济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初10881号原告：刘桂芳，女，1945年5月23日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：孔珣，北京天驰君泰（济南）律师事务所律师。被告:李懿康，男，1960年3月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙书国，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张存存，山东博睿律师事务所实习律师。原告刘桂芳与被告李懿康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂芳及其委托诉讼代理人孔珣，被告李懿康及其委托诉讼代理人孙书国、张存存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘桂芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2019年1月29日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令被告李懿康返还原告购房款180万元及支付利息损失(以购房款180万元为基数，自2019年4月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、请求依法判令被告李懿康赔偿原告装修费20万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告系邻居关系，原告因生活所需购买房屋一处，被告向原告声称其所有的坐落于济南市历下区青年东路7号7号楼房屋正要出售，双方即达成购房合意，约定总购房款为280万元。原告多次要求被告出具房产证核验房屋权属，但被告声称大家都是邻居、朋友，让原告不必担心，房产证在老家不在手中，待原告先支付定金及部分购房款后，其从老家取回房产证给予出示。原告基于信任于2019年1月16日向被告支付购房定金30万元。双方于2019年1月29日签订正式《房屋买卖合同》。合同签订后,原告又于2019年1月31日支付购房款50万元，于2019年4月16日支付购房款100万元。被告于2019年4月16日向原告交付房屋，原告随后予以装修，至今共花费装修费20万元。根据《房屋买卖合同》约定，剩余购房款100万元原告在7月份支付当天被告协助办理房产过户手续，但2019年7月份原告多次催促被告见面付款及办理房屋过户手续，被告均以种种理由予以推脱不予见面，最后却声称房屋产权在其表弟李某某名下，无法办理过户手续，并且向原告表示要收回房屋不予出售，故至今原告无法取得房屋所有权。无奈，原告诉前调取涉案房屋权属信息，显示房屋产权人不是被告，并且被告隐瞒了涉案房屋具有银行贷款抵押的事实。综上，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条等相关法律规定，涉案房屋无法过户至原告名下，致使原告合同目的不能实现，原告为了维护自身合法权益，现特诉至贵院，望贵院判如所请。李懿康辩称，第一:双方签订的房屋买卖协议合法有效，被答辩人请求解除房屋买卖合同没有依据。1、签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方均是省广电局职工，住在同一个单位宿舍，彼此相互认识、相互信任，不存在相互欺骗问题。2、本案涉案房屋也位于广电宿舍院内，被答辩人对房屋情况也比较了解。该房屋是答辩人以其表弟李某某的名义购买的，因此虽然房产证上的名字是李某某，但答辩人有完全处分权，对此，李某某已出具“证明”进行说明。涉案房屋虽设定抵押，但答辩人已向被答辩人讲清楚，只要被答辩人按时付款，答辩人保证按时配合办理过户手续。3、协议签订后，答辩人已按合同履行，将房屋交付给被答辩人，被答辩人也对房屋进行了裝修。第二、被答辩人没按合同约定付款，已构成违约。根据合同约定，第三笔款100万元于2019年7月份付给答辩人，但被答辦人至今未付。第三、被答辩人未按时支付第三笔款的理由纯属借口。基于双方信任，答辩人实际交付房屋，被答辩人在对房屋充分了解的情况下，不需要查看房产权属就支付房款，进行装修，一开始都按时付款，到2019年7月份，被答辩人没有按时支付剩余房款的根本原因，主要两个方面，一是暂时拿不出100万元，另一方面主要原因是由于市场原因房屋价格下跌。综上所述，双方签订的房屋买卖合同合法有效，并已实际履行。答辩人完全能够配合办理房屋过户手续，希望能继续履行合同，被答辦人违约在先，提出解除合同的理由不成立，望依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月16日，原告刘桂芳与被告李懿康达成购房合意，约定购买李懿康位于济南市历下区青年东路7号7号楼房屋，总购房款280万元，刘桂芳于当日向李懿康支付购房定金30万元。