四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初2289号 原告：成都戛纳湾商业经营管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段**。 法定代表人：杨东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代倩，四川策耀律师事务所律师。 被告：邓波，男，1983年7月28日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称“戛纳湾公司”）与被告邓波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戛纳湾公司的委托诉讼代理人代倩，被告邓波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 戛纳湾公司向本院提出诉讼请求：1.确认戛纳湾公司与邓波分别于2015年9月7日、2015年9月22日签订的两份《租赁合同》已于2020年5月21日解除；2.判令邓波立即将案涉房屋恢复原状并退还交付给戛纳湾公司；3.判令邓波立即向戛纳湾公司支付自2018年8月1日至2020年5月21日期间欠付的租金734021.07元以及自2020年5月22日起至实际腾退案涉租赁房屋之日止按日租金标准计算的房屋占用费（暂时算至2020年6月10日为72103元）；4.判令邓波立即向戛纳湾公司支付自2020年1月1日起至实际腾退案涉租赁房屋之日止的商业管理费（暂时算至2020年6月10日为36414.4）；5.判令邓波立即向戛纳湾公司支付自2019年11月30日起至实际腾退案涉租赁房屋之日止的水费（暂时算至2020年1月31日为1259.05元）、电费（暂时算至2020年3月31日为20411.64元）、自2020年1月1日起至实际腾退案涉租赁房屋之日止的垃圾清运费（暂时算至2020年6月10日为1456.5元）；6.判令邓波立即向戛纳湾公司补足租金优惠期租金41421.4元；7.判令邓波立即向戛纳湾公司支付违约金341539.8元；8.判令邓波支付本案诉讼费、保全费。在庭审中，原告明确第五项诉讼请求为截至2020年8月的水费为7137.1元，电费为72606.03元（截至2020年8月的室内电费为23732.67元，截至2020年9月20日的电费为48873.36元）。事实和理由：2015年9月7日、2015年9月22日，邓波与戛纳湾公司分别签订了两份《租赁合同》，约定邓波承租戛纳湾公司位于成都市××栋××层××号商铺用于经营量贩式ＫＴＶ，合同对租赁房屋、租金、支付方式、租赁期限、租金优惠期、违约责任等进行了相应约定。合同签订后，邓波多次拖欠租金、商业管理费、水电费等，戛纳湾公司催收无果，故诉至贵院，请求判如所请。 邓波辩称，对欠付2018年8月1日至2020年5月21日期间的租金734021.07元、物业费、商业管理费、水电费、垃圾清运费无异议，对其他费用，因无人与邓波协商，故有异议。案涉房屋一直使用至今，合同并未解除，合同于2020年9月30日到期。对于补足租金优惠期及支付违约金有异议，因为邓波一直在找戛纳湾公司解决疫情期间租金减免与合同到期后的续签问题，但戛纳湾公司一直未予理睬，所以邓波才一直未缴纳租金。此外，在2019年12月31日，邓波与戛纳湾公司已经结算完毕，双方也已经口头认可保证金抵扣部分租金。对于违约金问题，自2019年10月，邓波一直在与戛纳湾公司运营部沟通，但戛纳湾公司拒绝沟通，故邓波对违约金不认可，且违约金计算标准过高。 本院经审理后认定事实如下：戛纳湾公司（甲方）与邓波（乙方）于2015年9月7日签订《租赁合同》约定：1.甲方将位于成都市××栋××层××号商铺××方用于商业经营，乙方租赁专用于经营量贩式ＫＴＶ,店名为ｓｕｇａｒ（糖果）主题量贩ＫＴＶ；2.租赁期限为5年，从2015年10月1日至2020年9月30日，租金优惠期自2015年10月1日至2016年6月30日止（优惠期内，租金按三个月计收），甲方提供该优惠期，系针对合同约定的整个期间而设置，若因乙方原因导致实际履行的租赁期限不足本合同约定的租赁期间的，则该未实际履行租赁期限对应的优惠期不再生效，届时，乙方仍需向甲方补足该期间的租金，该期间的租金标准按当年度月租金标准执行；3.租金按租赁物建筑面积1222.89平方米计收，2015年10月1日-2016年9月30日的租金单价为70元／平方米.