广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14382号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市广粤装饰材料有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：吴，总经理。委托诉讼代理人：陈美花，广东普翼律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市煜翔机电设备有限公司，住所地为广东省东莞市*******。法定代表人：刘，董事长。委托诉讼代理人：周雅雯，广东韵文律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹佩诗，广东韵文律师事务所律师助理。第三人：东莞联美家私制品有限公司，住所地为广东省东莞市*******。法定代表人：颜某1。原告东莞市广粤装饰材料有限公司诉被告东莞市煜翔机电设备有限公司、第三人东莞联美家私制品有限公司以及被告东莞市煜翔机电设备有限公司反诉原告东莞市广粤装饰材料有限公司租赁合同纠纷两案，本院立案受理后，依法将两案合并，由审判员柯金玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈美花、被告的委托诉讼代理人周雅雯、尹佩诗到庭参加了诉讼，第三人东莞联美家私制品有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2020年3月31日签订的《租赁合同》无效；2.被告向原告退还租赁押金38340元；3.被告赔偿原告搬迁费用38925元；4.被告承担原告维权支付的律师代理费用5000元；5.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告为生产销售装饰材料、塑粉及五金加工的企业，因原厂房租期于2020年3月份届满需寻找新的生产场地，被告同意将第三人位于东莞市黄江镇的部分厂房（以下简称“租赁场地”）出租给原告。原、被告双方于2020年3月31日签订《租赁合同》，约定原告向被告支付租赁押金38340元，2020年4月1日至4月30日为免租期，原告办理相应的经营资质证书。在合同洽谈期间，原告已明确告知被告租赁用途为五金加工（粉末涂料）、装修建材等工业用途，且原告生产经营必须办理相关的环保手续，被告均口头承诺说明该租赁厂地完全可以办理相关的环保手续。原告按照合同约定于2020年4月1日至2020年4月10日期间清理场地、搬运原材料、机器设备，支付的搬运费用为18835元。租赁场地所在村委在原告搬迁过程中向原告交付了《国家排污许可证业务办理告知书》，原告随即联系被告推荐的专业办理环评的公司，被该公司告知该租赁厂地所在地块为商业用地，根本就不能办理环评手续。因原告生产性质要求必须办理环保手续后才可以生产，原告多次与被告洽谈无果，为减少损失尽快开工，原告迫不得已立即另寻场地搬迁，并于2020年5月7日至2020年5月17日期间完成搬迁，支出搬迁费用20090元。被告明知原告的租赁用途，却隐瞒租赁场地的土地性质，将商业用地作工业用途出租，且未向原告交付租赁厂房及宿舍的相关证件，原告通过其他途径得知该租赁场地为商业用途且地上建筑物并没有办理《建设工程规划许可证》。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原、被告双方于2020年3月31日签订《租赁合同》自始属于无效。因被告的原因导致合同无效、原告的合同目的不能实现，被告应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，退还原告支付的租赁押金38340元，并赔偿原告因此产生的搬迁费用共计38925元，承担原告因合理维权支出的律师费用5000元。综上所述，被告的上述行为致使原告遭受重大经济损失。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。原告为支持其本诉诉讼请求，向本院提交的证据有租赁合同、开票资料（照片打印件）、中国建设银行单位客户专用回单、国家排污许可证业务办理告知书（复印件）、微信聊天记录、收据、微信支付交易明细证明（PDF打印件）、《民事诉讼案件委托代理合同》、收款回单（打印件）、广东增值税普通发票、搬迁费用明细说明。针对本诉，被告辩称，一、原、被告双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。