广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7943号上诉人（原审被告）：郑永镇，男，汉族，1996年10月24日出生，住址：广东省惠来县。委托诉讼代理人：郑广锋，广东圣天祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州大亚湾世纪城百货商场，住所地：广东省惠州市大亚湾**龙山世纪城。经营者：陈卡兵。委托诉讼代理人：彭夏，广东创通顺达律师事务所律师。原审第三人：陈海雷，男，汉族，1981年6月1日出生，住址：湖南省邵阳县。上诉人郑永镇与被上诉人惠州大亚湾世纪城百货商场（以下简称世纪城商场）、原审第三人陈海雷房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人郑永镇不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑永镇上诉请求：一、撤销（2019）粤l39l民初2224号《民事判决书》；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决遗漏了上诉人已经过被上诉人同意退出涉案房屋租赁关系的事实。本案《外铺租赁合同书》虽然是上诉人与被上诉人之间签署的，但上诉人在转租前，已得到被上诉人同意由第三人陈海雷承接涉案房屋的租赁关系。租赁关系转移后，第三人陈海雷依据约定享有了房屋的使用权（包括变更商铺名称为“音乐清吧”、出资重新装修、购买设备等行为），并承担房屋每月的租金、水电等费用的给付义务。自此，上诉人已完全退出了涉案房屋的租赁关系。根据我国《民法总则》第一百二十九条：“民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。”之规定，第三人陈海雷自涉案房屋租赁关系转移后，已取得该房屋的承租权，享有该房屋的使用权及给付租金、水电费的义务。至于，上诉人从此不再享有涉案房屋的使用权，也不应承担租金、水电费的给付义务。一审判决遗漏了该事实，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。如上所述，本案的承租方是第三人陈海雷，涉案房屋所产生的租金、水电费，应由第三人陈海雷承担。上诉人已经过被上诉人同意后才退出租赁关系，不应为第三人陈海雷的债务承担责任。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决上诉人承担给付义务，明显属于适用法律错误。基于上述理由，特向贵院提起上诉，请依法改判。世纪城商场辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。世纪城商场向一审法院起诉请求：一、依法判决确认原被告之间于2017年7月9日签订的《外铺租赁合同书》已解除；二、依法判决被告向原告支付2019年3、4月租金共计人民币2万元整，2019年2月至4月的水电费共计人民币440元；三、依法判决被告缴纳的保证金2万元不予退还;四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月9日，世纪城商场作为出租方（甲方），郑永镇作为承租方（乙方）双方签订了一份《外铺租赁合同书》，约定：甲方将其位于惠州大亚湾世纪城百货商场外场建筑面积为110平方米的商铺出租给乙方作经营芝士客皇茶使用，如果改变用途或范围必须征得甲方同意，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同；租赁期间为3年，自2017年7月9日至2020年7月8日；2017年7月9日至2019年7月8日的租金为10000元/月，2019年7月9日至2020年7月8日的租金为12000元/月，乙方必须在当月5号前缴交当月租金，如超过7天未交清租金，甲方有权单方解除合同，要求乙方在五天内搬出铺位，如逾期则按月租金加收10%违约金处罚，保证金不退回；甲方租赁给乙方的该物业，六个月后乙方可向甲方提出转租、转让申请，未取得甲方的书面同意，乙方不得擅自就其部分或全部分租或转租给其他企业、组织或个人，否则，甲方有权单方解除合同，收回该铺位另行处理，并没收乙方所交合同保证金作违约金，如同意乙方转租的，乙方向甲方办理合同转让手续费后方可办理；乙方如未能按合同约定的期限支付应交的租金，管理费、水电费、公摊费超过一个月的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺另行处理，并将乙方所交租金保证金违约金归甲方所有。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，郑永镇向世纪城商场支付了保证金20000元，世纪城商场也将涉案商铺交付郑永镇经营。2018年3月23日，郑永镇通过其父亲郑顺金与第三人陈海雷签订了一份《合作协议书》，约定双方共同经营涉案商铺，合作期间为2018年3月23日至2021年3月23日，由第三人负责日常管理且出资负责店面的重新装修、设备购买、人员编排、业务营销，所得利润由双方五五分成。