福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1991号 上诉人（原审被告）：许世平，男，汉族，1980年11月8日出生，福建省三钢（集团）有限责任公司质计处计量工，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：三明市安洁物业管理有限公司，住所地三明市梅列区青山三村****。统一社会信用代码91350402MA2YYDRB4N。 法定代表人：廖宝灿，总经理。 委托诉讼代理人：王先群，三明市梅列区利群法律服务所法律服务工作者。 上诉人许世平因与被上诉人三明市安洁物业管理有限公司（以下简称安洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许世平及被上诉人安洁物业公司的委托诉讼代理人王先群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许世平上诉请求：1.请求依法撤销三明市梅列区人民法院2020年7月8日作出的(2020)闽0402民初924号民事判决，驳回安洁物业公司的请求。2.本案一审、二审诉讼费用由安洁物业公司承担。事实与理由：一、新学府业委会与安洁物业公司签订的《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》日期是2017年12月25号，是业委会私自协议开会，经过业委会副主任陈国胜介绍，于2018年1月1号进入小区担任物业工作，没有召开业主大会，且业主也没有授权给业委会。根据国务院《物业管理条例》，选聘和解聘物业管理企业应该经过业主大会决定，业委会是业主大会的执行机构，不能擅自签订物业服务合同。该物业公司于2017年12月5号注册，未满一个月，未取得物价局、城管局、住建局各个部门的审批原件就开始物业服务，属于黑物业。二、2018年1月1号至2020年5月27号，一审开庭许世平自始至终没有看到各个部门的审批原件。所看到的只有水榭学新学府小区物业委托管理合同、公摊水电费、停车照片。一审认为：1.许世平为无效合同的辩解没有事实和法律依据该院不予采纳。2.《中华人民共和国物权法》第78条规定，业主大会或者业主委员会决定的对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定，侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3.新学府业委会与以安洁物业公司签订的《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，对许世平具有约束力。4.许世平应于判决生效之日起三日内支付给三明市安洁物业管理有限公司物业费329元，停车费1500元。合计1829元。5.许世平应于判决生效之日起三日内支付给三明市安洁物业管理有限公司水电公摊费46元。三、对原审裁判全文全部不服，业主属于第三方。四、业委会公开承认的《情况说明》，就是事实，事实就是真相：反映出业委会没有经过《物权法》第76条，下列事项由业主共同决定：(一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；(七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。已经违反了国家物权法的规定，同时也违反了《中华人民共和国刑法》第226条强迫交易罪，强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务。情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。安洁物业合同，是业委会协议签的，不是第三方业主真实意思表示，属于强迫接受服务。五、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定了其他几种业主享有知情权的情形：管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库处分情况；其他应当向业主公开的情况和资料。业主委员会隐瞒业主知情权，欺瞒业主物业合同内容一年七个月。证据是：于2019年7月26号公开承认的《情况说明》里面，业委会全体签字承认的后面的时间日期（2019年7月26日）。《物权法》第七十八条：业主大会、业主委员会决定效力业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。六、业委会没有经过公开、公平、公正的招标方式，选聘物业服务，未经业主授权批准，擅自采用协议方式选聘物业服务。三明市安洁物业服务有限公司，至今未能提供证明2018年1月1日就取得资质证书，从事物业管理。违反了《中华人民共和国国务院令》第379号，第五十七条：住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期整改，给予警告，可以并处10万以下的罚款。第六十条：未取得资质证书，从事物业管理的，由县级以上地方人民政府。房地产主管部门没收非法所得，并处5万元以上20位万元以下的罚款。给业主造成损失的，依法承担责任。七、业委会与安洁物业公司签订的物业委托管理合同。违反了以下几条：1.欺诈方式隐瞒业主，物业合同，招标方式，物业服务内容。2.业委会陈国胜勾结班组员工注册物业公司20天就从事物业服务，属于恶意串通，损害第三人利益。3.