山东省冠县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1525民初4487号原告：么传行，男，1977年9月13日出生，汉族，职工，住冠县。委托诉讼代理人：王珂，山东遐迩律师事务所律师。被告：赵建秋，男，1972年6月24日出生，汉族，农民，住冠县。被告：绳京冠，女，1970年11月2日出生，汉族，农民，住冠县。被告：赵振华，男，1993年6月21日出生，汉族，农民，住冠县。三被告共同委托代理人：刘继胜，山东同心达律师事务所律师。原告么传行与被告赵建秋、被告绳京冠、被告赵振华租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告赵振华及三被告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告赵建秋、被告绳京冠经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：判令解除原告与三被告之间的不定期租赁合同；判令三被告立即从租赁的原告房屋中搬出；判令三被告赔偿原告损失（自2020年3月1日起按每月833.3元的标准向原告支付，直至被告搬出日）。事实与理由：2019年3月1日，三被告租赁原告房屋经营饭店，约定每年租金1万元，租期一年（2019年3月1日至2020年2月底），原告什么时候用，被告什么时候腾房，但未签订租赁合同。2019年3月23日，被告向原告交付房租1万元。因原告要自用上述房屋，便于租期到来之前多次通知被告搬出另选新址，但被告既不搬出，也未向原告续交房租。三被告辩称：原告诉称的三被告租赁原告房屋，租期为一年不属实，原、被告之间不存在租赁关系。李德路是冠县德禄清真肉食购销有限公司的法定代表人及实际经营人。2015年，被告开始租用原房东李德路的门市房（涉案房屋）。2017年，被告赵建秋和李德路签订租赁协议，租期10年，年租金1万。被告赵建秋一直履行与李德路签订的租赁合同，租金也是按合同约定日期支付的。被告赵建秋租房多年，冠县德禄清真肉食购销有限公司至今未提异议，足以认定李德路履行的是职务行为。原告诉称的被告向原告交付房租1万元属实，但那是被告赵建秋经李德路指示交给原告的。原告要使用被告租赁的房屋属实，但实际占用房屋的人是被告赵建秋和被告绳京冠，被告赵振华未占用房屋。2020年2月份，原告通知被告搬出，被告未搬出并向原告支付下一年的房租，但原告不要，却要求被告腾房。被告不知道李德路卖房，未行使优先购买权，直到2020年2月份，被告才知道李德路将房子卖给了原告。原告与赵振华约定租赁的房屋、被告赵建秋与李德路签订书面租赁协议租赁的房屋，应是同一房屋。原告与李德路在被告不知情的情况下签订买卖协议，将房屋过户至原告名下，不影响被告继续租赁房屋，被告有权继续租赁房屋，不同意原告的诉讼请求。原告辩驳：2018年，原告取得了包含涉案房屋在内的不动产登记证书。2019年，被告向原告交付了1万元房租。原告不知道被告辩称的“被告和原房东李德路于2017年签订租赁协议，租期10年，年租金1万元。”之事，不认可被告辩称的“实际占用房屋人是被告赵建秋和被告绳京冠，被告赵振华未占用该房屋。”之事。赵振华参与了实际经营，租金1万元都是被告赵振华与原告约定并由被告赵振华通过微信支付方式付给原告的，而不是被告赵建秋、被告绳京冠与原告约定的。涉案房屋的原房东是冠县德禄清真肉食购销有限公司，而不是李德路。被告称原告拒收租金不属实，在租期到来前，原告多次通知被告搬出（2019年底口头通知过三被告搬出、2020年1月28日书面通知过三被告搬出，2020年2月份和3月份也通知过三被告搬出），被告一直不搬，且也未再向原告交付租金。原告与赵振华约定租赁的房屋、被告赵建秋与李德路书面租赁协议的房屋应该不是同一房屋。因三被告共同占用房子经营，所以才起诉三被告。原告不同意和三被告继续续租，要求三被告腾房。