广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6849号原告：陈玉莹，女，1995年7月2日出生，汉族，住广东省清远市清新区**************，公民身份号码：441************720。被告：黄莉莉，女，1983年3月12日出生，汉族，住浙江省乐清市柳市****，公民身份号码：330************760。委托诉讼代理人：赖洁纯，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：何思思，广东中肯律师事务所实习律师。原告陈玉莹诉被告黄莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告陈玉莹，被告黄莉莉的委托诉讼代理人赖洁纯、何思思均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈玉莹向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付转让费10000元；2、被告向原告支付拖欠清远汇利安物业发展有限公司（简称汇利安公司）2019年7月1日至2019年7月20日的租金12334元；3、被告向原告支付原告向汇利安公司缴纳的租赁保证金30580元；4、被告拖欠租金提前撤场导致原告被汇利安公司起诉承担的诉讼费663元，以上合共53577元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月27日，经原、被告双方友好协商，原告将位于清远市清城区*****锦绣清城购物广场2F501-056号店铺转让给被告经营，签订了《商铺转让协议》，约定被告在原告原有房屋租赁合同享有所有的权利和义务，且第二条约定：被告同意代替原告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由原告交纳的水电费及其他各项费用。原告将店铺转让给被告后，被告一直还剩10000元转让费尚未支付，期间被告一直在该店铺经营，原告并不参与经营。但就在2019年7月，被告在该店铺的《房屋租赁合同》租期未到，未经汇利安公司同意擅自离场，并且离场后无清理商铺内的物品及将商铺交回该公司。2019年7月份，被告签收了由该公司发出的催费通知，依然无动于衷。2019年8月8日，汇利安公司就被告违反《房屋租赁合同》的行为对原告起诉【（2019）粤1802民初5747号】，因原告2019年期间身体不适住院治疗，无法收到汇利安公司的起诉材料，无法出庭答辩。2019年12月13日，清城区人民法院作出（2019）粤1802民初5747号的民事判决书，判决：一、确认汇利安公司与陈玉莹签订的《商铺租赁合同》于2019年11月11日解除；二、陈玉莹于判决生效之日起10日内向汇利安公司支付拖欠的租金12334元；三、确认陈玉莹交纳的租赁保证金30580元归汇利安公司所有；四、陈玉莹承担663元诉讼费。原告认为，《商铺转让协议》是合法有效的，双方都应诚实信用地履行合同义务。现被告违反合同约定，到期不支付剩余10000元转让费，甚至不履行原《房屋租赁合同》上的义务，拖欠汇利安公司费用并擅自撤场，导致该公司起诉原告拖欠2019年7月1日至2019年7月20日的租金12334元，造成该《房屋租赁合同》的解除，汇利安公司没收租赁保证金30580元，承担663元诉讼费的事件发生，被告行为已经严重损害原告的合法权益。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判准原告的诉讼请求。被告汇利安公司辩称：一、原告未按照双方签订的《店铺转让协议》履行相应义务，被告有权依照协议内容拒绝支付剩余转让费10000元。《店铺转让协议》第四条明确规定：剩余10000元在商场转让合同审批后，相关手续办妥后一次性付清。相关手续即为完成商铺租赁合同转让手续以及工商税务等信息的注册变更，但经被告多次催促，原告一直未能履行相应义务；二、被告无须承担租赁保证金，理由如下：原告一直未予办理相关手续，系因其擅自转租，致使合同目的无法实现，双方签订的转让协议无效，欠租行为并非是导致租赁保证金被没收的根本原因。首先，转让协议明确规定原告需配合被告完成相关手续的办理，被告有理由相信原告系有权利转让涉案店铺而与之签订协议，原告未提供任何关于汇利安公司同意转租的书面材料，应视为擅自转租。其次，根据（2019）粤1802民初5747号的民事判决书写明，汇利安公司认为被告系原告聘请的店长，有足够理由相信被告系代替原告缴纳租金，其未起诉被告即表明其不承认原告的转租行为。再者，转让协议明确表示若三个月后商场合同未办下，乙方有权撤场，可见，被告认为办理相关手续系合同必要目的，而后期清远市清城区**监督管理局松岗市场监督管理所几次到涉案店铺查处违法经营，向被告表明尽快签订相关合同并办理相关营业执照，至此，被告认为后续可能会产生纠纷而影响店铺正常经营。涉案协议无效，被告无需支付相关费用，且原告应返还被告转让费。即使转让协议有效，原告无权主张租赁保证金。转让协议第三条规定，租期到后的租赁押金44480元等归乙方，这表明被告享有向汇利安公司请求返还租赁押金的权利；三、租金及其他损失因原告自身存在过错，应由原告自行承担，且被告在承租涉案店铺之前垫付了相关费用，应予以扣除。被告于2019年7月20日并非擅自提前撤场，系因三方的转租合同问题被汇利安公司锁门而无法经营导致，期间被告还报警处理过。双方在洽谈转让涉案店铺过程中，因原告声称生病急需用钱，而被告有意承租，于是在签订转让协议前垫付了燃气费、员工薪酬及租金，原告在庭审时承认。协议签订后，被告方入场接手店铺。关于转让协议中“若三个月后商场合同未办下，乙方撤场，原告投入的钱不作退还”系指合同签订之日至合同签订后三个月内的费用不作退还，并非是合同签订之前垫付的相关费用。