重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7190号上诉人（原审原告）：何红梅，女，1986年7月26日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：韩翔，重庆礼澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆美科房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永大道****601-D03，统一社会信用代码91500106MA5UNTQ2X3。法定代表人：叶沛根，总经理。上诉人何红梅因与被上诉人重庆美科房地产开发有限公司（以下简称美科公司）、商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初6723号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，何红梅及美科公司以书面陈述方式参加了本案诉讼，现本案已审理终结。何红梅上诉请求：一、撤销（2020）渝0106民初6723号民事判决；二、依法改判，支持何红梅的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由美科公司承担。主要事实和理由：一审法院以房屋主体结构合格，房屋瑕疵不影响接房为由驳回何红梅的诉讼请求属于认定事实错误，法律适用错误。何红梅所购买的房屋属于清水房，但房屋存在漏水、地面空鼓、、地面空鼓、地面裂缝等问题的不能实现，何红梅拒绝接房完全正当合理。美科公司在何红梅提出问题后，也承诺予以修缮，证明了其认可房屋本身存在质量问题。何红梅在约定接房时间内接房时，美科公司要求何红梅预交六个月的物管费，该要求并非合同约定的接房条件，在房屋本身存在质量问题的情况下，美科公司该设置不合法、不合理，致使何红梅无法按期接房。因此，何红梅拒绝接房存在质量问题房屋，是维护自身合法权益的行为，一审法院所称何红梅无正当理由拒绝接房不符合事实。合同补充协议第三条第六款是无效格式条款，依法应予排除。本案为买卖合同关系，该条约定免除了美科公司交付符合质量标准的责任，免除了其延期交房的违约责任，排除了何红梅拒绝接房依约主张违约金的权利，根据合同法第四十条的规定，该格式条款不应适用，一审法院适用该条约定，属于适用法律错误。另，何红梅在2020年6月30日接房时，根据美科公司要求缴纳了2019年9月1日至2020年6月30日的物管费，何红梅在该时间内因房屋质量问题并未接房，该物管费应当由美科公司承担。故一审法院认定事实错误，适用法律错误。美科公司辩称，何红梅的上诉请求和事实理由缺乏法律依据，且与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。何红梅向一审法院起诉请求：1、判令美科公司向何红梅支付以已付房款为1094102元为本金，按日息万分之一的标准，从2019年9月1日起至交房之日（即2020年6月15日）止的违约金31510元；2、判令美科公司支付何红梅2019年9月1日-2020年6月30日期间的物管费2931元；3、判令美科公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年2月28日，何红梅（乙方）与美科公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（编号：ＣＱ-104-02395639）及补充协议，该合同主要约定：第三条、乙方购买商品房为重庆市沙坪坝区房屋，总成交金额为1094102元。乙方选择按揭付款方式，首付为329102元，按揭贷款765000元。属现售商品房的，甲方应在2019年8月30日前，将商品房交付乙方使用。第八条、交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）见补充协议。第九条、甲方逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十八条、保修责任。《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《重庆市商品房买卖合同》补充协议特别提示：为确保乙方充分理解商品房买卖合同及补充协议条款，甲方特提示乙方在签字或盖章前，应详细阅读并充分理解商品房买卖合同及补充协议等全部条款及内容后再签字或盖章。若有解释或说明要求，请乙方在签约时向甲方提出，甲方将依法给予解释或说明，本协议一经签订即对双方具有约束力。第三条6款约定：甲方按约定标准交付房屋，交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，乙方同意不拒绝接房，否则按本条7款约定的方式处理，但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修，甲方应在与乙方协商约定的时间内完成维修义务，乙方不再提出其他赔偿要求；如甲方超过与乙方协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由甲方按乙方已付房款的日十万分之一计算支付赔偿金。第7款约定：由于乙方原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为甲方已按合同约定交付该房屋，该房屋所产生的责任、风险及相关费用（包括物业费）等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由乙方承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交付期限届满之日起开始计算。第二十四条7款约定：本合同中的所有条款均由双方充分协商一致，双方已理解本合同全部内容；双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明。双方在签订本合同时已特别慎重，本合同经双方签字或盖章后生效。上述合同签订后，何红梅支付了首付款并办理了按揭贷款，购房款及代收费已结清。2019年5月7日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发不动产权证书，何红梅登记为涉案房屋的所有权人。