浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5358号上诉人（原审原告）：温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司。住所地：浙江省温州市龙湾区永兴街道滨海二路****楼**。统一社会信用代码：9133030375705692X5。法定代表人：王亮。委托诉讼代理人：余隐、施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州凯力德化工有限公司。住所。住所地：浙江省温州市龙湾区海滨街道蓝田标准厂房A-12地块东南角社会信用代码：913303030605875873。法定代表人：项光桂。委托诉讼代理人：王仁珠、王靖璨，浙江东瓯律师事务所律师。上诉人温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司（以下简称标准厂房公司）因与被上诉人温州凯力德化工有限公司（以下简称凯力德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初4373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，决定不开庭审理。上诉人标准厂房公司的委托诉讼代理人施明强，被上诉人凯力德公司的委托诉讼代理人王仁珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。标准厂房公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持其全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人凯力德公司承担。事实和理由：（1）涉案土地租赁协议明确约定租赁土地面积约为5亩，该5亩系概括性约定，不仅包括化学品仓储库区、办公区、通行道路等土地面积，还包括公共通行道路、消防设施等电镀基地配套公摊面积。一审法院根据现场实际使用情况仅认定用于酸罐区建设的1413.44平方米为租赁面积，与双方约定不符。（2）签订租赁协议时，案涉土地已具备交付条件。签订协议后，租赁土地即已交付给被上诉人。被上诉人在两次情况说明中自认2012年5月20日进场施工，并提及延期进场一年系办理相关审批手续迟延及处理隔壁24栋纠纷等原因。故被上诉人迟延进场施工并非上诉人原因导致，由此产生的损失不应由上诉人承担，故租金起算时间应为合同签订次日即2011年3月29日。（3）确定租赁面积系合同双方的共同义务，协议签订后双方均未重新测量租赁面积，但被上诉人已实际使用租赁土地，且2018年之前从未提出任何异议。不论双方约定租赁面积为多少，被上诉人实际使用的土地面积明确，至今未支付任何租金，应赔偿上诉人逾期支付租金的利息损失。凯力德公司辩称，（1）双方签订的租赁协议为预约合同，上诉人本应按约与被上诉人确定租赁土地范围并按实际测量后的面积签订本约合同。后上诉人未按预约合同履行，提供给被上诉人实际使用的土地面积远小于约定面积。经一审测绘鉴定，实际占用面积为1276.8平方米，一审法院最终认定1413.44平方米已加上公摊15%的面积。（2）上诉人未提供证据证明其于2011年3月29日已将租赁土地交付被上诉人使用，亦未证明被上诉人何时进场施工，一审法院以2012年5月20日作为租期起算时间，并无不妥。标准厂房公司于2019年7月1日向一审法院起诉请求：（1）凯力德公司立即支付租金1250000元及利息损失（以1250000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2011年3月29日起计算至实际履行之日止）；（2）本案诉讼费用由凯力德公司承担。一审法院认定事实：标准厂房公司取得坐落于温州市龙湾区××街道××村××号××的国有出让工业用地使用权，面积36849.31平方米（以下简称：608地块）。2011年3月28日，标准厂房公司（甲方）与凯力德公司（筹）（乙方）签订《仓库用地租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》），约定“甲方拟将位于××街道××房××电镀整治标准厂房基地配套服务（其中将仓库用房区域中1413.44平方米用地用于酸罐区建设）。为明确双方权利义务，签订本协议：一、租用厂房具体位置为龙湾区蓝田标准厂房基地面积3500平方米。具体面积和租金经实际测量和计算后，在正式租赁合同中明确。二、资金支付方式。甲方以十年25万元／亩的租金租赁给乙方使用，面积约5亩，合计约125万元。