呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1376号上诉人(原审被告)：内蒙古自治区北方和平投资有限公司。法定代表人：曾健，总经理。委托诉讼代理人：郑淑珍，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨翰明，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张景华，男，内蒙古第三建筑公司工程师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:杨怀宇,内蒙古振翔律师事务所律师。原审被告:内蒙古中浩房地产开发有限责任公司。法定代表人:白际平,执行董事、总经理。上诉人内蒙古自治区北方和平投资有限公司（以下简称北方公司）因与被上诉人张景华、原审被告内蒙古中浩房地产开发有限责任公司（(以下简称中浩公司）房屋买卖合同纠纷一案不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初4954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，并向各方当事人予以释明后，本院依法进行了书面审理。本案现已审理终结。北方公司上诉请求：一、撤销原审判决;二、驳回张景华的诉讼请求；三、判决本案一审、二审诉讼费由张景华承担。事实与理由:一、原审法院判决认定事实不清,证据不足,诉讼主体不适格,适用法律错误。1.北方公司不是适格诉讼主体，张景华起诉北方公司不是适格的法律主体。合同的履行必须要有履行的主体,合同签订的相对方为合同履行的主体。张景华与北方公司之间没有签定任何协定或合同之类的文书。中浩公司故意躲开房屋权属人北方公司,中浩公司与张景华签定了《商品房预售合同》,张景华并向中浩公司支付了房款,全过程北方公司没有参与,北方公司也不知晓房屋被销售的情况,张景华就房屋买卖要申张其权利只能依据《合同法》第六十条规定,根据其与中浩公司签订的《商品房预售合同》第五条第四项约定,张景华的权利保护,应通过提起确认其与中浩公司合同无效并主张损害赔偿的诉讼另案解决。在合同纠纷案件中确定适格主体的基本依据是合同相对性原则,即合同只在特定主体间发生法律效力,合同一方只能向对方提出请求或诉讼,而不能向与其无合同关系之第三人提出请求,或为第三人设定合同义务。张景华不具备起诉北方公司的特定主体条件。所以,北方公司不是本案适格主体。一审判决的根据是《中国人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。而本案中张景华与北方公司根本就没有签定任何协议或者合同的法律文书,要北方公司向张景华履行义务缺乏法律支持,明显不是对房屋买卖合同纠纷的审理,而是对北方公司与中浩公司签订的《协议书》合同纠纷的审理,内容超出了张景华的诉讼请求,属于适用法律错误。2.程序违法。本案(2019)内0105民初4954号民事判决书载明:2019年6月4日立案后改为普通程序。但2019年7月30日开庭审理只有李丽萍法官的简易庭,判决书上列明的另两位人民陪审员吴日娜、张素芬没有出庭参加审理。根据最高法院关于民事诉讼法的司法解释的规定,简易程序审理的案件转为普通程序审理,必须下达裁定书,并送达双方当事人。不告知当事人,或者不裁定直接转入普通程序,都是违法的。二、认定事实错误适用法律错误。1.根据《中华人民共和国物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。蒙(2018)呼和浩特市不动产权第0042963号《不动产权证书》,是法定国家机关颁发的设立不动产权的权利凭证,登记涉案房屋为北方公司单独所有,不动产权证书对应的权利受法律保护。原审法院判决要北方公司无条件将房产转移到张景华名下,是将张景华与中浩公司之间产生的债权权利凌驾于北方公司的物权权利之上,属于适用法律错误。2.本案(2019)内0105民初4954号民事判决书第5页载明:本院经审理认定事实如下;第8页载明:2018年11月30日中浩公司向呼市中院出具证明。