河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4677号 上诉人（原审原告）：李兰兰，女，1988年11月20日出生，汉族，住河北省廊坊经济技术开发区。 委托诉讼代理人：成亮，河北律清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王冠军，男，1962年9月27日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 委托诉讼代理人：杨斌，河北天枢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨欣芳，女，1963年10月17日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：杨斌，河北天枢律师事务所律师。 上诉人李兰兰因与被上诉人王冠军、杨欣芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初6427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李兰兰的委托诉讼代理人成亮、被上诉人王冠军及杨欣芳的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李兰兰上诉请求：1.请求中院撤销（2019）冀1003民初6427号民事判决书，依法改判王冠军、杨欣芳返还定金3万元，支付违约金20万元、律师费1.88万元。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据不足。一审法院认为“依据约定，李兰兰须于2017年7月19日前办理贷款手续并将除定金之外的其它首付款交付原告”这一约定并不存在。实际情况是中介公司承诺了一个月内办下来贷款。李兰兰从来没有作出一个月内支付首付款的承诺，也没有达成任何关于贷款期限的口头约定。当时李兰兰已经足额备好全部首付款，等待中介公司根据办理贷款手续的进度情况，随时按要求支付。王冠军至今没有催告李兰兰支付首付款，也没有通知李兰兰主张解除合同，反而径行将房屋另卖他人，属于违约。 王冠军、杨欣芳答辩称，上诉人的上诉请求没有事实依据，不能成立，相反上诉人不具有履行房屋买卖合同的能力，且存在根本违约，给被上诉人已经造成了55万余元的实际损失，具体表现如下：1.上诉人在签订合同之前，即在2017年6月9日已经打印了廊坊市主城区购房资格证明，证明中明确要求上诉人如果申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，2017年6月19日双方在签订房屋买卖合同时上诉人就应当知道向被上诉人先行支付30%的首付款，才能申请按揭贷款，同时在双方签订合同时，中介机构承诺一个月之内办理完按揭贷款手续，上诉人在本案一审起诉状中已经明确认可双方具有一个月办理按揭贷款的约定，也就是说首付款应当在一个月内足额支付给被上诉人，因为这是按揭贷款的必要流程，没有首付款的手续是不能办理按揭贷款的程序。但是上诉人至今也没有主动向被上诉人要求缴纳首付款，我方认为上诉人没有支付首付款的履行能力。2.在一审开庭过程中上诉人提交了与中介机构工作人员的微信聊天记录，在记录中显示被上诉人在2017年9月和10月份多次催促上诉人支付首付款，但上诉人也未实际交纳，以上两点足以证实上诉人没有履行房屋买卖合同的能力以及上诉人的行为已经表明不再履行合同。3.上诉人与被上诉人约定的房屋购房款总价款为200万元，仅仅支付了3万元定金，就锁定了被上诉人的房屋，不能对外销售，这是对被上诉人来说是不公平的，鉴于上诉人没有履行合同的意思，所以也是为了防止上诉人损失进一步扩大，因为在2017年3月份，廊坊市就已经出台了房屋的限购政策，廊坊的房价是在持续下降，因此为了避免损失扩大，被上诉人才于2018年2月1日将该房屋转让给案外人，转让价款为145万元，给被上诉人造成了直接经济损失55万元。综上所述，被上诉人没有任何违约，是因为上诉人没有履行能力，才导致本案的发生，因为如果卖给上诉人，被上诉人可以取得200万，但是由于上诉人没有能力履行，被上诉人只能自行损失55万元将房屋才转让给第三人，可以证实被上诉人并没有违约的任何主观意思和实际行为，请二审法院依法维持一审判决。 李兰兰向一审法院起诉请求：1.判令被告王冠军、杨欣芳返还定金3万元，支付违约金20万元及律师费1.88万元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告李兰兰与其代理人曾宪林系夫妻关系。被告王冠军与杨欣芳系夫妻关系。2017年6月19日经如家公司（居间方、丙方）居间介绍，曾宪林代李兰兰（购房人、乙方）与王冠军（售房人、甲方）签订《房屋买卖合同》。合同约定：李兰兰购买王冠军所有的位于廊坊市广阳区房屋，建筑面积116.83平方米，总价200万元。同时，合同第五条关于购房款支付与房屋产权过户约定为1.由丙方协助办理过户手续和房款交接的约定：（1）在本合同签定的同时，甲方向丙方交付该房屋产权证件（房本、契证复印件），乙方向甲方交付定金3万元，丙方收讫产权证后，要求甲乙双方准备办理产权过户手续所需的全部资料，并协助双方办理该项过户手续。（2）如乙方需丙方为其办理贷款手续，乙方须在签定合同后协商日内向丙方交纳（空白）元，（空白）元作为首付款，丙方收讫首付款后，开始协助甲乙双方办理房屋产权过户手续。（3）乙方支付其余房款的具体方式：贷款。