广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10676号原告（反诉被告）：刘伯溪，男，1989年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：陈锦荣，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佩仪，广东安国律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：但堂海，男，1985年3月21日出生，土家族，身份证住址湖北省利川市。委托诉讼代理人：龚长发，广东粤鑫律师事务所律师。第三人：郑永鑫，男，1998年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮**。第三人：林潮波，男，1989年3月5日出生，汉族，身份证住址广州市汕头市潮阳区。原告刘伯溪（反诉被告，以下简称原告）与被告但堂海（反诉原告，以下简称被告），第三人郑永鑫、林潮波租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告刘伯溪及其委托诉讼代理人陈锦荣、黄佩仪，被告但堂海的委托诉讼代理人龚长发，第三人郑永鑫到庭参加了诉讼。第三人林潮波经本院送达起诉状副本及传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘伯溪向本院提出诉讼请求：1、确认我与但堂海于2019年12月23日签订的《租赁合同转让协议》于2020年3月31日解除；2、判令但堂海清偿2020年1月至3月期间所欠的租金184869；3、判令但堂海向我支付租赁保证金171174元；4、判令但堂海从2020年4月1日起至返还房屋之日止按61623元/月标准支付房屋占用费；5、本案诉讼费用由但堂海承担。事实与理由：我与但堂海于2019年9月30日签订《转租合同》，约定由我租赁的位于白云区××岗××马路××创意××房转租给但堂海。2019年12月26日，我与但堂海签订《租赁合同转让协议》，约定转租具体事项。合同约定但堂海应在每月10日前结清当月租金，超过一个月次月1日视为违约，我有权收回房屋并没收保证金；保证金171174元被告需在3月31日前转账给我。我多次联系但堂海其仍未向我支付保证金及2020年1月至3月的租金，故我为维护权益，特诉至法院，请求判如所请。对被告但堂海的反诉请求，原告刘伯溪辩称，第一，我并非擅自转租案涉房屋，转租是经过广州君毅物业服务有限公司同意的，并且自从我使用场地之后租金都是交付给广州君毅物业服务有限公司的股东。第二，我跟但堂海一样也是在看到征地公告才得知这个地块被列入征收的范围，故不存在欺诈。但堂海在反诉状中称2019年12月17日有朋友提醒案涉房屋所属的地块可能被征收的事宜，其依然在12月26日与我签订了转租合同，可视为其对于拟征收事项已经知晓。第三，法院调取的文件证实该地块没有相关许可证，因为涉及到历史遗留问题因此不能简单地仅凭没有获得相关建设施工许可证等等就认定合同无效。第四，根据双方合同的约定，国家征收土地属于不可抗力，但堂海要求返还转让费我认为没有任何法律依据，另外但堂海从2019年10月份之后一直占用场地，因此也应当支付场地的租金或占用费。被告但堂海辩称，第一，双方签订的租赁合同无效，没有合法的产权证书，属于违法建筑，刘伯溪隐瞒出租物业征地拆迁的事实存在恶意签约和欺诈行为。第二，因合同无效，我不存在违约，刘伯溪诉称违约事实不存在。第三，由于拆迁导致我不能进入租赁物业，办公物品也不能搬走，我在搬走相关物品的时候，双方还发生过冲突，并且报警。且涉案物业在3、4月份左右，已经出租给了另外一家公司叫同人传媒集团，我合同的目的不可能实现。因疫情原因，我要求减免2月的占有使用费，3月占有使用费适当予以调低。为此，我现提出如下反诉请求：1、确认我与刘伯溪之间签订的二份转租合同（2019年9月30日《转租合同》、2019年12月26日《转租合同转让协议》）无效；2、判令刘伯溪退还我转让费300000元、租金171174元，共计471174元；3、判令刘伯溪向我支付占用转让费、租金期间利息9637元（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月16日起计算至付清之日止）；4、刘伯溪承担本案诉讼费用。第三人郑永鑫述称，我是代刘伯溪签合同，关于合同的权利义务应由刘伯溪本人承担。