湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘10民终1827号 上诉人（原审第三人）：桂阳县安兴投资有限公司，住所地湖南省桂阳县。 法定代表人：李军，该公司经理。 委托诉讼代理人：何良开，湖南志浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂阳县国有资产经营中心，住所地湖南省桂阳县蔡伦北路**。 法定代表人：李忠林，该中心主任。 委托诉讼代理人：何淑贞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。 原审被告：罗平，男，1979年11月30日出生，汉族，住湖南省衡南县。 原审被告：王巧文（系罗平之妻），女，1980年9月15日出生，汉族，住湖南省衡南县。 原审被告：罗乙生（系罗平之父），男，1955年4月16日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原审被告：曹芝翠（系罗平继母），女，1958年8月12日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 上诉人桂阳县安兴投资有限公司（以下简称安兴公司）因与被上诉人桂阳县国有资产经营中心（以下简称国有资产中心），原审被告罗平、王巧文、罗乙生、曹芝翠金融借款合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 安兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国有资产中心关于登记在安兴公司名下的房产（位于桂阳县城关镇环城西路延伸段与蒙泉交叉口的**-101、6栋-101房产，桂阳县不动产权第0001115、0001116）拍卖、变卖后，其在担保范围内享有优先受偿权的诉讼请求，或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。安兴公司与罗乙生签订的《宝迎小区门面认购协议书》是作为借款的担保错误，也没有正确认定房屋买卖与抵押登记时间的先后顺序和效力。二、安兴公司已通过人民法院中心取得涉案5栋-101、6栋-101房屋的所有权，拥有物权，国有资产中心无权对该房屋主张优先受偿权。三、罗乙生贷款抵押的其他房屋价值，足以抵偿国有资产中心的贷款本息。五、国有资产中心主张抵押权已超过诉讼时效，应不受法律保护。六、消费者交付房款后，其享有的物权期待权，优先于建设工程价款、抵押权和其他债权，对其所购的房屋享有的权益，应当优先保护。 国有资产中心辩称，一、安兴公司一审的地位是第三人，并非本案的主债务人，安兴公司在获得5栋-101、6栋-101房屋时，国有资产中心的抵押权仍然合法有效。被上诉人在办理抵押登记时，抵押房产无任何权利瑕疵，且安兴公司明知该房产具有权利瑕疵时仍然强行将房屋过户到公司名下，不能以此对抗国有资产中心的抵押权。二、不动产以登记作为物权的生效要件，合同所形成的只是债权，安兴公司即使在国有资产中心办理在建工程抵押时签订了《认购协议》，安兴公司所取得的仅是债权，且安兴公司并未办理预告登记，不能对抗国有资产中心已经办理了抵押登记的抵押权。三、抵押权作为国有资产中心的法定权利，不能因房产价值而否认国有资产中心的权利。四、物权法第202条所规定的行使抵押权的时限仅仅在主债务人、抵押人提出时才适用，且一审未提出的，二审不予保护。而安兴公司作为本案的原审第三人，并非本案主债务人，也非本案的抵押人，无权要求适用物权法第202条。五、关于安兴公司所说的“消费者交付房款后，其享有的物权期待权，优先于建设工程价款、抵押权和其他债权，对其所购的房屋享有的权益，应当优先保护”，这种情况仅仅适用于生活住房，而本案涉案房屋均为商铺，不应当适用最高院消费者交付房款的情形。 罗乙生、曹芝翠述称，本案的事情与罗乙生、曹芝翠无关。罗乙生借安兴公司的借款本金750万元左右，利息还了600多万元，双方之间在湖南省高院也打了官司，安兴公司现在已经过户了罗乙生7600多个平方的商铺。一审判决涉案房屋抵押给国有资产中心是正确的，罗乙生与安兴公司没有买卖房屋的关系，只是借贷关系。 罗平、王巧文未参加法院组织的询问，未作陈述。 