江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8845号上诉人（原审被告、反诉原告）：张家港市鸿扬针织有限公司。法定代表人：杨忠良，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱光辉，江苏国瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张家港市圣和五金机电有限公司。法定代表人：邵志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹硕，江苏同申律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚垒，江苏同申律师事务所实习律师。上诉人张家港市鸿扬针织有限公司（以下简称鸿扬公司）因与被上诉人张家港市圣和五金机电有限公司（以下简称圣和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初5830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。鸿扬公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判。事实和理由：一、原审认定事实不清，依据不足。1.一审对圣和公司提前搬离涉案厂房的原因未能查清，作出的认定与圣和公司的主张完全不符。圣和公司的诉状明确2020年4月29日其按有关部门的要求完成搬迁并将房屋移交给鸿扬公司。其微信聊天记录反映是否拆迁及是否提前找厂房要等鸿扬公司提前二个月通知才定。一审法院认为圣和公司基于对鸿扬公司的信赖、按照鸿扬公司的要求提前搬离明显错误。发搬迁告知书给圣和公司的并非圣和公司所称的经开区房屋征收安置办工作人员。2.一审法院认定租赁合同于2020年4月29日解除依据不足，且超出圣和公司的诉请范围。鸿扬公司对圣和公司2020年4月29日搬离时间不能确认，因为厂房钥匙至今都没有交付给鸿扬公司，且据事后查勘厂房大门仍由圣和公司锁住。鸿扬公司答辩要求继续履行合同，基于法院释明才无奈于2020年7月7日当庭提起反诉。3.一审认定圣和公司不承担损失赔偿责任是错误的。圣和公司自认鸿扬公司的通知是提示其做好搬迁准备。圣和公司擅自单方解除合同明显存在过错，构成违约。鸿扬公司主张的赔偿额未超过实际损失范围。二、原审适用法律错误。圣和公司不享有法定和约定的合同解除权，双方也未协商一致解除合同，不得认定合同于通知到达鸿扬公司时解除。圣和公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。圣和公司向一审法院起诉请求：1.解除双方的《房屋租赁协议书》，并返还租金85606.85元；2.鸿扬公司向圣和公司支付拆迁补偿款25472元（房屋装修补偿款7672元，设备搬迁费17800元）；3.本案诉讼费用由鸿扬公司承担。鸿扬公司向一审法院提出反诉请求：1.圣和公司赔偿损失85606.85元；2.反诉费用由圣和公司承担。一审法院认定事实：2018年10月19日，鸿扬公司（出租方、甲方）与圣和公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将所有的位于张家港市鸿扬针织有限公司厂区内2号车间累计建筑面积约1000㎡出租给乙方使用，租期三年，自2018年11月1日至2021年10月31日止，租金为一年168900元。协议第八条约定甲乙双方如有一方提前解约则赔偿对方2个月租金作为违约补偿金；第九条约定本协议租赁期间，如遇不可抗力因素或政府规划需要拆迁、改造房屋及配套的水电设施时，甲乙双方对此不负任何违约责任，由此造成的损失由甲乙双方各自承担，双方的租期顺延，如所租房屋被拆迁，双方的租赁协议即告终止等。双方在协议中还对其他条款作出了约定。协议签订后，鸿扬公司将厂房交付圣和公司使用，圣和公司于2019年10月30日将2019年11月1日至2020年10月31日的租金支付给鸿扬公司。2020年1月20日，鸿扬公司法定代表人儿媳郭迎春向圣和公司法定代表人邵志平发送微信“接到农联村里口头通知，本公司厂房已在规划拆迁范围内，预计很快就要拆迁了，请你们提前做好搬迁准备”；2020年3月5日，邵志平问“你们那里什么时候拆迁？要提前2个月通知我们，我们要找地方的”，郭迎春回复“已经来测量了”、“具体没说几号来拆”、“你还是提前先找地方吧”，邵志平回“最好问一问大概什么时候需要我们搬掉，因为我们心里有个数，这个租房子也需要钞票的，这里不好搬了，那儿么租好了，算下来也浪费”；2020年4月8日，邵志平问“我们的搬迁费评估好了吗？”