四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1803号 上诉人（原审被告）：余文丽，女，1973年11月4日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：袁伟，男，1970年9月21日出生，汉族，住四川省合江县，余文丽之夫。 被上诉人（原审原告）：泸州嘉禾煤业有限责任公司，住所地合江县合江镇魏家祠村密溪沟，统一社会信用代码915105227958450813。 法定代表人：张明，董事长。 委托诉讼代理人：匡思勇，四川万盛行律师事务所律师。 上诉人余文丽因与被上诉人泸州嘉禾煤业有限责任公司（以下简称嘉禾煤业）租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院(2020)川0522民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月11日公开开庭审理，上诉人余文丽及其委托诉讼代理人袁伟，被上诉人嘉禾煤业委托诉讼代理人匡思勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人余文丽的上诉请求：依法撤销一审法院判决，将案件发回重审或依法改判驳回被上诉人嘉禾煤业的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人嘉禾煤业承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。在上诉人承租期间，被上诉人对上诉人承租的场地无故停水断电，严重影响上诉人的生产经营，给上诉人造成了较大的经济损失。请求二审法院查明事实支持上诉人的上诉请求。 被上诉人嘉禾煤业辩称：被上诉人没有对上诉人的租赁场地进行断水断电，更不存在影响上诉人的生产经营。上诉人无故迟延支付房屋租赁费用长达5个月之久。一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 嘉禾煤业向一审法院起诉请求：1.解除嘉禾煤业与余文丽签订的场地租赁合同，限期退还租赁物；2.余文丽支付嘉禾煤业自2020年2月起至搬迁之日止的租赁费；3.余文丽支付嘉禾煤业违约金47600元。 一审法院认定事实：嘉禾煤业与余文丽于2017年4月20日签订场地租赁合同，约定由余文丽租赁嘉禾煤业位于进码头大门右侧彩钢棚（原13号货位）及现有地上建筑物、构筑物，包括电力设施设备、线路、给排水管线及设施，租赁给余文丽作为物资仓储、加工、销售场所使用；租赁期限为2017年5月1日至2022年4月30日；租赁费基数为7万元/年，次年起租赁费上涨2%（即次年起每年上涨1400元/年）；租赁费按半年缴纳，先缴纳后使用；按签订合同之日计算，提前10天缴纳下半年租赁费；出租方垫付当月所使用的水、电费，次月15日前，按相应的单价及上月的使用数量足额收取承租方所使用的水电费，并开具收据；承租方未及时足额支付租赁费，出租方有权按350元/天收取滞纳金；承租方超过约定时间30天未足额支付租赁费的，出租方有权解除合同；出租方无故停止供应承租方水电的，承租方有权解除合同。合同签订后，嘉禾煤业将场地交付余文丽使用。2019年，嘉禾煤业在维修其公司区域内的坝子时断了租赁房屋的水电。2019年12月及2020年初，余文丽多次要求嘉禾煤业恢复水电，嘉禾煤业均未恢复。余文丽支付租金至2020年1月，自2020年2月起未再支付租金。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。嘉禾煤业与余文丽在平等自愿的基础上签订场地租赁合同，其内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，原、余文丽均应按合同约定履行各自的义务。2019年以前，双方均全面履行了合同义务，合同履行情况较好。根据合同约定，嘉禾煤业应持续保持租赁房屋的水电供应。2019年，嘉禾煤业因厂区维修断了租赁房屋的水电，在维修结束后及时予以恢复是嘉禾煤业应尽的合同义务，但在余文丽多次催促后水电至今未完全恢复，嘉禾煤业的行为属违约行为。在水电未通的情况下，余文丽仍将租金交至2020年1月，但因嘉禾煤业一直未恢复水电，故余文丽自2月起至今未交纳租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。