陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终13482号上诉人（原审原告)：米彩娟，女，1968年6月1日出生，汉族，籍住西安市长安区郭杜街办羊元村中村南街**，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：许雯菲，陕西健旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安鑫丰房地产开发有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：赵飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘傲，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭，陕西许小平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市房地产经营四公司。住所地：西安市莲湖区二府街**。法定代表人：丁亮，该公司经理。委托诉讼代理人：胡滨，男，汉族，住，住西安市碑林区公司员工。上诉人米彩娟因与被上诉人西安鑫丰房地产开发有限公司（以下简称鑫丰公司）、西安市房地产经营四公司（以下简称房地产四公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初11637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人米彩娟及其委托诉讼代理人许雯菲、被上诉人鑫丰公司之委托诉讼代理人刘傲、被上诉人房地产四公司之委托诉讼代理人胡滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米彩娟上诉请求：1、改判鑫丰公司、房地产四公司限期与米彩娟按照约定房屋价款签订《房屋买卖合同》及为米彩娟办理房屋所有权登记手续，或不予处理米彩娟要求鑫丰公司、房地产四公司限期与米彩娟按照约定房屋价款签订《房屋买卖合同》及为米彩娟办理房屋所有权登记手续的诉讼请求。2、本案诉讼费由鑫丰公司、房地产四公司承担。事实及理由：一审法院认为合同无法履行的原因是购房协议明确约定的涉案房屋是经济适用房，系具有保障性质的政策性住房，是政府面向本地城市低收入困难家庭所供应的，米彩娟非西安市城镇户籍，不具有购买资格。案涉房屋属于高新区，不应适用《经济适用房管理办法》。且现实生活中经济适用房是可以向没有购买资格的人销售的，而非完全不能履行该合同。截止目前鑫丰公司、房地产四公司未完善建设手续，导致无法办理初始登记，法院应当就此部分不予处理，而非直接驳回。经调查核实，部分购买且正在装修该丰园小区经济适用房项目的购房者并非都是西安市城镇户口，也没有相应的购房资格。米彩娟户口已经拆迁，目前属于高新区城镇户口，名下也无住房，属于中低收入线标准所以具备了购房资格。由于目前案涉小区还未取得销售许可证，故请求二审法院改判米彩娟要求鑫丰公司、房地产四公司限期与米彩娟按照约定房屋价款签订《房屋买卖合同》及为米彩娟办理房屋所有权登记手续不予处理。鑫丰公司辩称，一、鑫丰公司与米彩娟之间签订的《房屋内部认购协议》中明确约定，双方签订正式的房屋买卖合同的前提是米彩娟取得经济适用房的购房资格，然而米彩娟至今未取得购房资格，因此一审法院驳回其继续履行合同的诉请并无不当。二、丰园小区经济适用房项目是政府面向本地城市低收入困难家庭所供应的保障性住房，米彩娟非西安市城镇户籍，不具备购买丰园小区经济适用房购买资格，因此该合同从政策规定上来说也不具有履行可能性。三、鑫丰公司无法为米彩娟办理不动产登记的原因系米彩娟自己造成的，与鑫丰公司是否完善建设手续无关。四、由于米彩娟一直没有取得购房资格，根据合同约定米彩娟无权要求鑫丰公司继续履行合同，且丰园小区最终获批的规划图与《房屋内部认购协议》中的设计图纸完全不同，以及政府政策的变化，最终该协议也实际无法履行。故米彩娟的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回米彩娟的上诉请求。房地产四公司辩称，其同意鑫丰公司的答辩意见。