广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6993号上诉人（原审原告）：黄冬暖，男，汉族，1981年11月21日出生，公民身份号码：441************014，住惠州市惠城区****************。委托诉讼代理人：汪鑫，系广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余谷兴，男，汉族，1973年8月24日出生，公民身份号码：442************018，住惠州市惠城区************。上诉人黄冬暖与被上诉人余谷兴因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄冬暖上诉请求：一、依法撤销（2020）粤1302民初字6373号民事判决书第一项，判决被上诉人退还上诉人已支付的押金4600元及租金2300元，共计6900元；二、请求判令被上诉人以6900为基数，自2020年4月7日至被上诉人实际还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向上诉人支付违约金；三、请求判令被上诉人赔偿上诉人因租赁该房屋花费的中介费用1000元；四、依法判决被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对租赁合同解除时间和解除原因认定错误。一审判决中，法院认为2020年4月4日，上诉人主动向被上诉人请求解除合同，被上诉人表示同意，且双方均在庭审中确认合同解除，故一审法院确认合同已解除。事实上，2020年4月4日上诉人因员工变动向被上诉人提出房屋退租申请，因双方并未对退租的结算达成一致，上诉人要求被上诉人履行修缮义务、继续履行合同，并未请求解除合同。4月6日被上诉人提出退租结算方案，并要求上诉人在4月7日下午3点前答复，否则视为上诉人放弃房屋的承租权。上诉人在被上诉人要求的时间前答复不同意，但被上诉人还是在4月7日换锁收房，拒不退还押金及租金，并要上诉人起诉解决。以上事实从双方的微信记录可知，4月4日上诉人只是提出退租申请，并未要求解除合同，合同实际上在是在4月7日被上诉人换锁收房时解除的。一审法院认定合同在4月4日解除不符合事实，如果4月4日就解除了，被上诉人又何必在4月6日发微信要求上诉人在4月7日前答复退租结算方案呢?被上诉人自己都认定上诉人享有承租权，一审法院怎么会认定双方在4月4日就解除合同了呢！且上诉人在庭审中对合同解除的时间作出了明确回复，是4月7日因被上诉人收房解除的。一审法院如此认定，混淆了合同解除时间和解除原因，对被上诉人在承租期强行收房的违约行为默不作声，对上诉人合法的承租权被侵犯视而不见，严重损害上诉人合法权益，请求二审法院予以查明纠正。二、一审法院对房屋交付时间认定错误，判令上诉人承担的占用费、管理费、水电分摊费于法无据。一审判决中，法院认为2020年3月14日被上诉人将房屋钥匙交付给上诉人，视为房屋已实际交付给上诉人使用，被上诉人实际使用房屋至2020年4月7日，故一审法院判定上诉人承担24天的占用费、租金及管理费、水电分摊费。事实上，3月14日被上诉人方的中介只是给了一把钥匙给上诉人查验房屋，被上诉人并未在现场，上诉人发现煤气炉和门锁严重损坏，通过被上诉人方的中介提出需要修缮整理，被上诉人同意3月底来修缮，该事实由被上诉人方的中介在一审中作为证人也予以了承认。上诉人租该房屋是给公司员工居住的，当时正值疫情期间，上诉人员工按国家要求，正值隔离期不能前来，故3月14日签约前，上诉人跟被上诉人说明了情况，上诉人要4月1日才起租，同意才签合同，被上诉人同意后，双方签订了《房屋租赁合同》，租期从2020年4月1日至2021年3月30日止。上诉人在签订租赁合同当日即向被上诉人支付该租赁房屋的押金4600元及2020年4月份租金2300元，被上诉人也已收到无异议。一审法院认为被上诉人给了一把钥匙给上诉人就视为交付，就要上诉人承担占用费，有何依据？被上诉人自己也有钥匙，是否也可以判定被上诉人承担占用费？而且从签约到合同被解除，被上诉人并未对水电进行交接，何谈交付？上诉人由始至终对该房屋既未占、也未用，要上诉人承担占用费有何事实依据？房屋水电也未交接，上诉人如何承担管理费、水电分摊费？根据双方签订的合同，租期是从4月1日起算，且上诉人也支付了4月的租金，一审法院要上诉人承担租期前的占用费有合同依据吗？