浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初2697号 原告：张顺军，男，1979年6月27日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：许建华，衢州市蓝天法律服务所法律工作者。 被告：毛小清，女，1966年7月8日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区东迹大道22号润园7××Ａ号。 被告：徐希清，男，1964年2月10日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区东迹大道22号润园7××Ａ号。 二被告共同委托诉讼代理人：徐干杭，浙江天口律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王成，浙江天口律师事务所实习律师。 第三人：毛加富，男，1962年12月6日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：徐干杭，浙江天口律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丰军平，浙江天口律师事务所实习律师。 原告张顺军与被告毛小清、徐希清物权保护纠纷一案，本院于2019年6月14日以（2019）浙0803引调1933号收案登记，于同年7月29日转为正式立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理，原告张顺军委托诉讼代理人许建华，被告毛小清、徐希清及其委托诉讼代理人徐干杭到庭参加诉讼。因案情复杂、当事人争议大，本案于2019年10月21日转为适用普通程序，组成合议庭审理。又因本案处理结果与毛加富有法律上的利害关系，本院于2020年5月20日依法追加毛加富作为第三人参加诉讼。2020年5月29日，原告张顺军申请对涉案房屋自2012年5月20日起的年使用费（房屋年租金）进行市场评估鉴定。本院依法委托衢州中瑞华资产评估有限公司（以下简称中瑞华公司）进行评估。2020年11月5日，中瑞华公司退回鉴定材料。本院于2020年7月1日、11月24日公开开庭进行了审理，原告张顺军的委托诉讼代理人许建华、被告毛小清及二被告与第三人的委托诉讼代理人徐干杭均到庭参加诉讼。另，本案经审批延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告张顺军向本院提出诉讼请求：1.责成二被告恢复坐落于衢江区东迹大道22号润园小区7××Ａ号房屋（以下简称7××Ａ号房屋）地下室原状；2.责成二被告立即支付自2012年5月20日起至实际腾房之日止按每日150元计算的房屋占有使用费（至起诉时为387750元）。事实和理由：2010年4月，原告从权利人赖清云、吴维明、浙江盛泰建筑工程有限公司（以下简称盛泰公司）处整体受让了坐落于衢江区××道××号××小区，故张顺军是润园小区房屋的实际所有权人。2010年10月，原告将7××Ａ号房屋作价1680000元转让给毛加富，双方签订《“衢江润园”项目房屋认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定：定金20000元，首付款（含定金）840000元；按张顺军通知及时办理余款的银行贷款手续。后毛加富擅自将涉案房屋转让给被告，被告又不愿意支付购房余款，双方为此发生纠纷。二被告强行入住涉案房屋后，对地下室进行开挖、改拆墙体，双方矛盾升级。自2012年5月20日以来，二被告一直占用涉案房屋至今。2018年11月，毛加富向衢江法院起诉要求解除《认购协议书》。后衢江法院作出（2018）浙0803民初第4633号民事判决：解除张顺军与毛加富于2010年10月签订的《认购协议书》，张顺军返还毛加富购房款、定金并赔偿利息损失共计1249860.77元。现该判决已经生效，张顺军与毛加富之间的房屋买卖纠纷处理终结。原告认为，二被告长期占有原告房屋属于无权占有，理应腾退，其擅自对涉案房屋地下室进行开挖、改拆墙体，侵害原告房屋，应当恢复原状并支付占有使用费。 被告毛小清、徐希清辩称，二被告是夫妻关系，毛加富与毛小清是兄妹关系。经毛小清介绍，张顺军将涉案房屋卖给毛加富。双方约定，首付840000元，余款待房屋过户后由毛加富办理按揭贷款支付，税费由张顺军承担，房屋一个星期过户。毛加富按约支付840000元后，由于张顺军的原因未能及时办理房屋过户手续。