云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1371号上诉人（原审原告）：张艳枫（张家德之女），女，1984年2月29日生，汉族，云南省昆明人，住云南省昆明市五华区。上诉人（原审原告）：普昆芳（张家德之妻），女，1957年6月15日生，汉族，云南省昆明人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：阮兴文，云南法闻律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云龙县钰都房地产开发有限公司，住所地云龙县漕涧镇纸厂新村，统一社会信用代码91532929560086404B。法定代表人：李春虎，该公司负责人。上诉人张艳枫、普昆芳因与被上诉人云龙县钰都房地产开发有限公司（以下简称钰都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省云龙县人民法院(2018)云2929民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张艳枫、普昆芳上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、由钰都公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决没有查清本案基本事实，认定案件事实明显错误。1.原审判决认定法律关系性质错误。本案并不存在实际的“以房抵债”法律关系，更不存在两个“以房抵债”法律关系。本案实际系祖宇、钰都公司（徐维普）与张家德三方协商后签订的商品房买卖合同关系。第一，《以房抵债协议书》已开宗明义“现乙方自愿将其名下楼盘房产面积共计6149平方米出售给甲方，用以偿还乙方拖欠甲方的借款”，“出售给甲方”的表述充分证明本案借款己约定转化为购房款，以购房形式结清借款债权债务关系，而不是直接“以房抵债”，因此将本案认定为两次“以房抵债”明显错误。第二，张家德是本案实际借款债权人，钰都公司（徐维普）是本案实际借款债务人，祖宇系借款转借人，属于三方“三角”借贷关系。第三，经三方共同协商一致，将无力偿还的借款直接转为购房款，由实际债权人张家德与实际债务人钰都公司直接签订商品房购销合同，了结本案“三角”借贷关系，无需多此一举，先抵给祖宇，再由祖宇抵给张家德等人。第四，祖宇与钰都公司签订的《以房抵债协议书》，只是对“三角”借款本金和利息进行结算和约定偿债方式的确认书，并不是原审认定的两次“以房抵债”关系凭据，该认定完全不符合案件事实。《以房抵债协议书》约定“签订本协议后，即视为乙方己将相应房产抵债给甲方，且甲方己指定与乙方签订商品房购销合同的第三方。”“即视为抵债”并不是真正与祖宇发生“以房抵债”变更登记，再由袓宇与张家德之间进行“以房抵债”操作，而是由三方协商同意后进行结算，然后由实际债权人张家德直接与钰都公司签订商品房购销合同，从而了结三方“三角”借贷关系。第五，张家德与钰都公司签订商品房购销合同后，祖宇即退出了本案“三角”借贷法律关系，并将《以房抵债协议书》原件退还给了钰都公司。第六，张家德与钰都公司是按照售楼部的高于市场销售价格签订《商品房购销合同》，而不是原审认定的“折价”抵债。第七，购房合同签订后，双方履行了购房合同约定的主要义务，即张家德向钰都公司支付了防盗门等购房配套费用，进行了接房并实际占有了涉案房产，钰都公司向张家德开具了购房款收据（借款转化为购房款的证据）和配套费收据，履行了交钥匙和实际交房等义务。这些并不是简单的“以房抵债”所能完全包含的内容，而是张家德与钰都公司实际履行购房合同约定权利义务的法律行为。2.祖宇与钰都公司结算后签订的《以房抵债协议书》所载的“2000万借款”和“面积6149平方米房产”，并不包含任何5%的违法高利息，且实际履行的转化为购房款的借款尚不足以冲抵借款本金。第一，原审判决认定，2013年5月10日和8月21日，祖宇分别代为借款1060万和500万元（详见银行转账流水单）合计本金1560万元给钰都公司，用于“嶲唐苑”房地产项目建设。第二，祖宇当庭已经澄清，虽然借款时约定过5%的月利息，但自始至终钰都公司（徐维普）并未实际按5%支付过利息，最后是按照月利息2%进行结算确认的。第三，借款后，钰都公司及徐维普按月利息3%支付过400多万元的利息，至2014年4月份停止支付利息。