宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初3032号原告：李某，住石嘴山市。委托诉讼代理人：何某，宁夏平瑞律师事务所律师。被告：石嘴山市千禧房地产开发有限公司。法定代表人：孙某，石嘴山市千禧房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：孟某，宁夏致和律师事务所律师。原告李某与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李某委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼，被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司法定代表人孙某及其委托诉讼代理人孟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《认购协议书》；2.判令石嘴山市千禧房地产开发有限公司返还李某购房款100万元；3.判令石嘴山市千禧房地产开发有限公司向李某赔偿损失100万元；4.本案诉讼费由石嘴山市千禧房地产开发有限公司承担。事实及理由：李某与石嘴山市千禧房地产开发有限公司于2013年6月7日签订《认购协议书》一份，协议约定：李某认购石嘴山市千禧房地产开发有限公司开发的××府房屋一套，暂定地上面积243.89平方米，地下面积97.75平方米，房款总金额172万元，签订本协议时李某向石嘴山市千禧房地产开发有限公司支付购房款100万元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，且石嘴山市千禧房地产开发有限公司隐瞒了与李某签订合同前及签订合同后在李某不知情的情况下均将涉案房屋抵押给第三人后又被石嘴山市中级人民法院查封的事实，导致李某购房合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，涉案购房合同应当予以解除，石嘴山市千禧房地产开发有限公司应当向李某退还已付购房款100万元并承担已付购房款100万元的赔偿责任，为维护申请人的合法权益，特向贵院提出诉讼，请予以支持。石嘴山市千禧房地产开发有限公司辩称，1.不同意解除双方签订的《认购协议书》，本案系因李某违约未按照《认购协议书》约定支付剩余房款造成，违约责任应当由其承担，其的诉请无事实和法律依据。2.合同解除权有一年的除斥期间，现距签合同有7年之久，在此期间原告从未提解除合同也未向被告交纳剩余房款，目前本地房地产经济下滑，原告要求解除合同也不符合法律的公平原则、诚实信用原则，故应不予解除。根据当事人的陈述、举证及本院认证，本案认定事实如下：李某与石嘴山市千禧房地产开发有限公司于2013年6月7日签订《认购协议书》一份，约定李某以总价172万元的价格购买石嘴山市千禧房地产开发有限公司开发建设的的位××区房屋一套，地上面积243.89平方米、单价5769.9元/平方米，地下面积97.75平方米，单价3200元/平方米。协议签订当日，李某支付购房款100万元，剩余购房款72万元由李某于2013年8月15日前向石嘴山市千禧房地产开发有限公司付清。《认购协议书》签订当日，李某向石嘴山市千禧房地产开发有限公司支付两张承兑汇票，票面总金额100万元，石嘴山市千禧房地产开发有限公司向李某出具收到购房款100万元的收据一份。另查明，石嘴山市千禧房地产开发有限公司于2013年5月18日将包括案涉房屋在内的在建工程进行了在建工程抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司石嘴山市分行。2013年9月30日，石嘴山市千禧房地产开发有限公司在解除上述在建工程抵押登记后，再次将包括案涉房屋在内的在建工程进行了在建工程抵押，抵押权人仍为中国银行股份有限公司石嘴山市分行。现案涉房屋被（2018）宁02执164号案件及（2018）宁02执241号案件司法查封，其中（2018）宁02执164号案件为抵押权人主张在建工程优先受偿的执行案件。本院认为，本案双方签订的《认购协议书》中约定了双方当事人基本信息、商品房的基本状况、商品房总价款及付款方式、付款时间等内容，虽不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容，但具备主要内容及基本要素，能够反映出双方之间的商品房买卖合同关系。李某还据此协议向石嘴山市千禧房地产开发有限公司缴纳了100万元购房款，故该《认购协议书》能认定为商品房买卖合同。案涉房屋于2013年5月13日进行了在建工程抵押权登记，在签订《认购协议书》时石嘴山市千禧房地产开发有限公司未向李某说明案涉房屋已设立在建工程抵押的事实，虽然在建工程抵押与建成房屋抵押在是两个不同的概念，但在建工程抵押的抵押物既包括在建的工程也包括在建工程所依附的土地使用权。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”现又因在建工程抵押事宜引起的诉讼案件查封了案涉房屋，由此可见，本案的在建工程抵押，对购房人的实际权益产生着影响。《认购协议书》中约定的××府房屋已被石嘴山市中级人民法院在执行案件中进行了查封，李某已无法实现通过房产交易取得房屋所有权的缔约目的，其据以上两方面理由主张解除与石嘴山市千禧房地产开发有限公司签订的《认购协议书》，符合法律规定，本院予以支持。《认购协议书》解除后，石嘴山市千禧房地产开发有限公司应当退还李某100万元购房款。对李某主张石嘴山市千禧房地产开发有限公司赔偿其损失100万元的诉讼请求，因石嘴山市千禧房地产开发有限公司在与李某签订《认购协议书》时未向李某告知案涉房屋存在在建工程抵押的事实，在解除《认购协议书》后李某依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项主张赔偿损失，符合法律规定，但其主张的赔偿金数额应兼顾过错程度、实际损失及惩罚性来确定。本案中李某在签订《认购协议书》后既未按照协议约定缴纳剩余购房款，也未与石嘴山市千禧房地产开发有限公司协商解除在建工程抵押登记事宜，更未及时提出解除《认购协议书》，造成了其损失的扩大，存在一定的过错，故本院对李某提出的损失赔偿请求，酌定支持30万元。对石嘴山市千禧房地产开发有限公司称该案纠纷系李某违约未向其缴纳剩余购房款造成，李某应承担违约责任的辩解意见，因在建工程抵押权在双方签订《认购协议书》前已设立，且在协议约定的李某缴纳剩余购房款之前仍未解除，故其主张系李某违约造成案涉纠纷无事实依据，本院对其该项辩解意见不予采纳；对石嘴山市千禧房地产开发有限公司称合同解除权有一年的除斥期间，双方签订协议已过七年，李某不具有解除权的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权消灭适用情形为《合同法》第九十四条的规定的解除合同的情形，具体适用范围为出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款两类，本案中双方签署的协议中未约定出卖人交付房屋的具体时间，石嘴山市千禧房地产开发有限公司也未催告过李某解除协议，现案涉房屋无法交付，李某提出解除《认购协议书》符合法律规定。同时，因案涉房屋在建工程抵押引起诉讼，导致案涉房屋被查封，李某据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条解除《认购协议书》亦符合法律规定，故对石嘴山市千禧房地产开发有限公司的该项辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一项、第九条第二项的规定，判决如下：一、解除原告李某与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司于2013年6月7日签订的《认购协议书》；二、被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李某购房款100万元，支付原告李某赔偿款30万元，合计130万元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取计11400元，由李某负担3990元，石嘴山市千禧房地产开发有限公司负担7410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 樊冠青二〇二〇年十一月二十七日书记员 范抒意附：本判决适用的有关法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。