重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初3633号 原告：陈文生，男，1947年6月3日出生，汉族，住四川省达州市。 委托诉讼代理人：孙仲春，重庆志和智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨淦，重庆志和智律师事务所律师。 被告：薛晓惠，女，1965年7月1日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 原告陈文生与被告薛晓惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用简易程序，于同年9月24日公开开庭进行了审理，原告陈文生委托诉讼代理人孙仲春与被告薛晓惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2019年3月11日签订的《房屋续租协议》，并判令被告将房屋交还给原告；2.请求判令被告支付原告截止到2020年9月30日房屋租金差额16.6万元；3.请求判令被告2020年10月1日起至《房屋续租协议》解除之日止按照8000元每月支付原告租金；4.请求判令被告至《房屋续租协议》解除之日起至房屋实际交还之日止按照8000元每月的标准支付原告房屋占有使用费；5.判令被告支付原告违约金4万元整；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月7日，原告与被告签订了一份《租房协议》，根据协议约定，原告将位于重庆市大渡口区跃进村街道90栋2-3号商用房出租给被告使用，租赁期限自2014年10月3日至2018年10月3日止，月租金标准为8000元／月，租金每半年支付一次。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，但被告并未按照合同约定的时间支付租金。2019年3月11日，原被告协商就被告自2017年10月3日至2019年3月3日尚欠原告共计136000元租金的支付事宜签订了一份《交付下欠房租协议》。根据该协议被告应于2019年3月30日前支付租金100000元，2019年12月25日前支付36000元……,逾期支付应当支付违约金2万元等。同日，原告与被告就案涉房屋的租赁事宜又签订了一份《房屋续租协议》，约定租赁时间2018年3月3日至2021年10月3日，租金标准为8000元／月，被告应当自2018年3月3日起每月25日前支付，若被告不能按时支付的，应当支付违约金2万元，原告有权终止该协议，被告应当将房屋交还给原告。前述协议签订后，被告并未按照《交付下欠房租协议》和《房屋续租协议》的约定履行，经原告多次催告，被告依然未履行。截止到2020年6月30日，被告尚欠原告《交付下欠房租协议》中约定的2019年3月3日前的租金36000元，《房屋续租协议》中约定的租金121000元。综上，为了维护原告的诉讼请求，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，愿意继续承租案涉房屋，继续做生意，早点把钱还了，疫情期间商铺整整关了四个月，被告与原告长期合作，之前从未拖欠过房租，希望原告能酌情减免疫情期间四个月的房租，违约金也请求减免，对其他的租金无异议。 本院经审理查明的事实如下：原告系位于重庆市大渡口区跃进村街道90栋2-3号商用房的业主。2014年12月7日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订了《租房协议》，主要约定了以下内容：1.甲方将位于重庆市大渡口区跃进村街道90栋2-3号商用房，建筑面积600平方米左右，租给乙方使用；2.租房日期从2014年10月3日至2018年10月3日，租赁期间乙方不得损坏房屋结构，不得随意拆墙打洞；3.2014年10月3日至2018年10月3日共四年，四年内每月租金8000元，由乙方向甲方缴纳。 2019年3月11日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了《交付下欠房租协议》，主要载明了以下内容：乙方租赁甲方位于大渡口区跃进村街道90栋2-3号房，面积600平方米，乙方从2017年10月3日起至2019年3月3日共十七个月下欠房租壹拾叁万陆仟元，为了确保房租及时交付，甲乙双方协商达成如下协议，1.乙方于2019年3月30日前交付所欠房租壹拾万元；2.乙方还下欠房租叁万陆仟元，定于2019年12月25日前付完；3.如乙方在2019年3月30日和12月25日不能付清所欠房租，乙方除必须付清所欠房租外，还要支付给甲方违约金贰万元。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了《房屋续租协议》，主要载明了以下内容：甲乙双方于2014年12月7日签订的租房协议，确定的租期是2014年10月3日至2018年10月3日共四年，现已超过了租期，乙方自愿再续租房屋，甲方同意乙方续租，经双方协商达成以下协议，1.续租时间2018年10月3日至2021年10月3日共三年；2.租金标准为每月捌仟元正，租金交付方式实行按月交付，即每个月的25日前交付当月的租金，从2019年3月3日起每月25日前交付当月租金，以银行转账凭证作为付款依据；3.违约责任。如乙方再不能按时交付房租，乙方必须向甲方支付违约金贰万元，并在未付租金当月终止本协议，乙方在当月10日前向甲方交还所租房屋；4.双方约定：除上述协议外，2014年12月7日签订的租房协议仍然有效，与本协议具有同等法律效力；5.本协议双方签字生效，一式两份，双方各执一份。上述两份协议签订后，被告向原告支付了10万元，后又于2020年8月29日支付了15000元，之后再未支付任何房租。 以上事实有原被告陈述，有《租房协议》、《交付下欠房租协议》以及《房屋续租协议》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人主张解除合同的，应当通知对方；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以恰当减少。本案中，原被告于2019年3月11日签订《房屋续租协议》后，被告存在未按约支付房租的事实，故原告要求解除原被告双方于2019年3月11日签订的《房屋续租协议》且被告将案涉房屋交还给原告的请求，于法有据，本院予以支持。另，虽原告未提供证据证明其履行了通知义务，但原告主张被告支付截止9月30日之前的租金，故本院酌以2020年9月30日作为原被告双方签订的《房屋续租协议》的解除时间。又，原被告于2019年3月11日签订了两份协议，《交付下欠房租协议》载明了被告尚欠原告2017年10月3日起至2019年3月3日租金136000元，《房屋续租协议》约定了往后的月租金为8000元／月，而2020年上半年存在新冠肺炎疫情的情况，故本院酌情判令被告减免一个月的房租，结合被告已支付了115000元的事实，截止2020年9月30日被告还应支付原告的租金为：136000+8000×17+8000／30×27-115000=164200元。再，因原被告双方自签订2014年第一份合同以来的月租金均为8000元且原被告合同解除时间为2020年9月30日，故本院支持被告自2020年10月1日起至房屋实际交还之日止按8000元／月支付房屋占有使用费。最后，因原被告双方在两份协议中均约定了违约条款，而被告均存在违约情形，但被告在签订了《交付下欠房租协议》后按期支付了10万元，故本院酌情调整违反《交付下欠房租协议》中的违约金金额为1万元，被告签订另一协议即《房屋续租协议》后存在几乎未给付的情况，故本院支持按该协议约定被告支付原告违约金2万元，即被告共计需支付原告违约金30000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除陈文生与薛晓惠于2019年3月11日签订的《房屋续租协议》； 二、薛晓惠自本判决生效之日起五日内将位于重庆市大渡口区跃进村街道90栋2-3号商用房归还陈文生，支付陈文生截止2020年9月30日租金164200元，并自2020年10月1日起至房屋实际交还之日止按8000元／月支付房屋占有使用费； 三、薛晓惠自本判决生效之日起五日内支付陈文生违约金30000元； 四、驳回陈文生的其他诉讼请求。 如果被告薛晓惠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2120元，由被告薛晓惠承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 包园园 二〇二〇年十一月九日 法官助理 刘冰颖 书 记 员 穆 颖