南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5594号 原告：江良慧，女，1987年6月23日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：马军，江苏石城律师事务所律师。 被告：刘顺华，女，1955年10月7日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 法定代理人：冯娟（系被告刘顺华之女），女，1977年12月31日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告：刘奇，男，1982年1月4日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住长沙市。 委托诉讼代理人：赵永斌，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋，江苏新高的律师事务所实习律师。 原告江良慧诉被告刘顺华、刘奇确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月5日公开开庭进行了审理，原告江良慧及其委托诉讼代理人马军，被告刘奇的委托诉讼代理人赵永斌、杨洋到庭参加诉讼，被告刘顺华经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告江良慧向本院提出诉讼请求，判令：1、确认被告刘顺华与被告刘奇于2017年6月14日签订的关于鼓楼区幕府南路230号易盛家园5幢二单元601室房屋抵押合同无效，被告刘奇涤除设置在该房产上的抵押权；2、两被告向原告支付律师费损失6000元。事实和理由：2013年6月17日，原告向刘顺华购买了案涉房屋并一直居住在内。后因刘顺华、冯娟欠债，想要拿回房屋，遂起诉原告要求退还房屋。因案涉房屋系经济适用房，法院判决双方买卖合同无效，因此判决原告向刘顺华退还房屋，刘顺华向原告退还购房款并赔偿损失。但是正在上述案件审理期间，刘顺华与刘奇恶意串通将案涉房屋抵押给刘奇，现原告已经于2018年3月退还房屋，但刘顺华应当退还给原告的购房款及赔偿的损失却无法执行。刘顺华有精神疾病并被法院宣告为限制民事行为能力人，其每月有几千元退休金，根本没有借款101万元的需求，刘奇系职业放贷人，双方系恶意串通，严重损害了原告利益。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告刘顺华未提交书面答辩状。 被告刘奇辩称，被告已经根据与刘顺华签订的借款合同将101万元款项转账给刘顺华，双方为此签订的抵押合同合法有效，并且已办理抵押登记，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明：刘顺华与冯娟系母女关系，刘顺华患有精神残疾四级，系限制民事行为能力人，冯娟是刘顺华的监护人。涉案房屋登记的房屋所有权人为刘顺华，登记时间为2011年6月17日，房屋性质为经济适用房。2013年6月17日，丁玉婷（甲方、卖方、后更名为冯娟即本案被告法定代理人）与江良慧（乙方、买方）签订房产买卖协议及补充协议，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积为56.65平方米，房屋转让价款为60万元，由乙方一次性付给甲方55万元；甲方在此协议签订后3日内将上述房屋（包括房屋产权证、土地使用权证及所有与此买卖房屋相关证件）交乙方，并保证乙方对此房屋享有物权的权能不受任何干涉；甲方负责在2016年6月30日前将涉案房屋过户给乙方，并承担所有过户费用，甲方同意乙方自留尾款5万元，在房屋过户后，乙方应及时交付甲方购房尾款等等。同日，丁玉婷出具声明一份，称丁玉婷是刘顺华唯一的女儿，因母亲患有精神疾病，多次病发在脑科医院接受住院治疗，被医学鉴定为“间歇性精神分裂症”，不具备民事行为能力，作为刘顺华唯一的法定监护代理人，现全权处理出售母亲名下的涉案房屋，本人声明承担一切法律责任和后果。 上述协议签订后，刘顺华、冯娟将涉案房屋及房屋所有权证、水电气卡等交付江良慧，江良慧对涉案房屋进行了装修并实际入住。 2016年5月9日，江良慧作为申请人请求宣告刘顺华为无民事行为能力人。本院委托南京脑科医院司法鉴定所对刘顺华是否具有民事行为能力进行了司法鉴定。该所向本院出具的（2016）精鉴字第517号鉴定意见书载明：2010年起刘顺华渐起疑心重，并自言自语，曾在南京脑科医院住院，精神检查发现她存在幻听、关系妄想、被害妄想、情感不适切、无自知力，出院诊断精神分裂症。出院时刘顺华缓解不完全，出院后一直门诊治疗，病情基本稳定，但存在阴性症状，不愿出门、不肯与人交流，也有过病情波动。目前精神检查中，刘顺华显得被动，思维贫乏，对疾病的自知力不全，意志力减退。综上，刘顺华系精神分裂症（未完全缓解），目前具有限制民事行为能力。2016年7月27日，本院作出（2016）苏0106民特79号民事判决，宣告刘顺华为限制民事行为能力人。 2017年3月16日，刘顺华将王**、江良慧诉至本院，要求江良慧、王**返还涉案房屋并支付占有使用费。