广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0391民初8309号原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心**楼**508。法定代表人：李晓平，董事长。委托诉讼代理人：李鑫，男，系原告公司员工。被告：深圳前海弘旭物业管理有限公司（曾用名：深圳前海华旭商业保理有限公司），住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：林剑明。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司与被告深圳前海弘旭物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费人民币110431.2元，2019年9月1日至2020年8月31日期间的本体维修资金1254.96元；2019年9月1日至2020年8月31日期间的空调维护费12047.04元与空调增压费5019.6元，2019年9月空调使用费5020元，2019年9月1日至2019年10月31日电费1406.02元，2019年9月1日至2019年10月31日排污费、水费24.25元，合计人民币135203.64元；2.判令被告支付逾期支付物业服务费的滞纳金人民币9985.7元（暂计至2020年6月30日）。以上（第1项和第2项）费用合计为人民币145189.34元；3.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确第二项诉讼请求的滞纳金起算时间为对每一个月度的欠费从被告逾期之日起计算至付清之日止。事实与理由：原告与被告于2015年4月2日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“物业服务协议”），协议约定由原告为被告所有的卓越前海壹号8号楼21层01单元提供物业管理服务，被告按时交纳物业服务费、本体维修资金、空调维护费、水电费等费用。协议第八条第（9）款约定，物业服务费按月收取，被告每月10日前交纳当月物业服务费、中央空调维护费及上月空调使用费、水、电费等其他相关费用。协议第十二条第（4）款约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天万分之五的滞纳金。被告入伙之日起至2019年8月一直准时缴纳物业服务费、空调维护费等各项费用。但自2019年9月起，被告未向原告支付相应的物业服务费、空调维护费、本体维修资金等各项费用，拖欠费用合计人民币135203.64元，滞纳金人民币9985.7元（暂计至2020年6月30日）；原告多次催讨，被告仍不向原告支付相应费用。被告拒不缴纳物业服务费的行为，已严重违反了双方签署的物业服务协议，影响了原告公司的正常运转，侵犯了原告的合法权益，故原告将此事诉至法院，以维护自身的合法权益。被告经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《前期物业服务协议》、费用通知单的EMS寄送底单、物业管理服务费用缴交告知函等证据，被告未到庭应诉，视为对举证质证权利的放弃，根据审查确认的证据和原告当庭陈述，本院认定事实如下:1.2015年4月2日，原告作为物业服务企业与被告作为业主签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告位于前海卓越金融中心8号楼21层01号房产提供物业服务，该房产为写字楼，建筑面积418.3平方米。物业服务费用由被告按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳（注：已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准），具体标准为写字楼按照22元/平方米/月计算；中央空调系统维护费按照建筑面积计算，标准为2.4元/平方米/月；中央空调增压费按照建筑面积计算，按照1元/平方米/月；本物业共用部分、共用设施设备的日常专用维修资金自项目竣工交付使用（第一个业主入伙之日起）一年以后开始收取，由被告在交纳物业服务费时一并交纳，收取标准为0.25元/平方米/月；因被告原因空置房屋仍须按月交纳物业服务费与空调维护费；被告办妥入伙手续即为入住，从入住次日起计收物业服务费，被告在《入伙（交付使用）通知书》约定的入伙（交付）期限内无正当理由而不办理相关入住手续的视为入住，原告在《入伙（交付使用）通知单》约定的入伙期限结束后统一计收被告物业服务费及其他相关费用；被告应自开发商入伙（交付使用）通知书约定的房屋交付之日起预交3个月的物业服务费（如实际交付时间早于入伙（交付使用）通知书约定的交付时间，被告应自实际交付之日起交纳物业服务费），该费用在入伙后规定的正式收费首个月内抵扣费用，在此之后物业服务费用、专项维修资金按月交纳，原告于每月10日前发出当月《收费通知单》，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费、中央空调维护费及上月空调使用费、水电费等其他相关费用；原告接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因原告已于费用发生当月垫付了相关费用，被告须于次月10日前向原告交清相关费用，逾期交纳相关费用的，被告从逾期之日起每日按欠费总额万分之五支付违约金，并承担原告实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等。本合同期限自签订之日起生效，至2034年1月30日止。2.2020年7月17日，原告作出关于《物业管理服务费用缴交告知函》，其中记载：（1）应缴费用时间：2019年9月至2020年7月，费用项目：水费，金额（人民币，元）：20.37；（2）应缴费用时间：2019年9月至2020年7月，费用项目：电费，金额（人民币，元）：404.13。