贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2895号 原告：蒋玉娇，女，1988年7月29日生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：周丹（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502314331435G,住所地贵州省毕节市七星关区桂花路**。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告蒋玉娇与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称“碧桂园房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2019年9月27日作出（2019）黔0502民初7896号民事判决。原告蒋玉娇不服该判决，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。贵州省毕节市中级人民法院审理后，作出（2019）黔05民终6821号民事裁定，裁定本案发回贵州省毕节市七星关区人民法院重审。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告蒋玉娇委托诉讼代理人周丹、被告碧桂园房开公司委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋玉娇向本院提出诉讼请求：1.判决被告碧桂园房开公司立即返还原告购房款255,606.27元，并以255,606.27元为基数从2018年2月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付原告利息至被告将购房款返还给原告之日止（暂计5,000.00元)；2.判决被告碧桂园房开公司向原告支付违约金308,755.50元；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告明确第1项诉请判决被告立即返还原告购房款76,591.45元（该购房款构成，原告支付的总购房款是2,094,540.00元再加上原告偿还被告借款86,666.00元后减去被告退还原告购房款137,395.43元再减去原告向被告借款52万元再减去根据七星关区人民法院2017黔05**民初2865号民事判决书确定的原告应向农行偿还借款本金1,447,337.12元后等于76,591.45元）,增加第2项诉请判决被告赔偿原告损失41,577.39元（该41,577.39元时双方签订合同期间原告向银行支付的借款利息），第3项诉请判决被告向原告支付违约金314,181.00元。 事实及理由：2015年6月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了合同编号为20152304《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的“南山碧桂园”第42号楼008号房出售给原告，建筑面积为245.18平方米，建筑层数地上3层，地下，地下**结构，2016年10月31日前交房，2017年1月29日前办理房屋所有权转移登记，于合同签订之日交付首付款598,370.00元，剩余房款1,460,000.00元办理银行按揭贷款支付。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部己付款的15%向买受人支付违约金；该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更的，买受人有权退房等等。《商品房预售合同》签订后，原告向被借支首付款52万元(原告就该借款于2015年10月29日偿还被告86,666.00元)，加之自己实际支付的部分114,700.00元，共向被告支付首付款634,700.00元。并于2015年11月20日向中国农业银行毕节市七星关区支行按揭贷款146万元，该款项于当天就划至被告的账户，以付清全部房款。之后，原告共向银行每期还款7,748.61元，偿还至2016年6月，共计还款54,240.27元。之后，因原告发现被告所修建的涉案房屋与合同中所约定房屋不一致，合同载明原告所购房屋仅有地上3层建筑，而被告在实际修建过程中，为节减成本，未下挖基础与路面持平，而是搭建个约3米的悬空层，多出一个地下层，出现变更建筑结构的情形，实际上影响了原告买受别墅的品质和使用的功能。进而拒绝偿还银行贷款，向被告申请退房，被告对于原告的退房申请未作处理，也未如期交房。后因原告拒绝向银行偿还贷款，银行诉至法院，被告承担了连带保证责任，代偿了银行借款。2017年5月17日，被告起诉至毕节市七星关区人民法院，诉请判决解除与原告签订的涉案《商品房买卖合同》，原告向被告支付逾期违约金96,193.35元，该院作出(2017)黔0502民初2865号民事判决，判决驳回了被告的诉讼请求。被告不服，上诉至毕节市中级人民法院，该院作出(2017)黔05民终3935号民事判决，该判决认定原告蒋玉娇在涉案《商品房买卖合同》中并无违约行为，判决撤销原判决；解除涉案《商品房买卖合同》；驳回被告的其他诉讼请求。而对于被告为原告代偿的银行借款，原告已支付的购房款，该院认为由双方另行主张。据此，原告才诉至法院，以求解决。原告认为：一、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”；第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”据此，在本案中，原、被告间签订的《商品房买卖合同》已被判决解除，原告依法要求被告返还其所支付的购房款的请求应当得到支持。而在涉案《商品房买卖合同》的履行过程中，原告并不存在任何的违约行为，反而是被告擅自改变建筑物的设计结构，逾期交房，严重违约。因此，虽然涉案《商品房买卖合同》已被解除，权利义务终止，但不影响该合同中约定关于出卖人逾期交房，买受人退房等违约责任条款的效力，故而原告作为买受人主张被告按已付房款的15%向原告承担违约责任也应当得到支持。二、《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”具体到本案中，因原告在向被告支付涉案商品房首付款时，向被告借支了52万元，又就该借款于2015年10月29日偿还了被告86,666.00元，还欠被告43,334.00元，而《商品房买卖合同》被解除后，被告依法应当返还原告购房款，二者均为金钱给付。