江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1930号上诉人（原审原告）：宋凯，男，1994年8月19日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。上诉人（原审原告）：潘虹，女，1995年7月29日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：徐国东，江西豫章律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：涂智鸿，江西豫章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘婷，女，1982年11月4日出生，汉族，广西壮族自治区南宁市人，住广西壮族自治区南宁市青秀区。被上诉人（原审被告）：高安市华荣房地产开发有限公司。住所地江西省高安市八景镇景旺路以南。统一社会信用代码：91360983MA35F0HE1Y。法定代表人：杨四国，系该公司经理。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢常华，高安市瑞强法律服务所法律工作者。上诉人宋凯、潘虹与被上诉人刘婷、高安市华荣房地产开发有限公司（以下简称高安华荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省高安市人民法院（2020）赣0983民初3989号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋凯、潘虹的上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，依法改判变更房屋价格，高安华荣公司向宋凯、潘虹退还100000元的房屋购买款；2.本案一审、二审诉讼费用由高安华荣公司承担。事实和理由：1.宋凯、潘虹在办理产权过户时，尚不知情房屋为自建房，不动产登记中心的询问笔录和不动产登记审批表系于高安华荣公司的售楼中心高安华荣公司售楼部人员指示宋凯、潘虹于空白材料中签字，当时售楼部人员并未提供高安华荣公司、刘婷的相关材料和房产的相关材料给宋凯、潘虹看，亦未告知具体情况。一审法院认定高安华荣公司系在高安市不动产登记中心人员仔细询问并且告知房屋为自建房等重要信息的情况下签订了询问笔录和不动产登记审批表，属于认定事实错误。宋凯、潘虹系普通老百姓，其基于对本地房地产商和介绍人的信任购买了华荣景盛的房屋。高安华荣公司在对外销售华荣景盛楼盘时，一直宣称的是商品房，并且在相关的认购书和置业计划书上也写明的是商品房。高安华荣公司和宋凯、潘虹并未签订书面的合同，也不知该房屋的性质和归属，整个高安华荣公司销售房屋的程序是极其不规范的。在办理房产过户时，高安华荣公司售楼部人员通知宋凯、潘虹去售楼部签字，以便于尽快过户。当时售楼部人员一直催促宋凯、潘虹在空白处签名就行，签名的材料系完全空白的，并未有刘婷的签字，也没有写明房屋的归属和性质，售楼部人员也没有告知该房屋系刘婷所有，并且所购房屋为自建房，宋凯、潘虹系第一次买房，也没有什么法律意识，在售楼部人员的催促下就签了字。对于一审法院依高安华荣公司申请调取的证据材料中关于刘婷的产权证、其个人信息和婚姻信息等，宋凯、潘虹在签字时并未看到，系高安华荣公司事后自行提交上去的，宋凯、潘虹毫不知情，而且也无法证明宋凯、潘虹知晓房屋为自建房。在一审庭审中，宋凯、潘虹已向庭审法官陈述了该事实，但一审法院并未理会，仍认定宋凯、潘虹系于不动产登记中心工作人员已明确告知所有情况下签订的询问笔录和不动产登记审批表，该认定部分不符合事实。2.高安华荣公司作为销售房屋的房地产公司，应该履行如实告知的义务，不应对外陈述华荣景盛为商品房，更不应在宣传广告上不写明所售房屋为自建房这一重要信息，结合一审证据材料，足以认定高安华荣公司存在欺诈售房的行为。宋凯、潘虹提供的华荣景盛置业计划书和认购书都明确标明了华荣景盛房屋为商品房，宋凯、潘虹系普通老百姓，很多人都是第一次买房，没有相关的经验，对于买房的程序并不知情。宋凯、潘虹基于高安华荣公司介绍，房屋为商品房，且看到高安华荣公司提供的置业计划书和认购书写明的是商品房，就以为该房就是商品房。同时在庭审中，高安华荣公司也说明了一个情况，华荣景盛附近楼盘都是商品房，并没有自建房楼盘，基于此，高安华荣公司如果作为一个诚信的销售房屋的法人，在销售华荣景盛时，应明确告知楼盘为自建房楼盘，也应在售楼部中心和广告上标明楼盘为自建房的重要信息。但高安华荣公司显然并没有如此做，说明其有以商品房冒充自建房销售的行为。结合置业计划书和认购书“商品房”的描述，足以证明高安华荣公司在销售房屋时系以商品房名义销售。