辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初12240号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，该公司工作人员。被告：戴国兴，男，1962年7月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告戴国兴物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司委托诉讼代理人王颖、被告戴国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费2193.20元及滞纳金1019元（滞纳金按日千分之一计算，自2016年1月1日计算至2017年4月15日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告提供物业服务的坐落于沈阳市沈河区房屋，建筑面积为141.5平方米房屋的业主。该房屋位于现代家园小区，物业收费标准为每平方米每月1元。被告自2016年1月1日至2017年4月15日一直没有交物业费。原告催收无果，诉至本院，请求本院依法支持其诉讼请求。被告戴国兴辩称，物业费不欠，都交了。原告起诉的2016年1月1日不知道依据什么。因为对方有工作人员来我家收过，但是现在找不到票子。2016年我交清了，2017年我也不欠费。我2015年的费用交没交也不清楚，因为我找不到票子。我交钱了，交的工作人员，票子可能给我了，但是因为搬家找不到了。2017年年末我才搬走。但是没有人催我交过物业费。我一直都是交过物业工作人员，不直接去物业公司交。园区发生的事情跟我一点关系都没有。2015年说我是年末交钱，那2016年年初就要滞纳金不合理。对方也没有进行催告、贴条等行为。诉讼时效过长，超过两年了。当我过户期间去询问过说物业不欠费，所以我根本没有欠费，我要求看我历年缴费明细。本院经审理认定事实如下：2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费的债权。原告于2015年1月22日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为部分多层住宅和小高层住宅1元/平方米/月，地上，地上车库为0.4-0/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告坐落于现代家园小区内的沈阳市，住宅面积为141.5平方米的房屋的业主。被告每年的物业费按1620元收取。被告于2015年12月31日交纳2015年全年的物业费后，尚未交纳2016年1月1日至2017年4月15日期间的物业费。原告催收无果，诉至本院。本院认为，原告物业公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务。现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应物业费的义务，应予支持。被告主张其2016年和2017年的物业费已交清，应依法承担相应举证责任。而被告对于其主张并未能够提供其交纳物业费的相关收据或证明物业费已交的其他证据，应当承担举证不能的不利后果。因此被告抗辩物业费实际已交纳的事实依据不足，本院不予支持。对于2016年1月1日至2017年4月15日期间的物业费，被告应当交纳。关于被告提出的原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩。依照《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为三年。根据查明事实，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性。原告对于现代家园小区业主拖欠物业费的问题，曾于2016年和2017年在小区宣传档及单元门上张贴催费公告。且现代家园小区业委会在2016年时诉至本院，要求解除与原告物业公司之间的物业服务合同。解除物业服务合同一案的结果会影响原告服务期的确定，业主交纳物业费的计算期限与此案结果相关。此案处于司法程序解决过程中，物业公司及小区业主对于物业费怎么算、如何交、怎么交的问题在此案生效判决作出之前悬而未决。业委会诉物业公司解除服务合同案件的终审判决于2017年4月17日作出，原告物业公司于2017年4月15日撤离园区。原告物业服务期已经确定，业主交纳物业费相关事宜同时得以确定。故本案诉讼时效应自2017年4月15日起算。根据相关诉讼材料，本案立案登记日期为2020年4月8日，并未超过法定的三年的诉讼时效期间，因此对于被告的诉讼时效抗辩，法律依据不足，本院不予支持。根据《物业管理服务合同》约定的标准，结合小区业委会起诉本案原告要求解除物业服务合同的终审判决书于2017年4月7日送达原告，物业交接日为2017年4月15日的事实。原告按照物业服务合同的约定标准1元/平方米/月的标准向被告主张2016年1月1日至2017年4月15日的物业服务费。上述物业费对应期间为15.5个月，按全年物业费1620元按比例计算为2185.50元（1620元÷12个月×15.5个月）。考虑到原告物业因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务的问题产生过纠纷，且人民法院最终支持了业主委员会要求解除与原告物业服务合同关系并返还相关费用的诉讼请求。说明原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳住宅物业费较为公平。故被告应向原告交纳的物业费为1748.40元（2185.50元×80%）。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区，业委会曾向本院提出诉讼，认为原告物业公司的服务存在重大问题，要求解除与物业公司的服务合同，本院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的服务管理确实存在着一定的问题。虽然双方约定了滞纳金,但该滞纳金实质应为违反协议的违约金。原告物业公司于2017年4月15日退出了所服务的小区,在一定程度上也反映出其提供服务尚有不足，也并未完全达到了物业服务协议上的要求。因此根据权利和义务对等原则，本院对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告戴国兴于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2016年1月1日至2017年4月15日期间的物业服务费1748.40元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告戴国兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  王泽明二〇二〇年十一月二日法官助理张萌萌书记员汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。窗体顶端