广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8668号上诉人（原审原告）：佛山市三水绿叶酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：张信民。委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：程瑞君，女，系公司员工。上诉人（原审原告）：佛山市绿叶度假酒店有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：叶耀松。上诉人（原审原告）：佛山市三水千叶花园房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：李朗辉。两上诉人共同的委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会，住所地广东省佛山市三水区。负责人：陈绍初。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆建华，该业主委员会秘书长。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区千叶花园业主大会，住所地广东省佛山市三水区。上诉人佛山市三水绿叶酒店管理有限公司、佛山市绿叶度假酒店有限公司、佛山市三水千叶花园房地产有限公司（以下简称千叶房产等三公司）因与被上诉人佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会（以下简称千叶花园第一届业委会）、佛山市三水区千叶花园业主大会（以下简称千叶花园业主大会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。千叶房产等三公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持千叶房产等三公司的全部诉讼请求，或依法发回重审；3.一、二审诉讼费由千叶花园第一届业委会、千叶花园业主大会承担。事实与理由：一、千叶花园第一届业委会没有向千叶房产等三公司送达表决票，剥夺了千叶房产等三公司的投票权。二、业主大会存在以下违反法律法规的情况：1.千叶花园第一届业委会没有提前15日向小区业主公示第二次业主大会召开时间、地点和表决内容，违反了《物业管理条例》第十四条规定，属于法定可撤销业主大会决议的事由之一。2.千叶花园第一届业委会、千叶花园业主大会没有向业主公示第二次业主大会投票应参与的业主总人数及专有部分建筑面积总和，侵犯了千叶房产等三公司的知情权、共同管理小区的权利，违反了《广东省物业管理条例》第十九条规定。三、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，尚未进行物权登记的物业专有部分面积也应计入业主大会投票总面积，并按测绘机构的实测面积计算。一审法院将上述法律规定中的测绘机构实测面积限缩为房屋出售后的测绘机构实测面积错误。本案若将未确权物业但已测绘面积计入投票总面积，案涉表决事项投票的专有部分面积未过半，相关决议无效。四、一审判决程序违法。千叶花园第一届业委会提交的关于召开千叶花园第二次业主大会的提议及关于召开千叶花园第二次业主大会的议案为伪证。千叶房产等三公司申请对上述证据的形成时间等进行鉴定，一审法院未予准许，导致业主大会召开程序是否合法等事实未能查清，本案应发回重审进行鉴定或查清事实后予以改判。五、议事规则第十条第四点剥夺了酒店业主、车位业主的投票权，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。六、案涉业主大会决议至今没有实际执行，撤销该决议不会影响千叶花园小区的稳定性。七、千叶花园第一届业委会参加本案一、二审诉讼均未通过业主大会表决授权，其无权代表业主大会进行答辩。千叶花园第一届业委会辩称：一、千叶房产等三公司是关联公司，其中佛山市三水千叶花园房地产有限公司在第二次业主大会召开前向全小区发布公告明确放弃投票权，一审法院对此已予查明。