江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7540号上诉人（原审原告）：杜骁斐。委托诉讼代理人：毛禹辰，江苏苏合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周畅。原审被告：周芷羽。原审第三人：朱敏。上诉人杜骁斐、周畅因与原审被告周芷羽、原审第三人朱敏房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初5418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜骁斐上诉请求：撤销一审判决，依法改判周畅按联营协议的租金标准支付占用费。事实和理由：周畅在2019年初即存在不再承租案涉房屋的违约意愿。一审判决周畅支付的占有使用费过低，大幅降低了其违约成本。周畅在租金逾期两个多月本人采取提前告知并断电催交租金，仍拒不支付租金。周畅在一审庭审期间明确拒不支付租金亦不愿交接搬离。直至租赁期满后，周畅在未与任何人交接的情况下自行搬离。本人全额垫付一年的租金。本人有权没收押金，要求周畅支付租金。周畅上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。本人与杜骁斐之间无租赁合同关系，且其采取断电措施后房屋不具备租赁条件，无权主张使用费。一审法院释明办理交接，杜骁斐代理人持含糊的回避态度，导致本人不能办理交接，因涉及另案损害赔偿纠纷，故未对交接事宜达成一致意见。杜骁斐断电导致损失，后又放任损失扩大，应负主要责任，一审法院认定本人承担60%的房屋占有使用费显失公平。本人并非拒付租金，而是与杜骁斐无合同关系，不清楚向哪一方支付租金。本人多次联系杜骁斐解决合同问题，其未予处理。一审法院按照朱敏与本人签订的合同，认定本人支付逾期利息，无法律和事实依据。周芷羽、朱敏二审未发表意见。杜骁斐向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令两原审被告向杜骁斐支付使用费8.25万元暂计算至2019年5月，之后按每月2.75万元计算至实际搬离之日，并赔偿相应利息损失935元暂计算至2019年4月29日，之后以未付使用费用为基数按年利率6%计算至实际搬离之日；2、请求法院依法判令两原审被告支付保全保险费；3、请求法院依法判令原审被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，杜骁斐撤回第二项诉请，并明确要求原审被告支付使用费至2020年2月29日。一审法院认定事实：2015年4月29日，江苏联源盛企业管理发展有限公司（以下简称联源盛公司、承租方）与苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称商旅公司、出租方）关于金鸡湖商业广场签订《商业用房租赁合同》，约定出租方将位于苏州工业园区旺墩路D幢房屋出租给承租方，建设面积为9331平方米，租期自2015年5月15日至2020年2月29日。合同第7.16条约定，在确保第三方的经营符合本合同约定的项目业态即餐饮、娱乐、休闲、特色零售的条件下，经向出租方书面备案后，承租方可将租赁物业部分转租给第三方，除此之外，未经出租方事先书面同意，或者除非本合同另有特别约定，承租方不得转租全部或部分租赁物业给任何第三方，或将本合同的权利义务部分或全部转让给第三方，也不得以使用对租赁物业的占用和使用为条件，与他人达成某种合作或合资关系。2017年2月27日，朱敏（承租方）与联源盛公司（出租方）签订租赁合同，约定承租方承租位于金鸡湖商业广场D栋102铺位，建筑面积282平方米，用于经营餐饮、茶饮，租期自2017年3月1日至2020年2月29日。2018年3月20日，朱敏（甲方、出租方）与周芷羽（承租方、乙方）签订合同一份，约定甲方将座落于苏州市园区金鸡湖商业广场D栋102铺位，使用面积105平方米交给乙方，用于乙方在商铺内从事商业经营，经营期限自2018年3月20日起至2020年2月29日止，费用标准为33万元每年，付款结算方式为押3付3，租金需提前一个月支付，乙方于本合同签订之日向甲方支付保证金人民币2万元（已抵减租金部分）。