云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0425民初555号 原告：杨发丽，女，1974年2月8日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。 委托诉讼代理人：刘德荣，易门县龙泉街道法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被告：易门县龙泉街道兴文街社区居民委员会第九居民小组，住所地：云南省玉溪市易门县龙泉街道办兴文街社区居民委员会。 负责人：杨茂生，任组长。 委托诉讼代理人：武晓龙，云南成水律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告杨发丽与被告易门县龙泉街道兴文街社区居民委员会第九居民小组（以下简称“兴文街九组”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日在本院第三法庭公开开庭进行了审理，原告杨发丽及其委托诉讼代理人刘德荣，被告兴文街九组的负责人杨茂生及其委托诉讼代理人武晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨发丽向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告兴文街九组退还原告杨发丽己给付的租金16000元，支付租金资金占用费12000元，并按合同约定支付违约金72000元，三项共计100000元；二、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告经考察准备投资建米线加工厂，拟筹建易门米三全食品有限责任公司。经原、被告双方平等协商，于2009年6月11日自愿签订《集体土地租赁合同》，经被告居民代表或居民大会讨论，同意将本组坐落于易兴路上段集体土地一块租赁给原告投资办食品加工厂。合同约定了租期、四至范围、租金、支付办法及违约责任等事项。原告于合同签订后按约定向被告支付当年租金16000元，并着手办理建厂的设计、规划等行政审批手续，为此造成原告的巨大损失。当原告平整场地施工时，被告的部分居民到现场哄闹阻拦，原龙泉镇政府通知原告不能继续施工，等待调解后再处理，此事经几次调解最终没有结果，致使合同无法履行，被告的行为构成了根本性违约，原告无奈只得另租房屋场地投资办食品加工厂。原告从未间断地主张自己的权利，每当被告换届，原告都找新组长协商，也一直向兴文街社区反映，得到的答复都是等国家对这片土地征收后再解决，但至今没有结果。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告兴文街九组辩称：一、2009年6月18日，被告原组长李汉文与新平华兴食品有限公司签订集体土地租赁合同，合同中承租人一方注明法定代表人为王振兴，委托代理人为原告，在易门县人民法院（2020）云0425民初362号案件中原告曾以易门米三全食品有限公司提起诉讼，提交的证据中，集体租赁合同承租人为易门米三全食品有限公司。基于同样的事实理由，被告认为本案原告与被告签订合同的行为是个人行为还是易门华兴食品有限公司的代理行为，在本案中并不清楚。二、被告在2002年6月以前是龙泉镇兴文街办事处西街一社，2003年易门县国土资源局申请使用兴文街社区的土地，2004年2月18日，经云南省国土资源厅作出关于易门县2003年度第二批城镇建设用地的批复，将被告的农用地转为建设用地，同时征收为易门县2003年度第二批城镇建设用地。2009年被告原组长李汉文与原告签订合同中的土地已被易门县土地储备中心征收并收储，属于易门县人民政府，兴文街**并非土地权利人，故在签订合同的时候原告没有客观的事实依据，原告一方以欺诈恶意串通的手段订立合同，损害了国家利益，该合同当属无效。基于上述事实理由，本案原告或者华兴公司与兴文街九组原组长李汉文签订的集体土地租赁合同无效。根据合同法第58条的规定，合同无效，一方取得财产的应当予以返还，兴文街九组同意将已经收取的租金16000元退还给原告，同时请求驳回原告的其他诉讼请求。 本院经审理认定案件事实如下：2009年6月18日，杨发丽（乙方）以新平华兴食品有限公司的名义与兴文街九组（甲方）签订《集体土地租赁合同》，主要约定：“一、甲方经居民代表或居民大会讨论同意将本组坐落在易门县易兴路上段（县政府小区对面）集体土地一块租赁给乙方投资新办食品加工厂；二、租赁期限为10年，及（即）2009年8月1日起至2019年7月31日止；三、集体土地一块（租赁四至范围以现围墙为界），如周围群众对四至范围有争议的，由甲方负责协调解决；四、租金双方商定为2009年8月至2014年7月，前5年租金为每年16000元，2014年8月至2019年7月，后5年每年租金为24000元；五、租金支付办法：租金按以上标准于每年6月10日前付清当年的租金方可经营，如逾期不付，每逾期日按应付租金总额的2%支付违约金给甲方，如逾期3个月不付，甲方有权收回商业用地；六、租赁期间，乙方所建设施及房屋必须按照规划部门的要求建盖，乙方办理加工厂所需的营业执照等一切相关手续，全部由乙方办理，甲方不承担任何责任；七、租赁期间，乙方必须守法经营，若有地界权属纠纷，由甲方负责协调解决，在租赁期间产生的一切税、费（含场地、房屋租赁的税、费）由乙方支付，在租赁期内乙方未经甲方同意不得擅自以任何方式转让和另行出租；八、违约责任：1.如甲方违约不租给乙方，必须返还乙方所交租金，支付乙方违约金72000元，并赔偿乙方实际投机（资）造成的直接经济损失；2.如乙方不按时支付租金，按合同第五条执行，乙方反悔不租，乙方无权要求退还所交的一切费用，并支付甲方违约金72000元；九、到租期满后时，乙方所投资建盖的不动产全部无偿归甲方所有，甲方不补偿任何费用；十、本合同经甲、乙双方签字盖章后生效，所租土地甲方签订合同当日交付给乙方使用；十一、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，龙泉法律服务所存一份，各方均具有同等的法律约束力。”