江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初3372号原告：余杨，女，汉族。委托诉讼代理人：王圩，江苏显明律师事务所律师。原告：余静，女，汉族。被告：孙伟杰，男，汉族。被告：王苓力，女，。被告：卢殿峰，男。被告：刘欣涛，女，汉族。被告：温志强，男，汉族。被告：刘欣波，女，汉族。六名被告共同委托诉讼代理人：高树栋，江苏道远律师事务所律师。原告余杨、余静诉被告孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告余杨、余静及余杨的委托诉讼代理人王圩，被告孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波的共同委托诉讼代理人高树栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余杨、余静共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁款及押金合计48666元,并承担此款自2020年4月14日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2、判令被告返还原告押金欠条一张；3、判令被告承担原告支出的律师代理费5000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月4日，原被告双方签订《租房协议》一份，约定被告将位于盐城市大丰区永泰国际广场商业F幢105、205、106、206的房屋出租给原告，租金每年8万元，租期为2019年12月1日至2022年11月31日。并约定在此期间任何一方要求终止合同，需提前一个月通知对方，否则偿补对方一个月租金为违约金。原告于2019年10月支付全额第一年租金8万元，后因各种原因原告不愿继续租赁案涉房屋，遂于2020年4月14日向被告发出解除合同的通知。依据《租房协议》第五条，原告依法享有任意解除权。自原告向被告发出解除合同的通知后，被告拒不返还剩余的七个月租金共计46666元及押金2000元以及押金欠条一张，该欠条是以保证原告支付押金，后与被告联系暂支付押金2000元。为全部了结双方的租赁事宜，避免后续纠纷，请求被告将1万元的押金欠条返还原告。综上，请求法院支持原告的诉请。被告方共同辩称，1、对《租房协议》无异议，案涉租赁房屋共4套，其中105、205室系被告孙伟杰、王苓力共有，106、206室房屋系被告卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波共有，上述4套房屋是连在一起的，由六名被告共同对外出租，因被告卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波四人均在外地，故相关租赁事宜由孙伟杰、王苓力经手办理。案涉《租房协议》尚在履行之中，不存在返还房租和押金的问题。协议载明的租期是从2019年12月1日开始，但被告实际于2019年10月4日即将案涉房屋交付给原告，被告免除了原告2019年10月4日至2019年11月30日期间的租金，说明被告在租赁过程中是比较照顾原告的；2、对原告提交的余杨与王苓力的转账记录无异议，被告方认可由王苓力接收相关的房租及租房保证金，该份转账记录也证明了本案实际租期是从2019年10月4日开始的。另，协议约定的租房保证金数额为10000元，原告实际交纳2000元，原告应按约缴纳剩余的8000元租房保证金；3、原告在租赁过程中存在拖欠押金、水电费等违约情形，被告认为原告不享有解除合同的权利；4、对原告余杨通过微信发送给被告孙伟杰空白的解除租房合同协议真实性无异议，但该协议未经过双方签字确认，故该解除协议并未生效。同时，被告孙伟杰个人不能代表本案所有被告，故原告解除合同的意思表示并未通知到所有被告；5、原告主张的律师费无事实和法律依据。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁房屋位于盐城市大丰区永泰国际广场商业F幢105、205、106、206室，上述四套房屋由六名被告共同对外出租，因被告卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波四人均不常在案涉租赁房屋所在地生活，故相关租赁事宜由孙伟杰、王苓力代为经手办理。2019年10月4日，被告孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波（甲方）与原告余杨、余静（乙方）签订租房协议一份，协议约定如下：“一、甲方将位于大丰区永泰国际广场商业F幢105、205、106、206的房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日止。二、本房屋年租金为人民币捌万元整，按年结算，每年租金到期前30日内乙方向甲方全年租金。