青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青28民终696号 上诉人(一审被告):宗培军,男,汉族,1972年8月10日出生,系乌兰县,现住址:青海省乌兰县。 委托诉讼代理人：陈天柱，男，汉族，1969年9月30日出生，公民身份号码：×××，现住青海省乌兰县。 被上诉人(一审原告):青海茶卡盐湖文化旅游发展股份有限公司,统一社会信用代码:91632800M752AA8IH,住所地:青海省海西州乌兰县茶卡镇西街。 法定代表人:李建康,该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱艳，女，汉族，1989年10月25日出生，公民身份号码：×××.系公司员工，西宁市城**五四大街**。 委托诉讼代理人：芦帼兰，女，汉族，1976年1月22日生，公民身份号码：×××。系公司员工，，青海省乌兰县茶卡镇交通街**** 上诉人宗培军因与被上诉人青海茶卡盐湖文化旅游发展股份有限公司（以下简称茶卡盐湖旅游公司）侵权责任纠纷一案,上诉人宗培军不服青海省乌兰县人民法院作出（2019）青2821民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2020年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人宗培军及委托诉讼代理人陈天柱,被上诉人委托诉讼代理人朱艳、芦帼兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宗培军上诉请求：一审判决事实认定错误,适用法律错误,所作出判决结果毫无事实和法律依据。请求撤销原判决,驳回起诉。本案一审、二审诉讼费判由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人主体不适格;1、本案是被上诉人诉上诉人的侵权责任纠纷,所谓侵权当然是指本案中涉案房屋等,然而此涉案房屋产权至今仍属青海盐业股份有限公司所有(乌兰县不动产登记局证明已提交一审法庭),证明涉案房屋产权并非被上诉人所有。2015年上诉人已交付房屋所有权人铺面押金1万元,保证了合同的正常履行。因此上诉人不存在侵权行为,上诉人是合法占有。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定,【物权公示原则】不动产权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。房屋的所有权,是以登记为对外公示的手段,换句话说,产权登记在谁名下,在法律上就认定是谁的。所以从民事主体来讲,被上诉人与涉案房屋所有权人诉讼主体资格不能互相代替,也无法代替。只有房屋所有权人青海省盐业股份有限公司才有诉讼实施权。二、被上诉人出具的与青海省盐业股份有限公司双方达成的《资产转让协议》存在诸多重大问题,违反国家法律强制性规定,其合法性、真实性存疑,属无效协议,也不符合证据的三性。1、协议双方在明知上诉人缴纳了房屋租金、房屋租赁押金、而且一直在租赁的情况下,私下达成《资产转让协议》,并未告知上诉人,侵犯了上诉人的合法权益和知情权,未履行告知的义务。《合同法》第230条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。2、被上诉人向一审法院提交的《2016年第四次临时股东大会》决议内容中写明了其相关的购置去留问题,即“上述由公司购置的资产因涉及土地权属问题,暂时不能办理产权证明,公司将一年内解决土地权属以及固定资产权属,将产权证明办至公司旗下,若一年后仍未能办理产权证明,未能办理产权证明的出让方退还购置款”。本条款为双方真实意思的表示,然而被上诉人至今未能办理土地权属以及固定资产权属,证明《资产转让协议》按照《2016年第四次临时股东大会》的决议已消灭,资产权属仍属青海盐业股份有限公司,因此,《资产转让协议》不能作为证据被认定为上诉人侵权的法律依据。3、2016年6月24日,经青岛市公安局市南分局人民法院公示,(执行文书文号:青南公(专)冻财字【2016】第224号续冻执行裁决书)冻结了青海省盐业股份有限公司的股权和其他投资权益,冻结期限:自2017年01月26日起至2018年01月25日止。