浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初4378号原告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地浙江省苍南县灵溪镇塘北东路**（**）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。原告：陈月菊，女，1973年10月25日出生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：陈书兴，浙江正昌律师事务所律师。原告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）与被告陈月菊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日、11月11日公开开庭进行了审理，原告永安公司的委托诉讼代理人林华爽，被告陈月菊的委托诉讼代理人陈书兴均两次到庭参加诉讼，被告陈月菊到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。永安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈月菊向原告支付违约金100875元；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为，违约金自2017年1月18日计算至按揭款项发放之日，主张违约金为“75万元×84日×日万分之三＋75万元×10%”。事实和理由：2016年12月19日，被告陈月菊向原告购买坐落在晨光尚品园第5幢704室商品房，并签订《商品房买卖合同》，合同编号为×××65，该商品房约定总价款为1136435元，被告支付30%的首付款即386435元，剩余购房款750000元由被告办理银行按揭贷款支付。因被告是临近合同约定的交房时间才签订合同，故原告没有书面通知办理按揭时间，而是口头告知需要立即办理按揭手续。涉案房屋于2017年1月17日预告登记至被告名下，当天已符合办理按揭手续，但被告逾期未办理，故违约金应自2017年1月18日起算至2017年4月14日止共逾期84天，按照合同附件八第一条第四项约定，按未付房款75万元的日万分之三，以及未付房款75万元的10%支付违约金。另本案诉讼时效应自2017年4月14日起算，2020年初我国发生新冠肺炎疫情，属于不可抗力事件，导致诉讼时效中止，故原告于2020年5月份在其他案件或法院诉前调解中主张逾期办理按揭违约金并未超过诉讼时效。陈月菊答辩称，1.被告未逾期办理按揭。2017年1月4日，被告根据原告销售人员要求携带证件去中国银行，但办理按揭时发现房屋产权未预告登记至被告名下，导致无法继续办理按揭，该销售人员让被告回去等消息，等预告登记完成了再联系办理按揭。期间原告多次协助被告办理相关按揭的前期手续，被告均配合，被告也曾多次联系原告员工主动要求办理按揭，但银行的抵押借款合同需要银行、原告及被告三方同时签订，原告员工多次告知被告等消息，期间未书面通知被告办理按揭的时间。3月24日，原告员工通知被告签订贷款合同，被告于当天签订了《个人一手住房贷款合同》，已经按约完成按揭手续，至于银行于4月份才放款，那是银行的事情与被告无关，故被告并没有违约办理按揭。2.关于诉讼时效，若原告主张逾期办理按揭违约金，该诉讼时效也应当自合同签订时2016年12月19日开始计算，至今已经过诉讼时效。3.关于违约金计算条款。原告主张的违约金计算条款即附加八的约定与合同正文第八条约定不一致，若支持违约金，则应按照第八条的约定计算。永安公司在本院指定的举证期限内向本院提交了如下证据材料：1.营业执照、法定代表人身份证明书、居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.居民身份证，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》，证明买受人应自违约之日起按未付房款日万分之三支付违约金，并支付未付房款10%违约金；4.借款借据，证明被告于2017年4月14日办理银行按揭手续。陈月菊在指定的举证期限内提供如下证据材料：1.个人开户及综合申请表，证明被告已经于2017年1月4日按照被告指定办理银行贷款；2.《个人一手住房贷款合同》，证明被告实际签署贷款合同时间；补充提供3.不动产登记信息查询记录，证明涉案房屋于2017年1月17日才预告登记至被告名下。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1、证据2三性均没有异议；被告对原告提供的证据3三性无异议，但认为若支持违约金，应当按照合同正本第八条计算；被告对原告的证据4三性无异议，但认为实际办理按揭时间早于放款时间。原告对被告的证据1真实性、合法性无异议，但认为仅证明被告开户时间，而非办理按揭时间；原告对被告的证据2三性无异议，可以证明原告逾期办理按揭；原告对被告的证据3三性无异议。