宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5221号原告：宁夏政泰龙物业服务有限公司，统一社会信用代码916401220546153427。法定代表人:魏某。委托诉讼代理人：黄某，宁夏清之清律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，住宁夏回族自治区银川市。被告：任某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市，系宁夏回族自治区贺兰县宏基花园**房屋所有人。委托诉讼代理人：夏某，宁夏回，宁夏回族自治区银川市人，回族自治区银川市。系被告任某丈夫。原告宁夏政泰龙物业服务有限公司与被告任某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开进行了审理。原告宁夏政泰龙物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄某、白某，被告任某的委托诉讼代理人夏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏政泰龙物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付欠缴物业费13521元，并支付违约金4056元，合计17577元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系宏基花园4-6-F房屋业主，原告公司多年来一直为被告提供物业服务。被告拖欠2017年7月1日至2020年7月31日物业费，按照合同约定共计拖欠332.21㎡×37个月，金额为13521元。经原告多次催收，被告拒不缴费，被告拒不缴纳物业费的行为，构成违约，对原告的物业管理工作造成阻碍。综上，原告为维护自身合法权益，只能诉至法院，望法院依法支持原告的各项诉讼请求。被告辩称，我是拖欠2017年7月1日至2020年7月31日物业费，金额为13521元。原因是我房屋出租给其他人，我当时催物业公司上门催租客，物业公司没有催缴，物业公司也没有多次向我催缴物业费。物业在服务工作上也做的不到位，绿化没人管理，小区整个环境非常糟糕，蔬菜瓜果满地都是，垃圾成堆，保安只有三人，打扫卫生也不及时，我方多次找物业公司反映，物业公司不作为，导致我方一直拖欠物业费。经审理查明：原告系贺兰县宏基花园小区的物业管理公司，被告系该小区4-6-F号房屋业主，被告房屋面积为是332.21平方米。2016年7月1日，宏基花园小区的开发商宁夏恒昱源房地产开发有限公司选聘原告为宏基花园小区提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同，约定的合同期限为2016年7月1日至2018年6月30日。2018月7月1日，宏基花园小区的开发商宁夏恒昱源房地产开发有限公司又选聘原告为宏基花园小区提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同，合同期限2018月7月1日至2020年6月30日，合同约定的主要内容与前一份前期物业服务合同一致。该两份前期物业服务合同在贺兰县物业管理中心备案。宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告在《前期物业服务合同》中约定：物业服务费收费标准高层住宅为1.1元/月/㎡，业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费，物业服务费按年度交纳，物业买受人或物业使用人应及时履行交费义务。如逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取滞纳金。此后原告公司开始为宏基花园小区提供物业管理服务。自2017年7月1日至2020年7月31日期间，被告未按时交纳物业费13521元（332.21㎡×37个月×1.1元/月/㎡），原告计算违约金为4056元。原告于2020年9月15日向被告号码为138XXXX****的手机发送律师函催缴物业费及违约金无果。原告遂诉至法院，请求判如所请。另查明：2017年6月25日，被告为原告出具免责书一张，载明的主要内容为：“宏基花园4-6-F房屋业主任某，面积332.21㎡，因玻璃碎2块，房屋轻微裂缝，三楼南北两窗户漏雨、墙面返潮、起碱、阳台地面砂浆脱落自己维修问题，经物业公司经理与业主协商，以抵顶物业费方式一次性处理，金额4156元，业主不在追究恒昱源房地产责任，业主签名任某，2017年6月15日”。2017年6月15日，被告向原告交纳2015年6月12日至2017年6月30日物业费玖仟元。庭审中，被告提出房屋漏雨问题，经本院组织双方当事人现场勘查，现被告所居住的房屋内部三楼西北角卧室顶部有渗水痕迹，被告分析可能系被告屋顶排水槽破损，雨水从防水层渗入屋面，造成返碱。被告认为是房屋存在质量问题，2017年原告曾派人维修过。贺兰县宏基花园小区未成立业主委员会。以上事实，依据原告提交的前期物业服务合同2份、贺兰县住建局物业管理中心宏基花园物业服务合同备案登记表两份、物业服务项目中标通知书、律师函一份、（物业服务）照片七张、免责书一张、收据一张，及本院制作的调查笔录一份，原被告当庭陈述予以证实，本院予以采信。被告举证的照片60张，欲证明宏基花园小区存在草坪被占为菜地、小区绿地被业主私自硬化等物业瑕疵现象，经当庭查看被告委托代理人夏某提供的手机上的原始载体，只有2020年9月16日、2020年9月19日、2020年10月9日拍摄的部分照片三十张左右，其余照片均无原始载体，无法反映拍摄时间。该证据经当庭质证，原告对该组证据三性及证明目的均不认可。本院认为，该证据中30张照片拍摄于2020年9月16日、2020年9月19日、2020年10月9日，另30张照片无原始载体核对，不能反映原告诉请被告未交物业费的期间（2017年7月1日至2020年7月31日）原告存在物业服务瑕疵的情况，该证据效力本院不予采信。本院认为，贺兰县宏基花园小区由宁夏恒昱源房地产开发有限公司开发建设，在该小区成立业主委员会之前，宁夏恒昱源房地产开发有限公司可以为该小区选聘前期物业服务企业并与之签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同合法、有效，对小区业主具有约束力。被告作为该小区4-6-F号房屋的业主，与原告之间存在物业服务合同关系。原告提供了相应物业管理和服务，被告应当按照约定在原告提供物业服务的期间支付相应的物业费。原告提供的前期物业服务合同的收费执行标准，能够证明被告房屋收取物业费的标准为1.1元/月/㎡，自2017年7月1日起至2020年7月31日期间，被告应交物业费为13521元（332.21㎡×1.1元/月/㎡×37个月）。经原告书面催交后，被告任然未能交纳物业服务费。关于被告拒交物业费，其抗辩理由为房屋存在房顶出现漏雨的情况，经本院现场勘查被告所居住的房屋内部三楼西北角卧室顶部有渗水痕迹，该渗水痕迹被告认可是2016年发现的。按照宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同第二章第二条约定，屋顶属房屋建筑共有部位，应由原告公司负责维修、养护、管理。但被告2017年为原告出具免责书，原被告达成协议，被告的房屋三楼南北两窗户漏雨、墙面返潮、起碱等问题，原告以抵顶物业费方式一次性处理抵顶被告物业费4156元，房屋问题由被告自行维修。被告抗辩房屋存在房顶漏雨问题拒交物业费的理由，本院不予采纳。故对原告要求被告支付物业费13521元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告在《前期物业服务合同》中约定：物业服务费按年度交纳，物业买受人或物业使用人应及时履行交费义务。如逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取滞纳金。按此标准计算出的违约金数额明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张的违约4056元金实际上是按照欠费总额30%计算的，该违约金计算方式符合合同约定和法律规定，本院予以支持。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部门投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定，判决如下：被告任某向原告宁夏政泰龙物业服务有限公司支付2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费13521元，违约金4056元，合计17817元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元（已减半收取），由被告任某负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利 二〇二〇年十一月十三日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。