本院于2017年12月13日作出（2017）苏0106民初2370号民事判决，判令王**、江良慧将涉案房屋返还刘顺华。王**、江良慧对该判决不服，提起上诉，南京市中级人民法院于2018年3月20日作出（2018）苏01民终1235号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2017年6月9日，江良慧将冯娟、刘顺华诉至本院，要求两被告协助将涉案房屋过户至江良慧名下。本院经审理后，认为双方就涉案房屋签订的房产买卖协议违反了相关法律法规规定，属无效合同，遂于2017年7月27日作出（2017）苏0106民初5676号民事判决，驳回江良慧的诉讼请求。江良慧对该判决不服，上诉至南京市中级人民法院，后于2017年11月23日撤回上诉。 刘顺华、冯娟于2015年将涉案房屋再次出售给案外人汤志刚。2018年3月，冯娟将江良慧个人物品搬出并对涉案房屋更换了门锁。 2018年4月8日，江良慧起诉刘顺华、冯娟，要求两被告返还购房款60万元、赔偿房屋增值损失77.49万元、装修损失5万元。2019年1月31日，本院一审判决刘顺华、冯娟支付江良慧119万元。判决生效后，江良慧向本院申请强制执行，根据本院（2019）苏0106执2731号执行裁定书显示，除刘顺华名下案涉不动产外，刘顺华、冯娟名下无存款无其他不动产，案涉不动产因设立抵押权，涤除抵押权后无余值，遂终结本次执行程序。 关于案涉房屋抵押情况。2017年3月18日，刘奇向周盼盼出具《委托书》，内容为：委托人拟向相关借款人出借钱款并要求借款人将其名下房产抵押给委托人作为借款担保，因委托人工作繁忙，故委托受托人周盼盼代为办理相关事宜。该委托书由南京公证处公证。2017年6月14日，刘顺华作为借款人（甲方），刘奇作为出借人（乙方），签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款101万元，期限自2017年6月14日至2018年6月13日，借款担保为甲方同意将案涉房屋抵押给乙方；还款方式为到期一次还本付息，利随本清；第八条第一项约定乙方有权对本合同项下抵押担保的房产进行查询和核实；甲方处签有“刘顺华”并有摁印，乙方处周盼盼代刘奇签字摁印。当日，刘顺华作为抵押人（甲方），刘奇作为抵押权人（乙方），双方签订《南京市房地产抵押合同》，约定：甲方抵押担保的主债权为《借款合同》债权数额101万元，甲乙双方确认案涉房地产总价值145万元；第七条内容为甲方保证已如实陈述上述房地产的权属状况和其他状况，乙方也已充分了解上述房地产的具体状况等。抵押人处签有“刘顺华”并有摁印，抵押权人处周盼盼代刘奇签字摁印。2017年6月20日，不动产登记部门办理了案涉房屋抵押登记。刘奇提供了南京市规划和自然资源局于2020年6月10日补发的《不动产登记证明》，案涉不动产登记抵押权人为刘奇。2017年6月21日，刘奇通过平安银行长沙黄土岭支行向刘顺华账户转账101万元；转账后刘奇账户余额为3254096.14元。 另查明，2020年6月1日，江良慧与江苏石城律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所就本案纠纷提起诉讼，约定律师费6000元；当日，该所向江良慧开具6000元发票。 案件审理中，江良慧撤回了关于请求确认抵押合同无效的诉讼请求，其他诉请不变。 上述事实，有原被告陈述，原告提供的民事判决书、执行裁定书、不动产查询证明、借款合同、抵押合同、委托书、公证书、代理合同、发票，被告刘奇提供的转账记录、不动产权利证书，以及本院庭审笔录为证。 本院认为：《中华人民共和国民法总则》第二十二条规定：“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”本院判决宣告刘顺华为限制民事行为能力人的时间是2016年7月27日，《南京市房地产抵押合同》签订于2017年6月14日，抵押人处显示系刘顺华签字摁印，并非刘顺华的法定代理人冯娟签字，冯娟经本院合法传唤未到庭，刘奇经本院释明后亦拒不到庭接受法庭关于借款及抵押合同签订情况的询问，故依据现有证据本院认为刘顺华签订《南京市房地产抵押合同》时系限制民事行为能力人，该合同不成立。同理，因借款合同签字人也是刘顺华，借款合同亦不成立，刘奇不能取得案涉不动产的抵押权，应当办理该抵押权注销登记手续。关于江良慧主张的律师费6000元，因欠缺合同约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条，《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘奇于本判决生效之日起七日内办理鼓楼区幕府南路230号易盛家园5幢二单元601室抵押权注销登记【（2020）宁鼓不动产证明第0012835号】；       二、驳回原告江良慧其他诉讼请求。 案件受理费13944元，由原告江良慧负担82元，由被告刘顺华、刘奇负担13862元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  鹿海彬 二〇二〇年十一月二十日 书记员  李斯凡