文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0112民初21934号原告：毛迦，女，1985年9月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云萍，重庆大渝律师事务所律师。被告：涂强，男，1989年9月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：胡亮，重庆瑞正律师事务所律师。原告毛迦与被告涂强房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年8月7日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛迦及其委托诉讼代理人胡云萍,被告涂强及其委托诉讼代理人胡亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛迦向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告签订的《存量房交易文件》中的房屋买卖合同于2020年7月5日解除;2.判决被告涂强退还原告定金30000元,并支付原告违约金29万元;3.判决被告支付原告聘请律师的费用80000元;4.判决被告承担本案的诉讼费。事实及理由:2020年6月16日,原告毛迦、被告涂强经重庆到家了网络科技有限公司湖霞街第四分公司居间，就位于重庆市北部新区XX路XXX号X幢XX-XX号房屋、重庆市北部新区XX路XXX号XXXXXX号房屋签订《存量房交易文件》，约定:被告涂强将其所有前述两房屋出售给原告毛迦,合同总价格145万元。合同签订之日原告向被告支付定金30000元,现被告拒绝出售，导致合同履行不能，故原告起诉至法院,请求判如所请。被告涂强辩称:1.合同未达到解除的条件，被告愿意继续履行合同；2.原告主张的违约金过高，如果解除合同，被告同意退还定金并赔偿原告毛迦实际的损失，对违约金明显高于实际损失1.3倍的部分，请法院调整；3.律师费8万元，高于司法局确定的收费标准，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性无异议的证据，包括原告毛迦举示的存量房交易文件、房屋买卖合同、居间服务合同、档案查询结果、定金收条、转账凭证、2020年6月24日到家了工作人员何维与被告涂强的通话录音、2020年7月5日原告毛迦与被告涂强的通话录音、解除房屋买卖合同关系的律师函、原告毛迦与被告涂强短信聊天记录截图、法律事务委托合同、律师费发票，及被告涂强举示的与到家了工作人员何维聊天记录微信截屏本院予以确认并在卷佐证。被告涂强另举示贝壳找房、房天下等APP软件截图，拟证明案涉房屋并没有涨价，原告毛迦对该证据真实性不予认可。本院认为该证据来源于网络，对其真实性本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2020年6月16日,原告毛迦、被告涂强经重庆到家了网络科技有限公司湖霞街第四分公司居间，签订了《房屋买卖合同》，约定被告涂强将位于重庆市北部新区XX路XXX号X幢XX-XX号房屋、重庆市北部新区XX路XXX号XX-XXX号房屋（车位）出售给原告毛迦,合同总价格145万元。该合同第十一条第（六）款其他约定：甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为，导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用，如律师费、误工费、差旅费等；第十四条约定：对本合同的解除，应当采取书面形式。合同签订后，原告毛迦向被告涂强支付定金30000元。2020年6月24日，到家了中介人员何维与被告涂强通话，主要内容为：（36秒）涂强：“主要原因是买房是我妈给的钱和装修，她决定不卖了的话，我们也没法。”（1分18秒）涂强：卖了我们个人也没得住的地方了，主要还是我妈不同意卖，我们没得法的。”（2分36秒后）何维：“反正你这边确定是不卖了哈？”涂强：“对对对。”2020年7月5日，原告毛迦与被告涂强通话，主要内容为：（11秒）毛迦：“这个房子你们是不准备卖了是不是？”涂强：“对。”毛迦：“然后我这边的底线是定金3万，退我3万，(再)赔我3万...你跟老婆商量下，半个小时左右给我个答复嘛，不行的话我这边就找律师处理后续事宜了。”涂强：“行，那行，反正，好嘛。”毛迦：“好。”该通话后涂强未在期限内就是否继续出售房屋答复毛迦。