2019年8月21日，美科公司向何红梅邮寄《收楼通知书》，通知何红梅于2019年8月30日-2019年9月1日前往美的金科郡26号楼底商办理相关交付手续。2019年8月31日，何红梅签到办理接房手续。2019年9月1日，美科公司地产财务组审核房款及代收费已结清。同日，何红梅前往涉案房屋验房，何红梅反应涉案房屋存在大面积空鼓、窗户胶条脱落、地面裂缝等、地面裂缝等问题，并据此拒绝接房反应涉案房屋存在阳台漏水、入户门开关卡顿、门漆掉落等问题，美科公司均组织人员对涉案房屋进行了修缮。2019年10月23日，何红梅领取了涉案房屋的不动产权证书。2020年6月15日，何红梅办理了接房手续并交纳了2019年9月1日-2020年6月30日期间的物管费。审理中，双方对涉案房屋属于清水现房无异议，且何红梅认可涉案房屋主体结构不存在问题。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原美科公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原美科公司双方约定于2019年8月30日-2019年9月1日之间交接涉案房屋。何红梅在约定时间内签到，之后其在2019年9月1日验房时提出涉案房屋存在大面积空鼓、窗户胶条脱落、地面裂缝等、地面裂缝等问题，并据此以房屋存在质量问题拒绝接房又陆续反应涉案房屋存在阳台漏水、入户门开关卡顿、门漆掉落等问题。何红梅所反应的涉案房屋存在的空鼓、裂缝、渗漏问题，均属于商品房买卖合同补充协议第三条6款所约定的非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，且何红梅也自认涉案房屋主体结构不存在问题，故何红梅无权以涉案房屋存在空鼓、裂缝、渗漏为由拒绝接房。至于何红梅认为的涉案房屋存在窗户胶条脱落、入户门开关卡顿、门漆掉落等问题，按照一般社会大众的理解，不会影响房屋主体结构。且何红梅也没有证据证明涉案房屋存在的上述问题会影响房屋主体结构安全质量。综上，何红梅拒绝接房无正当理由。涉案《重庆市商品房买卖合同》第八条第2款（1）项约定：由于乙方（何红梅）原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方（何红梅）无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方（何红梅）承担。同时，《重庆市商品房买卖合同》补充协议第三条7款约定：由于乙方（何红梅）原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为甲方（美科公司）已按合同约定交付该房屋，该房屋所产生的责任、风险及相关费用（包括物业费）等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由乙方（何红梅）承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交付期限届满之日起开始计算。因何红梅无正当理由拒绝接房，根据上述约定应当视为美科公司已经按约于2019年9月1日交付涉案房屋，故美科公司不应承担延期交房的违约责任。2019年9月1日-2020年6月30日期间的物管费按照合同约定应由何红梅自行承担。美科公司组织工作人员对何红梅所反馈的上述问题进行了修缮，属于美科公司积极履行房屋保修义务的行为，但并不意味着美科公司认可何红梅所反馈的上述问题属于影响涉案房屋主体结构的质量问题从而认可何红梅有正当理由拒接房屋，也不能据此认定美科公司履行保修义务期间属于违约延期交房。综上所述，美科公司并未延期交房，不存在违约行为。何红梅的诉讼请求无事实基础，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回何红梅的全部诉讼请求。案件受理费399元，减半交纳199.50元（何红梅已预交），由何红梅负担。二审中，本院根据案件的特点和简便、快捷的要求，采用要素式问卷调查的方式对本案进行了审理，何红梅、美科公司以书面回复的方式接受了本院询问。另查明，一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第（二）款本商品房交付时应符合以下条件约定：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房是装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：......2、如甲方实际交付的标准高于双方约定标准的，甲方不承担责任；如甲方实际交付标准低于约定标准的，且甲方不做相应调整的，由甲方赔偿低于部分的装饰、设备差价。二、案涉房屋已经于2019年1月28日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。二审查明的其余事实与一审事实一致。本院认为，本案争议的主要问题为:何红梅是否有权要求美科公司承担逾期交房的违约责任。双方合同第七条第（二）款的约定，由于案涉房屋属于清水房，交房条件应当适用该款第一项的约定，即案涉房屋已经取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而根据查明的事实，案涉房屋在双方约定的接房时间之前，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故符合约定的交房条件，何红梅在无法定或约定的理由拒绝接房的情况下，应当视为房屋已经交付，其无权要求美科公司承担逾期交房的违约责任。对于何红梅提出房屋存在质量问题等拒绝接房的理由，即使案涉房屋存在质量问题，其可以要求美科公司对此进行维修整改，如果给其造成了损失，其可以按照合同约定主张权利，但其以逾期交房为由主张权利，明显与合同约定的交房条件不符，本院对其理由不予采纳。其他认定同一审。综上所述，何红梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费661元，由何红梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年十一月十九日法官助理 马李飞书 记 员 廖婧伊