山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0682民初3206号原告：孙泽洋，男，1991年2月23日出生，汉族，住莱阳市。原告：孙庆松，男，汉族，1970年2月8日出生，住莱阳市。原告：张会娟，女，汉族，1965年4月17日出生，住莱阳市。三原告委托诉讼代理人：姜祖伟，山东今政通律师事务所律师。被告：辛美虹，女，汉族，1987年7月2日出生，住莱阳市古柳街道办事处望市。委托诉讼代理人：尉华春，莱阳沐浴店法律服务所法律工作者。原告孙泽洋、孙庆松、张会娟与被告辛美虹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人姜祖伟，被告辛美虹及其委托诉讼代理人尉华春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告支付违约金及赔偿其他损失共计人民币44200元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月18日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定原告将其位于莱阳市温馨佳苑的莱阳巿房权证莱字第**房屋以253000元的价格出卖给被告，被告至迟应于2020年2月28日前支付首付款，但被告至今未履行合同，因此，原告诉至法院，请求依法裁判。被告辛美虹辩称，愿意解除合同，但是不是房主本人签订的房屋买卖合同，不同意负担违约金及相关损失。本院经审理认定事实如下：原告孙庆松与孙泽洋系父子关系。2019年11月18日，原告孙泽洋、孙庆松、张会娟与被告辛美虹经中介莱阳阳光房地产营销策划服务部介绍，三方签订《房屋买卖合同》，约定甲方（卖方，三原告）将位于莱阳市产（建筑面积54.88平方米）以25.3万元出售给乙方（买方，被告），合同中双方对于其它事项，如：交易税费负担、履约过程及付款进度、中介服务费、履约保证金、房屋交付、双方责任等等进行了明确约定。其中，在合同第四项履约过程及付款进度条款，双方约定：1、乙方签约当日向甲方支付购房定金壹万元，此定金无违约事项可冲抵房款；2、乙方购房付款方式为商业银行按揭贷款，贷款金额为人民币壹拾柒万元整；3、甲方于2019年12月8日前（注：后用笔划掉该日期）自行还清银行贷款并办理解押手续（于贷款申批手续前）；4、甲方解押后，双方办理乙方贷款申批手续，乙方应于申批当日将首付款交付于甲方2020年2月28日前；5、乙方贷款申批通过后双方办理过户手续……等等。合同第五项中介服务费条款，双方明确约定：甲乙双方共同确认以签订该合同起便确认中介方居间服务完成。在合同第八项甲方双方责任条款，关于乙方责任……2.本合同自签署之日起生效，若乙方因各种原因导致在客观上已经无法与甲方办理过户手续，则由乙方负担所有因办理该宗买卖发生的费用，乙方所付购房定金将作为违约金赔偿交付甲方，经三方认同并书面证明，本合同解除。3.若乙方以书面形式告知甲方和中介方，表明拒绝购买房屋，或者乙方拒绝配合办理过户手续，导致逾期30天，但在客观上尚有办理过户手续之可能，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或选择解除合同，则由乙方负担所有因办理该买卖发生的费用，乙方所付购房定金将作为违约金赔偿交付甲方，本合同解除。4.若乙方逾期支付房款或未能按时履行合同约定的其它义务，致使房屋无法按期办理过户手续或者无法按期交接，每逾期一天，按照壹佰元向甲方支付违约金，逾期三十天，甲方有权选择要求继续履行，也有权选择不再出售房屋，乙方负担所有因办理该宗买卖发生的费用并向甲方支付该房屋合同成交价10%作为违约金，本合同解除。……在合同第十三项，写有甲方中介费人民币2500元于房屋交接日交付于中介方；乙方中介费3000元，于房屋交接日交付日中介方。三原告在甲方处签名并捺印进行确认，乙方辛美虹在合同上签名并捺印进行确认。另有中介方经办人王耀增在合同上签名确认。2019年11月20日、11月21日、11月22日、2020年1月30日，被告多次通过微信联系中介人员于绍艳，表示不想购买涉案房屋；2020年3月4日，被告与原告孙庆松、张会娟协商合同解除事宜未果，产生纠纷。另查明，合同签订后，被告辛美虹依约交付定金1万元。在诉讼中，原、被告双方均同意解除房屋买卖合同，本院予以准许。本案原、被告双方争议焦点主要有：1、原、被告签订合同是否有效？2、《房屋买卖合同》不能履行的违约主体认定问题。