山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异516号 案外人：朱某，男，汉族，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：杨某某，天津华盛理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付某，天津华盛理律师事务所律师。 申请执行人：山东如意毛纺集团有限责任公司，住所地山东省济宁市红星东路**。 法定代表人：邱某，董事长。 委托诉讼代理人：崔某某，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某某，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛保税区容丰国际贸易有限公司，，住所地山东省青岛市保税区前三路** 法定代表人：由某某，总经理。 被执行人：青岛森远工贸有限公司，住所，住所地山东省青岛市经济技术开发区阿里山路**div> 法定代表人：由某某，总经理。 被执行人：由某某，男，汉族，住山东省青岛市市**。 本院在执行申请执行人山东如意毛纺集团有限责任公司与被执行人青岛保税区容丰国际贸易有限公司、青岛森远工贸有限公司、由某某追偿权纠纷【执行案号（2019）鲁02执1599号】一案过程中,案外人朱某向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人朱某称，请求停止对位于青岛市黄岛区阿里山路134号办公104房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除对案涉房产的查封。事实与理由：1.法院执行的案涉房产为案外人从被执行人处购买，案外人享有案涉房产的合法权利。2005年10月12日，案外人通过房屋中介青岛大有同人房地产经纪有限公司与由某某签订《房产认购合同》，由某某将案涉房产出售给案外人。合同签订时间为2005年10月12日，同日案外人通过银行转账方式支付首付款人民币120万元，且同日完成案涉房产的交付，案外人自2005年10月12日实际占有案涉房产至今。2.案外人对案涉房产享有合法权利，且案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院应当支持案外人的异议请求。案外人与被执行人签订的《房产认购合同》合法有效，早于人民法院查封。案外人在人民法院查封之前已经合法占有案涉房产，已支付全部价款，且非案外人原因，未办理登记。因申请执行人通过恶意诉讼以及申请查封的方式，导致案涉房产一直处于查封状态，无法办理过户。3.案外人的权利能够排除执行。在特定的标的房屋既未为申请执行人债权设定抵押，申请执行人也未实际占有的情况下，案外人基于特定标的物的买卖合同并占有案涉房产的情况下，案外人的权利足以排除对案涉房产的执行。综上所述，案外人对案涉房产拥有合法产权，法院将案外人的房屋予以查封执行，明显错误。 申请执行人山东如意毛纺集团有限责任公司答辩称，案外人的主张于法无据，也无事实理由予以支撑，应当依法驳回其全部请求。一、案外人提出的异议请求适用法律错误。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用前提是买受人对“登记在被执行人名下”的不动产提出异议，而案涉房产并未登记在本案被执行人由某某名下，案涉房产登记在青岛中苑房地产开发有限公司（该房产开发单位）名下，无其他共有人或共有情况。由某某在与该开发商签订买卖合同后，并未办理不动产登记，该房屋权利人仍为青岛中苑房地产开发有限公司，由某某实际对该房屋享有基于其同开发商签订房屋买卖合同享有的债权而并非所有权，其没有权利再将该房屋出售给案外人。2.案外人对案涉房产享有的权利不属于上述条文中“且能够排除执行”的情形，已有生效判决（2015青民一终字第1753号）认定案外人对案涉房产并不享有任何物权，并且驳回了其要求办理过户的诉讼请求。3.案外人也不符合第三款“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。案外人与被执行人由某某签订的购房合同中约定房屋价款人民币350万元，付款时间为首付款120万元于签约之日付清，余款230万元于2006年2月29日之前付清。然案外人并未按照合同约定时间付清尾款，截至2006年2月29日支付的房款尚不足合同约定价格的一半，至2015年6月已过去将近十年，才将尾款付清。4.现没有证据确认案外人已合法占有案涉房产。