广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初20182号原告：李心琦，女，1986年5月17日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：温旭良，广东品睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘鑫，广东品睿律师事务所实习律师。被告：余誉民，男，1968年5月8日出生，汉族，身份证地址福建省古田县。委托诉讼代理人：张琳，广东信达（龙岗）律师事务所律师。原告李心琦诉被告余誉民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告李心琦及委托诉讼代理人温旭良、潘鑫，被告的委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李心琦向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿履行合同的违约金360000元（逾期72天，人民币，下同）；2、被告赔偿原告支付首期款的资金被占用的利息损失29452元（自2020年1月4日起至2020年3月16日止，按银行同期贷款利息）；3、被告承担律师费15000元；4、被告赔偿原告因被告过错而增加的赎楼费30000元；5、被告承担本案的受理费。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求的违约金是按照总价款的日万分之四计算，从2020年1月4日计算至3月16日；第二项诉讼请求利息损失是按照315万元的银行同期贷款利率计算。事实和理由：原告通过乐有家与被告在2019年11月6日签订了二手房屋买卖合同《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，被告转让位于南山区（涉案房产），转让总价为12500000元。双方签订合同后，原告按约定的时间（2019年11月8日前）支付了60万元的购房定金。2019年年底，被告在明知其交易的房屋因被案外人在福建起诉被财产保全，无法办理交易赎楼手续，却催促原告支付首付款315万元，原告于2020年1月4日支付首付款，但因被告的过错，导致无法办理赎楼及后续的交易流程，直至2020年3月16日，被告才解除了对交易房屋的保全，交易流程才得以继续，房屋最终于2020年4月8日才办理过户手续。原告人认为，被告在明知自己的交易房屋被他人保全，无法办理交易相关手续时，不应该催促原告将首期款存入监管银行，使原告的资金在监管账户被闲置，使原告失去资金使用的机会。同时，因为被告的交易房屋被法院采取财产保全，也直接导致赎楼费用的提高，在交易过程中，中介公司与专业从事赎楼的担保公司沟通，当时担保公司的赎楼费约为十万元，但在原告支付的首期款后，担保公司发现交易的房屋被保全的事实，其认为，代为办理赎楼的风险提高，也顺应地提高了赎楼的费用，最后几经交涉，原告承担的赎楼费用为13万元。被告在交易过程的逾期已构成违约，依合同约定：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。综上所述，为维护自己的合法权利，根据《合同法》和《民事诉讼法》等相关法律提出以上诉讼请求，望法院依法裁判！被告余誉民辩称：第一，被告不存在未按照合同约定期限履行义务的行为，根据双方签订的合同约定，被告有以下两个的履行义务，1、是被告在原告取得银行贷款承诺函后45个工作日配合赎楼公司还清银行贷款并注销抵押登记。2、被告在收到全部房款的5个工作日内将房产交付原告。本案中原告在2020年3月26日取得银行贷款承诺函，被告第二天即配合赎楼手续及注销抵押登记手续，并与4月8日配合办理过户手续，在4月17日收到全部房款后的3个工作日，即4月22日即向原告交付了涉案房产，被告属于时间超前配合并充分履行了合同义务，被告不存在违约行为。第二，原告诉称由于被告的要求，导致在2020年1月4日支付了首期款315万元，该诉称与事实不符，首先被告从未催促原告支付首期款项，且该首期款项也是支付到双方指定的监管账号，被告是无法支配使用的，其次根据双方合同约定及补充协议约定，原告须在2020年2月10日前同时在原告收到其自身卖房房款的5个工作日内将首期款支付到监管账号，并提交贷款抵押登记资料。原告在1月4日前转入首期款的行为属于其自身提前履行合约的行为，并不能以此推定被告存在违约行为或者被告需要提前配合原告履行其他合同义务，原告诉请被告承担逾期违约责任及所谓的首期款利息损失，没有合同及法律依据。第三，涉案房产在交易过程中，因被告涉及经济纠纷导致房产被案外人温景浩及苏天厚申请福建法院查封并非被告的故意行为，被告在得知纠纷后，已于2019年12月下旬赶赴福建积极解决其与案外人的纠纷。