北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初7409号原告：北京饶丰宾馆，住所地北京市西城区陕西巷**。法定代表人：王洪莹，经理。委托诉讼代理人：吴蓉，北京雷石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**攀，北京雷石律师事务所实习律师。被告：北京市兴融基传动装置设备有限公司，，住所地北京市西城区陕西巷**法定代表人：张兆华。原告北京饶丰宾馆（以下简称饶丰宾馆）与被告北京市兴融基传动装置设备有限公司（以下简称兴融基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任适用普通程序公开开庭进行审理。原告饶丰宾馆之委托代理人吴蓉、王**攀到庭参加诉讼。被告兴融基公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饶丰宾馆向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告租金417053.93元(计算方式：拆违减少房屋面积1091.7平方米，每平米日租金0.52元，自2019年1月1日至2020年12月31日计730天)；2.请求判令被告返还原告2号楼三层租金11174.28元(计算方式：停业面积370.5平方米，每平米日租金0.52元，自2019年5月22日至2019年7月19日计58天)、赔偿原告停业损失219878元(计算方式：停业17间客房，每间客房日房费223元，自2019年5月22日计算至2019年7月19日计58天)；3.请求判令被告赔偿原告因拆违造成的装修损失98.18万元；4.请求判令被告偿还原告垫付的2015年2月至2020年6月9日期间的电费107172元、水费1890元。5.请求判令被告免除并退还2020年2月的租金70833.33元，减半收取并退还2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金106250元；6.案件受理费及其他费用由被告承担。事实与理由：2005年11月28日，原被告签订租赁合同，原告承租被告位于西城区陕西巷33号的房屋用于宾馆经营，租赁期间至2020年12月31日，租赁面积为4450平方米，含正式建筑及临时建筑，其中包括产权证正式建筑3558.3平方米。合同签订后，原告如约履行租赁合同项下义务。但在合同履行期间，因被告的原因给原告造成巨大的经济损失。第一，被告应承担因政府拆违减少租赁面积对应的租金损失及房屋装修损失。2017年3月份，北京市开展拆除违建工作，西城区人民政府将原告承租的涉案房屋中违建部分全部拆除，其中包含2016年新装修投入使用的26间客房，鉴于此，被告未按合同约定向原告交付涉案房屋，其按租赁合同面积收取租金于法无据，理应退还原告已支付但未使用面积对应的租金，自2019年1月1日至2020年12月31日期间共计730天，拆除的面积为1091.7平方米，应退还租金为417053.93元，并且原告于2016年对被拆除的26间客房全部进行重新装修，该笔损失共计981800元，也应由被告承担赔偿责任。第二，原告承租涉案房屋时的用途即为宾馆，从未改变过涉案房屋主体结构，因被告原因导致原告停业所造成的损失，应由其承担赔偿责任。2019年2月份，北京佳宁安信房屋安全鉴定站(原北京市西城区房屋鉴定一站)接受被告的委托，对出租时已用于宾馆经营的涉案房屋2号楼进行鉴定，2019年2月21日，鉴定站作出《危险房屋通知单》及《房屋安全鉴定报告》(报告编号：XCAJ2019-024)，鉴定结论为：“首层至三层×轴承重墙内纵墙墙体拆改严重，存在严重安全隐患；顶层加气混凝土板多处存在横向断裂，存在屋面坍塌危险，建议对该房屋立即解危加固处理或依据规划要求进行落地翻建处理。2019年2月26日，北京市西城区房屋管理局依据《危险房屋通知单》出具西房管函（2019）12号《关于解除陕西巷33号院房屋安全隐患的函》，显示陕西巷33号院2号楼鉴定评级为C级，房屋局部处于危险状态。2019年5月22日，西城区旅游委根据涉案房屋安全鉴定报告作出2号楼三层停止使用决定。2019年5月22日，原告提出行政复议，2019年7月，北京市住建委认定该房屋安全鉴定报告缺少必要的检查，将报告收回。