被告并不存在故意隐瞒租赁场地土地性质，将商业用途作工业用途出租的情况。根据被告提供《建设用地批准书》可知，案涉租赁物系工业厂房，土地用途为工业用地，且被告2015年11月4日从第三人处承租案涉租赁物作五金加工用途使用至今。租赁合同约定的租赁物用途为五金加工，而非原告所称的五金加工（粉末涂料），因此，被告交付的案涉租赁物是符合约定用途的。租赁合同中没有约定被告有确保出租厂房能获得环保审批的义务，且原告提供的微信记录里显示被告自行确认环保事宜。原告无法办理环评手续的责任不在被告，因无法办理环评手续的后果应由其自行承担。因此，原告所主张的损失及返还保证金等费用没有事实和法律依据。且原告因己方原因导致无法履行租赁合同的，根据租赁合同第八条第5款约定，被告有权没收原告的租赁保证金。二、原告存在虚报搬迁费用的嫌疑。被告当时搬到案涉租赁物内的机器设备仅有4、5台，4、5台的机器设备却产生了3万多的搬迁费用，可想而知是不合理的。原告提供的收据、微信转账记录存在重复主张情况，且单凭转账证据，无法证明系因搬迁而支出的费用。根据原告起诉状所称“因原厂房租期于2020年3月份届满需寻找新的生产场地”可知，原告是必须从原厂房搬走的，因此，原告从原厂房搬迁产生的费用系由其承担。且原告对案涉租赁物是否合法、是否符合法律规定的签约条件具有注意义务，故原告对导致合同无效有过错，应根据过错承担相应责任。三、退一步讲，即使双方签订的合同无效，但原告从2020年4月1日起至2020年5月17日实际占有使用案涉建筑物是事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告应参照合同约定的租金标准向被告支付占有使用费。被告为支持其本诉抗辩主张，向本院提交的证据有租赁合同、建设用地批准书（照片打印件）。针对本诉，第三人提交的书面答辩状称，一、原告是与被告签订的《租赁合同》，并非与第三人签订的租赁合同，根据合同相对性原则，本案应为原告与被告之间的租赁合同权利义务关系，第三人并非合同当事人，原、被告签订的《租赁合同》与第三人无关。二、案涉租赁物系东莞市*******民委员会将案涉租赁物所处土地出租给第三人后，第三人投资建设的，案涉租赁物所有权归第三人所有。第三人承租土地时，东莞市*******民委员会提供给第三人的《建设用地批准书》上载明建设项目为工业厂房，土地用途为工业用地。因此，并不存在原告所称的隐瞒租赁场地的土地性质，将商业用途作工业用途出租的行为。第三人没有向本院提交证据。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.原告支付被告2020年4月1日至2020年5月17日期间的租金20022元；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由：被告与原告于2020年3月31日签订《租赁合同》，约定被告将其承租的位于东莞市黄江镇的部分厂房出租给原告，租赁期为2020年3月25日至2022年10月30日，厂房每月租金合计为12780元，2020年4月1日至2020年4月30日为免租期，从2020年5月1日起开始收取租金。合同还约定原告在合同签订时，应向被告交纳38340元作为租赁保证金，另交首月厂房租金及宿舍租金等相关费用共12780元。如原告未按时缴清各项费用，则本合同自动终止。租赁合同签订后，原告除向被告支付了租赁保证金后，再无支付任何费用。合同签订后，被告依约履行了合同义务，向原告交付了该租赁物，原告也于2020年4月1日开始搬入厂房，按照合同约定租赁期为2020年3月25日至2022年10月30日，合同尚未到期，原告于2020年5月17日私自提前搬走。按照合同约定原告逾期支付首月租金、未到期就搬走，已构成违约，被告有权没收租赁保证金及要求原告支付租金。被告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告为支持其反诉诉讼请求，向本院提交的证据与其在本诉提交的证据一致。针对反诉，原告辩称，一、被告要求法院解除租赁合同没有依据，该合同依法应属于无效，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证、产权证，按照法律规定，出租人未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同应为无效，二、被告要求原告支付租金没有事实依据，在本案租赁合同中约定2020年4月1日至2020年4月30日应为免租期，原告无需支付任何费用，2020年5月7日原告已经实际全部搬离案涉租赁厂区，关于被告要求支付2020年5月1日至5月17日租金没有事实依据，本案因该厂房的环评无法办理，造成原告不得不搬离刚租到的厂区，造成这一后果是因为被告未将土地性质为商铺性质向原告进行了隐瞒，原告作为涉及粉尘类的加工企业，必须办理环评，在不得不搬到新的厂区前需花费一定时间去寻找，而在搬离前，原告始终不能真正地使用案涉租赁厂房，故在此期间的所谓的占地费用不应向原告主张。