广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8383号上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞麻涌分公司。住所地：广东省东莞市**************。统一社会信用代码：91441900MA4UJMWRX1。负责人：代涛。委托诉讼代理人：王诗影，该公司员工。委托诉讼代理人：付一桐，该公司员工。被上诉人（原审被告）：肖正美，女，1975年9月19日出生，土家族，住湖北省神农架林区*************，公民身份号码为429************020。原审第三人：东莞市君汇房地产投资有限公司。住所地：广东省东莞市麻涌镇工业发展总公司员工宿舍楼**铺位**。统一社会信用代码：914**********701X4。法定代表人：张剑，董事长。委托诉讼代理人：唐翔，该公司员工。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞麻涌分公司（以下简称碧桂园麻涌分公司）因与被上诉人肖正美及原审第三人东莞市君汇房地产投资有限公司（以下简称君汇公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。碧桂园麻涌分公司向一审法院起诉请求：1.肖正美向碧桂园麻涌分公司支付自2018年11月起至2019年7月止共9个月的物业服务费3033.54元（按房屋建筑面积140.44平方米，每月每平方米2.4元计收，每月的物业服务费为337.06元）；2.肖正美向碧桂园麻涌分公司支付逾期支付物业服务费所产生的违约金2270.11元（以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰为标准）；3.由肖正美负担本案的全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回碧桂园麻涌分公司的全部诉讼请求。一审受理费50元，由碧桂园麻涌分公司负担（已预交）。碧桂园麻涌分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持碧桂园麻涌分公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由肖正美负担。事实与理由：（一）案涉物业在《商品房买卖合同》约定的交付时间2018年10月30日即已符合约定及法定交付条件，一审法院确认案涉物业存在质量问题，无法正常居住使用，属于基本事实认定不清。1.案涉物业已于2018年8月8日取得《竣工验收备案证》，完全符合《商品房买卖合同》约定及法定交付条件。如确实存在肖正美所述“大门变形、卫生间化妆镜松脱”等装修问题，也属于君汇公司保修范围，基于一般常识判断，上述瑕疵并不影响肖正美正常居住使用案涉物业。就案涉物业是否存在无法正常居住使用的质量问题，一审法院未进行审查，便确认君汇公司未完成交付义务，认定事实不清。2.君汇公司的工程师作为工作人员，无法代表君汇公司，其微信聊天内容无法代替君汇公司构成自认，仅凭微信聊天记录无法确认案涉物业存在无法正常居住使用的质量问题。君汇公司的工程师系维修服务人员，并非专业鉴定机构，在业主提出质量问题时，即便是细微质量瑕疵，工程师傅也会给予积极的响应并予以解决，如仅凭君汇公司工程师的响应便认定房屋存在质量问题，存在极大不公正、不合理之处。3.《碧桂园嘉誉花园前期物业服务协议》第六条约定，案涉房屋物业服务费的缴纳时间应为“商品房约定交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准）”，案涉房屋约定交付时间为2018年10月30日，而肖正美的实际收楼时间为2019年8月16日，以时间在前者为准，即应以约定交付时间2018年10月30日为起算点，由肖正美缴纳物业管理费。一审法院忽略审查该约定，明显不合理。（二）在肖正美无法证明案涉房屋存在影响居住、使用的严重质量问题情况下，一审法院认定君汇公司未完成交付义务，肖正美拒绝收楼理由成立，属于证据审核、认定错误。案涉物业是否存在质量问题，应由君汇公司、肖正美双方提供证据予以证明，不能单独凭借肖正美单方陈述便确认案涉物业不符合交付条件。肖正美提交的与君汇公司工程师的聊天记录，不足以证明案涉物业的交付情况及存在质量问题，仅凭该聊天记录不能证明案涉物业不符合交付条件。（三）碧桂园麻涌分公司作为物业服务企业，为案涉物业持续提供服务，在君汇公司依约交付案涉物业后，肖正美即应向碧桂园麻涌分公司缴纳物业服务费。案涉房屋质量瑕疵属于肖正美与君汇公司之间的纠纷，非其与碧桂园麻涌分公司之间基于物业服务产生的纠纷，二者并不属于同一法律关系，肖正美不应以房屋质量瑕疵为由拒绝缴纳物业服务费。本案并无证据显示案涉物业在约定交付日存在质量瑕疵，一审法院认定君汇公司在约定交付日未完成交付义务，物业服务费也不应由肖正美承担，既不符合碧桂园麻涌分公司与肖正美之间的合同约定，亦不具备合理性。