西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初3418号原告（反诉被告）：刘鹏亮，男，汉族，1983年9月3日出生，住西安市碑林区平房，身份证号:622XXXXXXX********。委托诉讼代理人：张娜娜，陕西弘业律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安秋林商贸有限责任公司翠华商厦，住所地：西安曲江新区（曲江**西侧）。负责人：孙立华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵洋洋，陕西博硕律师事务所律师。原告（反诉被告）刘鹏亮与被告（反诉原告）西安秋林商贸有限责任公司翠华商厦（以下简称“秋林公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘鹏亮的委托诉讼代理人张娜娜，被告（反诉原告）秋林公司的委托诉讼代理人赵洋洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘鹏亮向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的租赁合同于2019年9月26日解除；2、判令被告向原告返还租赁保证金10000元、更衣柜押金60元；3、判令被告向原告赔偿营业损失45000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月20日签订《租赁合同》，原告承租被告商场内一楼北区C-0304号营业场位置，乙方的经营范围为西府臊子面。租赁期限自2017年8月23日至2018年8月22日。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳保证金10000元，更衣柜押金60元。合同到期后，双方于2018年10月28日重新签订《租赁合同》，合同期限自2018年10月28日至2019年10月27日。因原告经营的为“西府哨子面”，被告统一更换门头时制作成“西府手工面”，原告就此事多次与被告协商要求更换门头，被告屡次推诿不予更换。因被告屡次失信，原告遂以不交租金为由要求被告予以更换。2019年6月26日，被告对原告的档口进行断水断电，并于2019年7月8日向原告发送《通知书》，告知原告其已将原告的设备进行封存。原告认为，被告明知原告承租场地用于经营，仍对原告进行断水断电致使原告无法正常经营，给原告造成极大的经营损失，原告有权要求被告进行赔偿，故为维护自身合法权益诉至本院。被告秋林公司辩称，第一、原告所述部分事实与实际不符。1、根据2018年4月26日原告与郭某某、阮仕林签署的《西府面承租合同补充协议》记载，保证金10000元系原告与郭某某共同缴纳，各自出资5000元，并非原告个人缴纳。2、因原告自2019年6月26日起离开柜台并停止经营，经被告催告后仍未返回，且拒绝缴纳2019年5、6月份水电费、卫生费，被告无法在其拖欠电费的情况下继续供电，无奈于2019年7月17日停止供电，并非如原告所述被告于2019年6月26日对其档口断水断电。第二、因原告长期拖欠房屋租金、卫生费、水电费等费用，经被告多次催要后仍拒绝缴纳，原告的行为已经构成严重违约，且本案并无法定及约定解除事由，原告无权单方解除合同。第三、根据补充协议约定，保证金系原告与案外人郭某某各自出资5000元缴纳，退款时须双方本人亲自到场清退，故原告无权单独要求返还。第四、因原告拒绝履行《租赁合同》及补充协议约定，无故停止经营，且拒绝缴纳租金、卫生费、水电费等费用，截止2020年6月30日，原告尚欠被告租金10400元，税金及卫生费1200元，水电费849.8元，原告拖欠被告的费用远远大于其缴纳的保证金及押金，故押金、保证金不予退还。第五、原告拖欠租金并自行停止经营，经被告多次催告后仍拒绝协商处理，原告要求被告赔偿其营业损失无事实及法律依据。