江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3369号上诉人（原审被告）：涟水县钰峰置业有限公司，住所地涟水县涟城镇。法定代表人:张中华,该公司董事长。委托诉讼代理人：朱海军，江苏文通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘永友，男，1975年10月30日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：王竞，涟水县正平法律服务所法律工作者。上诉人涟水县钰峰置业有限公司（以下简称钰峰置业）因与被上诉人刘永友房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钰峰置业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1.上诉人与被上诉人之间没有直接的买卖关系，涉案房屋是项目经理周柏靖出售给被上诉人的，本案双方当事人签订的商品房买卖合同只是一份形式上的买卖合同，一审法院依据合同支持被上诉人的主张是错误的。2.一审法院确定违约金标准时，应当优先参照合同双方所约定的每日万分之零点三的逾期交房违约金。3.涉案合同第十五条就产权登记问题已经进行了约定，一审法院未按照合同约定而判决上诉人支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。4.涉案房屋未经验收，无法办理产权登记手续。一审判决上诉人二十日内协助被上诉人办理权属登记显然无法履行，应予改判。5.公司的经营状况比较差，现在已经无力承担所判决的违约金，请求二审法院酌情考虑，予以改判。被上诉人刘永友答辩称，1.上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同，双方存在买卖关系。2.上诉人主张参照适用日万分之0.3标准计算违约金，但该标准系逾期交房违约金，而本案是逾期办证违约金，与本案不是一个法律关系，不予认可。3.根据《最高人民院》第十八条的规定，涉案合同第十五条没有约定违约金，应适用上述司法解释计算违约金。4.上诉人主张房屋没有验收，无法办理备案手续，但办理权属登记系上诉人的合同义务，不能因为房屋未经验收而迟迟不履行自身的义务，上诉人应该积极配合办理。5.上诉人主张的公司经营状况，与被上诉人无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。刘永友向一审法院提出诉讼请求：1.判令钰峰置业协助刘永友办理产权登记手续;2.判令钰峰置业支付刘永友延迟办理产权证的逾期违约金677926.89元;3.钰峰置业承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年5月28日，翰林苑5号楼项目经理周柏涛将其工程款抵款房即案涉翰林苑5号楼10商铺出售给刘永友，约定房屋总价2559240元，建筑面积284.36平方米。2015年6月8日，刘永友作为买受人、钰峰置业作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将其开发的位于涟水县出售给买受人，建筑面积284.36平方米，房屋价款计2559240元，买受人于2015年6月8日一次性支付房款人民币2559240元。同时约定出卖人应当在2016年6月30日前，将经分期综合验收合格的商品房交付给买受人，如逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：房屋权证按照政府有关规定办理所需契税等其他法定费用，买受人自理。出卖人协助买受人办理该房屋的产权证。一审另查明，2015年6月3日，钰峰置业向刘永友出具2559240元的收据。2015年6月8日，钰峰置业向涟水县住房和城乡建设局对案涉《商品房买卖合同》申请备案。一审法院认为：钰峰置业与刘永友签订的《商品房买卖合同》，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行相应的义务。该《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现钰峰置业未在合同约定时间内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，刘永友可自第91日起，要求钰峰置业承担逾期办理产权属证书的违约责任，因此对于刘永友主张从2016年9月30日计算逾期办理房屋权属证书违约金的请求，一审法院予以支持。关于钰峰置业是否应当协助刘永友办理涉案房屋权属登记的问题。双方约定钰峰置业应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但截至刘永友起诉时，钰峰置业仍未履行，导致刘永友至今仍未取得房屋权属证书，因此对于刘永友要求钰峰置业协助办理产权登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。关于钰峰置业是否应当向刘永友支付违约金及金额问题。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。钰峰置业存在逾期协助刘永友办理房屋权属登记的违约行为，应当向刘永友支付违约金。考虑钰峰置业已经将房屋实际交付刘永友，刘永友早已入住，故一审法院酌定自2016年9月30日起，钰峰置业以已付购房款为基数，按照年利率6%向刘永友支付违约金。但同时对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%，而逾期办证从违约程度、后果等方面看，明显低于逾期交房，根据“举重以明轻”原则，逾期办证违约金也应设定上限，且应当低于逾期交房的限度。据此，一审法院酌定钰峰置业向刘永友支付违约金的金额以不超过刘永友已付购房款的15%为宜，即383886元，对于刘永友主张超过该数额的违约金，一审法院不予以支持。综上，一审法院判决：一、钰峰置业于判决生效后二十日内协助刘永友办理涟水县屋权属登记；二、钰峰置业于判决生效后十五日内支付刘永友关于逾期将涟水县屋办理权属登记需由其提供的相关资料报该主管部门备案违约金383886元；三、驳回刘永友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5289元，由钰峰置业负担3529元，刘永友负担1760元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，除翰林苑5号楼项目经理应为周柏靖外，对一审查明的其他事实予以确认。二审另查明，钰峰置业与周柏靖工程款已结清，其支付给周柏靖的工程款中扣除了案涉房屋价款。本院认为,关于钰峰置业与刘永友之间是否存在房屋买卖合同关系。周柏靖与刘永友于2015年5月28日签订《工程款抵房签约回执》，并经钰峰置业相关负责人签字确认，后刘永友支付购房款，钰峰置业在与周柏靖结算工程款时亦就案涉房款进行了抵扣。2015年6月3日，钰峰置业向刘永友出具收据一张，收款事由处对案涉房屋进行了说明，上述事实可以证实刘永友以工程款抵充的方式与钰峰置业就案涉房屋结清了购房款。2015年6月8日，钰峰置业作为出卖人与刘永友签订案涉《商品房买卖合同》,并向刘永友交付了房屋，该合同系双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间成立商品房买卖合同，故钰峰置业主张与刘永友不存在商品房买卖合同关系不能成立，本院不予采纳。关于钰峰置业应否向刘永友支付逾期办证违约金。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，案涉房屋至今未能办理产权登记，钰峰置业存在违约行为，应承担逾期办理产权登记的违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中对逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约金未作约定，一审法院适用上述规定判令钰峰置业以已付购房款为基数，按照年利率6%向刘永友支付违约金。同时对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%。考虑到逾期办证的违约程度、损害后果等明显低于逾期交房，一审法院酌定钰峰置业按照已付房款的15%向刘永友支付违约金并无不当。钰峰置业主张参照逾期交房违约金的标准即日万分之0.3确定逾期办证违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。二审期间，被上诉人表示关于要求上诉人协助办理产权登记手续的请求在本案中不再主张，待条件成就后另行主张。该请求系被上诉人对自身权利的处分，不违法法律的强制性规定，依法予以照准。综上,上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。因二审出现新情况，一审判决部分不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初2873号民事判决第一项；二、维持江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初2873号民事判决第二、三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5289元，由上诉人钰峰置业负担3529元，刘永友负担1760元；二审案件受理费7059元，由上诉人钰峰置业负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  柏娟娟审 判 员  王 伟二〇二〇年十一月十九日法官助理  孙祚伟书 记 员  王 倩