江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初2117号原告（反诉被告）：靖江市海源有色金属材料有限公司，住所地靖江市八圩台商工业园区**。法定代表人：宋和明，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢玲媛，江苏法舟（靖江）律师事务所律师。被告（反诉原告）：靖江市自然资源和规划局，住所地靖江市阳光大道**。法定代表人：沙旭东，该局局长。委托诉讼代理人：李静，江苏骥江律师事务所律师。原告靖江市海源有色金属材料有限公司（下称海源公司）与被告靖江市自然资源和规划局（下称自然资源规划局）为建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，被告提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。海源公司委托诉讼代理人卢玲媛、自然资源规划局委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：请求判令被告自然资源规划局给付海源公司延期交付土地违约金（以4802300元为基数，按1‰/日标准，自2016年3月22日计算至实际交付之日）。事实和理由：2014年10月5日，海源公司与原靖江市国土资源局（下称国土局，后变更为自然资源规划局）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：国土局将位于靖江市，编号为靖工-2014-008号，面积为12806平方米的宗地出让给海源公司，出让价款4802300元；国土局应于2015年3月24日前将出让宗地交付给海源公司，交付条件为场地自然平整，其他条件按现状交付；出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金。合同签订后，海源公司缴纳了全部出让款（其中240.12万元于2016年3月22日缴纳），但国土局至今未与原告办理土地交付手续，交付海源公司符合合同约定的土地，目前土地上仍留有面积超过4500平方米的河塘，未达到自然平整。国土局构成违约，应支付原告违约金。被告答辩并反诉称：海源公司所述双方签订的《国有土地使用权出让合同》及双方至今未办理土地交付手续属实。但土地已事实交付。因海源公司退让了部分土地给相邻的双鱼公司，经靖江市经济技术开发区城南园区管理委员会（下称城南园区管委会）协调，将海源公司厂区东侧的19亩土地出让给海源公司。海源公司系城南园区管委会招商引资引进项目，被告负责土地上市手续，相关场地平整等事务由城南园区管委会负责。出让合同签订后、2016年3月22日前，因原告未交清土地出让金而未办理土地交付手续；2016年3月22日后，因原告未交清逾期缴纳土地出让金违约金，而未能办理土地交付手续。但海源公司已实际利用了出让的宗地，仅是未能依法办理相关规划、建设手续等。2019年9月29日，城南园区管委会与海源公司达成协议，约定城南园区管委会一次性补偿海源公司19亩土地平整及河塘填埋费用1253878元后，海源公司不得再以任何理由要求城南园区管委会支付该地的土地平整和河塘填埋费用，逾期缴纳土地出让金的违约责任由海源公司自行负责承担。因此，海源公司不应再以土地未达平整交付条件为由要求被告承担逾期交地的违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。海源公司逾期缴纳土地出让金，请求判令其支付反诉原告逾期缴纳出让金违约金1205452.6元（以240.12万元为基数，按1‰/日标准自2014年11月5日计算至2016年3月22日）。针对被告反诉，原告陈述：城南园区管委会对原告的土地平整及河塘填埋费用的补偿不能免除被告的违约责任。2002年-2003年间，原告入驻城南园区后，即向城南园区管委会缴纳了土地使用款，获得了包括未办理土地出让手续的19亩土地在内的用地，并在土地上进行了部分建设。后应城南园区管委会要求退让部分土地给双鱼公司，城南园区管委会另调换了部分土地给原告，仍保持19亩土地并办理出让手续。部分土地出让款迟延缴纳是因为城南园区管委会迟延退回原告缴纳的土地款造成，原告并未逾期支付土地出让款。故不同意承担逾期缴纳土地出让款的违约金。假如法院认定原告应当承担，请求与被告应支付原告的逾期交地违约金抵销，若原告主张的违约金高于被告主张的违约金，原告予以放弃。经审理查明：海源公司于2002年入驻城南园区，占地39亩，其中20亩已办理产权手续。2008年因其厂区南侧双鱼公司建设需要，经多部门联合协调，海源公司同意退让厂区南面部分土地，同时拆除了地面建筑物30间房屋及地下配套设施，城南园区管委会将该地块东侧部分土地置换给海源公司。后海源公司多次上访有关部门并通过政协提案，要求城南园区管委会赔偿企业因退让而拆除房屋、平整鱼塘等造成的经济损失，同时要求城南园区管委会在企业不再重复缴纳土地款的条件下帮助其办理19亩地块的土地产权手续。2014年，城南园区管委会协调国土部门，同意帮助海源公司办理19亩土地的产权手续。2014年10月5日，海源公司与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：国土局将位于靖江市，编号为靖工-2014-008号，面积为12806平方米的宗地出让给海源公司，出让价款4802300元，于2014年11月4日前缴纳；国土局应于2015年3月24日前将出让宗地交付给海源公司，交付条件达到本条第（二）项规定的土地条件（现状土地条件，场地达自然平整，其他条件按现状为准）；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金。除拍卖保证金240.11万元转为出让款外，余款240.12万元海源公司未按约缴纳。被告也未确保土地达到自然平整的交付状态。