山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终11749号上诉人（原审被告）：曹秀玲，女，1955年6月6日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：李高峰，女，1966年4月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李明，山东公孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翠喜，山东公孚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：王有军，董事长。委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。上诉人曹秀玲因与被上诉人李高峰、山东佳汇旅游发展有限公司（以下简称佳汇旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初7481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员尹逊航独任审理，上诉人曹秀玲，被上诉人李高峰的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹秀玲上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实重新审核和认定被告、原告方关系，并依法合情合理分割或者将本案发回重审；2.一二审费用及保全费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定曹秀玲在涉案房屋转让过程中违反诚实信用之先合同义务系认定事实错误。涉案房屋并非由曹秀玲开发出售而是有佳汇旅游公司开发建设，曹秀玲自张某处购得，曹秀玲与两被上诉人签订涉案房屋三方协议时，佳汇旅游公司均告知涉案房屋有立项批文、环境影响报告书、四荒使用证、济南市历城区仲宫建设工程规划许可证等手续。因此，曹秀玲有理由相信其购买的涉案房屋系合法的，同时李高峰对涉案房屋的相关事项也是知晓的。曹秀玲不存在任何隐瞒、欺骗、误导等情形，李高峰在购买曹秀玲位于波罗峪别墅的时候，主动多次联系曹秀玲并要求将房屋转给李高峰，由李高峰的爱人亲笔书写的房屋转让合同，合同中明确表明此房转让后出现的风险及收益与曹秀玲无关，由此可见，李高峰已经明确知道该别墅存在的法律风险，应该承担因为购买别墅而承担的风险和收益。曹秀玲对此没有任何过错，更不存在违反先合同的行为。2、2014年该别墅并没有任何未来要被强拆的迹象，就算5年后被政府强拆，曹秀玲也没有任何故意或者诱导李高峰购买别墅的企图，完全是平等的物权转移。3、该别墅被政府强拆，在别墅夷为平地之后，我们之间的标的物消失的前提下，李高峰起诉我让我返还她的购房款，按照公平交易原则，李高峰是否应该返还我的别墅及其内外所有的一切。4、一审法院判决李高峰的购房款全部由曹秀玲承担明显属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，曹秀玲认为自身在涉案房屋买卖过程中并不存在过错。即便如一审法院认定曹秀玲与李高峰均存在过错，那也应该综合考虑双方的过错程度，并结合案件的实际情况认定双方各自应承担的责任。但一审法院在已认定李高峰存在过错的情况下，仍然判决曹秀玲返还全部购房款明显与已查明是事实不符，且适用法律明显错误。李高峰购买别墅，不仅包括我从张某处购买的购房款，也包括院子及房屋整修，鱼池、名贵树木、假山瀑布的修整等的款项。5、佳汇旅游公司系签订《三方协议》的当事人之一，且是涉案房屋的实际开发建设方，理应承担相应的赔偿责任。一审法院已认定曹秀玲与两被上诉人签署三方协议系无效合同，而佳汇旅游公司系签订协议的当事人之一，现协议被人民法院确认无效，佳汇旅游公司理应承担合同无效的法律后果。该别墅相关权益和义务由李高峰和佳汇旅游公司继续履行。一房不能两卖，佳汇旅游公司认可并收取3万人民币的转让费用，因此，政府强拆给李高峰造成的损失，应该由佳汇旅游公司承担。不判令佳汇旅游公司承担过错责任明显有失公平。6、这套别墅是我正当合法收入所得购买的，2014年10月30日我和李高峰经过多次协商达成共识并进行了物权转移，购房款106万但曹秀玲实际收到103万元，其中3万元支付佳汇公司办理转让手续，按约定此费用应由李高峰承担。在2014年11月5日与佳汇旅游公司签署三方协议，如协议无效，应该归零，不能单方无效，强烈要求分清责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持曹秀玲的上诉请求。李高峰辩称，认同一审判决，请求驳回上诉，维持原判。佳汇旅游公司未作答辩。李高峰向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的《房屋买卖合同》、《三方协议》无效；2.第一被告返还原告购房款106万元及利息（以购房款106万元为基数自2014年11月5日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率计算、自2019年8月21日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.第二被告在510000元范围之内承担连带责任；4.诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年7月1日，佳汇公司（甲方）与曹秀玲（乙方）签订《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》，投资协议主要内容为：“第一条……《渤萝峪假日酒店》项目土地使用权证的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止。其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条……乙方为该项目投入资金计人民币伍拾壹万元，签订本协议之日支付（人民币）伍拾壹万整。第三条3.为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《渤萝峪假日酒店》客房中心A区、房号为A-30-2-E，建筑面积150.94平方米。第四条1.甲方为乙方提供的客房在2008年7月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。”补充协议主要内容为：“五、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额*已经营年限，年折旧额=总投资额/50）”。2010年5月28日，佳汇旅游公司为曹秀玲出具了购房发票，金额51万元。曹秀玲称涉案房屋系从案外人张某手中购买，出具收条两张，证明曹秀玲从张某手中购买涉案房屋，总房价66万元，装修垃圾费300元；并申请证人薛大卫出庭作证，薛大卫称其介绍曹秀玲在他人手中购买涉案房屋，其负责整修涉案房屋院落，费用在13万元左右。2014年10月31日，甲方曹秀玲与乙方李高峰、丙方佳汇旅游公司签订《三方协议》，约定：“丙方于2014年10月31日接到甲方通知，经过甲乙双方的协商，波罗峪休闲度假区客房中心A区30-2-E号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《投资协议》(合同编号：A-30-2)中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房地款、丙方交付房屋、丙方向甲方开据发票等），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由乙方和丙方继续履行。”2014年10月31日，李高峰之夫陈庆成向曹秀玲汇款16万元；2014年11月5日，李高峰之夫陈庆成向曹秀玲汇款90万元。现涉案房屋已被拆除。一审法院认为，曹秀玲与李高峰之间就涉案房屋达成房屋转让的合意并签订了《三方协议》，明确约定曹秀玲将涉案房屋转让给李高峰，该房屋的实际出卖人为曹秀玲，房款是由曹秀玲直接收取。