江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1669号上诉人（一审被告、二审上诉人）：井冈山经济技术开发区自然资源局。住所地：吉安市井冈山经济技术开发区。法定代表人：詹军庆，局长。委托诉讼代理人：郭峰，该局副局长。委托诉讼代理人：胡国敏，江西秉志律师事务所律师。被上诉人（一审原告、二审上诉人）：吉安市丽金智能电子科技有限公司。住所地：吉安市井冈山经济技术开发区。统一社会信用代码：91360805662036088J。法定代表人：彭好胜，该公司总经理（原法定代表人为肖绍金）。吉安市丽金智能电子科技有限公司（以下简称丽金公司）诉井冈山经济技术开发区国土资源局（以下简称井开区国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，原由吉安县人民法院于2014年2月26日受理，并于2014年11月22日作出（2014）吉民初字第231号民事判决。丽金公司、井开区国土局均不服该判决，向本院提出上诉。2015年4月10日，本院经审理后作出（2015）吉中民三终字第33号民事判决。2018年4月10日，本院作出（2018）赣08民监1号民事裁定，另行组成合议庭再审本案。2018年5月9日，本院作出（2018）赣08民再5号民事裁定，撤销本院（2015）吉中民三终字第33号民事判决及吉安县人民法院（2014）吉民初字第231号民事判决，指令由吉安市青原区人民法院审理本案。2019年10月，井冈山经济技术开发区管理委员会内设机构改革，井开区国土局的职能合并至井冈山经济技术开发区自然资源局）。2020年7月14日，吉安市青原区人民法院经审理后作出（2018）赣0803民初872号民事判决。井开区自然资源局不服，向本院提出上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭于2020年8月21日对本案进行了公开开庭审理。上诉人井开区自然资源局的委托诉讼代理人郭峰、胡国敏，被上诉人丽金公司的法定代表人彭好胜到庭参加诉讼。审理期间，依法延长案件审理期限三个月。本案现已审理终结。上诉人井开区自然资源局上诉请求：1、撤销吉安市青原区人民法院（2018）赣0803民初872号民事判决，改判井开区自然资源局不承担责任；2、诉讼费由丽金公司负担。事实和理由：1、一审判决对举证责任分配不当，且证据采信错误，导致认定事实不清。本案的争议焦点是，案涉土地是否已达到合同约定的交付条件，井开区自然资源局是否已完成交付土地的合同义务。即案涉土地是否达到“七通一平”的要求。（1）根据“谁主张，谁举证”的原则，丽金公司应该就其主张是否成立提交证据。但是，一审法院却将该举证责任错误地分配给了井开区自然资源局。（2）通常，用水、用电都是连接到需交付空地的周围。一审时，井开区自然资源局提交的供电、电信、建设、供水等单位的证明以及航拍图、现状图等证据，能够证明案涉土地在合同签订前就已经达到交付条件。（3）本案发生的根本原因在于丽金公司没有打算建房。丽金公司的周边企业都早已建厂投产，为什么就丽金公司一家企业提出“七通一平”问题。（4）井开区自然资源局已为丽金公司办理了土地使用权证。根据办证程序要求，双方应到现场勘察确认土地大小、状态后才能办证，但丽金公司从未对土地状态提出任何异议。根据法律规定，不动产权利证书是权利人享有不动产物权的证明。井开区自然资源局已为丽金公司办证，案涉土地权属则已归丽金公司享有，故土地交付已完成。（5）根据合同约定，丽金公司应于2007年7月1日前进驻现场勘探、制作项目用地平面布置图和有关设计图，以便井开区自然资源局完成“七通一平”施工。2009年，井开区自然资源局考虑到丽金公司的利益，在没有项目用地平面布置图和有关设计图的情况下，完成了土地平整。回收决定书中虽载明于2009年完成平整土地，但不能否认之前已基本平整。2、一审判决适用法律错误。（1）案涉《项目投资合同》系双方合同，合同中不仅约定了井开区自然资源局负有“七通一平”义务，而且还约定丽金公司享有项目自主权，但项目规划必须符合园区规划、控制性详规的要求等，用地规划、建筑设计必须报建设规划部门审定。根据约定，丽金公司应于2007年7月1日前进驻现场进行勘探，并制作项目用地平面布置图和有关设计图，以便井开区自然资源局完成“七通一平”。但不知道丽金公司出于什么原因，迟迟没有进场。因此，井开区自然资源局迟延完成“七通一平”的责任并不在于井开区自然资源局。此外，“七通一平”已按约基本完成后，并不影响丽金公司对案涉土地的使用，不属于根本性违约。