江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8001号 原告：章行智，女，1961年10月1日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：许茜，北京恒都（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩芳，北京恒都（南京）律师事务所律师。 被告：吕丽明，女，1987年4月14日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：贾宜叡，男1986年7月16日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 上列两被告共同委托诉讼代理人：刘军，江苏苏策律师事务所律师。 上列两被告共同委托诉讼代理人：黄保丰，江苏苏策律师事务所实习律师。 原告章行智与被告吕丽明、贾宜叡房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年8月24日立案受理,依法由审判员孙军适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告章行智的委托诉讼代理人许茜和韩芳、被告吕丽明和贾宜叡及其共同委托诉讼代理人刘军和黄保丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章行智向本院提出诉讼请求：判令吕丽明、贾宜叡向章行智支付违约金163万元；判令吕丽明、贾宜叡承担律师费9万元、保全担保费3440元；3.本案保全费用及诉讼费用由吕丽明、贾宜叡共同承担。事实和理由：吕丽明、贾宜叡系夫妻。2020年6月26日，在南京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）的居间介绍下，章行智（出卖人、甲方）与吕丽明（买受人、乙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定章行智将位于南京市、贾宜叡，房屋总价款为865万元。合同第二条第（三）项约定，甲方应于2020年7月20日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。第五条约定乙方于2020年6月26日支付定金10万元，并于办理权属转移登记前分两笔支付全部购房款，第一笔505万元，第二笔345万元；留存户口迁出保证金3万元、物业交割保证金2万元。第十条第（三）项约定，乙方拒绝购买房屋的构成违约，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，乙方应当向甲方支付总房价款20%的违约金。乙方向甲方己支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，章行智通过向亲友借款以及申请商业贷款的方式筹措资金约380万元，按照吕丽明、贾宜叡要求于2020年7月15日提前偿还贷款办理了解押。同时，章行智结清全年物业、燃气水电等各项费用并腾空房屋，为交割做准备。双方约定于2020年7月20日办理房屋产权过户登记手续，2020年7月19日，吕丽明、贾宜叡突然告知章行智及链家公司，不再继续《存量房屋买卖合同》，经多次协商后仍明确表示拒绝购买。章行智于2020年8月4日向吕丽明、贾宜叡发出《解除合同通知书》，要求解除案涉合同。2020年8月7日，吕丽明、贾宜叡共同委托律师向章行智发出《关于解除合同通知书的复函》，回复同意解除。章行智因涤除抵押筹措资金产生高额借款利息，为腾空房屋搬家扔掉大部分家具及电器，错失其他交易机会，吕丽明、贾宜叡单方违约行为，致章行智遭受重大损失，现提起诉讼，请求判如所请。 被告吕丽明、贾宜叡共同辩称，章行智的诉讼请求不能成立。一是吕丽明、贾宜叡不存在违约行为。2020年6月26日，双方签订《存量房屋买卖合同》时，吕丽明、贾宜叡明确说明，如果房贷不能顺利解决，《存量房屋买卖合同》不再履行。买卖双方及链家公司在后来的沟通中，因申报交易价格商业贷款比例等问题，一直未能达成一致，致《存量房屋买卖合同》无法继续履行。二是章行智要求解约在先，合同解除后，已经履行的部分，应当恢复原状，没有履行的合同内容，不再履行。三是章行智主张的违约金过高。章行智因办理解押借款产生的利息应由其自行承担。合同签订时间是2020年6月26日，解押时间是7月15日，7月28日，章行智重新以案涉1902室房屋抵押获得贷款，从解押到所贷款项到账之间仅有13天间隔，利息损失最多按13天计算。章行智要求按约定以房屋总价款的20%支付违约金，明显过高，亦与合同履行程度不相适应。章行智与物业交接、抛弃旧家具家电的行为属于个人处分行为，与案涉房屋买卖合同关系解除无直接关联。四是章行智向其女儿及小贷公司和其他案外人借款，约定的利息远远高于法律保护的民间借贷利率上限标准，以虚假借贷伪造损失的恶意明显。根据章行智实际解押与再行获取贷款的时间差，章行智的实际损失为2310元。章行智应当退还吕丽明、贾宜叡10万元，由吕丽明、贾宜叡赔偿损失2310元。五是律师费用和保全担保费用没有明确约定，无权要求吕丽明、贾宜叡承担，章行智提出与其实际损失显著不符的诉讼主张，超标的保全，应根据实际损失数额或法院最终认定的标准确定律师费和其他费用，吕丽明、贾宜叡保留追究章行智超标的保全的损害赔偿的相关权利。综上，请求依法判决。 本案原告章行智和被告吕丽明、贾宜叡围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。