安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初8470号 原告：安徽龙诚商业运营管理有限公司，住所地安徽省阜南县南阳大道与S328交叉口处天筑广场，统一社会信用代码91341225325496665E。 法定代表人：王小波，该公司总监。 委托诉讼代理人：高彦青，安徽洪淮律师事务所律师。 被告：阜阳宏晟商业运营管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区万达华府********，统一社会信用代码91341202MA2RXK720F。 法定代表人：孙翠翠，该公司负责人。 原告安徽龙诚商业运营管理有限公司（以下简称龙诚公司）与被告阜阳宏晟商业运营管理有限公司（以下简称宏晟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告龙诚公司的委托诉讼代理人高彦青到庭参加诉讼，被告宏晟公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告龙诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《阜南天筑广场物业租赁合同》；2、判令被告返还并退出租用场地；3、判令被告支付给原告拖欠租金703332元（租金自2019年11月26日暂计算至2020年9月9日，以后租金另行计算至被告退出租用场地之日止）；4、判令被告支付原告物业费123066元（物业费按合同约定租用场地5200平方米，每平方米2.5元计算，自2019年11月26日暂计算至2020年9月9日，以后物业费按租用场地5200平方米，每平方米2.5元计算至被告实际退出场地之日止）；5、判令被告承担违约责任，赔偿原告违约金210999元（违约金以2019年11月26日暂计算至2020年9月9日的未付租金703332元为基数的30%计算，以后违约金仍以未付租金为基数的30%计算至实际退出场地之日止）；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月22日，原被告签订《阜南天筑广场物业租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于阜南县购物中心物业，开设和经营儿童娱乐等事宜，租赁期限5年，起始日期为2019年5月1日至2024年4月30日止，五年总租赁费630万元，第一年租金78万元，每月租金6.5万元，第二年至第五年每年租金为138万元，即每月租金11.5万元，被告按每三个月一次性支付年租金25%给原告，本着先支付后使用原则，于不少于支付期限届满前10日支付。同时，合同约定租赁物业建筑面积5200平方米，物业费从被告正式开业按建筑面积计算，每平方米5元，原告同意第一年及第二年物业费按50%缴纳（第一年金额第二年物业费按每月每平方米2.5元，以后按每平方米5元）。合同签订后，原告按照约定履行合同约定内容，但被告从合同签订后一直未付租金及物业费，直至2020年1月21日被告仅转入原告账户32.6万元（其中包括租金26.1万元、物业费6.5万元），远不够被告拖欠的租金及物业费，后被告依然不按照约定的内容支付原告租金及物业费，原告多次催促，被告一拖再拖，至今没有支付，为此原告依据合同第四十二条约定内容于2020年8月5日向被告发出解除合同的通知，并要求被告支付拖欠租金、物业费、违约金。由于被告严重的违约行为，导致本合同不能继续履行，原告为维护自身合法权益不受侵犯，特具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告宏晟公司未到庭参加诉讼，也未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下：原告龙诚公司于2018年3月-4月分别于代治付、张怀影等59户业主（所有权人）签订《天筑广场商铺委托经营管理合同》，即业主委托原告龙诚公司统一对商铺进行管理，原告收取10%运营管理费，剩余90%归业主，原告享有对商铺招商、租赁和运营管理权，即原告享有商铺对外出租权。2018年8月22日，（出租方甲方）原告龙诚公司与（承租方乙方）被告宏晟公司签订《阜南天筑广场物业租赁合同》，双方约定：甲方将天筑广场S-2号楼购物中心物业出租给乙方。租赁物业计租建筑面积5200平方米（可用面积3100平方），甲方保证租赁物业为合法建筑，产权清晰并有权出租，不存在被查封、冻结、抵押情形，不存在安全隐患。租赁期限为5年，从2019年5月1日至2024年4月30日止。五年总租赁费630万元，第一年租金780000元，每月租金6.5万元，第二年至第五年租金为138万元，每月租金11.5万元。租金支付方式：乙方按每三个月一次性支付年租金的25%给甲方，先支付后使用，于不少于支付期限届满前10日支付（甲方向乙方提供相应数额的发票）。租金以银行转账的方式支付。签订本协议之日起10日内，乙方向甲方一次性支付20万元履约保证金，进场装修时，交付剩余的履约保证金30万元，履约保证金以每年10万元冲抵当年租金，若乙方未按约定时间足额缴纳履约保证金，则此协议不生效。