四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1903民初1626号 原告：佘晓洪，男，生于1972年9月10日，汉族，大专文化，住巴中市恩阳区。 原告罗玉清（系原告佘晓洪之妻），女，生于1974年7月16日，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王成富，四川立轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲜海燕,四川立轩律师事务所实习律师。 被告：佘晓军，男，生于1974年9月10日，汉族，大学文化，居民，住成都市成华区。 被告：彭敏（系被告佘晓军之妻），女，生于1982年12月29日，汉族，高中文化，居民，住成都市成华区。 被告：佘周海，男，生于1943年3月16日，汉族，小学文化，退休职工，住巴中市恩阳区。 被告：马思礼（系被告佘周海之妻），女，生于1944年11月18日，汉族，小学文化，居民，住巴中市恩阳区。 四被告共同委托诉讼代理人：冯明，四川科全律师事务所律师。 原告佘晓洪、罗玉清与被告佘晓军、彭敏、佘周海、马思礼共有物分割纠纷一案，于2020年9月15日起诉来院。本院受理后，依法由审判员王显强独任审理，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告罗玉清及其委托诉讼代理人王成富、鲜海燕，被告佘晓军、彭敏、佘周海、马思礼的委托诉讼代理人冯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佘晓洪、罗玉清向本院提出如下诉讼请求：1.判令巴中市恩阳区原商业街55号（现恩阳区义阳二街118号、120号、122号）一层的二个门市、二层建筑面积74平方米的房屋归被告佘周海、马思礼所有；一层除二个门市外的房屋归二原告所有，二层扩建部分以及三层、四层归二原告管理和使用。2.请求确认2018年6月28日佘晓军、彭敏与佘周海、马思礼签订的《房地产买卖契约》无效。3.本案的诉讼费由四被告承担。事实及理由，原巴中市恩阳区商业街55号（恩阳区登科街道办事处义阳二街118号、120号、122号）一楼（底楼）、二楼房屋系佘周海、马思礼夫妻1988年修建，1991年取得房屋产权。2010年佘周海、马思礼夫妻让二原告改建该房屋，双方约定：改建、扩建后的房屋归二原告所有，原一层二个门市及原二层的房屋仍归佘周海、马思礼二人所有。后二原告夫妻将二楼部分拆除，将一楼、二楼加梁加柱，将二楼露天阳台改为封闭式阳台，并对一、二楼进行了全面装修；将三楼全部拆除并加修一层作为第四层；将原先的二楼一底的旧房改建、扩建成三楼一底的房屋并将一楼后面简易的厨房、天井、空地及附属设施修建成房屋由进深约9.6米（以街边沿为界至一楼门市后墙）修建成现在进深约18.6米。二原告因改建和扩建房屋开支约50万元，其中对原一层、二层的砖木结构改建成砖混结构并进行了装修，开支约20万元。该房屋改、扩建后未分割也未对1991年佘周海、马思礼所取得的房产证进行变更登记。2018年6月28日，在二原告不知情的情况下，被告佘周海、马思礼将该房屋一层、二层建筑面积170.9平方米（仍以1991年的房产证所确认的面积）的房屋转让，后过户到被告佘晓军、彭敏的名下。1991年房产证所确认的面积包括了改建的厨房及一些附属设施所占用的面积，该部分房屋已于2010年在房屋改、扩建时二原告与被告佘周海、马思礼达成了协议归二原告所有。被告佘周海、马思礼是当事人是知情的，被告佘晓军、彭敏也是大家庭成员，在2010年对房屋进行改、扩建时未出钱、出力，二原告对原厨房及部分设施、房屋等拆除应当知晓。四被告在房屋买卖时故意侵犯二原告的所有权，其行为是无效的。四被告于2018年6月28日在签订《房地产买卖契约》时未征求二原告在同等价格下是否需要购买该房屋的意见，剥夺了二原告的优先购买权。2018年10月被告佘晓军、彭敏向巴中市恩阳区人民法院起诉，提出该房屋一层的承租人刘人安、胡伟立即返还所承租的房屋等诉求，二原告作为第三人参加诉讼。2019年3月13日恩阳区人民法院作出（2018）川1903民初1605号民事判决书。2019年11月8日刘人安、胡伟对二原告以房屋租赁合同纠纷向恩阳区人民法院提起诉讼；同日刘人安、胡伟对二被告佘晓军、彭敏及二原告（作为第三人）以房屋租赁合同纠纷向恩阳区人民法院提起诉讼。2019年12月26日恩阳区人民法院分别作出（2019）川1903民初1798民事判决及（2019）川1903民初1799号民事判决；这贰份判决书判决二原告支付租金、损失共计8万元。二原告对（2019）川1903民初1799号民事判决不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。2018年4月1日原告罗玉清将一层二个门市及门市后面的房屋出租给案外人刘人安、胡伟时，被告佘周海、马思礼是认可的，但在2018年的诉讼中佘周海作伪证，在其证词中称不知情，导致二原告败诉。