浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初6459号 原告（反诉被告）：宋华，男，1976年7月26日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：周俊奇，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：俞佳倩，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波肖亿房产经纪有限公司（统一社会信用代码为913302123090876181）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道王家弄村。 法定代表人：陆宏斌。 委托诉讼代理人：钱黎明，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱瑨，浙江和义观达律师事务所律师。 原告宋华为与被告宁波肖亿房产经纪有限公司（以下简称“肖亿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理。举证期限内，被告提起反诉，本院依法受理并与本诉一并审理。本案依法适用简易程序于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人俞佳倩、被告的委托诉讼代理人钱黎明、钱瑨到庭参加诉讼。原、被告经庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告以被告向原告出租违建房屋、造成其损失为由向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告返还原告2020年5月租金14000元、押金14000元；3.被告赔偿原告财产损失900060元（装修损失299460元、设备损失213000元、环评费用10000元、房租溢价损失327600元、营业额损失50000元）。 被告肖亿公司答辩称：1.双方的租赁合同有效，原告对案涉房屋的产权事宜早已知晓。2.被告同意退还押金，但案涉房屋原告至今未腾退，仍占有使用。3.原告诉请的各项损失无依据。被告并以原告至今未腾退案涉房屋为由，提起反诉，请求判令原告支付被告2019年6月1日至2020年5月31日期间未支付的房屋租金13000元，并支付自2020年6月1日起至实际腾退之日止的租金，按每月14000元计算。 经审理，本院认定事实如下： 2020年1月16日，被告企业名称由宁波肖亿酒店用品有限公司变更为宁波肖亿房产经纪有限公司。 2019年4月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将宁波东港紧固件制作有限公司东南角拉丝车间旁的铁皮房共500平方米（与启明路88号交界处）出租给原告使用，房屋租赁期自2019年6月1日至2024年5月31日。租赁期满或合同解除后，被告有权收回房屋，原告应保证房屋及其附属物品、设备设施的完好。如遇政府拆迁，合同终止，原告自行办理，被告不负责任。租金28元每平方，每月14000元，年租金168000元。支付方式押一付六，先付后用，租金提前一月付。2021年6月起每年支付租金（押一付十二）。收到定金5000元后合同生效。 次日，原告又与宁波东港紧固件制造有限公司签订《房屋租赁合同》一份，出租房屋坐落地址鄞州区××街道××村××米，租赁期自2019年5月1日至2022年4月31日。租金标准为26元每平方米，半年一付，每年156000元。宁波东港紧固件制造有限公司并向原告提供了土地证、房产证，原告并在该租赁场地上领取了“宁波市鄞州一德汽车维修有限公司”营业执照。 原告租赁案涉房屋后用于宁波市鄞州一德汽车维修有限公司经营使用，并于2019年4月22日向被告支付定金5000元、同年4月27日支付80000元、11月15日支付76000元、11月16日支付8000元，共计169000元。其中14000元为押金。原告并支出环评费用10000元。 2020年4月16日，潘火街道办事处向宁波市鄞州一德汽车维修有限公司出具《限期拆除通知书》，告知其位于启明路78号附近东港紧固件制作有限公司东南角拉丝车间旁的经营场所（铁皮房）为未取得建设工程规划许可证的违建棚房，责令其在2020年4月23日前自行拆除并搬离，逾期不拆除的则将组织人员进行强制拆除。接到通知后，原告遂向被告交涉，被告微信回复要求原告在5月1日前结清款项，并表示5月份没拆掉又未结清的，租金会继续计算，直至结清，要求原告带着合同，被告将剩余的租金和押金予以返还。2020年5月13日，被告通过微信向原告发送《合同解除通知函》。原告在6月1日告知其已经委托律师进行诉讼，并告知其已在2020年4月23日搬离案涉房屋。 上述事实由原告提供的《房屋租赁合同》、收条、银行交易明细、房屋权属证书（复印件）、《限期拆除通知书》、短信及微信聊天记录，被告提供的《房屋租赁合同》以及原、被告的陈述予以证实。 本院认为：本案租赁物系未经相关部门批准搭建的铁皮房屋,故原、被告之间就该租赁物达成的租赁合同无效。基于该无效合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。原告认为其对案涉合同无效不存在过错，然结合租赁标的物为铁皮房，宁波东港紧固件制造有限公司向原告提供的土地证、房产证上明确记载房屋为钢混结构，故其对租赁标的物的性质未应尽到相应的注意义务。被告作为出租人未在订立和履行合同中明确租赁物的性质，亦存在过错。据此，本案租赁合同无效，原、被告均存在过错，均应承担相应的责任。关于原告的腾退时间，原告主张其于2020年4月23日已经腾退，但未提供腾退交接的证据，结合原、被告的微信聊天记录，以及被告向原告发送的《合同解除通知函》及原告的回复，本院认定原告于2020年6月1日实际腾退案涉房屋，故占有使用费应计算至2020年6月1日。原告已支付被告租金155000元，故原告尚需支付被告占用使用费13000元。被告则需返还原告押金14000元。原告主张的装修损失，无实际支付凭证，在被告持异议的情形下，原告未补强证据、且明确表示不对装修残值进行鉴定，故对原告主张的装修损失，本院不予支持。原告主张的设备损失213000元，根据原告提供的商品销售单显示，设备可以移动、可以重复使用，故即使原告腾退后，该设备仍存在继续使用的价值，故其要求被告全额赔偿的诉请，本院不予支持。原告主张的房租溢价损失，因其另行租赁的场地在面积大小、房屋结构、地段位置等均无可比性依照，其主张的营业额损失亦无有效证据，故对该两项损失，本院亦不予支持。对于环评费用，结合原告承租房屋的用途、承租时间、双方的过错程度，本院酌情认定由被告赔偿原告环评费用损失5000元。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十六条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、确认原告宋华与被告宁波肖亿房产经纪有限公司于2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告宁波肖亿房产经纪有限公司返还原告宋华押金14000元; ???????三、被告宁波肖亿房产经纪有限公司赔偿原告宋华环评费用损失5000元； 四、原告宋华支付被告宁波肖亿房产经纪有限公司占有使用费13000元； 五、驳回原告宋华的其他诉讼请求； ??六、驳回被告宁波肖亿房产经纪有限公司的其他反诉请求。 ??????前述第二、三、四项付款义务相抵后，被告宁波肖亿房产经纪有限公司仍需支付原告宋华6000元，应在本判决生效之日起七日内履行完毕； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13081元，减半收取6540.5元，由原告宋华负担6400.50元、被告宁波肖亿房产经纪有限公司负担140元。反诉费225元，由原告宋华负担175元、被告宁波肖亿房产经纪有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  李 勤 二〇二〇年十一月十八日 代书记员  顾盛莹