四川省盐边县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0422民初1377号 原告（反诉被告）：彭远惠，女，1959年7月21日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：林金国，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：王永富（系原告丈夫），男，1952年10月24日出生，汉族，住四川省盐边县。 被告（反诉原告）：王甫宇，男，1983年8月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：向华，四川三才律师事务所律师，执业证号：××。 原告（反诉被告）彭远惠与被告（反诉原告）王甫宇商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，适用简易程序于2020年9月28日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭远惠及其委托诉讼代理人王永富、林金国、被告（反诉原告）王甫宇的委托代理人向华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称：1.请求法院依法判决王甫宇为彭远惠办理位于“盐边县桐子林镇红星路37号1-33、34号商屋”的房屋所有权转移过户手续，房屋所有权转移过户费由被告承担；2.判决王甫宇给付逾期办理房产证的违约金：4590元；3.王甫宇承担诉讼费。事实及理由：2004年王甫宇通过竞买方式获得盐边县桐子林镇东城街北侧“盐边县桐子林镇红星小区37幢”地块的使用权后，以王甫宇的名义办理建设工程规划许可证等建房手续，所建楼盘定名为“晨宇大厦”。2006年5月2日彭远惠与王甫宇签订《预定购房协议书》，王甫宇将位于晨宇大厦一楼面积56平方米的33号、34号铺面卖给彭远惠，计价方式为：按套计价，铺面总价款：336000元（总价款已包含水、电、有线电视及电话线路安装费用）。王甫宇负责办理房产证及土地使用证等房产手续。合同第7条对产权登记进行约定：1.王甫宇应当在签定之日后六个月内，将办理权属登记需要由王甫宇提供的资料报产权登记机关备案；2.如王甫宇在约定之日内未向她交付两证，彭远惠不退房，王甫宇按所付房款的1.5%支付违约金。签订购房合同后，彭远惠于2006年6月30日向王甫宇交付购房款306000元，尾款30000元约定王甫宇交付房产手续时支付。彭远惠支付购房款后，王甫宇将33号、34号铺面交付给彭远惠。但王甫宇至今未给彭远惠办理相应的房产手续。 被告（反诉原告）王甫宇辩称：1.未给彭远惠办理房产证，原因是对方至今尚未支付完购房款，该房款分为两部分，其中合同约定的56平方米对应的部分还差30000元未支付，56平方米之外超面积的20.35平方米的购房款尚差122100元未予支付；2.由于彭远惠拖欠房款在先，故王甫宇至今未办证的行为不属于违约行为；3.双方签订合同约定王甫宇对于办证的义务是将办理权属所需要由其提供的资料报送给产权登记机关，被告已经在2008年完成了该项义务，故不存在违约。 被告（反诉原告）王甫宇反诉称：1.判令被反诉人支付房款30000元，超约定建筑面积款122100元，并从2008年2月1日起按照年利率6%计算逾期支付利息至全部款项付清之日为止，暂计算至2020年9月14日为116838.15元，共计268938.15元。2.被反诉人承担反诉费。事实及理由：反诉人通过竞买方式取得盐边县桐子林镇东城街北侧的使用权，并建设晨宇大厦。2006年5月2日，反诉人与被反诉人签订《预定购房协议》，约定待手续齐备后签订正式合同。该协议约定：被反诉人向反诉人预定购买晨宇大厦一楼33号、34号商屋，协议约定建筑面积为56平方米，最后以房产测量的面积为准。房屋价格为336000元。协议签订后，反诉人当日便将房屋交付给被反诉人，被反诉人向反诉人支付房款306000元，剩余30000元至今未付。2007年经攀枝花市精图测绘有限公司测量，房屋实测面积为76.35平方米，与约定建筑面积相差20.35平方米，根据实际测量结果，被反诉人应向反诉人支付超约定建筑面积房款122100元。反诉人多次要求被反诉人支付超约定建筑面积价格的购房款和签订正式房屋买卖合同，但被反诉人至今未支付和签订正式房屋买卖合同。反诉人已向被反诉人交付房屋，被反诉人负有向反诉人支付房款的义务，至今未支付，已构成违约。 原告（反诉被告）彭远惠针对被告王甫宇（反诉原告）的反诉答辩称：王甫宇要求支付30000元的诉求不成立，双方在2006年5月2日所约定的尾款在办理产权手续之后支付；其主张的超出面积的房款及利息的主张也不成立，理由是双方签定的《预定购房协议书》虽有预定二字，但双方在此之后未签订相应的购房协议书，双方也是按照该协议书履行，同时因该协议书的出卖方系王甫宇个人，签订合同时案涉房屋已修建完毕，现在案涉房屋的登记所有人为王甫宇个人，因此，原被告告双方实际为二手房买卖，因此应当是根据二手房交易，该协议书由王甫宇个人拟定，购买者仅能对户型、户号进行选择，对于案涉房屋的面积价款均是由卖方书写，购买者按照所选面积、单价向王甫宇支付购房款，并且在协议书中明确约定计价方式为按套计价。并且王甫宇将该协议书用于所有购房户，因此该协议书是格式合同，王甫宇作为格式合同的提供者一方对协议所做的理解违背常情常理，且损害了购房者的合法利益，因此其诉求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认，各方提交的证据在卷予以佐证。综合全案证据，本院认定如下事实： 2004年，王甫宇通过出让方式取得盐边县东城街北侧中心广场区域、编号为Y2004-1#宗地的使用权，并在该地块建房出售，所建房屋定名为晨宇大厦。2006年5月2日，王甫宇（甲方）与彭远惠（乙方）签订《预定建房协议书》，该协议由王甫宇拟定提供，约定：“……第一条项目建设依据……现各项建设手续正在办理，待手续齐备后本协议条款作为签订正式合同的条款。