浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7007号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴玉林，男，1976年3月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：张鹏飞、陶建华，浙江浙经律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭建军，男，1992年7月14日出生，汉族，住山西省平遥县。 上诉人吴玉林因与被上诉人郭建军房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初20025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：经杭州诚双房地产营销策划有限公司居间服务，郭建军与吴玉林于2019年6月6日签订《杭州市房屋租赁合同》，主要约定：郭建军以住家、办公用途而承租吴玉林位于杭州市余杭区××街道××幢××室房屋，该房建筑面积46.94㎡；房屋租期自2019年6月7日至2020年6月6日，租金3750元／月，半年一付，第1期于6月6日付22500元、第2期于12月1日付22500元；使用水、电、煤气、电话等，由郭建军按有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳费用；交付租房保证金7000元，待租期届满并结清费用后，予以全额退；吴玉林保证租赁房的使用安全，郭建军应爱护并合理使用房屋及其附属设施；在租期内，吴玉林无正当理由提前收回房屋，或郭建军未经吴玉林同意而中途退租，均应支付对方1个月的租金金额作为违约金。合同签订当日，郭建军支付半年即2019年6月7日至12月6日的租金计22500元以及押金7000元，吴玉林亦依约交房并办理了移交清单。郭建军入住承租房的2019年6月8日即向吴玉林发微信“吴老师，木地板和楼梯的味道太大了，我先去朋友那边睡段时间”、“空调窗户开着两天也没散出去”，吴玉林回复“嗯”、“我今天去买些绿萝炭包之类的给你放进去”。此后的8月3日，吴玉林以杭州流森建筑装饰设计有限公司的名义与浙江态之居环保科技有限公司签订《室内环境优化服务协议》，委托浙江态之居环保科技有限公司对前述房屋室内进行去除甲醛、苯、二甲苯、ＴＶＯＣ项目治理。浙江态之居环保科技有限公司于8月5日进入前述房屋展开项目治理，而郭建军亦因此到外住宿，当日，吴玉林向郭建军发微信告知“他们已经全屋各个角落进行处理”、“2019年8月5日是，针对室内有具、柜子、墙纸、吊顶污染源，进行针对性深度优化治理，保证植物负离子液深入污染源，进行游离、活化、分解治理，分解成无毒无害的二氧化碳和水。”。8月9日，浙江态之居环保科技有限公司就其治理效果进行初检，并出具检测报告，结论：一楼甲醛检测值0.106，超出国标限值0.006；二楼甲醛检测值0.106，超出国标限值0.028；建议不入住。8月13日，浙江态之居环保科技有限公司就治理效果进行复检，并出具声明不具备法律效力的检测报告，结论：一楼甲醛检测值0.052，国家限值≦0.10，合格；二楼甲醛检测值0.052，国家限值≦0.10，合格；建议可以入住；同时。吴玉林将二次检测报告均通过微信群发给了郭建军。8月14日，郭建军返回承租房经查看，感觉房屋内气味仍然很重，并于当日晚上9点28分向吴玉林发微信“吴老师，你这边这次确实蛮用心的，之前说实在的我第一次住了一晚上就不舒服的，那会味道特别大，和中介说过。期间中介也不管事，您这边也一直忙着没处理。之后一直住着每天起来脸都涨着，我也不知道怎么回事，我是感觉没那么敏感，我女朋友她就一直不舒服的。我们在那边整整睡了两个月的沙发”、“这几天我在朋友这里住着，吴老师你可以进去先住几天。”、“你住过之后就知道什么情况了”。次日即8月15日，郭建军以居住承租房已致身体不舒服而向吴玉林及中介公司提出退房。