江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终3498号上诉人(原审被告)：南通北城致豪房地产开发有限公司，住所地江苏省南通市港闸区幸福新城**楼**。法定代表人：冯旭辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛祖望，北京炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锋，北京炜衡（南通）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：钱志明，男，××族，1963年2月23日出生，住江苏省南通市崇川区。被上诉人(原审原告)：李玲，女，××族，1964年1月25日出生，住江苏省南通市崇川区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：施瑜，江苏崇诚律师事务所律师。原审第三人：南通八建集团有限公司，住所，住所地江苏省南通市港闸区城闸路**div>法定代表人：宋陈明，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴永枝，男，该公司员工。原审第三人：浙江亚厦装饰股份有限公司，住所地浙，住所地浙江省杭州市西湖区沙秀路**亚厦中心v>法定代表人：张小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨杰，男，该公司员工。上诉人南通北城致豪房地产开发有限公司(以下简称致豪公司)因与被上诉人钱志明、李玲，原审第三人南通八建集团有限公司（以下简称八建公司）、浙江亚厦装饰股份有限公司（以下简称亚厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院(2018)苏0611民初3852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。致豪公司上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实后依法改判或将本案发回重审。2.诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.案涉房屋是样板房，双方在签订商品房买卖合同时明确约定“按现状交付”,“按现状交付”的“交付合格条件”应当理解为交付的房屋不存在主体结构问题且装饰装修物不存在明显的外观瑕疵。除此之外，应当以交付时装饰装修的情况为准。2.一审法院对于房屋租金损失的认定属于事实认定不清和适用法律错误。被上诉人主张上诉人承担房屋租金损失则应当举证证明，但在诉讼过程中被上诉人从未就租金提供过任何有效证据，比如租赁他人房屋的合同。而在民事损害赔偿中只赔偿实际发生的损失和预期会发生的损失。被上诉人购房目的系用于居住而非租赁，因此被上诉人不会将案涉别墅用于租赁，故出租房屋产生的租金并不在被上诉人的预期利益之中。3.一审法院对于地板损失的认定属于认定事实不清。首先，上诉人对被上诉人更换木地板实际花费是否是92400元存在异议。仅凭收据不足以证明被上诉人花费了92400元更换木地板，被上诉人应当提供转账证据。其次，更换木地板的面积恰好是66平方米不符合常理。购买地板一般“多退少补”，收据只能证明其曾经购买了66平方米木地板而不能证明其实际使用了66平方米木地板。被上诉人应当提供最终的结算凭证。最后，被上诉人所购买地暖地板的单价远远高于市场平均价格。其更换的地板每平方米单价达1400元，使用如此昂贵的地板目的只是为了提高自身的生活品质，故该部分费用不应当由上诉人承担。一审法院应当在查明被更换的木地板价格之后确定被上诉人的实际损失，以此确定上诉人的赔偿范围。4.一审法院对于“三防智能恢复”损失的认定属于事实认定不清。两被上诉人验收案涉房屋时仅仅发现“地下室东南电动窗不能开启”，基于常理，“一扇电动窗不能开启”的修复费用很难达到61100元。被上诉人应当提供“三防智能系统”的具体费用组成，以明确对“地下室东南电动窗不能开启”的维修与恢复的必要费用。钱志明、李玲辩称，1.