江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5237号上诉人（原审被告）：昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇港龙喜临门家居广场**楼**，统一社会信用代码913205830746820595。法定代表人：章木羲，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：李琼雯，女，汉族，1983年12月20日出生，居民身份证号码3101071983********，住，住所地上海市普陀区祁安路******/div>被上诉人（原审原告）：刘杰，男，汉族，1985年1月7日出生，住所地上海市，住所地上海市普陀区委托诉讼代理人：王存，上海中路信律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪韵华，上海中路信律师事务所律师。上诉人昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称港龙商管公司）因与被上诉人李琼雯、刘杰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初11971号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港龙商管公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李琼雯、刘杰的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院适用法律关系错误。本案案由为房屋租赁合同纠纷，但上诉人与两被上诉人之间并非存在租赁法律关系。根据案外人吴克与案外人昆山港龙建材有限公司签署的《租赁合同》(以下简称：租赁合同)反映的客观事实，上诉人与两被上诉人之间系委托法律关系，并非租赁法律关系。一审法院也是认定上诉人与两被上诉人成立委托法律关系。二、上诉人并非案涉商铺租金的代收方，并非支付主体，一审法院判决上诉人向两被上诉人支付租金无法律依据。三、一审法院认定“免租期”的起算时间错误，根据《委托经营管理协议》第三条第1款载明，免租期自开业之日起两年。而案涉商场的开业之日为2017年10月22日，因此免租期应自2017年10月22日至2019年10月21日，即两被上诉人就案涉商铺产生经营收益的起算时间应为2019年10月22日。李琼雯、刘杰辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。李琼雯、刘杰向一审法院起诉请求：1.判令解除李琼雯、刘杰与港龙商管公司于2016年签署的两份《委托经营管理协议书》（合同编号分别为0000604和0000605）；2.本案诉讼费由港龙商管公司承担。一审庭审中，李琼雯、刘杰诉请1变更为判令港龙商管公司支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金,计26114.4元(计算方法:40.3平方米/197平方米*11820元/月*90%*12个月）。一审法院认定事实：李琼雯、刘杰（甲方）与港龙商管公司（乙方）签订了《委托经营管理协议》二份，约定李琼雯、刘杰将其购买的港龙商业广场房屋（2间房屋不动产登记建筑面积均为20.14平方）委托港龙商管公司经营管理，甲方将商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划;由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方名义对商铺进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。委托期限从2016年6月30日起算15年；乙方承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定日期为准）。甲方同意将所购商铺自开业之日起两年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理以培育商场。免租期内因商场运营而产生的所有费用由乙方自行承担，相关租金收益，归乙方所有，用于补贴其招商及对商场的经营管理。委托期内，从开业之日起算第三年至第十五年，商铺实际租赁收入的90％归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，用于商场的经营管理。租金每半年度一付，乙方在每半年度经营期届满后第一个月内进行前半年度的利益分配，相应税费双方按租金收益分成比例各自承担。2017年4月，案外人昆山港龙建材有限公司（甲方、出租方）与吴克（乙方、承租方）及港龙商管公司（丙方、管理方）签订了《租赁合同》，针对包含涉案商用房屋在内的合计197平方商铺对外进行租赁，租赁期限为5年，自2017年7月30日至2022年7月29日；租金为11820元／月。合同签订后，港龙商管公司明确承租方仅支付了截至2018年6月30日的租金及物业费，之后的租金并未支付，故不认为应当支付租金。李琼雯、刘杰认为，港龙商管公司应向其支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金，计26114.4元。双方遂起诉讼。一审法院认为，李琼雯、刘杰与港龙商管公司之间的委托房屋租赁合同关系是当事人真实意思表示，不违反法律规定，所约定的权利义务清楚，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应依约履行相应的合同义务。关于免租期2年的起算问题，双方在《委托经营管理协议》中约定明确，即乙方承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定日期为准），故免租期应自2016年6月30日至2018年6月30日。故港龙商管公司应当支付李琼雯、刘杰租金的时间自2018年7月1日起算。关于租金实际支付问题，港龙商管公司认为，承租方仅支付了截至2018年6月30日的租金及物业费，之后的租金并未支付，故不认为应当支付租金。对此，一审法院认为该观点无事实与法律依据，承租方尚在承租期内，如果未依约支付相应租金，出租管理方应根据双方之间的合同依法及时主张权利，要求承租方依法支付租金；而不能仅以承租方未实际支付租金为由抗辩拒绝履行自身应承担的合同义务。因此，针对李琼雯、刘杰主张港龙商管公司支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金,于法有据；租金计算方式主张按照40.28平方/197平方*11820元/月*90%*12个月，并无不当，依法支持；计算得出港龙商管公司应支付李琼雯、刘杰的租金金额为26101.4元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向李琼雯、刘杰支付租金26101.4元。案件受理费453元，由昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司负担。二审中，港龙商管公司提供以下证据：1.致商户函复印件，证明上诉人于2018年9月27日已经向涉案商铺进行义务催缴2018年6月1日至2018年8月31日期间租金；2.致商户函复印，证明上诉人于2018年10月27日已经向涉案商铺进行义务催缴2018年6月1日至2018年9月30日期间租金；3.商务公函，证明上诉人于2020年5月6日已向涉案商铺进行解约通知及义务催缴。李琼雯、刘杰质证后认为，上诉人提供的证据不是新证据，不应采纳，且不具有真实性和关联性。上诉人履行《委托经营管理协议》项下的义务与承租人支付租金与否无关。以上事实，有致商户函复印件、商务公函、质证意见等予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，李琼雯、刘杰与港龙商管公司之间签订的《委托经营管理协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应诚信履行。《委托经营管理协议》明确约定，由港龙商管公司全权负责以港龙商管公司名义对商铺进行统一招商和统一管理；由港龙商管公司全权负责以港龙商管公司自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由港龙商管公司全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与李琼雯、刘杰进行分配。根据协议内容，双方并非单纯的委托合同关系，港龙商管公司认为双方之间为委托法律关系、港龙商管公司并非支付主体也无支付义务的主张，与双方约定内容不符，本院不予采信。《委托经营管理协议》另约定，港龙商管公司承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定日期为准）。港龙商管公司认为案涉商场的开业之日为2017年10月22日，免租期应自2017年10月22日至2019年10月21日，涉商铺产生经营收益的起算时间应为2019年10月22日，该主张缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费453元，由昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年十一月三十日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。