江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10211号 原告（反诉被告）：李甲遐，男，1978年10月26日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：朱雨航，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王湉，女，1988年12月8日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：顾云珠（王湉之母），女，1963年12月18日出生，汉族，住南京市。 被告（反诉原告）：王连海，男，1962年6月25日出生，汉族，住南京市，现住南京市。 原告（反诉被告）李甲遐与被告（反诉原告）王湉、王连海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李甲遐的委托诉讼代理人朱雨航、王湉的委托诉讼代理人顾云珠、王连海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李甲遐向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告退还押金8000元；2.请求依法判令被告退还2020年9月份租金8500元；3.请求依法判令被告支付违约金17000元；4.请求依法判令被告支付居间费4000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月7日，王湉和王连海（系王湉父亲）将王湉名下房屋出租给李甲遐，并签订了房屋租赁合同。李甲遐按照合同约定支付8000元押金、4000元居间费用，并缴纳租金至2020年9月30日，但案涉房屋出现多处质量问题致使李甲遐无法居住，李甲遐一直与王湉、王连海沟通，希望能够履行出租方的维修义务，但其拒绝维修。双方于2020年8月31日解除合同并办理房屋交接手续，王湉、王连海应退还李甲遐押金及2020年9月份租金并承担违约责任。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如诉请。 王湉、王连海辩称，1.王湉、王连海履行了合同义务，不存在根本违约行为，不同意支付违约金、居间费；2020年7月28日，李甲遐以房屋内有白蚁、屋顶发霉、屋顶粉刷皮剥落为由，要求出租人维修，王连海上门查看拍照并联系南京市白蚁防治服务中心（以下简称白蚁防治中心），白蚁防治中心工作人员联系李甲遐妻子，其妻子不同意去案涉房屋查看，该服务中心人员看过照片后回复不是白蚁；屋顶发霉问题与房屋质量无关，是李甲遐居住过错中不当使用造成的；房屋粉刷层剥落问题在房屋交付时候就存在，李甲遐是知情且能够接受的。王湉、王连海愿意维修或者由李甲遐自行维修由王湉、王连海承担维修费用。2.不同意退还押金，房屋被李甲遐破坏，押金要弥补房屋装修损失；3.同意退还9月份的租金。 王湉、王连海向本院提出反诉请求：1.判令李甲遐支付单方违约解除合同的违约金17000元（8500元/月×2月）；2.判令李甲遐支付居间费4000元；3.判令李甲遐赔偿房屋损失10000元；4.判令李甲遐承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月7日，王湉、王连海与李甲遐签订《房屋租赁合同》一份，李甲遐付清第一期房租后，王湉、王连海将房屋交付给李甲遐，履行了合同义务。2020年7月28日，李甲遐提出房屋存在问题，要求解除合同，并在2020年8月31日单方违约，将房屋交还给王湉、王连海。李甲遐在租赁案涉房屋过程中，多次迟交租金和水电费等费用，案涉房屋内很多物品被损坏。 李甲遐辩称，1.关于违约金、居间费，房屋的解除是因为王湉、王连海作为出租方未尽到交付和修缮义务导致李甲遐作为承租方的承租目的无法实现，故李甲遐提出解除房屋,违约责任在于王湉、李甲遐，不同意支付违约金、居间费；2.关于赔偿损害部分无事实依据，没有证据证明李甲遐与损害结果之间有因果关系，根据照片显示大多都是自然损耗，不能定性为人为恶意损坏，不同意赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：王湉系南京市.72平方米）登记所有权人。2018年3月7日，王湉、王连海（甲方）与李甲遐（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于南京市，用途为居住，租赁期限自2018年4月1日起至2021年7月31日止，租金标准为每月8000元，每6个月支付一次，首期租金乙方于合同签订后30日内支付，其后乙方应提前30天支付下一期租金；甲方于签约时收取乙方押金8000元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担相关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损害且不欠付有关费用，则甲方全额退还该押金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；本合同签订时，甲方向见证方支付居间服务费4000元，提前终止租赁不影响租赁居间服务费的支付。甲方应保证房屋及其内部设施于出租时，符合有关法律、法规或规章规定的安全使用标准；在租赁期限内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金。逾期超过10天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金（此款甲方可先从押金中抵扣）；合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，守约方已经支付的服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方；租赁期内，房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任由甲方负责。甲方应在接到乙方维修通知三日内完成维修，或提供相应替代品；逾期，乙方有权自行采取维修措施，费用由甲方承担。如因乙方适用不当造成损坏的，由乙方负责维修或赔偿。补充条款约定，2018年4月1日至2019年3月31日租金为8000元/月；2019年4月1日至2020年3月31日租金为8300元/月；2020年4月1日至2021年7月31日租金为8500元/月。