河北省保定市徐水区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0609民初2130号 原告：刘春文。 委托诉讼代理人：韩建亚，河北溥泽律师事务所律师。 原告：靳红梅。 委托诉讼代理人：韩建亚，河北溥泽律师事务所律师。 原告：刘金虎。 委托诉讼代理人：韩建亚，河北溥泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许秀云（系刘金虎之妻)。 原告：刘明聪。 委托诉讼代理人：韩建亚，河北溥泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许秀云（系刘明聪之母）。 被告：保定千益房地产集团有限公司，住所地保定市徐水区振兴东路**。 法定代表人：刘振海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁亮，保定市徐水区鲁艳法律服务所法律工作者。 第三人：张永力。 原告刘春文、靳红梅、刘金虎、刘明聪与被告保定千益房地产集团有限公司（以下简称千益房地产公司）、第三人张永力房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月16日、2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告靳红梅、刘春文及其委托诉讼代理人韩建亚、原告刘金虎、刘明聪的委托诉讼代理人韩建亚、许秀云、被告千益房地产公司的委托诉讼代理人袁亮到庭参加诉讼，第三人张永力经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘春文、靳红梅、刘金虎、刘明聪向本院提出诉讼请求：1、请求依法责令被告履行2014年4月7日与原告签订的两份《房屋拆迁协议》书；2、按照协议约定，除给原告安置135.55平方米、114.97平方米三室两厅住房两套外，另补偿两个30平方米车库；支付给原告拆迁补偿费25600元（从2017年1月到2019年8月共计32个月）；3、诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告增加诉讼请求：增加3个月的拆迁补偿费每月800元共计2400元。事实及理由：2014年4月7日，被告与原告靳红梅、许秀云（房屋共有人的代表人》签订了两份《房屋拆迁协议》书。按照协议书约定，被告将原告家坐落在徐水区隆源大街14号楼2号76.37平方米住房一套拆除，（被拆房屋所有权人为：原告刘春文、共有人为原告靳红梅、刘金虎、刘明聪）应给原告安置135.55平方米三室两厅、114.97平方米三室两厅住房两套，补偿两个30平方米车库。并约定24个月内每月按500元支付给原告拆迁补偿费，如工期超过24个月，超出月份每月按800元补偿。现房屋已经具备交付条件。被告拒绝按照两个《房屋拆迁协议》第三条约定严格履行，并拖欠原告2017年1月至2019年8月的拆迁补偿费25600元。为此，原告多次找被告协商解决。要求被告按照协议书的约定严格履行，但被告以种种理由一直推脱。其行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》119条规定，故诉至法院，请求判如所请。 千益房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，应依法驳回部分诉讼请求。主要理由如下：1、刘春文、刘金虎、刘明聪不具有本案原告主体资格。原告以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉，从合同相对性角度讲，刘春文、刘金虎、刘明聪与千益房地产公司没有签订合同，也没有委托他人代为签署合同，许秀云、靳红梅与千益房地产公司签订的合同，对刘春文、刘金虎、刘明聪不具有约束力。