广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初24700号原告某某鞋业（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区9。法定代表人：陈某某。委托代理人徐仲锋，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。委托代理人王美柔，北京市浩天信和（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市某某实业有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：邱某某。委托代理人刘集雄，广东深锐律师事务所律师。委托代理人邓永波，广东深锐律师事务所实习律师。第三人某某实业公司，住所地香港新界荃湾国瑞路。法定代表人：郭某某。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告法定代表人陈某某及其委托代理人徐仲锋与王美柔、被告委托代理人刘集雄与邓永波到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年4月19日签订的《物业租赁合同》（原告在庭审前将变更该项请求为：确认原告与被告于2019年4月19日签订的《物业租赁合同》中关于出租综合楼、保安室、发电房、铁皮房、饭堂部分的约定无效，并解除关于其他部分的约定）；2.被告支付原告2019年7月1日至2019年11月1日期间租金549360元，并按月利率2%自各期租金逾期之日起支付逾期利息至履行完毕之日止（原告在庭审前将该项请求变更为：被告支付原告2019年7月1日至2020年4月30日期间厂房、宿舍一楼及宿舍的租金971600元，按日万分之五支付以上期间的滞纳金80691.38元，并自2020年5月1日起按日千分之一支付相关租金的滞纳金至履行完毕之日止；被告支付原告2019年7月1日至2020年4月30日期间占用综合楼、保安室、发电房、铁皮房、饭堂的占有使用费401800元，按日万分之五支付以上期间的逾期滞纳金33369.49元，并自2020年5月1日起按日千分之一支付相关使用费的滞纳金至履行完毕之日止）。事实和理由：原告与被告于2018年签订了5份租赁合同，约定原告将“某某运工业园”内的自有物业出租给被告，除综合楼、保安室、发电房、铁皮房、饭堂之外，其余物业均已办理房地产证，原告与被告签订合同之时约定由被告将租金支付至原告指定账户（陈某某的中国银行账户），但被告在合同履行期间，经原告多次催告，拒不支付租金、占用使用费及其他费用，原告无奈向被告发函，告知被告解除合同，并到实地走访次承租人，要求次承租人另行与原告直接签订合同，被告知悉后在租赁场所张贴《告租户声明书》误导次承租人，并派公司保安人员强行霸占租赁场地，让原告无法接收自有物业，被告霸占场地且拒不交租的行为严重违反相关法律，应依法向原告支付租金及其他费用。被告的答辩要点：一、原告基于企业重组需要，为减少损失与被告签订租赁合同，原告系香港某某公司全资控股的外商独资企业，某某公司系原告法定代表人陈某某的父亲陈某某的家庭企业。因原告经营困难、负债累累，某某公司于2018年与第三人某某实业公司签署《股权转让协议》，约定某某公司出资2.62亿元收购某某公司持有原告的100%股权，将原告名下的某某运工业园进行升级改造，据悉第三人在签约之后向原告累计支付了1800余万元用于支付员工遣散及税款等费用，原告收款后将某某运工业园部分物业清空。因股权交易及物业改造的报批等手续需要较长时间，原告为避免物业闲置，经第三人同意后将物业出租给被告，在签订案涉租赁合同及原告与第三人股权交易过程中，陈某某家族成员均参与了签署相关文件，案涉合同是相关当事人的真实意思表示。二、被告在承租物业之后，将物业分租给其他次承租人，并向原告缴清了2018年12月31日之前的租金。