王湉、王连海在甲方处签字，李甲遐在乙方处签字。 2018年3月7日，王连海出具收条一张，主要内容为收到李甲遐兰芝堂3幢1单元402室房屋押金8000元。 2018年3月7日，南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）出具一张收据给李甲遐，主要内容为收到李甲遐普租服务费4000元；同日，我爱我家公司出具一张收据给王湉，主要内容为收到王湉普租服务费4000元。 2020年4月1日，李甲遐向王连海转账支付2020年4月1日至2020年9月30日租金51000元。 2020年7月28日，李甲遐妻子发短信息联系王连海及其妻子，称因今年雨季太长，客厅、卧室屋顶发霉，卫生间木门框被白蚁蛀了，要求处理。同日，李甲遐微信与王连海联系称其和妻子商量了一下，住完这**就不住了，提前告知，方便王连海尽早安排租售。2020年8月1日，李甲遐微信联系王连海，通知其8月31日收房；2020年8月2日，王连海回复李甲遐要求其承担不确定维修时间的后果。 2020年8月3日，王连海将图片发送给白蚁防治中心，白蚁防治中心回复根据图片显示不是白蚁。 2020年8月31日，顾云珠（甲方）、李甲遐（乙方）签订一份兰芝堂3-402房屋交接确认书，主要内容有，双方于2020年8月31日下午5点进行房屋交接，房屋已交还、设施已清点。承租方将房屋钥匙一套（门禁卡、门钥匙各一把）交给甲方，其余钥匙仍在乙方手上未交，水、电、气、物、有线电视等费用已结清。其余问题另行协商解决。顾云珠在甲方处签字，李甲遐在乙方处签字。 2020年9月4日，顾云珠（甲方）、张程慧（乙方）签订一份《房屋装修合同》，约定甲方委托乙方对慈悲社5-2号3幢402室住房部分进行部分重新整改装修，工期自2020年9月8日开工至2020年9月30日竣工。工程总价款为24210元，分三次支付，第一次于2020年9月7日支付14500元，第二次于厕所整修完成支付8400元，第三次于竣工验收当天支付1310元。顾云珠在甲方处签字，张程慧在乙方处签字。2020年9月7日，顾云珠向张程慧转账14500元。 庭审中，王湉、王连海同意退还李甲遐2020年9月份租金8500元。 本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行合同约定的义务。 关于合同解除问题。在合同履行过程中，双方已经于2020年8月31日就案涉房屋办理了交接手续并签订房屋交接确认书，双方对合同的解除达成一致意见，本院予以确认。 关于违约金问题，双方约定的租赁期限自2018年4月1日起至2021年7月31日止。2020年8月1日，李甲遐通知王连海于8月31日收房，该行为系李甲遐单方提出解除合同的行为，属于违约行为。李甲遐称承租的房屋存在屋顶发霉、粉刷层剥落、白蚁蛀门框等问题，致使案涉房屋无法居住，王连海微信回复李甲遐要求其确定维修时间，也联系白蚁防治中心工作人员上门查看，李甲遐妻子并未同意其立即上门查看，而是要求其等到2020年8月31日后再说。王湉、王连海提供2018年2月22日拍摄的案涉房屋照片，证明李甲遐承租案涉房屋时，案涉房屋就存在粉刷层剥落问题，其对此是知情的。屋顶发霉、房屋粉刷层剥落并不会对居住房屋产生实质性影响，在李甲遐提出房屋质量、白蚁蛀门等问题时，王连海也积极联系解决，而李甲遐并不予以配合，并提出解除合同，可以认定李甲遐存在违约行为，应承担违约责任。而王湉、王连海尽到了出租方应尽的出租义务。合同约定如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费。故李甲遐应向往湉、王连海支付违约金17000元（8500元/月×2）。对于李甲遐主张王湉、王连海向其支付违约金17000元的本诉请求，本院不予以支持。 关于押金问题，李甲遐要求退还押金8000元，王连海、王湉称房屋被损坏，要求李甲遐赔偿损失10000元，主张用押金冲抵8000元。王连海、王湉陈述其装修案涉房屋花费24210元，但截至庭审，仅提交装修合同、支付14500元的付款凭证及微信聊天记录，并不能证明其实际支付24210元。本院认为，对承租房屋的居住和使用，随着时间的增加，必然会导致房屋一定的自然损耗。双方约定的月租金为8500元，该租金标准并不低，出租人对租金的收取标准也应包含对房屋自然损耗的合理计算，王连海、王湉提交的证据并不能认定房屋的损害系李甲遐等的人为恶意破坏，且双方于2020年8月31日签订房屋交接确认书，确认房屋已交还、设施已清点，应视为对房屋交接现状予以认可。故对于王连海、王湉赔偿损失的主张，本院不予以支持。王连海、王湉应退还李甲遐押金8000元。 关于居间费问题，合同约定如一方违约，导致合同无法继续履行，违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，王湉支付给我爱我家公司居间服务费4000元，现李甲遐单方提出解除合同构成违约，其应向王连海、王湉支付居间费4000元，对于李甲遐主张王连海、王湉向其支付居间费4000元的本诉请求，本院不予以支持。 双方于2020年8月31日办理了房屋交接手续，签订的房屋租赁合同已经于2020年8月31日解除。李甲遐要求王湉、王连海退还2020年9月份租金8500元，庭审中，王湉、王连海同意退还2020年9月份租金8500元，本院予以确认。故王湉、王连海应退还李甲遐2020年9月份租金8500元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、李甲遐于本判决生效之日起十日内支付王湉、王连海违约金17000元； 二、李甲遐于本判决生效之日起十日内支付王湉、王连海居间费4000元； 三、王湉、王连海于本判决生效之日十日内起退还李甲遐押金8000元； 四、王湉、王连海于本判决生效之日起十日内退还李甲遐租金8500元； 五、上述判项确定金额冲抵后，李甲遐应支付王湉、王连海4500元； 六、驳回李甲遐其他诉讼请求； 七、驳回王湉、王连海其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费369元，减半收取185元，反诉案件受理费143元，合计328元，由李甲遐负担184元，由王湉、王连海负担144元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 张广鲁 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 华 瑾 书 记 员 张 利