四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2678号 原告：官正宇，男，1990年6月15日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：四川兴茂（集团）有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水社区。 法定代表人：赖家祥，执行董事。 委托诉讼代理人：胡林，四川合文律师事务所律师。 原告官正宇与被告四川兴茂（集团）有限公司（以下简称兴茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法由审判员余晨依法适用简易程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告官正宇及被告兴茂公司的委托诉讼代理人胡林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 官正宇向本院提出诉讼请求：1.判决兴茂公司协助官正宇办理位于新都区××镇××路××号××栋××号房屋的房屋产权证（当庭明确为办理不动产权证书）；2.判决兴茂公司向官正宇支付交房的条件不符合约定标准的违约金（以501765元为基数，按每日万分之一的标准从2014年6月30日起计算至达到交房合格标准时止）；3.判决兴茂公司向官正宇支付逾期办理房屋所在项目初始登记的违约金（以501765元为基数，按每日万分之零点五的标准从2015年6月30日起计算至办理完毕时止）；4.判决本案诉讼费用由兴茂公司负担。事实与理由：兴茂公司与官正宇于2013年2月21日签订《商品房买卖合同》，约定由官正宇购买位于成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××层××号住房（以下简称案涉房屋），所购商品房总价款501765元。房款首期161765元，官正宇已于2013年2月22日前全额支付给兴茂公司。2015年3月25日，官正宇根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第三项的约定，向兴茂公司支付共计9654.34元（含产权登记费80.00元、国土登记费及手续费26.5元、契税7526.48元、维修基金2016.36元、印花税5元）。剩余房款340000元，官正宇已于2013年8月20日向中国工商银行股份有限公司成都新都支行申请贷款并支付给兴茂公司。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，兴茂公司应在2014年6月30日前向官正宇交付案涉房屋，但兴茂公司未按约向官正宇交房。截至2020年1月14日止，兴茂公司违约天数2023天，应按照《商品房买卖合同》第十二条约定向官正宇支付违约金101507元，并继续支付违约金至所交付房屋符合约定条件时止。根据《商品房买卖合同》第十九条第一项约定，兴茂公司应在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。截至2020年1月4日止，兴茂公司违约天数1658天，应按合同约定向官正宇支付违约金41596元，并继续支付至办出为止。为此，官正宇提出前述诉讼请求。 兴茂公司辩称，第一，对于官正宇的第一项诉讼请求，兴茂公司无异议。第二，官正宇的第二项、第三项诉讼请求已经经过诉讼时效，应当按照超过诉讼时效进行处理。第三，官正宇主张的交付房屋不符合约定的违约金不成立，双方签订的合同及补充协议没有约定不合格交付房屋的违约责任，欣茂公司已于2014年6月23日登报公告交房，官正宇于2014年6月29日进行验收并提出整改意见，在2014年12月14日的整改意见中仅提出门窗、锁有问题，在2015年3月25日的房屋验收意见表中没有提出任何整改意见，则欣茂公司已经按照合同约定交付房屋，不应承担延期交房的违约责任，也不应承担交付房屋不符合约定的违约金。第四，案涉房屋所在项目未办理产权登记情况属实，但关于逾期办理初始登记违约金的约定过高，请求调减。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认。经查明，2013年2月21日，官正宇（买受人）与兴茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定官正宇购买兴茂公司开发的位于成都市新都区斑竹园镇兴城××道××号××栋××单元××层××号房屋，房屋总价501765元。《商品房买卖合同》第五条约定，“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的32%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都新都支行或住房公积金管理机构借款支付”，第十条约定，“交付条件：（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……”，第十一条约定，案涉房屋上下水、电、公共绿地、公共道路于2014年6月30日达到使用条件，燃气于2014年6月30日达到开通条件，由买受人自行申请开通，“如在约定期限未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人在60日内整改达到使用条件”，第十二条约定，“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，第十九条约定，“产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方法处理：……2、买受人不退房，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下第2种方式处理……（2）买受人不退房，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。