吉林省长岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0722民初2564号 原告：吉林省鸿创房地产开发有限公司，住所地：吉林省长岭县，统一社会信用代码：91220722316625592H。 法定代表人：董善兵，总经理。 委托代理人：李居波，吉林臣和律师事务所律师。 被告：曲桂华，女，1969年11月25日生，汉族，农民，住吉林省长岭县。 委托代理人：鲍淑丽，吉林群兴律师事务所律师。 原告吉林省鸿创房地产开发有限公司与被告曲桂华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李居波、被告委托代理人曲桂华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省鸿创房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原告与被告曲桂华在2015年12月13日签订的关于长岭县圣爱家园小区1号楼1单元11层1102室的商品房买卖合同，并配合原告注销该商品房的抵押权预告登记；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月13日，原告与被告曲桂华签订了关于长岭县圣爱家园小区1号楼1单元11层1102室的商品房买卖合同，主要约定：1102室建筑面积76.36平方米，单价4188元/平方米，房屋总价款319796元，被告曲桂华应于2016年1月2日支付首付款99796元，剩余220000元购房款以该房屋抵押向乾安建设银行申请贷款给付。2015年12月24日，被告曲桂华与乾安建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额220000元，借款期限13年，自2015年12月24日至2028年12月24日等内容。2015年12月25日，被告将上述1102室办理了抵押权人为中国建设银行股份有限公司乾安支行的预告商品房抵押权预告登记，当日乾安建设银行将220000元借款（剩余购房款）受托支付原告。期间，被告既未按商品房买卖合同的约定向原告支付首付款，又未按约定偿还银行贷款本息。无奈，原告只能从第一期还款期即开始按期代为被告曲桂华偿还其在乾安建设银行的贷款本息直至此笔贷款结清。2020年8月24日，原告将上述贷款本息全部结清，乾安建设银行给原告出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，同时，乾安建设银行将预告商品房抵押权预告登记证交付原告。现案涉房屋已具备交付条件，但被告曲桂华既不接收上述房屋，履行补交首付款及原告垫付的贷款本息，又不同意解除商品房买卖合同。根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，原告有权依法行使合同的法定解除权。为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院在查明案件事实的基础上依法支持原告的诉请。合同有效，要求解除，我认为解除的法定事由，被告未履行合同义务，按照合同法第94条第四项的法定解除。因为被告在流水镇居住，一直口头通知，一直没有实际进展。因为案涉贷款是在2020年8月24日结清，在按揭贷款结清前也无法解除借款合同。在按揭贷款中开发商为借款人提供阶段性连带责任保证，在案涉房屋没有办理正式抵押登记之前，如借款人违约，银行会从开发商的保证金账户内逐期扣还应当由借款人偿还的借款本息。只要是期房合同都是将开发商与买受人捆绑到一起。如果购房人不按期偿还贷款，同时开发商在银行的保证金账户没有余额的前提下，贷款银行才会对购房人和开发商分别主张还款及担保责任。东圳公司与原告即使存在关联关系，也不能等同法人人格混同，在此前提之下，依据法人人格财产独立的原则，东圳公司的债务与原告并无关联，也无关系；被告没有证据证实案涉房屋为案外人王田军提供了让与担保，而且王田军与被告曲桂华也无法律上的利害关系。综上，人民法院应该支持原告的诉讼请求。 被告曲桂华辩称，原告主张的解除买卖合同没有事实和法律依据，原、被告签订的房屋买卖合同并非真实的买卖关系，而是原告的法人董善兵向被告的男友王田军借款所做的一种以转移财产所有权来实现的让与担保物权，被告依据债权关系取得了涉案房屋的担保物权，该权利因登记而生效，在原告及董善兵未偿还债务之前该让与担保不能解除。故此，请求法庭驳回原告的诉讼请求。董善兵向王田军借款1030000元，以3套房屋作抵押，其中一套登记在王田军名下（圣爱家园4单元1003号），一套登记在曲桂华名下（圣爱家园1单元1102号），还有一套登记在王田军的表弟李延成名下（圣爱家园小区，因他在外地打工，具体档案未查询到），董善兵以上述3套房屋预告登记给王田军及王田军指定的人员名下，完成了让与担保，取得了借款，之后，董善兵因资金周转困难，又向王田军借用本案的房屋，用于向银行贷款，取得贷款后董善兵自用并偿还，不影响曲桂华及王田军的让与物权，王田军多次与董善兵协商还款事宜，董善兵也多次承诺尽快还钱，至今仍未偿还借款，为此，该让与担保取得的房屋及房屋买卖合同，王田军不能解除也不存在解除的法定事由。