青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初4438号原告：马奴海，男，回族，1956年1月25日生，住西宁市。委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。被告：朱中榜，男，汉族，1964年11月21日生,住西宁市。委托诉讼代理人：周晓丽，女，汉族，1967年11月22日生，住西宁市，系朱中榜之妻。原告马奴海诉被告朱中榜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告马奴海及委托诉讼代理人赵永智、被告朱中榜的委托诉讼代理人周晓丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马奴海向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠房租25200元（庭审过程中变更为33600元，租金计算2019年7月至2020年10月，共计16个月），支付部分违约金5000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告所经营的西宁市城东区花园南街1号义东商贸城三层B区387、388号商铺所有权为原告所有。2005年12月，原告及房屋共有人委托西宁义东花园商贸有限公司与被告签订《义东商贸城铺位租赁合同书》约定：每月每平方米租金140元计收，该商铺月租金为2100元。2015年原告办理了上述铺面所有权证，房产权证号为宁房权证城东区字第XXXX号。（2016）青0102民初1104号西宁市城东区人民法院《民事调解书》调解原告与西宁义东花园商贸有限公司的市场管理关系，于2016年9月1日解除，为此原告直接向商户收取租金。被告从2019年第三季度始至2020年10月份共计拖欠租金33600元。租赁合同书第六条，租金的缴纳必须在每周年期满前一个月交清，否则按每超一天2%的滞纳金交付，为此，请求判令被告给付拖欠租金33600元及违约金5000元。被告朱中榜辩称：1、原告从2019年12月15日到2020年1月9日给我们连续停电，2020年3月30日到2020年5月6日继续停电，共计62天；2、疫情期间商场给我们1、2、4楼免除了40天租金，所以我们的租金应当免除40天；3、原告给我们承诺暂缓交租金并制定优惠方案，但是却没有实行，所以我们不存在违约；4、停电期间的租金除了不应该给原告，原告还应该给我们补偿停电两个月损失；5、商场第3层在2018年之后经过拆迁，经营环境恶劣，租金不符合我们的经营实况，租金应当减少50%；6、对于押金的问题，押金如果跟马奴海有关，是能够和租金折抵的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，认定如下：原告马奴海提交的证据：证据一、（2016）青0102民初1104号西宁市城东区人民法院《民事调解书》，证明马奴海与西宁义东花园商贸有限公司管理关系与2016年9月1日解除，原告可以直接向承租人收取租金的事实。证据二、西宁市中级人民法院（2020）青01民终859号《民事判决书》,证明义东商贸城承租户向马奴海给付2016年5月至2018年12月商铺租金80640元，该二审判决维持了城东法院一审判决。证明马奴海为涉案商铺的所有权和出租人，商铺租金承租户应该向马奴海交付，马奴海与商户交付的押金无关，押金由义东商贸公司承担。证据三、《义东商贸城商铺租赁合同》，甲方为西宁义东还原商贸有限公司，乙方为朱中榜，证明：1、签订的时间2005年12月8日；2、租赁商铺分别为花园南街1号义东商贸城387、388的商铺，每月每平方米租金110元；3、租金一年一收，必须在每周期满前一个月交清，否则按每超一天收2%加收滞纳金。证据四、房屋产权证，证明马奴海于2014年3月11日取得房屋产权。经质证，被告对房产证和合同无异议，认为调解书中马奴海与西宁义东花园商贸有限公司管理关系与2016年9月1日解的事实我们表示并不知情，对判决书无异议，但是该判决书的涉案事实跟我们现在的处境并不同，不能作为参考依据。本院对上述证据的真实性予以确认。被告朱中榜提交的证据：证据一、光盘一张，证明马奴海承诺给我们暂缓交租金且承诺租金往下调以及停电的事实，证据二、停电证明，证明商场停电停水影响我方正常营业。证据三、照片，证明我们经营环境恶劣，且一直持续到今天。经质证，原告认为：1、证明的真实性我们无法认可；2、依据相关法律规定，证人要必须出庭作证；3、停电的事实应当由电力执管部门证明，不应该由个人证明；4、如果按被告所述，如果有原告违约行为，被告可以走人，而非继续经营；5、照片来源不清楚，对其证明方向不认可；6、视频如果属实，只能说明原告承诺暂缓交租金，而不是不交租金，我们可以随时索要租金。本院对上述证据的真实性予以确认。根据原、被告陈述及提交的证据，以下事实可以认定：经审理查明，西宁义东花园商贸有限公司与被告朱中榜于2005年12月8日签订《义东商贸城铺位租赁合同书》两份，合同约定，被告承租义东公司所属城东区花园南街1号义东商贸城三层B区387号、388号商铺，租金为每平方米110元，月租金为2100元。2019年7月起，被告未再向原告缴纳过租金。另查，原告马奴海于2014年3月11日取得城东区花园南街1号1号楼1-31室房屋所有权。原告马奴海与义东公司于2016年9月1日在本院达成调解协议，本院于当日制作了（2016）青0102民初1104号《民事调解书》，确定原告与义东公司的市场管理关系于2016年9月1日解除。本案的争议焦点为：被告要求免除租金的主张是否有事实依据？本院认为，被告提出，原告接手商场后，因管理混乱，商场环境卫生恶劣，加之疫情的影响，给被告的正常经营造成了很大影响，营收下降严重，原告所主张的租金应当予以减免。庭审中原告对自2018年以来陆续在拆除部分柜台的事实表示认可，但认为，商场正常经营并未受到影响，对被告全额减免租金的主张不予认可。经法庭人员实地察看，涉案商场部分区域已经清空，结合被告提交的现场照片和视频资料判断，被告所述经营期间因商场环境卫生问题影响经营的事实，部分属实，原告就其管理给被告营收所带来的影响，应给予适当补偿。加之受疫情影响，本院认为，对被告欠付的租金，原告应适当予以减免，减免期间确定为六个月比较合理。自2019年7月起，截止2020年10月，被告共欠付原告租金十六个月，扣除应减免的期间六个月，被告还应支付原告租金21000元；对原告的违约金主张，因原告曾承诺暂缓交纳租金，对暂缓期未予明确，故对原告此项主张不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十一条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告朱中榜于本判决生效后十五日内给付原告马奴海租金21000元；二、驳回原告马奴海的其他诉讼请求；案件受理费减半收取383元，由原告马奴海承担175元，被告朱中榜承担208元，随上述款项一并支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马原花二〇二〇年十一月十四日法官助理 樊亚男书记员 毛洪梅附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。