高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初2831号原告：申某，男，1992年1月10日生，汉族，现住高平市。委托诉讼代理人：秦某，高平市朝阳法律服务所法律工作者。被告：山西浩景富房地产开发有限公司，住所地山西省太原市迎泽区迎泽大街**万邦国际******。法定代表人：王某，任经理。被告：高平市美家安居装饰工程有限公司，住所地高，住所地高平市长平东街长平苑**楼2-202v>法定代表人：田某，任经理。被告：赵某，男，1982年7月2日生，汉族，住高平市。原告申某与被告山西浩景富房地产开发有限公司（以下简称浩景富公司）、高平市美家安居装饰工程有限公司（以下简称美家装饰公司）、赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申某及其委托诉讼代理人秦某到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告申某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告浩景富公司签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令三被告连带退还原告购房款125000元，并从2018年11月13日起至付清欠款之日止按全国银行间同业拆借中心2020年7月20日公布的贷款市场报价利率3.85%支付原告占用资金利息（利息计算至2020年9月10日为8916元）；3.诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年11月12日，原告与被告浩景富公司签订了房屋买卖合同，被告浩景富公司将碧+金澜公馆第1座5层508号期房出售给原告，合同约定，该房屋总价款为296143元，原告支付125000元房屋首付款，剩余款项从银行贷款，并约定被告浩景富公司于2019年10月1日前将房屋交付原告使用；如逾期交付房屋，原告有权解除合同，被告浩景富公司应在30日内退还原告全部已付款，并按原告付款金额按日0.2%支付违约金。同日，原告与被告美家装饰公司签订补充协议。协议签订后，原告支付被告赵某现金125000元，被告美家装饰公司给原告出具收款收据两支，共计125000元，被告美家装饰公司在收据上盖章。在未到交房期限时，高平市住房保障和城乡建设管理局公布涉案房屋未办理任何审批手续，不能对外进行出售。原告知晓后要求三被告退还原告购房款，但三被告一直相互推诿，无奈原告提起诉讼。三被告均未答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利，本院对原告提供的证据认证如下：1.高平市政府回复网页一份，主要证明案涉房屋土地属工业用地，未办理土地变更手续，案涉房屋不符合商品房出售条件。本院认为，该网页虽不是高平市人民政府官网，但其载明“山西金澜丝绸纺织品有限责任公司于2010年5月10日取得土地使用权并进行建设，该土地的规划用途为工业用地，用于厂房和车间建设”“该公司在未办理土地变更手续的情况下，擅自改变土地用途，在工业用地上进行商品房改建……”，该事实在本院（2020）晋0581民初475号民事判决中已确认，故对该证据，本院予以确认。2.原告与被告浩景富公司签订的《房屋买卖合同》一份，该合同有被告浩景富公司的公章，能够客观反映原告与被告浩景富公司签订房屋买卖合同的事实，本院予以确认。3.原告与被告美家装饰公司签订的《补充协议》一份，本院认为，该协议盖有被告美家装饰公司的公章，能够客观反映原告与被告美家装饰公司签订协议的事实，本院对此予以确认；该协议虽提及案涉的“碧+金澜公馆”1号楼508室房屋，但载明的房屋价款与原告和被告浩景富公司签订的《房屋买卖合同》中确定的房屋价款不一致，且该协议的双方是原告与被告美家装饰公司，协议中未提及被告浩景富公司，也没有被告浩景富公司的公章，原告和被告美家装饰公司也未提供其他证据证明被告美家装饰公司与被告浩景富公司之间存在代收购房款、补充变更合同或其他关系，无法证明该协议是本案《房屋买卖合同》的补充合同。4.被告美家装饰公司出具的2018年10月20日、2018年11月12日收据各一支、原告与其父亲申学亮的常住人口登记卡一份及申学亮出具的情况说明一份，本院认为，该二支收据均盖有被告美家装饰公司的财务专用章，虽房屋号不一致，结合申学亮出具的情况说明，能够证明原告变更房屋号的情况及原告向被告美家装饰公司交纳购房款125000元的事实，本院予以确认。根据当事人陈述及上述有效证据，本院查明如下事实：2018年，原告（买受人）与被告浩景富公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定原告购买碧+金澜公馆中第1座5层508号房，房屋为期房，总价款为296143元，合同第六条付款方式及期限系空白格式条款。2018年10月20日，原告父亲申学亮代原告向被告美家装饰公司交纳购房款5000元，被告美家装饰公司出具5000元收据一支。