贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初15163号 原告：刘先南，女，汉族，1974年11月25日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：孙亚夫，贵州民大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟东梅。 被告：贵州凯琪置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处马鞍山安置山房****。统一社会信用代码：91520502061000135Y。 法定代表人：杨平。 原告刘先南与被告贵州凯琪置业有限公司（下称凯琪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘先南及其委托诉讼代理人孙亚夫，被告凯琪公司的法定代表人杨平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘先南向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告以购房款229336元为基数，从2016年7月1日起至2020年9月7日，按日万分之一的比例支付因逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计25112元（具体违约金计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书给原告之日）；二、请求人民法院判决被告支付2020年1月1日至2020年6月15日期间的租金4205元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年10月25日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于毕节市出售给原告，购房总价为229336元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2016年6月30日前将房屋权属登记证书交付给买受人即原告。期满后原告无数次要求被告交付房屋权属登记证书，但时至今日被告仍未交付房屋权属登记证书给原告，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及法律的相关规定，被告应当承担违约责任，应向原告支付违约金。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，应被告的要求原告将购买的门面返租给被告，但2020年1月1日至2020年6月15日的租金4205元被告至今未付。为此，原告为维护合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支付原告的诉讼请求。 被告凯琪公司辩称：请求法庭核实房屋总价款及违约金利息。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于毕节市，建筑面积10.52平方米，总价款229336元的商业营业用房。买受人以贷款方式付款，买受人于本合同签认之日向出卖人交付首期房款130336元，余款99000元以银行按揭支付。交付时间和条件：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，……2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。合同签订后，原告于2014年7月27日支付首期房款50080元，余款99000元于2015年3月24日以银行按揭方式支付。2014年10月20日被告向中国建设银行出具“收据”，该“收据”载明刘先南交来购买“胜鼎华庭”三楼商铺款130336元。庭审中，被告认可原告委托被告向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。现涉案商品房尚不具备办理转移登记条件。2016年4月23日，原、被告双方签订《胜鼎华庭门面租赁合同》，合同第三条约定：本商铺由被告或被告方委托的商业管理公司统一招租，租赁单价的决定由该商场拥有51%商业建筑面积的业主同意即可确定。1、该商铺自购买之日起前五年按购买总价每年7%返租之后，租金收益，按当时实际租赁费用结算。涉案商铺具备交付条件后由被告统一招租，在被告统一招租期间被告未支付过原告涉案房屋的租金。 以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《胜鼎华庭门面租赁合同》、收据，原、被告的陈述等在卷佐证。 原、被告争议的焦点为：1、原告支付的购房款金额？2、原告的诉请是否超过诉讼时效？3、被告是否存在违约行为，如违约，违约金应如何计算？ 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定交付涉案商品房和履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于涉案房屋购房款的问题。合同约定涉案房屋总价款为229336元，原告已于2014年7月27日支付首期房款50080元，于2015年3月24日以银行按揭方式支付余款99000元。结合双方签订的《商品买卖合同》、《胜鼎华庭门面租赁合同》的履行情况及被告出具的为原告办理银行按揭手续的收据，且被告未支付涉案房屋前述租金，原告未实际支付的首付款80256元（合同约定的首付款130336元-实际首付款50080元）可以认定为涉案房屋2014年10月25日起至2019年12月31日的租金就是原告未支付的首付款80256元。故，原告支付的购房款总额为229336元。 关于诉讼时效问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告未举证证明逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日2020年9月7日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月7日起的违约金请求权未超过诉讼时效。 关于违约期间的问题。被告认可原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无将办理商品房转移登记的相关文书直接交付给原告的现实必要，其交付文书的义务转化为其具备办理转移登记条件后告知原告的义务，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。因涉案房屋尚不具备转移登记的条件，故被告凯琪公司应承担违约责任的期间为2017年9月7日至被告凯琪公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）。 对于违约金计算标准问题。原、被告双方未在《商品房买卖合同》中约定180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告主张按照每日万分之一的标准计算违约金符合法律规定，本院予以确认。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额229336元为基数，自2017年9月7日起至被告凯琪公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按照每日万分之一的标准计算。 原告当庭撤回第二项诉请系对其诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州凯琪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘先南逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以229336元为基数，按日万分之一从2017年9月7日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告刘先南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费266元，由被告贵州凯琪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年十一月十九日 书记员  刘 昕