广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3447号上诉人（原审原告）：梁海锋，男，汉族，1981年3月27日出生，住广东省开平市*********巷16号。公民身份号码：440************919。被上诉人（原审被告）：李欣多，女，1986年8月25日出生，汉族，住广东省江门市江海区*************。公民身份号码：440************545。被上诉人（原审被告）：江门市裕隆基地产营销策划有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区******。统一社会信用代码：914************056。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：吴名鸠、卢启雄，均系该公司员工。原审第三人：林皓强，男，汉族，1991年2月6日出生，住广东省江门市蓬江区2。公民身份号码：440************711。原审第三人：郑丽东，女，汉族，1966年11月6日出生，住广东省江门市蓬江区************。公民身份号码：440************349。上诉人梁海锋因与被上诉人李欣多、江门市裕隆基地产营销策划有限公司（下称“裕隆基公司”）及原审第三人林皓强、郑丽东房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初9045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁海锋上诉请求：撤销一审判决，改判李欣多和裕隆基公司为梁海锋维修涉案房屋。事实和理由：1.2018年8月4日看房时，房屋墙面干净整洁，但9月17日再次进入房间则发现墙面渗漏、发霉、掉灰，购买前后呈现两种完全不同的状态。郑丽东在2018年10月2日安排人员上门维修，但问题并未解决。2.一审判决认为该房屋已使用一定年限，购买人应更加谨慎注意交易标的物的质量状况，准确全面对房屋进行现场勘查。梁海锋的确已尽谨慎注意义务，但由于墙面刚重新粉刷过，梁海锋即便谨慎也只能看到表面状况，被掩盖的瑕疵对方并未进行告知。3.一审判决认为梁海锋在购买涉案房屋时已清楚房屋质量状况且不持异议错误。梁海锋在购买涉案房屋时的确已检查过，但只确认了当时的质量状况如当时（拍摄的）照片所示而已。房屋从完好到发现问题，再到问题扩大耗时一年多，购买时的主观感受不能证明梁海锋购买涉案房屋时已知悉该房屋质量。4.李欣多辩称涉案房屋已交付给郑丽东和林皓强，房屋转卖和装修问题与其无关。但梁海锋并不清楚其与郑丽东和林皓强之间的交易。李欣多为房产所有人，其不能以此为由免责。李欣多辩称：李欣多无义务帮梁海锋修缮涉案房屋。该房屋李欣多已于六年前出售给郑丽东，出售时并未装修。李欣多与梁海锋之间没有直接交易，李欣多也未收取梁海锋支付的购房款。裕隆基公司辩称：裕隆基公司提供了中介服务，无义务帮梁海锋维修房屋。林皓强、郑丽东未答辩，亦未陈述意见。梁海锋向一审法院起诉请求：判令李欣多、裕隆基公司将江门市蓬江区***********恢复原状。一审法院认定事实：2013年11月27日，李欣多与林皓强及案外人蓬江区鸿盛房地产中介服务部签订一份《房屋买卖合同》，约定李欣多将江门市蓬江区***********以31.7万元的价格出售给林皓强，房屋交付状况为按现状移交。该合同还补充约定该房屋公证委托过户，公证委托当日林皓强向李欣多付清剩余房款。郑丽东代林皓强在该合同上签字捺印确认。2013年12月25日，李欣多与郑丽东、案外人郑启良签订一份《委托合同》，委托郑启良、郑丽东办理涉案房屋的过户登记等相关手续。2014年1月6日，双方就上述委托合同到广东省江门市江海区公证处办理了公证。2018年8月6日，李欣多与梁海锋、裕隆基公司签订一份《房地产买卖合同》，约定：李欣多将涉案房屋以48万元的价格出售给梁海锋；该物业的现状为带家私电器、不带租约、无人员以该物业登记户籍；买卖双方均确认该物业的上述状况，并以现状和按套定价出售；梁海锋确认自己或授权代理人已检查该物业，买卖双方同意不得以此理由拒绝履行合同的义务等。2018年9月13日，双方办理了涉案房屋过户登记手续后交付梁海锋使用。