广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初383号原告：珠海市宝桦汽车销售服务有限公司，住所地：珠海市******水果物流仓库壹层A027，统一社会信用代码：91440400MA51K6G12Q。法定代表人：李宝京，担任总经理职务。委托诉讼代理人：余其斌，广东纳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暘，广东纳信律师事务所律师。被告：珠海市信和万家物业管理有限公司，住所地：珠海市*****************，统一社会信用代码：914***********693Y。法定代表人：梁小锦，担任执行董事兼经理职务。被告：珠海市****有限公司，住所：珠海市斗门区**********（厂房A），统一社会信用代码：914************447。法定代表人：梁一峰，担任执行董事兼经理职务。委托诉讼代理人：李新功，河南地依律师事务所律师。原告珠海市宝桦汽车销售服务有限公司诉被告珠海市信和万家物业管理有限公司、珠海市****有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海市宝桦汽车销售服务有限公司委托诉讼代理人余其斌、刘暘到庭参加诉讼。被告珠海市****有限公司委托诉讼代理人李新功到庭参加诉讼。珠海市信和万家物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告返还履约保证金人民币18万元；2.判令两被告向原告支付违约金人民币54万元；3.判令被告珠海市信和万家物业管理有限公司向原告支付剩余租期内装修装饰物残值损失人民币540062元（以上共计人民币1260062元）；4.判令本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：原告与被告珠海市信和万家物业管理有限公司于2018年9月13日签订租赁合同，合同约定由被告珠海市信和万家物业管理有限公司将位于珠海市香洲区******水果物流仓库博皇家居商场一层编号为A18共计1139平方米的铺位（下称租赁物）出租给原告经营君马品牌汽车，租赁期限自2018年9月1*日起至2024年9月30日止（免租期自2018年9月1*日起至2018年10月31日止），月租金人民币91120元，履约保证金人民币182240元。合同签署后，原告依约向被告珠海市信和万家物业管理有限公司的签约代表周伟来转账支付履约保证金共计人民币18万元并由被告珠海市****有限公司向原告开具已收取履约保证金的《博皇家居收款收据》；另，原告自行承担租赁物装修费用并按月支付租金至2019年6月。2019年6月下旬，声称是案外人珠海市铭海投资发展有限公司（下称铭海公司）代表的张姓男子向原告出示《解除租赁合同通知函》，函件载明，因被告珠海市信和万家物业管理有限公司拖欠租金、物业管理费等事由，案外人已于2019年6月6日函告被告珠海市信和万家物业管理有限公司解除《物业租赁合同》以及《补充协议》，自收到该函之日起10日内搬离并交还场地，函件尾部有“收到通知函、梁小锦”字样，签署日起为2019年6月6日。至2019年7月初，原告发现该解除函张贴于租赁场地出入口且又于2019年7月16日前后收到被告珠海市信和万家物业管理有限公司要求将2019年7月租金直接缴交至铭海公司，否则采取停水停电措施的《缴租通知》，无奈下，原告直接与案外人铭海公司接洽并获悉，案涉租赁物的产权人为铭海公司，由二被告先后整体承租后再转租给包括原告在内的所有商户，又因被告珠海市信和万家物业管理有限公司拖欠租金等，铭海公司方于2019年6月6日向被告珠海市信和万家物业管理有限公司发函解除物业租赁合同并要求其在收到函件之日起十日内返还租赁物、恢复原状，被告珠海市信和万家物业管理有限公司对此事实隐瞒原告。实际上，案涉租赁合同签订前，原告是从租赁物所在地，即香洲区华宇路85号水果物流仓库博皇家居商场了解到案涉租赁标的招租信息，其中，商场的招租手册、对外招租广告及签署合同所使用的信笺抬头等均指向被告珠海市****有限公司，招商广告中的联系人周先生（即被告珠海市信和万家物业管理有限公司签约代表周伟来）在与原告磋商租赁合同细节时也声称被告珠海市信和万家物业管理有限公司实为被告珠海市****有限公司的子公司，两公司法定代表人都是同一人即梁小锦，原告与起诉前核查两被告工商登记信息发现，租赁物所在地的地址原为被告珠海市****有限公司工商登记注册地且被告珠海市****有限公司的法定代表人已于2019年5月变更为梁一峰，后又经其他商户反映，二被告法定代表人为父子关系。再者，包括原告在内的诸多租户向被告珠海市信和万家物业管理有限公司、被告珠海市****有限公司反映上述拖欠租金的情况，经铭海公司协调，被告珠海市****有限公司法定代表人于2019年8月10日作出书面承诺，同意于2019年8月29日前无条件退还履约保证金，否则按履约保证金的三倍承担违约责任。