从2018年4月起，由第三人每月将涉案商铺的租金及水电费等支付给世纪城商场，涉案商铺更名为音乐清吧。因郑永镇及第三人未支付2019年3月及之后的租金，世纪城商场在2019年4月13日下午把第三人在店内的物品搬走，第三人后于2019年4月16日向大亚湾公安局龙山派出所报案，龙山派出所于2019年5月31日对此作出不予立案通知书。世纪城商场遂于2019年5月22日诉至本院，提出如上诉讼请求。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。世纪城商场与郑永镇签订的《外铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律法规强制性规定，合法有效，予以认定。对双方主要的争议焦点，本院评析如下：一、关于郑永镇的转租行为是否有效的问题。2018年3月23日，郑永镇将涉案商铺转租给第三人后，一直由第三人直接交租给世纪城商场，并对店名进行了变更，世纪城商场收取租金后直至2019年3月双方产生纠纷，世纪城商场均未对此提出异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据该规定，世纪城商场收取由第三人支付的租金后，应当知道承租人转租的事实，但未在六个月内提出异议，故世纪城商场与第三人之间在租赁期限内的转租有效，超出剩余租赁期限的部分约定无效。二、关于涉案《外铺租赁合同书》应否解除的问题。虽然郑永镇上述租赁行为部分有效，但其与世纪城商场并未因此解除双方的《外铺租赁合同书》，合同仍应继续履行，郑永镇仍应依约向世纪城商场支付租金。对第三人未依约支付2019年3月及之后的租金的事实，双方无争议，本院予以认定。第三人延付租金后，郑永镇作为涉案商铺的承租人未履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告超过7天未交清租金，世纪城商场有权解除合同；逾期支付租金超过一个月的，世纪城商场有权解除合同并没收租金保证金，故世纪城商场诉请解除合同并没收保证金20000元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。世纪城商场已于2019年4月13日将第三人放置于涉案商铺内的物品搬走，故其提出的郑永镇及第三人至今仍占用涉案商铺的主张，与本案查明的事实不符，对其要求郑永镇及第三人腾空涉案商铺归还世纪城商场，并支付占用期间的租金的主张，本院不予支持。对世纪城商场主张的租金，根据双方的约定，应由郑永镇支付至2019年4月13日止，共计14333元。对世纪城商场提出要求郑永镇支付租金的诉讼请求，本院仅在上述认定的14333元的金额范围内予以支持，超出部分予以驳回,对世纪城商场水电费共计人民币440元的诉讼请求，本院予以支持。对第三人提出世纪城商场将其在涉案商铺内的物品全部搬空的意见以及郑永镇与第三人之间的转租关系，由其另行主张，本案不作处理。综上所述，一审法院判决如下：一、解除世纪城商场与郑永镇在2017年7月9日签订的《外铺租赁合同书》；二、限郑永镇在本判决发生法律效力之日起10日内向世纪城商场支付自2019年3月1日起至2019年4月13日止的租金14333元，支付水电费440元；三、世纪城商场已收取郑永镇的保证金20000元不予退还；四、驳回世纪城商场的其他诉讼请求。案件受理费811元，由郑永镇负担800元，世纪城商场11元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：涉案商铺是否已转租？涉案房屋所产生的租金、水电费应由谁负担？本院认为，上诉人郑永镇与被上诉人世纪城商场签订《外铺租赁合同书》，将涉案房产租赁给上诉人郑永镇，该合同系双方真实意思表示且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。根据合同的相对性原则，一审法院判决上诉人郑永镇负担拖欠的房屋租金及欠缴的水电费并无不当。上诉人郑永镇称涉案商铺已经转租给第三人陈海雷并经被上诉人世纪城商场同意，拖欠的租金及水电费应由陈海雷负担。根据本案查明的事实，上诉人仅是将其与被上诉人租赁期间的中间部分时段转租给第三人陈海雷，上诉人将涉案商铺转租给陈海雷之后，其与被上诉人世纪城商场并未解除《外铺租赁合同书》，陈海雷也未就涉案商铺与被上诉人世纪城商场签订租赁合同，《外铺租赁合同书》的履行主体还是上诉人郑永镇，上诉人郑永镇主张拖欠的租金及水电费应由陈海雷负担没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律无误，本院予以维持。上诉人郑永镇的上诉无理，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费811元由上诉人郑永镇负担。本判决为终审判决。审判长  李文贞审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二〇年十一月六日书记员  黄东曦附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。