河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4750号上诉人（原审原告）：崔向花，女，1978年3月10日出生，汉族，住河南省内黄县。上诉人（原审原告）：李朝伟，男，1977年3月19日出生，汉族，住河南省内黄县。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵鑫，河南栋梁律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李远龙，河南栋梁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南绿地御湖置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晨光，河南新雅琪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司新乡分行，住址：新乡市新飞大道**。法定代表人：司磊。委托诉讼代理人：李金辉，河南师大方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡，河南师大方正律师事务所律师。上诉人崔向花、李朝伟因与上诉人河南绿地御湖置业有限公司（以下简称绿地公司）、被上诉人广发银行股份有限公司新乡分行（以下简称广发银行新乡分行）商品房预售合同纠纷一案商品房预售合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔向花、李朝伟共同委托诉讼代理人赵鑫，上诉人绿地公司委托诉讼代理人杜晨光，被上诉人广发银行新乡分行委托诉讼代理人李金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔向花、李朝伟上诉请求：撤销原审判决第四项，判决解除崔向花、李朝伟与广发银行新乡分行签订的《个人房屋按揭贷款合同》；绿地公司退还崔向花、李朝伟已付银行本息暂计70826.77元，并将剩余银行本息返还广发银行新乡分行。事实和理由：一、崔向花、李朝伟将绿地公司、广发银行新乡分行一起列为被告进行诉讼，法院应一并审理。二、崔向花、李朝伟已按照合同约定履行还款义务，绿地公司使用贷款应当予以退还，并将剩余银行本息退还给广发银行新乡分行。绿地公司辩称：购房合同不应解除，相应贷款合同也不应解除。贷款合同对管辖权有约定的，应从其约定。广发银行新乡分行辩称：同原审答辩意见，不应在同一案中一并解决。绿地公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回崔向花、李朝伟的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由崔向花、李朝伟负担。事实和理由：原审认定事实和适用法律错误。一、绿地公司从未收到崔向花、李朝伟发出的《退房通知书》。二、因不可归责于绿地公司的客观原因和不可抗力影响，导致绿地公司延期交房，应免除违约责任。受大气污染防控173天，叠加疫情防控，交房时间应顺延。三、合同解除权期限为除斥期间，崔向花、李朝伟已丧失合同解除权。四、购房合同能继续履行，从促进交易出发，案涉合同不应解除。五、合同仅对违约金作出约定，未约定利息损失。崔向花、李朝伟辩称：请求解除购房合同，且一并处理贷款合同。崔向花、李朝伟向原审法院起诉请求：1、依法解除崔向花、李朝伟与绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、依法解除崔向花、李朝伟与广发银行新乡分行签订的《个人房屋按揭贷款合同》；3、依法判令绿地公司退还崔向花、李朝伟已付房款120004元、维修金4473元、办证费270元、有线电视180元及自实际返还之日止崔向花、李朝伟已付银行本息暂计70826.77元（暂计至2020年4月20日）；4、依法判令绿地公司赔偿崔向花、李朝伟已付购房款及维修金、办证费、有线电视费占用期间的利息，暂计16240.51元（利息以124927为基数，按银行同期贷款年利率6%计算，自2018年3月20日至实际支付之日止）；5、依法判令绿地公司向广发银行新乡分行返还剩余贷款本息。原审法院查明：崔向花、李朝伟二人系夫妻关系。2017年12月19日，崔向花、李朝伟作为买受人与作为出卖人的绿地公司签订合同编号为2017-1219075的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同约定的主要内容为：1、崔向花、李朝伟购买绿地公司开发的绿地泰晤士新城四期项目2号楼1单元24层12402号房产，总价款为574004元，其中120004元为现金支付，付款时间为2017年12月19日，454000元为商业贷款支付，付款时间为2018年2月19日。2、第十一条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。3、第十二条约定：逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款，出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。4、附件十一补充协议第十六条约定，买受人单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则，视为买受人放弃该项权利。合同签订后，崔向花、李朝伟于2017年12月19日支付了购房首付款120004元。