沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初298号原告：曾鑫。被告：于文秋。委托诉讼代理人：孙瑜（系被告于文秋女儿），女，1983年5月11日出生，汉族，住沈阳市大**。原告曾鑫与被告于文秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾鑫、被告于文秋委托诉讼代理人孙瑜均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告曾鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付欠款230000元，精神损失和误工费50000元以及在此期间房屋升值带来的损失，合计380000元整；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求包括定金10000元，贷款垫还154300元，中介费5000元以及因原告当时在温州工作，由于被告方的原因四次往返沈阳的路费，被告出具的协议书同意赔偿230000元。事实及理由：原告曾鑫于2018年10月1日经沈阳壹家房产中介介绍购买被告于文秋所有的位于沈阳市沈河区房屋一套，在被告要求下帮其垫还房屋贷款及定金共计164300元，但由于被告个人原因房屋一直无法进行过户，经过协商签订第一次协议约定被告于文秋将于2018年12月30日前完成过户，如未履行协议被告退还原告曾鑫垫付房款及赔偿金共计194000元整，但至今被告于文秋一直未履行协议，后经被告于文秋的女儿孙瑜及女婿苑大龙与原告曾鑫协商，于2019年8月18日再次签订第二次协议，确定被告于文秋在2019年12月30日前进行过户，如未履行协议于文秋退还曾鑫房屋垫还款项及赔偿金共计230000元整。在此期间原告曾鑫多次提醒及沟通被告及担保方被告于文秋女儿孙瑜进行款项退还和履行协议约定，但至今被告从未履行相关协议并各种理由进行推脱。故起诉至贵院，请求法院依法查明事实，公证裁决，维护原告的合法权益。被告于文秋辩称，签订房屋买卖合同补充协议的情况属实。对于164300元（包括10000元定金和154300元的贷款垫还）被告同意偿还，其余的款项被告不同意，原告索要的赔偿并非完全是被告的原因，案涉房屋现在不能过户的原因是由于其他的法院查封了，2018年10月1日签订的协议，协议签订后，房屋才出现了纠纷，当时是通过中介出卖的案涉房屋，中介告知被告可以过户，被告才让原告垫还款项。关于原告主张的其他费用被告不同意承担，当时委托中介，中介费被告也已经支付，而且原告主张的有些费用也是无理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月1日，原告曾鑫、被告于文秋与案外人沈阳沈诚壹家房地产代理有限公司沈河分公司签订《房屋买卖合同》一份，其中，原告曾鑫作为买受方（乙方）、被告于文秋作为出卖方（甲方）、案外人沈阳沈诚壹家房地产代理有限公司沈河分公司作为丙方。合同约定：交易房屋座落于沈阳市沈河区（小区名称：水晶城二期），所有权证书编号2060780246，房屋用途为商品房，建筑面积43.7平方米。甲方承诺是该房屋的合法拥有人，并已依法取得了房屋产权，或暂未依法取得房屋产权，但经房屋产权人授权或经追认，甲方有权出售该房屋，并保证如实陈述此房屋权属情况和其他具体状况，不得虚假隐瞒，如因房屋产权问题而导致交易失败，或者由此引起的法律责任及直接经济损失全部由甲方承担。甲方承诺该房屋不存在抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由甲方承担由此引起的全部赔偿责任，并赔偿乙方因此遭受的经济损失。双方约定上述房屋售价合计为300000元，房屋交易涉及的税费由甲乙双方各自承担各自应付税费。经甲乙双方商定此房屋的付款方式为商业贷款，乙方在签订本合同之日起当日内向甲方支付购房定金10000元整，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接转为购房款。甲方有商业贷款约为15万元，经甲乙双方协商乙方帮助还清，甲方承诺此房除了商业贷款15万元之外无任何抵押，如因甲方个人原因导致无法交易，无法买卖，甲方付全部责任。双方约定在2019年10月8日一起去房产局查档，如无任何纠纷，在3日内双方区银行办理申请贷款手续。甲方在签约后10个工作日内去申请还款手续，并以银行告知时回去办理还款及注销手续。合同第七条关于中介费约定：甲乙双方均确认，双方的房屋买卖交易，是在丙方提供中介服务的情况下达成的。