浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终5623号 上诉人（原审被告）：林月跑，男，汉族，1978年5月15日出生，住龙港市。 委托诉讼代理人：陈雪芳，浙江思勤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱为我，男，汉族，1963年10月3日出生，住苍南县。 被上诉人（原审原告）：李金花，女，汉族，1964年7月14日出生，住苍南县。 上列二被上诉人委托诉讼代理人：施孔全，浙江瓯南律师事务所律师。 原审被告：赵典秀，男，汉族，1948年10月31日出生，住龙港市。 原审被告：刘阿梅，女，汉族，1952年4月15日出生，住龙港市。 上诉人林月跑与被上诉人朱为我、李金花，原审被告赵典秀、刘阿梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2020）浙0327民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林月跑上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱为我、李金花一审诉讼请求。事实和理由：2015年2月17日发生火灾后，出租人未对租赁物进行修缮清理，房屋不能正常使用，租赁合同已无法继续履行，合同关系因此而终止。此后，出租人从未通知支付租金，而租赁房屋内承租人物品已全部烧毁，不存在清理腾空交还租赁物的问题，更不会发生租赁物占有使用费。一审判决认定合同终止时间为2019年3月6日，并据此判决承租人支付占有使用费，是错误的。 朱为我、李金花辩称:火灾事故责任已经公安消防局认定，承租人使用不当是造成火灾的直接原因。承租人系租赁房屋使用人，火灾事故造成的现场清理义务在于承租人，承租人在租赁期满后未将清理腾空完毕的租赁物交还出租人，由此造成租赁物占有期间的使用费应当由承租人承担。一审判决认定2019年3月6日为合同终止日，并确定双方同等责任，实际上有利于承租人。出租人希望尽快解决纠纷才被动接受了一审判决结果。 原审被告赵典秀、刘阿梅未作答辩。 朱为我、李金花向一审法院起诉请求：林月跑、赵典秀、刘阿梅支付房屋租金、逾期占用费合计538887元（计至2019年3月6日止）。 一审法院认定事实：苍南县灵溪镇仁英路91-99号后一层五间仓库共350㎡原系和丰公司所有。2006年10月始，林月跑、赵爱群夫妻承租该房屋，作为服装存放仓库和办公营业用房，租期至2016年10月15日止。2011年10月15日，林月跑与和丰公司签订《租房协议》约定：年租金8万元，从2011年10月15日至2016年10月15日，签订协议后即支付第一年租金，2013年10月15日后每年租金递增10%，于每年9月15日支付次年租金。因和丰公司将前述房屋转让给朱为我、李金花所有，故和丰公司、朱为我、李金花、林月跑于2013年11月15日签订《补充协议》，约定：根据和丰公司与林月跑签订的租房协议，林月跑每年付租金8万元，年递增10%，于每年9月15日交纳；因租赁房屋出卖给朱为我、李金花所有，自2013年11月15日始每年租金由朱为我、李金花收取。后被告林月跑支付了2013年10月15日至2014年10月14日租金8万元。2014年10月15日至2015年10月14日应付租金88000万元，林月跑于2014年12月支付了20000元，剩余租金未付。2015年2月17日，租赁房屋发生火灾，导致林月跑妻子赵爱群死亡和房屋装修、设施设备等财产损失。因租赁房屋无法正常使用，林月跑即停止经营。2015年6月29日，林月跑出具《声明》，自愿放弃妻子赵爱群死亡将获得的赔偿款项，全部留给妻子的父母赵典秀和刘阿梅所有。2016年1月5日，赵典秀、刘阿梅与朱为我、李金花等人生命权纠纷一案，向苍南县人民法院提起诉讼，该院于2016年12月29日作出（2016）浙0327民初第136号民事判决，该判决于2017年4月6日生效。2018年8月2日，朱为我、李金花委托律师致函林月跑等人，要求于同年8月5日前清理腾空并归还租赁房屋，结清拖欠租金、逾期占用费。2018年8月20日，朱为我、李金花与林月跑、赵典秀、刘阿梅房屋租赁合同纠纷一案，向该院提起诉讼，该院于2018年12月17日作出（2018）浙0327民初第7896号民事裁定，准许朱为我、李金花撤诉。