山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4617号 上诉人（原审被告）：泰安老街商业运营管理有限公司（原泰安老街商业管理有限公司），住所地山东省泰安市岱岳区粥店街道天平湖路与梅山西路交叉口东北角。 法定代表人：陈书军，经理。 委托诉讼代理人：王超，山东望岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高凤，女，1976年7月14日出生，汉族，住山东省陵县。 委托诉讼代理人：陈鲁杰，泰安岱岳松园法律服务所法律工作者。 上诉人泰安老街商业运营管理有限公司（以下简称泰安老街公司）与被上诉人高凤房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院(2020)鲁0911民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安老街公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回上诉人一审的全部诉讼请求或依法发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人未按时完成其本人承诺过错轻微，并判令涉案商铺租赁合同（以下简称合同）继续履行无事实及依据，被上诉人存在严重违约及违背诚实信用原则等过错行为，一审法院未予查明并认可，并以自由裁量权直接干涉合同自由，严重侵害作为守约方的上诉人的合法权益：1.被上诉人违反其本人承诺的行为构成违约，上诉人根据其承诺及已存在的违约行为依法与其解除合同，法院依法应当予以支持。被上诉人于2020年4月9日出具承诺书之前已经存在违约行为，上诉人已有权与其解除合同。上诉人基于被上诉人出具的承诺书，给予其履行宽限期，但不影响上诉人依法依约享有的解除合同的权利。被告承诺，于签订当日办理进场手续，被上诉人当日未办理，根据合同第六条第一款约定，被上诉人装修时应签订装修合同及缴纳装修保证金，至2020年4月23日合同解除时，被告未依承诺领取钥匙办理进场装修，缴纳履约保证金，更未按照承诺节点进场完成装修，事实上被上诉人仅在涉案房屋中存放了少量水泥及沙子。根据其未完成任何节点，自愿放弃承租权的承诺，我公司依据《合同法》96条通知其解除合同，被上诉人亦收到通知，故涉案合同解除。2.被上诉人在2020年4月2日之前不积极履行合同并接受上诉人管理的行为已经构成违约，依据《合同法》94条之规定，及双方合同约定，上诉人有权解除合同。泰安老街为市文旅城旅游项目之一，与非普通租赁，须统一规划统一管理，作为首期租赁商户要求其在老街整体开业前必须开业运营，是主要合同义务，且涉案商铺在项目一层主要位置，若未能在整体开业时开业运营，将严重影响该项目形象，进而损害全体业主利益。上诉人多次通知被上诉人依约履行合同并开始装修，被告均未理睬，上诉人于2020年3月28日向被上诉人发通知催促其履行合同，其亦未理睬，被上诉人明知需要在整体开业前开业运营，但其不履行的行为，已经构成根本违约。根据《合同法》第94条之规定一方不履行合同义务，经另一方催告后仍不履行的，守约方有权解除合同，作为守约方的上诉人当然有权解除合同。合同第八条第4款约定被上诉人应服从乙方商业运营的统一管理统一规划、第6款约定被上诉人应接受上诉人管理、第12款约定被上诉人营业时间应服从上诉人安排，第9款约定被上诉人应在交付商铺后60日内开业运营。根据上述合同约定可以表明，被上诉人应当服从上诉人的统一管理，上诉人多次催促其履行接房并进场装修的义务，被上诉人不予理睬的行为显然不服从甲方管理，构成违约，根据合同第十二条第一款的约定作为守约方上诉人亦有权解除合同。3.上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》(以下简称合同）是当事人双方的真实意思表示、内容不违反法律强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定、承诺及法律规定严格履行，被上诉人行为违反约定，造成合同目的不能实现，也违反其承诺，作为守约方的上诉人依据约定、承诺以及《合同法》93、94、96条之规定享有解除合同的权利，被告依法通知违约的被上诉人合同解除，行使了解除权，涉案租赁合同于2020年4月23日解除。二、一审认定被上诉人有履行能力无事实依据，上诉人交付的房屋为毛坯房，需要被上诉人投资装修，但被上诉人在承租期间其租赁权被泰安市岱岳区人民法院查封，且被上诉人就该案申请了法律援助，足以证实被上诉人无履行能力。被上诉人确实存在欠债的情形，法院在合同解除前查封了其享有的租赁权，已经足以表明被上诉人无其他财产可供执行，无履行能力，被上诉人也申请了律师法律援助证实其经济困难；事实上，被上诉人之所以未按照其承诺的施工节点完成工作，就是因为其无力支付装修费用导致，根据《合同法》第一百一十条第（1)项，该情形属于事实上不能履行的，法院应当依法判令涉案房屋租赁合同解除。