贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15554号 原告：向兴，女，汉族，1983年1月3日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：袁艳（特别授权），贵州百进律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告向兴诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称毕节瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月14日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告向兴的委托诉讼代理人袁艳，被告毕节瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、判令被告立即为原告办理七星关区房屋不动产权证书并交付原告；2、判令被告向原告支付通期办理房屋不动产权证违约金，违约至2020年9月14日暂定为45676元（具体金额以原告已付购房款251734元为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍从2017年6月1日起计算至被告为原告办理房屋产权证并交付原告之日止。）；3、判令被告向原告退还已收取的电开户费、闭路电视开通费共计829及电开户费、闭路电视开通费实际占用期间的利息（利息以829元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年10月5日起计算至所有电开户费、闭路电视开通费本息清偿完毕之日止）；4、本案的诉讼费由被告承担。 本院经审理查明以下要素：2012年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面85.91平方米，房屋总价款为251734元的商品房出卖给原告。被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2013年10月6日，被告向原告交付了涉案商品房。2013年10月5日，被告收取原告电开户费529元、闭路电视开通费300元。现涉案商品房尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本案争议的焦点是：1、被告是否应为原告办理不动产权证书并交付原告；2、被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金的期间应如何认定、违约金的标准应如何认定；3、原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否超过诉讼时效；4、被告是否应退还原告各项开户费及利息。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。根据双方合同约定，被告应于2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约。被告应当自逾期次日起，即2017年6月1日起承担违约责任。被告对此提出了诉讼时效的抗辩主张。该违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告向本院提起诉讼之日2020年9月14日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年9月14日起计算。对于违约金计算标准，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。因双方形成委托代办关系，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即履行了合同义务，故违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。即原告诉请的逾期办理房屋权属证书的违约金以原告已付购房款251734元为基数，从2017年9月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务或因疫情原因而未能履行，对被告的该抗辩主张，本院不予支持。 关于原告主张被告办理涉案商品房不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 于原告诉请被告退还各项开户费及利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取商品房总价款之外，另行收取原告电开户费529元、闭路电视开通费300元，无事实及法律依据，应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。对于原告要求支付占用期间利息的请求，因无合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向兴支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款251734元为基数，从2017年9月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告向兴电开户费529元、闭路电视开通费300元，共计人民币829元； 三、驳回原告向兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费482元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担470元，由原告向兴负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年十一月十七日 书记员 李芳毅