台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初4251号原告：符建妙，男，1968年2月9日出生，汉族，住台州市黄岩区。原告：池荷英，女，1970年9月7日出生，汉族，住台州市黄岩区。上述两原告共同的委托诉讼代理人：李鑫，浙江骏安律师事务所律师。上述两原告共同的委托诉讼代理人：项凌峰，浙江骏安律师事务所律师。被告：徐卫志，男，1964年2月24日出生，汉族，住温岭市。被告：潘素华，女，1964年2月5日出生，汉族，住温岭市。原告符建妙、池荷英与被告徐卫志、潘素华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日、11月24日两次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告池荷英及两原告共同的委托诉讼代理人项凌峰、李鑫，被告徐卫志、潘素华到庭参加诉讼。经原告符建妙、池荷英申请财产保全，本院裁定查封了被告徐卫志、潘素华名下坐落于台州市××幢××室××号的不动产。符建妙、池荷英向本院提出诉讼请求：1.徐卫志、潘素华立即将坐落于台州市××幢××室××号的不动产过户至符建妙、池荷英名下；2.徐卫志、潘素华支付逾期过户违约金（自2020年8月11日起至实际履行之日止每日按不动产总价3‰计算，暂算至2020年9月24日为229500元），并赔偿符建妙、池荷英为实现债权支出的律师费50000元。诉讼过程中，符建妙、池荷英将第2项诉讼请求中逾期过户违约金的起算日期变更为2020年8月13日。事实和理由：符建妙、池荷英系夫妻。2017年9月19日，符建妙、池荷英与徐卫志、潘素华在台州管家婆中介的促成下签订了一份房屋买卖合同。合同约定符建妙、池荷英以1700000元的价格购买徐卫志、潘素华名下坐落于台州市××幢××室××号的不动产。因案涉不动产为单位集资建房，在徐卫志、潘素华取得不动产权证三年后方可上市交易，故双方约定其中1300000元购房款需在2017年10月10日前支付，余款400000元于三年期满后十天内（即2020年8月10日前）过户后一次性付清。符建妙、池荷英按约交付了购房款1300000元。2020年8月，符建妙、池荷英要求中介通知徐卫志、潘素华来办理过户手续时，发现案涉不动产已被温岭市人民法院查封，无法过户。符建妙、池荷英要求徐卫志、潘素华处理解封事项，徐卫志、潘素华却一直拖延。现过户条件已具备，徐卫志、潘素华未履行过户义务，构成违约。徐卫志、潘素华共同辩称：案涉房产以1700000元的价格出卖给符建妙、池荷英，约定付款1300000元后过户均是事实。但房产不能过户并非由徐卫志、潘素华主观意愿造成，乃因为被温岭市人民法院查封造成。徐卫志、潘素华已告知过符建妙、池荷英，在温岭市人民法院的案件了结后过户。符建妙、池荷英主张的其他费用不应当由徐卫志、潘素华支付。本院经审理认定事实如下：徐卫志、潘素华系坐落于台州市××幢××室××号不动产的共同共有人，取得不动产权属登记的时间为2017年8月1日。据不动产登记资料显示，该不动产在购房人取得不动产权证满三年后可上市交易。2017年9月19日，徐卫志、潘素华将上述不动产向符建妙、池荷英出售，各方签订了《房地产买卖契约》，约定了各自的权利义务。合同相关条款约定，交易价格为1700000元，合同签订之日符建妙、池荷英向徐卫志、潘素华支付100000元作为购房定金，2017年10月10日之前符建妙、池荷英支付徐卫志、潘素华房款1300000元（含定金），剩余房款400000元转户后一次性付清；徐卫志、潘素华保证该房产没有债权债务纠纷，如有纠纷或造成该房产无法正常交易的，由徐卫志、潘素华承担全部责任及损失；双方在产权证三年期满可办理过户后十天内办理过户手续，任何一方不按时过户的，每逾期一天按总房价的百分之一支付违约金，如果逾期超过2个月不来办理的，视为根本性违约，按照总房价的百分之百支付违约金。2017年9月19日，符建妙、池荷英支付了购房定金100000元。2017年9月26日，符建妙、池荷英又支付了购房款1200000元，徐卫志、潘素华将讼争不动产交付给了符建妙、池荷英。