河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初8100号原告（反诉被告）郑州金成时代广场建设有限公司，住所郑州市东明路**金成大厦****，统一社会信用代码91410100795714209N。法定代表人祁军。委托代理人高晨、王大宫，河南仟问律师事务所律师。原告（反诉被告）贺之都，男，汉族，1982年4月20日出生，住河，住河南省南召县div>第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司，住所，住所郑州市金水区花园路******社会信用代码91410100MA3X5NNQ1N。法定代表人王巍巍。委托代理人姜松梅，河南凡熙律师事务所律师。原告郑州金成时代广场建设有限公司（反诉被告）诉被告贺之都（反诉原告）、第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王大宫、被告贺之都到庭参加诉讼、第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司委托代理人姜松梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑州金成时代广场建设有限公司诉称，2011年4月10日，原、被告双方签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××****,180××××****），约定被告购买原告开发的位于郑州市金水区××时代广场小区××楼××、268两套房屋，其中267号房屋总价款为348086元，约定付款方式为于合同签订当日支付178086元，剩余170000元以银行贷款方式支付；268号房屋总价款为328754元，约定付款方式为于本合同签订当日支付168754元，剩余160000元以银行贷款方式支付。附件四补充协议第三条约定：被告未能按期向按揭贷款银行偿还到期本息，导致出卖人承担担保责任，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项以及出卖人遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等），支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项万分之五的违约金；买受人未按照上述约定支付全部款项，逾期超过30日，构成根本违约，出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。2018年6月15日，原、被告及郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司签订两份《个人房产按揭借款合同》，约定被告向郑州金水厦农商村镇银行提供抵押担保，原告作为保证人为上述债务承担阶段性连带保证责任。然而，被告并未按约定期限和金额偿还银行贷款，被告的逾期还款行为直接导致郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司宣布贷款提前到期，郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司直接将被告剩余贷款本息311048.62元于2019年12月5日一次性从原告保证金账户中扣除，合同目的已无法实现。双方商品房买卖合同签订后，被告也未按照合同约定向原告支付购房款，经原被告协商，被告未支付的206000元房款分两次付清，于2018年7月31日前支付103000元，如逾期支付，剩余未到期款项自逾期之日全部到期，同时逾期超过30日，原告有权解除《商品房买卖合同》，并且要求被告支付违约金。在延期后，被告仍然未按照约定支付剩余购房款，已经构成违约，至今早已超过30日，原告有权解除《商品房买卖合同》，并且要求被告按照约定支付违约金。原告按照合同约定履行了保证责任后多次向被告追偿并要求被告承担违约责任，并且要求被告支付逾期交房违约金，但均未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除双方签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××****,180××××****）；2、被告向原告支付欠款311048.62元，并向原告支付违约金4030元（自2019年12月5日起以311048.62元为基数按照日万分之五的标准暂计算至2019年12月31日，之后应继续计算至实际支付之日）；3、被告向原告支付逾期支付购房款违约金70452元（自2018年8月1日起以206000元为基数按照年24%标准暂计算至2019年12月31日，之后应继续只算至还款之日）；4、被告配合原告办理注销合同备案手续以及预告登记【预告登记号：豫（2018）郑州市不动产证明第0292508号】手续；5、解除被告抵押给郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司的房屋抵押登记，被告及第三人配合办理解除抵押登记手续；6、诉讼费由被告承担。