广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1865号原告（反诉被告）：梁振尧，男，1978年4月25日出生，住恩平市。委托诉讼代理人：胡伟宁，广东星辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑娟，广东星辉律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：恩平市唐彩包装厂，住所地：恩平市民资外资工业区****之二，统一社会信用代码：91440785MA515M3H23。法定负责人：梁松改。委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务所律师。原告梁振尧诉被告恩平市唐彩包装厂租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，被告恩平市唐彩包装厂于2020年8月31日提起反诉，本院依法适用简易程序合并进行审理，于2020年9月15日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）梁振尧及其委托诉讼代理人胡伟宁、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人郑一鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁振尧向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的厂房租赁合同关系；2、判令被告双倍退回房屋租赁保证金20000元给原告；3、判令被告退回水电保证金10000元给原告；4、判令被告赔偿水电安装工程费31179元（以鉴定评估为准）给原告；5、判令被告赔偿厂房租赁租价差损失112500元给原告；6、判令被告赔偿搬迁费6000元给原告；7、本案一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告因经营注塑生产场所之需，于2018年9月21日与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定被告将位于恩平市民资外资工业区C区3号之2#厂房375平方米的使用权转租给原告，租赁期限自2018年10月1日起至2023年8月31日止；租赁费每月每平方米10元，每年递增8%，每月的租赁费于5日前缴清，否则每迟一日加收滞纳金200元。在签订本合同时，原告一次性向被告支付水电保证金10000元和房屋租赁保证金10000元；原告如没有违反租赁合同的规定，被告不能擅自单方终止合同，否则双倍退回房屋租赁保证金。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告于2018年11月16日交付涉案厂房给原告使用，同时原告购置机械设备及安装水电等投资了560522元。在合同履行期间，2019年5月22日恩平市东成镇规划建设与环保局向被告作出《责令整改通知书》，通知“被告恩平市唐彩包装厂被江门市生态环境局列‘散乱污’企业整治名单，责令被告即日起停止有废气、废水排放的车间生产，于2019年7月31日前完成被办相关环保治理设施，方可生产经营”。事后，被告不但没有依责令整改通知书的要求完成补办相关环保治理设施，而且与出租人唐俊宁（涉案厂房出租人）提前解除涉案租赁厂房合同关系，并向原告发出限期搬迁通知。为此，原告为解决经营场所于2019年8月5日与恩平市捷威汽车用品有限公司签订《厂房租赁合同书》，约定租赁期限2019年8月5日起至2024年8月5日止，租赁费为15元/平方米/月。由于被告提前与原告解除厂房租赁合同，导致原告5年内不能继续以10元/平方米/月的价格承租厂房，并须要多付5元/平方米/月才能租到类似厂房。原告认为双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，依法应受法律保护，被告没有补办相关环保治理设施，导致厂房合同无法履行，应承担违约过错责任。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修等残值损失的，应予支持”和《中华人民共和国合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第113条第1款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”等规定，被告应赔偿原告上述损失。被告恩平市唐彩包装厂辩称：我方不存在任何违约行为，是原告拖欠租金构成违约，我方根据合同的约定已解除合同。反诉原告（被告）恩平市唐彩包装厂向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原、被告于2018年9月21日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月9日已解除；2、判令反诉被告立即向原告支付2019年6月、7月、8月份的租赁费11250元及逾期付款违约金68669.4元（逾期付款违约金按未履行合同标的额30%计算）；3、判令反诉被告立即向反诉原告支付2019年5月至2019年8月的电费19607元；4、确认反诉被告已经交付的水电保证金、房屋租赁费保证金20000元归反诉原告所有；5、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。原告梁振尧辩称：被告的反诉没有任何理由，在双方履行的过程中被告没有按照约定将符合要求的厂房交给原告使用导致环保部门对被告发出整改通知，从而令原告无法再继续使用原厂房，因此我方认为被告的行为构成根本违约。经审理查明：2018年9月21日，恩平市唐彩包装厂（甲方）与梁振尧（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定“第一条租赁期限。