山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初2424号 原告（反诉被告）：青州市双喜家具有限公司，住所地青州市玲珑山北路**，统一社会信用代码91370781169409741W。 法定代表人：李守亭，董事长。 委托诉讼代理人：田海元，山东九州天衡律师事务所律师。 被告：青州市星艺佳家居有限公司，住所，住所地青州市经济开发区玲珑山北路**社会信用代码91370781MZ3D5Q379J。 法定代表人：刘昆，总经理。 被告：王星（反诉原告），男，1970年4月24日出生，汉族，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：李登义，山东海岱律师事务所律师。 原告青州市双喜家具有限公司（反诉被告）与被告青州市星艺佳家居有限公司、王星（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青州市双喜家具有限公司（反诉被告，以下至判决主文前简称双喜公司）委托诉讼代理人田海元、被告王星（反诉原告）及其委托诉讼代理人李登义到庭参加了诉讼，被告青州市星艺佳家居有限公司（以下至判决主文前简称星艺佳公司）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告双喜公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年1月1日至2018年3月31日期间的租金310.5万元及逾期付款违约金；2.诉讼费用被告承担。（庭审过程中，原告又将诉讼请求变更为要求被告支付租金1333328元）事实和理由：2017年6月下旬，原告与被告王星签订房屋租赁合同一份，约定由被告王星租赁原告50000平方米房产用于开办大型家具建材市场，租期为2017年1月1日至2031年12月31日，租金标准为0.2元/㎡/天，租期自2017年1月1日至2031年12月31日共计15年，合同对双方的权利义务、合同的解除条件、违约责任等进行了相应的约定。上述合同签订后，被告王星于2017年1月23日在此设立了被告青州市星艺佳家居有限公司，经营家居建材。被告青州市星艺佳家居有限公司成立后，在租赁合同的乙方处补盖公章，以示对合同内容的确认并承担合同义务。2018年4月18日，原、被告三方签订协议一份，主要内容是解除原租赁合同，并对合同解除后被告青州市星艺佳家居有限公司经营期间的债务如何承担问题进行了约定，并约定被告青州市星艺佳家居有限公司于2018年5月31日前完成注销登记。2019年4月6日因被告青州市星艺佳家居有限公司未按约定注销登记，向原告承诺与王星承担连带责任。 被告王星辩称，原告主张王星个人支付涉案商场租金无事实和法律依据。原告诉讼请求所依据的2016年房屋租赁合同是王星个人与原告于2016年12月28日签订的，2017年1月23日以后星艺佳家居有限公司在该份合同上盖章没有通知王星本人，何人、何时、何地盖章，王星个人并不知情，依据债的相对性原理，其盖章行为对于王星的合同权利义务没有影响。王星个人没有与星艺佳家居有限公司共同签订租赁涉案房屋的合同。原告就2016年12月28日签订的租赁合同一直没有向王星交付涉案房屋，原告一直处于违约状态。另外，原告要求王星为青州市星艺佳家居有限公司支付租金310.5万及违约金，违反公司法第三条相关规定规定，所以，其主张王星支付租金没有事实和法律依据，不能成立，请求法院依法驳回。 被告星艺佳公司未作答辩。 反诉原告王星向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金36.5万元。2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年12月28日，反诉被告与反诉原告签订房屋租赁合同，约定反诉被告将青州市玲珑山北路4618号房屋租赁给反诉原告，房屋面积50000平方米，用于开办大型家居建材市场，租赁期限是15年（自2017年1月1日起至2031年12月30日止，租金标准为0.2元/平方米/天。