云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民再24号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谢东，男，汉族，1966年10月1日生，云南省曲靖市麒麟区人，现住云南省昆明市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：曲靖恒浩置业有限公司。住所地：曲靖市玄坛路**（公共汽车总公司**）。统一社会信用代码：91530302697967800M。法定代表人：张黎，该公司董事长。(缺席)再审申请人谢东与被上诉人曲靖恒浩置业有限公司（以下简称恒浩公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，云南省曲靖市麒麟区人民法院2018年5月7日作出（2018）云0302民初84号民事判决，谢东不服，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日作出（2018）云03民终1396号民事判决。谢东仍然不服，向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院2019年11月6日作出（2019）云民申2908号民事裁定，指令本院再审本案。本案受理后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。再审申请人谢东到庭参加诉讼，被申请人恒浩公司因下落不明，经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。谢东再审请求：1、撤销（2018）云03民终第1396号民事判决第三项。改判恒浩公司自2014年3月15日起至实际交付回迁安置房之日止，按每天50元的标准向原告支付违约金(其中，自2014年3月15日至2016年12月31日止共1017天的违约金50850元)。2、请求通过再审撤销（2018）云03终字第1396号民事判决第四项，改判恒浩公司依《补充协议》和《拆迁安置补偿协议补充协议》的约定向申请人提供车位1个的使用权，赔偿因违约给申请人造成购房差价损失269061.60元及未支付“补偿费款项”违约金500220元。3、改判一、二审诉讼费用全部由恒浩公司承担。事实及理由：一、二审适用法律错误。（一）违约金应计算至实际交付安置房为止。（二）享受二套房是安置条件之一，二审认定该条件与本案无关联属定性错误。（三）二审法院对车位使用权诉请不予评价和认定，属于遗漏诉请。（四）请求恒浩公司按照补偿协议的约定支付违约金。谢东向一审法院起诉请求：判令：1、被告依签订的《拆迁安置补偿协议》约定以800元/月支付2015年1月1日至2017年12月31日止的拆迁过渡补助费28800元，2018年1月1日至实际交房时的拆迁过渡补助费按实际发生计算；2、被告依签订的《拆迁安置补偿协议》约定以50元/天支付2015年1月1日至2017年12月31日止的超过过渡期的违约金54750元，2018年1月1日至实际交房时的拆迁过渡补助费按实际发生计算；3、被告依《拆迁安置补偿协议补充协议》约定以2780元/平方米的价格优先认购房屋一套；4、判令被告依《补充协议》的约定，向原告提供车位1个的使用权；5、若被告不能提供第3项请求的房屋，判决被告赔偿同地段、同楼层房屋差价305062.80元（6000元/平方米-2780元/平方米）×94.74平方米。6、诉讼费由被告承担。庭审中，原告诉讼请求2项变更为以50元/天支付2014年3月15日至2017年12月31日止的超过过渡期的违约金69550元，2018年1月1日至实际交房时的拆迁过渡补助费按实际发生计算；诉讼请求3、5项合并，变更为3、请求人民法院依法确认原告对乐活印象园小区2幢1单元2805号商品房享有优先购买权，在被告不能确保优先购买权的情形下，判令被告赔偿因违约行为给原告造成按现行购房差价的损失269061.60元。一审法院认定事实：2011年6月15日，原告谢东（乙方）与被告曲靖恒浩置业有限公司（甲方）签订了《拆迁安置补偿协议》，内容为：一、被拆迁房屋现状1、房屋所在地点曲靖市翠峰路。