甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民初100号原告：甘肃荣芳商贸有限公司，住所地甘肃省定西市安定区凤翔镇张家村。法定代表人：潘林荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：党振清，甘肃法成律师事务所律师。被告：兰州建投房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路**格林庭院**楼**。法定代表人：郭继文，该公司董事长。委托诉讼代理人：李新民，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康康，北京大成（兰州）合律师事务所律师。原告甘肃荣芳商贸有限公司（以下简称荣芳商贸公司）与被告兰州建投房地产开发有限公司（以下简称建投房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘肃荣芳商贸有限公司的委托诉讼代理人党振清，被告兰州建投房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李新民、王康康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。荣芳商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿兴海宁皮草城装修损失3700万元;2、判令被告赔偿兴海宁皮革城经营损失300万元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月15日原告与被告签署了《项目租赁协议》，原告将位于兰州市城关区东岗家具城的2#、3#楼整体出租给原告使用，用于经营皮革、皮具、灯具、电器、五金、装饰材料、太阳能等专业商场及配套商业服务经营，租期20年，自甲乙双方正式移交物业之日起计算。2013年9月，该项目被列为兰州市重点招商项目，兰州市商务局与原告签订了《兰州兴海宁皮革城运营合作协议》，2013年10月1日被告向原告整体移交了2#楼，计43554.3平方米，被告向原告移交该楼时，该楼没有通过消防验收和竣工验收。时至今日，该楼仍没有通过消防验收和竣工验收。原告接收2#楼后，按使用20年的高标准，投入6240万多元对2#楼进行了装修和改造，开办了兴海宁皮草城。该专业皮草城经原告6年的努力，现在是甘肃省最大的皮草专业市场，现有290间商铺商户入驻。随着兰州地铁的开通，原告开办的该皮草城经营形势越来越好，营业收入逐步上升，预计年收入可达1500万元。2019年10月，在被告与原告的租赁合同纠纷一案中，甘肃省高级人民法院下达的(2019)甘民终572号民事判决书，认定该楼至今没有通过消防验收和竣工验收，违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，“且荣芳公司用于经营皮革城，属于人员密集的公共场所，存在重大安全隐患，不宜再继续履行合同，双方之间的《项目租赁协议》应予解除”，该判决现已生效。由于原、被告双方租赁关系解除是因为被告的严重违法行为所造成的，原告认为被告应依法赔偿原告由此造成的损失。因为双方约定的租赁期为20年，到目前原告只使用了6年，仅整体装修损失4723万元;提前十四年解除租赁合同，造成原告经营利润损失约1470万元，二项损失合计6193万元。因租赁关系提前解除，原告巨额广告宣传支出配套工程损失、商城内290间商铺商户的经营损失和装修损失尚未统计，对此原告暂时不提出权利主张。鉴于被告违反国家法律强制性规定，将没有竣工验收，没有通过消防验收和竣工验收的建筑物租赁给原告，导致原、被告之间的租赁合同人民法院判令提前解除，由此造成原告的巨大的经济损失。按照法律规定，被告应承担赔偿责任。请人民法院判如所请。建投房地产公司辩称，一、《项目租赁协议》解除是因荣芳公司拖欠租金所致，答辩人不存在过错。答辩人与荣芳公司之间自2013年7月15日建立合法有效的租赁关系，荣芳公司作为承租人负有按期支付租金的义务，然而基于荣芳公司拖欠租金行为，答辩人先后于2016年、2018年、2019年三次通过诉讼方式，主张支付租金及解除租赁关系，并于2019年10月23日最终由甘肃省高级人民法院作出（2019）甘民终572号民事判决书，判决双方租赁关系解除。