河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5039号 上诉人（原审被告）：张富宁，女，汉族，1978年6月19日出生，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：孙月浩，河北福鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李静，女，汉族，1970年12月26日出生，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：回增亮，河北东方伟业律师事务所律师。 上诉人张富宁因与被上诉人李静房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张富宁上诉请求：一、请求二审法院依法查明案件事实改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉 —2— 讼费等费用均由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定本案基本事实不清、适用法律错误。一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的法律关系为房屋委托买卖合同关系属于定性错误。本案上诉人的行为仅仅系朋友帮忙，在得知被上诉人有购房需求后，正好其朋友孙某称他的朋友边瑞宁有房屋出售，后来经上诉人介绍促成了本案所涉房屋的交易。起初被上诉人打算购买两套房屋，并向上诉人打款140万元，上诉人在收到该款后第一时间全部打给了出售方，上诉人并未私自扣留。但因上诉人的朋友仅有一套房屋出售，在过户当天需要将255万元购房款全部支付给出售方。该款是由孙某向出售方支付的，截止过户当天，孙某共收到被上诉人转来的包含打给上诉人的140万元在内的房款共计2456000元，至今被上诉人还剩96000元仍未支付给孙某。二、一审法院认定被上诉人购买的涉案房屋价款为1656000元没有事实和法律依据。无论是根据被上诉人提交的其父母在沧州市人边瑞宁签订的《沧州市存量房买卖合同》，还是被上诉人主张的12000元每平的价格均无法得出总房款为1656000元的结论。三、本案中关于上诉人在微信中提到“一个14000一个12000的内容完全是上诉人通过打听了解得知的价格，上诉人了解到该价格之后也是如实客观地告知了被上诉人。但这并不能证实本案所涉房屋的最后成交价格就是12000元每平。上诉人在之前的陈述中多次提到上诉人仅仅是介绍帮忙，并未从中赚取任何好处，后 —3— 期被上诉人具体是以什么价格购买的房屋，上诉人并不知情，这也就出现了后来上诉人在微信中提到退还80万元的情况。上诉人之所以提到退还80万元，是因为上诉人一直认为被上诉人购买房屋的价格就是当时介绍的价格，然而结合孙某、中介公司工作人员以及房屋买卖合同来看，该房屋的实际交易价格并非上诉人当初介绍的价格。四、在房屋过户当天，在中介机构工作人员、出售方、孙某以及被上诉人父母均在场的情况下，出售方当场要求必须255万元全款支付后再进行过户，上诉人的父母当时也在场，其二人对此价格是知情的。后来孙某将全部房款255万元全部支付给了出售方，该房屋才完成了过户交易。退一步讲，即使被上诉人对该255万元的交易价格不知情，结合案件情况来看，上诉人作为介绍人客观上存在传达交易价格不到位的情形，但被上诉人和实际出售方孙某对房屋的交易价格是存在重大误解的。本案所涉房屋并非上诉人所有，上诉人只是居间介绍，上诉人一开始向被上诉人介绍的价格仅仅是意向价格，实际成交价格还要以客观交易价格来认定。五、结合本案实际案情来看，上诉人认为关于涉案房屋的交易价格，双方之间是存在重大误解的。且被上诉人称其购买房屋后又以226万元的价格出售了该房屋，而实际被上诉人为购买该房屋支付了2456000元，其因对房屋价格存在重大误解实际受到经济损失的数额为196000元。如果考虑赔偿被上诉人经济损失的话也应当以196000元为基础，根据双方的过错程度来进 —4— 行划分相应地赔偿责任较为合适，也有利于本案的圆满解决。综上所述，上诉人认为一审法院认定基本事实不清、适用法律错误，诉请二审法院判准上诉人的上诉请求。 李静答辩称，上诉人的上诉状所陈述的内容完全不是事实，事实情况根据被上诉人在一审中提供的全部证据和双方当事人提供的证人出庭作证，已经证实了整个过程。