江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6535号 原告：南京市鼓楼区凤凰街道西城岚湾小区业主委员会，住所地南京市。 负责人：蔡荣良。 委托诉讼代理人：李首道，江苏钟山明镜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶上上，江苏钟山明镜律师事务所律师。 被告：南京岚湾咖啡有限公司，住所地南京市**。 法定代表人：鲍向前。 委托诉讼代理人：王莉，江苏衡鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张仪，江苏衡鼎律师事务所实习律师。 原告南京市鼓楼区凤凰街道西城岚湾小区业主委员会（以下简称西城岚湾业委会）与被告南京岚湾咖啡有限公司（以下简称岚湾咖啡）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西城岚湾业委会委托诉讼代理人李首道、陶上上，被告岚湾咖啡公司委托诉讼代理人王莉、张仪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西城岚湾业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金14.25万元；2.解除原、被告双方之间的协议，并归还停车场；3.诉讼费由被告承担。原告与被告岚湾咖啡公司签订一份停车场合作协议书，约定西城岚湾业委会将位于清凉门大街8号的地面停车场租赁给被告，并约定了租赁费、保证金、租期以及双方的其他权利和义务。协议签订后，原告即将停车场交付于被告使用，而被告仅支付了3000元保证金，一直未支付租赁费。原告于2020年7月5日发函，要求被告支付租金，被告接到函件后仅支付了20000元，尚拖欠租金14.25万元。原告认为，被告己严重违约，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告岚湾咖啡公司辩称：1.原告主张被告拖欠租金的请求不实，虽然合作协议书是2017年1月1日签订的，但是被告一直未得到停车场的交付，并一直与原告积极的磋商，以期尽早开展停车场运营工作，直到2019年8月才达成一致意见，并就合作协议做了补充约定；2.被告不同意解除协议归还停车场，因为根据合作协议的第4条规定，非因不可抗力甲方即原告不能单方面终止本合同的执行，如因甲方原因造成乙方不能继续使用合同约定的场地的，甲方需按停车场建设总费用的80%赔偿乙方因此造成的损失。根据合同约定，原告没有单方解除合同的权利，被告亦没有解除合同的意思表示，且因原告的原因被告直至2019年8月才开始使用停车场，实际已经给被告带来了损失，被告依据合同有权主张相应的损失。3.被告愿意按照补充协议约定的2019年9月1日开始计算租金，并且延后起算租赁合同的时间，如果欠付租金，被告愿意补交。 本院经审理查明:南京市，岚湾咖啡公司系该商铺中最西边的一个，其大门朝西，其他商铺的大门均朝南，这些商铺的门前是一片空地，被作为停车场使用，该区域属于西城岚湾小区业主共有。 2017年1月1日，西城岚湾小区业主委员会作为甲方与乙方岚湾咖啡公司签订了一份《停车场合作协议》，约定将上述停车场租赁给乙方使用，租赁费第一年4万元，第二年4.5万元，第三年5万元，每年增加租金5000元计6年，每半年支付一次费用，合同签订时乙方需缴纳合同保证金3000元；场地租赁期自2017年1月1日起至2023年1月1日止；甲方授权给乙方，由乙方牵头办理审批手续；甲方需配合乙方办理政府部门的相关手续；甲方有权协调本小区业主与乙方的关系；乙方有权按协议规定的位置合理使用停车场地停放车辆；乙方按照合同规定交纳租赁费用；乙方本着业主优先的原则给予有偿停车约20辆左右；乙方负责办理停车场的相关手续，按照南京市停车办的要求投资建设相关设备；甲方有该停车场地的合法使用权，除不可抗力外，甲方保证乙方在合同周期内正常使用，同时非不可抗力，甲方不能单方面终止本合同的执行，如因甲方原因造成乙方不能继续使用合同约定的场地，甲方需按停车场建设总费用的80%赔偿乙方因此而造成的损失。