广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初12528号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市星趴动漫科技有限公司海上世界分店，住所地深圳市南山区招商街道蛇口海上世界****201、207至213铺，统一社会信息代码：914403003427477454。负责人：陈文，总经理。委托诉讼代理人：赵英泽，广东众本律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳市心一科技有限公司，住所地深圳市南山区招商街道水湾社区海上世界船前广场**313，统一社会信用代码：91440300MA5EN1JG9Q。法定代表人：郑明明，总经理。委托诉讼代理人：欧阳春，广东鹏浩律师事务所律师。原告深圳市星趴动漫科技有限公司海上世界分店诉被告深圳市心一科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵英泽、被告的委托诉讼代理人欧阳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的租金暂计44000元（截至2020年3月24日）；2、解除双方的租赁合同；3、被告承担原告律师费暂计律师费9400元（截止2020年3月24日）；4、请求被告承担本案的诉讼费、保全费。庭审中，原告明确其要求的租金系2020年1月22日至2020年3月21日期间的租金共计44000元。事实与理由：原告与被告于2019年10月31日签订了《星趴动漫场地合作协议》，协议主要约定：原告将面积为284平方米的场地租赁给被告；每月租金为22000元、押金为2个月租金；内场免租期一个月，2019年11月21日结束，外场免租期2个月，2019年12月21日结束；每月25日支付下个月的租金。合同签订之后，原告将场地交付被告，被告支付了押金和首月租金，然而，截止2020年3月25日，被告并没有依据合同约定继续缴纳租金，被告自始就欠租的行为，给原告带来较大的商业风险和不确定性，因此，原告向法院提起诉讼，行使合同约定的解除权（合同8.3条第二款），以及要求被告支付拖欠的租金和违约金。被告辩称：一、被告与原告签订《星趴动漫场地合作协议》后，被告于2019年9月29日支付了原告两个月押金及一个月租金共计66000元，因内场免租期一个月，即2019年10月22日至2019年11月21日（内场免租期后按9000元/月支付租金）。外场免租期两个月，即2019年10月22日至2019年12月21日。另外加上2020年3月19日被告已支付给原告一个月的内场租金9000元。目前被告已经将2020年1月21日之前的租金全部交清。二、对于2020年2月份的租金，被告并非刻意拖延支付租金，因2020年1月20日后新冠病毒疫情爆发，导致复工时间推后，属于不可抗力。同时关于星趴公司与业主方减租方案并未确定，被告也向原告发送了书面联络函和书面减租申请书，被告明确表明后期待确定是否减租方案后将租金补足。另外，因原告故意拖延导致被告未能复工期间的租金不应得到支持。故原告据此要求解除双方的场地合作协议没有法律依据，不应得到支持。三、实际上被告和原告已经口头协商好迟延交租问题，通过被告提交的微信聊天记录可知，原告从未催促过被告缴纳租金，原告也从未告知被告因被告拖欠租金将要解除场地合作协议。四、事实上原告早就有想法要与业主方解除租赁合同关系，并一直拖延协助被告办理复工装修手续，因原告拖延导致被告无法复工装修期间的租金不应继续支付，同时因原告确实属于自行向业主方提出解除其与业主的租赁合同，导致原告丧失了租赁权，原告属于根本性违约，对原告拖延导致被告无法装修期间的损失及原告退租的根本性违约，被告已提出反诉。综上所述，原告起诉的主张没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、确认被告与原告签订的《星趴动作协议》因原告根本性违约而依法解除；2、原告返还被告双倍押金88000元；3、原告返还被告租金31000元；4、原告返还被告装修押金12000元；5、原告承担律师费12000元；6、原告承担本案的所有诉讼费用。事实及理由：原、被告签订了《星趴动漫场地合作协议》，场地协议约定原告将位于深圳市南山区出租给被告做经营使用。场地协议签订后，被告向原告支付了两个月押金及一个月租金共计66000元，相当支付了整个场地免租期之后2019年12月22日至2020年1月21日的租金。而内场免租期的租金此前与原告有过沟通，原告同意予以缓交，后因疫情原因导致迟延，至今被告已经将内场免租期之后的2019年11月22日至2019年12月21日的租金9000元已经支付给了原告。至此，被告只有因疫情爆发导致无法正常装修和支付原告2020年1月22日之后的租金，此部分租金属于疫情期间，被告也多次与原告协商减免，并且原告口头都已答应给被告缓交，至于是否减免得等原告与业主方交涉后会给被告作出最终的决定，被告也会将疫情期间的租金补交齐全。2020年3月初，被告要求复工继续装修，而当时街道及业主方要求原告提供同意复工声明被告才能入场复工装修，但是原告拒不配合被告，导致被告未能入场复工装修。同时原告在2019年12月就在向业主方申请解除租赁合同，并在2020年3月份已经与业主方解除了租赁合同。原告早就丧失了租赁物业的出租权，但原告却未告知被告。由于原告拒不配合被告的复工要求，导致被告一直无法复工装修，并且由于原告丧失了租赁物业的出租权，原告属于根本性违约，故被告为维护自己合法权益，特提出反诉，望法院支持被告的请求。针对被告的反诉，原告辩称：第一，被告没有办法复工是受疫情影响与原告无关，且被告在反诉状提出街道和业主同意复工，即可复工，但被告没有提供相应的证据与业主方做过相应的表态，同时在被告提交的证据中原告仅仅是表达了自己公司的复工时间，并没有限制被告复工及生产。另外，原告的主营业务是电影院行业，该行业被政府强制限制复工，具体开工时间为7月底。第二，本案的争议焦点是房屋租赁合同纠纷，被告没有在约定的时间内支付租金，本身构成了违约。原告是享有相应的解除权利。