山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3918号 上诉人（原审被告）：杨德安，男，1958年5月8日出生，汉族，户籍地住山东省泰安市泰山区，现住泰安圣地国际公寓****。 被上诉人（原审原告）：郑德利，男，1981年7月19日出生，汉族，山东清目堂健康科技有限公司股东，住山东省泰安市岱岳区。 上诉人杨德安因与被上诉人郑德利租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 杨德安上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决解除上诉人与被上诉人之间的《租房合同书》并判令上诉人向被上诉人返还40,000元租赁费，认定事实不清，具体理由如下：一、被上诉人知晓上诉人向其出租的房屋系转租且合同签订前就已经知晓该房屋当时已经出租给他人，不存在被上诉人所称的之后才得知上诉人并非房主且已经出租给他人的情况。2019年4月中旬，上诉人将万达广场A区219-218房屋出租给“爱育幼童”，租期6个月。2019年7月，被上诉人主动找到上诉人询问上诉人是否有意向将该万达广场**219-218房屋出租给被上诉人，并主动提出可以承担对之前租户“爱育幼童”的房租赔偿款，因此被上诉人在合同签订后除租金40,000元还另外向上诉人支付了25,000元款项作为对“爱育幼童”的房租赔偿款。后因被上诉人称其将自行与“爱育幼童”协商退租事宜，上诉人才将该25,000元退回被上诉人。该25,000元并非租金，而是被上诉人支付给上诉人用于赔偿“爱育幼童”的房租赔偿款，2019年7月2日上诉人出具的收条也已写明当日收到的65,000元为“四个月房费和退还爱育幼童的房租赔偿款”。因此，被上诉人主动向上诉人提出承租明知已有他人租用的涉案房屋，并主动提出承担房租补偿款且将该款项支付给上诉人，证实被上诉人在合同签订前就已经清楚地知悉涉案房屋已有他人租用，不存在被上诉人所称的在租赁合同签订之后才得知上诉人并非房主且已经出租给他人的情况。二、现有证据已经能够证明上诉人已经向被上诉人交付了房屋，不存在被上诉人在原审中所述的合同签订后上诉人未向被上诉人交付房屋的情况。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人已经将涉案房屋交付给了被上诉人。原审判决已经查明，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人已经将涉案房屋的锁进行了更换，这便可以证实上诉人已经将涉案房屋的钥匙交付给被上诉人，实际已经进行了交接。并且，被上诉人作为股东于2019年7月11日注册成立的“山东清目堂健康科技有限公司”登记的住所地便为涉案房屋“泰安市泰山区泰山大街万达广场大观街A区219”，也能够证实涉案房屋实际已经交付。三、原审判决认定上诉人在租赁合同签订后仍占用涉案房屋、未进行交付，与事实不符。上诉人在房屋交接后使用涉案房屋是因被上诉人邀请上诉人担任经理进行业务合作，并非上诉人未交付房屋。上诉人向被上诉人交付房屋后，被上诉人向上诉人称上诉人可担任被上诉人以该房屋作为注册地注册的山东清目堂健康科技有限公司的经理，与被上诉人进行合作。因此，房屋交付后，上诉人此时是因前述合作关系才对该涉案房屋进行了管理，此时上诉人使用涉案房屋的身份并非房屋的出租人，而是被上诉人的合作伙伴。被上诉人迟迟未实际使用涉案房屋，是因其注册的公司处于成立初期，业务还未开展。原审法院仅因涉案房屋现由上诉人使用便认定上诉人未向被上诉人交付房屋，属于认定事实不清。 郑德利未到庭，亦未提交书面答辩意见。 郑德利向一审法院提出诉讼请求：1.立即返还租赁费40,000元整，解除租赁合同；2.赔偿经济损失，支付违约金；3.承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年7月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租房合同书》一份，约定：甲方同意将万达广场大观街A区219-218交付给乙方，所产生的费用（房租、物业费、水电费）由乙方承担。自2019年7月1日始，至2019年10月31日止，乙方向甲方支付六万五千元整（其中有四个月房租2019年7、8、9、10月），2.5万元爱育幼童6个月的房租赔偿款，总合计六万五千元整（2019年7月2日乙方已支付）。2019年11月1日至2020年10月31日，乙方应向甲方支付十二万元整，支付日期不得晚于2019年11月10日。2019年7月2日，被告出具收到条一份，载明：“今收到现金汇款陆万伍仟元正￥65,000元（注2019年7月1号至2019年10月31日，4个月房费和退还爱育幼童的房租赔偿款，合计陆万伍仟元正）”。2019年7月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让合同书》一份，约定：甲方同意将其所有的店铺交付给乙方。甲方店铺面积201平方米，豪华装修，水电空调办公用品等设施齐全，按照双方商定的价格，全权交由乙方使用。乙方一次性支付给甲方人民币叁拾万伍仟元整，房屋一次性转让，房屋的使用权和管理权归乙方所有，甲方不得干涉日后企业的运营和管理。同日，原告出具声明书，载明：“本人郑德利，声明：我与杨德安大哥签订的房屋转让合同书，转让只是一种形式，有效期为15天，到时间后，此合同书自动失效。”