山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民再43号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：枣庄嘉吉腾龙电影有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区永兴北侧古路街西侧薛城银座商城，统一社会信用代码91370403MA3F4HPN17。法定代表人：纪建林，执行董事。委托诉讼代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：青岛汇商盈商业运营管理有限公司，住所地山东省青岛市市**辽源路****，统一社会信用代码91370203MA3CPRBM33。法定代表人：赵光文，总经理。委托诉讼代理人：赵军辉，系该公司员工。委托诉讼代理人：崔常松，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。原审被告:文投（北京）电影院线有限公司，住所地北，住所地北京市房山区长沟镇金元大街**北京基金小镇大厦**326信用代码91110111MA003KMR92。法定代表人：蔡敏，执行董事。委托诉讼代理人：王晋莉，北京方耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐苗苗，北京方耀律师事务所律师。再审申请人枣庄嘉吉腾龙电影有限公司(以下简称嘉吉公司)因与被申请人青岛汇商盈商业运营管理有限公司（以下简称汇商盈公司）、原审被告文投（北京）电影院线有限公司（以下简称文投公司）租赁合同纠纷一案，不服本院(2019)鲁04民终503号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院作出（2020）鲁民申3618号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年10月9日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人嘉吉公司的委托诉讼代理人王鹏、林静，被申请人汇商盈公司的委托诉讼代理人赵军辉、崔常松，原审被告文投公司的委托诉讼代理人徐苗苗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉吉公司再审请求：1.撤销(2019)鲁04民终503号民事判决；2.改判驳回汇商盈公司除要求解除双方所签租赁合同的诉讼请求之外的其他全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由汇商盈公司承担。事实和理由：一、原审判决认定汇商盈公司按期向嘉吉公司交付符合合同约定条件的房产，缺乏证据证明。1.汇商盈公司未能按期交付涉案房产，违反租赁合同的约定，已构成根本性违约。租赁合同第2.2条约定，“甲方承诺于2017年9月1日前(具体时间以甲方书面通知为准)将符合本合同附件二及附件四的约定具备进场施工条件的房产交付给乙方。隔墙起坡的设计和土建由乙方完成，消防工程由甲方完成。由于此项目为改造项目，甲方保证影院租赁区域的使用性质变更为电影院，消防工程按乙方提供的消防规划设计图纸进行深化设计和施工，且能够顺利通过消防验收并取得消防验收合格证”。根据约定，汇商盈公司应于2017年9月1日前将符合租赁合同约定的房产交付给嘉吉公司。但事实上，汇商盈公司并未在该期限内完成房产交付，汇商盈公司已违反租赁合同关于房产交付期限的约定，已构成根本性违约。2.关于涉案房产，汇商盈公司始终未能按照合同约定履行义务使其符合约定的交付条件，因此根本不存在汇商盈公司依约交付房产的问题。根据约定，汇商盈公司应将涉案房产出租给嘉吉公司开设电影城。汇商盈公司在2013年获得枣公消字[2013]第0120号一次消防设计审核意见书，但由于此项目为改造项目，汇商盈公司应根据约定，将嘉吉公司承租区域的报建性质变更为电影院，并完成一次消防补充设计审核。该条款也约定消防工程由汇商盈公司完成，汇商盈公司保证影院租赁区域的使用性质变更为电影院，并能够顺利通过消防验收取得消防验收合格证。但时至今日，汇商盈公司关于涉案房产仍未取得报建性质为电影院的一次消防验收合格证，无法按照约定向嘉吉公司交付该房产，嘉吉公司作为特殊行业经营者，无法承租未取得消防验收合格的房产进行装修、使用，汇商盈公司该行为直接导致租赁合同目的无法实现，租赁合同无法继续履行，汇商盈公司已构成根本性违约。