广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23140号上诉人（原审被告）：深圳市金膳坊餐饮实业有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道富华社区航城工业区富鑫林工业园厂房**第**，统一社会信用代码：91440300M5DLM5G51。法定代表人：王金祥。委托诉讼代理人：刘晓荣,广东天梭律师事务所律师。委托诉讼代理人：许立群,广东天梭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市富鑫林实业发展有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道航城工业区富鑫林工业园办公楼**，统一社会信用代码：91440300708446745F。法定代表人：林勇。委托诉讼代理人：周克平,广东深兴律师事务所律师。上诉人深圳市金膳坊餐饮实业有限公司（以下简称金膳坊公司）因与被上诉人深圳市富鑫林实业发展有限公司（以下简称富鑫林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初34998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金膳坊公司上诉请求：1、依法改判一审判决；2、富鑫林公司承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、涉案标的系违章建筑，租赁合同无效，金膳坊公司承租标的物期间的装饰装修费用应当予以折抵房屋修复费。二、一审法院认定的修复范围、修复费用，明显高于市场平均价格，损害金膳坊公司的利益。富鑫林公司辩称，金膳坊的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。富鑫林公司向一审法院起诉请求：1、金膳坊公司立即支付承租房屋修复费270173.90元；2、金膳坊公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：富鑫林公司、金膳坊公司双方于2016年10月1日签订《富鑫林工业园房屋租赁合同》，约定金膳坊公司租赁富鑫林公司位于西乡航城工业区富鑫林工业园内厂房A栋第一层，宿舍A1幢第四层401-410共10间，租赁期间自2016年10月1日起至2019年8月31日止。2019年5月27日，金膳坊公司向富鑫林公司出具《放行条》，载明金膳坊公司将属于富鑫林公司的物品全部搬离富鑫林公司工业园，望予以放行。2019年5月28日，金膳坊公司向富鑫林公司出具《关于金膳坊搬迁物品及退房的告知函》，载明金膳坊公司自2019年5月27日下午14：45分已开始将所属于金膳坊公司的物品搬离富鑫林公司工业园，并落实于2019年6月7日将富鑫林公司所承租金膳坊公司的物业全部退还富鑫林公司，上述事项均全权委托金膳坊公司员工梁小龙办理及处理相关事宜。2019年5月28日，金膳坊公司出具《金膳坊初步验收厂房》，载明富鑫林公司、金膳坊公司工作人员对金膳坊公司所承租的A栋一楼厂房进行验收，并列明A栋一楼厂房需拆除修复的事项，金膳坊公司同意按该验收结果及时对厂房及宿舍进行拆除修复；如未能在搬迁完毕后及时进行修复，富鑫林公司可据此按修复市场价对金膳坊公司进行追索。富鑫林公司在庭审中确认上述《金膳坊初步验收厂房》系富鑫林公司、金膳坊公司双方共同制作。2019年5月31日，金膳坊公司向富鑫林公司出具《关于金膳坊搬迁物品及退房的告知函》，载明根据搬迁及房屋的修复进度，金膳坊公司明确于2019年6月15日前将物业需要修复的事项全部修复完毕并将金膳坊公司所承租富鑫林公司的物业全部退还给富鑫林公司，否则，富鑫林公司有权直接委托第三方进行修复，所产生的费用由金膳坊公司承担。2019年6月16日，富鑫林公司与案外人广东晨达建设工程有限公司签订《工程施工合同》，约定由案外人对富鑫林工业园A栋厂房一楼及宿舍（金膳坊公司）进行修复工程。该公司出具的修复工程清单和价格明细中共列明十三项费用合计270173.9元，其中第二项拆除的墙体（包括外运费用）合计99722.7元，第三项拆除天花（包括外运费用）43036元，第四项拆除地板砖（包括外运费用）44100元，第六项拆除冷库基座（包括混凝土外，运费用但不包括保温棉的外运费）11320元，第十三项列明宿舍一栋401房至410房的维修、清洁费2868元。富鑫林公司提交增值税专用发票及交通银行自助票据机回执以证明其已向案外人广东晨达建设工程有限公司支付涉案场地修复费用270173.9元。金膳坊公司对修复工程清单和价格明细中列明的第二、三、四、六项修复项目予以确认，对富鑫林公司主张的费用不予认可，并向该院提交了评估申请。富鑫林公司、金膳坊公司双方均确认涉案租赁场所在交付后进行了改造，故本案已丧失评估条件，该院对金膳坊公司的评估申请不予同意。经核对，修复工程清单和价格明细中的第二、三、四项与《金膳坊初步验收厂房》中列明的项目一致，金膳坊公司对修复工程清单和价格明细中列明的第六项予以认可，故该院对修复工程清单和价格明细中的第二、三、四、六项修复事项予以确认，另金膳坊公司当庭明确其未对涉案租赁宿舍进行清场，由富鑫林公司自行清理，故该院对修复工程清单和价格明细中列明的第十三项费用亦予以确认。金膳坊公司未在指定期限内完成修复，富鑫林公司有权依据金膳坊公司出具的《金膳坊初步验收厂房》、《关于金膳坊搬迁物品及退房的告知函》向金膳坊公司主张涉案租赁场地的修复费用，金膳坊公司主张富鑫林公司诉请的修复费用过高，但未能提交有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，该院对富鑫林公司主张的上述第二、三、四、六、十三项费用予以采纳，经核算，上述五项费用共计201046.7元。富鑫林公司主张的余下项目费用未在双方确认的《金膳坊初步验收厂房》明细中，富鑫林公司诉请金膳坊公司支付，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金膳坊公司应于该判决生效之日起十日内支付富鑫林公司房屋修复费用201046.7元；二、驳回富鑫林公司的其他诉讼请求。本案受理费5352元，富鑫林公司已预交，由富鑫林公司负担1369元，由金膳坊公司负担3983元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，金膳坊公司上诉主张其承租期间的装饰装修费应当用以抵扣房屋修复费用，但是金膳坊公司并未就装修费在一审中提出反诉，本院二审不予处理。金膳坊公司上诉主张一审认定的修复范围、修复费用明显高于市场平均价格，对此，本院认为，首先，一审系根据双方签订的《金膳坊初步验收厂房》及金膳坊公司在一审中的自认确定修复范围，该处理并无不当。其次，双方约定金膳坊公司应当及时对厂房及宿舍进行拆除修复，但是金膳坊公司没有履行。在此情况下，富鑫林公司自行委托案外人进行修复并提交了相关付款证据，金膳坊公司主张价格过高，但其提交的证据聊天记录、装修预算表、网页截图不能充分证明其主张，故本院不予支持。综上，金膳坊公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4316元，由深圳市金膳坊餐饮实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月十七日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。