河南省驻马店市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫17执复101号复议人（被执行人）贾才铧（贾俊收），男，汉族，1977年5月7日生，住河南省漯河市源汇区。复议人（被执行人）河南瑞美置业有限公司。住所地：郑州市管城区航海东路****楼****。法定代表人贾继成，经理。以上二复议人委托代理人李长军，河南路德律师事务所律师。复议人王合军（申请执行人），男，汉族，1963年11月10日生，住西平县。委托代理人李炳坤，河南柏国律师事务所律师。复议人贾才铧（贾俊收）、河南瑞美置业有限公司、王合军不服西平县人民法院作出的（2020）豫1721执异25号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。西平县人民法院查明，西平县法院立案执行王合军申请执行被执行人贾俊收、河南瑞美置业有限公司（2017）豫1721执1651号执行标的为2000万、（2017）豫1721执1653号执行标的为523万元、（2017）豫1721执1654号、执行标的为1110万、（2017）豫1721执1655号执行标的为1500万元及各案相关利息及费用。2018年7月9日作出（2017）豫1721执1651-53-54-55号执行裁定书，查封被执行人河南瑞美置业有限公司位于西平县××大道与××交叉口东南角皇家××住宅小区××楼商业、住宅门面房**。土地使用权证号西国用（2014）第090号。商品房预售许可证号（2018）住）住房管预字第××号行过程中，申请执行人王合军、常冬英（另案申请执行人）、闫建国（另案申请执行人）与贾才铧（贾俊收）、河南瑞美置业有限公司达成了还款协议，协议签订后，王合军申请解除了商业1-2层的190余套房产的查封、解除了商品房预售许可证号（2018）住）住房管预字第××号的查封被执行人没有按照还款协议给付相应的售房款，所给付的售房款及房产，申请执行人申请对查封的财产进行评估、拍卖，依法张贴了公告。贾才铧、河南瑞美置业有限公司提出执行异议，理由是（2017）豫1721执1651号执行一案超标的查封，提供了驻恒信预评报字（2020）第34号预评估报告，该评估报告评估皇家贰号住宅小区2号楼一层商业用房评估价每平方米15000元，二层评估价每平方米13500元。从异议人提供已经销售的的房产价格统计表上看，销售价格均低于预评估价格，且不同时间、同一层不同区域价格都不相同，一层销售价平均为12000元/平方米左右，二层销售价平均为9000元/平方米左右。异议人提供部分还款明细及凭证，执行款没有通过法院进行给付。另查明，河南瑞美置业有限公司开发的皇家贰号2号楼为拆迁安置项目，一度出现停工，引发不稳定因素，2019年1月13日，河南亿洲实业集团有限公司与开发商河南瑞美置业有限公司签约，代理皇家贰号2号楼商业的销售、招商、运营，项目正在有序向前推进，但由于河南瑞美置业有限公司没有化解与申请执行人的债务纠纷，申请执行人请求法院依法执行。河南亿洲实业集团有限公司认为继续执行会引起不稳定，会有一次造成烂尾工程。西平县人民法院认为，1、针对异议人请求中止对（2017）豫1721执1651号的执行，从目前异议人提供的证据材料看，被执行人贾才铧（贾俊收）、河南瑞美置业有限公司还没有通过法院归还欠申请执行人王合军的借款本金及利息，申请执行人申请法院强制执行，目的就是通过法院的执行来保护其合法权益，法院查封河南瑞美置业有限公司后，异议人在没有归还所欠借款的情况下，与第三方签订协议，由西平亿洲商业运营管理有限公司对异议人开发的皇家贰号2号楼进行销售、招商、运营，房产销售的款项又没有按照与申请执行人签订的还款协议给付，申请执行人在自己的债权没有得到实现的情况下，请求法院对查封的房产进行评估、拍卖，如果执行过程中当事人双方不能达成执行和解，在目前有财产可供执行的前提下，不符合中止执行的条件，因此，异议人请求中止对（2017）豫1721执1651号的执行的理由不成立。2、针对异议人请求立即解除对皇家贰号2号楼商业一层、二层房产超额查封的部分房产及对西国用（2014）第090号土地使用权的查封的问题。异议人提出超标的查封是认为（2017）豫1721执1651号执行一案的执行标的2000万元及案件受理费、保全费66900元，而查封的房产价值为119600120.83元，（2017）豫1721执1651-53-54-55号执行裁定书是四个关联案件合并查封的财产，未履行金额7000多万元，期间也分批解除了190余套房产的查封，常冬英作为另案申请执行人，也查封了皇家贰号2号楼商业一层1-65号房产，未履行金额1200万元左右。申请执行人与被执行人签订还款协议后，申请执行人申请解除了部分房产的查封，但被执行人一方并没有按签订的还款协议给付房产销售款，在执行实施案件中，申请执行人与被执行人就每个案件所归还款项没有确认核对，也没有通过法院给付执行款，使法院无法掌握案件的实际履行情况，且申请执行人也没有申请解除其它已查封的房产，在此情况下，法院没有对所查封房产进行解封。异议人就（2017）豫1721执1651号的执行一案，认为存在超标的查封的问题，而本院作出的（2017）豫1721执1651-53-54-55号执行裁定书涉及四个关联案件，根据四个案件的标的进行了合并查封，这样处理，虽然节省了办案的工作量，但却不利于查清每个执行案件查封房产情况、已履行情况及如何解除查封的问题，执行实施案件的承办人应在查明每起执行案件中被执行人已履行部分的基础上，根据未履行标的情况，分别按房号并结合已经出售的同层房产价格进行查封更为合适，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房产，销售款按双方当事人的协议打入法院执行账户的，并协助办理解封手续，对查明确实超额查封的部分应依法予以解除查封，这样既有利于依法保障申请执行人的合法权益，又有利于被执行人盘活开发的项目的运行，最大限度减少对被执行人权益的影响，也有利于西平亿洲城项目的招商、运营，降低不稳定因素的风险，为企业提供更好的营商环境，实现法律效果与社会效果的有机统一，达到各方共赢的目的。