江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0726民初1864号原告：安远泰城商业运营有限公司。住所地：安远县欣山镇泰城家居建材市场。法定代表人：郑传添，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄为圣，江西微言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜丽园，女，1990年7月7日生，系该公司员工。被告：欧阳洪森，男，1971年6月28日生，汉族，江西省安远县人，住广东省中山市，联系。委托诉讼代理人：陈伟新，江西法之行律师事务所律师。原告安远泰城商业运营有限公司（以下简称泰城公司）诉被告欧阳洪森合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告泰城公司委托诉讼代理人黄为圣、杜丽园，被告欧阳洪森委托诉讼代理人陈伟新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰城公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《承包合同》；2.判令被告支付已免除的承包金233950元；3.判令被告退还原告装修费用补贴525352元；4.判令被告支付拖欠的承包金129500元以及物业管理费5411元；5.判令被告承担上述2、3、4项款项自起诉起产生的利息损失；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告对第2项诉讼请求的金额变更为230400元。事实和理由：原告因运营泰城家居建材广场，于2016年9月6日与被告签订《承包合同》以及《安远泰城家居建材广场关于商铺装修补贴的补充约定》（以下简称《补充约定》）。合同约定原告将安远泰城家居建材广场1栋2层1号至17号共17间商铺发包给被告承包经营。由于被告提出缩减承包面积，2018年8月9日原被告双方重新签订《承包合同》约定将安远泰城家居建材广场1栋2层1号至5号以及14号至17号共计九间商铺发包给被告经营。合同签订后，原告按照《承包合同》以及《补充协议》约定履行了自己的义务，给被告提供了良好的商铺经营环境，向被告支付了装修费用补贴525352元。被告却在免除支付承包金义务以及获得装修补贴后，长期拖欠物业管理费以及后续承包金，且长期关门不营业，被告的行为严重违反了原被告双方的合同约定，给原告运营的家居建材广场造成了不良影响，给原告造成了重大经济损失。综上，为维护原告的合法利益，原告诉至法院，请求依法判决。被告欧阳洪森辩称，被告也要求解除双方签订的2018年8月9日承包合同，但解除的理由是原告方私自锁住被告的店门，不让被告经营，时间长达近一年。原告方要求被告支付已免除承包金和装修金，没有依据，是原告自己锁住被告的店门，不让被告经营，被告没有不经营的责任，应由原告自己承担责任。原告第二项、第三项诉求不正确，这是针对17间房屋而言，不是针对9间房屋进行计算。关于物业管理费，原告不具有主体资格，物业管理费的收费主体应当是泰城物业管理有限公司并不是原告。对原告主张的承包金，被告不清楚其计算的依据以及时间。由于原告方擅自锁住被告的店门，导致被告长期不能正常经营，也导致里面60万元左右的电子产品出现质量问题，造成的损失应当由原告承担。综上，请求法庭依法驳回原告的第2、3、4、5、6项诉讼请求。被告没有按时缴交承包金，也是原告的原因所引起，因为原告欠被告的工程款拒不支付，导致被告经济困难，无法及时支付承包金。经审理查明，2016年9月6日，原告泰城公司（甲方）与被告欧阳洪森（乙方）签订《承包合同》，合同约定：“一、乙方承包甲方安远泰城家居建材广场1栋二层1-17号17间商铺，承包范围内的总建筑面积为921.67㎡（含公摊面积，最终以产权测绘面积为准）；二、1.承包期限：乙方承包期限自2016年9月5日起至2022年3月31日止，承包金计算时间为2017年5月1日起。2.