天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初6440号原告：田丽红，女，1969年9月1日出生，汉族，农民，住河北省安国市。委托诉讼代理人：刘会青（系田丽红之夫），男，1969年12月27日出生，汉族，住河北省安国市。委托诉讼代理人：宋新成，河北言复律师事务所律师。被告：天津雨麟投资发展有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街南北辛庄立交桥南。法定代表人：刘明，该公司经理。委托诉讼代理人：张振宇，男。被告：天津陆尚房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街华北城****118-4（集中办公区）。法定代表人：袁昆，该公司经理。委托诉讼代理人：贾广辉，男。原告田丽红与被告天津雨麟投资发展有限公司（以下简称雨麟投资公司）、天津陆尚房地产经纪有限公司（以下简称陆尚经纪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告田丽红委托诉讼代理人刘会青及宋新成、被告雨麟投资公司委托诉讼代理人张振宇、陆尚经纪公司委托诉讼代理人贾广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田丽红向本院提出诉讼请求：1．判令解除田丽红与雨麟投资公司签订对紫韵风尚30-901号楼房的预约选房确认单；2．判令雨麟投资公司、陆尚经纪公司连带返还田丽红购房款831,354元，并支付田丽红2017年3月21日起至2019年5月13日止的利息72,000元，共计903,354元；3．诉讼费由雨麟投资公司、陆尚经纪公司承担。事实与理由：2017年3月21日，田丽红与雨麟投资公司、陆尚经纪公司签订房屋买卖预约选房确认单，约定田丽红购买雨麟投资公司、陆尚经纪公司坐落于天津市武清区紫韵枫尚30-901号楼房一套，约定成交单价11,500元每平方米，田丽红与雨麟投资公司签订确认单后，雨麟投资公司收取399,000元，陆尚经纪公司收取432,354元，共计收取田丽红831,354元，雨麟投资公司、陆尚经纪公司分别给田丽红出具了收款收据。现经田丽红了解，雨麟投资公司、陆尚经纪公司的售房行为严重不符合商品房售房交易程序，导致田丽红所购楼房至今未签订正式购房合同，田丽红更未取得房屋，要求支持田丽红诉讼请求。雨麟投资公司辩称，不同意解除预约选房确认单，不同意返还已支付的房屋价款以及利息。理由如下：2017年3月21日。雨麟投资公司项目由于资金紧张，采取特价房预售方式与田丽红签署预约合同，田丽红通过交纳399,000元定金的方式认购雨麟投资公司项目30-901房；田丽红购房时恰逢武清区房地产市场销售最旺盛的时期，市场特征是购房客户多、投资置业热情高，市场房源少、价格高、房源品质高、周边无同质化产品，属于市场稀缺高品质房源，田丽红在以上市场情况下自愿购买，双方签署合同后，雨麟投资公司一直给田丽红保留房源，无论价格升高还是降低，一房不二售，截至目前雨麟投资公司项目依旧严格履行预约选房确认单的目的，维护田丽红利益，雨麟投资公司并无过错，也并未违约；现在市场发生变化，房价走低，购房杠杆增加，田丽红见市场形势不好，亦或资金压力大等个人情况，不论何种原因，就要求解约，明显属于违约。田丽红所交纳的房屋定金，是用于履行预约选房确认单，田丽红购房理应支付房屋价款；房屋定金不应视为雨麟投资公司项目借款，雨麟投资公司与田丽红并非借贷关系，田丽红主张的房款利息无从谈起。田丽红在签订预约选房确认单时，雨麟投资公司已明确告知该房源销售许可证正在办理过程中，所以无法签订商品房买卖合同，这一点田丽红是明知的。该商品房已于2019年1月17日取得天津市商品房销售许可证，已经具备签署买卖合同的条件，雨麟投资公司根据房管局的规定，按成交顺序已经开始网签，雨麟投资公司并不违约。雨麟投资公司只收取田丽红399,000元定金，其余款项并非雨麟投资公司收取，所以雨麟投资公司不同意田丽红的诉讼请求，请求法院予以驳回。陆尚经纪公司辩称，不同意田丽红的诉讼请求。由于当时的市场原因，导致整个市场的价格偏高，然后田丽红自愿购买，并非陆尚经纪公司有意隐瞒事实；陆尚经纪公司收取田丽红居间服务费432,354元，并非房屋首付款，陆尚经纪公司是雨麟投资公司的销售代理商；陆尚经纪公司与田丽红之间居间合同，符合合同自愿公平等价有偿，合法有效，双方均按照合同约定履行各自的义务，以维护交易的稳定。田丽红追究任何陆尚经纪公司的责任，陆尚经纪公司均不赔付，并且不同意解除预约合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和举证情况，本院认定有关事实如下：雨麟投资公司与陆尚经纪公司系委托售房关系，由雨麟投资公司委托陆尚经纪公司对外销售房屋。2017年3月21日，田丽红与陆尚经纪公司工作人员签订《预约选房确认单》，确定田丽红预约购买雨麟投资公司开发的紫韵枫尚30号楼901室，面积86㎡，付款方式贷款，成交单价11,500元，成交房款989,000元，首期款交付金额399,000元，确认单并载明客户以缴纳首期款的形式认购该房源，卖方为客户保留该房源，如果客户违约该笔资金不予退还；正式开盘后通知客户办理合同网签，具体交款时间以卖方通知为准等内容。