广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5159号上诉人（原审原告、反诉被告）：张锡华，男，1994年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********。委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文秀，广东广瀚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘健萍，女，1979年3月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************。委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悦，广东昌联律师事务所实习律师。上诉人张锡华因与上诉人潘健萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张锡华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张锡华无需按照5768元/月的标准向潘健萍支付2018年12月6日之后的占用费。事实和理由：一、张锡华对一审法院认定的涉案厂房从2018年12月6月起因中山市广汇纸类加工有限公司（以下简称广汇公司）财产设备被另案查封，所查封设备实际仅占用了412平方米，以412平方米每月每平方14元的单价计算，即5768元/月，这一占用费认定标准没有异议。二、但从2018年12月7日起，涉案租赁物的占用费不应当由张锡华承担。张锡华已于2018年12月7日向潘健萍发出解除通知，潘健萍已收悉，但以不同意解除为由，不与张锡华办理交接手续，张锡华由于退出公司经营，租赁合同目的已无法实现，提出解除合同，于法有据，自潘健萍收到张锡华解除通知之日，解除发生效力，双方的使用关系已经终止。2017年7月14日至2018年8月期间的租金都是由广汇公司其他的股东支付，潘健萍收到解除通知后，都通过微信等方式联系广汇公司其他股东，从这两点可以看出，潘健萍是知悉厂房的实际使用人为广汇公司。由于广汇公司的设备被查封，占用了潘健萍的厂房，发生的占用费应当由实际占用人承担，因此，2018年12月7日之后的厂房占用费不应当由张锡华承担，而应当由广汇公司承担。综上，一审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，予以改判。潘健萍答辩称，张锡华的上诉请求没有事实依据和法律依据。一、张锡华与潘健萍在签订合同后，在合同的履行过程中，因为所经营的公司被法院查封，查封期间张锡华并没有将公司的设备以及相应的资产协调法院搬离涉案房屋，一直占用整个涉案厂房至2019年7月31日，2019年8月开始潘健萍自行清理，将张锡华的设备清理到一个房间，到现在为止。占用厂房的原因在张锡华，潘健萍没有过错。所以张锡华主张以412平方米每月每平方米14元即5768元/月计算方式是错误的。二、租赁合同的第十三条第二款约定，双方要解除合同必须具备以下几个条件，首先要双方同意，其次是交回租赁物，还要交清承租期间的租金，并且提前向出租人支付相关的租金三倍作为赔偿，合同特别提及要向出租方交还租赁物。张锡华以一张律师函就解除合同，其因为经营不善拖欠他人款项，被法院查封涉案房屋的设备，故过错在于张锡华。张锡华发出律师函后，没有实际把涉案房屋交还潘健萍，且占有涉案租赁物时间持续到2019年7月31日。从法律层面，张锡华没有单方面解除合同的权利，在发出通知的时候，其是拖欠潘健萍的租金的，没有法律依据解除合同。综上，请求二审法院驳回张锡华的上诉请求。潘健萍上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张锡华支付占用费427448元（其中2018年9月1日至2019年7月31日的占用费按照月租金45500元为基数计得的数额为500500元，扣除张锡华缴纳的保证金136500元后，还需支付的费用为364000元；从2019年8月1日起按照每月5768元为基数计至厂房实际返还之日止，现暂计至2020年6月30日的占用费为63448元。上述占用费合计427448元）。事实和理由：一审判决认为“从2018年9月起至2018年12月6日止按月45500元计算占用费，从2018年12月7日起至张锡华实际交还涉案厂房之日止的占用费，以412平方米每月每平方米14元的单价计算，即5768元/月”事实认定错误，一审判决对于占用费数额认定错误。一、潘健萍的厂房是2019年8月1日才重新出租给案外人冼显强，故2018年9月1日至2019年7月31日期间的占用费，应参照月租标准45500元计算。潘健萍与冼显强签订的《租赁合同》证实，潘健萍是在2019年8月1日才将涉案厂房重新出租给冼显强，在此之前，涉案整个厂房3250平方米的面积均由张锡华实际占有，故2019年8月1日之前的占用费应当以整个厂房的面积进行计算。但一审法院却认定张锡华公司的设备被另案（2018）粤2072民初15721号案在2018年12月6日查封，查封占用面积为412平方米，无视上述事实的情况下，就径行从查封的第二日即2018年12月7日起，仅以查封占用的面积412平方米计算占用费，而非整个厂房的面积进行计算，显然不符合事实。二、即使张锡华公司的设备被查封后仅占用412平方米的面积，但张锡华中途要求退出租赁关系且拒绝交还厂房的原因，导致2018年12月7日至2019年7月31日期间厂房其与2838平方面积闲置产生的租金损失，应当由张锡华承担。