湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1317号上诉人（原审原告）：刘星，女，汉族，1979年4月3日出生，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：刘星，湖北旻韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王连平，男，汉族，1968年10月27日出生，住湖北省荆州市荆州区。被上诉人（原审被告）：罗尚敏，女，汉族，1969年6月17日出生，住湖北省荆州市荆州区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈友元，荆州市荆州区正信法律服务所法律工作者。上诉人刘星因与二被上诉人王连平、罗尚敏房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院（2020）鄂1003民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘星及其委托诉讼代理人刘星，二被上诉人王连平、罗尚敏及其共同委托诉讼代理人陈友元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘星上诉请求：1、撤销(2020)鄂1003民初117号民事判决,改判被上诉人返还房屋装饰装修补偿、经营损失补偿、设施设备移装补助、举升机迁移各项补助共计372016元;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误,显失公平。一、上诉人用于经营的房屋被征收,经营房屋装饰装修价值、停产停业损失都是上诉人的损失。上诉人于2013年1月9日就位于荆州市××区郢城镇××组××至××层(毛坯房)房屋与被上诉人签订了房屋租赁合同,租赁期限为2013年3月1日至2018年3月1日,房屋租金前三年每年为人民币90000元,第四、五年租金每年为人民币100000元。上诉人将承租房屋装修后登记注册了“荆州星驰汽车服务中心”经营范围为汽车美容装饰服务、轮胎销售、保养;住宿服务。后因修建复兴大道,2017年6月28日被上诉人与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室签订房屋征收补偿协议书,并约定协议签订之日起7日内搬出,房屋交付区房屋征收办拆除。2017年8月12日起，上诉人用于经营的房屋被围墙围住直至拆除。(一)关于装饰装修残值补偿问题。一审法院认为,2017年8月12日起涉案房屋被围墙围住,房屋已经不能正常经营和使用。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”的规定进行判决,上诉人认为,一审法院认定租赁合同于2017年8月12日起解除,但上诉人提交了荆州区人民法院(2018)鄂1003民初447号民事判决书、荆州市中级人民法院(2018)鄂10民终1010号民事判决书,判决上诉人承担2017年3月1日至2018年3月1日全年租金10万元。如果确认因不可归责于双方的事由导致合同解除的,上诉人承担解除合同后的租金就没有法律依据。上诉人承担了2017年3月1日至2018年3月1日全年租金,合同期内的装饰装修残值补偿就应当属于上诉人。(二)关于经营损失问题。一审法院认定的“原告主张的经营损失补偿361536元系对涉案房屋认定为‘经营性’房屋后给予的‘住改非’补助”是错误的。涉案房屋征收补偿中，因上诉人租赁的房屋用于经营,在按照房屋面积计算的补偿补助中采取了经营性房屋的补偿补助,高于住宅房屋按面积计算的补偿补助。经营损失即为停产停业损失,即使考虑到被上诉人的房屋租赁情形,被上诉人出租的房屋租金没有减少,参考《关于明确荆州市中心城区国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费等标准的通知》(荆房规［2016］12号)规定,“被征收人选择货币补偿的,按上述标准一次性发给不超过6个月停产停业补偿费”。被上诉人签订征收合同的6个月租金没有损失。相反,上诉人在合同期限内的6.5个月停产停业,参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定:房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除,当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议,合同对此有约定的,依约定处理,合同没有约定或约定不明的,应区分以下情形处理:(1)承租人(或次承租人)以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照,并在此实际经营,其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的,一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的,停产停业损失补偿可在其与承租人(或次承租人)之间合理分配。