广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7861号上诉人（原审被告）：黄凤娟，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：叶伟英，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：严嘉雯，广东南天明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：融创物业服务集团有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：王西山。委托诉讼代理人：石江凤，该公司职员。委托诉讼代理人：李伟强，该公司职员。上诉人黄凤娟因与被上诉人融创物业服务集团有限公司佛山分公司（以下简称融创公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄凤娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回融创公司一审全部诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用由融创公司承担。事实与理由：一、涉案房屋不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，融创公司无权计收物业服务费。《商品房买卖合同（预售）》约定：屋面、墙面、地面渗漏或开裂的质量问题属于严重质量问题，必须由出卖人修复后再行交付。该合同是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。涉案房屋存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂问题。《收楼意见书》、融创公司的物业经理李某的《道歉信》、黄凤娟提交的多份微信公众号平台的投诉记录足以证实从2018年5月30日至2018年11月中旬都没有有效解决，属于严重影响使用的质量问题，导致至今未能交付，责任在于融创公司和案外人融某公司。融某公司至2018年6月21日之前尚未交付房屋，其后融某公司或融创公司均未再次通知黄凤娟收楼，融创公司无权计收物业服务费。一审法院认定事实存在严重错误。二、一审漏列融某公司参加诉讼，程序错误，应予纠正。融创公司和融某公司属于融创系企业；庭审中，融创公司也轻易从融某公司处调取测绘图；融某公司的交付行为、售后服务行为和融创公司的物业服务行为均相互关联，应予以整体考量。融某公司与本案存在重大利害关系，法院应追加其为本案第三人而未追加，存在程序错误，应予以纠正。三、融创公司无权按照每平方米3.6元的标准收取物业服务费。《佛山市普通住宅物业服务收费支付指导价参考标准》一级服务内容的要求，物业公司需要对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复。但融创公司对黄凤娟的多次投诉均未在24小时内答复，甚至联系电话经常无法接通。加之物业经理不具备项目经理培训班证书和2年以上物业经理任职经验。故融创公司提供的服务未达到以及服务内容标准，仅能按照五级服务标准收取物业服务费。四、融创公司庭上提交的证据超过法院指定的举证期限，不应被采纳，应予排除。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，损害黄凤娟的合法权益，应予纠正。融创公司辩称，一、黄凤娟实际享受了融创公司提供的服务利益，应从2018年6月1日期缴纳物业服务费。黄凤娟未提供任何证据证明涉案房屋的质量问题实际情况。实际上，涉案房屋仅在卫生间屋面、墙面渗漏，属于轻微质量问题。建设单位已经依约履行保修义务。根据商品房买卖合同和补充协议约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及按国家标准不得交付之外，黄凤娟不得以房屋质量问题为由拒收房屋。否则视为从出卖人书面通知之日起完成交付。涉案房屋于2017年12月22日完成竣工验收备案，并于2018年6月5日获得房屋测绘报告，已通过竣工验收，返还商品房买卖合同即补充协议约定的交付条件。建设单已经于2018年5月16日送达交付通知书，融创公司从2018年6月1日起进驻并提供物业服务，维护公共设施设备、提供安保、保洁、保养等服务，黄凤娟虽然未实际入住，但作为物业服务项目的业主之一，实际享受服务，应缴纳物业服务费。二、融创公司和融某公司是相互独立的法人单位。融创公司和黄凤娟之间是物业服务合同关系，融某公司和黄凤娟之间是商品房买卖合同关系，融创公司无法为商品房建设单位融某公司负责。三、涉案房屋的物业服务费收费标准经过法定程序确定，合法合规。根据《佛山市禅城区发展和规划统计局关于融腾湖滨曦园物业服务收费超过最高政府指导价标准的审核意见》，涉案房屋的物业服务费标准经过佛山市禅城区发展和规划统计局核定，合法合规。2019年发布的《佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》规定，物业服务一级标准要求物业服务公司为项目配备具有两年物业经理任职经历的项目经理，并未要求项目经理培训班证书。融创公司一直有配置具有两年以上物业经理任职资历的物业项目经理。黄凤娟称多次投诉未得到及时反馈不是事实。融创公司对黄凤娟投诉房屋质量问题均已向建设单位转达。同时对黄凤娟各种要求均及时配合、响应回复，黄凤娟应按每平方米3.6元标准缴纳物业服务费。