黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6917号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，住所地哈尔滨市香坊区延福街**。负责人：李晓林，行长。委托诉讼代理人：陈旭昇，黑龙江李易桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖爽，黑龙江李易桐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张天昊，男，1981年12月28日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区人和街副**/div>法定代表人：杜非，董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行(以下简称工商银行红旗支行)因与被上诉人张天昊、黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工商银行红旗支行的委托诉讼代理人陈旭昇、张肖爽到庭参加诉讼，被上诉人张天昊、被上诉人地泰房地产公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。工商银行红旗支行上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17738号民事判决第一项，改判驳回张天昊的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。张天昊与地泰房地产公司签订房屋买卖合同后，地泰房，地泰房地产公司没有给张天昊办理案涉房屋产权登记对案涉房屋不具有所有权。张天昊虽已占有案涉房屋，但未取得房屋的所有权，张天昊与地泰房地产公司之间仍是普通的债权债务关系。地泰房。地泰房地产公司将案涉房屋抵押给该行并办理了抵押登记手续案涉房屋享有抵押权，该抵押权应优先于债权受到法律保护。二、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》属于适用法律错误。该行既不是案涉工程的承包人，也不存在索要工程款的情形，上述批复仅规定了商品房的买受人的权利优于承包人的工程价款优先受偿权，该行享有的是抵押权，且抵押权成立在先，该行的抵押权作为物权应优先于张天昊对地泰房地产公司的债权。三、一审法院判决地泰房地产公司协助张天昊办理案涉房屋权属登记，该项判决损害了该行的合法权益。张天昊、地泰房、地泰房地产公司未提交书面答辩意见iv>张天昊向一审法院起诉请求：一、判令地泰房地产公司持办理权属登记需要的资料到产权登记机关备案，协助张天昊办理案涉房产的房产证；二、判令解除地泰房地产公司与工商银行红旗支行之间的抵押登记手续；三、诉讼费由地泰房地产公司承担。一审法院认定事实：2007年1月31日，地泰房，地泰房地产公司与工商银行红旗支行签订房地产借款合同和抵押合同地泰房，地泰房地产公司向工商银行红旗支行借款8000万元于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村尤家屯鸿朗小区二期在建工程向工商银行红旗支行提供抵押担保，并于2007年2月13日办理了抵押登记，房屋他项权证编号为，哈房南他字第0703002906号，房屋他项权人为工商银行红旗支行，抵押物为位于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村尤家屯鸿朗花园二期1至3栋、5至12栋的房屋。因地泰房地产公司未按期向工商银行红旗支行偿还借款本息，工商银行红旗支行提起诉讼。2008年10月8日，哈尔滨市中级人民法院作出（2008）哈民三初字第150号民事裁定，查封了位于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村尤家屯鸿朗花园二期1至3栋、5至12栋的房屋。于2009年4月18日作出（2008）哈民三初字第150号民事判决书，工商银行红旗支行不服，提起上诉，黑龙江省高级人民法院于2009年8月24日作出（2009）黑商终字第92号民事判决书，因地泰房地产公司未履行人民法院生效的民事判决义务，上述房屋抵押至今未解除。2008年12月27日，地泰房，地泰房地产公司出具的新房证证明记载房屋使用人周宇，新房产权人周宇，原房使用面积20.38平方米，新房房号B02栋6层36号，新房的使用面积20.38平方米。2018年5月1日，张天昊与案外人周宇、哈尔滨市邵宇房地产经纪有限公司签订《邵宇房地产买卖居间服务合同》，约定，张天昊购买案外人周宇的案涉房屋，房屋价款为250000元。嗣后，新房证明中“被拆迁房屋使用人及“新房产权人由周宇更名改为张天昊，并加盖了地泰房地产公司的财务专用章，该案涉房屋张天昊入住至今。一审法院认为，案外人周宇与与地泰房地产公司系拆迁安置补偿合同关系。根据张天昊举示的新房证明及相关交费票据可以确认，案外人周宇已将其拆迁安置补偿的权利以价格250000元转让给了张天昊，地泰房，地泰房地产公司对此亦表示认可利转让行为有效。张天昊通过受让取得了案涉房的相关权利，且地泰房地产公司已将房屋实际交付张天昊居住，有地泰房地产公司给出具的新房证明及张天昊支付相关费用在案为凭。由于地泰房地产公司将案涉房屋设定了抵押，致使张天昊未能办理案涉房屋的产权登记。张天昊主张其对案涉房屋享有权利，合法有据。地泰房。地泰房地产公司拒不履行为张天昊办理产权登记义务实情，导张天昊对案涉房屋享有的权利与抵押发生冲突。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给工商银行红旗支行，被拆迁人请求优先取得安置补偿房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。本案地泰房地产公司与张天昊按照所有权调换形式订立的拆迁补偿协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给张天昊，当抵押权与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，张天昊对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于抵押权得到保护。对张天昊要求地泰房地产公司协助办理产权登记的诉请，予以支持。工商银行红旗支行与地泰房地产公司签订抵押合同，地泰房，地泰房地产公司以该公司名下房产为该公司从银行贷款提供担保经登记，抵押权已经设立。经审理，现无证据证明该抵押合同有应当认定无效的事实，抵押权有效。张天昊并非合同当事人，无权解除合同。判决：一、地泰房、地泰房地产公司于判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案天昊办理位于哈尔滨市南岗区××号××花园××号房屋权属登记；二、驳回张天昊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由地泰房地产公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置补偿房屋的，应予支持。”本案双方当事人明确约定案涉房屋用于拆迁安置补偿，且张天昊已实际占有案涉房屋，张天昊基于拆迁安置补偿合同对案涉房屋享有的权利优先于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的消费者基于商品房买卖合同享有的物权期待权，而消费者基于商品房买卖合同享有的物权期待权又优先于工商银行红旗支行的抵押权，故工商银行红旗支行虽提出该行对案涉房屋享有的是抵押权，且抵押权成立在先，该行的抵押权作为物权应优先于张天昊对地泰房地产公司的债权，原审判决认定被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利属扩大解释的上诉理由，但因无法律依据，且该上诉请求与上述法律及批复的规定相悖，故本院不予支持。原审判决地泰房地产公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并协助张天昊办理案涉房屋的权属登记正确。综上所述，中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行负担。本判决为终审判决。审判长 曲 海 涛审判员 王 伟 臣审判员 端木繁辉（）二〇二〇年十一月二十六日书记员 张 佳 蕊