第三，原告确实于2020年4月底撤场，但原告所主张的租金部分仅仅到3月24日，并没有超过原告撤场的时间，是属于合理的主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《星趴动漫场地合作协议》，约定：甲方同意将位于广东省深圳市南山区（涉案商铺）出租给乙方作为经营使用，出租区域面积为284平方米；租赁期限自2019年10月22日起至2022年10月21日止；乙方按固定场地租金每月22000元作为租金支付给甲方；乙方应于本月25日前支付甲方次月的租金，延期三天后，每天需按应付金额1‰支付甲方迟延履行违约金；根据双方约定，内场装修免租时间一个月，即2019年10月22日至2019年11月21日，免租期后内场按9000元／月作为租金支付给甲方；外场装修免租时间两个月，即2019年10月22日至2019年12月21日；租赁合同生效之日起，支付押金66000元；因诉讼解决争议发生的案件受理费、律师费均由败诉方承担；合同有效期自2019年10月22日起至2022年10月21日；及其他内容。2019年9月29日，被告向原告转账支付66000元（包括押金及首月租金）；2020年3月19日，被告向原告支付9000元，被告表示该款项系2019年11月22日至2019年12月21日期间的内场租金。被告提交其于2020年3月19日向原告出具的《减免租金申请书》、《联络函》以及于2020年3月23日出具的《催告函》、快递详情单等，以证明被告因疫情爆发有口头与原告沟通并且双方口头达成暂缓交租的一致意见，被告向原告书面申请减免租金并沟通延迟交租后会补齐租金，但原告迟迟不配合被告复工装修，被告不得不书面催促原告尽快配合复工装修。原告对前述证据予以认可，但表示原告并未给出相关承诺，双方并未达成合意。被告另提交2020年3月26日被告公司股东朱灿与招商物业刘经理的录音、2020年6月29日被告公司股东唐茜与业主方招商物业的工作人员的录音、被告公司股东唐茜与原告工作人员的微信聊天记录，以证明被告复工必须要原告盖章同意病区街道办报备才能复工，但原告在2020年1月就开始向业主方申请退租但并未告知被告，且原告以各种理由拖延配合被告办理复工装修手续。原告对微信聊天记录的真实性予以认可，但表示原告部分员工不能代表公司的意志，且原告亦表明将会延迟复工。为证明双方均为本案支付了律师费，原告提交了《委托代理合同》、被告提交了《委托代理合同》及律师费发票予以证明。庭审中，双方均确认被告支付内外场的租金至2020年1月21日；双方均确认租赁合同于2020年3月21日解除。原告于庭后提交书面意见表示原告系于2020年4月23日与业主解除租赁关系并移交场地，原告向业主支付租金至2020年1月31日，1月31日至4月23日期间的占有使用费以押金抵扣；原告在疫情爆发后一直没有开工，直至与业主解除租赁关系。被告表示在原告撤租后，被告与业主方洽谈继续承租物业的事宜，并在2020年6月与业主方签订了租赁合同。本院认为，原、被告签订的《星趴动漫场地合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原、被告一致确认涉案合同已于2020年3月21日解除，故本院确认双方签订的《星趴动漫场地合作协议》于2020年3月21日解除。本案中，双方均确认被告向原告支付租金至2020年1月21日。因原告已将涉案房产交付被告使用，被告应支付其占用房产期间的租金，故被告要求原告退还已支付的2020年1月21日前的租金，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告支付2020年1月22日至2020年3月21日期间的租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利及义务”，本案中，原告将涉案场地交付被告后，被告进行了装修，被告本应向原告其占用涉案物业期间的租金，但因新冠肺炎疫情的发生以及后续疫情防控措施致使被告无法继续装修涉案场地并对外经营，而原告亦确认疫情发生后其一直没有开工，且于2020年4月与业主解除了租赁合同。故综合考虑前述情况，本院酌情判令原告另行向被告支付一个月的租金共计22000元。对于原告要求被告双倍返还押金的诉讼请求。本案中，原告迟延缴纳租金构成违约，而被告与业主解除了租赁合同后，已丧失继续向原告出租涉案房产的权利，被告的行为亦构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：双方均违反合同的，应各自承担责任。故双方均无权要求对方承担违约责任，现涉案合同已解除，被告应退还原告押金即租赁保证金44000元，原告要求被告双倍支付押金，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告退还的装修押金。原告并未提交证据证明其向被告支付了装修押金，故该项诉求无事实依据，本院不予支持。对于原、被告主张的律师费，双方应各自承担，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市星趴动漫科技有限公司海上世界分店与被告深圳市心一科技有限公司签订的《星趴动漫场地合作协议》于2020年3月21日解除；二、被告深圳市心一科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市星趴动漫科技有限公司海上世界分店支付租金22000元；三、原告深圳市星趴动漫科技有限公司海上世界分店于本判决生效之日起十日内向被告深圳市心一科技有限公司退还押金44000元；四、驳回原告深圳市星趴动漫科技有限公司海上世界分店的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市心一科技有限公司的其他反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费567.5元，原告已预交，由原告负担333.5元，由被告负担234元；反诉案件受理费1580元，被告已预交，由原告负担474元，由被告负担1106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年十一月五日书记员  周思媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。