广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6674号上诉人（原审原告）：邓盛平（TANG,SENGPENG），女，1972年3月6日出生，澳门特别行政区永久性居民,内地住址广东省中山市**********。委托诉讼代理人：刘小燕，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖，广东国融律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市横栏镇裕祥股份合作经济联合社（原中山市******民委员会），住所地广东省中山市**********,统一社会信用代码N2442000C03893374N。法定代表人：黄添福，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：欧伟文，广东盛泽知博律师事务所律师。原审第三人：廖成林，男，1970年11月12日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**************。原审第三人：杨敏，女，1981年11月16日出生，汉族，住湖北省浠水县*********。原审第三人：蔡光焕，男，1964年5月7日出生，汉族，住广东省中山市*************。原审第三人：李英梅，女，1974年2月2日出生，汉族，住广东省中山市**************。原审第三人：关丽娟，女，1968年4月2日出生，汉族，住广东省中山市*************。原审第三人：覃燕汝，女，1970年3月4日出生，汉族，住广东省中山市**************。原审第三人：袁敏强，男，1978年4月17日出生，汉族，住广东省中山市**********。原审第三人：苏丽琼，女，1980年12月14日出生，汉族，住广东省中山市************。原审第三人：蔡永强，男，1958年7月8日出生，汉族，住广东省中山市*********。上诉人邓盛平因与上诉人中山市横栏镇裕祥股份合作经济联合社（以下简称裕祥经联社）及原审第三人廖成林、杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟、覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓盛平上诉请求：撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初1568号民事判决第二、三项，改判裕祥经联社向其返还848400元及利息（以848400元为计算基数，自2020年3月3日起至裕祥经联社清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：一、一审中裕祥经联社并未就土地占有使用费提出请求，一审判决存在无请求但裁判的问题。如裕祥经联社请求支付占有使用费，应另案主张，并就收费标准的合理性承担举证责任。二、邓盛平于2012年2月29日签署涉案《土地租赁合同书》时，乙方（签名）处已有廖成林签字，邓盛平于签字当天支付租金848400元，一审判决以廖成林承认已实际于2012年1月1日开始接收涉案土地为由，认定邓盛平亦于该日开始接收涉案土地，属认定事实错误。三、涉案土地为一般农用地，但涉案《土地租赁合同书》约定的租金标准为商业用途，邓盛平仅能获取农用地的使用和收益的权益，涉案合同无效的法律后果是承租人返还土地及实际占有期间所取得的财产性利益。本案应综合土地性质、合同履行情况和缔约各方的过错，根据等价有偿原则，即使判令邓盛平支付占有使用费，应按合同约定租金标准的20%即2800元每亩的标准计算，该标准与裕祥经联社在农村集体三资监管平台公布的租金标准基本相符。涉案合同约定的租金标准是缔约时各方对土地可用于商业用途的预期对价，但邓盛平在客观上不能、事实上也未有商业开发建设，若按合同约定的租金标准支付占有使用费，会违背合同无效的法律意义和处理原则。一审判决邓盛平按合同约定的租金标准支付土地占有使用费353500元，属适用法律错误。裕祥经联社上诉请求：撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初1568号民事判决，改判驳回邓盛平的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.裕祥经联社、邓盛平、廖成林于2012年5月31日签署的《作废土地租赁协议书》是双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，且双方已按《作废土地租赁协议书》履行完毕。邓盛平一审期间确认收取实际承租人四十多万的“中介费”实际为2012年6月至12月的租金，且该费用邓盛平并未退回实际承租人，邓盛平并未遭受任何损失。2.在各方已按《作废土地租赁协议书》履行后，邓盛平再主张《土地租赁合同书》无效，要求返还款项已毫无事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误。