江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏03执异67号异议人（被执行人）：保利铜山置业发展有限公司，统一社会信用代码91320312550258110B，住所地徐州市铜山区。法定代表人：柯清滚，该公司董事。申请执行人：高攀，男，1982年3月24日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：谢雷均，江苏恒毅律师事务所律师。本院在执行高攀申请执行保利铜山置业发展有限公司（以下简称保利公司）仲裁调解书一案中，异议人保利公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明,2019年11月20日，徐州仲裁委员会对高攀申请保利公司商品房买卖合同纠纷一案作出（2018）徐仲调字第204号仲裁调解书：一、高攀于2019年12月12日前向保利公司支付购房余款91817元。保利公司于2019年12月18日前为高攀办理上房相关手续，并向高攀交付房屋和办理不动产登记所需资料。若任何一方当事人不能按照上述约定及时履行，则违约方应向守约方支付违约金50000元。二、高攀自愿放弃其他仲裁请求。三、双方按本调解书履行完毕后，再无其他纠纷。四、本案仲裁费用16318元（申请人已预交），由高攀自愿负担。2020年1月6日，高攀向本院申请强制执行，执行事项为：1.强制保利公司交付徐州市铜山新区宝信润山楼盘B05幢1单元801室房屋和办理不动产登记所需资料；2.强制执行违约金5万元；3.强制保利公司承担案件执行费及执行过程中产生的相关费用。事实与理由：保利公司仅向高攀交付了部分资料，告知高攀自行到小区物业公司即徐州宝信物业服务有限公司（以下简称宝信公司）办理上房手续，而宝信公司却以如办理上房手续需缴清2015年13月31日至今的物业费，否则不予办理上房手续。经高攀多次反馈交涉，保利公司推诿不予解决，致使高攀至今无法办理上房。高攀作为业主应从收房之日起缴纳物业费，且生效法律文书并未规定高攀需缴纳物业费后，保利公司才履行交房义务。现保利公司作为开发商怠于解决与物业公司的债权债务关系，致使高攀无法办理上房手续，没有按照仲裁调解书约定的期限将涉案房屋交付给高攀，显然违约，依据生效的仲裁调解书，保利公司应向高攀支付5万元违约金。根据高攀的申请，本院于2020年1月7日立案强制执行，案号为（2020）苏03执23号。本案执行过程中，本院于2020年1月13日作出（2020）苏03执23号执行裁定：冻结、扣划保利公司银行存款5.1万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。保利公司不服上述执行行为，向本院提出执行异议称，异议人已经按照仲裁调解书的内容在2019年12月18日前履行了为高攀办理涉案房屋登记所需资料和交付涉案房屋手续的全部义务，不存在违约情形，不应向高攀支付违约金。因高攀持异议人交付的上房手续进行上房时，宝信公司要求高攀支付涉案房屋物业费，高攀拒交，与宝信公司发生矛盾。二者之间的矛盾与异议人履行仲裁调解书的相关义务并无关联，且异议人正在协调双方解决矛盾。综上，高攀申请执行缺乏事实和法律依据。请求：驳回高攀的执行申请。高攀答辩称，一、异议人未按照生效仲裁调解书交付房屋。《城市房地产开发经营管理条例》第30条、《商品房销售管理办法》第30条以及高攀与异议人签订的《商品房买卖合同》第11条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；第14条第1项约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的水电、道路、燃气、物业公司与上房同步。依据上述法律规定及双方的约定，异议人应履行的法律义务为在2019年12月18日前向高攀交付符合条件的房屋。异议人虽于2019年12月17日与高攀办理了交房手续，但所交付的房屋并不符合交付条件。经现场验房，涉案房屋内所有的电器开关均属于毁损状态，且房屋内所有电线均缺少，无法使用，所交付的房屋明显不符质量要求。异议人对房屋状态认可，提出委托宝信公司对房屋存在的质量问题进行修缮，并同意于质量问题解决后重新交付。为此，高攀将房屋钥匙交回，房屋依然处于异议人控制之下。宝信公司于2019年12月26日电话通知高攀收房，即使高攀于当日办理收房手续，依据仲裁调解书的内容，异议人未按期履行交房义务，已经构成违约，应支付5万元违约金。2019年12月26日，高攀经宝信公司通知去办理上房时，宝信公司要求高攀缴纳自2015年12月31日至今的物业费，否则不予办理交房手续。按照《物业管理条例》第41条的规定，已经竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。涉案房屋在高攀收房前的物业管理费用应当由异议人承担，与高攀无关。异议人与宝信公司的法定代表人系同一人，宝信公司的行为实际得到了异议人的支持。高攀无奈，只能于2020年1月6日申请执行。此后，宝信公司于2020年3月28日向高攀交付了涉案房屋，经验收，电线铺设完毕，开关修复，符合双方约定的交付条件。本案的义务主体是异议人，而非宝信公司。异议人委托宝信公司代为修复房屋并办理交付手续，宝信物业未履行时，法律责任应由异议人承担。本案的争议只有一个，即异议人是否逾期交房，是否需要向申请执行人交付违约金。