上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10588号上诉人(原审被告)：董爱妹，女，1964年8月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：葛云杨，男，1970年11月17日出生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人董爱妹因与被上诉人葛云杨定金合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。董爱妹上诉请求：1．依法撤销(2020)沪0110民初777号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，即董爱妹不返还葛云杨定金人民币50，000元(以下币种均为人民币)；2．上诉费用及一审诉讼费用由葛云杨承担。事实和理由：葛云杨与中介张某某订立的《售房定金协议书》是无效的。葛云杨不具有上海户籍，依法不能购买上海市公有住房。张某某明知葛云杨不具有上海户籍，仍与其签订上海市公有住房买卖的协议书，属于恶意串通。张某某签订《售房定金协议书》的行为是超越代理权的行为，应属无效，所造成的后果应由张某某承担。张某某收取葛云杨的钱款，应该由张某某承担返还义务。张某某的代理权限有瑕疵，同时又存在超越代理权的行为，其与本案有直接利害关系，应当依法追加为第三人参加诉讼，而不是作为证人。张某某和董爱妹有其他经济纠纷，且在此以前就有转账记录，不能认定该笔5万元款项就是定金性质。葛云杨答辩称，不同意上诉人的上诉请求。本案是上诉人违约，应适用定金罚则，一审法院判决后我方没有提起上诉。葛云杨向一审法院起诉请求：1．判决董爱妹按照定金罚则退还葛云杨定金并赔偿葛云杨定金共计100，000元；2．本案诉讼费由董爱妹承担。一审法院认定事实：上海市隆昌路XXX号2层亭子间房屋(以下简称系争房屋)为租用居住公房，承租人为董爱妹。2019年8月12日，董爱妹(委托人)与案外人张某某(受托人)签订《房屋买卖委托书》，约定：委托人董爱妹是位于上海市杨浦区隆昌路XXX号(二层亭子间)房屋有权人产权证条形码编号：(＊XXXXXXXXXXXXXXXXXXX14314＊)。董爱妹是产权共有人。现我们同意出售上述房产。因为我们没有时间亲自办理该房产的买卖相关手续，故委托上海瀚轩房地产咨询有限公司张某某为我们的合法代理人，全权代表我们办理如下事项：1．在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续，代为签署以上房屋的买卖合同；2．代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；3．代为办理与出售此房相关的物业管理费、水、电、燃气、公共维修基金等交割手续；4．代为收取相关售房款；受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日至上述委托事宜办完为止。《房屋买卖委托书》底部，董爱妹签名并捺手印确认，案外人张某某签名确认并加盖上海瀚轩房地产咨询有限公司公章。2019年8月14日，葛云杨(乙方、购买方)与董爱妹(甲方、转让方)及上海瀚轩房地产咨询有限公司(丙方、中介方)签订《售房定金协议书》，约定：一、甲、乙双方本着平等、自愿、友好的原则签订如下协议：甲方同意向乙方出售位于隆昌路XXX号2层亭子间之房屋，房屋性质使用权，面积8.5平方米，同时征得权利共有人的同意，由甲、乙双方自行协商转让，委托丙方配套操办，该房屋总标的(人民币)壹佰伍拾陆万。甲、乙双方同意在2019年8月14日乙方支付给甲方购房定金伍万元，2019年8月30日之前甲方及同住人到物业征询，乙方支付定金伍万(累计定金壹拾万元)，征询单出来后办理过户受理，乙方支付房款陆拾捌万元，过户后7日内甲、乙双方领取回执，甲方迁出清空户口后，同时乙方支付柒拾捌万元。交房期限为交易当日交房。二、甲方收到定金后，必须履行所谈一切事项。出示售房的有关凭证，提供方便，尽快配合丙方办理售房事宜。三、甲方收到定金后，必须遵守协议规定，中途不得借故终止售房，否则双倍返还(定金)金额(人民币)贰拾万元。