北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10580号上诉人（原审原告）：窦晔炜，女，1974年6月21日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：冷永军，北京钤韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭，北京钤韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京全营房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区长云路**院**楼****。法定代表人：陈军伟，总经理。委托诉讼代理人：林琳，女，北京全营房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：马叶婷，女，北京全营房地产开发有限公司员工。上诉人窦晔炜与被上诉人北京全营房地产开发有限公司（以下简称全营公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人窦晔炜及其委托诉讼代理人冷永军、王旭，被上诉人全营公司委托诉讼代理人林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦晔炜上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费由全营公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。《北京市商品房预售合同》（下称预售合同）未成立，其性质为草稿，签字不代表同意提交建委网站备案，合同不成立；2.双方明确约定认购书是买卖合同的一部分，认购书没有明确写明涉案房屋已被抵押，仅以销售场所公示的方式认定买房人知悉此情况系错误，全营公司对涉案房屋抵押事项未充分告知；3.《预售合同》及附件没有形成双方签字盖章，购房过程中对方要求先交首付款后签合同的行为，以及预售合同及附件中包含多处格式条款，对买房人不公，存在欺诈，订立合同非其真实意思表示。全营公司辩称：同意一审判决，不同意窦晔炜上诉请求。事实和理由：预售合同已经成立，双方签约行为真实合法，涉案房屋存在抵押已经充分告知窦晔炜，窦晔炜对此事项知悉，因此不存在隐瞒及欺诈。2020年3月，窦晔炜向一审法院起诉请求：1.撤销窦晔炜与全营公司之间的房屋买卖合同关系；2.全营公司向窦晔炜返还购房款2753555元及相应利息（利息从2020年3月23日起按年利率6%计算至实际付清之日）；3.全营公司向窦晔炜双倍返还定金200000元；4.全营公司向窦晔炜支付赔偿金2753555元；5.全营公司承担案件诉讼全部费用。一审法院认定事实：2020年1月5日，全营公司（甲方、开发商）与窦晔炜（乙方、认购方）签署《北京珠光御景嘉园楼宇认购书》（以下简称认购书），就乙方向甲方认购商品房达成以下协议：一、认购单元情况：珠光御景嘉园701号住宅。二、单元价格：该物业原价格为4797479元，乙方选择按揭付款方式，优惠后总房价为4553555元（必须按照本协议第四条约定时间付款方可享受此优惠），如乙方未能按本认购书的约定按时履行支付房款、递交材料、与甲方签署买卖合同及办理按揭贷款手续等义务的，甲方有权取消优惠，总房款按优惠前的价格计。四、付款计划：1.乙方于签署本认购书当日交付定金200000元整（该定金将在乙方交付的首期房款中自动抵扣）；2.乙方于2020年2月20日前付清首期房款2753555元（即总房价的60%）。五、签订《北京市商品房预售合同》乙方须按第十三条第2款的约定到签约中心签署《北京市商品房预售合同》及其附件、补充协议等…十一、商品房预售许可证及其附图、甲乙双方将要签署的《北京市商品房买卖合同》及附件（含《前期物业服务合同》等）、补充协议的版本、《临时管理规约》、收费项目及收费标准等详见甲方销售部现场公示，乙方已知悉并理解经公示的上述文件资料的内容。乙方对所认购的物业状况、交通条件、周边环境已有充分的了解。十二、在《北京市商品房预售合同》签订后，本认购书成为《北京市商品房预售合同》的有效组成部分，与其具有同等法律效力，如有抵触，以《北京市商品房预售合同》为准。同日，窦晔炜签署《房号确认单》，确定认购房号701。2020年2月20日，窦晔炜分别在全营公司提供的《北京市商品房预售合同及其附件》（以下简称《预售合同及附件》）文本的第25页“买受人”处、第41页“甲方”处、第63页“业主”处、第71页“买受人”处签名并在文本骑缝处签名。