山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9693号上诉人（原审被告）：孙书媛，女，1955年4月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：何俊青，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹贻帅，山东舜天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王中兴，男，1968年1月26日出生，汉族，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：陈晶晶，山东国曜律师事务所律师。上诉人孙书媛因与被上诉人王中兴房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初8298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙书媛上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三条，改判王中兴承担房屋灭失责任的60%，即房屋损失876327.6元；2.本案一审、二审诉讼费用由王中兴承担。事实和理由：一、一审法院没有审查过错责任，没有分担过错，让孙书媛全部承担房屋灭失的风险损失，明显违反诚实信用原则在购房过程中，孙书媛对王中兴没有任何隐瞒和欺骗，王中兴对案涉房屋存在的瑕疵是明知的，王中兴仔细审查过房屋合同、建设规划许可证等文件，对案涉房屋可能发生的问题，王中兴是有预见性的。按照诚信原则，王中兴接受该房屋即应当承担该房屋可预见的任何风险。且王中兴已经实际居住使用该房屋8年4个月，在此居住期间从未对房屋提出任何异议。现该房屋灭失，王中兴却企图转嫁损失，要求孙书媛承担全部损失责任，明显存在过错，具有主观恶意，违反诚实信用原则。尤其新出台的《民法典》，更是着重强调了“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信、公平原则，秉持诚实、恪守承诺，合理确定各方的权利和义务”。本案中，一审法院将案涉房屋灭失的责任全部让孙书媛承担，未充分考虑王中兴的过错、主观恶意及不诚信行为，有违公平原则，对权利和义务的分配不合理。二、对于房屋灭失的风险，王中兴应当承担主要责任一审法院已经认定王中兴在签订合同时未尽到相应的审慎注意义务，则王中兴应当承担房屋灭失的主要损失，但一审并未就此作出判决。根据王中兴的主观过错，其可以预见到房屋灭失的风险而自愿签订合同，应当承担房屋灭失风险的主要责任，王中兴至少应承担60%以上。三、孙书媛对一审法院认定合同无效持有异议案涉房屋因违章被拆除并不必然导致合同无效，一审法院并未查明案涉房屋拆除原因，即以合同违反法律强制性规定为由认定合同无效，依据不足，且房屋已经实际交付并由王中兴使用达八年之久，合同已经实际履行。孙书媛对一审法院合同无效的认定持有异议，孙书媛将查明房屋拆除原因，并根据查明的原因，就合同效力问题进行进一步的研究，不排除就合同效力问题提起再审的可能。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，没有判定分担责任，请求二审法院撤销一审判决第二、三条，改判王中兴至少承担房屋灭失损失的60%。王中兴辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院将王中兴占用房屋期间的使用费在支付的购房款中已予以扣除，且对王中兴主张的购房款利息损失也未能支持，已平衡了双方利益，一审法院判决结果正确，且合理合法。2011年4月19日，王中兴与孙书媛签订《购房合同》之时，由孙书媛提供关于案涉房产有关政府部门出具的《村镇选址意见书》《建设工程规划许可证》以及房屋销售不动产发票一宗。意欲向王中兴证明该房产有相关的合法建设手续，且王中兴对房产享有所有权，基于对孙书媛的信任以及对有关房屋基础材料的合理审查，王中兴依照合同约定足额支付了购房款，并没有孙书媛所陈述的“主观恶意不诚信行为”，王中兴支付了合理的购房款，最终却购买到了违法建筑，继而导致居住的房子被强制拆除，显然王中兴并未违反诚信原则，反而因孙书媛违反诚信原则而损失巨大。退一步讲，即便认定王中兴在购房时未尽到审慎注意义务，一审法院已经判决将房屋占用期间利息损失由王中兴自担，如果再判决王中兴来分担房屋灭失风险责任，势必导致过错分担的失衡，且可能使得出卖违法建筑的孙书媛因无效行为而获益，既不符合法律规定，也有悖诚信原则。二、对于房屋灭失的风险，孙书媛主张王中兴承担责任毫无事实及法律依据，因违建房屋是先建成再出售，王中兴是否购买涉案房屋对房屋被政府拆除一事并无影响，涉案房屋被强拆之直接原因是因为房屋的违章建筑性质，该房屋被拆也与王中兴是否尽到审慎注意义务之间并无因果关系，孙书媛出售的房屋系违章建筑，应自行承担房屋灭失的风险。一方面，本案中孙书媛违反了先合同义务，其出售给王中兴的房屋未获审批，对所占土地亦未获得建设用地许可之重要事实属明知，却依旧将其出售，违反了诚实信用的先合同义务；另一方面，本案中，造成涉案房屋被政府强拆的直接原因是该房屋在性质上属违章建筑；在建筑时间上，该房屋建造在先，双方签订合同在后，违章房屋是先建成后再行出售，王中兴是否购买涉案房屋对于违章房屋被拆事件并无影响。在此种情形下，涉案违建房屋被拆和王中兴的审慎注意义务之间并无相应因果关系，那么孙书媛如若要求分担该房屋毁损灭失风险，那么会使得孙书媛在出售违章建筑中获利，违背了《九民会议纪要》的精神“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益”，故孙书媛要求王中兴承担房屋灭失的责任无事实及法律依据。三、一审法院认定购房合同无效适用法律正确，依据充分。