西安市未央区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0112民初12577号   原告：谈小凡，女，1988年10月4日出生，汉族。   委托诉讼代理人：陈文刚，陕西北岸律师事务所律师。   被告：王奥洋，男，1996年1月16日出生，汉族。   委托诉讼代理人：吴刚领，河南豫龙律师事务所律师。   被告：王好奎，男，1969年3月12日出生，汉族。   委托诉讼代理人：王为东，河南豫龙律师事务所律师。   第三人：西安盛世园房地产营销策划有限公司。   法定代表人：胡超伟，董事长。   委托诉讼代理人：朱继崇，男。   原告谈小凡与被告王奥洋、王好奎、第三人西安盛世园房地产营销策划有限公司（以下简称盛世园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谈小凡及其委托诉讼代理人陈文刚，被告王奥洋委托诉讼代理人吴刚领、被告王好奎委托诉讼代理人王为东，第三人盛世园公司委托诉讼代理人朱继崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告谈小凡向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，并由被告双倍退还原告购房定金30万元；2、判令被告支付原告律师费1.8万元、居间费3.7万元、保函费5000元、交通费1543元；3、要求被告支付房屋增值部分损失10万元；4、判令被告承担诉讼费、保全费。事实与理由：2020年4月28日，被告王奥洋委托其父王好奎与原告谈小凡签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：原告购买被告所有的位于西安市浐灞生态区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋一套（合同登记号：Y16078292），建筑面积129.25平米，总价款185万元。原告需在和签订当日支付给被告定金15万元，办理网签当日再向被告支付定金5万元。被告应在2020年6月10日之前办理解押手续，如果被告违约，应在违约之日起3日内双倍退还原告已付定金，或向原告支付违约金20万元，如房屋增值部分高于违约金，就差额部分原告有权要求被告赔偿。并且约定违约方还应当赔偿由于违约行为给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。合同签订后，原告于2020年4月28日、4月29日分两次向被告支付了定金15万元，被告向原告出具了收条。约定的解押日期6月10日之前，原告及居间人多次向被告询问解押手续办理进度，被告均以各种理由推诿，直至实际违约之后，被告对于其违约行为依然不屑一顾，对于原告的合理诉求避而不谈。在原告及居间人多次与其沟通时，其以各种理由搪塞。故依法诉讼，请支付原告诉讼请求。   被告王奥洋辩称，一、其对于出售房屋一事完全不知情，也从未与原告达成房屋买卖合同，房屋买卖合同中的签名并非其所签。二、其从未向其父亲王好奎出具过售房委托书，涉案售房委托书系其父亲王好奎在其不知情的情况下签署，事前也从未同意过期父亲代其卖房，事后在知道后也一只反对其父亲卖房。涉案房屋是其父亲在其婚前为其购买的婚房，因其2018年去无锡工作，购房手续确实由其父亲保管，但其父亲在未告知其的情况下，私自制作委托书处分其名下房产，明显属于无权处分，其及妻子知情后非常生气，至今一直反对其父亲售卖其房屋。三、其父亲王好奎代为卖房的行为属于无权代理，不能够对其产生任何法律后果，涉案的房屋买卖合同应属于无效合同，其父亲的行为应由其自行承担，原告的诉求与其无关。其父亲在其不知情的情况下私自处分其房产，明显属于无权处分，签订的房屋买卖合同因不具有代理权应属无效合同。涉案合同应按照无效合同的法律后果处理。四、原告在交易时主观上存在过失，未尽到合理审慎的注意义务。王好奎提供的委托书系自行制作，在作为房屋交易这样重大的事项情况下，合同相对方应意识到交易风险而采取积极措施，而原告未尽到审慎审查提供售房委托书的真实性的注意义务，并且将款项直接支付给王好奎，所以原告应当对其损失自行承担相应的责任。五、居间方盛世园公司作为专业中介机构，应向王奥洋核实是否有出卖房屋及授权其父王好奎代理卖房那个的意思表示。而盛世园公司在双方签订房屋买卖合同时明知房屋产权证上载明的产权人为王奥洋，应当审查王好奎是否获得王奥洋的授权，进一步征询王奥洋的意见，而不是仅凭身份证复印件、原房屋买卖合同、以及委托书等材料即认定王奥洋同意出售房屋。因居间方在交易中存在过错，原告主张的居间费3.7万元不应当得到支持。综上，原告要求其承担责任没有任何事实依据和法律依据，其父私自作出的行为与其无关，其不应对其父亲的无权代理行为承担责任。请求驳回原告对其诉讼请求。   被告王好奎辩称，一、房屋买卖居间合同应为无效合同。其没有获得房屋所有权人授权，私自制作委托书并签订了房屋买卖合同。其在合同前没有告知王奥洋，临近解押期限前后被迫向王奥洋说明了此事，王奥洋坚决不同意买卖该房屋。二、涉案房屋买卖合同因其无权代理，产权人也不予追认，房屋买卖合同应当归于无效，所涉违约条款也应当归于无效。其不应当承担双倍返还的违约责任。合同无效后，其愿意承担相互返还责任并根据过错程度承担部分损失。三、原告应承担部分损失。当时房屋中介催促很急，其当时想以后再和房屋产权人商量，于是提供了由其自己签字并摁手印的委托书。结果原告并没有向产权人核实和征求产权人的意见，才有了由其签订合同并在合同签章处替产权人王奥洋签字并摁手印，此后由其收取定金而不是依约由产权人王奥洋收取定金的事情。