因此，应认定佛山市三水千叶花园房地产有限公司已接受或容忍业主大会的最终表决结果，其在本案中行使撤销权，有违诚实信用原则，应予驳回。二、第二次业主大会的表决程序合法，有政府部门监督指导。三、第二次业主大会的投票人数及投票面积不存在任何问题，应予采信。即使按照《关于调查取证的复函》，千叶花园已办理首次登记建筑面积为181856.16平方米，其中酒店会所A、B、C、D座的建筑面积为13198.64平方米。根据《千叶花园业主大会议事规则》第十一条规定计算出享有投票权的总面积数仅为168657.52平方米（181856.16平方米-13198.64平方米），赞成面积占票权数的比例已超过半数。四、千叶房产等三公司主张一审法院漏计已测绘未确权的建筑专有部分面积实质是违法建筑的面积，应予剔除。五、议事规则合法有效。六、千叶花园小区至今未选聘新的物业管理公司的原因是千叶房产公司至今未向业委会移交物业用房及物业管理资料，导致无法在政府平台招聘新的物业管理公司。七、业主大会已决议通过同意业委会提起诉讼的权限，千叶花园第一届业委会有合法授权，可参与本案诉讼。综上，请求驳回上诉，维持原判。千叶花园业主大会二审未作答辩。千叶房产等三公司向一审法院起诉请求：1.撤销佛山市三水区千叶花园小区第二次业主大会会议决议即2018年5月18日会议结果公告所涉及两个表决事项；2.本案诉讼费用由千叶花园第一届业委会、千叶花园业主大会承担。一审法院认定事实：千叶房产等三公司是佛山市三水区千叶花园小区业主。2015年1月10日，佛山市三水千叶花园房地产有限公司作为甲方与佛山市三水千叶花园物业管理有限公司作为乙方签订《千叶花园物业管理委托合同》，约定在千叶花园未成立业主委员会，佛山市三水千叶花园房地产有限公司委托佛山市三水千叶花园物业管理有限公司对小区实施物业管理，自2015年1月1日至2017年12月31日止，为期三年；如果小区成立业主委员会，乙方需要与业主委员会另行签订物业管理委托合同。2017年12月27日，千叶花园第一届业委会成立，并取得佛山市三水区案涉国土城建和水务局发放的编号为NO:2017XXX（云）号《佛山市三水区业主委员会备案登记书》。千叶花园第一届业委会成立后，没有再与佛山市三水千叶花园物业管理有限公司签订委托物业服务合同。2018年2月8日，千叶花园第一届业委会全体成员经讨论，提议召开千叶花园第二次业主大会。2018年2月23日，第一届业委会召开会议，讨论通过千叶花园第二次业主大会表决内容：议题1.小区开发商千叶房地产公司、前物业服务公司及其相关联企业侵害业主权益，对于业主、开发商未出售物业（商铺、酒店、会所、室内车位、摊位、员工宿舍、湖泊、鱼塘、绿地），逾期不交物业服务费的，业主大会委托业委员会向人民法院提起诉讼，主张相关权利和追回相关收入。议题2.《千叶花园物业管理委托合同》合同期于2017年12月31日期限已满（到期终止）。在原物业服务费不变、确保质量的前提下，业主大会委托业主委员会以招标的方式确定新的物业服务企业、安装智能化设备设施和公共设备设施、道路、绿化等维修养护。在选聘物业服务企业期间不能选聘到新的物业服务企业，业主大会委托业主委员会牵头组织实施自治管理（具体方案要广泛公开征求业主意见后报居委、案涉国土城建和水务局），期间所有收支账目必须严格按照相关的财务管理制度执行，每季度向业主公布一次，接受居委、案涉办事处、全体业主的监督。2018年3月28日，千叶花园第一届业委会在小区张贴公告和空白票，告知全体业主关于召开第二次业主大会表决投票的相关内容：1.派发选票时间：从4月13日至4月23日，时间11天，每日派发时间为8时至22时。2.回收选票时间为4月13日至5月18日；3.表决内容已经在小区大公告栏公示，业主可前往了解；4.投票截至时间为5月18日上午9时。5月18日上午9时集中全部票箱在云东海社会居委大楼现场开票，业主可前往现场监督。其后，千叶花园第一届业委会通过设固定投票箱和组织人员上门派发选票的方式开展业主投票。2018年5月18日，千叶花园第一届业委会第二次业主大会表决事项进行开票并将会议表决结果公告如下：本小区现有业主835户，共有业主票权数835人，面积票权数169536.19平方米，共发出表决票835票，收回614票，发出但未投票221票。