河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3115号 上诉人（原审被告）：承德蜗牛房地产经纪有限公司，住所地承德市双桥区翠兴大厦****806-1。 法定代表人郭振，经理。 委托诉讼代理人：方芳，河北滦江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩瑞清，女，1973年2月11日出生，满族，住承德市双桥区。 被上诉人（原审被告）：张晓华，女，1961年9月26日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：赵秀松，河北德汇律师事务所律师。 上诉人承德蜗牛房地产经纪有限公司（以下简称蜗牛公司）因与被上诉人韩瑞清、张晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蜗牛公司的委托诉讼代理人方芳，被上诉人韩瑞清，被上诉人张晓华的委托诉讼代理人赵秀松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蜗牛公司上诉请求：1、依法撤销双桥区人民法院作出的（2020）冀0802民初2502号民事判决书，并依法改判。2、依法判决一审、二审诉讼由被上诉人张晓华承担。事实与理由：一审法院部分事实认定不清，具体理由如下：一、从案件的形成过程可见，上诉人收取2万元购房款，张晓华实际收取12万元购房款。1、被上诉人张晓华委托上诉人蜗牛公司代为销售商铺，二人于2018年12月18日签订《天成永兴大厦一期-101项目全案策划、销售、招商代理合同》（以下简称“《招商代理合同》”），在代理期间内，韩瑞清在蜗牛公司购买了永兴大厦的128号商铺，于2019年4月12日签订《蜗牛小镇认购协议书》一份，交付2万元定金。2、2019年4月21日，上诉人与被上诉人张晓华形成会议纪要，第一条内容是：张晓华收回对蜗牛公司的授权，此后所有合同的签订及收款都由张晓华直接参与，张晓华在蜗牛公司设置专职会计，两方共同承担会计的工资，并按合同约定给蜗牛公司提取佣金。根据该条款的约定可反映出张晓华的房产仍在蜗牛公司进行销售，只不过是张晓华会直接参与，蜗牛公司就是一个中介平台，按约定可提取佣金。3、2019年4月22日，韩瑞清来蜗牛公司补交购房款并换签《商品房买卖合同》。因为张晓华本人当时并不在现场，韩瑞清补交的12万元首付款由会计（张晓华与蜗牛公司共同聘用）收入蜗牛账户，加盖了蜗牛公司印章。因公司走账繁琐，蜗牛公司从员工宁魏的账户转给了张晓华韩瑞清的购房款，因为宁魏账户内不足12万元，故当天仅转款10万元，后于2019年5月1日将差额2万元转账给张晓华。二、被上诉人张晓华主张10万元是给付银行利息不合逻辑。上诉人与被上诉人张晓华形成会议纪要，根据第二条内容，蜗牛公司同意负担自2019年5月份起抵押贷款利息，每月5万元（具体金额以银行金额为准）。由此可见，该条约定的每月的利息是约5万元，具体金额银行利息金额为准，也就是说，蜗牛公司同意承担的利息要待5月份银行实际产生的利息为准，不是整整的5万元/月。另外，转账日期为4月22日，5月份的利息还没有产生，提前支付利息的情形明显不符合日常逻辑，更不合情理的是为什么要一次给付两个月的利息？由此可见，蜗牛公司将韩瑞清的12万元补交房款转交给了张晓华。三、被上诉人张晓华是本案《商品房买卖合同》的当事人，应承担返还全部购房款的责任。首先，根据《会议纪要》第一条约定内容，张晓华收回授权，但实际上是张晓华参与销售。与本案相同的其他案件，如李博文案，他们的《商品房买卖合同》也是在张晓华所谓的解除代理合同后签订的，也都让蜗牛公司加盖了公章，由此可见张晓华和蜗牛公司之间还是存在合作关系的，其蜗牛公司仍然可以按照合同约定提取佣金。又因张晓华实际收受韩瑞清的购房款，即对上诉人蜗牛公司代签订的《商品房买卖合同》的追认。因此，《商品房买卖合同》约束张晓华，张晓华收受购房款应当予以返还。另外，上诉人蜗牛公司虽收2万元定金，但该2万元性质由定金转化为购房款后，随即按照《招商代理合同》约定转化为佣金。根据会议纪要第二条约定以及《招商代理合同》佣金提取的计算方法计算，蜗牛公司对该笔业务应提佣金为66658.47元，蜗牛公司仅收取2万元未超过应提佣金数额，故上诉人不具有返还购房款的义务。综上所述，一审法院认定事实不清，该2万元在转化为佣金的同时就视为张晓华收取了该2万元的购房款。根据合同相对性原则，张晓华应当在解除合同后返还韩瑞清14万元，上诉人不具有返还该购房款的义务。故恳请贵院依法查清事实，并判令由张晓华返还全部购房款。 韩瑞清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，蜗牛公司上诉无理无据。请求依法驳回上诉，维持一审判决。 张晓华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张晓华和韩瑞清间没有签订过任何合同，也从没有收到过任何款项，从双方的会议纪要看蜗牛公司无权在代表张晓华出售房屋，其也未告知和韩瑞清签订过房屋买卖合同，也没有收到过韩瑞清的任何款项，因此本案涉案合同应属无效，张晓华无义务返还相应购房款，蜗牛公司主张给付了张晓华12万元无事实依据，属于其他法律关系，和本案无关。