山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1526民初1920号原告：高唐县圣鑫置业有限公司，住所地：山东省聊城市高唐县经济开发区时风电厂西。法定代表人：李廷林，该公司经理。委托诉讼代理人：宋增宝，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁傲侠，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：吕厚青，男，1970年2月26日出生，汉族，山东泉聚林纸业有限公司会计，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：孙凯，山东智祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯锐，山东智祥律师事务所律师。第三人:高唐县华源机械厂,住所地：山东省高唐县鱼邱湖街道成宇路西段路南。负责人：华福昌，该厂厂长。委托诉讼代理人：程文庆，山东普新律师事务所律师。原告高唐县圣鑫置业有限公司与被告吕厚青及第三人买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高唐县圣鑫置业有限公司的委托代理人宁傲侠、被告吕厚青及委托诉讼代理人孙凯、冯锐、第三人高唐县华源机械厂的委托诉讼代理人程文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高唐县圣鑫置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的5份商品房买卖合同，并要求被告协助办理网签合同解除手续；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金286328元;3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年7月22日签订了编号为sx1-2、sx1-10、sx1-14、sx1-18《商品房买卖合同》，于2015年7月28日签订了编号为sx1-5《商品房买卖合同》，以上共计5份《商品房买卖合同》，总计购房款为2982392元（原诉状2982536元文字有误）。上述合同均已在高唐县房地产交易中心办理了网签登记。合同中双方约定:合同签订之日，被告一次性付清全部房款。但迄今为止，被告的行为已构成根本违约。为此，原告提起民事诉讼，请求支持诉讼请求。吕厚青辩称，原告所诉与事实不符，吕厚青与原告在签订商品房买卖合同以后，向原告支付了购房款264万元，与合同约定价款的差额部分，原告给予优惠，按合同价款给原告出具收款凭证。由于购房时向第三人借款，购楼合同和收款凭证交由第三人作抵押。房屋由第三人对外出租。并不存在原告诉称的被告尚未支付任何房款的情形。依原告所诉，被告一直没有交付购楼款，买受人逾期付款超过90日，出卖人可以解除合同，解除权发生之日起一年内，原告没有行使解除权，解除权已经消灭。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人高唐县华源机械厂述称，购买涉案楼房时，吕厚青系第三人的工作人员，负责财务。吕厚青是涉案楼房的名义购房人，实际购房人为高唐县华源机械厂，华源机械厂系涉案房产的实际出资人、购买人、所有人，高唐县华源机械厂已支付涉案房产的所有款项，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月22日，原、被告签订了编号为sx1-2、sx1-10、sx1-14、sx1-18《商品房买卖合同》，于2015年7月28日签订了编号为sx1-5《商品房买卖合同》。原告将高唐县文昌苑第一幢1-2层2号、10号、14号、18号分别以价款5817042元出售给吕厚青，将第一幢1-2层5号房以655576元出售给吕厚青，五份商品房买卖合同在高唐县房地产交易中心备案登记。五份合同均属格式文本，内容除标的不同外，付款期限、楼房交付、买受人和出卖人的违约责任约定相同。合同约定的主要内容：“付款方式为一次性付款（未约定具体时间）；出卖人应当在2015年10月31日前，将综合验收合格的房屋交付买受人使用；买受人逾期在90日内，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；出卖人逾期交房不超过90日，自合同约的最后交付期限（2014年10月31日）的第二天（2015年11月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约的最后交付期限（2014年10月31日）的第二天（2015年11月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。关于产权登记：出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产证书的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内，将买受人已付房款退回，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起生效。”2015年8月4日，吕厚青将264万元存入高唐青隆村镇银行股份有限公司在齐鲁银行聊城高唐支行账号，经行内转账汇入高唐县圣鑫置业有限公司在高唐青隆村镇银行股份有限公司的账号。吕厚青转账交付的264万元，系高唐县华源机械厂和华福昌当日汇入其银行账号的。高唐县圣鑫置业有限公司按合同总价款、购房人姓名分别出具了5张收款凭证。吕厚青称5份合同总价款与转账资金的差额342392元，高唐县圣鑫置业有限公司作为优惠条件予以免除，按合同总价款出具收款凭证；第三人称合同差额交付后，高唐县圣鑫置业有限公司出具的收款凭证。除高唐县圣鑫置业有限公司售楼处占用的一处楼房，其余四处已被第三人对外出租。因被告和第三人发生矛盾，一直没有办理涉案房产的转移登记。高唐县圣鑫置业有限公司对商品房买卖合同和购楼收款收条的真实性无异议，但认为吕厚青转账交付264万元的银行账户是他人冒用公司名义办理，收款转移后即被注销，公司没有收到购楼款。原告怀疑楼房买卖合同的经办人张志嵩（高唐县圣鑫置业有限公司职工，因犯非法吸收存款罪被判刑，现正在服刑）与被告签订商品房买卖合同并按合同价款出具收据，目的是为了向他人借款提供担保，没有相应证据证明。在被告不能证明转账金额与合同价款的差额被原告免除的情况下，高唐县圣鑫置业有限公司没有变更诉讼请求，坚持没有收到购楼款，要求解除合同，并由被告协助办理网签合同解除手续；以2982392元为基数，按每日万分之零点五支付从合同签订之日（2015年7月22日、7月28日）起至2020年7月16日的违约金286328元。上述事实有原告签订的五份商品房买卖合同、被告提交的齐鲁银行电子回单和青龙村镇银行转账凭证，第三人提交原告出具的购楼款收条5张等证据于卷佐证。本院认为，原、被告之间签订了真实的买卖合同，并已备案登记，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告向原告付款后，尽管被告和第三人说法不一，但原告已经按合同价款给吕厚青出具收据，证明吕厚青已经全面履行了合同义务，原告要求解除合同，并由被告协助办理网签合同的解除手续，支付违约金，本院不予支持。另外，按照合同约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人可以解除合同。本合同仅约定一次性付款，对付款时间按收据载明的时间确定，解除权于买受人逾期付款90日之后发生，出卖人应当自解除权发生之日起在一年内行使，在法定期限内不行使解除权的，该解除权消灭。解除权消灭后，原告要求解除合同于法无据，应予驳回。被告和第三人之间的纠纷，并非本案调整范围，宜另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用》第九十条规定，判决如下：驳回原告高唐县圣鑫置业有限公司的诉讼请求。案件受理费32950元，减半收取计16475元，由高唐县圣鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  宋树宝二〇二〇年十一月十七日书记员  张世豪