江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初7833号 原告（反诉被告）：胡守平，男，1963年2月15日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：唐铭一，江苏国泰新华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金凌，男，1977年10月19日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：王杰峰，江苏轩衡律师事务所律师。 第三人：南京唤宇房产中介有限公司，统一社会信用代码91320106MA1YU8JW89，住所地南京市。 法定代表人：陈阳。 委托诉讼代理人：董贺，男。 原告（反诉被告）胡守平与被告（反诉原告）金凌，第三人南京唤宇房产中介有限公司（以下简称唤宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡守平及其委托诉讼代理人唐铭一，被告（反诉原告）金凌及其委托诉讼代理人王杰峰，第三人唤宇公司委托诉讼代理人董贺到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 胡守平向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令金凌返还定金50000元；2.请求法院判令金凌和第三人共同承担本案诉讼费用。事实和理由：胡守平夫妇意欲购买精装公寓房，第三人业务员王汉介绍了位于鼓楼区中山北路477号天正桃源514室的房屋，胡守平对位置装修较为满意，诚意准备购买。合同签订之前，金凌出示了该房屋产权证，胡守平就产权证上所载用途提出异议。第三人介绍该房屋是商住两用四十年的产权，并强调现在“改了新证之后统一了”，金凌同样对此解释没有发表任何异议。基于相信第三人专业的陈述，胡守平与金凌于2020年7月22日签订了《存量房屋买卖合同》。同时，三方签订了《居间合同》，胡守平于当日交付了定金5万元。但是，在办理过户手续时得知房屋并非公寓住房，而是纯办公用房，而且并没有所谓新证统一的说法。此后立刻与第三人沟通，并要求通知金凌一并商议解除合同，退还定金。第三人却左右推诿，金凌更是避而不见，胡守平认为第三人作为专业机构，故意欺骗性的诱导，致使胡守平对合同标的的性质产生重大误解，无法达到合同目的。不仅如此，金凌还以不签补充合同就不协助过户为由，要求胡守平签下补充合同。而补充合同把原本116万的房款故意降低为65万元，其目的就是为了减少正常税费的缴纳，如此阴阳合同的本质就是一份规避税费与主合同相悖的一份违法合同。基于上述理由，胡守平认为合同履行己经不可能，无论解除或无效，金凌都应返还定金，故诉至法院，请求判如所请。 金凌辩称，案涉房屋买卖合同系有效合同，不存在无效情形，并同意解除该合同，但解除原因系胡守平没有依约支付房款导致，金凌不应退还定金，胡守平诉请无事实和法律依据。且因其违约导致金凌巨大损失，故金凌提出反诉诉讼请求：1.判令胡守平支付金凌违约金232000元；2.判令胡守平支付金凌律师费10000元；3.胡守平向金凌支付上述反诉请求一、二项的逾期支付损失。（以192000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自反诉之日起算至实际给付之日止）；4.判令胡守平支付全部诉讼费用。 胡守平对上述反诉辩称，案涉合同应属无效合同或应该撤销的合同，合同自始至终没有约束力，故关于违约金和逾期利息的约定不应该发生效力，金凌要求其支付违约金、律师费、逾期支付损失没有法律依据，请求法院驳回金凌的反诉请求。 唤宇公司陈述，同意金凌所述事实，双方合同已经解除。 胡守平围绕其诉讼请求及抗辩意见提交了房屋买卖业务签订文件合订本、《存量房屋买卖合同》、《居间合同》、微信聊天记录、网页截图、通话录音、《补充协议》等证据，金凌围绕其抗辩意见及反诉请求提交了权属登记证明、解约通知书、流程截屏、照片、缴费记录、租赁合同、购房合同等证据。本院结合上述证据经审理查明事实如下： 2020年7月22日，胡守平（乙方）与金凌（甲方）签订《存量房屋买卖合同》一份，约定甲方向乙方出售位于南京市，建筑面积44.28平方米，房屋用途为办公，房屋性质为商品房，房屋土地用途为商务金融用地；甲方和乙方通过唤宇公司居间介绍成交，房屋总价款1160000元，乙方于2020年7月22日将定金50000元支付给甲方（给付定金的一方不履行合同约定义务导致合同解除的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行本合同约定义务导致合同解除的，应双倍返还定金）。申请办理权属转移登记前，乙方将第一笔购房款1060000元以存量房交易结算资金监管账户的方式支付给甲方，留存50000元购房款作为物业交割保证金；除本合同其他条款另有规定，甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过15日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房及贷款所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过15日的；4.