江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0682民初6378号 原告：练冰蕙，女，1979年2月21日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：周恬静，江苏如一律师事务所律师。 被告：亿丰置业(南通)有限公司，住所地：如皋市城北街道益寿北路**亿丰商贸城。 法定代表人：王尤赛，董事长。 委托诉讼代理人：陈伟，亿丰置业(南通)有限公司副总经理。 被告：苏州瑞鸿嘉汇房地产营销策划有限公司，，住所地：苏州市高新区名城花园**** 法定代表人：翟连文。 被告：翟连文，男，1990年10月3日生，汉族，住苏州市高新区。 原告练冰蕙与被告亿丰置业(南通)有限公司（以下简称亿丰公司）、苏州瑞鸿嘉汇房地产营销策划有限公司（以下简称瑞鸿公司）、翟连文撤销权纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告练冰蕙及其特别授权委托诉讼代理人周恬静、被告亿丰公司的特别授权委托诉讼代理人陈伟、被告翟连文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告练冰蕙向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告瑞鸿公司2019年10月13日签订的《摩尔公馆》认购协议；2、被告瑞鸿公司与被告亿丰公司连带返还原告的首付购房款360000元，并支付利息(以360000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月16日起计至实际付清之日止)；3、被告瑞鸿公司与被告亿丰公司共同向原告承担360000元的赔偿责任；4、被告翟连文对被告瑞鸿公司在以上1、2、3项请求中应承担责任的范围内承担连带责任；5、本案诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全保险费由被告瑞鸿公司与被告亿丰公司承担。事实和理由：亿丰公司系亿丰家居建材市场(亿丰国际商贸城)的开发商。2018年8月8日，亿丰公司与被告瑞鸿公司签订《委托销售代理合同》，约定亿丰公司委托瑞鸿公司独家代理销售亿丰国际商贸城综合楼1幢(摩尔公馆)四层、五层的商用房，瑞鸿公司负责市场调研、渠道转介、外展活动，亿丰公司为代理销售行为支付佣金。2019年10月13日，原告与被告瑞鸿公司签订《摩尔公馆》认购协议一份，认购亿丰国际商贸城综合楼1幢421室、422室、423室，房屋单价每平方米4152元，房款总价820000元，首付360000元，剩余房款于交房前3天付清，被告瑞鸿公司口头承诺于2020年元旦前交房，原告先后向被告瑞鸿公司交付购房款360000元，其中最后一笔200000元于2019年10月15日按被告翟连文要求转入其个人银行卡帐户，被告瑞鸿公司向原告出具了购房款收据。时至2020年1月初，原告发现所认购房屋尚不具备交付使用条件，且经了解得知，在原告签订认购协议前，亿丰国际商贸城综合楼1幢四层早已被亿丰公司设定银行借款抵押登记，房屋无法办理不动产权证，原告遂多次找到瑞鸿公司要求退房退款，被告瑞鸿公司均以房屋很快就可以交付并能办证为由推诿搪塞，不予办理退房手续。原告曾以被告瑞鸿公司的上述行为涉嫌诈骗向如皋经济开发区派出所报案，公安机关认为属于民事纠纷未予处理。另据了解，目前亿丰国际商贸城1幢四层仍处于抵押和查封状态，且仍未具备交付使用条件；被告亿丰公司与被告瑞鸿公司于2020年1月终止委托代理销售协议并进行了结算，被告瑞鸿公司结欠被告亿丰公司70余万元。原告认为，被告亿丰公司、瑞鸿公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的情况而出卖抵押房屋的行为，属于可撤销的民事行为，原告有权请求撤销。且，目前案涉房屋仍处于抵押和查封状态，原告购房的合同目也无法实现。被告瑞鸿公司明知涉案房屋在订立认购协议之前已设立抵押登记的情况，其代理事项违法仍然实施代理行为，应与被告亿丰公司承担连带责任。被告翟连文作为被告瑞鸿公司的控股股东(占80%股权)存在与公司资金混同、人格混同的情形，应对公司债务承担连带责任。各被告的行为严重损害了原告的利益并造成原告的损失，为切实维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起诉讼，请求依法裁判。 被告亿丰公司辩称，1、原告的认购协议是原告与瑞鸿公司签订的，亿丰公司具体不清楚，也没有收到该款。是否撤销由法院处理。如果需要撤销，该款由瑞鸿公司返还。2、原告所交的定金为立约定金，在没有签订商品房买卖合同的前提下，不适用双倍返还。 被告瑞鸿公司、翟连文共同辩称，1、2020年1月20日瑞鸿公司与亿丰公司签订关于亿丰公司合作终止协议，在该终止合同附页第9页,练冰蕙及对应的房号及销售总价都已呈报给亿丰公司。