广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28958号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区******万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），统一社会信用代码914***********201J。法定代表人：杨超，总经理。委托诉讼代理人：廖茂军，男，1987年9月18日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区***********，公民身份号码513************956，该司员工。委托诉讼代理人：龙娇，女，1987年4月12日出生，汉族，住广东省中山市南区*******************，公民身份号码440************566，该司员工。被告：温世军，男，1991年8月21日出生，汉族，住广东省龙川县****************，公民身份号码441************194。原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业）与被告温世军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业委托诉讼代理人龙娇到庭参加诉讼,被告温世军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2019年12月1日至2020年8月31日期间9个月的物业管理费2307.27元及违约金141.07元（违约金计算方法：以每月物业管理费256.03元为基数，分别从欠费次月首日起按0.05%利率计算至清偿之日止,暂计至2020年8月31日为141.07元）,合计费用2445.34元。事实和理由：1.被告拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下。2.合同签订情况：2018年12月23日，被告与中山市万科置业有限公司签订商品房买卖合同。3.物业坐落：中山市石岐区*********期四标14幢203房。4.权属人：温世军建筑面积：85.63平方米。5.交楼时间：2019年6月30日前。6.物业费计收标准：根据商品房买卖合同附件七补充协议的第四条物业管理相关服务费用约定该房屋的物业费收费标准为：2.99/月·㎡。故此，该房屋每月的物业服务费为：2.99元/月·㎡×85.63㎡＝256.03元。7.违约金依据：根据前期物业服务合同的第十四条物业管理相关服务费用的约定：“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金”（此处违约金是按0.05%计算的），故此被告应支付141.07元的违约金。9.欠费期间：2019年12月1日至2020年8月31日，共计9个月。10.欠费金额：物业管理费每月256.03元，合计2445.34元。11.催收方式：原告曾于2020年02月24日向被告发出催缴函，要求付所拖欠的物业服务费用，被告未予理睬。原告已履行了催缴义务。综上所述，被告共拖欠2445.34元。原告多次向被告追讨未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告温世军在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。本院经审理认定的事实如下：温世军系中山市石岐区******金域蓝湾花园1期4标段14幢203房（建筑面积85.63㎡）业主，于2017年10月22日与中山市科誉房地产发展有限公司签订中山市商品房买卖合同，并于2017年11月21日在中山市房地产交易登记管理所备案。2019年6月20日，中山市科誉房地产发展有限公司向温世军出具商品房交付通知书，载明：中山金域蓝湾一期四标14幢203房经验收合格，现我司安排与2019年6月30日进行交付，请根据本通知附件之交付指引及缴费清单携带所需资料及款项前往万科金域蓝湾物业服务中心办理相关交付手续，该房屋的物业服务费自2019年7月5日起开始缴纳。2019年6月30日，温世军作为甲方与乙方万科物业签订万科金域蓝湾前期物业服务协议，约定：房号14栋203房，建筑面积85.63平方米，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对万科金域蓝湾提供前期物业服务事宜，订立本协议：万科金域蓝湾的前期物业服务企业为万科物业，合同期限自2014年12月15日起，至2017年12月14日止；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：高层住宅2.99元/月·平方米、住宅底商5.5元/月·平方米、商业公寓2.99元/月·平方米；根据增值税价税分离的政策，上述的物业服务费含税价，业主应交纳含税价的物业服务费，计算标准为：物业服务费（含税）＝不含税价的物业服务费×（1+增值税）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向前期物业服务企业交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业在支付违约金；协议还约定了其他有关物业服务的事项。2020年2月21日，万科物业向温世军出具催缴函，载明万科金域蓝湾花园小区一期四标14幢203房从2019年12月1日2020年2月28日未缴纳物业服务费，已累计欠物业服务费768.09元。万科物业称温世军于2019年6月30日接收涉案房屋，自2019年12月1日开始未支付物业服务费，遂诉至本院，主张前述实体权利。万科物业确认涉案小区尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，一直由万科物业提供物业服务。以上事实，有中山市商品房销售登记备案表、EMS邮单、催缴函、商品房交付通知书、万科金域蓝湾前期物业服务协议等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。万科物业与温世军签订前期物业服务协议，该协议合法有效，对温世军具有约束力。根据《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”之规定，万科物业依照上述协议对涉案物业进行物业管理服务，温世军作为中山市石岐区******金域蓝湾花园1期4标段14幢203房业主，理应向万科物业交纳物业管理费，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为85.63平方米，物业服务合同中约定的物业管理费按每月每平方米2.99元计算，温世军应支付2019年12月1日至2020年8月31日期间共9个月的物业管理费2304.27元。关于违约金的问题，由于温世军欠付物业管理费确实给万科物业造成了相当于利息的损失，双方约定逾期交纳物业管理费按日万分之五计算违约金的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，自欠费之日起按年利率6%计算至清偿之日止。温世军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告温世军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司2019年12月1日至2020年8月31日期间的物业管理费2304.27元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费为基数，自欠费之日起按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司已预交），由被告温世军负担（被告温世军于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司）。本判决为终审判决。审判员  陈立平二〇二〇年十一月十三日书记员  柯佩烨车晓晴