被告在其后书写“万达广场大观街219-218康满堂与山东清目堂健康科技有限公司，此合同作废”。另查明，原被告签订涉案房屋租赁合同时，涉案房屋由被告出租给名为“爱育幼童”的单位使用。被告主张其与“爱育幼童”之间的租赁期间自2019年4月中旬开始，租赁期6个月。2019年8月份，“爱育幼童”搬走，双方进行了交接。现涉案房屋由被告使用。还查明，原被告签订涉案合同后，原告将涉案房屋的锁更换，原被告及“爱育幼童”均有钥匙。被告已退还给原告合同约定的“爱育幼童6个月的房租赔偿款”25,000元。原告主张，涉案合同签订后，因“爱育幼童”使用一楼主路口，致使原告无法使用涉案房屋，合同目的不能实现，要求被告解除合同并返还租赁费，被告仅退还给原告25,000元。被告对此不予认可。被告称，因与“爱育幼童”的租赁合同不到期，所以拿出25,000元赔偿“爱育幼童”，原告要求退该25,000元是因原告要求自己清退“爱育幼童”已经退回给原告。且涉案房屋已经交付给原告使用。另外，关于涉案房屋原被告是否进行了交接，双方未签订书面交接手续。原告主张涉案房屋被告一直未交付给原告，被告则主张双方已实际进行了交接，原告已实际始用了涉案房屋，并用涉案房屋地址注册了营业执照。2019年9月24日，就涉案房屋租赁合同，山东清目堂健康科技有限公司曾向一审法院立案起诉杨德安，后于2019年12月24日撤回起诉。 一审法院认为：2019年7月3日，郑德利与杨德安签订的《租房合同书》是双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。原被告争议的焦点是原被告就涉案房屋是否进行了房屋交接。原告主张原被告签订合同时，涉案房屋由被告出租给名为“爱育幼童”的单位使用，房屋无法交付使用，合同目的已无法实现，因此要求与被告解除涉案《租房合同书》，并要求被告返还租赁费。被告则称涉案房屋已交付原告使用，原告亦用该房屋地址进行了工商登记。关于涉案房屋的交付，原被告未签订书面交接材料。涉案签订合同时，涉案房屋由被告出租给名为“爱育幼童”的单位使用，原被告未在合同中明确约定由原告负责将“爱育幼童”清退，仅约定原告支付给被告“爱育幼童6个月的房租赔偿”25,000元。原被告签订合同后，原告实际支付给了被告“爱育幼童6个月的房租赔偿”25,000元，但“爱育幼童”未立即搬离涉案房屋。2019年8月份，“爱育幼童”与被告办理交接后搬离，被告现实际占用涉案房屋。被告作为出租方将合同约定的涉案房屋交付给承租方即原告使用是其作为出租方应尽的义务。原告使用涉案房屋所在地进行了工商登记，不足以证实原告实际占有使用涉案房屋，原被告签订的虚假的《房屋转让合同书》亦不足以证实双方约定了由原告清退“爱育幼童”、涉案房屋被告已实际交付给原告使用。故对被告所称涉案房屋已实际交付给原告的主张，一审法院不予采信。因涉案房屋未实际交付给原告，故原告要求解除原被告之间的《租房合同书》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告均认可原告共向被告交付65,000元，其中25,000元已退回原告，故对原告要求被告返还租赁费40,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于经济损失，双方在合同中未明确约定违约金，原告亦未提交证据证实其损失，故一审法院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定。综上，判决如下：一、解除原告郑德利与被告杨德安签订的《租房合同书》；二、被告杨德安于本判决生效之日起五日内返还原告郑德利租赁费40,000元；三、驳回原告郑德利的其他诉讼请求。案件受理费400元，由被告杨德安负担。 本院二审期间，上诉人杨德安提交山东清目堂健康科技有限公司的注册登记及与周建忠的短信打印件，这些证据与房屋租赁合同可以相互印证。本院审查认为，上述证据与本案无必然关联性，不予采信。 二审审理查明事实与一审认定相一致。 本院认为，上诉人于2019年7月2日收取被上诉人65,000元并于2019年7月3日与被上诉人签订《租房合同书》的事实清楚，《租房合同书》及上诉人出具的收条均载明该65,000元包含2019年7月1号至2019年10月31日4个月房费和退还“爱育幼童”的房租赔偿款25,000元，上诉人收取的“爱育幼童”房租赔偿款25,000已经返还被上诉人，双方无争议，本案焦点在于上诉人是否应予返还被上诉人所收取的房租40000元。双方签订《租房合同书》时，涉案房屋由“爱育幼童”租赁使用，被上诉人向上诉人支付25,000元房租赔偿款及双方认可虚假签订的2019年7月7日《房屋转让合同书》目的均在于解决“爱育幼童”租期内撤离的问题，而“爱育幼童”直至2019年8月份才搬离，在此期间租赁合同显然无法正常履行；上诉人一审时认可“爱育幼童”搬离时与其办理交接，其在“爱育幼童”搬离后没有通知被上诉人，租赁房屋其自己使用，其在“爱育幼童”搬离后没有见过被上诉人，被上诉人在“爱育幼童”搬离后没有使用过租赁房屋。综上事实及上诉人陈述可以证实，上诉人在租赁期内并未向被上诉人实际交付租赁房屋，未办理正常的交接手续，被上诉人在租赁合同签订后不能实际占有使用涉案房屋，其以合同目的不能实现为由主张解除合同并请求返还相应租金，一审法院予以支持无不当，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元由上诉人杨德安负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 李丹丹