北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10109号上诉人（原审原告）：郑学英，女，1955年6月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李鸿鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：董海杰，北京市北斗鼎铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汤英，女，1970年10月29日出生，汉族，中国船舶重工资本控股有限公司，住北京市东城区。委托诉讼代理人：果磊，北京市勤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶晶，北京市勤和律师事务所律师。原审被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司工作人员。上诉人郑学英因与被上诉人汤英及原审被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。郑学英上诉请求：1．撤销一审判决第四项、第五项，改判汤英向郑学英支付违约金1320000元、因腾房产生的搬家费10000元及租房费用72000元、房屋市场价值与实际损失的差额360000元；2．一二审诉讼费用由汤英负担。事实和理由：汤英违反合同约定，应当按照合同约定的违约责任向郑学英支付违约金，汤英违约导致郑学英的实际损失大于合同中违约责任所确定的违约金数额。汤英主张合同中约定的违约金高于郑学英实际损失的，应当承担相应的举证责任。汤英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，郑学英的上诉请求不能成立，应当驳回其上诉请求，维持一审判决。链家公司述称，同意一审判决，意见与一审一致。郑学英向一审法院起诉请求：1．解除郑学英与汤英、链家公司2017年6月25日三方签订的北京存量买卖合同及补充协议，汤英及链家公司立即配合办理撤销网签手续；2．汤英支付违约金1320000元；3．汤英赔偿腾房搬家费10000元及租房费用72000元；4．汤英赔偿360000元（房屋市场价值与违约金1320000元的差额）；5．诉讼费由汤英负担。一审法院认定事实：2017年6月25日，郑学英（出卖人）与汤英（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为北京市大兴区黄村镇香海园12号楼1单元1-401，产权证明所载建筑面积共109.65平方米，该房屋未设定抵押。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为3730000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2870000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人，买受人直接支付给出卖人定金50000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款1490000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的）。双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续当日内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起96日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，郑学英（甲方，出卖方）、汤英（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间方）三方共同签订《补充协议》，内容为，第二条关于房屋交易具体事宜的约定，乙方于2017年6月25日将第一笔定金50000元以自行划转方式支付甲方。乙方于2017年7月26日将第一笔首付款1500000元以第三方担保的方式支付甲方。乙方于过户前三个工作日内将第二笔首付款2240000元以建委监管支付的方式支付甲方。乙方于过户前三个工作日将第三笔首付款1300000元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于丙方出具网签合同三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在乙方申请贷款机构批贷函下发且乙方足额监管首付款后三个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……第四条违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。当日，汤英向郑学英支付定金50000元。2017年7月25日，汤英向郑学英支付房款1500000元。2017年9月25日，汤英缴纳案涉房屋税费37505元。2020年4月20日，汤英向郑学英邮寄《合同解除通知》一份，内容为：尊敬的郑学英女士：2017年6月25日，我与您签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，关于协议项下坐落于北京市大兴区黄村镇香海园12号楼1单元1-401房屋买卖事宜，因在履行过程中出现问题，导致交易中止。经北京市大兴区人民法院调解，双方本着尊重事实、尊重合同的原则，同意按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》确定的交易价格和交易条件，继续履行房屋买卖交易，双方商定在2020年5月1日前完成交易。目前，客观情况发生了重大变化，导致出现履约困难，且我方合同根本目的无法实现，具体情形包括：一、贷款政策发生变化，导致我方不能按照合同约定，按照在京购买首套房的贷款政策，进行公积金和银行商业组合贷款，导致我方可申请贷款的额度大幅降低，购房资金压力陡增。二、受突如其来的新冠病毒疫情及国家防控措施影响，导致很多业务停滞，我无法对一些资产作出处理，客观上致使交易无法继续进行。三、该房屋买卖交易目前已历时近三年，交易过程困难重重，导致我本人及家人身心俱疲，俨然已成为家庭的累赘和负担，签约时的初衷和合同目的已无法实现。基于以上情况，我特此致函通知您，解除贵我双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。请您及时配合，共同办理合同解除后退还房款，及办理相关手续的事宜。郑学英认可于2020年4月底收到上述解除通知，郑学英于2020年5月7日向本院递交本案起诉材料。