该协议在加盖原、被告双方印章的同时，还有蔡良荣、魏强等五位业主的签名，西城岚湾业委会在该协议上加盖的印章名称为：“南京市西城岚湾住宅小区业主委员会”。西城岚湾业委会在庭审中称其签署该协议时未经过三分之二以上业主的同意，但要求岚湾咖啡公司缴纳租金是经过三分之二以上业主同意的。 上述合同签订后，蔡荣良当选为西城岚湾业委会主任。2019年12月1日，蔡荣良报警称，西城岚湾业委会的公章不见了。民警到达现场后进行了询问，相关人员告知民警，公章在2019年11月11日左右就不见了。民警在排除刑事案件后，告知业委会刊登公章遗失公告，并告知业委会要对公章进行专人管理。2020年1月10日，西城岚湾业委会在扬子晚报登报公告其遗失“南京市鼓楼区凤凰街道西城岚湾业主委员会”公章一枚，声明作废。2020年4月20日，西城岚湾业主委员会将其带有编码的新公章向南京市公安局鼓楼分局进行了备案。 2020年7月5日，西城岚湾业委会委托钟山明镜律师事务所向岚湾咖啡公司发送了律师函，要求岚湾咖啡公司向其支付拖欠的租金14.25万元。岚湾咖啡公司收到该函后，于2020年7月8日向西城岚湾业委会支付了2万元停车费。2020年7月9日，岚湾咖啡公司回函称，其已经按照约定缴纳了定金，并办理停车场审批手续，因西城岚湾小区业委会多方面原因未收费，直至2019年10月份其才开始正常经营，并已按照合同的约定支付了半年租金，其已经与业委会协商，同意业主停车，同时也做了书面说明，双方盖章确认，但业委会未作出书面回复。 2020年8月5日，岚湾咖啡公司的法定代表人鲍向前曾带着另一个人一起至蔡荣良家，蔡荣良没有开门。 2020年9月9日，南京朗诗西城岚湾物业服务中心出具了一份情况说明，明确其公司中标后于2019年1月1日开始为西城岚湾小区提供物业服务，由于西城岚湾业委会与岚湾咖啡公司签订了合作协议，经营期为2017年1月1日至2023年1月1日，且岚湾咖啡公司需提供20辆车进行停放，故其公司先后协调了4辆车停放。 岚湾咖啡公司持有一份盖有“南京市鼓楼区凤凰街道西城岚湾小区业主委员会”印章（甲方）和岚湾咖啡公司印章（乙方）的《补充协议》。该补充协议约定：原协议约定业主优先原则给予有偿停车约20辆左右，增加到业主有偿停车32辆左右（费用参照物价局审核标准收取）；乙方做好场地正常保养工作；甲方协调乙方与小区物管共同清理地面障碍物，并同意乙方按照南京市停车管理办法及物价局审批标准正常收取费用；从乙方对停车场正式收费起2019年9月份开始计合同时间和费用！（原合同期限为：2017年1月1日至2023年1月1日止6年）年限时间顺延。 西城岚湾业委会为证明其主张申请已经辞任业委会主任的蔡荣良出庭作证。蔡荣良陈述，其系于2018年9月16日当选为业委会主任的，任期至2021年9月15日，之前的业委会主任是魏强，其于2019年11月提出辞任，其并不清楚本案所涉的停车场在2017年至2019年期间是否正常运行，亦不清楚业委会在上述期间是否向岚湾咖啡公司主张过租金，关于业主与岚湾咖啡公司之间是否就停车场发生过纠纷其也不清楚，2019年其曾与岚湾咖啡公司谈过一次车位的问题，但双方没有形成一致意见，当时只是口头上提出增加车位的问题，但没有形成书面协议，也没有达成口头协议，更没有谈到租赁期限的问题，业委会的印章原系于小风和孙**两个人保管的，失窃事件发生的时间其也不清楚，只知道报警人于小风当时没有到场，之所以直至2020年才主张租金，是因为要进行小区建设回笼资金，所以才让律师发函要求岚湾咖啡付款的。 庭审中，原、被告双方对以下事实产生了争议： 1.