广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初3130号 原告：刘冬醒，男，1994年4月12日出生，壮族，身份证住址广西贵港市港**。 被告：吕珊鸿，女，1995年2月21日出生，汉族，身份证住址福建省南安市。 第三人：广西江山房地产代理有限公司，住所地南宁市良庆区凯旋路9号海尔·青啤（东盟）联合广场3号楼十七层1706号办公室，统一社会信用代码914501005718481524。 法定代表人：卢忠良，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黎阳光，该公司员工。 委托诉讼代理人：司尚祎，该公司员工。 原告刘冬醒与被告吕珊鸿、第三人广西江山房地产代理有限公司（以下简称江山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年11月3日与2020年11月13日进行公开开庭审理。原 -2- 告刘冬醒，被告吕珊鸿，第三人江山公司委托诉讼代理人黎阳光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2019年7月26日签订的房屋买卖合同；二、被告返还原告购房定金10万元、首付款10万元；三、被告返还原告2019年8月1日至2020年8月10日贷款29129元及2019年8月1日至2020年7月30日的物业费1859元与房屋水电公摊245.78元；四、被告返还原告水电装修款10012元；五、被告支付原告合同违约金162000元；六、被告赔偿原告所支付中介费16200元；七、本案诉讼费和财产保全保险费由被告承担。 事实和理由：2019年7月26日，原、被告在中介公司即第三人江山地产的介绍下签订了一份《房屋买卖合同》，约定：1.被告将南宁市邕宁区龙福路1号大唐世家16号楼十四层1402号房子出售给原告，成交价为81万元；2.被告确定签署合同时该房屋下无户口，并应在产权证办理后三日内协助原告办理商业贷款，完成房屋产权过户手续；3.原告签署合同应当将10万元和10万元首付款交于被告，并由原告承担每个月的贷款；4.原告向江山公司支付中介服务费1.62万元；5.如任何一方不履行合同义务，守约方有权利向违约方收取房屋成交价款20%的违约金，同时违约方承担中介服务费，以及仲裁、诉讼、律师代理费、交通及通讯等费用。 合同签订后，原告方知该房屋存在户口，在原告的强烈要求下才将户口迁出，且被告于2020年6月12日领取房屋产权证号，于当日办理了最高抵押登记向他人借款15万元，被告的上述行为已严重侵害原告的基本权益，构成合同违约。之后，原告要求被告将二次抵押注销，并办理房屋过户手续，但被告消极履行义务。另外 -3- ，合同签订当日，被告已将房屋交付给原告，原告已于2019年8月23日完成该房屋的水电装修和卫生间装修，花费人工费4359元，材料费5653元，装修款共10012元；同时，原告还负担了交付房屋后的物业费和水电公摊费。 综上，被告的上述行为已构成严重违约，给被告造成了经济损失，故请求法院解除双方签订的房屋买卖合同，被告应将原告支付的定金、首付款、每月贷款予以返还，并赔偿原告解除合同违约金，签订合同支出的中介费用，以及装修房屋的费用。 原告提交的证据及拟证明的内容：1.原、被告身份证复印件，证明原、被告双方的主体资格；2.江山公司出具的服务费收据，证明原告基于江山公司的介绍与被告签订了《房屋买卖合同》向江山公司支付了中介服务费及咨询费16200元；3.支付宝转账凭证，证明原告每月支付涉案房屋的贷款；4.原告与被告的微信聊天记录及不动产档案查询告知单，证明被告将涉案房屋二次抵押的事实；5.原告与大唐世家物业管家的聊天记录，证明被告已于2020年6月12日领取不动产权证；6.原告与被告的微信聊天记录，证明被告不按合同约定协助原告办理过户手续；7.涉案房屋2019年11月至2020年7月的物业费、公摊水电费的账单明细，证明；8.原告与第三人江山公司员工及被告前夫林艺的聊天记录，证明涉案房屋在双方签订合同时已有户口的事实；9.原告支付水电装修费的微信转账凭证，证明原告就涉案房屋进行装修所支出的费用；10.被告购买涉案房屋的商品房买卖合同，证明被告是涉案房屋的产权人；11.支付宝及微信转账凭证，证明原告已向被告支付10万元定金及10万元首付款的事实；12.