四平市铁东区人民法院民事判决书（2020）吉0303民初2127号原告:王雪飞，女，1963年9月11日出生，汉族，住四平市。委托代理人：生守明，男，汉族，1963年9月28日生，住四平市。被告:四平万达广场投资有限公司。住所:四平市铁**沥山路**。法定代表人:肖广瑞，执行董事。委托代理人：王敬华，吉林德谷律师事务所律师。原告王雪飞与被告四平万达广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告王雪飞的委托代理人生守明，四平万达广场投资有限公司的委托代理人王敬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雪飞诉称：2016年9月8日原、被告签订了房屋租赁合同，被告将自己所有的坐落××区商户租赁给原告经营西点私人酒吧使用。租赁期限为60个月，合同签订后原告向被告交纳了第一年的房屋租金49500元。原告在2017年9月份将该房接收后开始装修，投入装修费用83295元，2017年11月份原告在试营业时发现该房屋外自来水管冻裂，导致室内上下水无法使用，而且该房屋室内温度不足10度，以上两种情形也导致了原告无法正常营业，不能实现原告租赁房屋的使用目的，给原告造成了极大的直接的经济损失。为此原告多次找被告交涉此事，被告以各种理由推拖不给解决，相反被告于2019年将原告诉到法院，要求原告解除合同，并赔偿损失等请求。该案经过二审法院判决驳回了四平市万达广场投资有限公司要求王雪飞赔偿的请求，判决双方解除了房屋租赁合同。原告认为本案被告将不具备经营条件的并有瑕疵的房屋租赁给原告使用，且收取了原告的房屋租赁费，原告为了经营的需要，对该房屋进行投资装修，最后导致原告，因该房屋不能使用而停止了营业。这给原告造成了极大的直接经济损失。被告的行为是直接的故意行为。被告明知该房屋存在严重质量问题而出租给原告,对此,被告应承担全部责任。所以，原告诉至法院，请依法判决，以保护原告的合法权益。诉讼请求：一、请法院依法判决被告退还原告房屋租赁费人民币49500元。二、请求法院依法判决被告赔偿原告装修费人民币83295元。以上两项合计人民币:132795元。三、本案诉讼费用由被告承担。四平万达广场投资有限公司辩称：原告以案涉房屋外自来水管线冻坏及案涉房屋室内温度不达标为由要求被告退还已发生的租赁费并赔偿其装修费于法无据，于理不合，被告不负有退还及赔偿义务，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原告在合同履行期间，一直占有、使用、收益案涉房屋，其应当承担案涉房屋的租金，被告无义务向其退还已发生的租金。具体理由如下：（一）被告与原告于2016年09月08日就位于四平市××区商铺租赁事宜签订了《租赁合同》，于2016年09月08日签订《补充协议》，并于2017年06月17日签订《租赁合同补充协议》。前述租赁合同及其补充协议合法有效，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。（二）前述租赁合同及其补充协议明确约定，原告承租被告所有的案涉房屋用于商业经营，租赁期限为60个月，首期租金自2017年11月1日至2018年10月31日为49500元。前述租赁合同及其补充协议签订后，被告依约将案涉房屋交付给原告，直至2019年4月9日原告将案涉房屋钥匙交给物业公司，在此期间案涉房屋一直由原告占有、使用、收益，原告理应承担其占有、使用、收益期间的租金，被告不负有退还原告已实际占有、使用、收益案涉房屋期间租金的义务。二、原告在起诉状中陈述2017年11月其在试营业时发现案涉房屋外自来水管冻裂，导致室内上下水无法使用，而且案涉房屋室内温度不足10度，经原告多次与被告交涉此事，被告未予解决，与事实不符，且原告在偷换概念，前述案涉房屋外自来水管线及供暖不达标问题均不是被告所能管理的范围，即便因此影响了案涉房屋的使用，也不是原告的原因造成的，原告不应因此而承担任何退还及赔偿责任。具体理由如下：（一）根据吉林省四平市中级人民法院（2019）吉03民终1184号民事判决书（下称“四平中院判决书”）所认定的事实可知，案涉房屋的自来水外管线系为2017年12月冻坏，导致的是无法使用自来水，而并非原告在本案起诉状中所提及的2017年11月就发现案涉房屋外自来水管冻裂及影响上下水使用，并且并不是自2017年12月开始至2019年4月9日原告向物业公司交付钥匙一直均无法使用，同时影响案涉房屋使用的责任并非在被告。原告自2017年11月1日至2019年4月9日长达一年多的时间内一直在占有、使用案涉房屋，从而证明案涉房屋是可以达到其使用条件的。（二）不论是原告陈述还是四平中院判决书均认定是自来水外管线冻坏，并非是被告所交付的案涉房屋本身存在质量问题，被告根据租赁合同及其补充协议的约定其仅就案涉房屋本身存在的质量问题承担责任。众所周知，自来水外管线的维修及养护并非由被告承担，被告亦是受害人，其无法自行修复，被告所能做的也是不断的报修及沟通，何时修复及修复到什么程度都是被告所无法控制的。（三）案涉房屋室内温度不达标亦非被告原因造成的，案涉房屋室内供暖设施没有任何损坏，室内温度达不到标准亦非被告所能自行解决，被告同样是只能报修及投诉，何时能解决及解决到什么程度都是被告无法实际控制的。（四）租赁合同15.2条约定“该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方应予维修。