同年11月12日，原告（乙方）与被告美家装饰公司（甲方）签订《补充协议》，被告美家装饰公司承诺房屋总价320000元，并载明乙方购买的房屋是碧+金澜公馆1号楼508室，协议第四条约定“剩余房款的一半从银行贷款（甲方协助乙方办理）”。同日，原告向被告美家装饰公司支付120000元，被告美家装饰公司为原告出具120000元的收据一支。另查明，2010年5月，山西金澜丝绸纺织品有限责任公司通过拍卖的方式取得位于高平市米山镇川起村的面积为33000平方米（合地49.5亩）的土地，土地用途为工业用地。山西金澜丝绸纺织品有限责任公司取得上述土地使用权后作为甲方与作为乙方的被告浩景富公司签订了《房地产合作开发协议书》，协议书中载明：甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“碧＋金澜公馆”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，……一、项目概况，本项目位于高平市长晋高速与世纪大道交汇处，项目暂定名“碧＋金澜公馆”，项目用地面积33016平方米（约49.5亩），规划用地性质为商住综合用地，土地使用年限50年，项目总建筑面积约5万平方米。二、合作形式，根据优势互补，互惠互利的原则，双方采用合作开发的合作形式。甲方出土地，乙方负责投资开发，乙方给予甲方固定回报，承担全部项目开发费用。甲乙双方约定，乙方以200元/平米作为甲方的项目前期补偿与收益。乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。本院认为，被告浩景富公司系房地产开发企业，其与山西金澜丝绸纺织品有限责任公司合作开发“碧＋金澜公馆”项目，负责项目的开发建设与房屋销售。2018年，被告浩景富公司与原告签订《房屋买卖合同》，向原告出售“碧+金澜公馆”的房屋，且房屋为期房，因此，该合同属商品房买卖合同。因“碧+金澜公馆”项目土地用途为工业用地，合同签订时被告浩景富公司未依法取得商品房预售许可证，且未提供证据证明其现已取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因此，被告浩景富公司与原告签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告以合同无效为由要求三被告连带返还购房款125000元，但其提供的二支收据系被告美家装饰公司出具，仅能证明被告美家装饰公司收到原告的款项，原告虽提供有《补充协议》，但该协议系原告与被告美家装饰公司签订，没有证据表明被告美家装饰公司与被告浩景富公司之间存在代收购房款、补充变更合同或其他关系，无法证明该协议系本案《房屋买卖合同》的补充合同，亦无法证明被告浩景富公司因本案《房屋买卖合同》取得原告交付的购房款，因此，原告要求被告浩景富公司返还购房款，于法无据，本院不予支持。原告称《补充协议》中有被告赵某的签名，款项亦交付被告赵某手中，被告赵某应承担还款责任，但协议中赵某的签名上盖有被告美家装饰公司的公章，且由被告美家装饰公司为其出具收据，款项系被告美家装饰公司收取，故其要求被告赵某承担还款责任的请求，于法无据，本院不予支持。因被告美家装饰公司收取原告125000元，且其未提供证据证明其收取该款存在合法依据，构成不当得利，应予返还。原告要求被告自2018年11月13日起按3.85%支付利息，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百三十一条的规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息，本案原物为125000元，该款所产生的利息属孳息，故被告美家装饰公司应按照中国人民银行同期活期存款利率返还利息。根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，故本院可以根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告申某与被告山西浩景富房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告高平市美家安居装饰工程有限公司于本判决生效后十日内返还原告申某125000元，并自2018年11月13日起按照中国人民银行同期活期存款基准利率返还原告申某利息至款项返还完毕之日止；三、驳回原告申某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1489元，由被告高平市美家安居装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 李志平 二〇二〇年十一月十九日法官助理 闫 育书 记 员 王 云附：本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后15日内缴至本院专户，逾期强制执行。本院开户行：山西省高平市农行营业部；全称：高平市人民法院诉讼费；