广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初817号原告（反诉被告）：黄培新，男，1990年5月17日出生，汉族，住广东省高州市************，公民身份号码：440************430。委托诉讼代理人：何梓聪，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹤山市盈运物业发展有限公司，住所地：鹤山市**************之二，统一社会信用代码：914***********207L。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：赵翠红，广东邦能律师事务所律师。原告黄培新诉被告鹤山市盈运物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，后因鹤山市盈运物业发展有限公司于2020年5月9日提起反诉，本院于2020年5月11日受理反诉后，将本诉和反诉合并审理，并裁定本案转为普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告黄培新及其委托诉讼代理人何梓聪、甘明达，被告鹤山市盈运物业发展有限公司的委托诉讼代理人赵翠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄培新向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还租赁保证金人民币24494.40元，水电费按金3000元（共计27494.40元）；2.被告向原告支付违约金24494.40元；3.被告向原告赔偿原告为涉案租赁店铺进行装修所支出的费用40000元（具体金额以评估数额为准）；4.本案受理费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年11月8日签订《租赁合同》，约定由原告承租被告名下位于鹤山市**************1*之二附4首层，附5，附6单元的店铺用于经营汽车美容，约定租赁期间为5年，租赁保证金为24494.40元、水电费按金3000元。在签订合同的当天，原告向被告支付了租赁保证金24494.40元、水电费按金3000元以及首月租金12247.20元，被告向原告出具了《收据》两份。2019年7月22日，原告收到江门市蓬江区人民法院送达的《公告》（2019粤07**执2230），告知原告所租赁店铺因被告在另一民事案件中进入执行阶段而将被进行公开拍卖，原告应当在9月1日前必须清场将租赁店铺及钥匙交到法院执行局。原告随后及时进行相应的权利申报，江门市蓬江区人民法院于2019年8月16日向原告作出《告知函》（2019粤07**执2230号之二），告知原告《租赁合同》是在租赁店铺被查封之后所签订，不适用“买卖不破租赁”的法律原则，责令原告腾清租赁店铺即时退出。同时，原告在2019年12月23日收到被告出具的《解约通知函》，被告知解除原、被告之间的租赁合同。原告认为，原、被告双方在签订《租赁合同》时，被告刻意隐瞒租赁物被查封的事实，且在合同履行过程中，因其对外涉诉纠纷租赁物已进行司法拍卖程序，原告被有权机关责令清场并移交租赁物，从而无法继续履行合同，以致无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题解释》第八条以及《租赁合同》第十二条“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，（2）交付的铺位不符合合同约定，严重影响乙方使用”的约定，结合被告于2019年12月23日发函通知原告解除《租赁合同》的事实，原、被告双方所签订的《租赁合同》已于2019年12月23日解除。根据《租赁合同》的约定，因被告的过错导致《租赁合同》无法继续履行，被告应当向原告返还租赁保证金及水电费按金27494.40元。同时，现在原告已经无法使用租赁店铺，对原告正常开展经营造成严重不利影响，根据《租赁合同》第十三条“甲方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，应当支付乙方已经支付与铺位租赁保证金等额的违约金”，被告应当向原告支付违约金24494.40元。