云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云3103民初1248号原告：芒市芒市镇松树寨村民委员会芒满村民小组。负责人：王岩喊凹，系该村民小组组长。委托诉讼代理人：封婧丹，云南太隆律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘德生，男，汉族，1959年1月12日生，住芒市。委托诉讼代理人：张义兰，云南春晖律师事务所律师，特别授权代理。原告芒市芒市镇松树寨村民委员会芒满村民小组（以下简称“芒满小组”）诉被告刘德生土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人王岩喊凹及其委托诉讼代理人封婧丹、被告刘德生及其委托诉讼代理人张义兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芒满小组向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告2007年7月1日签订的《集体土地承包合同》；二、判令被告支付自2012年4月29日起至全部租金支付完毕之日起的租金及违约金（2012年4月29日至2020年4月29日的租金、违约金合计1168156.35元）；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年8月20日，经德宏州人民政府德政复[2007]121文件批复，芒满小组18558平方米的土地变更为国有划拨土地，2008年9月12日，芒市人民政府向芒满小组颁发了国有土地使用权证书，2007年7月1日，被告以“何启林”的委托人的名义（实为被告）与原告签订了《集体土地承包合同》，合同约定：将原告位于德宏州防空办以北集体留用土地一宗承包给被告，面积约20亩，实为17.7亩，租赁期限50年，承包费用每增加5年增加1%的承包费，被告三个月内未支付承包金的，原告有权终止合同，并无偿收回承包土地及土地上所有的建筑物、构筑物，若因被告的原因造成原告提前终止合同的，被告应支付承包金额百分之三十的违约金，原告无偿收回该承包土地上的建筑物、构筑物。合同签订后，被告仅仅支付了2007年4月30日至2012年4月29日的部分租金500025元，之后经原告多次催促被告支付租金，被告都以各种理由拒绝支付，被告至今无偿占用原告的土地，综上所述，原告认为原告已经根据合同的约定，履行了合同的义务交付了土地，被告实际占用原告的土地，至今未支付2012年4月29日以来的土地租金，被告的行为已经构成违约，给原告造成了一定的经济损失，应承担违约责任，支付逾期未付的租金及违约金，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告刘德生辩称：一、本案的基本事实如下（一）合同生效时间与租金起算时间2007年2月，原告与答辩人开始商议预留地的承包租赁一事，双方商定租价5300元/亩，面积暂按20亩计，再垫付3400元的补偿金，初步商定在2007年4月签订合同，芒市镇农经站受芒市镇镇政府委托起草合同稿。2007年6月2日，原告村民大会通过把预留地出租承包给答辩人的议案；2007年6月17日，原告村干、议事小组等10多人开会商议答辩人承包租地的具体事项。会议决定：7月1日签订承包合同，租期五十年，租价每亩5300元，租金每五年交一次，第一轮（五年）从2008年1月1日开始到2012年12月31日止，每一轮租金在上一轮的基础上增加1%，面积不足20亩的部分用发改委家属区旁的地来增补。上述决定村干在群众大会上宣布过，群众没有意见。2007年7月1日，原告将农经站4月份起草的合同稿未做修改就打印了出来，双方都未细看就签了字。合同签订后，因原告迟迟没有拿到该宗地的所有权证，不能按合同第六条约定向答辩人提交相关资料，面积不足20亩的增补没有落实，土地不能交付。答辩人使用承包地还要在租金之外垫付补偿费等一系列问题，答辩人表示不愿承包了。2009年初原告找人多次来做答辩人的工作，说明租金先按18亩计算收取。