江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏10民终3163号 上诉人（原审被告）：扬州市金盛热处理有限公司，住所地在扬州市文峰街道化工社区吴巷组**。 法定代表人：杭晖，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：周**，江苏瀛乾线上律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：扬州经济技术开发区裴庄村村民委员会，住所，住所地在扬州市扬子江中路**div> 负责人：吴洪斌。 委托诉讼代理人：李东华，江苏石立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵龙祥，江苏石立律师事务所律师。 上诉人扬州市金盛热处理有限公司（以下简称金盛热处理公司）因与被上诉人扬州经济技术开发区裴庄村村民委员会（以下简称裴庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济技术开发区人民法院(2020)苏1091民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 金盛热处理公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回裴庄村委会的诉讼请求，诉讼费由裴庄村委会承担。事实与理由：1、案涉房屋处于拆迁范围且已进入拆迁实施中；2、金盛热处理公司承租的房屋在合法的承租期内，依法享有的拆迁补偿权利应受法律保护；裴庄村委会行使租赁合同解除权，不得损害金盛热处理公司的利益。金盛热处理公司承租案涉房屋后，经裴庄村委会同意，进行了多次基础设施的添置和改造，投入很大，然而，裴庄村委会自2017年9月4号其单方提出停缴房租，并要求金盛热公司无条件搬离，并采取断电断水的方式，严重影响金盛热处理公司的生产生活，为此，金盛热处理公司多次和扬子津街道办沟通，街道办组织双方当事人调解，并多次表示停缴的房租在拆迁补偿费中一次性结算，多退少补。据此，金盛热处理公司获取拆迁补偿是必然的，裴庄村委会单方行使租赁合同解除权，势必使金盛热处理公司依法享有的拆迁补偿权落空，损害了金盛热处理公司的利益，其行为属于以合法形式掩盖非法目的，不应得到支持。 裴庄村委会辩称，双方订立的租赁合同约定的租期截止2016年12月31日，租期届满后，双方形成不定期租赁关系，金盛热处理公司应当支付租金，裴庄村委会有权随时解除合同。另，金盛热处理公司逾期无正当理由不支付租金，裴庄村委会亦有权解除合同。裴庄村委会向金盛热处理公司送达了解除合同通知书，双方的租赁关系于2020年3月12日解除。合同解除后，金盛热处理公司应当返还租赁物，并支付占有使用费。至于金盛热处理公司所述案涉房屋已经拆迁，与事实不符，截止目前，拆迁补偿协议没有签订，裴庄村委会也没有获得补偿费。综上，请求驳回上诉、维持原判。 裴庄村委会向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认裴庄村委会与金盛热处理公司之间的《房屋土地租赁协议书》已经于2020年3月12日解除；2、判令金盛热处理公司立即将其占有的原电器厂房屋及土地腾空并交付给裴庄村委会；3、判令金盛热处理公司立即向裴庄村委会支付租金及使用费64000元（2017年10月1日至2020年5月31日、自2020年6月1日起按照年租金24000元计算至实际给付之日）；4、诉讼费由金盛热处理公司承担。 一审法院认定事实： 1、金盛热处理公司承租裴庄村委会位于原扬州市曙光汽车电器厂内土地和房屋多年，租赁协议一年一签。2016年2月22日，裴庄村委会作为甲方与金盛热处理公司作为乙方签订最后一份《房屋土地租赁协议书》，约定：乙方租用甲方电器厂房屋100平方米、土地5平方米。租赁期限为1年，自2016年1月1日至2016年12月31日止，年租金为24000元，先付后租，按年支付，每年由甲方开票据向乙方收取租金，逾期超过一个月，甲方有权收回出租房屋土地，协议自行终止。合同还约定：“承租期满后，双方另行商订，如不延续，乙方自行拆除装饰材料，甲方不负责任何贴损”； 2、2017年9月4日，扬州经济技术开发区扬子津街道新华社区居民委员会向同地址的其他承租人发出《通知》，内容为：“感谢您对裴庄村的支持！因你所租用的房屋，在东南片区改造范围内，结合我村城中村拆迁改造，现通知你户于2017年9月5日至2017年12月4日前搬离。房租从2017年9月停缴，多缴的房租在你户搬清离开前，给予退缴。感谢你户的配合，不到之处请予谅解”； 3、金盛热处理公司已与裴庄村委会结清2017年10月1日之前的租金。截止目前，金盛热处理公司留置了一些设备在所承租的房屋土地内，未向裴庄村委会返还承租房屋，未清空场地； 4、2020年3月12日，裴庄村委会通过手机彩信的方式向金盛热处理公司发出《解除租赁协议并催要欠款通知书》、《关于解除租赁协议并催要欠款的律师函》各一份，金盛热处理公司的法定代表人杭晖所使用的手机号138××××5608于当日15：32分接收了该彩信。 一审法院认为，裴庄村委会与金盛热处理公司签订的《房屋土地租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。合同约定的租赁期限于2016年12月31日届满后，金盛热处理公司继续使用房屋，裴庄村委会未提出异议，双方的租赁关系自约定的租赁期届满后转为不定期租赁关系，租赁关系未解除或终止前，裴庄村委会享有收取租金的权利、负有提供租赁物的义务，金盛热处理公司享有使用房屋和土地的权利、负有支付租金的义务。