关于西国用（2014）第090号土地使用权的查封，目前该土地上在建工程已基本完工，如果执行实施案件中对房产的查封能够保障申请执行人的合法权益，在对申请执行人进行法律释明的情况下，可依法予以解除查封。但异议人不能再在该土地使用权上设定权利负担，以确保购房人的合法权益，避免购房人在办理产权证照手续时再次出现纠纷。3、审查本执行异议依据的为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》法发（2019）35号。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条的规定，裁定：一、驳回异议人请求中止对（2017）豫1721执1651号执行的异议；二、异议人请求对超标的查封的财产进行解封的异议成立，应对超标的查封的部分依法予以解除。异议人贾才铧、河南瑞美置业有限公司称，河南省西平县人民法院(2020)豫1721执异25号执行裁定书对超标的查封的财产进行解封，应对超标的查封的部分解封，但没有对超标的的财产的范围进行认定。执行依据是(2016)豫1721民初2336号民事调解书，执行标的2000万元左右。根据河南省西平县人民法院(2020)豫1721执异25号裁定书认定，查封的皇家贰号住宅小区2号楼一层销售价平均为12000元/平方米，二层销售价平均为9000元/平方米。据此，应查封的皇家贰号一层面积应为不足2000平方米，其余面积及二层整层面积均属超标的查封，应予解封。请求西平县人民法院(2020)豫1721执异25号执行裁定书，解除对超标的财产的查封。复议人王合军称，我申请执行被申请人共有四个执行案件:1、(2016)豫1721民初1096号民事调解书本金5230000元，利息4358332元(暂计算至2020.9.3)；2、(2016)豫1721民初2322号民事调解书本金1500000元，利息15130000元(暂计算至2020.9.3)；3、(2016)豫1721民初2336号民事调解书本金2000000元，利息17693333元(暂计算至2020.9.3);4、(2017)豫1721民初593号民事调解书本金11100元，利息5172600元(暂计算至2020.9.3)上述本金合计5133000元，利息合计42354265元，本息共计93684265元（暂计算至2020.9.3)。2018年7月9日，查封财产时，皇家贰号工程地上建筑物尚未完全成型，价值形态尚未固定，查封1-2层及土地使用权、预售许可证并无不妥，不存在超标的查封情形。在案件执行中，双方达成还款协议后，已经解除1-2层的190余套房产的查封，解除预售许可证的查封。被申请人以评估报告评估价计算房屋价值理由不能成立。从被申请人实际销售价看，其实际销售价远远低于评估价，应以其实际销售平均价，核定被查封房产的价格较为科学合理公允。在被查封期间，被申请人又实际销售多套房屋，使查封变得失去价值和意义。目前，在该土地上在建工程已基本完工，该土地已经最大化使用和利用，已无再增加权利价值的空间,对该土地使用权的查封,实际上已经失去价值和意义。扣除上述已经解除查封的房产价值、扣除已经实际销售的房产价值，扣除另案申请执行人常冬英已经查封的房产价值，扣减土地使用权价值因素，实际剩余的房产价值尚不足以抵偿所欠本息93684265元(暂计算至2020.9.3)，根本不存在超标的查封的情形。因此，（2020）豫1721执异25号执行裁定认定，“异议人请求对超标的查封财产进行解封的异议成立，应对超标的。请求:撤销(2020)豫1721执异25号执行裁定第二项，改裁驳回被申请人请求对超标的查封的财产进行解封的异议。本院经审查查明的事实与西平县人民法查明的事实基本一致。另查明，西平县人民法院基于（2017）豫1721执1651、1653、1654、1655号执行案件，作出（2017）豫1721执1651-53-54-55号执行裁定，查封了河南瑞美置业有限公司位于西平县××大道与××交叉口东南角皇家××住宅小区××＃××楼商业、住、住宅门面房**地使用权证号西国用（2014）第090号。商品房预售许可证号（2018）驻房管预字第××号。本院认为，1、被执行人未履行四个生效民事调解书，亦未履行执行过程中还款协议义务，不符合中止执行的法定条件，西平县人民法院裁定驳回被执行人贾才铧（贾俊收）、河南瑞美置业有限公司中止执行的申请正确，本院予以维持。2、西平县人民法院(2020)豫1721执异25号执行裁定第二项，异议人请求对超标的查封的财产进行解封的异议成立，应对超标的查封的部分依法予以解除。但没有明确超标的查封房屋的面积，亦没有需要解除查封的具体位置，属实是不请，就该部分本院予以撤销，发回西平县人民法院重审。西平县人民法院按照民事审判规则查清：1：西平县人民法院(2016)豫1721民初1096号民事调解书、(2016)豫1721民初2322号民事调解书、(2016)豫1721民初2336号民事调解书、(2017)豫1721民初593号民事调解书本金、利息、迟延履行金、执行费等相关费用数额。2、当前有效查封房屋的面积，参照近期实际价值共约价值数额。3、综合考虑履行尚需的期限并计算相应的迟延履行金。根据查明上述的结果作出是否超标的查封的裁定，如存在超标的查封，应明确超标的数额及需要解除查封房屋的具体位置。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第（三）项的规定，裁定如下：一、维持西平县人民法院作出的（2020）豫1721执异25号执行裁定书第一项；二、撤销西平县人民法院作出的（2020）豫1721执异25号执行裁定书第二项，发回西平县人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长 刘       战审判员 许琳璘审判员谭清华二〇二〇年十一月六日书记员 吴   秀   芳