江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初3679号原告：镇江市八佰伴商贸有限公司，住所地镇江市中山东路**。法定代表人：杨剑霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彬，男，1983年1月27日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：程飞，男，1975年12月21日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区，系该公司员工。被告：孙雨海，男，1949年5月20日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张建华，江苏汇典律师事务所律师。原告镇江市八佰伴商贸有限公司（以下简称商贸公司）与被告孙雨海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年10月22日、2020年3月30日公开开庭审理了本案。原告商贸公司的委托诉讼代理人刘彬、程飞，被告孙雨海的委托诉讼代理人张建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间租赁合同于2019年7月解除；2.被告双倍返还原告定金10万元；3.被告退还原告租金33万元；4.被告承担原告差旅费2000元及本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年2月签订《物业租赁合同》，合同约定原告承租被告位于镇江市建筑物开设零售商场使用，合同清晰约定租赁房屋的交付标准即被告于2019年2月20日前交付满足交付标准的房屋。合同签订后，原告支付被告定金5万元及首年租金33万元，但被告一直未将符合合同约定标准的房屋交付原告。基于被告的违约行为导致原告利益受损，原告于2019年7月31日向被告出具公函，通知被告解除合同。被告孙雨海辩称，驳回原告的诉讼请求。原告并无证据证明被告未交付房屋，亦无证据证明被告交付的房屋如何不符合合同约定。实际情况是，原、被告于2019年2月份签订合同后，被告已将租赁房屋交付原告，此后原告数十次前往现场查看、测量。原告于2019年7月31日出具的公函中并未明确解除合同，只是提出终止合同。如法院确认双方的合同于2019年7月31日终止。被告保留追究原告方提前终止合同的责任。原告为支持其诉请提交了物业租赁合同、银行回单、照片、手机录音、公函及回函等证据材料。对此，被告质证认为：手机录音仅截取了一段，不完整，其他证据真实，但不同意原告的证明目的。被告围绕其抗辩提供手机录音一段。原告对此证据的真实性无异议，但不同意其证明目的。对原、被告提交的证据，结合双方的质证意见，本院认证认为：双方对真实性无异议的证据，本院予以确认，至于是否能够达到彼此证明目的，需要结合证据的具体内容及相关联证据进行具体分析；对被告认为原告的手机录音不完整，通过播放，其中对话内容完整、流畅，在无相反证据的情况下，该证据可作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于镇江市营业用房（面积共计403平方米）为被告所有。该房内建有约30平方米的隔层，系被告前承租人所建。2018年9月，原、被告就上述房屋的租赁事宜多次磋商。原告（乙方）与被告（甲方）于2019年2月签订《物业租赁合同》一份，合同约定租赁期限为六年(自2019年4月1日至2025年3月31日），第一年（2019年4月1日至2020年3月31日）的租金为33万元，被告给予原告的装修免租期（2019年2月20日至2019年3月31日），若被告未按约定时间交付房屋则起租期顺延。合同还就租金支付方式、租赁物业交付、双方的权利和义务、合同提前终止、违约责任等事项进行了约定。合同第二章“租赁期限”中第2.2条约定：“自甲方交付租赁物业之日（以通过乙方验收并签署《租赁物业交付确认书》确认的交接验收时间为准，实际交付日期与此不一致的，以实际交付时间为准）起乙方开始进场装修装修期间甲方免收租金。装修期间因乙方施工发生的实耗水、电费用由乙方自行承担。”合同第三章“租金及支付方式”中第1.1条约定：“本合同签订之日起15个工作日内，乙方向甲方支付定金伍万元整，该定金在合同起租后转为保证金，保证金在合同期满退出或解除时扣除乙方应付费用和款项后退还给乙方。”第2.2条约定：“支付日期，为每年度的起租日前30日内，一次性支付当年租金，若租金支付日怡逢法定休假日，则乙方可在法定休假日结束后的三天内向甲方履行付款义务。”