云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0124民初903号原告（反诉被告）：杨某某，女，1973年7月20日生，住云南省富民县。委托诉讼代理人：沈红林，富民县律臣法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托诉讼代理人：唐兴明，富民县律臣法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告（反诉原告）：云南省劳动经济技术开发公司。住所地：云南省昆明市螺蜂街**。统一社会信用代码：915300002165408159。法定代表人：李兴国，公司总经理。委托诉讼代理人：石磊，公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈志坤，云南勇旭律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）杨某某与被告（反诉原告）云南省劳动经济技术开发公司（以下简称劳动经济技术公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，被告（反诉原告）于2020年10月20日提出反诉，本案本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨某某及委托诉讼代理人沈红林、唐兴明，被告（反诉原告）委托诉讼代理人石磊、陈志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨某某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告之间于2017年10月30日订立的《土地租赁协议》；2.判令被告赔偿原告经济损失及违约金10万元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年10月30日自愿签订了《土地租赁协议》。协议第一条约定：甲方将自己享有使用权的位于富民县平整土地一块、占地面积7亩，厂房一个、配电室一个、变压器一台租赁给乙方经营、管理、使用。协议第二条约定：第二次租金25万元，乙方应于2018年11月15日以前一次性支付给甲方。协议第八条约定：乙方在租用期内，未经甲方同意乙方不得将该地块向第三人转让、转租、转包。协议第十条约定：在租赁期限内，如发生政府土地征用，征地赔偿中涉及该地块上的厂房、房屋及配套设施赔偿款、土地补偿费等所有费用归甲方所有。协议第十七条约定：本协议甲乙双方自愿达成，须共同信守，若单方违约，则由违约方支付非违约方违约金10万元。原、被告双方签订合同后，原告按照合同的约定，向被告交付了所有的租赁物，被告也实际对租赁物进行了使用。根据合同约定，被告应于2018年11月15日以前一次性支付原告第二次租金25万元，但被告至今都没有支付。同时在租赁合同履行过程中，在未经原告同意的情况下，擅自将租赁物转让给第三人，依据合同约定承租方使用的厂房等设施及附属物应属于原告所有，却遭到第三人非法拆除。综上所述，原告认为，由于被告的行为已严重违背合同约定，合同已不能实际履行，合同依法应当解除。被告的行为已侵害了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，原告只有依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。被告（反诉原告）劳动经济技术公司辩称：1.本诉原告隐瞒合同标的物违法的客观事实，采取欺诈方式与答辩人签订租赁协议；2.涉案标的物属于违法建筑，合同租赁的标的物为工业用地及设备，本诉原告非法改变土地农业用途，涉嫌犯罪。涉案合同违反国家强制性法律规定，属于无效合同，本诉原告依法应当返还已支付租金25万；3.本诉原告诉称的因答辩人违约，诉请解除协议赔偿经济损失、违约金10万元，没有事实法律的依据，依法应当驳回；4.答辩方工作人员依照富民县大营街道城市管理综合服务中心通知要求搬离机器设备，属于合法行为，并非本诉原告诉称的租赁物被转租第三人后非法拆除行为。反诉原告向本院提出反诉请求：1.请求确认双方之间于2017年10月30日订立的《土地租赁协议》无效；2.