而《资产转让协议》内容第二条转让期限自2017年2月1日起至资产评估转让乙方止,在这种受法律约束的情况下,房屋所有权人与被上诉人怎么依然能够达成《资产转让协议》《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第53条规定:冻结投资权益或股权的,被冻结的投资权益或股权,被执行人不得自行转让。最高人民法院、国家工商总局《关于加强信息合作规范执行与协助执行的通知》第12条规定:股权、其他投资权益被冻结的,未经人民法院许可,不得转让。难道被上诉人就可以凌驾于法律法规之上4、国家法律有明确规定,国有资产转让需经国资委批准同意、审批备案、报请本级人民政府批准、在获得国有产权主管部门批复后,才能进行资产转让,产权变更登记,双方达成的《资产转让协议》才能生效。而被上诉人无任何政府部门的审批手续,也没有产权交易机构备案的证据,双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的,达成的《资产转让协议》属无效协议,不能作为侵权的法律依据。被上诉人违反了《国有资产转让管理办法》第三十二条第一款:未按本办法有关规定在产权交易机构中进行交易的,转让行为无效。合同法第五十二条合同无效的法定情形:第二条:恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;第三条:以合法形式掩盖非法目的的;第五条:违反法律、行政法规的强制性规定。综上,一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”来判定,适用法律错误。当事人双方签订《资产转让协议》时已经违反了国家法律、行政法规的强制性规定。三、一审法院以乌兰县人民法院、青海省海西州蒙古族藏族自治州中级人民法院、青海省高级人民法院裁定的理由为佐证定案是错误的。上诉人在一审开庭时递交了青海省人民检察院受理以上案件的立案审查通知,以上案件事实还未查明,故不能作为判定本案的佐证与理由。四、不管是青海省盐业股份有限公司还是被上诉人,上诉人2015年交付给房屋产权人1万元的铺面押金,保证合同正常履行。被上诉人公司2016年才成立,无论被上诉人与青海省盐业股份有限公司私下达成了什么协议,都不能违背合同法公序良俗的原则。合同法第八条:依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。合同法第229条《中华人民共和国合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响合同效力。五、至于上诉人提起上诉的其他事实理由及证据,上诉人将二审庭审中陈述举证等,特此说明。综上所述,请求支持上诉人的上诉请求,并早日公正判决为盼! 被上诉人茶卡盐湖旅游公司辩称，1.青海省盐湖股份有限公司已经将涉案房屋转让给我公司，我公司已付清转让款，是房屋合法所有权人，有权出租，不存在主体不适合问题。2.2016年至2018年，宗培军与我公司每年签订一次租赁合同，2018租赁合同到期租赁期限届满后，双方未达成一致续签合同，无论依据法律规定还是合同约定，宗培军均应返还房屋。3.上诉状中提到的《资产转让协议》或物权变动登记问题，与本案争议焦点无关，均不影响双方签订的《2018年租赁合同》的合法有效性。4.上诉人补充的上诉意见中所称的损失及检察院的抗诉，并没有收到检察院相应的通知。他所说的损失一二审法院及省高院均予以驳回了。 茶卡盐湖旅游公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的商铺租赁合同于2018年12月31日终止；2.判令被告立即归还商铺、钥匙等出租财产；3.判令被告依法赔偿给原告造成的经济损失（从合同到期之日起按2019年市场价每月50元/㎡、共61.2㎡计算至归还商铺之日止，以及水、电、暖等费用）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原被告于2018年签订了《青盐宾馆1楼商铺租赁合同》，合同第二条规定：租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，共计12个月。合同租赁期限现已届满，原告多次通知被告搬离出租房屋，被告拒不搬离，拒不归还出租房屋，占用至今，已经严重违反法律规定和合同约定，给原告的正常生产经营活动造成严重损害，根据《合同法》第二百三十五条、《物权法》第二百四十三条和《侵权责任法》第十五条、第十九条之规定，被告应当立即返还租赁房屋等出租财产，并依法赔偿给原告造成的经济损失，承担期间所发生的水、电、暖等费用。