广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0229民初1063号原告：郑柏伟，男，1978年10月15日出生，汉族，住广东省翁源县************。被告：翁源县金山地房地产开发有限公司，住所：翁源县************（第一层）。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：李辉，男，系该公司员工。被告：翁源县恒生地产中介服务部，经营场所：翁源县*******林业局经销楼下（从农林西路路口算起第二间）。经营者姓名：赖慧华。原告郑柏伟与被告翁源县金山地房地产开发有限公司（以下简称金山地公司）、翁源县恒生地产中介服务部（以下恒生地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，并于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告郑柏伟、被告金山地公司的委托诉讼代理人李辉、被告恒生地产的经营者赖慧华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑柏伟向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一签订的房屋买卖合同；二、判令被告一立即返还原告购房款135000元；三、判决被告一从2018年6月6日起按原告已付的购房款135000元计每月按2%违约金计付给原告，直至返还清原告已付的购房款之日止，被告二对被告一应付的违约金承担连带清偿责任。四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月，原告到被告二处咨询想购买房屋，被告二则说有御景豪园的房屋出售，并说御景豪园的房屋是开发商合法开发，权属清楚，于是把原告带到被告一处，经过被告二与被告一认真介绍，说房屋无纠纷，保证预期交房，并说好价钱，但被告二要原告交4650元中介服务费。于是原告向被告二交了4650元中介费，并于被告一签订的《房屋买卖合同》。合同约定，原告购买的房屋位于御景豪园第三层307房。三房二厅二卫，面积110.56平方米，单价是每平方米2805元，总款为310000元。合同约定，签订合同时交定金2万元，2016年12月6日支付首付款8万元，杂物间为11号，每平方米7000元，6平方米。合同第五条约定：乙方（原告）应按时交付购房款，如逾期，乙方（原告）除应支付所欠房款外，还应对逾期天数向甲方（被一）支付应付款按日计2%的违约金。合同第七条约定：甲方（被一）应在签订合同后18个月内将房屋交付给乙方使用。乙方（原告）签订合同后依约交付了定金2万元，首期款8万元及相关购房费用39650元。被告一把上述款统一开票为135000元购房款。自签订合同后，原告多次催讨被告一交房，但被告一迟迟交不到房，原告认为自己与被告一签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示。该房屋被告一有完全的处置权，因此合同真实有效，为保护自己的权益，原告向公安机关报案。经调查了解，该房被告一已卖给人家，这样合同的目的已经无法实现。被告一应返还原告已付的135000元。被告一不守信违约，违反合同约定致使合同的目的无法实现，给原告造成损失，应承担违约责任。根据合同第五条约定的违约责任的计算方式，为体现公平公正，原告酌情按月以实际交付的购房款135000元，每个月2%计付违约金至返清购房款为止。被告二没有了解清楚被告一的房屋情形，便介绍给原告购买，给原告造成损失，依法应承担过错责任。因此，应对被告一承担的违约责任部分承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法准予所请。被告金山地公司在答辩期内未向本院提交书面的答辩意见。其当庭口头答辩称，涉案房屋早已被杨建昌购买。法人代表高某1卖房给原告是他个人行为，他利用他在职时的权利欺骗了原告，公司的其他股东并不知悉高某1的卖房行为。被告恒生地产书面答辩称，原告将恒生地产列为本案被告属于诉讼主体不适格。一、翁源县恒生地产中介服务部不是签订合同的当事人。房屋买卖合同的甲方是翁源县金山地房地产开发有限公司，乙方郑柏伟，恒生地产不是合同的当事人，对合同没有任何权利、义务。二、翁源县恒生地产中介服务部无过错行为。2016年12月6日，翁源县恒生地产中介服务部介绍原告购买金山地公司开发的房屋时，本案涉案房屋没有出售给任何人，并且在韶关市住房和城乡建设管理局官网查询到本案所涉的房屋状态为期房待售，没有网签记录，此时对涉案房屋金山地有完全的处置权。被告二已经尽到中介的义务，恒生地产没有过错。三、恒生地产已经将中介服务费如数返还给了原告。四、恒生地产属于受损失方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件，拟证明原告的身份情况；2.房屋买卖合同复印件，拟证明原告与被告一房屋买卖的事实；3.收据，拟证明原告已付4650元中介服务费给被告二的事实；4.收据，拟证明原告已付135000元给被告一。对原告所提交的证据，被告金山地公司质证意见为：对原告提交的证据1、2、3的三性无异议；对证据4有异议，因为该收据之前是空白的，且已经盖好章，并且我方不知道原告把款项支付到哪个账户。被告恒生地产对原告郑柏伟所提交的四组证据均无异议，对中介费4650元其已经全部退回给原告。被告金山地公司、恒生地产均未向本院提交任何证据。被告恒生地产在庭前向本院提交了《调取证据申请书》，请求本院调取御景豪园307房的网签情况。本院于2020年10月14日依法到相关部门调取了涉案的御景豪园307房的备案记录，经工作人员查询，御景豪园307房没有网签备案信息，并拍照了涉案房屋的部分网签信息。原、被告双方对此均无异议。本院对此信息予以确认，作为认定本案事实的依据。