浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7215号 上诉人（原审原告）：杭州康好医疗器械有限公司，住所地杭州市余杭区杭州余杭经济技术开发区振兴东路******。统一社会信用代码：913301053113743259。 法定代表人：王子薇，执行董事。 委托诉讼代理人：王涛，公司员工。 被上诉人（原审被告）：杭州天一五金电器有限公司，住所地杭州市拱墅区沈半路**。统一社会信用代码：91330105143311682Y。 法定代表人：曹凌鸣，总经理。 委托诉讼代理人：倪浩览，浙江汉鼎律师事务所律师。 上诉人杭州康好医疗器械有限公司（以下简称康好公司）与被上诉人杭州天一五金电器有限公司（以下简称天一公司）房屋租赁合同纠纷一案，康好公司不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初5266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定，2013年8月27日，天一公司（甲方）与康好公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于沈半路332号第1幢第6楼1、2间的房屋，房屋租赁期限为4年，自2013年9月5日至2017年9月4日；第一年租金为20000元，第二年租金为21000元，（每年递增5%租金）税金均外加，先付后租，特殊情况可按半年一次付款;如国家或其它部门需要拆迁的，本合同自行解除。王涛作为乙方代表在合同落款中签字，并在合同下部手写“甲方需要贰年后可无偿收回”，并签字确认。同日，天一公司（甲方）与康好公司（乙方）还签订内容基本一致的《房屋租赁合同》一份，在该份合同下部有手写备注内容：2013年8月29日签的合同是为工商登记之用，以此合同为准。如搬迁，应注销工商登记地址，归还房屋租赁证。该备注文字上有指纹捺印确认。因诉讼中当事人对该备注内容上的指印是否为王涛所印存在争议，经天一公司申请，本院委托杭州华硕司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定意见：该合同上落款“王涛”签名上的指印及页末备注文字上的指印均为王涛右手食指所留。天一公司支付鉴定费3600元。 2013年8月29日，天一公司（甲方）与康好公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于沈半路332号第1幢第6楼601号房屋，租赁期为6年，自2013年8月29日至2019年8月28日；第一年租金为20000元，第二年租金为21000元，（每年递增5%租金）税金均外加，先付后租，特殊情况可按半年一次付款；合同如遇国家政策相抵触的，以国家政策法规为准，如国家或其它部门需要拆迁的，本合同自行解除。曾庆云作为乙方代表在合同中签字，天一公司在手写内容“房屋租赁备案证到期后由甲方续办”处加盖公章。 2013年9月27日，天一公司出具收条一张，确认收到王涛支付的房租7000元。2014年8月8日，康好公司成立。康好公司分别于2014年8月26日、2015年3月17日、2015年8月31日、2016年3月1日、2016年9月1日、2017年2月28日、2017年8月31日、2018年3月18日、2018年8月29日向天一公司支付房租、钱款10500元、11000元、11025元、11025元、11576.25元、11567.25元、12145.6元、12155元、12762.8元。2014年12月1日至2018年8月7日期间，康好公司存在支付租赁场所水电费的记录。2018年3月5日，曹凌鸣通过手机短信告知王涛：你们还是到外面去租房子吧，这个地方要拆的。2018年3月18日，曹凌鸣通过手机短信告知王涛：房子要被政府征用，全部拆除，5月底前。你赶紧找房吧。2018年6月8日，曹凌鸣通过手机短信告知王涛：地：地铁征迁是政府重点项目，现在再一次通知你本月20日前搬空腾房日，天一公司向康好公司发送《通知》，通知其于2018年6月20日前搬迁完毕，并终止租房合同。2018年6月13日，康好公司向天一公司发送《搬迁通知回复》，表示收到了《通知》，但拒绝天一公司提出的终止租房合同及腾房的要求。2018年8月30日，曹凌鸣通过手机短信告知王涛：我早已通知，不租了，到期了再打房租是没用的。过来办交接工作，把房租金拿回去。 2019年5月28日，康好公司诉至一审法院，请求判令：1.