江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2565号 上诉人（原审原告）：刘珊珊，女，汉族，1985年1月3日生，设计师，住江西省南昌市。 被上诉人（原审被告）：南昌壹品物业有限公司，住南昌市解放西路399支路**壹品中央小区****壹品物业。统一社会信用代码：91360111051636818D。 法定代表人：曹红华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：涂小康，江西中山律师事务所律师。 上诉人刘珊珊因与被上诉人南昌壹品物业有限公司（以下简称“壹品物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人刘珊珊和被上诉人壹品物业公司委托诉讼代理人涂小康到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 上诉人刘珊珊上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审的诉讼请求。即：1、判令被上诉人没有履行前期物业管理合同的约定导致上诉人财产安全受到损失，依法承担赔偿上诉人各项直接财务损失计8917.60元。2、本案全部诉讼费及相关费用由被上诉人承担。事实与理由：壹品物业公司系江西天龙数码投资有限公司（以下简称开发商）选聘的前期物业服务公司。2013年1月6日刘珊珊与开发商签订了商品房买卖合同。装修入住后在2016年7月中旬发现位于住宅阳台处的共用下水管道出现渗漏水情况，待发现时水已从书柜及相连接的榻榻米地台处流出，造成刘珊珊定制的书柜（书柜处存放的书籍名人字画、部分生活用品均浸泡受损霉变），榻榻米已严重变形，无法继续使用，与之相邻的卧室墙面及壁纸也受潮发霉，造成损失8917.60元。《前期物业服务合同》中约定物业公司对房屋共用设施设备进行维护和管理，壹品物业公司未尽职责，应当承担赔偿责任。根据《住房专项维修资金管理办法条例》第三条对共用设施设备范围也做了明确规定，按照以往法规惯例共用设施设备是指建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、电梯等，发生渗漏的水管在上诉人购买房屋时就已经分摊进住房销售价格，涉案水管既不是原告另行购买的也不是原告安装的更不是原告在使用，是原告楼上所有住户共用的下水管，因此完全可以认定为是公共共用的设施设备。公共管道为开发商建设交付，交付后是由物业公司负责运行维护和管理，公共管道的渗漏与本人财务损失有直接的因果关系，应由物业公司负责。上诉人提供的证据能够证明损失数额，物业公司自己的证人也证明本人家中因公共管道渗漏水造成了损失的存在，原审对本人损失事实不予认定中，管子的属性不予认定，上诉人的小区物业管理极度不合格，原审法院两次原审都是罔顾事实，偏袒物业公司，显失公平。 被上诉人南昌壹品物业有限公司辩称：1、刘珊珊的起诉已超过诉讼时效。2016年7月中旬刘珊珊就知道自己的权益受到侵害，到2020年5月13日才起诉，已过诉讼时效。2、刘珊珊称住宅阳台水管渗漏水，其漏水管不是共用管道。首先，阳台水管是在阳台内，是每家洗衣服、拖地等使用的下水管道，它是支管，不是公共管道。其次，被答辩人家阳台管道漏水，是存水弯裂缝漏水，属自己家自有下水的水管漏水，所以它不是公共管道。3、刘珊珊家阳台水管漏水，是刘珊珊自己家装修导致的漏水。4、阳台存水弯漏水，不属物业服务管理事务。被答辩人家阳台自用水管漏水，是由于人为原因造成的，根本不属于物业服务管理的事务和修理范围，《前期物业管理服务协议》第三十一条明确规定:由于人为原因(如装修)造成房屋、设施设备的损坏的由责任人承担，乙方可代甲方维修，维修费用由责任人承担。物业还是买了直径50PVC水管、存水弯头、胶水帮被答辩人家修好了，至今没有漏水。5、被答辩人提供因漏水造成的财产损失照片是虚假的。综上所述，请求人民法院驳回刘珊珊的上诉请求。 刘珊珊向一审法院提出诉讼请求：1、壹品物业公司没有履行前期物业管理合同的约定导致刘珊珊财物损失计8917.6元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；2、本案诉讼费由壹品物业公司负担。 一审法院查明事实如下：刘珊珊系江西天龙数码投资有限公司开发的壹品中央玉带家园B栋1单元2603室业主。2013年1月6日刘珊珊与江西天龙数码投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，2013年6月4日刘珊珊与壹品物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：保修期内房屋、设施设备维修养护，由乙方（物业公司）负责。同日办理了交房手续。2016年7月刘珊珊向壹品物业公司反映阳台顶部下水管处漏水。当月壹品物业公司为刘珊珊进行了维修，此后阳台下水管处不再漏水。2020年4月壹品物业公司向法院起诉要求刘珊珊支付拖欠的物业服务费。刘珊珊答辩提出壹品物业公司造成其财物损失。2020年7月刘珊珊诉至法院要求壹品物业公司承担损失赔偿责任。 