新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初875号 原告：杨红军，男，1976年7月23日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：马彩霞，新疆腾华律师事务所律师。 被告：张倩，女，1987年8月1日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：王红燕，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 第三人：阳柳，女，1974年5月24日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。 第三人：王宗亮，男，1977年3月25日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 原告杨红军与被告张倩、第三人阳柳、第三人王宗亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨红军及其委托诉讼代理人马彩霞，被告张倩及其委托诉讼代理人王红燕，第三人阳柳、王宗亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨红军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的口头转让合同；2、被告交还原告位于伊宁市边境经济合作区河北路××号福安·西城国际×号楼××号商铺使用权；3、被告立即搬离伊宁市边境经济合作区河北路××号福安·西城国际×号楼××号商铺；4、被告赔偿原告经营损失（自2019年9月10日暂计至2019年12月10日止，具体以鉴定为准）；5、被告返还转让店面中的原有物品（海尔立式空调1台、海尔挂机空调4台、客厅大茶台1套、摄像头1套、小展柜1台、台式电脑1个、小冰柜1台、窗帘5套、沙发茶几2套、衣架4个、吧台凳1个、小圆凳10把、烧水器1台、大灯5个、净水器1台）；6、本案诉讼费、鉴定费用由被告承担。 庭审中，原告杨红军变更第2项诉讼请求，主张被告交还原告位于伊宁市边境经济合作区河北路××号福安·西城国际×号楼××号商铺；变更第4项诉讼请求，主张被告赔偿原告自2019年9月10日至2020年6月10日止的经营损失（具体金额以鉴定为准）；放弃主张第5项诉讼请求。事实与理由：2017年9月7日，原告与第三人阳柳签订《房屋租赁协议》，约定原告承租第三人阳柳位于伊宁市边境经济合作区河北路××号福安·西城国际×号楼××号商铺，承租期为5年，即至2022年9月6日。后原告对店面进行装修，经营碧露轩茶庄。2019年9月1日，原告与被告口头约定将店面转让给被告经营，转让费18万元，后原告将店面交付被告，但被告以没有书面约定为由拒不支付转让费，原告多次向被告索要未果，故诉至法院。 被告张倩辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告急于转让租赁的商铺多次与我联系，并口头约定将其租赁的房屋空房转让给我，我于2019年8月28日给付原告定金1万元。后我多次要求与原告签订书面合同，但原告都予以拒绝，后我通过微信转账及现金方式共给付原告转让费6万元，加定金共计7万元。2019年9月18日，我与自称为房东的王宗亮签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为2019年9月18日至2024年9月18日，签协议原告是知情的，因为2019年房租是原告带着我去找王宗亮交的现金，王宗亮给原告出具了2019年的房租收条，后原告告诉王宗亮，原告与我共同经营美容院并要求王宗亮与我变更租赁合同，将承租人变更为我。签协议时，王宗亮当时称与阳柳系夫妻关系，在租赁合同履行中，因原告将实际房东阳柳诉至法院，房东阳柳没有将自己的身份证及房产证复印件给我，使我至今无法变更营业执照地址，无法正常经营。 第三人阳柳述称，我和原告签订了5年的《房屋租赁协议》，每年原告都在给我交房租。我和王宗亮是朋友关系，因为我在新源县，有时候委托王宗亮催收房租、交水费、物业费，本次诉讼之前我都不知道被告与王宗亮签订了《房屋租赁协议》。 第三人王宗亮述称，2019年9月初，原告带被告到我经营的商铺里要求续交涉案商铺房租，当时原告说他们是朋友关系，要共同经营涉案商铺，我收了原告2020年房租38,000元，原告一直没有过来变更我与原告于2017年9月7日签订的《房屋租赁协议》即增加被告为承租人。2019年9月23日，我在不知道原告与被告产生纠纷的情况下，与被告签订了《房屋租赁协议》，但是日期写的是2019年9月18日。我与阳柳是朋友关系，阳柳有时委托我签合同、收房租、水费、催交物业费。