江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8535号 原告（反诉被告）：宋文燕，女，1979年10月12日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：魏国俊，江苏盛律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王泽，江苏盛律律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京鼎鑫市场管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：陆焕。 委托诉讼代理人：单益军，江苏金长城律师事务所律师。 原告（反诉被告）宋文燕与被告（反诉原告）南京鼎鑫市场管理有限公司（以下简称鼎鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋文燕及其委托诉讼代理人魏国俊、被告鼎鑫公司委托诉讼代理人单益军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋文燕向本院提出诉讼请求：1.确认宋文燕与鼎鑫公司签订的《租赁合同》已于2020年7月27日解除；2.鼎鑫公司双倍返还保证金10万元，并支付利息（自立案之日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.鼎鑫公司赔偿宋文燕为履行合同所购置的物品损失31860元（具体包括1.2米床6900元、衣柜2700元、枕头与夏被13760元、冬被7400元、搬运费1100元）；4.鼎鑫公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：宋文燕为经营公寓长租业务，多次与鼎鑫公司负责人联系，经其介绍，鼎鑫公司正在经营的鼓楼区姜家园90号地下室负一层现“恋家公寓”可以出租给宋文燕继续经营。宋文燕于2020年7月1日向鼎鑫公司交纳公寓保证金5万元。此后，宋文燕为履行合同购买了床、衣柜、枕头、被子物品，加上运费合计31860元，该批物品现存放于鼎鑫公司处。2020年7月23日，双方签订《租赁合同》，约定宋文燕承租姜家园90号下沉式广场一楼“恋家公寓”，租赁期限自2020年8月1日起至2022年7月31日止，年租金37万元。并补充约定：在租期内，鼎鑫公司要确保姜家园90号临街“恋家公寓”门头给宋文燕使用，房间内喷淋和夹道上的喷淋、消防设施均由鼎鑫公司方提前换好，后期消防要求安装安全防火门全由宋文燕负责，“恋家公寓”是作为公寓住宿使用。合同签订后，宋文燕却听闻“恋家公寓”早己是鼓楼区群租整治的重点，遭到南京市鼓楼区住建局、城管、消防、市容等多家部门查处，主要理由为公寓设立在负一楼地下室不符合规定、无消防通道，消防要求不达标、“恋家公寓”门头为违建等。后经宋文燕至相关政务部门核实，发现以上情形属实。鼎鑫公司的行为具有欺骗性和违法性，故请求判如所请。 鼎鑫公司辩称：宋文燕要求双倍返还保证金及利息，无事实和法律依据；《租赁合同》约定涉及装修等费用均由宋文燕自行承担，其要求赔偿损失无事实和法律依据；宋文燕所述“恋家公寓”系鼓楼区群租整治的重点，遭到鼓楼区住建局、城管、消防、市容等多家部门查处等情况，无事实依据；双方之间系房屋租赁关系，鼎鑫公司出租的系房屋，而非公寓的经营权，至于房屋出租后能否作为公寓，与鼎鑫公司无关，且宋文燕所谓的房屋不能作为公寓使用仅系听说，无任何证据予以证明。综上，请求驳回宋文燕的诉讼请求。 鼎鑫公司向本院提出反诉请求：1.宋文燕支付房屋空置费30833元（37万元/年÷12个月）；2.宋文燕支付房屋租金77083元（37万元/年，2.5个月）；3宋文燕承担本案的诉讼费用。