在庭审举证质证程序,中浩公司没有举证任何证据,该证据是法官李丽萍庭审后单独约见中浩公司法定代表人白际平,由白际平提交的,该证据属于庭审后提交。表明该《证明》在本案没有提交更没有质证。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款作出了相应的规定,即“证据应当在法庭上出示,由当事人质证。未经质证的证据,不能作为认定案件事实的依据。”3.本案(2019)内0105民初4956号民事判决书载明:房权证呼新G字第00**68号《房屋所有权证》载明:房屋所有权人是北方公司,2号楼3单元5层东户登记信息为张景华。《房屋所有权证》的登记信息是国家机关呼市房管局才能登记,而张景华从2005年与中浩公司签订《商品房预售合同》至今十几年都未向房屋管理部门登记备案,明显是私自填写。在(2019)内01民终799号判决书也载明:北方公司质证时当庭指出是涂改、伪造的伪证,因为均没有盖“产权注销”章。一审判决依据“涂改、伪造”的证据认定事实显然是错误的。4.2001年9月北方公司与中浩公司签订《补充协议》:便于中浩公司办理变更手续把《施工许可证》、《规划许可证》、《产权证》交予中浩公司,但中浩公司却不予办理变更手续,连《商品房预售许可证》也没有办理,北方公司多次要求归还,中浩公司以各种借口拒绝归还。5.三方协议中,中浩公司与北方公司彼此互为权利义务方。由于中浩公司没有履行合同约定;以内蒙古自治区高级人民法院作出(2001)内法经再字第12号终审民事判决书,中浩公司应给付但没有给付原施工单位呼市供销建筑安装公司工程款26182:38元。导致呼市供销社建筑公司通过玉泉区法院于201l年8月25日执行了北方公司3514820元。中浩公司不履行协议义务的情况下,北方公司享有同时履行抗辩权有权拒绝履行义务。三方协议至今并未完全实际履行,涉案金额500多万元,属于重大合同纠纷,通过合同纠纷之诉才能确定彼此的权利义务,《协议书》合同纠纷未经法定诉讼程序确定权利义务前,合同约定的内容处于不完全履行的情况下,不能作为判决其他案件认定事实的证据。6.呼和浩特市中级人民法院(2019)内01民终799号民事判决书,以职业学校、北方公司、中浩公司三方《协议书》中第六条约定为依据,根据《物权法》第二百四十一条有权占有法律适用;基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。认定张景华对争议房屋的占有系合法占有,认定事实及适用法律严重错误,因为北方公司与张景华没有签订任何的法律文书及合同。即使呼市中级人民法院合法占有的认定现在处于生效判决状态,该合法占有认定也仅仅只能是指张景华与中浩公司之间产生的,债权上的合法占有关系,而不是指张景华与北方公司之间物权上的合法占有,原审法院不能据呼市中级人民法院债权上合法占有的认定,判决北方公司对张景华履行物权登记义务。物权具有排他性,债权具有相容性:物权具有优先性,债权具有平等性;物权大于债权。7.三方协议第六条约定:北方公司应派人协助中浩公司办理开发、销售、按揭中的相关手续,不得以任何理由延误。但手续使用不得损害北方公司的利益。此处的协助,很明确约定是北方公司派自己的工作人员,以北方公司的名义办理开发、销售、按揭中的相关手续。呼和浩特市中级人民法院明显遗漏《协议书》第六条“乙方应派人协助”最关键内容“派人”二字,该遗漏表述从根本上改变了原约定的实质内容,并引用遗漏表述作出合法占有判决与事实不符,与民法、合同法规定的诚实信用、权利义务对等原则的立法宗旨相悖。本案中,中浩公司故意躲开北方公司,故意隐瞒权属是北方公司,以中浩公司自己的名义与张景华签订《商品房预售合同》的行为,明显违背三方协议第六条的约定。一审判决书再次篡改协议书第六条的约定,故意删除“应派人”,改变原约定的实质内容,以此认定事实显然是错误的。综上所述,张景华和北方公司没有签定过任何协议或者合同等,张景华告北方公司明显在法律主体上不适格。一审判决明显认定事实错误、适用法律错误。张景华辩称，，北方公司的上诉请求无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚适用法律准确，程序合法，应依法驳回其上诉请求。