湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0602民初6001号 原告：陈花保，男，1953年2月10日出生，汉族，住岳阳市南湖新区。 原告：宋桂西，女，1954年3月7日出生，汉族，住岳阳市南湖新区。 委托诉讼代理人：卢何清，湖南金鹗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛成，湖南金鹗律师事务所律师。 被告：岳阳升泰房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖西游路天赋大厦。 法定代表人：甘利群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。 第三人：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地长沙市天心区湘府西路**尚玺苑**。 负责人：阳金明，经理。 委托诉讼代理人：王唯任，男，1986年11月2日出生，汉族，住长沙市雨花区。系公司员工。 委托诉讼代理人：祝梦君，湖南湘军麓和律师事务所律师。 原告陈花保、宋桂西与被告岳阳升泰房地产开发有限公司（以下简称“升泰公司”）、第三人中国长城资产管理有限公司湖南省分公司（以下简称“长城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈花保、宋桂西的委托诉讼代理人葛成、被告升泰公司的委托诉讼代理人杜明智、第三人长城公司的委托诉讼代理人王唯任、祝梦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈花保、宋桂西向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付以430828元为基数自2019年7月6日起至办理好产权证登记之日止按日万分之一的逾期办证违约金（暂算至2020年8月12日为17362.37元）；2、被告升泰公司与第三人长城公司解除案涉房屋抵押登记，被告升泰公司立即为原告办理商品房办好不动产权证转移登记手续；3、被告退还收取原告的网签、契税、办证费用等各项费用12267元，并自2017年12月5日起至被告返还上述费用止按年利率6%向原告支付资金占用利息（暂算至2020年8月12日为1978.18元）；4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年8月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买美浓小镇商品房一套。被告于2017年7月5日向原告交付了房屋，但至起诉之日，本案涉及的商品房被告仍没有按约定为原告办理产权登记证书。另依据《商品房买卖合同》第十条的约定，被告应负责办理水、电、气的开通手续并承担相关费用，但被告仍向原告收取了部分开通费用，被告应当予以退还。在签订商品房买卖合同时，第三人同意将办理了抵押的商品房出售给原告。 被告升泰公司辩称：答辩人按照合同附件12受原告陈花保、宋桂西的委托办理房屋权属证书，原告要向答辩人出具签订委托手续、提交身份证结婚证等证明，答辩人没有办理证件不应该承担违约责任。办理在建工程抵押手续是合法，答辩人借款办理了抵押手续且以担保法等规定办理了抵押登记手续，符合法律规定。 第三人长城公司述称：第三人对于原告陈花保、宋桂西与被告升泰公司之间签订买卖合同不知情，被告在没有经过第三人同意就转让资产给原告，且被告没有将转让款项在第三人提存。 经审理查明：2017年8月21日，原告陈花保、宋桂西与被告升泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，双方约定由原告购买被告开发的美浓小镇×栋×层×号房屋一套，总价款为430828元。该合同约定：“第十条关于基础设施约定供水、供电、燃气由出卖人在交付房屋前办理开通手续并承担相关费用。第十一条出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。第二十条双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记。”原告陈花保、宋桂西以其女儿陈蓉名义于2014年2月14日至2015年10月22日分三次向被告支付了全部购房款430828元。2017年7月5日，被告升泰公司向原告交付房屋，原告自此向物业服务公司支付物业管理费用。2017年12月5日，两原告向被告升泰公司支付办证费670元、契税8617元、天然气及有线电视开通费用2300元。被告升泰公司未按约定期限办理产权转移登记且至今未办妥，原、被告双方为此产生纠纷。 2015年7月，涉案房屋办理了在建工程抵押，抵押权人为四川德阳银行股份有限公司，并办理了抵押登记，抵押登记机构为岳阳市房地产管理局产权处。