湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2516号上诉人（原审原告）：吴回祥，男，1973年8月17日出生，汉族，住湖南省宜章县。上诉人（原审原告）：彭满玉，女，1975年10月28日出生，汉族，住湖南省宜章县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人韩琪，广东百勤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜章大汉城镇建设有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇民主西路大汉风情商业街****。法定代表人：邹明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。上诉人吴回祥、彭满玉与上诉人宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴回祥、彭满玉上诉请求：1.在一审判决基础上，改判另行增加大汉公司向吴回祥、彭满玉支付自2016年1月31日起至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街8幢1层106号房违约金33188元；2.本案一、二审诉讼费由大汉公司负担。事实与理由：一、一审判决以双方签订的合同补充协议中租金标准作为认定违约金支付标准是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为按日支付已交房价款的万分之五。而合同补充协议体现的是双方之间的委托租赁合同法律关系，与本案属于不同的法律关系。合同补充协议是附条件生效合同，合同所附条件大汉风情商业街统一开业条件未成就，本合同补充协议未生效，双方也未实际履行该补充协议。合同补充协议属于大汉公司提供的格式条款合同，属于无效的格式条款，该合同补充协议属于无效合同。实际上吴回祥、彭满玉并没有与大汉公司签订委托租赁协议，该合同补充协议自动失效了，对双方没有约束力，不能作为认定吴回祥、彭满玉损失的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在没有约定违约金数额的情况下，才可以按照房地产评估机构评定的房屋租金标准确定。二、吴回祥、彭满玉的实际损失远远超过一审判决认定的标准。吴回祥、彭满玉认为人民法院应当以实际损失为基础，而不是仅以部分损失计算全部损失额，还应当考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。一审判决按租金标准支付违约金折算后为按日万分之一左右，明显低于郴州地区二审终审判决中判决开发商支付延期交房万分之三的平均标准，显失公平，应予以纠正。宜章县人民法院与本案同期、同系列的案件判决赔偿标准为以涉案房屋同期在银行按揭贷款利率6.75%的基础上浮30%作为大汉公司支付的违约金。综上，请求二审法院依法改判。大汉公司辩称，大汉公司认为以实际损失为赔偿标准，结合双方过错原则进行赔偿，业主的实际损失可以计算出来，一审判决逾期交房违约金是按照租金及上浮30%的损失计算出来的，因此一审计算的损失正确。大汉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴回祥、彭满玉的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由吴回祥、彭满玉负担。事实与理由：1.宜章大汉风情商业街于2014年4月奠基动工，案涉房屋于2014年11月20日竣工并通过了《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，大汉公司当即将案涉房屋与一楼、负一楼的门面一起全部交付给所有业主。业主收房后至2019年底，除了有66位商铺业主于2017年11月20日向大汉公司提出过《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》中的要求外，其他三百多位业主均未就逾期交房的事宜向大汉公司提出过任何主张，故大汉公司不存在违约交房的行为，也不应承担违约交房责任。2.吴回祥、彭满玉的起诉已超过法定诉讼时效期间。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期间为2016年1月31日，而大汉风情商业街1至10栋楼房在2017年4月20日就已验收合格。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，吴回祥、彭满玉应当在上述两个时间起点之后的三年内向大汉公司主张权利，而本案立案的时间为2020年7月，吴回祥、彭满玉的起诉明显超过法定诉讼时效期间。吴回祥、彭满玉辩称：1.大汉公司主张其在2016年1月31日之前已将案涉房屋交付给吴回祥、彭满玉，与事实不符。案涉房屋在2017年4月20日才竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，且大汉公司未提交证据证明其已履行房屋交付义务，故大汉公司构成违约，应承担违约责任。2.大汉公司存在持续违约行为，吴回祥、彭满玉在本案中向大汉公司起诉主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2017年4月20日起算，吴回祥、彭满玉于2017年11月20日向大汉公司提出要求支付延期交房违约金的请求，属于权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效依法中断，吴回祥、彭满玉的起诉并未超过法定诉讼时效期间。