国有资产中心向一审法院起诉请求：一、请求法院判令罗平、王巧文、罗乙生、曹芝翠共同偿还国有资产中心借款本金10,000,000元，支付利息1,152,666.67元、逾期利息7,945,800元（正常利息按月利率9.5‰从2013年2月8日计至2014年2月7日，逾期利息按月利率11.4‰从2014年2月8日计至2019年10月31日），本息合计19,098,466.67元，后期逾期利息计至清偿之日止；二、判令罗乙生提供抵押担保的房产（位于桂阳县城关镇环城西路延伸段与蒙泉交叉口的**************-101、-201、-301、-302、-303、-304号房产所有权，桂阳县房权证城区字第00**5782、00055776、00055779、00055777、00055780、00055775、00055778、00055773、00055781、00055774号）拍卖、变卖后，国有资产中心在担保范围内享有优先受偿权；三、判令登记在安兴公司名下的房产（位于桂阳县城关镇环城西路延伸段与蒙泉交叉口的5栋-101、6栋（位于桂阳县城关镇环城西路延伸段与蒙泉交叉口的**-1016）拍卖、变卖后，国有资产中心在担保范围内享有优先受偿权；四、本案诉讼费由罗平、王巧文、罗乙生、曹芝翠负担。 一审法院认定事实：2013年1月16日，罗平以承包工程为由向原信用社申请贷款1000万元，罗平的配偶王巧文，抵押人罗乙生，罗乙生的配偶曹芝翠在《桂阳县农村信用合作联社贷款面谈记录》及《还款承诺书》上签名确认，愿共同对该笔借款承担还款责任，并保证不以任何理由拒绝履行。2013年2月27日，罗平与原信用社签订《个人贷款合同》，合同约定借款金额为1000万元，借款期限为12个月，借期内利息为月利率9.5‰，逾期利息利率在原借款利率基础上加收20%。同日，罗平为债务人，罗乙生为抵押人，原信用社为抵押权人，三方签订了《最高额抵押合同》，罗乙生自愿以位于桂阳县城关镇环城西路延伸段与蒙泉交叉口的在建工程做最高额抵押，为上述债务提供抵押担保，抵押担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息等，并在桂阳县房管局办理了在建工程抵押登记。当日，原信用社依约向罗平发放贷款1000万元。2014年5月30日，罗乙生的在建工程完工后，罗乙生与原信用社办理了在建工程转现房抵押登记手续（桂阳县房他证城区字第000138**），房屋所有权证号为：00055780、00055775、00055778、00055773、00055781、00055774号，房屋栋号：5栋-101、-201号、6栋-101、-201号、7栋-101、-201、-301、-302、-303号、8栋-101、-201、-301、-302、-303、-304号（共15号房产）。2016年12月28日，为推进湖南桂阳农村商业银行股份有限公司的组建工作，桂阳县人民政府指定国有资产中心为受让方，与原信用社签订了《置换不良贷款债权协议书》，原信用社将包括罗平贷款1000万元在内的3亿元贷款债权及其滋生的从权利置换给了国有资产中心。2019年7月5日，国有资产中心向罗平发出债权转移并催收通知，要求罗平于2019年8月5日前将所欠债务向国有资产中心清偿，罗乙生在《债权转移并催收回执》上签字：“罗乙生代”。罗平自2013年2月7日收取1000万元贷款后，未按合同约定支付利息，亦未偿还本金。截止2019年10月31日，罗平共欠国有资产中心本金1000万元，借期内利息1,140,000元（1000万元×9.5‰×12个月），逾期利息7,831,800元（1000万元×11.4‰×68.7个月），合计18,971,800元。 另查明，2012年7月6日开始，罗乙生因开发宝迎小区缺乏资金，先后共向安兴公司或该公司股东融资借款1700余万元，双方并签订了《宝迎小区门面认购协议书》作为借款的担保，该协议约定安兴公司同意认购位于环城西路延伸段（宝迎小区）从北至南壹至捌栋的临街从地面算起二楼的所有门面，门面面积约为8000平方米（最终以实测面积为准），但双方未就上述门面办理预告登记。2014年2月28日，桂阳县宝迎小区住房及门面整个工程建成后罗乙生未能偿还第三人借款，罗乙生遂与安兴公司签订了《房屋买卖合同》，约定将宝迎小区二楼（（地面以上为**，同属门面）从北往南的****以三楼住房栋数为参照）范围内的门面出卖给安兴公司，出卖房屋面积约7500平方米，具体面积按房产管理局实测面积为准，双方仍未就上述门面办理预告登记。