云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初3892号原告符新荷，女，汉族，1968年6月7日出生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人刘思敏，女，1994年2月14日生，汉族，麒麟区人，住址同上，（特别授权）被告曲靖华泰房地产开发有限公司。地址:云南省曲靖市麒麟区麒鸡路巧克立公寓二楼。统一社会信用代码:91530300775549074E。法定代表人施长德，该公司董事长。委托代理人杨静，云南恒序律师事务所律师。（特别授权）原告符新荷诉被告曲靖华泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭审理了本案。原告符新荷及其委托代理人刘思敏，被告曲靖华泰房地产开发有限公司的委托代理人杨静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年1月12日，原告支付了购房款40000元;2012年2月29日原告支付了购房款403711元;2013年12月15日原告支付了购车位款43000元。全额房款购买了雅利安都13栋1单元301号的房屋及同地段地下车位一个。根据同小区同栋楼房的其他购房户合同交房日期推定，被告最迟在2015年1月31日就应当交付房屋。原告在2013年至2015年期间多次催促被告协助办理过户手续，被告总以种种理由推脱，后在原告的要求下，被告与原告签订了购房协议，之后原告发现被告已将原告购买的房屋用于抵押贷款，被告既不交付房屋也拒不配合办理过户手续，故原告迫于无奈，提起诉讼，请求依法判令：1、确认坐落在雅利安都13栋1单元301号的房屋产权为原告所有；2、被告交付房屋并协助办理房屋过户手续;3、被告支付逾期交房违约金146000元;4、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为“1、解除双方签订的《住宅定购协议书》和《车位定购协议》；2、要求被告返还原告已付购房款486711元，并按银行同期贷款利息支付自2012年3月1日起至2020年6月8日的房屋利息240546.67元，车位款利息18257.09元；3、赔偿原告已付购房款一倍的损失486711元；4、要求被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、原告与答辩人之间不存在商品房买卖合同关系。原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条的规定主张权利，完全属于适用法律错误。1、原告与我公司从未建立商品房买卖合同关系。原告与我公司未签订《商品房买卖合同》，双方仅是签订了《商品房定购协议》，其效力区别于正式的《商品房买卖合同》，双方仅是建立了商品房预约合同关系，而未建立商品房买卖合同关系。2、适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条的规定的前提基础是双方建立商品房买卖合同关系，而本案原、被告并未建立商品房买卖合同关系，因此原告主张权利适用的法律错误。二、我公司从未与原告签订过《商品房定购协议》。原告提交的《雅利安都定购协议》是不真实的，因此，原告主张解除该协议缺乏基础。1、原告提交的《雅利安都定购协议》签订于2015年4月13日，原告于2012年2月付清了全部房款443711元，原告不可能在付清房款三年后才签订《房屋定购协议》，而不直接签订《商品房买卖合同》，明显有悖于常理。2、原告提交的《雅利安都定购协议》中约定的房屋总价为439848元，原告已交房款433711元，原告已交购房款高于协议中约定的房屋总价，相互矛盾。3、《房屋定购协议》通常由房地产开发商制作，协议中除约定定购房屋的基本情况外，还应当对定金进行约定，以及对房款支付方式作出约定。原告提交的《雅利安都定购协议》明显与通常的做法不符。三、答辩人从未与原告签订过《商品房买卖合同》的原因是原告未向我公司支付过任何购房款。过错在原告自己，我公司不应当承当过错责任，对原告进行赔偿。四、原告所主张支付的款项443711元是其向云南曲靖越钢控股集团有限公司支付的。1、云南曲靖越钢控股集团有限公司是我公司设立初期的大股东，但我公司也是具有独立的法人主体，因此，原告向越钢集团支付的款项不能视为向我公司支付。2、云南曲靖越钢控股集团有限公司多次向职工集资用于生产经营、投资于其他项目，原告向所提交的收据不能证明原告向越钢集团交纳的款项是购房款。五、我公司与原告签订了《雅利安都车位定购协议》，并约定全部支付款项，原告违反协议在先。1、2013年12月15日双方签订《雅利安都车位定购协议》，约定原告认购我公司开发的车位一个（地库**），车位总价款为53000元。