江苏省盐城市盐都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0903执异74号 案外人:林秋月，女，1972年10月25日生，汉族，居民，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：任满军、谷海霞（实习），江苏善合律师事务所律师。 申请执行人：张文安，女，1969年9月15日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 被执行人：盐城裕新置业有限公司，住所地在江苏省盐城市。 法定代表人：张德军，该公司总经理。 被执行人：彭上越，男，1977年11月7日生，居民，住上海市徐汇区。 本院在执行张文安与盐城裕新置业有限公司（以下简称裕新公司）、彭上越民间借贷纠纷一案中，执行查封裕新公司名下的房产。案外人林秋月向本院提出书面执行异议，请求本院立即解除对某号房屋查封的强制执行措施。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审查。本案现已审查终结。 案外人林秋月向本院提出执行异议时称：对盐都区人民法院(2017)苏0903执1333号执行裁定书、2018年2月7日协助执行通知书及（2019）苏0903执恢276号执行裁定书、2020年3月10日协助执行通知书提出执行异议，并请求立即解除对某号房屋的查封措施。事实与理由：1、2015年9月21日，案外人与裕新公司签订了4份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：03400320150925，2008300120150925，2009532420150925，01253120150925，案外人已支付购房款118.58万元。2、2015年9月28日，案外人与裕新公司共同至原盐都区房产交中心进行了手工备案登记，由盐都区房产交易中心在上述4份购房合同上加盖了“盐城市盐都区商品房销售（预）售证专用章”。3、案外人与裕新公司在办理《商品房买实合同）备案登记的同时，裕新公司申请办理了上述所售房屋的原《房屋所有权证书》注销登记，盐都区房产交易中心以手工备案方式办理了注销登记并在4份《房屋所有权证书》上加盖了注销章印。当日（2015年9月28日），裕新公司将4套房屋及加施了注销章印的《房屋所有权证书》交付给案外人。4、因裕新公司严重拖欠税款，裕新公司未能向案外人开具销售发票，导致案外人无法办理不动产权证书。 5、盐都区物业基金管理中心已将开具给裕新公司的4份住宅专项维修资金专用收据的业主由裕新公司变更为案外人林秋月，并加盖了盐都区物业基金管理中心财务专用章，进一步确认了案涉某号房屋业主为案外人林秋月。6、自2015年9月28日起，案外人已取得了上述4套房屋用于出租使用。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条之规定，请求法院依法撤销(2017）苏0903执1333号执行裁定书、2018年2月7日的协助执行通知书及（2019)苏0903执恢276号执行裁定书、2020年3月10日的协助执行通知书，解除对案外人所有的某号房屋的查封措施。 申请执行人张文安在异议答辩时称：我对该执行异议有异议，案涉房屋我方去房产局查封的时候，房屋是登记在盐城裕新置业有限公司名下的。应当以房产登记为准。案涉房产连房产证都没有，盐都区物业基金管理中心无权变更业主。 被执行人裕新公司、彭上越未作答辩。 本院审查查明：本院在执行张文安与裕新公司、彭上越民间借贷纠纷一案中，（2019）苏0903执1333号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、扣划、提取、评估、拍卖、变卖被执行人裕新公司、彭上越所有的价值人民币18600000元的财产（含银行存款、债权等）。本院于2018年2月7日向盐城市不动产登记中心送达了（2017）苏0903执1333号执行裁定书和协助执行通知书，协助查封被执行人裕新公司名下位于盐城市新都街道××大厦××…320…。查封期限三年。后因被执行人下落不明，裕新公司、彭上越被纳入失信被执行人名单后，申请执行人张文安申请终结执行。2019年2月20日申请执行人张文安申请恢复执行。本院立案受理，执行案号：（2019）苏0903执恢276号。于2019年4月1日作出（2019）苏0903执恢276号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、扣划、提取、评估、拍卖、变卖被执行人裕新公司、彭上越所有的价值人民币18200000元的财产（含银行存款、债权等）。本院于2020年3月1日向盐城市不动产登记中心送达了（2019）苏0903执恢276号执行裁定书和协助执行通知书，协助查封被执行人裕新公司名下位于盐城市新都街道××大厦××…××、××、××、321…。期间不得办理抵押、买卖、过户，查封期限三年。后案外人林秋月认为案涉四套房产系其个人出资118.58万元向裕新公司购买的房产，向本院提出书面执行异议。 另查明：1、坐落于盐城市新都街道××大厦××…××、××、××、321…，登记权利人裕新公司。该土地规划用途：其他商服用地；商品房用途：商用。2、2015年9月25日，裕新公司与林秋月签订《商品房买卖合同》四份，约定：裕新公司将其开发商品房四套出售林秋月（318室，建筑面积82.86平方米，房款323100元；319室，建筑面积69.2平方米，房款269800元；320室，建筑面积69.2平方米，房款269800元；321室，建筑面积82.86平方米，房款323100元）。该四份合同加盖的“盐城市盐都区商品房销（预）售监证专用章”。2010年-2012年林秋月的弟媳彭曙霞出借彭上越、郑婧婧人民币123万元，后裕新公司及彭上越将某室转让给林秋月，冲抵彭曙霞的借款118.58万元，余款44200元作为维修基金缴纳，裕新公司均向林秋月出具了收据。2015年9月，林秋月领取占有案涉四间房屋，并出租他人收取房租。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案被执行人裕新公司未能履行生效文书确定的义务，本院有权对裕新公司名下坐落于盐城市新都街道裕新居委会四组某房产采取查封等强制执行措施。本案中，案外人林秋月主张涉案四间房产系其于2015年支付房款118.58万元从裕新公司购得的房产，并实际占有使用多年，其系案涉房产实际权利人。本院认为，对案外人提出的执行异议，原则上进行形式审查，并根据规定情形判断执行标的的权利归属，其中对房屋所有权的审查应以房产登记管理部门的登记为依据。由于案涉房产登记在裕新公司名下。因此，从形式要件看，本院查封的涉案房产权利人应为被执行人裕新公司。因裕新公司未履行生效文书确定的义务，本院对被执行人裕新公司名下的案涉房产采取相应的强制执行措施，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；上述条件均符合的情况下，方能阻却执行。本案中，案外人林秋月虽在本院查封该房屋前与裕新公司签订了《商品房买卖合同》，且已支付全部房款，但案外人林秋月所购商品房非用于居住，故案外人林秋月据此阻却本院对案涉房产执行的无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十五条第一款，第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人林秋月的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 辅绍贵 审 判 员 王 华 审 判 员 姚德祥 二〇二〇年十一月十四日 法官助理 朱 蕾 书 记 员 曹妮娜