江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8077号 原告（反诉被告）：林伟玲，女，1991年11月4日出生，汉族，住广西北海市，现住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：李梦亮，北京市浩天信和（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋明至，男，1981年1月5日出生，汉族，住江苏省南京市，现住江苏省南京市。 第三人：江苏银河物业管理有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：许德军。 委托诉讼代理人：朱大伟，男。 委托诉讼代理人：张雷，男。 第三人:南京湖南路苏宁置业有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：楼晓君。 委托诉讼代理人：王子杨，男。 原告（反诉被告）林伟玲与被告（反诉原告）蒋明至、第三人江苏银河物业管理有限公司（以下简称银河物业公司）、南京湖南路苏宁置业有限公司（以下简称苏宁置业公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月26日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林伟玲及其委托诉讼代理人李梦亮、被告（反诉原告）蒋明至、第三人银河物业公司的委托诉讼代理人朱大伟、张雷以及苏宁置业公司的委托诉讼代理人王子杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林伟玲向本院提出诉讼请求：判令蒋明至返还林伟玲2020年5月30日至2020年8月15日期间的租金10000元、物业费200元以及租赁押金4000元，合计14200元。事实和理由：2017年4月25日，林伟玲与蒋明至就南京市，租赁期限自2017年5月15日至2018年5月14日，并对租金标准、支付方式、租赁保证金等予以明确。该合同期限届满后，双方口头达成续约，林伟玲以现金及转账方式向蒋明至支付租金、物业费至2020年8月15日。2020年5月21日，蒋明至通知林伟玲于2020年5月30日搬离案涉房屋。后林伟玲已按期搬离案涉房屋，但蒋明至未将林伟玲多支付的租金、物业费及押金予以结算退还，双方协商未果，故林伟玲诉至法院，请求判如所请。 被告蒋明至辩称，1.其认可双方之间的租赁合同于2020年5月30日结束，亦认可林伟玲支付了押金4000元；2.其对于林伟玲主张退还租金、物业费不认可，因林伟玲尚欠蒋明至2018年5月15日至2018年11月15日期间及2020年5月15日至2020年5月30日期间的租金，且远高于押金金额，故蒋明至无需向林伟玲退还任何款项。综上，请求法院依法判决。 反诉原告蒋明至向本院提出反诉请求：判决林伟玲支付蒋明至2018年5月15日至2018年11月15日期间的租金24000元以及2020年5月15日至2020年5月30日期间的租金2000元，合计26000元。事实和理由：2017年4月25日，林伟玲与蒋明至就南京市，双方对租赁期限、租金标准、支付方式等予以明确。该合同期限届满后，双方口头达成续约，但林伟玲拖欠蒋明至2018年5月15日至2018年11月15日期间及2020年5月15日至2020年5月30日期间的租金。现林伟玲不能提供支付凭证，亦未能提供蒋明至出具的收条等凭证，故蒋明至提起反诉。 反诉被告林伟玲辩称，1.蒋明至主张的2018年5月15日至2018年11月15日期间的租金已超过一年诉讼时效，且蒋明至的理由主要为林伟玲没有转账记录和收据，但综合本案可以看出林伟玲曾以现金方式支付租金，该期间的租金即为现金支付，且蒋明至也知道自己并没有出具相关凭证；2.双方协商解除合同、结算费用的过程中，蒋明至明确认可林伟玲提出的返还租金和押金的请求，未能退还的理由为暂时没有钱，让林伟玲等待，这与蒋明至的反诉有明显出入；3.双方在履行合同过程中，蒋明至一直按照提前15-30日发信息要求林伟玲支付款项，从逻辑和习惯上不可能存在认可林伟玲还有多余租金的情况下又反诉主张2018年的租金；4.蒋明至主张的2020年5月15日至2020年5月30日期间的租金，林伟玲已经支付；5.从举证责任分配，蒋明至作为反诉原告应当提交证据证明林伟玲存在未交租金的情况，而不应当将支付租金的证明责任分配给林伟玲。综上，结合蒋明至删除其与林伟玲部分微信聊天内容等行为，均明显反映蒋明至存在不诚信诉讼的行为，请求法院驳回蒋明至的反诉请求。 第三人银河物业公司述称，其与蒋明至签订过两次房屋租赁合同，期限为2017年5月20日至2020年5月31日，在此期间，银河物业公司同意并知晓蒋明至转租案涉房屋，但对于林伟玲与蒋明至之间的租金等费用问题不清楚。 第三人苏宁置业公司述称，其认可银河物业公司的述称意见，案涉房屋系苏宁置业公司出租给银河物业公司，银河物业公司出租给蒋明至，蒋明至转租给林伟玲。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于南京市.93平方米，以下简称案涉房屋）登记的所有权人为苏宁置业公司。 2017年4月25日，林伟玲（乙方、承租方）与蒋明至（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为2017年5月15日至2018年5月14日；租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期届满前30日通知甲方，同等条件下，乙方有权优先承租；租金为4000元/月，半年一付，提前30日付租金；甲方于签约时收取乙方4000元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余款退还给乙方等等。