原告认为，被告珠海市信和万家物业管理有限公司与铭海公司的租赁关系已于2019年6月6日解除并恶意向原告隐瞒该事实，其对租赁物无合法出租权已导致其与原告的租赁合同丧失履行的基础与必要，合同目的已无法实现；另，租赁合同约定，合同有效期内如因被告珠海市信和万家物业管理有限公司违约或提前终止合同的，则应当向原告双倍退还保证金并补偿原告相关场地装修费用。而二被告存在关联关系且被告珠海市****有限公司已以其实际法律行为加入被告珠海市信和万家物业管理有限公司关于退还保证金的合同债务。而二被告至今未向原告退还履约保证金、赔偿相关费用的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。据此，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.转账明细；3.博皇家居收款收据；4.中山市佳锦机电有限公司工程承包合同；5.国内支付业务付款回单；6.珠海君马汽车装修报价；7.国内支付业务付款回单；8.缴租通知；9.解除租赁合同通知函；10.珠海市****有限公司、珠海市信和万家物业管理有限公司退还博皇家上冲店商户（专柜）合同保证金承诺书；11.两被告企业信息、企业信用信息公示报告；12.招商广告及照片。被告珠海市信和万家物业管理有限公司未向本院提交答辩状及相关证据。被告珠海市****有限公司辩称：被告珠海市****有限公司与本案无任何关系，既不是出租人也不是物业方也不是担保人。被告珠海市****有限公司并未向本院提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2018年9月13日，原告与被告珠海市信和万家物业管理有限公司签署《租赁合同》，约定原告向被告珠海市信和万家物业管理有限公司承租珠海市香洲区******水果物流仓库博皇家居商场一层A18号商铺，租赁期限自2018年9月15日至2024年9月30日止。租金每平方米按照80元计算（按照商铺的建筑面积计算，建筑面积=使用面积/60%）。履约保证金182240元，双方均不得单方提前解除合同；原告提前违约解除或终止合同，保证金归被告珠海市信和万家物业管理有限公司所有；被告珠海市信和万家物业管理有限公司提前违约解除或终止合同，应双倍退还保证金给原告，并补偿原告相关场地装修费用。经审查，该合同每一页的页眉处均载明“Bowong博皇”及“品质生活，品质家居”字样。原告及被告珠海市信和万家物业管理有限公司于租赁合同中盖章，被告珠海市信和万家物业管理有限公司法定代表人一栏签名为“周伟来”。根据银行转账凭证显示，原告法定代表人李宝京向周伟来转账支付情况如下：1.2018年8月22日3万元；2.2018年9月18日15万元。被告珠海市****有限公司质证称未收到原告支付的上述款项。原告提交了三份《博皇家居收款收据》，其一载明：“今收到珠海市宝桦汽车销售服务有限公司合同履约保证金18万元。”其二载明：“今收到珠海众铃汽车贸易有限公司10月租金+管理费22160元。”其三载明：“今收到珠海众铃汽车贸易有限公司合同保证金44320元。”以上三份收据落款均盖有内容为“珠海市****有限公司收款专用章”的公章。原告称珠海众铃汽车贸易有限公司为涉案商圈的另一租户，原告与商圈内的其他租户在交纳租金、履约保证金等款项时均系由被告珠海市****有限公司出具的收款收据。针对以上收据的真实性问题，被告珠海市****有限公司于2020年8月27日向本院申请公章的真实性鉴定，但其后又于2020年10月30日笔录中称因无法提供相应检材进行鉴定故撤回鉴定申请。2019年6月6日，珠海市铭海投资发展有限公司向被告珠海市信和万家物业管理有限公司发出《解除租赁合同通知书》，载明因被告珠海市信和万家物业管理有限公司未履行支付租金、物业管理费的合同义务，珠海市铭海投资发展有限公司予以解除租赁合同，并限令被告珠海市信和万家物业管理有限公司十日内交还租赁物。2019年7月17日，被告珠海市信和万家物业管理有限公司出具《缴租通知》，载明：“尊敬的经营户：请您于2019年7月17日至18日两日内将您所租赁商铺7月份的租金及其他费用以现金、刷卡或银行转账（珠海市铭海投资发展有限公司、珠海工商银行御景支行、账号为200********00044303）的方式足额支付给珠海市铭海投资发展有限公司。逾期未缴纳的，我司将于2019年7月19日采取停电等措施进行清场。珠海市信和万家物业管理有限公司。”原告提交了一份声称为被告珠海市信和万家物业管理有限公司于2019年8月10日出具的《退还保证金承诺书》复印件，载明：“珠海市****有限公司、珠海市信和万家物业管理有限公司退还原博皇家上冲店商户（专柜）合同保证金承诺书。经协商，珠海市****有限公司同意于2019年8月29日无条件退还原珠海市****上冲店所有商铺（专柜）合同履约保证金。