湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初8951号原告（反诉被告）长沙市孩之岛儿童游乐设备有限公司，住所地：长沙市岳麓区岳麓街道阳光100国际新城****110-126、134-140。法定代表人曹静。委托代理人刘双秀，湖南锐杰律师事务所律师。委托代理人张明思，湖南锐杰律师事务所律师。被告（反诉原告）长沙初莲超市有限公司，住所，住所地：长沙县星沙镇开元路**div>法定代表人李闻海。委托代理人黎博，女，1987年6月12日出生，汉族，住湖南省汨罗市，系公司员工。原告（反诉被告）长沙市孩之岛儿童游乐设备有限公司（以下简称孩之岛游乐设备公司）诉被告（反诉原告）长沙初莲超市有限公司（以下简称初莲超市公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告孩之岛游乐设备公司请求本院判令：1、被告初莲超市公司返还原告孩之岛游乐设备公司已付履约保证金及押金154883元；2、被告初莲超市公司返还原告孩之岛游乐设备公司预缴的租金及商场服务费88395.1元；3、本案诉讼费由被告初莲超市公司承担。被告初莲超市公司答辩要点：孩之岛游乐设备公司与初莲超市公司的租赁合同关系始于2011年。2020年1月，××爆发，2020年2月，孩之岛游乐设备公司要求减免租金，2020年3月，孩之岛游乐设备公司未经初莲超市公司同意单方解除合同，初莲超市公司提出给予37天的优惠方案。2020年5月14日，孩之岛游乐设备公司实际退场，导致初莲超市公司没有办法正常使用场地，造成初莲超市公司损失。××没有导致孩之岛游乐设备公司无法继续经营，孩之岛游乐设备公司无权解除合同，孩之岛游乐设备公司单方通知解除合同的时间是2020年3月31日，故其至少应支付租金至2020年3月31日。反诉原告初莲超市公司请求本院判令：1、反诉被告孩之岛游乐设备公司向反诉原告初莲超市公司支付租金及商场服务费64907.5元；2、反诉被告孩之岛游乐设备公司向反诉原告初莲超市公司支付违约金152391.3元；3、反诉被告孩之岛游乐设备公司赔偿会员损失费用53500元；4、反诉被告孩之岛游乐设备公司承担全部诉讼费。反诉被告孩之岛游乐设备公司答辩要点：1、孩之岛游乐设备公司经营儿童游乐场，由于××疫情导致不能正常营业，属于不可抗力，孩之岛游乐设备公司无需支付租金及商场服务费；2、孩之岛游乐设备公司的行为不构成违约，无需支付违约金；3、初莲超市公司要求孩之岛游乐设备公司赔偿会员损失费用没有法律依据；4、《卜蜂莲花生活馆租户合同》中关于加重孩之岛游乐设备公司义务，减轻或排除对方义务的条款应当认定为无效。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2011年4月6日，初莲超市公司（甲方）与孩之岛游乐设备公司（乙方）签订《卜蜂莲花生活馆租户合同》。该合同约定，甲方将长沙县开元路45号首层星沙店卜蜂莲花生活馆内1C-01号商铺租赁给乙方。本合同签订前，乙方须向甲方提交39680元作为履约保证金。租赁期限共36个月（2011年6月11日至2014年5月31日）。乙方必须在本合同签订前提交公共事业费押金，共计6200元。合同到期后，原被告双方重新签订了租赁协议，直至2019年6月17日，初莲超市公司（甲方）与孩之岛游乐设备公司（乙方）签订《卜蜂莲花生活馆租户合同》。该合同约定，甲方将长沙市开元路45号卜蜂莲花二楼B16号商铺出租给乙方用于经营儿童乐园。本合同签订前，乙方须向甲方提交169324元作为履约保证金。履约保证金于乙方按本合同的规定退场三个月后，乙方对于甲方无任何债务责任时无息归还(特殊行业另行约定)。本合同履行过程中，乙方应承担任何根据本合同应由乙方承担的责任金额，乙方须将其应承担的责任金额提交甲方或由甲方在履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行交付。租赁期限共13个月，自2019年6月1日至2020年6月30日，每月租金人民币71662元，乙方同意在本合同签订前向甲方支付年度商场服务费100元/年，并另外在租赁期限内向甲方支付每月商场服务费13000元/月。乙方必须在本合同签订前提交公共事业费押金共计13000元。