广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初8028号原告（反诉被告）：洪淑玲，女，汉族，1962年1月21日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈雄，广东深明德律师事务所律师，执业证号14403200210363507。被告（反诉原告）：赵淑翰，男，汉族，1974年11月9日出生，身份证住址广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：严娟慧，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201411064553。委托诉讼代理人：向晓宇，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403202011172197。第三人：黄钦坚，男，汉族，1966年6月30日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：蓝衍盛，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200610613717。第三人：张凯涛，男，汉族，1981年10月29日出生，身份证住址广东省汕头市潮**。原告洪淑玲与被告赵淑翰及第三人黄钦坚、张凯涛民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，被告赵淑翰提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洪淑玲的委托诉讼代理人陈雄，被告赵淑翰的委托诉讼代理人严娟慧、向晓宇，第三人黄钦坚的委托诉讼代理人蓝衍盛到庭参加诉讼。第三人张凯涛经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告洪淑玲向本院提出本诉请求：1、确认原告洪淑玲与被告赵淑翰就深圳市罗湖区签署《深圳市二手房买卖合同》的行为性质是让与担保；2、确认涉案房产归被告赵淑翰所有的约定无效,原告洪淑玲是房产的实际权利人；3、判决原告洪淑玲的让与担保行为无效,被告赵淑翰无条件配合将涉案房产过户给原告洪淑玲。事实与理由:2017年11月28日,被告与第三人黄钦坚协商决定,由黄钦坚向被告借款7000万元,因黄钦坚与原告是夫妻关系,故被告要求原告为黄钦坚提供担保。于是,原告与被告、黄钦坚以及黄钦坚经营的深圳市卡尼珠宝首饰有限公司签订了《借款担保协议书》,协议约定：第一，被告出借7000万元给黄钦坚,借期两年,出借款项将转账到黄钦坚指定的另一第三人张凯涛的中国银行账上（账号为62×××97）。第二，为保障被告的权益,各方同意将原告名下的位于深圳市房产过户至被告名下，作为该笔借款的担保。借款期间,原告正常使用该房产,如黄钦坚将来还款或者以其他财产抵债,则被告应将上述房产还给原告,并按照原告的指令,过户到原告名下或者原告指定的其他人名下,产生的税费由原告和黄钦坚承担。第三,如借期已满,原告还没有将房产过户到被告名下,黄钦坚应在十天内还清所有债务,不能续借。合同还约定了费用承担、违约责任以及争议的解决条款。合同签订后,原告在被告的多次催促下,于2018年3月份配合被告到房管部门与被告签署《深圳市二手房买卖合同》,将上述涉案房产过户给被告。虽然合同成交价填写15834555元,但双方都知道,这不是真正买卖,填写多少都无所谓,被告也不会支付该房款。2019年12月30日,借款期限已满,被告以黄钦坚没有还款为由,多次逼迫原告搬家或者支付租金,甚至有其他过激行为。此事闹大后,原告才得知,原来黄钦坚从一开始就没有收到对方的借款,委托收款人张凯涛其实是被告找来协助转账的人,黄钦坚并不认识他,账上虽然有7000万的流水,但都是被告与第三人张凯涛串通作出的虚假转账记录。