江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0103民初6895号 原告：南昌世欧房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区渊明南路**。统一社会信用代码：9136010066749781XC。 法定代表人：黄建，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹婧，国浩律师（南昌）事务所律师，执业证号：13601201511738108。 委托诉讼代理人：张青，国浩律师（南昌）事务所实习律师，实习证号：36002005210039。 被告：余武斌，男，汉族，1989年12月8日生，住江西省高安市。 原告南昌世欧房地产开发有限公司与被告余武斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌世欧房地产开发有限公司委托诉讼代理人邹婧、张青到庭参加诉讼，被告余武斌经本庭合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌世欧房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告按原被告间签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000334829）；2、依法判令被告配合原告办理撤销正荣?御尊项目3号楼一单元2104室房屋备案登记手续；3、依法判令被告支付原告暂计至本诉状之日起的利息损失￥41.61元（利息损失最终算至实际付清日止）；4、本案所有诉讼费用、律师费由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2013年1月25日签订《商品房买卖合同》（编号：1000334829）（以下简称“合同”），约定被告购买一套原告开发的、位于南昌市西湖区，丁家洲路以南，永乐路以东正荣御尊小区3＃楼1单元21层2104室商品房，总房价款为￥924556元。被告为此支付了首付款￥284556元，剩余￥640000元购房款在中国农业银行南昌洪城支行办理了按揭贷款，并因此与中国农业银行南昌洪城支行签订了《个人住房借款合同》，原告作为被告借款的连带责任保证人，在该合同上加盖了公章。贷款发放后，被告并未全面履行银行签订的《个人住房借款合同》，自2020年3月已陆续拖欠月供多期。银行遂执行保证条款，已从原告的贷款保证金账户内先后划扣应由被告支付的全部剩余贷款及利息共计￥16645.18元。被告的断供行为已造成按揭贷款银行扣除原告人民币￥16645.18元。根据合同约定，被告未按期还款导致原告被扣除阶段性担保金的，原告有权按原合同价格回购且每日按被扣划保证金总额的万分之五计算利息，截止到2020年4月3日，被告未偿还原告款项且已依约产生的利息为￥41.61元（利息最终计算至实际付清之日止）。同时，因被告违约导致原告追索债权而产生的诉讼费、律师费等均由被告承担。原告曾多次要求被告履行贷款合同及赔偿损失，但被告置若罔闻，原告遂诉褚人民法院，望贵院判如所请。 原告南昌世欧房地产开发有限公司提交了如下证据： 证据一、1、《商品房买卖合同》，合同编号：1000334829，2013年1月25日签订；2、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，2013年5月16日签订。证明：原、被告之间签订有编号为1000334829的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告购买原告开发的位于南昌市西湖区商品房，总价款￥92.4556万元，被告支付方式为首付加银行按揭，即签订合同时被告支付首付款28.4556万元，余款￥64万元在中国农业银行股份有限公司南昌洪城支行贷款支付，原告为被告借款承担阶段性连带责任保证。根据合同附件四第5条第4点约定，如被告连续两个月不按时归还银行借款本息、或者累计三个月不能按期归还银行借款本息、或者因不归还银行本息导致银行提前从原告保证金账户收回买受人欠款的，视为被告不履行合同，原告有权回购被告所购房屋（房价上涨按原合同价格回购，房价下跌按市场降低的价格回购），即原告有权解除合同； 证据二、1、银行扣款凭证（5张，共计扣款3445.49+3467.15+3488.8+3425.22+2818.52=16645.18元）证明：因被告拖欠银行月供多期，中国农业银行股份有限公司南昌洪城支行遂于2020年3月30日执行保证条款，先后已从原告的贷款保证金账户内划扣本应由被告支付的贷款及利息（含复息、罚息）共计人民币16645.18元； 证据三、律师费付款凭证；《委托代理合同》、律师费发票，证明：原告因本案诉讼所支付的律师费人民币1万元。 被告余武斌未提交书面答辩状亦未提交证据。 