答辩人最后答应还是承包，于2009年6月2日一次性付清了第一个五年的租金477000，并垫付了7950元的竹木、果树、甘蔗补偿费。一个月后，原告的村干找到答辩人说：村民的竹木、果树、甘蔗的补偿费还差15075元，你先拿给我们去补偿村民，寨子想办法再调增2亩地，补足合同上的20亩，租金最后结算，多退少补。2009年7月14日答辩人按原告的要求又支付了15075元。（二）第2-3轮的土地租金至今未交的缘由2012年11月（还未到第二个五年租金的交付时间），答辩人就被传讯，12月12日被拘留，之后被判了三年有期徒刑（服刑地在昆明），所以2013年未能如约交付第二轮租金。2016年4月，答辩人刑满回到芒市，就积极筹款履行合同义务。2016年4月18日，答辩人与承租地上的8个用地户，以及借钱给答辩人支付租金的人一起到原告奘房交付第二轮租金。原告说：群众要求增加租金后才能承包，交租金的事以后再说，之后答辩人多次与原告联系交付租金无果。2017年10月1日，答辩人与投资人字国能在村长王岩喊凹家的餐馆和村长王岩喊凹商量交租金的事，村长同意第二天下午去补交第二轮土地租金，同时预交下第三轮租金。次日下午3点，答辩人与投资人到约定的原告奘房，那里空无一人，给村长打电话询问，答复要等村干商量增加租金，此后答辩人多次询问都没有得到交付租金的确定消息。2019年1月16日，答辩人再次与原告村干、议事小组协商租金交付一事，双方同意每亩租价增加1700元，即从5300元/亩调为7000元/亩，此结果需等村干在村民大会上宣布后才可以实施。但商议后至今村干没有向村民宣布，答辩人多次询问原告何时可以交租金？后来村干答复：每亩租金要1万元才行。答辩人不能接受1万元/亩的租价，所以至今交不了租金。（三）原告的违约行为1、没有在签订合时将土地所有权的证明材料提供给答辩人，答辩人承包租赁土地的土地证等是在答辩人多次催促后，直到2007年底原告才去拿来的。2、未按合同约定的面积和时间交付土地，没有按合同第一条约定的面积交付土地，至今答辩人使用的土地仅为17.3亩；也没有按合同约定时间交付土地。答辩人承包的土地，政府在2005年就已经履行完了征地手续，支付了青苗补偿费，但土地一直由被征地村民在使用，地上种的有甘蔗、竹篷，果木等。还要再给村民支付补偿费，才能将土地交付给答辩人。由于村上没有钱支付给村民，原告迟迟不能交付土地，直到2009年才将土地陆续交付给答辩人，其中线四过家被征的4分地至今未交付。3、没有配合土地使用人办理建房的相关手续。这块土地规定用途是：商服和住宅。因此合同第六条第三项约定：“在承包方建设经营及使用过程中，配合协调处理与当地政府……土地、城建、水电等部门的相关事宜，所涉及的有关费用由承包方负责”。但原告不按合同约定配合建房户到城建部门办理准建手续，导致建房户损失了近200万元。4、拒绝收取答辩人按合同约定交付的土地租金。二、原告要求支付租金的请求已过诉讼时效原告在诉状里要求答辩人支付2012年4月29日至2020年4月29日的租金8988581.81元。不知这将近900万元的天价租金是如何计算出来的？根据原告所说的租金起算时间，及合同第五条“以后每五年支付一次承包金”的约定。第二轮的租金应在2012年1月31日前支付；第三轮租金应在2017年的1月30日前交付，到原告起诉时都已超过3年。原告说曾多次催促答辩人交租金，根本不是事实，因此，原告要求答辩人补交租金的请求已过诉讼时效。三、承包土地的第2-3轮租金是930699.35元双方商定第一轮的租价为5300元/亩，答辩人所承包的土地范围内村民线四过家的4分地，至今没有交付给答辩人，答辩人实际使用的面积仅为17.3亩。按原告实际使用的17.3亩计算，第一轮租金应为458450元，答辩人已交付的500025元，含垫付的补偿费41575元（村上拿去支付村民的地上种植物补偿）。根据合同第四条，租金每5年增加1%，第二轮（2013年1月1日-2017年12月31日）应交的租金为463034.5元；第三轮（2018年1月1日-2022年12月31日）应交租金为467664.85元，该承包土地的第2-3轮（自2013年1月1日至2022年12月31日）10年的土地租金合计为930699.35元。