广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5565号上诉人（原审被告）：深圳市嘉豪伟业科技有限公司，住所地深圳市坪山新区坪山办事处坪环社区********。法定代表人：曹微，总经理。委托诉讼代理人：郑创杰，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄煜明，男，1980年7月18日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地广东省惠东县************，公民身份号码441************018。委托诉讼代理人：何广辉、郑慧敏，广东定稳顺律师事务所律师及律师助理。上诉人深圳市嘉豪伟业科技有限公司与被上诉人黄煜明因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初7194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳市嘉豪伟业科技有限公司上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判；2．本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人已明确得知上诉人变更租金的事宜，也以事实行为认可了租金的调减，被上诉人起诉要去租金差额没有合同及法律依据。二、即使认为上诉人存在逾期支付租金的违约情形，也不能同时支持被上诉人诉求的违约金与利息。三、被上诉人诉请的违约金过分高于造成的损失，请求调低。被上诉人黄煜明答辩称：一、被答辩人单方变更租金的通知，对被上诉人不生效。二、关于“违约金”、“利息”问题，系双方真实意思表示，被答辩人应当履行。请求维持原判。原审原告黄煜明向原审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋托管经营合同》；2.被告立即支付原告2018年11月、12月的租金5417元及自2019年8月起至解除合同后交还房屋之日止的租金（暂记至起诉之日8250元）及自起诉之日起至付清之日止的利息，按年利率6%计算；3.被告立即支付原告2019年1月至2019年7月租金差价2919元及自起诉之日至付清之日止的利息，按年利率6%计算；4.被告立即支付原告经济损失65000元（其中包括购买附属资产50000元、违约款15000元）；5.原告有权没收被告支付的经营保证金5000元；6.本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：原告黄煜明（乙方）与被告深圳市嘉豪伟业科技有限公司（甲方）于2017年9月30日签订《房屋托管经营合同》，合同约定如下：第一条托管房屋及附属资产：1、乙方将自己名下所拥有的房产，位于*****湾二期***栋****房，房型为2室1厅2卫，交由甲方托管经营，合同期间甲方有权对该房产进行出租、经营及使用。2、乙方所提供的房产需配备以下附属资产，详见附件“附属资产配置清单列表”，该附属资产可自行购买也可以由甲方统一代买，代买金额为5万元，甲方代买此项费用多则退于乙方，少则不需乙方补，为了保证甲方经营品牌以及附属资产使用寿命，请大家在选配时尽量选择优质家私，配置总金额参考标准在5万元人民币左右。3、附属资产投资签约到期，甲方根据乙方所购买单据凭条金额返现给乙方，返现原则：甲乙双方签订托管经营合同期限为6年起签，待合同到期后，乙方凭自购票据与甲方确认金额后进行返现（注：在购买时保留好原始票据并及时将复印件交于甲方备案），返现最高金额为5万元，如超出金额则以5万元计算，不足5万元以实际单据金额为准，返现时间为合同期满后30个工作日内以转账形式汇入乙方指定账户。第二条托管期限：1、本合同自2017年11月1日至2022年10月31日止。2、签约并交钥匙后，甲方向乙方预先支付￥：5000元经营保证金作为预先受益，待合同最后一年受益中预先扣除，合同有效执行期间，因甲方原因造成的合同提前终止、解约时，此经营保证金不再退还甲方。第三条乙方的受益：1、固定保底受益，乙方在合同期间年度固定保底受益为33000元，该受益按年平均月发放，发放日为次月15号前发放上一自然月托管经营固定保底受益，则该房产的月支付固定受益金额为2750元/月。2、5/5分成模式，B37栋托管以49套房为一个运营事业单位，每一位业主以房签约并按价格约5万元人民币的前期“附属资产配置清单列表”进行布置，总计49套*5万元=245万元的业主投资，运营方承担整体的运营费用与开发管理费用，预计投资总额为255万元，故业主按房为单位，享有49%的投资股份，每套房业主享有1%的经营利润分红股份：运营方享有51%的股份，按上一条股份比例基数为原则，5/5分成计算公式如下：总销售额=总保底受益-总运营费用支出=净利润；净利润/100份/2=5/5成；每一个运营事业单位一年的净利润按此计算公式计算，年终一并发放，如亏损乙方不承担，也不予发放。第八条违约责任：1、本合同生效后，甲、乙双方如一方解除协议，违约方需向守约方支付15000元（大写：壹万伍仟元整）人民币的违约金，另需承担继续履行、采取补救措施义务。2、如乙方单方要求退出与甲方合作，提前一个月书面通知甲方，等托管方所有预订客人入住退房，方可解除合同，否则，因乙方单方强制要求退出托管，给甲方造成的损失，乙方应承担赔偿甲方已为托管房屋投入的全部费用以及因此造成的损失费用。3、甲方应按时向乙方支付托管经营固定保底受益，若甲方不能按时支付每月固定保底受益，每逾期一日，甲方按3‰支付违约金，若逾期一个月，甲方需支付乙方人民币15000元违约款。合同签订后，被告深圳市嘉豪伟业科技有限公司支付了5000元经营保证金给原告黄煜明。2017年9月25日，原告购买夏普45寸电视、格力小一匹冷暖挂机2台、格力两匹单冷柜机1台、万和10L热水器、格力液晶弘150L冰箱，花费11980元，提供收据一张。2017年9月25日原告在惠东县平海镇新展鹏家私商场购买了40220元家具，提供结算清单一张。原告黄煜明与被告深圳市嘉豪伟业科技有限公司双方均确认被告按2750元/月的标准支付至2018年7月；2018年11月13日，被告深圳市嘉豪伟业科技有限公司通过微信群发送通知，对价格进行调整，其他内容为：“……由于现在淡季，现决定酒店于收房时支付给业主5000元人民币的钥匙押金用来抵扣业主2018年10月份房租收益，余款延续至下个月补差价。……如对以上提议没有异议请签字并拍照或回传给我们。