沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0115民初3859号原告：曹永海，男，1976年8月30日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区，系居民。委托诉讼代理人：廉昊，系辽宁跃重合律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞莹，系辽宁跃重合律师事务所律师。被告：杨松楠，男，1992年3月13日出生，汉族，住辽宁省沈阳市辽中区，系居民。委托诉讼代理人：梁海焦，系沈阳市辽中区六间房法律服务所法律工作者。被告：何洪波，男，1978年1月11日出生，满族，住沈阳市东陵区，系居民。被告：沈阳市顺德置业有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区。法定代表人：马万阁。原告曹永海诉被告杨松楠、何洪波、沈阳市顺德置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹永海的委托诉讼代理人庞莹，被告杨松楠的委托诉讼代理人梁海焦到庭参加诉讼。被告沈阳市顺德置业有限公司、被告何洪波经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认沈阳市苏家屯区关沟社区佳地新城2号楼2门市房产为原告所有；2、请求解除对沈阳市苏家屯区关沟社区佳地新城2号楼2门市的执行查封；3、请求判令各被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与案外人张吉艳于2017年12月2日签订房屋买卖合同约定：原告以三十万元人民币购买案外人张吉艳位于沈阳市苏家屯区关沟社区佳地新城2号楼2门市的房产，首付款25万元原告应于合同起订当日支付，剩余购房款于合同生效后一年内给付卖方。合同签订后，案外人张吉艳将其与被告沈阳顺德置业有限公司、何洪波在2014年12月24日签订的《房屋买卖协议》交付原告，原告于合同签订当日交付了首付款，案外人张吉艳也于当日将案涉房屋交与原告使用（原告实际占用至今），原告按照合同约定于2018年4月30日、2019年8月9日将剩余房款付清。被告杨松楠与被告何洪波、被告沈阳顺德置业有限公司之间的买卖合同纠纷产生的（2019）辽0115民初4049号民事调解书，在执行阶段将沈阳市苏家屯区关沟社区佳地新城2号楼2门市作为被告沈阳顺德置业有限公司名下的财产进行了查封，原告对此提出执行异议，但沈阳市辽中区人民法院作出的（2020）辽0115执异46号执行裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为，案涉房产的价格符合当时当地市场价格，案外人张吉艳于2014年以三十二万元价格购得涉案房产，因涉案房屋权属存在瑕疵，房屋构造不合理，其实际利用面积有限，所以案外人张吉艳以三十万元价格卖与原告。原告与张吉艳签署房屋买卖协议系双方真实意思表示，且以实际履行，虽未办理过户登记，但系房屋开发商未办理建设工程规划许可证导致，且自原告与案外人张吉艳签订合同之日起，原告就已实际占有并使用涉案房屋，并按时缴纳水电、物业等费用。被告杨松楠与被告沈阳顺德置业有限公司之间的债权无论从性质上，亦或从时间上都不应优先于原告对案涉房屋拥有的物权所有权，因物权属于绝对权并具有排他性，因此亦具有排除执行的效力。故诉至法院，请求确认1、请求确认沈阳市苏家屯区关沟社区佳地新城2号楼2门市房产为原告所有，不应作为其他案件的执行财产，应依法解除查封。诉讼中将第二项诉讼请求变更为：请求停止对沈阳市苏家屯区关沟社区佳地新城2号楼2门市的执行。被告杨松楠辩称，原告诉讼请求不能成立，应予驳回。理由如下：1、原告提交的房屋买卖协议显示甲方为何洪波，并非本案被告沈阳市顺德置业有限公司，根据合同的相对性原则，原告无权向沈阳市顺德置业有限公司主张权利。2、涉案房屋没有办理商品房预售许可，不得出让，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效，也就是说即使本合同为被告沈阳市顺德置业有限公司与原告所签订，由于未取得商品房预售许可，该合同也是无效的，原告不能依据无效合同主张权利。3、合同第二条显示，甲、乙双方约定单价款为6800元每平方米，那么总价款为6800×195.67=1330556元，而张吉艳购买房屋总价款约定为32万元，仅为市场价格的40%，显著低于正常交易价格，且张吉艳无法提供真实的交易流水，与本案案情相同的由贵院审理做出（2020）辽0115民初3127号民事判决书中，已明确认定该交易不符合正常交易行为，张吉艳与顺德置业之间的买卖行为不仅存疑、矛盾频发，同时双方签订显失公平，对张吉艳与顺德置业之间的买卖不予确认。