第一年4个月免租期，第二年3个月免租期，租金标准第1-3年按0.2元/平方米/天计，第4-10年案0.28元/平方米/天计，第10-15年按0.35元/平方米/天计，同时合同第9条第项约定：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同，应支付乙方本合同年租金总额的10%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的的损失进行赔偿，2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金2倍的滞纳金，甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。合同签订后，反诉被告违反约定，将涉案房屋另行租给青州市星艺佳家居有限公司使用，构成违约，故诉至法院，请求依法处理。 反诉被告双喜公司辩称，反诉原告王星的诉称，既无事实依据也无法律依据，纯属无稽之谈。第一、从双方于2017年1月1日签订的租赁合同看，约定的租赁房屋用途就是“开办大型家居建材市场”，也正是基于这一约定，反诉原告王星便在此作为经营场所并于2017年1月23日设立了青州市星艺佳家居有限公司，该公司成立后，又在答辩人与反诉人签订的租赁合同上加盖该公司公章，这一行为，不是答辩人与青州市星艺佳家居有限公司另行签订合同另行出租的行为，而是租赁主体的加入行为，也就是说租赁主体由单一的反诉原告王星，增加为王星与青州市星艺佳家居有限公司的复合租赁主体，由王星与青州市星艺佳家居有限公司共同履行租赁合同；第二、青州市星艺佳家居有限公司设立初时，反诉原告王星就是法定代表人，即使后来该公司的法定代表人变更为刘昆，王星仍然是实际控制人，在王星是法定代表人和实际控制人的情况下在原租赁合上加盖青州市星艺佳家居有限公司的公章，难道王星不知情吗？单就这一点来看，王星反诉称答辩人又另行租赁给青州市星艺佳家居有限公司使用，构成违约，岂不成了笑话？因此，从这一点来看，青州市星艺佳家居有限公司在原租赁合同上盖章只能得出这是租赁主体的加入而不是另行出租的结论；第三、从2018年4月21日的三方协议看，协议第2条约定：“2018年3月31日前，甲方（青州市星艺佳家居有限公司）的债务由丙方（王星）负担”，也就说明了两个问题，一是在该时间段内青州市星艺佳家居有限公司在案涉房屋内经营王星没有任何异议，否则的话他不会认可由他承担该时间段内的债务；二是在该时间段内王星就是青州市星艺佳家居有限公司的实际控制人。综上，青州市星艺佳家居有限公司在租赁合同上盖章是在王星的授意下经过答辩人的认可而形成的，是答辩人、反诉人王星以及青州市星艺佳家居有限公司三方合意的结果，而不是答辩人另行出租，因此，反诉人王星的反诉毫无事实依据和法律依据，请依法驳回其反诉。 当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了2017年签订的房屋租赁合同一份、2018年4月18日签订的协议书一份、承诺书一份等证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证，当事人无异议的星艺佳公司公示信息、涉案房产产权证明等证据具备证据效力和证明力，能够证明本案待证事实，确认为有效证据并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院分析认定如下： 