广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6566号原告：东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处，住所地为广东省东莞市**************。负责人：瞿惠芬。委托诉讼代理人：凌怀珠，男，汉族，系原告的职员。被告：刘小芳，女，汉族，1975年4月20日出生，住广东省东莞市*************,公民身份号码为441************047。原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处与被告刘小芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌怀珠到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请如下：1.被告向原告支付管理费9375元及滞纳金（从每月物管费欠费之日按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日，暂计至2020年1月14日的滞纳金为3256.75元）；2.被告向原告支付高压柜维修费用159.10元及滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率从欠费之日计算至清偿之日，暂计至2020年1月14日的滞纳金为15.87元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实理由如下：被告购买位于东莞市******************、建筑面积为31.19平方米的房屋，开发商东莞泰安城地产发展有限公司于2009年8月14日通过邮寄的方式向被告发出星耀国际入伙通知书及附件，通知被告到原告处收楼，未能得到被告的回应。2011年8月23日再次向被告发出催告收楼、交付管理费和交付迟交首期款的违约金通知书，后通过全国性综合经济类日报中华工商时报（2011年9月27日）发布公告，催告被告前往原告处办理收楼手续，被告亦未出现，开发商己尽催告义务。根据前期物业服务协议及星耀国际入伙通知书，物业管理费为75元/月，业主或物业使用人应于每月5日前向原告交纳，逾期交纳物业管理服务费等相关费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额的干分之三作为滞纳金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护进行了系列的物业管理服务工作。2018年1月份，因泰安城小区高压设备存在重大安全隐患，为确保业主要求需要重新更花高压设备，按照业主所拥有的商品住宅建筑面积的比例分摊到户，每平米分摊费用为5.1元，被告需分摊费用159.10元。在原告提供服务之同时被告长期拖欠物业管理综合服务费用及高压柜维修全体业主分摊的费用，被告非但不主动履行缴纳物业管理综合服务费用的义务，且经原告工作人员多次催促未果。被告未到庭，也没有提交答辩状和证据材料。经审理查明，2008年1月24日，被告向东莞泰安城地产发展有限公司购买了东莞市*********************产，建筑面积共31.19平方米。原告主张东莞泰安城地产发展有限公司在2009年8月14日向被告发出的入伙通知书，但其无法提供邮单。原告提交了一份收寄日期为2011年8月23日的邮单，原告主张该邮件系向被告邮寄催告收楼及缴纳管理费的通知书，收件人地址为东莞市樟木头镇泰安广场B座天视广告，与商品房买卖合同上记载的被告的地址不一致，收件人签名无法辨认。原告提交了一份2011年9月27日的中华工商时报，其主张开发商东莞泰安城地产发展有限公司在该报纸上刊登了一份公告，催告被告在公告见报之日起45日内办理收楼手续。原告提交了一份2020年1月14日的邮单，收件地址系商品房买卖合同上记载的被告地址，即被告身份证的住址，经查询，该邮单于2020年1月14日收件，于2020年1月19日退回妥投。原告庭审时陈述其将催收物业服务费的通知单张贴在被告案涉房产的门上，其陈述近两三年均无法通过电话联系上被告。原告提交了一份广东电网有限责任公司东莞供电局发出的重大隐患整改通知书，该通知书上载明存在安全隐患的电气设备产权属于东莞泰安城地产发展有限公司并由其进行维护，故敦促东莞泰安城地产发展有限公司落实整改措施。原告提交了一份东莞泰安城地产发展有限公司与东莞市励达电气安装有限公司签署的电力安装工程施工合同书。原告提交了一份维修和更新、改造方案，其上载明对高压设备的改造工程预算248000元，每平方米分摊费用为5.1元，该方案上只有原告的盖章，业主委员会委员的签章处为空白。原告主张被告应当分摊159.10元，并向原告支付。原告庭审时陈述：案涉房产从建好至今一直空置，原告一直催被告收楼，但被告一直没有办理收楼手续；因被告没有收楼，双方没有签订物业管理合同，整个小区其他业主是按照每套75元一个月的标准交管理费；从2009年9月1日至2020年1月31日的管理费，每个月75元共9375元。以上事实，有原告提交的前述证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和证据材料，视为被告放弃答辩、举证、质证及抗辩的权利。被告购买案涉房产的事实清楚，案涉房产一直没有办理收楼手续，原告提交的催告收楼的邮单不是被告在商品房买卖合同上记载的地址，原告又不能提交被告已经签收该邮件的证据，本院对该邮单不予采纳。东莞泰安城地产发展有限公司在2011年9月27日的中华工商时报上公告要求被告在见到公告之日起45日内办理收楼的的事实清楚，可以认定东莞泰安城地产发展有限公司通过有效的方式通知了被告收楼，但被告没有在通知的时间内办理收楼，公告期满即2011年11月10日应当视为被告收楼的日期。原告和被告虽然没有签订书面的物业服务合同，但原告系被告所有的房产所在小区的物业服务企业，原告为被告提供了物业服务，被告应当从2011年11月10日起向原告支付物业服务费。原告和被告没有签订物业服务合同，对于物业服务费的收费标准、收费时间均没有明确约定，原告参照同小区内的其他业主的物业费收费标准即每月75元计算被告应交的物业费的主张合理。从2011年11月10日至2020年1月31日，期间99个月，每月75元合计7425元。双方虽然没有关于缴纳物业费的时间和逾期缴纳物业费的违约责任的书面约定，但每月缴纳当月的物业服务费符合物业服务企业的收费惯例，原告要求被告承担违约责任的主张成立。被告因没有及时缴纳物业管理费造成原告的资金被占用的损失，原告主张按照银行同期贷款利率的标准计算每月的管理费逾期支付的违约金合理。从2011年11月开始每月管理费75元的违约金均从次月的1日开始计算，如2011年11月的管理费违约金从2011年12月1日开始计算，2011年12月的管理费的违约金从2012年1月1日开始计算，以此类推，一直计算至清偿之日。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故从2019年8月20日起，银行贷款利息的基本标准应当为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。另外，关于高压柜的维修费用159.10元。东莞供电局敦促东莞泰安城地产发展有限公司落实整改措施，整改的责任人不是原告也不是被告房产所在的小区的全体业主，原告提交的整改和分摊费用的方案也没有证据证明经过了业主委员会或者多数业主的同意，原告要求被告向其支付该费用的主张不成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院缺席判决如下：一、限被告刘小芳于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处支付2011年11月10日至2020年1月31日期间的物业服务费7425元；二、限被告刘小芳于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处支付违约金（2011年11月10日至2020年1月31日期间的每个月的物业服务费的违约金分别以75元为基数从次月1日开始计算，2019年8月19日之前的违约金计算标准为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后的违约金计算标准为全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率，均计算至清偿之日）；三、驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120元，由原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处负担25元，由被告刘小芳负担95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 管 燕人民陪审员 刘 霞人民陪审员 冯文博二〇二〇年十一月十日书 记 员 黎珈瑜书 记 员 伍达忠附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。