湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初2154号原告：谭绯云，女，汉族，1976年10月18日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：罗超武，系谭绯云丈夫。被告：长沙尚家酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区火星街道远大一路**东盈商业中心****房。法定代表人：肖爱华。第三人：长沙明瑜酒店管理有限公司，住所地，住所地长沙市芙蓉区火星街道远大一路**东盈商业中心**iv>法定代表人：戴爱平。委托诉讼代理人：王健，系该公司法务。原告谭绯云诉被告长沙尚家酒店有限公司（以下简称尚家酒店）、第三人长沙明瑜酒店管理有限公司（以下简称明瑜酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭绯云的委托诉讼代理人罗超武，第三人明瑜酒店的委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼,被告尚家酒店经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭绯云向本院提出了如下诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金（12个月租金）45024元；2.判令第三人支付实际占用房屋时间租金19447.41元（租金自2019年8月1日起计算至2020年5月31日，具体以归还房屋日期为准）；3.判令被告、第三人归还原告的房屋，并将房屋恢复原状，归还标准达到独立水、电、中央空调、通风系统、全电梯放开；4.本案诉讼费由被告、第三人承担。事实与理由：被告尚家酒店于2019年2月28日与原告谭绯云签订房屋租赁协议，租用原告谭绯云位于长沙市芙蓉区××街道××路××号××栋××层××号房屋，用于开设希尔顿旗下欢朋品牌酒店（加盟酒店）。但是原告谭绯云没有直接和尚家酒店签订租赁合同，而是与湖南华泉置业有限公司（以下简称华泉公司）签订购房合同的同时签订租赁合同。原告谭绯云至始至终没有见到过尚家酒店。协议约定：租赁期自2019年8月1日起至2034年12月31日止，共185个月；基于185个月租赁期，免租期5个月（自2019年8月1日起至2019年12月31日止）；未经原告谭绯云书面同意，被告尚家酒店不可将房屋转租给他人；起始租金每月3752元，每三年递增3%；若超过3个月未按约定时间支付租金，原告谭绯云有权收回房屋；违约责任为支付12个月租金作为违约金。被告尚家酒店租用原告谭绯云的房屋后，并未实际自行经营酒店，而是在原告谭绯云完全不知情的情况下，私自将房屋转租给明瑜酒店，由明瑜酒店用于开设希尔顿欢朋酒店，2019年8月26日尚家酒店公司、欢朋酒店广州公司、明瑜酒店公司三方签订《权利义务转让协议书》，尚家酒店将欢朋酒店加盟权转让给明瑜酒店）。而被告明瑜酒店经营酒店近5个月后，又认为房屋租金高了，对原告谭绯云与尚家酒店签订的租房协议不予认可。至今为止，被告明瑜酒店一直非法占有原告谭绯云的房产，使用原告谭绯云的房屋用于经营酒店；其既不与原告谭绯云签定房屋租赁合同，又不履行原告谭绯云与尚家酒店签订的房屋租赁合同，还不将房屋归还给原告，仅单方面强行按其自定的租金标准（ＲＭＢ65／平）支付了6个月房租（租金自2020年1月1日起，计算至2020年6月30日，并且没有房屋押金），华泉公司直到2019年12月才告知原告谭绯云并且未经原告谭绯云同意，于2019年5月擅自装修原告谭绯云的房子，改变了房屋结构，并且至今也没有和原告谭绯云办理交房手续。原告谭绯云特向贵院提起诉讼，请贵院依法查清事实，维护原告谭绯云的合法权益，支持原告谭绯云的诉讼请求。被告尚家酒店未参加庭审，也未提交书面答辩状。第三人明瑜酒店辩称，尚家酒店与原告签订合同后，由于资金链断裂问题，怕酒店烂尾跟政府进行沟通后，商定先把装修弄完，再谈谁来经营。