原告为支持自己的请求，向本院提交了以下证据：一、原告为被告赵振华书写的收条一份，来源于（2020）鲁1525民初3120号案件（按撤诉处理）卷宗（由被告赵建秋所提供），证明房屋租赁期限是2019年3月1日至2020年2月底，被告赵振华向原告支付租金1万元，双方未签订书面租赁合同，属不定期租赁；二、原告与被告赵振华聊天及转账记录图片5张（主要内容是原告通过微信向赵振华订餐及支付饭费），证明原告平常在被告处吃饭，饭费都是转给赵振华，饭店服务人员也是赵振华，赵振华是实际共同经营人，并通过微信支付方式向原告支付租金1万元；三、房产证两本，一本为：“鲁20**冠县不动产权第0001270号权利人么传行共有情况单独所有坐落冠县原房屋所有权证记载房屋设计用途：门市”一本为：“2000年5月9日，冠县房地产管理局颁发权利人冠县德禄清真肉食购销有限公司房屋坐落冠县城镇振兴东路幢号4设计用途机房”证明涉案房屋所有权人原是冠县德禄清真肉食购销有限公司，现是原告；四、2020年1月28日，原告给被告下发的通知书一份及张贴图片两张，证明房屋租期到来前，原告以通知被告另找地方经营，给足了被告方充分的准备时间，并称：“老证只是证明原告买的是冠县德禄清真肉食购销有限公司的房产，而不是买的李德路的房产，不作其他证明。2018年的新证是被告占用的前排门面房的房产证，2000年老证，是被告占用的第二排的证。原告购买的是冠县德禄清真肉食购销有限公司的房产及所有地上附属物。被告交付的1万元只是门面房的房租，被告是住在第二排，未收租金，第二排还未过户原告名下，原告现在想拆除。”三被告质证称：“对证据一的真实性无异议，房租是赵振华代赵建秋支付的。对证据二的真实性无异议，是赵振华代赵建秋、绳京冠收取费用，赵振华再交付给赵建秋、绳京冠。对证据三的真实性无异议，被告认为两本房产证不属于同一房产。2000年的房产证显示幢号为4，未显示面积，不是涉案房屋房产证。2018年的房产显示幢号为1，是涉案房屋的房产证，无异议。不认可2000年的是老证及2018年的是新证。对证据四的真实性无异议，张贴的图片显示的是被告饭店的门面，租金是前后两排共1万元，第二排中有一个住的、一个仓库、三个饭店单间。李德路是冠县德禄清真肉食购销有限公司的实际经营人及法人。”被告赵建秋、被告绳京冠针对辩称内容，向本院提交了以下证据：一、被告赵建秋与署名“李德路”的人签订的房屋租赁协议一份约定租期2017年2月28日至2027年2月28日，每年租金1万元，内容为：“房屋租赁协议甲方李德路乙方赵建秋经甲乙双方共同协商，甲方将位于振兴东路房屋出租给乙方使用，现就有关事项达成如下协议：‘一、租期：自2017年2月28日起至2027年2月28日止。二、每年租金壹万元整，一次性交清，下一年房租提前交清，如到期未交清，甲方有权收回房屋。三、室内外装修费由乙方自付，租赁期间保证房屋完好无损。四、租赁期间水、电费乙方负责。五、租赁期满后，如甲方继续租，同等条件应优先租给乙方。本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。’甲方：李德路乙方赵建秋2017年2月28日”；二、冠县后十里铺火锅店营业执照一份，证明经营者是绳京冠，注册日期是2017年3月2日。以上两份证据共同证明被告赵建秋及被告绳京冠租用涉案房屋，至今经营火锅店（两排都占用）。原告质证称：“对房屋租赁协议的真实性有异议，（2020）鲁1525民初3120号开庭前，原告给李德路打电话，李德路不认可与赵建秋签订过房屋租赁协议，即使二人签了协议，该协议也不可能是于2017年2与28日签订，应系被告伪造，上面显示签订人是李德路与赵建秋，房屋面积及四至在合同中均未显示，无法证明房屋租赁协议上的房屋系本案争议房屋，房屋租赁协议与本案无关。原告购买的是冠县德禄清真肉食购销有限公司的房子，不是李德路的房子，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，被告提交的租赁协议即使为真实的，也是李德路以自己名义与赵建秋签订的，与本案无关。