河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4589号上诉人(原审原告、反诉被告）：李德献，男，1972年12月4日出生，汉族，住原阳县。上诉人(原审原告、反诉被告）：张秀梅，女，1972年7月19日出生，汉族，住原阳县。以上上诉人共同委托诉讼代理人：于杰，新乡市原阳县城关法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：苗爱花，女，1979年11月11日出生，汉族，住原阳县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王洪波，男，1979年7月29日出生，汉族，住原阳县。以上上诉人共同委托诉讼代理人：马常昆，河南力超律师事务所律师。上诉人张秀梅、李德献因与上诉人王洪波、苗爱花房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人张秀梅及其委托诉讼代理人于杰，上诉人李德献委托诉讼代理人于杰，上诉人王洪波委托诉讼代理人马常昆，上诉人苗爱花及其委托诉讼代理人马常昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德献、张秀梅上诉请求：一、请求依法撤销一审判决书第三项,改判为80000元(争议额为37000元);撤销一审判决第四项，改判为74000元(争议额为60000元)；二、本案的一、二审诉讼费由苗爱花、王洪波承担。事实与理由：一、一审判决书认定事实清楚，适用法律正确,但判决数额不正确。法院应该判决8万元装修费用,因为上诉人没有过错,不应该承担30%责任，判决明显错误。10万元装修费用,5年合同期,每年平均2万元,上诉人同意扣除一年折旧费用2万元。二、原审认定经营损失13642.17元明显过低,应该判决74000元。因为苗爱花、王洪波构成根本违约,将上诉人正在经营者中的电动车销售门市部门锁住,导致上诉人在销售旺季无法经营。上诉人营业损失为:锁门期间损失为2019年9月27日到2019年11月14日共计44天,损失44000元;2019年11月15日到2020年1月15日共计60天,每天损失按500元计算合计30000元。二项共计损失74000元。苗爱花、王洪波辩称：一、李德献、张秀梅上诉请求没有事实及法律依据。自合同解除后李德献应自行拆除装修内容，并且不能影响房屋结构。否则应承担相应责任。二、张秀梅要求苗爱花承担其经营损失没有事实和法律依据。其以销售旺季计算没有法律依据。苗爱花、王洪波上诉请求：依法撤销原阳县人民法院(2020)豫0725民初288号民事判决书,依法改判驳回李德献、张秀梅一审诉讼请求,支持苗爱花、王洪波一审的反诉请求,或将本案发还重审。事实与理由：一、原审认定苗爱花、王洪波返还给李德献、张秀梅租金30000元没有证据支持,系认定事实错误。该事实有放在张秀梅办公桌上的30000元现金照片加以证实。二、一审认定苗爱花、王洪波赔偿李德献、张秀梅装修房屋损失没有事实及法律依据。根据合同约定,房屋装修以及费用由李德献、张秀梅承担,苗爱花、王洪波不承担任何责任和费用。三、原审认定合同解除后经营损失13642.17元，缺乏事实依据及法律依据。李德献、张秀梅辩称：一、张秀梅没有收到苗爱花退还的三万元租赁费。二、合同未到期，苗爱花锁门导致张秀梅无法经营，苗爱花构成违约，张秀梅要求装修费合情合理，原审判决装修费明显过低。李德献、张秀梅一审诉讼请求：一、请求依法解除双方签订的《房屋租赁协议》；二、判决苗爱花、王洪波返还李德献、张秀梅租赁费30000元、空调等物品；三、赔偿李德献、张秀梅装修费100000元，赔偿营业损失每天1000元，44天44000元，共计144000元。本案在审理过程中，李德献、张秀梅增加第三项诉讼请求的内容：2019年11月15日到2020年1月15日计60天，每天损失按500元计算，合计30000元。将第二项、第三项诉讼请求明确为：要求苗爱花、王洪波返还房屋租赁费30000元，海尔空调一台（价值4999元），饮水机一台、大刀旗二个、热水器一个，电扇一个；要求苗爱花、王洪波赔偿李德献、张秀梅装修费用100000元，赔偿营业损失2019年9月27日到2019年11月14日计44天，每天损失1000元（实际损失1500元按1000元计算），计44000元；2019年11月15日到2020年1月15日60天，每天损失按500元计算，计30000元，共计赔偿损失174000元。苗爱花、王洪波一审反诉请求：请求依法判决李德献、张秀梅支付、赔偿苗爱花、王洪波逾期占用房屋费用、租金等损失10000元。原审查明：2018年7月10日，张秀梅承租苗爱花坐落于原阳县××××西的自建房屋（临街一层，楼梯间除外），并签订了《房屋租赁协议》，合同约定：一、租赁期限从2018年7月10日至2023年7月10日，一个月装修期；二、每年租金3万元，每年8月10日支付；三、因出租方资金紧张，故承租方负责对房屋进行基础装修，包括走线、铺地板砖等行为，装修程度为适用于一般商业经营即可，因此，由此产生的一切费用均由承租方负担；四、租赁期间，如遇政府拆迁，则出租方可提前解除合同，并退还承租方已经支付的租金等内容。