如不按时退还，承担三倍违约金。珠海市信和万家物业管理有限公司。签字：同意退还押金。梁一峰。”被告珠海市****有限公司质证否认该份承诺书的三性。原告提交了一份涉案物业的招商手册和周边照片，其中内容显示涉案物业在招商时名称为“博皇汽车城”，且该物业在外观墙面上标有明显名称为“博皇家居”。被告珠海市****有限公司质证称，博皇是一个家具连锁品牌，上冲店和斗门店均是博皇品牌的特许加盟商，上冲店在2017年开始经营不善并2018年开始转型汽车城，该转型与博皇斗门店无关。原告提交了一份与中山市佳锦机电有限公司于2018年11月11日签署的工程承包合同，其中约定原告委托中山市佳锦机电有限公司承包珠海市博皇君马汽车展厅的设备安装、调试工程。原告及中山市佳锦机电有限公司于合同中盖章，中山市佳锦机电有限公司的代表刘杰于合同中签名。根据银行转账凭证显示，原告向刘杰转账支付款项情况如下：1.2018年11月13日15500元，转账备注为“博皇装修款”；2.2018年11月23日19290元，转账备注为“空调款及移机费用”；3.2019年1月29日3100元，转账备注为：“空调拆装费”。原告提交了一份与陈国真于2018年11月13日签署的珠海君马汽车装修报价，其中约定原告委托珠海品诚装修设计有限公司进行室内装修。原告于合同中盖章陈国真于合同中签名。根据银行转账凭证显示，原告于涉案租赁合同履行期间向陈国真转账支付款项情况如下：1.2018年10月18日4万元，转账备注为：“博皇店装修款”；2.2018年11月2日2万元，转账备注为：“博皇装修款”；3.2018年11月9日2万元，转账备注为：“博皇装修款”；4.2018年11月13日2万元，转账备注为：“博皇装修款”；5.2018年11月20日5万元和3万元，合计8万元，转账备注为：“博皇装修款”；6.2018年11月30日5万元，转账备注为：“博皇装修款”；7.2018年12月8日5万元，转账备注为：“博皇装修款”；8.2018年12月17日5万元，转账备注为：“博皇装修款”；9.2018年12月27日5万元，转账备注为：“博皇装修款”；10.2019年1月11日两笔5万元，合计10万元，转账备注为：“博皇装修款”；11.2019年1月29日4万元，转账备注为：“博皇装修款”。另，原告提交了两份向案外人肖建军转账支付的凭证，其中显示：1.2018年10月22日5万元，转账备注为“博皇装修款”；2.2018年10月22日3000元，转账备注为“博皇装修款”。另查，被告珠海市信和万家物业管理有限公司的法定代表人为梁小锦、监事为周伟来、股东为梁小锦。被告珠海市****有限公司的股东为陈维兵、范家权、梁一峰、潘雪峰；法定代表人于2018年9月12日前登记为陈维兵、2018年9月12日至2019年5月21日期间登记为梁小锦、2019年5月21日至今登记为梁一峰；住所于2014年3月26日自珠海市*****************变更至珠海市斗门区**********（厂房A）。此外，被告珠海市****有限公司于2020年8月27日向本院申请就《博皇家居收款收据》中落款公章的真实性进行鉴定，但其后被告于2020年10月9日向本院递交撤回公章鉴定的申请。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，原告在签约及支付保证金等款项时对于与被告珠海市信和万家物业管理有限公司签约、但由被告珠海市****有限公司出具收据的做法曾提出过异议。但周伟来称两被告是同一家公司，原告也向同商圈的其他商铺负责人了解过情况发现均是同样的情况，我方也就认为两被告是同一家公司了。原告向被告珠海市信和万家物业管理有限公司交租到2019年6月底，2019年7月的租金是交付给了产权人珠海市铭海投资发展有限公司，原告于2018年8月10日左右搬离涉案租赁物业，搬离时并未对固定装修装饰进行拆除。被告珠海市****有限公司的法定代表人梁一峰与被告珠海市信和万家物业管理有限公司的法定代表人梁小锦为父子关系。原告在起诉前曾持被告珠海市****有限公司出具的收款收据向被告珠海市****有限公司处主张权利，被告珠海市****有限公司的财务当时亦核实确认了该公章的真实性。被告珠海市****有限公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，周伟来为被告珠海市信和万家物业管理有限公司的员工，与被告珠海市****有限公司无关。被告珠海市****有限公司不清楚原告是否曾找其协商涉案租赁物业的事情。本院认为，被告珠海市信和万家物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃答辩以及举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。