2、在2020年1月20日与亿丰公司签订的终止协议第四项，甲乙双方签署终止协议后关于业主交房问题、违约金问题等一系列问题由甲方自行承担，与乙方无关。3、在2018年8月8日瑞鸿公司与亿丰公司签订的销售代理合同第11条第5小条双方约定若因甲方工期延误、债务纠纷或不可抗拒因素导致乙方不能正常销售，则乙方不承担任何违约责任。 本院经审理认定事实如下：2019年10月13日，瑞鸿公司与原告签订一份《摩尔公馆》认购协议，载明：出卖人为亿丰公司；买受人为练冰蕙；房号为1号楼421#、422#、423#；单价4152元/平方米，总价82万元；定金收讫36万元，剩余房款于交房前三天付清；特别约定：1、出卖人、买受人双方在签定本房屋认购协议前已充分了解该房屋并自愿购买的前提下签定本认购书。2、买受人已支付的立约定金作为对出卖人、买受人双方订立《商品房买卖合同》的担保，买受人支付的立约定金转为房价款。3、买受人应于本协议签定之日起/日内携本定购协议、买受人身份证、定金收据及首付款至售楼处签定购房合同……。 2019年10月14日，瑞鸿公司向原告开具一份收据，载明收到练冰蕙421、422、423房款36万元，付款时间分别为：2019年9月19日支付2万元、2019年9月28日支付14万元、2019年10月15日支付20万元。 另查明，2018年8月8日，亿丰公司作为委托方（甲方）与瑞鸿公司作为受托方（乙方）签订一份《亿丰家居建材市场销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》），约定：第一条、委托内容：项目名称为《亿丰家居建材市场》；1、甲方委托乙方为本项目策划及独家销售代理事宜。2、服务范围为乙方负责本项目的独家销售代理工作，包括……，以及合同登记备案、按揭办理、房屋销售、销售数据上报政府有关部门等事宜。第二条、委托期限：本合同销售有效期为自本合同签署之日起至2019年6月30日止。合同期限届满，双方无异议的，本合同另行签署续期。一方若有异议，应在期限届满前书面告知对方。第四条、费用的计算和支付方式：7、佣金付款违约责任：因本案已抵押于南通农商行，经三方约定（银行，开发公司，代理公司）在本案所有销售房源资金全部进南通农商行账户，……。第七条、乙方责任：4、乙方在销售代理期间的销售金额均直接汇入甲方指定的银行账户，部分购房客户支付现金的，应交甲方财务人员，并当场开具收款收据，其他人员不得收取。 2020年1月20日，亿丰公司作为甲方与瑞鸿公司作为乙方签订一份《关于亿丰置业（南通）有限公司合作终止协议》（以下简称《终止协议》），载明：第一、甲乙双方同意解除合作期间达成的所有合同及协议。自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。甲乙双方不再以任何形式追求对方的违约责任。签署本协议时，乙方应付甲方1386021元。第二、甲乙双方同意签署终止合作协议前，乙方需告知甲方所有房源明细、业主明细，并交还未签署合同。第三、甲乙双方同意签署终止合作协议前，甲乙双方需明确并结清双方债务。（乙方已付款项、垫资款项及乙方待付款项明细见附页。附页共9页。附件争议部分，双方协商解决。）第四、甲乙双方签署终止合作协议后，关于业主交房问题、产证问题、违约金问题、……等一系列问题，将由甲方自行解决承担，与乙方无关。第六、本协议一式2份，经双方签章、乙方将上述款项汇入甲方指定账户后生效。该协议附页9载明了包括原告认购协议上载明的421、422、423共五套房屋未签合同。 还查明，2016年6月22日、28日，江苏南通农村商业银行股份有限公司分别取得皋房他证字第××号、第20163631号他项权证，为亿丰国际商贸城1幢四层不动产的抵押权人。 2019年4月23日，南通市通州区人民法院以（2019）苏0612执1048号案件对亿丰国际商贸城1幢四层不动产进行查封，查封结束日期为2022年4月23日。 又查明，瑞鸿公司设立于2017年10月25日，股东为王小虎、翟连文，王小虎持有20%股权、翟连文持有80%股权。 2019年12月19日，王小虎与翟连文签订一份《股权转让协议》，约定王小虎将持有的瑞鸿公司20%的股权转账给翟连文，转让价格为3万元；本次股权转让完成后，翟连文即享受100%的股东权利并承担义务等。2020年4月23日，江苏省盐城市大丰区人民法院立案受理王小虎诉翟连文股权转让暨垫付款纠纷一案，2020年7月13日，江苏省盐城市大丰区人民法院作出（2020）苏0982民初1806号民事判决，判决：一、翟连文于判决生效之日起10日内给付王小虎股权转让款3万元、垫付款12万元，合计15万元。二、翟连文于判决生效之日起10日内配合王小虎，将王小虎持有的瑞鸿公司20%股权变更登记至翟连文名下。该判决已生效。 2020年8月10日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告向本院申请诉讼保全，请求对三被告价值75万元的财产予以保全。