江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8271号 原告（反诉被告）：汪志祥，男，1989年7月28日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：周忠贵，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧敏，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）：唐翠珍，女，1989年3月23日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：周忠贵，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧敏，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高云英，女，1942年6月9日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：李军，江苏京时唯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡静，江苏京时唯律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：南京满天红房地产经纪有限公司，住所地南京市。 法定代表人：濮阳月迎。 委托诉讼代理人：刘国强。 汪志祥、唐翠珍与高云英、第三人南京满天红房地产经纪有限公司（以下简称满天红公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。汪志祥及汪志祥、唐翠珍共同委托诉讼代理人周忠贵、张慧敏，高云英的委托诉讼代理人李军，第三人满天红公司的法定代表人濮阳月迎及委托诉讼代理人刘国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪志祥、唐翠珍向本院提出诉讼请求：1、确认2020年6月6日签订的《存量房买卖中介合同》与《补充协议》于2020年8月25日解除；2、判令高云英向原告汪志祥、唐翠珍支付合同约定的违约金478000元；3、判令高云英承担本案全部诉讼费用。事实和理由：汪志祥与唐翠珍系夫妻。2020年6月6日汪志祥、唐翠珍与高云英、第三人满天红公司签订《存量房买卖中介合同》与《补充协议》。合同约定高云英通过满天红公司向汪志祥、唐翠珍购买坐落于南京市，购房款共计2390000元，高云英应于2020年6月8日前向汪志祥支付购房定金5万元，于2020年7月15日向汪志祥、唐翠珍支付首批购房款500000元，并于同日双方办理交房手续。同时，合同第九条约定“如果无正当理由不履行合同的一方，按照合同标的额的20%（计人民币478000元）作为违约金支付给守约方，违约方给守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。”上述合同和协议签订后，高云英仅通过满天红公司向汪志祥、唐翠珍支付了2万元定金后，并未按照合同约定履行其他相应的义务。2020年8月11日，汪志祥、唐翠珍向高云英发函要求高云英继续履行合同，其仍未履行相关义务。2020年8月25日，汪志祥、唐翠珍向高云英发函要求解除合同，并向原告支付相应的违约赔偿，高云英仍未履行相应义务，对汪志祥、唐翠珍造成了极大损失，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 高云英辩称：唐翠珍一直未出面且未签订房屋买卖合同，未按约履行先合同义务，第三人存在明显过错。汪志祥、唐翠珍起诉没有事实和法律依据，且未履行先合同义务，存在违约。请求驳回汪志祥、唐翠珍诉讼请求。 高云英反诉请求：1、汪志祥、唐翠珍、满天红公司返还定金2万元；2、汪志祥、唐翠珍、满天红公司赔偿违约金478000元；3、汪志祥、唐翠珍、满天红公司承担本案费用。事实和理由：2020年6月6日，高云英虽与汪志祥、唐翠珍、满天红公司签订了《存量房买卖中介合同》与《补充协议》，但签订合同的相对方只是案外人张翰，其声称是汪志祥和唐翠珍的“代理人”，但并未出示任何委托手续，满天红公司亦未核实。高云英及亲属虽提出质疑，但出于对满天红公司的信任签署合同并支付定金2万元。高云英明确告知要求所有共有权人到场签字，方可继续履行合同并支付剩余款项。然而6月9日，仍只有汪志祥和张翰出现，唐翠珍未出现，且试图通过报警让高云英方支付定金和首付款，此后，各反诉被告一直拖延和拒绝共有权人补签合同，2020年6月14日，高云英要求汪志祥、唐翠珍同时到场签字并提供结婚证等材料，否则将解除合同，对方予以拒绝。2020年6月16日高云英方正式书面告知解除合同，要求退还已付的2万元定金。故反诉原告认为各反诉被告严重违约，要求各反诉被告承担返还定金和支付违约金等赔偿责任。 汪志祥、唐翠珍辩称:涉案合同于2020年6月6日成立，并合法有效。我方授权案外人张翰出售夫妻共同共有的房屋，反诉原告对此知情。该合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，且唐翠珍对合同于2020年6月9日追认，汪志祥也在合同上签字，合同成立有效。我方履行了合同义务，不存在违约行为。反诉原告称唐翠珍未签字未履行先合同义务，没有事实和法律依据。合同明确约定，我方的义务是确认共有权人对出售房屋没有异议，没有要求共有权人必须在合同上签字，唐翠珍对出售房屋知情且认可，并且在2020年6月9日一起至中介公司，且至今我方对出售房屋没有异议并共同提起诉讼，证明我方已经履行了合同义务。高云英称我方存在欺诈行为没有依据。涉案房屋违反限售政策，满三年可以满足过户条件，合同约定2021年1月30日前完成过户，同日办理产权登记手续，不存在房屋不满足过户条件。