河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5379号上诉人（原审原告）：新乡名都置业有限公司，住所地：新乡市卫滨区文岩路**恒大雅苑综合楼**。法定代表人：汪丽锋。委托诉讼代理人：冯玉洁，该公司员工。委托诉讼代理人：宋家敏，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王小秀，女，1980年3月16日出生，汉族，住河南省长垣市。上诉人新乡名都置业有限公司（以下简称名都公司）因与被上诉人王小秀房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0703民初293号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人名都公司委托诉讼代理人宋家敏到庭参加诉讼。经本院依法传唤，被上诉人王小秀未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名都公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持名都公司的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由王小秀承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，双方签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》中约定的解除合同的条款也有效。二、原审法院适用法律错误。根据《商品房买卖合同》的约定，王小秀逾期偿还银行贷款，导致名都公司承担阶段性保证责任的违约行为已达到了解除合同的条件。三、名都公司可依据《商品房买卖合同》约定行使合同解除权。四、本案诉讼费收取有误。经本院依法传唤，王小秀未到庭发表意见。名都公司向原审法院起诉请求：1、解除双方所签订的编号为2014-1100842的《商品房买卖合同》。2、判令王小秀配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续；3、本案诉讼费用由王小秀承担。原审法院查明：名都公司和被告王小秀签订了编号为2014-1100842的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：王小秀购买名都公司位于文岩路299号恒大雅苑8号楼3单元32901号，面积为177.38平方米商品房一套，该房屋总价为818302元，付款方式为银行按揭。2014年11月10日前支付首付款248302元，余款570000元须在2014年11月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同补充协议第三条第五项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房预售合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。名都公司、王小秀和中国建设银行股份有限公司新乡分行签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，合同主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房按揭贷款金额为人民币570000元，用于购买坐落于文岩路299号恒大雅苑第8幢3单元29层32901号室建筑面积177.38平方米的房屋。丙方（名都公司）为本合同项下贷款提供连带责任保证。中国建设银行新乡分行出具还款明细一份，王小秀于2016年9月开始未按时偿还贷款，由名都公司履行阶段性保证责任，代为还款。截止2020年7月7日，名都公司代王小秀偿还贷款182000元。原审法院认为：本案争议焦点是合同是否应当解除的问题。王小秀依据合同约定，通过交付首付款及银行按揭贷款，已经向名都公司履行交纳全部购房款，名都公司合同目的已经实现，即全额从买受人王小秀处获得购房款。虽然王小秀交付房款有银行贷款，但取得房款的来源并不影响已经履行完毕付款义务的客观事实。王小秀未按照约定及时偿还银行贷款属于违约行为，但这并不影响名都公司已经取得房屋价款的合同目的，也就是说，王小秀该违约行为未达到解除合同的程度。因此，名都公司与王小秀签订的商品房买卖合同已经履行完毕，不存在解除的情形。再加上，涉案商品房买卖合同签订于2014年，房屋又已交付多年，“解除合同、收回商品房、买受人所交的全部款项不予退还”的解除合同条款明显免除己方责任、加重对方责任又排除对方主要权利，而且对案涉房屋原购买价格与现有价格差异较大及收回房屋价格基础约定不明。因此，相较于解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他问题。对于名都公司在履行保证责任后，可以通过诉讼、拍卖等方式行使追偿权，维护自己的利益。庭审中，已向名都公司释明是否变更诉讼请求，名都公司坚持诉讼请求不变。综上，名都公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审缺席判决：驳回名都公司的诉讼请求。案件受理费11984元，公告费300元，由名都公司承担。本院二审经审理查明：2020年11月2日，原审法院作出（2020）豫0703执恢98号执行裁定，该裁定显示：原审法院作出（2018）豫0703执421号之二执行裁定，查封王小秀名下位于新乡市文岩路299号恒大雅苑8号楼3单元32901室（合同编号：2014-1100842），并裁定拍卖上述不动产。在人民法院诉讼资产网平台上公开拍卖，第一次拍卖于2020年9月6日流拍。第二次拍卖中，买受人任利敏通过上述平台以最高价竞得，成交价为1255000元。并于2020年10月28日将尾款转帐至原审法院账户，原审法院于同日向其送达拍卖成交确认书。抵押权人中国建设银行股份有限公司新乡分行抵押权款本息共计510000元。裁定：一、将王小秀名下位于新乡市文岩路299号恒大雅苑8号楼3单元32901室（合同编号：2014-1100842）为抵押物与抵押权人中国建设银行股份有限公司新乡分行办理的抵押登记（他项权证号：YH201502773）予以强制解除；二、王小秀名下位于新乡市文岩路299号恒大雅苑8号楼3单元32901室（合同编号：2014-1100842）登记至买受人任利敏名下。2020年11月4日，名都公司以案外人身份提出书面异议。2020年11月12日，原审法院作出（2020）豫0703执异66号执行裁定，该裁定显示：诉争房产已经公开拍卖，（2020）豫0703执恢98号拍卖成交裁定已生效，案外人应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出异议，故案外人的申请不予受理。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，围绕争议焦点，评述如下：关于案涉合同解除条件是否成就问题。本案中，名都公司依据《中华人民共和国合同法》第九十三条和合同补充协议的约定，认为其享有合同解除权。本院经审查认为：案涉合同约定了解除合同的条件，不违反法律规定，应认定该约定有效；因王小秀逾期偿还银行贷款，名都公司承担阶段性保证责任（2016年9月20日至2020年7月7日）182000元；因此，应当认定合同约定解除条件已成就，名都公司提出的解除合同请求，具有合同依据，本院予以支持。但是，2020年11月2日，原审法院作出（2020）豫0703执恢98号执行裁定，案涉房屋已经拍卖程序由买受人任利敏拍得，故名都公司请求王小秀配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续，已无实际意义，故本院不予支持。此外，需要指出的是，案涉《商品房买卖合同》解除，并不影响名都公司依据《商品房买卖合同》另案请求王小秀承担违约责任。综上，原审判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初293号民事判决；二、解除新乡名都置业有限公司与王小秀所签订的编号为2014-1100842的《商品房买卖合同》；三、驳回新乡名都置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11984元、公告费300元，二审案件受理费11984元；均由王小秀负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  赵 斌二〇二〇年十一月二十六日书记员  车韩卓