河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2024号 原告：刘素彬,女，汉族，1972年12月10日生，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：刘洋，河北重信律师事务所律师。 被告：河北腾弘房地产开发有限公司，住所地：石家庄市高新区湘江道319天山科技园C-1-703，统一社会信用代码：911301003363233484。 法定代表人：鲁子伯，职务：经理。 委托诉讼代理人：高娟，河北朗域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔偌楠，河北朗域律师事务所律师。 原告刘素彬与被告河北腾弘房地产开发有限公司（以下简称腾弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘素彬及其委托诉讼代理人刘洋、被告腾弘公司委托诉讼代理人高娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘素彬向本院提出诉讼请求：1、确认与被告签订的万象新城西悦澜山项目认购书合同无效；2、判决返还购房款140841元及利息（自2016年12月21日至实际给付完毕之日止，按同期贷款利率计算），赔偿原告损失667935元，并判决被告支付惩罚性赔偿140841元。3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年12月21日，原、被告签订《万象新城西悦澜 山项目认购书》约定，原告以5184.98元每平方的单价购买石家庄市鹿泉区“万象新城西悦澜山”项目（现更名为嘉御府）6-3-201室房屋，建筑面积88.88平方米，总金额460841元，交房日为2017年12月31日。合同签订当日，原告支付首付款140841元。至今，被告并未交付房屋，构成严重违约，却擅自《燕赵都市报》发解除合同通知，严重侵害了原告的合法权益。 腾弘公司辩称，1、答辩人与刘素彬《万象新城西悦澜山项目认购书》约定了解除权，在解除条件成就时，答辩人依约合法行使自己的解除权，合同已经解除。2、刘素彬存在违约行为，在答辩人合理催告后依然未履行，答辩人依法可以解除合同。3、因规划局嘉御府项目审批中将6号楼的三个单元点更为两个单元，因此，6号楼3单元不存在，因不可抗力，答辩人不存在向刘素彬交房的可能。4、刘素彬对合同解除的异议已经超过法定的异议期，人民法院不应支持。 原告提交证据如下： 一、万象新城西悦澜山项目认购书，该认购书约定购买商品房楼号6-3-201，被告万象新城西悦澜山（现更名为嘉御府）6号楼3单元201室，单价为每平方米5184.98元，建筑面积88.88平方米，采取按揭贷款的方式，已交付首付款140841元，约定2017年12月21日交房具备商品房买卖合同的主要条款，根据商品房买卖司法解释，认购书应认定为商品房买卖合同，但因该房产未取得预售证，该合同无效。 二、腾弘房地产出具的收据、交通银行交易明细，证明我方已按合同约定向被告缴纳购房款。 三、嘉御府项目认购书，证明被告自认该项目市价单价为 12700元，作为我方要求损害赔偿的依据。 被告质证意见： 对认购书三性无异议，证明内容有异议，该房产不能交付的根本原因并非未取得商品房预售许可证，而是因为规划局审批时的变更，属于不可抗力，认购书本身是双方当事人的真实意思表示，并且在签订该合同时规划有6号楼3单元，商品房买卖合同司法解释关于合同效力的问题属于管理性规定，该合同并未违反法律强制性规定，不属于合同法第52条规定的无效的情形。 对证据二，编号为0085358的收据有异议，该收据显示的收款单位为河北九度房产经纪有限公司，收款事由为西悦澜山6—3—201VIP卡费，不是案涉房产的首付款。其余两张收据金额加起来是认购书中所约定的首付款140841元，也印证了编号为0085358的收据并非被告接收用于该房产的首付款。交通银行交易明细同收据的质证意见。 对证据三，真实性、合法性不予认可，关联性认可，该认购书当中记载的房产的单价仅代表个体单价，不具有普遍性，不能达到原告所要证明的目的。 被告提交证据如下： 1、御府项目告知函、邮政快递邮寄单记录，证明被告已经依照约定行使解除权，已经通知到原告。项目出现变更时，被告已经及时通知原告，防止损失扩大，尽到了善良履行的义务。 2、燕赵晚报刊登的《河北腾弘房地产开发有限公司关于御府（万象新城.西悦澜山）项目房产致刘壮等24户的函》。证明以登报公告的方式，通知原告领取前期缴纳的购房款。 3、工程项目设计图证明该房产在经规划局审批时将6号楼3单元整体去除，该合同不能履行的原因是不可抗力。 原告质证意见： 对证据3三性无异议。 对证据1邮政快递投递结果为收发室签收，不能证明我方已签收，我方未收到该文件。被告提交的证据说明被告在2018年9月已得知并没有我方购买的房屋，却故意隐瞒未盖房的事实，在其告知函和报纸中也未对没有我方购买房屋的事实进行说明，其自2018年就知道交易对象不存在，却未告知我方详情，恶意隐瞒，性质极为恶劣，致使我方错过多次购买房屋的机会，应退还我方已经支付的房款及利息，并赔偿我方损失，根据商品房买卖合同司法解释第8、9条规定，举轻以明重，责令被告支付惩罚性赔偿符合法律规定。 