租金在乙方进场施工时一次性付清……三、甲方负责租赁地块三通一平基础设施建设，乙方必须服从总体规划进行厂房工程建设……四、乙方不得将租赁合同项下土地使用权转让、转租，也不得将租赁合同项下的土地地块上的建筑物、构筑物、其他附着物租赁、转让等处分”等。同日，温州市龙湾区标准厂房建设指挥部向温州市安全生产监督管理局发出《关于龙湾区电镀整治标准厂房仓库用房的情况说明》（以下简称：《指挥部情况说明》），载明“经研究，决定将凯力德公司作为业主单位，对仓库用房区域中的1413.44平方米用于硫酸、盐酸、硝酸、氢硫酸等库区建设”等。2011年11月8日，温州市龙湾区发展和改革局向标准厂房公司发出龙发改立［2011］330号《关于龙湾区电镀整治标准厂房仓库用房的情况说明》（以下简称：《发改局情况说明》），载明“鉴于龙湾区××房××区安监局组织专家论证后的意见。经研究，同意将仓库用房区域中的1413.44平方米用地用于硫酸、盐酸、硝酸、氢氟酸等库区建设”等。后，凯力德公司（筹）在608地块东南角建造了酸罐区、围墙及简易房等并使用；2013年1月15日凯力德公司成立后，上述区域由其占有使用至今。2018年1月8日，凯力德公司向温州市安全生产监督管理局出具《报告》，载明“凯力德公司……占地面积1413.44平方米……本公司系租用标准厂房公司的生产用地……产权证及土地证未办到企业名下，但规划、土地及罐区构建物是合法的、手续齐全的，是龙湾区电镀基地配套项目。敬请给予继续使用为感”等。2018年8月9日，标准厂房公司向凯力德公司发出《租金缴纳通知书》，载明“贵公司于2011年3月28日与我方签订《租赁协议书》承租位于608地块内约5亩土地……协议签订后，我方已按约将租赁土地交付给贵公司进行建设使用，贵公司亦使用租赁土地开展危化品仓储业务至今，但贵公司至今未支付租金。现我方根据实际租赁情况及相关法律规定，通知如下：请贵公司按《租赁协议书》约定的租金标准，于收到本通知之日起一周内向我方支付截止2018年8月8日实际产生的约7年4个月12天租金共计920776.26元。逾期未缴，我方将追缴违约金”等并附账户信息。2018年12月7日，凯立德公司向标准厂房公司发出《关于凯力德公司租金情况的说明》（以下简称：《说明1》），载明“我公司在8月份收到通知……申请协商若干事项：一、租金。本公司于2011年3月28日与标准厂房公司签订《租赁协议书》……我方认为，《租赁协议书》明确我方进场施工之日起计算租金，而不是签订合同之日起计算租金，我方进场施工是2012年5月20日，之所以空闲一年是因为当时24栋先我们开工，把大量建筑设备、建筑材料堆放在我方场所半年有余，我方向标准厂房公司多次反映未果，而我方是危化品仓储企业，所有手续必须办齐又花了半年时间，所以进场施工延期了一年有余，直到2013年1月15日领取营业执照开始营业，我方希望酌情考虑从2012年5月20日开始计算租金。二、面积。《租赁协议书》约定面积3500平方米，约5亩地。由于其他历史原因，我方实际使用面积1413.44平方米，与《租赁协议书》规定相去甚远，计算实际使用面积较为合理”等。2019年5月5日，凯立德公司又向标准厂房公司发出《关于凯力德公司租金情况的说明》（以下简称：《说明2》），载明内容基本同前。一审法院认为，标准厂房公司与凯力德公司（筹）签订《租赁协议书》事实清楚，凯力德公司成立后对《租赁协议书》亦表示认可并实际享有《租赁协议书》项下权利，应予以确认。该《租赁协议书》名为土地租赁协议，但根据《租赁协议书》内容，双方对租赁土地面积尚未最终确定，并约定还需签订正式租赁合同，故该《租赁协议书》属土地租赁预约合同。关于租赁土地面积与租金计算。预约合同签订后，双方未签订本约，但凯力德公司实际已开始使用土地。虽实际使用土地面积远少于预约合同预估面积，但其在2018年12月7日、2019年5月5日向标准厂房公司发出的《说明1》、《说明2》亦表示系“其他历史原因”并提出按实际使用面积计租，结合其已实际使用固定面积土地多年的事实，应视为双方事实上已经变更了预约合同的租赁土地范围。结合前述证据分析，计算租金的租赁土地面积应为1413.44平方米，根据《租赁协议书》约定的十年租金单价25万元/亩的标准，十年租金总价应为53万元。根据《租赁协议书》中租金一次性支付的约定，原告诉请被告支付租金合法有据，但金额应以53万元为限。关于原告标准厂房公司主张的应付租金利息损失。预约合同签订后，原告本应按预约合同与被告确定租赁土地范围、进行测量并签订本约，但原告未按预约合同履行，被告实际使用土地范围远小于预约合同约定面积，在双方对被告实际使用土地面积存在争议的情况下，原告又未及时依法寻求解决，直到本案诉讼中应被告申请法院委托测绘鉴定才确定了租赁土地面积，进而明确了被告应付租金金额，原告主张自2011年3月29日起计算应付租金利息损失，缺乏依据，一审法院不予支持。