该租赁合同乙方处加盖有苏州上回餐饮管理有限公司的公章。2018年3月20日，朱敏（甲方）与周畅（乙方）签订《非居住用房联营经营协议》，约定甲方作为园区旺墩路金鸡湖商业广场D栋102铺面，建筑面积102平方米，与乙方建立合作关系，乙方向甲方承诺，合作期间该房屋作为联合经营使用，甲乙双方约定，房屋合作期自2018年3月20日起至2020年1月21日止。合作期间乙方以固定分红形式支付甲方，该房屋每年固定分红如下：自2018年3月20日至2020年1月21日为每年人民币330000元。协议第一条约定，为确保房屋及附属设施安全完好及合作期限内相关费用的如期结算，甲乙双方约定，签订本协议的同时，乙方应向甲方支付合作保证金，保证金为人民币82500元。双方在该协议上签名，在该协议每页最后手写：“因甲方经营权整体转让，相关变更事项已谈妥，此协议作废”。但双方未在该手写备注载明的甲乙方签名处签字。2018年11月22日，朱敏（甲方、转让方）与杜骁斐（乙方、转租方）签订的《商铺转让协议》，约定甲方于2018年11月22日承租了位于的商铺，现因甲方个人原因，将此商铺转让给乙方使用，并达成以下协议，甲方转让该商铺的行为已取得商业合伙人等该商铺直接利益关系人的同意，乙方同意以人民币308888转让该商铺，此转让费用包含该商铺内所有设备。乙方同意于签订该协议当日支付甲方定金250000元，并于与联源盛公司签订该商铺租赁合同当日支付甲方人民币58888元，剩余款项于甲方将商铺交于乙方当日支付甲方。甲乙双方同意，甲方于2018年11月22日将该商铺交于乙方使用。该协议第六条补充条款约定，甲方将“回”甜品店3个月租金+押金共165000元，以及大闸蟹3个月租金+押金共47500元，共计212500元交于乙方，因此乙方实际支付给甲方96388元，11.16乙方支付给甲方90000元，余下6388元于11.22日收铺时结清给甲方，11.15日乙方已支付甲方50000元定金。杜骁斐提交2018年11月16日杜骁斐（承租方）与联源盛公司（出租方）签订的租赁合同，约定承租人承租位于金鸡湖商业广场D栋102铺位，建筑面积282平方米，用于经营火锅，租期自2018年12月1日至2020年2月29日。另，本案周畅起诉苏州工业园区锅爷打边炉餐饮店财产损害赔偿责任纠纷一案，一审法院于2019年6月3日立案受理，案号为（2019）苏0591民初6439号，该案目前还在审理过程中。苏州工业园锅爷打边炉餐饮店的经营者即为本案杜骁斐。以上事实，由当事人提交的《商业用房租赁合同》、2017年2月27日朱敏与联源盛公司签订租赁合同、2018年3月20日朱敏与周芷羽签订的合同、2018年3月20日，朱敏与周畅签订的《非居住用房联营经营协议》、《商铺转让协议》、杜骁斐与联源盛公司签订的租赁合同、（2019）苏0591民初6439号案件庭审笔录及当事人庭审陈述予以证实，一审法院依法予以确认。周芷羽、周畅针对其答辩意见，向一审法院提交证据，杜骁斐、第三人质证如下：证据1、CIRCLE回法式西点（园区店）店址交租详情。该详情载明：2018年3月20日，苏州上回餐饮管理有限公司园区分公司旗下门店-CIRCLE回法式西点（园区店）代表人周畅与朱敏签订联营协议，协议店址苏州工业园区旺墩路268号金鸡湖商业广场D栋102商铺，证明我方已付租金至2019年3月19日，租金收款人系朱敏。证据2、杜骁斐公司工作人员廖迎与周畅的微信聊天记录，廖迎是火锅店的员工，杜骁斐员工在2019年4月22日将我方经营的甜品店断电，导致我方无法继续经营，产生持续损失。杜骁斐对证据1真实性无法确认，但其认可原审被告方租金已付至2019年3月19日，该笔租金已经由朱敏向我方移交，我方予以认可。就证据2真实性无异议，廖迎确系我方员工，该证据可显示，我方多次表明，原审被告一直没有缴纳租金我方已多次通知可能会采取停电措施，并在4月19日也通知原审被告，我方确实在2019年4月22日对原审被告采取了停电措施，因为杜骁斐不仅在交纳自己的房租，还在替原审被告交纳相应的房租。朱敏要求法院依法认定。就原审被告与朱敏的租赁合同形成经过，周畅表示，周芷羽系我们经营的店铺的分公司负责人，只是挂名，为了办证需要，以她的名义与朱敏签订了房屋租赁合同，本案中的所有权利义务均由周畅承担。