江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1128民初1441号 原告吴跃林，男，汉族，1962年10月27日出生，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 委托代理人钟霞珠，上海申浩（杭州）律师事务所律师。 原告曾爱华，女，1962年12月26日出生，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 委托代理人钟霞珠，上海申浩（杭州）律师事务所律师。 被告孙俊华，男，1965年2月8日出生，江西省安远县人，住江西省鄱阳县。 第三人肖建戎，男，1967年10月23日出生，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 委托代理人卢锋，江西湖城律师事务所律师。 原告吴跃林、曾爱华诉被告孙俊华、第三人肖建戎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴跃林及其与曾爱华的共同委托代理人钟霞珠，被告孙俊华及第三人肖建戎委托代理人卢锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴跃林、曾爱华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与孙俊华签订的房屋买卖合同；2、判决被告赔偿损失或第三人支付原告房屋占用费63万元（暂计算2013年至2019年期间），直至被告、第三人交回房屋为止；3、判令被告、第三人恢复房屋原状、腾退房屋，交回房屋使用、管理权；4、本案诉讼费由被告、第三人共同承担。事实与理由：2012年6月9日，原告吴跃林将鄱阳县房屋出卖给孙俊华，双方约定“甲方位于鄱阳县房屋面积413平方米，为住宅全产权房，经双方协议以人民币100万元的现价全权转让给乙方（包括围墙和装饰及材料）”。被告孙俊华在合同签订后一直未履行合同主要义务支付原告房屋价款。2012年10月9日，原告吴跃林与孙俊华补充续签《房屋出让合同》，双方将出卖房屋进行了补充约定，孙俊华同意在合同签订后一次性付清房款，六个月内乙方将房产权过户，两份购房合同签订后孙俊华仍未支付购房款，但该房屋被孙俊华和第三人肖建戎共同非法占用办公室至今。为此，被告应赔偿原告损失63万元或肖建戎支付房屋占用费63万元。（2013年到2019年期间租金标准计算）并且被告和第三人（办公司）在非法占用原告房屋期间，未经原告同意擅自将原告原本的住宅装饰更换为办公装饰，现原告依法要求被告和第三人将原告房屋全部恢复原状，并将房屋返还给原告。因原告多次找到被告、第三人进行协商，均无果。无奈，原告为了维护自身合法权益，依法向贵院起诉，请求法院支持原告诉请。 原告吴跃林、曾爱华为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据： 1、原、被告身份证四份，证明原、被告身份关系事实； 2、结婚证复印件一份，证明两原告系夫妻关系事实； 3、房屋转让合同复印件两份，旨在证明原、被告签订合同事实； 4、《承诺书》借条复印件一份（原件在贵院档案室），旨在证明被告孙俊华欠原告购房款100万元事实； 5、微信聊天记录，证明孙俊华至今没付房款、未收租金、承认吴跃林依然是房主的事实，以及吴跃林告知解除房屋转让合同和孙俊华同意解除合同的事实； 6、《公证书》复印件一份，证明吴跃林，曾爱华授权孙俊华代理管理房屋，并未授权孙俊华用租金购买装修资产的权力； 7、《房屋租赁合同》和微信聊天记录复印件一份，证明吴跃林，曾爱华所有的房屋，自2012年6月9日至2015年12月30日，为被告和第三人共同非法占用，自2016年1月1日起至今为第三人独自非法占用；当时租金价格水平为每年9万元的事实；此复印件系孙俊华向原告提供的事实；该合同系法定无效情形的无效合同； 8、房产证复印件一份（原件在贵院的档案室），证明该房屋所有权属原告所有的事实； 9、《判决书》一份，证明2016年7月12日房屋所有权仍属吴跃林，曾爱华所有的事实； 10、《判决书》2一份，证明孙俊华至今欠购房款没有支付，完全未履行购房合同义务的事实； 11、短信聊天记录打印件一份，证明原告与第三人短信催收租金，多次协商，第三人拒收告知函并拒绝退出房屋的事实； 12、邮政快递单复印件一份，证明吴跃林告知第三人缴纳租金，以及第三人拒交租金的事实； 13、商品房买卖合同附件三复印件，证明该房屋原本的住宅装饰原状标准。 