贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5066号上诉人（原审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司，住所地：遵义市红花岗区子尹路南段综合**楼。法定代表人：金晓梅,该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵茂杰，贵州鸿志律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰卫洪，贵州鸿志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈光霞，女，汉族，1942年3月21日出生，贵州省习水县人，住习水县。委托诉讼代理人：何林,系陈光霞之子。被上诉人（原审原告）：何林，男，汉族，1963年11月25日出生，贵州省贵阳市云岩区人，住习水县。被上诉人（原审原告）：王守军，男，汉族，1971年4月30日出生，贵州省习水县人，住习水县。被上诉人（原审原告）：何静，女，汉族，1965年10月12日出生，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：何英，女，汉族，1967年12月25日出生，贵州省习水县人，住遵义市汇川区。上诉人遵义市华居房地产开发有限公司与被上诉人陈光霞、何林、王守军、何静、何英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初5453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义市华居房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销（2019)黔0330民初5453号民事判决，判决驳回被上诉人一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人取得涉案房屋在内的习水县杉王路御景山居14-B、14-A栋《房屋预售许可证》的时间为2013年7月28日，此时交付条件才成就，应将该时间认定为涉案超面积购买部分房屋的交付时间。同时，当事人双方在《拆迁安置补偿补充协议》中第五条约定：“超面积付款方式：在甲方取得售房许可证时乙方用按揭方式购买超平方面积，其中首付款来源是剩余的过渡费加上现金。”据此，被上诉人要购买取得超面积部分房屋，必须在上诉人取得房屋销售许可并由被上诉人方支付首付款对价的情形下才能成立。被上诉人需缴纳购房首付款才享有要求上诉人交付房屋的权利，否则上诉人不构成违约。上诉人在取得涉案《房屋预售许可证》后，多次口头或电话通知被上诉人办理首付款交付等事宜，但被上诉人置之不理。在被上诉人既未支付首付款，且在其接受案涉房屋后至法院强制执行前仍然未支付购房款的情形下，一审判决上诉人支付被上诉人60万元违反诚实信用原则、违反权利义务对等原则和公平原则，致使案涉当事人利益严重失衡。二、一审判决适用法律错误。被上诉人诉请上诉人承担涉案违约金责任，该请求权属债权请求权，依法应受诉讼时效限制。当事人双方签订的补充协议明确约定涉案房屋的交付时间为被上诉人将房屋腾空并交付钥匙次日起24个月内，而被上诉人腾房后交付钥匙给上诉人的时间是2010年11月29日。从2019年11月30日起上诉人逾期交房的事实确定，被上诉人此时就知道或者应当知道其权利遭受侵害，诉讼时效自此开始计算。被上诉人应自2012年11月30日起两年内即2014年11月29日前主张自己的权利，但其却在2017年11月20日，即在（2017)黔0330民初3917号案件庭审中才以当庭反诉方式主张上诉人支付逾期交房违约金。超出两年诉讼时效期限。即便按前述上诉人取得《房屋预售许可证》的时间“2013年7月28日”作为交房时间，被上诉人却在2017年11月20日主张违约金权利，其仍然超过法定诉讼时效。其二，虽然上诉人于2015年、2016年才陆续将涉案房屋交付给被上诉人，但不能因此顺延本案诉讼时效的起算时间。陈光霞、何林、王守军、何静、何英辩称，原判事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律恰当、判决客观公正。首先，《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议》，《拆迁安置补偿补充协议》真实合法有效，符合法律规定。既然依法成立生效的合同，被答辩人应依法按照合同约定履行义务。未按照合同约定履行义务，应赔偿相应损失和违约金。其次，被答辩人上诉称本案已超过诉讼时效没有法律依据。陈光霞、何林、王守军、何静向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告因拆迁安置超期违约金610558.40元。2.判令被告承担本案诉讼费用。何英向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告因拆迁安置超期违约金6148619元。