黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终685号上诉人（原审原告）：双鸭山市广民物业管理有限公司，住所地双鸭山市尖山区三马路隆安小区**1-705。法定代表人：万喜柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘凤安，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：双鸭山市奇特超市连锁有限责任公司，，住所地双鸭山市尖山区建设路领航和园**楼201商服法定代表人：陶振义，该公司总经理。上诉人双鸭山市广民物业管理有限公司因与被上诉人双鸭山市奇特超市连锁有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服双鸭山市尖山区人民法院（2020）黑0502民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。双鸭山市广民物业管理有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销尖山区人民法院作出的（2020）黑0502民初764号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，驳回上诉人的一审诉讼请求错误，应予以撤销。（一）、一审判决认定案涉房屋均位于地下事实错误，并以其仅用于仓储使用、没有经营超市为由作出驳回上诉人诉讼请求的判决，显属错误。一审被上诉人答辩提出位于双鸭山市领航和园小区的的A区地下仓储用房的案涉房屋不在上诉人提供物业管理服务的领航和园小区之内，一审经现场勘察核实确认被上诉人所言不属实。被上诉人的房屋审批时就是仓储用房，而且也不是独立于小区之外的空中楼阁，而是与旁边三栋单栋住宅楼结构相连的建筑。案涉小区内地面存在高低差，被上诉人的仓储中心只有在东侧少部分在地面以下，西侧绝大部分为地上结构。进入东侧虽然开有门，但货物运输主要从位于小区院内的内部道路旁的玻璃制作的西门进入。被上诉人的室内存储的大量撤回的超市货架、设备就是从小区东侧正大门进入的。上诉人认为，位于地下、资金紧张没实际经营、没有经营超市均不是不缴纳物业服务费的法定理由。（二）、与位于物业管理区域内的商服房屋所有权人单独签订物业服务合同，不是与业主委员会签订物业服务合同后提供物业服务的物业服务企业对其收取物业费的前提条件。物业服务合同和业主委员会的通知、补充协议已对商服等物业费的收取进行了明确。物业服务企业实施物业管理。上诉人系案涉小区物业服务单位，被上诉人系案涉小区物业管理区域的非住宅商业仓储业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会衣法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持《合同法》第36条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。上诉人与领航和园业委会签订的物业服务合同对物业服务的内容和标准、物业服务相关费用、共用部位、公用设施收益及分配、服务期限等进行了约定。合同第八条关于物业服务费用交纳约定：物业区域内的住宅、商服等均需缴纳服务费用。虽然该合同中没有明确非住宅商服等收费标准，但非住宅商服等部分的费用高于住宅物业的服务费用是一般的社会常识，双鸭山市地区商服等非住宅物业的物业费为每平方米1.5元亦是各小区普遍适用的。而且业委会在2018年11月以通知的形式对包括商服等按每平方米1.5元收取物业费用等事宜进行了告知，并将该通知原件交给了上诉人，上诉人按合同和通知的标准进行了实际收取。后双方又按原物业合同关于未经事宜可形成补充协议的约定，形成了物业服务合同补充协议。综上，应当按物业服务合同、业委会通知、公示的物业收费标准、物业服务合同补充协议的每平方米1.5元收取被上诉人的物业费用。（三）、一审违背物业服务常规、置客观事实不顾，没有适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正确审理本案，存在错误。被上诉人所说的从未接受过上诉人提供的包括卫生保洁、安全保卫、设备维护、建筑物维修等任何形式的物业管理服务不属实。在被上诉人没有向上诉人提出帮助请求下，上诉人无权干涉被上诉人专有部分的使用，更不能擅自进入其内部进行管理和服务。但作为坐落于上诉人提供物业服务区域内的一部分，上诉人已按《物业管理条例》和合同约定，已对包括被上诉人在内的小区内的住宅和非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务具有连续性的特点，上诉人提供的服务贯穿于每日的工作中。为整个小区的卫生保洁、安全保卫、共用设施设备的日常运行、维护和管理提供服务，不仅是服务了住宅业主，也是为包括被上诉人在内的商服等业户提供的具体服务。被上诉人的负一层房顶就是业主通行的平台，原来的塑胶跑道都磨损坏了、平台上铺设的地砖多处雨天存有积水，为此，上诉人进行了塑胶跑道的更换、平台地砖的局部重铺和修整。这不仅为与被上诉人房屋相连的三栋楼的业主通行提供了便利，客观上，被上诉人也是受益者，这也能体现出对被上诉人的一种服务（虽然这种为其提供修理房盖服务不是物业服务企业必须应做的）。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉人为整个小区提供了物业服务，主张被上诉人支付物业费用，符合法律规定，也符合公平原则。综上，请求二审法院撤销尖山区人民法院作出的（2020）黑0502民初764号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人双鸭山市奇特超市连锁有限公司辩称，一、我公司因经营不善已经停止营业多年，我公司住所地虽然领航和园小区，但是我公司房屋均在该小区北侧（二期）独立门户，我公司房屋并不在广民物业公司提供物业服务的（一期)区域范围之内，我公司也未与广民物业公司签订过书面物业服务合同，且我公司名下仓储及商服房屋没有实际入住使用，根本没有实际接受过广民物业公司提供的任何物业服务，我公司不同意向广民物业公司交纳任何物业服务费用。