广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初7357号原告可域酒店管理（深圳）有限公司惠州分公司，住所地惠州市惠城区******佳兆业中心一期商务公寓3层01号。负责人廖传强。委托代理人缪翠婷，女，汉族，1990年11月6日出生，公民身份号码441************321，住广东省博罗县******委会六岭小组，系该公司员工。委托代理人张静，女，汉族，1993年3月11日出生，公民身份号码441************101，住广东省龙川县***************，系该公司员工。被告李茂才，男，汉族，1981年9月12日出生，公民身份号码430************352，住湖南省安乡县************。原告可域酒店管理（深圳）有限公司惠州分公司与被告李茂才物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告可域酒店管理（深圳）有限公司惠州分公司委托代理人张静到庭参加诉讼，被告李茂才经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人辩诉意见原告起诉称，被告因购买位于惠州市惠城区江北18号小区佳兆业中心一期2栋05楼08房，与原告（为该物业的物业管理服务单位）签订了《前期物业服务协议》（以下简称“协议”）。协议第四条约定被告应于每月15日前交纳当月费用，商务公寓物业服务费按建筑面积人民币2.2元/月/㎡收取；物业服务费不包括公共用水电费用，公共用水、电费用（含公共照明、智能电子监控、安防设施、公共用水、自来水二次加及损耗费用等）另行分摊；物业服务费于本物业交付使用之日起计收。协议第十一条第（四）款约定，被告未按照本协议约定的收费标准及时间交纳相关费用的，每逾期一日收取欠费金额的千分之三的违约金。该物业已于2011年12月7日交付给被告使用，原告也一直按协议提供物业管理服务，根据协议约定及入伙通知书通知，被告应于2012年1月1日起向原告支付物业管理费等费用。但被告未按协议约定及时足额缴纳物业管理费。原告代缴的水费及公共分摊的水电费。就被告拖欠管理费及相关水电费一事，原告多次采取电话、发送短信、律师函、上门等方式催缴，但至今无果。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，给原告的日常经营造成严重影响。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定及合同约定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告支付自2018年1月起至2020年3月的物业服务费共计人民币2532.6元；二、请求法院依法判令被告向原告支付2018年1月起至2020年3月期间，共计27个月的公摊电费人民币549.7元及公摊水费人民币8.4元；三、请求法院依法判令被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至实际履行之日止产生的滞纳金，暂计算至2020年3月16日为人民币3011.1元；(以上合计人民币6101.7元)；四、根据证据目录第八条证据（民事判决书），现2019年1月至2020年3月管理费、公摊水费、公摊电费有增加。五、本案的诉讼费用由被告承担。被告李茂才未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，被告李茂才购买位于惠州市惠城区江北18号小区佳兆业中心一期二座508房，属商务公寓，建筑面积为42.62平方米。2011年12月24日，原告可域酒店管理（深圳）有限公司惠州分公司与被告李茂才签订《前期物业管理服务服务协议》，主要约定：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据协议向被告按月收取物业管理费用及分摊公共水电费等；被告依据协议向原告缴纳物业管理费用及分摊公共水电费等；物业服务费，业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，按交纳欠费总额的0.3%计收违约金；商务公寓管理费按照2.2元/月/平方米的收费标准收取；物业服务费于本物业交付使用之日起计收，物业交付指业主收到书面入住通知并在限定时间内办理入住手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理入住手续的，视为房屋已交付使用。因原告原因空置的房屋，按物业收费标准全额收取物业服务费；原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所有费用；被告违反协议，不按规定和时间缴纳管理费等有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每日3‰缴纳违约金。连续3期未交纳，按有关规定处理等。2011年11月26日，惠州灿荣房产有限公司向被告发出《佳兆业中心一期入伙兼房地产证办证通知》，通知被告入伙时间为2011年12月7日,被告于2011年12月24日签署入伙确认单、入伙资料确认表及钥匙领取签收表。被告从2018年1月15日开始未按约定缴纳物业服务费、公摊水电费，截至2020年3月15日，被告共拖欠原告物业服务费共计2532.6元、公摊电费549.7元、公摊水费8.4元。经原告多次催缴，被告仍未履行缴纳上述拖欠的费用，双方协商不成，原告遂将被告起诉至本院要求解决纠纷。以上事实，有原、被告的诉讼主体资格，《前期物业管理服务协议》、《佳兆业中心一期入伙兼房地产证办证通知》、入伙确认单、入伙资料确认表、钥匙领取签收表、收费通知单、欠费明细及庭审笔录在卷佐证。裁判理由及结果本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定和《物业管理条例》的规定缴交物业管理服务费用。本案中，原告与被告李茂才形成物业服务合同关系。被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告提供物业管理服务，被告李茂才作为该小区业主接受了原告提供的物业管理服务，负有向原告缴纳物业管理服务费的义务，被告未按协议履行缴费义务，应当承担违约责任。故原告要求被告李茂才支付2018年1月至2020年3月的物业管理服务费2532.6元、公摊电费549.7元、公摊水费8.4元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张滞纳金，因原、被告双方约定的滞纳金是对违约行为的一种惩罚，具有惩罚性，因此滞纳金应认定违约金。原、被告双方约定被告应在每月15日前履行交费义务，被告未能按时足额交纳物业管理服务费应按拖欠费用每日收取3‰的违约金（从拖欠之日起计算）。原告诉请被告未缴交的物业管理服务费按每日3‰计算违约金。物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该违约金的标准明显过高。故根据本案案情，该违约金的计算标准调整为：以当期应交物业管理服务费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且违约金总额不得超过拖欠物业管理服务费的30%即759.8元（2532.6元×30%）。被告未到庭参加诉讼视为放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题额解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告李茂才应在本判决生效之日起十日内向原告可域酒店管理（深圳）有限公司惠州分公司支付自2018年1月起至2020年3月的物业管理服务费2532.6元、公摊电费549.7元、公摊水费8.4元。二、被告李茂才应在本判决生效之日起十日内向原告可域酒店管理（深圳）有限公司惠州分公司支付物业管理服务费的违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理服务费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额最高不得超过759.8元）。三、驳回原告可域酒店管理（深圳）有限公司惠州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交25元），由被告李茂才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 李雄杰审 判 员 杨燕红审 判 员 陈希希二〇二〇年十一月十一日法官助理 谭友婷书 记 员 钟惠康