表决结果为：“表决票议题一”得赞成票611、票权数99260.5平方米同意，通过率分别为73.17%、58.55%，反对票为2，弃权票1；“表决票议题二”得赞成票611、票权数99554.49平方米同意，通过率分别为73.17%、58.72%，反对票2，弃权票1。上述公告有计票人刘某、邓某，监票人曾某、潘某在公告处签名确认，以及佛山市三水区案涉社区居民委员会盖章确认。另外，依佛山市中级人民法院（2018）粤06民终2115号民事裁定书查明事实，2018年1月3日，千叶花园业委会向佛山市三水千叶花园物业管理有限公司、佛山市千叶花园房地产有限公司致函：《前期物业服务合同》终止条件已经成就，效力终止，要求千叶物业公司应在终止时5日内向千叶花园业委会办理移交手续。2018年5月22日，佛山市三水区案涉国土城建和水务局向佛山市三水千叶花园物业管理有限公司发出《关于做好千叶花园物业管理工作移交的函》，告知物业服务公司向业委会移交小区物业报建竣工和配套设施竣工验收材料、设施设备清单、物业和配套设施产权清单、业主清册、物业服务用房清单等交接材料。佛山市千叶花园房地产有限公司对于终止续聘原物业服务公司有异议，于2018年3月2日在小区内张贴公告，主要内容为：1.就解聘或终止佛山市三水千叶花园物业管理有限公司的物业管理合同问题，依照相关规定，应在居委会指导下召开业主大会，并根据业主大会表决对是否终止《物业管理合同》，明确终止日期，而非业委会声称在2017年12月27日业委会成立后即自动终止原有的物业服务合同；2.佛山市千叶花园房地产有限公司尚有150栋未售房产，本身也是小区业主，虽然明确放弃投票权利，仍坚持业委会应依法召开业主大会决定是否终止现有物业管理合同。佛山市三水区千叶花园物业管理有限公司对召开第二次业主大会有异议，于2018年3月29日对外作出《通报》称，千叶花园第一届业委会于2018年3月28日作出的公告不符合事实和规程。1.酒店、员工宿舍、湖泊、鱼塘不属于千叶花园小区用地及规划范围，更不属于业委会参与管理的范围；2.《千叶花园物业管理委托合同》并非于2017年12月31日终止，但开发商和物业公司同意业主大会作出决议终止或者解除合同，业主大会作出决定后，书面通知退场；3.根据物业管理条例，超过10万平方米小区具备专业资格，业委会牵头组织是违规的；4.根据物业管理条例，业委会是业主大会的执行机构，无权作出涉及业主利益的决定。另查明，《千叶花园业主大会议事规则》第五条规定：“发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或者召集人应当将召开会议内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会、区国土城建和水务局”。第七条：“回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或者邮寄挂号信等形式回收物业小区业主意见，进行综合意见或者统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行。”第八条：“通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在区国土城建和水务局、街道办事处、社区居民委员会备案。”第九条：“业主大会的议事内容：……（四）决定选聘、续聘物业服务企业方案及解聘物业服务企业：……”第十一条：“业主的投票权采用产权制。……（二）业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已经出售但尚未交付大部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分，按一人计算；2.总人数，按照前项的统计总和计算。（三）业主身份以及专有部分面积的确定，以房产证、购房合同或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。