2019年1月28日，朱为我、李金花与林月跑、赵典秀、刘阿梅财产损害赔偿纠纷一案提起诉讼，该院于2020年4月20日作出（2019）浙0327民初第1042号民事裁定，驳回朱为我、李金花的起诉。在审理该案过程中，2019年3月6日，该院组织双方当事人到涉案租赁房屋进行现场勘察，双方确认租赁房屋内无承租人任何物品，租赁房屋已全部腾空完毕。 另查明：赵爱群系林月跑妻子，赵典秀、刘阿梅系赵爱群父母，赵爱群死亡赔偿金、丧葬费等财产利益均由赵典秀、刘阿梅承受。2020年7月1日，朱为我、李金花申请财产保全。当日，该院冻结赵典秀、刘阿梅在该院（2018）浙0327执6893号案件执行款217272.20元。朱为我、李金花为此支出申请费1606元。 一审法院认为，涉案《租房合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自己的义务。2014年10月15日至2015年10月14日年度应付租金应于2014年9月15日支付，2015年10月15日至2016年10月15日年度应付租金应于2015年9月15日支付，林月跑于2014年12月支付20000元后，其余租金至今未予支付。关于诉讼时效问题。租赁合同履行过程中因为延付或拒付租金引起的纠纷应当适用一年的诉讼时效外，其他基于租赁合同引起的纠纷均适用三年的诉讼时效。可见，对2014年10月15日至2015年10月14日年度租金，出租人应当知道自2015年1月1日起权利被侵害；2015年10月15日至2016年10月15日年度租金，自2015年9月16日起权利被侵害；对2016年10月16日至2017年10月15日年度逾期占用费，应当自2016年9月16日起权利被侵害，而此属于履行过程中因为延付或拒付租金引起的纠纷，故应当适用一年的诉讼时效。出租人未提供证据证明其曾向承租人主张过权利，故其于2018年8月20日起诉请求保护其民事权利，已经超过诉讼时效，对该部分诉讼请求不予支持。因林月跑以承租人身份在《租房合同》及《补充协议》签字，故承租人身份明确，朱为我、李金花主张应在火灾事故发生后明确赔偿责任主体的情况下开始计算诉讼时效的理由，不予采信。关于租赁合同终止时间。林月跑称在2015年2月17日火灾发生后，导致标的物无法使用，合同目的无法实现，应认定为租赁合同终止。一审法院认为，因无腾空交接手续等相应证据佐证，故应以双方现场勘查时间即2019年3月6日作为租赁合同终止时间为宜。其中，2017年10月16日至2018年10月15日的占有使用费为117128元，2018年10月16日至2019年3月6日的占有使用费为50126元，合计167254元。因租赁房屋于2015年2月17日发生火灾后，已经无法正常使用，林月跑实际上也已停止经营。租赁物因可归责于双方的事由而灭失、毁损的，虽然承租人对此应在其过错范围内承担损害赔偿责任，但是，此时合同因无法实现合同目的而消灭，也属必然，出租人在本案起诉前均未主张解除合同，致使损失扩大，应依法减轻承租人责任。根据本案具体情况，由林月跑承担上述逾期占用费167254元的50％为宜，即83627元。赵爱群死亡后，赵典秀、刘阿梅所获得的财产权益并不属于赵爱群的遗产，故朱为我、李金花请求赵典秀、刘阿梅共同承担民事责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决：一、林月跑于本判决生效后十日内支付朱为我、李金花占有使用费83627元；二、驳回朱为我、李金花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9189元，减半收取计4594.50元，由朱为我、李金花负担3168.50元，林月跑负担1426元；财产保全费1606元，由朱为我、李金花负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理，本院对一审判决认定的事实予以认定。另查明，2018年8月20日，朱为我、李金花向一审法院提起诉讼，请求：（1）赔偿财产损失80000元；（2）支付房屋占有使用费47.8万元；（3）返还租赁房屋。同年12月17日，撤回起诉。2019年1月28日，朱为我、李金花再次提起诉讼，请求：（1）赔偿房屋火灾损失146610.40元；（2）支付房屋租金、逾期占用费合计520618.20元。2020年4月20日，该院作出（2019）浙0327民初第1042号民事裁定，以诉请涉及两个不同法律关系应当分别审理为由裁定驳回起诉。