本合同签订后，乙方擅自中途退场停业的，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金等收取的各项款项均不予退还，同时对商铺内的商品没有保管义务并对其作无主物品进行一次性的处理。停业：指连续关门停止营业超过10天，或每季度累积超过20天；三、商铺承包金收取标准：在本合同期内，承包金保持不增长，每月承包金22050元。五年实缴承包金总额（大写）捌拾伍万玖仟玖佰伍拾圆整（￥：859950元）。第1年度免租8个月，第2、3年度均免租4个月，第4、5年度均免租2个月；四、乙方的权利义务2）承包期内，不得擅自转包、转借铺位或自行中途退场停业，一经甲方发现乙方所缴纳的保证金不予退还，并承担相应的责任。4）未经得甲方书面同意，乙方中途擅自退场或停业的，乙方须全额退还甲方给予的装修补贴；五、违约责任：4.若乙方未能按照本合同约定履行承包期限提出退场的，视为乙方违约解除本合同，甲方将全额追缴其已免收的合理承包金，乙方已交纳的保证金及其他交纳费用余款不予退还，从提出或退场之日起甲方有权将上述商铺另行发包”。原被告均在《承包合同》上盖章签名捺印。同日，原被告还签订了《安远泰城家居建材广场关于商铺装修补贴的补充约定》，原告泰城公司对被告欧阳洪森的商铺装修进行补贴，约定的装修补贴总金额为553002元。2018年8月间，经原被告协商一致，被告欧阳洪森承租的商铺调整为9间（总面积450.91㎡），其余8间由原告泰城公司出租给了案外人唐浩东及杜凌枫。2018年8月9日原告泰城公司与被告欧阳洪森重新签订了《承包合同》，约定：“一、乙方承包甲方安远泰城家居建材广场1栋2层1-5（1）、14-17号9间商铺，承包范围内的总建筑面积为450.91㎡（含公摊面积，最终以产权测绘面积为准）；二、1.承包期限：乙方承包期限自2018年5月1日起至2022年3月31日止，承包金计算时间为2018年5月1日起。2.本合同签订后，乙方擅自中途退场停业的，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金等收取的各项款项均不予退还，同时对商铺内的商品没有保管义务并对其作无主物品进行一次性的处理。停业：指连续关门停止营业超过10天，或每季度累积超过20天；三、商铺承包金收取标准：在本合同期内，承包金保持不增长，每月承包金10800元。实缴承包金总额（大写）叁拾柒万捌仟元整（￥：378000元）。第1、2年度均免租4个月，第3、4年度均免租2个月；四、乙方的权利义务2）承包期内，不得擅自转包、转借铺位或自行中途退场停业，一经甲方发现乙方所缴纳的保证金不予退还，并承担相应的责任。4）未经得甲方书面同意，乙方中途擅自退场或停业的，乙方须全额退还甲方给予的装修补贴；五、违约责任：4.若乙方未能按照本合同约定履行承包期限提出退场的，视为乙方违约解除本合同，甲方将全额追缴其已免收的合理承包金，乙方已交纳的保证金及其他交纳费用余款不予退还，从提出或退场之日起甲方有权将上述商铺另行发包”，原被告均在《承包合同》上盖章签名捺印。被告欧阳洪森还分别与案外人唐浩东、杜凌枫签订了《商铺转租协议》，约定2018年8月1日之前商铺一切费用（租金、水电费、物业费等）、债权、债务由转租人欧阳洪森承担。同年8月8日及8月13日，原告泰城公司分别与案外人唐浩东、杜凌枫签订了《承包合同》。签订合同后，原告泰城公司向被告欧阳洪森支付了17间商铺（总面积921.67㎡）的装修补贴525352元（其中88200元用于抵扣欧阳洪森承租的1-17号商铺2017年5月1日至2018年4月30日期间的应付租金），原告泰城公司按《承包合同》的约定免收了2017年5月1日至2019年8月31日期间13个月的承包金共计230400元被告欧阳洪森租赁涉案商铺后，除用装修补贴款88200元抵扣了2017年5月1日至2018年4月30日期间的应付租金外，自2018年5月1日起未支付过承包金即租金。另查明，在履行《承包合同》期间，原告泰城公司以被告欧阳洪森关门停业为由，于2019年7月将被告欧阳洪森承租的商铺锁门。