沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初7513号 原告：曹旭，男，汉族，1994年11月29日出生，住辽宁省铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：谢沈建，系辽宁格莱瑞律师事务所律师。 被告：沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司，住所地沈阳市东陵区。 法定代表人：周成斌，系总经理。 委托诉讼代理人：杨雨，女，1991年9月8日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省瓦房店市。 原告曹旭与被告沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹旭的委托诉讼代理人谢沈建，被告的委托诉讼代理人杨雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告违约金53,567(总房款的5%);2、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月29日与被告签订了合同编号为E1827086719的《商品房买卖合同》，约定购买位于沈阳市浑南区,建筑面积为117.71平方米的商品房,总房款为1,071,340元，采取银行按揭分期付款方式支付购房款，被告在2020年5月30日前交付房屋。原告依照合同约定支付了购房款，被告也向原告出具了增值税发票。被告在销售房屋时，通过沙盘及视频模拟看房时承诺园区的内部环境，与实际交付严重不符。被告现在将原告所在的6期用可视化栅栏分隔起来，不能够共享整个园区的设施，并且，不允许通过园区的北门进出，而是另行开辟一个存在一定高度落差且不符合车辆转弯半径的出口，并且无人值守，形同虚设，存在一定的安全隐患。被告在沙盘及模拟实景看房中承诺的环形跑道也已经被幼儿园侵占。作为整个园区配套的幼儿园的校车原本是通过北门进出，现在却占用6期的绿地，并且只能通过6期进出，严重影响原告的居住和使用。园区的内部环境是原告购买房屋时重要参考因素，也是被告作为销售过程中的在沙盘及实景看房中的承诺。被告这一违约行为严重侵害原告的合法权益，现原告为了维护自身的合法权益特向人民法院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，被告认为不存在违约情况，不应支付原告任何违约金。首先，关于原告认为被告将其所在的6期小区用栅栏分隔起来，不能共享整个园区的设施，且不能从北门进入的问题，原告在此问题上存在主观上的认识错误。原告居住的6期小区是我司单独开发报建的独立小区，与1期、2期小区并不同属一个园区。原告诉称的可视化栅栏是用来将6期与1期、2期小区分隔开来的，不同小区之间的基础设施本就不能共享，1期、2期小区的北门原告也当然不能通行，被告在此问题上并无过错。且被告销售人员从未向原告承诺过其可通过其他小区大门进入6期小区。相反，根据被告庭前阅卷所调取的原告自己提供的沙盘照片上可以清楚看到，6期小区是有清晰的围栏模型将几个小区分隔开来的，原告对此问题是明知的，无权要求被告承担违约责任。其次，6期小区现在共有两个大门，一个主门，一个侧门，两门均可通行无碍，至于是否有人值守的问题属于原告与物业公司之间的服务法律关系，与被告无关。最后，对幼儿园进行部分微调系经政府规划部门审批许可的，并非被告擅自变更规划，且微调后的幼儿园不存在占用环形跑道的情形，原告诉称幼儿园占跑道的问题并不存在。综上，原告要求被告支付违约金没有任何事实及法律依据，应驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提举了：一、沙盘图片3张、被告售楼员进行商品房销售时的视频2份、主大门图片1张、园区规划设计变更前平面图1张，证明被告在销售商品房时明确将园区的环境包括主大门的车牌智能识别系统、具有环形跑道可以进行夜跑、园区的绿化率可以达到35%左右、园区全龄段都有休闲娱乐的场所、园区有配套的幼儿园、校车通过主大门进出，以上作为主要宣传点，这是被告在销售房屋时作出的具体说明及承诺，现被告已经违反了承诺，应当承担违约责任。