河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1901号上诉人（原审被告）：开封华美家居发展有限公司。住所地：开封市大梁路与西环路交叉口东南角****。法定代表人：陆华春，董事长。委托诉讼代理人：崔志强，河南典策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李向东，河南典策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘正超，男，汉族，1969年2月28日生，住河南省开封市龙亭区。上诉人开封华美家居发展有限公司（以下简称华美公司）、因与被上诉人刘正超房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开封华美家居发展有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判驳回对上诉人的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定的合理租金并不合理。判决认定的每平方米租金70元高于华美家居与开封市银地房地产开发有限公司约定的每平方米10元租金，甚至远超华美家居目前对家具经营商户含物业管理费的平均租金20元。像被上诉人一样的小业主还有上百个，如果均不遵守合同约定，而是按70元/平方米租金计算费用，华美家居将面临更多的诉讼纠纷，会严重影响上诉人经营并最终致破产。2、一审判决认定的租金违反合同约定，无法律依据。截至目前，开封市银地房地产开发有限公司与华美家居均受双方2004年签订的《租赁合同》和《补充协议》的约束，该合同关系至今合法有效，没有任何人要求解除。合同明确约定如本案被上诉人这样的资产所有权的受让人必须成为双方租赁合同当然出租方享有和承担双方合同项下出租方之权利和义务。被上诉人与开封市银地房地产开发有限公司的合同也约定刘正超与开封市银地房地产开发有限公司提交终止协议时，非华美家居责任，必须征得华美家居同意，否则，任何一方不得解除华美家居的租赁合同。被上诉人必须按开封市银地房地产开发有限公司与华美家居签订的合同约定履行义务，享受租金利益，一审判决自行设定租金违背合同的相对性原则，没有法律依据。开封市银地房地产开发有限公司目前在破产程序中，租金如何支付，支付给谁正在与管理，债权人委员会协商处理中，一审法院绕过破产程序要求华美家居直接向债权人履行义务明显不当，在两个合同均有效的前提下，会使华美家居面临向两个出租人支付租金的局面，对华美公司不公。开封市银地房地产开发有限公司破产后，被上诉人等未能依委托租赁协议约定的数额得到租金，应当据实计算后向开封市银地房地产开发有限公司申报债权，被上诉人突破合同相对性直接向上诉人索要租金，无法律依据。被上诉人取得房屋所有权时，是在其已经同意开封市银地房地产开发有限公司与华美家居签订的租赁合同和补充协议之前提下，房屋所有权中设定了华美家居的承租权，业主并非完全产权。被上诉人应向开封市银地房地产开发有限公司主张权利。3、一审程序违法。本案实质是开封市银地房地产开发有限公司应向被上诉人支付租金，上诉人应向开封市银地房地产开发有限公司支付租金，由于开封市银地房地产开发有限公司已进入破产程序，根据法律规定，被上诉人无权直接向上诉人提起代位权诉讼，华美家居对开封市银地房地产开发有限公司的债务应依据破产法规定，向破产管理人清偿，而被上诉人作为开封市银地房地产开发有限公司的债权人，应向管理人申报债权。一审将该案作为普通债权进行审理，程序违法。另外，华美家居之所以未向开封市银地房地产开发有限公司支付租金，系因接到法院禁止支付的协助执行法律文书，现破产管理人已向开封市金明区人民法院提起诉讼，并被受理。一审判决损害开封市银地房地产开发有限公司全体债权人合法权益。请求二审判如所请。被上诉人刘正超答辩称，1、上诉人提出华美家居于2004年与开封市银地房地产开发有限公司签订的租赁合同以及补充协议合法有效，实际上，开封市银地房地产开发有限公司已经于2019年2月25日破产，按照《中华人民共和国企业破产法》第18条的规定，两份合同最迟于2019年4月25日解除，没有法律效力。2、我方向华美家居索要的是房屋使用费或房屋占用费，不是华美家居所说的租金。