天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0113民初8285号原告：朱惠荣，女，1959年10月26日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。原告：许金良，男，1955年8月12日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。被告：天津天华置业有限公司，住所地天津市北辰区京津公路东（天穆镇政府老院**）。法定代表人：刘德朝，董事长。委托诉讼代理人：赵盈瑄，女，该公司员工。原告朱惠荣、许金良与被告天津天华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱惠荣、许金良的委托诉讼代理人施韬，被告天津天华置业有限公司的委托诉讼代理人赵盈瑄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱惠荣、许金良向本院提出诉讼请求：ｌ．被告向原告支付自2018年5月27日至2018年11月26日的违约金14137.58元（以总房款为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率4.35%／年计算）；2．案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与被告签订《天津市限价商品住房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市北辰区××路××道××号楼××号房屋（以下简称天和园房屋），合同总价款639348元，约定于2018年5月26日交房。合同签订后，原告依约付款，但被告逾期交房，被告应承担违约责任，向原告支付违约金，故呈诉。天津天华置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案工程施工期间，因执行相关法律法规、政府规章、政府行政强制停工命令等各种原因，造成项目停工二百八十多天，导致被告交付房屋迟延。按照双方签署的合同约定，发生上述情形的，被告有权延长交房期限，不承担违约责任。因此，延期交付房屋并非被告的原因，属于合同约定的免责事由，被告不应承担延期交付房屋的违约责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，本院认定如下：《天津市限价商品住房买卖合同》、购房发票，可以证实原被告买卖合同关系及原告支付房款的事实，本院予以确认；《天辰世纪交房通知书》记载被告通知原告办理交付手续，可以证实通知交房时间，本院予以确认。对于被告提交的证据，本院认定如下：《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建筑工程施工许可证》《新建住宅商品房电力工程验收合格证明》《新建住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明》《新建住宅商品房给水工程验收合格证明》《供热证明》《建设工程规划验收合格证》《新建住宅商品房排水工程验收合格证明》《新建住宅商品房燃气工程验收合格证明》《再生水配套证明》《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称准许交付使用证），可以证实房屋相关施工竣工验收情况，本院予以确认；对于《关于对天辰世纪业主提出诉求的回复》及采暖费发票，原告对其真实性无异议，本院予以确认；对于天津市建设工程监理公司出具的证明，其中与行政机关发布的相关停工文件对应的本院予以确认；对于《施工特许证明》、行政机关发布的停工通知及文件，原告对其真实性无异议，本院予以确认，可以证实相关停工情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月23日，原告朱惠荣、许金良作为买受人（乙方）、与作为出卖人（甲方）的被告签订《天津市限价商品住房买卖合同》。该合同主要条款约定：甲方将天和园房屋出售给乙方，建筑面积72.39平方米，房屋价款639348元；房屋取得准许交付使用证后，方可交付使用；甲方于2018年5月26日前，将符合上述条件的房屋交付乙方，如遇不可抗力，不能履行合同的，延期交付；一次性付款的，乙方应于2017年8月23日前，一次性存入房屋全部价款639348元；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第3种约定，追究甲方违约责任；3．合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。该《天津市限价商品住房买卖合同》中附件补充合同约定：发生下列情形导致合同项下房屋逾期交付或配套设施不健全、延期运行的，可据实予以延期，不适用合同中甲方逾期交付房屋的违约责任条款及房屋配套设施未按约定日期运行的违约责任条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为免责依据；1．执行法律、法规和政府规章等强制性文件；3．政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及施工片区停水停电等）。原告已将房款交付被告。被告已向原告开具房款发票。被告通知原告于2018年11月26日办理交房手续，原告于2018年11月26日领取天和园房屋钥匙。房屋交付后因实际建筑面积与合同约定建筑面积不符，被告将发票收回，为原告重新开具金额为638818元的发票。天和园房屋建设项目取得《施工特许证明》，主要内容记载：施工项目名称为北辰区高峰路（二建材料厂）一期地块项目，建设单位天津天华置业有限公司，施工单位天津天房建设工程有限公司，监理单位天津市建设工程监理公司，土石方作业类型为水泥搅拌及浇筑、土石方工程、道路工程、景观工程、配套工程及界外配套管线，开竣工时间为2014年12月至2018年5月，特许施工起止时间为2017年10月1日至2018年3月31日。天和园房屋于2018年10月30日取得《建设工程规划验收合格证》，于2018年11月16日取得《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《新建住宅商品房电力工程验收合格证明》《新建住宅商品房燃气工程验收合格证明》，于2018年11月19日取得《新建住宅商品房排水工程验收合格证明》，于2018年11月22日取得《新建住宅商品房给水工程验收合格证明》《再生水配套证明》，于2018年11月23日取得《新建住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明》及准许交付使用证。另查，被告主张在施工期间相关行政部门发布多个限制施工的文件、通知，经查证并在原被告签订《天津市限价商品住房买卖合同》之后发布涉及停工的具体如下：有关行政部门要求部分停止施工的文件或通知：1.2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发布《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业，全面禁止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶，所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。2.2017年9月21日，天津市城乡建设委员会印发《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，要求自2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的，可以申请特许施工，在重污染天气预警期间，全市建设项目仍按应急响应相关规定执行。另，天津市城乡建设委员会于2018年3月发布通知，要求自2018年3月16日开始，全市在施建设项目要全面复工。3.2017年10月26日，天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，自10月26日15时起启动三级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。10月28日15时起终止实施应急响应措施。4.2017年11月2日，天津市环境保护局发布重污染天气橙色预警，自11月4日零时启动二级应急响应措施。