综上，四被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，侵犯了二原告对本案诉争房屋的优先购买权和所有权。四被告不顾亲情，损害二原告合法权益，给二原告造成了不应有的损失。二原告为了保护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告佘周海、马思礼辩称，1.关于房屋权属，原告佘晓洪、罗玉清不是被告佘周海、马思礼转让标的房屋的共有人。①巴中市恩阳区义阳二街118、120、122号一层的两个门市、二层住房原属于被告佘周海、马思礼夫妻共有，无其他共有人，对此各方应当均无异议，不需要人民法院确认。②原告佘晓洪、罗玉清主张一层除两个门市外房屋的所有权，对此，被告认为，原告意思表示并不明确，并且也不应获得支持。一层房屋原为前4后1，后1是指天井之后的厨房、厕所、猪圈等。2007年，第三次改建、扩建房屋时，将天井之后的厨房、厕所、猪圈等拆除，与前面的四间房屋形成了前后贯通的2个进深较深的门市，一层天井后面的土地使用权，原属于被告佘周海、马思礼夫妻享有，因此四墙合围形成的房屋，自然属于被告佘周海、马思礼享有。原告佘晓洪、罗玉清并不享有一层天井之后房屋的所有权。③对房屋的改建并不引起房屋所有权的变化。被告佘周海、马思礼2007年在房屋第三次改建时，也并没有与本案原告约定，改建之后的一层门市后面的房屋归二原告所有。在改建过程中，被告佘周海、马思礼也支付了建设成本给原告。综上，原告并非案涉争议房屋的共有人。2.关于案涉房屋第二层增建部分（现为二层厨房）及第三层原有4间房屋使用权归属的意见。被告佘周海认为，案涉房屋第二层增建部分（现为二层厨房）及第三层原有4间房屋应当由被告佘周海、马思礼享有使用权。3.关于案涉房屋第三层增建部分（现为一间住房）和第四层增建4间住房和1间厨房使用权归属的意见。被告佘周海认可上述增建部分由原告使用，各方应对此无争议，不需要人民法院专门为此判决。4.关于原告第2项诉讼请求：确认《房地产买卖契约》无效的答辩意见，被告佘周海、马思礼认为，该第2项诉请不应予以支持。理由如下：①原告佘晓洪、罗玉清并不是被告佘周海、马思礼所转让房屋的共有人，因此，被告佘周海、马思礼卖房给二儿子佘晓洪、彭敏夫妻，不损害其任何权利。其无权主张被告佘周海、马思礼卖房行为和相关合同无效。②2018年，当时全家人开家庭会议时，被告佘周海、马思礼明确提出准备卖出房子，以房养老，两个儿子谁都可以买，原告明确表示不愿意买，没钱买。因此，原告在起诉状中说在不知情的情况下，被告佘周海、马思礼将房子卖给佘晓军不是事实。综上所述，原告的第2项诉请不应获得支持。5.对原告在起诉状中所写的一些数据不予认可。比如，原告自述现在一楼门市进深18.6米不予认可。比如原告自述2007年改建花了50万建设费用，花了20万装修费用，不予认可。按照2007年的物价和房价水平，合计70万，在恩阳区几乎可能买到2套住房了，这完全不符常理。 被告佘晓洪、彭敏辩称，1.被告佘晓军、彭敏不是原告诉争房屋的共有人，房屋买卖合法有效，没有损害原告所谓的优先购买权。2018年4月29日全家人开过家庭会议，父母明确提出以房养老，二原告明确提出不买，故被告佘晓军、彭敏才买的。所以原告的第二项诉请不能成立。2.原告提出的第一条诉请中，一层两个门市外的房屋，属于原告所有，诉请不明确，人民法院不能进行处理。3、由于诉争房屋的第一、二层已经由佘周海出售给佘晓军，故原告提出的第一项诉请要求确认一、二层房屋属佘周海、马思礼所有不能成立。 经审理查明，被告佘周海、马思礼夫妇婚后生于两子，即长子佘晓洪和次子佘晓军。涉案房屋位于巴中市恩阳区××街道××街××号××号××号（原商业街55号），系被告佘周海、马思礼夫妇于1986年开始修建，第一次修建的是临街为一楼一底砖混结构的楼房，楼房后有一小天井，天井后建有厨房、卫生间、猪圈等生活用房；1989年，被告佘周海、马思礼夫妇又在临街楼房上增加修建一层，使一楼一底砖混结构楼房变为二楼一底砖混结构楼房；该楼房二楼、三楼前后均有阳台，临街阳台为1.2米，后阳台为1米。1998年5月7日，原巴中市国土局给佘周海颁发了巴国用（98）字第0××0号《国有土地使用证》，载明：底层8米×14米，二层：8×（阳台1.2米＋8.15米＋阳台1米），建筑面积170.9平方米。2000年3月30日，原巴中市房屋产权监理所给佘周海颁发巴房权证恩字第0××0号《房屋所有权证书》，载明：建筑面积170.9平方米。 2007年，原告佘晓洪、罗玉清开始使用被告佘周海、马思礼所有的一楼两个门市，用于经营网吧。2011年整栋楼房扩建、维修后亦继续使用门市经营网吧至2015年因无证照被取缔，原告将门市租赁给驾校，期满后，2018年4月又租赁给他人从事餐饮，后因家庭纠纷，2018年5月佘周海委托律师向承租人发律师函，要求腾退所租用的房屋，引发原、被告间三起诉讼，现门市空置。 