黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1125号 原告（反诉被告）：刘桂香，女，1941年8月21日出生，住牡丹江市爱民区。 原告（反诉被告）：娄秀华，女，1963年7月15日出生，住牡丹江市西安区。 二原告委托诉讼代理人：左立福，牡丹江市东安区七星法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：高来英，女，1975年5月8日出生，住牡丹江市爱民区。 原告（反诉被告）刘桂香、娄秀华与被告（反诉原告）高来英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄秀华及二原告的委托诉讼代理人左立福、被告高来英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘桂香、娄秀华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即履行与原告签订的《购买房屋和田地定金协议书》；2.依法判令被告立即给付欠付原告的购房款120000元及违约金20000元，合计140000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月7日，原、被告签订了一份《购买房屋和田地定金协议书》，约定被告以140000元的价格购买原告位于爱民区×××村一组的住房，面积为55平方米及4.2亩土地一块，被告交纳定金20000元。协议约定双方过户后付清全部购房款及土地转包款，双方不得反悔，违约方将承担双倍违约金。签订协议后，原告按其约定履行完毕，但被告总以各种借口拒绝履行给付购房款的义务。故原告诉至法院，请求如上。 高来英辩称，高来英同意原告的第一项诉讼请求，同意继续履行双方签订的《购买房屋和田地定金协议书》；不同意承担违约金和诉讼费。原告所述不属实，双方买卖房屋时，原告告知被告可以直接过户，被告去办理房照时才知道刘桂香不是房屋所有权人，需要经过继承程序后，才能办理房屋过户手续，为了尽快过户，被告出车出人为二原告办理了继承手续，并垫付了相应费用600元，该款应从购房款中扣除。直至2020年10月1日假期后，被告才拿到房照。2020年10月3日，被告曾带着全部购房款找原告要求给付剩余房款，但由于原告拒绝为被告出具收条，而未能支付房款。之后，被告又几次要求给付钱款，原告均以各种理由不收，且不向被告交付房屋及土地。所以不是被告不及时交付购房款，而是原告恶意不接受房款并拖延交付房屋，造成被告看似违约的情形。综上，被告不存在违约行为。 反诉原告高来英向本院提出反诉请求：1、要求二反诉被告向反诉原告交付房屋及土地；2、要求二反诉被告支付反诉原告违约金40000元，办理继承的费用600元，办理继承的车费及误工费3000元，共计43600元。审理中，反诉原告撤回第二项诉请中违约金40000元及办理继承费的车费及误工费3000元的反诉请求。 二反诉被告辩称，原告反诉所述与事实不符。原、被告于2020年7月7日签订房屋及田地定金协议书，之后反诉原告没有按约定履行给付购房款和土地的钱款义务。协议书中约定的房屋和土地不存在继承的法律关系，如发生本案以外的继承关系，应该经双方协商或通过法定诉讼程序进行处理，不在本案审理范围之内。不存在反诉原告所称的主动给付或通过中间人给付原告购房款的情况。本诉当中原告所主张要求支付购房款及违约金，所以反诉原告所述支付购房款的说法不符合情理。由于反诉原告未按协议约定交付购房款，因此导致该房屋至今没有交付给反诉原告。综上，请贵院驳回反诉原告的反诉请求。 本案争议焦点为：一、原告与被告之间的购买房屋和田地定金协议书是否合法有效；二、原、被告是否存在违约行为；三、原告的诉讼请求、反诉原告的反诉请求是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.二原告举示证据（本诉与反诉共同举证）：证据一、购买房屋及田地定金协议书复印件1份、2020年10月13日牡丹江市爱民区×××镇×××村村民委员会出具的证明复印件1份（以上证据均与原件核对无异），证明2020年7月7日，原、被告双方经协商将二原告名下的位于牡丹江市爱民区×××村1组（面积55平方米）的房屋及土地4.2亩以140000元的价格出售给被告。签订协议时，被告交付定金20000元，同时约定双方不得反悔违约，违约方将承担双倍违约金，这里指的违约金就是以定金为基数，但签订合同后，原告按其约定履行了协议，但被告至今拒付购房款。原告刘桂香的丈夫及娄秀华的父亲娄某某在出售房屋时已经去世，所以二原告享有该房屋的继承权，因此与被告签订的房屋及土地买卖协议书。 被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，当时卖给被告的房子面积是是57.5平方米，办照时才知道是55平方米。协议上虽然只写了4.2亩土地，是因为土地照上仅有4.2亩，还有一块0.7亩的土地不在土地照上，过不了户，就没写在协议上。对于违约金的约定，当时说被告要是不买房子了，20000元定金就不退还了，原告要是不卖房子了就双倍返还被告40000元。