湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初4071号原告：永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路与育才路交汇处。负责人：陈利民，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：唐维亚，男，1971年6月15日出生，汉族，户籍地湖南省永州市零陵区，现住湖南省永州市冷水滩区。被告：夏艳清，女，1974年10月11日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。第三人：湖南伟翔文化传媒有限公司，住所地湖南省永州经济技术开发区电子产业园内（长丰大道旁）****。法定代表人：唐郎郎，该公司经理。原告永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会（以下简称湘永名邸业委会）与被告夏艳清业主共有权纠纷一案，本院于2020年9月2日立案。本案审理过程中，原告湘永名邸业委会申请追加湖南伟翔文化传媒有限公司（以下简称伟翔传媒公司）为本案第三人，本院经审查后认为本案的处理结果与伟翔传媒公司有法律上的利害关系，依法追加其为本案第三人。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湘永名邸业委会负责人陈利民及其委托诉讼代理人唐维亚、被告夏艳清到庭参加诉讼，第三人伟翔传媒公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告湘永名邸业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告夏艳清已被依法终止湘永名邸业委会委员和主任资格，向原告湘永名邸业委会移交所有财物，具体包括原告湘永名邸业委会银行公用账户（协助将被告夏艳清的私章变更为陈利民的私章，李旭辉的私章变更为宁某的私章）及账户上的所有资金、录音笔、打印机、湘永名邸章程、议事规则；2.判令被告夏艳清向原告湘永名邸业委会移交湘永名邸小区前期物业广告合同及资金6000元；3.判令被告夏艳清利用私刻湘永名邸业委会印章与第三人伟翔传媒公司签订的ＬＥＤ灯箱广告协议无效；4.判令被告夏艳清赔偿原告湘永名邸业委会因私刻公章并使用公章造成全体业主损失19000余元；5.判令被告夏艳清承担全部诉讼费用。事实与理由：第一、原告湘永名邸业委会于2018年11月3日在政府组织领导下经业主大会依法选举产生，具有一定组织机构，属于《民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，作为本案的主体适格。当时，业委会共9名委员，被告夏艳清由业委会过半数委员推选为主任。被告夏艳清多次提出辞职，2019年3月，为了业委会能正常工作，原告湘永名邸业委会依法终止了其主任职务。2020年4月，被告夏艳清也因其房屋出售，自动终止了湘永名邸业委会委员资格。第二、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条第二款规定：“业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意”。《业主大会章程》及《业主委员会章程》亦规定，业委会任何事宜，由业委会集体决定，且必须遵循少数服从多数的原则。故湘永名邸业委会任何个人做出的业委会决定都是非法无效的，但被告夏艳清一直以主任自居，个人决定业委会事宜，一直占有、支配业委会诸多财物包括前期物业广告合同及资金6000元等。第三、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条、第三十四条的规定，刻制业委会印章，首先应到当地物业主管部门备案，然后持备案证明到公安部门刻制印章。原告湘永名邸业委会现管理的湘永名邸业委会印章，先到梅湾街道备案，然后由梅湾社区出具介绍信，最后到公安机关指定部门刻制，系依法刻制。而被告夏艳清保管的湘永名邸业委会印章，首先，未经过业委会过半数委员同意刻制，也未到主管部门备案，更未到公安机关指定部门刻制，系典型的私刻公章。为了私刻公章，被告夏艳清还登报谎称湘永名邸业委会公章已丢失。