广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0202民初1366号 原告（反诉被告）柳州市某某有限公司，住所地：广西柳州市。 法定代表人沈某某，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人韦某，该公司员工。 委托代理人董某某，该公司员工。 被告（反诉原告）何某某（曾用名何某某），男，1981年9月30日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托代理人何皓，广西全德（柳州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）柳州市某某有限公司诉被告（反诉原告）何某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳州市某某有限公司的委托代理人韦某、董某某，被告（反诉原告）何某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）柳州市某某有限公司（以下简称某某地产）诉称，其与何某某（曾用名何某某）于2019年1月3日签订《商品房买卖合同》(以下简称“购房合同”），购房合同约定何某某购买某某地产开发的柳州市，房屋总价款为1933694元，同时约定何某某采用分期付款方式（分5期）向某某地产支付上述房款。实际履行中，何某某按约定向某某地产支付了第一期房款96685元，未能按照约定于2019年6月30日前支付第二期房款386739元，截止起诉之日，逾期已超过180天。根据购房合同附件四补充协议第四条第二款中关于买受人以分期方式逾期付款违约时的约定，何某某已逾期超180天，某某地产有权解除购房合同，此外何某某需协同某某地产到房管部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所产生的费用由何某某承担。因此某某地产向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除某某地产与何某某于2019年1月3日签订的《商品房买卖合同》；2、何某某在判决生效后10日内配合某某地产办理注销柳州市通达路2号恒大华府9栋16-2号房预售合同登记备案证明（即撤销网签备案）；3、何某某承担本案诉讼费。 被告（原告）何某某辩称：市场监管部门已经认定某某地产的行为构成价格欺诈，某某地产通过价格欺诈行为诱导其签订商品房买卖合同，该合同依法予以撤销，其不存在违约行为，不应当承担违约责任。 被告（原告）何某某诉称：2019年1月1日至3日期间，其在位于柳州市销售大厅看房，某某地产在其销售大厅中的商品房销售明码标价公示栏以及出具给其的《置业计划书》中，对其意向购买的号房（建筑面积145.78平方米）均标价2561222元，某某地产承诺在标价基础上给被告627528元的大幅折扣，折扣价为1933694元，其认为得到627528元的优惠非常划算，最终决定买房。2019年1月3日双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）购房合同约定何某某购买某某地产开发的柳州市某某号房，房屋总价款为1933694元，签订合同后，何某某按约定向某某地产支付了第一期房款96685元，后何某某经查询得知某某地产在向其售房时恶意抬高了374522元，利用虚假价格、虚假打折优惠误导其，使其在误信得到627528元的大幅折扣优惠的情况下与某某地产进行交易。其为此多次与某某地产协商，但协商无果，其向柳州市市场监督管理局投诉举报，该局调查核实后，于2020年4月30日向其作出《关于对柳州市某某有限公司价格欺诈行为举报的答复》，告知其，该局已经就某某地产的价格欺诈行为进行过一次罚款行政处罚，其所购房屋的价格欺诈情况已经作为相应行政处罚所依据的事实予以认定，故基于一事不二罚的规定，不再次进行处罚。何某某认为，某某地产违反了《国家发展改革委关于发布的通知》第九条及第十五的规定，属于原国家发展计划委员会《禁止价格欺诈行为的规定》第七条的价格欺诈行为，构成《价格法》第十四条的不正当价格行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，第五十八条的规定以及《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款的规定，故其向法院提起诉讼，请求法院判令：1、撤销何某某与某某地产于2019年1月3日签订的《商品房买卖合同》；2、某某地产向何某某返还购房款96685元及利息8331.02元（按年利率6%的标准，从2019年1月3日暂计至2020年6月10日，此后利息以此标准计付，直至全部款项付清时止）；3、某某地产向何某某支付赔偿金290055元；4、由某某地产承担本案全部诉讼费用。 