山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12052号上诉人（原审被告）：段程程，女，1975年12月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：崔耀，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：芦学珍，女，1965年8月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张俊亭，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵爽爽，山东舜元律师事务所实习律师。上诉人段程程因与被上诉人芦学珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，不开庭审理的，本案现已审理终结。段程程上诉请求：1.撤销济南市槐荫区人民法（2020）鲁0104民初2478号民事判决第二项，即撤销二、段程程于本判决生效之日起十日内向芦学珍赔偿购房款利息损失（以24万元为基数，分别参照中国人民银行公布的同期同类流动资金基准利率，自2018年9月16日起，计算至2019年8月19日止：参照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的，自2019年8月20日计算至2020年3月25日止）；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。1、原审法院认定芦学珍与段程程口头约定，上诉人以25万元的价格将齐河县XXXX室房屋出卖给被上诉人错误。上诉人曾作为买受人与作为出卖人的山东方华房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定房屋售价2568元每平方米，房屋总价款269,640元，且山东方华房地产开发有限公司于2018年7月30日向上诉人出具编号为XXXX收款收据一份，收据载明楼房面积105，价格2568，合计金额269,640元。因上诉人与被上诉人是均是基督教徒，是主内姊妹，出于互相帮助、互相信任，上诉人才以269,640元的原价将XXX房屋转让给被上诉人，直至被上诉人起诉，被上诉人从未提出向上诉人退房，且被上诉人欠上诉人购房款19,640元。2、原审法院认定上诉人于2018年8月13日向被上诉人转付1万元款项为上诉人返还的购房款是错误的。被上诉人在起诉前从未向上诉人主张过退房退款事宜，2020年3月11日，被上诉人以其儿子急需用钱为由向上诉人借款1万元，并非返还购房款，以双方聊天记录及转账记录为证。二、原审法院适用法律错误。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条判决上诉人赔偿购房款利息损失错误。该条款明确规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，购买房屋作为普通家庭而言系非常重大的民事行为，在上诉人未向被上诉人转让房产前，被上诉人已多次与其朋友到齐河大黄乡看房子，亲自与开发商沟通交流，对涉案房屋情况充分了解，是其无法按开发商要求一次性支付购房款及所售房屋单价高于被上诉人购买的价格，才向上诉人购买。因此，原审法院简单的将过错、责任全部归于上诉人显然不合适，明显双方均有过错，依法应当各自承担相应的责任。另外，被上诉人已于2018年收到开发商转交的涉案房屋钥匙，也给上诉人造成了不能出租、出售涉案房屋的经济损失，且自2018年至2020年起诉前并未向上诉人主张过退房还款及利息损失，即便是上诉人要承担利息损失，也应自被上诉人起诉之日计算。综上所述，原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误。被上诉人芦学珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。芦学珍向一审法院起诉请求：1.判令被告立即返还原告购房款240,000元；2.判令被告赔偿原告损失22,000元（以240,000元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2018年9月16日计算至2020年3月25日）；3.判令被告承担律师费10,000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：段程程曾作为买受人与作为出卖人的山东方华房地产开发有限公司（以下简称方华公司）签订房屋买卖合同一份，约定由段程程购买方华公司开发的位于齐河县XXXX室房屋（以下简称XXX房屋）一套。签订该房屋买卖合同后，芦学珍与段程程口头约定，段程程以25万元的价格将XXX房屋出卖给芦学珍。达成该口头协议后，芦学珍向段程程支付了25万元的购房款，段程程将该房屋的一手购房合同及收据交付芦学珍持有。后芦学珍不想再购买该房屋。段程程于2018年8月13日向芦学珍转付1万元款项。芦学珍为本案诉讼支出律师费1万元。一审法院认为，当事人均未向一审法院提交涉案房屋的合法建造手续，芦学珍与段程程之间有关买卖XXX房屋的口头约定属无效合同。在合同无效的情况下，段程程应当将其收取的芦学珍的25万元购房款返还芦学珍。在段程程未能充分举证证明其向芦学珍退还的1万元款项系借款的情况下，一审法院推定该款项为段程程返还的购房款，段程程尚欠芦学珍购房款24万元。芦学珍要求段程程返还24万元购房款的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。关于利息损失，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中段程程作为出卖人，其负有保证出售的房屋具有合法建造手续的义务，在其无法对此予以保证的情况下，其向芦学珍出卖房屋，其对双方合同的无效存有过错，其对芦学珍购房款的占有属于无权占有，其应当赔偿芦学珍因向其支付款项产生的利息损失。段程程向芦学珍返还1万元款项后，欠付24万元款项的时间为2018年8月13日，芦学珍要求段程程向其赔偿2018年9月16日至2020年3月25日期间24万元利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方未对律师费的承担进行约定，一审法院对芦学珍要求段程程赔偿其律师费的诉讼请求，不予支持。另需说明，因双方买卖合同无效，在段程程返还芦学珍购房款及赔偿损失后，芦学珍应将其持有的段程程对涉案房屋的房屋买卖合同及收据向段程程返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、段程程于判决生效之日起十日内向芦学珍返还购房款24万元；二、段程程于判决生效之日起十日内向芦学珍赔偿购房款利息损失（以24万元为基数，分别参照中国人民银行公布的同期同类流动资金贷款基准利率，自2018年9月16日起，计算至2019年8月19日止；参照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的，自2019年8月20日计算至2020年3月25日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，减半收取计2690元，由段程程负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋未取得合法建造手续，一审法院认定段程程与芦学珍之间有关买卖涉案房屋的口头约定属无效合同，并无不当，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1、段程程于2018年8月13日向芦学珍交付的1万元是否为返还的购房款；2、段程程应否承担芦学珍主张的购房款利息损失。关于焦点一，段程程在2018年8月13日向芦学珍交付的1万元的性质问题。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）第十七条原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或者其他债务的，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证责任。本案中，芦学珍对2018年8月13日收到段程程支付的1万元无异议，其主张该1万元系段程程返还的部分购房款，段程程主张该1万元系芦学珍向其借款，因段程程与芦学珍之间存在房屋买卖关系，段程程亦收到芦学珍支付的购房款25万元，芦学珍已对收取段程程1万元做出说明，段程程仍应就该1万元系芦学珍借款承担举证责任，其未能提交有效证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。故一审法院认为2018年8月13日转账支付的1万元为段程程返还的部分购房款无误，本院予以维持。关于焦点二，芦学珍主张的利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效的合同自订立时起便不发生当事人所预期的法律效力。合同被确认无效后,应当将当事人之间的财产关系恢复到合同订立之前的状态。涉案房屋买卖合同为无效合同，段程程应当返还已收到的购房款及资金占用费用，段程程已经实际收到芦学珍交付的购房款25万元，后于2018年8月13日返回1万元。芦学珍现主张2018年9月16日至2020年3月25日的利息，即资金占用费，一审法院予以支持并无不当，应予维持。综上所述，段程程的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由上诉人段程程负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十一月五日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