贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9775号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州恒大长基房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路**金竹苑******。法定代表人：张丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重，住重庆市奉节县div>被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋昌秀，女，1988年9月16日出生，汉族，住重，住重庆市江津区div>委托诉讼代理人：代真勇，男，1982年9月20日出生，汉族，住贵，住贵州省贵阳市南明区昌秀之丈夫。上诉人贵州恒大长基房地产开发有限公司因与被上诉人蒋昌秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州恒大长基房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判上诉人仅向被上诉人返还购房款（不包含维修基金）。2.撤销一审判决第四项，发回重审或依法改判上诉人向被上诉人支付违约金3604元。3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.维修基金为上诉人代为缴纳，返还主体应为贵阳市住房和城乡建设局。2.一审判决向被上诉人支付资金占用损失和违约金无合同依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。蒋昌秀答辩称，维修基金是我交给上诉人的。上诉人违约在先，应承担违约责任。我方有权依照银行同期存款利率计算利息损失。且上诉人应先返还房款，我方再配合办理注销等手续。原告（反诉被告）蒋昌秀向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告立即向原告退还购房款364070元；3.依法判令被告向原告支付银行同期存款利息21625元、违约金3604元，共计25229元；4.本案的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）贵州恒大长基房地产开发有限公司向一审法院提出反讼请求：1.请求依法判决反诉被告配合反诉原告办理位于贵阳市经开区房屋的备案登记注销手续；2.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年11月20日，蒋昌秀作为买受人与贵州恒大长基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合07-14-2175），购买位于贵阳经济技术开发区，建筑面积为27.73平方米，总价款为360460元，付款方式为一次性付款，合同还约定了该商品房的交付时间为2018年12月30日前，除不可抗力外，贵州恒大长基房地产开发有限公司未按照约定期间和条件交付商品房的，如逾期超过180日，蒋昌秀有权退房，蒋昌秀退房应当书面通知贵州恒大长基房地产开发有限公司，贵州恒大长基房地产开发有限公司应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照蒋昌秀全部已付款的1%向蒋昌秀支付违约金。蒋昌秀分别于2016年11月11日和20日分3笔向贵州恒大长基房地产开发有限公司支付了房款364070元（包含维修基金）。2016年12月19日，蒋昌秀作为购房人，贵州恒大长基房地产开发有限公司作为售房单位办理了经开区商品房的预售合同备案登记。后贵州恒大长基房地产开发有限公司逾期未交付商品房，蒋昌秀向贵州恒大长基房地产开发有限公司沟通未果，故诉至一审法院。庭审中，贵州恒大长基房地产开发有限公司同意解除与蒋昌秀签订的《商品房买卖合同》，同意退还房款，但称房屋维修基金只能协助协助蒋昌秀退还，另合同有约定解除合同后支付违约金比例，应当按照合同约定执行。上述事实，有原告身份证、被告营业执照、商品房买卖合同、收据3张、贵阳市商品房预售合同备案登记表及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定享受权利履行义务。本案中，蒋昌秀与贵州恒大长基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方在合同中明确交房时间为2018年12月30日前，但贵州恒大长基房地产开发有限公司逾期超过180天未交付房屋已构成严重违约，根据合同约定逾期交房超过180天的，蒋昌秀有权退房，且庭审中贵州恒大长基房地产开发有限公司亦同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，故一审法院对蒋昌秀要求解除与贵州恒大长基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉请依法予以支持。关于蒋昌秀要求贵州恒大长基房地产开发有限公司返还购房款（含房屋维修基金）364070元的诉请。贵州恒大长基房地产开发有限公司同意返还蒋昌秀购房款，且在双方签订的《商品房买卖合同》解除后，因合同约定取得的财产亦应当予以返还。故一审法院对于蒋昌秀要求贵州恒大长基房地产开发有限公司返还购房款364070元的诉请依法予以支持。关于房屋维修基金，因由贵州恒大长基房地产开发有限公司收取，且《商品房买卖合同》解除的责任在于贵州恒大长基房地产开发有限公司，其应当承担向蒋昌秀返还房屋维修基金的责任。故，一审法院对蒋昌秀要求贵州恒大长基房地产开发有限公司退还购房款（含房屋维修基金）364070元的诉请依法予以支持。关于蒋昌秀要求贵州恒大长基房地产开发有限公司支付资金占用损失21625元及违约金3604元的诉请。一审法院认为，双方在合同中已明确约定如逾期交房超过180天，贵州恒大长基房地产开发有限公司应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照蒋昌秀全部已付款的1%向蒋昌秀支付违约金。但因贵州恒大长基房地产开发有限公司逾期交房导致合同解除，也给蒋昌秀实际造成了资金占用损失，依照《中华人民共和同合同法》第一百一十四条第二款之规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人员法院或者仲裁机构予以增加；…”。从公平角度出发，结合贵州恒大长基房地产开发有限公司的违约行为、违约时间以及给蒋昌秀造成的实际经济损失，根据蒋昌秀的诉讼请求，一审法院认为贵州恒大长基房地产开发有限公司应当向蒋昌秀支付资金占用损失和违约金25229元。关于贵州恒大长基房地产开发有限公司要求蒋昌秀办理位于贵阳市经开区备案登记撤销手续的诉请，一审法院认为，因《商品房买卖合同》已解除，双方应共同办理登记撤销手续，故对于贵州恒大长基房地产开发有限公司的反诉诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：一、解除本诉原告蒋昌秀与本诉被告贵州恒大长基房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》；二、本诉被告贵州恒大长基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告蒋昌秀返还购房款364070元（包含购房款和维修基金）；四、本诉被告贵州恒大长基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告蒋昌秀支付资金占用损失和违约金25229元；五、反诉被告蒋昌秀于本判决书生效之日起十日内协助反诉原告贵州恒大长基房地产开发有限公司办理经开区商品房备案登记注销手续。本诉部分案件受理费3543元（已减半收取），由本诉被告贵州恒大长基房地产开发有限公司负担；反诉部分案件受理费（已减半收取）50元，由反诉原告贵州恒大长基房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人是否应当承担房屋维修基金返还的问题。本案中，房屋维修基金系上诉人收取，上诉人亦未举证证明已将该笔房屋维修基金交给相关部门，一审判决上诉人向被上诉人进行返还并无不当。若上诉人收取的该维修基金确已交给第三方，上诉人在向被上诉人退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。关于一审判决支持被上诉人利息及违约金是否适当的问题，由于上诉人逾期交房超过合同约定的期限导致合同解除，按照合同约定其应当按照已付房款的1%向被上诉人赔偿违约金。关于利息的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”之规定，由于上诉人违约导致合同解除，上诉人占用被上诉人的购房款必然给被上诉人造成资金占用损失。被上诉人于2016年底就已交清全部房款，直至起诉时已有将近三年时间。考虑上诉人的违约时间，双方合同约定的违约金为已付房款的1%不足以弥补上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。原判同时支持被上诉人资金占用费并无不当。综上所述，上诉人贵州恒大长基房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7086元，由贵州恒大长基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十一月三十日法官助理王强书记员蒲美君