2015年12月14日，城南园区管委会就“处理海源公司历史遗留问题”请示靖江市开发区管委会，主要内容为：1、关于海源公司新办理产权手续19亩土地的土地款事宜，海源公司从2003年8月21日起，陆续分10个批次缴纳给城南办事处、前进村该地块的土地款计92.148万元，建议全额计息退还企业；关于海源公司的一次性搬迁费用18.8万元的结算。2009年9月11日，园区就海源公司搬迁事宜同意一次性补偿搬迁费用18.8万元，建议全额计息一次性结算给企业；关于房屋拆迁款、河塘填埋费用等若干问题，海源公司因实际使用该19亩土地多年，除上述土地款及搬迁费用外，该项房屋拆迁款、河塘填埋费用等不再予以考虑。综上，园区共计退还海源公司土地款含息共计194.21万元、一次性搬迁费用含息共计34.098万元。2016年3月22日，城南园区管委会退给海源公司相关土地款项及利息。同日海源公司缴纳给被告土地出让余款240.12万元。海源公司对城南园区管委会不予解决置换的土地河塘填埋费用一直持有异议及海源公司认为因城南园区管委会2016年3月22日才退还海源公司相应土地款及利息导致其未及时缴纳土地出让金，由此产生的逾期缴纳土地出让金违约金1205452.6元也应由城南园区管委会承担。2019年9月29日，城南园区管委会与海源公司订立《协议书》（下称2019年9月29日协议），约定：1.依托海源公司19亩土地中已填河塘平整、清淤已支付的费用情况，城南园区管委会聘请专业第三方勘察设计单位以及评估公司对19亩地块中已填河塘清淤和土地平整情况进行方案论证和价值评估，河塘清淤和土地平整费用由第三方评估机构评估计算金额为1253878元，经双方协商，一次性补偿1253878元，本协议签订15个工作日内，一次性支付；2.关于土地违约金，因违约主体为海源公司，故应由海源公司自行负责承担相应的违约责任，海源公司在收到河塘土地平整和河塘填埋补偿款后，不得再以任何理由要求城南园区管委会支付该地的土地平整和河塘填埋费用。协议后，城南园区管委会支付了海源公司上述款项。上述事实，有原告提供的《国有建设用地使用权出让合同》、交款凭证，被告提供的靖开南管发（2015）21号请示、2019年9月29日协议及原、被告陈述等为证，本院予以确认。双方争议的焦点是：原、被告是否存在违约行为，应否支付违约金。本院认为，原、被告订立的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，原、被告均应按约及时履行各自的义务。原告负有按约在2014年11月4日前缴纳全部土地出让金480.23万元的义务，逾期缴纳构成违约，应按约承担相应的违约责任。合同具有相对性，城南园区管委会退还原告土地款与本案原告向被告履行缴款义务系两种法律关系，且2019年9月29日协议也明确约定逾期交款违约金由原告承担。反诉被告的抗辩，本院不予采信。反诉原告要求反诉被告海源公司支付违约金1205452.6元（以240.12万元为基数，按1‰/日标准自2014年11月5日计算至2016年3月22日）的请求，本院予以支持。关于被告是否构成违约，首先，依据出让合同约定，被告负有在2015年3月24日前将达自然平整的土地交付原告的义务。由于历史原因，本案原告在案涉地块出让前即实际占有出让土地，而在原告已实际占有出让地块的情况下，原、被告约定的土地交付条件为达自然平整而不是现状交付。其次，原告虽占有出让地块，但案涉地块存在河塘，未达自然平整。被告亦未办理相关交地手续，原告未能实现对出让地块占有、使用、收益等多项权能。故仅依据原告在土地出让前即对土地占有的事实不能认定被告已履行了交付自然平整地块的义务，被告构成违约，应按约承担相应的违约责任。合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。原告海源公司未按合同约定在2014年11月4日前缴清全部土地出让金，在原告交清土地出让金前，被告未交付原告土地，不构成违约。2016年3月22日，原告交清了全部土地出让金，被告在此后的合理期限内应履行交地义务，该合理期限参照原出让合同约定（即交付出让金后的140天交地，也就是2016年8月10日前应交地）。逾期构成违约，应按约支付原告违约金。至于逾期缴纳出让金违约金，系原告依照合同约定应承担的违约责任，并不是合同约定的原告的先履行义务，原告未缴纳违约金不能免除被告的交地义务或者构成后履行抗辩。2019年9月29日，原告与城南园区管委会就平整土地、填埋河塘费用达成补偿协议，此时可视为出让地块已达自然平整的交付条件。故被告应支付原告2016年8月11日至2019年9月29日间逾期交地的违约金。经计算，该违约金数额大于原告应承担的违约金数额，原告表示放弃超过部分，不违反法律规定，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告靖江市自然资源和规划局支付原告靖江市海源有色金属材料有限公司逾期交地违约金1205452.6元；二、反诉被告靖江市海源有色金属材料有限公司支付反诉原告靖江市自然资源和规划局逾期缴纳土地出让金违约金1205452.6元。上述义务均于本判决发生法律效力之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费61182元，原告靖江市海源有色金属材料有限公司负担45533元，被告靖江市自然资源和规划局负担15649元；反诉案件受理费7825元，由反诉被告靖江市海源有色金属材料有限公司负担（上述本诉案件受理费、反诉受理费本诉、反诉原告均已缴纳，被告靖江市自然资源和规划局于判决发生法律效力之日起十五日内直接支付原告靖江市海源有色金属材料有限公司7825元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  金 玲人民陪审员  王乔林人民陪审员  陈网平二〇二〇年十一月十三日法官 助理  郑 慧书 记 员  沈 璐《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。