一审并未查清事实，认定《作废土地租赁协议书》是对《土地租赁合同书》作出的新的处理，是合法有效的协议，且双方均已按《作废土地租赁协议书》履行完毕，是认定事实错误，基于此，一审判决适用法律错误。裕祥经联社对邓盛平的上诉答辩称，一、廖成林已认可于2012年1月接收土地，不论邓盛平与廖成林之间的内部关系如何，共同承租方接收土地的行为视为双方的行为，一审判决认定邓盛平应自2012年1月支付土地占有使用费并无不当。二、在裕祥经联社与实际承租人的土地租赁合同纠纷中，生效判决已认定，对中山市国土局作出的行政处罚限期拆除期限届满前（即2014年6月19日前），土地占有使用费按原合同租金支付，邓盛平于2012年1月至5月占用涉案土地，一审判决认定按原合同约定的租金标准支付占有使用费合法合理。邓盛平辩称，廖成林并非涉案土地的承租人。涉案合同无效，裕祥经联社应返还邓盛平已支付的租金，因涉案农用地在本案诉讼前已由裕祥经联社收回。其他答辩意见与其上诉意见一致。蔡光焕、李英梅、关丽娟、苏丽琼、蔡永强、袁敏强的答辩意见与邓盛平的意见一致。邓盛平向一审法院提出诉讼请求：1.判令邓盛平与裕祥经联社于2011年12月30日签订的《土地租赁合同书》无效；2.判令裕祥经联社立即返还邓盛平所交租金848400元及逾期还款利息（以848400元为基数，自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：2011年12月30日，裕祥经联社（出租方）与廖成林、邓盛平（承租方）签订一份《土地租赁合同书》，约定“为提高经济效益，增加集体收入，经甲方代表研究决定，将土地出租给乙方，在无违规政策许可下可作商业用途……一、土地租赁名称：裕祥围五间档土地。二、租赁面积60.6亩。三、租赁期限：由2012年1月1日起至2036年12月30日止，共二十五周年。四、租金及缴交办法：1、租金：从2012年1月1日起每年每亩租金¥14000元，以后每三年递增10%，共递增8次，每年的1月1日前缴交下一年的租金。2、租金缴交办法：租金乙方分二十五期支付给甲方，交款时间及金额详见下表：第一期：签订合同之日起三天内848400元。第二期2013年1月1日前848400元……。”该《土地租赁合同书》还约定了其他事项。邓盛平、廖成林在合同上签名捺印确认，裕祥经联社在合同上由代表签名及盖章确认。邓盛平在该合同签订后，于2012年2月29日，通过中山市横栏镇卓耀灯饰五金配件厂转账848400元给裕祥经联社。同日，裕祥经联社出具中山市农村集体经济组织收款收据载明“今收到廖成林、邓盛平2012年裕祥围五间档土地租金848400元”。2012年5月31日，裕祥经联社（甲方）与廖成林、邓盛平（乙方）签订一份《作废土地租赁协议书》，约定“一、甲乙双方于2011年12月30日签订的《土地租赁合同书》自2012年5月31日起作废。二、甲方同意将该土地拆分为1-4号地块，分别由四个承租方承租，新的土地租赁面积分布及承租方具体情况如下表：1、裕祥围五间档1号土地，16.1746亩，新承租方为杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟；2、裕祥围五间档2号土地，24.5709亩，新承租方为覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强；3、裕祥围五间档3号土地，12.4902亩，新承租方为廖成林；4、裕祥围五间档4号土地，7.3588亩，新承租方为廖成林、区某梅；三、甲方与新承租方以2012年6月1日重新签订的《土地租赁合同书》为准。四、乙方2012年当年的租金已缴交完毕，甲方不予退回。新承租方租金计算时间从2013年1月1日起计，租赁起始时间仍然由2012年1月1日起计算。五、甲乙双方均不作违约处理。”邓盛平、廖成林在合同上签名捺印确认，裕祥经联社在合同上由代表签名及盖章确认。2012年6月1日，覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强与裕祥经联社签订土地租赁合同书，合同载明：裕祥经联社将裕祥围五间档2号土地出租给覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强，在无违规政策许可下该土地可作商业用途，租赁面积24.5709亩，租赁期限从2012年1月1日起至2036年12月30日止，共25周年。从2012年1月1日起每年每亩租金为14000元，以后每三年递增10%，共递增8次，每年的1月1日缴交下一年的租金。该合同还约定了其他事项。2012年6月1日，杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟与裕祥经联社签订土地租赁合同书，合同载明：裕祥经联社将裕祥围五间档1号土地出租给杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟，在无违规政策许可下该土地可作商业用途，租赁面积16.1746亩，租赁期限从2012年1月1日起至2036年12月30日止，共25周年。从2012年1月1日起每年每亩租金为14000元，以后每三年递增10%，共递增8次，每年的1月1日缴交下一年的租金。