此后，郭建军未曾返还居住，并与吴玉林及中介公司就退房问题进行沟通协商，但始终不能达成一致意见。为此，郭建军在2019年9月6日委托杭州艾克瑞尔检测科技有限公司对前述房屋的客厅、楼梯的甲醛是否超标进行取样检测，该公司于9月11日出具声明检测公正、科学、诚实性的检测报告，结论：客厅甲醛检测值0.131，国家限值≦0.10；楼梯甲醛检测值0.140，国家限值≦0.10；郭建军支出检测费700元。2019年9月20日，郭建军向法院提起诉讼，并于2019年10月10日将尚存于承租房内的物品全部搬离。在诉讼中，吴玉林向郭建军主张的水电费、物业费，但郭建军仅认可其中应付水电费为300元，而吴玉林主张返还的水卡、电卡，郭建军陈述在2019年10月10日搬离承租房时已将水卡留于室内，但并不知道有电卡存在。与此同时，吴玉林于2020年1月7日已将前述房屋出租给了第三方，并给第三方办理了水卡、电卡。 郭建军诉至原审法院，请求判令：1.与吴玉林解除于2019年6月6日签订的杭州市房屋租赁合同；2.吴玉林立即返还租金及押金合计29500元；3.吴玉林赔偿检测费用700元、搬家费1000元。在诉讼中，郭建军将其诉讼请求变更为：1.与吴玉林解除于2019年6月6日签订的杭州市房屋租赁合同；2.吴玉林退还租金（3750元×4月）及押金（7000元）合计22000元；3.吴玉林因甲醛超标违约而双倍返还押金7000元；4.吴玉林支付租房居间服务费1200元；5.吴玉林支付2019年8月至9月过渡期间的酒店住宿费6000元；6.吴玉林支付甲醛检测费700元；7.吴玉林支付公司地址无法迁移损失2300元；8.吴玉林支付2019年6月至8月租住期间的补偿费7500元；9.吴玉林支付搬家费用1500元。 吴玉林提起反诉，请求判令：1.郭建军支付租金500元（暂计算至2019年12月10日，其后按3750元/月的标准支付至2020年1月7日止）；2.郭建军支付违约金3750元；3.郭建军返还200元水卡和200元电卡；4.郭建军支付结清水电费、物业费。 原审法院认为：郭建军与吴玉林签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。在合同履行中，郭建军入住案涉租赁房不久即提出房屋内气味异常问题，为此吴玉林委托浙江态之居环保科技有限公司进行去污治理，该公司实际实施了治理以及8月9日出具的初检报告，证明房屋确实存在气味异常的甲醛等超标问题，而此后因吴玉林不同意退房而引发争议，进而郭建军委托第三方杭州艾克瑞尔检测科技有限公司就房屋的甲醛是否超标进行检测，结论是房屋的甲醛仍超标，前述事实证明案涉房屋不符合安全居住条件，无法实现安全居住的租赁目的，因而郭建军要求退房以解除租赁合同，符合合同关于房屋的安全保证约定，也符合合同法关于解除合同的法律规定，应予以支持。合同解除，依约应结清相关费用，其中：（1）租金，因案涉房屋不符合安全居住条件，郭建军自8月5日开始已不在该房屋居住，吴玉林要求郭建军支付此后的租金及负担违约金，没事实和法律依据，吴玉林已预收的该时间段内的租金应予以退还，具体退还金额依据郭建军的诉请，予以退还15000元（3750元×4月）；（2）押金，合同明确押金用于抵扣相关费用而非罚没性质的履约保证金，因而郭建军要求退还7000元保证金，应予以支持，但其要求双倍保证金，并无合同依据，不予支持；（3）水、电、物业费，吴玉林并无相应证据，证实具体的积欠金额，因而应以郭建军自认欠水、电费300元为据，予以认定和支持；（4）关于水卡、电卡，因租赁双方并无移交手续，且水、电卡均为吴玉林户名，而事实上，吴玉林已于2020年1月7日将房屋出租给了第三方，并给该第三方办理了水卡、电卡，即证明原卡已收回或已作废，因而返还水卡、电卡的请求，不予支持；（5）居间服务费，虽然双方通过中介公司签订租赁合同，但双方并未将居间服务费负担列入房屋租赁合同范围，故应另行处理；（6）检测费，系因吴玉林交付的案涉房屋存在甲醛等超标，从而导致郭建军为此进行甲醛检测，该检测费700元，理应由吴玉林负担；（7）至于郭建军诉请求的2019年8月至9月过渡期间的酒店住宿费、2019年6月至8月租住期间的补偿费、公司地址无法迁移损失、搬家费用，均因无合同约定依据，与租赁不存在必然关联性，因而均不予支持。