合同第四章“租赁物业交付”中第4.1条约定：“甲方应于2019年2月20日前向乙方交付双方所约定的完整物业及获得法律规定的相应政府许可等条件，逾期交付，每逾期一日，甲方需按第一年年租金的0.5‰向乙方支付违约金，并承担因逾期交付给乙方造成的损失。如甲方延期交付超过60日，则乙方有权选择解除本合同，放弃本合同的继续履行，要求甲方承担相应的延期交付违约责任并双倍返还定金。在乙方进场前甲方应提供详细的交付清单，双方应就交付清单的内容共同逐项验收，对于验收未合格项目，甲方应在整改规定的时间内完成整改。如已完成整改并确实满足交付条件的，双方应签署交付确认书。确认书签署之日，为租赁物业正式交付之日。”合同第六章“乙方的权利和义务”中第6.4条约定：“乙方可按其设计标准对租赁物业外型（须经甲方同意），内部布局进行设计和装修施工，该设计和装修费由乙方承担。若乙方进行装修或改扩建需改变租赁物业基本结构，则应事先征得甲方同意。”合同第七章“合同提前终止”中第7.5条约定：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失。⑴甲方违反其承诺或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的权益受到损害。⑵甲方未能在国家规定或双方约定的期限内办妥房屋租赁许可证或其他因租赁物业所需的许可或手续。⑶因房屋权属争议或房屋被司法机关查封，导致乙方不能正常使用租赁物业的。”合同第十章“违约责任”中第10.2条约定：“本合同签订后，乙方正式开业前，因甲方原因（包括国有土地使用权的瑕疵、房屋权属瑕疵、非法出租租赁物业或其他任何原因）而导致乙方无法开展经营，乙方未进场装修的，甲方需双倍返还乙方已经支付的定金；乙方已经进场装修的，甲方除双倍返还乙方已经支付定金外，另需赔偿乙方因此造成的损失（具体包括但不限于支出的装修费用、人力资源成本和其他一切损失）。”第10.6条约定：“本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为皆视为违约。如甲方明确以书面形式提出终止本合同，乙方有权选择要求甲方继续履行本合同或要求甲方赔偿乙方一切经营损失后终止本合同。如乙方明确以书面形式提出提前终止本合同，甲方应同意乙方终止本合同的要求，但甲方有权要求乙方赔偿甲方空置期间租金损失，但最长不得超过1年。”合同签订后，原告于2019年3月5日交付被告5万元定金和33万元的租金。期间，原告亦多次派装修工人进行现场查看，原告还于2019年5月向供电部门申请用电增容。就隔层拆除问题，原、被告各持己见。原告至今未对涉案房屋进行装修。另查明，2019年6月5日，原告工作人员及律师与被告的女儿及儿媳在涉案房屋内就房屋交付进行交涉。交涉中，原告认为涉案房屋内的隔层系非法建筑，不符合消防，需要被告拆除，否则视为被告未能按合同约定标准交付房屋。被告对此不予认可，提出隔层属于室内装修非违法建筑，况且原告在签订合同之前并未提及，原告如拆除需交纳押金。对此，原告不予同意，并指出被告未能按照图纸交付房屋，已经延期交房，下周将致函被告。被告方认为图纸只是平面图，并且房子在合同签订前后都没有变化，房屋的门一直开着，原告可以随便进，被告并未延期交房。当日，双方协商未果。2019年6月10日，原告以被告未能交付租赁物为由致函被告，并提出两点意见：“1.按照《物业租赁合同》的约定交付符合双方合同约定的租赁物系贵方应当履行的合同义务。《物业租赁合同》对租赁物业交付程序、延期交付等均有着明确的约定，贵方必须按照《物业租赁合同》的约定履行，依约交付符合合同正文约定和附件约定的租赁物业并承担相应费用，否则我司有权追究违约责任，并且由此产生的损失均应由贵方承担；2.按照贵我双方合同约定，对租赁物业进行装修使用是我司的合法权利。我司对租赁物业非基本结构和非主体结构的改变无需经过贵方同意，贵方无权拒绝我司在和贵方沟通中向贵方表示的改变租赁物业非基本结构和非主体结构的使用要求，并且因贵方的行为导致我司无法使用租赁物业已严重损害了我司合法权益，由此产生的全部损失均应由贵方承担。”2019年7月10日，原告工作人员及其委托律师与被告的女儿及儿媳在涉案房屋内就房屋问题进行了交涉。原告方提出拆除隔层，被告方则要求原告保证租满六年或恢复原状及支付补偿。原告方不同意被告方的意见，并表示隔层肯定要拆，否则合同将终止。此外，原告方提出为避免损失扩大，希望被告同意转租，被告表示同意，原告亦提出请被告帮助找承租人。