江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民再21号原审原告：唐建军，男，1978年10月31日生，户籍地常州市武进区，现住常州市武进区。委托诉讼代理人：周相余，江苏群卿律师事务所律师。原审被告:蒋亚珍,女,1978年6月17日生,住常州市武进区。委托诉讼代理人：尚伟兴，上海明泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡翔骏，上海明泰律师事务所律师。原审原告唐建军与原审被告蒋亚珍房屋租赁合同纠纷一案，本院（2016）苏0412民初3004号民事判决书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年9月10日作出（2020）苏0412民监13号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。原审原告唐建军的委托诉讼代理人周相余、原审被告蒋亚珍及其委托诉讼代理人胡翔骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐建军称，坚持原审诉讼请求，即要求蒋亚珍支付房屋租金150000元并承担违约金50000元。该判决已执行完毕，请求维持判决结果。蒋亚珍辩称，我方认为因唐建军的原因无法后续使用承租房屋，我方不存在违约行为，故不应当支付租金和违约金。请求撤销原审判决，驳回唐建军的诉讼请求。唐建军向本院起诉请求：请求法院依法判决蒋亚珍向唐建军支付房屋租金150000元，违约金50000元，合计200000元；本案诉讼费由蒋亚珍承担。本院原审认定案件事实：唐建军与蒋亚珍于2013年11月7日签订房屋租赁合同，约定由唐建军将位于常州市武进区租给蒋亚珍作经营美容店使用，租期为五年，自2014年1月1日至2018年12月31日止。该房房租为前三年租金为60000元，后两年每年按前一年房租的5%递增，第一年签订合同当日支付30000元，以后每年1月1日一次性付清当年房租。双方并约定如有一方违约需支付对方50000元作为违约金。合同签订后，蒋亚珍支付2014年当年房租30000元，后蒋亚珍以唐建军出租房屋不断漏水，给蒋亚珍造成损失且无法使用经营为由，未支付2014年剩余30000元以及至2017年1月1日的房租12万元，总计15万元。本院原审认为，唐建军与蒋亚珍签订的租赁合同为有效合同，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。因唐建军已将出租房屋依法交由蒋亚珍使用，故蒋亚珍就应当按照合同约定支付房租。对于唐建军向本院提交的房屋租赁合同的真实性、合法性及关联性本院予以确认。对于蒋亚珍仍有150000元房租未支付的事实因唐建军及蒋亚珍对此无异议，且双方对于违约金50000元有明确约定，本院予以确认。对于蒋亚珍提出的是因唐建军出租的房屋长期漏水造成房屋无法使用，且造成经营损失和实物损失的抗辩，因蒋亚珍未向本院提交相关证据予以佐证，本院不予认定。故对于唐建军要求蒋亚珍支付房租150000元及违约金50000元的诉讼请求，本院予以支持。本院原审判决：蒋亚珍于本判决生效之日起十日内支付唐建军租金150000元及违约金50000元。案件受理费减半收取2150元，由蒋亚珍承担。本院再审认定案件事实如下：2013年11月7日，蒋亚珍与唐建军签订房屋租赁合同一份，唐建军将位于常州市武进区房屋出租给蒋亚珍经营美容店使用，租期5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止。该房房租为前三年租金为60000元，后两年每年按前一年房租的5%递增，第一年签订合同当日支付30000元，以后每年1月1日一次性付清当年房租。双方并约定如有一方违约需支付对方50000元作为违约金。合同签订后，蒋亚珍支付了2014年上半年的租金30000元。蒋亚珍开始对房屋进行装修，同时向工商局预核了“武进区湖塘花之雨美容养生馆”名称，准备营业。蒋亚珍在装修期间，发现房屋顶面局部有少量的漏水，误认为影响不大，继续进行装修，并于2014年5月1日正式对外营业。同年6月，蒋亚珍承租房屋的顶面有大量的渗水冲入，并将装修的吊顶、顶面墙纸冲破，水流流入室内，造成室内装修及部分物品损坏。蒋亚珍与常州市莱蒙物业服务有限公司（以下简称物业公司）进行交涉后，物业公司转告该房屋的开发商即常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司（以下称简称莱蒙公司）,通知其对受损的房屋的进行维修恢复。此后，蒋亚珍使用不久，又发生了房屋的顶面发生漏水问题，蒋亚珍的装修及物品再次受损，遂停止经营活动，拒绝支付剩余期间的房屋租金。因蒋亚珍以房屋漏水为由拒付租金，唐建军遂向本院提起诉讼。另查明，本院于2016年7月4日作出（2016）苏0412民初3004号民事判决后，双方当事人均未提出上诉。后蒋亚珍于2016年7月12日以唐建军为被告向本院提起诉讼，并提出诉讼请求为：1、确认双方的租赁合同于2017年5月3日已解除。