山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终3459号上诉人（原审原告）：高淑芹，女，1955年2月28日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：张建，山东鸿正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会，住所地山东省德州市德城区新华街道池口村。法定代表人：张宝星，该居委会主任。委托诉讼代理人：王文才，山东德衡（德州）律师事务所律师。上诉人高淑芹因与上诉人山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会（以下简称池口居委会）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高淑芹上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判池口居委会给付高淑芹房屋产权成本差价款392013.3元；2.一、二审诉讼费用全部由池口居委会承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一审原告诉求池口居委会支付违约金192526.8元(计算至2020年5月31日)，并给付房屋产权成本差价款392013.3元，是依据的2008年5月5日与池口居委会签订的《协议书》。本案中《回迁安置协议书》并非独立的协议，其签订源自《锦绣庄园售楼合同》及2008年5月5日签订的《协议书》。因池口居委会存在“一房二卖”的严重违约行为，致使高淑芹购房目的落空，只能长期在外租房。经新华街道办协调，双方于2008年5月5日签订了《协议书》，池口居委会承诺赔偿高淑芹的损失，并负责办理国有房产证并承担所需全部费用。该协议系双方的真实意思表示，池口居委会自愿承担应严重违约给高淑芹造成的损失，依法应按协议约定履行自己的义务。2020年5月6日，由新华街道办出面协调，高淑芹同池口居委会及德州中城投资置业有限公司签订《回迁安置协议书》。高淑芹要求池口居委会按2008年5月5日签订的《协议书》约定最终承担房屋产权成本差价款，但遭池口居委会翻悔并拒绝，要求法院出具判决才能给付。池口居委会违反从事民事活动应当遵循的诚信原则，一审中其以所签订的购房合同无效为由，违背曾经作出的承诺，逃避自己应当履行的合同义务。高淑芹主张按原协议约定由池口居委会承担损失，且主张由池口居委会赔偿的损失数额584540.1元合理合法，符合《全国民事审判工作会议纪要》中的意见，应当得到支持。特提起上诉，请求二审法院依法改判支持高淑芹的上诉请求。池口居委会辩称，根据回迁安置协议书的约定，高淑芹主张的成本差价由高淑芹自行承担。因此高淑芹的上诉理由不能成立，应当予以驳回。池口居委会上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回高淑芹的192526.8元的诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用均由高淑芹承担。事实和理由：高淑芹主张按照协议计算，依据合同法关于违约金的规定主张违约金，一审法院却根据租金损失判决池口居委会向高淑芹支付租金损失。一审法院超出其诉讼请求判决违反法律规定。高淑芹在本案诉讼中确定的第一项诉讼请求为“被告向原告支付违约金192526.8元”。高淑芹起诉是基于2008年5月5日的两份《协议书》中涉及到违约金的约定，依据合同法关于违约金的法律规定主张第一项诉讼请求，高淑芹在第二次庭审中明确表示不变更诉讼请求第一项，仅对第二项诉讼请求没有明确具体金额的情况予以具体明确。高淑芹在第二次庭审中提供了有关租房损失的证据，但没有对应的诉讼请求。高淑芹的第一项诉讼请求，因协议无效而无法律依据。案涉房屋为小产权房，高淑芹并不是小产权房集体经济组织的成员，根据法律规定，两份《锦绣庄园售楼合同》及补充协议是无效的，协议中关于违约金的约定无效。综上所述，高淑芹的第一项诉讼请求是基于购房合同签订的补充协议和2008年5月5日的两份协议书的约定主张违约金，并没有增加诉讼请求或者变更诉讼请求为主张合同无效的损失赔偿请求，一审法院超出诉讼请求法律规定，请求二审法院撤销一审判决第一项，并依法改判驳回高淑芹192526.8元的诉讼请求。高淑芹辩称，本案中高淑芹的诉求是严格按照与池口居委会在2008年5月5日约定的协议书的内容所主张。池口居委会不能以自己的行为违法为由，推翻先前自愿达成的协议用以拒绝应当承担的债务责任，司法裁判在面对合同效力认定与禁止反言即诚信原则相悖时应当合理处置合同效力，以维护诚信原则，维护债权人的合法利益，故高淑芹的诉求依法应当得到支持。高淑芹向一审法院起诉请求：1.池口居委会向高淑芹支付违约金192,526.8元（计算至2020年5月31日）；2.判令池口居委会给付高淑芹房屋产权成本差价款392,013.3元。一审法院认定事实：2004年12月31日，原告（乙方）与被告德州市德城区新华街道办事处池口村民委员会（甲方）签订《锦绣庄园售楼合同》，双方约定：一、乙方购买甲方的商品房4楼2单元5层东户，面积131.14平方米。二、上述商品房总价110,000元，储藏间11.96平方米，单价880元/平方米，车库21.08平方米，单价1800元/平方米。