天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3314号上诉人（原审原告）：李翠，女，1977年10月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宋鹏，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文杰，北京东卫（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津信嘉房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区盛达街星月轩底商**房屋。法定代表人：刘强，执行董事。委托诉讼代理人：郝静，女。委托诉讼代理人：陈晓霞，天津华声律师事务所律师。上诉人李翠因与被上诉人天津信嘉房地产经纪有限公司（以下简称信嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初86749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李翠上诉请求：1、请求撤销一审判决,查清事实后依法改判：判令信嘉公司返还李翠房屋转让费70000元；判令信嘉公司赔偿李翠经济损失70000元；2.本案全部诉讼费用均由信嘉公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.一审法院偷换李翠主张的可撤销合同,罔顾事实及法律规定。一审法院依据“信嘉公司未向李翠披露涉诉房屋已涉诉的重要事实,进而操纵李翠与东方酒店签订租赁合同,签订免责的《租赁解约协议》,收取转让费60000元”的事实,认定信嘉公司主观上存在欺诈之意,结合李翠诉中的撤销申请,进而认定撤销《租赁解除协议》。但一审法院仍认定双方于2018年4月11日签订的《协议》为有效的合同,并认定信嘉公司承担违约责任,明显错误。首先,信嘉公司隐瞒租赁房屋早已涉诉这一重大事实的行为,是始于双方开始交涉签订租赁合同,直至李翠从法院知悉被隐瞒事实时为止,隐瞒的行为贯穿于整个租赁过程,而并非单纯在双方签订《租赁解约协议》这一阶段中。其次,信嘉公司故意隐瞒房屋涉诉的重大事实,误导李翠与其签订房屋转让协议,即2018年4月11日签订的《协议》,主观上具有欺诈的故意,给李翠造成了巨大的损失,依据民法总则第148条的规定,该合同因存在欺诈应予撤销。但一审法院将李翠就该协议基于欺诈事实所主张的可撤销合同特意回避,直接认定合同有效,判决由信嘉公司承担违约责任,而非缔约过失责任,属于认定事实不清,严重适用法律错误。最后,依据合同法第58条的规定,合同撤销后有过错一方应赔偿对方因此受到的损失,该损失为信赖利益损失,其中包括缔约费用损失及为缔约做准备时支出的合理费用,即李翠为缔约准备而产生的7万元费用以及为履行合同基于信赖所产生的装修损失。根据法律规定,法院在审理过程中已发现存在欺诈情形并定性为可撤销合同,则其对应的缔约过失责任的承担范围为法定范围,并未给予审理法院以自由裁量权,该问题为是与非的问题,而非多与少的问题。然而一审法院却自行裁量综合确定转让费损失为32000元,毫无事实依据与法律依据。2.关于70000元的装修损失。合同签订后,李翠按照基于《协议》可期待的租赁期限,按照经营需要(携程旅行社全国统一门店标准)对涉案房屋进行了全面装修。但因信嘉公司的隐瞒行为,致使李翠未能如愿使用案涉房屋,提前腾房,以致前期的装修投入严重损失。对此李翠提交了《工程制作合同》及天津义利装饰设计有限公司工程预算书、往来收据及装修后的房屋实况,以此证明李翠对房屋进行了实际的装修及实际产生的费用情况。但一审法院仅以李翠未申请鉴定为由,罔顾事实的基础上就断定李翠没有损失,对于李翠提交的装修对比图、装修照片完全视而不见,就以举证不充分为由驳回李翠的全部诉请,属于认定事实不清,有悖司法公正。信嘉公司辩称，不同意李翠上诉请求，请求维持原判。双方合同关系中，信嘉公司并不存在欺诈，对外转让承租权是信嘉公司自身经营调整所致，而且已经提交了证据。信嘉公司未提出上诉，是基于解决矛盾考虑。一审判决推定信嘉公司有过错并要求部分款项返还，是综合李翠已经通过承租权转让在涉案房屋经营的事实以及信嘉公司有过错的推定，已经最大限度的保护了李翠的权利。关于装修费，由于李翠提交的证据不足以证实其主张，而原审一审、重审一审中，法庭均一再询问李翠是否申请鉴定以确认装修残值，但是李翠明确表示拒绝，对其自行放弃权利所导致不利后果，应由其自行承担。李翠向一审法院起诉请求：1.判令信嘉公司返还李翠房屋转让费70000元；2.判令信嘉公司赔偿李翠装修损失70000元；3.本案诉讼费由信嘉公司承担。一审法院认定事实：2018年4月11日，双方签订《协议》，约定双方协商继续履行原合同（2015年10月签订合同），合同条款按照原合同执行，（2018年4月至2020年10月9日）此时间段房屋交付李翠使用，协议约定自2018年4月21日至2018年6月8日交付房租40000元、电费300元、网费300元；2018年5月8日前交付房租90000元（2018年6月8日至2019年1月8日）。合同签订当日，李翠向信嘉公司支付房租40600元。2018年3月30日，李翠向信嘉公司支付涉诉房屋转让费60000元，2018年4月11日，李翠向案外人孙兵兵支付中介费10000元，信嘉公司也向案外人孙兵兵支付10000元。2018年7月26日，双方签订《租赁解约协议》，约定双方就解除租赁天津开发区第三大街31号一楼大厅部分（建筑面积54平米）的租赁合同达成协议，双方同意解除2018年4月21日签订的上述房地产租赁合同并签署本协议，自协议签订之日起，双方签订的租赁合同效力自动终止；李翠承诺于2018年7月10日前从该物业中搬出并办理退房交接手续，双方签订解约协议，互不追究原租赁合同相关违约责任。此后李翠直接自案外人天津滨海东方商务酒店有限公司处承租涉诉房屋，租赁期限为2018年7月至2020年7月。