事实上湘永名邸业委会真正的印章，在社区领导监督下，经湘永名邸业委会会议及业主代表会议讨论通过，且遵循少数服从多数原则，由被告夏艳清亲自交给业委会委员唐维亚管理至今，该公章并没有丢失。业委会是合法组织，为《治案管理处罚法》中的其它组织，依据该法第五十二条第一款规定，被告夏艳清私刻伪造业委会组织印章，依法应受到处罚。第四、被告夏艳清未经过业委会过半数委员同意，私刻伪造湘永名邸业委会印章，使用该印章冒用业委会的名义与广告商第三人伟翔传媒公司签订湘永名邸小区电梯LED灯箱广告协议，私自侵犯占用湘永名邸小区14台电梯广告资源，致使原告湘永名邸业委会依法签订的湘永名邸电梯广告合同不能正常履行，造成湘永名邸全体业主损失19000余元。该合同因违反法律法规的规定，应属无效合同。第五、被告夏艳清在湘永名邸的房屋现已出售，依法已不是湘永名邸业主，更不是业委会委员。《湖南省物业管理条例》第二十二条规定，业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的，或者有丧失民事行为能力等情形的，其委员资格自行终止。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。依据该规定，被告夏艳清应当将其管理的财物移交给原告湘永名邸业委会。梅湾街道、社区依法进行了督促，原告湘永名邸业委会也多次催交，但被告夏艳清依然无理拒不移交。被告夏艳清辩称，一、2020年4月10日答辩人因卖房不再是业主，业委会主任身份也自然消失是事实。答辩人一直想把相关财物移交出去，也打电话向清桥办事处吕名根主任请示，吕主任也安排社区人员处理此事。但由于牵涉到财物交接，答辩人不敢贸然移交。答辩人至今未收到政府部门的移交文件，无处移交。如答辩人收到合法文件，定当遵守无异。被答辩人诉请的银行账户的资金、录音笔、打印机等答辩人同意移交，但是具体接收人必须明确；二、答辩人前期从未收取任何广告公司的资金，被答辩人诉请的6000元广告费没有证据，后期的广告收入全部在业委会的公共账户里；三、答辩人在2020年4月10日前依然是湘永名邸业委会主任，以业委会主任身份签署的文件均合法有效。移交公章的通知规定对外签订合同加盖公章需通过二十一位业主过半数的同意和主任的同意，唐维亚违法使用公章，私自加盖公章，造成了不好的影响。此种情况下答辩人要求唐维亚交还公章，而唐维亚又一直不交还，答辩人无奈才宣布公章作废；四、被答辩人诉请答辩人赔偿19000元，而广告合同上没有公司名称，也没有加盖公司公章，签订合同的左某不具备资质，该合同为虚假合同。即便该合同为真实合同，也系无效合同，因为被答辩人加盖的公章系无效公章。答辩人担任主任期间，只是将公章交给唐维亚保管，并非答辩人的主任职务已丧失。唐维亚作为公章保管员，私自使用公章签订合同，与业委会无关，与答辩人无关。业委会四人与左某签订的合同，并没有招标的程序，合同不合法。答辩人担任主任期间，代表业委会（不代表答辩人个人）与案外人签订的ＬＥＤ灯箱广告协议书有效。现该广告合同已满一年，业委会可与对方协商沟通。综上所述，请求驳回原告湘永名邸业委会除第一项诉请外的其他诉讼请求。第三人伟翔传媒公司未予陈述，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告湘永名邸业委会提交的证据：证据一冷水滩梅湾社区复印的二份业委会备案材料、证据二公章移交通知、证据五2019年4月11日被告夏艳清签名并加盖湘永名邸业委会印章的公告、证据八第三人伟翔传媒公司出具的声明及2019年12月24日的ＬＥＤ灯箱广告协议书、证据九不动产入场交易合同、证据十冷水滩梅湾街道办事处、梅湾社区共同出具的通告、证据十一湘永名邸物业服务公司证明、证据十二湘永名邸业委会2019年12月21日的公告，被告夏艳清对真实性均无异议，证据来源合法、与本案相关联，本院均予以确认并在卷佐证；证据三2019年1月15日的微信截图系复印件，被告夏艳清亦不予认可，本院不予采信；证据四2019年3月13日关于罢免夏艳清同志业委会主任一职的公函，系原告湘永名邸业委会召开业委会会议并经过半数委员同意罢免，符合《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条和《湖南省物业管理条例》第二十条的规定，罢免程序合法，本院予以确认并在卷佐证；证据六2019年11月16日湘永名邸业委会过半数委员签名的公示，与原件核对无异，证据来源合法、与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证；证据七2019年12月12日湘永名邸业委会与左某签订的小区广告位承包开发合作协议，与证人左某、卿某、宁某出庭所作证言可相互印证，该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，本院予以确认并在卷佐证。