山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初10824号原告：邹明，男，1968年12月2日出生，无业，住济南市。委托诉讼代理人：卜晓林，上海锦天城（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜云宇，上海锦天城（济南）律师事务所实习律师。被告：李娜，女，1981年9月8日出生，汉族，住济南市。原告邹明与被告李娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹明的委托诉讼代理人卜晓林、杜云宇到庭参加诉讼，被告李娜经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告之间的济南世茂宽厚里街道南2期5组团112、113、208商铺《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告立即将济南世茂宽厚里街道南2期5组团112、113、208商铺腾空恢复原状并向原告交付；3、请求法院判令被告支付原告自欠付租金之日起至房屋租赁合同解除之日止的房屋租金及逾期支付房屋租金的滞纳金、违约金（自2019年7月21日起暂计至2020年7月20日，房屋租金725383.99元，滞纳金79429.55元，违约金172710.45元）（计算方式详见计算明细表）；4、请求法院依法判令被告自济南世茂宽厚里街道南2期5组团112、113、208商铺《房屋租赁合同》解除之日起至实际腾退给原告之日止按照最后一期日保底金的两倍的标准向原告支付商铺占用费（租赁合同第15条第3款）及相应的增值税税款；5、请求法院判令被告赔偿原告本案律师费损失5万元；6、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。原告当庭表示放弃增值税税款的诉讼请求。事实与理由：2017年11月18日，案外人济南世茂置业有限公司（以下简称世茂置业）作为出租人与案外人朱向健签订三份《房屋租赁合同》，约定将济南世茂宽厚里街道南2期5组团112、113、208商铺（下称三商铺）出租给朱向健，租赁期限自2017年11月21日至2023年2月20日。2018年1月30日，世茂置业将上述商铺出售给原告。2018年3月5日，世茂置业、原告以及承租人朱向健签订三份《房屋租赁合同补充协议》，约定自2018年3月6日起，世茂置业三商铺原租赁合同项下的所有权利义务概括转移给原告。2018年7月23日，被告李娜概括受让上述三商铺《房屋租赁合同》以及补充协议中所有的权利义务，并如约向原告支付租金至2019年7月20日，之后的租金经原告多次催要，被告以种种理由拖延，拒不支付。依据《房屋租赁合同》第十六条2.5的规定，被告逾期支付房屋租金超过15个工作日，原告有权主张解除合同，第十七条被告应当支付原告违约金、滞纳金以及为主张权利的必要支出（包括但不限于律师费、诉讼费）。至原告提起诉讼之日，被告已经逾期支付房屋租金长达11个月，原告与被告多次沟通未果，为维护自己合法权益特诉至贵院，望判如所请。李娜未提供答辩亦未提交证据。本院对于邹明提交的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月18日，案外人甲方济南世茂置业有限公司与案外人乙方朱向健在济南市历下区签订三份《房屋租赁合同》，合同编号分别为2-07-K-0107、2-07-K-0108、2-07-K-0109；合同约定：济南世茂置业有限公司将位于济南世茂宽厚里街区南2期5组团112、113、208商铺出租给朱向健，该商铺仅限于经营品质餐饮；品牌为天天鲜香辣蟹；租赁期间为5年92天，自2017年11月21日起至2023年2月20日止；甲方给予乙方的装修期为92天，自交付日起算，即自2017年11月21日至2018年2月20日，装修期为租赁期限的一部分，此期间乙方无需支付租金，但需承担物业费及乙方实耗水、电、燃气、通讯等公用事业费；乙方需在本租赁合同签署的同时，分别一次性支付甲方租赁保证金45465.32、28141.5、44832.22元；在本合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予返还租赁保证金；租金自装修期届满之次日起计收租金；乙方应付租金总额=保底租金与营业额抽成金中较高额（1+增值税税率）；（具体金额自