青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初4116号原告：马奴海，男，1956年1月25日出生，回族，户籍住址：西宁市城**勤奋巷**。委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。被告：李芳军，女，汉族，1972年1月15日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：杨萍，女，1974年10月9日出生，个体工商户，住西宁市。系李芳军之嫂。原告马奴海与被告李芳军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，依法适用简易程序,于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告马奴海的委托诉讼代理人赵永智与被告李芳军的委托诉讼代理人杨萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马奴海向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付拖欠房租38246元，支付部分违约金4000元，共计42246元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告所经营的西宁市城东区花园南街1号义东商贸城三层B区312、313号商铺所有权为原告所有。2012年1月，原告及房屋共有人委托西宁义东花园商贸有限公司（以下简称“义东公司”）与被告签订《义东商贸城铺位租赁合同书》,约定租金为每月每平方米110元，被告承租的商铺月租金为2390.4元。2015年原告办理了上述铺面所有权证，房产权证号为宁房权证城东区字第XXXX号。原告与义东公司的市场管理关系经城东区人民法院（2016）青0102民初1104号《民事调解书》确认，于2016年9月1日解除，由原告直接向商户收取租金。被告从2019年7月至2020年10月共计拖欠租金38246元。租赁合同第六条约定，租金应在每周年期满前一个月交清，否则，每超一天按2%支付滞纳金。为此，请求判如所请。被告李芳军辩称，对原告主张的租金计算日期无异议，对原告主张的月租金持有异议，但原告的断电、装修等行为阻碍了被告的正常经营。此前与原告协商过程中，原告同意免除我们的租金。故原告主张依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，认定如下：原告马奴海提交的证据为：证据一、西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初1104号民事调解书一份，意在证明原告从2016年9月开始，直接向商户收取租金的事实。证据二、宁房权证城东区字第XXXX号房屋产权证一份，意在证明原告于2014年取得城东区花园南街1号1号楼1-31室房屋产权证（即涉案义东商贸城三楼），系涉案商铺的房屋所有权人的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为其一直向义东公司交纳租金，2018年前原告从未向其收取过租金。证据三、租赁合同二份，意在证明，原告将城东区花园南街1号义东商贸城三层B区312号、313号商铺租赁给被告的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为原告应该免收租金。证据四、补充协议，证明涉案商铺在原合同基础上增加了租金。经质证，被告对上述补充协议的真实性不持异议。证据五、收据，证明被告交纳的2019年4月13日至7月13日的租金为7171.2元，月租金为2390.4元。经质证，被告对收据的真实性持有异议，认为收据上并无公章。证据六、西宁市中级人民法院（2020）青01民终859号民事判决书，证明被告所交押金与原告无关，由义东公司向各位租户返还。经质证，对上述证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。被告刘培青提交的证据为：证据一、图片17张，意在证明因被告管理混乱，无序装修，涉案商铺环境无法正常经营及疫情期间租金减免的事实。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，对证明方向不予认可，认为商场经营正常。证据二、视频一份、音频一份，意在证明因原告管理不当对租户造成了损失，曾向租户口头承诺可以免交租金的事实。经质证，原告认为，其陈述的意思是租金可以缓交，没有承诺免除租金。本院认为，根据录音的内容判断，原告质证意见符合事实，本院予以采信。证据三、证明一份，意在证明原告停电行为给被告经营造成影响的事实。经质证，原告认为该证明属于证人证言，形式不符合要求，证人应当出庭，对该证明不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。根据以上证据和原、被告陈述，以下事实可以确认：经审理查明，西宁义东花园商贸有限公司与被告李芳军于2006年1月22日签订《义东商贸城铺位租赁合同书》二份，合同约定，被告承租义东公司所属城东区花园南街1号义东商贸城三层B区312号、313号商铺，月租金为每平方米110元。2016年3月14日，西宁义东花园商贸有限公司与被告刘培青签订《补充协议书》，对月租金进行了调整。每季度租金为7171.2元，月租金为2390.4元。2019年7月起，被告未再向原告缴纳过租金。另查，原告马奴海于2014年3月11日取得城东区花园南街1号1号楼1-31室房屋所有权。原告马奴海与义东公司于2016年9月1日在本院达成调解协议，本院于当日制作（2016）青0102民初1104号《民事调解书》，确定原告与义东公司的市场管理关系于2016年9月1日解除。本案的争议焦点为：被告要求免除租金的主张是否有事实依据？本院认为，被告提出，原告接手商场后，因管理混乱，商场环境卫生恶劣，加之疫情的影响，给被告的正常经营造成了很大影响，营收下降严重，原告所主张的租金应当予以减免。庭审中原告对自2018年以来陆续在拆除部分柜台的事实表示认可，但认为，商场正常经营并未受到影响，对被告减免租金的主张不予认可。经法庭人员实地察看，涉案商场部分区域已经清空，结合被告提交的现场照片和视频资料判断，被告所述经营期间因商场环境卫生问题影响经营的事实，部分属实，原告就其管理给被告营收所带来的影响，应给予适当补偿。加之受疫情影响，本院认为，对被告欠付的租金，原告应适当予以减免，减免期间确定为六个月比较合理。自2019年7月起，截止2020年10月，被告共欠付原告租金十六个月，扣除应减免的期间六个月，被告还应支付原告租金23904元；对原告的违约金主张，因原告曾承诺暂缓交纳租金，对暂缓期限未予明确，故对原告此项主张不予支持；关于被告在抗辩中所称的解除合同一节，原告对此虽无异议，但因涉及押金和损失及其他案外人，在本案中无法一并处理，当事人应另行起诉解决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十一条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告李芳军于本判决生效后十五日内给付原告马奴海租金23904元；二、驳回原告马奴海的其他诉讼请求。案件受理费856元，减半收取428元（原告已预交901元，退还原告473元），由被告李芳军承担240元，随上述款项一并支付给原告，由原告马奴海承担188元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇二〇二〇年十一月二十四日法官助理 刘连连书记员 韩美玲附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。