因毛加富常在外地，房屋交由毛小清打理。联系张顺军并征得其同意后，毛小清拿到涉案房屋钥匙，对房屋进行简单装修（开挖地下室、安装楼梯扶手及大门等）后入住。当时，张顺军实际上已经将涉案房屋产权移交给了毛加富，故二被告并非强行入住，是合法占有。由于涉案房屋产权一直不确定，最初登记在赖清云名下，张顺军无法将房屋过户登记到毛加富名下，双方产生纠纷。因张顺军与毛加富之间的房屋买卖是毛小清介绍的，毛小清就将唯一住房卖掉后从毛加富处受让了涉案房屋，并通知了张顺军。至此，二被告是涉案房屋的实际产权人。2016年12月28日，赖清云将涉案房屋过户给张顺军。张顺军隐瞒前述事实，与银行勾结用涉案房屋办理抵押贷款，存在金融诈骗嫌疑，被告已经报案。后又因张顺军作虚假陈述，使得其他法院在办理张顺军其他案件时查封了涉案房屋。以上事实，导致涉案房屋再也无法完成过户登记。二被告错误认为，解除合同就可以拿回已付房款。由于《认购协议书》是毛加富签订，二被告就让毛加富作为原告起诉要求解除《认购协议书》、双倍返还定金、返还首付款并赔偿利息损失。衢江法院作出民事判决后，张顺军一直没有履行付款义务，双方之间的纠纷没有得到真正解决。被告认为，被告方已经支付购房款并合法占有房屋，现张顺军未向毛加富返还购房款及利息损失，故不应腾房也不应支付租金；被告开挖地下室、安装楼梯扶手及大门等，增加了房屋价值，腾房时张顺军应该补偿。综上，被告请求法院将案件移送公安机关，如不能移送就驳回原告诉讼请求或起诉。 第三人毛加富述称，原告将涉案房屋卖给毛加富，毛加富支付了对价。是张顺军的原因，造成房屋不能过户。后第三人与被告签订《债权转让协议书》并告知张顺军。该房屋登记到张顺军名下后，又是张顺军的原因，涉案房屋不仅被设置抵押、还被兰溪法院查封，造成房屋无法过户的责任在于张顺军。被告及第三人为保障自身权益，才让毛加富起诉解除《认购协议书》。张顺军至今未履行付款义务，损害了二被告及第三人的利益。第三人同意被告方的所有意见。 经审理，本院认定案件事实如下： 被告毛小清与徐希清系夫妻关系。第三人毛加富与被告毛小清系兄妹关系。 2010年1月13日，案外人吴维明与张顺军签订《春江花园别墅购房合同书》（张顺军方以章云虎的名义签订），约定春江花园32套别墅以20570000元价格转让给张顺军，张顺军出资完成配套工程。2010年4月6日，张顺军与案外人童慧云共同作为乙方，与甲方盛泰公司签订了《房地产转让协议》，约定：盛泰公司将春江老年公寓31套别墅以每套550000元共计17050000元的价款转让给乙方……办理产权登记手续至赖清云名下及此前所需费用由甲方承担，从赖清云名下转让过户至乙方所需税费均由乙方承担。后张顺军对未完工工程以及配套工程等进行了施工。后，上述别墅所在小区改名为润园小区。2011年初，润园小区的所有房屋陆续办理了房屋产权证书，产权人为赖清云。后各方形成讼争。衢州市中级人民法院于2015年12月21日作出（2015）浙衢民终字第550号民事判决：盛泰公司、吴维明、赖清云将润园7-Ａ、6-Ｂ、8-Ｂ、14-Ｂ、7-Ｃ、13-Ｃ共六套房屋中的五套房屋交付给张顺军（由张顺军在案件执行阶段具体选择五套房屋），赖清云配合办理房地产过户登记手续……。该案件执行过程中，张顺军选择了包括涉案7××Ａ号房屋在内的五套别墅。 2010年10月3日，甲方张顺军与乙方毛加富签订《认购协议书》一份，约定：乙方认购7××Ａ号房屋（此时该房屋尚未登记在张顺军名下），建筑面积285.53＋63（地下室）平方米，认购单价4848.07元／平方米，总价1680000元；乙方于2010年10月3日支付定金20000元，于2010年10月25日付清首付款840000元，同时签订《二手房屋买卖合同》，并按甲方通知及时办理余款的银行贷款手续。该《认购协议书》未书面明确房屋交付时间、未约定过户税费承担。毛加富于2010年10月3日支付张顺军定金20000元，于2011年1月24日支付张顺军820000元，合计840000元。后毛加富联系张顺军并征得其同意，毛小清拿到了涉案房屋（系毛坯房）钥匙。后被告方对涉案房屋进行简单装修（在地下室开挖地面并在墙体上挖洞、安装楼梯扶手等）后入住，并交纳水、电费。被告方装修房屋时，双方发生过冲突。 2012年，毛加富口头告诉张顺军涉案房屋转让给毛小清了。毛小清与毛加富签订的《转让协议》载明：毛加富将润园小区7幢101号房屋（即7××Ａ号房屋）转让给毛小清；落款时间为2012年5月20日。