11月7日24时起终止实施应急响应措施。5.2017年11月20日，天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，自11月20日10时起启动三级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。11月22日9时终止实施应急响应措施。6.2017年11月30日，天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，自12月1日20时起启动三级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。12月3日16时起终止实施应急响应措施。7.2017年12月12日，天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，自12月13日18时起启动三级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。12月15日14时起终止实施应急响应措施。8.2017年12月20日，天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，自12月21日18时起启动三级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。12月24日8时起终止实施应急响应措施。9.2017年12月28日，天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，自12月28日12时起启动三级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。12月30日14时起终止实施应急响应措施。10.2017年12月31日，天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，自12月31日11时起启动三级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。2018年1月2日11时起终止实施应急响应措施。11.2018年1月11日，天津市环境保护局发布重污染天气橙色预警，自1月13日零时起启动二级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。1月16日零时起终止实施应急响应措施。12.2018年2月27日，天津市环境保护局发布重污染天气橙色预警，自3月1日零时起启动二级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。3月4日零时起终止实施应急响应措施。13.2018年3月9日，天津市环境保护局发布重污染天气橙色预警，自3月11日零时起启动二级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。3月15日8时起终止实施应急响应措施。14.2018年3月23日，天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，自3月25日零时起启动三级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业，包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产等。从3月26日14时起，应急响应措施由三级升级为二级。3月29日零时起终止实施应急响应措施。15.2018年11月13日，天津市生态环境局发布重污染天气黄色预警，自11月13日12时起启动三级应急响应措施。11月15日14时起终止实施应急响应措施。另，本院向天津市住房和城乡建设委员会调查天和园房屋建设项目自2016年至2019年期间的特许施工情况，2019年7月8日，天津市住房保障管理中心向本院出具《关于对天辰世纪限价房项目特许施工相关问题的复函》。该复函内容为：一、按照美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部（以下简称“指挥部”）下达的《关于严格强化特许施工项目环保监管工作的通知》（津气分指函［2017］075号）相关要求，2017年10月1日至2018年3月15日期间，天辰世纪限价房项目被纳入特许施工范围。二、特许施工期间，遇重污染天气，指挥部发布红色（一级）、橙色（二级）预警，该项目仍然不能施工。三、特许施工期间，指挥部发布重污染天气预警后，不再单独发布停工令。本院认为，原被告签订的《天津市限价商品住房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方均应秉持诚实、恪守承诺，依约全面履行各自义务。被告应按合同约定的时间将取得准许交付使用证的房屋交付原告。现被告未能按上述约定交付房屋，超过合同约定的交房时间，被告主张延期交付系因环保等政策停工所致，应免除违约责任。对此，本案争议焦点为被告延期交付房屋的行为是否存在免责事由，如果存在则免责天数如何认定及违约责任如何承担。关于争议焦点一，延期交付房屋是否存在免责事由一节。天津市发布的重污染天气应急响应措施以及其他限制施工的通知文件，旨在保障生态环境质量，维护公众身体健康。为了社会公共利益而发布的停工通知，系由相关行政机关发布，相关限制施工的措施会对工程施工进度造成不同程度的影响。故因此而停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的延期交房，被告可免除相应的违约责任。关于争议焦点二，停工天数如何认定一节。在原被告签订《天津市限价商品住房买卖合同》后，相关行政机关发布环保等停工要求，采取部分停止有尘作业等施工的措施。不同的停工措施对施工进度影响程度不同，根据限制施工程度的具体情况，停止土石方等有尘作业等的施工天数，应当结合天和园房屋具体施工项目的实际进度、合同履行等情况，考虑停止有尘作业等对工程施工的影响程度，综合认定被告责任范围内应免除的天数。另因天和园房屋在2017年10月至2018年3月期间取得《施工特许证明》，在该停工令期间允许进行施工，同时根据《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，特许施工项目在发布重污染天气预警响应期间仍需按应急预案停止相应施工，被告在该特许施工期间亦应按照不同等级的应急响应措施停工。故具体到本案中，自合同签订后，根据相关行政机关发布的停工要求，考虑停止有尘作业等对具体工程施工进度影响程度而认定的部分停工的天数，结合行政机关在特许施工期间发布的不同等级的应急响应措施及天和园房屋施工竣工验收等情况，本院综合认定共计停工25天。对于被告主张在签订《天津市限价商品住房买卖合同》之前的停工令应予考虑，因被告在双方签订合同时对之前发布的停工文件并非不能预见，故对被告该主张本院不予支持。关于争议焦点三，违约责任如何承担一节。《天津市限价商品住房买卖合同》约定被告应将取得准许交付使用证的房屋按时交付原告。现被告在取得准许交付使用证后通知原告于2018年11月26日办理交房手续，原告按时收房。自合同约定交房之日次日起至天和园房屋取得准许交付使用证后被告通知原告办理交房手续之日共计184天，扣除上述停工25天后，被告应对剩余159天承担逾期交房的违约责任。故被告逾期交付房屋，构成违约，应按合同约定的违约责任承担方式即支付原告已付房款利息，利率按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。综上，被告应支付原告逾期交房期间已支付的房款利息共计12283.47元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告天津天华置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱惠荣、许金良支付已付款利息12283.47元；二、驳回原告朱惠荣、许金良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，减半收取计77元，由原告朱惠荣、许金良负担10元，被告天津天华置业有限公司负担67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  郭莹二〇二〇年十一月十九日法官助理李荣耀书记员莫永媛附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。