广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初171号原告：广发银行股份有限公司东莞分行，住所地广东省东莞市*********广发金融大厦商铺101-103、109、110及办公207、401-801、902，统一社会信用代码为914************062。负责人：陈若鹏，行长。委托诉讼代理人：吴云，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍年华，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。被告：王贞杰，女，1973年8月7日出生，汉族，住广东省东莞市******************，公民身份号码为441************686。委托诉讼代理人：宋宏俊，广东智捷律师事务所律师。被告：东莞市****开发有限公司，住所地广东省东莞市**********，统一社会信用代码为914***********370P。法定代表人：崔某1。原告广发银行股份有限公司东莞分行（以下简称“广发银行”）与被告王贞杰、东莞市****开发有限公司（以下简称“利澳花园”）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广发银行的委托诉讼代理人吴云，被告王贞杰及其委托诉讼代理人宋宏俊到庭参加了诉讼。被告利澳花园经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广发银行向本院提出诉讼请求：1.继续执行位于广东省东莞市****************产；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年6月22日，东莞市第二人民法院在执行原告与利澳花园金融借款合同纠纷一案中，依法作出（2016）粤1972执9342号执行裁定书，并于2017年4月7日查封登记在利澳花园名下位于东莞市****************产。2019年9月25日，王贞杰对上述执行标的提出书面异议。东莞市第二人民法院于2019年11月19日作出（2019）粤1972执异370号执行异议裁定：中止（2016）粤1972执9342执行裁定书中对位于东莞市****************产的执行。原告认为，上述执行裁定书缺乏事实法律依据，王贞杰的执行异议不能成立，理由如下：一、王贞杰的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十八条规定，该条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。检视王贞杰的买受行为，至少有以下几点不符合上述法定条件：1.王贞杰并无证据证明已经合法占有案涉房屋。王贞杰据以证明其己经收楼的证明材料为《收楼通知书》，但该《收楼通知书》并不能证明王贞杰己经合法占有案涉房屋。首先，所谓收楼通知，顾名思义是通知买受人收楼的通知材料，并不是买受人己经收楼的交接材料。对此，《收楼通知书》第二条规定：“办理收楼手续时，请您携带如下资料…有关收楼程序：详见附件二”，很显然，除此通知外，双方仍有实际收楼程序，此也符合社会一般交易常识，实际生活中，商品房开发商均先行书面通知买受人收楼，再由买受人按照通知要求办理收楼手续，因此不能仅以买受人签收的《收楼通知书》说明其已经实际收楼；其次，《收楼通知》（第二条）及社会实践均表明，收楼还需要缴纳相关费用签署相关文件（譬如维修基金、印花税、登记费、业主公约、质量保证书、保修凭证、钥匙交接单等），但王贞杰却不能对此提交任何证据证明；再次，就《收楼通知书》上备注文字（“建议从备案后开出始计收管理费”、“同意自备案收开始计费”）而言，该备注文字充其量只能证明两被告对物业管理费的起计时间进行过磋商，如上所述并不能证明王贞杰己经实际收楼。况且，王贞杰既不能举证证明备注人员为利澳花园工作人员，更不能证明该人员有代表利澳花园意思表示权限，根本不能作为认定事实的依据；最后，王贞杰拟证明己经合法占有房屋，完全可以也应该提交第三方证明材料（譬如水电），但王贞杰完全不能提供。2.本案系由于王贞杰自身原因未办理商品房买卖合同备案登记。司法实践一般认为，案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。本案中，案涉房屋是可以办理合同备案登记的，但王贞杰一方面主张于2010年签署商品房买卖合同，一方面又于执行查封之时（2017年）尚未积极请求备案登记，显然存在严重过错。