第二条乙方所定房屋的基本情况。该房屋用途为商业，属框架结构、壹楼33号、34号铺面，层高3.90米。该房屋协议约定建筑面积约56平方米。最后以房产测量部门测量的面积为准。第三条计价方式与价款。甲乙双方约定按以下方式计算该房屋价款：按套计算，该房屋总价款为（人民币）叁拾叁万陆仟元整。本协议约定的按套计算价款。……第四条付款方式及期限……，本协议签订之日，乙方自愿向甲方交付定金，即人民币叁拾万陆仟元正，房产手续交付前交清尾款，即人民币叁万元整。第五条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本协议规定的时间付款，按下列方式处理：乙方在约定的交付时限内仍不能交清款项或中途退房的视为违约，甲方可将该房屋另行处理。所交的预付款从处理之日起三月后退还，不计利息。违约金按房屋总价款的10%赔付甲方。第十条关于产权登记的约定。1.甲方应当在合同签订之日后六个月内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。2.如甲方在约定之日内未向乙方交付两证，乙方不退房，甲方按乙方所付款的1.5%向乙方一次性支付违约金（遇重大情况除外），违约金一次性支付后乙方继续使用房产，但甲方办理两证的时间由此顺延六个月”双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，王甫宇将房屋交给了彭远惠，彭远惠于2006年6月30日向王甫宇支付房款306000元，2007年1月，原告王甫宇取得晨宇大厦的房屋产权证。2008年1月，经攀枝花市精图测绘有限责任公司测绘，彭远惠所购33、34号商铺的产权面积为76.35平方米，分摊面积为20.35平方米。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王甫宇通过竞买方式取得盐边县东城街北侧地块的使用权并建设晨宇大厦，其有权对晨宇大厦作出处理。双方签订的《预定建房协议书》虽有“预定”二字，但双方约定：“…现各项建设手续正在办理，待手续齐备后本协议条款作为签订正式合同的条款”，双方并未签订正式协议，因此，《预定建房协议书》的实质为房屋买卖协议，该协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 本案争议的焦点是如何理解合同中的价格条款。买售双方在没有专业测绘部门对房屋建筑面积进行准确测量的情况下，签订了《预定建房协议书》，并且约定建筑面积为约56平方米，最后以房产测量部门测量的面积为准，同时合同还约定了按套计价，该房总款为336000元。目前合同双方对合同约定的房屋价格的理解产生了争议，彭远惠认为，不论房屋实测面积多大，都应当按照合同约定的336000元进行支付，而王甫宇则认为合同约定的336000元仅限于56平方米的房屋价款，目前实测比合同约定的多出20.35平方米，买方应当补足超出面积的房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，对合同条款的理解产生了争议，如果不能协商明确的，应当按照交易习惯进行解释，而本案所涉晨宇大厦是盐边县新县城较早开发的房产项目，因此并非以正规房产公司名义进行的开发，而是以个人名义购买土地进行的房产开发和销售，相关操作并不规范，本案的房产买卖合同的起草、签订产生于这样的背景之下，出现本案合同中双方争议的条款后，应当放在上述这样一个独特背景之下进行解释，才能得出符合交易双方最根本交易目的、最根本利益的结论。根据双方提供的证据和庭审查明的情况，卖方王甫宇修建的晨宇大厦售卖多套，合同格式与本案基本相同，目前除本案外的多套房屋买卖或通过私下协商或通过法院判决，均按照实测面积进行了结算，补了一定的差价。该楼盘没有一套房屋销售中，因为实测面积和约定面积差异问题导致双方解除合同的情形。这也就说明对该批房屋买卖合同中价款条款的理解，基本形成了共识，应当由买方按照实测面积补差价。 关于补差金额的问题。可按约定的总价款除以约定的面积，即可计算出单价为6000元/平方米（336000元÷56平方米），本案所涉房屋实测面积比合同约定的面积多20.35平方米，买方应按此单价向卖方支付面积差异的房款122100元（6000元/平方米×20.35平方米）。双方合同约定“房产手续交付时交清尾款，即人民币叁万元整”，故应当先由彭远惠补交房款122100元，待王甫宇向其交付房产手续后，再由彭远惠向王甫宇交付30000元尾款。 买卖双方应当按照合同约定享受权利，履行义务，王甫宇作为卖方享有收取房款的权利，同时负有合同约定的为买方彭远惠办理房产手续的义务，相关费用由王甫宇承担。 由于双方对合同价款条款的理解存在争议，致使双方迟迟未能按照合同约定各自履行完毕自己的义务，因此对于王甫宇要求给付利息的请求，本院不予支持；对于彭远惠请求王甫宇支付违约金的请求本院亦不支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、彭远惠于本判决生效之日起十五日内向王甫宇支付超约定面积购房款122100元； 二、王甫宇在收到上述购房款后一个月内为彭远惠办理盐边县红星小区37幢1-33#、1-34#房产相关权属证书，过户及办证手续费用由王甫宇承担； 三、彭远惠在收到王甫宇交付的盐边县红星小区37幢1-33#、1-34#房产相关权属证书后，向王甫宇支付购房尾款30000元； 四、驳回彭远惠其他诉讼请求； 五、驳回王甫宇其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费25元、反诉案件受理费2667元，共计2692元，由彭远惠和王甫宇各负担1346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  徐馗斌 二〇二〇年十一月十七日 书记员  李 明