另，原告因对五年租赁期限的预期以及开展营业的需要，在得到被告同意的前提下对租赁店铺投入约10多万元装修，现《租赁合同》因被告的过错而不能继续履行，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题解释》第十一条“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，被告应当就装修损失对原告进行补偿。综上所述，本案证据充分，双方权利义务清晰，恳请人民法院判决支持原告全部诉讼请求。鹤山市盈运物业发展有限公司辩称，一、原告诉请被告退还租赁保证金及水电费按金，该诉求缺乏事实依据和法律依据。本案租赁关系是由于原告未准时支付租金，被告按照租赁合同约定而主张解除，该解除是由于原告违约导致，根据合同法和本案租赁合同的约定，被告不须向原告退还租赁保证金及水电费按金，具体的关于原告违约及被告主张解除的事实在质证阶段再展开。二、原告诉请被告支付违约金24494.40元，该诉求缺乏事实和法律依据。原告提出涉案商铺因蓬江区人民法院提出执行，而导致其无法使用商铺，无法实现合同目的，该主张不是事实。首先，涉案商铺虽被蓬江区人民法院查封，但自蓬江区人民法院在2019年7月发出相关执行文书至2019年12月23日此期间，涉案商铺仍由原告正常使用，法院并未采取任何执行措施。其次，在此期间，被告就法院查封及涉案商铺相关权利人已向法院申报权利等事实告知原告，原告从2019年7月至2020年1月2日均未向被告提出解除合同的诉求。而事实上，原告在其未按时交纳2019年12月份租金，被告多次发出催租通知、违约通知后，及被告在12月23日解除双方租赁合同后，才以法院查封的理由来提出本案的相关诉求。因此，原告提出的诉求不符合事实，也有违情理，不应支持其无理的诉求。三、装修损失，结合以上两点答辩意见和相关事实，造成本案租赁合同解除是原告一方的责任，对原告提出的装修损失按照合同法和最高人民法院关于租赁合同的司法解释由原告自行承担。同时，根据租赁合同第八条的约定，原告的装修部分是归被告处置，其提出的装修损失不应由被告承担。鹤山市盈运物业发展有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告之间的《租赁合同》已于2019年12月23日解除；2.反诉被告向反诉原告支付2019年12月1日至2019年12月31日的租金12247.20元及逾期付款利息（每日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年12月6日起算至反诉被告实际付款之日止，暂计至2020年5月8日为224.78元）；3.反诉被告向反诉原告支付2019年12月1日至2019年12月31日的电费805.91元、2019年11月1日至2019年12月31日的水费3276.70元，合共4082.61元；4.反诉被告向反诉原告支付因拆除鹤山市**************1*之二附4首层，附5，附6单元装饰装修造成毁损及拆除归反诉原告所有的形成附合的装饰装修物的损失50000元（暂计50000元，实际损失按评估为准）；5.反诉被告收取反诉原告的租赁保证金24494.40元不予返还；6.反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告作为涉案商铺的权属人，于2014年4月1日授权鹤山市富鸿物业发展有限公司对含涉案商铺在内的综合楼1号之二商铺进行运营及招租并签署相关租约；鹤山市富鸿物业发展有限公司于2014年4月5日将综合楼1号之二商铺下层674.9平方米（含涉案商铺在内）出租给鹤山市富胜物业发展有限公司（下称“富胜公司”）经营综合市场，双方签订了《租赁合同》，约定租赁期为15年，自2014年4月5日至2029年4月4日，富胜公司享有转租权；后因鹤山市城市一号公馆进行建设开发，封闭了富胜公司经营市场的所有道路，导致市场无法经营，2017年10月30日，富胜公司将综合楼1号之二商铺下层转租给江门市卓盈房地产代理有限公司（下称“卓盈公司”），卓盈公司向富胜公司支付了8万元转让费，转租期限自2017年10月30日至2029年4月4日，卓盈公司享有涉案商铺的转租权。其后，在2018年11月卓盈公司通过中介机构鹤山市沙坪安佳中介行对位于综合楼1*之二附4首层，附5，附6单元（面积256.86平方米）的涉案商铺招租，由反诉被告黄培新承租涉案商铺，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定相关权利义务。反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，反诉被告承租坐落于鹤山市**************1*之二附4首层，附5，附6单元（面积256.86平方米）。