广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2841号 上诉人（原审被告）：广西绿洲房地产开发有限公司，住所地：贵港市港**金港大道旧营建路**，统一社会信用代码：91450800MA5K9DGC96。 法定代表人：甘锐云,总经理。 上诉人（原审被告）：广西贵港市绿洲物业管理有限公司，，住所地：贵港市港**金港大道旧营建路**统一社会信用代码：91450802569075162J。 法定代表人：甘远光,总经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人：林志洁，女，1954年2月5日出生，汉族，住广西贵港市港**。 被上诉人（原审原告）：龚志海，男，1969年11月2日出生，汉族，住贵港市港**。 被上诉人（原审原告）：文培，女，1979年9月9日出生，汉族，住贵港市港**。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨烔芳，广西元丰律师事务所律师。 上诉人广西绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲房开公司）、广西贵港市绿洲物业管理有限公司（以下简称绿洲物业公司）因与被上诉人龚志海、文培买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 绿洲房开公司、绿洲物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决上诉人不承担赔偿被上诉人的经济损失。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定主要事实不清。1.上诉人与被上诉人根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，于2018年2月23日签订了《绿洲小区露天车位配套使用一次性交费协议书》，上诉人是签约的合法主体，依法享有《协议书》约定条款的主张权利，被上诉人是小区的购房业主，对小区停车位依法享有优先使用的权利，双方的协议约定符合法律规定，出于双方的主观意愿，一审认定协议书合法有效，既然是合法有效的合同约定，双方的合法权益理应都受到法律保护,是小区的业委会后来成立后，以谋利为目标，剥夺侵占了被上诉人对涉案车位的使用权，并粗暴挖掉上诉人为专属车位安装的汽车安全定位锁，才造成被上诉人的经济损失，而非上诉人的责任，被上诉人应是向小区业委会讨回公道，争取自已的合法权益，而不应向上诉人追索赔偿。一审判决上诉人向被上诉人赔偿损失与事实不符，于理不当。2.上诉人与被上诉人在《协议书》第5条明确约定，“甲方收到乙方缴付的一次性车位配套使用款后，不论任何情况甲乙双方都不能随意解除本协议”。协议签订后，双方均按协议条款履约实施，上诉人为被上诉人提供了相应的使用设施及服务。被上诉人是小区的购房业主，根据规定，小区业主对小区的停车位有优先使用权，被上诉人签约交付了一次性车位配套使用款后，在绿洲小区业主大会、业主委员会成立之前，就己经依法拥有对涉案车位的专属使用权，这是上诉人与绿洲小区业委会讼诤之外的法律认可保护的第三人用益物权权益，被上诉人享有的涉案车位专属使用权作为独立享有的用益物权第三人权益，绿洲小区业委会是无权剥夺的。因此，被上诉人单方要求撤销解除《协议书》是不合理的，是违背双方约定的。一审支持被上诉人关于解除《协议书》的单方要求有失公平。车位租赁费是上诉人对收取小区物业经营管理费 用的组成部分，在当时物业管理实施的管理模式下，收取的费用统一使用于小区的管理和设备设施的增设和维护开支，由于是新开发小区，并且存在范围分散的状况，小区的后续增设投入完善功能是必不可少的，因此至移交时已无节余，但开支服务受益的对象是小区的全体业主。收费取之于业主，也用之于业主，收取的费用既然己经使用于小区的管理建设了，要赔偿也是应该让后续承接人，安享使用投入成果的物业管理人支付，一审却判决要上诉人去承担因为被业委会剥夺合法权益造成损失的对被上诉人的赔偿，这明显的判决处置不当。3.根据上诉人贵港市绿洲物业管理有限公司与绿洲小区业主委员会2018年12月31日签订的《设备设施管理移交书》，明确载明，双方“同意对小区商品房销售合同规定归属业主的共用部位及设备设施于2018年12月31日下午四时整正式移交给小区业主委员会管理”。