经审理查明，2016年12月21日，原、被告签订《万象新城西悦澜山项目认购书》，认购书约定：原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区角的“万象新城•西悦澜山”项目（现更名为嘉御府）6-3-201室房屋，建筑面积88.88平方米，总房价金额460841元；付款方式为按揭贷款，2017年1月19日前交首付款140841，贷款额32万元；被告预计在2017年12月31日可达到交房条件；如原告未能在被告约定的付款期限内缴付购房款、签署《商品房买卖合同》等相关后续购房事宜的，视为原告方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，被告有权在无需知会原告的情况下将该物业另行出售，乙方已缴付的各项费用如数退还；该住宅最终买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准；原告确保其通讯地址及联系电话正确无误，如由于原告原因不能联系上原告而产 生的任何损失，一概责任由原告负责。2017年1月14日及合同签订当日，原告共缴付被告首付款140841元。后因该房产项目有重大变更，被告于2019年10月16日向原告发出御府项目告知函载明：在告知函发出之日起5个工作日内携带原协议、收据、身份证前往御府项目部洽谈相关手续，如到期未办理，将视为原协议解除。该告知函于2019年10月16日发出后，经多次投递，2019年10月30日由原告合同约定地址收发室签收。后原告未到被告处对购房事宜进行协商处理。2020年3月25日，被告在《燕赵晚报》刊登声明公告，向包括原告在内的24户致函，主要内容为：因项目变更，我公司人员等数次电话并书面通知你来办理变更手续、缴纳房款，均被你拒绝。因你已经违反了合同约定的接到通知后办理贷款缴纳后期房款等义务，双方之间的购房合同已经解除，公告发布之日起七日内到我公司项目部领取你前期缴纳的购房款。 另查明，2019年3月8日规划审批嘉御府6号楼为2个单元，原告合同约定购买的嘉御府6-3-201室房屋不在建设规划内。 以上事实由原被告提交并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告2016年12月21日签订的《万象新城西悦澜山项目认购书》，约定了房屋的建筑面积、房屋价款、付款方式等，同时约定该住宅最终买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准，故认购书属于房屋买卖预约合同。认购书系双方当事人的真实意思表示，也不违反相关的法律规定，应属有效合同，故原告诉求确认双方 签订的认购书无效不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，本院不予支持。双方在履行合同中，原告未在被告约定的期限内办理变更、缴纳房款等事项，符合双方认购书第五条约定的情形，被告可以依约解除合同。被告于2019年10月30日向原告寄达告知函，原告未在被告约定的期限与被告对购房事宜进行协商处理，合同自告知函载明的期限届满时解除，故双方解除合同的时间是2019年11月5日。2020年3月25日，被告在《燕赵晚报》刊登声明公告，明确主张双方之间的购房合同已经解除并告知原告到被告项目部领取已经缴纳的购房款。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。原被告双方认购书解除后，被告应当返还原告购房款及利息，利息应按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款的规定自购房款交付之日起算。关于原告要求被告赔偿损失及支付惩罚性赔偿的主张。原告提交的证据不能证实被告在履行认购协议中存在违约行为，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告河北腾弘房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还原告刘素彬购房款140841元及利息（利息以140841元为基数，自2017年1月19日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告刘素彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4106元，由原告负担2548元，被告负担1558元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址及邮编，收件人为材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李秋芳 二〇二〇年十一月十六日 书记员  邢子文