江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初5136号原告：金科智慧服务集团股份有限公司苏州分公司，住所地苏州市。法定代表人：任南军。委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。被告:刘芝英，女，1977年9月11日出生，汉族，住苏州市。被告:史强，男，1974年7月16日出生，汉族，住苏州市。原告金科智慧服务集团股份有限公司苏州分公司与被告刘芝英、史强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员王耀华独任审理，并于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告金科智慧服务集团股份有限公司苏州分公司的委托诉讼代理人虞晓锋，被告刘芝英、史强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科智慧服务集团股份有限公司苏州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的物业费23338.8元；2、请求法院判令被告向原告支付自拖欠物业费之日起至实际履行付款义务之日止的违约金，暂定金额为4130.97元；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更上述第一、二项诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的物业费23338元；2、请求法院判令被告向原告支付自拖欠物业费之日起至实际履行付款义务之日止的违约金，按照每日万分之二的标准，违约金分三段进行计算，第一阶段是2019年1月1日至2019年6月30，本阶段应交物业费为7779.42元，违约金计算从2019年1月11日至2020年10月19日，违约天数为647天。第二阶段是2019年7月1日至2019年12月31日，本阶段应缴物业费为7779.42元，违约金计算从自2019年7月11日至2020年10月19日，违约天数为466天。第三阶段是2020年1月1日至2020年6月30日，本阶段应缴物业费7779.42元，违约金计算从2020年1月11日至2020年10月19日，违约天数为282天。事实和理由：被告向XX集团苏州房地产开发有限公司购买座落于XX苏州XX小区XXX-X-XXX号房的商品房，同时原告与XX集团苏州房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》该合同第九条对物业服务费的缴费标准进行了约定，被告所购房产物业费按建筑面积每月每平米6.03元收取，《前期物业服务合同》及相应文件约定了业主不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应当按照物业服务合同及相应文件约定的违约金标准向原告支付违约金。原告作为XX集团苏州房地产开发有限公司委托的对XX苏州XX小区进行物业服务的前期物业服务公司，在为该小区提供物业服务的前提下依法有向小区业主按约收取物业服务费的权利，但是被告自从2019年1月1日开始至2020年6月30日，共18个月，虽经过原告多方催讨尚结欠物业费23338.8元，违约金4130.97元，被告的行为严重损害了原告的合法权利，为保护原告的合法权益，特根据相关法律向贵院提起诉讼，请求依法予以裁决。被告辩称应该按照前期物业服务合同支付，按照前期物业服务合同第18条第6款规定，物业每六个月应该公布一次物业服务收支账目，2019年之前原告根本就没有公示过，还有就是小区的公用部分使用和收益从未公示。且按照物业合同，物业存在未履行的事项，尤其油漆粉饰，应该是省标五级，楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次，建筑物外立面每年至少清洗1次；垃圾收集与处理应该是省标五级，每日上门收集生活垃圾2次；电梯及电梯厅保洁应该是省标七级，每日用吸尘器吸尘1次，每日更换1次地毯，必要时增加更换次数，电梯地板每周抛光1次，每半月对电梯门壁打腊上光1次；门卫应该是省标五级，出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守。此外前期物业合同未公示，原告物业根本就没有履行。原告为支持其诉讼请求提供以下证据:《苏州市前期物业管理委托合同》、工商变更信息、《苏州市商品房买卖合同》、接房申明、律师函寄送面单及截图、装修申请表。本院予以确认并在卷佐证,可以作为认定本案事实的证据。被告为抗辩其主张提供以下证据:一、照片（打印件），证明：被告入住以来，原告没有按照标准进行履行。粉刷墙面，还有入口无2人值守，这个都是未履行的。电梯间保洁也是没有履行的，特别是垃圾收集与处理，从未有物业人员上门收集业主的生活垃圾两次，我说的是我从未享受过这个服务也没有享受过粉刷墙面服务。目前我们小区里面安全指数比较低，消防还有过道，全部存在安全隐患，这是入住小区后，现在心惊胆颤的事情，然后关于消防设施，我已经有实际的图举证了，而且这些图诠释的是在2020年10月份以后我收到法院的传票后拍的最新的状态，包括地库的水沟，走路都是安全隐患很大的，随时会踏空，因为它都是破损了，是完全的破损，走路都会有安全隐患，消防指示灯损坏严重。还有最重要的一点，物业有一个公示，在小区更换绿化的补种的通知，在2016年11月份公示在小区，但实际情况是没有做，变成了他们随意安装的电子屏，小区绿化缺失，公示以后都任性妄为，欺骗业主。还有一个小区的公共部分使用和收益从未公示，合同上写的是应该要公示的。照明灯也是有隐患的。公共楼道脏乱差就是照片上的，公共楼道有蜘蛛网，比较脏乱差，然后举证的照也是最新的，2020年10月份以后拍的照片。