（2）《江西省国土资源厅办公室关于国有土地使用权出让过程中土地交付形式依据确认的复函》《吉安市国土资源局关于国有土地使用权出让“七通一平”界定标准的意见》两个文件可以证明，国有土地使用权出让中“七通一平”的界定标准就是宗地红线外。被上诉人丽金公司辩称：1、双方签订合同时，案涉土地上有良种场的一片良田、一口水塘和职工宿舍、厕所。井开区自然资源局是从2009年开始平整土地，2011年才基本平整完，最后一栋房子是在2013年才拆迁完。2、根据合同的约定，井开区自然资源局须在2016年12月31日前将完成“七通一平”的土地交付给丽金公司，且合同对于各自违约责任约定明确，该约定对双方具有同等法律效力。3、从2007年起，丽金公司多次要求井开区自然资源局完成对宗地的“七通一平”，但井开区自然资源局拒不履行职责，且滥用职权，以土地未交付就闲置为由收回土地使用权、征缴土地闲置费。井开区自然资源局的行为客观上阻碍了丽金公司签订合同的目的实现，损害了丽金公司的利益，造成丽金公司无法顺利用地。丽金公司要求支付违约金，理由正当。4、井开区自然资源局提出已办证即为交付的意见与合同约定不符。因井开区自然资源局未按约交付土地，导致丽金公司无法用地，后续建筑成本上涨，且资金被长期占用。因此，井开区自然资源局应按合同约定支付违约金。综上，请求撤销吉安市青原区人民法院（2018）赣0803民初872号民事判决，责令井开区自然资源局支付违约金2,797,200元，并依法办理用地手续。丽金公司向一审法院起诉请求：1、判令井开区自然资源局支付逾期交付土地违约金2,797,200元（1,080元/日×2590日）；2、诉讼费由井开区自然资源局负担。吉安县人民法院原一审认定事实：丽金公司与井开区国土局于2006年12月28日、2006年12月30日分别签订了《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》，约定与本案相关的条款是：“出让人（指井开区国土局）将位于天祥南路与京九大道交叉口东南角24000平方米的宗地使用权出让于受让人（指丽金公司）。出让年限为伍拾年，用途为工业用地。出让金为每平方米45元，共计1,080,000元。出让人同意2006年12月31日前将达到土地条件为场地平整和周围基础设施七通（即通给水、排水、排污、电力、电话、网络、道路）的出让宗地交付给受让人。受让人2006年12月31日前一次性向出让人付清上述土地使用权出让金，并于2007年7月1日之前动工建设。受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。”2006年12月30日，井开区国土局为丽金公司颁发了该出让宗地的吉高新国用（2006）字工—105号《国有土地使用证》。次日，丽金公司向井开区国土局交纳了该宗地出让金1,080,000元。2009年底，井开区国土局完成了对该宗地的完全平整，但未完全达到“七通”条件。2011年2月28日，井开区国土局以丽金公司至今未动工建设，属闲置土地为由，向丽金公司作出井开区国土字（2011）05号《收回国有建设用地使用权决定书》，决定无偿收回该地块。2011年3月8日，丽金公司向井开区管委会提交书面《关于交付土地的报告》称：“该宗地井开区国土局一直未完成土地平整及‘七通’条件，导致该宗地井开区国土局一直未交付我公司使用”。井开区国土局于2011年3月12日向丽金公司作出《关于〈关于交付土地的报告〉的复函》称：该宗地2007年6月前已完成‘七通’，且大部分已平整，完全平整到位是2009年底左右，不存在因政府原因造成土地闲置。因你司的原因闲置该土地多年未投资建设，该土地属闲置土地。我局于2009年7月依法处置你司的闲置土地，请你司尽快到井开区财政局办理土地出让金退款手续。你司如需投资建设，我局可依法再次供地。”2012年4月28日，井开区国土局向丽金公司送达了井开区国土资字（2012）49号《闲置土地认定通知书》，认定丽金公司自2007年12月28日起算，闲置土地面积24000平米。2012年5月2日，丽金公司向井开区国土局申请对该《闲置土地认定通知书》进行听证。2012年5月7日，井开区国土局向丽金公司发出《吉安市丽金智能电子科技有限公司闲置土地的事实及处理依据》，告知丽金公司已闲置24000平米土地未投资建设长达五年多时间，依据《中华人民共和国土地管理法》第二十五条及《闲置土地处理办法》第二条、第四条之规定，征收土地闲置费21.6万元。同时还要求在8月15前动工建设，逾期将依法无偿收回闲置土地。