重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6159号上诉人（原审被告）:罗春英，女，1969年11月27日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：陈震，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆众诚物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马路**，统一社会信用代码9150010862197860XF。法定代表人：向勇，董事长。委托诉讼代理人：冯惊雷，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，重庆百君律师事务所律师上诉人罗春英因与被上诉人重庆众诚物业发展有限公司（以下简称众诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初17650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人罗春英的委托诉讼代理人陈震，被上诉人众诚公司的委托诉讼代理人冯惊雷、黄宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗春英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审法院审理和判决方向严重偏离众诚公司的诉讼请求，其确认合同解除的理由依法不成立。众诚公司的第1项诉讼请求为确认案涉《重庆市商品房买卖合同》已于2019年5月21日解除，故显然众诚公司是要求确认解除函效力，一审法院应当围绕解除函载明的解除事由及效力进行审查。众诚公司主要以罗春英个人原因不能办理按揭贷款违约为由解除《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，其依据的是补充协议第二条第5项，但一审法院依据的却是《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款第3项，理由明显不一致，一审法院将确认行为效力和诉请解除行为效力混淆，故导致判决结果错误。二、一审没有对众诚公司解除合同的理由是否符合约定或法定情形进行实质审查。案涉《重庆市商品房买卖合同》并未对约定解除作出约定，双方也未达成解除合同的合意，因此，本案不存在约定解除的情形。众诚公司以罗春英个人原因不能办理按揭贷款致使不能实现合同目的为由主张解除合同，故本案应审查该情形是否存在，以判断众诚公司是否享有法定解除权，现一审法院推定不能办理按揭贷款系不可归责双方原因所致，那众诚公司解除合同函并不发生解除合同的法律效力。三、众诚公司以罗春英违约解除《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的理由不成立。（一）根据约定，向银行申请办理贷款由众诚公司负责，罗春英已全权委托众诚公司向银行申请办理贷款，罗春英仅负责配合众诚公司办理，众诚公司对不能办理贷款的原因负有举证责任，现众诚公司并未举示相关证据。（二）在众诚公司未举证证明未获得贷款系罗春英原因导致的情况下，一审法院也已推定双方均无过错，罗春英一直积极主动与众诚公司协商，从维护公平及交易安全角度，应判决驳回众诚公司诉请。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院查清事实后依法改判支持上诉人的上诉请求。众诚公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应当予以驳回。双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，上诉人未按照合同约定办理银行按揭，被上诉人已按照合同约定履行完全部义务，并于2018年6月28日及2018年6月29日向上诉人进行了催告，根据合同第5条第3项，被上诉人享有合同解除权，且在一审庭审过程中，上诉人与被上诉人均认可本案适用该条约定，被上诉人依照合同约定行使解除权，上诉人在收到解除函之日即为合同解除之日。合同解除后，上诉人应当就案涉房屋的网签和备案登记注销手续予以配合，一审判决正确，请求维持原判。众诚公司向一审法院起诉请求：1.确认众诚公司与罗春英签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2019年5月21日解除；2.罗春英向众诚公司支付违约金11100元（未付房款1110000元×1%）；3.案件受理费用由罗春英承担。一审诉讼过程中，众诚公司于2019年10月31日向一审法院提交申请书，增加一项诉讼请求：请求判令罗春英在判决生效后15日内配合众诚公司注销《重庆市商品房买卖合同》的网签和备案登记手续。一审法院经审理认定事实如下：2017年6月23日，众诚公司（甲方）与罗春英（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定罗春英购买众诚公司开发的位于重庆市南岸区玉马路X号叠滟岭(4组团二期)XX幢3单元1-1号房屋。合同约定的总房价为1587067元，付款方式约定为，罗春英于2017年6月23日支付房款477067元，余款1110000元向银行申请办理按揭贷款支付。