四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1623民初2057号 原告：张贤英，女，1961年1月27日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：杨雅婷，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：王强，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 被告：张世蓉，女，1964年7月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。 被告：赵明君,男,1949年3月24日出生,汉族，住四川省邻水县。 第三人：季树清，男，1964年6月6日出生，汉族，住四川省邻水县。 第三人：刘琼芳，女，1963年12月26日出生，汉族，住四川省邻水县，系第三人季树清之妻。 第三人共同委托诉讼代理人：力民衡，四川顿开律师事务所律师，一般授权，该委托代理关系于2020年9月23日解除。 原告张贤英与被告张世蓉、第三人季树清、刘琼芳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告张贤英的委托诉讼代理人杨雅婷、王强，被告张世蓉及第三人季树清和刘琼芳的共同委托诉讼代理人力民衡到庭参加诉讼。本院于2020年9月23日追加赵明君作为被告参加诉讼，于2020年9月28日再次公开开庭进行审理。原告张贤英的委托诉讼代理人杨雅婷、王强，被告张世蓉及被告赵明君到庭参加诉讼，第三人季树清、刘琼芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张贤英向本院提出诉讼请求：1.请求本院确认对原双流县金都花园小区五栋Ｄ栋1楼11、12号商铺改造所还房屋双流区空港陆号5栋2层12号商铺归原告所有；2.请求本院停止对双流县金都花园小区五栋Ｄ栋1楼11、12号商铺改造所还房屋双流区空港陆号5栋2层12号商铺（建筑面积95㎡）的执行；3.请求本院停止对双流县××花园小区××栋××栋××楼××号商铺××房产生的房屋价款、过渡安置费共计207948元的执行；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：张贤英与季树清于2003年4月1日签订《双流县航空港潮汕华侨街金都花园商住楼售房协议》（以下简称《售房协议》），约定季树清将双流县潮汕华侨街西侧4幢11、12号商铺两套和4幢2楼5号住宅一套（即两套商铺和一套住房，以下简称原房屋）出售给张贤英。张贤英已经支付购房款共计12万元，双方口头约定原房屋由季树清、刘琼芳代持。经张贤英同意，季树清、刘琼芳与卓越置业成都有限公司（以下简称卓越公司）于2013年2月4日签订了《双流县西航港金都花园改造还房协议书》（金改还第0267号，以下简称《改造还房协议》），约定由卓越公司对原房屋进行改造。在张贤英指示下，季树清、刘琼芳向卓越公司移交了原房屋。2019年10月29日，张贤英与季树清、刘琼芳签订《协议》，确认《改造还房协议》中季树清享有的商铺归张贤英所有。2020年5月18日，季树清、刘琼芳与卓越公司签订了《选房协议》，选定空港陆号小区5栋2层12号商铺作为还房（以下简称诉争房屋）。2019年5月18日，邻水法院在执行张世蓉与季树清、刘琼芳借款合同纠纷一案中，查封了诉争房屋，并向卓越公司送达了执行裁定书及协助执行通知书，要求卓越公司将安置补偿金及过渡费207948元支付至邻水法院。张贤英与季树清、刘琼芳在诉争房屋被查封之前即已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款，且系对诉争房屋的合法占有，其是诉争房屋的真实所有权人，相应的房屋差价款及过渡安置费也应由其所有，应当排除强制执行。 被告张世蓉辩称，1.张贤英不是诉争房屋的所有权人，对诉争房屋不享有物权或期待物权；2.原房屋是没有取得国有土地使用权的小产权房屋，在建造时即已违反法律规定，具有先天违法性，张贤英购买原房屋本身存在重大过错。