后来明瑜酒店经营后，跟开发商谈先试经营2个月，最后确定65元每平米才能经营下去，除了租金降低了15元外，其他都是按照合同履行的，再次恢复房屋很困难。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2019年2月28日，华泉公司（出卖人）与谭绯云（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1.谭绯云购买华泉公司开发的位于长沙市芙蓉区××路××号××层××房屋，建筑面积为46.34平方米，规划用途为商业，房屋总价款为692621元，华泉公司应当在2019年7月31日前将经验收合格的商品房交付给谭绯云使用。同日，谭绯云与尚家酒店签订《房屋租赁协议》，约定谭绯云将上述房屋出租给尚家酒店用于其开设希尔顿旗下欢朋品牌酒店，租赁期限为185个月，即从2019年8月1日起至2034年12月31日止，免租期为5个月，即从2019年8月1日至2019年12月31日，免租期届满次日开始计收租金，2020年1月1日至2022年12月31日期间的租金为3752元／月，2023年1月1日至2025年12月31日期间的租金为3864元／月，2026年1月1日至2028年12月31日期间的租金为3980元／月，2029年1月1日至2031年12月31日期间的租金为4100元／月，2032年1月1日至2034年12月31日期间的租金为4223元／月。尚家酒店按季度支付租金，押一付三，租金含物业费。上述合同签订后，华泉公司将涉案房屋交付给尚家酒店。尚家酒店将涉案房屋所在的整层打通重新规划布局装修欢朋酒店。2019年8月，尚家酒店将欢朋酒店的经营权转让给明瑜酒店，并与欢朋酒店管理（广州）有限公司、明瑜酒店签订《权利义务转让协议书》，约定尚家酒店将其与欢朋酒店管理（广州）有限公司签订的《管理合同》中的权利义务全部转让给明瑜酒店。2019年12月，华泉公司向各业主出具了《关于希尔顿欢朋酒店事项的情况说明》，告知各业主，由于尚家酒店资金链断裂导致工程停工，经向社区、街道及区政府反映，为了保证该项目不烂尾，华泉公司立即与欢朋酒店进行沟通，并一边自筹资金进行酒店装修一边寻找新的酒店运营商等。当月，华泉公司组织各业主召开会议，告知业主尚家酒店因资金链断裂已将欢朋酒店的经营权全部转让给明瑜酒店，并就租金价格组织业主方和明瑜酒店进行重新商议等。2019年12月31日，华泉公司向各位业主出具《关于长沙东盈广场希尔顿欢朋酒店预付租金声明》，表明为保证希尔顿欢朋酒店广大业主切身利益不遭受酒店闲置所造成的更严重损失，希尔顿欢朋酒店新投资方将于2020年1月2日至1月12日期间，先以65元／平方／月的租金（具体租金价格以酒店新投资方与各位业主签订的合同为准），一次性预付2020年1月至6月租金给各位酒店业主。酒店已通过希尔顿欢朋集团的验收，将于2020年1月正式上线营业。2020年1月1日，东盈商业广场6-12楼业主回复称：1、禁止贵公司擅自动用业主房屋谋利。贵公司在继尚家酒店后，相继冒出“明瑜酒店”与“新投资商”。事实上，后两家公司没有与任何一个业主沟通协商，也没有签订租赁协议。所以这两家公司没有获得业主的承认，业主有权停止该酒店的营业。贵公司若继续动用业主房屋谋取非法所得，则主承担相应的法律责任。2.关于免租期的界定。根据租赁协议，所有业主只与尚家酒店签署了5个月的免租期，现在贵公司所谓的另外两家公司，并没有在规定时间履行如尚家所约定的租金，故所有业主一致认为，自2019年8月1日开始即视为收租之日，免租5个月的权力仅只限于尚家酒店，与其他公司没有任何关系。各业主有权利获得自酒店营业以来至2020年元月一号之前六个月的租金。3.关于租金的约定。鉴于以上两条，贵公司于2019年12月15日将租金由每平米80元降到每平米60元，又于2019年12月31日将租金由每平米80元降至每平米65元的提议，我们所有业主均不接受。贵公司既要免租期又要降房租，属于典型的以黑恶势力强占强用。请贵公司马上停止一切侵权行为。4.请出示“希尔顿欢朋集团的验收”通过证明，并且请出示该房屋的验收合格证书。