据此，本案所涉租赁合同是出租人交付房屋，承租人支付租金的合同，实际履行过程中，荣芳公司多次违约拒绝支付租金，导致答辩人收取租金的合同目的不能实现，是租赁关系解除的原因。另外，答辩人交付的房屋按照规划许可建设，系合法建筑，答辩人不存在过错。二、本案租赁协议解除与未办理消防验收不存在因果关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，赋予了承租人在“租赁物未经消防验收导致租赁物无法使用的情况下，承租人享有解除权”。但本案租赁协议解除并不适用于该条文，理由如下：首先，租赁关系履行过程中，荣芳公司始终未依据“租赁物未经消防验收”解除租赁协议，根据民事诉讼“不告不理”原则，法院认定的租赁协议因素仅仅是拖欠租金，不会涉及租赁物是否消防验收；其次，本案租赁物在租赁协议解除之前均能够正常使用，不满足“租赁物无法使用”的条件；最后，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者；同时，双方租赁协议第九条第1项也明确约定了“荣芳公司使用范围必须符合安全条例”。基于上述理由，答辩人认为，答辩人与荣芳公司之间的租赁协议解除与“租赁物未办理消防验收”不存在因果关系，仅仅是荣芳公司拖欠租金导致租赁协议目的无法实现而解除。三、荣芳公司主张的装修损失、经营损失应由其自行承担，与答辩人无关。1.租赁协议明确约定协议解除，装修不予补偿。第一，双方《租赁协议》第五条第2项约定“协议解除后，乙方（荣芳公司）装修部分不得拆除，甲方（答辩人）不作补偿”，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定；“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，双方当事人对装修有约定情况下，应当按照约定执行。因此，本案租赁协议在荣芳公司拖欠租金导致协议解除的情况下，无权要求装修补偿。第二，租赁协议签署后，答辩人作为出租人给予荣芳公司装修及免租期18个月，装修期限内不计租，考虑到装修免租期18个月对应的租金超过1800万元，本身就是对荣芳公司装修部分的补偿，倘若再要求答辩人另行补偿，显失公平公正。2.经营损失与出租人无关。荣芳公司皮革城经营不善，导致租金欠付实属其自身原因所致，经营损失完全是市场经营风险，属于投资失败，而答辩人作为承租人交付的范围能够满足正常使用，并未干扰其正常经营，故答辩人与荣芳公司之间的经营损失无任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院组织当事人举证、质证具体情况如下：荣芳公司为支持其诉讼请求，提交了以下证据：第一组证据、1.证据、项目租赁协议、证据内容：被告将兰州市城关区东岗家具城2#（建筑面积43554.3㎡）、3#（建筑面积7494.27㎡）楼向原告出租，用于专业商场及配套商业服务的经营，约定租期20年。2.证据、甘肃省高级人民法院（2018）甘民终346号民事判决书、证据内容：《项目租赁协议》签订后，被告将协议中约定的2#楼43554.3㎡的房屋交付给原告使用（3#楼未予交付），2#楼未经消防验收合格，且水电等设备使用中存在瑕疵。被告未能保证出租房屋符合消防安全条例及水、电、暖等设施正常运转，存在违约。原告承租涉案房屋主要用于集中大型商场的经营，未通过消防验收不光违反合同约定，还涉及到公共安全。3证据.甘肃省高级人民法院（2019）甘民终572号民事判决书，证据内容：由于被告严重违约，拒不履行案涉房屋的验收义务，致使法院以案涉房屋未通过消防验收和竣工验收，存在重大安全隐患为由，判决解除了原被告之间的《项目租赁协议》。第一组证据共同证明目的：被告兰州建投房地产开发有限公司出租给原告的房屋未通过竣工验收和消防验收，存在重大安全隐患，致使原被告之间的《租赁协议》因涉及公共安全而被法院解除，被告严重违约，存在重大过错的事实。第二组证据：1.证据名称：装修工程合同书、银行承兑汇票、转账凭证，证据内容：原告对案涉房屋2#楼部分工程的装修支出40100000元。2.证据名称：工程竣工结算单、发票，证据内容：原告对案涉房屋2#楼五楼楼道的塑胶地板支出52800元。3.