湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民再116号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：姚朝霞，女，1987年10月2日出生，汉族，住湖北省枣阳市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李峥，男，1985年8月23日出生，汉族，住湖北省枣阳市，系姚朝霞之夫。以上二再审申请人的共同委托诉讼代理人：罗卜彦，湖北金鹤律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：枣阳众鑫房地产开发有限公司，住所地湖北省枣阳市北关村**。法定代表人：閤明主，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈龙，湖北高实律师事务所律师。再审申请人姚朝霞、李峥与被申请人枣阳众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，原由姚朝霞、李峥向湖北省枣阳市人民法院提起诉讼。该院于2018年12月20日作出（2018）鄂0683民初1215号民事判决。姚朝霞、李峥不服，向湖北省襄阳市中级人民法院提出上诉。该院于2019年4月18日作出（2019）鄂06民终753号民事判决。姚朝霞、李峥仍不服，向本院申请再审。本院于2019年11月27日作出（2019）鄂民申4013号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年9月16日开庭审理了本案。再审申请人李峥及李峥、姚朝霞的委托诉讼代理人罗卜彦，被申请人众鑫公司的委托诉讼代理人陈龙均到庭参加诉讼。姚朝霞、李峥向一审法院起诉请求：1.众鑫公司赔付姚朝霞、李峥逾期交房违约金7882.4元【472000元×0.1‰×167天（2014年12月31日至2015年6月15日）=7882.4元】；逾期办理房屋所有权证违约金45925.6元，【472000元×0.1‰×973天（2015年09月17日至2018年5月17日）=45925.6元】共计：53808元；2.本案的诉讼费由众鑫公司承担。一审法院认定事实：姚朝霞、李峥与众鑫公司于2014年2月28日，签订了《商品房买卖合同》，合同约定：众鑫公司将其开发建设的枣阳市××小区××单元××号商品房出售给姚朝霞、李峥，合同约定建筑面积127.8平方米，单价3693.27元，总价款472000元，姚朝霞、李峥采取按揭贷款的方式付款，首期支付购房总价款的53.39%，剩余向银行借款支付。第十一条交付条件，众鑫公司应当于2014年12月30日前向姚朝霞、李峥交付该商品房。该商品房向姚朝霞、李峥交付应当符合下列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工备案证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照第一种方式处理：1.按照逾期时间，（1）逾期在90日以内……（2）逾期超过90日，买受人有权退房……。买受人要求进行履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付房款的万分之一违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十条产权登记,出卖人应当在取得商品房预售许可证之日起24个月内，取得该商品房所在楼栋的《房屋所有权证》，如出卖人未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的《房屋所有权证》，双方同意按照第1种方式处理……买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当在取得商品房所在楼栋的权属证明次日起至实际取得《房屋所有权证》之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之一违约金，并于该商品房实际取得《房屋所有权证》之日起30日内向买受人支付。而该合同第二条，销售依据明确写明：该商品房已于2013年9月17日由枣阳市住房保障和房屋管理局批准预售，预售许可证号为枣房预字第××号。第二十七条，本合同自双方签字之日起生效。合同签订后，姚朝霞、李峥交付了购房款472000元。2014年2月28日交了首付款252000元，2014年7月25日向银行申请按揭贷款，银行于2014年7月25日发放贷款220000元（借款期限120个月）。2015年6月15日，姚朝霞、李峥办理交房手续并开始装修房屋，同时向襄阳众安物业服务有限公司缴纳装修垃圾处置费72元、装修垃圾清运费639元。一审法院另认定，枣阳市城乡建设局未向众鑫公司出具《湖北省房屋竣工建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；众鑫公司也未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的《房屋所有权证》。