广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异405号 异议人（利害关系人）：李功连，女，1980年9月20日出生，汉族，住广州市南沙区。 申请执行人：广州银行股份有限公司前进支行，营业场所广州市海珠区前进路46号101号铺。 负责人：李咏梅，行长。 委托代理人：钟浩荣、李晶，广州金鹏律师事务所律师。 被执行人：张志文，男，1971年10月3日出生,汉族,住广州市番禺区。 在本院执行申请执行人广州银行股份有限公司前进支行（以下简称广州银行前进支行）与被执行人张志文借款合同纠纷一案【（2019）粤0105执14243号】过程中，异议人李功连对本院执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人李功连的异议请求为：请求法院拍卖广州市南沙区金涛西街76号407房、409房、412房、414房、507房、509房、512号、514房时，保障我的租赁权。事实与理由：我是上述涉案房屋的承租人，于2018年7月1日与被执行人张志文签订了房屋租赁合同，期限至2038年6月31日止。并于2018年7月5日止2018年10月15日分期支付了20年的租金，共计786000元。现因法院要拍卖上述房屋，为维护我的合法权益，请求法院依照上述合同让我继续使用房屋。 申请执行人广州银行前进支行辩称：1、异议人与张志文之间的租赁关系不真实。法院委托京东大数据评估平台对房屋价值进行询价评估时，查明涉案房屋的装修情况均为毛坯，使用情况均为空置。而异议人提供的《租赁合同》自签订后已有2年，房屋至今仍处于毛坯和空置状态，异议人未实际使用，明显有违常理，也不符合“买卖不破租赁原则”中承租人已实际占有的条件。此外，依据上述合同，异议人承租的涉案房屋的月租金额均远低于市场租赁价格，且租赁期间20年内均无租金涨幅，明显不符合市场规律，有违常理。其也无证据证明其已依约付清20年的租金。2、涉案租赁合同晚于我行设立抵押登记，不得对抗我行享有的抵押权。根据查册表显示，张志文于2014年5月16日将涉案房屋抵押给我行并办理了抵押登记。而租赁期限是自2018年7月1日至2038年6月31日，该租赁合同签订时间晚于抵押登记设立时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，异议人的租赁关系不得对抗我已登记的抵押权。同时，异议人主张的20年租赁合同将对涉案房屋的拍卖价值由极大的贬损，甚至可能导致房屋流拍，从而影响抵押权的实现。因此，请求法院依法审查异议人所主张的租赁关系的真实性，并将其租赁权涤除后再依法拍卖。 被执行人张志文未提交答辩意见及举证。 经审查查明：关于广州银行前进支行诉张志文借款合同纠纷一案，2019年8月14日，本院作出（2019）粤0105民初7463号民事判决书判令：一、解除广州银行前进支行与张志文于2014年5月12日签订的《个人综合授信合同》；二、解除广州银行前进支行与张志文于2014年5月21日签订的《个人借款合同》，张志文向广州银行前进支行偿还该合同项下的借款本金956036.49元及逾期利息、罚息及复利；三、解除广州银行前进支行与张志文于2014年6月3日签订的《个人借款合同》，张志文向广州银行前进支行偿还该合同项下的借款本金963673.49元及逾期利息、罚息及复利；四、如张志文不履行上述判项所确定的债务，广州银行前进支行有权以张志文所有并设定抵押的广州市南沙区金涛西街76号407、409、412、414、507、509、512、514房拍卖、变卖所得价款优先受偿；等。上述判决书已经发生法律效力。2019年11月11日，因张志文未履行上述判决确定的义务，广州银行前进支行向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0105执14243号立案执行，并向被执行人发出执行通知书及报告财产令，责令其立即履行生效判决书确定的义务。 本院于2019年3月14日诉讼保全查封了张志文名下位于广州市南沙区金涛西街76号412房、509房、512房及514房的产权份额，并轮候查封了其名下位于广州市南沙区金涛西街76号414房的产权份额，现均转为（2019）粤0105执14243号案执行中的查封措施。2019年12月13日，本院以（2019）粤0105执14243号执行裁定书查封被执行人张志文名下位于广州市南沙区金涛西街76号407房、409房及507房。