被告夏艳清认为唐维亚违反规定加盖业委会公章，左某无制作广告资质，因此合同无效。对此，本院认为，唐维亚持原告湘永名邸业委会公章在合同上盖章，且合同经湘永名邸业委会陈利民、唐维亚、姜志平、卿某、宁某五位委员同意签订，该五人在原告湘永名邸业委会留存的合同上签名确认，法律也未禁止个人从事广告制作业务。因此对被告夏艳清的质证意见，本院不予采纳；证据十三证人左某、卿某、宁某出庭所作证言，与其他证据可相互印证，本院均予以确认并在卷佐证。被告夏艳清提交的证据：证据一身份证明、证据二银行入账凭证、证据四公章移交通知、证据五小区业主委员会议事规则，原告湘永名邸业委会均无异议，本院均予以确认并在卷佐证；证据三会议记录、补充证据四开会通知，因被告夏艳清未提交证据证实开会前通知了与会人员参会，不能证实相关人员无故缺席会议，对该二份证据本院不予采信；补充证据一公章登报作废声明，与原件核对无异，本院予以确认并在卷佐证；补充证据二关于唐维亚保管公章作废的公告，即原告湘永名邸业委会提交的证据五，本院亦予以确认并在卷佐证；补充证据三通知业委会成员公账入公的通知、补充证据七公账催缴通知，均进行了公示，且与被告夏艳清提交的证据二银行入账凭证的账户相互吻合，本院予以确认并在卷佐证；补充证据五关于终止唐维亚等5位委员的通告、补充证据六关于增补业委会委员的通告，均与原件核对无异，本院对其真实性予以确认，但被告夏艳清未提交证据证实召开业委会会议程序合法，本院对其证明内容不予采信；补充证据八业委会备案表及主任身份证明，原告湘永名邸业委会无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及本院依法采信的证据，查明事实如下：湘永名邸小区于2018年11月5日召开了第一届业主大会，讨论通过了湘永名邸小区业主大会和业主委员会议事规则，493人一致投票表决后，选举出了湘永名邸小区业主委员会，业主委员会委员为夏艳清、华石明、唐维亚、吕永红、陈利明、宁某、卿某、李旭辉、姜志平九人，业主委员会主任为被告夏艳清。湘永名邸小区业主委员会成立后，制定了湘永名邸小区业主委员会章程。被告夏艳清于2018年11月19日向梅湾街道办事处报备上述业主大会召开情况和业主委员会成员及主任选举情况，后持梅湾社区开具其为原告湘永名邸业委会主任的介绍信，前往公安机关指定的备案部门刻制了“永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会”（编号43110001222910）公章，刻制公章后将公章报梅湾社区备案，并在永州农村商业银行股份有限公司营业部开立户名为永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会，账号为8201********的账户，预留了该印鉴及被告夏艳清及业委会另一委员李旭辉的印鉴。2019年1月9日经梅湾社区协调，“永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会”印章由被告夏艳清移交至唐维亚管理。梅湾社区明确从移交日起，唐维亚负责对其签署盖章的一切文件、合同的合法性、合规性审核把关，并承担所有法律责任。2019年3月13日，原告湘永名邸业委会向梅湾街道和梅湾社区致《关于罢免夏艳清同志业委会主任一职的公函》，湘永名邸业委会委员唐维亚、陈利民、卿某、姜志平、宁某在公函下方签名，主要内容：经业委会会议及过半数委员一致决定，罢免被告夏艳清业委会主任一职，保留其委员身份，一致推选陈利民担任原告湘永名邸业委会临时负责人。因原告湘永名邸业委会公章由委员唐维亚保管，唐维亚、陈利民、卿某、姜志平、宁某五业委会委员又召开业委会罢免了被告夏艳清业委会主任职务，被告夏艳清对此不满，认为罢免程序不合法，其仍为业委会主任，有权对外签署合同和文件。