贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4916号上诉人（原审被告）：杨玖，男，汉族，1965年9月11日出生，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审被告）：朱成萍，女，汉族，1969年9月3日出生，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审被告）：杨楠，女，汉族，1991年3月7日出生，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审被告）：杨号，男，汉族，1993年5月10日出生，住贵州省遵义市播州区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：李国政，贵州舸林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘瑞本，男，汉族，1962年11月16日出生，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。原审第三人：遵义市播州区房屋征收补偿服务中心。住所地：贵州省遵义市播州区人民东路**。统一社会信用代码：12520321055032878U。法定代表人：李勇，该中心主任。委托诉讼代理人：王贵才，重庆山语（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文弟，重庆山语（遵义）律师事务所实习律师。上诉人杨玖、朱成萍、杨号、杨楠与被上诉人刘瑞本、原审第三人遵义市播州区房屋征收补偿服务中心（以下简称播州区征拆中心）不当得利纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨玖、朱成萍、杨号、杨楠上诉请求：1.撤销遵义市播州区人民法院作出的（2019）黔0321民初7870号民事判决，将本案发回重审或在查明事实的基础上改判驳回被上诉人刘瑞本的诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2000年4月30日，基于刘瑞本与杨玖、朱成萍一家系亲戚关系，也应刘瑞本的要求，上诉人杨玖、朱成萍采取出售宅基地（未获得宅基地审批）的方式，与刘瑞本签订了《合资建房协议》，约定：杨玖一家将房屋旁边的承包地以21000元价格让渡部分给刘瑞本，双方共同修建房屋；“宅基地”四至：西抵西大街210国道线、人行横道线，东抵药材公司，南抵杨家，北靠杨家空地；……协议前后，刘瑞本支付了10000元给杨玖一家。至2001年，应刘瑞本要求，双方再次签订了《合资建房协议》，约定：1.甲方（杨玖一家）已审批的宅基地107.8平方米折价42000元，乙方（刘瑞本）支付甲方21000元；2.甲乙双方修建房屋的费用由各方各半承担；3.甲乙双方合伙修建的房屋为五层楼，其中一层楼为两间门面，南面间门面房属于甲方所有，北面间门面属于乙方所有；4.乙方在支付甲方21000元的宅基地建房费用后，若因建房审批手续不清导致的处罚及其他一切后果均由甲方承担，乙方概不承担任何责任；……再次签订协议后，刘瑞本又支付了11000元给杨玖一家。双方因为约定的土地一直没有获得宅基地审批手续，因此刘瑞本一直未出资修建房屋。而上诉人自行出资在紧邻刘应才家的承包地上修建了二层楼，一楼前面为门面，后面为厕所和楼梯间，修建期间多次催促刘瑞本出资修建，其认为没有获得宅基地的审批手续，故始终没有修建。上诉人修好二层房屋后，刘瑞本借口修房子需要堆放东西，占用了一楼居住，但始终没有出资动工修建房屋，为此双方多次发生纠葛，还曾经多次向公安机关报警寻求帮助，但是刘瑞本以其患病为由，直到2006年搬离。2007年，上诉人一家外出，刘瑞本擅自将一楼楼门打开将房屋出租给他人居住并收取租金，上诉人向承租人说明情况后，承租人王玉才搬离房屋。2014年4月8日，原遵义县房屋征收补偿管理中心以产权置换方式与上诉人签订了补偿安置协议，案涉房屋被征收，但是签订协议40余天后，刘瑞本得知该情况便擅自将房屋打开并居住，拒绝搬离。