广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终855号上诉人（原审原告）：清远市富荣市*物流有限公司。住所：广东省清远市新城区。法定代表人：林志平，执行董事。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，公司员工。上诉人（原审被告）：张成民，男，1983年11月11日出生，汉族，住江西省都昌县**********。委托诉讼代理人：林辉，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭绮文，广东明典律师事务所律师。上诉人清远市富荣市*物流有限公司（以下简称“富荣公司”）因与上诉人张成民租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。富荣公司上诉请求：1、维持一审判决第一、二项；2、维持一审判决第三、四、五项，依法改判支持富荣公司的全部诉讼请求；3、诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：一、涉案租赁合同有效的前提下，应支持2018年3月前的租金。涉案商铺已实际交付使用，合同已经实际履行，一审法院认为租赁合同在竣工验收前属于履行不能的合同，明显认定事实及适用法律错误。1、建筑法规定的竣工验收合格是工程交付使用的前提，针对建筑物的安全性问题，建设方擅自使用未经验收的工程，应自行承担房屋质量瑕疵的风险。2、标的物合法是租赁合同有效的前提，根据相关司法解释，合法性审查应以是否取得规划许可为核心要件。3、涉案商铺已于2015年4月符合交付条件，且有大量商家取得经营许可，不存在无法正常经营使用的情形。4、涉案商铺已取得竣工验收，补正了相关瑕疵，被上诉人应按约支付租金。二、《清远农批通知》不能作为拒付租金的依据。1、涉案合同约定开业起算租金，涉案市场的开业时间为2015年5月。2、《清远农批通知》不是变更书面协议，不能作为合同变更的依据。即使对合同进行了变更，也是针对合同约定的租赁期内。租期届满后上诉人与被上诉人形成了不定期租赁关系，应参照原合同支付租金。3、租户请求租金按三折收取、同意缴纳水电费等，说明租户认可租金等费用及上诉人未同意免除租金。4、由于被上诉人一直占用商铺，被上诉人应支付租金至交回商铺之日止。三、被上诉人没有证据证明已将涉案商铺交回给上诉人，不能以被上诉人的一面之词就认定涉案合同已经解除，并将举证责任加重在上诉人身上。四、根据涉案合同的约定，被上诉人应向上诉人支付水电费、管理费、垃圾费等。且由于被上诉人逾期支付各项费用，构成违约，应当按拖欠总金额的年利率24%向上诉人支付滞纳金。六、在相关联的其他案件中，一审法院判决上诉人支付承包经营费，若在本案中不支持竣工验收之前的租金，对上诉人极其不公。综上，请求法院予以改判。张成民答辩称：一、无论《商铺租赁合同》是否有效，富荣公司不应违背承诺要求租户交租。（一）一审判决查明，富荣公司于2015年6月17日向农批市场的租户发出《清远农批通知》，第一条载明市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。此后，因市场经营者个人问题及市场本身管理不善，农批市场外观时常受到破坏以致影响经营，物业管理形同虚设，多数农批商户提出退租。富荣公司为留住承租商户营造市场繁荣的景象，多次派工作人员与商户开会并承诺一直延缓起租。直到2018年6月2日和6月29日，富荣公司发出《清远农批公告》和《关于“清远农批”租赁合同届满重新签订租赁合同等事工页的决定》前，富荣公司一直未要求商户缴纳租金。（二）富荣公司以《商铺租赁合同》第五条第一款作为依据，认为商户与富荣公司未签订书面补充协议，《清远农批通知》不能作为变更合同内容的依据不足：《清远农批通知》及富荣公司工作人员向商户作出的承诺真实有效，该承诺应视为富荣公司主动承担的合同义务，对富荣公司有约束力。（三）张成民并未在部分租户2018年签署的文件中签字，此外，富荣公司曲解2018年租户签署的文件，该文件仅阐明部分租户希望原《商户租赁合同》作废、租金不退，并与富荣公司签订新的租赁合同，租金标准按原标准的三折收取，因此该文件并不可以作为商户清楚认可租金等费用的佐证。基于此，富荣公司在《商铺租赁合同》有效期内一直承诺延缓起租或免租，以此为条件诱使商户在农批市场留下经营，以便出售商铺及日后维持租金收入，《商铺租赁合同》到期后却反悔，要求商户支付全部租金，违反了诚实信用原则，其诉讼请求不应得到支持。二、正是双方确认商户不需要缴纳租金，才会出现商户一直不交租、富荣公司也不催收的情形，否则，富荣公司不可能在三年没有收到租金的前提下不催收、不起诉，也不要求解除合同，这也是《商铺租赁合同》到期后，富荣公司才起诉要求商户支付租金的原因。三、富荣公司无权向张成民收取管理费等费用。富荣公司并未向农批市场提供物业管理服务，也未与商户签订物业管理服务合同，收取管理费、垃圾费的要求没有任何依据。四、张成民不应向富荣公司支付租金及违约金。如上所述，农批市场自声称开业起一直管理混乱，商户经营受到多方因素阻挠，富荣公司在商户承租前所作的承诺不能履行，导致大多数商户血本无归，许多商户留下勉强经营仅仅是因为富荣公司多次挽留并承诺持续免租。而富荣公司挽留商户的原因很大部分是因为要维持市场经营的现状、方便出售商铺。张成民上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决遗漏富荣公司承诺2018年7月起租的事实，根据《清远农批公告》和《关于“清远农批”租赁合同届满重新签订租赁合同等事项的决定》内容应视为租户已付清2018年7月之前的所有租金，应视为农批市场直至2018年7月1日才开始起租。（二）一审判决认定本案商铺月租金标准为4834元错误，实际上，本案商铺租金应为2417元。（三）一审判决认定张成民违约错误，未缴纳租金并非张成民违约导致，而是富荣公司不愿收取。二、一审判决适用法律错误。《商铺租赁合同》未解除，张成民不存在违约情形，不应承担支付违约金的责任，根据该合同约定，张成民直至2019年4月1日开始才需要支付商铺租金。此外，张成民开到清远农批公告后即依据该公告联系富荣公司缴交租金，但富荣公司拒不收取租金。富荣公司答辩称：其答辩意见与上诉意见一致。