湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3856号上诉人（原审原告）：罗小兰，女，1970年1月14日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：任强，男，1994年1月9日出生，汉族，住湖南省岳阳县。被上诉人（原审被告）：刘李琳，女，1995年12月20日出生，汉族，住湖南省湘阴县。上诉人罗小兰因与被上诉人任强、刘李琳房屋租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4647号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。罗小兰上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，依法改判为：被上诉人支付给上诉人2019年11月9日至2020年8月25日止的房租，其房租按2500元/月计算。2、本案及一审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由一审法院认定被上诉人已于2020年5月4日将门面交付给上诉人与事实严重不符。2019年11月开始，被上诉人以各种借口推诿不付房租。直至上诉人与被上诉人租赁合同即将到期之际，2020年5月4日，上诉人向被上诉人任强再次短信催讨租金及腾空交付门面，被上诉短信回复“门面您出租……门面未锁”为由企图证明合同早已终止，从而拒付所欠房租并拒不腾退交付门面，而门面内仍存放着被上诉人营业执照、摩托车、空调、消毒柜、沙发、办公柜、办公桌、椅等大量物品，被上诉人也未明确表示放奔上述物品所有权(摩托车属于国家强制管理牌照的机动车，上诉人更是无权进行处置)。为此上诉人短信要求“明天上午九点半门面处见，我们当面扯清”，被上诉人避而不见，仍然拒不当面办理騰退交付门面手续。上诉人又于2020年5月25日再次催告被上诉人:“任总:你租我虹桥家园门面，合同已于5月9日到期，请尽快清空门面，结清房租并交钥匙给我。”被上诉人仍然置之不理。直至上诉人于2020年7月诉至一审法院，被上诉人才于2020年8月25日至26日将门面内摩托车一张、空调二台、大柜一个、长沙发二张、消毒柜一个、饮水机一台、茶几两个、办公桌四张、办公椅十七张等所有物品全部走清空门面。这一事实更是说明被上诉人并未放弃门面内存放物品的所有权，2020年5月9日至2020年8月25日期间，上诉人所有的大量物品仍占据上诉人的门面，导致上诉人无法实际收回门面使用权，上诉人的这一行为严重违反(合同法》第二百三十五条“租赁期届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，一审法院认为2020年5月4日被上诉人短信回复“门面未锁”即己将门面交付给上诉人，驳回上诉人要求被上诉人支付2020年5月9日至2020年8月25日的房租(即房屋占用费)的诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，被上诉人实际腾退门面交付上诉人的时间为2020年8月25日，被上诉人应当支付给上诉人2019年11月9日至2020年8月25日止的房租，一审法院仅认定被上诉人应付上诉人2019年11月9日至2020年5月9日房租认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益特请求二审法院对本案依法改判。被上诉人没有提供答辩。上诉人向一审法院提出诉讼请求：一、被告任强、刘李琳立即腾出岳阳楼区枫桥湖办事处康岳社区虹桥花园207、307房屋并交还原告；二、被告向原告支付自2019年11月9日至腾房之日止按月租金2500元计算资金占用费用；三、由被告承担诉讼费用。原审对事实的认定，判决理由及结果：经审理查明:2017年5月6日，被告刘李琳、任强(乙方)与原告罗小兰(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定:“乙方承租岳阳楼区枫桥湖办事处康岳社区虹桥花园207、307房屋，租赁期限自2017年5月9日至2020年5月8日，租金第一年为26000元，以后每年上涨2000元，第二年租金28000元，第三年租金30000元。租金半年一交，合同签订时支付第一季度租金6500元，以后每季提前一个月交付房屋租金(第一年季付、第二年起半年付，半年付提前一月付房租)。在合同期满前，乙方应提前一个月告之甲方继续租赁与否，如双方未签订新的租赁合同，乙方应按时腾退房屋给甲方。合同签订时乙方交纳6500元履行保证金，如乙方未履行合同或违反合同，乙方同意向甲方支付合同总租金的50％作为违约金，合同履行保证金冲抵违约金后，不足部分由乙方于合同终止后10日内支付给甲方。”