盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0991民初2283号原告：盐城市百盛物业有限公司，住所地盐城市双元东路**怡景花园**楼****。法定代表人：韩志辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟严君，江苏一正律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚利霞，该公司员工。被告：孙福和，男，1954年2月1日生，汉族，居民，住盐城市盐南高新区。被告：商金凤（系孙福和妻子），女，1955年10月5日生，汉族，居民，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：仓仕玲（系两被告儿媳），女，1982年11月29日生，住址同上。原告盐城市百盛物业有限公司（以下简称百盛物业公司）与被告孙福和、商金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告百盛物业公司的委托诉讼代理人孟严君、戚利霞，被告孙福和及两被告共同委托诉讼代理人仓仕玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2011年5月1日至2020年8月31日住宅物业管理费20235元、车库物业管理费504元，合计20739元，并支付自违约之日起按应付金额的日万分之六的利率计算的逾期付款违约金；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年8月，原告与盐城苏源房地产有限公司签订了前期物业服务合同，于2017年8月再次续签。合同约定由原告向盐城市明珠苑小区提供物业服务。原告为该物业的全体业主和使用人提供物业服务，业主和使用人按照房屋面积向原告支付物业管理费用。两被告系明珠苑5-401业主，房屋面积142.5㎡。原告已经按约定为小区提供物业服务，但两被告一直拒交物业服务费，故原告诉至法院。被告孙福和、商金凤辩称：我于2010年12月17日与开发商签订了购房合同，但与原告签订物业服务合同的时间是2010年8月，物业服务合同的日期被提前了。原告与开发商签订的合同我没有见过，且现在小区已经成立了业主委员会，已经与原告解除了合同。我们拿钥匙后，发现房屋窗子高低不平、玻璃窗隔层里有水、煤气管道一半管道封在墙里，导致贴瓷砖后无法维修，房屋地面不平整。当时都向原告反映了，原告说装修时给我们处理。2015年我家开始装修，去找原告处理上述问题，原告又说已经过了保修期。原告在我家装修时、入住后经常停水停电，电梯卡、邮政箱钥匙也不给我们。原告还通过摘水表、锯水管等方式催要物业费,派出所曾多次出警处理。小区消防已经10年没水了，我们小区根本没有物业服务，也没有保洁人员，只有两个年纪大的保安。原告应当公布所有的物业人员基本情况、职责分工、配置情况、公共部位养护记录等情况。我不同意交纳物业费。经审理查明：2007年8月5日，盐城苏源房产开发有限公司（以下简称苏源房产）（甲方）与百盛物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方通过议标方式确定乙方，为其所投资开发的“明珠苑”项目进行前期物业管理服务。主要管理事项为：业主或物业使用人装饰装修的管理；建筑共用部位、设施、设备、建筑物、构筑物、绿地、花木等的养护与管理；公共秩序维持、安全防范、车辆停放的管理及协助管理；业主自用部位委托维修养护等；前期物业服务费用实行包干制，小高层1.25元/月/㎡。合同期限自2008年3月1日至2013年2月31日。合同另约定双方的权利、义务、违约责任等事项。2010年8月10日，原告与被告孙福和签订《明珠苑物业管理委托合同》，由被告孙福和委托原告对明珠苑小区提供物业管理服务，合同约定的委托事项与前期物业服务合同内容基本一致，物业费收费标准小高层1.15元/月/㎡（含电梯运行费），收费时间为每年度的第一月的前5日预收当年度的公共物业管理服务费，被告逾期缴纳物业服务费需承担日3‰的滞纳金，合同另约定了双方的权利、义务、法律责任等。合同签订当日，原告向被告收取了2010年5月1日至2011年4月30日期间的物业服务费1967元、楼道亮化费200元、装修垃圾清运费150元、装修保证金2000元、装修服务费207元。2010年6月3日，苏源房产向被告出具了交房通知书。2010年12月17日，被告商金凤取得房屋所有权证书，共同共有人为被告孙福和。2014年10月18日、2017年8月1日，原告再次与苏源房产续签了前期物业管理委托合同，除将物业服务费标准调整为小高层住宅1.27元/月/㎡、2017年8月1日的合同中增加汽车停放费收费标准外，其他内容与2007年8月5日的合同内容基本一致。后因两被告未再缴纳物业服务费，原告多次催要无果，故诉至本院。本院认为：房地产建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，苏源房产公司与原告签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。两被告作为该小区的业主接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定履行物业费交费义务。关于被告第一年物业费缴纳时间，两被告提供的收据原件的缴纳时间虽然模糊不清，但仔细比对可以看出与原告提供的存根是一致的，收据落款时间为2010年。关于物业费及计算标准，两被告于2010年6月3日办理交房手续，原告收取第一年物业费从2010年5月1日开始计算，原告多收取的1个月物业费应当予以扣除。原、被告之间的物业合同约定小高层为1.15元/月/㎡，原告与苏源房产公司的前期物业合同于2013年2月31日前的约定为1.25元/月/㎡，2013年3月1日-2014年10月17日未签订新前期物业合同，2014年10月18日签订新前期物业合同约定为1.27元/月/㎡，故本院依法支持2014年10月31日前按1.15元/月/㎡计算，2014年11月1日后按1.27元/月/㎡计算。关于原告提供的物业服务质量，经本院审查，被告在催要物业服务费过程中确实存在不当催要行为，虽有一定原因，但与提供良好物业服务的理念相悖，应当认定为物业服务存在瑕疵。本案中，原告有提升物业服务质量之责，被告有交纳物业服务费之责，业主拒绝交纳物业费，会导致物业服务质量进一步降低，甚至恶化。被告辩称原告应当公布所有的物业人员基本情况、职责分工、配置情况、公共部位养护记录等情况，因原告的公示义务属于合同附随义务，原告的主要责任为按照合同约定提供物业服务，故被告不能以此拒交物业服务费。被告辩称房屋质量存在问题，原告作为物业服务单位，应当在业主提出房屋质量问题时积极帮助联系开发单位或者承建单位进行查看、维修，但最终的责任主体并非物业公司，故被告亦不能以此拒交物业费。鉴于以上情况，本院认定原告在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，故对原告主张的物业服务费按照90%计算，即住宅面积物业费：1.15元×（42-1）个月×142.5㎡+1.27元×70个月×142.5㎡=19387.13元，车库面积物业费：0.48元×（42-1）个月×7.53㎡+0.6元×70个月×7.53㎡×90%=464.45元，物业费合计为（19387.13元+464.45元）×90%=17866.42元，违约金部分本院不予支持。至于被告主张的修窗户、水管、停水停电造成的损失，被告可向相关责任人另行主张。综上，对原告的诉讼请求，本院酌情支持两被告支付物业服务费17866.42元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙福和、商金凤于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市百盛物业有限公司自2011年5月1日至2020年8月31日期间欠付的物业服务费17866.42元。二、驳回原告盐城市百盛物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币462元，依法减半收取231元，由原告盐城市百盛物业有限公司负担75元，被告孙福和、商金凤负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 陈**露二〇二〇年十一月二十五日法官助理 张婷婷书 记 员 胡文培附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。