贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0525民初3857号 原告：胡某某，男，1973年7月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘煜，贵州煜昌祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈亚婷，贵州煜昌祥律师事务所律师。 被告：海南佳上投资有限公司，住所地海南省海口市玉沙路20国贸经典**。统一社会信用代码91460000567973954F。 法定代表人：任连，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡某某，男，该公司职工。 被告：贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司，住所，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇猫场村田包包组社会信用代码91520000053315583U。 法定代表人：张琦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林某某，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：白某某，男，该公司职工。 原告胡某某与海南佳上投资有限公司（以下至判决主文前简称“海南佳上公司”）、贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“佳上雍阳公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月28日第一次公开开庭进行了审理，原告胡某某的委托诉讼代理人刘煜、陈亚婷、被告海南佳上公司的委托诉讼代理人蔡某某、被告佳上雍阳公司的委托诉讼代理人林某某到庭参加了诉讼。为查明案件事实，2020年11月6日，本院依法对本案进行第二次公开开庭审理，原告胡某某的委托诉讼代理人刘煜、被告海南佳上公司的委托诉讼代理人蔡某某、被告佳上雍阳公司的委托诉讼代理人白某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡某某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与二被告签订的编号为0001486号《万业兴财富广场“住宅”商品房认购合同》2.判决二被告返还原告所交购房款45万元；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年4月27日，我与二被告共同签订编号为0001486号的《万业兴财富广场“住宅”商品房认购合同》（以下至判决主文前简称为“《认购合同》”），该合同约定，我认购被告开发建设的位于纳雍县城南新区，认购总额为45万元。我于当日将该笔购房款交于被告，被告向我出具了收款单。自《认购合同》签订至今，被告一直未将案涉房屋交付给我。我多次向被告主张交付该房屋，被告总以各种各样的理由搪塞。我认为被告的迟迟不交付行为已经导致双方签订的《认购合同》合同目的无法实现，严重影响了我的合法权益。综上，为维护自身的合法权益，依据相关法律法规，特提起诉讼，请依法判决。 被告海南佳上公司辩称，原告所付的房款，我公司、佳上雍阳公司、黄山个人已经收到，我公司无异议。涉案房屋没有签订买卖合同给别人，不同意解除认购合同，也不同意退还钱，请依法判决。 被告佳上雍阳公司辩称，原告的收据没有佳上雍阳公司财务公章，也没有备案的合同专用章，所以我方认为合同不成立，请求驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2014年10月16日，纳雍县公安局治安大队出具证明载明被告佳上雍阳公司在该局备案的公章样式，其中佳上雍阳公司的合同专用章及财务专用章均为圆形公章。2015年9月16日，被告佳上雍阳公司与案外人秦大霖签订《万业兴财富广场“住宅”商品房认购合同》（房款收据编号为3021399），该合同约定被告佳上雍阳公司将坐落于纳雍城南新区以574499元的价款卖给秦大霖。当月21日，被告佳上雍阳公司向秦大霖出具编号为3021399的《收据》，该收据载明：兹收到秦大霖交来购房付款（二期Ａ8-18-3抵秦大霖本金及利息），欠117299元交房时付清。上述合同及收据均加盖佳上雍阳公司备案的圆形合同专用章及财务专用章。 2017年3月17日，原告胡某某与案外人唐义登记结婚。2017年4月27日，原告胡某某为买受人乙方与被告佳上雍阳公司为出卖人甲方签订编号为0001486号的《认购合同》，合同约定：甲方将坐落于纳雍城南新区屋以45万元总价卖给乙方；预售许可证证书号为纳商房预字第××号；乙方一次性100%支付总房款；甲乙双方约定自本认购合同签订之日起接到甲方通知十日内（商品房保留期限），乙方须到甲方售楼部签订正式《商品房买卖合同》；在本合同约定的商品房保留期限内，甲方拒绝签订《商品房买卖合同》的，须双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的，视为乙方弃权，本认购合同自动作废，甲方无需通知乙方，可另行出售该商品房，且乙方无权要求甲方返还定金。该合同甲方处加盖了被告海南佳上公司的印章及名称为“贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司合同专用章”的方形印章，原告胡某某在该合同乙方处签字捺印。