《租赁合同》约定：铺位租赁期自2018年12月1日至2023年11月30日；2018年12月1日至2019年7月31日月租金12247.20元，2019年8月1日至2019年11月30日免租期4个月；租金支付时间为每月的5号；租赁保证金为24494.40元；反诉被告不支付或者不按约定金额支付租金达七天以上的，应按租赁保证金的同等数额向反诉原告支付违约金，并应如实缴纳租赁期间产生的各项应由反诉被告承担的费用；租赁期满或合同解除后，反诉被告应返还该铺位及其附属设施；反诉被告自己添置的物品可由其自行搬走，而反诉被告对地面、墙体的固定式入墙装修部分归反诉原告处置。反诉被告承租涉案商铺后，向反诉原告支付了租赁保证金24494.40元。反诉被告在享受完2019年8月1日至2019年11月30日4个月免租期后，就不予缴纳2019年12月的租金。反诉被告应于2019年12月5日前支付当月租金，经反诉原告多次电话、书面催收，反诉被告在2019年12月17日、2019年12月19日收到反诉原告发出的两份《违约通知函》后，直至2019年12月23日仍未缴纳2019年12月的租金，严重违反《租赁合同》的约定。无奈之下，反诉原告于2019年12月23日向反诉被告发出《解约通知函》，通知其解除合同，没收履约保证金，12月25日前按合同清理好现场物资，不能破坏任何装修，将铺面钥匙交回反诉原告，水电费用待清单出后一并结算等。根据《中国人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。反诉原告与反诉被告的《租赁合同》已于2019年12月23日解除。故，按照合同约定，反诉原告无需向反诉被告退还租赁保证金，反诉被告应向反诉原告支付2019年12月1日至2019年12月31日的租金12247.20元及逾期付款利息，支付2019年12月1日至2019年12月31日的电费805.91元、2019年11月1日至2019年12月31日的水费3276.70元。合同解除后，反诉被告拆除涉案商铺装饰装修造成涉案商铺毁损、违反双方约定拆除归反诉原告的固定式入墙装修物等，违反法律规定和合同约定，严重损害反诉原告的合法权益，依法应予以赔偿。反诉被告在诉状中确认在2019年12月23日收到反诉原告出具的《解约通知函》，并确认合同已于当日解除。同时其明知反诉原告解除合同的情况下，故意不按合同约定和通知要求限期交钥匙给反诉原告，而在2020年1月2日违背常理将钥匙交至蓬江区人民法院。现反诉被告又以“收到江门市蓬江区人民法院送达的《公告》，告知涉案商铺因被告在另一民事案件中进入执行阶段而将被进行公开拍卖……交付的商铺严重影响使用”为由提出解除合同。事实上，反诉被告收到蓬江区人民法院有关文书后，一直正常使用商铺，法院并未采取执行拍卖措施，反诉被告也从未向反诉原告提出解除合同，反而还向反诉原告明确表示继续履行合同。后因反诉被告自身违约而导致反诉原告依法解除合同，现反诉被告在事后才提出上述无理的理由，实质是为了逃避责任寻找的各种借口。结合上述租赁事实，卓盈公司通过富胜公司承租该商铺在先，蓬江区人民法院因反诉原告的其他民事案件查封涉案商铺在后，涉案商铺依法应带租约拍卖，不会影响反诉被告对涉案商铺的使用，从而影响合同目的的实现。事实上，卓盈公司在2019年8月就其对涉案商铺的租赁权利向该院申报后，该院至今未采取拍卖措施，不影响反诉被告使用商铺这一合同目的的实现。在蓬江区人民法院于2019年7月发出(2019)粤0703执2230号公告后，反诉原告和卓盈公司也已通过电话、微信等方式告知公告涉及的相关租户，并于2019年8月25日召集涉案商铺所在范围的三家租户（包括黄培新在内），明确告知反诉被告及其他所涉租户该院的查封、拍卖，及卓盈公司申报权利等执行情况。反诉被告直至2019年12月23日收到因其违约的解除租赁合同通知前，均表示继续履行合同，更未提出过以此理由解除合同的主张。综上，反诉被告的行为己损害了反诉原告和卓盈公司的合法权益，特提起以上诉求，请求贵院依法判决。黄培新对鹤山市盈运物业发展有限公司的反诉辩称，一、反诉原告确认双方的租赁合同已于2019年12月23日解除，双方解除租赁合同的理由详见反诉原告本诉的事实与理由部分的阐述。二、反诉原告第二项反诉请求没有事实和法律依据，请依法驳回反诉原告该项请求。根据涉案《租赁合同》的约定，反诉被告承租期间为2018年12月1日至2023年11月30日，反诉被告亦是以长达五年的租赁期限为主要考虑因素对店铺进行投资，经过近一年的经营，店铺已经开始积累了一定数量的周边客户。