广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初36142号原告：广州雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广州市白云区同和路**雅居乐南湖半岛花园小区内凯旋路****。法定代表人：谭志平。委托诉讼代理人：张雪琴，该公司职员。被告：陈南秀，男，1973年8月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）诉被告陈南秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业公司的委托诉讼代理人张雪琴，被告陈南秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州雅居乐物业管理服务有限公司向法院提出诉讼请求：一、被告从2019年6月起按每月231.6元的标准向原告支付拖欠的物业管理费至付清之日止，计算至2020年8月31日为3474元；二、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日，每天按欠交物业管理费的千分之一支付滞纳金；三、被告支付自2019年4月起拖欠的公摊水费至本案判决生效之日止，计算至2020年7月31日，应付公摊水费为45.76元；四、被告向原告支付自2017年12月起拖欠的直饮水费至2020年6月30日，应付直饮水费为3649.87元；五、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告接受委托为南湖半岛花园小区提供物业管理服务。被告是该小区16-205房屋业主，该房屋的建筑面积为115.8平方米，为高层住宅。按双方《前期物业管理服务协议》第四条第二款的约定，该小区住宅的物业管理费为每月2元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费231.6元。自2019年6月起至2020年8月31日止，被告无故拖欠原告物业管理费15个月，共计人民币3474元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。同时，依据双方《前期物业管理服务协议》第九条第五款的约定，被告逾期支付物业管理费的，从逾期付款之日起每日按欠交金额的千分之一支付滞纳金。至2020年7月31日，滞纳金约为665.4元。另被告拖欠原告自2019年4月起至2020年7月31日止的公摊水费45.76元。被告拖欠原告自2017年12月起至2020年6月30日止的直饮水费3649.87元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，特诉至法院。被告陈南秀辩称，本案纠纷关键点是直饮水问题所导致的处理当中原告没有跟进和处理，本人已经多次向原告及管理人员提出查处直饮水异常收费问题，从2018年4月24日第一次知道了因为扣费不足而管家告知我才知道有直饮水问题，关于直饮水收费问题，原告收费依据不足，不具备收费资质。其次本人在2003年购买涉案小区房屋后，同时办理银行扣划一直都是按时存款扣费的，没有拖欠过物业费、水电费、停车费等，本人没有任何拖欠行为和主观意愿，直到2018年4月24日本人第一次收到原告的物业管家通知才知道直饮水欠费所导致的划扣不成功，之后马上到物业公司前台缴纳了相关的物业费，并要求物业人员查明原因寻求帮助，当天回复是有记录在案，称直饮水表出现了问题，此后没有给出任何解释，也没有任何处理。本人并非无故拖欠费用，而是因为物业公司有直接责任，因为事件发生至今已有2年半，期间一直没有处理结果和回应，也没有任何的收费依据。从原告提供的欠费记录看2017年12月份出现直饮水异常的情况，但原告并没有任何的提醒和预防措施，直到2014年银行因为划扣不足才通知物业欠费，这是严重的失职行为，也是导致事件进一步严重的直接责任即原告有直接的责任。原告对业主所提供的服务和管理方面没有尽职尽责，2017年12月至2018年4月共5个月时间读数出现异常，2015年月份又恢复正常，都没有给一个明确回应，到2019年7月22日再次追问，管家称还在走流程。2019年10月27日管家还是说在走流程，2019年11月25日再次追问还是说在走流程，直到2020年4月26日要求面谈但由于疫情问题，所以就没有直接面谈，第二天就告诉我说走流程申请被拒绝，至于什么原因也没有告知，故迟延缴纳的原因不在我方。第三，原告在提供服务方面存在违约现象，如公共设施年久失修，环境卫生不达标，保安失守管理失职，收支不公开侵占业主利益，包括楼梯广告，小区社区的出租商业，这些都没有。综上原告存在违规违法收费行为，其主张拖欠直饮水费3649.8元没有法律依据，应予驳回。原告没有履行物业管理服务中所约定义务，应承担违约责任，未能按约定提供服务的不应收取管理费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务协议、前期物业委托合同、催款函及快递底单、欠费明细等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月30日，雅居乐物业公司（甲方）与陈南秀（乙方）签订《南湖半岛花园前期物业管理服务协议》，约定原告为南湖半岛花园16栋205房提供物业服务，服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，物业服务费收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米2元计算，非住宅按建筑面积每月每平方米4元计算；每月10日前交纳当月费用，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务，共用部位和共用设施的维修养护由物业公司组织实施，其费用从物业维修基金中支出，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反本协议，不按期向甲方交纳物业管理费用和维修基金，甲方可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按有关法律按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效；双方并约定其他权利义务及违约责任等。被告按服务协议通过银行账号扣划支付物业管理费每月231.6元，2018年4月因被告账户余额不足未能扣划，被告发现2017年12月、2018年1、2、3、4月直饮水费用异常偏高，向物业管家提出异议，管家表示直饮水表出问题，被告后补交物业管理费。2019年7月22日、10月27日再次提出直饮水问题，物业管家答复在走流程。2020年4月26日物业管家通知被告申请没有批，水表没有问题，要求缴纳物业管理费，被告答复直饮水问题没有解决不会交管理费。被告支付物业管理费至2019年5月份。被告对原告起诉的公摊水费表示无异议。本案审理过程中，雅居乐物业公司申请撤回对直饮水费用的起诉。本院认为：雅居乐物业公司与陈南秀签订的《南湖半岛花园前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，双方均应恪守履行。雅居乐物业公司为涉案房屋提供物业管理服务，陈南秀理应支付物业管理费，陈南秀提出雅居乐物业公司没有履行物业管理服务中所约定义务，存在服务方面违约现象，未能提供证据予以证实，雅居乐物业公司要求支付2019年6月至2020年8月的15个月物业管理费合计3474元，本院予以支持，雅居乐物业公司要求支付从逾期付款之日起至全部费用付清之日，每天按欠交物业管理费的千分之一支付滞纳金，雅居乐物业公司对陈南秀提出直饮水费用异常问题未及时进行处理和解释，导致陈南秀因直饮水费用未解决拒不支付此后的物业管理费，雅居乐物业公司对此负有一定责任，故对雅居乐物业公司要求支付物业管理费滞纳金的请求，本院不予支持。雅居乐物业公司要求支付2019年4月起至2020年7月31日止的公摊水费45.76元，陈南秀未提出异议，该请求本院予以支持。雅居乐物业公司撤回对直饮水费用的起诉，属于对其自主权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告陈南秀向原告广州雅居乐物业管理服务有限公司支付2019年6月至2020年8月物业管理费3474元；二、在本判决生效之日起三日内，被告陈南秀向原告广州雅居乐物业管理服务有限公司支付2019年4月起至2020年7月31日止的公摊水费45.76元；三、驳回原告广州雅居乐物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告广州雅居乐物业管理服务有限公司负担14元，被告陈南秀负担11元并于本判决生效之日三日内向原告广州雅居乐物业管理服务有限公司迳付。本判决为终审判决。审判员  陶向军二〇二〇年十一月十九日书记员  郑萍军