江苏省盐城市盐都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0903执异73号 案外人：马里，男，1976年1月16日生，汉族，居民，住江苏省扬州市邢江区。 申请执行人：江苏盐城农村商业银行股份有限公司，住所地在江苏省盐城市。 法定代表人：李一平，该行董事长。 委托代理人：陆咸鸿，该行不良贷款管理中心总经理。 委托代理人：蔡华维，江苏御今律师事务所律师。 被执行人：顾春梅，女，1971年1月23日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。 被执行人：丁鑫，男，1971年10月30日生，汉族，居民，住址同上。 被执行人：丁瑶，女，1994年12月1日生，汉族，居民，住址同上。 本院在执行江苏盐城农村商业银行股份有限公司（以下简称盐城农商行）与顾春梅、丁鑫、丁瑶民间借贷暨保证合同纠纷一案中，强制执行被执行人顾春梅、丁鑫、丁瑶名下坐落于盐城市城南新区盐渎明城6A-幢01室的房屋。案外人马里向本院提出书面执行异议，请求本院终止对盐城市城南新区盐渎明城6A-幢01室的房屋迁让执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人马里向本院提出执行异议称：要求本院终止要求房屋所有人及案外人（房屋承租人）迁让出坐落于盐城市城××新区××室的房屋，依法维护案外人合法有效的《房屋租赁合同》。事实与理由：2011年8月8日案外人与顾春梅、丁鑫、丁瑶签订了一份《房屋租赁合同》，2012年9月30日双方又签订了一份《盐渎明城商铺租赁合同》，同时经盐渎明城管理办公室见证。合同约定租赁期限为15年，自2011年8月8日至2026年8月7日止，案外人并在2012年5月5日前付清了15年的全部租金300万元整。多年来，案外人一直在正常经营使用所租赁的上述房屋。2020年9月7日，案外人看到贵院张贴在该房处的（2020）苏0903执恢862号公告，要求房屋所有人迁让出上述房屋。由于贵院可能并不知情涉案房屋在该案未有诉讼前已与2011年8月8日就已经租赁给申请人经营使用，根据买卖不破租赁的原则，即根据《合同法》第二百二十九条、《城市房屋租赁管理办法》第十一条等相关法律规定，即使房屋使用权人变更，在租赁期间内，案外人仍然对租赁的房屋享有合法占有、使用的权利。为此，案外人特提出执行异议申请，依法维护案外人合法有效的租赁权。 申请执行人盐城农商行在异议答辩时称：对案外人异议请求，我方不予认可，涉案房屋在2011年3月25日与我方签订了房屋抵押贷款协议，抵押权的设定，早于案外人与被执行人顾春梅、丁鑫、丁瑶签订的房屋租赁合同，根据法律规定，买卖不破租赁的法律要求是1、签订租赁合同的时间，必须早于抵押权或者人民法院其他有关部门的查封；2、给付租金；3、实际占用租赁物。本案因为案外人的请求不符合上述的法律规定，故请求人民法院裁定驳回案外人的异议请求。 被执行人丁鑫、顾春梅、丁瑶未作答辩。 本院审查时查明：2011年3月25日，盐城农商行作为贷款人与顾春梅作为借款人，丁鑫、丁瑶作为保证人签订个人住房（商业用房）借款合同一份，该合同约定：顾春梅因购买盐渎明城某第1-3层01号房屋，向盐城农商行贷款580万元，借款期限为60个月，从2011年2月24日至2016年2月24日；贷款利率按商业银行基准利率上浮40%，如借款人未按合同约定用途使用贷款的，逾期罚息在执行贷款利率水平上上浮100%，逾期还款的上浮50%计收罚息；还款方法实行等额本息还款法；由借款人顾春梅购买的盐渎明城某第1-3层01号房屋作抵押担保，……，双方还就合同的其他权利义务作了约定。上述借款合同签订的当日，盐城农商行向顾春梅发放贷款580万元，2011年9月6日顾春梅与盐城农商行在盐城市盐都区住房和城乡建设局对用于借款抵押的盐渎明城某01号室房屋办理了一般抵押权设立登记。后丁鑫、顾春梅、丁瑶未按约还款，盐城农商行于2012年7月23日诉至本院，本院于2012年11月8日作出（2012）都商初字第536号民事判决：一、被告顾春梅偿还原告盐城农商行借款本金4651059.83元及利息37438.95元，并承担从2012年6月22日起至本判决确定的还款义务之日止按月利率7.525‰计算的利息，于本判决生效后十日内付清。