后经征拆中心申请，司法机关才强制其搬离。直至案涉房屋被拆迁前，上诉人出售给被上诉人修建房屋的承包地仍旧为空地，被上诉人始终没有修建房屋。一审认定支付给刘瑞本的21000元是合资建房款，系认定错误。两份联合建房协议均说明刘瑞本支付给杨玖一家的21000元是为了购买宅基地。买卖宅基地系违法的转让行为，应当认定合同无效，上诉人将收取的21000元宅基地转让款返还给刘瑞本即可，不能认定宅基地没有审批通过就将该款认定为合资建房款。双方并未对案涉房屋的所有权进行分割，关于刘瑞本提交的《申请》中，杨玖的签字上诉人不予认可，要求对该证据进行鉴定，且没有加盖印章的工作人员的签名，其真实性上诉人不予认可。双方就房屋的权属发生争议，刘瑞本以自身患病为由拒绝公安机关的要求，强行居住案涉房屋，同时在杨玖一家将案涉房屋腾空交付给征拆中心后，还擅自开门居住，影响正常的征收工作，一审认定刘瑞本已经实际占用案涉房屋的事实，与客观事实不符。上诉人基于自己独立出资在自有承包地上修建房屋，享有征收利益，系上诉人的合法所得，并未侵犯刘瑞本的利益，因此刘瑞本无权参与分配征收利益。刘瑞本辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。1.合资建房协议，并不是宅基地买卖，而是基于杨玖对土地的承包权达成的建房协议；2.建房协议在先，付款在前、建房分房在后，并且刘瑞本在案涉房屋居住多年直至被强制拆除。播州区征拆中心述称，案涉房屋是杨玖一家修建的还是与刘瑞本共同修建的才是本案的争议焦点，一审并未查明，根据双方2001年的协议，双方合资建房的地址是在与刘应才合资建房的旁边修建。刘瑞本向一审法院起诉请求：请求如下：1.判决四被告立即返还原告拆迁补偿费、过渡费、停业损失费等拆迁补偿费用64910元，并从2018年4月7日后不得再向第三人领取涉案产权调换房屋的相关拆迁安置补偿费用，应当由原告直接向第三人领取，已领取则应据实支付给原告；2.判决四被告立即按位于播州区“家诚药业旧城改建项目”2014年《房屋征收补偿安置协议》109号、110号项下“住宅建筑面积39.67平方米，套内面积29.4平方米；商业用房建筑面积28.82平方米，套内面积27.3平方米”的价值返还原告（具体数额以评估为准）；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：朱成萍、杨玖系夫妻，杨楠、杨号系二人子女。1995年6月15日，朱成萍以遵县宅批（1995）574号农村村民宅基地批复获得南白镇土坝村大坪组油房尖角用地60平方米作宅基地，四至界限东抵文正明责任田边，西抵西大街，南抵黄仕明申请宅基地，北抵本人责任田；同年5月22日，获得建设用地规划许可证，7月14日，获得建设工程规划许可证，建设位置南白镇西大街南段，建设规模240平方米（临街长度不能大于6.9米），后杨玖找到刘应才合资建房，双方约定朱成萍获得批准的60平方米，有两个门面，一家修一个，中间共用一堵墙，各修各的，杨玖修了二层，刘应才修了三层，一楼均为门面，房屋修完后，因违法占地超建住房47.8平方米、畜圈49.9平方米，1997年8月26日被遵义县南白镇土管所罚款2219.8元，其中，刘应才以杨玖名义被罚1000.8元，刘应才一家于1996年搬进该房居住。2000年4月30日，基于与原告之间的亲戚关系，被告杨玖、朱成萍（甲方）与原告刘瑞本（乙方）签订了《合作建房协议》。协议载明：甲方有审批地一块在西大街，甲方因资金困难，无法完成修建，因此与乙方合资建房。1.宅基地四至界线，西抵西大街210国道线、人行道红线，东抵药材公司，南抵杨家，北靠杨家空地；2.宅基地所有审批手续由甲方办理，费用由甲方负担，乙方不负责，宅基地上的一切附着物由甲方在今年内负责搬迁（特别是电杆）；3.乙方出21000元给甲方，修建完毕，甲方保证给乙方长12米，宽3.6米的住房，从一楼直到顶楼（五层以上），后附楼梯间占地；4.付款方式，双方签订合同预付1万元，待一切手续完善后付清下欠的11000元。5.有关基础、共用墙，北面的基础和共用墙由甲方全部完成，基础承重保证五楼，南面的基础和墙由乙方完成，并共用；6.楼梯间，甲乙双方共修共用；7.签协议一年内乙方不能建房；8.