重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初16180号原告：刘娟，女，1986年10月19日出生，汉族，无固定职业，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：唐彩红，重庆首同律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，重庆首同律师事务所律师。被告：重庆房联汇科技有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土湾新生村**附**22-6，统一社会信用代码91500106MA5U6WFH81。法定代表人:刘阳，重庆房联汇科技有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭庆，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱玅如，重庆百君律师事务所律师。第三人:重庆美龙置业有限公司，，住所地重庆市北碚区蔡家岗街道凤栖路**(自贸区)统一社会信用代码91500109MA5YN21L6H。法定代表人:杨学清，重庆美龙置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：唐熠杰，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐康银，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告刘娟与被告重庆房联汇科技有限公司（以下简称房联汇公司）、第三人重庆美龙置业有限公司（以下简称美龙置业）合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘娟及其委托诉讼代理人，被告房联汇公司的委托诉讼代理人郭庆，第三人美龙公司的委托诉讼代理人唐熠杰、徐康银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告一次性返还20000元(大写:贰万元整)，并判令被告以20000元为基数，从2018年12月31日起按照年利率6％向原告支付资金占用损失计算至付清之日止；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告欲购买第三人销售的位于重庆市北碚区XXXX商品房,2018年12月30日，原告由链家的中介人员带往重庆市北碚区XXXX看房，原告到该售楼部后，由售楼部的工作人员接待并向原告介绍该房屋的具体情况且告诉原告若在当日缴纳20000元定金可享受“一口价”的优惠，故原告当日在售房部向售房部工作人员提供的pos机刷卡支付了20000元定金，于2018年12月31日到售房部签订购房合同并交纳首付款。缴纳首付款之后，原告发现缴纳的20000元定金并未抵扣房款，原告经与其他购房者多方了解，发现所谓的“一口价”其实就是市场价。因为当时原告缴纳的20000元是在红星地产的售房部缴纳的，而第三人就是红星地产的开发商，并且收款的工作人员也是第三人的工作人员，因此原告一直以为该款是交给第三人，第三人是该房屋的卖方，故一直和第三人沟通要求返还定金20000元，后原告于2019年2月底收到第三人寄送的发票，发票载明收款方是本案被告房联汇公司，收款的款项是咨询服务费，原告才知道收款方是被告，被告房联汇公司的行为系通过隐瞒等手段诱骗原告交易，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第三项等法规，使原告遭受重大经济损失。故现提起诉讼要求被告返还定金20000元。被告房联汇公司辩称，一、被告主体不适格，并不应当作为退还定金的主体；本案为定金合同纠纷，原告是向本案第三人重庆美龙置业有限公司购买红星大都汇的房屋，被告并非红星大都汇项目的开发商，亦未与原告订立过商品房买卖合同，也没有向原告收取过购房定金。原告称案涉的20000元是支付的购房定金，即使符合法定或者约定的定金退还条件，原告也应当是以第三人美龙置业为被告，要求其返还20000元定金。二、原告与被告已订立了书面的《咨询服务协议》，原告向被告支付的20000元是居间服务费，被告已经履行了《咨询服务协议》项下的义务；被告是红星大都汇项目开发商美龙置业的分销商，为促进成交量，被告在征得美龙置业同意的前提下，有偿组织购房者参与团购活动，参与该团购活动的购房者可享受实际购房价低于备案价的购房优惠。