甘肃省皋兰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0122民初717号 原告：杨涵，女，1998年8月12日出生，汉族，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：李明，甘肃昌泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兴宏，甘肃昌泰律师事务所律师。 被告：甘肃升融房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县忠和镇大砂沟。 法定代表人：郭峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天合（庆阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬旭东，甘肃正天合律师事务所律师。 原告杨涵与被告甘肃升融房地产开发有限公司（以下简称升融房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨涵的委托诉讼代理人李明、李兴宏，被告升融房地产公司委托诉讼代理人富彬茹、姬旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即给原告交付符合合同编号为2016预50841《商品房买卖合同》约定的位于兰州市皋兰县××镇××村××幢××号房屋；2．判令被告立即给原告办理位于兰州市皋兰县××镇××村××幢××号房屋的所有权证书；3．被告支付逾期交付涉案房屋的违约金670122.48元（以已付房款3059920.00元为基数，按日万分之三自2017年12月1日起暂计算至2019年12月1日），实际要求按上述标准支付到涉案房屋实际交付时止；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年11月19日签订了编号为2016预50841号《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于兰州市皋兰县××镇××村××幢××号房屋出卖给原告，建筑面积共325.95平方米，按建筑面积计算，该涉案商品房单价为9387.70元，房屋总价为3059920.00元，合同签订后原告依约支付了涉案房屋全部价款，但被告没有按《商品房买卖合同》第八条的约定于2017年11月30日前将涉案商品房交付给原告使用。依据《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，被告应当将涉案商品房在2017年11月30日前交付给原告使用，逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付房价款的万分之三的违约金。被告在涉案商品房不具备交付条件的情况下（涉案商品房周围路面平整，仍在继续开挖施工，未向原告提供《商品房买卖合同》第八条规定的交付房屋所需证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），强行要求原告接收涉案商品房并缴纳物业等相关费用，并违反《商品房买卖合同》约定，在原告依合同约定缴纳地下室购房款的情况下，拒给原告办理地下室的不动产权证书，要求原告另行签订合同，截至起诉之日，被告仍未交付符合合同约定的涉案商品房，也未向原告办理涉案商品房所有权证书，经原告多次催促无果，虽酿成纠纷。原告认为依法成立的合同，自成立时生效，对原被告具有法律上的约束力，应当按照约定全面履行自己的义务。即合同的效力受国家法律强制力保护，任何人不得擅自变更或违约，案涉商品房买卖合同系原被告双方真实意思表示，内容合法，故对原被告双方具有法律上的拘束力。原告依约履行了支付购房款的义务，被告作为案涉商品房的开发商，向原告按时交付符合合同约定的商品房，并向房地产管理部门提交相应的应由其提供的资料，协助买受人办理房屋所有权证既是合同约定的义务，也是法定义务。而直至本案诉讼发生时，被告未向原告交付符合合同约定的商品房，原告也仍未取得涉案商品房所有权证书，被告未履行该合同义务，构成违约。据此，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请求判如所请！ 被告辩称，1．被告向原告履行交房义务符合双方约定的期限，原告未办理交房手续系其自身原因，依据双方约定视为房屋已经交付，被告不存在逾期交房的违约行为，原告主张要求支付逾期交房违约金670122.48元的主张无事实和法律依据，应当驳回。被告于2017年11月30日向兰州市皋兰县城乡建设管理局为案涉房屋所在工程竣工验收办理备案，取得《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明案涉房屋已符合合同约定的交付条件。同时，被告于2017年11月25日向原告发出《交楼通知书（住宅）》一份，通知原告于2017年11月30日办理交房手续，但原告未如约办理房屋交付手续的行为，依据双方《商品房买卖合同》及《交楼通知书（住宅）》约定，视为原告同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付原告，被告不存在逾期交房的违约情形，不应承担支付违约金的违约责任。2．案涉房屋地下部分无法办理产权证书的原因并非被告拒绝为其办理，被告一直配合原告及不动产权登记机关对案涉房屋产权进行登记，但因不动产产权登记政策变更，只能对地上部分登记产权，房屋交付时仍按照合同约定向原告交付，原告实际取得并使用的房屋并未因地下部分无法办证而受到影响。依据双方合同约定及产权登记的行政属性，原告将相关手续材料交给被告后，被告按照双方合同约定将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。但产权登记系行政机关的职能范围，产权登记的面积是经房地产主管部门对案涉房屋进行实际测绘后，根据测绘结果及产权登记政策、规定对房屋产权进行登记。本案案涉房屋在进行预测绘时，是将地上与地下面积一并进行测绘作为原告的销售面积依据，但在2019年不动产登记政策变更后，要求房屋的地上及地下部分面积须分别进行管理、登记，导致案涉房屋的实际测绘报告中，明确载明案涉地下一层与地上三层分别进行测绘、登记管理。基于此，被告向原告发出告知书，对相关政策、要求进行了说明，告知案涉房屋根据新政策只能就地上部分面积进行产权登记。