第三人张凯涛在收到每笔款项后通过购买原料的方式，要全部返还给被告或者被告指定的案外人，实际没有发生出借款项的行为。原告认为,首先,根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《会议纪要》）第71条第一款规定,“债务人或者第三人与债权人订立合同,约定将财产形式上转让至债权人名下,债务人到期清偿债务,债权人将该财产返还给债务人或第三人,债务人到期没有清偿债务,债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的,人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务,财产归债权人所有的,人民法院应当认定该部分约定无效,但不影响合同其他部分的效力。”因此,涉案房产过户给被告,不是卖给被告,更不是抵债给被告,是属于“让与担保”的行为,且《借款担保协议书》第三条也有明确约定,过户性质是担保。其次,根据《中华人民共和国担保法》以及《中华人民共和国合同法》的相关规定,担保的有效性是必须建立在主债务的真实性和合法性的基础上,如果主债务不合法或者不存在,担保行为当然无效。本案中,黄钦坚没有实际向被告借到款项,原告的担保行为当然无效,因此，被告必须无条件将房产过户给原告。为保护原告自己权益,特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告赵淑翰针对原告洪淑玲的本诉辩称，一、被告赵淑翰已向原告洪淑玲及第三人黄钦坚共同指定的收款账户转款，交付了借款,双方之间存在真实、合法、有效的民间借贷关系,并不存在担保行为无效的情形。原告洪淑玲以及第三人黄钦坚同意将登记在洪淑玲名下的夫妻共有的位于深圳市罗湖区的涉案房产过户至被告赵淑翰名下，为涉案借款提供担保。双方建立民间借贷关系的行为以及建立担保关系的行为均符合法律规定,不存法律规定无效的法定情形。至于原告洪淑玲声称未收到7000万元借款,被告赵淑翰除了有银行流水以及黄钦坚出具的收据予以证明黄钦坚已经收到借款的事实以外，直至2019年12月30日,原告洪淑玲在与被告赵淑翰签署的《租赁合同补充协议》时仍确认“上述房屋甲方已经支付购房款”，即直至2019年12月30日，原告洪淑玲仍确认收到7000万元的事实，其起诉时声称从未收到借款、认为担保行为无效并不是客观事实。二、被告赵淑翰认可本案构成让与担保情形,也正因如此,被告赵淑翰才有权就涉案房产拍卖、变卖所得款项获得优先受偿。原告洪淑玲洪淑玲作为保证人应就本案所涉债务承担连带清偿责任。三、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定,在被告赵淑翰提起反诉、并请求拍卖变卖担保物的情形下,担保物应当被依法拍卖、变卖用于清偿借款，原告洪淑玲无权主张过户。综上,被告赵淑翰与原告洪淑玲、第三人黄钦坚之间存在合法、有效的民间借贷关系,债务人以涉案房产的过户作为抵押担保,让与担保已经成立,在原告洪淑玲及第三人黄钦坚没有清偿债务又主张买卖合同无效的情况下,无权请求将涉案房屋过户至原告洪淑玲名下,请求法院依法驳回原告洪淑玲第2、3项诉讼请求。被告赵淑翰向本院提出反诉请求：1、确认第三人黄钦坚尚欠被告赵淑翰借款本金8000万及相应利息（以8000万元为计息基数，按照月利率1.5%的标准，从2020年3月28日起算，应计算至还清之日止，暂计500万元）,原告洪淑玲对本案的借款承担连带责任保证;2、判令拍卖、变卖深圳市罗湖区产,拍卖、变卖所得价款项在借款本金8000万元以及相应利息（以8000万元为计息基数，按照月利率1.5%的标准，从2020年3月28日起算，应计算至还清之日止，暂计500万元）范围内,被告赵淑翰享有优先受偿权；3、判令原告洪淑玲承担被告赵淑翰为实现债权而支付的律师费150万元。