内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民事判决书（2020）内0784民初530号原告：刘奕河，男，1968年2月11日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。被告：鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司。法定代表人：张宇国，董事长。第三人:王永东,男,1981年1月5日出生,住内蒙古自治区额尔古纳市。第三人:吴典姬,女,1991年4月25日出生,无职业,住内蒙古自治区额尔古纳市。原告刘奕河诉被告鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司（以下简称鹏飞公司）、第三人王永东、第三人吴典姬商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，后转入普通程序公开开庭进行了审理。原告刘奕河、被告鹏飞公司的法定代表人张宇国、第三人王永东、第三人吴典姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘奕河向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告签订购买的位于额尔古纳市××区的《商品房预售合同》合法有效；2.请求判令被告立即交付给原告云杉小区8号楼706室房屋；3.请求判令被告积极协助原告办理云杉小区8号楼706室的房产证；4.要求被告承担违约责任，即给付房屋租金35000元，自2016年11月起至今，按每月1000元计算；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月28日，鹏飞公司项目负责人杜秋杰、鹏飞公司经理高海宾与原告签订了手写《商品房预订合同》,约定：将额尔古纳市云杉小区8号楼706室出售给原告。七楼当时是阁楼，二人说合法手续正在补办过程中，只是时间问题，因此原告就付清了全额购房款（合同上已注明，鹏飞公司经理高海宾证明：因为原告已购买并付清了全部购房款，所以鹏飞公司不再将此楼出售给任何人，并签字捺手印；项目负责人杜秋杰在合同上签字，并在房款已付内容上按了手印。原告当时索要收据，二人说等出房产局机打售楼合同时给开正式发票，直接就可以办房照了，现在预售合同上已注明房款已付，相当于交房款收据了，所以原告就相信了），被告在合同上注明并承诺于2016年10月末交付房屋。时至今日，已超过约定交付房屋的时间（超三年多），原告曾无数找过被告要求交付给原告合同中约定的××区，并且被告也自称七楼基本上已经取得了相关部门的合法手续（别的住户已经交付并居住了好久了），并且经查询7楼已经取得了房产相关部门的合法手续，可是被告迟迟不履约，因此诉至人民法院，敬请本院维护原告的合法权益。鹏飞公司辩称，原告起诉合同证明人而不起诉合同相对人，系虚假诉讼。原告未向被告支付过购房款，双方无任何利害关系，足以证明原被告之间无房屋买卖关系。被告在额尔古纳市云杉小区8号综合楼开发项目中是被挂靠单位，实际房产归属系投资人杜秋杰个人所有，被告只收取固定挂靠费用，不承担经营风险，法律也没有规定证明人作为被告，并承担合同的责任。原告签订合同未实际支付购房款，合同未成立也未生效。2016年8月3日开发投资人杜秋杰就该房产抵顶给建筑方王永东作为工程款，故原告向证明人主张权利无法律依据，应依法驳回。王永东述称，额尔古纳市云杉小区8号楼是其建设施工的。2016年8月3日，主体工程完成，开发商无能力支付工程款，将部分房屋及车库给王永东折抵工程款，当日签订合同并共同到额尔古纳市房管局备案，开发商无权另行销售涉诉的706室。随后王永东入住，到2019年王永东将此房屋卖给吴典姬。吴典姬述称，王永东与开发商鹏飞公司、投资人杜秋杰签订的抵工程款的合同合法有效，其在王永东处购买后居住至今。今年5月，鹏飞公司与其签订网签合同，可直接办理产权证。根据国家法律精神，此房屋应归自己所有。对原告刘奕河提交的有争议的证据认定如下：《商品房预订合同》一份，证明原告购买房屋的事实。被告鹏飞公司对证明目的不认可，因被告鹏飞公司是证明人，未作担保行为，证明人无权作为被告并替被告发表质证意见。合同中没有明确规定房号，没有加盖公章，706室属于违建房屋。