福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2501号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路**。 法定代表人：杨炜强，行长。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈典，福建泾渭明律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：陈清，女，1987年11月18日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈惠珍，女，1967年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区万亩园。 法定代表人：陈惠珍，职务：。 原审被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区（漳州市国立金属制品有限公司内之二）。 法定代表人：于国永，职务：总经理。 原审被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列四原审被告的委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 上列四原审被告的委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省平和县小溪镇河滨路第****。 法定代表人：朱元文，职务：。 原审被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省平和县小溪镇河滨路第****。 上诉人中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行（下称农行芗城支行）因与被上诉人陈清、陈惠珍、原审被告漳州市国立金属制品有限公司（下称国立公司）、于国忠、漳州市永立工贸有限公司（下称永立公司）、于国永、福建向荣大芹山茶业发展有限公司（下称大芹山公司）、朱元文案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行芗城支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈清一审诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院将部分未经质证的证据作为定案依据，已违反法定程序。 二、陈清与陈惠珍并未签订合法有效的书面买卖合同。1.讼争房产交易价低于市场价。2.该合同签订时，讼争房产尚未取得权属证书，且陈清在讼争房产取得权属证书前就支付全部房款，未留部分款项作为担保，与正常交易不符。 三、陈清未实际支付约定房款。陈清所提供汇款凭证不足以证明其已支付全部房款。且如前所述，陈清支付房款方式不符合房产交易经验。 四、陈清未在查封之前占有讼争房产。1.陈清所提供收取电费的支付宝交易记录，未提供原始载体核对，也未提供证据证明付款人和收款人的身份。 五、讼争房产未过户系陈清自身原因所造成。开发商于2011年交付讼争房产给陈惠珍，长达四年多时间一致未办理权属证书。对此，陈清是明知的。在此情况下，陈清还与陈惠珍签订买卖合同并支付全部房款，应认定其未尽审慎义务，存在过错。 陈惠珍辩称：一、讼争合同系双方真实意思表示，且价格未明显低于市场价，应为真实有效。农行芗城支行主张该合同虚假、无效，未提供证据证明，不能成立。 二、陈清已实际支付全部房款。对此，陈清已提供银行转账明细予以证实。农行芗城支行主张陈清未实际支付全部房款，仅凭主观猜测，无证据证明。 三、陈清已实际占有讼争房产。一审中，陈清已提供2016年10月水、电费扣缴凭证予以证实。 四、讼争房产未办理过户系开发商原因所致，非陈清本人原因。 国立公司、于国忠、永立公司、于国永未陈述意见。 陈清、大芹山公司、朱元文未提供书面意见。 陈清向一审法院起诉请求：解除对漳州市芗城区××幢××室的查封。 一审法院认定事实：一、2015年7月1日，陈惠珍、于国忠作为甲方与陈清作为乙方与签订《房地产买卖协议》，约定：陈清向陈惠珍、于国忠购买位于漳州市芗城区××幢××室的房产；总成交价640000元；陈清于2015年7月1日支付给陈惠珍、于国忠30000元作为购房定金（定金抵扣总房款）；房款640000元（含定金）于2015年12月25日前到第二公证处公证时乙方支付给甲方。十二、补充条款：甲方同意乙方于2015年12月30日前支付。2015年7月1日，陈惠珍、于国忠出具收条，确认收到陈清支付的定金30000元。