广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1725号 原告北海融欣物业服务有限责任公司。住所：北海市银海区广东路交江苏路东北银投乾坤国际城****。统一社会信用代码：91450502310100920M（1-1）。 法定代表人林立峰，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人李继宗，男，系该公司员工。 被告田春满，男，1966年10月26日出生，汉族，，住辽宁省营口市西市区 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2020年8月11日 开庭日期2020年9月7日 原告诉讼请求一、被告支付原告物业管理服务费4501.51元、电梯维护费1085元、公摊费水电费496元、电费3298.81元、水费1105.32元、垃圾费272.8元，合计10759.44元；二、被告支付原告违约金7094.77元（自2018年1月1日至2020年7月31日违约共计942天，违约金按日0.07%计算，且实际违约金将计算至实际付清之日止）。事实和理由：2016年12月8日，案外人北海银滩开投资产管理有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同对公共性服务费标准及收取方式、违约金等内容进行了约定。2016年12月8日，被告签署《承诺书》一份，确认并承诺遵守《前期物业服务协议》、《业户手册》的相关约定。物业管理服务费标准按照建筑面积以1.2元/平方米/月收取，电梯维护费标准按照35元/月/户收取，公摊水电费标准按照16元/月/户收取，原告可代收代缴水电费、垃圾费等费用。现被告拖欠2018年1月至2020年7月的物业管理服务费、电梯维护费、公摊费水电费、电费、水费、垃圾费未支付，经原告多次催缴被告仍拒绝缴纳，其行为严重损害了原告合法权益。原告特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告答辩意见不交物业费是因为原告代收水、电费期间，收取的电费、水费高于实际，对其他费用并无异议。 查明事实被告田春满系北海市银海区广东路交江苏路东北银投乾坤国际城20栋2004号房屋的业主。2015年5月6日，原告（乙方）与北海银滩开投资产管理有限公司（以下简称银投公司、甲方）签订《银投·乾坤国际城前期物业服务合同》，对乾坤国际城前期物业服务及其他费用进行了约定：物业服务费收取标准：高层住宅物业：1.5元/m2·月，电梯维护费30元/月·户。业主或非业主使用人应当在每月25日前交清当月公共性服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起应每天按所欠费用总额千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告开始管理乾坤国际城。 2016年12月8日，被告签订《承诺书》写明：本人为乾坤国际城20栋2004号房屋（以下称该物业）的买受人，为维护本物业服务区域内全体业主的共同利益，本人声明如下:一、确认已细阅悉知《乾坤国际城前期物业服务协议》、《乾坤国际城业主手册》、《乾坤国际城临时管理规约》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》；二、本人/单位同意遵守并倡导其他业主及使用人遵守本承诺书第一款所列文件中所有约定；三、本人/单位同意承担违反本承诺书第一款所列文件之约定的相应责任，并同意对该物业使用人违反本承诺书第一款所列文件之约定的行为承担连带责任；四、本人/单位同意转让该物业时取得物业继受人签署的新承诺书，并送交北海融欣物业服务有限责任公司，北海融欣物业服务有限责任公司收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。其中《前期物业服务协议》中约定：原告收费项目：1、物业管理服务费（不包括房屋公用部位、共用设施设备的大修或中修、更新、改造等费用）；2、电梯维护费；3、公共水电费；4、车位费；5、水泵二次加压费；6、代收代缴费用；7、其他应收费用。二、收费标准：1、商业物业：4元/月/平方米；住宅物业：中标价1.50元/月/平方米，合同价1.2元/月/平方米；2、电梯维护费：35元/月/户（不包括电梯电费)；3、公摊水电费：16元/月/户，电梯电费具实分摊，金额待定；4、车位服务费：小汽车120元/月/位，充电车35元/月/位（包含充电费）；5、生活水泵二次加压电费：具实分摊，金额待定；6、代收代缴费用按有关部门规定的标准代收；7、其它有偿服务费用按实际发生额支付。注：为了保证物业管理活动正常进行，保证服务质量，遇物价上涨等因素，以上收费标准可经协商、公示后，根据具体情况进行调整。被告不按约定的交付时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期十五起按所欠费用每天3‰交纳违约金。 被告入住涉案房屋后，自2018年1月至2020年7月31日止，拖欠原告的物业服务费4501.51元、公摊水电费496元、电梯维护费1085元、电费3298.81元、水费1105.32元、垃圾费272.8元，共计10759.44元。 