福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初19497号 原告：厦门市鑫鹭江招商投资有限公司，住所地厦门市思明区海岸街****。 法定代表人：许晓宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林佐铭，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘杨，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：魏宝梅，女，1966年3月16日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王志阳，北京京师（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凯，北京京师（厦门）律师事务所实习律师。 原告厦门市鑫鹭江招商投资有限公司（以下简称鑫鹭江公司）与被告魏宝梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告鑫鹭江公司的委托诉讼代理人林佐铭、刘杨，被告魏宝梅及其委托诉讼代理人王志阳、刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫鹭江公司向本院提出诉讼请求：1.确认鑫鹭江公司与魏宝梅之间2011年1月1日订立的开元路64号房屋租赁合同关系已于2017年12月7日解除；2.魏宝梅立即腾空、清退开元路64号房屋，并将该房屋完整交还鑫鹭江公司；3.魏宝梅支付自2017年10月1日起至2017年12月7日的房屋租金共计1116.67元；4.魏宝梅自2017年12月8日至实际腾房之日止的房屋占有费，按每月500元计算；5.魏宝梅支付自2017年10月1日至实际缴交欠付租金之日止的违约金（逾期每日按未支付租金的千分之二支付）。事实及理由：自2008年6月17日起，鑫鹭江公司受厦门市思明区鹭江街道办事处委托，代为经营管理鹭江街道办事处名下的房屋。2011年1月1日，鑫鹭江公司与魏宝梅签订了《租赁合同》，该《租赁合同》内约定：1.甲方将开路64号房屋租给乙方使用，未经甲方面许可，乙方不得将本场所另作他用；2.租赁期限为一年，自2011年1月1日起至2011年12月30日止；3.租金每月为500元，甲方每月向乙方收取一次房屋租金，乙方应提前10天缴交下一个月的租金。合同期限届满后，双方未再续签房屋租赁合同，魏宝梅仍继续用该房屋并按500元/月的标准向鑫鹭江公司缴纳租金，双方通过继续履行原协议的方式就该房屋形成了不定期租赁关系。自2012年1月1日起，鹭江街道办事处将其名下管理的所有房产（含开元路64号）交由厦门市营平旧城改造有限公司经营管理，鑫鹭江公司也授权厦门市营平旧城改造有限公司代为行使鑫鹭江公司对外签订的房屋租赁合同中的各项权利，包括：1.全权办理房产有关手续；代为签署上述房产租赁合同；代理人有权选择承租方并确定租赁价格。2.代为支付上述房产有关水、电、物业管理以及相关费用。3.全权办理所转让上述房产的水、电、物业管理费以及其他相关过户、销户手续。同时，鑫鹭江公司将上述房产管理权移交一事告知魏宝梅，厦门市营平旧城改有限公司在知悉该管理权移转情况后，一直依照原合同约定向收取房屋租金至2017年9月。从2017年10月起，魏宝梅未再向鑫鹭江公司缴纳房屋租金。原于2017年12月6日向魏宝梅发出《关于敦促缴交拖欠租金并解除的通知》，要求其缴交自2017年l0月1日至2017年11月30日的房屋租金（占有使用费），并且在其收到或者应当收到通知之日起，解除双方的房屋不定期租赁关系。该份文书在2017年12月7日由魏宝梅签收。之后，鑫鹭江公司于2020年7月17日向魏宝梅邮寄送达了律师函，要求其在收到通知书后立即腾退开元路64号的房屋。但截至起诉之日，魏宝梅仍占有使用开元路64号房屋，拒不腾空搬出。鑫鹭江公司认为，租赁期限届满后，租赁合同双方通过事实履行的方式确立不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合应当在合理期限之前通知承租人”，鑫鹭江公司或其受托人有权随时解除该租赁关系。鑫鹭江公司发出解除通知后，魏宝梅在合理搬迁期限届满后仍不腾空、搬出开元路64号房屋，亦不支付拖欠租金。严重损害了鑫鹭江公司的合权益。为维护鑫鹭江公司的合法权益，鑫鹭江公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》之相关规定，提起诉讼。 魏宝梅辩称，厦门市思明区开元路64号（原开元路273号，现解放路64号）房产所有权归属于案外人王恩情，鑫鹭江公司未能提供证据证明其对讼争房屋享有占有使用收益的权利，则无权出租该房屋，其与魏宝梅签订的《租赁合同》无效。鑫鹭江公司对讼争房屋不享有任何权利，故鑫鹭江公司不具有讼争房屋的诉讼主体资格，依法不能作为本案的适格原告。根据魏宝梅在厦门市，现解放路64号）房产登记簿内档资料显示，讼争房产所有权人登记的是王恩情，而不是鑫鹭江公司，且讼争房屋已于1984年8月退还了1层、3层全部产权。