合同签订后，被告向原告支付了合同履行保证金6500元，并按合同约定按季度交清了2019年11月8日租金。2019年10月，被告以生意亏损租金太高为由要求与原告重新协商租赁合同，原告要求合同期内按合同履行，双方发生争执。2019年12月被告停止房产经纪公司经营门面空置，后未向原告支付租金。2020年1月6日，原告向被告任强催讨合同期内租金，被告通过短信告知原告“近期看了其他门面，租金地段都比较好，您有没有更好的租客”;2020年5月4日，原告向被告任强短信催讨租金及腾空门面，被告任强短信回复“门面您租出去吧，首先因为年前已达成协议，我出2个月的租金5千元给您，然后年后签订新的协议，由于年后疫情2个月之久的影响，您没有联系我，所以我认定您自己已经处理此事，门面未锁，水电欠费用15元，我会缴清”。自被告空置门面后，被告将电脑搬走后，门面未再上锁，余下物品均未搬走。在庭审过程中，被告陈述在未使用房屋后曾告知原告可以自行处置房屋内遗留物品，经一审法院释明后明确表示如不处理视为放弃，后被告于200年8月25日将摩托车、空调和大件办公桌椅等物品搬走。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方应按合同履行自己的义务。被告任强、刘李琳共同与原告罗小兰签订租赁合同，应共同履行合同义务。原、被告在租赁期满后未续签租赁合同，被告亦未使用租赁房屋，双方租赁合同关系自2020年5月8日终止。虽被告任强在2020年1月份向原告表示可以将房屋另行出租他人，但双方并未就解除租赁合同达成一致，更未在租赁期内向原告交付承租门面，即便被告任强停止经营后未使用门面仍应向原告支付合同期内租金。自2019年11月9日至2020年5月9日租金按合同约定为15000元，受新冠疫情影响可扣除两个月租金5000元，两被告仍应支付租金10000元。被告曾在租赁期间内表示原告可以对外出租，租赁期满后明确表示不续租，且被告租赁期满后未使用房屋，并告知原告门面未锁可自行处置，故对原告要求支付2020年5月9日后房屋占用费用的诉讼请求，一审法院不予支持。经释明，被告任强明确表示判决生效前未搬走视为遗弃，原告可以自行处置门面，故对原告要求被告腾空交付门面的诉讼请求，不再处理。两被告逾期支付租金，并在合同期满后未及时妥善腾空交付门面，原告要求以合同履约保证金6500元抵违约金的主张符合法律和合同约定，且被告任强答辩同意充抵违约金，一审法院予以确认。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(一)项、第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四+四条之规定，判决如下：一、被告任强、刘李琳在本判决生效后10日内向原告罗小兰支付尚欠租金10000元;二、驳回原告罗小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取181元，由原告罗小兰负担91元，由被告任强、刘李琳负担90元。本院二审查明，1.2020年5月4日，被上诉人任强短信回复上诉人罗小兰“门面您出租....，门面未锁”，说明被上诉人任强有意在合同期满后不再续租。2.2020年5月8日租赁合同期满后，被上诉人没有依法清空门面，将门面实际交还上诉人罗小兰，直到上诉人罗小兰向一审法院起诉后，被上诉人才于2020年8月25日-26日将门面内摩托车一辆、空调二台、大柜一个、长沙发两具、消毒柜一个、饮水机一台、茶几两张、办公桌四张、办公椅十七把等搬离。二审查明的其他事实与一审一致，二审予以确认。本院认为，被上诉人任强、刘李琳在租赁合同到期后，租赁物内存有大量财物，没有实际将租赁物交与出租人，违反了法律规定和合同约定，是违约行为。被上诉人任强以短信回复出租人可另行出租，门面未锁为由，辩称已于2020年5月8日之前已交还门面，没有事实依据。上诉人上诉理由成立，应予支持。一审法院对疫情期间减免两个月租金正确，二审予以维持。原审认定事实及实体处理均有不当之处，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一)项、第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4647号民事判决；二、被上诉人任强、刘李琳在本判决生效后10日内向上诉人罗小兰支付尚欠租金及占用费18911元。三、驳回上诉人罗小兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费181元，由上诉人罗小兰承担31元，被上诉人任强、刘李琳承担150元；二审案件受理费112元，由上诉人罗小兰承担12元，由被上诉人任强、刘李琳承担100元。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  许 进二〇二〇年十一月二十九日书记员  方晶晶