山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初5942号 原告：肖朝辉，男，汉族，1957年4月3日出生，住荣成市。 被告:王桂艳，女，汉族，1967年1月4日出生，住荣成市。 原告肖朝辉与被告王桂艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖朝辉到庭参加诉讼。被告王桂艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告肖朝辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2012年7月1日起至2017年6月15日止所欠物业费4573元及违约金1480元；2.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告对违约金部分的诉请变更为：要求被告支付以4573元为基数，自2017年7月27日起至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：被告王桂艳系中物联国际物业服务北京有限公司荣成分公司所服务的荣成市的业主，房屋建筑面积96.07平方米，物业收费标准为每月每平方米0.8元。自2012年7月1日至2017年6月15日，被告共欠付物业费4573元。该债权已于2017年7月27日转让给原告。经原告多次催缴，被告拒不缴纳。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王桂艳未作答辩。但庭前本院曾致电王桂艳，其辩称，涉案房屋虽然登记在我名下，但我不欠缴物业费。2012年至2017年期间该房屋由他人居住，不应由我缴纳。 本院经审理认定事实如下： 2011年，被告王桂艳购买位于荣成市房屋一处，并于2011年7月5日领取房屋所有权证书。房权证上明确载明房屋建筑面积为96.07平方米，由王桂艳与案外人倪千秋共同共有。 荣成市十里河花园小区隶属荣成市曙光社区居委会管辖范围。在荣成市十里河花园小区业主委员会成立前，该小区物业由开发商选定前期物业公司提供物业服务。业主委员会成立后，荣成市大地物业服务有限公司（乙方）于2012年9月21日与荣成市十里河花园小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》。合同第十八条约定，委托管理期限为三年，自2012年9月21日至2015年9月20日止；合同第二十二条约定，乙方按电梯房住宅建筑面积每月每平方米0.8元、非电梯房住宅建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取物业费。后荣成市大地物业服务有限公司在委托管理期限届满前提前退出十里河花园小区。……。 2013年7月23日，委托方（甲方）荣成市十里香河业主委员会与物业服务企业（乙方）中物联国际物业服务（北京）有限公司签订了《荣成十里香河住宅区物业管理服务合同书》。合同第五条约定，收取物业服务费的标准为：多层住宅0.4元/月/平方米；高层住宅0.8元/月/平方米（其中包括电梯运行电费、电梯维保费、年检）；商业住宅0.8元/月/平方米；其他物业（幼儿园）0.6元/月/平方米。业主及房地产开发商企业违反物业服务合同逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，从欠费之日起，按照应缴物业服务费的每日千分之五计算违约金，甲方授权乙方可以依法进行追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，发生纠纷的，业主应负连带责任。物权发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业费用。第三十二条约定，本合同为期五年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。……。 2013年10月18日，荣成市大地物业服务有限公司与荣成市十里河花园小区业主委员会、中物联国际物业服务（北京）有限公司签订《债权转让公告》，公告载明：荣成十里河花园小区全体业主：2013年8月1日，小区业主委员会已经与中物联国际物业服务（北京）有限公司签订新的物业管理服务合同，荣成市大地物业服务有限公司及前期物业服务期间的所有业主欠费由中物联国际物业服务（北京）有限公司负责收取。 2017年6月16日，中物联国际物业服务（北京）有限公司退出荣成市十里河花园小区。2017年7月21日，甲方中物联国际物业服务（北京）有限公司（已更名为中物联物业集团有限公司）与乙方荣成市曙光社区居民委员会（代十里河小区业主委员会）签订《债权转让协议书》。协议书约定，甲方于2013年7月23日与荣成市十里香河小区业主委员会签订了《荣成十里香河物业管理服务合同书》，现因需要解除该合同，并由新的物业服务公司负责该小区的物业管理服务。为此，经甲、乙双方协商一致，就甲方管理服务期间（2013年8月1日至2017年6月15日）尚未收取的物业服务费债权转让及预先收取业主的装修押金退还债务承担事宜，达成如下协议：一、甲方将十里河小区业主尚欠的（2010年1月至2017年6月15日）物业服务费三百六十万债权转让给乙方。