天一公司向康好公司赔偿各项损失318822.4元，其中搬迁费8000元，临时安置补助费11200元、停产停业损失72800元、装修补偿144000元、腾房奖励费68648元，提前解除违约金7293元，应退押金500元，应退租金6381.4元；2.本案诉讼费、保全费用等由天一公司承担。 另查明，2018年8月23日，杭州地铁集团有限责任公司（甲方）、天一公司（乙方）、拱墅区轨道交通工程建设分指挥部办公室（鉴证方）、杭州市拱墅区人民政府上塘街道办事处（鉴证方）签订《杭州地铁三期工程四号线长浜廊路站杭州天一五金电器有限公司征迁补偿协议》，约定由甲方收购乙方位于沈半路332号房屋，并支付相应的补偿费用。2018年12月11日，天一公司与上塘街道动迁部签署《房屋土地交接单》，约定天一公司于2018年12月11日起将沈半路332号房屋及土地交给上塘街道动迁部。2018年12月26日，杭州地铁集团有限责任公司（甲方）、天一公司（乙方）、拱墅区轨道交通工程建设分指挥部办公室（鉴证方）、杭州市拱墅区人民政府上塘街道办事处（实施方）签订《杭州地铁三期工程4号线长浜廊路站涉及天一五金征迁补充协议》，约定由甲方向乙方补发相关费用。 庭审中查明，王涛系康好公司股东，曾庆云系康好公司原法定代表人，曹凌鸣系天一公司法定代表人。 一审法院认为，关于本案中租赁关系存续期间的认定，天一公司与康好公司共签订了三份房屋租赁合同，且前两份合同与在后合同中关于租期、合同解除的条件等内容的约定存在差异。但根据庭审中查明的双方实际履行合同的情形，康好公司于2018年3月18日仍在向天一公司支付租金，天一公司对此并未提出异议。庭审中，天一公司主张双方于2013年8月27日签订的租赁合同中有手写添加内容约定2013年8月29日签订的合同仅为工商变更登记之用，且经过一审法院委托的司法鉴定机构对该合同中指纹的鉴定结果，此处手动添加内容系由王涛确认的。故康好公司与天一公司于2013年8月29日签订的房屋租赁合同应认定为康好公司为办理工商变更登记所需而签订的合同，并非为变更2013年8月27日所签订的房屋租赁合同的真实意思表示。故双方应按照2013年8月27日签订的房屋租赁合同的内容确定双方的权利义务。根据上述合同的约定，案涉房屋应于2017年9月4日收回，双方的租赁合同关系亦应同时终止。但根据查明事实，合同约定期限届满后康好公司仍继续占有租赁物并支付租金，故可以认定双方此时仍存在不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系存续期间，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。天一公司已经在2018年3月以手机短信方式告知康好公司“房子要被政府征用，全部拆除……你赶紧找房吧”，并于2018年6月8日发出的通知明确表示“终止合同，在6月20日前搬迁完毕”，应认定天一公司已经行使了合同解除权，解除通知到达康好公司时，双方合同解除。 关于康好公司主张的提前解除合同的违约金，本案中合同提前解除系因政府征迁行为引起，政府征迁行为属不可归责于双方的原因，天一公司对于本案中房屋租赁合同的解除并无过错，且双方签订的租赁合同中已约定如国家或其它部门需要拆迁时，合同自动解除，故对康好公司要求天一公司支付提前解除合同违约金的主张不予支持。关于承租人是否享有相关拆迁补偿权益的问题，根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，即被征收人为房屋所有权人。承租人作为租赁合同的主体而非征迁补偿协议的相对方，不能直接依照征迁单位与被征收人签订的征收补偿协议作为主张权利的依据。当租赁房屋被征收后，应当依据租赁合同的约定内容及租赁合同的相应法律规定确定出租人与承租人之间的权利义务。根据双方签订的租赁合同的约定，如遇国家或其它部门拆迁时，本合同自行解除。合同还有王涛的手写注明：“甲方需要贰年后可无偿收回”。王涛作为签约代表，在合同签订过程中所实施的民事行为，对康好公司发生效力。该手写内容应认定为双方的特别约定，根据该约定内容，在合同履行两年之后天一公司收回租赁物，无需对承租人进行补偿。退一步说，即便不以该内容确定双方权利义务，由于双方的合同期限已经届满，租赁合同为可以随时解除的不定期合同。在出租人行使合同解除权后，承租人向出租人主张合同期限内的装修补偿以及搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失、腾房奖励等费用，也是缺乏依据的。