故，可在被告返还原告的购房款中予以抵销，抵销后，被告应当返还原告的购房款为255,606.27元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求为谢！ 被告碧桂园房开公司辩称：针对原告第1项诉请，其主张的尚未返还购房款76,591.45元并不客观，虽然另案中判决书判决原告应当偿还的本金为1,447,337.12元，但原告并未及时履行还款义务，最终导致被告承担保证责任时被扣划的金额为1,522,678.57元，在扣减时应该以该金额做相应扣减，扣减后金额为1,132.00元。针对第2项诉请其主张被告赔偿损失41,577.39元无事实依据，原告作为金融借款的借款人，其应当向出借人履行还款义务，其向出借人支付的利息其向被告主张没有事实依据不应得到支持。针对第3项诉请，原、被告双方在签订商品房买卖合同中，已经约定了解除权行使的期限，但原告在本案中在约定的解除权行使期间没有主张违约金，故依据合同法第95条的规定，原告主张解除权的权利已经消灭，该项诉请依法不应得到支持。 根据当事人的陈述及其提供的证据，本院查明事实如下：2015年6月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑层数地上3层，地下，地下**架结构；该商品房建筑面积245.18平方米，总价款为2058370.00元；买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款598370.00元，余款1460000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件还约定了其他内容。原告在履行合同过程中实际共向被告交付了购房款2094540.00元，其中：2015年6月14日交付了定金50000.00元，2015年6月28日交付了首期64540.00元，2015年9月15日通过银行转账交付了520000.00元（该520000.00元系原告蒋玉娇向被告碧桂园房开公司借支的首付款），2015年11月20日原告通过向中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行办理按揭贷款向被告支付1460000.00元。2015年6月28日，被告向原告代收商品房预告登记费80.00元。2015年10月29日，原告通过银行转账向被告偿还借款86666.00元。2015年12月20日，原告偿还银行按揭款7748.61元。2016年1月20日，原告偿还银行按揭款7748.61元。2016年2月20日，原告偿还银行按揭款7748.61元。2016年3月20日，原告偿还银行按揭款7748.61元。2016年4月21日，原告偿还银行按揭款7748.61元。2016年8月17日，原告偿还超期银行按揭款15627.72元。涉案商品房于2016年8月29日取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》，被告未通知原告收房，原告亦未实际收房。涉案商品房在修建时修建了1层约3米高的架空层，在架空层上修建了3层。 另查明，2016年3月31日，原告蒋玉娇以被告设计变更未通知及实际修建房屋与合同约定不一致，向本院提起诉讼，诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》，后于2016年6月29日撤诉，本院于2016年6月29日作出（2016）黔0502民初1779号民事裁定，裁定准许原告蒋玉娇撤回对被告毕节吉隆碧桂园房产开发有限公司及第三人中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行商品房买卖合同纠纷一案的起诉。 又查明，因原告超过三期未按《个人购房担保借款合同》的约定偿还按揭贷款，中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行向本院提起诉讼，请求：1、判令被告蒋玉娇偿还原告贷款本金1447337.12元及截止2016年8月21日的逾期正常息11812.41元和2016年8月22日以后产生的利息、罚息、复利；2、判令原告对蒋玉娇的借款抵押物享有优先受偿权；3、判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司对被告蒋玉娇所欠债务承担连带保证责任；4、判令二被告承担本案诉讼费用。本院于2016年12月25日作出（2016）黔0502民初4673号民事判决，判决：一、被告蒋玉娇于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还其向原告中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行的借款本金1447337.12元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利的具体金额以中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行的系统生成数字为准）；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司对被告蒋玉娇所欠第一项判决内容的债务承担连带保证责任；三、原告中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行对被告蒋玉娇购买的位于毕节市七星关区，预告登记号为：毕房预毕节字第××号房屋享有优先受偿权；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币17932.00元，减半收取人民币8966.00元，由被告蒋玉娇承担。后中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行申请强制执行，因被告承担连带保证责任，本院于2017年4月7日划扣被告款项1522678.57元。 再查明，2017年5月17日，被告向本院提起诉讼，请求：1、依法解除合同编号为20152304号《商品房买卖合同》；2、依法判决被告向原告支付逾期违约金96,193.35元；3、诉讼费用由被告承担。本院审理认为原告在本案中主张合同解除，被告称在2016年3月即已经解除，故双方解除合同已经达成一致意见，事实上，原告也未按约定于2016年10月31日前将涉案房屋交付被告，也未通知被告接房，而被告在2015年11月20日即已经付清购房款，原告没有履行交房义务，故双方签订的合同编号为20152304《商品房买卖合同》事实上已经解除，没有判决解除的必要。