证据名称：银行转账凭证、现金收条、证据内容：原告对案涉房屋2#楼5至6楼的装修工程支出1820200元。4.证据名称：装饰工程施工协议书、转账凭证，证据内容：原告对案涉房屋2#楼办公室的装修支出100万元。5.证据名称：装潢工程合同、涂料工程合同、装潢协议、工程量增加清单、转账凭证，证据内容：原告对案涉房屋内桌球室、棋牌室的装修工程，楼梯、货梯、客梯、地下室、地下室等的涂料工程共支出354960元据名称：视频监控系统安装合同、设备销售安装补充协议、工程竣工验收单、银行转账凭证、收款收据、证据内容：原告对案涉房屋的安防系统支出199300元。7.证据名称：装饰工程承包协议(双包）、收条，证据内容：原告对案涉房屋北侧围栏广告位支出14万元。8.证据名称：装修工程合同书、转账凭证，证据内容：原告对案涉房屋的大门工程支出532,161元。9.证据名称：合作协议书、发票，证据内容：原告对案涉房屋的防腐木屋长廊装修工程支出77700元。10.证据名称：加工制作合同、加装一楼防盗网报价单、发票，证据内容：原告对案涉房屋的防护栏及防盗网工程支出38075.35元。11.证据名称：停车场施工合同书、转账凭证，证据内容：原告对案涉房屋场地内的停车位划线工程支出68000元。12.证据名称：兴海宁皮革城楼体亮化工程施工合同书、发票、转账凭证；兴海宁皮革城亮化工程制作安装合同、发光字指示牌制作安装合同、转账凭证，证据内容：原告对案涉房屋2#楼楼体亮化工程支出222195元。13.证据名称：室内室外给水排水工程承包协议书、发票，证据内容：原告对地下室泵房给水排水安装工程支出153095元。14.证据名称：卷闸门施工合同、道闸施工协议、卷闸门道闸工程结算、发票，证据内容：原告对地下室卷闸门及道闸工程支出34635.2元。15.证据名称：门窗加工合同、转账凭证、现金收条，证据内容：原告对西大门门窗工程支出18400元。证据名称：付款申请单、发票，证据内容：原告为楼内防火门的插销、防火玻璃工程支出34150元。17.证据名称：合同、工程清单、付款申请表、转账凭证，证据内容：原告为楼内冷水改造工程支出43260元。18.证据名称：防水施工合同、收据，证据内容：原告为楼顶平台防水工程支出33630元。19、证据名称：水暖工程施工合同、付款申请表、车辆转让协议、转账凭证、现金收条，证据内容：原告为暖气改造工程支出202320元。20.证据名称：案涉房屋2#楼各项装修工程的现状，证据内容：原告对案涉房屋装修后的场地现状。21.证据名称：兰州兴海宁皮革城运营合作协议，证据内容：原告在案涉租赁房屋内经营的兰州兴海宁皮革城属于兰州市的招商引资项目，该项目的投资高达3亿元。22.证据名称：情况说明、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证据内容：为了经营案涉房屋内的项目，原告授权并委托甘肃兴海宁皮草有限责任公司（法定代表人姚雪光）负责该项目的有关事宜，签署与该项目有关的装修、招商、广告、宣传等合同，所产生的各项开支均由原告进行支付。以上第二组证据证明目的：原告在被告房屋内经营的兴海宁皮革城属于兰州市招商引资项目，甘肃兴海宁皮草有限责任公司受原告的委托，对外签署与该项目有关的装修、招商、广告等各项合同，所产生的费用最终均由原告进行支付，原告为了经营该项目，按照最少经营20年的合同预期,已为各项装修工程实际支出共计45144081.55元（合同约定的工程款中未支付的部分未计算在内）。现因被告严重违约和重大过错，危及公共安全，租赁协议被法院解除，原告经营的项目无法继续开展，造成原告装修损失的事实。第三组证据：1.证据名称：出租车媒体广告发布合同、发票，证据内容：原告向大魏盛唐文化传播有限公司甘肃分公司支付广告费74万元。2.证据名称：兰州晚报报刊亭灯箱广告协议书、广告发布业务合同、发票，证据内容：原告向兰州日报社支出广告费920,500元。3、证据名称：合同书、发票，证据内容：原告向福州名车路传媒有限公司甘肃分公司支付广告费273600元。3、证据名称：标识、标牌制作单、发票，证据内容：原告向甘肃盛世通广标识标牌有限公司支付广告费15880元。4、证据名称：西部商报广告发布业务合同、发票，证据内容：原告向西部商报传媒发展有限公司支付广告费22万元。5、证据名称：甘肃电视台贺岁片播出协议书、发票，证据内容：原告向甘肃电视台支付广告费15000元。