河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初9865号原告郑州朗悦置业有限公司，住所郑州高新区翠竹街****楼****，统一社会信用代码91410100568614275L。法定代表人陈峰俤，该公司总经理。委托代理人邓芳，北京培仁律师事务所律师。被告周庆楠，男，汉族，1990年4月10日出生，住郑州市，住郑州市金水区v>第三人李琰，男，汉族，1992年2月1日出生，住新郑市，住新郑市v>原告郑州朗悦置业有限公司诉被告周庆楠、第三人李琰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑州朗悦置业有限公司委托代理人邓芳到庭参加诉讼，被告周庆楠、第三人李琰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，一、涉案房产为原告所有，不能成为（2018）豫0105执11764案件的执行标的。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。即，不动产物权的归属必须依产权证书登记为准，本案中涉案房屋的产权证书以及不动产中心的权利人均为郑州朗悦置业有限公司。原告为涉案房产唯一合法所有权人。2014年8月28日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，依据《物权法》第二十条规定，是双方对涉案房屋办理了预告登记。该登记仅为对房屋××未来权利的一种登记，目的是排除将来房屋再重复登记在第三方名下，解决开发商一房多卖或卖后抵押等再处分的问题。预告登记不产生物权变更的法律效力，不能据此认定涉案房屋物权法发生转移，所有权人仍为原告。故不能依据第三人与被告之间的民间借贷纠纷判决，查封、冻结、执行毫不相关的案外人原告的房产。二、原告没有完全履行《商品房买卖合同》约定的付款义务，不能依据《合同法》及《物权法》的例外规定，取得涉案房屋所有权。原告与第三人签订《商品房买卖合同》第六条第三款约定付款方式为首付款280125元，商业贷款为64万元。2018年7月第三人没有按约定向银行偿还按揭贷款，致使原告以连带担保人的身份向浦发银行郑州分行代偿房屋贷款及其他相关费用共计671777.28元。原告代偿后，《商品房买卖合同》中近70%的房款是原告垫付的，即第三人没有支付这部分购房款。故，第三人成为涉案房屋的所有权人，也没有合同依据。综上，被告与第三人的民间借贷纠纷，与原告没有任何关系，原告作为豫（2017）郑州市不动产权第**房产的所有权人，是案外人，就（2018）豫0105执11764执行裁定书执行标的享有足以排除强制执行民事权益。原告提出异议，请求贵院尽快撤销对涉案房屋的强制执行措施，解除查封以维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、确认位于高新技术开发区××楼××单元××号（不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第××号）为原告所有。2、停止依据案号为（2018）豫0105执11764裁定书对上述房产的强制执行，并解除查封冻结。3、案件诉讼费由被告承担。被告周庆楠庭后提交答辩状称：原告的诉请没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。一、虽然该房屋尚未过户至第三人李琰名下，但是法院依然可以对该房屋进行查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”涉案房屋已办理了商品房预告登记手续，权利人为李琰，故贵院可以查封该房屋。二、李琰已经支付了全部购房款，原告因代偿贷款而形成的追偿权并不能直接认定为《商品房买卖合同》的债权。李琰已经依约定向原告支付了全部购房款，其中首付款280125元，商业贷款64万元。原告提交的（2018）豫0105民初24998亦证明了该事实。虽然原告以连带保证人的身份代偿了房屋贷款，但基于该代偿行为形成的对李琰的追偿权与基于《商品房买卖合同》对李琰享有的债权产生的基础不同，不能因此认定李琰未支付全部购房款。三、原告曾要求解除与李琰签订的《商品房买卖合同》，但未获法院的支持。原告物权要求停止对该房屋的执行。原告曾向郑州市高新区人民法院起诉，要求解除与李琰的《商品房买卖合同》（案号为（2019）豫0191民初11415号），高新区法院经审查后，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，上诉至郑州市中级人民法院，郑州中院于2019年10月23日作出（2019）豫01民终19361号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。故该合同仍然有效，原告无权要求解除对该房屋的查封。江苏省高院《关于执行疑难问题的解答》第三条规定：“被执行人已将房款全部支付给开发商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押登记之前对银行贷款承担阶段性担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。”