河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终6062号 上诉人（原审原告）：于朋飞，男，1986年1月29日出生，汉族，住址河北省沧州市肃宁县。 委托诉讼代理人：刘鹏飞，河北瀛川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北卓泰房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市新华区友谊北大街**佳通通信**。统一社会信用代码91130100777460556。 法定代表人：朱永志，该公司经理。 委托诉讼代理人：张红娟，河北孙军律师事务所律师。 上诉人于朋飞因与被上诉人河北卓泰房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省易县人民法院（2020）冀0633民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 于朋飞上诉请求：一、依法撤销河北省易县人民法院(2020)冀0633民初2520号民事判决;二、判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还上诉人购房款507070元及利息（以507070为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准，自2017年8月25日起至实际支付之日止）;三、本案的一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同（预售）》约定天然气设施和供暖设施及使用由买受人自行解决，表明上诉人对该情况是知情的，以此为由主张根本违约不能成立，明显错误。l、《商品房买卖合同（预售）》第十条第3项约定，供暧交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；第4项约定，燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。没有供暖和燃气设施由买受人自行解决的约定。一审法院认定的供暧和燃气设施由买受人自行解决的约定记载于《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第4条，该内容免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，属于格式条款。被上诉人未举证证明在合同订立时采用足以引起上诉人注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照上诉人的要求对该格式条款予以说明，未采取合理方式提请上诉人注意免除或者限制其责任的条款并对该条款予以说明。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第六条之规定，该条款无效。2、被上诉人向上诉人交付没有供暖和燃气设施的房屋违反了《商品房买卖合同(预售))第十条第3项、第4项的约定，属于房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的情形，构成根本违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的之规定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，应当解除合同返还购房款并赔偿损失。二、一审法院认定，涉案房屋于2019年4月4日竣工验收合格，显然错误。被上诉人庭审中提交的建设工程竣工验收备案表一份和河北省建设工程竣工验收备案证明书一份，拟证明涉案房屋竣工验收合格，但两份书证中负责验收的诸多单位意见均为空白，没有出具验收合格的意见，在没有提交竣工验收合格报告的情况下不能证明涉案房屋验收合格。涉案房屋位于中国北方，没有采暖和燃气设施连规划设计都不能通过更不用说建设、施工、监理了，更不可能验收合格。三、《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定，被上诉人应当在2018年5月31日前向上诉人交房。上诉人举证证明了被上诉人于2019年7月20日才向上诉人交房。被上诉人逾期交房超过30日，按照《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定，上诉人可以解除合同，要求退还全部房款并自付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息。综上，本案既符合法定解除条件也符合约定解除条件，一审判决驳回上诉人诉讼请求确属错误，请二审法院予以纠正。 河北卓泰房地产开发集团有限公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，二审法院应驳回上诉，维持原判。 于朋飞向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款507070元；2、依法判令被告赔偿原告损失1521210元；3、依法判令被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：原、被告对下列事实和证据无异议，一审法院予以确认。2017年7月26日，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告位于易县，建筑面积45.95平方米，每平方米5300元，总金额243535元，在2017年8月24日前支付全部价款，2018年5月31日前交房，合同附件十一补充协议第4条约定，天然气设施和供暖设施及使用由买受人自行解决，不按主合同第十条第一款第3.4．项执行，出卖人不提供供暖设施也不承担该条款的违约责任。上述房屋于2019年4月4日竣工验收合格，上述房屋没有供暖设备、未通燃气。此后，被告两次通知原告办理交房手续。原告已支付价款507070元。上述事实，有2017年7月26日原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》一份、被告收款收据三张、交房通知书两份、2019年4月4日建设工程竣工验收备案表一份、河北省建设工程竣工验收备案证明书一份。 一审法院认为，依法订立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按约履行。有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定情形的如当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告作为完全民事行为能力人，在进行民事活动时应尽到合理的注意义务，并承担相应的民事责任。本案，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，已经明确约定天然气设施和供暖设施及使用由买受人即原告自行解决，表明原告对涉案房屋的天然气设施和供暖设施等情况是知情的。故，原告以房屋既没有供暖设备也没有通燃气为由主张被告根本违约、构成对消费者的欺诈的理由不成立，原告以此为由解除合同的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一审法院不予支持。综上所述，原告以房屋既没有供暖设备也没有通燃气为由，请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、返还购房款、赔偿损失，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条,《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，判决：驳回原告于朋飞的诉讼请求。案件受理费11513元，由原告于朋飞负担。 二审中，当事人未提交新的证据。本院所查明的案件事实同一审判决查明部分。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，就案涉房产上诉人于朋飞与被上诉人河北卓泰房地产开发集团有限公司基于合意于2017年8月24日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议作为合同附件，该合同及附件中明确约定了双方的权利义务、违约责任等，内容详实，形式完备。被上诉人交付的房屋虽没有供暖设备、未通燃气，但双方签订的《商品房买卖合同补充协议》附件11第4条明确规定“天然气设施和供暖设施及使用由买受人自行解决，不按主合同第十条第一款第3.4．项执行，出卖人不提供供暖设施也不承担该条款的违约责任。”上诉人主张该条为格式条款且被上诉人未采取合理方式提请上诉人注意并对该条款予以说明，但经查，附件十一系独立的补充协议，该补充协议全部以加黑加粗字体打印而成，以简练的语言规定了关于出卖人与买受人联系方式，如买受人贷款购房迟延交纳房款的违约责任，办理产权证书费用、税费、公共维修基金、宽带、天然气、供暖、有限电视开通费、保养费的负担，物业费标准、附属建筑所有权的归属及本第4条，全部内容仅占一张A4纸的一半，不能认定被上诉人对其提供的格式条款未采用足以引起上诉人注意的文字、符号、字体等特别标识，相关内容清楚明白，不具有理解上歧义，不足以认定被上诉人未尽说明义务。上诉人在此补充协议上签字的行为应被认定为基于真实意思表示的行为，合同权利义务属于理性选择的结果，其关于此为格式条款为无效的理由不成立。故此，上诉人以被上诉人交付的房屋没有供暖设备、未通燃气因而被上诉人构成根本违约或合同欺诈无事实依据，一审法院认定被上诉人所交付的房屋没有供暖设备、未通燃气并未构成违约并无不当。关于案涉房屋是否已经竣工验收问题，一审中，被上诉人提交2019年4月4日加盖易县建设局工程竣工验收备案专用章及经办人签字的“建设工程竣工验收备案表”，上诉人主张案涉工程未经验收无事实依据。关于上诉人的约定解除权问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》虽有“逾期（交付）超过30日后，买受人有权解除合同”之约定，被上诉人也未按合同约定于2018年5月31日以前交房，但上诉人并未提交证据证明其进行了催告，故其解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。现上诉人于2020年5月12日才提起本次诉讼，且不能证明其在解除权发生之日起一年内行使过解除权，故其解除权消灭。 综上所述，于朋飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11513元，由上诉人于朋飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  常金星 审判员  庞 茜 审判员  张 力 二〇二〇年十一月三十日 书记员  刘 金