湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11608号上诉人（原审原告）：陈志文，男，1976年1月23日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张策，湖南瀜泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：红星实业集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意一路**。法定代表人：罗跃。委托诉讼代理人：骆波妃，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玉华，湖南天地人律师事务所律师。上诉人陈志文因与被上诉人红星实业集团有限公司（以下简称红星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈志文上诉请求：一、撤销（2020）湘0111民初6787号民事判决，依法改判支持陈志文一审诉讼请求；二、本案的诉讼费用由红星公司承担。事实和理由：一、一审判决未正确适用法律认定格式合同相关条款的效力，存在事实认定不清。陈志文与红星公司签订的《长沙市商品房买卖合同》(以下简称买卖合同)系红星公司为了重复使用而预先拟定的，显然属于格式合同。首先，《买卖合同》第十九条就逾期办证对双方当事人约定了相差悬殊的违约责任，红星公司利用提供格式合同的优势近乎免除了自身逾期办证的违约责任，应当依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条的规定认定《买卖合同》第十九条关于违约金支付标准的约定无效。其次，红星公司作为房地产开发商，明知长沙市自2016年9月9日起施行不动产统一登记制度，即房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证，但其在2017年4月20日向陈志文提供的《买卖合同》中第十九条仍然只就原来的房屋所有权证和土地使用权证办证期限进行了约定，而没有对新的不动产权证办证期限进行约定，由此产生了本案中现行不动产权证办证期限应适用房屋所有权证办证期限还是土地使用证办证期限的问题。应当根据《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，做出不利于红星公司的解释，也就是将在前的房屋所有权证办证期限认定为不动产权证办证期限；二、一审判决未正确分配举证责任，存在法律适用错误。《买卖合同》第十九条关于违约金支付标准的约定依据《合同法》第四十条的规定，依法应当认定无效，红星公司就逾期办证向陈志文承担的违约责任应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即使红星公司认为前述司法解释规定的违约金标准显著高于陈志文的实际损失，也应当由红星公司对此承担举证责任。被上诉人红星公司答辩称,陈志文的上诉没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、《长沙市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容也不具有法定无效、免除红星公司责任、加重陈志文责任等情形，对双方均具有法律约束力，一审法院认定基本事实正确；二、一审法院举证责任分配正确，适用法律正确，应予以维持。陈志文向一审法院起诉请求：1、判令红星公司向陈志文支付逾期办理7套房屋产权证的违约金310973.12元（以房屋实际价款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年5月19日计算至2020年1月7日）；2、判令红星公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2016年11月11日，陈志文与红星公司签订了7份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201500661801、201500661802、201500661803、201500661817、201500661818、201500661819、201500661820），陈志文向红星公司购买长沙市雨花区××路××号××大厦××号房屋，土地性质为商业用地，规划用途为办公。7套房屋总房价为3029251元，由陈志文一次性支付。第十九条规定，出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该栋房屋的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还就双方其他权利义务等进行了约定。上述合同签订后，陈志文依约支付了首付款并办理了银行按揭。根据陈志文提供的《收房流程表》，陈志文于2016年12月5日收房。2020年1月7日，涉案房屋的不动产权证办理完成。一审法院另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年9月9日起在芙蓉区××雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记。根据红星公司提供的《长沙市土地开发建设指标核算表》，红星公司于2019年3月19日向长沙市自然资源和规划局提交的申请中，其数据显示出让合同约定可建筑总面积为65734.38平方米，项目竣工总建筑面积为67473.68平方米。审核意见为：土地利用条件超过合同约定，需办理修改出让条件手续。2019年6月28日，红星公司与长沙市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》，将容积率由原来的6修改为6.15，补缴土地价款4750416元。2019年8月8日，红星公司再次向长沙市自然资源和规划局提出办证申请，本次审核意见为：土地利用条件未超过合同约定，同意办理此次申请建筑面积的不动产登记手续。