贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4029号上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:吴江俊，男，汉族，1972年7月7日出生，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）因与被上诉人吴江俊及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初10829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人对涉案房屋具有在建工程抵押权，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定予以保护。被上诉人仅是一般买受人，其未证明符合商品房消费者身份，一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，不能对抗上诉人享有的在建工程抵押权，一审判决以《执行异议和复议规定》第二十八条规定支持被上诉人的诉讼请求，适用法律错误。吴江俊辩称：在上诉人未取得在建工程抵押权之前，吴江俊与第三人已签订《商品房买卖合同》，并支付了全部购房价款，在法院查封涉案房屋之前上诉人已经装修入住，仅因第三人原因无法为涉案房屋办理过户登记。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吴江俊向一审法院起诉请求：1.依法中止（2017）黔2601执1393号之执行裁定书的执行；2.解除对坐落于凯里市产的查封措施，不得执行处置。一审法院认定事实：2011年11月21日，原告购买第三人开发的凯里市永乐路“永乐家园”5层2号商品房，并预付购房款200000.00元，付款方式通过凯里市农村信用社永丰东路分社支付给第三人的25×××03账户。2012年5月1日原告与第三人大地联创房产公司签订《大地永乐家园房屋认购协议书》，2013年10月10日，以大地联创房产公司为出卖人、吴江俊为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.吴江俊购买大地联创房产公司开发位于凯里市产，建筑面积110.80ｍ2，总价款448740.00元；2.买受人以购房总价款转账方式一次性付清。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，吴江俊按照合同约定于2013年10月10日将购房总价款448740.00元通过转账支付给大地联创公司，同时大地联创房产公司亦开具了销售不动产统一发票（自开）并加盖公司公章。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告吴江俊于2013年10月已对该房屋装修，2013年12月底入住至今。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括5层02号住房在内）。吴江俊得知自己所购的“永乐家园”小区5层02号住房被查封后，于2020年7月3日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年7月7日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异76号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人吴江俊的异议申请。”事后，吴江俊不服裁定结果并于2020年7月21日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。另再查明，2013年10月10日大地联创房产公司为出卖人、吴江俊为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，在建工程抵押时间为2013年12月30日。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于吴江俊对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，吴江俊在庭审中已提交了涉案房屋的书面《大地永乐家园房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》、《购房发票》、《收据》以及《物业收据》等，可以证明吴江俊与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2013年度，且由吴江俊家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。况且原告吴江俊之前已经全额付清448740.00元的购房总价款，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已按照合同约定已支付全部价款……”的规定。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，吴江俊对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就案涉房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不予采纳。第三人贵州大地联创房地产开发有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行吴江俊所购的位于凯里市屋。二、驳回原告吴江俊的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”，即申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的优先于普通债权受偿，但法律、司法解释作出特别规定的例外。《执行异议和复议规定》第二十八条“无过错不动产买受人物权期待权”即为该种例外。本案中，吴江俊作为案涉房屋买受人提出的异议只要符合其中规定情形即可排除执行。涉案房屋被查封之前，吴江俊与第三人大地联创房产公司已签订商品房买卖合同，吴江俊已支付全部价款，并且已经装修居住使用至今，因第三人原因无法为涉案房屋办理过户登记，已经符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，因此吴江俊对涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。本院对于华融贵州分公司的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年十一月十二日法官助理罗惠书记员潘中华