安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3437号 上诉人（原审被告）：孔庆双，男，1949年6月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：孔青青，系孔庆双女儿，女，1993年11月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审原告）：丁金龙，男，1990年2月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：杜鹏超，安徽刘金莲律师事务所律师。 原审被告：孔凡林，男，1996年3月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人孔庆双因与被上诉人丁金龙、原审被告孔凡林合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孔庆双上诉请求：撤销一审判决，改判驳回丁金龙的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。房屋买卖协议并非孔庆双、孔凡林与丁金龙签订，仅系孔凡林私自与丁金龙签订。孔凡林私自代替孔庆双在房屋买卖协议上签字的行为不具有法律效力。2.孔凡林私自代替孔庆双签字的行为系无权代理。丁金龙在查阅拆迁安置协议后应当注意到房产系孔庆双与孔凡林共同共有，该房产的处分应当经过所有共有人同意，丁金龙应当采取适当、合理的方式（如当面或电话）询问孔庆双的意愿。丁金龙既未询问共同共有人的意见，未尽到适当、合理的注意和审查义务，亦未有相应理由相信孔庆双已经授权给孔凡林处分房产，孔庆双与孔凡林的父子关系并不能构成使得相对人有理由相信孔凡林有代理权，孔凡林的行为并不构成表见代理。3.丁金龙从未催促孔庆双追认孔凡林的无权代理行为，孔庆双也未对孔凡林的行为进行追认。证人陈某一审出庭陈述，孔庆双对于房屋买卖协议价格明确提出异议，足以证明孔庆双对孔凡林的代理行为是拒绝追认的。4.房屋买卖协议并未对房屋交付进行约定，按照一般交易习惯，房屋的交付与过户同步进行，现房屋尚未取得初始登记，不具备过户条件，丁金龙要求提前交付无事实依据。5.丁金龙在明知孔凡林没有代理权且孔庆双拒绝追认的情况下，伙同陈某诱导孔凡林私自代替孔庆双签字捺印，与孔凡林串通，意图处分孔庆双共同的房产，损害孔庆双的利益，应当认定该民事行为无效。6.认定房屋买卖协议有效将会严重损害孔庆双夫妻的合法权益，其二人年事已高案涉房屋系唯一住房，失去房产后将流离失所丧失生存权。认定房屋买卖协议无效，可以在保障孔庆双夫妻合法权益的同时，要求孔凡林退还购房款等方式保障丁金龙的合法权益。 丁金龙辩称，1.丁金龙一审提供的与孔凡林微信聊天内容及陈某出庭陈述，能证明交易时孔庆双知道房屋买卖事宜，且该交易由孔庆双的外甥陈某促成，孔庆双的虚假陈述不能作为认定案件事实的依据。2.孔庆双与孔凡林系父子关系，在一起居住。房屋买卖协议中孔庆双签字捺印是否系本人所为不影响房屋买卖协议的效力。基于孔庆双与孔凡林的父子关系、同住家庭成员的信任，具有表见代理的特征（家事代理的外观表象）。且孔庆双在交易后至本案诉讼，均无通过诉讼或其他途径撤销该房屋买卖协议的意思表示，其仅以不知情推脱不符合常理。从一审庭前组织调解和庭审内容显示，在交易时案涉房屋价值200000元，现价值已经成倍增长，孔庆双目的是增加购房款，其行为违反诚实信用原则。丁金龙已经履行交付购房款的义务，孔庆双在房屋上房条件成就时，有义务交付房屋。2.丁金龙提供的微信聊天记录和陈某出庭证言，能证明其已经按照约定足额交付200000元购房款。孔庆双辩称的每平方米2000元，购房款少19平方米的意见与房屋买卖协议约定不一致。3.陈某系孔庆双外甥，丁金龙妹夫，该交易在陈某的介绍下促成，陈某全程参与交易过程，其证言与其他证据能够相互印证，其证言可信度较高，可以作为本案的定案依据。 孔凡林未到庭应诉。 丁金龙向一审法院起诉请求：1.判令丁金龙与孔庆双、孔凡林于2015年2月3日签订的房屋买卖协议合法有效；2.判令孔庆双、孔凡林履行房屋买卖协议书即履行上房手续并将房屋交付给丁金龙使用；3.本案诉讼费用由孔庆双、孔凡林承担。 一审法院认定事实：孔庆双与孔凡林系父子关系，在宿州市外环孔庄安置区有安置房屋一套，位于宿州市外环孔庄安置区（建筑面积119.37平方米），拆迁安置协议被征收人为孔庆双、孔凡林。丁金龙与孔凡林经双方共同的亲戚陈某介绍认识。2015年2月3日，孔凡林、孔庆双与丁金龙签订房屋买卖协议，约定，孔凡林自愿将坐落在宿州市外环孔庄安置区（建筑面积119.37平方米）的拆迁还原房屋出卖给丁金龙，找补差价费用由丁金龙承担。房屋价款200000元，一次性付清。电户、水户、煤气管道等费用、办理房产证手续所产生的税费都由丁金龙负担。违约金100000元。房产证下来后，及时过户。协议签订后，丁金龙一次性支付了全部款项200000元，但孔庆双、孔凡林迟迟未将涉案房屋交给丁金龙。另查明，房屋买卖协议上孔庆双签字为孔凡林代签。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2015年2月3日，孔凡林与丁金龙签订房屋买卖协议，双方形成房屋买卖合同法律关系。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。孔凡林作为产权安置协议的权利人，其处分的回迁安置房屋为有权处分，双方签订的房屋买卖协议内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同。