辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初6861号原告（反诉被告）：沈阳市沈河区教育局房产基建管理所，住所地沈阳市沈河区南通天街36甲。法定代表人：白伟，该公司所长。委托诉讼代理人：武铁凝，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文红，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳市沈河区春天幼儿园，住所地沈阳市沈河区长青街**。法定代表人：周晶，该园院长。委托诉讼代理人：于璐，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：付晶晶，该幼儿园园长。原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所（以下简称：“房产基建管理所”）与被告沈阳市沈河区春天幼儿园（以下简称：“春天幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告房产基建管理所委托诉讼代理人李文红、被告春天幼儿园法定代表人周晶、委托诉讼代理人付晶晶、于璐，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房产基建管理所向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋占有使用费2,343,500元（暂计至2018年12月31日，自2019年1月1日至实际腾房之日按照年租金490,500元/年支付）;2.请求判令被告向原告支付逾期付款利息516,692.25元（暂计至2018年12月31日，自2013年12月1日至2019年8月19日按同期同类人民银行贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；3、请求被告向原告返还位于沈阳市沈河区长青街123号的案涉房屋；4、请求判令诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于沈河区，面积为1090平方米的房屋出租给被告使用，合同期限为2011年12月31日至2013年12月31日。合同到期后，被告仍然强行占用案涉房产，且不再缴纳租金，原告曾多次向被告催缴欠付租金并要求被告腾房，但被告一直拒付租金及腾房。根据北京国融兴华资产评估有限责任公司辽宁分公司出具的《沈阳市沈河区教育局拟了解部分房产2013年至2018年各年年租金价值项目咨询报告》该房产2014年1月1日至2018年12月31日租金评估价格合计为2,343,500元。由于被告非法占用，对国有房产造成严重的国有资产流失（即房屋租金损失及逾期付款利息）。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，被告应向原告给付人民银行同期贷款利率上浮50%的逾期付款利息。为维护原告合法权益并保护国有资产，特诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。关于被告抗辩的减免新冠疫情期间租金的抗辩，国家政策提倡减免租金的前提是双方协商一致。被告春天幼儿园辩称，1.原告诉请2014年1月1日至2016年6月30日的租金（占有使用费）已过诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中止中断的情形。2.原、被告于2011年12月31日签订《房屋租赁合同》，合同第五条约定租金标准为年租金15万元。该合同2013年12月31日到期后，被告多次主动要求支付租金。被告多次到原告处交纳租金，原告不予收取。原告工作人员称因原告内部行政职能调整，无法下账，暂不收取，同意被告继续按原合同租赁使用，何时收取租金再行通知被告。原告主张房屋租金标准根据《沈阳市沈河区教育局拟了解部分2013年至2018年各年年租金价值项目咨询报告》调整至2,343,500元，明显高于双方合同约定的15万元的年租金标准，若被告知悉租金金额将调整为如此高额的租金标准，被告不可能选择续租使用。原告主张的该租金标准并未与被告协商达成一致，对被告没有约束力，双方应当按照已签订的租赁合同约定的租金标准给付租金（即每年150,000元）。关于逾期支付租金的利息，双方并没有明确约定支付租金的时间及逾期支付租金的违约责任,且被告未能交付租金系原告原因导致，被告不存在过错，不属于违约，不应支付原告利息。