广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初3286号 原告：李宇波，女，1965年5月20日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：何蓉,广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祥期，广西众望律师事务所律师。 被告：罗崇振，男，1984年10月9日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 原告李宇波与被告罗崇振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何蓉，被告罗崇振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李宇波向本院提出诉讼请求：1、被告罗崇振向原告李宇波支付拖欠的房屋租金54000元并支付违约金（①以31000元为基数，自2020年3月1日起至实际清偿债务之日止，按日5%计算；②以2000元为基数，自2020年3月11日起至实际清偿债务之日止，按日5%计算；③以5000元为基数，自2020年4月11日起至实际清偿债务之日止，按日5%计算；⑤以5000元为基数，自2020年5月11日起至实际清偿债务之日止，按日5%计算；⑥以5000元为基数，自2020年6月11日起，起至实际清偿债务之日止，按日5%计算；⑦以6000元为基数,自2020年7月11日起至实际清偿债务之日止，按日5%计算）；2、被告承担本案的诉讼费及其他与案件相关的费用。 -2- 事实和理由：原告李宇波是贺州远东国际城文莱苑南122号商铺的所有权人。2016年7月1日，原告李宇波与被告罗崇振签订《租房合同》，合同约定原告将远东国际城文莱苑南122号商铺出租给被告使用，租期五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止。第一年租金3000元／月（2016.7.1-2017.6.30）,第二年租金3500元／月（2017.7.1-2018.6.31）,第三年租金4000元／月（2018.7.1-2019.6.31），第四年租金5000元／月（2019.7.1-2020.6.31）,第五年租金6000元／月（2020.7.1-2021.6.30）。被告应在每月10日之前交付下月租金，如拖欠租金及各项费用的，从欠费之日起至全部清偿之日止，每日应按照拖欠费用的5%向原告缴纳滞纳金（违约金）。自2019年6月份起，被告便不按时向原告支付租金。2020年1月3日，经双方结算，被告累计拖欠原告2019年的租金共计31000元，被告承诺于2020年2月28日一次性付清。双方还约定，如被告准时付清房租，原告同意继续将商铺出租给被告使用，直至2022年12月31日止，并就租金标准进行了约定。被告承诺给付租金的期限届满之后，被告并未依约向原告清偿2019年的租金。2020年1月、2月受新冠××疫情的影响，考虑到被告的经营情况，原告同意被告继续使用其房屋并允许其暂缓交纳2020年1-2月份的租金。2020年3月份至7月份，被告复工复产之后，被告向原告支付了2020年1月份租金5000元、2月份的租金5000元、3月份部分租金3000元，尚拖欠3月-7月的租金共计23000元（3月份2000元，4月份5000元，5月份5000元，6月份5000元，7月份6000元）。后原告多次要求被告交纳拖欠的租金共计54000元，但被告均以各种理由拒绝。2020年8月份，被告搬离原告的房屋。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2016年7月1日签订的《租房合同》，是原被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效规定。原告已按约定将房屋 -3- 交付给被告使用，被告就应当按照约定支付租金。因被告拒绝向原告支付拖欠的房屋租金54000元，故原告向法院提起诉讼。 被告罗崇振辩称，疫情期间关门停业，没有收入来源，原告亦允许被告拖欠租金，被告不构成违约。被告主张按日百分之五计算违约金过高，违反了违约金不得超过实际损失30%的规定，违反了公平、合理原则，不应当予以支持，应当以银行同期利率作为利息损失参考。政府部门为防控新冠××疫情对市场经营进行管控属于不可抗力范畴，被告租赁的商铺无法复工复产经营，应当免除两个月的租金。被告搬离涉案商铺后，原告尚未返还被告的租赁保证金5000元，应当抵扣租金。 经审理查明：原告李宇波是贺州远东国际城文莱苑南122号商铺的所有权人。2016年7月1日，原告李宇波与被告罗崇振签订《租房合同》，被告承租远东国际城文莱苑南122号商铺。合同约定：租期五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止。第一年租金3000元/月(2016年7月1日-2017年6月30日),第二年租金3500元/月(2017年7月1日-2018年6月31日),第三年租金4000元/月(2018年7月1日-2019年6月31日)，第四年租金5000元/月(2019年7月1日-2020年6月31日),第五年租金6000元/月(2020年7月1日-2021年6月30日)。被告应在每月10日之前交付下月租金，如拖欠租金及各项费用的，从欠费之日起至欠费全部清偿之日止，每日应按照拖欠费用的5%向原告缴纳滞纳金。被告在签订合同当天缴纳5000元作为租赁保证金，本合同终止后，若被告履行本合同义务，原告应在被告归还商铺10日内将保证金无息退还被告。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，被告在商铺经营餐饮生意，并按时缴纳租金。自2019年6月份起，被告便不按时向原告支付租金。2020年1月3日，双方补充签订《协议书欠条》，被告承诺于2020年2月28日一次性付清拖欠原告2019年的租金共计31000元。双方还约定，如被告准时付清房租，原告同意继续将商铺出租给被告使用，直至2022年12月31日止，并就租金标准进行了约定，第一年租金5000元/月，第二年租金 -4- 5500元／月，第三年租金6050元／月。被告承诺给付租金的期限届满之后，被告并未依约向原告清偿2019年的租金。因考虑到2020年1月、2月受新冠××疫情的影响以及被告的经营情况，原告同意被告继续使用其房屋并允许其暂缓支付2020年1-2月份的租金。2020年5月2日，被告支付原告租金3600元，2020年5月23日支付租金3400元，2020年6月1日支付租金4000元，2020年7月10日支付租金2000元，被告尚欠租金53000元。原告多次要求被告支付拖欠的租金，但被告均以各种理由拒绝。2020年8月，被告搬离涉案商铺。原告追索租金未果，遂向本院提起诉讼。 以上事实有原告提交的房屋所有权证、租房合同、协议书欠条、微信聊天记录等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定将租赁物交付被告使用，被告未按照合同约定按时支付租金，已构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，同时参照本案租房合同第七条第四款向关于违约金的约定，被告交付的租赁保证金5000元应属于违约金性质。因被告存在违约行为，故被告主张租赁保证金5000元抵扣租金，缺乏依据，本院不予支持。原告主张以被告尚欠租金为基数，按日5%计算违约金，被告认为该违约金过高，违反了违约金不得超过实际损失30%的规定。本院认为，被告交付的5000元租赁保证金已作为其支付原告的违约金，租房合同约定每日按照拖欠费用的5%支付的是滞纳金，该滞纳金约定过高，本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的四倍计算。租赁合同履行过程中，突遇新冠××疫情来袭，众所周知，举国上下齐心协力抗击疫情，被告经营的饮食店商铺关门停业，属于不可抗力，符合租赁合同第五条第四款约定，被告主张免除两个月的租金，本院予以支持，即免除2020年2月-2020年3月租金 -5- 合计10000元，故被告仍需支付原告租金43000元。 综上所述，原告的诉请部分有理，对有理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，判决如下： 被告罗崇振应于本判决生效之日起十日内支付原告李宇波房屋租金43000元及滞纳金（以43000元为基数，自2020年8月1日起至实际清偿债务之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的四倍计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取计575元，由被告罗崇振负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审判员  韦城 二〇二〇年十一月十九日 -6- 法官助理何祁 书记员黄俞霈 书记员廖俊乐