湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终752号上诉人（原审原告）：唐某某，男，1964年8月8日出生，汉族，大冶市人，住大冶市，委托诉讼代理人：王丹、黄晨，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师（代理权限：一般授权）。被上诉人（原审被告）：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。原审第三人：江某某，男，1966年10月24日出生，汉族，黄石市人，住黄石市，原审第三人：江某，女，1997年10月16日出生，汉族，黄石市人，住黄石市，上述原审第三人江某某、江某共同委托诉讼代理人：李贻学，湖北群力律师事务所律师（代理权限：一般授权）。上诉人唐某某因与被上诉人鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）、原审第三人江某某、江某破产债权确认纠纷一案，该案鄂州市鄂城区人民法院于2017年12月15日作出（2017）鄂0704民初1678号民事判决，原告唐某某不服该判决，上诉至本院，本院于2018年8月2日作出（2018）鄂07民终313号民事判决书，驳回上诉，维持原判，上诉人唐某某不服该判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年8月23日作出（2019）鄂民再168号民事裁定书，撤销原一、二审判决，发回一审法院鄂州市鄂城区人民法院重审，鄂州市鄂城区人民法院重审后于2020年6月16日作出（2019）鄂0704民初3270号民事判决，驳回原告唐某某的诉讼请求，确认第三人江某某、江某与被告致远公司于2007年10月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告唐某某不服该判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人唐某某及其委托诉讼代理人王丹、黄晨，被上诉人致远公司的委托诉讼代理人肖鹏，原审第三人江某某及其与原审第三人江某共同委托诉讼代理人李贻学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐某某上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、唐某某虽与致远公司曾有过借款的协商，但最终双方达成的合意是签订附解除条件的《商品房买卖合同》，而所附解除条件即《商品房回购合同》所约定的期限和条件，在致远公司未在约定期限内行使回购权，双方约定回购合同作废后，唐某某与致远公司间成立商品房买卖合同关系。唐某某与致远公司于2014年5月14日签订两份《商品房买卖合同》，同时还签订两份《商品房回购合同》，《商品房回购合同》约定于一定期间内在回购条件成就时致远公司应向唐某某支付全部回购房款以回购案涉商品房。对于《商品房回购合同》的性质不应一概而论，该回购合同对回购期限、回购程序、回购权的丧失等进行了明确约定，而两份合同均没有涉及到借款支付、偿还及利息、逾期还款违约金等借贷关系成立的基本要素。双方签订《商品房买卖合同》、《商品房回购合同》时没有另行签订任何借款协议或者借条，也没有任何与本金、利息相关的证据，如是借贷关系，“加价回购”是基本条件，或者起码应当有与利息相关的约定，要证明双方存在借贷关系，需要提供借据、收据、欠条等债权凭证证明借贷关系的存在，本案无任何此类证据。案涉《商品房买卖合同》附件四约定致远公司“放弃以成交价格低于市场价格为由显失公平，申请撤销合同”更加不能证明双方是借贷关系，本案买卖合同所涉价款虽然偏低，但是并未达到“明显低于市场价格”。另外，本案所涉回购合同系唐某某单方提供，如果是借款担保，其完全不必在本案审理过程中主动提出，同时双方曾经进行借款协商未能达成一致，也是其主动说明的，但唐某某的“自认”仅限于双方曾有过借款的协商，而并没有“自认”双方最终成立的是借款关系，而房屋买卖只是作为担保，致远公司代理人在另案中明确说明仅基于记账凭证中显示“给陈桔红支付过利息，而基于二人之间的关系而推断双方存在借款关系”，而陈桔红与致远公司的借贷关系和还款明细成立的是独立的借贷关系，是有明确银行流水可以证实的，本案从始至终基于致远公司单方记账凭证而推断出借贷关系，而没有任何直接证据予以证实，一审法院片面认定唐某某与致远公司之间存在民间借贷关系属于事实认定错误，应依法予以纠正。二、在双方成立合法有效的商品房买卖合同关系情形下，案涉房屋办理了合法有效的房屋预告登记，具备准物权的效力，在双方合同均为有效的情形下，上诉人所签订的合同应优先履行，一审法院对此认定有误，应予以纠正。唐某某与致远公司真实意思是进行商品房的交易行为，在回购协议作废后，双方成立合法有效的商品房买卖合同关系，案涉房屋的预告登记所依赖的法律关系真实合法，该预告登记也随之发生法律效力。在致远公司破产的情况下，案涉房屋另行出售给他人，因涉及一房数卖，应依照一定的顺序确定破产程序中案涉房屋顺位保护的先后顺序。唐某某对案涉房屋买卖合同办理了合同备案及房屋预告登记，江某某方对案涉房屋无合同备案及预告登记的情况下，案涉房屋破产顺位保护中唐某某便有相对于江某某更为优先的受偿顺序，唐某某与致远公司签订的《商品房买卖合同》依法应优先履行。三、江某某、江某与致远公司的房屋买卖存在重大瑕疵，一审判决未对该交易进行审理，应当予以纠正。江某某方在一审中提交的证据并不能证明其已经足额支付了购房款，该款缴纳方式与市场交易习惯不符合，交易存在重大瑕疵。