海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1929号   上诉人（原审被告、反诉原告）：三亚保力房地产投资开发有限公司。   法定代表人：双某，该公司董事。   委托诉讼代理人：齐某。   委托诉讼代理人：杨某，海南正辞律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵某，现住三亚市。   委托诉讼代理人：王某，广东华商（三亚）律师事务所律师。   上诉人三亚保力房地产投资开发有限公司（以下简称保力公司）因与被上诉人赵某商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初1759号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，进行书面审理。本案现已审理终结。   保力公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回赵某的诉讼请求，并支持保力公司的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。（一）一审法院没有区分办证延迟是否为保力公司的过错，直接判决保力公司承担违约责任，属于认定事实错误。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，若因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书，出卖人按照约定向买受人支付违约金。保力公司虽未在合同约定的期限内提交办证资料，但办证不能并非保力公司的原因造成，依法不应当承担违约责任，主要有：1、政府房地产政策调整。首先，政府对涉案项目土地房屋权证书调整，项目用地一分为二且面积变更，进而引起规划变更；其次，政府出于市政整体规划、环保等因素考虑，将涉案项目的规划容积率由≤2.3调整为≤1.5，再次引起规划变更；除此以外，政府要求精装交付等其他的政策实时调整，客观上促使项目建设开发进程加长。2、关于行政处罚的问题。三亚市人民政府主管部门拟对涉案项目“毛坯报规，精装交付”进行行政处罚，但从2018年2月起超过半年的时间一直未实际处罚，保力公司多次向政府主管部门申请尽快交纳行政罚款，缴清之后即可办理房屋初始登记，但三亚市住房和城乡建设局对处罚主体存疑等问题的影响一直未进行处罚，另外也确实存在政府公共服务对全市房地产项目超负荷的问题，直接导致涉案项目初始登记时间迟延。保力公司认为，根据双方签订的合同约定，其承担违约责任的前提是“因出卖人责任”。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也作出相应的规定。因此，无论依据法定还是合同当事人的约定，保力公司在约定期限未能提交办证资料应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，本案办证不能并非保力公司存在过错，而是保力公司不能把控的客观因素导致，故保力公司应当免除承担违约责任。（二）一审法院没有查清赵某在办证事项中需要履行的合同义务内容。一审法院并未查清需由出卖人提交的资料有哪些，何时提交。保力公司已于2018年12月25日向房产登记主管部门提交需由自己提交的资料，其合同义务已经完成，即使承担逾期办证的违约责任，其计算终止时间应为2018年12月24日。二、原审判决适用法律错误。（一）本案应适用《中华人民共和国合同法》第三百九十六条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定。赵某是申请办理产权证书的法定义务人，保力公司具有协助义务，其已经将办理产权证书所需要提交的资料提交办证机关，产权登记应由赵某自行办理或委托办理，但后续时间不应当计入违约期限。（二）本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十九条关于债务抵消的规定。诉讼时效届满并不导致抵消权的消灭。法律对当事人行使抵消权没有除斥期间的限制性规定。抵消权为形成权，当事人行使抵消权无须取得对方同意，通知对方即可。因此，保力公司主张债务抵消应予支持。保力公司对原审判决中确定的赵某应当承担的逾期付款的违约金数额予以认可，若法院认为保力公司应当承担逾期办证的违约责任，同时也应当支持保力公司关于抵消债务的主张。综上，请求二审法院支持保力公司的上诉请求。   赵某未提交书面答辩意见。   赵某向一审法院提出诉讼请求：一、判令保力公司向赵某支付违约金42286.335元（违约金计算从2018年4月20日起，以赵某缴纳的购房款1084265元为基数，按每日万分之一，暂计至2019年5月15日，实际计至保力公司将资料报产权登记机关办理产权过户之日止）；二、判令本案的诉讼费由保力公司承担。保力公司向一审法院提出反诉请求：一、判决赵某向保力公司支付逾期付款违约金6850元，并抵消保力公司的债务；二、判令诉讼费由赵某承担。   