山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12190号上诉人（原审原告）：邱敏，女，1982年9月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：房雷，山东万吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑国，山东万吉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南物华天宝农业科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：朱孝诚，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：山东物华天宝农业科技股份有限公司，住所地山东省东营农业高新技术产业示范区（原广北农场）东王路以东智慧路以北柳缘路以西。法定代表人：姜燕，董事长兼总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄健、李海宁，均系山东国曜律师事务所律师。上诉人邱敏因与被上诉人济南物华天宝农业科技有限公司（以下简称物华天宝公司）、山东物华天宝农业科技股份有限公司（以下简称山东物华天宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邱敏上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判为：1、判令物华天宝公司、山东物华天宝公司向邱敏支付自2020年3月16日起至实际返还房屋止的房屋租金，暂计至上诉之日2020年9月4日为178545，扣除押金29000元后，应为149545元；2.判令物华天宝公司、山东物华天宝公司向邱敏支付违约金188350元；3.判令物华天宝公司、山东物华天宝公司承担一、二审诉讼费用及律师费。事实和理由：一、租金截止时间认定不清，租金数额错误。一审判决第二项判令物华天宝公司向邱敏支付自2020年3月16日至2020年4月30日的房屋租金84526元。租金截止时间认定不清，租金数额错误。时至今日，物华天宝公司一直未将涉案房屋返还给邱敏，因此，物华天宝公司应向邱敏支付自2020年3月16日至实际返还房屋止的房屋租金，暂计至上诉之日2020年9月4日为178545元，扣除押金29000元后，应为149545元。二、物华天宝公司逾期支付房屋租赁费已构成违约，应向邱敏支付违约金188350元，并支付一审诉讼费用、律师费、二审上诉费用及律师费。（一）物华天宝公司已构成违约。物华天宝公司在房屋租赁期间，多次逾期支付房屋租赁费。按照合同约定，物华天宝公司应于2019年3月16日缴纳第一年上半年房租174400元，应于2019年8月16日缴纳第一年下半年房租174400元。但物华天宝公司一直至2020年1月3日才缴齐下半年房租，物华天宝公司将下半年房租一直拖了近半年时间，存在违约行为。因此邱敏享有合同约定的解除权。物华天宝公司应依约赔偿邱敏相当于6个月房屋租赁费的损失。（二）一审法院认为邱敏将涉案房屋锁门，影响物华天宝公司的正常经营，认定事实不清。1、邱敏换锁是有法且依理而为之。物华天宝公司在尚拖欠房屋租赁费五万余元且未告知邱敏的情况下，试图将物华天宝公司的个人物品搬离租赁房屋，邱敏发现后才换掉的房锁。邱敏换锁系因物华天宝公司存在经营状况恶化、转移财产以逃避债务，同时兼具丧失商业信誉及履行债务能力，在其没有履行或者提供担保之前，依法行使不安抗辩权，是合法、合理的行为。2、物华天宝公司自认其租赁涉案房屋用于开办超市，在2020年1月3日前，因为营业情况不佳，所以自行决定不再经营。邱敏虽然换掉门锁，但之后物华天宝公司只要有需要，邱敏仍每次都给其开锁，若非如此，物华天宝公司也不可能将其剩余物品搬离。邱敏换锁一事并不构成违约，物华天宝公司已构成违约，应按涉案合同约定，向邱敏支付违约金188350元。3、另根据合同第十一条第3款约定：乙方违反本合同约定的义务造成甲方损失的，应当赔偿甲方损失，损失的范围包括但不限于甲方代为履行、代为赔偿所发生的费用、甲方因乙方违约行为受到的行政处罚所产生的费用、诉讼费、律师费、差旅费等。因此物华天宝公司、山东物华天宝公司应承担一审诉讼费用及律师费、二审上诉费用及律师费。三、物华天宝公司未能证明山东物华天宝公司的财产独立于物华天宝公司，应当与物华天宝公司承担连带责任。物华天宝公司在一审庭审中仅提供了物华天宝公司于2019年10月份、11月份和物华天宝公司于10月份、11月份、12月份的完税证明，时间范围极其狭窄。另外，完税证明只是纳税人已交纳税费的凭证，并不能作为公司财产独立的依据。物华天宝公司、山东物华天宝公司辩称，一、邱敏上诉要求物华天宝公司、山东物华天宝公司支付自2020年3月16日至实际返还房屋之日的房屋租金，没有事实和法律依据。（一）邱敏无权主张自2020年3月16日至房屋租赁合同解除之日的房屋租金。一审中，邱敏自认其自2020年1月3日起将涉案租赁房屋上锁，邱敏将涉案房屋上锁的行为，导致物华天宝公司无法实际使用租赁房屋，已经构成根本违约，故邱敏无权向物华天宝公司主张2020年3月16日至房屋租赁合同解除之日的房屋租金。