兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初2140号 原告：李鲁兖，男，1984年11月19日出生，汉族，山东省兖州市农民，住村××号。 委托诉讼代理人：王博，甘肃笃慎律师事务所律师。 被告：甘肃三维资产管理有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区中川街西段**。 法定代表人：李忠孝，该公司经理。 被告：甘肃地下空间房地产开发有限公司，住所，住所地甘肃省兰州市兰州新区中川街西段**div> 法定代表人：陈喜，该公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：马朝，甘肃义浩律师事务所律师。 原告李鲁兖与被告甘肃三维资产管理有限公司（以下简称“三维公司”）、甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称“地下空间&;地下空间&rdquo一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鲁兖委托诉讼代理人王博，被告三维公司和地下空间共同委托诉讼代理人刘晓敏、马朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李鲁兖向本院提出诉讼请求：1.请求判令三维公司支付2017年至2018年剩余租金10000元、2018年至2019年租金3052元及税费、2019年至2020年租金18314元及税费，地下空间承，地下空间承担连带支付责任令三维公司支付2017年至2018年租金违约金53475.42元、2018年至2019年租金违约金274.68元，2019年至2020年租金违约金1648.26元，并清偿至实际支付之日止，地下空间承，地下空间承担连带支付责任6764.36元；3.本案诉讼费由三维公司、地下空间承、地下空间承担：2015年8月11日，李鲁兖与三维公司签署《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》（以下简称《经营合同》），约定李鲁兖将其购买的斯戴尔寓苑8号楼6层614号房屋委托三维公司经营，委托期限为十年，三维公司每年向李鲁兖返还租金，违约金为当年租金的0.3%/天。2018年12月24日，双方签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议》（以下简称《补充协议》），对第四年至第十年的租金进行了约定，地下空间盖，地下空间盖章承担连带责任欠付李鲁兖2017年至2018年租金12209元、2018年至2019年租金3052元及税费、2019年至2020年租金18314元及税费。李鲁兖多次协商未果，故诉至法院，望判如所请。 三维公司辩称，2017年至2018年租金有异议，应扣除5300元税费，其他租金无异议。李鲁兖诉请的违约金过高，请求予以酌情减少。 地下空间述称，地下空间与，地下空间与李鲁兖不存在合同关系对性原则，李鲁兖要求地下空间承担连带责任的诉请无事实和法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求，提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，本院认定如下：1.李鲁兖提交的附件四一份，证明地下空间应对李鲁兖与三维公司签订的《补充协议》承担连带责任的事实。地下空间对。地下空间对此证据真实性无异议证明目的有异议，附件四来源不明，是什么的附件不明确，地下空间与，地下空间与三维公司系独立的法人地下空间承担连带责任的证据链不充分。本院认为，附件四有地下空间与三维公司盖章，且由李鲁兖持有，且文中明确陈述“一、经甲乙双方协商一致，房产证按照兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议第七条之第4条执行。”而李鲁兖与三维公司签订的《补充协议》第七条之第4条为：“经甲乙双方协商，自本协议签订两年内，甲方配合乙方，办理独立产权的不动产权证。所需税费由甲方承担，到期无法达成本约定正常办理房产证的，乙方无条件按退房程序给甲方退房，并按总房款20%支付违约金。”由此可见附件四与《补充协议》密切联系。故附件四可以与《补充协议》形成证据链，本院予以确认并在卷佐证。2.三维公司提交的税收完税证明，证明2018年三维公司缴纳税费5327.26元，应从欠付李鲁兖的租赁费中扣除该税款。李鲁兖质证认为，以上税费是李鲁兖所交，因三维公司要求将票据原件交给三维公司做账，故将税票原件带走，李鲁兖留了复印件，李鲁兖对此提交税票复印件及交易明细各一份，三维公司质证认为，该交易明细收款人账户不详，收款人户名空缺，且付款用途摘要为消费，并非证明目的纳税缴费，与本案无关。本院认为，三维公司对李鲁兖持有的完税证明复印件没有合理解释，且未提交向税务部门支付税金的转账记录，双方提交的完税证明中载明的纳税人名称为李鲁兖，纳税时间为2018年7月11日，缴纳数额为5327.26元，均与李鲁兖提交的交易明细可以对应，故本院认定该税款应为李鲁兖所交。 本院经审理认定事实如下：2015年8月11日，李鲁兖与地下空间签订《商品房买卖合同》，约定李鲁兖购买地下空间开发的位于兰州新区××幢××号××，套内建筑面积35.67平方米，每平方米单价5132.62元，房款总金额286913元。合同签订后，李鲁兖向地下空间付清了房屋价款。 2015年8月11日，李鲁兖作为甲方与作为乙方的三维公司签订《经营合同》，约定李鲁兖将其购置的兰州新区斯戴尔寓苑第008幢6-614号房屋的经营管理权全权委托给三维公司进行合法经营；委托期限为该房屋《物业买卖协议书》签订之日起10年，租金每年结算一次。合同第五条约定:“（1）第一年年租金为所购物业总价款的6%税前收入18314元，自2015年6月1日起算;（2）第二年年租金为所购物业总价款的7%税前收入21366元，自2016年6月1日起算。