云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2428号原告：普洱市锦嘉置业开发有限公司，统一社会信用代码：915308025823678646，住所地：云南省普洱市思茅区龙生路**公园********。法定代表人：陈凤辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杜思琦，云南滇铭律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：段元富，男，1958年7月7日生，汉族，无业，普洱景谷县人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：段有德（系段元富儿子），男，1989年9月1日生，汉族，普洱市景谷县人，个体户，现住普洱市思茅区。原告普洱市锦嘉置业开发有限公司（以下简称锦嘉置业）与被告段元富租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦嘉置业委托诉讼代理人杜思琦，被告段元富及其委托诉讼代理人段有德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦嘉置业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间租金26458元；2.判令被告所交纳的履约保证金2727元不予返还，归原告所有；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年7月1日签署合同编号：14-006的《茶源广场租赁合同》，合同约定：被告向原告承租土地进行商业经营，租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日；第一年租金：23998元、第二年租金25198元，第三年租金26458元，租赁保证金2727元，租金按年支付，被告签订合同后即向原告支付一年租金。现原、被告双方租赁期限届满，但被告仍未付清第三年租金26458元。原告经多次催要，被告仍一再以种种借口拖延拒不支付。被告的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，现为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉请。被告段元富辩称，一、原告要求被告支付的租金26458元，应扣减被告的装修费和搬迁费用。2020年3月，因原告派保安和其他工作人员隔三岔五的到店里守着、催促茶源广场的店家搬迁，部分店家就邀约所有店家到原告办公室及物业公司投诉反映，后来原告为了平息事端就给予扣减了装修费和搬迁费用。因此，原告应被一视同仁、也应扣减装修费和搬迁费用；二、原告应退还被告的2727元保证金。《茶源广场租赁合同》第四条约定：“乙方有违约行为或给甲方造成损失时，甲方有权从履约保证金中予以扣除相应金额，不足部分甲方有权向乙方追偿。……若乙方违反本合同各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合同，该履约保证金，甲方不予返还。”首先，上述约定前后互相矛盾，该合同由原告方提供，按规定应作对被告有利的解释，即保证金应予返还。其次，被告并没有违约行为，被告之所以没有全部支付，是因为原告从开始签合同时就对被告停水、更换水表，以及从2020年5月以来直接派保安和其他工作人员就隔三岔五的到店里守着、催促原告搬迁，导致原告无法经营而提前搬离，给被告造成了损失，被告才行使抗辩权停止支付租金。因此，被告没有违约行为，按约定应退还被告的保证金。综上所述，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据材料均与本案具有关联性，真实、合法，故本院予以采信；被告提交的证据系证人出庭作证的证言，该证人系被告的员工，与被告存在利害关系，且该证人证言系孤证，没有其他有效证据加以佐证，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月7日，原（甲方）、被告（乙方）签订一份茶源广场租赁合同，约定：甲方将位于普洱市的面积为90.90平方米的土地使用权［普国用（2013）第000872号、普国用（2013）第××号、普国用（2013）第××号］出租给乙方使用，租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日止，从2017年7月1日起计收租金；第一年租金为23998元（2017年7月1日至2018年6月30日）、第二年租金为25198元（2018年7月1日至2019年6月30日）、第三年租金为26458元（2019年7月1日至2020年6月30日），乙方在签订合同后支付第一年的租金，乙方在租金到期前一个月支付下一年度租金；乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付履约保证金2727元，若乙方违反本合同各项条款之规定，该履约保证金，甲方不予返还。上述合同被告的签名系其女儿段有玲代签，被告在庭审中认可段有玲的签字行为。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金2727元，并支付了第一年的租金23998元和第二年的租金25198元，未按照合同约定支付第三年的租金26458元。租赁期限届满后，被告已经将租赁物返还给原告。本院认为：关于原告要求被告支付租金26458元的诉讼请求问题。原、被告之间的租赁合同真实、合法，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违反公序良俗，应为合法、有效合同，故本院予以确认。涉案租赁合同约定：被告应在租金到期前一个月支付下一年度租金。据此，被告应在2019年7月1日前支付第三年度的租金，而本案被告并未按照合同约定的时间支付租金，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十六的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，原告的上述请求有事实和法律依据，故本院予以支持。对于被告辩称的应扣减装修费和搬迁费用的意见，因租赁合同中并未对该内容进行约定，而被告亦未提交证据材料证明双方就扣减上述费用达成了一致意见，由此，被告的上述意见无事实和法律依据，本院不予采信。被告在庭审中还主张，原告对其他租户因新冠疫情减免了一个月的租金，被告亦应减免一个月的租金。原告在庭审中认可，原告的确对其他租户减免了一个月的租金，但减免对象是按照合同约定按期支付租金的租户，而被告并未按照合同约定的期限支付租金，不是减免对象，原告不会给被告减免一个月的租金。本院认为，原告是否减免租金是原告单方面的意思自治，原告可以对减免对象进行条件限制，在原、被告双方没有对减免租金达成协议的情况下，被告的上述主张无事实和法律依据，本院不予采信。关于原告要求被告支付的履约保证金2727元不予退还的诉讼请求问题。涉案租赁合同约定：若乙方违反本合同各项条款之规定，该履约保证金，甲方不予返还。上述合同约定实际上就是一种违约责任的约定，只要本案被告存在违反合同约定的内容，原告就有按照合同约定不返还保证金的权利。庭审中，被告辩称，被告之所以没有按时支付第三年的租金，原因是原告没有尽到出租人的管理义务，被告承租的房屋水管需要维修的时候，原告没有履行维修义务，被告为了抗辩才没有按时支付租金，被告没有违约行为，该保证金应予以退还。根据合同法第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。”第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”据此，本案原、被告签订的系土地租赁合同，原告仅需要保证租赁土地符合约定的用途，而被告未提交证据材料证明原告未履行上述合同约定的义务，由此，被告的上述意见无事实和法律依据，本院不予采信。被告未按照合同约定支付第三年的租金，违反了合同约定，原告的上述请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院确认由被告支付原告租金26458元，被告支付的履约保证金2727元不予退还。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、由被告段元富于本判决书生效后十五日内支付原告普洱市锦嘉置业开发有限公司租金26458元；二、被告段元富支付给原告普洱市锦嘉置业开发有限公司的履约保证金2727元不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461元，减半收取计230.50元，由被告段元富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  付学华二〇二〇年十一月四日法官助理宋佳书记员郭雨南