江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3461号 上诉人（原审原告）：周德忠，男，汉族，1963年10月10日生，住所地射阳县。 委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莹，江苏永屹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：盐城市中原恒德建材有限公司，组织机构代码号MA1MFPJBX,住所地江苏省盐城市五金机电城**楼**。 法定代表人：王为浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘汉西，该公司职工。 委托诉讼代理人：王兆华，江苏力海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：盐城金阳哈罗斯置业有限公司，组织机构代码号583718769，住所，住所地江苏省射阳经济开发区温州农机五金装饰城主楼**div> 法定代表人：石坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄常顺，该公司总经理。 上诉人周德忠因与被上诉人盐城市中原恒德建材有限公司（以下简称中原公司）、盐城金阳哈罗斯置业有限公司（以下简称哈罗斯公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初5139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周德忠上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持周德忠的诉讼请求。事实和理由：1、挂名购房协议中的标的、价格、时间都是空白的，合同相对方没有盖章、签名，因此该协议并未成立。2、欠条上的主体是周某与周德忠，并非哈罗斯公司。周德忠与周某本身就存在借贷关系。该欠条上注明的“此款与购房合同同步”，是哈罗斯公司约束周德忠将所借款项确保用于购房而注明的，所借的款项实际上都是哈罗斯公司欠周德忠的借款未还的款项，由于哈罗斯公司的实际控制人长期在外躲债，一直无法办理结算手续，故双方的往来仍保留开始的原始手续。一审法院根据该欠条及周某转款给周德忠的情况从而推断出双方是为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实，订立商品房买卖合同，缺乏依据。3、在签订购房合同前，周德忠仅是哈罗斯公司的债权人，债权数额850万元。如果周德忠协助哈罗斯公司套取贷款，所得款项也应当用来偿还自己的债权。而事实上，周德忠补足首付款，所得贷款也由哈罗斯公司全部收取，因此周德忠并无协助哈罗斯公司套取贷款的意图，双方签订的商品房买卖合同是有效的。4、周德忠与哈罗斯公司签订的房屋买卖合同已经在当地房产部门登记备案并办理了预销售登记，且早于中原公司优先受偿权被生效判决确认的时间，房屋按揭抵押担保借款合同也被生效判决认定是有效合同。周德忠作为消费者，购买案涉房屋，支付房款并偿还贷款，且已实际占有使用案涉房屋，故请求支持周德忠的上诉请求。 中原公司辩称，1、周德忠与哈罗斯公司签订的挂名买房协议，首付款是由哈罗斯公司的会计周某将款项转账支付给周德忠，贷款实际也是由哈罗斯公司偿还，周德忠实际并未支付首付款及偿还贷款，因此双方的房屋买卖合同是无效的。2、天阳公司与哈罗斯公司是两个独立的法人，天阳公司承建哈罗斯公司的相关工程，哈罗斯公司未能按时支付工程款，导致一连串的纠纷发生。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 哈罗斯公司辩称，哈罗斯公司并未与周德忠一起套取银行贷款，哈罗斯公司没有在购房协议上签字和盖章。 经审理查明，2018年1月23日，射阳县人民法院对中原公司与哈罗斯公司、潘某、江苏天阳建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）苏0924民初5180号民事判决：一、哈罗斯公司向中原公司支付工程款77988034.46元及利息；二、中原公司对江苏天阳建设工程有限公司承建的金阳哈罗斯国际商贸城10#－36#楼的土建安装及配套、附属工程的拍卖或折价款享有优先受偿权，受偿范围限于工程款欠款75135728.1元。哈罗斯公司不服该民事判决提起上诉，本院于2018年4月28日作出（2018）苏09民终2340号民事裁定：按哈罗斯公司自动撤回上诉处理。 上述判决发生法律效力后，哈罗斯公司未能履行。射阳县人民法院根据中原公司的申请，于2018年5月16日立案强制执行，案号为（2018）苏0924执1695号。 执行过程中，射阳县人民法院于2018年8月13日作出(2018)苏0924执1695号执行裁定：一、冻结、扣划哈罗斯公司银行存款合计78574970.46元和相应的债务利息。二、银行存款不足之数，查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2018年11月23日、27日，射阳县人民法院向射阳县不动产登记中心送达(2018)苏0924执1695号执行裁定书及协助执行通知书，查封了哈罗斯公司开发的金阳哈罗斯国际商贸城包括29号楼、34号楼在内的房地产。 周德忠对上诉执行标的提出异议后，射阳县人民法院于2019年5月30日作出（2019）苏0924执异47号民事裁定：驳回周德忠的异议请求。 周德忠不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉称，2012年6月19日，周德忠与哈罗斯公司签订了两份房屋买卖合同，约定周德忠购买金阳哈罗斯国际商贸城29号楼、34号楼房地产。周德忠向哈罗斯公司交纳29号楼房地产的首付款10778926元、34号楼房地产的首付款8157856元，同时向射阳农商行按揭贷款18910000元，付清购房款。2012年7月14日，案涉房地产在射阳县不动产登记中心办理了销售预告登记。请求：停止处分被查封的金阳哈罗斯国际商贸城29、34号楼房地产。 一审法院经审理查明，2011年10月黄某和陈华剑共同出资设立哈罗斯公司，黄某任公司法定代表人及董事长。同年12月13日哈罗斯公司变更登记，郑某任公司的法定代表人。2012年间，黄某代表哈罗斯公司签订了多份合同，负责哈罗斯公司的经营，是哈罗斯的实际控制人。 