湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初5160号原告：中国工商银行股份有限公司十堰城中支行。住所地：湖北省十堰市北京南路**.统一社会信用代码914203007146391993。法定代表人：陈研，该支行行长。委托诉讼代理人：罗胜利，该行员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王小刚，该行员工。代理权限：一般代理。被告：张大柱，男，1969年9月5日出生，汉族，湖北省十堰市人，住十堰市茅箭区。被告：周明香，女，1972年2月11日出生，汉族，湖北省十堰市人，住十堰市茅箭区。被告：十堰市昌发房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市天津路**统一社会信用代码91420300714665610M。诉讼代表人：董哲，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：云万荣，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李思思，湖北瑞元清算事务所工作人员。代理权限：一般代理。原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行（以下简称工行城中支行）诉被告张大柱、周明香、十堰市昌发房地产开发有限公司（以下简称昌发公司）金融借款合同纠纷一案，本案于2017年9月6日立案受理，于2019年2月27日作出2017鄂03**民初3795号民事裁定书，裁定驳回起诉。原告工行城中支行不服该裁定向十堰市中级人民法院上诉，十堰市中级人民法院于2019年9月29日作出2019鄂03民终2816号民事裁定书，裁定撤销本院2017鄂03**民初3795号民事裁定书，指令本院审理。本院于2019年10月23日收到十堰市中级人民法院退卷后，依法适用普通程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告工行城中支行的委托诉讼代理人王小刚，被告张大柱、被告昌发公司的委托诉讼代理人云万荣、李思思到庭参加诉讼，被告周明香今本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。现本案已缺席审理终结。原告工行城中支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的借款合同，判令被告张大柱、周明香偿还截止2017年8月18日的本金330551.99元，利息9718.81元，合计340270.8元；自2017年8月18日至借款本息还清之日止的利息及罚息。2.被告昌发房产公司承担保证责任。3.被告昌发公司不能履行付款义务时，原告以抵押的房产变卖或拍卖的价款优先受偿。4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年3月9日，原告与被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定借款金额35万元，借款期限为19年，用于购买被告昌发公司开发的位于十××市××号××号房屋，被告昌发公司提供担保并办理了期房抵押登记手续。原告依约向被告发放了贷款，但被告没有按约履行还款义务。截止2017年8月18日，被告已连续7个月未按时足额偿还贷款本息，构成违约，经原告多次催收，被告仍未履行约定。为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告张大柱辩称：我与昌发公司没有实际的房屋买卖关系，是昌发公司借用我的身份证，我只是签了字，没有收到贷款。其他的事情一概不知道，只是帮朋友一个忙。很多信息都是虚假的。被告昌发公司辩称：1、涉案房屋属于答辩人所有，被告张大柱、周明香对本案借款不应承担还款责任。涉案房屋是昌发公司借用被告张大柱的名义签订虚假的《商品买卖合同》，并在原告处办理了按揭贷款。十堰市郧阳区人民法院（2018）鄂0321民初1315号民事判决书已经确认涉案的《商品房预售合同》无效，并查明本案的按揭贷款的实际使用人和还款人均为答辩人。因此，被告张大柱、周明香对本案借款不应承担还款责任。2、原告对昌发公司开发的位于十××市××号××号房屋不享有抵押权，对该房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。首先，原告仅在该房屋上办理了抵押权预告登记，且至今未办理正式的抵押登记。原告在涉案房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记本质上只是一项保全措施，抵押权预告登记所登记的只是一项请求权，是未来发生抵押权变动的一项排他性请求权，其实质作用在于限制他人处分房产，即所登记的不是现实的不动产物权。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在正式设立抵押权登记之前，只是享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权。其次，我国对物权法定原则，不得创设物权。抵押权作为限制物权，是法律规定的物权形式之一。对于抵押权的设立、变更、解除均严格依法确定，抵押权的设立是登记生效主义，此处的登记应当是正式抵押登记即抵押本登记，而非抵押预告登记。因此，依物权法定原则，抵押预告登记不具有优先受偿权。最后，昌发公司因不能清偿到期债务而向法院申请重整，2017年10月9日，十堰市中级人民法院裁定受理昌发公司的重整申请。根据十堰市中级人民法院裁定批准的《重整计划》，已将此类“假买卖、真贷款”的房屋作为破产企业即答辩人的资产进行公布和评估，该《重整计划》属于生效的法律文书。