答辩人交清第一轮租金外垫付的41575元补偿费，应在后续租金中减除。四、若原告单方终止合同，应按合同约定承担违约责任。如原告坚持单方终止合同，应按照合同第九条赔偿答辩人方投入的资产价值，同时承担资产价值30%的违约金。综上所述，双方签订的合同，除少数文字有错外，是双方真实意思的表示，合法有效，应当继续履行。原告没有收到第2-3轮租金是事实，但并非答辩人不交，而是原告不愿意按合同约定的租价继续履行，违约不收取，答辩人不应支付违约金。恳请法庭查清事实，驳回原告不诚信的无理诉求。综合原、被告双方的诉辩意见，本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方在履行合同过程中是否存在违约情形？违约责任应如何认定？二、原告要求被告支付租金的诉讼请求是否已超过诉讼时效？三、涉本案的未付租金的金额应如何确定？原告芒满小组提交的证据如下：一、《集体土地承包合同》、《收据》、潞西市芒市镇松树寨村民委员会村民群众大会到会签到表复印件各一份，欲证明：1.原告与被告于2007年7月1日签订《集体土地承包合同》，2007年至2012年的租金533400元，被告于2009年6月21日支付租金484950元、7月14日支付租金15075元，尚有33375元租金未支付，2.根据合同的约定，被告未经原告同意逾期支付承包金超过三个月的每日按应承包金10%承担逾期滞纳金，并且原告有权终止合同并无偿收回土地及土地上的建筑物、构建物，3.2012年4月29日到至今的租金被告未支付。二、德宏州中级人民法院刑事判决书复印件一份，欲证明：1.被告虽然在合同中以受托人的名义与原告签订承包合同，但事实上就是被告自己的行为，2.被告在租赁合同的时候，已经知道租赁地面积17.7亩，并且被告租赁原告土地的目的是为了将该宗土地出卖给他人获取非法利益。经质证，被告对第一组证据中的承包合同的三性认可，对证明内容不认可，合同约定的交付租金的时间是签订合同之前，也在村民大会之前，因此，合同租金起算时间是错误的，合同中土地使用用途在合同中第三条中有约定，被告对土地的使用没有违反土地的约定，收据的三性认可，收据不能证明被告没有付清第一个五年的租金，恰恰说明被告支付的租金超过约定的数额；对第二组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，证明目的也不认可。本院认为，原告提交的证据均符合证据的三性原则，本院予以采信。被告刘德生提交的证据如下：一、1、《国有土地划拨决定书》复印件一份，欲证明：1.签发时间为2007年8月28日，2.土地用途为：住宅、商服；2、《国有土地使用权证》复印件一份，欲证明：1.颁发时间为2008年9月12日，2.土地面积为11811.1平方米。二、经被告申请，证人李某、龚某、杨某1、蒋某、方某、字国能、杨某2出庭欲证实：被告刘德生自2016年4月18日起，多次到原告处交付租金，但原告以需要增加租金拒收；证人杨某3出庭欲证实：原、被告当初约定的租价和租金起算时间，以及原被告曾在2019年初就增加租金协商一致，但最终原告没有履行；证人寸建洲、冯某出庭欲证实：原告违约不配合办理承租土地上的建房手续，导致与被告转租的用地户寸建洲、冯某、李晓春三家不能建房，损失严重。经质证，原告对被告提交的《国有土地划拨决定书》《国有土地使用权证》的真实性、合法性认可，对关联性不予认可。