（四）车位、摊位、酒店、会所等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”第十五条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议……有下列情形争议的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在区城镇和水务局、街道、社区居委会。（一）30%以上业主委员会委员提议……”。一审法院在审理过程中就千叶花园小区各苑区已出售且已经确权（含已经取得房产证、未办证但已测绘、未测绘但已签订房屋买卖合同）的住宅以及特定区域的建筑面积总和向佛山市自然资源局三水分局发函调查。佛山市自然资源局三水分局在《关于调查取证的复函》答复如下：经核查，“牡某苑”“员工宿舍A、B、C、D座”“B号地AB型别墅”“酒店会所E座”未办理首次登记（确权），其他区域首次登记（确权）建筑面积如下：序号区域已确权建筑面积（平方米）1玉某苑31005.662荷某苑7919.013桂某苑36243.054棕某苑11131.185御某苑6409.96星某苑13480.087紫某苑31492.588蕙某苑30976.069酒店会所A、B、C、D座13198.64总建筑面积181856.16一审法院认为，本案系业主撤销权纠纷。千叶房产等三公司是符合物权法规定之小区业主，有权提起业主撤销权诉讼。综合双方诉辩意见，本案的争议焦点问题有：一、案涉业主大会决议是否侵犯千叶房产等三公司的合法实体权益；二、案涉业主大会决议是否侵犯千叶房产等三公司的程序权益。对于争议焦点问题一。千叶房产等三公司认为决议侵犯了其实体权益。案涉业主大会决议内容有两项：一是对部分业主和开发商未售的物业，未交纳物业服务费的行为提起诉讼，追缴费用的问题；二是《千叶花园物业管理委托合同》2017年12月31日期满后，对新物业公司进行选聘以及未能选聘物业服务公司前对小区物业服务的自治管理。对于第一项决议事项，是基于小区业主对小区共同管理权利而产生，为小区整体利益而为，不存在侵犯小区业主专有权、共有权等侵害业主实体权益的情形；对于第二项决议事项，是针对新物业公司选聘方式和未能选聘期间的小区自治问题的表决，与千叶房产等三公司所主张的是否续聘原物业服务公司属于不同的、相互独立的两项决议事项。千叶房产等三公司并未对千叶花园第一届业委会或者业主大会不再与原物业服务公司续签物业服务合同的决定的效力提出诉讼，且千叶花园第一届业委会是否续聘原物业服务公司的决定的法律效力问题不是本案审查的内容，千叶房产等三公司以此为由主张本次业主大会决议侵犯业主实体权益，理据不充分，一审法院不予支持。对争议焦点问题二。首先，关于专有部分面积是否过半数的问题。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行确权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑总面积，按照前项的统计总和计算。”按照上述司法解释规定，建筑物总面积为所有专有部分面积之和，应当将全体所有权人的专有部分面积相加。专有部分面积按照不动产登记簿记载的整套房屋的建筑面积计算，对于未确权的专有部分面积应按房屋出售后测绘公司实测面积或者房屋买卖合同记载面积计算，千叶花园第一届业委会主张按照房屋建筑面积计算专有部分面积的方法没有违反法律规定，一审法院予以采纳。根据佛山市自然资源局三水分局的《关于调查取证的复函》，千叶花园小区包括玉某苑、荷某苑、桂某苑在内各个区域首次登记（物权）建筑面积为181856.16平方米。千叶房产等三公司主张“牡某苑”“员工宿舍A、B、C、D座”“B号地AB型别墅”“酒店会所E座”的面积应计入专有部分面积，但依照佛山市自然资源局三水分局《关于调查取证的复函》，上述区域未办理首次登记（确权），千叶房产等三公司亦未提供上述区域的房屋出售之后测绘公司测绘的建筑面积或者房屋买卖合同等资料予以佐证，对于其该项主张，一审法院不予采纳。一审法院依据佛山市自然资源局三水分局出具的《关于调查取证的复函》认定千叶花园小区专有部分面积为181856.16平方米。虽然一审法院认定的专有部分面积数据与千叶花园第一届业委会主张的专有部分面积169536.19平方米有差异，但第二次业主大会的两项议题赞成票权面积数分别为99260.5平方米和99554.49平方米，即按照一审法院认定的专有面积数为基数计算，两项议题的通过率均超过50%，符合法律的规定，为有效的表决结果。