因此，康好公司主张其对承租的房屋享有拆迁权益，并要求天一公司补偿搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失、装修补偿、腾房奖励费的主张，缺乏依据，不予支持。 关于康好公司主张应退还的租金和押金，一审法院认为，根据查明的事实，在王涛于2018年8月29日向天一公司支付12762.8元款项前，天一公司已经行使了合同解除权。且曹凌鸣在得知王涛付款后，明确表示了异议，要求王涛去办理交接手续，取回钱款。故王涛的该次付款不能认定双方同意继续履行租赁合同。由于康好公司继续占有租赁物，应当参照租金标准支付占有使用费。从康好公司的付款记录及王涛短信内容判断，其于2018年8月29日所支付的款项是针对2018年9月至2019年2月期间的费用，因征迁部门已于2018年12月11日接收案涉房屋，天一公司在向征迁部门交付房屋后，已经无权收取房屋的占有使用费。故康好公司要求天一公司退还该时点之后的费用6381.4元，予以支持。本案审理过程中，天一公司确认其已收到康好公司支付的押金500元，合同解除后，该押金应一并退还。故对康好公司要求退还押金的主张予以支持。关于天一公司主张的康好公司拖欠水电费14.4元的事实，康好公司予以认可并愿意支付，故该部分费用应在天一公司应退还的相关费用中扣除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《国有土地上房屋征收与补 偿条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、天一公司退还康好公司费用6381.4元、押金500元；以上费用抵扣康好公司应支付的水电费14.4元后，尚需支付6867元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回康好公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6162元，由康好公司负担6029元，由天一公司负担133元。鉴定费3600元，由康好公司负担。 宣判后，康好公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。康好公司因医疗业务发展需要承租办公场所，天一公司同意租给康好公司；2013年8月29日，双方签订《房屋租赁合同》，约定可在不改变房屋结构的前提下对房屋进行装修，康好公司对租赁房屋进行了装修。康好公司承租天一公司位于拱墅区沈半路332号1幢601室共100平方用于医疗器械的经营。康好公司将租金、押金交给天一公司，天一公司配合康好公司办理营业执照注册和房屋租赁备案手续。 首先，一审认定事实错误。双方在签订标注有“甲方需要贰年后可无偿收回”字样的合同后，又重新协商签定了天一公司持有的第二份“…以此合同为准…”和康好公司持有的第三份6年的三份不同租期的合同。新的第二、第三份合同签定后，那份标注有“甲方需要贰年后可无偿收回”字样的第一份合同即宣告无效，应当销毁而天一公司却故意不销毁，如今面对拆迁补偿利益却还拿着这份无效合同主张排除康好公司依据拆迁政策、房屋租赁合同获得补偿的权利，一审法院根据一份无效合同做出裁判明显“认定事实错误、适用法律错误”。天一公司与康好公司持有的分别是第二份和第三份不同期限的租赁合同造成了双方合同履行的分歧，天一公司持有的第二份4年合同在2017年9月4日到期时天一公司并未履行如实告知的义务，既没有主张合同到期解除也未主张康好公司搬离、注销工商地址及归还房屋租赁证，而且在康好公司按照自己手中的第三份6年合同缴纳递增租金履行合同时也从未提出异议，应当认定是天一公司对第二份4年合同条款期限的修改达成了合意，同意按6年合同继续履行。合同法第232条规定，当合同期限约定不明时可依照该法第61条，依据双方的交易习惯亦可确定租赁合同期限其实是6年，本案租赁合同的期限是非常明确的6年，不存在不定期租赁的事实，本案应认定双方6年租赁合同合法有效。 其次，如果未拆迁就按6年来履行，每年累计递增5%租金，如遇拆迁就主张租以天一公司持有的第二份4年合同赁合同已到期来排除康好公司按拆迁政策获得补偿的权利？这显然违反了合同法诚实信用的原则和公平原则，显失公平。关于合同是否解除，天一公司肆意行使合同解除权发出解除通知，康好公司明确拒绝天一公司终止合同的通知，天一公司滥用合同权利，其单独发出违法解除通知不应认定为双方的租赁合同已经解除，也未给予承租人合理期限。