四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初5886号 原告：四川欣然物业管理有限公司资阳分公司，住所地四川省资阳市雁江区资阳大道博雅商住花园****2（F）**，统一社会信用代码91512002MA62K1H181。 负责人：张静，公司经理。 委托诉讼代理人：马挺，男。 委托诉讼代理人：刁梦媛，女。 被告：张琴，女，1991年11月27日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 被告：李伟，男，1989年6月27日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川欣然物业管理有限公司资阳分公司（以下简称欣然物业资阳分公司）与被告张琴、被告李伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月25日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人马挺、刁梦媛到庭参加诉讼。被告张琴、被告李伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欣然物业资阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告2019年7月1日至2020年8月31日期间的物业管理费2,189.6元、违约金1692元（违约金从2019年8月1日起开始计算），共计3,881.6元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：被告系资阳市雁江区外环路西二段189号置地城的业主，依法应按照被告与该项目开发商四川三地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《临时管理条约》以及原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》中的约定，按时缴纳物业管理服务费及其他费用，逾期未交将按照每日千分之三收取违约金。但截至2020年8月31日，被告已拖欠原告物业服务费、违约金等费用共计3,881.6元。经原告多次催讨，被告仍一直未支付，其行为严重危害了原告的合法权益，为此，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判准以上所请。 被告张琴、被告李伟未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交如下证据材料：原告营业执照复印件、负责人身份证明及身份证复印件、二被告身份证复印件、房地产权登记信息表、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》、催收物业费登记表5页、工作人员上门张贴催费通知照片5张。原告的证据复印件与原件一致，来源合法，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述及本院认定的证据材料，本院认定案件事实如下：2015年12月25日，四川欣然物业管理有限公司（乙方）与四川三地房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由四川欣然物业管理有限公司向置地城二期提供物业服务，合同服务期限为自本合同生效之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。合同约定物业服务费计费方式为包干制，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均有乙方享有或承担。收费标准中约定，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅第一年按1.5元/平方米/月，第二年按1.58元/平方米/月，第三年按1.66元/平方米/月收取物业费。合同约定物业服务费用按半年交纳，甲方、业主于每个缴费周期前10天缴纳下6个月的物业服务费。甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，每日承担未付金额3‰的违约金。2017年1月22日，被告张琴、李伟与四川三地房地产开发有限公司签定《商品房买卖合同（预售）》，约定二被告购买置地城二期房屋一套，同时，在第二十九条前期物业服务中约定，在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，出卖人依法选聘本合同约定的物业服务企业提供前期物业服务，前期物业服务时间从2015年12月25日到业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务期间，物业服务费实行包干制，物业服务计费方式为1.5元/月.平方米（建筑面积）。同日，被告张琴、李伟与原告四川欣然物业管理有限公司资阳分公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等事项进行了约定。约定物业管理服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维护和管理，房屋公共设施设备日常运行的维护和管理，公共绿化日常养护与管理服务，公共环境日常卫生管理服务，管理开发商移交的本物业相关工程图纸、竣工验收资料。物业持有人（含空置房物业持有人）应按照《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及本协议的约定足额、按时交纳物业服务费。物业服务费按照半年收取，买受人应当分别在每年的6月30日前和12月30日前缴费。违约责任中约定，业主违反协议，不按本协议约定的收费和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告欣然物业资阳分公司从2018年6月13日起，一直为置地城二期提供物业服务至今。房地产权登记信息显示，2020年8月18日，被告张琴、李伟将置地城二期房屋（建筑面积：104.27平方米）过户登记给案外人，不再是该房屋的业主。因被告张琴、李伟从2019年7月1日开始拖欠物业费，2019年8月至2020年9月期间，原告欣然物业资阳分公司多次通过电话联系、上门张贴催费通知等形式向二被告催收物业费。截至庭审结束，被告张琴、被告李伟未向原告缴纳案涉房屋2019年7月1日到2020年8月17日期间的物业服务费。 本院认为，原告欣然物业资阳分公司与被告张琴、被告李伟签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。原告欣然物业资阳分公司按约为置地城二期天玺小区提供了物业服务，二被告应向其支付相应物业服务费。原告通过电话联系、上门张贴催费通知等形式向二被告催收物业费，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，因此，按照合同约定及原告庭审中的陈述，本院认为二被告应向原告支付2019年7月1日到2020年8月17日期间的物业费2111元（1.5元/平方米/月×104.27平方米×13.5个月）。对于原告超出前述金额的物业费主张，本院不予支持。对于原告主张的违约金，结合双方合同约定、过错程度、实际损失等情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告张琴、李伟向原告支付违约金，违约金的计算方法为：以二被告欠付的物业服务费2111元为基数，从原告起诉之日即2020年11月11日起至给付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告张琴、被告李伟于本判决生效之日起十日内向原告四川欣然物业管理有限公司资阳分公司支付2019年7月1日至2020年8月17日期间的物业服务费2111元及违约金（以欠付的物业服务费2111元为基数，从2020年11月11日起至给付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 二、驳回原告四川欣然物业管理有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张琴、被告李伟负担（原告四川欣然物业管理有限公司资阳分公司已向本院缴纳，被告张琴、被告李伟自本判决生效之日起十日内向原告四川欣然物业管理有限公司资阳分公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周 燕 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 李佳玲