广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初35927号原告：黄冠荣，男，1959年5月9日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：黄彦，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：游捷，广东正大方略律师事务所实习人员。被告：广州建图房产发展有限公司，住所地为广州市天河区黄埔大道西陶育路**首层。法定代表人：梁林，董事长。委托诉讼代理人：黄鸿焯，男，1966年1月29日出生，汉族，该公司员工。被告：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，，住所地广州市白云区黄石西路******负责人：李伟业，行长。委托诉讼代理人：郭静怡，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈声，广东东方昆仑律师事务所实习人员。原告黄冠荣与被告广州建图房产发展有限公司（以下简称建图公司）、被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄冠荣的委托诉讼代理人黄彦，被告农商行白云支行委托诉讼代理人郭静怡到庭参加了诉讼。被告建图公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄冠荣向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助原告办理位于广州市天河区新陶大街1-11号负一层024号车位的抵押权登记涂销手续；2.判令被告建图公司在履行完毕第一项诉讼请求确定的内容之日同时按照国土房管部门关于办理房地产权证的相关规定协助原告办理位于广州市天河区新陶大街1-11号负一层024号车位的产权过户登记手续；3.本案的全部诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由如下：2007年，原告与建图公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向建图公司购买位于广州市天河区新陶大街1-11号负一层（阳光都会广场负一层）024号的车位，总价款为138000元。上述合同签订后，原告向建图公司支付了全部价款，建图公司收齐购房款后向原告交付了涉案车位，但因涉案车位存在抵押登记，导致涉案车位一直无法过户至原告名下。后因农商行白云支行与建图公司、广州三泰物业管理有限公司借款合同纠纷一案，农商行白云支行依据生效的法律文书向法院申请强制执行，导致涉案车位被查封。原告依法就涉案车位的查封向广州市白云区人民法院提起了案外人执行异议之诉，广州市白云区人民法院作出了（2020）粤0111民初6243号民事判决书，该判决已生效，该判决确认不得执行涉案车位，并解除对该车位的查封。原告认为，根据上述生效判决确认原告可依据涉案购房合同要求建图公司办理涉案车位过户登记后取得产权，同时认定涉案车位不具备办理过户条件的由于存在抵押登记未涂销，该情况是由于建图公司未归还农商行白云支行的借款所致，即涉案车位上所设定的抵押权已经给原告实现所有权造成了实质障碍，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告建图公司辩称：原告没有按《商品房买卖合同》的约定向我公司支付全部车位价款，令我司也不能及时向被告农商行白云支行支付涉案车位的涂销款。另外涂销业务是农商行白云支行占主导地位，我公司仅是配合。从2009年起农商行白云支行改变了原来为小业主分批涂销的习惯做法，强行要求我司将剩余的抵押房产一次性整体涂销，导致我公司现已无能力支付涂销款及相关税费。我司一直都在积极协助所有小业主办理产权过户登记，但由于涉案车位在办理产权过户登记过程中存在法律障碍致使延至今日。原告尚欠我司车位款78000元，如果原告付清车位款我公司将马上协助其办理产权过户登记手续。被告农商行白云支行辩称：1.涉案车位的买卖合同的签订以及交付等都没有经过我行同意，原告明知涉案车位有抵押登记的情况下，依然将购房款支付给建图公司，也未通知我行，导致我行至今没有收到购房款，也没有收到建图公司归还的借款，导致未能涂销涉案车位的抵押登记，我行对此不存在过错。2.涉案车位现在的权属人为被告建图公司，原告应当向建图公司要求办理过户登记手续，我行仅需要履行协助义务，我行不是车位的权属人，根据责任承担原则，我方不应该承担本案的诉讼费用。