天一公司的违法解除已构成合同违约，其应向康好公司承担合同违约责任。事实上，2018年8月29日康好公司向天一公司支付租金，天一公司没有退回租金，康好公司也在使用租赁标的物即房屋，天一公司收取水电费，租赁合同均在实际履行并未解除。直到2018年11月底由于杭州地铁拆迁才导致双方租赁合同的终止，双方均是认可租赁合同是2019年8月到期，6年的租赁合同一直被双方所遵守且实际履行至地铁拆迁时，期间康好公司多次要求天一公司转付依据租赁合同第九条及相关法律、法规规定的属于承租人的相应补偿均遭天一公司拒绝。需要重点说明的是，承租人有权享有相关拆迁补偿权益。不论哪一份合同，其第九条明均确约定“本合同若遇国家政策相抵触的，以国家政策法规为准”。从上述合同约定来看，天一公司对承租场所可能遇到拆迁已有预见，双方约定对“遇到拆迁以国家政策法规为准的纠纷处理”条款应属合法有效条款，天一公司应以国家政策法规为准来处理双方的争议。一审以一份无效合同及遇拆迁不可归责的原因合同便可自动解除进而错误地得出无需补偿的结论，系对租赁合同第九条的断章取义及错误的认定事实，并不符合租赁合同的真实意思表示，合同第九条明确约定“本合同条款若与国家政策相抵触的，以国家政策法规为准”，证明双方对将来若发生争议如何解决争议有明确约定即以国家政策、国家法规为准，双方并没有约定合同解除便可以免除康好公司享有政府原因的相应补偿。事实上，康好公司在承租场所办理了工商营业执照，对承租场所进行了装修，隔出专业检验室、仓库、生产区、办公区域等空间进行医疗器械的研发和生产，康好公司一直在承租场所进行合法经营。双方租赁合同一直在正常履行，康好公司在杭州地铁拆迁前的经营从未中断过，承租人也是拆迁安置对象之一，康好公司即承租人作为实际经营者有权依据合同约定和杭州地方行政法规、此次杭州地铁拆迁政策获得相应的补偿。 本案承租场地的土地性质系国有划拨的工业用地。依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条明确，补偿包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业的补偿。依《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条明确，征收补偿方案要明确房屋装饰装修价值的补偿标准、搬迁费补偿和临时安置费的标准，停产停业补偿标准和补助奖励标准；该法第二十八条明确征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费；该法第二十九条，征收非住宅房屋造成停产停业的，应当给予补偿，具体补偿标准由市、县人民政府规定。因此，补偿的标准及计算是政府的统一标准，承租人只需证明在拆迁时承租人在租赁物中实际生产、经营即可。 依据《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第十二条第三款明确，拆迁人应在领取房屋拆迁许可证之日起二年内将被拆迁人或者承租人安置完毕。《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第三十四条明确拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置。上述杭州地方行政法规明确承租人即康好公司也应获得相应的拆迁补偿。 康好公司调查取证并已证明天一公司已取得杭州地铁拆迁的补偿，该拆迁补偿包含补偿给实际生产、经营的实际承租人的相关补偿，不论是停产停业补偿、搬迁费补偿，还是装修补偿、临时安置费、腾房奖励等，政府补偿的初衷是帮助受拆迁影响而搬迁的企业尽快恢复生产和恢复经营，因此这部分补偿应当由天一公司转付给实际生产、经营的实际承租人即康好公司。一审的判决违背国家拆迁政策制定的初衷，一审错误地以康好公司不是产权人为由否定康好公司作为实际经营者的拆迁补偿权益是错误的，2011年之前的《城市房屋拆迁管理条例》及之后的《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布以来大量的案例证实从政策立法层面上，并未排除承租人获得相应补偿的权利，因此本案承租人也有获得相应补偿的权利，二审对此应予以纠正。 关于天一公司主张的无偿收回之说，事实是天一公司向一审法庭提交的根本就是一份本应销毁的无效合同，天一公司持有的那份“…以此合同为准…”的合同已经排除了第一份无偿收回合同的合法性，故天一公司的无偿收回的主张在法律上不能成立。