浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0782执异145号 案外人柳晓青，男，1975年1月27日出生，汉族，住绍兴市越城区，现住义乌市。 申请执行人王艳芬，女，1962年6月10日出生，汉族，住上虞市。 委托代理人张婷婷、王兴，浙江浙融律师事务所律师。 被执行人义乌市中都置业有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇徐丰村。 法定代表人金根生，执行董事。 委托代理人陈大为，浙江宁邦律师事务所律师。 委托代理人徐子恒，浙江宁邦律师事务所实习律师。 在本院执行申请执行人王艳芬与被执行人义乌市中都置业有限公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人柳晓青对执行义乌市苏溪镇御金嘉园5幢1单元401室【权证号码：义乌房权证苏溪字第c00159385号】的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人柳晓青称，案外人于2013年6月份向义乌市中都置业有限公司购买中都.御金嘉园5号楼1单元401室房屋并于2013年6月15日支付购房款1648299元，露台和设备层的永久使用权752720元（持有双方签订的补充协议书一份）。于2014年8月12日和义乌市俊和物业有限公司（中都.御金嘉园指定的物业公司）办理房屋交付手续并支付相应的各项费用：维修专项基金6010.8元，面积差352元，手续费315元，装修保证金2000元，物业费1768元，公摊费722元，楼道粉刷费300元，装修垃圾清运费902元，物业费1768元，公摊费722元，共计支付各种费用14859.8元。现请求法院中止对义乌市苏溪镇御金嘉园5幢1单元401室【权证号码：义乌房权证苏溪字第c00159385号】房地产的执行。 申请执行人王艳芬称，案外人提供的证据并不能同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：一、案外人提供的《浙江省商品房买卖合同》残缺不完整，缺少至关重要的房屋总价款的条款，故申请执行人对其真实性不予认可。二、案外人仅提供义乌市中都置业有限公司出具的收据，无法证实其已实际支付购房款，更无法证实已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。三、假使案外人提供的《浙江省商品房买卖合同》是真实的，但案外人是2013年购买的涉案房屋，至今都未居住在涉案房屋内，可见案外人购买涉案房屋并非是用来居住的。且案外人既未提供其名下只有涉案一套房屋证明，也未提供其配偶、未成年子女名下没有房屋的证明，不能排除案外人家庭有多套住房的可能。综上，案外人对涉案房产没有足以排除强制执行的民事权益。 本院查明，2019年6月5日，本院对原告王艳芬与被告义乌市中都置业有限公司商品房销售合同纠纷一案作出（2019）浙0782民初8244号民事判决：一、被告义乌市中都置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王艳芬违约金233866.51元。二、驳回原告王艳芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2405元，由被告义乌市中都置业有限公司负担。义乌市中都置业有限公司不服判决提起上诉，金华市中级人民法院于2020年1月19日作出（2019）浙07民终4519号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后被告未履行，原告于2020年4月8日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2020年5月11日，本院作出（2020）浙0782执2611号之二执行裁定，查封涉案房地产等财产。2020年8月7日，本院作出（2020）浙0782执2611号之四执行裁定，拍卖涉案房地产。 另查明，案外人柳晓青有位于义乌市××路××号的房屋可用于居住。 案外人柳晓青提供《浙江省商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据各一份，上述材料显示，2013年6月15日，案外人柳晓青（买受人）与被执行人义乌市中都置业有限公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定案外人柳晓青向被执行人购买御金嘉园第5幢1单元401号房，建筑面积150.24平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10971.11元，总价款壹百陆拾肆万捌仟贰百玖拾玖元整。买受人在签订本合同时一次性支付总房款（人民币）壹佰陆拾肆万捌仟贰佰玖拾玖等内容。同日，双方签订《补充协议》一份，就露台、设备转换层的使用权约定露台5-a轴至5-G轴与5-17轴至5-25轴区间段的露台使用权归案外人柳晓青所有，面积420平方米。管道设备层建筑面积约120平方米的使用权归案外人柳晓青所有。两者合计共柒拾柒万捌仟元整（￥752720.00）。同日，义乌市中都置业有限公司开具收款收据一份，载明收到案外人交纳的5号楼1单元401室暂收款1648299元。案外人表示收款收据中写明的1648299元包含露台、转换层、商品房的总费用。案外人同时提供收款收据五份，证明其支付了物业费、装修保证金、物业维修基金、面积差等费用的事实；提供业主托管钥匙委托书、业主手册、前期物业管理服务协议各一份，证明房产公司已交房的事实；提供民事判决书一份，证明案外人2015年7月1日-2019年10月30日未支付物业费，物业公司曾经起诉案外人的事实。 本院认为，关于本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条问题，本案被执行人义乌市中都置业有限公司为房地产开发企业，且涉案房产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，即适用上产生了竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。当案外人就执行标的满足任一条款规定中执行异议成立要件时，即可以排除对执行标的的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人柳晓青提出的中止对涉案房地产执行的请求能否获得支持，关键看其提供的证据是否能证明其请求同时具备上述四个条件。在本院向案外人柳晓青调查“为何没有办理备案手续”时，案外人表示“那时候买来后想转手赚点小钱但是被套进去了”、本院向案外人调查“为何没有办理房产证”时，案外人表示“本来想投资在那里卖掉的，就一直没去办理”，结合本院向被执行人义乌市中都置业有限公司调查“涉案房产为何没有办理备案登记”，义乌市中都置业有限公司表示“柳晓青当时说这个是要拿去投资的，过一段时间就要拿来卖，如果备案登记要产生税费，开发票一笔钱，办证什么的又要交税，他是做投资的，所有没有办理过登记，是他主动要求公司不要去备案”，故涉案房产未办理过户登记系因案外人自身原因所致。综上，案外人的异议理由不能成立，对其异议请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回柳晓青的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  蒋晓东 人民陪审员  毛君伟 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  张文懿