现在，因反诉原告在签订租赁合同时故意隐瞒涉案店铺被查封的事实，导致反诉被告在租赁期限届满之前需要搬离，对反诉被告的正常经营造成了严重的影响。同时，虽反诉被告是在2019年12月31日完全搬离涉案店铺的，但是反诉被告于12月15日已经着手准备店铺搬迁事宜，并且于12月23日，反诉原告已经终止对反诉被告的水电供应，反诉被告在此期间无法正常对外营业，反诉原告主张反诉被告支付2019年12月份的租金，于法无据。三、反诉原告第三项反诉请求所主张的水电费，根据《租赁合同》第十四条其它约定第（四）水费、电费按规定由碧桂园代收代支，反诉原告没有权利向反诉被告主张上述费用。另一方面，从反诉原告现有证据无法证实其诉讼主张，且反诉被告在签订《租赁合同》时，向反诉原告支付了水电费按金3000元，该部分若实际发生的，应当在水电费按金3000元予以抵扣。四、对于反诉原告第四项反诉请求，人民法院应当依法予以驳回。双方在签订《租赁协议》后，反诉被告自行出资约21.6万对店铺进行装修。后在搬迁时反诉被告将未与涉案店铺形成附合部分进行拆卸搬离以减少投入的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，反诉被告有权将未与租赁店铺形成附合部分进行拆除再次利用。同时根据第十一条，因涉案《租赁合同》的解除是反诉原告的过错导致的，反诉被告有权要求反诉原告对形成附合部分的造价进行赔偿。反诉被告搬迁并未对涉案店铺结构造成实质性的损害，形成附合部分反诉被告未拆卸。对于反诉被告投入的且未能拆卸的装修，反诉被告已经提交了评估申请以核定相应损失，依法追究反诉原告的赔偿责任。五、反诉原告应向反诉被告返还租赁保证金24494.40元。蓬江区人民法院于2019年7月22日向反诉被告出具(2019)粤0703执2230号《公告》，告知反诉被告需在2019年9月1日前腾清店铺并将店铺钥匙交到法院。后反诉被告以《租赁合同》为依据提起了相应的权利申报，但2019年8月16日蓬江区人民法院回复《告知函》，通知反诉被告该合同是在人民法院查封后签订的，因此不适用买卖不破租赁，人民法院即将对租赁店铺进行不带租约拍卖，同时反诉被告仍应当将店铺钥匙交付给法院执行局。反诉被告将上述情况通知给反诉原告希望能与其进行协商，但协商无果，于2020年1月2日将钥匙交给蓬江法院陈纪豪法官。根据涉案《租赁合同》第十二条第（三）项“甲方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，交付的铺位不符合合同的约定，严重影响乙方使用的”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情况之一，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应于支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的”，租赁店铺被蓬江区人民法院要求腾清已经严重影响了反诉被告的使用，同时，《租赁合同》的解除是由于反诉原告的过错所导致的。因此，反诉原告应向反诉被告返还租赁保证金24494.40元。六、关于反诉原告提到的涉案店铺多次转租的问题，反诉原告提交的有关其与第三人所签订的系列合同及收据等，均是伪造文件，与事实不符，恳请法院不予认可。由涉案《租赁合同》可以看出，合同签订双方除反诉被告与反诉原告的签名与盖章外无其他第三人的签章，反诉原告所提到的富鸿公司、富胜公司、卓盈公司，反诉被告在与反诉原告签订《租赁合同》及履行租赁合同时均不知悉也未曾与其有过任何交集。对于上述主体反诉被告是在蓬江法院查封涉案商铺后，反诉原告为想办法阻却法院执行，曾找反诉被告协商并出具草拟好的《租赁合同》，要求反诉被告与上述所谓的一系列的主体倒签一系列的《租赁合同》，但反诉被告认为反诉原告要求协助的上述事项属于违法行为，有涉嫌欺骗法院之嫌，且与事实不符，反诉被告没有配合倒签。因此，反诉原告在反诉提交的有关其与第三人所签订的系列合同及收据等，均是伪造文件，与事实不符，恳请法院不予认可。综上所述，反诉原告诉请求没有事实和法律依据，恳请法院依法查明事实，驳回反诉原告第二、三、四、五项诉讼请求，以维护反诉被告合法之权益。本院经审理认定事实如下：2018年11月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定出租方即甲方为被告，承租方即乙方为原告，合同第一条铺位基本情况为：铺位坐落于鹤山市**************1*之二附4首层，附5，附6单元，铺位建筑面积约256.86平方米，装修状况为简单装修；合同第二条铺位权属状况为：1.