如果建房手续办齐转给乙方，由于电杆未搬只能修二楼，乙方就不补下欠的11000元；9.本协议双方签字之日起生效。原告刘瑞本、被告杨玖、朱成萍签字。协议签订后，原告刘瑞本向被告杨玖、朱成萍支付了1万元。2001年5月12日，杨玖、朱成萍（甲方）与刘瑞本（乙方）又签订《合资建房协议》，该协议载明：甲方已审批的位于油房尖角的宅基地107.8平方米，由于无资金修建，乙方自愿出资与甲方合伙建房，经甲、乙双方协商，自愿达成协议：1.甲方已审批的宅基地107.8平方米折价42000元，乙方支付甲方21000元；2.甲、乙双方修建房屋的费用由双方各半承担；3.甲乙双方合伙修建的房屋为五层楼，其中一层楼为两间门面房，南面间门面房属甲方所有，北面间门面属乙方所有；4.乙方在支付甲方21000元的宅基地建房费用后，若因建房审批手续不清导致的处罚及其他一切后果均由甲方承担，乙方概不承担任何责任；5.房屋的楼梯间为双方共用，任何一方均不得阻碍对方使用；6.房屋若需继续升建，新建楼层仍为甲、乙双方共同所有；7.办理房屋产权证所需费用由甲、乙双方各半承担；8.甲、乙双方出卖属于自己所有的房屋时，对方不得干涉，但在同等条件下，甲方或乙方有优先购买权；9.此协议双方签字生效，任何一方不得反悔，否则应支付违约金2000元。甲方杨玖、朱成萍，乙方刘瑞本，在场人刘远茂、张仁强签字。落款日期为“1996年8月8日”。协议签订当日，原告刘瑞本支付了11000元与被告杨玖。协议签订后，被告杨玖在刘应才与其合资修建的紧邻杨玖住房边、朱成萍户的农村承包地上，又修建了二层楼，一楼前面为门面，后边为厕所和楼梯间。后原告刘瑞本通过村委会介入入住了一楼门面房，并使用一楼厕所，二楼由被告杨玖、朱成萍居住，楼梯间为杨玖一家上楼使用。经遵义县博雅房地产测绘有限公司对争议房屋进行测绘，测绘结论为一楼门面建筑面积28.82平方米，套内面积27.3平方米，一楼厕所面积为5.6平方米，二楼住房建筑面积为39.67平方米，套内面积为29.4平方米。2014年4月8日，原遵义县房屋征收补偿管理中心与被告朱成萍、杨楠、杨号以产权置换的方式签订了109.110号《遵义县国有土地上房屋征收补偿安置协议》，征收被告朱成萍、杨玖与案外人刘应才合资修建的房屋和与原告刘瑞本合资修建的涉案房屋，被告享有了与刘瑞本合资修建房屋的全部利益，双方发生争议，原遵义县公证处对争议房屋作了证据保全后，对涉案房屋进行了拆迁。原遵义县房屋征收补偿管理中心系按照商用房建筑面积单价16840元/平方米的标准对涉案房屋折价补偿，住宅按照建筑面积2600元/平方米的标准折价补偿，对承包地按照32660元/亩即48.99元/平方米的标准征收补偿，商用房搬家费按照建筑面积36元/平方米、住房搬家费按照24元/平方米的标准进行支付。争议房屋系按照上述标准计算相关征收费用。因本案争议，原告刘瑞本多次向有关部门反映情况未予以解决，2017年，以被告不当得利纠纷为由提起诉讼，因未按要求交纳诉讼费，原审法院裁定按撤诉处理。2018年，刘瑞本再次提起诉讼，要求判决确认南白镇西大街与乌江路交汇处的住宅建筑面积39.67平方米和商业用房建筑面积28.82平方米的产权归其所有，原审法院判决后，刘瑞本上诉，遵义市中级人民法院主持调解，刘瑞本与杨玖、朱成萍达成如下协议：鉴于刘瑞本在本案未就《合资建房协议》效力提出诉讼请求，加之案涉门面、住房已拆迁灭失，为妥善处理双方纠纷，由刘瑞本另案通过合同之诉判断其能否根据《合资建房协议》参与还房分配。上述事实，有当事人的陈述，农村村民宅基用地批复，罚款收据，《合作建房协议》《合资建房协议》，收条，房屋征收补偿安置协议，公证书，房产测绘报告，遵义市播州区房屋征收补偿管理中心情况说明，播州区家诚国际广场项目房屋征收与补偿安置办公室说明，遵义县人民政府关于国有土地房屋征收的决定，遵义县国有土地上房屋征收估价分户报告单，民事裁定书，民事判决书，民事调解书等经庭审举证、质证的证据证明，予以认定。一审法院认为，刘瑞本与杨玖、朱成萍签订《合资建房协议》，刘瑞本支付了协议约定的2.1万元，在朱成萍的承包地上修建了房屋，根据查明的事实，双方对房屋的使用权已经进行了分割，刘瑞本实际占有使用了一楼的门面和厕所，被告占有使用了一楼楼梯间和二楼房屋，在征收前，并未产生争议。