湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初1593号原告卿彪，男，汉族，1981年11月25日出生，住湖南省邵阳市大祥区。原告戴洁琼，女，苗族，1983年2月18日出生，住址同上，系原告卿彪之妻。委托代理人卿光灯，男，汉族，1958年6月2日出生，系原告卿彪之父。被告邵阳中海国信房地产开发有限公司。法定代表人孙波，该公司董事长。委托代理人刘宇，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。原告卿彪、戴洁琼与被告邵阳中海国信房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卿彪及两原告的委托代理人卿光灯，被告邵阳中海国信房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卿彪、戴洁琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋维修基金、国土证费、燃气安装费、评估费，共计31590.14元及利息；2、判令被告向原告支付违约金3159.01元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及其补充合同，委托被告代为办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，2015年10月24日，原告向被告支付了各项税费共计22439元，其中燃气安装费1800元，房屋维修基金11466.9元，评估费1272.7元等，被告向原告开具编号为0002443的收款收据。2016年8月8日，原告向被告支付国土证费用480元，被告向原告开具编号为0001258的收款收据。截至2020年6月7日，被告仍未能按照补充合同约定代为缴纳相关费用，现原告根据合同约定及相关法律法规，要求解除委托事项，由被告向原告退还代收费用及利息并向原告支付违约金。被告邵阳中海国信房地产开发有限公司辩称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由:一、本案原告诉请系给付之诉，在未提出解除合同的变更之诉之前不应得到支持。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。三、答辩人不存在违约行为，要求答辩人承担违约金及利息没有事实和法律依据。经审理查明：2013年2月19日，中国电信股份有限公司邵阳分公司第二届第二次职工代表大会采用无记名投票方式表决通过了《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》（以下简称《联合建房章程》），由中国电信邵阳分公司行政、工会联合组建集资建房筹建工作组，负责与集资建房人全权代表一道筹建集资建房活动的前期工作及后续日常工作，依据《联合建房章程》选举产生九名集资建房活动员工特别代表（以下简称“全权代表”），“全权代表”的权力为：1、代表全体集资建房人，全权维护集资建房的合法权益；2、参与建房过程中重大事项的决策；3、参与集资建房整个过程的监督与管理。该章程还规定：具备本次集资建房资格的人员可将资格转让……受让方必须书面认可本章程……集资建房的决策流程，重大事项时，由日常工作组向“全权代表”报告并提请决策处理；对已做出的决策及决定，以通告形式通报集资建房人；将执行结果以通告形式通报集资建房人。2013年5月17日,中国电信邵阳分公司联合建房领导小组发布了《联合建房申购须知》：一、根据《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》，选定为联合建房方式。本次联合建房，申购人与开发商（中海国信房地产开发有限公司）之间的权利与义务，授权九名代表行使。中国电信邵阳分公司只对本次联合建房予以指导与监督。申购人在填写《联合建房申购书》时，知晓《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》及本须知的各项内容并能遵照执行，并授权九名代表行使各项权利和义务，认可他们对开发商的选定，工程总造价和建设标准、房屋单价及在施工中、分房中的各项决策。申购人了解申购楼盘的地段、周边环境、交通现状，自愿申购以上物业……五、商品房与车位价格：商品房价格均价为每平方米2582元，不包含办理《房产证》、《国土使用证》的契税、工本费用和房屋维修基金，不包含天然气、有线电视开户费，不包含银行按揭、住房公积金贷款发生的公证、抵押等手续费用，其他费用都包括在商品房价格内……九、缴纳办理《房产证》和《国土使用证》等费用在开发商交钥匙时交清，大约2015年底，具体时间另行通知。天然气、有线电视开户费由业主需要开通时再缴纳办理……十二、联合建房人的资格与转让：联合建房人必须是邵阳电信内部员工，由中国电信邵阳分公司人力资源部审核把关。申购人指标转让必须提交申购人和指标转受方签订的转让协议书和双方身份证复印件。指标转让可以在开发商办理预售许可证之前的任意时间；但最后一笔必须是在签订商品房买卖合同之前，开发商一次性办理户主变更手续。2014年11月，九名“全权代表”组成的中国电信员工联合建房全权代表委员会（以下简称全权代表委员会）研究决定，小区集资建房人相关应缴费用由被告代收代缴，并将代收代缴费用标准于2014年11月20日对外张榜公布。同年12月2日，中国电信股份有限公司邵阳分公司作出中电信邵阳[2014]262号文件，即《关于请求享受集资建房税费优惠政策的请示》，要求邵阳市人民政府给予该公司联合建房人相关税费优惠政策。