浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异121号异议人周立军，男，1973年9月20日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托代理人（特别授权代理）：王萍，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。被执行人浙江汇联联合商品交易市场股份有限公司，住所地绍兴市迪荡新城元城大厦**。法定代表人尉国君。被执行人尉国君，男，1978年10月29日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。本院在执行被执行人浙江汇联联合商品交易市场股份有限公司（以下简称汇联公司）、尉国君刑事涉财产刑纠纷一案中，异议人周立军提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人周立军称，第一，异议人与被执行人尉国君签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，应当具有法律效力，且异议人在签订该合同时已尽到作为善意第三人的各项注意义务。2018年11月2日，异议人与被执行人尉国君签订一份《租赁合同》，约定尉国君将其名下位于绍兴市柯桥区都市春天商业中心4幢102、201、301号房产（以下简称涉案房产）出租给异议人用于酒店宾馆等相关项目的经营，租期约定自2018年11月1日起至2034年7月29日，共计15年。对于该《租赁合同》的签订，异议人已经尽到注意义务，合同签订时，被执行人尉国君虽未到场，但其授权委托的代理人沈鹏达到场，并告知异议人房东尉国君本人身在国外无法到场签订相关材料，因此在其代理人沈鹏达手持授权委托书原件及涉案房产相关产权证书原件的情形下，异议人足以确信沈鹏达有权签订该《租赁合同》。同时，涉案房产的保管、移交均由代理人沈鹏达联系接洽，并在租赁合同签订后，与异议人办理了租赁标的物的移交手续。在合同签订后直至2019年7月3日，长达8个月时间内，异议人未收到第三方及司法机关关于租赁标的存在瑕疵的任何告知或公示信息。据此，上述《租赁合同》真实有效，应受法律保护。第二，关于在租赁期内租赁物发生所有权变动的，受让人应当继续履行原合同义务的问题。1、关于涉案房产的租赁权是否因司法拍卖而消灭的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押物，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租权已被人民法院依法查封的。”2、关于公安机关在办案过程中查封的效力是否与人民法院在执行过程中查封的效力一致的问题。公安机关仅是侦查机关，其享有的是调查权，针对的对象是犯罪嫌疑人，但犯罪嫌疑人在未经人民法院判决有罪前均系无罪的，公安机关无权处分未经判决确认的犯罪嫌疑人的财产。因此，公安机关作出的查封决定仅是配合侦查需要的，其效力并不等同于人民法院查封的效力。因此，公安机关所查封的行为不应当被认同为上述“第（二）种”情形。3、退一步讲，从涉案房产目前的租赁现状看，一则客观上增加了房屋的价值，同时房屋在出租期间产生的租金收益，亦增加了各债权人的受偿比例；再则对于买受人而言，涉案房产的租赁现状，亦可以增强其受让后房屋的处分及收益。据此，无论从被执行人，还是从各债权人、受让人的角度，人民法院判令后续买受人继续履行之前的《租赁合同》符合物尽其用之效益最大化原则。如上所述，租赁权在租赁期间发生所有权变动而影响租赁合同效力的情形仅为两种：一、出租前先行设立抵押；二、出租前已被人民法院查封。除此之外租赁期间所有权变动的，均不影响租赁合同的效力。根据贵院于2019年7月3日发布的（2019）浙0602执3051号案件公告可见，涉案房产是由公安机关在侦查过程中查封的，并非人民法院依法查封，且双方签订的《租赁合同》时间为2018年11月，（2019）浙0602执3051号公告日期为2019年7月3日，在贵院发布该公告前，异议人并不知晓涉案房产由公安机关查封。对于所有权变动影响租赁合同的情形仅有前述两种情形，但本案中，涉案房屋在出租前既未设立抵押，在被执行人尉国君出租给异议人前也未被任一法院查封，因此，本案租赁合同当然具有法律效力。异议人租赁权客观存在，若因司法拍卖导致所有权发生变动，则受让人应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定继续履行原合同。