广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初35504号原告：梁伟杰，男，1987年9月22日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜剑锋，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州建图房产发展有限公司，住所地为广州市天河区黄埔大道西陶育路**首层。法定代表人：梁林，董事长。委托诉讼代理人：黄鸿焯，男，1966年1月29日出生，汉族，该公司员工。被告：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，，住所地广州市白云区黄石西路******负责人：李伟业，行长。委托诉讼代理人：郭静怡，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈声，广东东方昆仑律师事务所实习人员。原告梁伟杰与被告广州建图房产发展有限公司（以下简称建图公司）、被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁伟杰的委托诉讼代理人杜剑锋，被告农商行白云支行委托诉讼代理人郭静怡到庭参加了诉讼。被告建图公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁伟杰向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助原告办理位于广州市天河区新陶大街1号1706房的涂销抵押手续；2.判令被告建图公司将位于广州市天河区新陶大街1号1706房的产权过户登记至原告名下；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由如下：2005年4月，原告与建图公司签订了《商品房买卖合同》，约定建图公司将其开发的阳光都会广场住宅E栋1706号商品房（现址为：广州市天河区新陶大街1号1706房）以345308元的价格出售给原告，建图公司应在上述房屋交付使用后550天内为原告办理房地产权属证书。合同签订后，建图公司全额收取了购房款，并向原告出具了发票及交付了房屋。随后，原告与家人一起入住了该房屋。但建图公司却一直未为原告办理该房屋的房地产权证。2017年11月，广州市白云区人民法院因两被告之间的借款合同纠纷正式查封涉案房产，原告提起执行异议，法院作出《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定遂提起了案外人执行异议之诉，广州市白云区人民法院于2020年4月23日作出（2020）粤0111民初3648号及3681号民事判决书，认定原告对涉案房屋所享有的期待物权已能够排除执行，判决不得执行涉案房产，并解除对该房产的查封。两被告在收到上述生效判决书后，拒绝到房管部门办理涉案房屋的涂销抵押手续，致使原告至今未能依约取得涉案房屋的房地产权证。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告建图公司向本院提交书面答辩状辩称：我司一直都在积极协助所有小业主办理产权过户登记手续，但由于涉案房屋办理产权过户登记过程中存在司法障碍，致使延至今日。另外，由于从2009年起农商行白云支行改变了原来为小业主分批涂销的习惯做法，强行要求我司将剩余的抵押房屋作一次性整体涂销，导致我司现时已无力支付涂销款及相关税费。涂销房屋抵押的业务不是我司单方面的责任，故诉讼费不应由我司承担。被告农商行白云支行辩称：1.涉案房产的买卖合同的签订没有经过我行的同意，原告在明知道涉案房产具有抵押登记的情况下，且在合同明确约定购房款应该支付至我行监控账户的监控账号的情况下，依然直接将购房款支付给被告建图公司，致使我行至今没有收到购房款，不能涂销涉案房产的抵押登记。这个结果是由于建图公司没有向我方支付购房款，也没有归还借款所致，我行对此不存在过错。2.根据物权登记生效原则，涉案房产的权属人是被告建图公司。原告应当向建图公司主张要求办理涉案房产的过户登记手续，即便我行需要承担义务，也只是协助履行义务。我行并不是涉案房产的权属人，根据责任承担原则，我行不应该承担本案的诉讼费用。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、物业交接书、地址证明、（2、地址证明0111民初3648号、3681号民事判决书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：建图公司(出卖人)与梁伟杰（买受人）签署了编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将阳光都会广场E幢17层06号房（以下简称涉案房产）出售给买受人，买受人所购的商品房为预售商品房，该商品房的用途为住宅。该商品房按套出售，总金额为345308元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。监控银行：广州市黄石农村信用合作社、中国工商银行广州市天河支行，监控账号：31×××60、36×××80。付款方式为：2005年4月1日前支付34531元，2005年4月18日前支付310777元。出卖人应当在2005年8月30日前将取得备案机关出具的《建设工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。梁伟杰主张其已付清涉案房产房款，为证明其主张，梁伟杰提交建图公司分别于2005年4月1日和2005年4月15日出具的收款收据，显示建图公司收到涉案房产的购房款34531元和310777元。2005年5月18日，建图公司与梁伟杰签署《物业交接书》，确认建图公司于2005年5月18日将涉案房产交付给梁伟杰。广州市天河区石牌东路阳光都会E座的地址为：广州市天河区新陶大街1号。涉案房产现门牌地址为广州市天河区新陶大街1号1706房。广州市天河区新陶大街1-11号（单号）已办理初始产权登记，产权人为建图公司，房产登记号为2006登记字1039007号。涉案房产亦于2006年办理抵押登记，抵押权人为广州市黄石农村信用合作社（农商行白云支行前身），该房屋至今未办理抵押涂销手续。根据广州市住房和城乡建设局行业数据中公示的信息，涉案房产所在的阳光都会广场（自编A、B、C、D、E栋）项目开工日期为2002年6月28日，竣工日期为2004年6月28日。另查明，2004年2月6日，广州市黄石农村信用合作社（农商行白云支行前身）以抵押权人身份向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售位于广州市天河区石牌村东侧、暨南大学西侧之房地产项目“阳光都会广场”，惟销售所收取款项必须汇入信用社指定监控账户。