济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初10135号原告：高娟丽，女，1975年12月10日出生，汉族,自由职业者，住济南市委托诉讼代理人:张洪喜，山东鲁商律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘昕阳，山东鲁商律师事务所实习律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100MA3CDNET3M。法定代表人:黄平，总经理。委托诉讼代理人:侯梦溪，国浩律师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人:郁树岭，国浩律师（济南）律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司济南市中支行，营业场所济南市，统一社会信用代码913701008631935819。负责人：范连涛，行长。委托诉讼代理人:刘百妮，女，1978年8月29日出生，汉族，该行员工，住济南市委托诉讼代理人：宋辉，男，1983年12月3日出生，汉族，该行员工，住济南市原告高娟丽与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告高娟丽的委托诉讼代理人张洪喜、刘昕阳，被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司的委托诉讼代理人侯梦溪到庭参加诉讼。后原告申请追加中国农业银行股份有限公司济南市中支行为无独立请求权第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告高娟丽的委托诉讼代理人张洪喜、刘昕阳，被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司的委托诉讼代理人侯梦溪，第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行的委托诉讼代理人刘百妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高娟丽向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年12月11日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》;2、判令被告返还购房款3099253元及利息(以1559253元为基数，自2017年12月11日起至实际给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;以154万元为基数，自2018年2月1日起至实际给付之日，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮20%的标准计算);3、判令被告支付逾期交房违约金56716.33元(以3099253元为基数，按日0.01%，自2019年12月31日起暂计算至2020年6月30日;自2020年7月1日至合同解除前日按上述标准计算);4、判令被告支付租金损失137780.7元(自2019年12月31日起暂计算至2020年6月30日;自2020年7月1日至合同解除前日按上述标准计算)；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:销售(字)201731017041)及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于济南市工业南路以南、奥体西路以西的绿地中央商务区B10-6号楼1-105号商业用房。合同约定购房总价款为3099253元，约定交付日期为2019年12月30日前。原告已依约支付全部购房款，但时至今日，被告仍未能将原告所购商业用房交付原告，虽经原告多次催告未果。原告认为，由于被告无法交房的严重违约行为，致使原告的合同目的无法实现，故为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同书》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同及补充协议约定的义务。一、原告无权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。从解除权行使的条件来讲，可分为约定解除权和法定解除权两种。本案中原告提出解除买卖合同诉求，被告认为其均不具备约定或法定解除权。1、约定解除权是指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。约定解除权的产生是基于双方当事人的约定，而不是单方所能决定。这种约定可以在订立合同时在合同中约定，也可以在订立合同后另行约定。结合本案，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定及补充协议第三条的约定，双方在签订合同及履行过程中并未约定因逾期交房而原告有权单方解除合同。也即是说，即使被告存在逾期交房的行为，根据合同约定，被告仅应承担支付逾期交房违约金的责任，而原告无权依据此要求与被告解除合同。根据合同的约定，说明双方在协商签订合同时已排除了约定解除权，作为双方真实意思表示并达成一致的结果，对双方均有约束力。故原告没有行使约定解除权的基础和条件。2、法定解除权是指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。我国现行的《合同法》对法定合同解除条件作了较为严格的限制。其中《合同法》第94条规定了当事人单方行使合同法定解除权的五种情形。结合本案，根据涉案房屋的现状及双方履行的情形，均未达到原告行使法定解除的条件。涉案房屋已于2020年7月17日取得“房屋建筑工程竣工验收备案单”，该备案单的取得，说明涉案房屋已达到《商品房买卖合同》补充协议第三条第2款约定的交付条件。也即是说，涉案房屋已可以交付原告，其购买房屋并获得所有权的合同目的完全可以达到。综上，原告在既无约定解除权，同时也不具备法定解除权行使的条件的情况下，其无权要求解除涉案的《商品房买卖合同》及补充协议。既然原告无权解除合同，其支付的购房款是获得房产的合理对价，其要求的带息返还购房款的诉求也不应得到法庭的支持。二、关于逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第八、九条的约定及补充协议第三条第8款的约定，被告未在约定的交付期限交付房屋的，原告将给予被告60日的宽展期，该期限内被告无需承担违约责任。同时宽展期满后，从第31日起至达到合同约定的交付条件之日止，被告应支付逾期交房违约金。结合本案的事实，双方约定的交付日期为2019年12月30日，涉案房屋达到约定的交付条件即获得“房屋建筑工程竣工验收备案单”的日期为2020年7月17日。虽然被告存在逾期交房情况属实，但根据约定被告应支付逾期交房违约金的起止日应为2020年3月30日至2020年7月17日。原告诉求的违约的金起止日期没有事实及法律依据，不应得到法庭的支持。原告要求支付逾期交房违约金的前提是双方继续履行商品房买卖合同及补充协议。原告依约接收房屋，但本案中原告诉求解除双方签订的合同，如该诉求得到法庭支持，则原告失去获得逾期交房违约金的事实和法律条件。