2014年10月30日，安兴公司向该院提起诉讼，请求确认与罗乙生之间的《房屋买卖合同》合法有效，该案经一审、二审审理，二审终审判决确认《房屋买卖合同》有效，判决生效后，罗乙生不服判决提出申诉，湖南省高级人民法院将该案判决撤销后发回该院重审，该院重审后于2019年10月10日作出（2019）湘1021民初712号民事判决书，仍认定安兴公司与罗乙生签订的《房屋买卖合同》有效。罗乙生不服，提起上诉，2020年2月13日，郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终4233号民事判决书：驳回上诉，维持原判。早在2017年8月3日，安兴公司依据原生效的郴州市中级人民法院作出的（2016）湘10民终26号民事判决书，办理了位于桂阳县城关镇环城西路延伸段与蒙泉交叉口的1-6栋-101共6套房产过户登记手续，权利人为安兴公司，其中包含原信用社与罗乙生与已于2014年5月30日设置了抵押权的5栋-101（不动产权证号为001115）、6栋-101房产（不动产权证号为001116）。因此，就本案案涉房产，国有资产中心办理在建工程抵押登记的时间为2013年2月27日，办理在建工程转现房抵押登记的时间为2014年5月30日，安兴公司办理房屋产权转移登记手续时间为2017年8月3日。 一审法院认为，本案系金融借款合同纠纷，原信用社与罗平签订的《个人贷款合同》，与罗乙生签订的《最高额抵押合同》，罗乙生、王巧文、曹芝翠向原信用社出具的《还款承诺书》，均是各方当事人经自愿协商后达成的真实意思表示，应受法律保护，各方当事人均应按合同履行义务。原信用社已依约向罗平发放1000万元贷款，罗平应依约如期偿付贷款本金及利息。罗乙生、王巧文、曹芝翠作为连带债务人，应承担共同还款责任，国有资产中心从原信用社受让该债权后，要求罗平、罗乙生、王巧文、曹芝翠偿还借款本息的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。 本案的争议焦点在于原信用社与罗乙生就案涉房产5栋-101（桂阳县不动产权第001115）、6栋-101（桂阳县不动产权第001116）所签订的《最高额抵押合同》是否有效以及登记所有权人即安兴公司能否对抗原信用社及国有资产中心的抵押权的问题。本案中，原信用社与罗乙生于2013年2月27日签订了《最高额抵押合同》，该抵押合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方于当日就案涉抵押房产办理了在建工程抵押登记，又于2014年5月30日办理了在建工程转现房的抵押登记，该抵押登记手续形式合法，手续完备，抵押合同已经成立，合法有效，国有资产中心对抵押物享有抵押权。对于其中的抵押房产5栋-101,6栋-101，安兴公司虽然于2012年7月5日与罗乙生签订了《宝迎小区门面认购协议》，但该协议的签订并不表明罗乙生与安兴公司发生了真实的房屋买卖合同关系，此时，双方实为借贷关系，该门面认购协议只是为借款担保履行而签订，而且双方并未就上述房产进行预告登记，不能对抗善意他人与罗乙生就上述房产发生交易或设置抵押。而原信用社属于善意他人，其于2013年2月27日与罗乙生设置在建房屋抵押权，并在房管部门办理登记，进而于2014年5月30日又办理了在建工程转现房的抵押登记，该登记具有公示效力，可以对抗任何他人。及至2014年2月28日，罗乙生因不能履行还款义务，与安兴公司签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，法院生效判决已确认该合同合法有效。但该房屋买卖合同所涉房产已于2013年2月27日设置抵押，应优先满足抵押债权的实现。即便安兴公司于2017年8月30日对抵押房产取得所有权，仍然不能对抗原信用社及国有资产中心所享有的抵押权。这是抵押登记行为具有公信力的必然要求，亦是双方签订抵押合同的意义所在，受法律保护，双方的抵押合同未解除，抵押登记未注销，那么抵押期间抵押合同始终有效，国有资产中心对抵押物始终享有抵押权，不影响抵押权人以该抵押物优先受偿的权利。故，罗乙生与安兴公司就案涉房屋5栋-101、6栋-101的纠纷虽有另案生效法院判决确认双方买卖合同有效，但国有资产中心基于担保物权而享有的优先受偿权不受影响。