一审法院认为，姚朝霞、李峥与众鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，内容不违反法律规定，系有效合同。姚朝霞、李峥主张交房时间是2015年6月15日，并提交襄阳众安物业服务有限公司出具的装修垃圾处置费72元、装修垃圾清运费639元收据各一份予以证明，而众鑫公司主张按期交房未提交证据证明。一审法院认定交房时间是2015年6月15日，众鑫公司晚于约定时间交付房屋属违约，应按照合同约定向姚朝霞、李峥支付相应违约金。姚朝霞、李峥主张众鑫公司赔付姚朝霞、李峥逾期交房违约金按照合同约定已付购房款日万分之一的标准7882.4元【472000元×0.1‰×167天（2014年12月31日至2015年6月15日）=7882.4元】，予以支持。姚朝霞、李峥另主张众鑫公司赔偿逾期办证违约金，因双方在合同中约定，出卖人应当在取得商品房所在楼栋的权属证明次日起至实际取得《房屋所有权证》之日止，因现诉讼中众鑫公司未取得房屋所有权证，该约定日期处于不确定状态，待条件成就时，姚朝霞、李峥可另行主张权利。一审法院判决：一、枣阳众鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付姚朝霞、李峥逾期交房违约金7882.4元。二、驳回姚朝霞、李峥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，由枣阳众鑫房地产开发有限公司负担。姚朝霞、李峥上诉请求：1.撤销一审判决书第二项判决，并改判判决众鑫公司赔付延期办理房屋所有权证违约金45925.6元（2015年9月17日-2018年5月17日）；2.一、二审诉讼费用由众鑫公司承担。二审法院认定事实：一审法院查明事实属实。二审法院认为，姚朝霞、李峥上诉提出应当支持其请求的逾期办理房屋权属证的违约金45925.6元（自2015年9月17日至2018年5月17日）。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条产权登记约定，对逾期办证的违约责任在（一）初始登记项下的第1种约定中，即买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得《房屋所有权证》之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得《房屋所有权证》之日起30日内向买受人支付。现众鑫公司未在合同约定的“在取得商品房预售许可之日起24月内”，取得诉争商品房所在楼栋的《房屋所有权证》，即初始登记。那么按照双方约定，被上诉人众鑫公司应在期限届满次日至取得初始登记时，按照约定承担违约责任。二审中，众鑫公司仍未取得涉案房屋的初始登记，无法确定违约金截止时间。对违约金的计算缺乏实质性的时间节点，无法做出明确的裁判。故此，一审法院以条件不成就，驳回上诉人姚朝霞、李峥请求逾期办理权属证件违约金诉讼请求，并无不当，亦未剥夺其在合同约定条件成就时的权利。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1145元，由姚朝霞、李峥负担。姚朝霞、李峥再审请求，1.撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2019）鄂06民终753号民事判决和湖北省枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初1215民事判决第二项判决；2.改判众鑫公司支付逾期办理房屋所有权证违约金45925.6元（从2015年9月17日至2018年5月17日）。事实和理由如下：1.申请人诉求的逾期办证违约金与案涉商品房买卖合同中有关初始登记的约定无关，申请人诉求的逾期办证是针对转移登记逾期而言。初始登记属于单方申请，众鑫公司何时取得案涉楼栋的《房屋所有权证》与申请人没有任何关系。原审法院以案涉合同初始登记条款认定众鑫公司违约处于不确定状态属于事实认定错误。在房屋权属转移登记方面，房地产开发企业处于协助地位，并提供必要的证明文件。众鑫公司逾期办证，应该承担违约责任。2.原审法院未否认众鑫公司逾期办证的违约事实，但认为因违约时间不确定，无法计算损失。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。众鑫公司答辩称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回再审申请人的再审请求。再审期间，双方当事人均未提交新证据。再审期间，众鑫公司陈述，案涉房屋未进行竣工验收备案，原因在于该房屋未通过消防验收，且尚有税费未缴纳，故而该房屋亦未办理初始登记。本院再审查明，原终审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院再审认为，根据姚朝霞、李峥的再审请求，本案的争议焦点为：姚朝霞、李峥要求众鑫公司支付逾期办理房屋产权证违约金的请求应否予以支持？