广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22840号上诉人（原审被告）：深圳市东部开发（集团）有限公司，住所地：深圳市福田区益田路**新世界商务中心**，统一社会信用代码：914403001921897406。法定代表人:杨玉科，董事长。委托诉讼代理人：王兴权。委托诉讼代理人：刘红。被上诉人（原审原告）：深圳房江湖科技有限公司，住所地：深圳，住所地：深圳市福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B代码：91440300342837804D。法定代表人：张海明，总经理。委托诉讼代理人：肖悦。委托诉讼代理人：常园。上诉人深圳市东部开发（集团）有限公司（以下简称东部集团）因与被上诉人深圳房江湖科技有限公司（以下简称房江湖公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2020)粤0304民初18732号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东部集团上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、驳回房江湖公司诉讼请求。事实和理由：一审判决基本事实认定不清，法律适用不当，且未对相关证据组织质证，违反诉讼程序，应依法被撤销。一、根据东部集团及房江湖公司签订的《东部XX假日广场2018外场联动销售服务合同》第八条第1.4款的约定，付款须同时满足三个条件，一是乙方及时将转介服务费用提交书面报告及材料给甲方审核，二是乙方向甲方开具增值税普通发票，三是具体付款所需时间由甲方财务确定。房江湖公司虽于2019年8月22日向东部集团开具595832.63元发票，但没有证据证明其他两个付款条件已具备，支付条件尚未成就，一审仅以房江湖公司已开具发票为由判令东部集团付款，属事实认定不清，法律适用不当。二、关于5座2703号房代理费130061.43元。东部集团一审庭审中已声明该套房产代理费未经审核，房江湖公司也未开发票，不具备付款条件。一审庭审后房江湖公司开具了发票，但法庭未就该证据组织质证，不符合民事诉讼程序。即使房江湖公司单方开具了发票，该套房产的代理费未经双方结算确认，付款条件也不具备，故不应判决东部集团支付该部分代理费。房江湖公司未提交任何答辩意见。房江湖公司向一审法院起诉请求：1、东部集团向房江湖公司支付转介代理费共计853394.06元；2、东部集团向房江湖公司支付逾期付款违约金共计5973.76元（自2019年12月25日起，按《东部XX假日广场2018年8月外场联动销售服务合同》约定，计算至欠款付清之日止，暂计至2020年3月4日）；3、东部集团承担本案所有诉讼费用。一审庭审时，房江湖公司变更诉讼请求如下：1、东部集团向房江湖公司支付转介代理费共计723332.63元；2、违约金变更为9949.16元，按日万分之一的标准暂计至2020年3月4日，其中595832.63元代理服务费的违约金自2019年10月4日起计算，剩余的代理费的违约金自2019年12月25日计算。一审法院认定事实：房江湖公司（乙方）与东部集团（甲方）签署《东部XX假日广场2018年8月外场联动销售服务合同》约定，甲方为深圳市龙岗区东部XX假日广场项目之开发商，委托乙方为该项目外场联动销售公司之一，委托期限自2018年8月22日至2018年11月30日。乙方需自行保管甲方书面盖章确认的《东部XX假日广场外场联动公司转介客到访确认单》及《东部XX假日广场外场联动公司转介客户成交确认单》并作为核查及结算依据。外场转介客户成功交纳定金并签订正式《深圳市房地产认购书》后，由乙方驻场专员填写《东部XX假日广场外场联动公司转介客户成交确认单》一式两份，交由甲方营销部人员签字盖章确认，各自存档，转介服务费在客户签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》后按合同第八条结算。甲方未按约定向乙方支付转介服务费的，视为甲方违约，超过15个工作日的，甲方应以该笔款付转介服务费用为基数，每日向乙方支付该基数万份之一的金额作为迟延支付违约金。第八条约定转价服务费率为2.5%，以现金转账或购物卡10000元/套进行奖励结算，甲方有权随时变更现金奖励具体金额及奖励方式的权利，提前3日书面告知乙方，乙方应无理由接受。转介服务费分批按月度分别计算，一次性付款的客户，交纳全额房款并签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及递交备案后，支付转介服务费用结算额的100%。按揭付款的客户，交纳首期款并签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及递交备案并办理完银行按揭手续的，支付该套物业的转介服务费用结算额的50%，银行按揭款付至甲方公司账上，支付该套物业的转介服务费用结算额的50%。乙方需按甲方要求办理转介服务费用结算及付款手续，提供真实、合法的深圳市增值税发票。乙方须于每月5日前将上月度的转介服务费用以提交书面报告及材料结甲方审核。甲方在10个工作日内完成审批后，乙方应在3个工作日内向甲方开具增值税普通发票，甲方收到增值税发票后15个工作日内银行转账或支付形式支付转介服务费。现金结算奖以外场转介客户成功签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》并网签备案为结算依据，合同备案成功后5个工作日内结算现金奖。乙方选择转账付款结算现金奖励费用的，乙方需提供发票，选择购物卡结算的不需要发票。合同中双方的联系地址和电话为各方接收信函和通知的法定送达地址和联系电话，合同一方变更联系地址和电话，应及时通知对方，并得到对方收到该变更通知的书面确认后方为有效，否则产生的一切责任和损失，均由该方自行承担。合同一方按约定的地址用电话将信函或其他书面发出后即视为履行了通知义务。