台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初2382号原告：台州市椒江新世界美食休闲中心，住所地：台州市椒江区中山西路****。代表人：陶丽蓉。委托诉讼代理人：周海龙，浙江利群律师事务所律师。被告：椒江区白云街道星星村民委员会，，住所地：台州市东环大道**法定代表人：丁耿，该委员会主任。委托诉讼代理人：蒋建民，浙江安天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨也影，浙江安天律师事务所律师。原告台州市椒江新世界美食休闲中心（以下简称新世界中心）与被告椒江区白云街道星星村民委员会（以下简称星星村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告新世界中心的委托诉讼代理人周海龙、被告星星村委会的委托诉讼代理人蒋建民、杨也影到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未果，现已审理终结。新世界中心向本院提出诉讼请求：1.解除新世界中心与星星村委会于2002年5月30日签订的《租赁协议书》；2.星星村委会双倍返还定金600000元；3.星星村委会赔偿新世界中心其他损失395000元（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率4.64%计算的利息损失，截止至起诉之日，定金利息损失为251100元，填土费利息损失为213900元，填土费230000元，合计695000元，减去定金300000元后的数额）。诉讼过程中，新世界中心将上述第2、3项诉讼请求变更为：2.星星村委会返还定金300000元；3.星星村委会赔偿新世界中心其他损失808786.50元[包括定金300000元的占用期间利息311992.50元（2002年6月19日至2018年8月19日期间按年利率6%计算为291780元、2018年8月20日起至2020年6月2日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算为20212.50元）、填土费230000元的占用期间利息266794元（2000年6月7日至2018年8月19日期间按照年利率6%计算为251298元、2018年8月20日起至2020年6月2日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算为15496元）、填土费230000元。]事实与理由：2000年4月18日，星星村委会与案外人台州市商业街乐园（以下简称商业街乐园）签订了一份《租赁协议书》，约定星星村委会将其坐落于西北环白云山、永安园以南一块土地及西北山上至山顶的山地租赁给商业街乐园经营使用，其中山下土地租赁期限为6年，自2000年9月1日至2006年8月31日，山地租赁期限为10年，自2000年9月1日起至2010年8月31日止。2000年6月，新世界中心、星星村委会及商业街乐园又签订一份《协议书》，星星村委会同意商业街乐园以230000元的价款将上述约15亩的场地租赁权转让给新世界中心，原协议约定的期限、租金不变。新世界中心按该《协议书》于2000年6月7日支付给商业街乐园230000元。2002年5月30日，星星村委会、新世界中心签订《租赁协议书》一份，约定，星星村委会拟建一幢建筑物位于台州市东环大道永安广场内。建筑面积约为15000平方，新世界中心拟租赁该待建筑物用于餐饮业、旅馆业、文化娱乐业及商业；星星村委会在规划范围内建造该幢建筑物，但设计应符合新世界中心经营所需，具体以双方认可的设计方案及图纸为准；租期为13年，自该整体工程施工完毕后，延迟6个月开始起算。2002年6月19日，新世界中心向星星村委会支付定金300000元，但星星村委会未按协议约定完成对15000平方米建筑物的规划、审批、建造，致使新世界中心不能实现合同目的，构成根本性违约，新世界中心有权要求解除上述合同并赔偿损失。星星村委会辩称：新世界中心诉请解除2002年5月30日签订的《租赁协议书》没有法律依据。该《租赁协议书》约定的租赁物不存在，该协议应属无效，不存在需要解除的问题。新世界中心要求返还定金没有事实与法律依据。星光广场15000平方米综合体的建设，是由新世界中心的叶家煦以星星村委会的名义进行规划审批、规划设计、工程设计、出资建设等一系列工作，确保完成建设。由于建设过程中需要支付各项费用，故新世界中心需先向星星村委会缴存定金，该定金并非担保法范畴的定金概念，而是相当于押金性质的款项。后新世界中心没有完成星星村委会设想的15000平方米建筑物，实际可建的建筑物被政府规划限定为5000平方米，星星村委会为此遭受了减少10000平方米建筑物的损失。关于300000元，没有约定如何使用、是否需要返还。经星星村委会查询，300000元押金中的135000元，已经用于支付案涉工程的设计费。该费用由叶家煦出面办理，通过星星村委会从300000元中列支。所剩零星款项已作为叶家煦前期所欠的其他款项予以结算。