汇商盈公司至今未能取得涉案房产的一次消防验收合格证明，未能全面履行房产交付义务，嘉吉公司无法接收不符合合同约定且存在重大履行风险的房产。3.在涉案房产不符合合同约定的交付条件，且双方未签署合同附件三《房产交付确认书》的情况下，汇商盈公司的交付行为均不应视为符合合同约定的合格交付。汇商盈公司发送日期为2018年3月10日《进场施工通知函》时，涉案房产仍不具备租赁合同约定的交付条件，其单方发送的《进场施工通知函》不能作为房产正式交付的依据。汇商盈公司发送2018年3月10日《进场施工通知函》时，其房产并未取得报建性质为“电影院”的一次消防补充设计审核，未达到租赁合同约定的房产交付标准。对于明显不符合交付条件的房产，嘉吉公司有权拒绝接收。汇商盈公司发送《进场施工通知函》时并未提供可以证明涉案房产符合约定交付标准的证据。汇商盈公司虽发送《进场施工通知函》，但嘉吉公司基于后续能否顺利施工及影院能否顺利开业等问题，有权拒绝接收汇商盈公司交付的不符合租赁合同附件二及附件四所述技术条件的房产。汇商盈公司明知其房产不具备交付条件，仍单方发送进场施工通知函，而不是按照合同约定签署《房产交付确认书》，明显是规避义务，迫使嘉吉公司处于不利地位。原审法院对该《进场施工通知函》中相关内容未进行过实质审查，推定汇商盈公司交付符合租赁合同约定的涉案房产，缺乏证据支持。上述进场通知函无法作为正式交付房产的依据，且因涉案房产不符合交付条件，嘉吉公司并未进场施工，更未实际占有使用涉案房产，嘉吉公司无需向汇商盈公司支付房屋租金。4.原审判决认定嘉吉公司已接收涉案房产并进行了施工，与事实不符，且认定该事实部分证据不足。嘉吉公司在原审中多次强调，涉案房产并未达到约定的交付条件，嘉吉公司拒绝现场勘验及接收。文投公司委托的施工单位在2018年3月10日前缴纳的装修保证金、水电费押金、施工人员签订的房屋租赁协议等均为嘉吉公司为促成该项目施工所做的前期准备，文投公司委托的施工单位在做好上述准备条件后，发现汇商盈公司房产并不具备进场施工条件，且嘉吉公司未与汇商盈公司签署《房产交付确认书》，未能实际接收该涉案房产，故施工单位并未真正进场开展施工。原审法院不能根据装修保证金、水电费押金、施工人员签订的房屋租赁协议就简单认定嘉吉公司已接收涉案房产并进场进行了装修，必然导致对本案基本事实认定错误。二、嘉吉公司与汇商盈公司在租赁合同中对于履行期限和租赁房产交付条件均有明确约定，原审法院违背合同约定认定嘉吉公司存在违约行为，系认定事实错误。1.即使嘉吉公司迟延发送影厅剖面图及排烟排水方案，系因汇商盈公司延误在先所致，嘉吉公司对此并无过错。本案中租赁合同签署时，耀莱成龙国际影城建设四层平面图即作为合同附件由嘉吉公司提供给汇商盈公司，且嘉吉公司在图纸下方标注，汇商盈公司应考虑影院各厅需要独立消防排风及排烟的具体方式并请汇商盈公司核实消防疏散宽度及疏散距离。但在合同签订且收到该平面图后，汇商盈公司迟迟没有回复，导致嘉吉公司无法完成影厅剖面图及排烟排水方案，后嘉吉公司无奈，只好按照既往项目经验，在2017年3月14日向汇商盈公司发送影厅剖面图及排烟排水方案，此时因汇商盈公司原因迟延37天。嘉吉公司迟延发送影厅剖面图及排烟排水方案系因汇商盈公司延误在先造成，与嘉吉公司无关，故应由汇商盈公司承担相关责任。汇商盈公司收到上述图纸后，未完成租赁合同约定的消防深化设计，未提交深化设计图纸，未完成租赁合同附件四中约定的各项工作，即未全面履行其合同义务。基于汇商盈公司上述迟延，特别是迟延提交深化设计图纸，迟延完成一次消防补充设计审核工作，嘉吉公司已对汇商盈公司失去信任，嘉吉公司有权行使合同法规定的先履行抗辩权，不再进行隔墙起坡等进场施工工作。2.原审法院始终未能查明涉案房产一次消防验收问题，而按照消防法律法规的规定，汇商盈公司未能办理完毕一次消防验收并取得合格证明，无法交付符合合同约定的房产，则根本性违约在先。一次消防验收和二次消防验收属于不同阶段的消防验收。首先应该明确消防设计审核及验收审核的概念。消防设计审核，是指消防设计图纸通过消防机关的认可，即可以按照报送的图纸进行施工，而消防验收审核是指按照消防机关认可的设计图纸施工完毕后，消防机关对现场竣工工程的审核。设计审核及验收审核又各分为两个阶段，即设计审核分为通称的一次消防设计审核及二次消防设计审核；验收审核分为通称的一次消防验收审核和二次消防验收审核。一次消防设计审核及一次消防验收审核是对整体建筑物设计和施工是否符合消防法规所做的审核，应由整体建筑物业主方即汇商盈公司完成；二次消防设计审核和二次消防验收审核应由装修方即嘉吉公司完成。