第四，2015年7月12日，签订《以房抵债协议书》时，降为按照月利息2%结算利息。2014年4月至2015年7月12日期间，应当支付的利息为468万元，本息合计为2028万元。结算时，因钰都公司资金链断裂，无力继续支付利息和偿还本金，故约定放弃零头，取值2000万整数，包含本金1560万元和后续应付利息440万元。第五，钰都公司实际签订的购房合同面积为4107平方米，这些房产的合计价款为1254.82万元。可见，实际签订的购房面积4107平方米远小于《以房抵债协议书》约定的6149平方米，转化为实际购房款的1254.82万元远小于应付本金1560万元，即连本金都未还清，更不要说支付约定利息。因此，原审判决认为的“钰都公司己按月息5%支付了几百万元的利息，所以祖宇与钰都公司之间签订《以房抵债协议书》时确认的2000万元债务中，可能包含了超过法律所保护的非法利息部分”明显与认定本金1560万元即可计算出利息的事实自相矛盾，不符合上述事实，且“支付了几百万”“可能包含”等毫无根据的主观猜测表述，明显违反以事实为根据、以法律为准绳的基本法治原则。第六，祖宇当庭陈述，当12位起诉的购房人与钰都公司签订完购房合同后，己将《以房抵债协议书》原件归还给了钰都公司，主动放弃了尚未得到冲抵的借款本金305.18万元及应付利息440万元。因此，本案债权债务是清晰明确的。本金都未付清，何来“可能包含了超过法律所保护的非法利息部分”。基于上述事实，假使将本案认定为“以物抵债”法律关系，也是真实的、合法有效的。正如原审判决阐述的，以“以物抵债”方式偿还债务，不为我国法律所禁止。二、本案明显属于房屋买卖合同法律关系之诉，却被原审错误确定为物权确认法律关系之诉，并错误适用物权法相关条文而不是合同法等法律相关条文。1.张家德是以商品房买卖合同关系起诉并得以立案，请求依法确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，判令钰都公司继续履行合同。因此本案主要应适用合同法相关规定裁判，而原审判决却错误适用了物权法。2.张家德与钰都公司签订的《商品房购销合同》是自愿和真实的意思表示，内容完整，签字、手印和盖章等手续齐备，权利义务清晰，结清了全部购房款和配套手续费等，并实际交付和占有了房屋，部分购房人对房屋进行了装修入住，部分购房人又将房屋出售给了他人等，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，不违反公序良俗。根据合同法的规定，本案《商品房购销合同》自签订之日起即已经生效，同时根据物权法第十五条的规定，未办理物权登记并不影响合同的生效和继续履行，未办理房屋备案登记也是房产管理机关的过错所致。3.原审判决假设了两个“以房抵债协议”，既不符合本案事实，也不符合法律规定。第一，本案《以房抵债协议书》的法律性质为借款转化为购房款的结算和支付方式确认书，并不是以房抵债变更登记依据。第二，本案是祖宇、张家德和钰都公司三方达成一致以借款转化为购房款，各方同意由张家德与钰都公司直接签订《商品房购销合同》了结三方“三角”借贷关系，并不需要钰都公司先将房屋登记到祖宇名下，再由祖宇将房屋转移登记到张家德名下。因此，根据三方达成的一致意见，祖宇并不需要实际取得涉案房屋的物权，而只需结清并确认三方债权债务即可。第三，如上所述，《以房抵债协议书》的约定和实际履行并不存在任何违法和不当内容，原审判决无视案件事实，而是以怀疑《以房抵债协议书》“可能包含了超过法律所保护的非法利息部分”，就随意否定了《商品房购销合同》的合法有效，毫无根据和道理。三、钰都公司开发的涉案“嶲唐苑”楼盘，依法取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等五证，属于合法房地产开发项目，依法可以对外出售并获得房产主管机关备案登记。张家德与钰都公司签订《商品房购销合同》后，曾多次单独或者与徐维普等人一同到云龙县房产主管机关申请备案登记，但均被搪塞、推诿，告知再等等，一等就不了了之，以致最后被执行查封而不得不诉。这明显是当地房产主管部门不作为的直接后果，否则也不会导致诉讼，以致被怀疑存在非法利息而被驳回，并己实际造成了张家德因诉讼而发生的诉讼费、律师费、各种差旅费等不必要的额外支出。至于原审判决查明的“徐维普因犯有集资诈骗等罪”，“因被告的原因，涉案房屋至今未经相关建设单位进行竣工验收”等情形，与张家德毫无关系，不应成为驳回上诉人一审诉讼请求的理由。