安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1497号 上诉人（原审原告）：刘向红，男，1966年9月19日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 上诉人（原审原告）：刘成成，男，1993年6月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：曹芳芳，安徽华冶律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：操群，安徽华冶律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽新都建设管理发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区绿洲茗都5-108。 法定代表人：魏苏安，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：仇连明，安徽新都建设管理发展有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张承东，安徽新都建设管理发展有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：张一洎，安徽新都建设管理发展有限公司管理人工作人员。 上诉人刘向红、刘成成因与被上诉人安徽新都建设管理发展有限公司（以下简称新都建设公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘向红、刘成成上诉请求：撤销原判，判令新都建设公司协助其办理案涉房屋的所有权登记。事实与理由:一、双方签订的商品房预售合同合法有效，新都建设公司仍应继续履行法定和约定的义务。1.新都建设公司与安徽慈湖建设集团有限公司（以下简称慈湖建设公司）、慈湖建设公司与其签订的承包协议，均已实际履行完毕，协议中以商品房抵扣工程款的约定是各方的真实意思表示。其与新都建设公司签订了12份商品房预售合同并进行了网上备案，该系列合同均依法成立，具有法律效力，应当继续履行。安徽省高级人民法院作出的（2018）皖民终99号、180号等判例中，对于已经进行网上备案登记的房屋买卖合同，均以继续履行的方式处理。2.其作为购房人，以工程款作为对价支付了购房款，新都建设公司亦实际交付了案涉12套房屋。3.案涉合同均约定，新都建设公司应在2017年1月29日前配合办理房屋所有权转移登记。根据相关法律规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，故配合办理房屋所有权登记是新都建设公司法定和合同约定的义务。且其他实际施工人以工程款抵扣购房款购买的商品房，均已交付并办理了房屋所有权登记手续。二、案涉12套房屋不属于破产财产。新都建设公司的破产管理人错误地将其列为破产财产并挂网拍卖，严重侵害了其合法权益。依据《最高人民法院关于企业破产案件若干问题的规定》（以下简称破产规定）第71条规定，尚未办理产权证或者产权过户手续，但已向买方交付的财产不属于破产财产。《关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定，被执行人购买的办理了预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可进行预查封。依据以上规定，案涉12套房屋已经办理登记备案手续并实际交付，不应列为破产财产，且从最高人民法院的意见来看，办理了登记备案手续的房屋实际上可以视为购买人的财产进行处理。 新都建设公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。1.刘向红、刘成成称案涉#楼钻孔灌注、桩基分部工程施工完毕，事实上绿洲名都7#楼并未建造，不存在竣工验收，其基础债权及工程款债权数额、有无优先权利属性均无事实依据和证据佐证。此外，慈湖建设公司已将工程款债权转让给了冯承玉，冯承玉已向管理人申报债权，申报的债权含7#楼384根桩的工程款。2.案涉房屋系债务人财产，已按照生效的重整计划进行拍卖，相关权利人若认为自己享有工程款债权或普通债权等权利，应当依据企业破产法第六章所规定的法定程序，在法定期限内进行债权申报，经管理人审查，编入债权，并经债权人会议核查，法院裁定确认等法定前置程序，而不是未经债权申报直接诉请过户登记。3.安徽省高级人民法院（2018）皖民终99号、180号判决书并无对已经网上备案登记的房屋买卖合同，以继续履行的方式处理的。4.新都建设公司并未为其他以房抵债人办理所有权登记手续。5.破产规定实施于2002年9月1日，其中的第71条第六款的规定，与后颁布的物权法所确立的物权登记设立规则不符，所以无论从法律的层级还是生效时间上，都应当适用企业破产法、物权法的相关规定，包括最高人民法院关于适用企业破产法若干问题的规定。6.债务人的破产财产范围有严格限制，只有法律和行政法规才能做出除外规定。案涉房屋并未交付给刘向红、刘成成，刘向红、刘成成也不属于破产规定第71条规定的情形。《关于依法规范人民法院执行国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》第15条仅仅是关于预查封的规定，与物权的效力无关，而且预查封的房屋并不能成为执行标的，只有物权登记在被执行人的名下，预查封才能转为正式查封，成为执行标的，这才与物权法的立法精神相符。 刘向红、刘成成向一审法院起诉请求：1.判令新都建设公司协助其办理绿洲茗都2栋601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612室房屋所有权登记；2.