山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终11528号上诉人(原审被告)：李某乙，男，1990年6月1日出生，汉族，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：宫大伟，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市。主要负责人：邓立新，总经理。委托诉讼代理人：赵建兵，山东万途律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪馨宇，山东万途律师事务所实习律师。原审被告：李某甲，女，1967年11月24日出生，汉族，住山东省济南市。上诉人李某乙因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称信达山东分公司）、原审被告李某甲债权人撤销权纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成了合议庭进行审理，本案现已审理终结。李某乙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由信达山东分公司承担。事实和理由：（一）李某乙与李某甲之间的房屋交易行为符合《中华人民共和国物权法》相关法律规定和交易规则，一审判决撤销二者之间的房产转让行为于法无据。1.李某乙与李某甲进行房屋交易时，李某乙不知道也不应当知道李某甲为他人债务提供担保的事实，涉诉房产所对外公示的信息状况也是依法登记在李某甲名下的不动产物权，并且没有任何权利限制及权利瑕疵。李某乙依法购买该房产已经履行了审慎注意义务。2.基于对上述信息的信赖，李某乙与李某甲于2016年3月30日签订房屋买卖合同，约定成交价款为411万元，李某乙于2016年6月分四次支付房屋价款410万元，并依法办理了不动产过户登记手续。一审法院在已经查证了上述事实的前提下依然认为“房屋买卖合同约定房屋价款为411万，而李某乙仅转款410万，存在出入，在买卖双方关于价款支付没有其他约定的情况下，仅能证明李某乙有向李某甲转账410万的行为，无法认定该410万系支付的房屋对价”。按照一审判决的思路，任何一种买卖行为，如果支付款项时没有加以备注，都有可能被认定为未履行支付义务；价值101元的货物，线上支付100元，线下支付1元，因100元与101元存在出入，就无法确认该100元系货物的支付对价。按照这种思路，市场交易的安全性将无法得到保证。通过李某甲的银行流水可以确认，除上述四笔共计410万元汇款之外，李某乙与李某甲之间并没有其他任何款项往来，且该四笔汇款总额与合同约定的房屋价款高度一致，即便相差一万元，也不应该成为阻碍该410万系支付房屋对价事实的理由。在双方均认可该四笔款项为购房款项的情况下，可以充分认定李某乙已经完成了支付义务。3.根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款之规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。在能够认定李某乙已经支付房屋对价的情况下，李某乙所支付的410万房屋对价是否为不合理低价，且李某乙是否知道该情形，是判断债权人即信达山东分公司的撤销权是否得到支持的依据。本案涉诉房屋面积为273.62m?，位于市中区经四万达广场豪景苑，合同总价411万元，即均价为每平15020.83元。通过查询中国指数研究院网站(https//industry.fang.com/index/Research)发布的“百城价格指数”，2016年上半年济南市平均房屋价格为8600元/m?左右，通过“安居客”、“58同城”等网站查询，2016年上半年经四万达附近房价在15000元/m?左右，即李某乙是以市场价格购买的涉诉房屋，不存在以明显不合理低价转让的情形。（二）1.涉诉房产的交易行为发生在李某甲提供担保之前，李某甲担保的是2017年2月20日山东阳谷胜辉电缆厂（以下简称胜辉电缆厂）与中国建设银行股份有限公司阳谷支行（以下简称建行阳谷支行）签订的贷款合同项下的债务，即李某甲承担保证责任的开始时间是2017年2月20日，而李某乙与李某甲是在2016年完成的涉诉房屋买卖与过户行为，早于李某甲提供担保的时间，信达山东分公司无权撤销。撤销权的行使是以恢复债务人责任财产为目的，是债权债务关系形成之后由债权人依法行使的权利。本案中李某甲承担担保责任时，其责任财产并不包括涉诉房屋，也即双方的房屋交易发生在债权债务形成之前，信达山东分公司当然不享有撤销权。2.《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十八条、第十九条对上述规定的理解与适用作进一步明确说明，对于不合理低价转让行为的价款也给予了数值参考，纵观李某乙与李某甲本案涉案房产交易过程，李某乙系通过支付合理对价受让的房屋，并依法办理了不动产权变更手续，其获得该房屋的产权具有事实与法律依据。