陈清分别于2015年12月29日、2015年12月30日通过其漳州农村商业银行账户向陈惠珍中国农业银行漳州市芗城支行账户分别转账610000元（附言：购房款）。一审法院另案审理的（2020）闽0602民初1332号案中，陈惠珍与陈清另签订一份《房地产买卖协议》，约定：陈清向陈惠珍购买位于漳州市芗城区××幢××室的房产。 二、陈清与漳州市晨致装潢设计有限公司（代表人林良斌）签订《装饰装修施工协议》，载明：工程项目：鑫荣嘉园7栋202室；工程开工日期：2016年10月1日；竣工日期：2016年12月30日；工程价款100000元。2016年11月24日，陈清转账支付林良斌装修水电款20000元。2017年4月7日，陈清转账支付林良斌装修款39000元。2016年10月起，卡号91097、户名陈惠珍、地址鑫荣嘉园**楼**的水费从陈清建设银行账户代扣缴交。2016年10月起，户号7524523334、户名陈惠珍、用电地址芗城区××路××小区××幢××室的电费由吴剑君（陈清丈夫）通过支付宝缴交。2011年9月5日，陈清与吴剑君登记结婚。 三、2017年3月16日，陈清向漳州市芗城联合人民调解委员会申请调解，经该委主持，陈清与陈惠珍于当日就漳州市芗城区××幢××室房屋买卖事宜达成编号：【2017】漳芗人调字第6897号人民调解协议书。 四、在农行芗城支行与国立公司、大芹山公司、朱元文、陈惠珍、永立公司、于国永、于国忠（2017）闽0602民初4643号金融借款合同一案审理过程中，农行芗城支行申请财产保全，一审法院作出（2017）闽0602民初4643号民事裁定，于2017年7月11日查封了陈惠珍名下址在漳州市芗城区××幢××室等房产。 五、2017年11月9日，一审法院作出（2017）闽0602民初4643号民事判决，判决：国立公司应于判决发生法律效力之日起十日内偿还农行芗城支行贷款本金26000000元及自2017年3月1日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利（但合计金额不得超过按月利率2%计付的金额）；国立公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿农行芗城支行律师费10700元；大芹山公司、朱元文、陈惠珍、永立公司、于国永、于国忠对国立公司上述债务承担连带清偿责任，大芹山公司、朱元文、陈惠珍、永立公司、于国永、于国忠清偿案件债务后，有权向国立公司追偿；若国立公司未清偿案件债务，农行芗城支行对陈惠珍、于国忠提供的抵押物漳州市芗城区××号楼××号××小区××幢××号××小区××幢××号××花园××幢××号店面折价或拍卖、变卖后的价款在10391500元范围内优先受偿等。 六、2018年1月15日，因上述被告未履行生效判决所确定的义务，农行芗城支行向一审法院申请执行。一审法院作出（2018）闽0602执254号执行裁定，裁定：冻结、划拨国立公司、大芹山公司、朱元文、陈惠珍、永立公司、于国永、于国忠应履行义务部分的存款；扣留、提取国立公司、大芹山公司、朱元文、陈惠珍、永立公司、于国永、于国忠应履行义务部分的收入；查封、扣押国立公司、大芹山公司、朱元文、陈惠珍、永立公司、于国永、于国忠应履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。 七、陈清对执行标的提出书面异议，2020年1月14日，一审法院作出（2020）闽0602执异8号执行裁定，驳回陈清的异议请求。陈清不服，于2020年2月12日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为：本案争议焦点为陈清是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”围绕上述规定，就本案争议分析如下： 一、关于签约时间及合同效力问题。2015年7月1日，陈清与陈惠珍、于国忠签订讼争房产买卖协议书，而讼争房屋被查封时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房产被法院查封之前。陈清与陈惠珍、于国忠所签订《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故该协议合法有效。农行芗城支行辩称陈清与陈惠珍未在查封讼争房产前签订合法有效的书面买卖合同，于法无据，应不予采纳。 二、关于占有的认定。陈清所提供证据可以证明从2016年10月起，讼争房产的水费由陈清从其银行账户扣缴，电费由吴剑君通过支付宝缴交。结合陈清与陈惠珍、于国忠之间房屋买卖等相关事实，应确信陈惠珍已于2016年将讼争房产交由陈清执掌，陈清亦实际占有使用该房产至今。