河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4749号上诉人（原审被告）：河南绿地御湖置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晨光，河南新雅琪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉敏，女，1977年6月27日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马磊，北京市惠诚（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯利敏，北京市惠诚（郑州）律师事务所律师。上诉人河南绿地御湖置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人李玉敏商品房预售合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人杜晨光，被上诉人李玉敏委托诉讼代理人马磊、侯利敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李玉敏诉讼请求或发回重审；诉讼费用由李玉敏负担。事实和理由：一、补充协议第十六条对合同解除权期间进行约定和限制，合法合理，原审认定该约定无效是错误的。二、因不可归责于绿地公司的客观原因和不可抗力影响，导致绿地公司延期交房，应免除违约责任。受大气污染防控173天，叠加疫情防控，交房时间应顺延。三、李玉敏不能同时主张利息和违约金。四、购房合同能继续履行，从促进市场交易出发，案涉合同不应解除。李玉敏辩称：一、李玉敏要求解除合同时，绿地公司称前提是把银行贷款还完，李玉敏承担了一部分违约金才将贷款提前还完。二、案涉房屋交房距离约定日起已晚了十个多月。坚持要求解除合同。李玉敏向原审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2017-1130063）；2、依法判令绿地公司返还购房款1098611.23元，并支付违约金10986.1元，以上共计1109597.33元；3、依法判令绿地公司返还房屋维修基金8111.4元，办证费260元，有线电视费180元，以上共计8551.4元；4、本案诉讼费用由绿地公司承担。原审法院查明：2017年11月30日，李玉敏与绿地公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2017-1130063）及补充协议附件十一，李玉敏为买受人，绿地公司为出卖人，合同主要内容为：一、李玉敏购买绿地公司承建的新乡市平原新区长江大道以南，嘉陵江路以东，恒山路以西，万泉河路以北的绿地?泰晤士新城四期项目东地块2号楼1单元5层1504号商品房，涉案房屋预测建筑面积共135.19平方米，房屋总价款为994166元；二、涉案合同第七条付款方式及期限中第一款注明“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金204166元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款”，并约定以贷款方式付款，即约定金额204166元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年11月30日，交纳比例为20%，约定付款金额790000元，付款方式为商业贷款，约定时间2018年1月30日，缴纳比例80%；三、逾期交付责任（合同第十二条）：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之0.1的违约金；四、附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。另查明李玉敏于2020年4月17日提前完成涉案房屋贷款的还款，其中支付本金共计790000元，利息97366.4元，罚息0.81元，复利0.94元。李玉敏于合同签订当日向绿地公司交纳办证费260元、维修基金8111.4元、有线电视费180元，共计8551.4元。绿地公司于2020年2月22日向李玉敏邮寄《顺延交付通知书》，经核实该邮件显示为妥投。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2017-1130063）及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，双方签订的涉案商品房买卖合同第十一条明确约定“出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付商品房”，绿地公司虽于2020年2月22日向李玉敏邮寄《顺延交付通知书》，但绿地公司未能提出具体交房时间，且绿地公司主张所依据的涉案合同附件补充协议第十六条系绿地公司为重复使用而事先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款，该条款内容对双方权利义务的约定不对等，显失公平，限制了原告的权利，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“加重对方责任”的情形，绿地公司亦未提交有效证据证明其已履行明确的提示注意义务，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条之规定，该条款属无效格式条款，李玉敏要求解除其与绿地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2017-1130063），有合同及法律依据，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房款本金及利息返还买受人”，涉案商品房买卖合同第十二条虽注明“出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”，但该条款系格式条款，限制了李玉敏的权利，绿地公司亦为提交有效证据证明其已履行明确的提示注意义务，违反了商品房买卖合同解释的规定，不予采信，故绿地公司应返还购房款994166元。李玉敏有义务协助绿地公司办理涉案商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助绿地公司办理注销涉案商品房的预告登记、预抵押登记等相关事宜。关于李玉敏主张的购房款中的贷款利息及违约金，该部分主张，符合“损失填补”原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的，出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，李玉敏在要求绿地公司承担违约责任时，要求其按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以贷款利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损失并无不当。绿地公司辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致被告被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，其在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足以构成延期交付的免责事由；关于绿地公司辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在被告延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情亦不能免除被告的违约责任。故被告应向原告支付贷款利息97366.4元及违约金9941.66元（994166元×1%）。关于李玉敏主张金额中的罚息及复利部分，该部分系其自身行为导致，不予支持。关于李玉敏诉请绿地公司返还房屋维修基金、办证费及有线电视费共计8551.4元，绿地公司虽辩称该费用系代有关部门收取，但未提交具有证明力的证据予以证明，不予采纳，绿地公司应当返还原告房屋维修基金、办证费及有线电视费共计8551.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除李玉敏与绿地公司于2017年11月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2017-1130063）；二、绿地公司于判决生效后十五日内返还李玉敏购房款994166元，贷款利息97366.4元及违约金9941.66元，共计1101474.06元；三、绿地公司于判决生效后十五日内返还李玉敏维修基金、办证费、有线电视费共计8551.4元；四、驳回李玉敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取7431.67元，由绿地公司负担。本院二审诉讼中，绿地公司提交证据一组，用以证明：案涉房屋已于2020年10月16日取得竣工验收备案，具备交房条件。李玉敏发表质证意见称：基础设施不完备，远远超过60天的交房日期。本院对上述证据的分析意见详见本院认为部分。本院二审查明：案涉房屋于2020年10月16日取得竣工验收备案。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，李玉敏未提出上诉，绿地公司提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕绿地公司提出的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，现围绕诉讼焦点分别评述如下：一、关于购房合同应否解除问题。本案中，根据合同约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。本案合同约定的交房时间为2019年12月31日，至2020年10月16日案涉房屋才取得竣工验收备案，已逾期近300天，即使考虑大气污染防治（扬尘治理措施大多为停止土石方作业、加强裸露场地管理，并非要求停止一切施工活动）、疫情防控（常态化疫情防控下积极复工复产）、交房宽限期等因素，案涉房产因逾期交房也已达到合同约定的解除合同的条件，故李玉敏请求解除合同，于法有据，本院予以支持。二、关于合同解除后法律后果问题。本案中，结合相关司法解释的规定，合同解除后，绿地公司除返还购房款外，原审判决其支付利息及违约金并无不当。综上，绿地公司的上诉请求依据不足，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14790.23元，由上诉人河南绿地御湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年十一月六日书记员  车韩卓