宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终1105号上诉人（原审被告、反诉原告）：王某1，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人;王某3、冯某，系宁夏善知律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾某，个体户,住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：任某，系宁夏马家明律师事务所律师。特别授权代理。上诉人王某1因与被上诉人贾某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初1837号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某1的委托诉讼代理人王某3、冯某，被上诉人贾某的委托诉讼代理人任某到庭参加了诉讼。本案已审理终结。王某1的上诉请求：一、依法撤销一审民事判决书第四项，改判被上诉人双倍返还上诉人定金10万元，并承担10万元自2020年4月6日至实际返还之日止的利息，或将本案发回重审;二、依法判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决部分事实认定错误。1、上诉人与被上诉人于2020年4月7日进行商议，对合同予以变更，原审判决认定“双方就如何处理未商议出结果”事实认定错误。2、上诉人已于2020年4月7日与被上诉人积极商议，并主张不安抗辩权。原审判决认定上诉人“未主动通知原告行使不安抗辩权”进而认定“上诉人未按时间支付购房款存在违约行为”事实认定明显错误。3、原审判决认定“土地被查封不必然导致房屋买卖合同无法履行”明显错误。二、原审判决法律适用错误。1、上诉人已及时采取措施防止损失扩大，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条认定上诉人承担责任明显错误。2、本案中仅存在被上诉人单方面违约行为，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百二十条上诉人与被上诉人承担相应责任明显错误。三、被上诉人单方违约，应当依合同约定双倍返还定金，并承担资金占用期间的利息。1、被上诉人单方违约，应当承担违约责任。2、合同约定定金罚则合法有效，应当得到适用。3、被上诉人应当承担资金占用期间内的利息。被上诉人贾某答辩称，1、本案一审法院审理正确，请求驳回上诉维持原判；2、上诉人与被上诉人于2020年4月5日签订房屋转让合同，双方在合同中权利义务约定明确，上诉人需要于合同签订当日向被上诉人支付50万元定金，被上诉人没有如期足额向上诉人支付定金存在违约行为。3、被上诉人不存在违约行为。在2020年4月5日签订房屋转让合同时上诉人就知道房屋下的土地被查封，一审证据中就予以证实。上诉人主张其不安抗辩权没有法律事实依据。4、上诉人提交的证据证明双方存在沟通协商变更合同是没有法律和事实依据的，该证据只能证明有过沟通。5、上诉人与被上诉人之间没有就转让合同中约定的“50万元”有任何变更，签订合同当日，被上诉人只收到上诉人10万元，剩余40万元被上诉人没有支付，被上诉人多次要求上诉人履行合同约定的义务均被上诉人拒绝，故本案定金合同从来没有变更。一审时贾某作为原告向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.依法判令原告向被告收取的房屋定金不予退还；3.本案诉讼费由被告承担。王某1作为反诉原告向一审法院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告签订的房屋买卖合同；2.反诉被告向反诉原告返还定金10万元，并自2020年4月6日至实际返还之日止的利息，利率按照每日万分之五计算；3.请求反诉被告向反诉原告双倍返还定金10万元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实如下：2020年4月5日，原告贾某将其所有的位于吴忠市××区房屋（房屋面积为178.94㎡）出售给被告王某1。当日，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告保证向被告如实陈述房屋权属状况和其他具体状况，保证所售房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，不受他人合法追索。房屋售价为58万元，被告在合同签订之日起向原告支付50万元，该50万元作为购买原告房屋的定金，下剩8万元购房款在房屋产权证、土地使用权证等相关手续办理完毕之日起3日内一次性支付。交付期限为原、被告于合同签订生效且被告交付定金之日起3日内到房地产主管部门办理过户手续，手续办理完毕后且被告全额支付房款的次日交付房屋。违约责任为原告不按合同的日期办理房产过户及交付房屋，每逾期1天按房价的3‰计算违约金给予被告，逾期超过3个月时，被告有权解除合同，原告除应按约定支付的违约金外，需双倍返还定金及返还被告支付的所有购房款；被告全部或一部分不履行合同约定的日期给付购房款时，其逾期部分，被告应加付按日的违约金给予原告，逾期超过3个月时，原告有权解除合同。合同还就房屋基本情况、其他条款进行约定。2020年4月5日，被告王某1向原告贾某支付购房款10万元，原告贾某向被告王某1交付涉案房屋钥匙。4月7日，被告的妻子通过不动产登记部门了解到本案涉案房屋对应的土地被宁夏回族自治区银川市中级人民法院查封，当日，被告与证人王某3找到原告与其进行协商，原告向被告告知涉案房屋所占土地被查封的事实，但是双方就如何处理未商议出结果。4月9日，原告以发短信、打电话的方式向被告催要购房款，被告未支付，当晚，原告更换涉案房屋门锁。现涉案房屋由原告占有。关于涉案房屋及土地情况，本案涉案房屋坐落于吴忠市××区，房屋产权证号为吴忠市房权证红寺堡字第XXXX号，房屋所有权人为贾某，房屋建筑面积为178.94㎡，规划用途为商住。在原告向被告出售房屋时，房屋无其它权利负担。本案涉案房屋所对应的国有土地在银川市中级人民法院受理的宁夏建工集团有限公司申请执行宁夏汇通房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中处于续查封(自2013年10月29日起至2021年5月17日止)状态。经原告贾某提出执行异议，2020年5月12日，银川市中级人民法院审查作出裁定书，裁定解除对本案涉案房屋所对应的国有土地使用权的查封。