江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7836号上诉人（原审原告）：苏建功，男，1991年4月3日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：程忠平，江苏瑞生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩宁，女，1978年12月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：尹述杰，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任海霞，女，1979年9月8日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：张兴，江苏登元律师事务所律师、被上诉人（原审被告）：王东洋，男，1989年1月2日出生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人苏建功因与被上诉人韩宁、任海霞、王东洋房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初12961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏建功上诉请求：1、撤销原审判决，依法发回重审或改判支持上诉人原审诉讼请求；2、诉讼费用由韩宁、任海霞、王东洋负担。事实和理由：上诉人提交的《房地产买卖协议》为传真件，并非复印件。韩宁将涉案房屋的钥匙以及房权证和土地证原件交给了博瑞安公司，表明双方之间存在委托关系。博瑞安公司不仅为双方提供交易机会，而且代理看房、交房、收取购房款、安排贷款银行、办理过户手续等。足以让上诉人相信韩宁与博瑞安公司之间具有委托代理销售涉案房屋的法律关系。因此，退一步讲即使韩宁的抗辩事实存在的话，根据《合同法》第四十九条之规定，韩宁与博瑞安公司之间也存在表见代理关系。因此《房地产买卖协议》依法成立，合法有效。韩宁应当依法承担赔偿责任；任海霞应当在100万元未出资范围内承担赔偿购房差价损失的连带责任。韩宁在诉讼中答辩称：韩宁在收到一审民事起诉状之前，从不知有苏建功和博瑞安公司这两个主体，也从未将涉案的房产证以及钥匙交给博瑞安公司，这是第一点。韩宁从未授权他人与苏建功签订任何形式的房地产买卖合同，同时也未收到任何相关的涉案款项。韩宁已于2019年4月3日将涉案房屋出售给他人，对于苏建功所诉称的双方存在着买卖双方买卖合同，这个并不成立的。一审判决对于韩宁涉及的一些事实的认定是清楚的，判决是适当的。任海霞在诉讼中答辩称：博瑞安公司从成立到注销从未对外签过居间服务合同。韩宁从未委托博瑞安公司代理销售其房屋，答辩人也从未介入过韩宁、苏建功双方之间的房屋买卖行为，直到接到一审开庭传票时，方知涉案房屋买卖协议的。苏建功在没有看到韩宁对博瑞安公司的授权书的情况下，仅凭王东洋的单方陈述，就相信涉案房屋的出售是真实的，其在购买涉案房屋时在重大过错。涉案房屋买卖协议仅是一个复印件，答辩人认为房屋买卖协议的所谓博瑞安公司的合同章是王东洋伪造的，15万元收款上收据上的博瑞安公司的公章，如果是真实的，也是王东洋偷盖的。博瑞安公司的公章一直是由答辩人本人保管，一般是在门店的柜子里，并且答辩人多数时间是不在门店，王东洋1人看店有很多机会拿到公章。涉案证据土地使用权证亦是王东洋伪造的，王东洋存在刑事犯罪，请求法院依法移送公安机关立案侦查处理，并裁定中止本案的审理。答辩人认为上诉人的损失应由王东洋一人承担，答辩人无需承担任何责任。王东洋在二审诉讼中未作答辩。苏建功向一审法院起诉请求：1、解除房地产买卖协议；2、韩宁返还购房定金15万元，费用31896元（鉴定费6046元、银行流水费用1750元、银行降利率费用7600元、借用3000元、律师费13500元），王东洋对上述债务承担连带责任，任海霞在100万元未出资范围内对上述债务承担连带责任；3、韩宁赔偿购房差价损失783300元，任海霞在100万元未出资范围内对上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费由韩宁、任海霞、王东洋承担。一审法院认定事实：苏建功提供的房地产买卖协议复印件载明:买受方（苏建功、乙方）、居间方（丙方、博瑞安公司）、出卖方（韩宁、甲方）；一、乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向甲方支付意向金15万元。二、房地产基本情况，位于昆山市开发区，建筑面积151.36元，……。三、买卖条件，房价款113万元；乙方应在甲、乙双方签订本协议后当日内补足定金至15万元，签订昆山市房地产买卖合同同时乙方支付甲方部分首期房价款15.5万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款30.5万元整；签订买卖合同三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证交丙方保管，并由丙方代为办理抵押注销手续；甲方同意乙方通过向贷款银行申请82.5万元贷款的形式支付第二期房价款；……。四、丙方应在收到意向金后90个工作日内告知乙方业务处理情况；……；在此期间，如甲方无法接受协议第三条所述买卖条件，致使乙方与甲方无法达成交易，除甲、乙双方另行达成一致外，丙方在两个工作日内或乙方认可的两个工作日之外的某个时间，将意向金无息返还乙方。五、如甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。……。七、甲方同意将本协议第二条所述房地产通过丙方，按本协议第三条的买卖条件或甲、乙另行达成的一致条件出卖给乙方。……。苏建功手中无上述协议原件，韩宁否认上述协议中的签字为其所签。苏建功称其分别于2017年1月9日通过他人转款1万元、2017年1月21日通过他人转款6万元、2017年1月22日转款3万元、2017年2月20日转款3万元（三笔1万）、2017年2月21日转款2万元（两笔1万，并称其中一笔为其妻子所转）给王东洋。