山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初5240号 原告：申伟琴，女，汉族，1982年12月4日生，榆次区村民，住榆次区。 委托诉讼代理人：温丁浩、陶仕达，山西晋信律师事务所律师。 被告：晋中博盛房地产开发有限公司（以下简称“博盛公司”），地址：晋中市榆次区顺城街。 法定代表人：范瑞平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑志强、马志鹏、山西佳境（晋中）律师事务所律师。 被告：山西顺福城房地产经纪有限公司（以下简称“顺福城公司”），地址：晋中市山西示范区晋中开发区汇通产业园区。 法定代表人：贾志阳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁涛，男，汉族，1992年11月30日生，该公司员工。 原告申伟琴与被告博盛公司、被告顺福城公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申伟琴及其委托诉讼代理人温丁浩、陶仕达、被告博盛公司的委托诉讼代理人马志鹏到庭参加诉讼。被告顺福城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同返还原告购房款201188元及20000元活动费。并赔付原告从2020年9月21日起直至还清为止的利息，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：2016年6月16日，被告顺福城公司以被告博盛公司有商品房出售为由，宣传预交20000元可抵顶50000元购房款的活动，原告于当日应被告顺福城公司的要求向其指定的账户汇款20000元。2019年6月19日被告顺福城公司以被告博盛公司的名义与原告签订内部认购书，由原告向被告顺福城公司指定的账户汇款购房款首付款201188元。结果2020年8月原告被告知楼盘项目取消，原告要求二被告返还首付款及活动费，二被告相互推诿。原告为维护其的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告博盛公司辩称，其未收到原告的购房款201188元，且楼盘项目取消后，其逐一通知客户并将已收取的购房款全部支付至客户提供的账户，原告支付的款项的账户不是其公司指定的账户，现其处没有原告的购房信息也没有收取原告款项的记录，故无法向原告退款。对于原告要求退还的20000元活动费，该费用系被告顺福城公司单方面违法收取的，原告将该费用汇至被告顺福城公司指定的账户，与其无关，不应由其返还。 被告顺福城公司未答辩、未到庭。 本院经审理认定事实如下：2019年4月4日，被告博盛公司作为委托方、被告顺福城公司作为受托方共同签订《营销推广及独家销售雇佣合同书》，约定：博盛公司委托顺福城公司负责安瑞鑫大厦房地产项目的营销策划、广告策划、平面设计和销售等有关事宜。受托物业包括：安瑞鑫大厦3-12层公寓套数为136套，首层、二层一拖二商铺7套。实际受托物业面积以提供签字确认的总建筑面积及套数为准。雇佣期限从2019年4月4日起至2020年4月4日止。同时双方还约定了佣金费用的结算方式、双方的权利义务及违约责任等条款。 2019年6月16日，原告填写《客户服务申请表》并签名捺印，该申请表载明：本人申伟琴自愿参加安瑞鑫项目（公司）客户优惠活动。交20000元顶50000元。此活动在2019年6月19日之前缴纳首付款则享受此活动优惠。此活动费不予退还。推荐者：贾培龙。 原告于6月16日将活动费20000元，并于6月19日将购房首付款201188元均汇至被告顺福城公司指定的账户。被告博盛公司于6月19日向原告出具收到购房首付款的收款收据。 同日，原告与被告博盛公司签订《内部认购书》，载明：认购人申伟琴认购房号为1009，建筑面积为42.46平米，认购单价为7800元/平方米。认购总价为叁拾叁万壹仟壹佰捌拾捌元整，首付贰拾万壹仟壹佰捌拾捌元整。本内部认购书仅限于约束协议双方认定的房屋位置、建筑面积、房屋价格以及定金的支付和双方在内部认购期间的违约责任。除出卖人另有通知外，认购人应于2019年6月19日前，携带本内部认购书，不低于房屋签约总金额50%的首付款（含已付定金）、购房需携带证件及其他相关资料，亲至安瑞鑫大厦与出卖人签订《商品房买卖合同》并支付应付首付款，认购人签订《商品房买卖合同》时所付定金将自动转化为房款。 庭审中原告陈述，被告顺福城公司是被告博盛公司的代理销售商，博盛公司的销售人员贾培龙向其推销时称，该房产是期房，2020年10月交房，当时该项目有土地证但还没有建设，2019年底该楼盘项目被政府取缔，现合同目的已不能实现。本案中向其出具的收款收据及认购书均加盖了被告博盛公司的公章，即使是被告所述的空白收据和认购书，也属于博盛公司的授权行为，博盛公司应承担责任。2万元的活动费也是被告顺福城公司在被告博盛公司授权下实施的销售行为，未超过被告博盛公司的授权范围，因此该费用虽然由被告顺福城公司收取，也应由二被告共同退还。 被告博盛公司称，其建设的房屋委托顺福城公司代理销售，其根据顺福城公司的销售业绩支付佣金，顺福城公司作为代理销售方是没有权利收取客户购房款的，款项都应交至其指定的账户。