山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5645号上诉人（一审被告）：烟台市安迪汽车服务有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街****。法定代表人：赵洪林，总经理。委托诉讼代理人：杨泉，潍坊奎文雅馨法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：尹玉山，男，1964年3月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙宝青，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞新，山东星河泰律师事务所律师。上诉人烟台市安迪汽车服务有限公司因与被上诉人尹玉山房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。上诉人烟台市安迪汽车服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审法院认定被上诉人系涉案房产的所有权人，因此为适格的主体是错误的，上诉人租赁房屋的产权人不是被上诉人，被上诉人无权出租涉案的房产。2.一审法院采用证据不当。一审法院仅仅依据被上诉人提交的一份《商品房买卖合同书》就认定其为涉案房产的所有人是错的，烟台银行在其出具的《情况回复》当中明确说明涉案房屋抵顶给烟台银行，2018年8月29日该房产完成拍卖，该楼权为王东亮私人财产，并已办理了房产登记并取得不动产权证书。烟台银行为了尽快将不良资产变现委托烟台创进房地产有限公司对涉案房屋进行销售，在此期间烟台创进房地产有限公司在未加盖烟台银行公章的情况下签订的房屋买卖合同均为无效。被上诉人与烟台创进房地产有限公司在2007年7月6日签订的《商品房买卖合同书》没有加盖烟台银行的公章。因此该《商品房买卖合同书》并不具备法律效力，故被上诉人无权处分涉案房产，即无权出租涉案的房产也不应收取相应的房租，所以一审法院存在采用证据不当的情形。3.一审法院适用法律不正确。上诉人实际使用涉案房屋的时间为2018年3月至2018年10月份，上诉人在搬离涉案房屋时，当时的物业公司进行阻拦并限制上诉人的工作人员车辆离开而进行了报警处理，派出所的民警也找过被上诉人核实了有关情况，对此被上诉人在一审当中也是认可的，在上诉人实际搬离之后被上诉人明知涉案房屋是空闲的也未采取积极措施防止损失的扩大，一审法院要求被上诉人与被上诉人在2019年10月31日办理房屋交接手续并以此作为认定双方履行房屋租赁的时间没有法律依据。即便上诉人在2018年10月份搬离涉案房屋时没有与被上诉人办理交接手续不能作为解除双方的租赁合同，但实际上，烟台明远物业管理有限公司在2019年2月20日张贴的《公告》后就将原租户清理出了东风里16、17、18、19、20、27号的房屋，由王东亮作为新的房屋所有权人并由烟台明远物业管理有限公司对房产进行了管理并招纳了新的租户，也就是说自2019年2月份开始上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已经无法实际履行，致使合同的目的无法实现。双方当事人履行房屋租赁合同的时间最多认定到2019年2月份为宜，一审法院仅依据《合同法》的部分条文就认定上诉人的房租欠付到2019年10月31日没有依据。被上诉人尹玉山辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。尹玉山向一审法院起诉请求：1.被告支付房租275,000元及利息(2019年7月4日起至还清之日止，按银行同期贷款利率计算)；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系坐落在烟台市芝罘区建筑面积约1000平方米房产（以下简称涉案房产）的所有权人。2018年3月20日，原告与被告在签订房屋租赁合同中载明：原告将涉案房产租赁给被告使用，租赁期限自2018年3月20日至2022年3月1日止，当年租金22万元（签合同之日付清），以后每年递5000元，连连递增三年为止，以后续租不再递增；租赁期间的水、电、物业费由被告自行承担；租赁期间双方任何一方不得随意终止本合同，如一方违约，需承担当年租金的百分之五十的违约金；如被告故意拖欠租金和没经原告同意房屋转租他人，原告有权收回，被告应承担相应的经济损失；因履行本合同引起的相关争议，由双方协商解决，协商不成，可向当地人民法院起诉，起诉及律师费用由败诉方承担。该合同订立后，原告依约将涉案房屋交给给了被告，被告向原告支付了租金17万元，余下租金欠付。2019年7月4日，原告具状至一审法院请求被告支付房租275,000元、律师费55,000元及从2019年3月20日起至还清日止的银行同期贷款利息。