安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终763号 上诉人（原审被告、反诉原告）：东至县锦鑫房地产开发有限公司，住所地东至县大渡口镇南大街。统一社会信用代码：91341721570431822U 法定代表人：钱进，公司董事长。 委托诉讼代理人：杨全志，公司法务。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱金生，男，1963年6月13日出生，汉族，住池州市东至县。 委托诉讼代理人：齐永顺，安徽中皖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛骏，男，1973年8月28日出生，汉族，住安庆市大观区。 上诉人东至县锦鑫房地产开发有限公司（以下简称“锦鑫公司”）因与被上诉人朱金生、毛骏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省东至县人民法院(2020)皖1721民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后依法组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人杨全志、被上诉人委托诉讼代理人齐永顺，被上诉人毛骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦鑫公司上诉请求：1、请求依法撤销(2020)皖1721民初1204号民事判决,改判解除上诉人与被上诉人朱金生签订的商品房买卖合同并撤销备案；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。支持上诉人的全部诉求。事实与理由：1、一审认定事实错误，推定商品房冲抵工程款没有事实和法律依据。两被上诉人恶意串通签订商品房买卖协议之前就签订补充协议，预谋套取被上诉人房地产，朱金生在签订买卖合同后没有按合同约定付款，拒不履行合同，上诉人也没有给被上诉人办理房屋过户登记和交付。被上诉人毛骏与上诉人合同无关，不存在冲抵工程款的事实。一审认定毛骏系实际施工人没有事实依据，上诉人与被上诉人无施工合同关系，两被上诉人相互承认以房抵款行为实际上是损害了安庆环城建司的权益；2、一审判决没有事实和法律依据，认定上诉人违约与合同约定不符，且被上诉人拒不付款在先，上诉人不履行交房义务符合法律规定；3、被上诉人恶意串通，没有履行购房合同，存在明显欺诈，双方签订的商品房买卖合同无效，上诉人要求解除合同符合双方意思表示和法律规定。 朱金生辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求维持原判。1、一审认定商品房抵扣工程款有事实和法律依据。被上诉人之间就涉案房产买卖没有恶意串通，朱金生在上诉人售楼处得知本案所涉商品房系抵扣工程款，价格相对便宜，根据上诉人要求，先付款后签订商品房买卖合同，付款至抵扣人毛骏账户，用于上诉人抵扣毛骏的工程款；2、关于毛骏实际施工人身份一审已经查明；3、朱金生的付款行为系支付本案所涉商品房的购房款行为，被上诉人已经实际按约支付全部购房款，该行为应受法律保护；二、原审判决适用法律正确，本案合同履行中，朱金生在正式商品房合同签订前已经全部支付购房款，上诉人未按约定时间交房，系违约。造成违约的事由非法律规定的免责事由，一审认定其支付相应违约金具有事实和法律依据。三、本案所涉房产买卖共签订两份合同，系三方当事人共同合意，交易行为发生，被上诉人支付全部购房款项。且该交易行为不影响第三人合法权益。与毛骏签订的合同价款是39余万元，但毛骏在公司的抵扣工程款是45余万。该交易行为不影响上诉人的合法权利。 毛骏辩称：一审认定事实清楚正确，请求维持一审判决。 朱金生向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认东至县大渡口镇江南都市恬园16幢1单元901号房产归原告所有。被告立即出具材料并协助原告办理该房的产权登记手续，将该房产权登记至原告名下；2、判令被告立即将上述房产交付给原告并办理房产交付手续，判令被告立即支付原告延迟交房违约金每天78.32元（从2019年1月1日起至其交付房产之日止，每天391600元×0.0002，截止到2020年5月1日为37985.2元）；3、本案的诉讼费由被告承担。 