在原房屋被拆迁后，张贤英完全可以通过债权转让的方式获得《改造还房协议》中季树清和刘琼芳的合同主体地位，获得与卓越公司签订选房协议、获取差价款和安置过渡费的资格，但是张贤英采用由季树清代持的方式，也存在过错；3.张贤英至今未合法占有诉争房屋。故请求驳回张贤英的诉讼请求。 被告赵明君辩称，房屋产权确认应当以登记为准，登记之前的一切来龙去脉都不能作为确定所有权的依据，张贤英承认原房屋未登记，现在诉争房屋属于季树清所有，被强制执行是合法的。 第三人季树清和刘琼芳述称，张贤英与其签订买卖合同和支付购房款属实，其已将原房屋交付张贤英，原房屋由于各种原因无法办理产权过户手续。房屋拆迁时，张贤英与其一起到卓越公司选房。其对张贤英的诉讼请求不作评判，由人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张贤英提交的证据如下： 1.季树清和张贤英于2003年4月1日签订的《售房协议》； 2.购房款12万元的支付收据和收条共7份； 3.卓越公司与季树清、刘琼芳于2013年2月4日签订的《改造还房协议》及房屋移交确认书； 4.卓越公司与季树清、刘琼芳于2020年5月18日签订的《选房协议》及对该《选房协议》的公证书； 5.张贤英与季树清、刘琼芳于2019年10月29日签订的《协议》； 6.成都市双流区人民法院（以下简称双流法院）作出的（2020）川0116民初161号民事判决书； 7.张贤英向本院提交的执行异议申请书； 8.本院（2020）川1623执异13号执行异议裁定书； 9.张贤英于2004年1月16日向季树清出具的委托书； 10.双流法院（2018）川0116民初3383号民事判决书、（2018）川0116民初3386号民事判决书、（2019）川0116民初193号民事判决书、（2019）川0116民初196号民事判决书； 11.卓越公司与季树清于2020年5月18日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》； 12.季树清、张贤英于2020年5月18日出具的过渡费签收领取单； 13.季树清个人住房信息查询记录表和季树清网签合同信息查询记录表； 14.成都市中级人民法院（以下简称成都中院）作出的（1999）成执字第782号民事裁定书、双流区规划和自然资源局不动产登记档案查询表（2003年）、成都中院（2005）成执监字第58号民事裁定书、（1999）成执字第755、782号民事裁定书及协助执行通知书、双流区规划和自然资源局不动产登记档案查询表（2007年）。 被告张世蓉质证认为，对于证据1，季树清作为自然人不具有房地产开发资质，不能出卖房屋给张贤英，协议不合法；对于证据2，付款人“邱贤金”和“邱前金”不一致，并且收条没有写明购买的何处房屋；对于证据5，《协议》是张贤英和季树清、刘琼芳恶意串通，在房屋被查封后签订的；对于证据6，判决是恶意串通后取得的，不予认可；对于证据9不予认可。对其余证据无异议。 被告赵明君的质证意见与被告张世蓉的质证意见一致。 第三人季树清和刘琼芳质证认为，证据10（2018）川0116民初3383号民事判决和（2019）川0116民初196号民事判决与其无关，对其余证据无异议。 被告张世蓉、被告赵明君、第三人季树清和刘琼芳未提交证据。 对于被告张世蓉提出异议的证据，本院简析如下：对于证据1，虽然季树清不具有房地产开发资质，但是该事实不影响《售房协议》的效力；对于证据2，张贤英已经解释邱贤金是其丈夫，“邱前金”系笔误，结合《售房协议》的内容，可以判定购买的房屋即本案涉及的原房屋；对于证据5和证据6，其恶意串通的主张无证据证实，且双流法院的民事判决已经予以确认，应当认定《协议》的合法性；对于证据9，其没有说明不认可的具体理由，本院不采纳其质证意见。 本院经审查认为，原告张贤英提供的以上证据，内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信并在卷佐证。本院根据以上证据和当事人陈述，认定事实如下： 案外人四川太兴房屋开发有限公司（以下简称太兴公司）于1995年取得成都市双流（现双流区）白家近都村某地块的土地使用权[双国用（1995）字第2404066号]，并进行房地产开发。