2、产权证载明建筑面积79平方米，房屋产权证号曲靖市第70941号。房屋实测面积112.032平方米。房屋用途为住宅，产权性质为私有，房屋结构为砖混结构，总楼层6层，房屋所在楼层为2层。房屋土地使用权证号为曲市国用（2005）第4765号。二、乙方可选择以下方式之一进行安置（一）回迁安置：根据房屋所有权人现有的房屋实测套内建筑面积按约定比例给予调换的方式。（二）货币补偿：按房屋实测套内建筑面积每平方米以一定货币补偿给乙方的方式。乙方自愿选择（一）种安置方式进行安置。三、回迁安置（一）回迁安置细则。（二）回迁安置补偿：乙方选择回迁安置的，甲方按照曲靖金昆房地产估价事务有限公司出具的《房屋评估结果报告》，就装修及附属物进行补偿，甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1、房屋装修及附属物补偿金额为人民币30945.33元。有线电视、电话补偿金额为人民币560元，含两次移机费。（三）拆迁过渡补助费1、乙方选择回迁安置的，由于拆迁涉及户数较多，无房源作统一安置过渡，乙方自行解决临时过渡房，以户为单位，按每月800元进行临时过渡补助，两年领一次，两年以后按实际过渡时间按月支付，过渡期限为三十三个月。2、过渡期自签订完全部拆迁安置协议之日计算，超过过渡期的，甲方自逾期之日起每延期一天应向乙方支付违约金50元。3、临时安置过渡补助费至甲方书面通知交房日期（以甲方在曲靖日报发布的公告为准）的三个月终止。（四）乙方选择回迁安置的，由甲方以各户为单位支付搬家费共计1200元（含搬出和搬入）。（五）以上各项拆迁补偿费合计人民币51905.33元。双方还就付款方式、拆迁奖励、协议终止等作了约定。同日，原告谢东（乙方）与被告（甲方）及第三方（曲靖市城市供排水总公司）签订《拆迁安置补偿协议补充协议》，内容为：一、对安置房楼层差价、超面积部分等作了约定。二、甲方承诺在项目开盘时乙方可按2780元／平方米的基准价格优先认购一套建筑面积在100平方米以内的住宅。三、此补充协议以甲乙双方签订的《拆迁安置补偿协议》为依据，两份协议具有同等法律效力。同日，原、被告签订《拆迁安置补偿协议补充协议》，经双方协商并确认：双方在签订《拆迁安置协议》及相关法律文书生效后，将来回迁时，由甲方承诺保证提供给乙方1个车位使用权。2014年3月，被告曲靖恒浩置业有限公司发出《选房确认单》，载明：“选房序号044，房号Ｂ-28-5，姓名谢东，汇款账户名称：曲靖恒浩置业有限公司；开户行：工商银行麒麟支行营业室；账户：25×××62；面积94.74㎡；价格158100；确认人：张希（印章）；备注：1、此单用于确认回迁户二套房源面积以及差价金额。2、请各回迁户于2014年4月29日下午5:30前补清预付房款，超过此时间未付清差额房款视为自动放弃该房源。3、此单手填部分如有涂改，一律作废。”后原告谢东认为被告应当与其签订《商品房购销合同》才能付清房款，未按被告要求的时间期限交纳房款。2016年12月31日，原告谢东（乙方）、共同买受人王英就回迁安置房与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，双方就乙方所购商品房基本情况、计价方式、付款方式及期限、甲方逾期交房违约责任、乙方逾期付款的违约责任、产权登记等作了约定，并由被告公司（出卖人）出具《商品房购销合同登记备案表》，对买受人谢东所购房屋名称、合同标的基本情况、房屋基本情况、付款方式作了说明（合同登记ＱＪ2016123110631）。2016年12月31日，被告公司出具《退款说明》，内容为：拆迁户谢东房号2-2-1104号房，该房屋比原面积多出0.1829㎡（1600／㎡）,原已交346元，现应退53.36元，应付拆迁过渡安置费两年，即50元／365×2年＝36500元（叁万陆仟伍佰元），注：此款项到2016年12月31日止，以上两项共支付谢东叁万陆仟伍佰伍拾叁元叁角陆分（36553.36元）。注：请于2017年3月30日到本公司领取。原告谢东、共同买受人王英在《退款说明》上签字。因“乐活印象园”小区2幢1单元2805号商品房购买等原告谢东诉讼来院，提出如前诉请。