辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初10922号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河分行，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码。负责人：窦文春，该行行长。委托诉讼代理人：王冰，男，1970年4月27日出生，回族，该行员工，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王丹姝，辽宁展拓律师事务所律师。被告：都业海，男，1991年8月16出生，汉族，住黑龙江省龙江县。被告：沈阳市绿色家园房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区,统一社会信用代码。法定代表人：姜猛，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵士强，辽宁正直律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河分行与被告都业海、沈阳市绿色家园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的委托诉讼代理人王冰、王丹姝，被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵士强到庭参加诉讼，被告都业海经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行与被告于2017年6月1日签订的《个人购房担保借款合同》；2.请求法院判令被告都业海偿还原告借款本金221278.24元、逾期正常利息5665.99元、复利93.89元、罚息28.79元，合计227066.91元（以上本金及利息截止日为2020年5月5日）,并自2020年5月6日起，按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行逾期利息、复利、罚息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告都业海名下位于沈阳市东陵区，建筑面积53.31方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4．请求法院判令被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司对第2项诉讼请求承担连带保证责任。被告沈阳绿色家园房地产开发有限公司辩称，我公司不同意原告诉讼请求，涉诉房屋已经具备办理房产证的条件，我方不应承担连带担保责任。被告都业海经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院经审理查明的案件事实如下：一、贷款合同内容1.合同签订情况：2017年6月1日，原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行与被告都业海（借款人、抵押人）、沈阳市绿色家园房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》；2.贷款本金：23万元，摘自《个人购房担保借款合同》第15页第二十三条；3.贷款期限：2017年6月19日至2047年6月18日，摘自《个人购房担保借款合同》第15页第二十五条；4.合同执行利率：以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮百分之壹拾后确定执行年利率。各方按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，摘自《个人担保借款合同》第15页第二十六条；5.罚息利率标准：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，摘自《借款合同》第10页第十一条；6.还款方式：分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，自借款发放后，每月的借款对应日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息。摘自《个人购房担保借款合同》第15页第二十九条；7.违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违法行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，摘自《借款合同》第9页第十一条；8.贷款发放情况：2017年6月19日，原告向被告发放贷款23万元；9.欠款情况：被告都业海自2019年7月24日起未按期足额还款，截止至2020年11月20日，被告尚欠借款本金221004.42元、利息10472.81元、复利301.78元、罚息123.82元。二、抵押合同内容：1.合同签订情况：2017年6月1日，原告与都业海（借款人、抵押人）、沈阳市绿色家园房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》；2.主债务：本金23万元；3.担保范围：借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费（仲裁费）、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；4.抵押物：被告都业海名下位于沈阳市东陵区，建筑面积53.31方米的房产；5.抵押登记手续：2017年7月4日，经沈阳市不动产登记中心办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。三、保证合同内容1.2017年6月1日，原告与都业海（借款人、抵押人）、沈阳市绿色家园房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》；2.主债务：本金23万元；3.保证范围：保证担保的范围为主合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；（摘自合同第6页第9条）；3.保证责任方式：连带保证责任（摘自合同第6页第9条）；4.保证期间：自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。（摘自合同第16页第35条）。本院认为，根据我国民事诉讼费规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告都业海经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对到庭当事人提供的证据进行审查，认定案件事实。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。被告都业海未按合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，系违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求解除合同、被告偿还借款本金、利息的诉讼请求，予以支持。关于原告主张对被告抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求，本案涉诉房屋作为不动产未办理抵押登记，仅办理了预告登记，抵押权未设立，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。现被告都业海未能如期偿还债权人债务，致使合同解除债务到期，被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司应按合同约定对被告都业海的上述债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告都业海追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行与被告都业海于2017年6月1日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告都业海于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行借款本金221004.42元、利息10472.81元、复利301.78元、罚息123.82元（以上本金及利息截止日为2020年11月20日）,并自2020年11月21日起，按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行利息、复利、罚息至本判决实际清偿之日止；三、被告沈阳市绿色家园房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告都业海应支付的上述款项承担连带保证责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告都业海追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4706元，保全费1655元，由被告都业海、沈阳市绿色家园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇二〇年十一月三十日法官助理刘成久书记员刘雷本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。