新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4223民初1528号 原告：沙湾县惠康达管理服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县和谐综合批发市场****。统一社会信用代码：654223050005298。法定代表人：关菊梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖红霜，沙湾县大泉北郊法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：詹蓉，系该公司市场部经理。被告：李贤军，男，1969年9月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。委托诉讼代理人：赵胜姹，新疆沙泉律师事务所律师。原告沙湾县惠康达管理服务有限公司与被告李贤军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沙湾县惠康达管理服务有限公司的委托诉讼代理人廖红霜、詹蓉，被告李贤军及其委托诉讼代理人赵胜姹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙湾县惠康达管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付拖欠商铺租金77329元（计算方法为：1、房租费为：房租面积109.68平方米×400元每年每平方米×2年8个月=116992元；2、市场管理（物业）费为20400元；3、已交保证金为60000元。拖欠的租金为：116992元＋20400元-60000元=77329元）；二、判令被告给付违约金3656元；三、判令被告承担为恢复房屋原状而发生的拆除费40元×109.68平方米=4387.2元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月11日，被告与原告签订了《和谐综合批发市场商铺租赁合同》，约定1、2014年8月11日至2017年8月10日三年免租金，自第四年起即2017年8月10日提前三个月交纳房租；2、为保证合同的履行被告向原告交纳60000元保证金，如违反合同约定保证金将冲抵市场管理费、租金等违约责任；3、被告使用不当造成商铺损坏的被告负责恢复原状或者赔偿原告损失；4、租赁期满或退商铺时，被告须提前一个月向原告提出书面申请，并共同检查商铺配套设施，检查无异议后商铺交与原告，如违约愿承担租金30%或一个月房租的违约责任。2020年4月，原告为了方便市场管理，按市场管理需要与各商户商谈租房事宜时，被告在未交纳房租，未交接商铺的情况下关店不再营业，为使原告的合法权益得到保护，故诉至法院，请求依法裁判。被告李贤军辩称，一、被答辩人的陈述与事实不符。2014年8月11日，答辩人与被答辩人签订《和谐综合批发市场商铺租赁合同》。约定租期三年免租，答辩人缴纳保证金60000元是事实。但是在三年租期届满后，第四年的租金双方未达成一致意见，答辩人与被答辩人没有续签新的租赁合同。从2017年8月11日起，答辩人在经营期间，被答辩人时常以答辩人拖欠租金为由，停电、停水、锁门，导致答辩人在上述商铺内无法营业，于2018年3月停业。在2019年5月27日被答辩人责令答辩人搬离市场，答辩人于2019年5月27日从涉案的商铺中搬出，至此，涉案商铺由被答辩人收回管理。二、被答辩人主张的租金及市场管理（物业）费偏高。答辩人租赁使用的商铺坐落于新开发的市场中，被答辩人为了吸引商户，给商户的优惠是：签订为期三年的商铺租赁合同，前三年免费使用，至于第四年的租金采用弹性条款，即“租金价格参照市场行情及周边县市价格商定”。近几年，沙湾县市场并不景气，新形成的市场一楼商铺租金每平方米一年大约100元左右。被答辩人主张的涉案房屋租金每平方米一年为400元，明显高的离谱。至于市场管理（物业）费，参照相关地段，每平方米一个月大约1元左右，另答辩热已预交物业费2000元，应予以冲抵。故答辩人主张的物业费也是明显偏高的。同时物业费问题与本案不属于同一法律关系，应另案审理。三、被答辩人主张的违约金及拆除费无事实及法律依据。本案中，答辩人不存在违约，在本案中要是存在违约也是被答辩人违约了。双方签订的商铺租赁合同中，约定被答辩人租赁给答辩人的涉案商铺面积为150平方米，但是，答辩人实际承租的涉案商铺面积只有109.68平方米，从这一点来看，被答辩人明显是违约的。至于装修拆除费，不存在答辩人对涉案商铺使用不当且造成损失的情形。因此，被答辩人主张的违约金及拆除费无事实及法律依据。四、被答辩人应当退还答辩人交的保证金60000元、装修押金1000元、水电表押金500元、智能卡押金50元，合计61550元。综上，对被答辩人主张的租金（期限为1年9个月零17天，2017年8月11日至2019年5月27日）及物业费的合理部分，答辩人愿意承担，同时，被答辩人收取答辩人的保证金及押金部分应予以退还，对被答辩人不合理的请求，请求法院予以驳回。本院经审理查明认定事实如下，2014年8月11日，原、被告双方签订了《和谐综合批发市场商铺租赁合同》，被告租赁原告位于沙湾县和谐综合批发市××栋.68平方米的商铺。双方签订合同具体约定如下，第一条：甲方将其位于沙湾县北京路商圈85区和谐综合批发市××栋的商铺使用权给乙方作商业经营用途，经营范围荣事达卫浴专卖。第二条：甲方商铺使用权给乙方的商铺面积实际为150平方米（以测绘面积为准，后经原、被告双方测算被告实际承租面积为109.68平方米），甲方将商铺交付乙方使用时，商铺结构为独立分割商铺。签订合同10日内，乙方须进行商铺装修。乙方使用期内未经甲方同意，乙方不得擅自破坏商铺结构及配套设施。乙方因装修商铺需改变商铺结构或原有配套设施时，须征得甲方书面同意后方可进行。第三条：甲乙双方约定，商铺租赁使用权年限为三年，前三年租赁费用为免租，免租日期自2014年8月11日至2017年8月10日止，使用权的日期自2014年8月11日至2017年8月10日止。此三年免租金。