江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初2289号原告：张鑫，男，1990年8月9日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：蒋晓芳，江苏睿恒律师事务所律师。被告：高红菊，女，1990年8月10日生，汉族，住泰州市。委托诉讼代理人：夏庆露，江苏烨铭律师事务所律师。第三人：李娅，女，1979年5月8日生，汉族，住泰州市海陵区。第三人：戴明巍，男，1979年8月26日生，汉族，住泰州市海陵区。第三人：朱霞，女，1974年4月26日生，汉族，住泰州市海陵区。原告张鑫与被告高红菊，第三人李娅、戴明巍、朱霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张鑫之委托诉讼代理人蒋晓芳，被告高红菊及其委托诉讼代理人夏庆露，第三人李娅、戴明巍到庭参加诉讼，第三人朱霞未到庭。本案现已审理终结。原告张鑫向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告高红菊的房屋租赁合同并返还原告店铺转让费100000元及自2020年5月8日起至实际给付之日止按照年息6%计算的利息；2、判令被告高红菊按照合同约定支付原告违约金8000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月13日，原告与被告高红菊签订房屋租赁合同一份，约定被告高红菊将其承租的位于泰州市的的门面出租给原告使用，租赁期限为2018年9月1日至2021年7月21日，年租金为80000元，若一方违约，则需按年度租金的10%支付违约金；合同另约定因被告转让该门面原告需支付门面转让费100000元。后原告根据合同约定支付了转让费并按约支付了租金。2019年6月13日，原告将承租房屋转租给案外人张正华使用，案外人张正华按照合同约定支付相应租金。但在2020年年初，案涉房屋所有权人将房屋收回，原告以及案外人张正华无法再继续使用案涉房屋，给原告造成了重大损失。为此原告多次与被告联系返还转让费赔偿损失的事宜，但被告拒不协商。现原告特具状向人民法院起诉，请求支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。被告高红菊辩称，被告同意终止与原告所签订的房屋租赁合同而非解除，被告对原告诉称返还10万元店铺转让费不予认可，该10万元转让费是原告支付给被告包括房屋装修装饰以及家电的费用，而原告诉称要解除合同返还10万元转让费完全与理不合，与事实不符。本案系转租引发的纠纷，被告已经向前一手转租人李娅支付租金至2020年9月3日，根据被告向第三人朱霞了解，由于李娅拖欠租金才导致出租人朱霞将房屋收回，故违约方系第三人李娅而非被告，故被告不应当支付违约金。第三人李娅、戴明巍述称，案涉房屋系从第三人朱霞处承租后转租给周粉娣并额外收取了转让费4万元，转租协议到期后，第三人李娅又与周粉娣的姨侄女即本案被告高红菊签订转租协议，租赁期限至2021年7月21日。第三人李娅与朱霞的租赁合同租金每半年一付35000元。2020年2月4日先支付了10000元，还有25000元没有支付，2020年4月2日，第三人李娅与朱霞的丈夫孙红年联系明确过几天先付10000元，剩余部分在5月底前付清，朱霞亦在微信聊天记录中表示同意。此后因为周粉娣把案涉房屋转租给他人开超市，李娅表示不同意，要求周粉娣尽量自己承租使用，将关系理顺，否则不向朱霞缴纳剩余的25000元房租。期间朱霞在第三人李娅不知情的情况下将案涉房屋收回，后李娅与朱霞就租赁关系的解除已达成一致，故对原被告间因转租产生的纠纷，第三人并无过错。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月21日，第三人朱霞（出租方、甲方）与李娅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于泰州市海陵区（建筑面积45平方米）出租给乙方，租赁期限自2018年7月22日起至2021年7月21日止，租金为70000元，每6个月为一期支付，乙方应于每期首月的起租日10日前向甲方支付租金。第三人李娅、戴明巍与案外人周粉娣签订转让协议，将前述房屋转让给周粉娣租赁使用，周粉娣与被告高红菊利用案涉房屋进行合伙经营。2018年7月13日，被告高红菊（出租方、甲方）与原告张鑫（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将前述房屋转租给乙方使用，租期自2018年9月1日起至2021年7月21日止，年租金为80000元，按年结算，每年年初1月份乙方向甲方支付全年租金，先缴后用；违约责任：在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。协议尾部加注：“如乙方需要转让，转让费则由乙方收取。如租赁期间出现房东任何纠纷，由甲乙出面调解，此合同为转让房屋合同，转让费壹拾万元整，双方自愿达成协议，今2018年7月13日收到乙方张鑫转让费捌万元整，交接日2018年8月10日付清剩余款项（壹拾万元整）”。后原告依约向被告支付转让费80000元，并支付租金至2020年8月30日。2019年6月13日，原告张鑫与案外人张正华签订房屋租赁协议一份，约定将案涉房屋转租给张正华，租期从2018年9月1日起至2021年7月21日止，年租金80000元。协议签订后，张正华按约向张鑫缴纳房租，并支付房屋转让费50000元。2019年7月12日，第三人李娅、戴明巍（出租方、甲方）与被告高红菊（承租方、乙方）签订《个人房屋租赁合同》一份，约定甲方将前述房屋租赁给乙方，租期从2019年9月4日至2021年7月21日，年租金为75000元。被告高红菊依约向第三人李娅支付租金至2020年9月3日。2020年4月中旬，第三人朱霞将案涉房屋收回，致张正华无法使用案涉房屋，其于2020年4月27日诉来本院，经调解，原告张鑫返还张正华转让费50000元。现原告张鑫以案涉房屋被收回无法使用为由诉来本院，要求被告高红菊退还转让费并承担违约责任。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案原、被告之间租赁合同及店铺转让合同系双方当事人之间的真实意思表示，当事人均应当按照协议约定履行各自的义务。原告依约向被告支付房租及转让费，被告将房屋及房屋内的装饰装修及设施设备交付原告使用，现因租赁期限内案涉房屋被第三人朱霞收回，致使原告无法占有使用案涉房屋及被告交付的装饰装修及设施设备，原告签订租赁合同及店铺转让合同的目的无法实现，故其主张解除双方租赁合同（含所附店铺转让合同），本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张被告返还店铺转让费100000元，本院认为，根据双方签订店铺转让合同的性质及原告对店铺及店铺内装饰装修、设施设备占有使用的情况，本院酌定被告返还原告转让费40000元。关于原告主张的利息标准，因无合同约定，本院予以调整，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金8000元，本院认为，案涉房屋虽并非被告的原因导致被收回，但被告作为原、被告间转租协议的出租方，未能向原告交付符合合同目的的房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告该主张符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告张鑫与被告高红菊于2018年7月13日签订的《房屋租赁》协议；二、被告高红菊于本判决生效之日起十日内返还原告张鑫店铺转让费40000元及违约金8000元，并以40000元为基数，自2020年5月8日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；三、驳回原告张鑫的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2460元，由原告张鑫负担1367元，被告高红菊负担1093元（原告张鑫已预交，被告高红菊于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严丽娟人民陪审员  钱秀梅人民陪审员  曹小华二〇二〇年十一月三十日书 记 员  马 鑫