徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初6874号原告：铜山县张集供销合作社，住所地徐州市铜山区张集镇驻地。法定代表人：赵庆林，该社主任。委托诉讼代理人：胡川，江苏红杉树律师事务所律师。被告：杨孝华，男，1959年9月12日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刁全胜，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娟，江苏永伦律师事务所律师。原告铜山县张集供销合作社诉被告杨孝华土地租赁合同纠纷一案，原告于2019年10月8日向本院起诉，本院作出（2019）苏0312民初10579号民事裁定书，后原告不服提起上诉，经徐州市中级人民法院（2020）苏03民终2402号裁定书裁定撤销前述裁定，指令本院继续审理。本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月2日、11月3日两次公开开庭进行审理。原告铜山县张集供销合作社的委托诉讼代理人胡川，被告杨孝华的委托诉讼代理人刁全胜、李娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告铜山县张集供销合作社向本院提出诉讼请求：终止租赁合同，拆除违建，将土地及资产归还所有人。庭审中原告将诉请明确为：1.解除原被告签订的租赁合同；2.被告拆除其自行建设的钢结构大棚及其他附属物；3.被告将租赁的土地及原有9间仓库返还原告。事实和理由：2002年1月1日，原告将老棉站租给本社职工杨孝华，租期20年至2021年12月31日止。杨孝华于2019年5月初，未经原告同意，亦未开工许可的情况下在租赁院内建造约400平方米的钢结构大棚，经原告及相关政府部门多次叫停未果。被告行为已经违反合同约定，故原告起诉至法院请求判如所请。被告杨孝华辩称，第一，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，不存在合同法第五十二条法定解除的条件，合同本身也没有约定解除的条件，被告依约支付租金已履行该合同的主要义务；第二，原告之所以当初和被告签订该租赁合同，是为了想要作为供销社员工的被告保全社有资产，签订合同时涉案土地根本不符合使用的基本条件，被告在原告同意的情况下投入近6万元进行填平修缮，在2002年来说是一笔不小的支出，才使得该土地具备基本使用条件。签订合同后被告一直坚持遵守合同约定，尽职看管没有造成社有土地的流失；第三，原告所称被告搞大型建筑违反约定与事实不符，合同签订后被告一直在土地上保持养殖和种植树木，直到前几年原告单位刘洪主任找到被告要求提前终止合同，在商量补偿条件时，原告给被告承诺会补偿被告25万元并要求其不要在该土地上继续使用，被告清理完土地上的花草树木之后，2年多的时间内该土地属于闲置状态，直至去年原告反悔说之前谈好的补偿条件无法履行，此时之前的老旧仓库已不具备使用功能，为了使用被告不得以修建了简易的钢结构大棚，这是目前为养殖修建的最低要求，只是为了实现租赁合同的基本目的才进行建设；第四，根据中华人民共和国建设部印发的“注册建造师执业工程规模标准”的规定该钢结构不属于大型建筑，从情理上讲20多年的租赁合同不允许承租人对房屋有任何改动，必须使用旧房子本身就是不公平的，被告在没有改动旧房子的同时在旁边建造简易的钢结构大棚也是不得以而为之，属于履行合同的必要行为，故被告并未改变土地用途。本院经审理认定事实如下：2002年1月1日原被告签订租赁协议约定：由于张集棉站土地手续不完整，周边不断对棉站的土地进行侵占，为了保全社有资产少流失，经社委会研究将张集棉站的土地及房屋承租给本社职工杨孝华、刘丽进行看管。由于棉站的房屋破烂，棉站后院及东边的院墙倒塌，所以经研究看管人杨孝华在租用期间，首先负责把房屋修好，院墙垒齐，并把后院的河塘填平（河塘大约2500平方米）保持棉站后院平整，总投资大约6万元，根据以上要求，特定以下条款。一、甲方（原告）租给乙方土地及房屋所有的东西属供销社所有，租期为2002年至2023年止。租金为20000元，必须一次付清。二、乙方在租用期间不能搞大型建筑，只能搞养殖及种树木花草。三、乙方在租用期间，如政策有变，供销社需要收回，甲方服从要求，但甲方必须对乙方的投资进行3倍赔偿，即（6万乘3），另外加付杨孝华、刘丽两人看管工资，两人每月1600元，从签订合同起至终止合同止，所有的工资及赔偿金一次性付清。租期到时间自动搬出，如须再租，同等条件下乙方优先签订合同。四、租用期间，劳动安全及个人安全及其他的责任及事故全部由乙方负责，甲方概无责任。2019年5月杨孝华在案涉土地上建设钢结构大棚，铜山区张集镇人民政府先后下达违法建设停工通知书、责令违法建设工程拆除通知书。现原告以诉请理由起诉形成本案。另查明，2018年1月24日，原告办理苏（2018）铜山区不动产权第0000923号不动产证，载明“权利人铜山县张集供销合作社，共有情况单独所有，坐落张集镇政府驻地东，104国道北，权利类型国有建设用地使用权、房屋所有权，权利性质划拨、自建房，面积宗地面积15087.54平方米、房屋建筑面积156.78平方米”。还查明，2019年10月8日原告第一次起诉时，上诉的（2020）苏03民终2402号裁定书本院认为部分载明“张集供销社与杨孝华签订的租赁协议，系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现张集供销社主张杨孝华建设钢结构大棚违反合同约定，故起诉请求解除该合同关系，并拆除大棚、返还土地及资产。而评价当事人能否解除合同属于人民法院民事案件的受案范围，人民法院应在实体审理中查明是否具备法定解除或约定解除条件，并在此基础上对合同是否解除作出裁判。拆除大棚、返还土地等主张属于合同解除后的相关后果，应在合同解除的前提下一并处理”。上述事实，有租赁协议、现场照片、违法建设停工通知书、责令违法建设工程拆除通知书、（2020）苏03民终2402号裁定书及当事人的陈述等佐证，本院予以确认。本案争议焦点为：一、案涉租赁协议是否符合解除条件；二、如符合解除条件，各项解除后果如何确定。对于争议焦点一、案涉租赁协议是否符合解除条件的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的租赁协议有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该租赁协议中并未约定解除条件，故本案不符合约定解除情形；其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原被告在租赁协议第二条明确约定了“乙方在租用期间不能搞大型建筑，只能搞养殖及种植树木花草”，被告在租赁期间进行钢结构大棚建设，该建设未经过原告同意，且被政府部门认定违建并责令拆除，足见被告该建设行为已经违法且对租赁物造成了一定的破坏。无论该大棚是否属于大型建筑，均可以确定被告并未按照合同约定进行养殖及种植树木花草。被告的行为符合合同法第九十四条第（四）项规定的情形，被告的违约行为致使不能实现合同目的，其已经构成根本违约，现原告主张解除租赁协议于法有据，本院予以认可。对于争议焦点二、如符合解除条件，各项解除后果如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，被告在案涉租赁土地上建设的钢结构大棚有违合同约定，且在2019年5月即被政府部门认定为违法建筑并责令拆除，现原告主张解除租赁合同，由被告拆除其建设的钢结构大棚和其他附属物，并返还原告的土地及原有仓库9间，于法有据，本院予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告铜山县张集供销合作社与被告杨孝华于2002年1月1日签订的租赁协议；二、被告杨孝华于本判决生效之日起十日内拆除其建设的钢结构大棚及其他附属物；三、被告杨孝华于本判决生效之日起十日内返还租赁的原告土地及原有九间仓库（详见现场照片）。案件受理费160元，由被告杨孝华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  张 衡人民陪审员  卢道营人民陪审员  马广玉二〇二〇年十一月十六日书 记 员  黎柏辰