我公司认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、广民物业公司上诉所称理由与事实不符，没有证据证明，且不符合法律规定，我公司不同意其上诉请求。综上所述，我公司服从一审判决，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。双鸭山市广民物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付物业费用共计289906元；2、请求判令被告给付以289906元为本金，自2019年10月1日起至给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率并上浮50%计算的利息；3、诉讼费等由被告承担。事实与理由：2018年9月28日，双鸭山市尖山区领航和园小区业主委员会与原告广民物业公司签订领航和园小区物业服务合同，合同约定由原告对双鸭山市尖山区领航和园小区进行物业管理，合同中对物业服务内容和标准、物业服务相关费用、共用部分、公用设施收益及分配、服务期限等进行了约定。原告接手物业管理已达一年多，提供了物业服务，履行了合同义务。被告所有的双鸭山市尖山区领航和园小区的A区地下仓储用房，位于原告提供的物业服务区域内，面积16105.88平方米，欠缴2018年10月1日至2019年9月30日的物业费，按单价1.5元/平方米/月计算，合计欠缴物业费共计289906元。被告经催要拒不缴纳，故诉至法院。一审法院认定事实：黑龙江领航房地产开发有限公司是双鸭山市尖山区建设路西侧的领航和园小区的开发建设单位，被告奇特超市在其营业执照上登记的住所是“黑龙江省双鸭山市尖山区建设路西侧领航和园**楼201商服”。原告广民物业公司与被告之间未签订书面物业服务合同。2018年9月28日，双鸭山市尖山区领航和园小区业主委员会与原告签订一份物业服务合同，双方就物业服务内容、物业服务相关费用、物业服务费用交纳、双方的权利义务等内容进行了约定。2020年6月17日，双鸭山市尖山区领航和园小区业主委员会与原告签订一份“物业服务补充协议”，其中约定：“1、物业服务费住宅0.8元/平方米/月，非住宅（商服、仓储、办公等）1.5元/平方米/月；2、电梯运行费3-5层住户每年360元、6-7层住户每年420元、8-10层住户每年480元、11-12层住户每年540元、13-15层住户每年600元、16-17A/17B层住户每年660元；3、声控灯费每年50元。被告所有的双鸭山市尖山区领航和园小区的A区地下仓储房屋，建筑面积是16105.88平方米，均在地下，一直未用于经营超市，仅作为仓储房屋使用。一审法院认为，作为物业服务企业与物业服务区域内的商服房屋的所有权人或者使用人之间应该单独签订书面的物业服务合同，就物业服务的相关内容进行明确约定，否则极易发生纠纷。本案争议的焦点就是：原告广民物业公司与被告奇特超市之间是否形成了物业服务合同的法律关系。通过原告提交的证据和本院依据原告的申请去房产部门调取的证据来看，被告所有的领航和园小区的A区地下仓储房屋（建筑面积是16105.88平方米，均在地下）一直没有经营超市，被告仅作为仓储库房使用。原、被告之间既没有签订书面物业服务合同，就原告是否向被告提供物业服务、物业服务项目、物业服务标准及物业服务费用等相关内容进行明确约定，原告也未能举证证明在事实上已经向被告提供了物业服务（2018年10月1日至2019年9月30日期间），现仅以领航和园小区业主委员会与原告之间签订的“物业服务合同”和“物业服务补充协议”向被告主张权利，缺少确实充分的证据和理由。综上所述，原告未能提供充分证据证明其已经在事实上按照双方的约定内容为被告提供了物业服务，原告的诉讼主张缺少事实依据和法律依据，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告双鸭山市广民物业管理有限公司的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交了证据一，五张照片，证明内容为：被上诉人的仓储用房位于上诉人提供物业服务的领航和园小区院内，该小区院内都由上诉人提供物业服务，其仓储用房也不属于地下用房。一审时，法院到现场进行了现场了解，并不存在被上诉人一审答辩状中提到的其仓储用房不在领航和园物业服务区域内的事实。证据二，双鸭山市棚户区改造工程光明小区A组规划总平面图。证明内容为：被上诉人所在的仓储用房建设在领航和园小区内，属于上诉人提供的物业服务区域。因被上诉人未到庭，故未发表质证意见。本院认为，上诉人提交的证据一，没有标注时间、地、地点置，且仅为外观，只能作为参考，不能当作证据使用，本院不予采信。证据二，因上诉人只提交了复印件，没能提供原件，故本院不予采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中上诉人仅凭与领航和园小区物业委员会之间签订的“物业服务合同”及2020年6月17日签订“物业服务补充协议”，向被上诉人主张2018年10月1日至2019年9月30日的物业费，缺少确实充分的证据。且不能证明上诉人已向被上诉人提供了物业服务。综上所述，双鸭山市广民物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5648.0元，由上诉人双鸭山市广民物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高山峰审判员  王甜甜审判员  岳 明二〇二〇年十一月三十日书记员  高欣宇