被告对此组证据中的沙盘图片真实性没有异议，对两份视频没有异议，对主大门图片关联性有异议，认为主大门图片为另外小区大门，从照片及视频中所反馈的内容来看，被告销售人员从未向原告承诺主大门为一期、二期小区北门，环形跑道被告已按照承诺如期设置，原告完全可以选择是否进行夜跑，被告不存在违反承诺及承担违约责任的情形。二、商品房买卖合同1份、增值税发票1份，证明原告基于被告的销售人员提供的沙盘模型效果图直观展现产生合同签订意愿，于2018年6月29日与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于沈阳市浑南区商品房。被告对此证据的真实性没有异议，认为在商品房买卖合同附件4补充协议中第7条，关于规划设计变更条款，明确约定买受人只拥有所购商品房的权属证书记载的土地使用权，除该商品房权属登记证书所记载图纸之外的本项目内其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的），出卖人可依据政府部门最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉，该条款明确约定，原告只对其房产证所记载的土地范围内享有使用权，不应该对政府规划审批或者变更设计进行干涉。三、六期园区现在状态图片3张、园区现状的视频5段、光盘2张，证明被告实际交付时与其销售时进行的承诺严重不符，已经构成违约。违约事实可以从如下几个方面看出，第一通行方面，园区在销售时承诺有车牌智能识别系统的双向出入门变成了只能单向出入的并且存在一定高度差不符合车辆转弯半径的出口，六期业主大概能有500-600户业主上下班只能通过此出口，给各位业主造成不便，作为整个园区配套幼儿园的校车从整个园区的大门进出，现在变成是只通过六期进出；第二园区安全方面，园区在销售时承诺的封闭式小区，现在开放了一个无人值守存在一定安全隐患的出口，六期园区都是高层住宅，应设置环形消防通道，以保证居民的安全，而被告却将原告所在的六期用可视化栅栏分隔起来，并且，环形通道也已经被幼儿园所侵占；第三配套功能性方面，园区在销售时承诺有环形跑道，业主可以进行夜跑，绿化率达到35%以上。在现如今业主购买商品房时已不再是单纯满足居住的需要，园区的环境也是购买时主要需求。园区的环形跑道及部分绿地也已经被幼儿园侵占。被告对此证据中图片的真实性没有异议，对其所证明的问题有异议，认为证据10中原告所谓出入的大门图片为其他园区大门，并非六期小区的大门，被告也没有任何销售人员向其承诺过，原告可从其他小区大门进行出入，对证据12中原告所谓的原本休闲娱乐场所被幼儿园占据问题被告不知情，被告都是严格按照政府的规划设计进行开发建设的，至于后期幼儿园是否实施了扩大院区等行为与被告无关。四、沈阳市自然资源局关于被告涉案项目规划方案变更的公示1份，证明被告在明知原告购买的商品房进行了规划设计变更，变更后仍然按照原来的沙盘及模拟实景看房去宣传，已经构成违约，应当承担赔偿责任。被告对此证据的真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为原告说被告未向其告知规划变更方案，但原告是在2018年6月29日购买的商品房，而规划变更是在2018年6月5日进行的公示，变更规划在原告购买商品房之前，被告不可能在原告购买房屋之前告诉原告小区进行了规划方案的变更，是有悖常理的。 被告向本院提举了：一、公示照片10张，证明涉案六期小区进行规划变更之前，沈阳市规划与国土资源局沈阳分局进行网上公示的同时，即2018年6月6日至2018年6月19日期间，我司也在案涉六期小区四周通过公示板的方式对规划变更的内容进行公示告知业主。原告对此证据的真实性、关联性均有异议，认为该照片的水印件不能证明该照片的拍摄时间是其显示的时间，原告在购买房屋时，是通过售楼员的介绍及观看的沙盘产生的购买意愿，被告对案涉的小区进行规划设计变更，其沙盘并未进行变更，也未在售楼处张贴规划设计变更，作为房屋的购买者，售楼处是重要的公示地方，但被告并未在此公示，原告对设计变更的事情并不知情。二、建筑工程规划许可证内容变更通知书1份，证明涉案六期小区的规划变更经沈阳市规划与国土资源局沈阳分局同意，并于2018年6月29日取得建筑工程规划许可证内容变更通知书。原告对此证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为被告的规划设计变更即便经过相关部门的同意，但也不能免除违约责任，相关部门对规划设计变更的审核并未审核其侵占绿地的情况。 