四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3600号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李祥君，男，汉族，出生于1985年11月15日，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南充凌凯英澳物业管理有限公司，住所地南充市顺庆区茂源北路**凌凯春天小区****。 法定代表人：陈志平，总经理。 委托诉诉讼代理人：彭慧嫒，女，汉族，出生于1993年3月15日，住四川省南充市嘉陵区。（看看身份证） 上诉人李祥君因与被上诉人南充凌凯英澳物业管理有限公司（以下简称凌凯英澳物业公司）与物业服务合同纠纷一案，不服四川省高坪区人民法院（2020）川1303民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理本院。本案现已审理终结。 上诉人李祥君上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人前期未按照合同约定服务质量赔偿给上诉人造成的损失、并按照合同约定服务质量履行以后的物业服务，并由被上诉人负担一、二审案件受理费。事实与理由： 凌凯英澳物业公司答辩：请求二审法院维持原审判决。 凌凯英澳物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李祥君向凌凯英澳物业公司缴纳物业服务费3，944.00元、垃圾清运费187.00元，违约金3，944.00元，共计人民币8，075.00元；2.本案诉讼费由李祥君承担。 李祥君向法院提起的反诉请求：一、退还李祥君2016年8月7日至2017年8月6日所支付的物业服务费1，642.69元。二、反诉诉讼费由凌凯英澳物业公司承担。 一审认定事实：李祥君系南充市顺庆区钻石街67号东方夏威夷17号楼1单元6层4号业主，该房屋建筑面积为86.64平方米。2013年12月1日，凌凯英澳物业公司作为乙方与作为甲方的四川南充伟润置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。该合同约定：在双方自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将东方夏威夷（物业名称）委托于乙方实行物业管理。委托管理服务期限自2013年12月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。约定物业费收费标准：多层住宅0.78元/㎡/月，高层住宅1.58元/㎡/月，商业物业服务费2元/㎡/月。甲方、业主于每个缴费周期起始日起7日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。凌凯英澳物业公司、李祥君也签订了与前期物业合同基本内容一致的《前期物业管理服务合同》。合同签订后，凌凯英澳物业公司按照约定为东方夏威夷小区提供了物业服务，李祥君未交纳2017年8月7日起至2019年12月31日止的物业服务费3，944.00元（28.81月×86.64㎡×1.58元/㎡/月）和生活垃圾费187.00元（28.81月×6.50元），共计4，131.00元。 另查明，凌凯英澳物业公司进驻东方夏威夷小区后，存在公共设施维护不完善、不及时等服务问题。 一审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，凌凯英澳物业公司与四川伟润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及 凌凯英澳物业公司与李祥君签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。凌凯英澳物业公司与李祥君应按照该合同约定履行各自的义务。该合同签订后，凌凯英澳物业公司对东方夏威夷小区提供了物业管理服务，李祥君依约应交纳物业管理服务费。经凌凯英澳物业公司书面催收后，李祥君拒不支付，故对凌凯英澳物业公司请求李祥君应支付物业管理服务费及生活垃圾费4，131.00元，法院予以支持。同时，《前期物业服务合同》中约定了甲方、业主于每个缴费周期起始日起7日内交纳物业服务费。对于凌凯英澳物业公司要求李祥君支付迟延付款的违约金的请求，因凌凯英澳物业公司所服务小区存在环境维护不到位，公共设施维护不及时等情况，李祥君因凌凯英澳物业公司服务存在瑕疵等客观原因而未及时交纳物业费的行为，不构成根本性违约。物业公司除严格按照合同约定履行其义务外，还应积极主动的作为，努力创造美丽整洁、秩序井然的小区环境。故，对于凌凯英澳物业公司该项请求，法院不予支持。关于反诉人李祥君请求判令由凌凯英澳物业公司退还物业管理费的请求。法院认为，凌凯英澳物业公司与四川伟润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。李祥君也按照合同约定缴纳了2016年8月7日至2017年8月6日期间的物业服务费1，642.69元。凌凯英澳物业公司在物业服务时虽存在环境维护不到位，公共设施维护不及时等情况，但其行为不构成根本性违约，未影响合同的履行。对于反诉人请求被反诉人退还物业管理费用的请求，证据不充分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李祥君在判决生效之日起五日内向南充凌凯英澳物业管理有限公司支付2017年8月7日起至2019年12月31日期间的物业管理费和生活垃圾费共计人民币4，131.00元；二、驳回南充凌凯英澳物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回李祥君的全部诉讼请求。本案案件受理费25.00元，由南充凌凯英澳物业管理有限公司负担；反诉案件受理费25.00元，由李祥君负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人李祥君的上诉请求，根据双方当事人的诉、辩意见，本案二审争议焦点为李祥君支付物业费的标准问题。 上诉人李祥君主张凌凯英澳物业公司提供的物业服务无法到达物业服务合同约定的《南充市物业管理二级服务标准》，凌凯英澳物业公司在消防管理、技术防范安全管理、封闭管理、停车管理、行车秩序管理、公共设施管理、垃圾清运、房屋修缮等方面均存在严重失职。但上述问题属于合同履行之瑕疵,不属于合同法中的根本违约,李祥君不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。另一方面,凌凯英澳物业公司作为物业服务的提供者,本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议,为南充公馆小区提供更好的物业服务。但从李祥君诉讼中提供的证据看,凌凯英澳物业公司提供的物业服务确实存在不够到位之处。结合凌凯英澳物业公司实际提供的物业服务水平,本院按物业服务合同约定标准的70%酌情计算2017年8月7日至2019年12月31日期间的物业管理服务费（4131元×0.7）。 应当指出，创造良好、和谐的生活环境是物业服务公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业服务公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业服务公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业服务管理费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约和促进。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，正由于物业服务的这一特性，致使物业服务公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费——服务下降——更大范围欠费——服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的就是业主的利益。当然，物业服务公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，尽量取得业主的理解。缺少业主的理解与支持，物业服务公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业服务公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业服务管理费。当然，业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业服务公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业服务公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。 综上，李祥君的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3148号民事判决第三项，即“驳回李祥君的全部诉讼请求”； 二、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3148号民事判决二项、第三项； 三、变更四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3148号民事判决第一项为李祥君于本判决生效后五日内支付南充凌凯英澳物业管理有限公司2017年8月7日至2019年12月31日期间的物业管理服务费2，891.70元。 四、驳回南充凌凯英澳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25.00元，由南充凌凯英澳物业管理有限公司负担，反诉费25.00元，由李祥君负担；二审案件受理费100.00元，由李祥君负担30.00元，由南充凌凯英澳物业管理有限公司70.00元。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年十一月三十日 书记员 杜 倩