广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初24921号原告：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区******、232号万菱国际中心A座1503-04单元，统一社会信用代码914************033。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓敏，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告：郑伟权，男，1987年10月9日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区********，公民身份号码440************695。委托诉讼代理人：吴蒙蒙，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告广州市启胜物业管理有限公司诉被告郑伟权物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员侯德独任审理。本案公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：一、判令被告向原告支付泷景花园星寓小区1座604房从2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费12023.28元；二、判令被告向原告支付逾期支付上述物业管理费的违约金，违约金以2017年1月至2019年12月每月所欠的物业管理费333.98元为基数，分别从当月2日起按每日万分之五的标准计算至被告付清款项之日止（暂计算至2020年5月31日为4295.29元）。三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉请第一项金额有变更，物业费金额变更为12030.19元，诉请第二项违约金每月的计算本金变更为334.17元为基数。事实和理由：原告在2015年1月1日至2019年12月31日期间是位于佛山市禅城区****侧、佛山大道东侧、横一路南侧、纵二路西侧之一地块泷景花园的物业服务企业，泷景花园开发商为佛山市新升房地产开发有限公司（以下简称“新升公司”）。2013年12月18日，新升公司与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告为泷景花园提供前期物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日，对物业服务内容与质量、服务费用、违约责任等内容进行了约定。合同期满后，新升公司与原告续签了《前期物业服务合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日。上述合同期间，原告依约为泷景花园提供了物业管理服务。被告为泷景花园星寓小区1座604房【《房屋买卖（预售）合同》编号：1401011706，下称“涉案房屋”】的业主，该房屋建筑面积为87.89平方米。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费交费时间为每月1日，交费标准按建筑面积每月每平方米3.8元；不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费的，原告有权要求被告补交，并从被告逾期之日起每天按欠费金额的万分之五向原告交纳违约金；履行中发生争议，可向物业所在地的人民法院起诉等。2016年1月1日，被告签署《泷景花园钥匙签收表》、《泷景花园文件签收表》等，办理涉案房屋收楼手续，还签署了《承诺书》，确认同意遵守泷景花园管理制度。被告为涉案房屋的业主，依约应向原告交纳物业管理费，但自2017年1月起，被告未再向原告支付物业管理费，被告尚欠原告2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费12030.19元。为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请依法判决。被告辩称：一、原告物业服务未达标，服务水平低，管理质量差，应降低物业收费标准。原告根本未依《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》中关于物业管理规定的服务要求提供达标的物业服务。1、未做好物业共用部位的维修、养护和管理。小区路面爆裂严重、小区架空层地砖破损严重，包括被告在内的业主向原告反映、投诉多次，原告均持不予理睬态度，拖延3年之久，直至原告退场时仍未给予合理维修，严重违反《前期物业管理服务协议》第二条第一之约定。2、未做好物业共用设备的运行、维修、养护和管理工作。小区路灯破损严重，破损率达30%以上；小区地下车库照明灯也多为破损状态，导致视线极其昏暗，不仅给业主造成生活不便，也带来严重的安全隐患。包括被告在内的业主向原告反映、投诉多次，原告均持不予理睬态度，拖延3年之久，直至原告退场时仍未给予合理维修，严重违反《前期物业管理服务协议》第二条第二之约定。二、原告未经业主同意，对外出租小区会所给菜鸟驿站，收入应归业主全体所有；而且，因该会所设有通往地下车库的电梯，此擅自出租行为严重影响了业主生活的便利性，严重损害了业主的权益。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《国务院物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。三、由于原告长期未提供达到符合《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》约定的物业服务水平，被告拒绝交纳物业费，属于行使《合同法》赋予的合同先履行抗辩权。在原告物业服务存在严重瑕疵，严重影响小区业主生活、危及小区业主人身安全的情况下，业主有权拒交或者少交物业费。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”四、原告部分诉讼请求已超过诉讼时效。原告于2020年8月起诉请求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费，其中2017年1月至2017年8月的诉讼请求已过诉讼时效，请求法院依法驳回。综上所述，请法院在准确认定事实的基础上支持被告主张，依法核减物业费，不支付违约金，切实维护被告等众多业主的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业的矛盾进一步激化。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《前期物业服务合同》，证明佛山市新升房地产开发有限公司聘请原告自2015年1月1日起至2019年12月31日期间，对涉案房屋所在的泷景花园提供前期物业管理服务。3、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告于2016年12月30日办理涉案房屋产权登记，房屋建筑面积为87.94平方米。4、《前期物业管理服务协议》，证明原、被告签订物业协议，约定涉案房屋物业费标准为3.8元/月.平方米，被告应在每月1日交纳费用，逾期按每日欠费金额的万分之五向原告支付违约金。5、泷景花园房屋交接单、泷景花园钥匙签收表、承诺书，证明2016年1月1日，被告办理了涉案房屋收楼手续，并承诺遵守泷景花园小区的管理制度。6、收据，证明2016年1月1日，被告预付涉案房屋2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费。