广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终2109号 上诉人（原审被告）：广西富吉房地产代理有限公司，住所河池市宜州区庆远镇龙溪路与车江路西北交角（豪门国际小区5幢南67号商铺），统一社会信用代码：91451281MA5N7QDD59（1-1）。 法定代表人:黄新华。 委托诉讼代理人：兰志宜，广西正营律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄锋，女，1977年6月23日生，汉族，户籍所在地广西宜州市。 委托诉讼代理人：黄松，男，系黄锋配偶。 上诉人广西富吉房地产代理有限公司（以下简称富吉公司）因与被上诉人黄锋合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2020）桂1281民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 富吉公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2020）桂1281民初2144号民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于判决要求上诉人遐还居间代理费是错误的。首先，上诉人作为房地产中介公司，在2019年1月25日介绍被上诉人购买案外人韦某的房子，通过上诉人的居间服务，被上诉人与案外人韦某于2019年1月28日签订了《协议买卖房屋合同》， 该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规，合法有效，应受法律保护。该合同签订后，是被上诉人与案外人双方自行协商解除合同，与上诉人无关。 其次，《协议买卖房屋合同》是被上诉人与案外人签订的，合同内容涉及到上诉人的相关约定条款，并没有得到上诉人 的同意认可，对上诉人没有约束力。最后，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条和第四百二十六条的规定，上诉人已促成合同的订立，完成了居间服务，被上诉人就应当支付报酬。该居间合同已经有法律规定，就不应该适用行业惯例，而且也没有房地产中介服务行业惯例之说。二、关于判决要求上诉人退还介绍费是错误的。首先，本案涉案房屋是上诉人经张齐介绍才知道韦某要出售其房屋，之后，上诉人的工作人员联系到了案外人韦某，经过协商，韦某才同意拿其涉案房屋挂到上诉人处售卖。再有就是，韦某作为证人，与本案有利害关系，其证人证言不能作为本案的定案依据。其次，一审法院在实事部分也认定了该介绍费30000元是在订立合同之前发生的，上诉人已经如实告知被上诉人，被上诉人在同意支付介绍费后，才与案外人韦某订立《协议买卖房屋合同》。最后，介绍费是被上诉人在2019年1月25日转给上诉人的工作人员，收到介绍费后，上诉人在2019年1月28日促成了被上诉人与案外人订立合同，在被上诉人与案外人履行合同期间，上诉人于2019年4月26日再次与被上诉人确认，并得到了被上诉人的《委托书》后，才把介绍费给案外人张齐，现被上诉人要求上诉人遐还介绍费，违反了“诚实信用原则”。因此，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请二审法院依法裁判。 黄锋辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 黄锋向原审法院起诉请求：1、解除原告与被告公司中介居间合同关系（在《协议买卖房屋合同》中约定）；2、判决被告退回中介费37600元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2019年1月25日，原告黄锋经被告富吉公司员工介绍，欲购买案外人韦某挂在被告富吉公司售卖的一套正在建设当中的单位集资房。被告告知原告，想要购买该套集资房，需要支付给集资房介绍人张齐介绍费30000元才能签约，原告遂于2019年1月25日，通过支付宝支付给被告30000元。 2019年1月28日，原告与案外人韦某签订《协议买卖房屋合同》，约定原告以38万元的价格购买韦某的上述集资房。因买卖双方为被告介绍成交，原告和被告口头约定，由原告支付给被告买卖双方的居间费（买卖双方各按成交价1%计算）7600元，并由原告将购房定金交付给被告，待韦某将购房协议和购房发票交给原告后，被告将购房订金转交给韦某。同日，原告通过支付宝向被告支付居间费7600元。2020年5月8日，原告与案外人韦某经协商自愿解除上述签订的买卖合同。2020年7月23日，原告诉至该院，提出如上诉请。 原审法院审理认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中,被告在得知原告欲购买案外人韦某挂在其公司售卖的集资房后，告知原告想要购买该套集资房，需支付给该套房屋出卖信息的提供人张齐介绍费30000元才能签约。但在庭审中，证人韦某证实，涉案房屋系其主动联系富吉公司并挂在其公司售卖，并未委托任何人与被告富吉公司联系。其不认识张齐，也未设定与其签订房屋买卖合同的前提条件。富吉公司辩解，该费用真实存在，并提交收款人处签名为张齐的收条一张，证明张齐已收到其代原告支付的介绍费30000元。但在庭审中和本院限定的期限内，富吉公司均未能提供张齐的个人信息及联系方式，也不能确定张齐是否系房屋信息提供人的真实姓名。该院认为，无论介绍人张齐是否存在，富吉公司在提供订立合同的媒介服务过程中，即售卖韦某的房屋时，在订立合同前设定了订立合同的前提条件，即必需支付30000元介绍费才能签约，该行为损害了委托人黄锋及韦某的利益，原告要求富吉公司返还其支付的30000元介绍费，有事实和法律依据，该院予以支持。 关于被告是否应退还原告支付的居间费7600元的问题。本院认为，居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。但依据行业惯例及原、被告双方的约 定，富吉公司还应在定金收取、房屋转移登记等程序中对原告和案外人韦某予以指导与协助,现由于原告与案外人韦某买卖合同关系已解除,富吉公司无需再提供上述服务,应当退还部分已收取的居间代理费。考虑到富吉公司虽然未全部完成居间协助义务，但系原告未继续履行合同违约造成，该院酌定富吉公司退还居间代理费2000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告广西富吉房地产代理有限公司退还给原告黄锋房屋介绍费30000元；二、被告广西富吉房地产代理有限公司退还给原告黄锋居间代理费2000元。案件受理费740元，减半收取370元，由原告黄锋负担25元，被告广西富吉房地产代理有限公司负担345元。 二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。 经二审审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案二审争议焦点是富吉公司应否退还黄锋相应的介绍费及居间代理费。关于介绍费问题，本案中，富吉公司以需支付给集资房介绍人张齐介绍费30000元才能签约而要求黄锋支付介绍费，但该房的出卖人韦某出庭证实其并未委托任何人与富吉公司联系，也不认识张齐，且直至二审，富吉公司仍未能在规定期限内提供张齐的个人信息及联系方式，因此无法认定该事实客观存在，结合出卖人韦某出庭证实其并未设定需支付介绍费才能订立合同的前提条件，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，富吉公司该收费行为损害了黄锋的利益，黄锋请求返还有事实和法律依据，一审予以支持正确。关于应否退还居间费问题。从本案证据看，韦某系接受其孙女苏舒委托，全权代理办理案涉房屋出售的相关手续，后韦某以自己名义挂在富吉公司售卖，而案涉房屋买卖的缔约过程中，无证据证实居间人富吉公司告知黄锋该事实，而该事实对买受人决定是否购买房屋必然产生重大影响，而事实 上韦某与黄锋签订的房屋买卖合同最终解除亦与该事实有关联，故可认定富吉公司提供的居间服务存下重大瑕疵，一审酌定富吉公司退还居间费2000元得当，本院予以确认。 综上所述，富吉公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费740元，由上诉人广西富吉房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦世玉 、 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。