广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22866号原告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********。法定代表人：刘臻。委托诉讼代理人：帅寒路，女，公司员工。被告：佛山市住住企业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区*************************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：江婉雅，广东禅都律师事务所实习律师。原告广东新天鸿物业发展有限公司与被告佛山市住住企业管理服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人帅寒路，被告委托诉讼代理人彭清燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.解除原告与被告于2018年6月6日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：201********202)及《补充协议》；2.被告向原告支付违约金646216.8元(总房价×20%)及原告已缴纳的印花税税款1615.54元，两项合计647832.34元；3.被告协助原告办理《商品房买卖合同(预售)》注销网签等相关手续，并承担解除合同所需的所有费用；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年6月6日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定被告购买由原告开发建设的位于佛山市南海区**********，商品房总价款为3231084元。合同履行过程中，被告未能依约支付房款，至今仍拖欠第二期、第三期的房款共2584867元及其逾期付款的违约金。为此，原告分别于2018年9月30日、2018年12月19日及2019年4月1日向被告通过EMS邮寄了《关于限期付款的通知函》，向被告催款，但均未果。后原告于2019年12月将被告诉至法院，要求被告继续履行合同并支付违约金，法院于2020年5月15日作出判决，以“原告在合同继续履行的基础上请求被告支付剩余的购房款，不利于减少各方损失，不符合经济原则，但不妨碍原告另行提起解除涉诉合同的诉讼”为由，驳回了原告的起诉。至今被告仍然未向原告支付剩余的房款。为维护原告的合法权益，向法院起诉请求判如所请。被告辩称：一、原告以《补充协议》的无效条款为依据向被告主张违约责任不具备法律依据，法院应当予以驳回。涉讼《补充协议》为原告预先拟定、并打印的格式合同，《补充协议》第一条及第十四条均加重了关于被告逾期支付房款的违约责任，但并未对原告逾期交楼的违约责任作出对等约定，该条款明显违反公平原则，根据《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，涉讼《补充协议》关于被告逾期支付房款的违约责任条款应为无效格式条款，该条款不具有法律约束力，故此，原告主张被告支付646216.8元的违约金不具备法律依据，法院应当予以驳回。二、原告在合同履行过程中存在过错，应当承担相应的过错责任，且其主张的违约金明显高于其实际损失，法院应当结合原告的过错程度、实际损失等，对违约金予以下调。（一）本案中，原告销售人员曾向被告作出虚假承诺，告知及口头承诺涉案商品房可以有外摆五米范围供被告商业使用，并向被告告知新天鸿公司已与多个大型综合招商项目达成协议，即将入驻华南国际金融中心项目（即涉案商品房所在项目），致使被告签订价格如此高昂的涉案合同，但最终却因承诺落空导致被告难以实现合同目的，被告为此多次与原告销售人员沟通洽谈，并提出解除合同诉求，但均协商未果。故此，现原告起诉主张解除合同，被告予以同意，但新天鸿在合同履行过程中亦存在一定的过错，应当承担相应的过错责任。（二）在涉案合同履行过程中，被告已经支付六十余万的购房款，且从未占有使用涉案商品房，涉案商品房并不存在因使用而消耗或贬值的情形；相反，涉案商品房市场价值在近两年来仍处于上涨趋势，原告完全可以在解除涉案合同后再次转售第三人而从中获得更高额利润，原告的损失实际上只有未付购房款在应付期间的银行贷款利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故此，被告认为，原告主张的违约金明显高于其实际损失，法院应当结合过错程度、实际损失等，对违约金予以下调。三、原告主张被告支付印花税税款没有事实依据与法律依据，法院应当予以驳回该项诉讼请求。本案中，原告并未能举证证明其支付印花税税款，且印花税为国家税务机关征收、被告从未收取过该笔税款，原告主张要求被告支付印花税税款没有事实依据与法律依据，法院应当予以驳回该项诉讼请求。综上，被告认为，涉讼《补充协议》为原告提供的格式合同，该合同加重了关于被告逾期支付房款的违约责任、却并未对原告逾期交楼的违约责任作对等约定，有违公平原则，应当为无效条款，原告以无效条款为依据主张被告承担违约责任没有法律依据；其次，被告拒绝支付后续购房款，实则是因原告多次向被告作出虚假承诺，致使被告难以实现合同目的，原告在本案中亦存在过错；且原告未能举证证明被告拒绝付款给其造成利息损失之外还造成其他实际损失，而其主张的违约金明显过分高于实际损失。故此，被告请求法院以中国人民同期银行贷款利息为标准确定相应的损失数额，并对涉案合同约定的违约金予以下调。