合同被解除尚且不得对抗执行，举重明轻，未解除合同更不得对抗执行。四、判决解除查封对于答辩人不公平，原告的权利可以通过其他方式维护。原告要求解除房屋查封，是因为在其与李琰签订《商品房买卖合同》时的房屋价格远远低于现在的价格（合同价款84万，原告诉状称房屋约120万）。如果确认房屋归原告所有，解除对房屋的查封，那么原告可将房屋二次出售，牟取暴利，但是答辩人的权利就无法得到保护。对于该房屋的执行，目前执行部门均采用《关于执行疑难问题的解答》第三条规定的方式：“对于开发商已退还银行的相关款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。”故开发商可在该房屋拍卖成交后，要求就变价款优先受偿。综上所述，请求贵院驳回原告的诉讼请求。原告为支持诉讼请求向本院提交证据如下：1、豫（2017）郑州市不动产权第××号《不动产权证书》；2、编号为GX140××××****《商品房买卖合同》；3、（2018）豫0105民初24998号民事判决书；4、《关于借款人李琰64万个人一手房购房贷款还款的情况说明》5、（2019）豫0105执5225号结案通知书6、（2020）豫0105执异204号。被告周庆楠未到庭质证亦未举证。第三人李琰未到庭答辩亦未举证质证。经审理查明：2014年8月28日原告（××）与第三人（××）李琰签订《商品房买卖合同》一份载明：××购买的房屋是位于高新技术开发区××单元××房的预售商品房。该商品房单价为7573.05元，总金额玖拾贰万零千壹佰贰拾伍元整。××按约定金额：280125元，付款方式：现金，约定付款时间2014年8月28日，交纳比例：30.44%；约定金额：640000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：69.56按期付款。××为××提供阶段性担保的如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求××承担担保责任，则××除应照本条前款约定向××还款、赔偿及支付补偿金外，自××代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同的相关约定承担违约责任。上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行诉李琰、郑州朗悦置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月29日作出（2018）豫0105民初24998号民事判决书载明：……本院认为：被告郑州朗悦置业有限公司向原告提供阶段性连带责任保证，并承诺无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权先要求被告郑州朗悦置业有限公司在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无需要求其他担保人履行担保责任，被告郑州朗悦置业有限公司在此明确放弃要求先履行被告提供的物的担保的抗辩。裁决结果：一、被告李琰于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行借款本金611012.5元、利息0元、罚息0元（利息、罚息暂计算至2018年7月4日，从2018年7月5日起的利息按照双方签订的《个人购房担保借款合同》计算至本息全部清偿完毕之日止）；二、被告郑州朗悦置业有限公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任，被告郑州朗悦置业有限公司在承担清偿责任后有权向被告李琰追偿；三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。2019年3月21日郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105执5225号结案通知书载明：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行诉郑州朗悦置业有限公司、李琰借款合同纠纷一案，申请执行标的共计615967.50元，执行过程中，被执行人主动将案件款项还给上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行。至此，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行向本院申请执行的（2018）豫0105民初24998号民事判决书已全部执行完毕，现已结案。上海浦东发展银行郑州分行于2019年10月14日出具关于借款人李琰64万个人一手房购房贷款还款的情况说明载明：借款人李琰，身份证号：，在我行借据号：7616201410035801（合同号：76162014100358130301）项下个人一手房购房贷款已于2018年6月28日至2019年3月20日由郑州朗悦置业有限公司分四次代偿，贷款本息以及相关诉讼费用代偿金额合计671777.28元。