湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1450号上诉人（原审被告）：覃红艳，女，1976年2月5日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：李季，湖北大柏地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢振东，男，1968年10月4日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：崔荆东，荆州市荆州区正信法律服务所法律工作者。上诉人覃红艳因与被上诉人谢振东房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院（2020）鄂1003民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人覃红艳及其委托诉讼代理人李季，被上诉人谢振东及其委托诉讼代理人崔荆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。覃红艳上诉请求：1.撤销荆州区人民法院(2020)鄂1003民初146号民事判决第一、二、三项,并驳回被上诉人的一审全部诉讼请求;2.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一审认定事实不清,适用法律不当,应当驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。一、本案厂房租赁的期限为超过20年有效期的合同。1、双方签订的是书面合同。根据合同第二条“即从2015年6月1日起,长期租赁,租金不变。”从《补充合同》中每年支付1000元的厂门口场地的补偿款,以及厂房租赁合同的其它条款内容上看,双方订立合同的初衷是无期的、不改的、永久的合同。从合同的第五条第1款约定上看，未经得上诉人同意，不得提前终止本合同。从第2款约定上看,除非政府征收，合同永久有效。双方约定的租赁期限明确、清楚,不属于没有约定或者约定不明。合同条款中付款方式为每季度(3个月)支付,不是每月支付,所以应当以长期确定合同期限，而不属于无固定期限,不适用随时解除的规定。一审对此认定为“四年多，期限也不可谓不长”纯属主观臆断。2、上诉人租赁面积为三层,约800平方米,一、二楼厂房500平方米,三楼是宿舍,原审被告也曾亲口承诺过房子以后归上诉人,仅自己装修当是自己的,除非拆迁给上诉人赔偿所有装修费、搬家费,还说拆迁有钱了带上诉人一家人出国旅游。从合同条文、租赁目的、履约方式、执行情况综合来看,双方签约时的意愿是长期、长时间、无终止期，非短期、不定期的履行合同,一方按季定期收取租金,一方持续不间断仍至永久使用租赁物。由于双方约定的永久性、长期无限的内容,违反《中华人民共和国合同法》第三百一十四条超过20年部分无效的规定,所以涉案合同应当认定为二十年期限。3、上诉人一直按期履行交纳租金义务,被上诉人接受。即使在双方争议时有返还的情况下,上诉人仍然及时支付、补汇,被上诉人没有任何异议。在一审开庭后的5月1日仍然按合同约定的标准、方式缴纳了3个月租金(租金交至8月1日),上诉人依法使用租赁物、租赁区域，合同至今有效。4、从实际执行情况上看,上诉人当时租赁时是毛坯,后来整栋楼层装修、安装空调、购买新机器设备安装、办公设备、宿舍家具、厂房地面进行建筑金刚砂矽晶密封固化地坪、消防安防、监控布设等,如此大额度的资金投入,谁会想短期租赁,谁又敢草率认定签订长期是为无期限的意愿。一审认定为不定期可随时解除合同,违反市场规律,违背当事人签订合同时的意思自治,违背合同履行中的实际现状，将会给厂房租赁市场带来不确定的后果,特别是疫情发生后,与稳市场、保经济民生的基本策略相佐。二、被上诉人解除合同既不属于法定解除，也不属于约定解除,诉讼请求没有事实与法律依据。案涉合同的履行不具备解除条件,且合同应当优先选择继续履行,任何一方不得无故提前终止或者采取导致合同无法履行的行为。