7、物业服务照片，证明原告依约为涉案房屋所在小区提供安保、维修、绿化、消杀、清洁等物业服务的情况。8、催款通知书、律师催告函及快递单、投递查询结果，证明原告曾多次向被告催收管理费。9、《关于期满退出泷景花园项目前期物业服务的函》、《复函》、《通告》、《物业管理移交与接收记录》，证明原告自物业服务合同期满后，不再续签物业服务合同并退出泷景小区的物业管理。诉讼中，被告举证的证据如下：1、照片，证明被告擅自出租会所，影响业主使用、损害业主权益。小区架空层地砖破烂；小区路面爆裂；小区路灯损坏率达30%以上；地下车库灯光昏暗，照明灯多损坏。被告物业服务未达标，服务水平低，管理质量差。2、关于星寓1栋604投诉的回复，证明小区共用部位、公用设施问题迟迟不解决，物业服务水平差。本院认证如下：原告及被告举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院确认以下事实：原告在2015年1月1日至2019年12月31日期间是位于佛山市禅城区****侧、佛山大道东侧、横一路南侧、纵二路西侧之一地块泷景花园的物业服务企业，泷景花园开发商为新升公司。2013年12月18日，新升公司与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告为泷景花园提供前期物业管理服务，合同约定物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅为3.8元／月.平方米；业主应于《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交房之日起足额交纳物业服务费用（物业服务资金），因业主未收楼入住、未装修等原因而空置的，物业服务费及公共水电分摊业主也应全额交纳；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在（每月1日前）履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按未能按时缴纳物业服务费用总额每日万分之五的标准向原告支付违约金；本合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会成立，代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。第一份合同期满后，新升公司与原告续签了《泷景花园前期物业服务合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日，合同约定的物业服务费用、违约责任等内容与第一次签订的前期物业服务合同一致。上述合同期间，原告依约为泷景花园提供了物业管理服务。被告购买了新升公司出售的泷景花园星寓小区1座604房，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费交费时间为每月1日，交费标准按建筑面积每月每平方米3.8元；不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费的，原告有权要求被告补交，并从被告逾期之日起每天按欠费金额的万分之五向原告交纳违约金；履行中发生争议，可向物业所在地的人民法院起诉等。2016年1月1日，被告签署《泷景花园钥匙签收表》、《泷景花园房屋交接单》等，办理涉案房屋收楼手续，还签署了《承诺书》，确认同意遵守泷景花园管理制度。2019年10月7日，原告向泷景花园二期全体业主发出《关于期满退出泷景花园项目前期物业服务的通告》，通告称原告与新升公司就佛山市****项目签订的《前期物业服务合同》及补充协议将于2019年12月31日期满，届时，原告不再续签物业服务合同并将按时退出该小区的物业管理。合同期满后，原告退出了泷景花园，不再为该小区提供物业服务。另查一，2018年3月18日，原告通过邮政EMS向被告发出《催款通知书》，催收2017年1月-2017年12月的物业服务费，该邮件被退回。2018年8月16日，原告委托律师通过邮政EMS向被告发出《律师催告函》，催收2017年1月1日-2018年7月31日的物业服务费，邮单填写的收件人地址为涉案604房，据邮政2018年8月17日的改退批条显示邮件退回原因为“拒收”。2018年12月，原告通过邮政EMS向被告发出《催款通知书》，催收2017年1月-2018年11月的物业服务费，该邮件查询单显示2018年12月22日投递并签收（签收人：他人收，管理处）。2019年5月，原告委托律师通过邮政EMS向被告发出《律师催告函》，催收2017年1月1日-2019年4月30日的物业服务费，邮单填写的收件人地址为涉案604房，该邮件查询单显示2019年5月23日投递并签收（签收人：他人收）。2019年8月，原告通过邮政EMS向被告发出《催款通知书》，催收2017年1月-2019年7月的物业服务费，邮单填写的收件人地址为涉案604房，该邮件查询单显示2019年8月24日已签收（他人代收，丰巢）。另查二，被告购买的涉案604房已办理了产权登记，登记的房屋坐落为佛山市禅城区*************，登记的建筑面积为87.94平方米。案件审理过程中，被告提交了现场勘验的申请，申请法院对涉案小区进行现场勘验。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告为建设单位选聘的前期物业服务企业，且原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告主张费用的问题。一、被告举证照片等证据，仅能反映某个时间节点物业的现状，而物业服务是个动态的服务过程，不能仅凭某个时间节点的物业现状认定原告的服务存在严重瑕疵。退一步而言，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益；二、至于被告辩称的会所出租及收入返还的问题，小区公共部位的利用及收益的处分应由小区全体业主决定，不是本案审查范围，被告亦不能据此不交物业服务费。综上被告拒缴物业服务费的理由不成立，根据合同约定及公平原则，被告应向原告交纳物业服务费。另，被告提出了诉讼时效抗辩，本院应予以审查，据查明事实可知，原告在2018年、2019年多次通过邮政EMS向被告催收2017年度的物业服务费，其中2018年8月16日的邮件为“拒收”、2019年8月的邮件为他人代收，原告的催收行为产生诉讼时效中断的法律效果，诉讼时效重新起算三年，原告在2020年8月12日起诉，未超过诉讼时效期间，被告的抗辩不成立。综上，本院对原告诉请的2017年1月-2019年12月的物业服务费12030.19元（3.8元/㎡.月×87.94㎡×36个月）予以支持。关于原告主张的违约金。被告未按约定交纳费用，构成违约，应承担违约责任，需按合同约定的标准向原告交纳违约金，本院对原告诉请的违约金予以支持。关于被告的勘验申请问题。因原告早已退出涉案小区的物业管理工作，已无对小区进行现场勘验的必要，对被告的申请本院不予接纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告郑伟权在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司支付佛山市禅城区*************的2017年1月-2019年12月的物业服务费12030.19元及违约金（违约金以每月应缴物业服务费334.17元为本金、按每日万分之五从每月2日计算至实际清偿之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取104元，由被告郑伟权负担。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇二〇年九月十七日书记员 方紫盈