广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤19民终4883号上诉人（原审原告）：中集集团集装箱控股有限公司，住所地为广东省东莞松山湖高新技术产业开发区南山路**中集智谷产业园**楼**，统一社会信用代码为914************510。法定代表人：麦伯良，总经理。委托诉讼代理人：胡华昌，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭斯欣，广东臻善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:边彬辉，男，汉族，1984年7月24日出生，居民身份证住址为广东省深圳市龙岗区***********，公民身份证号码为************。委托诉讼代理人：牟建，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李赟昊，广东金地律师事务所实习律师。原审第三人：东莞中集创新产业园发展有限公司，住所地为东莞市松山湖高新技术产业开发区南山路**中集智谷产业园**办公楼301办公室，统一社会信用代码为914***********277P。法定代表人：张一平，董事长。委托诉讼代理人：廖春霞，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨灿朋，广东臻善律师事务所实习律师。原审第三人：中国银行股份有限公司东莞松山湖科技园支行，营业场所为东莞市松山湖高新技术产业开发区沁园路7号长城世家36幢商铺111-116及107，统一社会信用代码为91*********H。负责人：黄严正。上诉人中集集团集装箱控股有限公司（以下简称中集集团公司）因与被上诉人边彬辉、原审第三人东莞中集创新产业园发展有限公司（以下简称为东莞中集公司）、中国银行股份有限公司东莞松山湖科技园支行（以下简称为中国银行松山湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告中集集团公司向原审法院提起诉讼，请求：1.边彬辉将东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路8号中集智荟园2号住宅楼1单元1502号商品房交付给中集集团公司，并协助中集集团公司办理案涉商品房的按揭登记注销手续及转移登记过户手续，涉及的税费及其他相关费用由边彬辉承担（商品房总价款为591116元）；2.边彬辉向中集集团公司支付涉案商品房使用期间的租金（自2016年12月17日起，按每月2381元的标准支付至前述商品房交付给中集集团公司时止，暂计至2019年7月16日为73811元）；3.本案律师费由边彬辉承担；4.本案一切诉讼费由边彬辉承担。一审庭审中，中集集团公司明确诉请第1项中“涉及的税费及其他相关费用”系办妥一手房产证及过户的税费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回中集集团公司的全部诉讼请求。本案一审案件受理费5224.64元，由中集集团公司负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31109号民事判决。中集集团公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判边彬辉履行《“中集智荟园”商品房收购协议》，将东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路8号中集智荟园2号住宅楼1单元1502号商品房交付给中集集团公司，并协助中集集团公司办理涉案商品房的按揭登记注销手续及转移登记过户手续，涉及的税费及其他相关费用由边彬辉承担；2.改判边彬辉向中集集团公司支付涉案商品房使用期间的租金（自2016年12月17日起，按每月2472元的标准支付至涉案商品房交付给中集集团公司时）；3.改判一审、二审的律师费由边彬辉承担；4.一审、二审诉讼费由边彬辉承担。事实与理由：一、一审法院适用了简易程序，但本案情况复杂，双方争议巨大，不应当适用简易程序，故一审法院程序性不合法；二、一审法院认定收购案涉房屋的条件未成就有误。（一）合同约定的收购条件已成就。1.2016年12月1日，中集产城与边彬辉双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定边彬辉从中集产城处以优惠价每平方米7650元（当时市场销售价格的约40%进行优惠）购买东莞市松山湖高新技术产品开发区青田路8号中集智荟园2号住宅楼1单元1502号商品房。合同约定，边彬辉享受该房屋优惠价款的前提条件为工作服务期满五年。