广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2524号上诉人（原审被告）：茂名市中晟实业有限公司，住所地：广东省茂名市市******。法定代表人：韩义勇，董事长。委托诉讼代理人：廖泽城，广东民道(广州)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：江璧锋，男，1982年7月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区****************。委托诉讼代理人：梁文光，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，广东粤茂律师事务所律师。原审第三人：茂名市华晟商业管理有限公司，住所地：广东省茂名市市******。法定代表人：许胜，经理。上诉人茂名市中晟实业有限公司因与被上诉人江璧锋、原审第三人茂名市华晟商业管理有限公司商品房预售合同纠纷（立案案由为：商品房销售合同纠纷）一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2020）粤0904民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茂名市中晟实业有限公司上诉请求:一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2020）粤0904民初823号民事判决，并判令上诉人所承担的违约金不超过年利率6%，超过三年后的违约金不予支持，不服金额21812.63元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案已过诉讼时效，一审法院认定未过诉讼时效是错误的，依法应予纠正。因本案涉案的《商品房买卖合同》已明确约定交房日期，被上诉人已经知道或应当知道逾期交房依据合同约定知道房屋未能按时交付，其权利受到侵害，依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金……按日或月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”故此，被上诉人主张逾期交房违约金按日计算，即使未交房是持续的行为，每过一天即产生一天的违约金，每天产生的违约金数额都是固定的，违约金给付本身具有可分性，连续性债权分割成每个债权个体，每个债权个体本质上是一个一时性债权。故此，适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定。故此，逾期交房违约金超出三年诉讼时效的部分应当不予支持。二、本案违约金应依法减少，并不应当超过年利率的6%。本案中，由于期房买卖往往存在计划与实际操作偏差的情况，在房屋实际建设过程中和相关手续的办理中有很多因素也是出乎上诉人意料之外与不可控的，故而交房时间往往是根据实际完工及相关手续的办理进度确定的，上诉人并非有意不按期交房。况且，合同目的能够实现，目的实现不受任何影响，对被上诉人没有任何合同本身、合同范围以内的实际的经济损失。被上诉人在本案中并没有明确其因上诉人逾期交房对其造成其他具体的损失，也未向提交其所受其他损失的证据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；……”之规定，综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，被上诉人主张的违约金显然过高，接近房款的30%，故依法应予以减少。故此，现特提出上诉，希予以依法判处。被上诉人江璧锋辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，茂名市中晟实业有限公司的上诉没有事实和法律依据，不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、江璧锋与茂名市中晟实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。江璧锋已按上述《商品房买卖合同（预售）》约定向茂名市中晟实业有限公司付清了茂名（粤西）农副产品综合交易中心的商铺食街x幢x层xx号商铺的房款837900元，但茂名市中晟实业有限公司未能按照合同约定的期限于2016年9月30日前向江璧锋交付涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，茂名市中晟实业有限公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。二、茂名市中晟实业有限公司主张违约金过高，并未提交证据予以证明。原审法院按照公平原则和诚实信用原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，酌定本案逾期交房违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算并无不当。另因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故违约金以已付购房款837900元为基数，从2017年1月1日起计至2019年8月19日止应按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算，从2019年8月20日起计至茂名市中晟实业有限公司交付涉案商铺给江璧锋之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮45%计算。三、业主方一直向茂名市中晟实业有限公司主张逾期交房的问题，茂名市中晟实业有限公司曾出过书面的答复承诺会尽快交房给业主，该案依法未过诉讼时效。《商品房买卖合同》（预售）约定逾期交房违约金系按日累加计算，合同约定的交房日期次日起至实际交房交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行支付违约金的义务。因此，购房人在实际交房或者合同解除之日主张逾期交房违约金的，应当根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。茂名市中晟实业有限公司称本案已过诉讼时效没有事实和法律依据，应认定江璧锋的起诉没有超过诉讼时效。