综上，原告要求解除合同，并要求被告退还其保证金、押金，赔偿其经营损失无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告秋林公司诉称，2018年10月28日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉原告将翠华商厦内一楼北区C-0304号营业场位置出租给反诉被告，月租金10400元，反诉被告应在前一季度最后一月的20号前将下一季度租金一次性交纳。2018年11月20日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》补充协议，约定反诉被告于每月20日前或收到费用单5日内，按时交纳上月实际使用的水电费用，并按月交纳卫生费及反诉原告代缴综合税金各300元。但反诉被告入住商场后，长期拖欠租金、水电费、卫生费等费用，并于2019年6月份无故停止经营。无奈，反诉原告于2019年7月1日、2019年7月8日向反诉被告发送《通知书》，要求清缴所欠租金、水电费等费用并协商处理，但反诉被告收到《通知书》后仍拒绝缴纳拖欠费用并置之不理。截止反诉原告提起反诉之日，反诉被告尚欠反诉原告租金31200元、卫生费及税金1200元、水电费849.8元，合计33249.8元，且《租赁合同》及补充协议约定反诉被告推迟缴纳租金的，按照每日100元收取滞纳金。因约定过高，反诉原告主动调整至9360元。综上，反诉被告无故停止经营并长期拖欠租金等费用，已经严重违约，故提出以下反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告2019年1月份、6月份、7月份、8月份、9月份、10月份租金合计31200元；2、判令反诉被告支付反诉原告延期支付租金的违约金9360元；3、判令反诉被告支付反诉原告2019年5月份、6月份卫生费及税金共计1200元；4、判令反诉被告支付反诉原告2019年5月份、6月份水电费共计849.8元；5、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告刘鹏亮针对反诉辩称，针对第一项诉请，反诉被告2019年1月份的租金已经支付，因第三人郭某某与刘鹏亮签订的补充协议已经得到反诉原告的认可，故应该由郭某某个人支付反诉原告2019年1月份的租金，刘鹏亮该缴纳的租金其已经缴纳完毕。因租赁合同于2019年9月26日解除，故反诉被告不应支付反诉原告2019年10月份租金。针对第二项诉请，反诉被告就门头更换事宜多次找反诉原告协商处理，但反诉原告一直消极对待，反诉被告延期缴纳租金系反诉原告导致，反诉原告违约在先，故反诉被告不应支付违约金，且违约金约定标准过高，依法应予以降低。针对三、四项诉请，2019年5月份的水电费及税金，反诉被告已经缴纳。经审理查明，2017年8月20日，被告秋林公司（出租方、甲方）与原告刘鹏亮(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于西安市XX路XX号XX商厦XX楼XX号营业场位置作为乙方设置专柜，乙方的经营范围为西府哨子面，合同租赁期限自2017年8月23日至2018年8月22日止。合同签订后，原告依照合同约定向被告缴纳保证金10000元，更衣柜押金60元，被告依约向原告交付案涉档口供其经营，并为其统一制作门头。合同到期后，原、被告双方于2018年10月28日重新签订《租赁合同》，约定乙方的经营范围为西府哨子面、云南过桥米线，合同租赁期限自2018年10月28日起至2019年10月27日止，月柜台租金为9200元，操作间租金为1200元，合同期内租金总额为110400元，乙方在前一季度最后一个月的20号前将下一季度租金一次性交纳（一季度为3个月）；甲、乙双方在签约时，乙方应交纳履约保证金和质量保证金合计10000元，在合同履行过程中，如乙方有违反合同约定的行为（包括但不限于对甲方建筑物造成损失、乙方无故不履行合同、不按时交纳相关费用、不按合同约定进行开业、私自转让合同场地柜台、受到政府部门的处罚等），从而给甲方造成损失的，甲方有权从该保证金中扣除；未经甲方同意，乙方不得擅自停止经营或推迟或提前开门或闭门营业时间；乙方延迟缴纳本合同项下租金或其他应付费用的收取滞纳金每天100元。