案件诉讼费用由新都建设公司承担。 一审法院认定事实如下：2013年5月18日，新都建设公司（甲方）与慈湖建设公司（乙方）签订《协议》约定，绿洲茗都1#、2#、7#楼由慈湖建设公司承建，建成后1#、2#楼的产权归乙方所有，作为产权抵工程款，慈湖建设公司所得产权自行销售，价格自行定价，销售房屋开出的发票及所有税费由新都建设公司负责，按进度开给新都建设公司工程款发票，所得房款必须汇入甲乙双方共同设立的监管账户，甲方根据工程量返还给乙方，多余款留于7#楼的工程款返还给慈湖建设公司。2015年8月3日，新都建设公司与刘向红、刘成成共签订12份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，分别约定刘向红、刘成成购买绿洲茗都2栋601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612室房屋，双方还约定了每套房屋的价款，并约定买受人应于2015年7月23日前支付该商品房全部价款，出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房，双方共向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记。刘向红与新都建设公司于2015年7月23日就上述房屋办理了网上备案手续。 一审另查明，刘向红、刘成成一审中提供《承包合同》一份，该承包合同上记载甲方为安徽慈湖绿洲茗都项目部，乙方为刘向红，双方约定甲方将绿洲茗都7#楼钻孔灌注桩桩基分部工程分包给乙方施工，桩基施工完，按现场实际的工作量乘以包干单价，总桩基工程款冲抵绿洲茗都2栋601-612共计12间房屋的价款（公安编号），冲抵房屋的单价为4500元/平方米，上述房屋的房产证办理在刘向红和刘成成名下。上述《承包合同》上的落款时间为2015年3月8日。 一审再查明，2018年8月10日，新都建设公司破产清算一案，由马鞍山市中级人民法院受理，并指定一审法院审理。一审法院于2018年9月29日指定北京大成（南京）律师事务所担任新都公司破产管理人。 一审法院认为，破产程序是债务人企业资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力时，依法清偿债务的法律制度，该制度核心价值即为公平偿债。案涉12份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》系基于慈湖建设公司与新都建设公司之间以房抵工程款的合意而签订。上述合同签订后，新都建设公司具有依照合同约定履行向刘向红、刘成成办理房屋产权登记等合同义务，但该给付义务属于债权的请求范畴。基于债权平等性，刘向红、刘成成就案涉12份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》项下的债权不具有优先于其他普通债权的法律属性。在债权人不具有优先权的情况下，为确保债的公平性，债务企业进入破产程序实质上属于阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由。因此，在新都建设公司进入破产程序后，案涉12份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》构成法律上的履行不能，对刘向红、刘成成要求新都公司协助其办理案涉12套房屋所有权登记的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决驳回刘向红、刘成成的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由刘向红、刘成成负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审对一审查明事实予以确认。 另查明，刘向红、刘成成一审中提供的《承包合同》约定，若总桩基款不够冲抵房款，差额部分乙方（即刘向红）一次性补清。 本院认为，本案的争议焦点为：刘向红、刘成成主张新都建设公司协助其办理案涉房屋的所有权登记，依据是否充分。案涉12份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》均约定买受人应于2015年7月23日前支付该商品房全部价款，出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房，双方共向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。刘向红、刘成成并未提交其支付案涉商品房全部价款并存入预售资金监管账户的证据，即便依据案涉《承包合同》约定，刘向红、刘成成以工程款冲抵购房款，但未提供证据证明其与慈湖建设公司之间就工程款数额进行明确结算，该工程款能否全部冲抵房款，无法确定。在刘向红、刘成成不能举证证明其已履行支付全部购房款的情形下，其主张新都建设公司协助其办理案涉房屋的所有权登记，无事实依据。且本案并非一般房地产企业办理预售商品房所有权登记而产生的纠纷，而是发生在破产程序中的特殊法律问题。案涉12份商品房预售合同系新都建设公司基于与慈湖建设公司之间以房抵工程款的协议而签订。即便刘向红、刘成成充分举证证明支付全部购房款，一审法院基于债权平等性以及确保偿债的公平性，认定案涉12份商品房预售合同项下的债权不具有优先于其他普通债权的法律属性，构成法律上的履行不能，也无不当。 综上所述，刘向红、刘成成的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由刘向红、刘成成负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理陈婷婷 书记员温芳