浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2400号 上诉人（原审被告）：应伯琴，男，1959年11月7日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：赵连青，女，1963年11月17日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审第三人）：应伟，男，1985年11月3日出生，汉族，住浙江省温岭市。 三上诉人共同委托诉讼代理人：胡晓伟，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗子平，男，1963年8月9日出生，汉族，住温岭市。 被上诉人（原审原告）：罗菊友，男，1955年8月27日出生，汉族，住温岭市。 上诉人应伯琴、赵连青、应伟因与被上诉人罗子平、罗菊友合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初9394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人应伯琴、赵连青、应伟上诉请求：1、撤销温岭市人民法院（2019）浙1081民初9394号民事判决；2、本案发回温岭市人民法院重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋买卖合同应属无效合同。房屋买卖合同的标的物是拆迁安置房，属于在村集体土地上建设的公寓式住宅。根据房地一体的原则，双方买卖实际是在非法集资、炒卖农村集体土地。因以合法形式掩盖非法目的，且利用未经依法征收的土地建房严重违反《中华人民共和国土地管理法》等法律的强制性规定，因此涉案合同应属无效。用于建设村民公寓式住宅的土地三分之一是耕地，三分之二是村民宅基地，都属于村集体土地。当时的下洋张村却未依法办理农用地转用和集体土地征收补偿工作，直接通过非法集资建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、四十五条、四十六条、四十七条、第六十三条等国家法律强制性规定。从被上诉人在一审时提交的5张《收款收据》可以看出，被上诉人罗子平及案外人孙文根所缴纳的款项属于商品房集资联建款，是被上诉人与案外人勾结串联，倒卖被拆迁户安置房，实际是假借村民名义参与村集体集资建房。二、出售余房后的返回费及商铺分红属于在签订合同时被欺诈，且继续履行将显失公平，不应得到法院支持。根据双方签订的房屋买卖合同以及被上诉人陈述，合同为被上诉人罗菊友起草，里面手填的内容也是罗菊友所填写，在第1条出让价格一栏的隐秘位置，被上诉人私自将村集体返还费及商铺分红约定为其所有，而当时双方口头约定是没有这一条的。上诉人是文盲，且当时确因经济困难，被上诉人是乘人之危，欺诈上诉人签订合同，该条款应该撤销。被上诉人罗菊友、罗子平以同样的手段与本村多个被拆迁户均签订了房屋买卖合同，企图攫取巨大经济利益，包括但不限于罗菊友与周正利、陈彩萍、周正平、叶美娟等。三、一审法院对证据及事实认定错误。本案中，一审法院在判决书中对证据认定及说理存在胡乱认定现象。如支付给上诉人的转让款数额、向村委会交纳建房款的具体数额，建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造成本等均无任何证据支持。对于每个人口指标股份对应的分红为9800元，也未有任何证据支持。四、一审法院严重违反法定程序。被上诉人在一审过程中未申请调取《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，而该证据不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十六条规定的情形，但一审法院在审理过程中，违法调取了该证据，属于严重违反法定程序。一审法院询问案外人孙文根、戴云华，并征求案外人对本案的处理意见，作为案件处理的依据，属于严重违反法定程序。 被上诉人罗子平辩称，本案讼争的土地性质是国有划拨土地，双方的权利义务合同约定的明明白白，也是双方自愿签订的，不存在欺诈。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人罗菊友辩称，合同版本是来自于下洋张村其他人房屋买卖合同的版本，当时已将合同内容读给对方听了。土地性质是国有划拨土地，合同内容约定的明明白白，不存在欺诈。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审原告罗子平、罗菊友向一审法院提出诉讼请求：一、确认2007年12月16日原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告协助原告办理位于××镇××幢××室××幢××室××商品房××车位非机动车位的变更登记手续；三、被告协助原告办理商铺变更登记手续，确认该商铺为原告所有，并支付给原告4个人的商铺分红24000元（审理过程中变更为39200元）；四、下洋张村出售多余商品房的返还费（4个人口）归原告所有。 一审法院认定事实：被告应伯琴、赵连青夫妻关系，第三人应伟系两被告儿子。2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》（简称安置办法）规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1-2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。 