即便刘春文、刘金虎、刘明聪对许秀云靳、红梅与千益房地产公司签订合同的行为事后追认，千益公司在否认许秀云、靳红梅与千益公司签订的拆迁补偿合同之前没有收到刘春文、刘金虎、刘明聪追认通知，千益公司对追认不予认可，对千益公司不产生合同效力。刘春文、刘金虎、刘明聪如果认为千益公司拆除了其房产，应按照侵权纠纷起诉，不应按照合同纠纷主张权利；2、“原告”持有的两份拆迁补偿协议，其中一份为作废的协议。2014年4月7日，许秀云、靳红梅与被告签订了一份补偿面积为一套114.97平方米的，该协议签订后，刘春文不按期搬出被拆迁房屋，对该协议反悔，坚持要求提高补偿面积。因其不搬迁，严重影响了项目的总体实施，无奈此后又在原补偿面积基础上增加了补偿面积，谈好前面协议作废，签订了补偿面积为一套135.55平方米的协议。当时许秀云、靳红梅答应把原协议交还被告，但一直未交还；3、“原告”要求被告履行两份房屋拆迁协议，违反公平原则。按照徐水区拆迁通常标准为1比1.1左右，二“原告”就一幢建筑面积为76.37平方米的被拆迁房屋，补偿面积135.55平方米，已经超过了通常标准，该项目的其他被拆迁人基本是按此标准签订协议并办理入住。若按照“原告”请求进行补偿380.52平方米的房屋，已经超出了徐水地区拆迁补偿标准和其他同类被拆迁户的近3倍的补偿标准。即使从契约自由的角度考虑，确定双方权利及义务，也要依据法律法规合理确定各方权利与义务。依据《中华人民共和国合同法》第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二“原告”若因被告内部管理不当强行采用司法手段以获取本不该有的利益，将会造成其他已补偿的被拆迁人权益不均衡，激发新的社会矛盾；4、“原告”要求被告及时履行交付住房缺乏依据。经被告通知，“原告”拒不办理房屋入住手续，责任在“原告”，并且抓阄确定房号也仅一套房屋，足以证明“原告”是知道自己仅拥有一套住房补偿的。房屋拆迁协议第五条约定拆迁户优先挑选楼层编号抓阄，“原告”抓阄楼层号为2-0501，由此也能证明原告没有获得2套住房补偿的权利，否则应该在抓阄就应表明自己有两份协议需要抓2套住房。与此同时，被告已于2018年8月20日发出通知，要求各业主办理入住手续，原告拒不办理入住。2019年3月29日，被告通过特快专递通知原告办理入住手续，至今仍未办理，责任完全在原告；5、“原告”请求被告支付延期补偿金理据不足。《房屋拆迁协议》第10条约定“因甲方手续不全或者准备不足造成不能及时回迁由甲方负责。如乙方不按时搬迁或者回迁过程中提出无理要求，不能按时回迁所造成的后果乙方负责。”“原告”并未向被告提供房屋所有权证、土地使用权证，并且经通知，“原告”拒不办理入住，责任在原告，应自行承担。 第三人张永力未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。因第三人张永力未到庭，亦未提出反驳意见和反驳证据。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 围绕其诉讼请求，原告提交如下证据：1、被拆房屋的产权证（006638号复印件一份）及2019冀06**民初1064号民事裁定书一份。用以证明2被拆房屋产权人是刘春文，共有人是靳红梅、刘金虎、刘明聪,四原告具备诉讼主体资格；2、2014年4月7日拆迁补偿协议两份及被告售楼部出具的一份由张玉合出具的证明一份。用以证明原告的请求是有依据的，被告答辩不属实。在协议签订过程中有被告的工作人员可以证明，原、被告双方系经过协商，被告同意给原告补偿两套房屋及两个车库。合同签订次日，被告工作人员通知其售楼部给原告预留了两套与合同相对应的住房两套。到目前为止，被告还是不同意给原告安置本身就是违约；3、2015年5月12日徐水县人民政府“关于永兴家园旧城改造项目占地确权的批复”。