吴回祥、彭满玉向一审法院起诉请求：1.判令大汉公司向吴回祥、彭满玉支付2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街8栋1层106号房违约金160145.71元（719756×0.0005×445天）；2.判令本案的全部诉讼费由大汉公司承担。一审法院认定事实：大汉公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2012年11月12日，经营范围：城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售。宜章大汉风情商业街是大汉公司开发建设的项目。2014年11月5日，吴回祥、彭满玉与大汉公司签订《商品房买卖合同》，约定，吴回祥、彭满玉购买大汉公司开发的宜章大汉风情商业街8幢1层106号商铺，房屋价款为719756元。吴回祥、彭满玉交付首付款后，按揭支付了剩余房款。关于交房期限，该合同第八条约定，出卖人（大汉公司）应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定交付标准的商品房，交付给买受人（吴回祥、彭满玉）使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，该合同第九条约定，出卖人（大汉公司）如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人（吴回祥、彭满玉）使用，逾期超过90日后，买受人（吴回祥、彭满玉）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2016年2月1日）起至实际交付之日止，出卖人（大汉公司）按日向买受人（吴回祥、彭满玉）支付已交付房价款万分之五的违约金。关于房屋的交接，该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人（大汉公司）应当书面通知买受人（吴回祥、彭满玉）办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人（大汉公司）应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人（大汉公司）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人（吴回祥、彭满玉）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人（大汉公司）承担。案涉商铺于2017年4月20日经相关部门竣工验收合格。吴回祥、彭满玉与大汉公司签订《商品房买卖合同》后，又约定将吴回祥、彭满玉购买的商铺委托给大汉公司进行招商租赁，并签订了《合同补充协议》。该协议约定，吴回祥、彭满玉将其购置的8幢1层106号共56.86平方米的商铺在免租期后两年内以不高于40元/平方米/月的价格委托给大汉公司招商租赁。2017年11月20日，吴回祥、彭满玉及其他业主联合向大汉公司提交《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在该报告“问题九”中，吴回祥、彭满玉等业主以大汉公司未按期交房为由，要求大汉公司支付逾期交房违约金。大汉公司于同年11月20日签收报告，并于同年11月30日予以了回复。另查明2020年3月31日吴回祥、彭满玉已向人民法院提交了民事起诉状、证据等材料，一审法院诉前调解未果。一审法院认为，吴回祥、彭满玉与大汉公司签订的《商品房买卖合同》，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下：一、吴回祥、彭满玉的诉讼是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的，依照其规定。但权利人向义务人提出履行请求义务人同意履行义务等情形的，可引起诉讼时效中断。诉讼中断情形终结起，诉讼时效期间重新计算。吴回祥、彭满玉于2017年11月20日向大汉公司提交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，报告中要求大汉公司给付逾期交房违约金的请求，系权利人向义务人请求履行义务的行为，属于法律规定的诉讼时效中断情形。本案的诉讼时效起算时间应至此后重新计算。且吴回祥、彭满玉于2020年3月31日向一审法院提交了民事诉状等证据材料，未超出三年的诉讼时效期间。大汉公司主张吴回祥、彭满玉起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，不予采信。二、大汉公司是否存在逾期交房的违约行为；如存在违约行为，逾期交房期间如何认定。吴回祥、彭满玉认为大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。大汉公司认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，因按政府要求统一招商所需精力太多，导致没有妥善保管交房手续。一审法院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，大汉公司应于2016年1月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付吴回祥、彭满玉使用，交付竣工验收合格的房屋。