湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初3068号 原告：湘潭凡舍公寓酒店管理有限公司，住所地湘潭市九华示范区江南大道**御湖国际******。统一社会信用代码91430300MA4Q7FAL2A。 法定代表人：李文静。 委托代理人：刘宇杰，男，汉族，住湘潭市雨湖区。 委托代理人：许泽武，湖南君子莲律师事务所律师。 被告：李臻方，男，1993年11月15日出生，汉族，住湖南省长沙县。 被告：徐超，女，1993年12月3日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区，系被告李臻方之妻。 原告湘潭凡舍公寓酒店管理有限公司与被告李臻方、徐超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭审理，原告的委托代理人刘宇杰、许泽武和被告李臻方、徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的房屋租赁合同；2、判令两被告支付原告违约金76427.66元；3、判令两被告赔偿原告各种装修款和设备投资损失8880元；4、判令两被告返还原告押金2000元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与两被告于2019年4月20日签订《御湖国际Ｂ座租房合同》，合同约定原告承租两被告位于湘潭九华经开区××大厦××座的XX房（房屋登记在被告徐超名下）经营公寓酒店，租赁时间为2019年6月1日起至2024年6月1日止，租金为每月740元，支付方式为按季度付。押金为2000元。合同签订后，原告按合同约定向被告徐超支付了押金2000元，对房屋进行装修并增添设备。另外，原告已分别在2019年6月1日向被告徐超，在2019年9月1日、12月1日向被告李臻方按季度支付了案涉房屋自2019年6月1日至2020年3月1日的租金。在2020年年初，因为新冠肺炎的爆发，政府要求酒店业配合疫情防控进行关门休业，原告按要求暂停营业。原告也及时将此情况向包括两被告在内的各房东进行了通告，并就疫情下的经营困境问题积极和各房东沟通，寻求房东能够免租、减租或者延交租金以共度时艰。但是两被告一直以种种理由拒绝原告的要求，而且在2020年3月4日通知原告要收房，并在2020年3月6日执意收回了案涉房屋，致使原告租赁两被告房屋从事酒店经营的合同目的已无法实现，原告为此诉至法院，望判如所请。 被告李臻方、徐超辩称：1、2020年2月4日收到原告要求免租、延交租金或退租解约的意见后，被告立即与之积极协商，并于次日同意减免一个月租金。但后来原告仍要求继续减免，双方未达成一致。原告拒付租金并提出解除合同，被告同意解除合同并提议收房。原告于3月6日前自行拆除和搬走了相关设备物品，并于当日要求被告签署《收房协议》后将房屋交还了被告，双方以各自行为认可了房屋租赁合同不再履行。在对房内物品及原告所欠费用进行了交接、清算后原告将钥匙归还被告，租赁合同即已解除，既符合法定解除条件，又符合约定解除条件，故原告再次要求解除双方所签租赁合同已无事实基础和法律依据。2、疫情期间租金减免与否，是被告的权利而非必须履行的义务，且被告也仍在按月偿还案涉房屋的贷款。考虑到原告的困难，在继续履行合同的前提下被告同意减免一个月房租。原告3月1日本应支付下季度3个月租金，实际只要交2个月租金即可。在此情况下原告又要求延迟交付租金则没有任何依据。因为双方对原告提出的三个方案，选择的是免租而非延交租金，原告就应讲诚信履行其义务。在原告迟延交付租金时，被告仍催告其在3月4日前履行义务。原告拒不履行，且在2月份房屋仍在经营的情况下执意要求在原有减免基础上继续减免租金才履行合同，原告的行为已构成违约。被告因原告违约且要求解除合同的情况下而提议收房不存在违约，原告要求被告承担违约责任，赔偿违约金及损失，既无合同约定也无法律依据。3、收房协议系双方真实意思表示，合法有效，原告借疫情之名不断要求被告减免租金，在协商未果拒交租金情况下双方达成收房协议，现又主张赔偿87,307.66元明显不合理，原告作为违约方且有重大过错，故要求被告支付违约金无事实及法律依据。被告的出租房系精装修，可拎包入住，并不存在原告所称的装修款，麻将机、投影仪等设备原告也已拆走，故要求被告赔偿该部分损失无事实及法律依据。