其次，关于总人数是否过半数的问题。千叶花园第一届业委会主张千叶花园小区现有住户总人数为835户，该数据与千叶房产等三公司提交的《业主清册》中记载了业主名册的户数大致吻合，一审法院予以采信。千叶房产等三公司主张按包含未出售房屋在内的总户数1083户计算，不符合常理，也不符合法律规定，一审法院不予采纳。至于小区车位数445个是否计入户数问题。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，建筑区划内规划用于停放车位、车库应当首先满足业主的需要。可见，小区车位业主与住宅业主是重叠的，为避免重复计算，保障住宅业主投票权，小区车位数不应算入总户数。千叶房产等三公司主张计算总户数的方式，缺乏充分的依据，一审法院不予采纳。根据第二次业主大会会议结果，小区总户数为835户，两项议题赞成票的户数分别为均是611票，超过小区总户数的过半数，符合法律的规定，为有效的表决结果。最后，对于第二次业主大会会议启动、选票设置和派发、决议过程、结果通报等程序有无瑕疵问题。一审法院分析如下：第一，业主大会会议启动程序。根据已经查明的事实，千叶花园小区第二次业主大会的召开经过业委员30%以上的第一届业委会委员的提议，业主大会召开十五天前，业委会已将会议议题、议程、票样、表决形式、投票时间、唱票时间地点等内容于小区公共场合公告，表决事项表达清楚、明确。业委会已经举证证明召开业主大会的事项已在小区公告栏等公共场所张贴公告足以让业主知晓的方式通知小区业主，现行法律并未严格要求通知到每一位业主，故千叶房产等三公司关于会议事项须通知至千叶房产等三公司的主张缺乏依据，一审法院不予采纳。千叶房产等三公司在诉讼中以《关于“召开千叶花园第二次业主大会”的提议》《关于召开千叶花园第二次业主大户的议案》是在千叶房产等三公司提起诉讼之后后补为由，申请对第一届业委会公章的盖章时间和各业委会成员签名的形成时间进行司法鉴定。经审查，佛山市三水区案涉国土城建和水务局、佛山市三水区住房城乡建设和水利局办事处出具《关于“千叶花园第二次业主大会”的情况说明》证明在2018年3月27日前千叶花园第一届业委会已经将召开业主大会的情况告知主管行政部门，即会议召集于2018年3月27日前已经形成，千叶房产等三公司在无任何证据证明上述文件系后补，其司法鉴定申请，理据不充分，一审法院不予准许；第二，关于表决票设置和派发程序。从第一届业委会张贴的2018年3月28日《公告》和《千叶花园第二次业主大会表决票》可见，表决票载明了房号、房屋建筑面积、联系电话以及对于两项议题赞成或反对的选项，没有存在明显侵害业主投票权的情形。另外，从投票流程来看，业委会设置了每天固定时间入户派发选票和设立固定地点和流动方式回收票，可见是否行使投票权的主动权仍在于业主，千叶房产等三公司认为剥夺其表决权的主张不成立，一审法院不予支持；第三，决议过程、决议结果通报程序。业主大会决议结果有云东海社区居委会盖章确认，并且决议过程有案涉办事处派驻人员全程参与和监督，千叶房产等三公司未提供充分证据推翻决议结果的真实性。目前现行法律和行政法规对于业主大会决议公示没有强制要求设立询异议期的规定，千叶房产等三公司依照在千叶花园小区第二次业主大会召开之后由佛山市住房和城乡建设管理局颁布的《关于规范和指导我市物业管理区域内业主共同决策有关工作的规定》的文件为依据，主张业主大会的决议没有设立询异程序违法，缺乏充分法律依据。综上，案涉业主大会决议程序没有违反法律和行政法规强制性规定，且会议决议形成过程经居委会和案涉办事处委派人员全程监督，合法有效。千叶房产等三公司没有充分证据证明业主大会决议程序违法，其主张不充分，一审法院不予支持。千叶花园业主大会经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回千叶房产等三公司的全部诉讼请求。案件受理费100元（该款千叶房产等三公司已预交），由千叶房产等三公司负担。