嘉禾煤业不及时恢复租赁房屋的水电，必然影响余文丽对租赁房屋的正常使用。在嘉禾煤业违约在先的情况下，单纯要求余文丽按约支付租金是不公平的，余文丽未及时支付租金的行为不属违约行为。故嘉禾煤业要求解除与余文丽的场地租赁合同、由余文丽承担违约金的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。余文丽实际使用了租赁房屋，仍应按合同约定向嘉禾煤业支付相应租金，故嘉禾煤业要求余文丽支付欠付租金的请求应当予以支持。经审查，2020年2月至7月，余文丽应向嘉禾煤业支付租金36750元。因租赁房屋水电未通，余文丽不能完全正常使用租赁房屋的事实客观存在，嘉禾煤业应积极主动的履行合同义务，恢复水电两通，保证租赁房屋符合约定的用途。余文丽也可自行修复水电，嘉禾煤业应依法承担修复费用。如果余文丽认为嘉禾煤业断水断电的行为给余文丽造成了损失，因余文丽在本案中未提起反诉，余文丽可另行向嘉禾煤业主张权利。综上，为保护合同双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、余文丽在判决生效后十日内向泸州嘉禾煤业有限责任公司支付2020年2月至2020年7月的租金36750元。二、驳回泸州嘉禾煤业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1677元，减半收取838.50元，由嘉禾煤业负担500元，余文丽负担338.50元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。但经过本院的现场调查查明，进入余文丽场地的电路有一小段系埋于地面以下，地上有重车通行。余文丽承租的场地系嘉禾煤业仓储场地，余文丽承租用途为仓储日用塑料制品及不锈钢制品。场地内电路处于无电状态，场地门口水管处于供水状态。二审中嘉禾煤业主动检查维修，该场地已经恢复通电状态。除上述事实以外，本院二审查明其余的案件事实与一审法院认定的事实一致,本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩情况以及一、二审法院已经查明的事实，本案的争议焦点是：余文丽是否应当向嘉禾煤业支付2020年2月至7月的场地租赁费。上诉人余文丽认为其与嘉禾煤业签订的《场地租赁合同》尚在履行，嘉禾煤业对其承租的场地断水断电严重影响其生产生活经营，故未向嘉禾煤业支付相应的场地租金存在合理理由。本院对此作如下评述：余文丽与嘉禾煤业签订的《场地租赁合同》合法有效并尚在合同履行中，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。经过一审、二审法院已经查明的事实，余文丽将场地租赁用作仓储货品，并未在场地之内开展生产生活加工之用，场地门外水管供水正常，进入余文丽场地的电路有一小段系埋于地面以下，地上有重车通行，余文丽也未提供证据证明其承租的场地内无电系嘉禾煤业采取了断电造成，因此不能认定是嘉禾煤业对出租场地采取了断水断电的违约行为。在2020年2月至7月期间，余文丽继续使用租赁场地进行仓储，但一直以水电问题为由迟延支付场地租赁费。余文丽在没有证据能够证明是嘉禾煤业采取断水断电行为且给自己已经造成损失的前提下延迟支付场地租赁费缺乏事实基础和相关的法律依据。场地无电一定程度上限制了余文丽对租赁场地的正常使用，嘉禾煤业在接到上诉人反映出租的场地内无电后未及时排查采取措施恢复，直至二审期间才主动监测维修，恢复通电状态，故对上诉人要求调减场地租金的请求可予酌情考虑。综合本案实际情况，本院确定对上诉人2020年2月至7月间欠付的的租赁费调整为29400元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省合江县人民法院(2020)川0522民初1813号民事判决第二项； 二、变更四川省合江县人民法院(2020)川0522民初1813号民事判决第一项为余文丽在判决生效后十日内向泸州嘉禾煤业有限责任公司支付2020年2月至2020年7月的租金29400元。 一审案件受理费1677元，减半收取838.50元，由余文丽负担688.5元，泸州嘉禾煤业有限责任公司负担150元。二审案件受理费1677元，由余文丽负担1377元，泸州嘉禾煤业有限责任公司负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  王艺樵