江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初5019号原告（反诉被告）：邹国梁，男，1967年05月05日出生，汉族，上饶市余干县人，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：万建雄、饶国频，江西华邦律师事务所律师。代理权限为：一般代理。被告（反诉原告）：万美琴，女，1970年11月19日出生，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：付斌、付博纬，江西汇一律师事务所律师。代理权限为：特别授权。被告（追加反诉被告）：江继远，男，1983年03月01日出生，汉族，上饶市余干县人，住江西省上饶市余干县。原告（反诉被告）邹国梁诉被告（反诉原告）万美琴租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，被告（反诉原告）万美琴在审理过程中提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹国梁的委托诉讼代理人饶国频，被告（反诉原告）万美琴的委托诉讼代理人付斌、付博纬到庭参加称，被告（追加反诉被告）江继远经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邹国梁向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即归还原告160000元商铺保证金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2015年6月30日，原被告双方对原告承租被告位于江西省抚州市临川区赣东大道大众商场1楼1号、2号两个商铺租金进行了结算，双方在结清租金同时，重新签订一份《商铺租赁合同》，并从原20万元的押金中扣下16万元，作为新签商铺租赁期间的押金。2018年6月30日，《商铺租赁合同》届满，原告未续租，且不欠租金，也未有违约等行为，被告也将商铺租赁了他人，但被告一直未将16万元押金返还给原告，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如诉求。被告万美琴答辩及反诉称，2018年6月29日，反诉人与被反诉人江继远双方就坐落于抚州市赣东大道46号大众商场一楼2号店面租赁事宜签订《商铺租赁合同》，其中约定：本合同租赁期限为叁年，租赁物履行时间约定为2018年7月1日至2021年6月30日止。租赁物每月租金为人民币肆万肆仟元，租金按每3个月支付一次(金额为人民币：壹拾叁万贰仟元整)。第一次交纳时间为2018年6月15日前，第二次交纳时间为2018年9月15日前，……第六次交纳时间为2019年9月15日前，……乙方应遵循“先交租后使用店面”的原则，在此日期内无条件按时交纳租金及不得以任何理由拖延时间交纳租金，否则视乙方为根本性违约。合同订立后，反诉人将租赁物完好无损交付给被反诉人江继远经营使用。现由于被反诉人江继远未在2020年3月15日交纳第八次租金132000元，反诉人向临川区人民法院提起诉讼，经审理判决双方签订的租赁合同解除，对于被反诉人江继远单方提前解除终止合同的行为，属于违约行为，反诉人可以另行向被反诉人江继远主张单方解除合同的违约损失。因此，被反诉人依法应当承担违约责任，赔偿反诉人所遭受的经济损失，反诉人根据《民事诉讼法》的有关规定，特提出以下反诉请求：1、请求判令反诉人没收被反诉人支付的押金16万元整；2、请求判令被反诉人江继远向反诉人支付案涉店面自2020年4月1日起至出租前的租金(截止到2020年9月30日的租金为264000元)；3、本案的反诉费用全部由被反诉人承担。被告（追加反诉被告）江继远未到庭也未答辩。经审理查明，2015年6月30日，原告（反诉被告）邹国梁与被告（反诉原告）万美琴就原告（反诉被告）邹国梁(乙方)承租被告（反诉原告）万美琴(甲方)位于抚州市赣东大道**大众商场****店面商铺租金进行了结算，双方在结清租金的同时又重新续签订了《商铺租赁合同》，合同约定：甲方同意将坐落在抚州市赣东大道46号大众商场一楼2号店面，建筑面积约100平方米商铺，在良好状态下出租给乙方经营服装。