成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初7190号 原告（反诉被告）：四川重百汉正广场管理有限公司，住所地郫县郫筒镇东大街********。 法定代表人濮家刚，执行董事。 委托诉讼代理人何娴，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人邹顺芝，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川丽身医院管理有限公司，住所地成都，住所地成都市成华区建设南路********> 法定代表人毛志芳，执行董事。 委托诉讼代理人杨爽，女，汉族，1993年8月14日出生，住四川省广安市广安区，公司员工。 委托诉讼代理人夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川重百汉正广场管理有限公司（以下简称重百公司）与被告（反诉原告）四川丽身医院管理有限公司（以下简称丽身公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，丽身公司向本院提起反诉，本院依法受理后，依法由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重百公司的委托诉讼代理人何娴、邹顺芝，被告（反诉原告）丽身公司的委托诉讼代理人夏恩静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）重百公司向本院提出诉讼，请求判令：1、丽身公司向重百公司支付欠付的租金193471.21元（计至合同解除之日即2019年8月2日）、物业管理费19392.3元（按照每月1292.83元，自2018年5月1日至实际腾退之日止，暂计算至2019年7月31日）、电费9398.34元（暂计算至2019年8月8日）、水费832.84元（暂计算至2019年8月8日）；2、丽身公司立即腾退所占用的成都郫县杜鹃路46号重百汉正广场3-408号商铺；3、丽身公司支付重百公司自2019年8月3日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（2019年8月3日至2020年4月30日按每月9696.15元、2020年5月1日至2021年4月30日按每月10773.5元、2021年5月1日至实际腾退之日按每月11850.85元标准）；4、丽身公司支付重百公司因违约行为导致合同解除的违约金63994.59元（按照未履行租赁合同期间租金总额319972.95元的20%计算）；5、丽身公司按照月利率2%向重百公司支付逾期未支付租金的违约金至实际付清之日止（暂计算至2019年8月2日的滞纳金为49569.2元）；6、诉讼费由丽身公司承担。事实与理由：双方于2017年4月10日签订《商铺租赁合同》，约定由重百公司将位于成都郫县杜鹃路46号重百汉正广场3-408号商铺出租给丽身公司使用，合同对租金标准、违约责任等进行了约定。合同签订后，重百公司履行合同全部义务，但2017年10月1日至今的租金以及相关费用，丽身公司均未缴纳，已逾期支付超过22个月。重百公司多次催促后，特依据合同第九条第9.3款第三项及第12条约定以及法律规定，于2019年8月1日向丽身公司发送了合同解除通知书，该通知书于次日送达，按照规定，租赁合同已于2019年8月2日解除，丽身公司应将案涉商铺进行腾退并支付相应费用。为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告丽身公司辩称，对合同的责任承担主体有异议，丽身公司是为了设立成都郫都丽身梅奥诊所有限公司签订的租赁合同，并且该公司已经设立，实际履行了合同义务，根据司法解释的相关规定，丽身公司不应当承担责任，并且丽身公司已经将持有的成都郫都丽身梅奥诊所有限公司的股权全部转让给公司的另一股东盛忠蓉，且已经就本案责任承担问题签署了书面协议，约定由盛忠蓉承担赔偿责任，所以丽身公司不应该承担责任。对重百公司所主张的金额有异议，丽身公司已经缴纳了租金及押金共计72106元，并且也支付了水电费、押金共计8000元。双方的租赁关系并没有解除，所以不存在腾退房屋问题，也不存在腾退房屋之日止的房屋占有使用费，也不存在因丽身公司违约行为导致合同解除的违约金。关于违约金主张过高，没有法律依据，应该以其具体损失为依据。