天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4620号上诉人（原审被告）：刘家利，男，1981年3月7日出生，汉族，个体工商户业主，住天津市河**。委托诉讼代理人：张学佳（刘家利之妻），住天津市河**。被上诉人（原审原告）：天津市中山志成职业中等专业学校，住所地天津市河**张兴庄大道**。法定代表人：魏毅，该校校长。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。原审第三人：天津市河北区公用房屋管理所，，住所地天津市河**王串场**路**法定代表人：孙晴，该所所长。委托诉讼代理人：韩乐，男，该所职工。上诉人刘家利因与被上诉人天津市中山志成职业中等专业学校（以下简称中山志成职专）、原审第三人天津市河北区公用房屋管理所（以下简称河北区公房管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘家利上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中山志成职专全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由中山志成职专承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、中山志成职专没有如实陈述案件事实。自1980年开始,刘家利父亲刘纪祥就以天津市吉祥建筑队名义为河北区教育局所有学校的校舍、教学楼、办公楼等所有建筑提供房屋大修小修业务以及水电暖气等设施设备的维护维修业务,志成职专只是其中一个学校。2、自1980年开始,刘家利父亲刘纪祥带领吉祥建筑队为河北区教育局所属学校提供服务时,经过教育局协调先后无偿使用过河北区十字街小学、69中学、第四幼儿园、仓联庄小学、第九幼儿园等单位。这些学校在拆迁、撤并时都是教育局为刘纪祥的吉祥建筑队安排使用上述学校的房屋,没有任何费用。志成职专只是最后一个学校。3、2006年教育局安排吉祥建筑队从第九幼儿园搬到志成职专后,双方口头约定,按照惯例,志成职专无偿提供涉案房屋,自修自用;刘纪祥无偿为志成职专提供小额维修维护,大修大额费用单独结算。口头约定履行到2012年,中山志成职专及河北区教育局校舍办找到刘家利,提出中山志成职专资金困难,教师职工奖金和福利补贴发放困难,让刘家利出点资金,帮助解决困难。双方经协商,以签订房屋租赁合同的形式,每年签一次合同,给学校五万元,为此,双方每年签订一次房屋租赁合同。4、自2009年开始刘家利不再使用天津市吉祥建筑队名义开展业务,但营业执照保留至2014年12月注销。2016年3月2日签订合同时,学校要求使用原公章并由刘家利签字。确定合同到期后,中山志成职专领导说,教育局要清理所有学校的校舍,就不再签合同了,双方开始协商腾房问题,但因为学校没有给刘家利找到合适的地方,并且还欠刘家利几十万的工程款没有付清,所以至今没有达成协议。综合以上事实,中山志成职专说双方有《房屋租赁合同》,上诉人欠他们的房租与事实不符。签订房屋租赁合同也只是学校找刘家利要钱解决学校困难的一种形式,刘家利已经给付的每年伍万元也不是租金,是资助,这是事实,是刘家利自愿的。所以一审法院认定事实错误。二、一审法院审判程序违法,应该撤销或发回重审。刘家利身患血管炎、高血压等多种疾病,多次住院抢救治疗。2020年6月17日刘家利的妻子张学佳在法庭针对刘家利病情严重,无法出庭情况向法院做了说明,并提供了住院病案、病历和诊断证明、建议休息证明(见2020年6月17日询问笔录),要求延期审理。2020年7月21日开庭前,刘家利妻子再次将刘家利患病暂时无法出庭的情况向法院做了说明。一审法院在明知刘家利的实际病情,并到相关医院进行了调查,得到印证的情况下,一审判决却认定,刘家利经合法传唤,无正当理由未到庭应诉,视为其放弃抗辩、陈述、举证、质证的权利”，没有事实依据,违法缺席判决,严重违反法定程序,剥夺了上诉人合法的诉讼权利。中山志成职专辩称，不同意刘家利的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。河北区公房管理所未答辩。中山志成职专向一审法院起诉请求：1.依法判令刘家利立即将坐落于天津市河北区张兴庄大道57号中山志成职专校内房屋5间（面积200平方米）及被告搭建的附属建筑一并腾交中山志成职专；2.