新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4223民初1529号 原告：沙湾县惠康达管理服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县和谐综合批发市场****。统一社会信用代码：654223050005298.法定代表人：关菊梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖红霜，沙湾县大泉北郊法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：詹蓉，系该公司市场部经理。被告：廖霞辉，女，1979年1月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。委托诉讼代理人：魏峰，男，1978年4月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县，系夫妻关系。原告沙湾县惠康达管理服务有限公司与被告廖霞辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沙湾县惠康达管理服务有限公司的委托诉讼代理人廖红霜、詹蓉，被告廖霞辉的委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙湾县惠康达管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付拖欠商铺租金201968.6元（计算方法为：1、房租费为：房租面积442.3平方米×280元每年每平方米×2年1个月=258008元；2、市场管理（物业）费为53960.3元；3、已交保证金为110000元。拖欠的租金为：258008元＋53960.3元-110000元=201968.6元）；二、判令被告给付违约金10320.4元；三、判令被告承担为恢复房屋原状而发生的拆除费50元×442.3平方米=22115元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月1日，被告与原告签订了《和谐综合批发市场商铺租赁合同》，约定1、2015年4月1日至2018年3月31日三年免租金，自第四年起即2018年4月1日提前三个月交纳房租；2、为保证合同的履行被告向原告交纳110000元保证金，如违反合同约定保证金将冲抵市场管理费、租金等违约责任；3、被告使用不当造成商铺损坏的被告负责恢复原状或者赔偿原告损失；4、租赁期满或退商铺时，被告须提前一个月向原告提出书面申请，并共同检查商铺配套设施，检查无异议后商铺交与原告，如违约愿承担租金30%或一个月房租的违约责任。2020年4月，原告为了方便市场管理，按市场管理需要与各商户商谈租房事宜时，被告在未交纳房租，未交接商铺的情况下已关店不再营业，为使原告的合法权益得到保护，故诉至法院，请求依法裁判。被告廖霞辉辩称，一、涉案商铺签订合同约定免租两年，交纳保证金110000元，免租届满退还保证金，原告并没有退回；被告在2015年2月26日向原告预交物业费8000元、水电表押金500元、智能卡押金50元，共计8550元，被告搬离市场时原告应当退还。二、根据《中华人民共和国合同法》第232条之规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原、被告履行的此租赁合同为不定期合同，被告可随时中断合同，免租期限届满，原告与被告未能达成租赁合同。2019年1月11日，原告采取以停水、停电、将被告经营的店铺加链锁的方式，解除了租赁合同，原告要求被告支付2018年4月至2020年4月30日期间的租金258008元没有事实依据。三、原告要求被告按照每年每平方米280元的单价支付房屋租金，没有任何事实依据。原告与案外人倪恩成签订的同地段的租赁合同中，租赁商铺位于车流量较大的智慧大道正对大门的一层商铺，采用交两年送两年的方式，即每年每平方米为180元，本案中原告主张每年每平方280元明显过高。另原告与另一案外人聂振伟签订的房屋租赁合同，租赁商铺位于涉案商铺的北侧且地理位置优于原告原租赁商铺，且为二楼每年每平方米租金为110.64元。综合北京路商区二楼的租金约为每平方米每年100元；北坡国际家居建材城的三楼租金为每年每平方米50元，且该两个商区经营的商品品种、人流量、物流方便度都远胜于和谐市场，故被告认为原告出租商铺的租金每年每平方米40元较为合理。