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告郑柏伟提供的证据4，本院认为金山地公司出具给原告的收据上有被告金山地公司的公章，经手人处有时任法定代表人的高某1的签名，本院认为符合有效证据的特征，可予以采信，作为认定事实的依据。根据当事人陈述、本院审查采信的证据，本院查明本案的事实如下：2016年12月，原告郑柏伟想要购买房屋，便到被告恒生地产处了解房源信息。被告恒生地产便告知原告，御景豪园有房屋出售，有合法的开发手续且是新房。原告便在被告恒生地产的工作人员的带领下来到御景豪园的售楼处。2016年12月6日，被告金山地公司作为甲方与原告郑柏伟作为乙方签订了《房屋买卖合同》，双方在合同上约定“乙方购买的楼房为第三层307房，该楼房平面结构为三房二厅二卫，面积是110.56平方米（含公摊面积），购房单价按每平方米2805元计算，总款为310000元”。合同第五条约定：乙方应按时交付购房款，如逾期，乙方除应支付所欠房款外，还应对逾期天数向甲方支付应付款按日计2%的违约金。合同第七条约定：甲方应在签订合同后18个月内将房屋交付给乙方使用。在《房屋买卖合同》的尾部，有甲方即本案被告金山地公司的印章及法定代表人高某1的签名，乙方有郑柏伟即本案原告的签名，身份证号码及电话号码信息。2016年12月6日，原告郑柏伟交付了135000元给被告金山地公司，被告金山地公司出具收据一张给原告收执。收据的内容为：“今收到郑柏伟购买御景豪园307房房款。金额大写壹拾叁万伍仟零拾零元零角零分整，￥135000.00元。”收据上盖有被告金山地公司的公章，“经办人”处有时任法定代表人高某1的签名。原告称，上述款项，有部分是现金支付给高某1，另外11万元通过转账的方式转至高某1的个人账户。同日，原告向被告恒生地产支付了4650元中介费，被告恒生地产开具了收据给原告收执。现中介费4650元已退回给原告郑柏伟。另查明，被告金山地公司称其开发的御景豪园307房已经出卖给案外人杨建昌，属于一房多卖；被告金山地公司与案外人没有进行网签，现在案外人在占有使用该房屋，该涉案房屋被告金山地公司没有向原告郑柏伟交付。在法庭调解阶段，因原、被告分歧太大，法庭调解未达成一致意见。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点问题是：一、原告与金山地公司签订的房屋买卖合同应否解除，被告金山地公司应否退回购房款给原告；二、二被告应否承担违约责任。针对焦点问题一，原告郑柏伟购买了被告金山地公司开发建设的御景豪园307房，双方签订了房屋买卖合同。双方形成了房屋买卖合同关系，该合同成立。但因该房屋已被案外人占有，故原告购买房屋的合同目的已经不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告主张解除与被告金山地公司的合同，于法有据，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应将收取的购房款135000元退回给原告。被告金山地公司称卖房并收取原告款项的行为是高某1的个人行为，与公司无关，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”之规定可知，因当时高某1是法定代表人，且房屋买卖合同上盖有公司的印章，被告金山地公司辩称对公章的真实性有意见,但当法庭询问是否需要对公章的真实性申请鉴定时,其又明确表示不申请鉴定，本院认定合同上的印章系为被告金山地公司的印章，由此造成的不利法律后果应由自行承担。至于被告金山地公司认为是高某1个人收取款项等，未提供相应的证据证明，且其抗辩涉及另一法律关系，不属本案处理范畴。综上，原告主张解除其与被告金山地公司的房屋买卖合同，并要求被告金山地公司退还购房款135000元，于法有据，本院予以支持。关于焦点问题二，因被告金山地公司未按期交付御景豪园307房给被告，且该房屋被告金山地公司当庭确认已出卖给案外人，被告金山地公司已经构成违约，依法应当承担违约责任。就如何承担违约责任的问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原告以年利率24%计算其因被告违约而造成的损失偏高，结合被告的过错程度及给原告造成损失的大小，本院结合案件实际调整为按照原告郑柏伟起诉时即2020年9月2日一年期贷款市场报价利率四倍计算。被告恒生地产作为居间人，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”之规定，被告恒生地产在介绍并促成原告与被告金山地公司签订房屋买卖合同的过程中不存在上述法律规定的情形，故本院认为其不构成违约，无需承担损害赔偿责任。且被告恒生地产已将收取的中介费如数退还，原告现主张被告恒生地产公司与被告金山地公司共同承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告郑柏伟的诉讼请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告郑柏伟与被告翁源县金山地房地产开发有限公司于2016年12月6日签订的《房屋买卖合同》。二、被告翁源县金山地房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郑柏伟购房款135000元；并以135000元按照2020年9月2日一年期贷款市场报价利率四倍自2018年6月6日起计算利息至被告翁源县金山地房地产开发有限公司还清款项之日止。三、驳回原告郑柏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元（原告已预交），由被告翁源县金山地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  陈紫英人民陪审员  李卫娟人民陪审员  何萌凤二〇二〇年十一月十六日书 记 员  郭 涛