陕西省大荔县人民法院     民事判决书     （2020）陕0523民初1990号     原告（反诉被告）：雷军虎，男，1974年7月23日出生，汉族，农民，住所大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX   委托诉讼代理人：朱红娥，陕西沐和律师事务所律师。   被告（反诉原告）：周巧玲，女，1969年8月27日出生，汉族，农民，住所大荔县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX   委托诉讼代理人：郑孝军，陕西秀林律师事务所律师。   原告雷军虎与被告周巧玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，在审理过程中，被告周巧玲提出反诉，本院依法合并公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）雷军虎向本院提出诉讼请求：1.要求继续履行双方于2019年4月7日签订的租房合同；2.判令被告支付违约金80000元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告系亲戚关系。2019年4月7日，原、被告就位于大荔县XX镇大寨子村口房屋签订了租房合同，约定：该房屋自2019年12月30日开始出租给原告，租赁期限至2024年12月30日，租金为每年50000元。租金在每年元月1日前交付。被告在出租房屋时将屋内的家电、家具等物品作价18000元给原告。合同达成后，原告于当日即向被告支付了68000元。时至2019年12月底被告通知原告交付房租，虽还未到双方约定的租金交付时间，但原告鉴于亲戚关系，于2020年1月20日向被告提前交付租金20000元，但被告以原告未足额交付租金为由于2020年5月2日将出租房屋的门锁住，将租赁房屋强制收回。故原告认为其按照合同的约定完全履行了自己的义务，而被告无故收回房屋，其行为已构成违约，故提起诉讼。   被告（反诉原告）周巧玲辩称，被告将位于大荔县XX镇大寨子村口经营的羊肉馆房屋租赁给被告继续开设羊肉馆。双方协商后，经村主任贾壮志见证，于2019年4月7日签订了房屋租赁合同。2019年12月底，被告向原告索要2020年租金时，原告仅支付了20000元，且以经济紧张为由要求剩余30000元于2020年4月底前交清。2020年4月底，经被告向原告索要，原告仍未交纳。2020年5月3日，经双方电话沟通，被告提出不再租赁该房屋，自愿腾离。被告于5月4日将其灶具从西安拉回大荔，要求原告腾离，但原告反悔，且原告之子将租赁房屋内财产损毁，为此被告拨打110报警。被告认为原告不履行合同给付义务，且违约在先，应承担违约责任。同时被告享有合同约定的单方解除合同的权利，现该合同已无法继续履行，故提出反诉：1.要求解除与原告（反诉被告）2019年4月7日签订的租赁合同；2.要求原告（反诉被告）支付违约金80000元；3.诉讼费由原告（反诉被告）负担。   庭审中，原告（反诉被告）雷军虎向本院提交如下证据：   1.租房合同，证明双方于2019年4月7日签订租房合同，租金从2019年12月30日起算，每年50000元；   2.农业银行转账凭证，证明原告于2019年4月7日向被告支付20000元租金的事实；   3.储蓄明细帐查询，证明原告于2019年4月7日在其账户内取款40000元的事实；   4.监控视频资料，证明被告于2020年5月2日用车辆将出租房屋的房门堵住，并于2020年5月6日收回出租房屋的事实；   5.证人宋某某证言，证明原告之子跟着被告之夫在羊肉馆干了几年，被告之夫去世后被告于2019年春节向其拜年时，表示愿意将案涉羊肉馆给原告之子。   经质证，被告（反诉原告）周巧玲对原告（反诉被告）雷军虎提供的证据发表如下质证意见：   对证据1-4的真实性均无异议。   对证据5，因证人与双方均有亲属关系，且与本案无关联性。   本院对原告（反诉被告）雷军虎提供的证据1-4的真实性予以确认。对证据5系传来证据，且被告予以否认，本院不予确认。   庭审中，被告（反诉原告）周巧玲向本院提交如下证据：   1.1997年大荔县地方公路管理处出具的协议书，证明案涉房屋所有权归被告；   2.土管所行政处罚单，证明案涉房屋权属归被告；   3.房屋租赁合同，证明双方签订合同于2019年4月7日，且原告在签订合同之前2019年元月已入住经营，虽合同期限从2019年12月30日开始，但原告交纳的68000元系之前的房租；   4.原告破坏房屋的照片，证明原告之子于2020年5月4日将租赁房屋内物品毁坏；   5.