3、我现在所诉求的是银地房地产公司破产后的房屋使用费或占用费，该诉求和开封市银地房地产开发有限公司没有任何关系，我的房子华美家居一直使用，20多个月未支付任何费用。4、华美家居在2004年和开封市银地房地产开发有限公司在签订租赁协议时，房屋所在地还是一片空地，是由华美家居出资、开封市银地房地产开发有限公司建设房屋，然后华美家居以扣除租金方式收回投资，二人为合作伙伴。5、华美家居所说经营问题与本案无关，退一步说，经营不下去可以将房屋移交给产权人，但是华美家居占有我们的房屋，不支付使用费，不给钱使用房屋没有道理。6、房子是我们的合法财产，我向我的房屋使用者按照房子的市场价值索要占有费合理合法。刘正超向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除刘正超与开封市银地房地产开发有限公司签订的《委托出租协议》；2、判令开封市银地房地产开发有限公司、开封华美家居发展有限公司共同向李玲支付2018年度租金96000元；3、判令开封华美家居发展有限公司直接向刘正超按季度支付剩余承租期限内（2019年1月1日至2025年8月31日）的租金，支付标准以刘正超与开封市银地房地产开发有限公司签订的合同及补充协议的约定为准；4、判令开封市银地房地产开发有限公司、开封华美家居发展有限公司承担本案诉讼费用。后刘正超又申请撤回对开封市银地房地产开发有限公司的起诉，并变更诉讼请求为：要求华美公司自起诉之日起，按照补充协议中约定的70元/平方米每月的标准计算，直接向刘正超支付租金。一审法院认定事实：开封市银地房地产开发有限公司与华美公司于2004年5月20日签订租赁合同一份，由开封市银地房地产开发有限公司向华美公司出租开封市银地房地产开发有限公司位于大梁路西门桥以西路南边石向南18米，东距黄汴河岸边石向西15米，南距原农业银行北围墙向北45.8米，西距西环路东侧边石向东28米，一、二层为混凝土框架结构（包括临西环路所约定的600平方米营业房），房屋单层建筑面积约4000平方米，共8000余平方米的营业房（以产权使用证核准的数据为准）。租赁期限为20年，自2005年9月1日起至2025年8月31日止。双方约定从2005年9月1日至2015年8月31日每月每平方米按10元支付租金。从2015年9月1日以后租金的调整幅度和依据，在租赁合同中双方另行作了约定。合同第四条第六项规定，如开封市银地房地产开发有限公司将租赁资产转让给第三方，则应提前告知华美公司资产所有权转移的情况，届时，资产所有权的受让人即成为本合同当然出租方，享有和承担本合同项下出租方之权利和义务。该合同其他条款还约定了开封市银地房地产开发有限公司和华美公司之间的借贷内容。2009年5月10日，刘正超与开封市银地房地产开发有限公司签订委托出租协议，双方约定刘正超向开封市银地房地产开发有限公司购买上述房屋中A栋临街的一、二层05号，建筑面积131.22平方米。由刘正超委托开封市银地房地产开发有限公司出租给华美公司，出租期限为结清房款之日起至2026年5月31日止，前十年年租金为96000元。租金支付方式为季结，即每季度的首月前10日内将该季度的租金一次性支付给刘正超。十年后年租金金额开封市银地房地产开发有限公司按该商务广场外的周边200米以内的一、二层联体房屋年最高租金数的120%计算年租金，租金支付方式为同上。协议第一条第二项说明，开封市银地房地产开发有限公司已经将该房屋委托出租给华美公司统一招商，经营管理期为20年。第五条第五项规定，开封市银地房地产开发有限公司有义务向已承租该房屋的承租人告知该房屋已出售给刘正超的事实。第七条第一项规定，在委托出租期限内，开封市银地房地产开发有限公司拥有该房的租赁使用经营管理权，开封市银地房地产开发有限公司所收取租金与向刘正超支付的租金相比，亏盈自负。协议第八条第一项还约定，刘正超与开封市银地房地产开发有限公司提前终止协议时，非华美公司责任必须征得华美公司同意。否则任何一方不得解除华美公司的租赁合同。上述刘正超与开封市银地房地产开发有限公司的协议签订后，双方依约履行。刘正超于2010年4月1日取得了上述房屋所有权证。