一、一审法院认定事实清楚。1.中浩公司有权对外销售案涉房屋。根据北方公司与中浩公司、呼和浩特市第二职业中等专业学校在2002年5月28日，以呼和浩特市第二职业中等专业学校(甲方)、北方公司(乙方)、中浩公司(丙方)签订的《协议书》，根据《协议书》第一、第六条，案涉房屋甲方(呼和浩特市第二职业中等专业学校)占30%，丙方(中浩公司)占70%，与北方公司无关。中浩公司基于其与北方公司的内部约定:中浩公司有权对外销售案涉房屋。2.张景华有充足理由相信中浩公司有权销售房屋。案涉小区售楼部由中浩公司设立，房屋全部中浩公司销售，从贾彦玲、常红、崔某、王腊如四位证人出庭作证:均是从中浩公司购买豪景花园小区房屋，且均已办理房屋所有权证，张景华有充足理由相信中浩公司有权销售房屋。3.案涉小区的房权证新G字第XX**《房屋所有权证》原件由北方公司依2001年9月签订《补充协议》交由中浩公司保管，也证明北方公司对中浩公司销售案涉小区是知情且同意的。况且房房权证新G字第XX**房屋所有权证》原件上载明2号楼3单元4层东户的登记信息是张景华。4.张景华与中浩公司于2005年6月17日签订《商品房预售合同》合法有效，是双方真实意思的表示，且不违反法律的规定。张景华已支付全部价款，中浩公司于2005年11月10日向张景华出具了2份《收据》、1份发票，发票载明收到张景华购房款19万元、配套费4320元、房本办理费5272元。张景华已实际入住将近15年。5.张景华善意无过错。在北方公司起诉腾房前，张景华是不知道案涉小区与北方公司有关的。6.商品房预售合同签订就生效，批准、鉴证不是生效条件，中浩公司与张景华签订的商品房预售合同合法有效。7.北方公司与中浩公司之间的纠纷与本案无关，不得对抗善意张景华。北方公司对2002年5月28日签订的《协议书》的真实性认可的情况下，其主张因中浩公司未按协议约定履行其应当交付北方公司的款项的理由不得对抗张景华。二、一审法院适用法律准确。1.根据北方公司与中浩公司、呼和浩特市第二职业中等专业学校在2002年5月28日，以呼和浩特市第二职业中等专业学校(甲方)、北方公司(乙方)、中浩公司(丙方)签订的《协议书》第六条北方公司应协助办理销售等相关手续。根据张景华与中浩公司签订《商品房预售合同》第三条中浩公司应协助张景华办理所购楼房的所有权转移登记(过户)手续，因此协助张景华办理所购楼房的所有权转移登记(过户)是北方公司和中浩公司的合同义务。2.根据“《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，协助张景华办理所购楼房的所有权转移登记(过户)是北方公司和中浩公司的法定义务。因此，一审法院判决北方公司和中浩公司协助张景华办理所购楼房的所有权转移登记(过户)，适用法律准确。三、一审法院程序合法。一审法院全过程依法审理、判决，告知了各项权利义务，程序合法。综上所述，应驳回北方公司的上诉请求。中浩公司未到庭，亦未提交书面答辩状。张景华向一审法院起诉请求：1．判令北方公司、中浩公司立即协助张景华办理将所购楼房的所有权转移登记至其名下；2．由北方公司、中浩公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1996年9月5日，呼和浩特市粮食职工学校（甲方）与北方公司（乙方）签订《合作建房协议》，双方同意合作在呼市粮校院内新建住宅楼一事达成协议。2001年3月28日，北方公司（甲方）、中浩公司（乙方）签订《关于转让粮食学校西楼再建住宅楼的协议》，约定甲方拥有呼市粮食学校两栋住宅楼的开发权，该住宅楼尚未达到主体完成，意转让给乙方继续开发，乙方有意接受。乙方待该协议签字生效后，乙方拥有该两座楼的开发权，并继续履行甲方与粮食职工学校所签联合建房合同中的权利义务。……二、甲方的法律问题由甲方负责，乙方全力协助，但不得影响乙方工程的正常建设开发，向政府交纳的所有费用和税金，由甲方负责交清；……四、自该协议双方签字生效后，所发生的一切费用及法律责任全部由乙方以开发商的权利承担，与甲方无关。