6、证据名称：协议书、发票，证据内容：原告向兰州市金利广告公司支付广告费25000元。7、证据名称：广播广告发布合同、发票，证据内容：原告向甘肃省广播电影电视总台（集团）支付广告费368940元。8、证据名称：广告发布合同、发票，证据内容：原告向甘肃日报报业集团有限责任公司兰州晨报分公司支付广告费320,500元。9、证据名称：广告发布业务合同、发票，证据内容：原告向兰州百象广告有限公司支付广告费108,000元。10、证据名称：广告发布合同、楼宇电梯轿厢视频广告发布合同、华强传媒社区灯箱广告发布合同、发票，证据内容：原告向兰州华强传媒广告有限公司支付广告费390,300元。11、证据名称：公交电子设施广告合同书、发票，证据内容：原告向兰州公交广告有限公司支付广告费64,590元。12、证据名称：道旗广告发布合同书、发票，证据内容：原告向兰州华高盛北派广告有限公司支付广告费36万元。13、证据名称：广告发布业务合同、发票，证据内容：原告向科技鑫报支付广告费41248元。14、证据名称：路灯杆悬挂道旗协议、银行转账凭证，证据内容：原告向兰州金兴广告有限公司支付广告费95000元。15、证据名称：广告制作明细单、发票，证据内容：原告向城关区雁滩建材市场金凤凰广告设计制作部支付广告费27616元。17.证据名称：广告发布合同、兰州动力LED宣传车租赁协议、付款申请表、转账凭证、现金收条，证据内容：原告向兰州动力文化传播有限公司支付广告费26900元。18.证据名称：广播广告合同单、发票，证据内容：原告向甘肃正泽丰文化传播有限公司支付广告费91000元。证据名称：广告投播协议、现金收条，证据内容：原告向兰州天映文化传媒有限公司支付广告费64500元。20.证据名称：户外广告合同、付款申请表、转账凭证，证据内容：原告向兰州金汇广告装饰有限公司支付广告费8万元。21.证据名称：合同、转账凭证、兴海宁皮革城活动项目明细表、发票，证据内容：原告向兰州永红广告有限公司支付广告费32345元。22、证据名称：广播广告合同、发票，证据内容：原告向兰州东方天一文化传播有限责任公司支付广告费64200元。23、证据名称：电视广告发布合同、发票，证据内容：原告向甘肃德盛文化传媒有限公司支付广告费132500元。24、证据名称：合作协议书、发票，证据内容：原告向甘肃正合奇胜文化传播游戏那公司支付广告费416272元。以上第三组证据共同证明目的：原告对案涉房屋内经营的兰州兴海宁皮草城项目的品牌形象及宣传推广进行了大量的广告支出（甘肃兴海宁皮草有限责任公司受原告的委托，对外签署与该项目有关的装修、招商、广告等各项合同，所产生的费用最终均由原告进行支付，见第二组证据第22项），现因被告严重违约和重大过错，使租赁协议被法院解除，造成经营损失（品牌维护和宣传推广等）4,847,643元的事实。兰州建投质证认为，第一组证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，根据项目租赁协议第5条第2项之规定，合同解除装修部分不予补偿，该部分是双方明确约定的内容。租赁协议第9条第1项约定，房屋的消防手续及安全应当由承租人原告负责，第一组证据中的2、3证据均不能证明本案所涉的租赁协议解除的原因是因为承租人的原因，租赁协议的解除是因为甘肃荣芳公司多次拖欠租金所致。与消防是否验收没有关系。对第二证据的第二组证据的真实性及证明目的均不予认可。理由如下：1.关于原告所称的商铺装修等工程已由生效的法律文书2019甘民终572号民事判决书处理，原告本案再次提出违反一事不再理的原则；2.根据2019甘民终572号判决书，荣芳公司装修的商场是为满足其经营需要而进行的改造工程，因此产生的费用应当由原告自行支出，与出租人无关；3.合同第5条第2项明确装修部分由原告自行承担；4.免租期。租赁合同签订之后，原告基于被告免租期18个月，应当视为是对原告装修的补偿金；5.第二组证据中的证据8、11、13、14、17、18、19均在2019甘民终572号民事判决书及2018甘民终2132号民事判决书中均已提出。6.第二组证据主体装修工程合同书显示的合同主体与本案不具有关联性，本案的主体是甘肃荣芳商贸有限公司；7.