鉴于此，原告承租涉案房屋的用途为宾馆经营，从未改变过使用用途及主体结构，被告在租赁合同履行期间人为停止2号楼三楼使用，造成17间客房停业，停止营业期间的租金损失及减少的营业所得均应由被告承担。第三，被告应当承担其实际发生的水电费。原被告双方在租赁合同中明确约定，被告需自行承担自用房屋的水电费，此前双方均按合同约定履行，自2015年2月起至今，被告拒绝支付其实际发生的水电费，此期间水电费均系原告为被告垫付，被告应当予以全额支付。综上，被告未按租赁合同约定向原告提供租赁场地，因减少租赁面积所对应的租金损失及由此而造成的装修损失、停业损失均应当由其承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：宣武区（现西城区）陕西巷33号房屋所有权人为北京市化油器厂（下称化油器厂，2006年8月30日，化油器厂名称变更为兴融基公司），所有权证填发日期为1990年7月23日，所有权证所附登记表显示楼、平房建筑总面积3695.1平方米，包括平房建筑面积275.6平方米、楼房建筑面积3419.5平方米。2003年8月1日，化油器厂（甲方，出租方）与北京伟特房地产开发有限公司（乙方，承租方，以下简称伟特公司）签订房屋租赁合同，约定甲方将宣武区陕西巷33号的房产、附属设施租赁给乙方使用。建筑物包括除甲方自用办公用房外的全部正式建筑及临时建筑，总面积为4450平方米。2.1条约定乙方可根据自己需要，在不改变房屋原有结构的前提下，对所租用的房屋进行改造。改造费用由乙方承担。如因乙方在改造中变动和破坏了房屋原有结构并由此造成缩短房屋使用寿命及至引发各种危害，乙方要承担全部责任，负责赔偿。乙方在开工前要向甲方提供改造方案，经甲方同意后方可施工。2.2条约定乙方可根据自己的意愿，在法律允许的范围内进行经营。但不得将租赁物或经营权整体转租或转包给第三者。租赁期限自2003年8月1日至2018年7月30日。4.3条约定自2004年8月1日起，乙方每年7月1日及次年2月1日前各向甲方预付半年租金42.5万元。7.4条约定甲方自用办公用房位于南楼二层西侧十二间房屋，由乙方负责统一装修并支付费用。乙方装修完毕后，甲方从东楼三层搬出。甲方所使用房屋的通讯、水电费由甲方自行负责。7.11条约定如发生下列情形之一的，视为乙方单方终止合同。A、乙方未能履行2.1条的规定，将租赁物或经营权整体转租或转包给第三者的。B、乙方未能按第四条规定按时、足额交纳租金，拖欠时间超过两个月或所欠金额超过两个月租金额的。8.3条约定，如乙方不能按合同第四条规定向甲方支付租金，则每日按欠租金额的千分之一向甲方交纳违约金。8.5条约定如乙方单方终止合同，则必须向甲方支付300万元违约金。2003年11月6日，化油器厂（甲方）与伟特公司（乙方）签订补充协议，约定将原房屋租赁合同中起租时间变更为2003年10月1日，以此类推，以后每年10月1日及次年的4月1日，乙方各向甲方预付半年租金42.5万元。2005年11月28日，化油器厂（甲方，出租方）、伟特公司（乙方，原承租方）、王洪权（丙方，新承租方）签订房屋租赁协议书约定：甲乙双方于2003年8月签订了房屋租赁合同，乙方投资改造开办了饶丰宾馆和食得天商贸市场（市场早已停业），乙方因经营发展需要，有意放弃此地经营而主攻主业，丙方有意按甲乙双方签订的房屋租赁合同承接继续经营。两方的意向得到甲方的理解和认可。三方代表于2005年11月28日共同协商达成如下协议：一、乙方在结清所欠甲方租金，并将租赁房屋及物品移交后，乙方在房屋租赁合同中的责任、义务即可不再履行。此时，丙方承继乙方继续履行房屋租赁合同，并承担合同中乙方的义务和责任。二、饶丰宾馆和食得天商贸市场，其名称是否变更或注销，其财产及债权、债务等事宜，由乙方与丙方协商解决，因宾馆和市场遗留问题所引发的纠纷均与甲方无关。……七、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，各方代表人签字后生效。落款处有化油器厂、伟特公司盖章确认，丙方落款处有王洪权代签：鲁明江字样。2015年10月27日，兴融基公司（甲方）与饶丰宾馆（乙方）签订书面协议约定：一、甲方同意于2019年、2020年将陕西巷33号租赁给乙方作为宾馆经营。二、本协议签订之日，乙方交付甲方2019年房租85万元，2016年5月1日前交付甲方2020年房租85万元。