被告贺之都辩称，第一，对解除两份《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****,180××××****）没有异议，同意解除。第二，对要求向金成公司支付欠款311048.62元应当驳回。因贺之都与第三人签订了《个人房产按揭借款合同》（合同编号HT8021030180000411，HT802103180000412）后，第三人已经向金成公司提供了两笔贷款共计33万元，金成公司已经收到，贺之都也按时向银行还过借款，但因为和金成公司协商退房一直拖延等原因自2019年9月20日起没再还月供，并不是有意违约。在解除合同后金成公司没有向贺之都退还33万元的贷款的情况下再要求贺之都支付银行划走的贷款本息311048.62元没有事实基础和法律依据。对于违约金部分过高，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第三，对逾期支付房款违约金70452元，答辩人贺之都认为过高且无依据，应当按照主合同第七条约定计算。并且在合同解除的情况下，贺之都交纳的首付款应当退还。对于注销备案手续和解除抵押登记两项，在金成公司退还我房款首付部分146840元、贷款部分330000元、返还110000元、专项维修基金3595元后同意协助办理。反诉原告贺之都诉称，2018年4月10日，原被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号180××××****,180××××****），贺之都购买了金成公司开发的金水区姚砦路133号14幢2层267号房及金水区姚砦路133号14幢2层268号房，267号房建筑面积为28.45平方米且总房价为348086元，268号房建筑面积为26.87平方米且总房款为256840元房款，但部分房款贺之都没有收到收据，并缴纳维修基金3595元。贺之都于2018年4月10日267号房付清首付款178086元，余款170000元以按揭贷款形式付清；268号房付清首付款168754元，余款160000元以按揭贷款形式付清。两个商铺实付首付款146840，采取首付分期方式；另有11万元金成公司未出具收据，也未签订合同，也未计入房款，没有依据应退还。后贺之都与第三人签订了《个人房产按揭借款合同》（合同编号HT8021030180000411）及《个人房产按揭借款合同》（合同编号HT8021030180000412）；合同中约定：第三人向贺之都提供贷款170000元用于购买本案争议房屋267号，贷款期限为120个月，贺之都以本案争议房屋作为抵押物；第三人向提供贷款160000元用于购买本案争议房屋268号，贷款期限120个月，以本案争议房屋作为抵押物；合同签订后，第三人向金成公司提供了两笔贷款共计33万元，金成公司已经收到，贺之都已按月向第三人偿还借款本金共计27250元。贺之都认为金成公司存在欺诈、虚假宣传等行为，与2018年8月31日投诉到郑州市房管局要求退房退款，经郑州市房管局协调后金成公司同意退房。后因金成公司一直推脱退房具体事宜，贺之都对此沟通金成公司退房具体细节，退房需要法院判决等，及贺之都因父亲病重经济状况恶化、无力偿还借款等因素，故贺之都停止了还月供。但金成公司提出解除合同，故我申请退还我支付的首付款、维修基金、银行贷款33万元等，望法院本着减轻诉累妥善处理纠纷的原则，请求法院依法判令，1、郑州金成时代广场建设有限公司返还购房款首付款部分146840元并支付利息（利息自2020年6月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2、郑州金成时代广场建设有限公司返还购房款贷款部分330000元并支付利息（利息自2020年6月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3、郑州金成时代广场建设有限公司返还110000元并支付利息（利息自2018年4月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；4、郑州金成时代广场建设有限公司返还贺之都专项维修基金3595元；5、反诉费诉讼费由金成公司承担。反诉被告郑州金成时代广场建设有限公司辩称，一、被答辩人的反诉请求意味着被答辩人同意解除《商品房买卖合同》。二、被答辩人主张的首付款146840元不属实，答辩人主张将应返还给被答辩人的购房款等款项与被答辩人应付给答辩人的欠款、违约金相抵消。三、关于被答辩人第二项诉请中主张的330000元及利息不能成立，答辩人已经代被答辩人向银行偿还了全部贷款共计311048.62元，被答辩人无权要求答辩人返还该款项。四、关于答辩人第三项诉请中主张的11000元，答辩人未收取被答辩人的该笔款项，被答辩人无权主张返还。综上所述，被答辩人反诉的诉请没有任何法律和事实依据，其诉请依法应当被全部驳回。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求向法院提交以下证据，1、商品房买卖合同；2、郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初17131号民事判决书；3、民事起诉状、4、郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26158号民事判决书；5、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终24229号民事判决书；6、个人房产按揭借款合同；7、逾期贷款催收通知书；8、厦农商村镇银行账户扣划凭证；9、催款告知函及邮寄单；10、不动产登记资料查询结果证明；11、不动产登记证明。