四川省盐边县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0422民初868号 原告：盐边县欣发物业管理有限责任公司，住所地：四川省盐边县桐子林镇红星小区******,统一社会信用代码：91510422597536376T。 法定代表人：杨明发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李黎，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：15104201210384895。 被告：刘琼，女，1972年2月26日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：杨阿的，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：15104201010443268。 原告盐边县欣发物业管理有限责任公司（简称欣发物业公司）诉被告刘琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法由田龙云担任审判长，与审判员胡高举、人民陪审员余顺成组成合议庭审理本案。因双方矛盾较大，合议庭多次组织双方进行调解未果，2020年6月22日被告申请追加所在小区XXXX小区业主委员会作为本案第三人参加诉讼，合议庭经过审查认为XXXX小区业主委员会对本案诉讼标的物业费既没有独立的请求权，与本案也没有法律上的厉害关系，XXXX小区业主委员会不符合本案必须参加诉讼的当事人，也不符合参加本案诉讼的第三人，合议庭遂于2020年8月18日裁定驳回了被告要求追加XXXX小区业主委员会为第三人的申请；被告收到本院裁定书之后，于2020年8月21日向本院提交上诉状，经本院释明驳回追加第三人的裁定不能上诉后，本院决定于2020年8月24日开庭审理，被告在开庭审理前申请本案审判人员回避，经本院院长决定，本案更换审判人员另行组成合议庭，由审判员严天洪担任审判长，与审判员沈馨、冯川东组成合议庭依法适用普通程序于2020年10月16日公开开庭进行审理，庭审中被告童应富提出要求法官冯川东回避的申请，经合议庭报告本院院长决定，不同意被告童应富的回避申请，由现在的合议庭继续审理本案。本院于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告欣发物业公司的委托诉讼代理人李黎、被告刘琼的委托诉讼代理人杨阿的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欣发物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2018年4月至2019年3月的物业服务费1700.16元；2.判令被告支付违约金3424.97元（暂计算至2020年5月18日）；3.案件受理费25元、律师代理费500元由被告负担。事实和理由：原告于2018年4月11日与被告所在的盐边县XXXX小区业主委员会签订了《XXXX小区（商住楼）物业服务合同》，双方约定合同履行期自2018年4月1日至2019年3月31日，物业服务费收费标准按房屋所有权证记载房屋建筑面积每平方米每月1元(其中三单元0.8元/平方米.月)收取，并约定业主于每个缴费周期起始日15日内按半年交纳,自未交纳之日起,每日按未付金额的0.3%支付违约金,如因业主未缴纳物业费,原告为追索物业费的相关费用(包括但不限于律师代理费诉讼费、材料费等)均由被告承担。原告按合同履行后，被告以种种理由拒绝交纳物业费，经原告多次向被告催交未果，从2018年4月至2019年3月共计拖欠的物业服务费1700.16元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘琼辩称，原告与被告所在小区盐边县XXXX小区业主委员会签订的《XXXX小区（商住楼）物业服务合同》是不合法的，该合同回避了本小区《业主管理规约》、《比选公告》和2018年4月15日本小区业主大会依法撤销业主委员会的事实，因此该服务合同是无效合同，被告依法不予认可。被告所在的盐边县XXXX小区同时存在两个独立的物业服务合同，分别管理二楼以上的住房和一楼市场，违反了一个小区只能有一个物业的规定；物业服务合同约定1元的收费标准是国家一级物业企业的服务费收费标准，却没有约定相应的服务内容，较之前的物业合同减少60%以上服务内容，还没有包括消防设施维护费和执勤登记等服务项目；物业服务合同还将消防设施设备排除在日常维护之外。原告的物业服务合同是业主委员会主任个人违背2015年3月17日盐边县XXXX小区选聘物业企业的比选公告的约定，独自代表盐边县XXXX小区业主委员会与原告签订排除业主主要权利的物业服务合同，是违法和无效合同，被告不予认可；同时认为原告约定的违约金过高，不应该予以支持。综上所述，原告的主张没有法律依据，依法应该驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告刘琼系盐边县桐子林镇XXXX小区**房屋所有权人，房屋建筑面积为141.68㎡。