2001年9月27日，北方公司（甲方）、中浩公司（乙方）签订《补充协议》，约定双方就新城区展西路（粮干校）院内两栋住宅楼转让一事，达成协议：一、在甲方与原施工单位法律问题未解决前，乙方先期付转让金15万元，甲方向乙方移交《施工许可证》、《规划许可证》、《房产证》正本；……。2002年5月28日，呼和浩特第二职业中等职业学校（甲方）、北方公司（乙方）、中浩公司（丙方）签订《协议书》，约定：一、甲乙双方合作建房协议，将原合作建房合同的权利和义务转让给丙方，由甲、丙另行签订《建房协议》，丙方负责投资建设，建成后的分成比例按原协议分成，甲方占30％、丙方占70％，住宅重大增项和原学生宿舍的修改费用由甲方与丙方另行决算；二、丙方按与乙方的协议分批付给乙方转让费220万元整（含已付的15万元手续费，具体办法仍按双方协议执行）；三、丙方退还乙方在该工程中已投资220万元，扣除已付的15万元和代付的赔偿金20万元，实际应付给乙方的款项为185万元。从签字时15日内支付乙方50万元，之后每月支付50万元，以此类推付完为止；四、乙方与原施工单位呼市供销社建筑公司的债务由丙方承担，债务数额以乙方与施工单位的诉讼案件的终审判决为准，但不得超过呼市中院1999年对该案的判决，此债务由于丙方与原施工单位无直接的法律关系，故终审判决后，由丙方直接支付给乙方。乙方对呼市供销社的债务在终审判决确定数额后，丙方付完乙方的投资款后，开始支付此款，年底前付清；……六、乙方应派人协助丙方办理开发、销售、按揭中的相关手续，不得以任何理由延误。否则承担相应的经济责任。但手续使用不得损害乙方的利益，丙方如使用乙方手续所发生的税费由丙方承担；七、丙方保证在十月底前全部完工，保证在年底前付清全部各项欠款；……。2005年11月8日，中浩公司（甲方、预售方）与张景华（乙方、预购方）签订《商品房预售合同》，合同第一条、第二条约定：预售房屋坐落为呼和浩特市赛罕区展西路1号豪景花园2栋3单元4层东户，建筑面积合计111．94平方米，预售价总计190，298元，免298元。合同第三条甲乙双方应当履行法定交易程序约定：（一）甲乙双方在预售合同签订后，应于30日内持预售合同等有关材料向房地产交易市场主管部门办理签证、登记备案；（二）房屋交付使用后，甲乙双方应当在当地规定的时间内到房地产交易市场管理部门办理交易过户手续；乙方应当在房屋交付使用之日起三个月内持交易手续等有关凭证到房地产产权管理部门办理产权权属登记手续，领取《房屋所有权证》。合同第五条甲方须履行的条款约定：……（四）甲方要保证预售房屋产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。2005年10月14日，中浩公司为张景华出具收据一张，载明收到其交来的涉案房屋取暖费1712．7元。2005年11月10日，中浩公司为张景华出具不动产销售发票一张，载明收到其交来的购房款19万元。张景华向中浩公司交纳配套费4320元。张景华提交案外人吴某、崔某与中浩公司签订的《商品房预售合同》，该两份《商品房预售合同》与张景华签订的合同形式相同。2018年11月30日，中浩公司向呼和浩特市中级人民法院出具《证明》，载明：呼和浩特市赛罕区展西路豪景花园小区2号楼是中浩公司收购北方和平公司烂尾楼开发的楼盘，由中浩公司收取房款，北方和平公司出具手续，并由中浩公司负责办理产权登记分户手续（该栋房屋的产权证：产权证呼新G字第XXXX号至今一直保存在中浩公司）。张景华是2005年11月8日在中浩公司购买的房屋（××楼东户）且已付清全部房款。房权证呼新G字第0**68号《房屋所有权证》载明，坐落于××区院内北方和平投资有限公司1、2号住宅楼的房屋所有权人为北方和平公司，其中豪景花园2#楼三单元四层东户（111．94平米）的登记信息为张景华。蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0042963号《不动产权证书》载明，坐落于××区院内北方和平投资有限公司**楼******等（详见清册）的权利人为北方和平公司单独所有，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，不动产单元列表包括2单元4楼东户、3单元4楼东户、3单元5楼东户三套房屋。