湖南省靖州苗族侗族治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1229民初951号 原告石先卫，男，1973年11月21日出生，苗族，居民，靖州苗族侗族自治县人，住靖州苗族侗族自治县。 委托代理人杨保艳（特别授权），女，1979年10月7日出生，侗族，居民，住靖州苗族侗族自治县。 被告广西绿景房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治 区南宁市民族大道92-1号新城国际15楼1504室。 原告石先卫与被告广西绿景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石先卫的委托代理人杨保艳到庭参加诉讼，被告广西绿景公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石先卫向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同为原告办理房产证及土地使用证；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年5月16日，原告到被告售房部与被告签订了《商品房买卖合同》，原告订购被告在靖州县渠阳中路125号建设的“渠阳购物广场”第1栋3单元402号111㎡商品房一套，房价总款为81614元。原告在签订合同后一次性付清房款。另交付房屋买卖契税1224元、房屋投保保险费220元、公共维修基金1632元、水电开户费1700元、合同印花税100元、电子对讲门300元，共计5176元。合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内为原告办理房产证及土地使用证，可是，事隔多年，却依然未办理房产证，依据双方约定，被告已严重违约，经县政府多次协调，原告才入住新房，但至今仍未办理房产证以及土地使用证。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。 被告广西绿景房地产开发有限公司未进行答辩。 原告石先卫向本院提交了以下证据： 1、身份证复印件1份，证明原告的基本情况； 2、《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件各1份，证明原告购买被告商品房的情况； 3、收款收据复印件5份、收条复印件1份及保险业专用发票复印件1份，证明原告已交购房款及相关费用共计85028元的情况； 4、个人贷款结清证明一份，证明原告房屋按揭贷款结清情况。 5、公证书及中国工商银行存款凭证复印件各1份，证明原告已向湖南省靖州苗族侗族自治县公证处提存购房相关费用588元的情况。 被告广西绿景房地产开发有限公司未提交证据。 本院依法收集了被告广西绿景房地产开发有限公司，以及广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司工商登记情况材料。 本院对原告石先卫提交证据进行了庭审审核，并就有关证据和事实进行了质询，确认原告石先卫提交的证据符合合法、真实、关联性要求，本院予以采信，并附卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年5月16日，原告石先卫与被告广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司签订了一份《商品房买卖合同》和一份《补充协议》，原告石先卫购买了位于靖州苗族侗族自治县××镇××广场××栋××单元××号××商品房××，购房款为81614元，同时还需缴纳房屋买卖契税1224元、房屋投保保险费220元、银行按揭手续费50元、公共维修基金1632元、自来水开户1200元、电开户500元、合同印花税100元、电子对讲门300元等共计5226元。合同第八条约定：出卖人应当在2007年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同第十九条约定：合同在履行中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，提交靖州县仲裁委员会仲裁。在合同履行过程中，原告石先卫支付了购房款及相关费用共计85028元，2020年11月13日原告石先卫向靖州苗族侗族自治县公证处提存相关费用558元（房屋买卖契税除外）。在当地政府部门协调下，原告石先卫现已入住涉案商品房。但广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司未按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告石先卫无法办理房屋所有权证及土地使用权证。 另查明，广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司系被告广西绿景房地产开发有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，有商品房预售许可证，现该分公司已注销。被告广西绿景房地产开发有限公司成立于2004年2月16日，法定代表人陈勇杰（已于2019年9月11日病故），经营范围为房地产开发及经营销售，该公司因歇业，于2016年6月25日被工商行政管理部门吊销营业执照，但至今未注销登记。 本院认为，本案存在以下争议焦点：1、关于当事人达成的仲裁协议效力问题。《中华人民共和国仲裁法》第二条规定：“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”该条是对本法调整范围的规定，本案适用该法。同时该法第十条第一款规定：“仲裁委员会可以在直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立。”国务院颁布的《仲裁委员会登记暂行办法》第三条也作了同样规定。从上述法律和行政法规规定看，具备设立仲裁委员会条件的是直辖市和省、自治区人民政府所在地的市或者其他设区的市，“不按行政区划层层设立”是上述法律和行政法规禁止性规定，表明不设区的市或者县级及其以下行政区划是不得设立仲裁委员会的。就本案而言，涉案合同属于出卖人提供的格式合同，该合同第十九条约定双方在合同履行过程中发生的争议，如协商不成的，提交靖州县仲裁委员会仲裁。而靖州县不符合设立仲裁委员会条件，省司法行政部门作为仲裁委员会的登记机关不会违反法律和行政法规禁止性规定设立靖州县仲裁委员会，因此，合同约定的靖州县仲裁委员会根本不存在，双方达成的仲裁协议应为无效。根据《中华人民共和国仲裁法》第五条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。”从该条文义上理解，如当事人达成的仲裁协议无效，当事人一方是可以直接向人民法院提起诉讼。故本案属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院有管辖权。 2、关于被告诉讼主体资格是否适格问题。广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司是被告依法设立并领取营业执照的分支机构，属于法律规定的“其他组织”，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”根据上述法律规定，广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司对外实施的民事行为，不论该分公司是否被注销，作为设立该分公司的法人均应为承担民事责任的主体。虽然本案原告在起诉时，被告因歇业被吊销企业法人营业执照，但法人并未归于消灭，其分公司实施民事行为的法律后果应由被告广西绿景房地产开发有限公司承担。故原告石先卫向被告广西绿景房地产开发有限公司主张权利有法律依据，被告广西绿景房地产开发有限公司是本案适格的诉讼主体。 3、被告适格，是否应为原告履行办证义务问题。原告与广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司签订《商品房买卖合同》的当日，又基于涉案房屋其他事项，双方签订了《补充协议》，该《补充协议》系《商品房买卖合同》的组成部分，上述合同及协议系当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效，双方应全面履行。在本案开庭审理之前，原告已依约支付了购房款和其他相关费用，广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司也应依约履行合同确定的义务。虽然涉案合同未明确约定出卖人代为办证，但出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当按合同约定完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务，应当承担逾期办证的违约责任。广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司系被告广西绿景房地产开发有限公司的分公司，其民事责任由被告承担。因此，原告石先卫要求被告广西绿景房地产开发有限公司办理所购房屋所有权证及土地使用权证诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告广西绿景房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，协助原告石先卫办理靖州苗族侗族自治县渠阳镇渠阳中路125号渠阳购物广场第1栋3单元4-2号不动产权证书登记手续。 本案案件受理费100元，依法减半收取50元，由被告广西绿景房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员 贺小凤 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 姚拥军 书 记 员 杨 泾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。