总计159,548.8元。三、付款时间与办法：2、乙方定于2004年12月31日，向甲方一次性付清房款159,548.8元。四、交房时间：甲方于2005年11月1日前，乙方交足房款后将房屋交与乙方，逾期，本合同第六条第二款同等适用于甲方（不可抗力因素除外）。六、1、合同生效后，任何一方不得擅自变更或解除，发生不可抗力因素，双方协商解决，或有法院判决。2、乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，向甲方偿付逾期部分房价款每日万分之五的违约金。逾期一个月，则视为乙方自动放弃该房屋所有权，甲方有权将该房屋售与他人并且将乙方定金全部收为违约金（甲、乙双方领有约定除外）。2004年12月31日，被告收到原告房款159,548.8元。2008年5月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一封，双方约定：一、由（于）甲方投资兴建的锦绣庄园住宅楼未能按时交工，经双方协商达成如下协议：二、甲方按乙方购买的楼房面积，每月按4元/平方米赔付给乙方违约金，5月15日前先按每月300元一次性付给乙方，剩余部分至交房之日算清后付给乙方。2020年5月6日，原告（乙方）与被告（丙方，已变更名称为山东省德州市德城区新华街道办事处池口社区居民委员会）和德州中城投资置业有限公司（甲方）签订《回迁安置协议书》，三方约定：甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订如下协议，共同信守：2、安置面积：乙方被拆迁房屋：住宅131.14平方米、储藏室11.96平方米、车库21.68平方米。根据《新河路及岔河斜拉桥征迁历史遗留问题一揽子解决方案》规定，乙方应回迁住宅131.14平方米，储藏室11.96平方米、车位21.68平方米。二、安置地点和时间：安置地点位于魏庄安置区，建设标准为简装房，安置时间原则上与三河六岸回迁居民同步交房，预计在2020年底。三、成本差价及相关价格：1、成本差价：因被拆迁房屋与回迁安置存在产权差异，应回迁安置面积部分，乙方需缴纳产权成本差价；超出应回迁安置面积部分，10平方米以内的部分（含10平方米）按综合成本价购买，大于10平方米的部分按市场价购买。2、相关价格：综合成本单价5438元/平方米（含建安成本价、楼面地价、专项配套费等费用），建安成本价单价3057元/平方米，产权成本差价1435元/平方米（含楼面地价、专项配套费），市场单价（含简装）8221元/平方米，以上价格均又专业评估价格评估确定。2004年10月14日，王某（乙方）与被告德州市德城区新华街道办事处池口村民委员会（甲方）签订《锦绣庄园售楼合同》，双方约定：一、乙方购买甲方的商品房3楼2单元5层东户，建筑面积96.44平方米。二、上述商品房单价1100元/平方米，储藏间11.96平方米，单价880元/平方米，总计116,608.8元。三、付款时间与办法：2、乙方定于2004年10月12日，向甲方一次性付清房款116,608.8元。四、交房时间：甲方于2005年8月1日前，乙方交足房款后将房屋交与乙方，逾期，本合同第六条第二款同等适用于甲方（不可抗力因素除外）。六、1、合同生效后，任何一方不得擅自变更或解除，发生不可抗力因素，双方协商解决，或由法院判决。2、乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，向甲方偿付逾期部分房价款每日万分之五的违约金。逾期一个月，则视为乙方自动放弃该房屋所有权，甲方有权将该房屋售与他人并且将乙方定金全部收为违约金（甲、乙双方另有约定除外）。2004年10月12日，被告收到原告房款116,608.8元。2008年5月5日，王某（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，双方约定：一、由（于）甲方投资兴建的锦绣庄园住宅楼未能按时交工，经双方协商达成如下协议：二、甲方按乙方购买的楼房面积，每月按4元/平方米赔付给乙方违约金，5月15日前先按每月300元一次性付给乙方，剩余部分至交房之日算清后付给乙方。2011年底，王某将上述房屋的购房合同及购房款收据都给了原告，原告给付王某全部购房款及违约金。2020年5月6日，原告（乙方）与被告（丙方，已变更名称为山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会）和德州中城投资置业有限公司（甲方）签订《回迁安置协议书》，三方约定：甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订如下协议，共同信守：2、安置面积：乙方被拆迁房屋：住宅96.44平方米、储藏室11.96平方米、车库0平方米。根据《新河路及岔河斜拉桥征迁历史遗留问题一揽子解决方案》规定，乙方应回迁住宅96.44平方米，储藏室11.96平方米、车位0平方米。二、安置地点和时间：安置地点位于魏庄安置区，建设标准为简装房，安置时间原则上与三河六岸回迁居民同步交房，预计在2020年底。三、成本差价及相关价格：1、成本差价：因被拆迁房屋与回迁安置存在产权差异，应回迁安置面积部分，乙方需缴纳产权成本差价；超出应回迁安置面积部分，10平方米以内的部分（含10平方米）按综合成本价购买，大于10平方米的部分按市场价购买。