江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4338号 上诉人（原审被告）：单元春，男，1982年1月4日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 上诉人（原审被告）：徐利利，女，1984年10月7日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：孟新华，阜宁县新华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘必达，男，1963年9月12日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人：吴永生，江苏苏一律师事务所律师。 上诉人单元春、徐利利因与被上诉人刘必达房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 单元春、徐利利上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判单元春、徐利利不承担购房款中的56000元及违约金50000元；2.一、二审诉讼费用由刘必达承担。事实与理由：一、一审法院判决单元春、徐利利向某达返还购房款216000元，但单元春、徐利利实际收款160000元。在2018年2月22日，刘必达之子刘德起转账63000元给单元春，次日又转账50000元给徐利利，通过案外人顾某1荣向单元春、徐利利支付47000元，单元春、徐利利共收到160000元购房款。收款后，单元春、徐利利便将房屋交付给刘必达，由刘必达使用至今。另56000元由刘必达交给顾某2兵、顾某1荣，单元春、徐利利并没有得到该56000元。故一审法院认定单元春、徐利利返还购房款216000元是错误的。二、一审法院判决单元春、徐利利支付刘必达违约金50000元，事实上单元春、徐利利不构成违约。双方协议约定，单元春、徐利利协助刘必达办理房屋变更手续，如单元春、徐利利不协助办理变更手续，单元春、徐利利承担一切责任。但事实上单元春、徐利利积极配合刘必达办理产权手续，没有办成过户的主要原因不在单元春、徐利利一方，单元春、徐利利在出售房屋时向某达交付了黄某和王某1贵关于案涉房屋安置自筹金、物业维修基金的缴纳凭证复印件，刘必达对于该房屋权属是否能办产权过户手续是明知的。该情况在阜宁县人民法院（2019）苏0923民初4858号民事判决书中得到确认。因此在单元春、徐利利与刘必达明知案涉房屋无法办理产权过户手续的情况下，单元春、徐利利不存在违约，一审法院认定单元春、徐利利违约并判决单元春、徐利利承担50000元违约金明显是错误的。 刘必达辩称，一审法院认定单元春、徐利利返还购房款216000元并承担50000元违约金，认定事实清楚，适用法律正确。刘必达总共交付房款216000元，刘必达的儿子刘德起向单元春转账63000元，向徐利利转账50000元，剩余103000元有50000元是刘德起向顾某1荣借的，当时顾某1荣、单元春在一起，刘德起另外带了53000元，一并给顾某1荣，由顾某1荣一起交给单元春，单元春当时是认可的。 刘必达向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除刘必达与单元春、徐利利之间的《房屋买卖协议书》；2.判令单元春、徐利利向某达返还购房款21.6万元及违约金5万元；3.本案诉讼费用、保全费用由单元春、徐利利负担。 一审法院认定事实：2018年，刘必达通过案外人顾某1荣、顾某2兵介绍，与单元春、徐利利签订《房屋买卖协议书》一份，载明：一、甲方拥有安置房屋一幢，坐落在崔湾花园****，89.04平方米（装潢房）地下车库7.93平方米给乙方。二、价款及付款方式总价为贰拾壹万陆仟元整（21.60万元）双方签字后乙方一次性付房款。付款后该房屋所有权归乙方所有。三、甲方仅提供拆迁安置交款明细表，阜宁县城市房屋拆迁安置事务所收据两张，阜宁县房产管理所发票复印件给乙方，甲方协助乙方办理房屋变更手续，其费用由乙方承担，如甲方不协助办理变更手续的，要承担乙方一切责任。四、该房在出售前与该房屋有经济纠葛的，负责与乙方无涉，出售之后一切由乙方自理。五、其他未尽事宜双方协商另行。本协议双方自愿签订，自觉履行，任何一方不得违背，如有违背，承担对方违约金5万元和一切经济损失。后刘必达向单元春、徐利利支付房款216000元，其中通过其子刘德起向单元春转账63000元，向徐利利转账50000元，通过案外人顾某1荣向被告支付47000元，余款56000元由案外人顾某1荣、顾某2兵所得。后单元春、徐利利向某达交付案涉房屋，并办理电户名变更手续，由刘必达实际使用至今，现刘必达以案涉房屋无法办理产权变更登记手续为由，提起诉讼。 一审法院另查明，2019年8月6日，刘必达诉单元春、徐利利及第三人黄某、王某1贵房屋买卖合同纠纷，刘必达要求单元春、徐利利协助办理案涉房屋的产权变更登记手续。该案查明，2013年5月20日，黄某、王某1贵作为甲方与单元春签订售房协议，约定由单元春购买案涉房屋，价款20万元。一审法院于2020年3月31日作出（2019）苏0923民初4858号民事判决，认为案涉房屋为拆迁安置房，被拆迁人王某2、王某1贵为该房屋的产权人，王某1贵无权处分其与王某2共有的该房屋，且王某2对此处分行为亦不予追认；加之，黄某、王某1贵在出售房屋时已向单元春交付了案涉房屋安置自筹金、物业维修基金的缴纳凭证复印件，单元春亦向某达提供了该凭证，而该凭证上明确载明了被拆迁人为王某2、王某1贵，故单元春、刘必达对于该房屋权属应当视为明知。