甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初l4698号原告：甘肃第三建设集团公司，住所地：甘肃省兰州市城关区武都路**。法定代表人：陈立延，系公司董事长。委托诉讼代理人：张智渊，甘肃泫渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：何钰昺，甘肃泫渊律师事务所律师。被告：兰州居正房地产有限公司，住，住所地：甘肃省兰州市城关区雁西路**/div>法定代表人：马万程，系公司总经理。委托诉讼代理人：张国发，甘肃荣庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙彩霞，甘肃荣庆律师事务所律师。原告甘肃第三建设集团公司诉被告兰州居正房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张智渊、何钰昺、被告委托诉讼代理人张国发、孙彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告当庭变更后的诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房团购协议书》;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月20日，原告与被告就雁滩家园D区20#、21#楼321套住房签订《商品房团购协议书》，约定由原告组织职工对被告开发的上述房屋进行团购，并负责房屋的分配及房款的收取等。协议签订后原告即按照协议约定组织职工进行房屋认购，就雁滩家园D区21#楼126套住房中，86套住房与实际购房人签订《雁滩家园商品房认购确认单》《雁滩家园商品房认购意向书》，并收取了实际购房人认购金，8套住房与实际购房人签订了《雁滩家园商品房认购确认单》并收取了实际购房人认购金；就雁滩家园D区21#楼中剩余32套房屋及20#楼195套住房进行了认购登记。后因被告自身原因导致其开发的雁滩家园产生各种纠纷，发生被媒体负面报道、被政府责令停工、账户被查封、无施工许可证、无预售许可证等，致使原告在与购房人签订协议并收取款项款后，被告一直未能及时与购房人办理相关购房手续。2018年11月8日，被告直接通知原告组织团购的购房人房屋已经取得《商品房预售许可证》，具备办理售房相关手续的条件，其将按照工作计划分批启动。被告口头通知原告向其分批报送购房户资料，原告为配合被告工作逐一对购房户进行了通知并报送了相关资料。但被告在办理过程中仅仅认可原告报送的21#楼中86套房屋的购房人，对剩余21#楼中的40套房屋及20#楼中的195套房屋拒不认可，也不接收原告报送的团购资料，更拒绝与众实际购房人签订《商品房买卖合同》，致使众实际购房人缴纳购房款后苦等5年的房屋化为乌有。综上所述，原告与被告签订《商品房团购协议书》后，依照约定对涉案房屋组织职工进行了团购，现被告却违背合同约定对原告已经组织团购对房屋拒绝与实际购房人签订《商品房买卖合同》，被告之行为虽然没有直接损害原告的合法权益，但原告作为组织团购人无法坐视被告任意损害众实际购房人之合法权益而不顾，故今原告为维护众实际购房人之合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望判如所请。被告答辩称：被告在协议履行过程中不存在违约行为；协议约定了321套团购房，但同时约定购买套数以实际购买套数为准；该合同约定2015年4月17日原告应组织所有团购户并支付对应首付款及应支付各项进度款项，合同实际履行中原告分别将确定的团购户在2015年4月底向被告提交购房确认单，加盖原告印章，截止2015年4月底-5月初，被告通过原告总计收到确认单及首付款的户数为85户，被告已与上述81户签订合同，办理网签，其余4户因个人原因网签正在待办，被者不存在任何违约情况；2018年我公司取得预售协议后已经全部售罄，合同目的无法实现，被告不再同意履行涉案协议；原告主张剩余团购户均是没有按照合同约定向被告提供认购确认单交纳认购款的户数，被告不应对此承担责任，该部分户数与被告无关；原告所谓由于被告工程停滞导致款项未能支付的理由不能成立，涉案两幢楼2015年已经主体完工，被告工程停滞时间为2016年-2017年，因此交款与工程停滞无关；原告起诉的目的是因为其与团购户的内部矛盾，为了转嫁其与团购户的矛盾。同时,被告当庭明确:依据事实和法律合同已经都无法履行。