月，月租金为85602.3元，2016年10月1日-2017年9月30日的租金单价为70元／平方米.月，月租金为85602.3元，2017年10月1日-2018年9月30日的租金单价为74.2元／平方米.月，月租金为90738.44元，2018年10月1日-2019年9月30日的租金单价为78.65元／平方米.月，月租金为96182.74元，2019年10月1日-2020年9月30日的租金单价为83.37元／平方米.月，月租金为101953.71元；4.商业管理费按建筑面积1222.89平方米计算，5元／平方米.月，即6114.45元／月；5.关于支付时间约定，乙方应在本合同签字生效之日起5日内向甲方交付首次租金及商管费，即275150.25，以后乙方应每三个月为一时段支付一次租金及商管费，每一时段的租金及商管费应在上一时段届满前10日一次性足额支付；6.乙方同意在签署本合同时，向甲方缴纳租赁保证金，即171204.6元，用以担保乙方切实履行本合同项下之义务。若乙方违反本合同及其附件、补充协议的约定，未按期足额向甲方支付租金、商管费、合同约定的其他费用以及逾期付款的违约金的，则甲方有权扣除等额保证金，用于冲抵乙方上述应付款项。合同期内，若因乙方原因导致提前终止（解除）合同的，保证金一律直接归甲方所有，乙方第一次不持异议。租赁期间，乙方无权要求甲方从租赁保证金中抵扣其应向甲方缴纳的租金、商管费及其他费用；7.乙方自行承担使用租赁物业所发生的其他费用，包括但不限于水、电、气、电话、网络、税收、垃圾清运费等费用，甲方每月末向乙方出具水、电、气、垃圾清运等费用缴费通知书，乙方应当在接到甲方通知书后3天内全额付清；8.本合同有效期内，若乙方不按时足额缴纳租金、商业管理费、水电气等费用，则每逾期一天应承担应缴金额万分之五的违约金，逾期一个月，乙方仍未缴纳的，甲方有权单方面解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（不足三个月租金的，违约金按照三个月租金计收）。甲方按照合同约定的情形单方解除或终止合同收回物业的，乙方均应在甲方发出解除或终止合同的书面通知之日起五日内，派员将乙方在该物业的全部可移动财产搬离该物业。否则，自甲方发出解除或终止合同的书面通知之日起第六日起，甲方有权直接收回物业自用或转做他用，对于乙方逾期未搬离的该物业内的可移动财产，视为乙方自愿同意放弃其所有权，甲方有权采取任何方式进行处置。甲方根据本款的约定收回本物业的，乙方自动放弃其在承租期内对本物业进行装修、装饰或因其他方式所形成的添附资产；9.租赁期届满前90天，如乙方有意续租，须向甲方提出书面申请，如甲方同意则双方须另行签订租赁合同。租赁期届满后，若乙方未成功与甲方续签租赁合同又不撤出物业，则甲方除有权采取断水、断电等措施外，并有权收回物业，届时，乙方将承担由此造成的全部经济损失和法律责任。合同末有戛纳湾公司盖章及邓波的签字捺印。 戛纳湾公司（甲方）与邓波（乙方）于2015年9月22日签订《租赁合同》约定：1.甲方将位于成都市××栋××层××号商铺××方用于商业经营，乙方租赁专用于经营量贩式ＫＴＶ,店名为ｓｕｇａｒ（糖果）主题量贩ＫＴＶ；2.租金按租赁物建筑面积142.65平方米计收，2015年10月1日-2016年9月30日的租金单价为70元／平方米.月，月租金为9985.5元，2016年10月1日-2017年9月30日的租金单价为70元／平方米.月，月租金为9985.5元，2017年10月1日-2018年9月30日的租金单价为74.2元／平方米.月，月租金为10584.63元，2018年10月1日-2019年9月30日的租金单价为78.65元／平方米.月，月租金为11219.71元，2019年10月1日-2020年9月30日的租金单价为83.37元／平方米.月，月租金为11892.89元；3.商业管理费按建筑面积142.62平方米计算，5元／平方米.月，即713.25元／月；4关于支付时间约定，乙方应在本合同签字生效之日起5日内向甲方交付首次租金及商管费，即32096.25，以后乙方应每三个月为一时段支付一次租金及商管费，每一时段的租金及商管费应在上一时段届满前10日一次性足额支付；5.乙方同意在签署本合同时，向甲方缴纳租赁保证金，即19971元，用以担保乙方切实履行本合同项下之义务。其余事项约定与前述，即戛纳湾公司与邓波于2015年9月7日签订的《租赁合同》合同约定一致。