四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初2425号 原告：乐山市聚友物业服务有限公司，住所地四川省乐山市市中区岷河北街**，统一社会信用代码91511100744686666Y。 法定代表人：曹勇军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田锦怡，该公司员工。 被告：陈陟陶，男，1993年7月18日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 原告乐山市聚友物业服务有限公司与被告陈陟陶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告乐山市聚友物业服务有限公司的委托诉讼代理人田锦怡到庭参加了诉讼，被告陈陟陶经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告乐山市聚友物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告缴纳物业服务费2457元，违约金737元，共计3194元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：峨眉山市胜利大道南段29号康桥水郡2期小区系乐山市银丰房地产开发有限公司开发建设。2013年5月3日，原告与乐山市银丰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2013年5月3日起至小区业委会依法成立重新选聘新的物业服务企业时止，由原告为康桥水郡2期提供前期物业服务，约定物业费收费标准为多层0.6元/月/平方米，电梯房1.1元/月/平方米，商业0.6元/月/平方米。2017年5月，小区业委会成立后，于2017年6月选聘了新的物业管理企业并签订物业管理服务合同，原告于2017年6月30日24时退出康桥水郡2期小区。被告系康桥水郡2期7幢1单元2楼2号的业主，房屋面积97.12平方米，物业收费标准为1.1元/月/平方米。被告从2015年8月1日起至2017年6月30日止拒不履行缴纳物业费义务，原告经催收无果，遂诉至法院，望判如所请。 被告陈陟陶未答辩，也未提交证据。 原告围绕诉讼请求提交了证据，根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告乐山市聚友物业服务有限公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。被告陈陟陶系位于四川省峨眉山市××道××号××期小区××幢××单元××号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为97.12平方米，系电梯房。 2013年5月30日，原告与乐山市银丰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为“康桥水郡2期”小区提供前期物业服务，约定多层0.6元/月/平方米，电梯房1.1元/月/平方米，商业0.6元/月/平方米，物业服务费按商品房买卖合同约定交付买受人之日起，按交费标准每月收取，未能按时足额支付物业服务费达3个月以上的（含3个月），经乐山市聚友物业服务有限公司书面催收仍未履行交费义务的，业主或物业使用人应按每户每天壹元的标准向乙方支付违约金，物业管理期限自乐山市银丰房地产开发有限公司与乐山市聚友物业服务有限公司双方签字盖章之日起至小区业主委员会依法成立重新选聘新的物业服务企业时止。2017年6月27日，峨眉山市胜利镇康桥水郡二期业主委员会向原告发出《关于峨眉山市康桥水郡二期小区新旧物管交接的通知》，载明：峨眉山市康桥水郡二期小区与乐山市聚友物业服务有限公司的服务关系于2017年6月30日24时00分起终止。被告自2015年8月1日至2017年6月30日共拖欠原告物业服务费2457.136元。原告通过拨打电话及上门张贴催缴通知书的方式向被告催收未果，遂诉至本院，请求判如前所诉。 本院认为,依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”之规定，原告与乐山市银丰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告依约履行了物业服务，被告应当按照约定履行缴费的义务，原告仅要求被告支付从2015年8月1日至2017年6月30日期间的物业服务费2457元，系对自己权利的处分，本院予以确认。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交已缴纳所欠物业服务费的证据，应承担不利的后果。原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任，本院对于原告请求被告支付违约金之诉请予以支持。但根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高于实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。本院认为以每户每日壹元的标准计算的违约金过高，参照资金占用利率的标准及本案的实际情况，本院酌情确定违约金为260元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈陟陶于本判决生效之日起十日内向原告乐山市聚友物业服务有限公司支付2015年8月1日至2017年6月30日期间的物业服务费2457元及违约金260元； 二、驳回原告乐山市聚友物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈陟陶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 向 红 二〇二〇年十一月十三日 书记员 王昕怡 附本案所适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业管理企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业管理企业已经按照合同约定以及相关规定提供管理，业主仅以未享受或者无需接受相关物业管理为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。