山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0502民初4121号 原告：东营莱商村镇银行股份有限公司，住所地东营市东营区南一路**。统一社会信用代码91370500562519811Y。 法定代表人：李翠芳，董事长。 委托诉讼代理人：黄俊华，山东崇诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成华，山东崇诺律师事务所律师。 被告：东营厚德教育培训学校，住，住所地东营区天目山路**一社会信用代码52370502MJE278373D。 法定代表人：孙金凤，经理。 原告东营莱商村镇银行股份有限公司（以下简称莱商银行）与被告东营厚德教育培训学校（以下简称厚德学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莱商银行的委托诉讼代理人黄俊华与李成华、被告厚德学校的法定代表人孙金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莱商银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除莱商银行与厚德学校于2019年4月19日签订的租赁合同书，厚德学校立即归还租赁房屋。2.判令厚德学校立即向莱商银行支付租金650000元（计算至2020年6月30日）以及自2020年7月1日起至实际归还租赁房屋之日止的租金（按每年250000元计算），并依照合同约定结清有关费用；3.判令厚德学校立即支付莱商银行违约金250000元；4.本案诉讼费用全部由厚德学校负担。本案在审理过程中，莱商银行撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2015年7月1日，莱商银行与厚德学校签订租赁合同书，约定承租莱商银行位于东营市东营区××路××号××期××街××商品房××层，租赁期限为10年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止，每年租金300000元，第一年租金于签订合同10日内付清，剩余年限房租于当年的7月1日前支付下一年度的租金。合同签订后，莱商银行依约向厚德学校交付涉案房屋，但厚德学校未按约定向莱商银行支付租金。2019年4月19日，莱商银行、厚德学校经协商又重新签订租赁合同书，双方确认：厚德学校自2015年7月1日至本合同签订时已经实际承租涉案房屋，截至该合同签订之日厚德学校欠付2017年7月1日至2018年6月30日的租金250000元、2018年7月1日至2019年6月30日的租金250000元。双方约定：1.莱商银行自本合同签订之日继续将涉案房屋整体出租给厚德学校使用，租赁期限至2025年6月30日止。2.涉案房屋租金自2017年7月1日起按每年250000元计算。3.2017年7月1日至2019年6月30日的租金500000元，由厚德学校于2019年4月30日前付清，剩余年限房租由厚德学校于每年的7月1日前向莱商银行支付下一年度的租金。但厚德学校自该合同签订至今，未按约定向莱商银行支付租金，已经构成根本性违约。故提起诉讼。 厚德学校辩称，同意解除合同，是莱商银行违约在先，租金和违约金不同意支付。对租金问题说明如下：厚德学校于2015年7月10日与莱商银行签订房屋租赁合同书，厚德学校于2015年7月份开工装修三、四楼，2015年9月份中旬装修完工，2015年9月27日搬迁到位；可是在2015年11月到2016年3月莱商银行装修期间，将三至五楼的安全通道砌墙完全封闭，并在封闭楼道之前并无口头或书面告知厚德学校，致使厚德学校在2016年教育主管部门常规年检中消防安全未通过。2016年的年检虽然未通过，但厚德学校仍然支付了2016年7月1日至2017年6月30日房租300000元。自2016年3月至2020年每年年检消防安全均不达标。致使厚德学校校址直至今日依旧无法变更到位，使我们的主营业务无法顺利开展。2016年3月至2018年12月三年期间，厚德学校不间断与东营莱商村镇银行就安全消防通道问题沟通均未果，终于2019年3月、4月间，经多次沟通，东营莱商村镇银行口头同意打开封闭墙体，改装为达标防火门。于是厚德学校与其重新签订房屋租赁合同，租金改为每年250000元，厚德学校付清所欠房租。但在首付完100000元房租后，莱商银行并未按约定安装符合标准的防火安全门，而是改装为防盗门，在厚德学校这边无法打开，起不到消防安全作用，致使厚德学校2019年消防安检仍无法通过。厚德学校与东营莱商村镇银行再次协商未果，不得已开始陆续变更校址。莱商银行在明知道我们是民办培训机构，人员比较密集，对消防通道有特殊要求的情况下，未经任何有关部门的审批，私自堵塞消防安全通道，已经违反的《中华人民共和国消防法》第二十八条规定。莱商村银行单方面违约在先，主要领导又不出面解决实际问题。在漫长的协商过程中，厚德学校迟迟得不到问题的解决。因每年消防安全年检不能通过，为安全考虑，厚德学校不得已于2018年8月24日全部停办了中小学教育培训业务，停办时，在校生人数达176人，按当时每学期每个学生1800元计算，每年两个学期，寒假每生1500元，暑假每生1800元，粗略计算，每年仅中小学培训一项业务损失近120万学费，其他业务如职业培训、学历教育还不算在内；现在导致有教室不能用，却要出去租教室用，年年年检因为消防通道问题过不了，不得已，2019年厚德学校用了将近9个月的时间变更了其中一项培训业务的办学地址。