2019年8月13日，柯玲伟以徐卫志为被告向温岭市人民法院提起民间借贷纠纷诉讼。温岭市人民法院于2019年9月20日作出（2019）浙1081民初8143号民事判决，判令徐卫志向柯玲伟归还借款300000元并支付利息。后因徐卫志未主动履行判决确定的付款义务，柯玲伟申请了强制执行，温岭市人民法院在执行过程中，裁定查封讼争不动产。查封登记日期为2020年3月3日。讼争不动产被温岭市人民法院查封期间，符建妙、池荷英向温岭市人民法院提出书面异议，要求解除查封，并于2020年9月24日将剩余购房款400000元汇入温岭市人民法院指定账户交付执行。温岭市人民法院于2020年9月24日作出（2020）浙1081执异98号执行裁定书，中止对讼争不动产的执行。目前，除本案经符建妙、池荷英申请财产保全本院作出的查封外，讼争不动产不存在其他查封，也不存在抵押权。因本案纠纷，符建妙、池荷英支付了律师代理费50000元。上述事实，有符建妙、池荷英提供的《房屋买卖契约》、不动产权属证书、银行流水、收条、律师费发票、不动产登记情况查询结果证明书、（2020）浙1081执异98号执行裁定书，本院出示的（2019）浙1081民初8143号民事判决书、不动产登记情况查询结果证明书以及符建妙、池荷英和徐卫志、潘素华的庭审陈述等证据证实。本院认为：徐卫志、潘素华和符建妙、池荷英之间的《房屋买卖契约》体现了各方真实的意思表示。现各方约定的办理权属转移登记手续的期限已届满，除因本案财产保全产生的查封外，本案中并未发现存在其他权属转移登记障碍，故符建妙、池荷英要求徐卫志、潘素华协助办理讼争不动产权属转移登记手续的诉讼请求合理。关于徐卫志、潘素华是否应当承担违约责任的问题。根据《房屋买卖契约》约定，徐卫志、潘素华应在2020年8月协助办理权属转移登记手续，符建妙、池荷英认为徐卫志、潘素华已构成违约，徐卫志、潘素华则抗辩认为因讼争不动产被查封导致不能办理权属转移登记手续不构成违约。鉴于讼争不动产被温岭市人民法院查封乃因徐卫志未履行生效裁判文书义务所致，不属于不可抗力，故徐卫志、潘素华的抗辩，本院不予采纳，二人仍应承担违约责任。根据《房屋买卖契约》约定，徐卫志、潘素华需支付违约金，但合同约定的以及符建妙、池荷英现主张的违约金标准过高。本院根据本案法律关系性质，徐卫志、潘素华的违约程度，符建妙、池荷英遭受的损失程度等案件具体情况，酌情认定合理的违约金标准为根据逾期天数以讼争不动产的合同交易价为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%确定。符建妙、池荷英变更违约金的起算日期，不损害徐卫志、潘素华的利益，本院予以准许，二人变更后的违约金计算天数合理，可予以确认。至于符建妙、池荷英主张的律师费，该损失并非必然发生的费用，符建妙、池荷英要求徐卫志、潘素华赔偿，缺乏合同与法律依据。综上所述，符建妙、池荷英变更后的诉讼请求，合理部分本院予以支持，不合理部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告徐卫志、潘素华于本判决生效后十日内协助原告符建妙、池荷英办理将坐落于台州市××幢××室××号不动产的权属登记至原告符建妙、池荷英名下的手续；二、被告徐卫志、潘素华于本判决生效后十日内支付给原告符建妙、池荷英因逾期办理权属转移登记手续产生的违约金（以1700000元为基数自2020年8月13日起至实际协助办理权属转移登记手续之日止每日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；三、驳回原告符建妙、池荷英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11308元（已减半，原告符建妙、池荷英预交），由原告符建妙、池荷英负担1547元，被告徐卫志、潘素华负担9761元；保全费5000元、保全保险费3400元，合计8400元（原告符建妙、池荷英预交），由被告徐卫志、潘素华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  林 平二〇二〇年十一月二十四日代书记员  杨梦婕