2020年2月21日起每年增加，2019年2月21日至2020年2月20日应付含税租金分别为22732.66元、14070.75元、22411.61元；2020年2月21日至2021年2月20日应付含税租金分别为23869.29元、14774.29元、23532.19元；2021年2月21日至2022年2月20日应付含税租金分别为25062.75元、15513.00元、24708.8元；2021年2月21日至2022年2月20日应付含税租金分别为26315.89元、16288.65元、25944.24元；）甲乙双方确认租金的结算周期为一个日历季；乙方应于每个结算周期的前七日先按保底租金向甲方预付该结算周期的租金，其中首期租金应于交付日前支付；首期与末期不足1个结算周期的，按照该期计租天数占结算周期实际天数的比例计算保底租金，双方于每个结算周期后3个工作日内完成该结算周期的营业额核对及确认，若该结算周期的营业额抽成金高于保底租金的，乙方应于该结算周期后10个工作日支付营业额抽成金高于保底租金的差额及该差额对应的增值税税款；乙方自行收银，但应按甲方要求向甲方提供营业额数据，具体选择以下C种方式：（C）乙方每结算周期定时向甲方通告该商铺营业额，甲方有权委派审计人员根据需要对乙方该商铺经营情况进行财务核查，乙方应给予配合并提供相关财务报表、记账凭证或其他相关材料，但甲方的核查行为不得影响乙方的正常经营活动，若审计结果与乙方提供的数据差异超过0.5%的，审计费用由乙方承担，不超过0.5%的，审计费用由甲方承担；本合同期限届满或提前终止，乙方应于合同终止后3日内撤出商铺内全部乙方物品，将商铺按照甲方交付乙方时的状态（自然损耗及甲方明确表示不用恢复原状的除外，下同）交还甲方，在上述期限内，乙方不得经营，只得进行与撤场迁出商铺相关的活动，在此情形下，乙方可无需向甲方支付租金，但应承担管理费及水、电、煤、燃气等公用事业费及其他相关费用；第十五条3.若乙方未按本条第一款约定的时间交还商铺的，每延期一日，应按照最后一期日保底租金的两倍或人民币0元（两者取其高）的标准支付商铺占用费及相应的增值税税款，同时还须支付逾期占用期间的管理费、公用事业费、其他相关费用及相应的增值税税款，若乙方延期交还超过5日，甲方有权自行收回该商铺，在无须通知乙方的情况下，甲方有权进入该商铺，届时该商铺内遗留的所有装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为乙方放弃所有权，甲方有权以任何甲方认为合适的方式处理，并有权自行将该房屋恢复原状，因此而产生的费用甲方有权向乙方追偿，乙方放弃就其中的物品向甲方主张任何权利，若甲方处理的物品中有第三方财产，则因甲方处置第三方财产而引致的任何损失由乙方承担，甲方亦有权（非义务）代为承担后向乙方追偿，若因乙方迟延归还商铺给甲方造成损失的（包括但不限于甲方无法与其他承租人另行订立或履行租赁合同的损失），乙方应承担全部赔偿责任；若乙方未按本条第一款约定的状态交还商铺的，甲方有权自行以任何方式处理商铺内遗留的物品，并有权对商铺进行合适的修缮复原，因此而发生的费用由乙方承担；第十六条合同的解除：2.在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，同时乙方应承担相应的违约责任或赔偿责任：2.5乙方逾期不支付或者不足额支付应支付给甲方及/或甲方指定的管理公司的租金、管理费、保证金、公用事业费、税款等任何费用超过15个工作日的（无论甲方或甲方指定的管理公司是否正式追索）；第十七条乙方的违约责任：1.甲方根据本合同第十六条之2的约定解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日前十二个月平均月保底租金标准的3个月保底租金总额或0元（两者取其高）的违约金；如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿该等损失；2.乙方未按时支付租金、保证金及有关费用，则每延误一日，乙方处应支付欠缴的租金及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.3‰的标准向甲方加付滞纳金，乙方逾期支付达15日以上的，或违反本合同其他约定经甲方通知后15日内仍未纠正的，甲方有权立即命令管理公司停止向该商铺提供空调、供电、供水和其他管理服务并采取甲方认为合适的任何其他措施及行动，直到乙方支付应付未付款项，停止供应期间，乙方仍应向甲方及甲方指定的管理公司支付租金、管理费及其他费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失均不承担责任；3.