事实与理由:原告洪淑玲的配偶即第三人黄钦坚因资金周转需要,于2017年11月28日向被告赵淑翰借款7000万元,期限为二年。洪淑玲、黄钦坚同意将登记在洪淑玲名下但属于夫妻共同所有的涉案房产过户至赵淑翰名下。各方还约定，鉴于涉案房产抵押在银行,尚欠银行借款1500万元,洪淑玲、黄钦坚无力筹集赎楼资金,提出再向赵淑翰借款1500万元作为赎楼资金,赎楼后若成功过户至赵淑翰名下,上述全部借款无需支付利息；过户不成功则需要按月利率1.5%向赵淑翰支付利息。深圳市卡尼珠宝首饰有限公司系洪淑玲、黄钦坚共同经营的公司,该公司以及洪淑玲为上述的借款提供连带责任保证。各方再约定,若洪淑玲、黄钦坚在二年之内还清全部借款,赵淑翰应将上述房产过户至洪淑玲的名下或者其指定的第三方名下;若二年内不能清偿借款,双方同意上述房产作价8500万元用于清偿借款。就上述约定,黄钦坚向赵淑翰出具了《借条》,四方签署了《借款担保协议书》。赵淑翰依约于2017年11月28日至2017年12月11日陆续向洪淑玲、黄钦坚共同指定的收款账户（中国银行,户名：张凯涛,账号:62×××97）支付了7000万元借款。用于赎楼的1500万元借款,赵淑翰实际只支付了1000万元至黄钦坚银行账户。洪淑玲于2018年3月22日将涉案房产过户登记至赵淑翰的名下。借款到期后,洪淑玲、黄钦坚未偿还债务。赵淑翰多次与其协商,要求其清偿债务。洪淑玲、黄钦坚承诺用涉案房产的出售价款清偿并提出继续租用涉案房屋,赵淑翰同意后，洪淑玲及黄钦坚向赵淑翰给付租金。但洪淑玲、黄钦坚在支付了3个月的房租之后停止支付租金，并于2020年3月10日向法院起诉要求确认双方针对涉案房产签署的《深圳市二手房买卖合同》无效,并要求返还涉案房产。就借款的利息的约定,虽然双方约定在涉案房产成功过户后洪淑玲、黄钦坚可以不用支付利息,但洪淑玲在涉房产过户并交付后向法院起诉确认双方签订的房屋买卖合同无效,赵淑翰关于免息约定的目的落空。鉴于此,在双方有利息约定的情况下,应当认定有利息约定，洪淑玲需依据《借款担保协议书》约定按照月利率1.5%向赵淑翰支付利息。原、被告之间的让与担保已经成立,赵淑翰依法享有抵押权，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条的规定,在洪淑玲、黄钦坚拒绝清偿债务的情况下,应对该抵押物拍卖、变卖、折价,赵淑翰对变价款享有优先受偿权。再根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，洪淑玲对本案应当承担连带责任保证。原告洪淑玲针对反诉辩称，1、因第三人黄钦坚没有收到被告赵淑翰出借的7000万元，故洪淑玲无须为黄钦坚偿还7000万元的债务，更不需要承担7000万元的连带责任。2、根据九民纪要第71条第1款的规定，该规定没有表述债权人此时享有优先偿还权，因此，即使赵淑翰真的有向黄钦坚出借借款，赵淑翰也对房产的拍卖款不具有优先受偿权。因此，被告赵淑翰的第2项反诉请求都应当驳回。3、关于律师费的赔偿问题，根据我国赔偿制度以及司法实践，请求赔偿必须有实际支付，没有实际支出的法院不予以支持。被告赵淑翰提出的律师费请求应当予以驳回。第三人黄钦坚陈述称，1、黄钦坚从未收到被告赵淑翰的出借款7000万元。2、委托收款人第三人张凯涛是被告赵淑翰指定的人，黄钦坚并不认识第三人张凯涛。3、黄钦坚认为被告赵淑翰与第三人张凯涛串通虚构出借7000万元的事实。第三人张凯涛未到庭应诉答辩。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、原告洪淑玲与第三人黄钦坚系夫妻关系，被告赵淑翰与第三人黄钦坚系朋友关系。第三人黄钦坚系案外人深圳市卡尼珠宝首饰有限公司的法定代表人。