三、本协议未涉及内容以原合同为准，原合同与本协议相悖的条款以本协议为准。落款处甲方有兴融基公司盖章，王春增签字，乙方有饶丰宾馆盖章，王洪莹签字。2015年11月至2016年6月期间，饶丰宾馆通过鲁明江账户分六笔向兴融基公司支付了2019年、2020年房租，共计170万元，支付至姜秋明账户转账。2015年11月、6月，兴融基公司分别向饶丰宾馆出具了2019年、2020年房租收据。经兴融基公司委托，相关鉴定机构于2019年1月对西城区陕西巷33号院2号楼进行检查鉴定。2月21日出具的鉴定报告，结论为房屋危险性等级评定为C级。鉴定报告还记载，陕西巷33号院2号楼，建筑面积1111.50㎡。西城区房管局于2019年2月26日向兴融基公司发送关于解除陕西巷33号院房屋安全隐患的函，该函主要内容为：经鉴定相关房屋被评级为C级，房屋局部处于危险状态，构成局部危房，要求根据鉴定报告立即解除房屋安全隐患。兴融基公司向饶丰宾馆告知危房鉴定及要求解除房屋安全隐患的相关情况。2019年5月22日，北京市西城区旅游发展委员会向饶丰宾馆送达《西城区职能部门安全生产督查检查通知单》，内容为：关于陕西巷33号北京饶丰宾馆房屋存在安全隐患，经现场了解情况后，企业进行重新鉴定2号楼危险性中，现场告知企业，在最终鉴定结果出示前，停止危险部分营业，切实消除安全隐患前禁止客人入住。同日，饶丰宾馆向北京市住建委提交信访材料，要求对西城区房屋安全鉴定一站出具的鉴定报告鉴定程序符合性、鉴定结论可靠性进行审查。2019年7月1日，北京市住建委出具行政事项处理意见书，该意见书主要内容为：饶丰宾馆向相关部门反映要求对上述鉴定报告进行节点结论可靠性审查，相关部门经审查认定，上述鉴定报告缺少必要的检查、检测项目和鉴定内容，要求相关鉴定机构根据专家意见，补测所缺项目，重新进行鉴定，并收回原报告。2019年7月19日，该处理意见书送达给饶丰宾馆。2018年，兴融基公司将饶丰宾馆及王洪权起诉至本院，以饶丰宾馆未经其同意拆除部分承重墙、增加卫生间、在承重楼板上打洞、改造宾馆房间及未按期交纳自2017年4月1日起的房租为由。主张：1.解除与饶丰宾馆2003年8月1日签订的房屋租赁合同、2003年11月6日签订的补充协议、2015年10月27日签订的协议书；2.判令饶丰宾馆支付2017年4月1日至2018年12月31日的房租1495068.49元、拖欠的滞纳金626450元；3.判令饶丰宾馆支付违约金300万元；4.判令饶丰宾馆将北京市西城区陕西巷33号的房屋立即腾空返还。饶丰宾馆不同意兴融基公司的诉讼请求。饶丰宾馆辩称，并非饶丰宾馆拒交2017年4月1日至2018年12月31日期间的租金1189897.27元，而是兴融基公司拒收导致被告无法付租；由于兴融基公司出租的房屋中包含违建，2017年3月拆除了涉案院落中的自建房；饶丰宾馆不存在改变房屋主体结构等其他违约行为。诉讼中，双方均认可租赁房屋中包含部分自建房，但自建房具体位置、面积均说不清。双方均认可该部分自建房于2017年5月已被相关部门拆除。2003年租赁合同约定房屋面积为4450平方米，房本显示正式房面积为3558.3平方米。双方均认可兴融基公司自用办公的正式房面积为200平方米。诉讼中，王洪权以其为承租人为由向兴融基公司提出如下请求：1.要求兴融基公司退还已付2019年1月1日至2020年12月31日期间租金中的340649.43元（已付房租中自建房对应面积的租金）；2.判令兴融基公司给付王洪权垫付的2015年2月至2019年5月期间的电费93652元、水费1577元；3.兴融基公司返还东楼三层房屋的租金（共计393平方米，每天每平米0.52元，2019年5月22日计算至2019年7月19日为11245.59元，按此标准计算至合同期限届满日）、停业损失（共计17间房，每间每天223元，2019年5月22日至2019年7月19日为178177元，事后损失按天计算至合同期限届满之日）。