理由是：“一、我公司联合建房项目是职工全额集资、自建自住的建房项目。我公司集资建房全部由员工全额集资，委托邵阳中海国信房地产开发有限公司代建，与集资购买商品房完全不同。在建房前双方就确定了合作方式，由我公司联合建房人提供资金，房屋建安费按实际成本测算包干。二、文件是2014年7月份出台的，我公司集资建房项目是2013年2月通过职工代表大会，2013年5月份正式启动，并成立了集资建房领导小组，选举了集资建房全权代表，完全是参照当时全市各单位联合建房的模式来实施。我公司联合建房项目在前，文件出台在后，后下发的文件不能对先前的行为产生不利影响。三、文件中规定‘2014年7月1日起办理施工许可证新开工的联合建房项目，一律按国家规定的税收政策征收’，而我公司员工联合建房项目在2014年7月1日前已取得施工许可证。四、其他单位同样情况的联合建房均享受了相应的优惠政策，而我公司员工近年来工资待遇一直处于行业内最低水平，员工家庭经济状况相对欠佳，而集资建房的单价比其他单位更高，更应享受相应的优惠政策。五、我公司为地方经济发展做出了应有的贡献。我公司系全国五一劳动奖状获得者，是省级双文明单位，也是省纳税百强企业。同时，我公司在解决下岗职工就业、落实为民办实事、配合旧城改造、新扩改建高速公路等方面积极为地方政府排忧解难。目前我公司联合建房项目已陆续进入到签订正式商品房买卖合同阶段，在听说我公司联合建房项目目前没有得到税费优惠支持后，联合建房人反响非常强烈，越来越多的联合建房户向我公司领导和联合建房办公室强烈反映，扬言如果税费优惠的问题没有得到解决，就会到市委市政府讨说法，甚至会重走赴省进京上访之路……因此，为保证我公司联合建房项目顺利进行，以及确保联合建房户的稳定，恳请市人民政府给予我公司联合建房人相关税费优惠政策。”2015年10月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买住房，建筑面积为127.6平方米，单价每平方米2493.54元，总金额为318176元。付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付不低于40%房款为首期房款计128176元，余款190000元买受人向银行申请贷款。买受人未在约定时间内支付相应款项的，按未支付款项每日0.033%利率向出卖人支付违约金；超过规定时限1个月未支付相应款项的，出卖人有权要求买受人按房屋总借款的10%支付违约金，或者出卖人有权解除合同，出卖人有权对外出售。房屋交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.33的违约金，合同继续履行；超过约定时间30日未交房的，出卖人按日向买受人支付房款万分之6.67的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之6.67（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》附件三约定管道入户开通费用由业主自理。《商品房买卖合同》附件四《合同补充》第一条约定：买受人确认，在签订本合同和本协议之前，出卖人已在现场向买受人明示法律法规规定应该明示的文件、证书及重要提示。买受人阅悉并且充分理解上述明示的文件、证书及重要提示，且无任何异议；对所认购的房屋状况、交易条件、周边环境已有充分了解。第三条：关于代收代缴的补充约定。1、该商品房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》由出卖人代为办理。办理此二证的费用由买受人承担，买受人同意出卖人代收代缴，据实结算。2、付款方式为按揭付款的，办理按揭贷款所需相关费用由买受人承担。买受人同意出卖人代收代缴，据实结算。3、由出卖人代收代缴的费用，暂按合同约定建筑面积计算，收费标准暂按购房当时当地政府职能部门出台的收费标准收取。如在办理过程中收费标准有变动，以当时当地政府职能部门出台的最新收费标准为准，不做另行通知。4、《商品房买卖合同》第四条约定的总房价款不包含出卖人代收代缴的费用。《商品房买卖合同》中所称的买受人累计已付款亦不包括由出卖人代收代缴的费用。5、由出卖人代收代缴的费用，买受人应在签订合同当日一次性支付给出卖人。否则由买受人承担由此造成的一切后果。2015年10月24日，原告向被告邵阳中海国信房地产开发有限公司交纳了代收代缴费22439元（其中燃气安装费1800元，房屋维修基金11466.9元，评估费1272.7元），被告出具了编号为0002443号《收款收据》。2016年8月8日，原告向被告交纳了办证费用480元，被告将标的物房屋交付给原告，原告已入住案涉房屋。另查明：2016年5月12日邵阳市房产产权监理处作出文件，“2016年4月26日，邵阳中海国信房地产开发有限公司向我处申请联合建设的住宅小区房屋产权登记，该项目由电信公司工会牵头组织九县三区电信职工自愿全额集资……根据该单位的申请，经中心2016.5.3业务会集体讨论，同意：1、作为特殊情况先予登记，待后再补交相关手续；2、办证费用标准：住房20元/平方米；车位1000元/间。以上事实，有当事人的陈述，《联合建房章程》、《联合建房申购须知》、《联合建房指标转让协议书》、《联合建房申购书》、《商品房买卖合同》、《合同补充》、《收据》、《关于小区项目产权登记业务会议纪要》、《关于请求享受集资建房税费优惠政策的请示》等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案是一起合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、被告是否应该将代收代缴的费用退还给原告。