一审法院认为，原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补偿协议补充协议》是在双方平等、自愿基础上形成，且未违反法律规定，属合法有效合同，双方均应按照协议履行，协议签订后，被告依照《拆迁安置补偿协议》对原告谢东房号2-2-1104号房进行安置，并支付了2015年1月至2016年12月31日拆迁过渡安置费36500元，原告请求按合同约定支付2015年1月1日至2017年12月31日按50元／天违约金，被告已经支付至2016年12月31日，违约金应当从2017年1月1日起开始计算,被告提出违约金过高，其已经按50元／天支付了原告2015年1月至2016年12月的违约金，其辩解理由不予支持。但过渡期限三十三个月按每月800元临时过渡补助安置费未予支付，原告要求被告支付的诉请成立，予以支持。原、被告争执的焦点是《拆迁安置补偿协议补充协议》及2014年3月被告曲靖恒浩置业有限公司发出《选房确认单》的效力问题，《拆迁安置补偿协议补充协议》是基于《拆迁安置补偿协议》签订，与《拆迁安置补偿协议》是不可分割的合同组成部分，但被告发出《选房确认单》后，原告知晓以应当与其签订《商品房购销合同》为由而未按《选房确认单》规定时间交付按2780元/平方米的基准价格优先认购房屋的房屋价款，已丧失了优先购买的权利，原告要求确认优先购买权的主张不予支持，其要求如被告不能提供房屋，按同地段、同楼层的房屋差价赔偿房屋差价305062.80元，未提交同地段、同楼层的房屋价格，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：一、由被告曲靖恒浩置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告谢东临时过渡补助安置费26400元（800元×33个月）及支付从2017年1月1日起至清偿之日止的违约金，按50元／天计算。二、驳回原告谢东的其他诉讼请求。案件受理费7130元（原告已预交），由原告谢东承担6310元，被告曲靖恒浩置业有限公司承担820元。一审判决宣判后，谢东不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。二审另查明：上诉人谢东与被上诉人曲靖恒浩置业有限公司签订《拆迁安置补偿协议》《拆迁安置补偿协议补充协议》后，曲靖恒浩置业有限公司向谢东支付了房屋装修及附属物补偿费30945.33元、拆迁过渡补助费（预补助两年）19200元、有线电视及电话补偿费560元（含两次移机费）、两次搬家费1200元，合计领取款项51905.33元。二审审理过程中，上诉人谢东自认被上诉人曲靖恒浩置业有限公司按800元/月的标准给付拆迁过渡补助费至2014年12月31日，否认其领取了《退款说明》中记载的拆迁过度安置费36500元。被上诉人曲靖恒浩置业有限公司对该事实表示认可。案涉《拆迁安置补偿协议》《拆迁安置补偿协议补充协议》签订时间2011年6月15日，协议约定临时安置过渡期限为三十三个月，从协议签订之日起算，至2014年3月14日过渡期限届满。2016年12月31日，上诉人谢东及其配偶王英与被上诉人曲靖恒浩置业有限公司签订《商品房购销合同》，以预售商品房作为回迁安置房补偿给上诉人谢东，约定曲靖恒浩置业有限公司应于2018年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给谢东。如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，曲靖恒浩置业有限公司按每天30元向谢东支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，按已付款的0.02%乘以逾期天数计算支付违约金，合同继续履行。双方还就预售商品房基本情况、计价方式、付款方式及期限、产权登记、争议处理方式等相关内容进行了约定。本院二审认为，上诉人谢东与被上诉人曲靖恒浩置业有限公司签订《拆迁安置补偿协议》《拆迁安置补偿协议补充协议》意思表示真实，未违反法律、法规强制性规定，协议合法有效，当事人各方应依约履行。