云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初378号原告（执行案外人）：曹荣升，男，1965年5月29日出生，汉族，中专文化，住云南省武定县。委托诉讼代理人：潘师能（系原告曹荣升的女婿），住云南省昆明市嵩明县，特别授权代理。委托诉讼代理人：何玉明，云南昆楚律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司武定县支行，住所地云南省武定县狮山镇中山路**，统一社会信用代码915323296908991122。负责人：杨庆寿，系该行行长。委托诉讼代理人：易蜀，云南一诚律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：刘文琴，女，1969年3月13日出生，汉族，大专文化，住云南省武定县。原告曹荣升与被告中国农业银行股份有限公司武定县支行（以下简称农行武定支行）、第三人刘文琴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹荣升及其委托诉讼代理人潘师能、何玉明，被告农行武定支行的委托诉讼代理人易蜀到庭参加诉讼，第三人刘文琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告曹荣升向本院提出诉讼请求：判决不得对坐落于武定县的房屋（所有权证：狮字第11433号，土地使用权证：武国用【2011】第1004120号）采取执行查封、拍卖等处置程序。事实和理由：2011年7月12日，第三人刘文琴与原告曹荣升签订《房屋买卖合同》，约定刘文琴将其坐落于武定县的房屋（所有权证：狮字第11433号，土地使用权证：武国用【2011】第1004120号）5楼出售给曹荣升。价款为27万元，付款方式为：2011年7月12日支付2万元，7月底支付8万元，其余17万元待办理产权过户后一次性支付。合同签订后，曹荣升先后向刘文琴支付了购房款15万元，刘文琴只是将房屋交付给了曹荣升，却未履行办理产权变更登记手续的合同义务。2018年12月21日，曹荣升看到元谋县人民法院拍卖公告，才知道该房屋即将被拍卖处置。被告农行武定支行辩称，曹荣升的起诉已经超过了诉讼时效，请法庭审查曹荣升对刘文琴诉讼时效的起讫时间。曹荣升和刘文琴交易时房屋属于划拨房屋，按照当时的法律和政策属于限制交易物，无法进行交易，但是可以整宗抵押。诉争的房屋已经抵押给被告农行武定支行并且办理了抵押登记手续，曹荣升的债权无法对抗农行武定支行的抵押权，请法庭根据当庭查明的案件事实驳回曹荣升的起诉或者驳回其诉讼请求。第三人刘文琴未到庭参加诉讼，未作陈述。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告曹荣升提交的证据，因第三人刘文琴未到庭进行质证，本院认定如下：证据材料1房屋买卖合同、收款收据、收条，有第三人刘文琴的签名，能够证明原告曹荣升于2011年7月12日与刘文琴签订房屋买卖合同购买涉案房产，非因曹荣升的原因未办理房产证的欲证事实，予以采信；证据材料2（2019）云2328执异2号执行裁定书，客观真实，能够证明2018年12月21日曹荣升知道元谋县人民法院对涉案房产进行拍卖，向元谋县人民法院申请提出异议的欲证事实，予以采信；证据材料3（2020）云2328执异3号执行裁定书，客观真实，能够证明（2019）云2328执2裁定书因程序违法被上级法院撤销，要求元谋县人民法院重新作出执行异议裁定的欲证事实，予以采信；证据材料4完税证、申请表复印件，相互印证，能够证明刘文琴曾经以曹荣升的名义向税务机关申报纳税，准备办理产权证的欲证事实，予以采信。对被告农行武定支行提交的证据，因第三人刘文琴未到庭进行质证，本院认定如下：证据材料1营业执照、证据材料2金融许可证，客观真实，能够证明被告主体适格，是依法成立、依法经营贷款业务的金融机构的欲证事实，予以采信；证据材料3段翠芬身份证、证据材料4闫永华身份证、证据材料5段闫结婚证、证据材料6刘文琴身份证、证据材料7闫雪峰身份证、证据材料8刘闫结婚证、证据材料9借款申请、证据材料10借款申请表、证据材料11面谈笔录、证据材料12共同还款确认书、证据材料13划扣款委托书、证据材料14登记卡片、证据材料15税务登记证、证据材料16完税证明、证据材料17烟草专卖证、证据材料18购销合同、证据材料19农行卡、证据材料20借款合同，与本案无关联性，不予采信；证据材料21抵押清单、证据材料22房屋产权证、证据材料23土地证，结合本案其他证据及原、被告双方的陈述，能够证明为担保合同的履行，借款由刘文琴、闫雪峰以刘文琴所有的房屋提供抵押的欲证事实，予以采信；证据材料24他项权证，能够证明被告农行武定支行取得他项权的事实，予以采信；证据材料25借款凭证、证据材料26资金支付委托书、证据材料27资金查询结果、证据材料28取款凭条、证据材料29存款凭条、证据材料30个人还款凭证、证据材料31购销合同、证据材料32用款申请书、证据材料33王红仙身份证、证据材料34王红仙工商执照、证据材料35借款凭证、证据材料36银行卡、证据材料37资金支付委托书、证据材料38取款凭条、证据材料39交易流水报表、证据材料40业务凭证、证据材料41用款申请书、证据材料42购销合同、证据材料43营业执照、证据材料44资金支付委托书、证据材料45卡明细对账单、证据材料46李晓梅银行卡、证据材料47李晓梅身份证、证据材料48李晓梅执照、证据材料49借款凭证、证据材料50担保人履责通知一、证据材料51担保人履责通知二、证据材料52担保人履责通知三、证据材料53担保人履责通知四、证据材料54债务催收通知一、证据材料55债务催收通知二、证据材料56债务催收通知三、证据材料57债务催收通知四、证据材料58债务催收通知五、证据材料59债务催收通知六、证据材料60债务催收通知七、证据材料61债务催收通知八、证据材料62授权委托书、证据材料63数据查询报告、证据材料64段翠芬户电脑输出单、证据材料65明细单、证据材料66离婚协议书、证据材料67面谈笔录、证据材料68房地产抵押评估报告，与本案无关联性，不予采信。