合同末有戛纳湾公司盖章及邓波的签字捺印。 上述合同签订后，邓波支付了租赁保证金191175.6元。 2020年4月15日，戛纳湾公司向邓波邮寄《催告函》，主要内容为：邓波与戛纳湾公司分别于2015年9月7日、2015年9月22日签订了《租赁合同》后，戛纳湾公司按约向邓波交付了房屋，但是邓波多次拖欠租金、商业管理费、水电费、垃圾清运费，已经构成严重违约，请邓波在收到本函件3个工作日内向戛纳湾公司缴纳以下拖欠款项：1.2018/8/1-2020/6/30租金882021.98元；2.2020/1/1-2020/6/30商业管理费40966.2元；3.2019/12/1-2020/1/31特种商用水1259.05元；4.2020/1/1-2020/6/30垃圾清运费1638.65元；5.2019/12/1-2020/3/31商业水费20411.64元。上述款项合计946297.52元。2020年4月18日，该函件被签收。 2020年5月14日，戛纳湾公司向邓波出具《解约函》，主要内容为：戛纳湾公司与邓波分别于2015年9月7日、2015年9月22日签订两份《租赁合同》约定，戛纳湾公司将位于成都市××栋××层××号商铺出租给邓波，戛纳湾公司按约向邓波交付了房屋，但是邓波多次拖欠租金、商业管理费、水电费、垃圾清运费，戛纳湾公司多次催收未果，戛纳湾公司以本解约函的形式正式书面通知邓波解除案涉两份《租赁合同》，邓波应在收到本函件之日起5日内将商铺内邓波的物品搬离，将商铺以正常使用后的清洁状态返还戛纳湾公司，并在收到本函件之日起5日内支付拖欠的暂计算至2020年5月7日的租金、商业管理费、垃圾清运费，暂计算至2020年1月31日的水费，暂计算至2020年4月30日的电费，上述款项合计714403.12元。并按合同约定支付相当于剩余租赁租金总额30%作为违约金，合计163633.15元。2020年5月21日，该函件被本人签收。 庭审中，经核对，邓波认可欠付戛纳湾公司自2018年8月1日至2020年5月21日的租金734021.07元，截至2020年8月的水费7137.1元、电费72606.03元（截至2020年8月的室内电费为23732.67元，截至2020年9月20日的电费为48873.36元）。邓波认可未支付自2020年1月1日起其的商业管理费和垃圾清运费。 上述事实的证据有，原告、被告双方的身份及工商登记信息、《租赁合同》2份、《催告函》、《解约函》及相关快递信息、水电表抄表清单、水电表读数照片、缴费通知单、庭审笔录以及原、被告双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。 本院认为，戛纳湾公司与邓波签订的系列《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，各方均应依约履行各自的合同义务。本案中，邓波未按合同约定按期支付租金，且在戛纳湾公司进行催告后，仍未履行，致使双方签订的合同目的不能实现，其应承担相应的违约责任。根据戛纳湾公司与邓波分别于2015年9月7日、2015年9月22日签订两份《租赁合同》中关于“本合同有效期内，若乙方不按时足额缴纳租金、商业管理费、水电气等费用，则每逾期一天应承担应缴金额万分之五的违约金，逾期一个月，乙方仍未缴纳的，甲方有权单方面解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（不足三个月租金的，违约金按照三个月租金计收）。甲方按照合同约定的情形单方解除或终止合同收回物业的，乙方均应在甲方发出解除或终止合同的书面通知之日起五日内，派员将乙方在该物业的全部可移动财产搬离该物业。”之约定，戛纳湾公司行使合同解除权的条件已经成就，且戛纳湾公司已经按照合同约定通过邮寄方式送达了《解约函》，应发生合同解除的法律效果，故本院对戛纳湾公司与邓波分别于2015年9月7日、2015年9月22日签订两份《租赁合同》已于2020年5月21日解除的事实予以确认。对于合同解除前邓波拖欠的租金734021元、商业管理费32090.19元〔（6114.45元/月+713.25元/月）×4+（6114.45元/月+713.25元/月）÷30天×21天〕、垃圾清运费1283.62元（273.11元/月×4+273.11元/月÷30天×21天），邓波应当继续履行支付义务，因合同解除后，邓波未按照合同约定的期限腾退房屋，应当支付相应的房屋使用费，戛纳湾公司主张按合同约定的日租金113846.6元/月（101953.71元/月+11892.89元/月）标准计算不违反法律规定，本院予以支持。