陕西省渭南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕05执异29号异议人（利害关系人）：吕建玲。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司。代表人：邹劲松，该公司负责人。委托代理人：马金侠，陕西XX律师事务所律师。被执行人：渭南市临渭区和盛商贸有限公司。法定代表人：张水雪，该公司总经理。委托代理人：张雄，该公司副总经理。被执行人：张水利。被执行人：戴新颖。本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司与被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司、张水利、戴新颖借款合同纠纷一案中，异议人吕建玲向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人吕建玲称，1、请求依法撤销（2018）陕05执恢61号执行裁定。2、请求对承租人在上述不动产之上的添附物价值及不动产权益一并进行评估拍卖。3、依法撤销（2018）陕05执恢61号之三执行裁定书及（2018）陕05执恢61号协助执行通知书。事实及理由：2015年8月24日，中国建设银行渭南分行与和盛商贸公司签订了一份《人民币流动资金贷款合同》，自然人张水利、戴新颖为该笔借款提供保证担保。和盛商贸公司以其名下位于渭南市经开区辛市街道土地使用权证号为渭临国用（2011）第001号、使用权面积为18612.16平方米的土地使用权及房产证号分别为渭房权证登有字第230514号、第230515号、第230516号、第230517号、第230518号、第230519号，总建筑面积为6029.58平方米的房屋为该笔贷款提供了抵押担保。2014年9月1日，异议人吕建玲与被执行人和盛商贸公司签订了《租赁协议》，整体承租了上述抵押物。租赁协议约定：租赁期限为10年，自2014年9月1日起至2024年9月1日止。异议人承租后，又分割转租给各次承租人，实现了对涉案抵押财产的有效管理，即该租赁合同已实际履行。且在合同履行期间，异议人对租赁物进行了一定的装修装饰，对供电变压器进行了增容改造，异议人对租赁物已做了一定的价值添附。人民法院在对该抵押财产进行拍卖时，应对异议人的添附物一并评估、拍卖。以保证案外人的合法权益不受损害。人民法院除去租赁拍卖显然损害了异议人的利益，且使拍卖价格显失公平。依法应代租拍卖，不得除去租赁拍卖。本案执行中，渭南市中级人民法院在拍卖公告上明确公示了异议人的租赁权，且该租赁亦发生在人民法院查封之前。但执行法院在委托评估时，却遗漏了不动产的租赁事实，从而遗漏了对租赁物上存在的、承租人添附物价值的评估，也遗漏了承租人承租权益的价值评估。该遗漏行为，显然导致案件事实错误，损害了异议人的利益，同时亦导致拍卖成交价格的显失公平。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。首先，（2018）陕05执恢61号执行裁定的内容仅仅对上述不动产进行拍卖，遗漏了承租人添附物的价值和不动产权益的价值。故在委托评估函中，委托事项也仅仅是对不动产本身的价值进行委托。其次，评估报告因接受委托事项所限，报告中也只能明示，在确认评估物有租赁的前提下，也“不考虑评估对象可能存在的其他他项权利”，仅对不动产本身的价值进行评估。异议人吕建玲对上述财产的租赁权是客观存在的，且该租赁权发生在抵押之前，其对该抵押不动产的权益是合法的。再次，异议人已将租赁费交至2024年9月1日，交清了合同约定期间的全部租赁费，而渭南市中级人民法院却于2020年8月21日向异议人送达（2018）陕05执恢61号之三执行裁定书及（2018）陕05执恢61号协助执行通知书，裁定：冻结被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司在吕建玲处应得的租金，冻结期限为三年。并要求异议人履行协助义务，“对已到期的尚未支付的租金，自收到本通知之日起15日内直接向本院支付；对剩余租赁期限内的租金，在给付期限内直接交至本院”。异议人对被执行人已无已到期尚未支付的租金，也无剩余租赁期限内的租金。故异议人吕建玲提出执行异议申请。经审查，2016年9月26日，中国建设银行股份有限公司渭南分行持有渭南市临渭区公证处作出的（2015）渭临证经字第1928号债权文书公证书及（2016）渭临证经字第063号执行证书对被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司、张水利、戴新颖向本院申请强制执行，本院于2016年9月28日立案受理。在执行过程中，依法向被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司、张水利、戴新颖发出了执行通知书、财产申报登记表等相关法律文书，责令被执行人履行生效法律文书所确定的义务，并于2016年11月21日依法查封了被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司位于渭南市经开区辛市街道土地使用权证号为渭临国用（2011）第001号、面积为18612.16平方米的土地使用权及其房产证号分别为渭房权证登有字第230514号、第230515号、第230516号、第230517号、第230518号、第230519号总建筑面积为6029.58平方米的房屋所有权，上述财产为抵押财产。2017年3月23日，本院作出了（2017）陕05执恢9号执行裁定，裁定：评估、拍卖被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司位于渭南市经开区辛市街道土地使用权证号为渭临国用（2011）第001号、面积为18612.16平方米的土地使用权及其房产证号分别为渭房权证登有字第230514号、第230515号、第230516号、第230517号、第230518号、第230519号总建筑面积为6029.58平方米的房屋所有权。2017年12月8日，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（六）项之规定，本院作出了（2017）陕05执恢9号之一执行裁定，裁定：终结渭南市临渭区公证处作出的（2015）渭临证经字第1928号债权文书公证书及（2016）渭临证经字第063号执行证书的执行。2018年3月26日，中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司申请变更其公司为本案申请执行人，并提供了其公司与申请执行人中国建设银行股份有限公司渭南分行达成的本案所涉债权转让协议等相关文书。