天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3321号上诉人（原审原告）：姚卫东，男，1967年3月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：马超，天津晟昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津滨海开元房地产开发有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西五道**汇津广场**楼**。法定代表人：侯海兴，总经理。委托诉讼代理人：赵明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马云鹏，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津天保基建股份有限公司，住所，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西五道**汇津广场**楼602div>法定代表人：夏仲昊，董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，该公司职员。委托诉讼代理人：马云鹏，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人姚卫东因与被上诉人天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称滨海开元公司）、天津天保基建股份有限公司（以下简称天保基建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初6358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。姚卫东上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持姚卫东一审诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由滨海开元公司、天保基建公司承担。事实和理由：一、涉案房屋的“连廊设计保证中户全明通透”是滨海开元公司的售房承诺与定价依据,对姚卫东购买涉案房屋有重大影响,应当视为合同内容。对此,原审判决认定错误。高层住宅楼的边户房屋单价高于中户单价,是众所周知的、无需举证证明的事实。原审中,滨海开元公司提交的小区的房屋售价明细显示,整个小区100多户高层中户单价均高于边户单价，证明了涉案房屋单价高于边户单价不是偶然的商业行为,而是滨海开元公司面向不特定购房人做出的售房承诺与定价依据的必然反映。原审对此视而不见,导致判决错误。二、《商品房买卖合同补充协议(附加六)》第一条,系滨海开元公司提供的格式条款,免除了其按承诺交付房屋的主要义务,限制了姚卫东主要权利。订立合同时,滨海开元公司未就该格式条款进行解释说明、未对该段文字以姚卫东足以能够注意的方式突出,按照合同法第四十条规定,该条款无效,滨海开元公司应按照订立合同时的承诺标准交房。滨海开元公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求维持一审判决，驳回姚卫东的所有上诉请求。主要理由：1.一审判决认定购房合同并未承诺中户“全明通透”，而宣传册等仅为要约邀请，故而“全明通透”不属于合同承诺事项。2.滨海开元公司的设计符合规范，且从未做出连廊设计完全不遮挡房屋的承诺，最终交付房屋符合国家标准，不存在违约行为。3.案涉房屋售价经过有关部门备案，各户采取一房一价政策，定价合理，符合规定。4.姚卫东所举的经济损失并不成立。滨海开元公司在销售和合同履行过程中均不存在任何违约行为，姚卫东也未能举证其在交易过程中存在任何经济损失。天保基建公司辩称，其不是本案当事方，请求依法驳回上诉，维持原判。姚卫东向一审法院起诉请求：1、要求滨海开元公司赔偿姚卫东经济损失315011元；2、要求天保基建公司对滨海开元公司的上述债务承担连带清偿责任；3、本案涉诉费用由滨海开元公司、天保基建公司承担。一审法院认定事实：1、2018年8月9日，姚卫东与滨海开元公司签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定姚卫东购买开发区天韵轩7号楼-1-203号房屋，每平米价格为22412元，房屋总价款2631393元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《商品房买卖合同补充协议（附件六）》第1条约定，甲乙双方确认：双方的权利、义务以及该商品房的交付标准和条件，均以买卖合同及本补充协议的约定为准。甲方在签订买卖合同及本补充协议前因销售商品房提供的路牌广告、广告效果图、制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均属于要约邀请，其中所述内容或展示效果并不作为该商品房的交付标准和条件，亦不作为买卖双方权利义务的依据。甲方向乙方提供的所有其他资料及销售人员的口头承诺均不作为买卖合同的内容，不具有法律效力。