辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12451号上诉人（原审被告）：林丽杰，女，1954年11月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：马德禧，辽宁宣政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史航，男，1982年3月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：丁珊英，女，1958年1月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：史永华，男，1957年3月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。原审被告：朱妍，女，1983年4月22日出生，汉族，住沈阳市铁**。上诉人林丽杰因与被上诉人史航、原审被告朱妍房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初11683号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林丽杰上诉请求：请求二审法院明察事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求，改判朱妍不承担赔偿责任。事实和理由：一、对事实的认定有误。1.合同中“甲方保证房屋交付乙方时的状况与乙方实际看房时状况保持一致”有误解或者曲解。2.由被上诉人申请，人民法院委托而完成的“鉴定”按定额来估价二十多年前的工程价值不合理。二、适用法律不当。因一审法院对合同条款的内容认定出现理解偏差，故授用《合同法》107条规定便明显地文不对题。被上诉人史航辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。朱妍未提交书面意见。史航向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告破坏房屋损失45112元；2.请求法院判令被告支付从2018年7月13日至2020年1月13日（18个月）按月租金2000元标准计算的房租36000元；3.请求法院判令被告支付鉴定费2000元；4.请求法院判令被告支付水费171元、电费41.5元、煤气费21.8元，合计234.3元；5.由被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月12日，原告（乙方）与朱妍（甲方、代理人林丽杰）在沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买朱妍的位于沈阳市和平区文体西路25号342房屋，建筑面积106.17平方米，房屋价款720000元；双方并约定乙方同意甲方签署合同之后，继续保有在本房子的居住权(1年)，直到甲方找到新住处，如果此期间甲方没找到合适住处(甲方乙方再协议)，甲方乙方经协商可延长本房居住权1年或甲方退换乙方购房合同等；在本合同签订之日起45日内到房产大厦办理更名过户手续，甲方于全款到位腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方，甲方保证房屋交付乙方时的状况与乙方实际看房时的状况保持一致，否则甲方赔偿乙方因此而受到的损失；第七条违约责任（四）乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房款1‰的违约金；（五）甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付已收房款1‰的违约金；第九条其他约定（1）甲方收定金20000元，尾款10000元交易当天可由中介代收，剩下的房款除去资金监管和银行贷款以现金或转账的形式在交易当天交给甲方，甲方全款到位将房屋钥匙交给乙方并结清所有陈欠，若中介代收尾款，则中介将尾款交给甲方，并写结清单等内容；被告作为甲方朱妍的代理人在该《房屋买卖合同》上签字。合同签订后，原告按合同内容履行了交付房款的义务，涉案房屋于2018年7月17日由房产部门登记在了原告名下。2018年7月13日《尾款收条》载明“姐妹房产今收到史航房屋尾款10000元，房主的房款全部到位今天，告知中介，由中介配合买卖双方查清水、电、煤气、取暖费用和户口迁出等事宜后。经乙方同意，由中介将尾款支付给卖方。甲乙双方协定于2018年10月末之前腾空、交房钥匙”。庭审中，双方均认可“尾款10000元在姐妹房产中介处及各方达成被告于2018年10月末之前腾空、交房钥匙意向”的事实。2018年10月25日，被告报警称房子已经卖了，没办交接，买房子的人把房子锁换了，现在打不开门，房子里还有自己的东西。报警后，原告到现场并更换了门锁实际占有了该房屋。另查明，原告购买涉案房屋时，室内有装修，因双方在合同中有约定乙方同意甲方签署合同之后，继续保有在本房子的居住权(1年)，后双方又达成被告于2018年10月末之前腾空、交房钥匙的意向，但被告在房屋交接前将涉案房屋内的装修进行了拆除。在案件审理过程中，原告申请要求对涉案房屋整体装修破坏、破损造成的损失进行造价鉴定，2019年11月22日辽宁中衡工程造价咨询有限责任公司作出《辽中衡基字[2019]367号鉴定意见书》，鉴定结论为“沈阳市和平区文体西路25号（3-4-2）房产的整体装修破坏项目的工程造价为45122.02元”。鉴定作出后，被告林丽杰提出鉴定异议，2019年12月13日辽宁中衡工程造价咨询有限责任公司作出《对林丽杰提出的的答复》,认为其作出的鉴定意见书无修改内容。原告为此支付鉴定费2000元。再查明，2019年1月原告曾起诉林丽杰房屋买卖合同纠纷至本院，本院作出（2019）辽0102民初1691号民事裁定书，以“诉讼主体不适格”为由裁定“驳回原告史航的起诉”。一审法院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告朱妍经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利，本院根据其他当事人提供的证据对所诉的案件事实予以认定。原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定“甲方保证房屋交付乙方时的状况与乙方实际看房时的状况保持一致，否则甲方赔偿乙方因此而受到的损失”，现因涉案房屋的实际居住人被告林丽杰在交付房屋前擅自对房屋拆除装修，致使朱妍交付的房屋与原告实际看房时的状况未保持一致，故朱妍应承担赔偿损失的责任。现辽宁中衡工程造价咨询有限责任公司已作出“沈阳市和平区文体西路25号（3-4-2）房产的整体装修破坏项目的工程造价为45122.02元”的鉴定结论，一审法院予以确认，被告朱妍应予以赔偿并承担所发生的鉴定费用。关于原告主张的从2018年7月13日至2020年1月13日（18个月）按月租金2000元标准计算的房租36000元，双方在合同中有约定乙方同意甲方签署合同之后，继续保有在本房子的居住权(1年)，后双方又达成被告于2018年10月末之前腾空、交房钥匙的意向，故对原告允许被告居住期间的租金不予支持。关于其他时间段的租金，庭审中原告仅提供房屋租赁协议一份，而未提供其实际支付租金的凭证，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，现原告不能证明其存在实际租金损失，故对于该项诉求，一审法院不予支持。关于原告主张的水、电、煤气费用，原告未实际交纳，现其向被告主张无事实依据，一审法院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱妍于本判决生效后十日内赔偿原告史航房屋拆除破坏损失45112元及鉴定费2000元；二、原告史航于本判决生效后十日内给付被告朱妍房屋尾款10000元（由沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司代为支付）；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费1734元、公告费560元，合计2294元，由原告史航承担754元；由被告朱妍承担1540元。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案一审并未判决上诉人承担责任，上诉人上诉请求是要求改判朱妍不承担责任。因本院一审审理期间朱妍并未到庭，朱妍经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃权利，同时本案朱妍没有上诉视为其对一审判决的认可。朱妍与史航签订的合同约定“甲方保证房屋交付乙方时的状况与乙方实际看房时的状况保持一致，否则甲方赔偿乙方因此而受到的损失”，现因涉案房屋的实际居住人林丽杰在交付房屋前擅自对房屋拆除装修，致使朱妍交付的房屋与史航实际看房时的状况未保持一致，故一审依据鉴定结论判决朱妍承担赔偿损失的责任并无不当。故上诉人主张朱妍不承担责任的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人林丽杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1734元，由上诉人林丽杰负担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  王虹二〇二〇年十一月十九日法官助理唐屾书记员蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。