河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4129号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高航，男，1973年10月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：牛红普，北京市中银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：香河盛远恒业房地产经纪有限公司，住所地河北省香河县新华大街南侧五一路西侧香格今典小区第****门市，统一社会信用代码91131024MA07RWQ70C。 法定代表人：李飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范文勇，北京市大瀚律师事务所律师。 上诉人高航因与被上诉人香河盛远恒业房地产经纪有限公司（以下简称盛远恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高航上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回上诉人与被上诉人继续履行双方的房屋买卖合同，被上诉人支付剩余购房款114,700元，并支付自2016年11月10日至被上诉人实际支付剩余购房款之日的利息（按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算）或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、依据《房屋出售委托代理协议》的约定和上诉人提交的证据，足以认定双方买卖关系成立且可以继续履行，原审判决以“该协议并不具备房屋买卖合同的基本条款，不符合房屋买卖合同的特征”为由解除协议，属于认定事实错误。2016年9月9日，被上诉人的法人李飞主动与上诉人协商，以10,000元／平方米的价格收购案涉房屋，并签署了《房屋出售委托代理协议》，被上诉人支付了50,000元保证金，上诉人交付了房屋。被上诉人于2016年9月22日向上诉人支付购房款270,000元，银行转账备注“盛远地产公坊913房款”。上诉人提供的录音也证明双方为房屋买卖合同关系。2、双方的房屋买卖合同已基本履行完毕，判决解除双方的房屋买卖合同关系有违诚信原则。 盛远恒业公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应驳回上诉，维持原判。上诉人主张继续履行合同无法实现，双方之间并非房屋买卖合同关系，而是居间服务合同关系。被上诉人为了取得案涉房屋的独家代理权，应上诉人要求将部分房款提前押在上诉人处，后因上诉人不配合购买方办理相关手续，导致购买人放弃购买。所以被上诉人要求上诉人退还所押的房款。 盛远恒业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告人民币320,000元，并自2016年9月22日至全部款项还清之日止按月利率2%的标准向原告支付利息；2、诉讼费由被告负担。 高航向一审法院提出反诉请求：1、判决反诉被告继续履行双方的房屋买卖合同，支付反诉原告剩余购房款114,700元，并支付自2016年11月10日至被反诉人实际支付剩余购房款之日的利息（按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算）;2、判决反诉被告承担本案全部的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年9月9日，原告香河盛远恒业房地产经纪有限公司与被告高航签订《房屋出售委托代理协议》，协议约定：甲方（被告）将其名下位于香河县房屋独家委托乙方（原告）出售，房屋建筑面积43.47平方米，委托期限自2016年9月9日至2016年11月9日，乙方为此向甲方支付保证金50000元，若在委托期限内，乙方未能出售该房屋，此保证金归甲方所有；委托出售房屋最低价格为房本面积乘10000元／平方米计算；甲方自2016年9月9日将房屋钥匙交于乙方；如果乙方出售此房屋高于约定价格，则溢价部分100%归乙方所有，作为乙方推广此房屋的费用；乙方指定购房者需一次付清总房款75%即434700元×75%＝326025元；等等。签订协议当日，原告向被告转账支付保证金人民币50000元，被告将该房屋钥匙交付原告；2016年9月22日，原告向被告转账房款人民币270000元。2016年9月16日，孙博（甲方）与香河盛远恒业房地产经纪有限公司（乙方）签订购房意向书，意向书约定，乙方接受甲方委托，从事房地产经纪事项，将位于香河县房屋（建筑面积43.47平方米）出售给甲方；房屋总价款550000元，一次性全额付款方式购买该房屋；甲方在签订本协议当天须向乙方交纳该房屋购房意向金50000元；乙方如不能在约定时间内签订合同。甲方有权解除本协议，同时乙方应于15个工作日内退还甲方已交的全部购房意向金。