二、2017年11月28日，被告赵淑翰作为甲方（出借人），第三人黄钦坚作为乙方（借款人），原告洪淑玲作为丙方（担保人一），案外人深圳市卡尼珠宝首饰有限公司作为丁方（担保人二），四方共同签订《借款担保协议书》，约定：（一）甲乙双方共同确认，因资金周转需要，2017年11月28日乙方作为借款人，向甲方借款7000万元，上述款项由甲方通过甲方名下招商银行账户（账号：62×××47），向乙方指定银行账户（中国银行，户名：张凯涛，账号：62×××97）转账，合计7000万元，借款期限为二年。（二）为抵偿借款，鉴于乙丙双方实际拥有一处房产，该房该房产登记在赵映妹名下，房产地址为深圳市罗湖区怡景花园福景道13号-190，该房产目前因涉及诉讼被法院依法查封，现四方一致同意，如乙丙双方在本协议签订之日起二年内将该房产所涉诉讼解决并将该房产解封，具备红本过户条件，同意将该房产过户至甲方或甲方指定的人名下，所产生的一切过户费用由甲方、乙丙方各承担50%，该房产顺利过户至甲方或甲方指定人名下后。甲乙丙三方共同确认前述房产作价7000万元抵清上述借款。（三）为保障甲方权益，现将丙方洪淑玲名下房产（房产地址：深圳市罗湖区，房产证号：20××60）过户至甲方名下作为担保。截止至本协议签署之日，因前述房产尚抵押在银行，丙方尚欠银行款项约为1500万元。甲乙丙三方同意将前述房产从银行赎出过户至甲方名下，鉴于此，在银行作出同意还款批复之日起三日内，甲方同意三日内再借给乙方1500万元用于专项赎楼，乙丙双方承诺于2018年2月10日之前将前述房产从银行赎出，并完成房产过户手续。甲乙丙三方共同确认前述房产所担保款项为8500万元，即7000万元借款加1500万元专项赎楼借款。三方共同认可前述房产作价为8500万元。（四）乙丙双方同时承诺在进行过户前，该房产除前述抵押外不存在其它任何权利瑕疵，包括但不限于被查封、存在其它抵押等。否则，乙丙双方必须在五日内向甲方清偿7000万元借款，并提供担保物或保证人来担保甲方债权。如前述房产（深圳市罗湖区）于2018年2月10日之前成功过户，前述借款本金7000万元及专项赎楼款1500万则不计利息，否则，应按月利率1.5%计息。如没成功过户，另外用于专项赎楼的借款本金1500万元乙丙双方承诺于三日内还清。甲方同意承担产权过户所产生的所有费用包括但不限于税费、中介服务费、公证费等。甲方承诺在本协议签署后二年内不抵押、出售、出租该房产。（五）甲乙丙三方一致同意，完成房产（深圳市罗湖区）过户手续后，若乙丙双方未能在本协议签署后二年内偿还款或者过户房产（深圳市罗湖区怡景花园福景道13号-190）至甲方或者甲方指定人名下，则上述房产（深圳市罗湖区）作价8500万抵偿乙方所欠甲方7000万元及专项赎楼借款1500万元，前述房产自动归甲方所有，甲方可自行任意处置该房产。若乙丙双方在本协议签署后二年内足额还款或者过户房产（深圳市罗湖区怡景花园福景道13号-190）至甲方或者甲方指定人名下（5天之内乙方必须还清专项赎楼款1500万给甲方），则甲方应将前述房产（深圳市罗湖区）过户至乙丙双方或乙丙双方指定人名下，甲方无条件配合乙丙双方完成房产过户手续，乙丙双方同意承担产权过户所产生的所有费用，包括但不限于税费、中介服务费、公证费等。（六）甲乙丙三方共同确认，前述房产深圳市罗湖区过户至甲方名下后，在本协议签署后二年内前述房产无条件供乙丙双方居住使用，乙丙双方不得将该房产抵押、出售、出租或变更用作其它用途等，如乙丙方不履行上述约定的还款义务，本协议签署之日起二年后乙丙方应无条件在该房产搬出，并结清所有物管费、水电费等费用。乙丙方搬出后，甲方同意再支付乙丙方300万元。（七）若前述房产（深圳市罗潮区怡景花园××号）未能在2018年2月10日之前过户至甲方名下，则乙方应在十日内全部履行还款义务。若乙方未在期限内全部履行还款义务，乙方自愿承担甲方为实现债权而支付的所有费用，包括但不限于律师费、担保费、公证费、保全费等。（八）丙丁双方自愿为乙方项下所有债务承担连带保证责任，若房产（深圳市罗湖区）成功过户至甲方名下，丁方承担连带保证责任自动失效。（九）甲乙丙丁四方同意若因此发生纠纷，应先友好协商解决，协商不成，同意将纠纷交由法院诉讼解决。（十）本协议一式四份，各方签字生效各执一份，具备同等法律效力。