江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10167号 原告：蒋某会，女，1973年3月14日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：夏某，男，1997年3月16日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：王新明，南京市六合区竹镇法律服务所法律工作者。 原告蒋某会与被告夏某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理，依法由审判员孙军适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告蒋某会、被告夏某委托诉讼代理人王新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋某会向本院提出诉讼请求：判令解除蒋某会与夏某于2020年5月21日签订的《房屋租赁协议》，夏某腾空并迁出承租房屋；判令夏某按5000元/月支付自2020年8月21日起至实际迁出之日止的租金和房屋使用费并赔偿损失5000元。诉讼费用由夏某负担。事实和理由：2019年2月21日，夏某承租登记在蒋某会名下位于南京市，支付押金5000元。2020年5月21日，双方补签《房屋租赁协议》，约定夏某继续承租102室房屋，租金6万元/年，每半年支付，租期自2020年2月21日至2022年2月21日。合同订立后，双方口头约定，如果一方违约，需赔偿对方损失5000元。按照约定，夏某应于2020年8月21日支付半年期租金3万元。经多次催要，夏某以各种理由拖延支付。夏某的行为构成根本违约，蒋某会已通知解除合同，收回房屋。经协商无果，现提起诉讼，请求判如所请。 被告夏某辩称，一是《房屋租赁协议》约定，双方因履行合同产生争议的，应当提交仲裁机构仲裁，本案应移送南京市鼓楼区仲裁机构处理，法院对案件无管辖权。二是对其与蒋某会之间存在房屋租赁合同关系不持异议。夏某不存在违约行为。《房屋租赁协议》没有明确约定租金支付的具体时间，蒋某会诉请租金对应的租赁期限自2020年8月21日至2021年2月21日，夏某可以在2021年2月21日前任何时间节点支付租金，均不构成逾期支付。蒋某会以夏某根本违约要求解除合同的诉讼请求，不能成立。三是2020年8月22日，夏某同意支付15000元租金，蒋某会不同意。受疫情影响，夏某经营的店面在2020年3月至5月期间未正常营业，多次与蒋某会协商减免部分租金，双方出现分歧至纠纷产生，蒋某会所持夏某要求转租未果拒不支付租金的意见，与事实不符。四是夏某从未以任何书面或口头形式与蒋某会有过关于赔偿5000元的约定。综上，蒋某会的诉讼请求，应予驳回。 本案原告蒋某会围绕诉讼请求提交《房屋租赁协议》、结婚证、户口本、102室房屋产权证、微信聊天记录截屏、照片、接处警工作登记表等1组。 被告夏某未提交证据。 本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。夏某对蒋某会提交的各项证据，真实性均无异议，认为微信聊天记录和照片与本案无直接关联，其他坚持答辩意见。 对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的各项证据的证明效力，本院将在之后分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南京市、陈某、陈某二三人名下，蒋某会自认其与陈某是夫妻，陈某二系两人未成年女儿。 夏某从2019年开始承租102室房屋从事蔬菜禽类零售，一年租期到期后，夏某继续使用承租房屋。2020年5月21日，蒋某会（出租方、甲方）与夏某（承租方、乙方）经协商一致同意续租并补签《房屋租赁协议》，约定由夏某继续承租102室房屋，租赁期限两年，自2020年2月21日至2022年4月21日，付款方式按半年支付，第一次付款3万元，另付押金5000元。租赁期间届满后，房屋内由乙方增设的附属设施，乙方自行拆除带走，并将房屋恢复原样，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；在租赁期内，甲乙双方如有一方特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议等内容。《房屋租赁协议》系打印件格式版本，第五条约定：其他未尽事宜，双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。 庭审中，经查询，蒋某会的手机微信账单显示，夏某（微信名“百善孝为先”）自2020年3月24日至6月7日，多次向蒋某会转账，转账金额为500元、1000元或3085元不等。蒋某会、夏某确认前述期间通过微信转账的款项系支付2020年2月21日至2020年8月20的房租，另有部分租金通过现金支付。双方确认该半年期的房租已经结清。 2020年8月20日，蒋某会通过微信联系夏某，催促房租，要求星期六之前付清。当日下午4时36分，夏某回复：“星期六下午来”。蒋某会表示小孩上学需要钱，夏某确定中午2点左右来。8月22日（星期六），蒋某会报警称房客（夏某）赖在家里不肯走，也不交租金。民警接警后了解，纠纷起因系蒋某会要求支付租金3万元，夏某称疫情影响只能支付15000元。民警现场调解无果，告知可通过司法途径解决。8月25日，蒋某会在微信中通知夏某因其逾期未能支付房租，限三日内结清下半年房租，否则将解除租房合同。8月28日，蒋某会在微信中通知夏某合同解除。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉《房屋租赁协议》第五条关于仲裁条款的约定，未明确仲裁机构，该条关于仲裁的管辖条款无效，本院对案件有管辖权。夏某认为应当由仲裁机构处理的意见，不能成立。蒋某会作为案涉102室房屋的共同产权人之一，有权将102室房屋出租，实际上夏某也实际使用承租房屋，案涉《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。夏某作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，双方可以通过补充协议或另行协商确定，有争议的，还可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。案涉《房屋租赁协议》约定租金半年一付，未进一步约定支付的具体时间。2020年2月21日至8月20日期间的半年租金，夏某陆续零星支付，支付周期较长。2020年8月20日当天，蒋某会向夏某催要2020年8月20日至2021年2月21日期间的半年租金，夏某回复确认星期六即8月22日下午2点来。星期六即8月22日下午，夏某按约定前来与蒋某会就租金支付事宜进行协商，要求减免疫情期间的部分房租，同意支付15000元，双方意见冲突报警处理。从前述微信沟通及8月22日现场协商的经过，可以确定，虽《房屋租赁协议》未对半年一付租金的具体时间进行明确记载，根据此前的交易习惯，夏某和蒋某会对应在2020年8月20日支付第二个半年期租金已达成一致。夏某一直未能支付2020年8月20日至2021年2月21日半年期租金，构成违约。租赁合同中，承租人的主要义务是按时足额向出租人支付房租，夏某作为承租方，未及时足额支付租金，构成根本违约，蒋某会作为出租人收取租金的主要合同目的落空，蒋某会要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持，夏某应当在合同解除后，腾空并迁出102室房屋将房屋交还给蒋某会。关于租金和押金。夏某应按5000元/月标准支付租金或房屋使用费至房屋实际交还之日。5000元押金，鉴于合同已经解除，押金可抵扣房租。蒋某会认为押金不应抵扣的意见，本院不予采纳。本案审理的租赁期间，疫情或疫情防控措施对承租房屋使用的影响轻微，租金部分不考虑减免。关于赔偿损失5000元。蒋某会所持其与夏某有过关于逾期支付租金赔偿5000元损失的约定，夏某不予认可，蒋某会未能提交证据证明双方对此有过约定，其要求赔偿损失5000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告蒋某会与被告夏某于2020年5月21日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日起解除； 二、被告夏某于本判决生效之日起十五日内腾空并迁出南京市，将房屋交还给原告蒋某会，并按5000元/月标准向原告蒋某会支付自2020年8月21日至实际迁出之日止的租金或房屋使用费（租金或房屋使用费总额中扣减5000元）； 三、驳回原告蒋某会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2175元，因适用简易程序减半收取1087元，由原告蒋某会负担25元，被告夏某负担1062元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  孙 军 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  王 姣 书 记 员  张乃天