河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4062号上诉人（原审被告）：河南绿地御湖置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晨光，河南新雅琪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张华，女，1967年10月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李迎男，河南未来律师事务所律师。上诉人河南绿地御湖置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人张华商品房预售合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人杜晨光，被上诉人张华及其委托诉讼代理人李迎男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张华诉讼请求或发回重审；诉讼费用由张华负担。事实和理由：原审认定事实和适用法律错误。一、绿地公司从未收到《解除合同告知书》。二、原审判决对合同第十二条认定错误。三、张华不能同时主张违约金及利息，且违约金比例并不存在过低问题。四、因不可归责于绿地公司的客观原因和不可抗力影响，导致绿地公司延期交房，应免除违约责任。受大气污染防控173天，叠加疫情防控，交房时间应顺延。五、合同解除权期限为除斥期间，张华已丧失合同解除权。张华辩称：一、邮箱账号、电话号码都是合同约定的，原审诉讼中绿地公司仅提出送达方式不符合合同约定，但从未否认其收到《解除合同告知书》。二、违约金是对绿地公司违约行为的惩罚性赔偿，而利息是对房款损失的返还，不存在一次损失两次赔偿。三、大气污染防控不属于不可抗力，新冠疫情发生在约定交房之后。四、张华没有丧失合同解除权。应维持原判。张华向原审法院起诉请求：1、依法判令解除张华与绿地公司2017年7月10日签订的商品房买卖合同；2、依法判令绿地公司返还购房收费款562367元及维修基金等费用4911.2元；3、判令绿地公司承担购房款利息、违约金至清偿之日；4、本案诉讼费用由绿地公司承担。原审法院查明：2017年7月10日，张华与绿地公司签订《商品房买卖合同（预售）》，张华为买受人，绿地公司为出卖人，合同的主要内容是：一、张华购买新乡市平原新区长江大道以南、嘉陵江路以东、恒山路以西、万泉河路以北绿地泰晤士新城四期项目东地块3号楼1单元2层1203号商品房，约定户型为二室二厅，建筑面积74.52平方米，每平方米7546.52元，房屋总价为562367元；二、付款方式。一次性支付；三、交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房；四、逾期付款责任（合同第八条）：逾期60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期60日后出卖人有权解除合同；五、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；六、面积差异处理（合同第十三条）：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；七、附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。合同签订当日，张华交纳维修基金4471.2元、办证费260元、有线电视费180元、共计4911.2元。2017年11月30日，张华交纳购房款562367元。2019年12月25日，绿地公司向张华发送《延期交房通知书》，告知张华预计将在2020年7月31日前进行集中交付。2020年2月22日，绿地公司向张华发送《顺延交房通知书》，告知交房日期将从2020年7月31日再次顺延，具体交付日期以《房屋交付通知书》为准。2020年3月30日，张华分别通过微信、电子邮件的方式向绿地公司发出《解除合同告知书》，告知绿地公司“因你公司逾期交房，现通知你公司，解除双方的《商品房买卖合同》”。原审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案双方签订的《房屋买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条）约定：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房，但绿地公司于2019年12月25日发送《延期交房通知书》，2020年2月22日，又发送《顺延交房通知书》，房屋交付没有具体时间。按照合同第十二条关于“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定。张华于2020年3月30日向绿地公司发出《解除合同告知书》，符合《商品房买卖合同（预售）》的约定，故张华要求解除其与绿地公司签订的《商品房买卖合同》（预售），有合同依据和法律依据，予以支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房款本金及利息返还买受人。合同第十二条“出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款”的约定，系格式条款，限制了张华的权利，绿地公司未履行明确提示注意义务，违反了商品房买卖合同解释的规定，不予采信，故绿地公司应返还购房款562367元及利息。张华有义务协助绿地公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助绿地公司办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。张华诉请绿地公司返回已支付的维修基金、办证费、有线电视费4911.2元，绿地公司辩称系代有关部门收取，但是未提供具有证明力的证据予以证明，不予采纳，绿地公司应当返还4911.2元。关于违约金问题，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款，出卖人按照已付全部房款的5%向买受人支付违约金。张华已付了全部房款，按照5%计算，绿地公司应当支付违约金为28118.35元。张华同时主张违约金及利息，符合“损失填补”原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的5%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，张华在要求绿地公司承担违约责任时，要求绿地公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补张华的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损失并无不当。绿地公司辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，绿地公司在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足以构成延期交付的免责事由；关于绿地公司辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情不能免除绿地公司的违约责任。关于张华向绿地公司通知解除合同的方式及时间问题。合同附件十一补充协议第五条“买受人承诺购房合同中所提供的联系地址、电话(短信)号码、微信号、电子邮箱地址等真实有效。出卖人依据合同向买受人所发的所有通知、单据等可采用多种形式予以联系买受人。短信等方式送达的,以电子邮件、微信、短信等到达买受人特定系统的日期为送达日期。出卖人邮寄地址:郑州市金水区东风路32号3号楼附5号、电话(短信)号码:136××××****、微信号:×××等”的约定与合同附件十一补充协议第十六条“买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利”的约定，均系格式条款，对双方权利义务的约定不对等，显失公平，限制了张华的权利，绿地公司未向张华履行明确提示注意义务；张华逾期一天通知绿地公司解除合同，考虑到绿地公司交房没有期限，张华逾期一天就按丧失解除权处理，对其要求过分严格，故认定张华行使解除权有效。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除张华与绿地公司于2017年7月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、绿地公司于判决生效后十五日内返还张华购房款562367元及利息（利息以562367元为基数，自2017年11月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告河南绿地御湖置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、绿地公司于判决生效后十五日内返还张华维修基金、办证费、有线电视费共计4911.2元；四、绿地公司于判决生效后十五日内赔偿张华违约金28118.25元；五、驳回张华的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4736.39元，由绿地公司负担。本院二审诉讼中，绿地公司提交证据一组，用以证明：案涉房屋已于2020年10月16日取得竣工验收备案，具备交房条件。张华发表质证意见称：证明目的有异议，不能证明具备交房条件，基础设施、公共服务等均未达到交房条件。本院对上述的分析意见详见本院认为部分。本院二审查明：案涉房屋于2020年10月16日取得竣工验收备案。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，张华未提出上诉，绿地公司提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕绿地公司提出的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，现围绕诉讼焦点分别评述如下：一、关于购房合同应否解除问题。本案中，根据合同第十二条第二款第2项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。本案合同约定的交房时间为2019年12月31日，至2020年10月16日案涉房屋才取得竣工验收备案，已逾期近300天，即使考虑大气污染防治（扬尘治理措施大多为停止土石方作业、加强裸露场地管理，并非要求停止一切施工活动）、疫情防控（常态化疫情防控下积极复工复产）、交房宽限期等因素，案涉房产因逾期交房也已达到合同约定的解除合同的条件，故张华请求解除合同，于法有据，本院予以支持。二、关于合同解除后法律后果问题。本案中，结合相关司法解释的规定，合同解除后，绿地公司除返还购房款外，原审判决其支付利息及违约金并无不当。综上，绿地公司的上诉请求依据不足，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9472.78元，由上诉人河南绿地御湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年十一月六日书记员  车韩卓