广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8138号上诉人（一审原告）：王斌才，男，1974年8月24日出生，汉族，住广东省乐昌市************，公民身份号码为440************473。委托诉讼代理人:马规化，广东深达律师事务所律师。委托诉讼代理人:莫姬娜，广东深达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：东莞市桃源商住建造有限公司，住所地：东莞市****，统一社会信用代码为914***********763N。法定代表人：卢成通，总经理。委托诉讼代理人：王赟，广东润广律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋志安，广东润广律师事务所律师。上诉人王斌才因与被上诉人东莞市桃源商住建造有限公司（以下简称桃源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王斌才向一审法院起诉，请求：1.桃源公司向王斌才支付逾期办证违约金206243.62元（以5978076元为基数，按照年率6%计算，自2018年5月15日起计2018年12月11日止）；2.桃源公司承担一审诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回王斌才的全部诉讼请求。一审受理费2196.82元（王斌才已预交），由王斌才负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7515号民事判决书。王斌才不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.桃源公司向王斌才支付逾期办证违约金206243.62元（以5978076元为基数，按照年率6%计算，自2018年5月15日起计2018年12月11日止）；2.桃源公司承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、在把涉案房屋交付王斌才之前，翰林湖花园（二期）第一批就存在违建不能办理房产证情形。翰林湖花园（二期）第一批交付的时间为2016年9月30日，比涉案房屋交付时间早近八个月，桃源公司要求第一批违建住户整改的时间为2017年4月，也比涉案房屋交付的时间早近两个月，直到2018年5月22日，桃源公司才向东莞市国土资源局松山湖片区直属分局提出确权工作解决的请求。因桃源公司怠于解决问题，翰林湖花园（二期）第一批迟迟无法办理房产证，也影响了涉案房屋房产证的办理。二、桃源公司明知翰林湖花园（二期）第一批因住户违建不能办理房产证，仍怠于处理案涉房屋确权问题，导致涉案房屋不能及时办理房产证。对于桃源公司的（莞桃字［2018］7号）的确权请求，东莞市国土资源局松山湖片区直属分局在2018年6月20日做出回复，东莞市房产管理局在2018年8月28日做出回复，明确没有违建的房屋正常办理登记业务。从桃源公司2018年5月22日提出确权问题解决的请求至东莞市房产管理局做出回复，前后仅3个月零6天。从交付到登记部门发现违建现象前后经历5个月14天，加上房产相关部门的回复时间3个月6天，共8个月20天，距离合同约定的360天还剩余3个月10天，如此时桃源公司及时向房产相关部门申请确权工作解决，桃源公司也基本上能在合同约定的时间内完成涉案房屋房产证的办理工作。而从桃源公司在一审提交的证据第46页来看，桃源公司在2017年11月2日递交案涉权籍调查资料后，直到2018年3月底，共计5个月时间，桃源公司并没有积极解决涉案房屋的产权问题。虽然桃源公司在一审提交的证据第39页涉案房屋首次登记时间节点图及48页会议签到表称，2018年3月7日，松山湖登记部门、业主、开发商三方对项目确权问题开协调会议，而会议签到表的业主为89栋103号、78栋104号、67栋801、76栋802，86栋101、89栋902，并不是涉案房屋二期共22幢的任一业主，解决的并不是涉案房屋二期共22幢的确权问题。桃源公司早在2017年4月就要求翰林湖花园（二期）第一批违建住户整改，也会远远早于登记部门在2017年11月2日发现违建现象之前知道涉案房屋二期共22幢存在违建现象，却没有证据显示桃源公司积极通知了涉案房屋二期共22幢违建住户整改。三、王斌才所在的109栋并没有存在违建行为，按照不动产登记规范，最迟是可以在2018年6月20日受理登记的，桃源公司却一直拖延到2018年8月28日。东莞市国土资源局松山湖片区直属分局对桃源公司《关于翰林湖花园（二期）确权工作解决的复函》已就相关问题进行了回复，案涉房屋不存在违建情形，但桃源公司却认为其从2017年11月2日申请权籍调查到2018年8月28日登记部门确定非违建房屋可以确权，确权工作暂停299日，桃源公司以业主违建为由推卸自己的违约责任。四、住户违建导致桃源公司不能办理房产证与桃源公司不能在合同约定期限内为王斌才办理涉案房屋的房产证不是同一法律关系，桃源公司不能因为违建住户对其违约，就理所当然认为其对王斌才没有过错。五、王斌才与桃源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实表示，合法有效，桃源公司超过360日没有为王斌才办好房产证应承担违的责任，也系桃源公司的真实意思表示。