四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1692号 上诉人（原审被告）：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区北辰渠江北路**。 法定代表人：蒋建华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：白全超，男，汉族。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖小明，男，生于1991年3月18日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：雷黎明，四川良众律师事务所律师。 上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称嘉铭房地产公司）因与被上诉人廖小明商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 嘉铭房地产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判驳回廖小明的一审的诉讼请求；一、二审诉讼费由廖小明承担。事实和理由：1.一审法院对廖小明延迟提供资料导致逾期办证不予采信不当，应予纠正。嘉铭房地产公司在一审中已经举证证明其在2019年5月20日前未收到廖小明提供的办证材料，廖小明未举证证明在此之前已经向嘉铭房地产公司提供过上述材料，故案涉房屋逾期办证的责任在廖小明，嘉铭房地产公司不承担逾期办证违约责任。2.一审法院以《不动产权证书》交付及房款税费等结算凭证不是廖小明本人签订从而否认其效力有误。前述结算文书虽是廖小明的岳父代签，但其岳父将案涉房屋的合同以及收款原件等带上前来与嘉铭房地产公司结算，且廖小明业已收到不动产权证书，双方之间对房屋价款也进行了找补，上述事实均能够说明廖小明与其岳父之间是建立了委托代理关系。即使本案不认定为有权代理，因基于特定的亲属关系以及廖小明岳父持有案涉房屋买卖合同、收款原件等，嘉铭房地产公司有理由相信廖小明的岳父是有代理权，廖小明的岳父的代理行为应当认定为表见代理，其代理行为应当是有效的，故结算凭证对廖小明、嘉铭房地产公司均具有法律效力。廖小明在结算凭证中对违约金进行了放弃，该约定系双方真实的意思表示，故嘉铭房地产公司不应当支付逾期办证违约金。 廖小明辩称，其在一审中已经证实逾期办证的责任在嘉铭房地产公司，并且一审已经查明嘉铭房地产公司因逾期缴纳相关费用导致逾期办证；关于嘉铭房地产公司提及的尚书苑《不动产权证书》交付及房款税费等结算凭证，该凭证首先不是廖小明本人签订，其次是该凭证中的条款是格式条款。从抬头看，该凭证仅是对证书交付以及房款的结算，并非对违约责任的放弃。而且按照法律规定，格式条款对于显著排除当事人权利的应当明确提示以及告知，该结算凭证不足以说明廖小明放弃主张违约责任。综上，一审判决虽然降低了违约金，但基于对整个事务的处理认可了一审判决，二审应当予以维持。 廖小明向一审法院起诉请求：1.判令嘉铭房地产公司向廖小明支付其逾期办理不动产权属证书的违约金20,000元；2.本案诉讼费由嘉铭房地产公司承担。 一审法院认定事实：2012年7月6日，廖小明（买受人）与嘉铭房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人所购商品房位于广安市广安区××幢××号（项目名称为尚书苑），房屋总价为491,231元；2、出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；3、出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；4、商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件八第十一条第3项约定，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未能在合同约定的期限内给予办理《房屋所收权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任。 廖小明已向嘉铭房地产公司付清了购房款，嘉铭房地产公司于2014年6月3日向廖小明交付了房屋。