并于2020年的2月4日由案外人温景浩及苏天厚向福建法院提交了解除查封的申请书，法院告知的解封时间一般为1-3个工作日，被告亦积极的催促法院解除措施，但由于全国疫情的不可抗力因素以及相关法院部门之间沟通协调及防控隔离措施的影响。导致涉案房产未能尽早解封，该结果并非被告的过错，被告也不存在故意迟延履行的行为，相反被告及时采取了补救措施解封了房产，避免了原告的损失，并且在房产解封后主动加急加快的配合原告办理赎楼过户等手续，迅速履行了合同义务。综上原告的诉请缺乏合同依据及事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区（涉案房产），建筑面积89.38平方米，于2020年4月14日核准登记在原告名下。2019年11月6日，原告（买方）与被告（卖方）、深圳市乐有家房产交易有限公司（居间方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起五日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼；房地产转让总价款为1250万，本合同签订时，向卖方支付定金5万元，签订后两日内向卖方支付定金余额55万元，上述定金建议交由买卖双方约定的第三方账户监管；买方须于2020年2月10日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款315万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2020年2月10日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；卖方应当于收齐全部房款（除交房保证金外）5个工作日内将该房地产交付买方；除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；赎楼但保费、等相关税费均由买方支付；及其他内容。同日，原告（买方）与被告（卖方）、深圳市乐有家房产交易有限公司（居间方）签订一份《交易节点确认书》，内容为：买方须于2020年2月10日之前支付首期款（不含定金）315万元至买卖双方约定的银行监管账户；卖方在买方取得银行贷款承诺函45个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续；买方取得银行贷款承诺函、卖方已取得（房地产证）/《不动产权证书》原件（产权无抵押、无查封）且买卖双方已结清居间方佣金之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；卖方于收到全部房款（除交房保证金外）后5个工作日将该房产及钥匙交付买方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金，买方因维权所指出的律师费、诉讼费等由卖方承担；及其他内容。2019年11月6日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖补充协议》，约定：卖方承诺未使用该房产所附带的学位，也未曾授权他人使用过；买卖双方一致同意，买方须在2020年2月10日前，去银行办理资金监管和按揭手续，同时买方承诺在收到自身卖房尾款后的伍个工作日内，就去银行办理资金监管和按揭手续，不会故意拖延时间；及其他内容。2019年11月7日，被告与担保公司签订服务合同，办理委托赎楼公证手续。2019年12月10日，涉案房产被查封。2020年1月4日，原告将首期款315万元至第三方监管账户，并办理了申请贷款的相关手续。2020年2月10日，福建省安溪县人民法院作出（2019）闽0524民初5616号之一《民事裁定书》，解除对涉案房产的查封。2020年2月24日，福建省永春县人民法院作出（2019）闽0525执保63号之一《民事裁定书》，解除对涉案房产的查封。2020年3月26日，中国建设银行深圳分行出具《二手楼购房贷款承诺书》，载明该行同意向贷款人李心琦发放贷款8750000元，发放期限为30年。2020年4月8日，原、被告办理房产过户登记手续，涉案房产于2020年4月14日核准登记于原告名下。原告提交其与中介李卓峰、向小东的微信聊天记录以及深圳市卓投小额贷款有限公司出具的收据及银行电子回单，以证明中介之前确定的担保费用为9万元，但因房产被查封，担保公司害怕房子再次被查封、赎楼风险高，所以增加了赎楼担保费用为13万元。被告对前述证据不予认可，并表示原告与李卓峰的聊天记录也表明，最终赎楼但保费符合签约时中介向原告说明的预算费用里面的标准。被告提交农业银行交易明细清单、解除诉讼保全申请书、被告和案外人苏天厚的微信聊天记录、被告与房产中介谢虎生的微信聊天记录、广东和福建企业复工通知等，以证明被告在得知涉及经济纠纷案件后，于2020年2月4日清偿完案外人温景浩和苏天厚的款项，及时解决了经济纠纷，被告不存在故意延迟履行的行为，但因为疫情防控和隔离政策影响，法院无法及时对涉案房产解封。