1、原告双喜公司、被告王星各提交一份房屋租赁协议，被告王星对原告提交的房屋租赁合同（未载明签订时间）中有星艺佳公司盖章并不知情，对此也不予认可；原告双喜公司对被告王星提交的房屋租赁协议（载明签订日期为2016年12月28日，但落款处并无被告星艺佳公司的盖章）真实性无异议，其内容与原告提交的合同内容一致，证实被告王星来租赁涉案房屋就是为了成立公司经营大型家居市场；对此，本院认为，两份租赁合同均有原告双喜公司提交的租赁合同有双喜公司的盖章和被告王星的签名确认，且两份合同的主文内容一致，故本院对该两份合同主文内容真实性予以采信，至于合同的签订日期，原告虽主张合同系2017年1月所签订，但其并未提供证据证实，而被告王星提交的租赁合同载明签订日期为2016年12月28日，故该租赁合同签订日期应认定为2016年12月28日；因原告双喜公司并未能提供证据证实星艺佳公司后来在其持有的租赁合同上加盖公章经被告王星同意、认可，而被告王星持有的租赁合同并未加盖星艺佳公司的公章，故星艺佳公司于双喜公司、王星签订租赁合同之后在双喜公司持有的合同上加盖公章并不能对被告王星在该租赁合同中的权利义务产生约束。 2、被告王星提交的原告双喜公司与被告星艺佳公司于2017年7月1日签订的租赁合同一份（李国善作为双喜公司代表、王星作为星艺佳公司代表在合同上签字确认，并加盖有两公司公章），证实合同主体系原告双喜公司与星艺佳公司，该份合同内容约定了双喜公司和星艺佳公司之间的权利义务，并不涉及第三人，原告双喜公司对该份租赁合同真实性无异议，其认为该合同是在原、被告原先签订的租赁合同基础上就租金作出了相应的变更；对此，本院认为，因该份合同所涉及的租赁房屋、租赁期限与前述房屋租赁合同完全一致、重合，故应视为该份合同系双喜公司、星艺佳公司对前述房屋租赁合同就有关内容（如租赁主体、租赁费等）所作的相应变更，本院依法予以采信。 3、原告双喜公司提交的原告双喜公司、被告星艺佳公司、被告王星于2018年4月签订的协议一份（以下简称三方协议），用以证实原、被告三方对星艺佳商场的经营管理及债权债务的协商意见，被告王星对该三方协议第一、二页的真实性有异议，对第三页的王星的签字无异议，被告王星认为被告星艺佳公司盖章对王星并无法律约束，其涉及内容与原告所主张的原、被告之间系租赁关系明显不符，且附表一与附表二字体明显差异，该份材料第二页注明“经三方盖章签字后生效，而签字栏并没有当时星艺佳公司法定代表人和王星的签名，也不符合生效要件，三方协议实际上是对附表二经营债务的确认并不涉及其他内容；对此，本院认为，被告王星虽对该三方协议的第一、第二页有异议，但其却并未能提供与其认可的“三方协议”第三页相吻合的其他“三方协议”内容，而从原告双喜公司与被告王星此前签订的租赁合同形式上来看，原、被告亦未在每一页合同书上均签字确认，且原告提供的该三页合同内容相衔接，并未有明显冲突内容，而原、被告三方也均在合同末页签字、盖章，故本院对该三方协议予以采信。 4、原告双喜公司提交的被告星艺佳公司于2019年4月6日为原告出具的承诺书一份，证实星艺佳公司表示在未完成注销登记前其仍对2018年3月31日前星艺佳公司产生的债务承担连带责任；被告王星对该份承诺书的真实性有异议，其认为承诺书中记载的内容与原告提交的三方协议中第2条相互矛盾，被告王星对承诺书内容的合法性有异议，承诺书中涉及的债务本来就是星艺佳公司的债务，承诺书却承诺其与王星承担连带责任，不符合法律规定和相关事实，被告星艺佳公司在该份承诺书上加盖公章的行为无法定代表人的授权，加盖公章的人也并非是青州市星艺佳家居有限公司的合法代理人，2018年5月31日之后，青州市星艺佳家居有限公司实际上处于清算和注销期间，其在此期间不得从事与清算无关的活动，所以盖章行为是无效的；对此，本院认为，被告王星虽主张星艺佳公司于2018年5月31日后处于清算和注销期间，但仅凭其提供的物料库存交接表等证据并不足以证实，且从星艺佳公司的公示信息来看，该公司现仍处于“在营”状态，而从证人李某的证言来看，李某在看到三方协议上有王星的签字、经其审核承诺书上载明内容与三方协议内容相一致的前提下，其作为星艺佳公司的大股东对承诺书上的内容亦表示认同，故其在该份承诺书上加盖由其保管的星艺佳公司的公章予以确认并无不妥，故本院对该份承诺书予以采信。 