贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终1792号上诉人（一审原告）：吴某，女，1990年11月28日出生，侗族，贵州省铜仁市万山区人，住贵州省铜仁市万山区。委托诉讼代理人：袁松，贵州永飞律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：铜仁市万和房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区梵净山大道**。法定代表人：王嘉兴，公司董事长。委托诉讼代理人：赵勇，贵州巨合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：铜仁市万和房地产开发有限公司。上诉人吴某因与被上诉人铜仁市万和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷（以下简称“万和房开公司”）一案。不服贵州省铜仁市万山区人民法院(2020)黔0603民初541号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年9月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴某向本院提出的上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判被上诉人支付上诉人因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金共计131626.125元；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审判决认定被上诉人于2015年申请办理房屋所有权初始登记，证据不足，认定事实错误。二、本案中应当以《商品房买卖合同》第二十二条“房屋登记”第三“转移登记”中第（一）项约定的“出卖人承诺于2015年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”办理初始登记时间为准。一审按照《补充协议》第12条约定的最终以房产交易所办理完成时间为准，该条完全免除了其延迟办理相应登记的违约责任，该条款属于无效条款，一审认定办理初始登记的时间错误。三、被上诉人未在承诺的期限取得商品房初始登记，应当承担违约责任。被上诉人在2018年12月才完成初始登记，已经构成违约。一审认定被上诉人是因为规划调整土地用途，导致不能如期办理初始登记。但其提交的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》是在17年才签订的，而案涉房屋早在2015年8月就已经交付使用。此后的规划调整，并不影响之后建成房屋的初始登记。即使第三方的原因导致被上诉人逾期办理初始登记，也应当承担违约责任。四、一审认为政府对土地用途规划调整，属于不可抗力，属于事实认定错误。本案不适用不可抗力免除被上诉人的违约责任。被上诉人铜仁市万和房地产开发有限公司二审未作答辩。吴某向一审法院提出诉讼请求：1．判令万和房开公司给付原告逾期取得并交付商品房转移登记的有关文书（2015年11月30日至2019年1月22日）共计1150天的违约金131,626.125元；2.本案诉讼费由万和房开公司承担。一审法院认定的事实：2015年1月2日，吴某与万和房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：吴某购买万和房开公司位于铜仁市万山区“万和﹒星城（一期一段）”建筑面积为117.64平方米商品房一套，房屋总价款381525元。关于转移登记在合同第二十二条第三款约定：（一）万和房开公司承诺于2015年11月30日前，取得该房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给吴某。同时在附件十二《商品房买卖合同补充协议》约定:《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，原则上万和房开公司负责在商品房交付使用之日起约定时间内办理商品房所有权初始登记及转移登记，最终应以房产交易所办理完成时间为准，万和房开公司负责在七日内电话通知吴某前来领取。在房屋交付及产权办理时，吴某需及时缴清专项维修基金、契税等相关费用，否则万和房开公司有权拒绝交房及办理产权。合同签订后，吴某依约支付了房款。万和房开公司已将房屋交付给吴某，吴某已装修并入住。另查明，万和房开公司于2015年申请办理房屋所有权初始登记。在办理期间，因需要修建音乐喷泉、第四小学及道路导致城市规划调整，万和房开公司与铜仁市国土资源局万山分局于2017年11月21日签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，对万和星城用地进行了调整。2018年12月份，铜仁市不动产登记中心完成涉案房屋初始登记，2018年12月21日，吴某当日到税务缴纳契税。至2019年1月22日，吴某办理好产权证。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属于有效合同，双方均应按照合同全面履行义务。双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订了补充协议，补充协议关于产权登记问题上又重新作了补充约定，原则上以出卖人负责在商品房交付使用之日起约定时间内办理商品房所有权初始登记及转移登记，最终应以房产交易所办理完成时间为准。《补充协议》作为合同附件，与合同主文具有相同的法律效力，其对商品房产权登记的约定，亦是合同当事人真实意思的表示，对双方均具有约束力。在《补充协议》上有吴某的亲笔签字，说明吴某对该补充协议上的内容是认可的，因而涉案房屋所有权转移登记时间应当以补充协议约定的房产交易所办理完成时间为准。万和房开公司于2015开始办理房屋所有权登记，万和房开公司提交证据证明因规划调整，至于2018年12月才完成房屋所有权登记，并非万和房开公司原因导致。且吴某未能提交充分证据证明万和房开公司在履行商品房所有权登记时存在违约行为。万和房开公司取得初始登记后及时通知吴某办理转移登记手续，吴某在庭审中也认可万和房开公司进行了通知，吴某在接到万和房开公司办理通知后，也积极地配合万和房开公司为涉案房屋办理转移登记，因此，万和房开公司在办理房屋转移登记过程中并不存在违约行为。综上所述，吴某主张万和房开公司违约并要求其承担违约金131,626.125元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：驳回吴某的诉讼请求。案件受理费减半收取2,923元，由吴某负担。二审双方当事人未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、双方当事人约定万和房开公司办理案涉房屋初始登记的时间是何时；2、万和房开公司是否构成违约。关于焦点1，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定：出卖人承诺于2015年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记。同时，双方又在附件十二《商品房买卖合同补充协议》12条约定:原则上出卖人负责在商品房交付使用之日起约定时间内办理商品房所有权初始登记及转移登记，最终应以房产交易所办理完成时间为准。虽然补充协议约定的内容与之前合同主文中约定的内容不一致，但是，补充协议系为了补充说明原主合同中约定的内容。上诉人吴某在该附件十二上签名，视为吴某已经对该条款内容知晓并同意作出该特别约定。因此，一审法院认为对于房开商承诺的取得商品房所有权初始登记以实际房产交易所办理完成时间为准，并无不当。关于焦点2，万和房开公司未按照主合同约定时间取得房屋初始登记，但是双方当事人在补充协议中，对实际办理初始登记的取得时间做出了进一步的说明。表明，购房人对出卖人延迟取得初始登记的行为愿意容忍。对于购房人办理房屋所有权证书，出卖人有积极履行协助的义务。万和房开公司2018年12月取得了案涉房屋所有权初始登记之后，积极通知购房户吴某交付相关手续，吴某已于2019年1月取得了商品房所有权登记证书。在这个过程中，万和房开公司没有违约行为。因此，上诉人吴某主张万和房开公司承担逾期取得并交付商品房转移登记的有关文书违约金131,626.125元，本院不予支持。综上所述，上诉人吴某的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2933元，由上诉人吴某负担。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 柳文辉审判员 倪庆飚二〇二〇年十一月五日法官助理龙宏伟书记员雷芳