四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初3762号 原告（反诉被告）：周平忠，男，1965年12月25日出生，内江市东兴区人，住内江市东兴区。 委托诉讼代理人：周懿，男，1988年10月6日出生，汉族，内江市东兴区人，系周平忠之子，住四川省德阳市旌阳区（特别授权）。 被告（反诉被告）：内江宇州房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：91511011MA685NNX2R）。 住所地：四川省内江市东兴区红牌路**。 法定代表人：钟强。 委托诉讼代理人：张朝丽，女，1987年2月1日出生，汉族，贵州省普定县人,住,住四川省资阳市安岳县别授权）。 被告（反诉第三人）：陈宽，男，1992年9月30日出生，内江市东兴区人，住，住内江市东兴区/div> 被告（反诉原告）：陈圆，男，1989年12月23日出生，内江市东兴区人，住，住遂宁市安居区/div> 委托诉讼代理人：殷轩，系四川汉安律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）周平忠与被告（反诉被告）内江宇州房地产经纪有限公司（简称宇州房产）、被告（反诉第三人）陈宽、被告（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周平忠及其代理人周懿、被告（反诉被告）宇州房产的代理人张朝丽、被告（反诉第三人）陈宽、被告（反诉原告）陈园及其代理人殷轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周平忠向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告（反诉被告）周平忠与被告（反诉原告）陈圆签订的编号尾数为0495《房地产买卖及经纪合同》［简称《0495合同》］，返还定金5万元及中介费1.08万元；2.判令被告（反诉被告）宇州房产和被告（反诉原告）陈圆承担缔约过失责任，赔偿交通费等暂定为0.15万元。事实与理由：2020年9月28日，原告（反诉被告）周平忠与被告（反诉原告）陈圆在被告（反诉被告）宇州房产中介下签订《0495合同》约定：被告（反诉第三人）陈宽将其名下位于内江市东兴区××期××幢××单元12楼6号成套住宅一套（简称案涉房屋），以81.08万元出售给原告（反诉被告）周平忠。签约过程中，原告（反诉被告）周平忠之子周懿多次反复向中介宇州房产员工樊Ｘ、邹Ｘ表明，不愿意购买炒房者购买后用于转卖的房产（简称串串房，所谓炒房客），在得到宇州房产员工樊Ｘ、邹Ｘ明确表示“不是串串房”的前提下，签订合同当日，原告（反诉被告）周平忠按约支付了定金5万元和中介费1.08万元。但事后，周懿了解到案涉房屋系被告（反诉原告）陈圆与被告（反诉第三人）陈宽于2020年9月7日，通过房中介内江市博馨房产，签订有编号尾数为9595《房地产买卖及经纪合同》［简称《9595合同》］，以72万元价格卖给了被告（反诉原告）陈圆。随即周懿再次向房中介宇州房产质询此事，得到的答复是“不是串串房”，房中介宇州房产还将案涉房屋的“房产证”“《0495合同》”“照片”发给了周懿。《0495合同》显示卖方签名为“陈宽”，且房产证上产权人也为“陈宽”，并告知周懿签订合同人就是陈宽。同年9月28日，周懿再次电话联系房中介宇州房产员工邹Ｘ确认，邹Ｘ明确表示没有对卖方身份进行核实，同年10月3日，原告（反诉被告）周平忠及家人从德阳赶回内江联系到房中介宇州房产员工樊Ｘ，要求解除合同并退还定金和中介费；同年10月5日，被告（反诉原告）陈圆表示被告（反诉第三人）陈宽授权委托于他处理案涉房屋，并表示不退还定金。随即原告电话联系陈宽，其表示案涉房屋已于2020年9月7日卖给了陈圆（至今未过户），但没有委托陈圆再次买卖该房，对2020年9月28日周平忠交定金、签房屋买卖合同的事并不知情，也未受到任何款项。