河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终240号 上诉人（原审被告）：围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇迎宾路汽车南站**东侧。 法定代表人：田旭，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：陆建国，河北正围律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：承德华安气象技术服务中心，住所地：河北省承德市双桥区南营子小学周边佟山沙子梁宏达山庄B第****108铺。 法定代表人：石先跃，职务：主任。 委托诉讼代理人：王立刚，河北承天律师事务所律师。 上诉人围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司因与被上诉人承德华安气象技术服务中心买卖合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2019）冀0828民初3967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，因执行新冠肺炎疫情防控措施于2020年3月13日中止本案审理。2020年3月13日，上诉人围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司以本案应以围场满族蒙古族自治县人民法院作出的（2020）冀0828民初459号案件的审理结果为依据，向本院提交中止审理申请，待中止的情形消失后，恢复审理。现依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆建国与被上诉人承德华安气象技术服务中心的委托诉讼代理人王立刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司上诉请求：一审判决程序违法，认定事实不清、适用法律不当，望二审法院查清事实后，对该案依法予以改判或发还重审。一审判决程序违法。被上诉人承德华安气象技术技术服务中心是2018年5月25日提起的诉讼，详见(2018)冀0828民初2454号卷宗材料。上诉人恒远房地产开发有限公司在接到起诉状后积极应诉，并于2018年5月31日以重大误解另行提出撤销、变更之诉，详见（2018）冀0828民初2816号卷宗材料。两个案件在审理过程中，因为案情相对复杂，合议庭意见不一致，两个案子一起上的审判委员会。经围场县人民法院审判委员会讨论决定，最终结果是，承德华安气象技术技术服务中心起诉恒远公司退赔房款的案件应驳回原告的起诉，恒远公司诉承德华安气象技术服务中心的案件法院让恒远公司撤诉。承德华安气象技术服务中心起诉恒远公司的案件在驳回原告的起诉后，承德华安气象技术服务中心不服（2018）冀0828民初2816号民事判决书，又提出上诉。后承德市中级人民法院以程序违法、事实不清、适用法律错误，做出(2019)冀08民终1253号民事裁定书将此案发还重审。上诉人认为：在发还重审过程中，一审法院应告知上诉人恒远公司重新启动撤销、变更之诉，对此应向恒远公司明示。其二，此案在原一审诉讼中是经审判委员会讨论决定的案件，发还重审后，合议庭未经审委会讨论决定，直接判决违反法院内部规定。二、此案认定事实不清，适用法律不当。1、一审判决未将按套购买这一事实查清，认定事实不清。2014年1月8日，双方签订一份商品房买卖合同。恒远公司将位于围场镇富强花园小区1号楼5号底商卖给华安气象技术服务中心围场服务部。出售时，双方商讨的是按套购买，即该套底商总价款为90万元。由于签订合同的工作人员不是专业销售人员，当时又没有该套楼房的面积图纸，所以在签订合同时，将该套商品房的面积写多（建筑面积约为146平方米），最终导致双方产生纠纷，但实际该套商品房是按套购买，合同单价是依据约定的总价款90万元除以大约的面积146平方米推算出来的。2、上诉人对商品房的面积存在重大误解，应依法予以撤销、变更。在签订合同时，工作人员对该套商品房的面积存在重大误解，是参照二层住宅的面积，将建筑面积按约为146平方米计算并进行填写，原因是当时签订合同的工作人员不是专业销售人员，对出售商品房的情况不了解，当时又没有该套楼房的面积图纸，所以将面积填错。一审判决未将恒远公司工作人员当时对该套商品房的面积存在重大误解这一事实予以查清。一审判决应因上诉人恒远公司对商品房面积存在重大误解，应依据《合同法》第55条、第75条的有关法律规定，依法予以撤销、变更该商品房买卖合同。综上，一审判决程序违法，认定事实不清、适用法律不当，望二审法院查清事实后，对该案依法予以改判或发还重审。 