黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0184民初3120号原告：孙凤茹，女，1979年12月26日出生汉族，现住五常市。委托诉讼代理人：刘珍，北京普胜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张潇琼，北京普胜达律师事务所律师。被告：哈尔滨清华置业房地产开发有限公司，住所地五常市五常镇实验路**。法定代表人：张秀根，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴畏，黑龙江天钟律师事务所律师。原告孙凤茹与被告哈尔滨清华置业房地产开发有限公司（以下简称清华置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙凤茹及其委托诉讼代理人刘珍、张潇琼，被告清华置业公司委托诉讼代理人吴畏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙凤茹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》（XTD20160719291）；2.判令被告返还因上述合同而取得的购房款446525元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1.2018年2月28日，原告孙凤茹与被告哈尔滨清华置业房地产开发有限公司签订《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），该合同约定被告清华置业公司应当在2018年10月31日向原告孙凤茹交付竣工验收合格和消防验收合格等条件的房屋。被告清华置业公司一直未向原告孙凤茹交付涉案房屋，已经构成根本违约；2.我们向法庭着重强调下，原告孙凤茹购买涉案房屋的目的：一是，原告孙凤茹购买涉案房屋的目的是为获得涉案房屋的所有权，而被告清华置业公司已经开始营业，但至今不能协助原告孙凤茹办理涉案房屋不动产登记，购买涉案房屋的目的不能实现，已经构成根本违约；二是，被告通过多个渠道、方式进行宣传，承诺自签订《商品房买卖合同》之日起连续三年内向商铺购买者支付购房款8%的稳定收益，并在三年后进行回购保本承诺。原告孙凤茹基于此才购买了涉案房屋，而被告清华置业公司没有向原告孙凤茹支付任何一笔收益。原告孙凤茹购买涉案房屋的以获得被告清华置业公司承诺的高收益的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，被告清华置业公司一是迟延履行交付涉案房屋并不能办理涉案房屋的权属证书，二是不能按照宣传的承诺向原告孙凤茹支付稳定收益等违约行为致使不能实现《商品房买卖合同》目的，已经构成根本违约，应当予以解除。被告辩称，原告诉请解除合同不存在根本违约事实，根据商品房买卖司法解释11条，被告已经通过返还租金形式使原告获得所有权的既得利益，同时双方又以商铺托管协议作为商品房买卖的补充协议，使原告已经获得了该房屋的交付和实体利益，所以不存在根本违约。原告为证实主张的事实，除当庭陈述外，还出示了如下证据：证据一、国家企业信用公示系统查询的哈尔滨清华置业房地产开发有限公司的查询打印单1份，拟证明被告于2007年12月5日合法成立，系有相应民事权利能力和行为能力的法人组织。经质证，被告无异议。证据二、《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》（合同编号XTD20160719291）1份及收据3张，拟证明2018年2月28日原告与被告签订合同，当日原告向被告完成支付全部购房款446525元的义务。经质证，被告无异议。证据三、新天地购物广场的微信公众号简介（2018年2月3日发布）截图1张、对外宣传三年回购保本每年8%固定收益的广告宣传单1张，拟证明被告承诺每年向原告支付购房款8%的固定收益，且承诺原价回购所购房屋。经质证，被告对该证据的真实性无异议，是被告的公众号；对关联性有异议，对证明内容认为仅能证明该广告行为视为要约邀请，达不到承诺。证据四、被告与其他业主张志霞签订的商品房买卖合同（合同编号20162019952）复印件1份，拟证明该合同第15条规定，被告承诺向张志霞办理不动产登记，被告可以对案涉房产进行不动产登记。经质证，被告对真实性无异议，对内容和性质有异议，认为该合同是业主办理产权联机备案时由登记机关提供的制式合同，并非原被告所签订的实际购买合同；对原告的证明问题认为与本案无实际关联。被告证实辩解的事实，除当庭陈述外，还出示了如下证据：证据一、2018年2月28日原、被告签订的《新天地购物广场（商铺）委托管理协议》（以下简称《托管协议》）1份，拟证明原、被告于同一时间签订的该份协议补充和变更了原、被告签订的《商品房买卖合同》（变更了原合同规定的交付时间）。经质证，原告认为该《托管协议》与《商品房买卖合同》指向的是同一房屋，对真实性予以认可，但对被告所称是对《商品房买卖合同》的补充和变更不予认可；且对关联性不认可，认为是两个合同关系。证据二、2018年11月30日由原告家属代收的2018年11月1日-2019年10月31日的租金收益收据1张，拟证明被告已经按合同约定按期履行了房屋交付义务和租金交付义务。