甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初7389号原告:王建忠，男，1975年3月10日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：吴亚鹤，甘肃义浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：余春生，甘肃锦荣律师事务所律师。被告:张可铨，男，1978年10月12日出生，汉族，住兰州市城关区。原告王建忠诉被告张可铨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴亚鹤、余春生到庭参加诉讼，被告张可铨经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王建忠向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告于2016年9月21签订的《房屋买卖成交合同》；2、判令被告向原告双倍返还定金100万元；3、判令被告向原告返还原告替被告缴纳的截止2016年9月19日的物业管理费8828.41元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月21日，原、被告签订了《房屋买卖成交合同》，约定：原告以450万元的价款购买登记在张可铨名下位于兰州市城关区××街道××路××号××室房屋一套，建筑面积约250平方米；原告在2016年9月21日前支付定金房款50万元，办理过户手续（解除银行按揭抵押款）时支付剩余款项400万元；交房日以前所产生的该房的水、电、暖、天然气、闭路线、电话、宽带、物业等费用由原告承担。合同签订当日，原告按被告的要求通过原告个人名下中国工商银行账户6222********向徐晓玲中国工商银行6222××××3810支付了定金房款50万元，被告向原告出具了收条，并将案涉房屋钥匙门禁卡、买房收据交付原告，双方办理了房屋交接手续，被告签署了《房屋交付证明》。2016年9月22日，原告向大连万达物业管理有限公司兰州分公司缴纳了被告欠付的截止2016年9月19日的物业管理费8828.41元，此后原告装修房屋并一直使用房屋至2020年7月10日。期间，原告多次要求办理房屋产权过户手续，但被告均以各种理由予以拖延。后原告得知因被告对（2016）甘01民初642号民事判决书项下11306450.02元借款本金及利息146731.13元债务承担连带清偿责任，兰州市中级人民法院于2017年1月6日查封了案涉房屋，导致该房屋产权手续无法办理。2020年1月7日，兰州市中级人民法院就该房屋的司法拍卖彻底完成。2020年7月10日，原告按照兰州市中级人民法院执行局李孝武法官多次电话要求搬离了案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国担保法》第八十九条:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告按照合同约定支付了50万元定金房款及被告欠付的截止2019年9月10日的物业管理费8828.41元，但此后因被告的违约行为导致原告无法取得案涉房屋，因此原告有权解除合同，并要求被告双倍返还定金100万元，支付物业管理费8828.41元。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告张可铨未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。原告围绕诉讼请求向本院提交了2016年9月21日的《房屋买卖成交合同》、2016年9月21日的中国工商银行电子银行回单、2016年9月21日的收条、兰州信达房地产代理有限公司于2016年9月22日出具的收据、万达集团收款收据、2016年9月21日的房屋交付证明、大连万达物业管理有限公司兰州分公司于2016年9月22日出具的收款收据，2016年9月22日的中国农业银行支付凭证、不动产登记情况表、（2016）甘01民初642号民事判决书、阿里拍卖·司法平台截图、(2017)甘01执异401号执行裁定书、（2020）甘01执异168号执行裁定书。本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，且与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月21日，原告王建忠与被告张可铨签订了《房屋买卖成交合同》，约定：原告购买被告名下位于兰州市城关区××街道××路××号××室房屋一套，建筑面积约250平方米，成交价格为450万元；过户以及一些相关税费由原告承担，被告不负责承担所有相关税费；原告于2016年9月21日前将定金房款50万元打入被告开设的银行账户，办理过户手续（解除银行按揭抵押款）的同时支付剩余款项400万元给被告；被告有处置该房的权利，保证该房权属无争议；被告提供相关证件，在原告房款到账后三日内办理过户手续；自原告全款付清同时交付房屋，交房日以前所产生的该房的水、电、暖、天然气、闭路线、电话、宽带、物业等费用由原告承担；在原告没有同意的情况下，不能拆除房屋原有固定设施；原告房款到账后，若由于被告原因不能按时办理产权交易，则每日按总房款总价0.3%支付违约金给原告；自签订契约时计算，被告房屋贷款的银行还贷款由原告承担。