江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9742号上诉人（原审被告、反诉原告）：周晓明，男，1986年7月13日生，汉族，住所地江苏省昆山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：俞秋香，女，1986年7月20日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：宋虎，北京德恒（苏州）律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏海发，男，1987年2月14日生，汉族，住所地安徽省合肥市庐江县。委托诉讼代理人：葛玲，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐彬，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上诉人周晓明、俞秋香因与被上诉人夏海发房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初6989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。周晓明、俞秋香上诉请求：撤销一审判决，改判双方之间房屋买卖合同已经解除或发回重审，一审、二审诉讼费用由夏海发承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，双方之间的房屋买卖合同已经合意解除，俞秋香与夏海发2020年3月31日的微信聊天记录可以佐证，一审法院仅因夏海发抗辩称当时同意是怼对方并非本意即未采信该证据不当。二、一审法院已经认定双方未约定过户时间，周晓明、俞秋香不存在违约情形，夏海发也无证据证明其实际损失，一审法院却又以周晓明、俞秋香主张尾款利息有违合约精神酌定2万元违约金，前后矛盾。周晓明、俞秋香提出增加利息是基于双方签约时的口头约定，并未违反合约精神。即便主张增加利息没有合同依据，在未约定过户时间的情况下，周晓明、俞秋香通过微信与夏海发沟通也不违反合约精神。三、双方合同已经合意解除，夏海发主张继续履行及赔偿违约金与损失没有法律基础，不应支持。一审法院适用法律错误。夏海发辩称，合同的协商解除成立不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括责任如何承担等清算内容。本案双方当事人在微信协商过程中，只是就合同的解除进行了磋商，并没有对合同解除后的清理事项达成一致，故双方协商解除合同的合意并未有效成立。一审法院认定周晓明、俞秋香违反合同约定，中途增加房价的行为，违反了合同合约精神，结合夏海发为实现债权而额外支付的费用，酌情判令周晓明、俞秋香承担2万元违约金，并无不当，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。夏海发向一审法院起诉请求：1.判令周晓明、俞秋香继续履行房屋买卖合同，协助夏海发将昆山市义和苑23栋1单元10楼1002室房产及义和苑23幢13号自行车库办理过户至夏海发名下；2.判令周晓明、俞秋香向夏海发支付违约金390000元；3.判令周晓明、俞秋香承担本案的诉讼费、律师费。周晓明、俞秋香向一审法院反诉请求：1.判令周晓明、俞秋香与夏海发签订的房屋买卖合同已于2020年3月31日解除；2.判令反诉费用由夏海发承担。一审法院认定事实：2017年2月20日，周晓明、俞秋香（卖方、甲方）与夏海发（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.由买方向卖方购买位于昆山市义和苑23栋1单元10楼1002室，该房屋信息：义和苑23幢1002室，建筑面积：93.22平方米。自行车库：义和苑23幢13号，建筑面积7.81平方米；2.房屋成交总价780000元，乙方于2017年2月前支付甲方购房款450000元，若乙方不依约履行合同，则无权要求返还已经支付的购房款。等此房屋房产证下来后过户给乙方，乙方须及时办理银行贷款付清尾款330000元交于甲方；3.甲乙双方约定在乙方交清首款450000元，甲方须交付房屋（昆山市义和苑小区23栋10楼1002室）给乙方。待甲方取得产证过户给乙方后，待乙方办理银行贷款后一次性付清购房尾款330000元；4.本合同经甲乙双方签字后，甲方（房屋所有权人或授权代理人）或乙方（购买房屋所有人）违约，违约方应按房屋成交总价的50%向对方支付违约金。签约后，买方已于2017年2月23日前累计向卖方支付购房款450000元。此后，周晓明、俞秋香向夏海发交付房屋，夏海发进行了装修并入住该房屋至今。2020年1月19日，周晓明、俞秋香登记取得昆山市玉山镇义和苑23号楼1002室房屋、昆山市玉山镇义和苑23号楼013室车库的不动产权。产证办理后，周晓明、俞秋香与夏海发协商要求夏海发支付三年房屋尾款利息事宜，但夏海发并未同意，双方产生争议，由此引起本案纠纷。上述事实，有房屋买卖合同、付款凭证、收据、微信聊天记录以及当事人陈述予以证实。