河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11566号原告：李秋阳，男，汉族，1978年8月20日出生，住河南省新野县。原告：叶丰娟，女，汉族，1979年7月14日出生，住河南省新野县。共同委托诉讼代理人：彭兵兵，河南良承律师事务所律师。被告：河南省台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：刘玉静，该公司员工。委托诉讼代理人：张欢，该公司员工。原告李秋阳、叶丰娟诉被告河南台兴房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李秋阳、叶丰娟的共同委托诉讼代理人彭兵兵，被告河南台兴房地产有限公司的委托诉讼代理人刘玉静、张欢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李秋阳、叶丰娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层203房屋不动产权证书；2、被告支付逾期办理产权初始登记的违约金，具体算法是以房屋总价款为基数、按日0.005%的标准计算自2014年8月1日（交房后60天）起至2020年3月17日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月1日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层203房屋，房屋总价格658788元。合同约定被告应当在2013年12月31日前交房并且被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限未报送上诉申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部分受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金，此外合同约定被告应该在取得该商品房初始登记后240日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人受领。但被告并未按合同约定履行上述义务导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为违反了《商品房买卖合同》第六条约定，构成违约，应该根据合同约定承担违约责任，为维护原告的合法权利，故诉至法院，望判如所请。被告河南台兴房地产有限公司辩称：对原告的所以诉请，被告均不认可。对原告自2014年6月30日至2015年6月3日逾期付款338天，根据合同第七条第1款第2项规定，被告应向我方支付逾期付款违约金7605元，对此违约金及利息，请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。1、针对原告请求被告支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉求，被告不认可，请求驳回。首先，根据我方提供的房屋维修基金查询显示，原告的房屋维修资金于2017年7月3日才缴纳完毕，被告只有在原告缴纳完毕房屋专项维修基金后才能为当事人办理不动产登记手续。因此被告提交涉案房屋初始登记的时间原则上应为2017年9月3日前，而非2014年3月1日，这一点由（2019）豫01民终25564号判决佐证。判决书佐证。其次，根据我方提供的首次登记查询显示，原告的首次登记于2020年3月17日已经办理完毕。最后，原告主张的违约金部分诉讼时效已过，原告2020年7月21日才起诉，中间也没有提出异议，所以部分违约金已经过了三年诉讼时效。二、原告逾期付购房款338天，逾期违约金为7605元，因此我公司约定递交材料的日期也相应顺延，违约金及利息也应当予以抵消。三、二七区人民政府关于印发2018年二七区百城建设提质工程实施方案的通知中明确指出台胞小区属于有机更新项目。由于原告购买房屋与台胞小区属于同一个项目及2018年已确定拆除，这造成不能办理不动产证，并且2016年房管局职能调整，同时客观上也造成不能办理房产证。根据合同法司法解释（二）第26条之规定，同时鉴于不动产登记改革导致办理房产证流程的变更，耗时更长，我公司不承担自2016年8月20日后逾期办证的违约责任。四、我方不仅是考虑到现有因素，还顾及到了办证后会带来的消极影响现象。若我方为涉及台胞小区改造项目的房屋办理不动产，按照不动产登记流程，改造项目不仅影响现在办证进度，而且还会影响办证后的事项，因为现在办理不动产权证书会涉及土地证分割，改造时就要在对土地证进行合并，这一系列操作势必会对政府要进行的有机更新项目的开展带来限制。我公司不能办证是由客观实情决定的，希望法庭可以查明。五、京广花园住户办理不动产证的特殊之处，就在于它涉及到政府改造项目。该小区不动产证的办理会造成后续连环反应。原告办理不动产证的目的是为了在小区改造时有所凭证，从而获得相应的政策补贴。我们可以理解，所以在2018年的时候，我公司就已向法院递交了承诺书，表明在改造时我们会为京广花园住户提供相关证明，不会影响他们应改造而应获得的权益。六、我方从不怠于履行义务是由于其政府发布文件等客观因素造成不能办证，那么主张因办证推迟而要进行的赔偿损失就没有了依据，申请逾期办理产权登记违约金就没有了事实支持。七、况且在我方向法院提交上述提到的承诺后，即法院在2018年就不再受理京广花园办理不动产权证及相关诉讼请求的案件，但今年受疫情影响，以前后法院又开始受理京广花园相关案件，这对我们的权利造成侵害，我们并对此感到困惑。综上，并非我方不愿去办理不动办理不动产权证书，而是受客观条件条件限制，且原告的违约金主张已过诉讼时效，望贵院依法查清事实，综合考虑客观情况，维护被告的合法权益。经审理查明：1.2014年6月1日，二原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层203房屋一套，建筑面积84.46平方米，房屋总价为658788元。约定金额：现金208788元，2014年5月31日缴纳；公积金贷款45万元，2014年6月30日付款。同时，该合同附件四约定维修基金由原告自行交存；原告应在商品房交付使用前交存房屋专项维修基金，直接存入房屋专项维修基金专户；原告未及时交存房屋专项维修基金，被告因办理房屋初始登记需要代为交存的，原告应当按照同期银行存款利率向被告支付利息；被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告领取。合同还就其他事项进行了约定。2.二原告于合同签订当日缴纳了房款208788元，于2015年6月3日缴纳了购房款45万元，于2017年7月3日缴纳房屋维修资金。3．被告于2014年6月1日向二原告交付涉案房屋。涉案房屋的首次登记（初始登记）于2020年3月17日办理完毕。4.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金，但被告截止2020年3月17日才办完成本案标的房屋产权初始登记，应当承担违约责任。根据本院查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对被告办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定被告应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对被告应承担的违约金按总房款（658788元）的日0.005%计算,自2014年8月1日起至2020年3月17日止2055天共计67691元，酌定赔偿60%即40615元为宜，原告多请求的部分本院不予支持。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系原被告签订商品房买卖合同的附随义务，被告应协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，故本院支持原告的该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十五日内协助原告李秋阳、叶丰娟办理位于二七区京广南路西、代庄南街两侧3号楼3单元2层203房屋的不动产权证书；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内支付原告李秋阳、叶丰娟逾期办理产权登记（初始登记）违约金40615元；三、驳回原告李秋阳、叶丰娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费1199元减半收取599.5元，由被告河南台兴房产有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  张西俊二〇二〇年十一月十二日书记员  高重坤