原告是在充分了解该团购活动政策的基础上要求参加该团购活动，与被告签订书面的《咨询服务协议》后，才向被告支付20000元的居间服务费。三、原告明知是向被告支付的居间服务费，不存在原告所称的诱骗原告交易的情形。原告与被告订立的《咨询服务协议》中明确载明原告支付的20000元是给被告的经纪服务费用，且该款项不计入原告的购房款。同时，原告是通过pos机刷卡支付的20000元，刷卡回单上明确显示“商户名称”是“重庆房联汇科技有限公司”，原告当场确认无误后签字，其后被告也向原告开具了收据，收据的抬头就写着“重庆房联汇科技有限公司收据”，收款事由为“咨询服务费”，并未载明系收取的购房定金。即使如原告所称，原告一直认为是向美龙置业支付的购房款，那么其在签订房屋买卖合同并支付购房款时也应知晓该20000元并未计入房款，但原告在支付购房款时并未提出任何异议就直接付款，其行为也印证了原告是认可20000元款项与购房款无关。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人美龙置业述称，第三人并非与原告形成定金合同法律关系的当事人，不是本案适格的当事人，请求法庭裁定驳回原告对第三人的起诉。理由如下：1、定金合同法律关系形成的依据是一方向对方给付定金作为债权请求权的担保，定金合同自实际交付时成立；2、第三人未向原告寄送发票也对所谓的收款工作人员不知情；3、第三人并未收取原告诉请的20000元，原告也未向第三人交付，因此，定金合同自始未成立；4、原告将诉请的20000元直接支付给被告，被告也开具了相应的票据；5、依原被告之间支付的20000元的时间、金额、票据、相应的交易习惯等综合判断，原被告之间的交易具有典型的咨询服务、行纪合同的属性和特征；6、第三人认为本案诉称的20000元的性质系属于咨询服务费，即使如原告所主张的属于定金那么原告与第三人最终是签署了《重庆市商品房买卖合同》的，因此，其缺乏退还定金的请求权基础。综上所述，原告与第三人之间不存在定金合同法律关系，原告与被告之间形成合法有效的咨询行纪合同法律关系。原告围绕诉讼请求举证如下：证据一、银行交易明细、2019年2月26日由被告开具的发票，拟证明原告于2018年12月30日向被告支付了20000元，但当天被告并未向原告出具收据及发票，原告于2019年2月底收到第三人邮寄的发票。立案时原告以为发票丢失，所以提供了登报信息，后来发票找到了，所以今天举示的是发票。证据二、《重庆市商品房买卖合同》、售房专用收据，拟证明原告与第三人签订《购房合同》，房屋首付款为237285元，原告缴纳的20000元定金未抵扣房款。被告房联汇公司对原告证据的质证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的所提及的被告当天未向其开具收据有异议，被告在原告付款当天已经向原告开具了收据。同时根据发票记载名目为“经纪代理服务*咨询服务费”，收款人为“重庆房联汇科技有限公司”，因此，并不存在原告所说的误以为是向第三人支付的购房定金的情形。对证据二的真实性、合法性、关联性及其证明目的无异议，但是从《商品房买卖合同》中可以看出卖方为本案第三人，原告所购房屋总成交金额为473285元，支付方式为原告于2018年12月31日缴纳首付房款237285元，余下房款236000元向银行申请按揭贷款，从约定的支付方式来看，原告在签署购房合同时就应当知道案涉的20000元并不是购房定金，但是原告当场并未表示异议就签署了《商品房买卖合同》并支付了首付款。这也可以证明原告在支付案涉20000元时就已经明确知晓其是向被告支付的咨询服务费，而非定金。第三人美龙置业对原告证据的质证意见如下：对证据一、二的真实性、合法性、关联性及其证明目的均无异议，但是其提供的证据不能证明美龙置业是收款方；其次，第三人对该案涉20000元自始至终不知情。原告也未提供证据证明系第三人向其寄送的发票。诉争的20000元无论是何性质均不应当抵扣房款。被告房联汇公司围绕抗辩意见举证如下：证据一、情况说明、《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》，拟证明被告是蔡家红星大都汇项目的分销商，被告在征得开发商美龙置业的同意后，有偿组织购房人进行团购活动，原告交纳了20000元的居间服务费后参与了该购房团购活动，最终以低于备案价235229元的价格购得房屋，被告已经按照约定履行了相应的义务。