湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初5017号原告：永州市净美物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰园上李家合欢路**。法定代表人：邵磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张军，男，1966年2月17日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系原告职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：彭秋旭，女，1981年11月22日出生，汉族，户籍地湖南省宁远县，系原告职工，代理权限为特别授权。被告：熊中云，男，1970年12月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：熊文斌，男，1993年2月14日出生，汉族，住址同上，系被告熊中云之子，代理权限为特别授权。原告永州市净美物业管理有限公司与被告熊中云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市净美物业管理有限公司的委托诉讼代理人张军、彭秋旭，被告熊中云的委托诉讼代理人熊文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永州市净美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立刻给付拖欠的物业管理服务费4238元、违约金1271元，共计5509元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年8月10日被告购得世博美域A区XXXXXX室，缴纳物业费至2015年1月31日，2015年2月1日至2020年2月29日没有缴纳一分钱物业费。原告多次向被告催收，被告总是找一些不是物业方面的事情来搪塞。按照前期物业管理服务协议的约定，被告的多层住宅按建筑面积每平方米0.55元收取物业费，积欠的物业费为4238元。第一次交费按一年收取，以后按每半年收取，每半年的第一个月的1-10日交纳每半年的物业费，否则从逾期之日起按月度管理费千分之五的比例收取违约金。为维护原告的合法权益，请判如所请。被告熊中云辩称：1.答辩人的物业管理费实际已交到2015年2月28日；2.答辩人于2012年8月10日与永州市荣鑫物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，入住后第2年发现房屋北面墙壁渗水严重，特别是主卧北面墙壁，因长期受雨水侵蚀内墙，出现床头背面腐烂发霉、墙皮脱落，房间重新粉刷，立马将问题反馈给物业公司，物业公司答复说是开发商的问题，与物业公司无关，让答辩人去找开发商沟通协商，或由答辩人找本单元三分之二以上业主签字同意后再动用房屋维修基金。但根据《前期物业管理服务协议》第八条，维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨，可见被答辩人工作的不负责不认真；3.被答辩人是何时成为小区物业的，答辩人从未接到通知，是否经占建筑物总面积过半数业主的同意，且小区内粘贴的通知单上均没有物业公司的署名和盖章，故小区是否为被答辩人管理答辩人高度存疑；4.答辩人与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第一条第二点明确约定“甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安等项目进行维护、修缮、服务和管理”，但答辩人所在的物业公司并没有按照合同约定履行应尽的义务：(1)答辩人前年将私家车停在小区空白停车位时，前挡风玻璃出现裂痕，事发区域监控器完全无法正常工作，导致答辩人遭受经济损失。前几日答辩人的私家车停在小区内，被贴带辱骂性质的纸条，去物业监控室调查监控发现监控存在跳屏；(2)答辩人所在单元入口防盗门电子锁出现故障，向物业公司多次反映后未得到及时修复至今都未解决；(3)小区不间断地有业主进行装修，建筑垃圾随处丢弃在公共绿化带中，物业公司也未进行劝阻，导致绿植被损毁、黄土裸露；部分业主在公共区域宰杀活禽，不仅气味难闻而且卫生状况也令人担忧。被答辩人相关工作人员未及时上前进行劝阻，保洁人员也未立即进行后续的清扫工作。综上，因被答辩人不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在被答辩人正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用，请求驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明：被告系世博美域XXXXX房的业主，2012年8月10日，开发商永州市裕悦有限责任公司与被告办理了房屋交接手续，将该房屋交付给被告。同日被告（乙方）与永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容为：一、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险费，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；二、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.55元/月；三、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业服务费；四、物业管理服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；五、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金。后永州市荣鑫物业管理有限公司要求退出世博美域小区，因小区未成立业主委员会，2018年2月13日由开发商永州市裕悦有限责任公司以世博美域项目部（甲方）名义，与原告公司（乙方）签订《世博美域物业托管协议》，约定：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则由甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前的归甲方，之后的归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。同年5月12日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市荣鑫物业管理有限公司2013年1月1日至2018年3月1日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告。被告熊中云自2015年3月1日至2020年2月29日期间所欠的物业服务费为4169元。被告自2012年8月10日接收房屋后，向原告缴纳截止2015年2月28日止的物业费，此后的物业费经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。另查明，原告所购房屋面积为126.32平方米。以上事实，有当事人提供的《前期物业管理服务协议》、《世博美域物业托管协议》、债权转让协议、物业费收据、房屋交接书、《世博美域小区业主（临时）规约》、照片等证据在卷予以证实，结合原告的庭审陈述，足以认定。本院认为，被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。2018年5月12日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，故对被告亦具有法律约束力。同时，因世博美域小区未成立业主委员会，故建设单位永州市裕悦有限责任公司与原告于2018年2月13日签订名为托管实质为前期物业服务合同的《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务托管给原告，对业主具有约束力。被告提出小区物业是否为原告提供的管理服务存疑，但未提交证据推翻原告提交的《世博美域物业托管协议》，根据谁主张谁举证原则，本院依法认定原告为世博美域小区的物业公司，被告应向原告缴纳物业管理费。庭审中，被告已提交证据证实其已缴纳了截止2015年2月28日止的物业管理费，故被告应向原告支付2015年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费126.32×0.55×60=4169元，对原告就此提出的诉请本院部分予以支持。被告提出的房屋外墙渗水的问题，根据建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条、第十条、第十二条的相关规定，就本案而言，从工程竣工验收合格之日起5年保修期限内外墙渗漏维修的义务人为开发商，保修期后的维修义务人为房屋建筑所有人。保修期后，业主如需动用维修资金对房屋公共部分进行维修，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定应由所有业主共同决定。但业主个人显然无法推动该程序的进行，故应由业主个人向物业公司提出书面申请，再由物业公司组织征求全体业主意见，依法定程序决定是否动用维修资金，而不能简单的推诿于业主个人。故针对原告提出的房屋外墙渗水、小区监控不完善、电子门锁损坏的观点，被告虽抗辩需动用维修基金进行维护，但未提交证据证实公司已尽到相应的服务职责，故本院依法认定原告的物业服务尚存在一定瑕疵，被告延期交纳物业服务费存在客观原因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告熊中云自本判决生效之日起十日内给付原告永州市净美物业管理有限公司2015年3月1日至2020年2月29日物业管理费4169元；二、驳回原告永州市净美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告永州市净美物业管理有限公司承担5元，被告熊中云承担20元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  王枫二〇二〇年十一月二十四日法官助理李恒平代理书记员  李雯