云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2436号上诉人（原审被告）：苏小林，男，汉族，1969年3月3日出生，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：马平选，男，回族，1969年12月22日出生，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：李高云、吴鹏飞，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人苏小林因与被上诉人马平选房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人苏小林、被上诉人马平选的委托诉讼代理人李高云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人苏小林上诉请求：1、撤销一审判决第一项并改判为“上诉人苏小林与被上诉人马平选于2016年6月20日签订的《房屋部分转租合同》于2017年12月31日终止”；2、撤销一审判决第二项并改判为“上诉人苏小林向被上诉人马平选退还的租金中应扣除管理服务费130815元，实际退还租金87185元”。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。具体而言，虽然上诉人与案外人蒋海燕的租赁合同于2017年9月30日解除，但涉及整栋大楼的移交时间为2017年12月31日，在此之前上诉人仍然在履行出租人的物业保障义务，而被上诉人亦未向上诉人或案外人蒋海燕移交腾房。故，案涉次承租合同的终止时间应为2017年12月31日。同时，基于被上诉人自2017年9月30日至2017年12月31日期间实际使用案涉租赁房屋的事实，上诉人即有权收取此期间的相应租金。二、即便上诉人应当退还被上诉人上述期间的租金，其中亦应扣出上诉人已支出的相应服务费用（即管理成本），具体为人工成本：按面积分摊为48.45元/平米×被上诉人合计租用面积2700平米=130815元。综上，请求二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人马平选答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于上诉人与案外人蒋海燕（即出租人）的房屋租赁合同于2017年9月29日终止，则上诉人与被上诉人（即次承租人）之间就案涉部分房屋的转租合同也应同时终止。因此，从此时起上诉人即应交还出租人蒋海燕全部租赁房屋，并应向次承租人退还已收取（但尚未履行期间）的相应租金。至于上诉人主张其自2017年9月30日之后至2017年12月31日前仍对租赁物提供物业服务保障即继续实施管理无事实和法律依据，其要求从应退被上诉人租金中扣减人工成本的上诉主张亦不能成立，依法应予驳回。原审原告马平选向一审法院起诉请求：1、判令自2017年9月30日起解除原、被告之间的转租合同；2、判令被告退还原告自2017年9月30日起至2018年1月19日止的租金人民币224000元，并支付自2017年9月30日起至全部履行完毕时以人民币224000元为基准，按照同期银行贷款利率计算的利息（暂计算至2018年9月29日为人民币9744元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为案外人蒋海燕，2005年出租给被告苏小林，被告苏小林进行非法转租。自2006年10月，被告苏小林就与原告马平选签订租赁合同把涉案房屋转租给原告使用。2016年6月20日，原告和被告再次签订了《房屋部分转租合同》，约定原告租用被告从案外人蒋海燕处承租的位于昆明市盘龙区，面积约2700平方米，租赁期限自2017年1月20日起至2020年3月31日止，2017年1月20日至2018年1月19日的租金为720000元。2017年6月27日，原告委托案外人左谷梅按照合同约定向被告转账支付了2017年7月20日起至2018年1月19日止的租金人民币360000元，并由被告苏小林的工作人员胡美玲出具收据，加盖苏小林的私章予以确认。2017年9月30日，经法院判决，确认被告苏小林与案外人蒋海燕之间的房屋租赁合同因被告苏小林非法转租构成违约而解除。原告马平选另行和案外人蒋海燕签订租赁合同并继续使用涉案商铺至今。另查明，被告苏小林向案外人蒋海燕支付的租金期限截止2017年9月30日。