2005年4月12日和2006年1月12日，原广州市国土资源和房屋管理局向建图公司颁发了《广东省广州市商品房预售许可证》（编号分别穗房预字第××号-6，有效期从2004年8月25日至2005年8月25日；穗房预字第××号-9，有效期从2005年9月2日至2006年9月2日），两份预售许可证均显示发证时各栋已建层数一栏为“已竣工”，预售款专用账户一栏为“已竣工，不设监控账号”。两证备注显示，包含E栋1706房在内的房屋已抵押给银行，现经抵押权人广州市黄石农村信用合作社同意该项目由建图公司销售，抵押房屋必须经抵押权人同意按规定办理涂销抵押登记后，方可办理交易登记手续。还查明，我院于2012年10月12日委托广东省遂溪县人民法院执行申请执行人农商行白云支行与被执行人建图公司、广东三泰物业管理有限公司借款合同纠纷二案[生效法律文书号分别为（2007）云法民二初字第1025号民事调解书、（2007）云法民二初字第914号民事调解书]，该院在执行过程中于分别2013年5月27日和2015年5月27日对涉案房产予以查封和续封，续封至2018年5月26日。其后，广东省遂溪县人民法院将该执行案件移送本院执行，本院分别以(2016)粤0111执2296号、(2016)粤0111执2297号立案执行，并继续于2018年5月27日对涉案房产进行续封，查封时效自2018年5月27日至2021年5月26日。2019年3月，梁伟杰以涉案房产已经出售给其为由向本院提出执行异议，本院于2020年1月9日作出(2019)粤0111执异100号和(2019)粤0111执异85号执行裁定书，裁定驳回梁伟杰的异议请求。梁伟杰不服上述裁定，提起了案外人执行异议之诉，案号分别为(2020)粤0111民初3648号和(2020)粤0111民初3681号。本院于2020年4月23日作出(2020)粤0111民初3648号和(2020)粤0111民初3681号民事判决书，两份判决书均认定：“农商行白云支行于2004年2月6日，以抵押权人身份向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售阳光都会广场的项目的房产，并要求销售所收取款项必须汇入信用社指定监控账户。根据上述授权书的内容，农商行白云支行要求建图公司将销售款项汇入指定的监控账户，但该约定并不能约束购房人。据此，建图公司经农商行白云支行同意出售涉案房产，与梁伟杰签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁伟杰未将购房款汇入农商行白云支行指定的监管账户并不存在任何过错。……鉴于梁伟杰与建图公司在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面合同，梁伟杰提交的《不动产销售（转让）发票》及《物业交接书》，证明梁伟杰已向建图公司支付全部购房款，且已实际占有涉案房产多年。涉案房产由于存在抵押登记未涂销，导致不具备办理过户的条件，该情况是由于建图公司未归还农商行白云支行的借款所致，梁伟杰对于未办理过户登记不存在过错。现梁伟杰提出的执行异议已经符合该条规定的情形，其对涉案房产所享有的物权期待权已能够排除执行”。遂判决：在(2016)粤0111执2296号案和(2016)粤0111执2297号案中不得执行广州市天河区新陶大街1号1706房，并解除对该房产的查封。上述两份判决书现已经发生法律效力。再查明，就同一楼盘其他购房人王睦深起诉要求建图公司、农商行白云支行协助其办理位于广州市天河区新陶大街1号1201房的抵押登记涂销手续及过户手续的房屋买卖合同纠纷，本院于2017年6月26日作出(2017)粤0111民初2290号民事判决书，认为：“生效判决已认定王睦深已付清购房款，其权利已能够排除执行，而建图公司与农商行白云支行就涉案房屋设定的抵押权登记已对原告办理过户手续造成妨碍，原告要求建图公司与农商行白云支行协助其办理涂销涉案房屋的抵押权登记手续的诉讼请求合理合法，本院予以支持”。该案判令建图公司、农商行白云支行协助王睦深办理广州市天河区新陶大街1号1201房抵押权登记的涂销手续，并判令建图公司为王睦深办理上述房屋的产权过户登记手续。农商行白云支行不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年11月14日作出（2017）粤01民终17900号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：已经生效的(2020)粤0111民初3648号、3681号民事判决书已经认定梁伟杰在经过抵押权人农商行白云支行同意的情况下，与建图公司签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁伟杰未将购房款汇入农商行白云支行指定的监管账户并不存在任何过错。梁伟杰已向建图公司支付全部购房款，且已实际占有涉案房产多年。故梁伟杰对涉案房屋享有的合法权利应予以保护。现《商品房买卖合同》约定办理权属登记的时间已经届满多时，建图公司未协助梁伟杰办理权利登记已经构成违约。上述生效判决书已经认定梁伟杰对涉案房产所享有的权利能够排除执行，并判决在(2016)粤0111执2296号案和(2016)粤0111执2297号案中不得执行广州市天河区新陶大街1号1706房，并解除对该房产的查封。因此涉案房屋已不存在因司法查封而无法过户的障碍。涉案房产由于存在抵押登记未涂销，导致不具备办理过户的条件，已经对梁伟杰办理过户手续造成妨碍，因此梁伟杰要求建图公司和农商行白云支行协助其办理涉案房产的抵押登记涂销手续，以及要求建图公司为其办理涉案房产的产权过户登记手续的诉讼请求本院予以支持。本案是房屋买卖合同纠纷，农商行白云支行并非涉案房屋买卖合同的合同相对方，农商行白云支行在本案仅承担协助义务，故本案的诉讼费应当由建图公司承担。被告建图公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广州建图房产发展有限公司、被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行协助原告梁伟杰办理广州市天河区新陶大街1号1706房抵押权登记的涂销手续；二、在本判决第一项确定的内容履行完毕之日起三日内，被告广州建图房产发展有限公司按照国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定为原告梁伟杰办理位于广州市天河区新陶大街1号1706房的产权过户登记手续。本案受理费3239.81元，由被告广州建图房产发展有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十一月十九日书记员  林嘉仪