云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终692号上诉人（原审被告）：云县鸿济地产有限责任公司。住所地：云南省临沧市云县爱华镇草皮街**。法定代表人：姜月亭，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱绪锋，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南星凯房地产开发有限公司。住。住所地：云南省临沧市云县爱华镇草皮街**/div>法定代表人：周万兴，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：曾顺洪，男，1981年3月10日生，汉族，大学本科文化，居民，住云南省临沧市云县。上诉人云县鸿济地产有限责任公司（以下简称：鸿济公司）、云南星凯房地产开发有限公司（以下简称：星凯公司）因与被上诉人曾顺洪商品房预售合同纠纷一案，不服云南省云县人民法院（2020）云0922民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭于2020年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人鸿济公司的委托诉讼代理人朱绪锋、上诉人星凯公司的法定代表人周万兴、被上诉人曾顺洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿济公司上诉请求：1.撤销或改判（2020）云0922民初826号民事判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清、程序违法，鸿济公司与案外人蒋敏、陈谋金借款，用涉案房屋6幢1-5楼房屋用于抵押，名为买卖，实为借款担保，公司共借款2600000元，案涉房屋可以从将敏、陈谋金名下解除担保关系，曾顺洪主张的买卖合同关系可得到继续履行。一审法院认为鸿济公司提供的与蒋敏、陈谋金的《商品房回购合同》与案件无关，不予采信，该认定与事实不符。二、在案证据证明鸿济公司将案涉房屋登记给蒋敏、陈谋金的用途是借款抵押而非房屋买卖，鸿济公司不存在恶意欺诈的行为，不适应双倍处罚，请二审法院依法改判。三、如曾顺洪坚持解除合同，鸿济公司自愿返回其所缴纳的款项262854元。综上，请二审人民法院纠正一审错判，支持上诉人的上诉请求。曾顺洪辩称，签订《商品房购销合同》时，鸿济公司没有告知其购买的房子在别人名下，如果有告知其不会购买该房产。其不认可鸿济公司的上诉事实及理由，认为一审判决正确，请求维持原判。星凯公司述称，认可鸿济公司上诉请求事实及理由。星凯公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判被上诉人交清房款备案其名下或按合同退房；2.本案一、二审的诉讼费由上诉人和被上诉人共同承担。事实及理由：一、一审判决的法律依据不能成立。一审法院认定曾顺洪与星凯公司及鸿济公司于2014年1月6日签订的《商品房购销合同》有效，是双方的真实意思表示，双方应按合同履行，但是一审法院忽略曾顺洪应交房款是522854元，其未按照合同约定期限交付星凯公司，还欠付房款260000元整，一审法院认定合同有效就应按合同查清事实，进行依法判决。二、一审法院未全面审理星凯公司及鸿济公司合作开发的澜沧江广场事实。澜沧江广场在开发的过程中由于市场原因，在2014年5月7日停工，停工后云县建设局及相关部门就停止一审被告云县鸿济地产开发有限公司和上诉人在云县房地产评估交易所的一切事务，导致该项目在2013年内名为买房实为借款抵押备案的所有合同不能解除，后经云县县委政府及相关部门成立的联合工作组对项目进行了监督指导工作，（县委县政府安排相关部门成立的工作组有备案），该项目才顺利完工，在完工过程中，由于另外涉诉，土地被查封，导致该项目多达300多户还未备案，且都在查封状态，其中就包括被上诉人签订的《商品房购销合同》中备案在陈谋金及蒋敏名下的房屋，同时陈谋金、蒋敏也与星凯公司和鸿济公司签订了允许卖房的合同。综上，恳请二审法院依法判决。曾顺洪辩称，购买房子时，案涉房子已经登记在陈谋金、蒋敏名下，两上诉人并未将该事实告知，属于欺诈行为。一审判决正确，请求维持原判。鸿济公司述称，认可星凯公司的上诉请求，事实及理由。曾顺洪向一审法院起诉请求：1.解除原告与鸿济公司签订的《商品房购销合同》；2.判令两被告返还原告已付购房款262854元及利息（以262854元为基数，自2014年1月6日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并赔偿原告违约损失262854元，以上两项共计525708元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月30日，星凯公司与鸿济公司签订《项目合作协议书》合作开发位于云县爱华镇草皮街的“澜沧江广场项目”。同年7月30日，云县住房和城乡建设局向合作开发人鸿济公司颁发了“云县澜沧江广场一期建设项目”的商品房预售许可证。同年12月11日原告向被告支付40000元购房定金，2014年1月6日，原告和被告鸿济公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的澜沧江广场6幢101号商铺，当日，原告向被告支付购房首付款222854元，至此，原告累计支付购房款262854元。后被告未按约定将房屋交付原告。另查明，2013年11月20日，被告向云县房地产交易评估管理所申请，将6幢101号商铺备案登记在陈谋金和蒋敏名下。原告得知被告将房屋备案在他人名下后，遂向本院提起诉讼。一审法院认为，二被告合作开发房地产，共同投资、共享利润、共担风险。针对商品房购销而言，二被告均为合同的相对方之一，不论二被告内部之间如何约定各自的权利义务，均不影响原告同时向二被告主张权利。