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:XX集团苏州房地产开发有限公司系位于苏州市高新区XXXX（推广名“XXXX”）小区的建设单位。2012年，XX集团苏州房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆XX物业服务有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定由乙方为该小区提供物业服务，期限自2012年10月1日0时起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。合同第九条约定：在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按每半年度计收（每年在1月10日前及7月10日前履行交纳义务）。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定，业主负连带缴纳责任）：叠加别墅：6.03元/月·平方米（包括代收代缴费）；…合同第二十七条约定：甲方、业主或使用人违反本合同第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额的万分之五的标准向乙方支付违约金。合同另对其他相关事宜进行约定。被告刘芝英、史强系夫妻关系，刘芝英、史强签署《承诺书》一份，其内容如下：本人为XXXX小区XXX幢X楼X号房屋的业主，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理工作正常进行，本人同意并声明如下：一、确认已详细阅读XX集团苏州房地产开发有限公司拟定的“XX·XXXX业主临时管理规约”；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反临时规约的法律责任并同意对该物业使用人违反临时规约的行为承担连带责任；四、本人同意在该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在建设单位/物业管理企业收到有效的新承诺书前，本承诺书仍然继续有效；五、本人对临时规约的内容及后果均已知悉，并确认不存在重大误解、显失公平的情形。后被告与XX集团苏州房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向XX集团苏州房地产开发有限公司购买其开发的苏州市XX区XXX庭XXX幢XXX室房屋一套，建筑面积215.02平方米。2017年2月4日XXX庭XXX幢XXX室房屋办妥产权登记，两被告为产权人，建筑面积215.02平方米。因被告未按期缴纳2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业费，原告曾委托律师向其发出《律师函》，但被告收悉后仍未缴纳，原告故诉至本院。另查明，重庆XX物业服务有限公司于2011年3月29日变更名称为重庆市XX物业服务有限公司，于2014年4月16日变更名称为XX物业服务有限公司，于2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司。诉讼中，金科物业服务集团有限公司向本院提交《证明》一份，明确授权其下属分公司即本案原告履行其与XX集团苏州房地产开发有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》。本院认为，XX集团苏州房地产开发有限公司与金科物业服务集团有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》及被告刘芝英、史强签署的同意履行、遵守XX集团苏州房地产开发有限公司拟定的《临时管理规约》的《承诺书》均系各方当事人真实意思表示，应为合法、有效，对各方均有约束力。作为金科物业服务集团有限公司下属分公司，原告经授权有权按照上述《苏州市前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》的相关约定及规定对XXXX小区进行管理、服务并收取物业费，两被告作为XXXX小区XXX幢XXX室房屋业主，其接受了原告提供的物业服务，故应当按约向原告支付物业费，否则应承担相应违约金。关于物业费的欠缴金额，原告在庭审中明确的计算方式符合《苏州市前期物业管理委托合同》的约定及规定，本院对此予以认可，故被告合计结欠原告物业费23338元；关于违约金，《苏州市前期物业管理委托合同》约定应每日按所欠金额的万分之五的标准计算，现原告仅主张每日按所欠物业费金额的万分之二计算，系其自行处分实体权利的诉讼行为，且不违反相关法律规定，本院对此予以认可。因原告提供的物业服务存在一定滞后性，因此本院对违约金计算标准进行调整，调整为年利率6%，故被告应向原告支付违约金1783.94元（违约金暂计算至2020年10月19日，后续违约金以23338元为基数，按照年利率6%，计算至实际支付止）。对于被告辩称的小区物业服务有瑕疵，原告物业针对被告提出的问题，已经采取措施进行整改，故对被告的上述辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告刘芝英、史强于本判决生效之日起十日内支付原告金科智慧服务集团股份有限公司苏州分公司物业费23338元及违约金1783.94元（违约金暂计算至2020年10月19日，后续违约金以23338元为基数，按照年利率6%，计算至实际支付止）。案件受理费486元，减半收取243元，由被告刘芝英、史强负担。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国XX银行苏州XXX支行，开户账号：62×××67。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 王耀华二〇二〇年十一月四日法官助理 刘晓惠书 记 员 叶圣娅