如果乙方未足额支付当期应支付的租金及相应的增值税税款的，乙方应承担逾期付款的违约责任；5.如果乙方未按时支付本合同所约定的租金或任何其他应付费用的全部或一部分（以下简称“欠款”），且在甲方将书面催款通知送达乙方后七日内，乙方仍不支付，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该等费用包括但不限于：A甲方为向乙方追讨欠款所需支付的合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费）；B甲方为向乙方追讨欠款而委任其他人员所需支付的任何合理的费用，甲方须提供相关证明，证明所发生的费用确属为追讨乙方欠款所发生，否则乙方有权不予认可/支付。后邹明购买并取得了涉案位于历下区黑虎泉西路17号世茂国际广场5号楼112、113、208室房屋所有权证。2018年3月5日，甲方济南世茂置业有限公司与乙方邹明、丙方朱向健签订三份《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：1、甲、丙方双方于2017年11月18日就丙方承租甲方开发的济南市舜井街以东、黑北路以西、黑西路以北、武库街以南世茂/宽厚里街区之2期5组团部分112、113、208商铺用于商业经营事宜，并签订了《房屋租赁合同》以及相关补充协议；2、2018年1月30日，甲方将该商铺的房屋所有权出售给乙方，并签订了《济南市商品房买卖合同》以及相关补充协议，乙方已充分了解了租赁合同中出租方及承租方间的权利义务，乙方明确同意并认可该商铺之上现存租赁关系，并表示接受租赁合同项下所有内容和条件而不持有任何异议；3、丙方认可甲乙双方之间就该商铺的合法有效的所有权买卖合同，并同意不就此提出任何异议或权利主张。基于此，为理清租赁关系，保证各方合同权益，现甲、乙、丙三方经友好协商，达成如下协议，以兹各方面共同遵守：一、各方同意自2018年3月6日起租赁合同项下的权利义务由甲方概况转让给乙方享有和承担，对此，丙方不持任何异议；二、租赁合同自变更之日起，甲方将其在租赁合同下拥有的全部权利、权益以及全部的义务、责任概括转让给乙方，由乙方作为出租方向丙方继续履行租赁合同；三、就租赁合同项下该商铺的租金，各方同意并确认：2、各方确认2018年3月6日前租赁合同项下丙方应承担的所有费用（含租金、管理费、公共能耗等）仍应由丙方向甲方支付，否则丙方应按租赁合同的约定向甲方承担违约责任；3、各方确认自2018年3月6日起，租赁合同项下丙方应承担的所有的费用（含租金、管理费、公共能耗等）由丙方直接向乙方支付，并由乙方向丙方直接提供相应发票；4、丙方已向甲方支付的45465.32、28141.5、44832.22元保证金，截止至2018年3月6日，该保证金余额分别为45465.32、28141.5、44832.22元，甲方在《房屋租赁合同补充协议》三方签署生效后将该保证金余额无息支付至乙方银行账号，丙方同意自本协议签署之日起由乙方与丙方就保证金根据租赁合同进行结算，丙方无权再向甲方主张该保证金；四、乙方应及时向物业公司支付管理费、公共能耗等费用，否则造成丙方无法正常使用该商铺，由乙方承担相应的违约、赔偿等责任。2018年7月23日，转让方（甲方）靳荣慧、受让方（乙方）李娜、房东（丙方）邹明就饭店转让事宜共同签订饭店转让协议，约定：一、丙方同意将自己位于济南市历下区济南世茂宽厚里之南2期5组团112、113、208商铺，建筑面积：371.85平方米，转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务；二、丙方与甲方签订的租赁合同，租期到2023年2月20日，饭店转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该合同，按时缴纳各项应缴费用；三、饭店转让细节甲乙双方约定如下：1、甲方同意将饭店后厨洗手池、冰箱、空调、冷菜柜、开水炉、油烟净化系统，前厅大门、空调、烟道系统、音响系统、监控系统、电视机、楼梯、卫生间、洁具、小厨宝等转让给乙方，转让费40万元，其余东西甲方全部拆走，甲乙双方约定饭店交付时间为2018年8月31日，8月25日乙方付清转让费、租房押金、房租、物业费等所有款项共计596856.37元，协议签订当日乙方向甲方支付定金10万元，甲方不得再将饭店转与他人，若有违反，双倍赔偿定金，乙方若违反约定，定金不退等条款。