用以证明被拆迁房屋的土地不再给个人办理土地使用权证。并明确地上附着物的处置由被告负责；4、徐水县房地产分户平面图。用以证明房屋产权登记人为刘春文，共有人为靳红梅、刘明聪、刘金虎。且许秀云在房屋拆迁协议上作为共有人知情；5、2019年8月12日刘春文、刘金虎、刘明聪出具的关于2014年4月7日同意靳红梅、许秀云就徐水县隆源大街14号楼2号房屋签订《房屋拆迁协议》的说明。被告千益房地产公司质证称对产权证不认可，需要经过土地部门的认定；对张玉合的证明不认可。他不能代表我们公司，他只是我们公司的一个工作人员；对其他证据均不认可，质证意见同答辩意见. 被告千益房地产公司主张房屋拆迁协议应以补偿标准为135.55㎡为准。提交证据如下：1、永兴家园拆迁明细表及与乔春莲房屋拆迁补充协议各一份。用以证明与原告同地段相似平米数的拆迁补偿为110-140平米之间，与本案原告诉请相差较多，违反合同的公平原则；2、承诺书一份，主要内容为：“我司承诺靳红梅案件留有2单元1302户131.07平米住房一套，给她3-5套存储间，如政府允许建设车库或车位，将给她1-2个车位或车库。”原告质证称，对证据1认为，对永兴家园拆迁明细表的真实性无异议。但上面没有原告的签字，且与双方签订的两份拆迁协议不一致。对其证明目的，原告不认可。因为被告进行商业开发，目的是盈利，对于被拆迁人，如何签订拆迁协议，被告有自主权。给谁补偿多少，怎么补偿，由双方协商确定，这个明细表不能证实其他人安置了一套，就排除了给原告安置一套。因为补偿安置房屋的多少，不但要根据被拆迁房屋的平方面积，院落的大小，还应当根据被拆迁人口的多少。原告是祖孙三代，所以当时通过双方协商，被告同意给原告安置和合同约定的房屋；对乔春莲房屋拆迁补充协议，认为与本案无关联性；对证据2认为，不同意千益房地产公司的意见。若车库不能建设，按协议约定给此楼房一套65㎡的住房，两个车库应该给我130㎡的住房一套。 诉讼中，本院于2020年1月3日对张永力进行调查并制作调查笔录，主要内容如下：其占用永兴家园2单元1303室系千益房地产公司张玉合抵账房，并称有欠其6套房的协议，但未向本院提交；2020年1月3日对永兴家园小区物业经理张士林进行调查并制作调查笔录，主要内容如下：该物业公司办公地点在小区院子里西南角；2020年5月7日对张玉合进行调查并制作调查笔录，主要内容如下：张玉合在千益房地产公司负责拆迁、立项、跑项目，2014年4月8日给售楼部的预留2单元13层114.97㎡、135.55㎡房屋各一套，系由张玉合签字，但称内容非其本人所写，且预留的两套房屋是给购房者，并非给许秀云家留的，当时给许秀云本院、靳红梅签订两份房屋拆迁协议订重了；2020年1月7日本院向保定市徐水区市场监督管理局调取了千益房地产公司的变更登记信息，其中显示2014年自然人股东为张永力、贾力、汤健。原告质证称，对营业执照真实性无异议；对张士林的笔录无异议；对张永力的笔录，真实性无异议。但原告认为其占用涉案房屋无法律依据，首先这套房屋根据原告与被告签订的拆迁协议应属于原告所有，张永力占用房屋理由不成立，其占用房屋未向法庭出示其与千益房地产公司的协议书。其次他说房屋是张玉合也就是被告的股东顶账给他的是不成立的。该房屋不属于张玉合个人所有，即便是张永力与张玉合存在债权债务关系，张玉合也无权将此房顶账给张永力，这套房屋在分配给原告之前，其产权属于被告所有，被告的法定代表人是刘振海，所以其说张玉合将该套房顶账给自己没有事实依据和法律依据，因而是无效的；对张玉合的笔录的真实性无异议。原告没有土地证，这个区域的房子都没有土地证，对于土地的状况，被告是明知的，关于这个问题上次庭审已经提供了证据；对工商登记信息真实性没有异议，根据该信息证实原来的法定代表人就是张永力，张玉合也曾经任过法定代表人，目前法定代表人是刘振海，该信息说明了在签订拆迁协议的时候刘振海、张玉合、张永力都是被告方的股东及企业的负责人，更进一步说明了张永力现在占用涉案房屋是没有法律依据和事实依据，完全是为了规避履行和原告签订的两份拆迁协议。