浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5366号上诉人（原审原告）：瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司。统一社会信用代码913303817291194954。住所地：浙江省瑞安市安阳街道马鞍山路****楼。法定代表人：池志强，董事长。委托诉讼代理人：蔡晓洪、朱进丰，浙江蓝汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温州时代广场购物中心有限公司。统一社会信用代码91330302730929436A。住。住所地：浙江省温州市车站大道时代广场**/div>法定代表人：王真云，总经理。委托诉讼代理人：陈豪、黄薇薇，浙江六和（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞安市时代广场购物中心有限公司。统一社会信用代码：91330381667122217C。住所地。住所地：浙江省瑞安市安阳街道银座广场多功能用房**iv>诉讼代表人：黄中仙。第三人：温州珮娜服饰有限公司。统一社会信用代码913303023135425993。住所地：浙江省。住所地：浙江省温州市鹿城区温州大道**厂房**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曹茜茜，总经理。上诉人瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司（以下简称商贸国投公司）、温州时代广场购物中心有限公司（以下简称温州时代公司）因与被上诉人瑞安市时代广场购物中心有限公司（以下简称瑞安时代公司）及第三人温州珮娜服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初9212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，决定不开庭审理。上诉人商贸国投公司的委托诉讼代理人蔡晓洪、上诉人温州时代公司的委托诉讼代理人黄薇薇到庭参加诉讼。上诉人温州时代公司在本院指定期限内未预交二审案件受理费，按其自动撤回上诉处理，本院不再另行制作裁定。本案现已审理终结。商贸国投公司上诉请求：撤销原判，对一审判决确定的租金、逾期支付租金违约金、逾期腾退违约金予以合理回调，并改判支持腾退期20日的租金。事实和理由：第一，租赁合同明确约定了租金及违约金，一审判决对2019年度租金及违约金的下调幅度过大，损害了出租人的合法权益。我国不是判例法国家，前案已生效判决，不能直接作为本案的裁判依据。第二，合同虽对租期届满后20日腾退期未约定租金，不代表上诉人放弃主张腾退期租金的权利。瑞安时代公司在腾退期仍占有使用租赁物，应按合同约定的租金标准支付费用。第三，一审判决对逾期腾退违约金的下调幅度过大。一审判决将2019年度租金从合同约定的8542000元调整为6000000元，并以6000000元为基数计算逾期腾退违约金，在此基础上又将计算得出的2000000元下调为1300000元，下调比例高达35%，应予以合理回调。温州时代公司辩称，第一，一审判决酌情确定的案涉租赁物2019年度租金低于已生效判决确认的2018年度租金标准，忽略了近几年租金呈下降趋势的事实，调整后的金额仍然偏高。关于逾期支付租金的违约金，一审判决根据整体经济环境变化，参照市场租金，考虑瑞安时代公司的违约程度并兼顾双方利益予以酌情调整，合法合理。第二，一审判决认定腾退期20日无需支付租金，并无不当。瑞安时代公司承租案涉房产用于经营百货业，租期届满后腾退本就需要时间，且合同并未约定腾退期应支付租金。按市场惯例，腾退期均免租金。第三，关于逾期腾退违约金。该违约金约定过高，且租期届满时恰值疫情期间，全市经营活动停摆、出行受限，瑞安时代公司在客观上因受疫情影响无法腾退，并非故意违约，该部分违约金应当予以减免。鉴于我方二审没有预交上诉费，视为认同一审判决结果。瑞安时代公司未答辩。温州珮娜服饰有限公司未陈述意见。