2020年7月5日，原告毛迦委托重庆大渝律师事务所向被告涂强发出《关于解除房屋买卖合同关系的律师函》，主要载明：委托人（毛迦）认为，根据《合同法》关于合同解除的规定及《房屋买卖合同》约定，你方（涂强）明确不再出售该房屋和车位，构成根本违约，现函告你方解除同你方就位于重庆市北部新区XX路XXX号X幢XX-XX号房屋、重庆市北部新区XX路XXX号XX-XXX号车位签订《存量房交易文件》中的房屋买卖合同。该律师函原告于2020年7月5日以短信彩信方式发送给被告。2020年7月9日，被告涂强微信联系中介人员何维，涂强称：“我们已做通我妈的思想工作，继续履行合同。”何维回复：“我给客户转达。”接着又回复：“买方律师说合同已经解除，现在后悔没有机会...”庭审中，原告毛迦陈述其为聘请律师代理本案支出律师费80000元，以现金方式支付，无转账凭证。被告涂强陈述未出售房屋的原因是其母亲支付的首付，母亲对房屋有感情，不愿意出卖。针对《关于解除房屋买卖合同关系的律师函》，被告涂强辩称：该律师函未按合同约定采取书面方式，自己手机中彩信通知被归于垃圾箱，在2020年7月9日于中介处获知原告要解除合同后回头翻看手机，才看到了2020年7月5日的信息，所以本案争议的合同在2020年7月5日并未解除。本院认为：第一，关于合同解除。本案原被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,属有效合同,双方应当遵照履行。《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第九十四条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:...(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据双方《房屋买卖合同》的约定，被告涂强因交易意向发生改变，明确表示不再出售案涉房屋，导致合同不能按约继续履行，原告毛迦作为守约方有权解除合同。毛迦于2020年7月5日通过彩信方式向涂强发出《关于解除房屋买卖合同关系的律师函》，根据《合同法》第十一条的规定，书面形式是可以有形地表现所载内容的形式，包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等，故本案以彩信方式发送律师函符合约定。该彩信客观上已于2020年7月5日发送至被告手机信箱内，解除合同的通知已达到被告，因被告自身原因导致其未及时查看，不影响解除通知的效力。2020年7月9日，被告要求继续履行合同，但原告明确拒绝，故对原告诉请双方签订的《房屋买卖合同》已于2020年7月5日解除的主张，本院予以支持。合同解除后,原告毛迦支付被告涂强的定金30000元应当退回。第二，关于违约金及律师费。本案被告涂强单方面违约,应当承担违约责任。被告涂强辩称房屋并未涨价，请求法院对违约金明显高于实际损失1.3倍的部分予以调整。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方《房屋买卖合同》于2020年6月16日签订，被告涂强于2020年6月24日表示不再履行合同,原告毛迦于2020年7月5日解除合同，整个过程仅有20日，结合原告在2020年7月5日的通话中曾向被告表达退3万、(再)赔3万的要求,在原告仅支付30000元定金的情况下,合同约定合同总价款20%标准的违约金29万元,存在明显过高的情况，本院予以调整。鉴于原告未选择定金罚则而选择由被告承担违约责任,故确定的违约金应不低于定金。原告毛迦称购买房屋消耗了时间、精力成本,没有及时购买到房屋导致小孩读书错失博雅小学和西大附中的入学指标，造成重大损失，但并未举示案涉房屋划片入学的政府招生政策、纠纷期间房价上涨情况及其具体损失情况。根据《合同法》一百一十九条第一款的规定，在原告已解除合同的情况下，若需解决小孩读书问题，应及时购买其他符合条件的房屋，以避免损失扩大。综上，本院酌情将违约金调整为9万元。原告主张律师费8万元，并举示了法律事务委托合同及律师费发票，但未举示转款凭证，其陈述8万元系现金缴纳，不符合交易习惯，且该律师费明显偏高，本院不予认可。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条、一百一十九条第一款的规定，判决如下:一、原告毛迦与被告涂强签订的《房屋买卖合同》于2020年7月5日解除；二、被告涂强于本判决生效后的三日内退还原告毛迦定金30000元；三、被告涂强于本判决生效后的三日内支付原告毛迦违约金90000元；四、驳回原告毛迦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费17850元，减半收取8925元，由被告涂强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  李逸豪二〇二〇年十一月六日书记员  柯雪梅