对证据二冠县后十里铺火锅店营业执照的真实性无异议，李德路是冠县德禄清真肉食购销有限公司法定代表人，原告在购买冠县德禄清真肉食购销有限公司厂房及院落前，曾与该公司签订了一份买卖协议。”庭后，被告提交了一份房屋租赁协议的复印件，内容为：“房屋租赁协议甲方冠县德禄清真肉食购销有限公司（无公章）乙方绳京冠经甲乙双方共同协商，甲方将位于振兴东路房屋出租给乙方使用，现就有关事项达成如下协议：‘一、租期：自2016年1月1日起至2026年1月1日止。二、每年租金10000元整，一次性交清，下一年房租提前交清，如到期未交清，甲方有权收回房屋。三、室内外装修费由乙方自付，租赁期间保证房屋完好无损。四、租赁期间水、电费乙方负责。五、租赁期满后，如甲方继续租，同等条件应优先租给乙方。本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。’甲方：冠县德禄清真肉食购销有限公司（看不到公章）乙方绳京冠。”一份房产证的复印件，内容为：‘2000年5月9日，冠县房地产管理局颁发房权证冠字第**，房屋所有权人冠县德禄清真肉食购销有限公司房屋坐落冠县城镇振兴东路产别股份制幢号1结构砖木房屋总层数1所在层数1建筑面积90平方米设计用途门市）”经审查，原告所提交的证据内容具体，合法，能反映原告诉称的事实，对本案有证明效力。被告赵建秋、被告绳京冠当庭提交的书面租赁合同（原件）的签订人与被告庭后提交的书面租赁合同（复印件）签订人不一致，被告不能让署名“李德路”的人及冠县德禄清真肉食购销有限公司法定代表人到庭说明相关情况，本院依法不能认定以上两份书面租赁合同的真实性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：原告曾租赁冠县德禄清真肉食购销有限公司的部分厂房及院落生产经营。三被告曾租赁大门东面的房屋经营饭店。后来，冠县德禄清真肉食购销有限公司将所用院落土地及所有地上物一并转让给原告，并将相关权利证书交与原告。2018年7月11日,原告取得冠县国土资源局颁发的不动产登记证书（宗地代码371525603002GB00037、丘号101503）。2019年3月1日，三被告继续租赁原告以上不动产大门东面的房屋经营经营饭店，约定每年租金1万元，租期一年（2019年3月1日至2020年2月底），但未签订书面租赁合同。2019年3月23日，被告赵振华通过微信向原告交付房租1万元，原告向被告出具收条，内容为：“今收到2019年3月1日至2020年2月底门市房费壹万元整（10000元）微信转账毕经手人么传行2019年3月23日”。2020年初，原告以自己要用上述租赁房屋为由，开始通知被告另选新址经营，搬出涉案房屋，但被告未搬出。2020年1月28日，原告在饭店门口张贴了一份通知书，内容为：“通知后十里铺涮肥羊饭店赵经理：你我之间的房屋租赁协议即将于2020年3月1日0点0分到期（房租去年付到阳历2020年2月底）由于房屋我需要修缮自用，故通知你提前安排落实生意新的地址（年前已经口头通知两次），我的房子将不再对外租赁，请你按期搬离及时交付房屋。特此通知。房东么2020年1月28日”。双方开始纠纷不断。2020年5月26日，本院受理原告赵建秋与被告么传行租赁合同纠纷一案，案号为（2020）鲁1525民初3120号，案件开庭时，原告赵建秋未按时到庭诉讼，本院出具（2020）鲁1525民初3120号民事裁定书，按原告赵建秋撤诉处理。本案审理中，原告认为双方与原房东当时都没签订书面租赁合同，原告不知道李德路与被告赵建秋所签订的书面租房合同（10年租期），被告赵建秋手持的书面租赁合同应是伪造的，被告赵振华通过微信向原告交付房租1万元，履行的是原告与被告赵振华所签订的不定期口头租房合同，原告要自用租赁房屋，不同意被告继续租赁。被告认为被告与李德路签订了书面租房合同（10年租期），不知道李德路已将租赁房屋卖给原告，被告赵振华通过微信向原告交付的房租1万元是被告在李德路的指示下交给原告的，履行的是李德路与被告赵建秋所签订的书面租房合同，10年租期未到，要求继续租赁至10年期满，并拒绝搬出。