广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5506号原告：霍淑贞，女，1976年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************。公民身份号码：440************129。委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何利甜，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。被告：程洪明，男，1958年12月24日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区*********。公民身份号码：413************118。原告霍淑贞与被告程洪明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍淑贞的委托代理人刘伟亮、何利甜到庭参加诉讼，被告程洪明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍淑贞向本院提出诉讼请求：1.判令程洪明支付租金、运营管理费、分摊电费合计408058元及自2019年12月6日起至本项费用全部清偿之日止的利息（自2019年12月6日起累计每月欠款金额，按月利率2%计算，暂计算至2020年7月10日为39716.6元）；2.判令程洪明支付原告代缴的自用电费139053元及自2019年12月10日起至本项费用全部清偿之日止的利息（自2019年12月10日起累计每月欠款金额，按月利率2%计算，暂计算至2020年7月10日为11886.16元）；3.判令程洪明按照场地占用费127508元/月、运营管理费18991元/月、分摊电费3039元/月的标准，支付自2020年5月19日起至实际撤场之日止的场地占用费、运营管理费及分摊电费（暂计算至2020年7月10日为264183.8元）；4.判令自2020年5月15日起解除原告与程洪明签订的《万象金莎广场商铺租赁合同》；5.判令新会区会城春城酒楼对程洪明的债务承担连带责任；6.判令被告支付本案全部诉讼费用。事实和理由:程洪明（承租人）与原告（出租人）签订《万象金莎广场商铺租赁合同》（合同编号：【金字】2018040101），租赁位于江门市新会区*****口金沙广场3C001、3C002、3B005、3B034、3B041、3B055、3B056铺（建筑面积：3574.35㎡）用于经营新会区会城春城酒楼（以下简称“春城酒楼”）。合同双方在合同中就租金、运营管理费、分摊电费、电费的支付期限和违约责任等事项进行详细的约定。合同签订后，原告依约将商铺出租给程洪明使用，但在租赁期间，程洪明长期未依约按时支付上述费用。经原告多次催告程洪明仍不支付。原告按照先到期先付款的顺序，经统计程洪明至今尚欠租金、运营管理费、分摊电费合计408058元未支付。根据合同第13.1条约定，逾期支付的，每日按应付款额的千分之三支付违约金，现原告主张按月利率2%计算利息，暂计至2020年7月10日为39716.6元。程洪明在承租商铺使用过程中的电费由原告进行代收代缴的，其应在原告每月代缴上月电费后，立即将电费支付给原告。原告按照先到期先付款的顺序，经统计截止2020年5月15日，在原告代缴电费后，程洪明仍拖欠139053元自用电费未支付给原告。根据合同第13.1条约定，逾期支付的，每日按应付款额的千分之三支付违约金，现原告主张按月利率2%计算利息，暂计至2020年7月10日为11886.16元。根据合同第11.1条约定，双方租赁合同自2020年5月15日解除后，程洪明应于三日内将场地交还给原告，但程洪明至今没有按照合同约定履行交付场地的义务。根据合同第11.3条约定，未履行交付场地义务的，需要支付场地占用费、并正常支付运营管理费及分摊电费。原告与程洪明于《万象金莎广场商铺租赁合同》第10.3条约定，程洪明逾期支付合同项下应缴款项30日以上的，甲方有权解除合同，程洪明至2020年5月15日拖欠原告各项应缴款项已超过30日，符合合同约定的解除合同的情形，原告有权解除合同。原告已于2020年5月15日以邮件、微信等方式向程洪明发出自2020年5月15日起解除《万象金莎广场商铺租赁合同》的通知。程洪明租赁案涉商铺就是用于经营春城酒楼，且由程洪明个人进行经营，属于程洪明的个人财产，根据法律规定春城酒楼应对程洪明的上述债务承担连带责任。诉讼中，原告霍淑贞明确诉讼请求如下：1.判令程洪明支付租金、运营管理费、分摊电费合计408058元及自2019年12月6日起至本项费用全部清偿之日止的利息（自2019年12月6日起累计每月欠款金额，按月利率2%计算，暂计算至2020年7月10日为39716.6元）；2.判令程洪明支付原告代缴的自用电费139053元及自2019年12月10日起至本项费用全部清偿之日止的利息（自2019年12月10日起累计每月欠款金额，按月利率2%计算，暂计算至2020年7月10日为11886.16元）；3.