2012年6月13日（甲方）黄某与（乙方）周德忠签订了挂名购房协议：“第四条：由甲方以乙方名义签订《买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，乙方应当予以配合，为甲方提供身份证件及协助办理相关手续；第五条：购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费等所有购房相关费用均由甲方支付，所有交款凭证由甲方保管，乙方有义务协助甲方办理交款手续”。2012年6月19日，周德忠、刘某与哈罗斯公司网签了两份购买金阳哈罗斯国际商贸城29号楼、34号楼房屋买卖合同。29号楼的购房款21548926元，首付款为10778926元；34号楼的购房款为16297859元，首付款为8157816元。当日付清首付款后其余购房款办理按揭。在签订该购房合同的前后，周德忠向哈罗斯公司在射阳农商行的账户内汇入了首付款的款项，缴款凭证注明款项来源为购房。2012年6月19日，哈罗斯公司开具了相应的销售不动产统一发票，票款金额为首付款额。2012年6月20日，周德忠向哈罗斯公司会计周某出具借条载明：“今欠到周某购房款壹仟捌佰玖拾贰万元整（此款与购房合同同步），今欠人：周德忠”。在周德忠向周某出具借条的前后，周某也先后向周德忠交付了18920000元。在本院向周某调查时，周某承认该18920000元为哈罗斯公司所有。同年7月14日案涉房产在射阳县不动产登记中心办理销售预告登记。 2012年7月18日周德忠以案涉房屋抵押向射阳农商行申请按揭贷款18910000元。当日，射阳农商行与周德忠、刘某、金阳哈罗斯公司签订了房产按揭抵押担保借款合同。射阳农商行向周德忠发放了借款。后未能依约还款，射阳农商行向射阳县人民法院提起诉讼。在该案庭审时周德忠承认不需要购买房屋，签订按揭贷款协议是为了帮助射阳农商行收回陈欠贷款。射阳县人民法院于2018年6月19日作出（2018）苏0924民初547号民事判决：一、周德忠、刘某于本判决发生法律效力之日起十日内向射阳农商行返还借款本金13885490.38元和利息（截止2018年5月7日的利息4081037.43元，从2018年5月8日起至实际给付之日止的利息按照合同约定的利率标准另算）；二、周德忠、刘某于本判决发生法律效力之日起十日内给付射阳农商行代理费50000元；三、哈罗斯公司对周德忠、刘某的上述一、二项给付义务承担连带责任；四、哈罗斯公司在承担保证责任后，有权向主债务人周德忠、刘某追偿。 一审法院认为，1、周德忠与哈罗斯公司的实际控制人黄常顺签订挂名购房协议后，周德忠向周某出具的欠条注明了“此款与购房合同同步”，并结合周某将哈罗斯公司的资金交付给周德忠的事实，可以确认周德忠是利用哈罗斯公司的资金向哈罗斯公司的账户内汇入购房首付款，并由哈罗斯公司虚开购房首付款的发票，再以周德忠、刘某的名义与哈罗斯公司签订商品房买卖合同，实际上是双方故意违反金融法规的禁止性规定，是周德忠与哈罗斯公司为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实而订立的商品房买卖合同，是以合法形式掩盖非法目的的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，应确认无效。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定执行标的的权利人按“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，案涉房屋尚未办理不动产登记，但哈罗斯公司领取了建设工程规划许可证等，故其权利人应当为哈罗斯公司。 3、预告登记制度的目的是促使以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现，实际上是物权期待权的一种保全制度，使登记物权人处分物权的行为对预告登记的权利人不生效力。但预告登记保护的是合法债权，本案中，周德忠、刘某与哈罗斯公司签订的商品房买卖合同，违反了法律的禁止性规定，是无效合同。据此商品房买卖合同产生的债权请求权法律不应当保护，故周德忠据此阻却执行，没有法律依据，其阻却执行的请求，不予支持。 4、因周德忠等与哈罗斯公司签订的商品房买卖合同无效，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的一般物权期待权的规定。周德忠据此阻却执行，同样没有法律依据，其阻却执行的请求，不予支持。 据此，一审法院于2020年4月25日作出（2019）苏0924民初5139号判决：驳回周德忠的诉讼请求。案件受理费67710元，由周德忠负担。 本院另查明，案涉房屋规划为商业用房，周德忠陈述其购买案涉房屋计划开办医院 本院认为,本案的争议焦点为：周德忠对案涉房屋是否享有排除执行的实体权利。 1、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，周德忠虽与哈罗斯公司签订了购房协议，并在房管部门办理了销售预告登记，但至今没有办理房屋产权登记手续，周德忠也没有提供证据证明本案存在法律规定的未经登记即发生物权变动效力的其他情形。因此，周德忠对案涉房屋不享有所有权。 2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，中原公司对于案涉房屋享有的建设工程优先受偿权已由生效的（2017）苏0924民初5180号民事判决确认，其优先受偿权应当优先于案涉房产上的抵押权以及其他债权受偿。案涉房屋系商业用房，周德忠称其购买房屋是为开办医院，而非用于自行居住，因此其并不符合上述规定中“消费者购房”的情形，故其对案涉房屋享有的权利不能排除中原公司享有的工程款优先受偿权的执行和实现。 因此，周德忠对案涉房屋不享有所有权，其基于与哈罗斯公司签订的购房协议也不能排除中原公司基于建设工程优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。 综上，周德忠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67710元，由上诉人周德忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 珩 审判员 李汉林 审判员 惠 玲 二〇二〇年十一月十六日 书记员 成 云