而所有绿洲小区商品房销售合同中均全部明确显示停车位不列入业主的共用部位及设备设施，也就是说，按照双方移交书规定的移交项目内容在双方交接时就己经明确，绿洲小区业委会不拥有对小区停车位的经营处分权。绿洲小区业委会及其委派的工作人员对被上诉人剥夺他们对专属车位的使用是非常无理的。二、一审判决处置错误，依法应予以纠正。上诉人与被上诉人签约时，小区并未成立业主大会，更未产生业主委员会。1.被上诉人在签约后己缴付了购买涉案车位与购进商品房配套同期使用的车位使用权，从缴款之日起，被上诉人依法享有对车位专属使用的合法用益物权权益；2.上诉人依法经营期间将收缴的费用投入到小区的管理和维护中去是正常情况，无可厚非，投入受益人是小区的业主；3.上诉人在与绿洲小区业委会进行物业交接时，所签订的《设备设施管理移交书》中就明确载明了只是“同意对小区商品房销售合同规定归属业主的共用部位及设备设施于2018年12月31日下午四时整正式移交给小区业主委员会管理”。而绿洲小区商品房销售合同中，是明确表明小区停车位不列入归属业主的共用部位及设备设施的，也就是说，在双方交接时就己经明确，小区停车位不在双方移交内容范围，绿 洲小区业委会不拥有对小区停车位的经营处分权。业委会无理地剥夺了被上诉人对专属车位的使用权是一种野蛮的侵权行为。以上事实证明了，造成被上诉方对涉案车位不能个人专属使用的责任不在上诉人。上诉人与被上诉人所签《协议书》符合法律规定，上诉人己经履约没有过错。被上诉人拥有对涉案车位的个人专属使用权属于上诉人与小区业委会讼诤之外的独立存在的第三人权益，依法应受保护。本案的焦点是被上诉方缴款购买了专属车位的租赁使用权后，使用权被后来成立的小区的业委会无理剥夺，在与业委会争论无果的情况下却转嫁责任向上诉方索赔。一审认定主要事实不清，忽视了物业小区费用收支的动态管理及投入的延续性这一客观事实，忽视了本案的实质焦点是被上诉人拥有涉案车位专属个人使用权的第三人权益受到了侵害的事实，导致判决错误，依法应予以纠正。综上所述，一审认定主要事实不清，判决不当，请二审查明事实，依法改判如上述请求。 被上诉人龚志海、文培辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 龚志海、文培向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年2月23日签订的《绿洲小区露天车位配套使用一次性交费协议书》；2.两被告赔偿原告30000元；3.本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2018年2月23日，原告龚志海、文培（乙方）与被告绿洲房开公司、绿洲物业公司（甲方）签订一份《绿洲小区露天车位配套使用一次性交费协议书》，约定：1、甲方将绿洲小区3-22号露天车位一次性配套给乙方使用，乙方一次性将车位使用费3万元费用支付给甲方，原告自付款当天自主管理使用。2、使用权年限从付款交付使用之日起，至国家对本开发小区用地批准的时限日止，与乙方购买商品房同期使用。3、该车位使用仅限在本小区业主之间自主自由转换交流。4、甲方收到乙方缴付的一次性车位配套使用款后，不论任何情况甲方双方都不能随意解除本协议。但若因甲方的原因造成乙方无法如协定使用期使用该车位，甲方应赔偿乙方的损失，具体赔偿按照《合同法》的相关规定执行。签订协议后，原告于 2018年2月23日向被告绿洲物业公司支付车位使用费3万元，被告将绿洲小区露天车位3-22号给原告专属使用停放车辆。 原告名下坐落于贵港市港北区金港大道绿洲小区商铺的使用期限自从2006年2月27日至2056年2月27日止。 2019年1月30日，绿洲房开公司起诉贵港市港北区绿洲好家园小区业主委员会，要求确认绿洲小区所有生态车位权属系其所有。2019年5月9日，贵港市港北区法院作出（2019）桂0802民初500号民事判决书，认定贵港市金港大道绿洲好家园小区（含南区、北区）所有地面生态停车位权属为绿洲好家园小区业主共有。绿洲房开公司不服上诉，2019年8月28日，贵港市中级人民法院作出（2019）桂08民终1026号判决书，判决驳回上诉，维持原判。 现该小区物业从2019年1月份开始由业主委员会进行管理，原告所购买的车位从2019年6月开始不能专属个人使用。 原告于2020年1月7日以租赁合同为由起诉广西绿洲房地产开发有限公司、广西贵港市绿洲物业管理有限公司，请求确定合同有效。