实际上，我方是先与朱敏签订了一份联营协议，因为朱敏仅从联源盛公司承租了一小部分，联源盛公司是不同意朱敏分租的，所以就以联营协议的形式签订，但实际上我方与朱敏之间的法律关系还是房屋租赁，联源盛公司对此也是知晓并默认的。签订了联营协议之后，当时为了经营办证的要求，才又由周芷羽出面与朱敏签订了房屋租赁合同，实际上我方与朱敏履行的是联营协议。后来，在2018年11月22日，朱敏跟我说要转让房子了，我说可以的，他让我重新签订合同，我就询问，知道杜骁斐受让房子用于经营火锅店，我说考虑一下，我不想跟火锅店联营，在杜骁斐与朱敏签订了转让协议后，我方不同意与杜骁斐签订联营协议，当时杜骁斐找朱敏要赔偿，让他退还我这间铺子的转让费，当时谈的方案是朱敏赔偿杜骁斐6万元，我也赔偿杜骁斐6万元，然后由我直接与联源盛公司签订合同，但杜骁斐不同意，所以在联营协议上手写的备注最后双方未签字，杜骁斐让我直接跟他签合同，但我不同意。杜骁斐表示，其与朱敏签订转让协议时知晓原审被告在经营，我方认为原审被告是知晓我方从朱敏受让了其使用的房屋的事情，也是同意转让的，因为原审被告一直拖，所以没有与我方签订协议。另，就原审被告已付押金82500元同意在本案中一并抵扣处理。朱敏表示，其从联源盛承租房屋后，与周畅签了联营协议，实际上是租赁协议，当时之所以以联营协议的形式签订，是因为其与联源盛公司的房屋租赁合同约定若我方转租，需要联源盛公司同意，所以就写联营协议，联源盛公司对此是同意的，后来周畅公司要办理营业执照，需要联源盛公司的配合，所以应周畅要求为办证需要与周芷羽签订了租赁协议，双方实际履行的还是联营协议，其不认识周芷羽。后来因为其经营不下去，就把其从联源盛承租的房屋转让给了杜骁斐，并把从周畅那儿收到的截止到2019年3月19日的房租加三个月押金共165000元一并转让给了杜骁斐，这个情况其都告知了周畅，转让费跟上述等费用折抵后，我们只收了96388元，转让的情况其与联源盛公司、周畅都讲过的，所以联源盛公司又与杜骁斐签了协议了，后来的情况就不清楚了。诉讼过程中，一审法院向双方释明，为避免损失扩大，双方是否同意交接房屋，朱敏表示，其店铺都转让了，同意由杜骁斐接收房屋，与其无关，原审被告表示，其不同意办理交接，其要求杜骁斐赔偿损失已另案起诉。杜骁斐表示，我方要求原审被告将物品腾空，我方愿意接收房屋。在第二次庭审时，原审被告表示，基于其与朱敏的合同已到期，在1月份到期前三天其通知朱敏交接，朱敏表示不放便交接，后来我们打电话给业主方，业主方当时没收我方钥匙，但他知道我们交接出来的事实，里面的东西也清空了，我方在2020年1月20日将房屋交给了联源盛。杜骁斐表示，原审被告应该已经搬出来的，但是具体是什么时候交接的，我们不清楚，他们没有与我方交接，故其使用费应算至我方合同期满日，基于其已搬离，故我方不主张原审被告腾空返还房屋。我方目前也与业主在办理交接手续。就双方争议的本案杜骁斐是否有权要求原审被告支付使用费的问题。原审被告方认为，与其发生房屋租赁法律关系的主体系朱敏，杜骁斐无权要求原审被告方搬离并支付使用费，且杜骁斐自2019年4月22日即对涉案房屋采取了断电措施，该房屋亦不具备租赁使用条件。一审法院认为，结合庭审调查，朱敏从联源盛公司承租房屋后将其中一部分转租，其虽与周芷羽、周畅分别签订了租赁合同和联营合同，但根据庭审调查，朱敏、周芷羽、周畅均确认实际双方履行的合同为朱敏与周畅签订的联营合同，且结合联营合同的内容，该合同本质上仍为房屋租赁合同，故与朱敏签订并履行租赁合同的相对方为周畅，在周畅与朱敏租赁关系存续期间，朱敏将其从联源盛处承租的房屋又整体转让给了本案杜骁斐，且杜骁斐亦针对该受让房屋与联源盛公司直接签订了租赁合同，虽然杜骁斐与原审被告之间未签订租赁合同，但杜骁斐有权基于其与联源盛公司的租赁合同、与朱敏的转让合同，在原审被告不同意搬离亦未支付相应占有使用费的情况下要求原审被告方支付相应的使用费用。就房屋占有使用费如何认定，结合庭审调查，原审被告对应当支付2019年3月20日至2019年4月22日的房屋占用使用费的事实予以认可，故一审法院结合一审法院对杜骁斐主体资格的认定、杜骁斐诉请、朱敏与周畅的合同约定的租金标准，认定原审被告应付该期间的使用费合计30811.83元。