我与被告签订《房屋租赁协议》时阳柳不知情，我以为是续签与原告签订的房屋租赁合同。被告找我签订《房屋租赁协议》时，我问原告怎么没来，被告称原告在忙过不来，她来代签。我与原告签订租赁协议时阳柳是知情的。 本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 对于原告提交的商品房买卖合同、使用说明书质量保证书、房屋租赁协议、微信转账记录、照片、营业执照，由于被告及第三人对上述证据均予以认可，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交如下证据： 1、收条复印件一份（与原件核对无异），拟证实2019年至2020年的年租金为38,000元，已由原告向第三人阳柳支付，该笔租金实际包含在转让款中，本应由被告支付，但被告支付的费用连第一年房租都不够，故原告请求解除合同。 被告质证认为：对收条的真实性不认可，实际是原告将2019年9月7日至2020年9月6日期间的房租38,000元交给王宗亮，王宗亮是否将38,000元交给阳柳我方不清楚。 第三人阳柳质证认为：对该组证据认可，房租38,000元是原告先交给王宗亮，王宗亮再将38,000元交给我，因当时我在县上。 第三人王宗亮质证认为：对该组证据认可，与第三人阳柳的质证意见一致。 本院认证：因第三人阳柳对其出具的收条予以认可，故本院对该证据予以采信。 2、装饰装修工程合同原件一份、收条原件三张、报价表打印件两张，拟证实涉案房屋在给被告转让之前光装修费用就花费了256,000元，原告不可能以超低价将涉案房屋进行转让。 被告质证认为：对该组证据均不认可，与本案无关。 第三人阳柳质证认为：对该组证据认可。 第三人王宗亮质证认为：对该组证据认可。 本院认证：因装饰装修工程合同及收条均为原件，故本院仅对其真实性予以采信；因报价表系打印件，并无装修工程发包方、承包方签字确认，来源不明，故本院对该证据不予采信。 3、伊市公（汉）调解字【×】××号治安调解协议书彩印件一份，拟证实因被告未按约定支付转让价款，原告多次上门要求支付或者搬离，与被告多次发生冲突，在涉案房屋处被告找的人将原告打伤，经过公安局治安处理。 被告质证认为：对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。 第三人阳柳质证认为：对该组证据认可。 第三人王宗亮质证认为：对该组证据认可。 本院认证：因被告及第三人对该组证据的真实性、合法性均予以认可，但该证据确与原告主张的诉求无关联性，故本院对该组证据的关联性不予采信。 被告提交如下证据： 1、收条原件两张，拟证实我方给原告已经交纳了空店茶楼转让费7万元，6万元收条中含转账2万元、现金4万元（有2万元是2019年9月6日下午17时30分左右给原告的现金，该笔2万元是朋友给我送到店里来的；剩余2万元是2019年9月19日给原告的现金，就是出具6万元收条当日给的这笔2万元，该笔2万元用的我朋友的卡取得现金），订金1万元是转账方式支付的。 原告质证认为：对该组证据不认可，被告涉嫌提供伪证，两张收条上的字都是我写的，但1万元收条我没有署名，是被我扔掉的，被告捡回来了。我另行书写了一张1万元订金收条，我写了“今收到张倩订金1万元，还剩余17万2019年9月5日一次性付清”，但是被告至今没有拿出来，订金1万元给我付了。被告将6万元收条序码涂改，收条是由两部分拼接而成，伪证不能作为证据定性，证明目的也无法查实真伪。 第三人阳柳质证认为：对该组证据不认可。 第三人王宗亮质证认为：对该组证据不认可。 本院认证：因原、被告申请，本院已经委托鉴定机构对该两张收条进行了相应的鉴定，故本院对该组证据将结合鉴定意见进行综合认证。 2、房屋租赁协议复印件一份（与原件核对无异），拟证实被告与第三人王宗亮签订租赁期为5年的租赁协议，租金为38,000元，是一种表见代理行为，是合法行为。 原告质证认为：对该组证据不认可，若对同一房屋签订两份合同，应当对第一份合同书面解除或者告知，第三人王宗亮在庭审中承认是被告在原告不知情的情况下，欺骗其所签，第三人阳柳作为实际房东至始至终没有对此协议追认或认可，第三人王宗亮与被告签订该份房屋租赁协议的行为自始无效，被告无权签订该合同，该房屋此时仍由原告合法占有。 第三人阳柳质证认为：对该组证据不认可。 第三人王宗亮质证认为：对该组证据认可，就是我与被告签订的，是我不知道原、被告有纠纷的情况下签订的，当时有押金1000元也没有交，被告没有给我交租金，租金38,000元是原告交的，我以为是原、被告合伙经营续签的合同。 本院认证：因被告已出示原件与复印件核对，故对该组证据的真实性予以采信，对该协议的效力结合其他证据在本院认为部分进行论述。 3、卡明细查询打印件两张，拟证实被告向原告支付转让费6万元，其中2019年9月18日从银行分四次支取，每次支取5000元，共支取了2万元现金支付给原告，原告于2019年9月19日出具收条，这与我方在庭审中陈述是一致的。 