第三人刘文琴未到庭参加诉讼，未向本院提交任何证据材料，未进行举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月16日，第三人刘文琴取得云南省武定县狮山镇卫生院背后（武康路南段）地号为Ｊ-（3）-11-16的土地使用权，证号为武国用（2011）1004120号，使用权面积为100平方米，地类（用途）为住宅，使用权性质为划拨。2011年7月12日，第三人刘文琴与原告曹荣升签订《房屋买卖合同》，约定刘文琴将其坐落于武定县的房屋（所有权证：狮字第11433号，土地使用权证：武国用【2011】第1004120号）5楼出售给曹荣升。价款为27万元，付款方式为：2011年7月12日支付2万元，7月底支付8万元，其余17万元待办理产权过户后一次性支付，刘文琴负责办理房屋产权转移登记手续及费用等。合同签订后，曹荣升先后向刘文琴支付了购房款15万元，刘文琴向曹荣升交付了房屋。2011年10月，曹荣升搬入居住至今。经曹荣升多次催促，刘文琴至今仍未办理房屋产权转移登记手续。2012年7月24日，刘文琴取得涉案房屋所有权证，证号为武房权证狮字第**，共有状况为单独所有，房屋性质为私产（住房），建筑面积为633.4平方米。2012年9月9日，案外人段翠芬以经营“武定县狮山镇翠芬便民店”缺乏资金为由，向被告农行武定支行申请贷款130万元。刘文琴及其丈夫闫雪峰自愿用涉案房屋提供抵押担保。2012年9月24日，刘文琴将涉案房屋和国有土地使用权均办理了他项权证，登记房屋他项权利人为农行武定支行。因段翠芬未按期还款，农行武定支行于2017年10月9日以刘文琴和段翠芬为被告，向本院提起不当得利纠纷诉讼。2017年11月29日，本院作出（2017）云2328民初1025号民事调解书，确认双方当事人达成如下协议：一、由刘文琴于2017年12月31日前归还农行武定支行借款本金130万元，及支付至2017年5月26日止的借款利息215646.66元，律师费3万元，支付自2017年5月27日至借款还清之日止的利息（按照年息11.25%计算）；二、若刘文琴不能归还上述款项，以刘文琴所抵押的坐落于武定县［房屋所有权证号：武房房权证狮字第**、地使用权证号：武国用（2011）1004120号］房产拍卖、变卖所得价款优先赔偿或者折价抵偿给农行武定支行，实现抵押权的费用由刘文琴承担；三、段翠芬对上述款项承担连带偿还责任。2018年2月2日，农行武定支行向本院申请执行。2018年8月30日，本院作出（2018）云2328执119号执行裁定书，查封了涉案房产。2019年1月2日，原告曹荣升向本院提出执行异议。2019年2月17日，本院作出（2019）云2328执异2号执行裁定书，裁定中止对刘文琴坐落于武定县的砖混结构房屋［房屋所有权证号：武房权房权证狮字第**、使用权证号：武国用（2011）1004120号］进行拍卖的执行。农行武定支行不服该裁定，向楚雄彝族自治州中级人民法院提出复议，楚雄彝族自治州中级人民法院复议审查后撤销本院（2019）云2328执异2号执行裁定，发回本院重新审查。2020年1月17日，本院作出（2020）云2328执异3号执行裁定书，裁定驳回曹荣升的异议请求。2020年2月14日，曹荣升签收了该裁定书。2020年2月28日，曹荣升在法律规定的期限内向本院提出执行异议之诉。本院于2020年3月2日立案。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，刘文琴与曹荣升签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同。合同签订后，曹荣升已按合同约定支付了部分价款，刘文琴也按合同约定履行了交房义务。虽然该房屋至今未办理产权登记手续，但因曹荣升在接房后对房屋进行装修搬入居住至今，实际上已占有了该房屋。刘文琴在已将房屋出售给他人的情况下，又故意将该房屋为他人贷款提供抵押担保，其行为明显违反诚实信用原则，导致《房屋买卖合同》的房屋产权登记不能完成，其责任完全应由刘文琴承担，曹荣升作为善意相对人并无过错。曹荣升提出的诉请足以排除对其向刘文琴购买的房屋的强制执行。农行武定支行在审查贷款人段翠芬向其贷款由刘文琴用其已出售给曹荣升的房屋提供担保手续时未严格审核该房屋的产权情况，导致其债权不能实现，其责任应由农行武定支行自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：不得执行云南省元谋县人民法院（2017）云2328民初1025号民事调解书调解协议中的第二项，即若刘文琴不能归还上述款项，以刘文琴所抵押的坐落于武定县的砖混结构房屋［房屋所有权证号为武房权证房权证狮字第**，用证号为武国用（2011）第1004120号］拍卖、变卖所得价款优先赔偿或者折价抵偿中国农业银行股份有限公司武定县支行，实现抵押权的费用由刘文琴承担。案件受理费5350元，由中国农业银行股份有限公司武定县支行负担，限本判决书生效后十五日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。本院(2020)云2328执异3号执行异议裁定书于本判决书生效时自动失效。审 判 长  张汝晶人民陪审员  易 艳人民陪审员  董建玲二〇二〇年十一月三十日书 记 员  起雅梅