宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1944号原告：宁夏银湖房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区中宁县。统一社会信用代码：640000200016450。法定代表人：贾登亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：衡蕾，宁夏善谨仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨燕，宁夏善谨仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：吕斌，汉族，生于1987年9月6日，住宁夏回族自治区中卫市。原告宁夏银湖房地产开发有限公司（以下简称银湖公司）与被告吕斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人衡蕾、杨燕到庭参加诉讼。被告吕斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湖公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》，并向原告返还该涉案房屋；2.请求依法判令被告向原告支付违约金824.7元；3.请求依法判令被告退还原告垫付的银行贷款本息41233.11元，以上合计42057.81元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年1月13日，原告与被告吕斌签订《商品房买卖合同》，合同约定被告吕斌购买由原告所开发的位于中卫市××区房，房屋总价为571358元，首付款为181358元，剩余房款250000元由被告向中国银行中卫支行贷款。《商品房买卖合同》约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金”。现吕斌已逾期付款超过90日，经原告多次催告，在合理期限内被告仍未履行付款义务。另根据原告与中国银行中卫支行签订的《楼宇按揭贷款合作协议》约定，原告为被告提供连带保证责任，若被告连续三个月未能还款，贷款人有权直接从开发商保证金账户上扣收欠付贷款。因被告吕斌连续超过三个月未按期支付住房按揭贷款，拖欠本息共计41233.11元，现该笔欠款已从原告保证金账户扣收。综上，原告为维护合法权益，诉至人民法院。被告吕斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告银湖公司提交的证据，本院认定如下：《商品房买卖合同（预售）》系原被告签订的合同，来源合法，内容客观真实，能够证明原告所主张的事实，对其证明效力予以确认；中国银行贷款还款回单、追偿通知书、记账凭证，能够证明被告未按照约定向中国银行支付购房贷款，原告代被告支付房款41233.11元的事实，本院对其证明效力予以认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：被告购买原告所开发出售的位于中卫市××区房屋；计价方式及价款为按照建筑面积计算，房屋单价每平方米4483元，总价款为571358元；合同第七条付款方式及期限，被告向原告支付首付款为181358元，余款39万元向中国银行中卫支行申请按揭贷款支付；合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照以下方式处理（按照逾期时间分别处理（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）等；合同对其他事项也进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了首付款但之后未按照合同约定期限向银行支付购房贷款，现已逾期付款超过90日。另因被告连续三个月未按期归还住房按揭贷款，拖欠本息共计41233.11元，中国银行依据与原告签订的协议向原告发出《追偿通知书》，将该笔欠款已从原告在中国银行监管的保证金账户扣收41233.11元（其中于2019年09月30日扣收贷款16518.43元，于2019年12月25日扣收贷款12359.30元，于2020年3月24日扣收贷款12355.38元）。经原告多次催告，被告仍未履行付款义务，为此，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。原告银湖公司与被告吕斌签订的《商品房买卖合同（预售）》合法、有效，双方应当自觉履行各自的合同义务。被告向原告购买位于中卫市××区房屋，原告向被告交付房屋后，被告应当按照合同约定向中国银行支付房屋按揭贷款，后被告未按约支付贷款的行为致使中国银行扣收原告在该行内保证金41233.11元的行为可视为被告对与原告签订的商品房买卖合同的违约，依据该合同相关条款约定，原告有权解除合同，现被告未付款已逾期3个月导致中国银行向原告扣收款项，视为解除合同的条件已成就，故原告要求解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。对于解除合同后的双方已经履行的原告交付的房屋和被告已支付的首付款进行返还的问题，由双方另行解决。对原告起诉要求被告支付原告违约金824.7元的诉讼请求，经核：依据双方合同第八条约定买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，被告按照原告已垫付银行贷款合计41233.11元的2%支付违约金合计824.7元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对原告起诉要求被告退还原告垫付的银行贷款本息41233.11元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告吕斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏银湖房地产开发有限公司与被告吕斌于2016年1月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告吕斌于判决生效后十日内向原告宁夏银湖房地产开发有限公司支付违约金824.7元；三、被告吕斌于判决生效后十日内向原告宁夏银湖房地产开发有限公司支付垫付的银行贷款本息41233.11元；四、驳回原告宁夏银湖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费952元，由原告宁夏银湖房地产开发有限公司负担50元，被告吕斌负担902元，公告费600元，被告吕斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 冯麦玲人民陪审员 丁保国人民陪审员 刘林丽二○二○年十一月十日书记员 陈 娜本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。