广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初16021号原告：孙琼。委托诉讼代理人：费翼云，上海市锦天城（深圳）律师事务所。被告：深圳市蛋壳公寓管理有限公司。法定代表人：高靖。委托诉讼代理人：刘浏，女，系公司员工。原告孙琼诉被告深圳市蛋壳公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，适用普通程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人费翼云，被告的委托诉讼代理人刘浏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、确认被告深圳市蛋壳公寓管理有限公司发送《告知函》的解除合同行为无效；2、被告深圳市蛋壳公寓管理有限公司因违约，向原告孙琼支付违约金28800元（人民币，下同）；3、被告深圳市蛋壳公寓管理有限公司向原告孙琼支付2020年4月9日至2020年5月8日期间的租金14400元；4、被告深圳市蛋壳公寓管理有限公司赔偿原告孙琼为本案支付的律师费30000元；5、本案受理费等一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、原告孙琼与被告深圳市蛋壳公寓管理有限公司依法形成了房屋租赁合同关系。原告孙琼系深圳市南山区某房屋业主（不动产证号：粤20**深圳市不动产权第××号），原告孙琼于2018年12月7日与被告深圳市蛋壳公寓管理有限公司（以下简称“蛋壳公司”）签署了名为《资产委托管理服务合同》的房屋租赁合同，约定被告蛋壳公司承租该物业，租赁期限自2018年12月30日起至2022年3月23日止；约定了每段租金调整期间，不同的月租金、免租期、支付时间；被告蛋壳公司需支付14000元作为押金（租赁保证金）；违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。原告孙琼认为，原告孙琼与被告蛋壳公司所签署的房屋租赁合同内容并不存在违反法律规定之处，应属合法有效，被告蛋壳公司需依约履行。二、原告孙琼依约履行了自己的合同义务，但被告蛋壳公司违法单方解约、拖欠房租，已构成严重违约。原告孙琼签约后，积极按照合同约定，履行了物业交付义务。被告蛋壳将该物业转租他人谋利。但2020年2月，该物业实际承租人跳楼，涉案物业被公安机关查封，被告蛋壳公司都未及时通知原告。在2020年2月至3月新一季免租期过后即2020年4月10日，原告亲属收到被告蛋壳公司解约《告知函》，被告蛋壳公司称向原告赔偿违约金并解约；另，按合同约定，被告蛋壳公司应于2020年4月9日支付当月租金，也拖欠至今。原告孙琼认为，法律没有赋予违约方自付违约金可解除合同的权利，因此，被告蛋壳公司的行为不属于法定解除；原被告合同中并未约定被告蛋壳公司有此单方解除的权利，被告蛋壳公司的行为不属于行使约定解除权，被告蛋壳公司约定解除权未形成，因此，被告蛋壳公司单方解除行为不但无效，同时已构成严重违约。另被告蛋壳公司并未于2020年4月9日支付当月租金的行为，也已构成拖欠租金的严重违约，应承担相应的违约责任。三、被告蛋壳公司单方解除权未形成，原被告之间的合同仍属于有效合同，被告蛋壳公司必须继续履行完毕，因被告蛋壳公司已严重违约，故应承担相应责任。原告认为，被告蛋壳公司意图强行解约“甩锅”，根本就不顾及其违约后，原告孙琼的物业因此会贬值多少、涉案物业没有租金收入，银行贷款如何按时偿还等问题，仅为了一己私利而恶意违约。被告蛋壳公司单方解除权未形成，原、被告之间的合同仍属于有效合同，故而被告蛋壳公司必须继续履行完毕，因被告蛋壳公司已严重违约，故应承担相应责任。综上所述，被告蛋壳公司单方恶意解除合同、拖欠租金的行为已经严重违约，侵犯了原告孙琼的合法权益。原告孙琼为维护自身合法权益，依法向贵院起诉，请支持原告孙琼的全部诉请。被告辩称：被告与原告确实于2018年12月7日签署了《资产委托管理合同》，后因疫情原因公司确实无法维持全国大规模的房屋租赁，对部分房源进行了解约，与原告房屋确实公司难以支付高额的租金，因此被告于2020年4月7日向原告发函要求解除合同，被告也已于2020年4月15日将房屋密码发送给原告，事实上将房屋返还给了原告，并将屋内装修装饰及家电作为补偿一并赠送给原告，且2020年4月16日，被告根据合同约定承担违约责任，支付2个月租金作为违约金，其中被告支付的押金冲抵一个月违约金，以4月6日为合同终止日，2天的租金960元进行冲抵，最终向原告支付违约金13840元，被告已经根据合同约定交付房屋并支付违约金，双方的合同关系解除。被告对原告的第三项诉讼请求不予认可，被告已经交付房屋并支付完毕违约金，对于原告第四项诉讼请求，原被告双方签订的合同中没有约定败诉方承担律师费用，律师费不作为实际损失，且该律师费明显超出合理范围。综上，被告请求法院判令原被告签订的《资产委托管理合同》已经于2020年4月7日解除，被告已向原告承担完毕违约责任及返还房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区某房（涉案房产）于2018年2月9日核准登记在原告名下，建筑面积88.23平方米。2018年12月27日，原告（委托人、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《资产委托管理服务合同》，约定：甲方委托乙方就涉案房产的资产进行管理，委托代理权限自2018年12月30日至2022年3月23日，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准；甲方可获得的资产收益以租金的形式表现；甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除；甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）；甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为69元/月；甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同：1.甲方迟延交付房屋满15个工作日，2.甲方隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患、影响房屋出租或承租人居住的，3.