山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2946号上诉人（原审被告）：戴克利，男，1941年2月19日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：戴军，系上诉人之子。委托诉讼代理人：董岩，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市市中区光明路街道丁庄村村民委员会，住所地枣庄市市中区光明路街道丁庄村。法定代表人：叶鹏，主任。委托诉讼代理人：周传生，周转转，山东至宁律师事务所律师。上诉人戴克利因与被上诉人枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会、枣庄市市中区光明路街道丁庄村村民委员会（以下简称丁庄村委会）确认合同无效纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。戴克利上诉请求：1.撤销（2020）鲁0402民初1898号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（2020）鲁0402民初1898号民事判决书在认定事实和适用法律方面均有错误，应当予以撤销。一、本案涉及的《场地租赁合同》为土地租赁合同，不属于房屋租赁合同，合同有效。《场地租赁合同》的内容是以四至为界，租赁内容为亩的土地，被上诉人在一审起诉状和法庭审理中也明确是以土地的亩数为计租标准，充分证明了合同的标的是土地，不是房屋，在一审中，双方也明确，上诉人与被上诉人租赁的目的是用于作为停车场，是对土地面积的使用，对房屋没有使用要求和使用情况。至于土地上的建筑物，是山东电力一公司建设十里泉电厂时的宿舍，在电厂建成后将场地移交给了被上诉人，上诉人承租该场地时，地面上有**宿舍房屋，因为当时不是租赁房屋，所以合同上没有列明房屋情况和数量，一审判决认定：“签订的《场地租赁合同》有土地外，还有3排房屋”，属于没有查明案件事实。实际情况是上诉人现承租的场地有3排房屋，被上诉人承租给杨晓东的场地（《场地租赁合同》中上诉人承租土地的大部分）上有10排房屋，该情况可以从上诉人提交法庭的光盘上有反映。所谓的房屋（宿舍）为废弃很多年的建筑物，没有使用价值，不是本案租赁的标的物。一审用城市房屋租赁合同的规定来判决本案的土地租赁合同，属于适用法律错误。本案是土地（场地）租赁合同，不是城镇房屋租赁合同，一审适用法律错误，被上诉人转租杨晓东的场地，遗留的房屋数量远远多于上诉人一方，被上诉人一直以该合同作为标准主张租赁费，属于自相矛盾，同样情况的土地租赁，怎么一个有效，一个无效；三、一审在认定租金等情况中，存在认定事实错误。被上诉人的两位法定代表人的证明和录音，充分证实在上诉人预交2013年租金后，结束时间是被上诉人与上诉人结算征收补偿并重新签订租赁合同，对此事实和上诉人的举证，一审没有审理和作出认定，在没有査清案件事实的情况下就作出了判决。关于租金计算标准，一审认定错误。2012年上诉人予交2013年度场地租金，年租金双方确定为8000元，对应的承租土地为20余亩，计算到每亩租金不足400元，不是一审判决的1000元每亩；四、假设按无效终止租赁合同，上诉人请求一并处理租赁合同终止的事项的请求应当予以支持。丁庄村委会辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、答辩人2006年3月14日将涉案场地房屋租赁给被答辩人使用，约定租赁期限为2006年3月14日至2009年3月12日，每年租金12000元。合同到期后，被答辩人一直占有使用涉案场地。2014年9月21日答辩人将原租赁给被答辩人场地及房屋部分租赁给案外人杨晓东，租金为每亩每年1000元。被答辩人占有使用涉案场地面积为8亩多，应按照每亩每年1000元的标准每年向原告支付使用费8000元；2、被答辩人主张答辩人停收被答辩人的租金没有证据予以证实，被答辩人提交的叶传松等人的说明属于证人证言，根据法律规定证人应出庭接受质证，叶传松等人未出庭作证，出具的说明不具有证明效力。答辩人无权对被答辩人进行征收补偿，答辩人不可能与被答辩人结算征收补偿款，其所称的征收补偿与本案没有关联，因此，答辩人从未因结算征收补偿款同意停收被答辩人的租金；二、一审法院适用法律正确。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，本案涉案场地房屋的租赁合同可参照该规定处理，本案双方签订的《场地租赁合同》明确载明“甲方将所属位于…租赁给乙方使用”，因此本案被答辩人系租赁的涉案房屋，根据司法解释的规定应认定为无效合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。枣庄市市中区光明路街道丁庄村村民委员会向一审法院起诉请求：1.确认原被告之间的租赁合同无效；2.判令被告并返还其占有的枣庄市市中区（原一公司双人宿舍房屋）场地及地上建筑物；3.判令被告支付2012年12月26日至2019年12月26日使用费56,000元；4.判令被告支付2019年12月27日至被告实际办理并返还上述场地及建筑物之日止使用费、按照每年8000元的标准计算。一审法院认定事实：2006年3月14日原告（甲方）被告（乙方）签订一份《场地租赁合同》，甲方将所属位于（原一公司双人宿舍房屋）租赁给乙方使用，租赁期为三年，从2006年3月14日至2009年3月12日止。