贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6867号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州乾互通商业管理有限公司，住贵州省贵阳市云岩区新添大道南段**大上海商贸城商场**602。法定代表人：李新华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴某1，女，2014年10月18日出生，汉族，住，住贵州省贵阳市云岩区/div>被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴某2，女，2003年5月17日出生，汉族，住，住贵州省贵市云岩区/div>二被上诉人法定代理人：吴某3，男，汉族，1971年11月1日出生，住，住贵州省贵阳市云岩区/div>二被上诉人委托诉讼代理人：王飞，北京大成（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵州乾互通商业管理有限公司因与被上诉人吴某1、吴某2租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵州乾互通商业管理有限公司上诉请求：1.撤销原判，并改判解除上诉人与被上诉人签订的《酒店租赁及经营管理合同》；2.诉讼费用由被上诉人承担。理由是，1.双方系长期性租赁合同，目前已陷入合同僵局，已满足解除条件。2.本案租赁合同履行的前提是酒店项目成功启动，但现在酒店项目未能启动，合同目的已不能实现，上诉人在未使用租赁物且无法产生收益的情况下，一直支付租赁费显失公平。3.上诉人并非恶意违约。4.被上诉人要求继续履行合同，实质上是以上诉人的损失来满足被上诉人的利益追求，有违诚实信用原则，为平衡双方利益，请求法院支持上诉人解除合同。被上诉人吴某1、吴某2答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。贵州乾互通商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《酒店租赁及经营管理合同》；2.案件受理费由被告共同承担。一审法院认定事实，2018年2月1日，吴某2、吴某1与贵州三利房开公司签订《商品房买卖合同》，以分期付款方式购买贵州三利房开公司开发的位于贵阳市云岩区大上海商贸城（6）1单元5层6号房屋（建筑面积36.72㎡），购房款于2018年2月2日付清。2018年2月1日，吴某2、吴某1（甲方）与乾互通商业管理公司（乙方）签订《酒店租赁及经营管理合同》，约定乙方承租甲方所购买的前述房屋经营酒店，租赁期限十年（2018年7月1日至2028年6月30日）；租金为2018年7月1日至2021年6月30日28800元／年，2021年7月1日至2024年6月30日38400元／年，2024年7月1日至2028年6月30日为该年实际租金收益的90％；租金支付方式为一次性付款购买的，从计租日起每月月末三个工作日内支付，按揭购买的，待按揭下款后七个工作日内支付计租日起至按揭下款日止前整月租金，后续租金每月月末三个工作日内支付；乙方不得逾期向甲方支付租金，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之二向甲方支付违约金，如逾期超过180日，甲方有权单方面终止或解除合同。同日，贵州三利房开公司向吴某2、吴某1出具《担保函》，为乾互通商业管理公司的履约能力和履约责任提供担保，并对其履行协议的过程和后果承担全部责任，担保时效与双方所签合同相关条款约定的起止时效一致。另查明，《酒店租赁及经营管理合同》签订后，2018年7月至2018年11月，乾互通商业管理公司每月按约向吴某2、吴某1支付租金。自2018年12月起开始拖欠租金。吴某2、吴某1于2020年1月14日向一审法院提起诉讼要求支付2018年12月至2020年1月租金及违约金，一审法院于2020年4月1日作出（2020）黔8601民初109号民事判决，判令乾互通商业管理公司支付2018年12月至2020年1月期间的房屋租金33600元、截止到2020年1月31日的违约金1541.76元，并以所欠付租金为基数，按日万分之二标准支付自2020年2月1日起至租金支付完毕之日止的违约金，贵州三利房开公司对上述债务承担连带清偿责任。还查明，万达集团与贵州三利房开公司签约成立万达广场，并已投入运营。酒店项目未实际启动,案涉房屋实际处于空置状态。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、身份证、营业执照（副本）、（2020）黔8601民初109号民事判决书、《商品房买卖合同》《酒店租赁及经营管理合同》《担保函》、贵阳网《贵阳云岩区首座万达广场开业》、照片等证据在卷佐证，一审法院予以采纳。一审法院认为，吴某2、吴某1与乾互通商业管理公司签订的《酒店租赁及经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法予以保护，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于乾互通商业管理公司主张解除合同的诉讼请求，一审法院认为，首先，乾互通商业管理公司与吴某2、吴某1签订合同的初衷为包租经营酒店，贵州三利房开限公司并非《酒店租赁及经营管理合同》的相对方，其与万达集团签约及万达广场投入运营并未使用到案涉房屋，乾互通商业管理公司原计划的酒店项目未实际启动，造成的商业风险应由其自行承担，而不能转嫁给对方当事人。其次，乾互通商业管理公司作为违约方起诉解除合同需要同时具备三个条件，即主观上非恶意、继续履行合同对其显示公平和相对人吴某2、吴某1拒绝解除合同违反诚实信用原则。本案中，虽然无证据表明乾互通商业管理公司要求解除合同主观上存在恶意，但其也未举证证明继续履行合同对其显失公平。同时，如果乾互通商业管理公司能够找到替代的履行方式保障吴某2、吴某1的合同利益，或对吴某2、吴某1因合同解除而遭受的损失进行赔偿，在此情况下，吴某2、吴某1仍拒绝解除合同的，可以认定其已经违反了诚实信用原则。本案中，乾互通商业管理公司要求解除合同，但拒绝给予对方补偿或赔偿，不能认定吴某2、吴某1拒绝解除合同违反诚信原则，故对乾互通商业管理公司解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。