甲方不履行合同义务，或因甲方与其他第三方的行为，致使乙方不能正常管理资产及/或实际承租人不能正常使用房屋的等；若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责；及其他内容。该合同附件二约定：第一年合同期2018年12月30日至2020年2月12日期间租金为每月14000元、维修金每月69元；第二年合同期租金每月14400元，维修金每月69元；第三年合同期租金每月14800元，维修金每月69元。2019年1月2日，被告向原告支付押金14000元。2020年4月7日，被告向原告出具《告知函》，内容为：被告决定在履行原协议项下之违约责任条款前提下，终止原协议，函告原告在本函生效之日起五个工作日内，被告将自行清退房屋由被告提供全部动产物品，自前述物品完成清退当日，被告将向原告交还房屋；截止至截止日，如果被告基于原协议项下之约定，提前向原告履行房屋的租金预先支付义务，则房屋的租金折算至截止日，确认剩余金额为960元，就签署金额，原告应在本函生效之日起五个工作日内，一次性向被告折算退还；根据原协议项下之约定，被告向原告支付两个月租金作为合同解除的违约金共计28800元，如果在原协议的履行期间，被告已经向原告缴纳押金，则所述至押金将自动转位违约金，如果押金不足违约金之部分，被告将在本函生效之日起五个工作日内，一次性履行差额之补足支付。原告表示其于2020年4月10日收到该函。原告提交一份自行制作的《租金收支统计表》，证明被告已支付的租金情况。被告对该统计表予以认可，并确认被告支付租金至2020年4月8日。2020年4月16日，被告向原告转账支付13840元。被告表示该款项为被告向原告支付的单方解约违约金，根据合同约定被告应支付两个月租金的违约金28800元，扣除已支付的押金14000元，因合同于2020年4月6日终止，被告支付了2020年4月8日前的租金，原告应返还两天的租金960元，故28800元减去14000元再减去960元为13840元。原告提交拍摄时间为2020年2月3日之后的涉案房产大门贴了公安部门封条的照片，以证明被告承租期间，物业内发生命案，至今未解封。被告对前述照片不予认可，并提交被告员工内部的电子邮件，以证明租客事件发生后，被告通知了原告，也配合了公安机关进行调查。为证明原告支付律师费3万元，原告提交了委托代理合同、支付凭证及律师费发票予以证明。被告提交其电脑系统发送给原告的短信截图，以证明被告于2020年4月15日将房屋外门和四个房间密码锁的密码发送至原告在合同中留下的手机号码上，被告已将房屋返还给了原告。被告表示涉案房产在原告交付后，被告因运营需要将房屋的大门锁和各方剑门锁均换为密码锁，被告向业主交付房屋均是将房屋的密码锁的管理员密码发送给业主就完成了交付。原告表示该证据不具备合法性，被告不具有合法解除权，原告不清楚涉案房产的现状，涉案房产仍由被告控制，原告并不清楚被告是否使用。庭审中，双方确认根据合同约定，自2020年3月9日起，抵扣原告应支付给被告的维修金，被告每月应向原告支付租金14331元。本院认为，原、被告签订的《资产委托管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，被告在原告不存在违约行为的情况下，并不享有法定或约定的解除权，被告单方向原告出具《告知函》要求解除双方的《资产委托管理服务合同》，不符合双方合同约定和法律规定，该《告知函》不发生解除合同的效力，故原告要求确认被告发送《告知函》解除合同行为无效的诉讼请求，本院予以支持。但需要指出的是，《资产委托管理服务合同》实际为被告承租原告房产并固定向原告支付租金的合同，系一种长期性的合同，被告作为承租方，并无恶意违约的情形，且在其已明确表示不继续承租涉案房产，并已实际搬离且交还房屋的情况下，双方的合同已陷入僵局，如仍继续履行合同会显失公平；故此，本院认为，涉案合同应当予以解除，原告作为出租方应及时收回房屋、防止损失扩大。因考虑到本案被告并未提出反诉要求解除合同，故本院对此不予处理。对于原告要求被告支付2020年4月9日至2020年5月8日期间的租金14400元的诉讼请求。被告主张其已于2020年4月15日将涉案房产的密码锁密码发送给原告，已交还了涉案房产，但原告并不认可；而且，即使被告已不再继续占用涉案房产，但因被告系单方解除合同，在未与原告办理交接手续的情况下，被告单方交还房屋亦会给原告造成房屋的空置损失，故原告要求被告支付2020年4月9日至2020年5月8日期间的租金于法有据。因被告于2020年4月16日向原告转账支付了13840元，故以该13840元抵扣前述期间的租金，被告还应向原告支付租金491元（14331元－13840元）。对于原告要求被告支付违约金28800元的诉讼请求。根据涉案合同的约定，任何一方违反本协议任何条款，违约方需向守约方支付两个月的违约金，本案中，被告单方提前解除合同，违反了合同约定，因涉案合同应予解除，故被告应向原告支付单方解除合同的违约金28800元。被告已向原告支付押金14000元，而涉案合同并未约定原告有权没收该押金，故为解决诉累，且原告亦同意以押金抵扣被告应付的款项，故以被告已支付的押金14000元抵扣应支付的违约金28800元后，被告还应向原告支付违约金14800元。对于原告因被告单方解除合同后的其他损失，如不足以弥补违约金的，原告可另行法律途径解决。对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求。涉案合同并未约定被告违约的，须承担相关的律师费，故原告的该项诉求无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告深圳市蛋壳公寓管理有限公司发送《告知函》的解除合同行为无效；二、被告深圳市蛋壳公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙琼支付违约金14800元；三、被告深圳市蛋壳公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙琼支付2020年4月9日至2020年5月8日期间的租金491元；四、驳回原告孙琼的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费815元，原告已预交，由原告负担652元，由被告负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年十一月二十五日书记员  谌丽文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。