河南省长垣市人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0728民初578号原告（反诉被告）：赵荣华，女，汉族，1981年11月6日出生，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：邵兴杰，北京市中创（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵言浩，北京市中创（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：长垣县鼎力房地产开发有限公司。法定代表人：张军安，任总经理。统一社会信用代码：914107285542107121。住所：长垣县长城大道西段路南。委托诉讼代理人：张宽宽，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伟，河南宇华大众律师事务所律师。被告（反诉第三人）：王振鹏，男，汉族，1994年4月2日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：常莉莉，河南正安律师事务所律师。反诉第三人：张喜平，女，汉族，1968年1月10日出生，住河南省范县城关镇城南北杨铺小学。公民身份号码：。原告（反诉被告）赵荣华诉被告（反诉原告）长垣县鼎力房地产开发有限公司、被告（反诉第三人）王振鹏、反诉第三人张喜平房屋买卖合同纠纷一案，赵荣华于2020年2月4日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，长垣县鼎力房地产开发有限公司于2020年5月18日向本院提起反诉，本院于同日作出受理决定，后依法进行审理。赵荣华向本院提出诉讼请求：1．判令长垣县鼎力房地产开发有限公司继续履行和赵荣华于2012年12月13日签订的《商品房买卖合同》，将位于长垣县华垣路北侧、兴华路东侧蒲城公馆第2幢1单元11701号房产交付给赵荣华，价值487900元；2．判令确认长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏之间的房屋买卖法律关系及买卖合同无效；3．判令王振鹏对第一项所述的房产承担连带交付责任；4．本案的全部诉讼费用由长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏承担。事实和理由：2012年12月13日，长垣县鼎力房地产开发有限公司与赵荣华签订《商品房买卖合同》，合同约定将位于长垣县华垣路北侧、兴华路东侧蒲城公馆第2幢1单元11701号的房产以487900元的价格出售给赵荣华，该合同第八条明确约定，长垣县鼎力房地产开发有限公司应当在2013年3月31日向赵荣华交付房屋。赵荣华向长垣县鼎力房地产开发有限公司支付了购房款，长垣县鼎力房地产开发有限公司向赵荣华出具了《收据》，双方随后在房管局办理了购房合同备案手续。现约定的交房日期已过，但长垣县鼎力房地产开发有限公司至今未将涉案房屋向赵荣华交付。并且长垣县鼎力房地产开发有限公司还与王振鹏串通，签订购房合同，恶意抢占涉案房屋。赵荣华认为，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，并在房管局办理了备案手续，双方均应当严格按照合同约定履行义务。但长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏在明知涉案房产已经办理备案的情况下仍恶意签订合同，抢占涉案房屋。长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏的行为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，应属无效。长垣县鼎力房地产开发有限公司辩称，一、长垣县鼎力房地产开发有限公司与赵荣华不存在真实、合法的《商品房买卖合同》关系，应驳回赵荣华的起诉。2011年6月17日、2011年9月2日河南蒲光特种金属制品有限公司因资金紧张向濮阳市华龙区银翔小额贷款有限公司借款8000000元，约定月利率4.5分，濮阳市华龙区银翔小额贷款有限公司为规避法律规定以冯江洁、张喜平的名义支付借款。借款后河南蒲光特种金属制品有限公司按照前述利息标准，向濮阳市华龙区银翔小额贷款有限公司指定的冯江洁、张喜平等帐户支付利息1360000元。2012年11月5日，濮阳市华龙区银翔小额贷款有限公司以张喜平、冯江洁的名义与河南蒲光特种金属制品有限公司（张军安）签订展期协议书，将还款期限延长至2013年1月31日，同时还约定了担保条款，约定：河南蒲光特种金属制品有限公司用其开发的鼎力蒲地（城）公馆的商品房与濮阳市华龙区银翔小额贷款有限公司指定的人签订《商品房买卖合同》作为借款清偿的担保。