河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初3775号 原告（案外人）：李益华，男，1970年1月18日出生，汉族，户籍地河北省香河县。 委托诉讼代理人：吴凌云，河北宝成律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成希山，男，1951年11月12日出生，汉族，住河北省香河县。 委托诉讼代理人：成玉丹，女，1984年9月15日出生，汉族，住址同上，系被告女儿。 第三人（被执行人）：乔德明，男，1968年7月16日出生，汉族，户籍地河北省香河县。 委托诉讼代理人：范文勇，北京市大瀚律师事务所律师。 原告李益华与被告成希山、第三人乔德明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李益华及委托诉讼代理人吴凌云、被告成希山及委托诉讼代理人成玉丹、第三人乔德明的委托诉讼代理人范文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李益华向本院提出变更后的诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于香河县（廊房权证香Ａ字第××号）房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。2、本案的案件受理费用由二被告分担。事实与理由：2000年8月31日，原告李益华与被告乔德明签订达成《出售房屋协议》约定，被告乔德明自愿将其所有的位于香河县（廊房权证香Ａ字第××号）房屋（面积123.50平方米）以人民币：捌万玖仟元（89000元）的价格出售给原告李益华所有，协议签订后原告依约履行了相应的付款手续，被告乔德明将房屋的产权证书、房屋交付给原告，原告一直居住、使用、占有至今。协议虽约定无需办理过户登记手续，但是原告还是多次要求被告协助办理房屋产权过户登记手续，被告以协议中约定原告不再办理房屋产权过户登记手续为由，一直未配合原告办理产权过户登记手续。2016年9月19日，被告成希山与被告乔德明因民间借贷纠纷一案涉诉，香河县人民法院作出（2016）冀1024民初2466号民事判决书，判决“乔德明偿还成希山借款本金529万元及利息（其中借款本金494万元的利息，按月息2%计算，自2015年7月13日起，至被告付清之日止；35万元借款的利息，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月16日起，计算至被告付清之日止。）于判决生效后五日内履行”。（2016）冀1024民初2466号民事判决书于2016年10月13日发生法律效力。后被告成希山向香河县人民法院申请执行，香河县人民法院于2016年10月21日执行立案，执行案号为（2016）冀1024执1874号。执行过程中，香河县人民法院于2020年7月23日查封被告（被执行人）乔德明名下坐落于香河县（廊房权证香Ａ字第××号）房屋一套，查封期限三年。后原告李益华依法向香河县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述房屋的执行。2020年8月26日，香河县人民法院作出（2020）冀1024执异148号执行裁定书，裁定驳回原告李益华的异议，并明确告知其可以在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为：原告李益华于2000年8月31日与被告乔德明签订达成的《出售房屋协议》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告乔德明应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。综上原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告成希山辩称：原告所诉称的被告乔德明于2000年8月31日将其所有的位于香河县（廊房权证香Ａ字第××号）楼房以89000元的价格出卖给了原告，是虚假的。因为按照无需举证的客观常理，因房屋是我国每一公民一生中重大的生活资料，所以房屋买卖是每一个公民重大的商业活动。2000年8月31日买房，至2020年8月5日提出执行异议，长达20年之久，不主张产权过户、没有办理产权过户，有悖客观常理。特别是原告与被告乔德明在所谓的《出售房屋协议》中约定，“协议自签字后生效后，乙方不再办理过户手续，产权由甲方转移给乙方”。这一条款的约定，更证明了原告与被告乔德明是在事后制作虚假协议，用来掩盖20年产权不过户这种与客观常理严重不符的现象。按照《出售房屋协议》如此约定，证明了原告是有产权意识的。既然买房，却不主张产权过户，这不是每一个买房人正常的思维和做法。正常的真正的买房人，买房的目的一是要取得所购买的房屋，二是要取得所购买房屋的产权。而取得房屋产权唯一的途径就是办理产权转移过户手续，但原告的做法却是买房不办理产权转移，于情于理严重不符。