超过5日经催告置之不理的，甲方可以对承租场地暂停部分或全部能源供应或服务，直至乙方履行相关付款义务为止，同时保留解除合同，收回该柜台的经营使用权的权利；本合同期满或提前终止后，乙方应于期满之日或接到通知单七天内负责将其商品撤离现场，如无故拖延，逾期甲方将对其视为抛弃物，甲方有权处理，如为资产，超期壹个月乙方自愿放弃资产所有权利（以缴纳租金的日期计算撤场日）；甲乙双方中任何一方非因本合同约定单方面要求变更、解除或终止合同，应提前通知对方，并采用书面形式由双方达成协议，在未达成协议之前，原合同仍有效，但法律另有规定的除外；本合同未尽事宜，经双方签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力……。2018年11月20日，原、被告双方签订《租赁合同》补充协议，约定商场租金收取办法为每季末20日前预收下季度租金，推迟交纳按照每日100元收取滞纳金，延迟达到一周及一周以上的，甲方有权解除租赁合同；中途提出撤场未经批准的，剩余租金及保证金不予退还；乙方上柜前应向甲方缴纳10000元保证金，撤场后结清手续2个月后退还。乙方中途需要撤柜的需提前2个月提出书面申请并确保正常经营，直至申请期满或甲方招租新商户后方可停业、撤柜，否则不予退还保证金；商场统一清洗消毒碗筷，每个商户按碗筷实际使用数量缴纳洗碗费用，每月出账后3日内缴清；乙方每月20日前或收到费用单5日内，按时交纳上月实际使用的水电费用；乙方无条件服从甲方的统一管理，每月需缴纳卫生费300元，乙方在经营期间按月应向甲方代缴综合税金300元……。2019年3月22日，原告刘鹏亮向被告秋林公司提出“需要一个其他家都没有的，没有重复出现的品类和门头”，意欲将门头“西府手工面”更换成“西府臊子面”，后经原告多次与被告协商更换门头事宜，被告仍不予更换。2019年6月26日，被告对原告所涉档口天然气灶头进行断电，原告自此之后未再经营。2019年7月1日，被告秋林公司向原告刘鹏亮发出《通知书》，载明：依据双方已经签订的食街《租赁合同》，请贵商户从收到通知日起，尽快与我公司联系，在欠租之日（2019年6月26日）起10日内，如期缴纳所欠租金、水电费以及滞纳金，我公司将继续维持合同有效，继续经营。但在2019年7月5日前未能履行合同约定，也未以书面情况说明理由的，逾期将视为你方拒绝执行该合同条款，我公司对你方设备按照无主设备对待，予以清理，由此所造成的一切后果由贵方承担。2019年7月8日，被告秋林公司向原告刘鹏亮再次发出《通知书》，载明：依据双方已经签订的食街《租赁合同》与2019年7月1日《通知书》所告知内容，你方并未按照合同的期限，如期缴纳所欠租金、水电费以及滞纳金，也未按照《通知书》在2019年7月5日前解决所存在的争议，并置之不理，现已逾期三日，导致我公司无法正常经营，对我方造成一定损失。我公司已认定你方拒绝执行该合同条款，我公司对你方设备进行封存，并全程录像，现通知你方前来交清欠费，并将设备拉走，如三日内不将设备拉走，由此产生的设备存储费用（每天20元）由你方承担，两个月后再不将设备拉走，将视同无主设备进行清理，由此所造成的一切后果由贵方承担。2019年7月8日，被告将原告物品封存地下库房，并告知其7月17日将断电。2020年4月9日，被告通过微信告知原告，因被告撤店并要求原告于4月28日前拉走物品，原告未予回复。2020年4月30日，被告秋林公司撤离案涉商场。2020年8月13日，被告再次要求原告拉走其物品，但原告未予理会。直至庭审之日，原告仍未接收其所属物品。另查明，2018年4月16日，刘鹏亮与案外人郭某某、阮某某签订《西府面承租合同补充协议》，该补充协议载明：“刘鹏亮、郭某某在XX路XX号XX街自愿承租XX、XX号两个档口，C3经营西府手工面，C4经营云南过桥米线。合同期为2017年8月20日至2018年8月28日止。经营期间，协议双方自负盈亏”、“双方进场前向秋林公司交纳的合同履约金人民币壹万元整，由协议双方各自出资人民币伍仟元整，合同期满后退还交纳人。合同由刘鹏亮签署，押金壹万元开据在刘鹏亮名下，退押金时必须双方本人亲自到场清退。