浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0782执异172号 案外人金朝阳，男，1968年12月13日出生，汉族，住金华市婺城区。 案外人季静霞，女，1966年3月8日出生，汉族，住义乌市。 申请执行人何伟平，男，1968年1月20日出生，汉族，住义乌市。 被执行人王伟旭，男，1974年1月16日出生，汉族，住义乌市。 被执行人肖祥连，女，1974年11月14日出生，汉族，住义乌市。 在本院执行申请执行人何伟平与被执行人王伟旭、肖祥连民间借贷纠纷一案中，案外人金朝阳、季静霞对执行义乌市廿三里街道皇冠花园66幢3单元1201室【权证号码：浙（2018）义乌市不动产权第0××9号】的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人金朝阳、季静霞称，2004年，案外人金朝阳、季静霞与被执行人王伟旭、肖祥连签订购房协议，当场支付给王伟旭购买涉案房屋的补偿金5万元。从2004年开始，案外人分多笔共31.6万元现金作为房款交至廿三里镇政府。2010年涉案房产交付后，由金朝阳夫妻出资装潢，并从2011年5月开始出租该房屋至今。2011年6月5日在浙江义乌农村合作××三里支行开通金朝阳账户，为涉案房屋交电费。金朝阳在义乌市燃气公司领取燃气卡开通燃气。2017年底，廿三里街道开始统一为义乌皇冠花园66栋楼做房产证。2018年4月，涉案房屋做出房产证（该房屋初始登记在王伟旭、肖祥连名下），案外人一直要求王伟旭、肖祥连配合办理过户。2018年10月25日，经廿三里法庭调解，案外人向王伟旭、肖祥连支付房屋补偿金24.8万元后（实际已支付15万元），王伟旭夫妻同意把房屋转至金朝阳夫妻名下，法院出具了调解书。后发现涉案房屋在调解书出具前已被查封，义乌市人民法院对此事重新进行了合议，并于2020年8月7日下发（2019）浙0782民再26号民事判决书，认定购房协议真实有效，涉案房屋所有房款由金朝阳夫妻支付、房屋归金朝阳夫妻所有等事实，同时撤销了民事调解书。综上，案外人与被执行人于2004年签订房屋购买协议、2004-2010年案外人缴纳房款、2010年该房交付使用并于次年由案外人金朝阳出租，且都发生在王伟旭债务纠纷之前。涉案房产的房产证是廿三里街道2017年底才开始统一办理，不是案外人个人拖延的缘故。现请求法院停止对义乌市廿三里街道皇冠花园66幢3单元1201室【权证号码：浙（2018）义乌市不动产权第0××9号】房地产的执行并解除查封。 本院查明，2015年7月20日，本院对原告何伟平与被告王伟旭、肖祥连民间借贷纠纷一案作出（2015）金义佛堂商初字第559号民事判决：一、被告王伟旭、肖祥连于本判决生效后十五日内共同归还原告何伟平借款人民币40万元，并支付利息（利息包括以前所欠的3万元和以40万元本金为基数自2014年1月6日始按月利率2%计付至实际履行完毕之日止的利息）。二、驳回原告何伟平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4849元，由原告负担196元，由被告王伟旭、肖祥连负担4653元。判决生效后两被告未履行，原告于2017年7月19日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2018年4月11日，本院作出（2017）浙0782执6938号之一执行裁定，查封被执行人肖祥连所有的坐落于义乌市××花园××幢××单元××室的房产【权证号码：浙（2018）义乌市不动产权第0××9号】。该房产的查封期限为2018年4月11日至2021年4月10日。2018年6月13日，本院裁定拍卖上述被查封的房地产。 另查明，义乌市××花园××幢××单元××室不动产的登记日期为2018年4月9日。 再查明，2020年8月7日，本院对原审原告金朝阳、季静与原审被告肖祥连、王伟旭房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）浙0782民再26号民事判决书。该判决认定：2003年11月25日，原审被告肖祥连向原义乌市廿三里镇人民政府交纳成本房保证金50000元。2004年9月20日，原审原、被告签订《协议书》一份，载明：肖祥连、王伟旭在义乌市廿三里街道成本价房申购中享有一套房屋（120平方米）连同一个车库（约20平方米）。由于尚未建造，肖祥连、王伟旭经济困难，无力支付房款，经双方协商达成如下协议：一、肖祥连、王伟旭应支付的成本价房的所有房款由金朝阳、季静霞支付。二、肖祥连、王伟旭享有的义乌市廿三里街道的成本价房一套（120平方米）连同一个车库（约20平方米）归金朝阳、季静霞所有。三、肖祥连、王伟旭交至义乌市××三里街道××房××室的保证金50000元不予退回，金朝阳、季静霞支付肖祥连、王伟旭110000元。2004年9月20日支付100000元，余款在办理产权过户手续时付清。四、成本价房的抽签由金朝阳、季静霞进行。五、成本价房一套连同车库肖祥连、王伟旭做好房产证、土地证满两年时应及时办理过户手续，所需的费用由金朝阳、季静霞支付。双方还约定了违约责任。原审原告向原审被告支付了100000元，其中50000元用于抵扣保证金，另50000元作为溢价款。嗣后，原审原告先后以肖祥连的名义向义乌市人民政府廿三里街道办事处交纳成本房预收款260312元，煤气管道初装费、房屋维修基金7283元。案涉房屋建成后坐落于义乌市××花园××幢××单元××室，2009年交房至今，均由原审原告使用收益。2018年4月9日，案涉房屋取得浙（2018）义乌市不动产权第0××9号不动产权证，权利人为肖祥连、王伟旭。2018年8月2日，原审原告金朝阳、季静霞向本院提起诉讼，本院经主持调解，双方当事人自愿达成协议，本院于2018年10月25日作出（2018）浙0782民初13416号民事调解书由各方签收。同日，原审原告金朝阳向原审被告指定账户电汇房屋补偿款150000元。该判决判令：一、撤销本院（2018）浙0782民初13416号民事调解书。二、确认原审原告金朝阳、季静霞与原审被告肖祥连、王伟旭于2004年9月20日签订的《协议书》有效。三、驳回原审原告金朝阳、季静霞的其他诉讼请求。原审案件受理费7800元，由原审原告金朝阳、季静霞负担。 还查明，案外人季静霞于2020年11月19日将剩余购房款10000元交纳至本院指定的账户。 案外人金朝阳、季静霞提供协议书、房屋租赁协议、电费清单、存折、函、收条、电汇凭证、移动电话入网登记表、移动公司综合业务受理单、（2019）浙0782民再26号民事判决书各一份（均为复印件），往来款票据复印件六份，账单详情截屏打印件三份，燃气情况截屏打印件一份，浙江农信综合柜面业务系统屏幕打印件一份，证明其主张的事实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据（2019）浙0782民再26号民事判决书，案外人金朝阳、季静霞与被执行人肖祥连、王伟旭在本院查封涉案房产前已签订合法有效的买卖合同，两案外人已合法占有涉案不动产，已按约支付购房款10万元。现两案外人已将剩余的1万元购房款交至本院。涉案房产的登记日期为2018年4月9日，但于2018年4月11日即被本院查封，两案外人也已于2018年8月2日就涉案房产的买卖合同纠纷向本院提起过诉讼，故涉案房产未能办理过户非因两案外人原因。综上，案外人的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对坐落于义乌市××花园××幢××单元××室不动产【权证号码：浙（2018）义乌市不动产权第0××9号】的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审判长  刘苏英 审判员  蒋晓东 审判员  项孟进 二〇二〇年十一月二十日 书记员  张文懿