云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0424民初1287号原告：华宁县国有资产经营有限责任公司。住所地：云南省玉溪市华宁县。法定代表人：可明昆，总经理。委托诉讼代理人：姚春波，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张敏，女，1977年7月17日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市华宁县。原告华宁县国有资产经营有限责任公司（以下称华宁国资公司）与被告张敏租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告华宁国资公司的委托诉讼代理人姚春波到庭参加诉讼，被告张敏经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华宁国资公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除华宁国资公司与张敏于2019年8月27日签订的《商铺租赁合同》，由张敏腾退商铺，华宁国资公司收取的保证金5000元不予退还，并由张敏向华宁国资公司支付违约金人民币10000元；二、判令张敏承担律师代理费5000元。事实和理由：华宁国资公司与张敏于2019年8月27日签订《华宁县国有资产经营有限责任公司商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），华宁国资公司将坐落于玉溪市华宁县XXXX的1间商铺出租给张敏使用。合同约定商铺租赁期为三年，自2019年8月26日至2022年9月4日止，其中商铺装修免租期为10天，即2019年8月26日至2019年9月4日，租金自2019年9月5日起开始计算。租金为每年12000元，签订《租赁合同》之日一次性付清第一年租金，其余两年租金分别于2020年7月30日、2021年7月30日前一次性以银行转账的方式支付租金（合同权利义务、违约责任的约定内容详见合同）。合同签订后，华宁国资公司向张敏交付商铺，张敏如期缴纳了第一年的租金，按照租赁合同约定张敏应当在2020年7月30日前一次性以银行转账的方式支付第二年的租金12000元整，但其至今未交纳。华宁国资公司多次通知张敏履行合同，未按约定交纳租金，已构成违约，严重损害华宁国资公司合法权益。综上，华宁国资公司与张敏签订的房屋租赁合同是在双方平等自愿、协商一致的前提下签订的，是双方真实意思表示，且合法有效，对合同双方均应具有约束力，张敏无正当理由拖欠租金至今，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。请求判如所请。诉讼过程中，华宁国资公司明确诉讼请求为张敏预交的履约保证金5000元不予退还，该履约保证金用以抵扣2020年9月5日起至2020年12月5日止的商铺租金，抵扣后剩余款2000元退还张敏。被告张敏经合法传唤未到庭作答辩，也未向本院提交相关证据材料。华宁国资公司针对其的诉讼请求，举证如下：证1、营业执照、法定代表人证明及身份证复印件、任职通知，以证明原告主体身份情况，主体适格；证2、身份证复印件，以证明被告主体适格及基本身份信息；证3、不动产权证书，以证明租赁标的物登记在原告名下，原告有权处分标的物；证4、商铺租赁合同、记账凭证、收据复印件各1份、现金进账单复印件2份，以证明①双方具有租赁关系，②合同中对租赁期及租金、违约责任等合同内容进行了明确约定；证5、律师函、邮寄送达过程照片、邮件签收查询结果，以证明①被告逾期未支付租金，原告向其送达律师函追要租金并告知违约承担法律责任，②向被告邮寄送达律师函，被告已签收；证6、民事委托协议，以证明原告为实现债权向律师事务所支付律师费5000元。另说明，因原告是国资公司，发票已经存档。本院经审理认定事实如下：张敏经合法传唤未到庭，视为放弃举证、质证权利。华宁国资公司针对其的诉讼请求，向本院所举六组证据，来源合法、内容客观，本院对真实性、合法性、关联性均予以采信，并对证明目的亦予认可。2019年8月27日，华宁国资公司与张敏签订《华宁县国有资产经营有限责任公司商铺租赁合同》，约定华宁国资公司将其所属坐落于玉溪市华宁县XXX的1间即XX号商铺出租张敏经营使用，租赁期限为三年，自2019年8月26日至2022年9月4日止，其中商铺装修免租期10天即2019年8月26日至2019年9月4日，租金自2019年9月5日起开始计算，租金为每年12000元，签订《租赁合同》之日一次性付清第一年租金，其余两年租金分别于2020年7月30日、2021年7月30日前一次性以银行转账的方式支付租金，交款银行账号、户名以华宁国资公司通知为准，同时约定签订合同时乙方需缴纳履约保证金，商铺保证金为每间商铺人民币5000元，合同期满，乙方无任何违约情形，在合同期满7个工作日内甲方不计利息退还乙方保证金，如乙方不按合同约定支付租金或有其他违约情形的，保证金不予退还。合同签订后，华宁国资公司将X号商铺交由张敏管理，张敏于2019年8月27日缴纳了第一年的租金12000元及支付了履约保证金5000元，合计17000元。