安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初3208号 原告：杨军，男，1980年2月10日出生，汉族，住安徽省全椒县。 被告：滁州豪信置业有限公司，住所地安徽省全椒县。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：段素梅，女，1990年11月6日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县，该公司员工。 原告杨军诉被告滁州豪信置业有限公司（以下简称豪信置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨军、被告豪信置业的委托诉讼代理人段素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨军向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《全椒县商品房预售合同》；2、判决被告返还原告购房款386869元，并自2019年9月15日起按年利率6%支付资金占用期间利息损失21278元（利息支付至款项实际返还之日止）合计408147元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年3月7日原告和被告签订一份《全椒县商品房预售合同》，合同约定被告将位于全椒县XXX·XXX2幢XX号商铺出售给原告，商铺建筑面积34.79平方米，建筑层高4.7米，每平方米房屋建筑面积单价为11120.12元，房屋总价款为386869元。合同附件一约定原告以分期付款方式支付全部购房款。商品房预售合同对房屋交付验收、办理不动产权证书、违约责任、合同解除均有明确约定。商品房预售合同签订后原告支付全部购房款386869元，被告于2019年9月15日开具增值税发票给原告。原告在房屋交付验收时发现案涉商铺层高只有4.5米，低于商品房预售合同约定的层高4.7米，为此自2019年8月起原告多次和被告部门负责人沟通退房事宜，积极主张解除合同，但被告始终以各种理由拖延处理。原告认为按照商品房预售合同补充条款第三条约定原告可单方行使合同解除权。交付房屋层高差异直接影响到使用功能，层高约定直接对原告是否签订合同造成重大影响，原告原本按照层高4.7米约定准备将商铺分割成两层使用，而实际交付商铺层高4.5米导致合同目的无法实现，依据我国合同法的相关规定原告享有法定解除权。综上所述，因被告实际交付的商铺层高低于合同约定4.7米，导致原告购买商铺的合同目的无法实现，原告特具状贵院恳请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。 滁州豪信置业有限公司辩称：1、我公司向杨军交付的商品房符合规范及设计要求，案涉商品房通过了各方主体包括相关政府部门的验收，该工程按图施工符合设计要求，且自始至终未进行过设计变更。2、案涉商品房符合合同及补充协议约定的交付标准。首先，我公司交付的商品房符合双方于2018年3月7日签订的《全椒县商品房预售合同》第十条约定的交付条件，即经竣工验收合格；其次，杨军无证据证明案涉商品房层高不足，即便存在些许误差，双方在合同第二条对层高约定的4.7米为暂测层高，补充条款第一条第二款明确约定，该商品房的层高以实际交付为准，该约定显示我公司对案涉商品房层高的承诺并非4.7米，而是以实际交付为准；此外，补充条款第一条第二款约定该商品房交付时可计产权面积的每层实际层高大于或等于4.7米，则买受人对商品房的层高没有异议，是对买受人接受案涉商品房的约定，并非是对层高的最终约定。因此，我公司向杨军出具的案涉商铺符合合同约定的交付标准。3、案涉商品房不影响杨军使用，涉案商品房规划设计为一层，且双方签订的合同附件二中也明确约定了案涉商品房为一层。即使我公司交付的该商品房存在些许误差，但也符合规范要求，不妨碍杨军购买单层商铺合同目的的实现，也未对杨军造成任何损失。综上，杨军诉请解除合同并要求被告赔偿资金占用的利息损失无事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下:2018年3月7日，杨军（乙方）与豪信置业（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》,合同约定：乙方购买甲方开发的位于全椒县XXX·XXX2幢XXX号商铺，该商铺建筑面积34.79平方米，套内建筑面积34.12平方米，层高为4.7米，每平方米房屋建筑面积单价11120.12元，总价款386869.00元。《全椒县商品房预售合同》第十条约定，该房屋的交付条件为经竣工验收合格；补充条款第一条第二款约定，双方一致同意该商品房的实际层高以实际交付为准，该商品房交付时可计入产权面积的每层的实际层高大于或等于4.7米的，则买受人对该商品房的层高没有异议，并同意接受。合同签订后，杨军按约定履行了付款义务。 另查明，2019年4月2日，全椒县城乡规划建设局出具案涉商铺项目竣工验收备案表，该备案表记载，勘察、设计、施工、监理合格，工程竣工验收备案文件包括规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。2019年7月2日，杨军在《钥匙领取确认书》上签名确认。 本院认为，杨军与豪信置业签订的《全椒县商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,双方均应按照约定全面履行各自的义务。本案纠纷系因案涉商铺的实际层高与约定层高不符而引发，根据双方的辩论意见，本案的争议焦点有二：一是豪信置业是否构成违约，杨军要求解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》是否有事实和法律依据；二、如果认定豪信置业构成违约，应如何承担违约责任。 关于争议焦点一。《全椒县商品房预售合同》第二条载明：该房屋建筑层高为4.70米。双方虽在补充条款第一条第二款中约定“该商品房的实际层高以实际交付为准，该商品房交付时可计入产权面积的每层的实际层高大于或等于4.7米的，则买受人对该商品房的层高没有异议，并同意接受。”，因杨军在购买商品房时难以做到详尽了解所购商品房的相关规划设计及施工、施工图纸等资料，对商品房层高的确认一般只能依赖于合同的约定，且补充条款亦未对层高作出明确的变更，鉴于此，杨军有理由相信豪信置业在合同中关于层高不少于4.70米的意思表示。再者，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”商品房买卖合同系格式合同，豪信置业作为提供格式合同的一方，在双方对层高产生争议时,应作出不利于豪信置业的解释,故认定双方对层高的约定为4.7米。本案处理过程中，豪信置业书面认可交付的案涉商铺实际层高为4.5米。豪信置业作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合约定条件，现其交付商品房的实际层高与合同约定不符，故豪信置业构成明显违约。 本案的交易对象为商铺，杨军的购买行为主要目的是投资受益或用于个人经营，豪信置业交付的商品房层高不符合约定，构成瑕疵履行，但该违约行为并非根本性违约，尚未达到合同目的无法实现的程度，且该合同已经实际履行完毕，杨军诉请解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》无事实和法律依据，故对该诉请本院不予支持。 关于争议焦点二。庭审中经本院释明，杨军当庭变更诉讼请求，即如法院判令不解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》，则杨军要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定由豪信置业向其支付违约金。本院认为，豪信置业交付商品房的层高不符合合同约定，致使杨军的期待利益未能完全获得保障，且对案涉商铺的实际使用价值以及市场价值均产生了实质性影响，豪信置业应当依法承担违约责任。双方对建筑层高上发生违约行为应如何承担违约责任没有作出明确约定,违约金应综合考量系争房屋目前层高与约定层高之间的差距、合同的履行情况、当事人的过错程度及实际使用系争房屋造成影响等因素确定。结合本案实际，本院酌定豪信置业支付杨军违约金28000元。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、被告滁州豪信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨军因层高不符合约定造成的违约损失28000元； 二、驳回原告杨军其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3711元，原告杨军负担1211元，被告滁州豪信置业有限公司负担2500元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  孙梅梅 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  杨 燕 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附本院兑现款账户： 开户银行：安徽全椒农村商业银行股份有限公司营业部 开户名称：全椒县人民法院 开户账号：20000347390310300000018110425