吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终4983号 上诉人（一审原告）：闻英，女，1972年11月9日出生，汉族，住长春市绿园区普阳街**。 委托诉讼代理人：施旭,吉林瑞广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，吉林瑞广律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：吉林省盛世房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市高新**吉星大厦**。 法定代表人：韩强，董事长。 委托诉讼代理人：刘书弟，北京大成（长春）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：龙翔投资控股集团有限公司，住所，住所地吉林省长春市高新**吉星大厦**div> 法定代表人：金辉，董事长。 委托诉讼代理人：刘书弟，北京大成（长春）律师事务所律师。 上诉人闻英因与被上诉人吉林省盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）、龙翔投资控股集团有限公司（以下简称龙翔公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 闻英上诉请求：一、撤销原判，改判解除闻英与盛世公司于2010年3月7口签订的富苑盛世城二期C区1单元1717号房屋的《商品房买卖合同》；由盛世公司返还闻英已支付的盛世城二期C区1单元1717号房屋的全部购房款742795.64元，支付违约金742.9元以及赔偿因违约给闻英造成的装修损失5万元及利息损失（以742795.64元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率从2010年2月27日起计算至实际给付之日）；龙翔公司对盛世公司的上述债务承担连带清偿责任。二、本案一、二审案件受理费由盛世公司、龙翔公司负担。事实和理由：一审适用法律错误。一审依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第十五条规定，认为闻英的解除权已消灭是错误的。一、从文义解释的角度分析，合同法第九十五条第二款应理解为在法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的情况下，解除权不消灭，仅在经对方催告后在合理期限内不行使的情况下，解除权才会消灭。盛世公司没有催告，则享有解除权的闻英行使解除权处于未消灭状态，即闻英可在任何时候行使解除权。二、商品房买卖司法解释第十九条未规定该条解除权行使期限，判断该解除权的行使期限以及该解除权是否消灭已有明确的法律依据，即《合同法》第九十五条，商品房买卖司法解释第十五条就失去了参照适用的前提。因此，根据合同法第九十五条规定，在开发商未催告的情况下购房者的解除权处于未消灭状态，购房者有权解除合同。三、商品房买卖司法解释第十九条并未规定该条情形下的合同解除权行使期限，现行法律及司法解释都未规定《商品房买卖司法解释》第十五条中的除斥期间可适用于第十九条中的解除权。四、商品房买卖司法解释一共有四个条款赋予买受人合同解除权，具体是：（一）第十五条规定了在出卖人逾期交房的情况下买受人的合同解除权；（二）第十二条规定了主体结构质量不合格的情况下买受人的合同解除权；（三）第十三条规定了因房屋质量问题严重影响正常居住情况下买受人的合同解除权；（四）第十九条规定了因出卖人原因导致未能办理产权证的情况下买受人的合同解除权。在这四条规定中，只有第十五条第二款规定了该条解除权的行使期限，其他几条均未规定其解除权的行使期限。如果第十九条中的解除权应受第十五条中的三个月或一年行使期限，那第十二条、第十三条中的解除权理应受此限制。但司法实践中对于第十二条、第十三条中的解除权不受第十五条中的除斥期间限制是有共识的。因此，从《商品房买卖司法解释》的体系、结构来看，第十九条中的解除权不应参照适用第十五条第二款的除斥期间。五、解除权所要保护的法益价值远高于其牺牲的交易稳定价值。房屋能否办产权证是影响买受人是否购买房屋的最重要考量因素，确保房屋在法定或者约定期限内具备办理产权证的条件是出卖人的重要法定义务及合同义务。《商品房买卖司法解释》第十九条的目的显然是要保护买受人依法取得产权证的权利。 盛世公司二审辩称，原审判决正确，应予维持。 龙翔公司二审辩称，原审判决正确，应予维持。 闻英向一审法院起诉请求：一、判令解除闻英与盛世公司于2010年3月7日签订的富苑盛世城二期C区1单元1717号房屋的《商品房买卖合同》；二、判令盛世公司返还闻英已支付的盛世城二期C区1单元1717号房屋的全部购房款742795.64元；三、判令盛世公司支付违约金742.9元以及赔偿因违约给闻英造成的装修损失5万元及利息损失（以742795.64元为基数，从2010年2月27日起至2019年8月19日止按同期银行贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审法院认定事实：2010年3月7日，买受人闻英与出卖人盛世公司签订关于盛世城C区1单元1717号房屋的《商品房买卖合同》。