广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3566号上诉人（一审原告）：东莞市莞城物业管理公司，住所地：广东省东莞市莞城街道市桥社区高第街****，统一社会信用代码：91441900712260556F。法定代表人：李辉洪，该公司经理。委托代理人：王淑媛，广东鼎能律师事务所律师。委托代理人：李伟东，广东鼎能律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：袁玉雯，女，1967年3月14日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：董其运，广东星啸律师事务所律师。委托代理人：马忻瑀，广东星啸律师事务所辅助人员。一审第三人：詹炯林，男，1970年12月31日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人东莞市莞城物业管理公司（以下简称莞城物业公司）因与被上诉人袁玉雯、第三人詹炯林租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初28697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。莞城物业公司起诉请求：1.确认袁玉雯与莞城物业公司签订的东莞市**********场地的《租赁合同》已于2018年4月30日解除。2.袁玉雯向莞城物业公司支付租金35457.84元（其中2017年9月1日至2018年3月31日期间的租金差额为13789.16元，2018年4月的租金为21668.68元）。3.袁玉雯向莞城物业公司支付场地占用费（参照租金21668.68元/月的标准，从2018年5月1日起算至实际返还场地之日止期间的占用费，暂算4个月占用费为86674.72元）。4.袁玉雯向莞城物业公司支付拖欠水费、电费及其他处理费3545.2元（其中电费3013.2元、水费217元和其他处理费315元）。5.袁玉雯自判决生效之日起15日内向莞城物业公司返还案涉场地及恢复场地原状。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决：一、确认东莞市莞城物业管理公司与袁玉雯之间的《租赁合同》已于2018年4月30日解除。二、袁玉雯于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市莞城物业管理公司支付租金30559.04元。三、袁玉雯于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市莞城物业管理公司支付场地占用费43337.36元。四、袁玉雯于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市莞城物业管理公司支付水费、电费、污水处理费及生活垃圾处理费共计3545.2元。五、袁玉雯于判决发生法律效力之日起十五日内向东莞市莞城物业管理公司返还东莞市莞城区******戙船澳停车场、洗车场。六、驳回东莞市莞城物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2813.55元，已由东莞市莞城物业管理公司预交，由东莞市莞城物业管理公司负担1077.51元，袁玉雯负担1736.04元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初28697号民事判决书。宣判后，莞城物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项、第五项以及第六项的判决结果；2.袁玉雯向莞城物业公司支付场地占用费至实际返还场地之日止（参照租金21668.68元/月的标准，从2018年5月1日起算至袁玉雯按双方约定交付标准实际返还场地之日止）；3.袁玉雯自判决生效之日起15日内向莞城物业公司返还案涉场地并恢复场地原状。事实与理由：（一）一审法院根据一审第三人詹炯林自行述称的“已于2018年6月将案涉场地交还给袁玉雯”即认定袁玉雯及詹炯林没有继续占用案涉场地，属于认定事实错误。首先，詹炯林未提供证据证明已于2018年6月交还案涉场地，且截至2019年10月16日再次开庭审理时，詹炯林仍有一些大型汽修设备放置于案涉场地，由此可知，即使詹炯林确实曾于2018年6月向袁玉雯作出过交付的动作，但该动作不能实现交付完毕后接收方可正常使用案涉场地的目的，莞城物业公司更无法实现对案涉场地的占有使用。其次，在2019年10月16日再次庭审过程中，詹炯林不但确认仍有一些大型汽修设备在案涉场地，更当庭表示其会在该次庭审结束后几天内清除完毕并通知莞城物业公司接收案涉场地，但截至上诉状递交当日（2019年12月12日），詹炯林仍未对案涉场地的大型汽修设备及垃圾杂物等进行清理，更不存在袁玉雯及詹炯林通知莞城物业公司接收案涉场地的情况。