广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12554号原告：广州市建威物业管理有限公司，住所地为：广州市花都区新华街大华二路27号之六，统一社会信用代码91440114695173927C。法定代表人：朱广建，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈春燕，该公司员工。委托诉讼代理人：汤刚，广州市花都区新雅街法律服务所法律工作者。被告：毕伟耀，男，1969年1月27日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。原告广州市建威物业管理有限公司（以下简称建威物业公司）与被告毕伟耀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告建威物业公司的委托诉讼代理人汤刚，被告毕伟耀的委托诉讼代理人黄爱珍到庭参加诉讼。因本案争议较大，不适宜继续适用小额诉讼程序，后转为简易程序进行审理。本案现已审理终结。建威物业公司向本院提出诉讼请求:1.毕伟耀给付2016年1月1日至2020年7月31日物业管理费合计人民币27259.62元；2.毕伟耀承担诉讼费用；3.毕伟耀从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一给付滞纳金。事实与理由：毕伟耀系建威物业公司所管理的广州市花都区××街××路××号翠华花园H座101号商铺、H座102号商铺、H座103号商铺、H座104号商铺、H座105号商铺、H座106号商铺、H座107号商铺的业主。并约定按建筑面积1.2元/平方米收取物业管理费。在毕伟耀欠费期间，建威物业公司对其物业安全、清洁及维护进行了系列的物业管理工作，在建威物业公司提供物业服务之同时毕伟耀从2016年1月1日起一直未缴纳物业管理费。经建威物业公司工作人员多次催促未果。毕伟耀辩称，请求驳回建威物业公司诉讼请求，理由如下：一、建威物业公司不具备收取物业管理费的诉讼主体资格。建威物业公司主张涉案物业管理费的主要依据是《翠华花园物业管理服务试用合同》，但该合同明显是一份试用期的合同，其第三章十八条约定的委托管理期限为六个月试用期：自2016年1月1日至6月30日，并约定在这期间建威物业公司的物业管理各项服务经85%以上的业主满意后，双方再进行签订合同；同时，该合同第三十五条还约定，一方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知另一方。由业主委员会召开业主大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。2016年6月30日上述合同期限已经届满，建威物业公司现并没有举证其有续签合同，因此其以该期限早已届满的合同作为其主张涉案物业管理费的依据显然没有事实依据，因此建威物业公司依据该合同中约定1.2元/平方米来主张物业管理费显然不当。二、涉案七间商铺不属于物业管理区域，毕伟耀交付商铺之日起从没有向任何物业管理公司交纳过物业管理费。依据《广东省物业管理条例》第二条的规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，这就说明物业管理服务是就“物业管理区域”进行管理而产生的，但涉案七间商铺属于临街商铺，每一间商铺的门口都朝着市政道路，不属于物业管理区域，因此毕伟耀向开发商认购涉案七间商铺并签订相应的《商品房买卖合同》时，就无需签订《前期物业管理服务合同》（这一点从《商品房买卖合同》关于物业管理服务的附件是空白的也可以证明），也从没收到过开发商或者前期物业管理公司要求毕伟耀交纳物业管理费的通知。因此，建威物业公司以其向毕伟耀提供了物业管理服务为由主张物业管理费显然没有事实依据。三、广州市花都区金华社区翠华花园业主委员会无权代表毕伟耀与建威物业公司签订有关物业管理服务的有关文件。毕伟耀作为涉案七间商铺的业主，从没有收到过业主大会召开的通知，也没有参加过任何业主大会或就成立业主委员会以及聘请建威物业公司作为物业管理公司进行过任何表决，也不知悉业主委员会成立的事项，更没有授权或同意业主委员会代其与建威物业公司签订《物业管理服务试用合同》，因此广州市花都区金华社区翠华花园业主委员会无权代表毕伟耀与建威物业公司签订有关物业管理服务的有关文件，建威物业公司也不能以此与业主委员会签订的文件作为其主张诉讼请求的依据。故毕伟耀对于《物业管理服务试用合同》中约定商铺的物业管理费为1.2元/平方米的条款不予认可，建威物业公司无权按照1.2元/平方米来主张物业管理费。四、建威物业公司在起诉之前从没有向毕伟耀提出过要求交纳物业管理费的主张，如果建威物业公司确实提供了物业管理服务，这完全不符合常理。如果建威物业公司在2016年1年1日时已经按照法定程序依法成为翠华花园的物业管理公司并提供了物业管理服务，那么其在长达四年有余的时间都从来没有向毕伟耀提出催告、通知等，作为一家营利性的法人企业，这完全违背企业逐利的经营宗旨。