民事案件具有高度盖然性，很多证据基于时间问题和信息不对等缘故无法收集并提供，但宋凯、潘虹提供的证据和一审庭审情况，再加上日常的经验法则推理，足以认定高安华荣公司存在欺诈销售房屋的行为。一审法院认定宋凯、潘虹主张的高安华荣公司售房时隐瞒真实情况，行为构成欺诈，理由不充分，证据不确凿，属于法律适用错误。3.华荣景盛楼盘明显差于同地段的时代广场楼盘，但价格上华荣景盛楼盘还略高于时代广场楼盘。同时幸福时光同为自建房，其位置虽略偏于华荣景盛，但其价格仍具有参考性。一审庭审中宋凯、潘虹提供了同在高安市中心地段的时光广场楼盘的照片和商品房购买合同，其装修、外观以及配套设施明显高于华荣景盛楼盘，但其同时段价格还低于华荣景盛楼盘。宋凯、潘虹如果在明知华荣景盛楼盘为自建房的情况，不可能以如此高的价格购买。同时因为华荣景盛附近楼盘并无自建房楼盘，而同为自建房的幸福时光楼盘虽略偏僻于华荣景盛，但两者楼盘并未相距太远，幸福时光楼盘价格仍具有参考性。以其价格作为参考，要求高安华荣公司退还多支付的房款合情合理。4.根据一审宋凯、潘虹提供的置业计划书和认购书，已明确高安华荣公司系商品房来定性销售的房屋，并未明示涉案房屋为自建房，因此高安华荣公司确有欺诈的情况。刘婷、高安华荣公司答辩称，1.宋凯、潘虹与高安华荣公司之间的房屋买卖系双方真实意思表示。2.高安华荣公司在销售房屋过程中，没有欺诈行为。3.宋凯、潘虹的各项上诉理由均不能成立，因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求依法驳回上诉，维持原判。宋凯、潘虹的一审诉讼请求：1.请求判令刘婷、高安华荣公司继续履行和宋凯、潘虹达成的房屋买卖合同，并补偿宋凯、潘虹110000元的差价；2.本案诉讼费、保全费等费用由刘婷、高安华荣公司承担。一审法院经审理查明：宋凯、潘虹系夫妻关系，华荣景盛楼盘系刘婷和高安华荣公司合作开发，其中刘婷提供土地所有权，高安华荣公司负责建造、销售。2018年7月，宋凯经熟人介绍，在华荣景盛售楼处选购住房，双方达成了购房意向，2018年7月2日，宋凯在华荣景盛售楼处签署华荣景盛认购书一份，该认购书上载明：“姓名宋凯，住房：1栋3单元501室，建筑面积约：住房：133.08ｍ2；乙方认购住宅表单价为3680元／ｍ2，表总价为人民币48974元；乙方自愿缴付定金人民币贰万元整（大写）”等字样；同日，宋凯按认购书付款方式所约定金额向高安华荣公司转账支付20000元定金；2019年5月1日，宋凯通过抵购房款方式支付首付款129734元、办证费用12132元，合计支付141866元；上述付款合计支付房屋首付款149734元，余款340000元办理按揭贷款。2019年10月28日，宋凯、潘虹与刘婷、案外人史建锋在接受高安市不动产登记中心对不动产转移登记作询问笔录时，就宋凯、潘虹申请办理坐落在华荣景盛501不动产转移登记的有关事项时，双方均确认：“此次申请系本人真实意思表示、所提交材料真实与合法、能承诺承担全部法律责任和经济责任”，且宋凯、潘虹与刘婷、案外人史建锋均在高安市不动产登记申请表确认：“申请登记事由：国有建设用地使用权、房屋所有权、转移登记；权利人姓名：宋凯、潘虹；义务人姓名：刘婷；登记原因：转移登记，登记原因证明文件：1申请表、询问笔录；2申请人身份证明；3产权证原件；4不动产测绘图；5税费缴纳凭证”等内容；2019年11月6日，高安市不动产登记中心生成信息共享书，共享书上载明：“产权人（单位）：刘婷，不动产权证号：赣（2019）高安市不动产权第××号。查档情况：经查，截至2019年11月6日10时53分，产权状态为正常，资料与原件一致。建筑面积127.5，房屋性质：自建房，总层数：5，所在层5，备注：坐落于高安市华荣景盛**，登记发证时间为2019年9月25日，由不动产权证书：刘婷：赣（2019）高安市不动产权第0009656号统一登记而成。附记：小区内道路、绿化等公共设施用地属于小区全体业主共用。建成年份：2019年，身份证号：3601021982********，产权来源：自建并分割（原房屋所有权证登记时间2019年9月5日）”等字样；2019年12月18日，高安市不动产登记中心作出高安市不动产登记审批表，该审批表对刘婷名下原不动产权证书号为赣（2019）高安市不动产权第**房产，转让给宋凯、潘虹的初审予以通过，同意登簿发证，该宗房屋不动产权转移后，不动产权证号为：赣（2019）高安市不动产权第××号。因宋凯、潘虹认为该诉争房屋属自建房，房屋价格过高，与刘婷、高安华荣公司产生争执，故宋凯、潘虹诉至一审法院。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宋凯与高安华荣公司之间所签订的【华荣景盛】认购书系双方在平等、自愿的基础上所达成的一种契约，该认购书合法有效，依法应受法律保护，宋凯、潘虹实施的上述民事法律行为所产生的权利、义务，应由宋凯、潘虹依法享有和承担。