但在原告与第三人履行股权转让协议的过程中，原告法定代表人陈某某突然冒出大量债务，相关债务均由原告担保，第三人支付的股权转让款尚不足以偿还相关债务，为打消第三人的疑虑，原告于2019年初与被告及第三人签署一份《三方确认书》，约定由被告向第三人直接支付租金，此后，被告一直按约定向第三人支付租金，并不存在欠租行为。三、因原告法定代表人个人负债巨大，且涉嫌串通案外人虚构债务并由原告担保，致使第三人的股权转让款不足以偿付相关债务，某某公司将无法获取股权转让款的收益，其实际控制人陈某某的家庭成员因此出现严重分歧。原告法定代表人陈某某要求增加股权转让款的要求遭第三人拒绝之后，利用其担任某某公司及原告法定代表人掌控公章的便利，在香港报纸上刊登声明宣布股权收购协议作废，并意图推翻原来关于由第三人代收租金的承诺，欲收回某某运工业园的收益权，恶意提起本案诉讼，陈某某的行为遭到陈某某家族成员的一致反对，陈家人多次向被告解释，要求仍按原重组方案妥善解决。陈某某利用其作为原告法定代表人恶意提起的诉讼，缺乏事实和法律依据，其全部请求依法应予驳回。第三人陈述要点：第三人于2018年与原告的母公司香港某某公司签订《股权转让协议》，约定以“股+债”方式在2.62亿元的额度内支付股权转让款并代原告偿还债务，协议签订之后，第三人在2018年12月至2019年5月期间分多笔向某某公司及其指定人员支付了1847万元款项用于企业重组，原告则按约定将某某运工业园整体交付给第三人使用。在股权转让协议履行期间，因原告一直未能在2.62亿元的额度内妥善解决债务，亦未将股权过户登记至第三人名下，为减少第三人在原告与债权人协调期间的损失，原、被告及第三人签署《三方确认书》，约定原来由被告向原告支付的厂房租金，自2019年1月开始改为向第三人支付，以抵减第三人已向原告支付的重组款项及利息，直至股权转让协议恢复履行时止。《三方确认书》签订之后，被告已按协议约定将2019年1月至2020年6月的租金（法庭辩论终结当月）支付至第三人指定的账户。案件相关情况经审理查明，原告与被告于2018年签订了5份租赁合同，约定原告将位于深圳市龙岗区内的厂房及宿舍等出租给被告（相关物业系原告的自有物业，已办理房地产权证）出租给被告。2019年4月19日，双方当事人将以上合同的分别约定的出租物业合并在一起，重新签订了《物业租赁合同》，并增加出租物综合楼、保安室、发电房、铁皮房及饭堂，约定租期2年，自2019年5月1日起至2021年6月30日止，每月租金137340元，承租人于每月10日前支付当月租金，如逾期交租则按日万分之五支付滞纳金；合同还约定，被告在签订合同的同时应向原告支付相当于两个月租金的租赁保证金。截至法庭辩论终结，双方当事人均未能提供上述出租物中综合楼、保安室、发电房、铁皮房及饭堂的房地产证或建设工程规划许可证，租赁合同中对以上物业中的月租金分别约定如下：综合楼20540元，保安室3580元，发电房2760元，铁皮房6900元，饭堂6400元。2019年8月26日及2019年9月2日，原告先后两次向被告邮寄《解除告知函》，要求被告支付拖欠的租金、水电费及相应滞纳金。2019年9月5日，原告在“某某运工业园”公告栏张贴《清场通知书》、《重新签订租赁合同通知书》，要求被告当日清场，向原告返还承租物业，由次承租人另行与原告签订租赁合同。被告则于2019年9月18日张贴《告租户声明书》，声明其与原告签订的租赁合同合法有效。被告提供了当事人于2019年签订的《三方确认书》一份，该确认书由原告作为甲方，被告作为乙方，第三人作为丙方，《三方确认书》约定，“一、根据甲方与丙方签署的《股权转让协议》，丙方须向甲方支付重整款项。二、根据甲方及/或关联人与乙方签署的《物业租赁合同》，乙方需向甲方支付租赁押金及租金。三、三方同意，乙方在第二条中应付甲方的款项，从丙方在第一条中已付甲方的款项中抵扣；抵扣后，视作乙方已向甲方付清了相应的押金和租金。四、上述抵扣事宜至相应款项抵扣完毕、或第三方同意终止或出现法定事由时止”。《三方确认书》在对应的位置加盖了相关当事人的公章，但未签署具体的落款日期。