十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初4065号原告：交通银行股份有限公司十堰分行。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京北路**百强世纪城****楼**。负责人：余静波，该分行行长。委托诉讼代理人：叶家军，湖北天颐律师事务所律师。被告：彭博，男，1982年4月24日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：李清（系彭博妻子），住湖北省十堰市张湾区汉江街办黄石路******。被告：李清，女，1984年3月4日出生，汉族，住湖北省十，住湖北省十堰市张湾区>被告：十堰奥恒房地产开发有限公司。住所。住所。住所北省十堰市朝阳路四堰巷div>法定代表人：张黎明，该公司执行董事。原告交通银行股份有限公司十堰分行诉被告彭博、李清、十堰奥恒房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司十堰分行的委托诉讼代理人叶家军及被告李清到庭参加了诉讼，被告十堰奥恒房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告交通银行股份有限公司十堰分行向本院提出诉讼请求：1.判决被告彭博、李清向原告偿还借款本金290,432.96元及利息、罚息、复利4,823.53元，合计295,256.49元（前述利息、罚息、复利计算至2019年7月18日，以后的利息、罚息、复利按年利率7.35%另行计算至借款本息实际还清之日止）；2.判决原告对被告彭博、李清抵押的位于十堰市××江街办××路××1-24-1房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.判决被告十堰奥恒房地产开发有限公司对被告彭博、李清的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月1日，原告与被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：被告彭博、李清向原告借款34万元，借款期限240个月，用于购买被告十堰奥恒房地产开发有限公司开发的位于十堰市××江街办××路××1-24-1房屋，还款方式为等额本息还款，若被告彭博、李清不按合同约定按月足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告立即偿还剩余的全部贷款本息及约定的罚息、复利，罚息标准按贷款利率上浮50%计算；被告彭博、李清以前述所购房屋为借款提供抵押担保，被告十堰奥恒房地产开发有限公司为借款提供连带责任保证担保。上述合同签订后，原告与被告于2014年8月13日就前述抵押房屋办理了抵押登记，原告于2014年8月18日按合同约定发放了贷款。现被告彭博、李清违约，已累计连续逾期3期以上，截至2019年7月30日，被告尚欠本息295,256.49元，经原告多次催收，被告至今仍未履行。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告彭博、李清共同辩称，贷款属实，我们现资金困难，只能偿还已逾期的部分本息。被告十堰奥恒房地产开发有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据的真实性均无实质性异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，原告交通银行股份有限公司十堰分行（乙方、贷款人）与被告彭博、李清（甲方、借款人、抵押人）、十堰奥恒房地产开发有限公司（丙方、担保人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，主要约定：1.被告彭博、李清向原告借款34万元，用于购买被告十堰奥恒房地产开发有限公司开发的位于十堰市××江街办××路××1-24-1房屋，借款期限240个月；2.贷款利率为月利率5.458333‰，若遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日，逾期贷款的罚息利率为合同约定的贷款利率上浮50%；3.还款方式为等额本息还款法；4.若被告彭博、李清未按时足额偿还借款本息，原告有权单方面宣布贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；5.被告彭博、李清以前述所购房屋为借款提供抵押担保；6.被告十堰奥恒房地产开发有限公司为借款提供阶段性连带责任保证担保（对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用承担连带保证责任，但甲方取得房屋权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除）。2014年8月13日，原告与被告共同就前述抵押房屋办理了商品房抵押权预告登记（登记证号：十堰房预张湾区字第××号）。2014年8月18日，原告交通银行股份有限公司十堰分行依约向被告彭博、李清发放了贷款34万元。嗣后，被告彭博、李清仅偿还了53,793.13元本金、82,220.62元利息，共计136,013.75元。截至2020年10月20日，连续逾期还款18期，积欠到期利息、复利、罚息18,606.04元，欠借款本金286,206.87元。本院认为，原告交通银行股份有限公司十堰分行与被告彭博、李清、十堰奥恒房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》真实、合法、有效，被告彭博、李清向原告交通银行股份有限公司十堰分行购房按揭借款34万元属实，被告十堰奥恒房地产开发有限公司提供阶段性保证担保亦属实，被告彭博、李清应依约偿还借款本息，被告十堰奥恒房地产开发有限公司应依法承担连带清偿责任。《个人房产抵押贷款合同》约定的加速到期条件已成就，原告交通银行股份有限公司十堰分行请求提前收回贷款本息及要求被告承担违约责任的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，建设用地使用权及地上建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案合同双方仅办理了商品房抵押权预告登记，尚未办理建筑物抵押登记，故原告交通银行股份有限公司十堰分行取得的仅是商品房及其土地的抵押登记排他请求权，而非现实的抵押物权，其请求对被告彭博、李清抵押的房产行使优先受偿权，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告交通银行股份有限公司十堰分行与被告彭博、李清、十堰奥恒房地产开发有限公司之间债权债务关系明确，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告彭博、李清于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿付原告交通银行股份有限公司十堰分行借款286,206.87元及利息、罚息、复利{利息、罚息、复利分两部分：1.2020年10月20日前的利息、罚息、复利为18,606.04元；2.自2020年10月21日起至实际给付之日止，以本金286,206.87元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的同类贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍[遇同类贷款市场报价利率（LPR）上调，应以不超过年利率7.35%为限]计付}；二、被告十堰奥恒房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、被告十堰奥恒房地产开发有限公司履行上述义务后，有权向被告彭博、李清追偿；四、驳回原告交通银行股份有限公司十堰分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5,729元，由被告彭博、李清、十堰奥恒房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院，上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  徐守炜审 判 员  杨志勇人民陪审员  彭绣霖二〇二〇年十一月二十日书 记 员  黄宇堃本案适用的法律依据《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。