广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3267号上诉人（原审被告）：惠东县莱海天置业有限公司，住所地广东省惠东县***********民小组旱地窝地段。法定代表人：胡舜，经理。委托诉讼代理人：李奇东，公司法务总监。委托诉讼代理人：曾越华，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：满菊桃，女，1989年1月27日出生，汉族，住甘肃省渭源县*************。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。上诉人惠东县莱海天置业有限公司与被上诉人满菊桃商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初5323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：一、撤销(2019)粤1323民初5323号民事判决；二、判令驳回被上诉人一审全部诉讼请求；三、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，否定上诉人一审主张的“不可抗力”的存在。1、本案存在项目土地因政府土地规划变更导致项目用地界址、界线变化的法律事实清楚、证据确实充分，达到了“铁证如山”的证明程度。2、上诉人项目用地从原来的三个国土证变为两个国土证的事实清楚。3、上诉人项目用地“三证变两证”与政府土地规划变更法律事实之间的因果关系清楚明了。4、政府土地规划变更开始时间是2017年4月的《惠州市海岸带保护与利用规划（管控导则）》，该时间晚于上诉人与被上诉人签订商品房预售合同之后。5、政府土地规划变更确定时间不早于2019年3月14日公示期结束。6、因为政府土地规划变更，上诉人第二次权籍调查成果显示国土证发生变化，该变化已经全面反映在被上诉人的《不动产权证》关于土地的登记内容中。综上，政府土地规划发生在上诉人和被上诉人签订商品房预售买卖合同之后，该土地规划亦实际发生并导致了上诉人不得不办理分宗、合宗登记，该土地规划对上诉人是“不可预见、不可避免、不可控制”的客观事由，属于不可抗力。因该不可抗力造成上诉人第二次申请权籍调查成果，且反映在第二次权籍调查成果的附件和被上诉人最终取得的《不动产权证》之中，充分证明该不可抗力对上诉人办理房屋产权转移登记造成了实质性影响。二、原审对惠东县自然资源局回复存在机械式的文义理解，背离了法律人需要综合全案和常识，作出符合实际的实质性理解的要求。1、仅仅将“土地分宗登记”和“重新申请权籍调查成果”两项事务的时间认定为政策原因导致。2、原审完全无视在上诉人项目用地存在政府土地规划调整情况下，惠东县自然资源局必须完成项目土地规划变更规划正式确定，上诉人项目用地界址、界线确定的前提下，才能够为上诉人办理“土地分宗登记”的法律事实。因此，原审法院将政府土地规划变更后至土地规划变更正式确定，导致上诉人原土地证以及各土地证界址、界线变更，需等待新界址、界线确定后所需的时间消耗这种“不可抗力”因此，全部归责为上诉人过错，既违背法律，又违背双方约定。三、一审错误适用“格式合同条款”。1、根据合同法第114条的规定，违约金是合同当事方约定承担违约责任的方式，违约金可以采取两种方式：一种为固定金额方式；一种为计算方式。2、案涉商品房预售买卖合同中，违约金的计算方式中的“计额和限额”是完整的整体，“限额”是建立在“计额”的基础上的。3、基于“计额和限额”构成了完整的位于今计算方式，从法律逻辑而言，如果本案计算方式是上诉人单方承诺，既然否定了“限额”的法律效力，则“计额”也应该同样无效；如果是上诉人和被上诉人双方合意，那么“计额”有效，“限额”同样也是合意的结果。4、根据法律规定，违约金过高和过低，守约方均可通过请求人民法院进行调整。司法实践将非法定的违约金计算方式认定为一方“免除责任”的“无效条款”明显违背法律规定，亦不符合法律逻辑。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求。被上诉人发表答辩意见：一、根据惠东县自然资源局的回函明确，上诉人成功办理案涉前期调查成果时间是2019年9月5日，并且2019年9月5日之后才递交案涉房屋的转移登记资料，明显存在逾期办证的违约行为。关于上诉人提出的不可抗力的问题，本案的上诉人在办证时间将要届满的时候，才提起了第一次办证的相关材料的申请，然而惠东县的海岸线保护与利用规划的发布时间是在2017年的4月份，合同约定的交房时间是2017年的5月1日，上诉人并没有告知被上诉人海岸线退线可能造成办证迟延。即使是海岸线退线可能造成办证迟延，那么在明知该时间的情况下，如果是知道政府的一些土地分宗合宗这些问题，上诉人应当积极的去履行义务，提前做好权籍调查工作，也就是说在交房之后的30天内，在合同备案以后30天要办理办证，即上诉人应在2017年5月30日之前向相关部门提出相关的一个办证申请，但上诉人直到2018年4月10日办证期限即将届满才提出申请。此外，根据国土局的回函，分宗和合宗的确是办理不动产登记中的一个必经程序，这个程序虽然在合同签订的时候没有出现，但在合同交付的时候已出现，上诉人应该预见到，回函亦说得很清楚，只需要两次的公示的时间，一审法院酌情扣了45天合情合理。而且，合同约定的办证时间是360天，足以有充足的时间来办理这些事情。因此，海岸线退线虽然签订合同时没有预见，不能避免，但没有达到法律要求的不能克服的情况，上诉人迟延办证不构成不可抗力。二、关于违约金的计算问题。