若贵院判令原告对涉案房屋享有优先受偿权，将会与该生效法律文书相冲突，且会大大降低债权人的受偿比例。综上，涉案房产在取得房屋产权证并办理抵押权登记前，权利人即原告的抵押权尚未确立，原告应在办理房屋抵押权登记后才能主张优先受偿权。而由于涉案房产至今尚未办理正式房屋抵押权登记，因此，银行对本案抵押物不享有优先受偿权。3、依据《破产法》第四十六条第二款的规定“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，原告的贷款利息、罚息等只能计算至法院裁定受理答辩人的破产申请之日即2017年10月9日，原告主张2017年10月9日之后的利息、罚息并主张计算至还清之日无法律依据。2017年10月9日之前的本息以银行系统生成和法院审查确认的为准。综上所述，原告对涉案房屋不享有优先受偿权，被告张大柱、周明香对本案借款不应承担还款责任，恳请法院依法查明事实，公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年3月9日，诚品地产公司和刘超签订《商品房预售合同》。合同约定：张大柱购买昌发公司开发的位于十堰市××街办车城××丹桂×**-7-5的房屋，总价50万元签订合同当日支付首付款15万元，余款35万元办理按揭贷款支付；昌发公司应当在2015年5月30日内将经验收合格的商品房交付张大柱使用。2015年11月10日，昌发公司向十堰市房屋产权交易中心办理了预购商品房预告登记。2015年3月9日，张大柱、工行城中支行、昌发公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：张大柱用上述所购房屋抵押，向工行城中支行借款35万元；借款利率为基准利率5.959%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按借款利率上浮30%确定；借款期限19年；按月等额本息还款。昌发公司为借款提供连带责任担保。周明香以抵押房产共有人和共同借款人身份在合同上签名。2015年3月24日，工行城中支行依约发放了按揭贷款35万元，执行利率为5.959%。2015年11月13日，张大柱将前述预购的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为工行城中支行。借款发生后，自2017年初，张大柱还款出现异常，截止2017年8月18日，张大柱尚欠工行城中支行借款本金330551.99元，利息9718.81元。昌发公司于张大柱、工行城中支行确认合同无效纠纷一案，湖北省十堰市郧阳区人民法院于2018年12月13日作出（2018）鄂0321民初1315号民事判决书，判决：确认昌发公司与张大柱于2015年3月9日就位于十堰市××街办车城××丹桂×**-7-5的房屋签订的《商品房预售合同》无效。该判决现已生效。另查明，湖北省十堰市中级人民法院于2017年10月9日作出（2017）鄂03破申2号民事裁定书，受理昌发公司的重整申请。本院认为：被告张大柱与昌发公司签订的《商品房预售合同》已被生效民事判决书确认无效，本案中原告工行城中支行诉请主张解除与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，依法应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，被告昌发公司应当将收到的被告张大柱的贷款本息返还给原告工行城中支行。因湖北省十堰市中级人民法院已于2017年10月9日作出了（2017）鄂03破申2号民事裁定书，受理昌发公司的重整申请，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，该贷款利息应自受理之日起停止计息。位于十堰市××街办车城××丹桂×**-7-5的房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，但该抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权是法定的物权，享有物权效力，而商品房按揭贷款中的抵押权预告登记，实质上是对所保护的债的请求权，并不是现实的物权。预告登记不是抵押登记，原告在商品房按揭贷款中仅办理了预告登记，权利人仅享有对抵押物处之上的排他性，而不是优先受偿权。因此，原告主张优先受偿权，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2015年3月9日原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行与被告张大柱、十堰市昌发房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告十堰市昌发房地产开发有限公司偿还原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行贷款本金330551.99元及利息（截止到2017年8月18日之前的利息9718.81元，自2017年8月19日起至2017年10月9日止，按年利率7.7467%计付）；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行对被告张大柱、周明香的诉讼请求；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行的其他诉讼请求。上述款项，应在判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6404元，诉讼保全费3520元，由被告十堰市昌发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张守强人民陪审员  彭绣霖人民陪审员  朱珍珍二〇二〇年十月一二十七日书记员熊昕越