云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云33民终254号 上诉人（一审被告、反诉原告）：泸水市农村信用合作联社，住所地云南省怒江州泸水市六库镇穿城路**。 法定代表人：傅航，系该联社理事长。 委托诉讼代理人：段晓江，男，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：李德昌，男，云南大怒江律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：旷思聪，男。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：李祖秀，女。 被上诉人（一审被告、反诉被告）：怒江诚合房地产开发有限公司，住，住所地云南省怒江州泸水市六库镇向阳西路东侧/div> 法定代表人：潘煜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱文庆，男，建纬（昆明）律师事务所律师，系怒江诚合房地产开发有限公司清算组成员，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：乐怡心，女，建纬（昆明）律师事务所实习律师，系怒江诚合房地产开发有限公司清算组成员，代理权限：特别授权代理。 上诉人泸水市农村信用合作联社（以下简称：泸水信用联社）因与被上诉人旷思聪、李祖秀、怒江诚合房地产开发有限公司（以下简称：诚合地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省泸水市人民法院（2019）云3321民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。 泸水信用联社上诉请求：1.依法撤销云南省泸水市人民法院作出的（2019）云3321民初1247号民事判决，并依法改判。2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的立法本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。由此，被上诉人旷思聪、李祖秀作为借款人，应当对借款直接承担还款责任，被上诉人诚合地产应当对剩余借款本息承担连带保证责任，而原审法院针对剩余借款本息的部分，判决先由被上诉人诚合地产在其资产范围内予以清偿，不足部分才由被上诉人旷思聪、李祖秀承担，属适用法律错误。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，案涉借款合同被解除，并不影响合同关于逾期贷款利率条款对合同双方当事人的法律约束力。根据案涉借款合同约定，本案中上诉人与被上诉人旷思聪、李祖秀之间对“提前到期后利息计算标准”有着明确的约定，而提前到期的方式中包含了银行通过解除合同提前收贷的方式，即该条款可以视为是双方对于合同解除（宣布提前到期）后，关于利息计算的一个条款，该条款属于合同法上规定的“清算条款”，合同解除后不影响清算条款的效力。故上诉人仍可以根据合同约定计算利息。另外，从“可得利益”的角度进行分析，首先合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失，该损失既包含已经发生的损失，还包括可得利益，但可得利益的计算应当以合同签订时当事人可以预见的范围为限，贷款合同中关于利息、罚息、复利的约定本质讲就是按照合同约定银行应当收取的可得利益，该可得利益系双方之间真实意思达成合意的结果，双方对此均有预见能力，故从可得利益角度理解，此种情形下，上诉人仍应当有权按照合同约定的“到期利息”计算方式对提前到期中的资金利息进行计算。由此，《个人购房借款合同》解除后，被上诉人旷思聪、李祖秀应按照借款合同的约定支付利息、罚息和复利。原审法院判决借款合同解除后被上诉人旷思聪、李祖秀仅支付利息，而未支持罚息和复利，属适用法律错误。综上，上诉人认为，原审判决适用法律错误，望二审法院依法予以纠正，并支持上诉人的上诉请求。 被上诉人旷思聪、李祖秀未提交书面的答辩意见。 被上诉人诚合地产未提交书面的答辩意见。 旷思聪、李祖秀向一审法院起诉请求：1.判令解除原告旷思聪、李祖秀与被告诚合地产于2014年8月26日签订的合同编号为CH-2014-8-14的《商品房购销合同》及《商品房购销合同的补充协议》；2.判令解除原告旷思聪、李祖秀与被告泸水信用联社于2014年10月30日签订的合同编号为1602013030141030510000007的《个人购房借款合同》；3.判令被告诚合公司向原告旷思聪、李祖秀支付合同违约金人民币58576.10元；4.判令被告诚合地产返还原告旷思聪、李祖秀购房首付款人民币204312.00元及支付该首付款自2014年8月26日（付款之日）至判决生效之日的同期同类银行利息；5.判令被告诚合地产偿还原告旷思聪、李祖秀至起诉之日（2019年10月10日）原告旷思聪、李祖秀已经偿还被告泸水信用联社的借款和利息（该项金额以被告泸水信用联社计算的为准）；6.判令被告诚合地产偿还被告泸水信用联社自起诉之日（2019年10月10日）开始计算的剩余借款和利息（该项金额以被告泸水信用联社计算为准）；7.本案诉讼费用和诉前财产保全费用由两被告承担。 