2017年5月10日刘正超与开封市银地房地产开发有限公司签订了委托租赁协议补充协议一份，该协议载明双方继续履行在2009年5月10日签订的委托协议，刘正超继续委托开封市银地房地产开发有限公司出租涉案房屋九年，自2017年5月10日至2026年5月30日，租金按照每月每平方米70元（税后）计算，每季度27556元，支付方式为每季度结算，每季度的首月前10日内将该季度的租金一次性支付给刘正超。另查明，2019年2月25日，开封市中级人民法院作出（2019）豫02破申2号民事裁定书，依法受理了刘艳霞对开封市银地房地产开发有限公司的破产申请。2019年3月15日，开封市中级人民法院作出（2019）豫02破2号民事决定书，指定河南瀛豫律师事务所、河南论衡律师事务所担任开封市银地房地产开发有限公司管理人。本案中，在第一次庭审时刘正超的其中一个诉讼请求为解除与开封市银地房地产开发有限公司就涉案房屋签订的委托出租协议、解除双方的委托租赁关系，开封市银地房地产开发有限公司在答辩中称对上述请求无异议。以上事实有双方向法庭提交的租赁合同、委托出租协议、补充协议、裁定书、决定书及庭审笔录等在卷作证。一审法院认为，刘正超与开封市银地房地产开发有限公司之间的委托出租协议、补充协议及开封市银地房地产开发有限公司与华美公司之间所签订的租赁合同，均是合同当事人的真实意思表示，合同合法有效。当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。刘正超与开封市银地房地产开发有限公司的委托出租协议中明确说明，刘正超购买的房产已经由开封市银地房地产开发有限公司出租给华美公司，合同未到期。根据法律规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据买卖不破租赁原则，华美公司仍可以继续使用涉案房产。关于租金，刘正超与开封市银地房地产开发有限公司的委托出租协议中明确说明开封市银地房地产开发有限公司在出租期限内拥有该房的租赁使用经营管理权的情况下，刘正超自愿让与开封市银地房地产开发有限公司和华美公司租赁合同中出租方的权利；刘正超在本案第一次庭审中要求解除与开封市银地房地产开发有限公司之间的委托租赁合同，开封市银地房地产开发有限公司对此并无异议，且现开封市银地房地产开发有限公司已经进入了破产程序，亦未再向刘正超支付租赁费用，刘正超与开封市银地房地产开发有限公司已经就解除委托租赁合同达成了一致意见，刘正超作为涉案资产所有权的受让方，有权向该房的实际承租方主张租金。因华美公司与开封市银地房地产开发有限公司双方于2004年5月20日签订的租赁合同中其他条款还约定了开封市银地房地产开发有限公司和华美公司之间的其他合作和借贷内容，且租金的收取数额为整栋楼房的通算，而刘正超与开封市银地房地产开发有限公司签订的委托租赁合同中对租金的数额有明确约定，该约定为：前十年（2007年起至2016年7月1日）年租金为96000元，十年后年租金金额按该商务广场外的周边200米以内的一、二层连体房屋年最高租金数的120%计算。又因刘正超与开封市银地房地产开发有限公司签订的补充协议中对租金进行了重新约定，即：由主合同的购房款年8%调整为现租金按每月一平方70元（税后）计算。租金支付方式为季结（每季度租金为27556元，即贰万柒仟伍佰伍拾陆元整）即是每季度的首月前10日内将该季度的租金一次性支付给甲方。结合周边房屋租赁价格，故双方诉争的房屋租金应按每平方70元，每季度租金27556元为合理价格。刘正超作为涉案资产所有权的受让方，与承租方华美公司已形成实际上的租赁关系。刘正超有权向该房的承租方华美公司主张合理租金。因开封市中级人民法院已于2019年2月25日依法受理了刘艳霞对开封市银地房地产开发有限公司的破产申请，故华美公司应自2019年3月起向刘正超支付租赁费。关于华美公司与开封市银地房地产开发有限公司之间因合同而产生的其他问题，双方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、开封华美家居发展有限公司应自2019年3月起按照每季度租金27556元计算，向刘正超支付房屋租赁费，该款至本判决生效之日止的房屋租赁费用应于本判决生效之日起十日内结清，后续费用应于每季度第一个月十日前支付；二、驳回刘正超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2200元，由开封华美家居发展有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