安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初1416号 原告：李明，女，1953年1月15日出生,汉族，住江苏省南京市下关区。 委托诉讼代理人：孙明德，男，1953年1月2日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。 被告：南京益策房产营销策划有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街科创路******。 法定代表人：俞红丽。 被告：南京迈创房地产营销策划有限公司，住，住所地江苏省南京市栖霞区八卦洲街道鹂岛路**服贸区**1-584/div> 法定代表人：王连跃。 被告:全椒县俊田汽车模具科技有限公司，住所地，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇杨桥工业集中区iv> 法定代表人：孙道俊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘庆东，安徽椒陵律师事务所律师。 原告李明与被告南京益策房产营销策划有限公司（以下简称益策公司）、南京迈创房地产营销策划有限公司（以下简称迈创公司）、全椒县俊田汽车模具科技有限公司（以下简称俊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告益策公司、迈创公司下落不明，本院依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明及其委托诉讼代理人孙明德、被告俊田公司的委托诉讼代理人刘庆东到庭参加诉讼，被告益策公司、迈创公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李明向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除《购房协议》，后变更为确认《购房协议》无效;2、依法判令被告益策公司、迈创公司、俊田公司共同返还已付购房款6.8万元，并承担误工费、差旅费300元，利息损失以银行同期贷款利率的双倍，自2019年7月1日起计算至实际给付之日止；3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2018年11月17日，原告经迈创公司介绍，与益策公司签订了认购协议，购买了俊田公司开发的位于全椒县房屋，建筑面积53平方米，总房款6.8万元，双方约定2019年6月30日交房，原告按约定支付了购房款6.8万元。益策公司与俊田公司间系代理销售房屋关系，但到期后，被告避而不见，故原告依法提起诉讼。 益策公司、迈创公司未予答辩，也未提交证据。 俊田公司辩称，俊田公司与原告没有形成任何合同关系，也没有委托益策公司代理销售任何房屋，更没有收到原告任何款项，俊田公司不属于本案的合同相对人，被告主体不适格，原告要求俊田公司承担责任的诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年12月14日，益策公司（以下简称甲方）与李明（以下简称乙方）、迈创公司（以下简称丙方）签订了《购房协议》，约定：根据房屋出让方的委托全权代理房屋出售事宜，丙方经甲方同意行使房屋销售代理的权利；甲方出售自有房屋座落在全椒县俊田生态苑五楼23室，位于第**，共一套，建筑面积53平方米；成交价格总价为68000元；甲乙双方同意以现金付款方式支付，并在2018年12月14日前将68000元交付甲方，付款当日甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途；经甲方同意房屋的销售款项接收由丙方全权代理；行使销售房屋代收房款事宜；2019年6月30日前不能交房，则构成约定，退还全部购房款。合同还约定了其他事项。2018年11月17日，益策公司出具收据一张交李明收执，该收据载明：“今收到李明房款定金6.8万元整，特价房一套，房号523室，另赠送菜地20㎡，定金不退”。2018年底，益策公司从俊田公司撤出，房屋交易已无可能，李明等人要求交房或退款未果。诉讼中，李明仅提交该收据的复印件，其表示原件丢失。 2019年6月23日，俊田公司（以下简称甲方）与益策公司（以下简称乙方）签订《房屋委托销售总代理合同》，约定：1、甲方委托乙方销售位于杨桥工业园区俊田公司酒店式公寓的房屋（大小户型合计189套），甲方以底价1660万元委托乙方销售，超出部分归乙方所有；其中消防配套设施费用由甲乙双方均摊；每户的一户一表费用约3000元均由甲方收取；物业管理等事宜也由甲方全权管理；所出售户型为精装修的，则所有装修费用直接打入甲方账户，甲方负责按照样板房标准进行装修，与乙方无关。2、甲方保证所售房源无任何债务纠纷，明确该房屋为小产权房，但乙方不能夸大宣传，乙方对外的宣传单必须经甲方审查通过后才能散发。……本合同代理期限为12个月，自合同签订之日起开始计算。附件与该合同同样有效（附件内容略）。 2019年11月6日，迈创公司出具说明一份，载明：“兹有李明经我公司结算，与益策公司签订房屋买卖协议一份，以6.8万元总价购买全椒县俊田生态苑五楼23号房屋一间，面积53平方米。