广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5665号原告：广州市绿野侨建房地产有限公司，住所地：广州市增城区中新镇风光路**。法定代表人：宗耀祖，董事长。委托诉讼代理人：吴金键，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。被告：余汉，男，1968年11月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂**，委托诉讼代理人：何伯才，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。原告广州市绿野侨建房地产有限公司诉被告余汉民间借贷纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称绿野公司）的委托诉讼代理人吴金键，被告余汉的委托诉讼代理人何伯才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿野公司诉称，2017年9月4日，绿野公司和余汉签订了编号为201709122769号的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（下称买卖合同），约定由余汉购买绿野公司开发的绿野山庄利和街21号房屋（下称案涉房屋），并于同日与余汉签订了《协议书》，委托绿野公司对涉案房屋及外围、围闭花园等进行整体升级改造。2017年12月3日，因余汉未按买卖合同及《协议书》的约定付清房款首期款及改造升级款，双方又签订了《借款协议》，约定余汉向绿野公司借款2028000元用于支付前述款项，且自2017年12月至2018年8月，余汉应于每月3日前偿还绿野公司借款本金200000元，于2018年9月3日前偿还绿野公司借款本金228000元，并在偿还每期借款本金的同时向绿野公司支付利息15000元（共10期，利息合计150000元）。然而，余汉仅偿还了借款本金660000元并支付了利息30000元，剩余借款本金及利息一直拖延未付。绿野公司于2018年6月26日向余汉寄发了《逾期还款催告函》，于2019年1月15日委托广东海际明律师事务所就逾期还款一事向余汉出具了律师函，但截至2020年6月15日，余汉仍拖欠绿野公司借款本金1368000元、利息120000元。鉴于余汉逾期还款的行为已构成违约，根据《借款协议》第三条第12款的约定，结合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，绿野公司现以年利率24%为限，向余汉主张欠付利息和逾期还款违约金（以2028000元为本金，按年利率24%计算，暂计至2020年6月15日的利息及逾期还款违约金合计756449元，因余汉已支付利息30000元，则余汉仍需向绿野公司支付利息120000元、逾期还款违约金606449元，逾期还款违约金按本金2028000元分段计算，按每个分期款项实际的逾期时间计算，还款先还到期的本金，2018年1月3日余汉开始逾期付款）。为此，绿野公司诉至法院，请求判令：1.余汉偿还绿野公司借款本金1368000元，并支付利息120000元；2.余汉向绿野公司支付逾期还款违约金（暂计至2020年6月15日为606449元；自2020年6月16日起至实际还清全部借款本金之日，以1368000元为本金，按年利率24%计算违约金）；3.本案的全部诉讼费用由余汉承担。被告余汉辩称，余汉目前仅欠绿野公司借款本金328000元，2017年9月4日，余汉与绿野公司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（下称《房产买卖合同》）约定的房款是639.8万元。同日，绿野公司要求余汉签订一份《协议书》，绿野公司以帮余汉装修升级改造为理由收取余汉104万元。签订购房协议后，2017年9月25日余汉与广州农村商业银行股份有限公司签订了楼宇按揭合同，余汉向该银行贷款400万元支付绿野公司房款。按揭合同约第五条的约定，余汉要付清绿野公司首款后银行才能放贷。签订贷款合同后，由于余汉一直未能按约定付清首期购房资金，造成银行贷款无法发放。2017年12月3日，经双方协议，为了解决房屋首期款的问题，绿野公司同意以借款代为支付房款的方式帮余汉解决首付款的困难，于是双方在签订了《借款协议》，约定余汉向绿野公司借款202.8万元，通过借款代为支付购房款的方式解决拖欠绿野公司的购房款和房屋的升级改造款。因此，该借款合同中有104万元是所谓的升级改造款。该款不是真实存在的，是绿野公司为了达到多收余汉的房款而做出的无效合同。该无效合同增城法院和广州中级人民法院已分别做出了（2019）粤0118民初8039号和（2020）粤01民终7030号民事判决书所确认。现绿野公司基于一个无效合同而要求余汉承担不是真实的借款而要求余汉还款是没有法律理由的依据的。绿野公司所主张的违约金过高，虽然《借款协议》中约定的违约金是日万分之十二，起诉时绿野公司也按24%主张违约金，但该标准也远远超过了他们的利息损失。根据规定，违约金的责任不能过高于受害方的损失，一般应以损失的30%为宜，特别是目前疫情期间，另外根据最高人民法院关于审理民间借贷利息的规定，更应当控制在合理的范围内。另外绿野公司更一直未向余汉交付房产和办理房产权证，此也给余汉带来极大的经济损失。综上，绿野公司所提起的借款本金有误，违约金标准过高，远远超过其利息的损失，据此，请法院做出合理合法的判决。经审理查明，2017年9月4日，绿野公司（卖方、甲方）与余汉（买方、乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合同约定：“……乙方所购商品房为中新镇绿野山庄利和街21号……该商品房按总价交易，总金额6398000元……按揭贷款方式付款首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的37.48%，金额2398000元；除首期款外，剩余房款金额4000000元须于2017年9月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”。