湖南省江**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初665号原告：湖南江**农村商业银行股份有限公司，住所：湖南省江**瑶族自治县沱江镇翠华路。统一社会信用代码：91431100559536404R。法定代表人：陈胜群，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：徐绍海，男，1967年9月14日生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县。被告：曾晶萍，女，1965年9月9日生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。被告：吴章森，男，1963年10月3日生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。被告：江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司，住所：湖南省永州市江**瑶族自治县沱江镇春晓路90号。统一社会信用代码：9143112956351120X6。法定代表人：何金昌，男，系该公司董事长。原告湖南江**农村商业银行股份有限公司（以下简称江**农商行）与被告曾晶萍、吴章森金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。2020年5月10日，被告曾晶萍、吴章森申请追加江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司（以下简称德昌公司）为共同被告，本院予以准许。因案情复杂，本院于2020年6月8日裁定本案转为普通程序审理。原告江**农商行的委托诉讼代理人徐绍海、被告曾晶萍、被告吴章森、被告德昌公司的法定代表人何金昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江**农商行向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决被告曾晶萍、吴章森及时归还所欠贷款本金1,329,756.28元及利息（利息从2017年11月2日起至贷款本金全部偿还日止按月利率4.4916‰计算），原告对拍卖、变卖抵押担保财产所得价款享有优先受偿权，被告承担因本次诉讼而发生的一切费用。事实和理由：2017年3月19日，被告向原告申请商品房按揭贷款144万元，期限8年。2017年3月24日，原告的工作人员与二被告进行了面谈，同时二被告向原告出具了《共同借款人承诺书》。同日，原告与二被告签订了《个人住房、商业用房贷款合同》，约定原告向被告发放144万元的个人住房、商业用房按揭贷款，贷款期限96个月，利率为4.4916‰。原告与被告还签订了五份《抵押合同》，合同约定，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押人所形成的债务提供抵押担保。担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用。抵押物分别是二被告所购江**瑶族自治县沱江镇“德昌金都”1栋2单元2182号、1栋2单元2245号、1栋2单元2181号、1栋2单元2147号和1栋2单元2242号的商业用房，并在江**国土资源局办理了不动产登记证明。2017年3月28日，原告与二被告签订《湖南农村商业银行借款借据》，约定借款用途为购买商铺，借款月利率4.4916‰，本金144万元，到期日为2025年3月28日。此款贷出后，被告将按揭贷款月供还至2017年11月2日，之后再未还款，现结欠本金1,329,756.28元。根据借款合同约定，现宣布贷款提前到期。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告曾晶萍、吴章森辩称：1.曾晶萍、吴章森以德昌金都门面抵押贷款是帮德昌公司贷款，贷款大部分用于偿还德昌公司在江**农商行的贷款本息，贷款一直由德昌公司负责偿还，真正的贷款人是德昌公司，有贷款协议为证，贷款引起的一切法律纠纷由德昌公司负责。贷款受益人是德昌公司和江**农商行，曾晶萍、吴章森是受害者；2.此笔贷款全程由德昌公司负责操纵，江**农商行负责审核，如果为不良贷款，德昌公司、江**农商行、曾晶萍、吴章森均负有不可推卸的责任，所以应追加德昌公司为被告，三方协商解决；3.曾晶萍、吴章森同意以门面拍卖所得价款抵房贷，如果拍卖资金不足以抵房贷，不足部分应由德昌公司负责偿还；4.诉讼费应从门面拍卖款扣除或三方各负担三分之一；5.此笔贷款不是孤立个案，是群体性案件，为德昌公司贷款有数十人之多，为什么江**农商行只起诉曾晶萍一人，如果所有为德昌公司贷款者均被起诉，法院应遵循公平公正原则，制定一个合理合法的统一处理意见；6.请求法院庭外调查，了解整个贷款过程及事实真相；7.曾晶萍、吴章森保留起诉的权利。被告德昌公司辩称：被告德昌公司委托被告曾晶萍、吴章森贷款是事实。被告德昌公司愿意偿还贷款本息，但商铺还是属于德昌公司。贷款行为虽然给被告曾晶萍、吴章森造成了一定的损失，但是不大，以后可以协商。当事人围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据（详见文书后附之证据清单），本院组织当事人进行了质证。当事人对原告江**农商行提供的证据1、2、3、4、5、6真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据7、8、9符合证据相关规定，本院予以采信；被告曾晶萍、吴章森提供的证据1系德昌公司、曾晶萍、吴章森的真实意思表示，协议双方对协议内容均认可，对该证据本院予以采信。通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，现查明本案的事实如下：被告曾晶萍与被告吴章森系夫妻关系。2017年3月22日，被告德昌公司与被告曾晶萍签订《办理按揭贷款的协议书》，约定德昌公司提供德昌金都项目商铺以曾晶萍购房买铺的名义向银行按揭贷款，款项到位后存入德昌公司指定的账户，贷款在德昌公司使用期间由德昌公司负责偿还，曾晶萍不承担任何责任。