海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1651号   上诉人（原审被告）：海南润泽联盟房地产营销策划有限公司。   法定代表人：魏某。   委托诉讼代理人：宋某。   被上诉人（原审原告）：郭某，住吉林省靖宇县。   委托诉讼代理人：陈某，海南大兴天泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郝某，海南大兴天泰律师事务所律师。   原审第三人：海南积汇实业有限责任公司。   法定代表人：刘某。   委托诉讼代理人：王某，海南中贯律师事务所律师。   上诉人海南润泽联盟房地产营销策划有限公司（以下简称润泽公司）因与被上诉人郭某、原审第三人海南积汇实业有限责任公司（以下简称积汇公司）居间合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   润泽公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭某的诉讼请求或发回重审。   事实和理由：一、一审法院认定润泽公司向郭某故意隐瞒涉案房屋已经抵柙的事实，并诱使郭某与第三人签订房屋买卖合同，与事实不符。首先，润泽公司作为房地产中介企业，在向郭某推荐涉案房屋时已将涉案房屋的全部信息向郭某作出说明，郭某完全知悉涉案房屋的权属状况。本项目的其他房屋在出售时与涉案房屋一致，均存在抵押情形，第三人在售房时已向第三人承诺解除抵押的期限，郭某在购房时是明确知晓涉案房屋存在抵押的，润泽公司并不存在故意隐瞒房屋抵押的事实。其次，涉案房屋的抵押状态是经不动产登记部门登记公示的，郭某作为具有正常民事能力的自然人，在进行房屋买卖的重大交易前，有义务查询交易房屋的权属状态。对于经过公示的抵押登记信息，润泽公司无法做出故意隐瞒的行为，且一审过程中郭某并未提交润泽公司存在故意隐瞒房屋抵押的相关证据。故，一审法院仅以涉案房屋存在抵押，推定润泽公司故意隐瞒了房屋抵押情形，无事实及法律依据。二、润泽公司已完成居间义务，郭某应当向润泽公司支付居间费用。第三人在出售涉案项目时，所有房屋均存在抵押情形，销售过程中第三人已向包括郭某在内的所有购房客户承诺了解除抵押的期限，且除涉案房屋外，多数购房客户在第三人解除抵押登记后，已经办理完房屋过户手续。郭某在与第三人签定购房合同后，润泽公司的居间义务就已完成，且郭某已按约定向润泽公司支付了全部居间费用，足以认定郭某对润泽公司已经完成居间义务的事实是认可的。在润泽公司明知涉案房屋存在抵押的情况下，第三人同意郭某以此为由解除双方的购房合同系其对自身权利的自由处分，润泽公司无权干涉。润泽公司认为，在郭某与第三人签订购房合同后，润泽公司的居间义务就已经完成，在润泽公司并不存在过错的倩况下，无论郭某是否退房，其均应向润泽公司支付居间费用。故一审法院认定润泽公司在销售过程中存在过错导致郭某退房，应当向其退还居间费用，无事实及法律依据。三、郭某缴纳的“团购费”中包含润泽公司为涉案房屋装修所支出的装修成本，一审法院判令润泽公司全额返还，无事实及法律依据。润泽公司在向郭某销售房屋时，为促成交易，将涉案房屋进行了进装修。故郭某所购的涉案房屋属于精装房，润泽公司在销售过程中负担了装修成本，并提供了相关证据证明已为涉案房屋进行装修的事实。一审法院判决遗漏了润泽公司对涉案房屋进行装修的事实，并将“团购费”中所含的装修款一并要求润泽公司退还，无事实及法律依据。综上所述，请求判如所请。   郭某辩称，1.润泽公司称其在向郭某推荐涉案房屋时已将房屋的全部信息向郭某作出说明，郭某完全知悉房屋的状况，该情况并不属实，润泽公司也未举出任何证据证明其该说法。而且出售抵押房这个对润泽公司如此不利的事情，润泽公司作为正规、专业的房屋销售公司却没有保留任何证明自己已向买受人披露房屋情况的证据，并不符合常理。从举证责任上看，郭某在因无法过户导致买卖合同丧失根本意义、出卖人积汇公司已全额退款的情况下，起诉要求居间人润泽公司退还居间费用，已经举证证明了该房屋被抵押，积汇公司退还了全额房款，已尽到了相应的举证义务，剩下的应由润泽公司举证证明自己尽到了居间义务，如实披露了抵押房的情况，而不是由郭某对不存在的事实举证。