吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民初281号原告（案外人）：赵淑文，女，1954年6月28日出生，现住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：陈福军，汉族，现住吉林省公主岭市，系赵淑文丈夫。被告（申请执行人）：徐学忠，男，1957年7月18日出生，汉族，现住吉林省公主岭市。被告（被执行人）：吕振伟，男，1977年3月30日出生，汉族，现住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：易洪双，吉林军鹏律师事务所律师。被告（被执行人）：吕振刚，男，1983年8月17日出生，汉族，现住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：易洪双，吉林军鹏律师事务所律师。被告（被执行人）：吉林省澳达房地产有限公司，住所地吉林省公主岭经济开发区粘合剂厂院内。法定代表人：吕振伟。委托诉讼代理人：刘晓亮。委托诉讼代理人：易洪双，吉林军鹏律师事务所律师。原告赵淑文与被告徐学忠、吕振伟、吕振刚、吉林省澳达房地产有限公司（以下简称澳达公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵淑文的委托诉讼代理人陈福军、被告徐学忠以及被告吕振伟、吕振刚、澳达公司的委托诉讼代理人易洪双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵淑文向本院提出诉讼请求：1.不得对澳达世纪家园1栋1单元301号住宅(建筑面积81.5平方米)、302号住宅（建筑面积59.8平方米）、303号住宅(建筑面积96.5平方米)、402号住宅（建筑面积59.8平方米）及1栋1单元门市（建筑面积284平方米）继续执行；2.诉讼费用由徐学忠承担。事实和理由：2016年6月19日，赵淑文与澳达公司就案涉五套房屋签订了《澳达世纪家园内部认购书》，并以抵账方式支付了全部的房款，澳达公司已经向其交付了全部房屋，赵淑文已经实现对本案涉诉房屋的实际占有。2017年四平市中级人民法院因徐学忠诉吕振伟、吕振刚、澳达公司民间借贷纠纷一案作出（2017）吉03执74号民事裁定，对包含案涉房屋在内的澳达世纪家园1号楼一、二层门市房，1号楼一单元三至十七层房屋，4号楼一单元三至十七层房屋予以查封。赵淑文对案涉五套房屋提出执行异议，四平市中级人民法院于2020年8月3日作出（2019）吉03执异84号之一执行裁定，驳回赵淑文的异议请求。综上，请求人民法院确认赵淑文与澳达公司签订的五份《澳达世纪家园内部认购书》合法有效，赵淑文对本案涉诉的房屋享有足以排除执行的权利。徐学忠辩称，1.2017年10月18日，徐学忠申请四平市中级人民法院将澳达公司开发的澳达世纪家园1号楼一、二层门市房，1号楼一单元三至十七层房屋、4号楼一单元三至十七层房屋予以查封。查封时房屋没有登记，案涉房屋为在建工程，没有任何人居住和使用，查封是合理合法的。2.澳达公司在2017年8月23日取得该项目的商品房预售许可证，在此之前其所签订的销售协议不具备法律效力，其与赵淑文签订的内部认购书是无效的，且赵淑文并非澳达公司内部职工，没有交付认购款。吕绍忠欠赵淑文的欠款与公司无关，赵淑文与澳达公司相关人员存在亲属关系，本次起诉费也是澳达公司所出。3.澳达公司的澳达世纪家园是2018年8月5日向用户交付的，赵淑文说2016年6月19日交付不成立。澳达公司还给徐学忠欠款时交付给徐学忠一批房屋，交付时有交房手续、物业交接手续，赵淑文称其占有案涉房屋并无依据。4.2017年10月，徐学忠申请查封案涉房屋，2018年9月，赵淑文提出案外人执行异议之诉，在查封时，澳达公司曾提出用别的东西置换，并未提出房屋已经给了赵淑文，因此赵淑文提供的手续应为这一年时间内签订。吕振伟、吕振刚、澳达公司辩称，同意赵淑文的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵淑文向本院提交内部认购书5份、收据5张，证明其取得房屋是合法的。徐学忠质证称该组证据是查封后为逃避执行做的，其不清楚赵淑文与被执行人的借款数额，澳达公司与吕绍忠个人之间的欠款不能混同，除此之外的案件也有类似情况，在查封后做了买卖手续。吕振伟、吕振刚、澳达公司质证称无异议。徐学忠向本院提交抵押协议复印件、房屋交付清单、房屋交接异议书、物业收款手续2份，证明其与吕振伟、吕振刚、吕绍忠、澳达公司签订协议时并未被告知房屋抵押给赵淑文，澳达公司执行给其的房屋均有相关手续，若赵淑文实际入住，也应有相关手续。赵淑文质证称无异议，吕振伟、吕振刚、澳达公司质证称，对复印件不予质证，其他与本案无关联。赵淑文提交的内部认购书5份、收据5张，虽徐学忠提出异议，但无证据证实徐学忠异议的事实存在，本院对该组证据予以确认。徐学忠提交的房屋交付清单、房屋交接异议书、物业收款手续因与案涉房屋是否具备实际交付条件相关，本院予以确认。徐学忠提交的抵押协议复印件因无法与原件核对，本院不予确认。本院经审理查明：2017年9月12日，徐学忠依据本院（2016）吉03民初54号民事调解书，向本院申请执行。2017年10月18日，本院作出（2017）吉03执74号执行裁定书，将被执行人澳达公司开发的位于公主岭市××路一、二层门市房，建筑面积1249.7平方米；1号楼一单元三至十七层房屋，建筑面积3570平方米；4号楼一单元三至十七层房屋，建筑面积3100平方米予以查封。另查明，2016年6月19日，赵淑文与澳达公司签订五份《澳达世纪家园内部认购书》，赵淑文认购澳达公司开发的××园（建筑面积284平方米，每平方米7500元），1栋1单元301号住宅（建筑面积81.5平方米，每平方米3200元），1栋1单元302号住宅（建筑面积59.8平方米，每平方米3200元），1栋1单元303号住宅（建筑面积96.5平方米，每平方米3200元），1栋1单元402号住宅（建筑面积59.8平方米，每平方米3200元），澳达公司于当日向赵淑文出具总额为3082320元的收据五张，收据载明“抵账”。本院查封案涉房屋后，赵淑文向本院提出执行异议。2020年8月3日，本院作出（2019）吉03执异84号之一执行裁定，裁定驳回了赵淑文的异议请求。赵淑文不服该裁定，向本院提起诉讼。本院认为，本案争议焦点为赵淑文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案系案外人执行异议之诉，赵淑文应就其是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。赵淑文主张其与澳达公司签订了房屋买卖协议，以抵账方式向澳达公司交付了购房款，并在本院查封前已合法占有了案涉房屋。现赵淑文仅向本院提交内部认购书及收据，并未提交其与澳达公司之间的债权债务凭证、资金往来证据和双方债务清算证据，亦未能提交其在本院查封前已合法占有使用该案涉房屋的任何证据，故赵淑文所提供的证据，对其全部支付购房款以及占有该案涉房屋的事实没有达到高度盖然性的证明标准，应承担举证不能的不利后果。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”赵淑文不符合上述第（二）（三）项规定，不能排除法院的强制执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回赵淑文的诉讼请求。案件受理费23280元，由赵淑文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪 二〇二〇年十一月三十日（法官助理 李明霞书记员 兴琪典