宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终1140号 上诉人（原审原告)：杨万海，男，1962年6月10日出生，回族，宁夏海原县人，初中文化，农民，住宁夏海原县。 委托诉讼代理人：杨雄（杨万海之子），住宁夏海原县九彩乡非农居委会九彩街号。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：黑生虎，男，1980年9月10日出生，回族，宁夏固原市人，初中文化，农民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：李正芳（黑生虎之妻），住宁夏固原市原州区派胜小区**。代理权限为特别授权。 上诉人杨万海因与被上诉人黑生虎房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初5714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨万海上诉请求：1.撤销原判，发回重审或者依法改判由黑生虎向杨万海支付拖欠的房屋租金25500元(2019-2020年度拖欠6500元、2020年4月一l0月拖欠6个月计19000元)、暖气费3289元、物业费2631元、水费93.4元，以上共计31513.4元，并由黑生虎将涉案的租赁房屋恢复原状；2.一、二审案件受理费均由黑生虎负担。事实与理由：一、一审法院剥夺杨万海的辩论权，程序严重违法。一审庭审时全程录音录像，举证、质证结束后进度到法庭辩论阶段，审判员中途休庭关闭了录音、录像系统，恢复庭审后将法庭辩论环节直接取消，剥夺了杨万海辩论的权利。二、一审法院认定杨万海在庭审中表示同意放弃要求黑生虎恢复租赁房屋原状，予以确认，不符合事实情况，违反法律规定。三、因黑生虎本人在新疆，受疫情管控及自身工作的原因，自杨万海起诉直至庭审结束一直未见黑生虎本人，而黑生虎的委托代理人李正芳(黑生虎妻子)第一次来法院时并没有委托授权手续，一审法院明知李正芳没有委托手续的情况下准许李正芳参加诉讼、庭审，并与杨万海进行和解以及接收法律文书等与本案有关的法律事项，属于程序严重违法。四、原判决认定基本事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误，望二审法院予以纠正。2020年3月31日杨万海接到物业公司的电话，物业公司告诉杨万海涉案房屋已经无人经营，杨万海前往租赁房屋是时发现黑生虎渺无音讯、人去房空，黑生虎拖欠杨万海的房屋租金25500元(2019-2020年度拖欠6500元、2020年4月一10月拖欠6个月计19000元)、暖气费3289元、物业费2631元、水费93.4元，共计31513.4元。黑生虎在约定的租赁期内既不清偿上年度拖欠的租赁费及各项费用，又对下半年是否承租未与杨万海商量，故房屋租赁期间应延续至法院判决合同解除之日，房屋租金也应顺延至合同解除之日为宜。一审法院错误的认定因2020年全国受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，黑生虎的经营受损，酌定减免2个月房屋租金6333.33元没有法律依据，错误酌情认定在13000元装修费的范围内适当退还黑生虎4000元没有法定理由。 黑生虎辩称，1.杨万海称拖欠租金不属实，租赁合同是2019年5月18日签订的，但涉案房屋于2019年4月1日已经交付了，所以2019年4月1日到2020年4月1日是满一年的。按照合同约定1年租金是38000元，暖气费、电费、水费、物业费由承租人负担，其也是按合同约定把这些费用支付给了杨万海，由杨万海代交。黑生虎分5次向杨万海交了45000元有转账记录，受疫情影响，其于2020年3月中旬搬离承租的房屋，其给打电话、发微信他们都不回，无奈在2020年4月7日向新区派出所报警要求解除房屋租赁合同，有报警记录，在一审开庭之后杨雄把房验了并没有提出异议，其给杨雄交的钥匙。在2020年4月到2020年10月之间其没有任何理由向杨万海支付房租。一审法院判决正确。 杨万海一审诉讼请求：1.判令解除杨万海与黑生虎于2019年5月18日签订的《房屋租赁合同》；2.判令黑生虎向杨万海支付租赁期间拖欠的租金16000元、暖气费3289元、物业费2631元、水费93.4元，共计22013.4元；3.判令黑生虎将涉案的租赁房屋恢复原状；4.案件受理费由黑生虎负担。 一审法院认定事实：杨万海系固原市原州区派胜金街**商铺的合法所有权人，与黑生虎就该商铺达成租赁意向，于2019年4月1日将该商铺交付黑生虎使用。2019年5月18日，杨万海与黑生虎签订了《房屋租赁合同》一份，约定杨万海将其购买的位于固原市派胜金街4-118号商铺出租给黑生虎使用，租赁期限为36个月，杨万海从2019年4月1日其将出租房屋交付给黑生虎使用，至2022年3月31日结束。房屋年租金为38000元，按年结算。租房押金为5000元，房屋租赁期满，经杨万海验收无误后，将押金退回黑生虎，不计利息。同时约定，租赁期间由黑生虎居住而产生的费用由黑生虎负担。租赁结束时，黑生虎须交清欠费。同时双方口头约定由黑生虎支付杨万海装修费13000元。合同签订后，黑生虎因欠交租房押金于2019年5月18日向杨万海出具欠付押金5000元的欠条1张，先后分5次向杨万海支付45000元。2020年3月底，黑生虎因受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，导致经营的店铺关闭，其搬离了租赁的房屋，并于2020年4月初多次向杨万海发送短信，要求解除合同并交付房屋钥匙，杨万海对黑生虎要求解除合同并交回钥匙的请求一直没有回应。