合同签订后，李德献、张秀梅交纳第一年租金30000元，开始装修房屋（李德献、张秀梅称装修房屋共花费103610元），使用涉案房屋及房前空地销售电动车。2019年4月10日，李德献、张秀梅注册成立原阳县德秀电动车行。在李德献、张秀梅经营过程中，因李德献、张秀梅使用楼前场地及苗爱花、王洪波出租二楼产生纠纷。2019年8月8日，李德献、张秀梅向苗爱花、王洪波交纳了第二年租金3万元。之后，双方再次因李德献、张秀梅使用楼前场地及苗爱花、王洪波出租二楼发生纠纷，苗爱花当李德献、张秀梅的面把合同撕了，让李德献、张秀梅10天腾出房子。2019年9月22日，苗爱花委托北京博善律师事务所向张秀梅发出律师函，内容如下：“1、你方与苗爱花之间的租赁合同解除；2、请你方于收到本函之日起3日内腾空房屋并向苗爱花交还，逾期仍留有物品的，视为你方放弃承租房屋内所有遗留物品所有权，届时我方有权自行处置，对因此而造成的一切损失及不利后果将由你方自行承担；3、逾期占用房屋的，按每日200元的标准向我方支付房屋占有使用费”。理由是：“自承租以来，你方作为临街一层的承租方，却肆意占用房前空地，作为自家销售商品的展示空间，苗爱花及丈夫数次提醒要求，你方依旧我行我素，不按合同约定的租赁范围使用房屋；在苗爱花带领其他意向租户实地查看二层待租房屋时，蓄意阻挠意向租户承租二层房屋，以便你方的实际使用空间远超租赁范围。你方的上述种种肆意行为，已经严重侵害了苗爱花作为出租人的合法权益”。李德献、张秀梅认为没有违约，不同意解除合同，进行经营，双方矛盾加剧。2019年9月27日，苗爱花、王洪波到李德献、张秀梅经营的门店说事，不让李德献、张秀梅经营，将店门锁住，双方拉扯，李德献、张秀梅受伤，李德献、张秀梅无法经营，报警并住院，苗爱花、王洪波被处以罚款500元的行政处罚。2019年11月14日，李德献、张秀梅将苗爱花、王洪波的锁剪断，将电动车等物品拉走。2019年11月16日，苗爱花、王洪波将李德献、张秀梅租赁房屋门锁剪断，将李德献、张秀梅的一台海尔空调、铁皮房卸走，并把监控器线剪断，李德献、张秀梅再次报警，靳堂乡派出所为双方的纠纷多次出警，告知双方通过诉讼方式解决。之后，苗爱花、王洪波将房屋租赁给他人销售李德献、张秀梅代理的立马牌电动车。本案在审理过程中，李德献、张秀梅申请对李德献、张秀梅租赁苗爱花、王洪波位于靳堂乡包北村临街一层房屋装修费用进行评估鉴定，并申请对李德献、张秀梅经营电动车从2019年9月27日到2020年1月15日之间的营业收入损失进行评估鉴定。原审法院技术室组织委托鉴定，2020年7月20日，技术室出具退案说明：“苗爱花、王洪波表示李德献、张秀梅欠其房租不同意评估鉴定，也不同意房屋现场勘验。故本案无法正常委托评估，现退回审判庭处理”。原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案李德献、张秀梅要求解除双方所签《房屋租赁协议》，基于苗爱花于2019年9月22日委托北京博善律师事务所向张秀梅发出律师函，通知租赁合同解除，视为苗爱花、王洪波同意解除，故原审法院支持李德献、张秀梅的该项诉讼请求。根据原审法院查明的案件事实，苗爱花、王洪波向李德献、张秀梅发出律师函通知解除协议不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，苗爱花、王洪波解除合同理由不足，苗爱花、王洪波将李德献、张秀梅正在经营的门店锁住，不让李德献、张秀梅经营，构成违约，给李德献、张秀梅造成损失，应承担违约责任，因双方所签协议没有对门店前场地使用进行约定，李德献、张秀梅对苗爱花、王洪波出租楼房二层有意见，才产生矛盾，李德献、张秀梅应对合同的解除负次要责任或较小责任。苗爱花、王洪波主张将已收取李德献、张秀梅的30000元租金返还给了李德献、张秀梅，李德献、张秀梅予以否认，证人未出庭作证，苗爱花、王洪波提交的证据不足以支持其主张，原审法院不予采信，故苗爱花、王洪波应向李德献、张秀梅返还第二年剩余时间的租金23589.04元［30000元-（30000元／365天×78天）］，并返还李德献、张秀梅一台海尔空调。李德献、张秀梅装修房屋是客观事实，李德献、张秀梅主张装修花费103610元，苗爱花、王洪波认为李德献、张秀梅装修花费两三万元，李德献、张秀梅申请评估鉴定，苗爱花、王洪波不予配合，导致无法评估鉴定，苗爱花、王洪波对未能评估鉴定承担责任，酌定李德献、张秀梅装修支出80000元，扣除李德献、张秀梅经营的一年零四十八天（2018年8月11日至2019年9月27日）的折旧18104.11元［80000元／（365天×5年）×413天］，剩余损失61895.89元，苗爱花、王洪波赔偿李德献、张秀梅70％，即43327.12元。苗爱花、王洪波锁门给李德献、张秀梅造成了损失，按2019年河南省批发和零售业就业人员年平均工资56584元计算赔偿，即元13642.17元［56584元／365天×44天×2人］。