原告为支持其反诉抗辩主张，向本院提交的证据与本诉一致。经审理查明，2020年3月31日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告将坐落于东莞市黄江镇的部分厂房出租给原告使用，出租部分的厂房总面积为710平方米、宿舍A栋2楼间；原告确认在签署本合同前，已到现场实际考察过该场地，对该场地的面积大小、形状、坐落位置、周边的状况及配套设施等均清楚了解并愿意接受；原告确认在签署本合同前，被告已详细告知该场地的所有权及担保物权等相关权属信息，原告清楚了解并愿意接受；原告使用该场地的期限为三年，自2020年3月25日起至2022年10月30日；2020年4月1日至2020年4月30日为免租期，从2020年5月1日起开始收取租金；原告承租被告的厂房用于五金加工，宿舍用于本单位员工生活居住；原告自行向政府部门申报相关经营资质证书及相关批准文件，在合同期间内，原告如需改变该场地使用用途，需提前用书面向被告申请并经被告书面同意方可进行，否则不得更改；厂房租金按每月每平方米18元计算，厂房每月租金合计为12780元，宿舍2间，每月每间400元，合计租金800元，厂长费每月1000元，基准电费每月1840元，以上价格均为不含税价格，开具发票税金由原告承担；原告在本合同签订时，应向被告交纳38340元作为租赁保证金，另交首月厂房租金及宿舍租金等相关费用共12780元，如原告未按时缴清各项费用，则本合同自动终止，原告缴清本合同约定的各项费用后，方可进场装修；合同期满后原告缴清所有应付费用并将该场地完好交回被告后，被告将租赁保证金无息退还给原告；如原告已明确表示（包括但不限于口头、书面、短信、电子文书等）要终止履行本合同，或无正当理由要求将主要机器设备搬离该场地，或无正当理由突然辞退50%以上员工或给予50%以上员工放假或停工等异常情况时，均视为原告以实际行动表明要终止履行本合同；原告应按未履行期间总租金的20%向被告支付违约金；原告所交的租赁保证金被告有权予以没收；如因原告提前终止合同导致被告存在其他经济损失的，原告仍应承担赔偿责任；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原、被告对《租赁合同》均予以确认。2020年3月31日，原告向被告通过银行转账支付了38340元厂房押金。原告主张其在2020年5月7日已经搬离案涉厂房、宿舍，并指出从原告的法定代表人吴（微信号为、昵称为“”）与被告的股东及经理刘（微信号为、昵称为“”、备注为“”）的微信聊天记录显示，刘某1于2020年5月12日对吴说“你把章带上把那个解除协议的签一下”，该聊天记录可以看出，被告在2020年5月12日对原告提出签订解除合同的协议，故原告在此前已经搬离案涉厂房、宿舍。被告则主张该微信聊天记录仅能证明双方洽谈合同处理事宜，实际上原告在2020年5月17日才搬离案涉厂房、宿舍。原告提交收据、微信支付交易明细证明（PDF打印件）、搬迁费用明细拟证实原告自原住所地搬迁至租赁场地支付搬迁费用18835元、自该租赁场地搬至新地址支出搬迁费用20090元，共计花费搬迁费用38925元。原告提交《民事诉讼案件委托代理合同》、收款回单（打印件）、广东增值税普通发票拟证明原告为本案诉讼支出的律师费用。经本院向东莞市自然资源局调查，东莞市自然资源局复函称：案涉地块联美家私制品厂位于东莞市*******，权利人名称为东莞市黄江镇，土地证号东府集用字（20**）第号，用途为工业用地，面积为16892.1平方米，该宗地未查封、未抵押，查无该宗地地上建筑物的不动产登记信息记录，该宗地没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。复函所附的不动产登记信息查询结果显示，东府集用字（2009）第号宗地权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为批准拨用。