四、融创公司在庭上提交的证据属于新的证据，应予以认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，融创公司经多方争取才从建设单位处取得的证据，经法院同意在庭上出示，属于新的证据。五、本案为物业服务合同纠纷，建设单位并无参加诉讼的必要性，一审诉讼程序并无错误。黄凤娟拖欠物业费的行为已造成融创公司公司实际损失包括但不限于贷款利益损失。根据《融腾湖滨曦园前期物业服务协议》约定，业主逾期缴纳服务费的，应自逾期之日起每日按应付费用的3%缴纳违约金。融创公司请求法院按此标准计付物业费至清偿之日止。融创公司向一审法院起诉请求：1.黄凤娟向融创公司支付自2018年6月1日起至2020年3月31日期间拖欠的物业费共计本金24653.35元及违约金（自逾期缴费之日起按欠费金额的3%/日向融创公司支付违约金直至物业费本金清偿之日）；2.本案诉讼费用由黄凤娟承担。一审法院认定事实：2017年3月17日，黄凤娟（买受人）与案外人融某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，黄凤娟购买了融某公司开发的融腾湖滨曦园13座502房，房屋面积302.42平方米，《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件与交付手续为：第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；（2）自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用（包括物业服务费等）及政府征收的各项税费。同时，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。《商品房买卖合同补充协议》约定：七、合同第十一条和第十二条交付时间、手续和逾期交付责任补充如下：……3、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及相关国家标准不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。开发商融某公司选聘融创公司对融腾湖滨曦园实施前期物业管理服务事宜。2017年3月17日，融创公司（乙方）与黄凤娟（甲方）签订《融腾湖滨曦园前期物业服务协议》，协议约定主要内容：第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3.60元计收。第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3%交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。2017年12月26日，涉案楼盘取得竣工验收备案表。2018年6月5日取得房屋测绘报告。2018年5月14日，开发商融某公司通过EMS向黄凤娟发出《交付通知书》，通知交付时间为2018年5月25日至2018年5月27日。2018年5月16日，黄凤娟收到开发商发出的《交付通知书》。庭审中，黄凤娟陈述：约在2018年5月30日上午收楼。收楼当天做了闭水试验，发现涉案房屋有三个卫生间的屋面有漏水，有四个卫生间因防水没做好漏水。直到2018年7月31日还在维修。2018年6月21日，黄凤娟的配偶签了收楼意见书，高工说黄凤娟先办理收楼手续，他们负责继续维修，但黄凤娟在办理收楼手续时，融创公司要求黄凤娟从2018年6月1日开始交物管费，但黄凤娟不同意，故黄凤娟没有收楼。2018年6月21日，黄凤娟配偶签署《收楼意见书》，意见书载明验房问题：次卫-渗漏（土建类）-内墙渗漏（如卫生间等）；次卫沉箱渗水；主卫、公卫渗水。就维修及物业费事宜，黄凤娟多次在融创广深区域客户服务平台进行投诉。融创公司通过发短信、发律师函的发生向黄凤娟催收2018年6月1日起的物业服务费。2019年12月28日14：29，融创物业经理李某通过短信向黄凤娟配偶发出《道歉信》，《道歉信》载明：您好，首先对于在2019年11月25日我司没有慎重思考，没有站在您的角度换位考虑问题，而贸然向您提起的法律诉讼物业服务费事情，请允许我谨代表我司向您致以最诚挚的歉意！在对您及家人造成不便和影响后，您还能谅解及支持我司工作，向您表示真挚的感谢。同样，我司对于您2018年5月30日前来收房产生的房屋问题未及时与您跟进到位，致使您2018年6月21日才接收到维修完成通知，及在6月21日收房过程中因21天管理费问题导致您当天未成功收房而表示歉意。为感谢您对我司的支持及理解，也为与您维护好以后的良好关系，特向公司申请承担2018年6月1日至2018年12月31日的物业服务费7612.15元，以表我司诚意，同时，我司承诺在双方达成一致协议并处理完毕后，会第一时间撤销对您的诉讼程序并诚挚向您道歉……。黄凤娟配偶回复“会议中，稍后回复你”。16：25李某回复“收到，您晚点看到有空复我，李哥，抱歉，后面又跟领导沟通，如果结清我们可以马上撤回诉讼，但是对于道歉信没法给到您，如果您还接受的话，我来自己垫付18年费用，只是我个人垫付，公司也不承担，我觉得您挺支持我工作，然后也挺好的，所以为了给您打好关系，才这样做的，道歉信的事情确实抱歉了。”另查，涉案502房已办理了产权登记，登记的权利人为黄凤娟，登记的房屋建筑面积为302.07平方米。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。融创公司与黄凤娟签订的《融腾湖滨曦园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同，合同双方均应依约行事。