贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终2355号上诉人（原审原告）：六枝特区黔诚物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇东风路**，统一社会信用代码：91520203050829482P。法定代表人：董建梅，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：周玉，证号：32409111100010。上诉人（原审被告）：谭达瑞，男，1976年3月20日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。上诉人六枝特区黔诚物业服务有限公司（以下简称“黔诚公司”）、谭达瑞物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黔诚公司的委托诉讼代理人周玉、谭达瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黔诚公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持黔诚公司的一审诉请；2、本案案件受理费由谭达瑞承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审认定黔诚公司在物业服务过程中存在物业服务不到位的情况，属于主观片面认定，无任何事实依据。黔诚公司在一审中已经提供充分证据证明黔诚公司在物业服务中履行了全面的物业服务，针对整个小区需要由黔诚公司管理或者服务的项目、设备等，谭达瑞仅仅是以口头答辩，并未提供任何证据证明物业服务中存在服务瑕疵。一审法院认定存在瑕疵服务，违反了谁主张、谁举证的原则，减轻及免除了谭达瑞的举证义务。物业服务系不间断服务，服务过程中发现问题并及时处理便已经是完美服务，服务过程中发现问题不予处理才是服务不到位。且就算黔诚公司服务存在瑕疵，一审法院予以减少的部分物业服务费的依据是什么，是合同约定还是法律规定。黔诚公司诉请要求支付的违约金是依据双方签订的合同约定的违约责任作为基础，在谭达瑞违反合同约定，未支付物业服务费的情况下，黔诚公司要求其支付违约金，有事实依据及合同依据。一审法院片面认定黔诚公司履行物业服务存在瑕疵，从而对黔诚公司违约金的诉请不予支持，属于适用法律错误。就算黔诚公司履行物业服务存在瑕疵，但是在谭达瑞根本违约的情况下，亦应当根据违约程度对违约金予以认定，而不是片面地对违约金全部予以驳回。谭达瑞辩称，答辩意见以上诉状为准。另补充：上诉人黔诚公司陈述他们是完美服务，我不认可，有业主委员会的整改通知书证实黔诚公司服务不到位，黔诚公司从没有整改过，一审时，我没有看清楚，黔诚公司与业主签订合同时，只有周兴刚盖章了，对于周兴刚代表业委会与黔诚公司签订的合同有异议，我不认可。我们小区有95%以上的业主不交物管费，欠费279183元，如果管得好的话，不会有这么多业主不交费，第一年、第二年的物管费我是交了的，因物管公司管理不好，所以第四、五、六年就没有交物管费，而且为什么当年没有起诉我们，到现在才来起诉我们。黔诚公司管理得好，我们就交物管费，管理不好，我们就不交物管费，不是只有我们这几家不交物管费，95%的小区业主都没有交，小区存在停水、停电的情形，黔诚公司说没有钱，电梯开不了，物管公司管理得不好，我们才没有交费。谭达瑞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或重新审理。事实和理由：一、2017年签订的《馨榭苑小区物业管理服务合同》没有经过业主委员会同意，违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。2013年7月1日，馨榭苑小区建成出售，建设单位与黔诚公司签订《前期物业服务合同》，约定由黔诚公司对馨榭苑小区进行物业服务管理。但黔诚公司进入小区后，小区一直管理混乱，基础设施从未进行过维护，小区路面只要一下雨就难以通行，小区绿化部分被业主用来种菜，楼道中的路灯均由业主自行维修。小区业主多次到居委会和相关职能部门反映，要求取消黔诚公司对小区的管理资格，居委会要求小区先成立业主委员会，由业主委员会重新聘请物业公司。馨榭苑小区于2017年成立了业主委员会，业主委员会多次要求黔诚公司终止对小区的管理，但黔诚公司以签订的合同未到期为由拒绝，承诺合同到期后就撤离。二、黔诚公司怠于行使物业服务管理义务，服务存在重大瑕疵，导致小区90%以上业主都没有交物业费。2017年签订的《物业服务合同》约定，黔诚公司提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位的维修、养护和管理。（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。