江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终2100号上诉人（原审原告、反诉被告）：李论，女，1983年8月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡国强，江西鸿韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李君，江西鸿韵律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：冷淑华，女，1977年7月4月出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：巫华军，江西法报律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳晓斌，男，1975年10月6日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区，系冷淑华丈夫。上诉人李论因与上诉人冷淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初6238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李论上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第五项；2.改判李论收取的124000元定金不予返还；3.本案诉讼费用由冷淑华承担。事实与理由：李论作为收取款项的一方，一直在积极推进办理店铺过户手续，在合同履行过程中无任何过错；合同至今未能完全履行完毕，系冷淑华怠于履行过户义务。因此导致的合同解除，李论所收取的124000元定金不应予以返还。针对李论的上诉意见，冷淑华辩称，案涉商铺办理过户手续之前需要先报批，由政府规划部门同意用地性质由划拨转为出让，才能办理用地出让手续。存在前后两个阶段的工作，前一个工作应当由李论负责，后一个工作才是冷淑华需要履行的合同义务。所以商铺买卖合同在李论没有履行报批手续之前并未生效，冷淑华没有办理过户手续的义务。一审判决认定事实、适用法律都是错误的，依法本案应当改判支持冷淑华的反诉请求，李论的上诉请求不能支持。冷淑华上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回李论的全部诉讼请求；3.判决李论继续履行合同，将位于宜春市店铺的不动产权登记给冷淑华；4.本案一、二审诉讼费全部由李论承担。事实和理由：1.本案划拨土地的转让在批准之前，《商铺买卖合同书》并未生效，冷淑华无需履行余款220000元的付款义务。2.《商铺买卖合同书》并未专门约定报批义务由冷淑华履行，不应认定冷淑华违约且导致合同目的不能实现。3.即使冷淑华应履行报批义务，由于李论未催告冷淑华在合理期限内报批，故不能以冷淑华构成根本违约为由而解除《商铺买卖合同书》。4.本案商铺在起诉之前，李论已完成报批，《商铺买卖合同书》因此已生效，但李论未告知冷淑华及协助冷淑华办理过户登记，故不应支持李论解除《商铺买卖合同书》的请求。针对冷淑华的上诉意见，李论辩称，1.从本案已查明的事实来看，案涉不动产过户不存在任何障碍，从签订《商铺买卖合同书》至今一直都能够完成有关土地转让的行政审批。因此，案涉《商铺买卖合同书》自始有效。2.合同约定应当支付220000元的时间节点是在完成商铺过户手续之后，即批准转让并过户这一条件成就后，冷淑华有义务向李论支付220000元。冷淑华在行政审批无任何障碍的情况下，恶意阻挠条件成就，应视为生效条件已经成就，冷淑华有义务按照合同约定的时间向李论支付220000元。冷淑华迟延履行合同，拖延支付尾款，已严重违约并导致李论收取房款的合同目的无法实现，李论有权要求解除合同。3.本案中，李论在合同履行过程中无任何过错，合同至今未能完全履行完毕，系冷淑华怠于履行合同义务，因此导致的合同解除，李论所收取的124000元定金不应返还。李论向一审法院起诉请求：1.判令解除李论、冷淑华、之间签订的《商铺买卖合同书》；2.判令李论所收取124000元定金不予返还；3.本案诉讼费由冷淑华承担。冷淑华向一审法院反诉请求：1.判决李论继续履行合同，协助冷淑华将位于宜春市.66平方米房屋（宜房字第4-063**房屋所有权证）的不动产产权变更登记至冷淑华名下，变更登记的税、费等由李论承担；2.本案诉讼费由李论承担。一审法院认定事实：2016年1月18日，李论与冷淑华协商一致，由冷淑华购买李论位于宜春市间，李论作为甲方与冷淑华作为一方签订《商铺买卖合同书》。合同约定：“一、甲乙双方协商一致，乙方受让甲方位于东风大街的商铺，商铺具体状况如下：1.产权证号为4-06343号。2.结构为砖混；商铺产权面积约42平方米。二、商铺转让包干价款共计人民币陆拾贰万元，小写：620000元。本合同生效后，乙方向甲方支付给定金人民币肆拾万元整，合同履行过程中，该定金可抵作购商铺款。甲方收到定金款后配合乙方办理此商铺过户手续。乙方应当办妥上述商铺过户手续的当日起至2016年3月30日前将剩余价款贰拾贰万元一次性全部付清于甲方。三、商铺买卖过户费、营业税等一切费用由乙方全部承担。四、属乙方无法按照合同约定付款时间支付余款时，视为乙方重大违约，甲方有权单方解除合同。所收定金作为违约金不予退还。所欠款项按银行同期贷款利息的四倍计算，并由乙方承担所有法律责任及造成甲方的一切经济损失。”