2.润泽公司所认为的郭某买房之前自己没有去不动产中心查询房屋状况是郭某的过失，过度加重了买受人的义务，没有事实和法律依据。从现在不动产中心的查询制度来看，只有三类人能够查询房屋情况，第三类是已经购买了房屋的买受人。所以对于打算购买房屋、但不了解房屋状况的人，不动产中心并不提供查询服务。润泽公司要求前来游玩的外地游客来海南买房时，像专业法律人士一样谨慎、缜密的去中心查询该房屋的抵押状况，且不说普通买受人是否拥有如此专业的知识、更重要的不动产中心对于没有任何法律资格证件、又尚未购买房屋的人根本不予以查询。润泽公司将自己不诚信的后果加诸于购房人，过于苛刻，明显不现实，也没有可操作空间。3.润泽公司认为自己不应当退还居间费用的核心依据就是在已经告知了郭某房屋被抵押情况的基础上，居间义务已经完成。郭某和润泽公司签订团购登记单的目的就是为了购买富海花园818房屋，在润泽公司没有任何证据证明其已向郭某告知该房屋处于抵押状态，无法备案网签，郭某购买房屋后多年都不能过户，沟通无果的情况下郭某已和出卖人积汇公司解除了房屋买卖合同，且退房、退款，即该合同已经终止履行，那么应视为润泽公司并未促成合同成立，无权要求郭某支付居间费用。4.根据润泽公司签订团购登记单第2条“客户认购成功后，由于自身原因要求退房，团购服务费概不退还”，该约定对不予退还团购服务费的情形做了限制性约定--只有是因客户“自身原因”要求退房的，才不退还团购服务费，其他原因要求退房的，应当退还团购费。本案中，郭某要求退房明显不是自身原因，房屋被抵押导致无法网签备案，也不属于郭某的自身原因，应当予以退还团购款。5.润泽公司陈述郭某交的团购费中包含装修费，但从团购登记单和润泽公司提供的证据上，双方并没有该约定，该装修费和郭某无关；即使有约定，在郭某退房、退款的情况下，该房屋并不属于郭某所有，郭某也未使用，那么该房屋产生的装修费等相关费用也和郭某无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。   原审第三人积汇公司述称，意见同一审时一致，积汇公司对郭某已经支付全部购房款无异议，但其公司已经退还全部购房款。润泽公司应否退还团购费，由法院依法判决。   郭某向一审法院起诉请求：1.判决解除郭某与润泽公司签订的《海南润泽联盟团购登记单》；2.判令润泽公司返还郭某团购费437580元；3.判令润泽公司给付郭某资金占用期间的利息（从2017年12月10日起，按年利率6%计至润泽公司将团购费全部返还完毕之日止，暂计至2020年1月15日为55171.1元）；4.判令润泽公司赔偿郭某因索要团购费而支出的机票费用7420元；5.判令本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用等与本案相关费用由润泽公司承担。一审诉讼过程中，郭某明确第五项诉讼请求仅包括案件受理费。   一审法院认定事实：位于三亚市南边海路“福海花园”系积汇公司开发的楼盘，积汇公司将该楼盘房屋以包销的方式委托润泽公司对外销售。   2017年12月2日，郭某和润泽公司签订《海南润泽联盟团购登记单》，约定：海南润泽联盟登记单是润泽联盟推荐客户的购房优惠权，郭某需支付团购优惠费437580元；郭某持此单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免607580元，减免后购房总价款为1092420元，于2017年12月2日已付92420元，尾款于2017年12月5日前付清；客户成功认购（即签订购房认购书或商品房买卖合同）后，由于自身原因要求退房，团购服务费概不退还；本次收取的团购费并非购房价款的一部分等内容。郭某于团购登记单签订当日向润泽公司支付437580元，润泽公司以收到购房定金的形式向郭某出具了收据。   同年12月6日，郭某与积汇公司签订《福海花园购房协议书》，约定：郭某购买积汇公司开发的位于三亚市××区房，建筑面积60.69平方米，套内面积42平方米，建筑面积单价18000元/平方米，总价款1092420元；郭某于签订本协议书当日向积汇公司支付购房款1092420元；2017年12月10日前积汇公司将该房入户钥匙交给郭某。