江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初5542号原告：王云飞，男，1988年8月28日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：刘杨，江苏锦润律师事务所律师。委托诉讼代理人：许俊，江苏锦润律师事务所律师。被告：泰州市海陵区华洋船厂，住所地泰州市东郊乡唐甸村**。责任人：殷兰珍。被告：袁德利，男，1967年1月26日生，汉族，住泰州市。以上两被告共同委托诉讼代理人：曹广根，江苏东进信宇律师事务所律师。被告：殷兰珍，女，1969年7月3日生，汉族，住泰州市。第三人：泰州市海陵区城东街道唐甸村村民委员会，住所地泰州市海陵区城东街道唐甸村村委会大楼。负责人：殷小吉，村委会主任。原告王云飞与被告泰州市海陵区华洋船厂（以下简称华洋船厂）、袁德利、殷兰珍、第三人泰州市海陵区城东街道唐甸村村民委员会（以下简称唐甸村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王云飞及其委托诉讼代理人刘杨、许俊，被告袁德利，被告袁德利及华洋船厂共同委托诉讼代理人曹广根到庭参加诉讼，被告殷兰珍、第三人唐甸村委会经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王云飞向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的租赁协议；2、判令被告向原告返还房屋租金人民币146000元及利息（以146000元为基数，自2019年5月17日起按银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、判令被告向原告支付违约金50000元（以50000元为基数，自2019年5月17日起按银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；4、判令被告向原告赔偿搬迁费用损失计人民币70800元；5、被告袁德利和殷兰珍对上述债务承担连带清偿责任；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原告与被告华洋船厂签订一份租赁协议，协议约定原告租用被告造船用地用于废钢回收，协议约定租期三年，协议期内任何一方提出退租，由补偿对方50000元，租金每年146000元，第三年租金148000元，一次缴纳，先缴款后用地，被告企业投资人袁德利在协议上签字。双方按协议履行了一年，原告继续按照租赁协议的约定通过银行转账向被告袁德利支付第二年租金146000元。但协议履行至2019年5月17日，被告单方要求原告退租，由此造成原告搬迁费用损失。原告认为，被告单方要求原告退租，构成根本性违约，原告有权解除该租赁协议。合同解除后，因该合同取得的房屋租金，被告应当予以返还，被告应赔偿原告因此所受到的损失。故原告诉至法院，请求判准所请。被告华洋船厂、袁德利共同辩称，原、被告间的租赁协议因政府对被告使用的厂房和土地进行了行政上的征收，双方协议当然解除。关于返还租金，应当按实际的租期来计算应退还的租金，被告从来没有通知原告解除租赁协议，事实上到2019年11月22日，被告的厂房才被行政机关部分拆除，这时才不能履行双方的租赁协议，且原告的地磅也在这个时候搬走，故原告使用租赁场地至2019年11月22日，被告只能退2019年11月22日至当年期满的租金。关于违约金，根据本案的事实情况，不存在被告违约的情形，原告的违约金请求没有根据。原告要求被告给付搬迁费，没有事实和法律依据。双方间的合同解除是因政府的行政行为造成，而且双方间的租赁协议有明确的约定，不存在被告向原告赔偿搬迁费损失的问题。关于诉讼费，被告认为由法庭依法判决。被告殷兰珍未作答辩，亦未提供证据。第三人唐甸村委会未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，原告王云飞（乙方）与被告华洋船厂（甲方）签订租赁协议一份，约定：甲方将船厂38米跨度、60T行吊下面场地租给乙方，租期三年，自协议签订之日起计算，协议期内任何一方提出退租，则补偿对方50000元，租金每年146000元，一次缴纳，先缴款后用地，电费、水费乙方负责按时缴纳，其他套表的用户，乙方按总电量平均计算收缴，如遇甲方船厂转让或被征用，则该协议终止，不受本协议第二条制约，未到期租金退还，如遇拆迁征用，乙方投资产生的补贴归乙方所有。合同签订后，原告支付了第一年度的租金，被告华洋船厂将租赁场地交付原告。2019年1月2日，原告向被告支付了第二年度的租金人民币146000元。2019年5月，被告华洋船厂与第三人唐甸村委会签订非规造修船企业退租解约协议，约定房屋奖励、砼场地奖励、设备奖励、其他奖励合计人民币1964768元，交房时间2019年6月17日，及时签约奖励392954元。2019年11月22日，相关人员对华洋船厂厂房及部分附属用房进行拆除。本院认为，原告租赁使用的土地性质系农业用地，而原告租赁土地的目的系用于废旧物资的加工经营，将农业用地的土地性质更改为建设用地，违反土地管理法的规定，应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在解除合同及支付违约金，对原告要求解除合同和支付违约金的主张，本院不予认定。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告主张返还租金一节，因合同无效，租金应表述为占有使用费。原告称其于2019年6月26日第三人组织人员前往原告处要求原告立即搬迁后，原告即处于寻找新场地、陆续搬迁、不再经营的过程中，但原告提供的第三人工作人员的视频也仅能证明第三人工作人员要求原告搬离，并不能证明原告于何时腾空场地并交还被告或第三人，故该视频并不能达到证明原告于2019年6月底即已搬离的证明目的。从被告提供的2019年2月至2019年11月的电费发票可以看出，开票时间为2019年2月至9月17日的华洋船厂的电费均有几千甚至上万元，而此后的电费发票金额仅有1000元左右，结合原告庭审中陈述的华洋船厂的电费原告占大头，应能推定原告在2019年9月17日的电费计算周期内尚未搬离，考虑到开票时间与实际计费周期相比有一定的滞后性，被告陈述的原告于2019年9月开始没有使用租赁场地，更符合实际情况。综上，本院认定原告于2019年9月起未使用租赁场地，自此之后的占有使用费，被告应退还给原告，即被告应退还原告占有使用费人民币80400元（146000元/年÷365天×201天）。关于原告主张的搬迁费用的损失，原告仅提供了落款时间为2019年9月22日加盖有“泰州市禹帆起重设备有限公司报价专用章”的设备迁移费用清单及抬头为“泰州勇士吊装服务部”未加盖任何印章亦未有任何人员签名、时间从2019年7月至8月不等的台班单。被告对上述证据均不予认可，且上述证据形成的时间与原告陈述的搬离时间不一致，原告庭审中亦陈述系后补的手续，仅凭上述证据不足以证明原告的搬迁费用，对于原告持上述证据主张搬迁费用，本院不予采纳。原告要求被告袁德利和殷兰珍对案涉债务承担连带清偿责任，原告并未明确该主张的法律依据。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人其他财产予以清偿。从该规定可以看出，个人独资企业的投资人对企业的债务并非承担连带清偿责任，而是补充责任，故原告要求殷兰珍承担连带责任的诉讼请求本院不予采纳。袁德利并非投资人，原告亦没有陈述要求袁德利承担责任的理由及依据，故对于原告要求袁德利承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告泰州市海陵区华洋船厂于本判决生效之日起十日内返还原告王云飞2019年9月1日至2020年3月19日的占有使用费计人民币80400元。二、驳回原告王云飞对被告殷兰珍、袁德利的诉讼请求及其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5302元，由原告王云飞负担3492元、被告泰州市海陵区华洋船厂负担1810元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币5302元。审 判 长  沙林霞人民陪审员  吉桃林人民陪审员  顾瑜文二〇二〇年十一月四日书 记 员  王 莉