商贸国投公司向一审法院起诉请求：（1）判决解除原告与二被告于2008年1月11日签订的《银座广场裙楼租赁合同》，被告瑞安时代公司在判决确定合同解除之日后的20天内将租赁建筑物恢复原状并腾退给原告；（2）判决被告瑞安时代公司立即支付原告租金暂计3276383.56元（按年租金8542000元，自2019年2月22日起计算至判决确定合同解除之日后的第20日止，现暂算至起诉之日即2019年7月12日）；（3）判决若被告瑞安时代公司逾期腾退租赁建筑物的，被告瑞安时代公司支付逾期腾退期间的租金（从逾期之日起至被告瑞安时代公司实际腾退之日止，按年租金8542000元的双倍向原告支付逾期腾退占用期间的租金；（4）判决被告一瑞安时代公司支付违约金暂计730341元（以8542000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年1月22日起计算至判决确定合同解除之日，现暂算至2019年7月12日为730341元；以判决确认的第二项诉请金额为基数，按日万分之五的标准，自判决确定合同解除之日的次日起计算至实际履行完毕之日止；以判决确认的第三项诉请金额为基数，按日万分之五的标准，从判决确定被告瑞安时代公司腾退之日起计算至实际履行完毕之日止）；（5）判决被告温州时代公司对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带清偿责任；（6）本案的诉讼费用由被告方承担。一审审理中，商贸国投公司变更上述诉讼请求为：（1）被告瑞安时代公司立即将位于瑞安市安阳新区××路××道××座广场××楼××层建筑物（建筑面积为9530.69㎡）恢复原状并腾退给原告；（2）瑞安时代公司立即支付租金8542000元；（3）瑞安时代公司支付逾期支付租金违约金（以8542000元为基数，自2019年1月22日起按日万分之五计算至实际履行之日止）；（4）瑞安时代公司支付租期届满后的合同约定腾退期租金468054.79元（按年租金8542000元标准，从2020年2月22日起计算至2020年3月12日）、逾期腾退双倍租金（按年租金8542000元双倍标准，从2020年3月13日起计算至实际腾退之日）；（5）被告温州时代公司对上述第二至四项诉讼请求承担连带清偿责任；（6）本案的诉讼费由被告承担。商贸国投公司确定租赁物交接日期为2020年5月13日，即被告瑞安时代公司于2020年5月13日已完成腾退交接义务，故撤回第（1）项诉讼请求。一审法院认定事实：2008年1月11日，出租方即原告商贸国投公司（甲方）就坐落于瑞安市安阳新区××座广场××楼××层商业用房（一层建筑面积3906.67㎡、二层建筑面积5624.02㎡，共计建筑面积9530.69㎡）与承租方即被告瑞安时代公司（乙方）、担保方即被告温州时代公司（丙方）签订《银座广场裙楼租赁合同》，其中约定：（1）租赁期12年，自2008年2月22日起至2020年2月21日止；（2）租金数额、结算方式、交纳期限，其中第九年（自2016年2月22日至2017年2月21日）租金7172000元，第十年（自2017年2月22日至2018年2月21日）租金7602000元，第十一年（自2018年2月22日至2019年2月21日）租金8058000元，第十二年（自2019年2月22日至2020年2月21日）租金8542000元。第一年租金于签订本合同当日付清。以后每年度租金于新的租赁年度开始前一个月内付清；（3）租赁期满且乙方未取得继续承租权，乙方必须在租赁期满后20天内无条件腾退净毕交还甲方；（4）丙方对乙方的合同义务承担连带保证责任，保证责任期限自发生之日起二年内，保证范围为租金、利息、损失赔偿金、违约金及实现债权费用；（5）若乙方逾期支付租金，每逾期一天，按逾期应付款总额万分之五向甲方支付违约金，逾期超过一个月，甲方有权单方面解除合同；（6）乙方租期届满而逾期搬迁的，必须按合同约定租金额的双倍向甲方支付租金；（7）合同双方任何一方均不得擅自修改或随意解除合同。由于不可抗力或政府政策重大调整，甲乙双方可协商变更或解除合同。之后，原告向被告瑞安时代购物公司交付租赁物。瑞安时代公司因新型冠状病毒疫情于2020年1月25日停业，直至2020年3月3日才恢复营业，持续停业38天。瑞安时代公司于2020年5月13日腾退完毕，至今尚未支付2019年度（2019年2月22日至2020年2月21日）租金。2019年底，新型冠状病毒疫情发生后，瑞安市疫情防控和复工复产工作领导小组办公室发布瑞安市疫情防控和复工复产优惠政策，其中关于减免国有房屋租金惠企政策规定：对租用国有资产类经营性房产（包括各类开发区和产业园区、专业市场、工业厂房、创业基地及科技企业孵化器）从事生产经营活动的企业，免收2、3、4月三个月房租。被告瑞安时代公司未按约支付2015年度至2018年度租金，原告于2017年11月30日诉至一审法院。生效裁判将2016年度租金调整为5993800元，2017、2018年度租金统一调整为5733200元，将2016、2017、2018年度违约金均调整为按每日万分之一点五计算。一审法院认为，原告商贸国投公司与被告瑞安时代公司签订的《银座广场裙楼租赁合同》有效。被告瑞安时代公司作为承租方，应当依约支付租金。鉴于双方约定的租赁期限长，履约期间国内经济环境确实出现重大变化，结合生效裁判对2017年、2018年租金价格已作适当调整等情形，一审法院酌情将2019年租金价格调整为600万元。基于合理分担疫情防控导致的不利后果考虑，一审法院酌情再减免租金40万元。