所以该项诉求不应得到法庭的支持。三、关于原告请求被告支付租金损失的问题。双方已经在签订的《商品房买卖合同》及补充协议里约定的逾期交房违约金，同时原告也在本案中要求被告支付违约金，其再要求支付租金损失没有法律依据，司法解释中规定的租金损失系在买卖合同双方未约定违约金的情形下才适用，本案原告该项诉求没有事实及法律依据。第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行陈述称，2017年12月11日，原告高娟丽因购买被告开发的位于济南市工业南路以南，奥体西路以西的绿地中央商务区B10-6号楼1-105号商业用房，与被告签署了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定购房总价款为3099253元，《补充协议》第八条约定，交房日期为2019年12月30日前，在支付首付款1559253元后，原告向我行申请一手房贷款154万元，签署了37020120170214963号《个人购房担保借款合同》，由被告提供阶段性担保，期限是10年，利率以中国人民银行同期人民币贷款基准利率为基础，上浮20%确定，即执行利率5.88%，逾期执行利率为基准利率上浮50%，即8.82%，等额本息还款方式，每月20日为还款日，2018年1月1日，中国农业银行股份有限公司济南市中支行营业部受托支付，将154万元打入被告15111101040019814账户，自2018年2月20日原告进行首期付款，基本能够正常还本付息，截止2020年10月30日本金余额为1202112.56元，无欠息，共还本金337887.44元，利息228308.76元，本息合计566196.20元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月29日，被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司取得由济南市城乡建设委员会颁发的位于济南市历下区工业南路以南、奥体西路以西绿地中央商务区B10地块6号楼的商品房预售许可证。2017年12月11日，原告高娟丽与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定高娟丽购买被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司开发的济南绿地中央商务区B10地块6号楼1单元105室商品房一套，建筑面积：75.29平方米，合同金额为3099253元，其中首付款为1559253元，剩余房款154万元原告以按揭贷款方式支付。绿地集团济南绿鲁置业有限公司应在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付高娟丽使用。《补充协议》第一条约定，高娟丽确认，本合同所填写的高娟丽名称、通信地址、电话等均为准确有效。本合同有效期内，如因高娟丽通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知绿地集团济南绿鲁置业有限公司，造成绿地集团济南绿鲁置业有限公司任何通知未能实际送达高娟丽的，绿地集团济南绿鲁置业有限公司通知应视为已合法有效送达高娟丽，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由高娟丽自行承担，绿地集团济南绿鲁置业有限公司对此不承担任何责任。第三条第1小条约定涉案房屋交付时间为2019年12月30日前，具体时间以被告发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，高娟丽对此无异议；第2小条约定，原、被告双方协商一致，在被告取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向高娟丽发出房屋交付通知。第3小条约定，被告发出房屋交付通知的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式。第5小条约定，高娟丽拒绝接收该房屋或未按被告所发出的房屋交付通知的要求办理该房屋交付手续的，均按照由于高娟丽原因造成房屋未能按期交付处理，同时视为高娟丽已接收该房屋……。第8小条约定，高娟丽、绿地集团济南绿鲁置业有限公司双方协商一致，本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，绿地集团济南绿鲁置业有限公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付高娟丽，则高娟丽给予绿地集团济南绿鲁置业有限公司60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，绿地集团济南绿鲁置业有限公司无需向高娟丽承担违约责任；如宽展期满后，绿地集团济南绿鲁置业有限公司仍未将房屋交付高娟丽，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿地集团济南绿鲁置业有限公司应按日向高娟丽支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。2017年9月30日，原告高娟丽按照合同约定向被告支付首付款1559253元。2018年1月1日，原告高娟丽（借款人）与第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行（贷款人）及被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》，原告高娟丽就上述涉案房屋向第三人贷款154万元并向被告交付该款项，2018年1月1日，第三人将上述154万元贷款打入被告账户。2018年1月3日，被告向原告出具154万元房款收据。2019年12月25日，被告向原告发出《致业主的一封信》，称因被告开发的绿地中央商务区B10地块房地产开发项目正在施工阶段无法按照《商品房买卖合同》约定时间交付。预计于2020年4月30日交付，具体交房时间依被告另行发出的交房通知为准。原告称于2020年1月5日收到上述信函后，针对被告延期交房事实分别于2020年3月2日、3月20日、4月10日向被告工作人员或被告邮寄《关于要求立即交付绿地山东国金中心中央公馆房屋的催告函》，该三份邮件分别因“拒收”、“原址查无此人”、“无人签收”而退回。2020年7月17日，被告开发的绿地中央商务区B10地块6号楼取得房屋建筑工程竣工验收备案单。2020年8月19日，被告以EMS邮寄方式向原告在涉案合同中留存的地址邮寄《交房通知书》，该邮件因“收件人不在指定地址”于2020年9月18日被退回。另查，由山东省住房和城乡建设厅、山东省自然资源厅、山东省教育厅、山东省民政厅、山东省卫生健康委员会、山东省通信管理局、国网山东省电力公司联合印发的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第十二条规定，房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用，方可申请终止商品房预售资金监管。第十三条规定，开发企业交付商品房时，应当在交房现场醒目位置公示房地产开发项目竣工综合验收备案证明。