呼和浩特市工商行政管理信息中心于2010年9月12日出具《证明》，载明北方和平公司于2005年4月1日吊销营业执照。张景华诉北方和平公司的物权保护纠纷一案，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终1108号民事判决书，判决：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初6545号民事判决书；二、驳回北方和平公司的诉讼请求。张景华提出上诉请求：请求二审法院撤销（2018）内0105民初6545号民事判决书第一项，驳回北方和平公司的诉讼请求。北方和平公司向一审法院起诉请求：请求判令张景华立即从北方和平公司所有的房屋呼和浩特市××区东户内搬出。（2019）内01民终1108号民事判决书中法院认为部分载明：“《协议书》可以证明北方和平公司已将原合作建房合同中的权利和义务转让给中浩公司，中浩公司基于其与北方和平公司之间的内部约定有权对外销售相关房屋。且在该《协议书》第六条中，北方和平公司已作出了协助中浩公司办理开发、销售、按揭中的相关手续的承诺，故其以中浩公司未依该《协议书》约定向其付款为由拒绝承认中浩公司对外售房行为的法律效力缺乏事实和法律依据。张景华系从中浩公司处购买诉争房屋，其已按合同约定付清全部价款并占有使用至今，故其对诉争房屋的占有系合法占有。北方和平公司以其为诉争房屋所有权人为由请求张景华从诉争房屋中搬出没有事实和法律依据”。北方和平公司不服该判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2019年8月14日作出（2019）内民申3078号民事裁定书，裁定驳回北方和平公司的再审申请。一审法院认为，中浩公司与张景华签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于张景华请求中浩公司、北方公司立即协助其将涉案房屋的所有权转移登记办理至张景华名下的诉讼请求，该院认为，双方《商品房预售合同》中第三条（二）约定“房屋交付使用后，甲乙双方应当在当地规定的时间内到房地产交易市场管理部门办理交易过户手续；乙方应当在房屋交付使用之日起三个月内持交易手续等有关凭证到房地产产权管理部门办理产权权属登记手续，领取《房屋所有权证》”，现双方均认可张景华已依合同约定交纳购房款，并占有、使用涉案房屋，现涉案房屋已具备办理所有权转移登记的条件，依据双方《商品房预售合同》的约定，中浩公司应履行其协助义务。北方公司认可，为张景华办理涉案房屋的所有权转移登记必须由北方公司提供签字盖章的手续方能办理，但北方公司提出，因其与中浩公司存在纠纷，北方公司中止了与中浩公司之间合同的继续履行，且若要为张景华办理所有权转移登记，须由中浩公司将其收到的买受人购房款作为项目转让款支付给北方公司，北方公司重新与张景华签订《房屋买卖合同》，合同当事人从中浩公司变更为北方公司方能办理的抗辩，该院认为，中浩公司与北方公司签订的《协议书》可以证明北方和平公司已将原合作建房合同中的权利和义务转让给中浩公司，中浩公司基于其与北方公司之间的内部约定有权对外销售相关房屋。且在该《协议书》第六条中，北方公司已作出了协助中浩公司办理开发、销售、按揭中的相关手续的承诺，故北方公司以中浩公司未依该《协议书》约定向其付款为由拒绝承认中浩公司对外售房行为且不予协助张景华办理所有权转移登记的法律效力缺乏事实和法律依据，对北方公司的该抗辩，不予采信。关于北方公司提出诉讼时效的抗辩，该院认为，该项诉讼请求不受诉讼时效的限制，故对该抗辩不予采信。故对张景华请求北方公司、中浩公司协助其将涉案房屋的所有权转移登记办理至张景华名下的诉讼请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：内蒙古自治区北方和平投资有限公司、内蒙古中浩房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内协助张景华将位于呼和浩特市××区东户房屋的所有权转移登记办理至张景华名下。