江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8672号上诉人（原审被告）：吴玉芳，女，汉族，1966年1月9日生，住上海市浦东新区。委托代理人：梅士侠，上海市广懋律师事务所律师。委托代理人：李正义，上海市广懋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海康勃莱物业管理有限公司，统一社会信用代码91310230MA1JXP4MX9，住所地上海市崇明区北沿公路******（上海崇明森林旅游园区）。法定代表人：郭璇琳，执行董事。委托诉讼代理人：施勇浩，江苏立泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓明，江苏立泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司，统一社会信用代码91320509MA1PCEMPXB,住所地江苏省苏,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路商业街**楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：郭璇琳，总经理。委托诉讼代理人：施勇浩，江苏立泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓明，江苏立泽律师事务所律师。上诉人吴玉芳因与被上诉人上海康勃莱物业管理有限公司（以下简称康勃莱公司）、上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司（以下简称康勃莱苏州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴玉芳的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康勃莱苏州分公司、康勃莱公司的诉讼请求。事实和理由：一、吴玉芳与康勃莱苏州分公司、康勃莱公司未签订任何物业管理协议，康勃莱苏州分公司、康勃莱公司与苏州铭基置业有限公司签订的苏州市前期物业管理委托合同为无效合同，对吴玉芳没有约束力。二、吴玉芳已经举证证明物业服务质量存在问题。三、康勃莱苏州分公司、康勃莱公司私下与铭基公司签订的合同未经吴玉芳同意，物业费标准不能类推适用，逾期付款利息应按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。康勃莱苏州分公司、康勃莱公司二审辩称，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。康勃莱苏州分公司、康勃莱公司在起诉前与吴玉芳多次沟通，吴玉芳拒绝接听电话，拒收律师函，恶意拖欠物业费。康勃莱苏州分公司、康勃莱公司已经为案涉小区提供了优质的物业服务，绝大多数业主都已经按时缴纳物业费。康勃莱苏州分公司、康勃莱公司向一审法院起诉请求：1、吴玉芳支付2017年7月1日至2019年6月30日物业服务费107652.24元。2、吴玉芳支付滞纳金11303元(暂计算至2019年7月30日，实际自2018年7月1日起，以第一年应缴物业费53826.12元为基数，按每日万分之五计算至实际缴纳之日止；自2019年7月1日起，以第二年应缴物业费53826.12元为基数，按每日万分之五计算至实际缴纳之日止)。3、本案诉讼费用由吴玉芳承担。庭审中，康勃莱公司、康勃莱苏州分公司变更滞纳金主张为自2019年7月1日起，以56990.88元为基数，按每日万分之五计算至实际缴纳之日止。一审法院认定事实：2017年6月20日，铭基公司作为委托方（甲方）与康勃莱公司作为受委托方（乙方）、康勃莱苏州分公司作为委托运作方（丙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将江南岸佳园委托乙方实行前期物业管理服务，乙方全权委托下属丙方负责江南岸小区的物业管理日常运作工作。物业总建筑面积为61708.06平方米，前期物业管理服务期限为3年，自2017年7月1日至2020年6月30日止。该合同第十条第2款约定：丙方根据建筑面积向业主收取物业费，别墅3.8元/月/平方米，一期32幢共计10811.09平方米，其中藕园37幢合计515.68平方米免收物业费；二期一标48幢共计16583.80平方米，其中莲园2幢和3幢（样板房）合计729.79平方米六折收取物业费，未售2套、未完成售房2套、未交房1套，共五套合计2061.24平方米免收物业费。丙方对未售出或者售出后未办理完成入伙手续的房屋均免收物业费，直至该些房屋售出，业主办理好入伙手续后再开始收取物业费。二期二标88幢共计32512.31平方米，其中19套房屋合计6343.19平方米已售出待入伙免收物业费，29套房屋合计11611.54平方米免收物业费，直至房屋售出且业主办好入伙手续后，乙方开始收取该套房屋相应的物业费用。业主应于物业交付使用时向丙方提前支付6个月的物业费，其后应于每3个月的首月15日前一次性向丙方支付。合同还就各方的其他权利义务进行了约定。苏州市吴江区汾湖镇黎里临沪东路1222号江南岸佳园杏园1幢、2幢、9幢物业类型为别墅。