2019年4月11日上午，被告夏艳清在明知“永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会”印章仍由唐维亚保管，并未遗失的情况下，在《永州新报》刊登遗失公告，声明湘永名邸小区业委会不慎遗失编号43110001222910的公章一枚，公章作废，于当日下午重新刻制了一枚“永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会”的公章，编号与原公章一致，并在湘永名邸小区公示唐维亚管理的公章作废，唐维亚在公章管理期间签署的合同与业委会无关，由其自行承担法律责任。湘永名邸业委会签署的文件必须由主任夏艳清签字并加盖业委会公章，未经主任夏艳清签字的文件做无效文件处理。同日，被告夏艳清发布通知并加盖新刻制的印章，要求业委会委员将公款存入业委会的公共账户。为了有效使用小区公共电梯和大堂，增加公共部位收入，经湘永名邸业委会委员唐维亚、陈利民、卿某、姜志平、宁某同意，原告湘永名邸业委会决定对每栋电梯和大堂对外广告招商并于2019年11月16日公示，招商价格18000元起招，价高者中标，广告费收入全部用于小区建设和业委会办公开支。2019年12月12日，经业委会委员唐维亚、陈利民、卿某、姜志平、宁某同意，以原告湘永名邸业委会为甲方，案外人左某为乙方，双方签订一份《小区广告位承包开发合作协议》，协议约定：甲方授权乙方独家承包开发湘永名邸7栋14部电梯的电梯广告和7个一楼和负一楼的大厅广告，承包期限自2020年1月1日起至2025年1月1日止共五年；每年度承包费用19000元，按年度支付。湘永名邸业委会委员唐维亚、陈利民、卿某、姜志平、宁某在原告湘永名邸业委会留存的协议甲方盖章下方签名确认。因前期广告合同虽已到期但广告牌未摘除清理，原告湘永名邸业委会多次找社区及派出所反映并于2019年12月21日在小区公示限期年底拆除但未果，案外人左某的广告牌一直未能入驻悬挂，也一直未向原告湘永名邸业委会支付广告费。2019年12月23日，被告夏艳清发布通告并加盖新刻制的印章，宣布终止唐维亚、陈利民、姜志平、卿某、宁某业委会委员资格并拟增补10名业委会委员。2019年12月24日，被告夏艳清持新刻制的湘永名邸业委会印章，与第三人伟翔传媒公司签订《ＬＥＤ灯箱广告协议书》，协议约定：湘永名邸业委会管理的相应地点的物业项目电梯旁，第三人伟翔传媒公司的电梯ＬＥＤ灯箱广告媒体是唯一发布的广告；合作楼宇共7栋，84块广告牌；合作期限自2019年12月24日起至2024年1月23日止共四年；每块框架的费用为100元／年，84块广告牌每年租金8400元，每半年支付一次广告费。在协议下方，被告夏艳清备注湘永名邸业委会在永州农村商业银行股份有限公司营业部开立的8201××××3801账户为收款账户。当日，第三人伟翔传媒公司向上述收款账户转入广告费4200元，2020年7月18日向上述账户再次转入广告费4200元。2020年1月3日，被告夏艳清再次发布通知并加盖新刻制的印章，要求唐维亚、陈利民、姜志平、卿某、宁某五位委员将公款存入业委会的公共账户。因原告湘永名邸业委会要求第三人伟翔传媒公司拆除广告牌，第三人伟翔传媒公司于2020年7月31日致函原告湘永名邸业委会，要求业委会按《ＬＥＤ灯箱广告协议书》履行。2020年4月10日被告夏艳清与案外人刘星辰签订《不动产入场交易合同》，将其位于湘永名邸，房屋所有权证号为0013527的房屋作价780000元转让给案外人刘星辰。2020年7月6日冷水滩区梅湾街道办事处、梅湾社区居民委员会在湘永名邸小区向全体业主发布通告，主要内容：因被告夏艳清在湘永名邸的房屋已于2020年4月10日出售，且在湘永名邸无其他房产，其委员资格自行终止，并于2020年6月18日下达了移交相关资料、物品的通知，但被告夏艳清没有将其保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物移交给业委会。被告夏艳清保管了湘永名邸业委会的录音笔、打印机、湘永名邸小区业主委员会章程、湘永名邸小区业主大会和业主委员会议事规则、湘永名邸小区前期物业广告合同，但至今未移交给原告湘永名邸业委会。原告湘永名邸业委会在永州农村商业银行股份有限公司营业部开立的8201××××3801账户，截至2020年9月21日存款余额11818.23元，自开立后无取款记录。本院认为，本案为业主共有权纠纷，对本案的处理，本院评析如下：一、原告湘永名邸业委会召开业委会会议并经过半数委员同意罢免被告夏艳清湘永名邸业委会主任职务，该罢免程序符合《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条和《湖南省物业管理条例》第二十条的规定，罢免程序合法。