浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5461号 上诉人（原审被告）：浙江亿丰置业有限公司，住所地杭州余杭区良渚街道勾庄路**。统一社会信用代码913301107823526670。 法定代表人：薛春树，董事长。 委托诉讼代理人：马昌波，黑龙江博润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：戴颖，女，1984年3月31日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：曾祥国，男，1980年6月4日出生，汉族，住湖南省耒阳市。系戴颖丈夫。 上诉人浙江亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）因与被上诉人戴颖商品房预售合同纠纷一案，不服杭州余杭区人民法院（2020）浙0110民初1623号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月29日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年8月4日公开开庭进行了审理，上诉人亿丰置业公司的委托诉讼代理人马昌波，被上诉人戴颖的委托诉讼代理人曾祥国到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2015年1月5日，戴颖作为买受人、亿丰置业公司作为出卖人签订编号为×××74的《房屋转让合同》一份，主要约定：第一条出卖人以出让方式取得位于余杭区××镇××村编号为杭余出国用（2010）第110-145号的地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商业用房，暂定名尚亿中心。第二条买受人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第1幢1012号房，该房屋合同约定建筑面积为44.11平方米。第四条出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房屋价款，该房屋单价为每平方米5966.74元，总金额263193元。第八条出卖人应当在2016年9月30日前将符合下列各项条件的房屋交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、用水、用电、道路、排污等，具备房屋正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付给买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。附件六《补充协议》买受人向银行申请信用贷款或其他贷款方式支付房款，首付金额为83193元，剩余180000元向银行申请。银行贷款转付到达出卖人指定账户后，即视为买受人支付同等金额的房价款。双方另对其他权利义务进行约定。同日，戴颖向亿丰置业公司支付首付款83193元。 2016年1月17日，戴颖作为乙方、亿丰置业公司作为甲方另签订《补充协议》一份，主要约定：根据甲乙双方于2015年1月5日签订的1幢1012号房《房屋转让合同》（合同编号×××74）中第六条的约定，现因多方原因导致按揭贷款无法办理，甲乙双方经过友好协商，决定对戴颖合同中的付款方式及相应的违约责任等内容予以修改，达成补充协议如下：一、付款方式及期限：1、1申请三年期（共35个月）付款：甲、乙双方一致同意付款方式由按揭付款方式变更为分期付款，乙方剩余的购房款180000元应当在2018年12月31日前支付完毕。上述购房款分期按月支付，乙方应在每月5日前向甲方支付当期购房款，同时上述购房款按照年利率3.5%计算利息，合计乙方每月还款金额共5683元。1、2如乙方在2018年12月31日前未全额付清购房款、利息及违约金的，则甲方有权拒绝向乙方办理产权过户手续且甲方无需承担逾期办证的违约责任。另，甲方还有权根据本协议第二条的约定追究乙方的违约责任。1、4乙方同意若在上述分期付款期限内银行卡分期业务开始办理的，则乙方须在接到通知后第一时间来办理按揭贷款业务，按揭金额为届时扣除月还款本金后的剩余购房款部分。1、5乙方应当将上述分期购房款至下列账户：账户名：浙江亿丰商业投资管理有限公司；银行：农行玉琮路支行；账号：19-0××××9804。自上述账户收到乙方支付的分期购房款时，即视为乙方已按照本协议约定履行的付款义务，甲方无权要求乙方另行支付分期购房款。三、本协议是对甲乙双方签订的《房屋转让合同》之补充，本协议与前述合同有冲突的，以本协议为准。本协议未涉及之违约责任部分及双方之间的权利义务，仍以双方签订的原合同为准。双方另对其他权利义务进行约定。 上述协议签订后，戴颖通过其名下卡号为6228××××2474的中国农业银行账户向被告履行分期付款义务。2016年2月1日，戴颖存入5700元，2月23日，亿丰置业公司扣除5683元；3月19日，戴颖存入5690元，4月6日，戴颖存入5690元，4月7日，亿丰置业公司扣除11366元；4月19日，戴颖存入5690元，5月3日，亿丰置业公司扣除5683元；6月3日，戴颖存入5685元，6月6日，亿丰置业公司扣除5682.86元。此后，戴颖陆续于7月4日存入5683元，8月2日存入5685元，9月3日存入5700元，10月4日存入5385元，10月5日存入315元，但亿丰置业公司未再继续扣除款项。戴颖现以亿丰置业公司未按时交房为由，于2020年2月24日诉至法院，请求判令：一、亿丰置业公司案涉房屋立即交付给戴颖（房屋暂估价300000元）；二、亿丰置业公司向戴颖支付违约金26004元（以111608元为基数、按日利率万分之二，自2016年10月1日计算至2019年12月9日）；三、本案诉讼费由亿丰置业公司承担。 