首先本案属于系列案，所有合同条款都是一致的，证明了这是上诉人重复拟定的格式条款，并且该格式条款排排除了被上诉人的主要权利。而且，关键是是否尽到说明的义务，客观事实是每个业主都是先签订商品房认购书，缴纳定金首期款，并且短时期草签完所有的格式文本，过一段时间之后才拿到完整的商品房买卖合同。这一点足以说明上诉人未尽到详细说明的义务，因此，附件11补充协议第8条限制逾期办证违约金不超过总房价的5%，该条款属于无效的格式条款。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。原审原告满菊桃向一审法院提出起诉请求：1.被告支付逾期办理不动产权证的违约金21549.75元（以全部房价款为计算基数，按每天万分之一的标准计算违约金，自2018年4月26日暂计算至2019年6月25日为21549.75元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；2.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院查明的事实：1.原告满菊桃（买受人）与被告惠东县莱海天置业有限公司（出卖人）于2017年2月21日签订了商品房买卖合同，约定标的房屋为惠东县***********民小组旱地窝地段莱蒙水榭湾13栋1单元23层10号房，楼款总额为507053元，房屋交付日期为2017年5月1日，第二十条约定“房屋登记，⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第②种方式处理……②详见补充协议，⑶因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”附件十一补充协议第八条约定“对本合同第二十条的变更及补充约定。⑴本合同第二十条中360日仅指出卖人提供办理该商品房房屋所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间。①如因出卖人责任未能在本合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至提交资料之日止，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，如延期达360天以上的，买受人同意不解除本合同，出卖人仍按前述约定向买受人支付违约金，但该违约金累计支付总额不超过房价款总额的百分之五，②如买受人选择自行办理房地产权属证书的，由买受人于莱蒙水榭湾项目初始登记后径自向房屋登记机关申请房地产转移登记，办理房地产权属证书，出卖人在莱蒙水榭湾项目初始登记后90天内书面通知买受人前来领取办理房地产权属证书登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了相关义务，③买受人委托他人代办房地产权属证书的，受托人必须按政府有关规定出具有效的授权委托文件，否则因手续不齐全导致无法办理房地产权属证书的责任由买受人自行承担，④若买受人委托出卖人办理房地产权属证书且出卖人接受委托的，买受人应在出卖人书面通知的时间内提供办理房地产权属证书所需的办证资料及缴纳相关费用，买受人委托出卖人办证而不按时提交、补交资料或缴纳、补交各种税费的，未按本合同及其相关附件约定支付逾期付款的违约金，出卖人有权相应推迟办证手续，同时，逾期办证的法律责任由买受人承担，⑤买受人未付清房价款及其他相关费用的，出卖人有权拒绝提供办理房屋所有权转移手续的相关资料，相关责任由买受人自行承担。”2.被告主张因国家海岸线退线政策原因，导致涉案房屋所在地块需要退后100米并进行土地分宗、合宗而影响了房屋转移登记时间，提交了2017年4月的《惠州市海岸带保护与利用规划（管控导则）》、旧土地权属证明与新土地权属证明、网络公告、规划条件告知书、惠东县自然资源局于2019年8月11日作出的《关于惠东县莱海天置业有限公司申请位于稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段3宗面积共190087.67平方米国有土地调整宗地界线的批复》等予以证明。原告对被告的主张不予认可。本院依法向惠东县自然资源局调查本案事实，惠东县自然资源局向本院答复如下“一、按照市出台《惠州市海岸带保护与利用规划》文件要求，对海岸带进行‘两区四带’空间管控，划定禁建区、限建区，确定海岸带建设后退线，惠东县莱海天置业有限公司因涉及海岸线退线问题需调整位于惠东县稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段的宗地界线，于2019年8月22日向我局申请办理合宗登记业务并于2019年8月26日办结。二、惠东县莱海天置业有限公司于2018年4月10日申请出具涉案房屋权籍调查成果并于2018年7月23日办结，因宗地界线已调整，惠东县莱海天置业有限公司于2019年8月27日重新申请出具涉案房屋权籍调查成果并于2019年9月5日办结。三、惠东县莱海天置业有限公司向我局提交涉案房屋转移登记时间详见附表。”附表记载的转移登记预收材料时间为2019年9月6日，并备注“批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理”。原告确认被告提交有效、齐全的转移登记申请资料为2019年9月6日。3.