济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初10925号原告(反诉被告)：冉光跃，男，汉族，1986年1月10日出生，山东布兰奇科技服务有限公司店长，住济南市委托诉讼代理人：赵俞，女，系山东布兰奇科技服务有限公司店员，住济南市被告（反诉原告）：巩传玲，女，汉族，1970年1月9日出生，无业，住济南市,委托诉讼代理人：闫立国（系巩传玲之夫），住济南市,委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）冉光跃诉被告（反诉原告）巩传玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉光跃的委托诉讼代理人赵俞，被告巩传玲及其委托诉讼代理人闫立国、林静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉光跃向本院提出诉讼请求：1.判令巩传玲减免2月份50%房租4167元；2.判令巩传玲赔偿冉光跃新租赁房屋而产生的租金差价损失为102571元；3.判令巩传玲4天给冉光跃锁门堵锁眼，营业损失赔偿为3108元；4.判令巩传玲返还尚未履行租赁合同的19天房租5398元；5.判令巩传玲上缴已收的二楼（乐韵古筝）半年物业费；6.本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由巩传玲承担。事实与理由：2019年12月23日冉光跃与巩传玲签订房屋租赁合同（万科城商铺C1-1-106）和店铺转让合同（布兰奇洗衣店整店转让），店铺整体转让费用为10万，冉光跃2019年12月23日已支付。半年房租5万，双方约定2020年5月底支付。2020年2月疫情严重，万科城因发现一例确诊患者而封楼，直到2月22日下午才解除封楼。据统计，受疫情损失最严重的10个行业，其中包括服装业，洗染业重伤80%。封楼期间，无法经营；解封后洗衣店会员担心衣物在洗涤过程中被传染，加上市场监管对商铺防控力度大，2月份2019年收入16000元，2020年2500元，经营收入锐减13500元。3月份2019年收入31000元，2020年收入19000元，经营收入锐减12000元。且2020年从2月到6月收入同期相比锐减4万多。冉光跃一年房租10万，月租金8333元，巩传玲做二房东一年吃差价2万。冉光跃要求按照公平原则和巩传玲共同承担疫情期间经营损失，仅要求减免2月份50%房租为4167元。2020年6月5日，冉光跃支付给巩传玲半年房租5万，巩传玲也明确房租交到6月24日。2020年6月3日，大房东微信通知冉光跃8号要收回房屋。2020年6月10日，大房东张荣涛妻子及其姐姐2人到冉光跃店铺，强烈要求冉光跃腾挪房屋，并联系多家房产中介现场拍照发布出租信息。因不同意巩传玲私自转租，私自改变房屋用途等原因，称她和巩传玲已于2020年6月7日解除房屋租赁合同收回房屋，如冉光跃无法搬离，需要腾退期周转，每天需支付500元房屋占有使用费，相当于月租金15000元，如需要3个月周转寻找到新商铺需支付4.5万。冉光跃的商铺转让费是10万，如搬离此处大型设备搬迁费（需要叉车）和商铺新租赁后重新装修门面费用大概5万，重新租房搬迁至正常营业中间的营业损失和位置地段如远离本社区、突然搬迁会员担心跑路等客观因素造成会员退卡退钱、流失损失老会员等合计约10万。各种损失合计大概30万。参照巩传玲与大房东张荣涛签订的房屋租赁合同第十条违约责任，违约金为洗衣店所有的装修费用、使用房屋期间所有购置设备的费用大概20万，可见无论谁经营洗衣店，可预见最低损失至少20万。冉光跃为了防止损失扩大，不得不和大房东张荣涛妻子重新签订房屋租赁合同，3年租金差价为102571元，这是根据当时的情境衡量比较降低损失的最合理性措施。冉光跃与巩传玲签订洗衣店转让经营协议中第一条合作方式第4条明确巩传玲负责与房东协调好房屋租赁事宜，显然巩传玲没有履行双方的约定，大房东主张巩传玲房屋租赁合同违约收回房屋导致巩传玲不再有租赁权，巩传玲和冉光跃无法履行租赁合同，所以冉光跃依法主张巩传玲赔偿3年租金差价损失为102571元。2020年6月17日，巩传玲把冉光跃商铺锁门，6月18日巩传玲堵冉光跃门锁锁眼(智远路派出所接警现场取证有案卷可调档)。因大房东和冉光跃已重新签订房屋租赁合同，冉光跃和巩传玲已无任何租赁关系，巩传玲已无权锁门堵锁眼干涉冉光跃正常经营。且巩传玲已于2020年6月4日、5日锁门二天，导致冉光跃四天无法开门经营。