甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14278号原告（反诉被告)：甘肃汉莎商业城有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区通渭路**。法定代表人：杨莉，该公司经理。委托诉讼代理人：金云霞，甘肃韬合律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱建塬，男，汉族，1979年10月11日出生，住甘肃省兰州市城关区。被告（反诉原告）：金晏伊，女，汉族，1987年4月5日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张续静，甘肃法屹诚律师事务所律师。原告甘肃汉莎商业城有限公司(以下简称“汉莎公司”）与被告金晏伊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告金晏伊以原告汉莎公司应退还租金、押金为由提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告汉莎公司委托诉讼代理人金云霞、钱建塬，被告金晏伊及委托诉讼代理人张续静均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汉莎公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁协议》、《商业物业管理合同》；2、请求判令被告支付商铺租162000元；3、请求判令被告支付违约金162000×30%=48600元；共计支付：210600元；4、判令被告支付2019年7月1日起至被告撤场之日止600元/天的商铺占用费；5、请求判令本案诉讼费及律师费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年1月29日签订了《商铺租赁协议》、《商业物业管理合同》（以下简称协议），双方协议约定商铺面积为30平方米，租期自2018年7月1日-2019年6月30日，租金为600元/月/㎡，按期计收，每期3个月，每期租金为54000元，双方约定于2018年7月1日开始计租，自签订协议后原告将商铺交与被告装修、经营。自协议签订后被告缴纳了履约保证金18000元和首期租金（2018年7月1日—2018年9月30日）54000元，剩余二期（2018年10月1日-2018年12月31日）欠缴租金金额为54000元、三期租金（2019年1月1日-2019年3月31日）欠缴租金金额为54000元、四期租金（2019年4月1日-2019年6月30日）欠缴租金金额为54000元，以上均已逾期，拖欠至今未缴纳，且长时间不营业直至今日。根据双方协议第四条第2项“乙方应按约定的金额和期限及方式缴纳租金，如逾期或未足额缴纳租金，自逾期之日起，按未缴纳部分租金的3%/日支付违约金，逾期超过30天的，则视为根本违约，甲方有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，作为甲方空置期损失及重新招商的各种损失费用。”及第八条第3项“乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金、保证金、物业费、违约金或乙方未按甲方通知及时补足保证金超过三十日，甲方可单方解除租赁协议，并由乙方承担全部违约责任。”之约定，被告未按协议履行义务，已造成根本违约。综上所述，被告未按协议履行义务，被告的违约行为已对原告造成了严重影响和损失。为维护自身合法权益，原告诉讼至法院，请求判如所请。被告金晏伊针对原告诉讼请求辩称：1、被答辩人无权向答辩人收取租赁费。（一）2018年1月29日答辩人与被答辩人签订了《商铺租赁协议》，约定将被答辩人经营的位于兰州市城关区通渭路1号汉莎联合商业城第三层6号档口（商铺面积30平方米）出租给答辩人用于餐饮经营使用，同时该《商铺租赁协议》第三条明确约定“自甲方开业之日起计收租金”。合同签订后，答辩人向被答辩人支付了72000元（三个月租金，一个月押金）。答辩人承租商铺后发现，承租商铺缺少餐饮经营所必须的天燃气等基础设施，也未安装必要的消防设施。答辩人曾多次找被答辩人交涉，要求被答辩人安装相关基础设施并尽快办理开业，但是被答辩人拒不履行合同义务。2018年11月22日，因被答辩人未经消防安全检查擅自对汉莎商业城投入使用，兰州市公安消防支队城关区大队作出：城公（消）行罚决字（2018）0396号行政处罚决定书，责令被答辩人停止使用汉莎商业城。