2002年5月30日签订的《租赁协议书》中未约定定金担保条款，300000元收据中也未标明担保的目的。新世界中心在（2016）浙1002民初8716号案件的庭审过程中也明确过该300000元不是定金。根据2002年5月30日《租赁协议书》的约定，新世界中心应在协议签订后一个月内预付租金2000000元，但新世界中心从未支付过该2000000元，说明其一开始就不打算或无能力履行协议约定，或已经意识到这个协议是无法履行的。根据双方商定的方案，新世界中心出资建造15000平方米的建筑物，建造费用分摊在之后13年的租金里，星星村委会以13年的租金换取15000平方米建筑物的建造费用。星星村委会没有不履行协议的动机和理由，新世界中心认为星星村委会严重违约无事实依据。新世界中心所谓的填土费损失230000元与星星村委会无关。叶家煦受让曹霖明的15亩租赁用地，向曹霖明支付了转让费。该款项并未支付给星星村委会，星星村委会不是受益方。叶家煦受让之前是曹霖明经营的跑马场，曹霖明在经营过程中如何设计施工，并未与星星村委会商量确定。星星村委会只是同意转租。星星村委会与曹霖明的《租赁协议书》约定的租赁期限已于2006年8月31日到期，期间没有出现星星村委会违反约定的行为，相反，叶家煦受让后没有按约支付租金，且根据协议约定到期后所建的不动产归星星村委会所有，该协议的履行与新世界中心的损失不存在关联。退一步而言，即使有填土费损失，且由星星村委会造成，新世界中心的起诉也早已超过诉讼时效期间。况且新世界中心并非该合同主体，星星村委会不知晓叶家煦与新世界中心之间的关系，新世界中心无权向星星村委会主张。新世界中心主张的利息损失，没有事实依据和法律依据。综上，要求驳回新世界中心的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2000年4月18日，星星村委会与曹霖明签订一份甲乙双方分别为星星村、商业街乐园的《租赁协议书》，约定，甲方将该村坐落于西北环白云山、永安园以南一块土地租赁给乙方经营使用；租赁土地四至为东至现村临街房屋、南至菜场北道路、西至现房屋围墙及山脚边、北至永安园界；若规划和有关部门允许，西北山上至山顶甲方同意乙方在保护现有山林树木，妥善处理好山上坟墓后，租赁给乙方开发使用；场地租赁时间自2000年9月1日至2006年8月31日止，山上租赁期自2000年9月1日至2010年8月31日止，前五个月为建设期，不计入租赁期内；场地前三年每年租金30000元，第四年至第五年每年40000元，第六年为45000元，山上年租金为10000元，每半年结付一次；乙方在建设过程中，应按总体设计方案进行施工，若变更项目（申办市场除外），需与甲方协商；租赁到期后，乙方所建不动产部分归甲方所有；等等。2000年6月，曹霖明、星星村委会、叶家煦签订一份甲、乙、丙方分别为曹霖明、星星村、叶家煦的《协议书》，约定，甲方租赁乙方场地约15亩用于永安乐园经营，现因故停办并向乙方提出转让给丙方经营餐饮、娱乐，经三方协商达成一致意见为甲方原租期、租金延续给丙方，丙方给付甲方前期填土费等费用230000元，丙方如因经营需要提出另外条款需经乙方丙方共同协商另订协议，等等。新世界中心持有一份出具人为“曹霖明”、落款时间为2000年6月7日的《收条》，内容为今收到叶家煦前期填土及其他等费用230000元。2002年4月12日，星星村委会召开村民代表会议，会议记录中关于“星星休闲城”（暂命名）合作建设意见的记载内容为：“‘星星休闲城’坐落在原村部后面，系村企业改造项目，按规划要求在东环大道‘永安广场××西北部分，拟留给我村建设休闲娱乐及商业方面的项目，建筑面积约15000平方米，该项目前期有关论证及设计一直由新世界中心帮助策划及运作。根据2002年3月21日村民委员会向村民代表会议提交的关于‘星星休闲城’合作开发条件的意见，经村民代表讨论后，原则同意该地项目实行土建及一些配套工程由村投资，按村决算总造价12年分摊计算每年房租额的形式对外承包招租，由村委会负责落实。现村委会通过与有意向承担的单位新世界中心洽谈，基本达成承包意向。只有一点该单位提出要求，租金要按村工程造价总额数量除以13年分摊，确定年租金额，经与会村民代表投票表决一致同意以13年分摊确定年租金额办法计算租金，具体由村委会与其签订相关协议。”2002年5月4日，星星村委会与杭州园林设计院有限公司（以下简称园林公司）签订了一份《建设工程设计合同》，约定，星星村委会委托园林公司承担台州星星广场内台州星星娱乐城工程设计；规模约15000平方米；设计费暂估675000元，汇入杭州市科技咨询中心账户；星星村委会在合同生效后三日内支付设计费总额的20%计135000元作为定金，园林公司提交方案设计文件后三天内支付设计费总额的40%计270000元，之后按完成的施工图工作量比例分期分批支付总设计费的40%（按每平方米45元结算），施工图完成后结清设计费；等等。叶家煦作为星星村委会的委托代理人在该合同上签字。2002年5月16日，星星村委会向杭州市科技咨询中心汇款135000元，汇款凭证上的汇款用途记载为“星星娱乐城技术咨询费”。