同时，合同附件十一第二十四条第4点约定，边彬辉同意，自合同签署之日起，与中集集团所属企业约定五年服务期。如出现买受人与中集集团所属企业签署的劳动合同提前终止或解除的（正常退休除外），由其离职前所属企业按照本合同约定的房价金额实施收购。2.2016年12月，边彬辉与中集集团签订《“中集智荟园”商品房收购协议》，边彬辉同意接受《中集智荟园一期入园企业及其员工销售管理办法》等有关规定的约束，并同意自《商品房买卖合同》签署之日起与中集集团约定五年服务期，服务期内如出现劳动合同提前终止或解除的（正常退休除外），由中集集团公司按《商品房买卖合同》购房款金额实施收购。现中集集团公司与边彬辉已于2017年8月2日协商解除劳动合同，双方的劳动关系于2017年8月15日解除。边彬辉的服务期未满五年，离职不属于正常退休情形，按照《商品房买卖合同》及《“中集智荟园”商品房收购协议》，中集集团公司有权收购案涉房屋。（二）中集集团公司与边彬辉系协商解除劳动合同，并非违法解除，一审法院以协商解除理由为中集集团公司业务原因认定收购条件未成就有误。《商品房买卖合同》及《“中集智荟园”商品房收购协议》均约定服务期内如出现劳动合同提前终止或解除的（正常退休除外），双方就适用中集集团公司收购案涉房屋的前提条件做出特别约定，对双方均有约束力，双方应当是作出充分认识及预见下签订《收购协议》。中集集团公司与边彬辉协商解除合同属于提前终止或解除的情形，中集集团公司有权提出收购，边彬辉应履行《收购协议》中约定的义务。边彬辉在协商一致签署解除合同的时候，应当知悉合同不满五年解除的后果，即触发收购协议的房屋收购，并承受该法律后果。如果边彬辉不愿意触发收购，应当拒绝协商一致；无论协商的缘由是什么，即使系中集集团公司的业务原因，中集集团公司与边彬辉已以协商的方式对双方的劳动关系做出解除的决定，中集集团公司并非违法解除，各方的权益均应当都得到维护。边彬辉与中集集团公司协商解除劳动关系，导致其在中集集团下属企业的服务期限不足五年，不符合取得房屋的资格，换句话说，其已失去以优惠价格购买房屋的资格，应当按照约定配合中集集团公司办理回购手续。（三）案涉房屋有别于一般的商品房，一审法院没有兼顾各方的利益及案涉房屋的政策属性，有违公平。政府主导的中集智荟园属于安居房，是松山湖政府为解决中集产城住房困难户的住房问题，向中集产城低价出让土地进行建设。中集智荟园的房屋实行政府指导价，并不对外销售，仅仅向特定单位销售，因此，边彬辉商品房属于中集产城的福利房。基于以上原因，案涉房屋有别于一般的商品房。案涉房屋属于中集集团给予特别员工的福利。中集产城与边彬辉签订《商品房买卖合同》的目的是以中集产城以房屋优惠的差价换取边彬辉在中集集团下属企业的五年服务期。《收购协议》是为了贯彻执行松山湖管委会的文件精神而拟定的，一审法院以格式条款及单方解释做出认定，明显不符合合同法的规定，也不符合意思自治；再者，若边彬辉服务期未满五年也享有以上福利，不但违反了政府的主导目的，对中集集团公司其他员工也是不公平。三、中集集团公司要求边彬辉支付租金及律师费有事实和法律依据。《商品房买卖合同》及《“中集智荟园”商品房收购协议》均约定边彬辉需要缴纳自住宅交付之日至退房之日期间租金。若边彬辉不配合办理回购手续的，则边彬辉还应承担实施回购所属企业所采取的各项措施所支出的费用，包括但不限于律师费、差旅费等。按照以上规定，边彬辉应当支付自住宅交付之日至退房之日期间租金。边彬辉于2016年12月17日接收了物业，应当从该时间开始支付租金。中集集团公司于2019年7月16日向边彬辉发出《通知书》，要求其配合办理收购手续，但边彬辉收到仍拒绝配合。中集集团公司为实施回购提起本案所产生的律师费，应当由边彬辉承担。边彬辉辩称：一、中集集团公司收购涉案房屋的条件尚未成就，涉案合同属于格式合同，应当作出对中集集团公司不利的解释，一审法院事实认定清楚。（一）《“中集智荟园”商品房收购协议》约定的收购条件需要由边彬辉提前终止或解除与中集集团公司的劳动合同。协议第2条约定：“双方自《商品房买卖合同（预售）》签订之日起有五年服务期，服务期内如出现乙方（边彬辉）与甲方（中集集团公司）或其下属企业签订的劳动合同提前终止或解除的（正常退休除外），中集集团公司按照《商品房买卖合同》约定的购房金额实施收购……。”本条已经明确，中集集团公司收购涉案房屋的必备条件是乙方（即边彬辉）单方终止或解除与甲方（即中集集团公司）或其下属企业的劳动合同，并非中集集团公司所称任何条件下只要双方提前终止或解除劳动合同，中集集团公司均有权实施收购。（二）边彬辉自中集集团公司处离职系因中集集团公司单方原因，已经构成了对于边彬辉的重大不利，一审法院认为“提出解除劳动合同主体及原因对中集集团公司、边彬辉双方权利义务关系有明显较大区别”的分析是正确的，中集集团公司因自身的原因强制要求边彬辉离职，然后以其不满服务期要求收回房屋的行为明显是从自身的违法行为中获利，此种行为完全不具备公平性、合理性。