诉讼中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对被告有异议的证据,本院分析如下:对原告举证3，被告有异议，但举证是原告向被告在合同载明的地址寄送，根据合同第二十五条的约定和补充协议第十一条的约定，向合同填写地址邮寄，自寄出之日视为收到，本院对证据3真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年6月6日，原告（出卖人）和被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买位于佛山市南海区**********，总价款3231084元。签订合同前，买受人已支付定金100000元，于交付首付款时抵作商品房房价款；首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付646217元；第二期应于2018年7月2日前支付969325元；第三期应在2018年8月31日前支付1615542元；买受人未按照约定时间付款的，逾期60日之内的，按逾期应付款日万分之五支付违约金；逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应在2018年10月30日前交付商品房予买受人，等等。同日，原告和被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定商品房买卖合同第八条第1款变更为：买受人在签订本合同前向出卖人支付的购房定金在正式付款时冲抵应付房价款；买受人应按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付款的万分之五向出卖人支付违约金；逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同；如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费，等等。原告确认被告已支付首期款646217元。*****（包括塔楼及裙楼和地下室）于2018年6月22日竣工验收备案。原告分别于2018年10月1日、2018年12月20日、2019年4月2日送达《关于限期付款的通知函》，敦促被告支付未付购房款及迟延付款违约金。2020年9月9日，原告提起本案诉讼，本案起诉状及应诉材料于2020年10月20日送达予被告。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告和被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据本院查明事实及双方陈述，被告应于2018年7月2日前支付第二期购房款969325元和于2018年8月31日前支付第三期购房1615542元，但被告未能按约定付款，被告逾期付款的行为构成根本违约，原告依约有权解除买卖合同。买卖合同解除，作为买卖合同附件的补充协议亦应解除。行使合同解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方时起合同解除；由于原告在起诉前未向通知被告解除合同，故本院确认买卖合同和补充协议于被告收到本院送达的起诉书副本之日即2020年10月20日解除。买卖合同和补充协议因被告未按约定支付购房款而解除，被告应承担相应违约责任。因买卖合同和补充协议对于被告前述违约行为应承担的违约金责任约定并不一致，补充协议对买卖合同的约定进行了变更，原告主张被告根据补充协议的约定按照总房价款的20%支付违约金646216.8元。本院认为，补充协议为原告提供的格式合同，其并未对原告逾期交楼的违约责任作出对等约定，有违公平原则，补充协议关于逾期付款的违约责任的约定对被告不具有法律约束力，本院依据买卖合同确定被告违约导致买卖合同解除的责任，被告应按累计应付款的10%向原告支付违约金，即被告应向原告支付违约金258486.7元[（3231084元-646217元）×10%]。原告主张其已缴纳的印花税税款1615.54元并请求被告返还，因原告在本案中未能提供任何证据予以证实其已缴纳印花税税款1615.54元，故本院不予支持。合同解除后被告应配合原告办理解约手续，原告请求被告配合办理注销合同网签手续合法合理，本院依法予以支持。因注销合同网签手续所需的费用尚未发生，原告请求被告承担该费用的金额尚不明确，本院在本案中对该项请求不予支持，原告可待该费用发生后再另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告广东新天鸿物业发展有限公司与被告佛山市住住企业管理服务有限公司于2018年6月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2020年10月20日解除；二、被告佛山市住住企业管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金258486.7元予原告广东新天鸿物业发展有限公司；三、被告佛山市住住企业管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告广东新天鸿物业发展有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》注销网签手续；四、驳回原告广东新天鸿物业发展有限公司其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费16330.8元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十一月十三日书记员  陈嘉瑜