丽身公司未按时缴纳租金的原因，是由于该租赁房屋存在质量问题，存在漏水的情况，重百公司未进行处理。重百公司不是权利主体，因为在租赁合同中未对物业管理费、电费、水费进行约定，其无权主张。 丽身公司提起诉讼，请求判令：1、重百公司赔偿丽身公司装修、购买家具家电和经营损失等共计630371元；2、重百公司退还丽身公司支付的前期物业管理费、垃圾处理费、拆墙体费和水电、装修押金共计19492.19元；3、诉讼费由重百公司承担。事实与理由：2017年，双方签订《商铺租赁合同》，约定由重百公司将位于成都郫县杜鹃路46号重百汉正广场3-408号、建筑面积为215.47平方米的商铺出租给丽身公司从事丽身医学美容品牌经营使用，租期5年。合同还约定了租金、违约责任以及双方权利义务等内容。合同签订后，丽身公司向重百公司支付了前期物业管理费、垃圾处理费、拆墙体费和水电、装修押金共计19492.19元，但丽身公司装修完毕并购买相关家电、家具准备营业时发现房屋漏水造成装修损坏，且无法使用电源。为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。 重百公司辩称，其已经将符合租赁用途的房屋交付给丽身公司使用，不存在任何违约行为，无需向丽身公司作出任何赔偿，更无需退还相关的费用。丽身公司所主张的损失没有任何的依据，物业管理费、垃圾处理费、水电费是丽身公司已经实际享受了相关物业服务，其主张退还无法律依据。关于拆墙体费用，重百公司从未允许其擅自拆除墙体，丽身公司拆除墙体造成的一切损失由其自行承担，且重百公司在本诉已要求其完好地返还和腾退房屋。关于装修押金，即便丽身公司缴纳了该项费用，由于其严重违约也不应该退还。综上，丽身公司所提反诉请求及事实理由均不成立，应予以全部驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方提交的当事人身份信息、《商铺租赁合同》《四川省商品房买卖合同（预售）》、商品房买卖合同摘要、不动产权证书、《物业委托经营管理协议》、房屋交接确认书、房屋交接清单、《前期物业服务协议》、3-407-4-8四川丽身医院管理有限公司物业服务费收费标准、催费单、营业执照、告知函、催告函、《解除合同等相关事宜通知书》、快递单、抄水电表、发票、中国农商银行网银交易回执单、收据、付款申请单、银行转账凭证、图片、微信聊天记录截图、股权转让协议、调查笔录、中央空调工程销售合同、广告设计施工合同、订货合同、成都装修工程施工协议合同、室内装饰设计合同、普通手术室装饰工程合同、消防工程改造合同、银行转款凭证、银行回单、光盘（视频、图片）、证人证言等证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原告的陈述、被告答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 郝婷与成都汉正置业发展有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：由郝婷购买成都汉正置业发展有限公司开发的位于郫县××广场××幢××层××号商品房，面积为215.47平方米。2016年4月22日，案涉商品房进行合同签约备案。2018年，郝婷取得该案涉商品房的不动产权证。甲方郝婷与乙方重百公司签订《物业委托经营管理协议》，约定甲方委托乙方的物业对位于成都市郫县××路××号××栋××层××号商铺进行经营收益，期限自2016年12月31日起至2021年12月30日止。第六条第6.4约定：在委托经营期限内，由乙方直接同承租户签订《租赁合同》或《合作协议》等，在承租户违反《租赁合同》或《合作协议》等时，乙方有权以自己的名义向人民法院提起诉讼。2019年12月31日，郝婷向重百公司出具《委托书》，载明：在贵公司购买了3-408号商铺，现已到你公司的返租期，由于我因事无法前往办理相关手续，现委托我父亲郝光华、身份证号440225195505××××帮我代收3-408商铺租金。 2017年4月10日，甲方重百公司与乙方丽身公司签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于成都郫县杜鹃路46号重百汉正广场3-408号商铺出租给乙方使用，该租赁物实测建筑面积215.47平方米。第三条约定：3.1租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日止。3.2自合同签订生效之日起至2017年6月30日止为免租期。