倘若因不可抗力事件，包括但不限于地震、暴风雨、火灾、战争、动乱或其他自然灾害，使甲方生活馆严重损毁，且使双方无法履行本合同条款长达六十天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，甲方无需支付违约金或赔偿金，仅需将乙方已付履约保证金及乙方预缴的租金无息退还予乙方。如本合同因任何原因终止的，乙方应于终止后三日(包括公共节假日)内将租赁区域财产全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，并使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件。否则即被视为乙方自动放弃其对租赁区域内财产所享有的全部权利，并且视为乙方同意甲方自行进入租赁区域处理前述财产，如乙方租赁区域内财产发生遗失或毁损，甲方不承担责任。如乙方逾期交还租赁区域，则每逾期一天应向甲方支付日租金加日商场服务费之和的3倍作为违约金作为对甲方可得利益损失的补偿(前述“日租金”按合同终止前一个月平均日租金计算)。2、2020年1月23日，孩之岛游乐设备公司向初莲超市公司支付2020年2月份的租金及服务费。3、孩之岛游乐设备公司于2020年1月23日停止营业，之后未再继续营业。4、庭审过程中，原被告双方均认可，在孩之岛游乐设备公司租赁初莲超市公司期间，初莲超市公司收取了孩之岛游乐设备公司履约保证金及押金共计154883元。5、2020年3月31日，孩之岛游乐设备公司向初莲超市公司送达《解除合同函》。该函载明：受疫情影响，在初莲超市公司(开元路45号二楼B16号商铺)儿童游乐园一直处于关门停业的情况，初莲超市公司又在催缴租金，跟初莲超市公司协商就疫情期间免租事项也没达成一致，现孩之岛游乐设备公司已无力承担租金。特向初莲超市公司提出解除合同，并退还孩之岛游乐设备公司所有押金174904元和停业期间已预缴的租金88359元(含一个月电费)。6、2020年4月1日，初莲超市公司向孩之岛游乐设备公司出具《免租通知函》，该函载明：在2020年1月25日至2020年2月3日疫情期间租金免除一半，不免物业费。除外，额外再减免租金30天（分三个月进行减免），不免物管费。7、2020年4月24日，孩之岛游乐设备公司向初莲超市公司申请撤场，并提交了施工申请表，施工期限为2020年4月24日至2020年4月26日。2020年5月14日，孩之岛游乐设备公司撤离涉案租赁场地。二、双方当事人有争议的事实1、合同解除的认定。孩之岛游乐设备公司认为，受××影响，公司已超过60天无法正常营业，有权解除涉案合同，且无需承担违约责任；初莲超市公司认为，××疫情并未导致合同目的无法实现，故《解除合同函》的送达不能达到解除合同的法律后果。本院认为，首先，从××疫情爆发的突发性、传播力和影响的广泛性及控制和阻断的艰难性来看，确实给线下的经营商户造成了无法挽回的损失，即使商户尽到最大的谨慎注意义务，仍然不能避免疫情对合同履行造成的根本性障碍，××疫情属于不可抗力事件。其次，根据原被告双方的合同约定，因不可抗力事件，使双方无法履行本合同条款长达六十天以上，则任何一方均可通知另一方解除合同。2020年1月23日××疫情爆发，至2020年3月31日，孩之岛游乐设备公司书面要求解除合同，疫情已经造成孩之岛游乐设备公司无法营业超过60天，孩之岛游乐设备公司有权依据双方的约定解除合同，故2020年3月31日，孩之岛游乐设备公司向初莲超市公司送达《解除合同函》时发生合同解除的后果。初莲超市公司应向孩之岛游乐设备公司返还其已支付的履约保证金及押金共计154883元。2、租金和服务费的认定。孩之岛游乐设备公司认为，合同解除后，初莲超市公司应向其退还2020年1月23日至2020年2月底期间未经营的租金；初莲超市公司认为，孩之岛游乐设备公司一直占用涉案场地，应按合同约定支付租金及商场服务费至2020年3月31日。本院认为，2020年3月31日，涉案合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除系因原被告双方均不能预见的疫情原因导致，不能归责于任何一方当事人，根据公平原则，涉案场地租金损失应由原被告双方共同承担。故初莲超市公司要求孩之岛游乐设备公司支付截止至2020年3月31日的租金和服务费的反诉请求以及孩之岛游乐设备公司要求初莲超市返还已收取的2020年2月期间的租金及商场服务费的本诉请求，本院均不予支持。