安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0221民初3314号 原告：芜湖县东辰物业有限公司，住所地芜湖县湾沚镇双马行政村吴村，统一社会信用代码9134022105849121X9（1-1）。 法定代表人：李明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙红兵，安徽卓人律师事务所律师。 被告：桑根子，男，1975年9月5日出生，汉族，安徽省芜湖县人。 被告：许水根，女，1976年2月24日出生，汉族，安徽省芜湖县人。 原告芜湖县东辰物业有限公司与被告桑根子、许水根物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖县东辰物业有限公司的委托诉讼代理人孙红兵到庭参加了诉讼、被告桑根子、许水根经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖县东辰物业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物业服务相关费13008.5元;事实和理由：两被告于2015年4月14日入住芜湖县尚城国际小区6幢1单元1902室（建筑面积为124.44㎡），并与芜湖县萍明物业公司（以下简称“萍明物业”）签订物业服务合同，合同约定物业服务费收取标准为高层按建筑面积每月每平米0.78元，电梯运行费加二次供水按建筑面积每月每平方米0.72元（共计1.5元每月每平米）。由于萍明物业属于前期房产开发公司聘请的物业，萍明物业合同到期后，2018年5月23日房产开发公司与原告签订物业管理服务合同，自2018年6月1日起聘请原告为芜湖县尚城国际小区提供物业服务。2018年10月23日萍明物业将小区内所有欠交物业费的到期债权一次性转让给原告，并告知被告。被告入住上述房屋后从未交纳物业费。截止至2020年8月31日止被告共欠物业费12599.5元、装潢垃圾清运费499元，两项合计13008.5无。被告拖欠物业费的行为不仅影响到物业服务公司的正常经营，也给物业服务带来一定影响更是对其它业主的权利侵犯。为维护小区内物业服务正常运行及保护当事人合法权益，在原告多次催讨无果的情况下，特向本院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 两被告未作答辩，也未向法庭提交书面证据材料。 本院经庭审审查认为：原告所举证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，应予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和当事人提交的证据，本院认定事实如下：两被告于2015年4月14日入住芜湖县尚城国际小区6幢1单元1902室（建筑面积为124.44㎡），并与芜湖县萍明物业公司（以下简称“萍明物业”）签订物业服务合同，合同约定物业服务费收取标准为高层按建筑面积每月每平米0.78元，电梯运行费加二次供水按建筑面积每月每平方米0.72元（共计1.5元每月每平米）。合同还约定了物业费按年交纳一次，乙方（被告）应在每年第一季度的第一个月15日前向甲方（原告）交纳。合同第五条还规定装潢垃圾清运费按第平方米1.6元收取。由于萍明物业属于前期房产开发公司聘请的物业，萍明物业合同到期后，2018年5月23日房产开发公司与原告签订物业管理服务合同，自2018年6月1日起聘请原告为芜湖县尚城国际小区提供物业服务。同时萍明物业将小区内所有欠交物业费的到期债权一次性转让给原告，并告知被告。被告从入住上述房屋后一直没有交纳物业费。截止2020年8月31日，被告共欠原告物业费12039元（2015年4月15日至2020年8月31日即40月15天×124.44㎡×1.5元＝12039元）。2019年10月23日，原告向被告下达了“物业费催收通知单”，该通知单上载明两被告应交纳装潢垃圾清运费499元。原告为上述款项曾采取电话、上门和在被告处粘贴书面催收通知等方式向被告进行催要，但被告仍未交纳。故，原告诉至本院请求依法支持其诉讼请求。 本院认为，本案原告芜湖县东辰物业有限公司与芜湖和鑫房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》以及被告王丽与案外人芜湖县萍明物业管理有限公司签订的《尚城国际前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。故上述合同对原、被告均具有法律约束力。案外人芜湖县萍明物业管理有限公司在与芜湖和鑫房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》合同到期后，将小区内所有欠交物业费的到期债权一次性转让给原告，并告知被告，符合《中华人民共和国合同法》债权转让的法律规定。原告芜湖县东辰物业有限公司作为受让人取得了案外人芜湖县萍明物业管理有限公司所转让的权利。故原告请求被告支付物业费的诉讼请求，于法有据，本院应予以支持。但原告从2015年1月10日开始计收两被告的物业费不符合同约定。因两被告实际入住时间以及与案外人芜湖县萍明物业管理有限公司签订的物业服务合同均是2015年4月14日，故原告向两被告收取物业费应从2015年4月15日计算至2020年8月31日，即两被告实欠原告物业费为：2015年4月15日至2020年8月31日即40月15天×124.44㎡×1.5元＝12039元。关于装潢垃圾清运499元，虽然原告于2019年10月23日向两被告下达了物业费催收单上载明装潢垃圾清运为499元，但原告没有提供该笔款项计算依据。而两被告与案外人芜湖县萍明物业管理有限公司签订的物业服务合同来看，装潢垃圾清运费按每平方米1.6元收取，两被告房屋面积为124.44㎡，原告应收取的装潢垃圾清运费为124.44×1.6元＝199元。故原告要求两被告支付装潢垃圾清运费449元，本院不予支持。原告自愿承担本案诉讼费，这是原告对自己权利行使的处分权，本院应予准许。被告经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，又没有书面提出异议或提交相关证据，应视其自愿放弃对本案事实及证据所享有的抗辩权、质证权。对此，被告应承担对其不利的法律后果，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干法律问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、被告桑根子、许水根应于本判决生效后十日内给付原告芜湖东辰物业有限公司物业费12039元、装潢垃圾清运费199元，两项合计12238元。 二、驳回原告芜湖东辰物业有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74元（已减半收取），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  滕永龙 二〇二〇年十一月二十七日 （代公章） 法官助理张思敏 书记员崔慧琴 附： 一、原告芜湖县东辰物业有限公司提交证据和证明目的如下： 1、身份证复印件，证明被告身份信息； 2、物业管理服务合同（复印件），证明被告与前期物业所签订合同，约定物业服务费用的收取标准为1.5元每平方米； 3、物业服务合同（复印件），证明开发商分别与萍明物业公司、原告签订前期物业服务合同，约定物业费收费标准为1.5元每平米并经主管部门备案认可；、 4、业主入住移交清单及入住登记表（复印件），证明被告入住相关情况 5、物业管理考核表（复印件），证明原告对被告入住的小区依约提供了物业服务，物业主管部门考核评分情况。 6、债权转让协议、债权转让通知（复印件），证明芜湖县萍明物业管理有限公司将本小区内欠交物业相关费用的到期债权一次性总体转让给原告的事实； 7、催费通知单及照片（复印件），证明原告对欠交的物业费用进行多次催收，债权转让的通知也多次通过多种途径通知到被告； 9、消防安全责任书及芜湖市地方税务局销售不动产统一发票（复印件），证明两被告是该房屋的业主。 二、本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。 第一百零九条当事从一方未支付价款或者报酬的，对方可要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。