明瑜酒店于2020年1月3日按65元/平方米/月的标准向谭绯云支付了2020年1月至6月的房屋租金18072.59元。欢朋酒店于2020年1月23日开始营业。2020年3月，明瑜酒店向各位业主发送《致长沙东盈广场希尔顿欢朋酒店广大业主的信》，表明酒店已于2020年1月23日正式开业上线，但受新冠肺炎疫情的影响，于2020年1月26日被迫暂停营业，2020年2月25日开始复工后，酒店每天的营业额还不能满足开支，请求业主减免2-3月份的房租。2020年6月25日，明瑜酒店按62元/平方米/月的标准扣除疫情期间一个半月的免租期向谭绯云支付了2020年7月至12月的房屋租金。本院认为，原告谭绯云将房屋出租给尚家酒店用于经营欢朋酒店并与尚家酒店签订《房屋租赁协议》，双方成立房屋租赁合同关系。合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。本案中，尚家酒店签订合同后，因其自身资金链断裂的原因，在尚未完成欢朋酒店装修且未经出租方同意的情况下将欢朋酒店的承包经营权整体转让给明瑜酒店，显然，该整体经营权的转让包含了尚家酒店将从谭绯云处所租赁的房屋转租给明瑜酒店。尚家酒店的行为已构成违约，原告要求尚家酒店承担违约责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，但双方约定的12个月租金作为违约金过高，本院调整为1个月的租金3752元。尚家酒店已将欢朋酒店的经营管理权整体转让给了明瑜酒店，谭绯云已于2019年12月知晓明瑜酒店系欢朋酒店的实际经营者，是谭绯云房屋的实际使用人。事实上，明瑜酒店在谭绯云与尚家酒店签订的《房屋租赁协议》中承继了尚家酒店的合同权利和义务。明瑜酒店亦应当按照《房屋租赁协议》的约定向谭绯云支付房屋租金。但由于受新冠肺炎疫情的影响，酒店经营确受到影响，如果要求明瑜酒店严格按尚家酒店与谭绯云签订的《房屋租赁协议》支付租金，对明瑜酒店显失公平。因此，原告要求明瑜酒店支付租金的请求，本院不予支持。现明瑜酒店已先后按照65元/平方米、62元/平方米的标准支付了2020年上半年和下半年的租金，该租金标准亦符合当前长沙市酒店行业的租金标准。因此，原告要求明瑜酒店支付租金，本院不予支持。2021年1月1日起，明瑜酒店应按谭绯云与尚家酒店签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准支付租金。关于谭绯云要求归还案涉房屋，本院认为，首先，谭绯云的房屋被装修成欢朋酒店的一部分，目前无法分割。根据查明的事实，尚家酒店将包括谭绯云的房屋在内的整层打通重新规划布局装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成欢朋酒店，整体经营，在装修完成的欢朋酒店内无法准确找出谭绯云房屋的具体空间位置，因此，谭绯云的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，租赁房屋的用途为经营欢朋酒店，为了装修酒店，前期投入了巨大的装修及运营成本，现欢朋酒店已装修完工并投入使用。再次，其他大部分业主要求明瑜酒店代替尚家酒店继续履行合同义务，甚至有些业主已与明瑜酒店重新签订房屋租赁合同。故如果谭绯云要求返还房屋，必然会影响到酒店的整体经营及其他业主的合法权利，且继续履行合同，对谭绯云的权益不会造成更大损害。因此，谭绯云要求归还房屋并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、长沙尚家酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向谭绯云支付违约金3752元；二、驳回谭绯云的其他诉讼请求。案件受理费1676元，由谭绯云负担1592元，由长沙尚家酒店有限公司负担84元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗长华人民陪审员  魏建莲人民陪审员  柳满希二〇二〇年十一月三十日法官助理刘玥书记员廖沙