第二组证据中的证据一真实性不予认可，装修工程没有进行装修方案的可行设计，装修工程没有具体的装修内容，是否是装修无法判断，装修款的支付及收款人与合同签订的主体不一致，付款的真实性无法判断；8.装修合同没有财务的合法发票，付款的原因及真实性无法判断；9关于银行承兑汇票是否真实汇兑及付款原因均无法核实。对第三组证据的广告费的真实性及证明对象均不予认可，原告支付的广告费均属于其满足商场的经营需要所支出的投资，投资有风险，投资失败的情况下，原告无权主张将该部分的亏损转嫁在出租人身上。兰州建投为反驳原告诉讼请求，提交了以下证据：第一组证据：关于荣芳公司拖欠租金导致租赁合同解除的证据。证据一、《项目租赁合同》，主要内容：建投房地产将位于兰州市城关区东岗家具城的2#（建筑面积43554.3㎡）出租给荣芳公司使用，用于经营皮革、皮具、灯具等专业商场及配套商业服务经营，租赁期限20年，租金20元/平方米/月，每满3个租约年租金递增20%，证明目的：1.原、被告自2013年7月15日起建立合法有效的租赁关系，原告荣芳公司负有按期支付租金的义务，租金半年支付一次。2.根据合同第六条第2.2项约定，原告荣芳公司逾期不支付租金超过30日的，被告建投房地产有权解除合同。证据二、《民事判决书》[（2016）甘01民初405号]，主要内容：被告建投房地产因原告荣芳公司拖欠租金，第一次主张解除合同，被兰州中院驳回。证据三、《民事判决书》[（2018）甘民终346号]，主要内容：被告因原告荣芳公司拖欠租金第二次主张解除合同，被兰州中院再次驳回。证据四、《民事判决书》[（2019）甘民终572号]，主要内容：建投房地产第三次因原告拖欠租金主张解除合同，被兰州中院、甘肃高院支持，租赁合同于2019年10月23日解除。证据二、三、四共同证明目的：1.租赁合同解除原因是原告荣芳公司连续多年拖欠租金所致，且原告已构成根本性违约，违约“数额大、次数多、周期长”，实属恶意，导致租赁合同目的无法实现。2.被告建投房地产作为出租人对租赁解除不存在过错。第二组证据：关于被告建投房地产不存在过错的证据：证据五、《建设工程规划许可证》，证明目的：本案所涉租赁物履行了城市规划行政主管部门审批，属于合法建筑，被告建投出租行为不存在违法。证据六、《执行和解协议》，证明目的：1.租赁物虽未经消防验收，但可满足原告正常使用条件，并不导致合同解除；原告拖欠高额租金引发租赁关系被解除属于自身经营不善所致，被告不存在过错。2.租赁期间，原告始终未依据“租赁物未经消防验收”主张解除租赁合同，根据民事诉讼“不告不理”原则，本案租赁关系解除与未消防验收之间不存在因果关系。第三组证据：关于原告荣芳公司损失自担的证据。证据七、《民事反诉状》、证明目的：1.原告主张的装修损失已由生效判决处理完毕，再次提出违反一事不再理原则。2.原告作为承租人应自行承担经营损失。荣芳公司质证意见：第一组证据质证意见。对证据一《项目租赁协议》的证明目的有异议。该协议签订后，双方均未按照协议第九条第2款签订《房屋租赁合同》，亦未对租金支付时间进行补充约定，导致支付租金的时间不明确，且被告存在房屋未通过竣工验收和消防验收等违约行为，未全面履行出租人的义务，故被告不享有合同约定的解除权。对证据二（2016）甘01民初405号《民事判决书》、证据三（2018）甘民终346号《民事判决书》、证据四甘民终572号《民事判决书》的证明目的有异议，3份证据恰好证明被告未全面履行出租人义务，存在违约，被告对租赁协议的解除具有重大过错，理由如下：在证据二（2016）甘01民初405号《民事判决书》的第5至6页：“本院认为，首先双方虽然在《项目租赁协议》中约定双方需在本协议生效后20个工作日内签订正式的《房屋租赁合同》，并在签订正式的《房屋租赁合同》后10个工作日内，被告向原告预付一年租金及以后支付租金的时间等内容，但《项目租赁协议》签订后，双方均没有按照协议约定后续签订《房屋租赁合同》，亦未对租金的支付时间进行补充约定，由此导致支付租金的时间不明确。其次，双方约定交付的房屋是2号、3号楼，但原告向被告仅交付了2号楼房屋，且原告在庭审中承认其交付的2号楼存在消防设施没有验收、水电等设备存在瑕疵的情况。据此，原告在履行《项目租赁协议》过程中亦存在违约。被告在原告未完全履行《项目租赁协议》义务的情况下，已向原告支付了700万元租金及120万元保证金，履行了《项目租赁协议》的部分义务。