（二）邱敏无权主张自合同解除之日至物华天宝公司实际返还房屋之日的房屋租金。第一，因涉案房屋租赁合同解除后，双方之间即不存在房屋租赁合同法律关系，因此邱敏无权主张合同解除之后的房屋租金。第二，物华天宝公司已经于2020年3月15日将承租房屋一楼全部腾空退还给邱敏，并且邱敏已经于房屋租赁合同解除前将涉案房屋出租给案外人，因此邱敏无权向物华天宝公司主张房屋租赁合同解除之后的房屋占有使用费。二、邱敏不享有不安抗辩权，邱敏与物华天宝公司均存在违约行为，但邱敏的行为构成根本违约，违约程度比物华天宝公司严重，因此邱敏主张的违约责任不能成立。（一）邱敏不享有不安抗辩权。物华天宝公司不存在经营状况严重恶化及转移财产以逃避债务等情形。（二）邱敏与物华天宝公司均存在违约行为，但邱敏的行为构成根本违约，违约程度比物华天宝公司严重，而且给物华天宝公司造成了重大损失。（三）因双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任，所以邱敏要求物华天宝公司支付违约金188350元及律师费等费用的请求，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。三、本案中，物华天宝公司、山东物华天宝公司财产相互独立，山东物华天宝公司依法不承担连带责任。邱敏向一审法院起诉请求：1.判令解除邱敏与物华天宝公司之间的《房屋租赁合同》；2.判令物华天宝公司限期清除租赁房屋内全部个人物品，返还房屋；3.判令物华天宝公司、山东物华天宝公司向邱敏支付自2020年3月16日起至实际返还房屋止的房屋租赁费用，暂计至起诉之日2020年4月30日为44995元；4.判令物华天宝公司、山东物华天宝公司向邱敏支付相当于6个月房屋租赁费的违约金188350元（房屋租赁费按合同解除当月的房屋租赁费标准计算）；5.判令物华天宝公司、山东物华天宝公司承担诉讼费、律师费、差旅费等全部费用。一审法院认定，邱敏（甲方）与物华天宝公司（乙方）于2019年签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定物华天宝公司承租邱敏位于济南市高新区舜旺路239号明湖白鹭郡二区1号楼1-106商铺。租期自2019年3月16日起至2024年3月15日止，乙方整体租赁该房屋后，可分租。《房屋租赁合同》第四条租金及其他费用缴纳方式约定，第一年租金348,800元，第二年租金376,700元。租金每半年缴纳一次，物华天宝公司应于每半年开始前提前30日缴纳下一个半年租金。第八条合同变更、解除和终止第2条合同解除权（2）约定，如出现以下情况，则乙方可单方解除合同d无理干涉乙方的正常经营活动，致使乙方的经营活动受到影响的；《房屋租赁合同补充协议》第二条合同内容约定2、甲方知晓乙方对房屋已做分租，无异议。合同签订后，物华天宝公司分别于2019年3月18日通过银行转账方式向邱敏支付29000元、于2019年3月21日支付100000元、于2019年3月28日支付74400元、于2019年10月14日支付20000元、于2019年10月18日支付100000元、于2020年1月3日支付54400元，合计377800元。2020年3月10日，物华天宝公司向邱敏发出《解除合同通知书范本》，称邱敏在其公司正常经营使用期间，于2020年1月3日，擅自更换租赁房屋门锁致使其公司至今无法经营，造成财产损失高达248000元，通知解除合同。庭审中，邱敏承认其自2020年1月3日将涉案房屋上锁。另查明，物华天宝公司承租涉案房屋后将房屋二楼分租给另案当事人尹吉做教育培训使用。再查明，山东物华天宝公司为物华天宝公司的企业法人股东。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。邱敏与物华天宝公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方亦予以认可，合法有效。合同一经成立，即对当事人产生效力，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，虽然物华天宝公司缴纳了第一年租金348,800元，但其并非一次缴纳，而是于2019年3月21日、2019年3月28日、2019年10月14日、2019年10月18日、2020年1月3日分别缴纳，晚于《房屋租赁合同》第四条约定的“应于每半年开始前提前30日缴纳下一个半年租金。”构成违约。邱敏在未解除合同的情况下，擅自将涉案房屋锁门，影响了物华天宝公司的正常经营，亦对分租二楼的尹吉产生不利影响，同样存在过错。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于邱敏与物华天宝公司均主张解除合同，故其双方间的《房屋租赁合同》及补充协议一审法院予以解除。由于邱敏与物华天宝公司在合同履行过程中均存在过错，双方均应承担违约责任，故对于邱敏要求物华天宝公司支付188350元违约金及律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于邱敏与物华天宝公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议已经解除，物华天宝公司应当腾空房屋，并返还给邱敏。