福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3888号 原告：林秀华，女，1968年9月21日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告：林煌欣，女，2000年9月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈亮，福建乾观律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄晓羽，福建乾观律师事务所执业律师。 被告：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福州市台江区五一中路**大利嘉城**，统一社会信用代码913500006110060494。 原告林秀华、林煌欣与被告利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林秀华及其委托诉讼代理人陈亮、黄晓羽到庭参加诉讼，被告利嘉实业（福建）集团有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林秀华、林煌欣向本院提出诉讼请求：1.判令利嘉公司立即全面履行《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的义务，立即提供福州市台江区××街××层××号店面不动产权属登记至林秀华、林煌欣名下的全部材料，协助林秀华、林煌欣办理福州市台江区××街××层××号店面不动产权属登记至林秀华、林煌欣名下，直至林秀华、林煌欣取得不动产权属证书；2.判令利嘉公司向林秀华、林煌欣支付逾期办理不动产权属登记手续的违约金（以601050元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月31日起计至林秀华、林煌欣取得福州市台江区××街××层××号店面不动产权属证书之日止）；3.判令利嘉公司退还多付购房款之余额20000元及逾期还款利息（以20000元为基数，自2018年8月2日起计至2019年8月19日，按中国人民银行银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起计至实际还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令利嘉公司承担与本案相关的案件受理费、公告费等与本案相关的全部诉讼费用。诉讼中，林秀华、林煌欣明确第二项诉请中违约金计算的标准为起诉时的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，另变更第三、四项诉讼请求为：“3.判令利嘉公司退还多付购房款之余额15000元及逾期还款利息（以15000元为基数，自2018年8月2日起计至实际还清之日止，按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令利嘉公司承担本案案件受理费及财产保全费5000元。”林秀华、林煌欣主张的事实与理由：2018年7月15日和17日，林秀华、林煌欣因买受利嘉公司开发的福州市台江区××街××层××号店面，根据利嘉公司的指示向利嘉公司指定收款账户全额支付了购房款720600元。2018年8月1日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，约定林秀华、林煌欣购买利嘉公司开发的福州市台江区××街××层××号店面，商品房总价款为720600元，建筑面积为48.04平方米。合同签订当天，利嘉公司将上述店面交付给林秀华、林煌欣占有、使用、收益、处分。同日，双方签订补充协议，约定“双方同意，该房产购房款按面积40.07平方米进行结算，结算后，原合同第三条约定的房价款由720600元调整为601050元，差额119550元甲方（利嘉公司）应退还乙方（林秀华、林煌欣）”。截至目前，利嘉公司仅退还多余购房款104550元，尚欠15000元未退还。利嘉公司收到林秀华、林煌欣全额购房款后，于2018年12月28日向其出具了收款收据。合同签订后，利嘉公司没有全面及时履行义务，林秀华、林煌欣为维护自身合法权益提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 利嘉公司未作答辩。 林秀华、林煌欣围绕诉讼请求依法提交了证据：《商品房买卖合同》、《补充协议》、中国建设银行个人活期账户交易明细、证明、收款收据、证人证言、《协议书》、《中亭街租赁合同》、中国银行交易流水明细清单等证据。利嘉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院对林秀华、林煌欣提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月1日，利嘉公司为甲方，林秀华、林煌欣为乙方，双方签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：甲方将位于福州市台江区××街××层××号××商品房××方；该商品房总价款为720600元；2018年7月17日前，乙方应向甲方付清全额购房款720600元；甲方指定的收款账户如下：户名张华伟，开户行中国建设银行股份有限公司福州城东支行，账号×××55；鉴于本合同签订前该商品房已出租，现甲乙双方同意该商品房按现状于2018年8月1日交付乙方，即由乙方于2018年8月1日承继有关该商品房的出租方的全部权利和义务，双方不再另行办理交房手续；甲乙双方同意就有关该商品房的全部权利义务概括转移事项与承租人协商签订相关协议；乙方知悉该商品房现处于抵押状态，甲方应于2019年12月31日前解除设置于该商品房的抵押权。该商品房解押后30日内，甲乙双方共同配合办理该商品房的不动产权属证书，即：甲方与乙方电子网签《商品房买卖合同》（按税务指导价）、向乙方出具房屋登记申请表及商品房预告登记申请表，并按该房产的税务指导价向乙方开具购房发票……同日，以利嘉公司为甲方，林秀华、林煌欣为乙方，双方就乙方向甲方购买福州市台江区××街××层××号店面签订《补充协议》，主要约定：甲乙双方于2018年8月1日签订《商品房买卖合同》，约定房产产权登记面积为48.04平方米，购房总价为720600元，乙方已于2018年7月17日一次性付清全额购房款；该房产后段约7.97平方米的场地因被改造为中亭街嘉和苑地下室的消防排烟孔，无法交付使用，双方同意，该房产购房款按面积40.07平方米进行结算，结算后，原合同第三条约定的房价款由720600元调整为601050元，差额119550元甲方应退还乙方……《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，利嘉公司即将案涉店面交付给林秀华、林煌欣，林秀华、林煌欣与案涉店面承租人签订《中亭街租赁合同》，取得案涉店面的租赁收益。至今，案涉店面抵押仍未解除。 