第三，退一步讲，即使公安机关查封的效力等同于人民法院查封的效力，则在其查封没有公示的情形下，亦无法对抗善意第三人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定：人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十以条第二款规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，公安机关虽在侦查过程中，对涉案房产进行了查封，但公安机关从未对外公示过涉案房产的查封信息，异议人直至贵院张贴（2019）浙0602执3051号公告下才知晓涉案房产于2016年被公安机关查封，且该房产的物业管理部门及周边多年的固定邻居等均无一人知晓该房屋存在查封。同时，本案并不存在异议人与被执行人恶意串通的情形，异议人作为普通商事主体，在对外签订合同时，根本无从知晓公安机关办案的情况，更无法掌握犯罪嫌疑人个人财产被查封情况。异议人在订立《租赁合同》时完全处于善意且无过失的地位，公安机关的查封行为不得对抗异议人。就人民法院2019年7月3日的公告而言，结合《中华人民共和国民事诉讼法》关于权利人应当在知晓其自身权利受损害之日起计算诉讼时效的规定及本案执行，异议人最早于公告下达才知晓涉案房产存在公安查封的情形，也即异议人的权利救济应自2019年7月3日始，而本案《租赁合同》订立于2018年11月，处于查封公示或告知之前，足以对抗公安机关对涉案房产的查封行为，异议人作为善意第三人所签订的《租赁合同》依法应当受法律保护。异议人自2018年11月签订《租赁合同》后，将租赁标的物有偿转给于朋友周水霞使用，周水霞为开设酒店，在租赁标的物上已投入近1400万元，其产生的价值实际上已远超过涉案房产自身价值。若贵院仍需对涉案房产进行拍卖，望贵院对涉案房产进行带租拍卖，若不带租拍卖，则周水霞前期所投入的巨大人力物力无法挽回，将会对周水霞造成巨大损失。异议人也会因此遭受巨大的赔偿责任。综上，异议人提出执行异议，请求贵院：1、确认异议人与被执行人尉国君所签订的《租赁合同》继续有效；2、确认（2019）浙0602执3051号中拍卖物受让人继续履行上述《租赁合同》；3、就本案拍卖物进行带租拍卖。异议审查中，异议人明确其请求中的租赁物系指柯桥都市春天商业中心4幢102、201、301房产；《租赁合同》是指2018年11月2日异议人与被执行人尉国君代理人沈鹏达签订的《租赁合同》以及2019年5月30日所签订的《补充协议》，原租赁合同约定102室是共用的，根据补充协议约定由异议人单独使用。异议人已支付了50万元租金及5万元保证金，租金交到2020年4月29日止。此后，因法院张贴了公告，所以异议人就暂时不再向房东缴纳租金了，但后续会根据法院要求缴纳租金的。异议人还补充陈述称：1、涉案房产所在的绍兴市柯桥区绿景物业管理有限公司和昌隆房地产有限公司及边上商铺业主在近5年内均未看到任何查封公告及封条。2、异议人本人在该商圈内5幢居住7年也未见到过该房屋的任何查封、公告或公示情况。3、异议人在签订房屋租赁合同时，出租人代理人向异议人提供了涉案房产的房产证原件及房屋的钥匙，证明该房屋出租时没有被任何部门保管或限制出租的情况。4、涉案房产法院正式查封公告之日是2019年7月3日，在此之前没有任何法院对该房屋进行正式查封、公告和公示或房屋被保管的情况。5、至于2019年7月3日后法院告知涉案房产于2016年被公安机关查封，该查封并没有向公众公告、公示或对房屋进行保管，在法律上没有规定在此期间不可出租和使用。并且公安机关对该房屋在房管部门限制转移的查封是普通公民无法知晓的。再则，从法律性质上讲，公安机关调查期间的性质是无罪、法律不定性的。只有进入法院程序才的定性的。所以在任何法律中对于房屋查封的法律规定就是“法院查封”而没有“公安查封”的条款。6、法律规定，租赁人属于善意第三人的，法院应该予以支持，综合上述种种情况，异议人完全属于善意第三人，法院应该支持该房屋租赁的有效并予以续租。7、最后，对于该房屋租赁，异议人及相关酒店投资人是倾其所有投入该酒店的装修，关系到多个家庭的安危，事关重大，期盼法院为维护社会和谐安宁予以依法支持。本院查明：被执行人尉国君名下登记有坐落绍兴市柯桥区××幢××室，权证号分别为99981、99925、9××0号，建筑面积分别为107.24、664.22、664.22平方米的房屋所有权证及对应的国有土地使用权。尉国君因涉嫌犯非法经营罪于2016年1月16日被绍兴市公安局原高新分局刑事拘留，同年2月19日被逮捕，同年12月2日经绍兴市越城区人民检察院决定变更为取保候审。2017年10月29日经绍兴市越城区人民检察院决定被逮捕。绍兴市越城区人民检察院以越检公诉刑诉〔2017〕891号起诉书指控被告人尉国君犯非法经营罪，于2017年10月30日向本院提起公诉。本院于同日立案受理，2018年12月11日，本院作出（2017）浙0602刑初949号刑事判决书，判决：一、被告人尉国君犯非法经营罪，判处有期徒刑十年，并处罚金人民币三亿五千万元（刑期从判决执行之日起计算；判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自二○一六年一月十六日起至二○二六年十二月十一日止。