湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2877号上诉人（原审被告）：宁远久恒汽车销售服务有限公司，住所地宁远县舜陵街道和谐村湘南汽贸城**104-106。法定代表人：包疑峰。被上诉人（原审原告）：宁远亿达商业运营管理有限公司，，住所地宁远县舜陵街道和谐村湘南汽贸城**107法定代表人：黎俊生。委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈景云。原审被告：包疑峰，男，1975年6月7日出生，汉族，湖南省宁远县人，住宁远县。委托诉讼代理人：夏雪涛，湖南盛仁律师事务所律师。上诉人宁远久恒汽车销售服务有限公司（以下简称宁远久恒汽车公司）因与被上诉人宁远亿达商业运营管理有限公司（以下简称宁远亿达商业公司）合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院作出的（2020）湘1126民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月25日在第七审判庭对本案进行了询问。上诉人宁远久恒汽车公司的法定代表人包疑峰及委托诉讼代理人夏雪涛、被上诉人宁远亿达商业公司的委托诉讼代理人何明辉、陈景云、原审被告包疑峰到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人宁远久恒汽车公司上诉请求：1.依法撤销宁远县人民法院（2020）湘1126民初73号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，3.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、上诉人与被上诉人于2016年4月1日签订的《湘南汽贸城联营合同》及《补充协议书》均系无效合同。该房屋出租时未取得消防验收合格证明、房屋建筑工程竣工验收合同备案证明以及房屋租赁登记备案证明。根据《商品房屋租赁管理办法》第6条，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。另外根据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。本案中房屋租赁未登记备案。再结合《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效，《湘南汽贸城联营合同》及《补充协议书》均系无效合同。二、上诉人与被上诉人系联营关系而非租赁合同关系。《湘南汽贸城联营合同》系双方真实意思表示，被上诉人用房屋使用权作为投资的联营，双方约定了联营期限和收入分配，符合《中华人民共和国合伙企业法》的规定，被上诉人是有限合伙人，上诉人是普通合伙人，有限合伙人可以不参与管理，双方系联营关系而非租赁合同关系。三、因本案被上诉人严重违约，即使认定双方成立租赁合同关系，被上诉人也无权要求上诉人给付租金。1.2017年初，被上诉人在其楼盘前张贴大型户外广告对外招商，广告第一条称“汽贸城将在行业协会注资300万元用于培育市场，第一年注资100万，第二、三年各注资100万”，该要约已到达受要约人，被上诉人应当履行。2.双方签订的《联营合同》第五条第四项约定，“甲方（即被上诉人）在乙方（即上诉人）装修验收直营店标准合格后，给予叁拾万捌仟壹佰元用于装修补贴。乙方进驻营业后7个工作日内付50%，另外50%在2016年12月31日之前付清。”被上诉人并未给付上诉人装修补贴，构成根本违约。3.被上诉人提供的租赁房屋存在严重质量问题以及安全隐患，也未履行出租人维修租赁物的法定义务。4.被上诉人违约，上诉人可以不支付租金，被上诉人无权要求上诉人承担违约责任。5.上诉人在疫情期间不能正常营业属于合同法规定的不可抗力情形，根据《中华人民共和国合同法》第117条，可部分或全部免除履行合同的责任。被上诉人宁远亿达商业公司辩称：一、上诉人认为双方于2016年4月1日签订的《湘南汽贸城联营合同》及《补充协议书》均无效的理由不能成立。被上诉人已在双方合同签订后至起诉前及时取得了消防验收合格证明和房屋建筑工程竣工验收合格备案证明。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，双方签订的合同中未约定须办理租赁登记才生效，《城市房地产管理办法》规定的城市房屋租赁实行登记备案制度属于管理性规定，住房城乡建设部依据《城市房地产管理办法》制定的《商品房屋租赁管理办法》也不属于效力性强制性规定。二、上诉人认为与被上诉人系联营关系的理由无事实和法律依据。本案中双方签订的合同虽然名为《湘南汽贸城联营合同》，但合同实质内容是被上诉人仅提供场所，不参与上诉人的经营管理，上诉人每年均需向被上诉人至少支付248000元的场地费，不符合联营共担风险、自负盈亏的特点，双方也从未对上诉人的经营收支进行结算，表明双方不存在联营经营的事实。双方在后来签订的补充协议以及上诉人的承诺函均一致确认是“租金”，也充分说明双方是房屋租赁合同关系的意思表示完全一致。三、上诉人称被上诉人无权要求其给付租金的理由无事实和法律依据。被上诉人无严重违约行为，被上诉人的广告宣传仅为要约邀请，未写进双方签订的合同中，且双方签订的合同另行商定了给予上诉人的优惠措施。双方于2019年7月27日签订的《补充协议》也对装修补贴、租赁时间、免租期、租赁面积、金额等进行了重新约定。被上诉人出租的房屋无任何质量问题，上诉人也未提供证据证明被上诉人出租的房屋存在质量问题。四、上诉人长期拖欠租金已构成根本违约，并且导致双方合同解除，一审判决上诉人支付10万元违约金，有事实和法律依据。五、上诉人以新冠疫情作为要求免租的理由不能成立，上诉人拖欠的是2016年8月1日至2019年12月31日期间的租金，未受疫情影响。宁远亿达商业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原被告于2016年4月1日签订的《湘南汽贸城联营合同》；2、判令二被告给付拖欠原告的门面租金689140.33元及逾期利息；3、依法判令二被告给付原告拖欠的电费5203元；4、判令二被告支付原告违约金100000元；5、案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：“2016年4月1日原被告签订一份《联营合同》，合同约定：经营方式；甲方（原告）提供店铺使用权，乙方（被告）提供货源，双方共同经营上海大众汽车直营店。