2、原告应于协议签订时支付车位总价款53000元，但原告仅于2013年12月15日支付了车位价款43000元，剩余的车位价款10000元至今未支付，因此，原告违约在先。现我公司同意解除双方签订的《雅利安都车位定购协议》，并返还原告支付的车位价款43000元。六、本案应为商品房预约合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷。原告针对其诉求，向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，用于证明原告的身份信息。2、《雅利安都定购协议》、《雅利安都车位定购协议》，用于证明双方签订《雅利安都住宅定购协议书》及《车位定购协议书》的事实。3、收据三份、刷卡小票三份、存款单一份，用于证明原告向被告全额支付购房款和车位款的事实。4、对账说明一份，用于证明被告指定越钢收取原告团购的购房款。5、情况说明，用于证明被告已经全额支付购房款及车位款的事实。上述证据经庭审质证，被告对上述证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2中的《雅利安都住宅定购协议书》的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告没有与原告签订过该协议，该协议是不真实的。对《雅利安都车位定购协议》的真实性、合法性、关联性予以认可。认为证据3的真实性、合法性不清楚，对关联性不予认可，只能证明原告向越钢支付，越钢无权代被告收取款项，不能证明被告已经收到原告的购房款，该收据没有载明是购房款，越钢存在多次集资行为，该收据不能证明所付款项是为了支付购房款。原告向被告支付的款项，被告公司出具的收据没有意见，原告所支付车位款还有1万元至今未支付，违约在先。对证据4真实性予以认可，对其合法性、关联性、证明目的均不予认可，被告没有授权越钢收取款项，是其擅自收取的，其也没有向被告转交。对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，上述证据1来源合法，客观真实地证明原告的身份信息，与本案具有关联性，本院予以采信。对于证据2中的《雅利安都住宅定购协议书》上只有被告公司的印章，而没有参与签订协议书的相关人员的签字，及没有对定金的约定的事实，无法确认其真伪，本院不予采信。对于证据2中的《雅利安都车位定购协议》，其来源合法，客观真实地证明双方约定了定购车位的编号及价款，以及签订协议时间的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对于证据3中编号为№0006088的收据，其来源合法，客观真实地证明了原告通过现金、转款的方式向云南曲靖越钢控股集团有限公司支付款项合计人民币403711元的事实，与本案无关联性，本院不予采信。对于证据3中编号为№0017576、№0009283的收据，其来源合法，客观真实地证明原告以刷卡、现金方式向被告曲靖华泰房地产开发有限公司支付雅利安都车位款43000元及向云南曲靖越钢控股集团有限公司交纳购房款40000元的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对于证据3中刷卡小票、存款单只能证明原告取款、转账的事实，与本案无关联性，本院不予采信。证据4只能证明云南曲靖越钢控股集团有限公司代被告曲靖华泰房地产开发有限公司向职工收取房款并进行结算，以及云南曲靖越钢控股集团有限公司代其公司收取原告符新荷交纳的房款40000元是认可的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。作为证据5系云南曲靖越钢控股集团有限公司单方面所出具的情况说明，对于被告曲靖华泰房地产开发有限公司不具有约束力，且与本案无关，本院不予采信。被告针对其辩解，向本院提交如下证据：企业信用信息报告一份，用于证明越钢是被告公司的大股东，并控制着华泰，华泰是独立的法人主体，原告向越钢支付的款项不能等同于已向被告支付，并且现在越钢通过股权转让已经不是被告的股东。该证据经庭审质证，原告认为该证据均是复印件，对真实性和关联性不予认可，不能作为证据使用，没有证明力。本院认为，该证据虽然是复印件，但其能客观真实地证明被告公司的基本信息，及云南曲靖越钢控股集团有限公司系被告曲靖华泰房地产开发有限公司股东之一，以及被告曲靖华泰房地产开发有限公司具有独立的法人资格的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2005年8月3日，被告曲靖华泰房地产开发有限公司成立，于2010年8月10日在云南省曲靖市工商行政管理局注册登记的公司类型为：非自然人出资有限责任公司；营业期限为：2005年8月3日至2015年8月3日；公司住所为：麒麟区环城东路东星北路越钢基地。