二审期间，千叶房产等三公司提交（2020）粤0607民初2020号民事判决书、（2020）粤06行终310号行政判决书，以证明业主大会决议内容至今未实际执行，撤销该决议不会影响千叶花园小区的稳定。千叶花园第一届业委会提交佛山市三水千叶花园房地产有限公司出具的情况说明及附图，以证明部分建筑物不能办理房产证，不属于小区管理范围，属于违章建筑。千叶花园业主大会二审中未提交新证据。本院认为，千叶房产等三公司提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。千叶花园第一届业委会提交的证据属于千叶花园房地产有限公司的单方陈述，不足以证明相关建筑物是否合法性，本院不予采纳。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是业主撤销权纠纷。二审主要争议焦点为对案涉业主大会决议是否应予撤销，本院分述如下：关于千叶花园第二次业主大会召开的程序问题。首先，千叶花园第一届业委会于2018年3月28日张贴公告，向不特定的业主通知业主大会召开的事项，包括派发选票时间、回收选票时间、表决内容、投票截止时间、开票时间等。该次业主大会需要表决内容的投票截止时间是2018年5月18日，该日可视为全体业主参加业主大会，对决策事项表达个人意愿的最后日期。从公告发出到投票截止日，全体业主应当知悉业主大会的议题，并经历符合法律规定的准备期间。千叶房产等三公司认为千叶花园第一届业委会没有提前15天通知全体业主召开业主大会，缺乏事实根据，本院不予采信。其次，千叶花园第一届业委会已通过在小区张贴公告的方式告知业主千业花园第二次业主大会需表决的事项，且佛山市三水区案涉云东海社区居民委员会出具的《关于千叶花园第二次业主大会的有关情况说明》也确认未发现第二次业主大会有违法违规行为。据此，千叶房产等三公司关于千叶花园第一届业委会没有向其送达表决票，损害其投票权的主张，本院不予采纳。最后，千叶房产等三公司认为关于召开千叶花园第二次业主大会的提议和议案是事后补充制作的文书，申请对此进行司法鉴定。千叶房产等三公司没有提供初步证据证明以上主张，且佛山市三水区案涉国土城建和水务局、佛山市三水区住房城乡建设和水利局办事处出具的《关于千叶花园第二次业主大会的情况说明》确认会议召开前千叶花园第一届业委会向行政主管部门申报会议召开的事实。可见，千叶房产公司提出司法鉴定的申请并无必要。一审法院未予准许千叶房产等三公司的鉴定申请，没有违反法律规定，本院予以认可。关于专有部分面积计算问题，千叶房产等三公司主张专有部分面积漏计未确权但已测绘的建筑物面积。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”之规定，建筑物专有部分需具备登记能力。千叶房产等三公司在本案中提交的证据不足以证明未确权但已测绘的建筑物具备登记能力，其主张未确权但已测绘的建筑物面积应计入专有部分面积，本院不予支持。一审法院确定专有部分面积为181856.16平方米正确，本院予以维持。关于业主大会议事规则的效力问题。千叶房产等三公司对业主大会议事规则第十条第四点的规定提出异议。经审查，该议事规则是千叶花园小区业主自行协商而订立的管理规定。全体业主有权对小区内的专有部分是否计入投票面积作出协商一致的决定，千叶房产等三公司作为业主应予遵守。千叶房产等三公司主张相关规则条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。佛山市三水千叶花园房地产有限公司二审中申请调查取证，请求调取佛山市三水区千叶花园未售部分物业已进行物权登记的建筑总面积数据等。由于佛山市三水千叶花园房地产有限公司是千叶花园未售物业的出卖人，其对己方未售物业的建筑总面积等数据应当掌握，也有义务提供符合法律规定的证据予以证明。该司提出的调查取证申请并非必要，本院不予准许。综上所述，千叶房产等三公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由佛山市三水绿叶酒店管理有限公司、佛山市绿叶度假酒店有限公司、佛山市三水千叶花园房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十一月十九日法官助理 李秋月书 记 员 龚淑仪