广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异393号 异议人（利害关系人）：罗民望，男，1976年9月9日出生，汉族，住湖南省邵东县。 申请执行人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，营业场所广州市海珠区广州大道南和平中街1、5、11、13号、广州大道南874－896号（双）的101房，广州大道南和平中街9号、广州大道南872、900、902号的201、301房。 负责人：肖万满，行长。 委托代理人：袁谦、古小婷，广东诺臣律师事务所律师。 被执行人：赖绍贤，男，1970年3月16日出生,汉族,住广州市海珠区。 被执行人：郑炯鸿（曾用名郑江红），女，1969年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：广西北流绿满地生态果业发展有限公司，住所地广西北流市丰顺路29路隔离。 法定代表人：赖绍贤。 在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称中行海珠支行）与被执行人赖绍贤、郑炯鸿、广西北流绿满地生态果业发展有限公司（以下简称广西绿满地公司）金融借款合同纠纷一案【（2019）粤0105执12854号】过程中，异议人罗民望对本院执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人罗民望的异议请求为：1、确认我对位于广州市海珠区江丽路10号504房享有合法租赁权，并对该房屋在同等条件下享有优先购买权；2、在上述房屋的拍卖公告中列明我的租赁情况及不交吉拍卖。事实与理由：涉案504房的所有权人为赖绍贤、郑炯鸿，2018年10月7日，我与他们签订房屋租赁合同而成为了该房屋的合法承租人。现房屋被法院查封并进入拍卖程序，依照《中华人民共和国合同法》第230条规定，我作为该拍卖房屋的合法承租人，享有同等条件下的优先购买权。而且，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不会因拍卖而消灭。因此，在租赁合同尚未到期的情况下，即便该房产拍卖成功，我仍有权继续使用，无需向竞得人交付房屋。请求法院在拍卖公告中说明房屋为不交吉拍卖。 异议人为证明其主张，向本院提供以下证据：1、（出租方、甲方）赖绍贤、郑炯鸿与（承租方、乙方）罗民望于2018年10月7日签订的《Locals精品民宿房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉案504房出租给乙方使用，房屋交付日期为2018年10月8日；双方约定租赁期限为2018年11月1日至2023年10月31日，每年租金分别为10000元、10300元、10609元、10927元、11255元；乙方向甲方支付租赁保证金20000元（相当于2个月租金），甲方开具收据交予乙方。首期租金及租赁保证金由乙方在本合同签署后1日内支付，剩余各期租金由乙方在每月1日支付给甲方。乙方可使用现金或支票向甲方支付上述款项，甲方应立即开具收据；乙方也可将上述款项汇入甲方以下指定账户：户名为郑炯鸿的62×××00银行账户；等。2、涉案504房的房地权证，显示房屋的权属人为赖绍贤。3、结婚证，其中记载赖绍贤与郑炯鸿于2004年9月7日登记结婚。 申请执行人中行海珠支行辩称：不同意异议人的申请，理由如下：1、不确认异议人与被执行人之间成立的房屋租赁关合法有效。异议人仅向法院提供了《Locals精品民宿房屋租赁合同》，未提供其对涉案房屋实际占有、使用及收益的相关证据，也未提供其实际支付租金的凭证。因此，异议人主张其具有承租人的合法身份并享有同等条件下的优先购买权，没有事实和法律依据。2、即便双方之间确实签订了房屋租赁合同，但合同签订发生在涉案房屋抵押登记之后，该租赁关系不得对抗我行作为抵押权人实现本案债权，法院应当依法将租赁权去除后进行拍卖。该房屋于2012年6月6日办理了抵押登记，我行为抵押权人。而租赁合同显示签订日期为2018年10月7日，即抵押在先，租赁在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权人在实现权利时，能以涉案房屋无租赁关系存在进行变卖、拍卖而获得清偿。而依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权有影响的，法院应依法除去后拍卖。3、涉案房屋应交吉拍卖。根据《担保法解释》第六十六条及《房屋租赁合同解释》第二十条的规定，涉案房屋于2018年9月25日因本案诉前保全查封，而房屋租赁合同签订于2018年10月7日。即房屋租赁合同签订前已设定抵押及被法院查封，房屋拍卖后，异议人与被执行人之间的租赁合同对受让人不具有约束力。