湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初2882号 原告：常德市天富实业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处惠家坪社区皂果路**。 法定代表人：彭建武，该公司董事长。 委托诉讼代表人：肖友，湖南云济律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：铁敏，湖南云济律师事务所律师，一般授权代理。 被告：鲁建初，男，1955年3月5日出生，汉族，户籍地湖南省常德市鼎城区。 原告常德市天富实业有限公司与被告鲁建初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常德市天富实业有限公司的委托诉讼代理人肖友、铁敏到庭参加诉讼，被告鲁建初经本院邮寄送达传票，未到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。 常德市天富实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋（场地）租赁合同书》；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金101135元及其违约金20429.27元（暂计算至2020年7月21日，此后按未付租金的0.1%/天计算至实际支付之日止）；3、判令被告立即腾退并向原告交还租赁商铺，支付逾期腾退商铺的违约金（从合同解除后十日起算，按每天2000元计算，直至实际腾退返还之日止）；4、判令被告支付原告律师代理费10000元；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。 鲁建初未到庭参加诉讼，视为放弃一切诉讼权利。 常德市天富实业有限公司向本院提交了以下证据复印件：1、常德市天富实业有限公司的营业执照；2、原告名称由常德天健置业有限公司变更为常德市天富实业有限公司的变更登记；3、鲁建初身份证；4、2018年1月10日原、被告签订的《房屋（场地）租赁合同书》；5、律师函；6、房屋现状照片；7、律师代理合同和增值税专用发；8、常国资通字【2020】27号《常德市人民政府国有资产监督管理委员会关于进一步落实新冠肺炎疫情期间租金减免政策的通知》。 本院经审理确认如下事实：2018年1月10日，鲁建初与常德天健置业有限公司签订《房屋（场地）租赁合同书》。合同约定：……1、常德天健置业有限公司将位于新东安公寓3号楼独立五层门面按现状出租给鲁建初从事茶楼经营。该房屋的建筑面积约为497.52平方米（按产权实测面积为准），2020年1月1日—2020年12月31日租金为101135元；……2、该房屋租赁期暂定为三年，从2018年1月1日起至2020年12月31日。…… 该合同还约定：……租金按年交纳，签订本合同时，鲁建初必须向常德天健置业有限公司一次性交纳一年的租金。……以后在每年前一次性交清一年的租金……鲁建初逾期交纳租金的，每逾期一日处未交金额0.1%的违约金，直至实际交清全部租金时为止。……签订合同当天，鲁建初必须向常德天健置业有限公司交纳押金12600元（前期已交），押金不计息。……鲁建初不欠交租金及其他有关费用，未违反本合同的有关条款，常德天健置业有限公司全额退还押金。反之，常德天健置业有限公司有权从押金中作相应扣除……鲁建初拖欠租金或水电费十天以上，常德天健置业有限公司有权终止本合同，收回出租房屋，并责令鲁建初赔偿损失……合同签订后，常德天健置业有限公司按约定向鲁建初交付了房屋。 2019年7月23日常德天健置业有限公司的企业名称变更为常德市天富实业有限公司。 因鲁建初2020年1月1日未按约交纳2020年1月1日—2020年12月31日的租金101135元租金，2020年4月16日，常德市天富实业有限公司向鲁建初发出《律师函》后诉至本院，要求判如所请。 本院认为：1、常德天健置业有限公司名称变更为常德市天富实业有限公司，常德市天富实业有限公司对常德天健置业有限公司的公司债权、债务仍应予以承继，故常德市天富实业有限公司是适格的原告；2、涉疫情房屋租赁合同纠纷应本着和解优先、遵重约定、共担损失、利益平衡的原则。本案中，首先，案涉《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。常德天健置业有限公司按约定向鲁建初交付了房屋，鲁建初应按约定支付房租。庭审中，原告同意因疫情减免鲁建初三个月房租。故本案鲁建初所欠租金的金额为75854元（101135元-25281元）；其次、依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》，即“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，考虑案涉房屋租赁合同的目的非不能实现，且疫情期间承租人营业收入明显减少无可置疑，本院确定案涉房屋租赁合同不予解除。被告鲁建初不需要承担违约责任。常德市天富实业有限公司关于判令被告支付原告律师代理费10000元的诉讼请求因合同双方没有约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、鲁建初于本判决生效之日起十日内向常德市天富实业有限公司支付房屋租金75854元； 二、驳回常德市天富实业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1466元（已减半收取），由常德市天富实业有限公司负担558元、鲁建初负担908元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  蔡雨静 二〇二〇年十一月五日 书记员  周丽娅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。