贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2894号 原告：吴洋，男，1979年2月22日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：曹清（特别授权代理），贵州威迪（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高海云（一般授权代理），贵州威迪（贵阳）律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502314331435G，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路**。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘龙（一般授权代理）。 原告吴洋与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称“碧桂园房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2019年7月13日作出（2019）黔0502民初4319号民事判决。原告吴洋不服该判决，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。贵州省毕节市中级人民法院审理后，作出（2019）黔05民终6338号民事裁定，裁定本案发回贵州省毕节市七星关区人民法院重审。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告吴洋委托诉讼代理人曹清、高海云、被告碧桂园房开公司委托诉讼代理人潘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴洋向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理南山碧桂园××号房屋的不动产权属证书并交付原告；2.判决被告向原告支付逾期办证违约金（实际金额以原告已付总房款4,336,321.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月29日计算至实际办证并交付原告之日止，暂计至2019年4月17日为700,749.00元）；3.判决被告向原告支付宽带网络未入户的违约金暂计4,000.00元(该违约金从2017年3月8日计算至宽带入户之日止，按每天5.00元计算)；4.判决被告立即对原告房屋开裂、漏水进行维修，修复直至房屋能正常使用；5.判决被告立即对化粪池进行重新修建以便原告使用；6.本案诉讼费、律师费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为判决被告立即将涉案房屋宽带网络敷设到户并支付违约金，违约金暂计4,000.00元（该违约金从2017年3月8日起计算至实际敷设到户之日止，按照合同约定每日按5.00元计算），变更第4项诉讼请求为依法判决被告按照合同附件质量保证书中约定对房屋漏水（三楼楼顶、一楼墙面）无偿进行维修，并保证房屋不漏水、不渗水状态，之后原告又撤回第3项、第4项、第5项诉讼请求。 事实及理由：2015年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区。该房屋建筑面积为403.76平方米，房屋总价款为4336321.00元，合同签订之后原告通过支付首付款和银行按揭方式支付全部价款。原、被告双方在合同中第八章第三条约定，被告应于2017年1月29日前取得房屋的所有权初始登记，并将有关文书交付给原告，若逾期180天后仍不能交付的，被告应自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同第四章第十二条约定，宽带网络交付时线路敷设到户，未达到交付条件的按照每日5元违约金支付买受人。但至今为止，被告仍未向按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，也未按照约定支付违约金。2017年3月8日涉案房屋交付后，宽带网络一直未入户，原告多次反映被告不理睬，导致至今房屋内仍没有宽带使用。交付的房屋存在严重的开裂漏水情况，经多次催促处理，被告仍怠于履行修复职责。被告所修建的粪水池位于原告房屋背后，车辆无法进入处理，使用起来非常麻烦，同时也与设计图纸不符，因此要求被告进行重新修建并交付原告使用。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容及所附条件不违反法律的禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。现被告未办理涉案房屋产权转移登记和未履行宽带入户的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，其依法应立即办理不动产权属转移登记证书，并按约定支付违约金。综上，特依法提起诉讼，请求判决支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司辩称：1、原告要求被告承担逾期办证违约责任，未能正确使用合同条款，违约金计算错误。2、被告仅负责将宽带网络铺设到户，具体开通业务由原告自行办理，开通的相关事宜被告无法控制，原告未能举证证明被告未将宽带铺设到户。3、商品房是否漏水，原告未能有效举证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。另，双方自愿签署的合同合法有效，不存在违反效力性强制性规定，合同主体各方应当依约履行。买卖合同中关于逾期付款、逾期交付均是按照万分之二的违约标准进行约定，公平合理，并无不妥，但委托办证之事宜，属于房屋交付后的义务，主要是为了进一步明确物权人的权利身份，与逾期付款、逾期交付没有任何关系，不能直接引用万分之二的约定，应当尊重当事人意思自治。买卖合同最后也明确约定，当事人对合同条款的约定均己明确知晓，给予充分的解释说明。我司并未刻意回避初始登记义务，且对方无任何事实依据证明我司刻意回避，我司一直积极对接尽快落实完善登记。同时，委托协议书恰恰说明我司有义务配合完成登记义务，并且明确办理登记前需要各方协助配合完成的义务。我司并未回避该义务，根据协议的约定，各方按照约定履行配合义务，完成登记，对方混淆概念，有没有这个义务和如何履行这个义务，合同双方对于委托登记的时间违约责任等内容进行约定，属于当事人意思自治范畴，对该部分内容的补充约定，不存在减免或免除义务，办证义务依然存在，所以与主合同不存在任何冲突。补充协议及《委托协议书》并未限制买受人权利，买卖合同也明确陈述说明，各方对合同条款均已明确知晓理解。