甲方拥有铺位的所有权，2.甲方对该铺位享有转租权；合同第三条铺位结构与用途约定：该铺位用途为商用（经营餐饮、娱乐行业、汽车美容）；合同第四条租赁期限约定租赁期间自2018年12月1日至2023年11月30日；合同第五条每月租金约定：1.2018年12月1日至2020年11月30日，月租金12247.20元；合同第六条铺位租赁保证金约定：1.铺位租赁保证金金额为24494.40元，水电按金3000元；2.租赁期限届满后，铺位租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；3.无论乙方是否违约，在乙方退租时，设备设施如无损坏或丢失，如无损坏或丢失，则将设备损坏或丢失部分折价扣除后余款退还乙方；合同第七条其他费用约定：租赁期内乙方承担水费、电费……；合同第八条铺位的交付及退还约定：1.交付：甲方应于2018年12月1日前将铺位按约定条件交付给乙方……，2.退还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该铺位及其附属设施，乙方自行添置的物品可由其自行搬走，而乙方对地面、墙体的固定式入墙装修部分归甲方处置，事先另有约定除外；合同第十二条合同的解除第（三）约定：甲方交付的铺位不符合合同约定，严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同；第（四）约定：乙方不支付或者不按照约定金额支付租金达七天以上者，甲方有权单方解除合同，收回该铺位；合同第十三条违约责任约定：甲方有本合同第十二条合同的解除第（三）约定情形的，应当返还乙方已经支付与铺位租赁保证金等额的违约金；合同第十四条其他约定：乙方须于2018年12月1日前进场装修，2019年3月1日前正常试业；2.水费、电费按规定由碧桂园代收代支，2019年8月1日至2019年11月30日，免租期4个月。在签订合同的当天，原告向被告支付了租赁保证金24494.40元、水电费按金3000元以及2019年12月租金12247.20元。被告依约将商铺交付原告。2019年7月22日，原告收到江门市蓬江区人民法院送达的（2019）粤0703执2230号《公告》，公告告知原告所租赁店铺因被告在另一民事案件中进入执行阶段而将被进行公开拍卖，原告应当在9月1日前必须清场将租赁店铺及钥匙交到法院执行局。原告于2019年8月5日向江门市蓬江区人民法院进行相应的权利申报，江门市蓬江区人民法院于2019年8月16日向原告作出（2019）粤0703执2230号之二《告知函》，告知原告的租赁起始时间是2018年12月1日，该时间在本标的物查封措施之后，故法院依法不带租约拍卖涉案房产。2019年12月17日，被告向原告发《违约通知函》，内容为：“黄培新：根据受相关委托，我司代表与阁下于2018年11月25日签订鹤山市**************1*之二附4首层，附5，附6单元《租赁合同》。根据合同约定，阁下应于2019年12月1日支付当月租金12247.20元，截止本函发出之日，已逾期17日，构成严重违约。按合同第十二条第四款第一点：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该铺位。1.不支付或者不按照约定金额支付租金达七天以上的。我方有权据合同第十三条第三款约定：乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按铺位租赁保证金的同等数额向甲方支付违约金，并应如实缴纳租赁期间产生的各项应由乙方承担的费用。据此与阁下解除合同，收回该铺位，并追讨违约金及租赁期间产生的各项费用。就阁下上述的违约事实，我司特致函阁下，敦请在本月20号前支付12月租金，否则，我司将根据合同约定及相关法律法规的规定，收回该商铺，并追讨上述损失”。2019年12月19日，被告向原告发《违约通知函》，内容为：“黄培新：阁下拖欠租赁我司鹤山市****************之二附4首层，附5，附6单元的租金，合计：12247.20元。已经构成严重违约，经我司宽限，延迟至于2019年12月20日。现再次通知阁下，如2019年12月20日未收到阁下的租金，我方即时按合同约定中止租赁合同，没收履约保证金，并追讨其余损失，望阁下慎重而行”。