四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终688号 上诉人（原审原告）：朱丽君，女，1988年3月2日出生，汉族，住四川省资中县。 被上诉人（原审被告）：资阳市富强房地产开发有限公司。住所地：四川省资阳市雁江区滨江大道滨江新城阳光水岸2（F）2-6/**。 法定代表人：兰彬，经理。 委托诉讼代理人：邓平，四川豁达律师事务所律师。 上诉人朱丽君因与被上诉人资阳市富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱丽君、被上诉人富强公司的委托诉讼代理人邓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱丽君上诉请求：１．撤销原审判决，发回重审或查明事实依法改判；２．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．原审法院对上诉人主张的被上诉人交付的房屋与合同所附户型图不一致（大致呈轴对称）的关键事实未予以明确认定，对该部分关键事实的遗漏属于认定事实不清。原审法院在事实认定部分特意强调《商品房买卖合同补充协议》第十四条“对合同附件一房屋平面图的补充约定一、本合同附件一所附的房屋平面图仅为显示买受人所购房屋专有部分的平面户型结构形式、房间平面尺寸及用途的平面示意图。房屋朝向及户型图为该房屋大致方位朝向，不作为坐标使用，若实际房屋朝向与户型图所示有偏差的，以房屋交付时的现状为准……”，并以此认定被上诉人交付的结构相反的房屋符合本约定，原审法院对该合同条款的解读存在严重的常识性错误，错误地将“平面图”和“对称图”混为一谈，将双方对于房屋朝向的约定扩大到内部方位布局属于违反合同约定的扩大解释。2．被上诉人未如约修建山景电梯，原审法院在判决中着重强调和引以为判决依据的补充协议第十六条第一款“凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所表达和提供信息以及签约前后任意一方私自录音的资料等都不在作为确定双方权利义务的依据”违反了广告法第三条、第四条关于禁止虚假宣传的规定，适用法律错误。 上诉人朱丽君在二审庭审中提出，补充协议中明确了赠送私家花园，但现为公共绿地，富强公司违反了销售时承诺的约定，属虚假宣传。 被上诉人富强公司辩称，原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。朱丽君对于合同中镜像对称图是明知和清楚的。销售时该楼已经修到6楼，朱丽君也去看了房屋的，房屋价值100多万元，不实地查看是不符合情理的。富强公司对镜像对称图只做一个图纸，在设计图上都是C2户型图。所有房屋都经过了主管部门备案，所以房号是认定房屋的唯一标准。关于绿地，双方签订的补充协议中12.1.1已有约定，上诉人关于被上诉人就绿地问题进行虚假宣传的说法不能成立。 上诉人朱丽君向一审法院起诉请求：1．请求判决原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》解除并退还原告支付的购房款1169900元；2．请求判决被告赔偿因其违约给原告造成的损失155626.27元(其中租金损失、误工和交通损失为25000元，其余130626.27元均为利息损失)；3．被告承担本案的诉讼费、公证费、保全费等。 一审法院认定事实：2018年3月25日，原告向被告缴纳房款2万元，2018年4月15日，向资阳市房地产管理局缴纳维修基金6055.5元。2018年5月4日双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告购买坐落于资阳市房屋，建筑面积为121.11平方米，房屋总价为1169900元，2019年7月31日交房。《商品房买卖合同补充协议》第十四条第一款约定：本合同附件一所附的“房屋平面图”仅为显示买受人所购房屋专有部分的平面户型结构形式、房间平面尺寸及用途的平面示意图。房屋朝向及户型图为该房屋大致方位朝向，不作为坐标使用，若实际房屋朝向与户型图所示有偏差的，以房屋交付时的现状为准……。第十六条第一款约定：……买卖双方的权利义务责任均以《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息以及签约前后任何一方私自录音的资料等都不再作为确定双方权利义务的依据……。原告依约于2018年5月4日向被告支付房款339900元，共计支付首付款359900元，2019年7月13日原告向被告支付剩余房款81万元。现被告按合同约定向原告交付的房屋与《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》约定的坐落于资阳市致。 2019年6月28日原告朱丽君向四川省成都市国力公证处申请对其登陆“微信”并查看“资阳市伊顿庄园”公众号上部分内容的行为进行保全证据公证。2019年7月4日，四川省成都市国力公证处向原告出具（2019）川国公证字第77914号《公证书》，载明：……七、在“资阳市伊顿庄园”公众号内查看“伊顿庄园微楼书”及“字库山里的英伦洋楼”。八、在“资阳市伊顿庄园”公众号内查看“雄安新区刷爆朋友圈，我们也谈谈资阳沱江新区”、“‘一带一路’联通世界伊顿庄园连接资阳高铁商务区迈入成渝双核生活圈”及“身在庄园风景里，阅读英伦风情画卷”消息。支付公证费用1000元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1．原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是否有效？原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2．被告是否存有违约行为？原告是否有权解除合同？是否应当退还购房款及赔偿损失？原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》中明确“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请”，《补充协议》更明确“凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所表达和提供信息以及签约前后任何一方私自录音的资料等都不再作为确定双方权利义务的依据”，根据上述约定，可以明确广告不能作为合同的组成部分，原告对此应当明知，现其以“被告承诺的观光电梯未如约修建”主张富强公司违约，没有合同依据，且向原告交付的房屋与《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》约定的坐落于资阳市致，故原告主张解除合同并退还购房款及赔偿损失的请求，本院不予支持。