被告孙俊华辩称，1、被告以原告2012年6月9日房产转让合同第二条明确了双方同意购房款100万元甲方即本案原告作为投资款借给乙方即本案被告，乙方每月支付2万元，乙方一直履行，利息一直支付到2014年7月，双方对此没有异议，后期因乙方经营失误，付不起利息；2、原告提供的补充协议，原告2012年10月9日签订的房屋出让合同，时隔四个月后又签订了一份协议，当时被告得知该房屋没有独立土地证，过户时必须有独立土地证，没有过户成功，从100万定价为80万，就是因为房屋没有土地证，办证需要费用，这部分费用由乙方支付。2019年10月10日，原告诉讼被告的案件中，原告明确提出了对这份合同的真实性不认可，认为系被告造假，要求笔迹鉴定，贵院的相关判决书上第四页第七行有明确阐述，此次诉讼原告又将该判决书作为证据拿出来，不严肃，我也不知道有没有做笔迹鉴定，不能把证据作为儿戏；3、2013年1月1日，被告向原告孙俊华出具了180万的借据，以2分息作为利息，2019年诉讼中，原告已经向法庭阐述180万元有三大部分组成，其中100万元是房屋买卖款，贵院相关判决书第6页第8行明确指出，本院认为本案中被告向原告出具的180万借据有三种法律关系结算而来，原告对该借款的由来进行了合理说明，说明至2013元1月1日转化为民间借贷法律关系，被告应承担还本付息的义务；4、2014年9月2日，两原告出具了公证委托书，委托被告在委托期内有权出涉案房屋等权利，若原告不认同双方购买的事实，像这种全权委托的事实怎么可能，委托书上还规定了相关的法律责任，故被告认为房屋买卖系真实有效的，被告目前欠原告投资款是事实，但原告认为被告抢占房屋与事实不符，原告枉顾事实，被告要求法院驳回原告诉讼请求。 第三人肖建戎辩称，要求驳回原告对第三人的诉请，原、被告双方签订了两份合同，2015年12月30日，第三人向被告即房屋卖受人签订了租赁协议，2018年，第三人与被告协议的价款已经支付完毕，我方属于善意第三人。 第三人肖建戎为支持其诉讼主张向法庭提交了以下证据： 1、房屋租赁合同，证明该房屋系第三人向被告合法取得使用权，租赁期限为10年，双方约定的价款； 2、收条，证明2018年2月10日第三人已向被告支付全部租赁价款。 原告吴跃林、曾爱华，第三人肖建戎提供的上述证据，经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院结合本案予以认证，进而确认案件事实如下： 原告吴跃林、曾爱华系夫妻关系，其二人与被告孙俊华原系亲戚关系，被告孙俊华的前妻系原告曾爱华的外甥女。2012年6月9日，原告吴跃林（甲方）与被告孙俊华（乙方）签订一份《房产转让合同》，合同主要内容为：“甲方将位于鄱阳县鸣山花园内壹栋建筑面积413平方米的三层私人别墅转让给乙方经双方协商达成如下协议：一、甲方位于鄱阳县鸣山花园的房屋面积413平方米为住宅全产房，经双方协议以人民币壹佰万的现价全权转让给乙方。（包括围墙和装饰及材料）土地面积以今后整个小区统一办理分割证为准。二、双方同意购房款一百万元作为甲方投资款借给乙方，乙方每月支付利息2万元每两个月结算一次，乙方从履行购房法律义务起期限壹年到期归还本息，是否续投双方协商确定。三、……五、双方签订合同后，乙方即可进行房屋装修和使用甲方不予干涉，乙方装修时间的长短不影响合同其他条款的履行。……”等。2012年10月9日，双方又签订一份《房产出让合同》，合同主要内容为：“一、甲方将位于鄱阳县权出让给乙方，经双方同意出让价为现金捌十万元整，一次性付款。二、双方约定该房产过户由乙方负责甲方予以配合，所产生的双方任务税费均由乙方支付，约定合同签订后付清购房款六个月内乙方将房产权过户。三、该房产为祥乐地产开发公司开发建设的综合性住宅小区，规划用途为商业住宅综合用地，办有的小区整体《国有土地使用证》，至今未分割到户，甲方承诺，若需要日后可协助获取相关土地证明。四、……”等。2014年9月2日，因房屋未办理过户手续，原告吴跃林、曾爱华向孙俊华出具一份委托书，内容为：“我们夫妻二人共同拥有一套座落在鄱阳镇滨州路鸣山花园小区Ａ-3幢1号的房屋（鄱房权证鄱阳镇字第××号）。由于我们二人长期在外，不便管理该房屋。特委托孙俊华作为我们二人的代理人，代理我们二人管理上述房屋，受托人孙俊华在委托期内有权出租、出卖、用此房屋向金融机构抵押贷款，向第三方提供抵押担保等，其所签署的相关法律文书均予以承认，并为之承担相应的法律责任，委托期限为五年”。同日，该委托书经鄱阳县公证处出具公证书，房屋交由被告管理使用。2015年12月30日，孙俊华与肖建戎签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“一、甲方在鄱阳县篇号为（Ａ-3幢1号）的房屋，因房屋暂未过户给甲方，甲方持原户主吴跃林夫妻委托书行使权力与义务，经甲乙方双方商议签订本租赁合同。