根据同案同判原则，本案应与（2020）辽0115民初3127号民事判决书做出同样认定。4、由于涉案合同无效，也无法办理产权登记，原告更不可能取得涉案房屋的所有权。5、经答辩人了解，何洪波与张吉艳之间实际不存在真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系，张吉艳向何洪波支付的款项实为借款，签订房屋买卖协议实际为以签订买卖合同的方式为借款提供担保。这一陈述在（2020）辽0115民初3127号民事判决书中已经体现到。根据民法总则第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为为无效，从这个角度上讲，买卖合同也是无效的。综上所述，请求贵院驳回原告的诉讼请求。被告何洪波和被告沈阳顺德置业有限公司未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以采信。对争议的证据和事实本院认定如下：1.关于原告提交的房屋买卖协议，该协议是案外人张吉艳与被告何洪波、沈阳顺德置业有限公司签署，该协议中约定房屋单价为6800元/平方米，房屋建筑面积为195.67平方米，而总价款却为32万元，虽然在协议结尾注明“此房为特价房”，但该房屋的价格明显偏低，本院不予采信；2.关于原告提交的购房协议，该协议是原告与案外人张吉艳所签署，在涉案房屋未取得房屋产权证书的情况下，案外人与原告签署的协议属合同权利、义务的转让，而非房屋所有权的转让。在案外人张吉艳以32万元购买涉案的房屋的情况下以30万元出售给原告，同样价格明显偏低，本院不予采信；3.关于原告提交的中国农业银行转账回执、收条5份，该组证据显示由原告在同一天向多人支付涉案楼房款项，且并未提供其他证据相佐证，不能说明原因，也未能提供相应的银行流水，故对该组证据不予采信；4关于原告提交的收据2张、供电所收费记录一张、电力交费收据联2张，在不能证明原告合法取得涉案房屋的情况下，仅凭该组证据不能证明原告的主张，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨松楠与被告沈阳顺德置业有限公司、何洪波买卖合同纠纷一案，我院（2019）辽0115民初4049号民事调解书已经发生法律效力，因被告沈阳顺德置业有限公司、何洪波未履行给付义务，故被告杨松楠向本院申请执行，本院于2020年6月23日查封了登记在被告沈阳顺德置业有限公司名下的位于沈阳市苏家屯区关沟社区佳地新城2号楼2号门市。原告曹永海向本院提出执行异议，以该房产为其所有为由要求中止执行。我院作出了（2020）辽0115执异46号执行裁定书并于2020年8月28日向其送达，驳回了本案原告的执行异议请求。原告不服该裁定，于2020年9月10日向本院提起本案诉讼。另查，案外人张吉艳与被告何洪波、沈阳顺德置业有限公司于2014年12月24日签订“房屋买卖协议”，在房屋面积为195.67平方米，单价为6800元的情况下，约定将涉案房屋以32万元卖与案外人。2017年12月2日，案外人张吉艳与原告签订“房屋买卖合同”，以30万元将涉案房屋卖与原告，但上述交易原告并未提供相应的交易流水予以佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，本案被告沈阳顺德置业有限公司、何洪波经本院依法传唤无正当理由拒不出庭应诉视为其放弃了质证和答辩的权利。本案系案外人执行异议之诉，审查焦点应为案外人曹永海对执行标的是否享有实体权益，且该实体权益是否足以排除强制执行。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条之规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据原告提交的“房屋买卖协议”和“房屋买卖合同”载明，涉案房产的价格与约定的内容存在矛盾之处，且明显低于合理价格，原告也未提供相应的银行流水证明交易的真实性，且原告在同一天向多个案外人支付款项并未提供相应证据佐证，故原告的证据不能证明其主张，对原告的诉讼请求不支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费6100元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  沈大海审 判 员  贾振平人民陪审员  郭中华二〇二〇年十一月二十九日书 记 员  林志安