章行智提交《存量房屋买卖合同》、《居间合同》、房屋所有权证和土地使用权证、向章珍宁出具的借条、《借款合同》、借款借据、转账记录、转账记录、招商银行交易明细、微信聊天记录、《解除合同通知书》、《关于解除合同通知书的复函》、《法律服务代理合同》、律师费发票、保全担保发票及相应支付凭证、经济损失计算明细、与招商银行签订的《个人贷款借款合同》、《个人授信及担保协议》、抵押登记信息、贾宜叡财产信息等1组。 吕丽明、贾宜叡提交章行智与吕丽明和链家公司员工杨柳的谈话录音光盘和文字整理资料1组。 本院组织各方当事人进行了证据交换和证据质证。吕丽明、贾宜叡对章行智提交的各项证据，认为其中章行智与女儿章珍宁、与徐永卫以及小贷公司的借款是否真实有效，无法核实。各笔借款约定的利息过高，特别是与其女儿之间的借贷按年利率24%计算利息，不符合常理，不认可借条（借款合同）的真实性，存在恶意扩大损失之嫌。对章行智和其他意向买方的微信聊天记录，真实性无法确认。损失计算明细系单方制作，未经买方认可，不能作为损失的计算依据，也与实际损失不相符合。贾宜叡的财产信息，其是否具备全款买房能力，与本案无实质关联。对其他证据的形式真实不持异议，但不能证明待证事实。其他坚持答辩意见。 章行智对吕丽明、贾宜叡提交的录音光盘，因未提交原始载体，真实性不予认可。录音时未告知对方，属刻意制造，文字整理资料，不能真实反映谈话内容，亦不能否认吕丽明、贾宜叡违约的事实。 对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据及各项证据的证明效力，本院将在之后综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月25日，章行智办理南京市，该房屋登记的建筑面积261.21平方米。当日，该房屋还办理了抵押登记，登记的抵押权人为交通银行南京新街口支行，债权金额为160万元。 吕丽明自认与贾宜叡系夫妻。 2020年6月26日，经链家公司居间介绍，章行智（出卖人、甲方）与吕丽明（买受人、乙方）签订《存量房屋买卖合同》，主要内容是：章行智将1902室房屋出售给吕丽明，房屋总价款865万元；甲方应于2020年7月20日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由其自行承担；乙方于2020年6月26日支付定金10万元，办理权属转移登记之前，分两笔支付全部购房款505万元和345万元，均支付至理房通资金存管账户。留存户口迁出保证金3万元、物业交割保证金2万元；如乙方拒绝购买房屋构成违约，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，乙方应当按房价款20%向甲方支付违约金。乙方向甲方己支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同履行期间，任何一方出现违约，另一方以诉讼形式主张赔偿损失的，守约方支付出的诉讼费、保全费、律师费等费用，均由违约方承担。当日，章行智（出卖人、甲方）与吕丽明（买受人、乙方）还与链家公司（居间方、丙方）签订《居间合同》。 《存量房屋买卖合同》签订当日，吕丽明向章行智支付10万元定金，章行智出具收据，确认收到定金10万元。 2020年6月29日，章行智女儿章珍宇向章行智招商银行账户转账合计200万元。6月30日，章行智出具借条，载明收到章珍宇借款200万元，利息按每月2分付，待房产过户后买方一次性全款付清到账，立即归还本息。 2020年6月29日，单晨出具收条，载明收到章行智36000元整。章行智解释单晨系南京市雨花台区协力转贷有限公司（简称协力转贷公司）员工，收款事由系协力转贷公司贷款服务手续费及提前收取的贷款利息。2020年7月16日，章行智（借款人）与协力转贷公司（贷款人）签订《借款合同》，约定贷款人向借款人提供贷款180万元，期限自2020年7月16日至2020年8月16日，按年利率9.6%计算贷款利息，按月结息。当日，协力转贷公司向章行智招商银行账户分四笔转账180万元。 2020年7月15日，章行智招商银行账户支出25331.97元，交易摘要为“归还个人资产贷款”。7月16日，章行智力招商银行账户两笔支出499.98元和3789326.15元，交易摘要分别为“个贷还利息”和“个贷还本金”，两项合计3789826.13元。案涉1902室房屋的抵押登记信息显示，2020年7月20日，1902室房屋的抵押登记注销，被注销的抵押登记时间是2016年8月26日，抵押权人系招商银行股份有限公司南京分行（简称招商银行南京分行），被担保的主债权金额为420万元。 2020年7月19日，贾宜叡通过微信群告知章行智，其与中介方就是否按真实金额缴纳税费、营业贷款比例是否可以达到70%发生分歧，要求按照真实金额缴纳税费，决定停止交易。章行智尝试协商，吕丽明、贾宜叡明确表示不再购买。章行智在与链家公司工作人员的微信聊天中还提及吕丽明、贾宜叡需办理离婚手续等事项。 2020年7月28日，章行智向徐永卫出具借条，载明向徐永卫借款180万元整，月息2分，借期三个月，本息一次性归还。2020年7月30日，徐永卫分两笔向协力转贷公司员工单晨转账共计180万元，转账附言“代章行智还款”。 2020年8月4日，章行智向吕丽明、贾宜叡发出《解除合同通知书》，主要内容是：因吕丽明、贾宜叡未按约定在7月31日前办理1902室房屋过户登记和支付剩余房款，且已通过微信明确表示停止履约，通知解除双方签订的《存量房屋买卖合同》。2020年8月7日，吕丽明、贾宜叡委托诉讼代理人刘军向章行智发出《关于解除合同通知书的复函》，同意章行智提出的解除案涉《存量房屋买卖合同》的意见。本案审理中，章行智与吕丽明、贾宜叡一致确认案涉《存量房屋买卖合同》于2020年8月7日解除。 