2017年3月21日，田丽红向雨麟投资公司支付了首期款399,000元，雨麟投资公司为其出具收据一张；陆尚经纪公司收取田丽红款432,354元，陆尚经纪公司法定代表人袁昆作为收款人为田丽红出具载明为优惠款的收据一张。另查明，田丽红与刘会青于1993年10月登记结婚，刘会青于2013年在天津市北辰区××街镇拥有1套住房；雨麟投资公司于2019年1月取得涉案房屋销售许可证。本院认为，本案争议焦点为：一、田丽红与雨麟投资公司之间的《预约选房确认单》应否解除？二、如判令合同解除，雨麟投资公司、陆尚经纪公司是否应向田丽红返还831,354元并支付利息？2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策，该意见载明对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。田丽红身份证信息能够确定其非本市户籍居民，另田丽红家庭在天津市北辰区××街镇××房，根据该限购政策，田丽红在本市无购房资格。陆尚经纪公司与雨麟投资公司认可双方系委托代理销售的关系，由陆尚经纪公司代理雨麟投资公司对外销售房屋，且有陆尚经纪公司提交的销售协议书为证。《预约选房确认单》系陆尚经纪公司受雨麟投资公司委托与田丽红之间订立，雨麟投资公司与田丽红之间形成合同关系，当事人均认可《预约选房确认单》系预约合同，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现因限购政策田丽红已失去在本市购房的资格，故无法再与雨麟投资公司签订正式的商品房买卖合同，双方签订本约的合同目的无法实现，田丽红与雨麟投资公司之间的商品房预约合同关系应予解除；田丽红直接以起诉方式解除合同，本院于2019年5月16日向雨麟投资公司送达起诉书，故认定合同自2019年5月16日解除。田丽红向雨麟投资公司已支付相应价款399000元，合同解除后，雨麟投资公司应予返还；田丽红交款后，该款一直在雨麟投资公司处占有使用，雨麟投资公司对此有使用田丽红资金的获益行为，同时田丽红有资金被占用的损失，根据公平原则，应由雨麟投资公司向田丽红支付相应的资金占用利息。陆尚经纪公司代理雨麟投资公司对外销售房屋，陆尚经纪公司收取的田丽红款项432,354元的收据上虽记载为优惠款，但并未明确钱款性质，陆尚经纪公司认为系服务费，但是陆尚经纪公司并无证据证明系因双方存在居间服务合同而收取，故对陆尚经纪公司提出收取田丽红款项432,354元系居间服务费用，本院不予采信。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。陆尚经纪公司为雨麟投资公司销售房屋是客观事实，其在销售过程中向田丽红收取432,354元，违反了行业规定，陆尚经纪公司亦未将所收款项交付雨麟投资公司，田丽红与雨麟公司解除预约合同后，陆尚经纪公司亦无收取该部分款项的事实基础。故陆尚经纪公司应返还田丽红432,354元并支付资金占用期间的利息损失。田丽红所主张陆尚经纪公司与雨麟投资公司共同返还831,354元及利息损失，无法律依据，本院不予支持。关于田丽红主张赔偿831,354元自2017年3月21日起至2019年5月13日止的利息72,000元，经本院核算，未超过按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，且未超过实际损失；鉴于雨麟投资公司、陆尚经纪公司分别返还田丽红399,000元、432,354元，故本院酌定按雨麟投资公司、陆尚经纪公司各自应返还款项比例分别赔偿田丽红利息损失，即雨麟投资公司应赔偿田丽红利息损失34,555.68元，陆尚经纪公司应赔偿田丽红利息损失37,444.32元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、田丽红与天津雨麟投资发展有限公司之间的《预约选房确认单》于2019年5月16日解除；二、天津雨麟投资发展有限公司于本判决生效后五日内向田丽红返还购房款399,000元及利息34,555.68元，合计433,555.68元；三、天津陆尚房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还田丽红款432,354元及利息37,444.32元，合计469,798.32元；四、驳回田丽红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,834元，由天津雨麟投资发展有限公司负担6,160元，由天津陆尚房地产经纪有限公司负担6,674元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郭山奇审 判 员  赵 琨人民陪审员  高乃增二〇二〇年十一月三日书 记 员  袁 成附：本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（六）第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。