诉讼中，林秀华、林煌欣提供一份2018年12月28日开具的加盖利嘉实业（福建）集团有限公司财务专用章的《收款收据》、一份户名为林某，尾号为101888的账号自2018年7月1日至2018年8月31日止的《中国建设银行个人活期账户交易明细》以及案外人林某出具的一份《证明》并申请林某出庭作证，拟证明林秀华、林煌欣于2018年7月15日和2018年7月17日通过林某的账户向利嘉公司指定的收款账户支付了案涉店面的购房款720600元。《收款收据》载明交款人为林秀华、林煌娟，缴款项目为购房款嘉和苑一层88＃店面，金额为601050元。上述《中国建设银行个人活期账户交易明细》体现林某于2018年7月15日、2018年7月17日向张华伟转账1000000元、1136000元。林秀华、林煌欣提出其购房款系通过案外人林煌欣的姐姐林煌娟以及朱世烽的账户转给林某，具体为上述交易明细中，2018年7月15日朱世烽转账1000000元，2018年7月17日林煌娟转入500000元及150000元。交易明细中林某分别于2018年7月16日、2018年7月17日、2018年7月18日、2018年7月19日向林煌娟转账8065元、300000元、500000元、120000元。林某出具的《证明》的主要内容为：林某于2018年7月15日、2018年7月17日通过银行账号（户名林某，尾号为101888的账号）向利嘉公司指定账户（张华伟）分三笔共计转账2136000元，以上款项包含本人支付的福建省福州市台江区××街××苑××层××号店面的购房款694800元，林秀华、林煌欣支付的福建省福州市台江区××街××层××号店面的购房款720600元，吴世锦支付的福建省福州市台江区××街××苑××层××号店面购房款720600元，合计2136000元。证人林某到庭，陈述林秀华是其姑姑，其与吴世锦为朋友，当时其与林秀华、林煌欣以及案外人吴世锦共同购买福建省福州市台江区××街××层××号、××号、××号店面，商量好由其一起向利嘉公司支付购房款。利嘉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院对上述证据予以确认。 诉讼中，林秀华、林煌欣提供一份中国银行交易流水明细清单（户名林秀华，账户尾号7989，交易时间2019年1月1日至2020年11月9日），拟证明利嘉公司承诺的返还购房差价款119550元尚余15000元未返还。该流水显示，案外人陈晓霞分别于2019年2月13日转账10000元，2019年3月28日转账10000元，2019年11月15日转账10000元，2019年12月19日转账3000元，2019年12月24日转账12000元，2020年1月3日转账5000元，2020年1月7日转账5000元，2020年1月14日转账9550元，2020年1月20日转账10000元，2020年1月22日转账15000元，2020年3月31日转账5000元，2020年4月21日转账5000元，2020年8月26日转账5000元，以上款项附言均备注为“××街××苑一层××#店面差额款”，合计104550元。 诉讼中，本院根据林秀华、林煌欣申请，于2020年10月26日作出（2020）闽0103民初3888号《民事裁定书》，冻结利嘉公司名下福州市台江区××街道××路××号××街改造××苑连体部分××层××店面（所有权证号：××），冻结期限三年。 另查明，2019年5月8日，案涉店面被厦门市中级人民法院查封【（2019）闽02民初347号】，查封期限为2019年5月7日至2022年5月6日；2020年1月17日被福州市中级人民法院查封【（2020）闽01执保4号】，查封期限为三年。 本院认为，利嘉公司与林秀华、林煌欣签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。但因利嘉公司存在其他纠纷，以致案涉店面被法院司法查封，福州市台江区××街××层××号店面事实上无法办理产权过户登记手续，经本院释明，林秀华、林煌欣坚持要求继续履行合同，故林秀华、林煌欣要求利嘉公司立即全面履行《商品房买卖合同》约定的义务，立即提供福州市台江区××街××层××号店面不动产权属登记至林秀华、林煌欣名下的全部材料，协助林秀华、林煌欣办理福州市台江区××街××层××号店面不动产权属登记至林秀华、林煌欣名下，直至林秀华、林煌欣取得不动产权属证书的诉请，本院不予支持。根据双方《补充协议》的约定，利嘉公司应退还林秀华、林煌欣多付的购房款119550元，截至2020年11月6日利嘉公司仅支付104550元，尚欠15000元未退还，故林秀华、林煌欣请求利嘉公司退还多付购房款之余额15000元及逾期还款利息（以15000元为基数，自2018年8月2日起计至实际还清之日止，按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），有事实和法律依据，应予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，利嘉公司应于2019年12月31日前解除案涉店面的抵押权，并在解押后30日内配合办理过户登记手续，现利嘉公司未履行该义务已构成违约，应当承担相应的违约责任。林秀华、林煌欣请求利嘉公司按已付购房款601050元为基数自2020年1月31日起按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算逾期办理不动产权属登记手续的违约金，符合法律规定，本院予以支持，但违约金应暂计算至起诉日即2020年8月27日止，对于2020年8月27日之后的违约金应视将来案涉《商品房买卖合同》的履行情况，再行主张。林秀华、林煌欣诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。另，林秀华、林煌欣请求利嘉公司承担本案财产保全费用5000元，没有合同依据，本院不予支持。利嘉公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、利嘉实业（福建）集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向林秀华、林煌欣支付逾期办理福州市台江区××街××层××号店面不动产权属登记手续的违约金（违约金以601050元为基数，自2020年1月31日起按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至2020年8月27日止）； 二、利嘉实业（福建）集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向林秀华、林煌欣退还15000元及逾期还款利息(以15000元为基数，自2018年8月2日起按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还清之日止）； 三、驳回林秀华、林煌欣的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10161元，减半收取计5081元，由林秀华、林煌欣负担4855元，利嘉实业（福建）集团有限公司负担226元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  曾 琦 二〇二〇年十一月十一日 法官助理  周巧玲 书 记 员  唐 颖 附：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。