《东部XX假日广场2018年10月份外场联动销售服务合同补充协议》约定，双方同意委托住宅转介销售，住宅及公寓联动销售期限终止日期延至2018年12月31日，住宅的转介服务费率为2.5%，现金奖励1万元/套，成交奖不高于8000元手机一部/套，公寓及办公室产品的转介服务费率由2.5%上调至4.5%，现金奖励1万元/套，成交奖不高于8000元手机一部/套，变更后的转介服务费率执行日期为2018年10月29日起至2018年12月31日止。双方同意现金奖及成交奖（手机）于客户交全款或首期款并签订《房地产买卖合同》后以月为单位统计上报，隔月安排发放。《东部XX假日广场2019年1月份外场联动销售服务合同补充协议》约定，住宅及公寓销售期限终止日期延至2019年1月31日，转介服务费及现金奖励与上一份补充协议约定的一致。《东部XX假日广场2019年2月份外场联动销售服务合同补充协议》约定，住宅及公寓销售期限终止日期延至2019年4月30日，转介服务费及现金奖励与上一份补充协议约定的一致。2019年8月10日，房江湖公司与东部集团确认2019年8月应结代理费为595832.63元。对应的房号为3座1104、5座2604、5座3002、5座3004、6座2318。房江湖公司向东部集团开具了对等金额的发票，东部集团确认于2019年8月22日收到了该发票。2019年10月23日开始，房江湖公司通过微信多次向东部集团催付佣金，对方以集团资金没有调配，无法向房江湖公司付款。2019年12月19日，房江湖公司发微信称另有两套的佣金能否可以开票一起付款，对方称难，没有确定资金到账。2019年12月16日，房江湖公司向东部集团的两个地址寄发《催告函》称目前有7套已满足结佣条件，未结金额为853394.06元，东部集团接到函件后7日内解决。函件随附了未结佣金明细表，表格详细列明了房号、客户姓名、成交总价、佣金点数、佣金金额、现金奖励及未结总金额，房号包含了房江湖公司与东部集团于2019年8月确认应结代理费595832.63元对应的5套房产，另两套房产为5座2703房、3座604房，对应的佣金分别为127500元、130061.43元。两份邮件均于2019年12月17日妥投。房江湖公司另提交了东部集团盖章确认的《深圳房江湖科技有限公司XX时光里项目成功销售确认单（成功销售明细）》，确认单列明的房号包含了5座2703房，佣金金额分别为127500元。一审庭审后，房江湖公司于2020年6月16日向东部集团开具了127500元的增值税发票并交付东部集团，该发票对应的物业为5座X号，东部集团代理人刘瑞鑫于2020年6月17日签收了该发票。一审法院认为，房江湖公司与东部集团签署的东部XX假日广场的系列销售服务合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依照约定严格履行各自的义务。房江湖公司实际成功推介的房产为6套，其中双方已书面确认其中5套房产的应付代理费为595832.63元，房江湖公司向东部集团开具了等额的发票。东部集团应向房江湖公司支付该5套房产的代理服务费595832.63元。东部集团已书面盖章确认房江湖公司成功推介5座2703房产，对应的代理费为127500元，东部集团实际于2020年6月17日收到房江湖公司开具的127500元代理费的发票，东部集团应按合同约定在收到发票后15个工作日内即应在2020年7月9日向房江湖公司支付佣金127500元。关于违约金。合同约定，东部集团逾期付款超过15个工作日的，应按日万分之一的标准向房江湖公司支付违约金，东部集团实际于2019年8月22日收到房江湖公司开具的595832.63元的发票，东部集团最迟应于2019年10月10日向房江湖公司支付代理费。东部集团应按日万分之一的标准自2019年10月11日起向房江湖公司支付595832.63元代理费的逾期付款违约金至实际清偿之日止。对房江湖公司主张违约金起算时间有误的部分，一审法院不予支持。东部集团实际于2020年6月17日收到房江湖公司开具的127500元的发票，其最迟应于2019年7月30日向房江湖公司支付代理费。截止本判决作出之日，东部集团逾期支付127500元的时间未超过合同约定的15个工作日，对于房江湖公司主张的该部分代理费的违约金，一审法院不予支持。如若东部集团实际逾期付款超过合同约定的期限，房江湖公司可另循途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、东部集团于判决生效之日起十日内向房江湖公司支付转介代理费723332.63元及违约金（违约金以595832.63元为计算基数，按日万分之一的标准自2019年10月11日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回房江湖公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11132.82元（已由房江湖公司预交12393.68元），由房江湖公司负担19.88元，东部集团负担11112.94元，房江湖公司对预交的1260.86元一审法院依法退还给房江湖公司。保全费4816.83元（已由房江湖公司预交），由房江湖公司负担8.60元，东部集团负担4808.23元。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。根据东部集团的上诉内容，本案二审的争议焦点为东部集团是否应支付房江湖公司转介代理费。本院认为，双方在《东部XX假日广场2018年10月份外场联动销售服务合同补充协议》中约定，现金奖及成交奖（手机）于客户交全款或首期款并签订《房地产买卖合同》后以月为单位统计上报，隔月安排发放。在其后双方签订的补充协议中，也有相同的约定内容，实质上是双方以补充协议的方式变更了原协议的付款约定。房江湖公司开具发票给东部集团是合同约定的付款条件，在房江湖公司开具发票给东部集团后，一审据此判决东部集团支付转介服务费，符合双方的约定，本院对此予以维持。综上，东部集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11112.94元，由深圳市东部开发（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十一月××日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。