2014年7月21日，毛加富通过律师向张顺军邮寄《债权转让通知书》，载明：……本人（毛加富）对你（张顺军）享有的全部债权转让给毛小清……转让的债权中包括但不限于要求你办理房屋所有权证、土地使用权证或者要求退还840000元本金、利息及赔偿损失，提起民事诉讼等与《认购协议书》有关的权利……。 2014年8月，毛小清向本院提起民事诉讼，要求张顺军等将涉案房屋予以过户，后撤回起诉。 2016年1月8日，毛加富以张顺军在未取得涉案房屋产权情况下与其签订《认购协议书》、造成其损失为由，向本院起诉，要求解除《认购协议书》、张顺军返还购房款。本院经审理认为，当时情形不符合合同解除的法定要件，于2016年6月23日作出（2016）浙0803民初99号民事判决：驳回毛加富的诉讼请求。毛加富不服、提起上诉。在二审审理期间，双方于2016年10月27日在庭外达成《和解协议书》载明：张顺军同意将涉案房屋直接过户给毛加富指定的受让人毛小清、徐希清，毛加富原欠购房款840000元、张顺军同意让步155000元，毛加富需再支付685000元，于协议签订时汇入衢州市中级人民法院账户，待毛小清、徐希清取得不动产权证由法院支付给张顺军，过户过程中产生的税费由毛加富负担。后在履行该《和解协议书》过程中，毛加富一方认为涉案房产过户所需税费远超正常的房产交易标准，在与张顺军协商税费分担上产生分歧，致使该和解协议无法继续履行。2016年11月28日，衢州市中级人民法院作出（2016）浙08民终784号民事判决：驳回上诉，维持原判。毛加富不服二审判决，于2016年12月初向浙江省高级人民法院申请再审。2017年4月17日，浙江省高级人民法院裁定准许毛加富撤回再审申请。 2016年12月24日，张顺军、赖清云签订《房屋转让协议》约定：赖清云将7××Ａ号房屋以1750000元转让给张顺军，首付400000元当天支付，尾款贷款。该房屋于2016年12月28日从赖清云名下过户至张顺军名下，登记的房屋建筑面积为283.53平方米。2017年1月5日，张顺军以该房屋作抵押，向浙江衢州柯城农村商业银行股份有限公司双港支行按揭贷款1200000元，设定抵押的期限自2017年1月5日至2037年1月4日。2017年1月6日，张顺军向贷款银行发出支付委托书，委托银行将1200000元发放至赖清云名下。本案审理过程中，张顺军陈述称：签订2016年12月24日《房屋转让协议》的目的是为了办理贷款，并非真正的房屋买卖，因为房屋实际上属于张顺军所有；当时张顺军欠赖清云20000**元左右债务，1200000元贷款的实际用途是为了支付工地上的材料款，并非支付房屋转让款；赖清云收到银行发放的1200000元贷款后，将其中约100000-200000元交给张顺军用于支付拖欠材料款。 2017年6月22日，毛加富向本院起诉要求：张顺军继续履行合同、交付7××Ａ号房屋，张顺军解除7××Ａ号房屋上设定的抵押权，张顺军与毛加富签订《二手房买卖合同》并办理7××Ａ号房屋产权过户登记手续，张顺军赔偿损失838400元。同月，7××Ａ号房屋因张顺军涉及其他民事纠纷被兰溪法院查封。2018年1月11日，本院以涉案房屋已被抵押、且因他案被兰溪法院查封为由，认为履行《认购协议书》已存在障碍，故作出（2017）浙0803民初3082号民事判决，驳回毛加富的诉讼请求。毛加富不服、提起上诉。2018年7月18日，衢州市中级人民法院作出（2018）浙08民终255号民事判决：撤销（2017）浙0803民初3082号民事判决，驳回毛加富的起诉。 2018年11月2日，毛加富向本院起诉要求：解除《认购协议书》，张顺军双倍返还定金、返还首付款，赔偿利息损失共计1249860.77元。2018年12月28日，本院作出（2018）浙0803民初4633号民事判决：解除2010年10月3日的《认购协议书》；张顺军返还毛加富购房首付款、定金及利息损失共计1249860.77元等。该判决于2019年1月15日生效。 2019年6月14日，张顺军诉至本院，诉请如前。本案在审理过程中，原告张顺军于2020年5月29日向本院申请对涉案房屋（建筑面积283.53平方米）自2012年5月20日起的年使用费（房屋年租金）进行市场评估鉴定。本院依法委托中瑞华公司进行评估。2020年11月5日，中瑞华公司以无法获取相类似出租实例、无法满足市场法评估基本要求为由退回鉴定材料。后张顺军单方委托衢州市华创房地产评估有限公司对涉案房屋租金进行评估。该评估公司于2020年11月20日出具《估价报告》认为，7××Ａ号房屋2012年-2017年租金为162701元（7.97元／㎡·月），2018年-2020年租金为101458元（9.94元／㎡·月）。