根据《中华人民共和国消防法》第九条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，只有取得一次消防验收合格证后，二次消防验收方能报审。一次消防验收的完成是取得二次消防验收的前提，汇商盈公司提出的“一次消防验收和二次消防验收必须同时完成”既无事实依据，亦无相应法律依据。反而证明汇商盈公司在2018年5月2日时仍未取得涉案房产的一次消防验收合格证，其2018年3月10日所谓交付的房产不符合租赁合同约定的交付条件，因未取得一次消防验收的房产，涉案房产开设影院所需的二次消防验收亦无法办理，必然影响嘉吉公司正常开业、经营。故汇商盈公司根本性违约在先，涉案房产未能交付的原因在于汇商盈公司，应由汇商盈公司承担违约责任，而嘉吉公司有权行使先履行抗辩权，嘉吉公司并无违约行为。综上，因汇商盈公司未能办理完毕涉案房产的一次消防验收并取得合格证明，汇商盈公司根本性违约在先，嘉吉公司无论是否迟延交付租赁合同约定的相关图纸及规划意见书，均因嘉吉公司享有在先履行抗辩权，则不构成违约，因此，原审判决认定嘉吉公司存在违约行为，系认定事实错误，适用法律不当。三、因原审判决未能正确认定汇商盈公司因未取得涉案房产的一次消防验收合格证明而存在根本性违约行为，错误判令嘉吉公司向汇商盈公司支付租金。一审判决中认定双方均存在违约行为，但忽视汇商盈公司迟延交付且涉案房产不符合约定的交付条件的根本性在先违约行为。根据汇商盈公司在一审中提供的《耀莱成龙国际影城嘉吉店消防改造工程施工合同》，该施工合同并没有合同签署日期及详细的工程地址，无法证明与本案涉案房产的消防工程有关。另根据该合同对汇商盈公司付款阶段的约定，汇商盈公司应在合同相对方拿到消防设计审核意见书后支付55%工程款，但汇商盈公司至今未提交其取得的一次消防补充设计审核意见书，无法认定其已完成涉案房产的消防工程。即使根据该合同认定汇商盈公司消防设施改造已经完成，因涉案房产消防条件仍未达到租赁合同约定的交付标准，嘉吉公司也有理由相信汇商盈公司所做的消防设施改造并非基于实现租赁合同目的。一审中，汇商盈公司提交的该证据恰能证明其未履行租赁合同项下的应由其完成的消防工程工作，且未能完成一次消防验收，其房产并未满足租赁合同约定交付条件。因嘉吉公司并未接收不符合合同约定的房产，未对涉案房产实际占有且使用，故嘉吉公司无需支付任何房屋租金。根据租赁合同约定，“甲方应向乙方交付已具备如附件二所述的房产技术条件的完整房产。在收到甲方的书面通知后七个工作日内，乙方应派代表开始共同考察房产状况并签署如附件三所述的房产交付确认书。乙方验收时间不得超过七个工作日，对于显性瑕疵，如有问题应在随后七个工作日内提出整改意见，若整改项目不致影响乙方的全面后期装修，则视同该房屋和专用区域通过乙方验收，但甲方应及时对未完善事项进行整改；若整改项目影响乙方全面施工，造成拖延工期，每拖延一日，乙方的计租日顺延一天”。因此，即使嘉吉公司收到汇商盈公司书面通知后，仍有7个工作日的房屋验收期。且根据合同约定，嘉吉公司自房产正式交付之日有4个月的装修免租期。在此期间，嘉吉公司亦无需支付房屋租金。事实情况是双方并没有签署《房产交付确认书》，嘉吉公司并没有接收未满足合同约定交付条件的房产。即使原审法院坚持认为汇商盈公司向嘉吉公司交付了涉案房产，在汇商盈公司房产未取得一次消防验收合格证，影响嘉吉公司全面施工的情况下，造成拖延工期，嘉吉公司的计租日也可以无限期顺延。且汇商盈公司房产至今未取得报建性质为电影院的一次消防验收合格证，故原审法院判令嘉吉公司向汇商盈公司支付租金是严重错误的。四、原审判决认定事实存在多处明显错误，原审法院在未查明案件基本事实的情况下做出的判决，显然难以保证其合法及公正性。1.二审判决认定，合同履行过程中，汇商盈公司没有在约定的期限向嘉吉公司交付房产，嘉吉公司可以根据合同约定顺延其装修免租期来救济其权利，并无相应合同依据。租赁合同约定的嘉吉公司可以顺延装修免租期的前提条件为：汇商盈公司交付具备附件二所述技术条件的完整房产后，该交付房产存在显性瑕疵，且整改不影响嘉吉公司的全面施工，则嘉吉公司可以顺延装修免租期。但本案中，汇商盈公司未在约定的期限向嘉吉公司交付符合约定的房产。2.二审法院虽然纠正一审法院关于对合同履行期限进行变更的认定，但对汇商盈公司未在租赁合同约定的履行期限内交付房产的违约事实避而不谈，严重侵害嘉吉公司合法权益。从双方履行合同的情形看，双方并未形成书面交接手续，因涉案房屋未完成一次消防验收，汇商盈公司所谓交付并不符合约定。二审法院认为一审法院认定的“原、被告在租赁合同中约定的履行期限并不明确。青岛汇商盈通过2018年3月10日的进场施工通知函及2018年5月2日的法务函对履行期限进行了变更”认定不当，予以纠正。