江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5711号 原告：张建华,男,1956年12月24日出生,汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********,住南京市。 委托诉讼代理人：赵速，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏浩，江苏维世德律师事务所律师。 被告：江苏名冠建设集团有限公司，统一社会信用代码91320100754112789C，住所地南京市。 法定代表人：黄平。 委托诉讼代理人：叶珈睿，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：范雨田，国浩律师（南京）事务所实习律师。 被告：连云港宏逸置业有限公司，统一社会信用代码91320700087821943U，住所地连云港市。 法定代表人：杨道钢。 委托诉讼代理人：叶珈睿，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈聪，国浩律师（南京）事务所实习律师。 原告张建华与被告江苏名冠建设集团有限公司（简称名冠公司）、连云港宏逸置业有限公司（简称宏逸公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建华的委托诉讼代理人赵速、魏浩，被告名冠公司的委托诉讼代理人叶珈睿、范雨田，被告宏逸公司的委托诉讼代理人叶珈睿、陈聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建华向本院提出诉讼请求：1.判令名冠公司返还张建华借款本金10351760元及利息（其中2011年1月31日至9月7日未付利息506795元；其中2014年3月16日至2020年6月30日未付利息为952361元；继续以10351760元为基数，自2020年7月1日起计算至实际给付之日止，按年利率12%标准计算的利息）；2.判令张建华就宏逸公司位于连云港市、文苑路西）星海湖壹号综合楼101号不动产以折价、拍卖或者变卖所得价款中优先受偿；3.判令名冠公司、宏逸公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月至3月，因名冠公司经营需要资金，张建华分四次向名冠公司指定账户出借本金共计400万元，名冠公司于2011年9月7日出具借条，约定年利率25%，借期1年。2012年6月11日，张建华向名冠公司出借150万元，名冠公司出借借条，约定年利率25%，借期1年。2013年3月15日，经双方确认，名冠公司就此前全部未还的本息与2013年3月24日出借的120万元借款合计850万出具新的借条，双方约定本金850万元按年利率12%计息，借期一年。2014年3月16日，名冠公司再次就全部未还本息合计952万元出具借条，约定借款本金为952万元，按年利率12%计息，借期一年。名冠公司未能偿还任何本息，名冠公司于2017年1月26日、2019年7月19日分别向张建华归还200万元。2019年9月3日，张建华与名冠公司、宏逸公司签订《还款协议书》，约定借款金额为952万元，名冠公司向张建华偿还的400万元系本金。剩余借款本息应在2019年10月1日前偿还借款本金200万元，剩余本金于2020年1月25日前付清。如名冠公司未能按约偿还，则张建华有权立刻就所有借款本息主张权利。宏逸公司将其名下位于连云港市、文苑路西）星海湖壹号综合楼101号不动产（简称案涉不动产）抵押给张建华，为名冠公司向张建华的借款提供担保。2019年9月24日，名冠公司偿还借款本金200万元，后未再归还任何借款本息，名冠公司已构成违约。为维护自身合法权益，故张建华诉至法院，请求判如所请。 被告名冠公司辩称，1.名冠公司仅收到借款本金670万元，且名冠公司已偿还借款本金600万元。张建华虽持有名冠公司于2014年3月16日出具的952万元的借条，但是并未实际收到952万元。2.关于借款利率，自2011年3月起，张建华与名冠公司的借款执行的利率标准为年利率12%。即使张建华持有的借条中有“按25%计算年息”的字样，但在后期实际履行时发生了变更，2019年9月协商还款计划时再次确认全部借款利息按年利率12%计算。综上，请求法院在查明借款本金和利率标准的基础上依法判决。 被告宏逸公司辩称，同名冠公司答辩意见。对抵押担保没有异议，同意承担抵押担保责任。 张建华围绕诉讼请求提供银行转账凭证、借条四张、还款协议、借款合同、抵押合同、不动产登记证明、取款凭条等证据，经质证，名冠公司、宏逸公司对张建华提交证据中2011年9月7日、2012年6月11日、2013年3月15日借条的真实性有异议，对其他证据的真实性均无异议。经本院释明，名冠公司、宏逸公司不要求对借条中签章的真实性申请鉴定。名冠公司提交记账凭证、支付凭证、财务计息明细、2011年3月7日的借条、银行结算申请书、收条。经质证，张建华对名冠公司提供的证据均无异议。被告宏逸公司未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析认定如下：名冠公司、宏逸公司虽对张建华提交2011年9月7日、2012年6月11日、2013年3月15日借条的真实性有异议，但未提供相反证据证明，本院对上述借条的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月31日，张建华通过戎卫东尾号4314的银行账户向朱旗账户汇款200万元，该汇款单上备注：“2月份利息4万元，从2月28日转入长期12%年息”。2011年3月5日，张建华通过尾号0647的银行账户向朱旗汇款78万元。2011年3月6日，张建华通过尾号0647的银行账户向朱旗汇款22万元。