贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0321民初7050号原告：遵义贵遵物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区天津路北门堤都**，统一社会信用代码：915203216754192562。负责人：周光先，公司财务部主任。委托诉讼代理人：刘孝坤，该公司项目经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张国忠，该公司总经理。代理权限：特别授权。被告：彭翠祖，女，汉族，1979年8月5日出生，遵义市播州区人，住。委托诉讼代理人：张德义，男，1953年5月23日出生，汉族，遵义市播州区人，住，系彭翠祖之公爹。代理权限：特别授权。原告遵义贵遵物业服务有限公司（下称贵遵物业公司）诉被告彭翠祖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵遵物业公司的委托诉讼代理人刘孝坤、张国忠，被告彭翠祖委托诉讼代理人张德义到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贵遵物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李绍珊立即支付物业管理服务费1951.00元及违约金200元，共计2151元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告经鑫南丽锦小区业主委员会公开招标，被依法聘为鑫南丽锦小区物业服务企业，于2017年6月4日与该小区业主委员会签订了为期一年的《物业服务委托合同》，合同期届满后，又于2018年5月28日续签了为期三年的《物业服务委托合同》，原告按照合同约定为小区业主提供物业服务。被告系小区业主之一，按照《物业服务委托合同》约定，应当按时向原告缴纳2017年7月1日至2020年3月31日止共计33个月的物业服务费1951元（物业服务单价：电梯每月每平方1元，步梯0.5元，被告居住步梯楼，面积为118.24㎡）。经原告多次沟通、电话催收和书面催收至今未缴纳，已构成违约，应向原告支付日2‰的违约金，原告主张200元。被告彭翠祖辩称：对欠费无异议，我家购买有停车位，但是公司另外收了我家在露天停车的费用每月40元，共1280元，找公司退，公司不退。我家卫生间的下水管坏了，报告公司，公司派人来看了，说派人来修，一直没有派人来，说要过春节了，没有找不到工人，又说是开发商的责任，叫找开发商，因要过春节了，我家只有自己找人维修，花费2758.5元，找物业公司报销，公司置之不理，因此，我家才拒绝交物业费。现要求驳回原告诉讼请求。根据原、被告的陈述和所举的证据，认定以下事实：2015年8月，位于遵义市播州区桂花桥街道（原遵义县南白镇）遵南社区的鑫南丽锦住宅小区产生了“遵义县南白镇鑫南丽锦小区业主委员会”（以下简称第一届业委会），主任：江朝志；副主任：谭指正、付洪彬；成员：王远能、罗梦旭、李杰、彭虎威、杨天学、刘孝彬。2015年8月19日，遵义县住房和城乡建设局下发《关于遵南社区鑫南丽锦小区业主委员会备案的通知》，予以备案。2015年9月10日，第一届业主委员会聘请康友物业公司为小区物业服务。后康友物业公司在对鑫南丽锦小区进行物业管理的过程中，部分业主因物业服务管理和物业管理费的收取等与康友物业公司产生纠纷。2016年10月，鑫南丽锦住宅小区再次产生了“播州区南白镇鑫南丽锦小区业主委员会”（以下简称第二届业委会），主任：宋文平；副主任：付洪彬、张文友；成员：刘英、段超吉、袁正军、张凯、王章伟、杨代舟。2016年10月13日，遵义市播州区住房和城乡建设局作出《备案证明》，予以备案。2017年1月14日，在遵义市播州区住房和城乡建设局的召集下，第二届业委会与康友物业公司达成相关事项的协议，约定小区的物业服务暂由第二届业委会自行管理，康友物业公司保留小区物业服务合同权利，暂管期内康友物业公司不再行使管理权。2017年5月底，原告贵遵物业公司接管鑫南丽锦小区物业管理，并于2017年6月4日与播州区鑫南丽锦小区第二届业委会签订了为期一年的《鑫南丽锦小区物业服务委托合同》，合同期届满后，又于2018年5月28日续签了为期三年的《鑫南丽锦小区物业服务委托合同》，合同约定：服务期限从2018年6月1日至2021年5月31日止，物业服务费收取标准：高层电梯1元/㎡月，步梯0.5元/㎡月，业主未按合同约定缴纳物业服务费，逾期按照日2‰的标准支付违约金。同时对物业公司的服务内容和质量、双方的权利义务作了具体明确。合同签订后，原告按照合同约定为小区业主提供相应的物业服务。其中，对业主反映强烈的消防系统、门禁、可视和非可视楼宇对讲系统、监控系统、房屋楼顶级屋面漏水维修问题，因需要启动大修基金，原告于2018年3月、2019年3月书面向遵南社区报告，于2019年10月完成了招标，因现在该小区第二届业委会解散，未产生新的业主委员会，不能启动大修基金，致改造工程不能进行，对摆摊设点的管理、车辆乱停乱放等问题，原告于2018年3月、4月、9月、2019年3月多次书面向遵南社区、主管部门反映，问题基本得到解决。被告彭翠祖的住房位于鑫南丽锦小区，属于物业服务合同中的步梯楼，其房屋建筑面积为118.24㎡，按照合同约定收费标准为0.5元/㎡月。原告贵遵物业公司对鑫南丽锦小区进行物业管理期间，被告居住在该小区，经原告通过电话、书面等方式催收，被告未缴纳原告贵遵物业公司接管该小区以来至2020年3月31日止共计33个月的物业服务费1951元。原告诉至本院，请求支持其诉请。庭审中，原告放弃违约金200元的诉讼请求。另查明，被告卫生间的下水管坏，时间是2017年1月，在原告接管该小区物业之前。上述事实有原、被告的陈述，原告提供的营业执照，《物业服务委托合同》，原告提供物业服务的相关工作资料，被告提供的照片及相关费用收据，本院及遵义市中级人民法院关于该小区的判决书等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，鑫南丽锦小区业主委员会是依法成立的，其与原告贵遵物业公司签订的《鑫南丽锦小区物业服务委托合同》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告彭翠祖系鑫南丽锦小区的业主，该合同对其具有约束力，原告贵遵物业公司履行了合同主要义务，被告应当按照合同约定履行交费义务。被告经原告贵遵物业公司通过电话、书面通知催收拒绝缴纳物业服务费，原告请求其按照合同约定支付从2017年7月1日至2020年3月31日止共计33个月的物业服务费1951元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。庭审中，原告自愿放弃违约金200元的诉讼请求，是其对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。被告抗辩的停车费、管道维修费的问题可以另案提起诉讼，以此抗辩，本院不予采信。综上，小区业主享受了物业服务，就应当及时足额交纳物业服务费，同时，物业公司也应当依照合同向业主及时提供相应的服务，小区环境要靠物业公司的严格、规范管理和小区业主的自觉、自律来共同维护，才能共建美好家园，因此，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：限被告彭翠祖在本判决生效后十日内支付原告遵义贵遵物业服务有限公司物业服务费1951.00元。案件受理费减半收取25元，由被告彭翠祖负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且应在上诉期届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期届满之日起二年内向本院或被执行人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。审判员  熊其芳二〇二〇年十一月十九日书记员  肖 颖