河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4109号 上诉人（原审原告）：董伟华，男，1988年12月25日出生，汉族，住黑龙江省七台河市勃利县。 委托诉讼代理人：孙颖，河北宝成律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司，营业场所河北省廊坊市香河县五一路东侧五一馨园小区商铺三0101号门市，统一社会信用代码91131024MA07U2BW48。 负责人：宋润姬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张健，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：裴慧敏，女，1984年7月31日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：张宏刚，河北育明律师事务所律师。 上诉人董伟华、三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司（以下简称顺心置地公司）因与被上诉人裴慧敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董伟华上诉请求：1、撤销河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初20号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、顺心置地公司与裴慧敏均为被上诉人，具有利害关系，顺心置地公司出具的收条上显示的是裴慧敏将房屋不动产权证交给该公司的时间为2019年3月8日，不能证明系裴慧敏领取房屋不动产权证的时间。结合2019年10月28日短信记录，可以看出裴慧敏取得房产证的时间应是在2017年11月份左右。被上诉人裴慧敏未按协议约定时间还清剩余贷款，未办理完毕解除抵押登记手续，已构成根本性违约，董伟华有权要求裴慧敏支付违约金。一审法院已经认定裴慧敏至今未按约定还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记。裴慧敏应当在收到首付款当日将房屋交付给董伟华，并履行手续。但裴慧敏以各种理由推脱，至今未按合同约定将水、电、气卡相关物品交给董伟华，致使董伟华无法进行装修、入住。2、因廊坊市房屋限购政策的出台，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，应当解除。顺心置地公司明知用董伟华本人之外的银行卡转账会影响网签备案，未如实告知，其向董伟华收取的中介费、贷款服务费、过户服务费、评估费应予以返还。3、一审庭审中二被上诉人均认可因为付款人是王敏不符合房管局的备案要求，房屋买卖合同已无法继续履行，一审法院判决履行错误。裴慧敏对王敏转款的事实认可，董伟华不存在过错。 顺心置地公司辩称，不同意董伟华的全部上诉请求，一审法院除中介备案问题外认定事实及适用法律正确。我公司作为居间方保持中立态度，极力促成交易，与裴慧敏不存在利害关系。涉案合同的签订早于限购政策的出台，以限购政策为由解除不能成立。我公司依据合同约定收取居间服务费，只是提供交易的机会，无法保障交易的本身，未进行过户、贷款、评估是由于买卖双方涉诉，我公司愿意继续履行该义务。 裴慧敏辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。1、双方签订的合同合法、有效，已经履行，董伟华支付了首付款，裴慧敏将涉案房屋交付给董伟华，双方约定产权证下发时进行过户登记。在产权证下发当日，裴慧敏将产权证交付给中介公司，因董伟华的原因造成双方对继续过户问题发生争议，中介公司曾多次进行调解。在此情况下，裴慧敏为了保障交易安全才未及时将尾款还清，提起了民事诉讼。一审判决下发后，我方携带判决书到房管局咨询，房管局回复涉案房屋能够过户，因为资金交付的真实性已经人民法院确认。董伟华提出涉案合同不能履行没有事实及法律依据。 顺心置地公司上诉请求：确认河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初20号民事判决中“本院查明系因原告给被告转款并非本人，中介未能配合原告办理备案，导致被告没有及时办理该房屋解除抵押登记”不符合事实，二审依法更改或删除上述认定。事实和理由：1、根据《居间服务合同》、《交易服务代理合同》约定，顺心置地公司收取了居间服务费、贷款服务费、过户服务费、评估费，居间义务已经履行完毕，预收的贷款、过户、评估费用，需要双方买卖双方配合，服务才能继续进行，不能继续提供上述三项服务的原因及过错并不在顺心置地公司。2、上诉人于2017年6月5日之前已将涉案房屋备案至香河县房管局，备案编号为190，并不如一审法院所认定的“中介未能配合原告办理备案”。3、《补充协议》第三条约定，甲方在取得房产证3××日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除登记解除抵押登记手续。可知还款解押为裴慧敏的义务，并不是顺心置地公司的原因导致裴慧敏没有及时办理该房屋解除抵押登记。 董伟华辩称，顺心置地公司作为居间方熟悉房屋交易流程及办理网签备案时对转账人身份的要求，其并没有履行如实告知义务，存在严重过错。裴慧敏没有及时办理解除抵押登记，不是董伟华给裴慧敏转账原因造成，而是裴慧敏将收取的首付款挪作他用，裴慧敏构成根本违约。 