河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0781民初2642号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司，住所地：卫辉市孙杏村镇碧桂园小区综合楼**。负责人：陈真，系公司总经理。委托诉讼代理人：赵彬彬，男，汉族，1987年5月22日出生，住河南省焦作市沁阳市。系该公司项目经理。（特别授权）委托诉讼代理人：张学蕊，女，汉族，1991年2月24日出生，住卫辉市。系该公司凤凰管家副经理。（特别授权）被告：丁和气，男，汉族，1981年3月19日出生，住所地：新乡市。现住新乡市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告丁和气物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司的委托诉讼代理人赵彬彬、张学蕊、被告丁和气均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费，暂计2019年8月至2020年9月的物业服务费共计4215.96元；2、请求判令被告向原告支付违约金，按照《商铺前期物业服务协议》第六章第十六条从应交费用之日的次月1日起每日按照应付物业费的5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年9月的应收违约金数额为4078.94元，物业费本金及违约金共计8294.9元；3、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月1日，新乡市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《新乡碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对新乡碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年6月30日购买新乡碧桂园一期沿街A区001幢112号房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《新乡碧桂园商铺前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月1日前向原告支付物业服务费301.14元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年8月开始拖欠原告物业服务费，至2020年9月拖欠的款项已经达4215.96元，违约金4078.94元。原告于2020年5月7日向被告发出《欠费催缴函》，2020年6月10日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，多次电话沟通催缴，被告至今仍然未能缴交。被告上述欠款行为违反了双反签订的《新乡碧桂园商铺前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告丁和气辩称：1、与其签订合同的是广东碧桂园物业服务股份有限公司新乡分公司，其未跟本案原告签过任何协议，且根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只允许一家物业管理公司进行服务，应驳回原告的起诉；2、其未交纳物业费是因为其未实际收房使用并且该房屋存在质量问题，物业费应打五折至七折交纳；3、其虽交纳过涉案房屋的物业费，但并非认同物业费的收费标准。庭审中，原告出示的证据材料有：1、碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司营业执照（复印件）、法人身份证明和企业名称变更记录，证明原告的诉讼主体适格；2、原、被告签订的前期物业服务协议（复印件）一份，证明原、被告双方签订了有效的物业服务协议，原告收取物业费有合法依据；3、物业费及违约金明细表，证明被告的欠费期间、所欠物业费金额及应交纳的违约金金额；4、催交物业管理费律师函及其寄信凭证（复印件），证明原告曾告知被告已经逾期交纳物业费，并要求被告支付物业费及违约金；5、交纳物业费的历史票据（复印件），证明被告于2019年7月5日交纳了2018年4月至2019年7月的商业物业服务费，同意按合同约定的标准向原告交纳物业费；6、卫辉市物业价格收费备案表（复印件），证明原告收取物业费有据可依。被告对原告提交的证据1真实性存疑，同时认为企业变更名称后，老企业的印章要进行上交并销毁，原告上次起诉其的时候，证据材料所盖印章与本次起诉的印章不一致，两个章中肯定有一个是过期或作废的；对证据2物业服务协议真实性无意见，但认为协议第六条和第十六条是霸王条款；对证据3认为原告计算物业费及违约金的依据和标准有问题；对证据4是否收到律师函记不清了，收到了通知单；对证据5显示的物业费其确实交过，但不代表其认可物业收费的标准；对证据6提出该证据第一页没有公章，仅第二页有公章，是不完整的，对该证据的证明目的不予认可。经庭审调查，本院确认以下案件事实：2017年6月30日，被告与广东碧桂园物业服务股份有限公司新乡分公司签订《新乡碧桂园商铺前期物业服务协议》，约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司新乡分公司向被告所有的新乡碧桂园一期沿街A区001幢112号房屋提供前期物业费管理服务，商铺物业服务费为3元每平方米每月，物业服务费由原告根据约定每月1日（节假日或系统原因顺延）向被告按月收取（按房屋建筑面积计算），逾期不交纳物业管理费的，按日加收应交费用千分之五的违约金。2016年6月16日，广东碧桂园物业服务股份有限公司新乡分公司在卫辉市发展和改革委员会备案了物业价格收费表，其中物业管理收费依据为：按服务协议约定进行服务与收费，收费标准为：物业费（洋房1.6元/平，商铺3元/平，别墅2.5元/平）。被告名下新乡碧桂园一期沿街A区001幢112号房屋系商铺，房屋面积为100.38㎡。2019年8月1日至2020年9月30日期间，被告尚欠原告物业服务费4215.96元（100.38㎡×3元/㎡×14月）。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司新乡分公司于2019年7月22日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新乡分公司，后又于2020年7月9日更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司。本院认为，原、被告签订的《新乡碧桂园前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，双方形成物业服务合同关系，双方应依约行使合同权利并恪守合同义务，原告已经为小区提供了物业服务，被告作为小区业主不能独立于该小区存在，其实际已接受了原告的物业服务，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费或者物业服务资金，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，物业管理企业可以依法追交。被告要求打折交纳物业费没有法律依据，故对原告要求被告支付4215.96元物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；被告称其房屋存在质量问题，并未实际收房和使用，不属于无故不交纳物业费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；被告所称的房屋质量问题，因与本案不属同一法律关系，被告可在明确责任主体后另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告丁和气于本判决生效后十日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司物业服务费4215.96元；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁和气负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  丁 凌二〇二〇年十一月十八日代理书记员  李玉鹏