第六条关于违约责任约定为：3.甲方认可乙方以贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方必须补齐所差房款，并继续履行该合同，同时承担由此引起的经济损失，已交纳给丙方用于协助办理贷款的服务费不予退还。（2）乙方要求自行办理申请贷款手续未果而造成的责任和经济损失由乙方承担。（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、合法、有效。如因乙方不符合银行放贷要求，造成的贷款未果，由乙方承担相应责任及经济损失。（4）乙方须按规定到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。4.甲、乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违反本条第3款的违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的居间费一律不予退还。第九条约定其他事宜：甲方需保证本房源无抵押、无贷款，保证正常过户，如不能够保证或与上述不符合，甲方需赔偿乙方与居间方全部损失。乙方需保证配合丙方过户、银行面签，如不能配合过户乙方需承担甲方与丙方全部损失。合同签订后针对贷款期限问题，如家公司承诺一个月内为李兰兰办理完成贷款手续。合同签订当日，李兰兰向王冠军交付定金3万元，并向如家公司交纳居间服务费、过户服务费及贷款服务费等共计5万元。庭审中，李兰兰提交2017年6月9日廊坊市房屋交易与产权管理中心出具的《廊坊市主城区购房资格证明》一份，该证明显示申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；使用住房公积金贷款，最低首付款比例调整至30%。另查明，2018年2月1日王冠军与案外人车永红签订涉案房屋买卖合同，合同价款为145万元，现该份合同已履行完毕且房屋已过户。2018年10月25日原告李兰兰将被告王冠军、柴累、如家公司诉至本院。立案后申请追加杨欣芳为本案被告。2019年10月22日、12月19日，原告以柴累被羁押于看守所无法开庭为由，分别撤回对柴累、如家公司起诉。庭审中被告王冠军称如家公司在合同中具有约定的义务，如家公司参加诉讼能够查清原告迟迟不能支付购房款的原因，认为应当通知如家公司参加诉讼。以上事实，有当事人陈述、补发婚姻登记证审查处理表、房屋所有权证、《房屋买卖合同》、定金收条、微信聊天截图、《不动产登记资料查询结果证明》、《委托代理合同》、律师代理费发票、中介费收据、《廊坊市主城区购房资格证明》、《廊坊市存量房买卖合同》等在卷佐证。 一审法院认为，原告李兰兰与被告王冠军签订的《房屋买卖合同》及关于贷款期限的口头约定，系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。李兰兰作为购房人的主要义务是按约支付购房款，王冠军作为售房人的主要义务是按约交付房屋以及协助原告办理产权过户登记。依据约定，李兰兰须于2017年7月19日前办理贷款手续并将除定金之外的其他首付款交付原告，但在上述合同履行过程中,李兰兰仅交纳定金3万元，未按不低于30%的比例支付首付款，不符合2017年3月21日廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》通知规定，其未能以贷款方式继续履行合同。王冠军在合理期限内未取得购房款，故而将涉案房屋转让他人，不属于上述合同第六条第4条约定的违约行为，因此原告李兰兰要求被告王冠军承担违约责任的依据不足,其要求返还定金3万元、支付违约金20万元及律师代理费1.88万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。本案李兰兰、王冠军与如家公司签订的《房屋买卖合同》中，包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系，李兰兰可以就房屋居间和房屋买卖分别提起诉讼，也可以就两个法律关系同时提起诉讼。对王冠军的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告李兰兰的诉讼请求。案件受理费5780元，由原告李兰兰负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，在双方当事人案涉的房屋买卖关系中。李兰兰作为购房人的主要义务是按约支付购房款。在合同履行过程中，李兰兰认可中介公司承诺一个月内办下来贷款，但仅交纳了定金3万元，未按申请商业性个人住房贷款首付款比例不低于30%的比例支付首付款，未能申请按揭贷款继续履行合同。王冠军在李兰兰未按认可的期限办理贷款的七个月后，在未取得购房款的情况下将涉案房屋转让他人，且转让价格低于双方当事人合同约定的交易价格55万元，王冠军虽未通知李兰兰转让房屋事宜，但该转让房屋行为亦属合乎情理，因此李兰兰要求王冠军、杨欣芳承担违约责任的依据不足，一审法院驳回李兰兰的诉讼请求并无不当，应予维持。 综上所述，李兰兰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5032元，由上诉人李兰兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年十一月五日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——