一审法院认为，合法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告贾某向被告王某1出售房屋，被告依约支付购房款，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告的本诉请求与被告的反诉请求均要求解除合同，故解除原告（反诉被告）贾某与被告（反诉原告）王某1签订的房屋买卖合同。原告贾某与被告王某1在订立合同过程中，未向被告披露涉案房屋所对应的土地被法院查封的事实，虽然被告能够基于合同对房屋进行有权占有，但是在签订合同时房屋对应的土地被法院查封，按照双方合同约定的时间是无法办理不动产登记手续的，不动产登记手续未办理则对外不具有公示性，原告违反告知义务，存在违约行为。原、被告订立合同后，双方的主合同义务为被告向原告支付购房款，原告向被告交付房屋并协助办理房屋过户手续，而变更房屋过户手续是合同的附随义务并必然影响合同的履行，被告未按约定时间支付购房款存在违约行为。依据合同约定，原、被告对定金进行约定，将被告先行支付的购房款50万元作为定金，后被告交付10万元购房款双方均认为是定金，应视为双方对合同定金部分的约定进行了变更，定金是对主合同的订立起到保证作用，双方均存在违约行为，合同解除后，合同权利义务终止，原告应当向被告返还定金10万元，故对于原告要求收取被告的定金不予退还的诉讼请求不予支持，对于被告反诉请求要求原告向其返还定金10万元的诉讼请求予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，原、被告均违反合同约定，应当各自承担相应的责任。故对于被告反诉请求要求原告支付资金占用期间的利息以及双倍返还定金10万元的诉讼请求不予支持。关于被告王某1主张原告贾某故意隐瞒涉案房屋土地被查封的事实，存在欺诈行为，被告行使不安抗辩权迟延支付购房款的辩解理由。2020年4月7日，原、被告协商时，原告向被告已明确告知了土地登记瑕疵能够消除，同年5月12日，银川市中级人民法院裁定解除对本案涉案房屋所对应的国有土地使用权的查封。同年4月9日，原告向被告以发短信的方式告知其因不支付剩余购房款解除买卖合同，并于当日更换涉案房屋门锁收回房屋，自原告向法院起诉之日，被告亦未向原告支付剩余房款也未主动通知原告行使不安抗辩权中止履行自己的义务更未向法院主张自己的权利，直至原告起诉至法院，虽然在订立合同之初，原告隐瞒了涉案房屋被查封的事实，但土地被查封并不必然导致房屋买卖合同无法履行，故对于被告的辩解理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条之规定，判决：一、解除原告贾某与被告王某1签订的《房屋买卖合同》；二、反诉被告贾某于本判决生效后立即向反诉原告王某1返还购房定金100000元；三、驳回原告贾某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王某1的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告贾某负担；反诉费2900元，由反诉原告王某1负担1750元，由反诉被告贾某负担1150元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。经审查案卷材料，询问双方当事人，对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，贾某与王某1签订《房屋买卖合同》时，贾某的房屋并不存在权利负担，只是房屋土地被其他法院查封，查封是因为宁夏建工集团有限公司与宁夏汇通房地产开发有限公司经济纠纷而引起，贾某并未涉诉，与该案纠纷没有关联，贾某向执行法院提起执行异议得到支持，也证明了这一事实。上诉人称贾某故意隐瞒涉案房屋土地被查封的事实不成立。同时，双方是2020年4月5日签订的《房屋买卖合同》，2020年5月12日其他法院就作出裁定解封了土地，实际上也不影响双方的交易。因双方协商房屋交易价款是58万元，作为买方须在合同签订之日向出卖方支付50万元的定金，根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%，故双方关于50万“定金”的约定，实质上是出卖人要求买受人先行支付的购房款，但上诉人在合同签订之日只支付10万元房款，2020年4月9日作为出卖人的贾某通过发短信、打电话的方式向作为买受人的王某1催要房款，并声明如不继续支付房款将收回房屋，但买受人未继续支付房款。如买受人出于谨慎考虑，行使不安抗辩权符合普通人的正常购买心理，那么，在房屋买卖合同签订一个月之后，涉案房屋土地已被解封，王某1作为房屋买受人完全有理由要求继续支付房款，履行付款义务，但直到贾某向一审法院提起诉讼要求解除购房合同，王某1才提起反诉要求继续履行合同，后又变更诉请，亦要求解除合同。因此，从案件的事实发生过程来看，并非贾某收了上诉人认为的“定金”后，不愿意履行合同义务，而是买卖双方因涉案房屋土地被其他法院查封，对此事件有不同的认知，均产生了解除买卖房屋的意愿，故上诉人要求被上诉人双倍返还定金的主张不能成立。但被上诉人应在向上诉人表达解除合同意愿后，及时将收取的10万元房款退还给上诉人，但其直至提起诉讼，未予退还，应承担占用上诉人资金给上诉人造成的利息损失。故上诉人对此上诉理由部分成立。综上，一审判决事实清楚，结果处理欠妥当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初1837号民事判决主文第一、三项；二、变更上述判决第二项为：贾某于本判决生效后十日内向王某1退还购房款100000元，并承担相应的利息损失（利息以100000元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率为计算标准，计算至房款付清之日止）；三、驳回王某1其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1150元，由贾某负担；反诉案件受理费2900元，由贾某负担1900元，王某1负担1000元。二审案件受理费2300元，由王某1负担2000元，贾某负担300元。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺二〇二〇年十一月二十六日书记员 彭 丹附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；