广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1022民初955号 原告（反诉被告）：梁玉才，女，汉族，工人，1970年9月25日出生，住田东县。 原告（反诉被告）：黄俭荣，男，汉族，工人，1967年9月20日出生，住田东县。 两原告（反诉被告）共同委托代理人谈永机，广西龙翔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁梅素，女，壮族，工人，1968年6月28日出生，住广西田东县。 委托代理人蒋政，广西宏松律师事务所律师。 原告（反诉被告）梁玉才、黄俭荣与被告（反诉原告）梁梅素房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理。依法组成由欧阳阳担任审判长、人民陪审员黄东胜、凌敏组成的合议庭，于2020年7月29日公开开庭进行审理。书记员刘甫干担任法庭记录。原告（反诉被告）梁玉才及其与黄俭荣的共同委托代理人谈永机，被告（反诉原告）梁梅素的委托代理人蒋政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）梁玉才、黄俭荣向本院提出诉讼请求：一、判决确认双方2009年8月3日签订的《套房转让协议书》于2019年1月22日解除；二、判令被告把田东县平马镇油城路228号第19栋105号套房及其附属杂货房返还给原告，原告把购房款35000元返还给被告；三、判令被告向原告支付违约金7000元，并从2019年2月起向原告支付房屋租金（使 用费）每月500元，至把房屋交还原告为止；四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告梁梅素是同事、朋友关系。原告的房子从2006年起就留空，被告梁梅素见到后就要求原告卖给被告梁梅素,并要求由被告母亲订立买卖合同。2009年8月3日，原告与被告母亲杨月苏(现已过世，生育有两个女儿,即梁梅素和谭映娟）签订《套房转让协议书》约定把田东县油城路228号第19栋105号房转让给杨月苏，转让费35000元，该房附属的一间配套杂货房也交给被告使用。该房实际购买者是梁梅素，并由梁梅素将该房对外出租。但被告梁梅素没有履行合同义务申请办理过户手续，该房一直在原告名下，原告申报参加单位集资房也受到限制，无法申报。因双方协商未果，2019年1月19日，原告向被告梁梅素发出解除套房转让协议通知书，22日送达。被告梁梅素对解除转让协议没有提出异议诉讼。原告认为：根据合同的约定，原告有权解除合同收回房屋；同时，由于被告梁梅素不履行合同义务申请办理过户手续，房屋至今未过户，根据《合同法》的规定，原告有权解除合同；如果是单位、政策的原因，无法过户、无法实现合同交易目的，原告同样有权解除合同。原告解除合同有充分依据。为此，现提起诉讼，请依法判决。 被告（反诉原告）梁梅素辩称，被答辩人无权解除《套房转让协议》，被答辩人违反协议约定，应向答辩人承担违约责任，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。具体理由如下：一、被答辩人向答辩人通过EMS快递邮寄送的《关于解除套房转让协议的通知》行为依法认定无效。1、《套房转让协议》没有约定解除协议的条件。2、答辩人在履行协议过程不存在违约等行为。3、被答辩人违反协议约定，瞒着答辩人将涉案房屋原产权证挂失，应向答辩人承担违约责任。4、被答辩人未能提供充分有效的证据证明已将该所谓的通知依法送达给答辩人。二、关于被答辩人要求答辩人返还105号套房及附属杂物房，和被答辩人返还35000元购房款的问题。双方签订的转让协议合法有效，被答辩人应按协议约定全面履行义务，积极协助答辩人将涉案房屋过户至答辩人名下。三、关于被答辩人诉请要求答辩人向其支付违约金7000元及自2019年2月起按每月500元支付租金至房屋交还被答辩人为止的问题。本案是答辩人守约，而被答辩人瞒着答辩人将涉案房屋的原房产证以丢失为由办理遗失补证构成违约，其要求答辩人支付违约金没有事实和法律依据。而答辩人使用房屋是行使权利的形式，无须向原房支付使用租金。