第三人向被告出具的情况说明载明的原告所购房屋的备案价为708514元，购买价是473285元，同时在“重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）”中载明原告所购的房屋是XXXX号，备案价是708514元，而根据原告自己所举示的《商品房买卖合同》证明其所购房屋的实际价格为473285元。因此，原告所享受的购房优惠为235229元。证据二、《咨询服务协议》、pos机刷卡回单、收据，拟证明原告是基于《咨询服务协议》向被告支付的20000元居间服务费。无论是《咨询服务协议》还是刷卡消费的pos单、收据都明确载明收款主体及事由，不存在任何隐瞒、诱骗原告交易的情形。《咨询服务协议》第三条第四款载明甲方（原告）知晓本次费用为支付乙方（被告）经纪服务费，并不是甲方购房费用的一部分。pos机刷卡回单中明确载明商户名称为“重庆房联汇科技有限公司”，而原告还在pos单上进行了签字确认，同时，在原告付款后当天，被告就向原告开具了收据，收据的抬头写明“重庆房联汇科技有限公司收据”，收款事由为“咨询服务费”。原告对被告房联汇公司证据的质证意见如下：对证据一中《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不认可，该情况说明是由第三人单方出具的，第三人并没有在销售现场公示商品房的销售备案价格，也没有提示说明或者公告购房人向被告公司支付20000元后可参加团购活动。对《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》的真实性无异议，但该备案价格并不代表第三人实际对外的销售价格，不能证明原告享受了优惠价。对证据二《咨询服务协议》的真实性有异议，原告在缴纳20000元的当天并未签订任何协议，原告是在2018年12月31日签订购房协议的当天签订了由第三人提供的资料，但原告并未详细审核每一份资料的内容。经当庭核实，咨询服务协议上原告刘娟的签名并非原告所签，手印是否是原告本人的不能确定，但原告不申请鉴定，并且该协议也没有送达给原告。对pos机刷卡回单的真实性无异议，但原告刷卡时是在第三人的工作人员提供的pos机上刷的，刷卡地点也是在售房部，因此原告合理的认为收款方是第三人，在签字时也只是核对了金额。对收据的真实性有异议，该收据并无原告方在缴款人处签字，被告也未向原告出示该收据。第三人对被告证据的质证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性及其证明目的均无异议。备案价格表是一直在售房部公示的，即使没有公示也不能否定本案中备案价高于实际成交价的事实。团购活动是第三人针对包括本案被告以及案外人卓简公司等在内的代理机构所作出的合作性经营活动，其交易逻辑是原告首先要与被告完成咨询或者居间服务合同，然后再到第三人处报到成为第三人的客户，因此，原告在向第三人支付购房款前的交易活动与第三人没有关系，且第三人不知情。对证据二《咨询服务协议》、pos机刷卡回单、收据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均无异议。第三人未举示证据。对各方当事人举示的证据，根据各方当事人的质证意见，本院对各方当事人举示的证据认证如下：对原告举示的银行交易明细、2019年2月26日由被告开具的发票的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明于2018年12月30日向被告支付了20000元的证明目的予以采信，但对原告的其证明目的不予采信；对原告举示《重庆市商品房买卖合同》、售房专用收据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明目的予以采信。对被告举示的“情况说明”、《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》，因“情况说明”系第三人出具，第三人对其真实性不否认，则本院对该证据的真实性、合法性性、关联性予以确认；《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》系第三人制作的，第三人对其真实性不否认，且重庆市北碚区物价检查所加盖了监制印章，故本院对其真实性及证明目的予以确认；对被告举示的《咨询服务协议》、pos机刷卡回单、收据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。根据本院确认的证据，结合原告、被告的陈述，本院认定事实如下：第三人重庆美龙置业有限公司系重庆市北碚区嘉瑞大道190号11-2红星大都汇项目开发商。