广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初12824号原告：珠海市房产物业管理有限公司。住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914***********262E。法定代表人：高苗，董事。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：吴坤，女，汉族，1982年12月20日出生，住广东省珠海市香洲区************1*，身份证号码410************025。原告珠海市房产物业管理有限公司与被告吴坤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付自201506-202003所拖欠的物业管理费7146.9元、其他公摊费用（包括电梯维修费111.3元、公摊电费336.54元、电梯电费370.26元、楼梯照明费379.6元、对讲系统维护费3.1元、吸肥费2.5元）；2.支付物业费违约金（按合同约定的日0.1%计算，原告只申请等额本金，暂计至2019年8月31日）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为香洲区翠微西路688号08-0601的业主，房屋面积为105.88平方米。根据原告与幸福里小区全体业主签订的《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2015-6-1起，被告停止交纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2020年3月30日，欠缴物业管理费58个月，共计7146.9元。按合同第八条第一款约定住宅的物业管理费单价为1.5元/平方米/月，商铺的物业管理费是2.8元/平方米/月，被告每月应缴158.82元，按合同第十条第二款约定，被告应按逾期之日按每天0.1%支付物业费违约金，原告只申请等额本金，暂计至2020年3月31日）。原告曾多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。原告提交如下证据：1.物业资质证书；2.《珠海市幸福里物业服务合同》；3.收费通知单；4.《关于延续物业管理服务合同的申请》及《复函》、《关于撤出幸福里小区的告知函》、《告知函》、《通知函》；5.房产查询单；6.分摊费用。被告辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、被告自2013年9月搬入幸福里，原告服务越来越差，卫生绿化不达标，清理化粪池不按要求清理，电梯广告收入不公开，侵占全体业主公共收益。在2012年12月1日起至2017年12月1日物业合同服务期限内，未按合同约定支付业委会专项4000元/月的维修资金、50%的小区广告费公共停车场等公共收益。5年间其费用总计约四五拾万元，侵吞全体业主利益。2、公摊费及维修费不明不白。根据物管法共用水电费分摊通知，物业服务企业办公等自用水，电费由物业服务企业负担，向业主公摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列账，每月在分摊前及时向业主公布公摊的数量、总金额以及各业主应负担的金额等，原告从未公示。如地下车库照明费用无公示、无单独分摊计量电表、无电力部门单独的缴费凭证。作为单独收费项目，原告无差别将其分摊给没有停车的业主不仅不合理，而且属于违法欺骗行为。3、原告未按《物业合同》提供约定的服务。《物业合同》中约定的人员配备18人、绿化覆盖100%、无黄土裸露、完善监控设施、为小区建单车棚、增加健身设备等无一实现。尤其是工作人员配备严重缺失，服务不到合同约定的30%。4、原告未按与业委会签订的《物业合同》提供约定的服务。《物业合同》第二章-二定期服务约定每月清洗水池一次，每三年清洗建筑立面一次，每月检修电梯一次，并建立详细的技术资料和检修登记。原告自进入小区管理以来从未有过上述服务，也从未公示检修记录。5、原告未按与业委会签订的《物业合同》提供约定的服务。《物业合同》第二章-二定期服务-10小点约定每年进行一次书面物业管理服务满意率调查，每季度进行一次电话抽查，每次征求意见用户不低于60%，满意率不低于70%，然而原告从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，导致相当大一部分业主由于原告没有提供相应服务拒缴物业费。原告也没有从服务的角度去与业主沟通解决问题，出现不缴物业费的情况，且过了诉讼时效后才想起法院诉讼；二、原告物业时间不正确，数据不真实，被告对代运费及违约金不认可。1、物业费用时间不正确。起诉状中列明被告自2015年6月1起停止缴纳物业管理费，欠缴59个月。几张收费单上列明的单项款金额合计数据全部错误。被告认为：原告提供的收费通知单上数据信息不真实，明细表中廖廖无几的几个数据统计全部都错漏百出，也从侧面也证实了原告的业务水平低下，无法为业主提供合同约定的服务。显而起见，原告起诉状的数据不真实。