对于使用期间的房屋租金，物华天宝公司亦应当支付。自2020年3月16日起至本案立案之日的租金113,526元（376,700元÷365天×110天）的诉讼请求，一审法院予以支持。扣除物华天宝公司缴纳的29,000元押金，物华天宝公司还应支付84,526元。本案中的《房屋租赁合同》及补充协议由物华天宝公司签订，租金也是由物华天宝公司向邱敏支付，山东物华天宝公司并未参与其中。物华天宝公司与山东物华天宝公司为不同的主体，邱敏依据公司法第63条要求山东物华天宝公司共同承担责任，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告邱敏与被告济南物华天宝农业科技有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、被告济南物华天宝农业科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告邱敏支付自2020年3月16日起至2020年7月3日的房屋租金84526元；三、被告济南物华天宝农业科技有限公司于判决生效之日起十日内将涉案房屋返还原告邱敏；四、驳回原告邱敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，已减半收取2400元，保全申请费1795元，由原告邱敏负担2097.5元，由被告济南物华天宝农业科技有限公司负担2097.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。物华天宝公司与山东物华天宝公司提交了下列证据：物华天宝公司经理崔晓阳与山东轩华教育咨询有限公司股东禹惠的谈话录音一份、物华天宝公司员工与案涉租赁房屋一楼冰鲜渔场店员的谈话录音一份、物华天宝公司会计邵勤与山东轩华教育咨询有限公司股东禹惠的谈话录音一份、照片3张，以上证据共同证明邱敏已将案涉房屋的一楼对外出租，而且已经和二楼尹吉进一步达成了租赁合意。邱敏质证称，对证据的真实性有异议，应该提供原始载体。另外，录音对象均为案外人，与本案没有关联性。本院认为，物华天宝公司与山东物华天宝公司所提供的上述录音材料，未提供原始载体，不符合证据的形式要件，本院不予采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，邱敏与物业天宝公司及山东物华天宝公司均认可，物华天宝公司于2020年3月15日将一楼腾空，二楼目前仍由尹吉使用。以上事实有一审调查笔录在案为凭。本院认为，邱敏与物华天宝公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。合同签订后，邱敏将诉争房屋交付给物华天宝公司使用。物华天宝公司于该年度内分六次向邱敏支付租金377800元，虽未按《房屋租赁合同》之约定“于每半年开始前提前30日缴纳下一个半年租金”及时缴纳租金，但亦已支付当年度租金，只存在轻微的违约行为，并不存在严重的违约行为，在此情形之下，邱敏将诉争房屋上锁不让物华天宝公司使用亦有过错，邱敏要求物华天宝公司支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持并无不当。关于邱敏上诉主张的租赁费数额问题，邱敏在一审中主张的租金为实际返还房屋之日止，暂计至2020年4月30日，但时至今日，物华天宝公司所租赁的二楼仍由尹吉占有、使用，邱敏并未收回。一审法院将租金暂计算至一审法院立案之日即2020年7月3日，符合客观实际，双方当事人均无异议，本院予以确认。邱敏在二审中再行要求物华天宝公司向其支付截止至上诉之日即2020年9月4日租金的诉讼请求，超越了一审中邱敏的上诉请求，本院不予支持。关于邱敏上诉要求山东物华天宝公司承担连带赔偿责任的问题，本院认为，承担连带赔偿责任需有法律明确规定，本案中，邱敏系与物华天宝公司建立的房屋租赁关系，邱敏上诉要求山东物华天宝公司承担连带赔偿责任，应举证证明山东物华天宝公司承担连带赔偿责任的事实依据与法律依据，邱敏并未提供充分的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，邱敏的该项上诉主张本院不予支持。邱敏要求物华天宝公司、山东物华天宝公司承担律师费、差旅费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于诉讼费用，根据法律规定，诉讼费用应根据当事人的诉讼请求被法院支持的比例予以分担。本案中，邱敏的诉讼请求并未得到法院的全部支持，邱敏要求物华天宝公司、山东物华天宝公司承担全部诉讼费用的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，邱敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4800元，由上诉人邱敏负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年十一月二十五日书记员  侯新新