安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终2414号上诉人（原审原告、申请执行人）：安徽安超建设工程有限公司，住所地合肥市瑶海区站西路惠园大厦****，实际经营地安徽省合肥市经开区莲花路**尚泽大都会办公楼**，统一社会信用代码91340100149113273L（1-5）。法定代表人:蔡超,该公司总经理。委托诉讼代理人：武平，安徽徽达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：马红梅，女，1968年10月23日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审被告、被执行人）：滁州永鑫置业有限公司，住所，住所地安徽省滁州市南谯区乌衣镇凯迪建材厂综合办公楼**社会信用代码91341100574449130W（1-2）。法定代表人:周伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兴如，安徽清流律师事务所律师。上诉人安徽安超建设工程有限公司（以下简称安超公司）因与被上诉人马红梅、滁州市永鑫置业有限公司（以下简称永鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安超公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判支持安超公司一审的诉讼请求。2.判令马红梅、安超公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由:一审法院将马红梅提交的2016年元月20日签订的《永鑫金色春天.住宅认购协议错误认定为书面房屋买卖协议,系事实认定错误,法律适用错误,导致错误判决。该认购协议系预约合同,根本不是正式签署的书面房屋买卖合同,且认购协议中第1条也明确约定“乙方须在2016年元月28日之前到金色春天营销中心交纳首付款并签署《商品房买卖合同》,乙方逾期三天不办理,则视作乙方放弃认购,甲方无须通知乙方且有权对该物业另行处理,定金不予退还。”但双方最终没有签订书面买卖合同,更没有登记备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。第五条:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。又根据《商品房销售管理办法》第十六条:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。显然,2016年元月20日签订的认购协议根本不具有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,连付款方式都没有约定,根本不能认定为商品房买卖合同。因此涉案房屋没有签订书面商品房买卖合同,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条第一款“人民法院在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的规定,其主张的权利不能排除执行.其次,马红梅提出的异议也明显不合常理:1.违反2016年元月20日认购单的约定,双方不签订买卖合同,也不备案登记;2.法院是2017年查封涉案房屋的,马红梅至今再提出异议。如解除对涉案房屋的执行,将严重侵犯了安超公司的合法权益,即使本案中异议人认购房屋是真实的,但没有备案登记,对于涉案房屋只享有债权请求权,而非物权请求权,其提出的执行异议,并未提供相应的证据证明其足以排除强制执行的民事权利。马红梅辩称，其不同意安超公司的上诉请求，因为房屋价款其已经付过了，而且房屋已经交付给其了。永鑫公司辩称，一、一审判决审理程序合法，查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、安超公司的上诉没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，请求二审法院驳回安超公司上诉。安超公司向一审法院起诉请求：继续(2017))皖1103执1298号执行案件对永鑫公司名下的位于滁州市花园西路19号18幢2单元402室房屋的执行。一审法院认定事实：2016年5月24日，一审法院作出（2016）皖1103民初484号民事判决书，判决：永鑫公司在安超公司交付金色春天小区第四期工程后十天内支付安超公司垫付材料款100万元等。安超公司提起上诉，2016年9月18日，滁州市中级人民法院作出（2016）皖11民终1565号民事调解书，双方当事人自愿达成永鑫公司同意支付安超公司垫付材料款322万元等协议内容。该调解书生效后，永鑫公司未按协议履行给付义务，安超公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年11月29日以（2017）皖1103执1298号之一执行裁定书，裁定查封了被执行人滁州永鑫置业有限公司所有的位于滁州市花园西路19号金色春天小区18幢2单元402室等房屋，期限为三年。马红梅对一审法院查封的滁州市花园西路19号金色春天小区18幢2单元402室房屋向一审法院提出执行异议。