裴慧敏辩称，中介公司已经对董伟华与裴慧敏之间的房屋买卖合同进行了备案，顺心置地公司对一审判决内容理解错误，一审认定的是因董伟华在转账的过程中没有用自己的名字，导致在房本下发后双方发生了矛盾纠纷，裴慧敏才没有及时还款办理解押登记。 董伟华向一审法院起诉请求：1、请求判令依法解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》；2、判令被告裴慧敏立即给付原告购房首付款600000元及违约金417000元，共计1017000元；3、判令被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司立即给付原告中介费、贷款服务费、过户服务费及评估费费用等共计42140元；4、本案诉讼费用及其它费用由二被告负担。 一审法院认定事实：2017年3月12日，原告董伟华与被告裴慧敏、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告裴慧敏所有的位于香河县（房管部门登记的小区名称为晨汐小区）11号楼1单元2204室楼房一处，房款总价139万元，首付款600000元。被告收到首付款当日，将涉案房屋钥匙交付原告，原告对房屋进行使用。被告应在取得房产证之日起15个工作日内领取房产证，并在取得房产证3××日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解封抵押登记。2017年3月12日，原告通过王敏转账给裴慧敏50000元，2017年3月15日，原告通过王敏转账给裴慧敏丈夫510000元，并支付现金40000元。原告向被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司支付中介费、贷款服务费、过户服务费及评估费等费用共计42140元。2019年3月8日，裴慧敏将该房屋不动产权登记证书交付顺心置地公司，三方曾协商房屋过户事项，因首付款汇款人不是董伟华本人，未能达成一致。被告裴慧敏至今未按照约定向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解封抵押登记。 一审法院认为，原告董伟华与被告裴慧敏、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》合法有效，应受法律保护。本案中，被告在买卖合同签订后，将房屋交付原告，原告尚欠被告790000元房款，原告相对较迟给付被告此笔购房款对原告并无不利，且房屋现在市场价格低于成交价格，所以被告违约不履行合同不符合常理。一审法院查明系因原告给被告转款并非本人，中介未能配合原被告办理备案，导致被告没有及时办理该房屋解除抵押登记。依本地限购政策，原告购房不受限购政策影响。因此，为维护合同稳定性，一审法院对原告主张解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，不予支持。同时，被告应于判决生效后十五日内办理解除抵押登记，双方房屋买卖合同继续履行。因合同继续履行，一审法院对原告的其他诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四的规定，判决：驳回原告董伟华的诉讼请求。案件受理费7216元，已减半收取，由原告董伟华负担。 本院二审期间，裴慧敏提交中国工商银行香河支行个人还款结清证明一份、清单一份，拟证明裴慧敏已经将涉案房屋的尾款还清，将涉案房屋解押登记办理完毕。董伟华质证意见，因为对方提交的证据为复印件，对其真实性无法核实，但该证据根本无法达到举证目的，在上诉人董伟华向一审法院提起诉讼时裴慧敏构成违约的行为已经形成，而且该证据中显示的还款日期为2020年8月10日，其行为是在上诉人董伟华涉诉期间，因此，裴慧敏的该行为并不能弥补其之前的违约行为，按照双方签订的买卖合同及补充协议的相关约定，上诉人董伟华对涉案的房屋买卖合同有权行使解除权并要求裴慧敏承担违约责任。顺心置地公司质证意见，对证据的真实性、合法性、关联性认可，可以证明房屋具备过户的条件。本院审查认为，该证据能够证实裴慧敏于2020年8月10日还清涉案房屋的贷款。 本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，董伟华与裴慧敏、顺心置地公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》等均是各当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订于限购政策出台前，限购政策未表述对限购政策出台之前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的原则，双方的房屋买卖行为不受限购政策的影响，应继续履行。董伟华提出裴慧敏取得房产证的时间应是在2017年11月份，裴慧敏未按协议约定时间还清剩余贷款，未办理完毕解除抵押登记手续，已构成根本性违约的上诉意见，但现有证据不能证实裴慧敏领取不动产权证的时间早于2019年3月8日，后因董伟华给裴慧敏转款并非其本人，不符合备案要求，导致裴慧敏没有及时办理该房屋解除抵押登记，本院对该上诉主张不予支持。对于顺心置地公司提出的上诉主张，系其理解错误，一审未认定其存在违约行为。 综上所述，董伟华、三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14432元，由董伟华负担14332元、三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十一月九日 书记员 周 雪