协议双方为合同双方共同履约人。房租（租金、税金、卫生费）每个柜台每月5300元，须按秋林公司相关规定按时足额交纳。因租金交纳不及时产生的额外费用由双方各自承担，不得影响另一柜组正常营业。若有一方无故放弃经营，则视为违约。秋林公司有权对违约柜组所在地进行重新招商，违约方不得干涉。一方违约期间产生的所有费用另一方无责”、“生产经营所需水、电、天然气等费用双方均摊。水电费按照清单均摊，天然气预存费用各自出资，不得无故推脱、影响生产”、“由于合同期内郭某某中途退出，现由阮某某继续经营C4号档口，承担相关责任。郭某某当初所交押金费用转至阮某某名下。如果阮某某合同期内退出，则由郭某某继续经营至合同期满”、“本次合同期满后，刘鹏亮、阮某某若续约合同，双方共同另行协商有关细节。若有一方合同期满后不再续约，要在期满前两个月提前告知，续约方须退还合同押金给另一方。双方都不续约则按秋林公司规定执行”。后案外人阮某某因故中途退出经营。2019年2月，被告秋林公司将案涉C4档口出租给他人。再查明,关于案涉租赁合同的租金缴纳情况，原告刘鹏亮提交了以下收据：1、2018年10月24日，缴纳水电费218.9元、洗碗费359.7元、10月租金5000元、10月卫生费及税费300元；2、2018年11月25日，缴纳11月租金5000元、11月卫生费、税费300元、2018年10月16日至11月15日的水电费225.7元、洗碗费472.3元；3、2018年12月28日，缴纳12月租金5200元、12月税费卫生费300元、水电费225.4元、洗碗筷子费497.2元；4、2019年1月28日，缴纳2018年12月15日至2019年1月15日的水电费98.1元、1月洗碗费492.9元、1月租金5200元、卫生税费300元；5、2019年2月25日，缴纳2月租金5200元、2月卫生、税费300元、水电费292元、洗碗费80元；6、2019年3月25日，缴纳3月租金5200元、3月卫生税费300元、洗碗费559.90元、水电费200.3元；7、2019年4月25日缴纳水电费268.9元、洗碗费585.30元、4月卫生费、税费300元，4月租金5200元；8、2019年5月27日缴纳洗碗筷子费485.60元，5月租金5200元，水电费264元、税费卫生费300元。被告在此期间对上述费用未提出异议。以上事实，有租赁合同、补充协议、通知书、收据、微信聊天记录、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷,原告刘鹏亮与被告秋林公司签订的《租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于本案的争议焦点分述如下:一、关于《租赁合同》的解除。根据《租赁合同》约定,租赁合同期限自2018年10月28日起至2019年10月27日止,租金收取办法为每季末20日前预收下季度租金，乙方（刘鹏亮）延迟达到一周及一周以上的，甲方（秋林公司）有权解除租赁合同。原告诉请要求确认原、被告之间的租赁合同于2019年9月26日解除，被告则辩称原告系违约方，无权单方主张解除合同，案涉合同应在到期后终止。本院认为，第一，根据原告提交的相关租金缴费收据，原告确未向被告按期缴纳2019年6月的租金费用，原告述称系因被告未及时更换门头，被告违约在先，因原被告双方均认可案涉门头系2017年所制作，原告一直实际使用直至2019年3月才向被告提出异议，故该事由不能成为原告逾期支付租金的法定理由，原告的行为构成违约，其无权单方主张解除合同。第二，被告秋林公司2019年6月26日采取断电措施的目的并非解除合同,而是为了促使承租方支付租金和水电费,但其在2019年7月1日向原告发出的《通知书》中明确载明如原告在2019年7月5日前未能履行合同约定，也未以书面情况说明理由的，逾期将视为拒绝执行该合同条款并将对原告方设备按照无主设备对待，后原告未按期履约，故本院认定原、被告双方签订的《租赁合同》自2019年7月5日起予以解除。二、关于房屋租金、水电费、卫生费税费、保证金等费用及违约责任的认定。