2011年3月7日，张建华通过戎卫东尾号6208的银行账户向朱旗账户汇款100万元。2012年6月11日，张建华通过尾号0647的银行账户向朱旗汇款150万元。2013年3月24日，张建华通过尾号0647的银行账户向朱旗汇款120万元。 2011年3月1日，名冠公司向张建华支付利息4万元；2011年4月12日，名冠公司向张建华支付利息4593元；2017年1月26日、2019年7月19日、2019年9月24日，名冠公司均向张建华归还借款本金200万元。 2011年3月7日，名冠公司向张建华出具借条一份，载明：“今借张建华人民币肆佰万元整（￥4000000.00），借期壹年（自2011年3月7日至2012年3月6日止），按12%计算年息，自到期之日，本息一并归还。指定还款账户为工商银行南京分行，账号：xxxxxxxxxxx********”。 2011年9月7日，名冠公司向张建华出具借条一份，载明：“今借张建华人民币肆佰万元整（￥4000000.00），借期壹年（自2011年9月7日至2012年9月6日止），按25%计算年息，自到期之日，本息一并归还，如借方提前还款，不足月按天计息。指定还款账户为工商银行南京分行，账号：xxxxxxxxxxx********”。 2012年6月11日，名冠公司向张建华出具借条一份，载明：“今借得张建华人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000.00），借期壹年，按年利率25%计算利息。如提早归还，则按天计算利息”。 2013年3月15日，名冠公司向张建华出具借条一份，载明：“今借得张建华人民币捌佰伍拾万元整（￥8500000.00），借期壹年（自2013年3月15日开始计算），按12%计算年息，自到期之日，本息一并归还，如借方提前还款或延迟还款，不足月按天计息。指定还款账户为：中国工商银行南京分行，张建华，账号：xxxxxxxxxxx********”。 2014年3月16日，名冠公司向张建华出具借条一份，载明：“今借得张建华人民币玖佰伍拾贰万元整（￥9520000.00），借期壹年（自2014年3月16日开始计算），按12%计算年息，自到期之日，本息一并归还，如借方提前还款或延迟还款，不足月按天计息。指定还款账户为：中国工商银行南京分行，张建华，账号：xxxxxxxxxxx********”。 2019年9月3日，张建华（乙方）与名冠公司（甲方）、宏逸公司（丙方）签订《还款协议书》一份，明确：一、2011年-2013年期间，甲方从乙方处共借得计人民币670万元（具体包括：①2011年1-3月借款400万元；②2012年6月借款150万元；③2013年3月借款120万元），利率按每年12%计算。二、2014年3月16日，乙方将上述款项继续以借款方式借给甲方，甲方向乙方出具了借条一份（详见借条附件），在此以前甲方向乙方出具的所有借条均已作废。三、2017年1月26日，甲方向乙方归还了现金200万元；2019年7月19日，甲方向乙方归还现金200万元。现经甲乙双方友好协商，达成如下一致还款协议：1.除已归还的借款本金400万元外，剩余借款本息甲方于2020年春节前分二次支付完毕，具体为：2019年10月1日前偿还本金200万元，余款于2020年元月25日前还清。如甲方未能在2019年10月1日前履行首期还款义务，乙方有权立即就所有借款本息主张权利。2.自本协议签订之日起至还清乙方的借款前，就甲方所欠乙方的剩余借款本金部分仍按年利率12%计付利息。3.丙方同意将属于丙方所有的座落在连云港市、文苑路西）星海湖壹号综合楼101号（三层，建筑面积2833.08㎡）商业营业用房，抵押给乙方并办理相应的抵押登记，乙方同意在甲方偿还最后一笔借款的同时，乙方办理解除抵押登记手续，如果为办理抵押登记所填申请表中债务数额及所签格式合同中债务金额与本协议不一致，以本协议计算的借款本息数额为准……。 张建华与名冠公司又签订《借款合同》一份、约定借款952万元，借期10个月，自2019年9月1日至2020年6月30日，年利率12%，为担保还款，以案涉不动产提供抵押，抵押合同另行签订并办理相应抵押登记。张建华与宏逸公司签订《不动产抵押合同》一份，约定以案涉不动产提供抵押担保，抵押担保的数额为1200万元，抵押担保范围为借款本金、借款利息、处分抵押物所需费用、双方应缴纳的有关税费。2019年9月3日，宏逸公司取得案涉不动产的抵押权，登记的债权数额为1200万元。 庭审中，名冠公司认可朱旗接收款项系名冠公司向张建华的借款。张建华与名冠公司一致确认：2011年3月6日之前的利息已支付完毕，其中2011年1月31日借款200万元，自2011年1月31日至2011年2月28日，按月利率2%计算，为4万元，名冠公司于2011年3月1日支付张建华；另外已出借款项自2011年3月1日至3月6日的利息为4593元，名冠公司于2013年4月12日向张建华支付。 关于2013年3月15日的借条，张建华陈述系将前期借款本金550万元计入未支付利息后加上借款120万元，确认850万元的借款；关于2014年3月16日的借条，张建华陈述系将借款本金670万元计入未付利息后确认的952万元的借款。名冠公司对张建华的陈述不认可，认为约定的借款数额850万元、952万元没有实际收到。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，根据张建华与名冠公司的陈述及张建华提供的转账凭证、借条，可以确认张建华实际向名冠公司提供了670万元借款的事实。张建华与名冠公司均认可2011年1月31日至2011年2月28日期间的利率标准为月利率2%，利息4万元已支付；已出借款项自2011年3月1日至3月6日的利息4593元已支付，本院予以确认。