三明市安洁物业管理有限公司，未取得资质证明以合法形式掩盖非法目的。4.损害了全体业主第三方的利益。5.没有经过公平，公开，公正的方式招标，违反了法律，行政法规强制性的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法的目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条，第二点在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院仲裁机构变更或者撤销。八、追交证据，附上：1.一份陈国胜自己申请退出业委会成员的说明；2.—份业委会出示的安洁物业入驻水榭新学府小区服务的情况说明。综上，一审判决认定事实不符合事情真相，请求上级法院依法作出公正裁判，撤销原审裁判，全部改变原审的处理决定，请二审法院查清事实后依法判决。请求上级法院撤销：1.三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同，是业委会协议签的属于无效合同，是有事实的真相和法律依据的。2.业委会协议开会经过业委会副主任介绍签订的合同，业主没有授权给业委会安洁物业公司提供的服务属于强买强卖对业主没有法律约束力。3.新学府业委会与安洁物业公司签订的三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同，业主没有参与授权给业委会，不是第三方业主的真实意思表示。违反了国家有关法律法规的规定该合同无效，对业主没有约束力。4.业主无需缴纳物业费和停车费水电公摊费。 安洁物业公司辩称，一、安洁物业公司是经过依法成立的，合法提供从事物业服务的公司。二、许世平入住牧业小区提供物业服务，是经过全体业委会的人员从6家物业机构中，经多次甄选以后确定了安洁物业公司作为水榭新学府小区的物业管理，经过协商一致以后签订的协议。在协议签订之后，安洁物业公司也按约定提供了合同所约定应当履行的服务项目，履行了合同义务。三、许世平已经享受了安洁物业公司提供了各项物业服务，应当支付相关的物业服务费及停车费用等。请求二审驳回上诉维持原判。 安洁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令许世平支付物业费329元、水电公摊费46元、停车费1500元，合计1875元；2.本案诉讼费由许世平承担。 一审法院查明事实： 1.2017年12月26日，梅列区水榭新学府业主委员会（以下简称新学府业委会）与原告安洁物业公司签订《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》，主要约定：新学府业委会委托安洁物业公司对水榭新学府小区进行物业管理，有效期为3年，即自2018年1月1日至2020年12月31日；物业服务的主要内容为本小区内房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，本小区内交通、车辆停放秩序管理，消防设施设备、灭火器的养护和管理，维持公共秩序，门岗值勤，对外来车辆人员进行查询登记，物业及物业管理档案、资料，依法由物业公司管理的其它事项；物业管理服务费用由安洁物业公司收取，收取费用的项目和标准如下：物业管理服务费，建筑面积0.6元/月·平方米，架空层车位停车费每辆150元/月，架空层个人车位管理费50元/月，小区内露天道路占用停车费每辆100元/月，公共用房使用费，小区内广告位使用费，装修垃圾清理费，其它有偿服务收费等；公共用电用水公摊费、电梯专用维保费，由安洁物业公司代收代缴；本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。合同还对双方的权利和义务等内容进行了约定。上述合同订立后，安洁物业公司履行了合同义务，对新学府小区的物业进行了管理。 2.三明市梅列区水榭新学府6幢608室为水榭新学府小区的住宅用房，面积为79.03平方米，被告许世平于2019年6月6日前系该房屋的业主。 3.许世平于2011年至2019年11月间居住在三明市梅列区水榭新学府6幢608室。 4.许世平于2019年1月1日至2019年11月4日间将其使用的闽Ｇ×××××号轿车停放在水榭新学府小区的架空层车位。 5.许世平未缴交三明市梅列区水榭新学府6幢608室自2019年1月1日至2019年7月31日间的物业服务费329元、水电公摊费46元，亦未缴交闽Ｇ×××××号轿车自2019年1月1日至2019年10月31日间停放在水榭新学府小区架空层车位的停车费1500元。因许世平未缴交上述物业服务费等费用，安洁物业公司于2019年10月20日向许世平发送了催缴物业服务费的函，要求许世平缴交，但许世平仍未交纳。 6.2019年10月29日，三明市梅列区利群法律服务所根据安洁物业公司的委托，向许世平发出催款函，要求许世平在收到催款函后于2019年11月10日前将所欠物业服务费等费用1875元缴付清楚，但许世平收到催款函后，未向安洁物业公司支付所欠费用。 7.安洁物业公司系从事物业管理服务的企业法人，成立于2017年12月5日，经营范围为物业管理服务、家政服务、水电维修等。 一审法院认为， 一、案涉的《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》是否有效的问题 新学府业委会与安洁物业公司签订的《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》系缔约双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效。