张锡华虽在2018年12月7日发出解除通知书，但其公司被查封的设备一直在涉案的厂房中，且张锡华发出通知后并没有履行厂房交还义务，在潘健萍重新出租厂房给冼显强之前，厂房其余的2838平方米面积一直处于闲置状态，给潘健萍造成了严重的租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所搜到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现双方的租赁合同被认定为无效合同，对于上述的损失，张锡华显然具有全部过错，应当承担损失赔偿责任。上述期间产生的损失，潘健萍有权参照合同约定的租金标准计算。故2018年12月7日至2019年7月31期间，应当以整个厂房的全部面积计算占用费，即以月租金标准45500元计算占用费。综上所述，一审判决事实认定不清，占用费数额认定错误，请求二审法院支持潘健萍的上诉请求。张锡华答辩称，一、涉案合同为无效合同。二、2018年12月6号，案外人广汇公司已经将其所有设备在黄圃劳动分局的主持下，出售给案外人陈顿飞，用于支付拖欠工人的工资，在陈顿飞支付完全部工人工资后，拉走设备的过程中，潘健萍派人阻挠意图将设备占有自己有，且在黄圃劳动分局的工作人员现场工作的情况下，依然阻挠陈顿飞将相关设备拉走，直接导致2018年12月6日中山市第二人民法院进场查封，就该查封，案外人陈顿飞已经就其享有设备的所有权提出执行异议。三、张锡华已经在2018年向潘健萍发出解除通知并要求办理交接手续，潘健萍收到后回复了短信，只是其不办理交接，并不存在张锡华拒绝交还涉案房屋的情况。四、涉案设备经一审双方代理人现场测量，共同确认，实际占用面积为412平方米，一审法院从涉案设备被查封起，以实际占用面积计算并无不当，只是该占用费的责任人为案外人广汇公司而非张锡华。综上所述，潘健萍的全部上诉请求于法无据，请求二审法院予以驳回。张锡华向一审法院起诉请求：一、确认张锡华、潘健萍于2017年7月14日签订的《租赁合同》无效；二、确认张锡华支付的租赁保证金136500元用以支付2018年9月至11月期间的占用费。潘健萍向一审法院反诉请求：张锡华向潘健萍支付房屋使用费590876.71元及利息（房屋使用费以月租金45500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2018年9月1日起计至张锡华搬迁完毕并交付房屋之日止，暂计至2019年9月30日为13855.68元）。一审法院认定事实：潘健萍是位于中山市******的不动产权证号为集用（2009）第易0****号的土地使用权人。2017年7月14日，潘健萍与张锡华签订《租赁合同》，约定潘健萍将位于上述土地的部分厂房未办理规划，未取得房产证出租给张锡华，租赁面积3250平方米，租赁期限为10年，由2017年7月28日起至2027年7月28日止，并于2017年7月14日交付张锡华使用，免租期为15天，从2017年7月29日正式开始计算租金，每月租金45500元（即每平方米14元），张锡华应向潘健萍交纳首月租金的三倍作为保证金，即为136500元。本协议一式两份，各执一份，双方签字后且张锡华支付首期租金及保证金款项后生效。落款处分别有张锡华、潘健萍签名并按印确认。2017年7月14日，张锡华通过张标和向潘健萍支付136500元保证金，潘健萍向张锡华出具收款收据确认收到136500元保证金。张锡华承租潘健萍涉案厂房后用于成立广汇公司，该公司成立于2017年7月24日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本10万元，法定代表人为张锡华，后于2018年11月20日变更法定代表人为张标和。另，广汇公司财产设备被另案（2018）粤2072民初15721号案于2018年12月6日查封，查封物占用面积为412平方米，2019年潘健萍将余下2838平方米出租给案外人，租赁期限为9年，从2019年8月1日起至2028年7月31日止。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。潘健萍出租的涉案厂房，至今仍未取得主管部门批准，故张锡华与潘健萍于2017年7月14日签订的《租赁合同》无效，但潘健萍仍可参照合同约定向张锡华追讨占用费。同时，张锡华已实际使用厂房，其应向潘健萍支付实际占用费，该费用应参照合同约定的租金标准予以认定。关于保证金问题，由于张锡华与潘健萍于2017年7月14日签订的租赁合同无效，张锡华已向潘健萍交纳的136500元的保证金应予以返还，本案中张锡华主张保证金136500元用于抵扣2018年9月至11月三个月期间的租金，对此予以支持。关于张锡华使用期间占用费。一、涉案厂房从2018年12月6日起因广汇公司财产设备被另案（2018）粤2072民初15721号案查封，经一审法院组织双方现场勘查，所查封设备实际仅占用了412平方米，故从2018年9月起至2018年12月6日止按月45500元计算占用费，在扣除张锡华交纳的保证金136500元后，以上共计9099.9元（45500元×3个月+6天即9099.9元）；从2018年12月7日起至张锡华实际交还涉案厂房之日止的占用费，以412平方米每月每平方米14元的单价计算，即5768元/月。关于占用费的利息问题。