辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13461号上诉人（原审原告）：侯素艳，女，1961年4月19日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：卢盼（侯素艳女儿），女，1984年12月4日出生，汉族，住沈阳市铁**。被上诉人（原审被告）：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街中兴二巷**。法定代表人：肇华庚，该公司经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区，该公司工作人员。上诉人侯素艳与被上诉人辽宁京丰置业有限公司（以下简称“京丰置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初7810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯素艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.解除双方之间签订的商品房买卖合同；2.判令被上诉人返还上诉人已支付的全部购房款918749元及截止至上诉日的利息114937元；3.判令被上诉人赔偿上诉人截止至上诉日期的逾期交房违约金、解除合同所致的损失等共计315000元，利息及违约金等所有损失金额的计算按照日万分之四从付款日期至实际还款到上诉人银行账户日期为止。4.判令上诉人在其收到所有赔偿之后五个工作日内配合被上诉人办理撤销备案登记。5.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、疫情开始时被上诉人已经违约。被上诉人早在2019年9月28日就开始陆续通知业主无法按期交房，并在2020年4月2日通知各业主签署赔偿协议，告知预计交房日期为2022年5月30日，在此期间业主多次维权，2020年9月2日在李书记的参与下再次举行了业主座谈会，针对业主提出的问题给出了相应的答复。回复中再次注明从2022年5月30日开始分批次交楼。二、疫情对被上诉人工程没有影响，与被上诉人逾期交房没有任何关系。根据2020年4月7日《国务院应对新型冠状病毒感染××疫情联防联控机制关于印发全国不同风险地区企事业单位复工复产疫情防控措施指南的通知》和2020年6月3日《关于印发沈阳市新冠××疫情常态化防控工作方案的通知》，可以看出疫情影响不到被上诉人的工期，逾期交房是被上诉人自身原因导致，故依据最高人民法院司法解释及合同法第一百零八条之规定，对被上诉人逾期交房的违约责任应予判定。被上诉人辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。侯素艳向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除2018年8月11日原、被告双方签订的商品房买卖合同；2.判决被告返还原告购房款918749元,并按照合同规定支付违约金18375元及截止到起诉之日的利息87281元，利息按照日万分之四计算利息标准计算至返还房款时止；3.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。一审法院经审理查明，2018年8月11日，原告与被告就位于沈阳市和平区南京北街36-1号28-11，建筑面积51.07平方米房屋签订《商品房买卖合同》，约定总价款为918749元；第八条交付期限约定：出卖人应当在2020年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该《商品房买卖合同》已备案。2019年11月21日，被告为原告出具价值918749元房款的增值税普通发票一张。2020年4月14日，原告以被告未如期交房及未支付逾期交房违约金为由向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》及《地址变更通知书》。2020年2月22日《辽宁省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令》第7号“根据国家有关法律法规规定和辽宁省新冠××疫情发展形势，自2020年2月22日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应”。2020年4月2日沈房发[2020]6号《关于修订及有序释放商品房预售监管资金的通知》“二、关于延期交付房屋.对于受疫情影响，造成延期交付房屋的，不作为违约责任，给予2个月的续展期：房地产企业与购房人在疫情响应之前签订《商品房买卖合同》，合同中约定房屋交付日期在疫情期间的，续展期从三级响应期结束之日起计算……”。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案原告按合同约定履行了交付房款的义务，但被告却未按合同约定的期限将房屋交付给原告。现原告合同目的无法实现，故对于原告主张的解除双方签订的《商品房买卖合同》及返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的违约金，鉴于新冠××疫情及各级人民政府采取的疫情防控措施对房地产行业影响显著，结合我市疫情防控实际和本案具体情况，对于被告提出的免除其逾期交房违约责任的抗辩意见予以采纳，同时对于原告的该项诉求，不予支持。