河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1××民终4651号 上诉人（原审原告、反诉被告）：崔桂子，女，1961年1月5日出生，朝鲜族，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：张晓敏，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邢誉馨，女，1975年5月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：闫磊铭，上海祯平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地河北省，三河市燕郊镇中赵甫村东南，统一社会信用代码91131××82557660129Ｕ。 法定代表人：谭启建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张健，该公司员工。 上诉人崔桂子因与被上诉人邢誉馨、三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1××28民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔桂子上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。1、邢誉馨于2019年7月24日取得案涉房屋不动产权证，合同约定双方应在取得产权证1××日内过户，但邢誉馨收到产权证后半年多的时间内没有按照合同约定完成过户。2、因顺心置地公司登记网签资料时，误将崔桂子名字错误登记为李国花，根据现行限购政策无法按照合同办理过户。3、剩余房款应采用按揭贷款方式支付，由于限购政策无法办理网签备案，上诉人不能办理银行贷款，一审判决按照贷款未获批准的结果判决上诉人自行筹集尾款支付，有悖合同约定。4、邢誉馨在未取得不动产权证前转让房屋违反了法律禁止性规定，合同应属无效。限购政策的出台也导致合同无法继续履行。在此情况下，上诉人诉请解除合同应予支持。5、一审判决剥夺了上诉人申请贷款的权利，且忽略了被上诉人的合同义务，不符合公平原则。 邢誉馨辩称，1、一审认定事实清楚，邢誉馨已经按合同约定履行了交付义务，崔桂子已经按照合同约定条件取得了房屋钥匙实际占有房屋，并将房屋对外出租获利。2、邢誉馨在房产证下来后，即把房产证交给了中介公司，履行了配合办理过户的义务。3、双方对房屋买卖合同已经进行了充分的了解，并签字确认，应按合同履行各自的义务。合同约定因买受人的原因或者经营机构政策变动的原因，导致银行未批贷款或批贷额度小于申请贷款金额的，买受人应当自行筹集剩余的房款支付给出卖人。崔桂子应履行付款义务。4、在签署合同时落款处有崔桂子和其女儿李国花的名字，李国花的名字上还按了手印，故上诉人所称备案错误的问题不存在。5、一审判决适用法律正确，上诉人在二审中称合同无效与一审的诉求不一致，且所引用的法律规定属于管理性规定，并不导致合同无效的法律后果。6、本案合同签订和支付首付款时间均早于限购政策出台的时间，且双方在合同中已经约定了房款支付的替代方式，合同并非不能履行。7、崔桂子并未证明其和李国花属于限购对象。 顺心置地公司辩称，1、该公司促成了崔桂子与邢誉馨签订《房屋买卖合同》并实际履行，居间义务已全面履行完毕，居间费不应退还。2、邢誉馨将暂未取得产权证的房屋转让不违反法律的禁止性规定。3、不认同崔桂子所称因该公司原因导致无法办理房屋过户的主张，因限购政策无法进行过户完全是崔桂子单方臆断。4、合同得到了深度履行，完全具备过户条件。 崔桂子向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年1月19日签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》；2、被告邢誉馨返还购房首付款11××0000元；3、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司退还居间服务费和过户服务费31××50元；4、被告支付本案诉讼费用。 邢誉馨向一审法院提出反诉请求：1、判令崔桂子继续履行房屋买卖合同，支付剩余购房款550,000元；2、崔桂子支付违约金74,250元(按日利率万分之五,自反诉被告崔桂子收到涉案房屋钥匙之日起至剩余房款实际支付之日止，暂计3个月)；3、本案反诉受理费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月19日,原告崔桂子委托其诉讼代理人李国花与被告邢誉馨通过被告三河市顺心置地房产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告崔桂子购买被告邢誉馨位于大厂回族自治县房屋，房屋成交价格1650000元，首付款11××0000元。该合同第四条第（六）款第2项约定：“买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币550000元。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方同意按照第（2）种方式解决：......（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若该银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人”。关于交易方式及权属转移登记，合同第五条约定：“买卖双方同意，于甲方（出卖人）领取房产证1××日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。关于房屋交付，合同第七条约定：“房屋的交付：出卖人应当在开发商通知收房当日内将该房屋交付给买受人。……”。关于违约责任，合同第九条约定：“因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。