以上事实，有《租赁合同》、中国建设银行单位客户专用回单、微信聊天记录、收据、微信支付交易明细证明（PDF打印件）、《民事诉讼案件委托代理合同》、收款回单（打印件）、广东增值税普通发票、东莞市自然资源局复函附不动产登记信息查询结果以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点在于：一、案涉租赁合同的效力如何；二、原、被告的各项诉讼请求能否支持。关于争议焦点一。原、被告双方签订《租赁合同》，约定被告将坐落于东莞市黄江镇的部分厂房出租给原告使用，出租部分的厂房总面积为710平方米、宿舍A栋2楼间，但依据东莞市自然资源局向本院出具的复函，案涉厂房、宿舍至今未办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本院认定原、被告双方于2020年3月31日签订的《租赁合同》为无效合同。关于争议焦点二。其一，无效的合同自始无效，不具有法律拘束力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已经腾退案涉厂房、宿舍，则被告收取原告的押金38340元亦应予以返还。其二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在租赁合同中，被告作为出租人负有交付合法租赁物的义务，原告作为承租人在订立合同时、交付租赁物时具有审查案涉租赁物是否取得建设工程规划许可证的义务。本案中，原、被告双方以未办理建设工程规划许可证的案涉厂房、宿舍订立租赁合同，原、被告双方对合同无效具有同等责任。原告主张因合同无效导致其产生的搬迁费用、维权支出律师费应由被告承担，缺乏依据，本院不予支持。其三，无效的合同，不具备履行性，本院对被告解除合同的请求不予支持。其四，合同无效，但原告已实际使用了案涉厂房、宿舍，被告有权请求参照《租赁合同》约定的租金标准支付厂房、宿舍占有使用费。原告主张其于2020年5月7日已经搬离案涉厂房、宿舍，但提交的2020年5月12日的微信聊天记录仅能证实原、被告双方当日进行解除合同的协商，并不足以证实原告已经腾退案涉厂房、宿舍，且被告对原告主张的腾退时间予以否认，理应由原告承担举证证明责任，本院依法采信被告主张的腾退时间即2020年5月17日。双方在《租赁合同》约定，原告使用案涉厂房、宿舍的期限为三年，自2020年3月25日起至2022年10月30日，2020年4月1日至2020年4月30日为免租期，从2020年5月1日起开始收取租金，故免租的比例应为1:31。则本案中，原告在2020年4月1日至2020年5月17日期间使用案涉厂房、宿舍，免租期应为46（天）×1/31≈1天，剩余45天则原告应支付厂房、宿舍占有使用费。《租赁合同》约定厂房租金每月12780元，宿舍租金每月800元，故原告应支付厂房、宿舍占有使用费为45天÷30天×（12780元+800元）=20370元。被告仅主张20022元，是被告对自身合法权益的合理处分，本院予以准许。其五，原告应支付被告的占有使用费与被告应退回原告的押金相折抵，被告应退回原告合计18318元（38340元-20022元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院缺席判决如下：一、确认原告东莞市广粤装饰材料有限公司与被告东莞市煜翔机电设备有限公司于2020年3月31日签订的《租赁合同》无效；二、限被告东莞市煜翔机电设备有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市广粤装饰材料有限公司退回押金38340元；三、限原告东莞市广粤装饰材料有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市煜翔机电设备有限公司支付占有使用费20022元；四、以上第二项、第三项相折抵，被告东莞市煜翔机电设备有限公司应向原告东莞市广粤装饰材料有限公司退回18318元；五、驳回原告东莞市广粤装饰材料有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告东莞市煜翔机电设备有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费928元，由原告东莞市广粤装饰材料有限公司负担495元，被告东莞市煜翔机电设备有限公司负担433元；本案反诉受理费150元，由原告东莞市广粤装饰材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  柯金玲二〇二〇年十一月二十五日书记员  伍琳茵附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。