……七、双方约定租期为拾年，从2016年1月1日起至2025年12月31日止。……”。 另查明，孙俊华于2013年1月1日，将30万元借款、50万元债权转让对价（已另案处理）及购房款100万元向吴跃林出具借据，内容为：“兹借到吴跃林人民币壹佰捌拾万元整，约定月息2分、按季支付”。2015年12月1日，孙俊华又向吴跃林出具书面承诺书，内容为：“兹借吴跃林人民币本金180万元，本人计划2016年归还30%；2017年归还30%；2018年归还40%；2019年归还利息（不低于银行同期贷款利息）；未归还清此款之前原借款借据永久有效”。2019年3月28日，原告吴跃林通过微信聊天的方式向被告发送信息：“俊华：你2015年12月1日书面承诺房产转让款2018年全部归还，至今未归还。现正式通知你解除2012年6月9日签订的房产转让合同”。此后，因被告一直未支付100万元购房款，房屋由肖建戎租赁使用至今，各方协商不成，故原告起诉提出了前述诉讼请求。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订《房产转让合同》之后又签订《房产出让合同》，两份合同的主要内容基本一致，仅出让金额略有区别及《房产出让合同》约定了分割过户《国有土地使用证》等事宜。本院认为，《房产转让合同》中约定的金额100万元，双方注明包括围墙和装饰及材料，《房产出让合同》中约定的金额80万元未涉及围墙和装饰及材料，且两份转让合同签订之后，被告仍向原告出具包含其他债务80万元在内的180万元借条，足以认定双方约定的房产转让款为包括围墙和装饰及材料在内的100万元，《房产出让合同》应推定为对《房产转让合同》的补充约定，均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告按约将房屋交付被告占有、管理、使用，被告亦应当按约将购房款交付原告，双方虽约定将房款转化为借款，但本质上仍属于购房款，被告至今未支付，致使本案的合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原、被告签订的《房产转让合同》、《房产出让合同》因被告的违约行为导致解除，原告有权要求赔偿损失。故本院对原告主张解除合同并要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院均予以支持；《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。2013年1月1日，被告将购房款100万元计入向吴跃林出具的借据中，约定月息2分，每年原告可获得的利息为24万元，现原告主张按照每年9万元的标准计算损失，远低于合同履行后可以获得的利益，故本院予以支持；原告吴跃林、曾爱华向孙俊华出具委托书并经过公证，委托孙俊华作为代理人，代理管理上述房屋，受托人孙俊华在委托期内有权出租房屋等，肖建戎在此之后与孙俊华签订《房屋租赁合同》租赁使用该房屋，并无过错，属于善意第三人，目前，房屋尚在租赁期内，故原告主张被告恢复原状的诉讼请求及对第三人的诉讼主张不能成立，本院不予支持，双方就房屋租赁产生的纠纷可另循法律途径解决。被告辩称购房款100万元甲方即本案原告作为投资款借给乙方即本案被告，乙方每月支付2万元，乙方一直履行，利息一直支付到2014年7月，双方对此没有异议。本院认为原告并未认可这一事实，且被告未提供充分的证据予以证实，该辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原告吴跃林与被告孙俊华于2012年6月9日签订的《房产转让合同》及2012年10月9日签订的《房产出让合同》； 二、被告孙俊华于本判决生效之日起三十日内向原告吴跃林、曾爱华返还鄱阳县鄱阳镇鸣山花园小区A-3栋1号的房屋； 三、被告孙俊华于本判决生效之日起三十日内赔偿原告吴跃林、曾爱华自2013年1月1日至2019年12月30日的损失合计人民币630000元，并自2020年1月1日起按每月7500元的标准计算至实际交还房屋之日止； 四、驳回原告吴跃林、曾爱华的其他诉讼请求。 上述款项支付到户名鄱阳县人民法院执行款专户，账号20×××74，开户行上饶银行鄱阳北城支行，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19470元，由被告孙俊华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  张建辉 人民陪审员  汤文钊 人民陪审员  桂付英 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  陈筱筱