贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终1905号上诉人（一审原告、反诉被告）：中国建筑第四工程局有限公司，统一社会信用代码91440000214401707F，住所地广东省广州市天河区科韵路**自编****。法定代表人：易文权，该公司董事长。委托诉讼代理人：方庆荣，男，该公司员工。委托诉讼代理人：余婷婷，女，该公司员工。上诉人（一审被告、反诉原告）：玉屏县君宜瑞丰汽贸有限公司，统一社会信用代码91520622MA6GNQCX53，，住所地贵州省铜仁市玉屏侗族自治县田坪镇杨柳新区法定代表人：姚建香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁松，贵州永飞律师事务所律师。上诉人中国建筑中建四局有限公司（以下简称“中建四局”）与上诉人玉屏县君宜瑞丰汽贸有限公司（以下简称“瑞丰公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2020）黔0622民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中建四局的委托诉讼代理人余婷婷，上诉人瑞丰公司的委托诉讼代理人袁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建四局向本院上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、本案一审、二审诉讼费费用由被上诉人承担。事实及理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”此条规定了不适用继续履行的几种情形，本合同解除符合第二项规定的情形。二、《九民纪要》第48条规定，违约方在一些长期性合同如房屋租赁合同中，双方形成僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在符合以下条件时，人民法院应当依法予以支持。1、违约方不存在恶意违约的情形；2、违约方继续履行合同，对其显失公平；3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。在本案中，上诉人继续履行合同，支付的履行费用过高，显失公平，也达不到上诉人继续履行合同的目的。上诉人租赁标的物是基于项目需要，现项目已经停工，已经没有继续履行合同的基础。一审驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。瑞丰公司二审辩称，本案中建四局的合同义务不是履行非金钱债务，因此不适用合同法第一百一十条。本案中建四局提出解除合同时，剩余租期不足一年，不属于长期性合同。双方当事人在合同中没有约定合同解除条件，中建四局作为违约方，合同也是中建四局制定的，合同强调租金不受任何影响改变，故不适用九民纪要第48条规定。瑞丰公司向本院上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付租金180,000元，同时改判被上诉人修复损坏的房屋设施（被损坏的卫生间门及宿舍门，以提交的现场照片为准，维修费暂定10,000元。）。2诉讼费由中建四局负担。事实及理由：一、案涉《房屋租赁合同》没有就房租具体支付时间进行约定，但按照双方在履行合同中交付租金的习惯，租金按照一年一付的方式，中建四局第一年租金是在签订合同之后不久，就一次性支付18万元。因此，可以确定上诉人在第二年租赁期内，可以要求中建四局支付当年租金。一审法院直接适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，认为中建四局应当在第二年租赁期满后支付租金，属于适用法律错误。二、一审法院驳回上诉人要求中建四局承担损坏设备费用理由是，未提供证明修复费用的证据。但上诉人的诉讼请求是要求中建四局履行修复行为，上诉人只需要证明损坏设备存在即可。因此，一审未支持上诉人的上诉请求判决不当。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。中建四局二审辩称，我方要求解除房屋租赁合同，故不再负担第二年的房屋租金。中建四局向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除中建四局与瑞丰公司于2018年12月1日签订的房屋租赁合同；2．判令瑞丰公司返还中建四局租房押金1万元；3．判令瑞丰公司返还房屋内属于中建四局的物品，详见附件（价值预估11万元）；4．本案诉讼费由瑞丰公司承担。瑞丰公司向一审法院提出反诉请求：1．依法判决中建四局向瑞丰公司支付租金180,000元；2．依法判决中建四局修复损坏的房屋设施。（具体为案涉房屋二、三楼卫生间门、三楼2号、5号、8号、10号、12号宿舍门，以提交的现场照片为准，维修费用暂定10,000元．）；3．案涉诉讼费由中建四局承担。