金盛热处理公司使用租赁物至今，却未向裴庄村委会支付自2017年10月1日后的租金，依据我国《合同法》第二百二十七条之规定，出租人有权解除合同。再者，依据我国《合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁关系当事人均可以随时解除合同，故即使金盛热处理公司未拖欠租金，裴庄村委会也有权解除合同。裴庄村委会已书面通知金盛热处理公司解除合同，且通知已于2020年3月12日到达金盛热处理公司，通知到达时合同解除，故一审法院依法确认裴庄村委会与金盛热处理公司双方的租赁合同关系于2020年3月12日解除。合同解除后，金盛热处理公司无权继续使用租赁房屋和土地，裴庄村委会据此要求金盛热处理公司腾空并返还租赁房屋和土地有事实和法律依据，故一审法院依法予以支持。金盛热处理公司未支付2017年10月1日至2020年3月12日租赁期间的租金属于违约行为，支付租金是金盛热处理公司的合同义务，金盛热处理公司应承担继续履行合同的义务，故一审法院对裴庄村委会要求金盛热处理公司支付租金的请求予以支持。租赁合同解除后金盛热处理公司仍占有房屋和土地，已给裴庄村委会造成损失，裴庄村委会要求金盛热处理公司按合同履行后可获得的利益为标准支付占有使用费符合法律规定，故一审法院对裴庄村委会要求金盛热处理公司支付使用费的主张予以支持。金盛热处理公司辩称裴庄村委会主动停收租金，而非金盛热处理公司拖欠租金，因扬州经济技术开发区扬子津街道新华社区居民委员会发送的《通知》内容为停缴以及限期搬离承租地，《通知》中没有不缴或免费继续使用的意思表示，事实上金盛热处理公司也未搬离承租地，故一审法院对该辩称理由不予采纳，金盛热处理公司应依法给付租金和使用费。金盛热处理公司辩称要求裴庄村委会支付拆迁补偿费，因金盛热处理公司所提证据不足以证明裴庄村委会用于出租的房屋和土地已被拆迁征用，也未能证明裴庄村委会获得了相应的拆迁补偿费用，故对该辩称意见不予采纳。裴庄村委会自愿免除金盛热处理公司两个月的使用费，系裴庄村委会对自己权利的处分，且符合当前新冠疫情政策的精神，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和中民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、裴庄村委会与金盛热处理公司于2016年2月22日签订的《房屋土地租赁协议书》于2020年3月12日解除；二、金盛热处理公司于判决生效后十日内搬离坐落于扬州市江阳中路55号原扬州市曙光汽车电器厂，向裴庄村委会返还承租的房屋和土地；三、金盛热处理公司于判决生效后十日内向裴庄村委会支付租金和使用费（以年租金2.4万元为标准，从2017年12月1日起计算至实际交还房屋和场地日止）。案件受理费依法减半收取780元，由金盛热处理公司负担。 本院二审期间，上诉人金盛热处理公司提供了扬子津街道办、裴庄村委会相关工作人员与部分承租人的调解谈话录音一份，拟证明街道办同意从2017年9月起停缴房租、各方就拆迁事宜进行协商的事实。本院组织双方当事人进行了举证、质证，因上诉人金盛热处理公司无正当理由逾期举证，且谈话人员的身份无法确定，即便谈话内容属实，亦不足以证明双方当事人就房租等事宜达成调解方案，故本院对该证据不予采信。 一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。 本案二审争议焦点为：1、裴庄村委会主张双方当事人之间的租赁合同关系于2020年3月12日解除有无事实与法律依据；2、金盛热处理公司是否应当将案涉房屋及土地腾空并交付给裴庄村委会；3、金盛热处理公司是否应当向裴庄村委会支付租金及使用费。 本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同。 本案中，裴庄村委会与金盛热处理公司签订的《房屋土地租赁协议书》约定的租赁期限于2016年12月31日届满，金盛热处理公司继续使用房屋，裴庄村委会未提出异议，双方间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。裴庄村委会于2020年3月12日通过手机彩信的方式向金盛热处理公司送达《解除租赁协议并催要欠款通知书》、《关于解除租赁协议并催要欠款的律师函》，双方当事人的租赁合同关系自此解除。 租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。裴庄村委会要求金盛热处理公司腾让并返还租赁物并无不当，依法应予以支持。承租期间，金盛热处理公司未按约定交纳2017年10月1日至2020年3月12日的租金，合同解除后，金盛热处理公司仍占有租赁物，裴庄村委会要求其交纳租金并按租金标准支付占有使用费亦无不当，依法予以支持。 至于金盛热处理公司上诉提及的拆迁补偿等问题，因与本案系不同的法律关系，且金盛热处理公司未提供证据证明拆迁利益业已确定，本院对此不予理涉。 综上所述，金盛热处理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1560元，由上诉人金盛热处理公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  莫俊秀 审判员  孙建瑢 审判员  韩 冰 二〇二〇年十一月三十日 书记员  孙皎皎