宁夏回族自治区中宁县人民法院民 事 判 决 书 （2020）宁0521民初3159号原告：中宁县安明物业服务有限公司。法定代表人：万某。委托诉讼代理人：刘某，宁夏中宝律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：徐某，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：朱某，住宁夏回族自治区中宁县。系徐某丈夫。代理权限为特别授权。 原告中宁县安明物业服务有限公司与被告徐某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和开发商中宁国有资本运营有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告为中宁县某社区的业主提供物业管理服务。被告居住的房屋面积为109.4平方米，原告依约定为被告提供了物业服务，但被告拖欠原告2017年7月30日至2019年7月30日的物业费2110元（每平方米0.8元），每年公摊电费120元，每年增压费200元，电梯费936元，违约金1155元，共计4841元。经原告多次催要，被告拖欠至今。现诉至法院，要求：1、被告向原告支付2017年7月30日至2019年7月30日期间的物业管理服务费3686元、违约金1155元，合计4841元；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称，2016年7月份，我入住××区，住房面积为109.4平方米。我给原告交过2016年7月份至2017年7月份的物业管理费2311元，之后的物业管理费我没有交纳。我不交物业管理费有以下理由：1.2016年，业主拿到钥匙装修房屋，物业公司就向每户业主收取了300元的装修垃圾中转费用；当时有的业主没有装电表，物业公司又向业主收取了200元的电费，这些费用的收取有什么依据？有些业主自己处理了垃圾，但物业公司还是硬性收取了费用。2.普层楼房物业费0.5元/平米，高层物业费0.8元/平米，这个标准是由谁制定，依据又是什么？3.小区卫生差，这和收费标准不符；4.小区治安差，我的电动车在小区丢失，还有其他业主的电动车电瓶丢失，物业公司都没出面问询、处理过；5.业主每年交120元公用电费，该项收费不合理；6.小区花草树木未修剪整理；7.物业公司人员收取物业费时行为不文明，态度不好；8.移动、电信公司来我小区建基站，物业公司未给业主打招呼，就让建了；9.2016年，我家房屋被从消防栓处漏出来的水淹了，将地板砖损坏，我家损失无人赔偿；10.每年电梯费936元的收费标准及依据又是什么？11.原告在小区内打深井，导致单元门、电表箱及墙面有不同程度的生锈及裂缝。12.物业公司所指定的两个停车库，都未向业主开放过，里面装的是原告的一些杂物。我对原告出具的前期物业服务合同不认可，我也不知道原告与中宁国有资本运营有限公司签订了物业合同这回事。只要原告方能出所收取费用的合法依据，且将物业服务好，我就交纳物业管理费。经审理查明，被告系中宁县某社区业主，其所居住的小区系中宁县恒达房地产开发有限公司承建，中宁国有资本运营有限公司是该开发公司的招标公司。2016年7月14日，原告与中宁国有资本运营有限公司签订了某社区前期物业服务合同，并开始为该小区提供物业管理服务。该小区一直没有成立业主物业委员会。被告居住的房屋面积为109.4平方米，按照前期物业合同的约定，被告应交纳2017年7月30日至2019年7月30日的物业管理费2100元（0.8元/平方米/月×109.4平方米×24个月）、电梯费936元（78元/月×12个月）、二次增压费400元（200元/年×2年）、公用水电费240元（120元/年×2年），以上合计3676元，但被告至今未交纳。期间，被告曾因房屋质量问题向中宁县住建局信访反映过，住建局已给予处理。以上事实有原告提交的中宁县某社区前期物业服务合同、送达回证各一份以及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院审核，可以采信。本院认为，原告与中宁国有资本运营有限公司签订了某社区前期物业服务合同，就双方的权利义务、物业管理费收取标准及其他事项进行了约定，因被告所在的小区至今没有成立业主委员会，原告虽未与该小区业主直接签订物业服务合同，但原告与建设方签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告按约为该小区提供了物业服务，业主也接受了相应的物业服务，原告有权向该小区业主收取物业管理费。被告自入住该小区交纳了一年的物业管理费，之后再未向原告交纳物业管理费，已表明被告知道原告收取物业管理费的相关标准，故被告提出关于原告收费标准没有合法依据的意见不能成立；被告提出的关于原告在物业服务方面有瑕疵，虽未提供相应的证据证实，但实际中该类问题也或多或少的存在，但其不能作为被告拒绝缴纳物业管理费的理由。对原告主张违约金1155元的诉讼请求，虽在前期物业服务合同中有约定，但结合本案的实际情况，原告方在物业服务方面有瑕疵，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告主张的自2017年7月30日至2019年7月30日期间的物业管理费，本院予以支持3676元（2100元+936元+400元+240元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐某于本判决生效后一次性支付原告中宁县安明物业服务有限公司2017年7月30日至2019年7月30日期间的物业管理费3676元；二、驳回原告中宁县安明物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告中宁县安明物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。­当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。  审 判 员 纪成忠 二〇二〇年十一月二十六日  书 记 员 郭峰娟附：本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1