山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4604号 上诉人（原审被告）：刘红，女，1978年5月10日生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：郭庆新，山东青来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李加玉，男，1965年9月4日生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：申照杰，山东华林律师事务所律师。 原审被告：李建银，男，1972年12月5日生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：郭庆新，山东青来律师事务所律师。 上诉人刘红与被上诉人李加玉及原审被告李建银房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、原审被告李建银与被上诉人达成了解除租赁合同的口头协议，并交付了房屋，双方已经解除了租赁合同。《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。法律、行政法规并没有规定解除租赁合同必须采用书面形式。本案被上诉人李建银因离婚诉讼，无法再继续租赁经营白鹤泉客栈，提前多次和被上诉人协商解除租赁合同，2019年9月底达成了口头协议，双方同意解除了租赁合同，被上诉人指派其公司人员孙某代办接收房屋事宜，也办理了房屋交接。后一审法院调查的次承租人拉面馆经营者马某的证言，也证实了被上诉人与原审被告李建银办理了房屋交接，进一步证实了双方已经解除了租赁合同。因被上诉人想继续从事宾馆业，故不让原审被告将室内经营宾馆使用的物品搬离，但这不能改变已经解除租赁合同且交付房屋的事实，双方已经解除了租赁合同。只是上诉人室内的物品如何处理，双方没有谈妥。2、解除租赁合同时，上诉人与原审被告尚未解除婚姻关系，解除租赁合同的行为对上诉人同样有效。上诉人与原审被告当时虽然在离婚诉讼纠纷中，但双方的婚姻关系尚未解除，原审被告与上诉人解除租赁合同的效力，对上诉人同样有效。双方的租赁合同已经解除的口头协议成立。3、上诉人的身份证早已丢失，后补办的身份证，一审法院依据2019年10月7日上午11:06网络登录的一次信息，就认定是上诉人通过网络上传个人照片，据此推定上诉人在经营该宾馆，认定事实错误，谁登录的网络也没未查明。2018年12月，上诉人与原审被告离婚诉讼开始后，上诉人就搬离了该宾馆，身份证也已丢失，2019年10月7日，上诉人并没有去白鹤泉宾馆，11:06分网络登录并上传上诉人的照片也不是上诉人操作的。以不知谁上网登录的信息，也没有查明入住客人的身份信息，就推定上诉人在经营，这显然是错误的。一审法院如认为上诉人在经营，应当提交居住旅客的身份证信息，查明确实有人居住，且是上诉人在经营管理，并收取居住费用，才能确认是上诉人在经营。现仅凭不知谁操作上网登录的信息，就认定上诉人在经营，认定事实明显错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据未查明的错误事实，作出的判决错误，严重侵犯上诉人和原审被告的合法权益。一审法院应当进一步查明事实，认定双方的租赁合同已经解除，并判决驳回被上诉人的一审诉讼请求。综上所述，请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审本案。维护上诉人的合法权益。 李加玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 李加玉向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房屋租金38022元（2019年10月1日至2019年12月31日期间）及逾期付款的违约金（自2019年9月1日起按每日823元计算至付款之日止）；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年1月6日，原告李加玉（出租方、甲方）与被告李建银（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于泰安市红门路35—25号（山东科技大学正对面）；出租方共四层，一、二层各两间门面，三层为四间门面，第四层为阁楼。该房屋租赁期共15年，自2012年4月1日起至2027年3月31日止。该房屋租金采用分时间段累积递增，第一时间段为三年，以后每两年为一时间段，下一时间段较上一时间段上调租金15%，第一时间段（三年）每年租金为100000元/每年（大写十万元整/每年），每一时段上调租金时双方可协商。合同签订乙方支付一季度租金，先付后用。以后每次租金到期日前一个月支付下一季度租金。双方可以协商变更或终止本合同。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。原告提交的该份房屋租赁协议为被告李建银以个人名义签订。上述房屋租金交至2019年9月30日，到期后李建银及刘红均未再交纳房租，为此，原告诉来法院，要求两被告按合同约定交纳房租。根据《房屋租赁合同》中的约定，2019年4月1日起至2021年3月31日期间的租金应为152087.5元/年。