2007年12月16日，被告应伯琴、赵连青与原告罗菊友、罗子平签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告自愿将其坐落在下洋张村B地块所分得的按人口数4人的面积商品房240平方米，底层商铺全面积，连同相应的配套设施转让给原告，商品房及商铺的建造费用由原告承担，转让价为800000元，村集体出售商品房后的返还费归原告所得，日后商铺分红按4人归原告所得，村集体积累分红归被告所得，付款方式：在合同订立之日付定金100000元，在2008年古历2月16日付400000元，余款300000元待乙方开门居住及领到办理过户的齐全手续后一起付清。 合同签订后，原告已向被告应伯琴支付500000元，另经过协商，原告增加转让款5000元支付给了被告。2017年1月7日，第三人应伟向原告收取了转让款170000元。而原告方于2010年5月31日至2016年6月26日向下洋张村村民委员会交纳4个人口指标对应的建房款，该建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造成本，其中交款人还有案外人孙文根、戴云华。 根据拆迁安置政策，两被告及第三人户原享有4个有效人口的拆迁安置权益。在拆迁安置过程中，由于被告户人口增加了2人，由应伯琴作为申请人，以赵连青、应伟、陈晶晶、应承泽为其他家庭成员，以在册人口5人、有效人口6人申请安置得3套安置房。增加的2个人口指标的建房款由被告户在2016年另行向下洋张村村民委员会交纳。在2016年选房时，原告方人员选择了下洋张村二区3幢二单元1603室、7幢二单元903室，被告户另行选择6幢一单元1302室。在办理不动产证时，案涉下洋张村二区3幢二单元1603室【浙（2018）温岭市不动产权第0011997号】、7幢二单元903室【浙（2018）温岭市不动产权第0011996号】经被告户确认登记在二被告名下；6幢一单元1302室登记在被告应伯琴、赵连青、第三人应伟以及陈晶晶、应承泽名下。而被告户名下有6个人口指标商铺（商业用房）股份，每个人口指标股份对应的2017年、2018年、2019年三年分发的分红为9800元，由被告方领取。根据2019年4月4日由下洋张村村民代表大会通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，所有余房公开出让竞拍，拍卖后（扣除相关规费）所得的受益款项均按村集体20%，原商品房拆迁安置户（有效人口）占80%分配；余房出让竞投完毕后的受益款项，结合村集体和各商品房的股份面积及利息，待房屋决算后统一结算；未交足安置房款项的各商品房户，其返还的受益款全部纳入所欠的款项，多还少补，用以解决基本安置。下洋张村于2019年7月对安置后余房进行公开拍卖出让。经该村最终结算，每个人口指标对应的余房建造成本83536元，返还的受益款166385.72元。 另根据原告陈述，其将转让所得下洋张村二区3幢二单元1603室及4个人口指标的商铺、2个人口指标的返还费转让给了案外人孙文根，7幢二单元903室转让给了案外人戴云华，因此期间的多笔建房款系由案外人代为支付，选房时也由孙文根、戴云华选择确定。经本院询问，案外人对孙文根、戴云华对原告陈述无异议，对原告起诉的诉请也无异议。 一审法院认为，本案的争议焦点之一是原、被告于2007年12月16日签订的房屋买卖合同是否有效。第三人提出合同中约定人口数买卖，属于违反刑法规定的禁止人口买卖的规定，一审法院认为，其完全混淆了概念。本案合同中约定的“人口数”系指被告户在拆迁中按该户人口数对应的拆迁权益，其在本质上属于民事权利；而刑事犯罪中的贩卖人口是指将人类当作物品进行买卖的犯罪行为；两者属于完全不同的概念，内涵以及外延均不相同。对此，一审法院在庭审中已经向第三人进行了释明，第三人的意见完全不能成立，不予采纳。被告及第三人关于划拨土地转让需经过审批的问题，一审法院已征询相关部门，可以依法办理土地出让手续。原、被告签订的合同依法成立，内容并不违反国家法律强制性规定，应认定有效。目前案涉两间房屋登记在两被告名下，其应当根据合同约定协助原告办理房产过户的相关手续。 本案的第二个争议焦点是被告转让给原告的权益范围包括哪些，合同中约定的村集体出售商品房后返还费是否包括了余房建造成本和出让后返还的收益，案涉二间安置房对应的车位及非机动车位是否一并转让。原告认为，双方出卖的是安置指标，其包括了4个人口数对应的所有余房返还费用，而且余房建设费用由原告缴纳，其投资，收益当然由其享有；被告及第三人认为，余房返还费不在合同买卖范围内，其中成本才属于返还费，原告方交纳建房款是无偿为被告方交纳，收益属于村集体收入及分红，安置办法里也规定是由拆迁安置户受益，而非最终购买安置房的人；合同未明确约定车位及非机动车位。一审法院认为，原、被告签订的合同是在2007年12月16日，其内容表述为“商品房及商铺的建造费用由乙方（即原告）自负”“村集体出售商品房后的返回费归乙方所得”“村集体积累分红归甲方（即被告方）所得”。而2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的安置办法已明确载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。这一规定能够说明当时的安置权益就已包括了余房出让后相关权益，但由于本案存在转让的情况，最终余房出让相关权益由谁享有，关键在于合同是否转让了村集体对余房出让后可取得的相关收益。对此，自双方签订买卖合同这么多年以来，4个人口指标对应的余房建造款项均由原告方在缴纳，被告方分文未付，且未有任何证据表明被告方曾在诉讼前对原告方缴纳建房款提出异议，而余房出让后返还的受益款也是基于投入成本而产生，因此由原告方享有其投入成本而产生的收益更符合权利义务一致的原则。现被告及第三人主张原告缴纳余房的建造款项属于自愿无偿为被告方缴纳，应当提供充足证据证明，其不仅未提供任何证据证明，该主张也不符合常理。而且，2019年4月4日通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》亦明确，余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，而目前双方争议的受益款就是该80%部分。