一审法院认定事实：2015年9月29日，赵某（买受人）与保力公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于三亚市××区中段南侧俄罗斯旅游度假城[三亚一山湖，商品房预售许可证号:**预许字**]XX商品房，该房建筑面积共76.14平方米，总价款1083000元；买受人于2015年9月13日前已付清首付款583000元，剩余尾款500000元办理公积金贷款；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，(2)逾期在90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：超过上述期限，出卖人未将需由买受人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，若出卖人已在上述期间将买受人提供的资料报产权登记机关办理过户手续的，因买受人原因未能办理房屋产权证，则出卖人不承担违约责任。该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条约定“一、除首期款以外的购房款，若买受人选择以银行按揭贷款方式支付，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日办理银行按揭手续，并于10日内提供完备的按揭贷款资料。如买受人逾期未能提供全部按揭贷款资料或因买受人的其他原因未能与银行签订银行按揭贷款合同而导致本《商品房买卖合同》无法履行，买受人应在十五日内改用一次性付款方式重新签订《商品房买卖合同》。如在十五日内买受人未能付清购房全款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应按合同总房价款的15%赔偿出卖人的损失。二、买受人应于获得贷款银行批准之日起七日内按银行指定时间、地点办理放贷手续。如买受人未按本条约定的期限办理放贷手续的，视为买受人逾期付款，按《商品房买卖合同》第七条的约定承担相应的违约责任。如买受人的贷款申请未获得银行的批准（含未获得所申请的成数或期限），则买受人应于贷款银行作出不批准贷款申请之日起十日内，以一次性付款方式付清全部房款或自行补足自付部分和贷款部分的差额，逾期未支付的，视为买受人违约，按《商品房买卖合同》第七条的规定办理。三、选择按揭付款方式买受人应在提供办理房屋产权证资料的同时授权出卖人代为办理房屋抵押登记手续。因买受人怠于履行义务而造成出卖人的损失，买受人应给予相应的赔偿”。2015年9月13日，赵某向保力公司支付涉案房屋首付款583000元。交通银行三亚迎宾大道支行于2016年3月31日向保力公司支付了赵某的银行按揭贷款500000元。2015年10月26日，保力公司向赵某出具发票载明预收购房款583000元；2016年11月9日，保力公司又向赵某出具两张发票载明涉案房屋购房款501265元（500000元+1265元），2016年11月9日将涉案房屋实际交付给赵某。庭审过程中，赵某、保力公司双方对涉案房屋的实际购房款为1084265元均无异议。2018年12月25日，三亚市不动产登记中心向保力公司出具了三亚吉阳区迎宾路中段南侧“俄罗斯旅游度假城”项目一期XX楼（不含架空）初始登记（不动产）的《受理通知书》。2018年12月31日，保力公司在其微信公众号发布《一山湖一期（XX号楼）大产权证办好了》，载明了什么是“大产权证”、办“大产权证”有啥用、产权证咋办下来的、业主如何办小“产权证”，同时载明近日，一山湖的营销人员将会按照入户时间，分期分批地通知一山湖一期业主开始办理产权证。2019年1月4日，保力公司亦在其官网及俄罗斯旅游度假城小区的业主微信群内刊登《一山湖一期业主办理产权证须知》，载明了国家现行契税减免的政策、委托开发单位代办房产证所需材料及办证注意事项（含自行办证）等内容，并通知各业主应于2019年1月15日前提交代办房产证所需材料。2019年5月9日，三亚市不动产登记中心向赵某出具了涉案房屋转移登记的《受理通知书》。2019年5月15日，赵某取得了琼（2019）三亚市不动产权第XXXX号《中华人民共和国不动产权证书》，载明赵某为涉案房屋权利人。保力公司对赵某主张的保力公司应承担的备案义务的起始时间为2018年4月20日无异议。   一审法院认为：赵某与保力公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，属于有效合同，各方当事人应当按照约定行使合同权利、履行合同义务。关于本诉。依照双方签订的涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，保力公司负有在涉案房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的办证义务；此外，根据涉案房屋买卖合同的目的，保力公司作为涉案房地产项目的开发商，还应负有在上述备案的合同义务履行完毕且涉案房屋具备办理分户权证条件时，向赵某履行通知办证的合同附随义务。