湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3840号上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区冷水铺路知青场洛王工区****。法定代表人：林家新，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：殷华南，湖南金球律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：付丽，女，1985年5月10日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：傅道质（付丽之父），住湖南省岳阳县。上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）因与被上诉人付丽商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3944号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。东辉公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判支持上诉人的全部诉求。事实和理由：一、原审认定戴长根为上诉人的重整合作方无依据，其也无权对外出卖上诉人的房屋。且《团购房认购协议书》公章并非上诉人的公章，一审法院不予鉴定错误。二、被上诉人系通过非正当方式取得网签备案登记，双方也未签订正式的商品房买卖合同。该网签备案不合法。三、上诉人未收到被上诉人的任何款项，被上诉人不支付购房款，自身存在重大过错。付丽辩称，一、购房在东辉公司的售楼部，售楼部挂有项目的相关许可及戴长根总经理的铭牌。被上诉人相信戴长根是东辉公司的总经理。二、东辉公司的公章是在售楼部的公司工作人员所盖。三、被上诉人按照东辉公司销售人员的要求支付了购房款，东辉公司没有收到是其经营原因所致，被上诉人没有过错。东辉公司在一审提出的诉讼请求：1、解除付丽认购东辉公司“东升华苑”6栋904房的行为，并由付丽配合办理撤销房地产管理部门的网签手续；2、付丽承担本案全部诉讼费。付丽在一审提出反诉请求：1、东辉公司继续履行双方签订的《团购房认购协议书》，并按网签备案合同继续履行合同；2、东辉公司赔偿反诉东辉公司付丽违约金10000元；3、东辉公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年10月5日，付丽在东辉公司设置在“东升华苑”临街门面的售楼部缴纳认购金10000元，东辉公司向付丽出具财务收据一张。2016年12月9日，付丽（乙方）与东辉公司（甲方）签订了一份《团购房认购协议书》，约定：付丽认购“东升华苑”6栋904号房屋，建筑面积94.69平方米，房屋单价4380元/平方米，总房款为414742元，首付款为总价的40%，即174742元，剩余房款按双方网签房屋买卖合同约定支付，协议“违约责任”约定：“如甲方或乙方单方面违约，违约方必须按乙方已交房款的10%作为违约金赔偿给乙方，甲、乙方双方协商解除本协议的情况除外。”，双方还就其他事项进行了约定。上述收据均盖了东辉公司财务章，认购协议加盖了东辉公司公章并由戴长庚（东辉公司重整合作方）签字。当日，付丽向东辉公司售楼部通过POS机刷卡支付首付款164742元（收款方为岳阳海波建筑材料有限公司）。之后付丽要求签订正式商品房买卖合同，东辉公司于2017年3月27日为付丽、杨峰清（付丽配偶）办理了案涉房屋的网签订手续，网签备案合同编号为51153260006904，但双方一直未签订书面商品房买卖合同。后付丽要求东辉公司正式签订书面合同并配合办理公积金贷款，东辉公司以出售行为未经东辉公司认可为由，提出按市场价重新拟定价格拖延办理，付丽认为是东辉公司要提高房屋价格，为此双方产生纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、签订《团购房认购协议书》对东辉公司是否具有法律约束力？2、东辉公司与付丽是否应继续履行双方签订的商品房预约合同的问题？3、付丽主张东辉公司支付违约金10000元是否支持?一、东辉公司不与付丽继续履行合同的根本原因，在于东辉公司否认认购协议系东辉公司行为或者说非经公司负责人认可，一审法院认为该意见无事实和法律依据。