杭州市科技咨询中心出具了该款的发票，该发票上还加盖了园林公司的合同专用章。此外，星星村委会还在2002年4月支付了“设计工程款”10000元。2002年5月30日，星星村委会与新世界中心签订一份《租赁协议书》，约定：星星村委会拟建一幢建筑物位于台州市东环大道永安广场内，建筑面积约为15000平方米，新世界中心拟租赁该待建筑物用于餐饮业、旅馆业、文化娱乐业及商业；该房尚在设计阶段，星星村委会在规划范围内建造该幢建筑物，但设计应符合新世界中心经营所需，具体以双方认可的设计方案及图纸为准；租期为13年，自该整体工程施工完毕验收合格后，延迟至6个月室内装饰期即开始起算租期，租金支付采用付前，每半年支付一次，即使用时先支付前半年租金；年租金以工程总决算总额为基数，按13年分摊，但工程总决算总额不包含土地使用费、土地补偿费等额度；协议签订生效后，新世界中心应分期预付租金2000000元，第一期支付应于签约后一个月内付清，余款在租赁开始前支付；等等。该协议书落款处有叶家煦的签名并加盖了新世界中心的印章。同日，浙江继光律师事务所对该协议书的签订予以见证并出具了《见证书》。双方认可，该协议书约定的租赁建筑物共五层，所占地块与2000年4月18日《租赁协议书》约定的租赁土地存在部分重叠。新世界中心持有一份星星村委会于2002年6月19日出具的金额为300000元的收款收据，收据记载的缴款单位或个人为新世界中心（叶家煦），款项内容为星光广场建筑物定金。落款时间为2008年3月17日的《关于白云阁工程征地等有关问题的协调会议纪要》中明确星星娱乐城项目由于规划调整原因，需进行重新报审，由于涉及多方关系，需区政府给予协调。双方认可，星星村委会在2014年5月26日取得了星星村星光广场综合楼项目的建筑工程施工许可证，该工程的设计单位为浙江省建筑科学设计研究院建筑设计院，建设规模7890平方米，合同开工日期为2014年5月26日，合同竣工日期为2015年3月19日。星星村委会建成星星村星光广场综合楼后，新世界中心于2016年10月18日向本院起诉，要求星星村委会继续履行2002年5月30日的《租赁协议书》，将星星村星光广场综合楼交付给新世界中心使用。本院审理后作出（2016）浙1002民初8716号民事判决，驳回了新世界中心的诉讼请求。新世界中心不服判决提起上诉，浙江省台州市中级人民法院审理后认为新世界中心与星星村委会之间签订的租赁协议实际上并未履行，星星村星光广场综合楼也非双方租赁协议中约定的标的物，故于2017年4月12日作出（2017）浙10民终235号民事判决，驳回上诉维持原判。新世界中心仍不服判决提起再审，浙江省高级人民法院于2018年4月25日作出（2017）浙民申3293号民事裁定，驳回了新世界中心的再审申请。另查明：叶家煦与新世界中心的代表人陶丽蓉于1986年登记结婚。叶家煦认为曹霖明、星星村委会、叶家煦于2000年6月签订的《协议书》中的丙方应为新世界中心，自己仅为新世界中心的代理人或代表人在《协议书》上签名并履行230000元付款义务。上述事实有新世界中心提供的租赁协议书、协议书、收条、见证书、会议记录、收款收据、会议纪要、建筑工程施工许可证、民事判决书、民事裁定书、结婚证、承诺与说明函、谈话笔录，星星村委会提供的建设工程设计合同、电汇凭证、发票、支票存根，本院出示的现场勘察笔录以及双方的陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，新世界中心与星星村委会于2002年5月30日签订《租赁协议书》时，租赁物尚未建造，因此，该合同的效力应视合同签订后标的物有无取得建设工程规划许可证、有无按照建设工程规划许可证的规定建设等实际情况而定。本案，星星娱乐城项目的规划进行过调整，生效判决认定星星村委会建造的星星村星光广场综合楼并非该合同约定的标的物，没有依据表明该合同约定的标的物已经取得建设工程规划许可证并按许可内容建设，故该合同应认定为无效。新世界中心要求解除合同的请求，需以合同有效为前提，故本院不予支持。庭审中，新世界中心明确，即使合同无效，也要求星星村委会返还定金300000元并赔偿损失808786.50元，星星村委会也表示无论合同是否有效，对该诉讼请求无新的答辩意见，故本院对该诉讼请求在本案中一并处理。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，星星村委会于2002年6月19日出具收款收据所对应的300000元款项，应当向新世界中心返还。而如若星星村委会为履行2002年5月30日《租赁协议书》支付过一定的费用，该费用应视为星星村委会因合同无效遭受的损失。本案中，星星村委会于2002年5月16日向杭州市科技咨询中心支付的135000元，与叶家煦参与签订的《建设工程设计合同》的约定能够相互印证，可确认系为租赁物支付的设计费，属于损失范围。关于星星村委会在2002年4月支付的“设计工程款”10000元，新世界中心并未否认与《租赁协议书》所涉租赁物的关联性，亦可认定为损失范围。