原告急于签订购房合同，在购买房屋这样重大事件面前，没有尽到起码的审查注意义务，也没有将定金直接交付给产权人王奥洋，所以原告应当自行承担部分损失。四、居间方有明显过错应承担责任。盛世园公司作为专业中介机构，应核实其出示的委托书的真实性，委托书上有产权人王奥洋的手机号码且一直正常使用，盛世园公司却并未核实。买卖双方签订房屋买卖合同时明知房屋产权证上载明的产权人为王奥洋，却根本没有审查其是否获得产权人王奥洋的授权，没有征询王奥洋的意见，并在交付定金时，没有将定金交付给王奥洋。综上，其没有获得房屋所有人的授权而签订的房屋买卖居间合同，因其无权代理且产权人不追认，应为无效合同，其不应承担双倍返还的违约责任。   第三人盛世园公司述称，一、其公司仅是居间方，并非本案主体，全套居间流程合规合理，所以此次居间成功，合同有效。二、作为居间方，根据交易流程所需资料，双方均提供完善，其只有形式审查义务，没有实质审查义务，受托人王好奎一直与其联系，告知他和王奥洋进行沟通所有流程，受托人与王奥洋为父子关系，常理中是具有特殊委托代理关系，并且也提供了相关资料。三、签约后其多次催促被告办理手续，对方态度非常恶劣，故意拖延，直至居间合同违约前最后一天还到其公司闹事，拒绝配合办理手续，所以原告正常提出诉讼请求合情合理，原告所有的诉求其均认可。四、被告一直宣称本人并不知情，但是王好奎与其沟通，该房屋是其给孩子王奥洋购买婚房，实际控制人为王好奎本人，其购房合同上登记的电话均为王好奎，加之其特殊父子关系，其不认为王奥洋对此事均不知情，对被告认为无权代理不认可。请法院依法判决。   经审理查明，被告王好奎与被告王奥洋系父子。2020年4月28日，被告王好奎以被告王奥洋委托代理人名义，与原告谈小凡经第三人盛世园公司为居间方，签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：被告王奥洋将其名下位于位于西安市浐灞生态区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋出售给原告，该房屋建筑面积129.25平米，总价款185万元,具体支付方式约定为：签订合同当日乙方（谈小凡）支付给甲方（王奥洋）定金15万元，办理网签当日支付定金5万元，过户前将首付款50万元交存至监管账户，剩余115万元以银行按揭贷款方式支付；因房屋设定抵押，甲方应在2020年6月10日前办理解押手续；全部资金存入监管账户后三个工作日内办理过户手续，过户当天交付房屋。合同第六条“违约责任”约定：（注：若甲乙双方，任意一方未实现告知且未经另一方以及居间方同意的情况下，未依照本协议相关内容履行职责，则视为违约）6.1若甲方违约，甲方应在违约之日起三日内双倍退还乙方已付的定金，或向乙方赔偿违约金20万元，如房屋增值部分高于违约金，就差额部分乙方仍有权利要求甲方赔偿。同时，合同还对双方其他权利义务做了约定。合同签订后，原告于2020年4月28日、4月29日分两次向被告王好奎支付定金共计15万元，被告王好奎向原告出具了收条。后被告未按合同约定履行，现原告诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，被告王奥洋称其并未向王好奎出具委托书委托王好奎出售房屋，亦不同意出售房屋。被告王好奎认可收到原告定金15万元，称委托书并非王奥洋签名，其出售房屋并未告知王奥洋。另查，原告谈小凡于诉讼前向本院申请诉前保全，请求对涉案房屋予以查封，以担保人中国大地财产保险股份有限公司陕西分公司出具的185万元的保函进行担保，原告支付保全费2325元。庭审调解，因双方争议较大未果。   上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《商品房买卖合同》、授权委托书复印件、转账记录、收条、微信聊天记录、民事裁定书，以及庭审笔录，当事人陈述等在卷佐证。   本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，涉案房屋所有权人为被告王奥洋，王好奎在未告知王奥洋的情况下，与原告签订房屋买卖合同，将王奥洋的房屋出售给原告，现王奥洋并未对该合同予以追认，王好奎亦未取得该房屋的所有权，因此，该合同对王奥洋无效，原告要求王奥洋承担各项合同责任，本院不予支持。现原告要求解除其与王奥洋之间的房屋买卖合同，因解除合同是建立在合同有效的基础上，该合同对王奥洋并不发生法律效力，故对原告该项请求，本院不予支持。王好奎收取原告定金15万元，因该合同不能继续履行，原告要求王好奎退还定金15万元，本院予以支持，但原告要求双倍返还定金，本院不予支持。虽然王好奎并未取得王奥洋的委托授权，仍以王奥洋代理人身份与原告签订合同，王好奎具有过错，但合同约定原告应向王奥洋支付定金、购房款，而原告在未向王奥洋核实的情况下，将定金支付给王好奎，亦有一定过错。结合案件事实，综合考虑各方过错程度，本院酌情判令王好奎赔偿原告各项损失10万元，对原告主张的其他各项损失，本院不再支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：   一、被告王好奎于本判决生效之日起十五日内返还原告谈小凡购房定金15万元，并赔偿原告谈小凡10万元。   二、驳回原告谈小凡其余诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6715元，原告谈小凡已预交，由被告王好奎承担5050元，于履行本判决上述付款义务时一并支付原告。其余1665元由原告谈小凡承担。保全费2325元，由原告谈小凡承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判员   王蔚     二〇二〇年十一月六日     书记员   陈丹