原告对《三方确认书》不予认可，主张系被告的法定代珍人邱某某利用掌控原告公章的便利，伪造了以上文件，原告要求邱某某交还公章遭拒绝后，已于2019年4月25日在深圳特区报登报声明原公章作废，并于2019年4月28日启用新公章，原公章编码尾号为8943，现公章编码尾号为7058，原告提供了邱某某于2017年8月21日签收原告公司包括公章在内的证照资料签收表、原告在深圳特区报登报公章作废的声明及公章备案情况列表用以证明其陈述的事实。被告则主张邱某某并未掌控原告的公章，对公司证照资料签收表上邱某某的签名不予认可，并申请笔迹鉴定。经本院委托，广东合众司法鉴定所对相关笔迹进行鉴定，2020年8月4日，该所出具鉴定意见书，鉴定结论为：检材标称日期2017年8月21日邱某某签收原告公司证照资料上“邱某某”签名字迹与委托方提供的样本邱某某签名字迹不是同一人书写笔迹。原告及第三人提供的案外人香港某某公司与第三人于2018年签订的《股权转让协议》显示，某某公司将其持有原告的100%股权转让给第三人，第三人获得“某某运工业园”内全部地块、物业及其他财产的所有权，股权转让价款为人民币2.62亿元，相关转让款在支付原告的员工遣散费用、税款、原告为其法定代表人陈某某担保的个人债务本息以及其他债务之后，余款支付给原告，包括原告法定代表人陈某某在内的6名某某公司实际控制人在协议上签名。被告提供了被告法定代表人邱某某于2019年11月至2020年6月向第三人法定表人郭某某的汇款记录8份，主张其一直按三方协议的约定将包括案涉出租物租金在内的相关款项支付给第三人，其中2020年1月至6月的汇款附言均为“付款1月份”或“付款6月”。第三人向本院出具书面声明，确认被告已向第三人支付了案涉出租物2019年1月至2020年6月的租金。2019年6月，原告提供了案外人某某公司向第三人发出《解除告知函》及2019年6月26日香港星岛日报刊登该函件的照片，某某公司在函件中称，因第三人未履行支付股权转让款的义务，解除双方于2018年签署的股权转让协议。裁决结果本院认为，截至法庭辩论终结，双方当事人均未能提供以上出租物业中综合楼、保安室、发电房、铁皮房及饭堂的房地产证或建设工程规划许可证，双方当事人在租赁合同中关于以上物业的租赁约定无效，对原告关于确认相关约定无效的请求，本院予以支持。合同部分无效，不影响其他部分的效力，原告与被告签订的《物业租赁合同》中关于其他出租物的约定，符合自愿、合法原则，本院予以确认。原、被告及第三人协商由被告向第三人支付租金，该约定不违反相关法律规定，原告主张《三方确认书》系被告法定代表人邱某某利用其掌握原告公章的便利，在原告不知情的情形下盖章确认，但经鉴定邱某某在公司证照资料接收表上的签名并非邱某某本人所为，因此原告不能证明其公章一直由邱某某掌握。第三人确认被告已按《三方确认书》中的约定，向第三人直接支付了相关租金，且第三人已按《股权转让协议》的约定，为原告偿付了部分债务，相关款额高于第三人从被告处收取的租金额，原告或其全资股东可循股权转让协议向第三人主张权利，要求第三人返还相关租金或予以抵扣。原告要求被告支付租金及占有使用费的请求，缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第一百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百六十九条之规定，判决如下：一、确认原告与被告于2019年4月19日签订的《物业租赁合同》中关于出租综合楼、保安室、发电房、铁皮房及饭堂的约定无效；二、驳回原告某某鞋业（深圳）有限公司其他诉讼请求。本案受理费18187元（原告已预交），由原告负担18087元，被告负担100元。如不服本判决，原告某某鞋业（深圳）有限公司及被告深圳市某某实业有限公司可于判决书送达之日起十五日内，第三人某某实业公司可于三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵坤东人民陪审员  廖岚岚人民陪审员  陈 琼二〇二〇年十一月三日书 记 员  吴建创