河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4665号上诉人（原审原告、反诉被告）：林州市鑫盛粮油有限责任公司，住所地林州市太行路**。法定代表人：岳军娥，职务：经理。委托诉讼代理人：王立强，河南新林州律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：景子臣，男，1981年6月1日出生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：高沛丽（系景子臣之妻），女，户籍地林州市，现住林州市。上诉人林州市鑫盛粮油有限责任公司（以下简称鑫盛公司）与上诉人景子臣租赁合同纠纷一案，均不服河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初753号民事判决，分别向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫盛公司的上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持鑫盛公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定2019年12月景子臣搬离租赁房屋，双方用实际行为解除了租赁合同错误。景子臣一直在占用房屋，双方合同一直在履行中，从景子臣提供的反诉状诉讼请求第一项也可以证实双方的合同一直在履行中，合同没有解除，一审法院推定合同已解除错误。由于合同没有解除，景子臣应当支付剩余租赁费16,666元。2.判决由鑫盛公司给付景子臣装修剩余价值26,180元没有法律依据。首先，按照双方签订的租赁合同第七条：承租方不得将房屋转租他人，如需转让，必须经出租方同意,但因装修房屋或安装其他设施而产生的费用由承租方承担,租赁合同到期后，必须将房屋结构恢复原样,不能恢复原样的,必须保证房屋结构安全，由此产生的经济损失由承租方自负。其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，鑫盛公司并没有违约，该费用也不应承担。3.判决由鑫盛公司返还违约金、水电保证金是错误的。按照合同约定，景子臣未按约定支付租赁费、并且将租赁物转租他人已构成违约，按照合同约定违约金应当变罚金，在其租赁期间未交清水电费，水电保证金也不应退还。4.景子臣应当给付鑫盛公司损失为56,920元，而不是44,412.4元。景子臣答辩称：1.鑫盛公司称景子臣一直在占用房屋不属实，鑫盛公司在景子臣搬出后，就开始将部分房屋转租他人并收取房租，且在2020年3月，封闭小区解封后，就开始自行拆除景子臣以前的装饰装修物。鑫盛公司在2020年1月9日的起诉状中请求判决将租赁物交付鑫盛公司、恢复原状、赔偿损失，依照法律规定，合同解除后承租方才负有返还租赁物等义务，该请求证明2020年1月9日前双方就已经解除合同。2.2018年12月19日自鑫盛公司的股东变更后，鑫盛公司及其法定代表人岳军娥、监事郝海增恶意阻扰景子臣正常经营，景子臣被迫于2019年12月离开租赁的房屋。因景子臣不存在违约行为，双方已用共同行动解除租赁合同，对于未到期的装修剩余价值鑫盛公司应当返还。3.景子臣在合同履行期间已经在公司原股东或法定代表人的同意下进行了转租，鑫盛公司在法定代表人变更后主张景子臣转租违约，应证明自己不知道或者不应当知道转租，还应当证明原股东或法定代表人不知道、不同意或者不应当知道转租的事实，否则应承担举证不能的后果。4.由于景子臣搬离后，鑫盛公司自行租赁、且在刚复工复产后进行装修，从其自行收取部分租赁房屋的租金起，鑫盛公司已实际接管案涉房屋，双方已实际解除合同，其要求支付解除后的租金无事实和法律依据。景子臣上诉请求：1.维持一审判决第二、三项，撤销一审判决第一项，并改判为鑫盛公司给付景子臣款项12,507.6元；2.一、二审诉讼费由鑫盛公司承担。事实和理由：1.双方签订的租赁合同约定，租赁合同期满后，承租方必须将房屋结构恢复原样，不能恢复原样的，必须保证房屋结构安全。不止2017年的合同如此，2005年及2015年的合同均如此，景子臣认为合同约定的恢复原状指向的对象仅限于房屋结构，而不包括装修、装饰等，而通过建筑学定义来看，房屋结构包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋盖等构件，共同承受外部作用，如荷载、温度变化、不均匀沉降等。景子臣仅仅对租赁的房屋进行了部分装修和装饰，根本没有对房屋的结构有任何变动。景子臣认为在合同约定租赁到期仅需恢复房屋结构，同时景子臣没有改变租赁房屋的结构的情况下，鑫盛公司要求景子臣恢复原状没有事实依据，一审判决景子臣承担恢复原状费用及拆运价值是违反民法原则的，是错误的。2.退一步讲，即使景子臣应当恢复原状，一审判决第一项也即将无法履行，属于空判，应依法予以撤销。经了解，鑫盛公司在判决没有生效前，甚至在还没有进行判决前，已经私自进行了拆除及恢复。