本院经审理认为：所涉租赁房屋中存在部分自建房的情况，根据相关规定，涉及该部分房屋的租赁合同依法应属无效；2005年，兴融基公司、伟特公司、鲁明江代签王洪权的三方协议，承租人应为饶丰宾馆，而非王洪权；兴融基公司作为解除合同的主张方，其应就对方存在擅自改造房屋的情形进行举证，但兴融基公司并未提供其他充分有效证据证明饶丰宾馆存在擅自拆改房屋结构，在三方确认房屋租赁权利义务概括转移前，伟特公司已在涉案房屋“投资改造”开办了宾馆，兴融基公司在同一院落有办公地点，若饶丰宾馆存在擅自改动房屋结构、改造多间宾馆房间、增建卫生间、拆除承重墙的重大房屋改造行为，在2018年之前长达十余年的时间里，兴融基公司应当知道相关情形；兴融基公司提供相关鉴定报告虽显示涉案部分租赁房屋存在构成危房的鉴定意见，但经饶丰宾馆申请后，相关部门已认定该鉴定报告缺少必要的检查、检测项目和鉴定内容，要求进行重新鉴定，并收回原报告；所以，兴融基公司该项解除合同的理由不能成立。饶丰宾馆虽未支付2017年4月1日至2018年12月31日期间租金，但并非无理恶意欠租不付，兴融基公司主张对方欠租违约并据此解除合同的理由不能成立；双方合同约定年租金为85万元，但该租金标准对应租赁房屋面积为4450平方米，双方均认可2017年5月租赁房屋中自建房部分被拆除情况下，饶丰宾馆应付房租数额应扣减相关自建房对应的金额；双方均无法确认该部分金额、亦无法确认被拆自建房面积情况下，本院依据租赁合同约定租赁房屋面积4450平方米、房屋产权证载明正式房屋面积3558.3平方米、双方均认可的兴融基自用正式房面积200平方米等因素，依法核算相应租金及使用费；核算过程如下：1.2017年4月：85万元/12=70833.33元；2.2017年5月至2018年12月：85万元/12*（3558.3平方米-200平方米）/4450平方米*20=1069121.72元，本院依据该核算结果支持兴融基公司该项诉讼请求中的合理部分，不合理部分不予支持；租金未付具有双方争议的特殊原因，兴融基公司据此要求对方支付滞纳金626450元、违约金300万元的诉讼请求，均缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持；合同未依法解除情况下，兴融基公司要求对方腾房的诉讼请求，本院不予支持。2019年10月18日，本院作出（2018）京0102民初31412号民事判决，判令饶丰宾馆向兴融基公司支付2017年4月1日至2018年12月31日的租金及使用费1139955.05元，驳回兴融基公司的其他诉讼请求。判决后，饶丰宾馆、王洪权均提出上诉。2019年12月18日，饶丰宾馆、王洪权申请撤回上诉。同日，北京市第二中级人民法院作出(2019)京02民终15135号民事裁定，准许饶丰宾馆、王洪权撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。诉讼中，饶丰宾馆主张因兴融基公司原因导致2号楼三层17间房2019年5月22日至2019年7月19日停业，按照每间房日平均223元计算，由此产生了停业损失219878元。饶丰宾馆出示携程网2019年5月至2019年7月的数份订单，用于证明每间房房费。饶丰宾馆表示，2017年拆除了租赁房屋的违章部分，系2016年重新装修的26间客房，装修损失98.18万元。饶丰宾馆出示其（甲方，委托方）与京拓装饰（北京）股份有限公司（乙方，承接方）签订的《京拓装饰（北京）股份有限公司合同书》，约定工程地址北京市西城区陕西巷33号，施工面积680平米，拆除1项、砌墙面积820平米、墙面封板1360平米、电路改造680平米、堵窗口1项、铺地砖680平米、贴墙砖730平米、上下水改造35间、吊顶680平米、垃圾清运1项，房间包含项目：洗手盆、马桶、挂衣架、铝合金门、套装门、灯具、插座面板、窗帘、强弱电。委托方式包工包料，工程总价款98.18万元。饶丰宾馆出示京拓装饰（北京）股份有限公司开具的收据三张，用于证明其已经支付了装修工程款98.18万元。收据显示饶丰宾馆分别于2016年2月20日付款40万元、2016年3月15日付款30万元、2016年4月30日付款28.18万元。饶丰宾馆表示，按照合同约定，兴融基公司使用该院的房屋，水电费应当由兴融基公司自行负担，实际履行合同过程中，因为只有该院只有一个配电室，都是由兴融基公司将水费、电费交给饶丰宾馆，饶丰宾馆统一交纳水电费，兴融基公司有单独的电表，水费按照每月30元计算，2015年2月至2020年6月9日饶丰宾馆已为兴融基公司垫付电费107172元、水费1890元。饶丰宾馆出示2015年4月收据2张，用于证明兴融基公司水电费交纳至2015年2月。收据显示：兴融基公司1月水电费1248元，电1839-1818，水费30元；兴融基公司2月水电费960元，电1855-1839，水费32元。