富荣公司向一审法院起诉请求：1、张成民从2015年6月2日起按合同约定支付商铺租金82178元和逾期支付租金的违约金，违约金从2015年6月6日起，对应租赁期限内每一个交租月的逾期付款日，以张成民所欠当月租金金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止；2、张成民支付房屋占有使用费53174元和逾期支付房屋占有使用费的违约金，该违约金从2018年5月6日起，对应房屋使用期内每一个交款月的逾期付款日，以张成民所欠当月房屋占有使用费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止；3、张成民返还商铺；4、本案诉讼费由张成民承担。诉讼过程中，富荣公司增加诉讼请求：5、解除双方的租赁关系，张成民支付房屋占有使用费至返还商铺之日止；6、张成民从2015年5月2日起支付物业管理费15276元及违约金（违约金从2015年6月6日起，对应租赁期限内每一个交款月的逾期付款日，以张成民所欠当月金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止）。一审法院认定事实：2013年12月16日，富荣公司（甲方）与张成民（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于清远市清城区****“清远富荣农副产品批发市场2栋14号商铺出租给乙方经营茶叶、茶具，租赁期定为3年，自2014年6月28日起至2017年6月27日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算；甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳履约合同保证金9668元、商铺首月租金4834元；合同期满乙方按合约向甲方缴清所有费用且没有违约记录的后一个月内，甲方将合同履约保证金及水电费保证金无息全额退还给乙方，若乙方有违约记录的，该履约合同保证金及水电费保证金不予退还；每月租金4834元，合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月（免租时间自开业之日起第4个月开始计算生效），第二年免除租金6个月（免租时间自合同期内第二年的第7个月初开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月初开始计算生效）；水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分度读数的合计收取；每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费，乙方必须按时缴纳租金、管理费和水电费等其他相关费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴费的，视乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。同日，张成民向富荣公司一次性缴纳履约保证金9668元及商铺首月租金4834元，此后未再向富荣公司支付其他款项。张成民于2015年3月21日接收商铺，并使用至今。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，第一条为市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。此外，在同类系列案件中查明涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市**#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期为2018年12月12日。富荣公司营业执照显示经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。一审法院认为：富荣公司与张成民自愿签订《商铺租赁合同》，富荣公司将位于清远市清城区****清远富荣农副产品批发市场2栋14号商铺出租给张成民使用，合同成立并生效，双方构成房屋租赁合同关系。现合同约定的租赁期限届满，双方未重新签订书面租赁合同，张成民持续使用租赁物至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故本案富荣公司与张成民双方自2017年6月28日起为不定期租赁合同关系。富荣公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。但富荣公司未提供向含张成民在内的租户发布起租时间的书面证据。涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的相关规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方的商铺租赁合同在2018年3月12日前属履行不能的合同，且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。故富荣公司主张的2015年6月至2018年3月12日期间的租金，一审法院不予支持。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，张成民使用商铺，其应当向富荣公司支付租金。因张成民仅于合同签订之日向富荣公司预付了首期租金，且至今未继续履行支付租金的合同义务，富荣公司根据合同“逾期缴纳租金超过15天，甲方有权单方解除合同”的约定要求解除双方租赁合同，并要求张成民返还商铺的请求，一审法院予以支持。合同解除后，张成民仍需向富荣公司清偿其所拖欠的租金以及房屋占有使用费。上述一审法院认定张成民应从2018年3月12日起向富荣公司支付租金，且原租赁合同到期，合同约定的免租期无法适用。现张成民已于合同签订当日向富荣公司支付了首期租金及合同保证金共14940元，富荣公司未明确主张保证金予以没收，一审法院予以抵扣张成民应付租金，故租金应按照《商铺租赁合同》约定的4834元/月自2018年6月12日计算至合同解除之日止；商铺占有使用费参照《商铺租赁合同》的约定按4834元/月自解除之日起计算至张成民返还涉案商铺给富荣公司之日止。张成民未按时支付租金，根据双方租赁合同约定，张成民应承担逾期缴纳租金违约金。因合同约定的违约金计算标准过高，富荣公司自行调整为按年利率24%计算，不违反法律规定，一审法院予以照准。