一审法院所谓的占用费期间是被上诉人对自己权利的处分，被上诉人并未主张，且当时房屋已经闲置数月，所谓的占用费期间既不在租期内，也不在上诉人的诉求范围内，一审法院有何依据要判定要上诉人承担租期前的占用费？依据民诉法“不告不理”原则，人民法院应当根据当事人提出的诉讼请求进行审理，随意加重上诉人的义务既不合理，也不合法。请求二审法院根据事实，按照双方签订的合同约定作出判定。三、一审法院未依法对被上诉人明显的违约行为进行认定。本案中，上诉人已按合同约定履行租金和押金的支付义务，上诉人基于情势变更与被上诉人协商退租，协商未果上诉人表示继续履行，但被上诉人人一言不合就强行换锁收房，这样的行为严重违约，一审法院还认为双方对合同的解除不存在过错，无需承担违约责任。在承租期被上诉人可以不经过上诉人同意就强行收房，那还签什么合同，置上诉人付了租金的承租权于何处？根据双方签订的租赁合同约定，租赁期间，若被上诉人提前收回房屋，应当提前一个月通知上诉人并经上诉人同意，若上诉人需提前退回房屋，应提前一个月通知被上诉人并经被上诉人同意。上诉人在2020年4月4日提出退租，被上诉人在当天表示同意，视为双方对合同的变更，上诉人并不违约，如果被上诉人与上诉人据实结算本可以友好解决，但被上诉人要求上诉人承担一个月的租金及中介费，上诉人表示难以接受。即便根据原合同约定，被上诉人可以在5月4日前与上诉人结算，为何被上诉人要在4月6日提出要上诉人必须接受他单方提出的结算方案，还要求在4月7日下午3点前回复呢？按合同约定，被上诉人收回房屋不也应该提前一个月吗？上诉人按合同约定可以在5月6日前答复，为什么要求上诉人第二天就要答复？在答复不同意的情况下，还是强行收回。被上诉人这样的行为都不算违约算什么？请求二审法院判令因被上诉人赔偿单方解除合同导致上诉人产生的中介费及拒不退还押金和租金的违约金。四、一审法院判令上诉承担诉讼费于法无据。上诉人自始至终按合同约定履行，在协商不成的情况下表示继续履行合同，并未要求强行结算，并未损害被上诉人利益。在双方协商中，也曾作出让步，希望息事宁人，可被上诉人双方未达成一致的情况下，在上诉人合法的承租期内，强行换锁收回房屋并拒不退还押金和租金，严重损害上诉人的承租权，还扬言要上诉人起诉，挑起诉端。一审法院判决上诉人承担因被上诉人挑起诉端的诉讼费，上诉人无法接受。上诉人如果为钱，可以像被上诉人一样选择暴力自决，上诉人选择诉诸法律，花费时间和精力，是信仰法律公正，希望法院能秉公执法，还上诉人一个公理！一审法院不顾事实和合同约定，和稀泥的判决上诉人实难服判！这不但不能化解矛盾，让上诉人服判息诉，反而是把上诉人推到以暴制暴的境地。本案不只是事关上诉人权益的判决，也代表了法院的判决指向，是鼓励普通百姓遵从法律、相信法律，还是对违约者听之任之，寒守约者的心，有待二审法院的公正判决！综上所述：上诉人认为，原审法院认定事实不清，没有依法裁判，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人余谷兴答辩称：1.被答辩人黄冬暖无视事件的事实和法理，出尔反尔。为了逃避因其自身原因，而编造了原告口中所谓的“煤气炉未修，门锁损坏，钥匙门禁卡未交与他以及房子卫生未清洁”这些借口。如今想要反悔违约退租了，便鸡蛋里面挑骨头说这是问题那也是问题等，如果真像原告口中说的那样的话，那么我想请问他，钥匙在你手上24天了，都没有听你抱怨任何不满和问题。为何现在想退租了，就能临时突发这一系列问题呢？2.答辩人委托（中介）好家地产出租落在惠州市榕景华庭5栋102房，由惠州市刘利房产业务员（中介的关系）找到租客，并带租客看房，经双方协商3月14日至3月31日为免租期（前提是满一年才能免3月份租金）。2020年4月1日起租，租期12个月。并于3月14日签订《房屋租赁合同》。同时交接房屋钥匙，房屋交付被答辩人告使用。合同签订，房屋交接均由好家地产中介吴小姐代理。3月15日黄冬暖微信告知押金收据是中介开的，要求另开一张由答辩人签名的收据。换回中介所开的收据。由于本人不住在市区，所以答应他我去市区时给他送去。2020年4月4日本人联系黄冬暖，给他送来押金收据，原告拿到收据后突然告诉我他要退租。原因是房子本来是租给员工住的，现在员工不来了，所以退租。作为出租方我也理解承租方的难处，但已经过了24天，从中已经产生了费用。当时原告也知道理亏，提出补偿一个月的租金给答辩人。答辩人口头答应房子出租给第三方租客了就给他退租，租金按实际日算，再扣除物业费和中介费（双方各半个月租金）剩下的就退给他，被答辩人当时同意认可。