湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终753号上诉人（原审原告）：陈某，女，1955年10月31日出生，汉族，黄石市人，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：熊磊，湖北祥德律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被上诉人（原审被告）：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：吴卫华，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。上诉人陈某因与被上诉人鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）破产债权确认纠纷一案，该案鄂州市鄂城区人民法院于2017年12月23日作出（2017）鄂0704民初1702号民事判决，原告陈某不服该判决，上诉至本院，本院于2018年8月6日作出（2018）鄂07民终308号民事判决书，撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1702号民事判决，驳回原告陈某诉讼请求，上诉人陈某不服该判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年8月23日作出（2019）鄂民再171号民事裁定书，撤销原一、二审判决，发回一审法院鄂州市鄂城区人民法院重审，鄂州市鄂城区人民法院重审后于2020年6月18日作出（2019）鄂0704民初3314号民事判决，驳回原告陈某的全部诉讼请求，原告陈某不服该判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈某的委托诉讼代理人熊磊，被上诉人致远公司的委托诉讼代理人吴卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈某上诉请求：1、撤销一审法院确认原、被告于2014年8月13日签订的两份《商品房买卖合同》无效的认定，确认该两份合同有效，依法改判支持该项诉请；2、上诉人费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人诉请确认有效的两份合同为被告钱柜华园“上上坊”39栋3单元401和901号房的《商品房买卖合同》，一审判决认为上述两套房屋均于2014年6月18日被黄石市西塞山区人民法院首次查封，而原、被告双方签订《商品房抵债合同》的时间为2014年8月24日（收据为8月13日），根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，以被人民法院查封的房屋在查封期间禁止转让，从而认定合同无效，故未支持原告陈某诉请该两份合同有效的诉求。上诉人认为，一审判决事实认定错误，适用法律错误，该项判决应予撤销。1、法律适用方面。限制被查封房转让以及转让被查封房产的法律规定除一审判决适用的规定外，还应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第（三）项、《中华人民共和国刑法》第三百一十四条的规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项等法律禁止转移、变卖已被查封的财产，是对被查封财产物权变动的限制性规定，属于物权变动的范畴，但该规定并未明确处分查封财产合同的效力问题。案涉两份《房地产买卖合同》是上诉人与致远公司经过协商达成，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房产存在被查封的障碍而不能办理过户手续，属于物权变动问题，不应影响买卖合同的效力。2、事实认定方面。权利人申请查封房产的目的是为获得对被查封房产的优先请求权，限制的仅仅是被查封房产的转移，这种权利受到诸多因素的制约，比如诉讼结果、查封期限等，被上诉人提供的黄石市西塞山区人民法院的《协助执行通知书》清楚记载，本案案涉房产查封期限为2014年6月18日至2016年6月17日，因此，一审时案涉房产的查封期限早已到期，而一审判决却依然以此为由判决买卖合同无效，属于事实认定错误。3、按一审判决《商品房抵债合同》所涉债权债务可能涉及致远公司法定代表人袁园非法集资的犯罪行为，上诉人与致远公司之间的债权债务金额上可能存在争议，但对《房地产买卖合同》而言，《商品房抵债合同》的意义仅在于房屋价款的支付，不影响《房地产买卖合同》的效力。综上所述，上诉人认为一审判决关于案涉两份合同的事实认定错误、法律适用错误，请求二审法院撤销一审判决的相关认定，改判支持上诉人的上诉请求。致远公司辩称：1、关于认定事实上原审法院并非仅仅依据执行通知书的期限，还提交了其他证据予以证明；2、请求二审法院根据事实和法律关系依法作出判决。陈某向一审法院起诉请求：1、依法确认原告享有被告破产债权金额为12492520.50元（其中欠款10272283.85元，利息2220236.60元）；2、依法确认原、被告于2014年8月13日签订的两份《商品房买卖合同》有效；3、判令被告为原告办理第39幢3单元401号房和901号房的产权证书；4、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：从2007年起，致远公司分多次向陈某借款，陈某通过银行汇款方式，共计向致远公司出借资金11057500元，致远公司陆续还款，共计偿还陈某借款本息15053957元。2014年6月13日，原、被告签订《对账确认书》，确认截止至2014年6月13日，致远公司欠陈某债务为10272283.85元，拟以“钱柜华园（上上坊）”项目中已开发的属致远公司所有的相应房产转让给陈某，以冲抵陈某债权。同日，原、被告签订《商品房抵债合同》，合同约定致远公司以“钱柜华园（上上坊）”项目中的第35栋中的31套房产以3100元/平方米的单价转让给陈某，因抵债商品房销售总价未能全额抵销10272283.85元，就差额部分，致远公司仍应向陈某偿还，并按银行同期贷款利率（年利率6%）的四倍支付利息。同时，原、被告就上述合同约定的31套房产分别签订《商品房买卖合同》，致远公司向陈某出具收据。