四、茂名市华晟商业管理有限公司已经在一审庭审中承认与茂名市中晟实业有限公司与江璧锋之间并无直接的法律关系，案涉房屋因未交房造成商品房的委托管理的目的无法实现，导致委托管理合同的生效因此后延，至今茂名市华晟商业管理有限公司与江璧锋之间的委托管理合同都因商品房未交付而无法生效。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故茂名市中晟实业有限公司的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回茂名市中晟实业有限公司的诉讼请求，依法维持原判。原审第三人茂名市华晟商业管理有限公司没有应诉、陈述意见。江璧锋向一审法院起诉请求：1.判令茂名市中晟实业有限公司向江璧锋支付逾期交房的违约金208301.94元(按已交房款837900元为基数，从2016年10月1日起按日万分之二计至茂名市中晟实业有限公司实际交付商品房之日止，暂计至2020年2月26日)；2.判令茂名市中晟实业有限公司向江璧锋支付2020年2月26日起至实际交付商品房之日止的违约金(按已交房款837900元为基数，2020年2月26日起按日万分之二计至实际交付商品房之日止)；3.本案一切诉讼费由茂名市中晟实业有限公司负担。一审法院认定事实：2016年5月21日，江璧锋与茂名市中晟实业有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》，合同编号为xxx，江璧锋、茂名市中晟实业有限公司双方约定，茂名市中晟实业有限公司(出卖人)将座落于茂名市市******茂名(粤西)农副产品综合交易中心商铺食街x幢x层xx号商铺(以下简称128号商铺)出卖给江璧锋(买受人)，建筑面积35.28平方米，套内建筑面积35.28平方米，分摊共有建筑面积0平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23750元，总价款为837900元。付款方式约定首付427900元，余款410000元江璧锋以商业贷款方式支付。茂名市中晟实业有限公司应在2016年9月30日前向江璧锋交付128号商铺，约定了逾期交付的责任为：按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5%o向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同(预售)》签订后，江璧锋向茂名市中晟实业有限公司付清了128号商铺的房价款837900元。庭审中，江璧锋主张茂名市中晟实业有限公司提供的《委托经营管理协议》主体是张培辉，不是江璧锋，即使有签订委托管理协议，协议中第五条清楚约定先由茂名市中晟实业有限公司交房给业主，业主将达到交房条件的商铺三天后再交给茂名市华晟商业管理有限公司管理，否则合同的管理期限顺延，因茂名市中晟实业有限公司至今未交房，合同根本没有实现的条件。茂名市华晟商业管理有限公司当庭确认委托合同约定是由业主委托给华晟公司并许可以华晟公司的名义实行统一规划、统一招商、统一定价、统一出租、统一管理经营。另认定，涉案商铺约定的交付期限届满后至今，茂名市中晟实业有限公司未予交付给江璧锋，江璧锋以茂名市中晟实业有限公司逾期交付涉案商铺为由诉至一审法院，要求办理。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.茂名市中晟实业有限公司应否承担违约责任；2.逾期交房违约金应否按日万分之二计算；3.本案是否已过诉讼时效。一、关于茂名市中晟实业有限公司应否承担违约责任。江璧锋与茂名市中晟实业有限公司签订的合同编号为xxx的《商品房买卖合同(预售)》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行。江璧锋已按上述《商品房买卖合同(预售)》约定向茂名市中晟实业有限公司付清了128号商铺的房价款，但茂名市中晟实业有限公司未能按照合同约定的期限于2016年9月30日前向江璧锋交付涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，茂名市中晟实业有限公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。至于茂名市中晟实业有限公司辩称江璧锋与茂名市华晟商业管理有限公司已签订《委托经营管理协议》，江璧锋已经通过委托茂名市华晟商业管理有限公司经营管理实现了商铺权利，不应再要求茂名市中晟实业有限公司支付逾期违约金，对此，一审法院认为，江璧锋与茂名市华晟商业管理有限公司之间即使存在委托经营管理关系，与本案的商品房买卖关系属不同的法律关系，并不影响江璧锋向茂名市中晟实业有限公司主张违约责任，茂名市中晟实业有限公司该抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。二、关于逾期交房违约金应否按日万分之二计算。涉案《商品房买卖合同(预售)》约定，茂名市中晟实业有限公司逾期交付商铺的，按逾期时间，分别处理(不作累加)：逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的约金，该合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5%o向买受人支付违约金。根据上述条款约定，涉案《商品房买卖合同(预售)》对逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金没有约定。因此，江璧锋要求茂名市中晟实业有限公司按已交付房价款的日万分之二支付违约金的理由不充分，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《中国人民银行关于人民币罚息利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同预定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”本案中，江璧锋、茂名市中晟实业有限公司没有约定逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金，江璧锋亦未提交证据证明茂名市中晟实业有限公司逾期交付房屋造成江璧锋实际经济损失的具体数额，一审法院综合衡量本案情况，认定本案逾期交房损失为房屋接受方即江璧锋的利息损失，结合根据合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，按照公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定本案逾期交房违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算。