一审判决书认定的事实是客观事实，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 李静向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告返还原告购房款80万元并支付利息（自2019年11月15日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算利息）；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：李静与案外人于某系朋友关系。张富宁与案外人于某系朋友关系。于某从张富宁处得知张富宁可以找到天成明月洲的便宜房源，便将这个消息告知了李静，李静表示愿意购买。同时，有意愿购买的还有于某、曹某。 关于房屋价格，原告提交了2019年6月30日至2019年8月23日期间的其与张富宁的部分微信聊天记录。2019年6月30日，张富宁说“一个14000一个12000每平米，你确定了吗？”于某回复“确定”；张富宁说“车位要一个还是两个”，于某回复“一个”。张富宁说“现在房款预付款你们算 —5— 上老曹的五套房子，两套洋房预付款160万，三套高层预付款180万，共计340万，其中老曹预付60万，你和李静截止今天打款240万，应该还差40万，看看对吗？”“这样如果车位差10万，你在（再）支付30万就可以了！”，于某回复“是的”“晚上12点以后打给你”，张富宁回复“好的”。2019年7月1日、7月2日，李静分四次先后向张富宁银行账户转款共计140万元。2019年7月2日，案外人曹某向张富宁银行账户转款60万元，且注明转存房款。2019年7月2日、7月3日、7月4日，案外人于某的父母于国俊、田俊兰分四次先后向张富宁银行账户转款170万元。2019年9月4日，张富宁向李静出具收条一张，写明“今收到李静天成明月洲房款140万元（人民币壹佰肆拾万元整）［214㎡和139㎡］”。同日，张富宁向于某出具收条一张，写明“今收到于国俊、田秀兰房款2套（214㎡和139㎡）人民币140万元，车位款30万，合计170万元（壹佰柒拾万元整）。天成明月洲”。 2019年11月13日，李静称张富宁通知其有一套天成明月洲的高层要出售且当天能过户，因李静购买房屋是为其父母购买，所以当天让其父母李洪云、刘淑英去的沧州市不动产登记中心办理房屋过户事宜，其提交了《沧州市存量房买卖合同》（合同编号：1911130037）一份，主要写明“甲方（卖方）：边瑞宁……，乙方（买方）李洪云……，房屋具体情况如下：1、房屋坐落于沧州市运河区 —6— 402，房屋建筑面积138.03平方米……经双方协商确定，该房屋成交价款为壹佰伍拾万元整……”。当天，李静向案外人孙某银行账户分别转款1000000元和56000元。李静称是按照张富宁的要求向孙某转款，转的款项为购买案涉房屋的剩余房款。至此，案涉房屋的房款共计1656000元（预付款600000元＋1000000元＋56000元）。因张富宁迟迟不能找到洋房房源，李静多次通过短信方式向张富宁催要退回洋房预付款800000元。案外人于某通过微信与张富宁联系提及到了退回李静800000元的房款的事宜，其中2019年12月31日的微信记录中，张富宁说“我和默默的意思是等大家伙都办完了，她不要了就退给他！但是得大家都办了！反正她不要了，钱也不用准备了！就差80万，我不给她打条了吗？还有那套房子也挣钱了！我也不会欠她的！就别再闹了”“就当我接（借）他的80万，不过年我还她！行吗。”但是，至今张富宁仍没有向李静退回800000元。因张富宁未能给于某、曹某找到合适房源，证人于某出庭称张富宁于2019年腊月二十九日将于某、曹某交付的定金全部退回。 张富宁主张为李静购买的天成明月洲的高层房子实际成交价为2550000元而非1656000元，且将房款已通过案外人孙某给付卖房人边瑞宁，800000元已经折抵购房款，现李静给付的购房款还差94000元（2550000元-1656000元-800000元）拖欠着案外人孙某。为此，其提交了2019年11月13日的《房屋 —7— 买卖合同》一份，该合同售房人处为边瑞宁、冯月梅（甲方），购房人处为孙某（乙方），中介方为李艳（丙方）。合同内容主要为甲方自愿将坐落在运河区怡成路天成明月洲小区25＃楼1-402室（不动产权第00074386号）的房屋出售给乙方。房屋所有权人：边瑞宁、冯月梅，房屋性质：楼房，建筑面积：138.03㎡，楼层：4层，总层数：27，使用性质：住宅。甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币2550000元，该房屋产权过户相关费用由乙方承担。