若商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致已付商品房房屋所有权证书延期取得，两者违约金不重复计算”。补充协议第五条约定，“5.1、主合同第十条约定的交房条件调整为：该商品房已经竣工验收合格……”，第八条约定，“8.1房屋交接时，买受人应在交接房屋的同时签订《委托书》，委托出卖人代办房屋转移登记手续，并将办理转移登记需交纳的税费等款项（按有关部门确定的收费标准为准）及资料（包括购房合同原件、身份证复印件、房款收据、私章等）交给出卖人。如果买受人拒绝签订《委托书》或未全部提供或交纳上述款项和资料，视为买受人违约，出卖人有权拒绝交付商品房且无须为买受人办理房屋所有权分户登记手续……8.5主合同第十九条约定的初始登记和转移登记期限均指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限”。由官正宇提交的《补充协议》附件十为【物联港·盛世香河】住宅质量保证书，附件十一为【物联港·盛世香河】住宅使用说明书。 官正宇提交的填写时间为2013年2月22日、加盖兴茂公司财务专用章的专用收款收据记载：房间：6栋-2701，交款单位：官正宇，收款事由：首期161765元。官正宇所提交中国工商银行股份有限公司成都新都支行2016年9月19日开具的《个人贷款结清证明》记载：客户官正宇，于2013年8月20日在我行申请个人住房贷款一笔，贷款金额340000元，期限240个月。该笔贷款于2016年9月19日结清。兴茂公司确认官正宇已按合同约定足额支付购房款。2013年8月6日，案涉房屋办理签约备案，登记买受人为官正宇。2014年6月23日，欣茂公司登报发布交房公告，载明：尊敬的盛世香河一期B/C区业主：……您所购买的：“盛世香河国际社区B、C区（4-7栋）”物业历经我们的精心打造，具备交付条件，我司定于2014年6月27日正式开始办理物业交付手续……。官正宇述称，“被告是在2014年5月份还是6月份通知我交房的，我也按照通知去了”、“我不是说被告没有交房，但是被告没有按照合同第十条约定进行交房，所以要求被告支付违约金”。由官正宇签名的、落款时间为2014年12月14日的《房屋验收意见表》载明，6-27-1号房屋验收意见为：“立卧窗户一扇不好关，一扇锁不上”，落款时间为2015年3月25日的《房屋验收意见表》未填写验收意见。2020年9月24日，案涉房屋所在建筑办理初始登记。 另查明，2013年12月18日，成都成房测绘有限公司就“盛世香河1-10栋”出具实测报告，记载房屋坐落于成都市新都区斑竹园镇兴城××道××号。2014年6月26日，成都市新都区规划管理局就盛世香河Ｂ区（4＃-6＃楼）颁发验字第510114201450048号《建设工程规划合格证》，载明建设地址为新都区斑竹园镇兴城××道南侧。兴茂公司提交的工程名称为“北新国际物联港·景上添花·景致Ｂ区6＃楼”的《竣工验收报告》载明，该工程质量经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，填写工程地址为新都区斑竹园镇兴城××道南侧。兴茂公司向新都区房产管理局出具的《情况说明》载明：我司开发的景上添花·景致目前已经正式更名为“盛世香河”，施工许可证已经更名。 再查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理，即自2016年10月25日起，新都区开始办理房屋不动产权证。 以上事实，有当事人确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，官正宇与兴茂公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应诚信全面履行各自义务。本案合同及补充协议签订后，官正宇已向兴茂公司支付全部购房款，兴茂公司也在约定期限内通知官正宇领受房屋，现合同约定的办理分户权属转移登记期限已经届满，案涉房屋的初始登记已于2020年9月24日办出，房屋上无抵押、查封等限制转让的客观障碍，兴茂公司应履行为官正宇办理房屋分户权属转移登记的义务，故对官正宇所提出兴茂公司为其办理案涉房屋的分户不动产权证书的请求，本院予以支持。 关于交付房屋不符合约定条件的违约金。官正宇主张兴茂公司承担违约金的理由一是认为所交付房屋不符合合同约定标准，二是认为房屋存在质量问题、影响居住使用，主张标准为参照《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交房违约金计算标准的约定计付。关于交付房屋是否符合约定标准。《商品房买卖合同》第十条约定商品房交付时应当符合“该商品房已取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”，并由出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，补充协议第五条将主合同第十条约定的交房条件调整为“该商品房已经竣工验收合格”，案涉房屋所在项目已于2013年12月18日由成都成房测绘有限公司出具实测报告，于2014年6月26日取得《建设工程规划合格证》，即在约定的交付期限届满前即在2014年6月30日前已经符合《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件。