丙方的中介服务内容为：提供中介信息服务，促成甲乙双方达成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交接。在签订本合同当日，乙方应即时支付丙方中介费5000元。本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。在履行合同过程中如乙方违约，中介费不予返还，如乙方违约，由乙方自行向甲方追偿；第八条关于违约责任约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付超过15天，甲方有权收取违约金后继续履行合同或单方解除合同；甲方应在合同解除后三日内，将购房首付款在扣除违约金后还给乙方，逾期未退，每逾期一天，甲方应按应退金额的1‰支付乙方违约金。甲方不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中双方已发生的必要费用。甲乙双方未约定定金的，如果发生违约，违约方应按交易价格的5%作为违约金赔偿对方。如因甲方或乙方违约，造成法律诉讼的，违约方除须承担本合同约定的违约责任外，还应赔偿因此诉讼产生的一切相关费用；第九条约定：双方约定在过户当日腾房交接费用结清，多退少补，查档、报税、初审、查税、过户、资金监管手续。在办理过户中如遇国家政策变化，按国家政策执行。以上风险已告知双方，甲乙双方知晓并同意，如有违约自愿承担赔偿责任（违约方赔付中介费）。如甲方违约，定金一万返还给乙方，并赔付乙方一万元，中介费由甲方支付。如乙方违约，定金不退，中介费不退。原告曾鑫在“乙方”签名按手印、被告于文秋在“甲方”处签名按手印、案外人沈阳沈诚壹家房地产代理有限公司沈河分公司在“丙方”处盖章。2018年10月29日，原告曾鑫向被告于文秋支付购房款154300元。同日，即2018年10月29日，原告曾鑫与被告于文秋签订《收条》一份，其中，原告曾鑫作为乙方，被告于文秋作为甲方。内容载明：“今收到乙方曾鑫购房部分房款，154000元，用于替于文秋还款使用（此款项仅作为还款使用）。房屋地址：沈阳市沈河区。如甲方违约此款双倍赔偿给乙方，双方知晓并同意。如乙方违约此款甲方不给予退还，双方知晓并同意。加定金共计164300元。”原告曾鑫在“乙方”处签字按手印，被告于文秋在“甲方”处签字按手印。庭审中，原告提供支付宝交易明细，载明原告曾鑫于2018年10月1日通过支付宝向案外人崔宇的银行账户转款9600元，同日原告又通过二维码向案外人崔宇付款5400元。2018年12月13日，原告曾鑫与被告于文秋又签订《补充协议》一份，其中，被告于文秋作为卖方（甲方），原告曾鑫作为买方（乙方）。协议约定：因甲方原因未能按时完成交易，经双方协商甲方承诺在2018年12月30日前完成交易（过户），如还是因为甲方原因未能按时完成交易，甲方则按违约处理，甲方需在2018年12月30日把买方支付的款项给予返还，定金双倍赔偿加上买方在浙江来沈阳车费及近期住旅店费用，中介费由甲方支付，费用共计194000元。如甲方再次未能按约定时间完成，自愿承担法律责任。被告于文秋在“卖方”处签字按手印，原告曾鑫在“买方”处签字按手印。2019年8月18日，原告曾鑫与被告于文秋、案外人孙瑜又签订《补充协议》一份，其中，被告于文秋作为卖方，原告曾鑫作为买方，案外人孙瑜作为担保人。协议约定：因买方未能按2018年10月1日买卖合同及2018年12月13日补充协议执行过户，赔偿，于2019年8月19日卖方于文秋承诺在2019年12月31日前赔偿买方曾鑫违约金及损失共计230000元整。双方知晓同意，卖方女儿孙瑜自愿担保，如卖方于文秋还不上以上款项，孙瑜自愿把欠曾鑫230000元整还清。被告于文秋在“卖方”处签字按手印，原告曾鑫在“买方”处签字按手印，案外人孙瑜在“担保人”处签字按手印。庭审中，被告于文秋提供其与案外人马宝忠签订的协议及双方的谈话录音，用于证明因马宝忠的原因造成了被告违约，所以马宝忠同意赔偿原告损失5.1万元。另查，被告于文秋在庭审中明确表示因被告涉及另一案件的债务纠纷，房屋现在仍处于被查封状态，无法交付。在本案审理过程中，被告于文秋提供司法轮候查封登记受理单，载明位于沈阳市沈河区的案涉房屋在案号为（2016）辽0103民初12315号民事案件中被司法查封（含轮候），期限为三年，自2017年7月4日至2020年7月3日。