戛纳湾公司主张的自2020年5月22日起至邓波实际返还房屋期间的商业管理费及垃圾清运费，系邓波实际占用房屋期间必然产生的费用，戛纳湾公司主张按合同约定的商业管理费、垃圾清运费标准按日计算不违反法律规定，本院予以支持。对于戛纳湾公司要求邓波支付自2019年11月30日起至实际腾退案涉租赁房屋之日止的水费（暂时算至2020年1月31日为1259.05元）、电费（暂时算至2020年3月31日为20411.64元）的诉请，戛纳湾公司提交的证据仅能证明实际产生截至2020年8月的水费7137.1元、电费72606.03元（截至2020年8月的室内电费为23732.67元，截至2020年9月20日的电费为48873.36元），对该部分已产生的费用，本院予以支持。因之后的费用并未实际产生，也未具体明确的用量，故本院不予支持，戛纳湾公司可在实际产生后另行主张。 因邓波逾期支付租金的违约事实客观存在，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。保证金按照合同约定具有违约金性质，戛纳湾公司主张没收保证金191175.6元并要求邓波另支付违约金341539.8元，违约金金额共计为532715.4元。综上，本院综合评定违约金如下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因此，违约金应以实际损失为基础予以衡量，而戛纳湾公司未举证证明其损失，本院认为戛纳湾公司的损失主要为资金占用利息损失，本院兼顾合同履行情况（合同期限即将届满）、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为100000元为宜。故对戛纳湾公司主张的违约金在100000元范围内予以支持，超出部分不予支持。 关于戛纳湾公司要求邓波补足租金优惠期租金的诉请。本院认为，租金优惠期系基于出租人在租赁合同能够正常履行的预期下给予承租人在一定期限内免缴租金的优惠，出租人的免租期租金损失亦可因租赁合同的完全履行而得到补偿。本案虽系邓波拖欠租金违约而导致合同解除，但租赁合同期限即将届满，本院已支持戛纳湾公司主张邓波支付租金及房屋占用费、部分违约金的诉请，已足以填补戛纳湾公司的实际损失。故对戛纳湾公司要求邓波补足租金优惠期租金的诉请，本院不予支持。 综上，邓波已支付的保证金与上述欠付租金品迭后，仍需支付租金542845.4元。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司与被告邓波签订的两份《租赁合同》于2020年5月21日解除； 二、被告邓波于本判决生效后十日内腾退位于成都市××栋××层××号租赁房屋； 三、被告邓波于本判决生效后十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付房屋租金（截至2020年5月21日的租金542845.4元，从2020年5月22日起按照113846.6元/月的标准支付至实际腾退之日）、商业管理费（截至2020年5月21日的商业管理费为32090.19元，从2020年5月22日起按照6827.7元/月的标准支付至实际腾退之日）、垃圾清运费（截至2020年5月21日的垃圾清运费为1283.62元，从2020年5月22日起按照273.11元/月的标准支付至实际腾退之日）； 四、被告邓波于本判决生效后十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付截至2020年8月的水费7137.1元、电费72606.03元（截至2020年8月的室内电费为23732.67元，截至2020年9月20日的电费为48873.36元）； 五、被告邓波于本判决生效后十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付违约金100000元； 六、驳回原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计8019元，保全费5000元，由被告邓波负担11096元，由成都戛纳湾商业经营管理有限公司负担1923元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十一月三日 书记员  李双