庭审中,有八位案外人请求以有独立请求权第三人的身份参加诉讼,经当庭征求各方当事人的意见,根据法律规定当庭宣布:本案审理的仅是涉案《商品房团购协议书》是否继续履行的问题,八位案外人并非该合同主体,且八位案外人拥有各自独立、各自不同的权利义务，据此，合议庭当庭确认对八位案外人要求以有独立请求权第三人身份参加诉讼的申请不予准许，并告知其可另行主张权利。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：商品房团购协议书、停工告知函、资料准备函、甘肃第三建设集团公司函。证明：原告组织职工对被告开发的涉案房屋进行团购，并负责房屋的分配及房款的收取等；被告于2016年9月12日通知原告团购房屋项目被政府责令停工，至2018年11月8日通知原告团购房屋可以办理相关手续的事实；被告对第三人认购的235套房屋不予认可的行为构成违约，其应当承担继续履行的违约责任。被告质证认为：商品房团购协议书真实性认可，证明目的不认可，该合同约定团购房以实际购买套数为准、且约定付款时间，到截止时间为止，原告提供资料总计85户，之后再未收到购房资料，被告不存在违约，也不存在除85户外的其他人存在义务；停工告知函、资料准备函真实性认可，证明目的不认可，涉案房屋于2015年期间已经全部主体完工，依据协议确定的团购户交款应达到90％，停工时间是2016年-2017年，与原被告履行协议无关；甘肃第三建设集团公司函不认可。被告向法庭出示证据：商品房团购协议书、定金收据、付款单、被告出具首付款的收据、主体报审表、市委下发函、执法通知书、整改通知书、会议纪要、恢复施工通知书、资料准备事宜函、销售情况表、未网签人员表、认购信息表。证明：原告未在合同约定的交款期限有效组织团购户，被告不存在违约行为，应当以被告收到的85户为准；合同签订后，原告通过团购户向被告提供认购确定单，被告据此确定团购人员并收取购房款，最终原告认购确认单明确写明了2015年4月30日前缴纳首付款，逾期视为自动放弃；涉案两幢楼正负零及主体施工的时间主要为2015年，团购合同的主要目的是为了缓解被告建设资金压力，如原告有团购意愿，应于2015年及时依约确认团购户并依约交纳大部分团购资金，否则被告团购协议的合同目的不能实现；被告项目建设过程中，建设停滞的时间段内公司正常营业，原告认为未能付款的原因是被告造成的理由不成立，2017年项目恢复后被告当时仍愿意协商解决团购事宜，然被告再未提交过资料及交付款项，双方协商无果，如原告自行收取团购款的情形与被告无关；被告2018年10月取得预售许可后通知原告尽快通知团购户做好网签购房合同办理贷款资料，已提供资料的85户，仅个别因自身原因外，其他均已办理了全部购房手续；被告取得预售许可后，涉案两幢楼已通过其他方式出售完毕，被告不再接受原告任何其他团购要求；原被告在诉前调解过程中，双方多人对已经交款的团购户进行了核对，确认三建团购户实为85户。原告质证认为：商品房团购协议书真实性有异议，被告提供的合同与我方提供的不一致，付款方式与期限有两种，被告提供的合同中自行添加时间，做了单方修改，证明目的有异议，对于按揭模式没有约定时间，实际履行过程中并未按照约定时间履行，被告所称85户也是在2018年才移交的材料；定金收据、付款单、被告出具首付款的收据真实性认可，证明目的不认可，实际履行过程中并未按照约定时间履行，被告所称85户也没有按照约定时间履行；主体报审表真实性无异议，证明目的与关联性有异议，实际履行过程中没有按照约定时间履行；市委下发函、执法通知书、整改通知书、会议纪要真实性无异议，证明目的有异议，足以说明双方在履行合同中因被告原因暂时停滞；恢复施工通知书、资料准备事宜函证明目的不认可，足以说明2018年11月被告才通知原告完成团购资料；销售情况表、未网签人员表真实性无法核实，如果是真实的，足以说明被告的违约行为；认购信息表真实性有异议，与我方当时提供的表信息不一致，不符合证据的表见形式，涉案8户是被告不认可的。据此，到庭原、被告对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月20日，原告与被告签订《商品房团购协议书》，协议约定：由原告（乙方）组织团购被告（甲方）开发的“雁滩家园D区”20﹟、21﹟楼321套住房，面积30816平方米，“购买套数以整幢楼整体团购为依据，经双方协商乙方购房职工实际购买套数为准。”团购房屋均价为6500元/平方米，实行一房一价。“2015年4月17日前团购房职工支付总房款的30%；团购房施工至±0.00后10日，团购房职工支付总房价款的30%；团购房主体封顶后10日内，团购房职工支付总房价款的30%；竣工验收交付钥匙时付清剩余房款；以上房款由乙方按约定期限收取后一次性支付给甲方。”