另查明，周庆楠曾因民间借贷纠纷起诉李琰，本院于2018年9月6日作出（2018）豫0105民初22072号民事判决书载明：“经审理查明：2016年6月14日，原告周庆楠通过其银行账户向被告李琰账户转款50000元；同日，原告又通过其母亲胡轩予账户向被告李琰账户转款100000元。同日，被告李琰向原告出具借条一张，主要内容为：今借周庆楠人民币壹拾伍万元整（￥：150000.00），约定于2016年8月14日归还。月利息叁仟元整（￥3000.00）。后被告未偿还借款，原告提起本诉。……判决如下：被告李琰于本判决生效后十日内偿还原告周庆楠本金150000元及利息（自2016年8月14日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）。”河南省郑州市金水区人民法院于2020年5月22日作出（2020）豫0105执异204号执行裁定书载明：“案外人：郑州朗悦置业有限公司。申请执行人：周庆楠。被执行人：李琰。案外人郑州朗悦置业有限公司称，周庆楠向贵院申请强制执行债务人李琰，根据周庆楠的申请对案外人所有的位于高新技术开发区××楼××单元××号（不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第××号）房屋予以查封冻结。案外人认为对该套房屋申请强制执行有误，侵害了案外人的合法权益……请求：依法解除对案外人所有的位于高新技术开发区××楼××单元××号（不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第××号）房屋的查封冻结。本院查明，原告周庆楠诉被告李琰民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月6日作出（2018）豫0105民初22072号民事判决书，判决：被告李琰于本判决生效后十日内偿还原告周庆楠本金150000元及利息（自2016年8月14日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）。该判决于2018年10月11日发生法律效力。后案件进入执行程序，执行案号为（2018）豫0105执11764号。经查实，位于郑州市高新技术开发区××楼××单元××号的房屋预告登记在被执行人李琰名下（登记证明号：1409072294）。2018年5月23日，本院将上述房屋查封。本院认为，位于郑州市高新技术开发区××楼××单元××号的房屋登记在被执行人李琰名下（登记证明号：1409072294）。被执行人李琰未履行生效法律文书确定的义务，本院对上述房屋采取执行措施，符合规定。对案外人郑州朗悦置业有限公司的意义请求，本院不予支持。裁定如下：驳回案外人郑州朗悦置业有限公司的异议请求。”后郑州朗悦置业有限公司诉至本院。原告庭后提交《说明》载明：经过与朗悦置业公司财务核对，李琰所购买的高新技术产业开发区迎春街52号2幢2单元10层158号房的首付款280125元，已经按照GX140××××2451号《商品房买卖合同》的约定，李琰支付给了××郑州朗悦置业有限公司。剩余房款64万元，向浦发银行办理了商业贷款，因李琰没有按期归还按揭贷款本息，朗悦置业公司已经向浦发银行代偿完毕，依据上述《商品房买卖合同》附件四、三、6、（3）的约定，解除合同的条件已成立，双方《商品房买卖合同》自动解除。但因为李琰处于失联状态，无法与李琰取得联系办理解除合同后的结算手续。本院认为：被告、第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。本院于2018年9月6日作出（2018）豫0105民初22072号民事判决书，判决李琰偿还原告周庆楠借款本息，该判决于2018年10月11日发生法律效力。本院据此查封预告登记在被执行人李琰名下的位于郑州市高新技术开发区××楼××单元××号的房屋并无错误。原被告签订涉案商品房买卖合同，原告自认首付款李琰已经支付完毕，剩余房款64万被告李琰通过向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款也已向原告支付，被告李琰已经履行完毕涉案商品房买卖合同的合同付款义务。后因被告李琰未按时偿还银行贷款，本院于2018年10月29日作出（2018）豫0105民初24998号民事判决书，判决李琰偿还上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行借款本息，原告对该债务承担连带清偿责任，在承担清偿责任后有权向被告李琰追偿，原告系在该案执行过程中基于保证责任代替李琰向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行清偿，基于此原告能够产生向被告李琰追偿的权利，属于债权请求权，而非产生相应物权请求权。综上，原告的诉请于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郑州朗悦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告郑州朗悦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 田 晓人民陪审员 郭 虹人民陪审员 王彦霞二〇二〇年十一月二十三日书 记 员 巩鹏鸽