2012年5月11日，井开区国土局对丽金公司闲置土地拟上述处理方案举行了听证会。2012年5月25日，井开区国土局向丽金公司作出了井开区国土函字（2012）3号《关于＜关于井开区国土资源局拟认定我公司购买土地为闲置土地情况说明＞的复函》，进一步说明2012年4月28日处理丽金公司闲置土地依法有据。2012年7月23日，井开区经济发展和科技管理局根据丽金公司的书面申请，同意丽金公司2012年9月建设项目开工计划，作出了井开经科备（2012）18号《建设项目备案通知书》。2012年9月17日，井开区国土局向丽金公司下达了《收回国有建设用地使用权决定书》。丽金公司不服，向吉安市人民政府申请行政复议。2012年12月13日，吉安市人民政府作出吉府复字（2012）年57号行政复议决定书维持了该决定。丽金公司仍不服，遂提起行政诉讼。经过一、二审，法院判决撤销井开区国土局作出的决定。2013年11月14日，井开区国土局向丽金公司作出《征缴土地闲置费决定书》。2014年3月6日，井开区国土局又作出《关于撤销＜征缴土地闲置费决定书＞及尽快开工建设的通知》。吉安县人民法院原一审认为：丽金公司、井开区国土局之间签订的《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且内容并未违反国家禁止性规定，合法有效，双方理应按照合同约定全面履行自己的义务。丽金公司依合同约定向井开区国土局支付了土地使用权出让金，井开区国土局虽为丽金公司办理了土地使用权属证，但并未按约定实际交付土地。2009年底，合同约定的该宗土地虽已完全平整，但未能达成合同约定的“七通”条件，也应视为违约。尤其是自2011年2月始至2014年3月6日止，井开区国土局屡次以该宗地属闲置土地为由，或作出无偿收回决定，或作出征收土地闲置费决定，井开区国土局的这些具体行政行为后来虽经法院撤销或自行改正，但客观上阻碍了合同目的实现，损害了丽金公司的利益。本案中所涉合同的目的就是井开区国土局向丽金公司交付符合约定土地条件的建设用地，并使丽金公司真正能实际顺利地利用该宗土地。丽金公司关于要求按合同约定支付逾期交付土地违约金之诉请，理由正当，依法理应支持，但鉴于本案实际情况，违约金约定过高，应予适当调整。考虑丽金公司购买该宗土地的价款来源部分系农村信用社之贷款等因素，违约金以银行同期同类贷款利率自2007年1月1日计算至2014年3月6日为宜，经计算为773,424元。井开区国土局关于未逾期交付土地答辩的意见，因与事实、法律、合同约定不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）项、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：井开区国土局在本判决生效后一个月内向丽金公司支付违约金773,424元。案件受理费29,177.6元，由井开区国土局负担。本院原二审认定事实：与原一审查明的事实相一致。本院原二审认为：井开区国土局与丽金公司于2006年12月28日订立的《国有土地使用权出让合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故双方应按该合同之约定全面履行各自的义务。该合同约定土地完成交付的条件系所交付的土地要达到“七通一平”，“一平”在2009年底业已完成，但截至本案起诉时，该土地尚未完成“七通”，且井开区国土局亦未向丽金公司发放《土地交付确认书》，故本案所涉土地在起诉时仍未达到《国有土地使用权出让合同》约定的土地交付条件，井开区国土局未按《国有土地使用权出让合同》约定交付土地的行为构成违约，应按该合同之约定承担相应的违约责任。井开区国土局以交付了国有土地使用权证书即完成了土地交付作为抗辩明显与《国有土地使用权出让合同》之约定不符，不予支持。《国有土地使用权出让合同》第三十二条及第三十四条明确了未按约定交付土地时应承担的违约责任，因井开区国土局未按约交付土地，若丽金公司按七年后现有条件建设，其建筑成本存在明显增加的客观事实。井开区国土局主张按第三十四条计算违约金，因丽金公司的直接损失难以核实，而井开区国土局未按约交付土地造成丽金公司1,080,000元资金被占用达七年多，故丽金公司要求按银行4倍贷款利息计算资金占用费并无不当，经计算，该违约金数额与第三十二条约定的方式所计算的违约金数额基本相当。因此，既然《国有土地使用权出让合同》第三十二条对违约金如何计付有明确的约定，且与第三十一条约定丽金公司未按时付款所应承担滞纳金的方式对等，故本着尊重当事人意思自治的原则，本案应按《国有土地使用权出让合同》第三十二条之约定计算本案违约金。