由于涉案房屋系修建在朱成萍的承包地上，该土地没有取得合法的宅基地使用权，也没有合法的建造手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，原告刘瑞本非该土地所有者村民委员会的村民，对该承包地不享有占有、收益、使用的权利，其属不享有宅基地权利的主体，原告刘瑞本与被告朱成萍、杨玖《合资建房协议》无效，根据物权法房随地走的原则，刘瑞本对其占有使用的房屋不享有所有权。由于该房屋系违法建筑，被告亦不享有合法所有权，尽管房屋系违法建筑，但本案第三人也按照相关标准进行了征收补偿，并由被告享有了全部的征收利益，原告作为房屋的出资人且对房屋进行了实际的占有使用，理应享有相应的征收补偿利益。被告占有一楼门面和厕所的补偿利益，没有合法根据，也不符合民事交往中诚实信用和公平的原则，构成不当得利，应当予以返还。返还的款项应从该部分房屋的征收补偿款扣除该房屋占用部分承包地应付的土地征收款并加上搬家费用，由于原告没有主张一楼厕所部分的利益，不予计算返还。返还金额为16840元/平方米×28.82平方米-48.99元/平方米×28.82平方米+36元/平方米×28.82平方米=484954.43元。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百三十一条关于“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息”的规定，被告还应当支付不当得利款项的利息。利息从第三人与被告方签订安置协议之日2014年4月8日的一星期后即2014年4月16日起算，从2014年4月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告的其他诉讼请求，原审法院不予支持。原告主张其享有二楼房屋的利益并要求被告返还，该主张与查明事实不符，原审法院不予支持。原告申请按照置换房屋的现有价值进行评估返还不当得利，该主张一是计算依据不合理，二是增加了诉讼成本，不予采纳。被告辩解《合资建房协议》并未实际履行，与查明事实不符，不予采信。原告享有的诉权不因曾经起诉按撤诉处理和调解而被剥夺和限制，本案争议没有经过实体裁决，原告不构成重复起诉，被告所持应驳回起诉的意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百三十一条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及之规定，判决如下：一、被告杨玖、朱成萍、杨楠、杨号在本判决生效后五日内返还原告刘瑞本484954.43元，并以484954.43元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付从2014年4月16日至2019年8月19日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年8月20日至款项付清之日止的利息。二、驳回原告刘瑞本其余诉讼请求。案件受理费4250元（已减半收取），由被告杨玖、朱成萍、杨楠、杨号负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了庭审记录一份，拟证明刘瑞本在此前的庭审中自认其仅仅购买土地并未参与修建房屋。刘瑞本关于该证据的真实性无异议，但其认为不能达到杨玖一家的证明目的，刘瑞本支付的就是合资建房款；播州区征拆中心对该份证据没有异议。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院另查明，刘瑞本向原审法院提交的《申请》载明“土坝村委及有关领导：我（乙方）与杨玖（甲方）共建房屋，现在双方同时要求将各自家部分割开。为此，特向有关部门提出申请，请给予方便为谢。”该份申请的的时间是2001年6月，其上加盖了土坝村委的印章并书写了“该户申请属实”。还查明，被拆迁的案涉房屋落成时间是2001年5月。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1.刘瑞本与杨玖一户的合资建房协议的法律效力；2.刘瑞本的返还不当得利请求是否成立。