现原告以被告未支付足额租金为由请求解除合同不符合双方协议约定的解除条件，也不存在法定解除合同的情形，该请求不能成立，本院不予支持。”证据三（2018）甘民终346号《民事判决书》的第8至9页本院认为“关于第一个焦点问题。兰州建投与荣芳公司签订《项目租赁协议》，系双方真实意思表示，缔约双方均应按照合同约定履行各自义务。按照合同约定，荣芳公司须按期交纳租金，兰州建投公司须保证出租房屋符合消防安全条例及水、电、暖等设施正常运转。在合同履行过程中，荣芳公司未按期交纳租金，兰州建投未能保证出租房屋符合消防安全条例及水、电、电梯等设施正常运转，荣芳公司和兰州建投均存在违约。荣芳公司承租涉案房屋后再出租给上百户商户经营皮草等生意，作为集中经营的大型商场，未通过消防验收不光违反合同约定，还涉及公共安全问题，兰州建投认为其违约行为仅是瑕疵，不能形成对等给付，不能成立。兰州建投以荣芳公司拖欠租金为由要求解除《项目租赁协议》。荣芳公司虽然有欠付租金的事实，但其不足以认定荣芳公司恶意迟延履行主要债务的单方违约行为，不能构成足以解除《项目租赁协议》的法定情形。因此，兰州建投请求解除《项目租赁协议》。无充分的事实及法律依据，本院不予支持”。证据四（2019）甘民终572号《民事判决书》第15至16页本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”案涉租赁房屋至今没有通过消防验收和竣工验收。且荣芳公司用于经营皮革城，属于人员密集的公告场所，存在重大安全隐患，不宜再继续履行合同，双方之间的《项目租赁协议》应予解除。由此可见，双方租赁协议被法院判决解除的主要原因在于案涉房屋未通过消防验收和竣工验收，危及公共安全，存在重大安全隐患。因此，被告建投公司的违约行为对租赁协议的解除具有重大过错，应当对协议解除之后原告的损失予以赔偿。第二组证据质证意见。对证据五《建设工程规划许可证》、证据六《执行和解协议》证明目的有异议，此组证据无法证明被告建投公司不存在过错，理由如下：1.根据《建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”房屋是否符合出租条件应以是否通过竣工验收合格为标准，证据五无法证明案涉房屋已满足适租条件，也无法证明建投公司不存在过错。2.原告未依据“租赁房屋未经消防验收”主张解除租赁协议属于原告的权利，在建投公司违约的情况下，原告有权选择继续履行租赁协议，并请求被告全面履行出租人的义务。第三组证据质证意见。对证据七、民事反诉状的证明目的有异议,该反诉状中荣芳公司的诉讼请求为：“1.请求判令继续履行双方签订的《项目租赁协议书》；2.请求判令被反诉人偿还反诉人垫付的商铺修缮费、供暖费等费用5,279,750元。”根据甘肃省高级人民法院（2019）甘民终572号《民事判决书》支持荣芳公司垫付的维修费、供暖费1988970元。与荣芳公司在租赁协议解除后本案的诉讼请求：“1.判令被告赔偿兴海宁皮草城装修损失3700万元；2.判令被告赔偿兴海宁皮革城经营损失300万元。”并不相同，故原告并未违反一事不再理的原则，不构成重复起诉。原告基于对租赁期限20年的合理信赖和稳固预期，对案涉房屋投入巨资进行装修，并对兴海宁皮革城项目的品牌形象及推广宣传进行了大量的资金投入，由于被告建投公司的严重违约和重大过错，使租赁协议被解除，导致原告产生巨额损失，被告应予赔偿。经审理查明：2013年7月15日，兰州城投房地产开发有限公司（作为合同甲方，以下简称兰州城投）与荣芳商贸公司（作为合同乙方）签订了《项目租赁协议》，约定：兰州城投将位于兰州市城关区东岗家具城的2#、3#楼（建筑面积总计51048.57㎡）整体出租给荣芳商贸公司使用，用于经营皮革、皮具、灯具、电器、五金、装饰材料、太阳能等专业商场及配套商业服务经营；租赁期限为20年。双方需在本协议生效后20个工作日内签订正式的《房屋租赁合同》。合同第五条约定：租赁期满或协议终止、解除后…乙方装修部分不得拆除，甲方也不做补偿。该《项目租赁协议》签订后，兰州城投又将装修免租期宽限为2014年1月1日至2015年6月30日。双方并没有在协议约定的20个工作日内签订正式的《房屋租赁合同》。2013年7月，兰州城投向荣芳公司交付了2#楼，荣芳商贸公司于2013年10月18日向兰州城投支付了120万元保证金。