案件受理费已收取100元（张景华已预交），由内蒙古自治区北方和平投资有限公司、内蒙古中浩房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，北方公司提交2组新证据并复举一审证据，新证据一、呼和浩特市赛罕区人民法院民商案件庭审笔录，拟证明第一，一审法院开庭时，合议庭的两位人民陪审员没有参加庭审，且在庭审笔录中，陪审员由王建军改写成手写的张素芬，程序违法。第二，在一审庭审过程中，中浩公司没有提交证据，但是判决书第八页提到“2018年11月30日中浩公司向呼市法院出具证明”，该《证明》未经庭审质证，不能作为认定案件事实的证据。新证据二、呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105行初1号行政裁定书、2018年5月14日上午9时开庭的开庭传票、举证方为呼和浩特市不动产登记局提供的证据一组，拟证明张景华提交的房权证呼新记字第XXXX号房屋所有权证后面所附的分户表登记信息与事实不符，北方公司举证的行政案件于2018年5月14日开庭审理，庭审过程中，呼和浩特市不动产登记局提交了房屋产权证及分户表证明，该分户表里显示本案涉案房屋张景华、曹翠兰处是空白的，并没有显示分户给张景华和曹翠兰，该份证据可以证实张景华、曹翠兰提供的分户登记信息不客观不真实，与事实不符，原审法院认定豪景花园张景华、曹翠兰的登记信息为张景华、曹翠兰，与事实不符，复举的一审证据证明问题同一审。张景华质证认为，对于证据一，庭审笔录真实性认可，证明问题不认可，中浩公司在一审时提交过大房本，关于中浩公司的《证明》，该证明不是中浩公司提交的，是张景华提交的，张景华提交的这份《证明》的出具人是中浩公司；对于证据二，对（2018）内0105行政裁定书和行政案件举证质证认证表的真实性认可，但对证明问题不认可，中浩公司出具的房产证上写着张景华的名字，因为没有进行产权变更，所以不动产登记局的底子上是空白的，这才引起的诉讼，故对证明问题不认可，对一审证据坚持一审质证意见。本院认为，对于证据一，北方公司举证的庭审笔录中仅能证明笔录开端部分的合议庭成员与宣布合议庭成员环节有一名合议庭成员的记载存在不同，并不能证明两位人民陪审员没有参加庭审。关于中浩公司的《证明》，在北方公司举证的庭审笔录中显示，该组证据系张景华所举第四组证据，北方公司质证意见为“对中浩公司的证明真实性不予认可”，中浩公司质证意见为“对真实性认可，原件在中浩公司，庭后三日内向法庭提交原件”，故不存在该《证明》没有质证的问题。综上，对证据一的证明问题，本院不予认可。对于证据二，房权证呼新记字第0**68号房屋所有权证后面所附的分户表登记信息为张景华的问题，该房权证原件由中浩公司持有，该房权证系北方公司交由中浩公司，一审中中浩公司认可该房权证号的分户表上载明的张景华姓名，故本院对该组证据证明问题不予认可。张景华对一审证据进行了复举，证明问题同一审一致。北方和平公司除对第一组证据不动产权证书认可外，其他证据均不认可。本院认为，本案的争议焦点为北方公司是否应协助张景华将呼和浩特市赛罕区展西路豪景花园2号楼3单元4层东户房屋的所有权转移登记办理至张景华名下。北方公司主张其与张景华没有合同关系，不是适格诉讼主体，涉案登记房屋为北方公司所有，中浩公司只是北方公司债权债务关系上的项目接盘人，中浩公司没有物权处分权，无权以自己的名义对外销售房屋。张景华明知开发商是北方和平公司的情况下，仍与中浩公司签订合同，不是善意取得。张景华与中浩公司的债权不应凌驾于北方公司的物权权利之上。三方协议中，中浩公司与北方公司互为权利义务方，中浩公司不履行协议义务的情况下，北方公司享有同时履行抗辩权，有权拒绝履行义务。另外呼和浩特第二职业中等职业学校（甲方）、北方公司（乙方）、中浩公司（丙方）三方签订的《协议书》第六条约定：北方公司应派人协助中浩公司办理开发、销售、按揭中的相关手续……，此处协助约定的是北方公司派自己的工作人员，以北方公司的名义办理开发、销售、按揭中的相关手续。本案中，中浩公司以自己的名义与张景华签订《商品房预售合同》的行为，明显不属于三方协议第六条约定的北方公司派人协助中浩公司以北方公司的名义办理销售房屋相关手续的情况。