2015年8月26日，德阳银行股份有限公司出函同意涉案商品房办理预售许可证。2015年10月19日，第三人长城公司与德阳银行股份有限公司、被告升泰公司及案外人甘某某、张某某、戴某、王某订立《债权转让协议》。依据该协议，德阳银行股份有限公司将其享有的对被告升泰公司包括涉案房屋的所有在建房屋的抵押权转移至第三人长城公司。同日，被告升泰公司与第三人长城公司签订《抵押合同》，将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人长城公司，并办理了抵押登记。2015年10月28日，第三人长城公司向岳阳市房产局出具了“同意办理商品房预售许可证的函”。 本院认为，原告陈花保、宋桂西与被告升泰公司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，本案的争议焦点为：一、逾期办证以及办证责任的问题；二、关于请求解除抵押登记是否支持？三、被告升泰公司预收的其他费用是否返还？ 关于焦点一，两原告在交房后向被告升泰公司支付办证费用和契税，商品房买卖合同附页也签署了办证委托书，被告升泰公司至今未为其办理房屋所有权变更登记手续已构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。合同约定自房屋交付之日起730日内原告应取得房屋所有权证，房屋交付日期为2017年7月5日，故原告主张的不动产权利证书办证期限届满日期为2019年7月5日具有事实依据。根据双方在合同中所约定的逾期办证违约金计算方式，结合本案房屋已交付情况，本院酌定被告升泰公司应自2019年7月6日起至实际完成房屋所有权登记之日止以430828元为基数按日万分之零点五（即每日21.54元）向原告陈花保、宋桂西支付逾期办证违约金。 关于焦点二，被告升泰公司以其在建工程抵押给第三人长城公司，第三人长城公司同意被告升泰公司为涉案商品房办理预售许可证，并登记备案，被告升泰公司以此将房屋售卖,原告作为购买者，基于合理信赖支付了全部购房款，取得的应是没有权利瑕疵的标的物。第三人长城公司作为抵押权人明知签署同意办理预售许可证函有可能因被抵押权人失信原因导致抵押物出售后资金监管失控，而仍同意办理预售许可，并且抵押权人没有对其抵押物重新设定高度安全的资金监管方式。现因被告升泰公司未及时向第三人长城公司还款致使第三人的债权未完全实现，责任不在原告。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，原告基于支付全部购房款的债权带有根本保障生存权的意义，此种权利优先于建设工程价款优先权、抵押权及其他债权。故原告要求解除第三人抵押登记，立即为原告办理商品房转移登记手续的理由成立，本院予以支持。对于第三人长城公司的抗辩理由本院不予支持，第三人长城公司与被告升泰公司因抵押权受偿产生的纠纷应另行主张权利。 关于焦点三，被告代收的办证费用670元、契税8617元，因合同约定由被告升泰公司代原告办证，在办证时仍需原告缴纳，且被告升泰公司自认可以代缴，故对原告要求退回该费用并支付占用利息的诉讼请求，本院不予支持。有线电视开通费用虽约定由原告承担，但被告并未提供证据证明为其开通了有线电视或代缴了该费用；商品房预售合同约定天然气由被告升泰公司在交付房屋前办理开通手续并承担相关费用，故对原告要求被告升泰公司返还该两项费用2300元的诉讼请求，本院予以支持。对资金占用损失，因合同未约定支付时间及违约责任，且原告未证明向其要求返还的时间，故对原告的该请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、第三人中国长城资产管理有限公司湖南省分公司于本判决生效之日起三十日内注销美浓小镇13栋04层405号房屋抵押登记。 二、被告岳阳升泰房地产开发有限公司在解除第三人中国长城资产管理有限公司湖南省分公司房屋抵押权后三十日内为原告陈花保、宋桂西办理好美浓小镇×栋×层×号房屋的不动产权登记证书。 三、由被告岳阳升泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈花保、宋桂西支付按每日21.54元自2019年7月6日起至办理好产权证登记之日止的逾期办证违约金； 四、由被告岳阳升泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈花保、宋桂西返还天然气及有线电视开通费用2300元。 五、驳回原告陈花保、宋桂西的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。 案件受理费270元，由被告岳阳升泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  许君龙 二〇二〇年十一月二日 书记员  李梦婷