市云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初2541号原告：红河金鹏世纪商业管理有限公司。住所地：蒙自市经济技术开发区生物资源加工区（护国路明珠家天下****）。法定代表人：郑洋，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨淑云，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈晓龙，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：谈菊仙，女，1984年6月12日生，汉族，个体，住，住蒙自市/div>委托诉讼代理人：杨子苑，云南亚尊律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王洁，云南亚尊律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告红河金鹏世纪商业管理有限公司（以下简称金鹏世纪公司）与被告谈菊仙租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告金鹏世纪公司的委托诉讼代理人杨淑云，被告谈菊仙及其委托诉讼代理人杨子苑、王洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹏世纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按照《租赁合同》约定支付原告租金、管理费、商业管理费、宣传推广费合计318708.35元；2、判令被告支付原告违约金（以318708.35元为基数，自2020年2月1日起至付清款项之日止，按照每天0.5%计算违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，被告向原告承租位于蒙自市金鹏世纪广场购物中心一层A-125商铺（商铺面积为80平方米），原告并于当日交付商铺给被告经营杰茜莱女装店。其中合同3.1条约定租赁期为2018年2月1日至2019年3月31日止，4.2.1条约定租金为126元/平方米/月，月租金10080元。5.2.1条约定履约保证金50400元、水电押金2000元、商业管理费99914元（14个月）、公共责任险500元、宣传推广费5834元（14个月）。19.4条约定被告逾期支付费用时，按所欠款项每天0.5%支付相应违约金。被告适用租赁商铺至2020年1月份。被告从2018年6月至今未支付过原告租金及相关费用，原告多次催告无果，故向法院提起诉讼。被告谈菊仙辩称，1、双方签订的《租赁合同》系显失公平的合同，签订合同时，原告单方确定高昂的租金、管理费、宣传推广费，却不能提供等价的服务，严重损害了答辩人的权益，合同约定的租金、管理费、宣传推广费应予以变更、调减。2、本案原告违约行为在先，原告向被告收取高昂的租金、管理费、宣传推广费，并未提供相应的管理、宣传服务，甚至出现罢工、断水断电，未按照约定与消费者进行“心意卡”结算等，严重影响了商场的客流量、整体形象，进而导致答辩人的经营收入无法保障、预期的租赁收益难以实现，双方的租赁合同难以继续履行。3、原告主张的租金、商业管理费、宣传推广费过高，且计算不合理，不应得到支持。答辩人与原告于2018年2月1日签订的《租赁合同》约定租赁期限为14个月，租金128元/平方米/月，商业管理费为99914元（14个月），宣传推广费5834元（14个月），原告收取费用明显过高，依法不应该得到支持。4、双方签订的《租赁合同》是无效合同，不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原、被告双方无异议的原告提供的第一组证据：《原告营业执照》、《原告负责人身份证明》、《原告负责人的身份证复印件》及被告提供的第一组证据：《被告身份证复印件》、《原告企业信用信息公示报告》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：一、原告围绕其诉讼请求提交以下证据：第二组：《租赁合同》复印件一份，欲证明原、被告签订《租赁合同》，被告向原告承租蒙自市金鹏世纪广场购物中心一层A-125号商铺用于经营杰茜莱女装店铺的事实，被告（谈菊仙）负有支付租金、商业管理费、宣传推广费等合同义务，以及原告主张违约金的计算依据；第三组：《商场催费单》，欲证明被告尚欠原告租金、管理费、商业管理费、宣传推广费合计318708.35的事实。第四组：《金鹏世纪公众号部分宣传截图》、《商场活动部分图片》、《策划方案》、《庆典服务合同》、《电费缴费单》，欲证明1、原告对金鹏世纪广场一直进行管理、宣传；2、原告不定期组织各种宣传活动，其中2019年1月举行4周年店庆、2019年9月进行国庆活动、2018年6月期间进行举行六一活动；3、原告在租赁期间从未丧失上次管理权的事实，原告并无违约行为；4、商场并不存在停电情形没有出现影响商户经营的情况。被告对原告提交的证据质证，对第二组证据的真实性、关联性认可，合法性和证明目的不予认可，该证据有失公平应该予以变更；对第三组证据的三性、证明目的均不予认可，该单据是原告单方制作，原告主张的标准和天数被告持有异议；对第四组证据中《金鹏世纪公众号部分宣传截图》、《商场活动部分图片》复印件看不清楚，不便于质证希望原告提交证据；《策划方案》的三性及证明目的均不认可，时间上真实性无法核实，都是发生在2018年6月份之前，原被告纠纷没有产生，所以原告所主张2018年6月份之后的费用均不予认可；对《庆典服务合同》的三性及证明目的均不认可，《电费缴费单》的三性认可，证明目的不予认可。