判令由反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失10万元；3.由反诉被告承担本诉、反诉的全部诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告于2017年10月30日签订土地租赁协议，约定了双方的权利义务等内容。反诉原告依约支付了第一个三年租金25万元。云南省劳动技术经济开发公司森通木业经营部名义，投资开放环保机制木炭厂，并委托石磊为负责人。2020年9月初接到富民县大营街道城市管理综合服务中心通知，要求限2020年9月28日前拆除，才知道合同标的物属于违法建筑。反诉被告不予协商解决，并阻挠反诉原告拆除设备，虽经报警处理，也无济于事，并导致反诉原告违反拆迁和协议约定，遭受经济损失10万元。反诉原告认为反诉被告隐瞒事实，以欺诈方式，违反国家强制性法律规定，将违法建筑租赁给反诉原告使用，导致土地租赁协议无效，应当返还已付租金，并由反诉被告承担因此造成反诉原告的重大损失。反诉被告答辩称：1.涉案土地系反诉答辩人依法取得并有相应的林权证，享有出租的权利，不存在欺诈行为。涉案合同签订后，反诉原告通过杨锐将租赁物转包给石磊，石磊在经营期间将场地上的建筑物拆除。反诉原告所陈述的以云南省劳动技术经济开发公司森通木业经营部名义，投资开发环保机制木炭厂，并委托石磊为负责人的事实不真实；2.反诉原告主张赔偿经济损失没有任何事实和法律依据，依法不成立；3.双方签订的租赁协议不存在合同无效的法定情形，反诉原告主张的合同无效观点不成立。综上，涉案标的物是土地，不是反诉原告所称的违法建筑，不是合同无效的法定理由。本案双方自愿订立土地租赁协议后，反诉原告已实际使用的涉案土地，并获得了经济利益。建筑物的合法与否，与本案土地租赁效力不存在法律上的因果关系。反诉原告主张租赁协议无效及损失赔偿没有事实和法律的依据，依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉原告提交：1.杨某某身份证复印件一份，欲证实本诉原告的自然身份情况；2.本诉被告营业执照复印件一份，欲证实本诉被告的诉讼主体情况；3.《土地租赁协议》一份，欲证实双方签订租赁协议，并约定了权利义务。照片九份，欲证实租赁厂房拆除前后的情况；4.《林权证》《土地使用权转让协议》《集体荒山土地使用证》《证明》《变压器搬迁承诺》《个体工商户营业执照》《拆出变压器及电力设施实物清单》《变压器防性试验委托协议书》《供电合同》《客户用电受理回执》各一份，欲证实是土地系原告依法取得，并享有出租权利；5.接待报警案件三联单一份、照片39张，欲证实本诉被告没有依约履行租赁协议，擅自拆除本诉原告所有的厂房及配套设施，严重违约；6.《非税收入收款收据》《增值税电子普通发票》、微信付款账单各一份，欲证实本诉被告没有交清电费，存在违约；7.照片六份，欲证实涉案厂房被拆除后，本诉被告没有对土地进行恢复，存在违约；8.《灭火救援出动命令单》一份，欲证实协议没有解除之前，厂房发生火灾；9.《情况说明》一份，欲证实合同相对人耿某某对本案处理的意见；10.录音材料两份，欲证实本诉被告违约情况。反诉原告提交：1.《公司营业执照》《法定代表人身份证明》、法定代表人身份证复印件各一份，欲证实反诉原告身份情况；2.《租赁协议》《收据》、富自然执催（2020）42号文各一份，欲证实涉案租赁协议无效，反诉被告利用无效协议收取的25元万租金，依法应当返还；3.《拆除通知》《报警记录》《报告》、照片各一份，欲证实反诉原告按政府指示搬离机器设备，但遭到反诉被告无端阻挠，导致搬离工作无法进行；4.《拆除协议》《违约金收据》《情况说明》《收据》、修路费收条及凭据各一份，欲证实因反诉被告阻挠，导致反诉原告经济损失127,550元；5.照片一组，欲证实经济损失是非法阻挠搬离所造成及原材料损失事实；6.《行政处罚决定书》一份，欲证实涉案租赁合同因违法导致合同无效；7.《云南省劳动技术经济开发公司森通木业经营部营业执照》一份，欲证实森通木业经营部营属于云南省劳动技术经济开发公司所属非法人机构。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十组证据真实性认可，但对第三组证据合法性及证明内容不认可，对第四、五、六、七、八、九、十组证据证明内容不认可。