四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3496号 上诉人（原审被告）：覃福林，男，汉族，1974年6月24日出生，现住南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：南充兴华正大物业管理有限公司，住所地：南充市顺庆区马市铺路**。 法定代表人：赵中正。 委托诉讼代理人：谢姝姝，南充市天顺法律服务所法律工作者。 上诉人覃福林因与被上诉人南充兴华正大物业管理有限公司（以下简称兴华物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初4472号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人覃福林以及兴华物业的委托诉讼代理人谢姝姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃福林上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担；3、判定赵华履行开发商的法定义务，并依法对其进行处罚；4、判定赵华停止侵权，交出业主共有露天停车场41个停车位，以及应该归业主共有的地下停车位；5、判定赵华停止侵权，交出物业管理用房，业主委员会用房；6、清算赵华侵吞的业主享有的公共收益，予以清退。事实与理由：1、兴华物业与南充市兴华房地产开发有限公司均系赵华的公司，两公司签订前期物业管理服务合同违反了房地产开发与物业管理相分离的原则，且无证据证明选聘兴华物业进行了招投标，因此，该物业服务合同无效，兴华物业无权主张物业费。2、兴华物业对案涉小区强制服务，小区成立业主委员会被赵华百般阻扰，违建侵占业主权益，房屋外墙损坏雨水管至今未更换，屋面漏水至卧室墙面损坏也未处理。物业服务费收支账目也未公布，物业服务质量不到位，电梯经常不运行、安保巡逻不落实，兴华物业未能履行物业应尽职责，不应当全额收取物业费。案涉前期物业服务合同已经到期，兴华物业主要是对其商业用房和地下车库进行管理，附带对小区进行简单管理，我作为受益人只应支付必要费用。3、赵华不履行法定职责，应当予以处罚，我房屋质量问题与未缴纳物管费形成了必然的因果关系。房屋质量问题应该由赵华负责。 兴华物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 兴华物业向一审法院起诉请求：1、判令覃福林支付物业管理费10762元；2、判令覃福林按约承担滞纳金（违约金）；3、本案诉讼费由覃福林承担。庭审过程中，兴华物业明确第1项诉讼请求各项费用明细：覃福林在案涉小区有3-1-504、2-2-601两套房屋，欠费起止时间均为2015年4月29日至2020年3月31日；其中3-1-504号房屋面积为103.05平方米，物业服务费标准为1元/平方/月；2-2-601号房屋面积为139.79平方米，物业服务费标准为0.55元/平方/月。 一审法院认定事实如下：2009年7月6日，兴华物业与南充市兴华房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由兴华物业为位于南充市顺庆区马市铺路1号的“圣地华都”小区提供前期物业服管理服务，期限三年，自2009年7月15日起至2012年7月15日0时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同第二十一条第二款明确约定：本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米多层0.55元、小高层1.2元、高层1.5元向物管公司交纳；第九款约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天2‰元交纳滞纳金；物业费交纳时间为每季度交纳一次，每次交纳费用时间为月初至月中。覃福林在案涉小区有两套住房，分别是3幢1单元5层4号（以下简称3-1-5-4）、2幢2单元6层1号（2-2-6-1），房屋登记产权建筑面积分别为103.05、139.79平方米。其中：3-1-5-4号房屋从2015年6月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年3月31日共拖欠物业管理费5976.9元（103.05㎡×1元/月㎡×58个月）；2-2-6-1号房屋从2015年4月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年3月31日共拖欠物业管理费4613.07元（139.79㎡×0.55元/月㎡×60个月），两套房屋共计拖欠物业管理费10589.97元。兴华物业多次通过张贴催缴通知单等方式向覃福林催收，但覃福林未向兴华物业交纳物业服务费。 另查明，兴华物业与覃福林在履行物业服务合同过程中，兴华物业对案涉小区的小高层、高层实际均按照1元/㎡/月的标准收取物业服务费。 同时查明，兴华物业在圣地华都小区服务期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护、车辆管理方面存在瑕疵。 上述事实，有当事人提交的证据及其陈述在案佐证。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。兴华物业与小区建设单位南充市兴华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务，兴华物业为小区实际提供了物业服务，覃福林作为业主接受了兴华物业提供的物业管理服务，应当履行交纳物业服务费的义务。按照前期物业服务合同的约定，覃福林应向兴华物业给付其所有的两套房屋截至2020年3月31日止的物业服务费共计10589.97元。 关于覃福林辩称的房屋漏水问题与本案不属于同一法律关系，不能构成其拒交物业费的正当理由；关于占用小区消防通道、老年活动中心等公共设施以及利用物业共用部位、共用设施进行经营的问题。小区消防设施是否合格，属消防行政部门管理范畴，应由消防行政部门处理，本案不予处理。物业公司占用小区公共面积进行经营因涉及小区公共利益，应由小区业主委员会主张，业主不宜单独主张。 关于覃福林提出兴华物业在服务期间小区绿化、卫生、安保、车辆管理等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以佐证，从证据来看，兴华物业在公共设施及环境维护、绿化养护、车辆管理方面确实存在一定瑕疵。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，覃福林可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。覃福林以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。在履行该物业服务合同过程中，双方均存在违约行为。从维护小区物业整体秩序出发，对兴华物业主张覃福林给付物业服务费及生活垃圾处置费的诉讼请求予以支持。关于兴华物业要求覃福林支付滞纳金的诉讼请求，兴华物业主张该滞纳金系覃福林未依约履行合同而产生的违约损失，其性质为违约金。虽然双方约定了逾期交费应当承担的责任，但兴华物业在加强与业主的沟通、改善物业服务质量与服务关系上尚有需完善之处，故对兴华物业主张的违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、覃福林于本判决生效后十日内向南充兴华正大物业管理有限公司给付截止2020年3月31日止的物业管理费10589.97元。二、驳回南充兴华正大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元（兴华物业已预付），覃福林于本判决生效之日起五日内向南充兴华正大物业管理有限公司支付。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，物业服务合同是明确业主与物业服务企业之间权利义务的合同，只要双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，即应认定为有效。上诉人称被上诉人与南充市××房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》无效的上诉理由不能成立。上诉人并未否认被上诉人在案涉小区提供了物业服务，主要是称被上诉人物业管理存在瑕疵，服务质量不到位，不应全额收取物业费。根据审理查明的事实，被上诉人在物业服务管理中确实存在一定问题，本应在一定幅度内下调物业收费标准，但考虑到其对上诉人物业收费实际执行的标准，已经低于被上诉人与南充市××房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的标准，并且一审对上诉人逾期缴费的违约金也未支持被上诉人。据此，可不再降低物业收费标准。被上诉人作为物业服务企业，也应加强与业主的沟通交流，认真排查物业服务质量问题，采取措施进行整改，努力提升服务水平，与全体业主共同营造一个安全、清洁、和谐、文明的小区居住环境。 至于上诉人称房屋存在质量问题要求赵华承担相应责任的上诉请求，因赵华并非本案诉讼主体，本院对此不予审理。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由覃福林负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年十一月十日 书记员  刘佰燕