山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0321民初2503号 原告（执行案外人）：山东鸿嘉置业有限公司，住所地山东省桓台县果里镇黄山路**。统一社会信用代码913703217266967052。 法定代表人：蒋志英，董事长。 委托诉讼代理人：齐登国，山东致公律师事务所律师。 被告（申请执行人）：高天，男，1983年12月22日出生，汉族，住山东省桓台县。 被告（被执行人）：于孝新，男，1969年7月18日出生，汉族，原住山东省桓台县，现住址不详。 被告（被执行人）：邢立红，女，1971年2月16日出生，汉族，原住山东省桓台县，现住址不详。 被告（被执行人）：淄博万贸果蔬销售有限公司，住，住所地山东省桓台县果里镇东边村南侧一社会信用代码：91370321684813984Q。 法定代表人：于孝新，经理。 原告山东鸿嘉置业有限公司与被告高天、于孝新、邢立红、淄博万贸果蔬销售有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东鸿嘉置业有限公司的委托诉讼代理人齐登国、被告高天到庭参加诉讼，被告于孝新、被告邢立红、被告淄博万贸果蔬销售有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东鸿嘉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区11号楼1单元011703号（商品房预售许可证号为Y08-1000627）房屋及储藏室等的查封（涉案财产价值860453元），并不得执行桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区11号楼1单元011703号（商品房预售许可证号为Y08-1000627）房屋及储藏室；2.请求诉讼费用由高天、于孝新、邢立红、淄博万贸果蔬销售有限公司承担。事实和理由：根据物权法定原则，涉案房屋所有权自始归山东鸿嘉置业有限公司所有。商品房买卖合同网签备案仅仅是一种行政管理措施，并非产权确认登记。现涉案商品房买卖合同已判决解除，于孝新和邢立红自始至终未取得涉案房屋所有权。因此，高天无权申请法院查封涉案房屋。 高天辩称，涉案房产属于已做网签备案的预售楼房，于孝新、邢立红已交纳首付款，余款已办理银行按揭贷款，虽未办理产权过户登记，但系该房的实际权利人。 于孝新未作答辩。 邢立红未作答辩。 淄博万贸果蔬销售有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、商品房买卖合同及补充协议、（2017）鲁0321民初3150号民事判决书、（2020）鲁0321执异35号之一执行裁定书、（2017）鲁03民终1070号民事判决书、（2019）鲁03民终3931号民事判决书、（2017）鲁0321民初1652号民事判决书、（2017）鲁0321民初2343号民事判决书、（2016）鲁0321民初2341号民事调解书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月2日，山东鸿嘉置业有限公司与于孝新、邢立红签订《商品房买卖合同》一份，于孝新、邢立红购买山东鸿嘉置业有限公司开发的桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区商品房一套，该商品房为现房，预售许可证号为Y08-1000627。同日，双方签订上述合同补充协议一份，该协议的主要内容为：涉案商品房房地产产权尚未办理到买受人名下时，如买受人累计三个月不按银行贷款合同的约定按时向银行偿还贷款本息的，则出卖人有权单方解除双方签订的买卖合同，解除通知自送达买受人之日起生效；出卖人有权向银行代偿买受人所借剩余贷款本息，房屋（所有权，包括不限于商品房、地、地下储藏室位、车库等设施）由出卖人收回另行发售给第三人；本补充协议内容与《商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议为准。 合同签订后，山东鸿嘉置业有限公司按照合同约定履行义务。于孝新、邢立红支付首付款270453元，剩余590000元，于孝新、邢立红自中国银行股份有限公司淄博新区支行办理银行贷款。自2017年5月起于孝新、邢立红未再偿还银行贷款，中国银行股份有限公司淄博新区支行每月从山东鸿嘉置业有限公司保证金账户扣划保证金款项至借款人贷款账户，用于垫付于孝新、邢立红逾期贷款金额。 2017年12月4日，山东鸿嘉置业有限公司向本院提起诉讼，请求法院判令解除山东鸿嘉置业有限公司与于孝新、邢立红签订的《商品房买卖合同》及补充协议、确认桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区房屋一套及该楼第1-27号地下储藏室归山东鸿嘉置业有限公司所有、依法确认于孝新、邢立红欠付的银行贷款由山东鸿嘉置业有限公司代为偿还银行。2018年4月4日，本院作出（2017）鲁0321民初3150号民事判决，判决解除山东鸿嘉置业有限公司与于孝新、邢立红于2013年11月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区房屋（商品房预售许可证号为Y08-xxxxxx）一套及该楼第1-27号地下储藏室归山东鸿嘉置业有限公司所有、确认于孝新、邢立红所欠付的中国银行股份有限公司淄博新区支行关于桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区房屋（商品房预售许可证号为Y08-1000627）的银行按揭贷款本金及利息由山东鸿嘉置业有限公司代为偿还。 高天与于孝新、邢立红、淄博万贸果蔬销售有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，高天向本院提出财产保全申请。