合同签订当日，原告通过其名下中国工商银行账号为6222********的账户向户名为徐晓玲的中国工商银行账号为6222********的账户转账支付了50万元。同时，被告向原告出具了收条，内容为：“今收到王建忠购买万达公馆3号楼5单元3501室部分房款500000元（伍拾万元整）。”同日，被告将案涉房屋钥匙、门禁卡以及相关单据交付原告，双方办理了房屋交接手续。同时，被告向原告出具了《房屋交付证明》，内容为：“本人张可铨（身份证号62010219********）于2016年9月21日收到王建忠（身份证号62010319********）部分购房款人民币伍拾万元整。该款项用于购买张可铨名下位于兰州市城关区××号楼××单元××室的房屋，本人张可铨于收款的当日，将上述房产的钥匙、门禁以及相关单据交付于王建忠，视同于收款日将该房屋交付于王建忠使用。”2016年9月22日，原告向大连万达物业管理有限公司兰州分公司缴纳了被告欠付的案涉房屋2015年9月20日至2016年9月19日的物业管理费8828.41元。2017年1月6日，兰州市中级人民法院在执行（2016）甘01民初642号周启滨与崔振兴、张可铨等人借款合同纠纷一案中，以（2016）甘01执保452号协助执行通知书将案涉房屋预查封。随后，原告就此向兰州市中级人民法院提出异议，认为其与被告已于查封之前达成了《房屋买卖成交合同》,支付了部分房款并已实际入住，其愿意按法院的要求将剩余款项400万元交付执行，请求解除对案涉房屋的查封。兰州市中级人民法院于2018年3月14日作出（2017）甘01执异401号执行裁定书，认为王建忠所提交的证据不足以证明其主张，遂裁定驳回了王建忠的异议请求。后兰州市中级人民法院于2020年1月6日10时至2020年1月7日10时将案涉房屋在兰州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，于2020年1月7日9:54:08时成交，成交价为3248000元。之后，原告又以其对案涉房屋享有实体权利为由对上述执行行为提出书面异议，兰州市中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）甘01执异168号执行裁定书，认为王建忠与张可铨并未办理过户登记手续，不发生物权变动效力，王建忠的主张不符合法律规定的能够排除人民法院执行行为的情形，遂裁定驳回了王建忠的异议请求。随后，原告陈述其应兰州市中级人民法院要求于2020年7月10日搬离了案涉房屋，并诉至法院。另查，位于兰州市城关区雁北街道天水××路××号××单元××层××室××建筑面积为253.68平方米的房屋预登记在被告名下，证明号：兰房预（城关区）字第79938号。该房屋于2015年2月10日设定了抵押权，抵押权人为中信银行股份有限公司兰州分行，贷款金额为2670000元。2016年9月22日，被告缴纳了案涉房屋的税费、契税、维修基金等费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2016年9月21日签订的《房屋买卖成交合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依据本案查明的事实，案涉房屋因被告与案外人的纠纷被法院拍卖，致使原告购买案涉房屋的合同目的已无法实现，故原告要求解除该合同的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告双倍返还定金100万元的请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因涉案房屋已被法院拍卖导致合同无法继续履行，被告构成违约，其应向原告承担双倍退还定金的违约责任。而根据现有证据，能够确定原告向被告支付了购房定金50万元，该定金不超过合同总金额的20%。故对原告要求被告双倍返还定金100万元的请求，本院予以支持。关于原告主张的2015年9月20日至2016年9月19日的物业管理费8828.41元，双方在合同中约定交房日以前所产生的物业等费用由原告承担，后原告亦依约支付了2015年9月20日至2016年9月19日的物业管理费8828.41元，但现因合同已解除，被告应将该费用返还给原告，故对原告该项请求，本院予以支持。被告张可铨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应自行承担不予抗辩的诉讼风险，故本院依据现有证据依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王建忠与被告张可铨于2016年9月21日签订的《房屋买卖成交合同》；二、被告张可铨于本判决生效后十日内向原告王建忠双倍返还定金100万元；三、被告张可铨于本判决生效后十日内向原告王建忠返还2015年9月20日至2016年9月19日的物业管理费8828.41元。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6940元（已减半），由被告张可铨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二〇年十一月二十日书记员  王淑娟