案涉房产实际承租人是名为“喜宝宝”的母婴用品店，该店负责人称不认识案外人。二、案外人在2008年10月21日及2015年6月2日支付房屋价款的行为并不构成善意履行。案外人在房地产认购合同约定的大部分付款义务以及办理产权手续等内容尚未履行时，在明知此房屋存在争议、存在保全措施的情况下，其仍继续向被执行人由某某支付购房款，明显属于与被执行人由某某恶意串通的行为。三、申请执行人对被执行人由某某申请的多次查封措施、提起的多次诉讼实际上是为维护自身合法权益、行使追偿权所采取的一系列必要救济手段，是一个完整的追偿过程。 被执行人由某某答辩称，其与案外人朱某签订房屋买卖合同后，朱某交付了合同首期款项，同日将房屋钥匙交于朱某。在合同执行过程中，由于司法冻结，导致房屋一直无法过户，朱某已将房屋按揭款及尾款支付完毕。 为证明其主张，案外人朱某向本院提交以下证据：1.《房产认购合同》1份，证明朱某在申请执行人查封案涉房产前已通过中介公司与由某某签订合同，购买案涉房产，系善意房屋买受人；2.《补充协议》1份，证明朱某在购买案涉房产后清偿银行贷款的事实；3.招商银行客户回单、建设银行客户回单、建设银行转账凭条各1份，证明朱某已将房款全部向由某某予以给付的事实；4.房屋抵押权证1份，证明由某某系案涉房产登记产权人；5.（2006）青民四初字第365号裁定书1份；6.2007年7月26日申请执行人民事起诉状1份；7.2015年申请执行人民事起诉状1份；证据5、6、7共同证明申请执行人在诉讼查封后，通过恶意诉讼导致案涉房产一直被查封，非因朱某原因未办理过户。8.（2013）黄民初字第5237号民事判决书1份；9.（2015）青民一终字第1753号民事判决书1份；证据8、9证明一、二审法院认定朱某与由某某签订的房屋买卖合同为有效合同，朱某在查封之前实际占有使用至今。10.证言1份，证明证人宋某系青岛大有同人房地产经纪有限公司员工，证实朱某是在中介公司推介下与由某某相识并购买的案涉房产，购买案涉房产的价款符合当时的市场价格，朱某系善意房屋买受人；11.（2017）鲁02民初996号民事判决书1份，证明申请执行人的债权系一般金钱债权；12.租赁合同及承租人身份信息1份，证明案涉房产由朱某占有使用；13.（2011）济刑终字第113号刑事判决书节选，证明由某某是容丰公司及森远公司实际控制人，个人资产与及公司资金及资产混同。 申请执行人山东如意毛纺集团有限责任公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，对证明内容有异议，仅凭一份合同无法证明案外人朱某系善意买受人，且已经有生效判决认定由某某出售房屋的行为并非善意。2.对证据2的真实性及证明内容不予认可，朱某并未按照其提供的证据1中合同的约定在2006年2月29日前支付剩余尾款，最后一笔款项的支付时间是在2015年，明显违反合同的约定。3.对证据3的真实性予以认可，对证明内容不予认可，后两次银行转账时间发生在案涉房产被查封后，由此可以证明朱某在明知案涉房产被查封存在重大争议仍向由某某支付房款的行为并非善意。4.对证据4的真实性及证明内容不予认可，案涉房产在黄岛区不动产登记中心所登记权利人为青岛中苑房地产开发有限公司。5.对证据5、6、7的真实性无异议，对证明内容有异议，根据申请执行人提供的最后一组证据，2005年10月份法院开庭审理光大银行诉申请执行人等担保合同纠纷一案，要求为由某某的借款承担保证责任，由此可见法院早已在10月份之前即在由某某与朱某签订房屋买卖合同前便已受理了此案，由某某在得知此消息后便开始恶意变卖转移资产。此时申请执行人发现由某某为逃避债务正在恶意转移其名下资产，故向法院提起诉讼并申请保全措施，查封保全实则是为维护申请人合法权益。且由于当时还未替由某某清偿债务，所以法院驳回申请执行人起诉。法院均是按照法律规定程序对案件进行受理及采取查封保全措施，不存在恶意诉讼情况及申请执行人利用特殊市场地位的情况。6.对证据8、9的真实性予以认可，对证明内容不予认可，该两份判决书恰好认定案外人对案涉房产仅享有债权而不享有任何事实及法律意义上的物权，并且认定朱某最后支付尾款的行为并非善意。7.对证据10的真实性及证明内容不予认可，仅凭其单方证言无法证明案涉房产当时的市场价格，更无法证明朱某是否是善意房屋购买人。8.对证据11的真实性予以认可，对证明事项不予认可，关于该案的追偿申请执行人早在2005年就已经启动，并且对涉案房屋采取了查封保全措施，济宁公安对该房屋的查封也是经由申请执行人为维护合法权益向其检举由某某涉嫌刑事犯罪。所以该房屋从2005年至今的查封均是申请执行人为保证追偿权的行使和实现采取的一系列的完整的救济措施，申请执行完全有权利对涉案房屋申请拍卖。