根据该协议书约定，长垣县鼎力房地产开发有限公司分别与马子岭、朱孝润、王永军、刘兴奎、祝令增（马子岭与张喜平系夫妻关系，马子岭与朱孝润、王永军、刘兴奎、祝令增等五人均为濮阳市华龙区银翔小额贷款有限公司股东）等共11人签订《商品房买卖合同》作为河南蒲光特种金属制品有限公司履行展期协议的担保。赵荣华诉状中所述内容不属实，其并未购买长垣县鼎力房地产开发有限公司房屋及支付购房款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。长垣县鼎力房地产开发有限公司与赵荣华名为商品房买卖，实为基于民间借贷的担保行为，本案中法院应当按照民间借贷法律关系审理。二、2012年11月5日《协议书》中“乙方到期不能偿还借款本息的，甲方认购的十套房产折抵借款”的约定，违反法律强制性规定，应属无效。《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国物权法》中均规定有明确的禁止流押条款，不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，本案协议书中第七条等相关条款明显违反了法律的强制性规定，依法应认定无效。三、2012年12月13日，长垣县鼎力房地产开发有限公司与赵荣华等人签订的《商品房买卖合同》实质上属于在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，应依法驳回赵荣华等人交付房屋的请求。2012年11月5日，张军安与张喜平、冯江洁签订协议书，已明确将借款展期至2013年1月31日，2012年12月13日长垣县鼎力房地产开发有限公司与赵荣华等人签订《商品房买卖合同》时，《协议书》约定的债务履行期限尚未届满。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第45条“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼”的规定，应依法驳回赵荣华交付房屋的诉讼请求。四、如法院支持赵荣华等人交付房屋的诉请，将变相对非法高息予以确认。2012年11月5日，张军安与张喜平签订《协议书》时，约定的以房抵债价款合计为5993107元，如以河南蒲光特种金属制品有限公司向张喜平借款4000000元为基数，按照法律允许的最高的利息标准月息2%，从2011年9月2日借款时计算至协议签订时，本息合计为5128000元，扣减河南蒲光特种金属制品有限公司于2011年12月已支付的540000元利息，本息应为4588000元，远远低于以房抵债的总房款5993107元。如法院支持本次诉讼中赵荣华等人要求交付房屋的诉讼请求，王永军、刘兴奎、祝令增等人必将陆续起诉。将会导致法院以判决交付房屋的形式对张喜平超出法律标准的利息予以确认。五、长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏等人签订的合同合法、有效，并且已交付入住，赵荣华诉请要求确认长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏之间房屋买卖法律关系及买卖合同无效没有事实及法律依据。2012年12月13日，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2013年3月31日，赵荣华在本案起诉前，超过约定交房期限长达7年的时间内，从未与长垣县鼎力房地产开发有限公司协商交房。2013年4月27日，张喜平向濮阳市中级人民法院起诉，要求河南蒲光特种金属制品有限公司、李金丽、赵云杰偿还4000000本金并按照月息4.5%支付利息。2013年8月2日，濮阳市中级人民法院作出（2013）濮中民二初字第5号民事判决书，判决河南蒲光特种金属制品有限公司偿还张喜平借款本金4000000元及利息。2013年10月16日，张喜平向濮阳中院申请强制执行，2019年10月12日，张喜平委托马子岭作为代理人向河南蒲光特种金属制品有限公司破产管理人申报债权。上述事实充分说明，即便是张喜平本人，也认定与长垣县鼎力房地产开发有限公司、河南蒲光特种金属制品有限公司之间存在民间借贷关系，而非《商品房买卖合同》关系。长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在恶意串通，不违反法律、行政法规强制性规定。并且王振鹏已向长垣县鼎力房地产开发有限公司交付全部购房款，长垣县鼎力房地产开发有限公司也已向王振鹏交付房屋，王振鹏装修居住至今。长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏所签订的《商品房买卖合同》已履行完毕。需要说明的是赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司并未就本案房屋办理抵押登记，不得对抗第三人。同时赵荣华也不是真正的购房人，根本就不适用《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定。