曹秀玲称在案外人张某处购买涉案房屋，该房屋买卖关系是否真实与本案无直接关系，一审法院不予认定。依据曹秀玲与佳汇旅游公司签订的《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》、李高峰、曹秀玲、佳汇旅游公司之间签订的《三方协议》，一审法院认定曹秀玲购买了佳汇旅游公司开发的位于渤萝峪假日酒店客房中心A区30-2-E号房，后又将该房屋卖给了李高峰，李高峰与曹秀玲之间成立房屋买卖关系，且涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故李高峰与曹秀玲之间的房屋买卖行为、李高峰与佳汇旅游公司的房屋转让合同均违反法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故曹秀玲向李高峰收取的购房款106万元应予返还，在曹秀玲返还购房款后，可以向佳汇旅游公司或案外人张某主张权利。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，故涉案房屋买卖协议均属无效。其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，曹秀玲在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，李高峰明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎的注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应的损失，李高峰损失为已经支付的购房款利息损失；曹秀玲之损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但需要注意的是，该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质。同时，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人李高峰之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付李高峰，亦不影响占用期间的合理使用，原被告均认可房屋交付时间为2014年10月31日，李高峰主张房屋拆除时间为2019年8月份，佳汇旅游公司主张房屋拆除时间为2019年8月24日，李高峰未能提出证据证明该时间有误，参考一审法院其他同类案件，一审法院认定曹秀玲交付给李高峰房屋的时间为2014年10月31日，房屋的拆除时间为2019年8月24日。李高峰应支付自2014年10月31日至2019年8月24日（共58个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为119378.64元[106万元÷515个月（2014年10月31日至2057年9月26日）×58个月]。曹秀玲在扣除使用费后，余款940621.36元（106万元-119378.64元）应当返还给李高峰。关于李高峰主张的利息损失，李高峰在买卖房屋时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，曹秀玲没有及时返还相应购房款，应当赔偿李高峰利息损失，故以940621.36元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告李高峰与被告曹秀玲之间的房屋（位于《渤萝峪假日酒店客房中心》****号为**）买卖行为无效；二、原告李高峰与被告曹秀玲、被告山东佳汇旅游发展有限公司于2014年10月31日签订的《三方协议》无效；三、被告曹秀玲返还原告李高峰购房款940621.36元；四、被告曹秀玲返还原告李高峰利息损失（以940621.36元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告李高峰的其他诉讼请求；六、以上给付，限被告曹秀玲于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费14340元，原告李高峰负担1615元，被告曹秀玲负担12725元；保全费5000元，由被告曹秀玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹秀玲在二审中提交以下证据：2014年10月31日曹秀玲向佳汇旅游公司支付转让过付费30000元收据一份，欲证明曹秀玲已经将房屋过付给李高峰，李高峰所受到的损失不应该由曹秀玲个人承担，佳汇旅游公司应当负有主要责任。李高峰质证称，对证据真实性无异议，但是该30000元款项是包含在总房款106万元中的，过户义务属于曹秀玲的义务，不应当从总房款中分离出来。一审庭审时，李高峰才知道该房产是曹秀玲自案外人张某处购买。根据合同相对性，如果曹秀玲认为其有损失，其应当向上一手张某主张权利。本院经审查认为，该证据系原件，李高峰对其真实性无异议，该费用与本案购房款具有关联性，本院予以采信。以上事实由曹秀玲在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，因涉案房屋转让合同中所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，因涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故李高峰与曹秀玲之间的房屋买卖行为、李高峰与佳汇旅游公司的房屋转让合同均违反法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”曹秀玲对李高峰支付的106万元购房款无异议，认为此款中包含装修、家具、花草树木等附属物品的价值，但并未对该部分附属物品的明细及价值作出证明，且装修费用是附着在房屋上不可分割的一部分，李高峰购买涉案房屋即购买包含装修的整个房屋，故一审认定该106万元均为购房款并无不当。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，且涉案房屋买卖协议均属无效，其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任系缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，曹秀玲在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，李高峰明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应损失，李高峰的损失为已经支付的购房款的利息损失；曹秀玲的损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但该房屋被强拆的直接原因系其违章建筑的性质，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人李高峰之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付李高峰，亦不影响占用期间的合理使用，故李高峰应向曹秀玲支付房屋使用费。一审法院将房屋使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算，李高峰应向曹秀玲支付占有使用费119378.64元，并将该使用费在曹秀玲应返还的购房款中予以扣除后，认定曹秀玲将剩余购房款940621.36元返还给李高峰并无不当。关于李高峰主张的利息问题，因李高峰在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，曹秀玲没有返还相应购房款，应当赔偿李高峰利息损失。一审法院以940621.36元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予以支持，亦无不当。综上所述，曹秀玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元，由上诉人曹秀玲负担。本判决为终审判决。审判员  尹逊航二〇二〇年十一月三日书记员  赵冬梅