河北省沧州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀09执异103号 异议人（案外人）：青海景江酒店有限责任公司，住所地青海省西宁市城**滨河南路**。 法定代表人：吴菊花，董事长。 异议人（案外人）：吴菊花，女，汉族，1972年2月25日出生，住青海省西宁市城中区。 以上二异议人委托诉讼代理人：俞宁宁，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。 以上二异议人委托诉讼代理人：高学森（青海景江酒店有限责任公司总经理），男，1987年3月8日出生，汉族，住北京市平谷区。 申请执行人：邱焕明，男，汉族，1959年9月25日出生，住河北省泊头市。 委托诉讼代理人：张忠尧，河北宁昌律师事务所律师。 被执行人：率秀江，男，汉族，1960年6月2日出生，住青海省西宁市城**。 被执行人：青海筏子湾发电有限公司，住，住所地青海省西宁市共和南路**6-101/div> 法定代表人：耿庆瑞，经理。 被执行人：彭江，男，汉族，1963年10月18日出生，住青海省西宁市城**。 被执行人：耿庆瑞，男，汉族，1966年11月10日出生，住青海省西宁市城**。 在本院执行邱焕明与率秀江、青海筏子湾发电有限公司、耿庆瑞、彭江民间借贷纠纷一案中，青海景江酒店有限责任公司、吴菊花于2020年11月2日向本院提出书面异议。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月25日进行了听证。本案现已审查终结。 青海景江酒店有限责任公司、吴菊花称，请求贵院依法撤销《通知（2018）冀09执485号》，即不应要求申请人腾空并迁出率秀江名下位于西宁市城西区的房屋。事实与理由：贵院受理的邱焕明与青海筏子湾发电有限公司、率秀江、彭江、耿庆瑞民间借贷纠纷执行一案【案号：（2018）冀09执485号】，于2020年10月28日向申请人发出通知，将拍卖被执行人率秀江所有的位于青海省西宁市城西区房产，要求申请人腾空房屋并迁出，申请人特提出如下异议：一、申请人吴菊花是案涉房屋的合法承租人，租赁期限尚未届满，且已经支付了租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，法院不得剥夺承租人的承租权、占有权以及对租赁物的使用权。2007年1月30日，申请人吴菊花与率秀江签订了《房屋租赁合同》；合同约定：甲方（率秀江）将位于青海省西宁市城西区方（吴菊花）；出租房屋建筑面积共624.84平方米；租赁期限为15年，自2007年1月29日至2022年1月29日止，每五年续签一次合同；承租房屋作为宾馆使用；房屋前五年每月租金为16元／平米,年租金总额为119969.0元，双方协商每五年调整一次租金，即在前五年每月租金16元／平米的基础上每平方米增加2.5元。合同签订后，申请人依约履行合同义务。2017年1月20日，申请人吴菊花与率秀江续签了《房屋租赁合同》，将租赁期限在原合同基础上增加15年，即租赁合同到期日为2037年1月29日，并对租金标准和租金交纳期限做出约定。2017年1月29日至2022年1月29日每年租金为157459.68元；2022年1月29日至2027年1月29日每年租金为176204.88元；2027年1月29日至2032年1月29日每年租金为194950.08元；2032年1月29日至2037年1月29日每年租金为213695.28元。2019年4月22日，因率秀江经济困难，要求申请人吴菊花一次性支付10年房租，自2019年1月29日至2030年1月29日止，申请人吴菊花于当日就以现金方式向率秀江交纳租金共计1743303.6元。率秀江出具收条，并明确给予申请人一年的免租期，免租期限为2019年1月29日至2020年1月29日。率秀江依约交付了房屋，申请人对承租房屋进行了装修，装修花费数百万元，并以青海景江酒店有限责任公司作为主体开展经营活动。因此申请人的房屋承租权和装修及附着物的财产权利应受法律保护。二、贵院做出的《通知（2018）冀09执485号》要求申请人腾空房屋并迁出的通知有误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。申请人作为合法的承租人主张的租赁权是一项足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。租赁权满足了强制执行之拍卖不破除租赁的构成要件，法院对租赁物拍卖之后，拍卖标的物的所有权虽然可以转让给买受人，但原租赁合同对买受人继续有效，承租人仍然可以继续对租赁物占有和使用，法院不得剥夺承租人的占有而将租赁物交付于买受人。因此，贵院于2020年10月28日向申请人发出的通知不符合法律规定，应当裁定中止强制承租人腾空房屋并迁出的执行行为。综上，贵院强制申请人腾空房屋并迁出的执行行为，申请人特提出异议，并请求贵院依据事实和法律，在查清事实的基础上，保障申请人的合法权益，并中止执行。 邱焕明辩称，异议申请人的申请事实和理由，我方对租赁合同的真实性、客观性存疑。申请人的说法没有证据支持，其不符合最高院司法解释执行异议，排除执行的理由和事实根据请求驳回其异议。 本院查明：邱焕明与青海筏子湾发电有限公司、彭江、率秀江、耿庆瑞民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月21日查封率秀江名下位于西宁市城西区，房屋所有权证号为32006040166号，建筑面积624.84平方米。查封期限为三年。