原审法院认为，戴颖、亿丰置业公司双方签订的《房屋转让合同》以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，亿丰置业公司应于2016年9月30日前将符合交付条件的房屋交付戴颖，截止起诉日，亿丰置业公司仍未将案涉房屋交付戴颖，亿丰置业公司的上述行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。根据合同约定，对于逾期交房违约金，应以已交付房价款为基数、按日利率万分之二，自2016年10月1日起计算至实际交房之日止，戴颖自愿计算至2019年12月9日止，予以准许。综上，对于戴颖合理部分的诉讼请求理由，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、浙江亿丰置业有限公司于判决生效后十日内将位于尚亿中心第1幢1012号房交付给戴颖；二、浙江亿丰置业有限公司于判决生效后十日内支付戴颖逾期交房违约金25982元（以111607.86元为基数、按日利率万分之二，自2016年10月1日计算至2019年12月9日）；三、驳回戴颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6190元，减半收取计3095元，由浙江亿丰置业有限公司负担。 宣判后，亿丰置业公司不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实不清，未正确适用法律规定依法审查亿丰置业公司于戴颖之间的房屋买卖合同效力。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效”本案涉及“尚亿中心”项目因政策调整原因，至今作为开发商的亿丰置业公司还未取得商品房预售证明，因此双方签订的合同应属无效合同。但一审法院没有对此进行审查即认定合同合法有效，属于事实部分认定不清，请求发回重审。二、一审法院在没有审查戴颖未支付全部购房款的事实及相关责任的前提下，即裁判亿丰置业公司交付房屋及承担逾期交房违约金是错误的。众所周知，作为案涉房屋买卖合同买受人的戴颖，其法定、约定主要义务就是支付购房款。即便亿丰置业公司帐户无法扣款但也不影响买受人往账户里付款，再者戴颖也可选择协商变更支付方式或是采取公证提存等方式履行付款义务。但在长达三年多的时间里戴颖没有采取任何主动、有效的履行付款义务的措施，至今仍未付清全部购房款项。在此前提下裁判亿丰置业公司违约，明显违背公平的法律基本原则。综上，一审判决认定事实不清，请求撤销原判第一项、第二项，发回重审或改判亿丰置业公司不承担交房及逾期违约金义务并由戴颖承担本案全部诉讼费用。 被上诉人戴颖辩称：关于预售证，作为普通公民是不知道的，且亿丰置业公司从未提及，如果知道这个利害关系，也不可能购买这个房产，戴颖是在看到铺天盖地的广告，才到销售处购买的。对于普通公民而言这是正式的购买渠道。专业开发商怎么会不知道，亿丰置业公司当时也没有说，且亿丰置业公司没有办好证就可以销售，是无视法律。2019年10月14日开发商已经举行了公开的交房仪式，只是有少数未交付。至今大部分业主已经装修好或已经出租，如因没有预售证致使合同无效岂不可笑。房屋已经竣工交付。戴颖已经按约定将钱按时汇入，后是因银行未按时扣款，才知道房屋烂尾。亿丰置业公司从未向戴颖通知或核实情况。一审时亿丰置业公司经法院合法传唤未到庭，系蔑视法庭，毫无理由。一审法院审理过程、结果公平公正，合法权威，请求维持原判。 被上诉人戴颖在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人亿丰置业公司向本院提交了证据1，国有土地使用权出让合同，用于证明房产不符合销售条件，房屋买卖合同无效。证据2，通知书两份，用于证明戴颖未在约定时间内补足约定购房款。经质证，被上诉人戴颖认为亿丰置业公司提交的证据1，戴颖对该合同事宜不知晓，作为普通百姓，对于合同不可能研究那么多。是在亿丰置业公司的销售展厅内签合同购买，这是合法合理的。证据2，两个通知戴颖从未收到，但戴颖接到过亿丰置业公司电话。是去年2019年10月14日亿丰置业公司已经正式举办交房仪式。这两个通知也是霸王条款，不合法不合理。亿丰置业公司出尔反尔，亿丰置业公司发的交房函都没有兑现承诺。本院认为本案所涉房屋现已符合交房条件，故对上诉人亿丰置业公司所提交的证据1不予采纳。证据2，被上诉人戴颖认为从未收到，上诉人亿丰置业公司亦未能提交送达依据，故对被上诉人戴颖不产生效力。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案戴颖与亿丰置业公司签订的系《房屋转让合同》，并未依商品房买卖合同签订合同，且现本案所涉房屋已符合交付条件，故原审法院认定合同有效并无不当。根据双方所签订的合同约定，亿丰置业公司应于2016年9月30日前将符合交付条件的房屋交付给戴颖，但至今亿丰置业公司仍未将案涉房屋交付戴颖。亿丰置业公司认为戴颖未支付全部购房款，亿丰置业公司无需交房及承担逾期交房的违约金。戴颖与亿丰置业公司另签有对案涉房屋付款方式及相应的违约责任的《补充协议》，在协议签订后，戴颖虽未按《补充协议》约定的付款方式付款，戴颖通过其名下卡号为6228××××2474的中国农业银行账户向亿丰置业公司履行分期付款义务，亿丰置业公司亦从该账户开始扣款，后至2016年10月5日戴颖存入款项后，亿丰置业公司未再继续扣除款项。亦未告知戴颖原因，可见，戴颖与亿丰置业公司已改变了原《补充协议》中的付款方式，故亿丰置业公司逾期交房应属亿丰置业公司违约。原审法院依据合同约定，结合戴颖的诉请，判决亿丰置业公司将案涉房屋交付给戴颖并由亿丰置业公司支付戴颖逾期交房违约金25982元并无不当。亿丰置业公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6190元，由浙江亿丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十一月十八日 书记员  周 杨