河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11540号原告：河南建业泰宏置业有限公司，住所地：郑州市**马寨镇东方路**。统一社会信用代码：91410100558317058C法定代表人：焦笑言,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨磊，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳丽，河南中亨律师事务所律师。被告：丁文锋，男，汉族，1972年4月13日出生，住河南省巩义市。原告河南建业泰宏置业有限公司诉被告丁文锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南建业泰宏置业有限公司的委托诉讼代理人郭艳丽到庭参加诉讼，被告丁文锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南建业泰宏置业有限公司（以下简称建业泰宏公司）向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2016年6月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002491433）;2.判令被告于本案《商品房买卖合同》解除后15日内协助原告办理有关《商品房买卖合同》注销预售商品房买卖预告登记、注销预售商品房抵押权预告登记、撤销合同备案信息等合同解除手续，无正当理由不予协助的，每逾一天应向原告支付本合同项下房款万分之五的违约金；3.判令被告将涉案房屋返还原告且将涉案房屋恢复原状，并支付自起诉之日起按照1200元/月，计算至被告实际将房屋返还原告期间的房屋占用损失费；4.违约金及其他损失赔偿金共9825元（含本案律师费4500元）；5.判令被告将所有《商品房买卖合同》原件、发票、收据等全部购房手续原件退还原告；6.本案诉讼费用均由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年6月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002491433）并完成合同网签备案，根据《商品房买卖合同》约定：被告自愿购买由原告开发并销售的位于二七区杏贾路北、烟波路西12幢（座）13层1303号房产（以下简称“涉案房屋”）；建筑面积74.64平方米；合同总金额582729元，首付款116729元应于2016年6月13日支付；剩余款项466000元，被告通过商业贷款方式进行支付，约定付款时间为2016年7月28日。被告按约支付首付款后，原告将房屋合格交付被告使用。后被告未按约支付涉案房屋的购房按揭贷款款项，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行将丁文锋、郭艳红及建业泰宏公司作为被告提起金融借款合同纠纷之诉，经金水区人民法院审理于2020年5月11日做出河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初2389号民事判决书，判决内容如下：1、被告丁文锋、郭艳红于本判决书生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行借款本金378624.85元、利息1391.45元、逾期罚息3.71元（暂计算至2020年4月27日，之后利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日）；2、被告河南建业泰宏置业有限公司对本判决第一项确定的被告丁文锋、郭艳红的债务数额承担连带保证责任，被告河南建业泰宏置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告丁文锋追偿；3、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。案件诉讼费减半收取为3588元，由被告丁文锋、河南建业泰宏置业有限公司负担。判决生效后，丁文锋、郭艳红未按上述河南省郑州市金水区人民法院民事判决书第一项约定履行还款义务，原告于2020年6月12日代丁文锋结清涉案房屋贷款本息及诉讼费共计37385.34元（其中贷款本金374741.51元、利息1055.83，诉讼费3588元）。因被告未及时偿还涉案房屋按揭贷款，原告曾以保证金被上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行扣划方式分别于2019年9月29日代偿被告贷款6687.71元、2019年12月25日代偿被告贷款10145.75元、2020年3月31日代偿被告贷款9449.03元，以上共计代偿被告贷款26282.49元，以上代偿事实已在河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初2389号民事判决书中预以查证并确认。在上述判决书做出后，原告于2020年5月29日通过保证金被上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行扣划方式又代偿被告贷款款项6684.56元。原告共代偿丁文锋涉案房屋按揭贷款款项412352.39元。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第6款约定，自原告代被告向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行偿还所有担保贷款本息之日起（即自2020年6月12日），被告丁文锋构成根本违约，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件自动解除。被告应按照《商品房买卖合同》约定履行返还购房贷款本息、赔偿金、补偿金义务，及协助办理合同解除注销手续、返还合同、票据等附随义务。被告并应将房屋腾空交还原告，因被告已对房屋装修，其并应赔偿原告为恢复房屋原状及房屋返还前占用期间产生的损失。现原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，望贵院判如所请。被告丁文锋未到庭应诉、答辩、质证，亦未向法院提交证据。本院经审理认定事实如下：1、2016年6月13日，原告建业泰宏公司（出卖人）与被告丁文锋签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002491433）一份，约定的主要内容为：被告丁文锋购买由原告建业泰宏公司开发并销售的位于二七区杏贾路北、烟波路西2幢（座）13层1303号房屋；合同约定建筑面积共74.64平方米；按建筑面积计算，该商品房的单价7807.19元/m2,总金额为582729元；付款方式为：2016年6月13日现金支付116729元，剩余466000元以商业贷款方式支付，约定付款时间为2016年7月28日。七、买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。该《商品房买卖合同》还附有附件一、二、三、四等，其中附件四中约定：四6.如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。九7.本合同履行过程中，无论何种原因导致解除合同的，买受人均应将所有合同原件、发票、收据等全部购房手续原件退还出卖人。买受人应积极配合出卖人办理向房地产主管部门申请解除、终止本合同的相关手续（包括但不限于撤销合同备案信息、注销预告登记证明等）。若买受人在接到出卖人通知之日起15日内无正当理由不提供配合协助的，导致出卖人无法另行销售该商品房的，每逾期一天应当向出卖人支付本合同项下房款万分之五的违约金。