黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初3020号原告：哈尔滨保利物业酒店管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路**保利科技大厦**。法定代表人：张松，职务总经理。委托诉讼代理人：肖彦霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江屹昂律师事务所律师。被告：王宇光，男，1958年8月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：冯春龙，黑龙江冰都律师事务所律师。原告哈尔滨保利物业酒店管理有限责任公司（以下简称哈尔滨保利公司）与被告王宇光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨保利公司委托诉讼代理人肖彦霞、方显辉，被告王宇光的委托诉讼代理人冯春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨保利公司向本院提出诉讼请求：1.判令王宇光立即缴纳物业服务费25,573.68元，按照银行业拆借市场报价利率支付自立案之日起至付清该款项之日止的逾期缴款违约金；2.诉讼费由王宇光负担。事实和理由：哈尔滨保利公司系王宇光所在小区保利水韵长滩物业服务公司。2011年3月31日前由上海保利物业酒店管理有限责任公司哈尔滨分公司（以下简称上海保利公司）为王宇光提供物业服务。2011年4月1日，上海保利公司与开发商黑龙江保利澳娱房地产开发有限公司（以下简称保利澳娱开发公司）合同到期，上海保利公司在园区公示栏公示将全部权利及义务转给哈尔滨保利公司履行。哈尔滨保利公司与保利澳娱开发公司签订《前期物业服务合同》，由哈尔滨保利公司为园区提供物业服务至今。根据王宇光与上海保利公司签订的《前期物业服务协议》第四条第一款、第二款约定：物业管理费2.50元/平方米/月，收费方式为预付，一次预付12个月的物业服务费，缴费时间为每个付费周期结束前十五日之内。王宇光的房屋面积为284.15平方米，按合同约定每月应支付物业管理费710.38元。哈尔滨保利公司按照约定为王宇光提供了管理服务，但王宇光未支付2018年1月1日至2020年12月31日的管理费共计25,573.68元。在此期间，哈尔滨保利公司多次催告，要求王宇光交纳物业服务费，王宇光一直未履行，故诉至法院。王宇光辩称，哈尔滨保利公司的诉讼主体不适格，理由为：王宇光入住该小区后同上海保利公司签订《前期物业服务协议》，为王宇光提供物业服务的是上海保利公司，而非哈尔滨保利公司。哈尔滨保利公司在诉状中所称的是上海保利公司将前期物业服务合同义务转让给哈尔滨保利公司，这种转让行为涉及到王宇光在合同中的权利和义务，仅仅通过一个公告而没有获得王宇光的书面认可，这样的转让行为是没有法律效力的。前期物业服务合同应该是由开发商在小区入户前同物业公司之间签订的期限一般比较短，在进户后应由业主选择由那个物业公司为其进行服务，按照哈尔滨保利公司自述说，开发公司同哈尔滨保利公司之间签订前期物业服务合同仍然是没有通过业主同意的一种合同变更，上述两个变更行为按照合同法的规定，应该取得合同相对方的同意的，在没有王宇光等业主同意的情况下，这种权利义务的概括性转移行为是没有法律效力的，所以王宇光认为哈尔滨保利公司在本案中不具备诉讼主体资格。物业服务过程中哈尔滨保利公司并没有提供合理的物业服务，先后有王宇光别墅区内的树木被砍伐，铁门丢失，院内种植的玉米不翼而飞，以及电子门禁被损坏等等情况。所以王宇光认为哈尔滨保利公司并没有尽到物业公司应尽的服务义务，所以不应该向其支付物业服务费用。关于利息问题在合同中没有明确约定，哈尔滨保利公司诉讼请求缺乏合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：哈尔滨保利公司提交的证据1.2010年10月19进户通知单一份，业主资料登记卡一份，王宇光身份证复印件一份；证据2.王宇光与上海保利公司签订《保利水韵长滩前期物业服务协议》一份；证据3.2011年4月1日上海保利公司张贴“物业公司更换及交接公告”的照片2张；证据4.证据4.2016年9月20日保利澳娱开发公司与哈尔滨保利公司签订的《保利水韵长滩（二期）前期物业服务合同》一份；证据5.物业费催收短信手机截图2张。王宇光提交的证据1.