而就杜骁斐主张断电之后的房屋占有使用费，一审法院认为，在本案审理过程中，一审法院曾向双方当事人释明，为避免损失扩大，是否同意办理交接手续，杜骁斐表示同意，原审被告表示不同意交接，一审法院认为，因原审被告未交纳使用费，杜骁斐对该房屋采取断电措施，以敦促对方履行，其行为存在一定的合理性，但考虑到断电对房屋经营使用的影响程度，其断电状态持续期间应掌握在一定合理范围内为宜，一审法院酌情认定为1个星期，在该期间内原审被告仍应按原房屋租金标准即27500元每月交纳房屋占有使用费计6416.67元。就后续使用费的计算，基于原审被告未配合交接导致房屋一直处于被原审被告占有使用状态，但因杜骁斐后续也未再恢复供电，而该行为直接导致原审被告无法继续展开商业经营，一审法院综合考虑原审被告占用该房屋的事实及杜骁斐断电的原因、断电对房屋的使用功能的影响，酌情认定原审被告按原租金标准的60%支付该期间的房屋占用使用费。就计算截止时间，原审被告陈述，因其与朱敏的租期届满日为1月21日，故其于2019年1月21日前一天即2020年1月20日清空并搬离了房屋，杜骁斐表示，原审被告应该确已交接房屋，但并未向我方交接，故使用费应计算至杜骁斐与联源盛公司的租赁合同约定的租期届满日即2020年2月29日。一审法院认为，原审被告与朱敏签订的联营协议约定的合同届满日系2019年1月21日，考虑到杜骁斐与联源盛公司的合同在2020年2月29日也即届满时间间隔较短及杜骁斐方实际损失、断电对原审被告使用该房屋的持续影响，一审法院认定使用费计算截止至2019年1月21日，故一审法院依法核算原审被告应当支付该期间的房屋占有使用费143727.42元。以上房屋占有使用费合计180955.92元。上述费用与原审被告已付押金82500元相抵扣结算后,原审被告还应支付杜骁斐房屋占有使用费98455.92元。因原审被告未及时支付使用费，杜骁斐主张按朱敏与周畅的合同约定的每期应付租金之日起，按年息6%计算逾期利息损失，有相应的事实和法律依据，一审法院结合朱敏与周畅的合同约定及杜骁斐诉请主张，依法核算认定原审被告应付逾期利息为：截止2020年3月26日合计8772.68元，自2020年3月27日起，以98455.92元为基数，按年息6%计算至原审被告实际付款之日止。就上述付款义务方系周畅还是周芷羽，周芷羽是否应当就上述款项承担付款义务，结合一审法院上述审查认定，与朱敏签订房屋租赁合同的相对方为周畅，而本案杜骁斐系从朱敏处受让房屋，故上述还款责任应由周畅负担，杜骁斐主张周芷羽承担还款责任，无相应的事实和法律依据，一审法院对其该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、周畅于本判决生效之日起十日内支付杜骁斐占有使用费98455.92元及逾期利息（逾期利息计算方式为：截止2020年3月26日合计8772.68元，自2020年3月27日起，以98455.92元为基数，按年息6%计算至原审被告实际付款之日止）；二、驳回杜骁斐的其余诉讼请求。案件受理费1886元，保全费970元，合计2856元，由周畅负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，朱敏向联源盛公司承租案涉商铺，后与周畅签订联营合同。根据朱敏与周畅签订的案涉联营合同内容，本质上为转租合同，朱敏与周畅对此亦予以确认，一审法院认定正确。朱敏将诉争商铺转让给杜骁斐并在转让前告知周畅，杜骁斐就案涉商铺另行与联源盛公司签订了租赁合同。朱敏即未再向周畅收取后续租金。朱敏将诉争商铺转让给杜骁斐，根据杜骁斐与联源盛公司签订的租赁合同，杜骁斐享有诉争商铺相应权益。周畅占有商铺，应向杜骁斐支付占有使用费并承担拒付占有使用费造成的损失，一审法院按照逾期利息标准计算合理。杜骁斐主张没收周畅向朱敏支付的押金，依据不足，不应予以支持。因周畅未交纳使用费，杜骁斐对房屋采取断电措施且未恢复供电影响了房屋使用。一审法院另考虑周畅占有房屋未予归还，经法院释明后仍拒绝交接，酌情认定按原租金标准的60%计算房屋占有使用费合理。综上所述，杜骁斐、周畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3772元，由杜骁斐负担1886元，由周畅负担1886元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十一月十三日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。