博瑞安公司出具的收据载明：交款单位苏建功，金额15万元，收款事由承购世茂蝶湖湾花园15号楼1902室购房意向金。任海霞否认该收据上博瑞安公司公章的真实性，但未申请鉴定。苏建功分别于2018年5月23日转款6046元、2018年6月11日转款1750元、2018年6月24日转款7600元、2018年8月1日转款3000元、2018年9月18日转款13500元给王东洋。苏建功称3000元是王东洋向其借款。经苏建功申请，昆山市人民法院委托苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对上述房产进行鉴定，2019年11月26日该公司出具估价报告书，评估上述房产总价191.33万元。鉴定费15410元由苏建功支付。任海霞认可王东洋原为博瑞安公司员工。另查明，博瑞安公司于2016年8月25日成立，企业类型有限责任公司（自然人独资），股东为任海霞，2019年1月10日该公司注销。任海霞称当时注销为简易注销登记，其出具全体投资人承诺书，承诺：本企业申请注销登记前，□未发生债权债务□已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用……；如过违法失信，则有全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。2019年5月24日上述房产登记至李勇、唐丽名下。上述事实有房地产买卖协议复印件、转款凭证、收据、估价报告书、发票等证据及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：关于苏建功主张解除房地产买卖协议的请求，因苏建功未提供房地产买卖协议原件，且韩宁否认其在房地产买卖协议上签字，从房地产买卖协议复印件的内容来看其属于要约，只有在韩宁签字确认后该买卖合同才成立，现苏建功未提供充分证据证明韩宁同意接受该要约，其应承担不利的法律后果，故一审法院对苏建功的该请求不予支持，苏建功所主张的其他对韩宁的请求也均不予支持。虽然任海霞否认收据上博瑞安公司公章的真实性，但其在一审法院限定的时间内未提交鉴定申请，应承担不利的法律后果，一审法院认定收据上所盖的为博瑞安公司公章。因150000元的收据载明“收款事由承购世茂蝶湖湾花园15号楼1902室购房意向金”，在买卖合同未成立的情况下，该150000元购房意向金博瑞安公司应返还苏建功。任海霞在博瑞安公司注销时出具承诺书，故任海霞应对上述债务承担还款责任。王东洋直接收取上述款项，且其未提供充分证据证明上述款项已经交给被告韩宁或博瑞安公司，其亦应对上述债务承担连带偿还责任。博瑞安公司在未促成房地产买卖协议成立的情况下，未按房地产买卖协议第四条约定及时退还购房意向金，给苏建功造成损失，考虑本案的综合因素，一审法院酌定任海霞支付苏建功损失100000元。苏建功称31896元（鉴定费6046元、银行流水费用1750元、银行降利率费用7600元、借用3000元、律师费13500元）中的3000元为王东洋所借，故该3000元应由王东洋承担还款责任；其余款项28896元是直接转给王东洋，考虑上述转款与支付购房款项的时间间隔，该款应由王东洋支付为宜；故王东洋支付苏建功31896元。遂判决：一、被告任海霞于本判决生效之日起十日内支付原告苏建功150000元及损失100000元；二、被告王东洋对上述债务中150000元承担连带责任；三、被告王东洋于本判决生效之日起十日内支付原告苏建功31896元；四、驳回原告苏建功的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费14970元，保全费3020元，鉴定费15410元，公告费690元，共计34090元，由被告任海霞、王东洋负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的陈述及举证可以认定，苏建功为了购置涉案房产（昆山市开发区），通过博瑞安公司员工王东洋的安排签订了一份“房地产买卖协议”。虽然苏建功随后按照该协议的要求支付了15万元“定金”，而王东洋在收取了上述款项后亦向苏建功出具了盖有博瑞安公司公章的收据，但涉案房屋的原产权人韩宁并未参与上述房地产买卖协议的签订过程，而无论博瑞安公司还是王东洋个人均未获得韩宁的相应授权或追认，故目前仅依据苏建功提供的“房地产买卖协议”复印件（苏建功主张系传真件但无相应证据加以证实），不足以认定上述“房地产买卖协议”系韩宁通过中介博瑞安公司与苏建功达成的一致意见，该“房地产买卖协议”对韩宁无相应法律约束。苏建功上诉称韩宁将涉案房屋的钥匙及产权证书原件交于博瑞安公司，致其足以相信博瑞安公司已获得韩宁的相应授权，对此苏建功应承担相应的举证责任。鉴于苏建功在诉讼中未能提供相应的证据证实在上述协议签订过程中，博瑞安公司曾向其出示过涉案房屋的产权证原件或其他足以令其相应博瑞安公司或王东洋个人已获得韩宁的相应授权的证据，故本院对此不予采信。苏建功据此要求解除“房地产买卖协议”并由韩宁返还定金、赔偿房屋差价损失的请求，无相应事实基础和法律依据，本院不予支持。王东洋系博瑞安公司员工，其以博瑞安公司名义就涉案房屋买卖事宜为苏建功提供看房、签约等中介服务并收取定金的行为应属其职务行为，相应民事责任应由博瑞安公司承担。因博瑞安公司现已注销登记，而博瑞安公司原系任海霞的个人独资企业，故任海霞应按照其在博瑞安公司注销时出具的承诺书，对博瑞安公司的债务承担还款责任。由于博瑞安公司在未获得产权人授权的情况下即招揽苏建功签订购房协议并收取定金，应承担相应的过错责任。苏建功在购房过程中未尽到必要的注意义务，自身亦存在一定的过错。一审法院据此对苏建功在本案中的损失酌定由任海霞赔偿100000元，系一审法院依法裁量，并无不当。苏建功要求任海霞在100万元未出资范围内承担赔偿购房差价损失的连带责任，无相应法律依据，本院不予支持。综上，苏建功的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14970元，由上诉人苏建功负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十一月二十日书记员  杨颖颖