…“乙方团购房职工首付款支付给甲方之日起30个月内交付本协议约定房屋。…”“甲方应当在房屋交付之日起一年内统一负责为乙方团购房职工办理产权登记手续。…”另双方当事人对按揭贷款、工程质量及保修、违约责任、合同解除等事项也进行了约定。2015年4月19日，原告以其名义向团购职工发放《认购确认单》，确认单载明：“…请于2015年4月30日前缴纳首付款，凭银行缴款凭证签订认购意向书，办理有关手续，过期未缴房款的，视为自动放弃。交款账户：户名兰州居正房地产有限公司账号0414********开户行安宁区信用联社飞天信用社行号402821004266…”上述合同签订后，2015年4月底至5月初，共有85户被告职工交清了首付款。另2015年4月20日之前14﹟楼砼浇筑达到±0.00，2015年5月2日之前15﹟楼砼浇筑达到±0.00；2016年9月9日，涉案工程被相关部门责令责令停工整改，2016年9月12日，被告向原告通知涉案工程被相关部门责令停工整改；2017年2月24日，经相关部门批准，涉案工程恢复施工。2018年10月25日，被告办理完毕涉案工程的《预售房许可证》，2018年11月8日，被告向原告发出《关于通知购房户做好网签合同办理及贷款资料准备等事宜的函》，该函件载明：“…贵公司职工团购的雁滩家园项目D区住宅楼《商品房预售许可证》已办结，现已具备网签合同办理及剩余房款收缴条件。…”2018年12月4日，原告向被告发出了《关于履行的函》。之后，双方当事人对85户团购户进行过核对，对其他8户购房人员的相关事宜也进行过协商，但对相关8户购房人员的购房事宜并未达成一致意见。另查明，涉案两栋楼在规划过程中被重新命名为4幢14﹟、15﹟。同时，相关8户购房人员所交款项在庭审之时仍在原告处。本院认为，原告与被告签订的《商品房团购协议书》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务，不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。根据本案审理查明的案件事实，首先，双方当事人在签订《商品房团购协议书》时明确约定：“2015年4月17日前团购房职工支付总房款的30%”，该约定的时间明确具体，同时协议书对其他款项的支付期限、交付房屋的期限、办理产权登记的期限等主要事项均附有具体条件，即涉案合同在履行主要义务时是附有条件与期限的。在实际履行合同过程中，原告给团购房职工发放的《认购确认单》明确确定：首付款时间为2015年4月30日，“过期未缴房款的，视为自动放弃”，虽然实际交款时间是在2015年4月底至5月初，但在此之后未交款的后果应是原告确认单确定的“视为自动放弃”认购。同时，在此后的合同履行过程中双方当事人并未就主要义务的履行期限进行新的约定。其次，在2018年11月8日，被告向原告发出《关于通知购房户做好网签合同办理及贷款资料准备等事宜的函》，该函件载明：“贵公司职工团购的雁滩家园项目D区住宅楼《商品房预售许可证》已办结，现已具备网签合同办理及剩余房款收缴条件。”上述函件主要是要求原告的团购房职工办理购房合同的网签、交纳剩余房款，即在三年之后，被告所确认的原告团购房职工是已交过款项的人员，并未涉及其他，而双方当事人在其后核对后的已交款团购户为85户；同时，根据《商品房团购协议书》第二条的约定：“购买套数以整幢楼整体团购为依据，经双方协商乙方购房职工实际购买套数为准。”即实际购买套数最终还需双方协商确定，虽然诉讼中双方对具体购房户数意见不一，但目前原告实际认可的团购房职工为85户。再次，在本案审理过程中，被告进一步明确，在2018年10月涉案房屋取得预售许可证后已经全部售罄，即涉案合同所针对的标的物已全部出售，继续履行涉案合同的条件已不具备。综上，原告请求被告继续履行《商品房团购协议书》缺乏相应的事实及法律依据，其诉讼请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第（一）项的规定，判决如下：驳回原告甘肃第三建设集团公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告甘肃第三建设集团公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王向阳人民陪审员  董瑛芳人民陪审员  安翠红二〇二〇年十一月十九日书 记 员  梁 婕