根据《消防法》第15条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”的规定，被答辩人商场根本不符合开业条件，而且自消防处罚至今，被答辩人也未能向答辩人提出其商场消防合格的证明材料。由于被答辩人一直不符合开业条件，未达到双方合同约定的计收租金条件，故被答辩人无权向答辩人主张租赁费。（二）双方从未约定过自2018年7月1日起计算租金，这仅是被答辩人单方意思表示，对答辩人没有约束力。而且，2018年11月22日兰州市公安消防支队城关区大队因汉莎商业城未经消防验收合格擅自投入使用，对被答辩人进行了行政处罚，由此可知，在2018年7月1日汉莎商业城仍处于消防未经验收合格的状态，未达到法定开业条件。被答辩人主张自2018年7月1日起计算租金，不仅违反双方“自甲方开业之日起计收租金”的合同约定，还违反消防法第15条的强制性规定。因此被答辩人要答辩人支付租金的诉讼主张无事实和法律依据，应当依法予以驳回。2、本案纠纷是因被答辩人根本违约造成的，答辩人不应承担任何违约责任。（一）答辩人承租商铺所在的汉莎商业城商场一直未通过消防验收，根据《消防法》第15条规定是不得使用、营业的。而答辩人签订《商铺租赁协议》的目的，就是要经营使用商铺，现被答辩人出租的商铺无法经营使用，导致答辩人的合同目的无法实现，被答辩人已经构成根本违约。（二）由于被答辩人商场一直未达到开业条件，即未达到双方合同约定的计收租金条件，故答辩人并不存在拖欠租金的事实，被答辩人主张的违约责任无事实根据。3、双方已于2018年10月23日解除了《商铺租赁协议》。2018年8月29日，答辩人曾因业太冲突、天燃气安装费等问题委托律师向被答辩人发出律师函，作出了解除合同的意思表示。2018年10月23日被答辩人向答辩人发出《沟通函》已经解除了双方签订的《商铺租赁协议》。虽然双方解除合同的理由不一致，但是对于合同解除双方的意思表示是一致的，应当依法认定双方已于2018年10月23日解除了《商铺租赁协议》。4、被答辩人主张的商铺占用费无事实根据。自2018年10月23日被答辩人发出《沟通函》解除合同后，被答辩人就强行锁了涉案商铺，并强行扣留答辩人遗留在商铺内的物品。现被答辩人向答辩人主张商铺占用费，无事实根据。综上，被答辩人对答辩人的诉请，无事实根据和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告金晏伊提出如下反诉请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁协议》已于2018年10月23日解除；2、请求判令被反诉人退还反诉人已支付的租金、押金72000元；3、请求判令被反诉人返还反诉人存放在商铺内的物品（详见物品清单）；4、本案反诉费由被反诉人承担。事实及理由：2018年1月29日反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁协议》，约定被反诉人将其经营的位于兰州市城关区通渭路1号汉莎联合商业城第三层6号档口（商铺面积30平方米）出租给反诉人用于餐饮经营使用，同时该《商铺租赁协议》第三条明确约定“自甲方开业之日起计收租金”。《商铺租赁协议》签订后，反诉人向被反诉人支付了72000元（三个月租金，一个月押金）。反诉人承租商铺后发现，承租商铺缺少餐饮经营所必须的天燃气等基础设施，被反诉人出租给反诉人的商铺不符合餐饮经营的用途要求。反诉人曾多次找被反诉人交涉，要求被反诉人安装相关基础设施并尽快办理开业，但是被反诉人拒不履行合同义务，整个商场一直处于未开业状态，导致反诉人无法经营，给反诉人造成了巨大的经济损失。双方因租金、业态冲突、商铺适租性等问题发生争议。2018年10月23日，被反诉人发出《汉莎联合商业沟通函》解除了双方的《商铺租赁协议》，并且强行扣留反诉人商铺内的物品，将涉案商铺及反诉人留存物品转由他人经营使用。被反诉人的行为已严重违反了《合同法》的相关规定和《商铺租赁协议》的约定，严重侵犯了反诉人的合法权益。原告汉莎公司针对被告金晏伊的反诉答辩如下：1、至答辩人起诉时，双方签订的《商铺租赁协议》依然合法有效。从2018年10月初开始，被答辩人违反商场的统一管理，经常无故停业，经答辩人多次通知后，仍未更改，影响商场的整体运营。于是答辩人2018年10月23日发出《沟通函》，单方解除租赁协议，但被答辩人收到《沟通函》后并未同意解除。按照《合同法》规定，合同解除的方式有以下三种：（1）协议解除；（2）单方约定解除；（3）单方法定解除。显然，本案情形不符合上述三种。