广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初2094号 原告厦门住总物业管理有限公司北海分公司。住所：北海市银海区广东路交江苏路东北银投乾坤国际城****。统一社会信用代码：91450502310100920M（1-1）。 法定代表人陈石龙，总经理。 委托诉讼代理人石维道，广西盛力律师事务所律师。 委托诉讼代理人姜立群，广西盛力律师事务所实习人员。 被告林路贵，女，1969年9月15日出生，汉族，，住江西省九江市武宁县 委托诉讼代理人唐桂乐，广西海城律师事务所律师。 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2020年9月2日 开庭日期2020年9月23日 原告诉讼请求被告林路贵支付2015年1月1日起至2019年12月31日欠缴的物业费12011元、公共维修金798元，支付2015年5月1日至2019年12月31日欠缴的水费、公摊电费、垃圾费6128元;另从2020年4月1日起每日计算千分之3违约金;合计18937元，违约金另计。事实和理由：被告于2014年2月10日与原告达成物业服务协议，约定由原告为被告位于万泉城2区23栋501号房提供物业服务，房屋面积133.43平方米，物业费每月每平方米1.5元，公共维修金每月每平方米0.1元，公摊水电费根据政府有关规定按比例分摊缴交，垃圾费每月8.8元。被告自2015年1月1日至2019年12月31日未缴纳物业费12011元及公共维修金798元；自2015年5月1日至2019年12月31日未缴纳水费、公摊电费、垃圾费合计6128元。被告的违约行为已对原告合法权益造成损害，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告答辩意见不同意原告的诉讼请求。第一，原告未提交与被告签订的前期物业服务协议，也未提交与开发商签订的前期物业管理协议，原告是否具备本案主体资格有待法院认定；第二，根据物业管理相关规定，原告提供的证据中没有物价局核定的收费许可和标准，原告只能在物价局规定的收费标准基准价和浮动幅度中收取物业管理费，被告购买的是花园洋房，应当按照1.4元每平方米的价格交纳物业费，原告擅自提高收费标准，按照1.5元每平方米的价格收取没有法律依据，应当将多收取的物业费退还被告；第三，原告违规收取装修管理费和垃圾清运费；第四，原告未能提供证据证明国家供水供电单位委托原告收取水电费的委托书，原告代收水电费没有依据和标准，也未能提供任何证据证明代收水电公摊费的计算标准，原告无权收取水电公摊费；第五，物业专项维修资金存入物业专项维修资金，由管理机构负责代管，原告无权收取；第六，原告的工作人员曾因指挥错误造成被告的财产损失；第七，被告入住房屋后不久房屋质量出现问题，但报修原告后，原告既不派人维护维修，也不报告开发商维修，导致被告的房屋损坏范围扩大；第八，原告的诉求已过诉讼时效，原告只能请求立案前三年的物业管理费；第九，被告不存在违约行为，不应支付违约金，且原告所主张的违约金过高。 查明事实被告林路贵系北海市金海岸大道8号银滩万泉城2区一期23栋501号房屋的业主，房屋面积133.43平方米。2014年2月10日，原、被告签订《银滩万泉城2区前期物业服务协议》约定：被告房屋属于花园洋房，房屋位于银滩万泉城2区23栋501号房；建筑面积133.43平方米；原告按照《北海银滩万泉城2区前期物业服务协议》约定的标准提供物业管理服务；物业管理服务费收费及其相关费用标准为:物业管理服务费：（一）别墅：按购房合同建筑面积1.8元/月·㎡;（二）花园洋房：按购房合同建筑面积1.4元/月·㎡；高层住宅：按购房合同建筑面积1.5元/月·㎡；商业场所：按购房合同建筑面积2元/月·㎡；物业管理费用每月缴交一次，缴交时间为每月5日前；房屋公共维修金：：住宅按购房合同建筑面积01元/㎡·月；小区水电公摊费：房屋交付使用后，为小区正常运转而产生的公用水、电费应由被告根据政府的有关规定按比例分摊缴交；因被告原因空置房屋的，仍须按政府的有关规定分摊费用；其他费用：原告可接受被告委托提供力所能及的其他服务，费用由双方协商；违约责任：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金等。 被告入住涉案房屋后，因对收费标准、收费项目有异议及房屋裂缝等问题与原告无法协商进行处理，后被告自2015年1月1日开始未再向原告交纳物业费。 2020年3月16日，原告在案涉房屋大门上张贴《缴费通知书》，写明：为使物业管理各项工作有序进行，请被告持本通知书前往物业服务中心缴交如下费用：1、2015.1.1-2019.12.31物业管理费12011元；2、2015.1.1-2019.12.31公共维修金798元；3、2015.5.1-2019.12.31水费、公摊、城市垃圾处理费6128元。