李德献、张秀梅要求苗爱花、王洪波赔偿2019年11月15日到2020年1月15日的损失，没有法律依据，不予支持。关于苗爱花、王洪波的反诉请求，苗爱花、王洪波要求李德献、张秀梅赔偿2019年8月15日至李德献、张秀梅搬走时2019年12月15日4个月的房屋占用费24000元（每天200元，共120天）及未清理装修物件即未为苗爱花、王洪波恢复原状的清理费10000元，合计34000元，只请求10000元，苗爱花、王洪波要求的房屋占用费在本诉中已扣除2019年7月11日至2019年9月27日之间78天的租赁费。关于2019年9月28日至2019年12月15日之间的房屋使用费，苗爱花、王洪波对于与李德献、张秀梅的纠纷应该通过调解中心调解解决或者通过诉讼方式解决，却采取锁门措施，应自负损失，对该项反诉请求不予支持。关于清理装修物件费用，苗爱花、王洪波没有提交证据证明该项支出，不予采信。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除张秀梅与苗爱花签订的《房屋租赁协议》；二、苗爱花、王洪波于判决生效后十五日内向李德献、张秀梅返还租金23589.04元和一台海尔空调；三、苗爱花、王洪波于判决生效后十五日内赔偿李德献、张秀梅装修损失43327.12元；四、苗爱花、王洪波于判决生效后十五日内赔偿李德献、张秀梅经营损失13642.17元；五、驳回李德献、张秀梅的其他诉讼请求；六、驳回苗爱花、王洪波的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4360元，由李德献、张秀梅负担2638元，苗爱花、王洪波负担1722元。本案反诉受理费25元，由苗爱花、王洪波负担。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于本案双方当事人何方存在违约的问题。房屋租赁合同中的出租人的义务主要有：按照合同约定交付房屋、在租赁合同的期限内保持房屋适于使用收益的状态、对租赁房屋进行必要的修缮等。而承租人的主要义务则是按照约定或房屋性质使用房屋、妥善保管房屋、按时支付租金等，尤其是按时支付租金，是租赁合同作为有偿合同的当然之义，承租人应当按照合同约定的数额、期限与支付方式向出租人支付租金。根据法律规定，违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。合同解除是指合同成立之后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。具体到本案中，案涉合同约定的合同解除条件为政府拆迁，苗爱花在解除条件未成就的情况下，于2019年9月22日委托北京博善律师事务所向张秀梅发出律师函，通知租赁合同解除，其违反合同约定，应承担违约责任。因双方所签协议没有对门店前场地使用进行约定，李德献、张秀梅对苗爱花、王洪波出租楼房二层有意见，遂产生矛盾，原审判决认定李德献、张秀梅应对合同的解除负次要责任或较小责任符合本案客观情况。关于李德献、张秀梅主张装修损失的问题。关于装修费用的问题,如果承租人装修房屋经过了出租人同意,在租赁合同是非正常解除时,将结合双方对于合同解除有无过错及过错大小等因素决定装修物的归属及补偿。本案案涉房屋由李德献、张秀梅装修是客观事实，且装修前经过苗爱花、王洪波的同意，应根据双方过错程度认定装修物的补偿情况。双方对装修花费有争议，李德献、张秀梅申请评估鉴定，因苗爱花、王洪波一方之原因导致无法评估鉴定，苗爱花、王洪波对未能评估鉴定承担责任，故原审酌定李德献、张秀梅装修支出80000元，扣除折旧18104.11元，剩余损失61895.89元，苗爱花、王洪波赔偿李德献、张秀梅70％，即43327.12元并无不当。关于李德献、张秀梅要求苗爱花、王洪波赔偿经营损失的问题，本案苗爱花、王洪波的锁门行为给李德献、张秀梅造成了经营损失，应当承担赔偿责任，李德献、张秀梅主张经营损失为74000元缺乏事实及法律依据。本案锁门期间为2019年9月27日至2019年11月14日。原审按2019年河南省批发和零售业就业人员年平均工资56584元计算为13642.17元［56584元／365天×44天×2人］并无不当。关于苗爱花、王洪波主张将已收取李德献、张秀梅的30000元租金返还给了李德献、张秀梅有无事实及法律依据。根据民事诉讼举证规则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，提供的证据不足以证明，其应承担相应的举证不能之法律后果。苗爱花、王洪波提供的证据不足以证明其主张，其应承担举证不能之法律后果。综上所述，双方上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4289元，由苗爱花、王洪波负担2064元，由李德献、张秀梅负担2225元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年十一月十四日书记员  李好杰