上述事实，有原被告的陈述，原告提交的《承包合同》、等证据，被告提交的身份证复印件、照片三张及本院对原告泰城公司工作人员杜丽园的《询问笔录》及对被告欧阳洪森的《询问笔录》等证据予以证实，上述证据经质证，能相互印证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《承包合同》，约定被告欧阳洪森租赁原告泰城公司商铺，双方租赁合同关系依法成立并有效，双方均应适当全面履行合同义务。本案中，现被告欧阳洪森租赁的商铺已处于停业关门状态，根据承包合同的约定，原告泰城公司有权要求解除合同，对此，被告欧阳洪森亦无异议，故本院对原告泰城公司要求解除双方签订的《承包合同》的诉求予以支持。关于原告泰城公司主张退还装修补贴款的问题。承包合同约定“未经得甲方书面同意，乙方中途擅自退场或停业的，乙方须全额退还甲方给予的装修补贴”。合同签订后，原告泰城公司向被告欧阳洪森支付了17间商铺（总面积921.67㎡）的装修补贴525352元，现被告欧阳洪森未按约继续经营，其租赁的商铺处于停业状态，且诉讼过程中，其明确表示无法继续经营，亦同意解除承包合同，故原告泰城公司有权要求其退还相应装修补贴款，但原告支付的525352元系17间商铺（总面积921.67㎡）的装修补贴款，而根据查明的事实，被告欧阳洪森于2018年5月1日起租赁的商铺实际为9间（总面积450.91㎡），其余商铺已由原告出租给了案外人唐浩东及杜凌枫,故被告欧阳洪森仅应对该9件商铺（总面积450.91㎡）的装修补贴款承担退还义务，相应调整为257019元（525352元×450.91/921.67）。关于被告欧阳洪森拖欠的承包金即租金的问题。原告泰城公司认可其于2019年7月将案涉店铺上锁，故本院认定案涉承包金给付期限截至2019年7月1日，故被告欧阳洪森拖欠的承包金为：1、2018年5月1日至2018年7月31日租金10700元（免租1个月，5350元/月×2个月，该租金为杜凌枫租金，因欧阳洪森与杜凌枫约定2018年8月1日之前商铺一切费用（租金、水电费、物业费等）、债权、债务由转租人欧阳洪森承担）；2、2018年5月1日至2019年7月1日租金108000元（免租4个月，10800元/月×10个月），合计118700元。关于原告要求被告支付已免除的承包金即租金230400元的问题，案涉合同虽约定“若乙方未能按照本合同约定履行完承包期限提出退场的，视为乙方违约解除本合同，甲方将全额追缴其已免收的合理承包金”，但根据查明的事实，原告于2019年7月间将被告租赁的商铺锁门，被告辩称锁门时其店铺仍处于营业状态,而原告提交的证据不足以证实在其锁门之前案涉商铺已处于合同约定的停业状态或被告不能履行完承包期限提出退场，因此，原告以此为由要求被告支付已免除的承包金缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告泰城公司要求物业管理费5411元的诉求，因原被告未签订相关合同，且原告未提交证据证实被告欧阳洪森拖欠其物业管理费，故本院对该诉求不予支持。关于原告泰城公司要求计算利息的请求，因合同未约定利息问题，故本院不予支持。被告欧阳洪森提出的其诉讼主体不适格，赣州星光华阳照明有限公司才是本案适格被告的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告安远泰城商业运营有限公司与被告欧阳洪森分别于2016年9月6日及2018年8月9日签订的《承包合同》。二、被告欧阳洪森于本判决生效之日起十五日内向原告安远泰城商业运营有限公司给付拖欠的商铺承包金计118700元。三、被告欧阳洪森于本判决生效之日起十五日内向原告安远泰城商业运营有限公司退还装修补贴款计257019元。四、驳回原告安远泰城商业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12742元，由原告安远泰城商业运营有限公司负担8371元，由被告欧阳洪森负担4371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。(法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。)审 判 长  徐海峰人民陪审员  孙声林人民陪审员  钟 铭二〇二〇年十一月九日书 记 员  黄 迪