故，答辩人向被答辩人发出的《沟通函》不具有单方解除合同的法律效力。双方签订的《商铺租赁协议》至起诉时依然合法有效。2、被答辩人提出“退还已支付的租金、押金”的诉讼请求没有事实根据和法律依据，答辩人不予退还。答辩人与被答辩人于2018年1月29日签订了《商铺租赁协议》，自2018年7月1日起开始计租。被答辩人按照《商铺租赁协议》缴纳2018年7月1日至2018年9月30日第一期租金54000元、保证金18000元（原定为装修保证金，装修合格后自动转为履约保证金，收据显示“押金”系表述错误）。2018年10月初，被答辩人经常无故停业；至10月20日后锁闭店门持续停业，被答辩人既未与答辩人协商提前解除合同，在2018年10月23日答辩人单方提出解除合同时，其也未表示同意。被答辩人正常经营至2018年10月初。自2018年10月1日后的租金，被答辩人再未缴纳，已构成违约。被答辩人请求退还已支付的2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金54000元，没有事实根据和法律依据；被答辩人已构成违约，按照《商铺租赁协议》的约定，被答辩人不予退还履约保证金。3、答辩人同意返还被答辩人留置于店内的物品，但被答辩人必须按照租金标准向答辩人支付自2019年7月1日至2019年11月22日的商铺占用费。《商铺租赁协议》于2019年6月30日到期后，被答辩人拒不搬离留置于店内的物品，一直占有该商铺，导致该店铺无法成功招商，给答辩人造成了很大的经济损失。答辩人为避免经济损失的扩大，于2019年11月22日将被答辩人留置于店内物品搬离至商场库房，并经被答辩人确认签字。综上，被答辩人提出的各项反诉请求，无事实根据和法律依据。望法庭查明事实，驳回被答辩人金晏伊的反诉请求。原告汉莎公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《商铺租赁协议》、商业物业管理合同；2、收据；3、汉莎联合商业告商户通知书；4、《甘汉字（2019）118号通知函》；5、申请书；6、《关于商户手册告知函》；7、《警告函》、《处罚单》四份；8、2019年6月24日《出货清单》；9、照片五张。被告金晏伊依法提交了如下证据：1、《商铺租赁协议》一份、银行付款凭证三张、收据一张；2、招商宣传单一份、邀请函一份、2018年3月15日甘肃汉莎商业城有限公司告商户通知书一份、2018年6月2日汉莎联合商业告商户通知书一份、2018年8月11日关于安全使用天燃气的通知函一份；3、律师函一份、2018年10月23日汉莎联合商业沟通函一份；4、《行政处罚决定书》一份、情况说明一份；5、汉莎公司招商人员俞思辰的通话录音（通话人俞思辰和金晏伊）、汉莎商业城楼管王伟的通话录音（通话人王伟和金晏伊）；6、厨房设备销售安装合同书（2018年4月27日签订）、厨房设备结算清单、厨房设备收据两张（金额共计：17600元）、厨具保修单及使用说明、购买凭证18张，金额共计31767元、视频资料。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，原告汉莎公司与被告金晏伊签订了《商铺租赁协议》，双方约定：汉莎公司将位于兰州市城关区××路××号××层××号,建筑面积30平方米的商铺出租给金晏伊用于经营餐饮，租期自2018年3月25日起至2019年3月24日止；每月租金为18000元，每期租金为3个月，季租金为54000元。金晏伊自免租期届满应当完成装修并经甲方验收。自汉莎公司开业之日起计收租金；金晏伊须在签署本协议同时向汉莎公司交付首期季租金，即2018年3月25日至2018年6月25日的租金54000元；除首期租金外，金晏伊须在每期结束前十五日交纳下一期的季租金（2018年6月10日前以此类推）；本合同约定的保证金有装修保证金、履约保证金、质量（物业）保证金，本协议所有保证金不得用于冲抵租金及各种费用，因金晏伊违约或逾期交纳各种费用，汉莎公司可以先从保证金中扣除，金晏伊应当保持保证金充足；金晏伊须于合同签订时向汉莎公司一次性交付相当于季租金的装修保证金54000元；装修保证金自装修期满后自动转为履约保证金；金晏伊应按约定的金额和期限及方式交纳租金，如逾期或未足额缴纳租金，自逾期之日起，按未交纳部分租金的3%／日支付滞纳金；逾期超过30天的，则视为根本违约，汉莎公司有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，作为汉莎公司空置期损失及重新招商的各种损失费用；汉莎公司需为金晏伊提供办理工商、税务、卫生、治安等手续所用的证明文件及材料；汉莎公司协助金晏伊办理装修前的消防审批及开业前的消防报审工作，但汉莎公司不承担任何责任；金晏伊在离场前，应付清所有应付汉莎公司款项，如未付清汉莎公司有权在保证金中予以扣除；金晏伊未能按照协议约定向汉莎公司支付租金、保证金、物业费、滞纳金，汉莎公司可单方解除租赁合同，并由金晏伊承担全部违约责任；汉莎公司有权根据商场经营需要调整业态，如金晏伊不同意汉莎公司做出有利于商场经营的业态调整，金晏伊有权选择单方解除本协议同时有权要求汉莎公司对金晏伊的实际投入予以补偿。