2019年5月15日，廖小明起诉嘉铭房地产公司要求办理不动产权属证书以及支付逾期办证违约金，广安区人民法院（2019）川1602民初3949号民事判决书中查明：嘉铭房地产公司已于2015年4月28日取得该房屋所属楼栋权属证书，2019年1月17日广安市广安区住房和城乡建设局对业主反映尚书苑小区未能办理产权证原因的回复称“经了解，尚书苑小区，由广安嘉铭房地产开发有限公司开发建设，该项目于2012年开始建设，总建筑面积13234.56平方米，2014年底验收备案并交付使用，并进入办证程序，但在办理不动产权证过程中，经办人员因资料丢失，因补资料导致办证迟延，现已补齐资料并于2018年6月办理了该项目不动产权总证，现正在进行分户办理不动产权证，开发企业计划在2019年2月中旬将不动产权证交到业主手中”。广安市广安区住房和城乡建设局备注该回复系口头向开发商了解，开发商所作的陈述。该判决书又查明，因廖小明的房屋所有权证书尚未实际取得，即使存在违约金，违约金的支付期限尚未届至，对违约金的请求不予支持。 “尚书苑”小区业主于2018年8月16日以及2019年1月11日分别向市民服务热线12345进行投诉主张其权利。2019年12月11日，嘉铭房地产公司为廖小明办理了不动产权证书。2019年12月26日，甲方嘉铭房地产公司与乙方廖小明签订尚书苑《不动产权证书》交付及房款税费等结算凭证，载明：双方最终找补情况甲补乙2401.11元。特别约定，本结算凭证经双方签订后，具有合同效力；乙方已经领到所购房屋的《不动产权证书》，双方应该房屋买卖合同产生的任何形式的所有债权债务已经结算清楚；未经事宜，双方均作弃权处理。其中，乙方签字是阳元立代廖小明，退款是王友明代转。甲方将款项转给了王友明，由王友明转给阳元立的妹妹阳秀青，后王友明出具说明。廖小明对此不认可，也未向阳元立出具授权委托书。 国家税务总局广安市税务第二税务分局统计表上载明：项目名称，尚书苑，公司名称，四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，2019年11月21日缴纳了土地增值税400,000元。 一审法院认为，廖小明、嘉铭房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。廖小明已付清了购房款，并接收了房屋，双方签订的合同约定嘉铭房地产公司在商品房交付之日起540日为廖小明办理房屋所有权证书，但嘉铭房地产公司于2019年12月11日才为廖小明办理。按照合同的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件八第十一条第3项约定，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。在广安区人民法院（2019）川1602民初3949号民事判决书中审理查明的情况，因经办人员资料丢失导致延期办证的情况系开发商向建设局所作的陈述，在本案审理过程中，嘉铭房地产公司也未提供证据证明资料丢失的原因不归咎于己方。因办证过程中出现过资料丢失，廖小明后来补交相关资料也符合常理，且根据目前房地产行业习惯，对于资料的提交通常也是开发商通知业主进行提交，业主才会提交。故嘉铭房地产公司辩称的廖小明延迟提交相关资料导致办证延迟，不予采信。 根据双方合同约定的办证时间，嘉铭房地产公司于2014年6月3日向廖小明交付该商品房，交付之日起540日内为廖小明办理房屋所有权证书。故嘉铭房地产公司应当于约定办理不动产权证书时间届满之前就向有关部门缴纳清相关费用，经查，嘉铭房地产公司于2019年11月21日缴纳了土地增值税400,000元，嘉铭房地产公司的行为符合以上约定“出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用”的情形，嘉铭房地产公司辩称和廖小明之间签订的尚书苑《不动产权证书》交付及房款税费等结算凭证，已经对廖小明、嘉铭房地产公司之间房款税费等所有债权债务进行了结算，但该凭证不是廖小明本人所签，嘉铭房地产公司也未举证证明廖小明向签订的人出具授权委托书，事后廖小明也未进行追认，故对该辩称意见不予采信。 关于诉讼时效，按照合同的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。本案案涉房屋于2019年12月11日才办理了房屋所有权证书，故廖小明起诉符合法律规定且在诉讼时效期间内。 综上所述，嘉铭房地产公司应当承担逾期办证的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，确定嘉铭房地产公司承担的违约金数额，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实、法律规定以及违约行为所造成的实际损失等因素予以充分考量。