甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3849号上诉人（原审被告）：任小强，男，汉族，1974年1月10日出生，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：任淑梅，甘肃培信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗燕雯，女，汉族，1986年3月1日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：薛乃强，男，汉族，1970年10月6日出生，住兰州市七里河区，系罗燕雯配偶。委托诉讼代理人：陈锐，甘肃溥德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州天庆齐家房地产代理有限公司，住所地兰州市七里河区建兰路街道火星街******。法定代表人：关小满，该公司经理。委托诉讼代理人：夏斌，男，汉族，1982年7月20日出生，住兰州市七里河区，系该公司经理人。上诉人任小强因与被上诉人罗燕雯、兰州天庆齐家房地产代理有限公司（以下简称“天庆齐家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人任小强上诉请求：撤销一审判决，本案发回重审或依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一审认定事实不清，适用法律错误。首先，本案房屋产权证上的确写的是任小强与李海霞共同共有，但是任小强与李海霞于2016年9月27日已办理离婚手续，离婚协议写明案涉房屋归任小强单独所有，所以任小强对涉案房屋有绝对的处分权。其次，涉案房屋买卖(居间)协议明确写明涉案房屋存在抵押情形，罗燕雯对此是明确知晓的。房屋买卖(居间)协议明确写明罗燕雯于2019年8月12日将首付款155.8万元付清。可罗燕雯在超过了合同约定的期限迟迟不予支付房款，经上诉人多次催促，罗燕雯均以没钱为由不予理睬上诉人。由于罗燕雯不予支付房款的违约行为，导致上诉人的经营受到严重的损失。第三，罗燕雯不按约定支付房款的行为属于违约，而上诉人在本案中并无违约行为。房屋买卖(居间)协议明确写明“钱款交付不能”属于罗燕雯的违约行为。按照该约定，罗燕雯应向上诉人支付本协议标的物价款的8％违约金。而一审法院对此并未提及。第四，天庆齐家公司在本案中亦有过错，其明知本案诉争的房屋系上诉人任小强个人所有，但在庭审中却做出对上诉人不利的陈述，导致上诉人败诉，所以其应承担相应的过错责任，并向上诉人支付l万元的定金款。根据《中华人民共和国合同法》第115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金。罗燕雯不按照合同约定的时间支付房款属于违约，所以其无权要求上诉人返还定金。《中华人民共和国合同法》第8条规定，依法成立的合同，受法律保护。罗燕雯不按照合同的约定履行支付房款的义务构成违约，按照合同约定应当承担违约责任，其应向上诉人赔偿的违约金按照本协议标的物价款为l958000元的8％计算。被上诉人罗燕雯答辩称，2019年6月13日在天庆齐家公司居间介绍下，与任小强签订了《房屋买卖（居间）协议》，按照约定交付了4万元，其中任小强收取3万元，剩余的1万元由中介公司代收，以冲抵交易过程中的其他费用。签订合同时中介告知该房屋没有银行抵押，后得知有抵押，且任小强无法偿还贷款，致答辩人的合同利益无法实现，严重侵犯了答辩人的合法权益。涉案房屋属任小强夫妻双方共同财产，现因任小强与上诉人在合同中约定该房屋是银行按揭房产，虽然签订房屋买卖协议，但违反物权法的强制性规定为无效合同。该房屋是抵押给银行的按揭房，转让未得到抵押权人的同意，根据物权法第一百九十一条第二款规定，双方签订的房屋买卖转让协议为无效合同。被上诉人天庆齐家公司答辩称，2019年6月13日，罗燕雯与任小强通过我公司签订房屋买卖（居间）协议，约定房屋成交价为195.8万元，约定首付款155.8万元于2019年8月12日之前支付，签署合同的是任小强和罗燕雯，李海霞虽然没有签字，但是任小强提供了委托书，合同手续正常没有问题。另外我公司已于一审判决后将1万元实际退还给原告罗燕雯。被上诉人罗燕雯一审诉讼请求：1.判令解除房屋买卖（居间）协议；2.判令任小强双倍返还原告定金6万元；3.判令天庆齐家公司退还定金1万元；4.