本案中,上诉人办理的营业执照,主张被上诉人返还经营损失补偿有事实根据。二、一审法院对于房屋装饰装修补偿及经营损失补偿的分配有失公允。安徽省高级人民法院(2020)皖行终213号行政判决书中“承租人用于经营的房屋被征收,虽然被征收房屋的价值补偿应当补偿给被征收房屋的所有人,承租人却因承租房屋被征收造成停产停业、装修等损失,该损失虽然承租人与房屋所有权人存在合同关系，可以通过违约责任来救济其权利,但是征收作为一种不可抗力,一般人并不会在合同中就不可抗力造成的损失进行约定,造成合同双方风险自负。很多情况下,包括室内装饰装修价值、停产停业损失等内容实际上都是承租人的损失。”上诉人认为,安徽高院的判决体现了房屋征收中对承租人的保护。本案一审法院按装饰装修补偿、经营损失补偿总额10%的比例判令被上诉人返还有失公允,不能让上诉人感受到公平，上诉人认为至少应按50%的比例返还。综上所述,一审法院适用法律和认定事实错误,且显失公平,请求二审法院依法予以改判。另外，上诉人在二审庭审中陈述其对一审已经支持的设施设备移装补助、举升机迁移费15000元没有异议，但对房屋装饰装修补偿、经营损失补偿金额有异议。王连平、罗尚敏辩称:一、一审法院认定事实清楚,适用法律正确,合理合法。上诉人认为拆迁房屋被征收，经营房屋装饰装修价值、停产停业损失都应该是上诉人的损失，该补偿应由上诉人所有的认识是错误的。答辩人与上诉人是房屋租赁合同关系,装饰装修价值、停产停业损失应以租赁合同约定为准，而租赁合同约定“合同期满,甲方无偿收回房屋,”没有约定对装修装饰、经营损失的赔偿条款,上诉人的诉求无合同依据。另外,装饰装修、停产停业补偿是基于答辩人与政府征收部门的征收补偿协议,是对房屋所有权人即答辩人的补偿,与上诉人无关。其中，“经营损失”补偿实为“住改非”补偿，荆州市荆州区集体土地房屋征收没有经营损失补偿这一项。二、一审法院根据公平原则,酌情10%支持上诉人部分装饰装修和停产停业损失合情合理。一审法院(2018)鄂1003民初447号民事判决书、荆州市中级人民法院(2018)鄂10民终1010民事判决书,均认定租赁合同于2018年3月1日期满解除,并判决上诉人承担全年租金和限期腾退房屋。一审法院考虑上诉人在合同期内确因拆迁影响经营，根据公平原则酌情10%支持装饰装修经营损失。答辩人虽有异议，但为了化解矛盾纠纷,最终接受裁决。同时,上诉人在一审中对装饰装修损失、停产停业损失,并未提供有效证据以证实损失。一审法院参照答辩人征收补偿协议中房屋装饰装修“住改非”损失来确定损失额,显失公平。其中,装饰装修有部分为答辩人装修，“住改非”补偿并不是上诉人停产停业损失金额。虽然如此，上诉人却上诉要求按50%比例补偿，显然是无理要求。综上所述，答辩人认为一审判决适当、公平公正，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。刘星向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告在荆州区集体土地上房屋征收（搬迁）补偿协议属于原告所得的补偿款729033元；2.判令被告承担本案的受理费和财产保全费。一审法院认定事实：2013年1月9日，原告刘星（承租人、乙方）与被告王连平、罗尚敏签订了房屋租赁合同一份。该合同约定，一、甲方将自己拥有的所有权的房屋出租给乙方使用。具体方位为荆州市荆州区北环路50号。二、承租期限。五年，2013年3月1日至2018年3月1日。三、乙方每年租金为九万元，第四、五年拾万元……六、乙方在承租期间，可以根据需要对房屋进行必要的装饰，但不得损害房屋整体结构。合同期满，乙方不再续租，甲方无偿收回房屋，但可以移动物品归乙方所有。2017年6月28日，被告王连平、罗尚敏等与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室等签订了荆州区集体土地上房屋征收（搬迁）补偿协议书。该协议书约定，一、被搬迁房屋坐落于荆州区郢城镇××组××号。二、房屋总建筑面积451.92平方米。三、其他补偿。1、“住改非”房屋面积451.92平方米，根据房屋被搬迁前的经营情况、经营年限及纳税等实际情况一次性给予不超过6个月的经营损失补助，人民币361536元……3、房屋装饰装修补偿金额为人民币352497元……5、设施设备移装补助金额为人民币11000元……9、其它补偿事项：树、设备迁移人民币10000元。房屋征收估价明细表载明：……二、装饰装修协商价。