天一公司交给康好公司股东的那份6年合同上并无“…以此合同为准…”字样及手印，该文字也系天一公司手书自己的那份合同上，由于时间久远且已经过数年，多年来康好公司一直都是在按手中的那份6年合同在履行，康好公司手中的合同并无此字样内容，康好公司股东记不清当初是否按过手印实属正常，故一审鉴定费应由双方共同承担。 二、一审适用法律错误，应予以纠正。一审错误认定租赁合同为不定期，错误认定天一公司可以任意解除合同，错误认定拆迁相关补偿仅对产权人进行补偿，将承租人排除在补偿范围之外，错误适用法律导致作出错误的裁判，二审应对上述错误予以纠正。不论合同是哪种履行期限，退一步讲，即使租赁合同为不定期租赁的，不定期租赁只是合同的租赁期限为不定期，合同租赁期限并不影响合同的清算条款和解决争议条款的效力。康好公司依据房屋租赁合同“先付后租”缴纳了2017年9月4日至2018年9月4日一整年的租金，天一公司房东予以接受并未提出解除租赁合同明确表示，因此当2018年3月25日拆迁房屋评估时，康好公司的租赁关系是存续的；2018年6月8日天一公司发出解除租赁合同通知时租赁关系也仍然是存续状态，即使按租赁当期来说天一公司也属提前解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条，合同终止不影响合同中存在的有关解决争议方法条款的效力；《中华人民共和国合同法》第九十八条，合同权利义务终止的，不影响合同中结算和清理条款的效力；双方合同第九条属于解决争议条款和结算清理条款，该条款明确约定“本合同若遇国家政策相抵触的，以国家政策法规为准”，上述约定不违反国家法律法规的强制性规定为有效条款，应以国家政策法规特别是杭州市地方行政法规、此次杭州地铁拆迁政策来处理本案争议。具体来说，依据合同法第六十条当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务，天一公司应以合同第九条、杭州市地方行政法规、此次杭州地铁拆迁政策为准履行对康好公司的转付补偿的义务。依据《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第十二条，康好公司也是拆迁安置对象，杭州地铁集团作为拆迁人已将包含实际经营者的拆迁补偿一并打入天一公司账户，天一公司理应按照康好公司承租面积并按相关补偿标准计算出最终的各项补偿，并将上述补偿款据实转付给康好公司。 三、本案应支持康好公司的全部上诉请求。康好公司不是主张房屋与土地补偿，康好公司主张的是与实际经营者有关的停产停业补偿、搬迁费补偿、装修补偿、临时安置费补偿、腾房奖励补偿等合理补偿，这些补偿标准都是政府按市场均价分摊到每一平米单价制定的统一标准，康好公司不存在过度维权的情形，对康好公司的上诉请求应予以全部支持。康好公司提交的证据证实天一公司作为被征收人已与杭州市地铁集团有限公司达成征迁补偿协议和补充协议，天一公司已受领全部拆迁补偿款；该征迁补偿协议第5.1条明确由天一公司负责本地块上经营户的腾退工作，并不意味着出租人可以解除租赁合同后不予补偿独占相应的补偿，承租人即实际经营者的相应补偿已由天一公司代为领取，天一公司应按下列政府法律、法规规定的统一标准将相应面积的补偿转付康好公司：一、搬迁费补偿：沈半路332号按有证加无证的全部面积即3135.22平方计算补偿，搬迁费的补偿标准是每平方补80元，康好公司实际经营面积是100平方，康好公司应获得8000元搬迁费补偿；二、临时安置补助费补偿：临时安置补助费的补偿标准是按照每平方28元的标准计算，以4个月计算（市区六级土地，工业），康好公司实际经营面积是100平方，康好公司应获得11200元临时安置补助费补偿；三、停产停业补偿：停产停业费补偿的补偿标准是按照相关法规规定的每平方28元的标准计算，以26个月计算（市区六级土地，工业），康好公司实际经营面积是100平方，康好公司应获得72800元停产停业补偿；杭州政策的初衷是补贴给实际经营者，而这100平方的实际经者是康好公司，拆迁行为必然给实际经营者即康好公司造成停产停业，补偿目的是为了尽最大可能减少实际经营者即康好公司的损失，帮助实际生产、经营者即康好公司早日恢复正常的生产经营。