邹明在庭审中认可李娜受让涉案三间商铺后已缴纳租金至2019年7月20日，之后的商铺租金未再缴纳；李娜于2020年8月份将三间商铺锁闭。另查，案外人朱向健与靳荣慧系夫妻关系。邹明因本案诉讼支付律师费5万元及保全保险费1200元。本院认为，被告李娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关的民事权利。本案中，李娜作为新承租人与房屋产权人邹明及原承租人共同签订了《饭店转让协议》，三方对各方的权利义务进行了约定，并约定继续按涉案《房屋租赁合同》履行，上述两份合同不违反法律、法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合法有效，邹明及李娜均应按约享受权利，履行义务。关于房屋租赁合同的解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为标明不履行主要债务……”之规定，因李娜未按时支付租金，故对邹明主张解除与李娜房屋租赁合同的请求，合法有据，本院予以支持。关于腾空商铺并恢复原状，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告邹明要求被告李娜腾空商铺、恢复原状并交付原告，合法有据，本院予以支持。关于商铺租金、滞纳金、违约金，根据涉案《房屋租赁合同》第七条第1.2款关于应付租金的约定，经核算，李娜应向邹明支付自2019年7月21日起至2020年11月20日的商铺租金974087.07元。根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》第十七条第1款约定“甲方根据第十六条之2的约定解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日前十二个月平均月保底租金标准的3个月保底租金总额的违约金”，该约定不违反强制性规定，经核算，合同解除前12个月保底租金总和为737226.99元（283021.59元+175180.86元+279024.54元），故邹明现要求李娜支付违约金，数额为184306.75元（737226.99元÷12个月×3个月），本院予以支持。另邹明要求李娜支付滞纳金，本院不予支持。关于商铺占用费，邹明要求李娜按《房屋租赁合同》第十五条第3款的约定，自济南世茂宽厚里街道南2期5组团112、113、208商铺《房屋租赁合同》解除之日起至实际腾退给原告之日止，按照最后一期日保底金的两倍的标准向原告支付商铺占用费。对此，本院认为自2020年11月21日起至实际腾房之日止，李娜仍按《房屋租赁合同》约定的每月应付含税租金标准向邹明支付商铺占用费用为宜，对邹明主张的超出部分，本院不予支持。关于邹明要求李娜支付律师代理费5万元及保全保险费1200元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邹明与被告李娜之间关于济南世茂宽厚里街区南2期5组团112、113、208商铺的房屋租赁合同依法解除；二、被告李娜于本判决生效之日起十日内将位于济南世茂宽厚里街区南2期5组团112、113、208商铺腾空、恢复原状并向原告邹明交付；三、被告李娜于本判决生效之日起十日内向原告邹明支付自2019年7月21日起至2020年11月20日期间的商铺租金974087.07元；四、被告李娜于本判决生效之日起十日内向原告邹明支付自2020年11月21日起至实际腾退给原告邹明期间的商铺占用费，按《房屋租赁合同》第七条第1.2款约定的每月应付含税租金为标准计算；五、被告李娜于本判决生效之日起十日内向原告邹明支付违约金184306.75元六、被告李娜于本判决生效之日起十日内向原告邹明支付律师代理费5万元；七、被告李娜于本判决生效之日起十日内向原告邹明支付保全保险费1200元；八、驳回原告邹明的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7024元，保全费5000元，共计12024元，由被告李娜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 郭 喆二〇二〇年十一月二十四日书记员 孙左兰