另查，2019年11月，郑学英以房屋买卖合同纠纷将汤英作为被告，链家公司作为第三人诉至法院，案件审理过程中，双方于2020年1月6日达成和解意见为：双方继续履行于2017年6月25日签订的房屋买卖合同，且房屋价款仍按原约定的6600000元履行，房屋价款支付方式仍是双方配合汤英办理相应的贷款审批手续，双方对于具体办理贷款及房屋交易具体手续另行协商配合处理，且双方约定由汤英在2020年5月1日前完成房屋按揭贷款审批手续并将房款支付给郑学英，郑学英随后于收到款项后15日内配合汤英办理房屋过户手续及交付手续。双方对于合同具体履行的细节仍需与中介公司进行三方沟通后遵照履行。郑学英暂时先撤诉，如双方在后续合同履行过程中再产生争议，双方均可另行起诉解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郑学英、汤英及链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现双方均同意解除合同并办理网签撤销手续，对此法院不持异议。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案中，汤英应配合郑学英办理解除案涉房屋网签撤销手续事宜，郑学英对已收房款1550000元负有返还义务。根据双方的诉辩意见，双方争议的主要问题是2020年1月6日双方达成和解意见继续履行合同后，汤英是否存在违约行为。双方于2020年1月6日约定继续履行于2017年6月25日签订的房屋买卖合同，房屋价款按6600000元履行，双方配合汤英办理相应的贷款审批手续，具体办理贷款及房屋交易具体手续另行协商配合处理，汤英在2020年5月1日前完成房屋按揭贷款审批手续并将房款支付给郑学英，但汤英于2020年4月20日遂向郑学英发出书面解除合同通知，该通知书明确载明因自己不能按照合同约定按照在京购买首套房的贷款政策办理公积金和银行商业组合贷款及新冠疫情影响业务停滞等导致购房款资金不足，双方交易无法继续履行，应认定汤英在履行期限届满之前明确表示不履行合同义务已构成违约，汤英应承担违约责任。关于违约金数额，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。郑学英未能充分举证证明汤英的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且汤英亦认为违约金过高请求调整，法院综合考虑合同履行不能的原因、结合当事人合同履行的具体阶段，以及汤英为合同履行支付房款1550000元的客观情况，酌定具体数额为450000元，因违约金具有履约担保和弥补损失的功能，法院在确定违约金金额时已经实际考虑到郑学英的实际损失范围，故关于郑学英搬家损失及差价损失差额的主张，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2020年9月9日判决：一、解除郑学英与汤英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及郑学英、汤英与北京链家房地产经纪有限公司签订的补充协议；二、于判决生效后十日内，汤英配合郑学英办理北京市大兴区黄村镇香海园12号楼1单元1-401房屋网签撤销手续；三、于判决生效后十日内，郑学英退还汤英购房款（含定金）1550000元；四、于判决生效后十日内，汤英给付郑学英违约金450000元（本项确认的违约金自上述第三项确认的退还购房款中直接扣减）；五、驳回郑学英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，郑学英提交了：1．贝壳找房网APP、链家公司网站、北京我爱我家网站查询的2020年同地段、相近户型的房屋价格，欲证明当前房屋的实际成交价格均在单价40000元左右；2．贝壳找房网APP查询的同地段、相近户型的房屋价格，欲证明2017年间房屋买卖合同签订时房屋的实际成交价格均在单价60000元左右；3．房屋租赁合同，欲证明郑学英为将房屋交给买受人汤英而腾空房屋，在外承租房屋；4．收款人韩冬出具的收条，欲证明郑学英支付的租房费用72000元。汤英对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。汤英主张关于房屋差价，一审中其提交的链家公司相同户型、相同面积、相同格局的房屋的成交价格显示房屋价格与2017年相差不多，差价损失并没有郑学英所主张的那么多，郑学英所述与客观事实不符。关于租赁合同和收条，汤英主张在一审中并未提交，郑学英也没有在一审审理过程中答复法官释明的关于租房损失是否有证据的问题。而合同约定房屋交付时间是办理完毕房屋所有权转移登记手续之后交付，而房屋交付条件始终没有达成，房屋自始至终由郑学英使用，因此不存在搬家费和租房损失的问题。审理中，经询，郑学英同意在解除合同的情形下，返还相应的购房款。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，郑学英与汤英、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。现郑学英与汤英就一审判决解除合同、撤销网签手续均无异议，本院对此予以确认。合同解除后，汤英已支付的购房款应予返还。关于违约责任一节，双方于2020年1月6日达成和解协议，同意继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并约定汤英在2020年5月1日前完成房屋按揭贷款审批手续并将房款支付给郑学英，汤英于2020年4月20日向郑学英发送书面解除合同的通知书，明确表示无法继续履行合同，对此汤英存在违约，应承担相应的违约责任。关于违约金数额，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。郑学英主张对于实际损失的举证责任应由汤英承担，但郑学英在诉讼中亦提出了房屋差价损失的诉讼请求，故郑学英对此亦应承担相应的举证责任。对于违约造成的实际损失，汤英在一审期间就调整违约金所依据的实际损失已承担了初步的举证责任，但对于反驳汤英的主张，经原审法院释明，郑学英并未提交证据予以证明。而郑学英二审提交的房屋成交信息与案涉房屋并非相同面积、相同户型，尚不足以证明其主张，故原审法院综合考虑合同履行不能的原因、实际履行情况，酌情确定违约金数额并无不妥，本院对此不持异议。郑学英主张的房屋差价损失依据不足，本院对此亦不予支持。关于搬家费、租金损失一节，因双方合同约定的房屋交付条件尚未成就，且原审法院在确定违约金数额时已经就实际损失范围纳入考虑，故对郑学英的该上诉请求，本院不予支持。综上所述，郑学英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16608元，由郑学英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 陈雨菡二〇二〇年十一月三十日法官助理 丁一哲书 记 员 张 璐