后孙博向香河盛远恒业房地产经纪有限公司交付全部房款550000元及居间费15000元，后因香河盛远恒业房地产经纪有限公司未能在约定时间内与孙博签订合同，孙博诉至法院，一审法院经审理，作出（2016）冀1024民初4298号判决，认定香河盛远恒业房地产经纪有限公司（自然人独资）及其法定代表人李飞违反合同约定，未予孙博签订买卖合同，判决解除孙博与被告香河盛远恒业房地产经纪有限公司签订的购房意向书；香河盛远恒业房地产经纪有限公司、李飞返还孙博购房款及居间费并支付违约金。该判决已生效。 一审法院认为，原告香河盛远恒业房地产经纪有限公司与被告高航签订《房屋出售委托代理协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约定履行各自义务。在该协议约定的委托期限内，原告本已与孙博达成购买意向，孙博已将房款及居间费全部交付香河盛远恒业房地产经纪有限公司，因香河盛远恒业房地产经纪有限公司违约，致法院判决解除孙博与被告香河盛远恒业房地产经纪有限公司签订的购房意向书；香河盛远恒业房地产经纪有限公司、李飞返还孙博购房款及居间费并支付违约金。上述事实造成本案中原被告签订的《房屋出售委托代理协议》未能按约定履行，原告在履行《房屋出售委托代理协议》过程中，存在违约，应承担相应的违约责任，原告以其实际行为表明不再履行《房屋出售委托代理协议》，订立合同的目的已无法实现，且该协议约定的委托期限早已到期，故一审法院对原告要求的解除《房屋出售委托代理协议》的诉讼请求予以支持。原告要求被告退还人民币320,000元并支付利息，一审法院经审查后认为，原被告签订的协议中约定，若在委托期限内，乙方未能出售该房屋，此保证金归甲方所有，故保证金50,000元被告不应返还；在协议履行过程中，原告违约，其主张被告支付利息，无事实及法律依据，一审法院不予支持。被告对原告交付的房款270,000元应予返还。被告抗辩并反诉称，原被告签订的《房屋出售委托代理协议》实际为房屋买卖合同，要求继续履行该协议。庭审中经一审法院反复询问反诉原告意见是否变更诉讼请求，其均明确表示不变更，坚持要求继续履行《房屋出售委托代理协议》，要求反诉被告支付房屋尾款。经审查，该协议并不具备房屋买卖合同的基本条款，不符合房屋买卖合同的特征，故对反诉原告的反诉请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、解除本诉原告香河盛远恒业房地产经纪有限公司与本诉被告高航签订《房屋出售委托代理协议》。二、本诉被告高航返还本诉原告香河盛远恒业房地产经纪有限公司人民币270,000元。三、驳回本诉原告香河盛远恒业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告高航的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取人民币3,050元，本诉原告负担人民币375元，本诉被告负担人民币2,675元；反诉案件受理费减半收取人民币1,297元，由反诉原告高航负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，高航虽与盛远恒业公司签订的是《房屋出售委托代理协议》，但根据盛远恒业公司法定代表人李飞在与高航的通话中明确表示该公司系购买的案涉房屋，及盛远恒业公司在与案外人孙博房屋买卖合同纠纷一案中抗辩称与孙博之间为房屋买卖合同关系，可以认定双方真实的意思表示是房屋买卖，而非委托出售。一审法院将本案案由确定为居间合同纠纷不当，本院予以纠正。本案双方虽形成了事实上的房屋买卖合同关系，但未就房屋买卖签订书面合同，而《房屋出售委托代理协议》不具有二手房买卖的主要条款，不能据以完成网签备案、过户登记等主要交易流程。在盛远恒业公司诉请解除双方合同的情况下，继续履行缺乏事实基础，本院不予支持。关于案外人孙博未能成功购买案涉房屋的原因，根据生效判决及李飞与高航的通话记录无法确认是高航导致。因房地产市场行情影响，解除合同导致高航存在房屋降价损失，根据合同的履行情况、房屋降价幅度及盛远恒业公司的过错程度，本院酌定盛远恒业公司赔偿高航损失100,000元，即高航应返还盛远恒业公司220,000元。盛远恒业公司将案涉房屋返还高航。 综上所述，高航的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初1158号民事判决第一、四项； 二、撤销河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初1158号民事判决第二、三项； 三、高航于本判决生效之日起十日内返还香河盛远恒业房地产经纪有限公司人民币220,000元； 四、香河盛远恒业房地产经纪有限公司将位于香河县房屋返还高航； 五、驳回香河盛远恒业房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取3,050元，由香河盛远恒业房地产经纪有限公司负担954元，高航负担2,096元；一审反诉案件受理费减半收取1297元，由高航负担；二审案件受理费5,350元，由高航负担4,650元，香河盛远恒业房地产经纪有限公司负担700元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十一月十八日 书记员 牛紫薇