被告千益房地产公司质证称，对三份证据的真实性无异议；对张永力的调查笔录，我们认为与本案没有关联性。因为原告持有的两份房屋拆迁协议，只有补偿面积为135.55平米的，其中一份114.97平方米的协议已经作废，135.55平米的协议是对114.97平米协议的变更。原告所称的应补偿涉案的两套房屋依据的是张玉合向永兴家园售楼部所书写的预留两套房屋的说明。原告质证意见也认可张玉合对房屋不具有所有权，张玉合向售楼部书写的预留房屋的说明与本案也不具有关联性，而且此说明是发给售楼部的，也不能证实这预留的两套房就是对原告的房屋拆迁补偿；对张玉合的笔录的真实性无异议。关于张玉合在接受调查时陈述的别人拆迁都是一套房就她两套，并不是确定原告就是补偿的两套房；对工商登记无异议，但是在签订合同时张玉合是公司股东，在拆迁协议中没有张玉合的签字，张玉合向售楼部出具的说明，也不能证实是给原告预留的两套房。“说明’的持有人应该是永兴家园的售楼部不应该是原告，原告是从何而来不得而知。原告质证称，张玉合即是被告股东，又是工作人员，张玉合给售楼部出具的预留说明和原、被告签订的拆迁补偿协议相对应，所以原告认为张玉和出具的预留说明是一种职务行为。被告说的两份拆迁协议中的114.97㎡已经被135.55㎡的协议代替，与庭审调查的证据不相符，两份协议是同一天签订，预留房子的便条原件在原告手中，两套房的面积是和双方的拆迁协议对应的，是张玉合根据双方的协议而指示售楼部给原告的，因此被告的说法不成立。 诉讼中，本院向保定市资源资源和规划局徐水区分局调取了保定千益房地产公司申请建设滚动车位、车位的相关资料，包括请示、批复、业主同意签字、承诺书等（详见卷宗），并当庭出示。原告质证称，对证据的真实性、合法性及关联性均无异议。不包括协议中的车库，也没有上报；被告质证称，对证据的三性无异议，但车库、滚动车位及停车位因各位业主意见不统一，我方进行建设停车位及滚动停车位不具备条件，政府要求我方协调好各位业主及利害关系人的关系，但利害关系人的意见不统一，所以不具备建设条件，如果后期进行建设，按照千益房地产公司向法庭提交的承诺书进行兑现。 综上，本院认为，关于土地证的问题，原告称无土地证，并提交2015年5月12日徐水县人民政府关于永兴家园旧城改造项目占地确权的批复，其中明确说明该宗土地不再颁发土地使用证，由县政府收回直接纳入政府储备（国有建设用地），故对原告所述，本院予以确认。关于原告主体资格问题，（2019）冀0609民初1064号民事裁定书系由徐水区人民法院出具，已生效，且产权证中所有权人为刘春文，家庭共有人为靳红梅、刘金虎、刘明聪，虽然房屋拆迁协议由许秀云、靳红梅签字按印，但刘春文、刘金虎、刘明聪已出具说明对许秀云、靳红梅所签房屋拆迁协议予以认可，故刘春文、靳红梅、刘金虎、刘明聪作为原告主体适格；关于补偿标准为114.97㎡及135.55㎡的两份房屋拆迁协议的效力问题，原告主张均有效并提交张玉合所签字的房屋预留凭证予以佐证，预留房屋为永兴家园2单元13层，114.97㎡一套、135.55㎡一套，被告称其中补偿标准为114.97㎡的房屋拆迁协议为作废协议，且违反公平原则，原告予以否认，被告亦未提交证据予以证实，该两份协议为许秀云、靳红梅与被告自愿签订，系双方真实意思表达，对合同双方均具有约束力，故本院确认两份房屋拆迁协议均有效；关于原告房屋所有权问题，根据被告提交永兴家园拆迁明细表，被告为原告所留补偿房号为1-2-1302、补偿面积为135.55㎡，原告未领，且本院经调查，永兴家园1-2-1303室为114.97㎡，现为张永力占用，张永力称该房屋系被告抵账房，但张永力未提交相关抵账协议予以证实，故张永力占用该房屋无相关依据，结合张玉合所签字的房屋预留凭证，本院确认永兴家园1-2-1302、1-2-1303应为原告所有；关于房屋拆迁协议中车库问题，两份协议中均约定补偿地上停车库30㎡一个，如地上车库不能建，补偿此楼65㎡。