贾壮志的证言，证明原告交纳的68000元中的50000元为当年房租，剩余18000元为物品折值费用。   经质证，原告（反诉被告）雷军虎对被告（反诉原告）周巧林提交的证据发表如下质证意见：   对证据1无异议；   对证据2真实性无异议，但该房屋为为违章建设房屋；   对证据3真实性认可，证明目的不认可；   对证据4无异议；   对证据5因证人未出庭，真实性不予认可。   本院对被告提供的证据1-4的真实性予以确认。对证据5因证人未出庭，且原告提出异议，本院不予确认。   经审理查明，原、被告系叔嫂关系。2019年4月7日经大荔县XX镇大寨子村村主任贾壮志中管达成《租房合同》，被告为甲方，原告为乙方。合同约定：甲方周巧玲将其大寨子三叉路口西北角门面房整院出租给乙方雷军虎，于2019年12月30日开始出租，租房期限至2024年12月30日到期，在此期间，乙方雷军虎保持房屋原始原貌，自主经营，未经甲方同意不得转让或转租给他人。出租房屋期间任何费用由乙方全部承担。房屋租金每年伍万元，乙方每年在元月1日之前交付租金。如有逾期不交付，合同立即终止，甲方收回房屋。……在租赁期满后乙方需归还甲方租赁前所有物品（冰箱三台、发电机一台、空调一台、洗衣机一台、锅碗瓢盆桌椅齐全）正常使用。双方不得违约，如有任意一方违约按五年租金双倍赔偿给另一方。当日，原告给付被告68000元，其中50000元为租金，剩余18000元为店内其他物品折值。2019年12月份，经被告催要，原告于2020年1月20日向被告转账支付租金20000元，言明剩余租金30000元于2020年4月底付清。2020年5月1日，因租金交付问题，双方发生纠纷。被告于2020年5月2日用车将案涉房门堵住，原告遂报警。次日，原告仍在店内营业，被告遂将前后门锁住。5月4日，被告将其灶具、冰箱等物品拉至案涉房屋，双方为此发生冲突，原告之子将上述部分物品砸毁。后原告之子陆续到案涉房屋将桌椅等物品砸毁，还将被告放置的物品扔到大门外。经公安机关处理，原告之子石志恒被处以行政拘留十四日，罚款1000元的处罚。   另查明，本案争议的房屋为被告在其承包土地内自建房屋，一直经营羊肉馆。后被告丈夫去世后，因原告之子石志恒一直跟随被告之夫经营，故该羊肉馆于2019年元月就由原告经营。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告经他人中管达成租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。现双方争议的焦点问题是：案涉租赁合同从何时开始支付租金。首先，虽然从双方签订的书面合同载明租赁期限从2019年12月30日开始计算，但双方均认可原告自2019年元月已在案涉房屋内经营。其次，原告及其子在公安机关的询问笔录中均认可双方产生的纠纷源于原告未按时足额交纳2020年的租金。最后，按照合同约定，每年1月1日前交纳租金。原告不可能在租赁期限未届满时提前一年交纳次年的租金。故原告2019年4月7日交付的50000元为2019年的租金。在合同履行过程中，原告理应在2020年1月1日前交付当年租金，但经被告催告后，原告承诺于2020年4月底交纳，但仍未交付。显然原告构成违约，理应承担违约责任。而被告在原告违约的前提下享有解除合同的请求权，但其未采取妥善的处理方式，反而以堵门、锁门的方式行使权力，后双方因租金及腾离房屋的问题，发生激烈的冲突，导致矛盾愈演愈烈，被公安机关处以治安拘留、罚款。即便双方租赁合同解除，原告亦有权在其已经支付租金20000元对应的租赁时间内使用案涉房屋，故被告也有过错，亦构成违约。现原、被告均各自经营，租房合同已然履行不能。故原告要求继续履行合同并支付违约金的请求，本院不予支持。被告反诉要求解除合同的请求，本院予以支持。被告反诉要求原告支付违约金的请求，本院亦不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）雷军虎与被告（反诉原告）周巧玲于2019年4月7日签订的租房合同；   二、驳回原告（反诉被告）雷军虎的全部诉讼请求；   三、驳回被告（反诉原告）周巧玲的其他反诉请求。   本诉案件受理费2900元，由原告（反诉被告）雷军虎负担。反诉案件受理费900元，由被告（反诉原告）雷巧玲负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。         审  判  长 田妍   人 民 陪 审 员 亓伟红   人 民 陪 审 员 岳嵘       二〇二〇十一月二十日     书  记  员 马健            1