2、2016年6月25日，被告丁文锋与郭艳红、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行、建业泰宏公司共同签订《个人购房担保借款合同》1份，原告系该合同保证人。合同约定上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行向被告丁文锋提供上述住房的按揭贷款466000元，上述房产为抵押物，原告自借款合同签订之日至现房抵押登记手续办妥且贷款人收到现房抵押权利证明正本之日止为借款人的债务承担阶段性连带保证责任。后上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行依约发放贷款。3、因被告丁文锋未按合同约定及时偿还贷款，建业泰宏公司于2019年9月29日、2019年12月25日、2020年3月31日共代偿被告丁文锋贷款26282.49元。4、因被告未按合同约定及时偿还贷款，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行将丁文锋、郭艳红、建业泰宏公司诉至法院，河南省郑州市金水区人民法院经审理作出2020豫01**民初2389号民事判决书，判决：丁文锋、郭艳红于本判决生效后十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款本金378624.85元，利息1391.45元、逾期罚息3.71元（暂计算至2020年4月27日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日止）；二、建业泰宏置业有限公司对判决第一项确定的丁文锋、郭艳红的债务承担连带保证责任。建业泰宏置业有限公司承担保证责任后，有权向丁文锋、郭艳红进行追偿；三、驳回上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。案件受理费7176元，减半收取3588元，由丁文锋、郭艳红、建业泰宏公司共同负担。因丁文锋、郭艳红未按上述生效民事判决书确定的义务履行，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于2020年5月29日扣划建业泰宏公司保证金6684.56元，用于代偿丁文锋贷款。2020年6月11日建业泰宏公司向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行转款385286.29元，2020年6月12日上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行向建业泰宏公司原路返回5900.95元。2020年6月15日，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行出具《结清情况说明》，证明建业泰宏公司2020年6月12日代为偿还本金374741.51元、利息1055.83元，诉讼费3588元，丁文锋在上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款已经结清。建业泰宏公司就涉案房产贷款代丁文锋共计向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行偿还贷款等款项金额为412352.39元。5、案涉《商品房买卖合同》已进行备案，经不动产登记资料查询结果证明显示：案涉房屋于2016年7月8日进行预售商品房买卖预告登记，1609080062，权利人丁文锋；于2017年12月4日进行预售商品房抵押权预告登记，豫20**郑州不动产证明第0246503号，权利人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，抵押金额：46.60万元，案涉房产现坐落：二七区金沙江路212号2号楼13层1306。6、被告于2018年12月12日对涉案房产进行验房及领取钥匙、智能卡。案涉房产所在泰宏建业国际城项目60㎡—78㎡房屋的租赁价格在1200元/月—2200元/月之间。7、原告（聘请方甲方）与河南中亨律师事务所（受聘方乙方）于2019年9月26日签订《聘请常年法律顾问合同》，期限为一年。约定由乙方指派律师代理甲方与郑州“泰宏建业国际城”项目房屋买卖人房屋买卖合同纠纷系列案件，代理诉讼阶段为一审、二审、执行。因被告丁文锋未履行偿还借款义务而引起诉讼的上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行诉丁文锋、郭艳红、建业泰宏公司案件一审，原告向河南中亨律师事务所支付代理费4500元。因本案纠纷，原告将产生4500元代理费损失。本院认为，原告建业泰宏公司与被告丁文锋签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告在合同履行期间，未能及时偿还案涉房产的按揭贷款，造成上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行诉至法院要求提前全部偿还贷款，在法院判决生效后被告丁文锋仍未履行还款义务，产生原告履行保证责任代偿欠款的后果，根据合同约定，原告有权要求解除本案《商品房买卖合同》，故对原告主张判令解除合同的请求本院予以支持。同时，根据合同约定，在合同解除后，被告有义务退还原告所有合同原件、发票、收据等全部购房手续原件，并有义务在原告通知被告之日起15日内协助原告办理有关撤销合同备案信息等相关手续。在本案中，原告虽未提交专门的通知手续，但原告提起诉讼亦属于通知的范畴，被告如不履行协助义务，应当按合同约定承担相应责任，故对原告该部分请求本院予以支持，但为避免原告怠于行使权利而造成损失扩大，对原告要求被告支付未履行协助义务违约金的期间本院酌定限制为三个月内。原告已按约将案涉房产交付被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此原告主张返还房屋并要求恢复原状及赔偿损失合理本院对原告该部分请求予以支持。因被告存在违约，且原告主张违约金及其他损失赔偿金共9825元合理，本院对原告该部分请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告河南建业泰宏置业有限公司与被告丁文锋于2016年6月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002491433）；二、被告丁文锋于本判决生效之日起十五日内协助原告办理有关《商品房买卖合同》注销预售商品房买卖预告登记、注销预售商品房抵押权预告登记、撤销合同备案信息等合同解除手续，如被告丁文锋逾期履行协助义务，自逾期之日起三个月内按逾期天数每天向原告河南建业泰宏置业有限公司支付违约金291.36元（582729元×0.5‰）；三、被告丁文锋于本判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复原状返还原告，如被告丁文锋逾期履行返还义务，自逾期之日起至实际返还之日按照1200元/月向原告支付案涉房产占用损失费；四、被告丁文锋于本判决失效之日起十五日内其所持有的《商品房买卖合同》原件、发票、收据等全部购房手续原件退还原告河南建业泰宏置业有限公司；五、被告丁文锋于本判决生效之日起十日内支付原告河南建业泰宏置业有限公司违约金及其他损失赔偿金共计9825元；六、驳回原告河南建业泰宏置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁文锋负担。本判决为终审判决。审判员  张卫青二〇二〇年十一月二十五日书记员  张 丽