甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初3307号原告：雷湘东，男，汉族，1986年9月17日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：吴敏，男，汉族，1988年2月28日出生，住甘肃省会宁县，兰州市城关区九州大道社区居委会推荐的公民代理。被告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路**。法定代表人：程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨军，男，汉族，1964年8月29日出生，住甘肃省兰州市城关区，该公司员工。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。原告雷湘东与被告甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称华韵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告雷湘东及其委托诉讼代理人吴敏到庭参加诉讼，被告华韵公司委托诉讼代理人杨军、王方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷湘东向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即协助为原告办理房屋所有权证；二、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金21678.5元，（从2019年9月24日开始计算至2020年4月20日，此处按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），并判令被告自2020年4月21日开始计算，以后的每个月支付违约金3096.9元，直至房屋产权证办结交付为止；三、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年7月10日签订商品房买卖合同，约定：原告购买由被告开发的位于甘肃省兰州市城关区××道××号楼××室商品房一处，按建筑面积算，单价为每平方米5500元，总建筑面积为112.77平方米，房屋总价款为620235元整，已给甘肃华韵房地产开发有限公司足额交付，合同第十五条约定：出卖人应当在房屋交付后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对出卖人的违约责任未做明确的约定。原告如约向被告支付了全部购房款620235元，但被告未如期交付房屋，原告实际入住时间为2016年11月4日。被告自交房至今，一直未给原告办理房屋权属登记备案。原告虽向被告要求办理房证，但被告以各种理由拒绝，遂诉至法院。被告华韵公司辩称，一、原告所诉不属实，造成被告至今未能协助办理房产证的过错方并非在其，而是政府规划变更和政府政策、指令的一变再变，是政府的过错，属于法律规定和房屋买卖合同约定的不可抗力，被告主、客观上都没有过错，不应当承担违约责任。同时，无论是根据公平原则，还是从社会效益角度考虑，也不应由被告承担违约责任。而且，其还深受其害且面临开发成本意外大幅增加产生巨额损失，今后能不能正常经营都是未知数，也确实无力承担所谓的违约责任；二、办理产权证是政府的法定职责，商品房买卖合同中关于其为原告办理和限时取得房产证的约定无效，被告只有协助原告办理房产证的义务。同时，根据合同约定和如前所述，被告应在房屋交付使用日起720个工作日内协助原告办理所有权登记手续，既非720日，更非90日。但基于本案的特殊情形和情势变化，应按补缴土地出让价款之后720个工作日来确定其应当完成履行协助办理权属登记的义务，且同时由于新冠疫情的影响，应当适当向后延长被告协助办理权属登记的时间。当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告雷湘东提供了如下证据：商品房买卖合同、付款收据、交付资料清单及。被告华韵公司提供了如下证据：商品房买卖合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、规划条件通知书、兰州市住房保障和房产管理局官方网站公示的办事指南、甘肃政务服务网的办事指南、兰州市国土资源局印发＜关于土地供应工作中历史遗留问题的办理规定＞的通知、兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（试行）通知、兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（修订稿）的通知、关于九州开发区建设项目土地会签有关问题说明函、兰州市人民政府关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补缴土地出让价款的批复、兰州市国有建设用地使用权出让补充合同。本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月10日，原告雷湘东与被告华韵公司签订合同编号为ＧＦ-2000-0171的商品房买卖合同。双方约定：雷湘东购买华韵公司开发的位于兰州市城关区××路××幢××单元××号××，建筑面积112.77平方米，套内建筑面积84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.77平方米。商品房单价为每平方5500元，房屋总价款620235元，合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款130235元，余款由买受人向出卖人指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同补充协议第五条约定：“1、买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款；若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。2、出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。3、买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助。若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，原告雷湘东向被告华韵公司交付全部购房款，并交纳了房屋产权证代办费用，包括契税、印花税、测绘费、工本费、登记费、手续费。2016年11月4日，被告华韵公司给原告雷湘东办理了涉案住宅房屋的入住手续。2008年3月4日，被告华韵公司取得兰国用（2008）第Ｊ193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向被告华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州．江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位被告华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年5月10日及2012年7月26日，被告华韵公司分别取得了编号为兰规建字第620100201200054及编号为兰规建字第620100201200140的建设工程规划许可证。2013年10月28日及2013年12月5日，被告华韵公司分别取得了编号为620102201310280101及编号为620102201312050201的建筑工程施工许可证。2014年8月28日及2015年3月19日，兰州市住房保障和房地产管理局向被告华韵公司核发了编号为兰房商预字〔2014〕第51号及编号为兰房商预字〔2015〕第12号兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地〔2019〕4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明：“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州．江南明珠”项目用地位于城关区，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》（兰国用（2008）第Ｊ193号）载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证》（地（地字第**《规划条件通知书》（城规2011-008号），该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院〔1990〕第55号令）、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范（试行）的实施意见的通知》（兰政办发〔2016〕22号）等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写：41777852元）。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”2019年1月9日，兰州市国土资源局与被告华韵公司签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，其中第三条约定“乙方（华韵公司）须向甲方（兰州市国土资源局）支付国有建设用地使用权出让价款总额人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写：41777852元）”，第四条约定“乙方同意按照本补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款”。被告华韵公司尚未补交土地出让金。由于被告华韵公司未补交土地出让金，导致不能协助原告雷湘东办理产权登记，遂酿成纠纷。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按照《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案＂及该合同附件四补充协议第五条第3款约定“在商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”的合同义务，构成违约。关于逾期办理房产证的原因，双方认可系被告尚未全额补交甘让A（兰补［2019］1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金41777852元所致。为维护交易安全，保障购房人实现取得所购房产物权的合同目的，应当限定被告在合理期限内，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的一年付款期限，考虑新冠肺炎疫情对被告经营的不利影响，本院限定被告于2020年12月30日之前协助原告办理所有权登记手续，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，据此，原告关于请求被告协助办理房产证的诉讼请求具备事实及法律依据，应予以支持。关于逾期办证违约金的诉讼请求，虽然双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为促使被告按期履行协助办理所有权登记的义务，应按上述司法解释规定承担2020年12月30日之后逾期办证的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于2020年12月30日前协助原告雷湘东办理房屋权属登记（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）；二、若2020年12月30日之前被告甘肃华韵房地产开发有限公司未履行协助原告雷湘东办理房屋权属登记的义务，则自2021年1月1日起以已付房款总额620235元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期LPR为标准向原告雷湘东承担逾期办证违约责任，至向产权登记机关提交办理权属登记所需资料备案之日止；三、驳回原告雷湘东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费171元（已减半收取），由原告雷湘东负担121元，由被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担50元，于本判决生效后十日内原告给付原告雷湘东。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 赵 丹二〇二〇年十一月十八日法官??助理杨斌书记员 白永祯