原告对被告提交的第一、二、五、六、七组证据真实性、合法性无异议，但对第二组证据中的“富自然执催（2020）42号文”三性有异议。对第三组证据中《拆除通知》无异议，其余证据三性均不认可、对第四组证据三性均不认可、对第六组证据关联性有异议。本院对上述双方真实性均认可的证据予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定为，本诉被告提交的证据：对第二组证据中的“富自然执催（2020）42号文”、第三、六、七组证据，符合证据三性，予以确认。对第四、五组证据，不符合证据形式要件，无其他证据相印证，无法证明欲证明的事实成立及与诉争事实有直接关联性，不予确认。关于上述证据的关联性及证明效力，本院将结合全案进行综合评判。本院经审理，归纳双方的诉辩观点和举证、质证意见，认定事实如下：2010年12月20日，杨某某及其丈夫耿某某通过转让取得富民县大营镇奎南村委会奎南村荒山15亩的土地使用权，并于2013年1月5日办理《林权证》，之后二人对该土地进行平整、修建厂房及添置变压器等配套设施。2017年10月30日杨某某、耿某某与劳动经济技术公司自愿签订了《土地租赁协议》，协议约定：“一、甲方将自己享有使用权的位于富民县平整土地一块、占地面积7亩，厂房一个、配电室一个、变压器一台租赁给乙方经营、管理、使用；二、……第二次租金25万元，乙方应于2018年11月15日以前一次性支付给甲方；八、乙方在租用期内，未经甲方同意乙方不得将该地块向第三人转让、转租、转包；十、在租赁期限内，如发生政府土地征用，征地赔偿中涉及该地块上的厂房、房屋及配套设施赔偿款、土地补偿费等所有费用归甲方所有；十七、本协议甲乙双方自愿达成，须共同信守，若单方违约，则由违约方支付非违约方违约金10万元……”。原、被告双方签订合同后，原告按照合同的约定，向被告交付了合同约定的租赁物，被告分期给付了按合同约定的第一个三年（即2017年11月15日起至2020年11月14日止）租金25万元，以云南省劳动技术经济开发公司森通木业经营部名义，投资开发环保机制木炭厂，并委托石磊为负责人，并实际对租赁物进行了使用。另查明，涉案土地因未经批准占用农用地，搞非农建设，富民县国土资源局于2013年10月6日，作出富国土资执决字（2013）第26号《行政处罚决定书》，对杨某某非法占用农用地的违法行为进行了处罚；2020年9月23日富民县大营街道城市管理综合服务中心，书面通知石磊，因其所租用的涉案厂房属于违章建筑，将依法拆除，《通知》告知石磊于2020年9月28日前，将厂房内相关机器设备搬离。2020年9月26日石磊在拆除、搬离自己财物过程中，杨某某认为双方存在经济纠纷，不让拆除、搬离，石磊作报警处理。之后涉案土地上厂房已被相关部门拆除。审理中，本诉被告口头提出追加耿某某为本诉原告的请求。本诉原告未提交该宗涉案土地使用证明、建设工程规划许可证及政府部门相关批复文件。现本诉原告向本院诉称，本诉被告违反合同约定，未按期支付第二次租金25万元、擅自将租赁物转让给第三人、合同约定的属于本诉原告所有的厂房、配套设施及附属物遭到第三人非法拆除，因本诉被告的行为已严重违约，合同已不能实际履行，合同依法应当解除，并承担违约金10万元；反诉原告认为反诉被告隐瞒事实，以欺诈方式，并违反国家强制性法律规定将违法建筑租赁给反诉原告使用，导致《土地租赁协议》无效，应当返还已付租金；另外，反诉被告阻挠拆除、搬离设备，导致反诉原告违反拆迁协议和协议约定，故应由反诉被告承担因合同无效及阻挠搬离造成反诉原告的经济损失10万元。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案租赁合同是因本诉被告严重违约，依法解除，并承担经济损失及违约金，还是因违法而确认无效的问题。违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同，无效合同自始没有法律效力。因无效合同取得的财产，应当予以返还。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告双方签订的《土地租赁协议》的内容属在农用地建厂转租他人进行生产经营活动，即进行非农建设，因双方的约定违反了上述法律强制性规定，应属无效。