2015年12月，铭基公司向吴玉芳邮寄交房通知书，通知其于2016年1月30日之前办理交房手续，该三处房产现不动产登记所有权人为吴玉芳，其中杏园1幢建筑面积为997.3㎡，杏园2幢建筑面积为548.6㎡，杏园9幢建筑面积为773.4㎡。另查明：2011年11月15日，吴玉芳曾与狮城怡安（上海）物业管理有限公司作为铭基公司选聘的物业公司签订苏州市前期物业管理服务协议。该协议约定物业服务费为3.8元/月/平方米。2017年9月20日，康勃莱苏州分公司转账支付石先流3776元。2017年10月10日，康勃莱苏州分公司转账支付石先流8562元，备注用途为9月工资3985元、10月工资2577元和辞退补偿金2000元。2017年9月20日，康勃莱苏州分公司转账支付陈彩虹3554元。2017年12月27日，康勃莱苏州分公司转账支付陈彩虹1875元，备注用途为奖金。2017年10月18日、2017年11月20日、2017年12月19日、2018年1月19日，康勃莱苏州分公司分别转入个人/单位存款账户39324元（备注9月员工工资）、43430元（备注工资）、44892元（备注工资）、38189.7元（备注工资）。2018年12月6日、2018年12月11日、2018年12月27日、2018年12月30日，藕园32号罗茜，莲园10号黄晓微、桂园2号谢仙兰、竹园7号吴伟分别转账费支付康勃莱苏州分公司物业费11441.4元、23110元、6864元、7346元。本案审理同期，康勃莱公司、康勃莱苏州分公司有多个物业服务合同纠纷案件在法院审理，主张内容相同。另案查明，2017年9月22日，上海烨直物业管理有限公司苏州分公司作为移交人，康勃莱苏州分公司作为接收人，签订《物品移交清单》。载明上海烨直物业管理有限公司苏州分公司委托康勃莱苏州分公司代收上海烨直物业管理有限公司苏州分公司在江南岸佳园管理期间的物业管理费，在委托期间联想台式电脑一台、建设银行刷卡机一台、发票专用章一个、空白增值税普通发票53张暂移交康勃莱苏州分公司保管使用。2018年12月7日，康勃莱苏州分公司账户转入上海烨直物业管理有限公司苏州分公司账户10047元。以上事实，由康勃莱公司、康勃莱苏州分公司提供的不动产登记簿查询记录、前期物业委托合同、交房通知书、转账凭证，康勃莱公司、康勃莱苏州分公司在（2020）苏0509民初2184号案件中提交的物品移交清单、银行交易明细，吴玉芳提供的前期物业服务协议及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证明。本案争议焦点为康勃莱公司、康勃莱苏州分公司与铭基公司签订的前期物业委托合同是否有效。吴玉芳认为铭基公司未通过招投标方式选聘物业管理公司，违反了《物业管理条例》第二十四条的效力性禁止规范，合同无效。法院认为，国务院《物业管理条例》第二十四条第二款属于行政管理规范的范畴，并非民事行为的强制性效力性规范，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。综上，康勃莱公司、康勃莱苏州分公司与铭基公司签订的前期物业委托合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。康勃莱公司、康勃莱苏州分公司与铭基公司签订的前期物业委托合同约定物业服务期限为自2017年7月1日至2020年6月30日止，提交其公司与上海烨直物业管理有限公司苏州分公司签订的《物品移交清单》及2018年12月7日康勃莱公司、康勃莱苏州分公司将代收的10047元物业费转账支付上海烨直物业管理有限公司苏州分公司的交易明细，认为2017年7月1日前涉案小区由上海烨直物业管理有限公司苏州分公司提供物业服务，上海烨直物业管理有限公司苏州分公司物业服务终止后于2017年9月委托康勃莱公司、康勃莱苏州分公司代收涉案小区物业服务费。法院认为，上述两份证据与康勃莱公司、康勃莱苏州分公司提交的前期物业委托合同相互印证，至此康勃莱公司、康勃莱苏州分公司对其作为涉案小区的物业管理公司提供物业服务完成了初步举证责任。吴玉芳向法院提交了其与铭基公司委托的狮城怡安（上海）物业管理有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，该协议约定在业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。现该小区的房屋至今没有全部销售完毕，故认为该份服务协议仍在继续履行。法院认为，首先，吴玉芳未举证其与铭基公司签订的服务协议期限尚未届满；其次，康勃莱公司、康勃莱苏州分公司另提交了其提供物业服务期间员工工资转账发放凭证、其他业主已缴纳物业费的转账记录，结合康勃莱公司、康勃莱苏州分公司提交的《物品移交清单》等证据能够证明合同约定的服务期限内确实由康勃莱公司、康勃莱苏州分公司为涉案小区提供物业服务，吴玉芳提交的物业服务协议已终止履行。关于物业服务费的收费标准问题。康勃莱公司、康勃莱苏州分公司认为应按照合同约定3.8元/月/平方米计算。