本案诉讼费由任小强承担。一审法院认定事实：2019年6月13日，罗燕雯（乙方、买受方）与任小强、李海霞（甲方、出售方）、天庆齐家公司（丙方、居间方）签订×××50房屋买卖（居间）协议一份，协议约定：甲方任小强将其位于兰州市七里河区××路××号××号××单元××室房屋出售给乙方罗燕雯，房屋产权现状为存在抵押，抵押权人为任小强、李海霞，甲方应于本合同签署之日起日内还清贷款及办理完抵押登记注销手续，并将该房屋有效产权证原件托管于丙方用于办理产权转移登记之用；房屋所有权为共同共有，成交价格为195.8万元，甲方委托丙方代为收取乙方定金4万元，甲方自愿将定金中的1万元交由丙方保管，可用于抵消甲方与丙方其他委托费用以及保障本协议其他条款约定的义务；双方约定的支付方式为乙方于2019年8月12日将首付款155.8万付清，乙方通过贷款方式支付房款预计40万元；甲乙双方约定最迟交付房屋时间为房主收到尾款之日；房屋交付迟延、房屋权属不明、以未经配偶或其他家庭成员同意为借口反悔、一房多买等视为甲方违约；钱款交付不能、交付迟延等视为乙方违约等。合同签订后，罗燕雯向天庆齐家公司支付定金4万元，天庆齐家公司出具4万元收据一张，同日将其中3万元转交任小强。庭审中，天庆齐家公司同意解除合同，返还罗燕雯1万元。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。罗燕雯与任小强、天庆齐家公司签订的房屋买卖（居间）协议不违反法律法规，系各方当事人的真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，罗燕雯与任小强发生纠纷后，经天庆齐家公司多次出面协调无果，双方矛盾加剧，合同实际已无继续履行的可能，天庆齐家公司亦同意解除合同，故罗燕雯要求解除合同的请求合法有据，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。涉案房屋系任小强与李海霞共同共有，该协议中作为共有人的李海霞并未签字，对任小强持有的李海霞的委托书，天庆齐家公司陈述是任小强写好拿来的，并非李海霞当面书写，任小强明知涉案房屋系共有，而一人签署合同，显属故意。涉案房屋买卖（居间）协议写明房屋设有抵押，约定乙方应于2019年8月12日将首付款155.8万元付清，乙方即罗燕雯对合同未认真审查，应承担相应责任，未按照约定履行付款义务，亦属违约，故双方对此均有过错，应各自承担相应的法律后果。天庆齐家公司作为居间方，就相关事实未做进一步核实，对有关订立合同的主要事项未向委托人做充分如实的报告，亦有一定的责任。故罗燕雯要求任小强双倍返还定金6万元的诉请，不予支持，但因合同目的已经无法实现，故任小强应返还罗燕雯为履行合同而给付的3万元定金；天庆齐家公司同意返还收取的1万元定金，予以确认。任小强经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及相关证据，按照法律规定，视为放弃抗辩及举证、质证的权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百二十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除罗燕雯与任小强、天庆齐家公司于2019年6月13日签订的×××50房屋买卖（居间）协议；二、任小强于本判决生效之日起五日内向罗燕雯返还定金3万元；三、天庆齐家公司于本判决生效之日起五日内向罗燕雯返还定金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，由原告罗燕雯负担412.5元，由被告任小强负担412.5元。二审中，上诉人任小强提交证据一房屋买卖（居间）协议（编号×××50）一份，拟证明案涉房屋存在抵押三方当事人都是知晓的；罗燕雯应于2019年8月12日将首付155.8万元付清，罗燕雯以没钱为由拒绝支付房款，并明确表示不想购买涉案房屋；罗燕雯在合同约定的时间不能按时交付房款，属于违约应当承担相应的违约责任。证据二离婚证、离婚协议，拟证明任小强与李海霞于2016年9月27日办理离婚手续，双方解除婚姻关系。离婚协议明确写明本案涉案房屋归上诉人任小强所有。所以，本案中上诉人任小强对涉案房屋有决对的处分权。