那么就租赁合同履行期限，双方并未进行变更，汇商盈公司仍应按照租赁合同第2.2条约定的“2017年9月1日前”，交付符合租赁合同附件二及附件四的约定，具备进场施工条件的房产。但汇商盈公司明显未能在该期限内完成交房，汇商盈公司已经构成根本性违约。但二审法院对合同履行期限未变更进行认定后，并未提及汇商盈公司迟延交付房产应承担何违约责任，置嘉吉公司合同权利于不顾，严重侵犯嘉吉公司合法权益。3.本案中涉案房产是否已按照租赁合同约定的交付条件进行交付为本案嘉吉公司是否应支付房租的关键。这本应是一审、二审判决必须查明的案件事实，但一审、二审法院对于影响当事人合法权益的关键事实均没有查清，导致判决明显错误。原一审、二审法院在审理过程中，一直在回避汇商盈公司迟延交付符合租赁合同约定房产构成根本性违约的基本事实，仅以汇商盈公司发送的《进场施工通知函》中单方“认定2018年2月1日为房产正式交付日、同意2018年3月1日为装修开始日”来认定汇商盈公司已交付符合合同约定的房产，并未对汇商盈公司交付的涉案房产是否符合租赁合同约定的交付标准进行详细查明。如汇商盈公司交付的房产符合租赁合同约定，嘉吉公司又为何在2018年5月10日向汇商盈公司发送催告及解除合同的法务函。即使法院认定汇商盈公司3月10日发送的《进场施工函》为房产正式交付文件，且汇商盈公司交付的房产的整改不至于影响嘉吉公司后续装修，那么自2018年3月21日至2018年7月21日仍为嘉吉公司装修免租期，嘉吉公司无需支付房屋租金。更何况，该租赁合同已于2018年5月26日解除。本案基本事实为汇商盈公司房产并未达到租赁合同约定的交付条件，不具备嘉吉公司进场装修的开工条件，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》的相关规定，汇商盈公司发送的《进场施工通知函》因汇商盈公司房产不具备交付条件而归于无效。且嘉吉公司自始拒绝接收不符合租赁合同约定交付条件的房产，且并未实际占有使用汇商盈公司房产，因此，汇商盈公司没有合同与法律依据要求嘉吉公司支付租金。综上，因汇商盈公司房产不符合租赁合同约定的交付条件，造成嘉吉公司无法进场施工，故嘉吉公司有权拒绝接收涉案房产，且不支付任何房屋租金及利息，并要求汇商盈公司承担相应违约责任。五、原审法院对租赁合同解除时间的认定存在错误，进而影响其认定支付租金的期限，不论嘉吉公司应否支付租金，原审判决也存在明显错误，应依法予以纠正。1.2018年5月10日，文投公司向汇商盈公司函告：“鉴于贵司(汇商盈公司)迟延交付符合合同约定的房产已达6月有余，且何时交付遥遥无期，故通知贵司，在收到本函件后十个工作日内向我司立即提供合同标的房产所在的建筑物整体一次消防验收合格证明及我司承租区域为电影院的一次消防验收合格证明。如贵司在十个工作日内仍未提供，贵我双方间租赁合同即予解除，且贵司应立即向我司返还履约保证金人民币柒拾万元整、赔偿工程费用人民币99077.52元及应向我司应支出设计费用人民币167765.2元”。汇商盈公司于2018年5月13日收到嘉吉公司邮寄此函件，但汇商盈公司未在上述函件规定的期限内提供涉案房产及嘉吉公司承租区域报建性质为电影院的一次消防验收合格证明。故根据上述函件内容及合同法相关规定，双方间的租赁合同已于2018年5月26日解除。2.本案中，如双方均同意解除租赁合同，汇商盈公司于2018年6月20日提起诉讼，其第一条诉讼请求即为“请求法院依法判决解除双方签订的《租赁合同》”，证明汇商盈公司对解除租赁合同亦无异议。故根据合同法的有关规定及《最高人民法院民二庭法官会议纪要(2017年12月2日)通知解除的认定》，如另一方对合同解除有异议，并且以诉讼或仲裁的提出异议的情况下，法院判决是在对方对合同是否解除有争议的情况下，对合同解除进行的确认。故根据上述案件事实及会议精神，租赁合同自起诉状送达对方之日起解除，且双方在诉讼中明确表示不再履行合同，双方对合同的解除已达成合意。故该租赁合同应于双方达成合意时即嘉吉公司收到汇商盈公司起诉状时即2018年6月26日解除。根据双方证据显示，汇商盈公司一方面迟延交付涉案房产，另一方面，其迟延交付的涉案房产并不符合约定的交付条件，致使租赁合同目的已无法实现，汇商盈公司已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，嘉吉公司享有法定解除租赁合同的权利。2018年5月10日发送的法务函中已载明解除合同的条件及时间。