被告（反诉原告）质证，1、第二组证据中证明目的2:11万元系优惠服务费，贺之都并未认可，而是贺之都在金成售楼部缴纳的费用，是房款，见转账附言明细；2、第三组证据中催款告知函及邮寄单等贺之都并未收到。被告（反诉原告）为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据，第一组证据：证据一、民事判决书；证据二、首付款发票及真伪查验；证据三、部分收据；证据四、交易小票；证据五、银行流水；证据六、金成的虚假宣传，海底捞、麦当劳、肯德基等均系虚假；证据七、首付款11万元的流水；证据八、光盘，内有同金成电话及房管局电话及金成虚假宣传。原告（反诉被告）质证，证据一，真实性及关联性无异议，证明目的有异议，该证据被告仅向原告支付首付款140840元；证据二，真实性有异议，未提交原件，证明目的有异议；证据四、原告并未全额支付首付款；证据五、真实性及证明目的无异议；证据六、真实性、关联性、证明目的均有异议，与本案无关；证据七、真实性无法发表意见，关联性有异议，与本案无关，证明目的有异议，该11万元并非首付款，也未支付至我公司；证据八、真实性无法发表意见，关联性有异议，与本案无关。经审理查明：2018年4月10日原告（反诉被告、出卖人）与被告（反诉原告、买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）一份载明：买受人购买的商品房为预售商品房。买受人购买的商品房金水区姚砦路133号14幢2层267号房用途为商业服务属钢混结构，层高为4.95米，建筑层地上32层，地下**。该商品房合同约定建筑面积共26.87平方米，其中，套内建筑面积15.12平方米。公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.33平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方12235.01元，总金额叁拾肆万捌仟零佰捌拾陆元整。买受人按约定金额：178086元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-04-10，交纳比例：51.16%；约定金额：170000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-06-10，交纳比例：48.84%的方式按期付款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同补充协议：第三条第6项，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款保证的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；买受人逾期支付的（逾期30日以内的），自逾期之日起至实际支付之日按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）千分之一的违约金。上述违约金分段计算，合并支付。（2）买受人没有按本项（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下根本违约。出卖人有权通知买受人解除本合同，出卖人选择解除本合同的，本合同自出卖人解除合同通知送达买受人之日起解除。2018年4月10日原告（反诉被告、出卖人）与被告（反诉原告、买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）一份载明：买受人购买的商品房为预售商品房。买受人购买的商品房金水区姚砦路133号14幢2层268号房用途为商业服务属钢混结构，层高为4.95米，建筑层地上32层，地下**。该商品房合同约定建筑面积共26.87平方米，其中，套内建筑面积14.28平方米。公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.59平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方12234.98元，总金额叁拾贰万捌仟柒佰伍拾肆元整。买受人按约定金额：168754元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-04-10，交纳比例：51.33%；约定金额：160000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-06-10，交纳比例：48.67%的方式按期付款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同补充协议：第三条第6项，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款保证的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；买受人逾期支付的（逾期30日以内的），自逾期之日起至实际支付之日按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）千分之一的违约金。