至此，原告（反诉被告）周平忠认为，在案涉房屋买卖过程中，被告（反诉原告）陈圆和被告（反诉被告）宇州房产违背诚信原则，隐瞒重大事项，欺诈原告（反诉被告）周平忠，导致原告（反诉被告）周平忠违背真实意思表示而签订了《0495合同》，故提出上述诉求。 被告宇州房产辩称，1.宇州房产系有资质提供居间服务的中介公司；2.根据法律规定，房中介的核心在于审查出售方是否有资格出所售房屋，是否存在限制出售的情形，因陈圆提供了《公证书》，明确陈圆有资格出售案涉房屋，宇州房产已尽到了审查义务，因此，案涉《0495合同》应该合法有效；3.周平忠未按约定支付房款，导致陈圆反诉，因此，周平忠应按按合同约定的1.08万元向宇州房产承担中介费，且陈圆要求宇州房产退还的押金应在扣减其承担的中介费1.21万元后，在退还给陈圆，即向陈圆退还0.29万元；4.宇州房产没有收取定金，周平忠要求宇州房产返还定金并赔偿损失0.15万元不当。综上，周平忠、陈圆的诉求均无事实和法律依据，应当予以驳回，但宇州房产同意退陈圆0.29万元。 被告（反诉第三人）陈宽辩称，1.周平忠与陈圆签订《0495合同》，陈宽不知情；2.陈宽与陈圆签订的《9595合同》已于2020年9月7日完成，陈圆说是给他弟弟买的，要年底才过户，陈宽是同意了的；3.陈宽没有授权委托陈圆代为签订买卖合同。 被告（反诉原告）陈圆辩称，陈圆不存在欺诈行为，也不存在过错，陈圆代陈宽与周平忠签订《0495合同》不违反强制性规定，应当认定有效；2.陈圆不是周平忠所称的串串；3.周平忠的诉求，没有事实、法律依据，应当予以驳回。 反诉原告（本诉被告）陈圆向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告（本诉被告）陈圆与反诉被告（本诉原告）周平忠之间的《0495合同》；2.判令反诉被告（本诉原告）周平忠向反诉原告（本诉被告）陈圆支付的定金5万元不予返还；3.判令反诉被告（本诉被告）宇州房产向反诉原告（本诉被告）陈圆退还收取的押金1.5万元；4.判令本诉诉讼费与反诉诉讼费均由反诉被告（本诉原告）周平忠承担。事实和理由：2020年9月27日，在宇州房产居间服务下，陈圆与周平忠签订《0495合同》，其主要条款约定了总价款、支付方式、定金数额及违约责任和履行期限。其中第十四条约定在2020年10月15日之前办理过户手续，现周平忠不仅没有在约定时间履行合同，反而起诉要求解除合同，由此证明，周平忠已不再继续履行合同，根据《0495合同》第八条第（一）款“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，卖方有权再将该物业转让于任何人”约定，陈圆认为，双方签订的《0495合同》成立且有效，不违反法律、法规规定，对合同双方具有法律效力。周平忠以陈圆是串串为由，拒绝履行合同，且提出解除合同的请求，既无事实依据，也无法律根据，其请求应当驳回。至于被告（反诉原告）陈圆与被告（反诉第三人）陈宽是通过公证取得案涉房屋的出售权，陈圆有权代表陈宽出售该房。因原告（反诉被告）周平忠存在违约，鉴于2020年9月27日双方签订的协议没有继续履行的可能性，故应由原告（反诉被告）周平忠承担赔偿损失的违约责任，其支付给被告（反诉原告）的定金无权要求返还。故提出上述反诉诉求。 反诉被告（本诉原告）周平忠辩称，1.根据合同的相对性，周平忠在签订《0495合同》时的卖方当事人是陈宽的名字，现陈圆作为反诉的原告提起反诉，违背了合同的相对性原则，主体不适格；2.反诉中提到周平忠未按照合同的约定继续履行，是因为陈圆违反缔约过失责任，在签订《0495合同》时，隐瞒了重大事项，并且陈圆冒用陈宽的名字与周忠平签订合同，存在欺诈行为。3.作为《0495合同》的卖方应当根据基本的诚实守信原则，如实披露包括身份信息及是否委托等重大事项，但陈圆故意隐瞒了自己不是陈宽的基本事实；4.