虽经查明协议上孔庆双签字为孔凡林代签,但因孔庆双与孔凡林系父子关系，丁金龙在核对了拆迁安置协议内容与签名后，已经完成了适当、合理的注意义务和审查义务，其有理由相信孔凡林有代理权，故孔凡林已构成表见代理。又根据同为丁金龙、孔凡林亲属的证人陈某的当庭证言，房屋买卖行为孔庆双并未反对，只是对该119.37平方米房屋价款按每平米2000元计算还是按照一栋200000元计算产生争议。综合本案案情，案涉协议签订于2015年2月，至今长达五年多的时间，孔庆双、孔凡林均未向人民法院提出解除合同等相关诉求，该拆迁安置房屋价格签订时并未明显低于该安置小区价格，且涉案房款200000元已经支付完毕。故，孔庆双、孔凡林应依诚实信用原则交付涉案房屋并协助办理相关手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认丁金龙与孔凡林、孔庆双2015年2月3日所签订的房屋买卖协议有效；二、孔凡林、孔庆双于判决生效之日起十五日内将坐落在宿州市外环孔庄安置区交付丁金龙使用。案件受理费80元，由孔凡林、孔庆双负担。 本案二审期间，当事人均未提交证据。一审查明事实除“2015年2月3日，孔凡林、孔庆双与丁金龙签订房屋买卖协议”应为“2015年2月3日，孔凡林作为甲方与乙方丁金龙签订房屋买卖协议”外，其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉房屋买卖协议形式与内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，孔庆双上诉主张无效的理由是孔凡林无权处分该房屋。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”由此可见，是否存在无权处分情形，并不影响合同的效力。因此，一审法院认定案涉房屋买卖协议有效并无不当，孔庆双此节上诉理由不能成立，不予支持。 从本案证据及当事人陈述看，在签订房屋买卖协议时孔凡林向丁金龙出示了拆迁安置协议，协议显示案涉房屋被征收人系孔庆双与孔凡林，案涉安置房屋的权利人亦是孔庆双与孔凡林。从丁金龙提供证据及陈述内容看，在签订房屋买卖协议之前其并未与孔庆双协商或征求孔庆双意见，协议签订时孔庆双也不在场，协议签订之后，也未向孔庆双进行确认。孔凡林在签订房屋买卖协议时也未持有孔庆双出具的授权委托书，丁金龙只是基于孔庆双与孔凡林系父子关系且系同住家庭成员、中间人陈某系双方亲戚、孔凡林表示将房屋买卖协议带回家让父母签字等事实相信孔庆双对此房屋买卖协议系知情且认可，孔凡林并在该协议上签字捺印，主张孔凡林的行为构成表见代理，也符合家事代理的情形。审理认为，对于房屋买卖协议上“孔庆双”签字捺印的真实性孔庆双不予认可，孔凡林一审出庭陈述系其代替父母签字。房屋买卖协议上“孔庆双”的签字捺印也非丁金龙本人亲眼所见，二审中经询问，丁金龙并不申请对房屋买卖协议中“孔庆双”的签名进行鉴定。一审判决认定该签字系孔凡林代签，各方对此事实均未提起上诉。故对于孔庆双本人未在房屋买卖协议上签字捺印的事实本院予以确认。因此，判断房屋买卖协议对孔庆双是否具有约束力，需判断孔凡林的行为是否属于家事代理及是否构成表见代理。家事代理是指家庭成员为日常生活需要而实施的民事行为，该行为对家庭成员发生效力。孔庆双与孔凡林系父子关系，孔凡林所为的民事行为是出售房屋，无论从房屋的价值及作用、孔庆双与孔凡林经济状况，还是当地的经济生活水平，尤其在房屋买卖协议签订时的2015年房屋价格正处于上涨状态，处分一套房屋的行为均不能视为因日常生活需要。故丁金龙主张孔凡林行为构成家事代理的辩解意见不能成立，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”孔凡林在签订房屋买卖协议时仅持有拆迁安置协议，而该协议上显示的权利人系孔庆双和孔凡林，孔凡林在签订房屋买卖协议时并不持有其他使得丁金龙有理由相信孔凡林有权代理孔庆双处分该房屋的证据，故丁金龙认为孔凡林的行为构成表见代理的辩称意见亦不能成立，不予采纳。因此，虽然孔凡林与丁金龙签订的房屋买卖协议有效，但对孔庆双不具有约束力，不能产生使得孔庆双名下房屋所有权产生变动的法律效力，故丁金龙要求孔庆双、孔凡林交付房屋的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院支持丁金龙该项请求不当，本院予以纠正。至于丁金龙已付购房款及损失问题，其可与孔凡林另行处理。 综上，孔庆双的上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持；一审判决认定基本事实及裁判结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初127号民事判决第二项，即“孔凡林、孔庆双于判决生效之日起十五日内将坐落在宿州市外环孔庄安置区交付丁金龙使用”； 二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初127号民事判决第一项，即“确认丁金龙与孔凡林、孔庆双2015年2月3日所签订的房屋买卖协议有效”为“确认丁金龙与孔凡林2015年2月3日所签订的房屋买卖协议有效”； 三、驳回丁金龙的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，由丁金龙负担40元，由孔凡林负担40元；二审案件受理费1319元，由丁金龙负担528元，由孔凡林负担791元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理仰芮 书记员张猛 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。