山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3356号上诉人(一审原告、反诉被告)：枣庄银行股份有限公司,住所枣庄市薛城区光明大道**，统一社会信用代码91370400734710140B。法定代表人：陈大章，董事长。委托诉讼代理人：冀丹峰，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜宪茹，山东睿扬律师事务所律师。被上诉人(一审被告、反诉原告)：杜桂学，男，1952年3月6日出生，汉族，住枣，住枣庄市市中区div>委托诉讼代理人：杜磊磊，男，系杜桂学之子。委托诉讼代理人：栗可，山东全和律师事务所律师。上诉人枣庄银行股份有限公司因与被上诉人杜桂学租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2016)鲁0402民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。枣庄银行股份有限公司上诉请求：1.维持一审判决第一项内容，撤销第二、三、四项判决内容，改判驳回杜桂学的诉讼请求，判决杜桂学按照合同约定租金标准支付自2016年1月31日至实际交还承租资产之日的租金。2.一审反诉费用及上诉费用由杜桂学承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“在租赁期内，杜桂学按约定支付租金并对租赁的院落、场地进行了平整，并建设钢结构库房等设施”错误。1.事实上，在租赁期内，杜桂学并未按约定支付租金，存在逾期支付的情形，并且自2016年1月31日至今，杜桂学也未支付房屋租金。2.一审判决认定杜桂学对租赁的院落、场地进行平整，并建设钢结构库房是履约行为完全错误。首先，案涉《房屋租赁合同》签订于2009年8月31日，而承租日期却是自2009年2月1日开始计算，由此证实双方是事后补签的。根据租赁合同第十三条的说明和房屋登记信息证实，该房产在2009年2月1日仍由曹瑞国租用，且该房产当时现状为库房12间，建筑面积为4629.2m2，在杜桂学承租之前，该房产为枣庄银行股份有限公司正常对外租赁使用房产，但在杜桂学租赁之后，2009年3月杜桂学平整院落并建钢结构库房21间2268m2，由此足以证实，杜桂学是在未得到枣庄银行股份有限公司同意的情况下，擅自拆除房产，造成原租赁物灭失，而一审判决却遗漏了这一重要侵权事实。其次，杜桂学未提供任何证据证实其于2009年3月拆除枣庄银行股份有限公司房产并改建钢结构库房得到了枣庄银行股份有限公司的同意。2009年8月双方签订《房屋租赁合同》发生在杜桂学改建之后，且合同第十三条仅仅是对所租赁房产的现状进行了说明，既没有表示杜桂学改建钢结构库房是根据枣庄银行股份有限公司的意愿，也没有表示改建得到了枣庄银行股份有限公司的同意。因此，杜桂学擅自拆除原房屋并改建钢结构库房完全是侵犯枣庄银行股份有限公司财产权利的非法行为，根本不是履约行为。3.一审判决故意遗漏杜桂学所改建的钢结构库房系违法建筑的重大事实，导致判决结果完全错误。经了解，杜桂学所改建的钢结构库房未办理建设规划手续，属于违法建筑，应依法予以拆除。根据相关法律规定，违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益，但一审法院在杜桂学已提起反诉的情况下，未主动审查案涉库房建设的合法、合规性，故意遗漏案涉库房系违法建筑的重大事实，导致一审判决结果完全错误。二、一审判决适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，杜桂学所改建的钢结构库房未办理建设规划手续，因此，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，而一审法院却以《中华人民共和国合同法》第四十四条认定合同有效，属于适用法律错误。2．根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，杜桂学未提供证据证实其改建钢结构库房得到枣庄银行股份有限公司的同意，因此，其要求枣庄银行股份有限公司赔偿损失无事实根据，也与法律规定相悖，而一审法院在司法解释已有明确规定的情况下，却以《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决枣庄银行股份有限公司赔偿其损失明显属于适用法律错误。