王振鹏辩称，赵荣华诉讼请求于法无据，应驳回其诉讼请求。一、赵荣华要求继续履行与长垣县鼎力房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》并确认王振鹏与长垣县鼎力房地产开发有限公司的买卖合同无效，毫无理由。接到诉状后，王振鹏向长垣县鼎力房地产开发有限公司了解到赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》真实情况，了解到该合同名为房屋买卖实为借款担保，赵荣华并未向长垣县鼎力房地产开发有限公司支付房款。根据我国现有法律规定其与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同应认定为无效，应按照真实的民间借贷关系处理。事实上，由于河南省蒲光特种金属制品有限公司于2012年11月5日签订协议，约定河南省蒲光特种金属制品有限公司不能偿还案外人冯江洁、张喜平到期债务，应将“鼎力蒲地公馆”项目商品房抵偿，到期偿还借款本息的，将10套商品房退还给乙方等等条款。签订协议同时，张喜平将抵房名单交付给长垣县鼎力房地产开发有限公司，并由这名单上的人员与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，其中包括本案赵荣华。本案赵荣华起诉的合同是基于上述借贷关系的约定，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司不存在真实的商品房买卖法律关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司双方名为房屋买卖，实为基于民间借贷的担保行为，法院应当按照民间借贷法律关系审理。可见，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司商品房买卖合同是基于案外人冯江洁、张喜平与河南省蒲光特种金属制品有限公司的民间借贷而签订的房屋担保合同，并非是买卖房屋为真实目的，赵荣华未向长垣县鼎力房地产开发有限公司交付任何款项。赵荣华并不享有涉案房屋的物权，不能依据没有法律效力的买卖合同主张权利。赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司的纠纷应按照民间借贷关系处理，其双方买卖合同应认定为无效。二、王振鹏与长垣县鼎力房地产开发有限公司《商品房买卖合同》合法有效，应予维护。1．王振鹏已完成了《商品房买卖合同》约定的义务。本案，王振鹏与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订合同后，足额交付了全部房款，履行了付款义务，长垣县鼎力房地产开发有限公司交付房屋，王振鹏合法使用该房屋。王振鹏与长垣县鼎力房地产开发有限公司履行了合同约定的义务，王振鹏理应享受合同权利。2．王振鹏与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订商品房买卖合同不存在恶意串通、抢占房屋情节，不符合合同无效的法律规定。恶意串通是指为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。本案，王振鹏实际支付房款，该房款是涉案房屋的对价，王振鹏并未因此获得不法利益。而且王振鹏与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订合同时，也不知道且无法知道长垣县鼎力房地产开发有限公司针对涉案房屋与他人签订买卖合同。自长垣县鼎力房地产开发有限公司交付房屋之始，王振鹏便接收房屋，装修入住，从无有人提出异议。赵荣华从未到王振鹏居住房屋查看，更未听说赵荣华要求长垣县鼎力房地产开发有限公司交付该房。赵荣华所称的非法性不存在，故其主张无效观点不成立。3．长垣县鼎力房地产开发有限公司作为房屋产权人，有权出售房屋，其合同主体合法，与王振鹏签订的买卖合同合法有效。房产权从未变更，直至现在，涉案房屋所有权人始终是长垣县鼎力房地产开发有限公司，长垣县鼎力房地产开发有限公司作为房屋所有权人，对涉案房屋有合法处分权，作为商品房买卖合同的卖方，主体合法，且合同内容并无违法条款，故合同有效。赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司之间纠纷应另案处理，或驳回认为王振鹏合同无效的主张。4．根据本案实际情况，王振鹏的商品房买卖合同符合继续履行的法律条件，应驳回赵荣华诉讼请求。（1）赵荣华称其《商品房买卖合同》已办理备案手续，即便办理备案，也只是履行了房管部门的登记手续，备案并非是确定产权的依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条（商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。）