贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7616号上诉人（原审被告）：熊雪，女，汉族，1989年5月2日出生，现住贵州省毕节市七星关区（户籍地：贵州省毕节市七星关区）。被上诉人（原审原告）:毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑**团**。统一社会信用代码：915205000720328293。法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：顾菊荣。上诉人熊雪因与被上诉人毕节市新进物业管理有限公司（以下简称：新进物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9909号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人熊雪的上诉请求：一、撤销原审判决并依法改判上诉人只承担50%的物业服务费；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点即符合相关法律规定，也为一审判决认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。具体表现在：一审判决只认定了新近物业公司在小区公共设施设备损坏未及时维修，但并未查实新近物业公司带头破坏消防设施正常使用，上诉人所在楼层消防箱无法使用造成的安全隐患，以及证据中一号楼4单元楼下排污井打开长时间未盖好，未立警示牌等造成的安全隐患。不开展物业管理服务满意率调查、《业主手册》前期物业服务协议规定：“每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率不低于70％。”实际上，新近物业公司从未开展过服务满意率调查，既违反了相关规定，也反映了其对自身物业服务水平不自信，回避现实的态度。3.新近物业从2017年进入中鼎华城小区服务以来，对中鼎华城小区的保安亭长期无人值守，外来人员随意进入小区散发小广告，上门推销产品，楼梯出现脏乱差，绿化养护不到位，消防设施损坏等，至今未做完善处理。综上，被上诉人存在明显的先违约，一审法院判决事实不清，证据审查不足，漠视弱者的合法权益，存有偏袒（偏袒在一申判决的诉讼费上就是体现）。请二审法院认真查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人新进物业二审答辩称:原判认定事实清楚，证据充分，上诉人所提上诉请求明显不能成立，我公司已承担20%责任，请求二审维持原判。新进物业公司一审诉讼请求:1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币2,288.00元，欠费明细如下：从2019年1月1日起至2020年4月30日，共16个月的物业服务费；2、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定以下事实：2015年11月4日，原告与贵州中鼎华城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为贵州中鼎华城房地产开发有限公司开发建设的中鼎华城楼盘提供物业服务，物业服务的收费标准为住房每月每平方米1.3元，商铺为每月每平方米2.5元等条款。被告购买了中鼎华城1号楼2单元202号房屋，房屋建筑面积为110.04平方米，经核算，从2019年1月1日至2020年4月30日期间，被告熊雪未交纳的物业服务费为2,288.83元（110.04平方米×1.3元/月/平方米×16个月）。原告在涉案小区履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。一审法院认为：根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”本案中，贵州中鼎华城房地产开发有限公司系涉案住宅小区的建设单位，其与原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告及该住宅小区内的住户（或业主）均应当全面履行该合同。被告系该小区业主，原告与贵州中鼎华城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经审查，涉案物业管理方面的确存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任。故对原告主张被告支付物业管理费2,288.00元的诉请，本院支持1,831.06元（2,288.83元×（1-20%）=2,621.22元），其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告熊雪于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1,831.06元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告熊雪负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一审根据被上诉人物业服务瑕疵，由其承担20%责任是否妥当，上诉人所提只承担50%物业服务费的请求是否成立。经查，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，贵州中鼎华城房地产开发有限公司系涉案住宅小区的建设单位，其与被上诉人签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。上诉人系该小区业主，被上诉人与贵州中鼎华城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人已依约履行了合同义务，上诉人应当按照约定支付物业服务费。对于被上诉人服务是否存在瑕疵和服务不到位问题，经一审查明，涉案小区在物业管理方面的确存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题，但其履行了合同约定的大部分义务，一审综合全案及双方举证情况，根据以上法律规定，由被上诉人承担20%的责任并无不当，上诉人所提被上诉人应承担50%责任的理由不能成立，与被上诉人提供服务的客观事实不符，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人熊雪负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年十一月二十六日书记员 宗航程