除此之外，王贞杰的买受行为，还有以下几点是否符合法定条件严重存疑：（1）房屋买卖款项是否己经支付。王贞杰所谓的楼款，均为转账支付给“崔冠荣”（且其中400000元为欧惠青转账支付），款项性质大部分为“往来”。原告认为，其一，上述款项是否为购楼款，还是其他款项冲抵，高度存疑；其二，上述款项并未支付给利澳花园，由此导致利澳花园责任财产减少系非常确定，因此不能认为王贞杰己经实际支付大部分楼款。（2）根据王贞杰提供的《商品房屋产权权属申请表》，案涉房屋购房人登记为“梁振华”，两被告是否存在真实的商品房买卖合同关系亦存疑。二、既然王贞杰选择《执行异议规定》第二十八条作为本案法律依据，法律要件的检视标准也应当以此为基础展开，不能与该规定第二十九条混同，否则对原告重大不公。1.《执行异议规定》第二十八条保护的法益为买受人物权期待权，第二十九条保护的法益为消费者生存权，两者在申请执行人的债权面前，法律均予以了优先保护，但二者在法定条件上有明显区别，第二十八条要求买受人合法占有、已经支付大部分楼款且无过错；第二十九条则着重强调买受人名下无其他用于居住的房屋。2.具体到本案而言，对房屋是否己经合法占有、购房款是否己经实际支付，应当以一般商品房购房人的标准，按照《执行异议规定》第二十八条的规定要件进行检视。该条对合法实际占有及购房款已经实际支付要求相当严格（否则优先保护的物权期待权无从而来），司法实践中均严格予以审查，但遗憾的是，执行异议听证程序中，听证法官仍然从消费者商品房买卖视角出发，对此进行了宽松认定。譬如说，一般商品房买卖合同中，买受人将购房款支付给第三人，导致出卖人（被执行人）责任财产减少，直接导致债权人（申请执行人）债权落空，其有何依据将该支付仍然视为有效支付并请求对其所谓物权期待权优先保护。又譬如合法占有，此可谓物权期待权的源泉，有何依据仅凭一纸《收楼通知书》进行宽松认定。鉴于此，原告认为王贞杰的执行异议不能成立，为维护自身合法权益，特依据《中国人民共和国民事诉讼法》第227条的规定向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。三、执行裁定书直接认定收楼通知书由利澳花园工作人员备注文字：建议从备案后开始计收管理费。此没有证据证明。王贞杰所谓支付的售楼款1700000元，转账支付给案外人崔冠荣，也就是说该款项未支付给利澳花园，利澳花园的责任财产没有增加。这会导致原告在内的债权人利益受损。《执行异议规定》支付全部价款是指出卖人已收到全部价款导致其责任财产由实物变成现金。王贞杰对此没有证据，故这不符合执异的排除情形。被告王贞杰辩称，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”。本案中，王贞杰对执行标的所享有的民事权益足以排除强制执行。一、案涉房屋不属于利澳花园的责任财产，不应纳入强制执行的范围，人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。就本案而言，原告申请查封、执行的案涉房屋，系被执行人利澳花园开发建设，根据已查明的事实，2010年7月15日，利澳花园与王贞杰签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋以2200000元出售给王贞杰，王贞杰依约向利澳花园支付了2100000元购房款（另，在执行异议程序中，王贞杰按法院的要求于2019年11月12日支付了剩余的100000元购房款），利澳花园则于2012年1月6日向王贞杰实际交付了该房屋，上述合同的签订、房款的支付及房屋的交付均是在案涉房屋被法院查封前，在此情况下，王贞杰与利澳花园所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。利澳花园作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助王贞杰办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离利澳花园责任财产范围，利澳花园因全额收取王贞杰支付的购房款，其责任财产并未因此减损，利澳花园已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。二、王贞杰对案涉房屋享有的物权期待权与原告的普通金钱债权相比，应予优先保护。