2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2007年7月20日，被告（甲方）与何立生、陈光霞（乙方）签订《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：杉王路住宅小区建设规划红线范围内涉及乙方房屋需要拆迁，经双方丈量核定，房屋建筑面积共计2100㎡，其中住宅1533㎡，营业房337㎡。其他房二层房屋230㎡。乙方表示支持城市建设，同意于2007年7月30日前自行搬迁完毕并将上述房屋腾空交甲方拆除。甲方在本县御景山居D区安置乙方住宅房22套，合计建筑面积2890㎡。住宅还房为14号楼一、二单元3-7层20套，三单元3层两套。营业房还房为14号楼一单元面积约220㎡（一层），15号楼一层1-2门市，面积约140-150㎡。二层还房14号二楼460平方米，还房面积以习水县房管所丈量为准。乙方自行找房周转过渡，过渡费18个月，甲方应先支付乙方周转费12个月，共计277704元，搬家费14868元，合计292572元。超期不能还房按贵州省《城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费。乙方还房超出原房面积部分，住宅房及**楼**门市按1100元/㎡，14号楼二层按1500元/㎡的单价向甲方补价购买。过渡期从2007年7月30日起计算等内容。原、被告于2010年11月9日签订《拆迁安置补偿补充协议》，就《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》达成补充协议，约定14号楼（一单元）二层面积约460平方米，现增至约711.35平方米，超过面积按照1500元/㎡的单价向被告补价购买。三楼以上（含三楼））住宅房超面积部分按1100元/㎡补价购买。交房日期为原告将房腾空并交付钥匙次日起，二十四个月内交房。如不能按期交付，被告应向原告交付违约金，违约金按该房产市场总价的万分之二（每日）计算，直至交房为止。超面积部分在甲方取得预售许可证时乙方用按揭的方式购买超平方面积，其中首付款来源是剩余的过渡费加上现金等内容。被告向原告交房具体如下：1.14A-3-7和14A-3-8合计257.7平方米；2.14-B-2层，700.71平方米；3.14-B第3-7层3060.6平方米；4.15-1-22号门市72.34平方米；5.15-1-21门市70.55平方米；6.14B-1-9号门市189.6平方米，以上共计4351.5平方米。黔03**民初3917号民事判决书确定交房时间如下：1.2015年6月18日交付了14A-3-7和14A-3-8；2.2016年4月25日交付了14-B2至7层；3.2016年2月18日交付了营业用房15-1-22号门市、15-1-21门市和14B-1-9号门市。还房中，，住房及**超面积225601平方米，其中住房超1785.30平方米，二层超470.71平方米。被告就拆迁房屋需支付原告过渡费1411657.1元。就超面积还房部分，扣除过渡费金额，原告方需支付的购房款金额为2018389.90元。2015年11月27日，何立生、陈光霞向被告提交《关于请求与遵义市华居房地产开发有限公司习水杉王路项目部负责人见面的申请》，2015年11月27日、2016年1月18日，何立生、何英再次向被告提交该申请，要求与被告项目部负责人面谈就2007年7月20日签订的拆迁安置协议和2010年11月9日签订的拆迁安置补偿补充协议相关事项。另查明，14号楼于2013年7月28日取得预售许可。2017年12月11日，何立生因病去世。2010年11月29日，被告收到何立生、何英交来被拆迁房屋的钥匙。14A-3-7和14A-3-8已于2015年6月18日向他人出售。2018年5月18日，陈光霞与赵东文签订《商场房屋租赁合同》，约定将14-B一楼两个门面和客房2-8层出租给案外人赵东文，租金88万元，租期15年，免租期1年，第三年开始每年递增1.5万元。2017年9月4日，被告向一审法院起诉主张原告支付超面积还房部分的购房款，2017年11月20日原告当庭提起反诉，要求被告支付违约金，但后又撤回了该反诉请求。一审法院认为，双方签订的《拆迁安置补偿补充协议》和《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》真实合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于逾期交房违约金，遵义市华居房地产开发有限公司抗辩已超过诉讼时效。被告的实际交房时间分别为2015年6月18日、2016年2月18日、2016年4月25日，开始计算诉讼时效的时间应从违约行为终了时。其中，2015年6月18日还房部分，由于陈光霞、何林、王守军、何静、何英于2017年11月20日才在一审法院首次诉请主张权利，确已超过两年的诉讼时效，对该部分房屋的逾期交房违约金，不予支持。