因该约定的违约金并未过分高于银行同期贷款利率的四倍，故原审法院认为违约金约定过高与事实不符，应予以纠正。虽然井开区国土局违约时间自2007年1月1日起至2014年2月24日（即丽金公司起诉之日）共计有2608天，但考虑到丽金公司自愿将违约时间按2590天计算，故按每日1‰的标准计算后违约金为2,797,200元。虽然丽金公司按现有市场行情进行建设存在建设成本明显扩大的客观事实，但因丽金公司起诉仅要求支付违约金2,797,200元，故对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销吉安县人民法院（2014）吉民初字第231号民事判决；二、井开区国土局在本判决生效后一个月内向丽金公司支付违约金2,797,200元；三、驳回丽金公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29,177.6元，二审案件受理费34,783元，共计63,960.6元，由井开区国土局负担。吉安市青原区人民法院一审认定事实：丽金公司与井开区自然资源局于2006年12月28日、2006年12月30日分别签订了《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》，约定与本案相关的条款如下：“第三条：出让人将位于天祥南路与京九大道交叉口东南角24000平方米的宗地使用权出让于受让人。出让年限为伍拾年，用途为工业用地。出让金为每平方米45元，共计1,080,000元。第五条：出让人同意2006年12月31日前将达到土地条件为场地平整和周围基础设施七通（即通给水、排水、排污、电力、电话、网络、道路）的出让宗地交付给受让人。第九条：受让人2006年12月31日前一次性向出让人付清上述土地使用权出让金。第十三条：受让人同意在2007年7月1日之前动工建设。第三十一条：受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项1‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。第三十二条：受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。第三十四条：出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。”2006年12月30日，井开区自然资源局为丽金公司颁发了该出让宗地的吉高新国用（2006）字工-105号《国有土地使用权证》（终止日期2056年月12月）。次日，丽金公司向井开区自然资源局交纳了该宗地出让金1,080,000元。2009年底，井开区自然资源局完成了对该宗地的完全平整，但未完全达到“七通”条件。2011年2月28日，井开区自然资源局以丽金公司至今未动工建设，属闲置土地为由，向丽金公司作出井开区国土字（2011）05号《收回国有建设用地使用权决定书》，决定无偿收回该土地。2011年3月8日，丽金公司向井开区管委会提交《关于交付土地的报告》称：“该宗地开发区国土局一直未完成土地平整及‘七通’条件，导致该宗地开发区国土局一直未交付我公司使用”。井开区自然资源局于2011年3月12日向丽金公司作出《关于〈交付土地的报告〉的复函》称：该宗地2007年6月前已完成“七通”，且大部分已平整，完全平整到位是2009年底左右，不存在因政府原因造成土地闲置。因你司的原因闲置该土地多年未投资建设，该土地属闲置土地。我局于2009年7月依法处置你司的闲置土地，请你司尽快到井开区财政局办理土地出让金退款手续。你司如需投资建设，我局可依法再次供地。”2012年4月28日，井开区自然资源局向丽金公司送达了井开区国土资字（2012）49号《闲置土地认定通知书》，认定丽金公司自2007年12月28日起算，闲置土地面积24000平米。2012年5月2日，丽金公司向井开区自然资源局申请对该《闲置土地认定通知书》进行听证。2012年5月7日，井开区自然资源局向丽金公司发出《吉安市丽金智能电子科技有限公司闲置土地的事实及处理依据》，告知丽金公司已闲置24000平米土地未投资建设长达五年多时间，依据《中华人民共和国土地管理法》第二十五条及《闲置土地处理办法》第二条、第四条之规定，征收土地闲置费21.6万元，同时要求丽金公司在2012年8月15日前动工建设，逾期将依法无偿收回闲置土地。