在履行协议过程中，因荣芳商贸公司拖欠支付房屋租金，兰州城投于2016年6月16日向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《项目租赁协议》，判令荣芳商贸公司支付拖欠的租金及滞纳金，本院作出(2016)甘01民初405号民事判决书，判决：一、原告兰州建投房地产开发有限公司与被告甘肃荣芳商贸有限公司签订的《项目租赁协议》继续履行；二、被告甘肃荣芳商贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告兰州建投房地产开发有限公司支付2号楼房屋租金3453032元；三、驳回原告兰州建投房地产开发有限公司的其他诉讼请求。2017年9月4日，因荣芳商贸公司继续拖欠租金，建投房地产公司再次向本院提起诉讼，要求解除双方所签《项目租赁协议》，判令荣芳公司支付拖欠的租金并承担滞纳金。本院作出(2017)甘01民初725号民事判决书，判决：一、甘肃荣芳商贸有限公司于本判决生效之日起30日内向兰州建投房地产开发有限公司支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的房屋租金10453032元并承担逾期付款利息（利息以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付，自2017年7月1日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回兰州建投房地产开发有限公司的其他诉讼请求。建投房地产公司不服判决提出上诉，甘肃省高级人民法院经审理作出（2018）甘民终346号民事判决，驳回上诉，维持原判。因荣芳商贸公司未能在判决书确定的期限履行债务，建投房地产公司申请法院强制执行，本院已于2018年11月9日决定立案执行。因荣芳商贸公司继续拖欠租金，建投房地产公司于2018年11月6日又一次向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《项目租赁协议》，判令荣芳商贸公司支付拖欠的租金及滞纳金等，荣芳商贸公司提出反诉，请求判令继续履行双方签订的《项目租赁协议书》、建投房地产公司偿还荣芳商贸公司垫付的商铺修缮费、供暖费等费用5279750元，本院作出(2018)甘01民初1231号民事判决书，判决：一、解除兰州建投房地产开发有限公司与甘肃荣芳商贸有限公司于2013年7月15日签订的《项目租赁协议》；二、兰州荣芳商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向兰州建投房地产开发有限公司支付2017年7月1日至2018年10月31日期间的房屋租金14634244.8元并承担逾期付款利息(以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付，自2018年11月1日起计算至实际清偿之日止)；三、兰州荣芳商贸有限责任公司按24元/㎡/月的标准继续支付2018年11月1日至腾交房屋之日的房屋租金；四、甘肃荣隆房地产开发有限公司对上述第二项、第三项承担连带清偿责任；五、甘肃荣芳商贸有限公司于本判决生效后三个月内搬离承租的东岗家具城2#楼，向兰州建投房地产开发公司腾交租赁房屋和场地；六、兰州建投房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还兰州荣芳商贸有限公司维修费、供暖费1988970元；七、驳回兰州建投房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回兰州荣芳商贸有限公司的其他反诉请求。荣芳商贸公司不服判决提出上诉，甘肃省高级人民法院认为因荣芳商贸公司未依约支付房屋租金，导致建投房地产公司多次提起诉讼要求解除合同，支付租金，法院多次判决后荣芳商贸公司仍然未能支付租金，导致建投房地产公司的合同目的不能实现；且案涉房屋没有通过消防验收和竣工验收，因荣芳商贸公司用于经营皮革城，属于人员密集场所，存在重大安全隐患，不宜再履行合同，双方的合同应当予以解除。