广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初911号原告:赖仕清，男,1934年8月13日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县********，公民身份号码：441************035。委托诉讼代理人：赖月英，系原告的女儿。被告（一）：丘秀珍，女，1966年9月14日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县********，公民身份号码：441************022。被告（二）：赖伟淦，男，1989年5月3日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县********，公民身份号码：441************150。被告（三）：赖月香，女，1975年6月2日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县********，公民身份号码：441************022。原告赖仕清与被告丘秀珍、赖伟淦、赖月香确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖仕清及其委托诉讼代理人赖月英，被告赖月香到庭参加诉讼，被告丘秀珍、赖伟淦经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告赖仕清向本院提出的诉讼请求：1、判令三被告签订的《购房协议》无效，予以撤销；2、由三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告丘秀珍系原告的儿媳妇，被告赖伟淦系原告的孙子、丘秀珍的儿子。2014年11月14日，被告丘秀珍、赖伟淦瞒着原告私自与被告赖月香签订《购房协议》，将原告所有的房产土木结构瓦房私下交易转让，并对原告隐瞒二年时间，实际上该转让的房产是原告个人所有并未分给子女。多年前原告儿媳妇向原告提出要求，想借用原告的老房子供其养猪使用，当时原告认为反正老房子也无人居住使用，便答应了儿媳妇的请求，将二间老房子借给其养猪。多年来由于儿子赖国栋经常外出奔波，无暇顾及家里，倒是原告经常帮儿媳妇喂猪。直至2016年冬，政府为了整治农村人居环境，要求会污染环境的地方不得养猪，养猪户需限期拆除猪栏内所有设施，由政府给予一定的经济补偿。在政府工作人员上门核实拆除情况、户主姓名时，被告赖月香才跳出来，说该房是她的，应由她领取补偿，并出示了他们签订的所谓《购房协议》。这时原告才知道自己的房子被子孙出卖了。该案涉案房产是原告的祖屋，土改时分给原告个人三间半，后原告陆续加建四间，一共七间半，有土改时政府颁发的《土地房产所有权证书》为证。原告与妻子林仙凤（2015年去世）共生育四个儿子，分别为赖国辉、赖国栋、赖国良、赖国强，他们均已成年，并成家立业。为避免日后争端，原告于1985年11月召集四个儿子进行分家，将自己夫妻后期辛苦建造的20间房子进行了均分，并形成了书面的《分家合约》，四儿子均签名确认。但这次分家，原告并未将原有祖宅老屋分给子女，而是留原告自用，并打算在弥留之前视子女孝顺情况再考虑将该房产分给子女。未曾料想三被告竟然背着原告私下签订《购房协议》。该案发生后，原告多次向村、镇投诉，要求处理，但因被告赖月香拒不接受上级调处而调处未果。2019年12月23日，樟坑村调解委员会出具了《调解终结书》，要求当事人进行诉讼解决纷争。原告认为，被告的行为违反了国家法律的相关规定，也损害了原告的合法权益，且被告拒不改正错误，故原告向法院起诉并提出上述诉请。原告向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告的身份信息、主体资格；2、分家合约复印件，拟证明老屋位于蕉城镇******，共七间是没有分家析产，新屋已分家析产；3、父母主权举证复印件，拟证明向有关部门反映的事实；4、购房协议复印件、自愿放弃房地产凭证复印件，拟证明各被告卖房屋的事实；5、《证明》，拟证明本案购房协议是无效的；6、民间纠纷调解终结书，拟证明原告向有关部门主张并调解的事实；7、土地房产所有权证复印件，拟证明涉案房屋的登记情况，该房屋所有权证并没有登记房屋的四至，仅在右下角登记房屋共七间的事实；8、（2020）粤1427民初790、791号民事裁定书复印件，拟证明曾向法院起诉的事实。被告丘秀珍、赖伟淦经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据材料。被告赖月香辩称，涉案的《购房协议》是被告赖月香与被告丘秀珍、赖伟淦于2014年在双方自愿的基础上签订的，该协议一式两份，由协议双方各持一份，但被告拒绝向法院提交该协议。被告赖月香未向法院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：原告赖仕清与被告赖伟淦是祖孙关系，原告赖仕清是被告赖月香的伯父，被告丘秀珍与被告赖伟淦是母子关系。原告赖仕清婚后共生育四个儿子，分别是赖国辉、赖国栋、赖国良、赖国强。1985年11月，原告召集四个儿子进行分家，将后期新建造的20间房子进行了均分，并形成了书面的《分家合约》，四儿子均签名确认。涉案的房屋是原告赖仕清原有的祖宅老屋，未分配给子女，仍由原告赖仕清管控。2014年，被告丘秀珍、赖伟淦与被告赖月香私下签订了《购房协议》，被告丘秀珍、赖伟淦将涉案的房屋卖给被告赖月香。2016年，原告赖仕清对两被告签订协议一事知情后，多次向村、镇投诉，要求对两被告签订协议一事进行处理。2019年12月23日，樟坑村委调解委员会因调解未果出具了《调解终结书》。原告认为三被告签订的协议侵犯了其合法权益，遂向法院起诉，并提出上述诉请。上述事实有经过庭审质证的当事人身份证、分家合约、父母主权举证书、购房协议、自愿放弃房地产凭证、《证明》、民间纠纷调解终结书、土地房产所有权证、（2020）粤1427民初790、791号民事裁定书及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。对于被告之间签订的《购房协议》效力问题，本院的处理意见如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十七条之规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”的规定可以看出当事人之间仅订立了不动产交易合同而未履行不动产产权过户登记的，不能产生物权变动的效果。本案中，三被告签订了《购房协议》，仅是达成交易房屋的意思表示，但房屋交易是一个动态的过程，还需要办理房屋所有权变更登记手续，过户手续完成后买受人才最终取得房屋的所有权。如果交易过程中出现一些违约的行为导致交易终止，买受人是不能取得房屋所有权的。现三被告之间签订房屋土地互换协议后并没有履行房屋的变更手续，从法律层面上来讲买受人并没有取得对方房屋的所有权。三被告之间签订的《购房协议》并不是房屋所有权的凭证，故原告主张三被告之间签订《购房协议》侵犯房屋所有权人的权益没有法律依据。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持”的规定可以看出，被告赖伟淦等人未取得原告同意所签订处分原告财产的合同并非无效合同，只是双方签订的协议可能会因无法履行而终止交易，产生赔偿损失等民事责任。再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的规定，合同撤销权的行使主体必须是签订合同的一方当事人，原告赖仕清并非涉案《购房协议》签订主体，其无权行使合同撤销权，同时三被告之间签订的协议对原告没有约束力，原告无需履行过户的义务。综上所述，三被告签订的《购房协议》不存在无效情形，原告请求通过撤销的方式确定三被告之间签订的《购房协议》无效，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赖仕清的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由原告赖仕清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员  刘 明二〇二〇年十一月十三日法官助理  周慧荣书 记 员  钟丽林