广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初4490号原告（反诉被告）：深圳市鑫明康精密电子有限公司，住所地深圳市光明区玉塘街道玉律社区公明物业发展总公司玉律工业区**101，统一社会信用代码91440300568509635P。法定代表人：李华。委托诉讼代理人：刘婉静，广东顺祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建民。被告（反诉原告）：邓永忠，男，汉族，1963年10月16日出生，住址深圳市南山区。委托诉讼代理人：邓嫦燕，广东深腾律师事务所律师。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷本诉与反诉一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘婉静、周建民，被告委托诉讼代理人邓嫦燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令被告立即向原告退还拖欠的押金人民币36300元及其逾期利息（逾期利息按照银同期贷款利率计算，自2019年4月1日暂计至2019年11月28日为938.66元，请求计至实际清偿日止）；2.本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，原告逾期支付2019年2月的租金及相关费用超过15天，至今未支付2019年3月的租金及相关费用，根据双方合同约定，原告无权要求原告退还押金。被告反诉请求：1.判令原告支付2019年2月逾期支付租金的逾期利息159.86元（按照同期人民银行贷款利率4.35%计算，自2019年2月5日起，计至2019年3月12日）；2.判令原告支付2019年3月租金37800元及逾期利息2259.34元（按照同期人民银行贷款利率4.75%计算，自2019年3月5日起，暂计至2020年5月30日）；3.本案的全部诉讼费用由原告承担。原告答辩称，在近5年的租赁期间内原告均是每月10号至20号期间支付租金，已经通过实际履行的方式对租金支付日期做了变更，被告对此未提出过异议；在租赁期届满前，被告告知原告以原告交付的押金作为最后两个月的租金，但在2019年3月，因被告与厂房业主的纠纷导致原告租赁的厂房被业主锁门，被告告知原告需再支付一个月的租金，被告在租赁期届满后再将剩余押金返还原告，但租赁期满后被告无法联系，导致押金至今未能退还。本案相关情况2014年5月5日,原告与被告签订《厂房租赁合同》,约定:原告租赁被告坐落于深圳市宝安区,租赁期限为2014年5月1日至2019年3月31日；每月租金为27300元，押金为54600元，门卫费每月500元，卫生费每月200元；原告应于每月5日前支付租金，逾期不交租的，被告每日收取原告月租金千分之四的滞纳金，如拖欠租金超过15天，被告有权终止合同押金不退。原告于2014年5月6日支付了上述合同押金54600元，被告出具了相应收款收据。2014年7月20日，原被告签订《厂房租赁合同补充协议书》，将上述《厂房租赁合同》中的门卫费及卫生费由700元变更为1500元。2018年2月5日，原被告签订了《厂房租赁合同》，约定原告租赁被告坐落于深圳市宝安区（左边），租赁期限为2018年3月1日至2019年3月31日；每月租金为9000元，押金为18000元。原告主张其支付了上述三份租赁合同的押金共72600元，被告未提出异议。上述合同签订后，原告均按月支付租金等费用，2018年2月后每月支付的金额为37800元。被告提交证据证明2019年2月份的租金原告于2019年3月13日支付，并主张2019年3月的租金原告至今未支付。原告主张，双方曾达成口头协议，以押金抵扣最后两个月的租金，故其未按时支付2019年2月的租金，但2019年3月，被告又要求其支付2019年2月的租金，以押金抵扣2019年3月的租金，合同到期后被告再返还原告剩余的押金，所以原告才于2019年3月13日支付了2019年2月的租金并且一直未支付2019年3月的租金。被告未举证证明案涉物业已取得建设工程规划许可证。以上事实,有原告提交的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》、押金收据、支付租金的银行流水及庭审笔录在卷佐证,足以认定。判决结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告作为出租人未举证证明案涉物业已取得建设工程规划许可证，应承担举证不能的不利后果，本院确认原被告签订的上述两份《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》均无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，当事人因合同取得的财产应予返还。故本院确认被告收取原告的72600元押金应予返还。原告2019年3月期间占有使用案涉物业，应向被告支付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定及被告的反诉请求，本院确认原告应支付被告2019年3月的房屋占有使用费为37800元。因原告诉求被告需返还的押金已扣除了2019年3月份的占有使用费，可视为原告向被告发出了抵销的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，本院确认被告应返还原告的押金与原告应支付被告的房屋占有使用费两相抵销后，被告还应返还原告押金34800元。合同无效双方均存在过错，均应对对方因合同无效导致的损失承担相应的赔偿责任。本院确认原告逾期支付被告占有使用费的利息与被告占用原告相应金额押金期间的利息相互抵销，故被告还应支付占用原告34800元押金的利息。结合原告的诉讼请求，本院确认被告应该支付原告的利息以34800元为基数分段计算，2019年4月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邓永忠于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市鑫明康精密电子有限公司押金34800元，并支付资金占用期间的利息（以34800元为基数分段计算，2019年4月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回原告深圳市鑫明康精密电子有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告邓永忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365元，由原告负担15元，被告负担350元。反诉受理费403元，由原告负担379元，被告负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二〇年十一月二十七日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。