文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初13117号原告:重庆市鸿安物业管理有限责任公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**加州国际**1-1-3，统一社会信用代码91500116559009495U。法定代表人:梅忠红，总经理委托诉讼代理人：朱代红，公司员工。委托诉讼代理人：蒲永，重庆天宸律师事务所律师。被告:黄遵祥，男，汉族，住重庆市江津区。被告：吕孝珍，女，汉族，住重庆市江津区。原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司与被告黄遵祥、吕孝珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司委托诉讼代理人朱代红、蒲永到庭参加诉讼，被告黄遵祥、吕孝珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。重庆市鸿安物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2017年7月至2019年12月期间的物业服务费1677.59元、电梯费927元、公共能耗费282元，共计2886.59元;2、依法判令被告支付违约金300元;3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年7月19日原告与重庆市江津区祥和房地产开发(集团)有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订《德高东江美景前期物业服务合同》。合同约定由原告为重庆市江津区滨江大道鼎山所391号东江美景小区提供物业服务，物业服务费收取标准为0.9元/月/平米(不含电梯运行费);其中高层住宅电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始按30元/月/户计收，每增加一层，每月每人增加0.3元;物业服务费按月交纳，时间为当月25日前交纳;逾期交纳的违约金为每日万分之三。被告系东江美景小区8栋1单元4-2业主，拖欠原告2017年7月至2019年12月的物业服务费、电梯费、公共能耗费等共计2886.59元。综上所述，原告多次与被告交涉无果，经书面催交，被告仍拒不交纳。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法公正裁决。黄遵祥、吕孝珍未答辩。本院认定事实如下：原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司系重庆市江津区国土资源和房屋管理局备案登记物管公司，其从事重庆市江津区东江美景小区物业管理，被告系该小区8幢1单元4-2号高层房屋业主，房屋建筑面积86.03㎡。2013年7月19日，重庆市鸿安物业管理有限责任公司（乙方）与重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司（甲方）签订《德高·东江美景前期物业服务合同》，约定乙方为东江美景住宅提供物业服务。合同第四章物业服务费用第六条约定“本物业管理区域的物业服务收费实行包干制:高层住宅:0.90元/月·平方米（不含电梯运行费），其中高层住宅电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始，按每月每户30元，每增加一层，每月每人增加0.30元，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”第七条约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。”第八条约定“业主应于商品房买卖合同约定的交房之日起交纳物业服务费用。......；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月25日前内履行交纳义务。”第八章合同期限第二十二条“本合同期限三年，自2013年7月19日起至2016年7月18日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”第二十三条“本合同期限届满前一个月，业主委员会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。”第九章违约责任第二十九条“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依照合同约定为东江美景小区提供物业服务。2019年7月4日，重庆市江津区鼎山街道滨江社区东江美景小区业主委员会与原告协商达成《费用调价补充协议》，约定下调东江美景小区的物业服务费：一、高层住宅物业服务费原约定为0.90元/月/平方（不含电梯费）下调为0.65元/月/平方（不含电梯费）；.....；三、公共能耗费从原10元/户/月下调为7元/户/月；四、电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始计收，每月每户30元，每增加一层，每月每人增加0.30元；以上费用调价后从2019年7月1日起实行；前期物业服务合同中的其他约定不变，按原合同执行。补充协议还对其他事项进行了约定。重庆市江津区鼎山街道滨江社区东江美景小区业主委员会与原告在该补充协议上签章。2019年12月4日，原告通过EMS向被告邮寄律师函，要求被告交纳2017年7月至2019年12月期间的物业费共计2886元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司与重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司签订《德高·东江美景前期物业服务合同》，原告按照前期物业服务合同约定对案涉小区进行物业服务，按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，该前期物业服务合同合法有效并对被告有约束力。按《费用调价补充协议》“一、高层住宅物业服务费原约定为0.90元/月/平方（不含电梯费）下调为0.65元/月/平方（不含电梯费）、三、公共能耗费从原10元/户/月下调为7元/户/月；四、电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始计收，每月每户30元，每增加一层，每月每人增加0.30元；”约定，原告按0.65元/月/㎡收取被告2017年7月至2019年12月期间的物业服务费1677.59元（86.03㎡X30月X0.65元/月/平方）、电梯费927元（30月X30.9元/月）、公共能耗费282元（24月X10元/月/月+6月X7元/月）的主张，符合法律规定，本院予以支持。重庆市江津区鼎山街道滨江社区东江美景小区业主委员会与原告协商达成《费用调价补充协议》约定“前期物业服务合同中的其他约定不变，按原合同执行”，按《德高·东江美景前期物业服务合同》第八条“业主应于商品房买卖合同约定的交房之日起交纳物业服务费用。......；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月25日前内履行交纳义务”、第二十九条“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三标准向乙方支付违约金”约定，被告逾期交纳物业服务费用违约，但约定日千分之三的违约金过高，审理中，原告酌情要求被告赔偿违约金300元的主张，与原告损失相符，本院予以支持。被告拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、繁琐的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求，应认真听取业主意见，及时予以回应，不断提高物业服务水平。物业公司与业主之间，应建立相互理解、相互支持、相互配合，共建和谐的管理与服务关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告黄遵祥、吕孝珍于本判决生效后五日内给付原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司2017年7月至2019年12月期间的物业管理费1677.59元、电梯费927元、公共能耗费282元，共计2886.59元；二、被告黄遵祥、吕孝珍于本判决送达后五日内给付原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司违约金300元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄遵祥、吕孝珍负担。被告在履行上述款项时一并支付原告。本判决为终审判决。审 判 员 熊肖敏二〇二〇年十一月二十五日法官助理 陈荣苹书 记 员 胡 茜