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即按附件四合同补充协议第三条处理。”附件四合同补充协议第三条约定：“买受人不退房，出卖人按已收房款的0.1％承担违约金，出卖人按合同约定继续履行；如出卖人确实无法提供相关备案手续的，买受人可以退房，出卖人按已收房款的0.1％赔偿乙方，作为乙方损失赔偿额的计算方法。非因出卖人原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任”。2011年2月20日，盛世公司将房屋交付给闻英。截止起诉之日，盛世城C区1单元1717号房屋未取得房地产权属证书。 一审法院认为，依据闻英、盛世公司双方签订的房屋买卖合同，盛世公司于2011年2月20日将案涉房屋交付给闻英，盛世公司应于2012年2月15日（商品房交付使用后360日内），将办理权属需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审过程中，盛世公司未举证证明买受人闻英未在约定期限内取得房地产权属证书系非因出卖人盛世公司的原因。故盛世公司应当承担未按合同约定办理房地产权属证书的违约责任。闻英因此享有依照合同约定的合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”解除权属于形成权，适用除斥期间的规定，闻英享有的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，解除权发生之日应当为2012年2月15日即商品房交付使用后360日，故闻英应当在2013年2月15日前行使合同解除权，逾期不行使的，解除权消灭。因闻英享有的合同解除权消灭，故闻英向法院主张请求盛世公司解除合同、返还购房款、支付违约金及损失的主张，一审法院不予支持。闻英请求龙翔公司承担连带责任的主张亦于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，一审法院判决：驳回闻英的诉讼请求。一审案件受理费11736元，减半收取为5868元，由闻英负担。 除一审查明的案件事实外，本院另查明：盛世公司在2020年将案涉房屋办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。 本院认为，《商品房买卖合同》第十五条约定，如盛世公司未能按约将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，则按附件四合同补充协议第三条处理。补充协议第三条约定，买受人不退房，出卖人按已收房款的0.1%承担违约金，出卖人按合同约定继续履行；如出卖人确实无法提供相关备案手续的，买受人可以退房，出卖人按已收房款的0.1%赔偿买受人，作为损失赔偿额的计算方法。依据上述约定，即使盛世公司未能按期将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，买受人闻英亦选择不退房，即不享有合同解除权，而只享有向盛世公司主张违约金的权利。闻英只有在“出卖人确实无法提供相关备案手续的”情况下，才具有合同解除权，但案涉房屋已在2020年完成了产权资料备案，合同解除的条件已不具备，闻英据此亦不能享有合同解除权，故闻英诉请解除《商品房买卖合同》，无合同及法律依据，依法不应支持。闻英抗辩主张盛世公司在2010年未在补充协议中盖章，而是在2018年才盖章，补充协议不能作为合同依据。但该补充协议作为《商品房买卖合同》的附件四，属于主合同的附属部分，主合同成立，附属部分同时成立，且合同第十五条已经援引补充协议的内容，应视为双方当事人对补充协议内容的认可。同时，闻英在2010年签订《商品房买卖合同》时亦在补充协议上签字确认，故该补充协议应作为合同的一部分，对双方当事人均具有约束力，闻英该抗辩理由不成立。退一步讲，即使闻英具有合同解除权，解除权形成的时间亦为房屋交付使用后的360日，基于上述理由，补充协议在签订《商品房买卖合同》时已经成立并生效，闻英未在具备解除权的一年内行使，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权消灭，闻英上诉主张解除权未超过行使期限的理由亦不成立。 综上所述，闻英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11736元，由上诉人闻英负担。 本判决为终审判决。 审判长  张新华 审判员  张海胶 审判员  于佳鑫 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  王 雪