四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1611号 上诉人(原审被告、申请执行人)：四川宏鑫融资担保有限公司。住所地，四川省泸州市叙永县叙永镇南大街杨武坊大桥西端南侧至新华书店****，统一社会信用代码91510504579601533B。 法定代表人：孙建，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：徐菲，四川鼎正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：陈帮才，男，1973年6月25日出生，汉族，住泸州市江阳区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李云霞，女，1963年8月22日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：泸州市鸿品源贸易有限公司。住所地，泸州市龙马潭区鱼塘镇关口（大鹏包装实业有限公司内），统一社会信用代码91510504555768435J。 法定代表人：李云霞。 被上诉人（原审被告、被执行人）：泸州市龙城房地产开发有限公司。住所地，泸州市龙马潭区红星路********，统一社会信用代码91510504560705551W。 法定代表人：李启明，执行董事。 被上诉人（原审被告、被执行人）：聂志鹏，男，1990年11月17日出生，汉族，住，住四川省泸州市江阳区/div> 上诉人四川宏鑫融资担保有限公司（以下简称宏鑫担保公司）因与被上诉人陈帮才、李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏案外人执行异议之诉一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宏鑫担保公司的委托诉讼代理人徐菲，被上诉人陈帮才到庭参加诉讼。被上诉人李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 宏鑫担保公司上诉请求：撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初2194号民事判决，依法改判驳回陈帮才的诉讼请求。事实和理由：陈帮才所购案涉房产仅有《商品房买卖合同》及收款收据，但无完整的银行转账依据予以佐证，案涉房产为门市，并非用于居住，陈帮才占有案涉房产是 在法院查封之后，陈帮才的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条的规定，不足以排除强制执行。 被上诉人陈帮才答辩称：在执行法院执行查封案涉房产之前陈帮才已与泸州市龙城房地产开发有限公司就案涉房产签订购房合同，查封前陈帮才也已支付全部购房款，案涉房产未办理过户非买受人陈帮才自身原因，陈帮才对案涉房产享有的权利足以排除强制执行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏未答辩。 陈帮才向一审法院起诉请求：1.解除位于泸州市龙马潭区××道××段××号东方××期××号楼××层××号门市的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实:一审法院受理四川宏鑫融资担保有限公司与李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏追偿权纠纷一案后，因四川宏鑫融资担保有限公司申请财产保全，一审法院审查后于2019年8月13日作出（2019）川0502民初4401号民事裁定书，裁定：一、冻结申请人四川宏鑫融资担保有限公司在中国银行股份有限公司泸州分行的银行存款600万元。二、冻结被申请人李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏的银行存款600万元或查封、扣押其相应价值的财产。依据上述已经发生法律效力的民事裁定书，一审法院于2019年8月23日查封了被申请人的相应财产。其中，含泸州市龙城房地产开发有限公司名下位于泸州市龙马潭区××道××段××号东方××期××号楼××层××号门市。该案本院审理，双方于2019年10月24日达成调解协议：1.李云霞应偿还四川宏鑫融资担保有限公司代偿的借款本息4447261.91元及其利息（利息以4447261.91元为基数，从2019年8月2日起按年利率12.1125%计算，息随本清）；2.李云霞应支付四川宏鑫融资担保有限公司违约金20万元；3.李云霞应支付四川宏鑫融资担保有限公司律师代理费117775.00元；4.李云霞采用分期还款的方式支付上述第一、二、三项应付款项：于2020年1月30日前支付30万元，于2020年4月30日前支付40万元，于2020年7月30日前支付50万元，之后每隔三个月在第三个月月底前支付50万元，直至付清所有款项为止；5.告泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏对李云霞的上述第一、二、三项应付款项承担连带清偿责任；6.上述任一期款项李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏未按约定支付的，视为所有应付款全部到期，四川宏鑫融资担保有限公司有权申请人民法院立即执行全部款项；7.四川宏鑫融资担保有限公司对李云霞提供的抵押财产（位于泸州市龙马潭区××路××段××号××幢××号的房产）在折价、拍卖或变卖后所得价款中优先受偿。到期后，因李云霞未履行还款义务，2020年3月四川宏鑫融资担保有限公司向本院申请执行。2020年4月案外人陈帮才以案涉房屋在查封前已被本人购买为由，向一审法院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。经审查，认为案外人陈帮才其主张所购房屋系门市而非用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条应当排除执行的规定，于2020年4月30日裁定驳回案外人陈帮才的异议请求。陈帮才在法定期限内提起诉讼。 同时查明，陈帮才与泸州市龙城房地产开发有限公司于2017年4月21日签订《“东方俪城”商品房申购意向书》约定：陈帮才购买泸州市龙城房地产开发有限公司开发的“东方俪城”（二期）3栋1楼1号商铺，建筑面积58.05平方米，单价每平方米27000元，房屋总价1567350元。