安兴公司如果因为国有资产中心对抵押房产行使优先受偿权而造成损失，其可以另行要求罗乙生赔偿。安兴公司提出本案已过诉讼时效，经该院查明，2019年7月5日，国有资产中心向罗平催收借款，作为连带债务人的罗乙生在《债权转移并催收通知回执》上签名确认，且在庭审过程中罗乙生也明确表示愿意偿还国有资产中心借款本息，故本案未过诉讼时效。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告罗平、罗乙生、王巧文、曹芝翠在本判决生效后十日内偿还原告桂阳县国有资产经营中心借款本金10,000,000元，借期内利息1,140,000元，逾期利息7,831,800元，本息合计18,971,800元（利息暂算至2019年10月31日止，后期按月利率11.4‰计至清偿之日止）；二、如被告罗平、罗乙生、王巧文、曹芝翠未能按上述期限履行还款义务，原告桂阳县国有资产经营中心有权就位于湖南省桂阳县城关镇环城西路延伸段与蒙泉交叉口的5栋-201号、6栋-201号、7栋-101、-201、-301、-302、-303号、8栋-101、-201、-301、-302、-303、-304号的抵押房产享有优先受偿权；三、如被告罗平、罗乙生、王巧文、曹芝翠未能按上述期限履行还款义务，原告桂阳县国有资产经营中心有权就已登记在第三人桂阳县安兴投资有限公司名下，位于桂阳县城关镇环城西路延伸段与蒙泉交叉口的5栋-101、6栋，位于桂阳县城关镇环城西路延伸段与蒙泉交叉口的**-101产经营中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费68,195元，减半收取34,098元，由原告桂阳县国有资产经营中心负担1098元，被告罗平、罗乙生、王巧文、曹芝翠负担33,000元。” 二审中，国有资产中心提交了一份证据：桂阳农村信用社扣罗平账户利息的清单，拟证明2017年12月5日、2017年12月21日扣罗平利息12.58元、0.01元，该清单上的客户经理张某某、主客户经理李某某、第一责任人杨某某均是原信用社的人。安兴公司质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是照片，不能证明实际扣款以及扣的哪笔款项，从扣款时间上看也早已超过诉讼时效，本案诉讼时效在2016年2月7日就已届满。罗乙生质证认为，罗乙生对该证据不清楚，但是其已支付几百万利息。本院认证如下：该清单不符合单位出具的证据的形式要件，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：国有资产中心对案涉的位于桂阳县城关镇环城西路延伸段与蒙泉交叉口的5栋-101、6栋-101的抵押房产是否享有优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”本案中，安兴公司于2012年7月5日与罗乙生签订《宝迎小区门面认购协议》，双方仅就案涉房产达成购买意向，该协议属于预约合同的性质，双方并未实际形成房屋买卖的合同关系。至2014年2月28日，罗乙生与安兴公司签订《房屋买卖合同》，以罗乙生向安兴公司所借款项为购房款，双方才正式形成房屋买卖合同关系。双方签订《房屋买卖合同》后，安兴公司未对案涉房产办理预告登记或物权转移登记，安兴公司基于2014年2月28日签订《房屋买卖合同》享有的合同债权不能对抗国有资产中心于2013年2月27日已经登记设立的抵押权。因此，国有资产中心享有对案涉房产的优先受偿权。虽然已生效判决确认案涉房屋的买卖合同有效，但是该判决不影响国有资产中心对案涉房屋抵押权的行使，安兴公司可依据《房屋买卖合同》要求罗乙生承担相关的违约责任。2019年7月5日罗乙生签收《债权转移并催收通知回执》，且罗乙生未提出诉讼时效抗辩，在庭审过程中也明确表示愿意偿还国有资产中心借款本息，因此本案未过诉讼时效。 综上所述，安兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人桂阳县安兴投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 肖露华 书 记 员 梁 艺 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。