大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7362号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街**。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：徐彦，女，1982年3月9日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：赵龙，系被告丈夫，住址。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告徐彦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威、被告徐彦及其委托诉讼代理人赵龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费14,825.92元；2、判令被告给付拖欠物业费的违约金4,447.77元。事实和理由：2014年9月22日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定：物业服务费缴纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时缴纳，以后每年的物业服务费按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预缴纳。逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾小区B2区15号楼1单元201号业主，自2017年4月30日起至2020年9月30日止，拖欠物业服务费及违约金共计19,273.69元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求依法判决。被告徐彦辩称，被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、拖欠期间、物业费收费标准均没有异议。不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、物业公司不履行物业服务内容及服务标准，导致违法建筑破坏小区封闭环境，属于物业公司合同违约；2、物业公司不履行物业服务内容及服务标准，导致液化气罐乱堆乱放构成重大危险来源，属于物业服务合同违约。原告的违约行为导致案涉房屋闲置三年以上无法居住，应减免被告的物业服务费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连远洋钻石湾B2区15号楼1单元201号业主，房屋建筑面积130.74平方米。2014年9月22日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定：本协议自签订日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止；物业服务费的标准为小高层2.7元/平/月；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；物业服务费每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时缴纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；空置房屋的物业服务费按正常入住全额交纳。原告依约为案涉小区提供了服务，被告未缴纳2017年4月30日至2020年9月30日期间的物业费。原告自行向被告进行了催缴，未果，原告遂诉至本院。庭审后，原告就被告提出的案涉房屋楼下公建两处液化气罐乱放构成安全隐患问题进行了整改。上述事实，有《前期物业服务协议》、服务月报、EMS快递单、催缴通知书、照片、当事人陈述及本院庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院的审查，应予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十一条第一款之规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的相关规定，应认定为合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应恪守。业主和物业单位之间是平等的民事主体，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准按时交纳物业服务费。故原告要求被告支付2017年4月30日起至2020年9月30日期间的物业服务费14,825.92元（2.7元/月/平方米×130.74平方米×42个月）的诉讼请求，于法有据，理由正当，应予支持。关于原告要求被告支付逾期交费违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉前期物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的原告物业服务不到位的问题。本院认为，物业管理是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。故被告据此拒交物业服务费，依据不足，本院不予采纳。对于被告在本案中提出的各种问题，原告已积极进行了整改，希望原告在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐彦于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司2017年4月30日至2020年9月30日期间的物业服务费人民币14,825.92元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币141元（原告已预交），已减半收取，由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担33元、由被告徐彦负担108元；被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年十一月十二日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。