米彩娟向一审法院起诉请求：1、依法确认米彩娟、鑫丰公司、房地产四公司签订的《房屋内部认购合同》合法有效，并判令鑫丰公司、房地产四公司限期与米彩娟按照约定房屋价款签订《房屋买卖合同》并为米彩娟办理房屋所有权登记手续；2、判令鑫丰公司、房地产四公司赔偿米彩娟资金占用期间利息213400元，减去鑫丰公司、房地产四公司已付利息23441.88元后为189958.12元；3、本案诉讼费由鑫丰公司、房地产四公司承担。一审审理过程中,米彩娟要求增加确认《补充协议》有效，并放弃了第2项诉讼请求。一审法院经审理查明，2014年9月16日，米彩娟与房地产四公司丰园小区经济适用房项目部签订《房屋内部认购合同》一份，房屋认购协议说明部分第2条规定：本协议所称房屋是指由房地产开发企业开发建设的经济适用房，购买该房屋须符合西安市经济适用住房购买资格，买受人承诺在签订正式《房屋买卖合同》前取得《西安市城镇居民经济适用房购买资格申请审核表》，并约定由米彩娟购买暂定名为丰园经济适用房中的第3幢1单元15层02室房屋，房屋建筑面积为96.18平方米（最终面积以政府相关部门实测为准），单价为3957.9元每平方米（最终价格以政府相关部门核定为准）……并确定取得房屋预售许可证时缴纳房款的20%，房款全部交完正式签订《房屋买卖合同》。同时合同对签订房屋买卖合同的签订以及规划、设计变更问题进行了约定。另，房地产四公司丰园小区经济适用房项目部向米彩娟出具书面承诺，承诺米彩娟购买的3-11502房屋不需要经济适用房购买资格审批表，由该公司负责办理房屋产权证。同日，米彩娟向鑫丰公司支付了首付款22万元。2015年10月19日鑫丰公司向丰园小区经济适用房的购房者出具承诺书，承诺退还所有业主所交的款项以及按照银行同期定期利率计算的利息，另按合同约定计算违约金，该承诺书除加盖鑫丰公司印证外另加盖房地产四公司丰园小区经济适用房项目部的印章。2015年11月25日，鑫丰公司与米彩娟签订《补充协议书》一份，协议约定：在保证原合同不变的基础上，达成如下：1、鑫丰公司于2015年12月13日按照每一万元每年1200元支付米彩娟从付款之日起至2015年12月13日止的利息；2、2016年2月25日鑫丰公司退还米彩娟购房款50%，及米彩娟从2015年12月13日至2016年2月25日止购房款所产生的利息，即每一万元每年1200元。米彩娟不解除原购房合同（要房的），米彩娟拿到鑫丰公司50%的购房款2015年12月13日至2016年2月25日止购房款所产生的利息后，原《房屋内部认购协议》继续有效……若鑫丰公司于2016年3月1日不能支付上述购房款和利息，鑫丰公司应从2016年3月1日先支付从2015年12月13日至2016年3月1日的利息和从2016年3月1日至鑫丰公司还购房款承诺日（例如2016年5月1日）的按一分利计算的利息，购房款应当在承诺日（例如2016年5月1日）付清。若到了承诺日（例如2016年5月1日），鑫丰公司无力偿还米彩娟购房款，则应在当日支付从承诺日（例如2016年5月1日）到下一个承诺日（例如2016年7月1日）的利息（按二分利计算），购房款必须在下一个承诺日支付……2017年8月25日米彩娟与鑫丰公司签订《补充协议二》约定原合同以及2015年10月19日的承诺书、2015年11月23日的补充协议，直到网签合同下来，一直有效……2015年11月23日至2016年12月30日鑫丰公司共向米彩娟支付资金占用期间的利息35441.88元。另查明，米彩娟现户籍地为西安市长安区，至今未取得西安市经济适用房购房资格。案涉“邓店南村经济适用房项目”由西安市房地产开发第四公司与西安市鑫丰房地产开发有限公司合作开发。西安市房地产开发第四公司丰园小区项目部系西安市房地产开发第四公司的分支机构，西安市房地产开发第四公司变更名称为西安市房地产经营四公司。高新规建字第2018-0002号建设工程规划许可证显示该项目名称为，邓店南村丰园小区经济适用房1-3#住宅，1-4#商业，4#廉租宿舍，5#幼儿园及地下车库（含设备用房）。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。米彩娟与西安市房地产开发四公司丰园小区经济适用房项目部签订的《房屋内部认购协议》是双方的真实意思表示，虽经济适用房管理办法中对购房人的资格进行了限定，因不属于强制性、效力性规范，故米彩娟有无购房资格并不影响合同本身的效力，米彩娟与西安市房地产开发四公司丰园小区经济适用房项目部签订的《房屋内部认购协议》应属有效。