湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2321号上诉人（一审被告）：郑建军，男，1962年5月1日出生，汉族，住汨罗市。被上诉人（一审原告）：郑国祥，男，1962年10月7日出生，汉族，住汨罗市。委托诉讼代理人：柳军，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人郑建军与被上诉人郑国祥确认合同无效纠纷一案，不服汨罗市人民法院（2020）湘0681民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人郑建军，被上诉人郑国祥及其委托诉讼代理人柳军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑建军上诉请求：1、撤销汨罗市人民法院（2020）湘0681民初489号民事判决，改判驳回郑国祥的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人多年从事小产权房建设出售多年，不存在不知晓从上诉人处购买的土地性质是集体土地的情况，而且农村拆迁安置的宅基地都是集体土地，被上诉人对该基本常识是知晓的，同时上诉人出售的土地是拆迁安置宅基地不存在任何欺骗、隐瞒。2、是被上诉人多次找上诉人购买涉案土地，被上诉人称无法将拆迁安置宅基地办理相关建房手续理由不能成立，也与事实不符。被上诉人在2013年4月8日与上诉人签订安置宅基地协议书之后，一直到2020年拆迁安置地被收回给相关部门后再提起诉讼，早已超过一年诉讼时效，并且导致上诉人的安置宅基地和安置地无法返还，是不诚信行为。3、根据双方签订协议书中第一条“甲方责任…2、如乙方利用土地房屋开发，甲方积极配合乙房办理有关手续，但甲方不承担任何费用和法律责任”的约定，建房手续相关责任应由被上诉人承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，自双方签订协议后7年，该宗土地已被被上诉人处置，被上诉人起诉已超过撤销权的诉讼时效。、另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条，即使合同无效，根据法律规定，被上诉人应当向上诉人返还拆迁安置宅基地及安置单原件。上诉人在协议签订及之后履行中均无过错，被上诉人购买土地后七年没有建房，现在建设物价及人工均上涨，涉案土地周边建房户政府拆迁补偿获得了大额补偿，现安置地被收回导致被上诉人损失无法弥补，若认定协议无效，被上诉人应对该损失予以赔偿。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人郑国祥答辩称，一审判决认定上诉人与被上诉人签订的宅基地买卖协议无效正确，其一,上诉人与被上诉人非同一集体经济组织成员,被上诉人不具有合法购买该村宅基地的权利。其二,上述宅基地买卖协议违反我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律规定,应属无效。二、关于责任划分方面，一审判决以前述事实为基础,在确认双方的宅基地买卖协议无效的前提下,依据《合同法》第五十八之规定,在宅基地被汩罗市人民政府依法回购的情况下,认定宅基地已经无法再行返还,土地回购款归上诉人所有。且土地回购款低于宅基地转让款,上诉人用土地回购款优先折抵向被上诉人返还的宅基地转让款后，不足部分按双方过错承担，做出了正确的责任划分。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确，请求二审法院维持原判。2020年3月10日，郑国祥向汨罗市人民法院起诉，请求判令：1、判决确认郑建军、郑国祥于2013年4月8日签订的协议书无效；2、请求判决郑建军向原郑国祥返还土地转让款165,000元及利息（利息以165,000元为基数，按照每10,000元年息1,000元的标准自2019年10月1日起计算至款项付清之日止）；3、请求判令由郑建军承担本案诉讼费用。一审法院查明，郑建军系汨罗市归义镇窑洲社区居民，郑国祥系汨罗市归义镇归义社区居民。2008年12月，郑建军因原建设东路的房屋拆迁获得位于人民路窑洲段386号、387号和388号一部分的拆迁安××地，地宽10.3米，长20米，原汨罗市城郊乡人民政府向郑建军发放了《拆迁安置通知单》。2013年4月8日，以郑建军为甲方，郑国祥为乙方，签订了一份《协议书》，约定：甲方将坐落于人民路安置街现有拆迁房屋安置地，宽10.3米，长20米的建房临街门面地以总价615000元转让给乙方，由甲方负责督促政府尽快完善土地安置分配；如乙方利用土地进行房屋开发，甲方积极配合乙方办理法律法规手续，但甲方不承担任何费用和法律责任；因安置用地建房基础安置办有部分补偿，补偿款归乙方所有；乙方进行房屋开发建设，应办理法律法规规定的相关手续，所有费用由乙方承担；乙方房屋出售，如出现质量问题，责任由乙方承担；乙方承担所有土地开发及房屋出售政府处罚的一切交易费用；乙方付给甲方安置用地转让款515000元，其余部分由安置办划分土地放样后，乙方一次性付清。郑建军和郑国祥均在协议书上签字。协议签订后，郑国祥向郑建军支付了宅基地转让款515000元的同时，还另外向郑建军出具了一张100000元的欠条；郑建军将《拆迁安置通知单》原件和宅基地交付给郑国祥，并向郑国祥出具了一张615000元的收条。郑国祥受让宅基地后，因故一直未开发建房。2017年年初，诉争土地因汨罗市市政建设需要被纳入政府土地回购范围，并于2019年8月份被政府回购，回购价格政府定价为487800元。郑国祥于2020年1月6日在汨罗市××镇××社区××0元的领款手续，但实际已领取的金额为350000元，余款因郑国祥与郑建军之间存在纠纷，汨罗市归义镇窑洲社区至今未向郑国祥进行支付。一审法院认为，关于郑国祥与郑建军签订的《协议书》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”由此可见，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如果向本集体经济组织成员以外的买受人出售宅基地，将有碍于享有该宅基地土地所有权的集体经济组织行使所有权，违反了土地管理法的规定，也侵害了集体经济组织的权益。