双方约定的逾期违约金过高，一审法院酌情调整为每日万分之一点五，违约金应自逾期付款之日起算，即2019年2月22日起算。双方在合同中约定被告瑞安时代公司在租期届满后20天内无条件腾退，未约定腾退期内费用负担，应视为原告自愿给予20天的腾退时间，该期间不支付费用。双方就逾期腾退期间的租金约定实质是违约金，按该约定计算方式，被告瑞安时代公司应支付违约金为200万元。该金额与原告实际损失相比，明显过高，应予以调整，一审法院酌定被告瑞安时代公司向原告支付逾期腾退期间违约金为130万元。被告瑞安时代公司在腾退期满后继续占用商场，已构成违约，不符合疫情期间租金减免的情形，故一审法院对逾期腾退违约金不予减免。被告温州时代公司系连带责任保证人，其与原告约定保证范围为租金、利息、损失赔偿金、违约金及实现债权费用，故对逾期支付租金违约金及逾期腾退租金损失应承担连带保证责任。被告温州时代公司承担保证责任后，有权向被告瑞安时代公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条之规定，判决“一、被告瑞安市时代广场购物中心有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司租金5600000元及违约金（以5600000元为基数，自2019年2月22日起按每日万分之一点五计算至实际履行之日止），款交本院转付；”“二、被告瑞安市时代广场购物中心有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司逾期腾退违约金1300000元，款交本院转付；”“三、被告温州时代广场购物中心有限公司对上述第一、二项款项的支付承担连带保证责任，若被告温州时代广场购物中心有限公司承担保证责任后，有权向被告瑞安市时代广场购物中心有限公司追偿；”“四、驳回原告瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费106449元，由被告瑞安市时代广场购物中心有限公司负担56000元，被告温州时代广场购物中心有限公司连带负担，由原告瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司负担50449元（被告于本判决生效之日起10日内向本院缴纳，原告于本判决生效之日起15日内来本院退回多缴纳的诉讼费）。”本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人商贸国投公司与被上诉人瑞安时代公司签订的《银座广场裙楼租赁合同》合法有效。现合同约定租期届满，瑞安时代公司并已腾空案涉房屋。二审争议的主要为2019年度租金、逾期支付租金违约金、腾退期20日租金及逾期腾退违约金的问题。关于2019年度租金及逾期支付租金违约金。2017、2018年度租金及逾期付款违约金已由人民法院生效判决予以调整。而本案租赁情形与前案事实并没有明显区别，一审法院参照已生效判决的调整幅度，并综合考虑租赁期限、经济环境变化、疫情防控等因素，对2019年度租金及逾期付款违约金予以相应调整，并无不当。关于腾退期20日的租金。双方合同已明确约定租期届满后20日内腾退，该20日应视为合理腾空期，国投商贸公司主张瑞安时代公司支付该期间的租金，缺乏合同依据，一审判决不予支持，亦无不当。关于逾期腾退违约金。根据双方合同约定，租期届满逾期搬迁的，应按合同约定租金额的双倍支付租金。该双倍租金实质属违约金的性质。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。经审查，瑞安时代公司逾期腾退，国投商贸公司作为出租人的实际损失主要为租金损失，故该合同约定以双倍租金计算逾期腾退违约金，过分高于其实际损失。合同约定租期于2020年2月21日届满，其时正值新冠肺炎疫情防控期间，且在此之前，瑞安时代公司已于同年1月25日因疫情原因停业，故腾退案涉房屋的时间应予以适当后延。并且，瑞安市疫情防控和复工复产优惠政策对租用国有资产类经营性房产有免收2020年2月至4月三个月房租的规定，一审法院综合考虑案件实际情况，对该约定金额予以调整，酌情确定瑞安时代公司应支付逾期腾退期违约金130万元，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，商贸国投公司的上诉理由与请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52802元，由上诉人瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年十一月三十日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