重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初4061号原告（反诉被告）：向光虎，男，1972年1月30日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告（反诉被告）：邹素芳，女，1973年11月19日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上述二原告的委托诉讼代理人：况万学，重庆晨曲律师事务所律师。被告（反诉原告）：丰都移民综合开发区开发总公司，住所地重庆市丰都县三合街道滨江东路**，统一社会信用代码91500230208753677K。法定代表人：陶波，经理。委托诉讼代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：向挣拧，重庆森吉律师事务所律师。被告：重庆黔江振兴实业(集团)有限公司，，住所地重庆市黔江区新华大道中段**统一社会信用代码915001142140512250。法定代表人：黄伟，经理。原告向光虎、邹素芳与被告丰都移民综合开发区开发总公司（以下简称开发总公司）、重庆黔江振兴实业(集团)有限公司（以下简称振兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，被告开发总公司于同年10月19日向本院提起反诉，本院决定将本诉与反诉进行合并审理；原告向光虎、邹素芳申请撤回对振兴公司的起诉，本院经审查，认为其撤诉申请符合法律规定，口头裁定予以准许。原告（反诉被告）向光虎、邹素芳及其委托诉讼代理人况万学、被告（反诉原告）开发总公司的委托诉讼代理人向挣拧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向光虎、邹素芳向本院提出诉讼请求：1、判决开发总公司立即为其办理重庆市丰都县名山街道金竹路82号门面的房地产权证；2、判决开发总公司支付违约金20130元；3、判决振兴公司承担连带责任；4、由开发总公司与振兴公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：向光虎、邹素芳与开发总公司签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》约定：开发总公司将重庆市丰都县名山镇花园路148号附2号（现为重庆市丰都县名山街道金竹路82号）房屋，建筑面积36.6平方米，以每平方米5500元之价出售给向光虎、邹素芳，合计价款201300元；付清房价款97%，则开发总公司于2011年12月31日之前交房；交房后150个工作日内办理房地产权证；任何一方违约，则支付对方房屋总价款10%的违约金。在签订合同后，开发总公司委托振兴公司收款。向光虎、邹素芳向振兴公司缴纳了各种费用。开发总公司以种种理由拒绝办理房地产权证。被告（反诉原告）开发总公司辩称，向光虎、邹素芳违约在先。双方所签订的合同第八条作了特别约定，即在乙方付清尾款时甲方将房产证交给乙方。合同第四条约定尾款67016元交付时间为2013年3月1日，并且在补充协议第二条也约定了尾款在甲方办理房产证之前付清。本案原告在约定的时间内未交清尾款才导致没有办理房地产权证，过错在于原告。原告在诉状中陈述事实和理由时断章取义，并没有完全陈述案件的真实情况。本案纠纷系原告违约造成，所以请求驳回原告的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）开发总公司向本院提出反诉请求：1、判决向光虎、邹素芳支付房屋尾款67016元，并从2013年3月1日起至实际支付时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用损失；2、判决向光虎、邹素芳支付超面积房款5435元；3、判决向光虎、邹素芳支付违约金20130元；4、向光虎、邹素芳履行上述付款义务后，开发总公司协助其办理房地产权证，其税费由邹素芳与向光虎承担；5、判决向光虎、邹素芳支付开发总公司为此诉讼支付的律师代理费1万元。事实和理由：开发总公司与向光虎、邹素芳签订《房地产买卖合同》及其《补充协议》后，向光虎、邹素芳仅支付首期房款134284元及应付税费10716元、水电气安装费5000元，未按合同约定在2013年3月1日支付房屋尾款67016元，存在违约行为，应支付开发总公司违约金，即10%的房价款即20130元。房屋面积经有关部分实测，其建筑面积为37.77平方米。向光虎、邹素芳应当支付超面积房款5435元。