泸水信用联社向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告旷思聪、李祖秀立即向反诉原告泸水信用联社偿还截至2020年5月20日的剩余借款本金余额130499.91元；2.判令反诉被告旷思聪、李祖秀向反诉原告泸水信用联社偿还自2020年5月21日起至实际还清款项之日止按借款合同约定的贷款利息、罚息和复利（以反诉原告泸水信用联社计息系统计算数额为准）；3.判令反诉被告诚合地产对上述二项反诉请求所涉款项承担连带保证责任；4.判令本案的诉讼费由反诉被告承担。 一审法院确认法律事实如下：2014年1月8日，旷思聪与诚合地产双方签订合同编号为ＣＨ-2014-8-06的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定旷思聪购买诚合地产开发的位于六库镇人民××东南××都半岛××层××房框剪结构的房屋，房屋建筑面积为50.96平方米，总价款为人民币585761.00元，但旷思聪与诚合地产为了提高旷思聪的银行贷款额度，双方之间的实际购房款为465761.00元，旷思聪实际缴纳的首付款为175761.00元，余款29万元通过向泸水信用联社进行按揭贷款，对此，旷思聪、李祖秀与泸水信用联社于2014年10月30日签订了合同编号为1602013030141030510000007《个人购房借款合同》，诚合地产作为保证人，合同签订后泸水信用联社按约定发放了贷款，该笔贷款作为旷思聪购房款已经全部支付到了诚合地产账户。另查明，诚合地产至今没有将房屋交付给旷思聪，诚合地产在庭审中明确表示涉案房屋未达到交房条件，且诚合地产现已经通过司法程序解散后进入清算阶段，现已无法履行合同约定的交房条件。截止2020年6月16日，旷思聪、李祖秀已经偿还借款本金159500.09元，偿还借款利息68249.52元，共计227749.61元，尚欠贷款本金130499.91元，尚欠借款利息536.23元。各方当事人均同意以此作为裁判依据。 一审法院认为，旷思聪与诚合地产签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。在房屋买卖合同中，按期交付符合合同约定的房屋是出卖方的主要义务，根据合同约定诚合地产应于2015年8月31日前交付房屋，诚合地产迟延交房且在合理期限内仍未交房，至今房屋仍未竣工验收，其行为已构成违约应承担相应的违约责任。现旷思聪认为诚合地产迟延交付房屋已构成根本违约，要求解除双方之间的合同，在合同纠纷案件中，若当事人要求解除合同应符合法定或者约定条件并遵循有约定从约定，无约定从法定的原则。本案中，旷思聪与诚合地产双方签订的《商品房购销合同》第九条明确约定：“逾期，15天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。”据此，本案的合同解除为约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，……”以及最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，诚合地产逾期交房的违约行为致使旷思聪明显不能实现合同目的，旷思聪诉请解除《商品房购销合同》的主张予以支持。本案中合同的解除因诚合地产的责任而导致，诚合地产应当按照合同约定向旷思聪支付总房款百分之十的违约金即46576.10元（465761.00元×10%﹦46576.10元），并退还旷思聪已付首付款175761.00元，同时诚合地产应当向旷思聪支付截止2020年6月16日旷思聪、李祖秀已偿还泸水信用联社的借款本金和利息共计227749.61元，对于旷思聪、李祖秀提出诚合地产承担首付款利息的问题，因已经支持了诚合地产向旷思聪、李祖秀承担违约金的主张，故对旷思聪、李祖秀提出首付款利息的问题不予支持。 关于旷思聪、李祖秀与泸水信用联社签订的《个人购房借款合同》是否解除问题，一审法院认为，签订该合同的目的是为了购买涉案房屋，因商品房担保贷款合同的特殊性，本案中《商品房购销合同》被解除，致使《个人购房借款合同》的目的无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，旷思聪、李祖秀请求解除《个人购房借款合同》的主张予以支持。 关于旷思聪、李祖秀未清偿的借款本金及利息应当如何承担还款责任问题，因旷思聪、李祖秀在泸水信用联社按揭贷款29万元已经支付至诚合地产账户，资金的流向应当遵循来回一致，故未偿还的按揭贷款应当直接由诚合地产返还泸水信用联社为宜，但鉴于诚合地产现已经通过司法程序解散后进入清算阶段，泸水信用联社的债权权益可能无法得到保障。对此，一审法院认为，就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的本意来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务，这是因为，商品房出卖人将其收到的购房款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人。本案中，旷思聪、李祖秀作为《个人购房借款合同》的借款人，也应承担还款义务，因此，截止2020年6月16日尚欠贷款本金130499.91元，尚欠借款利息536.23元，应当由诚合地产在其资产范围内予以清偿，诚合地产资产不足以清偿部分由旷思聪、李祖秀清偿。