安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终2524号 上诉人（一审被告）：赵桂民，男，1966年5月6日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：蒋玉亭，萧县龙城镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：王林，男，1974年2月25日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：阚辉，安徽汇龙律师事务所律师。 原审第三人：宿州市萧国置业有限公司，住所地安徽省萧县张庄寨镇张庄寨。 法定代表人：王孝星，该公司经理。 委托诉讼代理人：张杰，男，该公司员工。 上诉人赵桂民因与被上诉人王林、原审第三人宿州市萧国置业有限公司（以下简称萧国公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省萧县人民法院(2020）皖1322民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵桂民上诉请求：撤销一审判决并改判驳回王林的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院适用法律不当。一审法院确认案涉房屋属王林所有于法无据。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。虽然法律规定了除外情形，但不包括以买卖方式取得不动产的情形。在执行异议之诉中虽可以同时提出确认权利的诉讼请求，但依据房屋买卖纠纷的审判实践，确认其权利的诉讼请求应为确认房屋买卖合同效力后的登记请求权，而不应直接确认房屋所有权。且房地产权应包括房屋所有权及土地使用权，将土地使用权确认归个人所有无法律依据。2.王林一审时提供的证据不能达到萧国公司将案涉房屋出售给其的证明目的。该商品房买卖合同并未在萧县房地产管理局登记备案，违反了《商品房销售管理办法的规定》。通过登录萧县房地产管理局公开的楼盘查询网站可以得知案涉房屋已经签约，但未办理备案登记。且王林与萧国公司在履行商品房买卖合同上存在诸多与常理违背之处，如双方约定缴纳定金数额超出合同总额的20%，王林并未提供向银行申请贷款并支付剩余购房款的证据，其当天交付的定金也未汇入预售资金监管账户。另，双方约定房屋于2018年12月30日交付，却约定物业服务时间为2019年3月。3.王林提供的购房付款凭证不能单独作为认定已付购房款证据，萧国公司在有能力开具正规发票的情况下不开具，且王林未提供转账记录等证据印证款项的交付，萧国公司也未提供银行流水、存款记录等佐证收到120000元，显然不合常理。4.王林一审提供的物业费发票和照片不能证明对案涉房屋占有使用。一审法院于2018年3月12日查封案涉房屋时并无任何人占有使用，且王林提供的商品房买卖合同约定房屋交付时间是2018年12月30日，王林一审提供的物业费发票也非正规发票，且显示缴纳是2019年3月至2020年2月物业费，不能满足司法解释规定的在人民法院查封前已合法占有不动产的情形。5.案涉房屋在2015年就准许预售，查封时间在三年之后，按照王林在民事诉状中陈述的房屋交付时间为2018年12月30日，在人民法院查封之后。且王林提出执行异议的时间是2020年3月11日，可以认定房屋过户并未申请办理，一审法院认为未办理过户登记原因在于房屋被冻结的理由不能成立。6.萧国公司对王林主张的事实和理由全部认可，对王林提供的证据也无异议。在本次共六起案件的审理中，萧国公司冒着巨大的风险高度认同王林等人的意见，存在恶意串通，根本目的是为了损害赵桂民的利益。7.王林诉讼请求为停止执行案涉房屋，一审法院判决不得执行，与王林诉讼请求不一致。8.王林所提供的证据无法与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定任何一种情形相吻合，不能达到足以排除强制执行的民事权益的证据要求。上述法律规定是在买受人对所买不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，故在适用该特别规则对买受人权益进行保护时，应严格审查买受人与被执行人之间的不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定付款、实际占有和过错等要件是否具备，交易行为是否符合一般交易规则，交易双方是否尽到一般房屋交易行为所应有的注意义务。本案存在未付清购房款达60%、付款不出具正规发票、所付定金超过合同总额的20%、交房前提前缴纳物业费等不符合一般交易规则情形，该房屋买卖行为不足以形成优于一般债权的利益。 王林答辩称，赵桂民上诉不能成立，应当驳回，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。1.