3.被告租赁使用案涉房屋期间，投入大量资金对原告所有的房屋进行装修修缮，原告为受益人，该维修维护费用应由原告承担。综上，原告诉请被告支付高额占有使用费及利息无事实和法律依据，2020年2月起幼儿园因心冠疫情至2020年6月15日禁止营业，该部分租金应予扣除，请求人民法院依法维护被告合法权益。反诉原告（本诉被告）春天幼儿园向本院提出诉讼请求：1、人民法院依法判令被告给付原告因办园而为反诉被告垫付的房屋修缮及改建费用2114488元；2、鉴定费13233元；3、反诉诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：2001年12月区教育委员会为设立万科花园新城区内中心位置幼儿园。由于当时教委办园启动资金不足，故向反诉原告招租，由反诉原告提供资金建设成春天幼儿园作为万科花城小区的配套工程，反诉被告交付给反诉原告设立幼儿园的房屋仅是毛坯房，反诉原告投入大量资金办学，经反诉被告同意反诉原告对案涉房屋进行大规模完善改建、装修及日常维护，使得春天幼儿园得以成功创办并经营至今。现反诉被告因行政机关内部原因，单方要求解除双方租赁合同关系，并要求反诉原告腾退幼儿园经营所使用的房屋，违反诚实信用和公序良俗原则。幼儿园现有幼儿140余名，反诉原告先进的办学理念及优良的办学质量得到广大家长的一致好评。如果腾退房屋，将给反诉原告造成高额的办园投入损失，140余名幼儿园在学前教育阶段也将面临重大调整。若人民法院坚持判令反诉原告腾退房屋，则反诉原告请求法院依法判令反诉被告给付反诉原告因办园而为反诉被告垫付的高额房屋修缮费用。具体金额为2001年至2016年底修缮改建的费用按每年8万元计算，因为时间较长，按照本次工程造价鉴定意见书中的明细结合常年固定周期维修改造的主要项目均价并折价计算，按每年8万元计。另外一部分是2017年至2020年反诉原告因维修改造租赁房屋所支出的工程款合计834488元，两个时间段合计金额2114488元。对于2017年至2020年期间的维修等费用鉴定机构鉴定为601487.24元。但反诉原告实际支出总金额834488元，应以该工程决算价款认定。因为鉴定意见书中第一对人工费的认定较低，由于幼儿园的特殊环境，只能在节假日或夜晚施工，人工成本较正常的施工增加较多。第二幼儿园所施工的材料均为高于国家环保标准的施工材料以保证园区幼儿的健康学习生活，固施工材料的成本价格普遍高于定额金额，所以被告认为应当按照施工合同最终的决算价格予以认定。请求人民法院依法维护反诉原告的合法权益。对于反诉被告提出的合同没有原件，事实是有合同原件，关于反诉被告提出的我方大规模维修不合理问题，系因案涉房屋存在质量问题，快二十年的房屋，我们选择的装修材料也是环保的，我方多次对房屋进行粉刷及此后每年对房屋做防水，房屋电线线路、门窗等老化不能使用，我方进行了更换、翻新、维修，案涉鉴定意见书所鉴定的范围均为附着在租赁房屋无法拆除的部分，原告作为出租方应当承担房屋的修缮维修成本。且就监控设备等因无法拆除，腾退房屋后原告作为受益人应当支付被告所支出的相关成本。原告于2001年所交付被告的房屋系清水状态，若租赁期间承租人对房屋的数次修缮改造费用全部由承租人承担，出租人在租赁合同解除后收回房屋却得到一个设备完善可直接使用，用于办学的房屋，却不需要支付被告任何成本，同样显失公平。关于原告说的拆除门斗，这个不在本次审计时间范围内，这个是2017年以前，本次审计里没有。其次，这个拆除门斗是有原因的，因为幼儿园园室的门朝北，由于北方天气原因，到了比较寒冷的季节室内温度上不去，孩子比较冷，后经教育局领导同意让我们自行调整门的位置，不冲北，现在是朝东的位置。后教育局领导说这个改造门斗的费用由我方先行垫付，后续教育局会支付给我们，至今没有支付。原告所提到的城镇房屋租赁司法解释第十一条出租人是否应当支付维修改造费用，该十一条的规定，因为任何一方的违约导致合同解除才适用该条款。而本案原告代理人在质证时表述合同到期双方处于不固定期限的租赁合同关系，现原告单方要求终止租赁合同关系，并非因为被告是否存在违约行为，所以本案不适用第十一条的规定。故请求法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告（本诉原告）辩称，我方不认可对方的反诉请求，第一、在2010年以前，被告是从东陵区教育局租赁的案涉房屋。2010年沈阳市行政区划改革，案涉房屋才划归沈河区管辖，也就是说原、被告双方在第一份租赁合同到期后，被告才与原告形成租赁关系。