四、腾房奖励费补偿：腾房奖励费补偿是对全体实际经营者按约腾退的奖励补偿，包括对承租人即康好公司的补偿，沈半路332号拆迁按3135.22平方共补偿腾房奖励费2152252元，康好公司实际经营面积是100平方，康好公司应获得68648元腾房奖励费补偿；康好公司支持杭州地铁建设，康好公司在地铁限定搬迁期限前自行提前完成搬迁腾退，不存在天一公司声称的康好公司拒不配合搬迁的行为；天一公司已拿到包括全部腾房奖励在内的所有补偿款，证明康好公司极力配合地铁建设并提前完成腾退，正是由于康好公司实际经营者的大力配合完成了实际的腾房工作，天一公司才拿到了全部的腾房奖励款，真正腾房的是实际生产经营的承租人而不是出租人；五、装修补偿：《房地产估价报告》附件《装修价值评估明细表》明确装修补偿单价为每平方1600元，成新率是90%，即每平方装修补偿1440元，康好公司实际经营面积是100平方，康好公司应获得144000元装修补偿；六、康好公司的其他补偿：天一公司应支付提前解除合同的违约金7293元（按年租金的30%计算），天一公司应退还康好公司押金500元，天一公司应退还康好公司租金6381.4元（康好公司在2018年8月29日支付的房租系2018年9月至2019年2月房租，康好公司于2018年11月底完成腾退，天一公司还应退还3个月的房租）;上述六项拆迁补偿合计318822.4元。 天一公司意欲侵占康好公司的合法拆迁政策补偿，将全部征收补偿款据为己有是违反租赁合同第九条约定的，也是违反此次杭州地铁拆迁补偿政策的，对一审的错误裁判，二审人民法院应予以纠正。综上，本案事实清楚，天一公司的营业执照的经营范围并未包含房屋出租业务，因此房屋租赁行为并不属于天一公司的经营、生产行为，而是将相应面积厂房的使用、生产、经营权让渡给了承租人，如果不是因为此次修地铁拆迁天一公司也不会解除双方的租赁关系，因此双方租赁关系的解除与地铁拆迁存在必然直接的因果关系，故康好公司作为在租赁物中从事实际生产经营的承租人，在拆迁时租赁关系存续期间被解除，真正搬迁腾房搬迁，遭受拆迁损失的是实际生产经营的承租人而不是出租人，出租人并没有从康好公司的租赁物中搬迁过哪怕一颗螺丝钉，天一公司已经领取了全部面积的拆迁补偿，对于已经租赁的面积，应当将相应面积的相应补偿转付给实际生产、经营的承租人，因此，康好公司有权获得依据房屋租赁合同第九条、国家及杭州市地方行政法规规定的标准计算的停产停业补偿、搬迁费补偿、装修补偿、临时安置费补偿、腾房奖励补偿符合相关法律法规的规定。综上，康好公司上诉请求判令:1.撤销一审民事判决，改判支持康好公司一审诉讼请求，即判令天一公司向康好公司转付相关补偿合计318822.4元；2.一审、二审诉讼费和鉴定费由双方共同承担。 天一公司答辩称：一、双方履行的合同应为2013年8月27日签订的合同，而非8月29日签订的房屋租赁合同。一审过程中已经经过司法鉴定方式确定了合同中签字和捺印系王涛本人亲手书写。该份合同租期为四年，双方明确约定，2013年8月29日签订的合同仅用于工商登记，且约定如搬迁应注销工商登记的，只归还房屋租赁证。该合同到期后，双方的租赁关系变为不定期租赁合同，一方可以随时解除合同。2018年2月，天一公司收到拆迁通知后，多次口头书面通知康好公司因政府征用拆迁合同解除，并要求腾退配合政府征迁工作，康好公司一方索要赔偿不成，恶意单方继续支付房租。双方的合同自2018年6月8日，合同关系自2018年6月8日通知到达康好公司时已经解除，天一公司不构成违约，无需承担违约责任。 二、本案中所涉及的拆迁补偿协议项下的拆迁补偿款系天一公司所有的房屋被征收后，基于物权的灭失所获得的货币补偿，该补偿款本质上属于物权转化的债权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被补偿安置的对象为被征收房屋的所有权人，拆迁人给予被征收人的补偿，包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等，康好公司只是承租人非被征收人康好公司主张房屋拆迁补偿款无法律依据。在拆迁人、被拆迁人与承租人之间未达成拆迁补偿安置协议的情况下，承租人能否得到拆迁补偿，应根据出租人与承租人之间的房屋租赁合同来决定，双方签订的房屋租赁合同第九条已经明确约定，如国家或其他补部门需要拆迁时，本合同自行解除。康好公司在合同签订时，应当能预见租赁物被拆迁后，合同自行解除的风险，天一公司无需给予康好公司拆迁补偿，康好公司主张赔偿、补偿，没有合同依据。 三、康好公司未提供任何其损失大小的证据，康好公司的主张不符合事实。案涉租赁物的装修系天一公司完成，康好公司承租后直接使用。康好公司也未提供证明其装修了哪里、装修花费的金额。评估报告中所列的装修补偿单价为每平方米1600元，成新率90%。这时其补偿单价为每平方米1440元。但该补偿单价是在征迁过程中对房屋自身价值等多种因素综合考虑后协商的结果。