四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1246号 上诉人（原审原告）：四川永逸实业有限公司，住所地四川省遂宁市遂州南路**，统一社会信用代码91510903793959106Y。 法定代表人：吴乐天，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：杜智勇，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李兴蓉，女，1971年8月1日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审被告）：武侯区强建建筑设备机械租赁站，住，住所地四川省成都市武侯区双安东巷**附**/div> 经营者：曾健。 委托诉讼代理人（特别授权）：李兴蓉，女，1971年8月1日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原审第三人：遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司，住所，住所地四川省遂宁市经济技术开发区明月路**永耀大厦，会信用代码9151090020615657XM。 法定代表人：杨承业，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨建，男，1981年5月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区，该公司员工。 上诉人四川永逸实业有限公司（简称永逸实业公司）因与被上诉人李兴蓉、武侯区强建建筑设备机械租赁站（简称强建建筑设备租赁站）、原审第三人遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司（简称中通实业集团）案外人执行异议之诉一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初4514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人永逸实业公司上诉请求：1.撤销遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初4514号判决；2.判决不得执行登记在原审第三人名下的位于遂宁市船山区××路××号××层××号（不动产权证号遂宁市房屋证城区字第Ａ××0号）房屋；3.确认上诉人享有上述房屋的所有权，并解除遂宁市船山区人民法院（2018）川0903执2874号之二执行裁定书中对上述房屋的查封；4.由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以房屋买卖合同签订时上诉人未对房屋尽到合理注意义务为由，认定上诉人对未办理过户存在过错属于事实认定错误。1.上诉人在签订房屋买卖合同时已尽到合理注意义务。上诉人在合同签订时，已经查看了中通实业集团出具的房产证、土地使用权证等相关证件，上诉人有理由相信抵押权已经解除且中通实业集团能够办理房屋产权转移登记。2.一审法院认定签订买卖合同时存在抵押是十年未办理房屋过户转移登记的原因之一错误，根本原因是2011年解除抵押后，中通实业集团隐瞒抵押已解除的实情，又将涉案房屋重新设定了抵押。因此，未办理过户的过错不应由上诉人承担。3.上诉人对未办理过户不存在过错，上诉人一直都在积极主张办理过户。依据“九民纪要”的相关规定，本案符合非因买受人原因未办理过户的情形。二、一审法院适用法律错误。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》中并未将抵押权、重复买卖等视为过错，一审法院认定存在抵押权有过错，系对法律的错误理解。上诉人承若在确认权属后愿意将剩余房款按人民法院要求予以支付，上诉人对未办理过户登记不存在过错，应当排除执行。 被上诉人李兴蓉、强建租赁站共同辩称，中通实业集团拖欠租赁费是事实，房屋被查封是在其起诉和申请执行后。因此，不管上诉人与中通实业集团发生了什么事情，涉案房屋目前仍在中通实业集团名下，对房屋查封是正确的。 原审第三人中通实业集团述称，同意一审判决。 永逸实业公司向一审法院提出诉讼请求:1.不得执行登记在第三人名下的位于遂宁市船山区××路××号××层××号（不动产权证号：遂宁市房权证城区字第Ａ××0号）的房屋；2.确认永逸实业公司享有遂宁市船山区××路××号××层××号房屋的所有权；3.解除遂宁市船山区人民法院（2018）川0903执2874号之二执行裁定书中对位于遂宁市××路××号××层××号房屋的查封；4.本案诉讼费由李兴蓉和武侯区强建建筑设备机械租赁站承担。 一审法院认定事实：2008年2月5日，永逸实业公司（受让方、乙方）与第三人中通实业集团（出让方、甲方）签订《房屋买卖协议》，约定由永逸实业公司购买中通实业集团所有的位于遂宁市××路××号××大厦××楼××室××，产权面积613平方米，出让价格人民币900000元。支付方式：签订买卖协议之日首付600000元，余额在办理过户手续时支付。两证过户过程中发生的一切税费均由乙方承担。甲方按乙方要求配合乙方办理过户手续，协议签订后，乙方即刻获得使用权。签订协议当天，永逸实业公司向第三人中通实业集团支付了首付款400000元，第三人中通实业集团也将案涉房屋交付永逸实业公司使用至今。2010年8月24日，永逸实业公司向第三人中通实业集团出具《关于与中通公司房屋买卖的补充协议及说明》，载明：1.四川永逸实业有限公司与中通建筑工程有限公司于2008年11月20日就开善东路1号二层房屋（面积612.00平方米）达成购买协议，本公司出资900000元购买其房屋并按协议实际支付了400000元。2.中通公司承诺在2010年1月20日前将上述房产过户至本公司名下，时至今日由于中通公司原因，致该房屋产权证仍未能完成过户。所以，望贵公司尽快配合本公司办理相关过户程序，本公司并声明该房屋余款400000元所产生的利息至2010年1月20日截止。该事件之后发生的利息本公司不再承担。朱璐在该协议上签字。2004年9月29日，第三人中通实业集团在案涉房屋上设置了抵押权，2011年1月11日注销了该抵押登记。2011年1月11日，第三人中通实业集团再次以案涉房屋为抵押物，与中国农业银行股份有限公司签订了《抵押合同》，2011年1月20日，进行了抵押登记。