贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初15417号原告：田维莲，女，1987年4月8日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告：王一强，男，1976年12月23日生，汉族，住址同上。上列原告共同委托诉讼代理人：冉香云，贵州存正律师事务所律师。被告：贵州中和置业有限公司，住所地贵阳市云岩区三桥南路**********，统一社会信用代码：91520103061031468L。法定代表人：刘晓君，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡霜双，该公司员工。原告田维莲、王一强与被告贵州中和置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告田维莲、王一强的共同委托诉讼代理人冉香云，被告贵州中和置业有限公司的委托诉讼代理人胡霜双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田维莲、王一强共同向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿1-10-16号房逾期交房违约金合计17435.94元；2.被告向原告退还1-10-16号房屋面积差额的购房款8125.9元以及赔偿违约金在同期银行贷款利息合计1929.9元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年3月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于贵阳市云岩区房屋，购房款548300元，已付房款548300元；约定交房日期为2017年8月31日，逾期交房超过60天的，则向原告每天承担已付款项万分之二的违约金。同时，约定管辖法院为贵阳市云岩区人民法院。原告收房时间为2018年2月6日，但被告未按照合同约定支付违约金，违约159天×购房款548300元×万分之二就是违约金额17435.94元。另外《商品房买卖合同》第十五条以及本合同补充协议第十条协议规定，违反合同的民事责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”而原告购买的房屋建筑面积55.33ｍ2，房屋建好后，被告委托贵阳市房产测绘队对其房屋建筑面积进行测量与预先购买建筑面积少了0.82ｍ2，被告应当依照原告购买房屋价款差额进行退还，根据房屋总价款÷预购房屋建筑面积计算，得出房屋建筑面积单价为8125.9元／ｍ2{（270000＋8300＋64572＋205428）÷55.33}，根据合同约定被告应当向原告退还上述房屋面积差额0.82ｍ2，被告应当按照购房价退还差额8125.9元，同时，上述应退差额的同期银行贷款利息为1929.9元。被告辩称:对逾期交房、原告收房的时间及违约天数为159天的事实无异议，本案应按被告实际收到的购房款金额计算相应违约金；对于面积差，应当按照套内面积计算，且面积差退还款项根据合同约定不存在支付违约金的问题。经审理查明：2016年3月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区。该商品房建筑面积55.33平方米，套内面积36.38平方米。商品房价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米15071.47元，总价款548300元。原告应于合同签订之日支付首期房款278300元，余款270000元以银行按揭支付，被告应于2017年8月31日前向原告交付该房屋。合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。合同第十五条约定“……套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……实测套内面积小于预测套内面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人……”。同时，原告与被告另签订了《中和宝霖广场LOFT店合同签订单》，该单主要载明原告认购被告修建的中和宝霖广场1-10-16号房屋，房屋总价为548300元，按揭方式付款，其中首付278300元（补贴：205428元、借64572元），贷款270000元。原告实际支付首期款为8300元。同日，原告与被告签订《借款协议》，由原告向被告借款64572元，协议约定原告应于2016年8月15日至2021年2月15日期间每月15日前分别向被告还款6457.2元。同日，原告委托被告将该笔借款直接付至被告账户用于购买涉案房屋。2017年1月19日，原告通过银行贷款向被告支付购房款270000元，至此，原告共计向被告支付购房款342872元。2018年2月6日，被告向原告交付案涉房屋。同年8月9日，贵阳市房产测绘队出具《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，内容载明：中和宝霖广场云岩区三马片区百花大道南侧中和宝霖广场1号楼10-16号房套内面积35.99平方米，建筑面积54.51平方米。上述事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2017年8月21日前向原告交付房屋，而被告实际交付房屋时间为2018年2月6日，被告未能按约定履行其义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告逾期交房超过60日，应按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。原告实际支付购房款为342872元，故被告应支付的逾期交房违约金为342872×0.0002×159≈10903.33元。关于面积差。该商品房预测套内面积36.38平方米，实测套内面积35.99平方米，面积误差比为（36.38-35.99）÷36.38≈1.07%。根据合同约定，被告应退还面积差的房价款为342872÷36.38×（36.38-35.99）≈3675.65元。原告要求被告赔偿违约金的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贵州中和置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告田维莲、王一强逾期交房违约金10903.33元；二、被告贵州中和置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告田维莲、王一强房屋面积差额的购房款3675.65元；三、驳回原告田维莲、王一强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，减半收取243元，由原告田维莲、王一强负担114元，被告贵州中和置业有限公司负担129元。本判决为终审判决。审判员  沈珩二〇二〇年十一月十九日法官助理甘露书记员何际梅