并于2018年4月23日作出（2017）冀09民初227号民事判决，主要内容：一、被告青海筏子湾发电有限公司给付原告邱焕明借款本金24000000及利息，利息自每笔借款之日起至2018年3月31日为28453347.56元，2018年4月1日至判决执行完毕之日的利息，按照月息2%计息；二、被告彭江、率秀江、耿庆瑞对第一项给付内容承担连带给付责任；三、驳回原告邱焕明的其他诉讼请求。上述判决发生法律效力后，经邱焕明申请，本院于2018年8月10日立案执行，执行案号为（2018）冀09执485号。经向执行机构了解，本院定于2020年9月28日10时起至2020年9月29日10时止对上述房产在京东网络司法拍卖平台进行公开拍卖，现一拍已流拍。2020年10月26日，邱焕明向执行机构提出申请，认为案涉房产占有人提交的证据不能支持其观点，请法院暂停拍卖程序、清场。 2020年10月28日，本院作出（2018）冀09执485号通知。主要内容，吴菊花、景江酒店，在执行程序中裁定依法拍卖被执行人率秀江名下位于西宁市城西区房产，上述房产由你们占有使用，需要腾空房屋，现通知你们于收到本通知后十五日内自上述房产内迁出。如对本通知有异议，应于五日内向本院提交书面异议材料。 异议人向本院提出书面异议时提供如下证据：1.青海景江酒店有限责任公司营业执照复印件一份;2.法定代表人身份证明书一份；3.法定代表人身份证复印件一份；4.申请人身份证复印件一份；5.《房屋租赁合同》（2007年1月30日、2017年1月20日）两份；6.率秀江身份证复印件一份；7.银行交易明细两份（涉及取款时间为2019年4月22日）；8.收据一份（率秀江2019年4月22日收取租金现金1743303.6元）。在本院听证中提供如下证据：银行交易明细原件4页（包括转账2页为2017年及2018年房租转账记录、取现记录2页）、收据原件1页、装修照片28张照片计7页纸（打印件）、电网费的证据20页（打印件）。 邱焕明质证称，营业执照没有异议；对法定代表人身份证明及身份证复印件没有异议；吴菊花身份证复印件没有异议；对租赁合同均有异议，其中对2007年1月30日的租赁合同内容有异议，根据合同签订时生效的法律规定，城市房屋租赁管理办法第三章的规定，城市房屋租赁应当办理备案登记，因异议人没有提出该证据，对该租赁合同内容不认可，且我方注意到，本次异议中，申请中提交的租赁合同文本与2019年5月沧州中院执行法官对高学森做询问笔录后，高学森提供的合同文本不一致，从而我方有合理理由认为异议人与被执行人存在串通，合同内容不客观不真实。对2017年1月20日的租赁合同三性均不予认可，我们对该证据的真实性存在异议，为此我方申请对该合同的签字文本形成时间是否为2017年1月20日形成申请司法鉴定。该合同签订时所生效的法律为商品房屋租赁管理办法第14条同样规定了商业房屋要办理备案登记手续，故我方对该证据的真实性存疑。另我方为了查明案件事实，向法庭申请对租赁合同中约定的同位置、同地段、同性质的房屋租金的市场价格进行鉴定，庭后三日内向法庭提交书面的鉴定申请。率秀江身份证件复印件没有异议。银行明细，对2019年4月22日的三笔取现记录关联性有异议，该证据最多证实吴菊花在银行提取现金，但不能证实其按照所谓2017年的合同交纳了1743303元的房租，该取款金额与房租的交纳金额还相差55余万元，因此，该证据不能证实双方对合同进行了实际履行。对收据的三性不予认可，我方对手写部分的签字形成时间申请司法鉴定。装修照片关联性有异议，不能证实为涉案房产的照片。交纳电网费的证据不认可，付款单位与申请人不是同一公司，不具有关联性。2017、2018年的转账不认可，异议人应当提供全部合同期间的交租记录，且2018年的转账记录中没有完整的收款人名字。另外，异议人也应当提供当月的双方全部交易明细，因为不排除双方存在互相转款的可能，故与本案不能证实异议人的观点。 邱焕明在本院听证中提供：1.2019年5月11日执行法官对高学森的调查笔录，证实是在该笔录之后高学森向法院邮寄的合同文本。2.在执行局阅卷中发现存在与异议人提交的文本不一致的租赁合同，从而能够说明被执行人与异议人有串通的可能。异议人质证称，2007年1月30日的租赁合同应该是四份，双方各执两份，所以才造成了文本手印按的位置不一致，但是合同的文本内容是一致的。对调查笔录的真实性没有异议，恰是这份调查笔录能证明申请人是合法占有案涉房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。首先，异议人虽然提供了2007年1月30日的房屋租赁合同，但未提供2017年前支付租金的相关证据，其所提供的装修照片也仅指向2015年，且根据该合同的约定，为每五年续签一次合同，而异议人并未提供五年后续签的合同。其次，异议人提供了2017年1月20日的房屋租赁合同，其中主张2017、2018年的租金支付方式为转账，2019年4月22日却一次性以现金方式向率秀江支付十年租金1743303.6元，在租金支付方式上不一致，且一次性支付十年租金与日常交易习惯不符，有违常理。基于上述事实与理由，本院对异议人所提供的两份房屋租赁合同的真实性存疑，即便吴菊花与率秀江之间就案涉房产存在租赁合同关系，也无法确定租赁合同的真正起止时间，该些问题均属于实体问题，需要通过审判程序最终解决。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回青海景江酒店有限责任公司、吴菊花的异议请求。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审 判 长 常秀良 审 判 员 李 霞 审 判 员 付 毅 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 尹 昊 书 记 员 李志敏