此外，关于郭建军提交的9月11日检测报告与吴玉林提交的8月13日检测报告，经审核，前者系具有相应资质的专业机构作出，其采用的方法、标准具体明确、公正科学，而后者系除污治理施工单位就其除污效果进行的自我验收的检测，检测结果与该检测单位存在利害关系，且该单位在报告中亦声明该报告不具备法律效力，因而依法采纳前者的检测报告作为有效证据，并予以认定事实。综上，郭建军的诉请求与吴玉林的反诉请求，其各自合理、合法部分，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2020年4月28日判决：一、郭建军与吴玉林于2019年6月6日签订的《杭州市房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、吴玉林退还郭建军租金15000元，于判决生效之日起七日内付清；三、吴玉林退还郭建军保证金7000元，于判决生效之日起七日内付清；四、吴玉林支付郭建军检测费700元，于判决生效之日起七日内付清；五、驳回郭建军其他诉讼请求；六、郭建军支付吴玉林水电费300元，于判决生效之日起七日内付清；七、驳回吴玉林其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费505元，由郭建军负担269元、吴玉林负担236元。反诉案件受理费25元，由吴玉林负担23元、郭建军负担2元。 宣判后，吴玉林不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定案涉房屋室内甲醛超标，该事实认定错误。一审法院认为“关于郭建军提交的9月11日与吴玉林提交的8月13日检测报告，经审核，前者系具有相应资质的专业机构作出，其采用的方法、标准具体明确、公正科学，而后者系除污治理施工单位就其除污效果进行的自我验收的检测，检测结果与该单位存在利害关系，且该单位在报告中亦声明该报告不具备法律效力，因而依法采纳前者的检测报告作为有效证据，并予以认定事实”。此处证据论证错误，得出的案件事实亦错误。理由如下：1.吴玉林提交8月13日的检测报告系浙江态之居环保科技有限公司作出，该企业经营范围包括环境检测技术的技术开发，室内环境检测、治理等。故吴玉林提交的检测报告也系具有相应资质的专业机构作出。2.该单位在报告中第5条的完整声明为“本《检测报告》不具备法律效力，对于检测结果的使用所产生的直接或间接损失及一切法律后果，检验单位不承担任何经济和法律责任。”此处“不具备法律效力”不能单独拎出来看，而是应当结合整个第5条进行理解，浙江态之居环保科技有限公司设置第5条声明的目的显然是为了避免对于检测结果使用所导致的未知风险，属于企业规避经营风险的手段。检测报告的检测数据系其经过科学的方法检测得出，故检测结果应当依法采纳。3.吴玉林提供的检测报告系吴玉林与郭建军共同参与委托的第三方环保公司出具（检测报告中委托人及手机号均为郭建军），符合委托鉴定的程序性规定，应当予以采纳。而郭建军提供的检测报告系诉前由其单方委托鉴定，鉴定意见因欠缺民事诉讼程序保障（举个例子，郭建军提供的检测报告甚至无法保证检测的房屋是案涉房屋），故郭建军提交的检测报告不具有证据能力。二者相比，显然应当优先采纳更有程序保障的检测报告，也就是吴玉林提供的检测报告。综上所述，一审法院认定案涉房屋室内甲醛超标依据不足，请求二审法院予以重新认定并改判。二、一审法院认定郭建军自8月5日开始已不在案涉房屋居住，该事实认定错误。从吴玉林与郭建军微信聊天记录可以，郭建军一直占有使用案涉房屋。2019年9月18日，因小区物业统一更换发霉的踢脚线需要进入案涉房屋，郭建军微信中明确告知吴玉林房屋要用，不能进入。此后，吴玉林多次微信联系郭建军，也多次提出如果郭建军不愿意承租的话，可以返还房屋，以减少双方损失，但是郭建军并未同意，直至2020年1月7日吴玉林依法行权收回房屋。