但双方所签订《补充协议》第十条已将约定交房条件调整为商品房经竣工验收合格，该约定符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，兴茂公司所交付房屋应当满足该条件，官正宇关于该约定无效的意见，本院不予采纳。则案涉房屋交付时是否已经竣工验收，是本案中兴茂公司应否承担无效交付之违约责任的关键所在。兴茂公司提交的工程名称为“北新国际物联港·景上添花·景致B区6#楼”的《竣工验收报告》载明该工程质量经五方验收合格，结合《建设工程规划合格证》及该报告所载项目地址，对照初始登记资料和兴茂公司就项目更名所作情况说明，可以认定“北新国际物联港·景上添花·景致B区6#楼”即为案涉房屋所在“盛世香河项目6栋”。但该《竣工验收报告》并未填写竣工验收合格的时间，兴茂公司也未提交证据佐证该时间。双方一致确认兴茂公司已于约定交付期限届满前通知官正宇向其交付房屋，但官正宇认为房屋质量不符合约定而未在当时领受，在2014年12月14日所填写《房屋验收意见表》中仅反映“立卧窗户一扇不好关，一扇锁不上”，在2015年3月25日所填写《房屋验收意见表》中则未填写反馈意见，并签领有关物品、实际领受房屋，未就房屋是否竣工验收提出意见，且直至本案诉讼中仍提出认为补充协议中关于房屋已竣工验收合格的交付条件约定应属无效的主张，则其最初拒绝领受房屋非因认为房屋未竣工验收所致。现案涉房屋所在楼栋已经办理初始登记，无证据表明自房屋交付至楼栋初始登记期间曾进行过属于竣工验收内容的重大整改修缮，则可以认定兴茂公司向官正宇所交付房屋系经竣工验收合格的房屋，符合合同约定的交付条件。关于案涉房屋是否存在影响居住使用的质量问题。本案中官正宇未提交足以证明案涉房屋主体结构质量不合格不能交付使用或确存在其他严重影响正常居住使用功能的质量问题的证据，在其认为房屋存在质量问题而仍领受房屋并占有使用近五年之后，以交付房屋质量不符合约定而参照逾期交房约定主张违约责任，本院不予支持，但本院同时明确，官正宇领受案涉房屋并不免除兴茂公司对房屋质量依照法律规定和约定所应承担的维修保养义务。至于官正宇所提出小区物业管理混乱、居住条件差等问题，不属于本案商品房预售合同纠纷审理范围，官正宇可以另案诉讼解决。 关于逾期办理初始登记的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，合同约定兴茂公司应在2015年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明即初始登记，但该初始登记直至2020年9月24日方办出，按约定兴茂公司应承担违约责任。兴茂公司同时提出诉讼时效抗辩和调减意见。关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”诉讼时效应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算，而合同约定按日计算的违约金可以理解为逐日产生的继续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干具备相对独立性和可分性的个别债权，随着时间的推移，债权人享有的逐日产生的个别债权相继至清偿期，可以就每日单独发生的违约金这一个别债权分别适用诉讼时效。官正宇于2020年1月16日向本院递交民事起诉状，明确主张逾期办理初始登记的违约金，则其主张的自2017年1月17日起至2020年9月24日初始登记办出之日期间的违约金诉讼时效期间并未经过。2015年7月1日至2017年1月16日期间的违约金，官正宇虽提交视频资料、《北部商城管理委员会会议纪要》等证据用以证明“盛世香河”项目业主向兴茂公司主张权利情况，但所提交证据并无直接证明官正宇在诉讼时效期间内曾向兴茂公司明确提出给付逾期办理初始登记违约金的履行请求的内容，也不足以证明兴茂公司曾同意向官正宇支付该项违约金，不能产生诉讼时效中断的效力，故兴茂公司就2015年7月1日至2017年1月16日期间逾期办理初始登记违约金所提出诉讼时效抗辩成立。关于违约金计付标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚，案涉《商品房买卖合同》系由兴茂公司预先拟定后交由官正宇签订，其中约定的按照已付购房款万分之零点五每日标准计付逾期办理初始登记违约金是双方在平等协商基础上确定，官正宇依据合同约定的违约金计算方式提出违约金请求具备合同依据，兴茂公司主张调低违约金，但未提交证据证明该公司的违约行为对官正宇造成的损失远低于双方合同约定的违约金，综合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，适用该约定标准计付违约金并非过高，对于兴茂公司的调减意见本院不予支持。故此，兴茂公司应向官正宇支付逾期办理初始登记的违约金33794元（已付购房款501765元*1347日*0.00005/日）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川兴茂（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内为官正宇办理位于成都市新都区斑竹园街道××路××号××栋××单元××层××号房屋的不动产权证； 二、四川兴茂（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向官正宇支付逾期办理楼栋权属证明的违约金33794元； 三、驳回官正宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1581.03元（已因适用简易程序而减半收取），由四川兴茂（集团）有限公司负担373元，由官正宇负担1208.03元（此款官正宇在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月九日 书记员  曾妙