在免租期内，乙方免交租金，但应当承担相应的水、电、燃气、热力能源费、物业管理费等其他费用。3.3交付日：合同签订生效后5天内乙方即至重百汉正广场办理相关交付手续，并于交付手续完成后7天内即进场装修，……。3.4装修期：自本合同签订日至2017年6月30日，装修期满次日视为开业日（乙方可提前完成装修并开业），开业日为计租日。第四条约定：4.1该商铺的月租金按固定租金计算、按季缴付：（1）第一年和第二年（2017年5月1日至2019年4月30日）：该租赁单价为每月人民币40元/月方米（月租金总额为8618.8元/月）；（2）第三年（2019年5月1日至2020年4月30日）：该租赁单价为每月人民币45元/月方米（月租金总额为9696.15元/月）；（3）第四年（2020年5月1日至2021年4月30日）：该租赁单价为每月人民币50元/月方米（月租金总额为10773.5元/月）；（4）第五年（2021年5月1日至2022年4月30日）：该租赁单价为每月人民币55元/月方米（月租金总额为11850.85元/月）。第五条约定：5.1本合同签订生效当日，乙方一次性向甲方缴纳的履约保证金17237.6元，作为乙方履行本合同的保证。5.3有下列行为中的任何一项发生时，甲方有权在保证金中予以抵扣：5.3.2如乙方未按时交纳租金、市场推广费（如有）、物业管理费、能源费等相关费用，甲方有权以保证金抵扣，同时乙方应按第十二条承担违约责任。第九条第9.3约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：（3）乙方未按期足额支付租金超过天，或拖欠租金金额累计达1个月租金的。第十二条第12.2条约定：乙方未能在本合同规定的期限内足额缴纳租金、物业管理费、市场推广费（如有）能耗费等相关费用以及补足履约保证金的，每逾期一天，乙方应按应缴金额的千分之三向甲方支付滞纳金直至其付清应缴金额止；……。第12.4条约定：乙方出现本合同第9.3款规定情形并导致合同解除的，除已收取的履约保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额百分之二十（20%）的赔偿金。 2017年5月15日、16日，重百公司将案涉3-408号商铺交付丽身公司。 2017年5月23日，甲方重百公司与乙方丽身公司签订《前期物业服务协议》，约定：乙方租赁单元3号楼4楼407、408号、建筑面积360.53㎡。第四条约定：物业服务费实行包干制，收费根据建筑面积按照以下标准计收：按附件标准执行。第五条第一款约定：乙方须自行负担其单元内发生的电费、水费，并按月交纳。根据有关单位和部门的委托，甲方可提供电费、水费的代收代缴收费服务。电费、水费的计算标准由甲方按照政府相关规定并结合本广场实际情况制定。……。附件中3-407-408丽身公司物业服务费收费标准表记载：面积360.53平方米，原定收费标准10元/平方米，优惠标准：第一年6元/平方米、第二年7元/平方米、第三年8元/平方米、第四年10元/平方米。 2019年8月1日，重百公司通过邮寄快递方式向丽身公司发出《解除合同等相关事宜通知书》，载明：你公司于2017年4月10日与我公司签订两份《商铺租赁合同》，……，我公司已按照合同约定履行商铺交付等全部义务，但你公司长期拖欠租金、物业管理费等，经我公司多次发函催缴，但你公司至今未纠正违约行为，截止2019年7月31日累计拖欠租金达22个月。……，正式通知：一、自本通知发出之日起解除双方2017年4月10日签订的两份《商铺租赁合同》；二、请你公司于收到本通知后3日内付清3-407、3-408号商铺所拖欠的全部租金、物业服务费、生活垃圾处置费及水电费，……。三、请你公司在合同解除后的3日内腾退商铺并将商铺恢复至交付状态，完好归还我司，否则，我司将视为你公司放弃商铺内一切设施、设备等全部物品的所有权，且，……。次日，丽身公司收到该通知。 另查明，1、丽身公司支付了重百公司2017年7月1日至9月30日的三个月租金共计25856.4元以及履约保证金17237.6元，自2017年10月1日之后的租金，丽身公司未予以支付。2、丽身公司向重百公司缴纳了2017年5月1日至2017年6月30日期间的物业管理费共计6489.54元，其中包含另一商铺费用。自2018年5月1日之后，丽身公司未再缴纳物业管理费。重百公司主张丽身公司支付的物业管理费均是按照每年6元/平方米的标准进行，未按照附件载明的标准进行逐年递增。