冉光跃被锁门期间无法经营，多名客户因无法取回干洗衣物多次拨打110并投诉本店，对冉光跃口碑和洗衣店品牌都有负面影响。要求巩传玲赔偿4天经营损失为3108元（最近3月日均营业额为777元）。巩传玲已无租赁权，故要求法院判令巩传玲返还尚未履行租赁合同的租金，应计算2020年6月8日到6月24日（6月4、5号锁门2天，巩传玲承诺顺延到24号）17天房租4658元（10万/365天×17天），6月17、18日巩传玲非法锁了冉光跃的门2天房租740元（13.5万/365天×2天），合计5398元。巩传玲2020年1月已收到二楼租客半年物业费(乐韵古筝口头、微信都承诺已交，并立字据证明)，且一直没有上缴物业管理中心，属于房屋租赁遗留问题。物业联系不到巩传玲，多次到冉光跃洗衣店催要，并下发律师函，冉光跃没有责任和义务替巩传玲和巩传玲之前的租客缴纳物业费，请判令巩传玲抓紧上缴已收半年物业费，结清历史债务，不再对冉光跃及冉光跃洗衣店品牌造成侵害。综上所述，基于以上事实，根据《合同法》相关法律法规，特向法院提起诉讼，请求依法做出公正判决。巩传玲辩称，1.巩传玲因未违反双方租赁合同约定，不应承担违约责任，冉光跃无权要求减免2月份50%的房租4167元。本案系房屋租赁合同纠纷，冉光跃取得房屋后自主经营，其因疫情原因产生的营业损失减少与巩传玲无关。巩传玲已经按照合同的要求提供了房屋给冉光跃，冉光跃就应当全额支付租金给巩传玲。且2019年12月23日双方签订的合同中并没有约定房租的支付标准与经营收入的多少有关，即使经营有损失，是冉光跃经营不善造成的，与巩传玲无关。冉光跃企图将自己的经营亏损转嫁给巩传玲是错误的，因此巩传玲不应该减免2月份50%的房租4167元。2.冉光跃无权要求巩传玲赔偿租金差价损失102571元。首先，冉光跃与巩传玲之间签订的租赁合同并没有依法解除，不会产生租金差价损失。其次，退一步来讲，即使其提供其与大房东妻子签订的房屋租赁合同，因大房东的妻子不是房屋的所有权人，其租赁合同无效。况且本案也不排除大房东的妻子与冉光跃联合骗取租金差价损失102571元的可能。最后，冉光跃没有提供证据证明其存在实际损失，因此巩传玲不认可冉光跃所谓损失的真实性，即使冉光跃出现上述损失，也与巩传玲无关。3.冉光跃无权要求巩传玲赔偿营业损失3108元。首先，其没有提供证据证明实际损失。其次，即使存在该损失，也是冉光跃不缴纳房租违约在先引起的，应当自行承担。最后，因为巩传玲于2020年6月18日已经赔偿了冉光跃损失500元，冉光跃就该项请求另行起诉违反了一事不再理的原则。4.冉光跃无权要求巩传玲返还尚未履行租赁合同19天的房租5398元。因为涉案的房屋租赁合同并没有经双方协商一致解除，也没有通过法定程序依法解除，且冉光跃一直在使用涉案房屋，因此其无权要求退还房租5398元。5.冉光跃无权要求巩传玲上缴已经收取的二楼半年物业费。因双方之间签订的房屋租赁合同只涉及一楼底商与二楼无关，因此二楼物业费的交纳与本案无关，冉光跃无权要求巩传玲上缴，建议法院驳回冉光跃的该项诉讼请求。巩传玲反诉称：1.依法判令冉光跃向巩传玲支付租金人民币5万元及利息损失（按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；2.依法判令冉光跃向巩传玲依据欠条交付押金1万元并依据合同约定没收该押金；3.反诉费用由冉光跃承担。事实与理由：2019年12月23日，巩传玲与冉光跃签订《房屋租赁合同》，巩传玲将万科城C1-1-106一楼租赁给冉光跃。同日签订《店铺转让合同》一份，将布兰奇洗衣店转让给冉光跃，合同约定租赁期限自2019年12月23日起至2024年12月22日止。前两年每年缴纳租金人民币10万元，每半年支付一次，因冉光跃未在规定的时间支付首期房租（2019年12月23日至2020年6月22日）5万元及1万元押金，冉光跃出具了欠条。后巩传玲多次催要，直至2020年在公安部门的介入下才支付了首期房租，押金未付。第二期房租（2020年6月22日至2020年12月21日）5万元也没有按期支付。因双方签订的《房屋租赁合同》并未解除，且冉光跃仍然占用房屋，因此冉光跃应当缴纳第二期房租5万元。因冉光跃拒不支付房租已经构成违约，巩传玲有权依据《房屋租赁合同》第三条约定实际收取1万元押金后没收该押金。冉光跃拖欠巩传玲押金、第二期租赁费，并占用房屋拒不返还，构成严重违约，故巩传玲特诉至法院，请求判如所请。冉光跃对反诉辩称，第一期房租双方约定2020年5月底交，但5月底房东表示不知道巩传玲转租，冉光跃担心转租无效所以表示先交5万元房租，巩传玲不同意坚持6万元一起交，2020年6月5日冉光跃支付5万元租金。