上述违约金分段计算，合并支付。（2）买受人没有按本项（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下根本违约。出卖人有权通知买受人解除本合同，出卖人选择解除本合同的，本合同自出卖人解除合同通知送达买受人之日起解除。2018年6月15日贺之都（借款人、购房人、抵押人）与第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司（贷款人）、郑州金成时代广场建设有限公司（保证人、受访人）签订《个人房产按揭借款合同》（合同编号：HT8021030180000411）一份载明：借款人所购房产坐落于金水区××楼××267，价值348086元；借款金额为人民币壹拾柒万元整，即借款人所购商品房总价款的48.84%；价款期限自2018年6月15日起至2028年6月14日止。原告郑州金成时代广场建设有限公司为其承担阶段性担保。2018年6月15日贺之都（借款人、购房人、抵押人）与第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司（贷款人）、郑州金成时代广场建设有限公司（保证人、受访人）签订《个人房产按揭借款合同》（合同编号：HT8021030180000412）一份载明：借款人所购房产坐落于金水区××楼××268，价值328754元；借款金额为人民币壹拾陆万元整，即借款人所购商品房总价款的48.67%；价款期限自2018年6月15日起至2028年6月14日止。原告郑州金成时代广场建设有限公司为其承担阶段性担保。2019年11月30日第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司香山路支行出具逾期贷款催收通知书载明：致：郑州金成时代广场建设有限公司：贵单位/您于2018年6月19日在我社（行）为借款人贺之都担保的借款金额（人民币）壹拾柒万元整（合同编号为HT8021030180000411），已于2028年6月14日到期，现已逾期，已构成违约。截止2019年11月30日止，结欠本金壹拾伍万伍仟玖佰陆拾贰元零四分，结欠利息叁仟捌佰肆拾伍元陆角玖分。请贵单位/您在收到本函之日起5日内代偿全部欠款[具体金额以我社（行）会计本门计算为准]。否则，我社（行）将通过法律途径予以解决。2019年11月30日第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司香山路支行出具逾期贷款催收通知书载明：致：郑州金成时代广场建设有限公司：贵单位/您于2018年6月19日在我社（行）为借款人贺之都担保的借款金额（人民币）壹拾柒万元整（合同编号为HT8021030180000412），已于2028年6月14日到期，现已逾期，已构成违约。截止2019年11月30日止，结欠本金壹拾肆万陆仟柒佰捌拾柒元柒角陆分，结欠利息叁仟肆佰肆拾柒元贰角壹分。请贵单位/您在收到本函之日起5日内代偿全部欠款[具体金额以我社（行）会计本门计算为准]。否则，我社（行）将通过法律途径予以解决。厦农商村镇银行账户扣划凭证显示：交易日期：2019年12月5日，户名：郑州金成时代广场建设有限公司保证金账户，没收或扣划金额：151240.89元。厦农商村镇银行账户扣划凭证显示：交易日期：2019年12月5日，户名：郑州金成时代广场建设有限公司保证金账户，没收或扣划金额：159807.73元。贺之都就本案的两份《商品房买卖合同》及两份《个人房产按揭借款合同》曾起诉郑州金成时代广场建设有限公司和本案第三人，案号为（2019）豫（0105）民初26158号，贺之都在该案的诉请为：1、解除原告与被告郑州金成时代广场建设有限公司所签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××****）及《商品房买卖合同》（合同编号180××××****）；2、被告郑州金成时代广场建设有限公司返还原告购房款346840元，并按购房合同约定按原告已付款的1%支付违约金57684元，两项合计404524元；3、被告郑州金成时代广场建设有限公司返还原告专项维修基金3595元及给付违约金20元；4、两被告退还优惠服务费或居间服务费11万元及给付违约金611.42元；5、解除原告与第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司签订的《个人房产按揭借款合同》（合同编号HT8021030180000411）及《个人房产按揭借款合同》（合同编号HT8021030180000412）；6、被告郑州金成时代广场建设有限公司将原告尚未偿还的贷款返还第三人；因提前偿还贷款产生的违约金由被告郑州金成时代广场建设有限公司承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准；7、被告郑州金成时代广场建设有限公司返还原告已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至2019年7月20日，原告已偿还第三人贷款54600元；8、本案保全费、律师费及全部诉讼费由被告承担。