再查，截至2020年10月30日，原告向第三人贷款本金余额为1202112.56元，无欠息；原告共还本金337887.44元，利息228308.76元，本息合计566196.20元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据原告的起诉、被告的答辩、第三人的陈述及双方向本院递交的证据，本院认为，本案争议焦点为：一、涉案的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除；二、涉案房屋是否达到交付标准；三、被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任；四、被告是否应当支付原告租金损失。关于争议焦点一，本院认为，高娟丽与绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应积极履行约定义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述第（三）项规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原告虽然分别于2020年3月2日、3月20日、4月10日向被告邮寄《关于要求立即交付绿地山东国金中心中央公馆房屋的催告函》，但该三份邮件分别以拒收、原址查无此人、无人签收而退回，没有达到催告目的。根据上述第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同；即只有存在不能实现合同目的的根本违约行为时，另一方当事人才有权解除合同。本案中，高娟丽与绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的目的在于购买绿地集团济南绿鲁置业有限公司开发的商品房经营使用并取得物权证明，原告高娟丽已经支付相应房款并办理了抵押贷款。虽然被告存在逾期交房事实，但被告已于2020年7月17日取得了房屋建筑工程竣工验收备案单，并于2020年8月19日按照原告在涉案合同中留存的地址向原告邮寄交房通知书；虽然该通知书被退回，但依据双方《补充协议》的约定，视为原告已接收了上述通知书，原告可据此向被告接收房屋，不存在合同目的无法实现的情形。因此，高娟丽以被告迟延履行及合同目的不能实现、要求解除涉案合同及补充协议并要求退还购房款及利息的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，双方签订的涉案商品房买卖合同第八条约定涉案商品房交付条件为取得开发项目分期综合验收备案证明。双方签订的《补充协议》第三条第2小条约定：甲、乙（即绿地集团济南绿鲁置业有限公司、高娟丽）双方协商一致，在甲方（绿地集团济南绿鲁置业有限公司）取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（系该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方（高娟丽）发出房屋交付通知。通过上述合同约定可知，双方当事人根据《补充协议》的约定变更了商品房买卖合同中对涉案商品房的交付条件的约定，变更为涉案商品房交付条件为所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案单。商品房开发企业向购房者交付房屋应当达到合同约定的条件，合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故取得项目竣工验收备案单是商品房交付的法定条件。原、变更在《补充协议》中对交房条件的约定变更系双方真实意思表示，不违反上述法律行政法规的强制性规定，本院对此予以确认。绿地集团济南绿鲁置业有限公司在取得涉案商品房所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单之后，即符合合同约定和法律规定的房屋交付条件。故原告关于被告交付的涉案房屋不符合交房标准的主张，本院不予采信。关于争议焦点三，本院认为，根据双方签订的《补充协议》第三条第8小条为绿地集团济南绿鲁置业有限公司的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故被告承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《补充协议》第三条第8小条第二项并未对该30日应否承担违约金进行约定，纵观《补充协议》第8小条整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第8小条内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《补充协议》第三条第8小条第二项在约定违约金的计算方式时，被告故意未对30天是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，绿地集团济南绿鲁置业有限公司亦不能对该30天免责。综上，绿地集团济南绿鲁置业有限公司应自60日宽限期届满后即2019年3月1日起开始承担逾期交房违约金。双方签订的涉案商品房买卖合同第八条及《补充协议》第三条约定被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司应于2019年12月30日前向高娟丽交付取得项目竣工验收备案单的房屋，绿地集团济南绿鲁置业有限公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。被告于2020年7月17日取得涉案项目竣工验收备案，达到双方约定的交房条件，于2020年8月19日向高娟丽自行确认的送达地址邮寄送达《交房通知书》，该邮件于2020年9月18日退回，根据双方合同约定，该通知书退回之日视为送达之日。故被告逾期交房违约金应计算截至2020年9月17日。关于违约金的的具体数额，被告逾期交房起算时间为2020年3月1日，截止时间为2020年9月17日，共逾期201天，应承担的违约金数额为62295.93元（309.93元/天×201天）。对被告关于因发生疫情这一不可抗力事件，按照合同约定可以据实顺延交房日期，因此疫情期间逾期交房违约金应当予以免除的答辩意见，本院认为，双方约定的交房时间并非疫情发生期间，且疫情期间涉案房产也未具备交付条件，疫情并未对交房造成影响，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于争议焦点四，本院认为，关于原告高娟丽主张的租金损失问题，本院认为，原告尚未办理交接房屋手续，亦未提交证据证明涉案商铺租金损失，且判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效力及于已发生的纠纷。故原告高娟丽主张的租金损失于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高娟丽自2020年3月1日起至2020年9月17日的逾期交房违约金62295.93元；二、驳回原告高娟丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16575元，由原告高娟丽负担16000元，被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张秀娟二〇二〇年十一月十日书记员  陈 倩