贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初3539号 原告：陈涛，男，汉族，1983年9月4日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 委托诉讼代理人：杨飞，系贵州恩邦律师事务所律师，执业证号15227201610854281，公民身份号码5221271989××××××××，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：何友陆，系贵州恩邦律师事务所律师，执业证号15227201910114193，公民身份号码5227251989××××××××，代理权限为特别授权。 被告：王白民，男，仡佬族，1975年9月28日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 第三人：贵州中鼎兴实业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳办事处七星村五里街公交总站内，统一社会信用代码91520103337386527N。 法定代表人：刘泰君，系该公司董事长。 原告陈涛诉与被告王白民、第三人贵州中鼎兴实业有限公司（以下至判决主文前简称“中鼎公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告陈涛及其委托诉讼代理人何友陆与被告王白民、第三人中鼎公司的法定代表人刘泰君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈涛向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告返还原告房屋租金90000元，因装修等造成的经济损失20000元；二、依法判令被告支付原告因不能按时返还租金产生的违约金51000元；三、依法判决被告承担律师费6000元；四、依法判决本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：原、被告于2020年6月2日签订房屋租赁合同，约定被告将瓮安县的房屋承租给原告，租赁期为3.5年，从2020年6月3日至2023年12月31日止，房屋的租金为238000元，每年递增10%。合同签订后，原告在三天之内支付被告租金150000元，待原告办理完相关手续之后支付租金88000元，改造装修完后支付剩余的租金38000元，同时，被告应当保证原告在施工的过程中不受他人的干扰和阻止。合同签订后，第三人于2020年6月6日向被告转账150000元用于交付首批租金，被告向原告出具收条一张。2020年6月29日上午，原告在施工的过程中受到房屋所有人的阻止，导致合同不能继续履行，原、被告双方于2020年6月30日签订《退还租金协议》，约定被告在2020年6月30日下午5点返还原告租金150000元，可被告并未能按时归还该笔借款。于是，原被告再次达成以下协议：被告承诺2020年7月3日前退还原告租金150000元，并赔偿原告因装修等造成的经济损失20000元，若不能按时退还租金及损失，自愿承担租金及损失总额30%的违约金，并且，若被告不能按照《退还租金协议》的约定履行，原告主张权利产生的律师费、诉讼费等一切费用均由被告承担。可《退还租金协议》约定的履行期限届满后，原告多次打电话向被告催收，被告仅向原告支付了租金60000元，之后原告再次向被告催收时，被告均以各种理由拒绝和拖延，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，鉴于此，原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，望判决支持原告的诉讼请求。 第三人中鼎公司提出述称意见：我公司转账支付原告应付给被告的第一期租金15万元是事实，没有其他陈述意见了。 被告王白民提出答辩意见：原告提出的租赁事实及理由都是真实的；对原告的诉讼请求一、三、四项无异议，对第二项违约金的诉请有异议；退还租金协议中关于违约金的约定，不是当时被告心里的真实意思表达；2020年6月30日晚上，在原告的办公室签订的退还租金协议，当时有原告和第三人的法定代表人、房东家6人与我共9人在场，协议内容如果我不签订，原告讲的就是不行，原告与房东就不让我继续开办幼儿园；租金及损失总额（17万元）30%的违约金，是原告与房东家一家六口到原告的办公室要求我必须支付百分之三十的违约金，当时考虑到幼儿园正在经营，被迫与他们签订这条不平等的协议。 经审理查明：2020年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将其租来的位于瓮安县房屋转租给原告。合同签订后，第三人按原告安排，向被告转账支付了合同中约定的第一笔租金15万元。原告入驻所租赁的房屋装修时，因该房屋的房东不同意被告转租、不认可原、被告的房屋租赁合同，原、被告与房东发生争议，导致《房屋租赁合同》无法继续履行。2020年6月30日，原、被告签订《退还租金协议》，载明被告承诺于2020年7月3日退还原告租金15万元、赔偿原告装修等经济损失2万元共计17万元，如被告不能按时付款则被告自愿向原告承担租金及损失金额17万元的30%的违约金，原告主张权利产生的诉讼费、律师费由被告承担，等等。2020年7月3日，被告退还给原告4万元。2020年9月2日，被告又退还原告2万元。之后，被告未再向原告付款，原告遂诉来本院，提出前述诉讼请求、事实及理由，产生律师费6000元。审理中，双方对退还租金余款9万元无争议，被告对承担律师费无异议；原告不同意调解。 上述事实，有当事人陈述及原告提交的证据《房屋租赁合同》、中国工商银行网上银行电子回单、收条、《返还租金协议》、贵州增值税普通发票在卷佐证，经庭审质证审查，可以采信。前述证据，具备证据三性，庭审中已当庭予以认定，用作定案依据。 本案的争议焦点为原告的违约金诉请是否应予支持？ 本院认为：各方对被告尚差欠原告租金9万元、因装修等造成的经济损失2万元未退还无异议，被告对原告诉请的诉讼费、律师费无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定及原、被告在《退还租金协议》中的约定，原告诉请被告返还租金9万元、因装修等造成的经济损失2万元并承担诉讼费、律师费有理，本院予以支持。 被告主张支付违约金的约定不是其真实意思表示、系被迫签订的不平等的协议，未提供证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由被告承担举证的不利后果。且被告在《退还租金协议》签订后，未依法主张无效或者撤销。故对被告的该主张，本院不予确认。 原、被告签订租赁合同时，被告未提供房东同意转租给原告并允许原告装修的凭证，导致双方签订的合同无法继续履行，被告存在过错。但原告在签订合同时，没有对该房屋被告是否有权转租、被告转租是否经房东同意或许可进行核实，就与被告签订合同、进行装修，对本案租赁合同无法继续履行、造成损失同样具有过错。双方虽在《退还租金协议》中约定了租金及损失金额17万元的30%的违约金，但该17万元中有2万元本身就是损失，且被告并未提供证据证实存在51000元的实际损失。被告不同意支付原告诉请的违约金51000元，请求法庭判决调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案实际，本院确定以被告尚欠原告的租金数额9万元为基数，按双方约定的30%比例计算支持原告的违约金诉请，由被告向原告支付违约金27000元。双方提出的与此不同的违约金主张，本院均不予采纳。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告王白民于本判决生效之日起十日内返还原告陈涛房屋租金人民币九万元和因装修等造成的经济损失人民币二万元，共计人民币十一万元； 二、限被告王白民于本判决生效之日起十日内支付原告陈涛违约金人民币二万七千元； 三、限被告王白民于本判决生效之日起十日内支付原告陈涛律师费人民币六千元； 四、驳回原告陈涛的其余诉讼请求。 若义务人未按约定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另行支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币1820元，由被告王白民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决部分金额计算缴纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  朱定勇 二〇二〇年十一月十三日 书记员  向洁源