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告梁梅素向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行与反诉原告母亲杨月苏于2009年8月3日签订的《套房转让协议》，并于本案立案之日起五日内向反诉原告出具《授权书》（样板详见反诉原告证据5），并将不动产证号为桂（2019）田东县不动产权第××号的不动产权证原件交付给反诉原告；2、反诉被告在本案判决生效之日起十日内协助反诉原告将涉案房屋即位于田东县平马镇油城路228号19幢105号房【不动产证号：桂（2019）田东县不动产权第××号】过户至反诉原告名下过户费用由反诉被告承担；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2009年8月3日，反诉被告梁玉才、黄俭荣（甲方）与反诉原告梁梅素的母亲杨月苏（乙方）签订《套房转让协议》，约定：甲方将位于中油广西田东石油化工总厂有限公司新生活区（田东县平马镇油城路228号）19栋105号房转卖给乙方,转让价为35000元；该房房产证及购买该房的原始发票由乙方保管；在办理过户更名手续前，若乙方需要转让房屋时需经甲方同意；房屋在过户到乙方之前，若某一方因故不能履行责任的，由其继承人继续执行；如因甲方反悔收回房屋，应退还房款及房屋装修费和利息，并支付违约金，违约金是房款的20%。若乙方反悔，甲方原价退回房款，乙方支付违约金是房款的20%，并恢复房屋原貌等。协议签订后，杨月苏（现已去世）支付了房屋转让款。反诉原告系该房屋的实际受让人，并按协议收持了房产证及反诉被告购房原始收据。2010年1月25日，反诉原告以反诉被告名义与所在单位即中油广西田东石油化工总厂有限公司签订《购买公司生活区杂货房协议书》，购买了19栋25号杂货房，房价1160元。2018年底左右，中油广西田东石油化工总厂有限公司将对包括涉案房屋在内的职工住宅生活区进行棚户区改造项目，原房主将会得到1：1.3比例的拆迁安置房补偿。反诉被告违背良知瞒着反诉原告将涉案房屋的原房产证以丢失为由办理遗失补证，即桂（2019）田东县不动产权0000767号不动产权证。反诉原告认为，反诉被告违约补证，造成反诉原告的利益损害，为维护自身合法权益，特提起反诉。 反诉被告梁玉才、黄俭荣辩称，这个合同已经解除，反诉原告要求我们继续履行和出具授权书是没有事实和依据的；这个房产是单位不允许过户，要求办理过户是无法完成的，是没有事实和法律依据。 当事人围绕诉辩依法提交了证据。本诉原告梁玉才、黄俭荣为支持其本诉主张提交的证据有：1、套房转让协议，证明双方订立的套房转让协议；2、解除套房转让协议通知书、邮政快递单，证明原告通知被告解除套房转让协议，2019年1月22日送达给被告，被告没有在三个月内就该解除行为的效力向法院起诉，该解除行为已生效；3、不动产权证，证明双方转让的房产。梁玉才、黄俭荣补充提交证据3份：1、田东县干部职工违规多占住房清退实施办法，证明原告在向田东石化总厂咨询本案房产能否过户给被告；2、文件目录，证明原告在向田东石化总厂咨询本案房产能否过户给被告，如不能过户有何依据；3、类似案例，证明单位原因不允许办理过户手续的，可以解除房产买卖合同。被告梁梅素为支持其辩解提供的证据与其做为反诉原告提交的证据一致。反诉原告梁梅素为支持其反诉主张提供的证据有：1、套房转让协议，证明2009年8月3日，反诉被告与反诉原告母亲杨月苏签订本协议，约定，甲方将105号房转让给乙方，转让价为35000元及违约责任等情况；2、棚户区改造项目公示牌、致生活区住户的一封信，证明2018年12月份反诉被告已知晓涉案房屋所在生活区将要进行棚户区改造；3、不动产权证，证明2019年1月反诉被告违反诚实信用原则，瞒着反诉原告到田东县不动产登记局办理了遗失补证；反诉被告不仅违反了协议约定，应向反诉原告承担相应的违约责任，而且违反了法律规定；4、协议签订的通知，证明因棚户区改造项目，在该生活区域内买卖的房屋无法办理房产过户手续，但拆迁项目迫在眉睫，需要尽快办理拆迁安置备案手续；5、授权书，为便于房屋实际权利人即买受人办理拆迁安置备案登记手续，石化公司允许在原房主授权下，可以对房屋转让行为予以确认，认可买受人对出售房屋享有权属；6、关于申购集资房公告，证明截止2020年4月23日，作为石化公司职工的反诉被告仍然可以向单位申购集资房。