河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4061号上诉人（原审被告）：河南绿地御湖置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晨光，河南新雅琪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李爱霞，女，1976年10月14日出生，汉族，住河南省周口市西华县。委托诉讼代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李迎男，河南未来律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡县支行。地。地址：新乡市牧野大道与金穗大道西南溥诚花园**/div>负责人：耿建涛。委托诉讼代理人：贾炳川，系该公司员工。上诉人河南绿地御湖置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人李爱霞、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡县支行（以下简称邮储银行新乡县支行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人杜晨光，被上诉人李爱霞及其委托诉讼代理人李迎男，邮储银行新乡县支行委托诉讼代理人贾炳川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李爱霞诉讼请求或发回重审；诉讼费用由李爱霞负担。事实和理由：原审认定事实和适用法律错误。一、绿地公司从未收到《解除合同告知书》。二、原审判决对合同第十二条认定错误。三、李爱霞不能同时主张违约金及利息，且违约金比例并不存在过低问题。四、因不可归责于绿地公司的客观原因和不可抗力影响，导致绿地公司延期交房，应免除违约责任。受大气污染防控173天，叠加疫情防控，交房时间应顺延。五、合同解除权期限为除斥期间，李爱霞已丧失合同解除权。六、购房合同能继续履行，从促进交易出发，案涉合同不应解除。七、原审程序违法。买卖合同与借款合同系两个独立的法律关系，借款合同应另案解决。李爱霞辩称：一、原审诉讼中,绿地公司仅提出送达方式不符合合同约定，从未否认其收到《解除合同通知书》。二、违约金是对绿地公司违约行为的惩罚性赔偿，而利息是对房款损失的返还，不存在一次损失两次赔偿。三、大气污染防控不属于不可抗力，新冠疫情发生在约定交房之后。四、李爱霞没有丧失合同解除权。应维持原判。邮储银行新乡县支行述称：今后有人还贷款就可以。李爱霞向原审法院起诉请求：1、依法判令解除李爱霞与绿地公司2017年7月25日签订的商品房买卖合同；2、依法判令绿地公司返还购房收费款、已付银行按揭、维修基金等费用共计431000元；3、判令绿地公司承担购房款利息、违约金至清偿之日；4、判令解除李爱霞与邮储银行新乡县支行2017年8月25日签订的个人购房担保借款合同；5、判令绿地公司向邮储银行新乡县支行支付李爱霞向邮储银行新乡县支行所借的购房款及利息、违约金等李爱霞可能承担的责任至清偿之日；6、本案诉讼费用由绿地公司承担。原审法院查明：2017年7月25日，李爱霞与绿地公司签订《商品房买卖合同（预售）》，李爱霞为买受人，绿地公司为出卖人，合同的主要内容是：一、李爱霞购买新乡市平原新区长江大道以南、嘉陵江路以东、恒山路以西、万泉河路以北绿地泰晤士新城四期项目东地块3号楼1单元23层12304号商品房，建筑面积135.15平方米，每平方米7740.40元，房屋总价为1046115元；二、付款方式。首付金额210115元，商业贷款金额836000元；三、交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房；四、逾期付款责任（合同第八条）：逾期60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期60日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部房款（含已付贷款部分）；五、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；六、面积差异处理（合同第十三条）：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；七、附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。2017年7月25日，李爱霞向绿地公司支付首付款210115元，向绿地公司支付维修基金8109元、办证费260元、有线电视费180元。2017年8月25日，李爱霞与邮储银行新乡县支行及李爱霞签订《个人购房担保借款合同》，李爱霞商业贷款836000元，贷款期限为276个月，利率为借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮百分之壹拾。还款方式为按月等额本金还款，还款日为每月的22日。邮储银行新乡县支行提供的个人贷款扣款回单显示首笔贷款还款日为2017年10月22日。2019年12月25日，绿地公司向李爱霞发送《延期交房通知书》，告知李爱霞预计将在2020年7月31日前进行集中交付。2020年3月30日，李爱霞通过电子邮件及短信方式，向绿地公司发出《解除合同告知书》，告知绿地公司“因你公司逾期交房，先通知你公司，解除双方的《商品房买卖合同》。特此通知！通知人：李爱霞”。原审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案双方签订的《房屋买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条）约定：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房，但被告于2019年12月25日向李爱霞发送《延期交房通知书》，通知李爱霞交房日期延期至2020年7月31日。按照合同第十二条关于“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定。李爱霞于2020年3月30日向绿地公司发出《解除合同告知书》，符合《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，故李爱霞要求解除其与绿地公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，有合同依据和法律依据，予以支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第二十四条规定，因绿地公司的违约导使合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，李爱霞要求一并解除《个人购房担保借款合同》应予支持。