2020年5月28日，广西桂海天律师事务所向原告及王锦杰发出《物业费催缴律师函》写明：根据北海融欣物业服务有限责任公司提供的材料显示，从2018年1月起至2020年4月,您故意拖欠北海融欣物业服务有限责任公司物业费10023.61元，依照法律规定及《物业服务合同》的约定，按时交纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保证，您的上述行为已构成违约，故除交纳上述物业费之外还应承担《物业服务合同》第五条约定的从逾期十五日按所欠费用每天起3‰缴纳违约金数额为23004.18元，二者合计共33027.79元。本所郑重地向您告知，请您于收到本函后十日内及时履行支付义务，否则，本所将按照北海融欣物业服务有限责任公司的委托诉诸法律，采取诉讼、强制执行等方式，通过法律手段来追究您的法律责任。届时，您不但要全额支付拖欠的物业费本金和违约金，还要按照诉讼风险承担相应的诉讼费、保全费以及一切与此相关的费用，请您慎重考虑诉讼可能带来的不利法律后果，及时支付拖欠的物业费。 本院意见原告与北海银滩开投资产管理有限公司签订《银投·乾坤国际城前期物业服务合同》及原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，因原、被告均未对上述协议提出异议，上述协议均是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，各方应当依约履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《银投·乾坤国际城前期物业服务合同》对被告具有约束力。 关于本案物业管理费、水电公摊费、电梯维护费、垃圾费的问题。本院认为，原告在管理银投乾坤国际城期间，按规定提供物业服务，被告作为涉案小区的业主之一已经享受了原告的物业服务。但被告自2018年1月至2020年7月31日拖欠原告的物业服务费，已构成违约，应承担民事责任。截止2020年7月31日被告已欠缴物业服务费等长达31个月，根据《银投·乾坤国际城前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》约定，被告每月应向原告支付的物业管理费为145.21元/月×31月＝4501.51元；电梯维护35元/月×31月＝1085元；垃圾费8.8元/月×31月＝272.8元；水电公摊费16元/月×31月＝496元。被告对上述部分的费用亦无异议，故原告要求被告支付物业服务费4501.51元、公摊水电费496元、电梯维护费1085元、垃圾费272.8元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 关于水费、电费的问题。原告已提供费用明细，载明水费、电费的单价及每月用量，并计算出总额，被告抗辩原告对用量的计算不准确，实际使用的费用远低于收取的费用，但未能提供相应证据证明，故对于被告的抗辩，本院不予采信。原告主张被告支付2018年1月至2020年7月31日期间电费3298.81、水费1105.32元，有事实根据和法律依据，本院亦予以支持。 原告主张以10759.44元为本金，按日0.07%计算支付利息损失，自2018年1月1日计至实际清偿之日止。本院认为，《银投·乾坤国际城前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》中约定，被告违约的,应当从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，被告拖欠原告2018年1月至2020年7月31日期间的费用。结合《银投·乾坤国际城前期物业服务合同》中的约定“业主应当在每月25日前交清当月公共性服务费用、停车管理服务费”，及《前期物业管理服务协议》中约定“被告不按约定的交付时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期十五起按所欠费用每天3‰交纳违约金”，故本院认定利息部分为：以234.48元为基数，按日0.07%自2018年1月10日计至实际清偿之日止；以385.79元为基数，按日0.07%自2018年2月10日计至实际清偿之日止；以434.8元为基数，按日0.07%自2018年3月13日计至实际清偿之日止；以368.92元为基数，按日0.07%自2018年4月10日计至实际清偿之日止；以385.6元为基数，按日0.07%自2018年5月11日计至实际清偿之日止；以390.55元为基数，按日0.07%自2018年6月10日计至实际清偿之日止；以356.71元为基数，按日0.07%自2018年7月11日计至实际清偿之日止；以251.89元为基数，按日0.07%自2018年8月10日计至实际清偿之日止；以368.06元为基数，按日0.07%自2018年9月10日计至实际清偿之日止；以365.64元为基数，按日0.07%自2018年10月11日计至实际清偿之日止；以335.66元为基数，按日0.07%自2018年11月10日计至实际清偿之日止；以322.01元为基数，按日0.07%自2018年12月11日计至实际清偿之日止；以319.47元为基数，按日0.07%自2019年1月10日计至实际清偿之日止；以355.08元为基数，按日0.07%自2019年2月10日计至实际清偿之日止；以332.64元为基数，按日0.07%自2019年3月13日计至实际清偿之日止；以347.87元为基数，按日0.07%自2019年4月10日计至实际清偿之日止；以347.93元为基数，按日0.07%自2019年5