7、向单位缴费水电费，单位认可反诉原告是该房屋的业主。反诉被告梁玉才、黄俭荣为支持其反诉答辩提供的证据与支持本诉主张提供的证据一致。 经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据和事实，本院将在查明事实及评理部分综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2009年8月3日，原告梁玉才、黄俭荣与被告梁梅素的母亲杨月苏分别为甲、乙方签订《套房转让协议》，约定甲方将位于中油 广西田东石油化工总厂有限公司新生活区（田东县平马镇油城路228号）19栋105号房转卖给乙方,转让价为35000元。协议第二点约定，“该房屋的房产证及购买该房的原始发票应由乙方保管。该房屋在过户更名前，甲乙各方不允许瞒着对方将此房产证作挂失、抵押或用于其他违法行为。若甲方违约，一切责任由甲方负责；若乙方违约，一切后果由乙方负责；且甲方有权收回该房屋，退还乙方房款三万五千元整。当限制过户的原因解除后，甲方须在三十个工作日内协助乙方办理该房产过户到乙方指定名下的有关手续。该房屋过户时甲方不得再加收任何费用；该房屋过户所需的费用由乙方负担。”协议第四点约定，“该协议生效后，该房屋由于改造，维修等原因所产生的相关费用由乙方承担。若该房屋因拆迁等原因而获得赔偿或其他受益时，应由乙方单独受益。”协议第五点约定，“若在该房产过户到乙方之前，甲乙双方某一方因故不能履行责任的，该协议由其继承人继续执行。”协议第六点约定，“如因甲方反悔收回房屋，甲方应退还乙方购买该房屋时的房款三万五千元整及房屋装修费和利息。并支付违约金，违约金是房款的百分之二十；若乙方反悔，甲方应原价退回乙方已付的房款三万五千元整，同时乙方也要支付违约金，违约金是房款的百份之二十，并恢复房屋原貌（利息按银行当年的活期利率为准）。”协议签订的次日（2009年8月4日），梁梅素代杨月苏向梁玉才支付房屋转让款35000元。梁玉才出具收据一张。同时，梁玉才将案涉房屋交付梁梅素，并将东房权证字第××号《房屋所有权证》原件及向田东石化总厂购买房改款的收据11441元原件交给梁素梅保管。其后，涉案房屋由梁梅素占有、居住、使用、管理、收益。2010年1月25日，梁梅素以梁玉才的名义与所中油广西田东石油化工总厂有限公司签订《购买公司生活区杂货房协议书》，购买了19栋25号杂货房，房价1160元。房屋转让协议签订至今，案涉房屋未办理产权变更登记手续。2018年12月，中油广西田东石油化工总厂有限公司开始启动职工生活区棚户区改造项目，在第一生活区新建住宅楼，用于安置第一、第二生活区参加棚改的住户。案涉房屋属第二生活区的多层预制板结构住房，因存在安全隐患纳入棚改，不日将面临拆除。中油广西田东石油化工总厂有限公司按政策规定给予房屋所有人在新建住房中进行补偿安置。梁梅素要求梁玉才将房屋过户到自己名下后参加棚改。梁玉才经了解，获悉纳入棚改项目的房屋不允许办理房产过户手续，遂要求解除房屋转让合同。梁梅素拒绝解除，双方未能达成一致意见。2019年1月19日，梁玉才制作《关于解除套房转让协 议的通知》并于两日后（即2019年1月21日）通过EMS快递方式寄给梁梅素。2019年1月22日，EMS的物流信息显示“投递并签收，签收人：本人收”。2019年6月27日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉请。本院审理后作出（2019）桂1022民初1136号民事判决书，判决驳回原告梁玉才、黄俭荣的诉讼请求。梁玉才、黄俭荣不服上诉至百色市中院。中院审理后认为一审判决认定基本事实不清，裁定撤销一审判决后发回本院重审。 另查明，2019年1月间，梁玉才、黄俭荣将梁素梅保管的东房权证字第××号《房屋所有权证》挂失，并于2019年3月1日向田东县不动产登记部门申请补办了该房屋的桂（2019）田东县不动产权第××号《不动产权证》。 再查明，杨月苏已死亡，其继承人有梁梅素、谭映娟二人。谭映娟明确表示对案涉房屋可能涉及的财产继承放弃继承权。 本院认为，本案本诉及反诉的争议焦点是1、原告与杨月苏于2009年8月3日签订的协议是否于2019年1月22日解除或是应继续履行？