山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4583号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙连京，山东圣君怀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周士帅，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：程志强，男，1972年9月13日生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业公司）与被上诉人程志强商品房预售合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初7787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大汶口置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。上诉人的房产基于《御驾新苑团购房实施方案》购得，属于团购房无异，一审查明事实也对此予以确认。涉案房产虽具有商品房使用性质，但不能以此使用性质推导出上诉人在原来的团购房方案义务之外，增加产权证登记的义务。一审判决适用法律不当。一审判决一方面认定涉案房产基于团购房实施方案购得，属于团购房，应当按照团购房实施方案，确定双方间权利、义务及违约责任等，另一方面却适用最高人民法院关于商品房买卖合同规定中关于商品房买卖中不动产权证办证及违约金计算的规定，确定违约金并计算违约金，显属不当。综上，鉴于一审判决的上述错误，请依法予以纠正。 程志强辩称，被上诉人除对违约金截止时间有异议外，认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 程志强向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理涉案房屋的所有权转移登记；2、判令被告向原告按日支付已付房款1.3?的延期办证违约金57766元，暂计算至2019年10月8日；3、判令被告从2019年10月9日直至办理完毕不动产转移登记，按照已付款项1.3?的标准继续继承担逾期办证违约责任；4、判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年7月28日，被告制定出台《御驾新苑团购房实施方案》，主要内容：人员范围，园区、镇、胜利水库、旅游开发公司、村两委及镇双管企事业单位参与团购的广大干部职工。外单位人员不能参与，享受其优惠政策。房屋均价每平方米4300元，最高不超过4500元，最低不低于4100元。房屋缴纳，分四次缴款，先付预交款，根据购房面积10万元-13万元不等，主体工程进行至三层后，缴总款60%，主体竣工后，缴总款80%，房屋分配后交付使用前，缴纳剩余全部房款。房屋办理土地、规划及预售房许可证后，具备条件的可以办理贷款业务。交房日期，购房活动结束后，立即办理土地、规划、建设等各项报建手续，总交房时间暂定为24个月。原告于2012年7月26日缴纳预收团购房款400000元，2012年8月16日缴纳预收团购房款4395元，2015年10月18日，缴纳剩余款后，被告开具总收据，购房全款为405377元，原告在被告出具的御驾新苑团购房付款确认单中签名予以确认，被告即将位于御驾新苑小区18号楼2单元503室房屋交付原告。原、被告至今未签订书面房屋买卖合同。而在同区域团购房实施方案确定的房屋范围之外的其他购房户与被告签订的书面商品房预售合同中，合同约定逾期办证违约金为每日按已付房屋总价款的1?计算，与享受团购房实施方案的房屋价格亦有所不同。被告于2018年11月26日取得御驾新苑18号楼不动产权证，2018年12月17日，被告在涉案房屋所在小区公告栏、电梯通知栏内张贴关于提交办理御驾新苑小区（A区）不动产权证书材料的通知。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否属于商品房，被告有无协助原告办理权证登记义务；二、违约责任的承担及违约金的计算依据。关于焦点一，虽然原、被告并未签订书面购房合同，但是，原告已向被告支付全部购房款并在团购房付款确认单上签字认可，应认定为原告认可并遵从被告制定的《御驾新苑团购房实施方案》，其购房行为应受该实施方案约束，即使以团购方式购买，并确实存在相关优惠政策，但这也是双方平等自愿协商的结果，不能以此为据改变涉案房屋的商品房性质，原、被告成立事实上的商品房买卖合同关系，被告辩称涉案房屋不属于商品房，不适用商品房买卖的相关法律、法规及司法解释规定调整，该项辩称无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据合同权利义务相一致原则，出卖人交付房屋并转移所有权与买受人系其最基本的一项义务，而且《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”协助办证亦是出卖方的法定义务。本案中，原告已全额支付购房款，被告业已办理整栋楼权属登记，其有通知原告并协助办理产权变更登记的义务。对于被告关于其无相关义务的主张，一审法院不予支持。