浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0702执异75号 案外人：王来身，男，汉族，1972年4月13日出生，住所地重庆市渝**鲁能星城11街区**，公民身份号码：。 委托代理人：薛爱芬。浙江一剑律师事务所律师。 申请执行人：姜晓玲，女，1977年9月10日出生，汉族，住金华市婺城，住金华市婺城区三江街道姜家**:。 被执行人：金华市江南红旗大酒店有限公司，住所地:金华市双龙南街**。 法定代表人：叶建新。 在本院在执行恒丰银行股份有限公司义乌支行与金华市江南红旗大酒店有限公司实现担保物权一案中，案外人王来身对法院执行金华市双龙南街307号A402室的房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王来身称：请求贵院中止对金华市双龙南街307号公元大厦第4层A402室不动产的执行。理由如下：贵院在执行(2015)金婺执民字第3054号民事裁定书过程中，于2018年5月31日查封了位于金华市双龙南街307号公元大厦第4层A402室不动产，因该不动产属于案外人所有，现提出书面异议，请求贵院解除对该不动产的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，一、案外人在法院查封之前，于2012年8月31日，就与金华市红旗大酒店有限公司(以下简称红旗公司)签订了合同房屋买卖合同》，合同约定红旗公司将其所有的坐落于金华市双龙南街**公元大厦第****不动产出售给案外人，并约定了房价、交付日期、过户手续等事宜，该份房屋买卖合同合法有效;二、案外人已经按约定支付购房款。合同约定A402不动产的总价款为444489元，首付款为274489元，余款17万元采用按揭的方式支付，签订合同当日异议人支付274489元购房款，余款已经按红旗公司的要求提供了贷款所需资料(案外人曾经和红旗公司工作人员一起到银行办理贷款手续，由于红旗公司土地使用权证无法分割的原因导致不能办理贷款),现案外人愿意将该房屋的尾款按贵院的要求交付执行。三、涉案房屋已经在2012年11月8日(有物业公司收取的物业费为证)实际交由案外人使用，案外人在法院查封该房屋前已实际占有该房屋。四、该房屋未及时办理过户手续不是出于案外人的过错。在签订合同时因为涉案房土地证使用权没有分割，红旗房产承诺土地证分割以后就将证件过户到案外人名下，案外人多次催促红旗房产但迟迟未完成过户手续。合同约定红旗公司在2013年6月30日前，将不动产过户到案外人名下，但是红旗公司在隐瞒案外人的情况下将涉案房屋于2013年5月7日就抵押给恒丰银行股份有限公司义乌支行，案外人一直居住在重庆，对该情况一无所知。2020年8月中旬，其他业主将(2015)金婺执民字第3054号公告发给案外人，案外人才了解到由于红旗公司将在出售给案外人的不动产后又进行抵押的原因导致无法贷款无法办理过户手续，因此涉案房屋无法完成过户手续不是案外人的过错。综上，本案案外人已经支付了约定的购房款，并实际占有了涉案房屋，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，对涉案房屋具有排除执行的权利。恳请法院依法支持案外人的异议申请。 王来身向本院提交了房屋买卖合同、购房收款收据、物业费收据、前期物业服务合同、银行卡复印件、电费催款单、有线数字电视受理单、租赁合同，承租人的身份证复印件、微信聊天记录等证据材料。 申请执行人姜晓玲称：请求法院驳回王来身的异议。理由如下：《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房产登记在金华市江南红旗大酒店有限公司名下，金华市江南，金华市江南红旗大酒店有限公司是涉案房产的所有人。红旗大酒店有限公司向恒丰银行股份有限公司义乌支行借款，已在2013年5月3日将涉案房产抵押给恒丰银行股份有限公司义乌支行，并办理了抵押登记手续。金华市江南红旗大酒店有限公司借款已逾期，该案经法院判决，确定恒丰银行股份有限公司义乌支行对抵押的涉案房产享有拍卖、变卖后优先受偿的权利。 姜晓玲提交了他项权证（金房他证婺字第002993**）复印件1份。 金华市江南红旗大酒店有限公司未答辩也未提交证据材料。 本院查明：恒丰银行股份有限公司义乌支行与金华市江南红旗大酒店有限公司实现担保物权一案，本院于2015年6月23日作出（2015）金婺商特字第51号民事裁定：对被申请人金华市江南红旗大酒店有限公司提供的担保财产：坐落于金华市双龙南街**红旗大酒店北附楼、公元大厦101B、101C、102A、102B、102C、102D、102E、102F、105、106A、106B、106C、106D、106E、106F、107B、107C、107D、107B、107F、107J、107K、107L、110A、111A、111B、111C、112C、115、116、117、125、126、128、130A、130B、130C、130D、132、144、157C、319、322、343、349、395、303、306、3141、3148、3149、A401、A402、A403、A404、A405、A406、A407、A408、A409、A410、A402、A412室房地产[房产证号分别为金房权证婺字第0**43775、00376190、00376191、00376193、00376194、00376195、00376196、00376197、00376198、00376238、00379755、00376200、00379751、00379752、00379753、00379754