经审理查明，何某某（曾用名何某某）在看房时，柳州市某某有限公司向何某某（曾用名何某某）出具《置业计划书》，载明某某房屋（145.78㎡），总价2561222元，两年分期折后总价1977822元。因柳州市某某有限公司承诺在标价基础上给何某某627528元的大幅度折扣，折后价为1933694元。何某某（曾用名何某某）遂于2019年1月3日与柳州市某某有限公司签订《柳州恒大华府商品房认购书》，约定何某某向柳州市某某有限公司购买某某号房，建筑面积145.78㎡，总价1933694元。同日，柳州市某某有限公司与被告何某某（曾用名何某某）签订《商品房买卖合同》，约定：何某某向柳州市某某有限公司购买位于柳州市商品房，建筑面积共计145.78平方米，总价款1933694元。付款方式为分期付款：何某某须于2019年1月3日前付支付首期房款96685元，并签署《商品房买卖合同》；于2019年6月30日前付清386739元；于2019年12月31日前付清483424元；于2020年6月30日前付清483424元；于2020年12月31日前付清余款项，即483422元。该合同第七条约定，何某某如未按本合同规定时间付款，逾期超过180日后，某某地产有权解除合同。某某地产解除合同的，何某某按累计应付款1％向某某地产支付违约金。某某地产应当在2021年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并符合本合同约定的商品房交付何某某使用。如某某地产逾期交房超过180日后，何某某有权解除合同。何某某有权解除合同的，某某地产应当自解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。双方在补充协议中约定，本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。如何某某分期付款，必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，需按未付款总金额的万分之一计算，向某某地产支付违约金。何某某逾期180天仍未按约定全额支付的，某某地产有权单方解除《商品房买卖合同》，何某某按已付款的50％向某某地产支付违约金，该房屋归某某地产所有，何某某应无条件配合某某地产到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于某某地产应交最后一期款的日期，何某某须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则某某地产有权不交付该房屋给原告，且某某地产无需承担任何违约责任。上述合同签订后，某某地产将涉案《商品房买卖合同》在网上进行了备案。何某某依约支付了第一期购房款96685元后，发现某某地产利用虚假价格、虚假打折优惠误导其交易，遂向柳州市市场监督管理局举报某某地产的价格欺诈行为。柳州市市场监督管理局于2020年4月23日作出《关于对柳州市某某有限公司价格欺诈行为举报的答复》，载明：何某某在举报信中反映因被某某地产价格欺诈所购买的商品房属于第一款所述“认定某某地产在销售位于我市部分商品房时在宣传促销过程中故意提高住房标示价格、利用虚假价格虚假打折优惠误导购房者购房”中的部分商品房，2019年12月，该局已依法下达《柳州市市场监督管理局行政处罚决定书》（柳市监处[2019]004号）对某某地产实施行政处罚，责令其改正并处200000元罚款，同时将相关处罚信息在柳州市市场监督管理局网站进行公示。根据《行政处罚法》第二十四条“对当事人的同一违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚”的规定，不再对被告何某某反映的某某地产的行为进行行政处罚。建议何某某或可通过民事诉讼的方式维护权益。2020年5月7日，某某地产置业有限公司以何某某逾期未支付购房款构成违约为由诉至法院并提出上诉诉讼请求，何某某在本案的审理过程中以某某地产在销售涉案商品房构成价格欺诈为由提出上述反诉请求。 另查明，经何某某申请，柳州市住房和城乡建设局于2020年6月1日作出柳建依告（2020）7号政府信息公开告知书，某某的销售备案价为15000元/㎡。 以上事实，有当事人的陈述、《置业计划书》、《柳州某某商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《关于对柳州市某某有限公司价格欺诈行为举报的答复》、法庭审理笔录等证据材料在案佐证，足以认定。 本院认为，首先，柳州市某某有限公司与何某某于2019年1月3日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，何某某依约支付了第一期购房款96685元，未按合同约定于2019年6月30日支付第二期购房及剩余房款，至今已逾期180日。