广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异822号异议人（案外人）：王丽玲，女，1979年8月5日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：黎斌，广东隽博律师事务所律师。申请执行人：陈建惠，男，1979年12月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被执行人：汤桂昌，男，1950年7月27日出生，汉族，汉族，香港永久居民，经常居住地广东省广州市天河区。被执行人：周晓玲，女，1957年11月21日出生，汉族，香港永久居民，经常居住地广东省广州市天河区。在本院执行申请执行人陈建惠和被执行人汤桂昌仲裁一案中，案外人王丽玲向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月11日举行了听证。案外人、申请执行人、被执行人参加了听证。现已审查终结。案外人王丽玲异议请求：请求带租约拍卖，请求法院依法保护案外人王丽玲的合法租赁权利。事实与理由：一、案外人是涉案房产的合法承租人，执行法院应依法保护案外人的合法租赁权利。被执行人名下的位于广州市广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦1501-1519号（除1503外）的房产于2016年12月1日与案外人签订《房屋租赁合同》，对涉案房产享有使用权，租赁期限为18年，涉案房产由案外人及名下港韶公司一直使用至今（有物业管理费缴纳证明及租赁税费缴纳证明证实）。根据《合同法》229条规定：“租赁物再租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”为此，请求法院对于承租人王丽玲的租赁权依法予以保护。为此案外人提交证据：1、房屋租赁合同、见证书；2、房屋租赁登记备案证明；3、广东增值税普通发票。申请执行人陈建惠答辩如下：不同意案外人的异议请求及事实理由。一、有关拍卖公告的简要情况。2019年12月31日，法院在京东司法拍卖网发布第一次拍卖公告（以下简称“首拍”），定于2020年2月13日10时至2020年2月14日10时对汤桂昌名下的“广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦1504-1508房”进行拍卖。然而，法院于2020年2月13日9:37撤回拍卖，撤回原因是“被执行人异议审查”。2020年9月9日，法院重新在京东司法拍卖网发布拍卖公告（以下简称“重拍”），定于2020年10月14日10时起至2020年10月15日10时止对汤桂昌和周晓玲名下的“广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦1503-1508房”进行拍卖。重拍公告中增加了一项特别提醒“上述拍卖标的物有租约，广州市越秀区东风西路187号1503房租赁期至2023年8月4日；广州市越秀区东风西路187号1504-1508房租赁期至2034年11月30日止”。2020年9月16日，本人到法院向赵卓丰执行法官当面了解本次拍卖公告的情况并提出了一些疑问。随后，法院于2020年9月18日12:05撤回重拍公告，撤回原因是“录入信息有误，撤回重新发布”。2020年9月30日，法院更新信息，在京东司法拍卖网发布拍卖公告（以下简称“更新重拍”），定于2020年11月3日10时起至2020年11月4日10时止对汤桂昌和周晓玲名下的“广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦1503-1508房”进行拍卖。本次公告中未记载上述附带18年租约的特别提醒。因案外人王丽玲提出执行异议，法院于2020年11月2日对更新重拍进行暂缓。二、重拍公告中增加的18年长期租约是汤桂昌和王丽玲恶意伪造，是为了“掏空”或者变相转移财产、阻碍标的房产的拍卖变现。经查阅法院调取的相关租赁备案资料，汤桂昌将广州市越秀区东风西路187号整层（除1503外）以20元/平方米的价格出租给王丽玲，租期18年（自2016年12月1日至2034年11月30日），该租赁合同于2019年5月29日办理房屋租赁登记备案。王丽玲再将上述房产分成若干单位以较高的价格分别出租给阿莎乐贸易公司、尊巴贸易公司等承租方。根据法院（2019）粤01民终19693号《民事判决书》（详见附件第19页），法院审理查明：“据《不动产权证》记载，汤桂昌为广州市越秀区东风西路187号1501-1502房、1504-1514房、1515-1517房、1518-1519房的所有权人，登记时间2017年6月2日，规划用途办公；周晓玲为上址187号1503房的所有权人，登记时间2017年2月22日”。为此，汤桂昌如何能从2016年12月1日就开始将上述房产出租给王丽玲？汤桂昌与王丽玲所签租约的租金单价为20元/平方米，明显低于市场合理价格；租期18年，每6年支付一次租金，也不是合理的商业行为。作为对比，根据法院（2019）粤01民终19693号《民事判决书》，2012年12月14日，汤桂昌、周晓玲（甲方）与龙正公司（乙方）签订《协议书》约定的分配给甲方的出租综合收入按每个月每平方米51.6元标准计算。如果上述房产在2016年12月1日已完成出租，为何到2019年5月29日才办理租赁合同备案？为何在首拍公告期间，不向法院提出执行异议？为何汤桂昌在2017年6月仍以业主身份以租金90元/平方米或者60元/平方米在其微信朋友圈发布招租公告？