河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4654号 上诉人（原审原告）：洪东艳，女，1982年7月16日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：范琼，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静丽，河北李景玉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄亚，女，1978年11月24日出生，汉族，住深圳市盐田区。 委托诉讼代理人：叶洲，男，1978年7月13日出生，汉族，住址同上，系黄亚之夫。 上诉人洪东艳因与被上诉人黄亚房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪东艳上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人被上诉人向上诉人支付违约金510,000元、物业费等费用13,930元、鉴定费18,500元或发回重审；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、根据生效判决确定的内容，案涉合同能够继续履行，被上诉人仍拒不履行的行为构成根本违约，应承担合同约定的违约责任，赔偿上诉人遭受的损失。在一审中，上诉人已经申请对案涉房屋的价格进行评估鉴定，证明存在降价损失513,810元，一审法院对该损失全部没有支持，显失公平。2、一审法院认定被上诉人只要不接受生效判决的继续履行方式，或者未与上诉人达成一致意见，其不履行的行为就不构成违约也是错误的，明显没有考虑到上诉人为维护交易稳定做出的让步，也放任了被上诉人不遵守诚实信用原则的行为，更使得生效判决丧失了意义，成为一纸空谈，丧失司法公信力。3、双方已经办理完毕物业交接手续，案涉房屋由被上诉人实际占有并使用。根据《补充协议》的约定，自物业交接之日起，由被上诉人负责房屋所产生的所有相关费用，故物业费等费用应由被上诉人支付。4、一审判决第二项，违反了民事诉讼不告不理的原则。返还购房款应当是黄亚提出的诉请，而黄亚未提出反诉。 黄亚辩称，认可一审判决，被上诉人不应承担违约金及物业费、鉴定费等费用。上诉人应全额返还全部费用。案涉房屋系2016年10月13日交付，目前钥匙仍在被上诉人处。 洪东艳向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告恢复原状并立即向原告退还涉案房屋，并承担2016年10月1日起至实际退还房屋之日止所产生的物业费、取暖费等费用；3、判令被告向原告支付房屋总价款20%的违约金同时赔偿原告其他损失（违约金为510,000元，其他损失以评估作价为准）；4、本案全部案件受理费、鉴定费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月1日，洪东艳与黄亚经三河市福成房产置业经纪有限公司居间服务签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定黄亚以2550000元的价格购买洪东艳位于三河市燕郊开发区房屋。黄亚支付房屋总价款的方式为在合同签订当日向洪东艳支付定金180000元，同年10月13日支付首付款920000元，剩余购房款1450000元以银行贷款方式支付。双方签订合同时，出售的涉案房屋尚未取得不动产权证书。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见第二条规定：无法提供3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。一审法院向国家税务总局三河市税务局、三河市人力资源和社会保障局调取证据，上述单位均证实原告在三河市无个人所得税相关缴税记录、未参加企业养老保险。另，黄亚非当地户籍，并提交在三河市当地无社会或纳税的证明，故依限购限贷政策，黄亚不符合购房条件。后于2017年8月17日，洪东艳取得涉案房屋不动产权证书【冀（2017）三河市不动产权第××号】，登记产权人为洪东艳。不动产权证书下发后，洪东艳未办理银行贷款清偿和解除抵押手续。《存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定双方应在取得房产证并解押后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，贷款机构通知批贷后10日内办理房屋所有权转移登记手续。双方还另行手写《补充协议》一份，约定黄亚未对涉案房屋还款解押前，房屋月供暂由洪东艳代为偿还（还款金额为3000元），累计还款总额在总房款中扣除。洪东艳承诺在取得房产证后30日内还款解押。合同签订后，黄亚向洪东艳支付定金及首付款共计1100000元。另黄亚依《补充协议》累计代偿2016年至2017年10月的涉案房屋银行月供39000元，并支付涉案物业费2000元。在本案中，限购限贷政策出台后，双方未就房屋买卖合同如何继续履行达成一致。至2018年6月，黄亚以限贷限购政策为由向一审法院提起诉讼，请求解除双方所签订的买卖合同。一审法院以（2018）冀1082民初5597号民事判决书，判决解除双方所签订的房屋买卖合同。但2018年12月廊坊市中级人民法院对一审法院（2018）冀1082民初5597号民事判决书予以撤销，并在（2018）冀10民终6905号判决书中认为“洪东艳庭后表示，对于黄亚剩余的房款1450000元（扣除黄亚代付的39000元本息），如果黄亚无法从银行获得贷款，剩余房款可以视为洪东艳出借给黄亚的款项，黄亚按照同期银行房贷利率的标准按月支付洪东艳该笔借款的本息直至本息还清。本院认为，洪东艳提供的解决方案并未加重黄亚的购房负担，涉案合同具备继续履行的条件，应当继续履行。”该判决做出后，黄亚 向河北省高级人法院申请再审，被予以驳回。其后，双方就如何继续履行未能达成一致。审理过程中，经洪东艳申请，河北永源资产评估有限公司对涉案洪东艳名下涉案房屋作出了冀永源评报字[2019]第2127号资产评估报告司法鉴定意见，结论为至2019年9月2日，涉案房屋的市场价格为2,036,190元。 