辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终1056号上诉人(原审被告)：阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司，住所地：阜蒙县北环东引路金贵家园小区。法定代表人：海帅，系该公司经理。委托诉讼代理人：张晋义，辽宁红沐律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李秀莲，女，1974年3月3日生，汉族，无业，现住址：阜蒙县。被上诉人(原审被告)：沈阳金圣达房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市铁**兴工北街126-3。法定代表人：白淼，该公司总经理。委托诉讼代理人：柴跃权，该公司员工。上诉人阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司因与被上诉人李秀莲、沈阳金圣达房地产开发有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，不服阜新蒙古族自治县人民法院（2020）辽0921民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司的委托诉讼代理人张晋义，被上诉人沈阳金圣达房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人柴跃权、被上诉人李秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销(2020)辽0921民初602号民事判决书，发回重审或依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一审法院认定事实不清，作出的判决缺乏事实与法律依据。对于本案，一审法院在所谓的查明事实后认为，原告房屋地砖渗水，地面下沉，刨开地面后，经证实为地下排水管损坏。金园物业因疏于管理维护，给原告李秀莲造成财产损失，应承担赔偿责任。这一认定，无事实依据。虽然被上诉人家地砖渗水、地面下沉、地下排水管损坏均为事实，但是地面下沉压坏排水管，还是排水管损坏造成地面下沉，一审法院并未查清。地面下沉原因很多，如使用不当，回填不实，抑或排水管材质出现问题等，一审法院在逻辑推理上未穷尽可能的情况下，仅凭排水管损坏表象认定是导致地面下沉的唯一原因，从而造成被上诉人损失，进而推定上诉人未尽到义务而担责难免失察。二、一审法院判令赔偿额度过高，且无证据支持。一审法院裁定上诉人赔偿被上诉人房屋损失1.52万元，评估费5000元，拆改费2500元，房屋出租费用9600元，合计3.23万元。综合分析其实际损失，明显数额过高，有的证据不足，有的无证据支持。一是被上诉人处理地面下沉时间为一、二个月，可一审法院却裁定上诉人赔偿8个月的租金。二是拆改费，证明该项费用的证人系被上诉人的亲哥哥，可对此证言，一审法院却予采信。何况按照处理共用设施的惯例，该费用应由单元业主据实分摊，不能错误的算在物业头上。三、一审法院适用法律错误，被上诉人家地下排水管破损，完全符合辽宁省物业管理条例七十九条六款规定情形，应按此规定使用住宅专项维修基金处理，因为该项资金就是用于处理小区公共设施的，包括地下排水管。可一审法院错误的认为启动该资金是让物业逃避责任，这种先入为主的理念导致错误适用法律造成错误裁定。地埋设施日常无法检查的维修实行报修制，业主不报修，物业咋处理，侵权责任何在?何况任由业主擅自处理公共设备，然后回头告物业索赔，小区物业管理与服务如何有序进行，综上，请求二审法院进一步查明事实，依法做出公正裁决。被上诉人李秀莲及沈阳金圣达房地产开发有限责任公司辩称，同意一审判决。原告诉讼请求，一、维修房屋地面损失费15200元，房屋出租费16500元，鉴定费5000元，拆改费2500元，合计39200元。经鉴定后应为上述诉讼请求金额。二、诉讼费由二被告承担。一审法院经审理查明，沈阳金圣达房地产开发有限责任公司系阜蒙县金贵家园小区建设单位，阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司系该小区的物业管理公司。原告李秀莲于2007年11月27日购买该小区2号楼网点-25号，建筑面积92.97平方米。原告李秀莲将该网点出租，租期到期后，因租户觉得地面不平不再续租。2018年9月份原告收回网点后，发现网点地砖渗水，地面下沉，找工人刨开地面后发现系地下排水管损坏所致，刨开地面原告支付工人费用2500元。原告房屋损失经阜新市中级人民法院委托，辽宁圣岳资产评估事务所评估为1.52万元，同时原告支付评估费5000元。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，侵犯权利人财产、造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原告房屋地砖渗水、地面下沉，刨开地面后，经证实为地下排水管损坏，地下管道属于公用设施,被告金园物业作为该小区的房屋管理部门,应负担保障公用设施正常使用和及时维修的义务。金园物业因疏于管理、维护，给原告李秀莲造成的财产损失，经鉴定，房屋损失15200元，鉴定评估费5000元，应承担赔偿责任。拆改费2500元，有施工工人予以证实，亦属原告合理损失，故被告金源物业也应承担该项费用。原告房屋系营业网点，在损坏前已对外出租使用，因地下排水管漏水，地面下沉，致使原本租户不再续租，导致收入减少的损失应当为合理的可预见的损失，本院予以支持，但原告主张的标准过高，结合本地区及该小区其他商业网点对外出租费用，本院酌定为每月1200元，该房屋原租户租到2018年9月不再续租，原告李秀莲从2018年10月寻找物业协商地面解决方案，直至2019年6月24日鉴定评估报告作出，历时8个月，故原告李秀莲房屋出租预期利益为9600元，本院予以认定。根据《中华人民共和国侵权责任法》规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。因被告金园物业管理、维护疏忽，导致原告该网点无法正常出租，其损失，被告金园物业理应承担。对于原告要求被告金圣达公司赔偿损失的诉求，根据《建设工程质量管理条例》规定，排水管路保修期为2年，因为被告超出质量保修期，所以开发单位不承担维修责任，故本院对该项诉求不予支持。关于被告金园物业辩称根据辽宁省物业管理条例七十九条六款，建议申领住宅专项维修资金来处理原告家事情一节，不能成为被告金园物业逃避承担侵权损害赔偿责任，让原告自行承担损失的理由，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条（六）项、第十九条,《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决如下：一、被告阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李秀莲房屋损失1.52万元、评估费5000元、拆改费2500元、房屋出租费用9600元，合计3.23万元。二、驳回原告李秀莲其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付恢复了恢复不了迟延履行期间的债务利息。案件受理费562元，由被告阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司承担。本院二审期间，各方当事人未提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司认为李秀莲的各项损失，应由维修基金予以支付。关于此项支出，上诉人已向阜蒙县住建局提交过报告，但未予批准，李秀莲才起诉上诉人。为维护业主的权利，此款可由上诉人先行支付。如有证据及依据相关法律规定，此款确应在维修基金中予以支付，可另行解决。阜新市中级人民法院技术处委托评估实物资产损失价值项目追溯性资产评估报告，辽圣岳评报字2019第25号表1中一楼地面及基础评估价格当中包括了拆改费，故原审判决的拆解费2500元应予纠正。另房屋出租费用未实际发生，故原审判决房屋出租费用9600元不妥，应予纠正。故李秀莲房屋损失1.52万元及评估费5000元，由物业公司先行支付。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条（六）项、第十九条,《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销阜新蒙古族自治县人民法院（2020）辽0921民初602号民事判决；二、上诉人阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司于本判决生效后十日内先行支付被上诉人李秀莲房屋损失1.52万元、评估费5000元，合计2.02万元；三、驳回李秀莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付恢复了恢复不了迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费562元，由被上诉人李秀莲承担281元，由上诉人阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司承担281元。二审案件受理费562元，由被上诉人李秀莲承担281元，由上诉人阜新蒙古族自治县金园物业管理有限公司承担281元。本判决为终审判决。审判长  朱有明审判员  苑明珠审判员  杨晓光二〇二〇年十一月二十二日书记员  于 跃