关于被告凯力德公司提出的诉讼时效抗辩。根据前述分析，一审法院虽根据被告自认认定其自2012年5月20日开始使用土地，但直到本案诉讼中才通过测绘鉴定确定了租赁土地面积与被告应付租金金额，原告诉请被告支付租金，并未超过诉讼时效期间。关于测绘鉴定费。本案测绘鉴定系因双方对租赁土地面积存在争议而引起，经测绘鉴定，租赁土地面积与被告主张基本一致，而与原告主张相去甚远，故被告预交的测绘鉴定费13526元应由原告负担，并在租金中抵扣。综上所述，原告标准厂房公司诉请合理部分，一审法院予以支持；超出部分，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决“一、被告温州凯力德化工有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司租金516474元。”“如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“二、驳回原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司的其他诉讼请求。”“本案受理费20534元，由原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司负担11569元，被告温州凯力德化工有限公司负担8965元。”本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审核当事人在一审期间提交的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉《租赁协议书》依法成立，双方当事人均应恪守履行。该协议约定租赁具体面积及租金经实际测量和计算后在正式租赁合同中予以确定。后双方虽未签订正式租赁合同，但被上诉人凯力德公司已实际占有使用土地，故双方租赁合同关系已依法成立。现上诉人标准厂房公司提供的证据不足以证明其交付给被上诉人凯力德公司使用的土地面积为5亩，其主张按该协议预估的5亩计算租金，依据不足，本院不予采纳。现双方对于租赁面积及租金不能达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。该合同已明确约定租赁面积应经实际测量后予以确定。经一审鉴定测绘，凯力德公司实际占用土地面积为1276.8平方米，一审法院结合《指挥部情况说明》、《发改局情况说明》等证据，认定凯力德公司应计租金的土地面积为1413.44平方米，并无不当。协议约定十年租金应一次性支付，一审法院根据约定租金标准，计算被上诉人应支付租金53万元，亦无不当。关于租期起算时间。《租赁协议书》仅约定了十年租期，但并未约定从何时计算。该协议签订于2011年3月28日，而被上诉人凯力德公司自认进场施工时间为2012年5月20日，并提及空闲一年中有半年时间系其办齐危化品仓储所有手续所致。结合《发改局情况说明》批准同意案涉仓库用房1413.44平方米用于酸罐区建设的时间为2011年11月8日，故本院将租期起算点认定为2011年11月8日。一审法院以凯力德公司自认进场时间作为租期起算点，有所不当，二审对此予以纠正。关于上诉人标准厂房公司主张的逾期支付租金利息损失。《租赁协议书》签订后，双方未实际测量租赁土地，亦未签订正式租赁合同。上诉人直至2018年8月才向被上诉人凯力德公司发函主张按《租赁协议书》约定支付租金，被上诉人在回函中明确对租赁面积及租金总额提出异议，故双方对租赁面积及租金存有争议。上诉人于2018年之前未明确发函主张权利，并以此认为对方此前对租赁面积未提出异议，该理由显然不能成立。在本案诉讼前，双方对租赁面积存有争议，就应支付的租金亦未能达成一致意见，上诉人主张自2011年3月29日起计算应付租金利息损失，依据不足，一审判决对此不予支持，并无不当。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对租期起算点的认定有所不当，已在上文中予以指出并纠正。最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20534元，由上诉人温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年十一月三十日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