江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初2781号原告：朱雅康，男，1994年9月3日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：叶小芹，北京盈科（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许静芙，北京盈科（泰州）律师事务所实习律师。被告：江苏美好置地有限公司，住所地泰州市海陵南路**-1。法定代表人：程汉彬，总经理。委托诉讼代理人：陈东，江苏戴维律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦亚卿，江苏戴维律师事务所实习律师。原告朱雅康与被告江苏美好置地有限公司（以下简称美好公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱雅康及其委托诉讼代理人叶小芹，被告美好公司委托诉讼代理人陈东、秦亚卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱雅康向本院提出诉讼请求：1.判令解除2020年5月9日原、被告签订的商品房买卖合同；2.判决被告返还原告已支付的购房款349890元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）承担自起诉之日起至实际返还之日止的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月9日，原告与被告签署《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由被告出售给原告美好置地61栋2单元1604号商品房，房屋总价款1149890元。合同约定，原告应于2020年5月9日前支付首期房价款24万元，余款909890元由原告向公积金管理中心、商业银行申请贷款支付。合同签订后原告如期支付首付款24万元，后在被告的要求下，原告又于5月13日增加首付109890元，合计预付349890元。合同签订后，原告即向银行提交资料申请贷款，经银行审核认为原告还贷能力不足以让银行发放贷款，加之原告现失去工作，家庭经济能力极其困难没有能力支付房屋余款，合同目的无法实现，遂要求解除合同。截至起诉之日，原告多次与被告协商解除合同未果，无奈只能诉诸贵院。综上所述，恳请贵院查明事实，判如所请。被告美好公司辩称，第一，原告请求判令解除商品房买卖合同，并要求返还已付购房款没有事实和法律依据，被告亦不同意解除，理由如下：1.根据原告陈述内容可以确认，案涉合同无法履行系因原告贷款未能获得银行审批所致，被告对案涉合同无法履行没有任何过错。2.原告要求解除合同的法律依据适用错误。商品房买卖合同司法解释第二十三条第一款强调的是因一方当事人的原因无法履行，对方当事人可以解除合同，而非过错方享有解除权；第二款与本案不具有关联性。第二，如法院最终确认合同终止履行，因终止履行系原告贷款无法获得审批所致，原告应当按照案涉合同第8条以及附件11补充协议第4条第2款第3项的约定，在判令被告返还原告所付购房款时扣减合同总价20%的违约金。综上，请求法院依法驳回对原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月30日至5月5日期间，原告朱雅康向被告美好公司缴纳美好易居城香榭居二期预售定金240000元。2020年5月9日，原告朱雅康（买受人）与被告美好公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定朱雅康购买美好公司开发的美好易居城香榭居10栋（公安编号61幢）2单元1604室商品房，建筑面积119.17平方米，房屋总价款1149890元；第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金240000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：组合贷款，买受人应当于2020年5月9日前支付首期房价款240000元，余款909890元向公积金管理中心、商业银行申请贷款；第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2022年2月17日前向买受人交付该商品房……第二十八条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。附件十一补充协议第四条双方同意本合同第七条补充如下：……（二）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）……3.如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上出卖人有权解除合同，且买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%的违约金。4.买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金……。原告在买卖合同及补充协议的买受人处签字，被告在出卖人处盖章并加盖法定代表人程汉彬的印鉴章。案涉合同于2020年5月11日经泰州市房产管理局备案登记。2020年5月13日，原告向被告支付109890元。至此，原告共计向被告支付购房款349890元，余款800000元原告按合同约定向商业银行提交资料申请按揭贷款，双方确认其申请最终未获得银行审批通过。2020年6月17日，原告朱雅康向被告美好公司发出律师函，认为银行贷款尚未办理完毕，且原告已失去工作，没有正常收入来源，无法继续履行双方签订的合同，要求根据合同补充协议第四（二）4条款约定，终止双方签订的商品房买卖合同，并要求被告返还原告已支付的房价款349890元及占用期间的利息。因双方就合同解除未达成一致，致涉诉。案件审理过程中，本院依被告申请向中国人民银行征信中心调取原告个人信用报告，该报告“逾期（透支）信息汇总”显示原告非循环贷账户逾期22次。关于银行放贷未予审批通过的原因，原告陈述系其还贷能力不足，被告认为系原告存在多次逾期、征信不良。本院认为，原、被告双方对已成立合法的商品房买卖合同关系没有异议，现原告认为其银行贷款未获审批通过，其要求根据商品房买卖合同司法解释第二十三条之规定行使法定解除权，被告抗辩原告不享有法定解除权，且不同意解除合同，则原告是否享有法定解除权是本案审查的关键。综合本案审查的情况，本院认定原告不享有法定解除权，理由如下：第一，原告行使法定解除权的法律依据系商品房买卖合同司法解释第二十三条，该规定第一款适用于因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，第二款适用于不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形。本案中，原告已明确未能订立商品房担保贷款合同的原因系原告还贷能力不足，且结合原告个人信用报告，其存在多次逾期、征信不良的情形，故不属于不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同的情形。因原告自身原因导致贷款审批未予通过、未能订立商品房担保贷款合同，并最终导致商品房买卖合同不能继续履行时，该规定明确可以请求解除合同和赔偿损失的主体系对方当事人即本案被告，并未赋予原告法定解除权，故原告据此行使法定解除权，于法无据。第二，原告主张其在无法获得银行贷款的基础上，加之失去工作，家庭经济极其困难，没有能力支付房屋余款，其合同目的不能实现，故而要求解除合同。本院认为，原告系案涉商品房买卖合同的买受人，其与作为出卖人的被告签订案涉合同的目的系获得所购房屋的所有权，行使对该房屋占有、使用、收益和处分的权利，其为获得所有权负有的合同义务系支付房屋价款，故其因自身原因未能全额支付购房款系违反合同义务的行为，并非合同目的不能实现的情形，原告据此主张解除合同关系，无事实依据和法律依据。第三，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条明确约定附件十一系合同组成部分，且双方均在补充协议上签字确认，则补充协议的约定亦应作为确定双方权利义务的依据。原告主张补充协议第四条第二款第3点的约定属于格式条款，加重原告方责任，应为无效。本院认为，支付购房款系原告作为买方应当负有的合同义务，该条款约定原告在按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意时，继续承担支付房款的义务，并不存在加重原告方责任、排除其主要权利等导致该条款无效的情形，故对原告该主张，本院不予采纳。根据该条款约定，原告逾期支付剩余房款时，出卖人有权解除合同，则原告此时主张解除合同，亦违反合同约定。综上，原告主张其银行贷款未获得审批通过，且无力支付剩余购房款，要求解除双方买卖合同关系，无事实和法律依据；且原告在与被告签订商品房买卖合同前对自身购房能力系明知，继续履行合同并不会导致显失公平，而被告拒绝解除合同，亦不违反诚实信用原则，故不存在应当终止履行的情形。据此，对原告的主张解除合同并要求返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：驳回原告朱雅康的诉讼请求。本案受理费人民币15149元，由原告朱雅康负担（原告已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严丽娟人民陪审员  徐卫宝人民陪审员  钱秀梅二〇二〇年十一月××日书 记 员  马 鑫