钰都公司未作出答辩。张艳枫、普昆芳向一审法院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原、被告双方于2015年5月6日签订的钰都销字第206号、钰都销字第207号《商品房购销合同》合法有效，判令被告继续履行合同；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定如下案件事实：案外人李源系案外人李浚飒、李梓硕的父亲，案外人祖宇系李浚飒、李梓硕的侄子。前述案外人大约自2011年至2015年间共同对外从事民间借贷活动。案外人祖宇亦系李源、李竣飒、李梓硕等人同钰都公司之间进行民间借贷等事项的代办人。2012年6月6日，李梓硕向张家德出具了一份《借条》，约定李梓硕向张家德借款78万元，借款月利息为年利率15%。双方约定借款期限为2012年6月6日至2013年6月6日。庭审中，原告方陈述李梓硕仅向其支付了部分利息，未偿还借款本金及其余利息。2013年5月10日、8月21日，李梓硕通过其侄子祖宇借给被告钰都公司的前法定代表人徐维普1560万元，用于被告公司开发的位于云龙县的建设项目上。双方约定借款月利息为5%，徐维普按月利息5%向李梓硕支付了几百万元的利息后，无力偿还借款本金及其余利息。张家德向李梓硕索要欠款时，被告知相关款项由李梓硕通过其侄子祖宇借给被告钰都公司的前法定代表人徐维普，现因徐维普无力偿还借款，他也无力偿还张家德的借款。经祖宇同徐维普协商，徐维普愿意将钰都公司开发的位于云龙县折价后抵给祖宇，由祖宇再将房屋折抵给原告等人。折抵方式为：由张家德等人直接同钰都公司签订《商品房购销合同》。张家德表示同意后，祖宇与钰都公司达成以房抵债协议，约定：截止本协议签订之日止钰都公司尚欠祖宇借款2000万元，钰都公司自愿将其名下楼盘房产面积共计6149㎡出售给祖宇，用以偿还钰都公司拖欠祖宇的借款。协议签订后视为钰都公司已将相应房产抵债给祖宇，且祖宇已指定与钰都公司签订《商品房购销合同》的第三方，即张家德等人。后张家德遂与钰都公司签订了两份《商品房购销合同》，合同编号为钰都销字第206号和207号。206号合同载明房号为12幢二单元601号房，房屋价款为32.5万元。207号合同载明房号为13幢一单元102号房，房屋价款为32.5万元。2015年7月12日，祖宇与钰都公司签订了书面的《以房抵债协议书》。当日，钰都公司向张家德出具了购房款收据两份，并将上述房屋交付给张家德。另查明，被告钰都公司成立于2010年9月15日，系自然人独资的有限责任公司。被告以出让的方式取得位于云龙县的地块的土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，项目名称为“嶲唐苑”。2012年5月10日，被告钰都公司取得“嶲唐苑”小区预售许可证。原、被告签订《商品房购销合同》时，该公司法定代表人为徐维普，2016年2月24日，法定代表人变更为李春虎。徐维普因犯集资诈骗等罪，现在云南省昆明监狱服刑。上述《商品房购销合同》未在房地产管理机关进行登记备案。因被告的原因，涉案房屋至今未经相关建设单位进行竣工验收。现原告认为，双方签订的《商品房购销合同》实际上是以以房抵债的形式签订的，故要求确认该合同有效并要求继续履行该合同。一审法院认为，根据一审查明的案件事实，原告方提交的《商品房购销合同》和《以房抵债协议书》，实质上系两份以转移一定面积的房屋所有权替代原金钱给付义务的协议，均属于“以物抵债”协议。因案外人李梓硕等人对原告负有债务、钰都公司对李梓硕等人负有债务，李梓硕等人同钰都公司均未能清偿债务，经代办人祖宇与钰都公司协商一致，签订《以房抵债协议书》，由钰都公司以“嶲唐苑”房屋抵偿尚欠李梓硕等人的债务。并由祖宇指定钰都公司直接与原告签订《商品房购销合同》，以抵偿李梓硕等人尚欠原告的债务。本案中实际存在着两个“以物抵债”法律关系，一是钰都公司与祖宇等人之间的“以物抵债”关系；二是李梓硕等人与原告之间的“以物抵债”关系。以“以物抵债”的方式偿还债务，不为我国法律所禁止，但所抵之“债”必须为合法之“债”，用以抵偿债务之“物”如为不动产，应当系债务人享有合法物权之“物”。首先，本案中，案外人李梓硕、祖宇等人与钰都公司之间的债权、债务关系并不清晰。祖宇与钰都公司签订的《以房抵债协议书》确认的2000万元债务中，未载明具体的借款本金及利息。