且汇商盈公司2018年6月20日向法院提起诉讼时亦同意解除租赁合同，故自2018年6月26日，双方已达成解除租赁合同的合意，双方租赁合同已不再继续履行，且嘉吉公司并未实际占有使用汇商盈公司房屋，故法院要求嘉吉公司自2018年7月1日起开始向汇商盈公司支付租金的判决，无事实及法律依据。六、合同法赋予嘉吉公司在先履行抗辩权，因此在汇商盈公司存在根本性在先违约的情形下，嘉吉公司不存在违约行为。我国合同法第六十七条规定，汇商盈公司具有交付符合合同约定条件房产的在先义务，而其履行义务并不符合合同约定，嘉吉公司作为后履行一方，依法享有拒绝接收其不合格房产的权利。因此，嘉吉公司根据合同法的规定，享有先履行抗辩权；嘉吉公司拒绝接收汇商盈公司涉案房产并不予进场施工，不存在违约。只有汇商盈公司交付符合合同约定的房产后，嘉吉公司才能按照合同约定开展下一步工作。但是原审判决均未保障嘉吉公司该项合同法所赋予的权利，未能正确适用合同法的相关规定予以裁判，导致原审判决出现错误。七、根据建设工程施工合同纠纷司法解释二的规定，汇商盈公司房产不符合租赁合同约定的交付条件，不具备进场施工的开工条件，嘉吉公司无法进场施工。汇商盈公司发送的《进场施工通知函》并不等于开工通知，汇商盈公司也并未提交《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第五条第(三)款所述的开工报告等材料，当时嘉吉公司承租区域并不具备开工条件且嘉吉公司并未实际开工，所以不能认定2018年3月1日为嘉吉公司装修开始日；即使该进场施工通知函可视为汇商盈公司向嘉吉公司发出的开工通知，依据该解释第五条第一款规定，也将因嘉吉公司承租房产不具备开工条件而归于无效。原一审判决认定“汇商盈公司又通过2018年进场施工通知函及2018年5月2日的法务函……同意认定2018年3月1日为北京耀莱公司装修开始日”，无视嘉吉公司承租区域因汇商盈公司原因尚不具备房产交付条件，不具备开工条件这一基本事实，于法无据。八、原审判决未正确认定本案租赁合同的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条规定，本案租赁合同约定，汇商盈公司应于2017年9月1日前将符合合同约定，具备进场施工条件的房产交付给嘉吉公司；租赁合同第8.7条约定：“有但不限于下列情形，乙方有权提前解除合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失：A)甲方违反其保证或责任，或违反本合同的其他约定，在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方连续两个月不能对外正常营业，则乙方有权解除合同。”租赁合同附件四汇商盈公司需要完成的项目中“消防工程”第5点：电影城所在建筑物的楼层整体一次消防验收完成。但直至2018年5月10日，嘉吉公司向汇商盈公司发送最后一封《法务函》时，汇商盈公司仍未取得相应一次消防补充验收合格证明，汇商盈公司已构成迟延交付，属于严重违约。嘉吉公司有权依据合同约定或依照合同法的规定通知汇商盈公司解除合同。但是原审判决未能正确认定解除合同时间，导致判令嘉吉公司在合同已解除后仍向汇商盈公司支付租金，没有事实与法律依据。请求依法撤销原审判决，维护嘉吉公司的合法权益。汇商盈公司辩称，嘉吉公司所主张的事实认定和法律适用问题，与其在一审、二审理由基本一致。一、二审认定事实和法律适用均无不当之处，嘉吉公司再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定情形，应予驳回。具体理由：一、汇商盈公司已经向嘉吉公司交付符合约定条件的房产，一、二审对该认定事实认定清楚，证据充分。涉案房产已经交付，嘉吉公司已经委托北京光中装饰工程有限公司（以下简称光中公司）进行施工，并实际占有。原审认定的装修开始日、完成装修日、开始计租日并无不当。2018年1月18日，汇商盈公司原法定代表人赵军辉到项目现场与腾龙公司委托的施工单位代表申志浩、鲜降龙做进场前各项事项对接，并已经解决相关要求。根据汇商盈公司提交的《建设工程消防设计审核申请受理凭证》、《建设工程消防设计审核意见书》显示履约主体为嘉吉公司。嘉吉公司在一审提交的证据，申志浩与种法力签订《房屋租赁合同续租协议》、鲜降龙与王广荣签订《房屋租赁协议》、枣庄嘉吉汇德物业管理有限公司收取施工押金4万元，并出具收据；2018年1月29日枣庄市安民物业有限公司收取的临时电费5000元、2018年3月10日汇商盈公司发出《进场施工通知函》，2018年5月2日发出《法务函回函》，嘉吉公司均为实质性回应。