2019年12月23日，被告向原告发《解约通知函》，内容为：“黄培新：阁下拖欠租赁我司鹤山市**************1*之二附4首层，附5，附6单元的租金，合计：12247.2元。合计至今已经23天，根据双方签订的《租赁合同》，阁下已经严重违约，达到解约的条件。经过我方多次敦促，两次发函追讨，阁下仍然未履约。现正式通知阁下，我方即时按合同约定中止租赁合同，没收履约保证金，并通过法律手段追讨其余损失。请收到本通知后，12月25号前内按合同清理好现场物资，请不要破环任何装修，将铺面钥匙交回我司，水电费用待清单出来后一并结算”。2019年12月31日，原告向被告发《解除租赁合同通知书》，内容为：“鹤山市盈运物业发展有限公司（出租人）：本人（黄培新）于2018年11月8日与贵司签订《租赁合同》，约定由本人承租贵公司位于鹤山市**************1*之二附4首层，附5，附6单元的店铺，租赁期间为5年（2018年12月1日至2023年11月30日）。在合同签订时，贵公司并未将租赁物被人民法院查封的情况如实告知本人。2019年7月22日本人收到江门市蓬江区人民法院张贴的《公告》，内容为因贵司对外涉诉纠纷租赁物已被依法查封并进入司法拍卖程序，法院要求本人必须清场将租赁店铺及钥匙移交江门市蓬江区人民法院执行局。本人认为，贵司在与本人签订《租赁合同》时，隐瞒租赁物被查封的事实，且在合同履行过程中，因贵司对外涉诉纠纷租赁物已进行司法拍卖程序，本人被有权机关要求清场并移交租赁物，从而无法继续履行合同，以致无法实现合同目的。另，贵司亦于2019年12月23日发函通知本人解除《租赁合同》。基于以上情况，本人确认与贵司签订的《租赁合同》于2019年12月23日解除，请贵司于2020年1月7日前来与本人办理租赁物的交接手续。另，根据《租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六条、第一百零八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条及相关法律规定，就贵司违约行导致合同解除的法律责任，本人保留追究权利”。本案受理后，原告向本院提交司法鉴定申请书，请求对位于鹤山市****************之二附4首层，附5，附6单元的店铺中原告进行的装修装饰价值进行评估。2020年*月7日，被告告向本院提交鉴定申请书，请求对原告拆除的位于鹤山市****************之二附4首层，附5，附6单元的店铺的装修装饰造成毁损及拆除归被告的所有的形成附装修装饰物的财产情况和损失进行鉴定。本院根据双方的申请，通过摇珠选定佛山市智择价格事务所有限公司为鉴定机构。之后，佛山市智择价格事务所有限公司向本院出具《关于对（2020）江鹤法司委鉴字33号评估鉴定委托函的回复》，要求补充鉴定材料及预交评估费。本院将上述回复交原、被告双方补充鉴定材料及预交评估费，后原、被告双方于2020年7月31日向本院书面申请撤回评估鉴定。另，位于鹤山市****************之二商铺的权属人是被告鹤山市盈运物业发展有限公司。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订《租赁合同》成立、生效，双方应依约履行。本案的争议焦点是：一、因何方违约而使原、被告解除双方签订的租赁合同；二、原、被告的请求是否支持。一、关于何方违约而使原、被告解除双方签订的租赁合同的问题。上已查明，被告以原告违反合同的约定欠租金达23天，根据合同的约定，于2019年12月23日向原告发《解约通知函》，通知原告解除双方签订的《租赁合同》。原告以被告未将涉案租赁物被人民法院查封的情况如实告知自己，于2019年12月31日向被告发《解除租赁合同通知书》，确认双方签订的《租赁合同》于2019年12月23日解除，并保留追究由于被告的违约行为导致合同解除的权利。可见，原、被告双方均确认于2019年12月23日解除双方于2018年11月8日签订的《租赁合同》。关于因何方违约而使原、被告解除双方签订的租赁合同的问题，本院认为，原、被告双方于2018年12月1日前签订《租赁合同》时，涉案房屋已被江门市蓬江区人民法院另案查封，被告虽然主张不知道涉案房屋已被法院另案查封，但作为该案被执行人，其主张是缺乏理据的。因此，被告在出租时明知涉案房屋被法院查封，却仍出租给原告使用，致使合同目的无法实现，其行为已构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的；……。