而并非单纯的房屋装修的补偿，包含了征迁房屋本身的价值。康好公司无权要求补偿装修。 四、双方的书面租赁合同于2017年9月4日到期之后双方没有新形成新的书面合同，因此双方之间存在的是不定期租赁合同关系，由于之前的合同已经届满，承租人向出租人主张合同期内的相关装修补偿等损失是没有法律依据，也没有合同依据。综上，请求驳回康好公司的上诉请求。 二审期间，天一公司未向本院提交新证据，康好公司向本院提交以下证据材料：证据1.天一公司6月8日解除合同通知并附地铁项目图，欲证明:1.天一公司已收取一整年房屋租金，此时属于提前解除合同的违约行为;2.该通知清楚地证明康好公司因此次地铁拆迁而解除合同，应当获得相应补偿。证据2.沈半路332号六楼平面图，欲证明康好公司最初租赁厂房时是大通间，是康好公司花费大量时间、费用，分隔出了生产车间、检验室、原材仓库、成品库等不同的功能间。 对康好公司提交的证据材料，天一公司发表如下质证意见：康好公司举证超过举证期限。对证据1的真实性无异议，但证明目的、关联性有异议。这张图纸并不能证明待证目的，不能证明康好公司就能够得到相应补偿。双方的合同上没有该方面依据，因此没有相应的法律依据、合同依据。对证据2的真实性无异议，但证明目的、关联性有异议，这张图纸并不能证明待证目的，只能看出厂房现在的装修，但并不能看出花费了多少进行装修，更何况本身也没有权利得到装修的补偿。 对康好公司提交的证据材料，本院经审查认为：证据1尚不能达到康好公司的证明目的，本院不予采信；证据2与本案并无直接关联，本院不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，双方对以哪份房屋租赁合同为准存在争议，争议存在于落款签约日期为2013年8月27日且有王涛捺印的合同和落款签约日期为2013年8月29日的合同之间。对此，康好公司对王涛代表公司签约并无异议，即使按康好公司上诉所述，即双方在签订标注有“甲方需要贰年后可无偿收回”字样的合同后，又重新协商签订了落款签约日期为2013年8月27日且有王涛捺印的合同和落款签约日期为2013年8月29日的合同，结合王涛捺印确认的内容，亦应以落款签约日期为2013年8月27日且有王涛捺印的合同为准。该份合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。 关于相关拆迁补偿权益的分配。承租人作为租赁合同的主体而非征迁补偿协议的相对方，不能直接依照征迁单位与被征收人签订的征收补偿协议作为主张权利的依据。当租赁房屋被征收后，应当依据租赁合同的约定内容及租赁合同的相应法律规定确定出租人与承租人之间的权利义务。案涉房屋租赁合同并未约定拆迁权益分配事项，康好公司认为案涉合同第九条中“本合同若遇国家政策相抵触的，以国家政策法规为准……”即约定了若遇拆迁双方之间拆迁权益分配即按国家政策法规为准，对此本院不予采信，一审法院不予支持承租人康好公司关于搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失、腾房奖励费的主张并无不当。同时，案涉合同约定的租赁期限已经届满，康好公司继续使用案涉房屋，天一公司并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期，另案涉存在争议的两份合同中对租金递增的约定一致，康好公司认为租期届满后天一公司仍接受递增租金的行为应认定其同意按6年租赁期限履行合同，对此本院不予采信，故一审法院不予支持康好公司关于装修补偿的主张并无不当。 关于违约金。租赁期限届满后，案涉合同已变为不定期租赁合同，天一公司已经在合理期限之前通知康好公司，解除合同并不违约。同时，一审法院认为合同解除系因政府征迁行为引起，不可归责于双方的原因且案涉合同对此亦有约定，故未支持康好公司关于违约金的主张，并无不当。关于拖欠的水电费。二审中双方对此均无异议，本院予以确认。关于鉴定费。因康好公司的原因导致相应事项需通过鉴定确认，故一审相应处理并无明显不当。 综上所述，康好公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5979元，由杭州康好医疗器械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 丁 晔 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 朱创威 书 记 员 周 杨