承德华安气象技术服务中心辩称，河北省围场满族蒙古族自治县人民法院作出的（2019）冀0828民初3967号民事判决，程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉理由不能成立。一、一审判决程序合法。1、民事诉讼法规定，诉讼活动过程中，诉讼当事人有权自主决定自己的诉讼权利，包括撤回起诉、提出反诉等。如被答辩人上诉状中所称，其向答辩人提起的撤销、变更之诉最终系其主动撤回起诉而结案，即便如其上诉状中所述，其撤诉系法院提出，但最终决定是否撤诉的权利还在被答辩人。2、本案发还重审过程中，一审法院没有义务告知被答辩人重新启动撤销、变更之诉，因为是否提起诉讼，何时提起诉讼，提起何种诉讼其当事人的诉讼权利，而非法院的诉讼义务。3、本案原一审诉讼中虽然经审判委员会讨论决定，发还重审后，合议庭未经审委会讨论决定，直接判决，并不违反任何规定。最高人民法院关于印发《关于改革和完善人民法院审判委员会制度的实施意见》的通知，第七条“人民法院审判工作中的重大问题和疑难、复杂、重大案件以及合议庭难以作出裁决的案件，应当由审判委员会讨论或者审理后作出决定。案件或者议题是否提交审判委员会讨论，由院长或者主管副院长决定。”第十一“人民法院审理下列案件时，合议庭可以提请院长决定提交审判委员会讨论：(一)合议庭意见有重大分歧、难以作出决定的案件；(二)法律规定不明确，存在法律适用疑难问题的案件；(三)案件处理结果可能产生重大社会影响的案件；(四)对审判工作具有指导意义的新类型案件；(五)其他需要提交审判委员会讨论的疑难、复杂、重大案件。合议庭没有建议提请审判委员会讨论的案件，院长、主管副院长或者庭长认为有必要的，得提请审判委员会讨论。”依据以上规定，案件是否提请审判委员会并非必须，而是可以，如果合议庭认为案件并不复杂、疑难，合议庭意见并不产生分歧等，完全可以自主判决。同时也没有规定原一审判决的作出系审委会讨论决定，发还重审之后还必须审委会讨论决定案件结果。 二、被答辩人主张的案涉房屋系按套购买没有事实及法律依据。1、2014年1月8日答辩人与被答辩人签订的编号为2014001的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应受合同条款约束。依据双方签订的商品房买卖合同，合同中对于购买房屋的单价，总价，面积，以及面积误差等内容均作出了明确而具体的约定。2、答辩人提交的2014年1月8对于商谈购买防雷服务部办公用房的局务会议记录中，清晰注明，“经过实际考察，富强花园小区5号楼底商比较合适，面积146平，开发商为恒远房地产开发有限公司，开价6800元/平米，有协商余地”；“经过洽谈，开发商同意以6164.4元/平米的价格出售”。需要说明的是，答辩人购买的此房屋性质属于国有资产，对于该房屋的购置各个环节均有相应的商谈会议记录、请示报告，会议记录、请示报告虽系答辩人一方提交，但以上证据属于书证范畴，因为涉及到国有资产的购置，请示报告、会议记录等均客观真实，对此没有人可以弄虚作假，也没有弄虚作假的必要。从会议记录及请示报告中可以清晰的看出，案涉房屋经过与开发商最终的商谈，确定每平米的价格及应付的房屋总价款。3、案涉房屋的测绘报告被答辩人在2011年1月11日就已经取得，也就是说对于此房屋的面积被答辩人在2011年便已经知晓。如果真如被答辩人所讲，房屋面积按90万元一套出售，那么就房屋的每平米价格是多少均不会对房屋的整体价格造成影响，房屋买卖合同及购房发票就不会用90万元除以146平米计算，得出每平米6164.4元的价格填写，而是应该用90万元除以实际面积108.91平方米计算，得出每平米8263.7元的价格填写。4、答辩人取得房屋之后，起初将房屋进行了出租，在答辩人举出的其与房屋承租人王晓艳签订的房屋租赁合同中，也清晰的注明出租房屋的面积为146平米，而不是被答辩人说的108.91平米。也就是说，答辩人一直认为购买的房屋就是合同中约定的面积146平米的房屋。5、众所周知，房屋买卖合同的签订，合同文本均由开发公司提供并填写，最终由购房人签字，本案中也是如此。答辩人与被答辩人之间签订的房屋买卖合同文本由被答辩人提供，并填写，且被答辩人向答辩人出具的购房发票也注明了房屋的单价及面积。对于该房屋包括具体面积在内的因素应由被答辩人方掌握，如果答辩人与被答辩人之间是依据每套的价格购买房屋，那么签订房屋买卖合同及出具购房发票时被答辩人便不会填写房屋的单价或面积，否则便与商定内容相悖。6、就本案来讲，答辩人提交的用以证明其主张的所有证据均系书证，书证的证明效力要远远大于其他类型的证据。被答辩人所举出的任何一份证据均不足以对抗答辩人提交的书证，因此其所述的事实没有有效证据予以证明。综上所述，河北省围场满族蒙古族自治县人民法院作出的（2019）冀0828民初3967号民事判决，程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉理由不能成立，应予驳回。 