2019年7月31日，原告基于被告于2019年7月10日在租赁房屋现场明确表示不按合同约定标准交付租赁物业及原告已现场告知被告不能接受房屋交付标准，明确告知终止合同且被告亦同意为由致函被告，提出三点意见：“贵我双方《物业租赁合同》已于2019年7月10日终止，按照贵我双方《物业租赁合同》的约定，我司己经向贵方支付租金和保证金合计38万元，贵方应在本函函告日10个工作日内将前述租金和保证金退还至我司如下银行帐户:……2.我司尽力为贵方寻找、推荐有意向承租贵方租赁物业的租户。3.若贵方未按前述要求退还我司租金和保证金的，我司将根据合同约定行使追究贵方违约责任的权利，由此产生的费用、损失等均由贵方承担。”被告就此函于2019年7月6日致函原告，认为双方的合同已生效，被告已于合同签订之日将租赁房屋交付原告，针对原告提出终止合同并返还费用的内容，提出两点声明：“一、我方在双方签订《物业租赁合同》后即将租赁标的物交付给贵司，贵司己数次至现场查看、测量、设计图纸，且贵司每次至现场，均未通知我方即可进入现场，足以说明我方已经实际交付租赁物；二、贵司认为贵我双方的《物业租赁合同》己终止没有任何依据，该《物业租赁合同》是合法有效的，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利和义务，我方不同意终止该合同，也不同意退还贵司己交纳的租金和保证金，并要求贵司继续履行该合同；三、如贵司单方终止该合同，导致的损失由贵司自行承担，同时我方保留追究贵司相关违约责任的权利。”本案审理中，被告称：由于原告提起诉讼，涉案房屋处于空置，原告已于2019年12月前后将涉案房屋出租给他人，免租期自2019年12月6日至2020年2月29日，租赁期自2020年3月1日至2026年2月29日。本案审理中，就涉案房屋的交付，被告称：合同签订当日，在被告当着对方将涉案房屋门锁打开，并口头通知原告可随时进场装修。对此，原告不予认可。本院认为，涉案房屋具有合法产权，原、被告之间的租赁合同未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该合同合法有效，对原、被告具有拘束力。原告提出解除合同系基于被告未按合同约定交付房屋，结合双方提供的录音资料，双方争议主要在于涉案房屋内的隔层是否应由被告拆除，为此有必要对该隔层是否属于本案租赁物范围进行具体分析。首先，从合同的内容来看，其中并未涉及隔层的相关内容，由于隔层的面积在30平方米左右，如果原告租赁时不需要该隔层，则在合同中必然会提及隔层拆除的相关内容。其次，从原、被告签订合同之前的行为来看，双方进行了多轮的谈判，结合常理，既然是租赁房屋，承租人必然会对涉案房屋进行现场查看，期间被告对此并未提及隔层问题，由此可以反映原告系对房屋的现状进行承租。最后，从原、被告签订后的行为来看，原告在从合同签订后即派装修工人进场勘查，同时其亦向用电部门申请了用电增容，而直至2019年6月才向被告提出隔层拆除问题。综合以上三点，可以认定涉案隔层属于租赁物的范围，涉案合同并未设定被告拆除隔层的义务。虽然合同第4.1条就房屋的交付要求双方签署交付确认书确认，但结合原、被告之间在2019年6月之后的交涉过程，明显看出并非被告不交付房屋，而是原告不愿接受房屋，故未签署交付确认书的责任在原告。本案中，并不存在被告未按约定交付房屋的行为，现原告要求确认涉案合同解除于2019年7月10日解除及要求被告双倍返还定金、全额返还租金、支付差旅费的诉讼请求，依据不足。本院不予支持。由于原告未对涉案房屋实际使用，其已向被告提出找承租人，在原告未找到承租人的情况下，被告将涉案房屋出租他人，避免了损失扩大，及时进行了减损，由此可以认定，原、被告之间的租赁合同于2019年12月5日解除，为此，被告应退还原告交付的保证金及多收的租金，经核算，具体返还金额为156333元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江市八佰伴商贸有限公司与被告孙雨海之间的《物业租赁合同》于2019年12月5日解除。二、被告孙雨海于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告镇江市八佰伴商贸有限公司租金及保证金，合计156333元。三、驳回原告镇江市八佰伴商贸有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7780元，由原告镇江市八佰伴商贸有限公司负担4353元，被告孙雨海负担3427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  周 伟人民陪审员  陈浩明人民陪审员  张**秀二〇二〇年十一月三日书 记 员  王 婷附：相关法条及上诉须知1.相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。