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、银行转账凭证、物业管理费收据、（2020）粤0111民初6243号民事判决书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2007年，建图公司(出卖人)与黄冠荣（买受人）签署了编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将阳光都会广场负一层24号车位（以下简称涉案车位）出售给买受人，买受人所购的商品房为现房，该商品房的用途为车位。该商品房按套出售，总金额为138000元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。监控银行和监控账号：(此处为空白)。付款方式为一次性付款，于2007年4月3日前付清全部房价款共138000元。出卖人应当在2007年4月30日前将取得备案机关出具的《建设工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。黄冠荣主张其已付清涉案车位房款，但仅提供了建图公司于2008年3月19日向其开具的《收款收据》两张，分别载明“收到黄冠荣交来阳光都会广场负一层24号车位款60000元”、“收到黄冠荣交来阳光都会广场负一层024号车位办证费1000元”。黄冠荣还提交了三泰公司于2008年3月19日开具的《收款收据》一张，载明“收到车位24交来08.4.1-08.12.31车位管理费900元”拟证明其已实际占有使用涉案车位。广州市天河区石牌东路阳光都会广场负一层024号车位现门牌地址为广州市天河区新陶大街1-11号负一层024号车位。广州市天河区新陶大街1-11号（单号）已办理初始产权登记，产权人为建图公司，房产登记号为2006登记字1039007号。涉案车位亦于2006年办理抵押登记，抵押权人为广州市黄石农村信用合作社（农商行白云支行前身），该房屋至今未办理抵押涂销手续。根据广州市住房和城乡建设局行业数据中公示的信息，涉案车位所在的阳光都会广场（自编A、B、C、D、E栋）项目开工日期为2002年6月28日，竣工日期为2004年6月28日。另查明，2004年2月6日，广州市黄石农村信用合作社（农商行白云支行前身）以抵押权人身份向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售位于广州市天河区石牌村东侧、暨南大学西侧之房地产项目“阳光都会广场”，惟销售所收取款项必须汇入信用社指定监控账户。2005年4月12日和2006年1月12日，原广州市国土资源和房屋管理局向建图公司颁发了《广东省广州市商品房预售许可证》（编号分别穗房预字第××号-6，有效期从2004年8月25日至2005年8月25日；穗房预字第××号-9，有效期从2005年9月2日至2006年9月2日），两份预售许可证均显示发证时各栋已建层数一栏为“已竣工”，预售款专用账户一栏为“已竣工，不设监控账号”。两证备注显示，包含负一层024号车位在内的房屋已抵押给银行，现经抵押权人广州市黄石农村信用合作社同意该项目由建图公司销售，抵押房屋必须经抵押权人同意按规定办理涂销抵押登记后，方可办理交易登记手续。本院作出的（2008）云法民二初字第498号民事判决书生效后，本院依广州市黄石农村信用合作社（农商行白云支行前身）申请以（2014）穗云法执字第3595号立案执行。执行过程中，本院查封位于广州天河区新陶大街1-11号负一层24号车位。2019年3月，黄冠荣以涉案车位已经出售给其为由向本院提出执行异议，本院于2020年1月9日作出(2019)粤0111执异70号执行裁定书，裁定驳回黄冠荣的异议请求。黄冠荣于2020年1月20日向本院递交诉状，提起了案外人执行异议之诉，案号为(2020)粤0111民初6243号。该案审理过程中，黄冠荣向本院担保金账户转入78000元款项，并表示若法院经审查后认定其尚未向建图公司支付剩余车位款78000元，其同意将该78000元作为剩余车位款交付执行。本院于2020年5月22日作出(2020)粤0111民初6243号民事判决书，认定：“农商行白云支行于2004年2月6日，以抵押权人身份向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售阳光都会广场的项目的房产，并要求销售所收取款项必须汇入信用社指定监控账户。根据上述授权书的内容，农商行白云支行要求建图公司将销售款项汇入指定的监控账户，但该约定并不能约束购房人。