、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条（企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。）、《城市商品房预售管理办法》第十条（商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。）均规定，商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案，说明登记备案制度是一种行政管理行为。《中华人民共和国物权法》并没有登记备案登记制度，故备案登记不具有物权效力，涉案房屋所有人仍是长垣县鼎力房地产开发有限公司。（2）备案不是确定合同效力的优先考虑条件。根据《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。本案中，王振鹏与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，并接受房屋，支付了物业费且装修入住。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，该房屋已实际交付给王振鹏使用，王振鹏已经合法占有该房屋。故涉案房屋现依然在房地产开发商名下，尚未办理房屋转移登记，但是该房屋已经由王振鹏合法占有，综合以上情节，王振鹏的合同义务已经履行完毕，根据上述解释应当优先保护王振鹏的权利，由王振鹏继续履行与长垣县鼎力房地产开发有限公司的买卖合同。三、赵荣华起诉王振鹏与长垣县鼎力房地产开发有限公司承担连带交付房产责任，于理不通，应予驳回。1．赵荣华买卖合同依法无效，无效合同自成立之日即无效，而且事实上，赵荣华并未因该合同履行任何义务，无权要求长垣县鼎力房地产开发有限公司继续履行合同。2．本案是买卖合同纠纷，并非确权纠纷。赵荣华并未取得涉案房屋产权，无权要求王振鹏配合长垣县鼎力房地产开发有限公司交付涉案房屋。3．连带责任需要有明确法律规定，赵荣华要求王振鹏承担连带责任，无法律依据。长垣县鼎力房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1．判令解除长垣县鼎力房地产开发有限公司与赵荣华于2012年12月13日签订的《商品房买卖合同》；2．判令赵荣华配合长垣县鼎力房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的撤销（注销）备案登记手续；3．本案的诉讼费等费用由赵荣华承担。事实与理由：长垣县鼎力房地产开发有限公司、案外人河南省蒲光特种金属制品有限公司均由李红宾、张军安出资设立，由张军安担任法定代表人。2011年9月2日，河南省蒲光特种金属制品有限公司向第三人张喜平借款4000000元，期限为三个月。2012年11月5日张喜平与河南省蒲光特种金属制品有限公司签订以物抵债及展期协议，协议主要约定：将还款期限延长至2013年1月31日，河南省蒲光特种金属制品有限公司到期不能偿还借款本息的，以开发的鼎力蒲地（城）公馆抵偿债务，并约定如河南省蒲光特种金属制品有限公司到期偿还本息的，张喜平应将商品房退还给河南省蒲光特种金属制品有限公司。2012年12月13日，长垣县鼎力房地产开发有限公司与张喜平指定的赵荣华等人签订《商品房买卖合同》。综上，长垣县鼎力房地产开发有限公司与赵荣华并不存在真实、合法的商品房买卖合同关系，而是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，赵荣华并未支付购房款。长垣县鼎力房地产开发有限公司为维护自身合法权益，特诉至本院，请求解除与赵荣华签订的《商品房买卖合同》并由赵荣华配合办理商品房买卖合同撤销（注销）备案登记手续。赵荣华针对长垣县鼎力房地产开发有限公司反诉辩称，1．长垣县鼎力房地产开发有限公司反诉状中的第一项诉讼请求恰恰证明了赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司于2012年12月13日所签订的《商品房买卖合同》是成立且合法有效的。长垣县鼎力房地产开发有限公司在反诉状中第一项诉讼请求是“判令解除反诉原告与反诉被告赵荣华于2012年12月13日签订的《商品房买卖合同》”。该诉讼请求是要求法院解除《商品房买卖合同》，合同解除必然是以合同有效为前提。可见，长垣县鼎力房地产开发有限公司是承认和认可与赵荣华订立《商品房买卖合同》的事实，以及该合同是双方真实意思表示，是合法有效的。2．长垣县鼎力房地产开发有限公司在反诉状诉讼请求及事实和理由部分第二段所述的事实是根本不能成立且不存在。长垣县鼎力房地产开发有限公司称2011年9月2日河南省蒲光特种金属制品有限公司向张喜平借款4000000元，2012年11月5日张喜平与河南省蒲光特种金属制品有限公司签订以物抵债及展期协议，2012年12月13日长垣县鼎力房地产开发有限公司与张喜平指定赵荣华签订《商品房买卖合同》。