江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初3380号原告：徐红，女，汉族，1977年8月2日生，于都县人，住于都县。委托代理人；康忠，江西至中律师事务所律师，特别授权。被告：袁辉，男，汉族，1983年11月28日生，于都县人，住于都县。此地址确认为送达地址。原告徐红与被告袁辉房屋租赁纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐红的委托代理人康忠、被告袁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐红向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年12月20日签订的《店面租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付尚欠租金7000元；3、依法判令被告赔偿原告将房屋恢复的支出10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉求，要求被告支付2020年9-10月的租金7000元。事实和理由：2017年12月20日，原、被告签订《店面租赁合同》，合同约定原告将位于于都县间店面出租给被告使用。租赁期限为3年，自2017年12月20日至2020年12月20日止，租金每月为3500元。同时合同约定被告如要动该墙体，退租时要恢复原貌，费用由被告承担。在原告依约将店面租赁给被告使用后，被告将原告店铺与旁边店铺相邻的墙体及店铺门口的玻璃门拆除。2020年2月份被告以“新冠××”疫情影响其生意为由拒交当月房租，同时被告在2020年8月底临时通知原告表示不再租店铺，并拒绝缴纳8月费的房租，之后便搬离了原告店铺。原告多次向被告催收该笔2月及8月租金，同时要求被告将店铺的墙体恢复及玻璃门恢复原貌，但是被告一直不予理睬。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现根据法律规定，向法院提起诉讼，请求依法判决。被告袁辉辩称，2月和8月的房租，2月疫情期间所有商家都在和房东申请，适当减免房租，被告在2月份向房东提起免租，房东说假如大家都免，她也没话说，大家都没有交，都免了房租，整条街有22个店面，都签了名免租，一直到6、7月份之后，该事没有再提起，基本房东已经默许，被告也不是恶意拖欠房租，押了一个月的房租在房东那里，8月份就拿押金去抵扣的租金，恢复原貌是不合理的，墙体已经隔回去了，在被告交钥匙之前，她所说的玻璃门是室内装修，是没有办法恢复的，玻璃门也不是房东装的，是商家租店面的时候装修的，被告帮房东多装的东西难道还能要求房东补钱给被告吗，原告称要加9月和10月的房租没有依据。原告徐红向本院举证如下：1、原告身份证复印件；2、被告的常住人口信息表；3、房屋所有权证；4、店铺租赁合同；5、被告用隔板隔墙的照片4张；6、店铺有招租牌的照片。被告质证：对证据1、2、3、4三性无异议；对证据5照片真实性无异议；对证据6中的照片不能证明原告是否尚未出租的情形。被告袁辉举证如下：1、租赁合同一份；2、证明材料和微信聊天记录一份；3、政府重点工程文件一份。原告徐红质证：对证据1真实性无异议，其中记载的已收押金3500元是不能用来抵扣房租的；对证据2中的签字的人没有出庭，对其真实性有异议，聊天记录本案原告没有明确答复减免租金，也没有明确可以减免，不能证实原告明确了要免除被告的房租；对证据3关联性有异议。经审理查明：2017年12月20日，原告徐红作为甲方与被告袁辉作为乙方签订了《店面租赁合同》。合同约定：甲方自愿将坐落于于都县间店面出租给乙方经营使用。租赁期限为3年，自2017年12月20日至2020年12月20日止，租赁期满前2个月，乙方应将租赁期满后是否继续租赁通知甲方。该店面的产权面积为49.8平方，租金3500元／月，合同期三年内租赁不涨。乙方必须在每月10日前交清当月租金给甲方。合同签订之日，乙方向甲方支付3500元作为违约保证金，合同期满后，如无违约，则不计利息全额退还。违约责任：在租赁期内，如甲方擅自终止合同，应向乙方赔偿所有造成的经济损失；如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和保证金不予退还。