鉴于上述情况，请求法院查明事实，驳回王丽玲的执行异议；依法对汤桂昌、王丽玲恶意造假阻碍执行拍卖的行为进行惩戒。为此，申请执行人提交证据：1.房屋租赁合同、律师见证书、房屋租赁登记备案证明；2.合作协议、转账记录；3.（2019）粤01民终19693号民事判决书；4.微信截图。被执行人汤桂昌答辩如下：同意案外人的异议请求及事实理由。被执行人周晓玲答辩如下：由法院依法审查。本院查明，关于陈建惠与汤桂昌、周晓玲仲裁纠纷一案，深圳国际仲裁院于2018年3月28日作出华南国仲深裁（2018）100号裁决，裁令：汤桂昌、周晓玲应向陈建惠支付风险代理费人民币8843314.4元及违约金，承担仲裁费202650元，等。该仲裁裁决已发生法律效力，因汤桂昌、周晓玲未履行裁决确定的义务，根据陈建惠的申请，本院于2018年4月20日以（2018）粤01执2140号立案执行。执行过程中，本院于2018年5月7日查封了被执行人周晓玲名下广州市越秀区东风西路187号1503房，于2017年6月19日查封了被执行人汤桂昌名下广州市越秀区东风西路187号1504、1505、1506、1507、1508房。2020年9月2日，本院作出（2018）粤01执2140号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人周晓玲名下广州市越秀区东风西路187号1503房与被执行人汤桂昌名下广州市越秀区东风西路187号1504、1505、1506、1507、1508房。本院于2020年9月9日作出（2018）粤01执2140号拍卖公告，公告内容载明：“……七、特别提醒：1、据现场调查：上述拍卖标的物均经营使用中；2、上述拍卖标的物有租约，广州市越秀区东风西路187号1503房租赁期至2023年8月4日……。”后本院于2020年9月23日重新作出（2018）粤01执2140号拍卖公告，公告内容：“……七、特别提醒：上述拍卖标的物均经营使用中……”另查明，案外人提交的《房屋租赁合同》显示：汤桂昌与王丽玲于2016年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定汤桂昌将其自有的位于广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦十五楼全层（除1503外）出租给王丽玲使用，面积为2042.7㎡，租赁期限为18年，自2016年起至2034年11月30日止，每平方米每月租金为20元，每月租金总计为40854元。租金每六年结算一次。案外人所提交的《房屋租赁登记备案证明》显示广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦十五楼全层（除1503外）的备案登记时间介于2019年5月30日至2019年9月3日。再查明，本院（2019）粤01民终19693号民事判决对一审法院查明的以下事实予以确认：（1）据《不动产权证》记载，汤桂昌为广州市越秀区东风西路187号1501-1502房、1504-1514房1515-1517房、1518-1519房的所有权人，登记时间2017年6月2日；（2）2012年12月24日，汤桂昌、周晓玲（甲方）与龙正公司（乙方）签订《协议书》，写明：在法院协调下，双方暂就广丰大厦15楼的出租综合收入问题达成如下协议：一、甲乙双方同意暂时将广丰大厦15楼的出租综合收入按甲、乙双方对半分成，即甲方占50%、乙方占50%；二、按照目前经营状况，分配给甲方的出租综合收入按每个月每平方米51.6元标准计算；（3）汤桂昌、周晓玲确认已于2016年12月12日接收第15层物业。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人王丽玲主张其在本院查封前已于2016年12月1日与被执行人汤桂昌签订《房屋租赁合同》承租汤桂昌名下广州市越秀区东风西路187号1504-1508房。根据本院查明的事实，本院对案外人王丽玲提交的《房屋租赁合同》的真实性不予确认，主要理由有：首先，虽然案外人王丽玲提交的《房屋租赁合同》载明的签约时间为2016年12月1日，但其直到2019年5月才将房屋租赁合同进行登记备案，且未提交登记备案前支付租金的证据，不能排除房屋租赁合同为倒签的可能；其次，根据本院（2019）粤01民终19693号民事判决查明的事实，汤桂昌与龙正公司就广丰大厦15楼的出租综合收入对半分成，分配给汤桂昌的收入按每月每平方米51.6元计算。据此，广丰大厦每月每平方米的出租综合收入应为103.2元。但是，案外人提交的《房屋租赁合同》约定的每月每平方米租金仅为20元，明显与常理不符。即使按此《房屋租赁合同》，案外人王丽玲以不合理的低价承租被执行人名下的不动产则确定无疑。而且该《房屋租赁合同》约定租金每六年结算一次，亦与常理不符。最后，根据本院（2019）粤01民终19693号民事判决查明的事实，汤桂昌于2016年12月12日接收涉案的第15层房产，于2017年6月2日办理产权登记，据此，案外人王丽玲主张其于2016年12月1日与被执行人汤桂昌签订了《房屋租赁合同》，亦不足信。综上所述，本院对案外人王丽玲提交的《房屋租赁合同》的真实性不予确认，对其要求本院带租约拍卖的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人王丽玲的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长 黄 征审判员 胡伟东审判员 叶洁靖二〇二〇年十一月三十日书记员 莫乔珍