长垣县鼎力房地产开发有限公司以上所述根本不成立且不存在。据赵荣华所知，张喜平从未与长垣县鼎力房地产开发有限公司或河南省蒲光特种金属制品有限公司签订过以物抵债及展期协议，根本不存在上述事实。长垣县鼎力房地产开发有限公司至今未提交任何以物抵债及展期协议的合同，其所述并不存在。如赵荣华所述，张喜平的4000000元是河南省蒲光特种金属制品有限公司借的借款。该借款与长垣县鼎力房地产开发有限公司没有联系，又怎么会转到长垣县鼎力房地产开发有限公司头上，二者主体不同，长垣县鼎力房地产开发有限公司没有提供任何证据证明。最重要的是，张喜平借给河南省蒲光特种金属制品有限公司的4000000元借款，张喜平已经向濮阳市中级人民法院提起诉讼。根据濮阳市中级人民法院2013年8月2日的（2013）濮中法民二初字第5号民事判决书和2014年5月21日的《执行和解笔录》可以看出，张喜平出借给河南省蒲光特种金属制品有限公司的4000000元借款已经法院审理且出具生效判决并已进入执行程序，并且河南省蒲光特种金属制品有限公司在2014年与张喜平还达成了执行和解，上述过程中从未提及以物抵债。据此可以说明，长垣县鼎力房地产开发有限公司所述完全是虚假的。3．长垣县鼎力房地产开发有限公司反诉中关于“解除2012年12月13日所签订的《商品房买卖合同》”的诉请没有任何事实和法律依据，应予驳回。根据该《商品房买卖合同》，对照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的4种合同解除的法定情形，本案不符合任意一种情形。赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中并未约定合同解除的条件，本案也不符合约定解除的情形。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》中关于合同解除案件审理应“审慎适用合同解除制度”的明确规定，以及其中合同履行与救济这一款关于“法院认定合同解除时，要根据当事人存在解除权是约定解除权还是法定解除权的情形分别处理的原则”。赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司所签订的《房屋买卖合同》也不存在解除的条件。根据法院处理“一房二卖”的审判实践，双方合同亦不能解除赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司所订立的《商品房买卖合同》。4．本案的核心是“一房二卖”，根据国家相关法律和最高人民法院司法解释的相关规定，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行，赵荣华在本诉中的第一项诉讼请求成立。根据最高人民法院2016年八民会议纪要第15条规定，审理一房多卖纠纷案件时，应对买卖合同成立先后时间顺序、主管机关备案时间等确定。本案中，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》的时间是2012年12月13日，是在长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏签订合同之前。并且，赵荣华的合同已于2012年12月17日在长垣县房产管理局进行了备案登记。可见，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司订立的合同应当受到法律保护。一房二卖中，合同登记方是有对抗其他买受人的效力的。根据最高人民法院2011年第442号文件《全国民事审判工作会议纪要》第16条关于“预告登记期间内，未经预告登记权利人同意，房屋所有权人的处分行为，不得对抗预告登记权利人。”的规定。此外，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第1款规定的更明确，即预告登记后，未经预告登记权利人同意的处分行为，不发生物权效力。由此可见，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司所签合同亦应受法律保护。根据审判实践中房屋出卖给两个或者多个买受人，已签订合同时以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力。本案中赵荣华的合同订立时间在先，因此应当受法律保护。5．长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏后签订的《商品房买卖合同》明显是恶意串通，应当认定无效。本案中长垣县鼎力房地产开发有限公司在与赵荣华签订合同之后又与王振鹏签订了买卖合同。并且，长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏是在明确知道长垣县鼎力房地产开发有限公司已经将房屋出卖给赵荣华并已办理备案手续的情况下又签订《房屋买卖合同》（房屋买卖合同备案制度设立的本身就是对社会进行公示，防止一房二卖），且其价格明显低于市场价值，也低于赵荣华的合同价。