2012年5月11日，井开区自然资源局对丽金公司闲置土地拟定的上述处理方案进行了听证会。2012年5月25日，井开区自然资源局向丽金公司作出井开区国土函字（2012）3号《关于＜关于井开区国土资源局拟认定我公司购买土地为闲置土地情况说明＞的复函》，进一步说明2012年4月28日处理丽金公司闲置土地依法有据。2012年7月23日，井开区经济发展和科技管理局根据丽金公司的书面申请，同意丽金公司2012年9月建设项目开工计划，作出了井开经科备（2012）18号《建设项目备案通知书》。2012年9月17日，井开区自然资源局向丽金公司下达了井开区国土资字（2012）70号《收回国有建设用地使用权决定书》，决定无偿收回涉案土地。丽金公司对此不服，向吉安市人民政府申请行政复议。2012年12月13日，吉安市人民政府作出吉府复字（2012）年57号行政复议决定书，维持了该决定。丽金公司不服，遂提起行政诉讼，经吉安县人民法院及吉安市中级人民法院一审、二审判决，撤销井开区自然资源局作出的收回土地使用权决定。2013年11月14日，井开区自然资源局向丽金公司作出井开国土缴字［2013］1号《征缴土地闲置费决定书》，要求丽金公司缴纳土地闲置费21.6万元；且在该决定中井开区自然资源局自认：“该宗土地在2009年底才完全平整到位，但七通一平完全到位（2010年元月起）”。2014年2月26日，丽金公司起诉，认为井开区自然资源局未按合同约定将达到“七通一平”条件的土地向丽金公司交付，构成违约，要求井开区自然资源局承担违约金2,797,200元［1,080,000元×1‰/日×2590日（从2007年1月1日计算至2014年1月4日）］。2014年3月6日，井开区自然资源局又向丽金公司作出井开区国土资字［2014］4号《关于撤销＜征缴土地闲置费决定书＞及尽快开工建设的通知》，撤销要求丽金公司缴纳土地闲置费21.6万元的决定。2016年3月3日，吉安县人民法院作出（2015）吉行初字第21号行政判决，判决井开区国土局以交地确认书的方式向丽金公司交付土地；井开区国土局不服上诉，提出上诉，后又撤回上诉，并于2016年7月12日与丽金公司签订《国有建设用地交地确认书》，向丽金公司交付土地。2017年4月7日，吉安县人民法院作出（2016）赣0821行初28号行政判决，认定签订交地确认书之日才为实际交付土地之日，将涉案宗地土地使用权证上土地使用期的终止日期更改至2066年7月12日。井开区国土局不服，提出上诉。吉安市中级人民法院于2017年8月7日作出（2017）赣08行终53号判决，驳回上诉，维持原判。另查明，涉案土地一直登记在丽金公司名下，但该地块至今尚未投入使用，丽金公司未在该地块构建任何建筑物。吉安市青原区人民法院一审认为：丽金公司与井开区自然资源局于2006年12月28日订立的《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故双方应按该合同约定全面履行各自义务。丽金公司已按约向井开区自然资源局支付了土地使用权出让金，井开区自然资源局应依合同约定于2006年12月31日前将达到“七通一平”条件的土地交付给原告。井开区自然资源局告辩称其于2006年12月30日向丽金公司颁发了吉高新国用（2006）第Ⅰ-105号《国有土地使用权证》，依法已完成了出让土地的法定交付职责，但依审理查明的事实可知，井开区自然资源局在向丽金公司颁发相应国有土地使用权证时，出让土地并未达到“七通一平”的交付条件，其以颁发《国有土地使用权证》交付的土地不符合合同约定，故对井开区自然资源局的抗辩意见不予采纳，井开区自然资源局应按合同约定的时间将符合“七通一平”条件的土地交付丽金公司。涉案土地平整即“一平”在2009年底业已完成，关于土地何时达到“七通”条件，双方存有争议。该院认为，土地达到“七通一平”系井开区自然资源局应履行的义务，故土地何时达到“七通”的举证责任在井开区自然资源局。而截止本案起诉时，井开区自然资源局并未提供充分有效的证据证实涉案土地已达到合同约定的“七通”条件，已然构成违约；且本案中所涉合同目的就是井开区自然资源局向丽金公司交付符合约定条件的建设用地，并使丽金公司真正能实际顺利地利用该宗土地，而井开区自然资源局自2011年2月始至2014年3月6日止，屡次以该宗地属闲置土地为由，或作出无偿收回决定，或作出征收土地闲置费决定，从客观上阻碍了合同目的实现，损害了丽金公司的利益。综上，井开区自然资源局应当承担违约责任。关于本案所涉违约金应当如何计算的问题。