购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应当向甲方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。当日，双方签订《补充协议》一份，约定：房屋总价款为人民币1160000元，甲乙双方同意以人民币650000元申报成交价，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币510000元，于送件当日且于办理送件之前以银行托管方式进行资金托管；在甲乙双方配合办理出件手续下，并于工作日的16:30之前办理完毕出件并拍下新产权证原件的照片，甲方可于出件当日支取该家具、家电、装饰装修及配套设施设备价款，此价款并不影响真实成交价。同日，原告依约向被告支付50000元定金。 2020年8月12日，金凌通过微信和短信向胡守平发送信息：买房胡守平夫妇，距离合同约定的过户最后一天7月31日已经快15天。虽然8月3日的到店沟通，你们明确表示不买了，我们这里还是要告知一下，8月15日之前你们如果愿意过户，我和第三方可以继续配合过户，但是过户需要预约，如果这两天不能完成预约，那么16日之前就不能完成过户，按合同约定，你们将根本性违约，特此告知你们。2020年8月16日，金凌再次向胡守平发送微信及短信，告知胡守平因其根本性违约，金凌可单方面解除合同，定金不予返还，并保留起诉要求胡守平承担20%违约责任的权利。次日，金凌通过第三人平台向胡守平发送了《解约通知书》。 胡守平提交微信群名为“天正桃源售后服务群”中，第三人业务员董贺发送了案涉房屋的房源信息，并称“我们四十年的公寓”。胡守平并提交了电话录音，2020年7月30日录音如下，胡守平：商住，或者公寓，公寓肯定有寓在里面就能住，商住有住在里面就能住。董贺：商住里面那是老证是商住，只不过改成新证之后他统一了。2020年8月3日录音如下，胡守平：订合同的时候我就问你了，你跟我讲四十年公寓，还对啊？董贺：没有，那天反正带着证来签合同的嘛，那天，带着房产证。金凌：这个我只能跟你这么讲，以前两个本子的时候，我记得好像以前写的是商住公寓，但是现在上面。董贺：现在两证合一了。金凌：两证合一了，他现在写的就是。董贺：就是土地性质了。 庭审中，金凌认为张案涉房屋与住宅性质房屋价格差异巨大，胡守平作为成年人理应知晓，双方签署案涉合同时，胡守平亦实地勘察了房屋。金凌并提交了案涉房屋的水费、燃气费缴费记录、案涉房屋内照片等证据，证明该房屋可以居住。 金凌另提交了房屋租赁合同和购房合同（用于购买位于句容市房屋），证明金陵已实际搬出案涉房屋，另行支付了房屋租金、押金、中介费，同时金凌已另行购买房屋，故要求胡守平承担相应的违约责任。 另，案涉房屋已另行出售。 本院认为，合法的房屋买卖合同关系应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胡守平与金凌签订的《存量房屋买卖合同》符合法律规定，依法成立并有效，本院予以确认。双方签订的补充协议中，将合同约定1160000元房款分割为650000元房款和510000元房屋内设备作价款，实际为规避缴税义务，双方真实意思表示以1160000元价格买卖案涉房屋，故该补充协议关于650000元房款的约定应属无效，双方应按照1160000元交易价格履行相应的合同义务。胡守平认为案涉《存量房屋买卖合同》系金凌与第三人共同误导致使其产生重大误解而签订。而案涉合同签订过程中，金凌其第三人已将案涉房屋产权证明提供给胡守平查阅，胡守平作为完全民事行为能力人，对房屋性质应有基本的认识和判断，金凌和第三人的行为并不足以使胡守平构成重大误解，故对其上述主张，本院不予采信。对其要求金凌返还50000元定金的诉讼请求，本院不予支持。金凌认为因胡守平擅自解约致其遭受损失，要求胡守平承担相应违约责任，因双方协商变更房屋价格涉嫌逃避缴税义务，损害了国家利益，双方均存在过错。且金凌提交的租赁合同、购房合同等并不能证明与胡守平违约有关联性，故对金凌主张的损失，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：       一、驳回原告（反诉被告）胡守平的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）金凌的诉讼请求。 本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由胡守平负担；反诉案件受理费2465元，由金凌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 苗军 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 万方 书 记 员 赵晨