本院经审查后，于2018年6月21日依据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条，第三十条的规定，作出了（2018）陕05执异29号执行裁定，裁定：变更申请人中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司为本案的申请执行人。该裁定书生效后，中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司申请对本案恢复执行。本院恢复执行后，于2019年1月3日由执行实施部门以对外委托司法技术评估移送函的形式移交本院司法技术部门对上述涉案抵押物进行价值评估。2019年6月6日由委托的中介机构作出了评估报告书，并向被执行人送达了评估报告书，被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司并未提出任何异议。2019年8月28日，本院作出（2018）陕05执恢61号执行裁定，裁定：拍卖被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司位于渭南市经开区辛市街道土地使用权证号为渭临国用（2011）第001号、面积为18612.16平方米的土地使用权及其房产证号分别为渭房权证登有字第230514号、第230515号、第230516号、第230517号、第230518号、第230519号总建筑面积为6029.58平方米的房屋所有权。于2019年8月29日在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，2019年10月1日10时至2019年10月2日10时在淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖，后因无人参与竞买而流拍。2020年1月15日在淘宝网发布第二次拍卖公告，2020年1月31日至2020年2月1日在在淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖。买受人渭南市欣鑫置业有限公司以8139152元的最高价竞得。另查明，2014年9月1日，异议人吕建玲（乙方）与被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司（甲方）签订了一份辛市粮站租赁合同，合同约定：租赁期为2014年9月1日起至2024年9月1日止，年租赁费为16万元。因办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担。合同同时约定了装修条款：1、在租赁期内如乙方必须对租赁物进行装修、改建，要事先经甲方同意，改建装修费用由乙方承担。2、装修改建增加的附属物产权属甲方所有，乙方无权要求甲方予以补贴。2019年12月25日，本院执行实施人员与异议人吕建玲进行了谈话，告知了异议人吕建玲对所承租的房产、土地具有优先购买权，异议人吕建玲在谈话笔录中陈述“我是2014年与被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司签订的租赁合同，每年租金16万元，租金逐年支付给张水利，截止现在今年的租金陆续已支付8万元左右”。2019年12月28日，异议人吕建玲与被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司签订了租赁款抵偿借款协议书，约定：现经结算，2019年9月1日至2020年9月1日期间的租金乙方已交付84000元，下欠76000元。现因甲方的经营亏损难以维持继续经营，为保证乙方一直以来对甲方的经营支持，甲方自愿以优惠价格，用粮站后四年的租金及2019年所欠的76000元租金抵偿所借乙方借款。1、甲方自愿自2020年9月1日起降低年租金为每年10万元，至2024年合同期满，租金优惠合计为40万元。2、甲方在2018年5月1日至2019年11月3日期间为经营周转所借乙方的借款合计447286元，此款折抵乙方应向甲方交付的后四年租金40万元，余额47286元冲抵2019年9月1日至2020年9月1日期间欠款76000元后，冲抵后，乙方应再向甲方交款28714元。3、此协议签订后，甲方不再向乙方偿还借款。乙方至2024年9月1日租赁期满不再向甲方交纳租赁费。4、乙方下欠的28714元，于2020年9月1日前向甲方交清，如在本合同签订后一个月内交付，甲方可再优惠3714元。5、甲方承诺，甲方拥有变更处分租金的权利，虽有债务纠纷，但并无法律文书限制甲方对自己的财产做合理的变更处分。6、本协议签订后，甲乙双方债权债务关系清结。之后，若出现本协议签订日之前的法律文书有限制甲方处分权的情形，甲方无条件偿还乙方借款447286元。7、本协议所涉甲方借款，含乙方转入甲方出纳马媛名下的八笔经营周转款192800元和转入甲方会计张小婷名下的七笔经营周转款254486元。2020年1月15日本院通过网络司法拍卖平台发布了第二次竞买公告，公告第十项为“本标的物优先购买权人相关说明：优先购买权人为承租人吕建玲，拍卖物有租赁，租赁期限为10年，自2014年9月1日起至2024年9月1日”。异议人吕建玲在本院与其谈话时和第二次竞买公告期间对依法拍卖抵押财产未提出任何异议。本院认为，被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司、张水利、戴新颖在本院执行过程中，未依法履行生效法律文书确定的义务，本院依据生效的（2017）陕05执恢9号执行裁定、（2018）陕05执恢61号执行裁定对涉案抵押物进行评估、拍卖符合执行程序的相关法律规定。关于异议人吕建玲提出在租赁期间的添附物未评估拍卖一节，因租赁期间的添附物所有权问题在租赁合同中已经明确约定被执行人渭南市临渭区和盛商贸有限公司所有，租赁合同亦未履行完毕，与本院依据生效的（2017）陕05执恢9号执行裁定、（2018）陕05执恢61号执行裁定对涉案抵押物进行评估、拍卖无关。关于异议人吕建玲对本院作出的（2018）陕05执恢61号之三执行裁定书及（2018）陕05执恢61号协助执行通知书提出异议一节，因异议人吕建玲在本院谈话时，明确表示“每年租金16万元，租金逐年支付给张水利，截止现在今年的租金陆续已支付8万元左右”，故本院作出的（2018）陕05执恢61号之三执行裁定书及（2018）陕05执恢61号协助执行通知书并无不当。综上，异议人吕建玲所提异议不能成立，应予驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条，第七条第一款第（一）项，第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人吕建玲的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向陕西省高级人民法院申请复议。审判长 刘 丰审判员 袁军隆审判员 鱼小强二〇二〇年十一月二十三日书记员 苏 宁