经审查，由于原、被告对上述证据中的商品房销售时的视频没有异议，对沙盘图片、商品房买卖合同、增值税发票、六期园区现在状态图片、沈阳市自然资源局关于被告涉案项目规划方案变更的公示等证据的真实性没有异议，本院对此予以确认；关于被告是否违反商品房买卖合同的约定构成违约、是否应当承担违约责任向原告支付违约金等，本院将结合其他证据予以评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2018年6月29日与签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于沈阳市浑南区、建筑面积为117.71平方米的房屋，总房款为1,071,340元，付款方式为采取银行按揭分期付款方式支付购房款，被告在2020年5月30日前交付房屋。在附件四补充协议第七条关于规划、设计变更的约定是买受人只拥有所购商品房的权属证书记载的土地使用权，除该商品房的权属登记证书所记载的土地之外的本项目内其他用地，出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展变化，买受人不得干涉。 在合同履行过程中，原告依照合同约定支付了购房款，被告也向原告出具了增值税发票，并交付了涉案房屋。原告入住涉案房屋后，认为原告所在的六期园区不能够共享整个园区的设施、园区的北门不能通过、另行开辟一个不符合车辆通行且无人值守的出口、存在一定的安全隐患，被告在沙盘及模拟实景看房中承诺的环形跑道也已经被幼儿园侵占、幼儿园的校车占用六期园区的绿地、并在六期园区进出、严重影响原告的居住和使用，被告违反了承诺，严重侵害的原告的合法权益，为此，双方产生纠纷，原告诉至本院。 另查明，涉案房屋所在六期园区，经沈阳市规划和国土资源局浑南分局审批同意，并于2018年6月29日出具《建设工程规划许可证内容变更通知书》。 本院认为，依法订立的合同，受法律保护。 本案争议的焦点是被告是否违反商品房买卖合同的约定构成违约、是否应当承担违约责任向原告支付违约金等。 经审查，结合本案已查明的事实，由于被告对原告提举的沙盘图片、沈阳市自然资源局关于被告涉案项目规划方案变更公示等真实性没有异议，对两份视频没有异议，而从原告所提举的沙盘图片、被告售楼员进行商品房销售时的视频、沈阳市自然资源局关于被告涉案项目规划方案变更的公示等证据显示，被告在销售时宣传原告所在的六期园区具有环形跑道可以进行夜跑、园区全龄段都有休闲娱乐的场所、配套的幼儿园，校车通过主大门进出等，均为六期园区的整体规划，在此基础上，沈阳市规划和国土资源局浑南分局于2018年6月5日进行的规划变更公示，而后，原、被告于2018年6月29日签订的《商品房买卖合同》，由此可以确认，原告在购买涉案六期园区的房屋时，已知悉涉案六期园区的规划变更，现原告再以此为由，要求被告承担相应的违约责任，显然于法无据；并且，双方签订的《商品房买卖合同》中只约定了涉案房屋的交付条件和质量问题等，关于规划、设计变更，约定的是买受人只拥有所购商品房的权属证书记载的土地使用权，除该商品房的权属登记证书所记载的土地之外的本项目内其他用地，出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展变化，买受人不得干涉。从被告提举的公示照片、建筑工程规划许可证内容变更通知书等证据显示，涉案六期园区的规划变更经沈阳市规划与国土资源局浑南分局同意，于2018年6月5日公示，2018年6月29日经审批通过，也能证明规划变更后的涉案六期园区的现状。现原告认为被告销售的房屋存在违约行为，按照证据规则，原告应对此进行举证，虽然原告提举了相应证据，但不能由此证明被告销售的房屋存在违约行为，未能形成完整的证据链，并且，被告对此进行举证予以否认，故对原告的此项主张，因证据不足，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下： 驳回原告曹旭的诉讼请求。 案件受理费1,139元，由原告曹旭承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郑天冰 审 判 员  马 娜 人民陪审员  林赫海 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  王 月