以上证据结合施工人员火车票、出租车发票及等证据能综合证明汇商盈公司已经交付房产，嘉吉公司已经接受涉案房产并进行施工。根据合同约定，嘉吉公司应在7个工作日内完成验收并进行施工，嘉吉公司在交付验收过程中未提出整改意见，接受并开始施工，根据合同约定该房屋和专属区域已经通过验收，嘉吉公司接受了涉案房产。二、嘉吉公司存在根本违约，在合同履行过程中，汇商盈公司多次函告其履行合同，但嘉吉公司拒不履行合同义务，致使汇商盈公司合同目的无法实现，原审认定嘉吉公司违约事实清楚。嘉吉公司根本违约事实如下：1.根据合同约定，嘉吉公司需要完成隔墙起坡的设计和土建施工，但嘉吉公司未施工。嘉吉公司2018年5月10日《法务函》，其认可如遇顺利消防验收并取得消防验收合格证，应先完成基础土建工程及砌墙施工，但嘉吉公司未完成隔墙起坡的土建施工工作，因此其存在根本违约。2.根据合同约定嘉吉公司提供规划设计图纸及附件四约定，其应在合同签订后30个工作日提交施工建议方案，但其在2017年11月7日才提交合格的《建设工程消防设计方案》，存在根本违约。3.根据附件四嘉吉公司需完成隔墙砌筑工作完成；墙面、地面；吊、地面、门窗工程、给排水工程、空调工程、强电工程、弱电工程、消防工程等，但以上工程未施工。4.为履行合同，汇商盈公司在2018年3月10日向嘉吉公司发出《进场施工通知函》，并在2018年5月2日给嘉吉公司发出《法务函回函》，催促施工，但其拒不施工。嘉吉公司毁约的原因如下，文投公司在枣庄市场上先后建设天衢商贸城影院、枣庄新城银座电影院。该两个项目是及其失败的项目，枣庄新城银座电影院装修后一直没有开业，天衢商贸城影院开业后生意惨淡，处于严重亏损状态。经了解嘉吉公司不再履行租赁合同，是因为文投公司决策层认为本影城项目投入大，枣庄市场小，前期影城项目亏损大，而不愿意在枣庄继续做影城项目，从而毁约，不再继续履行合同。三、嘉吉公司称原审法院未能查明涉案房产一次消防验收问题，租赁合同从未约定汇商盈公司需提交“涉案房产所在建筑物整体一次消防验收合格证明”的义务，虽然合同约定，电影城所在建筑物的楼层整体一次消防验收完成，但由于嘉吉公司未完成隔墙起坡的设计和土建施工，且法律法规也未规定一次消防、二次消防问题，且根据《建设工程消防监督管理规定》第14条的规定，嘉吉公司系消防建设主体，其根据《审核意见书》进行建设工程消防施工，经验收可投入使用，该约定已不具有任何法律意义，嘉吉公司已经接受交付房产，如嘉吉公司根据《审核意见》继续进行施工不影响其合同目的的实现，汇商盈公司不存在违约在先行为。1.租赁合同约定，保证影院租赁区使用性质变更为电影院，根据《建审意见书》载明：薛城银座商城已经消防设计审核合格，意见书编号：枣公消字（2013）第0120号，建筑面积2689平方米，使用性质为电影院。因此，以上租赁区报建使用性质为电影院的约定已经完成。2.嘉吉公司应完成消防土建、消防建设及消防验收工作，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查义务人是企业的开办者。因此，嘉吉公司系消防责任主体。3.嘉吉公司已经接受交付房产，经《枣庄公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》（以下称建审意见书），枣公消审字（2018）第003号建设工程消防设计审核合格后，嘉吉公司委托第三方施工单位交接后，仅仅进行前期的部分施工工作，其后不再施工，如嘉吉公司根据《审核意见》继续进行施工不影响其合同目的的实现。四、嘉吉公司已履行枣庄中院（2019）鲁04民终503号民事判决所确定的义务，904798.5元执行款已经履行完毕。综上，原审认定事实和法律适用均无不当之处，请求依法驳回嘉吉公司的再审申请。文投公司述称，同意嘉吉公司的再审意见，请求支持其再审请求。汇商盈公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.嘉吉公司赔偿汇商盈公司消防设施改造损失72万元及利息（自法院诉讼之日至清偿之日按照同期银行贷款利率计算）；3.嘉吉公司支付拖欠的第一年度保底租金(视为违约金)58万元及利息（自法院诉讼之日至清偿之日按照同期银行贷款利率计算）；4.嘉吉公司支付汇商盈公司支出的土地使用税费17248元；5.嘉吉公司支付汇商盈公司律师费用4万元；6.诉讼费用由嘉吉公司负担。一审法院认定事实并认为，文投公司、汇商盈公司于2016年12月18日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。