关于原告主张的利息，被告应就资金占用期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际返款日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年8月11日就位于沈阳市和平区南京北街36-1号28-11房屋签订的《商品房买卖合同》；二、被告京丰置业公司于本判决生效之日起10日内返还原告侯素艳购房款及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际返款日止的利息，具体数额为：购房款2万元及从2018年6月10日起的利息；购房款268749元及从2018年6月11日起的利息；购房款63万元及从2018年8月12日起的利息；三、原告侯素艳于本判决生效之日起10日配合被告京丰置业公司办理位于沈阳市和平区南京北街36-1号28-11房屋撤销备案登记；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告侯素艳其他的诉讼请求。案件受理费7010元（原告已预交、减半收取），由被告京丰置业公司承担。二审中，上诉人提交如下证据：1.微信聊天记录截屏；2.关于世界城（原盛京金融广场）项目逾期交房问题的和解协议；3.沈阳恒大世界城部分业主问题解答，照片，业主群、吐槽群聊天记录；4.关于世界城业主信访事项的答复意见；5.中央人民政府平台截屏；6.关于印发沈阳市新冠××疫情常态化防控工作方案的通知；7.盛京金融广场项目解除《商品房买卖合同》及认购协议书的协议；8.关于世界城延期交房的新闻报道，以上证据用以证明被上诉人逾期交房；9.国家统计局2020年9月份商品房住宅销售价格变动情况统计数据和安居客2018-2020年沈阳和平房价走势图，用以证明和平区房价上涨。被上诉人京丰置业公司发表质证意见：对证据1，无法证明该群发言人员的身份，与上诉人诉求金额无关，记录中的齐忠亮代理人不知道是谁；对于证据2，是对于继续履行合同的业主予以的逾期交房的补偿，但该份协议与本案无关；对于证据3，无法确定其真实性，且与本案诉求无关；对于证据4，与本案诉求无关；对于证据5真实性无异议，但无法证明上诉人的诉求，该份证据只是对企业的开工和复工的相关通知；对于证据6真实性无异议，但只是对防控工作的通知，与本案无关；对证据7，没有公章，且是双方解除合同时签订的用于退房款的协议，该证据不能确定内容是否有更改；对于证据8真实性无异议，报道的时间是2019年1月，且报道内容也未作出明确的答复，与本案诉求无关；对于证据9真实性无异议，但房价上涨与否与上诉人主张的违约金和利息无关。二审对一审查明的事实予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》对于逾期交房的违约责任约定如下：1.逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%。还查明，京丰置业公司自认至本案二审审理时，案涉房屋尚不具备交付条件。本院认为，关于上诉人提出的改判解除双方签订的商品房买卖合同、返还上诉人已支付的全部购房款918749元及截止至上诉日的利息114937元问题，因一审法院已经判决解除双方签订的商品房买卖合同，京丰置业公司按照上诉人支付房款的时间分别计算利息至实际返款日止，故上诉人上述请求无实际上诉意义。关于逾期交房违约金问题，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》明确约定出卖人应当在2020年3月31日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但京丰置业公司并未在上述期限内交付房屋，且直至本案二审审理时，案涉房屋仍不具备交付条件，可见案涉房屋未能如期交付，并非受新冠××疫情的影响，京丰置业公司未能按合同履行义务，存在违约行为，应承担违约责任。2020年4月14日侯素艳已向京丰置业公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，请求解除《商品房买卖合同》。因合同明确约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金，且双方当事人对逾期交房违约金标准为已付房款的2%均无异议，故京丰置业公司应按该标准给付违约金，计18735元。关于上诉人主张按已付房款的日万分之四计算利息及损失问题，因原审法院已判决京丰置业公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准承担利息，现上诉人并未提交证据证明其主张按已付房款日万分之四计算利息和损失具有合同依据和法律依据，故对该请求不予支持。关于上诉人主张应判决自其收到所有赔偿款后5日内配合京丰置业公司办理房屋撤销备案登记问题，因合同解除后，双方当事人互负义务，故一审判决双方均在判决生效后10日内履行各自义务并无不当。因针对财产案件提起上诉的案件，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，故本院对二审案件受理费予以调整。综上所述，上诉人侯素艳的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初7810号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初7810号民事判决第四项；三、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付侯素艳逾期交房违约金18735元；四、驳回侯素艳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7010元，由辽宁京丰置业有限公司负担；二审案件受理费6306元，由侯素艳负担5952元，辽宁京丰置业有限公司负担354元，退回侯素艳7714元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年十一月二十六日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。