承德华安气象技术服务中心向一审法院起诉请求：一、判令被告围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司向原告承德华安气象技术服务中心返还房价款430275.12元（其中面积误差比绝对值在3%以内的价款人民币403275.05元，合计人民币430275.12元）。二、诉讼费用全部由围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2011年1月11日，围场满族蒙古族自治县文正房产测绘公司出具了富强花园小区三期1#住宅楼的房产测绘报告，报告显示本案诉争的房产建筑面积为108.91平方米，套内建筑面积为103.98平方米，公摊的公用建筑面积为4.93平方米。2014年1月6日，承德华安防雷工程技术服务中心围场服务部向承德华安防雷工程技术服务中心提请的关于购买办公用房的请示中写明“该处房产为完工现房，建筑面积约146平方米，每平方米售价6,165元，合计价款为90万元”。2014年1月8日，原承德华安防雷工程技术服务中心围场服务部与被告围场县恒远房地产开发有限公司签订了编号为2014001的《商品房买卖合同》，原承德华安防雷工程技术服务中心围场服务部购买了被告开发的位于围场满族蒙古族自治县围场镇富强花园小区三期1#楼5号底商。商品房买卖合同第三条买受人所购商品房的基本情况的第六款规定“富强花园小区三期1#楼5号底商面积为146平方米（含公摊面积），该楼房面积以房产交易所出的测绘报告为准”。合同第四条计价方式与价款规定“出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：按建设面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6,164.40元，总金额人民币零千零百玖拾零万零千零百零拾贰元肆角”。合同第五条面积确认及面积差异处理……2、双方当事人同意按以下原则处理（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的……。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定时……。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2014年3月25日，原承德华安防雷工程技术服务中心围场服务部向被告支付了购房款，销售不动产统一发票上注明的建筑面积为146平方米，单价为6,164.39元，发票总金额为900,000.94元。被告将富强花园小区三期1#楼5号底商交付给了原承德华安防雷工程技术服务中心围场服务部。原告方主张应根据合同填写的面积与实际面积的差额，按照合同约定返还房价款，被告方认为当时双方约定就是按套购买，面积只是按楼上面积参照填写，双方因合同签订的内容是否是按套购买发生争议诉至法院。 另查明，原告购买的围场满族蒙古族自治县围场镇富强花园小区三期1#楼5号底商是现房。 再查明，承德华安防雷工程技术服务中心2016年更名为承德华安气象技术服务中心。 一审法院认为，原、被告双方经过平等协商，依法签订了《商品房买卖合同》，双方既然签订了买卖合同，理应严格按照合同诚信履行。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告在交付房屋出现面积误差的情况下，理应按合同约定退还价款。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：限被告围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，返还原告承德华安气象技术服务中心房价款人民币430,275.12元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实部分一致，相关证据在卷佐证,本院予以确认。 另查明，2020年1月5日，围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司作为原告向围场满族蒙古族自治县人民法院提起诉讼，请求人民法院依法变更该公司与被告承德华安气象技术服务中心于2014年签订的合同编号为2014001号商品房买卖合同为按套购买。2020年1月14日，围场满族蒙古族自治县人民法院作出（2020）冀0828民初459号案件受理通知书，2020年4月13日，围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司以本案应以围场满族蒙古族自治县人民法院作出的（2020）冀0828民初459号案件的审理结果为依据，向本院提交中止审理申请。