合同第六条约定：甲乙双方商定，商铺在免租期内免收租金，从第四年起即2017年8月12日起提前三个月交纳租金；合同第七条约定：被告向原告交纳60000元保证金，如违反合同约定保证金将冲抵市场管理费、租金等违约责任；合同第九条约定：合同期内，该商铺的物业管理费及经营活动产生的一切费用甲方按照国家统一标准或者政府相关文件规定以及参照周边成熟市场的相关收费标准向乙方收取。合同第十一条第8项约定：租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，未经甲方同意不得自行拆走，所发生的费用甲方不予补偿。双方还约定被告使用不当造成商铺损坏的被告负责恢复原状或者赔偿原告损失；租赁期满或退商铺时，被告须提前一个月向原告提出书面申请，并共同检查商铺配套设施，检查无异议后商铺交与原告，如逾期自愿承担一个月租金赔偿。2020年4月，原告为方便市场管理，按市场管理需要与各商户商谈租房事宜时，被告在未交纳房租、未交接商铺的情况下关店不再营业，后经双方协商达不成协议，原告诉至法院请求被告支付租金等各项损失。另查明，被告向原告交纳租赁商铺保证金60000元，预交物业费2000元，装修押金1000元，水电表押金500元、智能卡押金50元，共计63550元。原告曾用停水、停电、锁门的方式迫使被告交纳租金，被告于2018年3月停业，2015年5月原告责令被告搬离市场，2019年5月27日被告从涉案的商铺中搬出。上述事实由原告向本院提交的租赁合同一份、原告与其他承租户（张晓燕）签订的房屋租赁合同一份、物业收费票据三份、合同三份、被告李贤军物业费收费票据两张、案外人张学磊、李克军等十人商铺减免租金申请书十份、2020年4月30日沙湾县百佳装饰有限责任公司拆除预算单一份，被告向本院提交的2019年5月30日原告给被告出具的公示通知、租赁合同两份、收据四份及原、被告当庭陈述和认可予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《和谐综合批发市场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法律、法规规定，被告也认可租赁原告商铺的事实存在，原、被告之间存在租赁关系的事实双方均无异议，本院予以确认。1、对于租赁期限的问题。2014年8月11日至2017年8月10日为3年免租期，被告不用交纳租金。从2017年8月11日之后，被告租赁原告的房屋，应当交纳租金。从2019年5月30日，原告出具的《公示》中可以看出被告从原告处搬离的时间为2019年5月27日，故本院认定2019年5月27日为双方解除合同的日期。从2017年8月12日至2019年5月27日，为被告继续租赁原告房屋的期限，租期为1年9个月零15天，面积为109.68平方米。2、租赁期限届满后租金按照多少计算的问题。原告起诉按照每年每平方米400元计算无事实依据及法律依据，被告也不认可，且双方在合同中也没有约定租期届满后继续租赁租金具体是多少，对原告要求按照每年每平方米400元计算本院不予采纳。被告辩称按照每年每平方米100元计算也无依据，原告也不认可，故本院参照同地段、同类市场价，该商铺每年每平方米160元计算租金较为合理，为109.68平方米×160元/平方米·年×1年9个月零15天=31442元，被告应当支付原告。3、被告是否应当交纳物业费的问题。双方在合同中约定，对物业费的交纳，由原告方参照周边成熟市场的相关收费标准向被告收取。原告举证周边商铺向原告交纳物业费的票据来证实其他商铺也在向原告交纳物业费的事实，被告作为一商铺，理应遵守交纳物业费的规定，被告应当交纳物业费。但原告物业费的计算时间有误，原告计算如下：每平方2元／月×109.68平方米×68.5个月（2014.8.11-2017.8.10为36个月，2017.8.11-2020.4.30为32.5个月，共计68.5个月）=15026元，原告计算时间至2020年4月30日。本院根据庭审查明的事实，物业费收取的起止时间计算点应当为2014.8.11-2019.5.27，共计57.5个月，每平方米按照2元／月计算较为合理，即每平方米2元／月×109.68平方米×57.5个月=12613元，被告应当给付原告。4、原告请求被告给付违约金的问题。原告请求被告给付违约金3656元，原告认为被告存在违约，被告认为原告违约在先，是原告将门上锁、断水、断电才导致被告不能继续租赁，而不是被告违约。综合本案的案情来看，原告将门上锁、断水、断电导致被告不能继续租赁，原告违约在先，故原告请求被告给付违约金3656元的诉讼请求本院不予支持。5、原告请求被告支付拆除费的问题。原告认为被告不承租之后，被告要支付拆除费；被告认为不应当支付。从双方签订的合同来分析，合同第十一条第8项约定，租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，未经甲方同意不得自行拆走，所发生的费用甲方不予补偿。从此条来分析，租期届满后或者解除合同时，未经原告同意被告不得自行拆除，现被告已经搬走，被告按照合同约定未拆除装修的设施，原告要求被告支付拆除费无事实依据，故本院对原告请求被告支付拆除费40元×109.68平方米=4387.2元的请求不予支持。对原告庭审中述称的被告将涉案房屋装修已经拆除一半，因无证据证实，本院对此不予采信。综上所述，被告李贤军欠原告商铺租赁费31442元、欠原告物业费12613元，合计44055元；原告收取被告李贤军商铺保证金60000元，预交物业费2000元，装修押金1000元，水电表押金500元、智能卡押金50元原，共计63550元。双方互抵后，被告李贤军不欠原告沙湾县惠康达管理服务有限公司商铺租赁费及物业费。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告沙湾县惠康达管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1936元，因适用简易程序减半收取968元，由原告沙湾县惠康达管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。审  判  员   俞宗东 二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 日 书  记  员   王 娜