广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8059号上诉人（原审被告）：李舜豪，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘海静，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓潼，广东法岸律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东建投金服投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：杨风华,系董事长。委托诉讼代理人：扶兵奇，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。上诉人李舜豪因与被上诉人广东建投金服投资有限公司（以下简称金服公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李舜豪上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金服公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由金服公司承担。事实及理由：一、一审判决驳回李舜豪申请追加中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）为第三人的请求不利于查清案件事实，导致判决有误。案涉《房屋租赁协议》期限届满前，金服公司通知李舜豪要以投标的方式申请续租，李舜豪未中标，金服公司以此为由不再将商铺出租予李舜豪。李舜豪有理由怀疑金服公司越权代理国有资产租赁事宜，涉嫌通过招投标侵吞国有资产，损害国家利益。1.金服公司没有提供招标公告或投标邀请书，没有公布中标人等信息，违反了有关法律规定。且整个招投标流程只有金服公司操办，建银公司作为案涉商铺所有权人，有可能对出租、续租事宜不知情。2.建银公司作为国有独资企业，没有对出租的资产实行专项管理，未在其单位财务会计报告中对商铺出租信息进行披露，多年来未将出租案涉租赁物所取得的收入等纳入单位预算中，造成国有资产流失。二、金服公司没有有提供建银公司委托其代为管理涉案商铺的《证明》原件，应承担举证不能的不利后果。一审法院仅凭该《证明》认定金服公司有权对商铺进行管理不符合法律规定。退一步而言，即使金服公司提供了《证明》原件，亦只能证明建银公司在2018年1月25日委托金服公司代为管理名下商铺，此前并无授权，故在建银公司没有明确追认代理行为的情况下，《房屋租赁协议》尚未生效，建银公司才有权向李舜豪主张归还商铺及支付租金，金服公司不具备诉讼主体资格。金服公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。金服公司向一审法院起诉请求：1.李舜豪将案涉租赁房产返还给金服公司；2.李舜豪支付金服公司租赁房屋的占用费（从2019年8月18日至实际返还房屋之日止按照合同约定租金的2倍即每月13891.5元的标准支付）；3.诉讼费用由李舜豪承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于佛山市南海区，已取得房地产权证，登记权利人为建银公司。2015年8月18日，金服公司（出租人）与李舜豪（承租人）签订《房屋租赁协议》，约定出租人将案涉房屋出租给承租人。租赁期限为4年，即自2015年8月18日至2019年8月17日。无免租期。2015年8月18日至2017年8月17日租金每月6300元，2017年8月18日至2018年8月17日租金每月6615元，2018年8月18日至2019年8月17日租金每月6945.75元。承租人应于2015年8月18日之前以银行转账方式向出租人支付完毕首笔租金，并在后续每季开始后的1日之前支付完毕该期的房屋租金直至本合同项下租赁期限届满为止。承租人应向出租人支付35000元作为本协议的保证金，其中15000元为房屋租赁保证金，20000元为水电押金。租赁期满或本协议非因承租人原因终止后，如承租人根据本协议约定及时将房屋交还出租人，结清全部租金及费用且房产及附属设施设备均处于完好状态，则出租人应在收回房产后5个工作日内将租赁保证金无息退还承租人。租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，承租人在租赁期限内对房产进行的装修、改造或添附归出租人所有，且承租人无权就前述装修、改造或自行增加的附属物等要求出租人补偿，也不得实施拆割前述装修、添附物等有损房屋使用价值的行为。租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前3个月以书面方式通知出租人，续租事宜需征得出租人同意。续租需重新签订租赁协议。承租人未提前3个月发出续租书面通知的，视为自动放弃续租。租赁期满或本协议终止后，承租人未根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按租金的2倍向承租人收取占用期间的占用费。