双方还约定了其他事宜。同日，双方还签订了《商业物业管理合同》，约定：汉莎公司就金晏伊承租的上述商铺向其提供物业服务，合同期限与《商铺租赁协议》约定的期限一致；本合同为《商铺租赁协议》附件，不可单独解除，本合同解除即《商铺租赁协议》解除，《商铺租赁协议》解除本合同亦同时解除。合同签订后，被告金晏伊向原告交纳了三个月租金54000元、押金18000元。同时，原告向被告交付了涉案商铺。2018年3月15日，原告汉莎公司发出告商户通知书，载明：“甘肃汉莎商业城有限公司决定于2018年5月26日晨11时10分正式开始营业，请各商户务必于2018年5月20日前达到营业状态，保证于2018年5月26日与商场同步开业。如因我方自身问题导致开业日期延误，则由我方承担全部法律责任。如因商户个体准备不足，导致无法与我方同步开业，则合同内所签订的各项费用将于商场开业之日（2018年5月26日）全部开始计算。”2018年6月2日，原告汉莎公司发出告商户通知书，载明：“甘肃汉莎商业城有限公司已于2018年5月26日起开门营业，但因“兰马”影响天然气管道施工等原因导致部分餐饮商户无法正常营业，考虑到各商户的经营压力，特决定于2018年7月1日起开始对各商户正式计算租金，目前只收取物业费、商管费。请各商户务必于2018年7月1日前达到营业状态，保证商场的整体运营。如因个别商户有特殊情况不能同步营业，请三日内以书面形式告知商场运营部审批及备案。”2018年8月11日，原告汉莎公司发出关于安全使用天燃气的通知函，要求商户做到：1、商户需严格遵守天燃气培训的各项使用规定，做到安全用气。2、商户需积极配合商场对天燃气设备及使用情况的随机检查。3、商户需定期对后厨人员进行天燃气安全使用知识的相关培训。4、商户每日闭店前需联系商场物业部人员，对天燃气安全关闭做相关检查，物业人员确定天燃气相关阀门、设备安全关闭后，方可闭店。2018年8月29日，被告金晏伊向原告汉莎公司发出律师函，对原告要求金晏伊支付22000元的天燃气押金、2000元的制卡费用、3000多元的天燃气使用费提出解决方案如下：1、在贵公司出示物价局准许收费的相关文件及天燃气公司收费委托及收费票据的情况下，则同意缴纳上述费用。2、在贵公司无法出具上述文件的情况下，则要求在不缴纳上述费用的情况下，继续履行合同。3、在贵公司无法出具上述文件，又要求金晏伊缴纳上述费用的情况下，则要求解除与贵公司签订的《商铺租赁协议》，贵公司赔偿金晏伊的全部装修损失，退还金晏伊缴纳的全部租金、保证金，并赔偿因延期开业给金晏伊造成的营业损失。金晏伊要求原告在接到律师函后，于2018年9月7日前向金晏伊告知原告选择的解决方式。2018年10月23日原告汉莎公司向被告金晏伊发出《沟通函》，单方解除租赁协议，但被告收到《沟通函》后并未作出答复。2018年10月18日，被告金晏伊向消防部门投诉。2018年11月22日,兰州市城关区消防救援大队对甘肃汉莎联合商业城有限公司作出行政处罚决定书,给予甘肃汉莎商业城有限公司未经消防安全检查擅自投入使用,责令停止使用甘肃汉莎商业城有限公司,并处罚款人民币壹拾叁万零壹佰元整的处罚，并给予举报人金晏伊2000元奖励金。被告陈述其经营到了2018年10月20日便不再经营。期间，被告有未按商场规定营业的情况。之后，原告以被告未按合同约定支付租金，并且未按商场规定开展经营为由将被告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告汉莎公司与被告金晏伊于2018年签订的《商铺租赁协议》、《商业物业管理合同》，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。关于被告要求解除上述协议的反诉请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告在《商铺租赁协议》、《商业物业管理合同》中约定被告未按约支付租金、未按合同约定的经营时间开展经营均系违约行为,若被告存在上述违约行为，则原告可以解除合同。