因此，合同中的“村集体积累分红”对应上述20%，“村集体出售商品房后的返回费”对应上述80%更加符合合同约定。综上，应当认定被告方已向原告转让了余房出让后返还的受益款。至于具体金额，4个人口指标对应返还的余房建造成本及受益款合计为999694.88元，原告自愿按照999542.88元主张，系其自主处分其权利，一审法院予以准许。车位及非机动车车位，原告明确不需要要法院另行处置，可由各方根据谁投资谁受益及车位、非机动车是否直接与安置房配套等予以确定。 本案的第三个争议焦点是案涉的下洋张村二区3幢二单元1603室、7幢二单元903室安置房合计超出240平方米的部分是否需要另行补偿。原告认为其有权在110%范围内选择面积，因此无须另行支付款项。被告及第三人则认为应当严格按照240平方米计算，超出部分需要另行补贴。一审法院认为，2007年11月15日通过的安置办法规定，拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定。本案中，不仅在建房过程中，一直由原告方在缴纳110%范围内超出面积的建房款，被告方亦未提出异议，在2016年选择具体安置房时也是由原告方人员选择确定具体房型、房间，而且双方在合同中明确了转让标的为“按人口数肆人的面积”，结合上述安置办法规定，合同中约定的“商品房贰佰肆拾平方米”是对4人口指标对应面积的复述，而不能认定为严格按照240平方米计算转让款。案涉两间安置房总面积为249.77平方米未超过110%的范围，原告也未从被告户因从4人安置人口之后增加至6个有效人口增加安置面积而获益，被告及第三人要求原告另行补偿缺乏依据，不予支持。 至于商铺分红权益问题，协议书已对商铺权益作了明确约定，又不存在约定无效情形，应当认定4个人口指标对应的商铺股份分红权益转让于原告。至于原告主张的被告方领取的4个人口指标的3年商铺分红39200元，鉴于被告方支付了案涉房屋物业费，130000元转让款尾款未付，建房费用也未最终结算的情况，宜由各方待条件成就后另行结算处理，本案暂不处理。原告虽然存在之后转让了安置房及相关权益的问题，但这不妨碍原告根据合同及实际履行情况向被告及第三人主张相关权利，且经一审法院询问案涉案外人孙文根、戴云华，其对原告起诉的诉请也无异议，故对于原告合理的诉请，予以支持；原告取得相关权益后，可由案外人另行向原告主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第七十九条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告罗子平、罗菊友与被告应伯琴、赵连青签订的落款日期为2007年12月16日《房屋买卖合同》有效；二、被告应伯琴、赵连青在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告罗子平、罗菊友办理下洋张村二区3幢二单元1603室【浙（2018）温岭市不动产权第0011997号】、7幢二单元903室【浙（2018）温岭市不动产权第0011996号】的房地产过户手续。三、以被告应伯琴户名义在温岭市××镇××村（温岭市××镇××村股份经济合作社）的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份分红由原告罗子平、罗菊友享有。四、以被告应伯琴户名义在温岭市××镇××村村民委员会（温岭市××镇××村股份经济合作社）的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅余房出让后返还款项999542.88元由原告罗子平、罗菊友享有。五、驳回原告罗子平、罗菊友的其他诉讼请求。案件受理费23158元，保全费5000元，合计28158元，由原告罗子平负担158元，由被告应伯琴、赵连青、第三人应伟负担28000元。 二审期间，没有新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，围绕本案争议焦点分析如下：一、双方合同效力问题。双方于2007年12月16日签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应当认定合同有效。双方对合同的标的、价款等权利义务约定清楚，没有证据证明双方存在以合法形式掩盖非法目的的行为。上诉人认为建设村民公寓式住宅是耕地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条、第44条、第45条、第46条、第47条、第63条之规定。由于涉案房屋已能办理权属登记，故上诉人以建设前期的土地性质来否定房屋买卖的效力，明显缺乏依据。从现有证据看，不能认为双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的合同应当有效。二、余房返还费及商铺分红是否存在欺诈及显失公平问题。本案合同双方是完全民事行为能力人，双方应当能够正确判断自己行为的后果。双方对余房返回费及商铺分红作了约定，没有证据证明该约定存在欺诈。权利属于自由处分范围，况且双方合同是存在对价的，故难以认定双方合同存在显失公平。三、关于证据及程序问题。一审对本案的基本事实已查清，对本案实体处理不产生影响。一审法院依职权向孙文根、戴云华等调查或询问，目的是为查清事实，符合民事诉讼法“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。综上，上诉人上诉理由不足，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23158元，由上诉人应伯琴、赵连青、应伟承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年十一月三十日 代书记员 赵灵仙