大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初11147号原告：华润物业（大连）有限公司，统一社会信用代码9121020467407548XP，住所地辽宁省大连市沙河口区星海广场****楼地下**。法定代表人：金永，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张林玉，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅竹君，系北京德恒（大连）律师事务所律师。被告：迟国义，男，1987年7月9日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告华润物业（大连）有限公司与被告迟国义物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告华润物业（大连）有限公司的委托诉讼代理人梅竹君及被告迟国义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业（大连）有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告向原告支付所欠物业费2,934.41元及违约金（违约金要求自2019年8月20日起至付清之日，以拖欠物业费数额为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系华润考拉二期***号业主，且同原告签订《华润考拉二期前期物业服务合同》，委托原告对其物业进行管理与服务。合同签订后截至起诉之日，一直由原告依据上述合同提供物业服务，但自2019年8月11日至2020年12月31日期间，被告尚欠物业费人民币2,934.41元未缴纳。现为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，恳请依法判决。被告迟国义辩称，不同意原告诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、拖欠时间、收费标准没有异议，不同意支付违约金。被告曾介绍亲友去买房子，开发商承诺给被告推荐奖4,000元，后原告、被告以及开发商签订协议，约定开发商将4,000元转交给原告用于抵扣被告应当向原告支付的物业费，但原告只抵扣了2,000元，剩余的2,000元一直未同意抵扣，因与原告就抵扣物业费发生争议，才导致被告未能交纳物业费。现被告要求剩下2,000元在案涉物业费中进行抵扣，抵扣后剩余的物业费被告同意交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，通过当事人的陈述以及本院对证据的审查，对原告提供的《【考拉住区】二期前期物业服务合同》、房产信息查询表、被告提供的《代付物业费协议》等证据予以确认存卷，并据此认定如下事实：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区华润考拉住区二期提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区华润考拉住区二期***业主，房屋面积70.49平方米。大连华润置地华北路项目开发有限公司作为大连市甘井子区考拉住区二期的开发建设单位（甲方），与原告（乙方）签订了《【考拉住区】二期前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方为案涉小区实施前期物业管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层、高层住宅2.5元/月/平方米（含电梯费）；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，首次办理入住手续时，预交1年物业服务费用，预交费用期满后按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前交纳当期物业费；逾期交纳的，每逾期1日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；合同期限自2015年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。被告于2016年12月6日在该份协议上签字确认“本人作为【考拉住区】二期7楼3单元702号业主，同意大连华润置地华北路项目开发有限公司委托华润物业（大连）有限公司提供【考拉住区】二期前期物业服务，并认同前期物业服务合同中的全部内容”。上述协议签订后，原告依约为案涉小区提供物业服务至今，被告未交纳2019年8月11日至2020年12月31日期间的物业服务费。另查，2016年9月27日，大连华润置地华北路项目开发有限公司（甲方）、原告（丙方）与被告（乙方）签订了协议编号为：华润（大）物20160191的《代付物业费协议》，主要内容为：乙方推荐客户购买甲方在售的商品房，所有的手续和程序符合甲方《华润置地沈阳大区老带新推荐成交奖励指引》及相关规定，甲方应支付乙方推荐成交奖励金4,000元（大写：肆仟元）；乙方委托甲方将上述推荐成交奖励金转交于丙方，作为乙方支付丙方的物业管理费，丙方向甲方开具等额物业费收据；甲方代乙方向丙方支付的物业管理费金额仅限上述奖励金金额，超过此金额的物业费应由乙、丙双方自行结算，与甲方无关。上述协议签订后，原告仅将奖励金中的2,000元用于抵扣被告于2019年8月11日前发生的部分物业费，剩余奖励金2,000元以协议书数额记载错误为由拒绝抵扣，主张当时三方协商的奖励金数额为2,000元而非4,000元。本院认为，结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为剩余奖励金2,000元能否用于抵扣案涉物业费。对此，本院认定如下：大连华润置地华北路项目开发有限公司与原、被告签订的《代付物业费协议》系三方的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照协议的约定全面履行各自义务。协议中已经明确约定奖励金数额为4,000元，用于抵扣被告发生的物业费，但原告仅将2,000元奖励金用于抵扣物业费，剩余2,000元奖励金拒绝抵扣，违反了协议约定，故被告有权依照协议约定要求剩余2,000元奖励金用于抵扣发生的物业费用。关于原告提供奖励登记表复印件主张奖励金数额书写错误一节，本院认为该登记表为复印件且系原告单方制作，被告亦不认可，而被告提供《代付物业费协议》系三方盖章签字确认，金额明确写明为4,000元，数额大小写一致，应当认定三方协商一致的奖励金抵扣物业费的数额为4,000元。综上，本院对原告提供的奖励登记表复印件不予采信，对原告的该项主张不予采纳。根据《【考拉住区】二期前期物业服务合同》，自2019年8月11日至2020年12月31日期间被告应当支付物业服务费2,942.96元（2.5元/月/平方米×70.49平方米×16个月+2.5元/月/平方米×70.49平方米÷30天×21天）。现原告仅主张被告该期间应缴纳的物业费为2,934.41元,扣除应当抵扣的奖励金2,000元，被告还应当向原告支付物业服务费934.41元（2934.41元-2000元）。原告主张超出部分，本院不予支持。关于逾期缴费违约金一节。本院认为，被告未能按约交纳物业费的原因在于原告未按约抵扣物业费，故依据公平原则，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告迟国义于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告华润物业（大连）有限公司物业服务费人民币934.41元。二、驳回原告华润物业（大连）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告迟国义负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年十一月二十七日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。