1、被上诉人的起诉状以及一审开庭陈述,都不能证明上诉人有违约行为。一审判决也没有认定被上诉人解除合同主张的合法性。监控录像能反映上诉人确实没有与被上诉人母亲发生辱骂或者殴打情形。2、上诉人在合同履行中没有违约行为,没有达到约定解除或者提前终止的条件,没有《中华人民共和国合同法》规定的解除情形出现。《中华人民共和国合同法》基本原则是保障交易,促进履行。被上诉人在外地打工,对来龙去脉可能不太熟悉。同时双方没有根本性争议,合同就不能任意解除。3、被上诉人2019年5月发出的通知不代表双方合同已经解除,因为在之后双方仍然按合同条款履行。没有发生争议,也没有就解除合同的具体内容发出通知或者协商。即使被上诉人发出过解除通知,但之后又收取租金,说明各方对租赁合同履行没有异议,同意按原合同履行,也是否认原解除行为,一审不能以原行为和时间主观认定合同解除。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于妥善审理涉疫民事案件指导意见》的规定,都是鼓励交易,保证合同履行。非因法定原因,非因完全必要,必须保证合同履行。任由一方随意无依据的解除合同,损害了《中华人民共和国合同法》的公平、诚实信用原则。三、上诉人在一审中提交厂房搬迁的费用和前期投入装修价值的材料,被上诉人违法提前解除合同的行为如果被认定为有效,应当向上诉人进行赔偿。国家大力支持减轻小微企业的负担，渡过难关。上诉人从广州迁回荆州开厂发展，这也带动地方经济,促使带孩子的妇女再就业。司法认定也是维护市场经济有序发展的保证，被上诉人随便解除合同又不赔偿，哪里有这样的道理。上诉人为长期持久的租赁厂房,对租赁区域上下、内外进行了装修、装潢投资,搬迁必然造成搬迁费、装修折价、停产期间经济损失。如认定被上诉人单方面解除属于违约解除,应当承担违约责任。其主张不符合法律规定,造成的上述经济损失应当一并予以赔偿。上诉人认为,本案应依据《合同法》第二百一十四条、二百一十五条规定,确定双方厂房租赁合同有效,被上诉人在合同期限内解除合同理由不足,其诉讼请求不符合法律规定,应当予以驳回，请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。谢振东辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应由二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。一、答辩人与被答辩人于2015年6月1日就答辩人所有的位于荆州××××开发区梅村罐头厂小区房屋签订的《厂房租赁合同书》合法、有效,答辩人按该合同约定的条款依法解除该合同属合法、守约行为,应予得到支持。答辩人认为，被答辩人的言行不当是该合同无法继续履行的主要原因。被答辩人在租赁答辩人房屋使用期间,多次为生活琐事与答辩人及答辩人家属产生纠纷。2019年5月13日被答辩人再次为生活琐事与答辩人母亲李超兰(现年73岁)产生争执，并无正当理由将其打伤,因答辩人长期在外做事,答辩人又专为处理此事特意从外地赶回荆州。经答辩人及答辩人家属共同商议后，答辩人于2019年5月17日以书面通知形式正式告知被答辩人解除《厂房租赁合同书》并给被答辩人三个月腾退期,三个月腾退期届满后,答辩人又以短信方式要求被答辩人腾退房屋并再给了一个月的腾退期限。从现实角度来看,答辩人与被答辩人的《厂房租赁合同书》已无法继续履行。从答辩人给被答辩人腾退房屋的时间上来讲,答辩人已经给被答辩人充分、合理的腾退时间,答辩人客观行为上也完全履行了解除租赁合同的告知义务。答辩人与被答辩人签订的《厂房租赁合同书》第二条虽然约定了从2015年6月1日起,长期租赁,租金不变,但该约定属于对租赁期限约定不明的约定。长期租赁不等同于永久租赁,也不是约定明确的20年租赁关系。从实际履行角度来看,至答辩人一审起诉时,被答辩人已实际租赁时间长达四年多;至答辩人此次答辩时止,被答辩人实际占有、使用答辩人房屋已是第六个年头。