根据原告提交的相关租金缴费收据以及被告提交的原告与案外人郭某某、阮某某签订的《西府面承租合同补充协议》，可见在合同实际履行过程中原告均于每月月底前按一个档口之标准缴纳当期所需费用，被告在此期间亦未对此提出异议，应视为双方对缴费方式进行了合意变更。经核实，关于被告反诉的2019年1月租金及5月份卫生费、税金，原告已按一个档口之标准足额缴纳。被告于2019年2月将案涉C4档口另行出租，原告当庭认可其自2019年6月起未再向被告缴纳相关费用，而被告于2019年6月26日在未通知原告的情况下即自行采取断电措施，该行为客观上对原告经营活动造成实质性影响，且原告自2019年6月26日起未再经营，故应当减少部分租金。综合考量双方过错并结合被告反诉请求，本院酌情原告应向被告支付2019年6月至2019年7月5日期间的租金4507元，并向被告支付6月份卫生费及税金300元、2019年5月16日至2019年6月25日水电费849.8元。因合同已于2019年7月5日解除，故对于被告反诉要求原告支付2019年7月至10月租金的请求，本院依法不予支持。关于原告诉请被告返还保证金、更衣柜押金一节，结合案涉保证金的出资及清退方式，原告亦未提交证据证明案外人将其5000元的相关权益转让原告，故原告只能就其出资的5000元向被告主张权利，但因原告在合同履行过程中存在未按期缴纳租金的情形，根据合同之约定“在合同履行过程中，如乙方有违反合同约定的行为（包括但不限于对甲方建筑物造成损失、乙方无故不履行合同、不按时交纳相关费用、不按合同约定进行开业、私自转让合同场地柜台、受到政府部门的处罚等），从而给甲方造成损失的，甲方有权从该保证金中扣除“，本院酌情被告应向原告返还部分保证金4000元、更衣柜押金60元。原告诉请被告赔偿2019年6月26日至合同解除之日止的营业损失45000元，虽被告擅自断电对其经营造成实质性影响，但系因原告违约在先，且案涉合同解除之日为2019年7月5日，本院已从原告欠付租金中予以酌减，故对原告该诉请本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付违约金9360元一节，该违约金主张过分高于其损失，且原、被告双方在合同履行过程中均存在过错，本院已酌情扣减原告部分保证金，故结合合同的履行情况、原被告双方的过错程度等因素，本院对该诉请不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原告（反诉被告）刘鹏亮与被告（反诉原告）西安秋林商贸有限责任公司翠华商厦于2018年10月28日签订的《租赁合同》自2019年7月5日起予以解除。二、原告（反诉被告）刘鹏亮于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安秋林商贸有限责任公司翠华商厦支付租金4507元、卫生费及税金300元、水电费849.8元，以上共计5656.8元。三、被告（反诉原告）西安秋林商贸有限责任公司翠华商厦于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘鹏亮返还部分保证金4000元、更衣柜押金60元，以上共计4060元。四、驳回原告（反诉被告）刘鹏亮的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）西安秋林商贸有限责任公司翠华商厦的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1437元,由原告刘鹏亮承担1119元，被告西安秋林商贸有限责任公司翠华商厦承担318元。反诉案件受理费433元，由反诉原告西安秋林商贸有限责任公司翠华商厦承担344元，反诉被告刘鹏亮承担89元。因双方已分别全部预交，故被告西安秋林商贸有限责任公司翠华商厦在互相抵扣后需承担229元，应于本判决生效之日起十日内一并向原告刘鹏亮支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  邹姣凤审判员  张丽华审判员  李晓婷二〇二〇年十一月十八日书记员  程 俊打印：程俊校对：程俊2020年月日送达1