江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7516号上诉人（原审被告）：顾锏涛，男，1985年3月8日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人吴怡，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人徐祯禧，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴江润江商业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区中山南路**。法定代表人吕国铭。委托诉讼代理人张辰，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人邹晶，上海小城（苏州）律师事务所律师。上诉人顾锏涛因与被上诉人吴江润江商业有限公司（下称润江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初2981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法由审判员郑雄独任于2020年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人顾锏涛及其委托诉讼代理人徐祯禧，被上诉人润江公司委托诉讼代理人邹晶均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。顾锏涛上诉请求：1.撤销(2020)苏0509民初2981号民事判决中“支付租金89066元”“支付违约金1840.32元”，并依法改判；2.判令润江公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：合同终止后，上诉人主动委托合伙人孙雪梁至现场，与润江公司协商搬离事宜，因润江公司拒绝协商并在案涉店铺外架设围挡，其安保人员以上诉人无相关手续，不得擅动为由，阻止上诉人搬离致损失扩大。润江公司于2020年1月在案涉店铺外搭建围挡，并未将案涉店铺交付上诉人使用，上诉人实际也无法占有使用，润江公司无权主张相应租金。润江公司的损失，系润江公司未采取适当措施，未尽到止损义务，刻意放任产生，润江公司不得就该部分损失要求赔偿。案涉纠纷期间恰逢新冠疫情爆发，租赁市场行情直线下降，原审认定金额不符合公平原则，润江公司不应因此而获得超额收益。因占有使用费已具有赔偿性质，再以此计算违约金，系重复赔偿亦无法律依据。润江公司在诉讼中答辩称：润江公司从未收到过上诉人办理交接的申请，从未阻止其前来撤店。合同明确约定上诉人应当于合同到期后搬离并将房屋恢复原状。润江公司对拆除装修一事做出让步是对其自身权利的处分，但不能以此认为依照合同约定要求上诉人恢复原状就是损害上诉人的利益，其就不需要承担合同约定的义务。合同到期后上诉人的要求润江公司赔偿其装修损失没有法律依据，亦不能作为其拒绝搬离的理由。上诉人不搬离的真实原因实际是要求润江公司续租或赔偿损失无法达成一致。根据最高人民法院的指导意见，除国有资产的出租方应当减免租金外，私有企业主并未强制要求减免租金。因产权人万宝财富广场并未对润江公司减免租金，故上诉人主张疫情应当减免租金没有事实和法律依据。润江公司在一审主张了没收履约保证金及违约金，违约金本身兼具惩罚及与补偿性质，一审法院仅支持了违约金未超出合理范围。请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。润江公司向一审法院起诉请求：1、顾锏涛立即拆除房屋装修，搬离并归还涉案房屋；2、顾锏涛支付租金（2020年1月1日起计算至实际搬离之日，暂计至2020年3月31日的租金为51840元）；3、顾锏涛支付电费3509.2元、水费102.75元；4、顾锏涛支付违约金1840.32元；5、没收顾锏涛履约保证金32000元；6、本案诉讼费由顾锏涛承担。在一审审理中，润江公司自愿放弃第一项诉请。一审法院认定事实：2013年3月11日，江苏万宝房地产有限公司吴江分公司作为出租方（甲方）与润江公司作为承租方（乙方）签署租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于吴江区中山南路的商业用房用于大型综合超市及相关配套商业的经营，总建筑面积为23910平方米；租赁期为20年，从乙方大型综合超市对外营业日计算；乙方在租赁期内有权将该商业用房中的部分区域转租给第三方经营商业配套服务。2016年8月30日，润江公司作为出租方（甲方）与顾锏涛作为（乙方）签署餐饮合约书一份，约定甲方将吴江南店1003号柜位（面积约86平方公尺）出租给乙方用于设立专营店，期间为2016年9月1日起至2019年12月31日止，其中，2016年9月1日到2016年9月30日为装修免租期；专营店设立期间，非经甲方同意，乙方不得中途停止营业或擅自转让给第三者，或与第三者合作设置专柜及其他变相方式经营；合同期满时，如乙方有续约意向，应提前90天提出书面申请，并与甲方重新签订租赁合同；乙方应于每一个月20号前支付人民币12095.24元整给甲方(该租金金额未含增值税，故除该租金外，乙方需在每月20号前根据国家有关规定另行支付与该租金相应的增值税以及甲方实际发生的代垫费用)，甲方应开立发票给乙方，2019年1月1日至2019年12月31日期间的月租金（含税）为1.6万元；若乙方未按时支付不超15日，则乙方应从迟付的第一天起，以万分之五的标准向甲方支付滞纳金，若超过15日以上，甲方有权终止本合同并没收其履约保证金；水电煤气费依抄表数由乙方按月支付，单价以当地物价局核定的为准；甲方负责提供租赁场地，乙方自行设计装修；乙方于本合同成立之时，应缴付人民币32000元整予甲方，作为履约保证金；履约保证金于合同期满或终止时，经乙方结清积欠甲方之全部债务，并于五日内完成撤店，应将该房恢复原状后向甲方交付该房屋，经由甲方验收认可后，甲方于一个月内无息退还履约保证金全额；乙方如未经甲方同意于合同有效期内中途撤店，甲方得没收其履约保证金；租赁期内乙方在上述租赁场地内自行申领执照及相关证照，并做到合法经营依法纳税；由乙方经营而产生的经济纠纷均与甲方无涉；合同届满前未再续约，或经双方同意终止合同时，乙方应于终止日或合同届满后五天内，负责将自行购置的设备器材等撤离现场。