广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5110号原告：邱良辉，男，1××89年9月23日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：徐靖，广东品杰律师事务所律师。被告：温志波，男，1××88年12月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告邱良辉诉被告温志波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱良辉的委托诉讼代理人徐靖，被告温志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱良辉向本院提起诉讼请求：一、被告返还定金5万元；二、被告支付违约金324000元；三、原告为实现债权而委托律师的费用5000元由被告承担；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：201××年5月1日，原、被告双方在广州市维有家代理有限公司的居间下签订了《二手房买卖及居间服务合同》。同年6月10日，原告向被告支付了5万元购房定金。在2020年3月，双方共同办理了网签合同手续，公积金贷款、商业银行贷款，审批均己通过。在即将放款时发现涉案房屋己被查封。现涉案房屋己被多家法院轮候查封，原告多次与被告协商解决办法，但被告均无解决方案。鉴于被告的违约行为，己经严重侵害了原告的合法权益，造成合同无法继续履行，原告己依据合同第十条违约责任，在2020年6月2日以邮寄的方式向被告发出解除《二手房买卖及居间服务合同》的律师函及要求被告承担相应的违约责任。经过双方协商同意合同己经在2020年6月9日解除。为此，诉至法院，望判如所请。被告温志波辩称：虽然合同约定违约金是总房价的20%，但当时被告没有仔细看合同条款，该约定是不合理的。不全是因为被告的原因导致没有过户，是因为疫情的原因，原告在老家拖了十几天时间，迟延了办理过户，之后因为其他银行欠款导致涉案房屋被查封，因此违约金要调低。经审理查明：201××年5月1日，原告（买方）与被告（卖方）、广州市维有家房地产代理有限公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，载明“……第一条转让标的买卖双方交易的房地产位于增××××房，房地产证号为1××预登12382093，……第三条转让价款该房产转让总价款为1620000元……第四条交易定金该房产交易定金共计10000元。……第五条付款方式买卖双方协商一致约定买方按以下第B种方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。……B、按揭付款。……第十条违约责任1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。……第十六条备注……待卖方落实该房产查册无查封、产权清晰情况下，追加肆万元，合计伍万元定金，经协商买卖双方同意于卖方收齐所有楼款后2个工作日内进行交房，买方贷款金额以银行审批金额为准。……”。201××年6月10日，被告出具收据，载明：兹收到买方邱良辉交付购买位于增城区新塘镇学贤路1号6幢1302房地产的定金人民币伍万元。同日，原告通过支付宝向被告转账50000元。201××年6月10日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同补充协议》，载明“……现双方协商一致达成如下补充协议：1、经协商买卖双方同意追加定金合计壹拾万元整，分两次支付，签署本协议当天支付肆万元及已监管在中介方的的壹万元整，该房产证出具当天追加伍万元整。2、如因该房产在201××年11月1日前无法进行确权，卖方同意交易时间顺延至2020年1月31日，如2020年1月31日前因第三方非人为因素导致该房产未能确权出房产证视为卖方违约，已收定金双倍退还买方，如若卖方故意拖延交易时间或不配合办理交易，买方保留追究定金以外的违约责任。3、本次交易所涉事项由买卖双方协商进行，中介方全程协助办理。……”。2020年5月26日，原告与广东品杰律师事务所律师签订《民事委托代理合同》，约定原告因与被告房屋买卖合同纠纷一案，聘请该所律师作为委托代理人，律师代理费5000元。2020年6月10日，广东品杰律师事务所开具发票，载明律师费5000元。审理中，一、原告提供与被告的短信记录：1、2020年6月9日，原告：我们的买卖合同，你的房子被查封了，无办法履行合同，所以我提出解除合同，你觉得呢？被告：好，解除合同。拟证明双方已于2020年6月9日协商解除房屋买卖合同。2、1月7日，被告：房产已确权，近期可以出证过户了……你叫中介安排过户。2月14日，被告通过幻灯片发送涉案房屋的产权证给原告。3、5月27日，原告：明早9:30到珠江新城公积金中心中碰面，撤销合同，被告：好。