罚金限于本判决生效后十日内缴纳）；二、继续追缴汇联公司违法所得人民币三亿四千一百四十二万一千零五十三元五角六分；冻结在案的银行账户内的存款和查封在案的财产（清单附后）在判决生效后依法处置，所得款项抵充应追缴的违法所得款。尉国君对该判决不服向绍兴市中级人民法院提起上诉，绍兴市中级人民法院经审理于2019年5月13日作出（2019）浙06刑终22号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。在上述案件侦查过程中，绍兴市公安局原高新分局于2016年1月21日以绍高公冻财字[2016]第1003号文书在绍兴市柯桥区不动产登记部门查封了尉国君名下的涉案房产。2018年12月12日，本院作出（2017）浙0602刑初949号刑事裁定书，裁定对尉国君名下涉案房产续行查封，查封顺位为侦查机关查封的顺位相同。2018年12月14日，本院依据上述刑事裁定书及相应协助执行通知书在绍兴市柯桥区不动产登记服务中心查封了涉案房产。涉案房产亦包含在（2017）浙0602刑初949号刑事判决书所附的需在该判决生效后依法处置的财产清单中。2019年6月20日，本院对（2017）浙0602刑初949号刑事判决书中刑事涉财产刑部分的内容立案执行，执行案号为（2019）浙0602执3051号。执行中，本院于2019年7月31日作出（2019）浙0602执3051号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人尉国君名下涉案房产。2019年7月3日，本院制作了（2019）浙0602执3051号之一公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的异议人，自即日起停止支付租金、房屋占有使用费或其他费用，并须于公告张贴之日起10日内向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告在涉案房产处张贴后，异议人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。此外，第三人周水霞亦向本院提出执行异议，主张周立军承租涉案房产时涉案房产为毛坯状态，此后，由其投资对涉案房产进行了装修，并以涉案房产为经营场所设立了绍兴市柯桥区沁颐酒店有限公司（以下简称沁颐公司），故要求本院确认涉案房产的装修价值归其所有，本院对该异议将另行处理。另查明，2019年8月22日，本院执行人员对尉国君制作了询问笔录，执行人员问“刑事判决书中所附的财产清单有都市春天和世茂天际中心的房产，是谁在用？”尉国君答：“我不清楚，柯桥的那个租掉了，我老婆处理的，那个时候我还没离婚，我是2017年5月离婚的。世茂天际是办公用房，被查封后空置。”执行人员又问：“都市春天有没有一个沈鹏达的租掉了？”尉国君答：“叫小弟的，是姓沈的，授权书是我出具的。”2020年6月16日，本院还就涉案房产租赁情况对沈鹏达制作了询问笔录，沈鹏达明确陈述，授权委托书是尉国君妻子孔秀英给他的，他在出租涉案房产时已经和周立军明确说明实际出租人是尉国君。他对周立军提出的要求对涉案房产带租拍卖及周水霞要求返还装修款的异议没有意见。还查明，申请执行人宋**与被执行人尉国君民间借贷纠纷一案，绍兴市柯桥区人民法院作出的（2016）浙0603民初2795号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未自觉履行生效法律文书确定的义务，申请执行人宋**于2018年1月8日依法向绍兴市柯桥区人民法院申请执行，案号为（2018）浙0603执184号，执行中，绍兴市柯桥区人民法院人民法院于2018年1月25日在绍兴市柯桥区不动产登记服务中心依法查封了被执行人尉国君名下的涉案房产。2019年6月14日，绍兴市中级人民法院作出（2019）浙06执他10号执行裁定书，将该案移送本院执行，本院于2019年8月20日以（2019）浙0602执3979号案件立案执行。执行标的为被执行人尉国君返还申请执行人借款本金7250000元及相应利息。同时，被执行人应承担相应迟延履行期间的债务利息,并负担执行费63650元，案件受理费36609元。该案执行款至今未执行到位。