这套房屋是作为王田军借款的抵押物，而不是买卖房屋。因为合同本身是一种让与担保的性质，被告方已经将借款提前支付给原告的关联企业及原告法人，说明被告方已经履行完了让与担保的合同义务，不是买卖合同，不存在履行给付房款的义务，并且预告登记已经在房产部门办理了公示登记，完成了财产权的转移登记，相当于让与担保已经客观实现。是担保关系，是以担保权人完成了登记为生效要件，只是登记的时候没有写明，不影响抵押事实的成立。根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的解释第24条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉，按照民间借贷法律关系审理做出判决，生效后借款人不履行生效判决确定的金钱债务，当事人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务，就拍卖所得价款与应还借款本息之间的差额，借款人或出借人有权主张返还或补偿。本案因原告的法人与被告的男友之间有债务关系，涉案房屋属于让与担保的财产转移，并已经办理了预告登记，证明原告认可并履行了让与担保的义务，在原告及董善兵未偿还债务之前，作为从合同的让与担保合同不能解除，因为让与担保是以债权人完成登记及生效要件，不存在任何解除的条件，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。因东圳公司与原告及董善兵事实及法律上均存在关联关系，原告不仅仅开出了本案的一份合同，还有其他两份合同，足以证明，原告明知并认可且实际履行了让与担保的义务，并且自合同开具以来，原、被告双方不存在任何关于房屋买卖的合意，故此，本案的合同不是房屋买卖，应当查明的事实确认该合同是让与担保的性质，并保护债权人将来实现债权的权利，本案所涉的合同不存在法定及事实的解除事由，如原告或者其法人及关联公司能够偿还王田军的借款，被告同意随时解除合同，否则，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案证据和事实认定如下： 原告提供的第一组证据：①商品房买卖合同预售合同一份，2015年12月13日；②个人住房借款合同，曲桂华向吉林省建行乾安支行借款220000元，签订合同时间是2015年12月24日；③贷款结清证明，2020年8月24日结清；④原告提供52枚小票，部分名头带有中国建设银行字样，证实被告的贷款是由原告方偿还的，小票由原告方保存。银行贷款220000元都是由原告使用并偿还。原、被告之间系房屋买卖合同关系，2015年签订买卖合同包括到银行签订借款合同，直至案涉房屋具备交付条件，被告除了在相关合同上签字之外，并未履行其他义务。原告方在没有收到被告首付款的前提下，在乾安建设银行办理按揭贷款，并由原告全部偿还，原告曾催促被告履行合同的相关义务，但是被告拒不履行。是由原告开发的，在预售合同签订之前就已经五证齐全，符合竣工入住是在2016年年末或者2017年年初，竣工验收手续有，竣工之后就交房了。口头通知被告办理入住手续，但是物业费和办理房照手续的费用都没有交。 被告质证认为，对证据的真实性没有异议，但是对证明的问题有异议：①是原告的法人于2015年10月8日向被告的男友王田军借款730000元，然后由原告给开具的房屋预售合同作为借款的抵押，原告与被告没有发生真实的房屋买卖；②是原告着急用钱向王田军借用被告这一套用于抵押的房屋，向银行进行贷款，所取得的贷款均打到原告账户，并由原告使用；③对这个证据没有异议，因为贷款是原告使用，由原告偿还符合事实和法律；④原告偿还贷款的事实被告方没有异议，因为被告既没有使用这笔贷款也没有用这笔贷款去购买原告的房屋，被告没有偿还贷款的义务，这笔贷款就应当由原告偿还。对于贷款金额不清楚，但是都是原告自己贷款自己用了，被告只是配合进行签字。预售合同签订后，被告从来没有主张交房或者入住，也没有另外交钱。 2.原告提供的第二组证据：①刘凤文购房收据；②商品房买卖合同补充协议一份；③个人贷款还款凭证（曲桂华）；④刘凤文发票一份；⑤宏宁热力的收据一份；⑥物业收费、电梯费，2018年、2019年共计两份；⑦刘凤文2018年收据两枚；⑧鸿创房地产情况说明一份；⑨个人借款合同一份，保证人是鸿程置业担保公司。证明，是鸿城置业担保投资有限公司对曲桂华的借款提供连带保证，而不是原告，借款用途是曲桂华购置案涉房产，情况说明证明1号楼没有竣工验收，只是入住了，纠正上次庭审说的1号楼竣工验收。其余证明案涉房屋已经出售给案外人刘凤文，不是闲置，刘凤文在2018年就已经入住了，在贷款期满之后，刘凤文在2018年8月24日将曲桂华贷款还清。最后一次150000多贷款一次性由刘凤文提前还款结清本息。原告主张的曲桂华的这套房屋是买卖合同关系，要求解除的也是买卖合同关系。原告没有将房屋交给曲桂华使用而是交给刘凤文了，刘凤文与曲桂华没有什么关系。因为曲桂华没有履行合同义务，所以另行出售给他人。是在履行合同过程中，没有经过协议解除或者法定解除，就另行出售给他人。被告抗辩说法律关系是让与担保，但是没有证据证实曲桂华与原告之间存在民间借贷的事实，所以让与担保因为没有对应的主债权而没有效力。 