三、一审审判程序违法。本案系房屋租赁合同纠纷，事实也并不复杂，但一审法院自2016年审理至今，审理期限长达4年之久，此案久拖不决已给枣庄银行股份有限公司造成一定经济损失，审判程序明显违法。四、一审判决结果严重不公。案涉房屋每年租金仅6000元整，枣庄银行股份有限公司出租7年房租收入总计才4.2万元，而一审判决枣庄银行股份有限公司需赔偿杜桂学经济损失120万元，判决结果严重不公。况且，杜桂学在未经枣庄银行股份有限公司同意的情况下，擅自拆除原租赁房屋并改建钢结构库房，其行为本身己给枣庄银行股份有限公司造成重大经济损失，即使枣庄银行股份有限公司没有追究其法律责任，但其所建钢结构库房为违法建筑的事实无法改变，而一审法院在明知案涉库房为违法建筑的情况下，竟然判决枣庄银行股份有限公司需就该库房赔偿巨额经济损失，结果明显错误，一旦该判决生效，必将造成国有资产重大损失。补充理由为，一审判决所依据的鲁安信评报字（2018）第66号资产评估报告评估结论明显错误。首先，评估报告对被评估资产的权属情况和建筑物的合法合规性根本未予审查。评估资产的权属及合法性与评估价值密切相关，甚至直接决定了评估资产是否具有评估价值，从而影响到评估报告的效力。并且评估报告在（十一）项“特别事项说明”中明确说明被评估资产存在“权属等主要资料不完整或存在瑕疵的情形，并承认以上特别事项可能会对评估结论产生影响”；在第（九）条“评估假设”中明确假设被评估资产现有用途不变并原地持续使用，当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结论一般会失效。由此证实该评估结论是在明知评估资产未取得合法审批手续，属于违章建筑，却依然按照合法建筑能持续使用进行评估的情形下得出的，该评估结论明显错误。其次，评估报告第（十）“评估结论和有效期”明确载明“本评估结论的有效期为一年，即自2018年10月31日起至2019年10月30日止，超过一年需重新确定评估结论”。而本案一审判决于2020年7月28日作出，早已超出该评估报告的有效期限，因此，原一审判决依据该资产评估报告明显错误。最后，该评估报告结论明显失实，该评估资产属于普通仓储用房，根据市场价格计算，其实际价值远远低于评估价值，该评估报告未列出评估计算标准及过程直接得出评估结果，该结果明显虚高。请求二审法院依法改判。杜桂学辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效。一、枣庄银行股份有限公司的上诉请求超过一审诉讼请求，即“按照合同约定租金标准支付自2016年1月31日至实际交还承租资产之日的租金”，枣庄银行股份有限公司在一审中没有就自2016年1月31日至实际交还承租资产之日的租金提出请求，现在上诉中提出，明显超过一审诉讼请求，应不予审理。二、杜桂学对涉案房产享有赔偿权益，有事实及法律依据。2009年8月31日，杜桂学与枣庄银行股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于市中区山东路的12间房屋租给杜桂学，当时建筑面积为462.92m2房屋已灭失。合同第十三条约定，该房与院落2006年2月1日曹瑞国租用，房产登记的库房12间，462.92m2。现除传达室外已灭失，2009年3月承租人杜桂学整体院落建钢结构库房21间2268m2。经协商达成以下几项：一、承租期间如土地部门收取税费，由承租人承担；二、期满后出租人享有50%的拆迁补偿权；如承租人续租有优先权，租期、租金另订。依据《中华人民共和国合同法》、《城市房屋租赁管理办法》的相关规定，房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务。所以按照涉案租赁合同约定，杜桂学对涉案房产享有补偿权。三、本案中该建设房屋存在已久。杜桂学承租涉案房产时，由于地势低洼，低于路面1.4米，常年积水，无法正常使用。在涉案租赁合同第一条中明确记载，房屋已灭失。后杜桂学通过与枣庄银行股份有限公司协商对该处房产进行改造建设，经历重重困难并投入大量人力、物力、财力，才建设成今天的模样。当时由于院内进行填平。周围的邻居担心无法排水，纷纷找上门来。