三、2017年11月28日，被告赵淑翰作为出借人，第三人黄钦坚作为借款人，双方另签订《借条》，约定：黄钦坚因资金周转需要向被告赵淑翰借款7000万元，上述借款以银行转账形式给付黄钦坚，通过出借人赵淑翰名下招商银行账户（账号：62×××47），向黄钦坚指定银行（中国银行，户名：张凯涛，账号：62×××97）转账，合计7000万元。双方同意按签订《借款担保协议书》约定事项进行清还。四、2017年11月28日至2017年12月11日期间，被告赵淑翰通过其名下招商银行账户（账号为62×××47），向第三人张凯涛名下中国银行账户（账号为62×××97）分22笔共计转账7000万元。第三人张凯涛的上述收款账户，系原、被告在涉案《借款担保协议书》约定的接收借款的账户。五、2018年3月14日，被告赵淑翰通过银行转账的方式分3笔共计向第三人黄钦坚的银行账户支付1000万元，用于原告洪淑玲名下涉案房产（房产地址：深圳市罗湖区）的赎楼款。六、2018年3月22日，原告洪淑玲与被告赵淑翰签订《深圳市二手房买卖合同》，约定原告洪淑玲将涉案怡景花园××号房屋卖予被告赵淑翰。同日，该房产自原告洪淑玲名下转移登记至被告赵淑翰名下。该房产转移登记后，仍然由原告洪淑玲及第三人黄钦坚占有及适用。七、2019年底，涉案《借款担保协议书》约定的2年借款期限到期后，原告洪淑玲及第三人黄钦坚未偿还借款，未将怡景花园福景道13号-190房产过户至被告赵淑翰或者被告赵淑翰指定人名下，未搬出怡景花园××号房屋。八、2019年12月30日，被告赵淑翰与原告洪淑玲签订《房屋租赁合同》，约定：被告赵淑翰将怡景花园××号房屋出租给原告洪淑玲使用；租赁期限为半年，自2019年12月28日起至2020年6月27日止；租金每月5万元，押金10万元；双方另对其他权利义务进行了约定。同日，被告赵淑翰与原告洪淑玲签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：被告赵淑翰于2018年3月22日向原告洪淑玲购得怡景花园××号房屋，被告赵淑翰已支付购房款；原告洪淑玲应于2019年11月27日将上述房屋及附属设施交付给被告赵淑翰，但原告洪淑玲一直未配合交房；被告赵淑翰同意将房屋出租给原告洪淑玲使用，出租期限自2019年12月28日至2020年6月27日止；双方另对其他权利义务进行了约定。上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》签订后，原告洪淑玲委托他人向被告赵淑翰支付了25万元，包括押金10万元及2019年12月28日至2020年3月27日期间3个月的租金。九、2020年4月21日，被告赵淑翰与广东卓建律师事务所签订委托代理合同，约定：由该所代理被告赵淑翰参加本案诉讼，固定收取律师费150万元，合同签订之日起三日内支付律师代理费10万元，剩余律师代理费140万元于2021年3月1日前支付。2020年4月23日，被告赵淑翰向广东卓建律师事务所支付律师费10万元。十、审理中，本院根据原告洪淑玲的调查取证申请，调取了被告赵淑翰、第三人张凯涛相关账户银行流水。未发现第三人张凯涛收到被告赵淑翰的涉案款项后，将款项退还给被告赵淑翰。本院认为，本案系民间借贷纠纷。原告洪淑玲、被告赵淑翰、第三人黄钦坚、案外人深圳市卡尼珠宝首饰有限公司于2017年11月28日签订的《借款担保协议书》，被告赵淑翰、第三人黄钦坚于同日签订的《借条》，均系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有法律拘束力。涉案《借款担保协议书》及《借条》签订后，被告主张已实际支付借款本金7000万元及赎楼款1000万元，而原告洪淑玲及第三人黄钦坚仅确认收到赎楼款1000万元，主张其并未收到被告赵淑翰出借的7000万元。