重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0101民初12513号 原告：重庆市万州区四团物业管理有限公司，住所重庆市万州区申明北路****楼**，统一社会信用代码9150010157615028XU。 法定代表人：易良芳，女，1977年1月24日出生，汉族，总经理，，住重庆市万州区 委托诉讼代理人：谭小中（特别授权），重庆思肯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐义春，重庆思肯律师事务所律师。 被告：蒋作贵，男，1963年5月18日出生，汉族，，住重庆市万州区 原告重庆市万州区四团物业管理有限公司（以下简称四团物业公司）与被告蒋作贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告四团物业公司的委托诉讼代理人唐义春，被告蒋作贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四团物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月1日至2020年6月30日的物业费534元；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：被告系重庆市万州区沙河街道XX社区XX家园XX房屋的业主，原告作为被告所在小区的物业服务企业，依约为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务。被告自2020年1月1日起未交纳物业服务费，经原告多次催收仍拒交，现向法院提起诉讼。 蒋作贵辩称，被告系XX家园XX房屋的业主，建筑面积90㎡。小区原本的物业公司并非四团物业公司，四团物业公司与小区业主没有合同，与业主不存在物业服务合同关系。四团物业公司事实上也未向业主提供完备的物业服务，业主发现物业管理的问题向居委会等部门反映，均未得到解决。物业公司的物业服务存在以下问题：小区内停水、电、气或者修电梯等，从未提前通知过业主；小区仅有6名物业服务人员，5道大门没有一个保安值守，消防控制室被锁住，导致外来车辆和可疑人员随便出入小区，曾有一户业主被人持刀行凶；车库和主要部位监控损坏，无人维修，导致业主多辆车被划伤、喷漆；生活垃圾和建筑垃圾长期不及时清运，小区环境脏乱差，天顶的下水道堵塞、天花板存在蜘蛛网，人行道的杂草、外墙面张贴的废纸都无人清除；2020年9月份，小区所有卫生停顿了10来天，10月卫生又停顿了2天；小区内的公路以及15栋、18栋电梯损坏后一直未维修更换，15栋-16栋之间的公路水沟断裂是业主自己筹钱请人维修的，消防灭火器过期后未更换，楼层照明灯泡未更换，夜晚的照明设施有很多电线裸露在外；路灯的大灯泡换成了小灯泡，很多地方不开路灯，导致业主夜晚出行不便；经开区政府补贴装修垃圾清运费5元/㎡，但业主在办装修手续时，物业公司又按公摊面积向业主收取了5元/㎡的费用；小区绿化只拔过一次草，从未栽种、补缺、浇水、施肥、除虫，到处都是白色垃圾，物业公司还使用了除草剂，将原有的绿化面积除去了四分之一；疫情期间，物业公司从未对楼层固定进行消毒，也从未灭过蚊。综上，业主不应再向物业公司支付物业费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、重庆市万州区XX家园小区因客观原因一直没有成立业主委员会。2019年12月，由重庆市万州区沙河街道XX社区居民委员会代重庆市万州区XX家园小区业主委员会（甲方）与四团物业公司（乙方）与签订《物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对重庆市万州区沙河街道XX社区XX家园征地安置还房实行物业服务，委托管理期限为5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止。合同还约定：物业服务费标准为电梯房0.8元/㎡/月收取（按建筑面积计算一费制，合同期内不变）；业主一次性提前交一年优惠一个月（12个月享受13个月服务），一次性交两年优惠3个月（24个月享受27个月服务）；小区公共收益除去管理成本后进行6:4的比例分成（业主6成，物业4成）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每月应交服务费的3‰交纳滞纳金（未超过3个月不收取滞纳金，超过3个月按逾期之日算起）；凡因本合同或与本合同有关的一切争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意提交物业管理部门政府仲裁机构进行仲裁，仲仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。2020年1月1日，四团物业公司开始为XX家园小区提供物业服务。 二、被告系重庆市万州区沙河街道XX社区XX家园XX房屋使用人（尚未办理产权证），万州区房产测量所测量该房的建筑面积为111.21㎡。 三、被告未支付2020年1月至2020年6月的物业费534元（0.8元×111.21㎡×6月）。 四、2020年6月10日，四团物业公司向被告发出催收通知。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十五条规定：“依照民事诉讼法第一百二十四条第二项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外。”本案中，虽然《物业服务委托合同》约定了仲裁条款，但是其约定并不明确，且四团物业公司的起诉符合法定条件，故本案属于本院受案范围。 住建部《业主委员会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会依法在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。《重庆市物业管理条例》第四条第四款规定：“居（村）民委员会依法协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理工作。”在原物业服务企业退出小区后，由于XX家园小区因客观原因未能选举产生业主委员会，由重庆市万州区沙河街道XX社区居民委员会在重庆市万州区沙河街道办事处指导和监督下代行重庆市万州区XX家园小区业主委员会的职责与四团物业公司签订《物业服务委托合同》，该合同合法有效，对小区全体业主具有约束力。四团物业公司与XX家园小区全体业主均应按照合同内容履行义务，现原告向被告提供了物业服务，被告应履行缴纳物业费的义务。被告辩称房屋建筑面积为90㎡，只是套内面积，万州区房产测量所测量的建筑面积为111.21㎡，故本院确认房屋建筑面积为111.21㎡。原告要求被告缴纳所欠的物业服务费534元，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告辩称四团物业公司提供服务不到位，小区环境脏乱差，设施设备未更换等问题，不足以构成其免交物业服务费的抗辩事由，故对被告的辩称理由本院不予采信。被告若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会等途径决定选聘、解聘物业服务企业的权利。四团物业公司对被告提出的问题应当有则改之无则加勉，切实提高管理水平及服务水平，让小区业主及其使用人享受到良好的物业服务，共建和谐美好家园。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条，参照住建部《业主委员会和业主委员会指导规则》第五十八条，《重庆市物业管理条例》第四条第四款规定，判决如下： 被告蒋作贵于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市万州区四团物业管理有限公司物业费534元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋作贵负担（此款原告已垫付，由被告直接支付原告）。 本判决为终审判决。 审 判 员 崔晓琴 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 张 妮 书 记 员 熊凤铭 书 记 员 牟 丹