广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初2112号 原告北海市苑翔物业服务有限责任公司。住所：北海市北海大道**东峰锦绣城******。统一社会信用代码：91450500690201132Y（1-1）。 法定代表人卢妙琴，总经理。 委托诉讼代理人苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。 被告李林，男，1995年8月6日出生，汉族，户籍地四川省江安县，现住北海市银海区。 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2020年9月3日 开庭日期2020年9月25日 原告诉讼请求一、被告向原告支付自2019年10月至2020年5月的物业费787.2元、维保费180元、水费278元、公摊费135.3元、专项维修基金105元，共计1485.5元；二、被告向原告支付自2019年10月至2020年5月期间，因其不按时交纳物业服务费产生的滞纳金141.6元；以上共计1627.1元。事实和理由：2014年9月30日，原告与东峰世纪公寓的开发商北海东峰房地产开发有限公司签订了《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业合同），委托原告为东峰世纪公寓提供物业服务，《前期物业合同》约定，由原告为东峰世纪公寓提供物业管理服务，物业服务费用为：（1）电梯房物业费为：一楼0.8元/月/平方米，二至三楼1.2元/月/平方米含电梯电费，四至十一楼1.4元/月/平方米含电梯电费，十二楼以上1.5元/月/平方米含电梯电费，（2）步梯房0.8元/月/平方米；（3）商铺1.5元/月/平方米，电梯维保费35元/户/月，专项维修资金0.1元/月/平方米。合同自双方签字盖章之日生效，至该小区业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的聘用合同生效之日止。双方约定：自合同签订之日起，东峰世纪公寓物业管理服务工作及其他相关事宜由原告全部接管，包括业主欠缴物业管理费由原告负责收缴。此后，原告一直为东峰世纪公寓提供优质的物业服务。被告李林系东峰世纪公寓4号楼1单元303号房的业主，2014年6月22日，被告正式收房入住东峰世纪公寓，并与原告签订了《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》。自从2019年10月起，被告拖支付物业管理费，原告多次向被告催缴，但被告拒不交纳。根据《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》、《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》及相关法律法规，被告应当向原告支付自2019年10月至2020年5月的物业费787.2元、维保费180元、水费278元、公摊费135.3元、专项维修基金105元，共计人民币1485.5元，并支付因其不按时交纳物业服务费产生的滞纳金人民币141.6元，以上共计1627.1元。被告拖欠物业费的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。 被告答辩意见不同意原告的诉讼请求，被告不按时交纳物业费是因为原告未按约履行合同，已构成违约。一、原告额外收取柴油费，被告表示拒绝交纳该笔费用后，原告拒收物业费，导致被告无法按时交纳物业费；二、根据合同约定，收取的物业费中包含电梯电费，原告应当保证电梯的正常运行，包括停电时电梯的正常运行，故原告收取柴油费没有依据；三、原告按100元/月/辆的标准收取停车费属于违规提高收费标准；四、水电公摊费应按实际收取，原告固定按照每月8元/户的标准收取属于违反合同约定；五、原告未按约定公示专项维修资金，共用部位、公用设施设备的维修和养护费用应当由原告承担，而非从公共维修资金当中扣除；六、室外停车场的收益，原告应当扣除经营成本后返还全体业主；七、原告对小区物业管理不到位。综上所述，被告未交物业费是因为原告扩大收费范围、提高收费标准、没有履行相关合同约定和按照有关法律法规进行服务收费，未提供符合行业标准的服务、所以被告有权拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用，待原告按合同约定履行约定后，被告再缴纳所欠合理费用。 查明事实被告李林是北海市银海区屋的业主，房屋面积为87.47平方米。2014年6月22日，原告与案外人北海市悦翔物业服务有限公司签订《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》约定：本物业服务区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按每月10号前足额交纳物业服务服务费、水、电费、公摊水电费、电梯费、生活垃圾处理费、公共维修资金、停车费及违约金等物业服务费用，对逾期不交的业主，加收每天千分之三的滞纳金，并可采取小区公示，对欠费超过三个月的业主，可采取法律诉讼等措施进行催缴；物业服务费用从入伙通知书上确定的办理入伙日期截止之日起开始计收，并预交一年物业服务费。