异议人周立军为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为沈鹏达、承租方（乙方）为异议人、落款日期为2018年11月2日的《租房合同》1份，主要内容为：甲方将位于柯桥都市春天商业中心4幢102、201、301商铺出租给乙方，该商铺家建筑面积合计为1350平方米，乙方承租用于经营宾馆、酒店等相关项目，未经甲方书面同意不得变更经营项目；乙方承诺，承租日起，一楼给予甲方合作使用；该商铺租赁期限共10＋5年，自2018年11月1日起至2034年7月29日止（含免租期）；自本合同签订日起至2019年4月29日为免租装修期；乙方在承租期内，每五年拥有一个月装修维护期；租金交付方式为一年一交，前5年房租不变，以后每隔3年递增一次，每次递增5%，其中第一年度（2018年11月1日起至2020年4月29日止）的租赁款为人民币50万元整，应于2018年11月5日前付清；租金应支付至甲方指定的沈鹏达在中国农业银行开立的6228××××0870账户；合同签订当日，乙方须支付给甲方5万元保证金，甲方在收到保证金后于2018年11月5日前将该商铺交付乙方使用，交付时为毛坯交付。该租赁合同还对双方其他权利义务作了约定，并明确约定租赁房屋的房产证、土地证、产权人身份证复印件；产权人法定授权出租代理授权书、被授权人（代理人）身份证复印件；乙方身份证复印件；交房交接单作为该合同之附件为该合同有效组成部分，与该合同一并执行。2、甲方（出租方代理人）沈鹏达、乙方（租赁方）周立军，落款日期为2019年5月30日的《补充协议》1份，其中约定对证据1中《租赁合同》补充如下：原租赁方即乙方一次性支付甲方6万元现金作为甲方放弃合同期内共享102室的补偿金，102室在租赁期内由乙方独立使用和管理，本补充协议签订后，原租赁合同中的第一条“租赁物业及用途”中1.6款自动取消，即甲方不再共享102室。3、甲方为尉国君、乙方为沈鹏达、落款日期为2018年7月19日的《产权人授权委托证明书》1份，其中第一条约定甲方授权委托乙方对坐落于柯桥都市春天商业中心4幢101、102、201、301、房产租赁、合作经营、承包经营、允许乙方在不影响房屋结构（承重结构以及架梁结构），不经营违法犯罪活动为前提经营相关业态；第五条约定租赁期限由2018年7月19日至2028年7月19日。4、甲方为尉国君、乙方为沈鹏达、落款日期为2018年12月23日的《产权人授权委托证明书》1份，其中第一条约定甲方授权委托乙方对坐落于柯桥都市春天商业中心4幢101、105、201、301、房产租赁、合作经营、承包经营、允许乙方在不影响房屋结构（承重结构以及架梁结构），不经营违法犯罪活动为前提经营相关业态；第五条约定租赁期限由2028年7月19日至2033年7月18日。5、尉国君身份证复印件1份，其中备注“此复印件仅供营业执照办理使用”。6、沈鹏达身份证复印件1份。7、尉国君名下权证号为绍房权证柯桥字第9××5、9××0、9××1号房产证复印件各1份。8、交付日期为2018年11月4日，由周立军、沈鹏达签名的《租赁房屋交接单》1份，其中记载“双方认定该房屋属毛坯交付”。9、由沈鹏达出具的落款日期为2018年11月2日的收据2份，其中分别记载“都市春天102、201、301租赁保证金5万元”、“都市春天102、201、301租赁租金50万元”。10、户名为周水霞的银行交易凭证2份，其中记载周水霞分别于2018年11月1日、11月2日向沈鹏达转账支付5万元、50万元。11、购买方为沁颐公司的物业费发票、水电费发票5张。12、沁颐公司的营业执照复印件1份，其中记载公司成立日期为2019年1月23日、法定代表人为周水霞、住所地为、住所地为柯桥都市春天商业中心****v>13、异议人与周水霞的离婚证复印件1本，其中记载离婚登记日期为2017年7月5日。14、出资方为周水霞、周立军、周月琴、徐月均，投资合作项目为沁颐公司、落款日期为2018年11月10日的《股份合作协议》复印件1份，其中记载酒店项目由周立军负责租赁的绍兴市柯桥区都市春天4幢102、201、301房屋拟装修成立沁颐公司，从2018年11月13日开始装修，总投资金额为人民币预计1500万元，装修实际投入以装修开业后的实际支出为准。本院认为，本案中，涉案房产在异议人周立军承租之前，已先后被绍兴市公安局原高新分局及绍兴市柯桥区人民法院所查封，且均在柯绍兴市桥区不动产登记部门办理了查封登记手续，该查封登记手续依法具有对外公示效力，故异议人依据其与被执行人所签订的租赁合同及补充协议对涉案房产所享有的租赁权并不足以对抗法院的执行，对异议人之执行异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，裁定如下：驳回异议人周立军的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向绍兴市中级人民法院申请复议。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  徐晓刚二〇二〇年十一月十九日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。