在签订本合同当时，乙方须向丙方交纳中介服务费25500元。在本合同签订的同时，甲方向丙方交付房屋产权证书，乙方向甲方交付定金人民币200000元，此后甲、乙双方准备办理房屋贷款、产权过户手续所需的全部资料，由丙方协助双方办理该项手续。乙方支付其余房款的具体方式：签订合同当日，乙方支付甲方人民币壹佰捌拾万元，双方于丙方约定时间办理过户手续，网签之前乙方支付甲方剩余房款伍拾伍万元整。约定的其他事宜：1.甲方无条件配合乙方将房屋过户到乙方指定人名下；2.交纳定金期间，甲方违约双倍退还定金，乙方违约，定金不退；3.乙方确定将该房屋过户到李洪云、刘淑英名下。同日，案外人孙某先后四次通过银行转账方式向边瑞宁转账共计2550000元。另，张富宁主张李静交付其的1400000元已给付孙某，且提交了银行交易明细一份，该明细显示2019年7月3日张富宁通过银行转账方式向翟墨转款2800000元，张富宁主张该2800000元包含李静的 —8— 1400000元。对于该合同，李静表示不知情，亦表示不认识孙某和边瑞宁。 案外人孙某出庭说明，自己和张富宁系朋友关系。2019年自己和张富宁吃饭时张富宁提及有朋友想买天成明月洲的房子，当时正好自己的朋友边瑞宁有套天成明月洲的房子要出售，但是要求全款购买，购买价为2550000元，我就将情况告知了张富宁，后按照张富宁的要求找了一个中介签订了《房屋买卖合同》，并按照张富宁的要求我垫付了全部房款2550000元和中介费25500元，且将房屋过户至李洪云名下。张富宁通过我表姐翟墨给付了房款1400000元，后李静又给我转账1056000元，现在张富宁仍拖欠着我部分房款。签订合同当天，边瑞宁夫妇、我、中介在场，李静、李静的父母均不在场。当日，我、中介工作人员李艳、李洪云夫妇、边瑞宁四方一起去房产交易中心办理过户事宜。关于李洪云夫妇我均不认识，只在涉案房屋过户的当天才见面。 中介工作人员李艳出庭说明，孙某联系自己说要买天成明月洲的房子，需要我帮忙出合同并协助办理过户。我不认识李静和张富宁。签订合同当天，孙某、原房主边瑞宁在场，原房主要求全款支付房款，我是按照孙某的要求在房屋买卖合同上书写将房屋过户到李洪云、刘淑英名下。签完合同当天，我、李洪云夫妇、边瑞宁、孙某我们一起去的不动产交易中心办理过户，孙某当天将全部房款给付了边瑞宁，且给付了我中介费 —9— 25500元。 一审法院认为，首先，原告李静与被告张富宁之间的法律关系的认定。本案中，原告从朋友于某处得知被告可以找到天成明月洲的便宜房源，原告表示愿意购买并向被告支付了两套房屋的预付款，被告向其出具了收条，这说明被告手头有便宜房源，但房源不一定是被告本人的，原告实际上是委托被告购买天成明月洲的便宜房子，双方已形成合同关系，故一审法院认定原、被告之间的法律关系为房屋委托买卖合同关系。 其次，原告购买的涉案天成明月洲小区25＃楼1-402室房屋的房价认定。原告主张购买的涉案房屋的房价为每平米12000元，总房价为1656000元；被告主张原告购买的涉案房屋总价款为2550000元。对此，一审法院认为，第一，对原告提交的书面证据进行分析。被告与证人于某的微信聊天记录明确写明了“一个14000一个12000每平米”“两套洋房预付款160万，三套高层预付款180万”，说明一套高层预付款为60万元，一套洋房的预付款为80万元，原告因想购买一套高层和一套洋房，所以向被告的银行账户转的房屋预付款正好为140万元，被告向其出具的收条亦明确写明“今收到李静天成明月洲房款140万元（人民币壹佰肆拾万元整）［214㎡和139㎡］”；同时，原告通过证人于某介绍向被告购买房屋，证人于某亦通过张福宁购买房屋，且证人于某通过其父母于国俊和田俊兰向被告转款170万元，被告向其出具的收条写明 —10— “今收到于国俊、田秀兰房款2套（214㎡和139㎡）人民币140万元，车位款30万，合计170万元（壹佰柒拾万元整）。天成明月洲”，案外人曹某向被告转款60万元，上述二人各自向被告的银行账户所转的房屋预付款与被告在微信中所说的高层和洋房的预付款相吻合。涉案房屋办理过户当天，原告按照被告的要求将剩余房款1056000元一次性转给向孙某。原告购买的涉案房屋的面积为138.02㎡，其给付的总房款1656000元，合计单价正好为12000每平米。综上，原告提交的证据能够相互印证，证实原告所购买的涉案房屋的房价为每平米12000元，总房价为1656000元。第二，对被告提交的书面证据进行分析。被告提交了2019年11月13日售房人边瑞宁、冯月梅，购房人处为孙某，中介方为李艳（丙方）签订的《房屋买卖合同》，该合同上写明房价为2550000元。