黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1153号 原告：朱祥民，男，1980年2月4日出生，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：程志平，爱民区新华法律服务所法律工作者。 被告：牡丹江远东房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区向阳街**。 法定代表人：陈连奎，该公司董事长。 原告朱祥民与被告牡丹江远东房地产开发有限公司（以下简称远东房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱祥民的委托诉讼代理人程志平、被告远东房产的法定代表人陈连奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱祥民向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付原告为其交纳的采暖费及违约金12760元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以65万元的价格购买了被告开发建设的位于爱民区远东广场小区1号楼××××室。原告居住后，因被告欠缴2012年-2017年的供热费，致使原告无法交纳原告使用期间的供热费。2018年9月6日，牡丹江佳日热电有限公司向原告催缴供热费，原告通知被告无果后，交纳了被告欠缴的供热费及违约金。原告向被告索要无果。故原告诉至法院，请求如上。 远东房产辩称，一、原告的请求已经过了诉讼时效。原、被告双方签订商品房买卖合同的时间是2017年8月23日，根据相关法律规定，诉讼时效是三年，原告的起诉状日期是2020年10月23日，已经超过三年诉讼时效。二、原告并未向被告交纳全部的购房款，故原告没有取得房屋的全部产权，没有权利向被告主张任何权利。双方签订合同时，原告仅向被告交纳了570000元的购房款，双方约定被告向原告出具购房款发票后，被告交齐剩余房款，被告于2017年9月19日向原告出具了购房款发票，原告至今未向被告交纳剩余房款，所以原告不能取得房屋全部产权。 本案争议焦点为：一、原、被告之间是何种法律关系；二、原告的诉讼请求是否过超过诉讼时效；三、原告是否取得了涉案房屋的所有权，是否有权向被告主张权利；四、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：被告举示的证据二、（2018）黑1004民初1380号民事调解书复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.证据一、商品房买卖合同复印件1份、不动产权证书复印件1份（与原件核对无异议），证明原、被告于2017年8月23日签订了商品房买卖合同，被告以65万元的价格将涉案房屋出售给原告；双方依约履行了过户手续，并将房屋所有权转移到原告名下。原告有权就该房屋所产生的事项行使权利。 被告对该组证据有异议，一、房款65万应当一次性交齐，原告当时说被告把发票开出来后，原告把全部房款交给被告，2017年9月19日被告开出发票后，原告至今未将剩余房款8万元交给被告。二、合同落款签字是原告母亲替原告签字，产权处办理房照是失职行为，办理产权证时合同上的签字应和产权证照应为一人。所以不动产权证书是原告通过不正当手段取得的。因此原告不应享有该房屋的全部所有权，原告没有资格主张权利。 本院认为，该组证据能够证实2017年8月23日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的远东小区1号楼××××室房屋一处，并于2017年10月11日取得该房屋不懂产权证书的事实，对此本院予以确认。 证据二、供热采暖费票据复印件5张（与原件核对无异议）、热力违约金发票复印件5张（与原件核对无异议）、采暖费及违约金统计表复印件1张（供热公司出具的，但个人去调取没有盖章），证明该房屋所有权在被告手中时，产生的采暖费5368元、违约金7392元，共计12760元。违约金和采暖费的交纳时间是2018年9月29日，至今没有超过诉讼时效。 被告对该组证据有异议，因原告不应享有该房屋的全部所有权，因此没有资格主张权利，这份证据与被告无关，被告不予质证。 本院认为，该组证据能够证实原告交纳了2012年至2017年案涉房屋欠缴的取暖费5368元及违约金7392元的事实，对此本院予以确认。 2.被告远东公司举示证据：证据一、黑龙江省增值税发票复印件1份，证明原、被告商品房买卖合同签订后，约定原告先交57万元房款，剩余8万元，待房屋全额发票开出后马上付清，被告在2017年9月19日将房屋全额发票开出后，原告至今欠付被告购房款8万元。所以，原告不应享有该房屋的全部产权，原告没有资格主张权利。