故原告刘奕河的主张无法律依据。第三人王永东、吴典姬主张是杜秋杰、高海宾与原告之间发生的，与自己无关，谁销售的向谁主张权利。本院对其真实性予以采信。对被告鹏飞公司提交的有争议的证据认定如下：1.《房屋建设开发合同书》一份（201509号），证明云杉小区8号楼是杜秋杰开发，房产权是杜秋杰所有。原告刘奕河对该证据不认可，公章可以伪造，不能确定公章真实性；杜秋杰声明与被告鹏飞公司解除合同，突然变成投资人不能理解；杜秋杰自认为是投资人在之前案件中没有证据，之后拿出作为证据；开发商项目投资人杜秋杰没有经济实体进行开发投资，被告鹏飞公司法定代表人张宇国说被告鹏飞公司有8枚公章。第三人王永东、吴典姬未发表质证意见。本院对其真实性予以采信。2.《合同书》一份，证明杜秋杰投资开发，由实际施工人王永东建筑。并且在2016年8月3日杜秋杰将该房屋706室抵给王永东作为工程款。原告刘奕河认为合同书中第一段后三行中杜秋杰协助出售，杜秋杰出售就等于王永东出售，杜秋杰将房屋卖给自己合理合法，所以房屋所有权应属于原告刘奕河;这份合同书在前,其与杜秋杰和原鹏飞公司经理高海宾签订的预定合同在后,以前的就无效了，以最后的合同为准。第三人王永东、吴典姬无异议。本院对其真实性予以采信。对第三人吴典姬提交的有争议的证据认定如下：《商品房买卖合同》一份，证明云杉小区8号楼706室已经经内蒙古自治区建设厅确认，将房屋出售给第三人吴典姬，并签订网签合同。原告提出网签合同不代表产权证，而且签订时间在其预定合同之后。被告及第三人王永东未发表质证意见。本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，杜秋杰挂靠鹏飞公司开发额尔古纳市云杉小区8号综合楼，由第三人王永东建设施工。2016年主体工程完成。因杜秋杰与鹏飞公司无力支付施工费，将部分房屋（包括涉诉房屋706室）及车库给付王永东折抵全部工程款，并于2016年8月3日签订了《合同书》一份。2016年9月28日，杜秋杰又与原告刘奕河签订《商品房预定合同》一份，将706室预售原告刘奕河。刘奕河称将购房款35万元交付给了案外人邢某。因706室未取得建设手续，属于违建房屋，原鹏飞公司经理高海宾保证不再出售任何人。2016年第三人王永东入住706室直到2019年，又将706室卖给第三人吴典姬。第三人吴典姬自2019年居住至今。2020年5月11日，被告鹏飞公司补齐706室的手续后，与第三人吴典姬签订《商品房买卖合同》。原告刘奕河于2020年6月22日向本院起诉，请求由被告鹏飞公司履行合同，交付预购的房屋，协助办理产权证并赔偿各种损失，并申请对涉诉房屋706室进行保全。此案在审理中，本院向原告刘奕河释明是否变更诉讼请求，由被告鹏飞公司支付预购房屋的款项。原告继续主张预订合同有效，由被告鹏飞公司交付706室。本院认为，涉诉房屋额尔古纳市云杉小区8号综合楼706室，先由鹏飞公司法定代表人高海宾与出资人杜秋杰折抵工程款给付第三人王永东，后又预售给原告刘奕河，属于一房数卖行为。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条明确规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同时，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。《合同书》先于《商品房预订合同》成立，第三人王永东入住706室至2019年，后卖给第三人吴典姬，第三人吴典姬又对706室占有并居住至今。根据最高人民法院的民商事审判工作精神，涉诉房屋额尔古纳市云杉小区8号综合楼706室权利保护人应为第三人吴典姬。经本院释明，原告刘奕河提出合同效力应当以最后签订的为准。其仍要求履行合同。本院对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下:驳回原告刘奕河的诉讼请求。案件受理费337.5元，由原告刘奕河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长 聂代元人民陪审员 刘海光人民陪审员 丛德全二〇二〇年十一月十八日书记员 仉志军附：本判决所依据的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。