被告向原告出具的收条，证明被告收取原告10万元定金及10万元首付款的事实；13.原告与林艺微信聊天记录，证明原告通过被告本人的支付宝账号向其支付购房款。 -4- 被告吕珊鸿辩称：一、根据《房屋买卖合同》约定，原告要将购房款转入被告指定账户，被告基于信任让原告居住并提前书写《收条》，但被告至今尚未收到该款项，原告已违反合同约定。原告称其已将款项支付给与本次交易无关的案外人林艺，则原告应找林艺要回款项。二、按照合同约定，应由原告负担中介费16200元，被告并未违约，不应承担该中介费。三、被告虽未收到款项，但愿意返还房贷、物业费、水电公摊费、水电装修费。四、违约金过高，被告愿意承担3万元的违约金 被告吕珊鸿未有证据提交。 第三人江山公司陈述：同意原、被告双方解除合同，但江山公司保留合同服务费的相关权利。 第三人提供的证据及拟证明的事实：1.《收钥收据》，证明吕珊鸿前夫林艺将涉案房屋的钥匙交由江山公司保管，委托江山公司带意向客户看房；2.涉案房屋不动产档案查询告知单，证明涉案房屋在签订合同时的房产状况的相关信息；3.江山公司业务员与被告短信沟通记录，证明江山公司在知道被告在涉案房屋上设定二次抵押后，与被告进行沟通解决相关事宜的事实；4.《督促履行通知书》、中国邮政邮寄底单、EMS官网投递情况打印单，证明江山公司已书面督促被告解除二次抵押，配合履行合同。 本案的争议焦点为：一、合同履行过程中，哪方存在违约行为？原告要求解除合同有何事实和法律依据？二、合同解除后，被告应否返还原告购房款20万元、代偿的房款29129元、物业费1859元、水电公摊费245.78元？三、被告应否支付原告违约金162000元并赔偿中介费16200元、水电装修费？水电装修费是多少？ -5- 经审查，原告刘冬醒及第三人江山公司提交的所有证据客观、真实，且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的依据，本院予以采信。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定事实如下：被告吕珊鸿为了卖出其名下位于南宁市邕宁区，便委托了第三人江山公司作为居间方提供居间服务，促成被告与他人签订房屋买卖合同，并通过其前夫林艺将涉案房屋的钥匙交付给第三人江山公司业务员。在第三人江山公司的介绍下，原、被告双方就涉案房屋的买卖事宜达成一致。2019年7月26日，被告吕珊鸿（甲方）、原告刘冬醒（乙方）、第三人江山公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要内容有：一、物业权属情况：1.物业地址：南宁市邕宁区（购房合同编号：ＹＳ01873020），建筑面积86.69平方米。2.签订合同之日起，该物业的银行月供2233元由乙方承担，直至还款解压之日止，该费用作为房款的一部分，从房屋尾款中统一结算，多退少补，由乙方将月供款项支付至原抵押贷款银行指定的还款账户。甲方不得挪用该款项，如有挪用或该物业不能正常使用的，乙方有权中止支付该费用并追究其违约责任。3.甲方应在取得房屋产权证之日起3个工作日内办妥公证授权委托书交付给乙方用于办理提前还款、注销抵押手续。二、成交价款为810000元，甲方同意乙丙方将款项存入甲方指定账户，视同甲方已收取款项。三、乙方在2019年7月26日向甲方支付100000元作为购房定金（在乙方首次支付房款时作为房款的一部分），乙方应在交房当天向甲方支付首期房款（含定金）200000元，房款余额610000元待办理全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户。四、甲乙双方同意该物业的交付使用时间为甲方收齐房款当日。五、因丙方提供独家居间服务并促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意于合同签订之日连带向丙方 -6- 支付物业成交总价3%的居间服务费，若甲方或乙方各自向丙方出具《服务收费承诺书》的，则依承诺书执行。甲乙双方出现一方拒绝、逾期履行合同等违约行为或私下解除本合同的，均不影响丙方依据合同约定向甲乙双方收取居间服务费，即不论是守约方还是违约方，未予支付的应继续支付，已经支付的无权要求退回，守约方有权要求违约方赔偿其因向丙方支付的居间服务费损失。六、本合同签订后，甲、乙两方中一方毁约的，违约方应承担双方的中介服务费，丙方有权在定金中优先收取。