本案中，保力公司向赵某交付涉案商品房的时间为2016年11月9日，按照合同的上述约定，保力公司应当在2018年4月20日前将办理权属登记需要由保力公司提供的资料报产权登记机关备案，但保力公司未能举证其在2018年4月20日前已完成合同约定的备案义务，应认定保力公司延迟备案的行为构成违约。保力公司在三亚市人民政府向其颁发大产权证后，于2019年1月4日向赵某等业主履行了办证通知义务，因此，保力公司应承担的逾期办证违约期间为自2018年4月20日计至2019年1月4日止，共计259日。保力公司辩称其于2018年12月31日通过微信公众号发布《一山湖一期（XX号楼）大产权证办好了》应视为已通知各业主进行办理产权证，但该通知中亦载明“近日，一山湖的营销人员将会按照入户时间，分期分批地通知一山湖一期业主开始办理产权证”，故应以保力公司发布具体通知各业主办理产权证之日即2019年1月4日计算，因此对保力公司的该项抗辩理由，一审法院不予采纳。依合同约定，保力公司应按已付房价款的每日万分之一向赵某支付违约金28082.46元（1084265元×0.01%/日×259日）。赵某主张保力公司逾期办证构成违约，符合法律规定，一审法院予以支持，但其诉求违约金超出一审法院确认的28082.46元部分，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。保力公司抗辩其不应承担违约责任，于法无据，一审法院不予采纳。关于反诉。本案双方形成的是房屋买卖的法律关系,买受人负有依约向出卖人支付购房款的合同主要义务。双方在涉案合同中约定，赵某以办理公积金贷款的方式向保力公司支付剩余尾款500000元，同时，赵某应在签订合同当日即2015年9月29日办理银行按揭手续，并于10日内提供完备的按揭贷款资料，并于获得贷款银行批准之日起七日内按银行指定时间、地点办理放贷手续。对此，赵某对其已依约履行包括但不限于在贷款银行批准之日起七日内完成放贷手续的办理的合同义务负有举证责任，但赵某未能举证，应承担举证不能的责任。本案中，赵某应于2015年9月29日起在交通银行三亚迎宾大道支行办理银行贷款手续，但该行直至2016年3月31日才向保力公司支付了赵某的银行贷款500000元，期间为184日。鉴于赵某应承担举证不能的责任，根据银行办理购房贷款的交易习惯，一审法院酌情认定赵某合理的办理期间为17日，银行办理的合理期间为30日，共计47日，因此赵某应承担的迟延付款期间为137日（184日－47日）。上述赵某迟延办理银行贷款手续至使迟延支付购房款的行为已构成违约，依合同约定，赵某应按应付购房款500000元的每日万分之一向保力公司支付违约金6850元（500000元×0.01%/日×137日）。保力公司主张赵某应支付逾期付款违约金6850元，于法有据，一审法院应予支持。赵某抗辩主张其不应承担逾期付款违约金，无事实根据，一审法院不予采纳。赵某另抗辩主张保力公司诉求的上述截止2016年3月31的逾期付款违约金已过诉讼时效，由于保力公司系于2020年4月27日向一审法院提起反诉主张债权，且未能举证上述债权存在中止或中断的情形，应认定保力公司主张的上述债权已超过三年诉讼时效期间。因此，保力公司诉求赵某支付逾期付款违约金6850元，因其债权已过诉讼时效，一审法院不予支持。保力公司主张将其对赵某享有的逾期付款违约金之债权与赵某对其享有的逾期办理产权证违约金之债权进行抵销，但涉案逾期付款违约金之债权在可予抵销时已超过诉讼时效期间，且赵某又提出诉讼时效抗辩，则由于其法定抵销权未产生，保力公司主张的债权不能被用于抵销赵某的债权，因此对保力公司的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、保力公司于本判决生效之日起十日内向赵某支付逾期办理产权证违约金28082.46元；二、驳回保力公司的反诉请求。   本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为：本案的争议焦点为：一、保力公司是否应承担逾期办证的违约责任以及该违约责任计算的终止时间；二、保力公司原审反诉请求是否应予支持。   一、关于保力公司是否应承担逾期办证的违约责任以及该违约责任计算的终止时间的问题。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，当事人应该恪守履行。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：超过上述期限，出卖人未将需由买受人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续的，买受人不退房，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，若出卖人已在上述期间将买受人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续的，因买受人原因未能办理房屋产权证，则出卖人不承担违约责任。”