湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4594号 原告：长沙湾田物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道商住****。 法定代表人：张海波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向冬妮，女，特别授权。 被告：黎益君，男，1989年6月30日出生，汉族，住宁乡市。 原告长沙湾田物业管理有限公司（以下简称湾田物业公司）与被告黎益君租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告湾田物业公司的委托诉讼代理人向冬妮，被告黎益君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湾田物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告签订的《湾田国际建材城商铺租赁合同》已经解除，责令被告腾空并交还原告商铺；2、请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金、市场服务费、物业管理费14867.64元；3、请求法院判令被告向原告支付商铺占用费3986.04元，以上2、3两项合计18853.68元；4、请求法院判令被告向原告支付逾期付款违约金23916.24元；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，原告将第三项诉讼请求变更为请求判令被告向原告支付2020年8月1日至2020年10月31日的商铺占用费11958.13元。事实和理由：2019年8月1日，原、被告签订《湾田国际建材城商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租湾田国际建材城陶瓷区一期02栋488、489号商铺，租赁面积为161.64㎡，租赁合同约定：1、租赁期限为自2019年8月1日起至2024年7月31日止；2、2019年8月1日至2019年12月31日租金标准为14元/平方米/月；2020年1月1日至2020年12月31日租金标准为14.66元/平方米/月；3、市场服务费收费标准为8元/平方米/月、物业管理费收费标准为2元/平方米/月，租金等费用支付方式为按季支付；4、双方在租赁合同签约费用明细表中约定给予被告22个月的租金优惠期，优惠期内免收租金；5、若乙方（被告）未按期向甲方（原告）交纳定金、租金、市场服务费、物业管理费等费用，每逾期一日，向甲方支付应付未付款项千分之三的违约金，本合同继续履行；逾期超过60日，甲方有权解除本合同，无偿收回该商铺，不退还乙方已支付的所有款项，乙方同时应按两个季度租金、市场服务费、物业服务费总额的标准（以合同解除时当年度月平均租金标准为准）向甲方支付违约金。租赁合同签订后，被告仅向原告缴纳租赁保证金8331.2元，至今未向原告缴纳任何费用。原告于2020年7月9日向被告发送了《湾田国际陶瓷区一期收费通知书》及《欠费催缴通知函》，但被告未在规定的期限内向原告交清欠费。无奈之下，原告于2020年7月30日通过微信及EMS邮寄方式向被告发送《解除合同通知书》，被告于2020年8月1日签收解除通知书，并未在微信中提出异议。根据《合同法》第96条的规定，原、被告之间的租赁合同已于2020年8月1日解除。自2019年8月1日起至2020年8月1日止，被告欠付原告租金、市场服务费、物业管理费14867.64元；自2020年8月1日起，被告需支付原告商铺占用费11958.13元（暂计算至2020年10月31日）。另外，因被告欠费违约，原告有权不退还被告已缴纳的租赁保证金8331.2元，同时要求被告按两个季度租金、市场服务费、物业服务费总额的标准（以合同解除时当年度月平均租金标准为准）向原告支付违约金23916.24元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告黎益君辩称，原告曾许诺清空二楼商铺、修建直升梯及AB区之间的空中连廊，但均没有兑现，不同意支付违约金和商铺占用费。 经审理查明：2019年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《湾田国际建材城商铺租赁合同》，约定：1、乙方租赁甲方湾田国际建材城陶瓷区1期02栋-4-488、02栋-4-489商铺经营灯饰品类星顿照明品牌，面积为161.64平方米，租赁期限自2019年8月1日起至2024年7月31日止；2、签订协议时，乙方须向甲方一次性缴清该商铺租赁定金10668元；3、该商铺甲方向乙方收取固定租金、市场服务费、物业管理费，2019年8月1日止2019年10月31日免收租金和市场服务费，物业管理费为969.84元；2019年11月1日至2020年1月31日的租金为2369.64元，市场服务费为1293.12元，物业管理费为969.84元，以上合计4632.6元，支付时间为2019年10月15日；2020年2月1日至2020年4月30日的租金为4739.28元，市场服务费2586.24元，物业服务费969.84元，合计8295.36元，支付时间为2020年1月15日；2020年5月1日至2020年7月31日免收租金和市场服务费，物业服务费为969.84元，支付时间为2020年4月15日；2020年8月1日至2020年10月31日免收租金和市场服务费，物业服务费为969.84元，支付时间为2020年7月15日；2020年11月1日至2021年1月31日的租金为2479.56元，市场服务费为1293.12元，物业管理费为969.84元，合计4742.52元，支付时间为2020年10月15日；4、如乙方未按期交纳租金及市场服务费、物业管理费等费用，应按欠费金额每日千分之三的标准支付延迟履行违约金，逾期超过60日仍未足额交纳的，甲方有权解除合同，无偿收回商铺，不退还乙方已支付的所有款项外，乙方同时应按两个季度的租金、市场服务费、物业服务费总额的标准（以合同解除时当季度的总额标准为准）向甲方支付违约金。