根据合同及补充协议的约定，何某某逾期180天仍未按约定全额支付购房款的，某某地产可解除合同，该房屋归某某地产所有，何某某应无条件配合某某地产到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。故柳州市某某有限公司诉请解除双方于2019年1月3日签订的《商品房买卖合同》，并要求何某某在判决生效后10日内配合其办理某某商品房合同备案登记注销手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 其次，关于何某某反诉要求撤销《商品房买卖合同》的问题。经查，柳州市某某有限公司、何某某之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。柳州市某某有限公司在销售过程中以高于备案价的分期原价为基础进行打折销售，该行为受到行政处罚，应当给予否定性评价。但从合同签订的过程来看，柳州市某某有限公司前述行为属于合同签订前的价格公示行为，公示价格并非合同成交价，双方在签订认购书和商品房买卖合同前均会对各项打折优惠进行协商，在达成一致意见后才确定成交价。且何某某对于成交价的认可并非单单取决于分期总价，而必然还要基于对开发商资质、房源质量、地理位置、生活配套以及分期总价等各项因素综合考量后作出完整意思表示。本案中，何某某并未举证证实因柳州市某某有限公司因未公示备案价而导致其对于开发商资质、房源质量、地理位置、生活配套等决定成交价的诸多因素均产生错误认识，并基于错误认识直接作出对于成交价的非真实意思表示。柳州市某某有限公司即使存在价格欺诈，因该欺诈行为并不导致双方间基于真实意思表示订立的商品房买卖合同撤销或变更，故何某某主张柳州市某某有限公司以分期原价作为打折基础构成价格欺诈并要求撤销双方签订的涉案《商品房买卖合同》和要求柳州市某某有限公司支付赔偿金的诉讼请求，无法律依据，本院对此不予支持。 最后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告已经向柳州市某某有限公司支付了涉案房屋的购房款96685元，在《商品房买卖合同》解除后，柳州市某某有限公司应当依据合同的约定返还原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，何某某未按约定付款逾期超过180日，柳州市某某有限公司解除合同的，何某某按累计应付款1％向柳州市某某有限公司支付违约金。柳州市某某有限公司若未按合同规定交付房屋逾期超过180日，何某某解除合同的，柳州市某某有限公司按何某某己付款的1%支付违约金。而关于上述违约责任的约定，双方在合同补充协议中进行了补充，约定因何某某逾期付款导致某某地产解除合同的，何某某按已付款的50％向某某地产支付违约金。柳州市某某有限公司未按约定交付房屋逾期超过180日后，何某某要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2％。因上述合同及补充协议系由某某地产提供的格式合同，柳州市某某有限公司在补充协议中对违约责任进行变更时做出了加重买受方责任的规定，即买方按已付款的50％向柳州市某某有限公司支付违约金的规定，应认定为无效条款。同时，因某某地产未举证证实其实际损失，本院综合考虑本案案情并兼顾公平的原则，酌定何某某承担房屋总价2％的违约责任较为适宜，即被告应向原告返还购房款96685元-（1933694元×2％）=58011.12元。关于何某某反诉要求柳州市某某有限公司支付利息的请求，因何某某在涉案合同的履行过程中存在违约行为，故其该项诉请缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条、第四十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）柳州市某某有限公司与被告（反诉原告）何某某于2019年1月3日签订的《商品房买卖合同》。 二、被告（反诉原告）何某某在判决生效后十日内配合原告（反诉被告）柳州市某某有限公司办理柳州市商品房合同备案登记注销手续。 三、原告（反诉被告）柳州市某某有限公司向被告（反诉原告）何某某返还购房款58011.12元。 四、驳回被告（反诉原告）何某某的其他反诉请求。 案件本诉受理费11102元（某某地产已预交），由何某某负担。 案件反诉受理费3613元（何某某已预交），由何某某负担3083元，柳州市某某有限公司负担530元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黎柳明 人民陪审员  韦定宁 人民陪审员  韦 莉 二〇二〇年十一月五日 代书 记员  邓李娜