建威物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。建威物业公司主张物业管理费是从2016年1月1日至2020年7月31日期间的，但其在2020年8月7日才提起诉讼，因此该诉讼请求中关于2017年8月8日之前的诉讼请求已经超过诉讼时效。关于建威物业公司主张的滞纳金既没有事实依据，也没有合同依据。诚如上文所述，建威物业公司赖以主张的《物业管理服务试用合同》早在2016年6月30日已经届满，而且该合同并没有约定滞纳金的条款，故建威物业公司关于滞纳金的请求既没有事实依据，也没有合同依据，而且其主张按照日千分之一计算滞纳金也过高。综上，建威物业公司既没有诉讼主体资格，其诉讼请求也没有事实依据和法律依据，请求人民法院予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区金华路10号H座101（建筑面积为60.44平方米）、102（建筑面积为42.52平方米）、103（建筑面积为70.88平方米）、104（建筑面积为60.15平方米）、105（建筑面积为60.15平方米）、106（建筑面积为60.59平方米）、107（建筑面积为57.7平方米）号商铺,权属人为毕伟耀。2007年6月15日，毕伟耀（乙方、买方）与广州市翠华房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》。该合同第一条第三款，甲方经批准，在该地块上投资建设翠华花园商品房（填写《商品房预售许可证》记载的项目名称）；第三条第一款，乙方所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第H座首层101、102、103、104、105、106、107号商铺，测绘地址：花都区金华路10号H101、H102、H103、H104、H105、H106、H107商铺。2015年12月30日，建威物业公司（乙方、受托方）与广州市花都区金华社区翠华花园业主委员会（甲方、委托方）签订《翠华花园物业管理服务试用合同》。该合同第二条约定，物业座落位置：广州市花都区××街××路××号，四至范围：东至交通西路，西至新街大道，南至金华路，北至宝华西路；第十八条，委托管理期限为六个月试用期。自2016年1月1日至2016年6月30日止，在这期间乙方的物业管理各项服务经85%以上的业主满意后，双方再进行签订正式的合同；第二十四条，翠华花园住宅小区物业管理服务按如下标准收取：住宅物业按产权面积每平方米0.70元/月；商铺按产权面积每平方米1.20元/月；第二十五条，住宅小区物业管理服务费由乙方按月直接向业主收；第二十六条，业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得无故拖欠。欠费超过三个月的业主应按照国家及地方政府规定缴纳滞纳金（所欠缴费用按日千分之二收取滞纳金，最高不得超过本金）；第三十三条，住宅小区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。合同还对其他事项进行了约定。建威物业公司为翠华花园小区提供物业服务至今。诉讼中，建威物业公司明确毕伟耀欠付的2016年1月1日至2020年7月31日的物业管理费为26454.5元、违约金为22213.11元，其中102号商铺的物业管理费仅主张至2019年4月30日。各商铺每月应付物业管理费为：101号商铺72.5元（1.2元/月/平方米×60.44平方）、102号商铺51元（1.2元/月/平方米×42.52平方）、103号商铺85.1元（1.2元/月/平方米×70.88平方）、104号商铺72.2元（1.2元/月/平方米×60.15平方）、105号商铺72.2元（1.2元/月/平方米×60.15平方）、106号商铺72.7元（1.2元/月/平方米×60.59平方）、107号商铺69.2元（1.2元/月/平方米×57.7平方）。建威物业公司提交了金华社区居委会出具的情况说明和翠华花园业委会中标公示，证明其在涉案小区提供物业管理服务。毕伟耀质证表示社区居委无权核实备案情况，中标通知无原件，因此均不予确认。毕伟耀提交了《商品房买卖合同》、照片5张和开发商出具的证明，证明涉案商铺均为临街商铺，朝向市政道路，不属于物业管理区域，故毕伟耀当时无须与开发商签订《前期物业服务合同》，也无须交纳任何物管费。建威物业公司质证认为涉案商铺属于翠华花园，与小区连为一体，毕伟耀与开发商未约定物业管理费是对自身权利的处分。建威物业公司为证实其对翠华花园小区商铺进行了物业管理，提交了以下证据：翠华花园其他商铺支付物业管理费的收据；建威物业公司为翠华花园小区商铺进行管理的照片；翠华花园保安巡逻时间表；建威物业公司在翠华花园小区及商铺疏通厕所及清理化粪池所管理产生费用的收据。毕伟耀对此不予确认。关于诉讼时效问题。建威物业公司提交了上门催缴的照片、物业服务费催缴通知书。毕伟耀对该组证据三性不予确认，称其从从未收到该催缴通知，上述照片是打印件，无法看清张贴日期和张贴位置是否为涉案商铺。