《预售合同及附件》文本共71页，每页右上角均有打印字体“草稿”二字。庭审中，双方认可文本首页已被张红见撕毁。窦晔炜否认签署过《预售合同及附件》，表示：2020年2月20日，全营公司向其出示一份约100余页的首页显示为《预售合同及附件》“草稿”的打印材料，要求窦晔炜在其中几页及骑缝处签字，并明确告知这只是“草稿”，没有任何效力。全营公司表示：窦晔炜签署的带有“草稿”二字的《预售合同及附件》即为正式的制式合同，被张红见撕毁的首页上标注有“同意提交办理备案”，据此全营公司才能将合同提交有关部门备案，备案后生成的合同号会替代“草稿”二字。《北京市商品房预售合同》载明：第一章合同当事人：出卖人全营公司，买受人窦晔炜。第二章商品房基本情况：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得坐落于丰台区长辛店镇张家坟村地块的国有土地使用权…第二条预售依据：该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售…第三条商品房基本情况：该商品房为701号…第四条抵押情况：与该商品房有关的抵押情况为土地使用权抵押，抵押类型该商品房所占用的土地使用权设定抵押，抵押人全营公司，抵押权人南洋商业银行（中国）有限公司北京分行，抵押类型该商品房在建工程设定抵押。第三章商品房价款：第六条计价方式和价款：该商品房总价款4553555元…第七条付款方式和期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。附件三为该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定。附件十二第七条抵押情况：1.该商品房已经设定抵押，出卖人已经取得抵押权人同意该商品房销售的相关证明，具体抵押情况如下…2.买受人已经知悉与该商品房有关的全部抵押情况，并承诺不以此由拒绝履行《合同》及本协议约定的付款等相关义务…第八条其他：（二）双方确认：出卖人在本协议签订之前，已将该房屋的面积、质量、装修标准、房屋交付时间和办理房产证买受人所需提交的文件及相关税费等事宜告知买受人，并将与该商品房买卖事宜有关的全部格式文本文件，包括但不限于《合同》及其附件、补充协议等文件在销售现场予以公示或向买受人出示。买受人确认其已详细阅读并充分理解上述全部文本之内容并对其中约定无异议，认可其内容。全营公司提交销售现场照片欲证明其已按照认购书的记载，在销售现场将商品房预售许可证及其附图、《预售合同及附件》等资料进行公示，全营公司未隐瞒房屋抵押的事实，窦晔炜理应知悉并理解有关抵押的具体情况。窦晔炜对上述照片不予认可，并表示：仅在销售现场见过商品房预售许可证等“五证”，但从未见到认购书中列明的文件资料中含有其所购房屋已被抵押给第三方的说明，全营公司的工作人员也未提示告知其所购房屋已被抵押给第三方的事实。窦晔炜声称，其在签署《预售合同及附件》“草稿”的第二天即2020年2月21日，明确告知全营公司此前的签字没有效力，需待其认真核对这份资料的草稿后再签订；2020年2月22日，窦晔炜至全营公司销售处重新审阅草稿，始见到全部的《预售合同及附件》“草稿”，审阅后才发现其中有所购房屋已被抵押给第三方的事实，并当场指明该事实，要求全营公司退款。对此，窦晔炜提交短信截图为证，全营公司对短信截图不予认可。此外，窦晔炜主张，认购书中写的是《北京市商品房买卖合同》而全营公司公示的是《北京市商品房预售合同》，全营公司表示认购书及《北京市商品房预售合同》均是房管部门的制式文本，除了文本的空格部分可供填写外，其余内容无法更改，《北京市商品房买卖合同》与《北京市商品房预售合同》仅是称谓上的区别。另查，2020年1月5日，窦晔炜爱人张红见通过转账方式向全营公司支付50000元；2020年1月6日，窦晔炜通过转账方式分别向全营公司支付120000元及30000元。2020年2月20日，全营公司向窦晔炜出具《收款专用收据》，载明收款项目为定金，金额为200000元。2020年2月20日，窦晔炜通过转账方式向全营公司支付2553555元，2020年2月21日，全营公司向窦晔炜出具《收款专用收据》，载明收款项目为首期，金额为2553555元。2020年2月20日，窦晔炜向全营公司出具收据：“兹收到全营公司退回的御景西园项目3栋2单元701号房款50000元。特此说明。”全营公司表示因按揭贷款手续应由窦晔炜本人办理，故将张红见支付的50000元退还给窦晔炜。庭审中双方一致认可实际退款时间是2月21日。