2018年1月24日，崔向花、李朝伟作为共同借款人、共同抵押人、绿地公司作为保证人、广发银行新乡分行作为贷款人，三方签订了《个人房屋按揭贷款合同》。崔向花、李朝伟向广发银行新乡分行贷款454000元，贷款期限为360个月。2018年2月7日，广发银行新乡分行将上述贷款按约定支付至崔向花账户，再受托将该贷款支付至绿地公司账户。根据《个人房屋按揭贷款合同》约定，二崔向花、李朝伟以案涉房屋提供抵押担保；绿地公司为借款提供阶段性保证，对债务承担连带保证责任。《个人房屋按揭贷款合同》第十七条、第三十一条约定，在合同履行过程中，如发生争议，应首先协商解决；协商不成的，向贷款发放银行所在地法院提起诉讼。崔向花、李朝伟自2018年3月20日起，每月向广发银行新乡分行归还贷款本息至今，截止2020年6月20日，共计偿还本息76227.48元，其中本金13842.07元、利息62358.76元、罚息5.2元、复利21.45元。2017年12月19日，崔向花、李朝伟向绿地公司交付维修基金4473元、有线电视费180元、办证费270元。2020年4月12日，崔向花、李朝伟通过中国邮政速递向绿地公司发出了退房通知书，要求解除《商品房买卖合同（预售）》，返还购房款，支付违约金等，并告知绿地公司自通知书到达之日起30日内完成退房事宜。绿地公司于2020年4月13日签收，未予答复。自合同约定交房日期2019年12月31日至今，绿地公司仍未依约交房。2020年6月29日，广发银行新乡分行提出管辖权异议，认为双方签订的《个人房屋按揭贷款合同》明确约定涉及《个人房屋按揭贷款合同》的案件纠纷应由广发银行新乡分行所在地人民法院管辖，本案应由新乡市红旗区人民法院管辖。原审法院认为：一、关于案涉合同的解除。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同；依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵循诚实信用原则，切实履行各自的合同义务。原、被告双方签订的商品房买卖预售合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，予以确认。崔向花、李朝伟，绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，绿地公司应于2019年12月31日交付房屋；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。崔向花、李朝伟已按约定支付全部购房款，绿地公司至今未交付房屋。合同的解除条件已经成就。根据合同第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。崔向花、李朝伟于2020年4月12日通过邮政速递向绿地公司发出解除合同通知书，绿地公司已于2020年4月13日签收。根据合同法第九十六条第一款规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。故，崔向花、李朝伟请求确认其与绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除，于法有据，予以支持。确认崔向花、李朝伟与绿地公司于2017年12月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已于2020年4月13日解除。二、关于崔向花、李朝伟与绿地公司已付款项及违约损失。据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。崔向花、李朝伟已付绿地公司的首付购房款120004元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同（预售）》已经解除，崔向花、李朝伟因履行该合同已于2017年12月19日支付绿地公司的首付购房款120004元，应恢复原位，返还崔向花、李朝伟。崔向花、李朝伟请求绿地公司支付占用利息，于法有据，予以支持。绿地公司应支付崔向花、李朝伟以120004元为基数，自2017年12月19日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率和自2019年8月20日起至本判决生效之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的其占用该款期间给崔向花、李朝伟造成的利息损失。三、关于崔向花、李朝伟已支付的维修基金、办证费、有线电视费问题。崔向花、李朝伟于2017年12月19日向绿地公司支付维修基金4473元、有线电视费180元、办证费270元,共计4923元，绿地公司并以自己的名义为崔向花、李朝伟出具收据。崔向花、李朝伟请求绿地公司返还该款，事实清楚，证据确实充分，于法有据，予以支持。崔向花、李朝伟请求返回已支付的维修基金、办证费、有线电视费等，绿地公司主张该款系代有关部门收取，但是未提供具有证明力的证据予以证明，不予采信。四、关于本案房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷应否合并审理问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案广发银行新乡分行作为《个人房屋按揭贷款合同》担保权人，作为具有独立请求权的第三人未就商品房担保贷款合同纠纷提出诉讼请求，故本案未就房屋贷款合同纠纷与本案商品房买卖合同纠纷合并审理。