（3）第三年年租金为所购物业总价款的8%税前收入24418元，自2017年6月1日起算。上述租金的税费（包括国家及地方规定应缴纳的各项税费）由乙方代扣代缴。”关于租金的支付日期，双方约定：“第一年租金从第五条约定之日算起，在签订本合同时，由乙方直接支付给甲方，冲抵所购物业价款；第二年租金于2017年5月30日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户。第三年租金于2018年5月30日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户”。关于违约责任，双方则约定：“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.3%向甲方支付违约金。” 合同签订后，三维公司向李鲁兖支付了第一年和第二年的租金，第三年租金三维公司向李鲁兖支付了14418元，尚欠10000元未付。 2018年12月24日，李鲁兖作为甲方与作为乙方的三维公司签订《补充协议》。约定：第四年自2018年6月1日至2019年5月31日为市场培育期，按总房款的1%即3052元于2019年5月31日补偿给甲方；第五年自2019年6月1日至2020年5月31日、第六年自2020年6月1日至2021年5月31日、第七年自2021年6月1日至2022年5月31日租金均为18314元；第八年自2022年6月1日至2023年5月31日、第九年自2023年6月1日至2024年5月31日、第十年自2024年6月1日至2025年5月31日租金均为21366元；支付方式为租期到期日前一个月内向甲方支付下一年租金。乙方须按期按合同规定支付租金义务，不得以盈亏而改变甲乙双方已确定的租金支付。甲方在协议期限内产生的房产税、个人所得税、印花税等所有费用由乙方承担。甲方在租赁期限内不得干预乙方经营，甲乙双方任何一方导致本合同不能履行的，违约方须支付违约金给守约方，违约金计算方式为合同期所剩余经营收益的两倍。合同第七项第4条约定经甲乙双方协商，自本协议签订两年内，甲方配合乙方，办理独立产权的不动产权证，所需税费由甲方承担，到期无法达成本约定正常办理房产证的，乙方无条件按退房程序给甲方退房，并按总房款20%支付违约金。补充协议附件四中，载明“一、经甲乙双方协商一致，房产证按照兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议第七条之第4条执行。二、甲乙双方协调一致，由甘肃地下空间房地产公司对甲乙双方签订的兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议承担连带责任。”落款处由三维公司与地下空间盖章。补充协议签订后，案涉房产继续由三维公司经营，但三维公司并未支付第四年和第五年的租金。三维公司尚欠第三年、第四年、第五年租金共计31366元。 本院认为，李鲁兖与三维公司签订的《经营合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同成立并生效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，案涉房屋由三维公司经营，现合同约定的付款期限已过，三维公司仍欠付李鲁兖第三年租金10000元、第四年租金3052元、第五年租金18314元，属于违约，李鲁兖诉请三维公司支付以上租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于李鲁兖主张的违约金应否支持的认定。三维公司未按《经营合同》及《补充协议》的约定向李鲁兖按期支付租金，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的赔偿标准，双方在合同中约定的违约金比例为日息0.3%，即年利率109.5%，明显过高，且三维公司的违约行为是否造成损失，李鲁兖并未提交证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院结合合同履行情况及当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，酌情支持年利率5%的违约金。经核算，第三年欠付租金10000元，应按照合同约定自2018年7月1日起算至2020年8月24日违约金为1090.28元；第四年租金3052元，应自2019年6月1日起算至2020年8月24日违约金为190.75元；第五年租金18314，应自2019年6月1日起算至2020年8月24日违约金为1144.62元，以上违约金合计2425.65元（算至2020年8月24日），以后的违约金以欠付租金为基数按照年利率5%计算至实际付清为止。 关于地下空间是否应承担连带付款责任。地下空间与。地下空间与三维公司向李鲁兖出具《补充协议》附件四意思表示，但该附件注明地下空间承担连带责任的内容并不明确，本院认为附件四约定无效，故对李鲁兖要求地下空间承担连带付款责任的诉请不予支持。 关于税费。因李鲁兖并未明确税费具体数额亦未提交相关证据，故本院不予支持。 综上，李鲁兖的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付李鲁兖第三年、第四年、第五年租金共计31366元及违约金2425.65元（算至2020年8月24日），以后的违约金以欠付租金为基数按照年利率5%计算至实际付清为止； 二、驳回李鲁兖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费985元，由甘肃三维资产管理有限公司负担383元，由李鲁兖负担602元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员  何 莉 二〇二〇年十一月十九日 法官助理  杨治彦 书 记 员  鲁玉风