2013年7月10日，被告曲靖华泰房地产开发有限公司经全体股东大会同意，公司地址由“麒麟区环城东路东星北路越钢基地”变更为“麒麟区麒鸡路巧克立公寓**”，其股东为：云南曲靖越钢控股集团有限公司、云南曲靖信宇创业投资有限公司、曲靖华泰房地产开发有限公司。2013年7月22日，被告曲靖华泰房地产开发有限公司在云南省曲靖市工商行政管理局注册登记的公司类型为：非自然人出资有限责任公司；营业期限为：2005年8月3日至2015年8月3日；公司住所为：麒麟区麒鸡路巧克立公寓二楼。2016年4月11日，被告曲靖华泰房地产开发有限公司在云南省曲靖市工商行政管理局注册登记的公司类型为：有限责任公司（国有控股）；营业期限为：2005年8月3日至2025年8月2日；公司住所为：云南省曲靖市麒麟区麒鸡路巧克立公寓二楼。2012年1月12日，通过转款的方式向云南曲靖越钢控股集团有限公司交纳购房款人民币40000元，并由云南曲靖越钢控股集团有限公司代被告曲靖华泰房地产开发有限公司向原告符新荷对收取的购房款向原告符新荷出具了编号为№0009283号的收据予以确认收到该笔款项。2013年9月6日，被告曲靖华泰房地产开发有限公司经云南省住房和城乡建设厅颁发的编号为：云建房证开字（2013）141号《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，取得了房地产开发的贰级资质证书。2013年12月15日，原告符新荷与被告曲靖华泰房地产开发有限公司签订《雅利安都车位定购协议》，约定：原告符新荷向被告定购位于雅利安地下停车位壹个（地库**）；车位总价款为人民币53000元，该款项在甲（曲靖华泰房地产开发有限公司）乙（符新荷）双方签订《商品房买卖合同》后抵作车位款。2013年12月15日，原告符新荷通过刷卡（20000元）、现金（23000元）的方式向被告曲靖华泰房地产开发有限公司交纳了部分雅利安都车位款人民币43000元，剩余的车位购置款项10000元至今未支付。原告遂以“在原告的要求下，被告与原告签订了购房协议，之后原告发现被告已将原告购买的房屋用于抵押贷款，被告既不交付房屋也拒不配合办理过户手续”为由，诉至本院，且在庭审中完全变更了起诉时所提出的诉讼请求，提出前述诉求。另查明，被告曲靖华泰房地产开发有限公司是2013年9月6日取得从事商品房销售的资质证书。原告符新荷与被告曲靖华泰房地产开发有限公司之间没有签订过《商品房购销合同》，也未约定具体的交、接房时间。对于原告符新荷认购的房屋并没有在房管部门办理备案登记手续。作为被告曲靖华泰房地产开发有限公司、云南曲靖越钢控股集团有限公司均具有独立的法人资格、独立经营、独立核算，且原告符新荷向云南曲靖越钢控股集团有限公司、缴纳款项的时候，并没有被告曲靖华泰房地产开发有限公司所出具的书面的打款指定账户或者授权委托书。另外，作为云南曲靖越钢控股集团有限公司代被告曲靖华泰房地产开发有限公司向职工收取房款并进行结算，以及被告曲靖华泰房地产开发有限公司对云南曲靖越钢控股集团有限公司代其公司收取原告符新荷交纳的房款40000元是认可的，即应当认定是原告符新荷向被告曲靖华泰房地产开发有限公司交纳了购房款人民币40000元。庭审中，原告符新荷诉求解除双方签订的《雅利安都车位定购协议》，被告曲靖华泰房地产开发有限公司同意解除，作为原告符新荷所交纳的车位款予以退还。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的原告符新荷在事实上客观存在向被告曲靖华泰房地产开发有限公司交纳过部分购房款40000元，其目的是为了购买被告曲靖华泰房地产开发有限公司开发的“雅利安都15栋3单元301号”的房屋，由于原告符新荷对于选择交纳“房屋定购款及购房款”的对象发生错误，其向云南曲靖越钢控股集团有限公司交纳部分购房款40000元，剩余的购房款项未向被告曲靖华泰房地产开发有限公司交清，致使原、被告既未签订《雅利安都住宅定购协议书》，也未签订《商品房销售合同》的原因发生，双方之间并未发生实质意义上、法律意义上的商品房买卖交易行为的结果。在双方为签订《雅利安都住宅定购协议书》、《商品房销售合同》问题发生争执后，均未对具体的返还时间及逾期的利率进行约定，故原告依法可以随时主张权利，但交纳款项之日起至主张权利之日止的期间内，依法应当视为不支付利息。作为被告曲靖华泰房地产开发有限公司既未与原告符新荷签订《雅利安都住宅定购协议书》，及在原告向其公司交纳部分购房款项后，双方也未签订《商品房销售合同》。作为原告与被告之间并未发生实质意义上、法律意义上的商品房买卖交易行为的结果，故被告曲靖华泰房地产开发有限公司的行为也就不存在违约的情形，依法也就不存在需要向原告支付资金占用期间的利息问题，且原告也未能向本院提交其他相应的证据来予以印证，解除双方签订的《雅利安都住宅定购协议书》的情形既没有事实凭据，也没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对于原告诉求“要求解除双方签订的《住宅定购协议书》”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。