经审理查明，2013年1月25日，原告与被告签订一份《南昌市商品房买卖合同》，编号为1000334829，合同约定：1、被告购买原告位于南昌市西湖区，丁家洲路以南，永乐路以东第3＃楼一单元21层2104号房，房屋面积107.01平方米，房屋单价为每平方米8639.9元，总金额为玖拾贰万肆仟伍佰伍拾陆元整；2、被告须在合同签订当日支付首付款即人民币贰拾捌万肆仟伍佰伍拾陆元整，余款即人民币陆拾肆万元办理银行按揭，被告按照银行按揭的方式付款；3、合同附件四第五条第4点约定，因原告为被告按揭提供阶段性担保，被告须保证按照借款合同的约定按时支付按揭款，如因被告逾期还款导致原告被银行划扣保证金的，被告应当立即归还原告被扣划的款项，自银行扣划原告保证金之日起至被告归还原告被扣划保证金之日止，被告还应每日按该被扣划保证金总额的万分之五向原告支付利息，被告连续两个月不按时归还银行借款本息、或者累计三个月不能按期归还银行借款本息、或者因不归还银行本息导致银行提前从原告的保证金账户收回原告欠款的，视为被告不履行合同，原告有权回购被告所购房屋，回购价格，遇房价上涨，按照原合同价格回购，遇价格下跌，按照市场降低的价格回购，原告不回购房屋的，被告除按照欠款规定归还款项、承付利息外，还应赔偿因此造成的原告的其他经济损失（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、律师代理费等）。2013年5月16日，被告作为借款人，中国农业银行股份有限公司南昌洪城支行作为贷款人，案外人龚梨花以及原告作为保证人共同签订一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同编号为36020120130044270，合同约定：1、借款金额为人民币陆拾肆万元，借款期限360个月，用于购买位于南昌市西湖区房屋；2、由阶段性保证人原告提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。贷款发放后，因被告未及时偿还贷款，中国农业银行股份有限公司南昌洪城支行遂要求原告承担连带保证责任，于2020年3月30日从原告保证金账户里划扣被告逾期未还的按揭贷款及利息共计16645.18元。2020年4月1日，原告向被告发出及时偿还按揭贷款催告函，后因被告未及时向原告归还原告代偿的银行贷款及利息，原告遂于2020年4月9日向被告发出解除函，要求解除商品房买卖合同及其附件及补充协议。庭审中，经本庭向原告发问，原告表示其解除商品房买卖合同的依据为合同附件四第五条第４点，有明确约定因出现原告代偿情形，则视为被告不履行合同，原告有权回购。同时，原告为本案聘请律师花费律师费共计1万元。 上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》，以及原被告双方与中国农业银行股份有限公司南昌洪城支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，均是当事人各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。根据《南昌市商品房买卖合同》附件四第五条第4点约定，现被告向银行按揭贷款后未能及时还款，导致原告向中国农业银行股份有限公司南昌洪城支行代偿被告所欠贷款本息共计16645.18元，原告有权回购被告所购房屋，现原告主张解除《南昌市商品房买卖合同》并要求被告配合原告办理撤销正荣?御尊项目3号楼一单元2104室房屋备案登记手续，符合双方的约定，本院予以支持。原告另同时主张被告支付原告利息损失以及律师费1万元。对此，本院认为，双方对利息支付的约定标准过高，且原告主张的律师费及利息总计不应超过代偿发生时一年期贷款市场报价利率的四倍。故本院酌情调整为被告按照代偿发生时的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率16.2%支付利息，律师费不另行计算。利息计算期限为自2020年3月30日起至《南昌市商品房买卖合同》解除被告有权自原告处取回购房款之日止，以16645.18元为基数。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、本判决生效之日起解除原告南昌世欧房地产开发有限公司与被告余武斌签订的《商品房买卖合同》； 二、被告余武斌于本判决生效之日起三日内配合原告南昌世欧房地产开发有限公司办理撤销正荣?御尊项目3号楼一单元2104室房屋备案登记手续； 三、被告余武斌于本判决生效之日起三日内向原告南昌世欧房地产开发有限公司支付利息（以16645.18元为基数，自2020年3月30日起至《商品房买卖合同》解除之日，按年利率16.2%的标准计息）； 四、驳回原告南昌世欧房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告南昌世欧房地产开发有限公司预交的案件受理费13046元，减半收取6523元，由被告余武斌负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  黄迁 二〇二〇年十一月十日 法官助理廖妍荔 书记员章佩玉