根据《0495合同》第14条补充条款之规定，卖方承诺该房屋无其他债权债务纠纷，然而，事实情况是陈圆事先已与陈宽设立了案涉房屋的买卖交易行为，并且目前还未办理过户等相关手续，存在重大交易风险，故原告周平忠增加一项诉讼请求，要求反诉原告陈圆承担违约责任。 本、反诉被告宇州房产辩称，宇州房产签订的合同真实有效，遵循法官的判决，如判决该《0495合同》无效，宇州房产承诺房产中介全额退还，若判决宇州房产提供的合同真实有效，请违约方承担双方的中介费。 反诉第三人（本诉被告）陈宽辩称，对陈圆的“通过公证手续取得案涉房屋的出售权，有权代表陈宽出售该房屋”陈述，陈宽有异议。因为：1.此公证只让陈圆代为过户，没有代为买卖；2.在没过户前，陈圆不应该拿到陈宽的房产证原件及土地证原件，因这是由博馨房产代为保管，未办理过户前，不能用作其他任何用途。3.当时此项代为过户证明，在签订合同时写得很清楚，有录音为证，此房是卖给陈圆弟弟，过户也只过给陈圆弟弟；4.过户证明和不能代为出售，陈圆是知情的。 本院经审理认定事实如下：2020年7月3日，经内江市博馨房产中介，被告（反诉第三人）陈宽和案外人陈小兰就案涉房屋签订《9595合同》，卖方陈宽已收到全额购房款（71.8888万元），并腾空了案涉房屋，签订合同当日，博馨房产向案涉房屋所有权人陈宽出具《博馨房地产收证收条》，收取了能证明产权人的相关证书，并承诺“保管期间，卖方与经纪方不能将此证做其他任何用途，否则将追究其法律责任”。从签订《9595合同》至今仍未给买方陈小兰办理过户登记手续。 2020年9月6日，被告（反诉第三人）陈宽以事务繁忙为由，将《9595合同》涉及过户办证的档案资料、证明材料、缴纳税款、办理按揭、水电气等等有关事项与被告（反诉原告）陈圆签订《委托书》，次日，陈宽与陈圆就案涉房屋另行签订《委托书》载明“委托人陈宽特委托陈圆代表陈宽与买方签订相应的《二手房买卖合同》”。2020年9月7日，陈宽与陈圆持有上述两份《委托书》前往四川省内江市甜城公证处，办理了（2020）川内甜证字第2642、2643号两份《公证书》。 2020年9月27日，被告（反诉原告）陈圆代表被告（反诉第三人）陈宽在被告（反诉被告）宇州房产中介下与原告（反诉被告）周平忠签订0495合同约定，将案涉房屋以81.08万元卖给原告（反诉被告）周平忠，该合同卖方落款签字处由被告（反诉原告）陈圆签上“陈宽”的名字；庭审中，被告（反诉第三人）陈宽明确表示“此公证只让陈圆代为过户，没有代为买卖”的意思。合同签订次日，被告（反诉被告）宇州房产收取原告（反诉被告）周平忠定金5万元、佣金1.08万元，合计6.08万元。随后，宇州房产除从5万元定金中押了1.5万元作为押金外，将余下的3.5万元定金交给陈圆。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，有“委托书”、《9595合同》《0495合同》《2642公证书》《2643公证书》“收条”、“专用收据”等书证予以证实，并存于卷中予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案存在的争点： 一、案涉《9595合同》和《0495合同》的效力？ 首先，经审理查明《9595合同》的签订，是被告（反诉第三人）陈宽与案外人陈小兰在平等、自愿基础上，签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，出售方陈宽已按约收取全额房款（71.8888万元），虽尚未登记，但并不影响该合同的真实性和合法性，应当受到法律保护。 其次，《0495合同》是在《9595合同》有效的前提下，由并没有案涉房屋所有权的被告（反诉原告）陈圆与并不知情的原告（反诉被告）周平忠签订，根据《中华人民共和国合同法》（简称“合同法”）第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”和“合同法”第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。