湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初3505号原告：田家红，女，生于1980年4月3日，土家族，湖北省鹤峰县人，住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人：卢子阳，湖北震邦华广律师事务所律师。原告：田小丽，女，生于1982年11月13日，土家族，湖北省鹤峰县人，住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人：卢子阳，湖北震邦华广律师事务所律师。原告：张才知，男，生于1977年6月10日，土家族，湖北省鹤峰县人，住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人：卢子阳，湖北震邦华广律师事务所律师。被告：恩施顺翔商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市火车站站前路南侧万福国际商贸城。统一社会信用代码91422800063507458U。法定代表人：苏其明，该公司经理。委托诉讼代理人：向诗标，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宏愿，湖北正典律师事务所律师。原告田家红、田小丽、张才知与被告恩施顺翔商业管理有限公司（以下简称顺翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月25日、2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告田家红（参加了两次开庭）、田小丽（参加了第一次开庭）、张才知的共同委托诉讼代理人卢子阳、被告顺翔公司的委托诉讼代理人向诗标到庭参加诉讼。审理中，因被告顺翔公司申请鉴定，扣除审限12个月。本案现已审理终结。原告田家红、田小丽、张才知向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金收益78220.33元（6518.36元/月×12个月），并以78220.33元为基数自2017年8月1日起至房屋租金收益实际支付完毕之日止按月利率2%赔偿原告的损失；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告田家红、田小丽、张才知将第1项诉讼请求中的房屋租金收益变更为：26995元。事实和理由：2013年8月15日，原告与恩施州万福国际商贸城有限公司签订合同编号为ES1305400号《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买万福公司开发的万福国际商贸城十幢一单元一层123号商铺一套，房屋总价款1303672元。同日，原、被告双方与万福公司签订三方协议即《商铺委托经营管理协议》，约定原告将购买的案涉商铺委托给被告进行经营管理，被告按房屋总价款的18%即234461元向原告支付租金收益，支付方式为在原告与万福公司签订的买卖合同房屋总价款中予以扣除。委托期限自2014年8月1日起至2017年7月30日止共三年。2017年8月1日，管理协议约定的委托管理期限届满，被告应按照管理协议约定将商铺返还给原告，但直到2018年7月31日被告才将商铺返还。原告曾多次联系被告要求其支付管理协议期限届满后被告未返还商铺时的租金收益，但被告多次以公司正在协商等为由拒绝支付。原告为维护自己的合法权益，具状起诉。被告顺翔公司辩称，1.三原告将购买的商铺委托答辩人经营是客观事实，双方签订了委托经营管理协议。从三原告起诉的事实来看，委托经营期限的租金已经全部享有，至于后期产生占用费怎么处理，协议第六条第四款有明确约定，答辩人全权办理向承租人（商户）交付及收回房屋、催讨租金等事宜，并有权在其认为合适的时候采取必要的法律手段收回房屋，催讨有关费用等，根据这条约定，答辩人的义务很明确，是积极配合收回房屋、催讨租金，很显然，原告享有的损失，应该由商户承担，三原告无权向答辩人直接主张，但答辩人采用法律手段催讨相应费用，应当由原告享有；2.从协议的形成过程看，签订人有三方，还牵涉到案外人万福公司，在协议中约定租金收益，从中可以看出租金收益是在以销售为主，是为了销售商铺而采取的手段，这在恩施很普遍，在返租的费用中，大部分体现的是以销售为主，这里的返租收益不能作为原告主张占用费的依据，因为委托经营真正的受托方是答辩人，履行义务也是答辩人，返租费用作为占用费计算依据，显失公平，恩施州中院有明确的判决，采用同一时间段、同一地段、相同时间段的租金来支持占用费；3.关于委托经营商铺为什么迟迟处于占用阶段，主要的责任不在答辩人，而是商户耍尽各种手段，迟迟不将商铺返还给答辩人或者业主，同时，在委托经营到期不久，双方均有意图将商铺返还给原告，而三原告是以没有隔断拒绝收房，同时，在经营管理协议中，交付房屋的标准没有明确约定，所以在商铺没有损害的情况下，按照现状返还给原告是没有过错的；4.原告所诉的商铺，大部分都涉诉，而本案的主审也参与不少，真正承租原告商铺的商户经营状况不佳，这是商业风险，谁也无法预估，在商户承租原告的商铺时，租金的标准大约是35元每平方左右，所以，在计算占用费时，按照35元每平方米才合情合理，35元左右的价格也是真实的租赁价，且原告对这个租赁价是知晓的，同时，最近的情况是这个区域的商铺返租期即将到，面临统一招商，现在的形式不是很理想，现在以35元的价格根本租不出去。综上，原告主张的租金和占用费的计算没有事实和法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面，并结合当事人的陈述综合审查予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月15日，原告田家红、田小丽、张才知与案外人恩施州万福国际商贸城有限公司（以下简称万福公司）签订合同编号为ES1305400号《商品房买卖合同》一份，合同约定由三原告购买万福公司开发的位于恩施市××坝街道办事处××村的万福国际商贸城十幢一单元一层123号商铺（建筑面积为54.61平方米），房屋总价款1069011元。