李懿康出具收条一份，载明：“今收到刘桂芳老师购房定金30万元整”。2019年1月29日，李懿康（甲方）与刘桂芳（乙方）正式签订《房屋买卖合同书》，载明：第二条：房屋总价280万元整，乙方于2019年1月16日付甲方定金30万元整，余额250万元分三次付清，第一笔50万元于2019年1月31日付给甲方，第二笔100万元于2019年4月付给甲方，第三笔100万元于2019年7月付给甲方；第三条：房款付清后于当天办理房产过户手续，过户税费等费用由甲方承担；第四条：甲方于2019年3月1日前腾空房间，并支付乙方房间钥匙，乙方开始装修。在签订《购房合同》后，刘桂芳于2019年1月31日向李懿康支付第一笔购房款50万元整，李懿康同时出具收条，载明：“今收到刘桂芳50万元整购房款”；2019年4月16日支付第二笔购房款100万元整，李懿康同时出具收条，载明：“今收到刘桂芳100万元整购房款”。2019年4月16日李懿康实际交付房屋给刘桂芳。2019年5月20日，刘桂芳（甲方）与张杰（乙方）签订《装修合同》，开始对房屋进行装修，协议中载明了装修费用8.9万元，且刘桂芳为房屋装修、购置物品、交纳物业费以及水表改造费合计105434.9元。2019年7月25日，朱山（刘桂芳丈夫）通过微信软件向李懿康发送消息：“懿康好！房子何时办过户手续？”同日晚上18:43分，李懿康答复“我在外地。”2019年8月31日上午8:19分，朱山再次询问：“懿康好！房子何时办过户手续”，同日上午8:29分，李懿康回复消息：“不好意思老兄……等我忙完这段时间我们过户”。2020年4月9日上午11:06分，朱山再向李懿康发消息：“你何时回济南，抓紧把七号楼的房子过户吧”，李懿康回复：“好”。但双方一直到当日，仍未协商好过户时间，房屋仍未办理过户。另查明：2016年11月10日，被告李懿康以其弟李某某的名义购买了位于济南市青年东路7号山东省广电局宿舍7号楼的房屋，李某某为不动产登记证书登记的权利人。根据济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息显示，该涉案房屋截止到2020年7月8日仍处于抵押过程中，债权人：中国银行股份有限公司济南明湖东路支行；抵押金额：118万；债务履行期限：2016年11月14日起2033年11月14日止。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。而用以判断合同是否无效的依据为合同法第五十二条的规定。在本案中，李懿康在缔结合同时并不是房屋所有权人，且与刘桂芳签订的房屋买卖合同并不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形。故刘桂芳与李懿康签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。在本案中，首先，李懿康不是房屋所有权人，本身就不具有处分该房屋的权利；其次，涉案房屋办理房屋按揭贷款，将房屋抵押给了中国银行济南明湖东路支行，且截止到2020年7月8日，房屋仍处于抵押状态。这都导致涉案房屋无法过户至刘桂芳名下，致使双方签订的《房屋买卖合同书》无法实现，故刘桂芳请求解除《房屋买卖合同》并返还购房款180万及相应利息的诉讼请求有理有据，本院予以支持。对于李懿康所提交的《证明》，证明其弟李某某会积极配合办理过户手续，并授权李懿康办理与该房屋买卖、过户的全部手续。但该《证明》的真实性存疑，不能单独作为认定事实的依据且该房屋仍处于抵押状态，无法办理过户，故对于该项证据本院不予认可。关于刘桂芳请求李懿康赔偿装修费20万的诉讼请求。在本案中，因李懿康存在过错，合同目的无法实现，从而导致解除合同，因此李懿康应赔偿刘桂芳的装修费。根据刘桂芳提供装修清单、装修合同、销货清单、送货单以及收据显示，原告为房屋装修、购置物品、交纳物业费以及水表改造费合计105434.9元，证据确实充分，本院予以支持。剩余94565.1元的购买家具家电费用没有提供证据证明，因此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告刘桂芳与被告李懿康于2019年1月29日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李懿康返还原告刘桂芳购房款本金180万元，于判决生效之日起十日内执行；三、被告李懿康支付原告刘桂芳购房款利息损失，以购房款180万元为基数，自2019年4月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，于判决生效之日起十日内执行；四、请求依法判令被告李懿康赔偿原告刘桂芳装修费105434.9元，于判决生效之日起十日内执行；五、驳回原告刘桂芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11400元，由被告李懿康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年十一月十一日书记员  亓瑞