如应支持，具体数额如何确定。一、众鑫公司应否承担违约责任《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原审法院已经认定众鑫公司存在逾期办理案涉房屋所有权转移登记的违约行为，应承担违约责任。双方当事人对此无异议。案涉《商品房买卖合同》规定：“出卖人应当在取得商品房预售许可证之日起24个月内，取得该商品房所在楼栋的《房屋所有权证》，如出卖人未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的《房屋所有权证》，双方同意按照第1种方式处理……买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当在取得商品房所在楼栋的权属证明次日起至实际取得《房屋所有权证》之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之一违约金，并于该商品房实际取得《房屋所有权证》之日起30日内向买受人支付。”案涉商品房于2013年9月17日由枣阳市住房保障和房屋管理局批准预售，取得预售许可证，众鑫公司依约应在2015年9月17日之前取得该房屋的所有权证，现该公司未依约取得案涉房屋所在楼栋的《房屋所有权证》，其应承担相应的违约责任，该违约责任的计算期限应为“自出卖人应当在取得商品房所在楼栋的权属证明次日起至实际取得《房屋所有权证》之日止”。众鑫公司至今仍未取得案涉房屋初始登记，违约行为仍在持续，依据上述合同条款约定的违约金计算方式，该公司应承担的违约金计算期限尚无截止时间。然，姚朝霞、李峥起诉时仅要求众鑫公司支付2015年9月17日至2018年5月17日期间的逾期办证违约金，其在再审期间仍明确该违约金计算期间，姚朝霞、李峥有关违约金计算期间的请求属于当事人对自身权利的处分，不违反法律规定，故而本案违约金计算时间节点明确。众鑫公司应承担2015年9月17日至2018年5月17日期间因逾期办理房屋权属证书而产生的违约责任。二、众鑫公司应否支付上述违约金本案中，案涉合同除明确约定了逾期办证违约金计算标准、计算期间外，还约定了该项违约金的支付条件，即“该商品房实际取得《房屋所有权证》之日起30日内向买受人支付”。本院认为，该条约定不能适用于本案逾期办证违约金的支付。理由如下：1.上述约定有违民事责任的性质。该约定性质上系对违约民事责任的承担条件的预先设定。民法理论中，民事义务的履行可以预先设置履行条件或履行期限，即附条件、附期限的民事法律行为。然，民事责任不同于民事义务，民事责任系当事人违反民事义务而应承担的法律后果；民事义务虽对当事人有一定拘束力，但不一定直接体现为国家强制力，但民事责任具有强制性，体现为强制债务人履行债务或承担相关法律责任。因此，案涉合同对违约责任预先设置履行条件不符合民事责任的基本特点。2.上述约定有违公平原则，存在极大的道德风险。本案未办理案涉房屋权属证书的过错在于众鑫公司，即因众鑫公司没有办理竣工备案证，以致未办理房屋初始登记，姚朝霞、李峥作为买受人对此并无过错且已全面履行合同义务。众鑫公司的违约状态至今未解除，合同中有关支付逾期办证违约金的时间约定不仅导致姚朝霞、李峥的权利救济长期处于未决状态，有违公平原则，还有可能导致开发商有意拖延办证以规避支付违约金的道德风险。3.姚朝霞、李峥已经处分自身权利，仅主张至2018年5月17日的逾期办证违约金，其主张的违约金数额明显少于众鑫公司依约本应承担的违约金数额，众鑫公司向姚朝霞、李峥支付违约金并未加重该公司的责任和义务。因此，本案中，众鑫公司应当向姚朝霞、李峥支付相关违约金，违约金数额为45925.6元【472000元×0.1‰×973天（2015年09月17日至2018年5月17日）=45925.6元】。综上，姚朝霞、李峥的再审请求成立，本院予以支持。原终审判决认定事实正确，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2019）鄂06民终753号民事判决和湖北省枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初1215号民事判决第二项；二、维持湖北省枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初1215号民事判决第一项，即枣阳众鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付姚朝霞、李峥逾期交房违约金7882.4元；三、枣阳众鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向姚朝霞、李峥支付逾期办理房屋产权证违约金45925.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费834元，二审受理费1145元，均由枣阳众鑫房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  龚璟审判员  牛卓审判员  吴琦二〇二〇年十一月二十六日法官助理胡静书记员唐斐