一审法院认为，洪东艳与黄亚在限购限贷政策实施前订立了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，在合同中明确约定买受人黄亚以按揭贷款方式付款，在限贷限购政策实施后，双方仍共意继续履行合同，但政策未予改变。故买受人黄亚即作为原告提起诉讼要求解约，是寻求解决的合法途径，不属于根本违约的情形。在一审法院以（2018）冀1082民初5597号民事判决书判决解除双方所签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，廊坊市中级人民法院予以改判，但并未作出具有强制执行力可以实际履行的裁判，双方当事人应本着解决问题的态度进行协商，洪东艳所发出的《催告履行通知书》并不具有强制效力，黄亚并非必须按催告内容履行。双方未协商一致的情况下，洪东艳提起本案诉讼，请求解除双方买卖合同。结合案件客观情况，对洪东艳解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以准许。针对洪东艳主张由黄亚承担欠缴的物业费，因双方房屋买卖合同的履行已发生实际纠纷，洪东艳仍为房屋业主，对缴纳物业费负有相应责任，黄亚因合同约定对物业费的承担也付有责任，结合本案的实际情况，原告只是收到缴费通知但并未实际支付，故洪东艳可待实际缴纳后向黄亚主张权利，本案中暂无法予以处理。黄亚当庭承认洪东艳已向其交付房屋钥匙，但并未居住使用，在合同解除后，黄亚应当配合洪东艳收回钥匙和房屋。针对洪东艳违约金和其他损失的诉讼请求，因双方所签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系因限贷限购政策出台而造成履行纠纷，双方在诉讼前均无违约行为。黄亚按约定向洪东艳交付定金和首付款共计1,100,000元，并支付了房屋的中介服务费49,500元，其后出台限贷限购政策，但黄亚仍按约定代偿月供贷款39,000元，支付部分物业费2,000元，亦发生了损失。黄亚履行偿还银行贷款的义务，是积极履行合同的表现，后在继续交易不能实现合同目的的情况下，因限购不能实现过户，不能实现享有物权的购房目的的情况下，与洪东艳不能协商解除合同，黄亚即提起诉讼是合理合法的行为，而非违约行为。洪东艳在明知房屋不具有产权登记证书的情况下与他人签订买卖合同，房屋同时尚有银行贷款未清偿，相应抵押未撤销，该出售行为存在风险，而房屋限贷限购政策对于未取产权证书的房屋进行交易限制，是风险的相应后果，故洪东艳作为行为人理应承担此风险产生的后果。黄亚向洪东艳已交付购房款共计1,100,000元四年有余，也替洪东艳代偿了月供款39,000元，洪东艳已取得款项的占有收益，且因黄亚并无恶意违约行为的存在。廊坊市中级人民法院未确定有强制执行力的合同履行方式，且就如何继续履行需要双方当事人自愿协商一致。若变更付款方式为黄亚向洪东艳借款，则双方需要对何时办理房屋贷款清偿和抵押、过户等事项共同协商，洪东艳并未与黄亚达成共意。故对该继续履行方式，黄亚不接受的行为不应视为违约。洪东艳向黄亚发出《催告履行通知书》及解除通知的律师函，却未以诉讼主张实现继续履行合同的目的，而以诉讼主张解除合同，视为其对廊坊市中级人民法院所认定的“庭后表示”的放弃。综上，洪东艳主张黄亚承担违约责任和赔偿房屋预期利益损失，一审法院均不予维护。因双方合同解除，洪东艳应返还黄亚已付首付款（含定金）1,100,000元及黄亚垫付的银行月供款39,000元。但黄亚曾与洪东艳办理物业交割手续，故对黄亚支付的物业费2,000元，洪东艳不必返还。洪东艳针对所主张的取暖费并未提交证据证明，一审法院不予维护。因鉴定产生的评估费用18,500元，因黄亚并不构成违约，对该费用的产生并无过错，故由洪东艳自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告洪东艳与被告黄亚就位于三河市燕郊开发区化大南路北侧、YJZ2013-020号地东侧首尔园·甜城三期北区米兰小镇N3号楼N3-1-705号房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；且被告黄亚于判决生效后三日内向原告洪东艳返还房屋钥匙和房屋。二、被告洪东艳于本判决生效后三十日内返还原告黄亚已付首付款（含定金）110万元及原告黄亚垫付的银行月供39,000元。三、驳回原告洪东艳的其他诉讼请求。案件受理费9,000元，由原告洪东艳负担4,500元（已预交），被告黄亚负担4,500元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院经审理查明：洪东艳于2016年10月13日将案涉房屋交付黄亚。洪东艳向河北永源资产评估有限公司支付评估费18,500元。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，生效判决已驳回黄亚所提解除双方《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，合同应继续履行，而黄亚既未按合同约定，也未按洪东艳提供的解决方案履行，且未举证证据证明其不具有合同履行能力，构成根本违约，应承担违约责任。洪东艳上诉主张黄亚支付违约金510,000元，与案涉房屋价值评估确定的降价损失相当，本院予以支持。鉴定费系洪东艳为查明经济损失的合理支出，应由黄亚负担。对于洪东艳主张的物业费，根据双方合同约定，在房屋交付及物业交割后，案涉房屋产生的相关费用由黄亚负担，但洪东艳并未提交具体的缴费凭证，应在实际缴纳后再行主张。故，在解除合同后，洪东艳应返还黄亚的购房款金额为1,100,000元+39,000元-510,000元-18,500元=610,500元。 综上所述，洪东艳的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4367号民事判决第一项； 二、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4367号 民事判决第二、三项； 三、洪东艳于本判决生效之日起三十日内返还黄亚人民币610,500元。 四、驳回洪东艳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9,000元，由黄亚负担；二审案件受理费9,224元，由黄亚负担9,000元，洪东艳负担224元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十一月三十日 书记员 牛紫薇