三、一审法院适用法律错误：《合同法》第八条规定了依合同履行义务原则“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被上诉人的违约行为已经表明其未依照合同履行义务，上诉人多次催告未果，且被上诉人自己做出的承诺都不予严格执行，显然有违诚实信用原则，一审法院不应适用该条款认定合同继续履行。综上所述，双方合同及承诺均有效，根据《合同法》第八条之规定应当具有约束力，应当严格履行。一审法院认定事实不清，无视被上诉人多次违约，严重违反诚实信用原则的情况，判令上诉人依法行使约定解除权无效，合同继续履行，严重损害了作为守约方的上诉人的合法权益，是以自由裁量权干涉合同履行及平等自愿原则的行为，有违诚实信用的原则。这事实上保护了违约方，不利于社会的城市信用，若违约方均效仿，将造成社会秩序混乱，遵守秩序者的权益反而无法保护。故请求法院依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的请求，或者依法发回重审。 高凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。 高凤向一审法院起诉请求：1.依法判决高凤与泰安老街公司继续履行《商铺租赁合同》；2.依法判决泰安老街公司免收高凤新冠××疫情期间的租金；3.本案全部诉讼费用、律师费由泰安老街公司承担。 一审法院认定事实：泰安老街商业运营管理有限公司系由泰安老街商业管理有限公司更名而来。2019年11月11日，被告作为出租方（甲方），原告高凤作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》，主要约定：乙方自愿租赁甲方位于山东省泰安市泰安老街10栋1层109号商铺；租赁期限为3年，自统一开业之日，2020年1月1日起至2022年12月31日，租赁优惠期自2020年7月1日始至2020年12月31日止，租赁优惠期间，甲方明确的优惠费用，按照优惠政策执行，其他费用包括物业管理费、水电等有关费用，乙方应依约、按时、足额缴纳；租金2.6元/天/平方米，每月租金合计5152元，租金按年缴纳，年租金在本年度开始前提前90日缴纳，优惠后具体如下2020年1月1日至2020年12月31日，交款时间2019年11月11日，金额为30914元；2021年1月1日至2021年12月31日，交款时间2020年9月30日，金额为61827元，2022年1月1日至2022年12月31日，交款时间2021年9月30日，金额为61287元；乙方在签署本租赁合同时需缴纳履约保证金5000元；乙方在进场装修时，应签订装修合同并缴纳装修保证金作为房屋装修的保证金；乙方须在甲方向乙方交付商铺后60日内开业经营，乙方逾期未能开业经营或不能取得合法经营条件的视为违约，未能开业经营的每天须按月租金的10%向甲方缴纳违约金，乙方逾期30天还未开业经营的，甲方有权终止本合同，收回商铺并不退还履约保证金；一方违反合同任何条款，向守约方支付相当于三个月租金用的违约金，若损失高于违约金，则可向违约方主张赔偿损失，同时依法享有解除合同的权利；合同尾部备注有自正式开业起计算合同租金；该合同还对其他事项进行了约定。2019年9月24日，原告向被告交纳履约保证金5000元，并于合同签订当日向被告支付租金30194元。2020年3月25日，原告高凤签署并领取了泰安老街租户装修守则。2020年3月28日，被告向原告出具交房通知书，通知原告于2020年4月2日前办理交房及进场装修手续，逾期未办理将视为拒绝继续履行商铺租赁合同。2020年4月9日，原告为被告出具承诺书，内容为：承诺按照约定的项目节点按期完成并保证于2020年4月30日开业，未按项目节点完成相应工作或逾期未能在2020年4月30日开业运营的，本人自愿放弃合同约定的承租权利，合同自动解除，你公司可以立即另行出租，你公司不承担任何责任，同时自愿放弃已缴纳的履约保证金和3个月租金，不再要求退还，如因此给你公司造成其他损失，本人自愿全部承担，具体项目为办理进场手续及领钥匙4月2日开始、当日完成，施工队进场施工时间及材料进场时间4月5日开始、当日完成，水电改造4月12日开始、当日完成，地面铺装4月13日开始4月17日完成，吊顶及隔墙4月16日开始、4月17日完成，墙面处理4月20日开始、当日完成，成品安装4月25日开始、当日完成，保洁清理4月26日开始、当日完成，物料准备4月28日开始、当日完成，达到开业标准4月30日，商户正式开业运营4月30日。该承诺书签订后，原告开始对承租商铺进行装修，但部分装修项目没能按照承诺书写明的装修节点完成装修，后被告将涉案商铺的门锁更换，致使原告不能进入，装修工作停止，未能在2020年4月30日前完成装修。