因此，即便被告需要承担本案的相关费用，也应从此前垫付的费用中予以扣除；四、原告依照与汇利安公司的判决书起诉被告要求偿还本案的相关费用，但其提交的证据并未有其已给付相关费用的凭证，未能证明实际履行了该给付义务及具体偿还数额，则在本案中难以确定需支付的具体费用。综上所述，原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年4月27日，原告陈玉莹（甲方）与被告黄莉莉（乙方）签订一份《店铺转让协议书》，约定甲方将位于清远市清城区*****锦绣清城购物广场2F501-056号店铺转让给乙方经营，建筑面积为278平方米，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同享有所有的权利和义务。甲方需配合乙方完成租赁合同转让手续办理，并完成工商税务等信息的注册变更，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同约定应由甲方交纳的水电费及其他各项费用，租期到期后的租赁押金44480元等全部归乙方。乙方需向甲方支付转让费40000元，其中20000元在2018年4月6日已付清，余下10000元需在2018年4月27日前付清，剩余10000元在商场转让合同审批、相关手续办妥后一次性付清。合同签订后，由原、被告双方签名并按指模确认。同时，合同下方手写备注：“补充：若三个月后商场合同未办下，乙方撤场，原告投入的钱不作退还，甲方无须承担费用。三个月后转让他人，费用和所得的钱归乙方所有，但乙方需保证这三个月内（2018年5月、6月、7月）按时交租，三个月内，乙方的设备有问题甲方需配合联系厂家，所产生的费用乙方支付，其他与甲方无关，甲方保证全力配合商场办理转让手续”。之后，被告一直按时依约交纳租金及相关费用。2019年8月8日，汇利安公司将与原告陈玉莹之间的房屋租赁合同纠纷起诉至本院，经审理查明：1、汇利安公司与陈玉莹于2017年12月15日签订一份《商铺租赁合同》，约定汇利安公司将位于清远市清城区*****锦绣清城购物广场2F501-056号店铺转让给陈玉莹经营，租期自2017年12月12日至2020年3月27日；2、汇利安公司聘请的管理方即清远汇润商业经营管理有限公司于2019年7月3日、2019年7月9日、2019年7月17日向涉案店铺发出《锦绣清城购物广场2019年7月份缴费通知书》、《催缴费用通知》、《暂停服务告知函》，由店长黄莉莉签收，主要内容为超过规定缴费时限缴纳2019年7月租金、7月管理费、6月水电费；3、汇利安公司从2019年7月20日开始暂停对陈玉莹的相关服务，对涉案店铺采取停电措施，陈玉莹当日自行撤场，7月30日开始，汇利安公司在涉案商铺外围进行了围蔽并在围蔽物上刊登了招商广告。2019年12月23日，本院作出（2019）粤1802民初5747号民事判决，判决：1、确认汇利安公司与陈玉莹签订的《商铺租赁合同》于2019年11月11日解除；2、陈玉莹于判决生效之日起10日内向汇利安公司支付拖欠的租金12334元；3、确认陈玉莹交纳的租赁保证金30580元归汇利安公司所有；4、驳回汇利安公司的其他诉讼请求。陈玉莹承担该案诉讼费663元。原告认为，被告的违约行为造成其相关损失，遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，原告陈玉莹与被告黄莉莉于2018年4月27日签订的《店铺转让协议书》，承接原来原告与案外人汇利安公司签订《商铺租赁合同》中约定的所有权利义务，虽然双方在自愿平等基础上签订，内容未违反法律法规，但原告的转租行为并未经汇利安公司同意，且汇利安公司在（2019）粤1802民初5747号案件中亦未将黄莉莉列为被告或第三人，未对原告陈玉莹将涉案店铺转让给被告黄莉莉的行为予以认可或追认，故《店铺转让协议书》为无效合同。虽然合同无效，但被告黄莉莉已实际承接租赁物并经营使用，因其未依原合同向出租人按时交纳租金、管理费等，由此引起（2019）粤1802民初5747号案件纠纷，故上述判决原告支付的租金损失12334元应由被告承担赔偿责任。根据《店铺转让协议书》约定，剩余转让费10000元附条件，即在原告将合同审批相关手续办妥后才由被告支付，但原告未能举证证明其已办妥转让相关手续，且无证据证明汇利安公司与被告黄莉莉存在涉案租赁物的合同关系，原告起诉要求被告支付转让费10000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，上述协议约定租期到期后的租赁押金44480元等全部归被告所有，在（2019）粤1802民初5747号案件中，因承租人的违约行为致使租赁保证金30580元被汇利安公司没收，该保证金并非原告所有，亦未造成其相应的损失，即使存在损失亦是实际承租人即被告黄莉莉的损失，原告起诉要求被告承担赔偿责任于法无据。因实际承租人黄莉莉的违约行为，致使原告承担（2019）粤1802民初5747号案件诉讼费663元，原告要求其予以赔偿合情合理，本院予以支持，原告的损失合共12997元（12334元+663元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄莉莉应于本判决生效之日起10日内赔偿12997元给原告陈玉莹；二、驳回原告陈玉莹的其他诉讼请求。本案受理费570元，由原告陈玉莹负担433元，被告黄莉莉负担137元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  唐权锋二〇二〇年九月二十五日书记员  余钰婷附引用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十条：民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。