原、被告双方在2014年1月6日签订《商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约支付了部分购房款，被告应当按照约定的期限将房屋交付原告，从庭审中查明的事实看，本案诉争房屋，原、被告签订合同之前，被告就已将该房屋备案登记在他人名下，原、被告之间商品房买卖的目的已无法实现，原告主张解除与被告鸿济公司之间的《商品房购销合同》的请求成立，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”合同解除的过错责任在于被告，被告应返还原告购房款262854元，原告主张被告支付利息（以262854元为基数，自2014年1月6日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的请求，予以支持；原告主张被告支付违约损失262854元，未超过已付购房款的一倍，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判决：一、解除原告曾顺洪与被告云县鸿济地产有限责任公司签订的《商品房购销合同》；二、被告云县鸿济地产有限责任公司和被告云南星凯房地产开发有限公司返还原告曾顺洪购房款262854元并支付购房款利息（以262854元为基数，自2014年1月6日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告云县鸿济地产有限责任公司和被告云南星凯房地产开发有限公司向原告曾顺洪支付赔偿款262854元。案件受理费9057元，减半收取计4528.5元，由被告云县鸿济地产有限责任公司和云南星凯房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人星凯公司向本院提交以下证据：承诺书复印件1份、收据复印件5份，欲证明上诉人与陈谋金、蒋敏之间不是真实的买卖合同关系，房屋属于借款抵押，上诉人已归还陈谋金、蒋敏借款，陈谋金、蒋敏同意并配合上诉人对其名下的房源进行销售及办理手续；查询结果通知书复印件1份，欲证明不是上诉人不积极履行义务，是房管所停止了涉案房屋的备案登记，合同是能继续履行的。曾顺洪质证认为，上述证据与本案无关，不予认可。鸿济公司质证认为，对上述证据无异议，认可星凯公司的证明目的。本院经审查认为，星凯公司提交的证据仅能证明陈谋金、蒋敏与鸿济公司、星凯公司之间关于涉案房屋的约定、资金往来以及房屋备案登记现状，不能证明上诉人与曾顺洪之间的《商品房销售合同》符合继续履行的条件，本院对其证明目的不予采信。本院审理查明的法律事实与一审审理查明的一致，不再赘述。本案二审双方争议焦点为：1.一审判决解除案涉《商品房销售合同》是否正确，鸿济公司认为案涉《商品房销售合同》可以继续履行的上诉主张是否成立；2.一审法院以出卖人订立商品房买卖合同时隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实判令鸿济公司、星凯公司返还曾顺洪购房款、利息及支付赔偿款是否正确。一、一审判决解除案涉《商品房销售合同》是否正确，鸿济公司认为案涉《商品房销售合同》可以继续履行的上诉主张是否成立的问题。本院认为，2014年1月6日双方签订的《商品房销售合同》合法有效，双方均应按照合同内容履行义务。根据该《商品房销售合同》第六条付款方式及期限的约定，曾顺洪于2014年1月6日按约支付了总价款50%的房款共计262854元，双方约定剩余购房款以按揭贷款方式支付，根据房产按揭贷款的性质及交易方式，作为购房者的曾顺洪需以所购房产做抵押并由所购买房产的房地产企业鸿济公司、星凯公司提供阶段性担保从银行借出款项用于支付剩余购房款，但鸿济公司、星凯公司并未在合同约定的2014年1月30日前通知曾顺洪办理按揭贷款。结合本案一审、二审双方提交的证据以及我国不动产物权登记生效的规定，可知鸿济公司、星凯公司至今未通知曾顺洪办理按揭贷款是因为早在2013年11月20日，两公司已将曾顺洪所购房产澜沧江广场6幢101号商铺备案登记在陈谋金、蒋敏名下，且因行政主管部门暂停对澜沧江广场的房屋进行合同备案登记，该案涉房产目前仍不能办理变更登记。星凯公司关于曾顺洪未按合同约定支付剩余260000元购房款的上诉意见不成立，本院不予支持。该《商品房销售合同》无法继续履行的过错在鸿济公司与星凯公司。鸿济公司关于案涉《商品房销售合同》可继续履行的主张无事实依据，一审法院判决解除案涉《商品房购销合同》并无不当，本院予以维持。二、一审法院以出卖人订立商品房买卖合同时隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实判令鸿济公司、星凯公司返还曾顺洪购房款、利息及支付赔偿款是否正确。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未提供证据或者证据不足证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，鸿济公司主张其不存在恶意欺诈的行为，但鸿济公司、星凯公司并未提交证据证明与曾顺洪签订《商品房购销合同》时，已告知其所购房屋备案登记在陈谋金、蒋敏名下，亦未提交证据证明曾顺洪是在明知案涉房产登记在他人名下仍与鸿济公司签订的购房合同。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项之规定判令鸿济公司、星凯公司返还曾顺洪已付购房款及利息，并承担未超过购房款一倍的赔偿责任并无不当，鸿济公司关于本案不适用双倍惩罚、仅返回曾顺洪所缴纳的款项262854元的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，鸿济公司、星凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9057元，由云县鸿济地产有限责任公司和云南星凯房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张建红审判员  周付翠审判员  龙 伟二〇二〇年十一月二十六日法官助理李丹书记员邓姜玉