一审法院根据《合同法》第二百三十二条之规定认定答辩人有权解除《厂房租赁合同书》是正确的,也是对答辩人与被答辩人现状从法律及客观事实上的公正裁决。二、答辩人不应向被答辩人在租赁房屋期间所投资费用进行任何赔偿,即便赔偿,也应由被答辩人另案主张,不应在本案中进行处理。被答辩人租赁答辩人房屋后为了其经营而进行相应投资,既然是投资就应该承担经营风险。答辩人是按合同约定依法解除租赁合同,其行为上并未发生违约行为,既未违约,谈何赔偿,且被答辩人所投资多为机械设备,可随时运走。答辩人将房屋出租给被答辩人时房屋内已进行过相应装修,也并非被答辩人所述承租的是毛坯房。三、答辩人于2019年9月将被答辩人诉至荆州区人民法院，要求解除《厂房租赁合同书》就再未收取被答辩人所支付的房屋租金,所以被答辩人以答辩人继续收取租金为由，而认定双方的租赁关系仍然存在且在继续履行,这一说法是没有任何法律和事实依据的。答辩人正式告知被答辩人要求解除租赁合同并腾退房屋后，就再未收取被答辩人支付的租金。被答辩人原先以微信转账方式向答辩人转款要求支付租金,答辩人对此予以拒收,之后被答辩人又直接以银行汇款方式强行向答辩人的账户转款,因是银行账户转款,答辩人无法拒绝。答辩人收到款项后又被迫于2019年9月23日到中国农业银行将12000元款项转回给被答辩人,所以答辩人从主观心态及客观行为上已明确表示将不再继续履行租赁合同。至于一审法院开庭审理本案后，只要是被答辩人以支付房屋租金名义向答辩人转款,则答辩人是直接拒收。至于被答辩人又以银行账户强行转款给答辩人,答辩人不可能每次又专为此事到银行将款项再汇至被答辩人,要是这样转来转去,那就永无止境了。客观事实上被答辩人现仍强行占有答辩人房屋,答辩人房屋在被答辩人占有期间,该房屋不能为答辩人另行产生经济收入,答辩人认为即便被答辩人通过银行转账形式强行将一些款项汇至答辩人处,那也是答辩人按一审判决内容收取的被答辩人将房屋实际腾退之前所支付的房屋占有使用费,不存在房屋租金一说。综上所述,答辩人解除与被答辩人间签订的《厂房租赁合同书》是合理、合法的行为,所以被答辩人的上诉是完全没有法律依据的,其目的就是为了拖延时间。答辩人恳请二审法院依法查明事实后维持原判决,驳回被答辩人的上诉请求。谢振东向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除原、被告的《厂房租赁合同书》，判决被告立即将原告所有位于荆州××××开发区梅村罐头厂小区房屋返还给原告；2、请求人民法院依法判令由被告自2019年9月2日起算至被告将房屋实际交还给原告之日止，按每日131元的标准赔偿原告房屋被占用的经济损失。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉诉租赁房屋位于荆州××××开发区梅村罐头厂小区，登记的房屋所有权人为原告谢振东。2015年6月1日原告谢振东与被告覃红艳签订《厂房租赁合同书》一份，约定的主要内容有：房屋租赁期限为“2015年6月1日起，长期租赁，租金不变”；租金为每年四万捌千元，每季度初缴纳；双方还对其他事项进行了约定。被告覃红艳在租赁房屋经营服装厂。因双方多次发生难以调和的矛盾，原告遂不愿继续租赁给被告使用，原告通过书面张贴、短信的方式通知被告腾退房屋，被告确认于2019年8月17日收到了原告要求解除合同的短信。但被告以“长期租赁”为由，拒不腾退。另查明，被告覃红艳向原告支付了截止2020年3月1日的租金。受新型冠状疫情影响，荆州市于2020年1月24日“封城”，被告在疫情期间停工，直至2020年3月20日复工。一审法院认为：原告谢振东是本案涉诉房屋的所有权人，其作为出租人与承租人即被告覃红艳签订的《厂房租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，涉诉合同仅约定“长期租赁”，租赁期限不明确，且双方亦就此未形成补充协议，现根据条款依然无法确定具体期限，故涉诉合同的租赁期限应理解为无固定期限，且就实际履行来看，被告已实际租赁达四年多，期限也不可谓不长。据此原告有权随时要求解除合同但应给予一定的准备期限。