本案案由是案外人执行异议之诉，赵桂民在申请执行萧国公司建设工程施工合同案过程中由于一审法院错误查封了王林出资购买的房屋导致本案的发生，在本案中，王林向一审法院提交了商品房买卖合同及付款的收款凭证等相关证据，能够证明实际购房的事实，在萧国公司交房后王林也对所购买的房屋进行了装潢并占有使用至今，因一审法院对案涉房屋查封导致按揭贷款未能审批、房屋未能过户。现王林自愿支付剩余购房款。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决王林享有排除执行的民事权益符合法律规定。2.王林交付首付款，萧国公司于2018年2月18日交付房屋钥匙。3.萧国公司虽然取得的商品房预售许可证时间是2015年，但萧县人民政府规定的购房款纳入监管账户的时间是2016年。4.赵桂民申请执行过程中，对于案涉房屋进行评估并未通知王林参与，王林无法得知，也就无法提出执行异议。王林等人房屋被查封系依据同一份裁定，王林与其他人于同一天提起诉讼，维护自己权益并不违反法律规定。5.一审判决作出后，王林至供电部门调取了电户设立情况，能够证实王林电户于2017年8月24日设立，在人民法院查封案涉房屋前萧国公司就已经交付。 萧国公司述称：1.王林支付的购房款是以出具收据的方式收取。2.收取定金后有的业主几天后就签订商品房买卖合同，有的业主数月后才签订合同。房屋建成后无验收报告，签订商品房买卖合同时就已经交付钥匙，等验收报告出具后再办理房屋权属证书。3.2015年并无规定要求将购房款汇入监管账户，签订商品房买卖合同未办理备案是因为备案需要缴款单，萧国公司会计收取购房款后直接支付了农民工工资。2016年12月萧县人民政府才要求有监管账户，至今还没有监管萧国公司销售的房屋。 王林向一审法院请求：1.停止执行王林位于萧县的房产，并撤销萧县人民法院作出的（2020）皖1322执异13号执行裁定；2.请求依法确认上述房产归属王林所有；3.本案诉讼费用由赵桂民承担。 一审法院认定事实：赵桂民与萧国公司建设施工合同纠纷一案，萧县人民法院于2018年8月28日作出（2018）皖1322民初1952号民事调解书，由于萧国公司未能履行调解书确定的义务，赵桂民申请强制执行。该案在执行过程中，查明该案在审理前，萧县人民法院已于2018年3月12日作出（2018）皖1322财保3号民事裁定，查封了登记在萧国公司名下的位于安徽省萧县的房产。2020年3月11日，王林向一审法院提出执行异议，请求撤销萧县法院作出的（2018）皖1322财保3号民事裁定书，2020年3月23日，萧县人民法院作出（2020）皖1322执异12号执行裁定书，驳回了王林的异议请求。 另查明，2018年1月28日，萧国公司与王林签订商铺房买卖合同（预售），约定王林购买萧国公司开发的位于萧县商品房，合同总价款为300000元整，买受人应当在合同签订当天支付该商品房的首期房款120000元，其余房款180000元系商业贷款。萧国公司以出具收条、工商服务业统一收款收据等予以确认。后王林入住案涉房屋，安徽萧县和美物业管理有限公司收取了案涉房屋2019年3月至2020年2月期间的物业费。 一审法院认为，未办理产权转移登记买受人提起的执行异议之诉，足以享有排除强制执行的民事权益的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王林与萧国公司于2018年1月28日签订了合法有效的书面商品房买卖合同，并已支付部分房款，王林也实际占有案涉房产；上述行为均发生在2018年3月12日房产被查封之前，虽然案涉房产没有办理过户登记手续，但是并非买受人王林自身原因所导致，而是由于房屋因萧国公司及其法定代表人资产被冻结无法缴税，不能办理所致。因此，王林对案涉房屋足以享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、不得执行位于萧县的房产；一审法院（2020）皖1322执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、确认位于萧县的房产属王林所有。案件受理费5800元，由赵桂民负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵桂民提供如下证据：1.萧国公司的预售许可证，以证明在预售许可证上明确载明了银行监管账号；2.监管账号、监管银行账户现金缴款单照片打印件，以证明萧国公司其他业主向预售许可证上监管账户汇入购房款；3.萧国公司提供的监管账户的信息照片打印件，以证明萧国公司提供监管账户让其他业主付房款。王林质证认为：证据1并非新证据，只能显示监管银行不能显示政府监管部门，按照萧县人民政府2016年119号规定，对预售商品房的监管是由房管局、监管银行、开发商三家组成，萧国公司是2015年取得预售许可证，当时该文件中法律意义上的监管部门是政府不是银行，该证上的监管账户是开发商收取的购房资金应当存入按揭贷款的商业银行，虽然预售许可证有监管，但是不适用萧县政府的文件，故不能达到证明目的。证据2与本案无关。证据3只是银行监管账户，并非政府的监管账户，三方达成监管协议之后才能确认监管。萧国公司质证认为：证据1真实性无异议，该监管账户是因为萧国公司向银行贷款，购房款必须汇入该账户；证据2真实性无异议，同一时期业主向该监管账户汇款的的很少；证据3真实性无异议，与证据1监管账户一致。