2018年1月25日，建银公司出具《证明》，载明：根据我公司与广东建投金服投资有限公司签署的《资产委托管理合同》，我公司委托广东建投金服投资有限公司管理我公司位于广东省（含深圳市）、广西区、湖南省、云南省、海南省、福建省（含厦门市）、江西省、贵州省的房产出租、确权、缴纳房地产税及其他日常管理事宜。2019年8月17日之前，李舜豪均系向金服公司支付租金及保证金。李舜豪自认2019年8月17日之后未再支付涉案房屋的租金，亦未返还涉案房屋予金服公司。另查明，2016年11月16日,广东建银金服投资有限公司变更名称为广东建投金服投资有限公司。一审法院认为，案涉房屋已办理房屋产权登记，合法适租，金服公司、李舜豪针对案涉房屋形成的《房屋租赁协议》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。案涉房屋的权属人建银公司在金服公司起诉前已出具证明，委托金服公司管理包括案涉房屋在内的特定区域的房产的出租、确权、缴纳房地产税及其他日常管理事宜，故金服公司有权就案涉房屋的出租进行管理并签订租赁合同，李舜豪亦与金服公司就案涉房屋签订了《房屋租赁协议》，李舜豪亦向金服公司支付了保证金并一直向金服公司支付租金，金服公司为《房屋租赁协议》的出租方，一审法院对李舜豪就金服公司主体资格提出的异议不予采纳。2019年8月17日租期已届满,李舜豪未举证证明有按合同约定向金服公司申请续租,李舜豪未返还案涉房屋予金服公司,2019年8月18日起亦未向金服公司支付过租金,李舜豪的行为损害了金服公司的合法权益,李舜豪应承担相应违约责任。金服公司主张李舜豪返还案涉房屋、支付2019年8月18日起至实际返还房屋之日的租金，理据充分，一审法院予以支持。关于2019年8月18日起的租金标准，在金服公司未举证证明其实际损失且的情况下，金服公司主张按合同约定租金标准的双倍计收标准过高，一审法院酌定按最后一年租期租金标准的1.5倍即10418.63元/月（6945.75元/月×1.5）计付租金。至于金服公司收取的保证金35000元，根据合同约定，现不符合退还条件，一审法院对李舜豪的保证金抗辩不予采纳。关于李舜豪追加第三人的申请，由于是否追加建银公司为第三人不影响本案处理结果，一审法院对李舜豪的追加申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、李舜豪于判决发生法律效力之日起十日内腾退位于佛山市南海区狮山镇松岗大道129号二、三层的房屋予金服公司；二、李舜豪于判决发生法律效力之日起十日内按每月10418.63元的标准支付2019年8月18日起至履行上述第一项义务之日止的租金予金服公司；三、驳回金服公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费287.80元（金服公司已预交9662.51元），由李舜豪负担并于判决发生法律效力之日起七日内迳付予金服公司，一审法院不另收退。金服公司多预交的9374.71元，在判决生效后经金服公司书面申请，一审法院予以退回。二审期间，李舜豪没有提交新证据。金服公司向本院提交由建银公司出具的委托书一份。本院组织双方当事人进行质证。该委托书加盖了建银公司的公章，本院对其真实性予以确认。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，建银公司于2020年9月11日出具委托书，内容如下：“佛山市南海区案涉房产为本公司所有的物业，房地产权证号为粤房地证字第C713XXXX号，上述物业本公司一直委托广东建投金服投资有限公司对外出租、经营和管理。2019年8月17日，广东建投金服投资有限公司与李舜豪所签订《房屋租赁协议》租赁期限届满，但承租人李舜豪拒绝返还承租房屋。为解决该纠纷，本公司特委托作为出租方的广东建投金服投资有限公司提起诉讼，诉请承租人李舜豪返还租赁房屋并承担违约责任。委托期限截止至（2019）粤0605民初26585号和（2020）粤06民终8059号两案件诉讼及执行程度终结，特此授权！”本院认为，本案是租赁合同纠纷。二审争议焦点为李舜豪是否应向金服公司返还案涉租赁物并支付相关费用。租赁物所有权人建银公司在2018年1月25日《证明》上加盖公章，认可其内容，确认金服公司享有案涉租赁物的出租权。与此同时，该产权人在二审期间再次出具《委托书》，授权金服公司提起本案诉讼，要求李舜豪返还案涉租赁物。李舜豪上诉主张金服公司无权提起本案诉讼要求返还租赁物，依据不足，本院不予支持。由于建银公司并非本案租赁合同当事人，其在本案中以书面形式对争议问题作出阐述，本案的审理没有必要追加其为第三人。此外，李舜豪还对案涉租赁物招投标环节提出异议，由于本案仅处理金服公司与李舜豪既往合同的纠纷，与围绕案涉租赁物新形成的租赁关系无关。李舜豪所提招投标问题，与本案审理无关，本院不作审查。综上所述，李舜豪的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575.6元，由上诉人李舜豪负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十一月四日法官助理 邱雪碧书 记 员 龚淑仪