天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终1232号上诉人（一审原告）:天津市南开区住宅配套建设管理办公室，住所地天津市南开区南丰路**。法定代表人：兰皓，该办公室副科长。委托诉讼代理人：王秀明，天津国鹏律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津市福信典当行有限公司，，住所地天津市河**成林道**天津市融资服务中心大厦首层法定代表人：宋建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵利华，女，该公司法务。被上诉人（一审第三人）：天津市中腾房地产开发有限公司，，住所地天津市南开区黄河道南侧虹畔大厦****1103法定代表人：王志毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国良，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于海滨，男，该公司员工。上诉人天津市南开区住宅配套建设管理办公司（以下简称南开配套办）因与被上诉人天津市福信典当行有限公司（以下简称福信典当行）、天津市中腾房地产开发有限公司（以下简称中腾公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市第一中级人民法院（2019）津01民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南开配套办的委托诉讼代理人王秀明，被上诉人福信典当行的委托诉讼代理人赵利华，被上诉人中腾公司的委托诉讼代理人李国良、于海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南开配套办上诉请求：1.撤销天津市第一中级人民法院（2019）津01民初699号民事判决，改判支持南开配套办的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由福信典当行及中腾公司承担。主要事实及理由：1.一审法院认定南开配套办不享有排除强制执行的民事权益，认定事实错误且适用法律错误。（1）涉讼房屋实为非营业性配套公建用房,根据相关规定为国有财产，不能抵押、拍卖。中腾公司擅自将涉讼房屋抵押给福信典当行，违反相关规定。一审法院仅简单审查了涉讼房屋产权登记在中腾公司名下的权利外观，未实质查明涉讼房屋属于非营业性配套公建用房的客观属性。南开配套办作为配套用房的管理单位，法律上已赋予其对违反配套用房使用、管理等行为提出异议的权利。因此，南开配套办依法享有足以排除强制执行的民事权益，有权要求停止执行涉讼房屋。（2）一审法院简单以当前不动产登记中心对配套用房办理过户的系统显示情况，将涉讼房屋未办理产权过户登记的原因归责于南开配套办，与十几年前的客观情况不符。涉讼房屋未办理过户系受当时各种客观条件所限，一审法院将涉讼房屋未办理过户登记归责于南开配套办，与客观情况不符。（3）一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条、第二十八条规定认定南开配套办不具有排除强制执行的民事权益，适用法律错误。南开配套办与中腾公司于2004年签订的《非营业性公建配套合同书》应视为双方签订的房屋买卖合同；双方于同日签订的《补充协议》中约定扣除的代建费用，属于南开配套办全额支付了购房款；南开配套办在涉讼房屋被查封前已经实际占有使用；涉讼房屋未办理过户登记也不是南开配套办的原因。综上，南开配套办适用《执行异议和复议规定》第二十八条提起诉讼，应当得到支持。在南开配套办起诉符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情况下，一审法院适用该规定第二十七条，认定福信典当行对涉讼房屋享有的抵押权优于南开配套办对涉讼房屋享有的民事权益，适用法律错误。综上，一审判决认定事实及适用法律均存在错误，请求二审法院予以改判，支持南开配套办的诉讼请求。福信典当行辩称,中腾公司是涉讼三套房屋的所有权人。中腾公司于2009年3月17日将涉讼房屋抵押给福信典当行并办理了抵押权登记。南开配套办与中腾公司于2004年11月12日签订的《非营业性公建配套合同书》不属于商品房买卖合同，且南开配套办在此后的十几年中未办理涉讼房屋的过户登记手续，存在过错。故，南开配套办提起本案诉讼不符合《执行异议和复议规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。中腾公司辩称，一审判决正确，应予维持。南开配套办向一审起诉请求：1.请求中止对坐落于天津市南开区××号房屋的执行，并立即解除对上述房屋的查封措施；2.案件受理费由福信典当行及中腾公司承担。一审法院经审理查明：2009年3月17日，福信典当行与中腾公司签订《房地产抵押借款合同》，约定：……中腾公司愿以拥有符合法律规定的所有权证明和完全处分权的房地产抵押给福信典当行，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用。……房地产坐落：南开区××（1、2、3、5、6、8号楼），房地产建筑面积：2344.84平方米。抵押房地产评估价值：人民币壹仟肆佰万元整。权证编号：国有土地使用证证号：南单国用（2004）第120号，建设工程规划许可证编号：2005建住证开字001号。……抵押贷款金额：人民币玖佰伍拾捌万元整。……2009年3月20日，福信典当行取得天津市房地产登记发证交易中心颁发的《天津市房地产他项权证》。他项权利人：福信典当行，权利人：中腾公司，权利种类：在建工程房地产抵押，权利价值：9580000元人民币，权利范围：坐落南开区××，建筑面积2344.84平方米。本案涉诉的天津市南开区虹畔馨苑8-1-104、8-2-101号房屋设定抵押权。福信典当行主张与中腾公司同时签订《还款协议》，并进行公证。后，中腾公司未履行还款义务，经福信典当行申请，2014年9月30日，天津市河西公证处出具（2014）津河西执字第2号公证书，载明：福信典当行与中腾公司于2009年3月18日签订了《还款协议》，该《还款协议》已经公证并赋予其具有强制执行效力。