吴玉芳认为，《江苏省物业管理条例》第二十四条规定，“竣工未售出或尚未交付给物业买受人的物业，物业费用由建设单位缴纳”，根据铭基公司与康勃莱公司、康勃莱苏州分公司签订物业管理合同中免收物业费部分约定，推算出涉案小区物业费用为2.47元/月/平方米，并据此认为康勃莱公司、康勃莱苏州分公司与铭基公司合谋免收部分物业费，降低了物业服务质量，加重了吴玉芳负担。一审法院法院认为，首先，康勃莱公司、康勃莱苏州分公司与铭基公司签订的前期物业委托合同合法有效，对合同双方及业主均具有约束力，虽该合同约定对未售出、未交房部分物业免收物业费，但无论对于该部分物业是否减免物业费，吴玉芳作为业主均应按照合同约定支付物业费，吴玉芳亦未举证由于该部分减免物业费而使康勃莱公司、康勃莱苏州分公司降低了物业服务质量，损害了吴玉芳的利益；另一方面，吴玉芳认可的其于2011年11月15日与铭基公司签订的前期物业服务协议约定的物业费标准亦为3.8元/月/平方米，故对于吴玉芳以部分物业被减免费用而要求物业费按照2.47元/月/平方米计算的抗辩意见不予采信。综上，康勃莱苏州分公司作为康勃莱公司的分支机构已经履行了相关的物业管理服务义务，吴玉芳作为该小区杏园5幢、2幢、9幢的业主，应当按照约定缴纳相关物业服务费用。双方约定的物业服务费的计算标准为3.8元/月/㎡，本案的物业建筑面积为2319.3㎡（997.3㎡+548.6㎡+773.4㎡），康勃莱公司、康勃莱苏州分公司向吴玉芳作为业主主张未缴纳物业服务费用的期限为自2017年7月1日起至2019年6月30日止，共计24个月，并自愿按照地上面积作为物业费收费计算标准，其中杏园1幢地上面积431.59㎡，杏园2幢地上面积316.93㎡，杏园9幢地上面积431.88㎡，共计1180.4㎡，因此吴玉芳拖欠的物业服务费用为107652.48元（3.8*1180.4*24）。康勃莱公司、康勃莱苏州分公司自愿按照107652.24元主张，法院予以确认。康勃莱公司、康勃莱苏州分公司主张吴玉芳支付滞纳金，物业服务合同中滞纳金法律性质为逾期付款违约金，三方签订的前期物业服务合同中未约定逾期缴纳物业费的违约金及计算标准，但吴玉芳逾期缴纳物业费，造成康勃莱公司、康勃莱苏州分公司利息损失，吴玉芳应予支付，康勃莱公司、康勃莱苏州分公司自愿按照晚于约定支付时间的年度服务到期次日主张该逾期付款违约金，系康勃莱公司、康勃莱苏州分公司自愿处分其权利，法院予以确认，因康勃莱公司、康勃莱苏州分公司未提交吴玉芳逾期缴纳物业费造成其他损失的证据，故其按日万分之五主张，于法无据，法院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算。吴玉芳另抗辩认为康勃莱公司、康勃莱苏州分公司物业服务存在不足，但并未举证证明康勃莱公司、康勃莱苏州分公司存在大范围、长时间的物业服务瑕疵并对吴玉芳造成了实际损害,故吴玉芳据此不向康勃莱公司、康勃莱苏州分公司支付物业费的抗辩，于法无据，法院不予采信。退一步讲，即使康勃莱公司、康勃莱苏州分公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，吴玉芳可以向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求吴玉芳全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括吴玉芳在内的全体业主利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十四条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决吴玉芳于判决生效之日起十日内支付上海康勃莱物业管理有限公司、上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司2017年7月1日至2019年6月30日物业服务费107652.24元，并支付逾期付款利息损失（以107652.24元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；以107652.24元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。案件受理费2680元，由吴玉芳负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：铭基公司作为案涉小区的建设单位，2017年6月20日与康勃莱苏州分公司、康勃莱公司签订的前期物业管理委托合同不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。吴玉芳认为该合同对吴玉芳不具有约束力的理由不能成立。康勃莱苏州分公司依据合同为吴玉芳房屋所在的小区提供了物业服务，吴玉芳应当支付相应的物业服务费。吴玉芳认为康勃莱苏州分公司物业服务存在瑕疵，并非吴玉芳可以拒交物业服务费的法定理由。综上所述，吴玉芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2680元，由上诉人吴玉芳负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十一月六日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。