湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2439号上诉人（原审被告）：耒阳市方正房地产开发有限公司，住所地耒阳市蔡子池街道办事处群英南路南都豪庭。法定代表人；蒋国成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁志敏，湖南秦湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛志慧，湖南秦湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘靖华，男原审被告：蒋国成，男原审被告：蒋友规，男上诉人耒阳市方正房地产开发有限公司（以下简称方正公司）因与被上诉人刘靖华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初6881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。方正公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘靖华对方正公司的诉讼请求，本案诉讼费由刘靖华承担。事实和理由：方正公司与李时芒签订的《商品房买卖合同》未履行，李时芒、刘飞未按合同约定支付购房款。蒋国成支付给刘靖华的30万元系其个人行为，与方正公司无关，也与方正公司同李时芒签订的《商品房买卖合同》无关。方正公司与李时芒、刘飞签订的《商品房买卖合同》已经协议解除，一审判决将双方早已解除的合同解除并判决方正公司支付延期交房违约金3691.68元错误。刘靖华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蒋国成、蒋友规述称，同意方正公司的上诉理由。刘靖华向一审法院起诉请求：解除方正公司与刘飞、李时芒签订的南都豪庭2708、2713号房的《商品房买卖合同》；方正公司、蒋国成、蒋友规向刘靖华返还南都豪庭2708号购房款331296元、2713号购房款37872元，共计369168元，并从起诉之日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算给付利息。一审法院认定事实：2011年8月8日，刘靖华以其妻曹玲的名义，与蒋友规及刘亚玲、周玉芳四人签订《南都豪庭原始股份协议书》，合伙投资开发建设南都豪庭项目，主要内容为；1、股份比例分别为蒋友规55%、曹玲20%、刘亚玲15%、周玉芳10%；2、曹玲、刘亚玲、周玉芳三人总投资控制在1500万元，其缺口部分由大股东即蒋友规筹集；售房款优先建房及办理相关手续费用，其次退还本金，再分红利。后四人再签订补充协议书，约定周玉芳退出，由高艳受让。2011年8月28日，曹玲等4合伙人将南都豪庭工程施工建设项目发包给蒋国成承包，该项目已在2014年竣工。该项目在建设期间，刘靖华以转账、现金方式共投入资金538万元。2015年6月6日，刘靖华经与蒋友规结算，蒋友规应给付刘靖华股份本金、分红款共850万元。之后，蒋友规以支付资金的方式向刘靖华偿还了部分款项，还确定以房屋抵偿的方式偿还部分债务。2018年2月8日，刘靖华之母李时芒与方正公司签订了《商品房买卖合同》，购买方正公司开发的南都豪庭2713号房屋[预售许可证号：耒预许字（2013）第014号），其中约定：1、买受人（即李时芒）在签订合同当日一次性付清总房款337872元；2、出卖人（即方正公司）应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同第十一条规定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按1%计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。合同签订后，依照刘靖华与蒋友规约定的债务抵偿方式，以及蒋友规与方正公司的协商结果，方正公司向李时芒出具收据，确认收到李时芒支付的购买2713号房屋的购房款337872元。之后，方正公司将该合同向房屋销售主管部门作了备案登记，备案登记编号：LYS18000936。2018年2月9日，刘靖华的堂兄刘飞也以上述方式与方正公司签订了《商品房买卖合同》，购买了南都豪庭2708号房屋，约定房屋价款331296元，合同主要内容与上述合同一致；方正公司也于当天向刘飞出具了收据，确认收到刘飞支付的购买2708号房屋的购房款331296元。之后，方正公司也将该合同向房屋销售主管部门作了备案登记，备案登记编号：LYS18000986。李时芒、刘飞应支付的购房款均以蒋友规应付给刘靖华的合伙债务抵偿了。交房期限到期后，方正公司未向李时芒、刘飞交付约定的房屋，实际另售他人。方正公司取得2713号房屋的另售款后，于2018年12月17日通过蒋国成的个人账户，向刘靖华退还了30万元购房款。刘靖华要求方正公司、蒋友规退还其他购房款，方正公司、蒋友规未予同意，从而引起纠纷。2020年7月1日，李时芒、刘飞分别与刘靖华签订了债权转让书，均约定：转让方（分别为李时芒、刘飞）与方正公司签订了《商品房买卖合同》并付清购房款，方正公司出具了全部收款收据。