2019年5月24日，章行智与招商银行南京分行签订《个人贷款借款合同》，约定章行智申请贷款392万元（借新还旧，归还原贷款编号818062371010的贷款），贷款期限自2019年24日至2021年5月24日。章行智确认，该份贷款合同执行的利率为年利率4.75%。2020年7月29日，章行智与招商银行南京分行签订《个人授信及担保协议》，约定章行智以案涉1902室房屋作为抵押，向招商银行南京分行贷款500万元。当日，该500万元贷款发放至章行智银行账户。 为提起本案诉讼，章行智与律师事务所签订《法律服务代理合同》，并支付律师费9万元。为诉讼财产保全，章行智支付保全担保费3440元。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉《存量房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，合同内容法违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，对各方当事人具有法律约束力，合同各方应当按照约定全面履行各自的义务。吕丽明、贾宜叡是否存在违约行为是否应当承担违约责任、章行智要求支付163万元违约金的诉讼请求是否能够成立，律师费、保全担保费用的承担等，是本案的主要争议焦点。 一是关于是否违约是否应当承担违约责任。案涉《存量房屋买卖合同》中，章行智作为卖方，前期主要合同义务是在约定的时间节点之前，涤除买卖合同标的物1902室房屋的抵押负担，为后期办理产权变更登记做准备。吕丽明作为买方，其前期主要合同义务是支付定金，涤除抵押之后，扣除预留的5万元款项，分两期支付其他房款505万元和345万元。章行智于2020年7月16日完成1902室房屋的抵押涤除手续，1902室房屋可以办理产权变更登记。涤除抵押后，吕丽明因营业贷款比例、是否以865万元作为申报价格等与章行智及链家公司产生不同意见。关于营业贷款比例，吕丽明在签订《存量房屋买卖合同》中，并未特别提及，营业贷款比例是否可以达到70%，在各方没有明确约定的情况下，不能作为履约条件，即如果营业贷款达不到70%，其仍应按约定支付房屋价款。关于是否以865万元真实交易价格申报的问题。申报的交易价格应当系真实有效的价格，录音中提及降低申报价格以避税的问题，在吕丽明未支付两笔前期房款之前，如何申报购买价格尚不具备实质意义。吕丽明认为系因章行智坚持要求虚报交易价格以避税致案涉《存量房屋买卖合同》无法继续履行的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。吕丽明在应支付房款的履行期届满之前，明确表示不履行主要合同义务，构成违约，应当承担相应违约责任。 二是违约金标准。章行智与吕丽明一致确认案涉《存量房屋合同》于2020年8月7日起解除，本院予以确认。《存量房屋买卖买卖合同》约定，如买方拒绝购买该房屋构成违约，卖方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，买方应当按房价款20%向卖方支付违约金。根据法律相关规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金的金额，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。章行智于2020年7月16日一次性提前还款3789826.13元涤除1902室房屋抵押，自6月29日开始筹措资金，并无明显不合理之处。章行智于2020年7月29日再次以1902室房屋申请500万元抵押贷款到账，2020年8月7日双方一致确认合同解除，资金周转期最多计算至2020年7月29日。章行智为履约提前解押的损失，可以涤除抵押需要的资金金额为基数，参照民间借贷利率限定标准确定。根据章行智提交的借条、借款合同等，其筹措资金确实有利息支出。综合考虑资金占用期间、提前搬家增加的费用、案涉房屋市场价格波动等各种因素，另因抵押涤除，章行智提前偿还的银行贷款不再需要支付利息，该部分利息应从其筹措资金成本中相应扣减。至于为提前腾空房屋，章行智抛弃部分家具家电问题，一是章行智未提交证据其确有抛弃行为，二是没有提交证据证明抛弃系应买方要求而为，章行智提及的该部分损失应纳入其损失范围的意见，本院不予采纳。根据全案事实及合同履行程度、违约情形、章行智的实际损失等，本院酌定吕丽明应向章行智支付违约金22万元，扣除已冲抵的10万元定金，仍需支付12万元。贾宜叡对吕丽明的违约金支付义务承担共同责任。 关于律师费和保全担保费用。《存量房屋买卖合同》约定，因一方违约发生诉讼，律师费、保全费等诉讼费用均由违约方承担。为本案诉讼，章行智支付律师费9万元。根据其诉讼请求以及本案事实，本院酌定律师费为3万元。保全担保费用的负担，《存量房屋买卖合同》未明确约定。章行智要求吕丽明、贾宜叡承担该项费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决如下： 一、被告吕丽明、贾宜叡于本判决生效起十日内向原告章行智支付违约金12万元、律师费3万元，合计15万元； 二、驳回原告章行智的其他诉讼请求。 案件受理费20280元，因适用简易程序减半收取10140元，由原告章行智负担8390元，被告吕丽明、贾宜叡负担1750元。保全费5000元，由被告吕丽明、贾宜叡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 孙军 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 周颖 书 记 员 徐玲