长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏的上述行为明显是恶意串通，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，应当确认长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏订立的合同无效。综上所述，长垣县鼎力房地产开发有限公司在反诉状中所述的事实并不存在，其诉讼请求没有任何事实和法律依据，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》合法有效，应当受法律保护。赵荣华针对长垣县鼎力房地产开发有限公司反诉辩称，1．长垣县鼎力房地产开发有限公司反诉状中的第一项诉讼请求恰恰证明了赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司于2012年12月13日所签订的《商品房买卖合同》是成立且合法有效的。长垣县鼎力房地产开发有限公司在反诉状中第一项诉讼请求是“判令解除反诉原告于反诉被告赵荣华于2012年12月13日签订的《商品房买卖合同》”。该诉讼请求是要求法院解除《商品房买卖合同》，合同解除必然是以合同有效为前提。可见，长垣县鼎力房地产开发有限公司是承认和认可与赵荣华订立《商品房买卖合同》的事实，以及该合同是双方真实意思表示，是合法有效的。2．长垣县鼎力房地产开发有限公司在反诉状诉讼请求及事实和理由部分第二段所述的事实是根本不能成立且不存在。长垣县鼎力房地产开发有限公司称2011年9月2日河南省蒲光特种金属制品有限公司向张喜平借款4000000元，2012年11月5日张喜平与河南省蒲光特种金属制品有限公司签订以物抵债及展期协议，2012年12月13日长垣县鼎力房地产开发有限公司与张喜平指定赵荣华签订《商品房买卖合同》。长垣县鼎力房地产开发有限公司以上所述根本不成立且不存在。据赵荣华所知，张喜平从未与长垣县鼎力房地产开发有限公司或河南省蒲光特种金属制品有限公司签订过以物抵债及展期协议，根本不存在上述事实。长垣县鼎力房地产开发有限公司至今未提交任何以物抵债及展期协议的合同，其所述并不存在。如赵荣华所述，张喜平的4000000元是河南省蒲光特种金属制品有限公司借的借款。该借款与长垣县鼎力房地产开发有限公司没有联系，又怎么会转到长垣县鼎力房地产开发有限公司头上，二者主体不同，长垣县鼎力房地产开发有限公司没有提供任何证据证明。最重要的是，张喜平借给河南省蒲光特种金属制品有限公司的4000000元借款，张喜平已经向濮阳市中级人民法院提起诉讼。根据濮阳市中级人民法院2013年8月2日的（2013）濮中法民二初字第5号民事判决书和2014年5月21日的《执行和解笔录》可以看出，张喜平出借给河南省蒲光特种金属制品有限公司的4000000元借款已经法院审理且出具生效判决并已进入执行程序，并且河南省蒲光特种金属制品有限公司在2014年与张喜平还达成了执行和解，上述过程中从未提及以物抵债。据此可以说明，长垣县鼎力房地产开发有限公司所述完全是虚假的。3．长垣县鼎力房地产开发有限公司反诉中关于“解除2012年12月13日所签订的《商品房买卖合同》”的诉请没有任何事实和法律依据，应予驳回。根据该《商品房买卖合同》，对照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的4种合同解除的法定情形，本案不符合任意一种情形。赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中并未约定合同解除的条件，本案也不符合约定解除的情形。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》中关于合同解除案件审理应“审慎适用合同解除制度”的明确规定，以及其中合同履行与救济这一款关于“法院认定合同解除时，要根据当事人存在解除权是约定解除权还是法定解除权的情形分别处理的原则”。赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司所签订的《房屋买卖合同》也不存在解除的条件。根据法院处理“一房二卖”的审判实践，双方合同亦不能解除赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司所订立的《商品房买卖合同》。4．本案的核心是“一房二卖”，根据国家相关法律和最高人民法院司法解释的相关规定，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行，赵荣华在本诉中的第一项诉讼请求成立。根据最高人民法院2016年八民会议纪要第15条规定，审理一房多卖纠纷案件时，应对买卖合同成立先后时间顺序、主管机关备案时间等确定。