至于星星村委会主张的其他付款，缺乏证据证实，本院不予采纳。鉴于双方在租赁物未取得建设工程规划许可证并按许可内容建设的情况下订立《租赁协议书》，本院认定双方对合同无效所负的过错程度相当，任何一方遭受的损失均应由双方予以均摊。星星村委会在本案中已提出合同履行中的各项费用在300000元款项中扣除的抗辩，为避免诉累，本院酌情确定将星星村委会遭受损失的一半数额从应当返还的300000元款项中予以扣除。经计算，星星村委会应返还的新世界中心已付款数额为227500元（300000元-135000元÷2-10000元÷2）。关于已付款的利息损失问题。鉴于新世界中心向星星村委会支付款项后既丧失了对资金的占有又从未占有过租赁建筑物，故新世界中心有权要求星星村委会返还利息。根据300000元和135000元、10000元的收款收据或转账记录时间，本院确定利息的计算基数为227500元，起付日期为2002年6月19日，利率标准在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，如高于新世界中心主张的年利率，以新世界中心主张的利率为限。至于新世界中心主张的填土费和相应的利息损失问题。首先，虽然参与签订2000年6月《协议书》受让曹霖明场地租赁权利义务的人员为叶家煦，但叶家煦与新世界中心关系密切，其认为自己代表的是新世界中心；从星星村委会在2002年将拟建造的建筑物出租给新世界中心前后委托了叶家煦办理建筑物设计委托事宜以及新世界中心收取300000元款项后开具的收款收据记载的缴款单位或个人为“新世界中心（叶家煦）”等情况来看，星星村委会应当知晓叶家煦与新世界中心关系密切，且未对两者作明确区分，可见星星村委会在订立和履行合同过程中未将叶家煦、新世界中心明确区分为两个不同主体对待具有高度可能性。其次，2000年6月《协议书》和2002年5月30日《租赁协议书》约定的经营范围雷同，租赁物地块存在重叠，且2000年6月《协议书》签订后，叶家煦既未进行餐饮娱乐业经营也未支付租金，星星村委会也未因叶家煦未付租金而积极主张权利，可见，2000年6月的《协议书》无需单独履行，其合同目的最终归于2002年5月30日《租赁协议书》的合同目的具有高度可能性。综合以上两点分析，本院认为叶家煦向曹霖明支付的230000元本质上系新世界中心为实现2002年5月30日《租赁协议书》涉及的合同目的所支出，该支出属于因该合同无效遭受的损失，也应由新世界中心和星星村委会各半承担，星星村委会在向新世界中心支付一半损失的同时，也应将款项的利息一并支付，利息起付日期为2000年6月7日，利率标准在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，在2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，如高于新世界中心主张的年利率，以新世界中心主张的利率为限。关于诉讼时效问题。因新世界中心要求继续履行合同的诉讼程序在2018年才告一段落，其在2020年6月提起本案诉讼未超过三年诉讼时效期间，星星村委会提出的诉讼时效方面的抗辩，本院不予采纳。综上，本院对新世界中心诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告椒江区白云街道星星村民委员会于本判决生效后十日内返还给原告台州市椒江新世界美食休闲中心227500元及该款自2002年6月19日起至2020年6月2日止的利息[在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算（其中在2018年8月19日前上限为年利率6%，2018年8月20日至2019年8月19日期间上限为年利率3.85%），2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（上限为年利率3.85%）]；二、被告椒江区白云街道星星村民委员会于本判决生效后十日内向原告台州市椒江新世界美食休闲中心赔偿填土费等损失115000元及该款自2000年6月7日起至2020年6月2日止的利息[在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算（其中在2018年8月19日前上限为年利率6%，2018年8月20日至2019年8月19日期间上限为年利率3.85%），2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（上限为年利率3.85%）]；三、驳回原告台州市椒江新世界美食休闲中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7390元（已减半，原告台州市椒江新世界美食休闲中心预交），由原告台州市椒江新世界美食休闲中心负担2614元，被告椒江区白云街道星星村民委员会负担4776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  林 平二〇二〇年十一月二十五日代书记员  杨梦婕