甲方将厂区内的2#厂房（375平方米）给乙方经营、使用。第二条租赁期限。从二0一八年十月一日至二0二三年八月三十一日止，……。第三条租赁费、保证金及其交付办法。一、租赁费每月每平方米10元，共375平方米，租金每年递增8%。二、租赁费每月的5日前将当月的租赁费缴清，每迟一日收200元滞纳金。三、……乙方必须在签订合同时一次性向甲方交纳水电保证金人民币壹万元正（10000.00元）和房屋租赁保证金壹万元正（10000.00元）。……。第五条生产及相关费用的承担。……三、甲方按以下标准收取水、电费（不含税）：电费按0.8元/度（含厂区电工管理费），水费按3元/立方，乙方必须于当月的15日前结清上月水电费。……。第九条违约责任。一、甲方的违约责任。乙方如没有违反双方所签订的‘财产租赁合同’，甲方不能擅自单方终止合同，如违反则双倍退回房屋租赁保证金。二、乙方的违约责任。有下列情形之一的，乙方应承担违约责任。……2.没有按时交纳租赁费的；3.没有按时交纳水、电费的；……。凡乙方有上列违约情形之一的，甲方有权终止合同，所有经营风险保证金不予退回，如经营风险保证金仍未能补偿甲方损失的，乙方还应按以上实际赔偿损失给甲方。……”。合同签订当日，梁振尧交付了上述合同保证金20000元。之后，原、被告均依合同约定履行到2019年5月份。2019年5月22日，恩平市东成镇规划建设与环保局向恩平市唐彩包装厂发出《责令整改通知书》记载“根据广东省‘散乱污’工业企业（场所）综合整治工作方案的要求，……。你企业现被江门市生态环境局列入‘散乱污’企业整治名单，现责令你企业即日起停止有废气、废水排放的车间生产，于2019年7月31日前完成补办相关环保手续及安装环保治理设施，方可生产经营。如发现继续违规生产的，将实行‘两断三清’（切断工业用水、用电，清除原料、产品、生产设备），同时由环保部门进行行政处罚，情节严重的将移送公安机关立案查处”。随后，恩平市唐彩包装厂负责人通过手机将上述通知拍照发给梁振尧，梁振尧从2019年6月起没有缴交租赁费，并找厂房搬迁。2019年8月6日，梁振尧搬迁上述厂房并支出费用6000元。2019年9月9日，恩平市唐彩包装厂负责人通过手机发《通知》给梁振尧，称“你与唐彩塑料制品厂签订租赁车间7月、8月、9月租金未有缴交及拖欠水电费用，已违反双方签订租赁合同。并且你方因无合法的环保手续而自行搬离，根据合同条款现合同自动中止，现限3天内清理你车间物料并移交回我厂，逾期不清理及移交，我厂将自行处理该物料，处理款项用于抵顶已欠租金。引起的一切责任由你自行承担”。庭审时，梁振尧确认欠恩平市唐彩包装厂2019年6月和7月电费共19607元。梁振尧请求恩平市唐彩包装厂赔偿其水电安装工程费31179元，但没有提供相关评估鉴定报告，也没有向本院申请评估鉴定，并承认实际已拆除了大部份。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。梁振尧与恩平市唐彩包装厂于2018年9月21日签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是到底谁违约。由于梁振尧与恩平市唐彩包装厂签订的《厂房租赁合同》没有对厂房的标准作约定，梁振尧是依实物现状租赁。虽然恩平市东成镇规划建设与环保局向恩平市唐彩包装厂发出《责令整改通知书》“责令你企业即日起停止有废气、废水排放的车间生产”，但梁振尧承租的厂房自身不会排放废气、废水，实际废气、废水是上述厂房在生产过程中产生。因此，梁振尧基于该《责令整改通知书》认为恩平市唐彩包装厂需要补办相关环保手续并为出租的厂房安装环保治理设施的意见不成立。梁振尧基于该《责令整改通知书》认为恩平市唐彩包装厂构成违约，应承担违约责任的意见也不成立。恩平市唐彩包装厂的有关人员虽然与梁振尧商量另租厂房，但没有通知梁振尧解除《厂房租赁合同》，梁振尧也没有主动提出解除上述合同。因此，梁振尧从2019年6月起连续不交租赁费和水电费实际已违反上述《厂房租赁合同》的相关约定，恩平市唐彩包装厂依该合同的约定“有权终止合同，所有经营风险保证金不予退回”。即本院认定梁振尧在本案中构成违约。恩平市唐彩包装厂反诉请求确认双方于2018年9月21日签订的《厂房租赁合同》已于2019年9月9日解除，本院予以支持。恩平市唐彩包装厂反诉请求梁振尧已经交付的水电保证金、房屋租赁费保证金20000元归其所有，本院亦予以支持。恩平市唐彩包装厂反诉请求梁振尧支付2019年6月、7月、8月份的租赁费11250元，本院予以支持；但其反诉请求梁振尧支付逾期付款违约金68669.4元（按未履行合同标的额30%计算），没有合同和法律依据，本院不予支持。恩平市唐彩包装厂反诉请求梁振尧支付2019年5月至2019年8月的电费19607元，本院亦予以支持。由于梁振尧在本案中构成违约，梁振尧的全部诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认反诉原告恩平市唐彩包装厂与反诉被告梁振尧于2018年9月21日签订的《厂房租赁合同》已于2019年9月9日解除。二、反诉被告梁振尧应在本判决生效之日起十五日内支付租赁费11250元、电费19607元给反诉原告恩平市唐彩包装厂。三、反诉被告梁振尧已交付的水电保证金、房屋租赁费保证金共20000元归反诉原告恩平市唐彩包装厂所有。四、驳回反诉原告恩平市唐彩包装厂的其他诉讼请求。五、驳回本诉原告梁振尧的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3656.97元（原告梁振尧已预交），由原告梁振尧负担。本案反诉费1345.26元（反诉原告恩平市唐彩包装厂已预交），由反诉原告恩平市唐彩包装厂负担565.26元，反诉被告梁振尧负担780元；反诉原告恩平市唐彩包装厂多预交的反诉费780元，本院不予退回，反诉被告梁振尧在履行本判决时迳付780给反诉原告恩平市唐彩包装厂。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈超雄二〇二〇年十一月十一日法官助理 梁树新书 记 员 岑美华