四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初3402号 原告：王玲，女，1988年1月24日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：尹华蛟，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被告：张德军，男，1982年3月17日出生，汉族，住四川省彭州市。 被告：黄利，女，1982年9月5日出生，汉族，住四川省彭州市。 原告王玲诉被告张德军、黄利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玲及其委托的诉讼代理人尹华蛟，被告张德军到庭参加诉讼，被告黄利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同·居间代理合同》；2、判令二被告退还已付购房款28万元；3、判令二被告支付违约金10万元（合同第六条第2项），并承担原告为此支付的9236元中介费用损失；4、判令二被告承担律师费6000元。事实和理由：2017年1月7日，乙方王玲与甲方张德军、黄利及丙方中介方彭州市天彭镇鑫蒂房屋中介信息服务部（已注销）签订《房屋买卖合同·居间代理合同》，乙方购买甲方共有的位于彭州市××路××号××栋××单元××楼××号房屋，双方对房屋价款、支付、交付、过户等进行了具体约定。王玲按合同约定履行付款给付义务，张德军、黄利在具备了办理过户手续的情况下一直不协助办理过户，王玲及中介方多次催促，张德军、黄利均以各种理由拒绝协助，致使合同目的无法实现，故王玲诉至本院。 被告张德军辩称，张德军因资金紧张未能及时偿还剩余房贷（至今尚有16万余元公积金贷款未偿还），没有及时过户张德军存在一定违约，同意解除买卖合同并返还已付房款28万元（包含定金5万元），中介费9236元可以考虑承担一部分。违约金10万元、律师费6000元不认可。王玲主张的违约金10万元过高，请法庭依法予以调整。 被告黄利未提供书面答辩意见及证据材料。 本院经审理查明： 2017年1月7日，乙方王玲与甲方张德军、黄利及丙方中介方彭州市天彭镇鑫蒂房屋中介信息服务部（已注销）签订《房屋买卖合同·居间代理合同》载明，乙方购买甲方共有的位于彭州市××路××号××栋××单元××楼××号房屋。约定购房定金为5万元。房屋成交价为461800元。甲方双方同意以按揭方式付款，并约定在2018年1月27日前支付23万元，剩余付款16万元部分申请按揭给付，剩余房款2万元部分由银行办理资金监管支付到甲方账户，尾款1800元交付房屋当日支付。甲方保证上述房地产权属清楚、并保证能办理交易过户，如有产权共有人的已征得产权共有人书面同意。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。甲方承诺于2018年12月31日以前或待甲方在开发商处领取不动产证5日内积极配合乙方前往房管部门办理产权过户手续并在此后3个月内保证配合办理完毕乙方的房屋所有权证、国有土地使用权证或中华人民共和国不动产证。甲方中途违约，甲方应双倍返还定金给乙方，并另需赔偿甲方经济损失10万元。合同当事人应严格履行合同约定之条款。一旦产生违约，合同当事人在协商未果的情况下均可向人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、律师费、执行费、评估费均由违约方承担。 2018年1月7日，王玲支付定金5万元及中介费9236元。2018年2月13日，王玲分两次转账支付黄利房款23万元。2018年4月份左右，张德军、黄利将房屋交付给王玲。王玲自述接收房屋后因未过户无法装修，至今未实际居住。案涉房产于2018年9月21日进行了不动产登记：业务件号：2018091782Ｆ00150。权利人：张德军、黄利，共同共有。不动产权证书号：川20**彭州市不动产产权第0023326号、0023327号。无预告登记信息、抵押信息、查封登记、限制信息。2020年8月18日，案涉房屋中介方经营者何洁、证明人肖松出具的情况说明载明：“2017年1月7日，乙方王玲与甲方张德军、黄利签订《房屋买卖合同·居间代理合同》载明，乙方购买甲方共有的位于彭州市××路××号××栋××单元××楼××号房屋，由我经营部作为售房居间人促成了本次房屋买卖。2019年6月，经营部派肖松去恋城公馆物业处查询关于致和镇长江东路66号4栋1单元9楼903号房屋产权登记情况，经物业工作人员确认，该房屋已于此前取得房产证。因甲方是公积金贷款购房，所以房产证直接移交给公积金中心。自2019年6月起至2020年7月，肖松在此期间多次与甲方联系，催促并要求甲方履行合同，将房屋依约过户给乙方，但甲方均以各种借口推脱至今，仍未协助乙方办理任何有关过户的手续”。王玲因提起诉讼产生律师费6000元。 以上事实有当事人当庭相一致的陈述及身份信息、《房屋买卖合同·居间代理合同》、银行流水、收据、成都市不动产登记信息查询结果、情况说明、委托代理合同、增值税电子发票、微信转账凭据等证据在卷佐证，经庭审质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，王玲与张德军、黄利及中介方签订的《房屋买卖合同·居间代理合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。张德军、黄利经多次催告，长时间拒不履行协助过户登记的合同义务，导致王玲的合同目的无法实现，构成根本违约，王玲有权要求解除合同并主张违约责任。案涉合同于文书副本送达之日（2020年10月19日）解除。对王玲主张解除合同、退还已付房款的相应诉讼请求，本院均予以支持；王玲主张因诉讼实际产生的律师费合符约定，且金额不违反相关收费标准，本院予以支持；关于合同解除后房屋的返还问题，王玲向本院提交情况说明予以明确：王玲接收案涉房屋后，由于一直不能完成过户无法进行装修，故至今未实际居住，也未在该房屋内存放任何王玲的私人物品，待本院判决生效后，张德军、黄利可直接更换门锁，视为王玲已经完成房屋返还的义务。 关于违约金是否过高应予以调整的问题。 本院认为，通过王玲的举证能够确定的因违约行为造成的实际损失范围主要体现为如下资金及资金利息损失：1、王玲已支付的9236元中介费用损失及资金利息损失；2、已付房款28万元资金利息利息损失。1、2项损失金额参照逾期罚息利率标准7.12%（3年期贷款利率4.75%上浮50%）计算如下：2018年1月7日，王玲支付定金5万元、中介费9236元，至起诉之日（2020年10月12日）计1009天，利息损失计算为：（5万元＋9236元）×7.12%÷365天×1009天=11659.07元；2018年2月13日支付房款23万元，至起诉之日计972天，利息损失计算为：23万元×7.12%÷365天×972天=43609.51元；利息损失共计11659.07元＋43609.51元=55268.58元。实际损失金额为：利息损失55268.58元＋中介费9236元=64504.58元。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。王玲主张违约金10万元并未提供证据证明还存在资金及资金利息损失之外的其他损失，故本院酌定调整违约金金额为：64504.58元×（1＋30%）=83855.95元。因王玲主张的中介费用损失金额已纳入前述违约金中予以综合评述，故不再进行重复评述和计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、王玲与张德军、黄利于2017年1月7日签订的《厂房租赁合同》，于2020年10月19日解除； 二、张德军、黄利于本判决生效之日起七日内返还王玲购房款280000元； 三、张德军、黄利于本判决生效之日起七日内支付王玲违约金83855.95元、律师费6000元； 四、驳回王玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4124元，由张德军、黄利负担3423元，由王玲负担701元（此款王玲已缴纳，张德军、黄利应负担的3423元于本判决生效之日起七日内给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡剑 二〇二〇年十一月十三日 书记员  袁静