月11日计至实际清偿之日止；以357.72元为基数，按日0.07%自2019年6月10日计至实际清偿之日止；以196.21元为基数，按日0.07%自2019年7月11日计至实际清偿之日止；以494.08元为基数，按日0.07%自2019年8月10日计至实际清偿之日止；以505.2元为基数，按日0.07%自2019年9月10日计至实际清偿之日止；以469.84元为基数，按日0.07%自2019年10月11日计至实际清偿之日止；以425.48元为基数，按日0.07%自2019年11月10日计至实际清偿之日止；以350.35元为基数，按日0.07%自2019年12月11日计至实际清偿之日止；以317.71元为基数，按日0.07%自2020年1月10日计至实际清偿之日止；以271.11元为基数，按日0.07%自2020年2月10日计至实际清偿之日止；以205.01元为基数，按日0.07%自2020年3月13日计至实际清偿之日止；以277.49元为基数，按日0.07%自2020年4月10日计至实际清偿之日止；以250.31元为基数，按日0.07%自2020年5月11日计至实际清偿之日止；以244.27元为基数，按日0.07%自2020年6月10日计至实际清偿之日止；以241.25元为基数，按日0.07%自2020年7月11日计至实际清偿之日止；以250.31元为基数，按日0.07%自2020年8月10日计至实际清偿之日止。原告超出上述部分的主张，本院不予支持。 判决主文一、被告田春满向原告北海融欣物业服务有限责任公司支付物业服务费4501.51元、水电公摊496元、电梯维护费1085元、垃圾费272.8元、电费3298.81元、水费1105.32元，共计10759.44元，并支付违约金（违约金以234.48元为基数，按日0.07%自2018年1月10日计至实际清偿之日止；以385.79元为基数，按日0.07%自2018年2月10日计至实际清偿之日止；以434.8元为基数，按日0.07%自2018年3月13日计至实际清偿之日止；以368.92元为基数，按日0.07%自2018年4月10日计至实际清偿之日止；以385.6元为基数，按日0.07%自2018年5月11日计至实际清偿之日止；以390.55元为基数，按日0.07%自2018年6月10日计至实际清偿之日止；以356.71元为基数，按日0.07%自2018年7月11日计至实际清偿之日止；以251.89元为基数，按日0.07%自2018年8月10日计至实际清偿之日止；以368.06元为基数，按日0.07%自2018年9月10日计至实际清偿之日止；以365.64元为基数，按日0.07%自2018年10月11日计至实际清偿之日止；以335.66元为基数，按日0.07%自2018年11月10日计至实际清偿之日止；以322.01元为基数，按日0.07%自2018年12月11日计至实际清偿之日止；以319.47元为基数，按日0.07%自2019年1月10日计至实际清偿之日止；以355.08元为基数，按日0.07%自2019年2月10日计至实际清偿之日止；以332.64元为基数，按日0.07%自2019年3月13日计至实际清偿之日止；以347.87元为基数，按日0.07%自2019年4月10日计至实际清偿之日止；以347.93元为基数，按日0.07%自2019年5月11日计至实际清偿之日止；以357.72元为基数，按日0.07%自2019年6月10日计至实际清偿之日止；以196.21元为基数，按日0.07%自2019年7月11日计至实际清偿之日止；以494.08元为基数，按日0.07%自2019年8月10日计至实际清偿之日止；以505.2元为基数，按日0.07%自2019年9月10日计至实际清偿之日止；以469.84元为基数，按日0.07%自2019年10月11日计至实际清偿之日止；以425.48元为基数，按日0.07%自2019年11月10日计至实际清偿之日止；以350.35元为基数，按日0.07%自2019年12月11日计至实际清偿之日止；以317.71元为基数，按日0.07%自2020年1月10日计至实际清偿之日止；以271.11元为基数，按日0.07%自2020年2月10日计至实际清偿之日止；以205.01元为基数，按日0.07%自2020年3月13日计至实际清偿之日止；以277.49元为基数，按日0.07%自2020年4月10日计至实际清偿之日止；以250.31元为基数，按日0.07%自2020年5月11日计至实际清偿之日止；以244.27元为基数，按日0.07%自2020年6月10日计至实际清偿之日止；以241.25元为基数，按日0.07%自2020年7月11日计至实际清偿之日止；以250.31元为基数，按日0.07%自2020年8月10日计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告北海融欣物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 诉讼费本案受理费减半收取123元，保全费219元，合计342元，由原告北海融欣物业服务有限责任公司负担22元，由被告田春满负担320元。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年十一月十日 法官助理  沈星辰 书 记 员  骆亭君 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。