协议签订后，我公司收取李明现金7000元、6000元各一次，合计13000元。其女儿从银行卡转账50000元，合计63000元；李明签订协议时向益策公司交纳定金5000元。因此，我公司与益策公司共收取李明购房款68000元。李明已按合同约定付清全部购房款。我公司收取李明63000元后，依照我公司与益策公司的代理协议的约定，在扣除代理费15000元后，将余款41000元汇给了益策公司；另付给益策公司现金7000元，合计支付益策公司48000元”。 另查明，益策公司与迈创公司出售的房屋位于俊田公司内，该房屋未办理土地使用权证，也未履行相关行政审批手续。俊田公司表示该土地性质系工业用地，其没有开发俊田生态苑，俊田公司只有厂房。 再查明，2018年10月，益策公司与滁州尚龙商贸有限公司签订了《尚龙装饰装修合同书》，由滁州尚龙商贸有限公司对俊田生态苑进行了装修。 以上事实有双方当事人的当庭陈述，原告李明提供的房屋委托销售总代理合同（复印件）及广告业务清单、玻璃购销及安装合同复印件、尚龙装饰装修合同两份及收据复印件、购房协议及说明（原件）、收据（复印件）、照片等证据在卷佐证。 本院认为，李明与益策公司、迈创公司之间签订的《购房协议》，因该房屋的建设用地系工业用地，且未办理土地使用权证，房屋建设及销售亦未办理任何行政审批手续，该房屋不具备买卖的条件，无论俊田公司或益策公司、迈创公司均不能将涉案房屋对外进行销售，双方签订的《购房协议》，违反相关法律规定，该协议应属无效合同。因合同无效，故依据该合同取得的财产，应当予以返还。益策公司所销售的房屋位于俊田公司，并且益策公司为销售房屋，在俊田公司内对俊田公司的房屋（厂房）进行了装修、装饰，并在该公司内开展一系列的销售活动，可以认定益策公司的销售行为系俊田公司授权的委托行为；另外，2019年6月23日俊田公司与益策公司签订了《房屋委托销售总代理合同》，进一步确定了俊田公司与益策公司之间的关系应为委托代理销售关系。对于俊田公司辩称，其从未开发俊田生态苑，从未委托益策公司代理销售任何房屋，对益策公司的销售行为不知情，因与事实不符，其也未能提供相关证据予以支持，故对其抗辩意见，本院不予采信。益策公司作为俊田公司的代理销售公司，收取李明购房款的行为，依法应认定为履行代理职责，此行为所产生的法律责任应由俊田公司承担。庭审中，李明提交的收据是复印件，但通过迈创公司的说明及益策公司签订的合同可以确认该收据复印件的真实性。故李明要求返还购房款6.8万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，俊田公司依法应当承担返还义务。益策公司作为专业从事房产销售的代理公司，明知涉案房屋不能进行买卖，而进行宣传销售，存在明显过错，依法应与俊田公司承担连带返还责任；迈创公司作为益策公司的销售代理方，存在同样过错，亦应当与益策公司承担共同的连带责任。李明主张误工费300元，于法无据，本院不予支持。李明主张自2019年7月1日按照银行贷款利率的双倍计算利息，结合双方的过错程度，对李明的该诉请本院依法调整为自起诉之日即2020年5月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的损失至款项付清之日止。益策公司、迈创公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，由此造成的不利后果自行承担。综上，根据《中国人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告李明与被告南京益策房产营销策划有限公司、南京迈创房地产营销策划有限公司之间签订的《购房协议》无效； 二、被告全椒县俊田汽车模具科技有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告李明购房款6.8万元及利息（利息以6.8万元为基数，自2020年5月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 三、被告南京益策房产营销策划有限公司、南京迈创房地产营销策划有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告李明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1669元，公告费560元，合计2229元，由被告南京益策房产营销策划有限公司、南京迈创房地产营销策划有限公司、全椒县俊田汽车模具科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  王化霞 审 判 员  杨婵娟 人民陪审员  张 敏 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  李诗培 附本案适用的法律条文： 1、《中国人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作出反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 2、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。