庭审中，原告主张，被告一直占有使用涉案房屋至今，仅向原告交纳了17万元的租金，故要求被告支付欠付的2018年3月1日至2019年2月28日前的租金50,000元及2019年3月1日至2020年2月29日间的租金225,000元，共计为275,000元。被告承认至今未与原告办理了房屋交接手续，但认为其方已于2018年10月底自行搬离出了涉案房屋，故不需再向原告支付租金。一审法院要求原告与被告于2019年10月31日下午双方办理房屋交接手续，被告明确表示涉案房屋其已于2018年10月底搬离，涉案房屋内没有被告物品，原告可以直接将涉案房屋收回；原告同意于2019年10月31日解除双方的租赁合同并直接收回涉案房屋。一审法院认为，原告系涉案房产的所有权人，作为本案原告主体适格。被告的此项抗辩理由，于法无据，一审法院不予采信。原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，应为合法有效，双方均应恪守遵行。原告依约将房屋交给被告使用，被告不但应当按约定向原告交纳租金，还应当在租赁期限届满时，向原告返还租赁物。因原告与被告一直未办理返还涉案房产的交接手续，故原告与被告的解除合同时间无法确定，结合本案的实际情况，应以一审法院要求双方办理交接手续的2019年10月31日为宜。被告以其于2018年10月底自行搬离出了涉案房产、不需再向原告支付租金的抗辩理由，因原告对上述事实予以否认，且搬离涉案房产并不意味着解除房屋租赁合同，被告的此项抗理由，一审法院不予采信。现原告主张被告支付欠付的2019年10月31日前租金的理由正当，一审法院依法予以支持。原告多诉部分的主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条之规定，一审法院于2020年2月18日判决：被告烟台市安迪汽车服务有限公司于判决生效之日起10日内支付给原告尹玉山租赁费200,000元（计算至2019年10月31日）。如果被告烟台市安迪汽车服务有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告烟台市安迪汽车服务有限公司负担。二审中，上诉人提出如下证据：1.烟台市中级人民法院（2003）烟执字第519号、（2004）烟执字第418、419、421号民事裁定书复印件。2.烟台市中级人民法院向烟台市房管局作出的（2003）烟执字第519号、（2004）烟执字第418、419、421号协助执行通知书复印件及送达回执复印件。3.烟台市中级人民法院向烟台市国土资源局作出的（2003）烟执字第519号、（2004）烟执字第418、419、421号协助执行通知书复印件。4.烟台银行在2019年4月3日出具的《情况回复》书复印件一份。5.成交确认书复印件一份。6.烟台明远物业管理有限公司张贴的《公告》复印件一份。以上6份证据证明涉案的房屋在被上诉人与烟台创进房地产有限公司签订商品房买卖合同时已经被烟台市中级人民法院依法查封并进行拍卖，被上诉人并不是涉案房屋的所有权人，因此无权向上诉人主张房屋租赁费。通过上诉人提交的证据可以看出，涉案的房屋在2005年12月27日因为拍卖未果已抵顶给烟台商业银行，2018年8月29日，涉案房产经过拍卖公司的拍卖程序由买受人王东亮竞拍成功，取得涉案房产所有权。经质证，被上诉人称，以上证据都是复印件。拍卖文书上显示抵顶的房屋位于芝罘区综合楼，与本案没有关系，本案是东风里18号。民事裁定书查封抵顶的是东风里7号楼，与本案不是一个房产。本院查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，并非房屋所有权确认纠纷，故上诉人二审中提供涉案房屋执行及拍卖等证据，本院不予审理。2018年3月20日，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且已实际履行。被上诉人是否系涉案房屋的所有权人，并不影响涉案租赁合同的效力。上诉人虽于2018年10月底搬离涉案房屋，但双方并未协商解除合同。关于上诉人上诉主张的双方履行合同的时间最多认定到2019年2月的问题。本院认为，上诉人并未提供证据证实2019年2月后涉案房屋已由王东亮招纳了新的租房，且一审法院要求双方当事人于2019年10月31日办理房屋交接手续时，上诉人亦未提出相应的抗辩，故一审法院根据本案的实际情况，确定涉案租赁合同的解除时间并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人烟台市安迪汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 于 青审判员 张莉莉二〇二〇年十一月十日书记员 杨风华