3、丽身公司从2018年3月9日未再向重百公司缴纳过水电费用，重百公司仅主张丽身公司支付2018年3月9日至2019年8月8日的水电费用，该期间产生的水费共计832.84元、电费共计9398.34元；对于2019年8月8日之后的水电费，重百公司明确不在本案中主张。上述水电费用已由重百公司向成都市自来水厂等部门进行了缴纳。4、2020年4月13日，盛忠蓉与丽身公司签订《股权转让协议》，双方就股权转让事宜进行了协商，约定由丽身公司将其持有的成都郫都丽身梅奥诊所有限公司的51%的股权转让给盛忠蓉。5、丽身公司认可其与重百公司解除《商铺租赁合同》的事实。6、2017年5月15日，丽身公司自行支付了在装修期间垃圾处理费1802.65元。以上事实，本院足以认定。 本院认为，郝婷在成都汉正置业发展有限公司购买了案涉商铺后，便与重百公司签订《物业委托经营管理协议》，委托重百公司就案涉商铺进行经营收益，明确重百公司可以自己名义直接同承租户签订《租赁合同》等协议，并有权以自己的名义向人民法院提起诉讼，重百公司与丽身公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方均具有拘束力。在双方对履行《商铺租赁合同》发生争议后，重百公司有权以原告身份提起诉讼。本案的争议焦点有以下几点:一是在履行《商铺租赁合同》中，重百公司与丽身公司是否存在违约行为；二是重百公司主张丽身公司支付租金等相关费用是否有依据的问题；三是丽身公司要求重百公司赔偿其装修损失、购买家具家电和经营损失是否有依据问题；四是丽身公司主张重百公司退还前期物业管理费、垃圾处理费、拆墙体费和水电、装修押金费用是否有依据问题。对此，本院做如下评述。 关于本案是否存在违约问题。根据《商铺租赁合同》约定，丽身公司应当按季度支付租金，但其在支付2017年7月1日至9月30日的三个月租金后，未再向重百公司支付租金。其抗辩理由为案涉商铺存在严重漏水问题未得到重百公司解决，但庭审中丽身公司提供的视频资料、《股权转让协议》以及盛忠蓉的微信聊天记录等证据并不足以证明其向重百公司明确提出该问题的事实。原因如下:一是视频资料未能有效显示漏水房屋是否为案涉房屋；二是《股权转让协议》时间签订在盛忠蓉微信聊天记录之后的2020年，并不能表明盛忠蓉系代表丽身公司的身份；三是盛忠蓉的微信聊天记录并不能表明漏水房屋为本案争议的房屋。故对于丽身公司提出的房屋漏水的鉴定申请缺乏依据，本案的违约行为应为丽身公司未向重百公司按期支付租金。故重百公司以丽身公司未支付租金为由于2019年8月1日向丽身公司邮寄《商铺租赁合同》，并对该合同解除事项进行告知，对此，结合丽身公司在次日签收的情况，本院依法确认上述合同于2019年8月2日解除。结合该合同载明的内容，本院依法确认截止2019年8月2日丽身公司应当向重百公司支付的租金为193471.21元。 关于重百公司主张的物业管理费、水电费请求。根据双方在2017年5月23日签订《前期物业服务协议》约定，表明重百公司具有向丽身公司收取物业管理费用的权利。结合丽身公司自认的其自2018年5月1日之后未再缴纳物业管理费以及重百公司只按照6元每平方米的标准进行主张的事实，本院依法予以确认。对于重百公司主张丽身公司从2018年5月1日起按照每月1292.82元的标准向其支付至实际腾退之日的物业管理费的请求具有事实依据，本院予以支持。关于水电费问题。根据《前期物业服务协议》约定，丽身公司须自行负担其单元内发生的电费、水费，并按月交纳。重百公司可提供电费、水费的代收代缴收费服务。丽身公司自认其从2018年3月9日未再向重百公司缴纳过水电费用，而重百公司向相关部门代为缴纳了2018年3月9日至2019年8月8日的水电费用，故重百公司主张丽身公司支付该期间的水费832.84元、电费9398.34元具有事实依据，本院予以支持。对于2019年8月8日之后的水电费，由于重百公司明确不在本案中主张，本院对此予以确认并不予以处理。 关于重百公司主张丽身公司腾退案涉商铺的请求，因本院依法确认《商铺租赁合同》已于2019年8月2日解除，故重百公司主张丽身公司腾退案涉房屋条件已具备，本院予以支持。关于重百公司主张的房屋占有使用费问题，因《解除合同等相关事宜通知书》第三条载明了合同解除后的3日内进行腾退的告知事项，但截止目前，丽身公司仍然未予以腾退，故重百公司主张房屋占有使用费具有事实依据，本院予以支持，依法确认丽身公司应当支付房屋占有使用费至实际腾退之日，计算标准如下：2019年8月6日至2020年4月30日，按照9696.15元/月标准；2020年5月1日至2021年4月30日，按照10773.5元/月标准；2021年5月1日至2022年4月30日，按照11850.85元/月标准进行计算。 