2015年10月24日、2016年8月8日，原告向被告分别交纳代收代缴费用，这是不争的事实。被告作为房地产开发企业，向原告收取代收代缴费用，不是其法定义务，而是根据补充合同的约定和全权代表委员会的决定而产生的义务。《合同补充》第三条明确了代收代缴费用的范围、收费标准和付款时间。原告受让他人建房资格成为集资建房人后，无论是在《联合建房申购书》还是《合同补充》上，均表示已经认真阅读并知晓《联合建房章程》及《联合建房申购须知》，承诺遵照执行，并同意授权九名“全权代表”行使建房过程中的各项权利和义务，认可他们做出的的各项决策。而由被告代收代缴某些费用，正是九名“全权代表”组成的全权代表委员会为便利集资建房人快速、合法获得标的物房屋而做出的决定。1、关于燃气开户费1800元。原告以湖南省物价局《关于进一步明确居民燃气庭院管网和室内管道安装费相关事项的通知》第二条“新建住宅的该项费用计入开发建设成本，由商品房开发商按照价格主管部门的规定与燃气经营企业进行结算，不再向用户单独收取”为由，要求被告退回燃气开户费，是因为其忽视了集资联合建房与购买普通商品房的差别。原、被告签订的虽然是《商品房买卖合同》，但实际上是中国电信股份有限公司邵阳分公司职工集资联合建房。《联合建房申购须知》第五条明确规定，集资的商品房价格不包含办理燃气开户费。原告取得集资建房资格后，应遵循《联合建房申购须知》的规定，自己承担燃气开户费。被告按照全权代表委员会的决定，代为收取燃气开户费并将该费用交付至燃气服务企业后，原告入住案涉房屋时只要购买燃气即可直接使用，无需再另行交纳燃气开户费。燃气开户费由被告交至燃气服务企业，原告也因此不再需要亲自去相关部门办理开通燃气的手续，原告已经受益，故对原告要求被告退回燃气开户费1800元的诉讼请求，本院不予支持。2、关于办理国土证费用480元。原告认为“2016年8月8日，被告向原告收取国土证费480元/户。二证早已合一，没有国土证何来此费用，被告巧立名目乱收费，此款应退回原告。”在国务院《不动产登记暂行条例》实施之前，即2015年3月1日前，办理房屋权属登记证即指办理国有土地使用权证、房屋所有权证。《不动产登记暂行条例》实施之后，国有土地使用权证、房屋所有权证两证合一，即不动产权证书。而本案集资联合建房发起在《不动产登记暂行条例》实施之前，2013年5月17日的《联合建房申购须知》告知了房屋价格不包含办理房屋产权证、国土使用证费用，因此，原告诉称的国土证费应指办理不动产权权证书的费用。本案的事实是被告已为原告办理了不动产权证书，全权代表委员会至今为止未与被告就相关费用进行最终结算。原告只是预交了部分办证费用，只有经过结算之后，才能最终确定办理不动产权证书的费用。因此，在全权代表委员会未与被告最终结算之前，原告要求被告退还代收代缴的办证费用，本院不予支持。3、关于房屋维修基金11466.9元。根据全权代表委员会的决定，被告代收了原告的房屋维修基金11466.9元。按照《住宅专项维修资金管理办法》第九条“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。”的规定，被告在为原告办理房屋不动产权证书时，本应将代收的房屋维修基金交纳至邵阳市物业专项维修资金管理中心。但因在越来越多的联合建房人强烈要求享受邵阳市人民政府的税费优惠政策的前提下，中国电信股份有限公司邵阳分公司自2014年以来一直在向邵阳市人民政府争取能够让小区享受到税费优惠政策，至今已经有了结果，集资建房人的房屋维修基金能够减半交纳，故被告未及时向相关部门交纳房屋维修基金有其合理原因。被告应该在得到邵阳市人民政府的批复后，根据全权代表委员会的要求，在2020年12月30日前及时向有关部门为预交了房屋维修基金的集资建房人交纳房屋维修基金，尔后将差额部分合理地返还给预交的集资建房人。现原告诉请被告退回代收代缴的房屋维修基金11466.9元已经没有必要，何况由被告统一交纳，原告还能享受到优惠政策。享受优惠政策而统一交纳房屋维修基金，牵涉到小区2800余名集资建房人的权益。若由各位集资建房人自行交纳，非但让中国电信股份有限公司邵阳分公司多年来的努力付诸东流，而且增加了集资建房成本，可谓得不偿失。4、关于评估费1272.7元。根据《商品房买卖合同》约定，原告需向银行申请贷款，银行贷款时需对房屋进行评估，评估费用是评估机构收取，被告为代收，非被告收取，且原告已办理了按揭，原告要求被告退还评估费，本院不予支持。二、被告是否应该承担违约责任。因被告至今未向邵阳市物业专项维修资金管理中心缴纳房屋维修基金，原告要求被告支付违约金。无论是《联合建房章程》、《联合建房申购须知》还是《商品房买卖合同》、《合同补充》，原、被告对被告未及时交纳房屋维修基金应该承担违约责任均没有约定。故对原告此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告卿彪、戴洁琼的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计335元，由原告卿彪、戴洁琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 周 智 勇二〇二〇年十一月五日书记员 夏何曦子附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。