湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11220号上诉人（原审原告）：王钰淇，女，1969年3月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨东坡，湖南方照律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐高龙，男，1987年4月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：王喜运，男，1990年3月7日出生，汉族，住湖南省耒阳市。上诉人王钰淇与被上诉人徐高龙、王喜运房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人王钰淇上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判徐高龙退还上诉人购房款54万元及违约金35万元；2、判令被上诉人王喜运对徐高龙的上述给付义务承担连带责任。事实和理由：王钰淇与徐高龙签订的《房屋买卖合同》约定的购房款为175万元，约定的违约金和购房定金均为70万元，上诉人实际给付的定金也是70万元，依据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定本案的有效定金为35万元，故请求承担35万元的违约金。涉案房屋在签订《房屋买卖合同》时已被法院预查封，不能交易，一审法院未查明事实，而判定居间人不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条和《房地产经纪管理办法》的相关规定，本案房产中介未能向上诉人提供涉案房屋的权利限制情况具有重大过错，依法应当承担连带赔偿责任。被上诉人徐高龙答辩称：1、涉案房屋被查封是因为徐高龙在另案中的担保责任，但法院查封涉案房屋时徐高龙并不知情，法院只通知尽快还钱；2、徐高龙在与上诉人王钰淇签订买卖合同时，徐高龙的担保责任已经履行完毕，应该不影响与上诉人王钰淇签订的买卖合同的履行。被上诉人王喜运答辩称：1、涉案房屋的买卖是双方自愿的，房屋不能过户是因为受政策影响，这些因素不是居间人能控制的；2、依据买卖合同，居间人是不承担责任的，上诉人要求居间人承担连带赔偿责任是不合理的。上诉人王钰淇向一审法院起诉请求：1、判令徐高龙退还王钰淇购房款54万元并支付违约金70万元；2、判令王喜运对徐高龙的上述给付义务承担连带责任；3、判令由徐高龙和王喜运共同承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年12月15日，王钰淇（乙方、买受方）与徐高龙（甲方、出售方）、中美公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定徐高龙自愿将坐落于长沙市岳麓区××街道××社区××路××号××小区××栋××房屋出售给王钰淇，建筑面积为173.96平方米，该房屋的现有状况为已设定抵押。徐高龙确认产权无瑕疵或行政机关查封或其他形式限制，符合房地产权转移相关法规。合同第二条约定，房屋总售价为人民币175万元，王钰淇于2017年12月15日支付购房定金人民币70万元给徐高龙，徐高龙将该房屋的产权证及相关权属证书原件存放于丙方用于产权过户。王钰淇、徐高龙选择以商业贷款付款，双方需配合中介方办理前期贷款手续，待银行贷款审批手续完成后一个工作日之内，双方配合居间方办理网签过户手续，王钰淇支付购房款人民币15万元给徐高龙，定金在此次付款时转为购房款，同时办理产权转移登记。徐高龙同意余款人民币90万元由王钰淇通过向银行申请贷款的方式向其支付。合同第四条约定，徐高龙承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责；并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合王钰淇办理过户和交付该房屋，保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷。第八条约定，此房屋买卖合同内约定的所有交易手续需在2018年12月30日前办理完毕，合同一方未按合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付200元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方及居间方支付与本合同定金数目相同的违约金及经济损失。该合同并备注：1.甲方负责了解过户，产生的“了难”费用45000元由甲方自行承担；2.乙方确保符合长沙市2017年9月23日房地产限购政策。该合同还就其他问题进行了约定。王钰淇于同日与中美公司签订《房屋委托办理协议》，约定王钰淇委托中美公司办理涉案房屋的按揭贷款手续，王钰淇支付27000元作为办理上述房屋事项的所有款项。房屋买卖合同签订当日，王钰淇向徐高龙通过银行转账支付了70万元，并附言：购买云顶小区5栋2301房定金。徐高龙向王钰淇出具收条一张，载明：今收到王钰淇购买长沙市岳麓区××小区××栋××房购房定金柒拾万元整，以实际到账为准。王钰淇并于当日向中美公司支付佣金15000元。徐高龙亦于当日将房屋钥匙交付给王钰淇，但因为物业公司告知房屋未过户不能由王钰淇进行装修，故王钰淇未对涉案房屋进行装修并入住。2018年2月2日，王钰淇向中美公司支付房屋按揭贷款服务费3万元。