，郭迎春回“等等”、“我拍你看”，然后把圣和公司搬迁补偿评估结果汇总表等材料照片发给了邵志平，并说“这是村里发来的”、“没定什么时候拆”、“这个只是看看”，邵志平回“我们已经找仓库了，租到这个月底，算一下要退多少房租”、“找好就开始搬，要不到时候找不到的”，郭迎春回“这个厂公公婆婆的，到时候让我婆婆联系你”；2020年4月29日，鸿扬公司从厂房中搬离，邵志平将搬空后的厂房照片发送给郭迎春，并说“我们的仓库已搬完毕”、“空了来抄一下水电表，办一下交接”、“明天来办理交接，这样正好退我们半年房租”、“我已经电话和短信通知杨忠良了”，郭迎春回“刚看到，和我公公婆婆联系说了，他们的意思是当初我们只是将村里来和我们讲的可能拆迁，要各位作好相关准备的情况传达给租户，但房子目前短期内不会拆，而且也没有任何问题、原因引起不让租户能使用，所以每家租户在租期没到期之前仍按租房协议继续使用，如到期后可按自己实际情况决定继续租或不租”，邵志平回“现在说太晚了”、“不行明天见面谈谈吧”，郭迎春回“我们只是告知你们当时村里来和我们讲的情况，让你们提前有个思想准备，并没有让你们提前搬离，你现在自己在没有通知我们出租方的情况下自己决定搬离，并要求中止租赁行为，是违反之前租赁双方签订的租赁协议的，相关条款在租房协议中都有明确规定，你们可以自己看一下”、“其他没有到期租户的租户都在按照租房协议正常使用，所以没有哪家有什么特殊性”，邵志平回“我3月6号接到你们让我们提前找房的通知，我即开始找房，3月底找到房后，并于4月8号通知你们我们开始搬迁”、“找地方没你们想的那么容易，搬仓库工作量也很大，不是你们说拆迁让搬就搬，又说不拆就不要搬这么简单的，搬仓库是劳命伤财的事，没人愿意随便搬来搬去，做人做事要讲规矩，不是只站在自己的立场，也要替我们租户想想”；2020年5月4日，郭迎春回“正因为我们帮租户着想，在有什么情况时及时将信息告知所有租房，包括告诉他们可以提前寻找，留意核实的房屋，防止确定必须搬迁时来不及找到合适的房子，在这过程中我们单位从未同意你方可随时终止租房及退还剩余房租，终止合同在租房协议上有明确规定，不是租赁方自己决定了再去通知出租方就可以的”；2020年5月19日，郭迎春又称“昨天去问了我公婆，他们说按照租房协议的各项条款，我们没有错，但目前的情况在事先双方没有协商决定的情况下，你们已经另外租房并将物品搬离，若你们一定要中止租房协议，不将租房时间履行完，那么你方放弃作为该房屋租赁方的所有权利，然后在相互理解、相互沟通商量的基础上，可以考虑适当的补偿”等。审理中，鸿扬公司确认圣和公司于2020年4月29日搬离案涉厂房，但认为双方没有办理交接手续；对圣和公司提交的搬迁补偿评估结果汇总表、搬迁告知书等材料的内容与效力不予认可；对圣和公司主张的剩余租金期间及数额不持异议。圣和公司对案涉厂房尚未拆迁的事实予以确认。以上事实，有当事人提交的租赁合同、转账凭证、微信聊天记录以及一审法院庭审笔录等证据材料予以证实。一审法院认为，圣和公司与鸿扬公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。鸿扬公司于2020年1月20日通知圣和公司案涉厂房将要拆迁，要求圣和公司做好准备，提前找好厂房，并将搬迁补偿费用汇总表等拆迁补偿材料发送给圣和公司，圣和公司基于对鸿扬公司的信赖，有充分理由相信案涉厂房的拆迁即将发生，故其按照鸿扬公司的要求及为避免自己因拆迁而可能造成的不便、减少损失，提前寻找新的厂房后搬离案涉厂房，理由正当，且在此过程中，圣和公司也及时履行了对鸿扬公司的通知义务，并未有任何不当之处。虽然案涉厂房的拆迁没有实际发生，但圣和公司因鸿扬公司的不当通知而搬离案涉厂房，双方之间的租赁合同因此而解除，故一审法院认定双方的租赁合同于圣和公司搬离之日即2020年4月29日事实上解除。合同解除后，鸿扬公司理应承担因自己的不当通知行为造成的法律后果，故圣和公司主张鸿扬公司返还剩余租金85606.85元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于圣和公司主张的拆迁补偿费，因案涉厂房拆迁尚未实际发生，鸿扬公司也未获得该部分拆迁利益，故对该项主张一审法院不予支持，圣和公司可待相应条件成就后再主张权利。