一层补偿104695元、二层补偿117499元、三层补偿117499元、一层坡屋顶补偿12804元，共计补偿352497元……四、移动设备拆移补助费。1、有线电视300元；2、独立三相电表800元；3、独立水表2000元；4、宽带网线100元；5、固定电话200元；6、太阳能1000元；7、空调柜机1500元；8、空调挂机4800元；9、水井300元；共计11000元。五、其他项目评估。1、树6000元；2、举升机迁移4000元；共计10000元。本院（2018）鄂1003民初447号民事判决书载明：涉案房屋的钥匙在原告刘星手里，被告没有钥匙无法进入。2017年8月12日起涉案房屋因政府工程建设需要被围墙围住。原告刘星庭审时陈述，被告房屋租给我的时候有如下装修：一楼大门３个卷闸门，卫生间做了地面瓷砖没有吊顶，装了蹲式大便器，墙面没有做是水泥，没有油漆，所有窗户都只有铝合金没有防盗网，只通了电没有装灯，所有开关都是我安装的，评估公司来评估的时候外观的装修都是我装的。我承租房屋后只做了一次装修，１月９日签合同之后装的，给了我一个月的装修时间，大概是１月２２日开始装，３月８日装修完。承租后装修如下：品牌轮胎店，外面招牌铝塑板，光招牌公司承担了差不多10万元。1楼是公司承担，2楼和3楼是我自己装的。1楼装修做了招牌、卷帘门喷漆、所有的外墙包柱、里面所有墙面的油漆、吊顶、玻璃隔断、背景墙、所有的门，包括卫生间和后门，地面的地板砖、挖了两个地沟、洗车间全部铺了墙砖和地砖、１楼至３楼装了１０个监控、一台５匹柜机和1.5匹的挂机空调、外墙发光字灯箱、轮胎吊架、玻璃货柜架、气路和水路、收银台及背景墙、消防。１楼装修包括招牌一共花了１７万元左右。２楼和３楼一样的，宾馆为主的装修，一层５个房间，一间大房，４间小房。木地板、乳胶漆、墙纸、吊顶、灯具、开关插座、进门的电子门锁、窗户防盗网、每个房间１台空调、有线电视及机顶盒、网线、每个房间两张床、沙发、热水器、浴具、大房间一台自动麻将桌、２楼一台监控主机和网线主机。２楼和３楼花了接近５０万元。顶楼装了一个空气热水器，隔了一个布草间、员工房，员工房吊了顶，员工房是我自己搭建的，装了空调，两个窗户，防盗网，顶层花了两三万元。房屋拆迁时搬了机器设备、货物、空调、电视机、床品，没有搬床。2017年6月28日签合同之后大概在7月份搬走的，当时要开新店，机器用叉车搬走的，大概在2017年7月底就没有经营了。拆房屋的具体时间我不是很清楚，大概是2018年拆的。之前判决的5万元租金我没有支付给被告，被告出租的房屋比较合适做宾馆，本来就已隔成了单间。一年扣除成本有20万元左右收入。被告王连平、罗尚敏庭审时陈述，我们是夫妻关系。出租给原告的房屋１楼是门面，２楼和３楼是住的。租给原告的不是毛坯房，一楼和二楼一样，卷闸门、卫生间、简易灯。水电安装、门、窗、楼梯扶手、楼梯瓷砖，还有１１个卫生间的瓷砖、抽水马桶。卫生间以外的地面上的地板砖是没有装。我对原告所陈述的装修有异议，卫生间的墙砖、地砖、开关，整个房子的简易灯、电灯开关都是我装的，二楼和三楼只是复合地板。我们建房和装修不是一起，装修大概花了二十几万。2017年8月12日打的围墙，2018年10月24日拆房子，之前原告一直在经营和使用。我们的房屋租给原告后，我们自己在案涉房屋后面还有房子，没有在租赁房屋里面住。案涉房屋中没有需要搬走的物品，我们出租给原告的房屋当时房子是按照宾馆设计。一审法院认为：原告刘星与被告王连平、罗尚敏签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告刘星提出判令被告返还原告在荆州区集体土地上房屋征收（搬迁）补偿协议属于原告所得的补偿款729033元的诉讼请求由房屋装饰装修补偿352497元、经营损失补偿361536元、设施设备移装补助11000元、举升机迁移4000元四部分组成。关于原告主张的房屋装饰装修补偿352497元是否应予支持。原告刘星陈述其承租后对房屋进行了装修，一楼、二楼、三楼、顶层装修费用近70万，涉案房屋是2018年拆的；被告陈述，我建房后就进行了装修，装修费二十几万元，涉案房屋是2018年10月24日拆的，之前原告一直在经营和使用；被告王连平、罗尚敏与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室签订的荆州区集体土地上房屋征收（搬迁）补偿协议书确定房屋装饰装修补偿金额为人民币352497元；原告刘星与被告王连平、罗尚敏所签订房屋租赁合同的租赁承租期限是五年即2013年3月1日至2018年3月1日，2017年8月12日起涉案房屋被围墙围住，涉案房屋的钥匙在原告刘星手里，自涉案房屋被围墙围住至租赁期限届满日2018年3月1日，剩余租赁期限近六个半月；原告租赁的房屋是用于从事汽车服务和开宾馆。