徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初3978号原告：许心宇，男，1996年5月23日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：邓加永（人），男，1966年7月5日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：许庆文（系原告父亲），男，1968年4月27日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：保利铜山置业发展有限公司，住徐州市铜山区彭祖路****。法定代表人：孙丕渺，该公司总经理。委托诉讼代理人：王灿，江苏非圆律师事务所律师。原告许心宇与被告保利铜山置业发展有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，经审理发现有不适宜简易程序情形，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许心宇的委托诉讼代理人许庆文，被告保利公司的委托诉讼代理人王灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许心宇向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告防水硬化维修费79000元；2．要求被告赔偿因为漏水问题影响原告使用造成的损失，参照合同约定的逾期上房的违约金日万分之一的标准计算至2020年3月23日原告维修完毕止，合计54880元；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年1月20日，原告与被告签订商品房买卖合同(合同号：TS0066605)，约定：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现质量问题的，出卖人应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应的赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担；还约定2019年6月30日前交房。合同签订后，原告按约支付了所有房款。在交房过程中，被告要求原告与其委托的物业服务企业徐州宝信物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议中约定由徐州宝信物业服务有限公司负责编制房屋、附属建筑物、构筑物等的年度维修养护计划和大中修方案，并由其组织实施。按照《徐州物业管理条例实施细则》第二十九条物业维护责任中第四款的规定：：住宅在开发建设单位保修期内的由住宅开发建设单位委托的物业管理企业负责维护，费用从委托费用中列支。根据物业管理的规定，小区公共区域需要维修的可以动用维修基金，而业主专有部分的维修在保修期内的由开发商承担，超过保修期的由其个人承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。原告所购宝信润山A53号楼102户别墅于2019年11月3日办理上房手续，在上房前原被告及南通四建(开发商确定的施工单位)三方就已确认宝信润山A53号楼102户别墅及其专有部分存在渗水、漏水的质量问题，并制定了维修方案。由于被告为了降低费用，其批准的维修方案不能有效解决渗水、漏水问题，原告未予认可，而且其委托的施工队在西花园防水施工过程中故意拖延时间，多次维修仍未修好。鉴于此，原告委托第三方进行了维修，共计支付相关费用79000元。因为漏水问题影响原告使用造成的损失，参照合同约定的逾期上房的违约金日万分之一的标准计算至2020年3月23日原告维修完毕止，合计54880元。综上所述，由于原告所买房屋及专有使用权部分建筑物存在严重的渗水及漏水现象，并经被告方确认，且被告不能及时给予妥善维修，给原告造成了重大损失。原告为维护合法权益诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。被告保利公司辩称，原告对涉案房屋消防楼梯违规改建为平台，对涉案房屋进行了大幅改变，破坏了防水等功能。原告所述缺乏事实及法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月20日，原告许心宇（乙方）与被告保利公司（甲方）签订商品房买卖合同和买卖合同补充协议，约定：原告购买被告开发的位于铜山城区北侧，泉新路东侧的宝信润山小区的A52幢1单元102号房屋，地上**，地下**，建筑面积387.68平方米，房屋总价款3926301元。第十一条，交付时间和手续，（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。(三)查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)详见附件十二补充协议第九条第3项第(2)款。第十七条，(一)商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。(二)下列情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；3.