2、相关价格：综合成本单价5438元/平方米（含建安成本价、楼面地价、专项配套费等费用），建安成本价单价3057元/平方米，产权成本差价1435元/平方米（含楼面地价、专项配套费），市场单价（含简装）8221元/平方米，以上价格均又专业评估价格评估确定。另查，原告和王某均不是池口村农村经济集体组织成员，二人与被告所签订《锦绣庄园售楼合同》所售房屋是被告在本村集体土地所建设的房屋，即“小产权房”。经查德州58同城网，与本案争执房屋同地段池口家园小区房屋月租金10元左右/平方米。原告提交《房屋租赁合同》复印件2份、《居住证明》1份、王诗桐出具的证明1份及王诗桐身份证复印件1份、《商品房买卖合同》复印件1份，证明2006年1月至2015年2月，原告租赁八一小区6号楼3单元101室林延明房屋，房租16,500元/年。2015年2月至今，原告租赁唐人中心9号楼2单元502室王诗桐房屋，房租21,000元/年。原告还提交《房屋租赁合同》复印件1份，证人张某证言，证明2009年1月至今，原告租赁德州市东风中路666号1号楼8单元201室张某房屋，房租15,600元/年。证人吴某、王某证言，证人张某、王某、吴某出庭作证，以上证据证明原、被告签订购房合同之后，被告存在严重违约行为，一房二卖，致使合同无法履行，给原告造成了巨大损失。被告质证认为，这三组证据应当在第一次庭审前举证期限内举证，已经超过了举证期限，不属于新证据，对其提供的证据的真实性均不予认可。原告基于与被告之间的售楼合同主张权利，但是原、被告之间的合同是无效的合同，不存在违约不违约的问题，不能证明原告的主张与原告的诉讼请求，没有任何关系。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原告与王某均非被告经济组织成员，其二人在被告处购买小产权房屋所签订的《锦绣庄园售楼合同》、《协议书》应为无效合同。王某已将其与被告所签房屋买卖合同和相关协议书的权利义务转让给原告，被告方也知道并认可，与原告签订本属于王某所购锦绣庄园房屋的《回迁安置协议书》，应认定王某所购锦绣庄园分的一切权利义务由原告享有。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告明知锦绣庄园房屋系本村集体土地所建设的小产权房屋而出卖给非被告经济组织成员的原告和王某，应对与原告和王某签订的合同无效承担主要责任，原告和王某知道或应当知道涉案房屋系小产权房屋而仍出资购买，自身也存在过错，双方过错比例应为7：3，即被告应承担因合同无效而给原告造成的损失70%的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本按同地段池口家园小区房屋月租金10元/平方米左右，原告请求租房损失192,526.8元，并无不当，应予支持。原告要求被告给付原告房屋产权成本差价款392,013.3元。2020年5月6日，原告与被告和德州中诚投资置业有限公司签订的《回迁安置协议书》第三条第一款已明确约定，因被拆迁房屋与回迁安置存在产权差异，应回迁安置面积部分，原告需缴纳产权成本差价，故原告该项请求不符合合同的约定，对原告该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决：一、被告山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会赔偿原告高淑芹租房损失款192,526.8元，限判决生效后十日内付清；二、驳回原告高淑芹其他诉讼请求。案件受理费4823元，由原告负担3234元，被告负担1589元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案高淑芹及案外人王某非池口居委会经济组织成员，其二人在被告处购买小产权房屋所签订的《锦绣庄园售楼合同》、《协议书》应为无效合同。王某已将其所签房屋买卖合同和相关协议书的权利义务转让给高淑芹，池口居委会亦予以认可，王某所购锦绣庄园房屋的一切权利义务由高淑芹享有。池口居委会明知锦绣庄园房屋系本村集体土地所建设的小产权房屋而出卖给高淑芹，应对合同无效承担主要责任，高淑芹知道或应当知道涉案房屋系小产权房屋而仍出资购买，自身也存在过错，一审法院认定的双方过错比例7:3并无不当。因池口居委会未能按时交房，双方签订《协议书》约定了住宅楼未能按时交工的违约金赔付金额及计算方式。现因池口居委会的原因，导致高淑芹产生租房费用，池口居委会应当予以赔偿高淑芹。池口居委会以其自身过错导致合同无效为由推脱赔付义务显示公平，一审法院认定赔偿高淑芹的租房损失并无不当。高淑芹主张的房屋产权成本差价款系《回迁安置协议书》中高淑芹已经确认的由其缴纳的部分，其上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，高淑芹、山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11331元，由上诉人高淑芹负担7180元，由上诉人山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会负担4151元。本判决为终审判决。审判长  郝全树审判员  张小雪审判员  高晓敏二〇二〇年十一月二十五日法官助理尚敏书记员刘晓明