本院于2019年10月26日作出（2019）豫（0105）民初26158号民事判决书查明：“2018年4月10日，原告（××）与被告金成公司（作为出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号180××××****、180××××****），主要约定：原告购买被告金成公司开发的位于金水区××、××房屋××套，总价款分别为328754元、348086元。……原告提交中国银联刷卡小票四张，证明原告分四次分别向被告金成公司转款104435元、40000元、106000元、100000元，共向被告金成公司支付金额350435元。原告提交收据六份，证明被告金成公司分别于2018年4月10日收到原告支付维修基金（14-268）1746元、维修基金（14-267），1849元，另有两笔金额为72086元、68754元；郑州明锐房地产营销策划有限公司分别于2018年5月21日收到原告支付“14-267、268，贷17万、18万”交来“夏农商”3134元；收到“贺之都、金成公证费320×2”640元。2018年6月15日，借款人（购房人、抵押人）贺之都与贷款人厦农商行、保证人（××）金成公司签订《个人房产按揭借款合同》两份，约定借款人就所购上述二套房产，分别借款17万元、16万元，借款期限自2018年6月15日起至2028年6月14日止，合同签订时执行年利率7.35%。2018年4月10日，原告与被告金成公司签订《个人购房首付款借款协议》两份，分别主要约定：原告于2018年4月10日购买位于郑州市金水区××时代广场××楼××单元××267的房屋，应付首付款178086元，余下房款以银行按揭方式支付。原告由于个人原因未能在签定《商品房买卖合同》时付清全部首付款，原告支付部分首付款72086元，剩余首付款106000元，原告需向被告金成公司出具欠条，并承诺于2018年7月31日前还款53000元，2018年12月31日前还款53000元等。原告于2018年4月10日购买位于郑州市金水区××时代广场××楼××单元××268的房屋，应付首付款168754元，余下房款以银行按揭方式支付。原告由于个人原因未能在签定《商品房买卖合同》时付清全部首付款，原告支付部分首付款68754元，剩余首付款100000元，原告需向被告金成公司出具欠条，并承诺于2018年7月31日前还款50000元，2018年12月31日前还款50000元等。被告提交中国银联刷卡小票两张，显示尾号为3372的银行卡于2018年4月10日19:29:08撤销一笔106000元的转账，同日19:30:21撤销一笔100000元的转账。原告提交其名下尾号3372的中国银行账户交易流水一份，显示2018年4月10日16:45:10通过POS机刷卡向被告金成公司交易104435元，19:27:46撤销刷卡104435元的交易；19:28:34通过POS机刷卡向被告金成公司交易106000元，19:29:09撤销刷卡106000元的交易；19:29:48通过POS机刷卡向被告金成公司交易100000元，19:30:21撤销刷卡100000元的交易；19:31:00通过POS机刷卡向被告金成公司交易104435元。2019年8月19日，原告诉至本院成讼。庭审中，被告金成公司称原告已交的首付款是140840元，还有20.6万元首付款因刷卡交易撤销，未收到原告支付的款项，所以没有向原告交房。本院认为，……本案中，合同约定原告应支付的首付款共计346840元，原告提交的收据及银行转款凭证能够证明其已分别支付房款共计140840元。对于原告与被告金成公司争议的剩余206000元房款，原告未提交支付剩余206000元的交款收据，提交的交易流水与被告提交的刷卡小票证明两笔刷卡共计206000元转账均在交易后被撤销。上述转款记录与被告提交的两份《个人购房首付款借款协议》相互印证，故原告提交的证据不能够证明剩余206000元房款已支付完毕的事实。原告关于撤销两笔转款系被告根据借款协议约定转给原告的借款的意见，与该206000元系先由原告转给被告后随即予以撤销的转款事实相矛盾，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》附件四第四条第三款约定，原告未付清房款，被告金成公司有权拒绝交房且不视为逾期交房。故原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。……，判决如下：驳回原告贺之都的诉讼请求。”贺之都不服该判决，上诉于河南省郑州市中级人民法院，河南省郑州市中级人民法院于2020年1月16日作出（2019）豫01民终24229号民事判决书,驳回上诉，维持原判。2020年7月2日不动产登记资料查询结果证明两份分别显示，不动产权证号：豫（2019）郑州市不动产权第0165596号，产权人：郑州金成时代广场建设有限公司，坐落：金水区××楼××267，预告信息：2018年9月27日预售商品房买卖预告登记，豫（2018）郑州市不动产证明第0292508号，权利人：贺之都，2018年10月25日预售商品房抵押权预告登记，豫（2018）郑州市不动产证明第0317235号，权利人：郑州市金水厦农商村镇银行股份有限公司，抵押金额：17万元，无抵押，无查封。