签订协议后，郭某向积汇公司付清了购房款1092420元。积汇公司主张其曾将涉案房屋交付给郭某，于2019年年底收回，但其未在本院指定期限内提供交房相关材料，郭某亦否认其曾接收涉案房屋。   另查明，积汇公司在与郭某签订《福海花园购房协议书》前，已将案涉818号房进行抵押贷款，并办理抵押登记。   庭审中，积汇公司与郭某均认可双方签订的《福海花园购房协议书》已经解除，润泽公司陈述在其公司与郭某签订团购登记单之前，积汇公司已向其公司告知涉案房屋的抵押情况。   一审法院认为，积汇公司将其开发的福海花园小区房屋委托润泽公司销售，双方形成商品房销售代理合同关系。润泽公司收取郭某团购费437580元实为代理销售商品房的佣金。   本案的争议焦点为郭某要求解除与润泽公司签订的《海南润泽联盟团购登记单》，并要求返还团购费有无事实和法律依据。   积汇公司与郭某签订的《福海花园购房协议书》已经解除。涉案房屋在出售给郭某之前，积汇公司已将涉案房屋办理抵押登记。润泽公司作为中介服务机构销售涉案房屋时，应当如实向郭某介绍、告知涉案房屋现状。积汇公司陈述其在签订购房协议前，已向郭某告知所售房屋已经抵押的事实，但未能举证证明。润泽公司在本案中亦未提供证据证明其在知晓涉案房屋被抵押的事实后已向郭某如实告知，故润泽公司虽促成了积汇公司与郭某签订《福海花园购房协议书》，但润泽公司和积汇公司在销售涉案房屋时均未向郭某告知抵押真实情况，诱使郭某作出错误意思表示，积汇公司和润泽公司的行为显然构成了故意隐瞒。现涉案房屋仍处于抵押状态，房屋至今尚未交付，合同亦未能办理网签，不具备办理分户权证的条件，郭某购买房屋的目的不能实现。郭某与积汇公司签订的购房合同解除后，合同终止履行，视为润泽公司未促成合同成立，不得要求郭某支付报酬。郭某诉求解除与润泽公司签订的《海南润泽联盟团购登记单》，并要求润泽公司退还团购费437580元及利息于法有据，本院予以支持。   利息应以437580元为基数，分两部分计算：从2017年12月2日开始，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止。郭某仅主张从2017年12月10开始计算利息，系对自己民事权利的自由处分，予以照准。关于郭某诉求的机票费用。因郭某未举证证实机票费用与追索团购费的因果关系，故对于其该项主张，不予支持。润泽公司未就其从事居间活动所支出费用完成举证责任，应承担相应的不利后果，而其所称向二级分销商支出佣金系另一法律关系，不应与本案一并处理，润泽公司以其公司已支出上述费用为由，辩称郭某无权要求退还团购费，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除郭某与润泽公司签订的《海南润泽联盟团购登记单》；二、润泽公司自判决发生法律效力之日起十日内返还郭某团购费437580元及利息（利息以437580元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2017年12月10日计算至2019年8月19日止，以437580元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；三、驳回郭某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4400元（郭某已预交），由润泽公司负担4230元，郭某负担170元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。润泽公司提交了以下证据：证据1.润泽公司与装修公司之间的装修合同；证据2.装修公司的收款收据；证据3.郭某房间装修到一半的9张微信照片。共同证明涉案款项中包含了装修费用，且郭某的房间已经装修，不应退还涉案款项。郭某的质证意见为：对于证据1装修合同，合同双方当事人不是郭某，也没有写明和郭某有关，而且该装修合同的签约日期是2017年8月2日，但当时郭某还没有购买818的房屋，2017年12月2日郭某才和润泽公司签订团购登记单，让润泽公司居间购买818号房屋，也就是说该装修合同并不是专门为了郭某而装修，也没有采用郭某对该房屋装修的特殊要求单独进行装修，而是和23套房屋一起在出售之前统一进行的装修，该装修合同和郭某无关。