对于原告所称的租赁期限自2018年4月至2020年4月并无事实依据，原告于2019年1月11日将门店的唯一入口封住，被告于2019年1月18日已经搬离，被告在事实上已经不再使用该商铺，对于该租赁期限，被告不予认可。四、物业服务费系物业服务合同关系，本案为租赁合同关系，不属于同一法律关系，故原告请求被告支付物业费53960.6元的诉讼请求不符合规定。五、对于原告请求被告支付违约金10320.4元的问题，被告在租赁合同中并无违约行为，而原告在2019年1月17日通过锁门等行为严重违反合同约定，影响了被告的正常经营，给被告造成了损失，故请求法院驳回原告的该项请求。六、对于原告请求被告给付恢复商铺原状而发生的拆除费22115元没有依据，原、被告双方签订的租赁合同第十一条第八款约定“租赁合同期满或者解除时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，未经甲方同意不得自行拆走，所发生的费用甲方不予补偿”。由此得出，被告在此租赁合同中并不承担拆除义务，故被告并不需要给原告拆除费。且被告在搬离店铺时，原告的工作人员已经检查了商铺的配套设施，被告已经向原告交付了水电卡、智能卡，依据租赁合同第十一条第九款约定，已经将商铺交于原告。本院经审理查明认定事实如下,2015年1月30日，原、被告双方签订了《和谐综合批发市场商铺租赁合同》，被告租赁原告位于沙湾县和谐市××层.3平方米的商铺。双方签订合同具体约定如下，第一条：甲方将其位于沙湾县北京路商圈85区和谐综合批发市××栋的商铺使用权给乙方作商业经营用途，经营范围窗帘、床上用品。第二条：甲方商铺使用权给乙方的商铺面积为442.3平方米（以测绘面积为准），甲方将商铺交付乙方使用时，商铺结构为独立分割商铺。签订合同10日内，乙方须进行商铺装修。乙方使用期内未经甲方同意，乙方不得擅自破坏商铺结构及配套设施。乙方因装修商铺需改变商铺结构或原有配套设施时，须征得甲方书面同意后方可进行。第三条：甲乙双方约定，商铺租赁使用权年限为三年，前三年租赁费用为免租，免租日期自2015年4月1日至2018年3月31日止，使用权的日期自2015年4月1日至2018年3月31日止。此三年免租金。合同第六条约定：甲乙双方商定商铺在免租期内免收租金，从第四年起即2018年4月1日起提前三个月交纳租金；合同第七条约定：被告向原告交纳100000元保证金（实际被告向原告交纳保证金110000元），如违反合同约定保证金将冲抵市场管理费、租金等违约责任；合同第九条约定：合同期内，该商铺的物业管理费及经营活动产生的一切费用甲方按照国家统一标准或者政府相关文件规定以及参照周边成熟市场的相关收费标准向乙方收取。合同第十一条第8项约定：租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，未经甲方同意不得自行拆走，所发生的费用甲方不予补偿。双方还约定被告使用不当造成商铺损坏的被告负责恢复原状或者赔偿原告损失；租赁期满或退商铺时，被告须提前一个月向原告提出书面申请，并共同检查商铺配套设施，检查无异议后商铺交与原告，如逾期自愿承担一个月租金赔偿。2020年4月，原告为方便市场管理，按市场管理需要与各商户商谈租房事宜时，被告在未交纳房租、未交接商铺的情况下关店不再营业，后经双方协商达不成协议，原告诉至法院请求被告支付租金等各项损失。另查明，被告向原告交纳租赁商铺保证金110000元，预交物业费8000元，水电表押金500元、智能卡押金50元，共计118550。2019年1月11日，原告将被告经营的店停水停电，并将被告店门上锁，原告上锁致使被告无法经营被告报警，被告于2019年1月18日将物品搬离和谐市场。2019年1月19日，被告将店内物品从和谐市场搬至北坡建材市场库房。2019年2月15日，原告和谐市场管理者詹蓉于2019年2月15日将被告从和谐市场商户群中移出。2019年3月17日，被告要拆除店铺外包装牌子，双方起纠纷，被告报警后原告才让拉走。上述事实由原告向本院提交的租赁合同一份、原告与承租户罗和明（22栋三层301）签订的房屋租赁合同一份、物业收费票据三份、合同三份、案外人张学磊、李克军等十人商铺减免租金申请书、2020年4月30日沙湾县百佳装饰有限责任公司拆除预算单一份、四份退租商铺的申请书，被告向本院提交的2015年1月30日原、被告签订的租赁合同一份、2019年1月11日锁门图片一组、微信截屏二张、原告和其他商户签订的租赁合同两份、2019年3月17日报警回执一张、2018年11月6日新疆创未来房地产开发有限公司与叶光辉签订的北坡国际家居建材城租赁合同一份、北坡国际家居市场物业费收款收据二份、录音笔录一份、证人邓商林、李宏斌的证人证言及原、被告当庭陈述和认可予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《和谐综合批发市场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法律、法规规定，被告也认可租赁原告商铺的事实存在，原、被告之间存在租赁关系的事实双方均无异议，本院予以确认。