案涉房屋原系样板房，被上诉人购房目的是为了“拎包入住”。样板房作为开发商对外销售用于宣传其房屋优质品质的重要展示方式，代表的是精品质量，应当具备比普通精装房更好的质量标准。故按“现状交付”不能仅理解为不存在明显的外观瑕疵，而且应当具备样板房展示的使用功能，且不应存在其他隐蔽瑕疵。2.因上诉人交付的房屋存在水管漏水等质量问题，导致被上诉人无法正常使用（包含自行居住或出租让人居住）。原本可以居住使用的房屋不能使用必然会产生损失，而损失的直接体现和重要参考标准就是该房屋的合理租金损失。3.一审法院就地板损失的相关举证责任在双方之间分配合理有据。如上诉人认为地板品牌、面积有误，作为房屋出售人应当具有更高的举证能力。上诉人既不举证也不认可，而只将责任推给亚厦公司，故一审法院采信被上诉人的主张合理、合法。4.被上诉人所购别墅的门窗开关主要由三防系统控制。其在入住后发现部分门窗不能开启，被上诉人即进行维修，该部分实际发生的费用应当由上诉人承担。八建公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律恰当，上诉人的主张与其没有关联性。亚厦公司述称，其所承接工程的质保期为两年，两年后发现的问题与其无关。钱志明、李玲向一审法院起诉请求：1.判令致豪公司赔偿其各项损失1356135.04元（其中维修期间发生的水电费22000元、保姆床更换费4700元、地板更换费、地板更换费92400元坐便器更换费25199元、热水系统安装费48000元、三防智能系统恢复费用61100元、落地灯更换费6000元、各类摆设饰品更换费20000元、家具损坏维修费20000元、家具寄存费3000元、自2017年11月至今物业费12596.04元、有线电视费804元、网络费2336元、电梯维护费4500元、电梯年检费2500元、电烤箱更换费25000元、自2017年11月起13个月租房损失286000元、600万元按年利率6%计算购房款利息损失720000元）；2.判令致豪公司交付房屋水电路线图等相关资料。3.案件受理费、鉴定费由致豪公司承担。一审法院认定事实：2016年7月23日，钱志明、李玲与致豪公司签订《商品房买卖预售合同》一份，约定致豪公司将位于南通市港闸区房屋（以下简称“案涉房屋”）以5980000元总价出售给钱志明、李玲；致豪公司于2017年11月30日向钱志明、李玲交房；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：“1.屋面、墙面、地面渗漏或、地面渗漏或开裂等塞；3.门窗翘裂、五金件损坏；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用”；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单等内容。2017年12月3日，致豪公司向钱志明、李玲交付、验收案涉房屋时，钱志明、李玲发现房屋存在“1.一层厨房间北窗把手需更换；2.一层厨房间筒灯一个不亮；3.少一个锅子和一个叉子；4.一层北进户门内西墙有渗水痕迹；5.一层北门进户门东侧橱门需调整；6.一层北门外灯找不到开关；7.南进户门外缺吸顶灯；8.客厅东有一个台灯坏了；9.二楼东卫生间北窗帘不能使用；10.二楼西房间移门内窗帘少一套帘布；11.客厅顶筒灯不亮（西南、东中）；12.三楼主卧马桶被人用过；13.三楼主卧水池面台边破损；14.地下室东南电动窗不能开启”等问题；同日，钱志明、李玲向南通乾通物业管理有限责任公司支付1年物业管理费12596.04元。交付案涉房屋三天后，钱志明、李玲再次发现房屋存在多处漏水问题，并与致豪公司交涉维修事宜。2018年1月，钱志明、李玲向致豪公司选聘的万濠山庄物业服务中心报修案涉房屋。2018年2月6日至8月25日期间，致豪公司选聘南通好师傅建筑维修服务有限公司根据维修项目清单对案涉房屋因漏水产生的相关问题进行维修施工，并对室内相关物品进行搬离、清理。2018年8月25日，钱志明在致豪公司代维工作单上签字确认完工；同日，钱志明、李玲对房屋内添置4700元大床一张，并因购买室内地板支出92400元。