合同还约定了其他事项。后邓盛平以租赁合同无效为由，要求裕祥经联社返还已出资848400元，经协商未果，遂提起诉讼，主张前述实体权利。另查，2014年5月5日，中山市国土资源局依法作出行政处罚告知书，以廖成林未经依法批准，于2013年8月始，占用位于中山市******第三小组土名“布碎地”地段处实施建设，构成非法占用土地进行行政处罚。广东省中山市中级人民法院即本院于2019年3月15日作出（2018）粤20民终7168号民事判决，认定根据《中山市横栏镇土地利用总体规划（2010-2020年）》显示案涉土地（裕祥围五间档2号土地，土地面积17.6261亩）利用现状地类为一般农用地，裕祥经联社与覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强签订的土地租赁合同书，因违反法律强制性规定，合同无效。又查，中山市古镇卓耀灯饰五金配件厂投资人为苏丽琼，该厂成立于2009年11月9日，注销于2014年10月21日。苏丽琼于2020年3月3日出具情况说明载明“本人苏丽琼，中国工商银行账号201***********119为本人经营的中山市古镇卓耀灯饰五金配件厂（个人独资企业，2014年10月21日已注销登记）银行账户。2012年2月9日，本人通过该银行账号向裕祥经联社转账支付了848400元，该款系代邓盛平支付地租”。诉讼过程中，邓盛平主张自己在2012年2月份才接收涉案土地的，接收后邓盛平才开始陆续找其他承租人承租涉案土地。裕祥经联社表示没有交接土地的具体证据，但根据邓盛平的陈述，邓盛平已将涉案土地租赁给其他第三人。廖成林与邓盛平是共同承租人，廖成林确认在2012年1月1日已实际接收涉案土地，计租的时间应从2012年1月1日起算。廖成林则主张其与邓盛平合伙承租涉案土地的，廖成林已实际于2012年1月1日接收涉案土地的，应视为邓盛平也是在2012年1月1日接收涉案土地。诉讼过程中，邓盛平主张裕祥经联社将涉案土地转租给其他第三人，邓盛平没有收过实际承租人支付的租金，但邓盛平有收取实际承租人（即杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟、覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强）的中介费，每人1-2万元/亩，合计为四十多万元，实际承租人也没有实际使用涉案土地。若涉案土地可以使用，邓盛平在收取了中介费就不向实际承租人收取租金了。现因涉案土地无效，邓盛平需要将中介费将退还给实际承租人。一审法院认为，因邓盛平为澳门特别行政区居民，本案属于涉澳合同案件，应当参照适用涉外法律的规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，一审法院依法适用内地法律作为准据法处理本案纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”根据本院（2018）粤20民终7168号生效判决，可以认定涉案租赁土地为一般农用地，而涉案《土地租赁合同书》约定出租的土地可用于商业用途，故该合同因违反法律强制性规定，应认定无效。邓盛平请求确认合同无效理由成立，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因合同无效，根据上述法律规定，裕祥经联社应当返还所收取的租金给邓盛平。裕祥经联社辩称邓盛平并非本案适格原告，因涉案《土地租赁合同书》中承租方虽由邓盛平及廖成林签署，但廖成林已陈述其与邓盛平的租赁合作关系及合作方内部结算已完成的观点，且根据查明事实，裕祥经联社收取的涉案848400元款项实际来源于邓盛平，并未直接来源于廖成林。廖成林及杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟、覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强亦未对涉案款项主张返还权利，故裕祥经联社应将收取的款项返还给邓盛平而非廖成林，至于邓盛平与廖成林之间其他争议事项，可另循法律途径解决。裕祥经联社的此项抗辩意见，因依据不足，一审法院不予采纳。关于裕祥经联社主张邓盛平追讨涉案租金无效的抗辩意见。一审法院认为，因涉案《土地租赁合同书》被认定为无效，无效合同自始无效，故裕祥经联社所提诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。关于裕祥经联社抗辩主张可按848400元收取2012年度租金的主张，根据廖成林、邓盛平等庭审陈述及涉案《土地租赁合同书》《作废土地租赁协议书》签署时间，可以认定廖成林、邓盛平已于2012年1月1日开始接收涉案土地，邓盛平否认实际接收涉案土地，但未举证证实，且与其向裕祥经联社支付租金的事实相悖，不合常理。裕祥经联社关于收取涉案款项金额偏低的主张，没有提供依据，一审法院不予采纳。邓盛平在承租涉案土地过程中，对承租土地性质未尽到审慎审查了解义务，亦存在一定的过错，且邓盛平实际占有涉案土地至2012年5月31日，根据无效合同的处理规则，承租人应当向出租人支付占用涉案土地期间的使用费。