湖北省当阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0582民初1521号原告：王国庆，男，1969年10月1日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：冯卫星,湖北弘发律师事务所律师,特别授权代理。被告：当阳市神农粮食购销中心，统一社会信用代码91420582685633723C，住所地当阳市北正街**。法定代表人：邓亚，该中心主任。委托诉讼代理人：冯友华，湖北弘发律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王清忠，男，1970年10月1日出生，汉族，住当阳市，系当阳市神农粮食购销中心副经理，特别授权代理。被告：刘军，男，1972年8月2日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：谢进，湖北楚鼎律师事务所律师，特别授权代理。原告王国庆诉被告刘军、当阳市神农粮食购销中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国庆的委托诉讼代理人冯卫星，被告当阳市神农粮食购销中心的委托诉讼代理人冯友华、王清忠，被告刘军及其委托诉讼代理人谢进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国庆向本院提出诉讼请求：一、确认被告刘军与原××市河溶粮食购销公司签订的《买卖协议》无效；二、判决被告刘军向原告返还房屋；三、由被告刘军向原告支付房屋占有使用费37800元（①、2005年2月18日至2010年2月17日共60个月，按照100元/月标准计算，计6000元；②、2010年2月18日至2015年2月17日共60个月，按照200元/月标准计算，计12000元；③、2015年2月18日至2020年8月18日，共66个月，按照300元/月标准计算，计19800元）；四、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2005年2月，原××市河溶粮食购销公司和被告刘军签订《买卖协议》，由该公司将原告的房屋卖给被告刘军，价款8000元。被告刘军在向该公司支付8000元价款后搬进原告房屋，一直居住至今。由于原告常年在贵州开公司，对此并不知情，原××市河溶粮食购销公司明知该房屋为王国庆所有，自己没有所有权却向被告刘军出售，被告刘军明知该房屋为王国庆所有，该公司无权出售却仍然购买，双方存在为获取非法利益而损害他人权益的故意，是双方恶意串通而实施的侵权行为，应属无效。为维护原告合法权益，以致成诉。被告刘军未在法定期间内提交书面答辩状，庭审时辩称：1、针对原告的第一项诉讼请求，应由原告举证推翻当阳河溶粮食购销公司将涉案房屋出售给刘军的事实，也应由原告举证证实原告并未将自己所有的房屋处分给当阳河溶粮食购销公司的事实，否则由原告承担不利法律后果。2、刘军是通过签订房屋买卖合同的形式购得该房屋，且支付了相应的房屋对价，不应返还诉争房屋。3、刘军不应支付使用费，通过合同方式确定了是通过抵账来的房屋，房屋所有权××市河溶粮食购销公司，仅未办理房屋过户手续。原告自认刘军在涉案房屋中连续居住了15年之久，原告要求的占用费，没有法律和事实依据，不应支持。原告陈述常年在贵州开公司不知情，我方认为不尊重客观事实，违反社会常识,应驳回原告王国庆的诉讼请求。被告当阳神龙粮食购销中心未在法定期间内提交书面答辩状，庭审时辩称：1、原告王国庆原系当阳官当粮油公司员工，因欠当阳官当粮油公司货款5万元，在当阳官当粮油公司合并为当阳河溶粮食购销公司后，原告用诉争房屋作价4万元，抵偿所欠当阳河溶粮食购销公司货款，后当阳河溶粮食购销公司将诉争房屋出售给刘军，房屋买卖合同有效，被告不应返还，且不应承担连带责任。2、因诉争房屋出售年代久远，且经多次机构改革，档案暂无法查询，但证人可以证实抵偿房屋的相关事实。3、刘军长期在诉争房屋居住，原告王国庆主张不知情不符合常识，且与事实不符。综上，应驳回原告王国庆的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月8日，当阳粮食局清欠办公室发布《今后清欠工作的打算》，主要内容：“市域内的欠款单位和个人，已经市法院、市检察院司法处理，但欠款仍悬而未决的。如王国庆欠款，已由检察院查处收回的房屋，王国庆抵付给河溶公司原官当欠款5万元的房屋……这一层次，我们清欠办与司法部门联系后，认真落实，收回实物钱财”。