第三人林潮波述称，与但堂海签订转租合同的所有权利义务均有刘伯溪承担，如有相关纠纷，均以刘伯溪作为诉讼主体参与诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月31日，第三人郑永鑫（承租人、乙方）与广州君毅物业服务有限公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将白云区嘉禾街望岗大马路47号君毅创意园B栋二层01、02、03、04、05、06、07房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1214平方米。双方就保证金、租金等事项进行了约定。同年9月30日，刘伯溪（甲方）与但堂海（乙方）签订《转租合同》，约定内容为：乙方向甲方转租广州白云区嘉禾大马路君毅创意园B栋二层201-207号房，双方协商装修费30万，分三期付款！租金57058元。合同押金三押，金额171174元。十一月转账押金给甲方，甲方把合同承租方改为乙方。第一期2019年10月8日，第一期10万元。第二期2019年10月20日，第二期10万元。第三期2019年11月10日，第三期10万元。如双方中途违背合同内容，或不按时付款，须赔付对方十万元。同年12月26日，林潮波（甲方、合同转让人）、刘伯溪（委托代理人）与但堂海（乙方、合同受让人）签订《租赁合同转让协议》，约定甲方对涉案房屋拥有合同转让的权利，甲方同意将该物业租赁合同转让给乙方办公用途使用，2019年1月31日至2020年1月30日租金为57058元/月，2020年1月31日至2021年1月30日租金为61623元/月，2021年1月31日至2022年1月30日租金为66553元/月。乙方在每月的第10日前结清本月租金，每逾期1天，应按欠缴金额的1%每天支付滞纳金。乙方将租金汇入甲方账号名称为越玉颜的建行账号。2019年9月30日甲乙双方在平等自愿，友好协商的基础上，一致达成如下合同转让协议。由甲方提供已完成的装修的办公环境及家私电器等转让给乙方使用。转让费为300000元，分三期付款。乙方承诺在2020年3月31日前向甲方交付保证金171174元，甲方配合乙方向物业签署租赁合同，合同承租方改为乙方。若乙方未能在2020年3月31日前向甲方交付保证金，甲方有权利终止本合同，收回君毅创意园B栋二层201-207房并无需退还30万转让费等等。上述合同签订后，但堂海通过微信及银行转账的方式陆续向刘伯溪支付转让费300000元，并于2019年10月9日转账支付租金58242元、11月16日转账支付租金58242元、12月16日转账支付租金58386元。2020年1月至3月期间，刘伯溪通过微信多次向但堂海催收1月至3月的租金及押金，并于3月19日向但堂海寄送《告知书》，告知但堂海于2020年3月19日终止双方签订的《租赁合同转让协议》，要求但堂海3天内（即2020年3月22日前）搬离涉案房屋并清偿欠缴费用，逾期不搬出视为但堂海对余下物品放弃权利，刘伯溪有权自行收回并进行强制清场。同年2月26日，嘉禾街道办事处重点项目办公室（代章）于涉案房屋所在建筑张贴《征拆通知》，内容为：嘉禾望岗站周边地块是我市重点收储项目。根据项目征拆要求，本栋建筑位于征拆红线范围内。请相关利益人积极配合征拆工作，于2020年3月31日前搬离退场。同年4月15日，白云区嘉禾街望岗村第八经济合作社于涉案房屋所在建筑张贴《通知》，内容为：望岗大道（土名：小力田，现名称：君毅创意园）厂房租赁合同已经于2020年2月17日到期，该地块属于嘉禾望岗地铁周边125公顷收储用地范围内，我社将根据合同条款规定，自动终止双方的租赁关系，我社将在通知之日起五日后对该地块厂房进行清场，并停水、停电由此造成的损失与本社无关，并追究乙方违约的相关法律责任。请各位租户按通知期限撤场。2020年4月13日，刘伯溪提起本案诉讼，并向本院提交关于《君毅创意园租赁合同》承租人的情况说明，其中郑永鑫及林潮波均表示同意刘伯溪作为本案诉讼主体，相关权利义务由刘伯溪承担。另，本院在（2020）粤0111民初24660号郑永鑫与广州君毅物业服务有限公司一案中，曾于2020年9月1日至涉案房屋进行现场勘查，经勘查，涉案房屋现由广东同人传媒有限公司实际使用，同人公司向本院陈述其于2020年7月中旬进场使用涉案房屋并自8月1日开始交租。另查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。同年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。（2020）粤0111民初24660号中，广州君毅物业服务有限公司确认广州市白云区嘉禾街望岗村第八经济合作社依据政策已对其免收2020年2月租金。