据此，建图公司经农商行白云支行同意出售涉案车位，与黄冠荣签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄冠荣未将购房款汇入农商行白云支行指定的监管账户并不存在任何过错。……本案中，关于黄冠荣是否已经向建图公司支付全部138000元价款的问题，由于黄冠荣仅提供了建图公司向其开具的金额为60000元的收款收据，且建图公司否认收取剩余78000元的车位款，故本院仅确认黄冠荣已付的车位款为60000元。鉴于黄冠荣已向本院担保金账户转入78000元款项并表示同意将该78000元款项作为剩余车位款交付执行，且黄冠荣已实际占有涉案车位多年。涉案车位由于存在抵押登记未涂销，导致不具备办理过户的条件，该情况是由于建图公司未归还农商行白云支行的借款所致，黄冠荣对于未办理过户登记不存在过错。故本院认为黄冠荣对涉案车位所享有的物权期待权已能够排除执行”。遂判决：在(2014)穗云法执字第3595号案中不得执行广州市天河区新陶大街1-11号（单号）负一层024号车位，并解除对该车位的查封。上述判决书现已经发生法律效力。再查明，就同一楼盘其他购房人王睦深起诉要求建图公司、农商行白云支行协助其办理位于广州市天河区新陶大街1号1201房的抵押登记涂销手续及过户手续的房屋买卖合同纠纷，本院于2017年6月26日作出(2017)粤0111民初2290号民事判决书，认为：“生效判决已认定王睦深已付清购房款，其权利已能够排除执行，而建图公司与农商行白云支行就涉案房屋设定的抵押权登记已对原告办理过户手续造成妨碍，原告要求建图公司与农商行白云支行协助其办理涂销涉案房屋的抵押权登记手续的诉讼请求合理合法，本院予以支持”。该案判令建图公司、农商行白云支行协助王睦深办理广州市天河区新陶大街1号1201房抵押权登记的涂销手续，并判令建图公司为王睦深办理上述房屋的产权过户登记手续。农商行白云支行不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年11月14日作出（2017）粤01民终17900号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：已经生效的(2020)粤0111民初6243号民事判决书已经认定黄冠荣在经过抵押权人农商行白云支行同意的情况下，与建图公司签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄冠荣未将购房款汇入农商行白云支行指定的监管账户并不存在任何过错。黄冠荣向建图公司支付60000元购车款，并已向本院担保金账户转入78000元款项并同意将该78000元款项作为剩余车位款交付执行，且黄冠荣已实际占有涉案车位多年。故黄冠荣对涉案车位享有的合法权利应予以保护。现《商品房买卖合同》约定办理权属登记的时间已经届满多时，建图公司未协助黄冠荣办理权利登记已经构成违约。上述生效判决书已经认定黄冠荣对涉案车位所享有的权利能够排除执行，并判决在(2014)穗云法执字第3595号案中不得执行广州市天河区新陶大街1-11号（单号）负一层024号车位，并解除对该车位的查封。因此涉案车位已不存在因司法查封而无法过户的障碍。涉案车位由于存在抵押登记未涂销，导致不具备办理过户的条件，已经对黄冠荣办理过户手续造成妨碍，因此黄冠荣要求建图公司和农商行白云支行协助其办理涉案车位的抵押登记涂销手续，以及要求建图公司为其办理涉案车位的产权过户登记手续的诉讼请求本院予以支持。本案是房屋买卖合同纠纷，农商行白云支行并非涉案房屋买卖合同的合同相对方，农商行白云支行在本案仅承担协助义务，故本案的诉讼费应当由建图公司承担。被告建图公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广州建图房产发展有限公司、被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行协助原告黄冠荣办理广州市天河区新陶大街1-11号（单号）负一层024号车位抵押权登记的涂销手续；二、在本判决第一项确定的内容履行完毕之日起三日内，被告广州建图房产发展有限公司按照国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定为原告黄冠荣办理位于广州市天河区新陶大街1-11号（单号）负一层024号车位的产权过户登记手续。本案受理费1530元，由被告广州建图房产发展有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十一月十九日书记员  林嘉仪