鑫鹭江公司现未能提供证据证明其与王恩情签订任何房屋代管协议，则无权占有使用收益讼争房屋，鑫鹭江公司却长期擅自出租王恩情房屋，损害了王恩情的合法权益，其与魏宝梅签订的《租赁合同》依法无效。因双方当事人签订的《租赁合同》无效，无效的合同自始无效，鑫鹭江公司无权要求魏宝梅腾退房产、支付租金和房屋占有使用费及逾期付款违约金，鑫鹭江公司于2011年1月1日至2017年9月30日收取魏宝梅的租金构成不当得利，依法应当退还。综上，鑫鹭江公司对讼争房屋不享有任何权利，依法不能作为本案的适格原告，应驳回其起诉及全部诉讼请求。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年，鑫鹭江公司（出租人、甲方）与魏宝梅（承租人、乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将开元路64号房屋出租给乙方作为理发店使用，乙方不得将本场所另作它用或转租（借）等。租赁期限自2011年1月1日至2011年12月30日止，月租金为500元，每月缴交每个月为一期，提前10天缴交下一期租金。合同第八条约定未经甲方书面同意，乙方逾期交付房屋租金，除应及时如数补交外，逾期每日按未支付租金的千分之二向甲方支付违约金。 上述租赁合同到期后，讼争房屋仍由魏宝梅使用，魏宝梅仍按500元/月的标准向鑫鹭江公司支付讼争房屋租金至2017年9月30日，自2017年10月1日起的租金未再支付。2017年12月6日，鑫鹭江公司的代理人厦门市营平旧城改造有限公司向魏宝梅邮寄一份《关于敦促缴交拖欠租金并解除的通知》，以魏宝梅未支付租金为由通知解除双方的不定期租赁合同关系。该通知于次日由“朱淑芬”签收，魏宝梅确认其已收到该通知。此后，魏宝梅并未支付款项也未腾退讼争房屋，并将房屋转租他人。 另查明，思明区鹭江街道办事处将开元路64号房屋列为其固定资产，鑫鹭江公司系该办事处与厦禾生产服务站共同出资开办的有限责任公司，其职能包括负责管理街道办事处委托的经营性固定资产。 本案审理过程中，魏宝梅向本院申请签发调查令，准许其代理律师前往厦门市不动产登记中心调取开元路64号房产登记薄内档资料。此后，魏宝梅方持调查令调取了一份编号为厦20200079的《厦门市房地产调查登记表》，载明房产坐落原为开元路273号，现为解放路64号，共计3层，建筑面积67.2平方米，占地面积22.7平方米，公代产情况处载明“改造。二楼留房。信托4759转代管代修6182。（84）厦房字××号，1984.8退还1层、3层全部产权。2000.4.8撤销开元路62、64号第二层房屋代管代修”。 本院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，应属有效合同。魏宝梅抗辩认为讼争房屋并非鑫鹭江公司所有，故讼争合同无效，其该项抗辩意见并无法律依据，本院不予采纳。 讼争合同约定的租赁期限于2011年12月30日届满后，魏宝梅继续使用讼争房屋并支付租金，鑫鹭江公司并未提出异议，根据合同法第二百三十六条规定，讼争合同继续有效，但租赁期限为不定期。因魏宝梅自2017年10月1日起未再支付租金，且不定期租赁合同可随便予以解除，故鑫鹭江公司有权于2017年12月6日要求解除讼争租赁合同关系，魏宝梅于次日收到该通知，因此应认定双方不定期租赁合同关系于2017年12月7日解除。因讼争合同已经解除，魏宝梅已将讼争房屋腾空交付给鑫鹭江公司。鑫鹭江公司要求其支付2017年10月1日至2017年12月7日期间的租金1116.67元及按500元/月的标准支付占用费至实际腾退之日止，均具有合同及法律依据，本院予以支持。此外，鑫鹭江公司要求魏宝梅支付逾期支付租金的违约金，虽有合同依据，但其主张每日千分之二的标准过高，调降为按月利率2%计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认厦门市鑫鹭江招商投资有限公司与魏宝梅于2011年签订的《租赁合同》已于2017年12月7日解除； 二、魏宝梅于本判决生效之日起三十日内将双方《租赁合同》约定的开元路64号房屋腾空并交付给厦门市鑫鹭江招商投资有限公司； 三、魏宝梅于本判决生效之日起十日内向厦门市鑫鹭江招商投资有限公司支付自2017年10月1日起至2017年12月7日的房屋租金1116.67元； 四、魏宝梅于本判决生效之日起十日内向厦门市鑫鹭江招商投资有限公司支付双方《租赁合同》约定的开元路64号房屋的占用费（按500元/月的标准，自2017年12月8日起计至实际腾房之日止）； 五、魏宝梅于本判决生效之日起十日内向厦门市鑫鹭江招商投资有限公司支付逾期支付租金的违约金（以1116.67元为基数，按月利率2%的标准，自2017年10月1日起计至实际付款之日止）； 六、驳回厦门市鑫鹭江招商投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 案件受理费144元，由魏宝梅负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年十一月十六日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。