租赁金每年12,000元，等等。合同签订后，原、被告按合同约定履行。被告将租金36,000元支付给原告。后被告于2012向原告缴纳租金8000元。租赁合同到期后，原、被告未再续签租赁合同，被告仍继续租赁使用该租赁场地。2019年12月19日原告向被告下发通知，主要内容：关于你占用我村土地及地上建筑物，未支付占用期间的使用费，鉴于你的行为已实际损害到我村的合法权益，现郑重通知如下：一、请你于2019年12月26日前腾空并搬离上述场地；二、请你于2019年12月26日前向村委会支付2012年11月26日之2019年12月25日的使用费5666.67晕啊；三、若你于2019年12月26日前仍未腾空并搬离上述场地，并支付使用费；等等。另查明，原、被告签订的《场地租赁合同》中除场地外还有三排房屋。原告未能证明涉案场地上的房屋经过规划建设。又查明2014年9月21日，丁庄村委会将原租赁给被告的土地部分又租赁给案外人杨晓东。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未能证明出租给被告用于商业经营的房屋经过规划批准建设，违反了国家有关法律、法规的规定，原、被告之间的租赁合同关系应为无效合同关系。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应搬离所占有使用的场地及房屋并返还给原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告参照租赁合同约定的标准，要求被告支付使用期间场地及房屋占有使用费，符合上述法律规定，一审法院予以支持。原告2012年租赁费调整为8000元，按每年8000元主张占有使用费的请求，一审法院予以确认。原告主张被告支付实际占有使用上述租赁场地及房屋自2012年12月26日至2019年12月26日期间的占有使用费的请求，主张被告支付自2019年12月27日至被告实际搬离并返还上述场地及房屋之日的占有使用费成立，一审法院予以支持。被告主张因拆迁的经济损失，因与本案不属于同一法律关系，一审法院依法不一并审理，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第第五条之规定，判决：一、原告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会与被告戴克利之间的租赁合同为无效合同；二、被告戴克利于本判决生效之日起十日内搬离所占有使用的位于（原一公司双人宿舍房屋）场地及地上建筑物并将上述场地及房屋返还给原告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会；三、被告戴克利于本判决生效之日起十日内给付被告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会自2012年12月26日至2019年12月26日使用费56,000元；四、被告戴克利于判决生效之日起十日内给付被告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会自2019年12月27日至的其实际搬离之日期间的租赁场地及房屋的占有使用费（按每年8000元计算）；五、驳回原告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会其他诉讼请求。案件受理费608元，由被告戴克利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证有一份新证据。被上诉人提交枣庄中院（2019）鲁04民终2948号判决书一份。证明与本案案情一致的案件，经枣庄中院审理认定合同无效。本案也应依法认定合同无效。上诉人发表质证意见为，对证据真实性无异议，但对被上诉人证明目的有异议。该判决书是傲天乐器厂与被上诉人之间的租赁合同，实际租赁物是房屋，而本案涉及是场地租赁，故不能证明被上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，本庭概括归纳双方争议的焦点是：1、关于双方签订的场地租赁合同是否有效；2、原审判决上诉人给付被上诉人使用费56000元及自2019年12月27日至实际搬离之日止占有使用费每年8000元是否有事实和法律依据。关于焦点一，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经过主管部门批准建设，人民法院应当有效。”上诉人未提供证据证明在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经过主管部门批准建设。因而，一审法院认定双方签订的租赁合同无效并无不当；关于焦点二，在上诉人未提供反驳被上诉人提供证据的前提下，一审法院根据2012年上诉人向被上诉人缴纳租金的数额计算每年占有使用费及根据被上诉人提供的证据确认2012年12月26日至2019年12月26日使用费亦无不当。综上所述，戴克利、藏克利的上诉请求不能成立驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费608元，由上诉人戴克利负担。本判决为终审判决。审判长  龚爱梅审判员  廖建新审判员  孙 梦二〇二〇年十一月十九日书记员  高文娜