辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13819号上诉人（原审原告、案外人）：王福宽，男，1955年10月5日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：崔连军，辽宁文化律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：姜波，男，1974年9月4日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：赵婉婷，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：沈阳海特曼置业有限公司，住所地辽宁省法库县经济开发区。法定代表人：郭俊健，该公司经理。委托诉讼代理人：程洪友，男，1950年3月29日出生，汉族，该公司法律顾问，住辽宁省法库县。上诉人王福宽因与被上诉人姜波、沈阳海特曼置业有限公司（以下简称海特曼公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124民初1056号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王福宽上诉请求：1、撤销辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124民初1056号民事判决，并判决终止法库县人民法院（2019）辽0124执167号执行裁定书中对位于法库县开发区商贸物流园1号物流办公楼4号房屋的执行；2、确认上诉人是案涉房产的真正权利人；3、被上诉人姜波承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、商品房认购协议所涉及的沈阳金美达陶瓷有限公司（以下简称金美达陶瓷公司）与海特曼公司是关联企业，其间的往来账目不是上诉人应向法庭提供的证据，原审法院要求上诉人提供该方面的证据，无疑是加重了上诉人的举证责任。2、商品房认购协议是三方的真实意思表示，是合法有效的。金美达陶瓷公司与海特曼公司是否存在真实债权，不影响协议的有效性。并且上诉人与金美达陶瓷公司之间的债务已经扣除了购房款549000元，海特曼公司也认可上述房产为上诉人购买。3、涉案房产自签订《商品房认购协议》时起，已经交付给上诉人。因涉案房产正在出租，上诉人行使了收取租金的权利。被上诉人姜波辩称，根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。司法解释的该条规定，系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，故人民法院在适用《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条对买受人利益进行特别保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。而对正当买受人合法权利的特别保护成立的前提是，正当买受人已经交付给了出卖人与房屋等值的价款，即出卖人原来的责任财产中有一套房屋，现在房屋归了买受人，但是出卖人享有房屋款，出卖人的总体责任财产没有减少，不会变相侵犯其他债权人的利益。本案中上诉人用其对金美达陶瓷公司的债权买了海特曼公司的房子，上诉人又没有证明金美达陶瓷公司确实对海特曼公司享有债权，那么上诉人实际就等于拿了海特曼公司的房子没给海特曼公司钱款，变相的减损了海特曼公司的责任财产，侵犯了其他合法债权人的利益。原审判决正确。海特曼公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王福宽向一审法院起诉请求：1、撤销辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124执异24号执行裁定书；2、终止法库县人民法院（2019）辽0124执167号执行裁定书中对位于法库县开发区商贸物流园1号物流办公楼4号房屋的执行，并解除查封（房产价值200000元）；3、确认王福宽是上述房屋真实产权人；4、案件受理费由姜波负担一审法院认定，2018年5月10日，王福宽与海特曼公司、金美达陶瓷公司签订《商品房认购协议》，约定：由金美达陶瓷公司作为担保人，王福宽向海特曼公司认购法库经济开发区商贸物流园1号物流办公楼4号门市房，建筑面积为122㎡，单价为4500元/㎡，总房价为549000元，付款方式为“顶金美达原料款”。附加条款约定，该门市房于2017年3月1日起与现租户签订为期3年的租赁合同，王福宽在租期内不得收回门市房和调整租金价格。从签订认购协议起，该门市房租金由王福宽收取。（租赁时间2017年3月1日至2019年2月28日，租赁价格7000/元/年/间；租赁时间2019年3月1日至2020年2月29日，租赁价格8400元/年/间。）2020年4月7日，海特曼公司出具盖有其公司公章的《证明》，证明：坐落于法库经济开发区法库国用（2013）第**土地上**物流办公楼**房（现安通物流）为王福宽购买。另查明，另案姜波与郭丽芬、海特曼公司、罗纳利亚陶瓷有限公司、金美达陶瓷公司民间借贷纠纷一案，法库县人民法院于2018年10月22日作出（2018）辽0124民初2474号民事判决书。判决生效后，姜波向法库县人民法院申请执行，法库县人民法院于2019年1月14日以（2019）辽0124执167号立案执行。2019年11月11日，法库县人民法院依据姜波的申请，作出（2019）辽0124执167号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法库经济开发区法库国用（2014）第0028号、法库国用（2014）第0146号、法库国用（2014）第0027号、法库国用（2013）第0223号、法库国用（2014）第0110号、法库国用（2014）第0221号、法库国用（2014）第0145号土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路；查封期限三年。