广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0512民初389号原告：章晓红，女，1967年8月16日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。被告：汕头市恒合置业有限公司，住所地汕头市濠江区。法定代表人：湛某1。委托诉讼代理人：朱灵谱，男，该公司职员。委托诉讼代理人：马建琼，女，该公司职员。第三人：中国银行股份有限公司汕头濠江支行，住所地汕头市濠江区。负责人：吴盛勇。委托诉讼代理人：张蔚彬，男，该公司职员。原告章晓红诉被告汕头市恒合置业有限公司、第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，分别于2020年9月3日、10月28日公开开庭进行了审理。原告、第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人马建琼到庭参加第一次庭审、朱灵谱到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（适用于商品房预售）》和《补充协议》（合同编号：汕头市商品房买卖合同240034110号）；2.解除原、被告签订的《停车位使用协议》（合同编号：汕头市商品房买卖合同240042259号）；3.判令被告返还原告购房款首付629019元，暂算2017年11月至2020年7月贷款本金398181.96元，后续还贷本金继续累计；4.判令被告返还原告购买停车位款104810元；5.判令被告返还原告暂算从2017年11月至2020年7月被银行扣掉的还贷利息为177587.21元，后续还贷利息计算至被告实际清偿之日止；6.本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中明确其诉讼请求为：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（适用于商品房预售）》（合同编号：240034110号）及补充协议、《商品房买卖合同》（合同编号：240042259号）；2.解除原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；3.判令被告将已收取的购房款及车位款全额退还原告及自合同解除之日起至清偿之日止的利息。事实和理由：2017年7月30日，原告到濠江区南滨路中段恒大金碧外滩湾看房并交2万元定金，2017年8月1日，原告向被告交房款609019元。原、被告签订《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》和《商品房买卖合同（适用于商品房预售）》，约定：原告购买被告开发的位于汕头市濠江区****第3幢3-202号房，总价为2089019元。只要原告在履行合同过程中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。另外，原告（借款人）还与第三人（贷款人）、被告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》。上述合同签订后，原告除了支付房款首付629019元之外，还支付契税37639.98元、维修基金10800元、车位款104810元。因被告交付的房屋存在漏水渗水、墙体发霉、地砖空鼓等严重质量问题，多次整改后问题仍未能解决，现原告提起诉讼，请求按照《无理由退房协议书》与被告解除购房合同。被告辩称，其同意根据《无理由退房协议》解除购房合同及补充协议，也同意解除与被告、第三人签订的借款合同，但因车位不属于《无理由退房协议》范畴，若需要解除车位买卖合同的，需要按照合同约定扣除相应的违约金；根据《无理由退房协议》第2条约定，合同解除后，其只需要退还购房本金，不包括利息，且应当给予其三个月的付款时间；借款合同的解除，需由原告先行按照银行的要求结清贷款，在贷款结清及涉案房屋的抵押登记手续注销后，其才同意解除购房合同及补充协议。第三人述称，其对原告的起诉和被告的答辩无意见。原告贷款146万元用于案涉房屋的按揭抵押，贷款期限为10年，每月分期还款。其同意解除按揭贷款合同，但原告应按合同约定返还尚欠其贷款本金及利息、违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，原、被告签订编号为G0000579《金碧外滩湾商品房认购书》，该认购书载明原告向被告认购**13幢3-202单元。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号为汕头市商品房买卖合同240034110号《商品房买卖合同》，合同约定由买受人购买出卖人开发的**13幢3-202单元，该商品房总价为2089019元；买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人应当在2017年8月3日前支付首期房价款629019，余额146万元向商业银行或公积金中心（贷款机构）申请贷款支付。合同签订后，原告依照上述认购书和合同的约定于签订当日交纳定金20000元及首期房款609019元。2017年8月2日，原告（乙方）与被告（甲方）就案涉房屋签订了一份《无理由退房协议书》，该协议书第一条约定如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；第二条约定乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。2017年8月28日，原告（借款人）、第三人（贷款人）与被告（保证人）签订编号为JK201**********502号《个人一手住房贷款合同》，约定原告向第三人贷款146万元用于购买案涉房屋，贷款总月数120期，还款方式为每月等额本金；原告提供案涉房屋为贷款作抵押担保。被告为贷款提供阶段性连带责任保证。2019年2月24日，原、被告签订编号为G0001819《金碧外滩湾车位认购书》，该认购书载明原告向被告认购**北地块B5区01227号车位，总金额为16万元；原告同意签署本认购书时，支付2万元作为定金，且须于2019年2月26日前支付首期房款4000元（不含定金），于2020年2月24日前付清24000元,……,于2023年2月24日前付清剩余款项24000元，如原告未能按照约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金。原告已提前支付了购车位款104810元，为此，被告予以55190元优惠款。2019年4月20日，原、被告就该车位签订了汕头市商品房买卖合同240042259号《商品房买卖合同》及《补充协议（车位）》一份，约定原告向被告购买址于汕头市濠江区****第2、3、6幢地下室车位B区1227车位；在不动产权证办理完毕之前，出卖人或买受人任何一方无正当理由要求解除合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案所涉的认购书、商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、退房协议书及相关的补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。