……”原告未签字或拍照回传给被告；2018年11月、12月被告支付租金83元；2019年1月至2019年7月被告按2333元/月的标准支付；2019年8月起未再支付租金。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合现有证据，涉案《房屋托管经营合同》依法成立并生效，予以确认，双方均应遵守。本案焦点系：1.涉案租赁合同是否应当解除；2.原告请求租金、违约金等费用如何处理。关于第一个焦点，根据《房屋托管经营合同》的约定被告应于每月15日前发放上一个自然月的固定收益，但，被告深圳市嘉豪伟业科技有限公司自2018年11月起未足额支付租金，只支付每月2333元的租金，且自2019年8月起，被告未按经营合同约定支付租金，但被告在调整租金时，已在原、被告所在业主群对年收益下调进行告知，虽然原告对被告调整租金未作表示，同时原告也收取了被告调整租金后支付的几个月租金，并未提出异议，因此，可认定被告并非不履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告的行为未构成根据性违约，原告请求解除涉案《房屋托管经营合同》，不符合上述法律规定，原审法院不予支持。根据双方的合同约定，待合同到期后，原告凭自购票据与甲方确认的金额后进行返还，原、被告双方于2017年9月30日签订合同，至原告起诉才二年，并不到合同到期的6年，且合同没有解除，原告购置的物品归原告使用，因此，原告请求被告返还购买附属资产50000元，理由不充分，不予支持。关于第二个焦点，（1）关于年收益（租金）的问题，双方合同约定按2750元/月，被告也按合同约定支付租金至2018年11月，虽然被告于2018年11月13日通过微信群发的方式通知各业主对年收益进行下调，同时，被告在通知时附上如对以上提议没有异议请签字并拍回传给我们，但被告并未提供证据证明原告同意并签字或回传，原告未明确同意被告的此项重大变更，故视为双方就年收益（月租）的变更未达成合意，仍应按2750元/月计付。原告请求被告支付2018年11月、12月的租金5417元（2750×2-83），2019年1月至7月的租金差价2919元【（2750-2333）×7】，两项合计8336元（2919+5417），予以支持。庭审中，原、被告均确认被告从2019年8月起未支付租金，至法庭辩论终结之日止被告应付按2750元/月计得4个月的租金11000元给原告，至于法庭辩论终结之后的租金，本案不作处理，双方当事人可另循法律途径解决。（2）关于利息的问题，被告未付租金实际造成了原告资金的占有损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，原告请求被告支付以拖欠的租金8336元为基数，从起诉之日（即2019年11月7日）起至还清款日止按年利率6%计付的利息，理由充分，予以支持；从2019年8月起至2019年11月30日止租金的利息，从应付租金次日起至还清款日止，按年利率6%计付。（3）关于经营保证金问题，根据双方的约定5000元经营保证金待合同最后一年收益中预先扣除，涉案《房屋托管经营合同》没有解除，原告请求没收被告支付的经营保证金5000元，理由不充分，不予支持。（4）关于原告请求被告支付解除合同违约金15000元的问题，被告未按约定支付每月保底收益，且已逾期一个月，原告请求被告支付违约金，符合涉案合同的约定，原审法院予以支持，至于被告认为15000元违约金过高的问题，根据《关于适用（中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条的规定，对被告该项辩解，不予支持。综上所述，对原告诉请及被告抗辩有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告深圳市嘉豪伟业科技有限公司于本判决生效之日起15日内支付拖欠的租金8336元及利息（利息以8336元为基数，从2019年11月7日起至付清款日止，按年利率6%计付）给原告黄煜明。二、被告深圳市嘉豪伟业科技有限公司于本判决生效之日起15日内支付从2019年8月1日起至2019年11月30日共4个月的租金11000元及利息（利息按年利率6%计付，其中2019年8月至同年9月共2个月租金的利息，以5500元为基数，从2019年11月7日起计至付清款日止；2019年10月租金的利息，以2750元为基数，从2019年11月16日起计至付清款日止；同年11月租金的利息，以2750元为基数，从2019年12月16日起计至付清款日止）给原告黄煜明。三、被告深圳市嘉豪伟业科技有限公司于本判决生效之日起15日内支付违约金15000元给原告黄煜明。四、驳回原告黄煜明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1964元，由原告黄煜明承担1375元，由被告深圳市嘉豪伟业科技有限公司承担589元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。上诉人单方通知调低租金的行为，没有经被上诉人书面同意，被上诉人收取上诉人调低后的租金的默示行为也不产生其同意调低租金的法律效果，故上诉人调低租金的行为构成违约，应当按照合同约定支付拖欠的租金。原审判令上诉人支付租金和利息事实和法律依据充分，予以维持。上诉人构成违约，双方合同约定的违约金15000元确实过高，考虑到上诉人也应支付拖欠租金的利息，故本院依法酌情调整为上诉人支付被上诉人5000元违约金。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初7194号民事判决第一、二项和诉讼费用负担部分；二、撤销广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初7194号民事判决第四项；三、变更广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初7194号民事判决第三项为：深圳市嘉豪伟业科技有限公司于本判决生效之日起15日内支付违约金5000元给黄煜明；四、驳回黄煜明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费1964元，由上诉人负担1800元，由被上诉人负担164元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十月三十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