广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初30417号原告：张**西，男，汉族，1960年8月26日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人：彭旦平，广东乌尔比安律师事务所律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地深圳市福田区深南大道**大中华国际金融中心（东方新天地广场）****,统一社会信用代码9144030070856694X7。负责人：吴斌。委托代理人：赵乃锋，北京国枫（深圳）律师事务所律师。委托代理人：王冰。原告张**西诉被告中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告张**西诉请：1、确认原告与深圳市金骏投资控股有限公司（以下简称金骏公司）所签租赁合同以及用租金抵偿借款2000万元的协议有效，在拍卖金骏公司所有的位于深圳市福田区房产时，附加“原告在租赁期内不向受让人移交前述不动产并继续承租前述不动产、在租期内无需支付租金”的条件；2、被告承担本案诉讼费用。被告信达公司辩称：一、原告提供的签约日期分别为2014年1月28日和2014年1月31日的两份《房屋租赁合同》为倒签的虚假合同。1、借款人金骏公司将涉案四套房产抵押给中国工商银行股份有限公司深圳观澜支行（以下简称工行观澜支行）时承诺涉案房产不存在出租、在先抵押的情形；2、原告未提供其2014年2月1日开始租赁并使用涉案租赁房产而向金骏公司缴纳租金和管理费的转账记录；3、原告无法提供其于2014年2月1日开始租赁并使用涉案租赁房产而向深圳市天龙钰投资发展有限公司（以下简称天龙钰公司）缴纳租金和管理费的转账记录，原告提供的深圳市财富物业管理有限公司的收费通知显示最早缴纳管理费的记录时间也仅为2016年7月。二、本案的情况无法同时满足适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十四条的四个条件，故本案不适用该规定。三、两份《房屋租赁合同》、《补充协议》、《深圳市房屋租赁合同》、《房屋租赁凭证》对涉案房产的买受人不具有约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力”。1、两份《房屋租赁合同》不可能在2014年9月10日办理抵押登记前，对涉案房产的买受人不具有约束力；2、《深圳市房屋租赁合同》的签订时间为2016年5月20日、《房屋租赁凭证》的发证日期为2016年6月8日，亦晚于办理抵押登记前，对涉案房产的买受人不具有约束力；3、金骏公司与原告签订《补充协议》将涉案房产出租给原告用于抵偿债务，《房屋租赁合同》和《补充协议》的实质为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则。综上，原告的诉讼请求缺乏法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。本案相关事实申请执行人信达公司与被执行人深圳市安基宏供应链管理有限公司、深圳市荣和顺投资控股集团有限公司、黄韵玲、深圳市盟顺实业有限公司、杜美聪、深圳市盟凯实业发展有限公司、金骏公司、深圳市亦禾供应链管理限公司、深圳前海安基宏融资租赁有限公司借款合同纠纷一案中，在执行过程中，深圳市福田区人民法院于2015年4月29日依法查封了被执行人金骏公司名下位于深圳市福田区中心区东南部时代财富大厦20B、20C、20D、20E房产，本院于2015年5月26日依法轮候查封上述房产。深圳市福田区人民法院向本院出具移送执行函，将上述房产移送本院执行。2019年5月21日本院作出（2017）粤0306执24511号之一通知书，通知案外人张**西本院拟对上述房产进行询价后公开拍卖，张**西提出异议，对本案执行标的主张带租约拍卖，并在租赁期内不向受让人移交不动产并无需支付租金。本院受理后，作出了（2019）粤0306执异285号执行裁定书，裁定驳回张**西的异议。张**西不服该执行裁定书，遂向本院提出本案起诉。张**西称，原告在人民法院查封涉案不动产之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。原告与金骏公司于2014年1月28日签订房屋租赁合同，合同约定由原告承租金骏公司所有的位于深圳市福田区房产，租赁期限共贰拾年，自2014年2月1日起至2034年1月31日止。2014年12月15日金骏公司法定代表人黄韵玲向张**西借款2000万元，2015年2月1日签署借款协议和补充协议，补充协议约定如未能按期还款便以租金抵扣。2014年1月31日原告将位于涉案房产转租给天龙钰公司共同使用。另，原告持股的深圳市隆达资产管理有限公司（以下简称隆达公司）目前已经取得了房屋租赁凭证。另查，1、原告提交的其与金骏公司于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》载明：金骏公司将涉案房产出租给原告，租赁期为20年，自2014年2月1日起至2034年1月31日止，每年租金100万元，于每年2月1日前一次交清。2、原告主张上述租赁合同签订后，金骏公司的法定代表人黄韵玲于2014年1月31日向原告借款2000万元，并提供了招商银行、中国农业银行的转帐凭证、借款借据、收款确认书予以证明。