山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终6258号上诉人（原审被告）：王家景，男，1946年1月15日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祝庆堂，男，1956年1月19日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：于雪，山东福阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑开庆，男，1959年11月9日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：邓炳腾，烟台福山福新法律服务所法律工作者。上诉人王家景因与被上诉人祝庆堂、郑开庆确认合同有效纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王家景上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。祝庆堂和郑开庆在一审中均称祝庆堂是1995年购买的涉案房产，但上诉人在一审中提交的上诉人与福山区文发房地产开发有限公司签订的关于涉案房产的抵房协议是在1996年7月签订的，也就是说上诉人在1996年7月才取得涉案房产的抵房合同，1995年上诉人并未取得涉案房产，因此根本不可能委托他人出卖涉案房产。2.一审法院查明，祝庆堂一审中提供的签署日期为1995年的房屋买卖合同是祝庆堂在2015年，因上诉人不同意将涉案房产出售给其，而找郑开庆签订的，郑开庆在一审中也陈述“双方签订合同的目的并不是买卖房屋，签订合同时双方本身就是虚假意思表示”，且签订合同时，双方都知道当时上诉人不同意将房屋出卖给祝庆堂。在上诉人明确表示不同意将涉案房产卖给祝庆堂，且没有给郑开庆授权的情况下，双方又签订了买卖上诉人房产的房屋买卖合同，不仅违反了相关法律规定，而且侵害了上诉人的合法权益。因此，该合同应为无效合同，不应对上诉人产生任何法律后果。3.一审判决未针对被上诉人一审的诉讼请求进行判决，实属不当。被上诉人在诉讼请求中请求依法确认双方于1995年8月1日签订的房屋买卖合同有效，但一审判决确认的是2015年签订的房屋买卖合同有效。被上诉人祝庆堂辩称，1.祝庆堂一审提交的证据足以证实王家景认可其因欠郑开庆的砖款而将涉案房屋抵顶给郑开庆，并委托郑开庆对外出售房屋，出售房屋所得购房款用于偿还王家景欠郑开庆的购砖款。涉案房屋出售给祝庆堂后二十余年间，一直由祝庆堂占有、管理、使用，王家景从未向祝庆堂提出异议或主张权利，足以证实王家景委托售房的真实情况。王家景何时取得其与开发商的抵顶协议无从考究，不能以王家景单方主张的时间认定，且抵顶协议的签订时间也不影响王家景已经事先取得涉案房屋的事实，更不影响王家景委托出售房屋。出售房屋的具体位置、楼号、现状清晰，房屋也交付给祝庆堂占有使用，祝庆堂支付对价，买卖关系合法成立且已实际履行。2.祝庆堂与郑开庆签订的房屋买卖合同系真实意思表示，合法有效。郑开庆作为王家景的售房委托人，对涉案房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，即使该合同是2015年补签，但郑开庆与祝庆堂达成的房屋买卖合意的时间是1995年，祝庆堂依约支付购房款，房屋也依约交付，买卖合同真实有效且已履行，补签的房屋买卖合同是对先前合意的证据完善，并未改变合同内容，该份合同合法有效。综上，本案事实清楚，王家景对外委托售房，祝庆堂购买房屋、支付对价，且居住二十余年，王家景因为近年房屋增值迅速，违反诚实信用原则，以办理房屋不动产证为要挟，向祝庆堂索取高额费用。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人郑开庆辩称，一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告祝庆堂向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方于1995年8月1日签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法判令两被告立即协助原告办理不动产登记及过户手续；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，祝庆堂与郑开庆原系同事关系，1995年王家景因结欠郑开庆时任厂长的“城西砖厂”砖款，便将其从“烟台市福山区文发房地产综合开发公司”顶账所得的位于烟台市福山区户（现房产楼号核定为：福山区西山路99号1号楼2单元101号）房产委托给郑开庆出售，以出售房屋的房款来偿还欠付郑开庆时任厂长的“城西砖厂”的砖款。后，郑开庆对外出售房屋，于同年8月将该房屋出售给本案祝庆堂，双方约定该房屋总价款为7万元整，分期支付，余款两万元待房产证办出后支付。后于同年，郑开庆将涉案房屋以及房屋钥匙交付祝庆堂，祝庆堂接收房屋后进行了装饰装修并居住至今。祝庆堂于1995年至1997年1月期间向郑开庆陆续支付了购房款5万元。祝庆堂与郑开庆于2015年签订一份《房屋买卖合同》，就双方于1995年买卖房屋的合意补充了书面的约定。在祝庆堂、郑开庆等人的录音中，郑开庆说“想当初我在城西的窑厂干厂长那会没办执照，大队支持着改了个小窑厂，王家景是干建筑的，用我的砖这个地方原来这些楼都是他盖的，拉了我一年多砖没给钱，我说老叔快给钱呢，他那会钱都倒不开，以后没有办法，着急了，说正好俺抵个楼，你把俺楼给俺卖了吧，我说七万五不行，七万五太贵了，当时的价格有点贵，我说不行啊，我说七万块钱哈，我能给你卖就给你卖它，不能卖的时候我再说”。