……”。同日原告崔桂子、被告邢誉馨、三河市顺心置地房产经纪有限公司签订《居间服务合同》《交易服务代理合同》，约定买受人崔桂子负担居间服务费28050元和过户服务费3000元，共计31××50元。原告崔桂子于合同签订当日以银行转账方式支付被告邢誉馨定金760000元，并向被告三河市顺心置地房产经纪有限公司支付了居间服务费和过户服务费共计31××50元；于2017年2月17日以银行转账方式支付剩余首付款340000元，共计向被告邢誉馨支付房屋首付款11××0000元。2017年6月29日被告向原告交付该房屋。涉案房屋不动产权证登记日期为2019年7月24日，［不动产权证书：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0024943号］。被告邢誉馨取得该房产证后即交给了被告三河市顺心置地房产经纪有限公司。另查明，2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号），该意见对涉案房屋所在地实行住房限购措施：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。 一审法院认为，合同应当履行。本诉原告（反诉被告）崔桂子与本诉被告（反诉原告）邢誉馨签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》以及双方与被告三河市顺心置地房产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、《交易服务代理合同》均系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本诉原、被告签订《房屋买卖合同》与《补充协议》及支付首付款的时间均早于限购政策出台时间，本案双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整，房屋买卖合同目的可以实现，涉案合同应当继续履行。故本诉原告要求解除上述合同并返还购房首付款和居间服务费、过户服务费的诉讼请求一审法院不予支持；本诉被告要求反诉被告继续履行合同并支付剩余房款的诉讼请求一审法院予以支持。关于反诉原告邢誉馨要求反诉被告迟延履行违约金，因反诉原告取得不动产权证后，反诉被告主张曾积极办理银行贷款，但贷款申请未获批准，按照合同约定反诉被告应自行筹齐剩余房款，但该房屋买卖合同中未约定剩余房款给付时间，故反诉原告要求反诉被告给付延期履行违约金的诉讼请求一审法院不予支持，反诉被告应积极自行筹齐剩余房款后给付反诉原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决：一、本诉原告（反诉被告）崔桂子、本诉被告（反诉原告）邢誉馨继续履行双方于2017年1月19日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》。本诉被告（反诉原告）崔桂子于本判决生效之日起九十日内给付本诉原告（反诉被告）邢誉馨剩余购房款550,000元。二、驳回本诉原告崔桂子全部诉讼请求。三、驳回反诉原告邢誉馨其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取7,485元，反诉案件受理费减半收取4,650元，两项共计12,135元，由本诉原告（反诉被告）崔桂子负担。 本院二审期间，崔桂子提交如下证据：崔桂子的女儿李国花夫妇向行政审批中心咨询的录音一份，拟证明：1、因限购政策及购房资质问题，上诉人无法按照正常的流程办理过户；2、中介登记网签资料时，误将崔桂子名字错误登记为李国花，导致资料登记错误等同于没有进行备案登记。审批中心答复其没有备案的业务。中介没有完成合同约定的过户服务义务，应退还备案过户服务费。即使按照一审判决书也无法办理过户，行政审批人员称上诉人必须要取得法院出具的协助执行通知书才可以办理，但一审判决没有此项内容，崔桂子购买房屋的目的无法实现。邢誉馨质证认为，该证据不属于新证据，没有明确的时间标识能够证明录音发生在一审判决之后；该证据取得程序违法，是未经同意偷录的；该证据内容与本案无直接关系，不能证明崔桂子及其女儿处于限购的状态。顺心置地公司认为该证据不属于二审新证据，拒绝质证。本院审查认为，该录音中的人员身份及是否有权答复相关问题无法确认，录音的内容并未显示案涉房屋买卖已完全无法继续履行，不能达到证明目的。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，崔桂子与邢誉馨签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。限购政策发布实施要晚于本案双方当事人订立房屋买卖合同的时间，且该限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，本案双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整。崔桂子以不符合限购政策为由诉请解除合同不能成立。崔桂子在一审中针对邢誉馨的反诉辩称，因网签备案姓名登记错误，导致贷款银行不批准贷款，剩余房款无法给付。而合同明确约定在贷款未获批或贷款额度小于申请金额的情况下，由买受人自行筹齐剩余房款支付给出卖人。一审判决崔桂子给付邢誉馨剩余房款并无不当。该判项并未禁止崔桂子通过贷款方式履行，崔桂子主张一审判决剥夺了其申请贷款的权利不能成立。另，崔桂子主张邢誉馨在收到产权证后半年多的时间没有按合同约定完成过户构成违约，缺乏证据佐证，且与崔桂子一审中提交的微信聊天记录和通话录音矛盾，本院不予支持。 综上所述，崔桂子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,629元，由崔桂子负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十一月三十日 书记员 牛紫薇