我方在履行期内履行了义务，保证出售房屋是真实的，共有权人对出售房屋没有异议，并提供了相应证件，反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回反诉请求。 满天红公司辩称:2020年3月汪志祥在我公司挂牌出售房屋，出示了产权证及授权委托书。2020年6月2日高云英及两个女儿到涉案房屋看房，当时张翰拿钥匙开门。我公司之前与汪志祥联系过，汪志祥本人说明其长期在外地房屋全权张翰出售，张翰本人也向高云英说明有权出售房屋。2020年6月6日高云英及女儿女婿到现场看房，张翰开门。高云英看房后决定购买，协商价格，签订合同。当天张翰本人在场，因为汪志祥在外地，由张翰代为签订合同。合同约定汪志祥2020年6月8日回来签名，当天支付了2万元定金给我公司，目的是为了汪志祥本人签订合同之后再将定金转给汪志祥，保证买卖双方的安全性。张翰有权代签合同，现场沟通时，高云英也知情，我公司有监控视频。2020年6月9日汪志祥回来补签合同，高云英没有来，是其女儿过来的，他们以各种理由不交定金，并且要求核对我方及买方手中合同的真实性，并在当天抢夺合同。后报警，公安机关协调，协商后买方同意我公司将2万元定金交给汪志祥。我公司根据买方意愿将2万元定金转给汪志祥，三方约定继续履行合同。2020年6月16日我公司微信发函给买方，买方回复不愿意再购买。 本院经审理查明以下事实：位于南京市的所有权人为汪志祥、唐翠珍，二人系夫妻关系。 2020年6月6日，案外人张翰代表汪志祥、唐翠珍（甲方、转让方）与高云英（乙方、受让方）以及满天红公司（丙方、中介方）在共同看房协商后，签订了《存量房买卖中介合同》和《补充协议》，约定汪志祥、唐翠珍将案涉房屋出售给高云英，购房款共计2390000元，乙方应于2020年6月6日向甲方支付购房定金2万元，于2020年6月8日追加定金三万元，于2020年7月15日向原告支付首批购房款500000元，并于同日双方办理交房手续。同时，合同第九条约定“无正当理由不履行合同的一方，按照合同标的额的20%（计人民币478000元）作为违约金支付给守约方，违约方给守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。”当日，张翰在《存量房买卖中介合同》的委托代理人处签名，在《补充协议》的甲方处签“汪志祥（张翰代）”，高云英在合同和协议上签名。后高云英向满天红公司转账购房定金2万元。张翰表示原告方承诺其从外地回来后在合同上补签字。 2020年6月9日，汪志祥、张翰和高云英的女儿来到满天红公司商谈，汪志祥想让高云英一方补交3万元定金。根据汪志祥一方陈述，当天唐翠珍带着两个孩子在外面车中，高云英一方以各种理由不交定金，并且要求核实转让方和中介方手中合同的真实性，并在当天抢夺合同，遂报警。根据高云英方陈述，唐翠珍一直没有出现而汪志祥和满天红公司却谎称其已经来了，并试图通过报警的方式让高云英支付追加定金和首付款。经警方协调，高云英一方同意满天红公司将2万元交给汪志祥，汪志祥出具定金收条，收到高云英购房定金2万元，且在《存量房买卖中介合同》和《补充协议》上补签字。2020年6月14日，高云英方通过短信、微信等方式向满天红公司要求汪志祥、唐翠珍共同到场签字并提供结婚证等资料，否则要求解除合同和退还定金。满天红公司员工回复“我方与房东汪志祥沟通好时间告知您到场”，“夫妻双方明天7点到南京”等等。6月16日，满天红公司通过微信、短信回函告知高云英，合同符合法律规定，且卖方证件可以随时予以核实，请你方按照约定履行合同义务。当日，高云英向满天红公司邮寄书面函件，要求解除合同和退还2万元定金。2020年8月11日，汪志祥向高云英邮寄《关于继续履行房屋买卖合同的告知函》，要求其继续履行双方签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》，支付相应的价款。8月25日，汪志祥向高云英邮寄《解除合同通知函》，解除双方签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中被告唐翠珍至今仍未在书面合同上签字，亦未提交当时的书面授权凭证，而唐翠珍称其于2020年6月9日已对张翰代理行为进行追认，是以书面还是其他形式，未能提供其追认的事实依据。相反唐翠珍称在2020年6月9日已到了签约现场，但为什么没有签约并没有说明合理的理由。虽有汪志祥在合同上签字，但合同仍欠缺共有人签字尚未成立。如视其在诉讼中进行追认，是否适用代理权追认原理，或者此时追认是否产生相应的法律后果，本院认为唐翠珍在追认前双方的合同尚处于未成立状态，也就是说合同仍处于要约和承诺状态，高云英在唐翠珍作出签约承诺前仍享有撤回要约的权利。唐翠珍事后的追认已丧失其法律意义。如认定本案中的代理权追认有效，合同成立，则属于赋予追认人过多的选择权，也必将引发道德风险，当追认人遇到对自己有利时选择追认，当遇到对自己不利时可选择不予追认。这显然缺乏公平性，也不符合法律精神。因此，《存量房买卖中介合同》及《补充协议》尚未成立，对双方均没有法律约束力。双方的诉讼请求均无合同和法律依据，汪志祥、唐翠珍收取的定金20000元应当予以返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、汪志祥、唐翠珍于本判决生效之日起十日内向高云英返还定金20000元； 二、驳回汪志祥、唐翠珍全部诉讼请求； 三、驳回高云英其他反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29744元，减半收取14872元，由汪志祥、唐翠珍自行承担；反诉费4385元，由高云英自行承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 韩先革 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 周 颖 书 记 员 赵红芳