根据以上事实，结合双方当事人的陈述，2017年8月12日起涉案房屋被围墙围住，房屋已经不能正常经营和使用，依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，对原告主张的房屋装饰装修补偿352497元，本院酌情予以支持房屋装饰装修补偿352497元的10％即35250元；关于原告主张的经营损失补偿361536元是否应予支持。原告主张的经营损失补偿361536元系对涉案房屋认定为“经营性”房屋后给予的“住改非”补助，原告庭审时陈述其一年扣除成本有20万元左右收入，且被告所有的房屋出租给原告前亦是按照宾馆设计的，涉案房屋被围墙围住至租赁期限届满日2018年3月1日，剩余租赁期限近六个半月；2017年8月12日起涉案房屋被围墙围住，房屋已经不能正常经营和使用；根据以上事实，结合双方当事人的陈述，原告确有一定的损失发生，但原告主张的经营损失补偿361536元并不客观真实；现原告还有近六个半月的剩余租赁期限不能正常经营，客观上存在一定的损失，也即剩余期限不能正常经营所造成的损失。因政府征收，承租人原告的损失不能得到适当补偿实为不公平；同样，原告主张政府补偿给被告的全部经营损失补偿361536元也是不公平的；在此情形下，将出租人从政府获得的经营损失补偿部分支付给承租人，较为恰当合理。本案中被告获得经营损失补助为361536元，本院酌情为由被告向原告支付经营损失补偿361536元的10％即36154元。对于原告主张的设施设备移装补助11000元、举升机迁移4000元，依据本案查明的事实，结合双方当事人的陈述，应认定为是补偿给原告刘星，对原告主张的设施设备移装补助11000元、举升机迁移4000元，本院予以支持。综上，被告王连平、罗尚敏应向原告刘星返还房屋装饰装修补偿35250元、经营损失补偿36154、设施设备移装补助11000元、举升机迁移4000元，共计86404元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王连平、罗尚敏于本判决生效之日起十日内向原告刘星返还房屋装饰装修补偿、经营损失补偿、设施设备移装补助、举升机迁移各项补助共计86404元。二、驳回原告刘星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5545元（已减半），由原告刘星负担4565元，被告王连平、罗尚敏负担980元；财产保全费3920元，由原告刘星负担3036元，被告王连平、罗尚敏负担884元。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人对一审已经支持的设施设备移装补助、举升机迁移费15000元并无异议，本案的争议焦点为一审认定被上诉人应向上诉人返还房屋装饰装修补偿35250元、经营损失补偿36154元是否错误。本案中，案涉房屋租赁合同的期限为五年，2017年8月12日案涉房屋被围墙围住，剩余期限将近六个半月。双方在房屋租赁合同中没有对房屋遇拆迁情况下的房屋装饰装修补偿、经营损失补偿进行约定，上诉人亦没有提供相应的证据证明其损失。对于房屋装饰装修补偿，考虑到剩余期限将近六个半月，一审支持案涉房屋装饰装修补偿的10％即35250元,符合《最高人民法院关于审理房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定。对于经营损失补偿，案涉房屋被拆迁，出租人与承租人均存在一定经营损失，相比较而言出租人基于对房屋的所有权其经营损失更大。但根据本院（2018）鄂10民终1010号生效民事判决，上诉人应支付截止租赁期限届满日2018年3月1日的房租。2017年6月28日被上诉人已与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室等签订了征收补偿协议书，案涉房屋于2017年8月12日被围墙围住，上诉人不能正常使用房屋，综合考虑到上诉人的租金支出及实际损失，本院酌情由被上诉人支付上诉人经营损失补偿60000元，王连平、罗尚敏应向刘星返还房屋装饰装修补偿、经营损失补偿、设施设备移装补助、举升机迁移各项补助共计110250元。综上所述,上诉人刘星的上诉请求部分成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,变更判决如下:一、王连平、罗尚敏于本判决生效之日起十日内向刘星返还房屋装饰装修补偿、经营损失补偿、设施设备移装补助、举升机迁移各项补助共计110250元。二、驳回刘星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5545元，由刘星负担4706元，王连平、罗尚敏负担839元；财产保全费3920元，由刘星负担3327元，王连平、罗尚敏负担593元。二审案件受理费5584元，由刘星负担5226元，王连平、罗尚敏负担358元。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年十一月十日法官助理江媛书记员邱爽