本院认为，鉴于原、被告对证据真实性均无异议，本院对双方证据真实性均予以确认，作为认定本案相关事实的依据，至于能否证明被告违约办理银行按揭，本院将于说理阐述。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2016年12月19日，被告陈月菊与原告永安公司签订了一份合同编号为×××65的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买灵溪镇晨光尚品园第5幢704室房屋，约定房屋总价款1136435元。合同第七条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：“……3.其他方式。买受人应于签订本合同前付清首付款不少于总房款的30%，计人民币386435元，除已收定金100000元转入购房款外，应续缴纳房款计人民币286435元，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。合同第八条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同附件八第一条约定：“1、买受人选择银行按揭贷款（公积金贷款）的，在实际办理按揭贷款时应接受银行（公积金贷款）提供的贷款利率和设定的条件（包括首付款比例），向出卖人指定的银行申请个人住房贷款。买受人在接到出卖人通知七个工作日内，须按照银行（公积金管理机构）要求提供完整的资信证明及相关资料，并配合银行（公积金管理机构）及时办理按揭贷款的有关手续及缴纳相关费用，直到出卖人收到银行发放的贷款金额。若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，则视为买受人违约，按本条第4项的相应约定承担违约责任。2、买受人应在约定期限内按当时的银行包括公积金管理机构的政策补齐首付款。实际办理贷款时如因买受个人原因或银行（公积金管理机构）政策原因或其他原因需提高首付的，买受人在接到出卖人通知七个工作日内，一次性补足首付款，以获取贷款。若买受人未在上述规定时间内付清购房款的，则视为买受人违约，按本条第4项的相应约定承担违约责任。3、如因买受个人原因或银行（公积金管理机构）政策原因或其他原因不能办理按揭贷款的，或提高贷款利率买受人不予接受的，则买受人同意在接到出卖人相关通知七个工作日内一次性付清购房款，若买受人未在规定时间内一次性付清相应房款的，则视为买受人违约，按本条第4项的相应约定承担违约责任。4、买受人违反本条第1、2、3项规定的，视为违约，则出卖人在买受人违约之日起即有权单方解除合同，出卖人解除合同后，买受人应按《商品房买卖合同》约定的总购房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售。出卖人不解除合同的，买受人应自违约之日起按未付房款日万分之三支付违约金，并收取未付房款的10%违约金。”合同签订时，原告支付了首付款386435元（包括定金100000元）。2017年1月4日，被告向中国银行办理开户手续。2017年1月17日，涉案商品房预告登记至被告名下。2017年3月24日，原告、被告及中国银行苍南县支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额75万元。2017年4月14日，中国银行发放贷款。本院认为，本案首要争议焦点为，被告是否逾期办理银行按揭。原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，该合同附件八约定，买受人应当在收到出卖人通知七个工作日内配合银行办理按揭手续，若无法办理按揭的，则应在出卖人相关通知七个工作日内一次性付清购房款。本案中，原告主张被告应于2017年1月17日办理银行按揭手续，但被告抗辩于1月17日涉案房屋预告登记至被告名下后，原告于3月24日才通知被告进一步办理按揭手续，对此，原告应举证证明其已依照商品房买卖合同附件八相关约定向被告履行办理银行按揭的通知义务，但原告未提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。至于银行未予2017年3月24日当天向原告放款，本院认为，被告已经按约签订按揭贷款合同等相关手续，且银行放款亦涉及银行业务流程进展，放款急缓非被告所能控制，放款的迟延不应归责于被告，故本院认定2017年3月24日至4月14日期间，亦不存在被告逾期办理按揭事实。综上，本院对于原告主张被告逾期办理按揭手续的事实，不予认定，进而对原告的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回苍南永安房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2148元，减半收取计1074元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  董小美二〇二〇年十一月十七日书记员  陈 瑾?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。