重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初22779号原告重庆能代物业服务有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路**附****。统一社会信用代码：91500103673379000R。法定代表人何能代，总经理。委托代理人陈竣鹏（特别授权），重庆承业律师事务所律师。被告郎世英，女，1975年5月11日出生，汉族，住所地，住所地重庆市南岸区iv>委托代理人王星余，男，1975年9月22日出生，汉族，住所地，住所地同被告郎世英郎世英丈夫。原告重庆能代物业服务有限公司（以下简称"能代物业公司"）诉被郎世英平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员田涛独任审判，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告能代物业公司委托代理人陈竣鹏，被告郎世英的委托代理人王星余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告能代物业公司诉称，其与被告郎世英签订物业管理服务协议，其为被告所在小区"铭仕上馆"提供物业管理服务。被告按建筑面积每月每平方米1.3元向原告支付物业管理服务费。物业管理服务费每月缴纳一次，若没有按时缴纳，从逾期之日起以应缴费用为基数按每日千分之三的标准支付违约金。原告接管该小区物业服务之后，被告从2014年1月1日到2020年6月一直未交纳物业管理费。原告多次催收未果，现起诉来院，请求判令被告支付原告2014年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费8322.60元、公共能耗费780元，及违约金6477.41元，并承担本案诉讼费用。原告能代物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、前期物业服务合同；2、前期物业管理服务协议；3、欠费催收通知（存档）；4、物业服务工作照片；5、电梯维护资料；6、保安巡逻签到记录表；7、物业污水泵巡查记录表；8、房屋登记信息查询证明。被告郎世英辩称，其于2014年1月接房时因房屋质量问题未予接房，要求开发商整改。2015年2月完成接房，并缴纳了当月的物业费，同时与开发商及物业公司达成口头协议，其2014年1月至2015年1月计13个月的物业费予以免交，因此其欠付物业费的时间应从2015年3月起。被告认为被告物业服务中存在如下问题：1、物业私自在小区开门；2、底层商铺烟道油烟漏油，物业未予督促整改；3、车库堆放垃圾、小区内垃圾桶乱摆、消防栓无水、消防安全门损坏，物业不作为；4、物业未对小区公共收益予以公示。被告对原告关于物业服务费、公共能耗费及违约金的诉讼请求不予认可。被告郎世英为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：1、物业费收据；2、现场照片若干。经审理查明，2010年12月29日，"铭仕上馆"小区建设单位重庆浩铭房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与作为受托方（乙方）的原告能代物业公司签订《铭仕上馆前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区长生桥镇通江大道95号"铭仕上馆"小区实施前期物业管理；委托管理期限即日起至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止；物业管理服务费高层住宅为每月每平方米1.30元，每月缴纳一次；空置房的物业管理服务费，按规定标准的70%交纳；物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊。甲、乙双方还就委托管理服务事项、物业管理服务质量等进行了约定。原告能代物业公司作为甲方（受托方），在作为乙方（委托方）的被告郎世英接房时，与被告的丈夫王星余签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积计算，在每月10日前交纳，水电公摊费为每月每户10元，乙方应按时交纳物业服务费，如乙方连续三个月未交纳物业服务费，甲方可按每逾期一日加收应缴额千分之三的标准向乙方追缴违约金。原告能代物业公司与"铭仕上馆"小区建设单位签订前期物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告郎世英系重庆市南岸区长生桥镇通江大道95号"铭仕上馆"小区X幢X号房屋（高层住宅）业主，其房屋建筑面积为82.08平方米，其每月应缴纳的物业费为106.70元。被告于2015年3月9日向原告能代物业公司交纳保证金后对其房屋进行装修，并交纳了2015年3月份的物业费。2014年1月1日至2015年2月28日，被告房屋系空置房，按70%的缴费标准，期间欠付原告的物业费为1045.66元，其欠付原告2015年4月1日至2020年6月30日期间的物业费为6722.10元，上述欠付物业费合计7767.76元。2020年10月9日，原告能代物业公司以被告郎世英拖欠其物业费等催收未果为由起诉来院，并提出如前所述之诉讼请求。本案审理中，原告能代物业公司确认被告郎世英期间缴纳了1个月的物业费，同时撤回了对被告郎世英提起的关于公共能耗费的诉讼请求。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告能代物业公司与"铭仕上馆"小区建设单位重庆浩铭房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，对包括被告郎世英在内的所有"铭仕上馆"小区业主具有约束力。被告拖欠原告2014年1月1日至2015年2月28日、2015年4月1日至2020年6月30日期间的物业费计7767.76元，事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告就物业费、违约金请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。被告辩称其于2015年2月与开发商、物业公司三方达成免交2014年1月至2015年1月计13个月物业费的口头协议，被告就该事实应承担举证责任，鉴于被告未举示相应证据，其将承担该部分事实举证不能的法律后果。被告关于存在私自在小区开门、底商烟道漏油、车库堆放垃圾、小区内垃圾桶乱摆、消防栓无水、消防安全门损坏、公共收益未予公示等物业不作为情形，其不同意给付物业费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告郎世英于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆能代物业服务有限公司2014年1月1日至2015年2月28日、2015年4月1日至2020年6月30日期间的物业费计7767.76元及逾期付款违约金（以被告郎世英当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该金额付清之日止）；二、驳回原告重庆能代物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郎世英负担（此款已由原告重庆能代物业服务有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。本判决为终审判决。审判员 田 涛二〇二〇年十一月十一日书记员 高小涵