山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终1010号 上诉人（原审被告）：郑清戈，男，1977年5月29日出生，汉族，现住阳泉市。 委托诉讼代理人：王军平，山西晋泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阳泉市郊区荫营镇三郊村村民委员会，住所地：阳泉市郊区三郊村。 法定代表人：史春明，主任。 上诉人郑清戈因与被上诉人阳泉市郊区荫营镇三郊村村民委员会（以下简称三郊村委）租赁合同纠纷一案，不服阳泉市郊区人民法院（2020）晋0311民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑清戈及其委托诉讼代理人王军平，被上诉人三郊村委法定代表人史春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑清戈上诉请求：撤销一审判决；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。首先，根据合同约定上诉人租赁被上诉人温室15栋，事实上有一栋是没有钢架，合同约定钢架、墙体完整才能按一栋计算租金，所以租金应按14栋计算。其次根据合同约定被上诉人负责水、电引入地头，但被上诉人一直没有将电接入地头，且上诉人在缴纳了2014年至2018年全部租金后，被上诉人突然断水，导致上诉人无法种植，被上诉人违约在先，上诉人不缴纳租金是行使同时履行抗辩权，有法律依据，被上诉人不能解除合同。综上，上诉人认为上诉人投资100多万元投资大棚项目，可被上诉人不正确履行义务找各种理由阻碍合同履行，给上诉人造成了巨大经济损失，请二审法院查明事实公正裁决。 三郊村委辩称，依法解除与郑清戈2014年9月25日签订的《温室租赁合同》，半年不交租金就自动解除合同，一审判决租赁费4万元，我方不认可，郑清戈须交付两年的租金，经郑清戈改造的部分须拆除，郑清戈投资建造的以及建筑垃圾应清理走，断电、断水与村里无关，应驳回上诉，维持原判。 三郊村委向一审法院起诉请求：1、依法解除三郊村委与郑清戈于2014年9月25日签订的农业大棚租赁合同；2、付清所欠两年的租赁费60000元；3、赔偿违约金12000元；4、支付2014年9月25日至今的水费14400元。 一审法院认定事实：2014年9月25日，三郊村委、郑清戈签订了一份《温室租赁合同》，合同约定：“一、租赁的地点及数量：位于三郊村大坪温室**，租给郑清戈作为综合用地发展种植使用；二、租赁期限：从2014年9月25日起至2027年12月31日止；三、三郊村委的权利义务为：1、所租赁温室的所有权属于三郊村委，三郊村委有权向被告收取适当的租赁费。具体收费标准根据双方协商，第一年免交租赁费，2016年每栋温室上交800元，2017年至2027年每栋温室缴纳租赁费2000元；2、三郊村委负责水、电、路引入地头，其中水费按照农业用规定收费。三郊村委不得以任何理由干涉被告的正常生产运作；……四、郑清戈的权利和义务：1、租赁费免交一年，郑清戈自2016年1月1日起，逐年缴纳租赁费，缴纳的时间为前一年的12月1日。签订合同时需缴纳风险抵押金1万元，此押金可抵顶最后一年的租赁费；2、郑清戈在温室租赁期限内，只能从事本合同规定的经营项目，如有变更，须经三郊村委同意后方能实行；3、租赁期限届满前，郑清戈要求终止合同，应当在终止前6个月向三郊村委提出书面申请，并承担违约责任；4、三郊村委有权监督被告对温室的使用，如郑清戈不按照承包合同发展种植使用或随意将温室荒芜、租赁及挪作他用，三郊村委有权终止合同并要求郑清戈承担违约责任；5、如郑清戈未按合同支付租赁费，三郊村委有权要求郑清戈支付当年租赁费5%的违约金；……五、违约责任：1、三郊村委、郑清戈双方均不是随意终止合同，如因郑清戈有特殊情况无力继续经营，须转让他人时，须三郊村委同意方可办理转让手续；2、如郑清戈不按时向三郊村委缴纳租赁费满6个月，本合同自动终止，并承担违约责任；3、如郑清戈在中途无故终止合同，必须按时交清合同期内的租赁费，并缴纳总租赁费的20%作为违约金；4、如三郊村委中途无故终止合同，除了合同中规定的适当补偿外，应当向郑清戈支付总租赁费的20%作为违约金。……”2014年9月25日，郑清戈向三郊村委交纳10000元的风险抵押金款及200元的租赁大棚报名费款。2020年5月26日，郑清戈签订了一份《协议书》，协议约定：“双方于2014年9月25日签订温室租赁合同一份，将位于三郊村大坪温室十五栋租赁给郑清戈用于种植蔬菜，郑清戈2019年至2020年两年未缴纳租赁费，共计6万元，违约金12000元。