广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11824号原告：许某1，男，汉族，住福建省南安市****，公民身份号码为************992。原告：黄某1，女，汉族，住广东省韶关市曲江区*********，公民身份号码为************62X。以上两原告的共同委托诉讼代理人:黄云，广东砝码律师事务所律师。被告:东莞市*****地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市**镇***********。法定代表人：王，总经理。被告:东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市**镇。法定代表人：王，总经理。以上两被告的共同委托诉讼代理人：李，女，汉族，住四川省泸州市纳溪区***********，公民身份号码为************765，系被告东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。以上两被告的共同委托诉讼代理人：陈，女，汉族，住福建省晋江市，公民身份号码为350************32X，系被告东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。原告许某1、黄某1诉被告东莞市*****地产开发有限公司（以下简称富盈大厦公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许某1、黄某1的共同委托诉讼代理人黄云、被告富盈大厦公司、富盈公司的共同委托诉讼代理人李吉莲、陈雅丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许某1、黄某1向本院提出诉讼请求：1.被告富盈大厦公司向原告支付逾期交楼的违约金30389.9元（从合同约定交楼日次日即2015年9月16日起至实际交楼日即2016年9月15日止，以楼价832600元为基数按每日万分之一计算）；2.被告富盈公司承担连带付款责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告富盈大厦公司于2014年2月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以832600元向被告富盈大厦公司购买位于常平镇市场路富盈城市银座商务办公1408号，并约定被告富盈大厦公司应当在2015年9月15日前经验收合格交付该房产。因被告富盈大厦公司的原因无法在合同约定时间内向业主交付商务办公房，被告富盈大厦公司多次承诺向业主支付迟延交房的违约金，而时至今日原告一直未收到过被告富盈大厦公司所承诺支付的违约金。被告富盈大厦公司为一人有限责任公司，被告富盈公司作为被告富盈大厦公司的股东应当对公司债务承担连带责任。原告多次与被告富盈大厦公司进行沟通后，被告富盈大厦公司通过电话通知业主于2020年4月14日至商务办公房所处楼盘的物业管理处商讨关于违约金等相关事宜，在交涉无果的情况下，原告现根据相关法律法规的规定为保护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院在依法查清事实的基础上，判如所请。原告许某1、黄某1为支持其诉讼主张，向本院提交的证据有《商品房买卖合同》、购房发票、（2019）粤1973民初6478号民事判决书、录像。被告富盈大厦公司、富盈公司共同口头答辩称，原告主张逾期交楼之日自2015年9月16日起，其至2018年9月15日已满三年，诉讼时效已届满，原告不在诉讼时效内主张权利应负担不利后果，原告主张的逾期交楼违约金应不予支持，恳请法院驳回其诉求。被告富盈大厦公司、富盈公司为支持其抗辩主张，共同向本院提交的证据有收楼通知书、快递单。经审理查明，2014年2月12日，两原告与被告富盈大厦公司签订了《商品房买卖合同》，约定：两原告向被告富盈大厦公司购买东莞市常平镇**，建筑面积72.57平方米，房屋总价款为832600元；两原告签署合同时先足额支付首期款422600元，余额410000元通过银行按揭方式付款；第八条约定被告富盈大厦公司应当在2015年9月15日前将验收合格的商品房交付给两原告；第九条约定被告富盈大厦公司逾期交房的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告富盈大厦公司按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，两原告有权解除合同，两原告解除合同的，被告富盈大厦公司应当自两原告解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按两原告累计已付款的0.5％向两原告支付违约金，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告富盈大厦公司按日向两原告支付已交房价款万分之一的违约金；第十一条约定被告富盈大厦公司履行