照片4张；证据2.2010年10月19日保利水韵长滩前期物业服务协议一份；其中哈尔滨保利公司提交的证据、王宇光提交的证据2内容真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以采信。王宇光提交照片仅能证明房屋拍摄时的状态，不能证明其他待证问题，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：王宇光系哈尔滨市松北区保利水韵长滩S12-2号业主，房屋建筑面积284.15平方米，于2010年10月19日办理进户手续。同日，王宇光与上海保利公司签订《保利水韵长滩前期物业服务协议》，约定：物业服务费每月每平方米2.5元，收费方式为预付，一次预付12个月的物业管理服务资金，缴纳费用时间为每个付费周期结束前十五日内。2011年4月1日，上海保利公司发布物业公司更换及交接公告，公告载明：上海保利公司将全部权利义务转让给哈尔滨保利公司，尚未交纳物业服务费的业主自公告公示之日起向哈尔滨保利公司全面履行交纳物业费义务。2016年9月20日，保利澳娱开发公司与哈尔滨保利物业公司签订《保利水韵长滩（二期）前期物业服务合同》，约定哈尔滨保利物业公司为保利水韵小区（二期）提供前期物业管理服务。物业管理服务范围包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理服务、环境卫生、公共秩序、交通秩序的管理服务以及房屋装饰装修管理等服务内容。物业管理服务收费标准：联排别墅2.2元/月/平方米（建筑面积）；双拼别墅2.5元/月/平方米（建筑面积）。王宇光的房屋为双拼别墅。案涉小区未成立业主委员会。现王宇光尚欠哈尔滨保利公司自2018年1月1日至2020年12月31日共3个年度物业管理费，每年物业费为8524.5元，3年总计25,573.5元。哈尔滨保利公司对物业管理费计算有误，本院予以纠正。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。哈尔滨保利公司一直对该小区进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认哈尔滨保利公司基本履行了物业服务协议约定的义务，王宇光作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向哈尔滨保利公司交纳物业服务费。现哈尔滨保利公司起诉，要求王宇光给付2018年1月1至2020年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。王宇光抗辩其与上海保利公司签订的物业管理服务协议，并未与哈尔滨保利公司签订物业服务合同，为其服务的物业企业应为上海保利公司，哈尔滨保利公司的诉讼主体不适格。根据案涉小区实际情况，自2011年4月1日起，哈尔滨保利公司为案涉小区提供物业服务，且物业公司更换及交接公告，公告载明：上海保利公司将全部权利义务转让给哈尔滨保利公司，尚未交纳物业服务费的业主自公告公示之日起向哈尔滨保利公司全面履行交纳物业费义务。且王宇光在2017年12月31日之前均缴纳了物业费，故其应知道为其提供物业服务的是哈尔滨保利公司，故王宇光的抗辩理由不成立。王宇光主张哈尔滨保利公司在物业服务过程中没有提供合理的物业服务，先后有其别墅区内的树木被砍伐，铁门丢失，院内种植的玉米不翼而飞，以及电子门禁被损坏等等情况。因王宇光提供的证据不能证实物业公司未尽到应尽的服务义务，故对其主张本院不予支持。因王宇光不予交纳物业费是因其认为哈尔滨保利公司未尽到物业公司应尽的服务义务，非恶意拖欠物业费，故哈尔滨保利公司主张利息的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、王宇光于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨保利物业酒店管理有限责任公司自2018年1月1日至2020年12月31日共计3年的物业管理费25,573.5元；二、驳回哈尔滨保利物业酒店管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由王宇光负担，王宇光须于本判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨保利物业酒店管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘国宇二〇二〇年十一月十八日法官助理安博坤书记员刘莹