二、原告提供如下证据拟证明原告已经办理申请按揭并审批通过：1、广州公积金中心发送的短信。3月9日：邱良辉，您的公积金贷款申请已受理，目前正在审核。3月13日，邱良辉，您的公积金贷款申请已通过资格审批，现已进入签署借款合同、办理过户抵押环节。请您在收到签署借款合同的通知后，买卖双方带齐网上申请所递交的贷款资料原件，前往您申请贷款时选择的受理网点签署借款合同。2、手机交易详情，原告向住房公积金-广州住房置业担保有限公司转账414000元。3、招商银行个人贷款打印件，载明：二手楼住房贷款，￥460000，您的贷款已经通过审批。4、2020年3月23日，广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》，载明：借款申请人的借款申请已于通过我中心审批，借款申请人：邱良辉，房屋地址：广东省广州市增××××房，贷款额度：陆拾万元。另查明，一、2020年10月27日广州市规划和自然资源局出具的涉案房屋的《产权情况表》，载明：于2020年2月14日登记，于2020年2月13日抵押给中国农业银行股份有限公司广州增城支行，于2020年2月14日抵押给汤敏清。于201××年4月22日被增城区人民法院查封，201××年5月23日被增城区人民法院解封。于2020年3月2日被增城区人民法院查封，后于2020年3月25日、2020年4月1日、2020年6月1××日、2020年6月29日分别被轮候查封。二、原告向本院申请诉前财产保全，本院于2020年6月24日作出（2020）粤0118财保317号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人温志波所有的价值379000元的财产（以申请人提供的明确的被保全财产信息为准）。案件申请费2415元，由申请人邱良辉负担。审理中，一、原、被告双方确认以下事实：1、因涉案房屋在签订合同时还没有办理房产证，所以对具体付款都是双方在签订合同后口头协商，约定待出证后除了定金外，首期款支付414000元，剩余款项公积金贷款60万、招商银行贷款46万。2、双方对于申请按揭、过户时间没有具体约定时间，只是约定房产证出证后办理。3、签订合同时是中介通过微信小程序查询涉案房屋的权属情况，但看不到查封、抵押信息，在支付定金时房产证未出，也无法确认房屋的查封抵押信息。二、原告陈述以下内容：直到2020年4月底，被告才告知原告涉案房屋被查封。三、被告陈述以下内容：1、原告并没有按补充协议约定支付追加的5万元定金。2、涉案房屋因被告其他银行贷款没有偿还被法院于2020年3月2日查封，现已进入执行评估阶段。本院认为：涉案《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。庭审中，原、被告对于解除双方之间的房屋买卖合同关系，并无异议。故本院对此无需重复审查。现双方争议的是造成合同解除的责任应归责于哪一方。根据查明事实，原告在签订合同后已依约支付了定金5万元，并积极履行了办理按揭贷款等相应手续，而涉案房屋现处于查封状态，且被告主张涉案房屋已进入执行评估阶段，可知被告并未依约履行自己的义务，故被告应为违约方，需承担相应的违约责任。至于被告提出原告并未依约支付追加的5万元定金及因原告原因迟延办理过户的抗辩理由，首先，根据双方微信记录，在原告未追加定金的情况下，被告仍然愿意继续履行合同且未提出异议，且对于延迟追加定金，双方并未约定可以解除合同。同时结合被告在房产证出证当天即设定抵押，以及涉案房屋买卖合同无法履行的主因是被法院查封。其次，被告认为原告延迟履行，其提供的证据不足以佐证其上述抗辩。综上，被告的行为是构成合同不能履行的主要因素，其应承担违约责任。根据《二手房买卖及居间服务合同》第十条“如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。”的约定，并结合上文论述的原因，本院酌定被告应赔付原告违约金200000元。至于原告要求返还定金50000元及支付律师费5000元、保全费2415元，符合合同约定，也不违背法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温志波在本判决发生法律效力之日起十日内，返还定金50000元给原告邱良辉；二、被告温志波在本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金200000元给原告邱良辉；三、被告温志波在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿律师费5000元、保全费2415元给原告邱良辉；四、驳回原告邱良辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3493元，由被告温志波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年十一月五日书记员  赖蓝婷