锦鑫公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判定反诉人与被反诉人解除2017年4月5日签订的东至县商品房买卖合同并撤销备案；2、本案的诉讼费用全部由被反诉人承担。 一审法院查明：原告朱金生（乙方）与被告毛骏（甲方）签订了购房补充协议约定：乙方同意购买甲方坐落在安徽省池州市拥有的房地产（住宅），该房地产建筑面积139.88平方米，单价为2800每平方米，总价为人民币391600元。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日前2017年4月1日，乙方汇款人朱建梁向甲方指定账户（江萍，中国银行6013826304001218549）支付人民币50000元作为购房定金，并约定在售楼部改合同前于4月5日支付余款人民币341600元整给甲方上面指定账户，总房款人民币391600元整于售楼部改合同前全部付给甲方。2017年4月5日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）锦鑫公司签订《东至县商品房买卖合同》，约定原告购买被告锦鑫公司开发的位于东至县大渡口镇江南都市恬园16单元901号房产一套，该房预测建筑面积共139.88平方米，其中套内建筑面积108.24平方米，商品房单价每平方米3220元，总金额450414元。出卖人应当在2018年12月31日交付房屋。如买受人逾期付款，逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。若出卖人逾期交房，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同未约定付款方式和付款时间。合同签订后，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）锦鑫公司将该商品房进行了备案登记。另查明，原告（反诉被告）朱金生于2017年4月1日通过朱建梁将50000元汇至江萍账户，2017年4月5日通过朱建梁将剩余购房款341600元汇至江萍账户。再查明，锦鑫公司开发的东至县江南都市恬园16号、17号楼的土建、水电等工程是由安庆市环城建筑安装东至有限责任公司承包，再由安庆市环城建筑安装东至有限责任公司分包给被告毛骏实际施工。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）朱金生与被告（反诉原告）锦鑫公司签订的《商品房预售合同》不违反法律规定，合法有效。原告（反诉被告）朱金生与被告毛骏签订的补充协议亦不违反法律规定，合法有效。以上两份合同应当作为确定原被告双方权利义务关系的依据。本案的争议焦点为：被告（反诉原告）锦鑫公司是否知道并认可原告（反诉被告）将购房款汇入被告毛骏指定账户并以此款冲抵欠毛骏工程款事宜。本院从查明的事实综合分析如下：一、从《东至县商品房买卖合同》和《补充协议》签订的时间线来看，《补充协议》签订时间在前，《东至县商品房买卖合同》签订在后。原告（反诉被告）朱金生与被告毛骏是在2017年4月1日（含4月1日）前签订购房协议，约定双方同意以一次性付款方式付款，在合同签订之日前2017年4月1日，原告（反诉被告）朱金生汇款人朱建梁向被告毛骏指定账户（江萍，中国银行6013826304001218549）支付人民币50000元作为购房定金，并约定在售楼部改合同前于4月5日支付余款人民币341600元整给被告毛骏上面指定账户，总房款人民币391600元整于售楼部改合同前全部付给被告毛骏。而在2017年4月5日原告（反诉被告）朱金生与被告（反诉原告）锦鑫公司签订的《东至县商品房买卖合同》中未约定付款方式和付款时间，且被告（反诉原告）锦鑫公司将原告（反诉被告）朱金生所购房屋进行了备案登记。原告（反诉被告）朱金生也是完全按照补充协议约定的时间给付全部购房款。被告（反诉原告）锦鑫公司在2017年房屋备案后亦一直未催促原告（反诉被告）朱金生交纳购房款，直到原告（反诉被告）朱金生向本院起诉时才提出因原告（反诉被告）朱金生未付房款，要求解除2017年4月5日与原告（反诉被告）朱金生签订的东至县商品房买卖合同并撤销备案的诉请，这显然不合常理，也与交易习惯不符。