二、甲方转让的债权价格为人民币叁拾伍万元整，由乙方于本协议签订当日一次性支付给甲方。……。 2017年7月27日，甲方荣成市曙光社区居民委员会与乙方肖朝辉签订《协议书》。约定，甲方将所承接的中物联国际物业服务（北京）有限公司于2013年8月1日至2017年6月15日期间在荣成市十里河小区物业管理服务期间业主所欠的物业费债权转让给乙方，为此经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：一、甲方将十里河业主尚欠的物业服务费380万元（2010年1月至2017年6月15日）债权转让给乙方；二、甲方转让的债权价格为人民币叁拾伍万元整，由乙方于本协议生效当日一次性支付给甲方。……。同时，荣成市曙光社区居民委员会及中物联物业集团有限公司为原告出具了荣成市十里河花园小区欠缴物业费业主的欠费明细表，其上载明93号楼804室业主王桂艳欠费起始日期为2012年6月30日。 2017年7月21日，肖朝辉向中物联国际物业服务（北京）有限公司转账60万元。同日，中物联国际物业服务（北京）有限公司出具“收条”一份，载明：今收到购买中物联物业集团有限公司在荣成曙光、十里河两个小区前期服务业主欠缴物业费债权汇款60万元整……。 2017年7月27日，荣成市曙光社区居民委员会（代十里河小区业主委员会）、中物联物业集团服务有限公司、肖朝辉共同签署《债权转让公告》。公告载明，荣成市十里河花园小区全体业主：2017年，荣成市曙光社区居民委员会（代十里河小区业主委员会）与荣成市新世纪物业服务中心签订新的物业服务合同，中物联国际物业服务（北京）有限公司服务期间业主所欠的物业费由肖朝辉负责收取，特此公告。 本院认为，物业服务是一种服务行为，是物业公司依据合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案中，荣成市十里河花园小区业主委员会与荣成市大地物业服务有限公司、中物联国际物业服务（北京）有限公司分别签订的物业管理服务合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，本院对其效力予以确认。业主委员会成立前开发商依法指定的前期物业公司以及荣成市十里河花园小区业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同对业主均具有约束力。各物业服务公司均为该小区提供了物业服务，故其有权收取物业费。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十二条之规定，本案债权不属于依据合同性质、按照当事人约定及依照法律规定不得转让的情形。现经过多次物业费债权转让后，原告最终受让了该物业费债权，故该债权转让合法有效，肖朝辉通过债权转让的形式取得向被告王桂艳收取物业费的权利。被告王桂艳经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其对原告主张的事实与理由放弃抗辩权利。据上，可以认定被告王桂艳欠付物业费期间为2012年7月1日起至2017年6月15日，原告按4573元主张欠费数额，低于按实际欠费期间计算数额4649.8元（96.07平方米×0.8元/平方米×60.5个月），本院依法予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务”之规定，被告王桂艳作为涉案房屋的共有人，对欠付物业费应当向债权人即原告承担连带清偿责任。 关于王桂艳庭前电话调查时以其于2012年-2017年并未实际使用涉案房屋为由进行的抗辩，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定以及荣成市十里河花园小区业主委员会与中物联国际物业服务（北京）有限公司所签物业服务合同之约定，业主与物业使用人对物业费的交纳承担连带责任，物业服务企业有权向任何一方主张物业费。被告作为业主，不得以其与承租人的约定对抗物业服务企业的收费权利。被告王桂艳在支付物业费后可依据其与实际使用人之间的约定进行追偿。故被告王桂艳之该项抗辩，理由不当，本院不予采纳。 对于原告主张的违约金，荣成市曙光小区业主委员会与中物联公司签订的物业管理服务合同明确约定“逾期不交纳物业费的，从欠费之日起，按照应缴物业服务费的每日千分之五计算违约金”，故原告有权向被告主张违约金。庭审中，原告主张自其受让债权公告之日即2017年7月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，此系原告对其权利的处分，本院予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告王桂艳于本判决书生效之日起十日内付给原告肖朝辉2012年7月1日至2017年6月15日物业服务费4573元及利息（以4573元为基数，自2017年7月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王桂艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  慈方铭 二〇二〇年十一月六日 书记员  连丽娟