青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0121民初1220号   原告：阿德宏，公民身份号码×××，男，1970年6月4日出生，汉族，现住本县。   委托诉讼代理人：阿存玉（系原告阿德宏之子），公民身份号码×××，男，1995年10月30日出生，现住本县。   委托诉讼代理人：樊军信，青海朔山律师事务所律师。   被告：杨生杰，公民身份号码×××，男，1964年7月2日出生，藏族。   委托诉讼代理人：李生栋，大通县桥头镇法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：韩昌明，大通县桥头镇法律服务所法律工作者。   第三人：李国花，公民身份号码×××，女，1981年4月18日生，土族，现住本县。   第三人：张元绍，公民身份号码×××，男，1981年7月22日生，土族，现住本县。   原告阿德宏与被告杨生杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依据被告杨生杰的申请，追加李国花、张元绍为本案第三人，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阿德宏的委托诉讼代理人阿存玉、樊军信，被告杨生杰及其委托诉讼代理人李生栋到庭参加诉讼，第三人李国花、张元绍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告阿德宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还剩余的房屋租金42166元；2.判令被告退还转让费33000元；3.判令被告退还押金10000元；4.判令被告给付违约金22549.8元；5.案件受理费由被告承担。   事实与理由：2019年4月22日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定将被告承租经营的的位××县的“好运来”棋牌娱乐室转让给原告继续经营，租赁期限为一年。合同约定“如果因国家政策或者法律导致原告（乙方）不能正常经营棋牌室，则被告（甲方）退还原告（乙方）使用过后剩余的房租款及转让费。如果乙方经营满一年，则甲方不退还任何钱款。”合同签订后，原告依照约定通过微信转账和现金方式分两次付清款项。被告将房屋和室内麻将机等物品交付给原告。原告接手经营至2019年5月28日，接到派出所通知责令停止棋牌室经营行为。原告立即通知被告并要求退还剩余租金和其他费用，被告推诿拖延至今未退。综上，原告接手经营该棋牌室不足一月，即因政策性原因不能正常经营，根据双方合同约定，被告理应退还剩余租金、转让费并退还押金，同时还应承担违约责任，特此具状起诉，请人民法院依法公断。   被告杨生杰辩称，原告转让棋牌室之后，实际经营到了2019年12月，而且原告在2020年2、3月份才给我打电话说他无法经营棋牌室了，要求把租金退还给他，在此之前并没有跟我联系过。我的意见是如果原告把当时转让的十张麻将桌和四十把椅子退还给我的话，我同意给原告退还部分转让费。但是房屋租金是房东李国花、张元绍收的，不是我收的，我不同意退还。押金10000元已经由房东李国花退还给原告了，原告不应该再要求我退还。我也不存在违约行为，不同意给付违约金。本案诉讼费应当由原告自行承担。   第三人李国花、张元绍未到庭参加诉讼。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的微信转账记录和大通县公安局治安管理大队出具的关于取缔我县棋牌室的情况说明的证明效力均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对本院依据被告杨生杰的申请，委托甘肃中科司法物证技术鉴定中心作出的司法鉴定意见书，原、被告均无异议，故本院对其证明效力予以认可。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提交的房屋租赁合同（2019年4月22日签订）的证明效力不认可，认为虽然鉴定出合同上的字是被告签的，指纹也与被告的一致，但被告想不起来曾经签过这份合同。本院认为，根据甘肃中科司法物证技术鉴定中心作出的司法鉴定意见书，能够确认该份合同的笔迹和指纹均是被告的，且被告并未提交相应的证据来佐证其质证意见，故本院对被告的质证意见不予采纳，对该证据的证明效力予以认可。2.原告对被告提交的其与第三人李国花签订的房屋出租合同的证明方向不认可，认为合同上没有签订时间，也没有租赁期限，无法判断租赁的起止日期。本院认为，原告的质证意见成立，该份合同仅能证明被告杨生杰与第三人李国花之间签订了房屋租赁合同，该房屋每年的租金为46000元、押金10000元，无法证明具体的租赁期间。但该证据能够证明案件的基本事实，故对其证明效力予以认可。3.原告对被告提交的收条有异议，认为与本案无关。本院认为，根据庭审中对原告阿德宏电话核实的情况，原告确实将涉案房屋隔开的一部分转租给了韩×，租赁期间为2019年4月10日至2020年4月9日，并在2019年4月28日收取了租金10000元，故对该证据的证明效力予以认可。   对本院依职权向第三人李国花做的询问笔录，原告无异议，被告对真实性无异议，但认为李国花在笔录中说“给租金的时候被告杨生杰在场”这句不是事实，当时被告并不在场，租金是原告阿德宏直接给李国花的。对此，原告亦承认租金是其交给第三人李国花的，故本院对该证据的证明效力予以认可。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年4月22日，被告杨生杰将其承租的位于大通回族土族自治县沿河路的铺面“好运来”棋牌娱乐室转让给原告阿德宏继续经营，双方于当日签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止、房屋年租金为46000元、押金为10000元、转让费为36000元。合同第八条约定：如国家政策或法律导致原告（乙方）不能正常经营棋牌室，则被告（甲方）退还原告使用过后剩余的房租款及转让费。如果乙方经营满一年，则甲方不退还任何钱款。合同第十条约定：因此房屋是转租房屋，租赁期满后由乙方自行与房主签订续租合同，甲方不负任何责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告阿德宏通过微信给被告杨生杰转账支付转让费36000元、押金10000元，又通过现金方式给第三人李国花缴纳房屋租金46000元。