2020年4月23日，被告向原告发送通知书，写明：你方做出详细的工期计划承诺于2020年4月17日完成地面铺装及吊顶工作，否则自愿放弃房屋承租权，且泰安市岱岳区人民法院依法查封了你租赁的该商铺的相关权利，根据你方做出的承诺，现通知你方解除我公司与你方签订的该商铺租赁合同，我公司有权立即另行出租，根据合同约定因你方违约导致合同解除的，你方已缴纳的租金及履约保证金我公司不再退还，请于2020年4月23日之前将该商铺钥匙归还我公司，否则我公司将按照现金该商铺每天每平方米6元的出租价格要求你方承担占有使用期间的费用，直至你方归还该商铺全部钥匙。因原告对被告提出的解除合同持有异议，为此成诉。另查明，泰安老街是整体开业，因新冠疫情影响，正式开业时间为2020年5月28日。上述事实有商铺租赁合同、租户装修守则、收据、交房通知书、承诺书、公证书、照片、解除合同通知书、当事人陈述等证据在案证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告双方签订的商铺租赁合同主体适格，意思表示真实，且不违反法律规定，系有效合同。本案争议的焦点是，一、双方商铺租赁合同是否应继续履行；二、原告提出免除疫情期间租金的诉讼请求能否支持。关于争点一。被告辩称其于2020年4月23日向原告送达了解除合同通知书，该合同已经解除。一审法院认为，认定约定解除条件是否成就，应综合考察违约方的过错程度、违约行为形态及违约行为后果。本案中，原告依照双方约定支付了履约保证金5000元，已按照付款节点支付了一年的租金，且经双方协商为被告出具承诺书并进入商铺进行装修，原告出具的承诺书主要承诺按照约定的项目节点按期完成并保证于2020年4月30日达到开业运营标准，虽然其在2020年4月17日未能按照承诺的装修节点完成装修，但结合其履约行为，其该违约行为过错轻微，并不影响合同目的的实现，且后期因被告更换商铺门锁，原告不能进入商铺继续装修，未能在2020年4月30日前达到开业运营标准、至今未能开业经营并非原告主观过错导致，根据诚实信用原则及鼓励交易原则，被告以未按项目节点完成装修为由通知原告解除合同不能成立，双方商铺租赁合同应继续履行，原告主张继续履行合同，一审法院予以支持。被告辩称，原告在外欠债，已无资金进行装修，没有履行能力，一审法院认为，原告已经交纳了履约保证金和一年租金，仅依据原告存在外债即推定其没有履行能力及合同目的不能实现证据不足，对其抗辩理由一审法院不予采信。关于争点二。一审法院认为，因双方商铺租赁合同约定自正式开业起计算合同租金，泰安老街因疫情影响等原因，调整到2020年5月28日正式开业，故原告应自正式开业之日即2020年5月28日起开始计算租金。因租金起算时间2020年5月28日已超出疫情影响期间，生产经营已经逐步恢复，故原告主张免除疫情期间租金的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决：一、原告高凤、被告泰安老街商业运营管理有限公司继续履行双方于2019年11月11日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告高凤的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告泰安老街商业运营管理有限公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为高凤与泰安老街商业运营管理有限公司之间的商铺租赁合同是否应继续履行。本院认为，认定合同约定解除条件是否成就，应综合考察违约方的过错程度、违约行为形态及违约行为后果等综合予以认定。本案中，高凤依照双方约定支付了履约保证金5000元，且已按照付款节点支付了一年的租金，且经双方协商为泰安老街公司出具承诺书并进入商铺进行装修，高凤出具的承诺书主要承诺按照约定的项目节点按期完成并保证于2020年4月30日达到开业运营标准，虽然其在2020年4月17日未能按照承诺的装修节点完成装修，但结合其履约行为，其该违约行为过错轻微，并不影响合同目的的实现，且后期因泰安老街公司更换商铺门锁，高凤不能进入商铺继续装修，未能在2020年4月30日前达到开业运营标准、至今未能开业经营并非高凤主观过错导致，根据诚实信用原则及鼓励交易原则，泰安老街公司以未按项目节点完成装修为由通知高凤解除合同不能成立，一审法院据此认定双方商铺租赁合同继续履行并无不当。同时，上诉人以高凤租赁权被法院查封为由主张其已没有履行能力，涉案房屋租赁合同应予解除。本院认为，高凤已经向泰安老街公司交纳了履约保证金和一年租金，仅依据高凤租赁权被查封即推定其没有履行能力及合同目的不能实现证据不足，上诉人的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，泰安老街商业运营管理有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人泰安老街商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月三十日 书记员 左文静