天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初22749号原告：世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中新生态城中津大道**。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：苑佳奇，辽宁宏鼎胜律师事务所律师。被告：王蕊，女，1981年7月22日出生，汉族，住天津。原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司与被告王蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法由本院审判员李孝江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司委托诉讼代理人苑佳奇，被告王蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2016年1月1日至2020年2月29日的物业管理服务费22385元以及违约金786元；2.本案诉讼费用由被告依法承担。事实及理由：原告为坐落于天津市××道××号“鲲玺园”提供物业服务，被告为该小区业主，原告为被告房屋提供了物业服务，但被告长期拖欠物业费，经原告多次催要未果，原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判令上述之诉求。王蕊辩称，对原告主张的欠费时间以及房屋面积均无异议，但被告居住的23号楼至今没有正常使用，缺乏安全感；车库至电梯间通道和电梯厅雨季长期漏水、积水，恶臭熏天，出行不便，业主反应无果，直至2018年业主反应到居委会和生态城管委会，才勉强维修，但效果不好；物业消防管理不到位；防汛工作不到位；公共卫生清理不到位；我楼群租严重，物业未尽到管理之责；小区绿化养护不到位、车位管理不到位、景观疏于维护；物业缺少巡视；摄像形同虚设；物业未向业主公示收支账目和事项；2018年以前小区门卫无保安站岗；地；地库机械通风长期不使用016、2017年物业费已过诉讼时效。故不同意原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月3日，上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、原告的服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。约定由上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司向鲲玺园小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，高层住宅房屋物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为1.8元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.68元交纳，上述费用业主应于每月十日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同服务期限自2011年3月3日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司2015年3月16日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司。王蕊自案外人处购买了涉诉小区23号楼1门1801室，房屋建筑面积为180.51平方米，其办理房屋入住手续时与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务费的交费时间变更为：业主接房前一次性交纳第一年度的物业服务费，以后每年度交纳一次物业服务费，交费时间为上一次费用截止日期前十五日内；如未按本协议约定的交费时间交纳相关费用，应从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。其后，天津生态城鲲玺园业主大会（涉案小区业主委员会）与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司再次签订《天津市住宅物业服务合同》，相关权利义务如物业服务内容、交费标准、交费时间以及逾期违约责任同《天津市住宅前期物业服务合同》，增加机动车停放管理服务费为：子母车位按照150元/个/月标准交纳车位服务费；非子母车位按照100元/个/月的标准交纳车位服务费；机动车辆全部停放至地下车库，地，地上公共区域除搬家等车辆等即停即走外允许其他车辆停放；地；地库规划用于停放机动车的车位托物业公司管理，车位使用人按照100元/个/月的标准交纳车位服务费，物业管理服务期限为二年，即2018年8月1日起至2020年7月30日终止。另查，王蕊办理房屋入住手续后，2016年1月1日至2020年2月29日的物业管理服务费未向世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司交纳，就王蕊拖欠的物业服务费世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司通过张贴催告以及挂号信的方式向其进行了催收。庭审中，针对业主所反映的小区物业服务情况以及物业存在的瑕疵，本院进行了现场勘验，具体情况如下：小区正门入口就车辆入内有保安进行询问登记，行人无障碍同行，小区内整体环境良好，秩序井然。针对业主提供照片反映的部位本院特意进行了勘验，不排除在勘验之前确实存在问题，但现场勘验时已进行了整改，小区路面上停车现象未见到（偶有小区设施维修面包车，不排除勘验日非双休节假日，小区车辆较少），小区地下车库地面起鼓，楼栋入户门如业主随手关门楼栋门非业主无法进入。本院认为，原告与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，同时被告在办理房屋入住手续时再次与原告签订了前期物业服务协议，仅就物业费的交费时间以及违约责任进行了变更，后涉诉小区业主委员会代表涉诉小区全体业主与原告签订新的《天津市住宅物业服务合同》均合法有效，故原、被告均应根据合同履行时间段以及合同约定享有各自的权利同时亦承担各自的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照双方签订的前期物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。针对庭审中业主反映的物业服务情况，根据被告庭审陈述以及本院现场勘验了解的小区物业服务，可见小区物业在2018年之前物业服务过程中确存在物业服务问题，但物业服务系一动态服务过程，原告在服务过程中逐步加强服务意识，2018年8月根据服务质量涉诉小区业主委员会与原告签订新的物业服务合同；同时，涉诉小区的物业服务完善、各项服务有序，不仅仅依靠原告的服务，被告作为业主应按照合同约定主动交费，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。通过法庭调查，原告2018年之前提供的物业服务确存在瑕疵，其主张被告承担物业费全部不符合法律规定，本院予以酌减15%；2018年后的物业服务费，被告应按照合同约定向原告交纳，故被告应给付原告物业费180.51平方米×2.48元×24个月×85%+180.51平方米×2.48元×26个月=20771元；因原告物业服务确存在瑕疵，故其主张的逾期违约金本院亦不予支持；被告主张的诉讼时效问题，因原告始终在该小区实施服务，并已就上述欠费进行催收，故被告主张本院不予支持。同时，需要指出的是，涉案小区已成立业主委员会，业主委员会应定期征求业主反映集中的相关问题及时与物业公司进行联系，做好物业公司与业主之间的沟通连接问题，切实做好全体小区业主的代言人。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决如下：一、被告王蕊于本判决生效后十日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司2016年1月1日至2020年2月29日的物业管理服务费20771元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币189元，原告担负19元，被告担负170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第三中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李孝江二〇二〇年十一月十六日书记员  于水妹附法律释明：1、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。第一百一十三条：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。