被告杨生杰于合同签订当日将房屋和室内麻将机等物品交付给原告，由原告继续经营棋牌室。   涉案商铺的所有人是本案第三人李国花、张元绍。被告杨生杰租赁了该商铺后，将其分隔为两间，一间由被告杨生杰经营棋牌室，一间转租给别人。原告阿德宏从被告杨生杰处转让该商铺后，一间由原告阿德宏经营棋牌室，另一间转租给案外人韩×，租赁期间为2019年4月10日至2020年4月9日，并在2019年4月28日收取租金10000元。   根据大通回族土族自治县公安局治安管理大队出具的情况说明，大通县公安局于2019年4月至5月要求全县所有的棋牌室停止营业。原告阿德宏自认2019年5月28日接到通知后，于当日停止营业。   2020年5月1日，原告阿德宏将涉案商铺及屋内物品交还给第三人李国花。第三人李国花通过微信转账给原告阿德宏退还押金10000元。   本案争议的焦点是：被告杨生杰应否退还原告阿德宏剩余租金42166元、转让费33000元、押金10000元、违约金22549.8元。   本院认为，本案首先要确定原告阿德宏与被告杨生杰于2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。因被告杨生杰作为承租人，其与第三人李国花签订的房屋租赁合同中未写明具体的租赁期限，而李国花自述双方的租赁合同签订到2019年5月1日，之后再未续签租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”由此判断，2019年5月1日之后被告杨生杰与第三人李国花之间的租赁合同为不定期租赁合同，第三人李国花于2020年5月1日提出收回房屋，至此该不定期租赁合同解除。另，虽然被告杨生杰与第三人李国花签订的房屋租赁合同中约定“租赁期间不得将经营权随意转让”，但是第三人李国花在收取原告阿德宏给付的租金之后，一直未就被告杨生杰将涉案房屋转租给原告阿德宏提出异议，故本院认为被告杨生杰与原告阿德宏之间的转租合同不因被告杨生杰无权转租而无效。因此，原告阿德宏与被告杨生杰于2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。   关于“被告杨生杰应否退还原告阿德宏剩余转让费33000元”的问题。本院认为，根据原告阿德宏与被告杨生杰于2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》第八条约定“如国家政策或法律导致原告（乙方）不能正常经营棋牌室，则被告（甲方）退还原告使用过后剩余的房租款及转让费。如果乙方经营满一年，则甲方不退还任何钱款。”原告在庭审中自认转让该棋牌室后，经营至2019年5月28日即因政策原因停止营业，对于未经营期间（十一个月）的转让费应当按照双方签订的合同第八条的约定予以退还。被告杨生杰虽在庭审中提出原告阿德宏经营至2019年12月，但未提交相应的证据加以证实，故应当由其承担举证不能的不利后果。关于被告要求原告将涉案房屋内的麻将桌和椅子予以退还的主张，本院认为双方对此双方在合同中并未做明确约定，且上述物品也没有交接清单，无法判断其价值，故本院对此主张不予支持。综上，本院对原告要求被告退还停止营业期间（十一个月）的转让费33000元的诉讼请求予以支持。   关于“被告杨生杰应否退还原告阿德宏剩余租金42166元”的问题。本院认为，被告杨生杰与原告阿德宏之间的转租合同合法有效，故退还租金的前提条件是解除合同并腾退房屋。本案中原告自认给第三人李国花交还房屋的时间为2020年5月1日，也就是原、被告签订的转租合同期满后。因此，原告虽因政策原因未能继续经营棋牌室，但该房屋一直由其占有使用，故其要求退还剩余租金42166元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。   关于“被告杨生杰应否退还原告阿德宏押金10000元”的问题。本院认为，第三人李国花在收回房屋时已将10000元押金退还原告阿德宏，对此原告也当庭予以确认。虽然按照合同的相对性，该押金应当由第三人李国花退还被告杨生杰，再由被告退还原告，但本案中第三人在收回房屋时直接将押金退还给原告，被告也认可该事实，原告无须再向被告要求返还押金，故本院对该项诉讼请求不予支持。   关于“被告杨生杰应否给付原告阿德宏违约金22549.8元”的问题。原告在诉状中主张“原告接手经营该棋牌室不足一个月，即因政策性原因不能正常经营，故应由被告承担违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及原、被告签订的《房屋租赁合同》第十二条违约责任的约定“租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳三年租金作为违约金”，本院认为，因政策性原因导致棋牌室不能经营，并不属于被告不履行合同或者履行合同义务不符合约定，而被告也不存在该《房屋租赁合同》第十二条约定的违约情形，故被告不应当承担违约责任。另外，对因国家政策或者法律导致原告不能正常经营棋牌室的情形，原、被告已在该《房屋租赁合同》第八条中做了约定，本案中也已进行了相应的处理，故本院对原告阿德宏要求被告杨生杰给付违约金22549.8元的诉讼请求不予支持。   第三人李国花、张元绍经传票传唤无正当理由不到庭应诉，不影响本案的审理。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：   一、被告杨生杰于本判决生效之日起十日内退还原告阿德宏转让费33000元；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告阿德宏的其他诉讼请求。   案件受理费元2454.32元，减半收取1227.16元，由原告阿德宏负担859.16元，被告杨生杰负担368元；鉴定费7600元由被告杨生杰负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 何翠萍     二〇二〇年十一月二十八日   法官助理 马纤雨   书记员 孙鸿烨   附：本案引用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。   因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。