文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3642号上诉人(原审原告)：周宇，男，1982年9月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：赵晓红，黑龙江上欧律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘庆，黑龙江上欧律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：张慧，女，1972年2月27日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：何晓丹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所执业律师。原审被告：刘小宇，女，1982年5月31日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。原审被告：于宏伟，男，1980年4月3日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人周宇因与被上诉人张慧、原审被告刘小宇、于宏伟案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初8798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周宇及其委托诉讼代理人赵晓红、刘庆，被上诉人张慧的委托诉讼代理人何晓丹到庭参加诉讼。原审被告刘小宇、于宏伟经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周宇上诉请求：1.撤销哈尔滨市道里区人民法院(2017)黑0102民初8789号民事判决，依法改判支持周宇的一审诉讼请求；2.判令张慧承担一、二审诉讼费、公告费。事实与理由：一审判决书认定事实不清，判决错误，应当依法改判。在法院查封之前周宇与刘小宇、于宏伟签订了书面的房屋买卖合同，该合同合法有效。2014年12月4日签订买兑房协议时，房屋状态是没有查封，该房上有银行贷款，并办理了抵押登记。二、在法院查封之前周宇已经交付案涉房屋全部价款并合法占有案涉房屋，而一审法院没有查明事实。周宇当日签订了两套房屋买卖合同，2014年12月4日缴纳房款76万元(另案房屋)，2015年5月1I日付清余款50万元(另案房屋价款15万元),本案房屋价款35万元。周宇提供的证据银行取款凭条、存款凭条系在本人名下取款50万元后存入刘小宇的账号，这表明了在法院查封之前已经交付案涉房屋全部价款并合法占有案涉房屋。刘小宁、于宏伟于第二次缴纳房款之日将房屋交付周宇使用至今，这证明了周宇在查封前已经实际占有房屋。三、非因周宇的原因未办理过户手续。因案涉房屋在银行有贷款没有还清，因此，无法办理过户手续。周宇申请法院调取案涉房屋的抵押权银行，一审法院在未调取的情况下，直接认定案件的事实是错误的。综上所述,一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判，支持周宇的诉讼请求。张慧辩称，一、法院查封涉案房产合法有据。首先，周宇以涉案房产受让人的身份，请求法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除对该房产的强制执行并解除查封。根据该规定，其主张成立的前提条件之一是其对未办理房产过户登记手续不存在过错。但周宇与于宏伟签订的《卖、兑房协议书》约定：双方于2015年6月5日办理完更名过户手续。周宇未向法院出示在上述时间前任何申请办理涉案房产登记过户手续的凭证。据此，周宇在签订《卖、兑房协议书》后，涉案房产具备过户条件的情形下，未及时办理涉案房产过户登记手续，时间长达一个年多未办理房产过户手续，周宇并未举证证明系因客观障碍所致。其次，2014年12月4日，周宇与于宏伟签订的《卖、兑房协议书》约定2015年5月20日付清房款，2015年6月5日办理完更名过户手续。根据财政部颁布的《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：“个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税”的规定，被答辩人与被上诉人于宏伟在房子具备过户条件的情形下故意拖延办理过户手续的时间，这样周宇可免交营业税，达到避税的目的，对此有过错。因此，法院在此情况下查封该房产，合法有据。二、周宇未支付全部购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，周宇主张成立的前提条件之一是其已经交付了全部或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行了，但涉案房产的《卖、兑房协议书》是周宇与于宏伟签订的，协议书中并未另行约定房款的指定代收人，故涉案房产的购房款必须由协议书的相对人即于宏伟收取。周宇提供的银行取款凭条显示其期款50万元，刘小宇名下的建行账号存款50万元，只能证明周宇取款、刘小宇存款，不能证明周宇将房款全部给付协议书的相对人于宏伟，法院查封之前及执行过程中没有付清全款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，法院的查封就是合法有效的。三、周宇在法院查封前未实际占有涉案房产。周宇既未提交证据足以证明其付清案涉房产全款事实，亦未提交证据证明其对涉案房产占有的事实，故其应当承担举证不能不利后果。四、周宇的异议请求不符合法律规定的要件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，周宇亦未提交充分证据证明对涉案房产已缴纳全部价款并实际的占有，周宇的异议请求不符合前述司法解释规定的要件，且其不能证明对涉案房屋享有所有权或其他足以排除执行的权利，故对其异议请求法院不应支持。刘小宇、于宏伟未答辩。周宇向一审法院起诉请求：停止对案涉房屋的执行，依法解除查封。一审法院认定事实：哈尔滨市××街××房屋所有权人为于宏伟。2014年12月4日，于宏伟（甲方）与周宇（乙方）签订《卖、兑房协议书》，主要内容为，甲方将哈尔滨市××街××房屋卖给乙方，房屋价格35万元，由乙方在2015年5月20日付清。