本案中，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》的时间是2012年12月13日，是在长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏签订合同之前。并且，赵荣华的合同已于2012年12月17日在长垣县房产管理局进行了备案登记。可见，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司订立的合同应当受到法律保护。一房二卖中，合同登记方是有对抗其他买受人的效力的。根据最高人民法院2011年第442号文件《全国民事审判工作会议纪要》第16条关于“预告登记期间内，未经预告登记权利人同意，房屋所有权人的处分行为，不得对抗预告登记权利人。”的规定。此外，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第1款规定的更明确，即预告登记后，未经预告登记权利人同意的处分行为，不发生物权效力。由此可见，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司所签合同亦应受法律保护。根据审判实践中房屋出卖给两个或者多个买受人，已签订合同时以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力。本案中赵荣华的合同订立时间在先，因此应当受法律保护。5．长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏后签订的《商品房买卖合同》明显是恶意串通，应当认定无效。本案中长垣县鼎力房地产开发有限公司在与赵荣华签订合同之后又与王振鹏签订了买卖合同。并且，长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏是在明确知道长垣县鼎力房地产开发有限公司已经将房屋出卖给赵荣华并已办理备案手续的情况下又签订《房屋买卖合同》（房屋买卖合同备案制度设立的本身就是对社会进行公示，防止一方二卖），且其价格明显低于市场价值，也低于赵荣华的合同价。长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏的上述行为明显是恶意串通，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，应当确认长垣县鼎力房地产开发有限公司与王振鹏订立的合同无效。综上所述，长垣县鼎力房地产开发有限公司在反诉状中所述的事实并不存在，其诉讼请求没有任何事实和法律依据，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》合法有效，应当受法律保护。王振鹏针对长垣县鼎力房地产开发有限公司反诉辩称，1．同意长垣县鼎力房地产开发有限公司的诉请，王振鹏对赵荣华和长垣县鼎力房地产开发有限公司之间的纠纷不知情，自2014年至今（蒲城公馆业主入住至今），赵荣华没有向王振鹏主张过权利。长垣县鼎力房地产开发有限公司因借贷关系与赵荣华签订的商品房买卖合同虽然双方签字盖章，但并未实际履行，且并非以商品房买卖为目的。王振鹏已实际入住，根据会议纪要的精神，商品房买卖合同没有变更产权，赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司的合同履行已存在客观不能，符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的条件。由于赵荣华诉称已办理备案登记，故王振鹏同意长垣县鼎力房地产开发有限公司要求配合办理撤销登记合理的诉请。张喜平经本院合法传唤未到庭，亦未提交对本案本诉、反诉的答辩。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。赵荣华以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，长垣县鼎力房地产开发有限公司针对本案提起反诉，赵荣华、长垣县鼎力房地产开发有限公司为证明其主张，依法向本院提交相应证据。结合各方当事人提交的证据能够充分证明赵荣华与长垣县鼎力房地产开发有限公司虽签订了《商品房买卖合同》，但双方并非真实的房屋买卖合同关系，双方签订《商品房买卖合同》的目的系作为民间借贷的担保。庭审中经释明，赵荣华明确表示不变更诉讼请求。故应当驳回赵荣华的起诉，因赵荣华本诉应按照民间借贷法律事实进行审理，故对长垣县鼎力房地产开发有限公司的反诉也应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：一、驳回赵荣华的起诉；二、驳回长垣县鼎力房地产开发有限公司的反诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  王美荣审判员  韩卫民审判员  邢海军二〇二〇年十一月二十三日书记员  翟天宇