一审法院判决景子臣于本判决生效之日起45日内拆除租赁房屋的装饰物并对租赁房屋恢复原状，如景子臣逾期未履行，景子臣逾期履行之日给付原告装修项目拆运价值32,162.4元。如果景子臣未在判决生效45日内履行的，才需要支付款项，这是一种递进关系，只有景子臣逾期未履行，才承担给付义务，而现在其已经没有履行的对象，如何履行。3.除去一审判决第二、三项外，鑫盛公司应当支付景子臣鉴定结论所称的以物代工价值12,507.6元。一审判决关于以物抵工或者以物抵费认定为是12,507.6元,既然景子臣不负有恢复原状的义务或者已经不存在恢复原状的判决基础，那么对于抵顶的费用鑫盛公司理应返还景子臣。鑫盛公司答辩称：1.景子臣在搬离出租屋后将出租屋的地板、墙面、吊顶等装饰物全部拆除，导致我方的租赁物无法使用，景子臣应当根据租赁合同的约定在搬离出租屋后将出租屋恢复到出租时的房屋原有状态，一审法院判决景子臣对出租房屋恢复原状并承担相应费用是合理的；2.一审法院在判决景子臣将出租房屋恢复原状时扣除以物抵运人工费，是没有道理的，应当按照鉴定报告的评估价值予以赔偿鑫盛粮油公司。鑫盛公司起诉请求：1.判令被告给付原告租赁费16,666元；2.判令被告给付原告水电费515元；3.判令被告将租赁物交付原告、恢复原状、并赔偿损失(具体数额评估后确定)；庭审时原告将该项诉请标的额确定为56,920元；4.本案的诉讼费及相关费用由被告承担。景子臣反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉人拆除装饰装修物；3.判令被反诉人赔偿反诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失(具体数额经评估后确定)；庭审反诉人将该项诉请标的额确定为26,180元；4.判令被反诉人返还反诉人合同违约金2,500元；5.判令被反诉人返还反诉人水电费保证金500元；6.判令被反诉人赔偿反诉人经营损失60,000元；7.本案的诉讼费及合理费用由被反诉人承担。一审法院认定事实，2000年被告景子臣与原告签订租赁合同。2000年6月1日被告向原告交纳水电保证金500元、合同违约金2,500元。2005年3月5日被告与原告签订财产租赁合同，租期自2005年6月1日至2015年5月31日止。2015年6月1日被告与原告签订房屋租赁合同，租期自2015年6月1日至2020年5月31日。2017年5月2日原、被告双方签订房屋租赁合同，双方约定租期自2017年6月1日至2020年5月31日止，每年租金42,900元，分四次交清：6月1日前交12,900元、9月1日前交10,000元、12月1日前交10,000元、剩余10,000元于次年3月1日前交清。双方还约定承租方不得将房屋转租他人，如确需转租，必须经出租方同意，并按公司规定执行。承租方无权随意更改房屋结构，如确需变动，在不影响房屋结构安全的情况下，必须经出租方同意，但因装修房屋或安装其他设施而产生的费用由承租方承担。租赁合同期满后，必须将房屋结构恢复原样，不能恢复原样的，必须保证房屋结构安全，由此产生的经济损失由承租方自负。自2017年6月1日起至2019年5月31日止的租金被告景子臣已给付清原告。2019年7月10日被告给付原告租金12,900元，2019年10月13日被告给付原告租金10,000元，2019年12月2日，被告给付原告租金3,334元。2019年12月2日被告给付原告水电费3,266元。被告在租赁原告房屋期间，将其中几间房屋转租他人。庭审时被告陈述其已于2019年12月搬离该租赁房屋。在审理过程中，经原、被告双方申请，法院委托河南同德资产评估有限公司于2020年7月15日作出资产评估报告书，评估恢复原状价值为12,250元、装修项目拆运价值44,670元（以物抵工占比28%）、景子臣装修项目价值26,180元。另查明，2018年12月19日原告公司的法定代表人变更为岳军娥。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照约定履行各自义务。原、被告双方因租赁房屋发生冲突，被告景子臣于2019年12月份搬离租赁房屋，双方已用实际行动解除了该租赁合同。被告给付原告2019年租赁费26,234元，因被告自2020年1月开始未再占用租赁房屋，故原告主张被告给付剩余租赁费，缺乏事实依据，法院依法不予支持。原告主张被告给付水电费515元，因未向法院提交证据证明，且被告不予认可，故本院依法不予支持。因被告景子臣搬离租赁房屋拆除装饰物（房屋房门全部拆除）时方式不当，并造成租赁房屋有的房间墙面和房顶不同程度损坏，且双方签订房屋租赁合同第七条约定：“租赁合同期满后，必须将房屋结构恢复原样……”，故原告主张被告恢复原状、被告反诉主张拆除装饰装修物的诉讼请求，法院均依法予以支持。庭审时原告主张被告转租房屋构成违约，被告2018年就开始转租房屋，原告在知道被告转租后未明确反对被告的转租行为，视为原告对被告该行为的默认，故法院对原告的该项主张不予采信。