徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0312民初7837号原告：丁莉，女，1970年3月15日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：丁浩，上海沪西律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹淳江，上海沪西律师事务所律师。被告：陈建，男，1982年9月14日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被告：彭小霞，女，1980年11月8日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。原告丁莉与被告陈建、彭小霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁莉的委托诉讼代理人曹淳江、丁浩，被告陈建、彭小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁莉向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《房屋买卖居间协议》；2、两被告返还原告支付的定金10000元；3、两被告赔偿原告支付的居间服务费20000元；4、两被告赔偿原告违约金20000元；5、两被告赔偿原告支付的律师费5000元；6、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由；原告与两被告于2020年5月15日经徐州众邦房地产经纪有限公司（以下简称众邦经纪公司）居间介绍签订了《房屋买卖居间协议》，协议约定：两被告将其所有的盛世年华-6·10#-1304的房屋以1595000元的价格出售给原告，于2020年5月25日前至产权处办理房地产契约手续，将上述房地产正式交付给原告，违约方应赔偿对方违约金20000元，另承担诉讼费、律师费等费用以及支付的居间费。签订协议时，原告交付给两被告购房定金10000元，原告支付居间服务费20000元。两被告于2020年5月25日告知居间方不同意出售房屋，也未到现场办理手续，并明确表示不再继续履行协议。两被告不履行合同系根本违约，原告无法实现购房目的，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈建、彭小霞辩称：原告的诉求既不合理，也于法无据。1、原被告签订的是《房屋买卖居间协议》，房屋买卖合同并未签订，后续交易也未进行，众邦经纪公司的居间服务尚未完成，根据《合同法》第四百二十七条及《房地产经纪管理办法》第十六条、第十九条规定和行业交易习惯，众邦经纪公司提供的服务不仅限于促成买卖双方签订合同，出包括协助双方办理房产过户、房屋交付、银行贷款等手续，故众邦经纪公司不应收取居间服务费。原告将全部中介费转嫁给被告也不合理，鉴于众邦经纪公司为促成合同成立做了部分工作，被告同意支付不超过2000元的必要费用；2、被告在过户前一天及时通知原告无法履行合同，尽到及时告知的义务，未给原告造成较大损失，20000元违约金过高，被告愿意在退还原告10000元定金的基础上另支付原告10000元的违约金；3、本案事实清楚、案情简单，原告聘请律师支付费用不合理、不必要。原告要求被告负担律师费也没有法律依据，且原告要求的律师费高于市场价，有失公平。经审理查明，2020年5月15日，原告丁莉（乙方、买受方）与被告彭小霞、陈建（甲方、出卖方）经众邦经纪公司居间服务，三方签订了《房屋买卖居间协议》。协议主要内容有：甲方自愿将自有的坐落在盛世年华-6·10#-1304室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积为134.71平方米，房屋成交总价款为1595000元，包括天然气初装、上房契税、维修基金；乙方采用首付加贷款的方式支付房款，双方到产权管理部门办理房地产签字立契约手续之日，乙方支付部分房款，剩余房款乙方申请贷款支付，房产交易产生的税费由乙方承担；居间服务费24000元，由乙方在签订本协议时一次性支付，甲乙双方任何一方违约服务费不退，若服务费由守约方支付的，则违约方赔偿守约方服务费和违约金，以及其他给守约方带来的直接或者间接损失；签订协议时，乙方交付甲方购房定金10000元，双方同意于2020年5月25日前到产权处办理房地产契约手续，如逾期视为违约；甲乙双方同意领证领款时，将房屋交付乙方；任何一方拖延立契约日期或者付款日期、交房日期，应支付违约金，按每日总房款的万分之三计算；违反本协议任何一条视为违约，违约方赔偿给守约方违约金20000元，另外还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费等其他相关费用；签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权处管理部门进行交易备案及办理相关手续。同日，原告支付被告购房定金10000元。2020年5月19日、25日，原告分别支付众邦经纪公司的居间服务费10000元，共计20000元。另查明，原被告签订《房屋买卖居间协议》后，双方另约定于2020年5月26日到不动产登记部门办理交款、过户等手续。2020年5月25日，被告通知众邦经纪公司不同意出售房屋，众邦经纪公司告知了原告，经众邦经纪公司协调未果，原告准备首付款100万元后，如约到不动产登记部门办理过户手续，但被告未到场。2020年6月3日，原告与上海沪西律师事务所签订委托代理合同，交纳律师服务费用5000元。以上事实，有原被告及众邦经纪公司三方签订的《房屋买卖居间协议》、定金收条、居间服务费收据、众邦经纪公司工作人员苗浩的证人证言、律师委托代理合同、律师服务费发票以及原被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据原被告及居间方签订的《房屋买卖居间协议》的内容，协议就买卖的标的、价款、付款方式、办理过户日期、违约责任以及居间服务的内容、居间服务费用等内容进行了约定，协议同时具备房屋买卖合同的要件和居间合同的要件，原被告之间的房屋买卖合同成立。原被告签订的房屋买卖合同是其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告明确表示不履行房屋买卖合同，致使原告不能实现合同的目的，被告的行为构成违约，原告请求解除与被告签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院依法予以支持。根据《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案原告仅要求收受定金的违约方即本案被告返还定金10000元及合同约定的违约金20000元，未加重被告的违约责任，且远低于双方约定的按总房款的日万分之三计算的违约金，故本院对原告要求被告返还定金及支付违约金的诉讼请求依法予以支持。关于被告承担居间服务费的问题。众邦经纪公司为原被告签订房屋买卖合同提供了媒介服务，并促成原被告签订了房屋买卖合同，并且居间协议明确约定，签署本协议即视为居间完成。原被告通过居间方签订了房屋买卖合同，被告违约致使原告为签订合同而支付的居间费用20000元的损失，应当由被告承担。关于被告承担律师费问题。原被告签订的房屋买卖合同明确约定，违约方除赔偿守约方违约金20000元外，应另行支付守约方为实现债权所发生的诉讼费、律师费等费用，故原告请求被告支付律师费用5000元，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。同时，本案系房屋买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷，被告申请追加众邦经纪公司为本案第三人不符合法律规定，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：一、解除原告丁莉与被告陈建、彭小霞于签订的房屋买卖合同；二、被告陈建、彭小霞于本判决生效后十日内返还原告丁莉的定金10000元；三、被告陈建、彭小霞于本判决生效后十日内向原告丁莉支付违约金20000元；四、被告陈建、彭小霞于本判决生效后十日内赔偿原告丁莉支付的居间费损失20000元；五、被告陈建、彭小霞于本判决生效后十日内赔偿原告丁莉支付的律师服务费损失5000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费1175元，减半收取587.5元，由被告陈建和被告彭小霞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 杨守东二〇二〇年十一月二十三日法官助理 周姝君书 记 员 陈 柳