2018年11月19日，钱志明、李玲因案涉房屋“三防智能恢复”向南通天创冷暖设备工程有限公司支付费用61100元。2018年9月11日，钱志明、李玲向南通康可智能家居科技有限公司因“户外热水器、热水循环系统、安装及调试”消费项目付款48000元。另查，案涉房屋土建工程系由致豪公司发包给八建公司承建，八建公司对案涉房屋土建施工后，于2015年7月21日通过各方竣工验收。案涉房屋装修工程（含水电安装）系由致豪公司于2015年9月26日发包给亚厦公司承接，于2015年11月24日装修完工。案涉房屋2018年2月支出电费5406元、4月支出电费5854元、6月支出电费600元、8月支出电费2811元、10月支出电费1273元。2019年5月6日，江苏海正土地房地产评估有限公司受一审法院委托（经钱志明、李玲申请），出具评估报告认定案涉房屋在维修期间的市场租金按十三个月计算评估价格为146700元；钱志明向江苏海正土地房地产评估有限公司交纳鉴定评估费12000元。钱志明、李玲申请评估的其他事项，江苏海正土地房地产评估有限公司以现场损坏物件已修复无法评估为由于2019年4月23日退回一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案钱志明、李玲已按约向致豪公司支付了购房对价，致豪公司亦应按约向钱志明、李玲交付质量合格且符合双方合同约定的房屋。虽然双方合同未明确约定交付的房屋是装修过的“样板房”，还是未装修过的“毛坯房”，但作为卖方即使按房屋现状交付亦应保证房屋的质量及已装修过的设施设备完好，否则应当承担违约责任。致豪公司在向钱志明、李玲交付房屋时及之后发生了屋内物品损坏、严重渗漏水等质量问题，致豪公司理应承担维修、补救、赔偿损失等违约责任。首先，关于案涉房屋延迟交付时间节点的认定问题。双方合同约定交付案涉房屋的时间为2017年11月30日，致豪公司直至2018年8月25日才将案涉房屋维修完工并交付钱志明、李玲。钱志明、李玲虽诉称至今未能维修完工，但与钱志明于2018年8月25日签字确认完工的事实不符，法院不予采信。一审法院认定致豪公司延迟交房的期间为2017年11月30日至2018年8月25日（268天）。其次，关于钱志明、李玲主张的损失请求范围的确定问题。一、迟延交房损失。案涉房屋因质量问题造成钱志明、李玲未能实际使用房屋，致豪公司应当赔偿钱志明、李玲迟延交房的合理损失。根据司法鉴定评估结论，钱志明、李玲主张因未能入住案涉房屋的租金损失应确定为99533元（146700元÷395天×268天，小数点后一位四舍五入）。对钱志明、李玲未实际入住期间电费（致豪公司维修案涉房屋期间）合计14671元（5406元+5854元+600元+2811元）、物业管理费9249元（12596.04元÷365天×268天，小数点后一位四舍五入）亦应予认定。二、维修损失。案涉房屋漏水客观上对房内木质地板造成浸泡损伤，而且所用地板需符合原有地暖设计功能，在致豪公司未能维修且未能提供原有地板当初购买、安装价格依据的情况下，钱志明、李玲主张更换地板费92400元请求具有客观依据，一审法院予以认定。2017年12月3日，钱志明、李玲验收案涉房屋时就发现“地下室东南电动窗不能开启”，而致豪公司在维修期间亦未能对此进行维修，故钱志明、李玲自行维修所发生的“三防智能系统恢复费用61100元”亦应由致豪公司承担。三、其他损失。1.保姆床更换费4700元、主卧卫生间坐便器更换费25199元、落地灯更换费6000元、各类摆设饰品更换费20000元、家具损坏维修费20000元、电烤箱更换费25000元，钱志明、李玲虽提供了部分物品购买的单据，但未举证证明原有物品在案涉房屋渗漏维修期间确有损坏的事实，故对钱志明、李玲主张前述物品更换费用请求，法院不予支持。2.热水系统安装费48000元虽系客观发生，但未有证据显示案涉房屋在验收前曾有该设备的存在；家具寄存费3000元、有线电视费804元、网络费2336元、电梯维护费4500元、电梯年检费2500元请求虽符合客观损失范畴，但钱志明、李玲未举证证明前述费用的实际发生。故对该组费用请求，法院不予支持。3.购房款利息损失720000元（6000000元×6%/年×2年）请求，因未有合同或法律依据，法院不予支持。