原告与被告珠海市信和万家物业管理有限公司于2018年9月13日签署的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于履约保证金的问题。根据原告所提交的证据，被告珠海市信和万家物业管理有限公司未如约向涉案商铺的产权人珠海市铭海投资发展有限公司支付租金，造成原告无法继续使用涉案商铺，被告珠海市信和万家物业管理有限公司构成根本性违约。原告现依据合同约定主张被告珠海市信和万家物业管理有限公司退还履约保证金18万元有合理依据，本院予以支持。关于违约金的问题。至于原告主张履约保证金的三倍违约金，其主张的依据是《退还保证金承诺书》，然而原告并未提交该份承诺书的原件供法庭核对，被告珠海市****有限公司亦对该份承诺书的真实性不予认可，故本院对于原告提交的该份证据不予采纳。但《租赁合同》中双方对于被告珠海市信和万家物业管理有限公司违约的情形下约定了被告双倍退还履约保证金的条款，该条款性质上亦等同于双方约定了履约保证金等额的违约金，故原告现主张被告珠海市信和万家物业管理有限公司支付18万元违约金有相应依据，本院予以支持。关于装修装饰物残值损失的问题。双方于租赁合同中约定因被告珠海市信和万家物业管理有限公司违约的，需补偿原告相关场地装修费用，原告现主张被告珠海市信和万家物业管理有限公司赔偿相关场地装修损失有合同依据。至于装修费用损失的具体金额，原告提交了有关装修合同以及转账凭证予以证明，其中转账凭证备注了具体的款项用途为“博皇店装修款”，且原告对于款项的收款人身份有合理解释，故本院对于原告主张其已产生装修损失610890元予以采纳。现原告主张被告赔偿装修的残值损失540062元（610890元/69个月*61个月）有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告珠海市****有限公司的责任问题。被告珠海市****有限公司虽非合同签约方，但综合本案具体情况分析，原告主张被告珠海市****有限公司承担连带责任有合理依据。首先，原告提交了一份盖有“珠海市****有限公司收款专用章”公章的收据，其中内容显示被告珠海市****有限公司收到原告支付的合同履行保证金。虽被告辩称未出具以上收据，但被告在提出就收据中公章进行真实性鉴定后又撤回了有关申请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院对于被告该抗辩理由不予采纳。其次，根据原告所提交的涉案租赁合同样式可见，合同文件的页眉处明显载有“博皇”的字样，且涉案租赁物业外墙上的确标有“博皇家居”的名称，原告主张涉案物业系以被告珠海市****有限公司的名义招商有合理依据；再者，原告提交了涉案商圈另一租户交纳租金及履约保证金时取得的收据原件作为证据，相关收据的样式、落款处盖章与涉案收据高度类似，侧面亦可印证了被告珠海市****有限公司参与涉案物业的租赁事宜并收取租赁保证金的事实。最后，根据两被告的工商档案查询信息显示，梁小锦于2018年9月12日至2019年5月21日期间同时担任被告珠海市信和万家物业管理有限公司及被告珠海市****有限公司的法定代表人，该期间涵盖了涉案租赁合同的签署及履行以及履约保证金收款收据的出具时间，且被告珠海市****有限公司曾用的登记住所地亦为涉案租赁物业所在的大楼。综上，鉴于原告所提交证据已达到高度盖然性的标准，本院认为原告主张被告珠海市信和万家物业管理有限公司与珠海市****有限公司作为共同出租方应就涉案债务承担共同还款责任有合理依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市信和万家物业管理有限公司、被告珠海市****有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市宝桦汽车销售服务有限公司退还履约保证金人民币18万元；二、被告珠海市信和万家物业管理有限公司、被告珠海市****有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市宝桦汽车销售服务有限公司支付违约金人民币18万元；三、被告珠海市信和万家物业管理有限公司、被告珠海市****有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市宝桦汽车销售服务有限公司赔偿剩余租期内装修装饰物残值损失人民币540062元；四、驳回原告珠海市宝桦汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16914元，由原告珠海市宝桦汽车销售服务有限公司负担2914元；被告珠海市信和万家物业管理有限公司、被告珠海市****有限公司负担14000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  宋铁军人民陪审员  胡朝阳二〇二〇年十一月五日书 记 员  周慧敏