被上诉人肖正美辩称，肖正美购买的两套物业，因为存在质量问题从2018年11月起至2019年9月都在整改，期间肖正美一直在询问开发商整改的进度及结果。肖正美在2019年8月16日办理收楼手续。收楼时，碧桂园麻涌分公司让肖正美缴纳之前的物业管理费，肖正美认为因房屋质量问题一直在维修，无法收房，无法入住，因此前期产生的物业管理费不应由肖正美承担，物业管理费应当从其收楼之日起开始计算。碧桂园麻涌分公司工作人员经请示后同意前期的物业管理费不用由肖正美承担，肖正美才办理收楼手续。事后肖正美也缴纳了2019年8月之后的物业管理费。原审第三人君汇公司述称，（一）案涉房屋已于2018年10月30日交付给肖正美，一审法院未查清相关事实，便认定案涉房屋存在质量问题，无法正常居住使用，属于认定事实不清。案涉房屋在《商品房买卖合同》约定时间届满前已符合约定及法定交付条件，君汇公司已通知肖正美收楼，应认定君汇公司已按期交付案涉房屋，肖正美有义务按时交纳物业服务费。肖正美提及的装修瑕疵只会对其居住使用造成不方便或感观不舒适，尚未达到无法正常居住使用的严重程度。（二）《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条第五款第三项约定效力优先于《商品房买卖合同》第十一条第三款第二项约定，案涉房屋查验发现存在质量瑕疵的处理应以《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条第五款第三项的约定为准。肖正美提出的墙壁裂缝、大门变形、卫生间墙角渗水、化妆镜松脱及其他微小瑕疵等问题明显属于“地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的问题、与合同约定装饰装修及先关设备标准不一致的问题外的其他问题”，属于由君汇公司保修的范围，而不能成为肖正美拒绝收楼的合法理由。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十七条第二款约定“本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”、第三款约定“本补充协议及附录……，效力优先于合同”。故，《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条第五款第三项是对《商品房买卖合同》第十一条第三款第二项的解释及内容具体化。（三）《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条第五款明确约定案涉房屋只有存在地基基础和主体结构质量问题的或存在导致无法正常居住使用的质量问题，出卖人才需要修复后交付给买受人，除此之外其他问题买受人仅有要求保修，而不能拒绝收楼。肖正美在无证据证明案涉房屋存在严重影响居住、使用等质量问题的情况下，一审法院仅以肖正美聊天记录判定其拒绝收楼的理由成立，属于证据审核和认定错误。（四）质量保修义务与交付义务属于两种完全不同的义务，二者不能混淆而谈。即使案涉房屋真的存在渗水问题，亦应由君汇公司承担保修责任，并不能成为肖正美拒绝收楼的合法理由。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对碧桂园麻涌分公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：肖正美应否交纳2018年11月至2019年7月期间的物业服务费。本案中，肖正美已按照收楼通知书记载的时间到案涉房屋进行查验，并在2018年10月底反馈与房屋质量、装修质量相关的问题，要求君汇公司整改。案涉交房验收记录单及肖正美与君汇公司工程师的微信聊天记录显示，案涉房屋在验收时存在墙体天花开裂、电线规格不对版、柜体门窗变形以及存在渗水等诸多问题，需要君汇公司安排集中整改。君汇公司不认可肖正美所主张的上述问题，提交商品房交接验收记录单予以反驳，该验收记录单反映肖正美初次验房时发现了三项问题，但微信聊天记录显示，肖正美后续发现案涉房屋存在其他诸多问题，并已提交给君汇公司要求其整改修复后再交付。带装修住宅应当能满足基本的使用功能，案涉装修质量瑕疵问题，至少会对肖正美的居住使用造成不便，及引起感观上的不适。从“肖正美反馈问题-君汇公司整改维修”的过程来看，应当认定君汇公司同意了肖正美关于整改维修完毕后再行交付的意见。因君汇公司在维修完毕后未另行通知肖正美收房，而肖正美于2019年8月16日正式收房，故在肖正美收房前，无需承担物业服务费。碧桂园麻涌分公司诉请肖正美支付2018年11月至2019年7月期间的物业服务费没有依据，一审判决处理结果正确，本院予以维持。综上所述，上诉人碧桂园麻涌分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞麻涌分公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年十一月十四日书记员  卢淑霞附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。