宋凯、潘虹已依照认购书约定付清购房首付款及相关费用并办理了住房按揭贷款，刘婷、高安华荣公司已将宋凯、潘虹所认购房屋的不动产权证书转移登记在宋凯、潘虹名下，上述认购书约定内容已履行完毕。宋凯、潘虹以刘婷、高安华荣公司隐瞒诉争房屋系自建房，与同地段的其他自建房相比价格过高，且刘婷、高安华荣公司在售房时存在欺诈行为，误导了宋凯、潘虹认购房屋为由，诉请要求变更合同价款，由刘婷、高安华荣公司补偿宋凯、潘虹房屋买卖合同差价110000元，因宋凯、潘虹在高安市不动产登记申请表和高安市不动产转移登记询问笔录上签字确认，本案诉争不动产属转移登记，权利人为宋凯、潘虹，义务人为刘婷，宋凯、潘虹作为完全民事行为能力人，其在选购住房、签订认购书并办理相关产权转移手续时，均未能尽到合理注意义务，其对自己所从事的民事法律行为依法应承担相应法律后果；宋凯、潘虹所主张的同属八景镇的“幸福时光”自建房单价显著低于本案诉争华荣景盛自建房的单价，因“华荣景盛”楼盘位于，而“幸福时光”位于八景镇景旺路，上述两楼盘虽同属镇区，但“华荣景盛”楼盘可以认定为八景镇中心地段，房屋的价格不但取决于房屋所处的位置，亦与房屋的质量、结构、周边环境、配套设施等密切相关，房屋属大宗商品，其价格的高低应由市场决定，同为自建房的不同楼盘存在价差属正常市场现象，故该院对宋凯、潘虹所主张的本案诉争自建房价格过高的理由不予采信；宋凯、潘虹以刘婷、高安华荣公司在出售房屋时隐瞒了华荣景盛楼盘属自建房的性质，且没有尽到明确的提示、告知义务，刘婷、高安华荣公司的行为构成欺诈，该院认为自建房作为一种商品，法律并未明确禁止其销售，宋凯、潘虹在选购住房时，自身亦应对房屋的相关信息全部了解，宋凯、潘虹所主张的刘婷、高安华荣公司售房时隐瞒真实情况，其行为构成欺诈，理由不充分、证据不确凿，依法不予认可。综上，本案诉争房屋已经交付，且双方已办理完毕不动产权转移手续，宋凯、潘虹亦已取得不动产权证，房屋买卖合同的目的已经实现，宋凯、潘虹与俩被告的房屋买卖行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”的情形，宋凯、潘虹所主张的刘婷、高安华荣公司的售房行为构成欺诈不成立。一审法院判决：驳回宋凯、潘虹要求刘婷、高安市华荣房地产开发有限公司补偿110000元房屋差价的诉讼请求。案件受理费2500元，由宋凯、潘虹承担。二审中，上诉人宋凯、潘虹提供高安市时代广场三期2、3、5楼备案价，用以证明：1.在楼盘质量方面，华荣景盛楼盘和同为自建房的幸福时光楼盘相差无几，但销售价格却高近1000元/m2;价格方面，比同地段的商品房楼盘时代广场三期楼盘的房价还要高，但质量方面却远差于时代广场三期楼盘；2.同为自建房，幸福时光认购书中无任何“商品房”描述，而华荣景盛认购书和置业计划书则有明显“商品房”描述，结合以上情况，可以认定高安华荣公司欺瞒宋凯、潘虹，以商品房名义销售，特别是在高安华荣在未提供任何证据可以证明其在对外销售房屋时明显告知该楼盘为自建房的情况下。被上诉人刘婷、高安华荣公司对上诉人宋凯、潘虹提供的证据的质证意见，对关联性有异议，与本案无关。本院对上诉人宋凯、潘虹提供的证据综合认证：该证据不是案涉楼盘的销售价格，二者不具有直接关联性，本院对该证据的关联性不予确认。被上诉人刘婷、高安华荣公司均没有提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因宋凯、潘虹认为刘婷、高安华荣公司将自建房当作商品房销售构成欺诈而引起的纠纷。虽然宋凯、潘虹没有签订书面的房屋买卖合同，但是双方签订的认购书具备房屋买卖合同的主要内容，且高安华荣公司代刘婷收取了部分购房款，该认购书应认定为房屋买卖合同。该认购书是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应受法律保护。高安华荣公司在该认购书中没有明确出售的案涉房屋是商品房，宋凯、潘虹也没有提供证据证明在签订认购书时明确表示要求购买商品房，且在高安市不动产中心工作人员制作的询问笔录中，宋凯、潘虹对该房屋属于自建房的性质并没有提出异议，故刘婷、高安华荣公司在本案中并不存在隐瞒房屋真实情况的欺诈行为。再者，案涉房屋的价值与其区位、档次、质量、产权年限、周边环境、配套设施等密切相关，宋凯、潘虹主张的其他地段的自建房价格低于案涉房屋的价格，属于正常的市场现象，双方对案涉房屋价格的确定是协商一致的结果，并不存在胁迫、欺诈、重大误解、乘人之危等情形。宋凯、潘虹主张变更合同价格的理由不符合法律规定，本院不予支持。综上，上诉人宋凯、潘虹的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2500元，由上诉人宋凯、潘虹负担。本判决为终审判决。审判长 贾 莉审判员 易 芳审判员 黄若凡二〇二〇年十一月二十七日法官助理罗武平书记员刘海烨