结合合同关于每月5日前支付当月租金的约定，张成民应自2018年6月6日起每月6日以所欠租金4834元为基数按上述标准分段累计计算违约金至张成民清偿对应月租金之日止，计每期违约金之和。富荣公司要求张成民支付自2015年6月起的租金、占有使用费及相应违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。张成民欠付租金行为发生在2018年6月，富荣公司于2019年10月提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效。张成民该项抗辩，一审法院不予采纳。关于富荣公司要求张成民支付物业管理费及违约金的请求，富荣公司的经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营），并无物业管理项目，且双方《商铺租赁合同》中并无物业管理费数额的约定，除此之外，富荣公司与张成民并未另行签订物业管理服务合同。诉讼中，富荣公司未能提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费的书面证据，故对富荣公司该项请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、解除清远市富荣市*物流有限公司与张成民签订的《商铺租赁合同》；二、张成民应于判决生效之日起15日内向清远市富荣市*物流有限公司返还位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场2栋14号商铺；三、张成民应于判决生效之日起15日内向清远市富荣市*物流有限公司支付租金及占有使用费，租金按4834元/月自2018年6月12日起计算至《商铺租赁合同》解除之日止，房屋占有使用费参照4834元/月自《商铺租赁合同》解除之日起计算至张成民实际返还上述第二项判决确定的商铺之日止；四、张成民应于本判决生效之日起15日内向清远市富荣市*物流有限公司支付违约金，违约金自2018年6月6日起每月6日以4834元为基数按年利率24%分段累计计算至张成民清偿对应月租金之日止，计每期违约金之和；五、驳回清远市富荣市*物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1595元，由清远市富荣市*物流有限公司负担1116元，张成民负担479元。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本院（2017）粤18民终1840号生效民事判决中查明，根据双方约定，广东汇家美物业发展有限公司的物业服务费以物业管理承包方式结算，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理，其物业服务费总额为2910687.07元，期间清远市富荣市*物流有限公司已支付1534814.57元，由此可计算出物业服务费实际上为2.37元/平方米/月。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：一、租金应从何时起算；二、一审确认双方合同解除是否正确；三、物业管理费是否应予支持。第一点，涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知，双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。第二点，双方均未举证证明商铺交还时间，经审理查明，因张成民仅于合同签订之日向清远市富荣市*物流有限公司预付了首期租金，且至今未继续履行支付租金的合同义务，因此，清远市富荣市*物流有限公司根据合同“逾期缴纳租金超过15天，甲方有权单方解除合同”的约定，要求解除双方租赁合同，并要求张成民返还商铺的请求，一审法院予以支持，并无不当。鉴于张成民已于合同签订当日向清远市富荣市*物流有限公司支付了首期租金及合同保证金合共14940元，一审法院予以抵扣张成民应付租金，租金按照合同约定的4834元/月自2018年6月12日计算至合同解除之日止；商铺占有使用费参照《商铺租赁合同》的约定按4834元/月自解除之日起计算至张成民返还涉案商铺给富荣公司之日止，处理正确。第三点，物业管理费为承租人在使用商铺期间实际发生，富荣公司从2015年5月起主张上述费用，因此承租人应支付从2015年5月起至张成民实际返还涉案商铺之日止的物业管理费。物管费计算标准未在租赁合同中约定，参考本院（2017）粤18民终1840号生效判决可确定物管费标准为每月每平方2.37元，故租赁期内承租人应支付的物管费应按照2.37元/平方米/月、商铺面积为80平方米的标准计算至张成民实际返还商铺之日止，由于清远市富荣市*物流有限公司一审诉请支付物业管理费为15276元，应以该数额为限。关于富荣公司主张的物管费等费用的逾期付款违约金，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，造成物管费等其他附随义务履行迟延，并非承租人恶意拖欠相关费用，因此对于上述违约金请求，本院不予支持。综上，上诉人富荣公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；上诉人张成民的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7580号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7580号民事判决第五项；三、张成民应于本判决生效之日起十日内向清远市富荣市*物流有限公司支付物业管理费（物管费应按照2.37元/平方米/月、商铺面积为80平方米的标准从2015年5月起计算至张成民实际返还涉案商铺之日止，并以金额15276元为限）；四、驳回清远市富荣市*物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1595元，由清远市富荣市*物流有限公司负担1026元，张成民负担569元。二审案件受理费6380元，由清远市富荣市*物流有限公司负担2052元，张成民负担4328元。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年十月三十日法官助理 张聪聪书 记 员 林月敏