被告主张通过其微信公众号网页复印件及报纸复印件通知业主缴纳契税及履行面签手续，被告提交的微信公众号复印件显示在2018年7月8日发布内容名称为“尊敬的融创海湾半岛13栋业主，您好，接稔山房管所通知，海湾半岛13栋产权证办理目前已进入面……”被告提交的报纸复印件记载“惠东莱蒙水榭湾业主，请您尽快前往稔山税务分局缴纳您购买的惠州市惠东县莱蒙水榭湾商品房契税并办理面签后提交我司，以便我司将办理该商品房所有权转移登记所需的相关资料及时报至产权登记机关，否则我司不承担逾期责任，我司已在交楼后360天内分批将手续及资料完备的业主资料提交了产权登记机关，因未有回执机制，故在此予以温馨提示，惠东县莱海天置业有限公司、惠东县莱洋天置业有限公司，二零一九年九月十七日。”被告主张原告面签时间为2019年1月28日，被告提交了惠东县不动产登记申请审批表予以证明。4.被告主张原告在房屋转移登记过程中存在过错，一系原告逾期提交《惠东县不动产登记申请审批表》，二系逾期提交税费。被告未举证证明何时通知原告签署《惠东县不动产登记申请审批表》；结合原告提交的证据，原告缴纳契税的时间为2017年5月11日。惠东县***********民小组旱地窝地段莱蒙水榭湾13栋的初始登记时间为2018年3月20日。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力如何认定；2.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，关于被告的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告未能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方按补充协议处理，补充协议约定该期限仅指出卖人提供办理该商品房房屋所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间，因开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力，补充协议约定被告对义务系将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，既符合惯例，也符合公平原则，是合法有效的。关于被告逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额不超过房价款总额的百分之五，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，⑴关于被告是否未按合同约定办证及逾期办证时间问题，结合补充协议，被告应在房屋约定交付之日即2017年5月1日起360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应当在2018年4月26日前提交齐全的转移登记资料报产权登记机关备案，被告未能举证证明在该期限前履行了义务，违反了合同约定；⑵关于被告抗辩因政策原因导致办证迟延问题，结合惠东县国土资源局的复函，涉案房屋确实存在因退海岸线导致土地分宗登记情况，且需重新办理权籍调查，该两项事务的时间系因政策原因导致，本院结合公平原则，予以抵扣该两部分时间，即抵扣2019年8月22日至2019年8月26日、2019年8月27日至2019年9月5日计15天时间；⑶关于被告抗辩原告迟延签署《惠东县不动产登记申请审批表》导致办证迟延问题，《惠东县不动产登记申请审批表》的申请人为原告及被告，根据日常生活经验法则，对符合面签该审批表的条件及时间，被告比原告更容易掌握，故从举证责任角度及公平原则看，被告应当先行履行通知义务，被告提交的证据并不足以证明已经向原告履行了通知义务，被告据此主张原告迟延履行面签没有事实和法律依据；⑷关于被告主张原告逾期缴纳契税问题，结合现有证据，原告已经缴纳了契税，且原告缴纳契税的时间显然在被告完成初始登记前，在第一次权籍调查前，在办理土地分宗登记前，也在第二次权籍调查完成前，因初始登记、权籍调查、土地分宗登记均系被告的义务，涉案房屋在被告未完成该义务前不具备转移登记条件，且补充协议约定的系“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告该抗辩不符合事实；⑸关于被告提交需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，结合现有证据，被告提交有效、齐全的转移登记申请资料为2019年9月6日,故被告逾期时间为自2018年4月27日起至止2019年9月6日计498天，扣除15天，实际逾期时间计483天，违约金计为24490.7元（507053×0.01%×483）综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县莱海天置业有限公司于本判决发生法律效之日起7日内向原告满菊桃支付逾期办理不动产权证的违约金24490.7元；二、驳回原告满菊桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431元，由原告满菊桃负担19元，被告惠东县莱海天置业有限公司负担412元。本案二审中，上诉人向本院申请调查令。上诉人依据本院出具的委托调查函，向惠东县自然资源局调取了以下证据：一、《惠东县稔山镇大南山片区控制性详细规划》的有关档案资料；二、莱蒙水榭湾13栋所占宗地【国土证号：粤（2019）惠东县不动产权第00480**】的新土地证档案资料，1、档案资料显示了涉案业主所购物业的13栋所在地块办理国土证的详细时间线；2、档案资料显示了惠东县自然资源局确定案涉区域控制性详细规划修改方案确定，惠东县核定了修改后的土地价款，与莱海天公司就项目用地签订补充性的国有建设用地使用权出让合同后，莱海天公司不停顿的推进给业主办理房产证的时间线，证明莱海天公司不存在拖延办证等“出卖人的原因”。