被告李建银称房屋租赁协议已解除，原告已经于2019年10月1日将房屋收回，为此，李建银提交了电话158××××7199给其回复的短信截图，内容为：“给刘红打电话也没有回复我，这样你说不租房子了，明天早上我过去把房子收了。交了房租在说吧！”；李建银还提交了一份并无双方签字的协议一份，其中载明：“李加玉（甲方）、李建银（乙方），双方就乙方终止泰安市红门路房屋租赁合同协商一致，乙方自2019年10月1日起终止租赁甲方房屋。现租赁房屋内所有乙方的装修、设施、家俱。用具、用品及留存物品等归甲方所有。现房屋内乙方出租户乙方自行解决，因此产生的经济纠纷与甲方无关。乙方承担房屋2019年10月1日前的水电费，并将用电卡交甲方，甲方不再追诉乙方的违约责任。”，李建银据此称原告扣留其装修设施至今未予返还，故双方并未签订该协议。对此，原告称，其确实派人去收房屋，但因为部分房屋李建银租给他人经营兰州拉面尚未到期，欠付的房租问题及白鹤泉客栈内的财产归属问题并未谈妥，李建银对原告方起草的解除合同书面协议条款不同意，故双方未就解除合同达成一致意见，房屋租赁合同并未解除。经查，2018年12月李建银与马占海签订房屋租赁合同，将一楼北面一间营业房转租给马占海用于经营兰州拉面，租期三年，自2019年1月1日至2021年12月30日，马占海向李建银交付了2019年12月30日前的租金。同时马占海在白鹤泉客栈阁楼居住。自2020年10月初李建银和原告方的人员去过后，有人在白鹤泉客栈经营了几天，后争议房屋一直处于无人管理状态，2020年5月马占海自行搬离到他处经营并将房门锁住，李建银也未与其办理房屋解除合同手续。另，一审法院工作人员前往岱宗坊派出所调查泰安东方红经贸有限公司即白鹤泉客栈在2019年10月份的经营情况，通过派出所网络信息得知：2019年10月1日至2019年11月1日期间，该客栈在2019年10月7日上午11:06网络登录一次，刘红通过网络上传其个人照片。东方红经贸有限公司于2020年1月20日注销。关于双方签订的房屋租赁合同主体问题，庭审中，被告李建银称，与原告签订房屋租赁合同的主体为泰安东方红经贸有限公司（白鹤泉客栈），其向一审法院提交了与原告提交的合同内容相同的房屋租赁合同一份，但在该合同乙方李建银签名的下方加盖了泰安东方红经贸有限公司（白鹤泉客栈）的公章，为证实该主张，李建银提交了李加玉于2019年6月给刘红出具的证明一份予以证实，证明内容为：“兹证明位于泰安市房屋产权归李加玉所有，由李加玉向刘红出租，用于刘红名下泰安东方红经贸有限公司的经营使用。租赁期为15年，自2012年4月1日至2027年3月31日止，特此证明并予以确认”。原告称，合同为李建银个人所签，当时并无加盖公章，证明是应刘红要求出具的，并不知用途。刘红认可房屋租赁协议为李建银个人签订，刘红称：先签订的房屋租赁协议，签订合同时尚无公章，后才在原营业执照的经营范围中添加了“宾馆”经营，李建银一直经营白鹤泉客栈，掌控公章，李建银庭审提交的协议上的公章为其后来加盖的。李加玉所写证明，是在两被告离婚期间，其为了争取客栈的经营权要求李加玉出具的。泰安东方红经贸有限公司于2009年5月5日成立，为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人刘红，在李建银与原告签订涉案房屋租赁合同之前，泰山酒业有限公司承租原告的房屋并委托刘红一直在该房屋内经营。2012年1月6日李建银与原告签订房屋租赁合同，租赁房屋用于李建银与刘红共同经营泰安东方红经贸有限公司（白鹤泉客栈）。李建银提交的证据显示，泰安东方红经贸有限公司（白鹤泉客栈）的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》为2012年8月1日办理，《特种行业许可证》为2012年8月21日办理。另查明，2014年6月李建银与刘红结婚。2018年6月28日李建银向法院提出与刘红离婚，法院经审理于2018年9月3日作出了（2018）鲁0902民初2824号民事裁定书，驳回了李建银的起诉。刘红称李建银起诉离婚后其即搬离白鹤泉客栈，李建银称刘红自2018年12月搬离客栈。2019年4月刘红再次向法院提出离婚。2020年3月23日一审法院做出（2019）鲁0902民初2262号民事判决书，该判决书中载明：双方争议的财产还有泰安东方红经贸有限公司所经营的白鹤泉客栈的固定收益等，原被告要求本案暂不予处理，双方另行解决。现该判决已生效。鉴于两被告因离婚，涉案房屋自2019年10月中旬起即处于无人管理状态，庭审中一审法院就是否同意解除合同征求原被告意见，被告坚持已经交付房屋，不再履行合同且不同意再次解除合同，原告坚持履行合同，亦不同意变更诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告李建银签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，是合法有效的合同，双方均应按约履行各自的合同义务。虽然被告李建银提交加盖泰安东方红经贸有限公司公章的合同一份，但原告所持有的合同并无加盖泰安东方红经贸有限公司的公章，原告及被告刘红均称签订合同时并未加盖公章，且李建银、刘红婚前、婚后均共同经营白鹤泉客栈，泰安东方红经贸有限公司的公章由其两人持有和管控，加之原告与李建银签订房屋租赁合同在先，审批白鹤泉客栈及泰安东方红经贸有限公司经营范围添加宾馆在后，因此，对于李建银出示的盖有公章的房屋租赁合同有后期补盖公章之嫌，故对被告李建银称该租赁合同系原告与泰安东方红经贸有限公司签订，应由泰安东方红经贸有限公司承担责任的辩称理由不能成立，一审法院不予采信。