二、被告毛骏是涉案房产工程的实际施工人，且对原告（反诉被告）的陈述均予以承认，被告（反诉原告）锦鑫公司与毛骏之间也确实存在商品房抵扣工程款的事实，关于被告（反诉原告）锦鑫公司抗辩称其与施工方安庆市环城建筑安装东至有限责任公司及毛骏之间的工程款已结清，不存在必须将本案所涉商品房抵扣工程款的意见，因从签订合同到本案受理立案的时间跨度长达三年之久，被告（反诉原告）锦鑫公司未向原告（反诉被告）朱金生主张合同权利来看，本院认为被告（反诉原告）锦鑫公司的抗辩与事实不符，至于被告（反诉原告）锦鑫公司与施工方安庆市环城建筑安装东至有限责任公司及毛骏的工程款纠纷，其并未提供相关证据证明，本案不做处理，双方可另案解决；三、从被告毛骏承认他与被告（反诉原告）锦鑫公司承担的购房款是450414元来看，被告毛骏与原告（反诉被告）朱金生之间的购房补充协议并不损害被告（反诉原告）锦鑫公司的利益。综上，从保护购房者利益的角度出发，本院可以确定被告（反诉原告）锦鑫公司是知道原告（反诉被告）朱金生与被告毛骏的购房补充协议并认可原告（反诉被告）朱金生将购房款汇至被告毛骏指定账户的。且该付款行为系原告（反诉被告）朱金生与被告（反诉原告）锦鑫公司之间商品房买卖合同变相支付购房款的行为。现原告（反诉被告）朱金生已交纳了全部的购房款，完成了合同约定的全部义务。故本院对原告（反诉被告）朱金生要求确认东至县大渡口镇江南都市恬园16幢1单元901号房产归其所有，被告（反诉原告）锦鑫公司立即出具材料并协助其办理将该房的产权登记手续，将该房产权登记至其名下并交付给他的诉请予以支持。对被告（反诉原告）锦鑫公司提出的解除与原告（反诉被告）的商品房买卖合同并撤销备案的诉请不予支持。关于原告（反诉被告）朱金生要求被告立即支付原告延迟交房违约金（从2019年1月1日起至其交付房产之日止，每天391600元×0.0002，截止到2020年5月1日为37985.2元），因原告（反诉被告）朱金生与被告（反诉原告）锦鑫公司签订的房屋买卖合同中对此有明确的约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）东至县锦鑫房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告朱金生（反诉被告）交付东至县大渡口镇江南都市恬园16幢1单元901号房产并办理该房的产权登记手续；二、被告（反诉原告）东至县锦鑫房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告朱金生（反诉被告）支付延迟交房违约金（从2019年1月1日起至2020年5月1日止违约金为37985.2元，剩余违约金从2020年5月2日起每天按78.32元计算至交付房产之日止）；三、驳回被告（反诉原告）东至县锦鑫房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回原告朱金生（反诉被告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7744元，减半收取3872元，由被告（反诉原告）东至县锦鑫房地产开发有限公司负担;反诉费8056元，减半收取4028元，由被告（反诉原告）东至县锦鑫房地产开发有限公司负担。 二审期间,各方当事人未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人东至县锦鑫房地产开发有限公司与被上诉人朱金生于2017年4月5日签订《东至县商品房买卖合同》及朱金生支付购房款至毛骏认可的江萍账户属事实。本案二审争议焦点在于：双方签订的商品房买卖合同是否可撤销，延迟交房违约金是否应当支付。朱金生购买都市恬园16单元901号房产，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，应按合同约定行使权力履行合同义务。朱金生将购房款付至毛骏认可指定的账户，上诉人公司亦将案涉房产进行了备案登记，足以说明上诉人公司予以认可。上诉人锦鑫公司与安庆市环城建筑安装东至有限责任公司签订建设工程合同，安庆市环城建筑安装东至有限责任公司与毛骏签订东至县江南-都市田园二期工程16#楼工程项目承包合同书，一审认定毛骏系实际施工人有事实依据。锦鑫公司认为朱金生与毛骏串通谋取房产没有证据证明，且签订商品房买合同至本案诉讼，锦鑫公司一直未要求撤销备案解除合同，一审对以房抵款事实的认定并无不当，上诉人的该上诉理由不予采纳，上诉人应按照合同约定履行交房义务并办理相关手续，延迟交房按照约定支付违约金。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7744元，由上诉人东至县锦鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年十一月十九日 书记员  刘 铮