本院经调查，2019年2月18日，被告向徐水区人民政府申请建设永兴家园滚动车位、车位。2020年8月14日，被告出具承诺书称如政府允许建设车库或者车位，将给原告1-2个车位或车库。现车库是否能建成及何时能建成尚不明确，故对协议中所约定车库，本院暂不作处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月7日，千益房地产公司与靳红梅、许秀云签订的两份《房屋拆迁协议》，约定被拆迁房屋坐落于隆源大街14号楼.2号，为刘春文、靳红梅所有，面积为76.37㎡，刘春文、刘金虎、刘明聪出具说明对许秀云、靳红梅所签房屋拆迁协议予以认可。被拆迁房屋的补偿标准分别为135.55㎡三室两厅一套，地，地上停车库30㎡一个14.97㎡三室两厅一套，地，地上停车库30㎡一个014年4月8日，张玉合给售楼部出具预留房屋凭证一份，内容为：“售楼部：请把永兴家园2单元13层114.97㎡一套.135.55㎡一套预留。持此条购房者拥有。张玉合2014.4.8日。”此条原件由原告持有。张玉合曾任千益房地产公司法定代表人。现永兴家园1-2-1302为被告为原告所留补偿房号、补偿面积为135.55㎡，原告一直未领，永兴家园1-2-1303现为张永力占用，张永力曾任千益房地产公司法定代表人，其占用该房屋无相关依据,属无权占有。 本院认为，许秀云、靳红梅与千益房地产公司签订两份房屋拆迁协议，系双方合意，对双方均具有法律约束力，千益房地产公司应依约履行。根据约定，千益房地产公司应给付原告114.97㎡住房一套、135.55㎡住房一套，结合张玉合所签字捺印预留房号凭证，并经本院调查，被告千益房地产公司为原告所留补偿房号永兴家园1-2-1302，但原告一直未领，永兴家园1-2-1303现由张永力占有，但未提交相关产权依据，该占有系无权占有，该永兴家园1-2-1303应属千益房地产公司所有，故本院酌定被告给付原告永兴家园1-2-1302、1-2-1303住房两套。对于原告主张被告给付两个车库，现车库是否能建成及何时能建成尚不明确，被告亦不同意以给付现金、储藏间方式替代，故本院暂不作处理。关于拆迁补偿费问题，房屋拆迁协议中第六项规定，“如经双方协商同意拆迁并签订拆迁协议后，开槽之日起，甲方付给乙方二十四个月的拆迁补偿款，每月每户500元，共计12000元整，补偿款统一支付。如工期超过24个月，超出的月份补偿按每月800元。”被告至今未交付住房，故原告要求支付2017年1月到2019年11月的拆迁补偿费28000元，本院应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告保定千益房地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内交付原告刘春文、靳红梅、刘金虎、刘明聪位于保定市徐水区； 二、第三人张永力协助被告保定千益房地产集团有限公司履行交付1-2-1303室住房义务； 三、被告保定千益房地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告刘春文、靳红梅、刘金虎、刘明聪拆迁补偿费28000元； 四、驳回原告刘春文、靳红梅、刘金虎、刘明聪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费520.0元，由保定千益房地产集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  李国祥 审 判 员  代永安 人民陪审员  刘 鹏 二〇二〇年十一月二十三日 法官 助理  杨艳辉 书 记 员  张云龙