贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初3511号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：瓮安大地房地产开发有限公司，住所地贵州省瓮安县雍阳办事处城北社区河西大道新大地广场，统一社会信用代码91522725314238978P。 法定代表人：吴致远，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：左永发，系贵州雄道律师事务所律师，执业证号15227201710888072，公民身份号码5227251990××××××××，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李丽，女，汉族，1988年12月2日生，贵州人，住所地贵州省瓮安县，代理权限为特别授权。 被告：王忠奎，男，汉族，1990年3月14日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 原告瓮安大地房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“大地房开公司”）诉被告王忠奎租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告大地房开公司委托诉讼代理人左永发、李丽与被告王忠奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告大地房开公司的诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；二、判决被告支付原告租金14253.6元，及每日按欠付租金的千分之五向原告支付违约金至租金付清之日，暂计算至2020年8月1日违约金为11491.97元；三、判决被告支付原告物业费2672.55元，及每日按欠付物业费的千分之五向原告支付违约金至物业费金付清之日，暂计算至2020年8月1日违约金为2204.85元；四、本案诉讼费及相关涉诉费用由被告承担。 被告王忠奎的答辩意见：门面是我租的，但是原告发了一个解除函给我。原告说我不缴纳房租和其他费用，就用我门面里面的东西来抵押。原告把我租的门面锁起了。因此，我认为该事情已经处理好了，双方的债务已经结清了，所以我才没有管的。我不同意解除合同，也不同意支付租金及违约金等费用。今年4月18日我就打电话给原告，告诉原告我没有能力经营，不租门面了，但是原告现在才来起诉我。 审理查明的事实 2019年6月29日，原告出具收据，收到被告交纳的“2个月租金3564”、“2个月押金3564”共7128元。 2019年7月1日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定：被告租用原告的大地商业广场7栋3层5-8号共178.17平方米的商铺，租赁期限为三年，自交付门面之日起三个月内免付租金、物业费，计租日自2019年10月1日起至2022年6月30日止；租赁期间的租金按10元/㎡/月的标准计收，物业费按1.5元/㎡/月的标准计收，被告尚需缴纳2个月租金额的押金；租金以一个季度为一个缴租期，被告应于每个缴租期末月的28日前（遇节假日延迟至节假日后第一个工作日）一次性向原告支付下个缴租期租金；物业费按月支付，被告应于每月25日前一次性向原告支付次月物业费；被告未按时交纳租金、物业费，每逾期1天，承担当期应缴总金额5‰的违约金；被告未按时向原告交纳租金、物业费，甲方有权解除合同，收回物业使用权，不退租金和保证金；等等。 双方签订合同后，原告将约定的商铺交付给被告装修经营。被告入驻商铺后，未再向原告交纳过租金、物业费。2019年12月28日，原告在被告所租商铺张贴《商铺租金缴纳通知书》，通知被告缴纳租金，但被告未缴纳租金。2020年春节及春节后新冠肺炎疫情期间，被告关门停业后一直再未经营。2020年4月25日，原告在被告所租商铺再次张贴《商铺租金缴纳通知书》、《物业服务费结算单》，通知被告缴纳租金、物业费，但被告仍未缴纳租金，也未缴纳物业费。2020年5月7日，原告的工作人员通过微信向被告发送《解除函》，通知被告：“自2020年5月7日起租赁合同即行解除”，不退还被告已缴纳履约保证金，“请贵方于租赁合同解除3日内，将符合租赁的商铺清退出市场并将已欠的租金、物业费、违约金交清。若贵方逾期交还商铺，则商铺内剩余物品均视为贵方放弃所有权，并同意归由我司任意处置”，“请贵方严格按照上述时间清退商铺。否则，我司将根据租赁合同的相关约定追究贵方的违约责任”。被告收到该解除函后，将该解除函的内容理解为由原告处理商铺内财物折抵所欠租金、物业费等，被告就不用管了，因而被告未予理会所租商铺的有关事宜。 另查明：2020年4月，被告曾电话告知原告说被告不再租用原告的门面。2020年5月9日及之前，原告曾将被告租用的门面上锁进行控制。原告锁门后，被告曾到原告处联系原告的工作人员开过商铺的门锁，但仍未缴纳租金、物业费。被告所租商铺从原告的工作人员上锁至今，一直是原告在实际控制和管理。 2020年9月25日，原告诉来本院，提出前述诉讼请求。审理中，原告称锁门时间是2020年5月9日，被告称原告锁门时间是2020年4月底，双方均未提供证据，互不认可对方提出的锁门时间。双方意见分歧，未能调解达成协议。 上述事实，有原、被告陈述及原告提交的证据新大地广场商铺租赁合同、商铺租金缴纳通知书、物业服务费结算单、张贴图片、结算表与被告提交的证据《解除函》、锁门图片在卷佐证，经庭审质证审查，可以采信。前述证据，具备证据三性，庭审中已当庭予以认定，用作定案依据。 本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否应予支持？ 判决理由和结果 本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，并已开始实际履行，合法有效。