原告对相关证据的真实性予以认可，但表示相关证据只能证明被告在违约后有处理善后事情，而且疫情防控发生在春节后，不能成为被告违约的理由。为证明原告为本案支付律师费15000元，原告提交了委托合同、发票予以证明。原告表示，中介告知涉案房产系于2020年3月16日解封；被告表示当时查封是两个案件，安溪县法院的解封是在2020年2月份，永春县法院的解封是在2020年3月份。庭审中，原告表示按银行贷款的流程，应该在支付首期款后一个星期左右出具贷款承诺函，但因为涉案房产被告查封，银行贷款承诺函出具的时间推迟。本院认为，原、被告之间的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、补充协议均系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。本案的焦点问题为被告是否存在违约行为。对此本院分析如下：首先，涉案合同约定：原告须于2020年2月10日前支付首期款，在贷款承诺函出具后被告在45个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续、配合办理房产过户等手续。原告于2020年1月4日支付首期款，后因涉案房产被查封，直至2020年3月26日，原告取得银行出具的贷款承诺函，双方于2020年4月8日申请办理过户手续，并于2020年4月14日办理完毕过户手续。从前述时间节点可以看出，被告系在合同约定的期限内办理了赎楼手续并配合原告办理了产权过户手续，并不存在迟延履行相关义务的情况。其次，对于原告主张的因涉案房产查封，导致银行迟延出具贷款承诺函的问题。原告提交的证据本身不能证明贷款承诺函出具的时间存在延误，也不能证明系因涉案房产查封原因导致出具时间迟延；而且，涉案买卖合同并未约定取得贷款承诺函的时间，仅约定被告在原告取得贷款承诺函后的45个工作日内办理赎楼、注销抵押登记、配合过户等，因此，即使存在因涉案房产查封导致银行贷款承诺函出具时间延后的事实，但因买卖合同并未约定此种情况下被告的行为过程违约，故原告以此要求被告承担违约责任，依据不足。综上，对于原告主张被告存在违约行为并依此要求被告赔偿履行合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿原告支付首期款资金被占用利息损失的诉讼请求。原告称被告明知其涉案房产存在交易风险即可能被案外人起诉并查封的事实，被告基于此原因催促原告尽早支付首付款是属于明知下的违约，理应承担相应的责任。对此，本院认为，首先，支付首期款系原告的义务，涉案合同约定原告最迟应在2020年2月10日前支付首期款，故原告为涉案合同尽早履行而提前支付首期款系其自身行为，即使提前支付有利息损失，也应由原告自行承担；其次，本案中原告提交的证据不足以证明被告催促过原告提前支付首期款，而且，即使系被告催促，原告自愿提前支付首期款也表明原告同意提前支付，因此而产生的损失亦应由原告自行承担。综上，原告要求被告支付首期款的资金占用利息损失的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿增加的赎楼费3万元的诉讼请求。原告提交了其与中介人员李卓峰的聊天记录、银行电子回单、深圳市卓投小额贷款有限责任公司出具的收据等，证明涉案房产的赎楼担保费用本来为9万多元，但因涉案房产被查封的原因导致赎楼费用增加至13万元。被告对于原告提交的微信聊天记录虽不予认可，但确认李卓峰系中介人员，且从正常的房屋买卖交易流程赎楼来看，因涉案房产的查封，确实导致房产交易时间拖延，并导致赎楼风险亦相对增加，影响赎楼担保费的金额；被告在合同履行过程中虽不存在违约行为，但因房产查封而导致原告支出的额外费用，根据诚实信用原则，被告应予以赔偿。故对于原告要求被告赔偿3万元赎楼费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担律师费15000元的诉讼请求。被告在本案中并不存在违约行为，原告要求被告承担律师费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告余誉民于本判决生效之日起十日内向原告李心琦支付赎楼费用30000元；二、驳回原告李心琦的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3683.39元，原告已预交，由原告负担3410.39元，由被告负担273元；原告已预交案件受理费1841.70元，原告多预交的1841.69元，由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年十一月二十日书记员  钟家勤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。