对方说改建和装修是经我方同意，这不是客观事实。最开始是从东陵区教育局租的房屋；第二，案涉房屋没有质量问题，也没有进行大规模的维修，对方主张的修建费用仍然属于装修费用。根据城镇房屋司法解释的规定，承租人和出租人只有就装修费用协商一致的前提下，才有可能由出租方承担部分装修费用，但本案中，原告从未承诺过给装修补偿，被告可以将装修产生的附加部分拆除后腾退房屋。如因拆除造成房屋损毁的，被告应恢复原状；第三，反诉原告提交的证据，发票是2020年9月15日开具的，系诉讼过程中为应付本次诉讼而临时制作的证据。三份承包合同被告从17年至19年均有大规模的装修，每次都是大额装修费用，是不合理的，也没有经我方同意，没有合同原件及支付装修费用的凭证。被告主张的2001年至2016年每年8万元的维修费，被告没有提供证据证明，2017年至2020年的维修费用原告也不认可鉴定意见。原告不认可将鉴定意见作为修缮费用的依据，理由如下：一、租赁合同第六、八条约定，未经原告同意被告不得改建房屋结构，原告只有在案涉房屋发生产权争议等违约情况下才赔偿装修费用。但本案不存在产权及使用权有争议的情形，所以根据合同约定和法律规定原告都不应赔偿装修装饰费。二、租赁合同已经到期，合同已经全部履行完毕，原告可以随时主张解除租赁关系，更不存在赔偿装修装饰费用的情形。三、根据鉴定现场勘察的情况，被告修改了案涉房屋的门斗，拆除了墙体也新做了墙体，被告擅自改变房屋结构属于违约行为，且被告装修如室内美化的装饰装修及室外的真实油漆等都包含在鉴定费用中，已经明显超出了出租人维修的义务，也超出了普通装修的合理范围。如果装饰装修的费用都由原告承担，相当于被告多年来无偿使用案涉房屋，对原告来说是显失公平的。根据日常经验法则，出租人只在合理的人工费及合理的材料费范围内承担义务，被告主张的节假日三倍人工费及环保材料费用明显超出了合理范围，是被告为了满足美化作用及办学需要而超额支出的费用，应由被告承担。被告主张的经过教育局的同意改变房屋结构，未提供证据证明其主张的事实。根据城镇房屋租赁司法解释第十一条规定，就已形成的附着的装修装饰物的处理上双方并没有明确约定，但被告存在改变房屋结构拆除新做墙体的违约行为，其请求赔偿装修装饰物的主张应当不予支持。当事人围绕诉讼请求原告（本诉被告）提交了《房屋租赁合同书》、《情况说明》、《补充说明》、《沈阳市沈河区教育局拟了解部分房产2013年至2018年各年年租金价值项目咨询报告》等，被告（反诉原告）提供了《房屋租赁合同书》、《沈阳春天幼儿园装修及家具制作承包合同》三份、《春天幼儿园电器图纸》、《春天幼儿园改造图纸》、《春天幼儿园给排水图纸》、《关于春天幼儿园装修情况的说明》、部分微信转款记录截图、《增值税发票》、部分现场施工照片、证人董某出庭作证、材料费收据等，对双方无争议的证据本院予以确认，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年以前被告与东陵区教育局就案涉房产建立租赁关系，此后行政区域重新划分。2011年12月31日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“一、甲方提供办园场所位于沈河区“万科花园新城”院内的1090平方米（建筑面积）幼儿园用房。二、乙方负责提供办园的资金，设备及办理相关手续，并负责经营和管理事宜。三、乙方负责缴纳水电、煤气、取暖、电话、物业费、税金等费用。四、合作期暂定二年，从2011年12月31日至2013年12月31日。五、乙方每年向甲方缴纳租金15万元，提前一个月交付。六、甲方享有对幼儿园用房的监管权，不享有其它经营权和管理权。乙方在办园期内未征得甲方同意，不得随意改变房屋的结构，但对房屋的装修和装饰除外。在办园期内，乙方不得将该房屋另租给第三方或用该房办理抵押手续，七、乙方要做好防火、防盗等工作，经营使用中必须符合国家法律法规，不得扰民发生一切后果和损失由乙方负责。八、甲方应确保该房与其他任何第三方无任何争议。在办园期内，只有遇政府拆迁征用或其他不可抗力的原因，甲方才有权终止本合同协议，并同时退还乙方提前交付的剩余费用。在合作期间，除因前款约定的甲方免责事由，（政府拆迁、征用或其他不可抗力）外，由其他甲方原因，如甲方与第三方发生产权、使用权等争议，导致本协议无法继续履行的，甲方应赔偿乙方装修等费用；九、本协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。