当日，案外人唐义向案外人黄山的个人银行账户转入5万元购房款，原告收到了加盖被告海南佳上公司的印章及名称为“贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司合同专用章”方形印章的《收据》，该收据载明：收款事由购房款二期Ａ区Ａ8栋18层3号45万元，收款人黄山。2017年4月28日，唐义向黄山的个人银行账户分三次共计转入20万元购房款。同年5月2日，唐义再次向黄山的个人银行账户转入20万元购房款。2017年5月31日，案外人深圳佳上控股资产管理有限公司印发《关于周宏程等人任职及分工的通知》（深佳上字【2017】0601号）文件，该文件任命黄山为被告佳上雍阳公司总经理，李咏竹为被告佳上雍阳公司副总经理。2020年8月5日及同年8月18日，涉案房屋被贵州省毕节市中级人民法院查封。 另查明，2017年11月16日，黄山、李咏竹签字认可被告佳上雍阳公司具名的《关于万业兴财富广场二期A区A8幢18层3号房销售情况说明》，该说明载明：2017年4月26日接到黄山总经理指示，将万业兴财富广场二期A区A8幢18层3号房的销售相关手续办理给购房者胡某某；经销售部销控及档案查实，该套房源属口头认购于秦大霖名下，无任何相关手续及资料，此情况如实上报公司相关领导后，领导批示准予此套房销售给胡某某；销售部于2017年4月27日与胡某某完成了万业兴财富广场二期A区A8幢18层3号房的认购合同等相关销售手续（注：胡某某一次性付清该套房房款450000元），并承诺网签开通后第一时间通知胡某某本人带齐相关购房资料到售楼部办理网签等手续。李咏竹签字并注明“情况属实”，黄山签字并注明“情况属实，经本人亲自办理”。 上述事实，有当事人陈述及原告提交的证据编号为0001486号的《认购合同》、《收据》、结婚证、中国建设银行个人活期账户交易明细、《关于周宏程等人任职及分工的通知》（深佳上字【2017】0601号）、《关于万业兴财富广场二期A区A8幢18层3号房销售情况说明》、不动产登记中心查询信息、被告佳上雍阳公司提供的证据《证明》、《万业兴财富广场“住宅”商品房认购合同》、编号为3021399的《收据》在卷为凭，这些证据经庭审举证、质证，本院审查，予以采信，作为认定案件事实的依据。 本院认为，本案争议的焦点是：1.涉案合同的主体是谁及是否有效；2.涉案合同是否解除；3.原告主张的购房款是否返还及由谁承担返还责任。 关于涉案合同的主体是谁及是否有效的问题。根据审理查明的事实，被告海南佳上公司在涉案《认购合同》甲方处及出具给原告的收据上加盖印章，其应属于该认购合同的主体甲方之一。合同约定的甲方佳上雍阳公司虽未加盖其备案公章，但其加盖了名称为“贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司合同专用章”的方形印章，该方形印章虽与其备案公章不符，但是该方形印章同样加盖在原告获得的购房款收据上，而原告所获得的购房款收据载明有收款人为黄山，且原告的购房款均支付至黄山个人账户。虽案外人黄山及李咏竹于2017年5月31日才被行文正式分别任命为被告佳上雍阳公司的总经理和副总经理，但2017年11月16日，黄山及李咏竹以被告佳上雍阳公司的名义出具了《关于万业兴财富广场二期A区A8幢18层3号房销售情况说明》对2017年4月27日原告的购房行为进行了追认。因此，虽然涉案《认购合同》没有加盖被告佳上雍阳公司的备案合同专用章，但其公司总经理黄山收取了涉案房屋的购房款并在出具给原告的收据上加盖了合同中使用的方形印章，在没有其他证据证明原告恶意的情况下，不应加重原告审查合同的注意义务，应认定黄山的行为构成表见代理，其行为对被告佳上雍阳公司有效。即被告佳上雍阳公司也属于《认购合同》的甲方之一。对于合同效力问题，涉案《认购合同》系当事人设立民事法律关系的行为，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立且生效。 关于涉案合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，原告与二被告于2017年4月27日签订《认购合同》并交付购房总款后至今已三年左右，二被告迟迟未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，也未将认购合同所约定的房屋交付原告，现涉案房屋已于2020年8月18日被法院查封不能进行交易。同时，在庭审中，被告海南佳上公司同意退还原告购房款，被告佳上雍阳公司赞成被告海南公司及原告解除合同的意见，即双方均同意解除涉案合同。故原告请求解除编号为0001486号《认购合同》的主张，本院予以支持。 关于原告主张的购房款是否返还及由谁承担返还责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告已经按照该合同的约定履行了支付购房款45万元的义务，故其请求该合同的相对方即二被告在合同解除后将其已经支付的购房款45万元予以返还的主张，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告胡某某与被告海南佳上投资有限公司、贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司签订的编号为0001486号《万业兴财富广场“住宅”商品房认购合同》； 二、被告海南佳上投资有限公司、贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡某某购房款45万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8050元，适用简易程序审理减半收取4025元，由被告海南佳上投资有限公司、贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陈 弦 二〇二〇年十一月十三日 书记员 王傑春