首先，本案中付丽交纳认购金10000元、通过POS机刷卡支付164742元均在东辉公司售楼处完成，相关收据及认购协议书上均加盖了公司财务章、公章印章，虽POS机收款人为案外单位，但付丽作为普通购房户已尽注意义务且完全有理由相信合同相对方具有收款及订立合同权限；其次，东辉公司在2017年3月27日为付丽、杨峰清办理了房屋网签，网签合同与认购协议书约定的房号、单价、总价、首付款数额等均相同，该网签行为根据常理需要东辉公司持有的相关密码或U盾才能完成，如无东辉公司授权人员参与无法完成，办理网签系继续履行《团购房认购协议书》的行为，系双方对《团购房认购协议书》法律效力的确认。综上所述，认购协议对东辉公司具有法律效力，如否认协议真实性违背了《中华人民共和国合同法》保障交易安全的基本原则。东辉公司对协议印章的真实性提出异议并申请鉴定，基于上述理由，即便公章存疑亦不影响认购协议的法律效力，更何况代表东辉公司订合同并加盖公章为戴长庚，戴长庚亦为东辉公司重组期间合作方，故对东辉公司申请公章鉴定的申请不予准许。二、付丽与东辉公司签订的《团购房认购协议书》对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方在认购协议中约定于2016年12月30前签订正式在房管部门备案的商品房买卖合同，付丽已经按照约定全额支付了房屋的首付款，且东辉公司于2017年3月27日为付丽办理了预售商品房买卖合同网签备案手续，备案合同约定了商品房买卖合同的所有条款，故双方的房屋买卖关系的主要权利义务已确定，房屋买卖关系已经成立。现案涉房屋不存在任何交易障碍，东辉公司拒不按约定继续履行违背了诚实信用原则，故一审法院对东辉公司请求解除认购协议并要求付丽协助撤销网签的诉讼请求不予支持，而付丽请求东辉公司按网签备案合同继续履行的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。三、付丽反诉要求东辉公司根据认购协议违约责任条款约定支付违约金10000元，一审法院认为该认购协议书为商品房预约合同性质的书面合同，订立该协议的目的为将来一定时间内订立正式的商品房买卖合同，根据认购协议违约条款的整体理解亦为只有违约导致协议解除才适用该条款，东辉公司于2017年3月27日为付丽办理了预售商品房备案手续，认购协议已履行完毕，履行虽有迟延但不影响商品房买卖合同的正式订立，且无证据证明备案时间延迟是由于东辉公司原因，故一审法院对付丽的该诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、驳回岳阳东辉房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二、岳阳东辉房地产开发有限公司在判决生效之日起六十日内与付丽按网签编号为51153260006904的备案合同继续履行合同；三、驳回付丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取100元，由岳阳东辉房地产开发有限公司负担；反诉费用减半收取125元，由付丽负担25元、岳阳东辉房地产开发有限公司负担100元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，根据本案查明事实，本案付丽系在东辉公司的售楼部买房，后交纳了认购金10000元、并通过POS机刷卡支付164742元。双方也签订了《团购房认购协议书》，该协议书及相关收据上均加盖了东辉公司的公章及财务专用章。另东辉公司在2017年3月27日还为付丽办理了房屋网签备案手续，该网签合同与认购协议书上所约定的房号、单价、总价、首付款数额均相同。可见双方已经成立商品房买卖合同关系。至于上诉人提出该《团购房认购协议书》上公章为假的问题。付丽作为普通的买受人，其在东辉公司的售楼部看房、买房，并与之签订了相关协议、支付购房款。该一系列行为均使得付丽有合理的理由相信该售楼部的工作人员系东辉公司的工作人员，系有权代表东辉公司。且之后东辉公司与付丽办理了网签备案登记手续，而该网签行为需要东辉公司的配合及授权才能完成，该网签备案登记手续真实有效，可以推定系东辉公司的真实意思表示，在无充分相反证据推翻网签合同的情形下，应认定双方之间的房屋买卖合同成立并生效。《团购房认购协议书》上公章的真假亦并不影响网签备案合同的效力。至于东辉公司主张付丽买房之时东辉公司被他人控制的理由，其并未提交充分证据予以证明。另POS机收款人为案外单位亦不能成为否定双方房屋买卖合同关系的理由。综上，东辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由东辉公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十一月二十八日书记员 刘 叶