2016年10月20日，永逸实业公司向第三人中通实业集团出具《四川永逸实业有限公司关于及时办理产权过户的函告》称：望中通实业集团在2016年10月30日前，双方积极配合，及时办理产权过户，结清余款。否则，我方对原约定的资金利息全部不予认可。并对因贵方责任造成我方无法行使产权造成的损失保留追偿的权利。该函告由第三人中通实业集团员工罗顺萍签收。2016年12月16日，永逸实业公司向第三人中通实业集团出具了一份《关于办理南奇大厦2楼房屋产权证的备忘录》，称，经双方协商，中通实业集团承诺在2017年5月份之前还款解除抵押取出房产证，配合办理房产手续，结算余款。第三人中通实业集团在该备忘录上盖章。强建机械设备租赁站、李兴蓉与中通实业集团债务转移合同纠纷一案，一审法院于2018年7月18日作出《民事判决书》判决：遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司于本判决生效后十日内支付武侯区强建建筑设备租赁站、李兴蓉租赁费643300元及逾期利息，逾期利息的计算方式为以643300元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为计算标准，从2017年1月26日开始计算至本判决确定的本金给付之日止……。中通实业集团不服该判决，向遂宁市中级人民法院上诉，2018年10月12日，该院作出（2018）川09民终994号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因中通实业集团未履行生效判决，2018年11月23日，强建建筑设备租赁站、李兴蓉向一审法院申请执行。执行中，一审法院于2019年2月25日作出（2018）川0903执2874号之二执行裁定书，对中通实业集团名下的包括案涉遂宁市××路××号××大厦××楼在内的房屋进行了查封。永逸实业公司对上述查封不服，向一审法院申请执行异议，一审法院于2019年10月31日作出（2019）川0903执异79号《民事裁定书》，驳回了永逸实业公司的异议请求。永逸实业公司不服该裁定，遂向一审法院提起本诉。一审法院认为，本案争议焦点为本案永逸实业公司对案涉遂宁市××路××号××大厦××楼的房屋是否享有足够排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，永逸实业公司要排除强制执行，必须同时满足以上四个条件。永逸实业公司与第三人中通实业集团在一审法院对案涉房屋查封前签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定且永逸实业公司与第三人中通实业集团签订协议当天，第三人中通实业集团向永逸实业公司交付了房屋，永逸实业公司依约向第三人中通实业集团支付了首付款400000元。该协议应为合法有效。剩余500000元房款，永逸实业公司与第三人中通实业集团约定在房屋过户时交付，但至今该房屋未办理过户登记，剩余的500000元房款也未支付。永逸实业公司在与第三人中通实业集团签订房屋买卖协议时，案涉房屋上已经设置了抵押权，但永逸实业公司没有进行查询就与第三人中通实业集团签订了《房屋买卖协议》，没有尽到一个房屋买受人合理的注意义务，也是导致其购买房屋后数十年都无法办理房产转移登记的原因之一。永逸实业公司自身对未办理案涉房屋过户登记存在过错，永逸实业公司享有的合同权益不足以排除强制执行。故对永逸实业公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决：驳回四川永逸实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币12800元，由四川永逸实业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人是否享有合法权利而阻却人民法院对标的执行是案件的重点事实。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为，永逸实业公司主张对遂宁市××路××号××大厦××楼的面积163平方米房屋享有足够排除强制执行的民事权益的理由是否成立。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”永逸实业公司与第三人中通实业集团于2008年2月5日在签订的《房屋买卖协议》，约定中通实业集团将案涉房屋出售给永逸实业公司。协议签订后，永逸实业公司按照约定向中通实业集团支付了首付款400000元，中通实业集团将房屋交付永逸实业公司占有，永逸实业公司将该房屋作为员工宿舍使用至今。一审法院根据本案被上诉人强建建筑设备租赁站、李兴蓉的申请于2019年2月25日裁定对案涉房屋进行了查封，该裁定查封行为发生在双方买卖和交付房屋十年之后。由于双方的买卖协议不违反法律禁止性规定而合法有效，按照约定购房款的余款500000元，永逸实业公司房屋过户时向中通实业集团支付，由于中通实业集团将房屋抵押而怠于办理房屋过户登记，剩余的500000元房款永逸实业公司也未支付。永逸实业公司多次以协议、函件、纪要等形式催促中通实业集团办理房屋过户登记，中通实业集团仍然未按协议约定履行该义务。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第127条对此问题规定，“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”因此，永逸实业公司享有对遂宁市××路××号××大厦××楼的面积163平方米房屋排除强制执行的民事权益。由于永逸实业公司尚未支付约定的剩余购房余款，应将该款交付执行法院执行，现永逸实业公司自愿履行该义务，待履行相关义务后，另行主张房屋所有权。 综上所述，上诉人四川永逸实业有限公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初4514号民事判决； 二、不得执行位于遂宁市船山区××路××号××层××号（不动产权证号遂宁市房权证城区字第Ａ××0号）的房屋； 三、驳回四川永逸实业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费12800元，四川永逸实业有限公司负担6400元，武侯区强建建筑设备机械租赁站、李兴蓉共同负担6400元；二审案件受理费12800元，四川永逸实业有限公司负担6400元，武侯区强建建筑设备机械租赁站、李兴蓉共同负担6400元。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十一月十七日 书记员  周斯云