5、被告王星提交的李国善与王星于2017年元月签订的股东合作协议书一份，被告王星以此证实李国善与王星协商共同成立青州市星艺佳家居有限公司，在协议书中第七条项目开展中约定对涉案展厅租金的损失由李国善承担，这与原告提交的三方协议的有关内容不一致，证明三方协议的有关内容不真实，原告对该份合作协议真实性无异议，但认为双方并没有按照该股东合作协议书履行，从星艺佳公司的股东先是王星、李振国，后来又变更成王星、李某，2017年9月27日法定代表人由王星变更为刘昆等情况说明李国善并非青州市星艺佳家居有限公司的股东即说明合作协议并未得以履行，此外，该份合作协议签订日期为2017年元月，而三方协议签订日期在此之后，三方间的权利义务应以最后签订的协议为准；对此，本院认为，该份股东合作协议系李国善与王星就设立星艺佳公司进行合作而签订的相关协议，该协议的相对方系李国善与王星并不包括原告双喜公司，因此协议的内容并不能约束双喜公司，其与原告主张的本案所涉及的租赁合同之债并无关联；王星与李国善间若因该份股东合作协议而产生纠纷应另案处理。 6、被告王星提供的王星同李某的对话录音、李某的证人证言（李某出庭），原告代理人于第二次庭审称无法确认录音中的女方系李某，后经证人李某到庭辨认，其本人认可录音的真实性；原告对李某到庭所作的证人证言无异议，被告王星则认为李某到庭所作的证言前后矛盾、不足为信；对此，本院认为，证人李某作为星艺佳公司的股东之一（占股60%），其对承诺书上的星艺佳公司盖章经过有一定的了解、参与，因此其证言有一定的证明力。 7、经被告王星申请，本院依职权调取的青州市公安局开发区派出所制作的询问笔录，原告对该证据真实性无异议，但对其关联性有异议，其认为该证据程序不合法，从内容上看，王星对黄文远的陈述有些关键情节与事实不符，被告王星对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对此，本院认为，王星于询问笔录中表述其怀疑有人伪造星艺佳公司印章签署协议导致其承担连带责任，但从黄文远的询问笔录并不能看出谁伪造了星艺佳公司公章，其表述李某于2018年（具体时间记不清）将星艺佳公司公章交给了他，他又转交给李国善，但上述内容并不足以证实公章于2018年3月之后一直由李国善保管及承诺书上的公章系李国善所盖，而李某到庭亦表述其于2019年4月持星艺佳公司公章在承诺书上盖章确认。 综合当事人陈述及认定的证据，本院确认如下事实： 2016年12月28日，原告双喜公司与被告王星签订房屋租赁合同，约定由被告王星租赁原告50000平方米房屋，租赁房屋坐落于青州市玲珑山北路4618号，用途为开办大型家具居建材市场，租期为15年，自2017年1月1日起至2031年12月30日止，租金标准为1~3年0.2元/平方米/天，第4~10年0.28元/平方米/天，第10~15年0.35元/平方米/天，同时合同还对租赁期间相关费用及税金、房屋修缮与使用、合同的变更解除与终止违约责任等方面进行了相关约定。上述合同签订后，李振国及被告王星于2017年1月23日发起设立了被告星艺佳公司，经营范围为家具、建材市场管理服务、企业管理服务、市场营销策划、房屋租赁服务，登记住所为山东省潍坊市青州市经济开发区玲珑山北路**（涉案房屋处）。此外，上述房屋租赁合同签订后，被告星艺佳公司又在原告双喜公司持有的房屋租赁合同中乙方落款处加盖了星艺佳公司的公章，但双喜公司持有的租赁合同并未载明加盖星艺佳公司公章的时间、租赁合同的签订时间；被告王星持有的房屋租赁合同内容与原告双喜公司持有的房屋租赁合同内容一致，且王星持有的租赁合同载明合同签订日期为2016年12月28日但乙方落款处无星艺佳公司的盖章。 2017年7月1日，原告双喜公司（甲方、出租方）与被告星艺佳公司（乙方、承租方）又签订租赁合同一份，约定乙方租赁甲方50000平方米房屋，租赁房屋坐落于青州市玲珑山北路4618号，用途为开办大型家具居建材市场，租期为15年，自2017年1月1日起至2031年12月31日止，第一年租金为1000000.00元/年，2017年12月31日前支付，第二年租金为1000000.00元/年，2018年12月31日前支付，第3-6年租金为0.2元/平方米/天，第7-10年租金为0.23元/平方米/天，第11-15年租金为0.28元/平方米/天，支付日期为月付；同时合同还对甲方应承担的费用、乙方缴纳的费用、房屋修缮与使用、合同的变更解除与终止违约责任、免责条件等方面进行了相关约定。 