济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初10161号原告：曹旋，女，汉族，1989年4月29日出生，无业，住山东省兖州市委托诉讼代理人：刘玲，山东崇宪律师事务所律师。被告：李潜，女，汉族，1986年9月15日出生，住济南市委托诉讼代理人：李冯(李潜之夫)，男，汉族，1988年8月26日出生，住济南市。委托诉讼代理人：张小娟，山东睿扬律师事务所律师。被告：李冯，男，汉族，1988年8月26日出生，住济南市被告：济南淘房不动产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李守军，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李孝刚，山东平正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛日学，山东平正大律师事务所律师。原告曹旋（反诉被告）与被告李潜（反诉原告）、被告李冯、被告济南淘房不动产经纪有限公司（以下简称济南淘房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告曹旋委托诉讼代理人刘玲，被告李潜委托诉讼代理人即被告李冯及共同委托诉讼代理人张小娟，被告济南淘房经纪公司委托诉讼代理人丛日学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹旋向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除编号为0000107号的房屋买卖合同;2.被告李潜、李冯退还定金10万元;3.被告济南淘房经纪公司退还房屋中介费2万元，房屋鉴定费用3000元，并支付律师费1万元;4.诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：2020年4月12日通过被告济南淘房经纪公司介绍、提供中介服务，原告与被告李潜、李冯签订了0000107号房屋买卖合同，原告购买被告位于历下区和平路47号房屋一套，合同总价款114万元，原告已经支付定金10万元，房屋中介费2万元，房屋鉴定费3000元，另外，经原告催要其他费用1万元已经退还原告。但在该合同的履行过程中，被告济南淘房经纪公司要求原告出具虚假的收入证明等材料，后原告得知系因原告身份不符合相关政策，根本不能购买该房屋。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。李潜、李冯辩称,一、因原告的违约行为已经给被告造成了巨大的经济损失，现被告同意解除合同。根据法律及合同约定，原告有义务赔偿房屋贬值的差价损失、律师费等在内的各种损失。在本案的房屋买卖合同签订时到现在，涉案房屋已经贬值十余万元，由于原告的不诚信违约以及要求解除房屋买卖合同的行为，使得被告丧失了与其他购买方签约的机会，造成可得利益损失；二、原告违反房屋买卖合同的约定不履行合同义务，并主动提起要求解除合同，已经构成严重违约，根据法律规定及房屋买卖合同的约定，被告不应当退还定金。1、根据《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；2、根据《房屋买卖合同》5.1条约定，原告违反本合同约定所交定金不予退还。同时《房屋买卖合同》2.2.2条可知，原告自签订合同起20个工作日内提供相关的过户与贷款材料，若因原告不能及时提供相关材料，导致不能及时履行本合同各项条款的，由原告承担全部责任。3.2条约定，双方自签订本合同起20个工作日内办理存量房网签手续。本案中，根据中介方济南淘房不动产经纪有限公司出具的《说明》可知，原告因自身原因未能在合同约定的时间内提供相关过户与贷款材料，截至2020年5月30日仍未能提供完备，导致不能及时履行合同各项条款，已经构成实质违约。同时，自2020年5月20日起，被告及中介方通过微信、电话、短信等多种方式均无法联系上原告，被告因一直联系不到原告，无奈于2020年5月30日向原告邮寄《违约告知函》。综上，原告不积极履行合同义务，导致合同无法正常履行，已经违约。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。济南淘房经纪公司辩称,原告主张退还中介费并承担律师费无事实依据，本案应当驳回原告的诉讼请求。首先，被告向原告提供居间服务，原告与本案房主在充分全面了解的基础上，签订了《房屋买卖合同》，被告已经促成合同成立，原告主张退还中介费无事实依据。其次，本案是原告自身违约导致，其无权主张退还中介费。2020年4月12日被告在签订《房屋买卖合同》时，已经向原告告知需要提交收入证明等办理房屋登记需要的全部手续材料，原告在充分知晓后签订协议并于2020年4月14日向房主支付了10万元定金。原告在订立合同时，承诺将户籍由山东省兖州市迁移至济南市，享受济南本地购房政策，按照首付款30%购买房屋，基于此合同约定按30%首付付款，其余款项以银行贷款方式支付。但合同签订后原告以自身原因未办理户口迁移，同时未提供符合银行要求的收入证明，正是基于两项情形才导致合同未继续履行，房主及被告多次催促办理，但原告此后拒接电话，也不回复信息，因此本案是因原告自身行为导致的，其无权主张退还中介费。最后，原告与被告三方共同签订的《房屋买卖合同》中没有被告承担律师费的相应条款，原告主张被告承担律师费也没有事实依据。反诉原告李潜提出反诉请求：1.依法判决被反诉人曹旋因违约给反诉人造成的律师费损失人民币1.5万元；2.本案诉讼费等费用由被反诉人承担。事实与理由：2020年4月12日，李潜、曹旋签署《房屋买卖合同》，合同编号0000107，中介方（丙方）为济南淘房经纪公司。合同约定由曹旋购买李潜位于济南市历下区和平路47号诚基中心5号楼822房屋，合同总价款为人民币114万元。曹旋自签订合同起20个工作日内提供相关的过户与贷款材料，若因其不能及时提供相关材料，导致不能及时履行本合同各项条款的，由曹旋承担全部责任。同时约定，双方自签订本合同起20个工作日内办理存量房网签手续。任何一方违反本合同约定，由违约方承担对方因实现本合同权利而支出的全部费用，包括但不限于律师费等费用。