湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3059号上诉人（原审原告）：詹明芳，男，1968年1月8日出生，汉族，住湖北省襄阳市保康县。上诉人（原审原告）：詹智越，女，1997年11月1日出生，汉族，住湖北省襄阳市保康县。系詹明芳之女。二上诉人共同委托诉讼代理人：雷永平，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖北谷山投资有限公司，住所地湖北省襄阳市樊城区新华路**铁道大厦**。法定代表人：李长青，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨华宁，该公司员工。上诉人詹智越、詹明芳因与被上诉人湖北谷山投资有限公司（以下简称谷山投资公司）房屋安置补偿协议纠纷一案，不服湖北省保康县人民法院（2019）鄂0626民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹智越、詹明芳上诉请求：1.撤销（2019）鄂0626民初1841号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，原审法院认定被上诉人违法交房合法，系认定事实错误。其次，对被上诉人伪造、变造，且与本案不是同一个法律关系的证据予以采信，系认定事实错误。原审法院认定系列事实错误，且违反法律规定，将未经验收合格备案的商品房认定为合格，损害了当事人合法权益。谷山投资公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。诉讼中我方提供了验收报告，未验收是因规划、土地出让金纠纷，不是因为房屋质量问题无法交付。詹智越、詹明芳向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依据《合同法》、《民法典》、《民事诉讼法》判令被告履行双方签订的拆迁安置补偿协议，承担延期交房违约责任、支付延期交房违约金250429.84元；2.责令被告依据双方签订的拆迁安置协议据实支付过渡安置费48000元，并负担延期支付过渡费违约金17856元；3.责令被告返还不当得利10837.60元；4.承担后期交房违约金，据实支付后期过渡费用等。一审法院认定事实：被告谷山投资公司依据保康县人民政府城市建设总体规划要求，在保康县农业局大院内开发建设保康县谷山广场二期商住小区，因原告居住房屋在被告开发范围内，经原、被告多次协商达成一致意见，被告谷山投资公司于2014年8月22日支付原告40000元房屋补偿款（装修补偿款），并于当日支付了原告两年过渡费及搬迁补助费后，原、被告双方于次日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置补偿协议》）一份，内容为：拆迁人谷山投资公司（以下简称甲方），被拆迁人詹明芳、詹智越（以下简称乙方），甲方确定在农业局大院内开发建设商住小区，需对乙方现在住房进行拆迁。双方协商就拆迁补偿达成如下协议：“一、被拆迁房屋基本情况：乙方房屋产权证号为：保康权证城关字4163号，建筑面积为75.22平方米。原所有权人：张大权，共有人：邱绪荣；实际居住所有权人：詹智越。三楼住房交由甲方开发（2000年12月27日，原产权人出售给詹智越）。二、安置房状况：安置房位于保康县农业局大院里的谷山广场二期住宅，具体方位由乙方在指定范围内优先选定（具体方位为距光千路东西40米，距农行南北25米）。建筑面积为112.83平方米（以房管局核定面积为准），结构为框架。三、安置方式：1、就地还房的：甲方用在农业局院内投资新建的住房一套，房屋面积为120平方米（建筑面积）调换给乙方。2、装修及设施补偿：经甲乙双方协商确定补偿金额为4万元。3、搬迁补助费为700元（含搬进搬出）。4、过渡费按每月600/户（含交通费），实行两年一付，两年以后据实结算。四、房屋产权调换差价支付及期限：若调换的房屋面积超过乙方协议住房面积120平方米的，在20平方米以内（含20平方米）按两仟伍佰元/平方米的价格给予15%优惠，由乙方补付差价；超过20平方米以上部分由乙方按该楼盘市场销售价购买。房屋面积差价由甲乙双方据实结算，乙方于新房交房前一次性支付给甲方。五、房屋产权证的交付、注销及新证办理：……。6、还建房交房标准：（1）入户防盗门安装到位。（2）外围铝合金（含塑钢）窗户安装到位。（3）户内门空置。（4）墙面粉刷平整，，地面找平（5）上下水管道到厨房、厕所。（6）供电线路到房间。六、违约责任：1、甲方如不按协议规定的期限向乙方交房、支付各种补偿费用，逾期一日应按所欠金额的千分之0.5向乙方支付违约金；乙方如不按协议规定的期限搬迁或拒不搬迁的，每逾期一日应向甲方偿付违约金100元，同时给甲方造成不能按期拆房等，应补偿相应经济损失。2、因乙方原证所有权属未变更的事宜由乙方负责解决，由此产生的纠纷、费用由乙方承担，甲方概不负责。七、其他约定：新建商住小区实行物业管理，乙方迁入新房居住必须服从管理规定，物业管理费按国家相关规定认缴。八、本协议自签字之日生效。九、本协议一式三份，甲、乙各执一份。十、本合同签定之日三年还房（2014.8.23—2017.8.22号）”。原、被告双方在协议中签字，并于当日又签订了《房屋拆迁补偿安置补充协议》，该协议补充内容：“1、经拆迁人同意，奖励被拆迁人房屋面积7.17平方米，故回迁时拆迁人按比例补偿后共补偿被拆迁人房屋面积由112.83平方米更改为120平方米。……”。后原告詹明芳在《安置补偿协议》第二“……，具体方位”处用笔加上“楼层”、协议第五“2、……甲方不得拒绝。”处加“费用由甲方负担，土地为国有划拨，且不得变更土地使用性质年限”、6项“⑷……地面找平。”处加“具备一般居住条件”。协议签订后，本案原告依约履行了合同义务，交付了被拆迁的房屋，被告对房屋进行拆除并在保康县农业局院内开发建设保康县谷山广场二期商住小区。此后，原告詹明芳用短信多次与被告方负责人沟通，要求交房并支付相关费用未果。房屋竣工后，被告于2018年11月21日对还建拆迁户发布告示。告知“广大拆迁还建户：保康县‘谷山广场’二期工程基本竣工，已具备装修入驻条件。经多方面沟通、研究决定，自告示发布之日起，还建拆迁户住房，请广大拆迁户接到通知后，迅速到公寓六楼‘谷山广场’建设项目部财务室、恒鼎物业管理有限公司等部门办理还建入驻手续。