2018年4月，被告星艺佳公司（甲方）、原告双喜公司（乙方）、被告王星（丙方）就青州星艺佳商场经营管理及债权债务问题签订了一份三方协议，约定商场的原经营管理权属于甲方，自2018年4月1日起，乙方收回此商场的经营管理权，三方之间原来签订的关于商场50000平方米的租赁合同一并解除；2018年3月31日前甲方产生的债务（附表1和附表2中的债务除外）由丙方承担，附表1中和附表2中所包含的债务由乙方支付，丙方不再支付，2018年4月1日后商场经营产生的费用由乙方支付；甲方在2018年5月31日前完成公司税务和工商部门的注销，乙方给予甲方必要的协助；2018年4月21日后丙方不再承担对甲方的股东及总经理权利和义务，2018年4月21日后商场新发生的债务与丙方王星无关，甲乙双方均已对此条款予以确认并同意认可等内容；原告双喜公司、被告星艺佳公司均是于2018年4月18日在该三方协议上盖章确认，被告王星于2018年4月21日在该三方协议上签字确认。 2019年4月6日，被告星艺佳公司为原告双喜公司出具承诺书一份，载明：“贵公司与我公司以及王星于2018年4月18日签订的《协议》第2条约定：2018年3月31日前我公司（甲方）产生的债务由王星（丙方）承担，是因为协议第3条约定我公司于2018年5月31日前完成公司注销登记而对公司原债务所做的安排，因我公司至今未能注销登记，所以我公司承诺：在我公司未完成注销登记前仍然对2018年3月31日前的债务承担连带责任。特此承诺！承诺人：青州市星艺佳家居有限公司。”被告星艺佳公司并在上述承诺书上盖章确认。 同时查明，上述相关协议签订后，被告星艺佳公司、王星未支付原告双喜公司租赁费，至2018年3月31日，被告尚欠原告租赁费1250000元（1000000元/年÷12月×15月）。 另查明，被告星艺佳公司为自然人投资或控股的有限责任公司，由李振国及王星于2017年1月23日发起设立，被告星艺佳公司法定代表人原为被告王星，2017年9月27日法定代表人变更为刘昆，股东分别为李某与王星，现登记状态为在营企业。 本院认为，原告双喜公司与被告王星于2016年12月28日签订的房屋租赁合同及原告双喜公司与被告星艺佳公司于2017年7月1日签订的房屋租赁合同内容均不违背我国法律及行政法规的禁止性规定，均系双方当事人基于真实意思表示自愿签订，均合同合法有效；两份房屋租赁合同所涉及的租赁房屋、租赁期限与前述房屋租赁合同完全一致、重合，但因原告双喜公司与被告星艺佳公司签订的租赁在后，故应视为该份合同系双喜公司和星艺佳公司对双喜公司和王星于2016年12月28日签订的房屋租赁合同就有关内容进行了的相应变更，如承租方变为星艺佳公司、租赁费有所调减等；需要指出的是，虽然被告王星个人并未作为2017年7月1日签订的租赁合同中的相对方之一，但其作为星艺佳公司当时的法定代表人亦是签订该份合同时星艺佳公司的具体经办人在该份租赁合同上签字亦应视为其个人对该份合同知晓、认可；此外，原、被告三方于2018年4月签订的三方协议中亦约定自2018年4月1日起三方之间原来签订的关于商场50000平方米的租赁合同一并解除，由此亦可以看出被告王星对前述两份租赁合同知情、认可，故应认定为涉案租赁合同的承租方由原、被告最终确定为星艺佳公司。 