2020年8月12日，本院作出（2020）苏0682民初6378号民事裁定，裁定冻结亿丰公司、瑞鸿公司、翟连文75万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。 以上事实，有当事人当庭陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，亿丰公司将包括案涉1幢421、422、423号房屋在内的商品房委托瑞鸿公司代理销售，双方之间形成的是委托合同关系。根据亿丰公司与瑞鸿公司签订的《销售代理合同》、《终止协议》及附页9，案涉认购协议载明了出卖人为亿丰公司，可见瑞鸿公司作为代理人就案涉三套房屋与原告签订认购协议在瑞鸿公司的代理权限内，且是以亿丰公司的名义实施，则认购协议对亿丰公司发生效力。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，案涉三套房屋已于2016年6月22日、28日设立了抵押，且于2019年4月23日被南通市通州区人民法院查封，亿丰公司、瑞鸿公司未能举证证实在签订案涉认购协议前告知原告存在抵押、查封情况，存在欺诈行为，原告主张撤销案涉认购协议，本院予以支持。基于案涉认购协议被撤销，原告主张被告亿丰公司返还已付购房款36万元，本院予以支持。原告主张的自2019年10月16日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以36万元为本金计算的利息，不违反法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。根据亿丰公司与瑞鸿公司签订的《销售代理合同》第四条第7点的记载以及瑞鸿公司作为案涉房屋的独家销售代理公司，瑞鸿公司明知案涉房屋已于签订认购协议前抵押给南通市农村商业银行股份有限公司，瑞鸿公司亦应明知案涉房屋于签订认购协议前已被司法机关查封，仍然与原告订立案涉认购协议，瑞鸿公司应对亿丰公司所负原告之债务承担连带责任。 关于原告主张被告翟连文承担责任的问题。瑞鸿公司工商登记的股东包括王小虎和翟连文，王小虎已于2019年12月19日将其持有的瑞鸿公司20%的股权转让给翟连文，且经江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初1806号民事判决书认定，翟连文应在（2020）苏0982民初1806号民事判决生效之日起10日内配合王小虎，将王小虎持有的瑞鸿公司20%股权变更登记至翟连文名下，即表明瑞鸿公司实际为一人有限公司，翟连文作为股东，未能举证证实瑞鸿公司的财产独立于翟连文自己的财产，故翟连文应对瑞鸿公司所负原告的债务承担连带责任。 关于原告主张三被告向原告承担36万元赔偿责任的问题。原告据以主张三被告赔偿36万元的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。本院认为，就涉案三套房屋，双方并未签订正式的商品房买卖合同，且就认购协议的具体约定来看，并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故案涉认购协议不能认定为商品房买卖合同。原告主张三被告承担36万元赔偿责任，依据不足，本院不予支持。 被告瑞鸿公司、翟连文辩称《终止协议》确定了相关责任由亿丰公司承担、与瑞鸿公司无关，本院不予采信，因为这仅是瑞鸿公司与亿丰公司双方之间的约定，对原告不具有约束力。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条、第一百六十一条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下： 一、撤销原告练冰蕙与被告苏州瑞鸿嘉汇房地产营销策划有限公司于2019年10月13日签订的关于亿丰国际商贸城1幢421、422、423号房屋的《认购协议》。 二、被告亿丰置业（南通）有限公司返还原告练冰蕙购房款360000元。 三、被告亿丰置业（南通）有限公司支付原告练冰蕙自2019年10月16日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以360000元为本金计算的利息。 上述二、三项，于本判决生效后立即履行。 四、被告苏州瑞鸿嘉汇房地产营销策划有限公司、翟连文对上述二、三项承担连带偿还责任。 五、驳回原告练冰蕙的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11000元，减半收取5500元，保全费4270元，合计9770元，由原告练冰蕙负担案件受理费2150元、保全费1950元；由被告亿丰置业（南通）有限公司、苏州瑞鸿嘉汇房地产营销策划有限公司负担案件受理费3350元、保全费2320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费11000元。 审判员 钟 文 二〇二〇年十一月九日 书记员 汤亚南