一审法院认为：壹品物业公司与刘珊珊之间存在物业服务关系。壹品物业公司在物业服务合同约定范围内承担物业服务责任。对房屋本身存在的质量问题，属于产品质量范畴，购房者可以向房屋开发商主张权利。业主装修过程中损坏管道行为，应当由业主自行承担责任。无论是房屋本身质量问题，还是业主装修造成的损坏，均不应由物业公司承担责任。前期物业服务合同中约定的物业公司对公共部分的维护义务，并不是产品质量的保证义务。只有在物业公司知道或应当知道损坏发生，且一直未及时维护的情况下才承担违约责任。本案中，刘珊珊2016年7月提出漏水维修申请后，物业公司立即组织了维修，没有故意拖延维修时间，壹品物业公司的行为符合物业服务合同的约定，没有违约。同时在本院庭审中释明后，刘珊珊未提出财产损失的司法鉴定申请，财产损失的金额无法确定。另刘珊珊未提供从2016年7月至2019年7月之间向壹品物业公司主张赔偿的证据，刘珊珊主张赔偿损失的权利已超过诉讼时效，丧失了胜诉的权利。综上，壹品物业公司及时对水管进行了维护，并没有违约；刘珊珊未申请损失鉴定，其损失无法确定；且刘珊珊未提供2016年7月至2019年7月向壹品物业公司主张赔偿的证据，已超过诉讼时效；刘珊珊要求壹品物业公司承担赔偿责任证据不足，一审法院不予支持。刘珊珊在庭审中陈述2013年已向壹品物业公司主张了漏水，该陈述内容与刘珊珊的起诉书中陈述在2016年7月发现漏水内容相矛盾。刘珊珊主张于2013年向物业公司主张了权利证据不足，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回刘珊珊的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由刘珊珊负担。 本院二审期间，上诉人向法院申请了证人欧某出庭作证，证明其从2016年7月至今一直都在向物业公司主张赔偿。另向本院提交照片两张，证明其曾于2018年在物业公司门口张贴了要求物业公司赔偿的告知书。被上诉人对证人证言三性均有异议，证人与上诉人是朋友关系。对照片的三性均有异议，近景照片上贴的纸没有落款时间，且照片也没有时间和地点；远景照片看不清楚。上诉人提供的照片并非原件，其中一张照片中的公告没有落款时间，另一张看不清落款时间，且两张照片均看不出照相地点，本院对该证据不予确认。 双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明：壹品物业公司于2013年6月4日将涉案房屋交付给刘珊珊，刘珊珊与江西天龙数码投资有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。在商品房保修范围和保修期限发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《南昌市商品房买卖合同》附件六《商品住宅质量保证书》第2条约定：：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅将会用户使用之日起计算……电气管线、给排水管道、设备安装为2年。刘珊珊与《南昌壹品物业有限公司》签订的《前期物业管理服务协议》第三十一条规定：保修期内房屋、设施设备维修养护，由壹品物业公司负责；由于人为原因（如装修）造成房屋、设施设备的损坏的由责任人承担，壹品物业公司可代修，维修费用由责任人承担。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应对上诉人阳台漏水损失承担赔偿责任。首先，刘珊珊与江西天龙数码投资有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，在商品房保修范围和保修期限发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。刘珊珊与《南昌壹品物业有限公司》签订的《前期物业管理服务协议》约定，保修期内房屋、设施设备维修养护，由壹品物业公司负责。本案中，刘珊珊于2013年6月4日收房，根据《商品住宅质量保证书》的约定，给排水管道的保修期为2年，刘珊珊主张的管道漏水发生在2016年7月，已过保修期。其次，壹品物业公司与刘珊珊之间存在的是物业服务关系，不论漏水的管道是公共管道还是私人管道，是否已过保修期，刘珊珊于2016年7月提出漏水维修申请后，物业公司立即组织了维修，且经维修后漏水问题已解决，壹品物业公司已履行了物业服务行为，不存在违约；再次，漏水情况发生于2016年7月，刘珊珊提供的证据不足以证明其于2016年7月-2019年7月向壹品物业公司主张过赔偿，刘珊珊现向法院提出赔偿请求，已过诉讼时效；最后，刘珊珊主张的赔偿金额8917.60元系其估算的金额，其未提供证据证明其实际损失。综上所述，刘珊珊要求壹品物业公司赔偿其财产损失8917.60元的上诉请求，不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（刘珊珊已预缴），由上诉人刘珊珊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友