被告王星诉讼中辩称原告双星公司于2016年12月28日签订的租赁合同后一直没有向其交付涉案房屋并据此提起反诉要求原告双喜公司支付违约金；对此，本院认为，原、被告三方先后于2016年12月28日、2017年7月1日签订的两份租赁合同均载明承租方租赁房屋用途为开办大型家居建材市场，而从星艺佳公司登记信息来看，李振国和王星于2017年1月发起设立星艺佳公司，星艺，星艺佳公司登记住所地即为涉案房屋可以看出原告于2017年1月即向被告交付了涉案房屋；2018年4月，原、被告三方又签订了三方协议一份，从该协议内容来看，三方均认可商场（位于涉案房屋处）的原经营管理权属于星艺佳公司，双喜公司自2018年4月1日起收回此商场的经营管理权，从该三方协议中可以看出被告星艺佳公司在涉案房屋处经营商场至2018年3月31日；从上述分析可以看出，涉案租赁合同的承租方系被告星艺佳公司，原告双喜公司已履行了将涉案房屋交由被告星艺佳公司使用的义务，故本院对反诉原告王星提出的反诉请求不予支持。 关于被告星艺佳公司欠原告双喜公司的租赁费数额问题。原告双喜公司与被告星艺佳公司于2017年7月1日签订的租赁合同约定，涉案房屋第一年租金为1000000.00元，于2017年12月31日前支付，第二年租金为1000000.00元，于2018年12月31日前支付，故至2018年3月31日，被告星艺佳公司欠原告双喜公司租赁费为1250000元（1000000元/年÷12月×15月）。 关于星艺佳公司欠原告双喜公司的租赁费由谁来偿还问题。2018年4月，原、被告间签订的三方协议约定商场的原经营管理权属于甲方即星艺佳公司，自2018年4月1日起，乙方即双喜公司收回此商场的经营管理权，三方之间原来签订的关于商场50000平方米的租赁合同一并解除，并约定2018年3月31日前甲方产生的债务（附表1和附表2中的债务除外）由丙方即王星承担，附表1中和附表2中所包含的债务由乙方支付，丙方不再支付等，庭审中，被告王星虽对该三方协议的第一、第二页有异议、不认可，但其却并未能提供与其认可的“三方协议”第三页相吻合的其他“三方协议”内容，且从原告双喜公司与被告王星此前签订的租赁合同形式上来看，双方亦未在每一页合同书上均签字确认，且原告提供的该三页合同内容相衔接，并未有明显冲突内容，而原、被告三方也均在合同末页签字、盖章，故本院对该三方协议予以采信；而星艺佳公司所欠涉案租赁费并不在三方协议中附表1和附表2中的债务范围之内，故星艺佳公司所欠涉案租赁费应由被告王星承担；此外，被告星艺佳公司于2019年4月6日为原告双喜公司出具承诺书一份（加盖星艺佳公司公章）表示愿对2018年3月31日前的债务承担连带责任，故星艺佳公司就涉案租赁费负有连带还款责任。 关于原告主张的违约金问题。庭审中，原告主张按总租金即1333328元的10%计算违约金，而原告双喜公司与被告星艺佳公司于2017年7月1日签订的租赁合同第十条第1项约定了乙方（承租方）若有相应违约情形（拖欠房租3个月以上）应支付年租金的10%作为违约金，故本院认定违约金数额为100000元（1000000元×10%），超出部分本院不予支持。 被告星艺佳公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其所享诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王星于本判决生效之日起十日内支付原告青州市双喜家具有限公司租赁费1250000元及违约金100000元； 二、被告青州市星艺佳家居有限公司对上述债务承担连带还款责任； 三、驳回原告青州市双喜家具有限公司其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告王星的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16880元，由原告青州市双喜家具有限公司承担830元，被告青州市星艺佳家居有限公司、王星承担16050元；反诉案件受理费3388元，由反诉原告王星承担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  江海波 人民陪审员  周顺民 人民陪审员  蔡相红 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  邱道硕