申请执行人福信典当行可持本执行证书在最后还款日起二年内向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为：人民币贰仟壹佰叁拾陆万元整（小写21,360,000，截止至二〇一三年三月二十七日为止）。据此，福信典当行向天津市第一中级人民法院申请执行公证债权文书。该院执行过程中，于2018年5月3日作出（2014）一中执字第388号民事裁定书，裁定：查封被执行人中腾公司名下坐落于本市南开区××房产。2018年11月29日作出（2014）一中执字第388号民事裁定书，裁定：查封被执行人中腾公司名下坐落于本市南开区××的8套房产。本案涉诉的天津市南开区虹畔馨苑6-2-102、8-1-104、8-2-101号房屋在上述裁定书查封范围。后，天津市第一中级人民法院于2019年4月15日作出（2014）一中执字第0388号执行公告，对查封被执行人中腾公司名下坐落于本市南开区××的13套房地产（含本案涉诉的三套房屋），准备进行评估、拍卖。对此，南开配套办于2019年5月5日，对天津市××号房屋提出执行异议，该院作出（2019）津01执异89号执行裁定书，裁定驳回南开配套办的异议请求。另查，2004年11月22日，南开配套办与中腾公司签订《非营业性公建配套合同书》，约定：……按规划要求中腾公司开发的住宅商品房项目应配套建设下列非营业性公建设施：1、居委会用房1处，总计建筑面积60平方米，位置在小区北侧公建首层。2、社区服务用房1处，总计建筑面积100平方米，位置在小区北侧公建首层。3、自行车存车处1处，总计建筑面积630平方米，位置在地下人防内。4、社区医疗服务用房1处，总计建筑面积60平方米，位置在小区北侧公建首层。5、环卫班点用房1处，总计建筑面积50平方米，位置在小区北侧公建首层。同日，双方签订《补充协议》，约定：……本合同第3条规定缴纳非营业性公建配套费378万元，扣除中腾公司为南开配套办代建配套设施工程款45.576万元，中腾公司实际应向南开配套办缴纳配套费332.424万元。2004年11月30日，双方在天津市南开区公证处对《非营业性公建配套合同书（试行）、补充协议》进行公证，并赋予其强制执行效力。2009年1月9日，双方签订《小区配套项目移交表》，中腾公司向南开配套办移交居委会用房、社区服务用房107.71平方米，社区医疗服务班点107.71平方米，环卫班点48.56平方米。2009年10月21日，南开配套办将虹畔馨苑6-2-102房屋分配给天津南开区环卫局使用。2010年2月23日，将虹畔馨苑8-1-104号房屋分配给天津市南开区长虹街办事处使用。为调查本案涉诉房屋未能过户的原因，一审法院至天津市市区不动产登记事务中心进行调查，该中心工作人员答复涉诉的6-2-102、8-1-104、8-2-101号房屋登记在中腾公司名下，从其系统上看并不显示属非经营性公建用房，目前状态为可售未售。如果是配套用房的话，只能显示灰色按钮不可售。全市的配套用房只要手续齐全，都可以办理过户手续，没有接到过关于天津市南开区××号房屋的过户手续。正常来讲，如果是配套用房的话，也只能登记在区政府名下，区政府享有产权，不能登记在配套办名下。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为南开配套办对涉诉房屋享有的权利是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，首先，南开配套办系相关配套项目的日常管理、办事机构，其对配套项目享有的仅为管理权，并非所有权，配套项目亦不应登记在南开配套办名下。其次，南开配套办与中腾公司虽签订了《非营业性公建配套合同书》，但并未签订正式的房屋买卖合同。再次，南开配套办并未提交证据证明其在与中腾公司签订配套合同并接收房屋后的十几年时间里，积极要求过中腾公司履行过户手续，其当庭未能对未过户原因作出具体、合理的陈述和解释。且根据一审法院调查情况，房屋管理部门亦未收到过关于涉诉房屋的任何过户申请材料。故，南开配套办未能证明涉诉房屋未过户并非自身原因。另，根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，福信典当行对涉诉的天津市南开区红畔馨苑8-1-104、8-2-101号房屋设定有抵押权，南开配套办主张以其享有的管理权排除对本案涉诉房屋的执行，不予支持。因此，南开配套办对涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求法院停止执行涉诉房屋的诉请欠缺依据，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：“驳回天津市南开区住宅配套建设管理办公室的诉讼请求。案件受理费80元，由原告天津市南开区住宅配套建设管理办公室负担。”本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：南开配套办就涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案中，福信典当行系涉讼8-1-104号和8-2-101号房屋的抵押权人，对该两套房屋享有抵押权。南开配套办提出排除对该两套房屋上的执行，不予支持。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”南开配套办需同时具备以上四个条件，其主张排除对讼争房屋的强制执行的请求才能得到支持。而本案中，南开配套办与中腾公司于2004年签订的《非营业性公建配套合同书》，并不具备商品房买卖合同的主要内容，不应认定为双方之间签订了商品房买卖合同。且，南开配套办并未提交证据证明其在签订《非营业性公建配套合同书》后积极要求中腾公司配合办理涉讼房屋的过户登记，也未就未办理过户登记的原因作出合理解释，因此，南开配套办不能证明非因其自身原因未办理涉讼房屋的过户登记。综上，南开区配套办主张对涉讼房屋享有排除执行的民事权益，缺乏依据综上所述，南开配套办的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由天津市南开区住宅配套建设管理办公室。本判决为终审判决。审判长 郝 艳审判员 宫 涛审判员 左 楠二〇二〇年十一月三十日书记员 张雪男