、2020年7月开封市银地房地产开发有限公司诉开封华美家居发展有限公司索要房屋租金的起诉资料；拟证明：开封市银地房地产开发有限公司依据双方2004年的租赁合同，仍然在催要租金，该合同未解除，可能导致华美公司重复支付租金的情况；2、2020年6月4日，河南柘城农村商业银行股份有限公司诉开封华美家居发展有限公司要求腾退房产、交付租金的诉讼资料；拟证明：华美家居广场为一个整体，因为单独抵押给柘城农商行部分所有权已经变更，该部分租赁合同面临解除，导致整个商场无法正常经营；3、相关法院向开封华美家居发展有限公司送达的协助执行通知书，要求冻结租金交付；拟证明：开封市银地房地产开发有限公司于2019年3月破产后，破产管理人理应及时决定2004年租赁合同是否继续履行，并且即使告知华美公司租金是否属于破产财产，因为其不作为，导致各法院各自为战，华美公司无所适从。刘正超发表质证意见：三份证据与本案无关，开封市银地房地产开发有限公司欠的钱是破产之前，本案我方诉求的房租是开封市银地房地产开发有限公司破产之后。本院经审查认为，开封市银地房地产开发有限公司因与华美家居租赁合同纠纷一案向开封市金明区人民法院提起诉讼，本院对上述证据予以采信。对当事人二审争议的事实，本院二审查明的事实与一审相同。另查明，开封市银地房地产开发有限公司因与华美家居租赁合同纠纷一案向开封市金明区人民法院提起诉讼，开封市金明区人民法院于2020年6月12日立案，目前尚未审理终结。本案涉及两个法律关系，即刘正超与开封市银地房地产开发有限公司的委托租赁关系和开封市银地房地产开发有限公司与华美家居的租赁合同关系。刘正超与开封市银地房地产开发有限公司的委托租赁合同约定的租金之所以远高于开封市银地房地产开发有限公司与华美家居的租赁合同约定的租金，一审已查实系因华美家居与开封市银地房地产开发有限公司之间还存在其他合作与借贷关系，且租金收取金额为整栋楼房通算之缘由。根据合同的相对性原则，华美家居应按期向开封市银地房地产开发有限公司支付租金，开封市银地房地产开发有限公司地应按期向刘正超支付租金。《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应向管理人清偿债务或者交付财产。现开封市银地房地产开发有限公司已进行破产程序，华美家居作为承租人具有支付租金的义务，系开封市银地房地产开发有限公司的债务人，应依合同约定向开封市银地房地产开发有限公司的破产管理人交付租金。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第一条之规定，开封市银地房地产开发有限公司向华美家居收取的租金应归属于开封市银地房地产开发有限公司的债务人财产。被上诉人刘正超系开封市银地房地产开发有限公司的债权人，根据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，其应当依法向破产管理人申报债权。一审中刘正超与开封市银地房地产开发有限公司就解除委托租赁合同达成一致意见，被上诉人刘正超可依《中华人民共和国企业破产法》第五十三条之规定，以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。华美家居与开封市银地房地产开发有限公司约定的租金系按整栋通算，华美家居并未就包括刘正超等一众业主所涉产权部分签订一一对应的租赁合同。现开封市银地房地产开发有限公司已就其与华美家居租赁合同纠纷向开封市金明区人民法院提起诉讼，双方之间关于租金拖欠与否、拖欠金额尚未清算，亦无生效判决确认。一审判令华美家居向刘正超直接支付租金有违《中华人民共和国企业破产法》的法律规定并损害了其他债权人利益，属适用法律错误，应当予以纠正。综上所述，华美家居的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第三十条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初67号民事判决；二、驳回刘正超的诉讼请求。一案案件受理费2200元、二审案件受理费2200元，均由刘正超承担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年十一月二十日书记员  陈艳艳