重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初4336号原告：李雨洁，女，1999年9月12日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：向亚琼（系李雨洁之母），1968年6月21日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：向涛，重庆东龙律师事务所律师。被告：秦小兰，女，1978年9月9日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：王秀英，重庆天宇三星律师事务所律师。原告李雨洁与被告秦小兰租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雨洁的委托诉讼代理人向亚琼、向涛，被告秦小兰的委托诉讼代理人王秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雨洁向本院提出诉讼请求：判决被告秦小兰支付违约金16000元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告委托其母亲向亚琼将丰都县三合街道河北路12号2号门面出租给被告经营，租期3年，从2018年5月22日至2021年5月1日止。2020年4月22日，被告没有按约定交纳第三年房租，经原告多次催交房租，被告于2020年5月23日到丰都县公安局城西派出所要求协调不租赁原告房屋，后于5月25日将其租用的门面钥匙强行交给原告。原告发现门面的玻璃门和柜子已被被告损坏。被告视合同于不顾，恶意违反协议，给原告造成损失。被告秦小兰辩称，1、原告主体不适格。被告是与向亚琼签订的房屋租赁合同，没有与李雨洁签订合同。2、原告不诚信经营，在同一地理位置，被告所租的门面比邻排的产门面小几个乃至十多个平方米，但租金却比其他门面高。3、在今年疫情期间，除超市外，其他门店均不能正常营业。4、《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定，租户免3个月租金，但原告不同意这一要求，没有实行租金减免政策。5、今年的新冠肺炎疫情属于不可抗力的情形，其导致合同不能履行，根据租房协议第十一条约定，被告不承担任何责任。6、在租赁房屋期间，被告向原告反映房屋漏水，原告不理不睬。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：向亚琼与李雨洁系母女关系。坐落于重庆市丰都县三合街道河北路**附**门面的登记所有人为李雨洁。李雨洁因系在校大学生，不便出租其门面，特委托其母亲处理其门面的出租事宜。2018年5月22日，向亚琼以自己名义与与秦小兰签订《门面出租协议》。该协议约定：向亚琼将丰都县三合街道河北路12号附2号门面出租给秦小兰；出租时间为3年（自2018年5月22日起至2021年5月21日止）；第一年租金66000元，第二年租金68000元，第三年租金7万元；签订协议当天付第一租金，第二、三年租金于到期前30天付清第二年全部租金；若未按时交付租金，则保证金不予退还；签订协议时须交纳保证金2000元；合同期满，应保证门面的设备完好，若违反，则从保证金中扣除；若有一方违约，违约方向守约方支付全年租金20%的违约金等内容。向亚琼于签订协议的当天，收到秦小兰支付的第一年租金66000元及押金2000元。秦小兰以新冠肺炎疫情影响，于2020年4月10日要求向亚琼减免三个月租金，向亚琼只同意免除部分租金，协商未果。同年5月19日秦小兰决定不再继续租赁门面，5月20日秦小兰以微信方式，向出租人向亚琼发出解除《门面出租协议》通知书。该通知书说：解除原因，系因市场和疫情，每月损失上万元，已负债累累；解除方式，从2020年5月22日解除双方之间的租赁合同，你于5月22日收回房屋，我愿意承担法定违约金，你将疫情3个月租金减免，保证金退还我；在5月22日书面回复我，如不回复，视为接受我方违约解除合同的内容，并视为已于2020年5月22日交门面交给了你。向亚琼回复秦小兰：在房屋租赁期内你单方解除租赁合同，那就没有免租一说了；既然你要单方面解除租赁关系，就应该按照合同约定的方式承担违约责任。其后，秦小兰在丰都县三合街道东升路10号另行租赁门面继续经营。2020年5月24日秦小兰因与向亚琼因门面租赁问题，未能协商一致，向丰都县公安局城西派出所报警。该派出所以该案属于民间纠纷，并经双方当事人同意，于同年5月25日将该纠纷移送驻所人民调解工作室进行调解。当日，该工作室进行调解，向亚琼要求秦小兰归还柜子及恢复玻璃门，但秦小兰认为柜子及玻璃门等物件系其向前一个承租人购买，属于自己所有。双方协商未果，公安机关告知其通过法律程序解决。2020年5月26日秦小兰将门面钥匙交给了向亚琼。在庭审中，李雨洁变更诉讼请求为：要求秦小兰支付违约金14000元。上述事实，有当事人陈述、常住人口登记卡、房地产权证、门面出租协议、照片、聊天记录、情况说明、案（事）接报回执、案件移送调解书、人民调解简单案件登记表等证据在案佐证，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点：一是李雨洁的主体是否适格；二是秦小兰单方解除《门面出租协议》是否承担违约责任。现本院就上述焦点进行评析。李雨洁的主体是否适格问题。本案出租门面确系李雨洁所有。李雨洁委托其母亲向亚琼处理出租事宜，符合家事代理的情形。且在本案中，李雨洁也认可其母亲向亚琼的代理行为。因此，李雨洁享有其母亲与秦小兰所签订的《门面出租协议》的权利义务，具有本案的主体资格。秦小兰辩称李雨洁主体不适格的主张依法不成立，本院对该主张不予采纳。秦小兰单方解除《门面出租协议》是否承担违约责任的问题。双方当事人履行《门面出租协议》已经两年了，还剩一年租期。在今年5月22日秦小兰单方解除协议，并以行为表示不履行协议，应认定其存在违约行为。但是否应承担违约责任呢？秦小兰单方解除《门面出租协议》的理由主要有两点：一是在今年新冠肺炎疫期期间，生意不好做，经营困难，根据中央有关部门印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，出租人应减免三个月租金而向亚琼不同意减免；二是涉案门面的房租比相邻门面的租金都要高。私人的门面出租，其租金的增加或减少，政府只是鼓励而已,具有指导性。私人的门面租金的减免，应由出租人与承租人自行协商，在双方自愿一致的情形下进行解决，任何一方都不能强行要求对方进行租金减免。在新冠肺炎疫情的影响下，全国各行各业均受到一定影响，但在秦小兰单方解除协议之时，即在2020年5月22日，新冠肺炎疫情已基本过去，当地生产生活及居民消费已基本恢复。虽然新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，但对双方所签订的《门面出租协议》的履行影响较小。秦小兰在单方解除协议后，又在同一县城其他地方租赁门面继续经营，表明新冠肺炎疫情并没有导致秦小兰达到无法经营的地步。故秦小兰提出的以新冠肺炎疫情影响而解除《门面出租协议》的理由不成立。涉案门面租金的高低，是出租人与承租人自愿协商的结果。如果要降低门面租金，也只能是双方协商处理。如果协商不成，则任何一方均不得单方改变租金数额。《门面出租协议》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于有效协议，双方当事人均应严格遵照履行。故秦小兰提出的以租金过高而解除协议的理由也依然不成立。因此，秦小兰存在违约行为，应当承担违约金。按《门面出租协议》的约定，按年租金20%的比例计算违约金，其应承担的违约金为14000元（7万元×20%）。李雨洁在庭审中变更违约金数额为14000元，本院予以确认。但秦小兰预付的押金2000元，应予以抵扣，现还应支付违约金12000元。综上所述，李雨洁请求秦小兰支付违约金的理由成立，其诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告秦小兰于本判决生效后三日内支付原告李雨洁违约金12000元（已扣除押金）；二、驳回原告李雨洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由原告李雨洁负担25元（已预缴100元），被告秦小兰负担75元。本判决为终审判决。审 判 员 黄宗平二〇二〇年十一月二十四日法官助理 黄政鑫书 记 员 付诗祺