三：乙方租赁期间，水费、电费、物业费、房租税以及其它由乙方经营而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方同意预交一万元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵。五、房屋租赁期为三年，从2019年12月1日至2022年11月30日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，否则偿付对方一个月的租金为违约金，如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。六、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权私下转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。七、甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。八、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼，请求司法解决。十、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波，乙方：余杨、余静2019年10月4日”。原告方某称协议中出租方孙伟杰、王苓力的签名系由被告孙伟杰、王苓力本人所签，卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波的签名系王苓力代签，但被告方辩称出租方落款签名均为王苓力代签，但被告方均认可租赁协议的效力。协议签订后，原告方于2019年10月中旬收到出租房屋，并分别于2019年10月4日、10月5日、10月14日及10月15日通过微信转账的方式向被告王苓力合计缴纳了第一年的房租80000元。2020年1月21日，原告方再次向被告王苓力微信转账2000元作为其应缴纳的租房保证金，并在微信中表示剩余8000元年后再付，王苓力亦表示同意。被告方对上述房租及保证金的缴纳情况无异议，并认可由王苓力代为接收相关租赁款项。庭审中，原告陈述其收到出租房屋后至2019年11月30日期间，系被告方给予的装修时间，故不予计算相关租赁费用。被告亦认可案涉租赁房屋的租金自2019年12月1日起算。2020年4月14日，原告余杨通过微信向被告孙伟杰发送解除租房合同协议一份，协议包括“乙方在终止合同时结清所有的电费与水费后，甲方把剩余房租与交付的2000元押金退还，并且撕毁之前写的1万元欠条（是作为押金写的）4月30日前交房，用房5个月整，甲方退还房租四万六千六百六十元。甲方如有需要，乙方可以提前交房”等内容。2020年5月1日，原告余杨通过微信向被告孙伟杰发送“孙总，东西2020年4月30日全部搬走了，现在交房给您，您看下这两天把钱给我，谢谢，共4万五千元”。2020年5月6日，被告孙伟杰在微信中明确拒绝原告提前解除租赁协议。庭审中，原告余杨陈述因被告方拒绝收房，租赁房屋的钥匙暂由原告方保管。原、被告双方因《租房协议》的提前解除及租金退还等问题产生争议，未能达成一致意见。原告遂委托江苏显明律师事务所代理诉讼，代理合同约定律师费5000元。2020年7月14日，原告向本院提起民事诉讼。另查明，租房协议履行过程中，原、被告双方就水电费缴纳问题产生纠纷，原告方认为水表漏水，故延迟缴纳相关费用，后双方协商达成一致意见，原告方缴纳了2020年4月30日前产生的水电费用。上述事实，有原、被告的陈述、租房协议、微信转账记录打印件、微信聊天记录打印件、委托代理协议、律师费发票、说明等证据在卷证明。本案存在如下争议焦点：1、原告方就案涉《租房协议》是否享有任意解除权？2、案涉《租房协议》是否可以提前解除？何时解除？3、原告能否主张被告退还租赁款及押金48666元及利息、并赔偿律师代理费5000元？关于争议焦点一，案涉《租房协议》第五条约定“房屋租赁期为三年，从2019年12月1日至2022年11月30日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，否则偿付对方一个月的租金为违约金，如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权”，原告方认为该条款后半句系对合同双方均享有任意解除权的约定。对此，本院认为，该条款前半句约定的合同租期是3年，从双方订立合同的目的来看，双方对租赁合同所预期的利益期间均为三年，并没有任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对于合同期限三年的约定就形同虚设，不符合合同的目的及双方的预期利益，且关于违约责任的约定亦不足以弥补出租方因提前解除合同所造成的损失。同时，原告方承租案涉房屋用于经营，为满足经营需要已花费了一定的人力、物力用于经营前的准备，被告方亦给予了原告方适当的装修期限，未收取相关租赁费用，如果在合同中约定缔结合同的任意一方可以毫无正当理由地随时解除合同，那么将会破坏合同的交易稳定性，这并不符合双方签订合同的本意，故本院认定该条款后半句系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同的权利。