盐边县XXXX小区业主委员会2018年4月11日与原告盐边县欣发物业管理有限责任公司签订《XXXX小区(商住楼)物业服务合同》，约定履行期限2018年4月1日至2019年3月31日，物业服务费收费标准按房屋所有权证建筑面积住宅1元/平方米·月(三单元按0.8元)，物业服务费从合同生效之日起按半年交纳，业主于每个交费周期起始日15日内交纳，逾期未交纳的，原告催告业主在合理期限内交纳，仍未交纳的承担违约责任并按管理规约执行。2018年4月1日至2019年3月31日原告为盐边县XXXX小区提供了物业管理服务，被告未交纳2018年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，原告经张贴公告催要，被告至今仍以原告与被告所在小区签订的物业服务合同无效为由拒绝交纳。被告拖欠原告物业费1700.16元属实，但物业合同约定的违约金过高，按物业合同约定的缴费期分别计算逾期缴费时间并按6%的年利率其利息损失合计为190.27元（至2020年5月18日截止）;原告为了本次诉讼支付律师代理费500元。 另查明：由于盐边县XXXX小区刘琼等44位业主对原告与小区业委会签订的物业服务合同不认可，同时认为原告的服务也不到位，由此引发小区刘琼等44位业主不满并于2018年12月向本院提起诉讼，要求确认2018年4月11日盐边县XXXX小区业主委员会与原告签订的《XXXX小区(商住楼)物业服务合同》无效，经攀枝花市中级人民法院指定米易县人民法院管辖，米易县人民法院于2019年6月18日立案受理了被告刘琼等44位业主起诉欣发物业公司确认合同无效纠纷一案，经过米易县人民法院审理，于2019年10月28日作出了（2019）川0421民初794号判决，该判决驳回了被告刘琼等44业主的诉讼请求，被告刘琼等44位业主不服米易县人民法院的判决，依法提出上诉，攀枝花市中级人民法院于2020年3月25日立案受理，攀枝花市中级人民法院经过审理，于2020年4月29日作出（2020）川04民终294号民事判决，该判决依法驳回了被告刘琼等44位业主的上诉。 上述法律事实，有如下证据予以佐证： 1.原、被告的陈述； 2.原告提交的盐边县XXXX小区业主委员会2018年4月11日与原告签订的《XXXX小区(商住楼)物业服务合同》，物业费催收通知及张贴现场照片，米易县人民法院于2019年10月28日作出（2019）川0421民初794号判决书、攀枝花市中级人民法院于2020年4月29日依法作出（2020）川04民终294号民事判决书。 本院认为，盐边县XXXX小区业主委员会与原告欣发物业公司签订物业服务合同经过了米易县人民法院一审、攀枝花市中级人民法院二审审理均驳回了被告刘琼等44位业主要求确认盐边县XXXX小区业主委员会与原告欣发物业公司签订物业服务合同无效的诉讼请求。被告在本案的交费周期得到了物业服务，应当按物业服务合同的约定向原告交纳相应物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，本院依法支持原告要求被告支付2018年4月至2019年3月期间物业服务费1700.16元的诉讼请求；但由于原告在该服务期内的确有服务不到位的地方，由此引发了几十位业主的集体反对，加之原告在物业服务合同中约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，第三人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，应按合同约定的物业费支付时间分别予以计算，被告逾期交纳物业服务费给原告造成的利息损失才190.27元，所以其违约金最高不得超过利息损失的30%，即为190.27元＋190.27元×30%﹦247.35元；对律师代理费的诉讼请求，虽然物业服务合同中有约定，因原告在提供服务过程中的确有不尽如人意的地方，所以对律师代理费本院依法确定由原、被告各自负担一半。小区物业服务关系着每位业主的切身利益，业主按合同约定交纳物业服务费是物业服务企业生存的基本条件。尽管物业服务不能尽如人意，但按约定交纳费用却是每位业主在享受了物业服务后应尽的义务，以拒绝交纳服务费来表达对物业服务企业的不满，其行为违反了法律规定及合同的约定，应承担相应的法律后果。如业主认为物业服务有瑕疵，业主可通过业主委员会与服务企业进行沟通予以改进，业主也可以向住建局对物业公司进行投诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告刘琼于本判决生效后十日内向原告盐边县欣发物业管理有限责任公司支付2018年4月至2019年3月的物业服务费1700.16元； 二、被告刘琼于本判决生效后十日内向原告盐边县欣发物业管理有限责任公司支付违约金247.35元; 三、被告刘琼于本判决生效后十日内向原告盐边县欣发物业管理有限责任公司支付律师代理费250元； 四、驳回原告盐边县欣发物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判长  严天洪 审判员  沈 馨 审判员  冯川东 二〇二〇年十一月十日 书记员  李建兰