贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔26民终3949号上诉人（原审原告）：邓祥军，男，1969年8月28日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（原审被告）：黔东南州宏球物业服务有限公司。住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市迎宾大道**。法定代表人：范利新，该公司总经理。委托诉讼代理人：马顺猛，男，1972年9月22日出生，汉族，河北省三河市人，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李松，男，1982年6月25日出生，汉族，河南省正阳县人，住河南省正阳县。上诉人邓祥军因与被上诉人黔东南州宏球物业服务有限公司物权保护纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓祥军上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9723号民事判决，改判被上诉人黔东南州宏球物业服务有限公司履行物业服务合同义务，将小区内的电梯备用发电机、1-5栋门禁、车库漏水、游泳池、消防设施等事项整改和维修完毕；2、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院在没有查清具体公共设施是何时损坏以及被上诉人有没有及时履行管理、保养职责的前提下，认定公共设施的维修费用已超出合同约定，应由业主承担对业主是极其不公平的。根据《物业服务》第六章第十条的约定，物业及附属设施设备单件更新或者单项维修维护修建费用超过1000元的，由甲方（丰球豪庭业主委员会）承担，此条款对于上诉人所代表的广大业主来说是极不公平的。冰冻三尺非一日之寒，根据上诉人在一审中提交的大量小区内有关公共设施的现场照片及被上诉人在之前做出的承诺来看，小区内公共设施长期以来就存在许多问题，被上诉人没有认真履行管理职责，没有主动定期的维修保养小区内的公共设施。尤其是与业主生命安全息息相关的消防施设，根据上诉人所提交的现场照片，许多消防设施不完整，破损严重这难道是短时间内能够产生的问题吗?正是由于相关公共设施设备问题积累的时间太长，维修费用自然就高，如果被上诉人及时履行了管理职责，发现一项设施损坏就及时维修一项，设备的维修费用又怎么会超过合同约定的限额?因此，被上诉人应当对超过限额部分的维修费用负责，而不是将本应属于其的责任，利用合同的漏洞推卸给业主。二、一审判决适用法律错误，上诉人在一审中并没有请求筹集、使用维修基金来对共有部分的设施进行维修、更新、改造。业主所缴纳的物业费已经包含了被上诉人维护和管理公用设备、设施的费用，对小区内相关公共设施尤其是与业主安全息息相关的消防、电力设施进行整改、维修是被上诉人应当履行的义务。在一审中，上诉人的请求十分明确，就是要求被上诉人及时履行之前所作出的承诺及《物业服务合同》所约定的义务，对小区内的游泳池、消防设施、门禁等公共设施存在的问题整改和维修完毕。根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第四条的规定，物业管理服务费，其内容包括公共性服务费、停车场（所）管理服务费和特约服务费。一、公共性服务费指为业主提供公共部位、公共场所、公共事务、公用设备、设施等日常管理服务所收取的费用。公共性服务费也称物业管理基本费，其服务内容包括：（二）维护和管理公用设备、设施，包括物业的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统、中央空调系统、公用电梯、供暖系统、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的维护保养，负责定期对化粪池进行清掏和维护：负责协助管理区内各专业管理单位对其公用设备设施及其管、线进行行业管理等。因此，业主所交物业费用已包含了对小区公共设施的维修保养费用，对于小区内门禁、消防设施的维修、管理责任应当由被上诉人承担，上诉人并没有要求动用该特定公共范围内业主的维修基金，一审判决适用《贵州省物业管理条例》第27条的规定是适用法律错误，恳请二审法院依法予以改正。综上所述，被上诉人至今都没有履行其早已做出的服务承诺，此行为已经严重侵犯了上诉人及上诉人所在小区业主的合法权益。黔东南州宏球物业服务有限公司以请求维持原判进行答辩。邓祥军向一审法院起诉请求：1.判令黔东南州宏球物业服务有限公司履行物业服务合同义务，将丰球豪庭小区的电梯备用发电机、1-5栋门禁、车库漏水、游泳池、消防设施等事项整改和维修完毕；2.判令黔东南州宏球物业服务有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：邓祥军居住在凯里市，系凯里市丰球豪庭小区的业主。2018年9月28日以凯里市丰球豪庭小区业主委员会为甲方、黔东南州宏球物业服务有限公司为乙方，双方签订了《物业服务合同》。合同约定物业服务范围为坐落于凯里市迎宾大道39号的凯里市，并就物业管理服务事项进行了约定；合同约定期限为五年，即2018年10月1日起至2023年9月30日止。合同第七条乙方的权利义务5约定“负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经甲方批准后负责组织实施”；合同第十条约定“物业及附属设施设备单件更新或单项维护修建费用超过1000元的，费用由甲方承担，并由乙方协助甲方询价采购，由乙方负责施工安全及质量监督管理以及竣工验收；不足1000元的，费用由乙方承担并自行负责实施”。黔东南州宏球物业服务有限公司在履行合同期间，该小区的电梯备用发电机、1-5栋门禁、游泳池、消防等设施、设备不能正常使用或存在一定缺陷。其中丰球豪庭小区初建成交房给业主的时候，丰球豪庭小区电梯设备就缺少电梯备用发电机；1-5栋门禁维修整改需要8000多元材料费，且丰球豪庭小区业主委员会已对此项维修走公示程序；关于消防设施设备的维修整改，丰球豪庭小区业主委员会已对此项维修走公示程序；小区不存在车库顶漏水的情形；游泳池是否需要恢复使用，因安全原因，业主之间有不同的意见。另查明，因邓祥军从2016年1月1日开始拖欠物业服务费，黔东南州宏球物业服务有限公司分别于2018年8月、2020年6月向我院提起诉讼，我院均判决邓祥军应支付黔东南州宏球物业服务有限公司的物业服务费。一审法院认为，物业管理区域内的幢、单元等特定范围内的业主，在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下，可根据约定共同决定对该范围内的共有部分进行维修、更新、改造；就该范围内的共有部分筹集和依法使用住宅专项维修资金，但应经专有部分占所在幢、单元等特定范围建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。本案中，作为个人业主的邓祥军，无权在未获得其他业主同意的情形下要求黔东南州宏球物业服务有限公司筹集和使用住宅专项维修资金对不属于其所在的幢、单元等特定范围的电梯备用发电机、1-5栋门禁、车库漏水、游泳池、消防设施等进行整改和维修，且该整改和维修费用已超过了合同第十条约定1000元，产生的费用不应由黔东南州宏球物业服务有限公司负担。故原告提出要求判决被告将丰球豪庭小区的电梯备用发电机、1-5栋门禁、车库漏水、游泳池、消防设施等进行整改和维修的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《贵州省物业管理条例》第二十七条之规定，判决：驳回原告邓祥军的诉讼请求。案件受理费已减半收取的30元，由原告邓祥军负担。本院二审审理查明事实与一审查明一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。按照上述规定，对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的情形，属于涉及业主财产权利方面的重大事项，需要经过两个2/3，即专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，才能作出共同决定。上诉人邓祥军并未提供证据证明其请求已取得全体业主法定人数的共同同意及授权，上诉人邓祥军作为业主单独提起诉讼，属于诉讼主体不适格，应予驳回起诉。一审对邓祥军诉讼请求进行审理并作出实体判决错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9723号民事判决；二、驳回邓祥军的起诉。一审案件受理费30元，退还邓祥军；上诉人邓祥军预交的二审案件受理费60元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李邦华审判员  林 青审判员  谢文英二〇二〇年十一月二十六日书记员  杨 欣