判令自2020年5月20日起解除原告与程洪明签订的《万象金莎广场商铺租赁合同》；4.判令程洪明将租赁物腾退给原告；5.判令程洪明按照场地占用费127508元/月、运营管理费18991元/月、分摊电费3039元/月的标准，支付自2020年5月23日起至2020年10月31日止的场地占用费、运营管理费及分摊电费（合计792551.4元）；6.判令程洪明支付原告代缴的水费8369.24元；7.判令程洪明支付本案全部诉讼费用。被告程洪明没有答辩。本院查明：1、座落于广东省江门市新会区*****口金沙广场的3C001、3C002、3B005、3B034、3B041、3B055、3B056号铺位均已依法在登记机构办理了不动产登记，权属人分别登记为江门天佑城置业有限公司、新会市金沙房地产开发公司等。霍淑贞通过与江门天佑城置业有限公司于2013年10月订立《承租合同》取得上述商铺的使用、收益等权利。2、霍淑贞（甲方、出租方）与程洪明（乙方、承租方）签订《万象金莎广场商铺租赁合同》（合同编号：【金字】2018040101），其中约定：甲方同意将座落于广东省江门市新会区*****口金沙广场3C001、3C002、3B005、3B034、3B041、3B055、3B056铺（建筑面积约3574.35平方米）出租给乙方经营中式餐饮；租赁期限自2018年4月1日至2021年11月14日止；乙方应按以下标准按月向甲方支付租金，各月租金应于当月5日前支付：2018年4月1日至2018年12月31日期间的每月租金为87930元、2019年1月1日至2019年12月31日期间的每月租金为92336元、2020年1月1日至2020年12月31日期间的每月租金为96970元、2021年1月1日至2021年11月14日期间的每月租金为101832元；合同期内的商铺运营管理费18991元/月由乙方承担，乙方应于当月的5日前与租金一并支付给甲方；乙方应承担电梯分摊费用为3038元/月，乙方应于当月的5日前与租金一并支付给甲方；乙方承租商铺使用过程中产生的照明及其他用电、用水等费用由乙方自行负担，水电费由商场物业服务管理机构代收代缴；签订合同时，乙方一次性向甲方支付两个月的租金保证金共188570元、运营管理保证金47142元和水电保证金30000元作为履行本合同的租赁保证金；合同期满，乙方按合同约定及时交还商铺、结清全部费用并办理工商登记注销后，甲方在15个工作日内将各项保证金无息退还给乙方；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并要求乙方按本合同第十三条约定承担违约责任：……逾期支付应缴款项（包括但不限于租金、运营管理费等款项）三十日以上的；乙方应在合同终止（解除）后三日内结清一切费用、并按规定办理手续将乙方所有的可移动物品撤离商场，按约定状态向甲方交还商铺；乙方在约定的期限届满后未履行场地交付义务的，应当按租金【指合同终止（解除）当月租金或合同终止（解除）前6个月的平均租金】的双倍向甲方支付场地占用费并正常交付运营管理费、公共水电费；乙方逾期支付租金、运营管理费、公共水电费、自用水电费或其他费用的，每日需按应付款额的千分之三向甲方支付违约金；甲乙双方之间据以联系或者信件应当是书面形式，按本合同首部所示地址通过公告、邮件、直接送达的方式发送，以邮件方式送达的，自寄出之日起三日后视为有效送达、其他方式发送当日即视为送达，任何一方更改地址、传真电话须提前七日有效通知对方，否则应承担送达不能的法律责任等。3、合同签订后，霍淑贞依约将商铺交付给程洪明使用。在合同履行过程中,程洪明自2019年11月开始欠缴租金、运营管理费、电梯分摊费等费用，虽经原告催缴，但至今仍未缴纳。庭审中，霍淑贞确认截至2020年5月15日止程洪明尚欠租金、运营管理费、电梯分摊费三项合计408058元。程洪明在霍淑贞处有保证金265712元。4、霍淑贞于2020年5月15日通过邮寄的方式向程洪明发送《解除租赁合同通知》，该邮件于2020年5月20日由他人代收。该通知载明因程洪明拖欠7个月的租金及管理费已构成严重违约，故通知其解除《租赁合同》并缴清欠费。5、依据霍淑贞提交的《广东增值税电子普通发票》等证据显示，向广东电网有限责任公司江门供电局支付2019年9月至2020年5月供电电费的是江门市金泽物业管理有限公司，而非霍淑贞本人。6、依据霍淑贞提交的《广东省农村信用社交易回单》显示，向广东新会水务有限公司支付8369.24元水费的是江门天佑城置业有限公司，而非霍淑贞本人。以上事实，有霍淑贞提交的商品房屋权属证明书、霍淑贞与江门天佑置业有限公司签订的《承租合同》、霍淑贞与程洪明签订的《万象金莎广场商铺租赁合同》、银行流水、程洪明交费情况统计表、欠费通知函、解除租赁合同通知及国内挂号信函收据、《广东增值税电子普通发票》、《广东省农村信用社交易回单》、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，霍淑贞与程洪明自愿签订的《万象金莎广场商铺租赁合同》，内容未违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行义务，霍淑贞按约定履行了出租义务后,程洪明未按合同约定支付租金等费用，其行为已构成违约，经多次催要未果，霍淑贞依合同约定行使解除权并履行了通知义务。