1、对于租赁期限的问题。2015年4月1日至2018年3月31日为3年免租期，被告不用交纳租金。从2018年4月1日之后，被告租赁原告的房屋，应当交纳租金。2019年1月18日，被告从原告处搬离，被告举证原告锁门图片、微信截图、证明、证人证言等证据予以证实，原告不让被告经营，虽然原告不认可此日期为解除合同的日期，但原告未举出相应的证据来证明其主张成立，另外从证据的证明力大小等方面来分析，被告举证的证据相互之间可以印证2019年1月18日这一天被告搬离原告处，双方用实际行动证明双方于此日已经解除租赁合同，故本院认定2019年1月18日为双方解除合同的日期。从2018年4月1日至2019年1月18日，为被告继续租赁原告房屋的期限，租期为9个月零18天，面积为442.3平方米。2、租赁期限届满后租金按照多少计算的问题。原告起诉按照每年每平方米280元计算无事实依据及法律依据，被告也不认可，且双方在合同中也没有约定租期届满后继续租赁租金具体是多少，对原告要求按照每年每平方米280元计算本院不予采纳。被告辩称按照每年每平方米40元计算也无依据，原告也不认可，故本院参照同地段、同类市场价，该商铺每年每平方米150元计算租金较为合理，为442.3平方米×150元/平方米·年×9个月18天=53076元，被告应当支付原告。3、被告是否应当交纳物业费的问题。双方在合同中约定，对物业费的交纳，由原告参照周边成熟市场的相关收费标准向被告收取。原告举证周边商铺向原告交纳物业费的票据来证实其他商铺也在向原告交纳物业费的事实，被告作为一商铺，理应遵守交纳物业费的规定，被告应当交纳物业费。但原告物业费的计算时间有误，原告计算如下：每平方2元／月×442.3平方米×61个月（2015.4.1-2018.3.31为36个月，2018.4.1-2020.4.30为25个月，共计61个月）=53960.6元，原告计算时间至2020年4月30日。本院根据庭审查明的事实，物业费收取的起止时间计算点应当为2015.4.1-2019.1.18，共计45个月零18天，每平方米按照2元／月计算较为合理，即每平方米2元／月×442.3平方米×45个月零18天=40249元，被告应当给付原告。4、原告请求被告给付违约金的问题。原告请求被告给付违约金10320.4元，原告认为被告存在违约，被告认为原告违约在先，是原告将门上锁断水断电才导致被告不能继续租赁，而不是被告违约。综合本案的案情来看，原告将门上锁断水断电导致被告不能继续租赁，原告违约在先，故原告请求被告给付违约金10320.4元的诉讼请求本院不予支持。5、原告请求被告支付拆除费的问题。原告认为被告不承租之后，被告要支付拆除费；被告认为不应当支付。从双方签订的合同来分析，合同第十一条第8项约定，租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，未经甲方同意不得自行拆走，所发生的费用甲方不予补偿。从此条来分析，租期届满后或者解除合同时，未经原告同意被告不得自行拆除，现被告已经搬走，被告按照合同约定未拆除装修的设施，原告要求被告支付拆除费无事实依据，故本院对原告请求被告支付拆除费50元×442.3平方米=22115元的请求不予支持。对原告庭审中述称的被告将涉案房屋装修已经拆除一半，因无证据证实，本院对此不予采信。综上所述，被告廖霞辉欠原告商铺租赁费53076元、欠原告物业费40249元，合计93325元；原告收取被告廖霞辉商铺保证金110000元，预交物业费8000元，水电表押金500元、智能卡押金50元原，共计118550元，双方互抵后，被告廖霞辉不欠原告沙湾县惠康达管理服务有限公司商铺租赁费及物业费，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告沙湾县惠康达管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费4816元，因适用简易程序减半收取2408元，由原告沙湾县惠康达管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。审  判  员   俞宗东 二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 日 书  记  员   王 娜