江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0321民初9385号原告：刘欢欢，男，1990年3月24日出生，汉族，工程造价师，住江苏省丰县。原告：张海廷，女，1990年3月10日出生，汉族，美容师，户籍住址江苏省丰县，现住上海市浦东新区。二原告共同委托诉讼代理人：刘静（系刘欢欢姐姐），女，1989年3月5日出生，汉族，房地产职工，住江苏省丰县。被告：曹晓雨，女，1984年8月26日出生，汉族，职工，住江苏省丰县。被告：娄宁，男，1984年6月27日出生，汉族，职工，住江苏省丰县。原告刘欢欢、张海廷与被告曹晓雨、娄宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭原告刘欢欢、张海廷及二原告共同委托诉讼代理人刘静，被告曹晓雨及二被告共同委托诉讼代理人刘信永到庭参加诉讼。第二次开庭原告刘欢欢、张海廷及二原告共同委托诉讼代理人刘静，二被告共同委托诉讼代理人刘信永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘欢欢、张海廷共同向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告双倍定金10万元，并支付相关损失费；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年10月10日，原被告签订了《徐州市丰县存量房买卖协议》，合同约定被告将其位于江苏省丰县高盛国际花园城5号楼1单元501室（不动产权证书编号：0006095）房产卖给原告，2019年12月20日办理完相关银行贷款批准手续。现时间未到，期间原告备好首付款多次积极主动找中介一起与被告协商，被告拒不履行合同，而且在其他中介挂牌出售此房源。为维护合法权益，故诉至法院。二被告辩称：第一，原告严重违约。2019年10月10日，原被告在中介机构丰县儒房地产营销策划有限公司（以下简称儒房地产）的介绍下，签订了《丰县存量房买卖协议》，由被告将位于高盛国际花园城5-1-501，建筑面积142.25平方米的住宅售给原告，该房总成交价为86万元。根据该协议第五条C项的约定，原告应于2019年11月20日首期付款36万元至丰县房产交易中心监管账户，2019年12月20日前办理完毕银行贷款批准手续，贷款金额为50万元。根据该协议第十条约定，原告交付5万元定金。而协议签订后，原告在约定的日期2019年12月20日迟迟未交付36万元。在被告催促下，儒房地产向原告刘欢欢发出《催促履行通知函》，催促其在2019年11月25日前办理房屋网签手续，而原告仍未办理。由于原告迟延履行，经被告催告后在合理期限仍未履行，被告可以解除合同。再者，被告之母与原告刘欢欢的录音可以证实，原告一直贷不到款，无法交纳，同意被告将房屋卖掉。综上，由于原告违约，被告可以解除合同，二原告无权要求返还其交纳的5万元定金。第二，原告应赔偿被告损失。由于原告严重违约，被告被迫解除合同，而原告又保全了涉案房屋，因原告的错误保全给被告造成的损失，被告房屋不能售出，被告保留另行起诉其赔偿的权利。本院认定事实如下：2019年10月10日，原被告签订《徐州市丰县存量房买卖协议》（甲方：曹晓雨、娄宁，乙方：刘欢欢、张海廷，丙方：儒房地产）一份，约定原告购买被告名下位于高盛国际花园城5#1-501室房屋一套，总价款86万元。二原告于2019年11月20日在丰县政府审批大厅房产交易中心备案前，支付首付款36万元至丰县房产交易中心监管账户，于2019年12月20日前办理完相关银行贷款批准手续，贷款金额为50万元，贷款金额不足的，由二原告以现金的形式补齐。原被告双方在协议的补充条款中约定：“甲方承诺付清交房前所有的水电煤燃物业等相关费用。经甲乙双方同意，2019年10月10日乙方再支付给甲方肆万元定金，总共付伍万定金。”合同签订后，原告向被告支付定金5万元。2019年11月20日，儒房地产向原告刘欢欢出具《催促履行通知函》一份，载明：“根据合同约定，2019年11月20日买卖双方须办理网签过户手续。现合同约定的履行期限已逾期，经多次催促阁下还没办理网签过户，本司通知阁下，请2019年11月25日到办理房屋网签过户手续。您已违约，如不按时办理，出售方将通过丰县人民法院提起诉讼，按照合同规定追偿违约金，出售方可继续出售此房屋。”2019年11月24日，二原告曾通过微信与被告协商变更办理房屋网签过户手续的日期，被告并未回复。