2020年7月30日约定的租金支付期限届至，张敏未交纳租金12000元。2020年9月4日，华宁国资公司向张敏发出律师函，其中载明：“2019年8月27日你方与华宁国资公司签署了《商铺租赁合同》一份，由你方向华宁国资公司租赁面对XXX大门从左至右依次排列的X号商铺，商铺建筑面积为12.06平方米，租期三年”，自2019年8月26日至2022年9月4日止。租金每年12000元。第一年租金于合同签订之日起一次性付清，其余两年租金分别于2020年7月30日及2021年7月30日付清,并对相应的违约责任进行了约定。上述合同签署后，你方仅向华宁国资公司支付了第一年的房子，现已届第二年房租支付的时间，但你方逾期，经催告后仍未支付。依据上述合同，在你方违约未按规定时间支付房租的前提下，除支付房租外，还需向华宁国资公司支付违约金1万元，且华宁国资公司将不退还你方已支付的保证金5000元。如华宁国资公司就此事诉诸法律的，你方还应承担华宁国资为维护自身权益所支出的律师费、诉讼费等”。2020年9月8日，张敏签收了该律师函，但张敏仍未缴纳租赁款。2020年10月21日，华宁国资公司诉至本院。诉讼过程中，华宁国资公司并明确意见履约保证金在扣减租金3000元后，剩余2000元退还张敏。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，张敏向华宁国资公司租赁X号商铺一间经营使用，双方并签订《华宁县国有资产经营有限责任公司商铺租赁合同》，合同签订后，华宁国资公司将租赁商铺交付张敏管理使用，张敏支付了华宁国资公司2019年9月5日至2020年7月30日一年的租金12000元，同时支付了履约保证金5000元，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，本院予以确认。2020年7月30日约定的租金支付期限届至，张敏未按约定支付华宁国资公司租金，后华宁国资公司向其发出律师函，经催告后在合理期限内张敏仍未支付租赁款，故华宁国资公司要求解除商铺租赁合同的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于提出将涉诉商铺腾还其公司管理的主张，结合本案实际，本院给予张敏30日腾房的合理期限。对华宁国资公司提出张敏预交的履约保证金5000元不予退还，用该履约保证金抵扣应支付其公司2020年9月5日至2020年12月5日止的商铺租金的主张，经查，华宁国资公司与张敏的合同中虽约定租期自2019年8月26日至2022年9月4日止，但双方同时又约定租金起付时间为2019年9月5日，故第一年的商铺租金起算时间应从2019年9月5日至2020年9月4日止，第二年的商铺租金应从2020年9月5日开始起算，至2020年12月5日止三个月租金应为3000元（12000元/年÷12个月×3个月），华宁国资公司提出的该项主张，本院予以支持。对其公司提出履约保证金在抵扣租金3000元后将剩余款在本案中一并处理即将2000元退还张敏的主张，不违反法律规定，且为减轻当事人诉累，本院予以准许。另，华宁国资公司依据双方合同约定向本院主张违约金，但双方关于违约金的约定过高，应予调整，诉讼过程中，经本院释明，华宁国资公司明确意见按年租金12000元以30%计算违约金应为3600元，因张敏未按合同约定期限支付租金的行为，已构成违约，故其亦应承担相应的违约责任，华宁国资公司提出应由张敏支付违约金3600元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于主张的律师代理费5000元，系双方合同中的明确约定，证据充分且不违反法律规定，本院亦予支持。张敏经合法传唤未到庭，行使抗辩权，应承担相关法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告华宁县国有资产经营有限责任公司与被告张敏于2019年8月27日签订的《华宁县国有资产经营有限责任公司商铺租赁合同》，被告张敏应于判决生效之日起三十日内将坐落于玉溪市华宁县XXXXX的1间即X号商铺腾还原告华宁县国有资产经营有限责任公司管理；二、由被告张敏于判决生效之日起三十日内支付原告华宁县国有资产经营有限责任公司2020年9月5日至2020年12月5日的商铺租金人民币3000元，该款以被告张敏缴纳的履约保证金5000元中的3000元予以抵扣，剩余2000元由原告华宁县国有资产经营有限责任公司退还被告张敏；三、由被告张敏于判决生效之日起三十日内支付原告华宁县国有资产经营有限责任公司违约金3600元、律师代理费5000元；四、驳回原告华宁县国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取计88元，由原告负担39元，由被告张敏负担49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自本案生效判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张华芳二〇二〇年十一月二十三日书记员  王雪娇