异议人虽提交了其在2019年12月17日办理交房的书面证据，但申请执行人认为，依据仲裁调解书的内容，异议人不仅应为高攀办理上房手续，还应交付符合约定标准的房屋。因异议人交付的房屋不合格，高攀在办完手续后即将钥匙给异议人，故异议人提交的证据不能证实其主张。高攀于2020年3月28日重新办理了上房手续，也说明2019年12月17日的上房手续是无效的。对于生效的调解书，人民法院只能要求仲裁机构对文书内容进行补正或说明，而徐州中院在2020年4月10日向徐州仲裁委员会致函，要求仲裁委明确异议人的行为是否违反了仲裁调解书第一项内容。仲裁机构并非人民法院的执行机构，自然不能查明案件执行中的事实，故其对异议人是否违约无法判断，法院在认定异议人是否违约时不能直接依据仲裁机构的建议对是否违约另行主张，而驳回高攀的执行申请。另查明，2014年1月18日，保利公司（甲方）与高攀（乙方）签订《商品房买卖合同》，买卖标的为位于徐州市××山区宝信润山B05幢1单元801号房产；房屋建筑面积为142.14平方米，单价为6647.96元，总价为944941元。按照合同约定，甲方应当在2015年12月31日前向乙方给付符合合同约定的房屋。保利公司于2015年12月份完成涉案工程的竣工验收并取得《竣工验收备案表》。2019年12月12日，高攀通过其工商银行账户向保利公司支付91817元。再查明，为明确本案执行依据确认的保利公司应承担的各项义务的具体内容，本院于2020年4月10日本院向徐州仲裁委致函，要徐州仲裁委明确如下事项：1.调解书第一项中的“办理上房相关手续”包括哪些手续、“办理不动产登记所需资料”所需的具体资料名目、所“交付房屋”应满足何种条件。2.被执行人保利公司的行为是否违反了（2018）徐仲调字第204号调解书第一项的内容。2020年4月24日，徐州仲裁委向本院复函：一、第1项内容。1.“办理上房相关手续”是履行合同过程中的一个环节，包括开发公司交付符合法定或者合同约定条件的房屋，同时出具应由开发公司提供的办理权属证书的相关资料。购房人结清房款，接收党务，同时与业主委员会或小区物业管理机构签订的相关合同等等。“办理不动产所需资料”具体名目如下：1.《商品房买卖合同》；2.《申请书》；3.《房屋初始登记证书》；4.《土地分割证》；5.《完税凭证》；6.申请人身份证明。其中第2、3、4项由开发公司在办理上房手续是提供。2.按照本案双方当事人签订《商品房买卖合同》的约定，该商品房交付时应取得商品住宅交付使用批准文件，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及符合合同预定的其他事项。二、关于被执行人的行为是否违反了（2018）徐仲调字第204号调解书第一项内容的问题。本案庭审时，双方当事人均未向仲裁庭提出房屋存在质量问题，亦未提供设计房屋质量的相关证据。高攀提出“交付房屋不属于质量合格可以交付的房屋”是在履行本案调解书时产生的新争议。被执行人是否已经违约，本仲裁庭目前无法径行答复，故建议当事人另行主张。本院认为，针对保利公司的执行异议，高攀在答辩意见中称其对保利公司已经为其办理上房相关手续及交付办理不动产登记所需资料没有异议，仅对保利公司于2019年12月17日向其交付的房屋质量存有异议，并主张因2019年12月17日所交付房屋不符合质量要求，造成其在当日未能实际接收房屋，造成逾期交房的违约行为。因此，本案的争议焦点为：保利公司于2019年12月17日向高攀交付的房屋是否存在足以导致承担违约责任的质量问题，本案是否符合强制执行的条件。首先，保利公司已于2015年12月29日完成涉案房产工程项目的竣工验收且已验收合格并取得《竣工验收备案表》，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，“房地产开发项目竣工、依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”涉案房屋已具备交付的条件。对于作为开发商的保利公司而言，其在竣工验收合格后，在本案执行依据确定的日期前向高攀交付房屋并办理不动产登记等相关手续，符合法律规定及本案仲裁调解书中的约定。其次，如徐州仲裁委向本院的复函所述，本案执行依据在仲裁程序及仲裁调解书中均不涉及到房屋质量问题。因此，房屋质量问题并非本案执行依据所覆盖或解决的问题，作为执行依据的强制执行程序及由此衍生的执行异议程序，同样无法且不应试图对该问题作出判定。如双方在交房后因房屋质量产生纠纷，可就质量标准、违约责任等问题通过实体程序解决。最后，高攀于2020年1月6日向本院申请强制执行时，并未提出涉案房屋存在质量问题，而是主张因保利公司未能妥善解决高攀与宝信公司之间的物业费纠纷致使无法办理上房手续。后在答辩意见中又主张保利公司于2019年12月17日向其交付的房屋存在质量问题。对于其前后陈述的变化与矛盾，高攀未作出合理解释。综上，高攀关于保利公司违反（2018）徐仲调字第204号调解书的主张不能成立，本案不具备强制执行的条件。异议人保利公司的异议请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：驳回高攀对（2018）徐仲调字第204号仲裁调解书的执行申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十一月十八日书记员  孙 健