在近四年中，厚德学校耗费了大量的精力来应付每年各个主管单位的年检，培训机构消防安全是重中之重，一票否决，在这期间厚德学校无数次与莱商村镇银行联系沟通，却始终不给出一个解决问题的办法；绝口不谈赔偿事宜。搬家也不是件容易的事情，现在的场地当时装修3至5楼，花费了近百万，是按照10年使用期装修的，而实际上到现在使用了不到三年，现在的场地已经不适合继续使用了。因为消防问题，我们停办了大批业务，大部分场地都闲置着，整个四楼是空置的，三楼也有大部分空置着，但莱商银行对厚德学校的损失赔偿绝口不谈。 经审理认定事实如下：2015年7月1日，莱商银行与厚德学校签订租赁合同书一份，合同约定：莱商银行（甲方）在东营市东营区××路××号××期××街××商品房××。房屋为框架结构五层，甲方同意将该楼三、四、五层租赁给厚德学校（乙方）使用，建筑面积为1500平方米。租赁期限为10年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止。甲方于2015年7月10日前将房屋交付给乙方。该房屋租金为每年300000元（不含税），第一年租金于签订合同10日内付清，剩余年限房租于当年的7月1日前支付下一年度的租金。合同还约定了其他条款。该合同签订后，莱商银行向厚德学校交付涉案房屋。后莱商银行与厚德学校经协商又于2019年4月19日重新签订租赁合同书一份，约定：莱商银行（甲方）在东营市东营区××路××号××期××街××商品房××，房屋为框架结构五层，甲方同意将该楼三、四、五层租赁给厚德学校（乙方）使用，建筑面积为1500平方米。乙方自2015年7月1日至本合同签订时已经实际承租涉案房屋，截至该合同签订之日厚德学校欠付2017年7月1日至2018年6月30日的租金250000元、2018年7月1日至2019年6月30日的租金250000元。甲乙双方共同协商，达成如下致协议：第一条、甲方自本合同签订之日继续将涉案房屋整体出租给乙方使用，租赁期限至2025年6月30日止。第二条、乙方根据经营需要，可以改变涉案房屋之间及房屋内部结构和装修或设置对房屋之间及房屋内部结构有影响的设备，但不得损坏涉案房屋的主体结构。合同期满或合同依法解除时，乙方除移除可拆除的设备、设施外，不得破坏装修，无偿归甲方所有。第三条、因乙方已经实际占有使用涉案房屋，对该房屋的现状完全了解并认可。第四条、涉案房屋租金自2017年7月1日起按每年250000元计算。2017年7月1日至2019年6月30日的租金500000元，由乙方于2019年4月30日前付清，剩余年限房租由乙方于每年的7月1日前向莱商银行支付下一年度的租金（即：2019年7月1日前支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金，以此类推）。乙方支付房租后，由甲方在5个工作日内提供房屋租赁费发票。第五条、租赁期间，因租赁房屋使用所产生的水费、电费、物业费及政府部门征收的费用由乙方承担。合同第十八条第2款约定“本合同期内，发生下列情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于一年租金的违约金，如违约金不足以弥补甲方的损失，甲方有权继续追偿。（1）、乙方逾期交付租金及其他费用超过规定期限15天的；（2）未经甲方书面允许，擅自将租赁房屋转租赁或部分转租的；（3）乙方利用租赁房屋从事违法犯罪活动的。合同还约定了其他条款。合同签订后，厚德学校支付租金100000元，剩余租金未按约定支付。双方协商未果，故莱商银行提起诉讼。本案在审理过程中，厚德学校同意解除涉案房屋租赁合同，但认为莱商银行违约在先，不同意支付租金及违约金。双方均认可至2020年6月30日尚欠租金650000元。 本院认为，莱商银行与厚德学校于2019年4月19日签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规规定，合法有效。莱商银行请求解除涉案房屋租赁合同，厚德学校在庭审中亦同意解除合同，故莱商银行的该项请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在合同中对厚德学校欠付租金进行了确认，并对此后的租金及租金支付方式进行了约定。厚德学校应按约定支付租金。莱商银行请求厚德学校支付至2020年6月30日前的租金650000元及至房屋实际归还日的租金的请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。莱商银行撤回对违约金250000元的诉讼请求，系其对其权利的合法处分，本院予以准许。厚德学校辩称不支付租金，理由不当，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除东营莱商村镇银行股份有限公司与东营厚德教育培训学校于2019年4月19日签订的房屋租赁合同； 二、东营厚德教育培训学校于本判决生效之日起十日内将所承租的位于东营市东营区××路××号××期××街××商品房的三层、四层、五层房屋返还东营莱商村镇银行股份有限公司； 三、东营厚德教育培训学校于本判决生效之日起十日内支付东营莱商村镇银行股份有限公司2020年6月30日前的房屋租金650000元及自2020年7月1日起至房屋实际返还日止的租金（租金按每年250000元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12800元，减半收取6400元，由东营厚德教育培训学校负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  张俊峰 二〇二〇年十一月二日 书记员  李兆强