湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初3458号 原告：石蕾君，女，1991年8月1日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。 委托诉讼代理人：王利荣，湖南君义律师事务所律师。 被告：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省永州市零陵区。 法定代表人：何礼国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。 原告石蕾君与被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石蕾君及其委托诉讼代理人王利荣，被告鑫龙公司的委托诉讼代理人周耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石蕾君向本院提出诉讼请求：一、判令被告鑫龙公司向原告石蕾君交付位于永州市零陵区湘口馆路、荔枝东路与阳明大道交汇处的红星国际广场11栋29层2912号房，并办理不动产权证；二、判令被告鑫龙公司向原告石蕾君支付从2019年9月1日至2020年8月12日止共计347天的逾期交房违约金24,088.74元，并按照69.42元/天承担从2020年8月13日至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；三、判令本案的诉讼费由被告鑫龙公司承担。事实和理由：2017年6月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，主要约定：一、原告以347,090元的价格购买被告位于永州市零陵区湘口馆路、荔枝东路与阳明大道交汇处红星国际广场11栋29层2912号房；二、被告承诺于2019年8月31日前向原告交付房屋；三、逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之二的违约金。至2017年6月14日，原告向被告支付了首付款177,090元，被告向原告出具了首付款发票。2017年7月，原告向被告支付了剩余的购房款170,000元。原告已履行完所有合同义务。被告却未能按合同约定于2019年8月31日前向原告交付合格的住房。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告鑫龙公司书面辩称：一、逾期交房系被告不能控制的原因所致：1.鑫龙城上城小区二期配电工程原定于2019年6月完成所有施工投入使用，因阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎影响，电力部门直到2020年4月23日才完工送电。因无法在配电工程完工送电前满足原告在内的所有业主的正常用电需要，故被告无法在2020年4月23日前交付房屋给被答辩人；2.小区二期11栋03户型自2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙且至今仍拒绝拆除，导致小区二期消防验收无法通过。经多方协商后，零陵区住建局依特事特办原则，才于2020年7月23日对11栋之外的小区二期建设工程进行了消防验收，验收结论为合格。因无法满足消防安全要求，被告无法在2020年7月23日消防验收通过前交房给原告；二、原告的房屋已完全符合合同约定的交房条件，被告已于2020年8月8日通知原告于2020年8月10日收房。虽然原告于2020年9月6日才收房，但应视为被告已于2020年8月10日向原告交付房屋；三、被告不承担因电力部门配电工程完工送电时间延迟和业主违法私建隔墙导致消防未通过造成的逾期交房违约责任。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理本院查明以下事实：2017年6月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定了“……第三条乙方所购商品房的基本情况……该商品房为第一条规定项目中的第11栋第29层2912号房。……第四条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,660.13元（人民币），金额为（人民币）叁拾肆万柒仟零玖拾元整（小写：347,090元）。……第八条交付期限：1、出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。（1）遭遇不可抗力的因素；（2）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；（3）因买受人原因致使按揭手续不能完成；（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3、如买受人有提前装修需求，可在2017年12月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。……第九条房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任：1、商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。……4、除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。……第十一条关于产权登记的约定：1、初始登记……出卖人应当在2019年8月31日后540个工作日，向买受人交付该商品房的产权证……”合同签订后，原告于2017年6月14日按合同约定交清了首付款177,090元，余款170,000元则于2017年8月底左右支付给了被告。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场11#栋出具了《建设工程质量监督报告》，该栋楼工程质量合格。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。因11#栋03户型存在业主在防烟楼梯间私自增加隔墙的情况，11#栋的楼房至今未能通过消防验收。2020年8月8日，被告通过电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房，但原告以未达到商品房买卖合同附件三所约定的交付条件为由，至2020年9月6日方才收房。 另查明，永州市零陵兴龙物业管理有限公司系红星国际广场的物业管理公司，该公司自2019年8月5日开始办理11#栋楼房业主收房，并收取物业管理费。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋是否符合交房条件，被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算。 关于涉案房屋是否符合交房条件问题，本院认为，涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方验收房屋质量合格。虽然涉案房屋尚未通过消防验收，但消防验收并非本案商品房交付的前置条件，而是被告应当遵守的行政管理性规定，且涉案房屋无法通过消防验收的原因是部分业主私自改变建筑结构。因此，涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件。原告等业主以该房屋不符合交房条件，拒绝收房，无事实依据，本院不予支持。被告依据《商品房买卖合同》的约定，以电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房，其履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为被告交房时间，此后原告等业主无权再向被告主张逾期交房的违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告鑫龙公司应当在2019年8月31日前交付房屋。但是，《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第（1）点、第（5）点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”的，被告可据实予以延期，不作违约处理。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）和第（5）点，被告在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告应当在案涉小区配电设施完工后及时交房，但是其在2020年8月8日才以电话、短信方式通知原告于2020年8月10日收房。被告的该行为属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第（1）点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，被告应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”因此，对原告要求被告承担逾期交房违约责任，支付违约金的诉请，本院予以部分支持。对原告要求被告为其办理所购房屋不动产权证的诉讼请求，由于原、被告之间约定的交付不动产权证的期限尚未届满，因此本院对该诉讼请求不予支持。被告提出“因案涉小区二期11栋03户型至2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙，导致小区二期消防验收无法通过，延期交房时间应当从小区消防验收通过日次日即2020年7月24日开始计算延期交房违约金”的抗辩意见，因个别业主的违规行为，不应认定是《商品房买卖合同》第八条第2项延期交房的免责事由，对该抗辩意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、限被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告石蕾君支付逾期交房违约金3,783元（以347,090元为基数、按照每日万分之一的标准向原告石蕾君自2020年4月24日起计算至2020年8月10日）； 二、驳回原告石蕾君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费402元，减半收取201元，由原告石蕾君负担169元，被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司负担32元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  柏 松 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理  董凌冰 书 记 员  尹 倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。