本院认为，第一，借款人黄钦坚在《借款担保协议书》及《借条》中均指定第三人张凯涛在中国银行账户（账号为62×××97）为收款账户，而被告赵淑翰已于2017年底向上述指定账户共计转账7000万元，其付款方式符合双方的约定。原告洪淑玲主张被告赵淑翰与第三人张凯涛串通，第三人张凯涛收到款项后返还给了被告赵淑翰，根据本案现有证据，原告洪淑玲上述主张缺乏依据，本院不予采信。第二，《借款担保协议书》中约定的借款时间为2017年11月，原告洪淑玲及第三人黄钦坚承诺赎楼和过户的时间为2018年2月10日之前，即出借款项在前，赎楼及过户在后。如被告赵淑翰未实际支付借款，原告洪淑玲先将房产过户，不符合双方的约定。并且，原告洪淑玲于2018年3月将涉案怡景花园××号房屋转移登记至被告赵淑翰名下，属重大财产处置行为，其主张在进行前述处置行为时未核实其配偶（即第三人黄钦坚）有无实际收到借款，有违常理。第三，《借款担保协议书》中约定，如2年借款期限到期后原告洪淑玲及第三人黄钦坚无法还款，则其应搬出怡景花园××号房屋。实际在借款期限到期后，原告洪淑玲与被告赵淑翰签订了《房屋租赁合同》，约定该房屋出租给原告洪淑玲使用，原告洪淑玲亦支付了押金及三个月的租金。原告洪淑玲签订《房屋租赁合同》并支付押金、租金的行为，可以与《借款担保协议书》中约定的未能还款的后果相印证，即说明原告洪淑玲认可借款已经实际支付并且已到期。综合上述分析，本院认定被告赵淑翰已向第三人黄钦坚支付借款本金7000万元及赎楼借款1000万元，共计8000万元；对于原告洪淑玲及第三人黄钦坚关于其未收到7000万元借款的主张，本院不予采信。关于借款利息，《借款担保协议书》第四条的约定，如怡景花园××号于2018年2月10日之前成功过户，前述借款本金7000万元及专项赎楼款1500万则不计利息，否则，应按月利率1.5%计息。可见，该条款中关于月利率1.5%的约定系以怡景花园××号未过户为生效条件，因该房屋已经过户给被告赵淑翰，故该条款不发生法律效力。现被告赵淑翰据此要求按照月利率1.5%支付相应借款利息，缺乏依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》〔法释（2015）18号〕第二十九条的相关规定，被告赵淑翰有权按照年利率6%的标准向第三人黄钦坚主张逾期还款之日起支付资金占用期间利息。涉案借款于2019年12月到期，故被告赵淑翰要求确认第三人黄钦坚应支付的利息从2020年3月28日起至还清欠款之日止，本院予以支持。被告赵淑翰关于利息过高主张部分，依据不足，本院不予支持。涉案《借款担保协议书》第八条约定，原告洪淑玲自愿为第三人黄钦坚项下所有债务承担连带保证责任，故被告赵淑翰要求原告洪淑玲对第三人黄钦坚所欠的上述本金及利息承担连带清偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，被告赵淑翰仅起诉(反诉)保证人即原告洪淑玲，未起诉借款人即第三人黄钦坚，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十六条的规定。《借款担保协议书》中约定，原告洪淑玲将其名下怡景花园××号房屋过户至被告赵淑翰名下，为涉案债务提供担保。原告洪淑玲与被告赵淑翰于2018年3月22日签订的二手房买卖合同中约定，原告洪淑玲将涉案怡景花园××号房屋卖予被告赵淑翰。综合上述约定，原告洪淑玲的真实意思是将该房屋过户至被告赵淑翰名下为涉案债务提供担保，并非实际将怡景花园××号房屋卖予被告赵淑翰，该行为属于让与担保。让与担保作为非典型担保，本身并不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，依法应当认定有效。让与担保应参照适用最相类似的担保物权处理，本案让与担保应参照不动产抵押的相关规定处理。