因被执行人至今仍未履行涉案义务，本院分别作出（2019）粤0105执14243号之一、（2019）粤0105执14243号之二执行裁定书裁定拍卖上述8套房屋，并前往房屋处张贴公告，责令张志文及房屋实际占有使用人限期搬离并腾空房屋交由本院处理。利害关系人李功连遂向本院主张其对上述8套房屋享有20年的租赁权，本院以短信方式告知，因其主张的租赁权设立于本案抵押权之后，故对其主张不予支持，并在拍卖处理上述房屋时依法除去其租赁权。 异议人李功连遂提出本案之异议，并向本院提供以下证据：1、（出租方，甲方）张志文与（承租方、乙方）李功连于2018年7月1日签订的《租赁合同》1份，《广州市房屋租赁合同》（2016年版）8份，其中约定：甲方同意将坐落在广州市南沙区××街××、××、××、××、××、××、××、××房共××房屋出租给乙方，只作为办公使用，不作场地使用；使用期：20年，自2018年7月1日至2038年6月31日止。上述八套房屋20年的租金共计786000元，乙方于2018年7月1日至2018年10月15日前以转账的方式分5次缴纳给甲方；等。2、户名李功连在中国建设银行的62×××47账户交易明细，显示2018年7月1日至2018年11月1日期间向对方账户张志文银行账号分别转账300000元、200000元、200000元、33500元、10000元、33300元、10000元；3、POS机存单1张；4、盖有广州市南沙区沙街社区综合管理服务中心业务专用章的税收缴款书，地址分别为涉案**房屋，注册类型均为出租屋，填发时间均为2019年5月7日，纳税人均为张志文，其中每套房屋印花税发票各1张，每套房屋滞纳金、土地使用税等税费发票各2张。 另查，据查册时间为2019年12月13日的广州市不动产登记查册表显示，位于南沙区××街××、××、××、××、××、××、××、××房共××房的产权人均为张志文单独所有；用途均为办公；第一抵押权人广州银行前进支行于2014年5月16日设立抵押登记，权利部位全部；本院于2019年3月14日以（2019）粤0105执保275号案查封上述412房、509房、512房及514房，于2019年12月13日以（2019）粤0105执14243号案查封上述407房、409房及507房；深圳市福田区人民法院于2019年1月25日查封上述414房，本院于2019年3月14日以（2019）粤0105执保275号案轮候查封该业。 本院认为：因被执行人张志文未履行生效法律文书所确定的义务，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，查封、裁定拍卖其名下的涉案房屋，于法有据。现异议人李功连以其在涉案房产抵押权设立后签订的房屋租赁合同主张在拍卖中保障其租赁权的，本案依民事诉讼法第二百二十五条进行审查。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”申请执行人广州银行前进支行于2014年5月16日在8套涉案房屋上办理抵押登记，异议人提交的租赁合同显示的涉案房屋租赁期均为自2018年7月1日起20年，即房屋在出租前已依法设立抵押权，由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，故此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。并且，异议人在签订长期租赁合同时应尽到一定的注意义务，其在知道或应当知道房产被设定抵押的情况下，仍与之签订为期20年的租赁合同并支付租金，由此产生的法律风险是可以预见到的。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，“拍卖财产原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，异议人的承租权如继续存在于涉案房屋之上，在本院依法处置涉案房屋后不移交占有除去租赁，则在房屋拍卖过程中，可能存在降价拍卖或变卖的情形，严重影响申请执行人在先抵押权的实现，故应将其剔除。因此，本院决定除去异议人租赁权并无不当，异议人请求法院在拍卖中保障其对涉案房屋的租赁权的异议请求，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人李功连提出的执行异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  黄洋洋 审判员  陈心萍 审判员  曾 婧 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  叶均兰 翁时尚