一审法院认为：夏海发与周晓明、俞秋香之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自的权利和义务。夏海发按约支付了第一笔购房款450000元，周晓明、俞秋香也向夏海发履行了交付房屋的义务。现周晓明、俞秋香主张案涉房屋买卖合同已于2020年3月31日经双方在微信聊天中合意解除，对此，夏海发不予认可，称当时是怼卖方的，现并无其他证据证明双方已经达成合意解除案涉房屋买卖合同的意思表示，一审法院对周晓明、俞秋香的上述主张不予采信。周晓明、俞秋香已经取得案涉房屋的不动产权登记证书，案涉房屋买卖合同可以继续履行，故对于夏海发要求周晓明、俞秋香协助办理昆山市玉山镇义和苑23号楼1002室房屋、昆山市玉山镇义和苑23号楼013室车库的过户手续的诉请，一审法院予以支持。一审庭审中，夏海发表示对剩余房款可以按约支付或提存，一审法院予以确认。关于夏海发主张的违约金，因房屋买卖合同并未约定过户时间，周晓明、俞秋香也按约向夏海发交付了房屋，周晓明、俞秋香不存在合同约定的违约情形，且夏海发也无证据证明其实际损失，考虑到周晓明、俞秋香要求增加利息的行为违反了合约精神，一审法院酌情认定周晓明、俞秋香支付夏海发违约金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、夏海发与周晓明、俞秋香间签订的《房屋买卖合同》继续履行，周晓明、俞秋香于判决生效之日起十日内协助夏海发将昆山市玉山镇义和苑23号楼1002室房屋、昆山市玉山镇义和苑23号楼013室车库过户登记至夏海发名下。二、周晓明、俞秋香于判决生效之日起十日内支付夏海发违约金20000元。三、驳回周晓明、俞秋香的反诉请求。本诉案件受理费11600元，减半收取5800元，保全措施申请费4420元，合计10220元，由周晓明、俞秋香负担。反诉案件受理费11600元，减半收取5800元，由周晓明、俞秋香负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审另查明，根据俞秋香与夏海发的微信聊天记录，俞秋香在2019年12月下旬询问夏海发补点利息钱考虑的怎么样，夏海发回复称10万元太多了拿不出来，并表示产证过户立即找中介贷款支付余款。2020年3月底，双方继续就房屋过户问题协商，俞秋香提出支付尾款利息、办理网签后可以贷款、款下来就可以过户；夏海发表示不可能支付尾款利息；俞秋香表示不行就收回房子，赔付违约金；夏海发回复“可以啊！”，“45万加上违约金39万”；俞秋香回复“你同意赔付违约金对吧”，“可以”；夏海发回复“加上装修钱给我”，“我可以搬出来”；俞秋香表示装修没有经过其允许，夏海发已经构成违约，其不会赔付装修费用。2020年4月20日，俞秋香提出违约金准备好了，抽空把事情办一下；夏海发问“什么违约金”；俞秋香将双方之前微信聊天截图发给夏海发；夏海发表示不可能，双方要坐下来商量如何处理。2020年5月3日，俞秋香再次发送微信聊天截图，夏海发回复“这个是协商的阶段，而且也是你先提出来的！当时也是怂你了”，俞秋香回复“那就好好谈”。二审中，夏海发向本院提交其名下银行卡交易流水明细清单，显示截至2020年11月5日其卡上还有432950.05元余额，以证明其有一次性付清剩余购房款的能力。夏海发同时承诺如果合同继续履行，其可以立即履行付款义务。本院认为：夏海发与周晓明、俞秋香于2017年2月20日签订的房屋买卖合同合法有效，夏海发已经支付首付款，周晓明、俞秋香也将房屋交付夏海发，后双方因过户问题产生纠纷。关于周晓明、俞秋香认为案涉房屋买卖合同已于2020年3月31日经双方在微信聊天中合意解除这一主张，应当结合聊天的语境及整体内容综合认定。当天，在俞秋香提出支付尾款利息后办理过户，不行就收回房屋的情况下，夏海发虽表示同意，但同时提出返还首付款、支付违约金和补偿装修款，俞秋香对补偿装修款并不认可，结合聊天记录的前后语意以及夏海发在后续聊天中对解除合同的明确否认，应当认定双方并没有就合同解除达成一致合意。故对周晓明、俞秋香认为合同已经协商解除的主张，本院不予支持。夏海发要求周晓明、俞秋香继续履行合同，协助办理案涉房屋、车库的过户手续，于法有据，应予支持。周晓明、俞秋香提出过户之前增加尾款利息10万元，既无合同依据，也不符合法律规定。合同约定的过户条件已经成就，周晓明、俞秋香以此为由拒绝配合过户，且在夏海发不同意支付后提出解除合同，为过户设置障碍，已经构成违约，夏海发向周晓明、俞秋香主张违约金有合同依据。鉴于案涉合同继续履行，考虑周晓明、俞秋香不按约履行引发本案诉讼，夏海发为处理本案纠纷需支付一定费用，一审法院酌情认定周晓明、俞秋香支付夏海发违约金20000元，在合理范围内，并无不当。综上，上诉人周晓明、俞秋香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23200元，由上诉人周晓明、俞秋香负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二〇年十一月十七日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。