被告金晏伊在原告要求其缴纳天燃气费用的时候向原告发出了《律师函》,有解除合同的意向性意见，但原告称没有收到；原告汉莎公司自述于2018年10月23日给被告发出沟通函，单方要求解除合同，本院认定原告通知被告解除合同的行为客观存在。据此，本院认定双方之间的《商铺租赁协议》早已解除。至于合同解除的时间，应以原告向被告发送沟通函即2018年10月23日为合同解除之日较为妥当。依据双方之间《商铺租赁协议》解除、《商业物业管理合同》亦同时解除的约定，本院确认《商业物业管理合同》也已于2018年10月23日解除。故对于被告要求确认双方签订的《商铺租赁协议》已于2018年10月23日解除的反诉请求，本院予以支持。且原告在被告长期不经营亦不缴纳房屋租金及相关费用的情况下，没有及时行使解除权，合同到期后，双方没有续签合同，现双方之间签订的《商铺租赁协议》、《商业物业管理合同》已无继续履行的可能，故对于原告要求解除上述协议的诉讼请求，本院不予处理。关于原告判令被告偿还欠缴的第二期租金54000元，第三期租金54000元、第四期租金54000元的诉讼请求，原告未经消防安全检查擅自投入使用,消防部门责令停止使用并处罚款人民币壹拾叁万零壹佰元整的处罚，被告因从事餐饮服务，需要使用明火，消防安全是必须注意的方面；在原告汉莎公司没有明确答复及整改完毕的情况下被告金晏伊再未实际经营，但没有与原告办理撤场退铺手续；原告多次向被告发出警告函和处罚单，却没有及时行使合同解除权,故双方均没有严格按照合同约定履行自己的权利义务。双方之间签订的《商铺租赁协议》已于2018年10月23日解除，故原告不能再要求被告缴纳2018年10月23日之后的房屋租金。本院认为，被告在使用房屋的4个月间，只缴纳了一个季度的房屋租金54000元及押金18000元，尚欠1个月租金没有支付；关于原告要求判令被告支付2019年7月1日起至被告撤场之日止每天600元占用费及违约金48600元的诉讼请求，本院认为，原、被告在《商铺租赁协议》、《商业物业管理合同》到期后，双方再未续签合同。合同履行完毕后，双方均应按照合同约定办理撤场事宜，原、被告在最终结算时产生纠纷，原告在被告商铺门前加锁的行为是不可取的，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告金晏伊要求原告退还已支付租金54000元、押金18000元、要求原告退还存放在商铺内的物品的诉讼请求，本院认为，商场招商、经营状况均属于经营活动中的商业风险，当事人在订约时应当对商业风险有所预见并尽量降低其发生的几率。被告作为商户的经营者，明知汉莎联合商业城属于新开业的商业场所，经营及发展均处于探索阶段，商户经营状况的好坏与商场整体规划及其他商户的入驻、经营情况有重要关系，却未能对个人商铺的经营风险尽到合理的预见及注意义务。根据本案查明的事实，被告在上述期间内在经营使用涉案商铺，其理应承担该期间产生的上述费用，故对被告要求原告退还已支付的三个月租金54000元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告主张的一个月押金18000元，依合同约定，保证金不得用于冲抵租金及各种费用，因被告违约或逾期交纳各种费用，原告可以先从保证金中扣除；被告在离场前，应付清所有应付原告款项，如未付清原告有权在保证金中予以扣除。故依据上述约定，原告有权从保证金中扣除被告所欠的第二季度租金，因此，被告现要求原告退还一个月押金18000元的请求不符合合同约定，故对被告该项反诉请求不予支持；关于被告留置在店铺内的物品，原告愿意返还，但因双方对物品没有明确的清点，本院无法予以确认，故本院对被告的该项反诉请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认原告甘肃汉莎商业城有限公司与被告金晏伊于2018年1月29日签订的《商铺租赁协议》于2018年10月23日解除；二、被告金晏伊在本判决生效后30日内向原告甘肃汉莎商业城有限公司支付2018年10月房屋租金18000元，原告甘肃汉莎商业城有限公司有权在保证金中予以扣除；三、驳回原告甘肃汉莎商业城有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告金晏伊的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2105元，由原告甘肃汉莎商业城有限公司承担1980元，被告金晏伊承担125元。反诉费500元，由被告金晏伊承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  丁雨宁二〇二〇年十一月十八日书记员  陈丽丽