。合同签订后，冷淑华丈夫欧阳晓斌分别于2016年1月20日、2016年5月6日、2016年5月17日向李论支付了100000元、200000元、100000元，共计400000元。付款期间，冷淑华到房管局了解到涉案商铺土地性质为国有划拨土地，属工业用地，如要办理过户手续，需缴纳土地出让金。后冷淑华既未缴纳税费、土地出让金等因办证所需的费用，也未向李论支付剩余购商铺款，且未向李论提起过户申请。李论、冷淑华至今未按合同完成商铺产权交易。2019年9月李论诉至法院要求解除合同，所收定金不予退还。另，李论于2017年11月20日申请办理了涉案商铺的不动产权证书挂失手续，宜春市不动产登记局于2017年12月13日向李论颁发了【赣（2017）宜春市不动产权第××号】不动产权证书，，原宜房字第**屋所有权证已注销。又，涉案商铺在李论、冷淑华签订《商铺买卖合同书》前由冷淑华承租，2016年签订《商铺买卖合同书》后至今一直由冷淑华使用。一审法院认为，李论、冷淑华签订的《商铺买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李论、冷淑华应按照合同全面履行。一、《商铺买卖合同书》可否解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案李论、冷淑华约定：李论收到定金款后配合冷淑华办理此商铺过户手续。冷淑华应当办妥上述商铺过户手续的当日起至2016年3月30日前将剩余价款贰拾贰万元一次性全部付清于李论，且商铺买卖过户费、营业税等费用由冷淑华承担。从双方约定的条款可以看出，商铺的过户手续应由冷淑华一方主动去办理，李论系协助方。但在合同签订后，因房屋过户需要进行申请并缴纳土地出让金，冷淑华怠于履行交易手续，致使交易未按合同约定的时间完成，李论出售房产获取房款的合同目的未能如期实现，李论要求解除《商铺买卖合同书》的诉请，符合法定解除的情形，予以支持。因为冷淑华怠于履行合同，导致案涉店铺在长时间内未办理过户手续，冷淑华至今尚欠购店铺款220000元未付。现在的房地产市场行情与2016年相比发生了较大变化，冷淑华要求继续履行2016年签订的商铺买卖合同，缺乏法律依据，明显违反公平原则。对冷淑华反诉要求李论继续履行合同，协助冷淑华将位于宜春市.66平方米房屋（宜（宜房字第4-063**所有权证）的不动产产权变更登记至冷淑华名下，变更登记的税费等由李论承担的诉讼请求，不予支持。合同解除后，李论应将冷淑华已付的购商铺款400000元返还给冷淑华。李论、冷淑华如因合同解除引起其他纠纷，可另行起诉。二、关于定金是否予以返还。虽然商铺买卖合同未能按约履行主要是冷淑华怠于履行过户手续、未按约定期间支付尾款造成，但因李论在案涉商铺的过户中作为协助方，未积极有效推动合同履行，且长时间不主张权利，存在一定过错。对李论要求所收取124000元定金不予返还的诉讼请求不予支持。一审判决：一、解除李论与冷淑华签订的《商铺买卖合同书》；二、驳回李论要求已收取124000元定金不予返还的诉讼请求；三、驳回冷淑华的反诉请求；四、限冷淑华在本判决生效之日起30日内搬离涉案店铺；五、限李论在本判决生效之日起30日内返还给冷淑华购房款400000元。本诉案件受理费2780元，减半收取计币1390元，由冷淑华负担。反诉案件受理费5000元，减半收取计币2500元，由冷淑华负担。本案二审期间，李论、冷淑华均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商铺买卖合同书》是否应当解除；二、李论收取的定金124000元是否应当返还。一、关于案涉《商铺买卖合同书》是否应当解除的问题。《商铺买卖合同书》系李论与冷淑华的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且自李论与冷淑华签字之日起即生效。虽然案涉商铺的土地性质为工业用地，但并不影响《商铺买卖合同书》的效力。该合同约定在2016年3月30日前办理商铺的过户手续，商铺买卖过户费、营业税等一切费用由冷淑华承担。从上述约定可以看出，案涉商铺的过户手续应由冷淑华一方主动去办理，李论系协助方。由于案涉商铺的土地性质为工业用地，房屋过户需要进行申请并缴纳土地出让金，冷淑华怠于履行交易手续，致使交易未按合同约定的时间完成，李论出售房产获取房款的合同目的未能如期实现，故李论要求解除店铺买卖合同的诉请，符合法定解除的情形，一审法院予以支持并无不当。因冷淑华怠于履行合同，导致案涉店铺在长达四年时间内未办理过户手续，冷淑华至今亦未支付尾款220000元，冷淑华系主要过错方，故对冷淑华上诉提出继续履行《商铺买卖合同书》的要求，本院不予支持。二、关于李论收取的定金124000元是否应当返还的问题。本院认为，虽然本案商铺买卖合同未能按约履行主要是冷淑华怠于履行过户手续造成，但因李论在案涉商铺的过户中作为协助方，未积极有效推动合同履行，亦长时间不主张权利，存在一定过错，故对李论要求适用定金罚则的上诉请求不予支持。综上，上诉人李论与上诉人冷淑华的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3890元，由上诉人李论与上诉人冷淑华各负担1945元。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 黄若凡审判员 高胜敏二〇二〇年十一月二十六日书记员 刘海烨