嘉铭房地产公司抗辩违约金过高并请求法院调整，但未能提供违约金过高的证据，廖小明亦未能举证证明其因嘉铭房地产公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小，综合考虑廖小明实际损失无证据支持、现嘉铭房地产公司已履行商品房交付的主要义务以及为廖小明办理了不动产权证书、廖小明已占有使用所购商品房等多种因素，酌定嘉铭房地产公司向廖小明支付逾期办理不动产权属证书的违约金6000元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决：一、嘉铭房地产公司于判决生效后十日内向廖小明支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金6000元；二、驳回廖小明的其他诉讼请求。 义务人未按判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。案件受理费300元，减半收取150元，由廖小明负担50元，由嘉铭房地产公司负担100元。 二审中，嘉铭房地产公司提交以下证据：1.登报公告，拟证明嘉铭房地产公司登报公告的材料中并未包含首套房证明，案涉房屋逾期办证系廖小明不提供首套房证明；2.张贴的通知，拟证明领取房产证及进行结算时需要提供收据、购房合同，但上述材料均由廖小明的岳父向嘉铭房地产公司提供，故其岳父的行为构成表见代理；3.2019年2月26日嘉铭房地产公司再次张贴通知，拟证明廖小明此时仍未将首套房证明提交到开发商；4.房管所的办事指南，拟证明办理房屋初始登记不需要提供首套房证明。 廖小明质证认为，嘉铭房地产公司提供的证据均系发生在一审辩论终结前，但其二审才提供，故不属于新证据。登报公告看不出证据来源以及登报时间，且达不到嘉铭房地产公司的证明，故对该份证据不予认可；张贴的通知看不出张贴的时间，而且从通知的内容看，该通知仅是通知业主领取不动产权证书，并非是对违约责任的协商，达不到嘉铭房地产公司的证明目的；2019年2月26再次张贴的通知系未开不动产的名单，该通知显示是否有首套房证明不影响不动产权的办理，而且该通知亦显示是否需要首套房证明仍需要开发商通知，因此首套房证明是否提交不属于逾期办证的理由。房管所的办事指南恰好证明是否提交首要房证明仍需要开放商通知，因此该份证据不能证明逾期办证是廖小明导致。 上述证据，本院将结合其他案件事实综合予以认定。 二审审理查明：上诉人于2019年12月25日在案涉小区张贴《通知》，内容为“尚书苑小区不动产权户主：尚书苑项目部定于2019年12月25日至2019年12月31日在陡石梯路66号办公室发放不动产权证，请各位业主准备好以下资料到陡石梯路66号办公室领取不动产权证，如不领取，造成一切后果自负”。 其余案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，围绕诉辩双方意见，本案主要争议的是案涉房屋逾期办证是哪方责任所致以及尚书苑《不动产权证书》交付及房款税费等结算凭证是否对被上诉人具有法律拘束力。对此，本院评述如下： 针对第一个争议焦点：上诉人主张逾期办证系因被上诉人迟迟没有提交首套房证明所致。根据双方合同约定，上诉人最迟应于2015年12月底之前向被上诉人交付房屋产权证书，但其二审举示的登报公告、张贴的通知均发生在已经逾期之后，且事实上上诉人于2019年11月21日才向政府管理部门补交足土地增值税，故上诉人主张其逾期办证系因被上诉人未提交首套房证明所致的理由不能成立，本院不予支持。一审关于逾期责任主体的认定事实清楚，证据充分，本院予以维持。 关于第二个争议焦点：上诉人主张被上诉人的岳父在领取案涉房屋不动产权证书时，签署尚书苑《不动产权证书》交付及房款税费等结算凭证的法律后果及于被上诉人。根据上诉人在2019年12月25日张贴的通知内容可以看出，其事前书面通知的事项是领取不动产权证书，上诉人没有举示证据证明被上诉人事前知道在领取不动产权证书的同时还会与之进行包括与合同相关的一切纠纷的结算，在该结算并非其本人签字且其事前并不知晓、事后亦未追认的情况下，该法律后果不应由其承担。 综上所述，四川省广安嘉铭房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  王 敏 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