河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4569号 上诉人（原审原告）：孙笑非，女，1971年8月16日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：卿正科，北京大成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦，统一社会信用代码911310002360777257。 法定代表人：耿建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝影，河北听韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁德柱，河北听韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣万家生活服务股份有限公司(原廊坊荣盛物业服务有限公司)，，住所地河北省廊坊市香河县蒋新屯镇大香线东侧和园路北侧（香河现代水业有限公司）院内，统一社会信用代码91131001601143496M。 法定代表人：刘勇罡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵庆忠，该公司员工。 委托诉讼代理人：陶立民，河北听韬律师事务所律师。 上诉人孙笑非因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛发展公司）、荣万家生活服务股份有限公司（以下简称荣万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 孙笑非上诉请求：1、撤销一审判决，判令解除上诉人和被上诉人之间的关于格林郡府项目的《商品房买卖合同》，荣盛发展公司返还上诉人购房款224127元，支付自2016年1月12日截止实际清偿之日的同期银行贷款利息，判令荣万家公司返还上诉人购房维修基金2163元，并在其认缴出资额度内返还原告参团费50000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《商品房买卖合同》第十五条，可以认定730日应当是备案和完成产权证的期限，荣盛发展公司应当在2018年5月19日前办理下来产权证。在双方约定期限内不能办理产权证的，按照协商方式解决。由于双方对产权证办理不能达成协商一致意见，应当按照合同法或相应司法解释处理。2、一审法院将本案涉及的两个不同合同关系进行混同处理。本案属于商品房买卖合同关系，双方明确了办理产权证的合同目的和办理期限。一审创造性地改变当事人之间的意思表示和书面约定，错误的认为上诉人购房后，和第三方运营公司签订《委托运营合同》，便视为上诉人同意开发商可以顺延办理产权证。上诉人并没有和开发商、第三方运营公司一起签署委托运营合同，三方没有作出变更购房合同产权证办理时间的书面约定。上诉人和第三方运营公司签署合同的行为不能改变上诉人和开发商之间书面约定。委托运营合同规定将来商铺面积以产权证登记为准，说明该委托运营的事实并不影响产权证的办理。3、上诉人购买商铺的目的包括限期取得产权证和购房出租产生收益。荣盛发展公司隐瞒不能办理产权证的重要事实，分割销售整层商铺，交付的分割式商铺本身没有围合结构，一审认定拆除围合结构的事实只是依据开发商的陈述。一审法院认为商铺投资返租行为属于投资新业态，不应适用传统的房产销售管理规定，观点错误。国家和地方政府发布了大量监管法规和指导文件，严禁开发商采用售后返租、固定回报等方式向社会大众销售房产。4、一审法院对荣万家公司返还参团费问题不予分析和论证，直接驳回，导致事实不清。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 荣盛发展公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 荣万家公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，我公司与上诉人仅是物业服务关系并履行了物业服务的内容，不存在违法及违约的事由。我公司已经将代收取的公共维修基金交至房管局的公共维修基金账户，不是维修基金的实际收费主体和管理主体。参团费非荣万家公司收取。 孙笑非向一审法院起诉请求：1、判令解除原告和被告之间的关于格林郡府项目的《商品房买卖合同》；2、判决荣盛发展公司返还原告购房款224127元，支付自2016年1月12日截止实际清偿之日的同期银行贷款利息；3、判令荣万家公司返还原告购房维修基金2163元，并在其认缴出资额度内返还原告参团费50000元，以上合计276290元人民币；4、诉讼费等均由被告承担。 一审法院认定事实：孙笑非与荣盛发展公司于2016年1月11日签订了《商品房买卖合同》，约定购买荣盛发展公司开发的格林郡府35-1-299号房屋,购房款总额为224127元。关于产权登记，约定房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，孙笑非依约向荣盛发展公司支付了房款。同日孙笑非交纳团购费5万元。2016年5月24日，孙笑非与廊坊市荣坤商贸有限公司（以下简称荣坤商贸公司）签订了《委托经营合同》，甲方孙笑非、乙方荣坤商贸公司，约定将购买的房屋交由荣坤商贸公司统一招商运营，委托期限为2016年8月8日至2026年8月7日。委托期限第一年至第三年，甲方无偿委托乙方经营管理；第四至第五年，乙方按合同款的5%向甲方支付租金回报，第六年至第九年，乙方按合同款的6.3%向甲方支付租金回报；第十年，乙方按合同款的7%向甲方支付租金回报。