最后，关于钱志明、李玲主张致豪公司交付案涉房屋水电线路图纸等相关资料的请求问题。致豪公司将案涉房屋出售给钱志明、李玲之前已对房屋进行过装修，亚厦公司系该装修工程的承包人。亚厦公司在案涉房屋装修竣工交付后负有向致豪公司提供案涉房屋水电线路图纸等装修资料的合同附随义务。同理，致豪公司在向钱志明、李玲因买卖交付案涉房屋时亦负有此项合同附随义务。故对钱志明、李玲向致豪公司主张的此项请求，一审法院亦予以支持。综上所述，对钱志明、李玲主张“1.致豪公司赔偿其租金99533元、电费14671元、物业管理费9249元、更换地板费92400元、三防智能系统恢复费用61100元，合计276953元维修损失；2.致豪公司向钱志明、李玲提供案涉房屋水电线路图纸等装修资料”的请求，法院予以支持；对钱志明、李玲其他诉讼请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、致豪公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿钱志明、李玲南通市港闸区维修损失人民币276953元；二、致豪公司于判决生效之日起十日内向钱志明、李玲交付南通市港闸区水电线路图纸等装修资料；三、驳回钱志明、李玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17005元、鉴定费12000元，合计29005元，由钱志明、李玲负担23082元，致豪公司负担5923元。二审审理期间，上诉人提供了三组证据：1.2015年9月1日亚厦公司《R14056地块营销中心装饰工程二标段招标书》摘要，证明案涉房屋由上诉人通过招标最终由亚厦公司负责施工。招标书第49页，亚厦公司木地板报价为573.42元/平方米，被上诉人选用的地板造价为1400元/平方米，被上诉人对地板索赔超过了实际损失。2.2015年9月29日南通华远科技发展有限公司《万濠山庄（R14056地块）样板区智能家居工程投标文件》摘要，证明案涉房屋的三防智能系统由上诉人通过招标，最终由南通华远公司负责施工。招标文件第31页，案涉房屋的三防智能总造价为98645元，被上诉人恢复该系统花费61100元，且被上诉人未能提供维修清单，显然该主张证据不足。3.2017年11月28日万濠山庄××幢综合验收合格证书，2015年11月24日亚厦公司、南通市东大建设监理有限公司万濠山庄监理部、致豪公司项目管理部共同签署的《工程竣工验收交接单》。证明案涉房屋早在2017年11月16日已经综合验收合格，具备交房条件。被上诉人2017年12月3日对案涉房屋进行了验收，发现的问题均非重大质量问题，被上诉人事实上也接收了房屋，被上诉人主张的地板问题、智能系统问题无事实依据。被上诉人质证认为，上诉人所举证据并非是本案二审中的新证据，即便上述证据属实，反映的也只是装修公司与开发商之间就有关工程方面的报价信息，报价不能与被上诉人个人到市场上另行采购的价格相提并论，且被上诉人向上诉人购买的房屋也并非按照上诉人的工程造价中的成本价购买。另外在验收表中没有提到关于地板受损的事实，主要原因是被上诉人尚未使用房屋。南通八建质证认为，对证据的真实性没有异议，但是与南通八建没有关联性。亚厦公司质证认为，对于证据1的真实性没有异议，但被上诉人不可能按照其报价573.4元买到同样的地板，相应的市场价应该还要多出三四百元。对于证据2、3反映的情况其并不清楚，与其没有关联。本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人是否存在延期交房的损失；2.被上诉人主张的地板更换费用92400元以及智能系统维修费用61100元是否应当全部予以支持。关于争议焦点1，首先，本案中存在上诉人延期交房的事实。案涉房屋系样板房，按“现状交付”不能仅理解为不存在明显的外观瑕疵，而且应当具备样板房展示的使用功能，且不应存在其他隐蔽瑕疵。但被上诉人在接收房屋三天后即发现房屋存在多处漏水问题，并与上诉人交涉维修事宜，自2018年2月6日至8月25日，被上诉人选聘南通好师傅建筑维修服务有限公司根据维修项目清单对相关问题进行维修施工，并对室内相关物品搬离、清理。