被告没有拒付购房款，是被告给原告钱，原告不要。 本院认为，该组证据能够证实原告刘桂香的丈夫、娄秀华的父亲娄某某于2009年11月21日去世，娄某某与刘桂香仅育有一女娄秀华。2020年7月7日签订购买房屋和田地定金协议书，约定被告高来英购买刘桂香位于×××村一组的住房及其土地4.2亩，购买价格为140000元的事实，本院予以确认。 2.被告高来英举示证据（本诉与反诉共同举证）：证据一、公证书复印件1份、2020年7月8日收据复印件1份、增值税普通发票复印件2张、房屋买卖合同协议复印件1份（以上证据均与原件核对无异）、非税收入一般缴款书复印件1份，证明涉案房屋是娄某某的，如果二原告不办理继承，没办法办理过户，所以被告垫付的是二原告办理继承的相关费用600元，办理完继承后，又把房照办到了刘桂香名下，整个过程都是被告垫付的费用，非税收缴款书是复印件，因为原件收上去办照了。车费和误工费没有证据证明。 二原告认为2020年9月15日的房屋买卖合同协议，刘桂香手中没有，也没有约定房屋面积及土地等事宜，签订时娄秀华不在现场，也没签字，经过法庭调查，双方认可的房屋买卖及土地协议书是2020年7月7日签订的，并依据该协议约定，履行了过户手续，所以双方实际履行的是2020年7月7日的协议。对公证书及相关票据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，其中普通发票当中的交款人是高来英，内容是公证费，标的为240元，该费用原告不应承担，对票据中有刘桂香名称的相应数额原告可以承担，但与本案争议的焦点无关，原告可在庭外支付给被告。 本院认为，该组证据能够证实2020年7月13日，二原告到黑龙江省牡丹江市牡丹江公证处办理了继承公证，高来英代为支付了公证费240元、评估费100元、测绘费198.39元、办理房照费80元，合计618.39元的事实，对此本院予以确认。 证据二、不动产权证书复印件1份、农村土地承包经营权证复印件1份、农村土地承包合同复印件1份、收条复印件1份（均与原件核对无异议），证明诉争房屋已经过户到被告名下，房照是2020年10月国庆假期后第一个工作日取的。10月3日，被告去给原告钱，收条见证人处有见证人签字，但原告拒绝签字、拒绝收房款。 二原告对该组证据中的两本证照无异议，对所谓见证人书写的承包合同和收条有异议，证人应当出庭作证，另外从该组证据看笔迹及颜色不一样，综上，无论何种原因，没有原告签字，不能证明被告想要证明的问题，建议法庭不予采信。 本院认为，二原告对不动产权证书及农村土地承包经营权证无异议，本院予以确认。农村土地承包合同因无本案原告签字，不发生法律效力，本院不予确认。收条结合证人证言能够证实本案被告曾要求向二原告支付购房款的事实，对此本院予以确认。 审理中，由于本市降雪导致封路，被告申请出庭作证的证人毕某某、赵某某无法到庭作证，为查清案件事实，本院临时决定采取与证人视频通话的形式进行作证。 证据三、证人毕某某证实：“证人与原、被告是系同村村民。2020年10月3日，在证人开的小卖店，高来英要给刘桂香支付购房款，当时在场人有证人、赵某某、高来英、刘桂香的女婿李长利，当时证人及赵某某先在收条上签字了，但双方在先付钱还是先出具收条上没达成一致，所以购房款就没付成，收条也没有双方签字。” 二原告对证人证言所述的基本事实无异议，该证言中没有说证人见到被告拿钱的情况，证人也没有收到被告方的钱，所以被告自称先予支付原告购房款的情况不存在。 被告对该证人证言没有异议，但当时被告是拿钱去的。 证据四、证人赵某某证实：“证人与原、被告是系同村村民。2020年10月3日，高来英想付购房款，但双方发生争议没付成，具体争议证人不清楚，要问毕某某。后来高来英又和娄秀华的女婿电话协商了一次付款的事，也没协商成功。” 二原告对该证人的质证意见与对证人毕某某的质证意见一致。 被告对该证人证言没有异议。 本院认为，对两位证人证言已经在被告举示的证据二中予以认证，在此不再赘述。 本院经审理认定事实如下：原告刘桂香、娄秀华及被告高来英均系牡丹江市×××镇一村的村民。刘桂香与娄某某系夫妻关系，二人育有一女娄秀华，2009年11月21日娄某某去世，娄某某名下遗有位于三道镇的房屋一处。刘桂香以家庭承包方式在牡丹江市爱民区×××镇×××村村民委员会承包了4.23亩土地，承包期自1998年1月1日至2027年12月31日，并于2018年9月2日，取得了该土地的土地承包经营权证。 2020年7月7日，刘桂香、娄秀华与高来英签订《购买房屋和田地定金协议书》，约定：高来英购买×××村村民刘桂香位于×××村一组的住房及其土地4.2亩，双方商定价格为壹拾肆万元整，今交付贰万元作为定金，待双方过完户后全部付清购房购地款，双方不得反悔违约，违约方将承担双倍违约金。协议下方由刘桂香、娄秀华及高来英签字捺印。2020年7月8日高来英以刘桂香名义支付了评估费100元。2020年7月13日，刘桂香到牡丹江市牡丹江公证处申请继承娄某某遗留的《房屋所有权证》编号：×××××号、建筑面积57.5平方米的房屋一处，娄秀华表示放弃对被继承人娄某某上述遗产的继承权。当日，公证处出具（2020）黑××××字第××××号公证书，证明被继承人娄某某的遗产由刘桂香继承。