…”的规定，本案中，取得案涉房屋所有权的人系案外人陈小兰，并非本案被告（反诉原告）陈圆，加之，庭审过程中，被告（反诉第三人）陈宽对《0495合同》不知情，且明确表示不予认可，或者即使认可，也因《9595合同》有效，而成为无效认可。为此，本院认为，被告（反诉原告）陈圆与原告（反诉被告）周平忠所签订的《0495合同》自始就没有法律效力，应该认定为无效合同。据此，针对原告（反诉被告）周平忠提出的撤销《0495合同》和反诉原告（本诉被告）陈圆提出的解除《0495合同》的主张，因《0495合同》自始就没有法律效力，就不存在“撤销”和“解除”的问题，对双方所提出的该的主张，依法予以驳回。 二、对无效《0495合同》应如何处理？ 根据“合同法”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；…”的规定，既然，《0495合同》已经被认定为无效，被告（反诉原告）陈圆和被告（反诉被告）宇州房产因《0495合同》取得的定金5万元和佣金1.08万元，应当返还给原告（反诉被告）周平忠，反诉原告（本诉被告）陈圆提出的不予返还定金（5万元）的主张，与法律相勃，本院不予支持；原告（反诉被告）周平忠提出要求返还定金（5万元）和佣金（1.08万元）的主张，于法有据，本院应当予以支持；反诉原告（本诉被告）陈圆提出的要求反诉被告（本诉被告）宇州房产退还收取的1.5万元押金的主张，因《0495合同》无效，该1.5万元押金也应当退还原告周平忠，故本院不予支持。 三、因《0495合同》无效，所产生损失的承担问题？ 根据“合同法”第五十八条“…；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，经审理查明，本案原告（反诉被告）周平忠事先并不知道《9595合同》的存在，其作为善意购房人，在签约过程中并无主观上的过错，对《0495合同》的无效后果，不应承担过错责任；与之相反，被告（反诉原告）陈圆采取隐瞒《9595合同》存在的事实，对《9595合同》采取先不过户，再通过《0495合同》交易后而直接过户的手段，以达到其偷、漏税的目的（对此，本院或向其相关主管部门提出司法建议），其过错在被告（反诉原告）陈圆，据此，被告（反诉原告）陈圆应当承担原告（反诉被告）周平忠因维权而产生的经济损失；原告（反诉被告）周平忠提出交通费损失0.15万元，虽已确实产生，但因无证据支撑，本院从公平角度，酌情支持0.08万元。 综上所述，本院在查明事实，分清是非责任的基础上，经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈圆和被告（反诉被告）内江宇州房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内，返还原告（反诉被告）周平忠购房定金5万元、购房佣金1.08万元，合计6.08万元（其中陈圆返还3.5万元，宇州房产返还2.58万元）； 二、被告（反诉原告）陈圆于本判决生效后三日内，赔偿原告（反诉被告）周平忠因维权产生的经济损失0.08万元； 三、驳回本诉原告（反诉被告）周平忠和反诉原告（本诉被告）陈圆的其他诉讼请求。 本诉受理费679元，反诉受理费712.5元，合计1391.5元，由被告（反诉原告）陈圆负担。本诉受理费（679元）已由原告（反诉被告）周平忠预交，由被告（反诉原告）陈圆在返还上述款项时，一并支付给原告（反诉被告）周平忠。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员 胡谢平 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘 梦 书 记 员 肖 芹