当日，蒋明至向林伟玲出具收条一张，载明：今收到林伟玲支付的案涉房屋房租定金肆仟元。上述合同签订后，蒋明至于2017年5月15日将案涉房屋交付林伟玲使用，定金转为租赁保证金即押金。 2017年4月28日，林伟玲向蒋明至支付租金24000元；2017年10月16日，林伟玲向蒋明至支付租金4000元；2018年10月11日，林伟玲向蒋明至支付租金24000元；2019年4月16日，林伟玲向蒋明至支付租金及物业费13632元；2019年7月12日，林伟玲向蒋明至支付租金24000元；2020年1月14日，林伟玲向蒋明至支付租金12000元；2020年4月13日，林伟玲向蒋明至支付租金及物业费12408元。 合同期限届满（即2018年5月14日）后，双方未再签订书面租赁合同。2020年5月22日，林伟玲通过微信明确向蒋明至表示案涉房屋不租了，住到五月底，并询问四月份支付的五六七三个月的租金怎么退。蒋明至回复：“我退，我和你算”。当日，双方在微信聊天中针对电费支付及2018年5月14日后的租金是提前多长时间支付进行沟通，林伟玲提到“前面两年我都是付现金，我翻不到了，哥哥我都换了三个手机了，我到哪里去翻啊？我只能说翻我的转账记录”，蒋明至回复：“这会有点事，明天和你算”。 另查明，苏宁置业公司于2017年已将案涉房屋出租给银河物业公司，双方于2020年6月8日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2022年5月31日。银河物业公司与蒋明至就案涉房屋签订了两份《房屋租赁合同》，双方约定的租赁期限自2017年5月20日起至2020年5月31日止。 审理中，双方一致确认林伟玲于2017年10月16日以支付宝转账方式支付租金4000元外，还以现金方式支付租金20000元；林伟玲于2020年5月30日将案涉房屋返还蒋明至。蒋明至亦确认其收取了林伟玲支付的2017年5月15日至2018年5月14日期间一年的物业费，且没有任何人向蒋明至主张案涉房屋的水、电、气存在欠费。 林伟玲陈述其于2018年4月以现金方式支付了2018年5月15日至2018年11月15日期间的租金24000元，并支付了2018年5月15日至2019年5月14日期间的物业费1632元；其已结清案涉房屋的水、电、气的费用，且电费已多支付。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，林伟玲与蒋明至签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同期限届满后，双方未采用书面形式签订租赁合同，应视为双方形成不定期租赁，现双方一致确认租赁合同已于2020年5月30日解除。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的租赁合同已于2020年5月30日解除，应当对租金等费用进行结算。蒋明至提出林伟玲拖欠2018年5月15日至2018年11月15日期间及2020年5月15日至2020年5月30日期间租金的意见并提起反诉，综合本案案情，蒋明至的反诉主张不能成立。一是无论双方合同约定还是交易习惯，均为林伟玲先付后用，提前一个月左右支付下一期租金及物业费；二是无论从微信聊天内容还是双方合同实际履行情况，均能确定林伟玲存在以现金方式支付租金；三是双方在合同解除的沟通过程中，对于结算租金问题，蒋明至从未提到林伟玲拖欠租金，而是明确告知林伟玲退租金；四是如果林伟玲拖欠租金，特别是2018年5月15日至2018年11月15日期间的租金，而蒋明至从未进行催要，不符常理。故林伟玲于2020年4月13日支付的12408元应为2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金及物业费，且其亦已付清2017年5月15日至2020年5月14日期间的租金及物业费，本院经计算，蒋明至应向林伟玲返还2020年5月31日至2020年8月14日期间的租金及物业费10340元【=4000元/月×2月+4000元/月÷30日×15日+136元/月×2月+136元/月÷30日×15日】。现林伟玲自愿主张蒋明至返还租金及物业费10200元，系自行处分权利，本院予以确认。林伟玲亦主张蒋明至返还押金4000元，因林伟玲不存在拖欠费用的情形，故该项诉请，于法有据，本院予以支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）蒋明至于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）林伟玲租金及物业费10200元、押金4000元，合计14200元； 二、驳回被告（反诉原告）蒋明至的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费156元，减半收取计78元，反诉案件受理费225元，合计303元，由被告（反诉原告）蒋明至负担。             如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙燕 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  沈婷