经查，霍淑贞已按合同约定的地址和方式于2020年5月15日向程洪明送达解除合同通知。双方签订的《万象金莎广场商铺租赁合同》自该通知到达时（即2020年5月20日）已解除，故霍淑贞主张的确认合同解除效力的请求，应予以支持。合同解除后，程洪明应从租赁房屋中搬出并将房屋返还给霍淑贞，故霍淑贞主张的程洪明将租赁物腾退的请求，也应得到支持。合同解除前，程洪明拖欠的租金、运营管理费、电梯分摊费等费用理应给付，依据查明的事实，程洪明截至2020年5月15日止尚欠霍淑贞租金、运营管理费、电梯分摊费三项合计408058元，故霍淑贞主张的程洪明给付合同解除前的租金、运营管理费、电梯分摊费三项合计408058元的请求，本院予以支持。同时,程洪明拖欠的租金、运营管理费、电梯分摊费按约定应给付逾期付款违约金,但双方约定的每日按应付款额的千分之三支付逾期付款违约金明显过高，且霍淑贞主张将该项违约金计算标准调整为按月利率2%计算没有法律依据，本院依据合同履行情况及霍淑贞的实际损失酌情确定霍淑贞主张的该项利息（实为逾期付款违约金）计算标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，具体计算基数和期间如下：以85784元为基数从2019年12月6日计至2020年1月5日；以171568元为基数从2020年1月6日计至同年2月5日；以212544元为基数从2020年2月6日计至同年3月5日；以279382元为基数从2020年3月6日计至同年4月5日；以365166元为基数从2020年4月6日计至同年5月5日；以408058元为基数从2020年5月6日计至实际清偿日。对于霍淑贞主张的超出上述范围的利息请求，本院不予支持。合同解除后，程洪明在履行搬出、返还租赁房屋义务前理应按照合同约定给付相应的房屋占用费、运营管理费、电梯分摊费等费用给霍淑贞。据查，案涉合同中约定“乙方在约定的期限届满后未履行场地交付义务的，应当按租金【指合同终止（解除）当月租金或合同终止（解除）前6个月的平均租金】的双倍向甲方支付场地占用费并正常交付运营管理费、公共水电费”，现原告主张程洪明按照场地占用费127508元/月、运营管理费18991元/月、分摊电费3039元/月的标准，支付自2020年5月23日起至2020年10月31日止的场地占用费、运营管理费及分摊电费合计792551.4元，合法有据，本院予以支持。此外，因程洪明已向原告交付了保证金265712元，该保证金可按照下列顺序作相应的抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债权。对于原告主张的程洪明应向其支付代缴水电费及利息问题，因原告提交的证据不足以证实其已代程洪明缴纳了相关的水电费，故本院对此不予支持。程洪明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认霍淑贞与程洪明签订的《万象金莎广场商铺租赁合同》已于2020年5月20日解除；二、程洪明于本判决生效之日起十日内将广东省江门市新会区*****口金沙广场的3C001、3C002、3B005、3B034、3B041、3B055、3B056号铺位腾空并返还给霍淑贞；三、程洪明于本判决生效之日起十日内给付霍淑贞租金、运营管理费、电梯分摊费三项合计408058元及逾期付款违约金（计算方法：按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以85784元为基数从2019年12月6日计至2020年1月5日；以171568元为基数从2020年1月6日计至同年2月5日；以212544元为基数从2020年2月6日计至同年3月5日；以279382元为基数从2020年3月6日计至同年4月5日；以365166元为基数从2020年4月6日计至同年5月5日；以408058元为基数从2020年5月6日计至实际清偿日），程洪明已交付给霍淑贞的保证金265712元在本项中作相应抵充（按照先利息后主债权的顺序抵充）；四、程洪明于本判决生效之日起十日内给付霍淑贞自2020年5月23日起至2020年10月31日止的场地占用费、运营管理费及分摊电费合计792551.4元;五、驳回霍淑贞的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17396.70元，财产保全费5000元，合共22396.70元（霍淑贞已预交17263.41元），由霍淑贞负担5263.41元，由程洪明负担17133.29元。霍淑贞多交的案件受理费、财产保全费共12000元，本院予以退回；程洪明应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳诉讼费17133.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  谭学明人民陪审员  谭少萍人民陪审员  李关浮二〇二〇年十一月九日法官 助理  马**欣书 记 员  陈思静