信达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回李某乙的上诉请求，维持原判。经向原债权人了解，李某乙系李某甲的亲侄子，基于这种亲属关系，其应当对涉案房屋交易的真实性、资金来源承担较重的举证责任。李某甲未陈述意见。信达山东分公司向一审法院起诉请求：1.撤销李某甲将其坐落于济南市市中区魏家庄万达广场豪景苑1号楼1401室，不动产权证书号为20160033531的房地产转让给李某乙的行为，并确认该房产所有权归李某甲所有；2.诉讼费用由李某乙、李某甲承担。一审法院认定事实：2016年2月16日，建行阳谷支行与胜辉电缆厂签订编号为2016年2流第12号《人民币流动资金贷款合同》，约定胜辉电缆厂向建行阳谷支行借款1000万元，借款期限12个月。同日，李月震、李某甲与建行阳谷支行签订编号为2016年工流第12号《自然人保证合同》，约定李月震、李某甲为上述合同项下借款提供连带责任保证。建行阳谷支行履行了借款义务。2017年2月20日，胜辉电缆厂与建行阳谷支行签订编号为2017年2流第11号《人民币流动资金贷款合同》，约定胜辉电缆厂向建行阳谷支行借款1000万元，用于归还编号为2016年2流第12号《人民币流动资金贷款合同》项下的贷款债务，借款期限12个月。同日，李月震、李某甲与建设阳谷支行签订编号为2017年2流第11号《自然人保证合同》，为上述合同项下借款提供连带责任保证。建行阳谷支行履行了借款义务。2018年12月10日，建行阳谷支行的上级机构中国建设银行股份有限公司山东省分行与信达山东分公司签订《资产转让合同》，将建行阳谷支行对胜辉电缆厂及其担保人等相关方享有的主债权及担保合同项下的全部权利转让给信达山东分公司。2019年1月16日，胜辉电缆厂、李月震、李某甲在债权转让事宜的确认函复上签字、盖章。2019年3月11日，阳谷县人民法院作出（2018）鲁1521民初3121号民事判决书，判决胜辉电缆厂给付信达山东分公司借款本金9789402.81元及利息，李月震、李某甲承担连带保证责任。2016年3月30日，李某甲（出卖人）与李某乙（买受人）签订《济南市存量房屋买卖合同》，李某甲将其名下位于济南市市中区魏家庄万达广场豪景苑1号楼1401号（不动产权证书：济南20160033531）房屋转让给李某乙，约定转让价款为411万元，合同中未约定价款支付方式和支付期限。2016年4月7日，该房屋权属转移登记至李某乙名下。李某乙、李某甲提交李某甲的中国农业银行业务凭证，证明李某乙分四次向李某甲转账：2016年6月3日转账130万元，6月8日转账90万元，6月16日转账100万元，6月20日转账90万元，共计支付410万元。经质证，信达山东分公司认为，该账户与公司、个人等有大量业务往来，超出了正常生活开支，有私户公用之嫌，结合李某乙的身份、年龄，其持有大额资金与常理不符。胜辉电缆厂系个人独资企业，李月震系其唯一的自然人股东。李某甲与李月震原系夫妻关系。李某甲、李某乙主张，李某甲与李月震于2018年左右离婚，李某乙系胜辉电缆厂员工。关于涉案房屋居住情况，信达山东分公司提交2019年4月至2020年2月电费发票一宗，证明涉案房产电费由李某甲长期支付，实际居住人系李某甲。李某乙、李某甲对此不予认可，主张房屋现由李某乙居住使用。另查明，根据信达山东分公司提交的聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初7573、7574号民事判决书，自2015年7月，李月震、李某甲夫妇与上海浦东发展银行股份有限公司聊城分行签订《最高额保证合同》，约定二人为胜辉电缆厂与该行自2015年7月7日至2016年7月7日、2016年9月26日至2017年9月26日期间办理的融资业务发生的债权提供连带责任保证。该两份判决确认李某甲承担连带责任的借款本息逾2000万元。根据信达山东分公司提交的终本案件信息，胜辉电缆厂与李某甲均有债务未清偿。2016年3月28日，李月震将其名下位于济南市天桥区生产路7号荷花园2号楼2－201房屋转让给案外人李维清。信达山东分公司在提起本案诉讼的同时，亦就该转让行为提起了撤销权之诉。一审法院认为，建行阳谷支行与胜辉电缆厂之间的借款合同关系发生于2016年2月16日，李某甲系该借款合同的连带责任保证人。李某甲于2016年3月30日与李某乙签订房屋买卖合同，将涉案房屋转让给李某乙，并于2016年4月7日将房屋权属转移登记至李某乙名下。2017年2月20日，胜辉电缆厂与建行阳谷支行签订借款合同，胜辉电缆厂以借新贷还旧贷的方式偿还了2016年2月16日的借款1000万元，李某甲仍为连带责任保证人。后胜辉电缆厂未能按约偿还2017年的借款，信达山东分公司受让了该笔债权。信达山东分公司与胜辉电缆厂、李某甲之间的债权债务关系已经阳谷县人民法院（2018）鲁1521民初3121号民事判决书确认。