无论最终离职方式如何，中集集团公司因业务调整单方提出解除劳动合同就不能视为回购房屋条件成就。（三）边彬辉签署《离职协议书》并非默认放弃对涉案房屋的权利。中集集团公司认为边彬辉签署《离职协议书》是属于对涉案房屋权利的放弃的理解完全是错误的，《离职协议书》解决的只是双方劳动关系，边彬辉在离职时坚持房子问题一并解决，但中集集团公司劳动人事部门称为两个事情，房屋产权不属于中集集团公司，是由东莞中集公司解决，属于不同的两个事情。边彬辉主管领导也劝说边彬辉先离职，领取补偿金，房子的事情主管领导会帮助边彬辉办理产权。边彬辉也一直期待涉案房屋产权问题能得到解决，并且后续又发函要求办理产权。但在边彬辉办理完毕离职手续后，中集集团公司又出尔反尔，要捆绑解决，不愿意支付补偿金，边彬辉是通过诉讼（一审、二审）后才拿到补偿。（四）一审法院认定《“中集智荟园”商品房收购协议》约定的收购条件系格式条款，作出对边彬辉有利解释是正确的。一方面，中集集团公司为长期、广泛适用而拟定的收购协议，对购房员工的投入视而不见，在解释条款含义时还一再以霸权地位作扩大解释。如果本案中集集团公司的请求成立，依照中集集团公司的单方理解对收购条款进行解释，则意味着中集集团公司如果想收回房屋，无论什么情况都可以签署霸王协议，罔顾员工利益，强制收回，获取额外利益，这是违背《合同法》关于格式条款解释基本原则、违背现代法治基本原则的。（五）中集集团公司认为涉案房屋具有政策属性，但是松山湖地方政府授权中集集团公司内部销售并且只给与五年限售期限，也是兼顾了政策性和市场性的特点，给与中集集团公司自主分配作为福利，但是也给与了购买方在一定年限后自由流通销售，并不属于中集集团公司专属的福利房性质。恰好中集集团公司一直想通过霸王协议长期霸占该福利房的行为有违公平。二、《收购协议》不具备履行可行性，中集集团公司的诉讼请求实际上无法实现。（一）涉案房屋不具备转移的可能性，中集集团公司的过户转移的诉讼请求是不成立的。边彬辉于2016年12月1日与东莞中集公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同仅为商品房预售合同，边彬辉仅在房产登记部门办理了备案登记，产权初始登记还在东莞中集公司名下，边彬辉尚未取得房屋产权证书，未产生物权变动的效力，中集集团公司请求办理转移登记的基础条件都不存在。即使假设中集集团公司请求合理，中集集团公司要请求转移也应当给边彬辉先办理产权证。另外，涉案房屋转移也是不可行的，涉案房屋是受到东莞市福利房政策限制的，边彬辉与东莞中集公司签署的《商品房买卖合同（预售）》第二十四条（第29页）明确约定“买受人同意松山湖房管所在《不动产权证》附记中注明‘中集双限房’字样。凡买受人在五年内持注明‘中集双限房’字样的《不动产权证》到房管部门办理转让手续，房管部门一律不予以办理”。中集集团公司明知涉案房屋属于限制产权转让的，中集集团公司请求转移到其名下也是不可行的。（二）中集集团公司无权请求注销抵押，抵押登记的注销也不具备可行性。1.《个人一手住房贷款合同》是边彬辉与东莞中集公司、中国银行松山湖支行签署的，中集集团公司并不属于合同主体，其无权提出注销抵押。抵押解除的前提是解除《个人一手住房贷款合同》，中集集团公司无权提出，既然抵押注销的前提都没有，中集集团公司的注销抵押请求是没有事实和法律依据的。2.即使假设中集集团公司有权请求且其请求合理，但对于如何偿还贷款，违约金承担等问题中集集团公司也没表明，中集集团公司起诉时对此问题也不能置之不顾，边彬辉在此明确拒绝提前还款的，中集集团公司的愿望是中国银行松山湖支行自动注销而不承担任何责任。3.一审中中国银行松山湖支行未出庭也充分说明了其对于中集集团公司无理的诉讼请求是不同意配合的。综上，一审法院采纳边彬辉的抗辩，认定因边彬辉原因解除劳动合同的才适用签署收购条件，并作出驳回中集集团公司全部诉讼请求的一审判决，法律依据和程序适用正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审期间，东莞中集公司向本院提交其与东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会签订的《双限房物业限制销售协议书》拟证明该协议对案涉房屋的销售对象、销售价格及可转让的时间进行限制，该协议第一条明确案涉房屋是为了满足用人企业人才居住需求，案涉房屋的毛坯住房价格不高于8500元/平方米，同时该协议第六条明确约定购房对象是中集集团及其旗下企业及员工，并限定了五年内不得转让的要求。