非出卖人原因造成的房屋及其附属设施的损害。(三)在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。附件十二补充协议第十条，除不可抗力、本合同及本补充协议另有约定外，出卖人未按照本合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)如下：1.逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，并与实际该商品房交付日一并向买受人支付违约金，合同继续履行。合同及协议签订后，原告支付房款，于2019年11月3日办理了交房手续。交房时原告发现房屋有漏水、渗水情况，其提供的房屋验收单上载明“三楼北卧室西面顶漏水，地下**、东边墙面大面积渗水，东南面房屋墙面及地面还存在漏水现象，特别是楼梯下面和东花园下面；北墙面存在渗水现象，特别是东西花园下面。东花园排水不畅，积水严重，楼梯与花园之间的护栏渗水严重；西花园排水不畅，积水严重；楼梯存在渗水现象，排水不畅。”。原告向被告反映维修事宜后，被告委托徐州千林建筑装饰工程有限公司（下称千林公司）进行维修。原告对千林公司出具的维修方案存在异议，后由该公司对西花园进行维修，原告委托该小区物业公司介绍的徐州顺淼建筑装饰工程有限公司（下称顺淼公司）对东花园及楼梯进行维修。2019年12月3日，原告与顺淼公司签订了《关于渗水、漏水的施工改造合同》，合同约定施工内容为：(一楼东侧楼梯和墙体，现浇面拆除)(一)拆除墙体、楼梯、大理石等及垃圾清运：1、结构拆除包括按照平面图及施工改造图拆除负一层东花园下墙体、楼梯过道西侧外墙、拆旧用旧和一些零星拆除工程等所有拆除；2、负一层顶面及楼梯整体拆除；3、拆除大理石墙面，包括东花园负一层的所有外墙大理石，在拆除时尽量保证大理石完整可用；4、包括施工中产生的垃圾及主辅材料的清理、上下垃圾清运和搬运保管等。工程造价45000元。2019年12月7日、12月28日，原告两次向顺淼公司法定代理人朱进账户转款40000元。千林公司在维修后西花园仍出现漏水问题。2020年3月24日原告向被告邮寄关于宝信润山A53号楼102户解决渗水、漏水等问题的告知函，被告未作明确解决意见。2020年3月27日，原告与王光军签订关于宝信润山A53-102户防水施工合同，施工内容为宝信润山53-102东西花园及地下室采光井墙面防水硬化及西花园大理石干挂等，工程造价为34000元。2020年3月31日、4月10日、4月21日、9月5日，原告向王光军指定的王帅账户转款合计40483元。后王光军接受法庭询问称，该工程实际不含主材费为26000元，10483元系材料款，因王光军将顺淼公司未完工的剩余工程施工完毕，原告又另支付其5000元。2020年7月9日，原告与江苏空间榜样装饰工程设计有限公司签订装饰装修工程施工合同，涉案房屋于2020年4月进行装修。本院认为，原告许心宇与被告保利公司签订的商品房买卖合同和买卖合同补充协议有效，当事人均应依约履行合同义务。依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，首先，涉案房屋上房时即存在东花园、西花园、楼梯等多处漏水、积水问题，被告对原告提供的上房验收单照片打印件不予认可，但未提供保留在其处的房屋验收单原件以推翻该证据，本院结合原告父亲与物业公司、被告工作人员微信聊天记录等证据，对原告提供的该证据予以采信。被告辩称漏水等问题系原告私自改造楼梯造成，但庭审中被告认可原告于2020年3月底改造楼梯，但漏水等问题再此前已存在，故对其辩解不予采纳。其次，原告在发现问题后多次与被告沟通协调，被告虽委托千林公司进行维修，但原告对维修方案存在异议，后千林公司对西花园进行了维修，且维修后漏水、渗水问题仍未得到有效解决。原告在沟通无果后，自行委托他人对东花园、楼梯部位及西花园进行再次修复，具有合理性及必要性。再次，对照房屋验收单及微信聊天记录中载明的房屋存在的问题及范围，原告委托顺淼公司、王光军的维修范围并未明显超出修复限度。对于顺淼公司维修中含拆除楼梯工程，原告称虽拆除楼梯系为彻底解决漏水、渗水问题，但愿意顺淼公司工程款的一半即22500元，本院予以确认。故结合原告提供的合同、付款凭证、微信聊天记录等证据，本院支持保利公司赔偿原告维修损失57983元。对原告主张的自2019年11月3日至2020年3月23日期间因房屋漏水造成其无法使用的损失，本院支持参照合同约定的逾期上房违约金标准即房价的日万分之一计算，经计算原告主张的54880元未超出该标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告保利铜山置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许心宇修复费用57983元及损失54880元，合计112863元。二、驳回原告许心宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2978元，由被告保利铜山置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  朱朝芹人民陪审员  曾素菊二〇二〇年十一月十三日书 记 员  黄 维