3、孩之岛游乐设备公司是否应向初莲超市公司赔偿会员损失。孩之岛游乐设备公司认为，其无需向初莲超市公司赔偿相关损失；初莲超市公司认为，涉案解除合同后，初莲超市公司引进了一家新的游乐场，但根据其登记还有很多之前充值的会员未消费完毕，故为解决相关遗留问题，孩之岛游乐设备公司应向初莲超市公司赔偿会员损失费用。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。初莲超市公司并未提交有效的证据证实其向遗留会员进行了退款或者其他处理，初莲超市公司要求孩之岛游乐设备公司赔偿损失53500元，没有法律依据，本院不予支持。4、孩之岛游乐设备公司是否应向初莲超市公司支付违约金。孩之岛游乐设备公司认为，其逾期搬离涉案场地系初莲超市公司阻止所致，故其无需向初莲超市公司支付因逾期搬离产生的违约金；初莲超市公司认为，根据原被告双方约定，孩之岛游乐设备公司应在合同解除三日之内搬离，且根据其提交的施工材料也明确了交付时间为2020年4月26日，但孩之岛游乐设备公司实际交付场地时间为2020年5月14日，已经逾期交付场地18天，根据《卜蜂莲花生活馆租户合同》第17条约定，每逾期一日，孩之岛游乐设备公司应按日租金及商场服务费之和的三倍向其支付违约金。本院认为，合同应当得到全面履行。一方违反合同义务，理应承担违约责任。孩之岛游乐设备公司辩称初莲超市公司对其搬离涉案场地有阻拦或干扰的行为，但没有提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。根据施工申请表可以看出原被告双方对于搬离时间明确约定为2020年4月26日，故孩之岛游乐设备公司于2020年5月14日才搬离，违反了合同的约定，应承担违约责任。判决的理由和结果本院认为：一、原告（反诉被告）孩之岛游乐设备公司与被告（反诉原告）初莲超市公司签订的《卜蜂莲花生活馆租户合同》已于2020年3月31日解除，被告（反诉原告）初莲超市公司应向原告（反诉被告）孩之岛游乐设备公司返还履约保证金及押金共计154883元。二、被告（反诉原告）初莲超市公司要求原告（反诉被告）孩之岛游乐设备公司支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但违约金以弥补损失为原则，被告（反诉原告）初莲超市公司所产生的损失应为2020年4月27日至2020年5月13日期间的场地占用费，本院参照原被告双方约定的租金标准计算，其损失应为40608元（71662元÷30天×17天）。因原告（反诉被告）孩之岛游乐设备公司交纳的履约保证金及押金足以抵扣该笔费用，故被告（反诉原告）初莲超市公司应向原告（反诉被告）孩之岛游乐设备公司退还剩余履约保证金及押金共计114275元（154883元-40608元）。三、原、被告的其他主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）长沙初莲超市有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）长沙市孩之岛儿童游乐设备有限公司退还剩余履约保证金及押金共计114275元；二、限原告（反诉被告）长沙市孩之岛儿童游乐设备有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）长沙初莲超市有限公司支付违约金40608元（已在应付履约保证金中抵扣，无需再另行支付）；三、驳回原告（反诉被告）长沙市孩之岛儿童游乐设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）长沙初莲超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4949元，减半收取2474.5元，反诉受理费5362元，减半收取2681元，共计5155.5元，由原告（反诉被告）长沙市孩之岛儿童游乐设备有限公司负担2474.5元，被告（反诉原告）长沙初莲超市有限公司负担2681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  钟文君二〇二〇年十一月十八日书记员  李 毅附：本判决所使用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。