湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0524民初2353号 原告：隆回县人民政府办公室，住所地湖南省隆回县桃洪镇桃洪中路**。 负责人：丁加阳，系隆回县人民政府办公室主任。 委托诉讼代理人：刘林冲，湖南远达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘林冲，湖南远达律师事务所律师。 被告：伍国娥，女，汉族，1979年9月6日出生，湖南省隆回县人，住隆回县。 委托诉讼代理人：刘期家，男，1967年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。 原告隆回县人民政府办公室与被告伍国娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，被告伍国娥向本院提出管辖权异议申请，本院于2020年7月30日裁定依法驳回被告伍国娥的申请，被告伍国娥不服裁定，向邵阳市中级人民法院提出上诉，邵阳市中级人民法院于2020年10月13日做出（2020）湘05民辖终120号《民事裁定书》驳回上诉，维持原裁定。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆回县人民政府办公室的委托诉讼代理人刘林冲、被告伍国娥及其委托诉讼代理人刘期家到庭参加诉讼。 原告隆回县人民政府办公室向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其占用原告房屋（2018年3月25日至2020年3月24日）的租金损失81100元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月22日，被告承租了原告位于隆回县××镇××街××号××号门面，双方签订了《隆回县人民政府办公室门面租赁合同书》，合同约定：租期为12个月，自2017年3月25日始至2018年3月24日止；年租金为51800元。合同期满时，原告就下一轮租赁事宜公开向社会进行招租，并于2018年3月13日发布了《隆回县人民政府办公室门面招租公告》，被告也参与了竞租报价，后由邓湘华以年租金108000元中标3号门面，原告于2018年3月16日向邓湘华下发了《中标通知书》。合同期满后，原告通知被告返还房屋，并将3号房屋（门面）腾空，可被告却置之不理，继续占用原告的3号房屋（门面）并经营使用，致使原告不能将房屋交付给中标人肖凤珍使用。且经原告多次催促，被告在占用原告房屋期间既不与原告签订租赁合同，也不支付占用原告房屋租金。2020年4月21日，原告书面向被告下发了《催缴通知书》，被告才搬离其所占用原告的房屋，但其拒不支付占用原告房屋期间的租金。现被告的行为已明显侵害了原告的合法权益，并致原告的利益遭受重大损失，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告伍国娥辩称：1、原告在租赁合同期满后，直至2020年4月21日才以《催缴通知书》的方式对被告继续使用其房屋提出异议，因此，不存在被告使用诉争房屋影响原告将房屋交付给肖凤珍使用的问题；2、被告不存在拒不支付原告房屋租金和造成原告利益遭受重大损失的问题。被告虽然多次希望按照租赁合同的约定向原告支付租金，但原告始终没有向被告提供原告在银行开设的合法有效的账户，致使被告无法履行合同约定的义务。由于原告没有履行必要的受领义务，被告履行迟延的责任应由原告承担；3、原告以其单方面确定的价格向被告主张房屋租金，缺乏法律依据。原租赁合同期满后，原告没有对被告继续使用其房屋提出异议，根据合同法第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，租金仍应按照原租赁合同的约定予以确定；4、2019年12月至2020年4月间，发生了严重的新冠肺炎疫情，导致租赁门面无法经营，房屋租金应予以适当减免。 本院经审理认定事实如下：2017年3月22日，原告隆回县人民政府办公室与被告伍国娥签订《门面租赁合同书》，合同约定原告将所属的座落于隆回县××街道××街××号××号门面租赁给被告伍国娥经营使用；租赁期限为12个月，自2017年3月25日起至2018年3月24日止；门面年租金总额为51800元，被告在合同签订时一次性交付给原告；租赁期满，被告应无条件将所租门面归还原告，由原告重新招租。门面租赁合同将要到期时，2018年3月13日，原告发布门面招租公告，将包括被告所租3号门面在内的共11个门面进行公开竞价招租，公开竞标时间为2018年3月16日；定标办法为现场一次性报价，以报价最高者为中标人；若最高报价者多于1人且包含原租房，则原租房为中标人；若不包含原租户，则由最高报价者进行二次竞价，二次竞价报价不得低于第一次竞价报价。邓湘华通过公开竞租报价，对原告所属府后街3号门面报价108000元／年为最高报价，确定为该门面中标人。被告伍国娥也参与了竞价招租，但被告伍国娥不是报价最高者而未能中标。公开竞价招租后，原告多次派人催促被告搬出门面，但被告不予理睬，继续占用该3号门面经营。在多次催促无效的情况下，2020年4月21日，原告又向被告下发了《催缴通知书》，敦促被告如有续租意向，要求被告2020年4月27日前去原告处办理续租手续，并补缴门面租赁费用90000元；如无续租意向，要求被告2020年4月27日前将门面交还原告，并补缴门面租赁费用90000元。2020年4月26日，被告才搬离出原告所属的3号门面。2020年6月2日，原告委托湖南邵房房地产评估有限责任公司对原告所属的位于隆回县××街道××街××号××号门面2个商业用途房地产租金损失进行了估价，确定被告占用的3号门面2018年、2019年的租金损失为81100元。因被告未支付合同租赁期满后继续占有原告门面的租赁费用，原告遂起诉至法院。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告隆回县人民政府办公室与被告伍国娥签订的《门面租赁合同书》依法成立并有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案原、被告《门面租赁合同书》约定的租赁期限届满日为2018年3月24日，租赁期限已届满，根据合同约定被告应当无条件将所租门面归还原告。现被告未按约定将所租门面归还给原告，且继续占用原告所属门面至2020年4月26日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”的规定，据此，对原告要求被告支付占有房屋租金损失的诉讼请求，本院予以支持。房屋租金损失金额，房屋到期后原告向社会公开招租，格案外人邓湘华通过公开竞租以108000元/年中标，因被告不腾空房屋，导致原告不能与案外人邓湘华签订新的房屋租赁合同中，每年的房租损失实际为108000元，现原告委托相关评估机构，结合同地段门面行情进行了评估，被告占用的3号门面2018年、2019年的租金损失为81100元，因此，原告主张按评估的损失金额，要求被告支付房屋租赁费的诉讼请求，合情合理。邵阳市中级人民法院2020年10月13日作出（2020）湘05民辖终121号生效民事裁定书认定，原告隆回县人民政府办公室在原租赁合同即将到期时即向社会公开招租，表明了在租赁合同到期后，被告不能继续按照原租赁合同继续使用租赁房屋的态度，属于对租赁合同提出的异议。据此，对被告主张原租赁合同期满后，原告没有对被告继续使用其房屋提出异议、原租赁合同继续有效、租金仍应按照原租赁合同的约定予以确定的辩称理由，本院不予支持。被告主张2019年12月至2020年4月发生了严重的新冠肺炎疫情、导致租赁门面无法经营、房屋租金应予以适当减免的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，新冠肺炎疫情发生在本案合同期限届满后被告迟延履行期间，不能免除被告的责任，据此，对被告的该辩称主张，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条规定，判决如下： 被告伍国娥在本判决生效后五日内向原告隆回县人民政府办公室支付自2018年3月25日起至2020年3月24日止的占有房屋租金损失81100元； 上述应给付款项直接支付给本案原告，或者支付到湖南省隆回县人民法院专用存款账户（账户名称：隆回县人民法院，开户银行：长沙银行股份有限公司隆回支行，账号：8002××××1018）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1828元，减半收取计914元，由被告伍国娥承担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  周顺喜 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理曾丽贞 代理书记员  刘 留 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。