本案中，原告是为其父母购买房屋，原告是涉案房屋的实际付款人，但该合同购房人却是孙某，被告辩称是因为原房主边瑞宁要求全款支付房款，原告无法全款支付，但从原告支付房款的方式来看，原告先交了预付款60万后，在房屋过户当天按照被告要求一次性将剩余房款支付完毕，这表明原告是有能力全款支付的，和被告的辩称相矛盾。同时，原告以及其父母对此合同均不知情，证人孙某庭审中亦表明不认识原告以及原告的父母，之所以作为购房者的身份签订该合同、支付房款和中介费均是依照被告的要求，且现在被告仍拖欠着自己部分房款。上述情况说明孙 —11— 越是按照被告的要求购买涉案房屋，被告对2550000元的房价是事先知情的，但未将该实际情况告知原告，亦未通知原告来参与合同签订，却让案外人孙某充当购房者，这明显不符合常理。再次，涉案房屋是于2019年11月13日过户至原告的父母名下，原告的父母在沧州市人边瑞宁签订的《沧州市存量房买卖合同》中价格为150万元。之后，原告通过短信多次向被告催要洋房预付款80万元，证人于某亦通过微信帮助原告催要80万元，被告均未向二人告知涉案房屋购买价为2550000元，有悖于常理。另外，被告提交的2019年7月3日其通过银行转账方式向翟墨转款2800000元的银行转账记录，主张原告给付的1400000元预付款已全部交付孙某。被告是可以直接向孙某转款的，却将款项转给翟墨，被告对此未作出合理解释。综上，被告提交的证据相互矛盾，不足以证实其主张原告购买的房屋价格为2550000元。故一审法院认定原告购买的涉案房屋的房屋价款为1656000元。 最后，被告是否应退还原告80万元房屋预付款。原告向被告交付了高层房屋的预付款60万元和洋房房屋的预付款80万元，被告亦向其出具了收条，现被告仅为原告购买到了高层楼房，未找到洋房房源，且一审法院已认定原告购买的涉案高层楼房价款为1656000元；同时，证人于某出庭称她与曹某交付给被告的房屋预付款，因被告未给她们找到合适房源，被告已将预付款全部退还完毕。另外，证人于某通过微信帮助 —12— 原告催要80万，原告本人亦通过短信多次向被告催要80万，被告未表示不予退还，综上，本院认定被告应将80万元预付款退还给原告。 因二被告收取了原告800000元预付款，故一审法院认定二被告应给付原告资金占用期间的损失，该损失一审法院酌定以800000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率自起诉之日即2020年4月3日起计算至被告履行完毕之日止。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：被告张富宁退还原告李静房屋预付款800000元及资金占用期间的损失（该损失以800000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率自2020年4月3日起计算至被告履行完毕之日止），限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，保全费4520元，由被告张富宁负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认。 —13— 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案一审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对双方争议的事实，一审已经依照法律规定公开了判断的理由和结果，对该判断本院予以支持。上诉人张富宁主张涉案房屋的购房款为255万元，而非一审法院认定的1656000元，且上诉人已经将被上诉人的预购款140万元第一时间全部打给了出售方，并未私自扣留。对该主张本院认为，结合双方一审提交的证据、证人证言以及双方的陈述，上诉人不能提供充分证据证明被上诉人李静对上诉人主张的涉案房屋的购房款为255万元知情且认可，亦不能提供充分证据证明被上诉人李静以255万元购买涉案房屋，故一审法院认定被上诉人购买的涉案高层楼房价款为1656000元，并认定上诉人应将80万元预付款退还给被上诉人，并无不当，本院予以支持。综上所述，张富宁的上诉请求不能成立，一审判决认定事 —14— 实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,800元，由上诉人张富宁负担11,800元。 本判决为终审判决。 审判长 高 娜 审判员 赵文甲 审判员 位海珍 二〇二〇年十一月二十日 书记员 郑 雪