证据三房屋买卖居间协议补充协议，拟证明受罗燕雯的委托，天庆齐家公司下设的天庆房产曦华源店的店长贾延涛，于2019年6月13日与任小强就房屋价款重新进行了约定，由原来的1958000元改为1910000元；在2019年6月30日前由罗燕雯向任小强支付500000元，2019年7月31号前交齐剩余款项并办理过户手续，否则按照协议约定的承担相应的违约责任。证据四任小强与天庆齐家公司下设的天庆房产曦华源店的店长贾延涛的对话录音及聊天记录截屏，拟证明协议签订后，罗燕雯迟迟不按照协议约定的时间交付房款，经任小强与贾延涛多次催促、协商后，罗燕雯明确表示不再愿意购买涉案房屋。无奈之下，任小强委托贾延涛商议将涉案房屋另行挂牌出售，以减少上诉人的损失。证据五房屋买卖合同一份，拟证明任小强将该房屋以1930000的价格售予他人。被上诉人罗燕雯、天庆齐家公司未提交新证据。本院组织双方当事人进行了举证并质证。罗燕雯质证认为，上诉人提交的证据不属于新证据，上诉人一审没有出庭视为放弃举证的权利，建议法庭不予采纳。对证据一真实性无异议，证明目的不予认可。对证据二的真实性无异议，证明目的不予认可。对于证据三，没有罗燕雯的签字，罗燕雯不知情，也没有参与，与罗燕雯无关。对证据四，并非和罗燕雯沟通记录，对于是否属上诉人与天庆公司的沟通不清楚，与我们没有关系，对证明目的不予认可。对证据五，对于合同的真实性无异议，对证明目的不予认可。任小强与天庆公司已经签署了房屋买卖协议，案涉房产已经出售给案外人，属于一房多卖的违法违约行为。天庆齐家公司质证认为，对上诉人的证据无异议。证据四是我们店长与任小强的沟通过程，这属于我们业务的范畴，我们认为在第一合同无法履行的情况下，在罗燕雯付款期限到期的时候，上诉人委托我们再次出售房屋是没有问题的，我们完成了居间义务。本院认证认为，任小强经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，无正当理由逾期不提交证据，其所提交证据均不属新证据，但证据五与本案基本事实有关，本院对证据五房屋买卖合同予以采纳，对其余证据均不予采信。根据已质证证据及审理笔录，一审法院查明事实正确，本院对一审法院查明事实予以确认。本院另查明，2019年10月9日，任小强与案外人代永红、玛雅房屋签订《房屋买卖（居间）协议》一份，约定任小强将案涉房屋以193万元出售给代永红。本院认为，本案双方当事人签订的《房屋买卖（居间）协议》是合法有效的合同，应当受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。被上诉人罗燕雯签订合同后，述称因担心自己的资金安全，不再愿意购买案涉房屋，并向任小强转达了该意思表示。任小强述称2019年7月份知悉对方确定不再买房，并于2019年10月9日将案涉房屋出售于案外人，任小强以自己的行为表明其已不再向罗燕雯出售案涉房屋，至此，案涉房屋买卖（居间）协议实际双方已协议解除。罗燕雯请求解除房屋买卖（居间）协议无事实依据，一审判决解除双方协议不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，双方未履行的义务不再履行，罗燕雯向任小强已支付定金3万元，任小强应当予以返还。天庆齐家公司亦同意解除双方间协议，且愿意向罗燕雯返还已收取款项1万元。故一审判决任小强向罗燕雯返还定金3万元，判决天庆齐家公司向罗燕雯返还1万元并无不当，应予以维持。本案房屋买卖（居间）协议经双方自愿解除，双方主张对方违约且应承担违约责任无事实和法律依据，罗燕雯主张双倍返还定金亦无法律依据，本院不予支持。双方签订合同时，任小强明知案涉房屋属共同共有而单方与罗燕雯签订合同，明知涉案房屋抵押权人为他人，而约定抵押权人为任小强、李海霞，违反诚信。罗燕雯未按约定支付款项，未恪守承诺。双方对合同解除均存在过错，故因合同解除所造成损失由各自承担。综上，一审查明事实正确，但适用法律错误，本院予以纠正。上诉人任小强上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初232号民事判决第一项；二、维持兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初232号民事判第二项、第三项；三、驳回罗燕雯的其他诉讼请求。一审案件受理费825元，由罗燕雯负担412.5元，任小强负担412.5元；二审案件受理费550元，由上诉人任小强负担。本判决为终审判决。审 判 长 李志勇审 判 员 张惠东审 判 员 谢格浊二〇二〇年十一月十三日法官助理 雷 婧书 记 员 魏凤仙