本院认为，原告提交的第二组证据，具有证据的真实性、关联性、合法性，能证明原告的证明目的，本院予以采信；第三组、第四组证据具有证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信，但不能证明原告的证明目的。二、被告围绕其诉讼请求提交以下证据：第二组：1.《租赁合同》、2.《通知》、3.《终止供电通知书》、4.《温馨提示》、5.《金鹏世纪新都汇商户告知书》、6.《关于更换红河金鹏世纪商业管理有限公司办公室锁芯的公告》、7.《关于红河金鹏世纪商业管理有限公司主动罢工及善后事宜的公告》、8.《停职通知》，《通告》、9.《照片》4张、10.《微信聊天记录》、11.《收据》。欲证明：1、《租赁合同》证明原告利用其优势以及被告缺乏经验的条件，与被告签订了《租赁合同》，该合同中诸多条款都是对被告的义务条款及权利限制条款。合同中对租金、管理费、宣传推广费的约定过高。但对于于原告应如何管理、如何宣传推广却无任何约定，违背了平等原则，严重损害了被告的合法权益。2、《通知》证明原告违反法律规定，采取变相售后包住的模式运营管理“金鹏世纪新都汇”，给项目的正常运行，被告的承租权益设下了隐患。3、《终止供电通知书》、《温馨提示》证明原告违反了合同约定，未金必要管理、协调职责，给被告等承租户的合法权益造成严重损害，进而导致租赁目的难以实现。4、《金鹏世纪新都汇商户告知书》、《关于更换红河金鹏世纪商业管理有限公司办公室锁芯的公告》、《关于红河金鹏世纪商业管理有限公司主动罢工及善后事宜的公告》、《停职通知》、《通告》、《照片》证明原告因与业主发生纠纷，由于原告的行为导致被告的经营出现严重困难后，业主及商户的权益都受到了损害，为维护业主、承租户的合法权益，被告为承租户按照业主的要求暂时为缴纳租金，并非被告违约。5、《微信聊天记录》证明1.在合同期间，原告未尽管理、宣传职责，也未按约定兑付“心意卡”等，给被告等商户的正常经营造成了困难；2.原告违约前期，被告仍能按时缴纳水电等费用，并积极引导其他商户缴纳费用，维持商场正常经营秩序；还有部分聊天记录庭后提交，证实，该商场的有很多活动都是由商户自行组织和支付相应的费用。6、《收据》证明被告已无法对金鹏世纪进行管理原告应要求缴纳部分进驻金鹏世纪业主管委会，同时证实原合同到期，被告无权按原告要求同向原告收取租金。第三组：《被告与原告方管理人员的微信聊天记录》、《转款记录》，欲证明2018年下半年商管公司管理没有到位的事实，原告提出的建议基于认为管理不到位，收取租金与服务不成正比，没有形成公平等价的事实。原告对被告提交的证据质证，第二组证据中《租赁合同》的三性认可，证明目的不认可，原被告双方自愿签订合同，不存在显失公平，被告应该在一年期内提出撤销变更的请求，该合同现在已经履行完毕；《通知》、《终止供电通知书》、《温馨提示》、《金鹏世纪新都汇商户告知书》、《关于更换红河金鹏世纪商业管理有限公司办公室锁芯的公告》、《关于红河金鹏世纪商业管理有限公司主动罢工及善后事宜的公告》、《停职通知》、《通告》、《照片》，均没有原件供核对，三性不认可，证明目的不认可；《微信聊天记录》的三性不认可，微信聊天记录聊天人员人物不清楚，各自人物对事情的个人看法，主观性较强，不能证实被告的证明目的；《收据》的三性认可，证明目的不认可，原告起诉款项里进行了扣除，收取该笔费用是原告方委托业主委员会，并不能表示业主委员会接管了金鹏世纪的事实；《被告与原告方管理人员的微信聊天记录》、《转款记录》，需要向当事人核对，关联性不予认可，原告方没有授权员工与商户谈及降租协议，所以应该按照原合同来履行合同。本院认为，被告提交的第二组证据中《租赁合同》、《通知》、《终止供电通知书》、《温馨提示》、《金鹏世纪新都汇商户告知书》、《关于更换红河金鹏世纪商业管理有限公司办公室锁芯的公告》、《关于红河金鹏世纪商业管理有限公司主动罢工及善后事宜的公告》、《停职通知》、《通告》、《照片》、《收据》，具有证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信，但不能证实被告的证明目的；第二组证据中《微信聊天记录》、第三组证据，证据真实性无法确认，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与购买金鹏世纪·新都汇的产权人人签订《委托经营管理合同》，取得《委托经营管理合同》项下商铺的经营管理权。《委托经营管理合同》约定在经营管理权内，乙方可以自行经营、联营、合作、出租或同意承租人转租、再行委托第三方经营等各种方式对该商品房（实为商铺）进行经营管理，甲方不得干涉原告的经营活动。2018年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一《租赁合同》，被告向原告承租位于蒙自市金鹏世纪广场购物中心一层A-125商铺，商铺面积为80平方米，被告用于经营杰茜莱女装店。该合同约定：租赁期为一年零两个月即自2018年2月1日起至2019年3月31日止；租金为126元/平方米/月，月租金10080元，合同期租金为141120元；租金采用“先付后用，按季支付”的方式，乙方应于每个年度公历月第5日或之前向甲方支付下一期的固定/保底租金（第一个月或最后一个月的实际租期不足一个月，则按实际天数计算）。