本案的争议焦点为原被告之间的租赁合同是否已经解除。关于2019年10月1日是否完成了房屋交付问题。被告李建银主张已于2019年10月1日向原告交付房屋，并提交的短信截图，该短信发出者为“158××××7199”的号码并非原告本人电话号码，原告认可根据短信内容，曾安排孙姓人员与李建银协商交房并解除合同，但在被告尚欠原告租金、被告李建银将部分案涉房屋转租他人经营，在已收入租金而合同尚未到期亦未与他人解除合同的情况下，双方对能否以白鹤泉客栈内财物抵顶房租未达成一致意见，故，李建银没有在原告起草的解除租赁协议上签字，加之根据一审法院调查的情况，2019年10月1日之后的几天内尚有人经营，从公安机关调取的网络系统内容显示，10月7日上午11:06刘红通过网络上传其个人照片，也可以证实在此日前原告方并未实际接收房屋。故，应认定李建银与原告并未完成涉案房屋的交付，李建银所称已于10月1日向原告交付房屋的主张不能成立，一审法院不予采信。综上，原告与被告李建银并未就涉案房屋签订提前解除租赁合同，也未实际向原告交付房屋，应认定双方之间的《房屋租赁合同》并未解除。按照《房屋租赁合同》中的约定，2019年4月1日起至2021年3月31日的租金应为152087.5元/年，原告要求被告支付自2019年10月1日起至2019年12月31日止的房屋租金38021.87元（152087.5元/年÷12个月×3个月），符合法律规定，一审法院予以支持。上述期间系被告刘红与被告李建银夫妻关系存续期间，且涉案房屋用于两被告共同经营，故原告要求被告李建银、刘红支付租金38021.87元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金，合同约定“如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金”，原告据此要求自2019年9月1日起至被告实际付清之日止，按日租金的两倍计算违约金，但是，考虑到本案中原告的实际损失、合同的履行情况等因素，该约定明显过高，一审法院酌情调整为以欠付租金38021.87元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、被告李建银、刘红于本判决生效之日起十日内支付原告李加玉欠付的2019年9月1日至2019年12月30日期间租金38021.87元；二、被告李建银、刘红于本判决生效之日起十日内支付原告李加玉违约金（自2019年9月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由被告李建银、刘红负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人刘红提交《居民身份证领取凭证》一份，用以证实上诉人在2019年10月10日申请办理新身份证，对2019年10月7日上传照片不知情，双方已完成房屋交付。经质证，被上诉人李加玉对该证据真实性无异议，但认为该证据无法证实上诉人的主张，被上诉人一审提交的证据足以证实2019年10月7日刘红仍在经营涉案宾馆，且该时间处于租赁合同履行期间，至于上诉人及原审被告如何经营、使用承租房屋被上诉人并不知情。原审被告李建银对该份证据的真实性及证明目的均无异议。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认，但该份证据仅能证实2019年10月10日上诉人刘红曾经办理过身份证换证事宜，经二审调查，2019年10月7日上传个人照片的网络系统仅在涉案房屋经营的客栈内安装，且需要刷本人身份证登录方可操作，上诉人虽然主张非其本人实际操作，但仅凭《居民身份证领取凭证》不能证实在2019年10月7日其身份证已遗失且登录操作行为非其本人行为，对于其证明目的，本院不予采信。 其他经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题为：双方当事人之间签订的租赁合同是否已经解除。被上诉人李加玉与原审被告李建银签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，各缔约方均应严格按照合同约定履行相关权利义务。上诉人刘红主张双方租赁合同已解除，并于2019年10月1日完成了房屋交付，本院认为，虽然双方曾协商交付房屋并解除合同，但因存在欠付租金与转租他人经营的情况下，双方并未达成一致意见，李建银也未在李加玉起草的解除租赁协议上签字，涉案房屋内刘红与李建银的物品也未做清理，结合一审查明的在2019年10月7日刘红通过网络上传个人照片的事实，可以认定双方并未达成协议解除涉案房屋租赁合同并交付房屋，一审据此判决刘红、李建银支付下欠租金并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人刘红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费751元由上诉人刘红负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月二十九日 书记员 赵思敏