本协议双方签字盖章后生效”，合同签订后，双方均按照该合同履行，在上述合同届满前被告向原告交付租金，因原告无法入账，未向被告收取上述房屋租金。原告于2019年1月21日向被告发出《律师函》要求被告支付占用费用并要求被告限期腾退上述诉争房屋。因双方协商未果，原告诉至本院。另诉讼后原、被告分别以自行调解为由向本院提出延期审理，后双方未能达成一致。诉讼中被告（反诉原告）向本院提出《司法评估申请书》就被告幼儿园内的修缮、装修时投入的价值委托司法评估机构鉴定，经本院委托公信工程管理有限责任公司进行鉴定，该鉴定机构于2020年10月30日出具司第006号鉴定书，结论为：“争议鉴定造价金额601487.24元”。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同全面履行合同义务。双方合同约定了履行限届满的时间即2013年12月31日，在合同期限届满前被告主动向原告支付下一租赁期的租金，因原告原因未收取，被告未违反双方约定，此后被告租赁诉争房屋至2019年1月21日原告向被告发出《律师函》，应视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人”，自2019年1月21日原告通知被告后，被告仍未腾交租赁物，现原告请求被告给付占用费，返还诉争房产，符合法律规定，予以支持；关于给付占用费的数额，因原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》，已于2013年12月31日到期，双方并未另行签订房屋租赁协议。被告作为承租人继续使用租赁物，原告作为出租人在2019年1月21日前并未提出异议，原租赁合同继续有效，故被告应当按照实际使用房屋的时间，给付原告房屋占用费。虽原告主张，自2013年房屋租金标准应根据其提供的《沈阳市沈河区教育局拟了解部分房产2013年至2018年各年年租金价值项目咨询报告》调整至每年490500元，但该标准并未与被告协商达成一致，对被告没有约束力，双方仍应当按照其签订的合同书约定的租金标准给付租金即每年150000元。关于双方争议的占用费是否超过诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…。”，在上述合同届满前被告向原告交付租金，因原告无法入账，未向被告收取上述房屋租金。被告继续承租上述诉争房屋使用，应视为不定期租赁，原租赁合同继续有效。原合同约定被告每年向甲方缴纳租金15万元，提前一个月缴纳，自被告2013年11月向原告缴纳租金，原告机构调整未收取后，被告至今未向原告缴纳租金，法律规定诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，显然原告2019年1月21日前三年的租金已经超过诉讼时效，且原告在法定期限内未提供诉讼时效中止、中断的证据，故原告主张的2014年1月至2016年1月20日的租金已经超过诉讼时效，对该部分租金，不予支持；对被告主张原告主张的部分占用费超过诉讼时效的抗辩，予以采纳；关于原告提出的被告应给付逾期付款利息的主张，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的参照买卖合同的有关规定”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，虽原、被告未约定逾期给付租金的违约金，但双方约定了每期租金在届满前一个月支付，在2019年1月21日前非被告原因不缴纳占用费，故原告主张的逾期付款利息自2019年1月22日起计算为宜。关于被告提出的原告应免除新冠疫情期间的租赁费之主张，法律规定：“承租国有企业房屋以及政府部门高校研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业、小微企业、个体工商户等承租人请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，故对被告请求免除2020年2月至2020年6月15日租金的抗辩，予以支持。关于反诉部分，反诉原告（本诉被告）请求反诉被告（本诉原告）给付因办园而为反诉被告垫付的房屋修缮及改建费用60万元的主张，因双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二款约定“在合作期间，除因前款约定的甲方免责事由，（政府拆迁、征用或其他不可抗力）外，由其他甲方原因，如甲方与第三方发生产权、使用权等争议，导致本协议无法继续履行的，甲方应赔偿乙方装修等费用。”