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十七条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：“一、原告（反诉被告）旷思聪与被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司于2014年8月26日签订的合同编号为CH-2014-8-14的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、原告（反诉被告）旷思聪、李祖秀与被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社于2014年10月30日签订的合同编号为1602013030141030510000007的《个人购房借款合同》于本判决生效之日起解除。三、被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）旷思聪解除合同的违约金46576.10元；四、被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还（反诉被告）旷思聪购房首付款175761.00元；五、截止2020年6月16日止，原告（反诉被告）旷思聪、李祖秀已经偿给被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社的借款和利息227749.61元，由被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司返还给原告（反诉被告）旷思聪，款于本判决生效之日起十日内支付；六、原告（反诉被告）旷思聪、李祖秀尚欠被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社借款本金130499.91元及借款利息536.23元和自2020年6月17日起至实际还款之日止的借款利息由被告诚合地产在其资产范围内予以清偿，不足以清偿部分由原告（反诉被告）旷思聪、李祖秀清偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告（反诉被告）旷思聪、李祖秀的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社的其他反诉请求。本诉案件受理费5244元，反诉案件受理费2622元，由被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司负担。” 二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。 经过审理，一审判决确认旷思聪与诚合地产签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的时间和合同编号有误，本院予以纠正为：2014年8月26日，旷思聪与诚合地产双方签订合同编号为CH-2014-8-14的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》。一审判决确认的其余事实与二审查明一致，本院予以确认。 本院认为，关于泸水信用联社提出旷思聪、李祖秀作为借款人应对借款承担直接还款责任，诚合地产应对剩余借款本息承担连带保证责任的上诉理由，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，本案中，商品房买卖合同纠纷和商品房担保贷款合同纠纷合并审理，一审法院根据以上司法解释的规定，为减少当事人的诉累，同时考虑诚合地产已经通过司法程序解散后进入强制清算阶段，其债权权益可能无法得到保障，判决旷思聪、李祖秀未向泸水信用联社偿还的借款本息由房款实际收取方、违约方诚合地产在其资产范围内向泸水信用联社清偿，诚合地产资产不足以清偿部分由借款人旷思聪、李祖秀清偿并无不当，故对泸水信用联社提出的该上诉理由，本院不予支持。关于泸水信用联社提出一审法院判决仅支持自2020年6月17日起至实际还款之日止的借款利息，未支持罚息、复利的上诉理由，案涉《个人购房借款合同》因诚合地产不能按约交房导致合同目的无法实现而解除，该合同解除后即对旷思聪、李祖秀与泸水信用联社双方不再具有约束力，泸水信用联社主张合同解除后仍按照合同完全履行时执行缺乏事实和法律依据，但鉴于诚合地产自2020年6月17日起占用资金期间对泸水信用联社造成损失，故在其返还剩余贷款前应向泸水信用联社支付合同约定的正常贷款利息弥补合同解除造成银行的损失，如前所述，诚合地产资产不足以清偿部分由借款人旷思聪、李祖秀清偿。对泸水信用社以可得利益、结算和清理条款有效主张罚息、复利，本院不予支持。 综上所述，泸水信用联社的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2622.00元，由泸水市农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审判长  和丽瑞 审判员  过强儒 审判员  肖媛华 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  刘智忠