江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民事判决书 (2019)苏0302民初4403号 原告（反诉被告）：熊杰，男，1982年11月4日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邵珠刚，江苏智临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚逸楠，江苏智临律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：徐州苏宁置业有限公司，住所地徐州市河清路。 法定代表人：楼晓君，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐娇凤，该公司法务人员。 委托诉讼代理人：朱大伟，该公司法务人员。 熊杰与徐州苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。熊杰及其委托诉讼代理人邵珠刚、姚逸楠，苏宁公司的委托诉讼代理人唐凤娇、朱大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊杰向本院提出诉讼请求，要求判令：1、苏宁公司支付2017年10月31日至2018年6月2日的逾期交房违约金65102.99元（计算方式：1521098元х214天х万分之二）；2、苏宁公司对涉案房屋承担修缮责任；3、苏宁公司承担诉讼费、律师费。事实及理由：2015年3月2日，熊杰与苏宁公司签订《商品房买卖合同》，合同约定熊杰向苏宁公司购买位于本市尊悦府邸第C幢X单元XX号房屋（以下简称涉案房屋），苏宁公司应于2017年10月30日前向熊杰交付符合合同约定的商品房。但苏宁公司于2018年6月2日才向熊杰交付涉案房屋，共计逾期交房214天，苏宁公司应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。房屋交付后，熊杰发现每逢雨水天气，房屋南北屋顶、内墙大面积渗漏水，导致墙皮、吊顶、地板严重损坏。双方协商未果诉至法院，请求依法裁判。 针对熊杰的本诉，苏宁公司辩称：1、有关房款支付问题，买卖合同约定买受人于2014年11月20日前支付购房款461098元，剩余房款106万元于2014年12月20日前付清，如买受人未按合同约定时间付款，应支付逾期付款违约金。买受人未付清所有房款及逾期付款违约金前，出卖人有权延期交房。熊杰至2015年3月27日才付清房款，至今仍未按照约定支付逾期付款违约金，故苏宁公司有权顺延交房时间，而无需承担逾期交房的责任。2、关于房屋漏水问题，2019年12月，双方查看现场后初步核实系楼上住户未入住前窗户进水导致，苏宁公司提出维修，但熊杰拒绝了苏宁公司的维修方案，由此引发的后果应由熊杰自行承担。综上，请求法院依法驳回熊杰的诉讼请求。 苏宁公司向本院提出反诉请求：熊杰赔偿苏宁公司2014年12月20日至2015年3月27日的迟延付款违约金20564元（计算方式：106万元х97天х万分之二）。事实和理由：自2014年11月以来，双方就熊杰购买涉案房屋事宜进行协商，熊杰始终表示愿意购买，并于2014年11月20日支付了首付款，并签订了《打印合同确认单》，因熊杰当场反悔拒绝签订合同，直至2014年12月16日才在苏宁公司的催告下补签了《认购书》。双方约定熊杰应在签订《认购书》后三日内完成合同签订及办理贷款手续，但其一直拖延合同签约，导致苏宁公司房款长期无法收回。经苏宁公司多次催告，熊杰至2015年3月2日才与苏宁公司签订《商品房买卖合同》。合同确认熊杰于2014年11月20日支付房款461098元，剩余房款106万元于2014年12月20日前付清。合同签订后，熊杰怠于履行付款义务，直至2015年3月30日才付清了剩余房款。根据合同约定，熊杰逾期支付购房款，应按应付款的日万分之二支付向苏宁公司逾期付款违约金。 针对苏宁公司反诉，熊杰辩称：1、我于2015年3月27日支付剩余房款106万元，本次诉讼前苏宁公司从未向我主张过逾期付款违约金，苏宁公司的反诉主张已超过法定诉讼时效。2、双方签订合同的时间是2015年3月2日，合同约定的最后付款时间为2014年12月20日，该付款时间客观上无法履行。苏宁公司明知我剩余房款的支付方式为商业贷款，只有签订《商品房买卖合同》之后才能办理贷款，我签订合同后即办理贷款手续，于2015年3月27日办理完毕，不存在违约情形。综上，苏宁公司的诉讼请求无事实和法律依据，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月20日，熊杰向苏宁公司交付涉案房屋购房首付款461098元。同日，双方签订《打印合同确认单》，该单据上载明认购日期、签约日期为2014年11月20日，付款方式为纯商业贷款，首付30%，合同编号0489334。但双方未于该日签订《商品房买卖合同》。 2015年3月2日，熊杰与苏宁公司签订合同号为XXXX的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：熊杰购买苏宁公司开发建设的涉案房屋，购房款总金额为1521098元，熊杰应于2014年11月20日支付房款461098元，剩余房款106万元于2014年12月20日前付清；付款逾期超过60日的，苏宁公司有权解除合同，熊杰愿意履行合同的，经苏宁公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日按日支付逾期应付款万分之二的违约金；苏宁公司应当在2017年10月30日前将符合约定的商品房交付熊杰使用，如买受人未付清所有房价款与逾期付款违约金前，苏宁公司有权延期交房，且不承担逾期交房违约责任；苏宁公司超过60日交房，熊杰有权解除合同，如熊杰要求继续履行合同，苏宁公司自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向熊杰按日支付已交付房价款万分之二的违约金；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，苏宁公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，苏宁公司应当履行保修义务等内容。