对证人李某、龚某、杨某1、蒋某、方某、字国能、杨某2的证人证言，认为证人与被告是从小一起长大的朋友或是与本案的审理结果有利害关系的人，证人所做的证言具有明显倾向性，时间、地点、内容几乎一致，仅有证人证言的口头供述并且大多数证言都是听到被告所说的，无其他证据支撑；所有证人均认为村长拒收被告的租金就是芒满村拒收被告的租金，但是，七位证人与村长交涉的时候，并不是村长的工作时间，既然不是工作时间，那么村长不能代表芒满全体村民作出是否接受刘德生租金的承诺，并且村长单方面接收刘德生的租金，没有召开村民代表大会，是违法行为，因此，村长没有理由接受被告的租金，在七位证人证言当中没有说明被告向芒满村交纳租金的具体细节，是补交租金还是增加租金，并不能当然认为被告已经准备好租金向原告交付，杨某3的证言当中说明了刘德生与原告就增加租金一事发生的时间是在2019年初，并不是七位证人证言所说的是2016年4月份，杨某3证人证言当中充分证明了原被告双方是先测量土地，对土地面积17.7亩没有争议，租金就是按照17.7亩来计算，先测量土地后签订租赁合同，并且测量土地是经过土地局、村上多次测量，被告明知并接受，关于寸建洲、冯某两位证人的证言，两位证人与芒满村没有签订过任何合同，芒满村没有义务帮助两位证人办理建房手续，两位证人所说的芒满村颁发的土地使用权证因违反法律规定而无效，作为国家机关单位及企事业单位退休的工作人员，应当具备土地使用权证应当由自然资源局颁发的基本常识，所以两位证人主张建房损失由芒满村承担的理由不成立。本院认为，被告提交的《国有土地划拨决定书》《国有土地使用权证》及证人李某、龚某、杨某1、蒋某、方某、字国能、杨某2、杨某3的证人证言，符合证据的三性原则，本院予以采信；证人寸建洲、冯某的证人证言，不符合证据的真实性原则，且与本案不具有关联性，本院不予采信。经庭审，本院确认本案的法律事实如下：2007年7月1日，刘德生与芒满小组签订《集体土地承包合同》，租赁承包芒满小组集体预留用地中的11811.1㎡（约合17.7亩），承包期为50年，每5年付一次承包费，并支付了第一个5年（2007年4月30日至2012年4月29日）的承包费共计500025元。合同约定：被告刘德生三个月内未支付承包金的，原告芒满小组有权终止合同，并无偿收回承包土地及土地上所有的建筑物、构筑物，若因被告的原因造成原告提前终止合同的，被告应支付承包金额百分之三十的违约金，原告无偿收回该承包土地上的建筑物、构筑物。合同签订后，刘德生在未办理任何土地出让手续的情况下，将该宗土地划片出让给12户群众【冯某、杨某1、寸建洲、戈志惠、龚某、罗虹芳、郎玉扁、段青、李晓春、赵燕琼、杨丽华（赵兴卓）、李某】，并收取12户群众购地款人民币3621800元（其中非法获利人民币3121775元）。2007年8月21日，经德宏州人民政府批复，决定将位于德宏州人民防空办东面的国有建设用地1.8558公顷（约合27.837亩）以划拨方式提供给芒满小组，作为被征收集体土地后的预留建设用地。2008年8月21日，芒满村民小组取得了该预留用地的《建设用地批准书》，同年9月12日，芒满小组为预留用地中的11811.1㎡办理了《国有土地使用证》。2012年12月12日，因刘德生涉嫌非法倒卖土地使用权罪被芒市公安局刑事拘留，2013年10月21日，芒市人民法院以刘德生犯非法倒卖土地使用权罪，判处刘德生有期徒刑五年，并处罚金人民币90万元，对违法所得人民币5393455元依法予以追缴。刘德生上诉后，2014年5月13日，经德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2014）德刑终字第4号刑事判决书判决：刘德生犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币60万元（刑期自2013年9月25日起至2016年8月19日止）；对刘德生违法所得3121775元依法予以追缴。2016年刘德生刑满释放后，自2016年4月18起，多次联系原告协商交纳租金事宜，原告欲增加租金，因双方对后续租期内的租金（2012年4月30日后的）数额协商未果，故至今被告未向原告交纳租金。现原告认为，被告未按合同约定（每五年支付一次承包金，每次支付下一个五年的承包金总额，时间为头年的1月30日前）向其支付承包金，且经多次催收未果，被告的行为已经构成违约，应向原告承担违约责任，并支付逾期未付的租金及违约金，故诉至法院请求判令：一、解除原、被告双方于2007年7月1日共同签订的《集体土地承包合同》；二、由被告向原告支付自2012年4月29日起至全部租金支付完毕之日止的租金及违约金（截至2020年4月29日的租金、违约金合计1168156.35元）；三、本案的诉讼费由被告承担。