现原、被告因房屋买卖合同问题产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告曾鑫与被告于文秋于2018年10月1日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，依法成立、合法有效，受法律保护，各方均应依据合同履行义务，现原告按照协议的约定向被告于文秋交付定金和部分购房款，被告于文秋已实际接收，因此，原告曾鑫与被告于文秋之间形成房屋买卖合同关系。根据被告于文秋的陈述以及其提供的司法轮候查封登记受理单，可以看出案涉房屋在双方签订房屋买卖合同之前已经被查封，而案涉合同中明确约定“被告承诺该房屋不存在抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由被告承担由此引起的全部赔偿责任，并赔偿原告因此遭受的经济损失”，现被告于文秋未能提供相关证据证明原告曾鑫在签订买卖合同时知晓房屋被查封的事实，以及被告于文秋已经积极办理解除房屋查封的手续，被告对此应承担举证不能的法律后果。在案涉房产未解除司法查封、不具备过户登记条件的情况下,由于被告于文秋涉诉致案涉房屋未能在双方约定的期限过户，被告于文秋已构成根本违约,应承担相应的违约责任。鉴于双方在庭审中对于返还定金10000元及贷款垫还款154300元没有异议，本院对于原告的该部分诉讼请求予以确认。关于原告主张被告返还中介费5000元的诉讼请求。因被告于文秋存在违约行为，且案涉房屋买卖合同中明确约定：“如被告违约，定金一方返还给原告，并赔付原告一万元，中介费由被告支付”,故，本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张因其当时在温州工作，由于被告的原因四次往返沈阳的路费，被告应按照2019年8月18日的补充协议赔偿原告损失的诉讼请求。本案中，虽原、被告分别于2018年12月13日和2019年8月18日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现被告于文秋未能举证证明其工作地点以及实际损失的具体情况,综合考量案涉合同对违约责任“如被告违约，定金一万返还给原告，并赔付原告一万元，中介费由甲方支付”的约定,兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及存在的损失、原告曾鑫占用被告于文秋资金的数额、时间等因素,结合二手房交易习惯,为平衡当事人利益,定纷止争,本院对于损失情况酌定为被告于文秋赔偿原告曾鑫10000元。关于精神损失费的问题。本案审理的是合同纠纷,不是侵权纠纷,故原告曾鑫主张精神损失费无法律依据,不予支持。关于误工费的问题。原告并未提供相关证据证明其误工的时间和金额，对此应承担举证不能的法律后果、关于原告要求被告赔偿其房价上涨的差价损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。被告于文秋承担赔偿责任的范围不应超过其订立合同时预见到或者应当预见到的损失,在双方当事人已经约定了违约金的情况下,其应承担合同约定的违约责任,本案原告为购买房屋确实存在合同履行后可获得的利益损失等,但也不能简单地以房屋差价作为界定其损失的依据。原告曾鑫所提供的证据不足以证实其差价损失，且本院已经酌情被告于文秋赔偿原告曾鑫10000元作为弥补损失之效果,故，本院对于原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告于文秋于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告曾鑫定金10000元；二、被告于文秋于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告曾鑫购房款154300元；三、被告于文秋于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告曾鑫中介费5000元；四、被告于文秋于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告曾鑫损失10000元；五、驳回原告曾鑫的其他诉讼请求。如被告于文秋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，其中，原告曾鑫承担3114元，被告于文秋承担3886元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  唐占刚人民陪审员  王 斐二〇二〇年十一月三十日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。