鸿扬公司认为圣和公司单方擅自搬离构成违约，应赔偿其损失，与事实不符，违反诚实信用原则，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、张家港市圣和五金机电有限公司与张家港市鸿扬针织有限公司于2018年10月19日签订的房屋租赁合同于2020年4月29日解除。二、张家港市鸿扬针织有限公司于判决生效之日起十日内返还张家港市圣和五金机电有限公司剩余租金85606.85元。三、张家港市圣和五金机电有限公司的其他诉讼请求。四、驳回张家港市鸿扬针织有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取1261元、保全费920元，合计2181元由，由张家港市圣和五金机电有限公司负担500元，张家港市鸿扬针织有限公司负担1681元。反诉案件受理费970元由张家港市鸿扬针织有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，鸿扬公司提交如下证据：1.2020年5月19日农联村工作人员黄平通过彩信发给圣和公司法定代表人邵志平的搬迁告知书，证明圣和公司取得该搬迁告知书的时间是在搬迁以后。2.圣和公司一审起诉状，证明圣和公司是根据有关部门的要求完成搬迁，且圣和公司就是为了诉讼才向村集体工作人员索要搬迁告知书，该搬迁告知书鸿扬公司从未收到过。3.现场的照片两张，证明圣和公司承租的仓库现在仍是由其锁住，鸿扬公司至今无法进入，房屋至今都未移交。鸿扬公司为了减少损失于2020年7月12日开始在厂区门口张贴招租公告，至今没有招租成功，损失一直存在。圣和公司质证认为，对证据1彩信记录真实性认可，按照拆迁习惯拆迁告知书全部交给房东，圣和公司是无权收到的，一审法院在事实部分也没有采信该证据。相关部门要求圣和公司搬迁的时间就是2020年4月30日之前，圣和公司在搬离前已经通过短信、微信等方式充分向鸿扬公司移交房屋。圣和公司搬离时没有上锁，也不可能再占用房屋。二审中，圣和公司提交如下证据：鸿扬公司的承租人吴政与鸿扬公司签订的房屋租赁协议、张家港市农民城乡一体化发展有限公司向吴政发放拆迁补偿款10800元的凭证，证明案涉的房屋确已经被拆迁。鸿扬公司认为证据真实性无异议，但与本案无关。鸿扬公司未见过拆迁公告，这不是合法拆迁，鸿扬公司的房屋也没有被拆除。本院认为，圣和公司主张其与鸿扬公司的合同因拆迁而解除，要求鸿扬公司返还租金及支付拆迁补偿款。鸿扬公司主张圣和公司擅自要求解除合同构成违约，要求圣和公司赔偿租金损失。本案二审争议焦点之一为圣和公司在租赁期限内提前搬离是否构成违约。首先，根据鸿扬公司方的人员向圣和公司法定代表人发的微信，鸿扬公司称厂房预计很快要拆迁了，要求圣和公司“提前做好搬迁准备”、“提前先找地方”，还将圣和公司搬迁补偿评估结果汇总表等材料照片发给圣和公司。根据圣和公司租赁的面积及需求，圣和公司不一定能随时找到可租赁的房屋，如找到合适的房屋而不能确定租赁时间，也没有即时寻找房屋的必要性。因此按照对话双方的关系、语义语境及生活常理，可以认为圣和公司有理由认为拆迁即将发生，鸿扬公司有要求其提前找房屋并搬离的意思。其次，圣和公司在2020年4月8日告知鸿扬公司已经找到仓库，租到月底，找好就开始搬。鸿扬公司人员说让产权人联系圣和公司，直至2020年4月29日圣和公司将搬离的照片发给鸿扬公司、要求办理交接前，没有证据证明鸿扬公司对圣和公司搬离明确提出异议。最后，即使其他部门亦对圣和公司提出搬迁的要求，也仅是圣和公司搬离的因素之一。圣和公司基于鸿扬公司的要求及减少拆迁造成的损失，提前搬离有正当理由，鸿扬公司主张圣和公司构成违约依据不足，本院不予采信。鸿扬公司要求圣和公司承担房屋空置的租金损失本院亦不予支持。本案二审争议焦点之二为合同解除的时间。圣和公司有解除合同的合理理由，且已于2020年4月29日搬离了涉案厂房，并将搬离情况告知鸿扬公司。虽然双方对于圣和公司搬离时有无上锁存在争议，但圣和公司没有在搬离后仍要继续占有使用房屋的意思表示及行为，上锁及钥匙交接问题均不影响鸿扬公司实质接管、控制房屋。鸿扬公司以圣和公司未交还钥匙、大门上锁为由主张房屋未交还不能成立。一审法院认定合同于2020年4月29日解除依据充分，未超出圣和公司诉讼请求范围，本院予以确认。综上所述，鸿扬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2522元，由上诉人张家港市鸿扬针织有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳二〇二〇年十一月二十日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。