综上，请求查明事实，维护原告的合法权益。 一审法院认定：原告盐湖旅游公司成立于2016年3月31日，在海西州市场监督管理局注册登记。2016年12月30日，经2016年第四次临时股东大会决议表决，同意以25020634.95元购买青海省盐业股份有限公司部分固定资产，具体资产范围以建和信评报字（2016）第066号为准；以1076.99万元受让青海省盐业股份有限公司全资子公司青海盐湖文化旅游开发有限公司部分资产和负债，具体资产范围以建和信评报字（2016）第067号为准，接受并安置青海盐湖文化旅游开发有限公司原有25名职工等。后青海省盐业股份有限公司与原告盐湖旅游公司签订合同编号为CKLY/GX-ZR-9-2017.2《资产转让协议》，协议约定青海省盐业股份有限公司将位于乌兰县茶卡镇权属的资产（包括公司机关办公楼）转让给原告盐湖旅游公司所有，转让期限自2017年2月1日起至资产评估转让原告盐湖旅游公司止。青盐宾馆位于青海省盐业股份有限公司评估明细表4-6-1序号1、2中公司机关办公楼处。2015年被告宗培军与青海省盐业股份有限公司全资子公司青海盐湖文化旅游开发有限公司签订租赁协议并交纳房屋租赁押金。2016年至2017年与原告盐湖旅游公司存在房屋租赁合同关系，租赁合同每年签订一次，被告宗培军每年向原告盐湖旅游公司交纳房屋租金。2017年合同到期后，原告盐湖旅游公司通知被告限期搬离，因被告未搬离，原告盐湖旅游公司于2018年3月2日对被告宗培军商铺采取停电措施，并于2018年5月4日以被告宗培军构成侵权为由向我院提起民事诉讼，请求判令被告宗培军立即归还商铺、钥匙等出租财产、赔偿原告经济损失（租赁费和水、电、暖等费用）并承担诉讼费用。该案审理期间，即2018年7月10日经我院组织庭前调解，双方就续租事宜协商达成一致意见后原告自愿申请撤诉，我院准许并制作（2018）青2821民初178号民事裁定书。2018年7月11日双方签定青盐宾馆1楼商铺租赁合同，合同约定租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，月租为3600元等其他事项，被告一次性交纳了年租金36720元。2018年11月21日宗培军向我院提起民事诉讼，请求判令被告盐湖旅游公司赔偿直接经济损失120000元，可得利益65331元，退还停电期间房屋租金12240元并承担诉讼费用。该案经审理作出（2018）青2821民初442号民事判决书驳回原告宗培军的诉讼请求后，原告宗培军提起上诉，青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院审理后作出（2019）青28民终148号民事判决书驳回上诉，维持原判。后宗培军不服二审判决向青海省高级人民法院申请再审，青海省高级人民法院审查终结后作出（2020）青民申7号民事裁定书驳回宗培军再审申请。 另查明，原告盐湖旅游公司对其转让所得资产至今仍使用青海省盐业股份有限公司国有土地使用证及房屋所有权证。现原告盐湖旅游公司认为合同租赁期限已届满，多次通知被告宗培军搬离出租房屋，被告拒不搬离，拒不归还出租房屋，占用至今，已经严重违反法律规定和合同约定，给原告的正常生产经营活动造成严重损害，遂诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原、被告当庭陈述，《青盐宾馆1楼商铺租赁合同》、商铺占用照片、搬离通知及照片、缴费通知单、资产转让协议及附表、2016年临时股东大会决议、建和信评报字（2016）第066号资产评估报告、国有土地使用证及房屋所有权证、乌兰县不动产管理局证明、乌兰县人民法院（2018）青2821民初178号民事裁定书、乌兰县人民法院（2018）青2821民初442号民事判决书、青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院审理后作出（2019）青28民终148号民事判决书、青海省高级人民法院（2020）青民申7号民事裁定书等在案佐证，与本案相关联，各证据之间能相互印证，对本案事实具有证明力，本院予以采信，作为认定本案事实的根据。 一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，出租人提出异议的，承租人应当返还租赁物。