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的不认可，认为2018年11月30日收取的35722元系原、被告签署的《商品房买卖合同》逾期交付房屋的违约金；且领收人“苗丰年”是原告父亲，其年事已高，从签字可看出年纪很大，对原、被告间约定的收取款项具体是什么钱并不知晓，因此对于收据中所写明的“返租金”一事并不知情。证据三、五常市房产住宅局于2020年4月23日颁发的《商品房预售许可证》1份，拟证明在本案受理之前，被告已取得案涉房屋的预售许可。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的不认可，认为《商品房预售许可证》的办理并不能抗辩被告未交付房产且未能办理房屋登记的违约事实。本院认为，被告对原告出示的证据一至三，原告对被告出示的证据一至三的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性均予采信。对原告出示的证据四，因与本案无关，对关联性不予采信。综上，本院认定如下事实：2018年2月28日，原告孙凤茹与被告清华置业公司签订《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》（合同编号XTD20160719291），约定原告购买被告开发建设的位于五常市建设大街与文苑路交汇处新天地购物XXXX号商铺，建筑面积19.50平方米，单价22898.72元/平方米，总金额446525元，付款方式为一次性付款，交付时间为2018年10月31日，交付条件为竣工验收合格和消防验收合格；同时约定，如买受人（指原告）有意愿在商场正式营业三年后将商铺进行转售，买受人承诺优先转售给出卖人（指被告），出卖人按原价回购；还约定出卖人逾期交房的违约责任：如出卖人逾期或延期将商铺交付给买受人，出卖人将按合同约定的交付时间对买受人按实际交款金额进行返租，返租比例为第一年8%；具体逾期返租金额以实际逾期天数计算。《商品房买卖合同》签订当日，原、被告同时签订了《新天地购物广场商铺委托管理协议》，约定乙方（指原告）将位于五常市建设大街与文苑路交汇处新天地购物广场项目内XXXX号商铺（建筑面积19.50平方米）委托甲方（指被告）经营管理，期限为三年，自2018年11月1日至2021年10月31日；委托管理期间，甲方向乙方支付商铺使用租金，租金比例为2018年至2021年返租金额平均每年为8%，首年租金为35722元（每年11月30日前返租金，以实际到账金额给付）；如乙方有意愿在商场正式营业三年后将商铺进行转售，甲方可优先按原价购买商铺；在委托期限内，乙方如提出解除该协议，须经甲方的书面同意。合同签订当日，原告付清全部购房价款446525元，被告出具了收据3张（含2万元定金收据1张），并标注待办理产权证时换正式发票。2018年11月30日，原告父亲代原告收取了2018年11月1日至2019年10月31日的租金35722元。2020年4月23日，五常市房产住宅局为被告颁发了新天地购物广场的《商品房预售许可证》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：一、案涉房屋是否已完成交付，被告的行为是否构成根本违约。原告起诉认为，被告迟延履行交付案涉房屋，至今未协助原告办理案涉房屋登记，未支付任何收益，其购买案涉房屋以获得房屋所有权及被告承诺的高额收益的目的不能实现，被告已构成根本违约。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告在本案受理之前已取得案涉房屋的预售许可，故原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。原、被告签订的《托管协议》系双方真实意思表示，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该协议亦合法有效。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《托管协议》约定的履行期限前后连续，即约定的房屋交付时间到期后，托管便开始履行，且被告已按约履行了给付第一年租金的义务，故表面原告虽未直接占有案涉房屋，但其与被告签订《托管协议》，并已获得案涉房屋收益的事实表明其已实现了对案涉房屋的合法占有。且原告诉称原告未能交付房屋，其出示的证据亦不足以证明。房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移，且原、被告对房屋交付的内容无特别约定，因此，被告未能协助原告办理房屋所有权登记，并不构成根本违约。综上所述，原告要求解除与被告的《商品房买卖合同》，被告返还购房款的诉讼请求，无法律及事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙凤茹的诉讼请求。案件受理费6998元，减半收取计3999元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  窦波二〇二〇年十一月九日书记员  周旋