判令刘家利给付中山志成职专房屋使用费15万元（按50000元/年标准，自2017年1月1日至实际腾房之日止）；3.诉讼费由刘家利承担。一审诉讼过程中，中山志成职专变更第一项诉讼请求为：依法判令刘家利立即将坐落于天津市河北区张兴庄大道57号中山志成职专校内房屋5间（面积200平方米）腾交中山志成职专及刘家利从占用中山志成职专土地自行搭建房屋中迁出。一审法院认定事实：坐落于天津市河**张兴庄大道**房屋是中山志成职专承租的第三人管理的直管公产房屋。中山志成职专曾将涉案房屋出租给案外人天津市吉祥建筑队，与该建筑队签有《房屋租赁协议》。2016年3月2日，中山志成职专又与刘家利及天津市吉祥建筑队就上述房屋签订《房屋租赁协议》，该协议出租方（甲方）中山志成职专，租赁方（乙方）为天津市吉祥建筑队（2014年12月10日，天津市吉祥建筑队即在工商部门办理了注销手续）。双方约定甲方将闲置的房屋（场地）提供给乙方使用，租赁项目为5间200平方米，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日。年租金5万元，合同签订七日内一次性缴纳全年租金（租金含水电费）。合同第五条免责条件约定，房屋遇到不可抗拒的原因，导致乙方损失的，甲方不承担经济责任。……（2）教育局的布局调整，对乙方所使用的房屋需要拆除和使用时，本协议自行终止，双方不承担违约责任。第六条约定，合同规定的租期届满时，双方应提前15日商谈是否签订新的合同。合同终止，由甲方对所租借的房屋及附属设施进行验收。如有损失，乙方要照价赔偿，乙方已进行的室内外装修不准拆动，不得损坏、无条件归甲方所有，不作任何抵价。该合同落款甲方处加盖天津市中山志成职业中等专业学校的公章，乙方处有刘家利签名并加盖天津市吉祥建筑队的公章。合同签订后，中山志成职专将房屋交付刘家利使用，刘家利向中山志成职专交付了1年的房屋租金，后未再向中山志成职专支付过相关费用。刘家利在使用房屋期间对房屋进行了装修和扩建。一审庭审中，中山志成职专对刘家利的扩建行为不予认可，且陈述租赁合同到期前，中山志成职专曾询问刘家利是否续签合同，刘家利明确表示不再续签合同，中山志成职专就其该项主张未向法庭提供相关证据。刘家利签收2020年7月21日开庭传票后，未到庭参加诉讼，未向法庭提供书面答辩意见及相关证据。另查，2019年11月8日，中山志成职专曾来起诉天津市吉祥建筑队与刘纪祥房屋租赁合同纠纷一案，该案曾于2019年11月18日对刘家利进行询问，刘家利表示刘纪祥是其父亲。2016年3月2日，其与学校就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》是本人签字，应学校要求在合同上加盖了吉祥建筑队的公章。1980年左右，其父刘纪祥就以建筑队名义维修校舍，住在学校，并存放东西。2009年开始其父将涉诉5间平房交给其使用，之前因刘家利和其父刘纪祥给学校干活，学校欠付其本人和其父亲维修款，故用维修款折抵之前欠付中山志成职专的房租。2016年签订的房屋租赁协议是最后一份合同，该年度的房屋租金已向中山志成职专付清。之后，刘家利仍给中山志成职专提供维修服务，学校现还有工程款没有结算，可以折抵房屋租金。再之后，刘家利向中山志成职专支付房屋租金，中山志成职专就不收了。上述事实，有当事人提供的有关证据材料及庭审记录予以佐证。一审法院认为，涉诉《房屋租赁协议》虽然注明承租人为天津市吉祥建筑队且合同落款处加盖有天津市吉祥建筑队公章，但2016年3月2日签订《房屋租赁协议》时该建筑队已在工商部门办理了注销登记手续，彼时该建筑队已不具有主体资格。而刘家利在接受一审法院询问时曾确认上述《房屋租赁协议》是本人签字，且涉诉房屋也是由其实际使用，故认定上述《房屋租赁协议》系中山志成职专、刘家利之间就涉诉房屋签订的协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应依法确认有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。《房屋租赁协议》到期后，双方未再续签书面协议。一审庭审中，虽然中山志成职专陈述合同届满前询问刘家利时，其曾明确表示不再续签合同，但中山志成职专就其该项主张未向法庭提供相关证据予以证实，不予采信。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，一审法院认定双方协议期满后应为不定期租赁，中山志成职专可随时向刘家利主张解除合同。