贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0321民初6508号原告：遵义市富家乐物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区万寿街北段******。统一社会信用代码:91520321MA6HAGHQ2Y(1-1)。法定代表人:金晓萍,经理。被告：刘万方，男，1971年4月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，现住贵州省遵义市播州区。原告遵义市富家乐物业服务有限公司（以下简称：富家乐公司）诉被告刘万方物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富家乐公司经理金晓萍到庭参加了诉讼，被告刘万方经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请判令：1、被告支付原告2016年11月1日-2020年5月31日43个月物业服务费4591.00元及违约金2915.00元(每日1‰计算，第一年未计算违约金)；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告刘万方系银杏阁8-1号房业主,房屋面积114.24平方米,原告按物业合同为小区业主服务,被告从2016年11月1日起-2017年12月31日止按每月每平方米0.8元计算拖欠原告物业服务费1279.00元，从2018年1月1日起-2020年5月31日止按每月每平方米1元计算拖欠原告物业服务费3312.00元，经原告多次催收未果，被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告刘万方未到庭，但书面辩称，一、原告未与被告签订过物业服务合同，扬州恬园业主委员会没有经过业主认可，物管公司进驻本小区不合法，没有进行公示，且原告不作为，没有达到应有的服务标准，具体表现在：1、被告家房屋漏水，给原告反应多次，原告总是推脱责任；2、原告从未维护过消防设施，现本小区的消防设施已全部瘫痪，形同虚设，小区业主生命财产安全无法得到保障；3、部分业主私自改变房屋结构，部分业主将承重墙拆除原告也不制止；4、小区公共设施常年无人维修，维护。故请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月，位于播州区居民委员会联合通告，主要内容为：业主委员会与物业服务企业遵义和舒安物业服务公司签订的物业服务合同将于2016年10月30日到期，协商续约未果，决定向社会公开招聘物业服务企业。同年10月6日，贵州园方园物业管理有限公司（以下简称：园方园物业公司）为乙方与甲方扬州恬苑业主委员会签订《物业服务合同》，甲方将扬州恬苑小区委托乙方进行物业管理。合同第六条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层步梯楼0.5元／平方米／月，高层电梯楼0.8元／平方米／月计算，入住三个月后上调物业费为步梯0.6元／平方米／月。电梯楼1元／平方米／月。第七条约定：物业费用由乙方按季度向业主收取，或者按双方约定的时间、地、地点由业主向乙方交纳五十二条约定：业主或使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物管金额的2%标准向乙方支付违约金。第三十六条约定：本合同期限自2016年11月1日起至2019年10月31日。扬州恬苑业主委员会主任陈远南代表甲方签字，园方园物业公司股东金晓萍代表乙方签字。甲乙双方均加盖了公章，并于同月在遵义市播州区住房和城乡建局完成项目备案工作。此后园方园物业公司依合同约定对扬州恬苑小区进行了管理服务。2018年2月13日，甲、乙双方签订《补充合同》，约定：因甲方承诺的小区服务面积少于实际面积，加之乙方进驻服务三个月后提价至今未兑现，造成乙方亏损，使该公司在小区的服务工作不能正常运转。为此，协商延长物业管理期限为2019年11月1日至2021年10月30日止，以此补偿乙方亏损。后因园方园物业公司（登记地：红花岗区）属跨区域从事物业服务，主管部门要求整改。2018年9月29日，金晓萍以富家乐物业公司（乙方）法定代表人名义与园方园物业公司（甲方）法定代表人张文学签订《扬州恬苑物业管理服务及债权债务转让协议》。约定：甲方将原签订的扬州恬苑小区物业管理服务无偿转让给乙方，协议签订后由乙方自行和小区业主委员会签订物业合同。甲方在扬州恬苑服务合同存续期间的一切债权债务全部由乙方承担，甲乙双方转让协议前，甲方与业主的一切债权债务由乙方全权清理偿还，甲方不承担任何责任。协议一式三份，甲乙双方、业主委员会各一份等内容。该协议经甲乙双方及业主委员会盖章确认。同年10月金晓萍申请登记成立富家乐物业公司，任法定代表人，取得了物业服务备案，并以该公司名义对扬州恬苑小区进行物业管理，履行合同义务。业主委员会同意富家乐物业公司按原合同约定接管小区物业管理，并对该公司管理工作表示认可，未重新签订合同。刘万方的住房位于扬州恬苑小区银杏阁8-1号，属于物业服务合同中高层电梯楼范围，其房屋建筑面积为114.24平方米。2016年11月1日起刘万方从未向物业公司交纳过物业管理费。经原告多次书面通知催缴，被告均未缴纳物业管理费。上述事实，有《物业服务合同》、《补充合同》、《扬州恬苑物业管理服务及债权债务转让协议》、《备案证明》、《催缴通知》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：关于合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，扬州恬苑业主委员会分别于2016年10月6日、2018年2月13日与园方园物业公司签订的《物业服务合同》和《补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。刘万方系扬州恬苑小区的业主，《物业服务合同》和《补充合同》对其应具有约束力。富家乐物业公司依法成立并取得物业企业服务备案，其与园方园物业公司签订的扬州恬苑物业管理服务及债权债务协议，系双方真实意思表示，业主委员会知道并认可该协议。该公司自签订协议后全面接管园方园物业公司对小区物业进行管理服务，履行了合同主要义务，其主张收取物业服务费，有事实和法律依据，主体资格适格。关于被告应否交纳物业费问题，经原告书面通知催收，被告刘万方一直未交纳物业费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，富家乐物业公司请求其按照合同约定支付从2016年11月1日起至2017年12月31日止按每平方米每月0.8元计算物业费1279.00元，支付从2018年1月1日起至2020年5月31日止，按每平方米每月1元计算物业费3312.00元，共计4591.00元，本院予以支持。被告辩称原告没有达到应有的服务标准，不应支付物业管理费等问题，物业服务瑕疵不是被告拒交物业服务费的理由，本院不予支持。原告请求被告按日千分之一标准计算支付违约金无法律依据，不予支持。被告刘万方经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法对本案缺席进行判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告刘万方在判决生效后十日内支付原告遵义市富家乐物业服务有限公司物业服务费4591.00元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由原告遵义市富家乐物业服务有限公司负担10.00元，被告刘万方负担15.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内，向本院或被执行的财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  秦远秀二〇二〇年十一月二十三日法官助理冉红霞书记员杨焱