原告质证认为：对该组证据不认可，该户名的名称并不是被告，与本案无关，无法证明从该账户支出的2万元是被告支付给原告的。 第三人阳柳质证认为：与原告质证意见一致。 第三人王宗亮质证认为：与原告质证意见一致。 本院认证：该证据仅为打印件，无法证实其来源，且该组证据所反映的内容并不能证实被告的证明目的，账户的户名并非被告，与本案无关，故本院对该组证据不予采信。 因原告申请对被告提交的6万元收条背面被涂改的序列部分的实际序号以及该收条是否是经过拼接而成、撕裂部分的裂痕是否相互吻合进行鉴定，被告申请对其提交的6万元收条及1万元收条内容及签名是否为原告书写进行笔迹鉴定。经本院委托，新疆恒正司法鉴定中心出具恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书、恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书，并开具新疆增值税普通发票两张（票号：××、××），本院组织原、被告及第三人进行了质证。 原告质证认为：对恒正司鉴[×]文检鉴字第××号司法鉴定意见书没有异议，该鉴定意见书对6万元收条背面部分数字的鉴定可以明显看出2、3、4、5行已经残缺，该收条为拼接收条，不能作为证据使用；对恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书的真实性没有异议，但该1万元收条的书写方式与正常生活经验不符，按照常理应当有原告本人签名以及日期的书写，实际该收条是原告遗弃后被告拾捡所得，具体的付款金额应当以被告的转账记录为准，是原告写的一部分废弃的；对两张新疆增值税普通发票认可，但是鉴定费用应当由被告承担。 被告质证认为：对恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书、恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书均没有异议；对新疆增值税普通发票没有异议，但费用应当由原告承担。 第三人阳柳质证认为：对恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书、恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书、两张新疆增值税普通发票均认可。 第三人王宗亮质证认为：对恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书、恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书、两张新疆增值税普通发票均认可。 本院认证：因原、被告及第三人对上述两份鉴定意见书及新疆增值税普通发票均无异议，故本院对该组证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：一、2015年9月8日，第三人阳柳与伊犁新福安房地产开发有限公司（以下简称新福安房产公司）签订《商品房买卖合同》，第三人阳柳购买新福安房产公司开发的位于伊宁市××区福安·西城国际第×号商住楼××号商铺。2017年9月7日，原告杨红军与第三人阳柳签订《房屋租赁协议》（阳柳名字为第三人王宗亮代签），该协议约定第三人阳柳将其购买的上述商铺出租给原告，承租期为5年即2017年9月7日至2022年9月6日止，面积160平方米；租金前二年为35,000元/每年，押金1000元；第三年递增年租金的10%，剩余两年按市场行情随行就市等内容。合同签订后，原告对承租商铺进行了装修，其在此地经营伊宁边境经济合作区碧露轩茶庄。 二、2019年8月，原告与被告张倩口头约定原告将涉案商铺转让被告经营。2019年8月28日，被告向原告微信转账订金1万元，原告对此出具收条。2019年9月1日，原告将涉案商铺钥匙交给被告，被告使用该商铺用于经营尚鑫养生SPA会所至今。2019年9月6日，被告分两笔向原告微信转账转让费合计元2万元。经第三人阳柳委托其朋友即第三人王宗亮代收租金，原告于2019年9月7日将涉案商铺租金38,000元（即2019年9月7日至2020年9月6日期间的租金）交付第三人王宗亮，王宗亮将该款转交给第三人阳柳，阳柳对此向原告出具38,000元房租费收条一张。 三、2019年9月18日，在第三人阳柳不知情的情况下，被告与第三人王宗亮签订了《房屋租赁协议》，该协议约定第三人王宗亮将涉案商铺出租给张倩，承租期为5年即2019年9月18日至2024年9月18日止，租金前二年为38,000元/每年，其余合同内容和原告与第三人阳柳签订的《房屋租赁协议》一致。