安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2516号上诉人（一审被告）：赵斌，男，1969年1月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（一审被告）：赵梦婷，女，1989年9月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张印，安徽真见律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：余邦春，女，1957年3月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：万明红，安徽安然律师事务所律师。委托诉讼代理人：万蕴喆，安徽安然律师事务所实习律师。上诉人赵斌、赵梦婷因与被上诉人余邦春房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初2302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵梦婷及赵斌、赵梦婷共同的委托诉讼代理人张印，被上诉人余邦春的委托诉讼代理人万明红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵斌、赵梦婷向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回余邦春的诉讼请求。事实和理由：1、案涉房屋买卖协议违反法律规定，应属无效。余邦春并非真实的协议当事人，其系中介机构借其名义与赵斌、赵梦婷签订案涉房屋买卖协议。余邦春系案涉协议中介方芜湖欣羽房产中介所经营者王娟的母亲，余邦春从未向王娟支付过任何款项，仅在协议上签字，办理房屋交接手续的亦系王娟，王娟实际居住在该房屋内，并将该房屋通过网络高价出售。案涉房屋买卖协议不能体现双方当事人的真实意思表示，违反平等原则，有悖交易习惯和常理。协议约定的条款对赵斌、赵梦婷显失公正，明显有利于买受人。案涉协议由中介拟定，其拟定条款明显对出卖人不利。协议约定，买受人支付部分房款后，买受人即交付房屋的约定违反“款清交房”交易惯例。一般房屋买卖协议一般均不约定售后转让，让出卖人配合买受人将房屋过户转让至指定的购买人名下。案涉协议无居间费用的约定，有悖常理。房屋中介与余邦春相互串通，严重损害赵斌、赵梦婷的合法权益。合同法第425条规定，居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关重要事实或者提供虚假情况，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。民法总则154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。作为房产中介方，在接受赵斌、赵梦婷的委托后，应向其如实提供案涉房屋的市场价格等交易因素。案涉房屋虽系安置房，但其属于芜湖师范附属小学、二十七中学学区，故其价格普遍高于市场均价，从芜湖市不动产信息中心查询得知，2016年12月27日，芜湖镜湖区二手房均价6788元/平方，而案涉房屋的价格仅为4487元/平方，低于市场价2500元/平方。作为房产中介方，显然不能违反“房住不炒”的国家政策，其借用余邦春的名义买房，掩盖炒房的非法目的。根据三部委颁布的《房产经纪管理办法》第25条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出（出租）房屋赚取差价，承购自己提供经纪服务的房屋”的行为。合同法第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，民法总则规定违背公序良俗的民事法律行为无效，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见第18条规定，“统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性”。房地产经纪管理办法规定禁止房产中介或中介从业人员对交易当中隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价，以及禁止房产中介或中介人员购买自己提供经纪服务的房屋。2、赵斌、赵梦婷对案涉房屋不具有完整的处分权，无法完成案涉房屋的产权登记，从而也无法将案涉房屋移转登记至余邦春名下。案涉房屋系拆迁而来，其系赵帮春与其妻子杨红的夫妻共同财产，故拆迁安置房屋应为夫妻共同财产。