西安市房地产开发四公司丰园小区经济适用房项目部系房地产四公司的分支机构，不具有主体资格，其法律后果应当由房地产四公司承担。四公司辩称未与米彩娟签订合同亦未授权鑫丰公司对外销售房屋，但考虑到鑫丰公司、房地产四公司系合作开发关系，且房地产四公司认可将项目印章交由鑫丰公司管理使用的事实，故对房地产四公司的辩称意见不予采信，该合同的后果房地产四公司应当承担。鑫丰公司认可该合同系自己签订，亦应当认定为合同的相对方并承担合同义务。关于两份补充协议，鑫丰公司认可签章的真实性，米彩娟亦对协议的内容无异议，应当认定为双方意思的真实表示，加之协议内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，予以确认。本案中米彩娟、鑫丰公司、房地产四公司在购房协议中明确约定涉案房屋性质为经济适用房，系具有保障性质的政策性住房，是政府面向本地城市低收入困难家庭所供应的。本案米彩娟户籍并非西安市城镇户籍，不具有经济适用房的购房资格，致使该合同不具有履行可能性，一审法院释名可变更诉请后，米彩娟坚持其继续履行合同的诉请，故对其该项诉请予以驳回。米彩娟自愿撤回要求鑫丰公司、房地产四公司支付资金占用期间利息的诉请，系对其权利的处分，予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告与被告西安市房地产经营四公司、西安鑫丰房地产开发有限公司签订的《房屋内部认购协议》合法、有效，原告与被告西安鑫丰房地产开发有限公司签订的《补充协议》、《补充协议二》合法、有效。二、驳回原告要求与被告签订《房屋买卖合同》并为其办理房屋所有权登记的诉讼请求。案件受理费4347元，米彩娟已预交，由鑫丰公司承担100元，米彩娟承担2123.5元，余款2123.5元一审法院予以退还。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。米彩娟未提交新证据。鑫丰公司提交《丰园小区总体规划图（方案一）》、《邓店南村丰园小区经济适用房项目建筑单体方案》，证明由于政策变化及行政机关的要求，鑫丰公司不得不重新设计规划图纸，因此双方约定房屋未经规划批准的不确定不存在的房屋，最终建成的房屋无论从面积、结构还是造价都要远远高于原设计图中的房屋，故双方约定的房产不存在，鑫丰公司无法根据不存在的房屋与米彩娟签订《房屋买卖合同》并为不存在的房屋办理不动产登记手续，双方协议已经失去了继续履行的事实基础。米彩娟质证意见为：真实性认可，证明目的不予认可。米彩娟购买的三号楼并非改成了廉租宿舍，一审审理中法官去过涉案小区房屋真实存在，未能交房是因为鑫丰公司没有取得预售许可证，涉案房屋并非永远无法履行，且鑫丰公司提交的证据无法说明案涉房屋已不存在。房地产四公司质证意见为：对真实性与证明目的均认可。房地产四公司未提交新证据。米彩娟、房地产四公司对鑫丰公司提交的证据真实性认可，本院对该证据予以认定。根据双方当事人一、二审的举证、质证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明的事实属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，米彩娟与鑫丰公司、房地产四公司签订的《房屋内部认购合同》中明确约定该协议所称的房屋是经济适用房，购买该房屋须符合西安市经济适用住房购买资格。现米彩娟并未取得购买经济适用房的购房资格，该认购合同不具备实际履行的可能性。故米彩娟要求鑫丰公司、房地产四公司限期与其按照约定房屋价款签订《房屋买卖合同》及为米彩娟办理房屋所有权登记手续的主张，应不予支持。至于米彩娟主张本院对其上述主张不予处理一节，米彩娟的上诉请求相互矛盾，既要求法院判令鑫丰公司、房地产四公司限期与其签订《房屋买卖合同》并办理房屋所有权登记手续，又要求法院对此不予处理，且在一审审理中，经一审法院释明，米彩娟仍坚持主张继续履行合同的诉请。结合前述本院已对米彩娟要求鑫丰公司、房地产四公司限期与其签订《房屋买卖合同》并办理房屋所有权登记手续的主张不予支持，故一审法院驳回米彩娟该项诉讼请求，并无不当。综上，米彩娟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由米彩娟承担。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  姬 钊二〇二〇年十一月十八日书记员  陈子俊