河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2618号上诉人（原审原告）：李军瑞，男，汉族，1987年2月20日生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：王德军，河南盛意律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦柯楠，河南盛意律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：开封上水置业有限公司。住所地：开封市开发区金明大道中州银座商务酒店**。法定代表人：王国义，总经理。委托诉讼代理人：朱世杰，河南地依律师事务所律师。上诉人李军瑞因与被上诉人开封上水置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李军瑞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人自2019年1月1日至2020年3月20日逾期交房违约金21,827元；2、依法判决被上诉人支付上诉人自2020年3月21日至符合约定交房条件之日的逾期交房违约金，每日违约金按照已付房款980,982元的万分之0.5计算；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人未及时交纳配套费、物业维修基金，被上诉人有权延期交房，且不构成逾期交房违约的事实是错误的。依据《商品房买卖合同》第十条约定，配套费已计入合同约定的商品房总价款之中，被上诉人不得另行收取；依据《商品房买卖合同》第二十八条第二款约定，免除了应由被上诉人承担的责任，不合理的加重了上诉人的责任，排除了上诉人的主要权利，该约定应为无效，事实上，涉案房屋至今未达到交付条件。2、一审判决认定因政府文件要求停工属于不可抗力，停工天数不应计入违约天数错误。合同签订时间是2017年9月20日，约定交房时间已扣除封土时间，因此，因封土行为停工天数应计入违约天数。3、被上诉人没有按照合同约定的交房条件和时间将房屋交付上诉人，已构成违约，每日违约金按照已付房款万分之0.5计算。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉开封上水置业有限公司答辩称，1、城市基础设施配套费和本案涉及的配套初装费是两个概念，基础设施配套费仅到规划红线，规划红线到各户的各种配套才是本案涉及的配套费，二者不能混为一谈，双方在合同中对配套费的缴纳约定非常明确，由房屋买受人缴纳，故，上诉人要求退还配套费没有事实和法律依据。2、根据房屋买卖合同补充协议的约定，买受人应该在房屋交付前结算交清所有房款配套维修基金等各项费用，该约定系合同双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，应属有效条款，同时，交清各项费用是房屋买卖合同当中买受人应尽义务，不存在加重买受人责任问题，故，上诉人要求认定该补充条款无效没有事实和法律依据。3、原审中被上诉人提交了相关政府职能部门要求停工停产的相关文件及气象部门公示的雨雪天气情况，因上述两种情况造成停工停产，应当属于不可抗力的范畴，应当从合同期限中予以相应的顺延，故，原审对上述事实予以认定，符合事实及相关法律规定。综上，上诉人在未交清各项费用之前，被上诉人有拒绝交房的权利，其体现在双方的明确约定，上诉人要求支付违约金及返还配套费没有事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。李军瑞向一审法院起诉请求：1、判决开封上水置业有限公司支付李军瑞自2019年1月1日截止诉前2020年3月20日的逾期交房违约金21,827元；2、判决开封上水置业有限公司应支付给李军瑞自2020年3月21日至符合约定交房条件之日的逾期违约金，每日违约金按照已付房款980,982元的万分之0.5计算。一审法院认定事实：2017年9月20日，双方签订商品房买卖合同一份，由李军瑞购买开封上水置业有限公司开发的香樟公馆B区11号楼2单元7层701号房屋一套，建筑面积112.31㎡，房屋价款980,982元，约定交房时间为2018年12月31日前。合同约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照逾期90日内出卖人按照每日万分之0.5的违约金向买受人支付，逾期超过90日出卖人按照每日万分之0.5的违约金向买受人支付。合同专业术语解释中不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在附件十一补充协议中约定：四、本补充合同是《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。本补充合同内容与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充合同为准。五、特别约定：买受人应于房屋交付使用前结算、交清所有房款、配套、物业维修基金、违约金等。买受人在未付清上述款项前，出卖人有权延期交房，且不构成逾期交房违约。出卖人可采取电话、短信、邮寄、《汴梁晚报》上公告等形式通知买受人。合同签订后李军瑞向开封上水置业有限公司缴纳了购房款980,982元，尚余配套费、物业维修基金未交纳。2019年12月3日开封上水置业有限公司通过汴梁晚报刊登的方式通知香樟公馆B区业主于2019年12月5日至12月10日办理交房手续。另查明，2017年至2019年，开封市环境污染防治攻坚战领导小组等政府行政部门多次下发文件，因环保治理、减少大气污染等原因要求房屋建筑等施工工程停工，经核算，开封上水置业有限公司因此造成的停工天数已经超过按照合同约定逾期交付的天数。