一、关于240034110号《商品房买卖合同》解除的问题当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告作出《无理由退房承诺书》并与原告签订《无理由退房协议书》，以约定方式赋予了原告在履行商品房买卖合同无违约的情况下享有单方解除合同的权利。现原告已按《商品房买卖合同》约定履行其合同义务，其解除权条件已成就，原告作出解除合同的意思表示，且被告亦同意解除合同，故该《商品房买卖合同》依法予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，《商品房买卖合同》解除后，对于原告已支付的涉案房屋首付房款629019元，被告应予以返还。合同解除后，原、被告双方共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续属于双方共同的合同附属义务。二、关于240042259号《商品房买卖合同》解除的问题原告基于其与被告签订过购买案涉房屋的240034110号《商品房买卖合同》，而作为业主向被告认购停车位并签订了《金碧外滩湾车位认购书》和对应购车位的240042259号《商品房买卖合同》及《补充协议（车位）》。因此，购停车位的买卖合同应视为购案涉房屋的买卖合同的配套合同，具有一定的从属性，两者共同构成商品房买卖法律关系的全部内容，应当作为一个整体看待。不能仅因为购买车位和购买案涉房屋两份买卖合同在签订时间上有间隔，而割裂两者之间的从属、依附关系。因此，在本院认定240042259号《商品房买卖合同》属于240034110号《商品房买卖合同》配套合同的情况下，原告主张解除240042259号《商品房买卖合同》理由是被告“无理由退房”的承诺，符合合同解除的条件与程序，且诉讼中被告也同意解除的，本院对原告主张解除合同的诉请予以确认并支持。被告应退还原告已支付的购车位款104810元。被告提出返还原告购车位款应扣除相应违约金的抗辩意见。对此，本院认为，双方解除合同，系原告基于被告“无理由退房”承诺而享有解除权，不属于“合同约定之外单方解除合同”，被告向原告收取违约金的前提条件不成就。而且，该条款约定了“责任方须向对方支付违约金”，合同的违约责任，系对违约行为所产生后果的法律评价，体现了法律对该种行为的应受谴责性，而本案中从双方履行合同情况看，并无违约行为发生，原告要求解除合同的目的，也是因为其退房后即不再是小区业主，购停车位以方便生活的目的无法实现，故对被告关于由原告承担违约金并在返还购停车位价款中抵扣的抗辩，本院不予采纳。三、关于《个人一手住房贷款合同》解除的问题上述商品房买卖合同解除后，原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》的目的无法实现。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因原、被告间的商品房买卖合同解除，故原告、被告及第三人签订的《个人一手住房贷款合同》的目的已无法实现，故原告诉求上述借款合同解除，应予支持。对于银行因借款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和住房贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，按上述借款合同解除前，相应贷款本金由购房人承担，借款合同解除后剩余贷款由开发商承担。因此，被告应返还原告于判决生效之日止之前原告已向第三人归还的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准），并向第三人偿还原告自判决生效之日起就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金。被告清偿上述贷款之后，第三人应办理涉案房屋上抵押登记的涤除手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第二款、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告章晓红与被告汕头市恒合置业有限公司于2017年8月1日就坐落于汕头市濠江区****13幢3-202号房屋签订的《商品房买卖合同》（合同号为汕头市商品房买卖合同240034110号）。二、解除原告章晓红与被告汕头市恒合置业有限公司于2019年4月20日就坐落于汕头市濠江区****第2、3、6幢地下室车位B区1227车位签订的《商品房买卖合同》（合同号为汕头市商品房买卖合同240042259号）。三、解除原告章晓红与被告汕头市恒合置业有限公司、第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行于2017年8月28日签订的编号为JK201**********502号《个人一手住房贷款合同》。四、被告汕头市恒合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告章晓红购房首付款629019元、购车位款104810元，并协助原告章晓红办理维修金、契税等费用退费及注销合同备案登记、预告登记等相关手续。五、被告汕头市恒合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告章晓红自2017年8月28日起至判决生效之日止原告章晓红已向第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行归还的贷款本金（以第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。六、被告汕头市恒合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行偿还原告章晓红自判决生效之日起就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款；自被告汕头市恒合置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，第三人中国银行股份有限公司汕头濠江支行办理汕头市濠江区****13幢3-202号房屋上抵押登记的涤除手续。七、驳回原告章晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12175.32元，由被告汕头市恒合置业有限公司负担。原告章晓红已预交的案件受理费7489.55元，本院予以退回。被告汕头市恒合置业有限公司应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢俊光二〇二〇年十一月五日法官助理 张小婉书 记 员 马纯龄附：本判决书相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。