约一小时后，我找到好家地产中介谈房子放租问题时和原告微信确认是否退租，被答辩人明确是退租，并已经把钥匙放在他熟悉的中介处，要中介帮忙找租客。4月5日答辩人委托的中介先找到租客，答辩人通知被答辩人下午3点拿上合同、钥匙、收据去找好家地产的吴小姐退双方昨天商量的押金，吴小姐同时约好第三方租客等待被答辩人拿回合同、钥匙就签约。不清楚是何原因，被答辩人再次变卦，要求全额退还1租2押共6900元。本人强忍怒火，找到刘利房产业务员（承租人相熟）和被答辩人沟通一个多小时无果。同时被答辩人阻挠第三方租客签约入住，并声称继续履行合同期。后不再接听本案相关人员的电话、微信。在此过程中第三方租客一直在等待结果，最终不敢签约。在一直沟通无果的情况下，2020年4月6日中午12点38分，我给原告发了微信，内容为3月14日至3月31日共18天加上4月1日到4月6日共24天。2300除以30乘以24等于1840元租金+1150元中介费+115元物业管理费共3150元。从6900元中扣除，余下3795元退回给原告，但必须在4月7日下午3点之前拿上合同、钥匙、收据找吴小姐。过了下午3点后就放弃承租权和1租2押共6900元。相同的内容下午3点14分再发了一次。下午5点14分又再发一次，都石沉大海。直到4月7日15点才回了“不同意”三个字后再无音讯。种种迹象表明黄冬暖是个言而无信，出尔反尔，而且从不考虑他人感受之人，于是，下午4点后答辩人把门锁更换了，并如实告知被答辩人。3.被答辩人说钥匙、水、电、燃气未交接与事实不符，签合同时已经明确告知涉案房屋空置将近4个月，以前所有费用本人均已结清，可查交费记录。签约日起后期产生的费用由承租方承担。4.被答辩人的上诉请请求无视事实和法理，毫无道德廉耻，唯恐天下不乱。答辩人完全不明白答辩人提的退租方案不公平吗？答辩人有说过拒不退还押金吗？被答辩人把答辩人的善良当成软弱可欺。被答辩人不是在协商退租，而是在故意制造事端，在微信聊天记录中就根本找不到能体现“协商”两字，而初审法官对能体现因果关系事实却视而不见，竟然配合被答辩人欺负答辩人。被答辩人黄冬暖6月2日初审当晚打电话骚扰初审出庭证人，并恐吓威胁以后再当证人就有她好看，答辩人电话告知初审法官，竟然也是不了了之。5.因被答辩人黄冬暖阻挠涉案房屋出租给第三方，导致房子空置4月之久。请求法院判令被答辩人赔偿涉案房屋空置这四个月的房租共计9200元给答辩人。6.为维护已有的诚信和谐社会及《中华人民共和国》的相关法律、法规庄严与神圣。请求中院驳回被答辩人的上诉请求，依法、依规、公平、公正，实事求是判决！原审原告黄冬暖向原审法院起诉请求：1.立即解除原被告双方签订的房屋租赁合同。2.被告退还原告已支付的押金4600元及2020年4月份租金2300元，以上共计6900元。3.被告赔偿原告因租赁该房屋花费的中介费用1000元。4.被告以6900元为基数，自2020年4月7日至被告实际还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金。5.本案发生的受理费、公告费、执行费、评估费等实现债权的一切费用由被告承担。原审法院认定事实：原告黄冬暖与被告余谷兴于2020年3月14日签订一份《惠州市房屋租赁合同书》，约定被告余谷兴将位于惠州市*******房的房屋租赁给原告黄冬暖使用，租赁期共12个月，从2020年4月1日起至2021年3月30日止，房屋押金4600元，房屋每月租金2300元，租金每月支付一次，于当月3日前付清，物业管理费、水电分摊等费用于当月15日前付清。租赁期间，该房屋的水电费、物业管理费、电话、电视等与房屋使用相关的一切费用由原告自行承担。租赁合同第七条还约定，租赁期间，若被告需提前收回该房屋，应提前一个月通知原告并经原告同意，若原告需提前退回该房屋，应提前一个月通知被告并经被告同意，由此造成的损失，双方可在该合同第十三条中商定补偿条款。双方在该合同第十三条中对第二年租金、承租方不能养宠物等作了约定，并未就造成损失签订相应的补偿条款。签订合同当日，被告将房屋钥匙交给原告，原告向被告转账押金4600元以及4月份租金2300元，被告开具收据交原告收执。2020年4月4日，原告称员工因故无法入住，向被告提出解除双方的租赁合同，被告表示同意，要求原告承担一个月的管理费和中介费，并将房屋钥匙交给中介。当天，原告将房屋钥匙交给了中介。