天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3407号上诉人（原审被告）：李玉江，男，1936年2月19日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李雨辰（上诉人李玉江之孙），住天津市津**。委托诉讼代理人：胡子平，天津恩胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津中海物业管理服务有限公司，住所地天津市河**黑牛城道与洞庭路交口五福里配建**。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：武蓓蓓，女，该公司员工。上诉人李玉江因与被上诉人天津中海物业管理服务有限公司（以下简称中海物业）物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初3913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉江上诉请求：1．依法撤销一审判决，发回重审或改判支持被上诉人40%的物业费请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、显失公平。上诉人在一审中提交了充分证据证明被上诉人在提供物业服务中存在违约甚至违法，一审法院认为“提供的物业服务有不完善之处”明显与客观事实不符。一审法院酌定支持90%的诉请显然与客观事实不符，违背了合同公平原则，与被上诉人在物业服务活动中的权利义务不对等。被上诉人自行圈地围建小院，私自违法占用业主公共空间，利用物业服务企业的优势，在地库安排住人、电梯中设置广告等，置业主利益于不顾。中海物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。中海物业向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付2016年7月1日至2020年5月31日的物业费14846.74元及违约金6108.33元，合计20955.06元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月14日，天津中信物业管理服务有限公司和天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“天津中信物业管理服务有限公司为天津中信天嘉湖投资有限公司开发建设的中海公园城聆湖苑提供物业服务，期限自2013年1月14日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，多层住宅收费标准为每月每平方米3.26元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.1元的标准由业主交纳，业主于每月25日前交纳”。2018年10月26日，天津中信物业管理服务有限公司更名为原告。上述合同签订后，原告为小区提供了物业服务。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：业主提出的部分问题属于开发商和被告之间的纠纷，原告并非售房主体，对该部分内容不予评价。属于物业管理部门的内容答复如下：物业费分项和电梯广告收益问题，原告每半年在物业公示栏中进行了公示。对小区私搭乱建问题，原告人员在巡视时发现情况后均向综合执法部门进行了反馈，并协助相关部门进行拆除。关于小区流浪动物和公共设施维护问题，工作人员发现后确认系无主动物会予以驱除，我方保洁人员非24小时服务，对发现的动物排泄物均及时予以清理。发现公用设施损坏的都及时予以维修，不排除有的时间过长，主要是等待配件。我方对发现的饲养家禽和晾晒衣物的行为均予以劝阻，但物业无执法权，只能通知综合管理部门。业主私接绿化用水问题，物业现未掌握相关证据，回去会进行核实，如存在上述情况，除通知综治部门外，涉嫌犯罪的会向公安机关报案。对小广告问题，保洁人员发现后均进行清理，但业主悬挂于屋内的广告牌物业无法入户清理。关于联通网络端损坏的问题，如经联通排查确属人为破坏，原告会采取相关措施杜绝该问题再次发生。关于地库问题，小区地库存在问题且车辆较多，如果限制车辆出入会造成业主不便，对车辆占道问题，物业会及时联系业主保证车辆畅通。另查明，李玉江系天津市津南区八里台镇天嘉湖大道中海公园城聆湖苑22-1-501号房屋的业主，该房屋建筑面积为131.62平方米。原告为该小区提供了物业服务，但被告未交纳2016年7月1日至2020年5月31日的物业费。被告和开发商之间签订的天津市商品房买卖合同中补充条款约定：物业服务收费价格为住宅2.4元/月/平方米（建筑面积）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述合同的约定，按2.4元/月/平方米（未超过前期物业合同和商品房买卖合同约定的价格）向被告主张权利，符合法律规定，予以支持。经对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合被告的抗辩，认定原告提供的物业服务有不完善之处，故对原告主张的物业费不予全部支持。综合考虑本案的实际情况，对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2016年7月1日至2020年5月31日的物业费13362.07元。原告主张被告支付违约金6108.33元，虽被告存在逾期缴费的违约行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故对该项诉请不予支持。需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：“一、李玉江于本判决生效之日起十日内给付中海物业2016年7月1日至2020年5月31日的物业费13362.07元。二、驳回中海物业的其他诉讼请求。如李玉江未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费162元，由中海物业负担58.7元，由李玉江负担103.3元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供的被上诉人行政处罚信息不能证明其主张成立，不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于上诉人提出的中海物业服务存在瑕疵、服务不到位等问题，一审法院查明相关情况，综合考虑物业服务不到位的具体情况，认为应酌减10%的物业费并无不当，本院予以维持。上诉人认为应减免60%物业费的主张，并未提供进一步的证据予以证明，本院不予支持。同时，被上诉人也应不断提高物业服务管理水平，及时解决小区业主反映的问题，切实保障业主的合法权益。综上所述，李玉江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李玉江负担。本判决为终审判决。审判长 梁 辉审判员 王 新审判员 王志红二〇二〇年十一月二十四日法官助理王兴哲书记员康文娟