9.对证据12的真实性及证明内容均不认可，其仅提供合同节选，租赁金额、签订时间、用途等合同的重要内容均未提供，无法证明合同真实性。该合同显示已抄送青岛市黄岛区房产管理与住房保障中心，但其并未提供相关备案信息，无法证明朱某实际占有并将案涉房产出租给承租人。10.对证据13（2011）济刑终字第113号刑事判决书的真实性无异议，对证明内容有异议，该判决书查明的事实有案涉房产实际出资人是青岛森远进出口有限公司（18页），实际买受人并非由某某。 被执行人由某某质证称，对案外人朱某提交的证据的真实性及证明内容均无异议。 为证明其主张，申请执行人山东如意毛纺集团有限责任公司向本院提交以下证据：1.青岛市不动产登记信息1份，该证据系申请执行人前往青岛市黄岛区不动产登记中心调取，证明案涉房产在登记机关所登记的权利人为青岛中苑房地产开发有限公司，由某某在未取得该房屋所有权的情况下，无权将该房屋出售给被案外人朱某，也不适用案外人所引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。2.民事判决书2份（2013黄民初字第5237号、2015青民一终字第1753号），证明案外人朱某曾向黄岛区人民法院提起诉讼，请求将案涉房产判令归其所有并办理过户手续，黄岛区人民法院经审理驳回其诉讼请求，后案外人向青岛市中级人民法院提出上诉被驳回。一审法院查明的事实有：1.案外人在2006年2月29日前共支付购房款1647831.45元，仍有1852168.55元未予支付，即仅支付少于合同总价款一半的对价。2.原告对案涉房产目前不享有法律或事实物权。二审法院认定的事实有：1.案外人与由某某签订的房地产认购合同书性质上属房屋买卖合同，而房屋买卖合同当事人之间形成的是债权债务关系，并非物权确认关系，不能根据房屋买卖合同直接主张确认物权之效力。2.上诉人于本案一审判决后向被上诉人由某某支付剩余房款的行为并不构成善意履行。根据以上生效判决可以证明案外人无权向案涉房产主张任何事实及法律上的物权。3.济宁市中级人民法院（2011）济刑终字第113号刑事判决书、济宁市公安局经侦支队讯问笔录2份，证明案涉房产的实际购房人及出资人为青岛森远进出口有限公司（判决书18页）；由某某出售包括案涉房产在内的4套房产的行为构成合同诈骗罪的组成部分，其将案涉房产出售给案外人已构成刑事犯罪；该判决系2013年2月7日作出，在此期间案涉房产一直处于查封状态，而案外人在明知案涉房产存在重大争议的情况下于2015年6月2日支付购房款的行为明显不是善意，不构成善意履行。4.青岛市中级人民法院（2005）青民四初字第225号民事判决书1份、担保协议1份、保证书1份，证明由某某在担任青岛保税区容丰国际贸易有限公司及青岛森远工贸有限公司两家公司法定代表人期间，在明知无偿债能力的情况下，通过虚构、伪造虚假文件等诈骗手段，骗取申请执行人为其开办的容丰公司在光大银行的1200万元借款提供连带责任保证，后在光大银行提起诉讼期间恶意转移包括涉案房屋在内的四套房产，导致申请执行人代容丰公司偿还欠光大银行债务27992400元。案涉房产系申请执行人向由某某及森远、荣丰公司行使追偿权的必要救济标的，而该房屋也是由森远公司出资购买，申请执行人有权对该房屋行使追偿权。 案外人朱某质证称，1.对证据1的真实性无异议，对证明目的不予认可，结合朱某提交的房屋抵押权证以及由某某提交的房管局查封信息、朱某代由某某偿还贷款转账的中国建设银行凭条并结合刑事判决书第20页认定的事实，均能证实案涉房产系由某某个人房产的事实。2.对证据2的真实性无异议，对证明目的不予认可，基于现有证据，没有证据证实朱某在与由某某签订房屋买卖合同过程中存在非善意，其看房签约、商讨价款及付款过程均体现出对诉争房产完整物业的期待，并不存在恶意帮助由某某转移财产的事实。在一审判决后，二审判决前，朱某给付房屋尾款的行为也是表达了对获得完整物权的期待，朱某在房屋买卖合同经一审法院判决合法有效的前提下，在人民法院未要求向谁支付的情况下，继续履行生效合同并向合同相对方由某某支付180余万元并无不当，而在本执行案件中，法院若认为该支付行为影响申请执行人的债权受偿，案外人愿意将180余万元尾款按照法院的指定再次交付执行。3.对证据3的真实性无异议，对证明目的不予认可，刑事判决书查明由某某处分担保财产及个人财产行为系其个人犯罪行为与本案无关，由某某也已经受到了相应的刑事处罚，该证据并不能否认朱某购房的善意，朱某系通过第三方中介以正常的市场价格购买，购买合同也经人民法院依法确认有效，此足以证实朱某获取物权的善意初衷。4.