4月5日，双方因解除合同后的损失补偿等无法达成一致意见而发生争执，原告称要继续承租，但是要求被告修缮煤气炉以及门锁并清洁房屋，被告认为双方租赁合同已经解除，要求原告补偿相应的损失并交还钥匙，协商无果之下，被告于2020年4月7日自行更换了涉案房屋的门锁。庭审过程中，原被告双方均确认租赁合同已经解除。上述事实，有原告身份证、被告身份信息、《惠州市房屋租赁合同》、银行转账及收款收据、原被告微信聊天记录等及当事人陈述在案佐证，可以认定。原审法院认为，原告黄冬暖与被告余谷兴签订的房屋租赁合同系合法有效的合同，且不违反法律法规的强制性规定，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，行使各自的权利。2020年4月4日，原告主动向被告请求解除合同，被告对此表示同意，且双方均在庭审中确认合同解除，故原审法院确认原、被告双方签订的租赁合同已经解除。被告自签订合同之日即2020年3月14日即将房屋钥匙交付给原告，视为房屋已实际交付给原告使用，原告实际使用房屋至2020年4月7日，这期间为24天，占用费、租金及物业管理费、水电分摊费酌定为1955元（2300元÷30天×24天+115元）。民事活动应当遵循自愿、公平原则、诚信原则，该费用系原告提出解约所造成，原告应当承担上述费用，扣除上述费用后，被告应当退还原告4945元（4600元+2300元－1955元）。本案中，原被告双方解除房屋租赁合同系协商解除，因此，双方对合同的解除均不存在过错，且均无需承担违约责任，故原告诉请被告赔偿租赁房屋花费的中介费及支付违约金无法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告余谷兴应于本判决生效之日起七日内向原告黄冬暖返还剩余的押金、租金共4945元。二、驳回原告黄冬暖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交25元），由原告黄冬暖负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。承租人与出租人于2020年3月14日签订的《惠州市房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，合法有效。双方约定从2020年4月1日起开始计租。2020年4月4日，承租人称员工因故无法入住，向出租人提出解除双方的租赁合同，出租人表示同意，但如何结算双方没有达成一致。同日，承租人将房屋钥匙交给了中介。2020年4月5日，双方因解除合同后的损失补偿等无法达成一致意见而发生争执，承租人要求出租人修缮房屋后继续承租，出租人2020年4月7日自行更换了涉案房屋的门锁。从上述事实可以看出，双方当事人均同意解除合同，但双方就损失补偿问题无法达成一致意见，承租人提出由出租人修缮房屋后继续承租，但也无法达成一致意见，因此，双方没有达成解除合同的一致意见。2020年4月4日承租人已经按照出租人的要求将房屋钥匙交给了中介，2020年4月7日出租人也自行更换了涉案房屋的门锁，因此双方的行为事实上已经解除了租赁合同。承租人交钥匙的行为就是解除租赁合同的意思表示，也不再占有使用涉案房屋，故应当认定为租赁合同解除的时间。因此，承租人应当支付2020年4月1日至2020年4月4日的租金给出租人即307元。原审计算租期不当，予以纠正。双方的租赁期限仅4天时间，也没有实际入住，原审计付水电费、物业管理费不当，予以纠正。双方在租赁合同也没有约定退租的补偿事宜，因双方纠纷导致出租人更换门锁，出租人也存在其他的损失，考虑此时处于疫情期间，故本院酌情由承租人补偿500元的损失给出租人，并由承租人承担一、二审诉讼费用。经核算，出租人应当退回承租人押金、租金6093元。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6373号民事判决；二、确认黄冬暖和余谷兴于2020年3月14日签订的《惠州市房屋租赁合同书》于2020年4月4日解除；三、余谷兴应于本判决生效之日起七日内向黄冬暖返还剩余的押金、租金共6093元；四、驳回黄冬暖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审受理费75元，由黄冬暖承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十一月十二日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