甘肃省高级人民法院经审理后作出（2019）甘民终572号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，荣芳商贸公司承租家具城2#楼后，开办“兴海宁皮草城”，2015年1月26日、2016年1月15日、2017年1月20日，兴海宁皮草城分别收到兰州市公安局城关分局下发的《重大隐患通知书》，公安机关以兴海宁皮草城存在无消防安全合格证、具有消防安全隐患、没有火灾安全指示标志、消防安全制度落实一般、责任不明确，没有消防安全许可证、消防设施安装不到位、消防器材不够等隐患问题，建议对消防隐患立即整改，并责令停业整顿。2018年4月4日，甘肃兴海宁皮革有限责任公司向兰州市公安消防支队城关公区大队缴纳罚款20000元。2020年3月25日，荣芳商贸公司书面申请对兴海宁皮草城的商场装修、添置的设施设备及修建的周边地面附属物的现有价值进行评估。本院认为，本案的争议焦点：双方当事人之间的租赁合同解除后，建投房地产公司对荣芳商贸公司的装修和经营损失是否应当承担赔偿责任？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿支持；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失的，由双方根据过错承担相应的责任”，根据上述司法解释规定，房屋出租人对承租人剩余租赁期内装饰装修残值损失是否赔偿，主要是审查是否因出租人的违约导致合同解除？如果因出租人违约导致合同解除，出租人应当赔偿承租人损失，反之，出租人不承担赔偿责任。具体在本案中，综合案涉合同的履行情况、解除合同的原因及双方当事人对合同解除的过错程度等情况，对荣芳商贸公司剩余租赁期内装饰装修残值损失，建投房地产公司不承担赔偿责任，具体理由如下：一、导致案涉合同被解除系荣芳商贸公司多次、长期拖欠房屋租金所致，荣芳商贸公司欠付租金的行为构成根本违约。因荣芳商贸公司违约拖欠租金，建投房地产公司已先后三次提起民事诉讼，要求荣芳商贸公司缴纳租金，经本院判令荣芳商贸公司缴纳租金后，荣芳商贸公司仍未在判决确定的期限内履行生效民事判决确定的义务；荣芳商贸公司对于两次诉讼之后2017年7月1日起的租金继续拖欠，在建投房地产公司催告后，荣芳商贸公司仍未履行支付租金的义务。荣芳商贸公司的上述行为不仅加大了出租方的履约成本，而且严重影响到出租方合同目的实现，导致本院判决解除双方之间的租赁合同。二、建投房地产公司作为房屋出租人，提供的租赁房屋虽然没有通过消防验收，但根据本案及本院前三次诉讼查明的事实，案涉房屋已经交付承租人使用多年，合同履行中荣芳商贸公司亦没有因此要求解除合同，相反，荣芳商贸公司一直要求继续履行合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的情形下，赋予承租人在“租赁物未经消防验收导致租赁物无法使用的情况下”享有解除权。但本案租赁合同履行过程中，荣芳公司始终未以“租赁物未经消防验收”为由请求解除合同，反而始终要求继续履行合同。故荣芳商贸公司以建投房地产公司提供的租赁房屋没有通过消防验收为由要求对方承担违约责任，请求判令被告建投房地产公司赔偿该公司装修损失的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，根据上述规定，当事人有违约行为的情形下，才承担赔偿损失等违约责任，同上论述理由，案涉合同解除是因荣芳商贸公司违约行为导致，不是因为建投房地产公司的违约行为导致合同解除，故荣芳商贸公司请求判令被告建投房地产公司赔偿该公司兴海宁皮草经营损失的诉讼请求，本院亦不予支持。对于荣芳商贸公司要求对兴海宁皮草城的商场装修、添置的设施设备及修建的周边地面附属物的现有价值进行评估的司法鉴定申请，鉴于荣芳商贸公司请求建投房地产公司赔偿其装修损失的诉讼请求本院不予支持，荣芳商贸公司申请鉴定事项对证明待证事实无意义，故荣芳商贸公司申请鉴定事项本院不予准许。综上，本院认为，荣芳公司违约导致本案当事人双方的房屋租赁合同解除，故对该公司的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：驳回原告甘肃荣芳商贸有限公司诉讼请求。案件受理费241800元，由甘肃荣芳商贸有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长 李志勇审 判 员 张惠东审 判 员 邢定君二〇二〇年十一月十二日法官助理 车卓为书 记 员 张文娟