由于双方均同意解除《耀莱成龙国际影城租赁合同》，汇商盈公司要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。租赁合同总则中约定，嘉吉公司自营业执照签发之日起自动替代文投公司成为合同的签约与履约方，合同项下文投公司的权利义务自动转移给嘉吉公司享有及承担，虽然嘉吉公司辩称“其公司不是本案适格被告，不应参与诉讼，依据目前实际情况，其公司仅办理工商营业执照，银行开户与社会保险开户都没有办理，无实际履行合同的能力”，但并未明确拒绝承继合同的权利义务。因此嘉吉公司可以作为本案的被告参加诉讼，文投公司在本案中则不再承担责任。通过审查租赁合同第2.2条、合同附件二、合同附件四的约定内容，以及枣庄市公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》的时间和原、被告之间法务函的内容，综合可以看出原、被告在租赁合同中约定的履行期限并不明确，在合同履行过程中均存在违约，故合同解除以后，原、被告应各自承担自己的损失，对汇商盈公司的第二、第四、第五项诉讼请求，该院不予支持；鉴于双方在租赁合同中有保底租金的相关约定，汇商盈公司又通过2018年3月10日的进场施工通知函及2018年5月2日的法务函对履行期限进行了变更，同意认定2018年2月1日为汇商盈公司向文投公司房产正式交付日、2018年3月1日为文投公司装修开始日、2018年6月30日为文投公司完成装修取得相关证照开业日、2018年7月1日为开始计租日，根据租赁合同第3.1条中年保底租金98万元的约定条款，可以计算出日保底租金为2684.93元，结合上述汇商盈公司自认的期限，该院认定嘉吉公司从2018年7月1日起至该判决生效之日止，按每天2684.93元的标准向汇商盈公司支付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除汇商盈公司于2016年12月18日与文投公司所签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》。二、嘉吉公司支付汇商盈公司租金（从2018年7月1日起至判决生效之日止，按每天2684.93元的标准计算），于该判决生效后十日内付清；三、驳回汇商盈公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17015元，减半收取8507元，由汇商盈公司负担5786元，嘉吉公司负担2721元，于判决生效后七日内缴纳。嘉吉公司二审上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.发回重审或改判驳回汇商盈公司要求嘉吉公司支付拖欠的第一年度保底租金（视为违约金）58万元及利息的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由汇商盈公司承担。本院二审查明，2016年12月18日，文投公司（乙方）与汇商盈公司（甲方）签订了《耀莱成龙国际影城租赁合同》，合同总则约定：“甲乙双方同意，本合同签署时以本合同约定的租赁房产所在地为注册地址的电影城实际运营管理公司（以下简称影城管理公司）尚未完成工商注册登记手续，故本合同暂由影城管理公司的全资股东文投公司代为签署；影城管理公司的权利义务暂由文投公司享有及承担。自影城管理公司的营业执照签发之日起（无论其是否在本租赁合同上签章确认），自动替代文投公司成为本合同的签约与履约方，本合同项下文投公司的权利义务自动由文投公司转移给影城管理公司享有及承担。影城管理公司将在其营业执照签发之日起10日内在本租赁合同上盖章确认。如影城管理公司拒绝承继本合同权利义务，文投公司承诺继续享有及承担本合同项下文投公司的权利义务”。租赁合同约定汇商盈公司应向文投公司交付具备如附件二所述的房产技术条件的完整房产。在收到汇商盈公司的书面通知后七个工作日内，文投公司应派代表开始共同考察房产状况并签署如附件三所述的房产交付确认书。文投公司验收时间不得超过七个工作日，对于显性瑕疵，如有问题应在随后七个工作日内提出整改意见，若整改项目不致影响文投公司的后期装修，则视同该房屋和专用区域通过文投公司验收，但汇商盈公司应及时对未完善事项进行整改……汇商盈公司于2017年9月1日前（具体时间以汇商盈公司书面通知为准）将符合合同附件二及附件四的约定，具备进场施工条件的房产交付文投公司。但双方同时约定如因汇商盈公司原因导致文投公司无法按时完成装修、无法领取营业执照而无法开业的，则装修免租期应顺延至汇商盈公司的阻却原因消除且文投公司办理完毕装修、领取营业执照并开业时……另查明，嘉吉公司成立于2017年6月26日，系文投公司的全资投资公司。