对于吴某2、吴某1提出的反诉请求，分别评判如下：一、关于反诉被告继续履行双方签订的《酒店租赁及经营管理合同》并妥善管理经营租赁房屋的诉请，反诉原告的该项诉请没有明确继续履行的具体内容，属诉请不明确，一审法院不予支持；二、关于反诉被告乾互通商业管理公司支付反诉原告自2020年2月至2020年7月期间租金14400元及滞纳金129.6元（滞纳金暂计算至2020年4月30日，之后滞纳金以应付租金为基数按日万分之二标准计算至租金支付完毕之日止）的诉请，一审法院认为，合同签订后，吴某2、吴某1按合同约定提供房屋，乾互通商业管理公司应当按约定支付租金及滞纳金，根据双方“后续租金每月月末三个工作日内支付”的约定，一审法院对2020年2月至2020年5月期间共四个月的租金9600元（28800元／年÷12个月×4个月）予以支持，超出部分不予支持；根据合同约定，截止到2020年4月30日违约金分别为：2020年2月2400元×2?×90天＝43.2元，2020年3月2400元×2?×61天＝29.28元，2020年4月2400元×2?×30天＝14.4元，共计86.88元，超出部分不予支持，乾互通商业管理公司并应以所欠付租金为基数，按日万分之二标准，支付自2020年5月1日直至租金支付完毕之日止的违约金；三、关于反诉被告乾互通商业管理公司向反诉原告支付违约金118080元以及关于与贵州三利房开公司解除买卖合同后相关费用由反诉被告承担的诉请，因该反诉请求是基于若法院判决解除合同为前提而提出，因一审法院并未支持乾互通商业管理公司关于解除《酒店租赁及经营管理合同》的诉请，此外，是否解除商品房买卖合同也非本案审理范围，故对该项反诉请不予支持；四、关于反诉被告贵州三利房开公司对第一、二、三项诉讼请求反诉被告贵州三利承担连带清偿责任的诉请，贵州三利房开公司自愿向吴某2、吴某1出具《担保函》，为乾互通商业管理公司的履约能力、履约责任和履行协议的过程、后果提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”规定，应当承担连带责任，责任范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，即贵州三利房开公司应当对上诉租金及违约金的支付承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条规定，判决：一、原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴某2、吴某1支付2020年2月至2020年5月期间的房屋租金9600元；二、原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴某2、吴某1支付自2020年2月至2020年4月30日的违约金86.88元，并以所欠付租金为基数，按日万分之二标准支付自2020年5月1日起至租金支付完毕之日止的违约金；三、反诉被告贵州三利房地产开发有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告贵州乾互通商业管理有限公司全部诉讼请求；五、驳回反诉原告吴某2、吴某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计50元，由原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计1476元，由原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司负担108元，被告（反诉原告）吴某2、吴某1担1368元（本诉与反诉案件受理费已预付，原、被告在履行本判决时直接向对方给付应承担部分）。二审中，上诉人向本院提交了《贵阳市应对新冠肺炎疫情的通告》，拟证明贵阳市在2020年2月初所有的商业停止经营。本院认为，该证据所证事实与本案事实无关，故不予认定。本院二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉合同是应当继续履行还是应当解除。据已查明事实，2018年2月1日被上诉人因受上诉人乾互通商业管理公司与贵州三利房开公司（关联公司）所作的有关案涉房屋“十年包租”宣传广告的吸引，分别与贵州三利房开公司、乾互通商业管理公司签订了《商品房买卖合同》、《酒店租赁及经营管理合同》，购买贵州三利房开公司开发的案涉房屋，将该房屋租赁给上诉人乾互通商业管理公司，并约定上诉人乾互通商业管理公司承租被上诉人所购买的案涉房屋用于经营酒店，租赁期限为10年（2018年7月1日至2028年6月30日），合同还对租金标准及支付期限、方式以及违约责任等双方权利义务内容作了详细约定。贵州三利房开公司为上诉人乾互通商业管理公司的履约能力和履约责任提供担保，并向被上诉人出具担保函。合同签订后，被上诉人如约向上诉人乾互通商业管理公司交付了房屋，而上诉人乾互通商业管理公司自2018年12月起便一直拖欠租金，其理由系因贵州三利房开公司与万达集团签约及万达广场投入运营并未使用到案涉房屋，致使原计划的酒店项目未能实际启动，现租赁合同目的已无法实现，因此拒绝继续履行支付租金义务并要求解除合同。关于本案争议焦点。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，上诉人乾互通商业管理公司与被上诉人吴某2、吴某1签订的《酒店租赁及经营管理合同》系双方真实意思表示，合同未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法应予以保护。本案被上诉人是基于对上诉人所作的有关“十年包租”宣传广告的信赖而选择购买案涉房屋并返租给上诉人经营酒店。而现在上诉人以酒店项目未能实际启动，合同目的已无法实现为由推卸合同责任，要求解除合同系有违缔约诚信原则。并且，本案导致酒店项目未能启动的原因系因贵州三利房开公司与万达集团签约及万达广场投入运营并未使用到案涉房屋所致，就经营角度而言，上诉人在酒店项目还没落成的情况下就以“十年包租”等广告宣传作为噱头吸引客户买房回租，其本身就存在较大商业风险且非不可预见。而市场交易过程中，消费者往往处于弱势地位对交易风险缺乏敏感判断。因此，本案酒店项目未能启动，其过错方在于上诉人，由此带来的不利后果应由其自行承担。至于上诉人称今年疫情影响，因其项目根本没有启动导致的违约欠付租金，疫情是否存在与其违约没有因果关系，故不得以疫情为由减轻违约责任。其次，上诉人作为违约方起诉解除合同，根据法律规定，上诉人作为违约方原则上不具备合同解除权，也未依诚信原则向被上诉人承担赔偿责任，故对于上诉人请求解除合同的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人贵州乾互通商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316元，由上诉人贵州乾互通商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇二〇年十一月六日书记员 冯采维