现转让方分别将各自债权转让给受让方（即原告），由受让方以自己的名义向债务人主张权利、提起诉讼并收取有关款项；转让方同时将证明债权的凭据资料（如《商品房买卖合同》、收款收据等）交付受让方收执；本债权转让书具有向债务人通知债权转让的效力，债务人应依法向受让方履行对转让方的相关义务；本债权转让书自签署之日起生效。但李时芒、刘飞和刘靖华未及时通知方正公司，直到起诉时才以起诉书的方式通知了方正公司。另查明，刘靖华与蒋友规2015年6月6日结算后，蒋友规应给付刘靖华股份本金、分红款共850万元。之后，蒋友规以房屋抵偿、支付资金的方式向刘靖华偿还了部分款项后（含本案债务），尚有4757723元没有偿还。经与刘靖华协商，以其与耒阳市恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司）合作开发的金塘时代城10套房屋，采取由刘靖华与恒兆公司签订房屋认购协议、以房抵债方式抵偿。蒋友规、恒兆公司将其中2套房屋的另售款退还给了刘靖华，其他未退还。2019年9月5日，刘靖华分两案向本院提起诉讼[案号：（2019）湘0481民初9873号、9874号]，要求解除相关的房屋认购协议，要求恒兆公司、蒋友规共返还购房款3540292.76元。2019年11月14日，该院分别作出（2019）湘0481民初9873号、（2019）湘0481民初9874号民事判决，判决恒兆公司、蒋友规共向刘靖华退还购房款3540292.76元。恒兆公司不服，提起上诉。2020年4月3日、4月15日，湖南省衡阳市中级人民法院分别作出（2020）湘04民终81号、（2020）湘04民终282号民事判决，均驳回了恒兆公司的上诉，维持原判。该两案现已执行终结。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。债权人转让权利的，应当通知债务人。债权转让生效后，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。本案中，原买受人李时芒、刘飞分别与方正公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律规定，反映了双方的真实意思，且办理了预登记，应予有效。买受人李时芒、刘飞各自以刘靖华对蒋友规享有的债权全额抵偿了购房款，导致蒋友规应偿还刘靖华的相应部分债务被抵销；被告方正公司也已向买受人李时芒、刘飞分别出具了收款收据，确认收到李时芒、刘飞各自交付的约定购房款，该购房款交付方式并不违反法律规定，故应认定买受人李时芒、刘飞交清了各自的购房款。李时芒、刘飞既已履行了各自的义务，方正公司也应履行按时交付约定房屋的义务，但方正公司却在交付期限到期后未予交付，且逾期超过30天，因此，买受人李时芒、刘飞均有权请求解除涉案合同，并请求退还购房款。买受人李时芒、刘飞因向方正公司请求解除涉案合同、请求退还购房款而取得债权人的资格，当然有权转让各自的债权。刘靖华取得李时芒、刘飞的该项债权后，已以起诉的方式通知了债务人即方正公司，该债权转让已生效，刘靖华取得李时芒、刘飞各自债权的从权利，即有权以刘靖华的名义请求解除涉案合同、请求方正公司退还购房款并承担违约责任。方正公司关于蒋友规无权以公司的房屋抵偿刘靖华债务；李时芒、刘飞未支付购房款致买卖合同未生效的反驳主张，因方正公司确实与买受人李时芒、刘飞签订了《商品房买卖合同》，并在未实际收到现金或转账资金的情况下向李时芒、刘飞出具了约定购房款的收据，实现了蒋友规抵偿刘靖华债务的目的，从而可以确认方正公司愿意以本公司的房屋为蒋友规抵偿债务，这是方正公司与蒋友规之间的往来，且没有提供证据证实属于交易错误；方正公司也未在法定期限内行使撤销权撤销二份收款收据，故对方正公司的上述反驳主张不予采纳。方正公司事实上早已认可了刘靖华有权请求退还购房款，方正公司的法定代表人即蒋国成在2018年12月17日就向刘靖华直接退还了2713号房屋的30万元购房款，尚有该房屋的购房款37872元未退还。方正公司、蒋国成当庭虽不认可该30万元款项是退还2713号房屋的购房款，但同时也不承认蒋国成或方正公司与刘靖华存在其他债权债务关系，根据双方的陈述及原告所提供的证据，应认定该30万元款项就是方正公司退还的2713号房屋的部分购房款。刘靖华已取得涉案商品房买卖合同产生的债权人权利，有权以自己的名义向方正公司主张债权。刘靖华请求解除涉案《商品房买卖合同》，由方正公司返还2708号房屋的购房款331296元、2713号房屋的购房余款37872元，合计369168元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于违约责任，涉案合同约定：“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按1%计算给付利息”，由于李时芒、刘飞及刘靖华并不要求继续履行合同，故方正公司只需按总金额的1%向刘靖华支付违约金3691.68元（369168元×1%），过高部分不予支持。方正公司是有限责任公司，应以公司的全部财产承担责任，刘靖华没有提供证据证实被告蒋友规、蒋国成是方正公司实际控制人，即使蒋国成是方正公司的股东，仍应由公司承担责任。