湖南省张家界市武陵源区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）湘0811行初71号 原告：桑植县康华置业有限公司，住所地桑植县澧源镇长征路**。 法定代表人：金述润，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谷祥高。 委托诉讼代理人：彭发胜，湖南昌隆律师事务所律师。 被告：桑植县住房保障和房产市场服务中心，，住所地桑植县澧源镇帅乡中路 法定代表人：邓平，该服务中心主任。 委托诉讼代理人：曾卫林。 委托诉讼代理人：谷鸣国，湖南源阳律师事务所律师。 原告桑植县康华置业有限公司与被告桑植县住房保障和房产市场服务中心保障性住房买卖协议一案，于2020年6月1日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法向被告桑植县住房保障和房产市场服务中心送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭于2020年7月29日、2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告桑植县康华置业有限公司的法定代表人金述润及其委托诉讼代理人彭发胜、被告桑植县住房保障和房产市场服务中心的出庭应诉负责人邓平及其委托诉讼代理人曾卫林、谷鸣国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桑植县康华置业有限公司诉称，2015年1月26日，原告与原桑植县房地产管理局签订了一份《商品房买卖合同》，约定原桑植县房地产管理局将原告位于康华家园的14套商品房按2200元/平方米的价格（总面积1557.62平方米，总购房款3426764元）受让作为保障性住房；原桑植县房地产管理局应一次性支付购房款，并监督原告按照政府的要求，将购房款用于康华家园项目扫尾工程的建设，专款专用确保项目顺利完成和业主的稳定。合同签订后，原告依约为原桑植县房地产管理局对出让的14套房屋进行了网签登记，但原桑植县房地产管理局没有按照此合同支付购房款。2019年，因机构改革，原桑植县房地产管理局的相关职能由被告承接，被告至今也未支付购房款分文。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求：1.解除原、被告于2015年1月26日签订的《商品房买卖合同》；2.解除14套房屋的网签登记；3.诉讼费由被告承担。 原告桑植县康华置业有限公司向本院提交了以下证据：1.（2020）湘0822民初337号民事裁定书；2.营业执照复印件；3.2015年1月26日《商品房买卖合同》及房号明细；4.建规[地]字第201210049、第201305006建设用地规划许可证，编号430822201305130101-12建筑工程施工许可证；5.桑房售许字（2012）第0039号、第0040号、第0041号和（2013）第0007号商品房预售许可证；6.湖南省桑植县人民法院（2020）湘0822民初25号民事裁定书。 被告桑植县住房保障和房产市场服务中心辩称：1.《商品房买卖合同》不属于行政协议，属于民事合同，故本案不属于行政案件的受案范围，依法应予驳回；2.《商品房买卖合同》合法有效，且已全部履行，不符合法定解除条件；3.原告出售的14套房屋已经进行了网签登记，被告也已支付了售房款，合同已履行完毕，其产权应归被告所有，原告又将该14套房屋向案外人出售，构成民事欺诈，应承担相应的法律责任；4.原告的起诉已超过法定的起诉期限。综上，原告的起诉不属于行政案件受案范围，其诉求既无事实依据，也无法律依据，依法应驳回原告的起诉或者全部诉讼请求。 被告桑植县住房保障和房产市场服务中心向本院提交了以下证据：1.中共桑植县委机构编制委员会（2016）15号文件；2.2015年1月22日桑植县康华置业有限公司、陈桃与原桑植县房地产管理局签订的《协议书》；3.2015年1月22日金述润向原桑植县房地产管理局出具的338万元借据；4.原桑植县房地产管理局支付康华置业有限公司购房款明细及支付凭证；5.《商品买卖合同》；6.网签登记；7.公安机关立案回执单。 经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1-3真实性不持异议，合法性提出异议；对证据4中的陈勇军、钟秋云、付道敏、谢品新、张晋权、李化虎、吴满盈、桑植县自来水公司、桑植县电力公司（34130.58元）的支付凭证不持异议，对证据4中的其他支付凭证关联性均提出异议；对证据5不持异议；对证据6真实性不持异议，合法性提出异议；对证据7真实性不持异议，关联性提出异议。被告对原告提交的证据未提出实质性异议。 本院对当事人未提出异议的证据均予确认，对有异议的证据认定如下：对被告提交的证据3，因该借款没有实际支付，本院不予认定；证据4中的2015年2月3日孟令斌30万元（金豪家园消防工程款）支付凭证及2015年2月15日李化虎2.8万元（金豪家园电线款）支付凭证，系支付金豪家园工程项目款项，与本案没有关联性，本院不予认定；2015年2月5日谷忠军2万元支付凭证，因没有桑植县康华置业有限公司的签字确认，本院不予认定；对被告提交的其他证据，能够反映案件真实情况，与案件事实相关联，来源和形式合法，可以作为认定案件事实的根据，本院均予以确认。 经审理查明，2014年底至2015年初桑植县康华置业有限公司开发的康华家园商品房小区部分业主和工程项目债权人因拖欠工程款、部分工程未完工、工程质量等问题，群访至桑植县人民政府。为维护社会稳定，解决群众反映的实际困难，在桑植县政府的主导下，2015年1月22日，桑植县康华置业有限公司（甲方）与陈桃（乙方）、原桑植县房地产管理局（丙方）签订了一份《协议书》。