（2020）皖1103执异3号执行裁定书，裁定：中止一审法院（2017）皖1103执1298号执行案件对被执行人永鑫公司名下的位于滁州市花园西路19号金色春天小区18幢2单元402室房屋的执行。马红梅与吕军民系夫妻关系。2016年1月20日，吕军民（乙方）与永鑫公司（甲方）签订《永鑫金色春天.住宅认购协议》，约定：乙方认购安徽省滁州市永鑫金色春天项目18栋2单元402室房屋；认购价：总价：631731元；认购定金：10000元“从吕氏春秋广告费中冲抵”；乙方必须在2016年元月28日之前到金色春天营销中心交纳首付款并签署《商品房买卖合同》，乙方逾期三天不办理，则视为乙方放弃认购，甲方无需通知乙方且有权对该物业另行处理，定金不予退还等内容。吕军民、马红梅（乙方）与永鑫公司（丙方）签订《住房公积金直接支付首付协议书》，约定：甲方：滁州市公积金管理中心；甲方按照《住房公积金管理条例》审核乙方申请提取住房公积金用于新购住房首付款，自受理乙方申请提取公积金之日起5日内作出准予提取或者不准予提取的决定，并通知乙方，准予提取的，由委托银行办理支付手续，接受乙方委托提取的款项直接支付给丙方，用于支付乙方在丙方购买住房的首付款，丙方收款户名：滁州永鑫置业有限公司金色春天18号、20号、21号楼等内容。2016年4月21日，马红梅、吕军民分别申请从其公积金帐户中支取公积金购买自住住房，并注明打入金色春天账户。2016年4月22日，马红梅、吕军民分别从其公积金账户支取公积金147100元、163300元，支取原因为购买商品住房，房屋坐落为滁州市永鑫金色春天18幢2单元402室，收款人账号为13×××07，收款银行为工行滁州城建支行。2016年4月26日，吕军民因病死亡。2016年4月29日，上述两笔支取的公积金款项从滁州市住房公积金管理中心账户汇入“滁州永鑫置业有限公司金色春天18号、20号、21号楼”账户，收款人账号为13×××07。2016年5月30日，马红梅在永鑫公司签订认购单，确定案涉房屋的产权人为马红梅，房屋实际成交总价为588960元，其中首付款为310400元。同日，马红梅又向永鑫公司付款8560元。2017年4月18日，永鑫公司向马红梅发出《交房通知书》，通知马红梅2017年4月30日前办理收楼手续。一审法院认为：本案的争议焦点为：马红梅对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，马红梅丈夫吕军民与永鑫公司于案涉房屋被一审法院查封前签订了《永鑫金色春天.住宅认购协议》。该协议明确了拟购商品房的位置、面积、价款等购房合同主要内容，且能够实际履行，该协议可以认定为商品房买卖合同。马红梅与吕军民已支付购房款318960元，超过合同约定总价款的百分之五十。关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。本案中，无证据证明马红梅名下有1套以上住房，马红梅购买案涉房屋仍然属于满足基本居住需要，符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一规定。综上，马红梅对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故对安超公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告（申请执行人）安徽安超建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告（申请执行人）安徽安超建设工程有限公司负担。二审中，当事人没有提供新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，安超公司执行异议能否成立，需审查马红梅对涉案执行标是否享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，马红梅与永鑫公司虽未签订正式商品房买卖合同，但从双方签订的认购协议、委托公积金部门代为支付首付款、认购单、交房通知书等系列行为看，双方已实际按照商品房买卖合同主要内容履行了各自权利义务，双方已完成涉案商品房交易，仅涉及补签商品房买卖书面合同手续。并且2017年4月18日永鑫公司将涉案房屋交付予马红梅，马红梅对涉案房屋已实际占有，其对该房屋已享有占有、使用及收益等所有权主要权能，为涉案房屋实际权利人。安超公司虽对双方商品房交易行为提出异议，但未能举证证明双方之间交易行为虚假、不真实，况且涉案房屋被查封前，马红梅与永鑫公司已完成上述交易行为。本案虽存在未签订商品房买卖合同、未登记备案等情形，但不能因此否定马红梅为涉案房屋实际权利人，基于此，马红梅对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。安超公司诉请继续执行涉案房屋的执行异议请求不能成立。一审判决驳回其诉求，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人安徽安超建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 根审判员 贺 斌审判员 张立涛二〇二〇年十一月三日书记员 宗 娟附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。