季树清以邻水县建筑设计总承包公司的名义承包施工工程。太兴公司无力支付工程款，遂以本案涉及的原房屋和其他房屋一并抵偿给季树清。2003年4月1日，季树清与张贤英签订《售房协议》，约定季树清将原房屋出卖给张贤英，价款12万元。季树清在《售房协议》中手写“在二〇〇三年七月二十日交付款时办理好两证”。季树清向张贤英和其丈夫邱贤金（双方已于2020年4月13日离婚）出具收条7张，金额共计12万元。2004年11月16日，张贤英向季树清出具委托书，委托季树清代为出租原房屋，租金收益由张贤英收取。该房屋一直没有租出。 在《售房协议》签订之前，成都中院于1999年7月19日将太兴公司位于××村××亩土地使用权予以查封，于2002年5月30日作出（1999）成执字第782号民事裁定，将太兴公司的以上土地使用权抵偿给成都华联商厦股份有限公司（以下简称华联公司），双流县人民政府根据裁定内容，准予注册登记颁发证书。之后，成都中院于2005年11月23日裁定撤销原（1999）成执字第782号民事裁定，并恢复原案件的执行。2006年11月13日，成都中院裁定将登记在华联公司名下的位于成都市××村××亩土地使用权过户至卓越置业集团有限公司名下，双流县人民政府根据裁定内容，准予注册登记颁发证书。2007年，卓越公司就以上土地在原双流县国土局办理了过户手续。直至《改造还房协议》签订时，原房屋一直未办理产权证书。 2013年2月4日，卓越公司实施“旧房重建还房工程”，与季树清、刘琼芳签订《改造还房协议》，约定卓越公司对季树清、刘琼芳的原房屋进行改造，并约定卓越公司应当支付原房主过渡费和搬家费；季树清、刘琼芳按照《改造还房协议》的顺序号进行选房。2013年6月12日，季树清、刘琼芳将原房屋交付卓越公司。移交之后，卓越公司对原房屋进行拆除重建。 2019年10月29日，张贤英与季树清、刘琼芳签订《协议》确认：1.张贤英与季树清于2003年签订了《售房协议》，季树清将原房屋出售给张贤英，张贤英已经支付购房款12万元，双方口头约定张贤英购买的原房屋由季树清和刘琼芳代持。2.季树清、刘琼芳与卓越公司签订《改造还房协议》，进行改造的房屋为五栋D栋2单元2楼2号住宅、五栋D栋1楼11号、12号商铺。双方在确认以上事实的基础上约定：《改造还房协议》中约定由季树清和刘琼芳享有的商铺（即诉争房屋）归张贤英所有，季树清和刘琼芳负责与卓越公司协商，由张贤英对改造后的商铺自行选房，并将所选房屋直接备案登记至张贤英名下；办理至张贤英名下的商铺需要向相关部门缴纳的税费等由张贤英自行承担。 2020年1月6日，张贤英向双流法院起诉季树清和刘琼芳，请求确认《协议》合法有效。双流法院审理后认为，“该协议合法有效本院予以确认，至于协议的内容最终能否履行并非本案审查的范畴”，于2020年2月14日作出（2020）川0116民初161号民事判决：确认张贤英与季树清、刘琼芳于2019年10月29日签订的《协议》合法有效。该判决已经发生法律效力。 2017年7月10日，本院立案执行张世波与季树清、邱贤金、谭令、贵定县鸿源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，案号（2017）川1623执667号。2019年5月20日，本院立案执行张世蓉与季树清借款合同纠纷一案，案号（2019）川1623执505号。2019年8月2日，本院立案执行赵明君与季树清、刘琼芳借款合同纠纷一案，案号（2019）川1623执689号。执行过程中，本院于2019年7月31日向卓越公司送达了（2019）川1623执505号执行裁定书和协助执行通知书，要求卓越公司暂停为季树清办理《改造还房协议》中的还房手续，并暂停支付其安置补偿金和过渡费，金额以200万元为限。本院又于2019年8月20日向卓越公司送达了（2017）川1623执667号之四十六执行裁定书和协助执行通知书，内容与（2019）川1623执505号执行裁定内容一致，金额以700万元为限。 