本案中，原告盐湖旅游公司与被告宗培军以每年签订一次租赁合同的形式建立租赁合同关系，2018年租赁期限届满后，原告盐湖旅游公司通知被告宗培军限期搬离，该行为已明确表示不同意被告继续使用租赁房屋即青盐宾馆1楼商铺，至此双方租赁合同关系已经终止，被告宗培军应当向原告盐湖旅游公司返还房屋，但被告至今非法占用原告房屋，其行为构成侵权，应当承担侵权责任，赔偿为此对原告造成的经济损失，原告的诉讼请求合情、合理、合法，本院予以支持。被告宗培军关于原告主体不适格的辩称意见，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，结合被告未能向法庭提交在双方租赁合同履行期间有其他第三方向其主张过权利的证据，其辩称意见本院不予采信。 据此，依照《合同法》第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《物权法》第十五条、第三十四条和《侵权责任法》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、原告青海茶卡盐湖文化旅游发展股份有限公司与被告宗培军签订的《青盐宾馆1楼商铺租赁合同》于2018年12月31日终止；二、被告宗培军于本判决生效之日起三十日内向原告青海茶卡盐湖文化旅游发展股份有限公司归还商铺及钥匙等出租财产；三、被告宗培军向原告青海茶卡盐湖文化旅游发展股份有限公司赔偿经济损失（自2019年1月1日起按市场价每月50元/㎡、共61.2㎡计算至归还商铺之日止，水、电、暖气等费用以实际使用额按茶卡地区当年收费标准计收）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元由被告宗培军负担。 根据上诉人与被上诉人的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人宗培军的上诉请求及理由是否能够成立？ 二审中上诉人宗培军提供了四份证据：证据一、工商信息的公示，证明没有行政单位的授权，被上诉人无出租房屋的权利。证据二、青海省盐业股份有限公司房屋产权证、青海省盐湖文化旅游开发有限公司的营业情况、注册地址等（来源是网上下载），来源是被上诉人一审所提交的证据，证明一栋楼有两个公司，即青海茶卡盐湖文化旅游发展股份有限公司和青海省盐湖文化旅游开发有限公司，混淆了这两个公司，所以跟被上诉人签订了合同。证据三，冻结公告，山东省青岛市中级人民法院下发的青海省盐业股份有限公司的资产冻结。来源是网上下载。证明本案涉及的房屋2014年开始被冻结。证据四，房屋租赁合同，是被上诉人与上诉人签订的。证明当时被上诉人没有资格却与上诉人签订了该合同。 本院经审理查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人宗培军原与青海省盐业股份有限公司的子公司青海盐湖文化旅游开发有限公司签订房屋租赁合同，后青海省盐业股份有限公司与被上诉人茶卡盐湖旅游公司签订《资产转让协议》，约定青海省盐业股份有限公司将位于乌兰县茶卡镇权属的资产（包括公司机关办公楼）转让给原告茶卡盐湖旅游公司所有。之后被上诉人茶卡盐湖旅游公司与上诉人宗培军以每年签订一次租赁合同的形式建立租赁合同关系；2018年租赁期限届满后，被上诉人茶卡盐湖旅游公司通知上诉人宗培军限期搬离，该行为已明确表示不同意上诉人继续使用租赁房屋即青盐宾馆1楼商铺，至此双方租赁合同关系已经终止，上诉人宗培军此时应当向被上诉人茶卡盐湖旅游公司返还房屋。但上诉人宗培军一直占用该房屋不予归还，上诉人宗培军的该行为构成侵权，应依法承担退还租赁房屋并赔偿为此对被上诉人茶卡盐湖旅游公司造成的经济损失的侵权责任。按照合同法的有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。并按照合同相对性的原则，上诉人与被上诉人租赁合同关系事实存在。上诉人宗培军在一、二审列举的证据，不能证实其诉讼请求和理由，其应承担对其不利的法律后果。因此，上诉人宗培军的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 上诉案件受理费100元由上诉人宗培军承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨俊秀 审 判 员 吕福成 审 判 员 韩文新 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 祁 敏 全晓岚 书 记 员 周本太