青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初4439号原告：马奴海，男，1956年1月25日出生，回族，户籍住址：西宁市城**勤奋巷**。委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。被告：刘培青，男，汉族，1966年11月13日出生，个体工商户，住西宁市。原告马奴海与被告刘培青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序,于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告马奴海的委托诉讼代理人赵永智与被告刘培青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马奴海向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付拖欠房租26922.8元，支付部分违约金4000元，共计30922.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告所经营的西宁市城东区花园南街1号义东商贸城三层B区360、361号商铺所有权为原告所有。2012年1月，原告及房屋共有人委托西宁义东花园商贸有限公司（以下简称“义东公司”）与被告签订《义东商贸城铺位租赁合同书》,约定租金为每月每平方米110元，被告承租的商铺月租金为1682.7元。2015年原告办理了上述铺面所有权证，房产权证号为宁房权证城东区字第XXXX号。原告与义东公司的市场管理关系经城东区人民法院（2016）青0102民初1104号《民事调解书》确认，于2016年9月1日解除，由原告直接向商户收取租金。被告从2019年7月至2020年10月共计拖欠租金26922.8元。租赁合同第六条约定，租金应在每周年期满前一个月交清，否则，每超一天按2%支付滞纳金。为此，请求判如所请。被告刘培青辩称，对原告主张的数额和计算日期无异议，但原告的断电、装修等行为阻碍了被告的正常经营。此前与原告协商过程中，原告同意免除我们的租金。故原告主张依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，认定如下：原告马奴海提交的证据为：证据一、西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初1104号民事调解书一份，意在证明原告从2016年9月开始，直接向商户收取租金的事实。证据二、宁房权证城东区字第XXXX号房屋产权证一份，意在证明原告于2014年取得城东区花园南街1号1号楼1-31室房屋产权证（即涉案义东商贸城三楼），系涉案商铺的房屋所有权人的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为其一直向义东公司交纳租金，2018年前原告从未向其收取过租金。证据三、租赁合同一份，意在证明，原告将城东区花园南街1号义东商贸城三层B区360号、361号商铺租赁给被告的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为原告应该免收租金。证据四、补充协议，证明涉案商铺在原合同基础上增加了租金。经质证，被告对上述补充协议的真实性不持异议。证据五、收据，证明被告交纳的2019年4月13日至7月13日的租金为5048.3元，月租金为1682.7元。经质证，被告对收据的真实性持有异议，认为收据上并无公章。但对月租金为1682.7元的事实不持异议。证据六、西宁市中级人民法院（2020）青01民终859号民事判决书，证明被告所交押金与原告无关，由义东公司向各位租户返还。经质证，对上述证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。被告刘培青提交的证据为：证据一、图片17张，意在证明因被告管理混乱，无序装修，涉案商铺环境无法正常经营及疫情期间租金减免的事实。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，对证明方向不予认可，认为商场经营正常。证据二、视频一份、音频一份，意在证明因原告管理不当对租户造成了损失，曾向租户口头承诺可以免交租金的事实。经质证，原告认为，其陈述的意思是租金可以缓交，没有承诺免除租金。本院认为，根据录音的内容判断，原告质证意见符合事实，本院予以采信。证据三、证明一份，意在证明原告停电行为给被告经营造成影响的事实。经质证，原告认为该证明属于证人证言，形式不符合要求，证人应当出庭，对该证明不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。根据以上证据和原、被告陈述，以下事实可以确认：经审理查明，西宁义东花园商贸有限公司与被告刘培青于2012年5月20日签订《义东商贸城铺位租赁合同书》一份，合同约定，被告承租义东公司所属城东区花园南街1号义东商贸城三层B区360号、361号商铺。2016年4月18日，西宁义东花园商贸有限公司与被告刘培青签订《补充协议书》，对月租金进行了调整。原、被告均认可涉案商铺月租金为1682.7元。2019年7月起，被告未再向原告缴纳过租金。另查，原告马奴海于2014年3月11日取得城东区花园南街1号1号楼1-31室房屋所有权。原告马奴海与义东公司于2016年9月1日在本院达成调解协议，本院于当日制作（2016）青0102民初1104号《民事调解书》，确定原告与义东公司的市场管理关系于2016年9月1日解除。本案的争议焦点为：被告要求免除租金的主张是否有事实依据？本院认为，被告提出，原告接手商场后，因管理混乱，商场环境卫生恶劣，加之疫情的影响，给被告的正常经营造成了很大影响，营收下降严重，原告所主张的租金应当予以减免。庭审中原告对自2018年以来陆续在拆除部分柜台的事实表示认可，但认为，商场正常经营并未受到影响，对被告减免租金的主张不予认可。经法庭人员实地察看，涉案商场部分区域已经清空，结合被告提交的现场照片和视频资料判断，被告所述经营期间因商场环境卫生问题影响经营的事实，部分属实，原告就其管理给被告营收所带来的影响，应给予适当补偿。加之受疫情影响，本院认为，对被告欠付的租金，原告应适当予以减免，减免期间确定为六个月比较合理。自2019年7月起，截止2020年10月，被告共欠付原告租金十六个月，扣除应减免的期间六个月，被告还应支付原告租金16827元；对原告的违约金主张，因原告曾承诺暂缓交纳租金，对暂缓期限未予明确，故对原告此项主张不予支持；关于被告在抗辩中所称的解除合同一节，原告对此虽无异议，但因涉及押金和损失及其他案外人，在本案中无法一并处理，当事人应另行起诉解决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十一条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告刘培青于本判决生效后十五日内给付原告马奴海租金16827元；二、驳回原告马奴海的其他诉讼请求。案件受理费574元，减半收取287元，由被告刘培青承担155元，随上述款项一并支付给原告，由原告马奴海承担132元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇二〇二〇年十一月二十四日法官助理 刘连连书记员 韩美玲附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。