三、惠东县自然资源局于2019年9月6日及2019年9月11日预收的莱蒙水榭湾13栋中涉及本案的13户业主全部办证资料。该部分资料说明，1、2018年3月20日，莱海天公司已经为业主办理房产证完成了大确权，制作了《不动产清单》。2、2019年9月6日至11日，莱海天公司分批给业主办证提供给惠东县不动产登记局的项目土地《权籍调查成果表》不是2018年7月23日的第一次权籍调查成果表，而是2019年9月5日土地规划调整后项目土地的第二次《权籍调查成果表》。3、因海岸线退线引起的临海土地规划变更，是莱海天公司给案涉业主办证延期的原因。本院组织了当事人质证。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审另查明一，2018年3月20日，上诉人完成对惠东县***********民小组旱地窝地段莱蒙水榭湾13栋的初始登记。2018年4月10日，上诉人申请惠东县***********民小组旱地窝地段莱蒙水榭湾13栋的权籍调查，惠东县自然资源局于2018年7月23日办结。二审另查明二，2017年4月，惠州市出台《惠州市海岸带保护与利用规划（管控导则）》。2019年2月2日至2019年3月4日，惠东县稔山镇人民政府对《关于》(03-03、03-04等地块)规划修改（草案）进行公示。2019年8月3日，上诉人与惠东县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，称因根据《惠东县人民政府办公室关于惠东莱海天置业有限公司3宗共190087.67平方米土地调整宗地界线的复函》（惠东府办函【2019】304号】）批准，对原土地出让合同补充约定，调整宗地界线需补交土地出让金13.3056万元。2019年8月11日，惠东县自然资源局出具《关于惠东莱海天置业有限公司申请位于稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段3宗面积共190087.67平方米国有土地调整宗地界线的批复》，同意将3宗位于稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段共190087.67平方米国有土地调整宗地界线，调整宗地界线后为2宗土地，宗地二面积为44664.17平方米。2019年8月22日，上诉人向惠东县自然资源局申请办理合宗登记业务，2019年8月27日，上诉人重新申请涉案房屋权籍调查，惠东县自然资源局于2019年9月5日办结，2019年9月6日，上诉人向惠东县自然资源局提交涉案房屋权属的登记资料。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、补充协议中关于逾期办证违约金条款的效力问题；2、上诉人如何承担逾期办证的违约责任的问题。具体分析如下：关于上诉人逾期办证违约金条款问题，补充协议约定上诉人逾期办证而应承担的违约责任总金额不超过房价款总额的百分之五，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，一审法院据此认定该限制违约金总额的条款为无效条款并无不当，本院予以维持。关于上诉人如何承担逾期办证违约责任的问题。本案中，根据涉案合同约定，上诉人应当在房屋交付之日起360内即2018年4月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现上诉人未在该期限内履行义务，违约合同约定，应承担相应的违约责任。至于上诉人抗辩因海岸线退线的政策原因导致办证迟延的问题，根据上诉人二审提交的证据，上诉人本已于合同约定的办证期限前完成了土地初始登记并申请权籍调查，但直至2019年2月2日至3月4日，惠东县政府对上诉人涉案土地重新规划变更，产生土地分宗合宗，调整宗地界线，上诉人与惠东县自然资源局重新签订国有土地出让合同，惠东县自然资源局批复同意涉案土地调整宗地界线，上诉人于2019年8月22日申请办理土地合宗登记，并于2019年8月27日重新申请涉案房屋权籍调查，最终于2019年9月6日向惠东县自然资源局提交涉案房屋权属的登记资料。上述时间确因政策原因导致，系双方在签订合同之初无法预见，无法避免，亦非上诉人主观上可以克服的。结合公平原则，本院对上诉人已举证的政策原因导致的迟延时间予以抵扣，即抵扣2019年2月2日至2019年9月5日共计215天时间，故上诉人逾期时间为2018年4月27日起至2019年9月6日止498天，扣除215天，实际逾期时间计283天，违约金计为14349.60元（507053×0.01%×283），一审法院对于逾期办证违约金的处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初5322号民事判决书第二项；二、变更广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初5322号民事判决书第一项为：惠东县莱海天置业于本判决发生法律效力之日起7日内向满菊桃支付逾期办理不动产权证的违约金14349.60元。三、驳回满菊桃的其他诉讼请求。本案一审案件受理费431元，由满菊桃负担19元，由惠东县莱海天置业有限公司负担412元。本案二审案件受理费582元，由上诉人惠东县莱海天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年十一月十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