七、甲乙双方任何一方逾期履行合同的，如守约方选择解除合同的，则有权要求违约方支付该物业成交价款20%违约金及该物业溢价部分的损失。八、本合同纠纷产生的仲裁、诉讼、律师代理、交通及通讯等费用均由败诉方承担；等等。 合同签订当日，原告刘冬醒向第三人江山公司支付服务费16200元。因转款限额，原告刘冬醒分5次向被告吕珊鸿的支付宝账户转款共5万元，向吕珊鸿的微信账户转款1万元，并分3次向被告吕珊鸿前夫林艺微信账号转款共2万元，合计8万元。虽然仅收到刘冬醒支付的8万元，但被告吕珊鸿当即向原告刘冬醒出具了一份收条，载明其已收到刘冬醒转来的意向金、定金、部分房款、剩余房款10万元。次日，原告刘冬醒便将上述收条载明吕鸿珊已收到但其尚未实际支付的2万元转至吕鸿珊的支付宝账户。之后，原告刘冬醒于2019年7月28日至2019年7月30日陆续将10万元转至吕珊鸿的支付宝账户及其前夫林艺的微信账户。虽然原告刘冬醒尚未实际支付完毕，但被告吕珊鸿仍于2019年7月29日向刘冬醒出具了收到刘冬醒转来10万元款项的收条。 自2019年8月起，原告刘冬醒便按照合同约定按月将涉案房屋的月供转入被告吕珊鸿的中国建设银行账户，截至2020年8月，原告刘冬醒累计向被告吕珊鸿支付涉案房屋贷款29129元。 -7- 原告在被告交付涉案房屋后便对涉案房屋进行水电装修，花费人工费、材料费等共计10012元，并负担涉案房屋2019年8月1日至2020年7月30日的物业费1859元及水电公摊费245.78元。 2020年6月12日，被告前往涉案房屋所在小区物业领取了该房屋的产权证，并于当日办理了最高额抵押登记，抵押权人为黄金全。原告得知被告在领取产权证当日对涉案房屋办理了二次抵押登记后遂通过微信要求被告吕珊鸿解除涉案房屋的二次抵押，并协助其办理过户手续，但未果。多次协商无果后，原告遂诉至法院，提出前述诉讼请求，并向本院申请了财产保全。 2020年9月2日，本院依据原告刘冬醒的申请依法裁定查封、冻结吕珊鸿名下的银行存款或去其他财产，保全价值在300000元范围内。 另查明，庭审中，被告吕珊鸿明确：1.同意解除《房屋买卖合同》；2.林艺系其前夫，两人于2018年9月3日离婚，由林艺全权代理吕珊鸿售出涉案房屋，并负责收款。3.被告吕珊鸿出具收条时，刘冬醒、林艺均在场。4.林艺通过微信发送给刘东醒的支付宝账号是吕鸿珊本人账户，且吕珊鸿是知情的。5.刘东醒通过微信林艺支付部分款项系因其支付宝款项不足。6.吕珊鸿对于刘冬醒已支付月供26129元、装修费用10012元、水电公摊245.78元、物业费1859元均无异议，并同意予以返还。7.吕珊鸿对于中介费由违约方承担无异议。 再查明，1.原、被告双方在庭审中当场对涉案房屋进行交付，且明确法院无需对房屋返还问题进行处理，本院予以确认。2.第三人江山公司庭审中明确同意解除《房屋买卖合同》。 本院认为：关于《房屋买卖合同》的效力问题。本案中，原告刘冬醒、被告吕鸿珊及第三人江山公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内 -8- 容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故各方当事人均应恪守履行。 一、关于被告吕珊鸿前夫林艺在本案中的行为性质的认定问题。 结合各方当事人提交的证据及庭审陈述，本院认为林艺在本案实施的行为属在吕珊鸿的授权委托下代理进行相关民事活动的行为，其行为的法律后果应由吕珊鸿承担，理由如下：一、虽然吕珊鸿仅是口头让林艺帮其卖掉涉案房屋，且称合同签订时两人已离婚，但吕珊鸿亦承认两人离婚后仍居住在一起，同时第三人江山公司系通过林艺拿到涉案房屋的钥匙，可知两人的关系仍较为密切。基于两人的密切关系，未签订书面的委托代理材料符合生活常理。二、吕珊鸿对于林艺通过微信将其支付宝账户发送给刘冬醒的事实知情的，且并未提出异议。三、吕珊鸿对于刘冬醒向林艺转部分购房款的事实是知情并予以认可的。吕珊鸿在收条上签好名字后系由林艺交付给刘冬醒，则表明原、被告双方交易时林艺亦在现场。同时，吕珊鸿对于刘冬醒系其支付宝余额不足方向林艺微信支付部分购房款的事实予以认可，且林艺收到款项后亦向其出示了收款记录，吕珊鸿在场并未提出异议，表明其同意林艺代为收款，故林艺收款的行为是在吕珊鸿的同意下进行的，系代理吕珊鸿收款，应认定吕珊鸿通过林艺收取了刘冬醒支付的款项。