此后，涉案房屋并未办妥房屋按揭贷款手续，徐高龙亦未向银行申请提前还贷。2018年3月15日，涉案房屋进行了不动产权属登记。因涉案房屋不符合长沙市限购政策规定，无法办理过户手续，王钰淇遂于2018年7月左右，要求徐高龙退还购房定金；徐高龙同意退还王钰淇购房款，但因资金原因，仅在2019年4月-6月退还王钰淇160000元，之后未退还其他款项，故王钰淇诉至该院。一审法院另查明：1.2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》[长住建发(2017）151号],该通知规定：在本市购买的商品住房（含二手住房），需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。2.2018年12月24日，因徐高龙存在其他债务纠纷，涉案房屋被湖南省长沙市岳麓区人民法院执行局依法冻结，并在2019年3月进行了司法拍卖。3.中美公司已将居间费用15000元退还给王钰淇。2018年10月29日，中美公司股东决定解散公司，自即日起成立公司清算组，清算组由王喜运、曾玉莹组成，其中王喜运为公司唯一的股东，由其担任清算组负责人。2019年4月2日，中美公司股东决定公司注销，并明确股东确认清算小组对公司资产的清算报告，承诺如有未清偿到的债务，由股东依法承担清偿责任。一审法院认为，王钰淇与徐高龙、中美公司（已注销）于2017年12月15日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按该合同约定履行各自的义务。王钰淇已按合同约定支付购房定金，但徐高龙将不符合限购政策要求的涉案房屋出售给王钰淇，致使涉案合同无法及时履行，此后又因其他债务纠纷致使涉案房屋被法院查封并被拍卖，致使合同目的已无法实现，徐高龙的行为已构成根本违约，王钰淇和徐高龙均确认在第一次退款时合同已解除，对此，该院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，对于王钰淇要求徐高龙返还54万元购房定金的主张，该院予以支持。对王钰淇所主张的违约金70万元，徐高龙主张其行为未达到承担违约金的条件，不应承担违约金责任；对此，该院认为，徐高龙的行为已构成根本违约，应当承担支付违约赔偿责任；对违约金的支付金额，考虑到王钰淇在签订合同时自身亦未尽到审慎义务，且综合考量当前宏观经济形势、徐高龙占用资金的期限及本市房价上涨情况等因素，徐高龙违约造成的实际损失远低于合同约定的违约金数额，不宜机械适用合同约定，故该院根据公平原则综合权衡，酌定徐高龙向王钰淇支付违约金175000元（1750000×10%），对王钰淇主张的超出部分，该院不予支持。对王钰淇要求王喜运对徐高龙的上述给付义务承担连带责任的主张，该院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：连带责任，由法律规定或者当事人约定。该案中，现有证据并不能证明王钰淇与中美公司所签订的居间服务合同中有关于连带责任的约定，也没有居间方承担连带责任的法律依据，故对王钰淇要求王喜运对徐高龙的给付义务承担连带责任的主张，该院不予支持，综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决:一、限徐高龙于本判决生效之日起十日内归还王钰淇购房款540000元，并支付违约金175000元；二、驳回王钰淇的其他诉讼请求。如徐高龙未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8115元，由王钰淇承担2435元，徐高龙承担5680元。二审中，各方当事人均没有向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，涉案房屋未能过户的原因系被上诉人徐高龙将不符合限购政策的涉案房屋出售上诉人，后又因自身债务问题致涉案房屋被查封并拍卖，致使合同目的不能实现，已构成根本违约。上诉人王钰淇才与被上诉人徐高龙于2017年12月15日签订的《房屋买卖合同》第八条约定：“甲乙双方友好协商一致，此房屋买卖合同内约定的所有交易手续需在2018年12月30日前办理完毕，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方及居间方支付与本合同定金数目相同的违约金及经济损失。”依此约定，本院认为上诉人王钰淇主张违约金有合同依据；对于违约金具体的支付金额，一审法院考虑到上诉人王钰淇在签订合同时未尽审慎义务，综合当时经济形势、资金占用期限及房价上涨情况等因素，根据公平原则综合权衡，酌定违约金数额为175000元（合同总标的1750000×10%），本院认为并无不妥，应予维持。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定”。上诉人提交的《房屋买卖合同》和《房屋委托办理协议》等证据中没有关于居间人承担连带责任的合同约定，也没有居间人承担连带责任的法律依据，故本院对上诉人王钰淇提出被上诉人王喜运承担连带责任的上诉理由不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3700元，由上诉人王钰淇承担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十一月三十日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。