按双方约定，被告入住商铺后应从2020年10月1日起计算缴纳租金、物业费，且是在上一租期届满前末月28日前缴纳下一租期三个月的租金，是在每月25日前交纳当月物业费。被告已交纳2个月租金，则被告应于2019年11月28日前向原告缴交下一缴租期三个月的租金。但至2020年5月7日起，一直未交所欠的租金及物业费。根据原告有权解除合同的约定，原告有权解除双方签订的《商铺租赁合同》。因原告已于2020年5月7日以《解除函》通知被告解除合同，被告收到该解除函后对解除合同至今未提出异议；被告也曾电话告知原告不再租赁原告的商铺，明确表示不再履行合同。本院据此认定双方已对解除合同达成合意，双方签订的《商铺租赁合同》于2020年5月7日因原告以《解除函》通知被告解除合同而解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，原告诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》有理，本院予以支持。被告不同意解除合同的意见，本院不予采纳。 被告已交纳2个月租金和2个月押金，收据中体现原告所收被告预交的2个月的租金和2个月押金数额一致。根据押金的性质和本案双方合同约定及收据内容，在被告不交纳租金时，原告可以被告交纳的押金扣抵租金并有权解除合同。双方签订的《商铺租赁合同》于2020年5月7日因原告以《解除函》通知被告解除合同而解除。所以，本院认定原告已用押金扣抵了2个月租金，将租金支付至2020年1月31日。现被告尚差欠原告从2020年2月1日起至2020年5月7日止期间共3个月零7天的租金5760.83（178.17×10×3＋178.17×10÷30×7）元、从2019年10月1日起至2020年5月7日止期间共7个月零7天的物业费1933.14（178.17×1.5×7+178.17×1.5÷30×7）元。其中，2020年2月1日至2020年4月30日期间三个月（一个季度）的租金5345.1元（178.17×10×3）应于2020年1月28日前付清，2020年5月份7天的租金415.73（178.17×10÷30×7）元应按《解除函》中确定的日期2020年5月10日前付清；2019年10月至2020年4月，每月的物业费均为267.255元（178.17×1.5），应于各月25日前付清；2020年5月的7天租金62.36元（178.17×1.5÷30×7）应按《解除函》中确定的日期2020年5月10日前付清。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原告诉请被告支付的租金、物业费，本院对租金数额5760.83元、物业费数额1933.14元予以支持，超出部分予以驳回。 原告诉请被告支付的违约金问题。尽管双方对违约金的计算方法有约定，但原告未提供证据证明因被告欠付租金、物业费给原告造成的实际损失为原告诉请的违约金数额。如按双方约定的利率计算，则违约金的月利率达15%，明显过高。被告不同意支付原告诉请的违约金，请求法庭判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案实际，本院确定以被告欠缴的租金数额为基数，从应付租金之日次日起至本院判决确定的还款之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算支持原告的租金违约金诉请；以各月被告欠缴物业费的数额为基数，从应付各月物业费之日次日起至本院判决确定的还款之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的同期贷款市场报价利率（LPR）分别计算支持原告的物业费违约金诉请。双方提出的与此不同的违约金意见，本院均不予采纳。 由于原告提供的证据不能证明原告存在案件受理费之外的诉讼费及相关涉诉费用，故对原告要求被告支付案件受理费之外的诉讼费及相关涉诉费用的诉请，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告王忠奎与原告瓮安大地房地产开发有限公司签订的《新大地广场商铺租赁合同》于2020年5月7日起解除。 二、限被告王忠奎于本判决生效之日起三日内支付原告瓮安大地房地产开发有限公司商铺租金人民币五千七百六十元八角三分及相应违约金（相应违约金均按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的同期贷款市场报价利率计算至本判决确定的还款日期之日止，在被告王忠奎付款时另行计算：2020年2月1日起至2020年4月30日止期间的违约金以5345.1元为基数，从2020年1月29日起计算；2020年5月1日起至2020年5月7日止期间的违约金以415.73元为基数，从2020年5月11日起计算）。 三、限被告王忠奎于本判决生效之日起三日内支付原告瓮安大地房地产开发有限公司物业费人民币一千九百三十三元一角四分及相应违约金（相应违约金按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的同期贷款市场报价利率计算，从以下时间分别计算至本判决确定的还款之日止，在被告王忠奎付款时另行计算：2019年10月至2020年4月期间，每月的违约金均以267.255元为基数，从各月的26日开始计算；2020年5月的违约金以62.36元为基数，从2020年5月11日起开始计算）。 四、驳回原告瓮安大地房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币282元，由被告王忠奎负担82元，由原告瓮安大地房地产开发有限公司承担200元。 权利义务告知 若义务人未按约定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另行支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服部分缴纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  朱定勇 二〇二〇年十一月六日 书记员  谢玉梅