湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初1401号原告：通城县金诚物业服务有限公司（以下简称金诚物业公司）。法定代表人：汤小红,公司经理。统一社会信用代码：91421222020031155C。公司住所地：通城县隽水镇解放西路**。委托诉讼代理人：程凯，湖北楚道律师事务所律师。被告：吴魁，男，1980年1月10日生，汉族，湖北省通城县人，居民，，住本县委托诉讼代理人：吴雄龙，通城县麦市法律服务所法律工作者。原告金诚物业公司与被告吴魁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告金诚物业公司委托诉讼代理人程凯到庭参加了诉讼，被告吴魁委托诉讼代理人吴雄龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付物业管理费1615.44元；2、请求法院判令被告立即支付逾期违约金484.632元（按所欠物业费的30%支付违约金）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月17日，被告对其购买的咸宁市通城县金泰豪苑B1栋2105住宅办理了收房手续，房屋面积134.62平方米。同日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定，被告应依据本协议向原告按时交纳物业管理服务费用，物业服务费标准为每月每平方米1元。采用先交纳后服务的方式，交纳起始时间为通知交房次日，每6个月交纳一次。逾期交纳的，自逾期之日起按日万分之五交纳违约金。自2019年1月1日起至2019年12月31日，被告经原告多次催告后，仍未按照协议约定向原告交纳物业管理服务费。原告多次催讨未果，遂诉请法院依法判决。被告吴魁的委托诉讼代理人口头辩称，1、被告没有与原告签订物业服务协议，原先的物业管理协议对被告没有约束力；2、原告也没有按服务协议履行规定的义务，严重违约；3、原告诉讼程序不合法；4，金泰豪苑房屋是否经过部门验收与审核，没有通过的话，协议没有起到作用，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告金诚物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限范围内向本院提供了以下证据：证据1、原告金诚物业公司的营业执照、法定代表人身份证明书，以证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告吴魁身份证复印件，以证明被告吴魁的主体资格；证据3、《商品房买卖合同》，以证明被告吴魁房产的权属、房间号、面积等；证据4、收房通知书（入伙通知书），以证明被告吴魁的收房时间；证据5、《前期物业管理服务协议》，以证明原、被告双方存在物业服务合同关系，被告应依约向原告支付物业管理费。高层住宅的物业费的标准为1元/月/平方，逾期支付的每天按应交金额的万分之五交纳违约金等等；证据6、催交通知书，以证明原告向被告催收过所欠的物业费。被告吴魁为支持其辩称理由，在举证期限范围内向本院提供了以下证据：金泰豪苑业主委员会的证明，以证明金诚物业公司未与业主签订服务合同。原、被告对对方的证据予以质证，本院在原、被告质证的基础上予以认证。被告对原告的证据1、2、3无异议；对于证据4，不是收房通知书，与本案没有关系；对于证据5，没有原件，没有规定服务时间，收费标准1元。协议是格式条款，没有签订服务截止的时间。这是前期的协议，业主委员会成立后，应该还要签订一份合同，对被告已经没有约束力，应视为原、被告之间没有签订服务合同，对于证据6、根本看不清楚，我们没有收到。原告金诚物业公司认为被告的金泰豪苑业主委员会的证据没有证明力。本院认为，原告金诚物业公司的证据1、2、3，被告吴魁无异议，本院予以采信。对于原告证据4，虽是一份入伙通知书，但其内容表述的是被告吴魁收房的房号及入住时间。如被告吴魁对此有异议，应另行举证证明其收房房号及入住时间。被告不能提供反证，本院认定该证据可作为有效证据使用。对于原告证据5、6，被告吴魁在质证时，并未侧重从证据的合法性、真实性、关联性上质证，原告金诚物业公司在庭审时展示了合同原件以及拍照图片，与本案相关联，证据来源符合法律规定，本院应当认定为有效证据。被告的证据与原告的证据5相矛盾，与客观事实不符，本院不予认定。本案基本事实如下:通城县金泰豪苑小区位于通城县隽水镇湘汉社区。2012年10月8日，金诚物业公司与金泰豪苑房地产项目的开发商湖北强华房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，由金诚物业公司负责通城县金泰豪苑小区项目物业服务。2016年10月8日，吴魁与湖北强华房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》。同月17日，吴魁对其所购买的咸宁市通城县金泰豪苑B1栋2105住宅办理了收房手续，房屋面积134.62平方米。同日，金诚物业公司与吴魁签订了《前期物业管理服务协议》，双方对物业管理的相关内容进行了约定，吴魁应依据本协议向金诚物业公司按时交纳物业管理服务费用，物业服务费标准为每月每平方米1元。物业服务费采用先交纳后服务的方式，交纳起始时间为通知交房次日，每6个月交纳一次。逾期交纳的，自逾期之日起按日万分之五交纳违约金。自2019年1月1日起至2019年12月31日，吴魁共计拖欠金诚物业公司物业费1615.44元，金诚物业公司多次向吴魁催收物业费，吴魁拒交物业费的理由为：1、所住房屋进水，物业公司未处理；2、家里主卧外墙有配电箱，噪音大，影响居住；3、小区内违规搭建车棚，妨碍出行；4、小区内及楼顶未制止栽种花草、蔬菜等。金诚物业公司多次催收物业费未果，遂诉诸本院。本院认为，依法成立的合同，当事人应当按约定全面履行自己的义务。原告金诚物业公司先后与金泰豪苑房地产项目的开发商湖北强华房地产开发有限责任公司、被告吴魁签订了《前期物业服务合同》，均具有法律约束力。被告吴魁应当按照双方约定交纳物业费。在被告吴魁拒交物业费的理由中，涉及侵权事项的，被告吴魁应向侵权人主张权利，涉及金泰豪苑小区内管理秩序的，被告吴魁未向本院举证加以证明，且《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”业主在维护自己合法权利时亦应当交纳物业费。因原告金诚物业公司在物业服务中尚有瑕疵，原告金诚物业公司请求判令被告吴魁支付逾期交付物业费的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、由被告吴魁在本判决生效后十日内向原告通城县金诚物业服务有限公司交纳物业费人民币1615.44元；二、驳回原告通城县金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费50元，由被告吴魁负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  王仲明二〇二〇年十一月十九日书记员  卢 群附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，经及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。