我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方交易的房屋并未取得有关部门审批，系非法占用集体土地建设房屋，违反了《土地管理法》《城乡规划法》等相关法律的规定，且有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除。涉案房屋因未取得规划和建设审批手续，为违章建筑，双方所签的买卖合同显然属于无效合同。另一方面，涉案房屋被认定为违章建筑，已被拆除，严重影响了双方之间的合同履行。并非如孙书媛在变更的事实与理由中所陈述的涉案房屋被拆除并不影响合同履行也未影响合同效力。双方于2011年4月19日双方签订了《购房合同》约定的房屋使用期限应为46年有余。王中兴为此支付了178万元购房款，但涉案房屋于2020年8月20日被政府拆除，仅使用了8年的时间。该房屋被拆除王中兴不存在任何过错，根据法律规定合同无效后，出卖人应向王中兴返还全部的购房款。因该损失系因涉案房屋未取得合法土地规划手续造成的，故该损失应由孙书媛承担全部责任，王中兴无需折价补偿。合同被确认无效，孙书媛应当返还王中兴已支付的购房款，且一审法院已根据公平原则将王中兴占用使用期间所折算的房屋使用费用在已支付的购房款中予以扣除，且也未能支持王中兴所主张的购房款利息损失，由此已平衡了双方的利益。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王中兴向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告于2011年4月19日签订的《购房合同》无效；2.判令被告返还购房款1780000元；3.判令被告赔偿原告利息损失，以1780000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月2日起计算至清偿完毕之日止；4.本案诉讼费、保全费、保全担保保险费由被告承担。诉讼中，王中兴变更诉讼请求，将第三项请求变更为：依法判令被告赔偿原告利息损失，以1780000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2011年4月19日起计算至清偿完毕之日止。一审法院认定事实：2011年4月19日，甲方（出卖人）孙书媛与乙方（买受人）王中兴签订《购房合同》1份，合同主要内容为：“第一条，甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下：座落于济南市历城区仲宫镇渤萝峪休闲度假区，建筑面积194.23平方米。第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设立担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条房屋交易总价为人民币178万元整（大写壹佰柒拾捌万元）房价的支付方式为一次性、支付时间为：2011.4.19。第四条甲、乙双方定于2011年4月19日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。第五条该房屋正式交付时，甲方将该房屋的所有手续及原始合同发票交给乙方。第六条房屋交付前，与该房屋相关的物业管理、水、电等相关杂费，由甲方负责结清。第七条乙方如需办理正式发票手续，甲方需无条件协助。第八条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。第九条甲、乙双方在履行本合同同若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院管辖。”合同签订当日王中兴通过其妻子宋连香在山东庆云农村商业银行股份有限公司的账户支付了全部房款1780000元，孙书媛当日出具了收到房款1780000元的收到条。同日孙书媛将原始购房发票、村镇选址意见书、规划许可证复印件交付给王中兴。王中兴当日占用使用了该房屋。案涉房屋系佳汇公司开发销售。2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月20日，涉案房屋被拆除。另，诉讼中，王中兴申请财产保全支出保全费5000元，并支出保全保险费2280元。一审法院认为，王中兴与孙书媛签订的《购房合同》所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2011年4月19日双方所签《购房合同》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中涉案房屋已被拆除，不存在返还的情形。王中兴向孙书媛支付了1780000元购房款，孙书媛应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付王中兴，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故王中兴应向孙书媛支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。该房屋于2011年4月19日交付，2018年8月20日被拆除，占用使用期为100个月。王中兴应向孙书媛支付自2011年4月19日至2019年8月20日的使用费。根据合同记载涉案房屋土地使用年限至2057年9月26日止。因此，王中兴应向孙书媛支付占有使用费[1780000元/557.2个月（2011年4月19日-2057年9月26日）*100个月]=319454元。孙书媛在扣除使用费后，剩余购房款1460546元应当返还给王中兴。关于利息，王中兴在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，孙书媛没有返还相应购房款，应当赔偿王中兴利息损失。