每年1万元租金标准折合成月房租标准，即每月833.3元租金。本院认为，本案争议焦点之一为“被告提交的房屋租赁合同是否具有效力”。原告不认可被告在庭审中所提交的房屋租赁合同的真实性，被告庭审中所提交的赵建秋与署名“李德路”的人所签订的房屋租赁合同与庭审后所提交的绳京冠与“冠县德禄清真肉食购销有限公司”签订的房屋租赁合同中的出租人、承租人及出租时间均不一致，被告不能让署名“李德路”的人及冠县德禄清真肉食购销有限公司法定代表人出庭接受询问，本院无法查实两份租赁合同的真实性，被告对于自己主张的事实需提供证据，举证不能需承担不利的法律后果。该两份房屋租赁合同，本院不予采信。本案争议焦点之二为“被告能否以未行使优先购买权来抗辩出租人的房屋转让效力”。原、被告在同一大院内生活经营数年，原告在获得房产所有权后还拆除了部分建筑物，并办理了房产证，被告赵振华在2019年3月23日将2019年3月1日至2020年2月底的房租交给原告，原告还以自己的名义为被告出具了收条，这说明被告对原告获得房屋所有权是明知的，但被告辩称直到2020年2月份才知道“李德路”将案涉房屋卖给原告，这与人们日常认知不符，该辩称理由不能成立。虽然被告主张向原告交付房屋租金是经“李德路”指示，但被告未提交相关证据，即便“李德路”未通知三被告其已将案涉房屋出卖给原告，被告在被要求向原出租人以外的人缴纳房租时，未向原出租人提出异议，且积极向原告缴付租金的行为，也能推定被告已放弃优先购买权。本案争议焦点之三为“原告收取被告2019年3月1日至2020年2月29日租金，是否是承继原房屋所有权人与被告签订的房屋租赁协议的权利与义务”。虽然原告收取的租金金额、租金交付方式与被告提交的“两份房屋租赁合同”所约定的租金金额、租金交付方式一致，但被告提交的“两份房屋租赁合同”真伪不明，不能因租金金额和租金交付方式一致，就推定原告是承继前房屋所有权人与被告签订的租赁合同的权利与义务。原告收租金且为赵振华书写收条，应视为履行的原告与被告签订的新口头房屋租赁协议。原、被告对2020年3月1日后的涉案房产租赁合同，未采用书面形式且没约定租期，应视为不定期租赁，原告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。原告已于2020年1月28日书面通知被告要求解除房屋租赁合同，说明原告已依法履行了通知义务。在原告书面通知被告要求解除房屋租赁合同后，三被告既未在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，又未按其与原告口头签订租赁合同中的约定，提前将下一年的租金办理提存，应视为已接受解除租赁合同的事实，原告无需再请求解除合同。原告在合理期限内已通知被告不再签订新的房屋租赁协议，原口头租赁合同的租赁期间已届满，被告应返还租赁房屋。被告作为承租人应在租赁期间届满后搬离涉案房屋，将涉案房屋返还原告，并自原告向被告主张权利之日即2020年3月1日起，赔偿原告的合法租金损失（参照每年1万元租金标准计算）。被告如认为其所认为的义务人在租赁过程中向其隐瞒了涉案房产买卖事实，给其造成了损失，可向其认为的义务人追偿。综上所述，原告的诉讼请求，不违反法律规定，应当支持。被告要求继续租赁涉案房屋的理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵建秋、被告绳京冠、被告赵振华停止对其因经营饭店所占用的原告么传行所有的房产（宗地代码371525603002GB00037丘号101503）的侵权，并于本判决生效后三十日内搬离；二、被告赵建秋、被告绳京冠、被告赵振华于本判决生效后三十日内赔偿原告么传行租金损失（自2020年3月1日起，按每月833.3元的标准支付至被告停止侵权、搬离房屋日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  王运存二〇二〇年十一月二十六日法官助理曾佳书记员马雪莹