宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2020）宁0181民初2842号原告(案外人）：艾华，男，1985年12月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：李沛东，宁夏迪通律师事务所律师。被告（申请执行人）：宁夏福兴小额贷款有限公司。住所地：宁夏回族自治区灵武市嘉源路交通局北侧。法定代表人：党志勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李莉，宁夏灵州律师事务所律师。被告（被执行人）：毛伏，男，1980年12月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：毛明进，男，1980年8月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市，系毛伏侄子。原告艾华与被告宁夏福兴小额贷款有限公司（以下简称：福兴公司）、毛伏案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告艾华和委托诉讼代理人李沛东、被告福兴公司的委托诉讼代理人李莉及毛伏的委托诉讼代理人毛明进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾华向本院提出诉讼请求：1.确认吴忠市XXX房屋为艾华所有；2.解除对吴忠市XXX房屋的查封行为，并停止对该财产的执行；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年7月6日，艾华与毛伏签订《房屋买卖合同》，约定毛伏将吴忠市XXX出售给艾华，面积130平方米，总价50万元，毛伏承担过户费用，并保证在合同签订15日内给艾华办理房屋转让手续；艾华付房屋贷款尾款，再向毛伏支付20万元现金，2017年7月15日前再付10万元现金，剩余10万元在2017年8月20日前付清。合同签订后，艾华按照毛伏的要求，向毛伏的公司员工转款405000元，帮助毛伏提前偿还银行贷款13760元，共计支付418760元，毛伏向艾华出具收款收条并交付了房屋钥匙。艾华为防止房屋存在风险，在吴忠市房管局对涉案房屋进行了查询，该房屋有8万多元按揭贷款未还清，无其他查封和他项权利。2017年7月30日，艾华对涉案房屋进行了装修，并在装修完成后入住使用至今。2017年8月，按照合同约定毛伏应当为艾华办理涉案房屋的过户手续，但由于毛伏的恒苑建筑公司欠付新开元房地产开发有限公司租赁费46万余元，新开元房地产公司拒不配合毛伏办理涉案房屋的房产手续，导致艾华一直无法取得涉案房屋的所有权，艾华多次找毛伏协商，均无法解决。2020年1月8日，灵武市人民法院告知艾华涉案房屋因毛伏被执行已依法查封，并面临执行拍卖。艾华认为其已经从2017年开始占有使用涉案房屋，且已交清全部房款，一直没有办理房屋过户手续并非艾华原因，2020年6月28日，灵武法院对艾华与福兴公司执行异议审查一案作出裁定，驳回了艾华的执行异议请求。为此，艾华依法提起诉讼。福兴公司辩称，艾华的诉请缺乏事实和法律依据，本案中，艾华没有有效的证据能够证明已经支付了房屋的全款，在执行异议审查中，艾华陈述房款打给了案外人吕锋，40万元不是小数目，按照交易习惯，艾华与毛伏签订房屋买卖合同，款项应该支付给毛伏本人，而不是案外人吕锋，吕锋既不是房屋的出售人也不是毛伏的近亲属，且艾华与吕锋之间有亲属关系，所以该笔款项认定为房款不符合逻辑，此种情况不排除艾华与吕锋之间有经济往来；其次，艾华陈述在签订合同时去吴忠房管局查询，涉案房屋还有八万多元按揭贷款未付清，艾华本可以和毛伏先偿还银行按揭贷款，后将下剩的房款直接支付给毛伏，顺利将房屋产权过户至自己名下，这才是正常的交易手续，但因其自身原因未办理，由此产生的风险应予自担。另外，房屋登记在毛伏名下，只需要偿还银行按揭贷款，毛伏就可以自主办理房屋登记，根本不需要房地产开发公司的配合，福兴公司在2015年3月23日已经向灵武市人民法院申请强制执行，至今毛伏仍是涉案房屋的合法所有权人，法院依据生效文书依法查封房屋并无不当。综上，艾华的诉请不能成立，请求依法驳回。毛伏辩称，对艾华所说的支付房款数额没有异议，因我自己有建筑公司，名下有自己开发的楼盘，案外人吕锋负责销售，房款都是先打给吕锋，再由吕锋转给公司，涉案房屋出售给艾华是事实，同意艾华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.艾华提交的《房屋买卖合同》、交易凭证截图、收条、《劳动合同》、《国家企业信用公示报告》能够与吕锋的证言和吕锋的银行卡交易明细清单以及毛伏的自认相互印证，证实艾华与毛伏于2017年7月6日签订了《房屋买卖合同》，艾华通过吕锋向毛伏共计支付购房款405000元，对艾华和毛伏提交《中国农业银行业务凭证》欲证实毛伏偿还银行贷款时艾华支付了13760元现金的主张不予采信；2.艾华提交的《室内装修合同》，该证据系艾华与案外人签订，该份合同除当事人和房屋信息外，其他部分均是打印的格式性内容，不能达到艾华的证明目的，不予采信，但其提交的吴忠市利通区金星镇明珠社区证明、电费发票、天然气发票、采暖费发票、物业费收据及部分费用明细，能够证明艾华在涉案房屋实际居住，产生的具体生活费用由其交纳，2018-2019年度供暖缴费用户名称变更为艾华的事实，对其证明目的部分予以采信；3.艾华提交的吴忠市开元明珠物业公司介绍信一份，能够证实涉案房屋自2012年至2017年欠付物业费5058元，对其证明目的部分予以采信；4.艾华提交的《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》和《房屋登记证明》能够证实涉案房屋的预告登记权利人为毛伏，对其证明目的予以采信；5.艾华提交的《证明》三份，出具人的身份不能核实，不能达到艾华的证明目的，不予采信；6.