四川省兴文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1528民初1954号 原告:杨军，男，苗族，生于1977年11月24日，户籍地四川省兴文县，现住兴文县。 原告：杨国兰，女，苗族，生于1974年11月26日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：杨军（系杨国兰丈夫），即本案原告之一杨军。 被告：兴文嘉记置业有限公司，住所地：兴文县古宋镇光明新城大龙城小区****，统一社会信用代码9151152805582233978。 委托诉讼代理人：刘春梅，系公司员工。 委托诉讼代理人：伍晓林，四川富绅律师事务所律师。 原告杨军、杨国兰与被告兴文嘉记置业有限公司（以下简称嘉记公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨军（原告杨国兰的诉讼代理人），被告的诉讼代理人伍晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告租金损失12241元（计算方式：2020年3月13日至2020年8月31日期间，即5个月零17天乘以商铺面积36.65平方米乘以60元／平方米／月）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2016年9月19日购买了被告开发的位于兴文县××镇××幢××层××号商铺××平方米），原告于2016年12月18日与四川嘉记商业管理有限公司签订《委托代理招商合同》，此商铺一直由被告用作售房部使用。2019年7月31日，经原、被告双方口头约定，被告按照《商品房买卖合同》的交付标准将门市恢复，与10幢1层5号商铺一起于2020年3月1前将商铺交付原告。原、被告于2019年12月18日签订《双租金经营补贴款项完结协议》。但被告在恢复商铺过程中一直拖延工期，直到2020年9月末才最终将商铺交付原告，比原定的交付日期拖延了七个月。原告于2020年3月13日与李鑫签订《商铺租赁合同》，因商铺迟迟不能交付，导致李鑫于2020年7月26日退租，原告又于2020年8月3日另行与张格签订新的《商铺租赁合同》，租赁时间从2020年9月1日开始起算。原告将商铺租给他人的租金是60元／平方米／月，被告延期交付商铺给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，一、被告迟延交付房屋是由于不可抗力因素导致，被告应部分免除责任。原、被告双方约定，被告于2020年3月1日之前将房屋恢复至《商品房买卖合同》约定的交房条件交付原告，但受××疫情影响，被告未能在2020年2、3月找到工人施工，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告应部分免除责任。二、原告主张按照60元／平方米／月的租金损失过高，除开不可抗力期间，租金应按照原来的25元／平方米／月计算。根据原、被告签订的《款项完结协议》，案涉房屋原租金为25元／平方米／月。即被告在签订《款项完结协议》时，预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为25元／平方米／月。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条的规定，原告主张的租金损失不能超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，在不可抗力期间外的租金应按照原租赁合同约定的25元／平方米／月的标准计算。另外，在被告未将案涉房屋交付原告的情况下，原告应当采取适当措施防止损失扩大，不应当将案涉房屋出租给第三方，根据《中华人民共和国合同法》一百一十九条的规定，原告不得就扩大的损失要求被告承担责任。综前所述，请求驳回原告过高的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提供了原告与李鑫于2020年3月13日签订的《商铺租赁合同》，原告收取李鑫租金定金的收条以及退还李鑫租金定金的收条，原告与张格于2020年8月3日签订的《商铺租赁合同》，原、被告于2019年12月18日签订的《双租金经营补贴款项完结协议》，原告与四川嘉记商业管理有限公司于2016年9月19日签订的《委托代理招商合同》，《商品房买卖合同》及不动产权证书复印件，被告出具的承诺书复印件，拟证明按照原、被告双方的约定，被告应于2020年3月1日之前将门市恢复到《商品房买卖合同》约定的交付条件将门市交给原告，然而被告违背约定直到2020年9月末才将门市交还原告，被告的违约行为给原告造成了租金损失，损失计算方式为60元/平方米/月。 经质证，被告对原告提供的原告与李鑫于2020年3月13日签订的《商铺租赁合同》、原告收取李鑫租金定金的收条以及退还李鑫租金定金的收条、原告与张格于2020年8月3日签订的《商铺租赁合同》有意见，对其余证据真实性无意见。 被告向本院提供了原、被告于2019年12月18日签订的《双租金经营补贴款项完结协议》复印件，拟证明租金损失应按照25元/平方米/月计算。 经质证，原告对被告提供的证据真实性无异议，对证明目的有异议。 对以上原、被告提供的证据，当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据,本院将结合全案证据综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于兴文县古宋镇光明新城“大龙城”10幢1层25号门市，面积36.65平方米。同日，原告与四川嘉记商业管理有限公司签订《委托代理招商合同》，原告将其购买的前述门市委托给四川嘉记商业管理有限公司代理招商，代理招商合同期限为该门市银行放贷之次日起算至第36个月。此后，该门市一直由被告租用为售房部。2019年12月18日，原、被告签订《双租金经营补贴款项完结协议》，原、被告双方对该房屋相关经营补贴合同中所约定的经营补贴进行统一核算，按照约定，被告应支付原告2017年1月至2020年2月期间的租金34810元，原告应偿还被告借款43224元，双方同意办理一次性抵扣，多退少补。被告承诺在2020年2月28日之前将门市恢复为《商品房买卖合同》约定的交付条件交付给原告。被告当庭陈述，受××疫情的影响，被告于2020年3月底才开始逐步复工复产。被告于2020年9月将门市交付了原告。 另查明，2020年8月3日，原告与张格签订《商铺租赁合同》，原告将其购买的门市出租给张格，租赁期限为2020年9月1日至2023年8月31日，租金为60元/平方米/月。 本院认为，本案的争议焦点为：一是受××的影响，被告是否应该部分免责以及免责多少；二是损失的计算标准。 针对焦点一：原、被告约定，被告应在2020年2月28日之前将门市恢复原状交付原告，被告需雇请工人将门市恢复原状，由于受××疫情的影响，被告在2020年3月底才开始逐步复工复产，故被告在2020年1月底至3月底期间是无法雇请工人将门市恢复原状的，结合实际情况，给予被告一定的合理期限履行义务，被告也应当在2020年4月30日前将门市恢复原状交付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，被告于2020年4月30日前未能交付门市给原告应属于不可抗力导致，2020年4月30日前不应计算租金损失。故本院确认原告的租金损失计算期间为2020年5月1日至2020年8月31日。 针对焦点二：原告向本院提供了证据证明其将门市出租给他人的租金为60元/平方米/月，被告虽对该证据有异议，但被告未能提供相反证据将其推翻。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告主张租金损失按照60元/平方米/月计算，符合法律规定，本院予以支持。被告提出租金按照25元/平方米/月计算，属于被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，但本案并非合同期限内应支付而未支付的可以预见的租金，而是被告未能按时交付门市给原告，其违约行为给原告造成的实际损失，故本院对被告按照25元/平方米/月计算租金的抗辩理由不予以采信。 综前所述，被告给原告造成的损失为8796元（36.65平方米×60元/平方米/月×4个月）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款之规定，判决如下： 一、被告兴文嘉记置业有限公司限于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨军、杨国兰租金损失8796元； 二、驳回原告杨军、杨国兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53元，由被告兴文嘉记置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  范鸿 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  章敏