二、被告丁鑫对被告顾春梅上述借款本息承担连带偿还责任。三、驳回原告盐城农商行的其他诉讼请求。案件受理费44308元，由被告顾春梅、丁鑫负担。被告顾春梅不服判决，上诉至盐城市中级人民法院，该院经审理于2013年6月3日作出终审判决：一、维持本院（2012）都商初字第0536号民事判决第（二）、（三）项和案件受理费部分。二、撤销盐城市盐都区人民法院（2012）都商初字第0536号民事判决第（一）项。三、被告顾春梅于本判决生效十日内偿还原告盐城农商行借款本金4651059.83元及利息37438.95元，并承担自2012年6月22日起至实际偿还之日止按合同约定的利率计算方式计算的利息。二审案件受理费50元由上诉人顾春梅负担。因顾春梅、丁鑫未履行生效文书确定的义务，盐城农商行于2013年8月19日向本院申请强制执行，执行案号：（2013）都执字第794号。2013年11月8日因查封的案涉盐渎明城某01号室房屋暂不便处理，盐城农商行申请终结本次执行程序。2020年8月12日盐城农商行申请恢复执行，本院立案受理，执行案号为：（2020）苏0903执恢862号。本院作出（2020）苏0903执恢862号执行裁定书，并向被执行人等发出（2020）苏0903执恢862号公告，载明：“责令被执行人顾春梅、丁鑫、丁瑶于2020年9月20日前履行已生效的法律文书确定的全部义务；如不能在期限内履行还款义务，则需在2020年9月30日前迁出并腾空位于盐城市区都新区娱乐村盐××室房屋，同时将房屋钥匙送至本院。在责令期限到期仍不履行的，本院将依法强制执行，并对房屋内的剩余物品一并评估、拍卖，一切后果由被执行人自负”。后案外人马里向本院提出书面执行异议，认为案涉迁让房屋，在租赁期间内，案外人对租赁的房屋享有合法占有、使用的权利，请求本院终止对案涉房屋的执行。 另查明：2011年8月8日，马里与丁鑫、顾春梅、丁瑶签订房屋租赁合同1份,约定：丁鑫、顾春梅、丁瑶将案涉房产租赁给马里，租赁期限自2011年8月8日至2026年8月7日止，每年租金50万元，如一次性付清15年房屋租金，按每年20万元计算。2011年9月30日，在盐渎明城管理办公室马里又与丁鑫、顾春梅、丁瑶在2011年8月8日的房屋租赁合同的基础上签订补充合同1份，约定：2012年10月1日至2014年9月30日两年的政府补贴，由马里到指定部门领取；租赁期间由马里缴纳物业管理费、装修前报备，并缴纳装修保证金5万元。2012年4月26日至2012年5月7日间，马里向丁鑫付清15年的房屋租金300万元。马里租赁房屋后，缴纳了1万元装修保证金及管理费用，将案涉房屋装修经营乒乓球馆。 本院经审查认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案中被执行人顾春梅、丁鑫未能履行生效文书确定的义务，本院依法裁定对在被执行人顾春梅、丁鑫名下的财产采取强制执行措施，符合法律规定。案外人马里异议主张系案涉房产承租人，根据买卖不破租赁的原则，其在租赁期间内，享有占有、使用的权利。对此，本院认为，对案外人提出的执行异议，原则上进行形式审查，并根据规定情形判断执行标的的权利归属，其中对房屋所有权的审查应以房产登记管理部门的登记为依据。由于案涉盐渎明城某01号室房产登记在被执行人的顾春梅、丁鑫、丁瑶名下。因此，从形式要件看，本院执行的涉案房产权利人为被执行人顾春梅、丁鑫。因顾春梅、丁鑫未履行生效文书确定的义务，本院对被执行人顾春梅、丁鑫名下的案涉房产采取相应的强制执行措施，符合法律规定。案外人马里异议认为案涉在租赁期内，其享有占有、使用的权利，对此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案中马里在案涉抵押登记后签订的房屋租赁协议，其主张虽已占有承租房屋，并付清15年租金300万元，但其取得的租赁关系相关权利不得对抗已登记的抵押权。综上，案外人马里以其与被执行人签有租赁合同享有租赁权为由阻却执行，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人马里的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 裴森辉 审 判 员 王 华 审 判 员 辅绍贵 二〇二〇年十一月十四日 法官助理 朱 蕾 书 记 员 曹妮娜