根据一审查明的案件事实，当时案外人祖宇、李梓硕等人与钰都公司之间约定了高额的利息（月利息5%），钰都公司已经按月息5%支付了几百万元的利息，所以祖宇与钰都公司之间签订《以房抵债协议书》时确认的2000万元债务中，可能包含了超过法律所保护的非法利息部分；其次，本案中“以物抵债”的“物”为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”之规定，案外人祖宇与钰都公司签订《以房抵债协议书》，达成“以物抵债”的合意，但未办理转移物权登记，案外人祖宇并未实际取得涉案房屋的物权。其不能以不享有合法物权之不动产再次抵偿债务。故本案原告依据案外人祖宇与钰都公司签订的《以房抵债协议书》，要求确认并继续履行《商品房购销合同》的诉讼请求，一审不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告张艳枫、普昆芳的诉讼请求。案件受理费10300元，由原告张艳枫、普昆芳承担。二审中，张艳枫、普昆芳向本院提交了银行流水一份，以证明2014年1月29日至8月8日，徐维普通过银行向李梓硕转账支付了利息370万元，另外以现金方式支付了利息53万余元，共支付利息423万余元，不存在高额利息。钰都公司未发表质证意见。本院经审查认为，张艳枫、普昆芳提交的上述证据不属于二审的新证据，本院不予采纳。二审经审理查明，张家德与钰都公司签订《商品房购销合同》的时间为2015年5月6日。祖宇与钰都公司于2015年7月12日签订的《以房抵债协议书》约定“签订本协议后，即视为乙方已将相应房产抵债给甲方，且甲方已指定的与乙方签订商品房购销合同的第三方（清单详见附件一）”。其他事实与一审查明的一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以变更合同。当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。本案中，张家德与钰都公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同是在钰都公司及其原法定代表人徐维普不能清偿到期债务后，张家德与钰都公司及祖宇等三方协商一致，祖宇方将其欠张家德的债务转移给钰都公司，由钰都公司将其取得预售许可的商品房转让给张家德以抵销该债务而签订的合同，张家德与祖宇方、祖宇与钰都公司及其原法定代表人徐维普间均存在真实的民间借贷即债权债务关系，该合同不存在恶意损害第三人合法权益等情形，依法应认定为有效。同时，从祖宇与钰都公司签订的《以房抵债协议书》及在案证据可以看出，该协议是在钰都公司与张家德签订《商品房购销合同》后，即钰都公司已代祖宇将相应的房产抵偿给张家德后，祖宇与钰都公司就钰都公司的代偿行为抵销其与祖宇间的债务而签订的协议，本案并不存在二次抵债的事实，取得预售许可的商品房亦可合法转让取得对价，钰都公司的代偿行为合法有效，祖宇与钰都公司间达成的债务抵销协议是否有效不影响钰都公司代偿行为的效力，即不影响钰都公司与张家德签订的《商品房购销合同》的效力。即使该债务抵销协议中所抵销的2000万元债务中包含部分不合法的债务，合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，更不影响钰都公司与张家德签订的《商品房购销合同》的效力。经查明，张家德在一审诉讼过程中去世，由其继承人张艳枫、普昆芳代位参加诉讼，符合法律规定。张艳枫、普昆芳要求确认张家德与钰都公司签订的《商品房购销合同》有效，继续履行的诉请，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，张艳枫、普昆芳的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十四条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云龙县人民法院（2018）云2929民初95号民事判决；二、张家德与云龙县钰都房地产开发有限公司于2015年5月6日签订的钰都销字第206、207号《商品房购销合同》有效，继续履行。一审案件受理费10300元，由张艳枫、普昆芳负担；二审案件受理费10300元，由张艳枫、普昆芳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十一月十三日书记员 吴杨旸