但是，甲方不因为对该房屋及其相关设施设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿”。根据该约定被告仅对房屋因工程质量原因发生的损坏负有维修义务，并且即使维修，被告亦不承担任何赔偿或补偿责任，更何况案涉房屋的自来水外管线及供暖温度不达标均非系案涉房屋本身的损坏，供水系统及供暖系统均非由被告所维修及养护，被告无义务亦无法自行维修。（五）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。事实上，被告与原告之间签订的租赁合同对合同解除时装饰装修物如何处理是有明确约定的，即租赁合同24.1约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当按照本合同附件3的各项标准要求将该房屋交还甲方”及租赁合同24.5约定“双方虽未签署房屋交还确认书，但乙方已实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾处理），且无需赔偿乙方”。根据租赁合同约定，被告无需赔偿原告任何装饰装修费用或损失。综上所述，原告与被告双方签订的《租赁合同》及其补充协议合法有效，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。在合同履行期间内，原告持续占有并实际使用案涉房屋，其无权向被告主张退还已发生的房屋租赁费，原告所谓的装修费损失亦应由其自行承担，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年9月8日，原、被告签订《租赁合同》，四平万达广场将EF区A205、206号商铺租赁给王雪飞，租赁期限为60个月，前三年租金标准为49500元/年。合同签订后，被告按照约定向原告交付房屋，原告分四次向被告交纳租金49500元。2017年6月17日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定将涉案房屋的计租日调整为2017年11月1日。2017年12月王雪飞承租房屋自来水外管线冻坏，导致无法使用自来水且房屋冬季室内温度不足10°，王雪飞多次找被告协商，一直没有解决，导致王雪飞无法正常经营酒吧。王雪飞于2019年4月9日将承租房屋钥匙交与物业公司。本市取暖期为每年11月1日0时至次年4月10日0时。另查明，2019年6月5日，四平万达广场投资有限公司将王雪飞诉至法院，要求1、请求判令解除双方就四平万达广场EF区A205、206号商铺签订的《租赁合同》。2、请求判令王雪飞按照49500元/年的标准向其支付自2018年11月11日至判决生效之日期间的租金。3、请求判令王雪飞向其支付以2018年11月1日至判决生效之日期间的租金为基数，按照日千分之一的标准自2018年10月10日至实际支付租金之日的违约金。4、请求判令王雪飞向其交还四平万达广场EF区A205、206号商铺，并向原告支付自判决生效之日至实际交还之日期间的占用费(判决生效后7日内占用费标准为49500元/年;判决生效后第8日至实际交还之日的占用费标准为99000元/年)。5、请求判令其有权没收王雪飞已付租赁保证金5500元，无需向王雪飞返还；6、诉讼费用由王雪飞承担。经四平市中级人民法院生效判决确认，解除双方2016年9月8日签订的租赁合同，驳回了万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。理由为本案被告过错使合同目的不能实现，合同应当解除，王雪飞不应承担供暖期间相应租金，且王雪飞向物业上交钥匙行为视为明确表示不再继续履行合同并告知本案被告。以上事实有租赁合同、补充协议，收据四张、（2019）吉0303民初1054号民事判决书、（2019）吉030民终1184号民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：四平市中级人民法院作出的（2019）吉030民终1184号民事判决书为生效判决，认定由于被告过错致使原、被告租赁合同目的不能实现，并解除了原、被告之间的租赁合同，被告应当承担将原告缴纳的租金退还给原告的违约责任，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告赔偿原告装修费的诉讼请求，由于原告只提供了四平市铁西区百信建筑装潢部的证明，并没有提供相应的票据明细及人工费用标准等，属证据不足且被告不予认可，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（一）款第（六）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四平万达广场投资有限公司于本判决发生法律效力后五日内，一次性返还原告房屋租金49500元。二、驳回原告王雪飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1477元，由被告四平万达广场投资有限公司负担551元，原告王雪飞负担926元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 谷彦臣 二〇二〇年十一月十六日书记员 王思博