甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3479号上诉人（原审被告）：甘肃澳瑞斯商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区团结新村街道天水南路**第****。法定代表人：方辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：严静雍，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾志强，甘肃正天合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：兰州市城关区云翔培训学校，住所地，住所地兰州市城关区牟家庄**iv>法定代表人：罗青，该学校校长。委托诉讼代理人：霍金霞，甘肃达航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玖玖，甘肃达航律师事务所实习律师。原审被告：兰州怡家房地产经纪有限公司，住所地甘肃，住所地甘肃省兰州市城关区鼓楼巷街道甘南路**行政管理局对面)。法定代表人：关金杯，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。上诉人甘肃澳瑞斯商贸有限公司（以下简称：甘肃澳瑞斯）因与被上诉人兰州市城关区云翔培训学校（以下简称：兰州云翔）、原审被告兰州怡家房地产经纪有限公司（以下简称：兰州怡家）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初10481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人甘肃澳瑞斯的委托诉讼代理人严静雍、贾志强，被上诉人兰州云翔的委托诉讼代理人霍金霞、王玖玖，原审被告兰州怡家的委托诉讼代理人周晓阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甘肃澳瑞斯上诉请求：1.撤销兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初l0481号民事判决，并依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由兰州云翔承担。事实与理由：一、涉案房屋的承租、转租虽由案外人宋波以甘肃澳瑞斯的名义操作完成，但甘肃澳瑞斯对涉案房屋承租的权利来源合法。涉案房屋所有人中国邮政集团公司兰州分公司(以下简称：邮政兰州分公司)与甘肃澳瑞斯签订的《租赁合同》及甘肃澳瑞斯与兰州云翔签订的《房屋租赁契约》均由案外人宋波借用甘肃澳瑞斯名义签订，实际操作欲获取租金差价的都是宋波，甘肃澳瑞斯并未收到兰州云翔已实际支付的所有租金。一审法院未同意追加案外人宋波，致使查明事实不清。二、一审法院应扣减兰州云翔实际占有涉案房屋期间的租金。邮政兰州分公司对甘肃澳瑞斯的转租行为是明知的，兰州云翔陈述其实际占有涉案房屋6个月，按照约定兰州云翔应向甘肃澳瑞斯支付租金、押金共计433160元。一审法院在已扣减甘肃澳瑞斯未收到定金、租金共计100000元，以及已向邮政兰州分公司支付租金ll0000元的情况下，不扣减兰州云翔自2017年12月至5月实际占有涉案房屋期间的租金313160元，不仅自相矛盾，更违反了合同的相对性原则。三、兰州云翔提供的甘肃中凯工程技术有限公司与邮政兰州分公司签订的《房屋租赁合同》与本案无关，兰州云翔未举证证明其与该公司的关系，且该份合同并不能否定其实际占用涉案房屋应向甘肃澳瑞斯支付租金的事实。四、案外人宋波伙同邮政兰州分公司内部管理人员向甘肃澳瑞斯隐瞒真相，借用甘肃澳瑞斯名义通过承租、转租涉案房屋的手段骗取兰州云翔的租金。如宋波已涉嫌刑事犯罪，一审法院应依先刑后民之原则将本案移送公安机关立案侦查。兰州云翔辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判；本案一、二审诉讼费均应由甘肃澳瑞斯承担。兰州云翔与甘肃澳瑞斯签订案涉《房屋租赁契约》后，兰州云翔已向甘肃澳瑞斯足额交付了房租，甘肃澳瑞斯拖欠房屋所有人邮政兰州分公司的房租，邮政兰州分公司多次阻挠干扰兰州云翔的教学活动。2019年10月28日，兰州云翔委托甘肃中凯工程技术有限公司（兰州云翔隐名股东）与邮政兰州分公司补签《房屋租赁合同（出租）》。兰州云翔在2017年12月15日至2018年10月28日期间使用涉案房屋是基于其与邮政兰州分公司补签的合同，而非基于与甘肃澳瑞斯签订的《房屋租赁契约》。在甘肃澳瑞斯违约导致合同无法履行的情况下，兰州云翔享有解除合同的权利，合同被依法解除后，在扣除甘肃澳瑞斯向邮政兰州分公司支付的110000元后，应由甘肃澳瑞斯向兰州云翔返还已收取的租金590000元。宋波是受甘肃澳瑞斯的委托处理与兰州云翔房屋转租赁一事的，并不构成刑事犯罪，本案不存在先刑后民之情形。