了通知义务，而由于两原告原因未能按被告富盈大厦公司通知的期限交付的，视为被告富盈大厦公司已经按合同履行了交付义务；两原告的地址为东莞市**********，联系电话为189*****；合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同附件五第五条约定若被告富盈大厦公司未按合同约定的最后交付期限交付两原告使用的，逾期未超过90日的，被告富盈大厦公司不承担违约责任，合同继续履行；逾期超过90日但不超过180日的，自被告富盈大厦公司逾期第91日起至实际交付之日止，被告富盈大厦公司按每日两原告已付款金额的万分之零点五的标准向两原告计付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，两原告有权解除合同；两原告解除合同的，被告富盈大厦公司应当自两原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向两原告支付两原告已付款金额万分之五的违约金，两原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告富盈大厦公司按每日两原告已付款金额万分之零点五的标准向两原告计付违约金。合同附件五第十条约定买卖双方的有效送达地址以合同中记载的联系地址为准，在房屋交付后，两原告以该房屋的地址作为有效地址，买卖双方的送达地址在签署本合同及本协议补充协议后发生变更的，应及时书面通知对方，否则视为未变更；一方向另一方发送的通知或其他联络，应以书面形式发送，该文件可用专人手递、快递方式送达，以专人手递方式发出的，取得对方签收日为送达日，以快递发出的，快递签收之日或拒收之日视为送达日。合同及附件签订后，两原告向被告富盈大厦公司足额支付了购房款832600元。庭审中，两原告主张被告富盈大厦公司实际于2016年9月15日才将案涉房屋交付其使用，并提交（2019）粤1973民初6478号民事判决书，该民事判决已经发生法律效力。该民事判决认定“原告为了佐证案涉商铺在2016年4月5日尚未具备交楼条件，举证（2016）粤1973民初6221号民事判决书，该案查明截止2016年9月2日，案涉商铺所在的商场天花、内墙尚在装修中，电梯尚未正常运行”、“从原告举证的《关于城市银座项目商铺交付的处理方案》及民事判决书来看，案涉商铺截至2016年9月2日仍处于装修状态，尚未具备投入使用条件”，故两原告认为案涉房屋截止到2016年9月2日还没达到法律规定的交楼标准，两原告是在2016年9月15日在业主群中才知道案涉房屋已具备交楼条件。两被告则主张案涉房屋的实际交付时间是2016年3月28日，并提交了收楼通知书、快递单佐证，收楼通知书载明位于富盈城市银座办公楼区1408的物业于2016年3月28日可交付使用，请两原告于2016年3月31日前到物业服务中心办理收楼手续，落款时间为2016年3月28日，该通知书的存根没有业主签章、没有填写日期及其他信息。两被告主张收楼通知书是在2016年3月30日以快递方式寄出，其提供的EMS快递单上载明收件人为许某1、黄某1，手机为189*****，地址为东莞市***********，内件品名为《收楼通知书》（富盈城市银座·），寄件人为尹，寄件时间为2016年3月30日，收件人签收处有“万”字样签名，两被告主张该签收人是两原告的亲戚。两原告确认快递单的地址东莞市***********与合同约定的东莞市***********是同一地址，但主张该快递不是两原告本人签收的，也没有万姓的亲戚，两原告均没有收到该收楼通知书。两被告主张本案已经超过诉讼时效，两原告则提交录像拟证实被告富盈大厦公司在2020年4月14日主动约见包括两原告在内的业主协商逾期交楼违约金事宜。该录像中，一名工作人员挂着工牌，两原告主张是被告富盈大厦公司的工作人员王某1，但录像内容并未反映被告富盈大厦公司与两原告协商逾期交楼违约金事宜，两被告对两原告提交的录像真实性、合法性、关联性均不确认。另查明，两原告于2020年6月28日向本院递交民事起诉状等诉讼材料。以上事实，有两原告提交的《商品房买卖合同》及附件、购房发票、（2019）粤1973民初6478号民事判决书、录像、两被告提交的《收楼通知书》、快递单及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。两原告和被告富盈大厦公司所签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，依法成立生效，双方均全面履行合同义务。本案争议焦点为：一、案涉房屋的交楼时间如何认定；二、被告富盈大厦公司是否需要向两原告支付逾期交楼违约金，如需要支付违约金，违约金应如何计算；三、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一。其一，《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交付时间为2015年9月15日，双方对于被告富盈大厦公司具体交付案涉房屋的时间存在争议。