原告于2020年5月14日申请撤诉，该院于当日作出撤诉裁定书。 以上事实，有身份证、企业信息公示报告复印件，绿洲小区露天车位配套使用一次性交费协议书、收据复印件，产权证、商品房预售合同、贵港市不动产登记办证中心出具产权使用年限信息表，（2019）桂0802民初500号民事判决书，（2019）桂08民终1026号判决书、贵港市绿洲小区资料移交清单、设备设施管理移交书、业委会用房签收单等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 该院认为：原、被告签订的《绿洲小区露天车位配套使用一次性交费协议书》合法有效，其内容符合买卖合同的构成要件，应认为双方之间构成买卖合同关系。现被告绿洲物业公司不再对该小区物业进行管理，涉案车位原告也不能个人专属使用，造成原告合同目的不能实现，原告可主张解除合同，因此，原告主张解除双方签订的《绿洲小区露天车位配套使用一次性交费协议书》，有事实和法律依据，该院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行 的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告主张赔偿损失3万元，原告从2019年6月份开始未能使用该车位，造成原告的经济损失，被告应予以赔偿，根据双方约定该车位使用年限与所购商品房同期使用，原告于2018年2月23日购买使用该车位，其商品房使用期限至2056年2月27日止，使用期限为38年，每月车位管理费为66元，扣减原告从2018年2月至2019年5月期间车位管理费990元，因此，该院支持两被告向原告赔偿损失29010元，超出部分，不予支持。 关于被告抗辩，其收取车位租赁费收入全部投入到小区补充完善建设及运作上，未作为公司的利益收入，截至目前，绿洲物业公司未有经营利润，也无资金结余，全体业主共享到小区建设改善实惠的意见，其提交的证据不足证实该事实，且未完成交接工作，因此，该院对被告的抗辩意见不予采信，并依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决：一、原告龚志海、文培与被告广西绿洲房地产开发有限公司、广西贵港市绿洲物业管理有限公司于2018年2月23日签订的《绿洲小区露天车位配套使用一次性交费协议书》予以解除；二、被告广西绿洲房地产开发有限公司、广西贵港市绿洲物业管理有限公司向原告龚志海、文培赔偿损失29010元；三、驳回原告龚志海、文培的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告广西绿洲房地产开发有限公司、广西贵港市绿洲物业管理有限公司负担。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的主要焦点问题是：被上诉人是否有权要求解除合同和要求赔偿损失。对于争议的问题，首先要理清涉案车位归谁所有。根据查明的事实，贵港市港北区法院作出（2019）桂0802民初500号民事判决书，本院作出（2019）桂08民终1026号判决书，均认定贵港市金港大道绿洲好家园小区（含南区、北区）所有地面生态停车位权属于绿洲好家园小区业主共有。涉案车位属于上述生态车位其中之一。显然，上诉人对涉案车位没有所有权，也没有处分的权利。根据《最高人民法院关于审理买卖合同 纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。所以，上诉人与被上诉人签订《绿洲小区露天车位配套使用一次性交费协议书》尽管合法有效，但被上诉人不能享受专属使用涉案车位，合同目的不能实现，被上诉人依法有要求解除合同和要求赔偿损失的权利。所以，原审法院根据被上诉人从2019年6月起不能专属使用涉案车位的事实，扣减其管理费990元给上诉人，支持上诉人赔偿被上诉人经济损失29010元有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，广西绿洲房地产开发有限公司、广西贵港市绿洲物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人广西绿洲房地产开发有限公司、广西贵港市绿洲物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年十一月××日 法官助理 韦东霜 书 记 员 黎彦妍