但对于2016年4月25日、2016年2月18日交房部分，亦由于2017年11月20日提起的反诉，诉讼时效中断，应重新计算诉讼时效，故陈光霞、何林、王守军、何静、何英该部分违约金诉请并未超过诉讼时效。对于逾期交房违约金数额，遵义市华居房地产开发有限公司抗辩拆迁还房部分已支付了过渡费，陈光霞、何林、王守军、何静、何英再次起诉违约金属于重复诉讼。由于过渡费和违约金系两个不同的法律关系，不属于重复诉讼，且遵义市华居房地产开发有限公司系房开企业，自愿与被拆迁户同时签订过渡费和违约金并不违反法律禁止性规定，系有效约定。遵义市华居房地产开发有限公司提出违约金过高要求调整，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。对于拆迁还房部分，经法院生效判决已明确遵义市华居房地产开发有限公司需支付过渡费金额为1411657.1元，即对该部分实际还房前已进行了损失经济补偿，对该部分违约金诉请不再予以支持。对超面积购买部分，根据双方签订的《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》约定，腾房并交付钥匙次日起24个月内交房，腾房时间为2010年11月29日，遵义市华居房地产开发有限公司应在2012年11月30日前交房，逾期即是违约，双方违约金约定按照房产市场总价的万分之二（每日）计算至实际交房时止。遵义市华居房地产开发有限公司逾期交房必然对陈光霞、何林、王守军、何静、何英造成租金损失，其超面积购买住房1785.30平方米、二层470.71平方米。由于该房屋的整体特殊性，陈光霞、何林、王守军、何静、何英经释明不申请损失评估鉴定，综合参考周边房屋出租金额，结合地段发展，按照住房每年100元/平方米计算，二层每年180/平方米计算租金，结合逾期时间3年零146天，经计算为895076.04元。本案陈光霞、何林、王守军、何静、何英超面积购买的房屋在2016年开始接收使用,而超面积房屋购房款扣除过渡费仍需支付的2018389.90元，截止（2017）黔0330民初3917号民事判决书确认后于2019年年底才履行付款义务，虽然双方存在纠纷，但客观上也存在过错。结合合同的履行情况、房屋购买价格、当事人的过错程度、预期利益及双方纠纷发生的历程等综合因素，根据公平合理及诚实信用原则，酌情将违约金调整为60万元。现陈光霞、何林、王守军、何静、何英为共同共有关系，该款应共同享有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条之规定，判决：遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付陈光霞、何林、王守军、何静、何英逾期交房违约金60万元；驳回陈光霞、何林、王守军、何静、何英的其余诉讼请求。案件受理费54840元，保全费3572元，共计58412元，由陈光霞、何林、王守军、何静负担10605元，何英负担39935元，遵义市华居房地产开发有限公司负担7872元。退何英受理费9905元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由，本院归纳二审争议焦点为：1.被上诉人向一审起诉请求支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；2.一审判决上诉人支付被上诉人60万元是否致使案涉当事人利益失衡。关于被上诉人向一审起诉请求支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。当事人双方补充协议约定交房日期为被上诉人将房腾空并交付钥匙次日起，二十四个月内交房。如不能按期交付，上诉人应向被上诉人交付违约金，违约金按该房产市场总价的万分之二（每日）计算，直至交房为止。根据一审查明的事实，被上诉人的实际交房时间分别为2015年6月18日、2016年2月18日、2016年4月25日，因双方约定违约金按日累计计算，且上诉人至今仍未履行其合同约定的义务，故违约行为属于持续状态，该种违约金属于继续性债权，不能以第一次违约的时间作为整个违约行为的诉讼时效起算点，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故本院认为被上诉人向一审起诉请求支付逾期交房违约金未超过诉讼时效。关于一审判决上诉人支付被上诉人60万元是否致使案涉当事人利益失衡的问题。因被上诉人向一审起诉请求支付逾期交房违约金未超过诉讼时效，一审综合参考周边房屋出租金额，结合地段发展，合同的履行情况、房屋购买价格、当事人的过错程度、预期利益及双方纠纷发生的历程等综合因素，根据公平合理及诚实信用原则，酌情将违约金调整为60万元，本院认为符合实际情况较为合理，且由于被上诉人未对一审判决提出上诉，本院对一审判决予以维持。对上诉人的上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由遵义市华居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  李玉振审判员  罗小龙二〇二〇年十一月三日法官助理陶晓梅书记员黎雪梅