2017年8月11日，本院作出（2017）黔0502民初2865号民事判决，判决驳回原告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司不服，上诉至贵州省毕节市中级人民法院。贵州省毕节市中级人民法院审理认为：被上诉人蒋玉娇曾于2016年3月31日向七星关区人民法院起诉请求解除其与上诉人碧桂园公司之间的《商品房买卖合同》，后又于2016年6月29日撤诉。经银行催收，被上诉人蒋玉娇于2016年8月17日偿还了5月、6月两期欠款后明确表示不再履行还款义务。被上诉人蒋玉娇未提供证据证明其就解除合同问题与上诉人碧桂园公司进行过协商并达成一致意见，其起诉后又撤诉及补偿欠款的行为不具有明确解除合同的意思表示。故一审法院认为“双方解除合同已经达成一致意见，《商品房买卖合同》事实上已经解除”认定错误，应当予以纠正。上诉人碧桂园公司主张解除与被上诉人蒋玉娇所签订的《商品房买卖合同》，被上诉人蒋玉娇在诉讼过程中对解除合同不持异议，且双方对不再继续履行合同形成合意，故对上诉人碧桂园公司请求解除合同的诉请，本院予以支持。被上诉人蒋玉娇于2015年11月18日与中国农业银行签订了《个人担保借款合同》，碧桂园公司承担阶段性连带保证责任，中国农业银行据此向被上诉人蒋玉娇发放了1,460,000.00元贷款，并将此款划入碧桂园公司账户。后被上诉人蒋玉娇明确表示不再履行还款义务，导致作为连带保证人的碧桂园公司被司法划扣1,522,678.57元。被上诉人蒋玉娇拒绝还款的行为虽违反了《个人担保借款合同》约定的义务，但上诉人碧桂园公司已收到被上诉人蒋玉娇支付的全部购房款，被上诉人蒋玉娇无拖欠房款的事实，其行为未违反《商品房买卖合同》约定的义务。上诉人碧桂园公司根据《商品房买卖合同》附件十二之规定请求判决被上诉人蒋玉娇承担违约责任并支付相应违约金，但上诉人碧桂园公司未提供该部分合同的原件，被上诉人蒋玉娇对该部分合同复印件的真实性存在异议，本院对该附件十二不予采信。故被上诉人蒋玉娇不存在违约行为，上诉人碧桂园公司作为连带保证人为被上诉人蒋玉娇代偿的银行欠款可另行起诉进行追偿。2018年2月27日,贵州省毕节市中级人民法院作出（2017）黔05民终3935号民事判决，判决：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初2865号民事判决；二、解除上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司与被上诉人蒋玉娇签订的20152304《商品房买卖合同》；三、驳回上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费2,264.00元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1,132.00元，由被上诉人蒋玉娇负担1,132.00元。判决解除合同后，被告于2019年3月21日向原告3次共计退还款项137,395.43元（64,540.00元+22,855.43元+50,000.00元）。 本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。在本案中，由于被告增加修建了1层架空层，未能按合同约定向原告交付涉案商品房，原、被告签订的《商品房买卖合同》经人民法院判决解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，原告可以要求被告返还购房款，并有权要求被告赔偿损失。因此，对原告主张的返还购房款和赔偿损失的诉讼请求本院予以支持，对原告主张的支付因逾期交房所产生的违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于返还购房款数额的问题。原告已向被告支付了购房款2,094,540.00元，应予返还。因原告向被告借款而所欠的借款433,334.00元（520,000.00元-86,666.00元）需偿还，被告因承担连带保证责任向中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行支付的款项1,522,678.57元需追偿，原、被告均主张对互负债务进行抵销，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”规定，原、被告可以进行互负债务抵销。在原告向被告借款而所欠的借款433,334.00元，可以视为购房款进行抵销。被告因承担连带保证责任向中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行支付的款项1,522,678.57元中，借款本金为1,447,337.12元，可以视为购房款进行抵销。因此，经抵销后，被告应返还原告的购房款为76,473.45元（20,94,540.00元-433,334.00元-1,447,337.12元-64,540.00元-22,855.43元-50,000.00元）。 关于赔偿损失数额的问题。原告因购买涉案商品房，支付商品房预告登记费80.00元及银行按揭款54,370.77元，系给原告所造成的损失，但原告主张支付41,577.39元，本院予以支持。 另，被告因承担连带保证责任向中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行支付的款项1,522,678.57元中，抵销购房款1,447,337.12元后，被告所支付75,341.45元的款项，系因被告未能按合同约定向原告交付涉案商品房所产生，为被告给原告所造成的损失，理应由被告自行承担。故，对被告主张对该款项进行互负债务抵销本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蒋玉娇的购房款76,473.45元和赔偿原告蒋玉娇的损失41,577.39元； 二、驳回原告蒋玉娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,494.00元，由原告蒋玉娇负担6,832.98元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担2,661.02元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  曾德安 人民陪审员  彭 梅 人民陪审员  周良惠 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  肖 毅