4、原告交房时尚存在未清偿的费用及房内诸多设施被损坏等问题，被告不退还押金合理合法。 经审理查明：2019年4月20日，原告（乙方）与被告李臻方（甲方）签订《御湖国际Ｂ座租房合同》，主要约定：甲方将坐落于湘潭九华经开区××大厦××座的XX房出租给乙方用于经营公寓酒店；2019年5月1日至2019年5月31日为免租期；租期从2019年6月1日起至2024年6月1日止，月租金740元，按季度支付，押金2000元，合同签订5日内支付首次租金和押金；租赁期间产生的水、电、宽带、卫生费、物业费由乙方支付；甲方单方解除合同提前收回该房屋，甲方应按违约天数（合同期内剩余天数）每天租金的双倍计算向乙方支付违约金，甲方除退还押金、剩余房租及违约天数的赔偿外还须赔偿乙方各种装修款和设备投资等其他经济损失（装修费用、设备投资，合计不得低于12个月房租）；乙方提前解除合同或未按约定交付租金超过10天（但甲方有义务提前告知乙方房租未收到），甲方收回房屋有权不退回押金，以此作为违约金赔偿给甲方。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行。原告于签约当日交押金2000元，分别于2019年6月1日、9月1日、12月1日交付了3个季度租金共计6660元（交至2020年3月1日）。 2020年2月3日，原告通过微信向被告发送了《关于不可抗力的疫情事件导致酒店宾馆业面临巨大危机的告知全体业主书》，提出应对疫情租金减免方案。2月5日，被告回应称自己也同样面临压力，同时提出3个方案供原告选择。2月6日，原告同意选择免租一个月，租房合同第四条修改为租赁期内任何一方单方提出解除合同，提出方赔付对方两个月房租违约金的方案，但要求如果2月底疫情仍未消除，免租期再协商，同时被告也可通过其他渠道对房子进行出租，原告全力配合交房，被告只需退还押金及截至2月1日房租即可。被告对此不予接受。 2020年3月4日，被告向原告发短信要求其当天支付下一季度租金，否则视为违约将于次日收回房屋。原告提出新方案欲与被告继续协商，被告仍不接受并坚持要在3月5日收回房屋，原告遂于3月6日与被告办理了该房屋的交接手续。 上述事实有原、被告的当庭陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按约定履行各自的义务。本案中，被告已依约履行了交付房屋的义务，原告应当按照约定向原告支付房租。因原告未按约定及要求交纳房租，被告于2020年3月4日通知原告退回房屋，双方于3月6日办理了房屋交接手续，本院确认原、被告已于2020年3月6日协议解除了双方所签订的《御湖国际Ｂ座租房合同》。关于原告要求被告支付违约金与赔偿装修款和设备投资损失以及退还押金的诉请，因2020年2月以来，受新冠肺炎疫情影响，原告一度无法正常经营，属于不可抗力情形。被告在原告就租金减免问题与其协商未能达成一致的情况下，因原告逾期未交租金而收回出租房屋虽存在一定过错，但并未构成根本违约，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。原告未就其装修和设备投资损失举证，但考虑到疫情期间解除合同客观上给原告造成了一定的经济损失，本院酌情认定被告为原告分担经济损失400元。因被告提前收回房屋，押金依约定应全额返还原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、原告湘潭凡舍公寓酒店管理有限公司与被告李臻方于2019年4月20日签订的《御湖国际B座租房合同》于2020年3月6日解除； 二、被告李臻方、徐超于本判决生效之日起三日内向原告湘潭凡舍公寓酒店管理有限公司支付经济损失分担款400元； 三、被告李臻方、徐超于本判决生效之日起三日内返还原告湘潭凡舍公寓酒店管理有限公司押金2,000元； 四、驳回原告湘潭凡舍公寓酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,980元，减半收取990元，由被告李臻方、徐超负担495元，由原告湘潭凡舍公寓酒店管理有限公司负担495元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  胡宇澄 二〇二〇年十一月十七日 书记员  陈怡孜 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。