被告质证认为，对证据一是原告与刘凤文之间交付房款的收据，与被告无关；一次性还清贷款票据看不出来是谁偿还的；如果确实刘凤文知道一次性偿还被告的贷款，说明刘凤文明知房屋登记在曲桂华名下并办理贷款，没有和曲桂华联系，仅从原告处购买房屋，刘凤文知道房屋具有瑕疵，不属于善意取得。关于另外两枚收据，是向原告公司交付的，是否实际交付不知情，是否交付对被告不产生约束力；情况说明是否竣工与被告无关，房屋已经具备备案条件，是否竣工与被告无关；原、被告之间的欠款事实形成的基础法律关系，基于原告将房屋登记在被告名下，完成让与担保，让与担保符合法律规定，不存在解除条件，与案外人刘凤文是否交房款是否入住也不发生关系。综上，原告提交的全部证据不足以证明原告对案涉房屋，与被告之间的备案登记，不具有解除权。案涉房屋不是买卖合同关系，而是让与担保关系，双方当时登记的是买卖登记，名为买卖，实为借贷，是开发商融资借款时的通用做法，或者做备案登记或者做网签，所以双方之间做的备案登记，签订的买卖合同。因为曲桂华与王田军共同生活8年，是事实夫妻关系，基于王田军与原告之间的基础法律关系，将案涉房屋以备案的形式登记在曲桂华名下，该担保合法有效并继续履行的情况下，原告擅自将房屋出售属于无权处分，实际原告将案涉房屋抵押给王田军、曲桂华以后，进行贷款，又将房屋出售给刘凤文，原告将案涉房屋进行三次处分，原告的行为涉嫌刑事犯罪，请求法庭依法予以移送。原告、被告之间不存在买卖合同，无需解除，原告另行出售没有经过权利人的同意，该出售行为属于无权处分，刘凤文属于恶意占有。请求驳回原告的诉讼请求。 3.被告提供一组证据：①董善兵的两枚借据，（2015年10月8日730000元一枚，2018年2月13日300000元一枚），证明原告的法人向被告的男友王田军借款合计1030000元，基于这一民间借贷法律关系，而衍生出了原告给被告开具房屋预售合同作为上述借款的抵押；②房屋登记簿两份（王田军一份、曲桂华一份），证明原告的法人董善兵借款后以3套房屋作为抵押并办理了房屋预告登记，其中一套登记在曲桂华名下，证明本案涉案的房屋是让与担保合同的实现，不是被告购买原告的房屋，同时证明原告法人与王田军之间借贷关系的真实性，因为原告不仅以本案一套房屋作为抵押，还以王田军名下一套房屋及未查档的李延成名下一套房屋作抵押。吉林省东圳建筑工程有限公司也是董善兵的企业，原来的法人是董善兵，借据上面借款人写的是董善兵，同时盖有东圳建筑工程有限公司财务专用章，这笔借款应当属于董善兵的借款，董善兵以自己任法人的另一家公司，东圳建筑工程有限公司与本案原告有关联关系，以本案原告作为第三人的财产为董善兵的借款出具担保，符合客观常理，也与事实相符合。 原告质证认为，对两枚借据的真实性没有异议，但是借款的主体不是本案的原告，是吉林省东圳建筑工程有限公司，仅凭借据不能证明该借据项下尚有商品房的让与担保。对证据二的真实性没有异议，但是该组证据不能证明被告主张的事实成立。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月13日，原、被告双方签订商品房买卖合同（预售），合同编号为1502927，长岭县商品房预售备案登记号为20152927号，约定将原告开发的长岭县圣爱家园小区1#楼1单元11层1102号面积为76.36平方米的商品房出售给被告曲桂华。2015年12月24日，被告曲桂华与中国建设银行股份有限公司乾安支行签订个人住房（商业用房）借款合同，编号为220080108-0011-201504862，借款金额220000元，借款用途为用于购置面积为76.36平方米原告出售的商品住宅一套，借款期间为2015年12月24日至2028年12月24日。2020年8月24日贷款全部结清。原告至今未将该房屋交付给被告使用，被告亦未向原告交付过任何购房费用。2018年8月，案外人刘凤文向原告交付了关于长岭县圣爱家园小区1#楼1单元11层1102号面积为76.36平方米的商品房的首付款及入住费用，之后刘凤文缴纳了该住宅楼的供热费及物业费。现原告诉讼来院，要求解除该商品房买卖合同，由被告配合原告注销该商品房的预告登记并承担诉讼费用。被告不同意原告的诉讼请求。 本院认为，原、被告双方签订商品房买卖合同，且在相关部门进行预售备案登记，原告主张双方成立房屋买卖法律关系，被告认为双方非房屋买卖法律关系，而是对另一债权债务关系的让与担保。综合本案证据及庭审过程，原、被告双方签订商品房买卖合同（预售）后，原告未向被告交付房屋，亦未提供充分证据证实其向被告主张过交付购房款及入住费用等情况，而是在2018年将房屋另行出售给他人。被告曲桂华在2015年至今亦未要求入住该房屋，未就该房屋向原告主张过权利。故原、被告之间无真实的房屋买卖意思表示，双方不存在房屋买卖合同关系。对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 驳回原告吉林省鸿创房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取50元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 孟 玲 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 李薇薇