2010年，原告佘晓洪、罗玉清开始对整栋楼房进行维修、扩建，将底层天井后的厨房、卫生间、猪圈拆除，挖基础接楼梯间、保留天井修建三楼一底房屋，在扩修底层时并将宅基地范围外的空地根据地势占用。将前楼房的开放式阳台改为封闭式住宅，将三楼原修建的房屋部分拆除并加固修建三楼，扩建了四楼，使前后房屋对应。另对所有房屋进行了装修。 2018年6月28日，被告佘周海、马思礼（甲方）与被告佘晓军、彭敏（乙方）签订《房地产买卖契约》，载明：甲方自愿将坐落在恩阳区恩阳镇商业街55号的房地产（房屋建筑面积170.9平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币73万元，乙方于2018年6月29日前付清给甲方。双方同意于2018年6月29日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方等内容。2018年7月4日，佘晓军、彭敏、佘周海三人在不动产（房屋）登记部门办理了过户登记，注销了佘周海的产权证，巴中市恩阳区房产交易中心颁发了恩房（2018）第0047号《不动产（房屋）过户证》，载明：佘周海、马思礼将位于××镇××街××号××栋××层房屋，建筑面积170.9平方米，过户给佘晓军、彭敏符合中华人民共和国房地产管理法。不动产权属佘晓军、彭敏所有。 庭审中，原告称改、扩建前，与被告佘周海约定：改、扩建的房屋归原告所有，佘周海原来的房屋归其所有，改、扩建开支50万元，对一层、二层的砖木结构改建成砖混结构并进行装修，开支约20万元。被告佘周海、马思礼夫妇对此未予认可，称第三次改建，佘周海出资11万元给佘晓洪，估算总费用约30万，但2007年至2015年佘晓洪使用门市未给佘周海任何费用，租金也是佘晓洪收取的，足以弥补改建时的支出。现双方就改、扩建房屋的使用权发生争议，且分歧较大，难于调解。 上述事实，有原、被告陈述，证人证言，身份证复印件，房产证复印件，土地使用证复印件，房地产买卖契约，（2019）川1903民初1605民事判决书，（2019）川1903民初1798民事判决书，（2019）川1903民初1799号民事判决书，（2020）川19民终396号民事判决书，银行交易明细，房屋产权登记档案等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，优先购买权是法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。在涉及房屋交易中，享有优先购买权的是承租人，即房屋租户；房屋共有人，即共同拥有房屋产权，享受权利及承担义务的人；原产权单位。本案中，案涉经管理部门颁证确权的房屋系被告佘周海、马思礼夫妇所有，佘晓洪、罗玉清夫妇既不是财产共有人，亦不是房屋租户，不享有优先购买权，从双方提供的证据，佘周海、马思礼夫妇出售房屋，以房养老，佘晓洪、罗玉清知晓。佘周海、马思礼将其自有的房屋出售，未侵犯他人权利，故，佘晓洪、罗玉清请求确认2018年6月28日佘晓军、彭敏与佘周海、马思礼签订的《房地产买卖契约》无效的主张，本院不予采信。本案中，原、被告之间的关系特殊，本应和睦相处的家庭关系，现因家庭矛盾造成诉讼不断、门市空置，显属不利。案涉房屋，经佘晓洪、罗玉清改、扩建，已使房屋利用最大化，在管理部门未作出行政处理前，可就房屋的使用权进行明确。佘周海、马思礼夫妇原在天井后建有厨房、卫生间、猪圈等生活用房，在三楼建有住房，佘晓洪、罗玉清为改、扩建将该部分拆除，新建的房屋应先对原拆除部分进行还房，为使房屋合理化利用，方便生活，在确定房屋的使用权时，可对双方的约定适当进行调整。据此，为保护合法财产，依照《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下： 一、位于巴中市恩阳区（现系进出、上楼通道），由原告佘晓洪、罗玉清，被告佘晓军、彭敏、佘周海、马思礼共同使用。 二、位于巴中市恩阳区××街道××街××号××号××楼住房，归被告佘晓军、彭敏夫妇所有。 三、位于巴中市恩阳区××街道××街××号天井后的房屋由被告佘晓军、彭敏、佘周海、马思礼共同使用；巴中市恩阳区登科街道办事处义阳二街122号天井后的房屋由原告佘晓洪、罗玉清使用。 四、位于巴中市恩阳区××街道××街××号××号××号××楼由被告佘晓军、彭敏、佘周海、马思礼共同使用；巴中市恩阳区××街道××街××号××号××号三楼、四楼及天井后对应的房屋由原告佘晓洪、罗玉清使用。 五、驳回原告佘晓洪、罗玉清的其他诉讼请求。 本案受理费11800元，简易程序结案减半收取5900元，由原告佘晓洪、罗玉清承担2000元，被告佘周海、马思礼承担2000元，被告佘晓军、彭敏承担1900元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  王显强 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  宋 馨