山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初4274号原告：程培，女，1984年2月25日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：周大鹏，湖北灵均律师事务所律师被告：乳山松海房地产开发有限公司，住所地山东省威海市乳山市白沙滩镇。法定代表人：张永福，经理。委托诉讼代理人：于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。第三人：山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行，住所地山东省威海市乳山市滨海新区天安海景园附**。法定代表人：宫本禄，支行行长。委托诉讼代理人：贠鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。本院于2020年11月19日立案受理原告程培诉被告乳山松海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告程培的委托诉讼代理人周大鹏，被告乳山松海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程培向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《新建商品房买卖合同》（编号W201808364）；2、要求解除原告与第三人签订的《个人住房担保借款合同》（编号乳农商银滩支行房借字2018年第389号）；3、要求被告向原告返还首期购房款98756元及自2018年9月20日起原告已向第三人归还的贷款本金及贷款利息；4、要求被告向第三人偿还《个人住房借款合同》项下剩余的贷款；5、要求被告向原告支付自2018年4月23日至实际还款之日止以98756元为本金按6%计算的利息14813.4元（暂计算至2020年10月23日）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年初，被告的员工在街头散发传单，邀请原告游玩并可以参观乳山地区的海景房，被告的员工向原告承诺可以终生免费旅游等服务，原告遂决定购买该房。2018年8月1日，原告程培与被告签订了《新建商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区名称为海郡小区3幢1单元1层1-106号房屋，建筑面积37.88平方米，每平方米7094.93元，房价总款268756元。原告按照合同约定支付了首付款并在第三人处办理了商业贷款，每月按时偿还贷款。合同第十一条约定被告应于2019年6月30日前向原告交房，但被告至今仍未向原告交付房屋，被告的行为已构成根本违约，原告曾发出解除通知函尝试联系被告办理解除合同、退回房款事宜，但被告推诿拖延，拒不配合。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼要求支持其诉讼请求。被告乳山松海房地产开发有限公司辩称：被告从未安排员工去武汉街头散发传单，这是原告的不实陈述。一、双方所签订的《新建商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，不违反法律规定，原告无权要求返还购房款；二、原告所谓的2020年6月20日的催告并非是合同解除的通知，合同中没有可以解除合同的条款，本案所涉房屋买卖合同双方未约定解除权，本案合同不能解除；三、不能交付房屋的原因是不可抗力因素，被告不承担延期交房的责任，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定履行买卖合同或者履行成本增加，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行述称，本案存在两个法律关系即商品房买卖合同关系和金融借款合同关系，两个法律关系在同一案件审理缺乏事实和法律依据。原告与第三人之间的金融借款合同关系合法成立，第三人已经按照法律规定发放贷款，原告应当依据借款合同约定按期偿还贷款，现原告要求解除该借款合同没有依据。原、被告之间的商品房买卖合同关系是否符合解除条件由法院依法审理。综上，要求驳回原告诉讼请求中与第三人有关的诉讼请求。经审理查明，2018年8月1日，原、被告签订《新建商品房买卖合同（预售）》(合同编号：W201808364)，原告购买被告开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区名称为海郡小区3幢1单元1层1-106号房屋，建筑面积37.88平方米，每平方米7094.93元，房价总款268756元。该合同第七条付款方式及期限约定:(一)签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金人民币50000元（大写：伍万元整）,该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人按下列第4种方式支付房款:4、其他方式：买受人2018年4月21日付定金伍万元整，2018年4月27日前付清首付款98756元；剩余购房款17万元以银行贷款的方式支付。第十一条交接时间和手续约定(一)出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第2种方式处理:2、买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。第二十条房屋登记约定（一）出卖人应当在该商品房交付使用后180日内，将办理房屋（不动产）首次登记的资料报送到房屋（不动产）登记机构。出卖人有义务协助买受人办理房屋（不动产）转移登记，双方同意在该商品房办理初始登记后120个工作日内，按照下列第1种方式向房屋（不动产）登记机构申请办理该商品房的转移登记。原告程培向被告乳山松海房地产开发有限公司于2018年4月27日前交齐首付款98756元（含2018年4月21日交付的定金50000元）。2018年8月21日，原告与第三人签订了一份个人住房担保借款合同，原告从第三人处借款17万元，并将该贷款作为剩余购房款交付给被告乳山松海房地产开发有限公司。原告按照该贷款合同约定每月偿还贷款本息。另查明,涉案房产至今尚未进行综合验收,被告未能按合同约定向原告交付约定商品房，原告于2020年6月20日通过EMS向被告邮寄解除合同的催告函一份。此案经调解无效。上述事实有原、被告及第三人的陈述，当事人提交的新建商品房买卖合同（预售）、个人住房担保借款合同、贷转存凭证、银行还款明细、解除合同函、EMS邮寄回执查询信息打印件等相关证据在案为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自改变或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”本案中原告与被告签订的新建商品房买卖合同（预售）未违反法律禁止性的规定,系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告程培支付了房款268756元，被告应按合同约定于2019年6月30日前交付房屋,现涉案房产至今尚未达到合同约定的交付条件，按照合同约定出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。故原告要求解除与被告签订的新建商品房买卖合同（预售）的诉求不符合合同约定，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中合同约定交房时间为2019年6月30日，原告于2020年6月20日向被告发出解除合同的催告函。2020年1月新冠××疫情爆发，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。根据前述法律规定，在合同当事人对于解除权没有约定的情况下，原告作为买受人应当于涉案商品房买卖合同约定的交房日期后向被告催告交付涉案房屋，如被告超过催告期三个月后仍然没有履行交房义务的，原告的解除权形成，所以即使原告向被告发出解除函，因为原告没有催告被告履行交房义务，原告的解除权不成就，故原告以被告逾期交房为由要求解除与被告签订的新建商品房买卖合同的主张，不符合合同约定，也不符合相应的法律规定，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。截止到原告提起本案诉讼，延期办证的时间并未超过一年，且这期间由于疫情等不可抗力因素的存在，因不能完全归结于被告的原因导致至今未办理产权证，故原告依据该法律规定请求解除合同的理由亦不成立。综上所述,原告在本案中的所有诉讼请求均系在合同解除的基础上才能成立，因为原告关于涉案商品房买卖合同的解除权并未成就，故原告的所有请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告程培要求解除原告与被告签订的《新建商品房买卖合同》（编号W201808364）的诉讼请求；二、驳回原告要求解除原告与第三人签订的《个人住房担保借款合同》（编号乳农商银滩支行房借字2018年第389号）的诉讼请求；三、驳回原告要求被告向原告返还首期购房款98756元及自2018年9月20日起原告已向第三人归还的贷款本金及贷款利息的诉讼请求；四、驳回原告要求被告向第三人偿还《个人住房借款合同》项下剩余的贷款的诉讼请求；五、驳回原告要求被告向原告支付自2018年4月23日至实际还款之日止以98756元为本金按6%计算的利息14813.4元（暂计算至2020年10月23日）的诉讼请求。案件受理费减半收取2666元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  侯现章二〇二〇年十一月十九日书记员  徐 佳