2、双方在合同履行过程中是否存在违约行为？ 梁玉才与杨月苏于2009年8月3日签订的《套房转让协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，梁梅素支付了约定的购房款，梁玉才、黄俭荣交付了房屋及房产证、购房票据原件。梁玉才、黄俭荣主张因合同目的无法实现，要求解除转让协议，并称已履行了通知义务。但梁玉才与杨月苏签约的转让协议中第二点约定，“……当限制过户的原因解除后，甲方须在三十个工作日内协助乙方办理该房产过户到乙方指定名下的有关手续。……”这表明双方签订协议时不但对买卖诉争房屋的目的明确，也对诉争房屋交易过户存在困难有明确预期，无法立即办理过户则等待“限制过户的原因解除”。除此，双方还在第四点约定，“……若该房屋因拆迁等原因而获得赔偿或其他受益时，应由乙方单独受益。”该条表明双方对房屋被拆迁等政策性原因而产生的后果亦有预期，且就该情形出现后的合同履行做了相应约定。因此，协议双方一方交付房款另一方交付房屋，已履行了合同的主要义务。尽管双方未对案涉房屋进行变更登记，致使房屋产权未发生变更，进而出现该房因棚改面临拆迁而无法对涉案房屋产权进行转移登记的局面，但不必然导致合同目的无法实现。双方对合同履行还约定了房屋拆迁后的赔偿或受益， 故，本案并未达成法定解除合同的条件，梁玉才、黄俭荣诉称合同已经解除，以及合同解除后自动返还的主张，本院不予支持。梁玉才、黄俭荣还主张梁梅素违约应承担违约金及支付租金。本院认为，双方签订转让协议约定，杨月苏交付房款后梁玉才将案涉房屋交给杨月苏使用。杨月苏依约合法占有使用案涉的房屋，双方之间并未存在租赁关系，故梁玉才、黄俭荣主张梁梅素应交租金的请求，本院不予支持。而房屋未办理转移登记的原因并非梁梅素单方原因造成，梁玉才、黄俭荣据此主张梁梅素构成违约的证据不足，本院不予支持。 关于2009年8月3日《套房转让协议》，梁玉才、黄俭荣未曾与杨月苏或是其继承人梁梅素达成协商解除协议的一致意见，亦未达到法定解除协议的条件，双方应继续履行。故，梁梅素要求梁玉才、黄俭荣继续履行协议的主张，本院予以支持。《套房转让协议》第二点约定，“该房屋的房产证及购买该房的原始发票应由乙方保管。”协议签订后，梁玉才、黄俭荣虽然将房屋原有的东房权证字第××号《房屋所有权证》交给梁梅素，但梁玉才、黄俭荣在2019年对上述证件挂失又补办了桂（2019）田东县不动产权第××号《不动产权证》。新办理的证书是案涉房屋的权属证书，梁玉才、黄俭荣仍应依约交由买方保管。协议的买方系杨月苏，现梁梅素作为杨月苏的继承人向梁玉才、黄俭荣主张由其保管，符合法律规定，本院予以支持。梁玉才、黄俭荣述称县有关部门不允许棚改的房屋办理过户手续，与本院调查了解的情况一致。案涉房屋属于棚改项目的房屋，即将被拆除，此类原属房改房的一律停止上市，也不予办理房屋变更登记手续。因此，梁梅素要求梁玉才、黄俭荣协助办理过户手续的主张，因政策原因无法实现，本院对该项主张不予支持。梁梅素要求梁玉才、黄俭荣协助出具授权书系办理房屋产权变更过程中的一项民事行为，因该房屋无法实现产权变更，故该行为亦无实施的事实依据，本院对此主张不予支持。但是，梁玉才、黄俭荣与杨月苏签订的《套房转让协议》合法有效，梁梅素作为继承人可另行主张要求梁玉才、黄俭荣依合同约定协助其履行办理房屋因棚改被拆迁而获得的赔偿或其他受益。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、反诉被告梁玉才、黄俭荣继续履行其于2009年8月3日与杨月苏签订的《套房转让协议书》； 二、反诉被告梁玉才、黄俭荣于本案生效判决确定之日起三日内将桂（2019）田东县不动产权第××号《不动产权证》原件交给反诉原告梁梅素保管； 三、驳回原告梁玉才、黄俭荣的全部诉讼请求； 四、驳回反诉原告梁梅素的其他诉讼请求。 本诉案件受理费850元，由本诉原告梁玉才、黄俭荣承担。反诉案件受理费100元，由反诉原告梁梅素承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  欧阳阳 人民陪审员  黄东胜 人民陪审员  凌 敏 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  刘甫干