、00379756、00379757、00376166、00376165、00376164、00376235、00376233、00376232、00376230、00376221、00376220、00376219、00376216、00376243、00376244、00376245、00336738、00336737、00336735、00336733、00336732、00336731、00336730、00336728、00336715、00358665、00334114、00334110、00348364、00348358、00340899、00334130、00334127、00360721、00360714、00360712、00361199、00361198、00361197、00361196、00361195、00361194、00361193、00361200、00361192、00361191、00361190、00361189号，国有土地使用证号金市国用（2008）7-61111号、金市国用（2013）第107-03721号、107-03722号、107-03724号、107-03725号、107-03726号、107-03727号、107-03728号、107-03729号、107-03730号、107-03731号、107-03732号、107-03733号、107-03734号、107-03735号、107-03736号、107-03738号、107-03739号、107-03740号、107-03741号、107-03742号、107-03745号、107-03746号、107-03747号、107-03751号、107-03761号、107-03762号、107-03763号、107-03766号、107-03769号、107-03770号、107-03771号、金市国用（2012）第7-15341号、7-15340号、7-153385号、7-153365号、7-153355号、7-15334号、7-153335号、7-15331号、7-153215号、7-152765号、7-16526号、7-16529号、107-20831号、107-20837号、107-20882号、7-16510号、7-16513号、107-10165号、107-10172号、107-10173号、金市国用（2008）第7-61108号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；申请人对变价后所得款项在借款本金人民币5000万元、利息511029.99元（利息按照合同约定暂算至2015年5月11日，此后利息按合同约定计算至实际清偿之日止），在最高额8346万元范围内优先受偿。本案受理费147178元，保全费5000元，合计152178元，由被申请人金华市江南红旗大酒店有限公司负担。该民事裁定生效后，金华市江南红旗大酒店有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，恒丰银行股份有限公司义乌支行向法院申请执行。执行期间，本院于2017年12月11日作出（2015）金婺执民字第3054号执行裁定：变更第三人姜晓玲为本案申请执行人。又于2020年8月4日作出（2015）金婺执民字第3054号执行裁定：一、拍卖被执行人金华市江南红旗大酒店有限公司名下的位于金华市双龙南街307号红旗大酒店北附楼、公元大厦101B、101C、102A、102B、102C、102D、102E、102F、105、106A、106B、106C、106D、106E、106F、107B、107C、107D、107E、107F、107J、107K、107L、110A、111A、111B、111C、112C、115、116、117、125、126、128、130A、130B、130C、130D、132、144、157C、319、322、343、349、395、303、306、3141、3148、3149、A401、A402、A403、A404、A405、A406、A407、A408、A409、A410、A402、A412室的房屋产权。二、被执行人金华市江南红旗大酒店有限公司及上述房屋内的相关人员应自本裁定送达之日起的三十日内自行迁出上述房屋，腾空室内财物，并将房屋钥匙交予法院。为此，王来身以其享有金华市双龙南街307号公元大厦A402室房屋的物权为由，向本院书面提出执行异议。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，金华市江南红旗大酒店有限公司所有的位于金华市双龙南街307号红旗大酒店的房产，包括案涉房产A402在内提供抵押担保向恒丰银行股份有限公司义乌支行借款，并办理了他项权证,不动产物权一经登记就产生公示公信的效力。案外人王来身购买案涉房产的时间虽早于房产抵押时间，但案外人应当注意到案涉房产系现房，合同约定余款17万元以按揭贷款的方式支付，但未约定办理时间，在不能提供房地产权证，且未在合理时间内办理贷款情况下，明显存在不能办理房产过户等风险，案外人未及时主张权利，故，不能对抗担保物权的优先受偿权。综上，本院依法拍卖该案涉房产，并无不当。案外人和被执行人应当配合法院执行，拒不执行的，将被依法追究法律责任。王来身的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回王来身的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  叶佳佳 二〇二〇年十一月三日 书 记 员  肖俊秀