王贞杰基于《商品房买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对利澳花园享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而基于东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初5412号生效民事判决书，原告对利澳花园享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，商品房消费者在已支付全部或大部分购房款后，其享有的权利优先于承包人的建设工程价款优先受偿权及抵押权，很显然，王贞杰所享有的权利更应优先于原告的普通金钱债权予以保护。三、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）第125条的规定，案外人系商品房消费者申请执行异议以排除强制执行的，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用《执行异议规定》第29条的规定，本案王贞杰所购房屋完全符合该条规定的情形：首先，利澳花园是从事商品房开发的房地产开发公司，王贞杰从利澳花园处购买其开发建设的房屋，具备商品房消费者的身份；其次，王贞杰与利澳花园签订的《商品房买卖合同》合法有效，且签订的时间是在2010年7月15日，远远早于2017年4月7日执行法院查封案涉房屋的时间；第三、王贞杰所购商品房系用于居住，且在案涉房屋同一区县级范围内王贞杰名下没有用于居住的房屋；第四、王贞杰在2010年7月15日签订《商品房买卖合同》时支付了1700000元的购房款，所支付金额已超过合同总价款的77%，在2012年1月6日又支付房款400000元，支付金额已超过合同金额的95%，且已按人民法院的要求将剩余价款交付执行，符合法定“已支付的价款超过合同约定总价款的50%”的要求。四、1.原告在起诉状中称只能使用《执行异议规定》第28条，这是错误的。根据我国民诉法规定，当事人主要义务是对诉请提供证据证明，关于法律适用是司法权问题，怎样适用法律是法官决定。2.无论依据《执行异议规定》第28条还是第29条，足以排除原告强制执行。最高院在2019年底出台的会议纪要，针对商品房的规定，适用《执行异议规定》第29条，即使第28条也是适用的。3.收楼通知书和其他物业费催收通知结合，可以认定签收收楼通知书就是办理收楼。收楼通知书有三个时间都是2012年1月6日，说明不是以快递形式交付给王贞杰，而是现场办理收楼手续。按照物业管理条例第41条规定，交楼前物管费是开发商承担，通知书约定备案后承担物业费，这与物业公司的催物业费相互吻合。4.商品房买卖中会存在开发商以个人账户收款，不违反法律。本案1700000元开发商已收到，体现在2012年7月15日转账凭证、利澳花园收款收据、2012年7月15日补充协议，证明利澳花园已收到1700000元房款。综上所述，王贞杰对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告利澳花园没有提出答辩意见，亦没有向本院提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：一、前案的处理情况。本院在执行广发银行与利澳花园金融借款合同纠纷一案中，依法作出（2016）粤1972执9342号执行裁定书，于2017年4月7日查封了登记在利澳花园名下，位于广东省东莞市****************产，王贞杰向本院提出执行异议，请求中止对位于广东省东莞市****************产的执行。本院于2019年11月19日作出（2019）粤1972执异370号执行裁定书，裁定中止对位于广东省东莞市****************产的执行。原告不服该裁定，向本院提起本案诉讼。于2018年12月19日生效的（2018）粤1972民初17577号王贞杰与利澳花园商品房预售合同纠纷一案中查明如下事实：2010年7月15日，王贞杰与利澳花园签订一份编号为GB/T17986.2-2000（0281074）号的《商品房买卖合同》，约定王贞杰向利澳花园购买位于东莞市***************别墅，购买款为2200000元；王贞杰于2010年7月15日前向利澳花园支付了1700000元，于2012年1月6日支付400000元；2012年1月6日，利澳花园通知王贞杰可以收楼，王贞杰于当日收楼；利澳花园应当自合同生效之日起**日内向东莞市房地产交易所申请登记备案，但利澳花园未按上述约定为王贞杰办理合同备案登记，该行为已构成违约。并判决利澳花园协助王贞杰办理合同编号为GB/T17986.2-2000(0281074)号的《商品房买卖合同》的备案登记。该案生效后，王贞杰向本院申请执行，执行案号为（2019）粤1972执654号。