故驳回刘必达的诉讼请求。现判决已生效。 一审法院还查明，单元春出售案涉房屋前，与顾某2兵、顾某1荣口头达成协议，案涉房屋出售后，其净得房款160000元，超出部分归顾某2兵、顾某1荣所有。 一审法院在案件审理过程中，根据刘必达的申请，作出（2020）苏0923民初2724号民事裁定，查封、冻结单元春、徐利利所有的位于阜宁县房屋（价值26.6万元内）或价值26.6万元的财产。天安财产保险股份有限公司对以上保全提供担保。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，刘必达与单元春、徐利利签订案涉房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。刘必达向单元春、徐利利付清房款，单元春、徐利利有义务向某达交付房屋并办理产权变更登记手续。现单元春、徐利利仅履行交付房屋的义务，刘必达要求办理案涉房屋产权变更登记手续的请求，已经生效判决确认无法实现。而不动产权利最基本特征即产权登记，现刘必达无法实现购房目的，其要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，已取得的财产应当予以返还。现刘必达要求单元春、徐利利返还购房款216000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。为一揽子解决刘必达、单元春、徐利利之间的纠纷，单元春、徐利利在向某达返还房款时，刘必达亦应向单元春、徐利利返还案涉房屋。对刘必达要求单元春、徐利利承担50000元违约金的诉讼请求，单元春、徐利利出售案涉房屋无法办理产权变更登记手续，依法应承担违约责任，对双方约定的违约金50000元，不违反法律规定，一审法院予以支持。庭后，单元春提出房屋出售过程中其提出不保证能办房产证，该与案涉《房屋买卖协议书》第三条即“甲方协助乙方办理房屋变更手续，其费用由乙方承担”约定明显不符，后其又提出顾某2兵与其商谈预留56000元是用于办房产证，而根据上列合同约定，相关费用由乙方即刘必达承担，与其无关，其陈述前后矛盾，与合同约定亦矛盾，同时也与一审法院调查的事实不符，其陈述可信度较低，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、解除刘必达与单元春、徐利利签订的《房屋买卖协议书》；二、单元春、徐利利向某达返还购房款216000元；刘必达向单元春、徐利利返还阜宁县阜城街道崔湾花园16幢306室房屋及车库，本项均限于判决生效之日起十五日内履行完毕；三、单元春、徐利利支付刘必达违约金50000元，该款限判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5290元，减半收取2645元，保全费1850元，合计4495元(原告已预交)，由刘必达负担150元，单元春、徐利利负担4345元。 二审中，双方当事人均未提交新证据 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘必达与单元春、徐利利签订案涉房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。刘必达与单元春、徐利利签订《房屋买卖协议书》后刘必达向单元春、徐利利支付房款，单元利、徐利利向某达交付案涉房屋，刘必达在（2019）苏0923民初4858号案件中起诉要求单元春、徐利利协助办理案涉房屋产权过户手续，一审法院认为单元春、刘必达对案涉房屋权利人为王某2、王某1贵系明知，王某1贵无权处分其与王某2共有的财产，王某2对此处分行为不予追认，故判决驳回刘必达要求协助过户的诉讼请求。根据上述情况，本案中，刘必达向法院起诉解除双方签订的《房屋买卖协议书》符合法律规定。 关于合同解除后，单元春、徐利利应向某达返还房款金额的问题。单元春、徐利利上诉提出其应当向某达返还实际收取的160000元，而非一审法院认定的216000元。经查，刘必达在与单元春、徐利利签订《房屋买卖协议书》后，向单元春、徐利利支付160000元，剩余款项通过顾某2兵、顾某1荣交付，而顾某2兵、顾某1荣也认可剩余款项在其手中，结合单元春、徐利利向某达交房，以及协议约定双方签字后刘必达一次性付房款，付款后该房屋所有权归刘必达所有的情况来看，一审法院认为刘必达已向单元春、徐利利交付全部款项并无不当。案涉《房屋买卖协议书》解除后，单元春、徐利利应当返还刘必达支付的全部购房款216000元。 关于合同解除后，单元春、徐利利是否应当承担50000元违约金的问题。本案单元春、徐利利未能履行案涉《房屋买卖协议书》第三条约定的协助刘必达办理房屋变更手续的合同义务，根据《房屋买卖协议书》第三条、第五条的约定，单元春、徐利利应当承担违约金50000元。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。单元春、徐利利的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费2420元，由单元春、徐利利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王迎付 审 判 员 孙曙光 审 判 员 郑娟娟 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 徐 平 书 记 员 周亚梅