北方公司认为呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终1108号民事判决书认定张景华对争议房屋系合法占有，该合法占有认定也仅仅只能是指张景华与中浩公司之间产生的债权上的合法占有，而不是北方公司和张景华之间的物权上的合法占有。本院认为，经查明，2002年5月28日呼和浩特第二职业中等职业学校（甲方）、北方公司（乙方）、中浩公司（丙方）签订《协议书》，《协议书》第一条约定：甲乙双方合作建房协议，将原合作建房合同的权利和义务转让给丙方，由甲、丙另行签订《建房协议》，丙方负责投资建设，建成后的分成比例按原协议分成，甲方占30%、丙方占70%，住宅重大增项和原学生宿舍的修改费用由甲方与丙方另行决算。《协议书》第六条约定：乙方应派人协助丙方办理开发、销售、按揭中的相关手续，不得以任何理由延误。2005年6月17日中浩公司将房屋出售给张景华，张景华将房屋款项支付完毕。本院认为，关于合同第六条约定“：乙方应派人协助丙方办理开发、销售、按揭中的相关手续，不得以任何理由延误”，该表述具体明确，北方公司需协助中浩公司办理开发、销售、按揭中的相关手续，在理解上并不存在歧义。基于北方公司与中浩公司签订的《协议书》，北方公司将与呼和浩特第二职业中等职业学校的合作建房合同的权利和义务转让给中浩公司，且约定北方公司协助中浩公司办理开发、销售、按揭中的相关手续，形成了对外涉案房屋的所有开发资质及相关证件均办理在北方公司名下，对内北方公司和中浩公司约定由中浩公司享有实际处分权。在实际情况中也是中浩公司对外出售房屋，北方公司协助办理房屋产权证。且北方公司在庭审中自认由中浩公司销售的房屋北方和平公司已经协助办理了100多户的房屋产权证书。张景华作为普通购房人有理由相信中浩公司享有对外销售房屋的权利，并已按当时的市场价格支付了合理对价，应认定其购房的本意为善意。中浩公司出售房屋时间较长，北方公司亦未提交证据证明采取具体措施予以阻止。北方公司所述后期由于中浩公司不履行内部协议义务，北方公司享有同时履行抗辩权，故有权拒绝履行协议义务，但其依据内部的约定，不能对抗善意第三人。北方公司未提交证据证明就其与中浩公司的内部变化向张景华予以告知，而作为购房人张景华并不当然知晓，故北方公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审法院简易程序转为普通程序，程序是否存在瑕疵的问题。北方公司认为案件由简易程序转为普通程序未向涉案当事人送达裁定，且在普通程序的审理过程中，只有审判长出庭审理，其他两名人民陪审员没有出庭参加审理。经查，一审法院于2019年7月25日作出口头裁定笔录，告知各方当事人本案由简易转入普通审理程序，杨翰明，李天博、彦胜利在该笔录上签字。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条规定，口头裁定的记入笔录。一审法院于2019年7月25日作出口头裁定笔录，将本案由简易程序转为普通程序告知了各方当事人，各方当事人的代理人均在笔录上签字，且一审法院于2019年7月30日公开开庭进行了审理，各方当事人对程序问题均未提出异议，故北方公司上诉称其不知情及未收到裁定书的上诉理由不能成立故。此外，关于庭审笔录中合议庭成员的问题，本院审查一审全部案卷材料后查明，一审庭审笔录开端部分的合议庭成员以及合议笔录中的合议庭成员，与判决书中落款的合议庭成员并无不同，仅是在庭审过程中宣布合议庭成员环节有一名合议庭成员的记载存在不同，对此问题经过向一审法院了解后，认为属于庭审记录中的笔误。本院认为,一审法院虽然庭审笔录记录中存在瑕疵,但该瑕疵并不影响案件事实的认定及处理结果。故北方公司上诉认为一审法院审理程序违法的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，内蒙古自治区北方和平投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由内蒙古自治区北方和平投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年十一月十九日法官助理 高海俊书记员 郝辰炜