按照原告与被告乔德明之间所谓的《出售房屋协议》约定，“双方签字生效后，乙方给付甲方买楼款肆万元。第二次交款时间于2001年1月1日前，乙方付清肆万玖仟元卖楼款。款项交清的同时，甲方把此楼的房产证交给乙方”出现在本案当中的却是，被告乔德明是在2000年10月25日打的收条。说是收到李益华购房款89000元，与《出售房屋协议》约定的付款时间严重不符。还是按照无需举证的客观常理，买房人一都是在签订房屋买卖协议时就付定金或预付部分购房款，而不会在签订协议后几月之后再付购房款。更为主要的是，原告并没有就所付购房款，提供出转款凭证或自己的支款凭证。足以证明这张收款条是虚假的，所谓的付房款一事是虚假的。再从《出售房屋协议》本身的文字表述来看，更加证明这份协议是后制作的虚假协议。因为买房人所给付的是购房款，并不是给付卖房款。按照我国法律规定，房屋产权是需要产权登记。也就是说，房屋的产权是以登记为准。登记在谁名下，谁才对该房屋具有合法的产权，不登记不发生产权转移。就本案而言，有产权证为证，案涉楼房的产权是登记在被告乔德明名下。证明被告乔德明是案涉楼房的合法的产权人。正是基于此。法律明确规定，只有同时具备四个要件，才能排除执行。一、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，原告虽声称在2000年8月31日与被告乔德明签订了《出卖房屋协议》但该协议的约定不符合房屋买卖的客观常理，且约定的是买受人付卖房款。该协议既没有见证人，也没有到房管部备案，明显不具有合法有效性；原告虽然找出来几个人作证，并拿出一份交电费凭证。但不能证明其合法占有了案涉楼房。因为，仅以人证不能证明原告在查封之前就合法占有了该楼房。既然该楼房的产权没有过户，交电费就应当还是以被告乔德明之名；如前所述。原告虽拿出一张收条，但收条本身与《出售房屋协议》不符。并没有付款凭证和支款凭证相互佐证，不能证明原告已给付了购房款；更为主要的是，原告说是在2000年8月31日签订了房屋买卖协议，却直到2020年8月5日，长达20年之久没有办理产权过户。特别是，没有办理产权过户并不是出于非原告自身原因。基于上述，应当说，原告的执行异议之诉是不承认的。不符合法律规定的排除执行的法定条件。其所谓的房屋买卖之说是虚假的，难以自圆其说。为此，答辩人请求你院依法驳回原告的诉讼请求。请继续对属于被告乔德明所有的涉案的楼房给予强制执行。 第三人乔德明述称：对原告的诉请及事实理由均无异议。 本院经审理查明认定事实如下：2000年8月31日，第三人乔德明作为甲方，原告李益华作为乙方订立出售房屋协议，乔德明将其位于计庄子村南联社家属楼四栋一单元四层西侧二号“三室两厅”出售与原告李益华。总计价款89000元，双方约定签字后给付4万元，余款2001年1月1日前付清，甲方将房产证交给乙方。并约定协议签字生效，乙方不再办理过户手续，产权由甲方转移给乙方。协议签订后李益华给付乔德明现金40000元，乔德明将房本及房钥匙交付李益华。2000年12月25日，李益华将剩余房款49000元以现金方式给付乔德明，乔德明为李益华出具了收条。 成希山与乔德明民间借贷纠纷一案，本院2016年7月8日立案受理。2016年7月19日查封了乔德明名下位于矬口村后县（房产证号廊房权证香Ａ字第××号），即案渉房屋。原告得知后原告方曾向本院主张对案渉房屋的权利，并向本院出示协议、收条、房屋所有权证。2016年9月19日，本院作出（2016）冀1024民初2466号民事判决书，判决：乔德明偿还成希山借款529万元及利息。该判决立案执行后，本院于2020年7月23日再次查封了案渉房屋。原告向本院提出执行异议，本院作出（2020）冀1024执异148号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。 上述事实有当事人陈述、售房协议、收条、房产证、证人证言、生效法律文书等证据证实。本院予以确认。 本院认为：原告李益华与乔德明在2000年8月31日签订的出售房屋协议是双方真实意思表示，有当时在场人的证人证言佐证，本院予以确认。李益华已给付了全部房款，乔德明亦向其交付了房屋。双方约定不再办理过户手续，该约定并不违反法律强制性规定，通过证人证言佐证符合当时交易习惯。且原告曾向乔德明多次主张过户，对此乔德明亦予以认可。故本院认为未能过户并非原告原因，原告就案渉房屋具有排除执行的权益。另，乔德明认可原告请求，应列为第三人。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行第三人乔德明名下位于香河县（廊房权证香Ａ字第××号）房屋，并于判决生效后解除对该房屋的查封。 案件受理费500元，由第三人乔德明负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本院（2020）冀1024执异148号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 董 浩 人民陪审员 刘 伟 人民陪审员 李玉杰 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员 张 歌