再查，本院就涉案房屋的规划报建及产权登记情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询。2020年5月25日，广州市规划和自然资源局复函，载明涉案房屋暂未查到《建设工程规划许可证》信息及相关产权记录。庭审中，双方确认但堂海自2019年10月1日起使用涉案房屋并支付租金至同年12月。本院认为，涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，刘伯溪与但堂海签订的《转租合同》及《租赁合同转让协议》均为无效，刘伯溪要求但堂海支付租赁保证金171174元、要求确认上述合同于2020年3月31日解除的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但堂海要求确认上述合同无效的反诉请求有据，本院予以支持。合同虽为无效，但堂海占有使用涉案房屋仍应向刘伯溪支付占有使用费。现但堂海自2020年1月1日起未支付涉案房屋的占有使用费，应自该日起向刘伯溪支付占有使用费。但堂海主张其自2020年1月开始未再使用涉案房屋，但未举证证实其已与刘伯溪办理交接手续，亦未举证证实其已明确告知刘伯溪不再使用并搬离涉案房屋，故但堂海该主张本院不予采纳。鉴于刘伯溪已于2020年3月19日向但堂海发送告知书并要求其三天内（即2020年3月22日）搬离，逾期则视为自动放弃余下物品并将强制清场，故占有使用费应自2020年1月1日起参照合同约定的月租金标准61623元/月计至2020年3月22日。对于但堂海要求对2020年2月1日以后的房屋占有使用费予以减免的抗辩意见，考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件，新冠疫情及防控措施在2020年2月份对培训行业的经营确实造成了较大的影响。涉案房屋属于在集体土地上建设的物业，广州市白云区人民政府印发的《白云区复工复产八条政策措施》、广州市白云区嘉禾街望岗村经济联合社发出的通知均提出免收2020年2月租金及物管费的政策，广州市白云区嘉禾街望岗村第八经济合作社亦已实际免收承租人2020年2月租金，故但堂海要求免除2月份的房屋占有使用费的意见，本院予以采纳，其要求适当减免3月房屋占有使用费的意见理据不足，本院不予采纳。经核算，但堂海应向刘伯溪计付占有使用费105355.45元（61623元+61623元÷31天×22天），刘伯溪诉请占有使用费的超出部分，本院不予支持。关于转让费。但堂海已提供转账凭证证实其向刘伯溪支付了合同约定的转让费300000元，该笔费用系但堂海为在租赁期内使用涉案房屋及装修家电等而一次性向刘伯溪支付的款项，该笔款项应当按照但堂海未实际使用涉案房屋的时间占合同约定的租赁期的比例，由刘伯溪退还给但堂海，即刘伯溪应当向但堂海退还238804.22元[300000元×(1-174÷853)=238804.22元]。但堂海反诉要求退还转让费的超出部分，本院不予支持。对于但堂海主张的转让费利息，由于其对于双方所签订合同的无效法律后果亦存在过错，故对于其要求刘伯溪支付转让费利息的反诉请求，本院不予支持。关于但堂海要求退还已支付占有使用费171174元并计付利息的反诉请求，因但堂海庭审中确认其自2019年10月1日实际使用涉案房屋至2019年12月底，故其要求刘伯溪退还已支付的3个月占有使用费并计付利息无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认刘伯溪与但堂海于2019年9月30日签订的《转租合同》及2019年12月26日签订的《转租合同转让协议》无效；二、自本判决生效之日起五日内，刘伯溪向但堂海退还转让费238804.22元；三、自本判决生效之日起五日内，但堂海向刘伯溪支付占有使用费105355.45元；四、驳回刘伯溪的其他诉讼请求；五、驳回但堂海的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6640元，由刘伯溪负担4675元，但堂海负担1965元；反诉受理费4256元，由但堂海负担2142元，刘伯溪负担2114元，由但堂海负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付刘伯溪，刘伯溪负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付但堂海。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十一月九日书记员 傅奎显