2011年3月7日，名冠公司向张建华出具借条，确认400万元借款自2011年3月7日至2012年3月6日的利率标准为年利率12%，但在2011年9月7日，名冠公司又向张建华出具借条，确认400万元借款的自2011年9月7日起至2012年9月6日止按25%计算年息。2012年6月11日，张建华向名冠公司提供借款150万元，名冠公司出具借条确认该150万元借期一年，按年利率25%计算利息。故截至2012年6月11日，张建华向名冠公司提供的借款本金为550万元。2013年3月24日，张建华又向名冠公司提供借款本金120万元。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。按欠款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。关于2013年3月15日的借条，根据张建华的庭审陈述，850万元系将借款本金550万元计入未付利息及之后借款120万元所确认的数额，名冠公司对此不认可，本院认为，根据名冠公司向张建华出具的借条，400万元自2011年3月7日至2011年9月6日的利率标准应为年利率12%，自2011年9月7日，双方又对该400万元的利率标准作出了变更，约定为25%，则400万元按年利率12%的标准自2011年3月7日计算至2011年9月6日的利息，按年利率25%的标准自2011年9月7日计算至2013年3月15日的利息；150万元自2012年6月11日计算至2013年3月15日的利息；计入借款本金670万元后的数额超过850万元，故张建华关于2013年3月15日的借条系将利息计入670万元本金后确认借款数额的陈述具有合理性，但张建华与名冠公司约定的年利率25%的标准超过了法律规定的最高限，400万元按照年利率12%、年利率24%分段计算至2013年3月15日，150万元按照年利率24%计算至2013年3月15日，以上利息总和计入借款本金670万元后数额亦超过850万元，故张建华与名冠公司所约定的利息计入本金后确认的850万元的数额不违反法律规定，本院予以确认。同理，2014年3月16日的952万元借条，亦系张建华与名冠公司将850万元按年利率12%计算的一年利息102万元计入后重新确认的借款数额，但该借款数额应不违反法律规定的标准。经本院核算，双方确认的952万元借款数额，不超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和，故本院对双方确认的952万元的借款本金数额予以确认。 名冠公司于2017年1月26日、2019年7月19日均向张建华归还借款本金200万元，则至2019年7月19日，名冠公司尚欠张建华的借款本金为552万元，欠付利息应以952万元为基数，自2014年3月16日起至2017年1月25日；以752万元为基数，自2017年1月26日起至2019年7月18日，均按年利率12%的标准计算。2019年9月3日，张建华与名冠公司、宏逸公司签订《还款协议书》，该协议书第一条虽确认借款本金为670万元，利率标准为年利率12%，但第二条确认了2014年3月16日952万元借条的效力，结合双方之前借条约定的利率标准，本院认为，还款协议应系对前期借款出借原始本金及2014年3月16日结算后确认的借款数额及利率标准的确认。 2019年9月24日，名冠公司又偿还张建华借款本金200万元，故至2019年9月24日，名冠公司尚欠张建华的借款本金应为352万元、欠付利息应以952万元为基数，自2014年3月16日起至2017年1月25日；以752万元为基数，自2017年1月26日起至2019年7月18日；以552万元为基数，自2019年7月19日起至2019年9月23日止，均按年利率12%的标准计算。自2019年9月24日起，名冠公司应继续按借款本金352万元为基数，按年利率12%的标准支付利息。 宏逸公司以案涉不动产为名冠公司向张建华的借款提供抵押担保，张建华依法取得相应的不动产登记证明，故张建华可以按照抵押登记的先后顺序对案涉不动产享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下： 一、被告江苏名冠建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告张建华借款本金352万元及利息（以952万元为基数，自2014年3月16日起至2017年1月25日；以752万元为基数，自2017年1月26日起至2019年7月18日；以552万元为基数，自2019年7月19日起至2019年9月23日止；以352万元为基数，自2019年9月24日起至实际给付之日止，均按年利率12%的标准计算）； 二、如被告江苏名冠建设集团有限公司未及时履行上述（一）项债务，原告张建华有权对被告连云港宏逸置业有限公司名下位于连云港市，进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款，按抵押登记的先后顺序优先受偿； 三、驳回原告张建华的其他诉讼请求。 如果未按规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费92666元，因适用简易程序减半收取46333元，保全费5000元，共计51333元，由原告张建华负担9240元，被告江苏名冠建设集团有限公司、连云港宏逸置业有限公司负担42093元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 张 璇 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 周凤娟 履行告知书 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出入境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。