协议书第五条约定，贷款德昌公司可随时提前偿还清楚，但曾晶萍必须无条件做好该笔抵押贷款产权过户给德昌公司，过户手续的一切费用由德昌公司承担……2016年7月27日，被告曾晶萍、吴章森与被告德昌公司签订了合同编号为2-181、2-182的《商品房买卖合同》；2017年3月21日，被告曾晶萍、吴章森与被告德昌公司再次签订了合同编号为2-147、2-242、2-245的《商品房买卖合同》，合同约定被告曾晶萍、吴章森购买被告德昌公司开发的“德昌金都”商业用房5套，付款方式为银行按揭。2017年3月19日，被告曾晶萍、吴章森（借款人）向原告江**农商行（贷款人）提出贷款申请。2017年3月24日，原告与被告曾晶萍、吴章森就贷款的相关事项进行了面谈；同日，原告江**农商行与被告曾晶萍、吴章森签订《个人住房／商业用房借款、担保合同》。《个人住房／商业用房借款、担保合同》约定贷款金额为144万元；贷款期限为36个月，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款用途为购买个人住房／商业用房；借款人不可撤销地授权贷款将合同项下的贷款划入借款人在贷款人处开立的结算账户，账号：×××11；贷款月利率为4.4916‰。贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收45.0%执行。合同第十三条约定，借款人未按期偿还贷款本息，借款人、担保人违背其在本合同项下所作的任何陈述、保证与承诺，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期。为确保被告曾晶萍、吴章森与原告签订的《个人住房／商业用房借款、担保合同》的切实履行，原告与被告曾晶萍、吴章森还签订了《抵押合同》，约定由被告曾晶萍、吴章森以位于江**瑶族自治县××镇××路××号××栋××层××号××栋××层××号××栋××层××号××栋××层××号××栋××层××号的房产作为抵押物向原告提供抵押担保，并在江**瑶族自治县国土资源局办理了抵押权预告登记。担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、损害赔偿金以及实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、保管费、评估费、拍卖费、运输费、税金、律师代理费、差旅费、过户费、抵押物处置费等）。2017年3月28日，被告曾晶萍、吴章森出具《湖南农村商业银行借款借据》，约定借款日期为2017年3月28日，到期日期为2025年3月28日，原告将借款转入被告曾晶萍在原告处开立的账户内。案件审理过程中，被告曾晶萍提出，账号×××11的银行卡一直在被告德昌公司处，贷款一直由德昌公司偿还。现该笔贷款月供还至2017年11月2日，欠借款本金1329756.28元未还。原告江**农商行就本案提起诉讼后还同时向公安机关报案，本院裁定案件中止审理并于2020年7月3日将案件移送江**瑶族自治县公安局，此后江**瑶族自治县公安局未就此案是否立案作出回复，原告于2020年11月19日请求本院继续审理本案。本院认为：本案属金融借款合同纠纷。被告曾晶萍与被告德昌公司签订的《办理按揭贷款的协议书》只能约束被告曾晶萍与德昌公司，对原告江**农商行不具有约束力，亦不能对抗原告与被告曾晶萍、吴章森签订的合同。被告曾晶萍、吴章森辩称还款责任应由被告德昌公司承担，被告曾晶萍、吴章森不承担还款责任的意见违反合同相对性原则，本院不予采信。被告曾晶萍、吴章森提出此笔贷款不是孤立个案，为什么德昌公司只起诉曾晶萍、吴章森？本院认为，江**农商行作为原告，对具体哪一笔贷款提起诉讼有自行决定的权利，其提起诉讼是对权利的正当处分，不违反法律规定。原告江**农商行与被告曾晶萍、吴章森签订的《个人住房/商业用房借款、担保合同》、《抵押合同》、《湖南农村商业银行借款借据》是双方意思的真实表示，合法有效。原告已按约定履行了发放贷款的义务，被告曾晶萍、吴章森理应按合同约定偿还借款和利息。因被告未按合同约定偿还借款，符合原告与被告签订的《个人住房/商业用房借款、担保合同》中借款人违约的情况，故尽管原、被告约定的还款期限未至，但原告有权主张借款提前到期，要求被告立即还款付息。对原告诉请判令被告曾晶萍、吴章森偿还贷款本金1,329,756.28元及利息的请求本院予以支持。被告德昌公司自愿承担该贷款本息的还款责任，且被告德昌公司认可自己实际使用了该笔贷款。被告德昌公司自愿还款的行为没有加重其他当事人的义务，原告对此亦不反对，因此对被告德昌公司自愿承担还款本息的行为，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序。本案原告与被告曾晶萍、吴章森对预售商品房做了抵押预告登记，未办理正式抵押登记，对原告诉请对拍卖、变卖抵押担保财产所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、限被告曾晶萍、吴章森、江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告湖南江**农村商业银行股份有限公司借款本金1,329,756.28元及利息（利息以借款本金1,329,756.28元为基数，从2017年11月2日起至贷款本金全部偿还日止按月利率4.4916‰计算）；二、驳回原告湖南江**农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,768元，由被告曾晶萍、吴章森、江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 长  唐明生审 判 员  冯香萍人民陪审员  徐绍好二〇二〇年十一月二十日书 记 员  朱亚娟附相关法律条款：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。附当事人提交证据：原告江**农商行提供的证据：1、贷款申请报告；2、客户面谈记录；3、《个人住房、商业用房借款合同》；4、《抵押合同》及不动产证明；5、借款借据；6、被告的身份信息；7、收据；8、存款凭证（回单）；9、《商品房买卖合同》被告曾晶萍、吴章森提供的证据：1、《办理按揭贷款协议书》