2019年11月8日，中山志成职专曾向一审法院起诉天津市吉祥建筑队和刘家利之父刘纪祥，要求将涉诉房屋腾交给中山志成职专，在该案审理期间，刘家利于2019年11月18日接受法庭询问，已知晓中山志成职专要求腾房的主张，应视为中山志成职专已通知刘家利解除合同，故应认定双方《房屋租赁协议》于2019年11月18日已解除。对于中山志成职专主张刘家利将坐落于天津市河北区张兴庄大道57号中山志成职专校内房屋五间（面积200平方米）腾交及刘家利将自行搭建的房屋从占用原告土地上迁出一节。按照法律规定，合同解除后刘家利应将租赁的5间平房腾交给中山志成职专，而双方在《房屋租赁协议》中也约定，合同终止，由甲方对所租借的房屋及附属设施进行验收。如有损失，乙方要照价赔偿，乙方已进行的室内外装修不准拆动，不得损坏、无条件归甲方所有，不作任何抵价。故刘家利在腾交原告租赁房屋的同时，亦应将占用中山志成职专享有土地使用权的依附租赁房屋自行扩建部分的房屋从中山志成职专土地使用权范围内迁出，故对中山志成职专该项诉讼请求依法予以支持。关于中山志成职专主张刘家利按50000元/年标准给付其自2017年1月1日至实际腾房之日止房屋使用费一节，鉴于刘家利在房屋租赁协议到期后，双方已形成不定期租赁合同，2019年11月18日双方所签《房屋租赁协议》已解除，刘家利仍占用涉诉房屋的情况，刘家利应比照双方所签《房屋租赁协议》约定的每年50000元标准，向中山志成职专支付自2017年1月1日至2019年11月18日期间的房屋租金及2019年11月19日至实际腾房之日止的使用费。刘家利经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩、陈述、举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，刘家利将坐落于天津市河北区张兴庄大道57号中山志成职专内平房五间腾交并将依附于上述租赁房屋扩建的房屋从原告享有土地使用权的天津市河北区张兴庄大道57号院落中迁出；二、本判决生效后三十日内，刘家利按照年租金50000元标准给付中山志成职专自2017年1月1日至2019年11月18日期间房屋租金144132.42元；三、本判决生效后三十日内，刘家利比照年租金50000元标准给付中山志成职专自2019年11月19日至实际将涉诉房屋腾交中山志成职专期间的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元,由刘家利负担。二审中，刘家利提交：证据1、工程造价书，证明房租和工程款之间相互抵扣；证据2、七张收条，证明教育局给提供的免费使用的房屋。中山志成职专质证认为：不属于新证据，均与本案没有关联性，其主张的债务关系与本案不属于同法律关系。本院经认证认为：刘家利的证据不能达到其证明目的，不予采纳。中山志成职专、河北区公房管理所未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《房屋租赁协议》是刘家利与中山志成职专双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。刘家利认可自2013年至2016年，每年签订《房屋租赁协议》，房租每年5万，且已经履行完毕。自2017年开始，未给付租金。刘家利主张，其为中山志成职专维护房屋，中山志成职专应向其支付工程款，两项抵销，不应支付租金。但刘家利未提交证据证明中山志成职专作出工程款与租金相抵扣的意思表示，且工程款项与本案租金不属同一法律关系。《房屋租赁协议》到期后，双方未再续签书面协议，一审法院认定双方成立不定期的租赁合同关系，并于2019年11月18日解除了《房屋租赁协议》，有事实和法律依据，本院予以确认。合同解除后，刘家利应将坐落于天津市河北区张兴庄大道57号中山志成职专校内房屋五间（面积200平方米）腾交及刘家利将自行搭建的房屋从占用原告土地上迁出，继续给付未付租金，并无不当，本院予以维持。合同解除后，刘家利占用涉诉房屋已然没有法律依据，应腾退房屋，并应向中山志成职专支付房屋使用费。一审法院比照双方所签《房屋租赁协议》约定的每年50000元标准计算房屋使用费，并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由刘家利负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十一月二十七日书记员  单 珊