王林提供如下证据：1.萧县人民政府办公室2016年119号文件，关于萧县商品房预售资金监管责任办法的通知，以证明该办法的实行是2016年12月15日，对之前的资金没有监管，对资金的监管需要三方签订监管协议后监管才能成立，从通知看，萧国公司在2015年取得的商品房预售许可证与收取的业主购房资金没有进入监管账户不违反相关规定，也非萧国公司办理过户手续的障碍。2.电费缴费表，以证明王林在收房之后对案涉房屋进行实际使用。赵桂民质证认为：证据1真实性无异议，不能达到其证明目的，同时也证明了赵桂民提供证据及证明目的真实，萧县人民政府文件目的就是为了监管开发商资金为了保护业主利益。证据2，2018年3月12日一审法院查封案涉房屋及选择鉴定机构进行进入执行公告时并无人提出异议，对证据三性均有异议，达不到其证明目的。萧国公司质证认为：对王林提供的证据无异议。本院对一审证据的认证意见为：双方对对方提供证据的真实性无异议，经核实，本院对上述证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，本案二审期间，本院要求王林在指定期限内将剩余购房款180000元交至本院指定账户。王林在指定期限内交付款项。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案应着重审查双方当事人的房屋买卖合同是否合法有效，在一审法院查封之前王林是否已合法占有诉争房屋,是否已支付对价等问题。第一，案涉当事人之间的房屋买卖合同是否合法有效问题。本案中，王林与萧国公司于2018年1月28日签订的商品房买卖合同，是各方当事人真实意思表示，此时萧国公司已取得预售该房屋的许可证，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定。故，双方在人民法院查封案涉房屋前已经签订了合法有效的书面买卖合同。是否在房地产管理部门备案不影响合同效力。第二，在萧县人民法院查封之前王林是否已合法占有诉争房屋的问题。从王林所提交的电费缴纳发票、电户开立登记及房屋内照片看，其已经实际占有使用案涉房屋。虽然王林未能提供与萧国公司之间就案涉房屋交付事宜办理的正规交付手续，但其提供的物业费收据能够证实在一审法院查封案涉房屋前就已经缴纳物业费，而物业费的收取自房屋交付业主时，该证据也能够证实王林于房屋被查封前占有、控制该房屋。虽物业费收据非正规发票，但出具加盖物业公司印章的收据，符合日常生活中缴纳物业费物业公司出具收据的模式。故一审法院认定王林于查封前即占有案涉房屋并无不当。赵桂民关于王林并未实现对诉争房屋占有的抗辩理由不能成立,本院不予支持。第三，王林是否已支付对价问题。王林于一审中陈述以现金方式分两次支付了首付款，并提供了萧国公司出具的收款收据，载明收取购房款120000元。对于王林支付购房款的事实，萧国公司予以认可，收取王林款项的萧国公司具体经办人张杰也作为萧国公司委托诉讼代理人出庭陈述。赵桂民关于案涉购房款未交至监管账户的上诉意见，作为购房者向开发商支付购房款系按照开发商认可的方式缴纳，是否缴纳至监管账户并非认定购房者是否支付购房款的依据。同时，与本案同时审理的几起案件中，购房者提供的支付购房款的凭据均为萧国公司出具的收据，收款人均为该公司员工张杰。萧国公司对上述收房款的方式均无异议。上述案件的购房者中，亦存在现金、刷卡等支付方式。故，一审法院认定王林已经按照约定交付首付款120000元正确。赵桂民认为王林与萧国公司存在恶意串通，但未能提供证据证明，不予采信。最后，在王林购买案涉房屋后不久即因诉讼被人民法院采取保全措施，以致其无法办理产权过户登记及贷款等手续，并非王林自身原因所导致。况，王林在二审期间按照本院要求将剩余款项汇至本院指定账户。故，一审法院认定王林对案涉房屋享有排除执行的民事权益并无不当。因王林本意是要求排除对案涉房屋执行，一审法院判决不得执行，并未超出王林诉讼请求。但因案涉房屋并未办理权属登记，一审法院确认案涉房屋归王林所有不当，本院予以纠正。 综上所述，赵桂民的上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但确认房屋权属不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初2015号民事判决第一项，即不得执行位于萧县的房产；（2020）皖1322执异13号执行异议裁定于判决生效时自动失效； 二、撤销安徽省萧县人民法院(2020）皖1322民初2015号民事判决第二项； 三、驳回王林的其他诉讼请求。 一审案件受理费5800元，由王林负担2000元，由赵桂民负担3800元；二审案件受理费5800元，由赵桂民负担3800元，由王林负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  杨俊举 二〇二〇年十一月十九日 书记员  朱贝贝 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。