现潘健萍要求张锡华支付占用涉案厂房2018年9月至涉案厂房实际交还之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认为，张锡华与潘健萍于2017年7月14日签订的租赁合同无效，潘健萍可以参照合同向张锡华追讨占用费，但因潘健萍的涉案厂房，至今仍未取得主管部门批准，而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故潘健萍该主张不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认张锡华与潘健萍于2017年7月14日签订的《租赁合同》无效；二、张锡华于判决发生法律效力之日起七日内向潘健萍支付占用费（其中2018年9月1日至2018年12月6日为145599.9元，在扣除张锡华交纳的保证金136500元后张锡华还须向潘健萍支付9099.9元占有使用费（45500元×3个月+6天即9099.9元）；从2018年12月7日起按每月5768元计付至厂房实际返还之日止；三、驳回潘健萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3030元，张锡华负担1515元，潘健萍负担1515元（该款张锡华已预交，潘健萍在判决生效之日起三日内直接向张锡华支付，法院不另收退）；反诉案件受理费1515元，由张锡华负担757.5元，潘健萍负担757.5元（该款潘健萍已预交，张锡华在判决生效之日起三日内直接向潘健萍支付，法院不另收退）。本院二审期间，张锡华、潘健萍均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审阶段，经本院与中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15721号案执行人员高锡恒核实，高锡恒表示：2018年12月6日进行的是财产保全，是法院其他工作人员进行的，其是在执行阶段才接手该案，但其于2019年3月13日左右曾到过涉案厂房现场查看被查封财产设备的情况，当时涉案厂房内的财产设备还是处于原地查封的状态，并没有被迁移至厂房一处。2018年12月6日，中山市第二人民法院查封（扣押）财产清单下方注明“查封被告广汇公司上述机械物品，查封之财产存放于被告公司内，查封期限内不得转移、变卖、抵押、出售、出租或赠与等处分，否则承担相应法律责任”。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案租赁物的占有使用费应否由张锡华承担以及应如何计付的问题。涉案租赁合同是以张锡华个人名义与潘健萍签订，租赁合同中也未见张锡华是受广汇公司委托或其是代广汇公司签署该租赁合同的内容，从签订合同后至2018年8月期间的租金也非广汇公司支付，根据合同的相对性原则，涉案租赁物的占有使用费应由张锡华承担，对张锡华称涉案租赁物的占有使用费应由广汇公司支付的主张，本院不予采纳。至于占有使用费的数额，潘健萍上诉称因广汇公司财产设备于2018年12月6日被另案【（2018）粤2072民初15721号】执行法官原地查封不可搬动，直至2019年7月份，潘健萍才得到另案执行法官的许可，自费将设备转移至厂房的一处，2019年8月1日才得以将厂房另行出租。故在2019年8月1日前的占有使用费应以整个厂房的面积3250平方米计算。针对潘健萍的主张，本院经与（2018）粤2072民初15721号案件执行人员核实，该案执行人员证实至少于2019年3月14日左右，涉案厂房内的财产设备还是原地查封并没有移动，再结合查封（扣押）财产清单中注明“查封期限内不得转移”等情况，本院采信潘健萍的说法，即涉案厂房内的财产设备于2018年12月6日是被原地查封，直至2019年7月份才被搬至厂房一处，搬动后财产设备占用厂房面积为412平方米。故从2018年9月起至2019年7月31日止（11个月），应按全部面积3250平方米，即月租金标准45500元计算占有使用费，共为500500元，在扣除张锡华交纳的保证金136500元后，还应支付占有使用费为364000元；从2019年8月1日起至张锡华实际交还涉案厂房之日止的占有使用费，以412平方米，月租金每平方米14元的标准计算，即每月应交占有使用费为5768元。一审法院对上述事实认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人张锡华的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人潘健萍的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1482号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1482号民事判决第二、三项；三、张锡华于本判决发生法律效力之日起七日内向潘健萍支付占有使用费（其中2018年9月起至2019年7月31日止为500500元，扣除张锡华交纳的保证金136500元后，还应向潘健萍支付占有使用费为364000元；从2019年8月1日起，按每月5768元计付至涉案厂房实际返还之日止）；四、驳回潘健萍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3030元（张锡华已预交），由潘健萍负担（该款张锡华已预交，潘健萍在判决生效之日起三日内直接向张锡华支付，法院不另收退）；一审反诉案件受理费9847元（潘健萍已预交1515元），由张锡华负担9000元，由健萍负担847元。张锡华应向一审法院补缴8332元，并由张锡华直接向潘健萍支付668元。二审案件受理费8805元（张锡华预交3030元、潘健萍预交1515元），由张锡华负担。张锡华应向本院补交案件受理费4260元，并由张锡华直接向潘健萍支付1515元。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年十一月二十九日书记员  雷 媛赖勇