宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终986号上诉人（原审原告）：陈某1，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：陈某2，大学文化，系上诉人陈某1之子，住宁夏灵武市。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：锁某，住宁夏青铜峡市。上诉人陈某1因与被上诉人锁某租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2020）宁0381民初1803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，因本案双方当事人没有提出新的事实和理由，故经过阅卷、调查和询问当事人，依法组成合议庭进行了书面审理。上诉人陈某1及其委托诉讼代理人陈某2，被上诉人锁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈某1的上诉请求:1.撤销宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2020）宁0381民初1803号民事判决，发回重审或改判解除上诉人与被上诉人之间的租赁关系；2.判令被上诉人支付上诉人自2020年5月9日起至2020年9月21日的租金（暂计2958.9元），并支付2020年9月22日起至实际归还租赁物之日止的租金；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。2019年5月8日，上诉人和被上诉人签订《水井租让协议》一份，除约定“甲方将水井、水泵（3寸泵加2寸泵共2台）及电器开关、住房4×8米租给乙方”外，更是明确约定了“乙方用甲方的东西必须通过甲方同意，不得乱拿院内东西”。现被上诉人未经上诉人同意开设洗车行，并私自开挖上诉人宅基地并自建废水收集处理池，严重违反了租赁合同的约定。因上诉人一直居住在银川家中，距离出租的房子将近100多公里，且上诉人年事已高，回老家的次数很少，故上诉人对被上诉人开设洗车行一无所知。上诉人未将其宅基地院子出租给被上诉人，更未允许被上诉人乱挖乱建，但一审法院对上诉人提交的证据不予采信，认定本案不存在租赁合同约定的解除条件，系认定事实错误；2.一审判决适用法律错误。一审判决依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，要求当事人按照约定全面履行自己的义务。本案中，先有被上诉人严重违反合同约定在先，私自开发上诉人的宅基地院子，后有被上诉人自2020年5月9日至今未按照合同约定支付房租。但一审法院却仅要求上诉人履行合约，按照诚实信用原则交付租赁物，这明显属于加重上诉人义务而减轻被上诉人的义务。在被上诉人明确违反合同约定的情况下，即使租期未到，上诉人也有权根据《合同法》第二百一十九条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，以被上诉人违约私自乱挖上诉人宅基地而要求解除合同。一审判决以租赁期限未满为由判决驳回上诉人的诉讼请求，系适用法律错误。被上诉人锁某辩称，上诉人所说不属实，被上诉人并没有违约私自乱挖上诉人宅基地，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律适当，程序合法，应予维持。陈某1作为原告向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告签订的《水井租让协议》；2．判令被告支付原告自2020年5月9日起至实际归还租赁物之日止的租金，暂计算至2020年6月23日，租金为999元；3．判令被告赔偿原告损失5000元；4．本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2019年5月8日，原告陈某1（甲方）与被告锁某（乙方）签订《水井租让协议》一份，约定：“甲方将水井、水泵（3寸泵加2寸泵共2台）及电器开关、住房4×8米租给乙方；乙方用甲方的东西必须通过甲方同意，不得乱拿院内东西；租金一年捌仟元整（8000元），一租叁至伍年，租金一年一付，双方同意。”同日，原告收到被告给付的租金8000元，向被告出具收条1张。随后，被告购置清洗机等洗车设备，经营车辆清洗、加水业务。2020年5月，原告要求终止租赁协议，被告以合同约定的租期未到拒绝。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。本案中，原告陈某1与被告锁某签订《水井租让协议》，将其所有的水井、水泵、电开关、住房（4×8米）一间出租给被告使用，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效。原告在交付协议约定的租赁物后，被告依约支付原告租金8000元，并购置设备经营洗车、加水业务，原告对被告承租其房屋及物品的用途是明知的，并非其陈述的未被告知的情况下被告开设了洗车行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明…。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”庭审中，原告提交的证据不能证实被告经营洗车行违反协议约定，未经其允许私自开挖废水收集处理池、擅自在出租房院内种植蔬菜；也不能证明被告的经营行为违法，造成周围环境严重污染，被相关部门处罚；现有证据不能证实由于被告的行为，导致其受到村委会及村民的投诉或骚扰。由于原、被告签订协议时未就租金给付时间、解约事项作出约定，双方在第一年租期届满前也未能就终止协议达成一致，故原告主张被告未按照约定使用租赁物，导致其租赁物受损，且原告没有按时支付租金，已构成违约，要求解除双方签订的《水井租让协议》的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告陈某1的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由原告陈某1负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审认定事实有经当事人提交并质证的证据在卷佐证，二审予以确认。二审经审查案卷材料、询问双方当事人，认定事实与一审一致。本院认为，关于上诉人陈某1以被上诉人锁某未经其同意开设洗车行为由主张解除租赁协议及赔偿损失的上诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条之规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。本案中，租赁物为水井、水泵、电开关、住房，被上诉人锁某开设洗车行，符合上述租赁物的性质。上诉人陈某1主张被上诉人锁某告知其租赁用途为给大车加水，但其既未在与被上诉人锁某签订的协议中对此予以注明，亦未提供其他证据证实双方对案涉租赁物的用途进行了约定，应当承担举证不能的不利后果。且根据庭审查明的事实，上诉人陈某1自认平时大概一星期回一次老家，故其对被上诉人锁某开设洗车行一事早已知情，其并未对此提出异议，表明其对被上诉人锁某开设洗车行一事至少是默许的。现上诉人陈某1在一年之后主张被上诉人锁某未经其同意开设洗车行，明显不符合客观事实。关于上诉人陈某1以被上诉锁某未经其同意开挖宅基地建设废水池为由主张解除租赁协议并赔偿损失的上诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿。本案中，上诉人陈某1在庭审中时自认“被上诉人在我们院子前面开挖的污水池”，因而被上诉人锁某开挖的废水池并未位于上诉人陈某1的宅基地。上诉人陈某1提交的照片、视频等证据也不能证实其宅基地因被上诉人锁某开挖废水池受到损失，亦未提交其他证据对此予以补强证实，现以此为由要求解除其与被上诉人锁某签订的租赁协议并赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人陈某1认为一审判决加重其举证责任的主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。如前所述，本案中上诉人陈某1主张被上诉人锁某违反约定使用租赁物，给租赁物造成损害，但其提供的证据并未达到证明目的，按照“谁主张，谁举证”的证据规则，上诉人陈某1应自行承担举证不能的不利后果。一审以证据不足为由判决驳回上诉人陈某1的诉讼请求，符合法律规定，本院予以认同。综上所述，上诉人陈某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈某1负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺二Ｏ二Ｏ年十一月三十日书记员 李得夫附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……