同年8月24日，原、被告再次签订《商品房抵债合同》一份，确认截至2014年8月13日，致远公司累计欠陈某未还款项为1040000元，致远公司同意以“钱柜华园（上上坊）”项目中的第35栋中的1套房产以3100元/平方米的单价、第39栋中的2套房产（401号、901号）以3200元/平方米的单价转让给陈某，并就上述3套房产签订《商品房买卖合同》，致远公司分别出具收款收据，合同签订与收据开具时间均为2014年8月13日。2015年3月24日，致远公司向法院申请破产。破产管理人于2017年6月15日向陈某发出《债权确认通知书》，注明钱柜华园35号楼系违反规划、无预售许可证，陈某与致远公司的《商品房买卖合同》无效，其本质上是以签订购房合同形式作借款担保，应按基础法律关系即借款关系处理，已收到总借款9452638元，已付房款10108441元（借款本息转），已付本金8484607元，已付利息10546364元，收取利息折抵本金，最终确定原告债权金额为-9578333元。因陈某对此持有异议产生纠纷。一审另查明，经一审法院（2016）鄂0704刑初305号生效刑事判决书认定：2007年，2009年至2014年，袁园、致远公司利用其开发鄂州市花湖开发区上上坊工程项目之机，以高额回报等方式向社会不特定对象吸收资金，先后向420户吸收共计350574357元，具体金额以审计为准，构成非法吸收公众存款罪。还查明，涉案的“钱柜华园”第35栋房产未办理商品房预售许可证，第39栋的两套房产因致远公司涉及其他债务纠纷，被法院查封。一审法院认为：根据原、被告双方提供的证据，双方对借款事实，即出借资金11057500元，偿还资金15053957元，均无异议，故应作定案依据。根据一审法院作出的（2016）鄂0704刑初305号刑事判决，2007年，2009年至2014年，袁园、致远公司利用其开发本市花湖开发区上上坊工程项目之机，以高额回报等方式向社会不特定对象吸收资金，构成非法吸收公众存款罪。本案中，陈某向致远公司出借资金发生在袁园、致远公司非法吸收公众存款期间，致远公司以公司生产经营需要向陈某借款，且双方在对账过程中约定以中国人民银行贷款利率的四倍计算利息，完全符合上述刑事判决认定的情况，因此，原、被告双方不属于民间借贷关系，应为非法吸收公众存款中的非法借贷关系，应按照《最高人民法院、最高人民检察院、公安部〈关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见〉》第五条的规定处理。因致远公司已偿还借款的数额已超出其所借金额，故陈某要求确认其对致远公司享有债权的请求，依法不予支持。涉案“钱柜华园（上上坊）”项目39栋3单元401和901号房屋均于2014年6月18日被黄石市西塞山区人民法院首次查封，而原、被告双方的《商品房抵债合同》签订时间是2014年8月24日（收据为8月13日）。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，已被人民法院查封的房屋在查封期间禁止转让，因此，该《商品房抵债合同》及据此签订的《商品房买卖合同》为无效合同，故陈某要求确认原、被告于2014年8月13日签订的两份《商品房买卖合同》有效及要求致远公司为上述房屋办理产权证的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，陈某的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项的规定，判决：驳回原告陈某全部诉讼请求。本案案件受理费1000元，由原告陈某负担。陈某、致远公司在二审法定期限内未提交新的证据。经审理查明：原审认定的事实属实。本案争议的焦点：陈某与致远公司于2014年8月13日签订位于鄂州市花湖开发区“钱柜华园”第39栋3单元401、901号的两份《商品房买卖合同》是否有效。本院认为：关于陈某与致远公司于2014年8月13日签订位于鄂州市花湖开发区“钱柜华园”第39栋3单元401、901号的两份《商品房买卖合同》是否有效的问题。首先，一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”规定，认为案涉“钱柜华园”第39栋3单元401、901号房产因被黄石市西塞山区人民法院于2014年6月18日查封，由于查封行为在先，因此违反法律禁止性规定而认定两份合同无效，但该条文所规制的房产被查封后，房地产管理部门不得办理房产的转让手续，即使房产所有权人违反规定与他人签订该房产转让协议，该房产的受让人亦不能取得对抗申请人民法院对案涉房产采取查封措施的债权人的权利，同时《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案中，法院查封行为仅仅是限制物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效，陈某签订的购房合同因法院查封行为而不能产生对案涉房产物权变动的效力，陈某不能依据查封后所签订的《商品房买卖合同》获得案涉两套房产的所有权。合同系当事人之间的合意，属于债权法律关系范畴，而不动产物权的变动只能在登记时生效，因此成立的合同也许不能发生物权变动的结果；其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定认定合同无效的情形，本案中，陈某与致远公司签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，而涉案两套房产虽存在被查封的情形，查封行为只是禁止办理房产的过户手续，属于物权变动问题，并不影响买卖合同的效力。综上，上诉人陈某上诉认为其与致远公司于2014年8月13日签订位于鄂州市花湖开发区“钱柜华园”第39栋3单元401、901号的两份《商品房买卖合同》有效的请求成立，但因该两套房产存在法院查封的权利负担，陈某并不能据此获得该两套房产的所有权。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3314号民事判决；二、确认上诉人陈某与被上诉人鄂州市花湖致远房地产开发有限公司于2014年8月13日签订的关于鄂州市花湖开发区振兴大道“钱柜华园（上上坊）”第39栋3单元401号和901号两份《商品房买卖合同》有效；三、驳回上诉人陈某的其他诉讼请求。一审案件受理费1000元由上诉人陈某负担；二审案件受理费1000元由上诉人陈某负担500元、被上诉人鄂州市花湖致远房地产开发有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长  齐志刚审判员  赵国文审判员  张 开二〇二〇年十一月三十日书记员  吴 谦