综上所述，为维护正常的社会经济秩序，保障交易安全，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告朱丽君的诉讼请求。 二审庭审中，上诉人朱丽君出示了下列证据材料： 1．楼盘宣传册、售楼部沙盘照，用以证明富强公司对观光电梯和私家花园的宣传。 2．按揭还款记录，用以证明上诉人持续在支付银行按揭贷款。 3．7-1-1/2-１户型及位置示意图、8-1-1/2-4户型图及位置示意图，用以证明：被上诉主张镜像户型图只有一个户型图，8栋4号房屋与案涉房屋的户型图一致，但７栋１号房屋的户型图与实际交付的案涉房屋户型是一致的，所以镜像户型图是有两个图。 4．资阳市自然资源和规划局对“关于伊顿庄园小区开发商赠送一层私家花园相关问题”的答复及规划图，用以证明：案涉小区设计方案中没有围合私家花园部分，原则上小区公共绿地为小区全体业主所共有。 5．业主群聊天记录，用以证明小区其他业主强烈反对一层住户使用被上诉人赠送的私家花园，城管干涉私家花园的使用。 被上诉人富强公司质证认为，1．对宣传照没有异议。2．对按揭还款记录没有异议。3．对7、8号楼的户型图，需要对方提供原件，没有原件不予认可。4．对信访回复的三性没有异议，补充协议中也是明确了私家花园属于绿地，公共绿地属于全体业主所有是符合法律规定的，但其他业主放弃了这个权利，而由上诉人专属使用。富强公司没有欺骗也没有违反法律法规。5．对聊天记录，由于是截取的部分内容，对真实性有异议，对证明目的也有异议，业主放弃了部分权力，房价就低一些。带了花园的房价就高一些，现在反悔违背了合同的约定，他们的主张不能成立。 本院对上诉人提交的证据材料予以确认。 本院经审理查明，上诉人朱丽君与被上诉人富强公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》中所附户型平面图，与富强公司向朱丽君交付的房屋呈镜像对称（即轴对称）。 在朱丽君与富强公司签订的《商品房买卖合同补充协议》中第十二条第一款第1项约定“本项目内的一层房屋带有绿地花园的（绿地花园可能以入户花园、绿地等形式存在，绿地已记入小区绿地率）所有业主均知晓且同意由购买该房屋的业主在国家出让给本项目土地使用权年限内无偿享有其房屋所毗连的绿地花园的专属使用权，其他业主均一致同意放弃使用，不提出任何权利主张和要求并承诺永不侵害该房屋业主的花园专属使用权利”。 富强公司曾在宣传资料中宣称“乘坐专属观光电梯登顶字库山”，其中的“观光电梯”未能修建。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于本案的争议焦点： 1．被上诉人富强公司向上诉人朱丽君交付的房屋与合同所附户型图是否一致？富强公司是否构成根本违约？审理查明，富强公司向朱丽君交付的房屋，与朱丽君与富强公司所签订《商品房买卖合同（预售）》中所附户型平面图，呈镜像对称（即轴对称）。二者的区别主要在于：前者在入户后正对户内梯步时，左侧为墙体，客厅、卧室、阳台等分布在右侧，从户内梯步上二楼后，右侧为墙体，卧室、阳台等分布在左侧；后者在入户后正对户内梯步时，右侧为墙体，客厅、卧室、阳台等分布在左侧，从户内梯步上二楼后，左侧为墙体，卧室、阳台等分布在右侧，二者在房间布局上呈轴对称。富强公司向朱丽君交付房屋的房号与合同上房号一致，但户型图不一致，系由于富强公司的失误，将与案涉房屋呈镜像对称的平面图（以下简称前者）作为了案涉房屋（以下简称后者）的平面图。故富强公司构成违约。虽然富强公司向朱丽君交付的房屋，与合同中所附户型平面图呈镜像对称，但从房屋的面积、结构以及朝向、采光、通风等功能看，二者并无本质区别，不影响居住人的居住目的，故富强公司虽有违约，但并不构成根本违约。 2．富强公司关于“赠送私家花园”的宣传是否构成虚假宣传？审理查明，《商品房买卖合同补充协议》明确载明绿地花园记入小区绿地率，但通过与业主约定使用或放弃使用的方式由购买一层带有绿地花园房屋的业主无偿享有其房屋所毗连的绿地花园的专属使用权。该约定并不违法律规定，故富强公司不构成虚假宣传。 3．富强公司对山景电梯的广告宣传，属于要约邀请还是要约？未修建山景电梯是否构成违约？富强公司曾在宣传资料中宣称“乘坐专属观光电梯登顶字库山”。二审庭审中被上诉人富强公司陈述，富强公司拟建设的山景电梯，因规划没通过，故未能修建。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，因上诉人未能举证证明山景电梯的修建，对案涉商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故富强公司对山景电梯的广告宣传不属于要约，富强公司并不因未修建山景电梯而构成违约。 ４．被上诉人富强公司应承担的违约责任。如前所述，富强公司存在违约行为，但鉴于并非根本违约，故对上诉人朱丽君要求解除合同并退还购房款的请求，本院不予支持。但富强公司对于其违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应承担赔偿责任。上诉人朱丽君未举证证明其损失大小，本院参考与案涉房屋呈轴对称且相邻近的同面积房屋的成交价1052687元，以及上诉人朱丽君因维权支出的合理费用，酌定赔偿数额。 综上所述，上诉人朱丽君的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初1266号民事判决； 二、被上诉人（原审被告）资阳市富强房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿上诉人（原审原告）朱丽君经济损失14万元； 三、驳回上诉人（原审原告）朱丽君其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费16729元，由上诉人朱丽君负担6729元，上诉人资阳市富强房地产开发有限公司负担1万元。二审案件受理费16729元，由上诉人朱丽君负担6729元，上诉人资阳市富强房地产开发有限公司负担1万元。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 敬 红 审判员 樊 彬 审判员 杨 虹 二〇二〇年十一月十七日 书记员 邵雪莲