围场满族蒙古族自治县人民法院于2020年5月25日作出（2020）冀0828民初459号民事判决，“变更原、被告双方于2014年1月8日签订的合同编号为2014001号商品房买卖合同中涉案的围场镇富强花园小区1号楼5号底商为900000.00元按套购买”。 承德华安气象技术服务中心对（2020）冀0828民初459号民事判决不服，于2020年7月10日向本院提出上诉。本院于2020年8月27日予以受理，案号为（2020）冀08民终2311号，于2020年11月19日作出（2020）冀08民终2311号民事判决。本院（2020）冀08民终2311号民事判决认为：“本案为双方当事人对于买卖合同是按套购买（90万一套），还是按平方米（146平方米）购买理解不同产生的争议。属于合同解释问题，不涉及时效期间，故，上诉人认为被上诉人起诉已经超过法定期限的理由，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”即当事人对合同条款的理解有争议的，法院可以采用文意解释、体系解释、目的解释、习惯或惯例解释等。本案中，从文意解释（合同所使用的词句）看，《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款第一款规定：总价款为900012.4元；《商品房买卖合同》第六条合同付款方式及期限第三款规定：买受人在确定购房时交80万元整，所余10万元房款将于2015年3月同契税和维修基金一同交清。从文意解释看，双方对于房款总价为90万元左右，意思表示是一致的，故从文意解释看，双方《商品房买卖合同》是按套购买（90万一套）的。从体系解释（合同的有关条款）看，《商品房买卖合同》约定总价款为900012.4元；《销售不动产发票》总价款为900000.94元；上诉人提供的《请示》，房款为90万元。从合同条款及合同相关辅助证据看，双方对于房款总价为90万元左右，意思表示是一致的，故从体系解释看，双方《商品房买卖合同》是按套购买（90万一套）的。从目的解释（合同的目的）看，上诉人提供的《请示》显示：上诉人华安气象购买该商品房是作为服务部办公场所，是完工现房，房款为90万元。该《请示》是其真实的意思表示，故从目的解释看，双方《商品房买卖合同》是按套购买（90万一套）的。从习惯或惯例解释看，如果是按平方米（146平方米）购买，则涉案的房产按90万除以实测建筑面积108.91平方米，则单价为8,263.7元每平方米。被上诉人提供的2014年与本案《商品房买卖合同》同期所签订的涉案房产所在楼盘其他按套出售的房产的单价为9,481.36元每平方米。涉案房产与同期同楼盘其他房产相比，单价相差巨大。故从习惯或惯例解释看，双方《商品房买卖合同》是按套购买（90万一套）的。综上所述，承德华安气象技术服务中心的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决：驳回上诉，维持原判”。 本院认为，上诉人围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司于2020年1月5日作为原告向围场满族蒙古族自治县人民法院提起诉讼，请求人民法院依法变更本案所涉合同编 号为2014001号商品房买卖合同为按套购买，围场满族蒙古族自治县人民法院受理后于2020年5月25日作出（2020）冀0828民初459号民事判决：“变更原、被告双方于2014年1月8日签订的合同编号为2014001号商品房买卖合同中涉案的围场镇富强花园小区1号楼5号底商为900000.00元按套购买”。此后，被上诉人承德华安气象技术服务中心对围场满族蒙古族自治县人民法院作出的（2020）冀0828民初459号民事判决不服，于2020年7月10日向本院提出上诉。本院受理后于2020年11月19日作出（2020）冀08民终2311号民事判决：“驳回上诉，维持原判”，该判决现已生效，即本案所涉底商已经由生效判决认定系按套购买，购房价款与面积是否有误差无关，不存在返还面积误差价款问题，被上诉人承德华安气象技术服务中心主张在交房出现面积误差后应退还价款无合同依据及法律根据，本院不予支持。 综上所述，围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2019）冀0828民初3967号民事判决； 二、驳回承德华安气象技术服务中心的诉讼请求。 一审受理费7754.10元，由承德华安气象技术服务中心负担；二审案件受理费7754.10元，由围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 钱丽艳 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 杨晓梅 书 记 员 包居正