业主或物业使用人应在每月开始的第一个月的10日之前履行交纳义务。物业服务费（收支不平衡时，可根据市场调价进行合理调节）：多层0.8元/平方米/月，高层1.4元/平方米/月；电梯维护费35元/户/月；电梯年检费40元/户/年；有关供电、供水、供气、网络费、有线电视费按照有关职能部门收费标准由业主自行交纳；维修资金专项用于物业保修期满后共享部位、共享设备设施的大中修和更新、改造,物业维修资金由原告按政府出台的现行有效的有关规定建立并进行管理，收取标准暂定0.1元/平方米/月（按建筑面积计收）；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金。 2014年9月30日，原告北海市苑翔物业服务有限责任公司（以下简称苑翔物业）与北海东峰房地产开发有限公司签订《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》，对东峰世纪公寓前期物业服务及其他费用进行了约定：物业服务费收取标准：多层0.8元/平方米/月；高层：1楼0.8元/平方米/月，2-3楼1.2元/平方米/月（含电梯电费）；4-11楼1.4元/平方米/月（含电梯电费），12楼以上1.5元/平方米/月（含电梯电费）；电梯维护费35元/月/户；公共水电以实际公摊；物业服务费用按（年/季/月）交纳，业主或物业使用人每（季/月）前10日内履行交纳义务；小区的专项维修资金经业主同意后，按所购置房总金额的2%进行一次性收取；或由业主按0.1元/㎡/月向物业公司进行分期缴交物业公司将设立门账户，专款专用，业主委员会成立后，此款将转交给业主委员会管理；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰向原告交纳滞纳金。 同日，北海市悦翔物业服务有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业整体移交协议书》，约定：一、甲方将东峰世纪公寓小区（住宅2964户、地上车库675个，6986.25平方米、地下车库2318个，23991.3平方米）积85071.72平方米及其附属的所有设备、设施和场地全部档案材料（竣工验验收平面图、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程图等）物业管理服务等相关事宜全部交给乙方；二、甲方将该小区下列公共设施设备及其全部档案资料一次性全部移交给乙方：1、强电设置，2、弱电设置，3、消防设置，4、安全监控设置，5、供水设置，6、排污设置，7、绿化设置，8、健身娱乐设置，甲方移交给乙方的以上公共设施设备及全部图纸档案资料，乙方应清点查收，并签字确认；三、甲乙双方于此合同签订之日办理物业交接手续。四、自本协议签订之日起，甲方物业管理服务工作及其他相关事宜由乙方全部接管，乙方承担物业管理的全部费用，甲方不再承担任何责任和费用；五、乙方接管后，应按《物业管理条例》及相关规定履行小区的物业服务管理，承担物业管理相关责任；六、在合同签订之日前，上有业主欠缴物管理费的，甲方应如实向乙方提供相关信息，由乙方负责收缴；七、现物业用房产权为全体业主所有，乙方使用该房屋是否需缴纳房租费，具体适宜由双方另行协商确定并签署协议；八、自本协议签订之日起，物业的供水、供电、供热、人员工资、物业维修（如：设备、设施、防水、道路、绿化）等一切事宜由乙方负责并承担所需费用。上述《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》及《物业整体移交协议书》签订后，原告开始管理东峰世纪公寓。 被告于2014年6月22日入住涉案房屋，同年9月30日原告接管案涉小区物业后，被告一直接受原告提供的物业服务，并按《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》约定向原告交纳物业费等费用，后因对柴油费等相关物业服务费用的收取等问题与原告无法协商进行处理，被告自2019年10月开始未再向原告交纳物业费等费用。 2020年5月13日，原告向被告发出《缴费通知》，写明：根据原告记录，截止2020年4月30日，被告已拖欠物业服务费等相关费用共计1556元，由于被告拖欠物业费的行为，原告有权按照合同约定，要求被告支付违约金（违约金计算，以所拖欠的物业服务费为计算基数，按每日0.3%计算，计至缴清所拖欠物业服务费之日止）。 本院意见原告与北海东峰房地产开发有限公司于2014年9月30日签订的《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》及原告与北海市悦翔物业服务有限公司于2014年6月22日签订的《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》，经各方自愿协商，是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》及《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》应属合法有效，当事人应当遵守和履行。