刘靖华要求蒋友规、蒋国成承担连带责任，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第八十条、第八十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除买受人李时芒与耒阳市方正房地产开发有限公司签订的南都豪庭2713号《商品房买卖合同》；二、解除买受人刘飞与耒阳市方正房地产开发有限公司签订的南都豪庭2708号《商品房买卖合同》；三、耒阳市方正房地产开发有限公司返还原告刘靖华南都豪庭2713号房屋购房余款37872元、2708号房屋购房款331296元，并支付违约金3691.68元，合计372859.68元，于本判决发生法律效力之日起十天内付清；四、驳回刘靖华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费6838元，减半收取3419元，财产保全申请费2620元，合计6039元，由方正公司负担。刘靖华已垫付6039元，方正公司应在执行中清偿。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对方正公司提交的《共同解除合同协议书》予以确认，可证实方正公司与李时芒、刘飞已协议解除涉案商品房买卖合同，方正公司提供的蒋国成的银行交易详情，可证实其与刘靖华之间通过银行转账的经济往来情况。对一审查明的事实，本院予以确认。另查明2018年9月3日，方正公司与李时芒、刘飞分别签订《共同解除合同协议书》，约定解除方正公司与李时芒及刘飞签订《商品房买卖合同》，李时芒、刘飞将房退给方正公司，方正公司将李时芒、刘飞所交购房款予以退还。本院认为，本案的争议焦点为：一、李时芒、刘飞应支付的购房款是否已通过抵偿蒋友规所欠刘靖华债务方式付清；二，涉案的两份商品房买卖合同是否已协议解除，方正公司是否应承担违约责任；三、蒋国成支付给刘靖华的30万元能否认定为退还部分购房款，方正公司是否应承担退还余款的责任。一、方正公司认为，李时芒、刘飞未按合同约定交纳购房款，刘靖华则认为，李时芒、刘飞签订涉案商品房买卖合同时，经各方商定，将蒋友规所欠刘靖华的投资款抵付应交房款，应认定购房款已全部付清。本院认为，方正公司作为房地产开发企业，应明知商品房交易的流程及存在的风险。方正公司与李时芒、刘飞签订合同之后即向该二人出具收到购房全款的收据并办理网签手续，从商品房的交易惯例及常理分析，如果方正公司不认可涉案房款已由蒋友规所欠刘靖华的债务予以抵偿，显然不会出具收据，更不会办理网签手续。其次，从方正公司的股东构成来看，该公司的股东均为蒋友规的儿子，其中蒋国成系方正公司法定代表人，鉴于该公司股东与蒋友规的特定身份关系，方正公司辩解其出具收据和办理网签行为并非抵偿蒋友规债务显然难以令人信服，第三，方正公司与李时芒、刘飞签订的商品房买卖合同约定，李时芒、刘飞的付款方式为在签订合同当天一次性付清，同时该合同还约定买受人逾期30日付款，出卖人有权解除合同，如方正公司不认可李时芒、刘飞已付清房款，可依约定解除合同，无需与李时芒、刘飞协议解除，更无需在解除合同中约定由方正公司退还购房款。综上，在案证据足以证实，李时芒、刘飞应交的购房款已通过抵偿蒋友规所欠刘靖华的债务方式付清。二、二审中方正公司提供的该公司与李时芒、刘飞签订的《共同解除合同协议书》可证实涉案商品房买卖合同已于2018年9月3日协议解除，一审中各方当事人均未提出该事实，导致一审作出解除涉案商品房买卖合同，并由方正公司承担违约责任的判决，对此应予纠正。合同解除后，李时芒、刘飞享有向方正公司主张退还购房款的权利，其将该项债权转让给刘靖华并不违反法律规定。三、由于蒋友规与刘靖华之间存在债权债务关系，蒋友规通过其子蒋国成账户向刘靖华转款清偿债务，至于其中一笔30万元是否系方正公司出售涉案的2713房后向刘靖华退还购房款，均不影响对刘时芒、刘飞已付清房款及李时芒、刘飞对方正公司债权已转让给刘靖华的事实认定。刘靖华已对该笔30万元认定为退还的购房款，在核减该笔款项后，方正公司应退还剩余购房款。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，方正公司认为其不应承担返还房款责任的上诉理由不能成立。二审基于当事人提供新的证据认为涉案商品房买卖合同已由当事人协议解除，对一审判决部分改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初6881号民事判决；二、耒阳市方正房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还刘靖华南都豪庭2713号房屋购房余款37872元、2708号房屋购房款331296元；三、驳回刘靖华的其他诉讼请求。一审案件受理费6838元，减半收取3419元，财产保全申请费2620元，合计6039元，由耒阳市方正房地产开发有限公司负担。二审案件受理费6838元，由耒阳市方正房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十一月三十日法官助理  许建中书 记 员  匡光美