转让合同第1条第4款明确约定巩传玲与房东协调好房屋租赁事宜，但5月底房东不知道巩传玲私自转租要收回房屋，故冉光跃认为巩传玲违约，未尽到与房东协调义务，2020年6月7日房东已跟巩传玲解除房屋租赁合同，并给巩传玲出具解除房屋租赁合同通知书，原因是巩传玲违约私自转租、改变房屋用途、拖欠房租，巩传玲已无租赁权。房东与巩传玲的租赁合同约定，巩传玲转租必须征得房东书面同意，冉光跃多次要求出示书面同意材料，巩传玲均未出具。冉光跃支付房东1万元押金和2020年6月8日-2020年12月7日房租6.75万元，巩传玲既无商铺产权，又无商铺租赁权，也没给房东交2020年6月8日-12月7日的房租，冉光跃不仅不需要再付押金、房租，还依法要求巩传玲退还尚未履行合同的租金。本院经审理认定事实如下：2019年12月8日，张荣涛为出租方，巩传玲为承租方，签订房屋租赁合同一份，约定张荣涛将坐落于济南市历下区万科城1号楼底商1单元106出租给巩传玲，巩传玲租赁该房屋作为干洗店使用；房屋租赁期为5年，租赁期自2019年12月8日起至2024年12月7日止；租赁期内巩传玲将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得张荣涛书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与张荣涛签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。2019年12月20日，冉光跃出具欠条一份，载明欠万科布兰奇洗衣店巩传玲半年房租费5万元，押金1万元，共计6万元，于2020年5月份前结清。2019年12月23日，冉光跃与巩传玲签订商业门面租赁合同一份，约定巩传玲将万科城C1-1-106一楼出租给冉光跃干洗衣店使用，租期为五年，从2019年12月23日到2024年12月22日止；冉光跃前两年每年向巩传玲缴纳租金人民币10万元整，半年缴纳一次，从第三年每年递增5%，即第三年105000元，第四年110250元，第五年115762元，冉光跃应在半年之前一月交清。本合同订立之日，冉光跃交押金1万元给巩传玲，合同期满，如果冉光跃没有违约，巩传玲将押金无息归还冉光跃。同日双方签订洗衣店转让经营协议一份，巩传玲将名下的布兰奇洗衣店全部转让给冉光跃经营，巩传玲负责与房东协调好房屋租赁事宜，房租由冉光跃承担。2020年6月5日，冉光跃向巩传玲支付2020年上半年的租金5万元，双方该房租交纳至2020年6月24日。冉光跃自述，因2020年6月4日、5日巩传玲将洗衣店锁门，巩传玲承诺将上半年租期顺延至2020年6月24日。冉光跃提交解除房屋租赁合同通知书一份，欲证明2020年6月7日，张荣涛向冉光跃出具解除房租租赁合同通知书，载明:张荣涛与巩传玲于2019年12月8日签订的租赁合同，现因巩传玲私自转租、私自改变房屋用途（洗衣店部分改成古筝培训）、拖欠房租，导致租赁合同无法继续履行。根据合同约定，张荣涛于2020年6月7日收回房屋并解除房屋租赁合同，并要求巩传玲支付给张荣涛违约金23333元。2020年6月8日，冉光跃与张荣涛签订《房屋租赁合同》，约定张荣涛将万科城C1-1-106一楼出租给冉光跃干洗衣店使用，租期为三年，从2020年6月8日到2023年6月7日止；房屋租金为第一年13.5万、第二年14万、第三年14万，冉光跃租赁房屋实行先付款后使用的原则，租金每6个月支付一次，提前一个月支付下半年（2020年11月8日支付）。2020年6月10日，冉光跃两次分别向潘瑞霞转账押金1万元、房租67500元。巩传玲虽对解除合同通知书及租赁合同有异议，但并未提交相反证据予以证明，结合冉光跃提交的智远派出所出警过程的录音、张荣涛与潘瑞霞结婚证复印件并结合双方的庭审陈述，本院对上述解除合同通知书及租赁合同真实性予以采信。2020年6月17日晚巩传玲的丈夫闫立国将冉光跃洗衣店锁门。济南市公安局历下区分局智远派出所出具的接处警登记表记载，2020年6月17日闫立国将万科城布兰奇洗衣店堵住，经双方协商，闫立国向冉光跃赔礼道歉，保证今后不再堵，并赔偿损失500元整；冉光跃在备注栏签字并注明同意。冉光跃提交的潘瑞霞与张荣涛的结婚证复印件显示，该二人于2009年2月3日登记结婚。本院认为，2019年12月8日张荣涛与巩传玲签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。张荣涛与巩传玲签订的合同第8.1条约定租赁期内巩传玲将该房屋转让给他人承租，必须事先征得张荣涛书面同意。