故对实际占有涉案土地期间产生的土地占有费应向裕祥经联社支付，即邓盛平应实际支付的土地占用费为848400元÷12个月×5个月＝353500元，裕祥经联社应返还848400元－353500元＝494900元给邓盛平。邓盛平主张裕祥经联社支付自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，符合法律规定，但计算基数应以本院确认的返还实际款项为准。杨敏、覃燕汝经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论权利，不影响缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，缺席判决如下：一、确认邓盛平、廖成林与裕祥经联社2011年12月30日签订的《土地租赁合同》无效；二、裕祥经联社于判决发生法律效力之日起七日内向邓盛平返还494900元及利息（以494900元为计算基数，自2020年3月3日起至裕祥经联社清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回邓盛平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为12284元，由邓盛平负担5123元，裕祥经联社负担7161元（案件受理费邓盛平已预交，裕祥经联社应在上述履行期内迳付7161元给邓盛平，一审法院不另作收退）。二审期间，邓盛平提交证据如下：1.裕祥村2016、2017、2018年花地招租中标公告，拟证实涉案农用地的租金标准；2.邓盛平个人情况说明及银行交易明细，拟证实邓盛平因罗某焕介绍接触涉案土地，该费用包含了向罗某焕支付每亩8万元的费用以及罗某焕与其二人应得利润，且因第三人无法开发建设涉案土地已要求邓盛平退还已收取的中介费。裕祥经联社认为上述证据并非新证据，且与本案无关。原审第三人对于邓盛平提交的上述证据均无异议。本院另查明，邓盛平称其是与罗某焕合作作为中介将涉案土地出租给实际承租人，廖成林是帮罗某焕打工的，其在涉案协议上签名只是为了向实际承租人证明其有权利出租涉案土地，其不知道涉案土地的性质，也未向裕祥经联社的人核实过。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉澳土地租赁合同纠纷。一审法院根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条适用内地法律作为本案准据法正确，本院予以维持。本案的争议焦点是一审判决邓盛平支付的土地占用费理据是否充分。对此，本院综合评判如下：1.对于涉案协议的效力认定，涉案的土地属于农用地，而邓盛平、廖成林与裕祥经联社签订的《土地租赁合同书》约定出租的土地可用于商业用途，故该合同因违反法律的强制性规定而无效，各方对此均未提起上诉，本院予以确认；《作废土地租赁协议书》是在《土地租赁合同书》基础上达成，亦属无效。2.对于邓盛平占用涉案土地的时间，邓盛平对于一审判决认定其占用涉案土地至2012年5月31日并无异议，但认为一审判决认定其于2012年1月接收涉案土地错误，而邓盛平与廖成林在涉案土地租赁合同中系共同承租人，廖成林确认已于2012年1月接收涉案土地，而邓盛平支付的租金亦包括2012年1月的租金，故一审判决认定邓盛平已于2012年1月实际接收涉案土地并无不妥，本院予以确认。邓盛平主张一审判决认定邓盛平接收涉案土地时间错误，与查明事实不符，本院不予采信。3.对于邓盛平是否应当支付土地占用费以及土地占用费的计收标准，涉案《土地租赁合同书》虽然无效，但因租赁合同属于继续性合同，合同已履行部分具有不可回复性，故对于合同双方已履行的部分，承租人仍应参照合同约定的租金标准向出租人支付土地占用费。否则将导致合同双方当事人之间利益失衡，即承租人实际享受租赁物的利益却不必支付对价，出租人在让渡租赁物使用、收益权能后却不能获得对价，明显违背公平原则。邓盛平接收涉案土地后如何使用涉案土地，并非裕祥经联社所能掌控，故一审判决确定邓盛平需按合同约定的租金标准向裕祥经联社支付其占用涉案土地期间的占用费并无不当，本院予以确认。邓盛平主张应按农用地标准计收土地占用费，理据不足，本院不予采信。4.邓盛平主张一审超出诉讼请求判决其支付土地占用费，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，一审判决邓盛平支付土地占用费，并无不当。对各方未上诉的部分，本院不作审查。综上所述，上诉人邓盛平主张裕祥经联社返还租金以及上诉人裕祥经联社主张无需返还租金的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15327元（上诉人邓盛平已预交6603元、上诉人中山市横栏镇裕祥股份合作经济联合社已预交8724元），由上诉人邓盛平负担6603元，由上诉人中山市横栏镇裕祥股份合作经济联合社负担8724元。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年十二月一日书记员  林烨颖