二、王贞杰提交证据情况。首先，王贞杰向本院提交专用收款收据三份显示，于2010年7月5日收到王贞杰交付C30房定金100000元；2010年7月15日收到王贞杰交付C30楼款1600000元；2012年1月6日收到王贞杰交付C30别墅楼款400000元，收据上均加盖利澳花园财务专用章。王贞杰并提交了相应的电汇凭证。其次，王贞杰提交的其与利澳花园于2010年7月15日签订的补充协议显示，王贞杰于2010年7月15日前向利澳花园支付购房款1700000元，利澳花园承诺在收到上述购房款后，全力协助王贞杰力争在三个月内清理房屋的前期遗留问题，以确保备案登记手续能正常进行；王贞杰承诺在利澳花园备案登记手续办好后三日内一次性向利澳花园支付剩余购房款500000元。第三，王贞杰提交利澳花园的收楼通知书显示，利澳花园通知王贞杰于2012年1月6日收楼，王贞杰备注“已收原件”，另备注“建议从备案后开始计收管理费”、“同意自备案后开始计费”。王贞杰主张已对案涉C30房进行收楼，但因未备案，利澳花园未收取管理费，备注人员为利澳花园的人员。第四，2020年1月19日广东启峰物业服务有限公司利澳花园管理处向王贞杰出具缴费通知书，通知王贞杰2012年11月1日至2020年1月1日期间尚需缴纳管理费数额为93683.6元。第五，王贞杰于2019年1月17日缴纳了案涉房产的住宅专用维修资金12120元及契税66000元。最后，王贞杰于2019年11月12日将剩余购房款100000元支付到本院指定的银行账户。以上事实，有原告提交的（2016）粤1972执9342号协助执行通知书、送达回证、执行裁定书、《商品房买卖合同》（GB/T17986.2-200(0281074)）、收楼通知书、电汇凭证、商品房屋产权权属申请表、（2019）粤1972执异370号执行裁定书，被告王贞杰提交的补充协议、收据、业务委托书、收楼通知、物业费明细、（2018）粤1972民初17577号民事判决书、生效证明书、单据、不动产信息查询，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为执行异议之诉。本案的争议焦点为：王贞杰是否对本院查封的房产有足以排除强制执行的民事权利。对此本院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，王贞杰与利澳花园于2010年7月15日签订了《商品房买卖合同》，该合同签订于案涉房产被查封之前，其内容及形式亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该《商品房买卖合同》合法有效；其次，王贞杰于2012年1月6日在收楼通知上签名，并有利澳花园备注暂不收取物业管理费，应视为王贞杰已经收楼，即合法占有案涉房产；第三，王贞杰提交的收款收据及补充协议足以证明王贞杰在本院查封案涉房产前已经按照合同约定支付了2100000元购房款，且剩余购房款100000元也已经支付到本院的执行款账户；最后，王贞杰购买的案涉房屋未办理备案登记是由于利澳花园的原因导致，而非因王贞杰自身原因导致未能办理过户登记。综上，王贞杰对本案查封案涉房屋提出中止执行的执行异议，依法有据，本院予以支持，原告要求继续查封案涉房屋，不具备事实与法律依据，本院不予支持。关于本案主张排除执行的依据能否于本案中变更为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的问题，如前所述，王贞杰依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定已足以排除执行，且该两条规定是针对不同买受主体对物权期待权的保护，第二十八条规定为普遍适用条款，而第二十九条规定则是针对被执行人为房地产开发企业，实际适用上产生竞合，并非适用其中一条就自然排斥另一条的适用，只要符合其中一条规定，买受人即享有排除法院执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于广东省东莞市***************的房产[商品房买卖合同编号为GB/T17986.2-2000（0281074）号]；二、驳回原告广发银行股份有限公司东莞分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈巧勤人民陪审员  周树华人民陪审员  卢焕香二〇二〇年十一月二日书 记 员  何倩贝强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。