庭审中，巩传玲未向本院提交张荣涛同意其转租的证据，巩传玲未经张荣涛同意将涉案房屋转租给冉光跃，违反其合同约定，根据冉光跃提交的其与闫立国、潘瑞霞的微信聊天记录及2020年6月17日智远派出所出警过程录音，张荣涛于2020年6月7日解除与巩传玲签订的租赁合同，巩传玲与冉光跃签订的房屋租赁合同失去履行的基础，该合同自始无效。冉光跃主张巩传玲减免2月份房租4167元，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。2020年1月底，新冠疫情爆发，2020年1月25日，山东省启动重大突发公共卫生事件以及响应，要求落实防控责任，实行最严格的科学防控措施。2020年2月9日，涉案房屋所在万科城小区发现确诊病例，社区采取封闭措施，强制或要求自愿隔离、公众场所关闭、停业、大部分企业停工停产等防控措施，结合冉光跃提交的其洗衣店与往年同一时间营业收入的对比可见，因新冠疫情原因，洗衣店收入明显减少，根据公平原则，冉光跃要求巩传玲减免2月份50%的房租4167元（10万元/12个月/2），本院予以支持，因冉光跃已缴纳该房租，巩传玲应当退还。冉光跃要求巩传玲赔偿因新租赁房屋产生的租金差价102571元，本院认为，巩传玲在未取得张荣涛书面同意的情况下，违反合同约定转租涉案房屋，导致其与冉光跃签订的租赁合同无效，致使冉光跃不得不以较高的价格与张荣涛重新签订合同，给冉光跃造成损失，巩传玲应当承担一定责任。冉光跃作为承租人应当对出租人的出租权利进到审慎的核查义务，在巩传玲未提供对涉案房屋有转租权相关凭证的情况下，轻率与其签订租赁合同，亦具有过错。结合双方过错程度，本院认定双方各承担50%的责任。参照冉光跃与巩传玲租赁合同约定的租金标准，冉光跃2020年下半年租金为5万元；冉光跃与巩传玲签订的租赁合同无效后，按照冉光跃与张荣涛签订的合同，冉光跃支付2020年下半年租金67500元，产生差价17500元，巩传玲应当按照其过错程度承担8750元。对冉光跃诉请的之后的房租差价，因其并未实际发生，本院不予支持。对冉光跃要求巩传玲赔偿给冉光跃锁门堵锁眼4天的营业损失3108元的主张，根据冉光跃自述，因2020年6月4日、5日巩传玲将洗衣店锁门，巩传玲承诺将上半年租期顺延至2020年6月24日，租期顺延行为系双方对该两日锁门行为的处置，冉光跃再次主张经营损失，于法无据，本院不予支持。对2020年6月17日的锁门行为，济南市公安局历下区分局智远派出所已处理完毕，冉光跃也同意该处理结果，故对其主张的该日的损失，本院不予支持。巩传玲2020年6月16日晚锁冉光跃门店的门，给冉光跃造成经营损失，其按照近3个月日均营业额主张777元，本院予以支持。冉光跃要求巩传玲退还19天房租，本院认为，张荣涛已于2020年6月7日收回房屋，巩传玲应退还其已收取的冉光跃2020年6月8日至2020年6月24日共计17天的房租4722元（5万元/6个月/30天×17天）。对冉光跃的判令巩传玲上缴已收的二楼（乐韵古筝）半年物业费的主张，本院认为，冉光跃不是该法律关系的主体，无权要求巩传玲上缴，如冉光跃有其他损失，可另行主张权利。巩传玲主张冉光跃支付租金及利息损失、支付押金并按照合同约定没收该押金，本院认为，因巩传玲与冉光跃签订的租赁合同自始无效，且张荣涛已于2020年6月7日自巩传玲处收回房屋，巩传玲无权出租涉案房屋，现要求冉光跃支付上述费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）巩传玲于本判决生效之日起十日内退还原告冉光跃（反诉被告）租金4167元；二、被告（反诉原告）巩传玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告冉光跃（反诉被告）损失8750元；三、被告（反诉原告）巩传玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告冉光跃（反诉被告）营业损失777元；四、被告（反诉原告）巩传玲于本判决生效之日起十日内退还原告冉光跃（反诉被告）租金4722元；五、驳回原告原告冉光跃（反诉被告）的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）巩传玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2604元，减半收取计1302元，反诉费650元，均由被告（反诉原告）巩传玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇二〇年十一月二十五日书记员  段雅绮