案涉房屋担保贷款合同纠纷应另行主张解决。另一方面，根据民事诉讼法第三十四条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。本案《个人房屋按揭贷款合同》第十七条、第三十一条约定，在合同履行过程中，如发生争议，应首先协商解决；协商不成的，向贷款发放银行所在地法院提起诉讼。本案当事各方对因《个人房屋按揭贷款合同》引发的金融借款合同纠纷案件的管辖进行了约定，且约定不违反法律规定，为有效约定。故，该纠纷应由新乡市所辖区基层人民法院管辖，不应由原审法院管辖。五、关于绿地公司主张的不可抗力问题。绿地公司于本案提出抗辩，本案逾期交房系政府大气污染管控和新冠肺炎疫情等不可抗力所致，应予以免责。第一，政府实施的大气污染管控措施已经常态化，本案商品房买卖合同签订时应已考虑该因素，以此作为不可归责的客观原因进行抗辩，不予采信；第二，河南省启动新冠肺炎疫情防控措施时间为2020年1月25日，绿地公司依约应交房的时间为2019年12月31日，双方约定的交房时间在新冠肺炎疫情防控措施出台之前，故其抗辩理由不予采信。六、关于绿地公司提供的格式条款效力问题。本案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款，出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十六条约定，买受人单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则，视为买受人放弃该项权利。绿地公司提供格式合同的该两条约定通过减除己方责任、排除对方行使权利时间区间的方式，加重对方责任，减少或免除己方责任，且未履行提示、说明义务；根据合同法及合同法司法解释有关规定，该两项约定的时间调整或时间限制应按无效处理。涉及该两项纠纷的处理应适用合同法及其司法解释的规定予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条之规定，原审判决：一、确认崔向花、李朝伟与绿地公司于2017年12月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年4月13日解除；二、绿地公司于判决生效之日起十日内返还崔向花、李朝伟购房款120004元，并支付以120004元为基数、按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率自2017年12月19日计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2019年8月20日计算至清偿之日的利息损失；三、绿地公司于判决生效之日起十日内返还崔向花、李朝伟维修基金4473元、有线电视费180元、办证费270元，共计4923元；四、驳回崔向花、李朝伟的其他诉讼请求。以上，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2239.94元，由绿地公司负担。本院二审诉讼中，绿地公司提交证据一组，用以证明：案涉房屋已于2020年10月16日取得竣工验收备案，具备交房条件。崔向花、李朝伟发表质证意见称：证明目的有异议，不能证明具备交房条件，基础设施、公共服务等均未达到交房条件。本院对上述证据的分析意见详见本院认为部分。本院二审查明：案涉房屋于2020年10月16日取得竣工验收备案。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，广发银行新乡分行未提出上诉，崔向花、李朝伟和绿地公司分别提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕崔向花、李朝伟和绿地公司提出的上诉请求分别进行审理。结合各方意见，现围绕诉讼焦点分别评述如下：一、关于崔向花、李朝伟上诉请求能否得到支持问题。本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，广发银行新乡分行作为有独立请求权第三人拒绝在本案中提出相关诉讼请求且提出管辖权异议，故原审判决未予合并审理并无不当。二、关于绿地公司上诉请求能否得到支持问题。（一）关于购房合同应否解除问题。本案中，根据合同约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。本案合同约定的交房时间为2019年12月31日，至2020年10月16日案涉房屋才取得竣工验收备案，已逾期近300天，即使考虑大气污染防治（扬尘治理措施大多为停止土石方作业、加强裸露场地管理，并非要求停止一切施工活动）、疫情防控（常态化疫情防控下积极复工复产）、交房宽限期等因素，案涉房产因逾期交房也已达到合同约定的解除合同的条件，故崔向花、李朝伟请求解除合同，于法有据，本院予以支持。（二）关于合同解除后法律后果问题。本案中，合同解除后，绿地公司除返还购房款外，原审判决其支付相应利息并无不当。综上，崔向花、李朝伟和绿地公司的提出的上诉请求均依据不足，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4469.54元，由上诉人崔向花、李朝伟负担1671元，由上诉人河南绿地御湖置业有限公司负担2798.54元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年十一月六日书记员  车韩卓