建威物业公司认为，物业管理费应属于债务分期履行，诉讼时效应从最后一期履行届满起算，毕伟耀至今从未缴费，故不存在超过诉讼时效问题。毕伟耀认为，涉案债务有具体确定的支付期限，并非分期履行的整体债务，每月的物业管理费应从当月开始起算诉讼时效。本院认为，本案争议焦点如下：一、涉案商铺是否属于物业管理区域。本院认为，翠华花园业主委员会与建威物业公司签订的合同载明的小区座落位置为广州市花都区××街××路××号，四至为东至交通西路，西至新街大道，南至金华路，北至宝华西路。涉案房屋地址为广州市花都区金华路10号H座101、102、103、104、105、106、107号商铺，包含在合同载明的小区坐落地址内，属于物业管理区域四至范围内，且《商品房买卖合同》第一条第三款、第三条第一款也能证明涉案房屋的所属项目为翠华花园商品房，显然位于小区红线范围内。涉案房屋虽为临街商铺，有一定特殊性，但与所在楼的其他住宅共用楼房本体，在结构上是不可分割的统一整体，应当认定涉案房屋位于翠华花园业委会委托建威物业公司实施物业管理的物业服务区域内。二、毕伟耀应否向建威物业公司支付物业管理费及违约金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，广州市花都区金华社区翠华花园业主委员会与建威物业公司签订的《翠华花园物业管理服务试用合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，该合同效力及于“翠华花园”小区全体业主。虽然该合同已于2016年6月30日期限届满，无证据显示翠华花园业主委员会与建威物业公司签订了新的正式合同，但根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，在业主大会没有作出选聘和解聘物业服务企业的决定，原物业服务企业自愿的情况下，其可继续提供服务。现建威物业公司继续为翠华花园提供物业服务，即双方存在事实物业服务合同关系，毕伟耀作为涉案小区商铺业主，接受了建威物业公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。关于违约金，《翠华花园物业管理服务试用合同》虽约定了物业服务费的支付时间及逾期付款的违约责任条款，但该合同已经过期而失效，不能直接对毕伟耀产生法律约束力，因双方并未就2016年7月1日至2020年7月31日期间物业服务费的收费时间和违约责任进行约定，建威物业公司要求毕伟耀支付该期间的违约金，理据不足。且毕伟耀与建威物业公司在物业是否属于物业管理范围问题上一直存在较大争议，属于事出有因，故对建威物业公司要求毕伟耀支付合同期限内违约金的主张，本院亦不予支持。三、涉诉债务是否已超过诉讼时效。《翠华花园物业管理服务试用合同》第二十五条，住宅小区物业管理服务费由乙方按月直接向业主收取。可见，该合同属于继续性合同，依合同约定按月支付的物业服务费，每一期债务在合同履行过程中相继发生，且针对的是不同时期的物业服务费，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，并非约定可分期履行的同一债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。本案中，建威物业公司提交的催收欠款照片未能确切显示拍摄地点,亦无法证明催交通知书已送达至毕伟耀,不能产生诉讼时效中断的效果。建威物业公司主张涉案房屋的物业管理费以月为计费周期,当月的物业管理费在当月内支付,对涉案债务应适用三年诉讼时效，建威物业公司在2020年8月7日提起诉讼，故毕伟耀抗辩2016年1月1日至2017年7月31日的物业管理费已超过诉讼时效,本院予以采纳。因此，本院对建威物业公司诉讼请求中H座101、103、104、105、106、107号商铺2017年8月1日至2020年7月31日共计36个月的物业服务费15980.4元（每月应交物业服务费443.9元（72.5元+85.1元+72.2元+72.2元+72.7元+69.2元）×36个月）及H座102号商铺2017年8月1日至2019年4月30日共计21个月的物业服务费1071元（每月应交物业服务费51元×21个月）予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告毕伟耀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市建威物业管理有限公司支付H座101、103、104、105、106、107号商铺2017年8月1日至2020年7月31日共计36个月的物业服务费15980.4元、H座102号商铺2017年8月1日至2019年4月30日共计21个月的物业服务费1071元；二、驳回原告广州市建威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，由原告广州市建威物业管理有限公司负担元330元，被告毕伟耀负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  龙兰军二〇二〇年十一月三日书记员  王子侨