案涉房屋作为已经全部装修完毕的样板房，因为房屋隐蔽工程的质量存在重大问题以致完全不能居住、使用，被上诉人甫一收房即交大修，故一审法院认定案涉房屋直至维修完工方满足交付条件，上诉人存在延期交房的违约行为正确。其次，因案涉房屋延期交付，被上诉人有权向上诉人主张相关损失。被上诉人购房资金达598万元，在上诉人延期交付的时间内上诉人资金被占用的利息损失客观存在，该损失数额远高于一审评估后认定的案涉房屋租金损失，但鉴于被上诉人对一审支持的迟延交房损失金额并未提出上诉，系其对自身权利的处分，故本院不予置异。关于争议焦点2，根据上诉人在一审中提交的南通好师傅建筑维修服务有限公司制定的万濠山庄××#楼样板间维修方案，卧室地板更换步骤为“1.将二层、三层地板受潮的卧室内家具进行保护搬运。2.将二层、三层地板受潮的卧室内的地板及墙根踢脚线拆除66平米。3.业主自行恢复地板。……”，显然被上诉人二层、三层卧室地板进水受潮的事实客观存在，且更换地板面积为66平方米。关于更换地板的单价应当如何认定的问题，鉴于上诉人未能将被上诉人的地板恢复原状，故被上诉人自行购买地板予以更换亦属合理，但被上诉人自行购买地板的品质应当与原被更换的地板品质、单价相当，因购买更高品质的地板所花费的额外费用并不属于被上诉人的损失范围。根据上诉人在二审中提交的亚厦公司《R14056地块营销中心装饰工程二标段招标书》中关于地板的报价以及亚厦公司在二审中关于案涉地板市场价格的陈述，本院酌定被上诉人如自行购买同等地板所需支付的市场价为1000元/平方米，故对于被上诉人更换二、三层卧室木地板损失，本院酌情支持66000元。关于三防智能系统的维修费用。被上诉人在接收房屋时曾发现房屋存在“地下室东南电动窗不能开启”的问题，对于上述问题上诉人未予维修解决。但被上诉人未能举证证明其支付的61100元“三防智能系统恢复费用”中哪部分属于维修“地下室东南电动窗不能开启”产生的费用，其所更换的部件与维修“地下室东南电动窗不能开启”问题的关联性，该部分费用的支出也未经上诉人确认。同时，由于上诉人未能及时维修与被上诉人的实际损失无法查明之间存在因果关系，本院酌定由上诉人承担被上诉人为恢复三防智能系统所实际支付费用的一半即30550元。此外，上诉人还在二审过程中提出2018年2月产生的电费实际计算的是2017年12月1日至2018年1月31日之间发生的用电量，而上诉人指令第三方维修的期间是2018年2月6日至2018年8月25日，故2018年2月产生的电费不应当由上诉人负担。本院认为，由于案涉房屋存在漏水问题，被上诉人并未正常入住，致豪公司直至2018年8月25日才将案涉房屋维修完工并交付钱志明、李玲，故被上诉人未正常居住、使用期间案涉房屋产生的电费不应当由被上诉人负担，一审法院判决由上诉人承担并无不当。综上，致豪公司的上诉请求部分成立，原审判决认定事实有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持南通市港闸区人民法院(2018)苏0611民初3852号民事判决第二项，即：南通北城致豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向钱志明、李玲交付南通市港闸区水电线路图纸等装修资料。二、撤销南通市港闸区人民法院(2018)苏0611民初3852号民事判决第三项，即：驳回钱志明、李玲其他诉讼请求。三、变更南通市港闸区人民法院(2018)苏0611民初3852号民事判决第一项为：南通北城致豪房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿钱志明、李玲南通市港闸区维修损失人民币220003元。四、驳回钱志明、李玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17005元，鉴定费12000元，合计29005元，由钱志明、李玲负担24405元，由南通北城致豪房地产开发有限公司负担4600元；二审案件受理费5095元，由钱志明、李玲负担495元，由南通北城致豪房地产开发有限公司负担4600元。本判决为终审判决。审判长 曹 璐审判员 陆海滨审判员 高 雁二〇二〇年十一月二十四日书记员 唐颖琦