因此被告夏艳清在2019年3月13日被罢免后，已不再是湘永名邸业委会主任。被告夏艳清于2020年4月10日将其所有的湘永名邸的唯一住房出售给案外人刘星辰，根据《湖南省物业管理条例》第二十二条的规定，业主委员会委员因物业转让不再是业主的，其委员资格自行终止。因此被告夏艳清自2020年4月10日起，已不再是湘永名邸业委会委员。同时该条规定，业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。因此被告夏艳清应将其保管的录音笔、打印机、湘永名邸小区业主委员会章程、湘永名邸小区业主大会和业主委员会议事规则、湘永名邸小区前期物业广告合同、永州农村商业银行股份有限公司营业部8201××××3801账户内的资金11818.23元移交原告湘永名邸业委会，并协助原告湘永名邸业委会将湘永名邸小区业主委员会在永州农村商业银行股份有限公司营业部开立的8201××××3801账户预留的被告夏艳清的印章变更为陈利民的印章，李旭辉的印章变更为宁某的印章。二、湘永名邸小区虽与前期广告公司签订了广告合同，但原告湘永名邸业委会未提交证据证实被告夏艳清收取了前期广告费6000元，故对原告湘永名邸业委会诉请被告夏艳清移交前期广告费6000元的诉讼请求，本院不予支持。三、被告夏艳清虽于2019年3月13日被罢免了湘永名邸业委会主任，且重新刻制公章程序不合法，但第三人伟翔传媒公司作为善意第三人，无法知晓被告夏艳清已被罢免湘永名邸业委会主任，也无法知晓被告夏艳清所持新公章未经合法程序刻制。被告夏艳清持有其为湘永名邸业委会主任的证明文件，第三人伟翔传媒公司有理由相信被告夏艳清所持公章合法有效和被告夏艳清作为湘永名邸业委会主任有权对外签署合同并加盖印章，且在签订合同后，第三人伟翔传媒公司也实际悬挂了广告牌。双方签订的《LED灯箱广告协议书》为双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，不存在合同无效的法定情形。对原告湘永名邸业委会请求确认该协议无效的诉讼请求，本院不予支持。四、原告湘永名邸业委会与案外人左某签订的《小区广告位承包开发合作协议》亦为双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。但广告费并无市场统一标准，广告费的高低双方可自愿协商确定。该协议约定的广告费虽高于被告夏艳清与第三人伟翔传媒公司签订的《ＬＥＤ灯箱广告协议书》，但两协议约定的广告费均不违反法律规定。故对原告湘永名邸业委会请求被告夏艳清赔偿广告费损失19000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条，《湖南省物业管理条例》第二十条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告夏艳清已丧失永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会委员和主任资格，于本判决生效后五日内将其保管的录音笔、打印机、湘永名邸小区业主委员会章程、湘永名邸小区业主大会和业主委员会议事规则、湘永名邸小区前期物业广告合同、永州农村商业银行股份有限公司营业部8201××××3801账户内的资金11818.23元移交原告永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会，并协助原告永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会将永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会在永州农村商业银行股份有限公司营业部开立的8201××××3801账户预留的被告夏艳清的印鉴变更为陈利民的印鉴，李旭辉的印鉴变更为宁某的印鉴；二、驳回原告永州市冷水滩区湘永名邸小区业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取计213元，由原、被告各承担106.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 员  金小兰二〇二〇年十一月三十日法官助理谢琦祺代理书记员  朱依虹