黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0112民初3948号原告:哈尔滨市金超物业管理有限公司，住所地哈尔滨市阿城区金都街道办事处办公楼**。法定代表人：吴迪；职务总经理。委托诉讼代理人：季巍岩，男，该公司职员。被告:尹中利，男，1970年12月30日出生，汉族，个体，住哈尔滨市阿城区。原告哈尔滨市金超物业管理有限公司（以下简称金超物业公司）与被告尹中利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金超物业公司委托诉讼代理人季巍岩，被告尹中利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金超物业公司本院提出诉讼请求：1.请求法院判令尹中利立即给付金超物业公司物业费7094元；2.请求法院判令尹中利支付金超物业公司滞纳金6630元；3.诉讼费及相关费用由尹中利承担。事实与理由：2011年12月20日，金超物业公司与尹中利签订了《物业管理服务协议》、《业主管理公约》等合同，合同约定：尹中利按建筑面积每月每平米1.5元交纳物业费；于期满后次月10日前交纳下一年度物业费管理费。合同签订后，金超物业公司为尹中利及小区提供了保洁、安保、维修等物业服务。但尹中利在享受服务后，长期多年未按照合同约定向金超物业公司履行交付物业费的义务。经金超物业公司多次上门催收，尹中利拒不给付。尹中利的行为已构成违约。故金超物业公司诉至法院，请求法院支持金超物业公司诉请。尹中利辩称，请求人民法院依法驳回金超物业公司不合理且不合法的诉讼请求。尹中利所有的两处商务楼是金河铭苑高层11号楼5门和8门，一层商服实际的作用就是一面墙，商服的门开在区外侧。物业所承诺提供的保洁、安保等服务尹中利和租户根本没有享受到，且院内物业所承诺的服务也没有做到。5门在入户初期由于大理石外墙脱落，把5门玻璃砸坏，至今未修。8门内棚顶污水主管道常年漏水，多次向物业报修未修。根据物业服务合同和收费标准，参照哈尔滨市物价监督管理局哈市住房保障和房产管理局下发的物业服务标准第39号文件，金超物业公司是三级服务标准，金超物业公司提供的服务与39号文件所规定的三级标准存在巨大差距，应该算是严重违约，物业违约在先。滞纳金属行政法律体系中的概念，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间，物业没有权利收取滞纳金。合同第八条第四款，根据合同法第三条平等原则，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条公平原则当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务。第39条格式合同条款定义及使用人义务采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，采取合理的方式提请对方注意。根据民法总则第188条，对诉讼时效的规定，诉讼时效为三年。金超物业公司在没有任何合同条款约定下，也没有征得业主同意的情况下，私自收取声控灯电费，属于乱收费。综上所述，第一，尹中利之所以未交物业费，是金超物业公司违约在先，提供服务存在瑕疵，存在乱收费行为，且金超物业公司所提供的格式合同，没有做到法律要求的公平公正原则。针对业主的违约责任，收取高额的滞纳金。而针对提供服务方的违约责任，无法操作。第二，金超物业公司依据合同第八条第四款，请求法院判令尹中利支付滞纳金，无事实和法律依据，而且金超物业公司所提供的格式合同，违反了合同法的公平公正原则，损害了尹中利的利益。第三，金超物业公司从未催缴过物业费，金超物业公司的大部分请求已超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于尹中利举示的照片是否被本院采信的问题。尹中利举示的证据中反映其金河名苑G11楼8号商服房屋漏水，但双方签订的《物业合同合订本》中第八条第一款约定：“甲方违反本协议，未达到管理服务约定目的，乙方有权要求甲方限期改正”。故本院对尹中利举示的证据不予采信。本院经审理认定本案的事实如下：2011年12月20日，金超物业公司与尹中利签订了《物业合同合订本》。《物业合同合订本》主要约定：“根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就物业管理服务达成如下协议：尹中利的房屋位于金河名苑小区G11楼8号商服，建筑面积56.06㎡。金超物业公司为尹中利提供物业管理服务，服务内容有：房屋共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等……被告交纳物业管理服务费的标准：商服及车库按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业管理服务费。物业管理服务费的交纳时间：进户时一次性交清两年物业管理费用。两年期满以后的次月10日前缴纳下一年度的物业管理费，以后以此类推。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并逾期之日起每天加收3‰的滞纳金……”。合同签订至今，金超物业公司一直为尹中利及所在的小区提供物业服务。尹中利交纳了二年物业管理服务费，自2013年12月20日起未再交纳物业费。本院认为，金超物业公司与尹中利签订的《金河名苑小区物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应予保护。尹中利自述其与金超物业公司协商交纳物业费事宜并愿意交纳合理的物业管理费，因其认为物业服务不到位在金超物业公司催收物业费时拒绝交纳商服房屋物业费。故诉讼时效中断，重新起算。尹中利称哈价联第39号文件中提到了三级物业服务标准，这仅是对物业服务进行评分的标准，且尹中利未向本院举示物业对其进行服务不达标即存在严重违约的证据。物业服务具有综合性、长期性等特点，不能仅因为某一项服务不到位就拒绝缴纳物业费。尹中利多年故意不交纳物业费的行为会造成物业服务企业因运营费用的不足导致无法维持正常的物业服务水平，进而服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益，并最终形成恶性循环。尹中利如果认为物业服务质量不达标，有权要求物业公司限期改正，其以此为由拒交物业费于法无据。故尹中利的抗辩主张，没有证据证明，本院不予支持。金超物业公司已经按合同约定为尹中利提供了多年物业服务，尹中利未按合同约定履行给付物业费的义务，已经构成违约，应当承担违约责任。从双方签订的合同内容来分析，合同中约定的“滞纳金”应认定为“违约金”，且其请求的滞纳金金额仅以欠费当年一年时间计算。违约金系民法概念，性质以补偿为主，以惩罚为辅。双方在违约责任条款中约定“滞纳金”，确定该约定的性质系惩罚性违约金，惩罚性违约金不以实际发生的损失为前提，目的在于促使当事人积极履约，违约时，对其过错进行惩罚。另参照全国法院民商事审判工作会议纪要第50条：“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”的规定，尹中利应当预见违约承担责任的后果，其未向本院举示约定违约金标准过高的证据。故金超物业公司主张的物业费和滞纳金金额均未超出合同的约定，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、尹中利于本判决生效之日起三日内给付哈尔滨市金超物业管理有限公司物业费7094元（自2013年12月20日至2020年12月31日止）；二、尹中利于本判决生效之日起三日内给付哈尔滨市金超物业管理有限公司违约金6630元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取72元,由尹中利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘薇薇二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘 茁