浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异261号 案外人（异议人）：徐哲霞，女，1968年10月9日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人:兰先锋，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 申请执行人：楼东方，女，1949年10月26日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人:寿均华，浙江浣纱律师事务所律师。 被执行人：德谦杭重锻造有限公司，住所地浙江省临安市青山湖街道景观大道**。 法定代表人：刘建星。 被执行人：徐永华，男，1961年10月31日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：丽水市中宇置业投资有限公司，住所地浙江省丽水市岩泉长岗背村公路边**。 法定代表人：刘建星。 在本院执行申请执行人楼东方与被执行人德谦杭重锻造有限公司（以下简称德谦杭重公司）、徐永华、丽水市中宇置业投资有限公司（以下简称中宇置业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人徐哲霞对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月4日进行了听证，案外人徐哲霞及其委托诉讼代理人兰先锋，申请执行人楼东方的委托诉讼代理人寿均华到庭参加听证。现已审查终结。 案外人徐哲霞向本院提出异议请求：停止对位于浙江省丽水市莲都区××路××建材城××室房屋（以下简称涉案房产）的查封、拍卖等执行措施。事实与理由：贵院在执行楼东方与德谦杭重公司、徐永华、中宇置业公司民间借贷纠纷一案中，拟对中宇置业公司开发的包括涉案房产在内的建材城Ｃ1区—Ｃ5区房产进行拍卖。因案外人对涉案房产享有完全所有权，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议，理由如下：贵院查封的涉案房产，案外人于2010年11月9日与中宇置业公司签订《定购协议书》，支付定金55万元，该定购协议书内容完整，约定明确，实质上就是商品房买卖合同；双方又于2016年3月22日签订正式《房屋买卖合同》，合同签订后，案外人于当天付清全部购房款，取得了正规不动产销售发票；付清购房款后，中宇置业公司即把涉案房产交付案外人，案外人即开始装修，现已入住使用多年。上述时间点均在贵院查封行为之前。未办理房产证原因完全系中宇置业公司造成的，案外人无任何过错。综上，案外人是涉案房产的实际所有权人，如对涉案房产进行拍卖，将严重侵犯案外人合法权益，且会造成社会的不安定，请贵院依法支持案外人异议请求，停止对涉案房产的拍卖并解除查封。 申请执行人楼东方称，案外人要求停止执行的涉案房屋依法登记在被执行人中宇置业公司名下，法院对涉案房屋的查封、拍卖等执行措施合法有效，请驳回异议人的异议请求。 本院查明：2016年8月10日，本院对楼东方与德谦杭重公司、徐永华、中宇置业公司民间借贷纠纷一案作出（2016）浙0681民初7063号民事调解书，确定：一、德谦杭重公司应归还楼东方借款本金计1000万元及至2016年8月5日止的利息341万元；并支付自2016年8月6日起至款付清日止按月利率1.2%计算的利息；二、德谦杭重公司应支付楼东方律师代理费10万元；三、德谦杭重公司应赔偿楼东方诉讼费及财产保全费计55920元；四、上述第一、二、三项款项定于2016年8月24日前归还250万元（包括第二、三项款项及第一项中尚欠利息344080元）、2017年1月15日前支付尚欠利息100万元、2017年2月15日前支付尚欠利息100万元、2017年3月15日前支付尚欠利息100万元、2017年4月15日前归还100万元（其中含尚欠利息65920元）、2017年5月15日前归还2352500元、2017年6月15日前归还2352500元、2017年7月15日前归还2352500元、剩余的借款本金及利息于2017年8月15日前还清；五、若德谦杭重公司任一期逾期支付，则楼东方有权要求德谦杭重公司按全部借款本金（扣除已付部分）自逾期之日起按月利率2%计算利息，且楼东方可就德谦杭重公司未付部分款项一并向人民法院申请强制执行；六、徐永华对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；七、中宇置业公司对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；八、如德谦杭重公司按期支付第一期款项50万元，则楼东方同意向法院申请解除对德谦杭重公司银行账户的保全措施；九、楼东方自愿放弃其余诉讼请求。该调解书生效后，经楼东方申请，本院于2017年3月22日以（2017）浙0681执2794号立案执行。在执行过程中，本院于2017年3月29日作出（2017）浙0681执2794号之一执行裁定：查封、扣押德谦杭重公司、徐永华、中宇置业公司所有的财产（价值以人民币1500万元为限）。并据此于2017年3月30日查封了登记在中宇置业公司名下位于浙江省丽水市莲都区××路（建材市场）Ａ1—Ａ8幢、Ｂ1—Ｂ5幢、Ｃ1—Ｃ5幢、Ｄ1—Ｄ5幢、Ｅ1—Ｅ5幢【不动产权证号：浙（2016）丽水市不动产权证第XX93号、XX90号、XX91号、XX94号、XX92号】的不动产。2020年3月30日，本院又对上述不动产进行了续查封。涉案房产位于上述查封不动产的Ｃ1幢第三层304室。