被告富盈大厦公司主张案涉房屋的交楼时间是为2016年3月28日，并向本院提交了《收楼通知书》、快递单拟证实其主张。《收楼通知书》的存根并无相关人员签名，但快递单显示被告富盈大厦公司在2016年3月30日按照双方合同约定的地址及联系电话向两原告邮寄《收楼通知书》，且该快递已被“万”姓人员签收，根据双方在合同附件五第十条的约定快递签收之日应视为送达日。其二，被告富盈大厦公司向两原告邮寄了《收楼通知书》，但被告富盈大厦公司仍对其发出《收楼通知书》时案涉房屋已经具备收楼条件负有举证证明责任。根据两原告举证的已经发生法律效力的（2019）粤1973民初6478号民事判决书中“原告为了佐证案涉商铺在2016年4月5日尚未具备交楼条件，举证（2016）粤1973民初6221号民事判决书，该案查明截止到2016年9月2日，案涉商铺所在的商场天花、内墙尚在装修中，电梯尚未正常运行”、“从原告举证的《关于城市银座项目商铺交付的处理方案》及民事判决书来看，案涉商铺截至2016年9月2日仍处于装修状态，尚未具备投入使用条件”认定事实来看，截止到2016年9月2日，案涉房屋所在的商场天花、内墙尚在装修中，电梯尚未正常运行，案涉房屋尚未具备投入使用的条件，不具备相应的交楼条件。其三，结合两原告自认被告富盈大厦公司于2016年9月15日才将案涉房屋交付使用，本院采信案涉房屋的交楼时间为2016年9月15日。关于争议焦点二。其一，逾期交楼违约金的起算时间。两原告与被告富盈大厦公司在《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房违约金是从第八条约定的最后交付期限的第二天开始计算，而在附件五第五条对《商品房买卖合同》第九条补充约定从逾期的第91天开始计算违约金。因《商品房买卖合同》及附件均为同日所签订，补充约定中并没有明确是变更《商品房买卖合同》第九条约定的违约责任，因此两原告与被告富盈大厦公司对于逾期交房违约责任存在两条前后不一致的约定。被告富盈大厦公司未能在约定的时间交付房屋，已经构成违约，逾期交房违约金应从逾期交付之日计算更能体现权利义务的对等，因此逾期交房违约金的起算时间应以《商品房买卖合同》的第八条、第九条所约定的时间为准，即从2015年9月16日开始计算，结合争议焦点一认定案涉房屋的交楼时间为2016年9月15日，则被告富盈大厦公司逾期交付房屋365天。其二，逾期交楼违约金的计算标准。两原告与被告富盈大厦公司在《商品房买卖合同》第九条中约定逾期交房超过180日的，两原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告富盈大厦公司按日向两原告支付已交房价款万分之一的违约金，而双方在《商品房买卖合同》附件五第五条补充约定逾期超过180日后，两原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告富盈大厦公司每日按两原告已付款金额万分之零点五的标准向两原告计付违约金。本院认为，双方在订立合同时，应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务，不能使双方的权利义务内容显失公平。双方于《商品房买卖合同》中对于逾期付款和逾期交房的违约金标准均是日万分之一，但在附件中则发生加重或者减轻的补充约定。由此可见，附件中关于违约金的计付标准，显然是不对等，且有失公平的，两原告诉请按照《商品房买卖合同》中关于每日按两原告支付已交房价款万分之一计算逾期交房违约金更为合理，本院予以采纳。综合以上两点，逾期交房违约金应为832600元×1/10000×365（天）=30389.9元。关于争议焦点三。如前述争议焦点一所述，案涉房屋的交楼时间为2016年9月15日，则两原告在2016年9月15日已经知道债权被侵犯，诉讼时效期间从当天起算。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，本案适用三年诉讼时效期间。两原告主张被告富盈大厦公司于2020年4月14日主动联系包括两原告在内的业主协商逾期交楼违约金事宜，但两原告提交的录像内容并未反映其主张的事实，且被告富盈大厦公司亦予以否认，理应由其承担举证证明责任，本院对两原告的该主张不予采信。由于两原告未举证证明本案诉讼时效发生中断、中止事由，故两原告起诉请求被告富盈大厦公司支付逾期交楼违约金的诉讼时效于2019年9月14日届满。原告于2020年6月28日向本院递交民事起诉状等诉讼材料，起诉时已经超过诉讼时效期间。至此，两被告提出的诉讼时效抗辩成立，两原告请求两被告支付逾期交楼违约金，缺乏依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本院判决如下：驳回原告许某1、黄某1的全部诉讼请求。本案受理费280元，由原告许某1、黄某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  柯金玲二〇二〇年十月二十一日书记员  伍琳茵附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。