因该约定中，除了产权、使用权还包括其它争议，故反诉原告主张的请求反诉被告给付房屋修缮及改建装修费用的主张，符合双方约定，予以支持；关于房屋修缮及改建费用的数额，对反诉原告提出的近三年房屋维修及装修投入进行了司法鉴定，虽反诉原告对对该鉴定结论有异议，但因其未能提供证据证明，故对反诉原告的该意见，不予采纳；关于反诉被告提出的反诉原告系为了应付本次诉讼而制作的证据，反诉被告在法定期限未提供证据证明，而反诉原告提供了相应的合同、图纸、现场施工人员出庭接受双方当事人的质询、转款凭证、收款收据，且鉴定人员亲临被鉴定建筑实地勘验核算，故对该鉴定结论予以确认。考虑到出租方未对案涉房产履行过维修义务，对该结论不再增减。关于反诉原告主张的参照近三年评估结论中关于修缮费用标准计算此前每年的维修费用，因反诉原告未提供相应的维修票据证明维修的事实，且超过举证期限提出，故不予审理若有新的证据可另案起诉。关于反诉被告提出的装修未经出租人同意的主张，经出租人同意的装饰装修既包括签订租赁合同时，出租人明示同意承租人装饰装修，也包括签订和履行租赁合同中出租人默示同意承租人装饰装修及出租人知道承租人对房屋装饰装修未明确表示反对，原告作为被告从事幼教的监管部门，日常查验显而易见，故本案应视为经出租人同意。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、一百七十四条第一百零八条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告沈阳市沈河区春天幼儿园于本判决生效后15日内将位于沈河区“万科花园新城”院内的1090平方米（建筑面积）幼儿园用房交还原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所；二、被告沈阳市沈河区春天幼儿园于本判决生效后10日内给付原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所自2016年1月21日起至2019年1月21日占用费450000元；三、被告沈阳市沈河区春天幼儿园于本判决生效后10日内给付原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所自2019年1月22日起至上述用房交还之日止的占用费每年按150000元计算（其中2020年2月至2020年6月15日免租金）；四、被告沈阳市沈河区春天幼儿园于本判决生效后15日内给付原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所逾期付款利息以450000元为基数，自2019年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算至2019年8月20日，以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、反诉被告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所于本判决生效之日起15日内给付反诉原告沈阳市沈河区春天幼儿园装修维修款601487.24元；六、反诉被告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所于本判决生效之日起15日内给付反诉原告沈阳市沈河区春天幼儿园鉴定费13233元;七、驳回原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告沈阳市沈河区春天幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费29681元，由原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所负担16682元，被告沈阳市沈河区春天幼儿园负担13000元；反诉案件受理费14840元，由反诉原告沈阳市沈河区春天幼儿园负担10000元，反诉被告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所负担4840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 罗 强人民陪审员 金 镝人民陪审员 赵 洪二〇二〇年十一月六日法官 助理 刘 丽书 记 员 杨舒平