关于停车场的交付时间问题。西城岚湾业委会主张其在2017年签订合同后就将停车场交付给了岚湾咖啡公司，并向本院提供了百度街景图。该图显示2014年至2016年时，西城岚湾咖啡公司门旁的区域未设置道闸和收费岗亭，2017年9月时该公司门旁设置了停车道闸和收费岗亭。但是，通过该街景图可以看出，2017年9月时该岗亭位于道闸南侧，二者之间并非并排设立，车辆可以从道闸和岗亭之间的空间进入沿街的其他停车区域，但是不能进入道闸后面岚湾咖啡公司前面的这片区域，道闸管控的实际是岚湾咖啡公司门前的停车区域。岚湾咖啡公司对该街景图的真实性不予确认，并称因业主一直占用停车场，且安装了铁桩，其无法进行收费，直至2019年7月铁桩才被拆除，其是2019年8月才正式接管了该停车场。岚湾咖啡公司向本院提供了一组照片以及载有李秀金、李强、赵扣明等人签字的《情况说明》。照片显示新安装的道闸位于原道闸的南侧，该道闸与2017年9月的百度街景图所显示的收费岗亭并排，二者是共同服务于整个停车场。情况说明载明：“就西城岚湾业委会与鲍向前（南京岚湾咖啡有限公司）停车场合作问题，因为之前存在业主意见较大、发生过多次纠纷，后来经街道、社区协调，停车场关停了两年多时间，在新业委会成立后，我司多次与业委会主任蔡荣良和副主任李秀金及西城岚湾小区物管赵扣明经理沟通协商，在2019年8月份达成一致……（内容与补充协议一致），经过多方努力我司于2019年8月底开始收费运营”。该情况说明处所载明的李秀金的签字内容为：“以上情况属实，2019年8月份蔡荣良主任邀请我同去岚湾咖啡茶社和鲍经理就门前车位一事沟通过，同意车位改成32个，并同意茶社开始管理的，李秀金，2020年8月26日”。吕强所书写的内容为：“我单位员工所属车辆于2019年8月开始在该停车场付费停车”。载有赵扣明签名的内容为：“2019年8月，业委会通知配合岚湾咖啡拆除商家自行安装的铁桩，恢复正常停车营业管理”。西城岚湾业委会对该上述证据的真实性均不予确认。 2.关于《补充协议》是否真实的问题。岚湾咖啡公司称《补充协议》的内容系其与西城岚湾业委会主任蔡荣良和副主任李秀金二人于2019年8月协商确认的，因西城岚湾业委会起诉才于2020年8月落实成书面协议，并由两位主任带回盖章后返还给岚湾咖啡公司的。西城岚湾业委会对该事实不予确认，并称其已经于2020年1月宣布《补充协议》中所加盖的公章作废。 3.关于停车场投入使用的时间问题。岚湾咖啡公司称该停车场是2019年8月才投入使用并收费的，向本院提供了工程验收合格证、设备移交清单和验收单的证据，该证据显示本案所涉停车场的设备安装竣工时间为2019年7月1日，2019年7月3日验收合格。西城岚湾业委会对上述证据的真实性不予确认，并称即使真实也只能证明智能收费系统于2019年7月3日投入运行，而不能证明停车场的交付时间。 上述事实，有原、被告双方提供的证据以及证人蔡荣良的陈述在卷予以佐证，本院予以认定。庭审后，本院对西城岚湾业委会副主任李秀金进行了询问，李秀金称岚湾咖啡公司所提供的情况说明下方的文字是其签署的，小区外面停车场的租赁合同是2017年签署的，但第二届业委会解散后，就没有执行，岚湾咖啡之前的确设置过道闸，但没有收费，也没有人管，真正管起来是2019年9月1日。2019年8月份蔡荣良曾与其一起至岚湾咖啡谈车位问题，对方表示同意给小区业主32个车位，后蔡荣良将对方草拟的补充协议取走，加盖印章后交给了岚湾咖啡公司。 本院在审理中曾组织双方进行调解，但双方当事人未能达成调解协议。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。 