综上，原审判决对部分事实认定不清，未对案件争议进行审理认定，依法应予纠正，请求查明本案全部事实，判如所请。致远公司辩称：1、原审认定事实清楚，证据确实充分，结合致远公司与江某某签订的订购书、购房合同、收款收据以及致远公司财务记账凭证来看，足以证实双方系真实的房屋买卖关系且已付清购房款，该事实已经湖北省高级人民法院认定；2、原审唐某某自认实际支付185.6万元实为借款，约定借款200万元，月息2.4%，签订15-2、15-6两套房屋买卖合同并办理的预告登记，仅作为借款担保；3、真实的购房从交易习惯上看不存在同时签订回购协议，回购协议作废不足以认定双方已将借款关系转化为购房，因民事法律关系的设立、变更、消灭需有明确的意思表示，而双方并未就借款200万元（实为185.6万元）产生的本息进行结算，未明确终止借款关系，作废的回购合同仅能表示恢复至原来借款担保的状态；4、请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉。原审第三人江某某、江某辩称：1、其与致远公司签订的商品房买卖合同意思表示真实、合法有效，并已依约支付全部购房款，致远公司也向其出具相应收据交付房屋，案涉房屋由其占有是湖北省高级人民法院（2019）鄂民再168号民事裁定书查明认定的事实；2、湖北省高级人民法院裁定发回重审的唯一理由是：“唐某某与致远公司虽然签订《商品房买卖合同》，但双方之间的法律关系究竟是房屋买卖合同，还是用案涉房屋为该借款债权提供担保而实施的民事法律行为”；3、原审法院根据湖北省高级人民法院的重审裁定，在征得各方当事人同意后，确认本案争议焦点为：唐某某与致远公司签订的《商品房买卖合同》是房屋买卖行为还是债权担保行为。原审根据确定的争议焦点认定唐某某与致远公司之间的基础法律关系为民间借贷关系是正确的。综上，对于上诉人的无理缠讼，历经多个层级的裁判，均认定江某某与致远公司签订的商品房买卖合同真实有效，请二审法院依法维持原判决，驳回上诉人唐某某的上诉。唐某某向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期15号楼6号房归原告所有；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：江某某与江某系父女关系。2007年10月18日，江某某与致远公司签订《上上坊认购承诺书》，认购物业为一期15号楼6号房，单价3150元/㎡，总价916870元，送一年物业管理费。同日，江某某、江某与致远公司签订《商品房买卖合同》，约定购买致远公司开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道特一号钱柜华园（上上坊）第15幢6号房，总价916870元，付款方式为分期付款，于2007年10月23日之前支付首付款366870元，2007年12月31日之前支付460000元，2008年8月31日前支付余款90000元；合同还就其他事项进行了约定。次日，江某某现金支付致远公司认购承诺金20000元，此后，江某某又通过案外人张丰年、刘斌陆续支付剩余房款。致远公司在收到上述款项后分别出具了收据。自2011年上半年开始，致远公司开始出现资金周转问题，其法定代表人袁园开始向民间采取高息借款、抵押借款、会员费、认筹金、一房多卖等方式筹集资金。2014年5月份，致远公司向唐某某借款200万元。同年5月14日，唐某某与致远公司签订两份《商品房买卖合同》，两份合同约定，唐某某以3200元/㎡的价格购买致远公司开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道特一号钱柜华园（上上坊）第15幢6号房、第15幢2号房，房屋总价均为928000元，并约定致远公司放弃以成交价低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求。同日，原、被告双方签订两份《商品房回购合同》，合同均约定，唐某某按3200元/㎡购买致远公司房产，双方一致同意致远公司保留对该房产的约定回购权，致远公司仅在2014年5月14日至2014年5月30日期间，方可向唐某某支付全部回购房款。同时，致远公司开具两张金额均为928000元购房款收据。同月16日，唐某某通过银行汇款方式向致远公司汇款856000元以及向致远公司指定账户汇款1000000元（原、被告双方约定借款200万元，扣减当月借款利息14.4万元，实际借款金额185.6万元），致远公司账册对于唐某某的借款及利息支付情况均有明确记载。2014年5月19日，上述两套房屋办理预告登记，预告登记权利人为唐某某。同年6月16日，致远公司在其中一份《商品房回购合同》注明“该回购合同作废，同时如有其他与此相同回购合同一并作废，特此说明。”一审法院认为：根据庭审情况及省高院再审裁定意见，本案争议焦点为：唐某某与致远公司签订《房屋买卖合同》是房屋买卖行为还是债权担保行为，唐某某对诉争房屋是否享有排他性物权。首先，根据唐某某提交的《商品房买卖合同》《商品房回购合同》、汇款凭证、收据、房屋预告登记等证据，结合其原一审当庭陈述，可认定原、被告双方的真实法律关系为借贷关系，签订《商品房买卖合同》属于债权担保行为。本案中，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订《商品房回购合同》、采取先开收据后付款的交易方式以及合同约定的价格明显低于该楼盘同期正常销售价格，且约定“甲方放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求”等交易行为明显不符合一般房屋买卖交易习惯，唐某某在原一审庭审中也当庭承认“开始签商品房合同的确是为民间借贷担保”。