高来英支付公证费240元。2020年7月20日，高来英以刘桂香的名义支付了测绘费198.39元。2020年7月22日，高来英以刘桂香名义支付了住宅类不动产登记费用80元，将涉案房屋由娄某某过户至刘桂香名下。2020年9月15日，为办理房屋过户手续，高来英与刘桂香签订了《房屋买卖合同协议》，但双方实际履行的并非该合同。2020年9月25日，高来英取得涉案房屋的不动产权证书。高来英称实际到房产部门领取不动产权证书的时间是2020年10月9日。 原、被告签订的《购买房屋和田地定金协议书》中所涉的4.2亩土地，名为买卖实为转包，双方已经到土地所在村委会办理了备案，待二原告土地承包期满后，将农村土地承包经营权证的承包人变更为高来英。二原告已经将现农村土地承包经营权证交付给高来英。 另查，2020年10月3日，高来英曾联系二原告给付购房款事宜，但双方因先付款还是先打收条没有协商一致，致使未能支付购房款。现涉案土地及房屋均未交付给高来英。 本院认为，当事人行民事法律行为，应遵守诚实信用原则。首先，关于原、被告双方签订的《购买房屋和田地定金协议书》是否合法有效的问题。该协议中虽名为买卖土地，实为土地转包，未违反法律、法规的强制性规定，且二原告在签订协议时虽不是房屋产权证上登记的所有权人，但系所有权人的全部法定继承人，签订协议后通过办理公证继承等手续，刘桂香亦取得了涉案房屋的所有权，原、被告双方已实际履行了上述协议，该协议系原、被告双方真实意思表示，应认定为有效。 其次，原、被告双方是否存在违约行为。从双方签订的协议书可知，协议双方并未就具体付款事宜、交付事宜及违约情形进行详实的约定。虽协议约定“待双方过完户后全部付清购房购地款”，但未约定具体履行期限，高来英于2020年9月25日取得涉案房屋的不动产权证书，如果以房屋过户时间为准，距高来英取得不动产权证书至二原告递交起诉状的时间（2020年10月16日）尚不足一个月，该期间属履行义务的合理期限。且经庭审查明可知2020年10月3日，高来英曾主动要求支付120000元剩余款项，双方虽因交款及出具收条顺序发生争议未能履行，但并非高来英拒绝履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”高来英的行为不构成违约。双方协议中约定的二原告的主合同义务为协助高来英办理过户手续，现涉案房屋已经办理了过户手续，涉案土地亦已到村委会进行了备案登记，二原告已经履行了主合同义务，至于拒收款项的问题系因双方互不信任导致的未能协商一致，该行为不构成违约。另外，关于房屋及土地的交付问题，因合同中未约定，且高来英尚未支付完全部款项，故二原告未履行交付义务亦不构成违约。 关于二原告的各项诉讼请求。二原告向本院主张高来英支付剩余购房款120000元，高来英亦同意，本院予以支持。关于二原告主张的违约金20000元，如前所述，高来英的行为未构成违约，故本院对该违约金请求不予支持。 关于反诉原告的各项反诉请求。对于高来英垫付的二原告办理继承及将房屋过户至刘桂香名下的相关费用，应由二原告自行承担，二原告亦表示同意承担，现高来英先行垫付，二原告应予以返还，虽与本案房屋买卖合同非同一法律关系，但系因购买涉案房屋产生的相应费用，为减少当事人诉累，应一并在本案中解决。根据高来英举示的票据计算为618.39元，高来英主张600元，本院予以支持。关于高来英要求交付房屋及土地的反诉请求，高来英履行付款义务后，二原告应向高来英履行交付义务，对此本院予以支持。 综上所述，本院对二原告主张高来英履行双方签订的《购买房屋和田地定金协议书》，支付剩余购房款及土地转包费120000元的诉讼请求予以支持，驳回二原告的其他诉讼请求。对反诉原告主张在其支付款项中扣除600元及二反诉被告履行交付房屋及土地义务的反诉请求予以支持，驳回反诉原告的其他反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告高来英继续履行《购买房屋和田地定金协议书》，于本判决生效后十日内支付原告刘桂香、娄秀华购房款120000元（其中包括土地转包款）； 二、反诉被告刘桂香、娄秀华于本判决生效后十日内支付高来英垫付的公证费、评估费、测绘费共计600元； 上述两项折抵后，被告高来英应支付原告刘桂香、娄秀华119400元。 三、被告高来英支付上述款项后五日内，原告刘桂香、娄秀华应向被告高来英交付位于牡丹江市爱民区×××镇一村、建筑面积为55平方米、黑（2020）牡丹江市不动产权第0035465号房屋及位于牡丹江市爱民区×××镇黑（2018）爱民区农村土地承包经营权第000727号的4.23亩土地； 四、驳回原告刘桂香、娄秀华的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告高来英的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，减半收取计1550元，由原告刘桂香、娄秀华负担，反诉费1556元，由反诉原告高来英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇二〇年十一月三十日 书记员  马龙君