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杨万海与黑生虎签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。双方当事人应当全面履行各自的义务。杨万海要求解除合同，黑生虎同意解除合同，予以确认。杨万海诉请黑生虎支付2019年4月1日至2020年4月1日欠付的租金及2020年4月1日至2020年6月30日的房租费共计16000元。黑生虎辩称其已经于2020年4月1日前搬离并提供了向杨万海及杨万海委托诉讼代理人的短信息内容待证其主张，对其辩解理由予以采信。2020年初全国受新型冠状并毒肺炎疫情影响杨万海是明知的，黑生虎因受该不可抗力因素影响导致店铺无法正常经营而搬离租赁房屋，并多次告知杨万海其已经搬离，要求杨万海收回房屋钥匙，杨万海未予以理睬，其未采取适当措施防止损失的扩大，对其扩大的损失，应由其本人承担，故对杨万海要求黑生虎支付2020年4月1日以后房屋租赁费的诉讼请求不予支持。关于2019年4月1日至2020年4月1日的费用问题。根据合同约定，黑生虎租赁期间产生的暖气费、物业费、水费应由黑生虎负担。根据杨万海提供的证据，该租赁商铺2019年度至2020年度租金为暖气费应为3289元、一年度物业服务费为2631元、水费为93.4元。黑生虎支付杨万海45000元，杨万海称其中包含13000元的装修费，黑生虎予以否认，根据杨万海提供的杨万海委托诉讼代理人与黑生虎之间的通话录音内容，认定杨万海陈述属实；则涉诉商铺2019年4月1日至2020年4月1日的费用应为38000元+13000元+3289元+2631元+93.4元＝57013.4元。因2020年全国受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，黑生虎的经营受损，酌定减免2个月房屋租金38000元÷12个月×2＝6333.33元；杨万海提供的通话录音中黑生虎表示向杨万海支付了13000元的装修费，所以要求“转让房屋”，杨万海表示同意，结合双方签订的租赁期限及现在双方合同关系解除的事实，酌定在13000元装修费的范围内，杨万海适当退还黑生虎4000元。综上，扣除减免的房屋租赁费6333.33元、退还的装修费4000元、减去黑生虎已经交纳的45000元，黑生虎现应向杨万海支付1680.07元。杨万海在庭审中表示同意放弃要求黑生虎恢复租赁房屋原状，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除杨万海与黑生虎之间的房屋租赁合同；二、由黑生虎于本判决发生法律效力之日起十日内向杨万海支付房屋租赁费、暖气费、物业费、水费等费用共计1680.07元；三、驳回杨万海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由黑生虎负担。 二审中，黑生虎提交其妻李正芳于2020年4月7日新区派出所的报警记录、2020年9月8日接处警登记表、2020年9月26日接处警登记表，欲证明：因为解除房屋租赁合同其向公安机关多次报警的事实。杨万海质证认为，报警记录真实，其报警时派出所不来，他们报警派出所为什么就来了。本院审核认为，该证据合法真实，是对一审证据和事实的补强证据，故对其证明目的予以确认。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益、承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，杨万海与黑生虎签订了《房屋租赁合同》，将其所有的坐落在派胜金街4-118室营业房出租给黑生虎使用，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。一审中，杨万海要求解除合同，黑生虎同意解除合同，一审予以确认正确。本案争议焦点为：租赁期间的起至时间如何确定，黑生虎是否按租赁合同约定履行自己的义务。一审杨万海诉请要求黑生虎支付2019年4月1日至2020年4月1日欠付租金和2020年4月1日至2020年6月30日的房屋租赁费共计16000元。黑生虎辩称其已经于2020年4月1日前搬离租赁房屋，租赁期间其分五次向杨万海转款45000元，其不欠杨万海任何款项。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、二审审理查明，2020年初全国受新型冠状病毒肺炎疫情影响杨万海是明知的，黑生虎因受该不可抗力因素影响导致店铺无法正常经营而搬离租赁房屋，期间多次短信告知杨万海其已经搬离，并多次向公安机关报警要求处理房屋租赁事宜，要求杨万海收回房屋钥匙，杨万海未予以理睬，杨万海未采取适当措施防止损失的扩大，对其扩大的损失，应由其本人承担，一审酌情扣减租赁期间两个月租赁费，符合涉疫情期间案件处理原则。相反，一、二审中，杨万海未提交证据证实其与黑生虎之间自2020年4月1日之后仍然存在房屋租赁关系。故一审对杨万海要求黑生虎支付2020年4月1日以后房屋租赁费的诉讼请求不予支持亦无不当。杨万海虽上诉称，一审程序违法，但其并未提供证据证实，本院不予支持。 综上所述，杨万海上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费588元，由杨万海负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨忠清 审判员  柴鹏鹏 审判员  刘秀萍 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  魏 燕