该租金回报按季支付，乙方应当在每个支付周期结束之日起15个工作日内支付上一季度的租金回报，先用后付，甲方应在收取租金回报前向乙方开具房屋租赁发票给乙方。当日，孙笑非向荣万家公司缴纳维修基金2163元。2016年8月27日，孙笑非与荣万家公司签订《物业管理服务协议》。荣万家公司于2019年1月22日将格林郡府住宅专项维修基金4584670.20元交至廊坊市住房保障和房产管理局在廊坊银行新开路支行的公共维修基金账户中，其中包括孙笑非的公共维修基金2163元。2019年1月12日，荣盛发展公司向孙笑非开具购房发票一张，金额为224127元。在审理中，荣盛发展公司向法庭提交电子银行回单，证实凡是按照委托经营合同约定提供发票的业主，商管公司均已支付租金收益。另查明，廊坊荣盛物业服务有限公司于2020年4月23日变更公司名称为荣万家生活服务股份有限公司。 一审法院认为，本案争议焦点一是案涉购房合同是否因荣盛发展公司存在根本违约行为依法应予解除；二是原告主张被告退还的各项费用、支付的利息、违约金等有无事实及法律依据。原告主张被告根本违约的理由一是合同违反《房地产销售管理办法》的规定涉嫌虚假宣传、返本销售、售后包租等，二是案涉房屋未按合同约定办理房屋产权登记手续。一审法院经审查分析双方提交证据认为，案涉房屋的交易，经历了从了解咨询、认购交纳团购费、正式签约、陆续付款、接受统一经营管理、收取租金等各个阶段，原告均知晓并认可，并未在撤销除斥期间内主张权利，也没有合同法中应认定无效的行为，且从2019年开始荣盛发展公司已向业主按期支付租金，合同的订立和履行中荣盛发展公司并无根本违约行为。从购房合同、委托经营合同等合同的关联性看，格林郡府商业楼商铺整个项目系商业综合体，买方购买后统一交由荣盛发展公司经营管理，最后以租金的形式获得年度返利，整个项目运作方式不是真正意义上的房屋买卖，也不是传统意义的投资，这种投资返利是一种新的经济业态，不应以传统的房地产销售管理办法对照检视，既然合同不违反法律和行政法规的强制性规定，就应尊重双方当事人的约定。案涉合同中约定了房屋交付后730日内办理房屋产权登记，但原告同意由荣坤公司统一经营管理，荣坤公司对经管商铺进行了商场化改造，致原告的商铺无独立围合结构，在委托经营期满建好围合结构前不能办理独立的房屋产权登记，该情形由履行委托管理合同造成，系合同履行中的变更，荣盛发展公司主张在委托管理合同履行期间顺延办理房产证符合合同的履行需求，应予以支持。综上所述，本案基于房屋买卖合同和委托经营合同而形成的投资关系，是双方当事人的真实意思表示。既为投资，则不可能只有获利的预期而无风险的预估，况且从合同履行看，荣盛发展公司完成了房屋建设和交付，接受了委托经营招商，也按照合同约定支付了租金，业主均获得了投资收益，但原告孙笑非未按合同约定提供发票，所以未获得返还的收益。合同的订立及履行中不存在导致合同无效的情形，也不存在可撤销合同的法定条件，对于原告解除合同、返还包括购房款、利息及违约金等各项费用的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条的规定，判决：驳回原告孙笑非的诉讼请求。案件受理费减半收取计2722.00元，由原告孙笑非承担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、廊坊市城乡建设局关于格林郡府35、36号楼预售许可证的公示网页和楼盘表，拟证明涉案的35号楼预售许可证记载可预售的商业房套数70套，每套的预售面积从46.33平米到1673.73平米，预售的房号没有上诉人所购买的格林郡府35-1-299号，荣盛发展公司所出售的涉案房屋没有对应的预售许可证号，不存在围合结构。2、岳素贞案银行交易明细，拟证明一审认定需要缴税才能支付租金收益的事实错误，该业主支付一年租金税收后仍然未收到任何租金收益。荣盛发展公司质证意见，证据1没有加盖相关政府部门的印章，对真实性存疑，关联性不认可，不能达到上诉人的证明目的。证据2的真实性没有异议，与本案没有关联性，对证明目的不认可。荣万家公司质证意见，上诉人提交的证据与我方没有关联性，不发表意见。本院审查认为，证据1显示的预售面积大小与是否具有独立围合结构不具有必然关联，证据2与本案不具有关联性，无法达到上诉人的证明目的。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与荣盛发展公司就案涉房屋的买卖签订了《商品房买卖合同》，双方明确案涉房屋为商铺性质，上诉人在购买后，委托荣坤商贸公司统一经营管理，荣坤商贸公司按照固定比例每年返利给上诉人。各方之间的房屋买卖及投资返利行为，不违反法律及行政法规的强制性规定，应依约切实履行。而荣坤商贸公司因招商引资及统一经营管理需要，商铺必然不能存在独立的围合结构，上诉人与荣坤商贸公司签订的《委托经营合同》亦授权荣坤商贸公司根据经营管理模式对商铺进行改造，由此导致不能办理产权证，不能完全归咎于荣盛发展公司。而上诉人已按照合同约定获得投资回报，合同目的已经实现，仅以案涉房屋未办理产权证为由诉请解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。对于参团费问题，涉案的《商品房买卖合同》未解除，一审法院没有支持上诉人要求返还参团费的诉讼请求，并无不当。 综上所述，孙笑非的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5444元，由孙笑非负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十一月十六日 书记员 周 雪