开发总公司为防止向光虎拒付房款，已为其办理了房地产权证的大部分手续，只是最后一个环节即房地产权证的颁发未完成。开发总公司没有违约行为，请求法院支持全部反诉请求。原告（反诉被告）向光虎、邹素芳针对反诉辩称，1、反诉原告主张的资金占用损失在合同中未约定。其既主张了违约金，又主张资金占用损失，两项主张不能同时成立，且本案违约方是反诉方。反诉方的全部诉讼请求是以《补充协议》为依据，而《补充协议》不是双方的真实意思表示。补充协议约定支付97%的房款，总价款201300元，按97%比例计算应为195261元，而补充协议约定首期支付房款134284元，不真实。补充协议约定未付房款3%，应为6039元，而不是反诉方主张的房款67016元。反诉被告已支付税费等10716元，而反诉原告诉前已代收了税费，现在又主张税费属于重复主张。2、反诉原告主张超面积房款没有依据，涉案房屋面积没有经过国土部门实测。3、反诉原告主张的违约金20130元不成立，因为是反诉原告自己违约，反诉被告没有违约。合同第八条约定，乙方尾款付清时甲方将房地产权证交给乙方，但反诉原告至今都未办理房地产权证。即使支付了房款67016元，反诉原告也拿不出房地产权证。此条本意是一手交钱，一手交房地产权证。因此，本案属于反诉原告违约。4、反诉原告主张的律师代理费1万元，属于其实现权利的成本，应由其自行承担。如果合同有约定，则另当别论。除合同约定外，在司法实践中法院也没有支持过。综上所述，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2012年3月17日，开发总公司（甲方）与向光虎、邹素芳（乙方）签订《重庆市丰都县房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》），及其《补充协议》。《房地产买卖合同》约定：甲方自愿将重庆市丰都县名山镇花园街148号房屋（砖混结构、非住宅、建筑面积36.6㎡）出售给乙方，成交价格为5500元/㎡，合计房款201300元，另契税6039元，转移登记费550元，合同印花税101元，交易手续费4026元；第一次付款在2012年3月17日支付134284元，“第二次付款在2013年3月1日支付67016元，”2013年3月1日将该房产全部移交给乙方；“在本合同登记后，甲方或乙方行为违反本合同约定，由违约方支付违约金给对方，违约金按房地产买卖成交价格的100‰计算”；“在乙方付清尾款时甲方须将房产证交付给乙方”。《补充协议》约定：甲乙双方在签订合同时，乙方支付134284元房款，余款67016元于甲方办理产权证之前全部付清，如乙方未按合同约定按时付款，则视为乙方违约；甲方在双方签订合同时代收按国家规定，应由乙方缴纳的相关税费，即10716元；“以房测面积为准，按原合同单价多退少补”；“本补充协议经双方签字生效，与主合同具有同等法律效力，二者不一致时以本协议为准。”在签订合同的同一日，向光虎、邹素芳缴纳房款134284元，税费10716元，水、电、气安装费5000元。同时开发总公司将涉案门面1间交给向光虎、邹素芳。涉案一间门面的门牌号现经丰都县公安局变更为丰都县名山街道金竹路82号。2014年5月23日，涉案房屋所在的名山街道金竹路68号1栋楼房已办理房地产权证总证（登记权利人开发总公司）。涉案一间门面经丰都县规划和自然资源局实测确认其建筑面积为37.77平方米。2020年10月16日开发总公司（甲方）与重庆森吉律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》。该合同约定：乙方接受甲方委托，指派杜超、向挣拧律师为甲方与邹素芳、向光虎房屋买卖合同纠纷一案提供一审及反诉方面的法律服务，担任代理人；律师服务费1万元。同年11月2日，开发总公司支付重庆森吉律师事务所代理费1万元。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖合同》及其《补充协议》、房款及税费等收据、房屋登记信息查询结果、丰都县公安局名山派出所的证明、个人住房信息查询证明、法律事务委托合同、重庆增值税普通发票等证据在案佐证，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，邹素芳、向光虎与开发总公司于2012年3月17日在《房地产买卖合同》及其《补充协议》上签名捺印及盖章，且于签订合同及其补充协议的同时，开发总公司已将涉案门面1间移交给邹素芳、向光虎管业，而邹素芳、向光虎也同时支付了首期房款134284元，及税费10716元、水电气安装费5000元等费用，故《房地产买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，未侵害国家、集体及第三者合法权益，应当认定为有效。