综上，请求法院予以驳回。 被执行人赖绍贤、郑炯鸿及广西绿满地公司均未提交答辩意见及举证。 经审查查明：关于本院审理的中行海珠支行诉赖绍贤、郑炯鸿、广西绿满地公司金融借款合同纠纷一案，2019年5月16日，本院作出（2018）粤0105民初17289号民事判决书判令：一、赖绍贤向中行海珠支行偿还借款本金7684750.35元、利息452335.24元及暂计至2019年4月17日的罚息481209.52元，并从2019年4月18日起至实际清偿之日止以欠付的借款本金及利息为基础按中国人民银行同期同档次贷款基准利率先上浮25%再上浮50%计付罚息；二、赖绍贤赔偿律师费233172元；三、如赖绍贤未履行判决第一项、第二项所确定的债务，中行海珠支行有权以赖绍贤名下位于广州市海珠区江丽路10号501房、504房、902房的房屋拍卖、变卖价款优先受偿；四、郑炯鸿对判决第一项、第二项所确定的债务承担连带清偿责任；五、广西绿满地公司对判决第一项、第二项所确定的债务承担连带清偿责任；等。该判决书已于2019年8月3日发生法律效力。同年9月26日，中行海珠支行依据上述判决书向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0105执12854号立案执行并向被执行人发出执行通知书及报告财产令，责令其立即履行生效法律文书所确定的义务。 另查，本院于2018年9月25日诉前保全查封了赖绍贤名下位于广州市海珠区江丽路10号501房、504房、902房的产权份额，现转为（2019）粤0105执12854号案执行中的查封措施。因被执行人未履行涉案义务，本院于2020年4月21日裁定拍卖上述房产。2020年10月23日，上述504房的承租人罗民望以其与赖绍贤、郑炯鸿签订房屋租赁合同为由向本院主张享有该房屋的承租权及优先购买权，本院以其提供的租赁合同是在房屋设定抵押权后签订的，且租期较长将影响拍卖成交价格或导致流拍，从而影响担保物权的实现，故对其的主张不予支持，并依法除去租赁权。 2020年10月26日，罗民望遂提出本案之异议。 再查，据广州市不动产登记查册表显示，广州市海珠区江丽路10号504房的产权人为赖绍贤，单独所有；建筑面积142.39平方米，用途住宅，登记时间2012年6月6日；同日，第一顺位抵押权人中行海珠支行在该业上设立抵押登记，权利部位全部，他项案号2012登记8013515存案；第二顺位抵押权人梁广为；抵押登记时间2017年9月8日，权利部位全部，他项案号2017登记1051613存案；除本案诉保查封外，本院（2019）粤0105执13714号案轮候查封。 本院认为：因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，本院查封、拍卖被执行人赖绍贤名下的涉案房产，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定。现异议人罗民望以其在涉案房产抵押权设立及查封后签订的房屋租赁合同主张保障租赁权及优先购买权的，本案依民事诉讼法第二百二十五条进行审查。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，涉案房产2012年6月6日办理抵押登记，2018年9月25日被本院依法查封，异议人2018年10月7日与被执行人签订房屋租赁合同，房产在出租前已依法设立抵押权并被法院查封，由于抵押权具有优先效力，设立在后的租赁权不得损害抵押权人的利益，抵押权实现发生所有权变动后，受让人不受租赁合同的约束。并且，异议人在签订长期租赁合同时应尽到一定的注意义务，其在知道或应当知道房产被设定抵押及查封的情况下，仍与之签订为期5年的租赁合同，由此产生的法律风险是可以预见到的。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，“拍卖财产原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，异议人的承租权如继续存在于涉案房屋之上，在本院依法处置涉案房屋后不移交占有除去租赁，则在房屋拍卖过程中，可能存在降价拍卖或变卖的情形，严重影响申请执行人在先抵押权的实现，故应将其剔除，因此，本院决定除去异议人租赁权并无不当，异议人请求法院在拍卖中保障其对该房屋的租赁权及优先购买权的异议请求，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人罗民望提出的执行异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  黄洋洋 审判员  陈心萍 审判员  曾 婧 二〇二〇年十一月十九日 书记员  叶均兰 翁时尚