考虑还建户装修等因素，过渡费支付至2019年元月底，逾期不再办理还建手续，支付相关费用。敬请广大搬迁还建户理解、配合、支持。”并将该告示张贴在谷山广场门店前。原告得知后即向被告索要竣工备案合格手续，并要求被告支付延期交房违约金、过渡费等无果。原告即向相关部门反映被告交付未经验收合格房屋行为违法，同时找被告相关负责人，告知其违法交房无效并要求支付相关费用未果。另查明：原告安置房被安置在保康县谷山广场二期工程2号楼1单元1101室，具体方位为距光千路东西40米，距农行南北25米范围内，房屋面积135.47平方米。被告建设的保康县谷山广场二期工程已经竣工，验收组认定该工程质量符合工程建设强制性标准和设计文件要求，同意竣工验收，相关人员签字认可。后因土地出让金等问题，保康县国土资源局于2018年6月22日给本县住建局下发“关于暂停谷山广场商品房业务的函”，要求暂停原告建设项目业务办理，致使工程竣工验收相关手续处于停办状态。在诉讼过程中，一审法院拟组织原、被告将安置房屋先交付给原告，由于原、被告意见分歧较大，协调未果。一审法院认为，原告与被告签订的《安置补偿协议》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，并对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告依约履行了合同义务，交付了被拆迁的房屋，被告对房屋进行拆除并在保康县农业局院内开发建设商住小区，被告未按合同约定时间将房屋交付给原告、并支付相关费用，属违约行为，应承担违约责任。1、关于原告要求被告支付延期交房违约金的问题，原、被告双方在《安置补偿协议》违约责任一项中约定：“甲方（谷山投资公司）如不按协议规定的期限向乙方交房、支付各种补偿费用，逾期一日应按所欠金额的千分之0.5向乙方（詹智越、詹明芳）支付违约金；”。协议十同时约定：“本合同签定之日，三年还房”，从原、被告签订协议内容看，被告谷山投资公司通知交房明显超过了双方约定的交房时间，属违约行为，应依法承担违约责任。原、被告对逾期交房进行了约定，但对逾期交房应承担的违约责任双方约定不明，双方约定的“逾期一日应按所欠金额的千分之0.5向乙方（詹智越、詹明芳）支付违约金”仅仅指的是逾期支付各种补偿费用应承担的违约金，并不是对逾期交房违约金进行的约定。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：“……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定及原告提供的卢长秀、卢远堂租房的协议的佐证，一审法院综合考量后决定，被告应支付原告逾期交房违约金10540元（即600元/月×527天÷30，2017年8月23日至2019年1月31日，共527天）；2、关于原告要求支付过渡费，并承担延期支付过渡费违约金的问题，原、被告签订的《安置补偿协议》约定：“逾期支付各种补偿费用，逾期一日按所欠金额的千分之0.5支付违约金。并同时约定，过渡费按每月600元/户，实行两年一付，两年以后据实结算。”，依照约定，被告应在2018年8月22日前支付原告2016年8月23日至2018年8月22日过渡费14400元，同时还应支付原告2018年9月至2019年1月过渡费3000元，被告共应支付原告过渡费17400元；被告未按约定时间支付原告过渡费的行为违约，应承担自2018年8月23日起以14400元为基数，按日0.5‰计算逾期支付过渡费违约金至付清之日止的违约责任；3、关于要求返还不当得利及要求承担后期交房违约金等请求，缺乏相应的事实证据及法律依据，一审法院依法不予支持。对被告谷山投资公司不符合前述评判的辩称理由以及原告詹智越、詹明芳不符合前述评判的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告湖北谷山投资有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告詹智越、詹明芳逾期交房违约金10540元、过渡费17400元，共计27940元；二、限被告湖北谷山投资有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告詹智越、詹明芳逾期支付过渡费违约金4737.60元（计算至2020年6月10日），限在本判决生效之日起十日内一次付清；2020年6月10日以后仍按14400元为基数，按日0.5‰计算逾期支付过渡费违约金至付清之日止；三、驳回原告詹智越、詹明芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6206元，原告詹智越、詹明芳负担5770元，湖北谷山投资有限公司负担436元，限本判决生效之日交纳。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉《安置补偿协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二上诉人按合同约定交付了被拆迁房屋，履行了其合同义务。谷山投资公司所建项目的竣工验收相关手续虽因其它原因处于停办状态，但其工程已经竣工验收，亦符合《安置补偿协议》约定的交房条件，其在2018年11月21日方发布交房告示，仍超出了合同约定交付时间，构成违约。关于违约的损失，一审判决参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，结合同地段同类房屋租金标准，确定逾期交房违约金的数额，处理并无不当，本院予以支持。关于二上诉人要求支付过渡费损失问题，谷山投资公司应当按照合同约定予以支付，其未按期足额支付，应当承担相应的给付责任及相应的违约责任。一审法院判决谷山公司支付过渡费并承担相应的利息损失，处理适当，本院予以维持。二上诉人主张返还不当得利及要求承担后期交房违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，詹明芳、詹智越的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6206元，由詹明芳、詹智越负担。本判决为终审判决。审判长 杨文审判员严庭东审判员刘丹丹二〇二〇年十一月十九日书记员 梅      若      璇