合同附件四中另约定了如熊杰尚有房价款或其他应付款项、违约金、赔偿金未支付，苏宁公司有权顺延房屋交付时间且无需承担逾期交房责任；苏宁公司不能按照合同约定期限交付的，熊杰同意给予顺延两个月的宽限期，允许在该宽限期届满日前将商品房交付给熊杰，在宽限期内交付的不承担违约责任等内容。《住宅质量保证书》载明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年，保修期以收房通知书上注明的收房日作起始时间。 2015年3月27日，中国银行将熊杰申请的购房贷款106万元打入苏宁公司账户。2018年6月2日，熊杰与苏宁公司办理涉案房屋上房手续。 诉讼中，熊杰对涉案房屋的南阳台和北次卧窗户上沿两处渗水原因申请司法鉴定，本院依法委托江苏煜悦检测技术有限公司进行鉴定，该公司经对涉案房屋渗水情况勘察和淋水实验后认为，涉案房屋北次卧窗户上沿、西侧墙面及南侧阳台窗户上沿存在渗水问题，其渗水原因是由对应部位的玻璃幕墙发生渗水导致。熊杰为该项鉴定预付鉴定费40200元。 另查明，熊杰为本次诉讼委托江苏智临律师事务所作为其诉讼代理人参加诉讼，并支付代理费1万元。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，合同对双方当事人均有约束力。 关于熊杰是否承担逾期付款责任的问题，本院认为，涉案《商品房买卖合同》签订于2015年3月1日，合同中对付款时间节点的约定为2014年11月20日，即在签订合同时已构成逾期付款，但双方在签订的合同及附件中并未明确熊杰逾期付款违约责任的承担，苏宁公司也未能提供充分证据证明其在合同签订后向熊杰主张过相关权利，且苏宁公司于2018年6月2日交付涉案房屋时也未向熊杰主张逾期付款违约金，故本院认为熊杰关于苏宁公司在签订合同时已免除其逾期付款违约责任的陈述更具有合理性，故苏宁公司主张熊杰承担逾期付款责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 关于苏宁公司逾期交房的违约责任问题，庭审中双方均认可约定交房日期为2017年10月30日，实际交房日期为2018年6月2日，逾期交房违约金按合同价款日万分之二的标准计算，对此本院予以确认。关于逾期上房两个月宽限期的问题，合同约定“苏宁公司不能按照合同约定期限交付的，熊杰同意给予顺延两个月的宽限期，允许在该宽限期届满日前将商品房交付给熊杰，在宽限期内交付的不承担违约责任”，根据文义解释，苏宁公司只有在宽限期内交付房屋，方不承担违约责任。但苏宁公司超出宽限期交付房屋，故不能使用合同关于宽限期免责的约定。且合同附件四内容为格式条款，当出现不同解释时，应做出对格式条款合同提供方苏宁公司不利的解释。综上，熊杰自2017年10月31日起按房屋总价款的日万分之二计算逾期上房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，根据双方确认的上房日期，逾期上房违约金应计算至2018年6月1日。 关于房屋维修责任问题，经江苏煜悦检测技术有限公司鉴定，涉案房屋渗水系玻璃幕墙渗水所致。苏宁公司对该公司鉴定机构及人员资质、鉴定标准及流程等存在异义，经查询该公司具备见证取样检测、主体结构现场检测、工程质量检测鉴定和房屋安全鉴定的能力，具备江苏省住房和城乡建设厅审批的资质证书，证书号为苏建检字第A080AC，鉴定人员万宁具备相应资格证书，证书号为苏建质检12137号，该公司及鉴定人员具备相关资质，且属江苏省高级人民法院委托鉴定机构平台库的鉴定机构，故苏宁公司关于鉴定资质的异义，本院不予支持。鉴定人员万宁等人参与现场勘察、实验，符合司法鉴定流程相关规定。关于苏宁公司对鉴定标准及流程等方面提出的异议，本院认为经江苏煜悦检测技术有限公司做外墙淋水实验，涉案房屋存在外墙渗水问题，苏宁公司主张可能存在除玻璃幕墙以外其他原因导致的渗水，但未提供证据证实，故对苏宁公司关于存在其他原因导致外墙渗水的主张，本院不予支持。因水系从外墙渗入室内，对此熊杰不存在过错，涉案房屋在质保期内，故苏宁公司应对房屋承担维修责任，熊杰的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。在维修期间，熊杰需提供必要的配合。 关于律师费，因合同及附件未对律师费负担做出约定，故对熊杰的该项诉请不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、徐州苏宁置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付熊杰逾期上房违约金65102.99元； 二、徐州苏宁置业有限公司于本判决生效之日起半年内对熊杰坐落于本市尊悦府邸第C幢X单元XX号房屋渗水部分南侧阳台窗户上沿及北次卧窗户上沿进行维修（以排除对熊杰房屋南阳台和北卧室渗水的妨害）； 三、驳回熊杰的其他诉讼请求； 四、驳回徐州苏宁置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1742元（本诉1428元，反诉费314元）、鉴定费40200元，合计41942元，由徐州苏宁置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长王敏 审判员朱静 人民陪审员范玉壮 二〇二〇年十一月三十日 法官助理唐政 书记员戴婷