合同第五条第（三）款第3项载明：“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方”。一审另查明，双方一致认可，罗春英已经支付的款项为：房款477067元，契税及代收费24026.51元，大修基金22307.2元。双方对罗春英就上述房屋确实未能成功办理银行按揭也无异议。一审再查明，2018年6月28日，众诚公司向罗春英送达了接房通知书及费用结算书。2018年6月29日众诚公司向罗春英送达了催款函。众诚公司在上述材料中均催告罗春英支付剩余房款。2018年7月24日，因未能办理下来按揭，罗春英要求与众诚公司协商改变付款方式，但众诚公司未同意。2019年5月20日，众诚公司向罗春英送达了《重庆市商品房买卖合同》解除函，载明：因经过多次催告后罗春英仍未足额支付购房款，合同目的已经不能实现，故行使解除权。购房合同即行解除。罗春英于2019年5月21日收到该份函件。一审庭审中，对于罗春英未能成功办理按揭的原因，众诚公司述称是罗春英原因，但是未能举示相关证据予以证明。罗春英述称不清楚是什么原因，并称其征信没有问题。一审另查明，众诚公司、罗春英就涉案房屋已经办理了网签和备案登记手续。一审法院认为，众诚公司、罗春英之间于2017年6月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，对众诚公司、罗春英均有约束力。依据上述合同第五条第（三）款第3项的约定，因不可归责于众诚公司、罗春英双方的事由导致罗春英未能获得银行贷款的，双方既可以协商继续履行合同，也可以不经协商径直解除合同或者协商未果后再解除合同。因众诚公司、罗春英双方均未能举示相应证据证明系对方原因导致罗春英未能获得按揭贷款，故一审法院推定为系不可归责于众诚公司、罗春英任何一方的原因致使罗春英未能获得涉案房屋贷款。现罗春英未能获得银行贷款，且众诚公司、罗春英协商后未能达成一致，众诚公司可以行使约定的合同解除权，解除上述合同。解除权系形成权，自送达到对方之日起生效。因罗春英收到众诚公司解除合同的函件的时间为2019年5月21日，故一审法院确认众诚公司、罗春英上述合同的解除时间为2019年5月21日。因双方未约定因不能归责于众诚公司、罗春英双方的原因罗春英未能获得银行贷款的情形下罗春英应当支付违约金，故对于众诚公司要求罗春英支付违约金的诉讼请求不予支持。合同解除后，合同的权利义务终止。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中众诚公司、罗春英就涉案房屋已经办理了网签和备案登记手续。在双方合同已经解除的前提下，罗春英应当配合众诚公司办理注销手续，众诚公司收取的相关费用应退还罗春英。故对于众诚公司要求罗春英配合众诚公司注销《重庆市商品房买卖合同》的网签和备案登记手续的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：“一、确认原告重庆众诚物业发展有限公司与被告罗春英签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2019年5月21日解除。二、被告罗春英于本判决生效之日起十五日内配合原告重庆众诚物业发展有限公司办理注销《重庆市商品房买卖合同》网签和备案登记的手续。三、驳回原告重庆众诚物业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费158元，由被告罗春英负担（此费用原告重庆众诚物业发展有限公司已预交，由被告罗春英于本判决生效之日起十五日内支付给原告）。”二审中经审理查明：本案一审2019年12月6日第一次庭审笔录中记载“审：如果现在双方不能举证证明被告不能贷款的原因，本院认为适用双方商品房买卖合同第5条第3款第3点的约定，双方有无异议？原：无。被：无。......”。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。本院认为，被上诉人众诚公司的诉讼请求包括要求确认与上诉人罗春英签订的买卖合同于2019年5月21日解除，且众诚公司、罗春英在本案一审中已对适用案涉商品房买卖合同中关于不可归责于双方当事人的事由导致罗春英未能获得银行贷款的相关约定予以认可，故一审适用该款约定处理本案，并无不当，本院对罗春英关于应由众诚公司举证证明罗春英违约并承担举证不能法律后果的上诉理由，不予采信。根据双方当事人的约定，在因不能归责于双方当事人的事由导致罗春英未能获得银行贷款且双方当事人不能另行协商达成协议时，众诚公司、罗春英可单方解除合同；同时，众诚公司系在知晓罗春英无法获得银行贷款的消息一年多后才向罗春英发出解除函，已给予罗春英较为充足的时间筹集资金支付房款，故一审认定众诚公司在双方一直无法协商一致履行合同的情况下，众诚公司有权行使约定解除权并确认罗春英收到解除函的时间，即2019年5月21日为案涉买卖合同解除的时间，亦无不当。综上所述，罗春英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77.5元，由上诉人罗春英负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二〇年十一月三日书记员  陈 丽