河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初75号原告（案外人）：马玉霞，女，1975年4月2日出生，汉族，住河南省焦作市武陟县。委托诉讼代理人：荆富生，河南国昌律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南中德建筑工程有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区航海东路**富田财富广场**楼****。法定代表人：余世德，总经理。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告（被执行人）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南，住所地：河南省武陟县龙源东仲许村法定代表人：银功亮，总经理。委托诉讼代理人：王不井，男，汉族，1974年7月3日出生，住河南省武陟县，该公司员工。原告马玉霞与被告河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）、第三人武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马玉霞及其委托诉讼代理人荆富生，被告中德公司的委托诉讼代理人杨友信，被告东泰公司的委托诉讼代理人王不井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉霞向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2020）豫08执异148号执行裁定书，对原告购买的东盛苑小区5号楼2单元1204号房产（以下简称案涉房产）强制执行，解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月13日全款购得案涉房产，现已装修。只因东泰公司将房号写错了，为此诉至法院。中德公司辩称，应依法驳回原告马玉霞的诉讼请求。原告提供的合同与收据备注的房号不一致，其购买房屋不具有真实性；未按照商品房买卖合同约定一次性支付购房款，未在签订合同三十日内进行备案，原告构成违约，存在过错。原告的房款已交纳仅有东泰公司的收据，没有相应的银行转款凭证或取款凭证相互印证。东泰公司述称，房号错误是东泰公司工作人员造成，原告不存在过错。所有在东泰公司购房业主不管是全款购买合同还是分期合同，只要东泰公司愿意与业主达成任何支付方式即为有效，交款方式可以在签订购房合同后随时口头协商改变。考虑到当时房地产的销售困难及走银行分期审批慢而东泰公司又存在资金问题，商品房首付款达到或超过15%就可以签定合同，余款由东泰公司和购买业主协商支付。东泰公司与原告签订的购房合同第二十四条明确规定30日内向房管局备案由出卖人办理，东泰公司因资金问题未能及时解压所以办理不了备案手续，故原告不存在任何过错。东泰公司在催缴房款时会分时段将买房业主分多次缴纳款项的收据收回，另开具一张或多张总的收据。因东泰公司需要大量现金、在催缴房款时会告知交款人缴纳现金，故不存在银行转账记录等相关银行凭证，东盛苑小区1、2号楼在建工程抵押东泰公司是需要严格保密的，购买人根本不可能知道。东泰公司因资金问题即使收到全部房款也未必有能力给所有人办理解押及备案手续，故原告交清房款合情合理。本案审理过程中，原告马玉霞围绕诉辩主张提交以下证据：东泰公司出具的证明一份，购房合同一份和收费票据及装修合同，证明原告购东泰公司房屋的事实，证明东泰公司以前将原告的房号弄错，现原告已经入住该房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实本院认定如下：对马玉霞提交上述证据的真实性予以认定，其证明指向与本案争议焦点相关，本院将结合已查明案件事实在本院认为部分予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：中德公司与东泰置业公司、东仲许村委会建设工程施工合同纠纷一案中，中德公司在诉讼期间向本院申请财产保全，本院经审查认为，中德公司的财产保全申请符合法律规定，于2019年5月30日作出（2019）豫08民初82号民事裁定书，裁定冻结东泰置业公司银行存款39956583元，或查封其等额财产。本院于2019年7月1日作出（2019）豫08执保37号协助执行通知书，请武陟县房产管理中心查封了东泰置业公司名下位于木××大道与××交叉口东盛苑小区包括案涉房产在内的141套房产。查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。本院于2019年10月15日作出（2019）豫08民初82号民事判决书，判决：一、东泰公司与中德公司于2013年9月8日签订的《建筑工程施工合同》、2015年1月1日签订的《建筑工程施工合同》、2014年6月1日签订的《补充协议》、2014年9月17日签订的《补充协议》、2015年7月25日签订的《以房抵账协议》、2016年3月9日签订的《补充协议》予以解除；二、东泰公司于该判决生效后三十日内支付中德公司工程款18825680.7元及其利息（从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算值实际付清之日止）；三、驳回中德公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，东泰公司未能自觉履行，中德公司向本院申请执行。2020年3月31日本院作出（2019）豫08执保37号查封公告。另查明：2014年3月11日原告马玉霞与东泰公司签订《东泰公司东盛苑购房确认书》，订购5号楼1单元1204室，总价385000元。2014年3月11日，东泰公司给马玉霞出具收据258000元，备注交来东盛苑5号楼1单元1204室。2014年3月13日东泰公司给马玉霞出具收据2000元，备注交来东盛苑5号楼1单元1204室。2015年3月13日，马玉霞与东泰公司签订《商品房买卖合同》，购买东盛苑小区5号楼2单元1204号房产，总价384215元。2019年9月21日，东泰公司给马玉霞出具收据30000元，备注交来东盛苑5号楼2单元1204室。马玉霞共交纳290000元购房款。另案涉房产因东泰公司原因未办理过户登记。本院再查明：东盛苑小区5号楼1单元1204号房产系白同乐购买，且该房产已在武陟县房产管理中心申请登记备案。本院审理期间，马玉霞将剩余房屋价款94215元按照人民法院的要求交付中德公司用以执行，并自愿承担本案一审诉讼费用。本院认为，本案的争议焦点是马玉霞对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于马玉霞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，原告马玉霞未提供其在武陟县区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，首先需要认定马玉霞实际购买的房产是否系案涉房产，即“5号楼2单元1204号房产”。依据本案已查明的事实，东泰公司房款收据上备注的“5号楼1单元1204室”实际购买人为白同乐，其面积及房款均与马玉霞签订的《商品房买卖合同》中约定的面积及房款不一致，故本院认定东泰公司出具的房款收据中备注的“5号楼1单元1204室”非马玉霞所购买，“5号楼2单元1204号房产”系马玉霞实际购买的房产。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件分析：本案中，案涉房产被人民法院查封时间为2019年7月1日，原告马玉霞与被告东泰公司签订《商品房买卖合同》的时间系2015年3月13日，同时结合东泰公司出具的购房款收款收据，可以证明原利荣在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；依据马玉霞的购房时间、案涉房产交付时间以及该房产使用现状可表明，在法院查封之前，案涉房产即已处于马玉霞的实际控制之下；马玉霞已按照合同约定支付部分价款，一审期间又将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；依据本案已查明事实，案涉房产未办理过户登记非因买受人马玉霞自身原因。综上，原告马玉霞对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行武陟县东泰置业有限公司名下位于木栾大道与沁河路交叉口东盛苑小区5号楼2单元1204号房产。案件受理费7000元，由马玉霞自愿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异148号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 孙志强审判员 米新秀法官助理刘成功二〇二〇年十一月二十四日书记员 靳 园