本案涉案土地出让价款为1,080,000元，如按合同约定每日1‰计算从2007年1月1日起至2014年1月4日止的违约金为2,797,200元，超出丽金公司所支付的土地出让价款两倍，明显过高，且丽金公司未能提供证据证实其为使用该土地还作出过其他资金投入，亦未能提供因井开区自然资源局违约造成其实际损失的证据，根据公平原则，综合考虑丽金公司现已实际取得涉案土地及房地产建筑成本增加等因素，对违约金予以适当调整，应以不超过土地出让价款1,080,000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，经审判委员会讨论决定，判决：井开区自然资源局在本判决生效后30日内向丽金公司支付违约金1,080,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,177.6元，由丽金公司负担17,797.6元，井开区自然资源局负担11,380元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审补充查明：经查询，丽金公司注册资本金为5万元，现法定代表人为彭好胜。丽金公司、井开区国土局于2006年12月28日签订的《国有土地使用权出让合同》还约定，受让人同意在2007年7月1日之前动工建设。不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延期申请，但延期时间最长不得超过一年。2006年12月30日，双方签订的《国有土地使用权出让合同补充协议》还约定，受让人同意在2008年5月1日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。……。受让人同意投资总额不低于1,500万元。属于工业建设项目的，受让人同意固定资产投资额不低于经批准或登记备案的1,000万元。……。2012年7月中下旬，丽金公司井冈山经济开发区管理委员会提交了《吉安市丽金智能电子科技有限公司项目建设报告》，该报告载明了丽金公司拟投资项目的经营范围（高低压电器及配件、稳压电源设备及配件等生产和销售）、投资规模（总投资约4,800万元，其中固定资产投资约3,300万元）、项目必要性和可行性分析、技术方案、工程方案等，并附厂区平面设计图。2012年7月23日，井开区经济发展和科技管理局作出了《建设项目备案通知书》。针对井开区国土局于2012年9月17日作出的井开区国土资字（2012）70号《收回国有建设用地使用权决定书》，丽金公司经行政复议后于2013年1月8日向吉安县人民法院提起行政诉讼。该院于2013年6月7日作出（2013）吉行初字第3号行政判决，撤销井开区国土局作出的收回土地使用权的决定。井开区国土局不服，向本院提出上诉。本院经审理后于2013年9月5日作出（2013）吉中行终字第20号行政判决，认定造成案涉宗地闲置与井开区国土局自身未按合同约定履行土地完全平整和其他过错行为等因素有关，并驳回了井开区国土局的上诉。2016年7月12日，丽金公司、井开区国土局签订的《国有建设用地交地确认书》载明，双方确认井开区国土局于2016年7月12日将案涉土地实际交付给丽金公司；丽金公司同意接受，且确认宗地已达到用地要求，并承诺按合同约定尽快动工建设。另，案涉地块四周的企业已投产、住宅小区已交付居民并入住。再审期间，丽金公司称，其受让案涉宗地时已联系深圳、浙江的老板，计划合作建厂经营。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案再审期间，井开区国土局因机构改革，其职能合并至井开区自然资源局，故其权利义务由井开区自然资源局承继。二审期间，双方争议的主要焦点问题为，1、原井开区国土局是否按照合同约定交付了土地；2、如原井开区国土局存在违约，案涉违约金应如何确定。关于第一个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原井开区国土局虽于2006年12月30日向丽金公司颁发了《国有土地使用权证》，但该土地交付行为不符合约定，构成违约。具体理由如下：1、原井开区国土局作为交地的义务方，其负有提交证据证实其已按约交地以及案涉宗地何时达到“七通一平”的义务。案涉《国有土地使用权出让合同》第五条约定，出让人同意2006年12月31日前将达到场地平整和周围基础设施“七通”的出让宗地交付给受让人。即原井开区国土局作为宗地的出让方应在2006年12月31日前交付土地，且该宗地需“七通一平”。