另因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本案违约金以已付购房款837900元为基数，从2016年10月1日起计至2019年8月19日止应按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算，从2019年8月20日起计至茂名市中晟实业有限公司交付涉案商铺给江璧锋之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮45%计算。三、关于本案是否已过诉讼时效。一审法院认为，根据江璧锋、茂名市中晟实业有限公司双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，并没有对逾期90日且继续履行合同的违约金是按日、按月或者按其他计算单位作出明确约定，也没有约定违约金的固定数额。再者，本案认定的逾期交房违约金系按日累加计算，是出卖方逾期交楼时购房人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交房交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。因此，购房人在实际交房或者合同解除之前主张逾期交房违约金的，应当根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。茂名市中晟实业有限公司的上述辩称没有事实和法律依据，一审法院不予采纳，应认定江璧锋的起诉没有超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限茂名市中晟实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向江璧锋支付逾期交房违约金，该违约金以江璧锋已付购房款837900元为基数，从2016年10月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算；从2019年8月20日起计至茂名市中晟实业有限公司向江璧锋交付茂名市市******茂名(粤西)农副产品综合交易中心商铺食街x幢x层xx号商铺之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮45%计算；二、驳回江璧锋的其他诉讼请求。如果茂名市中晟实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2212.27元，由江璧锋负担520.49元，茂名市中晟实业有限公司负担1691.78元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。另查明，被上诉人江璧锋于2020年9月14日向本院申请财产保全，本院于2020年9月16日作出（2020）粤09民终2524号民事裁定，并于2020年9月23日执行，冻结被上诉人茂名市中晟实业有限公司在中国银行茂名电白支行账户存款210000元，冻结期限自2020年9月23日起至2021年9月23日止。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。争议焦点有：一、江壁锋请求上诉人支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间；二、违约金应当按照什么标准计算。对争议焦点，评判如下：一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，案涉《商品房买卖合同(预售)》没有约定逾期交房超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金是按日、按月还是按其他日期单位计算，没有约定该违约金的支付期限。从合同约定的交房日期次日起至实际交房之日止期间的违约金，是一个整体债务，最迟应当在实际交房或者解除合同之日履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定的精神，江璧锋在实际交房日期之前向茂名市中晟实业有限公司主张权利，诉讼时效期间从第一次主张权利之日起计算。茂名市中晟实业有限公司在一审法院于2020年4月9日第一次开庭审理时陈述：“我方没有交房是事实，但原告（按，指江璧锋）之前没有主张过权利。”本院据此认定江璧锋向一审法院起诉之日是其第一次主张权利之日，江璧锋请求茂名市中晟实业有限公司支付逾期交房违约金没有超过诉讼时效期间。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，江璧锋请求茂名市中晟实业有限公司支付逾期交房违约金，本应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，但是双方当事人都没有举证证明租金标准，江璧锋亦没有举证证明实际经济损失数额。一审法院综合衡量本案情况，认定本案逾期交房损失为房屋接受方即江璧锋的利息损失，结合根据合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，按照公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期交房违约金按中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮45%计算，有其合理性，本院予以维持。综上所述，上诉人茂名市中晟实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345.32元、保全费1570元，由上诉人茂名市中晟实业有限公司负担。被上诉人江璧锋预交的保全费1570元，不予退还；由上诉人茂名市中晟实业有限公司迳付给被上诉人江璧锋。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 罗 文审 判 员 欧卫慧二〇二〇年十一月十七日法官助理 阮树本法官助理 陈 苗书 记 员 郑子妍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。