经双方协商自愿达成如下协议：郑清戈于2020年6月26日前一次性全部缴纳租赁费6万元及违约金12000元，总计72000元，租赁费用缴纳至2020年12月31日，租赁费到期后，双方协商另行签署租赁合同”。协议签订后，郑清戈未履行支付租赁费及违约金的义务。 一审法院认为，三郊村委、郑清戈双方签订的《温室租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上述协议明确了双方当事人行使的权利及履行的义务。合同签订后，三郊村委向郑清戈交付了诉争的十五栋温室后，郑清戈在该温室内种植了蔬菜及农作物，郑清戈交纳了2014年至2018年的租赁费，2019年至今的租赁费未付，合同约定如不能按时向三郊村委缴纳租赁费满6个月，本合同自动终止，并承担违约责任，郑清戈从2019至今未付租赁费已构成违约，故三郊村委要求解除合同并支付租赁费的请求，依法应予支持。关于三郊村委主张的租赁费，合同约定每栋温室每年缴纳租赁费2000元，共15栋，2019年欠付租赁费为30000元，2020年1月—8月欠付租赁费为20000元，郑清戈从2019年至今尚欠三郊村委租赁费为50000元，抵扣郑清戈交纳的风险抵押金10000元后，郑清戈还应向三郊村委交纳40000元。关于三郊村委主张的违约金，要求按照合同约定的如郑清戈在中途无故终止合同，必须按时交清合同期内的租赁费并缴纳总租赁费的20%作为违约金，因郑清戈不存在中途无故终止合同的情形，故三郊村委主张的违约金应按合同约定的如郑清戈未按合同支付租赁费，三郊村委有权要求郑清戈支付当年租赁费5%的违约金即2000元。关于三郊村委要求郑清戈以每月200元的标准支付6年的水费14400元的主张，因双方的租赁合同虽然约定了水费按照农业用地规定收费，但没有就水费的具体收取标准进行明确约定，故对三郊村委主张的水费，依法不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决为：一、解除阳泉市郊区荫营镇三郊村村民委员会与郑清戈2014年9月25日签订的温室租赁合同；二、郑清戈于该判决生效之日起十日内支付阳泉市郊区荫营镇三郊村村民委员会租赁费40000元及违约金2000元；三、驳回阳泉市郊区荫营镇三郊村村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费1960元，减半收取980元，由阳泉市郊区荫营镇三郊村村民委员会负担500元，郑清戈负担480元。 经二审审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，三郊村委、郑清戈双方签订的《温室租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，三郊村委向郑清戈交付了案涉十五栋温室，郑清戈经营该温室并交纳了2014年至2018年的租赁费。虽然郑清戈拖欠2019年、2020年的租赁费均已超过约定交付期限6个月，但三郊村委未依据《温室租赁合同》约定不按时交纳租赁费满6个月而解除该合同，而是在2020年5月26日与郑清戈针对拖欠2019年、2020年的租赁费签订《协议书》，约定“郑清戈于2020年6月26日前一次性全部缴纳租赁费6万元及违约金1.2万元，总计7.2万元。租赁费用缴纳至2020年12月31日，租金到期后，双方协商另行签署租赁合同”，郑清戈未依约交纳该7.2万元租赁费及违约金，该《协议书》中亦未约定不依约交纳上述拖欠的租赁费就终止双方签订的《温室租赁合同》，而是约定租金到期后双方协商另行签署租赁合同，因而三郊村委以不按时交纳租赁费满6个月为由，起诉请求解除《温室租赁合同》，不符合客观事实和法律规定，本院不予支持。一审判决不当，应予纠正。根据双方签订的《协议书》，郑清戈应向三郊村委交纳72000元租赁费及违约金。对于郑清戈上诉主张的投资损失、水、电、租金等问题，当事人可另行解决。 综上，郑清戈的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销阳泉市郊区人民法院（2020）晋0311民初843号民事判决； 二、郑清戈于本判决生效之日起十日内给付阳泉市郊区荫营镇三郊村村民委员会租赁费及违约金72000元； 三、驳回阳泉市郊区荫营镇三郊村村民委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费1960元，减半收取980元，由阳泉市郊区荫营镇三郊村村民委员会负担180元，郑清戈负担800元。二审案件受理费1960元，由郑清戈负担1600元，阳泉市郊区荫营镇三郊村村民委员会负担360元。 本判决为终审判决。 审判长  任晓辉 审判员  张瑞文 审判员  郭永生 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  梁 瑾