因原、被告双方发生冲突，合同未到期被告搬离租赁房屋，双方用实际行动解除租赁合同，故被告反诉原告给付装修残值损失法院依法予以支持。原、被告双方签订合同时，被告向原告交纳水电费保证金500元、合同违约金2,500元，现双方合同已解除，原告应返还被告。被告反诉原告赔偿经营损失60,000元，未向法院提交证据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告景子臣于本判决生效之日起四十五日内拆除租赁房屋内的装饰物并对租赁房屋恢复原状，如被告景子臣逾期未履行，被告景子臣逾期履行之日给付原告装修项目拆运价值32,162.4元（44,670元-44,670元×28%，已扣除以物抵运人工费）、恢复原状价值12,250元，共计44,412.4元；二、原告林州市鑫盛粮油有限责任公司于本判决生效之日起四十五日内给付被告景子臣装修项目剩余价值26,180元；三、原告林州市鑫盛粮油有限责任公司于本判决生效之日起四十五日内返还被告景子臣合同违约金2,500元、水电保证金500元，共计3,000元；四、驳回原告的其它诉讼请求和被告的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,653元，减半收取计827元，由林州市鑫盛粮油有限责任公司负担332元，景子臣负担495元。反诉案件受理费2,030元，减半收取计1,015元，由景子臣负担683元，林州市鑫盛粮油有限责任公司负担332元。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院审理查明，一审判决向鑫盛公司送达后，鑫盛公司开始对案涉房屋进行装修。其他事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，鑫盛公司与景子臣签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，并享有相应的权利。景子臣以鑫盛公司阻碍其出租为由要求解除合同并赔偿损失，因景子臣在一、二审中提供的证据不足以证明鑫盛公司有阻碍其出租的行为，应当承担举证不能的法律后果，故该主张不能成立。鑫盛公司要求景子臣支付剩余租金16,666元，因双方的合同未解除，景子臣还应继续支付租金，故鑫盛公司的该主张成立，本院予以支持。鑫盛公司主张景子臣返还原物，由于鑫盛公司起诉时合同未到期，且鑫盛公司目前已占有租赁物并进行了装修，故该主张不能成立，本院不予支持。鑫盛公司要求将租赁物恢复原状，由于双方签订的合同并未约定租赁合同期满后必须将房屋恢复原状，故鑫盛公司要求恢复原状的主张不能成立。鉴定报告上所谓的装修项目拆运价值是指将卫生间内的蹲台、隔板、扣板吊顶、必要的卫生洁具、管道等，地，地面地砖面墙砖、固定在墙面的木龙骨造型，吊顶，玻璃窗等拆除、运输出去的价值，所谓的恢复原状价值是将上述物品拆除后，重新对地面、墙面、房顶进行处理，安装门窗等所需要花费的价值。而该部分均属于附合于房屋的装修附属物，租赁到期后，无须进行拆除，景子臣要求拆除装修物的主张不能成立。鑫盛公司要求景子臣赔偿损失56,920元，由于景子臣搬离时对房屋造成了一定的破坏，应当予以赔偿，考虑到景子臣对房屋的破坏情况，结合鉴定报告，本院酌情确定损失为5,000元，景子臣在签订合同时交付的违约保证金2,500元应予扣除，故景子臣还应赔偿鑫盛公司损失2,500元，鑫盛公司的该主张部分成立。景子臣要求鑫盛公司赔偿剩余租赁期限的装修残值，由于双方的合同未解除，应履行完毕，故该主张不能成立。鑫盛公司要求景子臣支付水电费515元、景子臣要求返还水电保证金500元，二审中鑫盛公司提交四张票据显示鑫盛公司代缴水电费3,294元，景子臣对此认可，但认为应扣除五楼水电费，因该数额在扣除景子臣要求返还水电保证金500元后，仍远高于鑫盛公司要求支付的水电费515元，故鑫盛公司的该主张成立，景子臣要求返还水电保证金的主张本院不予支持。综上所述，鑫盛公司的上诉请求均部分成立，景子臣的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初753号民事判决；二、景子臣于本判决生效之日起十日内给付林州市鑫盛粮油有限责任公司租金16,666元及代为缴纳的水电费515元；三、景子臣于本判决生效之日起十日内赔偿林州市鑫盛粮油有限责任公司损失2,500元。四、驳回林州市鑫盛粮油有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回景子臣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,653元，减半收取计827元，由林州市鑫盛粮油有限责任公司负担591元，景子臣负担236元；反诉案件受理费2,030元，减半收取计1,015元，由景子臣负担。二审案件受理费1,653元，由林州市鑫盛粮油有限责任公司负担1,190元，景子臣负担463元。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十一月二十一日书记员 邢露露