根据原告提交的前海壹号项目收费通知单（2020年8月），涉案物业的水费栏目中，“本月费用”为0元，“往月欠交”为15.08元；排污费栏目中，“本月费用”为0元，“往月欠交”为4.32元；基本电费栏目中，“本月费用”为0元，“往月欠交”为388.88元。3.庭审中，原告主张涉案写字楼的建筑面积为418.3平方米，原告与被告的合同继续有效，未出现合同终止情形。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》是原、被告之间的真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按照协议约定履行各自的合同义务。故被告应按照协议约定履行支付物业服务费、本体维修资金、空调维护费的等费用的义务，被告拖欠2019年9月1日至2020年7月31日的物业管理费用、本体维修资金、空调维护费用已构成违约，被告应当向原告承担继续履行的义务。关于原告庭审中主张涉案写字楼的建筑面积问题，依据《前期物业服务协议》约定，物业服务费用由被告按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳（注：已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准），合同中记载涉案写字楼面积为418.43平方米，原告于庭审中主张涉案写字楼面积为418.3平方米，但并未提交房产证予以证明，因此为原告的自认且并未加重被告的义务，对于原告的主张，本院予以支持。关于物业服务费，原告主张被告应支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费110431.2元（418.3平方米×22元/平方米/月×12个月）；关于本体维修资金，原告主张被告应支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的本体维修资金1254.9元（418.3平方米×0.25元/平方米/月×12个月）；关于空调维护费，原告主张被告应支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的空调维护费12047.04元（418.3平方米×2.4元/平方米/月×12个月）；关于空调增压费，原告主张被告应支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的空调增压费5019.6元（418.3平方米×1.0元/平方米/月×12个月）；对于原告主张的被告拖欠的2019年9月1日至2019年10月31日的电费、水费、排污费，根据原告提供的关于《物业管理服务费用缴交告知函》和前海壹号项目收费通知单（2020年8月），根据该函，截止2020年8月，被告欠水费和排污费栏目往月欠交共计为19.4元，本月费用为0元，被告欠电费金额往月欠交为388.88元，本月费用为0元。本院采信原告提供的前海壹号项目收费通知单（2020年8月），被告应支付2019年9月1日至2019年10月31日的电费、水费、排污费共计408.28元。综上，对于原告主张的物业服务费、本体维修资金、空调维护费、空调增压费、电费、水费和排污费共计129161.02元，本院采信原告的证据和计算方式，对该部分诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的被告拖欠的2019年9月的空调使用费，原告未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，对此主张本院不予支持。上述协议约定，被告应于每月10日前支付物业服务费、本体维修基金等各项费用；被告未按照约定履行付款义务，构成违约，应按照约定承担相应的违约责任。原告请求按照协议约定的日万分之五的标准自每一个月度的欠费逾期之日开始计算应支付滞纳金，本院认为，租金之债为金钱给付之债，主要损失体现为利息损失，原告并未举证证明因被告违约给原告造成的实际损失，且滞纳金约定远远超过了被告在订立合同时可预见的因违反合同可能造成的损失；结合本案的实际情况，本院酌定调整滞纳金标准为按照年利率6%标准计算。原告要求的滞纳金起算时间符合双方约定，根据约定，物业服务费等费用按月于每月10日支付，滞纳金应以每月逾期应付未付的各项费用之和为基数从逾期之日开始计算。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳前海弘旭物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费、本体维修资金、空调维护费、空调增压费共计128752.74元；二、被告深圳前海弘旭物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司支付2019年9月1日至2019年10月31日的电费、水费和排污费共计408.28元；三、被告深圳前海弘旭物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的滞纳金，滞纳金按照年利率6%标准，以每月应付未付的各项费用之和为基数从逾期之日开始计算计至被告实际付清之日止（详见判决后附表）；四、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1602元，由被告深圳前海弘旭物业管理有限公司承担1425元。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司已经预交案件受理费1602元，本院予以退回1425元。被告深圳前海弘旭物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1425元，逾期不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  窦天山二〇二〇年十一月十日法官助理王子越书记员潘秋琴书记员卫舒妮