双方之间的租赁合同于被告收到原告的通知之日即2019年8月17日解除。租赁合同解除后，承租人向出租人返还租赁物是租赁合同中承租人的一项基本义务，原告要求被告覃红艳腾退租赁房屋的请求应予支持。承租人占有租赁房屋不具有合法依据，形成了对租赁房屋的无权占有，应赔偿原告因此造成的损失，现原告按照租金标准主张占有使用费符合法律规定。因疫情属不可抗力因素，疫情管控期间被告不能实际使用，本院基于公平原则部分免除被告责任，即酌情减免被告两个月费用，故被告应自2020年5月1日起按照年租金48000元的标准支付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、原告谢振东、被告覃红艳签订的《厂房租赁合同书》已于2019年8月17日解除；二、被告覃红艳于本判决书生效之日起十五日内返还原告谢振东位于荆州××××开发区梅村罐头厂小区的租赁房屋（权证号：荆州房权证城南字第**）；三、被告覃红艳自2020年5月1日起至实际腾退房屋之日按照年租金48000元的标准向原告谢振东支付占有使用费；四、驳回原告谢振东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由被告覃红艳负担。二审中，上诉人提交了下列新的证据：微信截图，拟证明覃红艳2020年8月6日向被上诉人妻子支付了2020年8、9、10月份的租金。一审判决前2020年5月2日支付了5、6、7月份的租金12000元。被上诉人的质证意见：真实性无异议，被上诉人收到了上诉人8月6日银行转账的12000元，在一审判决前收到了上诉人支付的12000元，共收到两笔12000元。本院结合上诉人、被上诉人的举证、质证意见，对上诉人提交的证据认定如下：被上诉人对上诉人提交的证据的真实性无异议，本院予以认定。被上诉人提交了下列新的证据：微信截图，拟证明2020年8月5日上诉人以微信方式明确表示支付房租12000元，被上诉人予以拒收。上诉人的质证意见：没有意见，以实际银行转账为准。本院结合上诉人、被上诉人的举证、质证意见，对被上诉人提交的证据认定如下：上诉人对该证据的真实性不持异议，本院予以采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致外，另查明：2020年5月2日覃红艳向谢振东转账12000元，2020年8月5日覃红艳以微信方式支付房租12000元，被上诉人予以拒收，2020年8月6日其又向谢振东转账12000元。2020年5月1日后，覃红艳向谢振东转账共计24000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方争议的焦点为案涉合同是否为不定期租赁合同，被上诉人是否有权解除合同。双方在《厂房租赁合同书》中约定房屋租赁期限为“2015年6月1日起，长期租赁，租金不变”，对租赁期限约定不明确，根据该合同的其他条款也不能确定租赁期限。而上诉人租赁使用案涉房屋至今5年多，也符合一般人对“长期租赁”的通常理解。另被上诉人在案涉房屋张贴了解除合同的通知，上诉人于2019年8月17日收到被上诉人要求解除合同的短信，被上诉人履行了在合理期限之前通知的义务。上诉人虽在2020年5月1日后继续按租金标准向谢振东转账，但从被上诉人提供的微信截图可看出，系其微信拒绝接收租金后上诉人再通过银行转账，不能视为被上诉人同意继续履行租赁合同，该款项应抵扣上诉人应支付的房屋占有使用费，故一审认定案涉合同的租赁期限为无固定期限合同且被上诉人有权解除合同并无不当。关于上诉人主张赔偿其损失，其提交的证据不足以证明，该主张没有相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人覃红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由覃红艳负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年十一月二十日法官助理江媛书记员邱爽