事实和理由：宋文燕自2020年4月起即开始与鼎鑫公司洽谈房屋租赁事宜，鼎鑫公司自2020年7月起即与原先已经居住的租客解除租赁合同，并全部清空，留待8月份整体出租给宋文燕，宋文燕在2020年7月2日亦要求鼎鑫公司不要再将房屋租给他人，故宋文燕应当赔偿其解除合同所导致的一个月的房屋空置费用。另外，根据合同约定，租赁开始日期为2020年8月1日，宋文燕已将相关物品已搬至涉案房屋，经鼎鑫公司催要后，其一直未支付租金。综上，请求判如所请。 本院经审理认定事实如下：南京市，建设工程规划许可证载明的建筑用途为“超级市场、配建停车场（库）、其他”，房屋所有权证载明的用途为“商业”。该房屋刚建成时内部全部相通，后被隔成30间房屋，用于经营恋家公寓。鼎鑫公司与凯鸿公司签订有《租赁意向书》，约定凯鸿公司将姜家园90号、姜家园94-3号、姜家园94-4号房屋出租给鼎鑫公司使用，鼎鑫公司有权将承租的物业转租、转让给第三方。 自2020年4月起，宋文燕开始与鼎鑫公司洽谈公寓租赁事宜。2020年7月1日，宋文燕向鼎鑫公司支付5万元，鼎鑫公司出具了相应的收据，收据载明的收款事由为“公寓（姜家园90号恋家公寓）保证金”。 2020年7月8日，宋文燕为经营公寓购置了床、衣柜、枕头、夏被、冬被等物品，共花费31860元（含搬运费），并放置在案涉两间房屋内。 2020年7月23日，鼎鑫公司（出租人）与宋文燕（承租人）签订《租赁合同》一份，约定：鼎鑫公司将“姜家园90号下沉式广场一楼恋家公寓办公用房”（注：实际房屋为姜家园94-3号下沉式广场负一楼，“办公用房”四字系鼎鑫公司在涉诉后自行添加）出租给宋文燕使用，租赁期限自2020年8月1日起至2022年7月31日止；该房屋为现状交付，宋文燕在合同签订前已对该房屋质量、消防、产权所有信息均已知悉，并进行了实地考察和了解，该房屋满足宋文燕的正常使用，宋文燕同意鼎鑫公司按房屋现状交付；租金标准为37万元/年（不含税），租金按半年付，下一年度租金需提前一个星期支付；宋文燕向鼎鑫公司支付租赁保证金5万元作为履行本合同约定义务的担保，如宋文燕违反本合同的约定，鼎鑫公司可以从租赁保证金中扣除应由宋文燕承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用，宋文燕在规定时间内未交租金，定金及保证金不予退还，租赁期满或合同解除后15日内，租赁保证金在扣除应由宋文燕承担的前述费用后如有剩余，鼎鑫公司应无息如数退还；宽带费自理、水费4.2元/吨、电费1.2元/度，由鼎鑫公司代收，无发票；经营过程中，因场所在小区内，平时后门不得随意打开；房屋共30间，附加电梯间前临时过道，如鼎鑫公司需要，随时归还。合同还详细约定了其他相关事宜。 同日，双方还签订补充协议，约定：在租期内，鼎鑫公司要确保姜家园90号（注：实为94-3号）临街恋家公寓门头给宋文燕使用；租期内，房间内喷淋和走道上的喷淋、消防设施均由鼎鑫公司提前换装好，后期消防要求安装安全防火门全由鼎鑫公司负责；宋文燕租姜家园90号恋家公寓是作为公寓住宿使用。 2020年7月26日，宋文燕向鼎鑫公司股东俞国华（租赁合同经办人）发微信，称：“俞总，我下午又和几家单位联系了，因为疫情的原因，目前我这边的情况他们不敢把员工往这边安排，没有固定客源我就没办法往下做，还是和俞总协商下，我交的5万元能不能退一部分，这次我买了很多房间要用要换的东西，现在单位却不安人了，我这次损失很大，望俞总抬抬手！” 2020年7月27日，宋文燕：“我们决定不做了，你房间也可以对外出租，其实到今天我们也还没有做正式的交接，今天已经7月27日，我想尽快把这事解决掉，也不想耽误你的时间。”俞国华：“你尽快把你的东西运走，至于违约赔偿这块，等我有时间再说。”宋文燕：“你什么时候有时间谈赔偿的事，明天有时间吗？明天谈好我明天就开始搬，这没有什么好拖延的，事情解决了你做你的生意，我去解决我自己的事情。” 2020年7月28日，俞国华：“……3号下午一点半左右吧，到办公室。”“至于你，前面你要是想把东西搬走你就搬走，不想搬走，你甩了也没关系，那都是你自己的事，你自己看着办。” 