广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初995号 原告：黎小频，女，1992年9月18日出生，壮族，户籍地广西上思县。 原告：杨宏展，男，1988年7月19日出生，汉族，户籍地广西桂平市。 被告：广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司,住所地广西上思县思阳镇中华南路明江社区（那婆组），统一社会信用代码914506006976381852。 法定代表人：李前锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏强，广西心田律师事务所律师。 原告黎小频、杨宏展与被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司（以下简称万蝶谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告黎小频、杨宏展，被告万蝶谷公司的委托诉讼代理人苏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将经建设、监理、施工、设计、勘查单位五方验收合格且经竣工验收的上思县名凯御景3幢A单元13层1303号房交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金145342.37元（按房屋总价4314 -2- 11元为基数，按日万分之三，自2017年7月1日起至实际交房之日止，现暂计至2020年7月27日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告于2016年12月28日与被告签订《商品房买卖合同》,购买被告所开发的位于上思县名凯御景3幢A单元13层1303号房屋，建筑面积114.71㎡，购房总价款为431411元；交房时间为2017年6月30日前；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已经按照合同约定履行付款义务。但被告未能依照合同约定按时向原告交付房屋，时至今日，案涉房屋仍未交付。被告迟延交房已构成违约，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，侵害了原告的合法利益。为此，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。庭审后，原告补充如下意见：原告已经在2020年10月2日收房，该房屋已经经过建设、监理、施工、设计、勘查五方验收且合格，并且被告已提供的验收合格文件，基于被告已经履行完毕第1项诉请，原告明确放弃该项诉讼请求。此外，因竣工日期是2018年10月16日，按照合同约定的第5页，第十条第（二）项，出卖人应当在交付日期届满前15日将交房的通知书面送达当事人；因此2018年10月16日再往后推15天，视为自动收房，原告在此15天的期间没去收房，因此逾期之日计算到2018年10月31日。综上，原告明确本案诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以合同所约定的总价375675元为基数，自2017年7月1日起至2018年10月31日止，按日万分之三计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，一、被告的房屋已经经过五方验收合格，随时可以交付。二、原告购买的房屋实际价格为375657元，并非431411元，因此计算违约的房屋总价应该按照375657元计算。三、原告主张违约金过高，应当予以调整。四、在合同期内，有中雨以上天气16天，属于不可抗力，应当顺延交房。五、被告已电话通知 -3- 原告办理交房手续，但原告拒不配合后，被告于2018年1月18日在防城港日报进行公告，告知原告交房。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同，证明原被告双方成立商品房买卖合同关系，被告负有按时向原告交付房屋的义务；2.个人购房借款担保合同，证明原告已依约履行付款义务；3.3#-A-1303首付收据，证明原告已依约履行付款义务；4.开发商企业信用信息，证明被告是本案适格的当事人；5.银行明细清单，证明原告已经按时偿还贷款；6.相片（拍摄于明凯御景小区内），证明明凯御景3栋是在2018年10月16日才竣工，超出合同所约定的2017年6月30日的日期，被告逾期交房。被告为其辩解向本院提供以下证据：1.购房分期还款说明说，证明被告购买房屋实际为375675元，并非431411元；2.气象资料证明书，证明自原、被告签完合同至约定交房之日止，中雨以上有16天，属于不可抗力；3.防城港日报公告，证明被告于2018年1月18日将房屋交付通知进行公告，但原告未在合理期限内到被告处办理；4.（2018）桂0621民初837号民事判决书，证明上思县人民法院曾认为双方约定逾期交房违约金过高应予调整、中雨以上天气为不可抗力原因，可以顺延交房、被告公告交房后，原告逾期不办理交房手续视为交房。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-6无异议，但认为证据1的合同第10条有说明，买受人未收到通知的，以本合同约定届满之日视为交付时间，以商品房所在地为地点，足以证明被告是履行告知原告交房的义务。原告对被告提交的证据1-2无异议；对证据3有异议，认为需要经过五方验收的合格证明，原告才能收房；对证据4有异议，认为被告提出的违约金比例过低，应当按照合同约定计算违约金。 -4- 对于双方均无异议的证据（原告提供的证据1-6，被告提供的证据1-2），本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院认证如下：被告提交的证据3、4与本案有一定的关联性，本院将上述证据作为参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黎小频、杨宏展向被告万蝶谷公司购买上思县思阳镇中华南路民族中学东侧名凯御景3幢Ａ单元13层1303号房，双方于2016年12月28日签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同第五条约定：“总金额为431411元。”合同第十条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。”合同第十一条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款……同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”根据双方签订的《购房分期还款说明书》以及庭审中原、被告的确认，该房实际总金额为375675元，其中首付款52675元，余款323000元。之后，原告通过借款以及向银行贷款等方式向被告支付购房款共计375675元，即购房款已支付完毕。2018年1月下旬，被告万蝶谷公司在防城港日报上刊登公告，告知各业主，上思县名凯御景2、3号住宅楼已通过五方竣工验收，达到合同约定的交付使用条件，请各业主于2018年1月22日至2018年2月1日到上思县民族中学东侧名凯御景物业服务中心办理房屋交付手续，逾期视同自动收房。原告未在上述期限内前往指定地点办理房屋交付手续。明凯御景小区标示的“工程竣工永久性质量责任标识牌”显示，名凯御景3＃楼开（竣）工日 -5- 期为2015年11月20日-2018年10月16日。被告主张在2018年1月18日公告时实际已经竣工，只是五方验收的合格证尚未颁发下来。两原告于2020年10月2日实际收房。 另查明，2016年12月28日合同签订后至合同约定的交房日（2017年6月30日）期间，出现中雨（日降雨量10毫米）以上降水天气的天数为14天。 本院认为，原告黎小频、杨宏展与被告万蝶谷公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务。 关于被告是否应赔偿原告违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告逾期交付房屋的免责事由仅为不可抗力。被告作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的事由，也应证明该事由已实际影响到施工。根据被告提供的气象资料证明书，可知本案《商品房买卖合同（预售）》签订后，施工过程中确实存在足以影响施工的气象事由。综合考虑气象资料所体现的气象事由及施工所需气候条件等因素，本院酌情考虑中雨以上降水天气作为被告延期交房的合理事由。因此，扣除中雨以上天气影响施工的14天外，被告可合理顺延交房的天数共14天，即被告最迟应于2017年7月14日向原告交付符合约定条件的房屋。合同第十条第（二）项约定，出卖人应当在交付日期届满前15日将交房的通知书面送达当事人。案涉房屋于2018年10月16日符合交付条件之日，但被告未提前15天通知原告办理收房事宜。原告诉请自2018年10月16日往后顺延的15天视为交付房屋的时间，不违反法律规定，本院予以支持。自2017年7月14日至2018年10月31日，被告已实际逾期交房共474天，已构成违约，应向原告承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分 -6- 之三的违约金。因双方约定的违约金过高，本院将违约金调整为按全部房价款日万分之一点五计算。故被告应向原告支付的违约金为375675元×0.15‰×474天=26710.49元。对于原告超出这一数额的主张，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司向原告黎小频、杨宏展支付逾期交房违约金26710.49元； 二、驳回原告黎小频、杨宏展的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1603元（原告已预交），由原告黎小频、杨宏展负担1308元，被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司负担295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费3206元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄**娇 -7- 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 杨 梅 书 记 员 廖常杰