山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0102民初10477号原告：济南国林酒店管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张奎生，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丛日学、周胜跃，山东平正大律师事务所律师。被告：山东博览职业培训学校有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：穆九慧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐岩岩，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梦岚，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。原告济南国林酒店管理有限公司(以下简称国林酒店管理公司)与被告山东博览职业培训学校有限公司（以下简称博览培训学校）房屋租赁纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国林酒店管理公司的委托诉讼代理人丛日学，被告博览培训学校的法定代表人穆九慧及其委托诉讼代理人徐岩岩、周梦岚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国林酒店管理公司提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.被告向原告支付租金（自2020年7月1日暂计至8月4日24931.5元，以及自8月5日起至实际归还房屋时止的租金）；3.被告承担自2020年7月1日起至实际归还房屋时止期间内的全部水费、电费、空调费、物业费；4.被告向原告支付滞纳金（以实际归还房屋时止欠付的房屋租金为基数，按每日千分之一计算滞纳金，自2020年7月1日起计算至实际归还房屋时止）；5.本案诉讼费、律师费等均由被告承担。事实和理由：2018年10月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《租赁合同》一份，合同第一至四条约定：由乙方承租位于某房间，租赁期自2019年1月1日起至2021年12月31日止，年租金26万元整，每半年支付一次，于每年12月1日和5月1日缴纳；合同第十三条约定：如乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借或擅自调换使用的以及拖欠租金达十日的，甲方有权解除合同并收回房屋；合同第十六条约定：乙方逾期交付房租、水、电费、空调费、物业费等相关费用的，除应当如数补齐外，还应当向甲方每日按应付费用金额的千分之一支付滞纳金。根据合同约定，被告应当在2020年5月1日缴纳2020年下半年租金13万元整，原告分别于2020年6月11日、6月17日向被告书面致函要求其及时履行付款义务，但被告至今仍未缴纳；另查询被告将承租的房屋擅自交由山东某某有限公司使用。原告与被告多次沟通未果，为维护自身合法权益，无奈提起本案诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。博览培训学校辩称：原告提出解除合同的理由我方并不认可。按照国家减免房租的政策，第一季度全免，第二季度减半，第三、第四季度减半，我方已经交了六个月的房租，完全超过了应缴纳的租金，所以不存在拖欠房租违约的情况。山东某某有限公司在同一个法人名下，不存在擅自交由他人使用的情况，而且地址也不在涉案房屋地址，所以与本案无关。空调是我自己安装的，没有空调费这一说，合同上也没有物业费的约定，物业费也不存在，本案的诉讼费和律师费不应由被告承担，水电费我正常交，现在不欠。因为疫情的原因，要求按照国家政策予以减免，但与原告没有协商成的情况下，对于应该交纳的租金没有协商出来，所以拖欠是不存在的，原告提出的“被告将承租的房屋擅自交由山东某某有限公司使用”是不存在的，我没有将房屋转租、转让、转借、调换使用给其他的公司，所以原告提出解除合同的条件不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：坐落于济南市历下区花园路302号【（2019）济南市不动产权第某号】房屋，系山东省林业科技培训中心（以下简称林业科技中心）单独所有的不动产。2014年，林业科技中心（发包方）与国林酒店管理公司（承包方）签订租赁合同，约定国林酒店管理公司租赁林业科技中心科技综合楼，使用面积7680平方米，租赁经营期限10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止，总租金为1800万元，租金每三个月交一次，缴纳时间为每次第一个月的月初10日内……（其余内容略）。同年12月9日，林业科技中心出具证明一份，同意由国林酒店管理公司对外出租。2018年10月31日，国林酒店管理公司（甲方、出租方）与山东博览教育咨询有限公司（以下简称博览教育，乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定由乙方承租坐落于济南市某房间，装修期两个月，租赁期3年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，年租金26万元，半年支付一次，需提前一个月支付。以后每年交纳租金的方式以此类推（每年12月1日和5月1日缴纳房租）。双方还约定租赁期间，乙方不得将承租房屋转租给第三方……。甲方解除合同的条件是：1.乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借或擅自调换使用的；2.未经甲方书面同意，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3.拖欠租金达十日；4.拖欠水、电、空调费、物业费等相关费用达十日；5.乙方违反本合同其他约定的；乙方解除合同的条件是：1.甲方延迟交付租赁房屋满一个月；2.甲方违反本合同的以上各款约定之一，乙方书面通知甲方后一个月内甲方仍不履约，致使乙方无法继续使用租赁房屋的。