该项目具有政府扶持性质，为确保人才居住需求，东莞中集公司与购房人在《商品房买卖合同（预售）》明确了五年的服务期限，对应该协议中不得转让及人才需求的标准，故购房者在未满足合同约定五年服务期而失去中集集团员工的身份，对应的企业按合同的约定对员工名下的房屋进行收购。中集集团公司质证认为确认该协议三性。该协议约定五年服务期，限价8500元/平方米，《商品房买卖合同（预售）》约定了五年服务期，单价7650.01元/平方米，《“中集智荟园”商品房收购协议》也约定五年服务期，这三份证据构成完整的证据链，证明案涉房屋有别于其他的商品房，属于中集集团公司给予特别员工的福利。《商品房买卖合同（预售）》和《“中集智荟园”商品房收购协议》的目的是以中集集团公司通过房屋优惠的差价换取边彬辉在中集集团公司的五年服务期，在《“中集智荟园”商品房收购协议》已明确约定边彬辉是接受《双限房物业限制销售协议书》约束。边彬辉质证认为确认该协议的真实性、合法性，对东莞中集公司所述的证明目的不确认。1.该协议不算是新证据，东莞中集公司一直持有，但是从未向中集集团公司出示过，根据该协议的第六、七条的约定，边彬辉在2016年与中集集团公司签订了三年期的劳动合同，明显符合该协议的第六、七条的约定，具有购房资格。2.该协议并未对边彬辉劳动合同履行期限及解除作出限制，可以看出中集集团公司对边彬辉的五年服务期是自行限定的条件，并非是政府部门的强制限制，中集集团公司和东莞中集公司生硬扩大解释是五年服务期是不成立，边彬辉接受对于政府五年不得转让的限制。3.该协议第十六条、第十七条明确涉案房屋登记五年内不得转让可以看出涉案房屋在满五年之后，是按照商品房市场价格自由转让，不存在任何限制与约束，不是永久属于中集集团公司的福利用房，至于限制销售价格不高于8500元/平方米，松山湖政府从地价给予第三人的优惠，该价格是能完全覆盖东莞中集公司的投入成本，边彬辉享受的福利不完全来源于中集集团公司和东莞中集公司。4.从该协议第十七、二十条可以看出，如果违反五年内转让的条件，东莞中集公司和边彬辉都将承担严重的违约责任，从而看出中集集团公司的诉请违反该协议的约定，不具备可履行性。综上，边彬辉满足该协议的购房条件，未违反该协议禁止转让的约定，是中集集团公司主动裁员导致边彬辉无法履行劳动合同，中集集团公司的收购协议属于格式条款，应当作出不利于其的解释。本院经过阅卷和法庭调查，对原审查明事实予以确认。本院认为:本案为房屋买卖合同纠纷。边彬辉与东莞中集公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及边彬辉与中集集团公司《“中集智荟园”商品房收购协议》是各方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》及《“中集智荟园”商品房收购协议》均约定了边彬辉自签署《商品房买卖合同（预售）》之日起与中集集团所属企业有五年服务期，服务期内如出现边彬辉与中集集团所属企业签署的劳动合同提前终止或解除的（正常退休除外），由中集集团公司按照案涉商品房买卖合同购房款金额及装修残值予以收购。即双方在约定服务期内解除劳动关系，中集集团公司、东莞中集公司有权收回案涉房屋。从《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条及《双限房物业限制销售协议书》第六条、第七条可以看出案涉房屋购房者的范围并非普通社会民众，而是限定于中集集团公司满足条件的劳动者，且约定了限制转让的条款，使得案涉《商品房买卖合同（预售）》不同于平等民事主体之间的民商事合同，带有一定的人身附属性质，且案涉房屋的出售价格低于当时市场价格。《中华人民共和国劳动合同法》第十七条第二款规定，“劳动合同除前款规定的必备条款外，用人单位与劳动者可以约定试用期、培训、保守秘密、补充保险和福利待遇等其他事项。”因此，用人单位与劳动者基于劳动者的福利待遇产生的纠纷，属于劳动争议的范畴。案涉房屋交易是中集集团公司作为用人单位给予劳动者边彬辉的特殊福利待遇，依照《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条的规定，用人单位与劳动者因福利待遇发生的纠纷，在双方不能协商解决的情形下，应当先提交劳动仲裁机构进行仲裁。综上所述，依照前述法律规定及《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31109号民事判决；二、驳回中集集团集装箱控股有限公司的起诉。本案一审案件受理费5224.64元，退还中集集团集装箱控股有限公司；中集集团集装箱控股有限公司预交的二审案件受理费5224.64元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  王九龙二〇二〇年十一月四日书记员  梁艳菲叶倩欣