梁海锋称其于2018年9月17日发现房屋出现渗漏等问题，于是向裕隆基公司反映，裕隆基公司要求郑丽东前去处理，郑丽东随后派人对涉案房屋出现渗漏的地方进行了修补。之后，梁海锋称修补后的地方未再渗漏，但渗漏向修补位置的周边扩散，于是继续向裕隆基公司反映，裕隆基公司再次要求郑丽东前去处理，郑丽东便以房屋已交付多时，且已进行过修补为由不再处理。各方协商不能达成一致，梁海锋遂提向法院提起本诉。梁海锋一审庭审中确认，在2018年8月6日签订《房地产买卖合同》之前，先后两次到涉案房屋内查看和了解，对涉案房产的所有人是李欣多而不是郑丽东一事知情，并认为郑丽东陈述的卖房的理由合理，且其持有合法的授权文书，遂放心与其交易。一审法院认为：梁海锋与郑丽东通过中介裕隆基公司自愿签订的《房地产买卖合同》合法有效，各方均应严格履行。2018年9月13日，郑丽东协助梁海锋办理了房屋过户登记手续，并将房屋交付给梁海锋使用。本案交易的是二手房，已使用一定年限，梁海锋作为买受人，理应更加谨慎注意标的物的质量状况，对房屋进行准确全面地现场勘查。依据常理，购买二手房理应查验相关房产信息及现场查看房屋，况且涉案房屋是通过房屋中介机构交易完成的，梁海锋称过户前中介机构未带其对房屋检查验收以确认房屋的真实状态，以致其在对房屋瑕疵完全不知情的情况下付款购买有悖常理。而且，从查明的事实看，梁海锋确认其在签约前曾两次到涉案房屋现场查看和了解，双方签订的《房地产买卖合同》也约定“乙方（梁海锋）确认自己或授权代理人已检查该物业，甲、乙双方同意不得以此理由拒绝履行合同的义务”，证明梁海锋在购买涉案房屋时已清楚房屋的质量状况且无异议。因此，梁海锋以李欣多与裕隆基公司出售的房屋存在质量瑕疵构成违约为由，要求对方承担恢复原状的违约责任，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百四十四条之规定，判决驳回梁海锋的全部诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由梁海锋负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院依法确认一审法院所查明的事实。另查明，梁海锋在二审法庭调查中确认：《房地产买卖合同》中“李欣多”的签名系由郑丽东所签；而且，其所付购房款亦是通过银行转账转给了郑丽东指定的郑启良、林皓强的银行账户。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。围绕梁海锋的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.案涉房屋买卖合同出卖人应如何确定；2.李欣多、裕隆基公司是否应承担案涉房屋瑕疵担保责任。关于案涉房屋买卖合同出卖人应如何确定的问题。根据审理查明的事实，案涉房屋买卖合同系郑丽东与梁海锋通过中介裕隆基公司而签订。梁海锋二审法庭调查中亦确认，《房地产买卖合同》合同中“李欣多”的签名系郑丽东所签，且购房款其亦转账至郑丽东指定的银行账户，其在签订该合同时对交易相对人系郑丽东而非李欣多的事实应当明知。此时郑丽东、林皓强虽未取得涉案房屋所有权移转登记，但并不因此影响其与梁海锋签订的房屋买卖合同的效力。李欣多不是案涉《房地产买卖合同》的相对人，该合同对李欣多不产生拘束力，梁海锋诉请李欣多就案涉房屋承担质量瑕疵担保责任无事实和法律依据。梁海锋称与其进行交易的系李欣多，郑丽东只是李欣多的代理人的上诉理由不能成立，本院不予支持。若梁海锋认为其合同权利受到了侵害，可另循合法途径主张权利。关于裕隆基公司是否应承担案涉房屋瑕疵担保责任的问题。裕隆基公司作为案涉房屋买卖合同的中介，其只是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成买卖双方交易并收取相应报酬的居间方，并非买卖合同的出卖人，梁海锋请求其承担买卖标的物的质量瑕疵担保责任无法律依据，本院不予支持。综上所述，梁海锋的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁海锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二〇年十一月六日法官助理 程石刚书 记 员 陈诗仪