许世平关于《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》为无效合同的辩解没有事实和法律依据，不予采纳。 二、许世平是否应交纳物业服务费用的问题 《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据上述规定，许世平作为三明市梅列区水榭新学府6幢608室业主，是水榭新学府小区业主之一，新学府业委会与安洁物业公司签订的《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》对许世平具有约束力。《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》订立后，安洁物业公司已依约提供了物业管理服务，许世平也实际享受了安洁物业公司提供的物业服务。故许世平应按照合同约定履行交纳物业服务费、公摊费用的义务，所欠物业费、停车费及水电公摊费用应当给付。 综上所述，新学府业委会与安洁物业公司签订的《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》系缔约双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效，对许世平具有约束力，许世平应按照合同约定履行交纳物业服务费及公摊费用的义务。许世平拖欠安洁物业公司物业服务费及公摊费用的事实清楚，证据确实充分，所欠物业费、停车费及水电公摊费用应当给付，安洁物业公司要求许世平支付物业费、停车费及水电公摊费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、许世平应于判决生效之日起三日内支付给三明市安洁物业管理有限公司物业费329元、停车费1500元，合计1829元；二、许世平应于判决生效之日起三日内支付给三明市安洁物业管理有限公司水电公摊费46元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由许世平负担，于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，安洁物业公司对一审判决查明的事实无异议。许世平对三明市梅列区水榭新学府业主委员会与安洁物业公司签订的《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》的内容无异议，只是认为该合同未经业主同意。当事人对一审判决查明的其余事实无异议，本院予以确认。 二审中，安洁物业公司未提交新证据。许世平向本院提交了以下证据：1.安洁物业公司注册时间及股东情况。拟证实存在内外勾结的情况；2.业委会参加人员签字，拟证实陈国胜曾经担任过业委会副主任；3.《发票》与《收据》，拟证实安洁物业公司存在偷税漏税；4.梅列区街道办事处文件，拟证实2020年6月17日之前业委会存在不合理的情况；5.《水榭新学府小区物业管理委托合同》，拟证实所有业主利益被黄春华和物业老板娘拿走。安洁物业公司质证认为，证据1，是从网络下载的，一审时已经提交过了，不是新证据；证据2，安洁物业公司在一审也提交过了，不是新证据；证据3，梅列区列西街道办事处文件是一审判决之后才下文的，与本案无关；证据4，关于收据的问题，安洁物业公司不存在偷税漏税的问题，发票也与本案无关联。本院认为，安洁物业公司注册时间及股东情况及《水榭新学府小区物业管理委托合同》在一审中当事人已经进行举证和质证，不属于新证据。许世平提交的业委会参加人员签字、《发票》、《收据》及梅列区街道办事处文件等证据均与本案许世平是否应缴纳物业费及相关费用无关，本院不予采信。 本院认为，安洁物业公司在一审提供了由三明市梅列区工商行政管理局于2017年12月5日颁发的《营业执照》，登记安洁物业公司营业期限从2017年12月5日起，经营范围为物业管理服务等，安洁物业公司具备从事物业管理服务的资质，其与梅列区水榭新学府业主委员会签订的《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，许世平作为三明市梅列区水榭新学府6幢608室业主，是水榭新学府小区业主之一，梅列区水榭新学府业主委员会与安洁物业公司签订的《三明市梅列区龙岗社区水榭新学府小区物业管理委托合同》对其具有约束力。安洁物业公司已依约提供了物业管理服务，许世平也实际享受了安洁物业公司提供的物业服务。许世平并未举证证实安洁物业公司具有不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，许世平应按照合同约定履行交纳物业服务费、公摊费用及停车费等相关费用的义务，其拒绝缴纳2019年1月1日至7月31日的物业费329元、水电公摊费46元、2019年1月1日至10月31日停车费1500元，不符合合同约定，也不符合法律规定，对许世平的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，许世平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由许世平负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年十一月三十日 书记员  林 慧 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。