2、判令唐建军返还蒋亚珍已付租金30000元。3、判令唐建军赔偿漏水损失29832元和装潢损失382628元。4、判令唐建军返还已另案判决确认的租金150000元和违约金50000元。5、判令唐建军赔偿蒋亚珍经营可得的利益损失142008元。6、本案诉讼费用、鉴定费由唐建军承担。本院立案受理后，蒋亚珍申请对漏水损失及装修价值进行司法评估。经本院委托，2017年3月31日，常州中瑞延陵资产评估有限公司出具（2017）第39号评估报告，以2014年1月31日为评估基准日，认定房屋的漏水损失为29832元、装潢损失为382628元。诉讼中，蒋亚珍同意装潢损失扣除折旧率6%，即损失价值为359670元。在该案审理过程中，唐建军和蒋亚珍经本院主持协商，一致同意确认于2017年5月3日自愿解除房屋租赁合同，并由蒋亚珍将承租房屋返还唐建军。但在庭审中，双方对租金结算及损失赔偿未达成一致意见。本院于2017年5月18日作出（2016）苏0412民初5036号民事判决，在该判决中根据双方的租赁期间及承租房屋损失情况，对租金及损失依法认定如下：蒋亚珍实际使用房屋6个月，其后因房屋无法正常使用，故相应的租金不应支付。唐建军应依法赔偿蒋亚珍至合同解除时即至2017年5月3日止剩余租赁期1年6个月又28天的装饰装修残值损失120741元。蒋亚珍承租房屋从事美容服务，按规定至多可支持6个月的营业损失，按2013年江苏省其他服务业在岗职工年平均工资42404元计算，认定蒋亚珍的营业损失为21202元。据此，判决唐建军承担蒋亚珍财产损害赔偿款29832元、装修残值赔偿款120741元、营业损失赔偿款21202元，三项合计171775元。同时认定唐建军应承担违约金5万元。对于（2016）苏0412民初5036号民事判决中认定的租金、损失数额及违约金，再审中，蒋亚珍和唐建军均无异议。又查明，本院（2016）苏0412民初3004号民事判决生效后，唐建军依法向本院申请强制执行。本院（2016）苏0412民初5036号民事判决生效后，蒋亚珍依法向本院申请强制执行。在两案执行过程中，蒋亚珍、唐建军各自于2018年1月将执行款项交付至法院，两案已全部执行完毕。后唐建军就其承担的损失、违约金、诉讼费，合计232201元，以莱蒙公司为被告向本院提起诉讼，本院于2018年1月31日主持双方调解，并出具（2017）苏0412民初7763号民事调解书，后莱蒙公司已按照调解书向唐建军履行了付款义务。上述事实有双方当事人的当庭陈述以及唐建军在原审中提交的房屋租赁合同一份、房产证复印件一份；本院（2016）苏0412民初5036号、（2017）苏0412民初7763号案件相关材料予以证实。本院再审认为，蒋亚珍与唐建军于2013年11月7日签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，该合同应为合法有效，对当事人双方均有拘束力。综合本案审理中调查的事实以及当事人的陈述，双方当事人争议的焦点为：一、蒋亚珍及唐建军在履行合同中是否存在违约行为及违约责任的认定；二、蒋亚珍应付唐建军房屋租金的认定。针对争议焦点一，蒋亚珍及唐建军在合同履行过程中是否存在违约行为及违约责任的认定问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，唐建军将房屋出租给蒋亚珍经营美容店使用，蒋亚珍在承租后装修期间即发生房屋漏水，导致租赁期间房屋无法正常使用，属于租赁物存在瑕疵，唐建军作为出租人应承担违约责任。原审判决未能就蒋亚珍拒付租金的抗辩理由作进一步调查认定，直接判决认定蒋亚珍存在违约行为，在事实认定及法律适用均不妥当，应予纠正。针对争议焦点二，蒋亚珍应付唐建军房屋租金的认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，合同约定从2014年1月1日起算租金，蒋亚珍已向唐建军支付2014年上半年的租金，虽然蒋亚珍从接受房屋开始装修即发生房屋漏水问题，但双方当事人对蒋亚珍实际使用房屋6个月其后因房屋漏水，致房屋无法正常使用这一事实并无争议，依据该事实，蒋亚珍仅需支付租金30000元，其余租金蒋亚珍不应当向唐建军支付。在本院作出（2016）苏0412民初5036号民事判决后，唐建军依据该判决已向莱蒙公司主张了权利。因此，唐建军要求蒋亚珍支付2014年下半年及至2017年1月1日前的租金无事实及法律依据，本院不予支持。唐建军作为出租人，因房屋漏水问题，导致其对外出租房屋未能收到租金收益产生的损失仍应当由唐建军向相关责任人主张。综上，因出现新证据，原判决认定事实及适用法律确有错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）苏0412民初3004号民事判决；二、驳回唐建军的诉讼请求。原审案件受理费2150元，由唐建军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。审判长 卜 昕审判员 秦雪松审判员 陈**秀二〇二〇年十一月十九日书记员 曹玉玲