利息应自2019年8月20日起计算至清偿完毕之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决：一、王中兴与孙书媛于2011年4月19日就坐落于济南市历城区仲宫街道东泉泸村渤萝峪假日酒店客房中心A区24-1-C号（A区A-24-1）房屋所签订的《购房合同》为无效合同；二、孙书媛于本判决生效之日起十日内向王中兴返还购房款1460546元；三、孙书媛于本判决书生效之日起十日内向王中兴支付利息损失（以1460546元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、孙书媛于本判决书生效之日起支付王中兴保全保险费2280元；五、驳回王中兴的其他诉讼请求。案件受理费20820元，由王中兴负担3748元，孙书媛负担17072元；保全费5000元，由孙书媛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙书媛在二审中提交以下证据：（2019）鲁0112号民初7630号判决书扫描件一份，证明该份判决是有山东佳汇旅游发展有限公司参与的，在此案审判中佳汇公司提供了13份涉案房产所在的整个波罗峪休闲度假区的一系列政府的审批手续。违章建筑不一定是无效合同，一审法院没有查清，何况是违章建筑这一基础事实根据佳汇公司的举证都出现了重大疑点，在这种情况下一审法院不做调查，不做论述，草率认定合同无效不正确；从这些证据来看，政府强拆可能存在明显违法或过错的事实。孙书媛既不是一手的开发商也不是最末端的房产持有人，只是中间过过手的当事人，可能无法对政府提起行政诉讼，而如果认定由王中兴承担房屋灭失的风险，王中兴可以对政府提起行政诉讼索赔。本案一审判决使得孙书媛的权利无法得到救济。王中兴质证称，对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。孙书媛所称该判决书中所记载的案外人佳汇公司向法庭提交了相关的建设手续，但该证据中并没有最关键的建设用地规划许可证。正常来讲，一个开发项目，首先要先进行项目立项，开发公司通过招拍挂程序取得涉案房屋的用地手续并经申请获得建设用地规划许可证才有权在该土地上建造合法的建筑，但该涉案建造房屋所属土地仅系村集体用地，其中一部分用地为占用的耕地。这在2010年济南市国土资源局下达了处罚通知中予以体现，该用地性质明显违反了法律的强制性规定，因此，孙书媛出售的房屋系违章建筑，双方签订的合同为无效合同，且该份判决已明确对合同无效作出了认定，并按照法律规定判定该判决中的郑连涛向王倩倩返还购房款及相关利息。且孙书媛手中也有多份案件已生效的相关判决，在一审庭审中已向法庭提交，该涉案事实明确，一审法院判决正确。本院经审查认为，双方均对（2019）鲁0112号民初7630号判决书的真实性无异议，本院予以采信。以上事实由孙书媛在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，因涉案房屋转让合同中所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故王中兴与孙书媛所签《购房合同》违反法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，涉案房屋已被拆除，不存在返还的情形，王中兴向孙书媛支付了1780000元购房款，孙书媛应予返还。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，且涉案房屋买卖协议均属无效，其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理。缔约过失责任系缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。本案的关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，孙书媛在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续的情况下依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，王中兴明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的损失，王中兴的损失为已经支付购房款的利息损失；孙书媛的损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人王中兴之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付王中兴，亦不影响占用期间的合理使用，故王中兴应向孙书媛支付房屋使用费。一审法院将房屋使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算，王中兴应向孙书媛支付占有使用费319454元，并将该使用费在孙书媛应返还的购房款中予以扣除后，认定将剩余购房款1460546元返还给王中兴并无不当。关于王中兴主张的利息问题，因王中兴在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，孙书媛没有返还相应购房款，应当赔偿王中兴利息损失。一审法院对以1460546元基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付予以支持亦无不当。综上所述，孙书媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18402元，由上诉人孙书媛负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  尹逊航二〇二〇年十一月三日书记员  赵冬梅