另，2020年7月24日，案外人（申请人）段青、杨某1、李某以原告芒满村民小组向申请人发放过《土地使用证》，且本案的审理结果与申请人具有利害关系为由，向本院提出申请，要求作为本案第三人参加本案诉讼，2020年7月28日本院作出（2020）云3103民初1248号民事裁定书予以驳回。2020年8月25日，案外人（申请人）朗玉扁、戈志惠、杨丽华、赵燕琼以原告芒满村民小组向申请人发放过《土地使用证》，且本案的审理结果与申请人具有利害关系为由，向本院提出申请，要求作为本案第三人参加本案诉讼，2020年8月26日本院作出（2020）云3103民初1248号民事裁定书之一予以驳回。本院认为，原告关于解除合同的诉讼请求，原、被告双方在《集体土地承包合同》中约定的租赁期限为五十年，已违反法律的强制性规定,应根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”，对双方约定的租赁期限超过二十年的部分无效予以确认外，其他内容均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故合同真实合法有效，双方应按照合同约定履行相应的合同义务，但合同对承包土地的面积表述模糊，应以实际面积（11811.1㎡）予以确认。被告关于每亩土地每年的租金应为5300元的答辩主张，被告无相应证据向本院提交予以证实，本院不予采信。2016年4月至今，双方即因在履行合同过程中不能达成一致意见，导致被告至今未能向原告交纳租金（原告拒按合同约定收取），《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，故本院对原告解除合同的诉讼请求予以支持。被告主张原告关于租金的诉讼请求，已超过诉讼时效的答辩意见，本院认为，被告未向原告支付后续租金（2012年4月30日的）的事实持续存在至今，故本院对该答辩意见不予认定支持。原告关于由被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院认为，被告未按合同约定向其足额支付在第一个五年的租金（533400元），即已构成合同违约，另，被告亦未按合同约定在2012年1月30日前向其交纳第二个五年的承包费及按合同约定交纳后续第三个五年的租金，且2014年5月13日，经（2014）德刑终字第4号刑事判决书判决确认被告刘德生已将涉案的承包土地部分用于非法倒卖，但原告均怠于按照合同约定及时通过诉讼程序主张自己的合法权益（解除合同或及时主张承包费、违约金），且本案诉讼中，原告对被告违约给其造成的经济损失数额，未能向本院提供证据予以证实，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故本院对原告关于租金的诉讼请求予以部分认定支持464362.2元【（533400元-500025元）+533400元×101%÷5年×4年（自2012年4月30日至2016年4月29日止）】，对原告关于由被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告芒市芒市镇松树寨村民委员会芒满村民小组与被告刘德生于2007年7月1日共同签订的《集体土地承包合同》。二、由被告刘德生向原告芒市芒市镇松树寨村民委员会芒满村民小组支付土地租金人民币464362.2元，限于本判决生效之日起十日内一次性付清。三、驳回原告芒市芒市镇松树寨村民委员会芒满村民小组其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15313元，由原告负担9313元（已预交），由被告刘德生负担6000元，限于本判决生效之日一次性向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  包广科人民陪审员  段生刚人民陪审员  金庆华二〇二〇年十一月二十日书 记 员  王陈纤