原告起诉被告拖欠其物业管理费7305.04元，其他公摊费用（包括电梯维修费111.3元，公共设施维修费4.8元，公摊电费344.64元，电梯电费377.46元，楼梯照明费387.86元）合计8531.9元数据不真实，复印件有明显的数据造假痕迹，请原告提供真实的原件。3、物业费违约金不认可。原告起诉被告支付物业费违约金（按合同约定的日0.1%计算）7305.04元。此项费用被告不予以认同，原告不能按照物业合同提供约定物业服务，违约在先。同时，合同中甲方延迟交纳物业费违约金的比例明显高于乙方服务不到位违约金的比例，合同双方赔偿额度不平等，也违反了合同法的基本原则。4、公摊费及维修费不明不白。三、物业合同期限及诉讼时效。1、原告从未有送催收单。至今为止，被告一直居住在小区，原告也没有上门沟通服务情况，也没有催收缴费，也没有发挂号信寄催收单，被告也没有收到业委会传达的任何催收单据。被告直至20年9月底才收到法院邮寄的传票。可以明辨的事实是：原告由于一直无法提供被告物业合同约定的服务，羞于沟通及催缴所谓的物业费。2、原告签订服务合同期限自2012年12月1日起至2017年12月1日止。根据《珠海市经济特区物业管理条例实施细则》第七十条“物业服务合同权利义务终止后，业主委员会或者代行业主委会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料，物业服务企业拒绝退出，移交资料，并以存在事实物业服关系为由要求业主支付物业服务费的，业主有权柜绝缴纳。”2017年12月1日起，原告与代表被告的业委会已经没有合同关系，其提供的所谓服务合同，也没有在街道、区物业主管部门备案证明，无第一届业主委员会过半数签名的真实有效的合同书。且第1届业委会成立于2012年1月10日，任期5年，应该到2017年1月10日，无权代表业主大会盖章。原告续聘三年合同的复函不真实。原告在没有合同的情况霸占幸福里小区属于强买强卖行为，被告认为2017年12月1日以后的物业管理费有权拒绝交纳。依据《广东省物业管理条例》第36条“物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”均查，原告所谓的续聘三年合同，区物业办及街道办均无备案，明显属于违法违规的无效合同，且有伪造之嫌；3、依据《民法总则》第一百八十八条，民事权利的诉讼时效期为三年，被告认为原告的起诉已超过法律保护期间；四、关于本案纠纷始末、详情，被告已向法庭如实陈述。且被告只为小区一普通住户，无法提供所有事实的证据，敬请法官亲临本小区调查收集。原告违约在先，不思悔改不提升服务，且从2017年12月至2020年无合同霸占小区强买强卖在后，再加上诉讼时效已过，以上三条证据确凿、事实清楚且小区有大部分住户都拒缴物业费己能说明问题。被告恳请法官驳回原告所有主张，并依法判定原告返还公共收入及承担本案所有案件的受理费。被告提交如下证据：1.本小区现场照片；2.本小区物业服务群聊天记录；3.小区地下室停车场照明表照片；4.第一届业委会名单、街道办回复续聘没有备案的证明、第一届业委会人员申明函、住建局回复续聘没有备案的证明；5.物业合同补充协议及附件、物业合同补充协议附件；6.关于抄告珠海市三好物业管理有限公司不良行为信息的函；7.三好物业（房产物业与三好物业属于同一实际控制人）退场视频。经本院审理查明：被告为珠海市香洲区**************的产权人，2012年7月被告为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为105.88平方米。2012年11月8日原告（乙方）与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会（甲方）签订了《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》。协议约定，1、甲方委托乙方为珠海市香洲区**********幸福里小区提供物业管理服务；2、物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，共用水、电费每月按实际发生额由业主和物业使用人分摊，由乙方代收；3、业主或非业主物业使用人不按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%交纳滞纳金；4.服务期限为5年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止；5.合同期满，乙方全部完成合同项目并且管理成绩优秀，乙方提前60日向甲方提出相关要求，经业主委员会确认后，物业服务合同往后延续三年。2012年12月1日原告正式进驻幸福里小区提供物业管理服务。2017年9月10日原告向珠海市香洲区幸福里小区业主委员会提交《关于延续物业管理服务合同的申请》，请求将《物业服务合同》延续三年。原告提供一份2017年10月18日加盖“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，复函主要内容为幸福里小区业主委员会同意与原告续聘三年，有效期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2020年3月19日珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会出具一份《关于要求撤出幸福里小区的告知函》，要求原告于2020年4月9日撤出小区物业服务工作，并做好物业移交工作。