因杨红已经去世，其财产份额由法定继承人继承，除赵斌、赵梦婷外，还有其他继承人，因案涉房屋买卖协议对其他继承人无约束力，故案涉房屋无法将产权仅登记在赵斌、赵梦婷名下，赵斌、赵梦婷也无法履行产权移转登记义务。余邦春辩称：1、案涉安置房买卖协议签订主体合法。民法保护的是平等主体之间人身和财产关系。双方当事人均系有完全民事行为能力的自然人，有权处分自己的民事权利。双方签订合同所产生的权利义务后果均由其自己承担。余邦春系通过好运房产和欣羽房产的共同居间行为，与赵斌、赵梦婷签订安置房买卖协议。虽然欣羽房产的王娟与余邦春系母女关系，但其该亲属关系对合同效力并无影响。2、案涉安置房买卖协议系双方真实意思表示。协议对房屋坐落、房屋的总售价以及房款的支付方式，双方的权利义务及违约责任均作出了明确约定，不存在显失公平的情形，且显失公平不是合同无效事由，仅可主张撤销，在法定除斥期间内，其并未行使撤销权。案涉房屋售价与当时同地块同类型房屋售价相当，因案涉房屋系安置房屋，其出售时不具备办理产权证的条件，其市场价格不能等同于同地段商品房。3、案涉安置房买卖协议内容合法。赵斌、赵梦婷未提供证据证明王娟与余邦春串通损害其权利的证据。即使王娟为父母购买房屋，亦符合法律规定和公序良俗。4、拆迁安置补偿协议确定的被拆迁人为赵斌、赵梦婷，杨红并非被拆迁人，案涉房屋也不存在其他产权人。赵斌与赵梦婷对案涉房屋具有完全的处分权。余邦春向一审法院起诉请求:1、确认双方于2016年12月27日签订的《安置房买卖协议》有效；2、赵斌、赵梦婷继续履行合同约定，办理位于芜湖市保兴港31幢2单元502室房屋的产权登记手续并协助余邦春将上述房屋产权变更登记至余邦春名下；3、诉讼费用由赵斌、赵梦婷负担。一审法院认定事实：2008年7月1日，赵斌、赵梦婷作为被拆迁人与拆迁人镜湖区保兴垾综合整治工程拆迁管理办公室签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，位于芜湖市新华园的房屋被拆迁，安置于芜湖市保兴垾**地块******。2016年12月27日，赵斌、赵梦婷（卖方、甲方）与余邦春（买方、乙方）签订一份《安置房买卖协议》，约定：甲方将位于芜湖市保兴港31幢2单元502室即上述保兴垾五号地块31幢2单元502室安置房以35万元的价格出售给乙方；甲乙双方签订合同后，乙方一次性支付定金20万元，甲方收到定金后，将房屋拆迁安置协议原件及相关复印件交乙方保管；政府允许办理产权证时,甲方应主动无条件办理产权证并积极配合乙方办理产权证过户手续；房屋总价为甲方净得35万元，领证及过户费用由乙方承担；35万元分三次付清，2016年12月30日前支付定金20万元，2017年12月30日付房款5万元，过户后一次性付清尾款10万元等。合同落款“见证方”处由“欣羽房产”王娟、“好运房产”夏斌签名。合同签订当日，余邦春即向赵斌、赵梦婷支付定金20万元，赵斌、赵梦婷在《安置房买卖协议》第二页空白处签名确认收到该款。其后，赵斌、赵梦婷即将案涉房屋交付给余邦春。2018年1月23日,余邦春又向赵斌、赵梦婷支付购房款5万元。2019年案涉房屋具备办理产权证的条件，余邦春联系赵斌、赵梦婷办理房屋产权证及过户事宜，赵斌、赵梦婷一直推托。赵梦婷在与余邦春沟通过程中表示希望加收5万元房款，双方协商未果，故成讼。一审另查明：1、赵斌与杨红于1999年12月3日登记结婚，双方在1989年9月11日即已共同生育一女即赵梦婷，于1991年12月20日生育一子赵平平；杨红于2011年6月14日病逝。2、赵斌、赵梦婷向本院提交了一份由芜湖市龙桥工贸实业总公司及19名自然人共同出具的证明，载明案涉房屋系赵斌、杨红家庭拆迁安置所得，原拆迁地址（新华园）房屋为赵斌和杨红在婚姻关系存续期间共同建造。3、余邦春与案涉房屋买卖合同落款“见证方”处签名的“欣羽房产”王娟系母女关系。4、赵斌、赵梦婷在庭审中陈述赵斌于2016年被诊断出罹患癌症，为了筹钱给父亲治病，赵梦婷不得已出售案涉房屋，但当时其隐瞒了卖房的实情，仅告知赵斌将该房抵押贷款，赵斌因病也未阅读合同内容就签了名；在房屋交付余邦春后，赵梦婷继续欺瞒赵斌其将房屋出租了。一审法院认为，本案中双方的主要争议焦点为双方签订的《安置房买卖协议》的效力。纵观全案，首先，案涉房屋系拆迁安置而来，《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》上载明的被拆迁人为赵斌、赵梦婷，赵斌、赵梦婷仅提供了一份形式为证明实为证人证言的孤证，根本无法反映被拆迁房屋还有其他权利人，也达不到其认为案涉协议无法继续履行的证明目的。其次，赵斌、赵梦婷均是完全民事行为能力人，两人不仅共同签署了案涉协议，亦共同签名确认收到余邦春支付的购房定金20万元，案涉房屋也同时交付给余邦春占有使用至今，现在仅以赵梦婷向赵斌隐瞒了卖房的实情、赵斌没有阅读合同内容即签名为由，认为卖房并非赵斌的真实意思表示，既有悖常理，亦于法无据。