关于李某乙、李某甲之间房屋买卖的交易过程，信达山东分公司提交的李某乙、李某甲之间《济南市存量房屋买卖合同》中未约定价款支付方式和支付期限，李某乙、李某甲提交了李某甲的银行业务凭证，凭证中可以看出2016年6月期间，李某乙分四次向李某甲转账410万元。对此，一审法院认为，对于真实的二手房交易，价款支付方式和期限的约定、履行是不可或缺的重要环节，在信达山东分公司提交了房管部门存档的房屋买卖合同，对于价款支付提出质疑的情况下，李某乙、李某甲并未就双方之间关于价款支付有无其他约定进行举证，仅提交了李某甲的银行业务凭证，该业务凭证仅可证明李某乙有向李某甲转账410万的行为，但该转账行为发生在2016年6月，是在房屋权属转移登记之后，无法确定是否用于支付涉案房屋买卖合同的购房款，且转账数额与房屋买卖合同约定的411万亦有出入。结合李某乙作为胜辉电缆厂员工的身份，结合李某乙的年龄和支付能力，结合双方的举证情况，信达山东分公司对李某乙、李某甲之间房屋交易行为的真实性提出异议，并无不当。李某乙、李某甲以李某甲转让房屋的行为发生于2016年3－4月，是在为胜辉电缆厂2017年2月贷款提供担保之前为由抗辩，对此，一审法院认为，胜辉电缆厂与建行阳谷支行之间的两次借款合同是相关联的，2017年借新贷是为了偿还2016年的旧贷，2017年的借款应视为2016年借款的延续，且两次借款合同中，李某甲均系连带责任保证人。除为建行阳谷支行的借款提供担保外，李某甲自2015年起，还为胜辉电缆厂在上海浦东发展银行股份有限公司聊城分行的高额借款提供担保。此种情形下，李某甲在作为胜辉电缆厂唯一的自然人股东李月震之妻期间，在作为多笔借款合同的连带责任保证人期间，转让重大财产的行为，直接降低了其偿还债务的能力，损害了信达山东分公司的债权权益，信达山东分公司行使债权人撤销权，于法有据，应予支持。李某乙、李某甲的答辩意见，一审法院不予采信。本案系债权人撤销权之诉，信达山东分公司要求确认该房产所有权归李某甲所有，属于确权之诉，两者并非同一法律关系，一审法院在此不予处理，信达山东分公司可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：撤销李某甲将其坐落于济南市市中区魏家庄万达广场豪景苑1号楼1401（不动产权证书号：20160033531）的房地产转让给李某乙的行为。案件受理费100元，财产保全费5000元，合计5100元，由李某乙、李某甲负担。二审期间，当事人提交了证据，本院组织质证。李某乙提交2016年经四路万达广场附近（包括郎茂山附近、杆石桥、英雄山、舜玉小区、大观园、建设路、舜耕路、玉函路）商品房价格走势，拟证明李某乙与李某甲之间的房屋交易价格属于市场合理价格。信达山东分公司质证称，该证据不属于新证据，不予质证。本院认为，该证据能够证明2016年相关区域的房屋市价，本院对该证据予以采纳。经审理本院认定，一审判决认定李某甲转让房屋的行为降低了其偿还债务的能力从而损害了信达山东分公司的债权权益不当，本院不予确认；一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，2016年经四路万达广场附近房屋价格在1.1万元至1.7万元每平方米之间。李某乙购买涉案房屋的价格约为1.5万元每平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”根据上述法律规定，债权人行使撤销权至少应满足以下条件：第一，债权人对债务人享有合法有效的债权；第二，债务人实施了无偿转让财产或以明显不合理的低价转让财产的行为；第三，债务人处分财产的行为损害了债权人的债权。本案中，李某甲仅为涉案借款的担保人，而非主债务人，其转让房屋时涉案借款尚未到期，主债务人是否能够自行清偿借款尚不清楚，对李某甲来说，该笔债务仅为或有债务，而非已存在的当然债务。相应地，对债权人来说，涉案房屋转让时，其对李某甲并不当然享有债权。另外，李某甲转让涉案房屋的价格约为1.5万元每平方米，根据本院查明的房屋坐落地周边的房屋时价，不存在李某甲“以明显不合理的低价”转让房屋的行为；且根据本案现有证据，能够认定李某乙已实际支付房款，亦不存在“无偿转让”及“债务人处分财产的行为损害了债权人的债权”的事实。通过以上分析，本案不符合债权人行使撤销权的法定要件，信达山东分公司的请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上，李某乙的上诉请求依法成立，本院予以支持；一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初742号民事判决；二、驳回被上诉人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司的诉讼请求。一审案件受理费100元、财产保全费5000元、二审案件受理费100元，均由被上诉人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏希贵审 判 员 宋海东审 判 员 杨晓辉二〇二〇年十一月十日法官助理 郝思远书 记 员 魏洪婧