再者，袁玉雯虽多次要求莞城物业公司接收物业，但均明确交付前提为莞城物业公司应对案涉场地现有建筑物及地板硬化工程作出补偿或赔偿，一审法院在明知袁玉雯存在“附条件交付”的行为的情况下，仍认定莞城物业公司不接收案涉场地系因莞城物业公司原因导致，属于显失公平。此外，截至上诉状递交之日，袁玉雯及詹炯林仍持续占有案涉场地并收益，包括但不限于将案涉场地出租给第三方作停车场使用等。且一审法院多次不理会莞城物业公司提出的调查申请，损害莞城物业公司的合法利益。最后，莞城物业公司虽于2018年6月1日对案涉场地采取停电措施，但原因在于袁玉雯拖欠租金及场地占用费等相关费用，更拒不按双方约定履行案涉场地的交付义务。莞城物业公司在多次催告、面谈、沟通无果的情况下被迫采取行动，且莞城物业公司已于采取措施前书面告知袁玉雯及詹炯林。即使法院认定莞城物业公司采取停电措施对案涉场地占用损失的主张应承担一定责任，但亦应明确莞城物业公司作出此举无任何获利。并应根据袁玉雯与莞城物业公司的过错程度判决分别承担相应比例的损失，不应直接认定莞城物业公司自行承担损失。（二）莞城物业公司并未明确变更诉讼请求（即未放弃要求袁玉雯对案涉场地恢复原状），莞城物业公司同意“无须对案涉场地恢复原状即接收”的前提条件为袁玉雯不得据此向莞城物业公司主张地上建筑物以及地面硬化工程的补偿或赔偿、搬离现有设施以及完全履行莞城物业公司主张的诉讼请求内容。一审法院以莞城物业公司为减损作出的附条件让步直接认定莞城物业公司变更诉讼请求，损害了莞城物业公司的合法利益。袁玉雯答辩称案涉租赁合同于2018年4月30日解除，解除后莞城物业公司、袁玉雯及詹炯林就交还使用场地有多次协商，且三方一起到现场办理交接手续，当时莞城物业公司也提出一个方案，就是按现状交接，当时莞城物业公司也要求袁玉雯、詹炯林出具不要求任何补偿的书面文件，但鉴于当时有关案件还在审理当中，当时没有出具，但三方合意将场地交还给莞城物业公司这个事实是可以确认的。2.莞城物业公司于2018年6月1日开始对案涉场地进行停电，袁玉雯已经无法使用案涉场地。3.袁玉雯曾经向莞城物业公司支付2018年5、6月的租金，但莞城物业公司退还了，其意思表示是场地袁玉雯并没有占有的事实。詹炯林未在法定期限内提交书面陈述意见。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，莞城物业公司二审提交视频光碟、东莞市先科大厦停车场机动车停放服务收费标准、停车交费截图，拟证明截止视频录制当日（即2020年5月5日），案涉租赁场地仍被作为停车场供车辆停放并由袁玉雯据此受益，案涉租赁场地不具备返还给莞城物业公司的基础条件，袁玉雯亦未向莞城物业公司返还案涉租赁场地，且其应当足额向莞城物业公司支付案涉租赁场地的占用费至该租赁场地符合交付条件且交还给莞城物业公司之日止。袁玉雯质证称确认视频里的场地是案涉的场地，但与本案无关联，理由是从莞城物业公司提交的证据看，经营该停车场的主体应该是先科大厦，莞城物业公司在接受场地后是否与其他主体签订类似的租赁合同袁玉雯不清楚。袁玉雯已经于2018年6月1日后将场地返还给莞城物业公司，不再占有该场地，也不再对该场地有任何的管理。对于照片及停车费交费截图的质证意见与上述的质证意见一致。且照片显示的收费单位东莞市莞城车仕宝汽车维修服务店已经注销，实际的收费单位并非该维修服务店，而是深圳市神州路通技术有限公司。2020年9月24日，本院到案涉场地查勘，案涉场地现用于社会车辆停放，有保安人员在场管理停车收费，收费模式为手机扫二维码缴费，该二维码收款人为：teacoffee（*佩），该微信号为先科大厦南盛物业有限公司（以下简称南盛公司）的行政人员唐佩。本院当场向唐佩本人询问，唐佩陈述称：“案涉场地收取的停车费用是缴纳到南盛公司，但南盛公司收取上述费用后扣减保安人员工资后全部返还给詹炯林个人账户。该模式自詹炯林承租停车场开始就是这样操作，现在詹炯林每月仍到南盛公司结账。该场地的月租停车收费是詹炯林自行收取，临时停车收费扫码显示的teacoffee（*佩）是我的，我代表公司收取的。停车显示支付给深圳市***通技术有限公司的费用实际是汇到南盛公司，最后这些钱全部都是给到詹炯林。据南盛公司老板说，案涉场地所有权属于詹炯林，南盛公司只是帮其管理。”各方当场对上述唐佩问话笔录进行质证，其中莞城物业公司确认詹炯林一直收取场地停车费。袁玉雯对此表示不参与收费管理，不清楚情况。詹炯林否认收取停车费。其后，袁玉雯及其代理人董其运律师、詹炯林、莞城物业公司代理人李伟东律师参与现场查勘，各方就案涉场地中袁玉雯加建情况及场地现状进行确认并基本达成一致意见，具体为：一、红色保安亭：各方确认由袁玉雯加建；二、保安亭对面三面墙：各方确认由袁玉雯加建；三、保安亭旁二层水泥房：各方确认由袁玉雯加建；四、铁棚浇注水泥平房：各方确认铁棚为莞城物业，由袁玉雯在此基础上浇筑水泥；五、（设备）东莞市城区市政管理抢修车（黄色）：各方未明确所有人；六、无顶铁棚浇注水泥框架：各方确认铁棚为莞城物业，由袁玉雯在此基础上浇筑水泥；七、红色保安亭（无顶铁棚浇注水泥框架旁）：各方确认詹炯林加建；八、框架水泥墙：各方确认詹炯林加建；九、无顶水泥平房框架：各方确认袁玉雯加建；十、黄色带屋顶水泥房：各方确认袁玉雯加建；十一、二层联排水泥房：各方确认袁玉雯加建；十二、二层半水泥房（入口保安亭旁）：各方确认袁玉雯加建；十三、入口处红色保安亭：各方确认袁玉雯加建。