原、被告之间虽未签订书面合同，但原告在管理东峰世纪公寓期间，向被告提供物业服务，被告作为涉案小区的业主之一已经享受了原告的物业服务，且原告接管东峰世纪公寓后，被告按《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》的一直都按约定向原告支付物业费，原告亦予以接受，故本院认定原、被告之间存在物业服务合同关系，案涉《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》对双方均发生法律效力，但被告自2019年10月至2020年5月拖欠原告的物业服务费等费用，已构成违约，应承担相应的民事责任。 关于原告主张的物业服务费。本院认为，根据《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》、《东峰世纪公寓前期物业协议业主手册》的约定，被告应按1.2元/㎡/月向原告支付物业服务费，现原告主张按1元/㎡/月计算，2019年10月至2020年5月期间的物业费应为699.8元，原告超出部分的请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的维保费。根据各方所签订的协议约定，2019年10月至2020年5月期间的电梯维护费应为35元/月，共计280元，现原告主张要求被告支付电梯维保费180元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的水费、公摊费。本院认为，原告称根据合同的约定收取水费，每户一户一表，且每月均有用水量的抄表数，公摊费按实际产生据实收取，但原告除提供由其自行制作的《东峰世纪公寓--欠费汇总表》外，并未能提供其他相关证据对水费、公摊费的计算结果予以佐证，故对原告的该两项主张，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 原告主张被告向其支付专项维修资金105元。本院认为，根据北海市人民政府办公室于2013年11月22日印发的《北海市物业专项维修资金管理实施细则》第八条、第二十二条的规定，及《关于实施有关事项的通知》中“2014年1月1日起，新建商品房首期物业专项资金交存的具体标准为：未配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米53元；已配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米63元”的规定，结合双方所签订的《东峰世纪公寓前期物业协议业主手册》“专项维修资金的收取标准为0.1元/㎡/月（按建筑面积计收）”的约定，本案中，案涉房屋为已配置电梯的高层住宅，该房屋建筑面积为87.47㎡，被告自2014年6月22日入住，故案涉房屋被告支付2019年10月至2020年5月期间的公共维修基金应为70元，该部分主张未超过被告应交存的首期专项维修基金的数额，本院予以支持，对原告超出部分的主张，本院不予支持。 综上，被告拖欠原告各项费用合计为949.8元。 原告主张被告支付因未按时交纳物业服务费产生的滞纳金141.6元。本院认为，《东峰世纪公寓前期物业管理服务协议》、《东峰世纪公寓前期物业协议业主手册》中约定，被告违约的，应当从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，被告自2019年10月开始拖欠原告物业服务费等费用已构成违约，且至今仍未向原告交纳，原告现主张要求被告支付违约金141.6元，未超过合同约定，故本院予以支持。 被告抗辩的原告额外收取柴油费、每月收取停车费的问题，但原告未主张上述部分费用；被告庭审时抗辩原告工作人员擅自拆除被告房屋的水表问题，因被告未提出反诉，且该行为与本案的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。故对原告的上述抗辩，本院不予采纳。 判决主文一、被告李林向原告北海市苑翔物业服务有限责任公司支付物业服务费699.8元、电梯维护费180元、专项维修资金70元，共计949.8元； 二、被告李林向原告北海市苑翔物业服务有限责任公司支付违约金141.6元； 三、驳回原告北海市苑翔物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 诉讼费本案受理费减半收取25元，由原告北海市苑翔物业服务有限责任公司负担8元，被告李林负担17元。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  沈星辰 书 记 员  骆亭君 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。