估价方法是以其他小区的装修房屋为参考案例并下浮租赁费。 另查明，涉案房屋现状为通水通电、未接通管道煤气。 以上事实，有到庭当事人陈述及提供的不动产权证、民事判决书、图片、水电费统计表、《认购协议书》及收款收据和银行凭证、《债权转让通知书》、《和解协议书》、不动产查询信息及支付委托书复印件等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案原告诉请要求被告恢复地下室原状并支付房屋占有使用费损失，系基于原告对7××Ａ号房屋享有的不动产物权项下的权利，故本案案由应为物权保护纠纷。 关于涉案房屋的物权。我国《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。经庭审查明，涉案房屋自2016年12月28日起一直登记在张顺军名下，张顺军现为涉案房屋的所有权人。本院对被告方提出其系涉案房屋实际产权人的抗辩主张不予采纳。 关于涉案房屋占有使用费。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案原告张顺军与毛加富签订《认购协议书》后，毛加富支付首付房款（含定金）共计840000元。后因张顺军一方的原因造成涉案房屋迟迟不能过户，阻碍《认购协议书》进一步履行。毛加富联系张顺军后，被告毛小清取得涉案房屋钥匙并使用该房屋，其并非强行入住。被告使用涉案房屋是其兄毛加富授意，即被告方使用涉案房屋是基于其兄毛加富与张顺军之间存在房屋买卖关系。对于被告使用涉案房屋要否支付使用费，各方并未进行约定。而且，毛加富已付一半房款，余款未付是因为张顺军没能及时将房屋过户给毛加富、毛加富不能办理按揭贷款所致；张顺军取得房屋产权登记后，未尊重其与毛加富之间的房屋买卖合同、明知涉案房屋已实际交付且存在纠纷情况下，仍将涉案房屋作抵押贷款，其行为恶意阻碍了房屋买卖合同的顺利履行，张顺军存在过错。综上，原告要求被告支付房屋买卖合同解除之前的占有使用费，缺乏依据，亦不合情理，本院不予支持。张顺军与毛加富之间的房屋买卖合同（《认购协议书》）经本院判决解除后，被告方继续占有涉案房屋缺乏依据。被告抗辩称，在张顺军将房款及利息损失支付给毛加富之前、其有权占有涉案房屋。本院认为，张顺军未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当承担相应法律责任；但不能成为被告继续使用涉案房屋的理由，被告该抗辩主张缺乏法律依据，本院不予采纳。被告方继续使用涉案房屋，应当自2019年1月15日起支付房屋使用费。关于涉案房屋使用费的计算标准。虽经本院委托鉴定，但鉴定机构以无法获取相类似出租实例、无法满足市场法评估基本要求为由退回。原告自行委托评估取得的《估价报告》，系单方委托，且鉴定机构是以其他小区装修房屋为参考案例进行下浮计算的，评估结论准确性难以保证，本院不予认定。本院认为，毛坯房亦有一定的使用价值，其使用费标准应当明显低于装修房屋的租金标准。在经过司法鉴定程序无法获取准确结论情况下，法院应当综合案件的实际情况并结合市场行情酌情确定。根据庭审查明，被告取得涉案房屋时系毛坯房，由被告出资简单装修后进行使用。综合毛坯房的状况、周边房屋租赁市场行情、涉案房屋买卖纠纷等实际情况，本院酌定涉案房屋2019年1月15日起的使用费为1500元/月。 原告要求恢复地下室原状。根据庭审查明，被告拿到房屋钥匙后对房屋进行简单装修，不仅开挖地下室，还安装了楼梯扶手等。被告认为，其对房屋的装修增加了房屋价值，应当获得补偿。本院认为，在被告方返还房屋之前，房屋状况处于不确定状态；现原告仅要求恢复地下室原状，不全面，也不利于双方矛盾解决。故本案中对原告该项请求不予处理，双方可另行解决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下： 一、被告毛小清、徐希清于判决生效后十日内支付原告张顺军房屋使用费（自2019年1月15日起、按1500元/月、据实计付至二被告实际腾房之日止）； 二、驳回原告张顺军的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7116元，由原告张顺军负担6497元，被告毛小清、徐希清共同负担619元，限于本判决生效之日缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  王引儿 人民陪审员  谢新华 人民陪审员  张志诚 二〇二〇年十一月三十日 代书 记员  陈竹欣