故本案中原、被告双方就案涉《租房协议》均不享有任意解除权。关于争议焦点二，本院认为，原告余杨于2020年4月14日通过微信向被告孙伟杰发出解除租房合同协议的信息，该信息中含有明确的解除合同的意思表示。审理过程中查明，案涉租赁房屋由六名被告共同出租，具体的租赁事宜均由孙伟杰、王苓力代为经办，故原告方通过微信向孙伟杰发出解除合同的意思表示，效力应及于被告方全体成员。被告方辩称孙伟杰一人收到解除合同的意思表示，不能视为被告方全体成员均收到解除合同的意思表示，与本院查明的事实不符，故本院对此抗辩意见不予采信。原告余杨于2020年4月14日发出的解除租房合同协议中载明“4月30日前交房，用房5个月整”，应理解为原告方提出案涉《租房协议》的解除时间为2020年4月30日。2020年5月1日，余杨向孙伟杰微信发送“孙总，东西2020年4月30日全部搬走了，现在交房给您，您看下这两天把钱给我，谢谢，共4万五千元”，能够看出原告于2020年4月30日以搬出租赁房屋的行为提前解除租房协议，并提出交房给被告及要求被告退还相应的租金，被告孙伟杰于2020年5月6日在微信中明确表示拒绝解除案涉租房协议。本院认为，原告方于2020年4月14日微信通知被告方，提出于2020年4月30日提前解除双方签订的《租房协议》，且原告方于2020年4月30日自行搬出了租赁房屋，以实际行动表明不再继续履行合同，客观上终止了双方的《租房协议》。此时，如强行要求原告方继续履行租赁合同，势必导致原告方履约成本过高，从公平原则的角度出发，原告可以提前解除合同，但需依法承担相关违约责任。综合前述分析，本院确认案涉《租房协议》自2020年4月30日解除。庭审中，原告方陈述其租赁被告方门市房内的物品已于2020年4月30日全部搬出，但被告方拒绝收房，租赁房屋的钥匙暂由原告方保管，故相关门市房被告方可自行随时收取并行使相关权利，原告方应配合交还房屋钥匙。若原告方拒不配合交还钥匙，被告可自行开锁，相关费用可另案主张。关于争议焦点三，案涉《租房协议》第一条约定“租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日止”，现原告提前解除合同，违反了双方的协议约定及订立合同的目的，需依法承担相应违约责任。庭审中，被告方认为原告违约，无权要求解除合同，要求继续履行，不同意返还租金及保证金。本院认为，被告的抗辩意见，应视为包含了对合同约定违约责任过低的意思表示，且合同解除后的违约责任包含了承担支付违约金以及赔偿损失的义务。本案合同解除后，被告方因原告方不履行合同而未能获得的租金损失明显超出合同约定的偿付一个月租金的违约责任，故本院酌情予以调整。本院认定原、被告双方之间的《租房协议》自2020年4月30日解除，但根据合同履行期限的约定及本案中双方在履行合同过程中的主观状态，相关租赁损失风险的负担及案涉租赁房屋再次转租的难易程度，本院酌定被告方在合同解除后的空租期为6个月，原告应当按照约定的租金标准赔偿被告方房屋6个月的空租期损失40000元（80000元/年÷2）。原告方已交纳的租房保证金2000元根据合同约定，可在合同终止时当做房租冲抵。本案原告方实际使用租赁房屋5个月，产生的租金为33333.33元（80000元/年×5/12），原告方实际向被告方支付82000元（租金80000元及租房保证金2000元），扣减原告应承担的租金及赔偿被告的空租期损失，被告应退还原告8666.67元（82000-33333.33-40000）。关于原告主张的返还租赁款及押金的相应利息，因原告系提前要求解除合同，客观上给被告的合同利益造成了损害，故对该项请求本院不予支持。关于原告诉称在租赁过程中出具给被告的1万元租房押金欠条事宜，因相关债权债务已在本案中一并处理，原告要求被告返还押金欠条、被告方辩称要求原告继续缴纳8000元押金的相关请求，本院不再理涉。关于原告主张的律师代理费5000元，案涉《租房协议》中未有约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告余杨、余静与被告孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波2019年10月4日签订的《租房协议》于2020年4月30日解除；二、被告孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波于本判决生效之日起15日内退还原告余杨、余静8666.67元。三、驳回原告余杨、余静的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1222元，由原告余杨、余静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  韦翔龙人民陪审员  王相杰人民陪审员  杨兴云二〇二〇年十一月三十日法官 助理  李建超书 记 员  徐 玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。