租赁期为叁年，从2015年7月1日至2018年6月30日，每年租金为60万元；付款方式和时间为：租赁物租金按每3个月支付一次(金额为人民币：壹拾伍万伍仟元整)。第一次交纳时间为2015年6月15日前，……第十二次交纳时间为2018年3月15日前，乙方应遵循“先交租后使用店面”的原则，在此日期内无条件按时交纳租金及不得以任何理由拖延时间交纳租金，否则视乙方为根本性违约。同时乙方向甲方缴付人民币16万元作为租赁保证金，在乙方全部履行合同各项条款、规定的情况下，并且乙方交还所租店面并交清所欠的一切费用后，甲方应予乙方退出租赁物之日十天内退还乙方租赁保证金(不计利息)。合同还约定了其他条款。租赁合同签订后，双方均依约履行了合同约定的款项至2018年6月30日合同期满。被告（反诉原告）万美琴未将租赁保证金16万元退还给原告（反诉被告）邹国梁。2018年6月29日，被告（反诉原告）万美琴(甲方)与被告（追加反诉被告）江继远(乙方)就上述租赁物承租给被告（追加反诉被告）江继远，为此双方签订了《商铺租赁合同》，合同主要内容为：1、甲方同意将坐落在抚州市赣东大道46号大众商场一楼2号店面，建筑面积约100平方米商铺，在良好状态下出租给乙方经营服装；2、租赁期为叁年，从2018年7月1日至2021年6月30日止；3、租赁物每月租金为人民币肆万肆仟元，租金按每3个月支付一次(金额为人民币：壹拾叁万贰仟元整)。第一次交纳时间为2018年6月15日前，第二次交纳时间为2018年9月15日前，……第八次交纳时间为2020年3月15日前，第九次交纳时间为2020年6月15日前，……，乙方应遵循“先交租后使用店面”的原则，在此日期内无条件按时交纳租金及不得以任何理由拖延时间交纳租金，否则视乙方为根本性违约；4、自本合同签订之日，乙方应向甲方缴付人民币16万元作为租赁保证金，在乙方全部履行本合同各项条款、规定的情况下，并且乙方交还所租店面并交清所欠的一切费用后，甲方应于乙方退出租赁物之日十天内退还乙方租赁保证金（不计息），但乙方必须凭此租赁合同和甲方开据的租赁保证金收据来退回所缴付租赁保证金；5、甲乙双方自合同签定之日起，在本合同有效期内，如甲、乙双方任何一方违反本合同中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后通知违约方要求其予以纠正，在通知后3个工作日内违约行为仍不能得到纠正的情况下，任何一方都有权解除并终止本合同；如合同双方任何一方提前擅自解除合同，违约方应向守约方支付违约金，并赔偿由此产生的一切经济损失及承担一切法律责任；6、乙方逾期三天未付租金且乙方在收到甲方通知三个工作日内，仍未支付租金即视为根本性违约，合同解除，乙方除补交拖欠租金外并处支付甲方违约金人民币5000元／天，直至付清为止；7、乙方逾期7天仍未交纳租金和未签订此租赁合同解除协议，即视为乙方自动放弃该租赁物的使用权和经营权等，乙方同意该租赁物店内店外所有的设施设备和货物等及乙方该商铺租赁合同所缴付的租赁保证金和剩余租金全部归甲方所有，甲方并随时有权进入该租赁物和有权对外公开招租，乙方同意不得对甲方主张任何权利；8、本租赁物如遇产权资产出让和政府行为及自然灾害（含地震、洪水、战争等不可抗拒的因素）导致本合同不能履行，双方则都不能追究任何责任，也不存在任何赔偿。合同签订后，被告（反诉原告）万美琴向被告（追加反诉被告）江继远交付了涉案租赁商铺，被告（追加反诉被告）江继远在租赁期间按约向被告（反诉原告）万美琴支付了2018年7月1日至2020年3月31日期间的商铺租金。2020年2月24日，被告（追加反诉被告）江继远向被告（反诉原告）万美琴提出因受新冠××疫情影响，无法继续经营案涉商铺，要求提前解除案涉商铺租赁合同，被告（反诉原告）万美琴认为合同未到期，不同意提前解除合同。2020年3月16日，被告（追加反诉被告）江继远向被告（反诉原告）万美琴邮寄了一份《商铺租赁合同解约通知》，并向抚州市赣东公证处申请对其邮寄送达过程进行了证据保全公证。