其上诉状所称的转账过程及理由不符合日常生活规律，因为其是当天收的韩瑞清钱又说当天只转了10万，这10万是另一法律关系给付的利息并非韩瑞清给付的购房款。本案中涉及的10万元，上诉人在王忱付一案中的开庭笔录中所述是给王忱付了，在郭振与张晓华一案中当时说是代郭振给的，因此本案的10万元没有针对性不能说明是韩瑞清给的款项。因此建议法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 韩瑞清向一审法院起诉请求：一、请求依法判决解除原、被告在2019年４月12日签订的《蜗牛小镇认购协议书》，判令二被告共同返还双倍定金人民币４万元；二、请求依法判决解除原、被告在2019年４月22日签订的《商品房买卖合同》，判令二被告共同返还和给付购房款12万元及利息（以已付定金14万元为基数自2019年７月２日至全部资金付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率1.5倍核算）。三、由二被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定的事实：2018年12月18日，被告张晓华作为甲方（委托方）与被告蜗牛公司作为乙方（受托方）签订《天成永兴大厦一期-101项目全案策划、销售、招商代理合同》，约定甲方委托乙方对其南营子大街建筑面积1600余平方米的房屋进行销售与招商。合同对双方的权利义务进行了明确约定。2019年４月12日，原告与被告蜗牛公司签订《蜗牛小镇认购协议书》，原告支付定金２万元。2019年４月21日，被告张晓华与被告蜗牛公司经理郭振等人商定，2019年４月21日以后的合同签订与收款被告张晓华方直接参与，被告张晓华按合同约定向被告蜗牛公司支付佣金。2019年４月22日，原告与被告蜗牛公司签订《商品房买卖合同》，购买天成永兴大厦128号房，总房款256020.00元，当日，原告支付购房款12万元。原告至今未交纳剩余房款，亦未接收天成永兴大厦128号房。被告张晓华不认可向原告销售了天成永兴大厦128号房，被告蜗牛公司未能证明其向被告张晓华告知天成永兴大厦128号房出售的事实，亦未能证明原告支付的购房款已交付被告张晓华。 一审法院认为，原告要求解除《蜗牛小镇认购协议书》、《商品房买卖合同》，且因二被告之间的争议，已无法向原告交付天成永兴大厦128号房，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告蜗牛公司超越委托权限与原告签订《商品房买卖合同》并收取原告的购房款，被告蜗牛公司收取原告的购房款应予退还并赔偿原告的利息损失。因定金已抵顶购房款，故原告关于返还双倍定金的诉讼请求本院不予支持。原告关于被告张晓华应承担责任的请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第三百九十六条、第四百零一条之规定判决：一、解除原告韩瑞清与被告承德蜗牛房地产经纪有限公司2019年4月12日签订的《蜗牛小镇认购协议书》；解除原告韩瑞清与被告承德蜗牛房地产经纪有限公司2019年4月22日签订的《商品房买卖合同》。二、被告承德蜗牛房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告韩瑞清购房款14万元，并自2019年７月２日至本院确定的给付之日支付利息，利率自2019年７月２日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告韩瑞清的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，相关证据在卷佐证,本院予以确认。 本院认为，上诉人蜗牛公司及被上诉人韩瑞清、张晓华对一审判决第一项解除《蜗牛小镇认购书》、《商品房买卖合同》无争议。上诉人蜗牛公司称，上诉人收取2万元购房款，张晓华实际收取12万元购房款，张晓华是本案《商品房买卖合同》的当事人，应承担全部购房款的责任。经审查，2019年4月12日上诉人蜗牛公司与被上诉人韩瑞清签订《蜗牛小镇认购书》后，被上诉人韩瑞清按照合同约定向上诉人蜗牛公司支付定金2万元；2019年4月22日上诉人蜗牛公司与被上诉人韩瑞清签订《商品房买卖合同》后，被上诉人韩瑞清又向上诉人蜗牛公司支付购房首付款12万元，上述事实有双方签订的《蜗牛小镇认购书》、《商品房买卖合同》及上诉人蜗牛公司为被上诉人韩瑞清出具的收款收据在卷佐证，双方当事人均予以认可。因上诉人蜗牛公司与被上诉人张晓华之间存在争议已无法按照合同约定的时间向被上诉人韩瑞清交付房屋，上诉人蜗牛公司理应承担退还被上诉人韩瑞清购房款的责任。一审判决上诉人蜗牛公司退还被上诉人韩瑞清购房款14万元及利息有事实依据和法律依据，应予支持。上诉人蜗牛公司的上诉主张于法无据，不予支持。如上诉人蜗牛公司与被上诉人张晓华之间存在其他争议，上诉人蜗牛公司可另寻法律途径解决。 综上所述，蜗牛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3780.00元由承德蜗牛房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 杨      晓      梅 书 记 员 包      居      正