在本合同履行过程中，根据中介方济南淘房经纪公司出具的《说明》可知，被反诉人曹旋因自身原因未能在合同约定的时间内提供相关过户与贷款材料，且至今仍未能提供完备，导致不能及时履行合同各项条款，已经构成实质违约。因被反诉人原因，也导致无法落实合同3.2款约定的存量房网签手续。自2020年5月20日起，反诉人及中介方通过微信、电话、短信等多种方式均无法联系上被反诉人。同时，被反诉人向法院提起诉讼，无故要求解除房屋买卖合同。上述被反诉人的种种违约行为给反诉人造成了巨大的经济损失，包括但不限于律师费损失。为了维护反诉人的合法权益，根据房屋买卖合同约定，现依法提起反诉，请求人民法院依法判决，支持反诉人的反诉请求。反诉被告曹旋针对反诉辩称，曹旋并非因违约解除合同，系因济南淘房经纪公司欺骗曹旋签订合同，曹旋根本不具备购房资格，导致合同无法履行，才导致解除合同。曹旋不应承担李潜主张的律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月12日，李潜（甲方出卖人）与曹旋（乙方买受人）、济南淘房经纪公司（丙方中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方出售坐落于济南市历下区和平路房屋建筑面积50.18平方米，总价款114万元。甲方保证出售房屋权属真实、合法，无产权、抵押、债务等权属纠纷。乙方自签订本合同起20个工作日内提供相关的过户与贷款材料，并办理存量房网签手续，若因乙方不能及时提供相关材料，导致不能及时履行本合同各项条款的，由乙方承担全部责任。乙方在签订合同时向甲方交付购房定金10万元…丙方按照本合同标的物总价款的2%收取中介费22800元，该服务费由乙方承担。乙方当日交定金3万元，剩余7万元于签订合同当日后两个工作日内支付给甲方。卖方中介服务费11400元，分别为成交当日支付30%，3420元，过户当日支付30%，3420元，收到尾款40%，4560元。2020年4月14日，曹旋通过银行转账方式支付了购房定金，李冯向曹旋出具了收条一份，载明“收到购房定金10万元，备注：4月12日签合同当日已交3万元，今天交订金7万元，共计10万元，因产权人李潜未亲自到场，由其配偶李冯代为收取，同样具有法律效力及违约责任。”同日，曹旋通过银行转账方式向济南淘房经纪公司法定代表人李守军转款3万元、3500元，济南淘房经纪公司出具收据一份，收款款项载明中介费2万元。曹旋提供户口簿、身份证证实其户籍地为山东省兖州市，非济南市户籍人口。根据济南市相关限购政策文件规定，由于曹旋未在济南市缴纳社会保险，且非济南户籍人员，在济南市辖区内无权购买房屋，被告济南淘房经纪公司应在显著位置公示相关限购政策，并对原告购房资格和购房家庭材料进行初步审核，对不符合购房条件的，应不予以办理，更不应促成交易。若因房地产经纪机构违反限购政策，给购房人造成经济损失的，由房地产经纪机构承担相应责任。曹旋主张本案交易标的为住宅公寓，从房产证可以看出是70年购房产权，受济南市相应购房限制约束，该房屋买卖合同系专业经纪机构违法促成，依法应予以解除，并承担相应责任。曹旋提供律师代理费发票、代理合同、转款凭证各一份，证明支付律师代理费1万元。曹旋诉至本院。李潜、李冯同意解除房屋买卖合同，因曹旋未按合同约定履行义务，构成违约，不同意退还定金10万元，李潜反诉请求由曹旋赔偿其律师代理费损失1.5万元。济南淘房经纪公司主张曹旋应当在合同签订时一次性支付中介费22800元，后中介给予优惠，约定中介费为2万元。济南淘房不动产经纪有限公司另收取3000元房屋鉴定费，同意退还该费用，并非原告主张的3500元。济南淘房不动产经纪有限公司法定代表人李守军于2020年4月22日向曹旋退还500元，5月13日退还1万元。另查明，坐落于济南市历下区和平路房屋建筑面积50.18平方米，登记时间为2012年8月31日。李潜、李冯于2016年1月29日登记结婚，两人为夫妻关系。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。参照上述规定，原告曹旋受本市购房限购政策约束，不满足购房条件，不能实现购房的合同目的，原告曹旋主张解除涉案房屋买卖合同，被告李潜同意解除合同，本院应予支持。原告曹旋作为购房人，被告李潜作为卖房人，未了解本市相关房屋买卖调控政策，对异地购房是否享有资格进行考察，对造成合同目的无法实现均存有一定过错，被告济南淘房经纪公司作为中介机构，应熟知本市房屋买卖政策，应对购房人的购房资格进行初步核查，并明确告知买卖双方相应后果，被告济南淘房经纪公司对房屋买卖合同无法继续履行存有主要过错，原、被告均应各自承担相应的责任。对于原告曹旋主张由被告李潜返还定金10万元的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”原告李潜主张由被告济南淘房经纪退还中介费2万元及房屋鉴定费用3000元的请求，本院予以支持。对于原告曹旋主张由被告济南淘房经纪公司赔偿律师代理费损失1万元，反诉原告李潜主张由反诉被告曹旋赔偿律师代理费损失1.5万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告曹旋与被告李潜、被告济南淘房不动产经纪有限公司于2020年4月12日签订的房屋买卖合同；二、被告李潜于本判决生效之日起十日内向原告曹旋返还购房定金10万元；三、被告济南淘房不动产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹旋返还中介费2万元、其他费用3000元；四、驳回原告曹旋的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李潜主张由反诉被告曹旋赔偿律师代理费损失1.5万元的诉讼请求。案件受理费减半收取计1380元，由原告曹旋负担104元，被告李潜负担1040元，被告济南淘房不动产经纪有限公司负担236元；保全费1020元，由被告李潜负担；保全费250元，由被告济南淘房不动产经纪有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计88元，由被告李潜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李兰霞二〇二〇年十一月二十一日书记员  亓 瑞