兰州怡家述称，一审法院查明的案件基本事实正确，适用法律准确。兰州怡家作为居间人促成甘肃澳瑞斯与兰州云翔的租赁合同关系成立，依据《合同法》第四百二十六条之规定，兰州怡家收取中介佣金合理合法。依据本案证据显示，甘肃澳瑞斯与兰州云翔之间的争议发生在合同履行期间，并非发生在兰州怡家促成双方合同关系成立期间，依据合同的相对性的原则，兰州怡家不承担责任。兰州云翔向一审法院提出诉讼请求：1.确认兰州云翔与甘肃澳瑞斯签订的《房屋租赁契约》无效；2.判令甘肃澳瑞斯返还兰州云翔房屋租赁费690000元，暖气费23000元，以上合计713000元；3.判令兰州怡家返还兰州云翔中介佣金20000元；4.判令兰州怡家在第二项诉讼请求中承担100000元连带清偿责任；5.判令甘肃澳瑞斯承担兰州云翔损失250000元；6.判令甘肃澳瑞斯、兰州怡家共同承担本案诉讼费、保全费等全部费用。兰州云翔一审当庭将第一项诉讼请求变更为：解除兰州云翔与甘肃澳瑞斯签订的《房屋租赁契约》。一审法院认定的事实：位于兰州市城关区詹家拐子****整层、建筑面积952平方米办公用房（以下简称：涉案房屋）属中国邮政集团公司兰州市分公司所有。2017年11月23日，兰州云翔（乙方）与甘肃澳瑞斯（甲方）经兰州怡家居间，签订了《房屋租赁契约》，甘肃澳瑞斯将涉案房屋出租给兰州云翔；租赁期限自2017年12月15日起至2020年12月14日止；租金交付方式为转账，每月租金为61880元，租金按年结算，乙方于每年的前30日内交付甲方。合同签订当日，兰州云翔向兰州怡家支付定金1万元，次日，兰州云翔向兰州怡家转账支付房屋租金90000元，2017年11月30日，兰州云翔向兰州怡家支付佣金20000元，兰州怡家向兰州云翔出具了三份收款收据。2017年11月30日，兰州云翔向甘肃澳瑞斯账户转账200000元，向宋波账户转账450000元、支付现金50000元，同日，甘肃澳瑞斯出具《收条》一份，内容为：“今收到兰州市城关区云翔培训学校支付位于兰州城关区詹家拐子4号办公楼4层房屋租赁费人民币柒拾万元整（￥700000.—）”，该收条加盖甘肃澳瑞斯印章，代理人为宋波。2017年12月1日，甘肃澳瑞斯将涉案房屋交付兰州云翔使用。2018年3月1日，宋波出具《收条》一份，载明收到云翔学校暖气费23000元。2018年8月15日，甘肃澳瑞斯向中国邮政集团公司兰州市分公司申请，表示其不再租赁位于兰州市城关区××号××楼××层的房屋。之后，甘肃中凯工程技术有限公司与中国邮政集团公司兰州市分公司补签《房屋租赁合同》，中国邮政集团公司兰州市分公司将涉案房屋出租给甘肃中凯工程技术有限公司使用，双方将合同签订时间提前至2017年10月28日，租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止，每月租金47600元。合同签订后，甘肃中凯工程技术有限公司将涉案房屋交由兰州云翔使用。另，兰州云翔提交了形成于2018年8月7日的《承诺书》一份，主要内容为：对拖欠涉案房屋的租金承诺于2018年8月31日前付清，该《承诺书》加盖了“甘肃澳瑞斯商贸有限公司”印章。甘肃澳瑞斯提交中国建设银行个人活期账户交易明细一份，显示2018年1月25日从方辉银行账户给宋波转账18万元。审理中，甘肃澳瑞斯申请对兰州云翔提交的2017年11月30日《收条》上“甘肃澳瑞斯商贸有限公司”印章的真实性进行鉴定。经甘肃政法学院司法鉴定中心鉴定，结论为《收条》落款处“甘肃澳瑞斯商贸有限公司”印文，与提取的样本中“甘肃澳瑞斯商贸有限公司”印文，是同一枚印章盖印。2019年5月17日，经向中国邮政集团公司兰州市分公司工作人员询问，甘肃澳瑞斯向兰州怡家提交的《房屋租赁契约》中加盖的“中国邮政集团公司兰州分公司”印章，不是中国邮政集团公司兰州市分公司的印章。兰州云翔提供的《承诺书》中加盖的“甘肃澳瑞斯商贸有限公司”印章，是甘肃澳瑞斯商贸有限公司的法定代表人方辉在中国邮政集团公司兰州市分公司处加盖的。一审法院认为，本案的争议焦点主要是兰州云翔与甘肃澳瑞斯签订的《房屋租赁契约》是否合法有效。兰州云翔与甘肃澳瑞斯签订的《房屋租赁契约》系双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。结合兰州云翔与甘肃澳瑞斯签订《房屋租赁契约》及甘肃澳瑞斯向兰州云翔出具收条的行为，可以认定兰州云翔与甘肃澳瑞斯房屋租赁关系成立。本案中，《房屋租赁契约》、《承诺书》及2017年11月30日的《收条》中均加盖了甘肃澳瑞斯的印章，甘肃澳瑞斯认为兰州云翔要求其返还所主张的租金数额没有合同基础的辩由，不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据该规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同，但法律并没有规定承租人与次承租人之间的租赁合同归为无效。故甘肃澳瑞斯主张《房屋租赁契约》未得到邮政公司追认而无效的辩由不能成立。