安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1494号 上诉人（原审被告）：安徽荣马置地科技有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区金溪路**。 法定代表人：张邦彦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘梅，安徽长城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙霞，女，1977年1月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被上诉人（原审原告）：岑清懿，女，2001年12月11日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 两被上诉人的委托诉讼代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。 上诉人安徽荣马置地科技有限责任公司（以下简称荣马置地公司）因与被上诉人孙霞、岑清懿房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣马置地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙霞、岑清懿的全部诉讼请求。事实与理由:一审判决认定事实有误，适用法律错误。1.房屋所有权登记完成系系统工程，即使存在实际的规划建设与原有图纸设计有一定出入，也需要孙霞、岑清懿及相关部门共同配合，才能完成房屋所有权的登记。案涉房屋产权证未办理并非其原因所致，其作为出卖人依约不应承担逾期办理的全部违约责任。2.2015年双方签订房屋买卖合同，2018年4月16日，双方重新签订了案涉房屋买卖合同，即使存在违约行为，最早应自2018年4月16日起计算逾期办证违约金。3.案涉房屋按期交付后，一直由孙霞、岑清懿正常出租使用，其未办证的行为未造成任何损失。相关司法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失。案涉合同约定的违约金明显过高，应予以调整。 孙霞、岑清懿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。1.案涉房屋未办理所有权登记，是房屋规划方面的原因，过错在于荣马置地公司。一审判决后，荣马置地公司发函给其，要求其配合对案涉房屋的部分墙体进行拆除。其积极配合并允许荣马置地公司委托的施工单位对该处墙体进行拆除。施工单位拆除时发现拆除行为可能会对整个房屋造成重大危害，故停止了拆除。这一系列行为表明，案涉房屋的实体和规划不一致，导致案涉房屋不能办证。2.2018年4月16日，双方重签合同时并没有对合同主体进行变更，只是增加了一个买受人。一审法院从其交付房屋全部房款开始计算违约金，具有事实和法律依据。3.案涉违约金标准并不高。合同约定的日万分之一，即年利率3.65%，低于银行同期同档次贷款利率。 孙霞、岑清懿向一审法院起诉请求：1.判令荣马置地公司支付逾期办理房屋所有权登记的违约金356012元（自2016年10月1日计算至2020年4月1日），并以2825498元为基数，自2020年4月2日起按日万分之一计算违约金至办证完毕止；2.案件受理费由荣马置地公司负担。 一审法院认定事实如下：孙霞、岑清懿作为共同买受人与出卖人马鞍山市城发集团置业有限责任公司（以下简称城发公司）签订了一份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定，出卖人将马鞍山市雨山区全部房屋出卖给买受人，该商品房总价款2825498元；买受人应当于2015年11月18日前支付首期房价款1430000元，占全部房价款的50%，余款1395498元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.15%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等。城发公司依约交付了房屋，孙霞于2017年9月29日向城发公司支付了剩余房款1395498元，至此，孙霞支付了全部购房款。双方一致认可，买卖合同系因增加买受人岑清懿而于2018年4月16日重新签订，就涉案房屋的原买卖合同签订于2015年，两份合同相比较除增加了一个买受人，其他权利义务一致。城发公司于2019年2月21日将名称变更为荣马置地公司。孙霞、岑清懿尚未能办理所购房屋的产权登记，荣马置地公司自认未能办理产权登记的原因是，实际的规划建设跟原有的图纸设计有一定的出入，需要孙霞、岑清懿的配合。 一审法院认为，一、孙霞、岑清懿与荣马置地公司（原城发公司）签订的买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应诚信履行。因荣马置地公司实际的规划建设跟原有的图纸设计有一定的出入而导致孙霞、岑清懿不能办理所购房屋的产权登记，其应当按照合同约定承担违约责任。合同约定的违约金的支付时间为商品房交付之日（2016年6月30日）起90日后的次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，孙霞、岑清懿主张自全部房款支付完毕之日，即2017年9月29日起至案涉房屋的初始登记完成时止计算违约金，于法不悖，予以支持。二、关于约定的违约金标准是否过高的问题。1．作为事先约定的独立于履行行为之外的给付，违约金过分高于实际损失，违约方有权请求人民法院或者仲裁机构适当调整。但是，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同违约方提出违约金过高就应当提供证据证明违约金过分高于实际损失。2.从违约金的规范功能看，其兼具补偿性与惩罚性功能。当事人在合同中约定违约金的目的，一是基于追求违约责任确定的高效性与便捷性。二是在某些场合对于因违约所造成的损失很难精确计算估量，对于实际损失存在的证据更难举证，甚至无法举证，而事先约定违约金以免于遭受此种违约侵害，故违约金的事先约定既是对守约方损失的保护与补偿，也是对违约方的惩罚。荣马置地公司未举证证明孙霞、岑清懿的实际损失，综合考虑违约金的性质，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则，确认双方买卖合同中约定的按照日万分之一的标准计算违约金并不过高，不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：荣马置地公司于判决生效之日起十日内向孙霞、岑清懿支付逾期办理房屋所有权登记的违约金（计算方式为：以2825498元为基数，自2017年9月29日起计算至马鞍山市雨山区全部房屋的初始登记完成时止，按照日利率万分之一的标准计算）。案件受理费5822元，减半收取计2911元，由荣马置地公司负担。 二审中，孙霞、岑清懿提供了关于荣马置地公司要求其配合拆除一楼大门右侧一堵墙体的通知一份和墙体拆除现场照片两张，证明案涉房屋无法办理不动产权属登记的原因在荣马置地公司一方。 荣马置地公司质证认为，对该组证据的三性不持异议，但达不到孙霞、岑清懿的证明目的。 本院对该组证据的三性与证明目的予以认定。 二审对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决荣马置地公司自2017年9月2日9起以2825498元为基数，按日万分之一的标准向孙霞、岑清懿支付逾期办证违约金，依据是否充分。案涉商品房买卖合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。案涉房屋因实际施工与规划不一致，导致无法办理不动产权属登记，原因在于荣马置地公司。按照合同约定，荣马置地公司应于2016年9月29日之前通知孙霞、岑清懿办理不动产权属登记。故孙霞、岑清懿主张自2017年9月29日起支付违约金，并无不妥。关于违约金的计算标准，双方约定利率为日万分之一，即年利率3.65%，而最新一至五年期银行贷款基准利率为4.75%，双方约定的违约金标准低于同期银行贷款利率。荣马置地公司主张约定的违约金过分高于造成的损失，但未提供证据予以证明，不予支持。 综上所述，荣马置地公司的上诉请求不能成立，依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5822元，由安徽荣马置地科技有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二〇年十一月十八日 法官助理陈婷婷 书记员温芳