对证据4的真实性无异议，对证明目的不予认可，刑事判决第20页已经确认由某某系森远公司的实际控制人，个人资金与公司资金混同不可分割，由某某对森远公司承担无限连带责任，所以购置资产的归属应以登记为准，无论从贷款主体、还款主体、他项权证及朱某偿还贷款的银行账户，均证实房产系由某某个人所有，并非森远公司所有，申请执行人无权对案涉房产进行追偿。 为证明其主张，被执行人由某某向本院提交青岛市不动产登记信息2页，证明案涉房产登记在由某某名下。 申请执行人如意毛纺集团有限责任公司质证称，对真实性无异议，对证明内容有异议，该证据仅显示由某某在“被限制人”中，实际上案涉房产在被购买后并未进行过户，至今仍登记在青岛中苑房地产开发有限公司名下。 本院查明，山东如意毛纺集团有限责任公司与青岛保税区容丰国际贸易有限公司、由某某、刘竹轩、宋卫克、刘新铭、王慧、孙宏、青岛森远进出口有限公司、赖华平追偿权纠纷一案，山东如意毛纺集团有限责任公司于2015年1月20日向山东省济宁市中级人民法院提起诉讼。被告在答辩期间提出管辖异议申请，2015年8月6日，山东省济宁市中级人民法院作出（2015）济商初字第51-2号民事裁定，驳回了被告对管辖权提出的异议，被告不服该裁定提起上诉。山东省高级人民法院于2016年6月22日作出（2016）鲁民辖终221号民事裁定，裁定撤销山东省济宁市中级人民法院作出的（2015）济商初字第51-2号民事裁定，本案移送本院管辖。2019年1月18日，本院作出（2017）鲁02民初996号民事判决书，判决如下：一、被告青岛保税区容丰国际贸易有限公司、被告青岛森远进出口有限公司、被告由某某于本判决生效之日起十日内偿还原告山东如意毛纺集团有限责任公司代偿款27992400元；二、驳回原告山东如意毛纺集团有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按指定期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181762元，由被告青岛保税区容丰国际贸易有限公司、被告青岛森远进出口有限公司、被告由某某负担。被告刘竹轩、刘新铭、王慧、孙宏缴纳的鉴定费34100元，由被告刘竹轩、刘新铭、王慧、孙宏负担，被告由某某缴纳的鉴定费20500元，由被告由某某负担。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，山东如意毛纺集团有限责任公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执1599号。 本案在诉讼过程中，采取了诉讼保全措施。2015年1月21日,济宁市中级人民法院作出（2015）济商初字第51号民事裁定书，裁定冻结被告青岛保税区容丰国际贸易有限公司、由某某、刘竹轩、宋卫克、刘新铭、王慧、孙宏、青岛森远进出口有限公司、赖华平名下的银行存款2799万元或查封其相应价值的财产（动产、不动产）。并于2015年1月23日作出（2015）济商初字第51号协助执行通知书，通知青岛开发区房地产登记交易中心，查封案涉房产，查封期限自2015年1月23日至2017年1月22日。后续封至今。 另查明，本院（2015）青民一终字第1753号民事判决书经审理查明部分载明，案涉房产登记的产权人仍为青岛中苑房地产开发有限公司。 本院认为，首先，案涉房产在登记机关所登记的物权权利人为青岛中苑房地产开发有限公司，由某某虽然与青岛中苑房地产开发有限公司成立房屋买卖合同法律关系，但由某某并未实质取得案涉房产的物权，其对案涉房产所享有的为债权请求权。由某某将案涉房产再转让给朱某，由某某与朱某之间的房屋买卖合同依据合同相对性在其二人之间有效。但由某某向朱某转让的权利为债权请求权，朱某针对案涉房产所享有的亦仍为债权请求权，其主张排除执行的权利在性质上并不优先于申请执行人的债权。其次，本案查封在性质上属于预查封，预查封涉及到登记物权权利人对被查封财产的处分问题，登记权利人青岛中苑房地产开发有限公司与被执行人由某某之间的房屋买卖合同尚处于履行阶段，因此，朱某的债权能否实现尚处于待定状态。综上，案外人朱某依据其与由某某之间的合同关系主张排除执行，依据不充分。案外人朱某的异议理由无事实和法律依据，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人朱某的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十一月三日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