毛伏提交的《顶房协议书》一份，系宁夏恒苑建筑安装工程有限责任公司与案外人余文宝以房抵顶租赁费达成的一致协议，与本案无关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月6日，毛伏（甲方）与艾华（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，双方约定毛伏将位于吴忠市XXX房屋出售给艾华，房屋建筑面积为130m2,出售总价为伍拾万元整（500000元），付款方式为“乙方给甲方付该房屋贷款尾款，再给甲方付贰拾万元现金（200000元），2017年7月15日前再付壹拾万元现金（100000元），剩余壹拾万元（100000元）在2017年8月20日前付清”，同时，毛伏保证在合同签订15日内给艾华办理房产转让手续，过户费用由毛伏承担。合同签订后，艾华通过银行转账和微信转账向毛伏共计支付购房款405000元，后艾华搬入涉案房屋居住，并交纳了物业费、暖气费、天然气费等生活费用。期间，因毛伏一直未向艾华办理涉案房屋的变更登记，故艾华未向毛伏支付下剩购房款，后艾华得知涉案房屋被查封，向本院提出执行异议申请。本院查明，宁夏福兴小额贷款有限公司与王治华、张生享、毛伏小额借款合同纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2014）灵民商初字第233号民事判决，判令王治华于判决生效后三日内偿还宁夏福兴小额贷款有限公司借款本金20万元及利息（自2012年10月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算至判决确定给付之日）；张生享、毛伏对上述借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，王治华、张生享、毛伏未按判决确定的期限履行义务，福兴公司于2015年3月23日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年10月15日依据（2015）灵执字第383号执行裁定，依法查封了被执行人毛伏名下的位于吴忠市XXX房屋（不动产登记证号：Y-XXX）；2020年3月30日，本院作出（2015）灵执字第383-2号执行裁定，裁定评估、拍卖被执行人毛伏位于吴忠市XXX房屋。2020年6月19日，艾华向本院提出书面执行异议申请，请求中止对涉案房屋的执行并解除该房屋查封。2020年6月28日，本院作出（2020）宁0181执异16号执行裁定书，以艾华拒不将下剩房款交付执行为由裁定驳回其执行异议请求。艾华不服，于2020年7月14日依法向本院提起案外人执行异议之诉，2020年11月6日，艾华将下剩购房款95000元交纳至本院执行账户。另查明，2010年10月12日，毛伏与吴忠市新开元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定毛伏购买由吴忠市新开元房地产开发有限公司开发建设的吴忠市明珠路东段北侧明XXX房，房屋建筑面积130.53平方米，房屋总价款456855元，首付款为186855元，剩余房款270000元为银行按揭贷款。2010年11月9日，涉案房屋在吴忠市房屋产权产籍管理所办理预告登记，预告登记证号为吴利房预市区字第Y-XXX号，2010年12月25日填发的房屋登记证明中，载明预购商品房权利人为毛伏，抵押权人为中国农业银行股份有限公司吴忠分行。2017年7月10日，涉案房屋银行贷款全部结清。本院认为，本案争议焦点在于艾华就诉争涉案房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议并排除执行的，应当同时满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、查封之前已经合法占有不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。本案中，毛伏系涉案房屋的预告登记权利人，艾华与毛伏于2017年7月6日签订了《房屋买卖合同》，合同中就涉案房屋买卖的价款、付款方式、产权变更登记及违约责任等均进行了约定，该买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的无效情形，系合法有效合同。艾华在2017年7月26日前已向毛伏支付了大部分购房款的事实由艾华提交的证据和毛伏以及证人吕锋三方进行印证，并在本院2018年10月15日查封前实际占有入住了涉案房屋，其一直未向毛伏支付下剩购房款与毛伏未按期办理房屋产权变更登记手续的事实相契合，故未办理房屋过户手续并非艾华的过错，现艾华已将下剩购房款95000元向本院交付执行。基于以上事实，艾华对涉案房屋享有物权期待权，即对未来完整取得房屋所有权且依照双方约定而受到保护的期待权利，该权利优先于福兴公司的一般债权，故艾华就涉案房屋具有足以排除强制执行的民事权益。福兴公司的抗辩意见属猜测性意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于吴忠市XXX房屋（预告登记证号：吴利房预市区字第**）；二、确认原告艾华为吴忠市XXX房屋的所有权人。案件受理费8800元，由被告毛伏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本院（2020）宁0181执异16号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 王小燕人民陪审员 李艳红人民陪审员 马惠花二○二○年十一月十六日书记员 陈 雪附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回、案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。