农行芗城支行对陈清查封前占有讼争房产的事实存有异议，但未提供相关证据予以证实，应不予采纳。 三、关于房款的支付问题。根据查明的事实，陈清已依约向陈惠珍支付全部房款。农行芗城支行辩称陈清付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，应不予采纳。 四、关于陈清是否系因自身原因未办理房产过户登记。本案中，讼争房产系商品房，至今无法办理不动产权初始登记，非陈惠珍、于国忠及陈清的过错。陈清已依约定陈惠珍支付全部房款，并已实际占有讼争房产，对未办理房产过户登记并无过错。 综上，陈清请求停止对讼争房产的强制执行，并解除对该房产的查封，应予支持。农行芗城支行的辩称缺乏事实依据，应不予采纳。大芹山公司、朱元文经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：不得执行址在福建省漳州市芗城区××幢××室房屋，并解除对该房屋的查封；案件受理费10200元，由农行芗城支行负担。（2020）闽0602执异8号执行异议裁定于判决生效时自动失效。 二审中，当事人未提交新证据。因陈清一审中据以证明其于查封前占有讼争房产的漳州发展水务集团有限公司水费清单、电力公司历月电费明细和燃气公司缴费凭证三组证据未经当事人质证，本院对该三组证据另行组织质证。农行芗城支行质证表示，对该三组证据的真实性、合法性无异议，但不能证明所载明费用是陈清一方缴交的。对上述三组证据本院认定如下： 因当事人无异议，上述三组证据的真实性、合法性本院予以确认。上述费用虽挂在陈惠珍名下，但具体凭据清单均由陈清一方持有，且根据各方无异议事实，支付宝缴费人吴剑君系陈清丈夫，故应认定上述费用系由陈清一方缴交。上述三组证据拟证明事实可以成立。 对一审法院认定事实，除农行芗城支行对“2016年10月起，户号7524523334、户名陈惠珍、用电地址芗城区××路××小区××幢××室的电费由吴剑君（陈清丈夫）通过支付宝缴交”有异议外，其余事实各方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。对当事人有争议事实，本院认定如下： 陈清所提供支付宝缴费记录结合各方无异议的吴剑君系陈清丈夫和陈清持有电力公司历月电费明细的事实，足以证实一审法院上述认定。农行芗城支行该异议，仅凭单方陈述，缺乏足以反驳的相反证据，不能成立。 本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下二个争议焦点：一、一审法院有无违反法定程序；二、陈清对讼争房产是否享有足以排除执行的民事权益。 一、一审法院有无违反法定程序 经核实，一审法院确有将未经当事人质证的部分证据作为定案依据，该行为有悖于认证规则，应认定一审法院已违反法定程序。但二审中上述证据已经当事人质证，应视为该程序瑕疵已实质补正。在此情况下，不应就该程序瑕疵在裁判上作专门处理。农行芗城支行主张一审法院违反法定程序，有事实和法律依据，理由可以成立，但因二审中在程序上已进行救济，对案件实体处理无实质影响。 二、陈清对讼争房产是否享有足以排除执行的民事权益 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应同时具备该规定列举的四项条件。本案中，陈清对讼争房产查封前其已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有讼争房产和支付全部房款，均已提供充分证据证明，而农行芗城支行否认该事实仅凭带有主观猜测性的单方陈述，并未提供足以反驳的相关证据予以支持，故对比双方举证情况，应认定陈清已具备上述规定列举的前三项条件。另外，讼争房产所属项目因开发商原因无法办理权属证书，在本地系众所周知的事实，故讼争房产查封前未过户登记至陈清名下非属陈清自身原因，亦应认定陈清已具备上述规定列举的第四项条件。因本案中陈清已同时具备上述规定列举的四项条件，一审法院认定其对讼争房产享有足以排除执行的民事权益，并无不当。农行芗城支行主张陈清对讼争房产不享有足以排除执行的民事权益，与事实与法不符，理由不能成立。 综上，农行芗城支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽程序上存在瑕疵，但经程序补正，不影响实体结果，可予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10200元，由中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  李 凌 审 判 员  唐志忠 二〇二〇年十一月十八日 法官助理  杨国栋 书 记 员  卢 杰