合同签订后，姚卫东依约交纳了购房款，滨海开元公司在取得相关交付证书后，于2019年12月16日将诉争房屋交付姚卫东。2、姚卫东于2019年12月16日作出《收楼意见书》一份，载明在收房时存在的若干问题，但未提及连廊问题。3、根据滨海开元公司提供的《天津市房屋建筑工程施工图设计文件》审查合格书可以证实，诉争房屋所在小区的设计合格。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。姚卫东主张滨海开元公司承担赔偿责任系基于滨海开元公司作出的“全明通透”的宣传允诺，滨海开元公司对此不予认可，主张“全明通透”并非要约，仅为要约邀请，且滨海开元公司的设计符合相关规范，不存在设计失误导致违约的情形，对此一审法院认为，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，应依据合同中约定的内容履行各自的义务，合同中并非载明中户关于连廊的特别约定，对于销售时的宣传册亦载明仅作为要约邀请，除此之外，双方并未就连廊问题进一步约定，且根据滨海开元公司提供的《天津市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》可以证实滨海开元公司的连廊并不存在设计缺陷，另，姚卫东主张依据中户与边户的单价差异计算经济赔偿亦无法律依据。综上，在滨海开元公司不予认可的情况下，姚卫东并未完成其举证责任，对其主张难以支持。姚卫东关于天保基建公司的诉请，一并予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告姚卫东全部的诉讼请求。案件受理费减半收取3012元，由原告自行负担（已交纳）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚卫东提交洽商函一份，欲证明滨海开元公司在签订《天津市商品房买卖合同》时，向姚卫东承诺的连廊样式为原设计样式，与实际交付不一致，系违约行为；滨海开元公司违约变更连廊施工做法，导致姚卫东房屋室内采光、通风不能满足正常生活需求。本院认为，由于连廊样式并未成为双方合同内容，且未有证据显示连廊设计变更施工不符合相关建筑设计规范，故该证据不能达到姚卫东证明目的，本院不予采信。天韵轩7号楼1-203室内照片，欲证明姚卫东房屋室内采光、通风不能满足正常生活需求。录像五段，欲证明滨海开元公司自认违约；录像中会议议题就是关于连廊整改问题，如果开发商认为没有问题就不会召开会议，而且7号楼已经开始进行施工了；视频中天保基建公司员工也参与了，也足以说明滨海开元公司、天保基建公司管理上是共同的。上述证据内容，并不能充分达到姚卫东证明目的，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：一、涉案房屋的“连廊设计保证中户全明通透”是否构成本案合同一部分；二、滨海开元公司是否存在违约并且是否需要承担违约的赔偿损失责任及赔偿数额；三、天保基建公司是否应当对滨海开元承担赔偿责任附有连带给付义务。本院分析如下：关于涉案房屋的“连廊设计保证中户全明通透”是否构成本案合同一部分的问题。双方签订的《商品房买卖合同补充协议（附件六）》第1条明确约定销售时的宣传材料仅作为要约邀请，不作为该商品房的交付标准和条件，亦不作为买卖双方权利义务的依据。而双方合同中并未就户外连廊做出特别约定，故姚卫东主张的涉案房屋的连廊设计保证中户全明通透应构成合同组成部分，事实依据不足，本院不予支持。关于《商品房买卖合同补充协议(附加六)》第1条,是否属于免除滨海开元公司主要义务、限制姚卫东权利的格式条款问题，合同法第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。合同法第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。根据上述法律规定，姚卫东主张的滨海开元公司销售过程中的宣传承诺“连廊设计保证中户全明通透”并不构成要约，该内容也未写入合同成为合同组成部分。而《商品房买卖合同补充协议(附加六)》第1条内容，系对法律规定的内容以合同条款形式予以确定，不属于免除滨海开元公司主要义务、限制姚卫东权利的格式条款，应认定为有效。关于滨海开元公司是否存在违约并且是否需要承担违约的赔偿损失责任及赔偿数额问题。由于姚卫东主张的“连廊设计保证中户全明通透”并未构成合同组成部分，对房屋价款双方在合同中亦有明确约定，姚卫东主张依据中户与边户的单价差异计算经济赔偿亦无合同依据，故其主张滨海开元公司存在违约并主张赔偿损失的理由不能成立，本院不予支持。基于以上理由，姚卫东主张天保基建公司对滨海开元承担赔偿责任承担连带给付义务亦不能成立，本院不予支持。综上所述，姚卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6024元，由上诉人姚卫东负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二〇年十一月十七日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……