被告（追加反诉被告）江继远向被告（反诉原告）万美琴邮寄的《商铺租赁合同解约通知》内容如下：本人于2018年6月29日从万美琴处租得赣东大道46号大众商场一楼2号店面，建筑面积约100平米用于经营染牌男装，现因新冠××不可抗力的影响，无法继续经营，已向万美琴申请终止租赁合同，并于3月10日撤出了店铺物品，但万美琴以合同未到期为由，不肯接受店铺。根据本商铺租赁合同第十一条（其他），特正式提出合同解约，并委托江西省抚州市赣东公证处代将店铺钥匙2把一并寄予万美琴处。至此被告（追加反诉被告）江继远撤出了涉案租赁商铺。另查明，被告（追加反诉被告）江继远在与被告（反诉原告）万美琴签订《商铺租赁合同》时未缴纳16万元租赁保证金。因被告（反诉原告）万美琴与被告（追加反诉被告）江继远就解除租赁合同协商未果，被告（反诉原告）万美琴于2020年3月23日诉至本院，请求判令被告向原告支付自2020年3月15日至2020年6月15日期间的租金132000元及自2020年6月16日起至判决生效之日止的租金。本院于2020年4月20日作出（2020）赣1002民初1162号民事判决书，驳回了被告（反诉原告）万美琴的诉讼请求。该判决己发生法律效力。上述事实，有原被告的身份信息、《商铺租赁合同》二份、结算清单、收款收据、银行转账凭证、（2020）赣1002民初1162号民事判决书、抚州市临川区柒牌男装服饰专卖店的企业信息信息公示报告和西湖区泰安服装店的企业信用信息公示报告、银行交易明细清单、原被告的陈述在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。本案争议焦点有二，1、案涉16万元租赁保证金是否由原告（反诉被告）邹国梁转给被告（追加反诉被告）江继远继续作租赁保证金。2、被告（追加反诉被告）江继远提前解除租赁合同是否构成违约，如构成违约应承担何违约责任。关于争议焦点1，经查，原告（反诉被告）邹国梁租赁案涉商铺是经营“抚州市临川区柒牌男装服饰专卖”，租赁合同到期后，被告（追加反诉被告）江继远接着租赁案涉商铺同样经营“抚州市临川区柒牌男装服饰专卖”，涉案商铺现场设施设备均未发生任何的变化。按合同约定，被告（追加反诉被告）江继远应缴纳租赁保证金16万元，但被告（追加反诉被告）江继远并未缴纳该费用，原告（反诉被告）邹国梁也未变更“抚州市临川区柒牌男装服饰专卖店”企业信息，该企业信息显示经营者仍为邹国梁，原告（反诉被告）邹国梁在承租期间支付租金有来自南昌市西湖区万马服饰广场新源服装批发部，被告（追加反诉被告）江继远在承租期间支付租金也有来自南昌市西湖区万马服饰广场新源服装批发部，故原告（反诉被告）与被告（追加反诉被告）存在财产、业务、场所的混同。虽然邹国梁现就涉案租赁保证金诉至本院在诉讼时效内，但从其租赁合同到期至诉前二年多时间从未向被告（反诉原告）万美琴主张过退回16万元租赁保证金，这也与交易习惯、常理不符，本院采信被告（反诉原告）万美琴的主张，案涉16万元租赁保证金是由原告（反诉被告）邹国梁转给被告（追加反诉被告）江继远继续作租赁保证金。关于争议焦点2，本院发生法律效力的（2020）赣1002民初1162号民事判决书己叙述清楚，本案不再累述。被告（追加反诉被告）江继远单方提前解除终止合同的行为，已构成违约行为，根据《商铺租赁合同》第八条违约责任的约定，租赁保证金不予退还。被告（追加反诉被告）江继远经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告的诉请及主张放弃抗辩的权利，并应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、本案涉案租赁保证金16万归被告（反诉原告）万美琴所有；二、驳回原告（反诉被告）邹国梁的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）万美琴的反诉请求。案件受理费3500元，由原告（反诉被告）邹国梁负担；反诉费3830元，由被告（反诉原告）万美琴负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  梁欢龙人民陪审员  武贞娥人民陪审员  王晓倩二〇二〇年十一月十一日书 记 员  张蕴韵