其他事实和一审查明的一致，本院依法予以确认。本院二审认为，嘉吉公司作为合同约定的影城管理公司，其于2017年6月26日成立，其营业执照签发之日起自动替代文投公司成为合同的签约与履约方，合同项下文投公司的权利义务自动转移给嘉吉公司享有及承担，故嘉吉公司系该合同的权利义务的履行主体。涉案房产施工中公安消防部门出具的《建设工程消防设计审核申请受理凭证》及《建设工程消防设计审核意见书》均能证明嘉吉公司已实际履行合同。嘉吉公司未向汇商盈公司作出拒绝承继租赁合同权利义务意思表示，文投公司未能进而举证证明由其继续享有承担租赁合同的权利义务，故嘉吉公司关于一审判决其承担责任系合同履约主体认定错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。租赁合同约定了汇商盈公司应向文投公司交付房产的时间、条件、验收时间、迟延交付的救济措施等内容，合同履行过程中，汇商盈公司没有在约定的期限向嘉吉公司交付房产，嘉吉公司可以根据合同约定顺延其装修免租期来救济其权利。其后汇商盈公司2018年3月10日发出的进场施工通知函及文投公司委托施工单位缴纳的4万元装修保证金、水电费押金、施工人员签订的房屋租赁协议等证据能综合证明，汇商盈公司已交付涉案房产，嘉吉公司已接收涉案房产并进行了施工，一审法院关于装修开始日、完成装修日、开始计租日的认定并无不当。嘉吉公司关于租赁房产不具备交付条件、汇商盈公司未交付租赁房产其不应缴纳租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人嘉吉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决关于“原、被告在租赁合同中约定的履行期限并不明确。汇商盈通过2018年3月10日的进场施工通知函及2018年5月2日的法务函对履行期限进行了变更”的事实认定不当，二审予以纠正。但一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由上诉人枣庄嘉吉腾龙电影有限公司负担。本院再审期间，各方当事人均未提交新证据。再审还查明，二审判决生效后，案涉904798.5元款项已经执行完毕。本院认为，汇商盈公司与北京耀莱影视文化发展有限公司于2016年12月18日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》系当事人真实意思表示，虽然汇商盈公司并非涉案房屋的所有权人，但通过所有权人枣庄嘉吉置业有限公司出具的证明，其允许汇商盈公司对涉案房屋进行转租，因此汇商盈公司可以作为涉案租赁合同的出租人。北京耀莱影视文化发展有限公司签订租赁合同时，因嘉吉公司尚未完成工商注册登记，故由北京耀莱影视文化发展有限公司签订合同，合同还约定自新公司营业执照签发之日起，由新成立公司代替北京耀莱影视文化发展有限公司履行涉案合同。因此嘉吉公司作为本案租赁合同的承租方享有本案的权利、义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人的最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期限保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。租赁合同签订后，北京耀莱影视文化发展有限公司按照合同约定交纳70万元履约保证金及前期租金。汇商盈公司也按照合同约定组织相关施工，以保证涉案房屋符合合同约定的交付条件。通过枣庄市腾达服务中心出具的收款收据、嘉吉公司与汇商盈公司双方往来回函中载明的内容、枣庄市公安消防支队出具的建设工程消防设计审核申请受理凭证、建设工程消防设计审核意见书等证据，可以认定嘉吉公司对涉案房屋进行前期设计、施工等工作。建设工程消防设计审核意见书上载明的时间为2018年1月8日，原审根据合同履行情况，确定2018年2月1日为房屋交付日并无不当。再根据租赁合同约定减去4个月装修免租期，从2018年7月1日作为计租日，并按照合同约定的每年保底租金98万元每天2684.93元的标准计算至判决生效之日止有事实及法律依据。嘉吉公司的再审理由不能成立，再审请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院(2019)鲁04民终503号民事判决。本判决为终审判决。审判长 张 弘审判员 李 莹审判员 党园园二〇二〇年十一月二十六日书记员 刘 畅