《商品房买卖合同解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。合同第十二条“出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款”的约定，系格式条款，限制了李爱霞的权利，绿地公司未向李爱霞履行明确提示注意义务，违反了商品房买卖合同解释的规定，不予采信，故绿地公司应向邮储银行新乡县支行返还自判决生效之日起的剩余贷款本息。绿地公司清偿剩余贷款本息等债务后，邮储银行新乡县支行及时解除涉案房屋上的抵押登记。绿地公司应返还购房首付款210115元及利息，绿地公司亦应将李爱霞已支付的银行贷款付给李爱霞，并赔偿李爱霞因此产生的损失，即支付李爱霞已付贷款本息及利息。李爱霞有义务协助绿地公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助绿地公司办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。李爱霞诉请绿地公司返还已支付的维修基金8109元，绿地公司辩称系代有关部门收取，但是未提供具有证明力的证据予以证明，不予采纳，绿地公司应当返还。关于违约金问题，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已还贷款部分），出卖人按照已付全部房款的5%向买受人支付违约金。李爱霞已付了全部房款310071.67元（210115元+还贷99956.67元），按照5%计算，绿地公司应当支付违约金为15503.58元。同时主张违约金及利息，符合“损失填补”原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的5%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，李爱霞在要求绿地公司承担违约责任时，要求绿地公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损失并无不当。绿地公司辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，绿地公司在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足以构成延期交付的免责事由；关于绿地公司辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在被告延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情不能免除绿地公司的违约责任。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除李爱霞与绿地公司于2017年7月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、解除李爱霞与邮储银行新乡县支行及绿地公司于2017年8月25日签订的《个人购房担保借款合同》；三、绿地公司于判决生效后十五日内返还李爱霞购房首付款210115元及利息（利息以210115元为基数，自2017年7月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至绿地公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、绿地公司于判决生效后十五日内返还李爱霞维修基金8109元；五、绿地公司于判决生效后十五日内支付李爱霞自2017年10月22日起至判决生效日已向邮储银行新乡县支行归还的贷款本息及利息（以邮储银行新乡县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），本息的利息从每笔还贷本息之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至绿地公司还清本息之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；六、绿地公司于判决生效后十五日内偿还邮储银行新乡县支行自判决生效日《个人购房担保借款合同》剩余的贷款（以邮储银行新乡县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、绿地公司于判决生效后十五日内赔偿李爱霞违约金15503.58元；八、驳回李爱霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3882.5元，由绿地公司负担。本院二审诉讼中，绿地公司提交证据一组，用以证明：案涉房屋已于2020年10月16日取得竣工验收备案，具备交房条件。李爱霞发表质证意见称：证明目的有异议，不能证明具备交房条件，基础设施、公共服务等均未达到交房条件。本院对上述证据的分析意见详见本院认为部分。本院二审查明：案涉房屋于2020年10月16日取得竣工验收备案。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，李爱霞和邮储银行新乡县支行均未提出上诉，仅绿地公司提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕绿地公司提出的上诉请求进行审理。结合各方意见，现围绕诉讼焦点分别评述如下：一、关于购房合同应否解除问题。本案中，根据合同第十二条第二款第2项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。本案合同约定的交房时间为2019年12月31日，至2020年10月16日案涉房屋才取得竣工验收备案，已逾期近300天，即使考虑大气污染防治（扬尘治理措施大多为停止土石方作业、加强裸露场地管理，并非要求停止一切施工活动）、疫情防控（常态化疫情防控下积极复工复产）、交房宽限期等因素，案涉房产因逾期交房也已达到合同约定的解除合同的条件，故李爱霞请求解除合同，于法有据，本院予以支持。二、关于合同解除后法律后果问题。本案中，合同解除后，绿地公司除返还购房款外，原审判决其支付利息及违约金并无不当。此外，按揭贷款合同与购房合同密切关联，原审判决一并对按揭贷款合同作出处理有利于一体化处理纠纷，且原审判决作出后，邮储银行新乡县支行并未就此提出上诉。综上，绿地公司的上诉请求依据不足，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7765元，由上诉人河南绿地御湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年十一月六日书记员  车韩卓