河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初7210号原告：固始泰康物业管理服务有限公司（以下简称固始泰康公司）。住所地：固始县日出东方小区会所，统一社会信用代码：914115255885544419。法定代表人：兰迎，该公司总经理。委托诉讼代理人：张太平，河南蓼城律师事务所律师。委托诉讼代理人：白涛，该公司工作人员。被告：祁晶，女，1973年7月18日出生，汉族，住固始县施琅路日出东方Ⅱ区。委托诉讼代理人：林嵩，男，1973年7月17日出生，汉族，住固始县。林嵩与被告祁晶系夫妻关系。原告固始泰康公司与被告祁晶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告固始泰康公司的委托诉讼代理人张太平、白涛、被告祁晶的委托诉讼代理人林嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固始泰康公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的2016年10月10日至2021年10月9日物业服务费共计19080元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年10月8日，被告与固始县上一房地产开发有限公司签订三份房屋租赁合同书，约定被告承租“上一·日出东方Ⅱ区”5号楼107、108（206）、109（207）三间商铺从事美容经营使用，租期2014年10月10日至2022年10月9日，其中前三个月为无偿租赁期，此后为有偿租赁期。被告按租赁面积、每月按1.2元/平方米价格向“日出东方·Ⅱ区君悦”物业中心交纳物业费，一年一结。协议签订后履行期间，被告向原告固始泰康公司仅支付108（206）商铺物业费至2016年10月9日，支付107、109（207）商铺物业费至2018年10月9日，之后的物业费用经原告多次催要至今拒付。根据房屋租赁合同书约定，被告拖欠108（206）商铺2016年10月10日至2021年10月9日物业费合计10098元（140.25㎡×1.2元/㎡/月×12月×5年）；拖欠107、109（207）商铺物业费2018年10月10日至2021年10月9日物业服务费合计8982元（207.91㎡×1.2元/㎡/月×12月×3年）。综上，为维护当事人合法权益，促进小区物业的健康良性发展，保障全体业主共同利益，特根据相关法律规定，提起本诉讼，请求法院依法审理，判如所请。祁晶辩称，1.我在使用原告房屋的过程中，发现租房自来水供应极不正常，水压非常小，周边环境脏乱差，并疏于安全管理，我的玻璃门被砸碎，楼顶漏水，管理不善，我多次找原告要求解决，可是一直未解决好，导致我无法正常营业使用，原告严重失职。2.鉴于原告的种种管理服务不作为行为，在2018年12月1日，我经与原告5号楼专管员通话协商，其让我交纳2018年度3000元，我电话确认交纳3000元为全部一年度的费用后，我按照其提供的账户打款3000元；2019年度的费用也于2019年5月13日交纳；2020年度因疫情影响，上半年一直没有营业，看原告是否可以给予部分减免。综上所述，请依法判决。固始泰康公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件各1份；2.被告祁晶身份证复印件1份；3.房屋租赁合同复印件3份；4.被告交纳物业服务费收据复印件3份；5.物业管理费催缴通知2份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告祁晶对原告提供的证据真实性无异议，但被告祁晶对证据4、5有异议，认为其物业费已交纳至2019年5月13日，2018年度、2019年度的物业费已交清；证据5没有收到。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对证据4即被告交纳物业服务费收款收据证据。本院经审查认为，该组收款收据书证，真实反映了被告向原告交纳物业服务费的事实，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。2.对证据5即物业管理费催缴通知证据。本院经审查认为，该组物业管理费催缴通知书证，原告没有提供证据证明该组物业管理费催缴通知书证已送达被告签收，因此，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月8日，被告祁晶与固始县上一房地产开发有限公司签订三份房屋租赁合同书，约定被告承租“上一·日出东方Ⅱ区”5号楼107、108（206）、109（207）三间商铺从事美容经营使用，租期2014年10月10日至2022年10月9日，其中前三个月为无偿租赁期，此后为有偿租赁期。被告祁晶按租赁面积、每月按1.2元/平方米价格向“日出东方·Ⅱ区君悦”物业中心交纳物业费，一年一结。该三份房屋租赁合同还约定了违约责任等双方其他的权利和义务等。合同签订后履行期间，被告祁晶向原告固始泰康公司仅支付被告承租的“上一·日出东方Ⅱ区”5号楼108（206）商铺物业费至2016年10月10日，支付被告承租的“上一·日出东方Ⅱ区”5号楼107、109（207）商铺物业费至2018年10月10日，之后的物业费用经原告多次催要至今拒付。根据房屋租赁合同书约定，被告拖欠108（206）商铺2016年10月10日至2021年10月9日物业费合计10098元（140.25㎡×1.2元/㎡/月×12月×5年）；拖欠107/109（207）商铺物业费2018年10月10日至2021年10月9日物业服务费合计8982元（207.91㎡×1.2元/㎡/月×12月×3年）。后经原告多次催要，被告拖欠至今未付。因此，原告诉至本院，请求依法处理。另查明，原告固始泰康公司与被告祁晶没有签订房屋租赁合同和物业服务合同。本院认为，原告固始泰康公司与被告祁晶双方虽然没有签订房屋租赁合同和物业服务合同，但被告祁晶在原告固始泰康公司提供物业管理服务的小区内租赁房屋使用，并接受原告提供的物业管理服务，且被告祁晶已向原告固始泰康公司多次交纳了一部分物业管理费用，双方形成了事实上的物业管理服务关系，因此，被告祁晶应当按照该小区的物业管理服务规定向原告固始泰康公司继续交纳物业管理服务费用。原告固始泰康公司要求被告祁晶支付拖欠原告固始泰康公司的物业服务费合计19080元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告祁晶辩称的其在使用租赁房屋的过程中，发现租赁房屋存在质量问题、安全隐患问题及原告管理不善问题等，其多次找原告要求解决，可是一直未解决，导致其无法正常营业使用，其鉴于原告的种种管理服务不作为行为，在2018年12月1日，其经与原告5号楼专管员通话协商，让其交纳2018年度3000元，其电话确认交纳3000元为全部一年度的费用后，按照提供的账户打款3000元；2019年度的费用也于2019年5月13日交纳；2020年度因疫情影响，上半年一直没有营业，看原告是否可以给予部分减免等的抗辩意见，因为被告祁晶对其上述抗辩意见没有提供证据证明，属于举证不能，因此，其应当承担举证不能对其不利的法律后果，且原告固始泰康公司又不予认可。故对被告祁晶的上述抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百三十三条、第一百四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：被告祁晶于本判决生效后十日内向原告固始泰康物业管理服务有限公司支付2016年10月10日至2021年10月9日物业服务费合计19080元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元，减半收取计138.5元，由祁晶负担。本判决为终审判决。审判员  聂士峰二〇二〇年十一月十九日法官助理程东升书记员霍健