2020年2月26日，窦晔炜通过其代理人向全营公司邮寄《律师函》，要求解除涉案商品房买卖合同关系。2020年2月27日，全营公司向窦晔炜邮寄《关于尽快补缴首付款的通知函》，表示“您应于2020年2月20日前付清该房屋的首期房款2753555元，但时至今日，您尚欠50000元未予支付，望您务必于接到此函之日起七日内，履行付款及其他义务。”窦晔炜自认于2020年2月28日收到该函。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽然全营公司未在《预售合同及附件》的文本上盖章、签字，但全营公司收取了窦晔炜的购房款并出具《收款专用收据》，此外还向窦晔炜邮寄《关于尽快补缴首付款的通知函》，基于全营公司的上述履约行为，法院认定双方签署的《预售合同及附件》成立。该案的争议焦点是全营公司是否存在欺诈行为。《认购书》中明确记载“双方将要签署的《北京市商品房买卖合同》及附件等详见甲方销售部现场公示，乙方已知悉并理解经公示的上述文件资料的内容。”《预售合同》附件十二第八条再次提示“出卖人在本协议签订之前…将与该商品房买卖事宜有关的全部格式文本文件，包括但不限于《合同》及其附件、补充协议等文件在销售现场予以公示或向买受人出示。买受人确认其已详细阅读并充分理解上述全部文本之内容并对其中约定无异议，认可其内容。”窦晔炜作为完全民事行为能力人，对上述文件进行签字确认，据此，法院有理由确信全营公司已经履行了告知义务，窦晔炜在签约前已知悉并充分理解了《预售合同及附件》的内容。而《预售合同》第四条载明了房屋抵押情况，附件十二第七条再次示明房屋抵押情况。也即窦晔炜在签约前已知晓所购房屋存在抵押的事实。因此，法院对窦晔炜关于全营公司存在欺诈行为导致其不知悉房屋抵押情况的主张不予采信，对其要求撤销房屋买卖合同关系等诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院于2020年10月依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回窦晔炜的诉讼请求。二审期间，窦晔炜向本院提交了以下证据：证据一、2020年3月3日的录音光盘及文字摘录，拟证明预售合同系草稿性质文件，窦晔炜不同意提交的情况下不产生法律效力，后因全营公司对商品房预售合同草稿的相关内容不同意有任何修改或变化，导致双方无法就商品房预售合同达成一致意见，最终双方未能签订正式合同。证据二、张红见与涉案房屋销售人员曹帅于2020年1月15日电话录音。拟证明购房流程是先签订确认书，后交首付款，再行签订预售合同，顺序与一般流程相反。本院组织当事人进行了证据交换和质证。全营公司对证据一真实性、证明目的均不认可，认为预售合同是统一制式文本，无法修改，此次录音内容仅为对合同的解释。对证据二真实性、证明目的均不认可，制式合同不能修改，合同已经签订。经询，窦晔炜主张撤销合同的理由为：意思表示不真实及欺诈。经查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为窦晔炜以全营公司存在欺诈行为，合同的订立违背其真实意思为由主张撤销涉案合同是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，《预售合同及附件》明确约定了双方的权利义务内容，虽然全营公司未在《预售合同及附件》的文本上盖章、签字，但全营公司收取了窦晔炜的购房款并出具《收款专用收据》，还向窦晔炜邮寄《关于尽快补缴首付款的通知函》，基于上述事实，本院认定《预售合同及附件》成立。关于全营公司是否存在欺诈行为，合同的订立是否违背窦晔炜真实意思表示一节，本院根据双方签约过程及合同中对抵押权的相关约定，认定全营公司已经履行了告知义务，窦晔炜在签约前应知晓所购房屋存在抵押的事实。开发商以土地使用权设定抵押进行融资在房地产行业并不少见，本案中，全营公司在已经获得抵押权人同意对抵押房屋对外销售的情况下，窦晔炜未能提供证据证明涉案房屋存在抵押对其合同目的之实现产生任何实质性影响。综上，窦晔炜关于全营公司存在欺诈行为，订立合同违背其真实意思表示的主张，本院难以采信，对窦晔炜的上诉请求不予支持。综上所述，窦晔炜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25875元，由窦晔炜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 霍翠玲二〇二〇年十一月三十日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