经多次协商，被迫增加成本，在院内铺设水泥预制管道，把周围积水往西引流，并对水沟进行治理，前后共花费120000元。后进行填土作业，买土、运费、填土、装车共花费1320000元。钢制结构房建设花费1750000元。建办公楼花费360000元。后期水泥地面硬化费用为120000元。为建设该处房屋杜桂学前后共投入3550000元。正因为杜桂学投入大量的资金及人力，所以期满后承租人享补偿权。四、枣庄银行股份有限公司在一审中已同意法院对崮山东路场地内房屋建筑物及水泥地面进行资产评估，说明其对资产评估报告明确认可。一审审理过程中，法院委托山东安信资产评估土地估价有限公司进行评估，作出鲁安信评报字(2018)第66号资产评估报告，认定资产评估价值为1498700元，杜桂学对资产评估报告已明确认可。原上诉状中并未记载该请求或者理由，已经超出了上诉期，针对该事实的部分视为枣庄银行股份有限公司已经放弃主张，该评估报告已被双方认可，合法有效。一审法院判决枣庄银行股份有限公司赔偿杜桂学经济损失1200000元有事实及法律依据。五、因一审中存在评估和多次调解等法定程序，故程序公正，合法有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。枣庄银行股份有限公司向一审法院起诉请求：1.判令杜桂学搬离占用的市中区崮山东路的场所，交回承租资产；2.判令杜桂学赔偿损失1万元；3.由杜桂学承担诉讼费用。杜桂学反诉请求：1.判令枣庄银行股份有限公司支付杜桂学地面附着物损失120万元；2.反诉费由枣庄银行股份有限公司负担。一审法院认定事实，2009年8月31日，枣庄市商业银行(后更名为枣庄银行股份有限公司)与杜桂学签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：杜桂学承租原告所有的位于市中区崮山东路厂地院落与12间库房，租赁期限从2009年2月1日至2016年1月31日。年租金6000元。其他约定事项：2009年3月承租人杜桂学整平院落建钢结构库房21间2268m2，出租人与承租人经协商达成以下事项：一、承租期间如土地部门收取税费，由承租人承担；二、期满后出租人享有50%的拆迁补偿权；如承租人续租有优先权。合同签订后，在租赁期间，杜桂学按约定支付租金并对租赁的院落、场地进行了平整，并建设钢结构库房等设施。租赁期满后，未续签租赁合同，因双方存在纠纷，杜桂学至今未搬离，为此诉至法院。在本案审理过程中，杜桂学申请对崮山东路场地内房屋建筑物及水泥地面进行资产评估，一审法院委托山东安信资产评估土地估价有限公司进行评估，该评估机构作出鲁安信评报字(2018)第66号资产评估报告，认定资产评估价值为1498700元。杜桂学为此支出评估费50000元。一审法院认为，杜桂学与枣庄银行股份有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同。双方均应按照合同履行。合同期满后双方未续签租赁合同，租赁期限为不定期。现枣庄银行股份有限公司要求杜桂学搬离租赁场地，符合法律及合同规定，因此，枣庄银行股份有限公司要求杜桂学搬离占用的市中区崮山东路原告所有的场所，交回承租资产的请求，一审法院应予支持；但枣庄银行股份有限公司要求杜桂学赔偿损失1万元的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。杜桂学在租赁期间对租赁的院落进行了平整并建设了仓库等建筑，反诉要求枣庄银行股份有限公司予以补偿，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、杜桂学于判决生效后三十日内搬离占用的市中区崮山东路原告枣庄银行股份有限公司所有的场所，并交回承租资产。二、原告枣庄银行股份有限公司(反诉被告)于判决生效后三十日内赔偿杜桂学(反诉原告)经济损失1200000元。三、评估费50000元由枣庄银行股份有限公司承担。四、驳回枣庄银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由杜桂学承担；反诉费7800元，由枣庄银行股份有限公司承担。二审诉讼中，各方当事人针对上诉请求进行举证，本院组织当事人依法进行质证。