补充协议及委托协议书并没有限制买受人解除权的行使，且买受人客观上也不存在无法行使的情况，同时买受人诉讼请求为要求我司立刻办理产权，而非主张解除合同。对方认为限制买受人合同解除权，没有任何事实及法律依据。关于50元/天的违约金是否过低，不足以弥补买受人损失，根据民事诉讼法相关规定及民八精神，应该由买受人充分举证说明，而非主观感受“觉得不具备惩罚性”对方该主张缺乏事实及法律依据，应予驳回。 根据当事人的陈述及其提供的证据，本院查明事实如下：2015年4月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号20152213），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积403.76平方米，套内建筑面积388.56平方米，该商品房总价款为4336321.00元。合同第十一条：“……（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房……”、第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”。附件十二《补充协议》第十条约定“关于房屋登记：买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一、二、三款约定履行，按以下约定履行……（三）关于转移登记按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。双方签订的《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款为4336321.00元。2017年3月8日，被告向原告交付了涉案商品房。因被告未为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。 另查明，涉案商品房不具备登记在原告名下的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于判令被告为原告办理不动产权属证书并交付的问题。根据合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。但是，涉案商品房并不具备办理产权转移登记条件，属事实上不能履行，故对原告主张的该诉讼请求，本院暂不予审理，待涉案商品房具备办理产权转移登记条件后，原告可以另行主张。 关于支付逾期办证违约金的问题。根据合同第二十二条“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”约定，被告应当于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并提交相关材料到不动产登记部门，将涉案商品房登记在原告名下，但由于被告的原因，涉案商品房不能按时登记在原告名下，被告应承担该违约责任。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，只需具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告，即履行了义务。被告至今不具备将涉案商品房登记在原告名下的条件，故该违约金应计算至被告具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告之日。虽然合同第二十二条载明“……从约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”，但是原、被告双方在该表述中并未选择按照哪一项处理，即对逾期办理产权转移登记的违约责任计算标准没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额4,336,321.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，逾期办证的违约金应以原告已交付房价款4,336,321.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至被告具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于被告提出原、被告签订的附件十二《补充协议》第十条及附录二《委托办理权属登记协议书》的改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩意见，本院不予采纳。第一，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书（即逾期办理不动产权证书）的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为。第二，附件十二《补充协议》第十条“关于房屋登记：买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一、二、三款约定履行，按以下约定履行……（三）关于转移登记按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”约定免除被告交付办理涉案商品房转移的相关文书的责任。第三，涉案合同系被告提供的格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，附件十二《补充协议》第十条“关于房屋登记：买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一、二、三款约定履行，按以下约定履行……”条款无效。另，对被告提出的其他抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴洋逾期交付办理涉案商品房转移登记相关文书的违约金（违约金以4,336,321.00元为基数,从2017年1月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司具备将涉案商品房登记在原告吴洋名下的条件并通知原告吴洋之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告吴洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,860.00元，由原告吴洋负担1,132.43元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担9,727.57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  曾德安 人民陪审员  彭 梅 人民陪审员  周良惠 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  肖 毅