（三）公共绿化的养护和管理。（四）车辆行驶、停放管理。（五）公共秩序维护、安全防范等事项协助管理。（六）物业档案资料管理、提供物业资料、并按季度更新上报甲方。黔诚公司并未按照前述物业管理服务的内容履行自己的义务。三、一审判决认定事实不清、证据不足。一审认定黔诚公司提供的馨榭苑小区服务照片能够证明黔诚公司对小区提供了物业服务，但达不到黔诚公司的证明目的，亦认定黔诚公司存在物业服务不到位的事实，但却判决谭达瑞支付95%的物业费。综上所述，请求二审法院依法查明案件事实，维护谭达瑞的合法权益。黔诚公司辩称，对于黔诚公司的服务情况，在一审时已经提供了相应的证据予以证实，对乱搭乱建的行为，黔诚公司已经进行了口头劝阻，且已向相关部门予以反映，物业服务是特殊性服务，并不是说某一天环境或卫生不好就不达标，而是应当综合考虑物业公司的服务。黔诚公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告物业管理费4035元，支付违约金121.05元。一审法院认定事实：2013年7月1日，馨榭苑小区建成出售，建设单位通过法定程序与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对该小区进行物业服务管理。2017年12月1日，馨榭苑小区成立业主委员会，业务委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定由原告继续对该小区进行物业服务管理。原告按照约定履行物业服务管理。物业合同约定，物业费收取标准为：电梯楼每月每平方米建筑面积1元，步梯楼每月每平方米建筑面积0.5元，办公楼每月每平方米建筑面积1.5元，物业服务合同期分别为2017年12月1日起至2019年11月30日止。同时查明，原告系具有物业管理资质的机构，原告2013年至2019年为该小区提供物业服务。被告在馨榭苑小区居住，接受原告提供的物业服务，但被告未缴纳2016年1月至2019年11月期间的物业费，尚欠原告4035元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《馨榭苑小区前期物业管理服务合同》系为了对馨榭苑小区提供物业服务而签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告签订的《馨榭苑小区物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对原、被告具有约束力，双方当事人应按照约定全面履行义务。本案中，原告已为被告提供了物业服务，虽然原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但被告提供的证据不能证明原告未提供物业服务或在物业服务过程中存在重大瑕疵，故被告应按约定支付原告物业费。鉴于原告在物业服务过程中存在物业服务不到位的事实，原告主张物业费4035元，酌情予以减少，根据本案情况，支持3632元；对原告主张的违约金121.05元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出如下判决：一、被告谭达瑞于判决生效之日起十日内支付原告六枝特区黔诚物业服务有限公司物业管理服务费3632元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元，原告承担10元，由被告谭达瑞承担15元。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本案二审争议焦点是：谭达瑞是否应向黔诚公司支付物业费及违约金，如果支付，应当支付多少。本院认为，谭达瑞上诉主张案涉《馨榭苑小区物业管理服务合同》无效，该《馨榭苑小区物业管理服务合同》系馨榭苑小区业主委员会与黔诚公司签订，加盖了馨榭苑小区业主委员会的印章，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，谭达瑞的该上诉主张不能成立，各方当事人应当按照合同的规定全面履行自己的义务。本案一审时到案涉小区进行了现场查看，结合一审中业主提供的照片，可以认定黔诚公司的物业服务确实存在瑕疵，故一审法院对黔诚公司主张的物业费酌情予以减少并无不当。对黔诚公司主张的违约金，因其物业服务存在瑕疵，其亦存在违约的情形，一审法院对违约金不予支持并无不当。综上所述，上诉人黔诚公司、谭达瑞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计100元，由上诉人六枝特区黔诚物业服务有限公司负担50元，由上诉人谭达瑞负担50元。本判决为终审判决。审判长  马功云审判员  罗 敏审判员  杨 梅二〇二〇年十一月二十六日法官助理胡金丽书记员王颖慧