本院根据高天的申请依法作出（2016）鲁0321民初2341号-1号民事裁定，于2016年8月8日查封于孝新、邢立红名下位于桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区产及土地。2016年8月31日，经本院主持调解，本院作出（2016）鲁0321民初2341号民事调解书。因于孝新、邢立红、淄博万贸果蔬销售有限公司未按调解协议履行付款义务，高天向本院申请执行，案号为（2017）鲁0321执504号。2019年7月3日，本院对涉案房产进行续查封，查封期限为3年。案外人山东鸿嘉置业有限公司对本院查封涉案房产不服，于2020年6月10日向本院提出执行异议。本院于2020年6月24日作出（2020）鲁0321执异35号之一执行裁定，驳回山东鸿嘉置业有限公司的异议请求。山东鸿嘉置业有限公司对该裁定不服，向本院提起诉讼。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点为：山东鸿嘉置业有限公司对位于桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。依据该规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记在权利人名下不动产物权的取得，从而保护将来本登记的实现，但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是于孝新、邢立红享有的在本登记完成之前的要求山东鸿嘉置业有限公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而高天对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当涉案房屋完成本登记，于孝新、邢立红成为涉案房产所有权人，高天才能主张对涉案房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。 于孝新、邢立红向山东鸿嘉置业有限公司购买涉案房屋，2013年11月办理了房屋预告登记，2016年8月本院对预告登记在于孝新、邢立红名下的房屋进行查封。人民法院查封涉案房产的效力是禁止于孝新、邢立红处分涉案房产，且法律并无明文规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利因交易标的物被查封而不得行使。因此，查封的效力限制的是于孝新、邢立红处分涉案房产的行为，并不等同于限制于孝新、邢立红与山东鸿嘉置业有限公司关于涉案房产买卖的合同权利。涉案《商品房买卖合同》及补充协议约定了山东鸿嘉置业有限公司享有的合同解除权的条件，是当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺山东鸿嘉置业有限公司的合同解除权。且山东鸿嘉置业有限公司依据其与于孝新、邢立红签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，向本院起诉请求解除上述合同及补充协议。本院依法作出了解除山东鸿嘉置业有限公司与于孝新、邢立红于2013年11月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的判决。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因包括债权因为合同被解除、被认定无效、被撤销或者预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，涉案《商品房买卖合同》及补充协议已经生效判决确认解除，即于孝新、邢立红所享有的涉案房产物权变动请求权因合同解除而消灭，相对应的对涉案房产的预告登记亦归于失效。 从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条内容看，第二十五条确定了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提是案外人依据另案生效法律文书提出执行异议，而该法律文书认定的执行标的权利人与第二十五条规定得出的判断不一致。本案中，双方争议的为不动产，应当优先使用该规定第二十五条。依据该规定第二十五条，山东鸿嘉置业有限公司提交的土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证证明其系涉案房地产的所有权人，本院（2017）鲁0321民初3149号民事判决书亦判决涉案房地产归山东鸿嘉置业有限公司所有，故不存在第二十五条第二款规定的另案法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致，而应当适用规定第二十六条的情形。 综上所述，涉案《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，于孝新、邢立红对涉案房产不再享有相应的物权期待权，山东鸿嘉置业有限公司作为涉案房产的开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。山东鸿嘉置业有限公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，山东鸿嘉置业有限公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行位于桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区。 案件受理费12405元，由高天、于孝新、邢立红、淄博万贸果蔬销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 本院（2020）鲁0321执异35号之一执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张拥政 人民陪审员  刘科科 人民陪审员  张会芬 二〇二〇年十一月二日 法官助理朱晗冰 书记员郝灵姗