2020年6月1日，朱为我、李金花起诉请求赔偿房屋火灾损失146610.40元。同年9月3日，该院作出（2020）浙0327民初第2990号民事判决，以超过诉讼时效为由判决驳回诉讼请求。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，租赁物在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，属出租人的基本义务。本案租赁房屋于2015年2月17日发生火灾后，已无法正常使用，构成合同法第二百三十一条规定的租赁物部分或者全部损毁。此后，双方虽均未明确提出解除合同，但租赁合同客观上已无法继续履行，故应认定租赁合同于2015年2月17日终止。一审判决认定租赁合同终止时间为2019年3月6日，不仅超出了合同约定的租赁期限届满日2016年10月15日，在法律上也毫无依据，本院予以纠正。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。同时，根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，租赁合同终止前，2014年10月15日至2015年2月17日火灾发生前的租金，林月跑仅支付了两个租金，其余租金在民法总则施行前，已超过了一年诉讼时效期间。因此，朱为我、李金花在民法总则施行后主张支付该部分租金的诉讼请求，应予驳回。 在租赁合同法律关系中，租赁物具有使用功能并符合适租性要求，是出租人收取租赁物使用费，或者因租赁物毁损造成租金损失赔偿的前提。本案中，火灾发生后，租赁房屋已无法正常使用，此时租赁物已不符合适租性要求。一审判决仍然认定承租人应当按原租金标准支付租金或占有使用费，明显错误，二审予以纠正。因火灾造成房屋毁损以及租金收入减少的民事责任，出租人可基于租赁合同关系一并请求承租人承担责任。需要指出的是，朱为我、李金花于2019年1月28日向一审法院请求赔偿房屋损失以及支付租金、逾期占有使用费，该两项诉请在审理中完全可以房屋租赁合同或者财产损害赔偿之任一案由予以一并审理，仅需就第二项诉请变更为按租金标准赔偿损失即可。但是，一审法院（2019）浙0327民初第1042号民事裁定却以两个不同法律关系应当分别审理为由裁定驳回起诉，该裁定理由明显错误。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁合同终止后，承租人应当交还租赁物。本案租赁房屋因火灾造成人亡财损后，双方均未及时对租赁物采取修缮、收回与交还等处置措施，是造成租赁房屋闲置损失的主要原因。对此，双方均存在过错。结合一审法院（2016）浙0327民初136号民事判决有关出租人承担20%民事责任的认定结论，本院认为，诉争房屋租金损失的主要责任在于承租人。一审判决认定双方同等责任，明显错误。租赁合同自2015年2月17日终止后，发生的房屋租金损失赔偿，具有连续性，且朱为我、李金花曾于2018年8月20日提起诉讼后撤诉，构成时效中断。因此，朱为我、李金花主张租金损失的诉讼请求未超过诉讼时效。鉴于朱为我、李金花因一审法院错误裁定已就房屋损害赔偿与租金损失分别提起了民事诉讼，且另案判决已经生效，故在本案中对出租人租金损失直接作出认定处理，不违反诉讼程序，也利于减少诉累。 综上，一审判决认定事实基本清楚，但判决理由及法律适用中存在的多处错误，已在上文中予以指出并纠正。鉴于本案房屋租金损失按前述责任分析认定，林月跑理应承担的租金损失责任大于一审判决结果。因对方当事人没有提出上诉，视为其同意一审判决，故本院对一审判决结果不作调整。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”据此，对本案一审判决可予维持。因林月跑在本案承担的是赔偿租金损失的民事责任，故一审判决主文第一项“占有使用费”表述不当，二审予以特别指出。林月跑的上诉请求与理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1890元，由上诉人林月跑负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 余 萌 审 判 员 刘宏杰 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 姜岳良 代书记员 李**程