在王家景与祝爱丽（祝庆堂的妹妹）等人的录音中，王家景说“想当初我该他两个钱，我该他3万，他一天天上我家要，我确实有东西没有钱，我家还有套门市房，我说你不用来要，我不能瞎了你的钱，好，走了，天天没有一天不去的，那个我把这个房子押给你哈，你害怕我不给你钱，我什么时候给你钱你什么时候把房给我，我这个房我也得卖，我没找到场，他说那样我帮你卖，我说那样也行，卖吧，那样式，卖了我把钱给你，咱俩就得了，这样他也不用天天跟着腚要”。原、被告均认可，原告提交的录音材料中的王家景、郑开庆均为两被告本人。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为郑开庆的代理行为是否合法有效。从双方对该争议焦点的举证情况来看，原告提交的两份录音材料内容中，可以很清楚的看出王家景因欠付郑开庆时任厂长的“城西砖厂”的砖款，同意委托郑开庆代为出售其所得的抵账房（即原位于烟台市福山区户的房产）。郑开庆取得王家景的口头授权后，将案涉房屋卖予原告，且所得房款扣抵所欠砖款后，剩余部分均交付给王家景。从上述事实可以认定二被告之间已经口头协议形成委托代理的法律关系。而且在房屋出售后二十余年间，涉案房屋一直由祝庆堂占有并管理使用，王家景从未向祝庆堂或者郑开庆提出异议并主张权利，也足以证明王家景对郑开庆的代理行为是同意并认可的。反观二被告的举证，并未提出任何有效证据反驳原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”，且法律并未限制以口头形式成立委托合同，同时亦允许受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，此为隐名代理制度。因此即使郑开庆在向原告出售房屋时并未披露委托人王家景，亦不影响二被告之间委托代理关系的存在。故一审法院认为二被告之间关于委托出售房屋的合意系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于买房的事实，我国法律并不禁止口头合同，更不反对口头合同后补充书面协议。故郑开庆和原告达成买卖房屋的口头协议后，双方已经形成买卖合同关系。之后原告交付了大部分房款且已经接收房屋并实际居住，可见买卖合同的大部分内容均已实际履行。虽然买卖房屋时案涉房产并未取得房产证，违反了相关的行政管理法规，但是相关法规仅为管理性规定而非效力性的强制性规定，不足以否定买卖合同的效力。因此法院认定原告与郑开庆于1995年以口头形式成立的买卖合同关系合法有效。至于双方后期补签的书面合同，只是改变了合同的形式，并未改变合同内容。该书面协议既是对双方口头协议的证据完善，也有利于合同的特定化，方便有关部门对合同的管理。故法院认为祝庆堂与郑开庆2015签订的《房屋买卖合同》有效，对1995年的口头协议不再评价。在隐名代理行为中，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。本案中原告购买房屋尚未完成房屋的产权登记，因此发生争议后，郑开庆向原告披露了委托人王家景，因此原告有权直接向王家景主张权利。而且本案中原告的请求是被告协助办理不动产登记过户手续，而有资格和能力履行该义务的也只能是王家景。故法院支持原告对王家景协助登记过户的诉讼请求。但是由于案涉房屋目前尚不具备登记过户的条件，该项诉请只能是在具备相关条件后实现。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条之规定，一审法院于2020年8月26日判决：一、确认原告祝庆堂与被告郑开庆2015年签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告王家景有义务在可以办理不动产登记时协助原告祝庆堂办理位于烟台市福山区产的不动产登记及过户手续；三、驳回原告祝庆堂对被告郑开庆的诉讼请求。案件受理费100元，由原告祝庆堂负担。本院审理中，上诉人王家景提供一审法院（2016）鲁0611民初594号民事裁定书，证明被上诉人祝庆堂曾于2015年以房屋买卖合同纠纷起诉上诉人王家景及被上诉人郑开庆，后撤回起诉。经质证，被上诉人祝庆堂、郑开庆无异议。被上诉人祝庆堂称该案撤回起诉的原因是涉案房屋不具备办证条件。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，从本案查明的事实看，上诉人王家景因欠被上诉人郑开庆时任厂长的“城西砖厂”的砖款，委托被上诉人郑开庆代为出售涉案房屋。被上诉人祝庆堂按约定支付相应款项后，管理使用涉案房屋至今，被上诉人郑开庆亦用该款项抵扣上诉人王家景所欠砖款，并将剩余款项交付给上诉人王家景。故应认定涉案房屋买卖合同成立并生效于上世纪九十年代，2015年被上诉人祝庆堂与郑开庆签订的《房屋买卖合同》系对前合同的补签，合同双方的真实意思表示并未改变。无论一审法院确认1995年合同有效，还是确认2015年签订的《房屋买卖合同》的效力，均系对合同双方真实意思表示的合法确认，被上诉人祝庆堂、郑开庆亦予以认可。上诉人王家景以此主张一审判决不当，本院不予支持。综上，上诉人王家景的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王家景负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年十一月九日书记员  赵广娜