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方于2014年6月20日签订的《房屋部分转租合同》虽系非法转租，但属于原、被告双方的真实意思表示，双方意思表示一致时即生效，属于有效合同，受法律保护，对原、被告双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。案外人蒋海燕因被告苏小林的非法转租行使了出租人的合同解除权，经法院判决确认，其与被告苏小林的租赁关系于2017年9月30日解除。原、被告之间于2014年6月20日签订的《房屋部分转租合同》随之终止。被告苏小林作为转租人向次承租人收取租金的权利随之丧失。原告有权要求退还，其本案要求退还其于2017年10月1日至2018年1月19日止的租金具有事实和法律依据，应予支持。关于原告主张的资金占用费，涉案合同虽系因被告的非法转租终止，但在终止后原告已另行和房东蒋海燕签订租赁合同继续使用涉案房屋至今，其不存在损失，故不予支持。关于被告苏小林辩称未收到原告支付的2017年9月30日至2018年1月19日的租金，以及其工作人员胡美玲称先出具收据后收取费用的辩解不符合常理和交易习惯，不予采信。关于被告苏小林认为原告直至2017年12月31日继续占用涉案房屋，其继续提供服务，有权收取租金或服务费的相应抗辩。如前所述，被告苏小林自2017年9月30日即丧失收取租金的权利，其交付给房东蒋海燕的租金也截止2017年9月30日，且原告马平选和案外人蒋海燕均确认双方已于蒋海燕收到法院解除其与被告的租赁关系的终审判决次日即2017年9月26日已另行签订了租赁合同，原告自2017年10月1日继续使用涉案房屋至今是依据其与蒋海燕签订的租赁合同，为此，被告苏小林的上述抗辩主张不能成立，依法不予采信。综上，被告苏小林应当向原告退还自2017年10月1日起至2018年1月19日止的租金218000元（60000元×3个月+60000元÷30天×19天＝218000元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、原告马平选与被告苏小林于2016年6月20日签订的《房屋部分转租合同》于2017年9月30日终止；二、被告苏小林于本判决生效之日起十五日内退还原告马平选租金人民币218000元；三、驳回原告马平选的其他诉讼请求。案件受理费4806元由被告苏小林承担4482元，原告马平选承担324元。经审理，双方当事人对于一审判决已经确认的案件事实均无异议，本院依法予以确认，同时，本院二审补充确认：案外人蒋海燕与苏小林就昆明市盘龙区联盟路38号房屋于2005年11月25日所订《房屋租赁合同》系经法院判决予以解除，该民事判决生效时间为2017年9月29日。归纳当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、苏小林与马平选就案涉房屋所订立的次承租合同何时终止？二、苏小林要求从应退租金中扣减其管理成本的上诉主张是否成立？本院认为：根据已经查明的事实，案涉承租人苏小林自2017年9月30日（解除租赁合同的判决生效之次日）起即应将全部租赁房屋交还出租人蒋海燕，同时，因其违法转租而导致与马平选所订次承租合同不能继续履行的违约责任应由苏小林向马平选予以承担。为此，结合马平选与出租人蒋海燕已另行订立租赁合同并就案涉房屋继续使用至今的客观情况，前述苏小林与马平选原订立的次承租合同应自2017年9月30日起亦终止履行，苏小林无权依据该次承租合同而继续占有马平选已支付但尚未履行期间的相应租金，故，本案马平选要求苏小林退还其2017年9月30日起至2018年1月19日止已付租金的诉请成立，依法应予支持。至于苏小林主张从上述应退租金中扣除其相应管理成本的问题，本案中，如前所述，苏小林自2017年9月30日即应向蒋海燕移交全部租赁物，但其基于与蒋海燕因案涉房屋租赁关系所引发的其他民事诉讼以及对租赁物交还所存在的争议，最终导致其未能及时移交的原因与次承租人马平选并无关联，为此，作为善意相对人的马平选，根据权利义务的对等原则，其并无支付苏小林自2017年9月30日至2017年12月31日期间相应管理成本的法定责任或约定责任，故，苏小林的相应抗辩主张不能成立，本院不予确认。综上所述，上诉人苏小林的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4806元，由上诉人苏小林负担。本判决为终审判决。审判员 起 俊审判员 汪 佳审判员 钱晓燕二〇二〇年十一月十三日书记员 罗明珠