故邹素芳与向光虎辩称上述《补充协议》不是双方当事人真实意思表示的主张依法不能成立，本院对该主张不予采纳。《房地产买卖合同》及其《补充协议》属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。开发总公司按照上述合同及协议的约定，已于签订合同之时将涉案门面房屋交给邹素芳与向光虎，已履行了合同及其补充协议的义务，只是尚未办理房地产权证。邹素芳与向光虎按合同约定应于2013年3月1日交纳房屋尾款67016元，但至今仍未将其房屋尾款交给开发总公司。《房地产买卖合同》中约定的“在乙方（购房方）付清尾款时甲方（出售方）将房产证交给乙方”的内容，及《补充协议》中约定的“甲乙双方在签订合同时，乙方支付134284元房款，余款67016元于甲方办理产权证之前全部付清，如乙方未按合同约定按时付款，则视为乙方违约”，《房屋买卖合同》与《补充协议》对于付款与交付房地产权证的先后约定不一致。但《补充协议》约定了“本补充协议经双方签字生效，与主合同具有同等法律效力，二者不一致时以本协议为准”的内容。因此，交付房屋尾款与房地产权证的履行先后顺序应以《补充协议》约定的为准，即在邹素芳与向光虎付清房屋尾款之后，开发总公司才能交付房地产权证。付清房屋尾款在前，交付房地产权证在后。在邹素芳与向光虎未付清尾款的情况下，开发总公司有权拒绝履行交付房地产权证的义务。因此，在本案中，邹素芳与向光虎存在违约行为，而开发总公司不存在违约行为。违约金按合同约定的房屋买卖成交价（201300元）的10%进行计算，即为20130元。因此，邹素芳与向光虎应向开发总公司支付违约金20130元。开发总公司既主张违约金，又主张损害赔偿，不符合法律规定。故邹素芳与向光虎在承担了违约金之后，不再承担资金占用损失。邹素芳与向光虎未按《房地产买卖合同》及其《补充协议》履行其义务，应承担违约责任。其违约责任，除支付违约金外，还应当继续履行其交付房款的义务。虽然《房地产买卖合同》约定的房屋尾款是67016元，但经丰都县规划和自然资源局实际勘测，其实际建筑面积为37.77㎡，比合同约定的建筑面积36.6㎡多了1.17㎡。按合同约定的单价5500元/㎡计算，其超面积价款为6435元。但开发总公司在诉讼中只请求超面积价款5435元，故本院对该请求予以确认。故邹素芳与向光虎还应交付房款72451元（67016元＋5435元）。在签订合同之时邹素芳与向光虎已支付了税费，但开发总公司在本案中又请求其承担税费，属于重复主张权利。开发总公司在本案中主张对方支付其律师代理费用，因在双方签订的合同及协议中无约定，也无法律明文规定，故该请求没有事实和法律依据。开发总公司在邹素芳与向光虎履行支付房屋尾款的义务后，也应当履行其办理、交付房地产权证的义务。综上所述，邹素芳与向光虎请求开发总公司交付房地产权证的理由成立，其诉讼请求本院予以支持；其主张开发总公司支付违约金的理由不成立，其诉讼请求本院不予支持。开发总公司请求邹素芳、向光虎支付房屋尾款及违约金的理由成立，其诉讼请求本院本院予以支持；其请求支付资金占用损失、税费及律师代理费的理由不成立，其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邹素芳、向光虎于本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）丰都移民综合开发区开发总公司的房屋尾款72451元，违约金20130元，共计92581元；二、被告（反诉原告）丰都移民综合开发区开发总公司于本判决生效后三日内为原告（反诉被告）邹素芳、向光虎办理且交付位于重庆市丰都县名山街道金竹路82号门面一间的房地产权证；三、驳回原告（反诉被告）邹素芳、向光虎的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）丰都移民综合开发区开发总公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304元，反诉受理费2050元，共计2354元，减半收取1177元，由原告（反诉被告）邹素芳、向光虎负担877元（其已预交152元），由被告（反诉原告）丰都移民综合开发区开发总公司负担300元（其已预交1025元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 黄宗平二〇二〇年十一月五日法官助理 黄政鑫书 记 员 付诗祺