关于物业服务费的问题。物业服务协议约定黄凤娟应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起缴纳物业服务费。2018年5月16日，黄凤娟收到开发商发出的《交付通知书》。2018年5月30日前往验房收楼，黄凤娟验房过程中发现房屋的三个卫生间的屋面有漏水、四个卫生间因防水没做好漏水，并拒绝收楼。一审法院认为，卫生间漏水问题并非属于商品房买卖合同及补充协议约定的房屋地基基础和主体结构质量问题，黄凤娟亦未能举证证明卫生间的漏水问题达到严重影响正常居住使用的程度，按照商品房买卖合同及补充协议的约定，黄凤娟不得据此拒绝收楼。然而，商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，开发商在2018年6月5日才取得房屋测绘报告，涉案房屋在2018年6月5日才符合交付条件，一审法院认定2018年6月5日视为黄凤娟已收楼，黄凤娟应从2018年6月5日开始缴纳物业服务费。黄凤娟应向融创公司支付2018年6月5日至2020年3月31日的物业服务费23778.95元（302.07㎡×3.60元／月·㎡÷30天×26天+302.07㎡×3.60元／月·㎡×21个月），对融创公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于违约金的问题。黄凤娟未按合同约定缴纳物业服务费，已构成违约，按合同约定应向融创公司支付违约金。黄凤娟对违约金提出抗辩，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金调整为500元，对融创公司诉请超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄凤娟在判决发生法律效力之日起十日内向融创公司支付2018年6月5日至2020年3月31日的物业服务费23778.95元、违约金500元；二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如黄凤娟未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取208元，融创公司负担18元，黄凤娟负担190元。二审期间，黄凤娟未向本院提交新的证据。二审期间，融创公司向本院提交新的证据：证据1.交付满意度调查问卷。拟证明业主对上门服务满意。证据2.交付催告函，拟证明2018年6月18日黄凤娟的配偶收到该函。证据3.维修登记表和照片，拟证明在2018年6月25日已经完成整改并催告业主。证据4.微信聊天记录，拟证明电子锁密码可以由业主随时发出指令修改并及时反馈。证据5.整改后试水照片。本院组织各方当事人对以上证据进行了证据交换和质证。本院经核查认为，融创公司的证据2、证据3、证据5没有黄凤娟一方的签名确认，证据1和证据5与争议事实无关，均不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：黄凤娟应否向融创公司支付物业服务费和违约金。首先，黄凤娟就涉案房屋签订《商品房买卖合同补充协议》约定：七、合同第十一条和第十二条交付时间、手续和逾期交付责任补充如下：……3、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及相关国家标准不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。本院认为，上述条款没有免除建设单位对房屋出现质量问题的维修责任，黄凤娟可依法向建设单位主张其权利。本案为物业服务合同纠纷，建设单位融某公司并非该合同的当事人，其不参加诉讼不影响案件事实的认定，一审法院未追加融某公司参加诉讼不违反法律规定。其次，融创公司和黄凤娟签订的《前期物业服务协议》为融创公司和黄凤娟的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对各方均具有法律约束力。该协议约定黄凤娟应从物业交付之日起缴纳物业服务费。因涉案房屋于2017年12月22日完成竣工验收备案，2018年6月5日获得房屋测绘报告，至此已达到商品房买卖合同和补充协议约定的交付条件。黄凤娟应依约向融创公司支付物业服务费。一审中融创公司已经提交了《佛山市禅城区发展和规划统计局关于融腾湖滨曦园物业服务收费超过最高政府指导价标准的审核意见》，足以证明涉案房屋的物业服务费标准已经过相关部门批准。黄凤娟以对物业服务费的收费标准有异议为由拒绝缴纳费用，缺乏依据。最后，黄凤娟虽然未实际入住，但并未举证证明房屋的地基基础和主体结构存在质量问题以及相关国家标准不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应从房屋达到约定的交付之日起视为收楼，并根据其与融创公司签订的《前期物业服务协议》支付物业服务费。一审法院综合考量当事人的过错程度和合同的履行情况，判决黄凤娟支付2018年6月5日起至2020年3月31日期间的物业服务费，并将违约金酌定为500元，符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，黄凤娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费407元，由上诉人黄凤娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月二日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