甲方负责办理更名过户手续，定于2015年6月5日办理完毕。于宏伟、刘小宇在“甲方”处签字，周宇在“乙方”处签字。一审法院在执行张慧与刘小宇、于宏伟民间借贷纠纷一案中，于2015年6月26日作出里民二商初字第1281-3号民事裁定书，查封被执行人于宏伟名下坐落于哈尔滨市××街××房产。周宇向一审法院提交案外人执行异议申请，以2014年12月4日与于宏伟签订购房合同，购买案涉房产，并以支付全部价款为由，要求中止对案涉房产的执行。一审法院于2016年9月2日作出（2016）黑0102执异45号执行裁定书，裁定驳回周宇的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然周宇与于宏伟于2014年12月4日签订《卖、兑房协议书》，但案涉房屋未办理更名过户，周宇未举示充足证据证明案涉房产已经支付了全部房款并实际占有，周宇亦未举证证明案涉房屋未办理更名过户系因不可归责于周宇的原因，故不能认定周宇系案涉房屋所有权人。因此对于周宇要求停止对案涉房屋的执行、依法解除查封的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回周宇的诉讼请求。案件受理费100元、公告费560元，由周宇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。周宇举示的证据一电费缴费详情单三份、房屋租赁合同一份、微信转账账单详情一份、微信支付转账电子凭证一份。拟证明：2009年5月周宇缴纳案涉房产电费20元，2020年2月至2020年11月24日期间承租人胡振平交付案涉房屋的电费；2020年5月20日周宇将房屋出租给案外人胡振平，胡振平给付周宇租金8400元。结合一审中周宇提交的三组证据（包括室内装修合同、房屋租赁合同、电费缴费票据），能证明周宇自2015年5月11日至今一直实际占有案涉房产，一审判决认定周宇未实际占有房屋系事实认定错误。证据二（2019）黑0102民初9977号哈尔滨市道里区人民法院民事案判决书一份、（2019）黑01民终628号黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书一份。拟证明：周宇已经于2015年5月11日实际交付房款35万元，没有办理案涉房产的更名过户手续非因周宇过错，一审判决认定事实错误。其中，已经生效的9977号判决中第5页，已经认定周宇按照协议约定支付了全部案涉购房款，并于2015年5月11日实际占有案涉房屋的事实。认定了《卖、兑房协议书》中于宏伟应当负责2015年6月5日办理案涉房更名过户，于宏伟缴纳房产交易税和个人所得税、偿还银行贷款的事实。第6页，认定了刘小宇与于宏伟在下落不明期间未偿还银行贷款，并非因周宇原因未办理不动产变更登记，周宇无过错的事实。已经生效的628号判决中第7页，认定了张慧以民间借贷纠纷将刘小宇、于宏伟诉至一审法院的时间是2015年6月24日，刘小宇、于宏伟经公告送达未到庭参加诉讼，可以认定周宇主张办理更名手续时找不到刘小宇、于宏伟的事实成立。故周宇未办理更名过户登记非因周宇自身原因的主张成立。张慧质证认为，证据一电费缴费详情缴费户名为“陈凤学”，周宇主张其对该房产享有所有权，但并未将电费缴费户名更名而是继续显示陈凤学，并不能证明电费缴纳是由周宇或该房承租人胡振平缴纳的，而且缴费单据是复印件应该可以在电力部门开具正式的缴费票据，该证据不具有证明力。对租赁合同的真实性有异议，诉争之房的产权名是于宏伟，但周宇却以该房产所有人的名义出租，周宇对房产并不享有所有权却将房屋出租不符合法律规定，因此周宇与胡振平签订的房屋租赁合同本身不合法，不能证明周宇对该房产实际占有，房屋租赁合同是无效的。微信转帐记录只能证明周宇与胡振平之间经济往来，不能证明是租金。对证据二的真实性无异议，对关联性、证明问题有异议，两份判决书中并没有明确地在法院认定事实部分认定周宇已经向于宏伟缴纳了涉案房产的全部房款及其实际占有该房屋的事实。本院认证意见：周宇二审举示的证据一与其他相关证据可以证明其对涉案房屋进行了占有。而张慧质证意见是建立在房屋仍为于宏伟所有的基础上，于本案并不成立。周宇举示证据二仅为了证明周宇未办理案涉房屋更名过户登记非因其自身原因所致，张慧质证意见与此相左，因生效判决已认定周宇未及时办理更名过户系因于宏伟、刘小宇下落不明，故对该组证据的证明效力亦予认定。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，周宇与于宏伟约定于2015年6月5日前办理案涉房屋更名过户，并由于宏伟还清按揭贷款，后由于于宏伟下落不明，周宇无法办理案涉房屋的更名过户手续。本院认为，本案争议焦点是周宇购房行为的真实性、是否实际占有房屋及未办理房产证是否是自身原因所致。周宇与于宏伟签订了合法有效的房屋买卖合同，并按约交付了全部房款，刘小宇与于宏伟系夫妻，相互代为收款并无不妥，因此根据全案证据可以认定其购房是真实有效的。周宇在购房后进行了装修、缴纳了相关的物业费用，随后又租赁给他人居住，可以认定其实际占有了房屋。关于未办理房产登记过户的原因，周宇与于宏伟已经约定于2015年6月5日前办理完结，但因此时于宏伟下落不明导致周宇不能自行办理，且于宏伟不能按时结清贷款，亦成为更名过户的客观障碍，因此可以认定未办理更名过户登记非因周宇自身原因的理由成立。一审法院认为周宇未举证证明案涉房屋未办理更名过户系因不可归责于周宇的原因，故不能认定周宇系案涉房屋所有权人的理由不正确。张慧辩称周宇与于宏伟签约后长达一年多时间未办理过户手续及为了避税等理由并不能否定买卖合同的真实性，该项事实系当事人的自主行为，亦不违反法律规定，对张慧的答辩意见不予采纳。综上，周宇“停止对涉案房屋执行”的诉讼主张成立，但其请求解除查封应属执行行为，应另行提起。综上所述，周宇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初8798号民事判决；二、不得执行于宏伟名下坐落于哈尔滨市道里区安宁街20号2层1号的房屋。一、二审案件受理费各100元（周宇已预交），由被上诉人张慧负担；一审案件公告费560元，由被上诉人张慧缴纳（周宇已预交）。上述费用于本判决生效后十五日内给付周宇。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  付玉林审判员  刘万福()二○二○年十一月三十日书记员于凯华