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”，原告有权解除合同。至于被告主张原告欠交其租金23天，根据合同的约定诉请解除，因原告知悉涉案商铺被法院查封、拍卖，其为维护自身的合法权益而中止履行合同义务，未按约定时间支付租金，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，不构成违约。二、原、被告的请求是否支持的问题。（一）关于原告诉请被告退还租赁保证金24494.40元、水电费按金3000元，合共27494.40元。根据上已查明的事实，被告在出租时明知涉案房屋被法院查封，却仍出租给原告使用，使合同目的无法实现，其行为已构成违约，致原告解除合同，故原告请求被告退还租赁保证金24494.40元、水电费按金3000元，符合法律规定及合同约定，应予支持。但根据双方约定，如设备、设施有损坏或丢失和欠缴水电费，则将设备损坏、丢失部分折价及扣除水电费后余款退还原告。被告请求收取原告的租赁保证金24494.4元不予返还，理据不足，本院应予驳回。（二）关于原告诉请被告支付违约金24494.40元。原告请求被告支付违约金24494.40元，符合双方签订的《租赁合同》第十二条第（三）款：“甲方交付的铺位不符合合同约定，严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同”及第十三条第（一）款：“甲方有本合同第十二条合同的解除第（三）约定情形的，应当返还乙方已经支付与铺位租赁保证金等额的违约金”的约定，理据充分，应予支持。（三）关于原告请求被告赔偿为涉案店铺进行装修所支出的费用40000元。原告主张其为涉案租赁店铺所装修的项目有：墙身扇灰、天花扇灰、墙身贴砖（柱子贴砖除外）、办公房一面实墙、地板砖造价、办公房吊顶、地面开设排水系统（开槽、贴砖、防水等）、洗手间装修、新装两扇卷闸门价值、门面油漆。但原告无提供证据予以证实上述事实，且其向本院申请对上述装修的项目的价值进行司法鉴定后又撤回申请，故本院对原告的该请求，除被告确认的部分墙身的贴砖属原告加装，卫生间的墙体也是原告加装，价值2000元外，超过部分予以驳回。（四）关于被告反诉请求确认《租赁合同》已于2019年12月23日解除。上已查明，原告以被告未将涉案租赁物被人民法院查封的情况如实告知，于2019年12月31日向被告发《解除租赁合同通知书》，确认双方签订的《租赁合同》于2019年12月23日解除，双方均明确《租赁合同》已于2019年12月23日解除，对该请求本院予以支持。（五）关于被告反诉请求原告支付2019年12月1日至2019年12月31日的租金12247.20元及逾期付款利息（每日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年12月6日起算至反诉原告实际付款之日止，暂计至2020年5月8日为224.78元）。本院认为，虽然原、被告均确认双方签订的《租赁合同》已于2019年12月23日解除，但实际上原告占有使用涉案商铺至2019年12月31日，故原告应支付2019年12月1日至2019年12月22日期间的租金，并参照租金标准支付2019年12月23日至2019年12月31日期间的占有使用费给被告，即应支付2019年12月1日至2019年12月31日的租金、占用费合共12247.20元。被告请求原告自2019年12月6日起算按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项的逾期付款利息，至原告实际付款之日止，被告请求原告支付逾期付款利息及自约定支付租金之次日起算，理据充分，但利率的标准应按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。（六）关于被告反诉请求原告支付2019年12月1日至2019年12月31日的电费805.91元、2019年11月1日至2019年12月31日的水费3276.70元，合共4082.61元。被告为此提供碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司盖章的水电表的用水用电数及金额清单，以证明原告欠被告水电费。原告确认有欠水电费，但金额不予确认，而且对被告提供的碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司盖章的水电表的用水用电数及金额清单不予确认。