经审查，招商银行的转帐汇款回单显示：2014年12月15日，方洪生向黄韵玲转账300万元；2014年12月15日，方壮雄向黄韵玲转账200万元。中国农业银行补制客户回单显示：2015年9月15日，原告向黄韵玲转账1500万元。借款借据载明：黄韵玲因资金短缺向原告借款，金额为2000万元，借款期限为2015年2月1日至2015年4月30日，借款日期为2015年2月1日，借款人还清借款本金及约定费用后，此借据作废，“此款是2014年理财款转入”。收款确认书载明：黄韵玲向原告借款2000万元。借款借据、收款确认书的落款处均有黄韵玲签字捺印，日期为2015年2月1日。3、原告主张2015年2月1日就上述2000万元的借款，原告与黄韵玲签署《借款协议》和《补充协议》，《补充协议》约定如未按期还款便以租金抵扣。经查，《借款协议》载明：黄韵玲因资金周需要向原告借款，金额为2000万元，借款期限为2015年2月1日至2015年4月30日，费用按月2.5%计算。该《借款协议》落款处有原告及黄韵玲的签字确认，签订地点为中国深圳福田区，没载明日期。《补充协议》内容如下：黄韵玲2015年2月1日因资金紧张向原告借款人民币2000万元（附借款协议书）。如未能按期付还以房租抵扣，直至本金和利息抵完为止。落款处出租方一栏加盖金骏公司的公章，授权代表一栏有黄韵玲签字，承租方一栏有原告签字。4、关于涉案房产的使用权人，原告主张2014年1月31日原告将涉案房产转租给天龙钰公司共同使用，并提交了其与天龙钰公司签订的《房屋租赁合同》、涉案房产2014年2月至2015年8月的欠收明细、2015年12月至2016年10月的物业费收费通知书。经审查，（1）《房屋租赁合同》载明：原告将涉案房产租赁给天龙钰公司，租赁期限自2014年2月1日起至2024年1月31日止，共计10年，月租金10万元。（2）2014年2月至2015年8月的欠收明细显示：该期间涉案房产的业户为原告和天龙钰公司以外的其他公司。（3）2015年12月至2016年10月的物业费收费通知书显示：只有2016年8月的业户为天龙钰公司。原告还主张其将涉案房产转租给天龙钰公司后，又与天龙钰公司的唯一股东共同成立了隆达公司，且将涉案房产租赁给隆达公司使用，但未严格要求该公司支付租金。对此，原告提交了隆达公司缴纳自2016年8月16日至2016年10月24日的物业费发票与收据、自2015年12月29日至2017年1月20日的公司活期明细、工商登记信息、《深圳市房屋租赁合同书》、安全管理责任书、补充协议、房屋租赁凭证。经审查，（1）隆达公司的工商登记信息显示，该公司于2015年8月13日成立，住所地为深圳，住所地为深圳市的股东之一，出资比例6.3%；（2）《深圳市房屋租赁合同书》载明：出租方为金骏公司，承租人为隆达公司，租赁物为涉案房产的20Ｄ2，租赁期限为2016年5月20日至2017年5月19日，月租金16600元，合同签订日期为2016年5月20日。同时，金骏公司与隆达公司还签订了安全管理责任书、补充协议，隆达公司于2016年5月20日取得相应的房屋租赁凭证。判决结果《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并占使用该不动产”。关于原告提交的2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》以及2015年2月1日签订的《借款协议》和《补充协议》能否阻止法院对涉案房产执行的问题。首先，即使原告与金骏公司于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》是真实的，原告提供的现有证据不足以证明法院查封之前已占有使用该不动产，且金骏公司在抵押贷款时书面承诺涉案房产不存在出租、在先抵押的情形。同时，根据合同法规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，出租人缔约的目的是收取租金。原告与黄韵玲签署《借款协议》和《补充协议》，在《补充协议》中约定如未按期还款便以租金抵扣，也只是金骏公司及黄韵玲以涉案房产使用权抵偿借款的合同之债，是一种债权，而房屋租赁合同是一种用益物权，两者性质并不相同，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。再者，即使原告基于债权取得涉案房产的使用权，但由于没有在法院查封前进行他项权利登记，也不能对抗法院对涉案房产的查封、拍卖，所以原告提出的执行异议不能排除法院对涉案房产的强制执行，故原告诉请在拍卖涉案房产时附加“原告在租赁期内不向受让人移交前述不动产并继续承租前述不动产、在租期内无需支付租金”的条件，本院不予支持。至于原告要求确认其与金骏公司所签合同及用租金抵偿借款2000万的相关协议有效的诉请，不属于本案执行异议之诉审查的范围，本院不予处理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张**西的全部诉讼请求。本案受理费141800元，由原告张**西负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 胡  慧  玲人民陪审员 杨  碧  宾人民陪审员 陈  带  友二〇二〇年十一月九日书 记 员 龙姝玥(兼)书 记 员 冯  嫦  瑜附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。