沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初13106号原告：于红，女，汉族，1979年12月28日出生，住址：沈阳市铁**。委托代理人：夏婧骁、曾雨佳，系辽宁巨东律师事务所律师。被告：沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁**。法定代表人：颜龙，系该公司总经理。委托代理人：李卓然，男，汉族，1987年7月13日出生，住址辽宁省大连市旅顺口区，系该单位员工。委托代理人：姜丽，女，汉族，1987年8月18日出生，住址沈阳市大**，系该单位员工。原告于红与被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于红及委托代理人曾雨佳、被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司委托代理人姜丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告双倍返还定金，共10万元；3.判令被告返还原告购房首付款122191元及利息，暂记人民币100元（按一年期贷款市场报价利率（LPR)的四倍计算，从2020年8月10日起至今）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2020年8月10日签订《商品房认购协议书》，原告按照协议约定交付定金50000及部分首付款122191元，共计人民币172191元。后原告得知，被告违约，故诉至贵院。被告辩称，一、被告并无违约行为，案涉房屋具备签订商品房买卖合同的条件；二、案涉房屋所在施工现场目前合法、正常施工，被告完全具备履行《商品房认购协议》的履约能力；三、原告的行为已构成违约，其无权要求被告返还定金。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告作为乙方、被告作为甲方于2020年8月10日签订《商品房认购协议（住宅、商业适用）》，该认购协议约定：乙方预购位于辽宁省沈阳市铁西区阳光城·未来悦项目10号楼住宅号（幢）2单元8层802室的房屋，建筑面积约为107.59平方米（最终以有资质的测绘机构出具的商品房面积测绘报告记载的建筑面积为准），房屋单价为壹万伍仟捌佰伍拾柒元捌角贰分（RMB：15857.82元/平方米），房屋总价款为壹佰柒拾万陆仟壹佰肆拾叁元整（RMB：1706143.00元）；乙方选择的付款方式为商业贷款，首期购房款为总房款的30.00%，为人民币516143元（大写：伍拾壹万陆仟壹佰肆拾叁元整），乙方于2020-08-17日前支付。该协议第三条第一款约定：乙方应于本认购协议签订之日交付购房定金人民币50000元（大写人民币伍万元整）；在双方签订《商品房买卖合同》且乙方根据约定支付首期购房款之日，该定金自动转为所购买商品房的等额购房款。第二款约定：乙方应自本认购书签订之日起7日内即2020-08-17日前持本认购协议及定金收据与甲方签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件。在上述期限内，如果签约时间变化，则以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续。第四款约定：乙方如未按照本认购协议所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签订，或未于约定期限付清相应购房款的……乙方承担违约责任，本认购协议自动解除，甲方有权将本认购协议项下之商品房转售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。第十四款约定：在双方签订本认购协议后至签订《商品房买卖合同》前，如司法机关或行政机关依法限制本商品房交易，或因不可抗力/意外事件导致本商品房无法继续交易的，乙方有权拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方全额返还乙方已支付的定金（不计利息）。2020年8月10日，原告作为申请人向被告提交《首付款分期申请书》，载明：“本人于红，身份证号：2108021979********，于2020年8月10日认购阳光城·未来悦项目10号楼2-8-2号住宅并已签署了《商品房认购协议》，房屋单价15542.25元/㎡，房屋总价款1672191元。根据《商品房认购协议》约定，本人应于2020年8月17日前向贵司支付首付款502191元。现因本人个人原因，向贵司申请先交纳首付款￥50000元（人民币大写：伍万元整），剩余首付款合计452191元本人将按如下方式分期向贵司支付：其中首付款122191元于2020年8月17日前支付，余下首付款330000元于2020年10月24日前支付。如本人逾期未向贵司支付上述款项，则视为本人放弃购买本套房屋，本人认可届时贵司将有权没收本人已交纳定金并可将本套房源另售他人，同时贵司有权按《商品房认购协议》约定追究本人逾期付款的违约责任，特此申请。”被告在该申请书上盖章。2020年8月10日，被告收到原告给付的定金50000元。2020年8月16日，被告收到原告给付的首付款122191元。另查明，2020年5月，被告在另案中作为原告与原总承包方就案涉房屋所在的施工项目发生纠纷，诉至沈阳市中级人民法院。在变更了总承包单位后，2020年10月28日，案涉房屋所在的工程取得了建设工程施工许可证。2019年10月24日，案涉房屋取得了商品房预售许可证（编号为沈方预售第19792号）。沈阳市铁西区地名管理办公室对案涉房屋楼门牌编号予以审批。再查明，2020年9月28日，原告向被告出具《律师函》，函告解除与被告签订的《商品房认购协议书》，要求被告双倍返还定金100000元、购房首付款122191元以及相应利息。被告认为原告无权单方解除该协议。上述事实，有当事人的陈述、《商品房认购协议（住宅、商业适用）》、《首付款分期申请书》、收款收据、银行转账小票、律师函、人民网领导留言板、民事起诉状、商品房预售许可证、建筑物楼门牌编号审批表、房屋预售信息打印件、建筑工程施工许可证及附件、微信聊天截图等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，《商品房认购协议（住宅、商业适用）》是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按照约定履行各自的权利和义务。庭审中（2020年11月5日），原、被告一致同意解除《商品房认购协议（住宅、商业适用）》，本院予以确认。对于原告已交纳的购房首付款122191元，被告应当予以返还。关于原告向被告主张购房首付款122191元的利息，被告应当自2020年11月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，至实际给付之日止。关于原告向被告主张返还定金100000元的诉讼请求，原告主张被告违约，违约的情形在于被告与案外人就案涉房屋所在的工程存在诉讼，且停工，存在不能按期交房的可能，原告认为被告符合认购协议第三条第十四款约定的情形。但在被告能够提供案涉房屋的商品房预售许可证、建筑工程施工许可证的前提下，原告未能举证证明被告出售的商品房被司法机关或行政机关依法限制交易或因不可抗力、意外事件导致本商品房无法继续交易。根据认购协议第三条第二款、第四款的约定，原告未在2020年8月17日与被告签订《商品房买卖合同》，原告违约，原告无权向被告请求给付定金。故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于因购房首付款分期，原告认为该认购协议应无效的主张，因原、被告签订的《商品房认购协议（住宅、商业适用）》内容不违反法律和行政法规的强制性规定，本案中的首付款分期并不符合首付融资的情形，故对于原告的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告于红与被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司于2020年8月10签订的《商品房认购协议（住宅、商业适用）》于2020年11月5日解除；二、被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告于红购房首付款122191元元；三、被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告于红购房首付款122191元元的利息，自2020年11月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，至实际给付之日止；四、驳回原告于红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4634元，减半收取2317元，由原告于红承担945元，由被告沈阳光盛恒荣房地产开发有限公司承担1372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李薇二〇二〇年十一月二十三日法官助理丁尚可书记员刘熠思琪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。