诉讼过程中，井开区自然资源局虽提交了供电、供水、电信、建设局等单位出具的证明以及《吉安市国土资源局关于国有土地使用权出让“七通一平”界定标准的意见》，拟证明案涉宗地红线外在2006年12月28日签订出让合同前就已达到“七通”，符合合同约定的土地交付条件，但上述证据与原井开区国土局于2011年3月12日、2013年11月14日分别作出的《关于〈交付土地的报告〉的复函》《征缴土地闲置费决定书》所载明的“2007年6月份前完成七通，且大部分已平整，完全平整到位是2009年底左右”、“该宗土地在2009年底才完全平整到位，但七通一平完全到位（2010年元月起）”内容相矛盾。在此情况下，原井开区国土局作为交付土地的义务方，其依法负有进一步提供证据证明案涉宗地何时达到“七通一平”的义务。而本案诉讼期间，原井开区国土局并未提交充分、有效的证据证明案涉宗地何时达到“七通一平”条件。2、原井开区国土局于2016年7月12日签订的交地确认书确认案涉宗地交地时间为2016年7月12日。该确认书是在丽金公司起诉要求原井开区国土局以交地确认书方式交付土地的行政诉讼案件一审判决支持丽金公司的诉讼请求，原井开区国土局提起上诉又以自行协商交付土地为由申请撤回上诉后，双方当事人自愿协商签订的，依法应视为双方已确认交地时间为2016年7月12日。另，本院作出的（2017）赣08行终53号行政判决已经发生法律效力，该判决系根据案涉宗地交地时间为2016年7月12日而确定该宗地的土地使用期的终止日期至2066年7月12日。3、《项目投资合同》并非丽金公司签订，案涉《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》明确约定原井开区国土局应于2006年12月31日向丽金公司交付已达到“七通一平”条件的宗地，但未对丽金公司应先行提交项目用地平面布置图和有关设计图作出约定。故对井开区自然资源局提出的丽金公司未先行进场勘探以及未提交项目用地平面布置图和有关设计图，导致“七通一平”迟延的上诉意见不予采纳。因此，一审法院认定原井开区国土局交付土地行为不符合约定，构成违约，于法相符，并无不当。故井开区自然资源局作为原井开区国土局权利义务的承继人，根据《国有土地使用权出让合同》的约定，其依法应对原井开区国土局的违约行为承担支付相应违约金的责任。关于第二个争议焦点问题。对于违约金的确定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原井开区国土局的交地行为虽构成违约，但其已于2006年12月30日向丽金公司颁发了《国有土地使用权证》，丽金公司已能一定程度上占有土地；完成“七通一平”义务虽迟延，一定程度上妨碍了丽金公司完整利用土地，但并不会导致丽金公司完全无法使用土地，且丽金公司也一直未提出解除合同的主张；另，原井开区国土局作为当地园区管委会出让土地使用权的法定主体，其出让案涉宗地的目的就是为了提升园区产业，发展经济，促进就业，增加税源等，其基于当时的现实条件出让土地使用权和交付土地，并不存在恶意违约之故意。故原井开区国土局的交地行为不构成根本性违约，依法应认定为一般性违约。关于一审判决调整的违约金是否合理问题。对此，本院认为，一审判决调整的违约金不属于畸高。具体理由如下：1、本案中，原井开区国土局的违约行为长达7年之久，这必然造成丽金公司的资金占用损失，增加建筑成本，影响预期收益等。2、丽金公司的实际损失和预期利益损失虽难以查实，但井开区自然资源局并未提交证据证明一审判决调整的违约金过分高于丽金公司的实际损失。因此，在丽金公司的实际损失难以查清的情况下，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，并综合考虑原井开区国土局的过错程度、交地具体实际情况、支付出让款的金额、丽金公司的应对措施、投建能力和实际投建情况等因素，将案涉违约金调整为1,080,000元，并无不当。至于丽金公司辩称应由井开区自然资源局支付违约金2,797,200元的意见，因丽金公司未依法提出上诉，故本院依法不予审查。综上所述，上诉人井开区自然资源局的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定案件事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,520元，由上诉人井冈山经济技术开发区自然资源局负担。本判决为终审判决。审判长  赖苏平审判员  涂 强审判员  刘 静二〇二〇年十一月十九日书记员  曹 阳