富民县国土资源局于2013年10月6日，做出富国土资执决字（2013）第26号《行政处罚决定书》，富民县大营街道城市管理综合服务中心《通知》，关于限期自行拆除违法建筑恢复土地原状，搬离相关设备的通知等证据皆证实涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，确认双方之间的《土地租赁合同》无效。因无效的合同自始没有法律约束力，合同约定的违约、解除条款亦无效，故本诉原告该涉案合同因违约，依法解除，并承担违约金的诉请不予支持。本诉原告主张的赔偿因违约转租后，被第三人非法拆除，导致经济损失的诉讼请求，因本诉被告予以否认，证据无法证实转租第三人的事实存在。即便有证据证实因转租后，遭第三人非法拆除造成损失，构成其他法律关系，另案处理；另外，针对反诉被告提出涉案标的物是土地，不是违法建筑，不是合同无效的法定理由。建筑物的合法与否，与本案土地租赁效力不存在法律上的因果关系，对方主张的协议无效，应予以驳回的抗辩意见，不予采信；二、关于是否因以欺诈方式，违法签约导致合同无效，并返还财产及因合同无效造成的经济损失的担责问题。首先，本案中，关于反诉被告因合同取得的租金25万元返还问题，据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但鉴于本诉被告已实际占有、使用了租赁土地，并进行生产经营活动。虽然土地租赁合同无效，但本诉被告仍应参照合同约定的租金标准支付实际的占有使用费，鉴于反诉被告已向本诉原告支付三年（共计1095天）租金，本诉被告应按2017年10月30日至2020年9月26日（共计1062天）的实际使用天数支付占有使用费，审理中，反诉原告自愿书面放弃返还已付租金的主张，故反诉被告无需向反诉原告返还已支付租金。另外，反诉被告签订合同前未对相关规定进行了解，也未办理相关行政手续，在富民县国土资源局于2013年10月6日，作出富国土资执决字（2013）第26号《行政处罚决定书》后，非但没有接受处罚、停止施工、恢复土地原状，反而与反诉原告签订了租赁合同，在已知租赁土地是农业用地的情况下，仍然进行非农建设，故反诉被告有重大过错，对造成损失应承担主要责任。反诉原告明知是农业用地仍租用，进行非农用途，其也有一定的过错，对反损失应承担次要责任。但本案中，反诉原告所主张赔偿因合同无效及搬离受阻造成其经济损失，该待证事实及证据，反诉被告不予认可，反诉原告未能提供有效证据证明，亦无其他证据相印证，无法证实该笔费用实际产生及损失与合同无效存在关联性，即损失系合同无效所造成；其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。就本案中现有证据来看，并无确切证据以证实在订立合同过程中反诉被告在明知涉案房屋无建设工程规划许可证却故意隐瞒事实，以欺诈方式签订合同的情况，无法证实反诉被告违背诚实信用原则，导致合同无效。综上，对反诉原告请求确认合同无效的主张，予以支持。对反诉原告提出的因反诉被告欺诈方式及违法签约导致合同无效，由反诉被告赔偿造成的经济损失请求，不予支持。三、本案中，涉案合同相对人耿某某书面认可，并同意关于涉案合同的权利，全权由杨某某代为行使、进行诉讼，其自愿放弃行使诉权、参与诉讼，未造成他人权益受损，不违反法律的规定，经释明后，本诉被告放弃追加耿某某为本诉原告的请求，本院予以确认。对本诉原告提交的第六、七、八组证据证明，因无其他证据相印证，与本案需要查明的事实缺乏关联性，故不予采用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告杨某某的诉讼请求；二、反诉原告云南省劳动经济技术开发公司与反诉被告杨某某于2017年10月30日签订的《土地租赁合同》无效；三、驳回反诉原告云南省劳动经济技术开发公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计1,150元（本诉原告已预交），由本诉原告杨某某负担；反诉案件受理费减半收取计1,150元（反诉原告已预交），由反诉原告云南省劳动经济技术开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  宣 云人民陪审员  司迎虹人民陪审员  张保留二〇二〇年十一月三十日书 记 员  火有明