同日，原告（甲方即委托方）、被告（乙方即受托方）与万福公司（丙方即出卖方）签订三方协议即《商铺委托经营管理协议》，约定的主要内容有：第二条委托期限三原告将购买的案涉商铺委托给被告经营管理，租期叁年即自2014年8月1日起至2017年7月30日止；第三条委托费用甲方不向乙方支付委托费用；第四条租金收益甲方叁年所获得的租金收益为房款总价1303672元的18%即为234661元，由乙方承担。在甲方与丙方签订《商品房买卖合同》时，此租金由丙方先行代为乙方垫付，即从原合同总价款中减去。第五条甲方的权利与义务在托管期限届满后，若原承租人的租赁期限到期的，甲方保证原承租人在同等条件下对该房屋的优先承租权；未到期的，除非原承租人同意，甲方不得解除原租赁协议，原租赁协议对甲方和继续经营管理的公司继续有效。第六条乙方的权利与义务4.全权办理向承租人交付及收回该房屋、催讨租金等事宜，并有权在其认为合适的时候采取必要的法律手段收回房屋、催讨有关费用等。第八条违约责任2.乙方违反本协议约定，应赔偿由其违约行为造成甲方或其他守约方的直接经济损失。第九条其他在托管期限届满前6个月，由业主大会决定是否委托乙方继续统一经营管理。第十一条本协议未尽事宜，各方可协议签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。第十二条本协议经各方签署与该房屋销售合同同时生效。本协议一式三份，甲乙丙方各执一份。合同签订后，各方当事人均按合同约定履行了合同期内的义务，均对2017年7月31日以前的履行情况无异议。2014年11月28日，被告顺翔公司将案涉商铺出租给案外人胡小艳经营，租赁期限自2015年1月1日至2017年7月31日。委托经营管理期限届满后，被告顺翔公司既未向原告腾退案涉收铺，也未向原告支付逾期租金收益。2017年8月18日，原告向被告顺翔公司发出书面《告知书》，催告被告顺翔公司于2017年8月21日前将符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的商铺腾退给原告，并表明如因被告顺翔公司的原因导致不能如期收房，将追究被告顺翔公司承担租金、误工费及差旅费等损失。2018年8月24日，被告顺翔公司与三原告办理案涉商铺腾退手续，并签订《业主收铺流程表》一份，被告方在《业主收铺流程表》下方备注说明：由于公司原因，2017年8月1日至2018年7月31日未能交铺给业主，其间租费待公司方案出来后，双方协商解决，本年9月份具体答复。后因双方对逾期腾退商铺期间的租金补偿协商未果，致三原告具状诉至本院。审理中，因双方对逾期腾退案涉商铺期间租金收益的补偿标准意见不一致，被告顺翔公司于2019年7月2日向本院提出鉴定申请，要求对案涉商铺2017年1月1日至2018年12月31日期间同地段的商铺市场租赁价格进行鉴定。本院受理后经双方当事人同意，委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对本案所涉恩施市国际服装城10-123号门店市场租赁价格进行鉴定。2020年5月18日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴[2020]第17016-3号《鉴定意见书》（价格鉴定基准日时段为2017年8月1日至2018年12月31日）价格鉴定意见为：本次鉴定对象在价格鉴定基准日时段的市场客观租赁价格水平为人民币叁万叁仟柒佰肆拾伍元整（￥33745.00）（月租金单价为38.62元/平方米）。为此，被告顺翔公司支出鉴定费1500元。本院认为，本案系委托合同纠纷，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。涉案《商铺委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间的委托合同于2017年7月30日期限届满，委托合同终止后，被告顺翔公司应当将符合约定的涉案商铺返还给三原告。因被告顺翔公司未及时将涉案商铺返还三原告，构成违约，由此给三原告造成的租金收益损失，被告顺翔公司应承担赔偿责任。依据湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出的鄂循价鉴[2020]第17016-3号《鉴定意见书》（价格鉴定基准日时段为2017年8月1日至2018年12月31日）价格鉴定意见，截至被告顺翔公司将涉案商铺返还给三原告之日即2018年8月24日，三原告主张的租金收益损失26995元（38.62元/㎡/月×54.61㎡×12个月+38.62元/㎡/月×54.61㎡÷30天×24天），具有事实和法律依据，本院予以确认并支持。被告顺翔公司抗辩租金收益损失只能计算至2017年12月31日的意见，因没有事实依据，本院不予采纳。关于三原告主张赔偿租金收益利息损失的请求，没有法律和合同依据，本院不予支持。关于鉴定费，综合全案并结合双方当事人的意见，依据公平原则，本院酌定由原、被告双方各自负担一半为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条及的规定，判决如下：一、被告恩施顺翔商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告田家红、田小丽、张才知支付自2017年8月1日至2018年8月24日的租金收益损失26995元。二、驳回原告田家红、田小丽、张才知的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费474.88元，减半收取计237.44元，鉴定费1500元，共计1737.44元，由原告田家红、田小丽、张才知负担750元，被告恩施顺翔商业管理有限公司负担987.44元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇二〇年十一月二日书记员 程安慧