枣庄银行股份有限公司提交两组证据：证据1为涉案租赁房屋的房产登记档案一份，证明原租赁房屋的权属登记情况，原租赁房屋为砖木结构12间库房，建筑面积是4629.2m2，还有小油库一个，小水池一个，原租赁房屋现已被杜桂学擅自拆除而灭失，已对枣庄银行股份有限公司造成一定经济损失；现租赁房产未办理规划审批手续，未取得权属登记，属于违法建筑，应依法予以拆除；证据2为租赁房产现场照片，证明现租赁房产并非原租赁房屋；现租赁房产为普通库房，房屋价值明显低于评估价值；杜桂学现利用该租赁房产对外出租经营，已获取巨大的经济收益。杜桂学的质证意见为，证据1在一审中已经提交，已发表质证意见，签订合同时是2009年，距离该房产证办理时间过去15年，签订合同时房产已经灭失，仅剩一个大坑；对证据2的真实性无异议，是现状照片，不能证明枣庄银行股份有限公司的证明目的，对于其评估价值有相应的评估报告予以确认，该证据不属于新证据，不应采纳。本院的认证意见为，证据1的真实性予以确认，但不能达到枣庄银行股份有限公司的证明目的，不能证明其一审主张的1万元的损失存在。证据2的真实性，杜桂学予以认可，对其真实性本院予以确认，不能证明原一审所作的鉴定结论虚假。本院经审理认定事实与一审一致。二审还查明，涉案房屋、院落所有权为枣庄实验银行，后经过一系列变更，先后名称变更为枣庄市光大城市信用合作社、枣庄市城市信用社、枣庄市商业银行、枣庄银行股份有限公司。本院认为，枣庄市商业银行与杜桂学签订租赁合同系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应认定有效合同。合同签订后，杜桂学对租赁物进行占有、使用、收益。合同中双方载明2009年3月杜桂学整平院落、建钢结构库房21间2268平方等内容，并对杜桂学承建的钢结构在承租期内产生的土地使用税费及合同期满后，拆迁补偿权进行明确约定，可以认定杜桂学所建的钢结构是经当时的出租人枣庄市商业银行同意的，后枣庄市商业银行名称变更为枣庄银行股份有限公司，租赁合同期满后，枣庄银行股份有限公司作为出租人可以提出涉案租赁合同的解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据上述规定，对于杜桂学承租期内所建的钢结构，可以主张由枣庄银行股份有限公司予以赔偿。一审法院依据当事人申请，委托山东安信资产评估土地估价有限公司进行评估。该公司作出的鉴定评估事项包括钢结构、平房楼房、水泥地面等，因涉案合同中仅对杜建学所建2268m2钢结构进行约定，对于未经出租人同意所建超出合同约定的面积及平房楼房等应在合同期满后恢复原状，其价值不应由枣庄银行股份有限公司进行赔偿。水泥地面是杜桂学基于使用租赁房屋、院落所必需，由枣庄银行股份有限公司承担显属不当。因此对于杜桂学主张的增建部分价值应为1033000{[（406700+356100+298700+85500）（872.42+763.82+640.74+240.6）]2268＝1033000}元，对该部分请求本院予以支持。至于枣庄银行股份有限公司一审时主张的损失10000元，未能提供证据予以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，对于该项请求本院不予支持。关于合同期满后，杜桂学仍占有租赁院落产生的占有使用费，枣庄银行股份有限公司可以另行主张权利。原审认定部分事实有误，本院二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持山东省枣庄市市中区人民法院(2016)鲁0402民初3012号民事判决第一、四项；二、撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2016)鲁0402民初3012号民事判决第二、三项及案件受理费部分；三、上诉人枣庄银行股份有限公司于判决生效后30日内赔偿被上诉人杜桂学经济损失1033000元；四、评估费50000元，由上诉人枣庄银行股份有限公司承担34463元，由杜桂学承担15537元；五、驳回杜桂学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由杜桂学承担；反诉费7800元，由枣庄银行股份有限公司负担5304元，由杜桂学负担2496元；二审案件受理费7850元，由枣庄银行股份有限公司负担5304元，由杜桂学负担2546元。本判决为终审判决。审判长 张 弘审判员 李 莹审判员 党园园二〇二〇年十一月三十日书记员 刘 畅