根据本案已查明的事实，郑国祥和郑建军不是同一集体经济组织成员，不具有合法购买该村宅基地的权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”郑国祥与郑建军之间的宅基地买卖协议因郑国祥不具有汨罗市归义镇窑洲社区10组宅基地使用权利而应认定为无效。对郑国祥要求确认与郑建军签订的《协议书》无效的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照上述法律规定，由于郑国祥与郑建军签订的《协议书》因违反法律、行政法规的规定而无效，郑建军应当向郑国祥返还其已经支付的土地转让款515,000元，郑国祥则应当向郑建军返还诉争土地，未支付的100,000元不再支付。现诉争土地被政府以487,800元回购，无法再行返还，故土地回购款应全部归郑建军所有。由于郑建军在享有土地回购款的同时还负有向郑国祥返还515,000元宅基地转让款的义务，而土地回购款低于宅基地转让款，用土地回购款优先折抵郑建军向郑国祥返还的宅基地转让款后，不足部分再按照双方的过错责任进行分担。郑建军明知郑国祥与自己并非同一集体经济组织成员，仍将宅基地向其出售；而郑国祥本身并不具备房产开发的资质，其在明知土地性质为农村集体土地的情况下仍购买土地拟用于小产权房的开发，双方对无效合同的产生均存在一定的过错，过错比例本院酌定为郑建军承担60%为16,320元（27,200元＊60%），郑国祥承担40%为10,880元（27,200元＊40%）。综上所述，基于无效合同，郑建军共应向郑国祥返还宅基地转让款504,120元，扣除诉争土地政府回购款487,800元外，郑建军还应向郑国祥返还16,320元。因土地回购系政府行为，而郑国祥和郑建军对无效合同的产生均存在过错，郑国祥要求郑建军按照165,000元为基数支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。至于郑建军答辩其因宅基地转让造成了至少一百万元的损失，要求郑国祥进行赔偿，因不属于本案的审理范围，在本案中不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，判决：一、由郑建军返还郑国祥宅基地转让款504,120元，扣除政府土地回购款487,800元后，郑建军还应向郑国祥返还16,320元，此款限郑建军在本判决生效之日起十日内一次性付清；二、驳回郑国祥的其他诉讼请求。案件受理费3,680元，减半收取为1,840元，由原告郑国祥负担1,000元，由被告郑建军负担840元。二审期间，上诉人郑建军向本院提交郑国祥出具的欠条一张，拟证明郑国祥欠上诉人郑建军剩余未付土地款10万元。被上诉人郑国祥对该证据无异议。本院认为，经过庭审举证、质证，本院对上诉人提交的证据认定如下，上诉人提交的证据真实、与本案有关，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，首先，根据郑建军与郑国祥签订的《协议书》是否无效。本案郑建军与郑国祥签订的协议书，由郑国祥从郑建军处购买拆迁安置地，而该拆迁安置地属于农村集体土地中的宅基地，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，不得转让给非本集体经济组织成员。宅基地流转限制在本集体经济组织范围内，是确保集体土地对本村集体成员的保障性功能，如果允许宅基地流转到非本村集体经济组织成员中将导致本村集体土地的流失，因此，我国土地管理法对农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定和国家政策。涉案拆迁安置地位于人民东路地段属于集体土地，是登记在窑洲社区十六组的宅基地，郑建军系归义镇窑洲社区居民，郑国祥系归义镇归义社区居民，而郑国祥在购买涉案宅基地时并非该集体经济组织成员，故郑建军与郑国祥签订《协议书》将宅基地转让给郑国祥，导致农村集体土地流转到非本集体经济组织成员中，违反了土地管理法的规定，一审法院据此认定双方签订的《协议书》无效适用法律正确，本院予以维持。至于郑国祥签订《协议书》后因何原因一直未在涉案土地上建房，不影响《协议书》法律效力的认定。其次，关于本案起诉是否超过诉讼时效的问题。本案系确认合同无效之诉，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，确认合同无效不适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，本案亦不属于《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定的行使撤销权情形，因此不适用撤销权行使期限的规定。故郑建军上诉认为郑国祥起诉超过法律规定的期限的上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，关于合同无效后的责任如何承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，郑建军应向郑国祥返还土地转让款，郑国祥应向郑建军返还涉案安置土地，但因政府收购，涉案土地已无法返还，故向郑建军返还的只能是涉案安置土地补偿的回购款487800元，因双方对合同无效均有过错，应当各自承担相应责任，结合本案实际情况，省去相互返还支付的问题，本院酌情认定由郑国祥直接领取487800元，郑国祥无需向郑建军支付剩余10万元，而郑建军无需向郑国祥返还土地收购款与已支付土地转让款的差额部分，综上，郑国祥主张合同无效的诉讼请求于法有据，应予支持，但其请求郑建军返还16.5万元及利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但对合同无效后果处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销汨罗市人民法院（2020）湘0681民初489号民事判决；二、确认郑建军与郑国祥2013年4月8日签订的《协议书》无效；三、驳回郑国祥的其他诉讼请求。一审案件受理费3680元，减半收取1840元，二审案件受理费3900元，共计5740元，由郑国祥负担。本判决为终审判决。审判长 夏 磊审判员 余立根审判员 王延红二〇二〇年十一月三十日书记员 夏语涵