再次，余邦春与“欣羽房产”王娟虽系母女，但仅凭该层特殊关系即臆断王娟借用余邦春名义买房进而炒房，赚取高额差价，“以合法形式掩盖非法目的”，亦无事实与法律依据。最后，赵梦婷、赵斌认为余邦春以明显不合理的低价受让案涉房屋严重损害了其利益，一方面如果赵斌、赵梦婷认为案涉协议的订立显失公平，不属于合同无效之情形，应当依法行使撤销权；另一方面案涉房屋在买卖之时为不具备办理产权证条件的安置房，其市场价不能与同地段的其他商品房相提并论，况且按赵梦婷所述当时卖房是急于筹钱给父亲治病，必然会在价格上有所让步，故对赵斌、赵梦婷的该项意见亦不予采纳。综上，赵斌、赵梦婷提交的证据并不足以证明案涉协议存在法律规定的无效情形，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，应全面履行各自的合同义务。故对余邦春要求确认案涉协议有效，并要求赵梦婷、赵斌立即办理位于芜湖市保兴港31幢2单元502室房屋的产权登记手续并协助将上述房屋产权变更登记至余邦春名下的诉讼请求，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、余邦春与赵斌、赵梦婷于2016年12月27日签订的《安置房买卖协议》合法有效；二、赵斌、赵梦婷于判决生效之日起十日内办理位于芜湖市保兴港31幢2单元502室房屋的产权证，并协助余邦春将案涉房屋所有权过户至余邦春名下。一审案件受理费减半收取3325元，由赵斌、赵梦婷负担。二审中，赵斌、赵梦婷向本院提交如下证据：1、身份信息、常住人口登记卡，证明余邦春于王娟系母女关系，其联系方式相同。2、电子离婚证复印件，证明王娟与刘仲伟系夫妻关系，双方于2014年离婚。3、身份信息核查，证明刘仲伟的联系方式。4、微信沟通截图，证明2017年，王娟告知买房客户系为孩子上学买房，为不影响孩子上学，催促赵梦婷办理房屋过户手续。王娟告知赵梦婷过户可能要办理公证。5、墓碑照片，证明赵斌的父母、杨红的父母及杨红已经去世及时间。对于赵斌、赵梦婷提交的上述证据，余邦春质证如下：对于身份信息、人口登记卡、离婚证、身份信息核查的真实性无异议，但与本案不具有关联性。微信截图不完整，赵梦婷通过微信要求加价的内容没有反映。墓碑与本案不具有关联性。本院对于赵斌、赵梦婷提供的上述证据的真实性予以采信，但对其与本案的关联性不予认定。余邦春在二审中未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方签订的《安置房买卖协议》合法有效，赵斌、赵梦婷应当履行移转合同项下房屋产权、协助办理产权移转登记的义务。赵斌、赵梦婷关于赵斌对出卖房屋不知情，并非其真实意思表示的主张与其签订合同并收取购房款的事实明显相悖，对其该主张不予采信。赵斌、赵梦婷提供的证据不能证明王娟以余邦春的名义购买房屋，对其该主张不予采信，且即使王娟以余邦春的名义与赵斌、赵梦婷签订案涉安置房买卖协议，协议亦并不因此而无效。合同法规定，合同的订立采取要约、承诺的方式，合同的内容由当事人约定，案涉房屋的价款系由双方协商确定，赵斌、赵梦婷未举证证明该合同存在法律规定的无效情形或其签订合同时处于非自由的状态，其关于合同不具有约束力的主张，不能成立。案涉房屋系拆迁安置房，买卖时尚未办理产权登记，其价格不能等同于同地段同类型办理了产权登记的存量商品房，赵斌、赵梦婷以该房屋出卖价低于当时同地段商品房价格为由，认为其合同价款显失公平，对其主张不予采信。房屋价款支付和房屋产权过户的先后履行顺序，可以由双方当事人约定，先履行一方确存在承担对方违约的风险的可能，但从案涉合同履行情况来看，余邦春按照合同约定按期履行了阶段性付款义务，赵斌、赵梦婷接受该阶段性付款后未依照约定履行办理产权移转登记义务，该种履行顺序因赵斌、赵梦婷的违约行为，在实际履行中对出卖人余邦春造成了损失，而并未损害赵斌、赵梦婷的权益，故赵斌、赵梦婷关于合同约定的价款支付及履行顺序不符合交易习惯，对其显失公正的主张，不能成立。赵斌、赵梦婷尚未将案涉房屋产权移转登记至其自身名下，即主张客观上无法履行安置房买卖协议项下的产权转移登记协助义务,该主张并无事实依据，系拒绝继续履行合同的行为体现，违反法律规定，本院对此不予支持。即使确实无法将案涉房屋全部产权登记至赵斌、赵梦婷名下，致无法履行产权移转登记义务的，其亦应当承担违约赔偿责任。综上所述，赵斌、赵梦婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人赵斌、赵梦婷负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年十一月二十六日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。