案外人张丽于2017年4月28日向一审法院起诉，要求包括信嘉公司在内的相关房屋使用人腾空房屋并交付，承担使用费等，案号为（2017）津0116民初81660号。一审法院于2018年5月25日作出判决书，该判决认定张丽享有涉诉房屋的物权期待权，天津滨海东方商务酒店有限公司未经张丽允许，擅自自行使用及允许信嘉公司等使用涉案房屋，缺乏正当权源，系无权占有。该判决书判决信嘉公司腾空开发区第三大街31号1号楼底商31-11房屋，交付张丽。2018年11月13日，天津市第二中级人民法院作出（2018）津02民终6302号判决书，维持上述判决。张丽于2019年1月就上述生效判决向一审法院申请强制执行，李翠得知一审法院执行部门腾房通知后在2019年4、5月间自行腾空涉诉房屋。一审法院认为，本案双方于2018年4月11日签订的《协议》，约定信嘉公司将其承租的房屋转租给李翠，双方又于2018年7月26日解除了上述协议，解除协议中约定双方不再追究相关违约责任，李翠遂承继信嘉公司合同，与案外人东方酒店公司续签了房屋租赁合同。基于上述一系列的操作，李翠向信嘉公司支付了60000元的房屋租赁权的转让费。然，李翠2018年7月承租涉诉房屋后仅使用至2019年5月，即因房屋涉诉进入执行程序，遂主动腾空房屋，不能继续使用。依据以上查明的事实，信嘉公司所涉及的腾房之诉在2017年4月28日已经人民法院立案受理，房屋使用之前景存疑，在此情形下，信嘉公司未向李翠披露该重要事实，进而操作李翠与东方酒店签订租赁合同，签订免责的《租赁解约协议》，收取李翠转让费60000元，其主观上确有欺诈之意，李翠在本案审理中也提出了撤销《租赁解约协议》中的免责条款的意见，符合合同法关于撤销权行使的规定，上述主张具有事实及法律依据，予以支持，据此信嘉公司仍需承担相应合同违约责任。关于李翠主张的转让费损失，根据双方提供的银行流水等证据，可以认定李翠支付信嘉公司转让费60000元，李翠主张给孙兵兵的10000元，以及信嘉公司主张给孙兵兵的10000元，无法证实跟转让费有关，不予认定。双方均未举证证实转让费构成，只能依照李翠实际使用年限与双方签署协议时的预期使用年限，并综合其他因素确定转让费损失。根据上述查明的事实，可认定李翠实际使用房屋12个月左右，据此，认定信嘉公司应退还李翠转让费32000元。关于李翠主张的装修费损失70000元，因其所举证据无法充分证实真实费用的产生，且不申请司法鉴定，无法确定李翠主张的装修费用，故对此诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告天津信嘉房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李翠转让费32000元；二、驳回原告李翠其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由原告负担2391元，被告负担709元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：双方于2018年4月11日签订的《协议》是否为可撤销合同，是否应当撤销；信嘉公司应当返还李翠房屋转让费具体数额；信嘉公司是否应当赔偿李翠装修损失70000元。本院分析如下：关于双方于2018年4月11日签订的《协议》是否为可撤销合同、是否应当予以撤销问题。根据第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。李翠上诉主张，双方于2018年4月11日签订的《协议》因信嘉公司存在欺诈，应予以撤销。就该份合同签订是否存在欺诈问题，本院认为，欺诈是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。案外人张丽于2017年4月28日起诉包括信嘉公司在内的被告腾空房屋，在2018年4月11日签订的《协议》时，信嘉公司未将该涉诉信息向李翠予以披露，而该信息对李翠是否建立合同关系可能产生影响。但双方签订协议时，案涉房屋仅为涉诉，尚未有生效裁判确认信嘉公司不具备签订合同的权利，合同签订后至2018年7月26日双方签订《租赁解约协议》之时，合同均可以正常履行。故本案事实尚达不到信嘉公司故意隐瞒真实情况使李翠陷入错误的情形，未达到欺诈的程度，李翠主张2018年4月11日签订的《协议》应予撤销的主张，本院不予支持。关于双方2018年7月26日双方签订《租赁解约协议》中免责条款的问题。签订该《租赁解约协议》时，信嘉公司仍未将该案涉房屋涉诉信息向李翠予以披露。由于该《租赁解约协议》系解除合同协议，协议中的免责条款使得李翠陷入错误认识，即放弃了主张2018年4月11日签订的《协议》违约责任的权利，一审法院认定该条款应予撤销并认定信嘉公司应承担违约责任系适当的。根据合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。故李翠既可以依照缔约过失责任主张赔偿损失，也可以依据违约责任主张赔偿损失。由于违约责任赔偿范围大于缔约过失赔偿范围，故一审认定信嘉公司承担违约责任并无不当之处。本案中李翠支付的转让费，实质是其为取得与信嘉公司建立合同机会支付的对价。双方合同签订后，李翠占用房屋并实际使用，合同得以部分履行。故一审根据实际使用年限与预期使用年限并综合其他因素考量，认定信嘉公司返还转让费32000元是适当的，本院予以维持。关于李翠主张的装修损失70000元问题，由于装修已经实际使用，存在价值贬损，经一审、二审向其释明，李翠坚持不对残值申请鉴定，对该损失无法确认，对李翠该项请求本院予以驳回。综上所述，李翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人李翠负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二〇年十一月二日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……