并于2020年3月27日作出《预拍卖公告》。一审法院认为，本案争议焦点为王福宽是否享有阻却继续执行海特曼公司所有的坐落于法库经济开发区法库国用（2013）第0223号土地上1号物流办公楼4号房产的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”王福宽抗辩主张权利所依据的法律条文系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据该条规定，王福宽欲阻却对登记在被执行人海特曼公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明其主张的权利符合以下四个要件：（1）在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（2）在法院查封之前已合法有效占有该房屋、土地；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因王福宽自身原因未办理过户登记。庭审中，王福宽述称，案涉房产经海特曼公司及金美达陶瓷公司三方顶债已经支付给海特曼公司全部购房款，具体为金美达陶瓷公司欠王福宽原料款及运费141639元，海特曼公司与沈阳金美达陶瓷有限公司双方存在其他往来账，故王福宽以其对沈阳金美达陶瓷有限公司债权中的549000元作为抵顶，支付海特曼公司所有的法库经济开发区法库国用（2013）第0223号土地上1号物流办公楼4号房的购房款。三方抹账协议成立的前提是金美达陶瓷对海特曼公司享有真实债权。庭审中王福宽并未出具有效证据证明金美达陶瓷公司与海特曼公司之间存在真实有效的债权债务关系。在金美达陶瓷公司对海特曼公司享有真实债权存疑的情况下，三方是否存在真实合法的债权债务关系无法确定，因此不能认定王福宽对海特曼公司享有债权，亦不能认定王福宽对案涉房产支付了全部价款。故王福宽的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定。综上所述，王福宽要求撤销辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124执异24号执行裁定书、终止执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执167号执行裁定书及确认王福宽是案涉房屋真实产权人的诉讼请求不符合法律规定，该院不予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：驳回原告王福宽的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告王福宽负担。案件受理费4300元，由原告王福宽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证据如下：1、承租人给我方的房租转账记录。证明：案涉房屋我方已经实际管理。2、全部账目。证明：我方用金美达陶瓷公司欠款抵顶购房款549000元。姜波质证意见为：1、海特曼公司和金美达陶瓷公司是独立法人主体，金美达陶瓷公司欠王福宽钱不能用海特曼公司的房产进行以物抵债，在王福宽不能证明金美达陶瓷公司对海特曼公司享有有效债权的前提下，海特曼公司将自己房产无偿处分给王福宽是对其他债权人合法权利剥夺，不符合执行异议复议28条第3项。真实性无法确认，看不出对方主体，房子是什么房子，钱款对哪个房子进行的付款。2、账目是王福宽自己制作，不能证明案涉事实。海特曼公司质证意见为：真实性、合法性没有异议，金美达陶瓷公司和海特曼公司是关联公司。海特曼公司向法庭提交证据：1、法库法院执行裁定（2017）辽0124执943号、（2018）辽0124执912号、（2019）辽0124执971号、（2019）辽0124执167号。证明：我方承担金美达陶瓷公司欠款的连带责任的依据，（2018）辽0124民初2474号民事判决书所判定的本金434万元及利息，以拍卖的房屋东湖学府小区17套门市，以物抵债了本金和利息。抵顶给姜波4663744元，姜波依据的（2019）辽01执167号已经解除。2、法库县法院（2019）1197号执行裁定。证明：用执行裁定款27745元抵顶给姜波偿还执行款。我方与姜波的连带责任欠款已经偿还完毕。王福宽质证意见为没有异议。姜波质证意见为：真实性没有异议，该裁定只是裁定了已抵顶给我方的部分债权。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，该案涉房产的查封时间为2019年11月11日。原审法院审理期间上诉人提供了上诉人（乙方）与海特曼公司（甲方）、金美达陶瓷公司（丙方）于2018年5月10日签订的《商品房顶账协议》，该协议约定上诉人以其对金美达陶瓷公司债权中的549000元作为抵顶，支付海特曼公司所有的法库经济开发区法库国用（2013）第0223号土地上1号物流办公楼4号房的购房款。该协议为三方顶账协议，但该顶账协议没有附原始的供货凭证及付款凭证。现上诉人也没有证据证明金美达陶瓷公司对海特曼公司享有549000元的债权。故不能证明上诉人在查封之前已支付全部价款。故对上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元由上诉人王福宽负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二〇年十一月二十七日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。