对于原告诉求“要求被告返还原告已付购房款486711元，并按银行同期贷款利息支付自2012年3月1日起至2020年6月8日的房屋利息240546.67元；3、赔偿原告已付购房款一倍的损失486711元”的主张，理由不能完全成立，本院依法不予完全支持，结合本案的客观实际，本院依法予以支持的购房款费用为40000元，应当予以退还；对于原告符新荷向云南曲靖越钢控股集团有限公司所交纳的相关购房款项，可依法另行主张权利。对于被告辩解“原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系，原告的诉请缺乏基础依据”的主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持。鉴于原告符新荷与被告曲靖华泰房地产开发有限公司虽然签订了《雅利安都车位定购协议》，确定了双方买卖交易的标的物为车位，但是，按照双方签订的协议约定，作为原告符新荷只向被告曲靖华泰房地产开发有限公司交付了43000元的车位购置款，剩余的车位购置款项至今未付清，其行为已构成违约；作为云南曲靖越钢控股集团有限公司与被告曲靖华泰房地产开发有限公司均属于两个具有独立主体资格的独立经营、独立核算的法人企业。虽然存在股东利益方面的问题，但两个公司不能等同于是一个公司，即没有在得到对方公司的授权或委托的情况下，向云南曲靖越钢控股集团有限公司交纳的相关费用不能等同于是向被告曲靖华泰房地产开发有限公司交纳了相关的费用。由于原告未向被告交清定购房屋的全部购房款，导致双方未签订《商品房买卖合同》，故被告曲靖华泰房地产开发有限公司的行为并不构成违约，也就不存在需要向原告支付违约的利息。对于《雅利安都车位定购协议》的处理问题，原告符新荷在庭审中变更诉讼请求时提出：解除双方签订的《雅利安都车位定购协议》。被告曲靖华泰房地产开发有限公司在答辩时和庭审过程中均同意解除双方签订的《雅利安都车位定购协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，《中华人民共和国侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”、第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”、第二款“根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”、第七条“行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。”的规定，对于原告诉求“要求解除双方签订的《雅利安都车位定购协议》，及要求被告返还原告已付车位款”的主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持。对于原告诉求“要求被告按银行同期贷款利息支付自2012年3月1日起至2020年6月8日的车位款利息18257.09元”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项、第九十三条第一款、第二款、第一百三十条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第二款、第七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告符新荷与被告曲靖华泰房地产开发有限公司于2013年12月15日签订的《雅利安都车位定购协议》。二、由被告曲靖华泰房地产开发有限公司退还给原告符新荷购买车位的款项人民币43000元。三、由被告曲靖华泰房地产开发有限公司退还给原告符新荷所交纳的购房款人民币40000元。四、驳回原告符新荷的其他诉讼请求。案件受理费19923元，由原告符新荷负担18048元，由被告曲靖华泰房地产开发有限公司承担1875元。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）诉讼保全费3684元，由原告符新荷负担2834元，由被告曲靖华泰房地产开发有限公司承担850元。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）上述款项于判决生效后三十日内一次性履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  甘志国人民陪审员  刘荫梅人民陪审员  孙绍权二〇二〇年十一月十七日书 记 员  李梦琳