合同尾部出租方代表人处有李汉文、华琼的签字及指印，出租方新平华兴食品有限公司法定代表人处有杨发丽的签字及指印，但无新平华兴食品有限公司的法定代表人的签字及公司印章。同日，杨发丽向兴文街九组交纳土地租金16000元。 合同签订后，兴文街九组将案涉土地交付杨发丽管理使用。在杨发丽对租赁土地进行场地平整的过程中，因受到兴文街九组居民的阻挠而导致停工，后杨发丽未再管理使用租赁土地。 另查明，兴文街九组原系兴文街西街一社。2004年2月18日，云南省国土资源厅文件（云国土资复【2003】457号）批复同意将易门县龙泉镇兴文街居委会9组，西街1组，西门1、2社的农用地3.5119公顷（包含案涉出租土地）转为建设用地，并同时征收为国有，作为易门县2003年度第二批城镇建设用地。兴文街九组为解决居民住房困难的问题，于2013年3月25日向易门县国土资源局交纳划拨土地款2021093.83元，通过划拨的方式取得案涉土地的使用权。2013年6月23日，兴文街九组（原兴文街西街一社）商住综合楼建设项目（规划总用地面积3.8亩）经易门县发展和改革局（易法改【2013】98号）文件立项批复。2013年7月17日，易门县国土资源局以易国土资预【2013】5号文件作出《易门县国土资源局关于龙泉街道××街××社××综合楼项目建设用地的预审意见》，易门县龙泉街道办事处兴文街西街一社商住综合楼建设项目同意通过用地预审，项目选址于易门县龙泉街道易兴路与西小街交叉口东北侧（面临易兴路），项目拟使用经云南省国土资源厅《关于易门县2003年度第二批城镇建设用地的批复》（云国土资【2003】457号）文件批准的建设用地0.2535公顷。后因其他原因，兴文街九组的商住综合楼未建盖，案涉土地至今仍闲置中。 再查，兴文街**现有居民365人，2009年6月8日兴文街**居民讨论案涉土地出租事宜的《会议纪要》上签字的居民为24人，其中23人同意，1人弃权。 上述事实，有集体土地租赁合同、收款专用发票、云南省国土资源厅云国土资复【2003】457号批复、易门县发展和改革局易发改【2013】98号文件、易门县国土资源局易国土资预【2013】5号文件、收款收据及本院对李汉文、华琼所做的询问笔录、李汉文提交的会议纪要等证据及当事人的陈述在卷佐证。 诉讼中，经合议庭评议认为本案诉争的《集体土地租赁合同》系无效合同，经向原告进行释明后，原告变更诉讼请求为：判令被告退还原告已付租金16000元，并赔偿因合同无效造成的损失20000元。 本案争议的焦点为：1.杨发丽作为本案的原告提起诉讼主体是否适格；2.原告交纳的租金是否应当退还及损失如何认定。 1.关于杨发丽作为本案的原告提起诉讼主体是否适格。本院认为，杨发丽以新平华兴食品有限公司的名义与兴文街九组签订《集体土地租赁合同》，虽然合同中所列承租方（乙方）为新平华兴食品有限公司，但在合同中新平华兴食品有限公司的法定代表人未予以签字，也未加盖公司印章，现无证据证实杨发丽已经取得新平华兴食品有限公司的授权委托，事后也未得到新平华兴食品有限公司的追认，且土地租金系杨发丽向兴文街九组进行交纳，故本案中不能认定新平华兴食品有限公司系《集体土地租赁合同》承租方，杨发丽实际为《集体土地租赁合同》的承租方。现杨发丽作为原告提起诉讼，主体适格。 2.关于原告交纳的租金是否应当退还及损失如何认定问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，案涉土地于2004年2月18日经云南省国土资源厅批复转为建设用地并征收为国有，签订合同时兴文街九组无权处分该土地，之后兴文街九组于2013年3月25日通过划拨的方式取得案涉土地使用权，至此兴文街九组取得案涉土地的处分权。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”第二十八条规定“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。村民小组组长由村民小组会议推选。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”根据上述规定，兴文街九组出租案涉土地事项应当召开村民小组会议，并经本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。本案中，兴文街九组在讨论案涉土地出租事项时，仅有24人参加讨论，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条之规定，故案涉《集体土地租赁合同》无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因《集体土地租赁合同》无效，兴文街九组收取的租金16000元，依法应返还杨发丽。对于杨发丽主张的损失20000元，其未提供证据予以证实，本院酌定以杨发丽交纳的租金16000为基数，自2009年6月18日起至实际退款之日止按中国人民银行同期贷款基准利率（同期一年期）标准（年利率5.31%）计算杨发丽的损失。案涉《集体土地租赁合同》无效系兴文街九组的原因所导致，故对于合同无效给杨发丽造成的损失全部由兴文街九组承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下： 一、由被告易门县龙泉街道兴文街社区居民委员会第九居民小组于判决生效之日起十日内退还原告杨发丽租金16000元，并支付自2009年6月18日起至款项付清之日止，以16000元为基数按年利率5.31%计算的损失。 二、驳回原告杨发丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元（原告杨发丽已预交），由原告杨发丽负担1700元，由被告易门县龙泉街道兴文街社区居民委员会第九居民小组负担600元（须于判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以自本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请执行。 审 判 长  李晓燕 人民陪审员  矣正南 人民陪审员  许发生 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  杨 璐