因此，案涉房屋地下一层不能办理产权并非因被告拒绝为原告办理，而是因政策变更、预测绘与测绘方法不同，案涉房屋只能就地上部分进行产权登记。即使案涉房屋只能就地上部分进行登记，但地下部分无法与地上住宅进行分割，实际上也当然交付给原告，原告实际取得的房屋仍为地上三层与地下一层构成的一个整体，原告实际取得并使用的房屋与合同约定一致，并未因地下无法办理产权而减少，被告交付原告人的房屋与合同约定一致，地下部分不能办理产权并不影响原告对房屋的实际占有、使用。综上所述，案涉房屋符合交付条件，原告经被告通知未办理房屋交付手续系其自身原因，房屋地下部分无法登记产权并非因被告拒绝办理，而是因不动产权登记政策变更导致无法登记，但原告实际取得并使用的房屋并未因此受到影响，被告履行合同符合约定，不存在任何违约行为，不应承担违约责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年11月19日，原、被告于签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于兰州市皋兰县××镇××村××幢××号房屋出卖给原告，建筑面积共325.95平方米，房屋总价为3059920.00元。合同第八条约定于2017年11月30日前将涉案商品房交付给原告使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即被告应当将涉案商品房在2017年11月30日前交付给原告使用，逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付房价款的万分之三的违约金。合同签订后原告依约支付了涉案房屋全部价款。2017年11月29日，被告对开发的保利领秀山项目二区Ｂ（1＃-5＃）楼经验收合格，向兰州市皋兰县城乡建设管理局进行了登记备案。2017年11月25日，被告向原告发出交楼通知书，通知原告你认购的保利领秀山别墅1004号房，已经政府部门验收合格，现已具备交房条件，准予交房具体交房事宜如下：1．交房办理时间，请于2017年11月30日前来办理交房手续；2．备齐相关资料；3．如你未在交楼通知书约定的时间办理交房手续，将按照《商品房买卖合同》的约定，自《商品房买卖合同》约定的交房之日起，视为你已同意该房屋符合交房条件，并已实际交付，自2017年12月1日起承担所购物业的管理费；4．温馨提示，请在办理收楼手续前确认你已符合收楼条件，且《商品房买卖合同》已经登记备案，并已按合同约定支付了购房款或者违约金（如有），否则公司有权根据合同约定顺延办理交房及产权登记手续，对于收到本通知书但未达到上述收楼条件的业主，只要达到上述收楼条件，即可前来办理收楼手续，公司不再另行通知。2019年8月25日，被告向原告发出办理《不动产权证书》告知书，说明在签订《商品房买卖合同》时，约定买卖房屋在预测绘时对地上、地下建筑面积一并测绘，并确认销售房屋面积办理了《商品房预售许可证》，后不动产登记中心成立，根据相关政策，对地上、地下面积分项办理，需对地上面积根据实测面积办理网签合同变更，通知原告于2019年8月25日至2019年9月25日重新办理网签合同的变更，遂酿成纠纷。2020年8月21日，原告办理了收楼手续，确认于2020年8月21日收到2Ｂ楼1004房，收齐了单元钥匙，收到了《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《物业服务手册》。 本院认为，本案争议的焦点是：1．双方是否已经办理了交付手续。2．被告是否存在违约的行为，是否应当向原告承担违约责任。3．办理所有权证书是否是被告应履行的义务。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当按照法律规定承担相应的责任。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，双方于2020年8月21日办理了收楼手续，原告确认于2020年8月21日收到所购买的房屋，故确认被告于2020年8月21日向原告交付了合同约定的房屋。被告向原告交付房屋后协助原告办理权属证书是其应尽的义务，原告要求被告协助其办理不动产权证书的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持。 原告与被告订立的《商品房买卖合同》的第八条约定出卖人应当在2017年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格；2．该商品房经综合验收合格；3．该商品房经分期综合验收合格；4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。双方在合同中约定商品房交付标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列表述。可见，双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”应是不同的标准。本案被告提交的二区B楼（1#-5#）《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，对涉案房屋进行的竣工验收并在相关部门进行了登记备案，证明双方合同约定的房屋已经符合交房条件。被告向原告送达了《交楼通知书》（送达地址与原告在合同中确认的地址、通讯方式一致），通知原告在2017年11月30日前办理交房手续，且告知了逾期不予办理的后果，因此被告尽到了履行合同的通知义务，不存在违约。故原告主张要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。 综上，对原告合理的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、四一百三十六规定，判决如下： 一、被告甘肃升融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内在合同约定的义务范围内继续协助原告杨涵办理涉案房屋不动产产权证书； 二、驳回原告杨涵其他诉讼请求。 案件受理费5251元（已减半），原告杨涵负担2625.5元，被告甘肃升融房地产开发有限公司负担2625.5元。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  陈志俊 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  姚 娟