甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8793号原告：甘肃省合作房地产开发有限公司,住所地兰州市城关区九州中路**。法定代表人：许新科，该公司总经理。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞珍，甘肃正天合律师事务所律师。被告：孙红娥，女，1985年12月25日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张宗来，甘肃祖历人律师事务所律师。原告甘肃省合作房地产开发有限公司（以下简称：合作房产公司）与被告孙红娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李瑞珍和被告委托诉讼代理人张宗来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合作房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款本金300000元；2、判令被告向原告支付2015年7月至2019年7月的欠款利息43926元，自2019年8月开始的利息按每月914元的标准计算；3、判令被告支付违约金103177.8元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年4月5日签订《商品房认购书》，约定被告自愿认购合作新村二区1号楼1单元1105室住宅一套，总价588125元，在签订认购书之日起七日内，选择公积金按揭贷款，首付178125元，并另收二次装修费148552元。如被告愿继续认购，应在2014年4月15日前将326677元房款付清，逾期，取消认购。2014年9月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将被告认购的上述商品房出售给被告，该商品房建筑面积116.97平方米，单价每平方米5028元，房款共计588125元，付款方式为首付178125元，余款410000元以公积金按揭贷款方式支付。2014年9月1日，原、被告签订《还款协议》一份，约定被告购买合作新村二区1号楼1105室商品房，欠原告首付款300000元，自2014年9月1日至2024年9月1日还清，共计10年，期间，承担国家同期按揭房屋贷款利息，按每月等额本息还款法，每月还款合计3414元，同时约定如被告不按时还款，每日承担未还款额千分之一的违约金至欠款本息还清为止，如被告入住后不积极办理按揭手续，不按时付所欠被告首付款超过半年，原告将无条件收回房屋，被告所交首付款不退。被告于同日出具欠条，载明欠原告首付款300000元。原告已将涉案房屋交付于被告，被告占有使用房屋至今，并办理了《商品房买卖合同》网签备案登记，但被告仅于2017年5月31日向原告支付所欠首付款10000元后，对剩余欠款本息和违约金经原告多次催要，被告拖延拒绝。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告孙红娥辩称，原告所诉事实与理由部分不属实。2014年4月5日原、被告签订商品房认购书后，被告用公积金贷款的方式向原告支付了410000元购房款，至此，原、被告签订了还款协议书一份，原告承诺向被告交付完成室内装修的房屋，但原告向被告交付的房屋是没有经过任何装修的毛坯房，所以原告违约在先，被告不承担相应的违约责任。原、被告签订的商品房认购书明确约定涉案房屋的总面积为116.97平方米，每平方米单价为5028元，故该房屋的总房款应为588125.16元，被告已支付410000元购房款，后陆续又向原告偿还购房款31000元，现剩余147125.16元，被告同意在此数额内承担还款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院对当事人提供的证据的审查，本院对本案诉争事实认定如下：2014年4月5日，原、被告签订《商品房认购书》，约定被告自愿认购原告开发建设的合作新村二区1号楼1单元1105室商品房一套，该商品房建筑面积116.97平方米，单价每平方米5028元，总计588125元；付款方式为首付178125元，余款410000元以公积金按揭贷款方式支付；双方还约定该商品房另收二次装修费148552元，被告如继续认购，应在2014年4月15日前将房款326677元（首付款178125元和二次装修费148552元）付清，逾期，取消认购。2014年9月1日，因被告未能依约足额付清上述购房款326677元，原、被告就欠付购房款300000元签订还款协议一份，约定被告因购买原告合作新村2区1号楼1单元1105室商品房欠原告首付款300000元，自2014年9月1日至2024年9月1日共计十年还清；被告按国家同期按揭房屋贷款年利率3.66%承担利息，采用等额本息还款法，自协议签订之日起每月30日前偿还本息合计3414元（其中本金2500元，利息914元）；被告不按时还款，每日承担未还款额千分之一的违约金至欠款本息还清为止。还款协议签订的同时，被告向原告出具欠条一份，载明欠购房首付款300000元。同日，因被告办理公积金按揭贷款之需，原告向被告出具了收到首付款178125元、二次装修费148552元的收据两张。2014年9月2日，原、被告签订编号为2014预22767的《商品房买卖合同》，约定原告将上述商品房认购书中所述的被告认购的涉案房屋出售给被告，该合同对房屋的价款、付款方式及期限等内容的约定与商品房认购书相同，并约定原告于2014年9月30日向被告交付房屋，但装饰标准条款处为空白，未作具体约定。上述商品房买卖合同、还款协议签订及欠条出具后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦依约以公积金按揭贷款方式向原告支付了购房款410000元，但上述欠款被告仅于2017年5月31日向原告偿还了10000元，剩余欠款经原告多次催要未果，酿成纠纷。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同及还款协议，意思表示真实，内容约定合法，双方应依约诚信地履行自己的义务。关于被告辩称认为涉案商品房不涉及装修，总价款应为588125.16元，而被告已以银行贷款方式向原告支付购房款410000元，后又向原告偿还购房款31000元，现只欠原告购房款147125.16元，本院认为，双方签订的认购书约定被告除支付购房款外还应支付二次装修费，基于被告未依约足额支付首付款178125元及二次装修费148552元的情况，双方签订还款协议约定被告欠原告购房款300000元，并由被告向原告出具了欠购房款300000元的欠条后，双方签订了商品房买卖合同，充分说明被告欠原告购房款300000元属实，同时原告已按约定向被告交付了房屋，被告实际占有使用多年，期间并未对涉及的二次装修提出异议,因此，本院对被告的该项辩称不予采信，并对原告要求被告支付购房款本金300000元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，因被告经原告催告未按约定按期偿还借款本息，其行为已构成违约，应依照还款协议约定承担还本付息及违约金的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”涉案欠款300000元被告应自2014年9月1日至2024年9月1日共计十年还清，自协议签订之日起每月30日前偿还本息合计3414元（其中本金2500元，利息914元），但至2017年5月31日被告向原告还款10000元，已过33个月，被告仅就利息应向原告支付30162元，故被告已偿还的10000元应认定为被告支付2014年9月至2015年6月（10个月）的利息，故本院对原告要求被告支付2015年7月至2019年8月1日（49个月）的剩余利息43926元[914元×49个月-（10000元-914元×10个月)及按每月914元支付2019年8月至欠款付清时的利息的请求亦予以支持。关于原告要求被告支付违约金103177.8元的诉讼请求，虽然被告未按约偿还购房款的行为构成违约，且还款协议中对违约金的计算方法也有约定，但违约金属于被告的违约行为给原告造成损失的救济措施，而原告主张的利息损失已就被告的违约行为给原告造成的损失进行了救济，故结合本案实际情况综合审查，原告主张的违约金数额仍高于损失，故对原告的该项请求，本院酌定支持50000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙红娥于本判决生效之日起十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付购房款本金300000元；二、被告孙红娥于本判决生效之日起十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付截止2019年7月的利息43926元，2019年8月以后的利息按每月914元支付至上述购房款本金付清时止；三、被告孙红娥于本判决生效之日起十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4003元，原告甘肃省合作房地产开发有限公司承担503元，被告孙红娥承担3500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院审判员  毛世祥二〇二〇年十一月九日书记员  陈丽萍