唐公司自行销售的100.32万元、尚未回款的40万元、大唐公司自行办理的按揭贷款金额122万元、自行催款的589万元，同时，有201.88万元系大唐公司的关系客户，佣金应当按照3‰计取，即关系户佣金合计为3878.40元。经审理查明,2017年,原、被告签订《大唐购物中心项目营销策划及销售代理服务合同》,甲方（大唐公司）乙方（邦翰公司）就甲方开发建设的“大唐购物中心”项目之营销策划及销售代理合同与乙方达成如下协议，该合同约定:该合同第三条第一款约定，乙方在签署本合同之前，需向甲方支付20000元房屋销售保证金，于合作期结束或乙方完成目前货量30%的销售量后，甲方须在乙方申请3个工作日内，向乙方退还该笔费用。该合同第五条关于销售价格、服务费用标准及结算约定，（二）销售代理佣金计取比例，1、销售代理佣金计取比例为合同签约金额的4%；2、销售代理有效期为2017年7月31日至2017年12月31日，乙方作为甲方独家委托销售公司，可向客户收取5000元-10000元/套的居间服务费，该费用由乙方自行支配。（三）、销售佣金的结算方式，1、客户成功办理完按揭且银行已放款后，甲方需向乙方支付当套全部佣金；2、乙方一次性客户《商品房买卖合同》并且付款到帐后，甲方应结算销售佣金100%于乙方。（四）、双方约定以自然月作为销售佣金结算周期，乙方根据成功销售房屋的房款全部到账金额统计应收销售佣金，并向甲方提交《应收佣金开发商确认表》，每月5日（遇节假日顺延）甲乙双方应完成上一个月项目应结佣金核算工作，由甲方相关人员签字确定并加盖甲方公章，并于确认后的5个工作日之内将上月实际销售代理人佣金支付给乙方。该合同第五章第三条关于违约责任约定，如甲方未按时向乙方支付费用（遇节假日顺延），责逾期每一日，甲方应支付逾期部分金额的万分之五的逾期违约金。合同签订后，原告即向被告交纳保证金20000元。原、被告双方开始依约履行合同。2018年3月26日，原告向被告发出《关于大唐购物中心未结算佣金、保证金及撤场的沟通函》，载明：“截止2018年3月26日，原告邦翰公司已经累计为被告销售房屋58套、面积4812.06平方米、签约金额总计18115229元。截止2018年3月26日，被告公司向原告支付佣金302552元，未结算佣金342749元，其中在上批次结款后新成交的房源及按揭转一次性房源，已达到付款的佣金合计36399元。同时按照合同约定，原告已经完成了30%的销售额，请求被告公司退还其20000元保证金”。2018年9月17日，原告邦翰公司再次向被告大唐公司发出《关于大唐购物中心未结算佣金、保证金的第二次催款函》；2019年3月27日，原告邦翰公司向被告大唐公司第三次发函，载明“经过核对，贵公司未能按期支付我司代理费金额为368022.88元，已产生违约金83663.04元，另有保证金20000元，贵司应付我司金额合计471685.92元。”2019年5月22日，被告大唐公司向原告进行了回复，称“经其公司财务核对，实际我公司所欠佣金为19222元，保证金20000元”。庭审中，原告提交《大唐购物中心2017年7月1日至2017年12月31日销售明细表》，该明细表上显示原告共计销售房屋58套，销售房屋总价18121329元，被告大唐公司在该明细表上盖章予以确认。另查明，原、被告双方对于已付佣金302552元无异议。庭审期间，被告公司称与原告邦翰公司代理期间共计销售房屋53套，剩余5套房屋是在原告邦翰公司代理期间外，由大唐公司销售的，并提交商品房买卖合同。上述事实,有《大唐购物中心项目营销策划及销售代理服务合同》、催款函、《大唐购物中心2017年7月1日至2017年12月31日销售明细表》及庭审笔录等在卷佐证,并当庭质证。本院认为，原告与被告签订的《大唐购物中心项目营销策划及销售代理服务合同》,并未违反我国法律、法规的强制性规定,原、被告双方均应按该合同予以履行。在合同履行过程中，原告按约定为被告销售房屋58套，根据原告提交的《大唐购物中心2017年7月1日至2017年12月31日销售明细表》显示，原告共销售房屋58套，销售房屋总价18121329元，且该表经过被告大唐公司的盖章确认，本院依法予以认可。按照双方合同约定以房屋销售额的4%作为佣金，以18121329元*4%计算，被告应付原告佣金724853.16元，扣除被告大唐公司已经支付的302552元，被告大唐公司还应支付原告邦翰公司422301.16元，对于原告要求被告返还的保证金20000元，被告大唐公司应一并支付，现对于原告要求支付代理费442301.16元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求支付被告从2018年3月26日至2019年7月31日逾期支付代理费违约金108806.09元的诉请，因双方合同已经明确约定按照每逾期一日，应支付逾期部分金额万分之五的违约金，该约定并不违反规定，本院依法予以支持。对于被告在庭审中辩称邦翰公司诉请称其代理期间共计销售房屋53套，剩余5套房屋是在邦翰公司代理期间外，由大唐公司销售的，且其中7套房屋均是被告大唐公司“关系客户”，不应由被告向原告支付代理费等辩称，本院认为，因被告在《大唐购物中心2017年7月1日至2017年12月31日销售明细表》已经明确盖章确认原告为其公司销售房屋的套数、销售金额，故对于被告之辩称本院不予采信。综上,兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定,判决如下：一、被告陕西大唐城建投资有限公司于本判决书生效后十日内支付原告陕西邦翰营销顾问有限公司代理费442301.16元。二、被告陕西大唐城建投资有限公司于本判决书生效后十日内支付原告陕西邦翰营销顾问有限公司2018年3月26日至2019年7月31日违约金108806.09元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9311元,由被告承担。因原告已垫付,本判决生效后被告直接给付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  陈红联审判员  郭天鲁审判员  李晓婷二〇二〇年十一月二十五日书记员  李大正打印：陈红联校对：李大正2020年月日送达1