2019年9月24日，原告得知被告与第三人王宗亮签订了上述《房屋租赁协议》。庭审中，第三人阳柳对被告与第三人王宗亮签订的《房屋租赁协议》不予认可。至今，被告未向第三人阳柳支付过涉案商铺租金。 四、原、被告双方存在争议的事实为：涉案商铺转让费的金额及被告已付转让费的金额。原告认为涉案商铺转让费为18万元，被告仅已支付转让费3万元（含1万元订金）；被告认为转让费为7万元，且已经分批付清。对于原、被告口头约定商铺转让费的具体金额，双方均未提供证据加以证明。对于已支付的转让费，被告当庭向本院提供两张收条（金额分别为6万元、1万元），因原告申请对该6万元收条背面被涂改的序列部分的实际序号以及该收条是否是经过拼接而成、撕裂部分的裂痕是否相互吻合进行鉴定；被告申请对该两张收条内容及签名是否为原告书写进行笔迹鉴定。经本院委托，新疆恒正司法鉴定中心出具恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书，鉴定意见：6万元收条背面被涂改的序列部分实际序号（除第一栏外）自上而下依次为：6、7、8，该收条是拼接而成，撕裂部分的痕迹不吻合；恒正司鉴[××]文检鉴字第××号司法鉴定意见书，鉴定意见：标称日期为“2019年9.19日”的收条上全部字迹和无日期的“10000元”收条上全部字迹是杨红军本人所写”。原告支出鉴定费1200元、被告支出鉴定费2000元。结合上述鉴定结论，本院对6万元收条的真实性不予认可；对1万元收条，虽原告并未在该收条上签名，但该收条内容经查实却为原告本人所写，原告亦认可被告已付订金1万元，虽原告称被告持有另一张其出具的内容含有剩余转让费17万元的1万元订金收条，但被告对此予以否认，原告亦未提供相应证据予以证实，故本院对该1万元收条予以采信。因此，根据原告向本院提供的被告微信转账付款记录，本院认定被告向原告已支付转让费3万元（含订金1万元）。 本院认为，原、被告达成的口头转让合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本案中，对于原告主张解除原、被告之间的口头转让合同，原告作为转让方，其与被告口头达成转让合同的目的是为了获得转让费，庭审中，双方对约定的转让费金额各执己见，但均未提供相应证据予以证实；即使被告认为双方约定转让费为7万元，但结合查明的事实，其亦未全面履行付款义务即仅付3万元，且自2019年9月被告使用涉案商铺至今已一年有余，因此，被告未能履行债务的行为致使原告的合同目的不能实现，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 对于原告主张被告交还并立即搬离位于伊宁市边境经济合作区河北路××号福安·西城国际×号楼××号商铺，因原告主张解除口头转让合同的诉讼请求成立，且第三人王宗亮未经出租人即第三人阳柳授权，在没有代理权的情况下与被告针对涉案商铺签订《房屋租赁协议》，该协议因阳柳并未追认，故对阳柳不发生效力，若被告不将该商铺交还实际承租人即原告，原告无法实现其经营效益，势必会导致出租人阳柳的合同利益受到损害，故对原告主张被告交还并搬离涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持，但交还并搬离涉案商铺需要给予被告一定的合理期限。 对于原告主张被告赔偿自2019年9月10日至2020年6月10日止的经营损失，因原告自2019年9月1日起就将涉案商铺转让给被告经营至今，在此期间原告并未从事经营，故其主张经营损失并无事实依据，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张被告承担鉴定费，因原告针对其向本院申请的鉴定事项实际支出鉴定费1200元，该费用系原告为本次诉讼所需产生的费用，且被告应当对其提供的未真实反映客观事实的部分证据承担相应的法律后果，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨红军与被告张倩之间的口头转让合同； 二、被告张倩于本判决生效之日起十日内交还原告杨红军位于伊宁市边境经济合作区河北路××号福安·西城国际×号楼××号商铺； 三、被告张倩于本判决生效之日起十日内搬离位于伊宁市边境经济合作区河北路××号福安·西城国际×号楼××号商铺； 四、被告张倩于本判决生效之日起十日内一次性向原告杨红军支付鉴定费1200元； 五、驳回原告杨红军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告张倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  董 文 人民陪审员  李应华 人民陪审员  潘永霞 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  毛钰玮