重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初9445号原告：杨中坪，男，1989年8月3日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：侯玲，重庆瀛永律师事务所律师。被告：何颖，女，1993年1月30日出生，汉族，住成都市新都区。委托诉讼代理人：杨国彤，重庆市北碚区偏岩法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：潘飞，重庆市北碚区偏岩法律服务所法律工作者。第三人：重庆畅冠房地产经纪有限公司，住所地重庆市北碚区北温泉街道云清路**，统一社会信用代码91500109MA5YWQ9T7M。法定代表人：范祥坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：许鑫，男，该公司员工。原告杨中坪与被告何颖、第三人重庆畅冠房地产经纪有限公司（以下简称畅冠公司）房屋买卖合同纠纷一案房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨中坪及其委托诉讼代理人侯玲，被告何颖的委托诉讼代理人杨国彤、潘飞，第三人畅冠公司的委托诉讼代理人许鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨中坪向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2020年8月18日签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系；2.被告向原告支付违约金131000元；3、被告向原告返还定金20000元；4.被告赔偿原告向第三方支付的中介费6000元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年8月18日，原被告双方及第三人签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定原告购买被告位于重庆市北碚区×路×号×幢×单元×-×的房屋，房屋成交价款为1310000元。合同签订后，原告向被告支付了20000元购房定金并履行了合同约定的其他义务。2020年8月24日，被告以案涉房屋的成交价款太低为由，拒绝继续履行合同义务，并以此为由要求解除合同。原告认为，被告的行为导致其合同目的无法实现，己构成根本违约，根据合同约定，被告应当向原告支付房屋成交价10%的违约金。据此，起诉来院。被告何颖辩称，原告陈述事实不属实，虽然原告与被告于2020年8月18日就被告房屋签订了购房合同，但在签订合同后被告才知道该房屋因政策原因未能达到上市交易的年限，所以不能与原告进行交易，因此被告才向原告就本次房屋买卖提出异议，并非原告陈述是因为成交价格太低，被告拒绝履行义务。现原告提出解除双方之间的买卖合同，被告无异议。对于原告提出被告承担违约金，因双方之间签订的合同由于政策性原因导致合同不能实现，所以不可归责于双方当事人的原因，同时双方签订合同到本合同的解除对于原告没有造成损失和影响。关于定金凭证据。6000元中介费系原告为完成本次交易而向第三人支付，但被告在本次交易过程中没有过错，因此原告不应该就中介费向被告追偿，且是否实际支付中介费被告不知情。综上，被告同意解除合同，其他诉求请求法院驳回。第三人畅冠公司述称，第三人是向被告告知了涉案房屋未满2年不能交易。本院经审查认定事实如下：2020年8月18日，原告（购房人，乙方）与被告（售房人，甲方）及第三人畅冠公司（经纪方，丙方）签订了《房地产买卖（居间）合同》。该合同约定：甲方将坐落于重庆市北碚区×路×号×幢×单元×-×房屋（建筑面积75.22平方米）出售给乙方，成交价格为1310000元。乙方于签订本合同当日支付20000元予甲方作为定金；乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款630000元用于支付甲方购房款；乙方须于银行按揭审批通过甲方解押当日支付购房款300000元予甲方；乙方须于过户当日支付购房款240000元予甲方；乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时支付购房款10000元予甲方；乙方于2021年12月30日前支付甲方购房款110000元。乙方须向丙方支付中介服务费12000元。甲乙双方中任何一方违反上述条款约定致使合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向受约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算。本合同签订后，若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介服务费丙方不予退还；尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付。无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。同日，原被告对案涉房屋内物品进行清点，但并未实际交付。2020年8月19日，原告向畅冠公司支付中介费6000元。2020年10月10日，被告与梁敏签订房屋买卖合同，被告将重庆市北碚区×路×号×幢×单元×-×号房屋出卖给梁敏。后梁敏取得了该房屋的不动产权证。另查明，被告于2018年9月26日取得了位于重庆市北碚区×路×号×幢×单元×-×号房屋的不动产权证。该不动产权证的附记载明“满两年后才能上市交易”。庭审中，被告表示签订合同后被告才知道于2018年9月26日取得的涉案房屋不动产权证因政策原因未能达到能够上市交易的年限，所以不能与原告进行交易，因此被告才向原告就本次房屋买卖提出异议。经本院向被告询问是否收到原告交纳的定金，被告表示不知道是否收到定金。本院认为，原被告及第三人签订的《房地产买卖（居间）合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。被告辩称在签订合同后被告才知道该房屋因政策原因未能达到上市交易的年限，故不能与原告进行交易。被告系该房屋不动产权证的持有人，不动产权证上清楚记载“满两年后才能上市交易”的内容，故对于被告表示系签订合同后才知道房屋未达上市交易年限的意见，有违常理。同时，畅冠公司也表示曾告知被告这一事实。结合被告将案涉房屋过户给他人的事实，可以确定被告拒绝履行合同的真实原因并非系房屋未达上市交易年限，故对于被告关于不履行合同系因政策原因的辩解意见，不予采纳。关于被告是否收取定金问题。庭审中，经本院向被告询问是否收取原告定金20000元，被告表示不知道是否收到定金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条，一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。故对于原告主张被告收取定金20000元的事实，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……以及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告以被告不愿继续履行合同为由主张解除合同并退还定金20000元，并赔偿中介费损失6000元的诉讼请求，予以支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，因被告拒绝履行合同，被告应向原告支付违约金。但合同约定违约金标准过高，本院根据双方订立合同时间以及给原告造成实际损失情况，结合被告在履行合同中的过错程度，酌情将违约金调整为20000元。综上，解除原、被告于2020年8月18日签订的《房屋买卖居间成交合同》中的房屋买卖合同关系，被告应退还原告定金20000元、赔偿中介费损失6000元，并支付违约金20000元，共计46000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告杨中坪与被告何颖于2020年8月18日签订的《房屋买卖居间成交合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告何颖于本判决生效之日起10日内支付原告杨中坪定金、中介费、违约金，共计46000元；三、驳回原告杨中坪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16590元，财产保全费1305元，均由被告何颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 杨 敏人民陪审员 朱 燕人民陪审员 余方亮二〇二〇年十一月十七日书 记 员 李杰利