2018年12月，原告欲购买第三人美龙公司开发的位于重庆市北碚区XXXX商品房，在第三人美龙公司售房部，原告听现场工作人员介绍，交纳20000元可以锁定房源，并且可以享受“一口价”优惠。当月的30日，原告刘娟（买方）作为甲方，被告重庆房联汇科技有限公司（服务方）作为乙方，签订《咨询服务协议》，载明：“鉴于重庆房联汇科技有限公司有房产经纪资质及代理权限，现甲方委托乙方提供项目咨询服务”、“甲方拟购买乙方推介的项目物业相关信息如下：开发商重庆美龙置业有限公司，项目名称红星大都汇，物业类别公寓，房号XXXX”、“乙方为甲方提供项目信息咨询服务，现甲方自愿向乙方缴纳经纪服务费人民币20000元”、“在达成本协议之前，甲方已经认真阅读和充分了解了现场出示的标的物业的房价及相关购房政策，并同意接受”、“甲方同意，在签订上述标的物业《商品房买卖合同》后，所缴纳的服务费作为乙方的经纪服务，不再退还”、“甲方知晓，本次缴纳费用为支付乙方的经纪服务费用，并不是甲方购房款的一部分。”《咨询服务协议》签订后，原告刘娟在售房部现场以POS机刷卡方式交纳了20000元后，工作人员开具给原告《重庆房联汇科技有限公司收据》一张，收款事由为“咨询服务费XXXX”，被告房联汇公司还开具给原告刘娟20000元的增值税普通发票一张，票上亦载明系“经纪代理服务费*咨询服务费”。2018年12月31日，原告刘娟与第三人美龙置业签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买重庆市北碚区XXXX房屋，总成交金额473285元。原告提起诉讼后，第三人针对包括原告在内的多起诉讼向本院出具情况说明1份，内容：“美龙公司开发建设的重庆蔡家红星大都汇项目商品房，美龙公司在销售现场公示了每套商品房的备案销售价格，房联汇公司作为美龙公司该项目的分销商向购房人推荐商品房促进成交，购房人向房联汇公司支付20000元后即可参加团购活动，享受低于备案价格购房的优惠价格。原告均是通过房联汇公司组织的团购活动享受的优惠价购房，具体信息见下表……”其中原告刘娟也列在表格中，房号为北碚区XXXX，备案价708514元，购买价473285元。《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》上显示原告所购房屋的销售金额为708514元。本院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告针对自己的诉讼请求举示的银行交易明细和发票能够证明其向被告支付了20000元，但这20000元的性质是“经纪代理服务费*咨询服务费”，并非“定金”；再结合被告围绕自己的抗辩意见举示的《咨询服务协议》、收据，进一步证明了原告支付给被告的20000元是依据《咨询服务协议》支付给被告的经纪服务费而非“定金”；同时，第三人美龙置业提供了书面证明，认可本案所涉交易是其委托被告作为分销商出面组织团购活动才最终以适当价格达成交易的，鉴于房屋出卖方对被告促成交易予以确认，即使原告分不清现场人员到底是代表被告还是第三人，但根据当事人的行为表现及事后追认，本案也应当认定被告房联汇公司与原告签订《咨询服务协议》后，为原告提供了居间服务，其收取的20000元系《咨询服务协议》中约定的经纪服务费。另外，定金合同是指当事人为约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订的合同，定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效，合同中应约定定金交付的期限，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案原告主张自己支付的20000元系定金，因其系向第三人美龙置业购买房屋，那么，只能在原告与第三人的房屋买卖合同中有给付定金的约定，但原告自己举示的与第三人签订的《商品房买卖合同》中并未约定原告要向第三人支付定金，更无定金的数额和支付期限，也未约定原告支付给被告的20000元要抵扣原告在第三人处购买房屋的房款。综上，对原告的诉讼请求，因其未举示充分证据证明其事实主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘娟的诉讼请求。案件受理费348.18元，减半收取174.09元，由原告刘娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 徐 敏二〇二〇年十一月十二日书记员 王晓琴