2005年2月18日，当阳河溶粮食购销公司作为甲方与刘军作为乙方签订《买卖协议》，协议约定:“由甲方将公司玉阳城区东群路段商品房一套（原抵账入）出售给乙方，出售房产面积43.84平方米，出售价格8000元，缴款方式为现金一次性交清，甲方将房产证交乙方，产权归乙方所有，有关房屋产权过户手续由乙方承担，甲方概不负责”，该协议由当阳河溶粮食购销公司盖章及刘军签名确认。当日，当阳河溶粮食购销公司出具《粮食内部收款收据》一张，内容：“收到刘军购房款8000元”，并将《房屋所有权证》（当房字第**）交付给刘军，该房屋所有权人为王国庆，房屋坐落于当阳市××路××小区××单元××室。刘军于2005年2月18日搬入上述房屋后居住至今。2020年10月11日，郭华出具证明一份，主要内容：“2005年在当阳河溶粮食购销公司任财务科长，因王国庆在原××市官当粮油公司领取收购周转金后所欠该单位资金5万元。后因粮食机构改革，该单位并到当阳河溶粮食购销公司。在粮食部门1999年开展清欠时，王国庆未偿还该欠款。王国庆与原××市河溶粮食购销公司协商，用位于当阳市××路的房屋抵偿所欠欠款中的4万元，余款1万元王国庆承诺用鱼抵偿。2005年2月，原××市河溶粮食购销公司与刘军协商后，将该房屋作价8000元出售给刘军”。同时查明，1999年7月19日，当阳粮食局作出当粮发[1999]40号《市粮食局关于变更企业名称的通知》，主要内容：“撤销原河溶粮食公司和官当粮油公司，组建河溶粮食购销公司”。1999年7月19日，中共当阳财贸战线委员会作出当财发[1999]6号《关于李光法等同志任职的通知》，主要内容：“何瑞静同志任市河溶粮食购销公司经理”。1999年7月20日，当阳粮食局作出当粮发[1999]42号《市粮食局关于委派田秋雨等同志为企业主管会计的通知》，主要内容：“郭华同志为河溶粮食购销公司主管会计”。另查明，2009年3月31日，当阳国有资产监督管理办公室作出当国资发[2009]1号《关于投资成立当阳神农粮食购销中心的批复》，主要内容：“以原半月、河溶、王店、育溪、草埠湖、城区粮食购销公司的净资产3985万元为注册资本，注册成立当阳神农粮食购销中心，出资人为当阳国有资产监督管理办公室，市粮食局为业务主管部门”。2013年9月22日，当阳粮食局作出当粮文[2013]11号《市粮食局关于撤销当阳半月粮食购销公司等六家国有粮食购销企业的请示》，主要内容：“请示对当阳市人民政府对当阳半月粮食购销公司、当阳育溪粮食购销公司、当阳城区市粮食购销公司、当阳河溶粮食购销公司、当阳王店粮食购销公司、当阳草埠湖粮食购销公司予以撤销”。2013年9月23日，当阳人民政府作出当政函[2013]97号《市人民政府关于撤销当阳半月粮食购销公司等六家国有粮食购销企业的批复》，主要内容：“同意当阳粮食局提出的将当阳半月粮食购销公司、当阳育溪粮食购销公司、当阳城区市粮食购销公司、当阳河溶粮食购销公司、当阳王店粮食购销公司、当阳草埠湖粮食购销公司予以撤销的方案”。2013年9月25日，当阳工商行政管理局出具《注销证明》，主要内容：“当阳河溶粮食购销公司，已于2013年9月25日经我局核准办理注销登记”。本院认为：一、关于买卖协议效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。被告刘军与原××市河溶粮食购销公司签订的《买卖协议》，系双方真实意思表示，且不违背法律强制性规定，属合法有效合同。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故对原告王国庆请求确认《买卖协议》无效的请求，本院不予支持。二、关于被告刘军、当阳神龙粮食购销中心是否应向原告王国庆返还房屋及支付房屋占有使用费问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，本案中被告刘军与原××市河溶粮食购销公司签订《买卖协议》合法有效，被告刘军按照协议内容支付价款，原××市河溶粮食购销公司依约交付房屋，且被告刘军自2005年2月18日居住至今。原××市河溶粮食购销公司因原告王国庆以物抵债取得该房屋，并持有该房屋所有权证，后由被告刘军以合理价格买入并居住长达15年，期间原告王国庆并未主张任何权利。虽未办理房屋过户登记手续，存在权利瑕疵，但并不影响被告刘军善意取得诉争房屋。故被告刘军及当阳神龙粮食购销中心无需向原告王国庆返还房屋及支付房屋占有使用费，对于原告王国庆的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告王国庆的诉讼请求。案件受理费746元，减半收取373元(原告王国庆已预交），由原告王国庆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  雍少波二〇二〇年十一月十九日法官助理罗星怡书记员刘智珺