一审法院忽略如此明显的直接证据，从而得出郭建军自8月5日开始已不在案涉房屋居住的错误结论，实在匪夷所思。三、退一步讲，即使一审法院认定案涉房屋室内甲醛超标属实，郭建军也应当参照租金支付房屋占有使用费。一审法院基于错误的事实，错判郭建军返还全部租金，二审法院应当予以改判。虽然《合同法》第二百三十三条的规定，承租人在房屋不适租时有权解除租赁合同，但合同解除后，承租人应及时将案涉房屋交还出租人，否则根据《城镇房屋租赁合同司法解释》的规定，应当参照租金标准支付占有使用费。案涉房屋一直由郭建军占有控制，直至2020年1月7日吴玉林才依法行权收回房屋。故郭建军应对其一直占有控制房屋支付相应的租金对价。如果说案涉房屋室内甲醛超标，不符合郭建军租赁目的，充其量属于违约行为，郭建军可向吴玉林主张违约责任，而不能以此要求郭建军退还租金。此外，《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。郭建军一直占有使用案涉房屋拒不归还，而不是在认为房屋不适宜居住时应当及时将房屋返还吴玉林，因此导致的吴玉林的租金损失系郭建军的过错导致，郭建军应当参照房屋租金支付占有使用费用。综上所述，一审法院在事实认定和法律适用上均存在错误，故提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回郭建军全部诉讼请求并改判支持吴玉林全部反诉请求。 针对吴玉林的上诉，郭建军答辩称：吴玉林请的检测机构与其有聊天记录明确说明房屋甲醛是超标的。郭建军从6月到9月18号期间，多次与吴玉林进行沟通要退房租、退房，但吴玉林不予理会。 二审期间，吴玉林未向本院提交新的证据材料。 二审期间，郭建军向本院提交证据材料：微信聊天记录1份，用以证明吴玉林的房屋甲醛超标。 郭建军提交的证据经吴玉林质证：真实性、合法性及关联性均不认可。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出上诉请求的，不予审理。本案中，根据吴玉林的上诉请求及理由，本案将对二审期间双方当事人之间的争议焦点进行分析认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，在双方签订房屋租赁合同后，郭建军依约支付了半年租金，吴玉林作为出租人理应将符合合同约定用途的房屋交付郭建军。但在房屋交付后，根据吴玉林委托的浙江态之居环保科技有限公司以及郭建军委托杭州艾克瑞尔检测科技有限公司所做的检测，涉案房屋内的甲醛超过标准限值。也就是说，吴玉林所交付的房屋不符合合同约定的居住用途。显见，吴玉林所交付的房屋不符合约定用途的行为，已构成根本性违约，应承担相应法律责任。在此情形下，郭建军要求解除双方之间房屋租赁合同的请求，于法有据，故原审法院判决双方之间房屋租赁合同解除，并无不当。因吴玉林所交付的房屋不符合合同约定的居住用途，故其无权向郭建军收取相应期间的租金。结合合同约定的租赁期限以及检测机构经检测确定甲醛超标的日期，原审法院判定由吴玉林向郭建军返还的租金数额，在合理范围内，应予以确认。在租赁合同解除后，吴玉林应将其收取的押金向郭建军予以返还。因此，原审法院判定由吴玉林向郭建军返还押金，也无不当。因吴玉林所交付的房屋不符合合同约定的居住用途而导致郭建军支出额外检测费用，故郭建军有权要求吴玉林支付其实际支出的检测费。因此，原审法院判定由吴玉林向郭建军支付检测费，亦无不当。如前所述，因吴玉林违约导致合同无法继续履行，其无权再行要求郭建军支付租金及违约金。原审法院驳回吴玉林要求郭建军支付租金及违约金的请求，依据充分，并无不当。同时，根据双方当事人的举证及相关陈述，原审法院所判定的由郭建军向吴玉林支付的水电费数额，亦属合理。综上，吴玉林的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费476元，由吴玉林负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年十一月十八日 书记员  董 悦