不动产权证号：豫（2019）郑州市不动产权第0166712号，产权人：郑州金成时代广场建设有限公司，坐落：金水区××楼××268，预告信息：2018年9月27日预售商品房买卖预告登记，豫（2018）郑州市不动产证明第0292523号，权利人：贺之都，2018年10月25日预售商品房抵押权预告登记，豫（2018）郑州市不动产证明第0317244号，权利人：郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司，抵押金额：16万元，无抵押，无查封。第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司庭审陈述，案涉银行贷款已经还完，由原告代还的，我方愿意配合原告解除抵押。本院认为：贺之都与金成公司签订两份《商品房买卖合同》购买案涉两套房屋，又为购买房屋与金成公司、第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司签订两份《个人购房首付款借款协议》，向第三人贷款共33万元，金成公司为该贷款承担担保责任，后因贺之都逾期未足额还款，导致金成公司替贺之都向第三人代偿311048.62元。经生效民事判决书查明，案涉两份《商品房买卖合同》约定贺之都应支付的首付款共计346840元，贺之都于2018年4月10日共计支付房款140840元，后再未支付剩余206000元首付款，合同第七条约定“逾期超过180日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”贺之都逾期已超过180日，出卖人金成公司有权解除案涉两份《商品房买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。金成公司收取贺之都首付款140840元、收取贺之都通过贷款支付的房款330000元、收取贺之都维修基金3595元共计474435元，与金成公司代替贺之都向银行偿还311048.62元抵消后，金成公司应返还贺之都163386.38元。贺之都及第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司应配合金成公司办理相应合同注销备案手续、预告登记、解除抵押。贺之都无证据证明向金成公司支付了所谓的中介服务费11万元，故无权要求金成公司返还该款项。依据合同第七条约定“逾期超过180日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，贺之都未支付剩余首付款206000元构成违约，金成公司要求解除合同，故贺之都应付金成公司逾期付款违约金为2060元。与金成公司应返还贺之都163386.38元抵消后，金成公司应返还贺之都161326.38元。《商品房买卖合同》合同补充协议约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金，故贺之都应因此违约行为向金成公司支付违约金，该违约金自2019年12月5日起以代偿款311048.62元为基数按照日万分之五的标准计算至实际支付之日止。金成公司、贺之都的其他诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郑州金成时代广场建设有限公司与被告（反诉原告）贺之都于2018年4月10日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：1800389****、1800389****）；二、原告（反诉被告）郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）贺之都161326.38元；三、被告（反诉原告）贺之都于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑州金成时代广场建设有限公司违约金（该违约金自2019年12月5日起以代偿款311048.62元为基数按照日万分之五的标准计算至实际支付之日止）；四、被告（反诉原告）贺之都、第三人郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司配合原告（反诉被告）郑州金成时代广场建设有限公司办理注销上述两份《商品房买卖合同》的备案手续，并配合原告（反诉被告）郑州金成时代广场建设有限公司解除位于郑州市金水区姚砦路133号14号楼2层267、268号房屋的预售商品房买卖预告登记信息、预售商品房抵押权预告登记信息；五、驳回原告（反诉被告）郑州金成时代广场建设有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）贺之都的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7083元，由原告（反诉被告）郑州金成时代广场建设有限公司负担7008元，由被告（反诉原告）贺之都负担75元；反诉案件受理费减半收取4852元，由被告（反诉原告）贺之都负担1315元，由原告（反诉被告）郑州金成时代广场建设有限公司负担3537元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年十一月二十日书记员 巩鹏鸽