河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5258号上诉人（原审原告）：岳学华，女，1962年11月13日出生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：郭晨光，河南百泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李运福，男，1966年6月15日出生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：赵占春，河南悦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建美，女，1968年7月23日出生，汉族，住辉县。被上诉人（原审被告）：吴建美，女，1968年7月23日出生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：赵占春，河南悦言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李应祥，已故。上诉人岳学华因与被上诉人李运福、吴建美、李应祥排除妨害纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。岳学华向本院上诉请求：撤销一审判决，改判支持岳学华的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审认定事实错误，不能以委托书上的手印不是李应祥所按为由推定李运福、吴建美无权处分案涉房屋，岳学华通过购买取得案涉房屋，其对房屋是合法占有；一审适用法律错误，岳学华通过正常的买卖合同获得对房屋的占有和使用的权利，岳学华已构成善意取得。李运福、吴建美答辩请求维持一审判决。岳学华向一审法院起诉请求：判令李运福、吴建美、李应祥停止侵占并返还岳学华所有的位于辉县市瑞城时代广场南关社区2号楼四单元10楼东户（面积116平方米）的房屋，不得妨碍岳学华正常使用该房屋；本案的诉讼费用由李运福、吴建美承担。一审法院查明：2011年3月1日，李应祥的房屋被辉县市瑞成房地产开发有限公司拆迁，拆迁的房屋被置换为辉县市瑞成时代广场南关社区2#-4-10东，2#-1-4中两套房屋，另在补交房款52379元。2013年3月27日，李运福、吴建美持李应祥按手印的《委托书》、《南关村房屋拆迁补偿安置协议书》、《选房确认书》、《拆迁安置结算明细表》，与秦建军签订了《房屋产权转让协议》，协议约定以2#-4-10东，2#-1-4中两套房屋抵偿秦建军30万元的借款，应补缴差价房款52379元。2013年3月27日，李运福、吴建美向秦建军承诺，如不能在2013年6月27日偿还借款30万元，同意将2#-4-10东，2#-1-4中两套房屋交付给秦建军，秦建军补交房款52379元。由于李运福、吴建美未偿还秦建军的借款，2017年3月21日，秦建军与李文峰、张莹签订了《房屋买卖合同》一份，约定秦建军将2#-4-10东房屋以28万元价格卖给了李文峰、张莹夫妇，秦建军向辉县市瑞成房地产开发有限公司交纳了剩余房款52379元。2019年10月8日，张莹、李文峰又将该房屋以30万元价格卖给了岳学华，岳学华在同日将30万元房款交付给张莹、李文峰。张莹、李文峰持有李应祥按手印的《委托书》、《拆迁补偿安置协议书》、《选房确认书》、《拆迁安置结算明细表》随房交付给了岳学华。岳学华在购买房屋后将水卡和燃气IC卡变到自己的名下。2019年11月8日，岳学华发现李运福、吴建美、李应祥将2#-4-10东房屋的门锁换掉并入住房屋中，岳学华要求腾房遭拒绝。一审法院认为，我国合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝。本案中，案涉房屋是对李应祥拆迁安置的房屋。李文峰、张莹在卖给岳学华涉案房屋时，同时将由李应祥签字并按手印的《委托书》和《拆迁安置协议书》等交给了岳学华，经鉴定《委托书》签字处手印不是李应祥按印，李应祥对涉案房屋的转让不认可，也拒绝追认，故李文峰、张莹持有李应祥《委托书》处分涉案房屋，构成无权处分。我国合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《拆迁安置协议》书等手续上载明房屋系李应祥的，岳学华也没有证据证明出卖人的行为构成表见代理，因此，《房屋买卖合同》对李应祥没有约束力，从而岳学华不会因买卖合同取得对涉案房屋的合法占有权。我国物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。再之，依据我国物权法司法解释一规定，受让人知道他人已经依法享有不动产物权，人民法院应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，拆迁协议安置房屋是对李应祥补偿的，岳学华在接受房屋时，应当知道李应祥对涉案房屋享有不动产物权，根据岳学华在受让涉案房屋所获得的有关手续，岳学华也应知道李文峰、张莹无处分权，另外，岳学华未办理房屋产权证书，即其没有依法取得涉案房屋的所有权，不能认定构成原告善意取得涉案房屋。综上，岳学华既没有因表见代理取得涉案房屋的占有权，也没有取得涉案房屋的所有权，其要求排除妨害、返还房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审判决：驳回岳学华的诉讼请求。案件受理费200元，由岳学华负担。二审中，岳学华提交李应祥起诉状一份、水费票据三张及执行裁定书两份，证明李应祥早已知道并默认案涉房屋被卖，李运福、吴建美、李应祥未向秦建军主张权利，且李运福、吴建美欠有外债，无力偿还秦建军借款。李运福、吴建美发表质证意见称：对起诉状的真实性无异议，但不属于新证据，对其证明目的不认可；水费票据不是新证据，不能证明秦建军对案涉房屋是合法占有；裁定书与本案无关联性，不能证明李运福、吴建美无偿债能力。李运福、吴建美提交吴建美与秦建军的通话录音一份，证明吴建美向秦建军归还借款，秦建军拒不接受。岳学华质证称：通话录音系吴建美的单方陈述，不能证明秦建军拒绝吴建美向其还钱的事实。对双方提交的证据，本院认证如下：岳学华提交的证据均与本案无关联性，本院均不予采信；李运福、吴建美提交的通话录音中，秦建军否认吴建美向其还钱的事实，故对该通话录音，本院亦不予采信。本院二审查明：二审中，岳学华主张其与秦建军系同事关系，秦建军并非拆迁安置对象，秦建军占有案涉房屋后，经岳学华介绍，将该房屋卖与李文峰、张莹，后李运福、吴建美多次到该房内闹事，李文峰、张莹提出退房，因秦建军被抓，由岳学华将房屋买下。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，关于善意取得，我国物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”依据该规定，可以认定作为不动产的房屋善意取得的构成要件为出卖人无权处分、受让人善意购买并支付合理价款以及房屋所有权转移登记至受让人名下。本案案涉房屋系李应祥的拆迁安置房屋，李应祥为房屋所有权人。根据岳学华二审中认可的事实，可以认定其在购买案涉房屋时，对秦建军以及李文峰、张莹均非房屋的所有权人是明知的，即岳学华明知秦建军与李文峰、张莹均无权处分案涉房屋，故岳学华购买房屋的行为不能认定为善意购买，加之案涉房屋所有权亦未登记在岳学华名下，故岳学华不符合我国物权法规定的善意取得的构成要件，其上诉主张已善意取得案涉房屋，并要求李运福、吴建美停止侵占并返还该房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，岳学华的上诉理由与请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人岳学华承担。本判决为终审判决。审判长  李荣军审判员  孙莉环审判员  付国强二〇二〇年十一月十七日书记员  夏 禹