客户与其签订内部认购书、公寓认购合同，并提供收条及将款项转至“晋中海余跃置业有限公司”账户是可以进行正常退款的。原告提供的收据不符合其退款的要求，原告虽然有加盖公章的收据和认购书，但是其提供的是便于顺福城公司销售使用的空白收据和认购书，原告交付的款项未交付至其指定的账户，而是汇入顺福城公司指定的账户，因此不应由其退还。原告所述的2万元活动费，合同中未约定，也不是由其收取，故其不应退还。 上述事实有原告提供的客户申请表、银行流水、内部认购书、收款收据等证据，经被告博盛公司质证认为客户申请表未加盖其公章，对该证据真实性不认可，认为原告缴纳的2万元与其无关，对收款收据、内部认购书的真实性认可，但不认可关联性，原告提供的证据能够证明该款项未交至其指定的账户，上述经本院审查可以采信。被告博盛公司向本院提供客户专用回单、客户收条、内部认购书及公寓认购合同等证据，上述证据经原告质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告提供的该名客户的购房款也不是汇入被告的账户下，而是按照指示汇入“晋中海余跃置业有限公司”账户，其虽然未将款汇入上述账户也是按照贾培龙的指示汇入了指定账户。被告顺福城公司未到庭视为放弃质证权利，上述证据经本院审查予以确认。 本院认为，本案中涉案的安瑞鑫项目系被告博盛公司开发，被告顺福城公司根据被告博盛公司的委托销售该项目的房屋，原告欲购买涉案项目的公寓，在被告顺福城公司销售人员的介绍下签订了加盖被告博盛公司公章的《内部认购书》并缴纳购房首付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效。但原被告双方签订的《内部认购书》仅规定了原告认购的房号、购房款数额、定金等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书的性质为预约性质的商品房认购合同，不是本约性质的商品房买卖合同。该认购书系原被告双方真实意思表示，不存在法定无效的情形，应认定为有效，双方均应依约履行。双方签订的认购书中并未约定具体的付款账户，原告按照被告顺福城公司的销售人员的指示交付首付款后，销售人员向原告开具加盖被告博盛公司公章的收款收据，因被告博盛公司与被告顺福城公司系委托销售关系，被告顺福城公司使用被告博盛公司提供的内部认购书及收据系正常的受托行为，被告顺福城公司向原告收取房款的行为应归属受托方博盛公司，现因涉案项目已被取消，合同目的无法实现，故应由博盛公司向原告退还购房款，现原告要求二被告共同退还其交付的购房款201188元，本院予以部分支持。关于被告博盛公司辩称，收款收据、内部认购书是其为了顺福城公司销售便利提供的空白文书，且原告未将房款交至其指定的账户，其未收到原告购房款不应由其退款，本院不予支持。 关于原告要求二被告共同退还活动费20000元，该活动费虽然未在合同中约定，但该款的性质实质为溢价房款，原告与被告博盛公司之间的购房合同已无法履行，被告顺福城公司收取原告的活动费没有根据。被告博盛公司未向原告收取该费用，也没有该费用的约定，原告按照被告顺福城公司的指示支付该笔活动费，故被告顺福城公司应承担向原告退还活动费的责任，故本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。 关于原告要求二被告赔付原告从2020年9月21日起至还清为止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，因涉案的项目已被取消，被告博盛公司未及时退还原告购房款、被告顺福成公司未及时退还原告活动费是造成此次纠纷的原因，故被告博盛公司依法应支付原告从2020年9月21日起至付清之日止以购房款201188元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，被告顺福城公司依法应支付原告从2020年9月21日起至付清之日止以活动费20000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告晋中博盛房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内退还原告申伟琴购房首付款201188元及利息（从2020年9月21日起至付清之日止以购房款201188元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、被告山西顺福城房地产经纪有限公司应于本判决生效后十日内退还原告申伟琴活动费20000元及利息（从2020年9月21日起至付清之日止以活动费20000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告申伟琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4618元，减半收取计2309元，由被告晋中博盛房地产开发有限公司负担2159元，由被告山西顺福城房地产经纪有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  曹瑞峰 二〇二〇年十一月三十日 书记员  董 华