关于焦点二，被告已于2015年10月18日向原告交付房屋，于2018年11月26日办理了涉案房产所在楼栋的不动产权证书，并于2018年12月17日在涉案房屋所在小区公告栏、电梯通知栏内张贴通知，通知原告办理涉案房屋所有转移登记的手续。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”，故被告应于交付原告房屋之日推后90日即2016年1月16日前协助原告办理该房屋不动产权证书，逾期即视为违约。被告办理了涉案房产所在楼栋的不动产权证书，并于2018年12月17日，履行了告知原告的义务，故被告承担违约责任的期间为自2016年1月17日起至2018年12月17日，共计1065天。被告取得了涉案房产所在楼栋的不动产权证书，具备了分户办理产权登记条件，并于2018年12月17日张贴了通知，履行了告知义务，原告主张2018年12月18日至原告办理完毕涉案房屋所有权转移登记之日的违约金无据，一审法院不予支持。原告要求按每日1.3?计付违约金，因原告享受了团购房实施方案确定的房屋优惠价格，类比未作为团购房用户与被告订立书面合同约定逾期办证违约金为每日1?的现实情况，原告要求的违约金计算标准显然过高，有失公平原则，一审法院不予认可。由于原、被告未签订书面房屋买卖合同，亦未约定所购房屋不动产权证书办理及违约责任承担相关事宜，对由此产生的纠纷，双方均负有责任，一审法院酌定适用按已付总房款每日0.5?违约金的标准作为确定本案违约金计算依据。被告辩称涉案房屋所在工程施工中遭遇不可抗力，应予免责。本案违约起算时间为房屋交付后90日，被告提交的证据发生在涉案房屋交付使用前，与本案违约期间并非同一期间，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对该辩称一审法院不予采信。综上，被告应承担的违约金数额为：405377元×1065天×0.5?=21586元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，判决：一、被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司协助原告程志强办理位于泰安市房屋所有权转移登记。二、被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司支付原告程志强违约金21586元。三、综上一至二项，限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告程志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计622元，保全费598元，合计1220元，由原告负担814元，被告负担406元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题为：大汶口置业公司有无协助被上诉人办理权证登记义务以及一审法院计算违约金是否适当。 关于焦点一，虽然本案双方并未签订书面购房合同，亦未明确约定房屋权属变更登记事项，但双方已形成事实上的房屋买卖合同关系，根据合同权利义务相一致原则，出卖人交付房屋并转移所有权于买受人系其最基本的一项义务，而且《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”协助办证亦是出卖方的法定义务。本案中，被上诉人已全额支付购房款，大汶口置业公司业已办理整栋楼权属登记，其应及时通知被上诉人并协助办理产权变更登记。对于大汶口置业公司关于其不承担相关义务的主张，本院不予支持。大汶口置业公司又主张，案涉房屋系团购房，不属于普通商品房。本院认为，商品房、非商品房系按房屋价值属性进行的分类。商品房是指房地产公司建造的用于出售的房屋。而非商品房是自建或者委托施工单位建设或者参加统建并自己使用的住宅和其他房屋。案涉房屋并非购买人自建、委托建设或参加统建情形，即使以团购方式购买，并确实存在相关优惠政策，也是双方平等自愿协商的结果，不能以此为据改变涉案房屋的商品房性质，大汶口置业公司的该项主张无事实和法律依据，当然不能成立。 关于焦点二，双方成立事实上的商品房买卖合同关系，案涉房屋和购房款均已交付完毕，而大汶口置业公司怠于通知被上诉人办理产权变更登记并拒不履行协助义务，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，判决大汶口置业公司承担违约责任并无不当。而且，一审法院综合考量本案有无书面合同、双方当事人过错等因素，酌定按已付房款每日万分之零点五的标准确定违约金计算依据公平合理，亦未超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的没有约定违约金情形的违约金标准计算范畴。因此，对于大汶口置业公司该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，大汶口置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1244元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十一月二十八日 书记员 宋 丹