关于违约责任，双方约定：……乙方逾期交付房租、水、电费、空调费、物业费等相关费用的，除应当如数补齐外，还应当向甲方每日按应付费用金额的千分之一支付滞纳金；在甲方因乙方原因承担法律责任时，乙方应承担甲方所缴纳的所有费用，包括但不限于诉讼费、赔偿费、律师费、交通费等费用……（其他内容略）。租赁合同签订后，国林酒店管理公司依约交付租赁房屋，博览教育也按约交纳了第一年租金，并在2019年12月交纳了2020年上半年租金13万元。2020年5月1日博览教育本应交纳2020年下半年租金13万元，因受新冠疫情影响，加之国家和各级政府陆续出台了相关租金减免政策，博览教育认为国林酒店管理公司也应给予相应的租金减免，且减免后本单位无须再交纳下半年租金。国林酒店管理公司分别于2020年6月11日、19日向博览教育发送告知书催缴房租未果，于2020年6月23日以博览教育逾期53日未付房租为由，要求解除租赁合同。因双方协商未果，国林酒店管理公司于2020年7月10日诉至本院要求处理。现查明，林业科技中心根据有关政策规定，对国林酒店管理公司承租的历下区花园路302号房屋给予了上半年部分租金减免，并于2020年9月24日出具证明，主要内容为：第一季度租金475000元全免，第二季度租金减半免除237500元，共计减免上半年租金712500元。对于第三、四季度租金是否减免，该证明没有涉及。庭审期间，国林酒店管理公司主张博览教育存在擅自转租、转借行为，并申请法院调取了公司法定代表人以有人私刻公章为由向济南市公安局历下区分局建筑新村派出所报案的报警记录。后公安部门经查认为没有犯罪事实，作出不予立案的决定。另查明，博览教育法定代表人穆九慧未经许可，提供虚假材料，在涉案房屋地址注册成立了“济南市历下区博远教育培训学校有限公司”，但该行为被国林酒店管理公司及时发现并报经有关部门处理，现“济南市历下区博远教育培训学校有限公司”已被相关部门撤销办学许可证，该公司未在涉案地址经营。此外，博览教育经相关部门批准，于2020年8月3日更名为“山东博览职业培训学校有限公司”。对于国林酒店管理公司主张的水、电、空调、物业等相关费用的诉讼请求，庭审期间国林酒店管理公司已自认博览教育并不拖欠，现表示不再主张该费用。本院认为，国林酒店管理公司与博览教育签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，均应按约履行，否则应承担相应的民事责任。诉讼期间，国林酒店管理公司不再主张水费、电费、空调费、物业费，系当事人对自己权利的处分，并无不当，本院予以准许。对于租赁合同能否解除问题。根据租赁合同约定，博览教育应当于2020年5月1日交纳2020年下半年租金13万元，但未交纳。究其原因，既有受新冠疫情影响导致的经营困难，也有在国家出台租金减免政策后，双方当事人就减免数额未能协商一致，以致博览教育应当交纳的租金数额处于不确定状态，现国林酒店管理公司以博览教育拖欠租金为由要求解除合同，理由不当，本院不予支持。退一步讲，即使博览教育未经许可，擅自将新成立公司注册地址登记在涉案房屋地址，存在过错，但新公司并未实际经营，现国林酒店管理公司以博览教育擅自转租、转借房屋主张解除合同，理由不当，本院不予支持。对于博览教育应支付的2020年下半年租金数额。本院认为，国林酒店管理公司已经按照有关政策享受了甲方给予的第一季度租金全免、第二季度租金减半免除，根据最高法院关于审理涉疫情纠纷案件的指导意见并参照相关政策规定，本院认为，国林酒店管理公司也应对博览教育进行一定数额的租金减免。由于双方对减免数额协商未果，本院将根据不动产所有权人对国林酒店管理公司的减免情况，综合博览教育租赁面积、国林酒店管理公司租赁溢价等情况，酌定国林酒店管理公司减免博览教育2020年上半年租金65000元。因博览教育已实际支付13万元，故超出的65000元优先冲抵其应支付的2020年下半年租金，不足部分应立即付清。据此，博览教育尚应支付2020年下半年租金65000元；对于国林酒店管理公司主张超出部分，本院不予支持。至于不动产所有人对国林酒店管理公司是否减免2020年第三、第四季度租金而惠及博览教育，可待实际发生后，另行处理。对于国林酒店管理公司主张的滞纳金。本院认为，虽然双方约定了承租人逾期交纳租金应按照每日千分之一支付滞纳金，但博览教育未能按照约定时间支付房租，系因双方当事人对上半年应减免租金及下半年应付租金数额产生争议，现国林酒店要求按每日千分之一计算滞纳金不当。本院认为，由于博览教育未能按照约定时间交付租金，确实给国林酒店造成一定经济损失，本院认为应以欠款65000元为基数，自2020年5月1日起至本判决生效之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息为宜；对国林酒店管理公司超出部分的主张，本院不予支持。对于律师费4000元。本院认为，是国林酒店管理公司为了维护自身利益的合理支出，既有合同约定，且博览教育在履行合同过程中存在一定过错。结合案件实际情况，本院认为国林酒店管理公司的该项请求并无不当，予以支持。综上，由于博览教育已经更名为博览培训学校，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原博览教育在合同履行过程中的权利义务，应当由博览培训学校享有和承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告济南国林酒店管理有限公司与被告山东博览职业培训学校有限公司（原山东博览教育咨询有限公司）签订的《租赁合同》继续履行；二、被告山东博览职业培训学校有限公司向原告济南国林酒店管理有限公司支付2020年7月1日至2020年12月31日期间租金65000元，于本判决生效之日起10日内付清；三、被告山东博览职业培训学校有限公司向原告济南国林酒店管理有限公司支付利息（以欠款65000元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起10日内付清；四、被告山东博览职业培训学校有限公司赔偿原告济南国林酒店管理有限公司律师费损失4000元，于本判决生效之日起10日内付清；五、驳回原告济南国林酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取176元，由原告济南国林酒店管理有限公司负担50元，被告山东博览职业培训学校有限公司负担126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 戚文波二〇二〇年十一月九日法官助理 杜姗姗书 记 员 彭金晨