另补充内容：乙方不破坏店铺主体结构，如乙方要改动墙体，退租时要恢复原貌，其费用由乙方承担。租赁期内，如乙方拖欠租金累计一个月以上，甲方有权单方终止本协议，收回该店面，且保证金不予退回，如有造成乙方的损失，甲方概不负责。合同最下面空白处有“收押金3500元整（叁仟伍佰元整）徐红”合同签订后，被告交付押金3500元，原告徐红在被告持有的店面租赁合同中写下收取押金的备注。原告将店面交付被告经营使用，被告袁辉将原告店面与同时租赁隔壁店面的之间隔墙打通，入户玻璃门予以拆除，用两店面经营，原告的租金被告按时给付。2020年2月，因疫情影响，被告未经营。被告向原告通过微信聊天，请求减免一个月租金；原告回复说其店面一条街的房东都免除的话，原告也无话可说。此后，3月以后的店面租金被告均已付清。时至同年8月，被告袁辉告知原告不再租赁店铺，并将店铺中物品搬走，对两个店铺之间的隔墙用装修的木板、龙骨进行了隔断，玻璃门未恢复，未缴纳8月租金，店铺钥匙原告取回。后原告在店铺门上贴出招租广告，双方对2月、8月租金和两店铺之间的隔墙恢复、玻璃门恢复问题协商未成，遂形成本诉。本院认为：原、被告签订的《店铺租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效，应按该协议履行。被告袁辉2月租金未付，属于疫情期间，被告无法开店经营，发生不可抗力的情形，被告向原告提出了减免一个月租金请求，原告未明确答复减免，事后，被告缴纳顺延之后的租金时，原告未向被告催缴，因不可归责于双方的原因，导致被告无经营收入，无法缴纳租金，根据公平原则，本院酌定被告袁辉缴纳2月租金的一半即1750元。按合同约定，租赁期限未满，被告袁辉搬离店铺，被告告知原告并且以实际行动表明不再履行合同，根据《合同法》九十四条第（二）项规定，因被告袁辉构成违约，符合法定解除合同的条件，原告请求解除合同，符合法律规定，被告也同意解除，故原告请求解除与被告的房屋租赁合同的主张合法，本院予以支持；原告请求被告支付拖欠的8月租金及支付9-10月租金，共计10500元主张，被告袁辉认为，8月租金可用一个月租金作为押金予以抵扣，9、10月租金因已经搬离店铺未经营使用，无需支付；本院认为，被告租赁期限未到期，双方也未协商解除租赁合同，被告袁辉8月份搬离店铺后，原告取回钥匙控制店铺并贴出招租广告，视为此时双方实际解除了租赁合同。因此，8月租金3500元被告应予支付。原告收取的违约保证金3500元，双方约定为违约保证金，因此，已作为被告提前解除合同的经济赔偿。不予退还。被告提出该违约保证金抵扣8月租金的抗辩理由不予采信。原告请求被告支付9、10月租金的主张，本院不予支持。关于恢复店铺之间的墙体和玻璃门问题：原告陈述长4米、高2米的18厘米厚的砖墙体隔墙和玻璃门需10000元，未提供相关建设的计算依据；被告提出已经用木板进行了隔断，即使恢复只需1500元，玻璃门属于室内装修，且该玻璃门属于之前租客遗留，无需再恢复，即使恢复只需1000元；本院认为，按合同约定，应恢复砖体隔墙和玻璃门，本院酌定由原告自行恢复，被告赔偿原告恢复原貌的经济损失2500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐红与被告袁辉于2017年12月20日签订的《店铺租赁合同》；二、被告袁辉于本判决书生效后十五日内向原告徐红支付拖欠的租金5250元；三、被告袁辉于本判决书生效后十五日内向原告徐红赔偿恢复砖体隔墙和玻璃门原貌的经济损失2500元；四、驳回原告徐红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，减半收取162.5元，由原告负担50元，由被告负担112.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。【当事人上诉的应于上诉期满后七日内交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证寄送至于都县人民法院民事庭处，如未按期交纳上诉费的按自动撤回上诉处理。（上诉费交入以下户名：江西省赣州市中级人民法院，账号：99×××88，开户行：招商银行赣州长征大道支行。）】审判员  严继东二〇二〇年十一月二十日书记员  梁 娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。