2019年11月28日，原告刘欢欢向二被告出具《催促履约告知书》一份，载明：“……一、你方继续履行卖房义务，请你方卖房本人及时为我方作出明确书面回复继续履行（卖方合同约定时间）的“准时于2019年11月20日在丰县政府审批大厅房产交易中心备案前，支付首付款至丰县房产交易中心监管账户”期限日期延期至银行放款日期，或者可以经协商将（卖房合同约定时间）“准时于2019年11月20日在丰县丰县政府审批大厅房产交易中心备案前，支付首付款至丰县房产交易中心监管账户”期限日期延期至银行书面告知可以批复贷款的日期。二、你方不继续履行卖房义务，请你方卖房本人及时为我方作出明确书面回复不继续履行卖房义务，并注明及时返还我方付款，人民币伍万元整。其中定金为壹万元，帮助你方还款肆万元整。若你方卖房本人未及时为我方明确书面回复不继续履行卖房义务期间，未经我方买房本人书面回复同意将此房销售给他人，均视为卖房本人违法行为，所有后果由卖房本人承担。我方告知的以上两点，限你方自2019年11月30日起至2019年12月5日内以书面回复选择以上两点其中一种解决方式。若此期限内不选择以上两点其中一种解决方式，属你方不回复、不作出履行卖房义务，继续故意拖延时间等，视为违约，我方无责任无违约，并在2019年12月7日内退还我方付你方伍万元整。”另查明，2020年3月，涉案房屋已由二被告出卖给案外人，并办理完毕房屋过户登记手续。以上事实，由原告提供的徐州市丰县存量房买卖协议、催促履行通知函、电话录音、微信聊天截图、催促履约告知书、证人证言、视听资料，被告提供的电话录音、证人证言及双方当事人的庭审陈述等证据为证，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、原被告哪一方存在违约的事实；2、原告要求被告双倍赔偿定金10万元及相应的损失有无充分事实和法律依据。本院认为：依法成立的合同,对当事人均具有法律约束力。原被告双方签订的《徐州市丰县存量房买卖协议》系当事人的真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应依约行使权利并履行义务。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据上述法律、司法解释的规定,只有在一方不履行合同,或者不完全履行合同的行为构成根本违约,使非违约方订立合同的目的不能达到的情形下,才可以适用定金罚则。本案中，双方签订的《徐州市丰县存量房买卖协议》约定，二原告应于2019年11月20日在丰县政府审批大厅房产交易中心备案前支付首付款36万元整至丰县房产交易中心监管账户。原告因遇到障碍未能在合同约定时间内履行义务，其行为构成违约。鉴于原告在障碍发生后多次主动与被告协商变更合同履行时间，障碍消除后亦未作出拒绝购房的意思表示，原告的迟延履行并不致使合同目的不能实现而构成根本违约。二被告在原告迟延履行后，亦做出了同意原告继续履行的意思表示，即委托儒房地产通知原告延长履行义务的期限，但提供的履行期限较短，未给予法律规定的合理期限即单方面要求解除合同，二被告的行为亦存在一定过错。故涉案房屋买卖协议不能履行并非被告一方违约导致，原被告双方均存在过错，不应适用定金罚则。且涉案房屋现已办理完毕房屋过户登记手续，涉案协议已不具备履行的现实可能性。本院结合双方当时的过错程度、合同履行情况等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定由二被告向返还原告的定金4万元。对于原告过高的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的损失费问题。根据法律规定，当事人对自己的事实主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未能提供相应的证据证明其实际损失的数额，应承担举证不能的法律后果。原告要求被告支付相关损失费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹晓雨、娄宁于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘欢欢、张海廷返还定金40000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、诉讼保全费1020元，合计3320元（原告已预交），由被告负担1328元，其余原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  丁国栋人民陪审员  李修银人民陪审员  姜丁荧二〇二〇年十一月六日法官 助理  沙轩羽书 记 员  黄萌萌