大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8687号原告：大连富嘉物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200773031423G，住所地大连市西岗区白云新村北二街**。法定代表人：吴茜，系该公司经理。委托诉讼代理人：门文妍，女，系该公司员工，住址大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙婷，女，系该公司员工，住址大连市甘井子区。被告：逄双双，女，1989年12月2日生，满族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：蒲春鹏，系被告丈夫，住址。原告大连富嘉物业管理有限公司与被告逄双双物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连富嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人门文妍、被告逄双双及其委托诉讼代理人蒲春鹏出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2,456元及截至2018年12月31日的违约金500元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年6月1日，原告与大连恒新房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，原告接受委托对“福佳·华东人家”项目实行前期物业管理，物业费标准为住宅每月每平方米1元，电梯费每月每户12元。被告系该小区祥龙街6号1-11-2号房屋业主，面积39.2平方米。原告根据上述物业管理委托合同的约定为案涉小区提供物业服务，但被告未按约定向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1,880元、电梯费576元，合计2,456元。原告多次催缴无果，故诉至法院，请求法院依法裁判。被告辩称，不同意原告诉讼请求。对房屋面积没有异议，对物业费收费标准及拖欠物业费期间均有异议。一、被告于2015年12月末购买的案涉房屋系二手房屋，在房屋交付及办理过户过程中，并没有与原告签订《前期物业管理委托合同》，不存在合同关系，不是适格的被告。合同中约定的收费标准及电梯费被告均不知情。原房主叫什么、原房主物业费交到什么时候被告均不知道。被告从入住案涉房屋开始未缴纳物业费。二、原告的物业费收费标准没有法律依据。电梯费的收费标准是根据什么计算的，是否经过业主委员会同意认可，其内容主要是包含什么费用支出，原告并没有向被告说明。如果是电梯使用能源费，被告认为该项费用应该包含在物业费中。三、原告没有尽到物业服务合同义务。1、原告怠于履行电梯维修义务。被告在居住期间多次因电梯故障被困电梯内部，给其人身及精神带来了双重伤害，被告多次要求被告对电梯进行养护维修，在多次协商未果的情况下，被告在大连市民意网上进行了投诉，原告在接到政府部门联系后才对电梯予以养护。2、原告对公共区域疏于管理，造成很大安全隐患。根据《物业管理条例》规定，物业公司对公共区域负有管理义务，楼道中电源线杂乱悬挂，安全通道内堆放了大量的杂物，原告疏于管理，存在很大的安全隐患。另2020年9月5日下午15时40分许，由于公共区域的供热管道爆裂，原告在供热公司维修现场时有工作人员在场，其明知污水已经覆盖被告廊道区域，并没有在合理时间内电话告知被告回家查看财产损失，而是消极对待，造成了积水大量涌入被告家中，给被告家中的财产带来了巨额损失。在被告当晚发现积水后电话询问物业公司，其以供热公司维修为由，物业公司不负责来推脱搪塞被告。四、被告依法有正当理由不支付所欠物业费。1、原告没有尽到物业服务合同义务。2、权利义务对等原则。3、被告不支付所欠物业费是行使同时履行抗辩权。4、原告诉求被告支付所欠物业费违反司法解释程序性规定。依据最高院司法解释第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。此条司法解释规定了请求支付物业费的程序性规定。即先经书面催交物业费，没有书面催交物业而直接起诉要求交物业费的，违反了司法解释的程序性规定。原告既没有书面向被告催交物业费，也没有口头通知被告缴纳物业费，更没有催告被告在合理期限内交纳物业费。严重违反了我国司法解释的程序性规定。综上所述，被告认为，原告不履行物业服务合同义务成立。被告不支付所欠物业费的行为属于行使同时履行抗辩权、不支付物业费的法定正当理由应予支持，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系大连市甘井子区福佳·华东人家小区的物业服务单位，被告系大连市甘井子区祥龙街6号1单元11层2号房屋的业主，房屋建筑面积39.2平方米。2007年6月1日，原告（乙方）与大连恒新房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对福佳·华东人家实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；乙方依据《前期物业管理服务协议》的约定向产权人或使用人收取物业管理费用及其他费用；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元；电梯费按大连市物价部门批复标准执行，于交纳物业费时一并交纳。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。根据被告提供的案涉房地产权证记载，案涉房屋系于2015年12月4日登记至被告名下。被告未交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费、电梯费。因被告欠缴上述物业费及电梯费，原告曾以邮寄催费通知函的方式自行进行了催缴，未果，遂诉至本院。本院确认的上述事实，有前期物业管理委托合同、催费通知函、EMS快递单、照片、交税发票、房地产权证、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，受法律保护。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与大连恒新房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》未违反法律、法规的规定，应认定为合法有效，对原、被告均具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成实际的物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费及电梯费。被告自2015年12月4日取得案涉房屋所有权，理应按时足额支付此后的物业费及电梯费。故被告应向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费及电梯费合计2,458元（39.2平方米×1元/月/平方米×48个月＋12元/月/户×48个月），现原告仅主张2,456元，未超出法律允许的合理范围，理由正当，予以照准支持。关于原告要求被告支付违约金500元的诉讼请求。本院认为，本院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业管理委托合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中仍有需要完善之处，同时，创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告抗辩中提出的原告物业服务不到位的问题。本院认为，物业管理是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝足额支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告逄双双向原告大连富嘉物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费及电梯费合计人民币2,456元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连富嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告逄双双负担，于本判决生效之日起十日内给付原告大连富嘉物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年十一月十一日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。