被告不欠付原告供热费及违约金。 原告对该份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，该证据不能证明原告没有资格主张权利，被告承认该房屋已经过户至原告名下，原告依法取得房屋所有权。被告称没有全部给付房款，但欠缴房款，是债权，而非物权，物权仍然由原告享有；被告在本院曾因原告欠缴房款主张过权利，无权在本案再行主张；且原告认为本案案由应为不当得利纠纷，不应为房屋买卖合同纠纷，与房屋买卖合同不是同一法律关系，被告不能在本案主张购房款事宜。 本院认为，该份证据能够证实被告于2017年9月19日为原告出具了全额购房款发票的事实，本院予以确认。对被告要证明的其他问题不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年8月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：朱祥民购买远东房产开发建设的爱民区远东广场小区1号楼××××室门市（产籍号为×××-×××-×/×-×-××××），房款总价为650000元。合同签订当日，朱祥民交纳了570000元购房款，远东房产向朱祥民交付了房屋。2017年9月19日，远东房产为朱祥民出具了650000元全额购房款发票。2017年10月11日，原告取得上述房屋的不动产权证书。2012年至2017年期间,被告未交纳过上述房屋的取暖费，原告于2018年9月29日分十笔交纳了上述房屋2012年至2017年采暖期的取暖费5368元及违约金7392元，共计12760元。 另查，2018年5月22日，被告因原告欠付购房款一事，向本院起诉，经本院主持调解，双方达成调解协议如下：一、朱祥民于2018年10月27日前一次性给付牡丹江远东房地产开发有限公司购房款80000元，并赔偿2017年9月20日至2018年9月20日期间的利息5930元，合计85930元，本案就此终结别无争议。二、案件受理费1949元，减半收取计974.50元，由朱祥民负担。远东房产向本院申请执行该调解书所涉款项，现该案执行环节。原告称已将上述款项全部交给本院执行局。 本院认为，关于本案案由问题。本案朱祥民主张其代替远东房产履行了交纳取暖费的义务，要求远东房产返还朱祥民交纳的取暖费及违约金，该项请求并非依据的是双方的商品房买卖合同关系，根据《民事案件案由规定》本案案由应为不当得利纠纷。 关于本案原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案朱祥民代缴取暖费及违约金的时间为2018年9月29日，依据上述法律规定，朱祥民的诉讼请求未超过诉讼时效。双方签订商品房买卖合同时，朱祥民尚不清楚远东房产欠缴取暖费的事实，不存在起算诉讼时效的情形，故本院对远东房产主张自双方签订商品买卖合同时起算本案原告诉请的诉讼时效，本院不予支持。 关于本案原告是否有权向被告主张权利的问题。远东房产抗辩朱祥民未交纳全部购房款，故对房屋不享有全部所有权，不能向远东房产主张权利。本院认为，朱祥民与远东房产签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应认定为有效。双方依据该商品房买卖合同履行义务、享有权利，朱祥民在签订合同后向远东房产交纳的570000元购房款，远东房产为朱祥民出具了全额购房款发票并履行了交付房屋的义务，朱祥民依据远东房产出具的手续到产权部门办理了不动产权证书，依法取得了房屋的所有权。远东房产于2017年8月23日向朱祥民交付房屋，交付房屋前该房屋所欠付的相应费用，除双方另行约定外，交纳义务人应为远东房产，现因远东房产逾期交纳2012年至2017年期间的取暖费，产生了相应的违约金，朱祥民在取得房屋后代为履行了相应义务，远东房产因朱祥民该代缴行为，产生了财产的消极增加，获得了不当利益，远东房产对其所获利益应予以返还。故本院对朱祥民主张远东房产支付其代缴的2012年至2017年期间的取暖费及违约金予以保护，对远东房产的抗辩理由不予支持。 综上所述，本院对原告要求被告给付原告为其交纳的采暖费及违约金12760元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条的规定，判决如下： 被告牡丹江远东房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱祥民代缴的远东广场小区1号楼××××室门市2012年至2017年的取暖费5368元、违约金7392元，共计12760元。 如果被告牡丹江远东房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费119元，减半收取计59.50元，由被告牡丹江远东房地产开发有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  马龙君