吕珊鸿辩称其未收到20万元款项，但其与刘冬醒签订《房屋买卖合同》后并未就购房款向刘冬醒进行催收，还将涉案房屋交付给刘冬醒进行占有使用，有悖常理，与事实不符。 二、关于吕珊鸿民事责任承担的问题。 本案中，按照合同约定，吕珊鸿应在领取房屋产权证3个工作日内办妥公证授权委托书交付刘冬醒用于办理提前还款、注销抵押手续。吕珊鸿于2020年6月12 -9- 日领取房屋产权证后，当日便对涉案房屋设立了二次抵押，对房屋的权利现状进行了变更与限制，主客观上给刘冬醒实现其合同最终目的造成了障碍。吕珊鸿在刘冬醒多次要求解除二次抵押并协助办理过户的相关手续的情况下，但仍怠于履行其合同义务，导致刘冬醒合目的无法得到实现，已构成违约。原告刘冬醒现要求解除《房屋买卖合同》事实与理由充分，且被告吕珊鸿、第三人江山公司亦同意解除，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”根据上述规定，本案合同解除后，原、被告之间的权利义务终止，被告吕珊鸿应将其已收取的定金及首付款20万元予以返还。原告刘冬醒在本案合同履行过程中支出的款项有：2019年8月1日至2020年8月10日房贷共29129元、2019年8月1日至2020年7月30日的物业费共1859元、房屋水电公摊费共245.78元；水电装修款10012元、中介服务费16200元。被告吕珊鸿对上述费用均予以认可，并同意返还房贷、物业费、水电公摊费及水电装修款，本院予以确认。根据合同约定，刘冬醒有权要求违约方吕珊鸿赔偿其已向第三人江山公司支付的居间服务费损失，故本院予以支持刘冬醒要求吕珊鸿赔偿居间服务费16200元的诉讼请求。 三、关于原告刘冬醒主张违约金认定问题。 因被告吕珊鸿的违约行为，导致本案合同的解除，刘冬醒有权要求吕珊鸿支付解除合同的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以 -10- 约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”根据上述规定，合同违约金的性质是“以补偿为主，惩罚为辅”，补偿性乃其主要属性，因此，就违约金的补偿性而言，其主要功能在于填补守约方损失。关于原告刘冬醒的损失的认定问题。原告刘冬醒认为，因被告吕珊鸿的违约给其造成的损失主要体现在房屋的增值收益、房屋出租收益及占用资金利息损失，现涉案房屋增值在13万元以上，故其主张的违约金 -11- 并未过高。本院认为，在原告刘冬醒并未提供证据证明其实际损失的情况下，应认定刘冬醒的损失主要体现为房屋的升值差价及占用资金期间的利息损失。各方签订《房屋买卖合同》的合同时间为2019年7月26日，时长较短，根据日常生活常理，难以认定涉案房屋升值差价部分在13万元以上。如根据涉案房屋的20%支付违约金，更多的是对被告吕珊鸿的惩罚性，将使原告刘冬醒获得高于正常履行合同的利益，显失公平，导致双方利益严重失衡，有悖民事合同平等、公平、诚信的原则。因此，结合违约金的性质、本案合同的履行情况、当事人的过错程度，应将本案违约金调整为以涉案房屋总价款81万元的10%即81000元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告刘冬醒与被告吕珊鸿、第三人广西江山房地产代理有限公司于2019年7月26日签订的《房屋买卖合同》（合同房）于本判决生效之日起解除。 二、被告吕珊鸿返还原告刘冬醒定金及首付款20万元。 三、被告吕珊鸿返还原告刘冬醒已支付的贷款29129元、物业费1859元及房屋水电公摊费245.78元。 四、被告吕珊鸿赔偿原告刘冬醒中介服务费16200元、水电装修款10012 -12- 元。 五、被告吕珊鸿支付原告刘冬醒违约金81000元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6901元（原告刘冬醒已预交），由原告刘冬醒负担455元，被告吕珊鸿负担6446元；保全费2020元（原告刘冬醒已预交），由被告吕珊鸿负担。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李景强 -13- 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 陈靖妃 书 记 员 黄邦捷