2017年9月4日，绿野公司（甲方）与余汉（乙方）签订一份《协议书》，合同约定：“鉴于乙方已订购甲方开发的位于中新镇绿野山庄利和街21号房屋，……因乙方认购后需要对所购商品房及外围、围闭花园等进行整体升级改造，……一、乙方以1040000元改造升级款，以整体打包、总价包干的方式，委托甲方对其所购商品房及外围、围闭花园的花园进行改造升级……四、乙方于2017年9月30日支付12000元；于2017年10月30日支付1028000元；2017年12月30日须全额改造升级款支付给甲方。后余汉陆续向绿野公司支付《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的首期款2398000元中的141万元，仍剩988000元未支付。因余汉未能向绿野公司付清《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定的全部首期款剩余部分988000元及《协议书》中约定的104万元共2028000元，2017年12月3日，绿野公司（甲方）与余汉（乙方）签订一份《借款协议》用以支付上述购房款，约定“甲乙双方经协商一致，就乙方向甲方借款的相关事宜，达成如下一致：一、借款金额2028000元；二、借款利息为每期支付15000元，如提前还清所有款项则免除之后的利息；三、还款时间为自2017年12月至2018年8月每月的3日前各还款200000元，2018年9月3日前还款228000元；2018年9月3日前偿还所有借款共计2028000元整；逾期30天内还款的，以应还款项为基数按日万分之六向甲方支付违约金，若逾期超出30天（含30天）以上的，则以应还款额为基数按日万分之十二向甲方支付违约金。因余汉未按《借款协议》的约定按期归还借款，绿野公司曾向本院起诉请求：1.确认绿野公司和余汉于2017年9月4日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》，以及于2017年12月3日签订的《借款协议》均已于2019年9月6日解除；2.余汉配合绿野公司到增城区土地房产交易所办理撤销涉案的广州市商品房买卖合同的网签手续；3.余汉向绿野公司支付违约金2196904元（含逾期付款违约金917304元以及解除合同违约金1279600元）；4.诉讼费用由余汉承担。本院以（2019）粤0118民初8039号立案受理后作出民事判决书，判决：1.被告余汉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市绿野侨建房地产有限公司支付违约金59850元；2.驳回原告广州市绿野侨建房地产有限公司的其他诉讼请求。后绿野公司上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院经审理作出（2020）粤01民终7030号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。根据上述生效民事判决的认定，绿野公司和余汉签订《协议书》约定款项属余汉应向绿野公司支付的购房款104万元，而双方在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》项下的购房款，余汉已在2017年12月3日支付完毕，绿野公司以抵扣购房款的方式向余汉交付《借款协议》中约定的借款2028000元。本案庭审中，余汉对绿野公司陈述《借款协议》签订后已归还本金660000元、利息30000元的事实无异议。本院认为，本案属民间借贷纠纷。涉案《借款协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。根据（2020）粤01民终7030号民事判决书，双方签订的《协议书》约定的款项104万元属购房款，双方通过签署《借款协议》的形式将余汉剩余未向绿野公司付清的包括《协议书》约定的104万元在内的2028000元购房款转为绿野公司出借给余汉的借款，就此视为余汉已向绿野公司付清了除由银行发放的400万元按揭贷款以外的其余购房款。借款以此种约定方式交付，为双方真实的意思表示，双方成立民间借贷关系。为此余汉应按《借款协议》约定的借款本金2028000元清偿借款本息。余汉抗辩《借款协议》约定的借款并未抵扣《协议书》中104万元，与生效民事判决书认定的事实不符，本院不予采信。双方对余汉在签订《借款协议》后已归还借款本金660000元无异议，本院予以确认，故余汉还应向绿野公司归还借款1368000元。对于绿野公司主张的利息，双方对余汉已支付了利息30000元无异议，本院予以确认。根据《借款协议》约定，借款利息每期15000元，分10期还款，为此双方约定了借款期间的利息共150000元，现借款期限届满，扣减已支付的利息30000元，绿野公司主张借款期间的利息120000元，未超出法律的规定和双方的约定，本院予以支持。对于绿野公司主张的逾期还款违约金，《借款协议》中载明所有借款在2018年9月3日前付清，之后又记载逾期还款的违约金内容，对此应视为双方是对借款全部逾期之后约定的违约金。绿野公司主张的逾期还款违约金自2018年9月4日起以尚欠的借款本金1368000元计算，余汉已逾期30天，按双方约定的日万分之十二计算违约金，超出法律规定的年利率24%，故违约金应按年利率24%计算至款项还清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条第一款、第二十九条、第三十条的规定，判决如下：一、被告余汉应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市绿野侨建房地产有限公司偿还借款1368000元及利息120000元；二、被告余汉应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市绿野侨建房地产有限公司支付逾期还款违约金（以1368000元为本金自2018年9月4日按年利率24%计算至款项1368000元还清之日止）；三、驳回原告广州市绿野侨建房地产有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23556元，由被告余汉负担；原告广州市绿野侨建房地产有限公司已预交案件受理费23556元，由被告余汉在履行上述判决义务时一并迳付案件受理费23556元给原告广州市绿野侨建房地产有限公司。如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仕杰二〇二〇年十一月十二日。书记员  汤建成