联营期限自2016年8月1日至2021年7月31日止。收入分配；甲方所得联营受益金第一年为248000元，第二年为264000元，第三年为280000元，第四年296000元，第五年312000元。乙方负责装修，甲方在装修合格后，给予乙方308100元作为装修补贴。双方如有违约行为，需向对方支付违约金100000元。”被告进行装修后，经双方协商租金从2016年8月1日开始计算。原告交付店铺后，被告从第一年开始就没有按时交付租金，一直拖欠，截止2019年12月31日已下欠原告租金565900元，经原告多次催讨，被告均未给付，双方发生纠纷，原告诉至法院。一审法院认为：原被告于2016年4月1日签订的《联营合同》及补充协议书系双方真实意思表示，属有效合同。原被告双方应当按照《联营合同》的约定履行合同。经审查，双方签订的《联营合同》虽名为联营，实际上是原告仅提供场所，不参与经营管理，不管店铺是盈利还是亏损，被告每年均需向原告支付248000元并逐年递增，这明显不符合联营共担风险、自负盈亏的构成要件。因此，双方实际形成的是租赁合同关系。关于被告辩称原告在合同签订时租赁物未取得消防验收、工程竣工验收合格等证明及租赁合同违反了《商品房屋租赁管理办法》行政法规的强制性规定，应属于无效合同的辩论意见，一审法院不予采纳。理由如下：原告在租赁合同签订后至起诉前及时取得了消防验收合格证明和房屋建筑工程竣工验收合格备案证明，另外《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。该规定只是对商品房屋租赁的管制性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。因此对被告该辩论意见不予采纳。关于被告辩称租赁物存在漏水等情况影响被告经营并未按约定返还装修款，被告可以因此对原告要求支付租金予以抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担另外返还的装修款也已抵作租金予以扣除。因此，该抗辩理由不能成立。因此双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务,被告应按照合同约定支付租金。故对原告要求解除联营合同及被告支付租金565900元（从2016年8月1日计算至2019年12月31日止）的诉讼请求，一审法院予以支持。由于被告未按期支付租金的行为已构成违约，根据双方的合同关于违约责任的约定，被告应当承担违约责任，另外被告签订合同时缴纳了50000元的履约保证金应当抵作违约金。故对原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，一审法院予以支持50000元。因原、被告双方在合同中未约定逾期支付租金的利息，故对原告要求被告支付逾期支付租金的利息的诉请，一审法院不予支持。因原告未提供被告拖欠电费的证据，故对其要求被告支付拖欠的电费5203元，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告宁远亿达商业运营管理有限公司与被告宁远久恒汽车销售服务有限公司于2016年4月1日签订的湘南汽贸城《联营合同》；二、被告宁远久恒汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告宁远亿达商业运营管理有限公司租金565900元及违约金50000元，共计615900元；（租金从2016年8月1日计算至2019年12月31日）；三、驳回原告宁远亿达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11743元，由被告宁远久恒汽车销售服务有限公司负担。本院二审期间，上诉人针对上诉请求向本院提交了一份证据：证据一，照片，拟证明被上诉人违约堵门断电。被上诉人质证称，其非新证据，照片无拍摄时间和拍摄主体信息，与本案无关。即使被上诉人方有堵门行为，也是基于宁远久恒汽车公司在一审判决书送达后仍拖欠租金，在被上诉人已依法发出催款通知函后，又发出正式通知解除双方合同，上诉人若对被上诉人解除合同有异议，可另行起诉，与本案无关。本院认证认为，上诉人提交的证据与案涉争议无关，本院不予确认。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点为：一、双方签订的《联营合同》的性质及效力；二、被上诉人是否违约以及上诉人能否行使先履行抗辩权。一、关于双方签订的《联营合同》的性质及效力问题。结合《联营合同》的内容以及经上诉人的法定代表人包疑峰分别于2018年11月和2019年1月签字认可的《湘南汽贸城租金明细表》、《承诺函》，本院认为《联营合同》中约定被上诉人所收取的联营受益金实际为房屋租金，因双方间的权利义务分配不符合联营关系或者合伙关系共负盈亏、共担风险的特征，且双方未曾结算过经营收支，故对上诉人主张的双方系联营关系而非租赁合同关系的理由，本院不予支持。因上诉人已在一审法庭辩论终结前取得消防验收合格证明和房屋建筑工程竣工验收合格备案证明，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”，故上诉人主张《联营合同》无效的理由均不能成立。二、关于被上诉人是否违约以及上诉人能否行使先履行抗辩权的问题。本案中，被上诉人承诺给予的装修补贴已在上诉人的租金中抵扣，上诉人在《湘南汽贸城租金明细表》中已签字确认。被上诉人称上诉人的房屋有严重质量问题，但未提供充分证据证明，且依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，故上诉人以被上诉人未履行维修义务为由主张不履行支付租金义务的抗辩不能成立，从现有证据无法认定被上诉人存在违约行为，故上诉人以此为由拒付租金的理由不能成立。上诉人主张不应向被上诉人支付10万元违约金，与其欠交租金的违约事实不符。上诉人未支付租赁期间为2016年8月1日至2019年12月31日的租金，未提供证据证明上述期间的经营受到疫情影响，故对上诉人以疫情为由主张部分或者全部免除合同责任，本院不予支持。综上所述，宁远久恒汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9959元，由上诉人宁远久恒汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年十一月三十日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。