合同附件租赁合同签约费用明细表约定：1、市场服务费为8元/平方米/月，物业服务费为2元/平方米/月；2、2019年8月1日止2019年12月31日的租金标准为14元/平方米/月，优惠5个月，优惠期为2019年8月1日至2019年12月31日；2020年1月1日至2020年12月31日的租金标准为14.66元/平方米/月，优惠9个月，优惠期为2020年4月1日至2020年12月31日。合同签订后，原告按约将门面交付给了被告，随后被告对涉案商铺进行装修并开始正常营业。2019年12月12日，被告向原告支付租赁保证金8331.2元，此后被告再未向原告缴纳任何费用。2020年7月30日，原告通过EMS快递向被告发送《解除合同通知书》，载明：1、贵方至今未缴纳租金等费用，我司根据租赁合同的约定，于本通知书送达到您之日起，解除双方签订的租赁合同；2、请贵方于2020年8月3日前将租赁场地内的物品搬离。被告自认于2020年8月1日收到该邮件，但并未腾空商铺。2020年9月29日，原告向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。 以上事实有《湾田国际建材城商铺租赁合同》、收据、《解除合同通知书》、照片以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，第一，关于合同的解除。原被告签订的《湾田国际建材城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法、有效，对双方当事人有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告长期拖欠租金，原告向被告书面发出解除合同的通知，据此本院认为合同已经于2020年8月1日解除。租赁合同解除后，被告应将涉案商铺退还给原告，故原告要求被告退还涉案商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 第二，关于租金等费用。原告向被告交付了租赁物，被告应当按时支付租金等费用。经本院核算，2019年8月1日至2019年10月31日，被告应支付物业管理费969.84元；2019年11月1日至2020年1月31日，被告应支付租金2369.64元、市场服务费为1293.12元、物业管理费为969.84元，合计4632.6元；2020年2月1日至2020年4月30日，被告应支付租金4739.28元、市场服务费2586.24元、物业服务费969.84元，合计8295.36元；2020年5月1日至2020年7月31日，被告应支付物业服务费969.84元；以上合计14867.64元。合同约定如被告逾期超过60日未足额交纳租金等费用，原告有权解除合同，无偿收回商铺，不退还已支付的所有款项，故被告已经支付的租赁保证金8331.2元，原告无需退还。对于原告主张被告支付拖欠的租金、市场服务费、物业管理费共计14867.64元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 第四，关于商铺占用费。合同解除后，被告应当及时将商铺清空并退还原告。原告在《解除合同通知书》中要求被告在2020年8月3日前将租赁场地内的物品搬离，而被告至今未将商铺清空，故应当支付占用商铺的费用。因被告已经违约，现原告主张按照优惠前的租金、市场服务费、物业费标准计算商铺占用费，本院予以认可。因原告在《解除合同通知书》中要求被告在2020年8月3日前将租赁场地内的物品搬离，故商铺占用费自2020年8月4日起算，原告诉请商铺占用费计算至2020年10月31日，经核算，2020年8月4日至2020年10月31日的租金为7029.93元（14.66元/平方米/月×161.64平方米÷30日×89日），市场服务费为3836.25元（8元/平方米/月×161.64平方米÷30日×89日），物业管理费为959.06元（2元/平方米/月×161.64平方米÷30日×89日），以上合计11825.24元。故对于原告主张被告支付2020年8月1日至2020年10月31日的商铺占用费11958.13元的诉讼请求，本院予以部分支持。 第五，关于违约金。合同约定如果被告逾期超过60日仍未足额交纳租金及市场服务费、物业管理费等费用的，甲方有权要求乙方按两个季度的租金、市场服务费、物业服务费总额的标准（以合同解除时当季度的总额标准为准）向甲方支付违约金。合同解除的时间为2020年8月1日，因当季度免收租金和市场服务费，故当季度的总额标准为969.84元。鉴于本院已判定原告不退履约保证金，且被告需按照优惠前的标准支付商铺占用期间的租金、市场服务费、物业管理费，原告的损失已经得到大部分弥补。结合本案具体情况，为平衡当事人权益，违约金仍按照合同约定的以合同解除时当季度的总额标准计算为1939.68元（969.84元×2）。因此，对于原告主张被告按照优惠前的租金、市场服务费、物业管理费总额支付违约金23916.24元的诉讼请求，本院予以部分支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告长沙湾田物业管理有限公司与被告黎益君签订的《湾田国际建材城商铺租赁合同》已经于2020年8月1日解除； 二、被告黎益君在本判决生效后十日内将湾田国际建材城陶瓷区1期02栋-4-488、02栋-4-489商铺腾空并退还给原告长沙湾田物业管理有限公司； 三、被告黎益君于本判决生效后五日内向原告长沙湾田物业管理有限公司支付租金、市场服务费和物业管理费等共计14867.64元； 四、被告黎益君于本判决生效后五日内向原告长沙湾田物业管理有限公司支付商铺占用费11825.24元及违约金1939.68元，合计13764.92元； 五、驳回原告长沙湾田物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费870元，因适用简易程序减半收取435元，由被告黎益君负担260元，原告长沙湾田物业管理有限公司负担175元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李喻洁 二〇二〇年十一月六日 代理书记员  谢 慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条?承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条?承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。