江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3286号上诉人（原审原告）：杨川佚，男，1998年3月7日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：沈加楼，江苏淮宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱明慧，江苏淮宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安金辉房地产有限公司，住所地淮安市淮阴区长江东路******。法定代表人：林茂祺，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁琪，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏，江苏群汇知缘律师事务所律师。上诉人杨川佚因与被上诉人淮安金辉房地产有限公司（以下至判决主文前简称金辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院(2020)苏0804民初3106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨川佚上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期办证违约金23984元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在对外出售涉案房屋时，使用的宣传手册中表明可以更改设计拓展空间，销售人员宣传以及样板间装修均告诉业主可以在领取房屋后自行更改设计，导致涉案小区其他业主在领取房屋后对房屋进行了改造、违建，致使相关单位现场验收综合查看时不通过。因被上诉人的宣传导致其他业主更改原始设计及违建，根据合同约定，被上诉人仍应对上诉人逾期办证的结果承担违约责任。金辉公司答辩称，我方已经在合同约定期限内提交了办证材料，不应当支付违约金。延期办证原因是业主搭设违建、私挖地下室致使需整改导致，与金辉公司无关。杨川佚向一审提出诉讼请求：1.判令金辉公司支付逾期交房违约金72833.6元（自2019年7月1日至2020年4月29日，合计304天，每天239.5844元，房屋总价的日万分之一标准）；2.判令金辉公司承担逾期办证违约金23984元；3.本案诉讼费用由金辉公司承担。一审法院查明：2018年1月6日，双方签订《商品房买卖合同》，杨川佚购买金辉公司开发的金辉天鹅湾XX号楼XXXX号房，总价款2395844元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第6条对合同第十五条作出补充约定，其中第6.3条约定，如因出卖人单方面的责任而导致买受人在付清全部房价款、其他应付税费及签署所有应签文件及完成报送登记备案所需一切资料日起（以最后一项义务完成日起算）24个月后仍未取得房产权属证明的，买受人同意不退房，违约责任依据合同第十五条的约定，出卖人向买受人支付房屋已付款1%的违约金；因非出卖人责任包括但不限于买受人自身或房屋管理部门的原因致买受人未取得房产权属证明的，出卖人无需承担任何法律责任及赔偿买受人任何损失。杨川佚支付了全部房款，2019年6月29日杨川佚签署了《房屋交接验收表》，并领取了涉案房屋的钥匙等物品。依据2019年5月30日淮安市淮阴区建设工程竣工验收备案证明，金辉公司建设的金辉天鹅湾27号楼于2019年5月29日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2019年5月30日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。依据淮阴区住建局的《小区接管验收交接清单》、《情况说明》及一审法院调查，涉案27号楼金辉公司应提交的全部综合验收资料已于2019年8月20日前提交至淮阴区住建局物管科。2019年8月20日，相关验收单位对涉案27号楼等进行了现场综合查看，发现存在业主大面积擅自改变原规划结构的情形（违规搭建、私挖地下室），城管局、规划局、街道、社区等单位指出问题严重，影响该小区及全区面上的防违、治违工作，后金辉公司依据要求对综合查看中发现的问题进行了整改，整改结束后2020年4月22日淮阴区住建局向金辉公司出具了综合验收材料手续齐全的《备案证明》。淮阴区住建局于2020年4月26日出具[2020]004号《关于金辉天鹅湾小区17＃、18＃、21＃等住宅楼交付备案的通知》，涉案27号楼已取得规划、国土、质检、排污排水、绿化、环保、通信网络、供电、供水、消防、安防等各单项竣工验收合格文件，予以交付使用备案。按照流程，金辉公司此后才能将相关办理产权证的资料提交不动产登记中心申请办理房屋产权证。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》已成立并生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人，并未约定需经综合验收合格，杨川佚于2019年6月29日办理了拿房手续，且涉案的27号楼已于2019年5月29日由建设单位组织竣工验收合格，故金辉公司已按合同约定向杨川佚交付了房屋，不存在逾期交房，对杨川佚主张的逾期交房违约金，一审法院不予支持。《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金进行了约定，合同附件四《补充协议》对《商品房买卖合同》第十五条进行了补充，《补充协议》第6.3条约定，因非出卖人责任包括但不限于买受人自身或房屋管理部门的原因致买受人未取得房产权属证明的，出卖人无需承担任何法律责任及赔偿买受人任何损失。涉案27号楼金辉公司应提交的全部综合验收资料已于2019年8月20日前提交至淮阴区住建局，在2019年8月20日相关部门现场综合查看时，因存在业主大面积擅自改变原规划结构，需要整改，耽误了综合验收的时间，直至2020年4月22日才取得综合验收备案证明，亦耽误了办理产权证的时间，故依据《补充协议》第6.3条约定，金辉公司不应支付杨川佚逾期办证违约金，对杨川佚该项诉求一审法院亦不予支持。一审法院判决：驳回杨川佚的诉讼请求。案件受理费2220元，减半收取1110元，由杨川佚负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审查确认一审法院查明的事实。本院认为，《商品房买卖合同》约定，非因金辉公司原因导致逾期办证的，金辉公司不承担违约责任。根据现已查明的事实，金辉公司已于2019年8月20日前向住建部门提交了涉案27号楼的全部综合验收资料，但因存在业主大面积擅自改变原规划结构，致使相关部门现场综合查看时未能通过，耽误了综合验收时间。上诉人认为，业主大面积擅自改变规划结构系因金辉公司的宣传导致，并提交了金辉公司的宣传册。从宣传册内容看，宣传册下方明确标注最终是以商品房合同和交付为准，而《商品房买卖合同》第十八条明确约定，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，为确保房屋安全性，买受人不得在房屋交付后擅自破坏墙体结构，底层（含车库）住户不得向下私自开挖地坪增加空间。因此，上诉人主张系金辉公司原因导致业主大面积违建，不能成立。另外，上诉人父亲杨波在办理案涉房屋交接手续时，代上诉人签署了《承诺书》，对延期办证非系金辉公司原因导致是认可的。综上，杨川佚的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人杨川佚负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二〇年十一月二十日法官助理  潘华乐书 记 员  赵晓文