意向书签订后，陈帮才分别于2017年11月24日转款1500000元、11月29日转款500000元到被告法定代表人李启明账户。泸州市龙城房地产开发有限公司分别于2017年4月21日出具收到1210000元的收据、2017年12月30日出具收到330000元的收据、2018年9月17日出具收到339470元的收据，三张收据均加盖有泸州市龙城房地产开发有限公司财务专用章，且收款事由均备注为购东方俪城二期三幢一楼一号门市款（其中2018年9月17日的收条在二期3-1-1号后面备注：龙马大道三段408号）。2018年4月23日双方正式签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同载明商铺位于泸州市龙马潭区××道××段××号东方××期××号楼××层××号，建筑面积69.61平方米，房屋总价1044150元；购房人于签订合同当日支付全部房款；交房时间为2018年12月30日。2018年9月5日陈帮才缴纳了房屋专项维修基金4177元（维修基金载明物业地址为××道××段××号东方俪城二期408号）。2019年9月泸州市龙城房地产开发有限公司将案涉房屋交付陈帮才。2020年4月9日陈帮才和泸州市佳和物业服务有限公司签订《东方俪城业主临时管理公约》，并向泸州市佳和物业服务有限公司缴纳了2020年5月-2020年10月共六个月物业费751.78元。 另查明，案涉房屋现登记于泸州市龙城房地产开发有限公司名下，至今未办理网签备案。 上述事实，有双方当事人的陈述、《“东方丽城”商品房申购意向书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、收据、银行借记卡账户历史明细清单、泸州市房屋专项维修基金交款凭证、《东方俪城业主临时管理公约》、物业费收据、（2019）川0502民初4401号民事裁定书、（2020）川0502执异30号执行裁定书等证据在案为证。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议的焦点在于陈帮才是否享有足够权益排除法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”的规定，要确认被法院查封的房屋归属，应当从上述四个方面审查。本案中，陈帮才与泸州市龙城房地产开发有限公司于2017年4月21日在本院查封前签订《申购意向书》，并于2018年4月23日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，上述合同系双方真实意思表示，且合法有效，对当事人具有拘束力。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然案涉房屋未办理网签备案登记，但未进行登记系泸州市龙城房地产开发有限公司的行为所致，并非陈帮才的过错，且陈帮才已于2017年11月将购房款以及专项维修基金全部交清，并实际占有房屋，对其享有物权上的期待利益，就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，陈帮才请求解除对泸州市龙马潭区××道××段××号东方××期××号楼××层××号门市查封的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：解除对泸州市龙马潭区××道××段××号东方××期××号楼××层××号房产的查封。 案件受理费21715元，由被告四川宏鑫融资担保有限公司承担。 本院二审中，被上诉人陈帮才提交两份收据，拟证明2017年11月24日、11月29日转款200万元除用于支付案涉房产外剩余的部分款项用于支付另外两个商铺的购房款，上诉人宏鑫担保公司质证认为陈帮才未提供转款依据证明实际支付了款项，不认可两份收据的真实性，也不属于新证据。本院认为，两份收据的开具时间与转账支付时间、数额均不一致，陈帮才未作出合理的说明，不能达到证明目的，本院不予采信。 本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为陈帮才对案涉位于泸州市龙马潭区××道××段××号东方××期××号楼××层××号房产是否享有排除人民法院强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不定产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，陈帮才与泸州市龙城房地产开发有限公司就案涉商铺于2017年4月21日签订“东方俪城”商品房申购意向书，2018年4月23日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，其房屋价款为1044150元。陈帮才主张2017年11月24日、11月29日转款1500000元、500000元转给李启明的钱就是支付涉案房产的购房款，随后泸州市龙城房地产开发有限公司分别于2017年4月21日、12月30日及2018年9月17日出具的载明1210000元、330000元及339470元的收款收据。但是从款项数目上看，龙城公司出具的三张收据金额与陈帮才转款给李启明的金额不符也与合同约定的房款不符。从时间上看，2017年4月21日收条在陈帮才转款给李启明之前，且金额巨大，在没有收到钱的情况下，龙城公司就向陈帮才出具收据不符合常理，且陈帮才没有作出合理说明。其次在签订正式合同以前陈帮才就超额支付购房款也不符合常理，且没有证据显示李启明收到陈帮才转款后将该款转入龙城公司账户，故现有证据不能证明陈帮才转款给李启明就是支付案涉房产的购房款。且涉案房屋是营业房而不是住房，陈帮才的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条的规定，陈帮才对案涉商铺享有的民事权利不足以排除人民法院强制执行。上诉人宏鑫担保公司的上诉请求成立，本院予以支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初2194号民事判决； 二、驳回陈帮才的诉讼请求。 一审案件受理费21715元，由陈帮才负担；二审案件受理费21715元，由陈帮才负担。 本判决为终审判决。 审判长  李 野 审判员  蓝 军 审判员  陈 靖 二〇二〇年十一月四日 法官助理  谢银虎 书记员  杨 艺