2020年3月29日原告向珠海市香洲区****办事处、珠海市香洲区***民委员会出具一份《告知函》称，原告将于2020年3月29日退出幸福里小区，自2020年4月1日零时起不再为该小区提供物业服务。被告提交一份落款日期为2020年6月13日的《声明》复印件，内容为原告提交的《复函》内容未经业主大会表决，也未经任何委员签字。《声明》上有六位业主签名，被告主张该六位业主是幸福里小区第一届业主委员会成员。原告主张被告拖欠2016年7月至2020年3月的物业管理费7146.9元、对讲系统维护费3.1元、电梯维修费111.3元、吸肥费2.5元、公摊电费336.54元、电梯电费370.26元、楼梯照明379.6元未支付。原告于2020年4月20日向本院递交起诉状。2020年3月30日，原告撤出幸福里小区。本院认为：《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》是原告与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为幸福里小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳合同期内的物业管理费。对于2017年12月至2020年3月期间的物业管理费，原告提交一份2017年10月18日、加盖有“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，虽然根据珠海市香洲区建设局的《业主委员会备案确认书》，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会的任期于2017年1月10日届满，但根据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。在幸福里小区尚未选举出第二届业主委员会的情况下，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会可以继续履行职责，并代表小区业主对外行使权利。故原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》的约定在合同即将届满的情况下发函幸福里小区业主委员会，并经幸福里小区业主委员会回函确认延长合同期限的情况下，原告2017年12月之后在幸福里小区继续提供物业管理服务，有合同依据。被告提交的一份落款日期为2020年6月13日的《声明》，证明珠海市香洲区幸福里小区业主委员会并未在原告提交的《复函》上加盖公章，但该份《声明》仅为复印件，被告没有提交原件予以核对，本院对该份《声明》不予确认。综合上述分析，原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》和《复函》的约定为幸福里小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。原告于2020年4月20日向本院递交诉讼资料。原告在本案中仅提交了收费通知单，但并未提交将上述收费通知单送达给被告的证据，故在原告未提交证据证明其在向本院递交诉讼资料之前曾以有效方式向被告进行催收的情况下，2017年4月之后的物业服务费尚未超过三年的诉讼时效，原告所主张的2016年7月至2017年3月的物业服务费已超过三年诉讼时效，本院对原告主张的2016年7月至2017年3月期间的物业服务费不予保护，对该期间的物业服务费不予支持。原告要求被告按《物业服务委托合同》约定的标准（按每月1.5元/平方米共105.88平方米）支付2017年4月至2020年3月期间的物业服务费合计5717.52元，符合合同约定，应予支持。对于原告主张的公摊电费，电梯维修费、电梯电费和楼梯照明费用、吸肥费等费用，原告未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证，也未提供对电梯进行维修、保养等相应票据予以证明。故原告要求被告支付上述公摊电费、电梯维修费及其他费用的证据不足，本院不予支持。关于违约金的问题，被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据被告提交的证据可知，原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成被告拒绝交纳物业管理费的理由，但原告也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告吴坤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付物业管理费人民币5717.52元；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币98元，由原告珠海市房产物业管理有限公司负担人民币63元，由被告吴坤负担人民币35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 林 雯二〇二〇年十月二十六日书记员 王心乐