合计18937元；请被告在看到收费通知一个星期内尽快到物业服务中心缴费，金额以实际发票为准，逾期将会按日收取3‰的滞纳金并暂停供水服务。 本院意见关于本案物业管理费、水费、公摊电费、垃圾费问题。本院认为，原告在管理北海银滩万泉城小区期间，按规定提供物业服务，被告作为涉案小区的业主之一已经享受了原告的物业服务。但被告未按合同约定交纳物业费等相关费用，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。关于原告主张的物业管理费，庭审时被告承认其从2015年1月1日开始未向原告交纳物业管理费，根据双方所签订的《银滩万泉城2区前期物业服务协议》中写明，被告所购房屋属于花园洋房，应当按照1.4元/㎡/月的标准收取，故根据《银滩万泉城2区前期物业服务协议》约定，被告应向原告支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为133.43㎡×1.4元/㎡/月×60个月=11208.1元，原告请求超出上述的部分，本院不予支持。 庭审时原告陈述其工作人员每月均有抄水表数的记录，并对公摊电费如实记录，结合原告所提供的从电脑下载打印的详单，垃圾处理费每月每户8.8元属于由市政部门要求交纳而由原告代为收取的费用，故本院认定原告所主张的水费、公摊电费、垃圾费共计6128元，有事实根据和法律依据，应予支持。 关于原告主张的公共维修金，根据北海市人民政府办公室于2013年11月22日印发的《北海市物业专项维修资金管理实施细则》第八条、第二十二条规定，及《关于实施有关事项的通知》中“2014年1月1日起，新建商品房首期物业专项资金交存的具体标准为：未配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米53元；已配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米63元”的规定，结合双方所签订的《银滩万泉城2区前期物业服务协议》中第十三条“房屋共同维修金住宅按购房合同建筑面积0.1元/㎡·月的标准计算”的约定，本案中，案涉房屋为未配置电梯的花园洋房，该房屋建筑面积为133.43㎡，案涉房屋的收房时间为2014年2月10日，原告现主张要求被告支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的公共维修基金798元，未超过被告应交存的首期专项维修基金的数额，故对该项请求，本院予以支持。 综上，被告拖欠原告各项费用合计为18134.1元。 原告主张以18937元为本金，按日3‰自2020年4月1日起支付违约金。本院认为，根据《银滩万泉城2区前期物业服务协议》中的约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。本案中，被告拖欠原告2015年1月1日至2019年12月31日期间的相关费用，已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告已于2020年3月16日向被告发出《缴费通知书》，被告在合理期限内仍未履行缴费义务。现原告主张被告自2020年4月1日起按日3‰的标准支付违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。但违约金应以拖欠的费用18134.1元为基数进行计算，对原告超出部分的主张，本院不予以支持。 被告抗辩案涉房屋出现裂缝问题及车辆维修赔偿事宜，房屋质量问题，被告可与案涉房屋的开发商协商进行处理，车辆维修赔偿问题被告亦可另案主张。 判决主文一、被告林路贵向原告厦门住总物业管理有限公司北海分公司支付物业服务费11208.1元，公共维修金798元，水费、公摊电费、垃圾费共6128元，合计18134.1元； 二、被告林路贵向原告厦门住总物业管理有限公司北海分公司支付违约金（以18134.1元为基数，按日3‰自2020年4月1日计至实际清偿之日止）； 三、驳回原告厦门住总物业管理有限公司北海分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条。 诉讼费本案受理费减半收取137元，由原告厦门住总物业管理有限公司北海分公司负担6元，被告林路贵负担131元。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  沈星辰 书 记 员  骆亭君 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。