一、关于原、被告签订合同是否有效问题诉讼过程中，被告主张涉案房屋系原告孙泽阳，原告孙泽洋、张会娟、辛美虹在《房屋买卖合同》中甲方处“孙泽洋”签名是孙庆松代签，合同不规范性、无效，对此，三原告提交孙泽洋委托手续一份，用于证实涉案房屋系孙泽洋委托孙庆松、张会娟代为出售等，被告称签订合同时并未见到该委托手续，不予认可。本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案原告孙庆松、张会娟提供孙泽洋出具的委托手续，足以证实孙庆松、张会娟与被告辛美虹签订《房屋买卖合同》系有权处分，即使原告孙庆松、张会娟与被告辛美虹签订合同时并未得到孙泽洋的授权，但是事后得到孙泽洋的认可，因此，原、被告签订的合同系有效合同，本院予以确认。二、《房屋买卖合同》不能履行的违约主体认定及赔偿损失数额问题。原告主张根据合同约定，被告应当于2020年2月28日前给付首付款，但被告至今未给付。被告主张没有给付首付款的原因在于原告没有近期解除抵押，被告不认可原告提供的《房屋买卖合同》中第四项履约过程及付款进度条款第3项中的“甲方于2019年12月8日前自行还清银行贷款并办理解押手续（于贷款申批手续前）”中用笔划掉该“2019年12月8日”日期系双方协商所划。本院认为，对合同内容的修改，须经双方当事人协商一致。具体到本案中，房屋买卖合同中房屋成交价格的变动修改经过双方当事人的同意并捺手印确认。同理，对于还清贷款并办理解除抵押的日期变动亦应当经双方协商一致。但是，原告未能提供证据证实还清贷款并办理解除抵押的日期变动经过双方当事人的人协商一致，应当承担举证不能的法律后果。故对原告主张“2019年12月8日前”字样系双方协商所划，本院不予支持。尽管被告提供的房屋买卖合同是未与原件核对的复印件，且不清楚，但是按照历史的解释方法，从合同条款的上下文联系起来看，即使原告所言“2019年12月8日前”字样系双方协商所划去属实，亦能得出被告给付首付款的前提条件是原告还清贷款并办理解除抵押手续。如上所述，似乎是原告因没有在约定的期限2019年12月8日前还清贷款并办理解除抵押手续而违约。但是被告主张其先后于2019年11月20日、11月21日、11月22日、2020年1月30日多次通过微信联系中介人员于绍艳，表示不想购买涉案房屋，且于2020年3月4日与原告孙庆松、张会娟协商合同解除事宜。由此可见，被告通过自己行为表明其逾期将不履行合同约定购买涉案房屋，被告应当承担违约责任。关于被告是否应依照房屋买卖合同第八项第4条承担10%的违约责任问题，本院认为，对约定条款的适用，应综合双方合同约定的上下文条款内容来综合理解、分析，在确定原、被告双方约定条款适用的条件及真实的意思后，进而确定适用的条款。房屋买卖合同第八项第4条是基于“乙方逾期支付房款或未能按时履行合同约定的其它义务”，该条款适用的前提主要是卖方因基于诚信原则已做好了先前的还清银行贷款、办理解押等付出了较多努力产生损失后的约定条款，而事实是上，被告仅是在签订合同后表示不继续履行合同，原告亦未办理相关解押手续。综合本案实际情况，本院认为，应当适用房屋买卖合同第八项第3条之约定，即：由乙方（买方）负担所有因办理该买卖发生的费用，乙方所付购房定金将作为违约金赔偿交付甲方（卖方）。因此，本案被告承担违约责任的方式主要是定金作为违约金。原告认可收取了被告交付的10000元定金，故该10000元应当作为违约金。关于原告的损失问题，原告提供房租合同、收到条及搬家费收据证实与他人签订房屋租赁合同并支付租赁费3000元、押金3000元及搬家费1400元的事实，被告不予认可。本院认为，合同一方当事人违约，另一方当事人应当采取积极措施减少损失或者防止损失的扩大。在被告不履行约定购买原告的房屋的情况下，原告就不存在租赁房屋的必要，故对其他主张被告承担租赁费、押金及搬家费，本院不予支持。因双方在该房屋买卖合同第十三项，明确约定卖方支付中介费2500元，再结合合同第五款中介服务费是甲乙双方签订房屋买卖合同起便视为中介服务完成，因此，原告支付中介费2500元，应视为原告的合理损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条及相关民事法律法规之规定规定，判决如下：一、准予原告孙泽洋、孙庆松、张会娟与被告辛美虹解除于2019年11月18日签订的《房屋买卖合同》；二、被告辛美虹交付的定金10000元作为违约金归原告孙泽洋、孙庆松、张会娟所有；三、被告辛美虹于本判决生效之日起十日内给付原告孙泽洋、孙庆松、张会娟中介费2500元；四、驳回原告孙泽洋、孙庆松、张会娟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，由被告辛美虹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘延新二〇二〇年十一月十日书记员  高洪花