约定：甲乙双方协商一致，解除双方签订的购买康华家园14套商品房买卖合同；甲乙双方解除合同后，甲方与丙方协商一致，甲方将该14套房屋出卖给丙方作为保障性住房；丙方购买甲方康华家园14套房屋，不直接给甲方支付购房款，丙方从购房款中代甲方退还乙方购房款元(具体数额未明确)，剩余购房款由丙方代为保管并作为康华家园住宅小区建设项目后续遗留工程的工程款；康华家园后续遗留问题全部完工后，丙方凭代付凭证与甲方办理购房款结算等内容。2015年1月26日，桑植县康华置业有限公司（出卖人）与原桑植县房地产管理局（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将现有康华家园14套商品房按2200元/平方米的价格出卖给买受人作为保障性住房，总面积1557.62平方米，总购房款3426764元；双方签订合同后，买受人一次性支付购房款，并监督出卖人按照政府的要求，将该购房款用于出卖人康华家园项目扫尾工程的建设，专款专用以确保康华家园项目的顺利完成及业主稳定；出卖人因该商品房与其他第三方发生的任何纠纷由出卖人承担全部责任。协议签订后，原桑植县房地产管理局对案涉14套商品房办理了网签登记，并向桑植县康华置业有限公司先后支付了购房款共计3084970.58元（支付明细附后）。因桑植县康华置业有限公司将**案涉房屋中的**房屋出卖给了案外人，致使该10套房屋未实际交付。 2020年1月3日，桑植县康华置业有限公司以桑植县住房和城乡建设局为被告向桑植县法院提起民事诉讼，请求解除与原桑植县房地产管理局于2015年1月26日签订的《商品房买卖合同》。2020年1月26日，桑植县法院以被告不适格作出（2020）湘0822民初25号民事裁定，驳回桑植县康华置业有限公司的起诉。2020年3月2日，桑植县康华置业有限公司以桑植县住房保障和房产市场服务中心为被告再次向桑植县法院提起民事诉讼，桑植县法院于2020年5月8日以案涉《商品房买卖合同》属于行政协议，不属于民事案件受案范围为由驳回桑植县康华置业有限公司的起诉。2020年6月1日，桑植县康华置业有限公司诉至本院。 另查明，2019年9月，原桑植县房地产管理局被撤销，其对保障性安居建设、管理、运营负责指导和监管的行政职权由桑植县住房保障和房产市场服务中心承接；商品房买卖网签的行政职权由桑植县住房和城乡建设局承接。 本院认为，2015年1月22日桑植县康华置业有限公司与陈桃、原桑植县房地产管理局签订的《协议书》及2015年1月26日桑植县康华置业有限公司与原桑植县房地产管理局签订的《商品房买卖合同》涉及政府投资的保障性住房，属于行政诉讼法中关于行政协议的范畴。法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。房屋买卖交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案桑植县康华置业有限公司与陈桃、原桑植县房地产管理局三方签订的《协议书》经协商一致解除桑植县康华置业有限公司与陈桃之间的商品房买卖合同，与原桑植县房地产管理局建立商品房买卖合同关系，而后桑植县康华置业有限公司与原桑植县房地产管理局签订的《商品房买卖合同》并非对三方《协议书》的否定，而是对商品房买卖相关事宜的明确具体，故不能仅孤立地分析上述两份协议，而是应当综合审查两份协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。案涉《协议书》、《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。关于购房款的认定问题，根据三方《协议书》关于原桑植县房地产管理局代桑植县康华置业有限公司退还给陈桃部分购房款的约定，故原桑植县房地产管理局于2015年1月23日通过工商银行支付王联民（陈桃的丈夫）100万元，应当认定为支付购房款；2015年2月6日三笔支付款项（金述润2笔532000元、谷忠军3万元），虽支付凭证中支付摘要载明为支借款，但有桑植县康华置业有限公司法定代表人金述润的签字认可，被告有理由相信该三笔借款为垫付工程款，故本院认定为支付购房款；其他支付凭证，因有桑植县康华置业有限公司法定代表人金述润的签字确认，款项用途为康华家园小区工程建设项目，依法均予以确认为购房款。在合同履行过程中，原桑植县房地产管理局向桑植县康华置业有限公司支付了购房款3084970.58元，虽然尚有部分款项的支付因审查不严，导致支付对象错误等原因造成购房款的支付出现误差，但原桑植县房地产管理局与桑植县康华置业有限公司之间无其他经济往来，由此可见，原桑植县房地产管理局在主观上并无不支付购房款的意思表示，客观上也没有拒不支付购房款的实际行为，故桑植县康华置业有限公司以原桑植县房地产管理局迟延履行支付购房款致使合同目的不能实现为由，要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求解除网签的诉讼请求，因商品房买卖网签登记不属于桑植县住房保障和房产市场服务中心的行政职权，依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告桑植县康华置业有限公司全部诉讼请求。 案件受理费50元，由桑植县康华置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  张桃益 审 判 员  唐 亮 人民陪审员  邓子康 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  段 芳 附：相关法律规定 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。