关于重百公司主张丽身公司支付导致合同解除的违约金和逾期支付租金的违约金的问题。虽双方合同中有丽身公司未按期支付租金应当计算滞纳金的约定，但同时双方也约定了因丽身公司逾期支付租金导致合同解除应当承担赔偿金的条款，因二者究其本质均系对违约责任约定的计算方式，且重百公司未举证证明其在合同解除前的实际损失已超过其本案主张的解除合同违约金，故对于重百公司主张的逾期支付租金的违约金，本院不予支持，本院认可导致合同解除的违约金的请求，确认丽身公司应当向重百公司支付违约金为63994.59元（319972.95元×20%）。 关于丽身公司主张重百公司赔偿其装修、购买家具家电和经营损失等反诉主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;”的规定，因本案的违约方在丽身公司，重百公司没有明确表示利用上述装修，而且，丽身公司在庭审中提交的《成都装修工程施工协议合同》《中央空调工程销售合同》等证据均为复印件，不能证明其购买的家电详细情况以及装修所产生的费用和剩余价值，故丽身公司主张重百公司赔偿其家具家电以及装修损失缺乏事实依据和法律根据。对于其主张重百公司赔偿其经营损失的主张，因其违约导致未经营，故该请求缺乏依据，本院不予支持。 关于丽身公司主张重百公司退还其支付的前期物业管理费、垃圾处理费、拆墙体费和水电、装修押金费用的请求，因物业管理费、垃圾处理费系其承租期内客观产生的费用，其已经享受相应服务，按照《前期物业服务协议》以及《商铺租赁合同》等约定，丽身公司主张返还缺乏依据，本院不予支持；关于拆除墙体费、水电押金、装修押金，因丽身公司未提供证据证明其就本案案涉商铺向重百公司支付上述费用，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川丽身医院管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川重百汉正广场管理有限公司支付2017年10月1日至2019年8月2日的租金193471.21元； 二、被告（反诉原告）四川丽身医院管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川重百汉正广场管理有限公司支付2018年3月9日至2019年8月8日的水费832.84元、电费9398.34元； 三、被告（反诉原告）四川丽身医院管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川重百汉正广场管理有限公司支付从2018年5月1日起按照每月1292.82元的标准至实际腾退商铺之日的物业管理费； 四、被告（反诉原告）四川丽身医院管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川重百汉正广场管理有限公司腾退位于郫县××广场××幢××层××号商品房； 五、被告（反诉原告）四川丽身医院管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川重百汉正广场管理有限公司支付房屋占有使用费至实际腾退商铺之日止，其中2019年8月6日至2020年4月30日，按照9696.15元/月标准；2020年5月1日至2021年4月30日，按照10773.5元/月标准；2021年5月1日至2022年4月30日，按照11850.85元/月标准进行计算； 六、被告（反诉原告）四川丽身医院管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川重百汉正广场管理有限公司支付导致合同解除的违约金63994.59元； 七、驳回原告（反诉被告）四川重百汉正广场管理有限公司其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）四川丽身医院管理有限公司全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，本诉费用3198元，由被告（反诉原告）四川丽身医院管理有限公司承担；反诉费用5149元，由被告（反诉原告）四川丽身医院管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 朱成均 二〇二〇年十一月九日 法官助理 彭海霞 书 记 员 陈 茜