一审法院认定事实：2018年12月1日，瑞丰公司（甲方）与中建四局（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其自有房屋一楼半层、二楼半层及三楼整层共计1270平方米租给乙方，租期为两年（即从2018年12月1日至2020年11月30日止），租赁费两年共计36万元，租赁费每年一付，每年租赁费180,000元。乙方向甲方交纳押金10,000元，租赁期满后当日甲方返还押金。同时还约定了其他内容。合同签订后，瑞丰公司依约将租赁物交付中建四局使用，中建四局依约向瑞丰公司交纳了押金10,000元并支付了第一年的租金180,000元。2019年11月11日，中建四局向瑞丰公司发出终止房屋租赁合同的通知，2019年12月18日瑞丰公司复函中建四局不同意解除房屋租赁合同，同时要求中建四局按合同支付租金。2019年11月30日，中建四局所有工作人员撤离租赁房屋，但未交还房屋钥匙。上述事实有双方当事人提供的《房屋租赁合同》、终止通知、复函及当事人的陈述笔录在卷为凭且经开庭质证，可以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中建四局以其承建的工程项目停工为由，提出解除与被告之间合同的主张。因瑞丰公司不同意解除，其主张既无合同约定，亦不符合法律规定解除合同的条件。故中建四局解除合同和退还押金10,000元的诉讼请求，该院不予支持。中建四局放弃要求瑞丰公司返还物品的诉讼请求系其自愿行为，符合法律规定，该院予以准许。瑞丰公司请求中建四局支付房租180,000元的请求。因双方合同未约定具体支付房租的时间，只约定一年一付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，中建四局应当在租赁期满时支付租金，该院不予支持。至于瑞丰公司反诉中建四局修复损坏的房屋设施的请求。其仅提供照片予以佐证，真实性无法确定。瑞丰公司未提供证据证实其已修复及支付修复费的票据，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回中建四局的诉讼请求；二、驳回瑞丰公司的反诉请求。本诉案件受理费2,700元，由中建四局负担。反诉案件受理费减半收取2,050元，由瑞丰公司负担。二审双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。另查明，中建四局租赁费房屋位于玉屏县。中建四局在当地承建的建设工程项目为公路建设项目。中建四局向瑞丰公司通知解除合同时，该建设项目已经停工。本案双方当事人争议的焦点为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。本案中，中建四局因承建的工程停工无需继续租赁房屋，向瑞丰公司发出通知，要求解除与瑞丰公司签订的房屋租赁合同。但解除事由并不符合合同约定的解除条件。中建四局若提前解除合同，必然导致瑞丰公司因房屋重新寻租期间的租金损失。按照双方合同约定，房屋的租赁期限为两年，中建四局在提出解除合同时，剩余租赁期限只有一年，相对于房屋租赁行业的租赁期限（最长20年），双方合同约定的租期并不算长。作为房屋租赁合同的双方当事人，租金和租赁期限是决定订立合同的关键因素，双方当事人都应当在订立合同之初考虑周全，不能随意变更。中建四局虽然无继续使用租赁房屋的必要，但可以通过转租或其他方式减少其闲置房屋导致的损失。若径行解除合同，则将会导致瑞丰公司订立合同之初的预期利益无法实现，且剩余租赁期并不算长，相比承担高昂的违约金，中建四局继续履行租赁合同，更利于生产生活。瑞丰公司上诉认为双方实际履行合同中，在租赁期内交付租金已经形成一年一付的习惯，但中建四局只是在租赁房屋的第一年一次性缴纳了一年的租金，一次交付租金的行为，不足以说明双方已经形成了商业习惯。一审判决中建四局在最后一年租赁期满后缴清租金，符合法律规定，并无不当。关于瑞丰公司提出租赁期内中建四局损坏的房屋门窗修复问题。按照双方合同约定，对于租赁期内门窗的损坏，由中建四局自行修复，现租赁期限未满，中建四局已经缴纳了押金1万元，瑞丰公司应当在租赁期满后，根据实际的租赁房屋门窗损坏情况，请求中建四局承担修复责任，或自行修理由中建四局承担修理费用。现提前要求中建四局承担修复责任，未提交充分的证据证明损坏门窗的价值和受损情况，一审不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人中建四局、上诉人瑞丰公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。原审认定基本事实清楚，适用法律和判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,250元，由中国建筑第四工程局有限公司负担2050元，由玉屏县君宜瑞丰汽贸有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 柳文辉审判员 倪庆飚二〇二〇年十一月五日法官助理龙宏伟书记员雷芳