在郭某和积汇公司解除房屋购买合同后，该房屋既没有归郭某所有，也没有由郭某使用，该装修费用不应当由郭某承担，且若润泽公司真的投入了装修费用，也是为了以后房屋销售而进行的统一装修。不论郭某是购买还是解除购买合同，都不会对该装修带来影响。郭某解除房屋购买合同之后，润泽公司仍然可以继续无障碍的出售涉案房屋，其装修到一半不能再出售，是因为其和积汇公司的合作已经到期并且该房屋长期无法网签备案，处于抵押状态，才导致了其装修损失，该损失应当由其自己承担。对于证据2收据收款，由于该收据并非正规的发票，对其三性不予认可。且结合对证据一的质证意见，该装修费用和郭某无关，收据中记载的不只有涉案的818房屋，还有814、805、812等多个其他房屋和本案无关。对于证据3润泽公司手机上的微信聊天照片，该照片无法看出拍摄时间和拍摄地点，只能看到一个局部的床垫和房间，看不清是否是涉案房屋，对其三性不予认可。积汇公司的质证意见为：以上证据和积汇公司无关，由法院依法认定。本院的认证意见为：润泽公司对涉案房屋的装修并非是为郭某专门特殊定制的装修，而是和其他销售的房屋涉案一起进行的装修，且发生在与郭某签订合同之前，涉案房屋及房屋内的装修均未交付给郭某使用，该装修与郭某无关联性，不予采纳。   一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案团购登记单是否应予解除，润泽公司是否应当返还涉案团购服务费及利息。   根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，本案润泽公司提供居间服务，各方当事人对涉案团购登记单属居间合同并无异议，且该居间合同合法有效，本院予以确认。   根据合同法第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，涉案房屋已抵押给银行并办理了抵押手续，该情况属于房屋买卖中的重大事项，润泽公司应当如实报告，润泽公司主张其已将房屋处于抵押状态告知了郭某，但其未提供任何证据予以证明，本院不予采信。   根据合同法第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定，因郭某与润泽公司签订涉案团购登记单的目的是购买涉案房屋，但因积汇公司与银行间就解押问题不能达成一致，涉案房屋无法办理网签，不能办理产权证，郭某已经与开发商积汇公司解除了涉案房屋的买卖合同，积汇公司已经退还了全部房款，故涉案团购登记单的根本目的亦无法实现，涉案团购登记单应予以解除。涉案房屋实际并未成功销售给郭某，居间服务并未成功，润泽公司不应获取涉案居间报酬即团购服务费437580元。且根据涉案团购登记单第2条规定，客户成功认购（即签订购房认购书或商品房买卖合同）后，由于自身原因要求退房，团购服务费概不退还，但本案退房原因并非由于郭某的原因，故涉案团购服务费应当予以退还。关于润泽公司占用团购服务费期间产生的利息，润泽公司亦应向郭某支付。润泽公司主张其已居间成功，与事实不符，不予支持。   润泽公司主张涉案团购服务费包含装修费用，但该装修费用并非是为郭某专门特殊定制而产生，而是和其他房屋一起进行装修，涉案房屋及室内装修均未交付郭某，润泽公司主张郭某承担装修费用没有事实和法律依据，不予支持。   窗体底端   综上所述，润泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8460元（海南润泽联盟房地产营销策划有限公司已预交），由海南润泽联盟房地产营销策划有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 李柔翰   审判员 杨冲冲   审判员 王晓艳      二〇二〇年十一月十六日   法官助理 陈 丹   书记员 郁四珍   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。