协议签订后，上诉人谢东及时腾空被拆迁房屋并作了交付，已按照约定全面履行合同义务。被上诉人曲靖恒浩置业有限公司超过协议约定的过渡期三十三个月，未能交付回迁安置房，已构成违约，应当自逾期之日起依约按照每天50元的标准支付违约金。双方于2016年12月31日签订《商品房购销合同》，对交房期限和逾期交房违约责任重新作出约定，故《拆迁安置补偿协议》中约定的违约金计算时间应截止于2016年12月31日；但《商品房购销合同》中并未涉及拆迁过渡补助费，被上诉人曲靖恒浩置业有限公司应当按照《拆迁安置补偿协议》约定，继续向上诉人谢东支付拆迁过渡补助费至实际交付回迁安置房之日止。上诉人谢东在一审提出“以800元/月支付2015年1月1日至2017年12月31日止的拆迁过渡补助费28800元，2018年1月1日至实际交房时的拆迁过渡补助费按实际发生计算”的诉讼请求，符合合同约定及本案事实，应当予以支持；其在一审主张“以50元/天支付2014年3月15日至2017年12月31日止的超过过渡期的违约金69550元，2018年1月1日至实际交房时的拆迁过渡补助费按实际发生计算”的诉讼请求，根据审理查明的案件事实，支持计算违约金的期间为2014年3月15日至2016年12月31日。被上诉人曲靖恒浩置业有限公司与上诉人谢东在《拆迁安置补偿协议补充协议》中设置优先性协议条款，“承诺在项目开盘时谢东可按2780元/平方米的基准价格优先认购一套建筑面积在100平方米以内的住宅。”赋予谢东购买第二套房并订立特定合同的优先权，从民事法律关系的要素来看，该法律关系与本案讼争法律关系的客体、内容均不相同，亦不具有法律上的关联性，与本案不属同一法律关系，不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，二审判决：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初84号民事判决第一、二项；二、曲靖恒浩置业有限公司于本判决生效后二十日内，给付谢东拆迁过渡补助费28800元（按每月800元标准，计算期间自2015年1月1日至2017年12月31日止）；2018年1月1日后，按每月800元标准计算至实际交付回迁安置房之日止；三、曲靖恒浩置业有限公司于本判决生效后二十日内，支付谢东违约金50850元（按每天50元标准，计算期间自2014年3月15日至2016年12月31日止共1017天）；四、驳回谢东的其他诉讼请求。一审案件受理费7130元，由谢东负担5668元，曲靖恒浩置业有限公司负担1462元；二审案件受理费7130元，由上诉人谢东负担5668元，被上诉人曲靖恒浩置业有限公司负担1462元。再审中，当事人未提交新的证据材料。再审审理查明的案件事实与原审认定一致，再审予以确认。再审另查明，1、谢东经选房确认购买的二套房（B-28-5）于2017年7月被恒浩公司出售给他人，售房实际备案登记面积为96.5㎡，房款金额517240元。2、2011年6月15日，双方签订的《补充协议》约定：双方在签订《拆迁安置协议》及相关法律文书生效后，将来回迁时，由甲方承诺保证提供乙方1个车位使用权。该项诉讼请求，谢东于2018年2月1日向一审法院申请撤回。本院再审认为，再审申请人与被申请人恒浩公司于2011年6月15日签订的《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补偿协议补充协议》，属双方真实意思表示，当事人应按合同约定履行合同义务。再审争议的焦点问题是：一、违约金支付的期限；二、再审申请人主张二套房购房差价269061.60元及车位使用权是否应当支持；三、再审申请人主张未支付“补偿费款项”违约金500220元是否应予支持。一、关于焦点问题一。2011年6月15日，双方签订的《拆迁安置补偿协议》第三条（三）.1约定：“乙方选择回迁安置的，由于拆迁涉及户数多，无房源作统一安置过渡，乙方自行解决临时过渡房。以户为单位，按800元/月进行临时过渡补助，两年领取一次，两年以后按实际过渡时间按月支付。过渡期限为33个月。”