3.履约保证金为50400元，水电押金为2000元，装修保证金及装修管理费为商业管理费99914元（14个月）、公共责任险500元/年、宣传推广费5834元（14个月）；甲方责任义务：实施24小时保安工作，在乙方完全履行本合同条款的前提下，甲方保障乙方在没有滋扰之环境下于所租商铺经营；乙方责任义务：乙方逾期支付租金、商场管理费、宣传推广费、保证金、能耗及公用事业费及乙方于本合同下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按所欠款项的0.5％支付相应违约金，乙方逾期支付超过7日的，甲方有权停止提供商场管理服务和宣传服务，并有权停止水、电、煤气、通讯等公用事业供应，因此造成的一切后果由乙方自行承担；逾期超过30日的，甲方有权依据本合同第20.4条选择解除本合同的，前述违约金应当计算至乙方实际支付之日。此外，双方还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按约将蒙自市金鹏世纪广场购物中心一层A-125号商铺交付被告使用。被告在经营管理期间，因原告未按约定支付金鹏世纪广场购物中心商铺产权人的租金，金鹏世纪广场购物中心商铺产权人与原告为此引发纠纷，发生大量诉讼，由于商铺产权人为维权而到商铺场所讨要说法的行为，影响到租赁场所正常的经营秩序。为保证商铺产权人的合法权益和承租人正常的经营活动，2018年12月15日经协商，金鹏世纪·新都汇业主委员会与原告共同发布《关于金鹏世纪·新都汇收取租金》的通知，通知全体商户配合原告将应缴未缴租金于2018年12月15日起至2019年1月10日前交到金鹏世纪·新都汇业主委员会指定的账户，对于未按时缴纳的商户，业主委员会及原告将于2019年1月10日按租赁合同追究其违约责任，并要求商户退场，由此产生的一切后果由商户自行承担。据此，被告于2019年2月1日将2018年2月1日至2019年3月31日的部分租金20000元交付给金鹏世纪·新都汇业主委员会。原告向被告发出《商场催费单》，向被告催交2018年6月至2020年1月的租金201600元、商业管理费142734.29元，2019年4月至2020年1月宣传推广费4167元，应收费用合计348501.29元；表明应退未付贷款2729.94元、押金7000元、已交租金20000元，合计29792.94元。2020年1月1日，被告搬离涉案商铺。2020年2月1日起，原告未再对涉案商场进行管理。庭审中，原告自认被告欠其2018年6月1日至2019年12月31日的租金191520元、2018年6月1日至2019年12月31日的商管费135597.57元、2019年4月1日至2019年12月31日的宣传推广费3750.43元，总计330868元，扣除未付贷款2729.94元、押金7000元、已交租金20000元，尚欠301075元，并当庭变更诉讼请求，要求被告支付租金等费用共计人民币301075元。本院认为，一、关于原、被告签订的《租赁合同》是否成立生效及原告主张的费用计算是否合理的问题。依照《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效；合同当事人应按合同约定全面履行各自的权利义务。本案所涉《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立生效。合同签订后，原告已按约将商铺交由被告管理使用，被告也应按合同约定向原告支付租金等费用，但现被告未按约支付原告费用的行为已违反法律规定和合同约定，应承担支付义务才是，故原告主张被告支付租金、商业管理费、宣传推广费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告认为合同无效及合同显失公平的辩解，未提交充分证据予以证实，本院不予采纳。二、关于违约的问题。根据双方签订的《租赁合同》约定，被告承租商铺后应依约向原告支付租金等费用，但其未按约支付的行为违反了合同约定，已构成违约。而原告在合同履行过程中，因拖欠金鹏世纪广场购物中心商铺产权人的租金引发纠纷，导致商铺产权人到商场进行维权，该事件虽不属于本案双方约定的禁止行为，但原告负有实施24小时保安工作的义务和保障商户在没有滋扰环境下经营的责任，且该维权行为不同程度上会影响到承租户正常的经营活动，故原告在本案中亦未全面尽到应尽的责任和义务。因此，被告未付款的行为虽违约，但不宜支付违约金。现原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；被告不同意支付违约金的辩解理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告谈菊仙于本判决生效之日起六十日内一次性支付原告红河金鹏世纪商业管理有限公司租金、商业管理费、宣传推广费等费用共计人民币301075元。二、驳回原告红河金鹏世纪商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6080元，由被告谈菊仙负担5580元，原告红河金鹏世纪商业管理有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  王 飞审 判 员  朱君沸人民陪审员  张莲花二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  杨 洋