既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺房屋于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，以该时间为案涉商铺交房时间为妥，据此，大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日2016年1月31日至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。大汉公司抗辩已对单项验收合格，未提供证据证实，亦与合同约定的交房条件不一致，不予采信。三、本案逾期交房违约金及违约金的计算标准。双方签订《商品房买卖合同》，同时双方签订了《合同补充协议》，协议约定，宜章大汉建设公司基于吴回祥、彭满玉的委托向外招租，合同类型为委托代理合同而非租赁合同，宜大汉公司系吴回祥、彭满玉出租涉案商铺的委托代理人。合同约定逾期交房违约金为按日支付已交房价款的万分之五。从合同约定的交房日2016年1月31日计算至2017年4月20日，按合同约定标准计算，逾期交房违约金为160145.71元（719756×0.0005×445天）。大汉公司以合同约定的逾期交房违约金标准过高，要求按同期同地段房屋租金进行调整，但未提供同期同地段房屋租金标准的相关证据。双方签订的《合同补充协议》中约定租金为每平方米40元，即日租金为75.81元（40×56.86÷30）。吴回祥、彭满玉向人民法院提起的是逾期交房违约金之诉，吴回祥、彭满玉也未提供证据证明大汉公司违约造成除租金以外的其他损失。故《商品房买卖合同》中违约金过分高于吴回祥、彭满玉的实际损失，违约金的约定明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院对大汉公司提出的违约金过高予以调整的抗辩主张予以采纳，并将违约金调整为租金损失的130%计43858元（2274.4÷30×445天×130%），吴回祥、彭满玉诉请的逾期交房违约金160145.71元，予以部分支持43858元，超出部分不予支持。案经调解未果。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴回祥、彭满玉支付逾期交房违约金43858元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吴回祥、彭满玉的其他诉讼请求；案件受理费3503元，减半收取计1751.5元，由原告吴回祥、彭满玉负担1200元，被告宜章大汉城镇建设有限公司负担551.5元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、逾期交房违约金的计算标准如何确定；二、起诉是否超过法定诉讼时效期间；三、大汉公司应否承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。吴回祥、彭满玉与大汉公司签订《合同补充协议》，双方达成了委托大汉公司对外招租的合意，吴回祥、彭满玉未提交证据证明已变更或撤销该委托代理合同，其也未提供证据证明大汉公司违约造成除租金以外的其他损失。一审法院因《商品房买卖合同》中违约金过分高于吴回祥、彭满玉的实际损失，依照上述规定，对大汉公司提出的违约金过高予以调整的抗辩主张予以采纳，并将违约金调整为按租金损失的130%计算，并无不当，予以维持。关于争议焦点二。逾期交房系持续违约行为，诉讼时效自实际交房之日起计算。因大汉公司至今未履行符合合同约定的交房手续，一审法院认定以房屋验收合格时间2017年4月20日作为交房时间，故诉讼时效期间应当自吴回祥、彭满玉知道或者应当知道2017年4月20日为房屋验收合格之日起计算。显然吴回祥、彭满玉在一审诉讼过程中才能知道2017年4月20日系案涉房屋验收合格之日，故其起诉并未超过法定诉讼时效期间。关于争议焦点三。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”案涉《商品房买卖合同》第八条约定：大汉公司应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定交付标准的商品房，交付给吴回祥、彭满玉使用。依照上述法律规定和合同约定，大汉公司应当在2016年1月31日前将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给吴回祥、彭满玉。大汉公司上诉主张案涉楼房于2014年11月20日竣工并通过《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，与合同约定和法律规定不符，不予支持。大汉公司上诉主张其已将案涉房屋及一楼、负一楼的门面全部交付所有业主，未提交充分证据证实，不予采纳。吴回祥、彭满玉已在法定诉讼时效期间内起诉要求大汉公司承担逾期交房的违约责任，其是否在2019年底前向大汉公司主张权利，不影响大汉公司依法依约应承担逾期交房违约责任的认定。故，一审认定大汉公司承担逾期交房违约金43858元，处理正确。综上所述，上诉人吴回祥、彭满玉，上诉人大汉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人吴回祥、彭满玉预交的630元，上诉人宜章大汉城镇建设有限公司预交的896元，由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  廖 军二〇二〇年十一月二十日法官助理孙宝乐法官助理李言琦法官助理李佳颖书记员唐旭超书记员聂莎莉书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。