饶丰宾馆还出示2020年6月9日的照片，用于证明当天兴融基公司电表字数为3916。饶丰宾馆另表示，依据电表的属性，计算电费时字数需要先乘以电表互感器系数40，按照每度1.3元计算。饶丰宾馆主张因新冠疫情影响要求兴融基公司减免2020年2月的租金70833.33元，减半免除2020年3月至5月期间的租金106250元。饶丰宾馆表示，按照西城区旅游委和相关政府部门的要求，在疫情期间不允许营业，从2020年1月24日直到8月18日。诉讼中，本院曾向大栅栏派出所徐克警官联系核实，徐克警官表示，饶丰宾馆位于胡同里，疫情期间，根据要求只有常住居民办理出入证才能进出胡同，其他人根本无法进入，所有宾馆都无法经营。本院认为，兴融基公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利。兴融基公司与饶丰宾馆的合同关系、合同属性、拆违减少面积及核减租金的标准，法院生效判决已作认定，现饶丰宾馆以同样的面积标准要求兴融基公司退还2019年1月1日至2020年12月31日的租金，于法有据，本院予以支持，但饶丰宾馆计算数额有误，本院核算数额为414406.4元。合同履行期间，因兴融基公司单方委托的房屋鉴定报告导致饶丰宾馆2019年5月22日至2019年7月19日2号楼三层停业，现饶丰宾馆要求兴融基公司按照面积比例退还租金11174.28元，理由正当，本院予以支持。关于饶丰宾馆主张2号楼三层的经营损失，本院认为，上述期间三层虽不能经营，但饶丰宾馆并未充分举证证明其停业损失的情况，故本院对此不予支持。饶丰宾馆提供的装修合同及收据，可认定2016年饶丰宾馆对该院的房屋进行了装修，并支付了装修费98.18万元，但无法证明系对拆违部分的装修，因此，饶丰宾馆要求赔偿装修损失98.18万元，缺乏依据，本院不予支持。依据水电费收据的记载，兴融基公司将水电费交纳至2015年2月，现饶丰宾馆按照每月30元水费标准及电表字数，要求兴融基公司支付2015年3月至2020年6月9日的电费107172元、水费1890元，并无不当，本院予以支持。饶丰宾馆承租涉案房屋用于经营宾馆，但新冠疫情及相关的防控措施，影响了饶丰宾馆的经营，饶丰宾馆以此为由，要求兴融基公司退还2020年2月租金及减半退还2020年3月至5月租金80349.6元，理由正当，本院予以支持，但饶丰宾馆计算数额有误，本院核算数额为2020年2月租金53566.4元（计算过程：170万元-414406.4元=1285593.6元/24个月）、2020年3月至5月减半租金80349.6元（计算过程：170万元-414406.4元=1285593.6元/24个月*3个月*0.5）。兴融基公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京市兴融基传动装置设备有限公司退还原告北京饶丰宾馆2019年至2020年租金414406.4元。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京市兴融基传动装置设备有限公司退还原告北京饶丰宾馆2019年5月22日至2019年7月19日停业租金11174.28元。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京市兴融基传动装置设备有限公司退还原告北京饶丰宾馆2020年2月租金53566.4元、2020年3月至5月减半租金80349.6元。四、自本判决生效之日起七日内，被告北京市兴融基传动装置设备有限公司支付原告北京饶丰宾馆2015年3月至2020年6月9日垫付的水费1890元、电费107172元。五、驳回原告北京饶丰宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22044元，由原告北京饶丰宾馆负担14352元（已交纳），由被告北京市兴融基传动装置设备有限公司负担7692元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费以实际发生数额为准，由被告北京市兴融基传动装置设备有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩涛二〇二〇年十一月六日法官助理 任卓书 记 员 李婷