鉴于袁玉雯与莞城物业公司无法达成按现状交收，本院当场向袁玉雯释明，限其在10天内拆除建筑物并恢复原状。经各方陈述，袁玉雯至今未对案涉场地加建建筑物予以拆除并恢复原状。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对莞城物业公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）袁玉雯是否已返还案涉场地及应支付的场地占有费为多少。（二）袁玉雯是否应向莞城物业公司返还案涉场地并恢复场地原状。关于焦点一。首先，根据现场查勘得知，案涉场地一直作为停车场且至今处于被管理和使用的状态。根据唐佩问话笔录显示，虽然案涉场地表面的管理人和收款人为南盛公司，但实质收取停车费用的是詹炯林，故案涉场地至今仍由詹炯林管理、使用。由此可见，袁玉雯作为向詹炯林转租案涉场地的转租方，其至今未收回案涉场地，更不可能将案涉场地返还给莞城物业公司，故袁玉雯主张已向莞城物业公司交还案涉场地没有事实依据，本院不予认可。一审认定该项事实不清，本院予以纠正。其次，莞城物业公司与袁玉雯的租赁合同已于2018年4月30日解除，合同解除后袁玉雯未能依约返还案涉场地。虽然此后案涉场地由詹炯林使用收益，但袁玉雯是与莞城物业公司签订案涉场地租赁合同的合同相对人，且詹炯林是基于与袁玉雯的内部转租关系而占有使用案涉场地，根据合同相对性原则，应由袁玉雯向莞城物业公司承担相应的占用费。最后，案涉场地占用费应参照袁玉雯与莞城物业公司租赁合同约定的租金标准计付。根据案涉《租赁合同》第三条第1款、第四条，2017年9月至合同解除之时，租金标准为每月21668.68元。且鉴于袁玉雯至今未返还案涉场地，其场地占用费用计至其返还案涉场地之日止。故袁玉雯应自2018年5月1日至返还案涉场地之日止，按每月21668.68元向莞城物业公司支付场地占用费。莞城物业公司该项上诉主张合理有据，本院予以支持。关于焦点二。承上所述，袁玉雯作为承租方，在租赁合同解除后未依法返还租赁场地并占用至今，袁玉雯应向莞城物业公司返还案涉租赁场地。再者，袁玉雯与东莞市城区市政建设管理处签订的《租赁合同》合法有效，双方应依约履行合同。根据《租赁合同》第一条第5款“乙方在租赁期内，停车场内一切建筑物、空地不得随意改建、扩建永久或临时建筑物，如因业务需要确实需改建的必须经甲方同意后进行，但在租赁期满时乙方必须恢复原貌，否则，恢复原貌工程费用由甲方在保证金内扣除。”现合同解除后，袁玉雯向莞城物业公司返还案涉场地时应依约将其恢复原状。而根据各方在案涉场地进行现场指认后，各方明确案涉场地现状并无大型设备停放及人员居住，并确认袁玉雯在租赁期间加建建筑物包括：1.红色保安亭；2.保安亭对面三面墙；3.保安亭旁二层水泥房；4.铁棚浇注水泥平房；5.无顶铁棚浇注水泥框架；6.红色保安亭（无顶铁棚浇注水泥框架旁）；7.框架水泥墙；8.无顶水泥平房框架；9.黄色带屋顶水泥房；10.二层联排水泥房；11.二层半水泥房（入口保安亭旁）；12.入口处红色保安亭。莞城物业公司亦确认袁玉雯按原状返还案涉场地应将其加建建筑物予以拆除。故本院认定袁玉雯应向莞城物业公司返还案涉场地并将其加建建筑物予以拆除。一审就此认定不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决部分事实不清，本院予以纠正。莞城物业公司的上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初28697号民事判决第一项、第二项、第四项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初28697号民事判决第三项、第五项、第六项。三、袁玉雯于本判决发生法律效力之日起二十日内拆除位于东莞市莞城区******戙船澳停车场、洗车场内加建的建筑物［1.红色保安亭；2.保安亭对面三面墙；3.保安亭旁二层水泥房；4.铁棚浇注水泥平房；5.无顶铁棚浇注水泥框架；6.红色保安亭（无顶铁棚浇注水泥框架旁）；7.框架水泥墙；8.无顶水泥平房框架；9.黄色带屋顶水泥房；10.二层联排水泥房；11.二层半水泥房（入口保安亭旁）；12.入口处红色保安亭］，并向东莞市莞城物业管理公司返还东莞市莞城区******戙船澳停车场、洗车场。四、袁玉雯于本判决发生法律效力之日起二十日内向东莞市莞城物业管理公司按每月21668.68元支付自2018年5月1日至实际返还场地之日止的场地占用费。五、驳回东莞市莞城物业管理公司的其他诉讼请求。本案一审受理费2813.55元，已由东莞市莞城物业管理公司预交，由袁玉雯负担。本案二审受理费2813.56元，由东莞市莞城物业管理公司已预缴，由袁玉雯负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年十一月三日书记员  李敏肖