2020年5月18日，卓越公司与季树清、刘琼芳签订《选房协议》，确认卓越公司重建项目名称为“空港陆号”，位于双流区××街道××路××号；季树清确认选定5栋2层12号商铺作为改造重建所还的房屋（即诉争房屋）。经卓越公司和季树清、刘琼芳共同申请，成都市国力公证处对签订《选房协议》的事实予以公证。根据《协议》的约定，季树清、刘琼芳是按照张贤英的意思，选定5栋2层12号商铺作为所还房屋。该房屋初始登记在卓越公司名下，当日备案登记至季树清名下。 2020年5月18日，本院查封了备案登记在季树清名下的诉争房屋，并向卓越公司送达了（2019）川1623执505号之一执行裁定和协助执行通知书，要求卓越公司将季树清、刘琼芳的房屋差价款、过渡安置费共计207,948元支付至本院。207,948元资金划至本法院之后，张世波、张世蓉、赵明君就案款分配达成协议：张世波分配16万元，张世蓉分配27,948元，赵明君分配2万元。本院按照分配协议，于2020年7月15日将以上款项分别支付给张世波、张世蓉、赵明君。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。结合张贤英的诉讼请求，本案的争议焦点，一是诉争房屋是否属于张贤英所有；二是张贤英对诉争房屋所享有的权利是否足以排除强制执行；三是原房屋进行改造产生的差价款和过度安置费207,948元是否应当停止执行。 一、诉争房屋是否属于张贤英所有。本案中，张贤英与季树清、刘琼芳存在两个合同，即2003年4月1日的《售房协议》和2019年10月29日的《协议》。对于2003年4月1日的《售房协议》，合同双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。张世蓉认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转，张贤英所购买的原房屋属于无法办理产权登记的违法建筑，《售房协议》不具有合法性。对此，应当准确理解《城市房地产管理法》第三十八条的性质。该条文并没有明确规定违反该条文会导致合同无效，且转让无权属证书房屋的行为并不必然损害国家利益和公序良俗，该条款在性质上属于管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，对该条规则的违反不直接导致合同无效。因此，《售房协议》虽然违反了《城市房地产管理法》第三十八条的规定，但就效力而言仍然是有效合同。张世蓉的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。对于2019年10月29日《协议》的效力，该协议已经由双流法院生效判决确认有效，具有既判力，应当予以确认。因此，本案中的《售房协议》和《协议》均为有效合同。 在两个合同均有效的基础上，原房屋已经灭失，不可能产生物权，代之以现在的诉争房屋，此系双方当事人的意思自治，应当予以认可。季树清出具购房款12万元的收条，张贤英得依据合同要求季树清、刘琼芳交付房屋并办理过户登记手续，对诉争房屋享有物权期待权。然而，依照《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。即不动产物权的取得应当以登记为准。张贤英对诉争房屋所享有的物权期待权是一种准物权，并不是实质意义上的物权，物权期待权不具有确定物权归属的终局性权能。事实上，案涉房屋是备案登记在季树清名下而不是张贤英名下，备案登记在性质上属于预告登记，具有不动产权属的预公示效力。因此，诉争房屋不归张贤英所有。虽然季树清、刘琼芳是按照张贤英的意思选定诉争房屋作为旧房改造所还房屋，但是这一事实只说明双方存在房屋买卖的合意、季树清和刘琼芳愿意将诉争房屋过户给张贤英，从登记备案的最终结果来看，相关权利主体是季树清而不是张贤英。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十五条规定，人民法院应当按照下列标准判断案外人是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……参照该条规定进行判断，案涉房屋目前备案登记在季树清名下，应当认定为季树清而不是张贤英是相关权利人。