河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1381民初6471号原告（执行案外人）：张家恩，男，汉族，1964年3月11日出生，初中毕业，住邓州市。被告（申请执行人）：邓州市自然资源和规划局（原邓州市国土资源局），住所地邓州市穰邓大道，统一社会信用代码114113810060323616。法定代表人：李林，该局局长。委托诉讼代理人：张少秋，该局工作人员（一般授权）。委托诉讼代理人：赵英会，邓州市新华法律服务所法律服务工作者，执业证号31613141195082（一般授权）。被告（被执行人）：邓州市三贤置业有限公司，住所地邓州市穰城路**，统一社会信用代码91411381789159384G。法定代表人：尹桂涛，该公司经理。原告张家恩与被告邓州市自然资源和规划局（以下简称自然资源和规划局）、邓州市三贤置业有限公司（以下简称三贤置业公司）为案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张家恩，被告自然资源和规划局的委托诉讼代理人张少秋、赵英会，被告三贤置业公司的法定代表人尹桂涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张家恩向本院提出诉讼请求：1、请求解除贵院对邓州市东一环东方颐景小区4号楼-9楼C户的查封；2、确认邓州市东一环东方颐景小区4号楼-9楼C户归原告所有；3、本案所产生的诉讼费、律师费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年3月25日以全款购买了三贤置业公司开发的邓州市东方颐景小区4号楼9楼C户的单元房，2009年年底就开始装修并入住至今，2020年8月份在校墙上看到法院的查封公告及查封执行裁定，遂向法院提起执行异议却被驳回，故诉至法院，请求判如所诉。原告张家恩为证明其诉称事实，向本院提交如下证据：身份证复印件、商品房买卖合同（2010年3月25日签订）、交房款手续、水电费、物业费收费票据、（2020）豫1381执异92号执行裁定书照片、东方颐景水电费通知单、收据收条、安逸物业收费通知单、邓州市有线数字电视开户协议及发票（杨金印）、《业主临时公约》（业主：杨金印，时间：2009.10.13）、《河南邓州安逸物业管理有限公司装修管理责任书》（业主：杨金印，时间：2009.10.13）、邮政信封一份（收信人：杨金印，，地址：东一环东方颐景**楼****邮戳时间：2012.05.08）。被告自然资源和规划局辩称：该局的名称于2019年4月1日其已由原“邓州市国土资源局”已变更为现用名称；根据原告的起诉状上的陈述，邓州法院依职权查封案涉房产，与我单位没有任何关联，故不同意原告的诉讼请求。被告邓州市自然资源和规划局为证明其辩称事实，向本院提交邓自然资规〔2019〕1号文件《关于启用“邓州市自然资源和规划局”印章的通知》1份，证明该局名称变更的情况。被告三贤置业公司辩称：本公司卖出去的房子都有国家正规的发票，原告不能提交税票，所以原告不能证明房子卖给他了。请求驳回原告诉讼请求。被告三贤置业公司未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本院依法调取了本院（2016）豫1381执1111号执行卷宗中的部分材料和对案涉房屋现场勘查时拍摄的照片14张，二被告对其真实性予以认可，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合案件事实，予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东方颐景小区是三贤置业开发的楼盘，该楼盘位于邓州市××路与××大道交叉口东南角。2010年3月25日，原告张家恩经介绍与被告三贤置业公司（时任法人代表李振豪）签订《商品房买卖合同》，受让了该公司开发的位于本市中州大道（原东一环）“东方颐景小区”4号楼C单元C09号单元房，并以现金方式一次性支付了房屋价款15.7113万元，被告三贤置业公司委托签订合同的代理人和收取购房款项者均为案外人刘光朝，交款收据加盖的公章为“邓州市三贤置业有限公司东方颐景项目部”。在正式签约之前，原告就实际占有了案涉房产并让其女儿一家进行装修及居住。2009年10月份，原告的女婿杨金印就以个人名义与物业公司签订《业主临时公约》和《装修责任书》，交纳水电、物业费，安装有线电视，开始占有和使用案涉争议房产。2015年4月1日，邓州市国土资源局作出邓土出征字【2015】第201504号征收土地出让金决定书，后申请本院进行行政非诉执行审查；本院经审查作出（2016）豫1381行审461号行政裁定书，准予强制执行。2017年8月8日，本院作出（2016）豫1381执1111号之一执行裁定书，查封东方颐景小区包括案涉房屋在内的五套房屋，并以张贴公告的方式对三贤置业公司进行了送达。2020年8月12日，本院作出（2020）豫1381执恢382号执行裁定书，对上述房屋进行续查封。同月，本院在该小区张贴公告，限上述五套房屋的住户限期腾房。原告张家恩于2020年9月7日向本院提出执行异议，被本院作出（2020）豫1381执异92号《执行裁定书》裁定驳回。2020年9月21日，原告诉至本院。另查明，案涉房屋未作产权登记。三贤置业的法定代表人于2016年变更为尹桂涛。该东方颐景花园项目拖欠邓州市国土资源局土地出让金196万元。2019年4月1日，邓州市国土资源局和邓州市林业局合并设立自然资源和规划局。本院认为，双方当事人对三贤置业将自己开发的商品房卖给张家恩，均无实质性异议，本院予以确认。本案争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对该类纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能否排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案中，第一，作为执行的依据是自然资源和规划局作出的征收土地出让金决定书，本院的执行属于金钱债务执行。第二，张家恩与三贤置业签订商品房买卖合同的时间是2010年，于2009年实际占有案涉房屋并入住至今。两个时间点均早于自然资源和规划局申请执行时间（2016年），更早于法院查封案涉房屋的时间（2017年8月8日）。第三，张家恩的亲属在所购商品房内已实际居住数年。第四，张家恩已按合同约定向三贤置业支付157113元的全部购房款，超过合同约定总价款的百分之五十。第五，案涉房屋虽未办理产权手续，但其原因在于三贤置业拖欠土地出让金所致，过错不在购房户。所以，作为善意购房人，原告对案涉房屋享有物权期待权，该物权期待权可以对抗自然资源和规划局的债权并阻却执行。关于原告提出的确认案涉房屋所有权归其所有的请求，虽然涉案房屋未办理房权证，不产生物权法上所有权的公示效力，但原告张家恩与被告三贤置业签订的房屋买卖合同合法有效，且原告已支付完毕全部房款，被告三贤置业应依约配合其对涉案房屋进行房产手续的办理，故对该项请求本院暂不予处理。综上所述，原、被告诉辩，理由部分正当，本院均予部分采信；因本案成讼，原因在于被告三贤置业的不诚信行为，案件受理费应由其负担。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于邓州市雷锋路与中州大道交叉口东南角东方颐景小区4号楼9楼C户单元房，并解除对该房屋的查封。案件受理费3442元，由邓州市三贤置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2020）豫1381执异93号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  陈金玲审判员  胡殿来审判员  赵玉涛二〇二〇年十一月二十三日书记员  丁光鸿