对兰州云翔要求解除与甘肃澳瑞斯签订的《房屋租赁契约》的请求，根据我国合同法第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。甘肃澳瑞斯于2018年8月15日向房屋所有人中国邮政集团公司兰州市分公司申请不再租赁涉案房屋，即其不再履行与兰州云翔之间房屋租赁关系中出租人的义务，故对兰州云翔该请求，予以支持。关于兰州云翔要求甘肃澳瑞斯返还兰州云翔房屋租赁费690000元及暖气费23000元的诉讼请求，兰州云翔提交的证据不足以证明甘肃澳瑞斯已收到兰州云翔向兰州怡家支付的10000元定金及90000元房屋租金，甘肃澳瑞斯也不认可收到该100000元，故兰州云翔要求甘肃澳瑞斯返还该100000元，不予支持；甘肃澳瑞斯向兰州云翔出具收到700000元房屋租赁费的收条，兰州云翔认可甘肃澳瑞斯已向中国邮政集团公司兰州市分公司缴纳房租110000元，故甘肃澳瑞斯应返还兰州云翔房屋租赁费590000元；自2017年12月1日起，适逢供暖季节，兰州云翔无证据证明其另行交纳了该采暖期的暖气费，故兰州云翔要求甘肃澳瑞斯返还暖气费的请求，不予支持。关于兰州云翔要求兰州怡家返还兰州云翔中介佣金20000元的诉讼请求，本案兰州云翔与甘肃澳瑞斯之间系房屋租赁合同关系，兰州云翔与兰州怡家之间系居间合同关系，二者不属于同一法律关系。而且兰州怡家作为居间人，已经促成了双方租赁合同关系的成立，兰州云翔与甘肃澳瑞斯在合同履行过程中产生的纠纷与兰州怡家无关，故对兰州云翔的该项诉讼请求亦不予支持。关于兰州云翔要求兰州怡家承担100000元连带清偿责任的请求，依前所述，对兰州云翔要求甘肃澳瑞斯返还其向兰州怡家支付的100000元的请求不予支持，故兰州云翔要求兰州怡家对此100000元承担连带清偿责任，无事实及法律依据，对该请求不予支持。关于兰州云翔要求甘肃澳瑞斯承担兰州云翔损失250000元的诉讼请求，兰州云翔认可该损失是兰州云翔预估，且兰州云翔提交的证据不足以证明兰州云翔的损失，故对该请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除兰州市城关区云翔培训学校与甘肃澳瑞斯商贸有限公司于2017年11月23日签订的《房屋租赁契约》；二、甘肃澳瑞斯商贸有限公司于本判决生效后十五日内向兰州市城关区云翔培训学校返还房屋租金590000元；三、驳回兰州市城关区云翔培训学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13630元，由兰州市城关区云翔培训学校负担3930元，甘肃澳瑞斯商贸有限公司负担9700元。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案中，各方当事人对一审判决解除兰州云翔与甘肃澳瑞斯于2017年11月23日签订的《房屋租赁契约》均无异议，本院对该项判决予以维持。甘肃澳瑞斯上诉认为应从甘肃澳瑞斯向兰州云翔返还的租金中将兰州云翔实际占有使用期间产生的租赁费用予以扣除，本院审理后认为，甘肃澳瑞斯在收取兰州云翔交纳的租金后，并未向案涉房屋所有人中国邮政集团公司兰州市分公司全额支付相应的租金，甘肃澳瑞斯于2018年8月7日出具《承诺书》一份，承诺于2018年8月31日付清全部租金，2018年8月15日向中国邮政集团公司兰州市分公司出具《申请》一份，表示其不再租赁案涉房屋。后中国邮政集团公司兰州市分公司与甘肃中凯工程技术有限公司补签《房屋租赁合同（出租）》，将案涉房屋出租给甘肃中凯工程技术有限公司使用，并将合同签订时间提前至2017年10月28日，合同签订后，甘肃中凯工程技术有限公司将案涉房屋交给兰州云翔使用，兰州云翔向中国邮政集团公司兰州市分公司交纳了2017年12月至2018年10月的租金。从中国邮政集团公司兰州市分公司与甘肃中凯工程技术有限公司补签租赁合同时起，甘肃澳瑞斯不再享有该段时间的房屋使用权，同时甘肃澳瑞斯亦未实际向中国邮政集团公司兰州市分公司全额交纳2017年12月至2018年8月的租金，一审法院已将其实际交纳的110000元予以扣除，而兰州云翔已实际向中国邮政集团公司兰州市分公司交纳了租金，现甘肃澳瑞斯要求扣除实际占有使用期间的租金无事实和法律依据，本院不予支持。甘肃澳瑞斯上诉认为因宋波的行为构成刑事犯罪，应将本案移送公安机关立案侦查，经审查，与兰州云翔签订《房屋租赁契约》的是甘肃澳瑞斯，向兰州云翔出具租金收条的虽然是宋波个人，但是收条上加盖了甘肃澳瑞斯的印章，即可以认为宋波系代理甘肃澳瑞斯进行相应的行为，甘肃澳瑞斯与宋波之间的纠纷，其可另案进行主张。综上，甘肃澳瑞斯的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9797元，由甘肃澳瑞斯商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  靳文丽审判员  张海东审判员  杨 蕾二〇二〇年十一月四日书记员  杨 琦