四、如在交易过程遇国家政策原因或自然灾害等不可抗力致使甲方无法出售其房屋，本协议则自然终止，2天内甲方应如数退还乙方已付定金(不计利息)。……。备注：1．甲方保证交易之前迁出清空该房内所有户口；2．甲方承诺该房屋无抵押无纠纷；3．甲方同意乙方转让给第三方；4．转让合同价甲方要求写低为10-50万。《售房定金协议书》底部，葛云杨签名确认、张某某代董爱妹签名、上海瀚轩房地产咨询有限公司加盖公章。同日，葛云杨银行转账给张某某50，000元，张某某出具《收款收据》，载明：兹收到买受方葛云杨购买本人位于上海市杨浦区隆昌路XXX号二层亭子间之购房定金款50，000元整。落款为张某某代董爱妹。2019年8月15日，张某某通过支付宝转入董爱妹浦发银行账户50，000元。2019年8月20日，董爱妹向张某某并上海瀚轩房地产咨询有限公司寄送《解除授权委托通知书》，写明：本人于2019年8月12日与贵方所签署的《房屋买卖委托书》，并授权贵方代表本人办理本人位于上海市杨浦区隆昌路XXX号二层亭子间房屋买卖及代收房款等事宜。现本人郑重通知贵方：自即日起解除与贵方签署的《房屋买卖委托书》，并取消对贵方的全部授权委托。请贵方及时通知办理人员并办理相关手续。若贵方在接到本通知书之日起未停止执行委托事宜，由此给本人造成的损失，包括但不限于实际经济损失、可得利益损失、诉讼费、律师费等均由贵方承担。一审法院审理中，经葛云杨申请，张某某出庭作证。证人张某某当庭陈述其与董爱妹认识多年，董爱妹于2019年8月12日委托其出售系争房屋，2019年8月14日也将系争房屋出售的相关事宜告知了董爱妹，2019年8月15日将收取的50，000元定金转给了董爱妹。2019年8月17日董爱妹和其朋友来张某某处称系争房屋已经出租，董爱妹没有权利出售，之后董爱妹又寄送了书面的解除委托通知。葛云杨对证人证言无异议，董爱妹对此均不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，董爱妹委托张某某出售系争房屋，张某某即有权代理董爱妹与葛云杨签署《售房定金协议书》，董爱妹对张某某的代理行为，应当承担民事责任。关于葛云杨、董爱妹签订的《售房定金协议书》，法院认为系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。该《售房定金协议书》中约定的定金作为立约定金，其目的在于确保当事人能够最终订立合同。本案中双方未能达成正式的房屋买卖合同，系因双方对系争房屋的买卖条件磋商尚不充分，且葛云杨无购买系争房屋资格，双方均有过错，故本案不应适用定金罚则，但董爱妹应将已收取的定金50，000元返还给葛云杨。一审法院判决如下：董爱妹应于判决生效之日起十日内向葛云杨返还定金50，000元。本院二审期间，上诉人提交银行账户明细复印件一份，以证明该笔5万元的收款并非定金。被上诉人对该证据真实性无异议，对其证明目的不予认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，董爱妹与张某某签订《房屋买卖委托书》，董爱妹与张某某即形成委托关系。依据《房屋买卖委托书》，张某某有权代理董爱妹进行房屋买卖事宜。受托人张某某行为的后果应当由委托人董爱妹承担。董爱妹主张张某某应当为义务人的意见，本院不予采纳。张某某代董爱妹与葛云杨签署《售房定金协议书》，一审法院认为合法有效，并无不当。董爱妹主张葛云杨与张某某恶意串通，并无证据予以证明，本院不予采信。葛云杨支付张某某定金50，000元，张某某转账50，000元给董爱妹，应当视为董爱妹已收定金50，000元。至于董爱妹称张某某与其存在债权债务关系，并未提供证据，即使董爱妹所述为实，也应当与张某某另行解决。退一步而言，无论张某某代董爱妹收取定金后是否转交董爱妹，董爱妹对葛云杨都负有返还义务。综上所述，上诉人董爱妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人董爱妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 成 皿二〇二〇年十一月三十日法官助理 苗一路书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……