六、桃源公司明知在合同约定的期限内不能给案涉房屋办理房产证，却从未跟王斌才沟通协商，王斌才也从未收到桃源公司因其他住户存在违建行为可能导致涉案房屋迟延办证的通知。七、桃源公司早在本案整个小区业主未购房之前就进行该小区房屋广告销售宣传，王斌才在拿到桃源公司的广告宣传纸和本案房子户型（此为F2户型）广告宣传图册后，并看完本案房子广告宣传户型图F2户型内容介绍才认可购买，桃源公司在该小区销售广告宣传纸明确写到:预留加楼板赠送空间，可改房间、私人会客厅或书房，任由您掌握等。参照广告宣传户型图册封面上写到建筑面积约286m²，使用面积约360m²，只有通过加建才能达到360m²，本案小区业主群里全体业主一致认为在房屋购买当时就存在被（桃源公司）诱导和误导消费者购买房子，从而导致购买本案小区房后业主误认为可改房间加建造成违建，这个违建应当由桃源公司承当责任，桃源公司作为东莞市本土最大房地产开发商，更应该比普通购买房子业主懂建筑法律法规，这里桃源公司存在知法犯法的事实行为，而且桃源公司还存在诱导和欺诈消费者行为，给王斌才身心上造成严重伤害，要求桃源公司对王斌才进行双倍赔偿，应当从本案房产证一开始违约至拿到房产证的天数翻倍计算（参照上诉请求天数）。2018年6月东莞黄江红树山小区违建被业主起诉开发商而胜诉，也是因为开发商广告宣传诱导消费者从而导致消费者违建。八、王斌才对涉案房屋没有存在违建行为，对桃源公司不能如期办理房产证不存在任何过错，如桃源公司的违约过错让王斌才来承担不利后果，明显有违公平原则。九、对于违约金条款，系桃源公司制作的格式条款，王斌才无权更改，如按合同约定的标准要求桃源公司支付违约金，桃源公司的违约成本过低，不利于维护社会的稳定，也不利保护购房者的合法权益。王斌才请求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引>》第三十八条之规定，按照年利率6％的标准计算被上诉人逾期办证违约金。桃源公司答辩称：一、桃源公司已经举证证明在合理时间内将有关办理房屋首次登记的资料和请示提交给政府主管部门，案涉房屋未具备办证条件的原因不是桃源公司自身原因，导致案涉房屋在比约定时间晚6个月完成首次登记的原因在于存在个别业主违建、不动产登记部门内部需确定办理依据，以上原因不属于出卖人自身原因，桃源公司也已经举证证明在合理时间内将相关办理房屋首次登记的资料和请示提交给政府主管部门，积极履行了义务。二、双方约定了合理的违约金标准，王斌才主张的逾期办证违约金计算标准不符合合同约定。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定逾期完成确权的违约金是按日支付已付房价款万分之0.5的标准计算，在双方有约定的情况下，应当按照约定处理，王斌才要求按6%/年的标准支付违约金不符合合同约定。二审期间，王斌才提交案涉户型鉴赏、广告宣传，拟证明桃源公司的销售存在欺诈行为，其宣传的使用面积必须通过违建才能实现。桃源公司对此质证认为，户型鉴赏载明了仅供参考，实际以双方签订的合同为准，桃源公司与买受人以建筑面积交付并计算价格，交易中不存在欺诈，项目违建是桃源公司交付后买受人自行建设的，与桃源公司无关。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审仅针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，二审争议焦点为桃源公司是否应当向王斌才支付逾期办证违约金，本院对此分析如下：首先，桃源公司于2017年5月20日将案涉房屋交付给王斌才；2017年5月3日，东莞市鸿泰测绘有限公司进行现场测绘；2017年8月3日，东莞市鸿泰测绘有限公司出具实测报告书；2017年10月13日，实测报告进行备案，2017年11月2日桃源公司向东莞市自然资源局松山湖片区直属分局提交东莞市松山湖高新技术产业开发区玉兰路3号翰林湖花园项目的权籍调查资料，此期间均属于合同约定的办证合理期间360天内，房屋权属登记在一步步推进中。其次，自2017年11月2日至2018年8月28日均系行政机关解决不动产登记的政策问题的时间，2018年9月4日至2019年3月8日亦系行政机关解决权调系统及坐标系统变更等不动产登记相关问题的时间。东莞市自然资源局松山湖片区直属分局复函确认桃源公司曾就案涉地块权籍调查组件提交该局审查，该局告知桃源公司因2018年7月1日变更权调系统及权调系统需在2018年10月1日采用2000国家大地坐标原因可能导致相关资料频繁修改，且每年12月中旬开始处理归档事宜，权籍调查工作会相对较慢，故2018年9月4日至2019年3月8日桃源公司未再办理相关事宜，即上述期间亦系行政机关处理不动产登记相关问题的时间。再次，从上述办理案涉不动产权证的过程来看，整个办证过程跨度较长，也涉及到不动产登记制度实施的具体政策性问题，但整个过程中桃源公司没有明显拖延办理的情形。2018年12月11日王斌才取得案涉房屋不动产登记证书，超出双方约定的时间约7个月，但若由桃源公司承担因业主违建、权调系统变更、权调系统采用新坐标而额外延长的办证时间的违约后果，明显不公，故一审据此未支持王斌才要求支付逾期办证违约金的请求，并无不当，本院予以支持。综上，王斌才的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4393.65元，由王斌才负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十一月二十七日书记员  张明明刘席滔