在本院裁定对上述查封不动产中的Ｃ1—Ｃ5幢不动产进行拍卖、变卖时，案外人徐哲霞遂提出上述异议。 另查明:位于浙江省丽水市莲都区××路（建材市场）Ｃ1—Ｃ5幢不动产房屋，根据《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》记载，用地项目及建设工程名称均为丽水市建材市场及配套管理用房，用地性质为市场用地。于2016年4月27日取得浙（2016）丽水市不动产权第0××1号不动产权证书，该不动产权证书载明：权利人：中宇置业公司，共有情况：单独所有，不动产单元号：331100001091ＧＢ00005Ｆ00030001，坐落：莲都区岩泉路Ｃ1—Ｃ5幢，权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质：出让／存量房产，用途：商服用地／商业服务，面积：土地使用权面积19043.37ｍ2／房屋建筑面积16242.16ｍ2，使用期限：国有建设用地使用权2007年8月12日起至2047年8月11日止；权利其他状况：持证人中宇置业公司，宗地面积113020.91ｍ2、其中独用土地面积19043.37ｍ2、分摊土地面积Ｏｍ2，房屋结构钢筋混泥土结构，竣工年份2015年；附记：Ｃ1幢建筑面积为3345.06平方米，其中第三层为配套管理用房，面积为635.88平方米，另有储藏间2间。Ｃ2幢建筑面积为2716.22平方米，另有储藏间1间。Ｃ3幢建筑面积为2729.42平方米，另有储藏间1间。Ｃ4幢建筑面积为3775.14平方米，另有储藏间1间。Ｃ5幢建筑面积为3676.32平方米，另有储藏间1间。序号：1，所在层：1-3，总层数：3，规划用途：商业服务，建筑面积：16242.16ｍ2。 还查明：中宇置业公司核准的经营范围为：实业投资：建材销售（法律法规规定须审批的审批后经营，法律法规禁止的不得经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 上述事实，由执行案件立案审查流程管理信息表、（2017）浙0681执2794号之一、之三、之四执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、不动产权证书、丽水市不动产权属信息查询记录、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证用附件等证据所证实。 徐哲霞为证明自己的主张，向本院提供了建材城配套用房定购协议书、收款收据、房屋买卖合同、物业费收据、历月电费明细、历史电费明细各一份，销售不动产统一发票二份，商铺出租合同三份及相应的承租人身份证与营业执照副本等证据，显示以下内容：案外人与中宇置业公司于2010年11月9日签订协议，约定定购坐落在丽水市莲都区××建材城配套用房的涉案房产，每平方米单价7300元，签订协议时交付定金55万元等内容；双方于2016年3月22日签订合同，约定中宇置业公司将涉案房产出售给案外人，销售依据：根据丽水市国有土地使用权挂牌出让资料中《丽水市岩泉区块建材市场准入条件》之规定对房屋进行转让销售，房屋建筑面积158.97平方米，单价每平方米7300元，总金额1160481元，购房款在合同签订之时已付清，房屋办好转让手续后交付案外人使用等内容；案外人于2010年11月9日支付定金55万元，2013年9月2日支付购房款55万元，中宇置业公司于2016年3月22日出具收到购房款1160481元的销售不动产统一发票；中宇置业公司已于2013年9月2日前将涉案房产交付案外人，案外人将涉案房产自2013年9月起至今出租给他人使用。 本院认为，因被执行人中宇置业公司未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，本院依法对登记在其名下坐落于浙江省丽水市莲都区××路（建材市场）Ｃ1—Ｃ5幢等不动产房屋予以查封，涉案房产位于查封不动产中的Ｃ1幢第三层304室。现案外人徐哲霞以实际所有权人身份，向本院提出异议，要求排除对涉案房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。故徐哲霞的执行异议能否得到支持，关键是徐哲霞对涉案房产所拥有的权利是否符合上述司法解释规定的四种情形。现根据徐哲霞提供的证据，可以认定下列事实：涉案房屋在本院查封之前，徐哲霞已与中宇置业公司签订《房屋买卖合同》，徐哲霞已付清全部购房款并实际占有使用涉案房屋，但至今未办理不动产权过户登记。涉案房产初始登记的权利性质为存量房产，而中宇置业公司却向社会不特定公众作为商品房预售，但中宇置业公司至今未提供经营房地产开发的资质证明和预售商品房的许可证明；且涉案房产按规划及建设许可的用途性质为建材市场配套管理用房，管理用房脱离市场主体建筑单独进行分割销售，也明显超越了《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》的核准范围，故双方签订的涉案房产《房屋买卖合同》并不合法有效。因徐哲霞对涉案房屋拥有的权利不符合上述司法解释规定的第一种情形，故依法不能够排除本院对涉案房屋的执行。当然法院对执行异议只是进行形式审查，如当事人对审查结果不服的，仍可依法提起执行异议之诉。综上，徐哲霞提出的执行异议，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人（异议人）徐哲霞的执行异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二〇年十一月十七日 书记员  吴 洒