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李军瑞和开封上水置业有限公司签订的商品房买卖合同及附件十一补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方均应按合同及补充协议的约定，行使权利或履行义务。双方签订的补充合同中明确约定买受人应于房屋交付使用前结算、交清所有房款、配套、物业维修基金、违约金等。买受人在未付清上述款项前，出卖人有权延期交房，且不构成逾期交房违约。李军瑞应按照补充合同的约定结清各项费用。因李军瑞未能及时交纳配套费、物业维修基金，开封上水置业有限公司有权延期交房，且不构成逾期交房违约。且在本案中，因政府行政部门文件要求停工天数属于不可抗力造成的，根据双方合同的约定，不应计入开封上水置业有限公司违约天数。由于不计入违约的天数已经超过逾期交房天数，故对于李军瑞要求开封上水置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回李军瑞的诉讼请求。案件受理费减半收取为172.84元，由李军瑞承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，上诉人李军瑞和被上诉人开封上水置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第九条对涉案房屋交付条件约定为“该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件。1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”。另查明，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。2017年9月至2019年12月扬尘治理管控天数为296天。再查明，2019年12月6日，李军瑞缴纳物业专项维修基金。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：1、被上诉人是否承担逾期交房的违约责任？2、如承担，违约期间及标准如何认定？关于第一个焦点，双方当事人签订《商品房买卖合同》及附件十一补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚信原则，按合同的约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定交付条件为：1、出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；2、该商品房交付时应符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。开封上水置业有限公司在发出交房通知书时，其所出售的房屋不具备双方签订的合同所约定的交付条件，因此该交房通知对上诉人没有约束力。涉案合同补充条款约定买受人以交付“交清所有房款、配套、物业维修基金、违约金”等为收房前提，否则出卖人有权延期交房，且不构成逾期交房违约。基于上述约定，在涉案房屋符合交房条件，出卖人依约履行交房通知的情况下，如买受人未交清所有房款、配套、物业维修基金、违约金，则出卖人可据此主张不承担延期交房责任。开封上水置业有限公司应在取得建设工程竣工验收备案证明文件后，通知购房人接收房屋，在这种情况下，若购房人未交清所有房款、配套、物业维修基金、违约金，开发商才不承担通知交房后的逾期交房违约责任。若开封上水置业有限公司在未取得《竣工验收备案书》的情况下向购房人发出交房通知，则不能因该通知而免除其逾期交房的违约责任。故，开封上水置业有限公司超过约定的交房日期2019年1月1日至符合合同约定交房条件相关行政机关核发竣工验收备案表之日止的期间之内出卖人应当承担逾期交房违约责任。关于第二个焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案合同约定逾期交房按已付房款每日万分之0.5的标准支付违约金。合同还约定，因政府行政部门文件要求停工天数，不应计入被上诉人违约天数。李军瑞主张逾期交房违约金，违约金应计算至相关行政机关核发竣工验收备案表之日，但应扣减扬尘管控天气296天。故，被上诉人应向上诉人支付的违约金为：1、2019年1月1日至起诉前2020年3月20日，被上诉人逾期交房445天，被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金7,308.31元[980,982元×（445天-296天）×0.5÷10000=7,308.81元]；2、2020年3月21日至相关行政机关核发竣工验收备案表之日的逾期交房违约金，每日违约金按照已付房款980,982元的万分之0.5计算。综上所述，上诉人李军瑞的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初703号民事判决；二、开封上水置业有限公司于判决生效后十日内向李军瑞支付逾期交房违约金（1、从2019年1月1日至2020年3月20日逾期交房违约金7,308.31元；2、从2020年3月21日起的违约金按照980,982元×0.5÷10000=49.05元/天计算至涉案房屋取得建设工程竣工验收备案文件之日止）；三、驳回李军瑞的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费345.68元，减半收取为172.84元，由李军瑞负担25.84元，开封上水置业有限公司负担147元；二审案件受理费345.68元，由李军瑞负担51.68元，开封上水置业有限公司负担294元。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年十一月二十四日书记员  陈艳艳