因而，张贤英请求判决诉争房屋归其所有，本院碍难支持。 二、张贤英对诉争房屋所享有的权利是否足以排除强制执行。执行异议之诉实质上是案外人对执行标的享有的权益与申请执行人在执行依据项下请求权的优先效力纠纷，审理对象是案外人权益是否应当优先保护、是否足以排除强制执行。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”这四个前提条件必须同时具备，缺一不可。 1.对于张贤英是否已合法占有不动产的问题。在原房屋交付给卓越公司之前，从委托书和《协议》内容来看，张贤英实际上没有直接占有和使用原房屋，没有对原房屋产生居住利益。并且，原房屋一直没有租出，张贤英一直没有收到租金，进而也没有对原房屋产生收益依赖。张贤英主张其通过委托季树清和刘琼芳代持、代为出租，对原房屋有事实上的管领力。对此，从2003年4月1日的《售房协议》到2013年2月4日的《改造还房协议》，时间间隔长达十年左右。在张贤英主张支付全部购房款的情况下，其在长达约十年的时间里仅仅是委托季树清代持和出租，不对房屋进行直接的占有、使用和收益，明显违背常理。张贤英对原房屋的处理方式不构成实质意义上的占有，不符合《规定》第二十八条的第（二）个条件。原房屋交付给卓越公司之后，张贤英没有占有房屋，产生的效果与前述内容一致。 2.对于未办理过户登记是否归责于张贤英的问题。张贤英作为完全民事行为能力人，应当尽到合理注意义务，审慎地从事民事行为。《售房协议》中写明“在二〇〇三年七月二十日交付款时办理好两证”，表明原房屋在交易时没有取得房屋产权证书，存在将来不能办理产权证书的风险，张贤英在事先知晓此情形的情况下仍然购买房屋，自身存在一定过错，应当承担相应的法律后果。在卓越公司对原房屋进行改造拆迁时，季树清和刘琼芳作为权利人签订合同，所还房屋最终备案登记在季树清名下，也是因为原房屋没有办理产权证书、在权利外观上属季树清所有而导致。张贤英在起诉状中陈述，“经原告同意，季树清、刘琼芳与卓越公司签订了《改造还房协议》。协议签订后，在张贤英指示下，季树清、刘琼芳向卓越公司移交了上述房屋。”表明张贤英对季树清、刘琼芳签订《改造还房协议》和交付原房屋给卓越公司的事实是知情的。此时，张贤英可以通过从季树清、刘琼芳处受让权利的方式，取得季树清、刘琼芳在《改造还房协议》中的地位，进而获取差价款和过度安置费、将所还房屋备案登记在自己名下，以法定方式公示物权。然而，张贤英选择由季树清、刘琼芳代持房屋，在外观上继续维持季树清、刘琼芳的权利主体地位，存在明显的过错。就法律而言，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，张贤英的买受行为应当受到否定性的评价。张贤英一方主张，因太兴公司的土地使用权存在纠纷，被成都中院查封、错误裁定给华联公司，导致原房屋无法办理过户登记。对此，虽然太兴公司的土地使用权存在纠纷导致原房屋办理权属证书存在障碍，但是该事实障碍不能免除张贤英在签订合同时的审查注意义务，其明知原房屋没有权属证书仍然签订合同，主观上具有过错。因此，房屋未办理过户登记应当归责于张贤英，不符合《规定》第二十八条的第（四）个条件。 三、差价款和过度安置费207,948元是否应当停止执行。差价款和过度安置费207,948元均是源自原房屋，是原房屋移交给卓越公司后得到的补偿。根据以上第一点的论述，原房屋的权利人不是张贤英，相应地，差价款和过度安置费也不归其所有，该款项不能停止执行。 综上所述，诉争房屋不属于张贤英所有，张贤英对诉争房屋享有的权利不能排除对该房屋、差价款和过度安置补偿费的执行，其不能取得诉争房屋所有权而产生的损失，可以通过其他途径予以救济。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告张贤英的诉讼请求。 案件受理费15,672元，由原告张贤英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长 胡 松 人民陪审员 聂 飞 人民陪审员 杨建国 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员 李虹璀