真实的意思表示是民事法律行为有效的必要条件之一，因唐某某与致远公司签订《商品房买卖合同》时双方真实意思表示为债务担保而非商品房买卖，故该合同无效，唐某某与致远公司之间的民间借贷关系可依法处理。其次，唐某某提出因原、被告双方协商一致确认了商品房回购合同作废，双方由民间借贷关系转为房屋买卖关系的理由不成立。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除该变化为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。但这种意思表示的变化应有明确表示。双方签订的《商品房买卖合同》实际上是为借款债权作担保，根据担保法禁止“流抵”原则，在将借款转为购房款时不能仅凭协议作废《商品房回购合同》的行为即认定双方法律关系转换，而应经重新协商并对账，明确将双方的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，故唐某某与致远公司仍应为民间借贷关系。再次，唐某某称其办理的预告登记有排他性物权效力的理由不能成立。设置预告登记制度是为了保障购房人实现取得房屋所有权的目的。本案中，唐某某签订《商品房买卖合同》以及办理预告登记行为的真实目的并不是为了取得诉争房屋的所有权，预告登记制度的目的已被架空，并不能产生保障所有权实现的法律效果。基于预告登记的从属性原则，该预告登记赖以成立的基础法律关系（商品房买卖合同关系）已丧失，应当依法予以注销。且预告登记作为请求权的保全手段，其本身并不能代替物权变动登记，故唐某某对诉争房屋不享有排他性物权。第三人关于撤销预告登记的请求不属于民事案件审理范围，本案不予处理。综上所述，唐某某要求确认涉案《商品房买卖合同》有效以及涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条和《中华人民共和国担保法》第六十六条的规定，判决：一、驳回原告唐某某的诉讼请求；二、第三人江某某、江某与被告致远公司于2007年10月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案案件受理费1000元，由原告唐某某负担。唐某某、致远公司、江某某、江某在二审法定期限内未提交新的证据。经审理查明：原审认定的事实属实。本案争议的焦点：唐某某与致远公司签订的钱柜华园（上上坊）15号楼6号房的《商品房买卖合同》是房屋买卖行为还是债权担保行为，唐某某对诉争房屋是否享有排他性物权。本院认为：关于唐某某与致远公司签订的钱柜华园（上上坊）15号楼6号房的《商品房买卖合同》是房屋买卖行为还是债权担保行为，唐某某对诉争房屋是否享有排他性物权的问题。首先，唐某某在本案原一审2017年10月17日开庭笔录中认可开始签订商品房买卖合同时系为民间借贷担保，再结合汇款凭证、收据、房屋预告登记以及致远公司账册对于唐某某的借款及利息支付情况的原始记载等证据，可以判断唐某某与致远公司之间的意思表示并非真实的商品房买卖合同关系，而系民间借贷关系；其次，唐某某与致远公司于2014年5月14日签订钱柜华园（上上坊）15号楼6号房《商品房买卖合同》的同日，双方又签订《商品房回购合同》，该行为与正常商品房交易习惯不符，有悖常理，该买卖行为、回购行为以及办理预告登记行为实际系为唐某某借款提供抵押担保，而《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不是与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，故该行为系法律所禁止的“流抵”行为，双方之间签订的《商品房买卖合同》是虚假的意思表示，该民事法律行为无效；其三，湖北省高级人民法院（2019）鄂民再168号民事裁定书中认定“2007年10月18日，致远公司与江某某签订的《上上坊认购承诺书》，与江某某、江某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，江某某、江某已依约向致远公司支付全部购房款，致远公司也向其出具相应收据并交付房屋，且在公司财务账簿中予以记载，该房屋已由江某某、江某占有”，故江某某、江某与致远公司签订的《商品房买卖合同》已被生效法律文书认定合法有效；最后，唐某某称其办理的预告登记有排他性物权效力的理由不能成立。本案中，虽然唐某某与致远公司签订了《商品房买卖合同》以及办理预告登记，但该行为的真实目的并不是为了取得诉争房屋的所有权，而系为借贷关系提供担保，法律设置预告登记制度是为了保障购房人实现取得房屋所有权的目的，唐某某与致远公司通过预告登记制度来为借贷关系提供担保，该行为与预告登记制度的目的相违背，并不能产生预告登记所发生的法律效果。同时，预告登记与商品房买卖之间具有从属性，在《商品房买卖合同》认定无效的情况下，该预告登记赖以成立的基础法律关系（商品房买卖合同关系）已丧失，故唐某某对诉争房屋不享有排他性物权。综上，上诉人唐某某上诉认为其与致远公司于2014年5月14日签订位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期15号楼6号房的《商品房买卖合同》有效并确认归其所有的请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元由上诉人唐某某负担。本判决为终审判决。审判长  齐志刚审判员  赵国文审判员  张 开二〇二〇年十一月三十日书记员  吴 谦