物业费从乙方正式开业之日起按建筑面积计算，每月每平方5元，甲方同意第一年及第二年物业费乙方按50%缴纳，后期物业费每月每平方5元。双方约定项目开业的时间原则上不应超过2019年5月1日。双方约定违约责任，乙方未能按照本合同的约定支付租金，每逾期1日，按照应付而未付租金的5%支付违约金，逾期超过30天，甲方有权单方解除合同，对造成的相关损失均由乙方承担。乙方违反本合同约定导致合同无法继续履行，或由于乙方违约行为导致甲方依约单方面解除本合同的，甲方有权收回租赁场地，不向乙方作任何补偿。双方还约定了争议管辖和所列通讯地址为送达地址等条款。合同签订后，合同履行期间，被告缴纳了履约保证金20万元，并于2019年7月23日缴纳156000元第一季度租金及物业费，2019年11月21日缴纳第二季度租金120000元，2020年1月21日缴纳租金50000元，合计缴纳租金和物业费326000元。由于被告未按约定时间足额缴纳租金和物业费，原告于2020年10月8日正式通知被告要求解除合同，后起诉来院，要求判令解除与被告签订的租赁合同，并要求被告支付租金、物业费、违约金等并搬出租赁场地。 本院认为：原告与被告签订《阜南天筑广场物业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方对租金支付数额、支付时间均有明确约定，该租赁合同为有效合同，双方应严格按合同履行各自义务。按照合同约定，被告应当先付后用，按每三个月一次性支付年租金的25%，不少于支付期限届满前10日支付，即应当于2019年8月20日前支付2019年第一期租金195000元(780000元÷4个月)，直至2019年7月23日被告仅支付租金130000元、物业费26000元，合计156000元，2019年12月20日前应支付第二期租金195000元，而被告于2019年11月21日仅支付租金81000元，物业费39000元，合计120000元。2020年1月21日被告补交租金50000元，被告共支付租金、物业费合计326000元。截止2019年12月20日，被告应交租金390000元（780000元÷2），应交物业费78000元（6个月×5200平方米×2.5元/平方米）。被告在第一年第三期、第四期均未履行，由于被告没有按照约定足额缴纳租金和物业费，属于违约行为，依法应当承担违约责任。截止2020年9月1日，期限为一年零四个月，第一年租金780000元，物业费156000元（12个月×5200平方米×2.5元/平方米），第二年租金为460000元（115000元×4个月），物业费52000元（4个月×5200平方米×2.5元/平方米）），租金合计1240000元，物业费合计208000元。被告已付租金261000元，物业费65000元，尚欠原告租金979000元，物业费143000元。被告缴纳200000元履约保证金冲抵租金200000元，尚欠租金779000元。由于被告严重违约，原告已经按照合同约定通知被告解除合同，符合法律规定，本院予以支持。由于双方约定被告未能按照合同约定支付租金，每逾期1日，按照应付租金的5%支付违约金，该约定明显过高，原告要求按照未付租金的30%计算违约金也明显过高，应参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条精神，按照中国人民银行授权全国全国银行间同业拆借中心2020年10月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息，即年利率15.4%计算利息。被告未到庭参加诉讼，是其自愿放弃诉讼权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽龙诚商业运营管理有限公司与被告阜阳宏晟商业运营管理有限公司于2018年8月22日签订的《阜南天筑广场物业租赁合同》； 二、被告阜阳宏晟商业运营管理有限公司搬离承租阜南县购物中心物业场地； 三、被告阜阳宏晟商业运营管理有限公司支付原告安徽龙诚商业运营管理有限公司房屋租金779000元（租金计算至2020年9月1日，以后租金以每月115000元计算至搬离该物业为止）； 四、被告阜阳宏晟商业运营管理有限公司支付原告安徽龙诚商业运营管理有限公司物业费143000元（物业费计算至2020年9月1日，以后物业费按合同约定计算至搬离该物业为止）； 五、被告阜阳宏晟商业运营管理有限公司赔偿原告安徽龙诚商业运营管理有限公司违约金113074.50元（以未付违约金979000元为基数，从2019年12月20日计算至2020年9月20日，以后违约金按年利率15.4%计算至付清之日止）； 上述判决二、三、四、五项限本判决生效之日起十日内履行完毕。 六、驳回原告安徽龙诚商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计7068元,由被告阜阳宏晟商业运营管理有限公司负担7058元，原告安徽龙诚商业运营管理有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张恩祥 二〇二〇年十一月十一日 书记员  姚 慧 （2020）皖1225民初8470号民事判决书适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。