一、关于《停车场合作协议》和《补充协议》的效力问题 本案中，原、被告双方于2017年签署了《停车场合作协议》，虽然西城岚湾业委会称其在签署该协议时未经过三分之二以上业主的同意，但却称其要求岚湾咖啡公司支付租金的诉讼经过了三分之二以上业主的同意，故根据其陈述以及其在《停车场合作协议》上加盖印章的事实，本院认定双方签署的《停车场合作协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照该协议的约定履行。 岚湾咖啡公司在签订该协议后，虽然又在《补充协议》上加盖了自己的印章，且《补充协议》上亦盖有“南京市鼓楼区凤凰街道西城岚湾业主委员会”的印章，但因补充协议签订时“南京市鼓楼区凤凰街道西城岚湾业主委员会”的印章已经作废，故《补充协议》并未成立，依法不产生拘束双方当事人的法律效力。 西城岚湾业委会副主任李秀金虽在岚湾咖啡公司提供的情况说明上签名表示该说明的内容属实，但其并非业委会主任，其所作陈述仅产生证人证言的效力，不产生约束西城岚湾业委会的法律效力，因西城岚湾业委会主任蔡荣良陈述原、被告双方并未达成了增加车位、顺延租期的协议，且岚湾咖啡公司并未提供其他的证据证明双方当时达成了一致的协议，故本院对其提供的情况说明中所载明的双方达成了增加车位、顺延租期的事实，不予认定。 二、关于停车场是否交付的问题 西城岚湾业委会为证明其已经将停车场交付给了岚湾咖啡公司，向本院提供了百度街景图，被告岚湾咖啡公司虽对该街景图不予认可，但并未提供相反的证据予以证明，故本院对其抗辩意见不予采纳。因该街景图的数据来源稳定、合法，故本院对该街景图的真实性，予以认定。但是，该街景图仅能反映岚湾咖啡公司用道闸控制了其门前的一块区域，并不能反映其也控制了岗亭东侧的全部区域，岚湾咖啡公司系该小区的业主之一，有权使用该停车场的部分场地，故岚湾咖啡公司对其门前区域的控制行为不能被认定为是西城岚湾业委会履行场地出租合同的行为，否则岚湾咖啡公司在合同签订后仅对自己门前的区域进行控制，完全不具有合理性。因此，本院对西城岚湾业委会主张的其于2017年1月1日向岚湾咖啡公司交付了停车场的事实，不予认定。 岚湾咖啡公司称其于2019年8月开始使用停车场，该主张与其提供的工程竣工验收合格证明、设备移交清单以及情况说明中赵扣明等人签署的其员工于2019年8月份开始缴费的内容一致，故本院认定西城岚湾业委会于2019年8月1日向岚湾咖啡公司交付了该停车场。 三、关于岚湾咖啡公司应支付的租金数额问题 因补充协议并未成立，故双方之间应按照原《停车场合作协议》的约定履行。根据《停车场合作协议》所载明的租金标准以及西城岚湾业委会移交停车场的时间，本院认定岚湾咖啡公司应支付2019年8月1日至2020年6月30日期间的租金48333元（50000元÷12个月×5个月+55000元÷12个月×6个月），因岚湾咖啡公司仅支付了其中的20000元，故仍欠付租金28333元，该款岚湾咖啡公司应予支付。 四、关于本案所涉合同应否解除的问题 岚湾咖啡公司虽欠付28333元的租金，但其并非不同意支付租金，而是双方未能就停车场的交付时间达成一致所致，且双方合同约定仅存在不可抗力的情况下，西城岚湾业委会才能单方终止合同，故本院对西城岚湾业委会提出的解除租赁合同，并要求岚湾咖啡公司返还停车场的诉讼请求，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京岚湾咖啡有限公司于本案判决生效后三日内向原告南京市鼓楼区凤凰街道西城岚湾小区业主委员会支付2019年8月1日至2020年6月30日之间欠付的租金28333元； 二、驳回原告南京市鼓楼区凤凰街道西城岚湾小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3150元，减半收取1575元，由原告南京市鼓楼区凤凰街道西城岚湾小区业主委员会承担775元，被告南京岚湾咖啡有限公司承担800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙晋辉 二〇二〇年十一月十一日 书记员  赵晶晶