合同签署后，顾锏涛向润江公司缴纳保证金32000元。租赁期间，顾锏涛于2019年2月18日向润江公司出具承诺书一份，内容如下：本人在吴江万宝广场一楼开的上上签餐饮店要装修，如果到年底因经营不善不再与贵公司续签合同，本人承诺，绝不要求贵公司赔偿此次装修费用。截至2019年12月31日，顾锏涛尚结欠电费3509.2元、水费102.75元。租赁期间届满后，双方未续签租赁合同。顾锏涛于2020年1月1日停止经营，但未拆除装饰物和搬离涉案房屋。顾锏涛停业后，润江公司在涉案房屋外围设立围挡。2020年1月1日，润江公司员工孙敏以微信方式告知顾锏涛“你们家昨天已经到期，但是今天你们没有做撤店工作，请问你们店里的东西什么时候能搬完，给你五天时间是否可以搬完”。2020年1月5日、1月6日，顾锏涛回复“你们跟老孙协商好后自然撤铺，老孙是我们公司的人，让他处理好了，他的协商跟我是一样的”，孙敏回复“这个店里所有签的合同协议名字都是姓顾的，和他不存在什么关系，麻烦你抽空过来处理一下”。2020年1月19日，顾锏涛委托江苏常弘律师事务所律师吴鼎向润江公司发送律师函，要求润江公司“收函后七个工作日内联系顾锏涛，或与本律师联系，协商处理租赁事宜”。2020年1月20日，润江公司委托上海小城（苏州）律师事务所律师张辰向顾锏涛发送律师函，告知顾锏涛“双方合同已于2019年12月31日终止，您应于收到本律师函之日起三日内撤离所涉房屋”。该律师函邮寄至江苏常弘律师事务所律师，由该所律师吴鼎转交顾锏涛。2020年2月3日，润江公司员工冯桂娣又通过微信向顾锏涛送达了该律师函。本案一审审理期间，顾锏涛于2020年6月17日已将房屋内物品清理完毕。以上事实，有润江公司提供的租赁合同、餐饮合约书、顾锏涛律师函、润江公司律师函、改退批条、快递查询单、冯桂娣与顾锏涛微信聊天截屏、承诺书照片各一份，润江公司工作人员孙敏与顾锏涛微信聊天记录一组，EMS寄件联二份；顾锏涛提交的涉案房屋现场视频光盘一份、现场照片三张，双方向一审法院提交的《房屋交接确认书》一份及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：润江公司、顾锏涛之间签订的餐饮合约书系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。餐饮合约书对租赁物、租金等基本内容作出明确约定，系实质为租赁合同。合同履行期间，顾锏涛未按约定在租赁期限届满前90天向润江公司提出书面续租申请，双方在租期届满时未重新签订租赁合同，故双方签署的餐饮合约书自2020年1月1日起终止。顾锏涛在合同终止后仍占有使用涉案房屋，直至2020年6月17日搬离，故润江公司有权参照合同约定的2019年度的租金标准（月租金16000元）向顾锏涛收取2020年1月1日至2020年6月17日期间的租金（占有使用费），合计89066元。顾锏涛辩称其疫情期间无法搬离，一审法院认为：双方签署的餐饮合约书终止时并无疫情，顾锏涛自2020年1月1日起未在约定的五日内搬离，不应免除其支付迟延搬离期间占有使用费的违约责任，故一审法院对顾锏涛的该项抗辩意见不予采信。顾锏涛对润江公司主张的水费102.75元和电费3509.2元数额无异议，故顾锏涛应向润江公司如数支付。润江公司就未付租金部分计收的违约金1840.32元，该数额未过分高于其实际损失，一审法院予以支持。润江公司在餐饮合约书终止后已计收迟延搬离期间的租金及其违约金，足以弥补润江公司的损失，如润江公司另行没收顾锏涛缴纳的保证金32000元，则过分高于其实际损失，且合约书终止后不存在应当没收保证金的约定情形，故一审法院对润江公司要求没收顾锏涛保证金32000元的诉请不予支持。润江公司放弃第一项诉请，系润江公司自愿处分其民事权利的真实意思表示，一审法院予以认可。遂判决：一、被告顾锏涛应于本判决生效之日起十日内向原告吴江润江商业有限公司支付租金89066元、水费102.75元、电费3509.20元并支付违约金1840.32元。二、驳回原告吴江润江商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1016元，保全费593元，合计1609元，由被告顾锏涛负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，润江公司、顾锏涛之间签订的餐饮合约书系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的陈述及举证可以认定，在双方合同履行期限届满前，顾锏涛未按约定提前90天向润江公司提出书面续租申请，而双方之后亦未重新签订租赁合同，故双方签署的餐饮合约书至2020年1月1日届满终止。因顾锏涛在合同终止后继续占有使用涉案房屋，且在收到润江公司发出的腾退房屋通知后仍未及时搬离，故润江公司现要求参照合同约定的2019年度的租金标准向顾锏涛收取2020年1月1日至实际搬离之日期间的占有使用费及逾期付款违约金并结清相应水电费的请求，符合相关法律规定，本院予以支持。顾锏涛上诉称系因润江公司拒绝与其协商解约事宜并设围挡阻止其搬迁而导致其未能及时搬离的主张与本院查明的事实不符，因此造成润江公司的租金损失应由顾锏涛承担。鉴于涉案租赁合同在2020年1月1日就已终止，故顾锏涛以涉及疫情而要求减免相应租金（占有使用费）亦无相应事实基础，本院不予采信。综上，顾锏涛的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2073元，由上诉人顾锏涛负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二〇年十一月十六日书记员 杨颖颖