本院认为，被告提供碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司盖章的水电表的用水用电数及金额清单，无法证明是原告在租用涉案商铺期间所用水电费，而且原告对该清单不予确认，故被告请求原告支付2019年12月1日至2019年12月31日的电费805.91元、2019年11月1日至2019年12月31日的水费3276.70元，合共4082.61元，理据不足，本院不予支持。（七）关于被告反诉请求原告支付因拆除涉案商铺装饰装修造成毁损及拆除应归被告所有的形成附合的装饰装修物损失50000元（暂计50000元，实际损失按评估为准）。被告主张原告拆除了办公房间隔墙上共三幅玻璃墙、办公房吊顶、卫生间门、洗手盆、排气扇、水箱、电线、插座。原告主张仅就未形成附合部分即玻璃墙、水电设施设备含洗手盆、电线插座，厕所门、排气扇、灯具进行拆卸，而且被告未提供相应的证据证明在将租赁物移交给原告前上述附合部分就存在，在原告刚接收租赁物时，该租赁物并不符合汽车美容的经营条件，因此，原告将旧而无法使用的设施拆除并加建新的设施，应当视为被告的默认同意。对此，本院认为，首先，被告主张原告拆除涉案商铺装饰装修造成毁损及拆除归应归其所有的形成附合的装饰装修物，但未提供证据予以证明；其次，被告主张被原告拆除的装饰装修物，大部分是未形成附合；再次，原告将未形成附合的装饰装修物拆除带走，符合合同约定，而且涉案合同是因被告的违约而造成解除；最后，被告向本院申请对上述装饰装修的项目的价值进行司法鉴定后又撤回申请，无法确定其价值。故被告请求原告支付因拆除涉案商铺装饰装修造成毁损及拆除归被告所有的形成附合的装饰装修物的损失50000元，理据不足，应予驳回。综上所述，本院确认双方于2019年12月23日解除了2018年11月8日签订的《租赁合同》，被告应返还原告租赁保证金24494.40元、水电按金3000元，并支付违约金24494.40元，向原告赔偿为涉案店铺进行装修所支出的费用2000元，对原告诉讼请求超过部分，理据不足，本院予以驳回。原告应向被告支付2019年12月1日至2019年12月22日的租金8691.56元及2019年12月23日至2019年12月31日的占有使用费3555.64元，合共12247.20元，并自2019年12月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付逾期付款利息，至原告实际清偿之日止，被告反诉请求的超过部分，理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄培新与被告鹤山市盈运物业发展有限公司于2018年11月8日前签订的《租赁合同》于2019年12月23日解除；二、被告鹤山市盈运物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还租赁保证金24494.40元、水电按金3000元给原告黄培新；三、被告鹤山市盈运物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付违约金24494.40元给原告黄培新；四、被告鹤山市盈运物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付装修损失2000元给原告黄培新；五、原告黄培新于本判决发生法律效力之日起三日内向被告鹤山市盈运物业发展有限公司支付租金、占有使用费共12247.20元及利息【利息以12247.20元为本金，自2019年12月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至原告实际清偿之日止】；六、驳回原告黄培新的其他诉讼请求；七、驳回被告鹤山市盈运物业发展有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2099.72元，由原告黄培新负担375元，由被告鹤山市盈运物业发展有限公司负担1724.72元（原告已预交受理费2099.72元，原告同意被告负担的受理费于给付欠款时支付给原告，本院不作收退）；本案反诉受理费1463.86元，由黄培新负担106元，由被告鹤山市盈运物业发展有限公司负担1357.86元（被告已预交反诉受理费1463.86元，被告同意原告负担的受理费于给付欠款时支付给原告，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李子平人民陪审员  胡月英人民陪审员  黄国伟二〇二〇年十一月四日书 记 员  吕艳颖