《借款担保协议书》第五条中约定，如借款到期，原告洪淑玲及第三人黄钦坚未偿还借款或过户怡景花园福景道13号-190房产，则怡景花园××号房屋作价8500万抵偿涉案债务，该房产归被告赵淑翰所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本院认为，在涉案让与担保中，关于原告洪淑玲及第三人黄钦坚不履行到期债务时抵押财产归债权人赵淑翰所有的约定，违反了上述法律条款中规定的“禁止流押”原则，该部分约定无效。该部分约定无效，并不影响合同其他部分的效力。综上所述，原告与被告签署的关于怡景花园××号的《深圳市二手房买卖合同》的行为性质是让与担保，让与担保行为有效，但《借款担保协议书》中关于债务××不××清偿则怡景花园××号房屋归被告所有的约定无效。因此，原告在本诉中关于确认原告与被告签署的《深圳市二手房买卖合同》的行为性质是让与担保，及确认涉案房产归被告所有的约定无效,原告是房产的实际权利人的诉求，理据充分，本院予以支持。原告关于判决原告的让与担保行为无效的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告洪淑玲及第三人黄钦坚未偿还涉案债务，原告洪淑玲要求被告赵淑翰无条件配合将涉案房产过户给原告洪淑玲，即要求解除让与担保，依据不足，本院不予支持。如前所述，原告洪淑玲与被告赵淑翰就怡景花园××号房屋所成立的让与担保关系，应参照不动产抵押的相关规定处理。因此，被告赵淑翰要求对该房产拍卖、变卖的价款优先受偿涉案债务，理据充分，本院予以支持。关于律师费，《借款担保协议书》中约定，如第三人黄钦坚未在期限内全部履行还款义务，第三人黄钦坚自愿承担被告赵淑翰为实现债权而支付的律师费等费用。现被告赵淑翰与广东卓建律师事务所签订委托代理合同，约定律师费为150万元，已实际支付10万元律师费。本院对被告赵淑翰已实际支付的10万元律师费的主张予以支持；其余140万元尚未支付，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，原告洪淑玲与被告赵淑翰对保证担保的范围没有约定，则原告洪淑玲应对包括实现债权的费用即本案律师费10万元在内的全部债务承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，参照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十六条之规定，判决如下：一、确认原告洪淑玲与被告赵淑翰于2018年3月22日就深圳市罗湖区屋所签订的《深圳市二手房买卖合同》形成让与担保法律关系；二、确认涉案《借款担保协议书》中关于深圳市罗湖区产归被告赵淑翰所有的合同条款无效，原告洪淑玲是该房产的实际权利人；三、确认第三人黄钦坚尚欠被告赵淑翰借款本金8000万及相应利息（以8000万元为计息基数，按照年利率6%的标准，从2020年3月28日起算至还清之日止），原告洪淑玲对前述债务承担连带清偿责任，原告洪淑玲应在本判决生效之日起十日内履行；四、如原告洪淑玲未履行本判决第三项所确定的还款义务，则被告赵淑翰有权对用于本案让与担保的位于深圳市罗湖区产依法拍卖、变卖所得价款在借款本金8000万及相应利息（以8000万元为计息基数，按照年利率6%的标准，从2020年3月28日起算至还清之日止）范围内优先受偿；五、原告洪淑玲应于本判决生效之日起十日内向被告赵淑翰支付律师费10万元；六、驳回原告洪淑玲的其他本诉请求；七、驳回被告赵淑翰的其他反诉请求。如果原告洪淑玲未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费116807元，由原告洪淑玲负担111807元，由被告赵淑翰负担5000元；保全费5000元，由原告洪淑玲负担。反诉案件受理费237150元，由原告洪淑玲负担229917元，由被告赵淑翰负担7233元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 何 兴审判员 李 乾审判员 林晓婷二〇二〇年十一月十二日王颖书记员    柏榕楠