该条（三）.2约定“过渡期自签订完全部拆迁安置协议之日起计算，超过过渡期的，甲方自逾期之日起每延期一天应向乙方支付违约金50元”再审申请谢东与被申请人恒浩公司签订的《拆迁安置补偿协议》明确约定，过渡期为33个月，至签订完全部拆迁安置协议之日起计算。恒浩公司支付过渡费的期限自2011年6月15日起计算33个月，即自2011年6月15日至2014年3月14日届满，被申请人未能向再审申请人交付回迁安置房，被申请人应依照《拆迁安置补偿协议》约定以50元/天向再审申请人支付违约金。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。再审申请人一审诉请被申请人支付2015年1月1日至2017年12月31日止超过过渡期的违约金，而谢东与恒浩公司于2016年12月31日签订了《商品房购销合同》，该合同对恒浩公司逾期交房的违约责任重新作了约定，该约定应当视为对原合同违约责任的变更。故二审判决支持恒浩公司向谢东支付违约金至2016年12月31日并不违反合同约定，亦不违反法律规定。谢东请求按《拆迁安置补偿协议》约定，按50元/天支付至实际交房时的违约金，其再审理由不能成立，再审不予支持。二、关于焦点问题二。1、再审申请人谢东原审诉讼请求3为：确认原告对乐活印象园小区2幢1单元2805号商品房享有优先购买权，在被告不能确保优先购买权的情形下，判令被告赔偿因违约行为给原告造成按现行购房差价的损失269061.60元。再审中，谢东放弃二套房优先购买权，主张购房差价269061.60元。《拆迁安置补偿协议补偿协议》第二条约定，甲方承诺在项目开盘时乙方可按2780元/㎡的基准价格优先认购一套建筑面积在100平米以内的住宅。该条件是再审申请人同意拆迁安置的条件之一，谢东亦在被申请人出具的选房确认单上签名确认，恒浩公司应按约定保证谢东的二套房优先购买权。虽然选房确认单备注回迁户应于2014年4月29日下午5:30前补清预付房款，超过时间视为自动放弃房源。但双方约定谢东享受二套房安置待遇的时间是“项目开盘时”，选房确认单签定时，涉案项目并未取得商品房预售许可证，不具备开盘条件，谢东未缴纳房款，并不违反合同约定，也不必然导致其丧失二套房的优先购买权。根据再审查明的事实，谢东确认选购的二套房已被恒浩公司另行出售给他人，合同目的不能实现，谢东请求支付二套房购房差价的主张，本院予以支持。谢东确认的B-28-5号房屋面积为94.74㎡。该房备案登记的实际面积为96.5㎡，付款金额为517240元，故恒浩公司应向谢东支付的购房差额为517240元－（2780元×96.5㎡）=248970元。2、2011年6月15日双方当事人第二次签订的《补充协议》，谢东及恒浩公司签章确认，属双方真实意思表示，恒浩公司依约应予兑现车位使用权。但对该项诉讼请求，谢东于2018年2月1日向一审法院提交的诉讼请求变更申请中明确撤回，谢东撤回诉请属其真实意思表示，依法应予准许。该项再审请求，本院不予支持。三、关于焦点问题三。谢东再审主张未支付“补偿费款项”违约金500220元，原审谢东并未主张。《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第33条规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。”谢东的该项再审请求，超出再审审理范围，再审不作审理。综上，再审申请人的再审请求部分成立，再审予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持本院（2018）云03民终1396号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销本院（2018）云03民终1396号民事判决第四项；三、由被申请人曲靖恒浩置业有限公司于判决生效后30日内赔偿再审申请人谢东二套房购房差价款248970元；四、驳回再审申请人谢东的其他诉讼请求。一审案件受理费7130元，二审案件受理费7130元，由被申请人曲靖恒浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 瑛审判员 张云江审判员 刁云霞二〇二〇年十一月九日书记员 高一照