本案中，保力公司向赵某交付涉案商品房的时间为2016年11月9日，按照合同的上述约定，保力公司应当在2018年4月20日前将办理权属转移登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但保力公司直到2018年12月25日才向三亚市不动产登记中心提交办理不动产初始登记的相关资料，故应认定保力公司延迟备案的行为构成违约。保力公司作为房地产项目的开发商，其对项目审批流程及所需办理的时间应该有合理预知，保力公司并未在合同约定的期间内履行其义务，违反了合同约定。因此，保力公司应该按照合同约定向赵某承担逾期办证的违约责任。保力公司关于“本案办证不能并非保力公司存在过错，而是由于其不能把控的客观因素导致，应免除其违约责任”的上诉主张，因保力公司未能提交合法有效的证据予以证明该主张，故本院不予采纳。   保力公司另主张逾期办证的违约责任计算的终止时间应为2018年12月24日。本案中，办理涉案房屋的产权转移登记为赵某应向不动产权登记机关申请登记的事宜，保力公司有义务提供其应当提交的相关手续，属于双方当事人应予共同完成登记的事项。而涉案《商品房买卖合同》第十五条第3项约定了“超过上述期限，出卖人未将需由买受人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续的，买受人不退房，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金……”，其中表明了保力公司应将赵某提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，应认定保力公司具有通知赵某提交办理涉案房屋过户手续的相关资料的义务。根据保力公司发布的《一山湖一期（4-15号楼）大产权证办好了》《一山湖一期业主办理产权证须知》内容可知，保力公司最早在2019年1月4日才履行前述通知义务。因此，保力公司逾期办证的违约责任计算的终止时间应认定为2019年1月4日。保力公司的前述主张，本院不予支持。   二、关于保力公司原审反诉请求是否应予支持的问题。本案中，赵某作为涉案房屋买受人，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，其应在签订合同当日即2015年9月29日办理银行按揭手续，并于10日内提供完备的按揭贷款资料，并于获得贷款银行批准之日起七日内按银行指定时间、地点办理放贷手续。赵某应于2015年9月29日起在交通银行三亚迎宾大道支行办理银行贷款手续，但该行直至2016年3月31日才向保力公司支付了赵某的银行贷款500000元，期间为184日。鉴于赵某应承担举证不能的责任，根据银行办理购房贷款的交易习惯，本院酌情认定赵某合理的办理期间为17日，银行办理的合理期间为30日，共计47日，因此赵某应承担的迟延付款期间为137日（184日－47日）。故应认定赵某逾期付款的行为构成违约，根据合同约定，赵某应按应付购房款500000元的每日万分之一向保力公司支付违约金6850元（500000元×0.01%/日×137日）。但赵某主张保力公司的反诉请求已超过诉讼时效，不应得到支持。现保力公司主张其逾期办证的违约金与赵某逾期付款的违约金相互抵销，其行使抵销权作为形成权不适用诉讼时效的规定。本院认为，诉讼时效是权利人于一定期限内不行使请求权即丧失了请求法院保护其民事权利的制度，这体现了保护债权人的合法利益与督促债权人及时行使债权同等重要的立法理念。因此，除非债务人自愿或同意履行，否则债权人不得强制债务人履行超过诉讼时效的债权。超过诉讼时效的债权已不具备法律强制力，不能视为受法律保护的合法债权，因此也就不能适用《中华人民共和国合同法》第九十九条关于债务抵销的规定。本案中，因保力公司向赵某主张逾期付款违约金的请求已超过诉讼时效，且未能举证证明其债权存在中止或者中断的情形，赵某亦提出诉讼时效抗辩，故应认定保力公司逾期办证的违约金与赵某逾期付款的违约金不能相互抵销，原审判决驳回保力公司的反诉请求，结果正确，应予维持。   综上，保力公司的上诉请求与理由没有事实根据与法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款及第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费527元（三亚保力房地产投资开发有限公司已预交），由三亚保力房地产投资开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王 娜   审判员 陈太洪   审判员 郭冬燕      二〇二〇年十一月四日   书记员 顾小玉   附:本判决适用的相关法律依据   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。