关于焦点一。刘瑞本与杨玖、朱成萍之间签订的，无论是2000年4月30日《合作建房协议》，还是2001年5月12日《合资建房协议》，均载明了买卖宅基地和在宅基地上修建房屋的内容，两份协议均属于无效协议，理由如下：1.签订上述协议前，双方均知晓案涉土地并未获得宅基地审批手续以及刘瑞本并非土坝村集体组织成员；且刘瑞本亦明知杨玖一家在该集体组织已经获得了一处宅基地使用权，双方关于买卖宅基地的约定违反了一户只能申请一处宅基地使用权和农民集体土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，因此上述协议系无效协议；2.双方关于修建房屋的约定，刘瑞本亦没有提交证据证明已经获得了相应的建房审批手续，因此，关于合资修建房屋的约定亦违反国家法律法规的规定，该项协议内容亦属于无效约定。关于焦点二。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”之规定，不当得利是指没有合法根据取得利益而使他人遭受损失的事实。构成不当得利事实必须具备四个要件，包括：1.一方（被告方）获得利益；2.他方（原告方）受有损失，即现有财产利益的减少和应得财产利益的减少；3．被告获得利益没有法律上的根据；4.发生上述事实无法定或约定的理由。在诉讼中，由于不当得利这一法律事实的构成要件包括上述四项，因此，诉讼中这四项构成要件均为案件的证明对象，必须由当事人加以证明，才能成立不当得利的事实，当事人才能据以主张相关的权利。第一，杨玖、朱成萍系土坝村集体的成员，其在自己的承包地上修建案涉房屋。后其与原遵义县房屋征收补偿管理中心签订了《遵义县国有土地上房屋征收补偿安置协议》，协议系双方真实意思表示，合法有效。征拆协议现已履行完毕，案涉房屋已经被拆迁，杨玖、朱成萍一家依据补偿协议获得补偿款，其获得案涉房屋被拆迁的利益具有合法性。第二，根据2001年5月12日双方签订的《合资建房协议》的约定，杨玖、朱成萍一户“已经审批的位于油房尖角的宅基地107.8平方米”。然而，在遵义县博雅房地产测绘有限公司对杨玖、朱成萍一户居住的争议房屋的测绘中测量的所建房屋占地面积仅为28.82平米，二楼建筑面积也只有39.67平方米，协议约定的用于买卖的审批土地或用于修建房屋的土地面积远大于案涉被拆迁房屋的占地面积；结合刘瑞本认可其并未参与案涉房屋的修建的事实，双方签订《合资建房协议》是在2001年5月12日，而案涉房屋的建成时间也是2001年5月前后；如果协议约定所建房屋为案涉房屋，在协议拟定时应当已经知晓案涉房屋的占地面积不足30平米，但是合资建房协议中已经明确了拟用于建房的土地面积为107.8平米，刘瑞本关于出资21000元并不是买卖宅基地而是用于合建案涉房屋的主张不符合客观逻辑；同时，2001年5月12日杨玖出具的《收条》中载明“今收到刘瑞本宅基地款壹万壹仟元整，小写（11000.00）元，基地款以（已）清楚”，足以说明刘瑞本出资的11000元以及之前已经支付的10000元，均是用于买卖宅基地的款项，并非用于案涉房屋的修建。因此，刘瑞本关于与杨玖一家在联合建房协议中买卖的“宅基地”和争议的房屋所在的承包地系同一块土地的主张，证据不足；刘瑞本关于其出资21000元是用于修建案涉房屋的主张，与事实不符，本院不予认可。另外，关于土坝村委会盖章的《申请》，仅为分割财产的申请，无论其上杨玖的签名是否属实，均不足以证明双方已经就案涉房屋的所有权、使用权在村委会的见证下进行了分割，也不足以证明刘瑞本已经协议分得了案涉房屋一楼的相关权益。综上，刘瑞本并不能证明其对案涉房屋具有相应的使用权利，其诉请杨玖一家返还其获取的房屋拆迁补偿款没有相应的事实和法律依据，本院不予支持；刘瑞本支付的用于购买宅基地的21000元，可以另案向杨玖、朱成萍主张返还。综上所述，杨玖、朱成萍、杨楠、杨号的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7870号民事判决；二、驳回刘瑞本的诉讼请求。一审案件受理费4250元（已减半收取），二审案件受理费8500元，由刘瑞本负担。本判决为终审判决。审判长 康 龙审判员 马天彬审判员 陈 娜二〇二〇年十一月二日法官助理邹波书记员魏莱