2020年8月3日13:29，俞国华：“不是说好了今天3号下午一点钟的吗？怎么到现在还没来呢？他们马上要走了。”“不要拖拖拉拉的，来那么晚我们一会出去要有事了。”13:44宋文燕：“马上一会到，俞总。”14:12俞国华：“我马上要出去了。” 2020年8月7日，宋文燕再次通过微信与俞国华协商退还5万元保证金事宜。俞国华：“至于你有什么东西我们一概不知，也不想知道。你与我公司之间是有合约的，一切按合约办事，这是公司行为，与个人无关”。此后，双方一直未协商成功，宋文燕亦未搬走上述物品。 2020年10月26日，宋文燕就地下室能否作为公寓对外出租问题至南京市鼓楼区房产管理局进行咨询。工作人员告知：改变规划用途需要规划局审批，规划局如果还没批，就属于违规出租，不能出租住人。 审理中，宋文燕陈述：其一直在外面打工，也是公寓行业，做了几年，想自己开店经营，但什么都不懂；因为是地下室，被子、床都发霉了，现在东西不要了。 上述事实，有房屋产权证、建设工程规划许可证、《租赁意向书》、《租赁合同》、补充协议、收据、微信聊天记录、房屋现场勘查照片、录音光盘及本院庭审笔录、质证笔录予以证实。 本院认为，案涉《租赁合同》系宋文燕与鼎鑫公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方明确约定宋文燕承租案涉房屋系用于公寓住宿使用，但根据案涉房屋的建设工程规划许可证可知，规划用途并不包括公寓住宿，案涉房屋被隔成30间房屋作为住宿使用显然不符合建设规划许可证载明的用途，因此，宋文燕有权据此解除合同。2020年7月27日，宋文燕向俞国华发微信明确表示“不做了”，故案涉租赁合同应自该日起解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，鼎鑫公司应退还宋文燕保证金5万元。宋文燕要求鼎鑫公司双倍返还保证金10万元，无法律依据，本院不予支持。 关于宋文燕主张的物品损失。宋文燕自2020年4月起即开始与鼎鑫公司洽谈案涉房屋的租赁事宜，并进行了实地考察和了解，对房屋的现状明知。宋文燕在公寓行业打工多年，具有一定的经验，其在签订合同前未至相关部门了解案涉房屋的用途，在合同签订后较短时间内即要求解除合同，且未及时将房屋内的物品搬出。宋文燕应当预料到案涉物品存放在负一楼在梅雨天气会发霉损坏的风险，但其迟迟不予搬出，导致物品损坏无法使用，相关损失应由其自负。现宋文燕要求鼎鑫公司赔偿物品损失31860元，无法律依据，本院不予支持。 关于鼎鑫公司主张的房屋空置费。鼎鑫公司对案涉房屋的规划用途不包括公寓住宿的事实明知，但其仍然与宋文燕签订合同将房屋出租给宋文燕使用，本身具有过错。故对其要求宋文燕支付合同签订前的房屋空置费的诉请，本院不予支持。 关于鼎鑫公司主张的租金。鉴于《租赁合同》因不符合约定用途而解除，鼎鑫公司再要求宋文燕支付租金无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告宋文燕与被告南京鼎鑫市场管理有限公司于2020年7月23日签订的《租赁合同》于2020年7月27日起解除； 二、被告南京鼎鑫市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告宋文燕保证金5万元； 三、驳回原告宋文燕的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告南京鼎鑫市场管理有限公司的反诉请求。       如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2937元，减半收取1468.5元，由原告宋文燕负担911.5元，被告南京鼎鑫市场管理有限公司负担557元；反诉案件受理费1229元，由反诉原告南京鼎鑫市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 毛 锦 二〇二〇年十一月三十日 书记员 蒋庆嫚