2019年8月22日，长沙市物业维修资金管理中心向长沙市不动产登记中心出具《长沙市物业专项维修资金工作联系单》，内容为：经审核，该栋房屋符合《长沙市物业专项维修资金管理办法》办理初始登记的规定，请予支持办理相关手续。根据红星公司提供的《工程竣工验收备案表》，红星·紫金国际工程的竣工验收备案文件已于2018年8月15日收讫，同意备案。根据红星公司提供的《长沙市不动产登记收件收据》显示，红星公司于2019年9月26日向长沙市不动产登记中心提交了涉案项目办理不动产登记的相关资料。一审法院认为：陈志文与红星公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，双方应当严格遵守合同约定。合同第十九条约定红星公司进行产权登记的时限，即在房屋交付使用后360个工作日办妥房屋所有权证，在办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。因长沙市自2016年9月9日起实施不动产统一登记，房屋所有权证和土地使用权证两证合一，而双方签订的合同系统一的格式合同，未约定不动产权证的办妥时间，考虑到不动产权证的办理机构、时限以及格式合同等因素，一审法院认定办妥不动产权证的截止时间应当以办妥土地使用权证的时间为准，即房屋交付后720个工作日。本案7套房屋交付使用时间为2016年12月5日，因此红星公司应当办妥不动产权证的时间应当为2019年11月19日。红星公司于2020年1月7日办妥涉案房屋的不动产权证，超过了最后办证期限，因此红星公司应当承担逾期办证违约责任。红星公司辩称逾期办证系不可归责于红星公司的原因，根据红星公司提供的证据，只能证实因红星公司的土地利用超出出让合同的约定，导致土地出让合同修改等原因，红星公司于2019年9月26日才向长沙市不动产登记中心提交了涉案项目办理不动产登记的相关资料，不能证实是不可归责于红星公司的原因，因此对红星公司的上述辩称理由一审法院不予采纳。《长沙市商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已付房款5‰的违约金。本案中，陈志文7套房屋实际交付给红星公司的房款为3029251元，因此根据上述约定红星公司应当支付逾期办证违约金为15146.26元（3029251元×5‰）。陈志文主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因该项规定的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”，本案商品房买卖合同中约定了逾期办证违约金的计算，且涉案房屋早于2016年12月5日就交付，该房屋规划用途为办公，陈志文没有证据证明红星公司逾期办证给其造成的损失高于合同约定的损失，故对陈志文主张调整违约金计算标准的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、红星实业集团有限公司于本判决生效之日起5日内向陈志文支付逾期办理不动产权证的违约金15146.26元；二、驳回陈志文的其他诉讼请求。一审案件因适用简易程序减半收取受理费2982元，由红星实业集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：一、逾期办理不动产权证起算时间如何确定；二、逾期办证违约金约定是否为无效条款。关于逾期办理不动产权证起算时间如何确定的问题。陈志文上诉主张其与红星公司签订的《长沙市商品房买卖合同》属于格式合同，其中第十九条就逾期办理房屋所有权证情形的认定做了具有歧义的约定，根据《合同法》第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，应当将在前的房屋所有权证办证期限认定为不动产权证办证期限。本院认为，自2016年9月9日起，长沙市实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证。因“二证合一”系将房屋所有权证、国有土地使用权证合并为不动产权证,依通常理解，办理不动产权证时间应以国有土地使用权证办证期限为准。即红星公司办妥不动产权证的截止时间应当为2019年11月19日。因红星公司于2020年1月7日才办妥涉案房屋的不动产权证，已逾期48天，本院予以确认。上诉人陈志文认为本案争议条款系约定不明的格式合同，应以房屋产权证的办理时间为不动产权证的办理期限，无合同与法律依据，本院不予采纳。关于逾期办证违约金约定是否为无效条款的问题。陈志文上诉主张其与红星公司签订的《长沙市商品房买卖合同》属于格式合同，其中第十九条就逾期办理房屋所有权证情形约定了对红星公司极低、对陈志文极高的违约金支付标准，根据《合同法》第四十条之规定，该条款应当无效，逾期办理不动产权证书的违约金应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，陈志文与红星公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，双方在缔约时，也无相应证据证明存在《合同法》第五十二、五十三条的相应情况。陈志文与红星公司建立了商品房预售合同关系，陈志文的主要合同义务为支付购房款，红星公司的主要合同义务为交付合格的商品房。而对于逾期办证违约金的约定属于当事人意思自治的范围，且并未实质免除红星公司的法定交房和办证的责任，故陈志文的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，陈志文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5964元，由陈志文承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十一月六日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。