江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初4446号原告：晏王子，男，1985年2月1日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：耿超，女，1988年9月20日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两原告委托诉讼代理人：袁辉，江苏天目湖律师事务所律师。被告：溧阳市天目湖房地产开发有限公司，住所地溧阳市天目湖磨子山（天目湖建安公司内），统一社会信用代码91320481744845620B。法定代表人：沈亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆少杰，江苏方直律师事务所律师。原告晏王子、耿超诉被告溧阳市天目湖房地产开发有限公司（以下简称开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2020年11月18日对本案公开开庭进行了审理。两次开庭两原告委托诉讼代理人袁辉、被告开发公司委托诉讼代理人陆少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏王子、耿超诉称，2018年10月2日，原告与被告签订商品房买卖合同购买溧阳市房屋，总价款3953933元。商品房买卖合同第10.1条约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。2020年3月23日，被告向原告发送交房通知书，通知自2020年4月1日起开始办理交房手续。截止2020年4月1日，被告已逾期91天，根据双方签订的商品房买卖合同第11.1.2条约定：自逾期之日起超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自本合同第10条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付全部房屋价款万分之二的违约金，被告应按（已支付全部价款的万分之二*91天）的标准向原告支付违约金。经原告反复沟通，被告拒绝支付。故原告诉至法院，请求判令：1.被告开发公司支付原告逾期交付违约金71961.58元，2.本案诉讼费用由被告开发公司承担。被告开发公司辩称，原告诉请无事实和法律依据，被告并不否认存在延期交房，但由于疫情的发生导致了于2020年4月1日实施交房，为此，被告曾和全体业主进行协商，并就疫情前逾期交房违约金进行沟通，绝大部分业主均表示理解，签订了和解协议，原告所主张的违约金91天无事实根据，请法庭查明本案事实后依法驳回原告的诉请。经审理查明，被告开发公司以出让方式取得位于溧阳市天目湖香樟茗岸东侧编号xxxx、xxxxx地块的建设用地使用权，该地块土地面积43864平方米，规划用途为住宅，项目核准名称为南山郡，并经批准取得建设工程规划许可证、建筑施工许可证以及商品房预售许可证。原、被告于2018年10月2日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的溧阳市房屋一套，合同编号4EB9F614E28047DDB282；建筑面积229.52平方米，单价17226.96元/㎡，房屋总价款为3953933元；付款方式为商业贷款付款，买受人应当在2018年10月2日前支付首期商品房价款1193933元，占全部商品房价款的30%，余款2760000元向江南农村商业银行申请贷款支付；商品房交付条件，1.该商品房所在楼幢已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房所在楼幢已取得建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》；交付时间和手续，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，交付该商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件以及该商品房的使用说明书和质量保证书，出卖人不出示满足约定的证明文件和两书或者出示的证明文件和两书不齐全的，买受人有权拒绝接收该商品房，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第11条处理；合同第十一条约定逾期交付责任，除不可抗力外（不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况），出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理，自逾期之日起90日内，自本合同第10条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之二的违约金，自逾期之日起超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按合同总价款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应当自本合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之二的违约金；补充协议约定，逾期交付的除外情形，因经气象部门证明连续阴雨、大雪、台风等影响施工进度的天气超过往年平均天数，按超时天数延期交房，发生公共事件（如非典）及挖掘文物，应政府要求导致延期的，为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策影响而引起的延误，由于政府原因导致开发、竣工、验收、办证时间受到影响的，因市政配套等非甲方能力所及的因素而导致该商品房逾期交付的出卖人均不承担逾期交房的违约责任。合同签订后，两原告付清上述合同所涉购房款。合同约定交房日期届满后，被告未能通知原告交房。2020年1月23日，溧阳市住房和城乡建设局向被告开具《溧阳市商品房交付使用备案通知书》，载明：“溧阳市天目湖房地产开发有限公司：你公司开发建设的南山郡项目1-27幢（公安编号），已办理房屋建筑工程竣工验收备案，市自然资源、园林等部门已出具意见，经核查，符合《常州市商品房交付使用管理办法》的相关要求，通过商品房交付使用备案。溧阳市住房和城乡建设局2020年1月23日。”后因新型冠状病毒疫情爆发，2020年1月24日，江苏省人民政府发布《江苏省启动突发公共卫生事件一级响应》，载明：“根据《江苏省突发公共卫生事件应急预案》，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效防止疫情扩散和蔓延，保障人民群众的身体健康和生命安全，省人民政府决定，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。”2020年2月25日，江苏省人民政府发布《江苏将疫情防控一级响应调整为二级响应》，载明：“根据国家有关法律法规规定和当前新冠肺炎疫情防控形势，江苏省人民政府研究决定，自2020年2月24日24时起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。各地要继续按照分区分级防控工作要求，根据地区特点和疫情形势，制定有针对性的防控方案，科学防控、精准施策，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。”2020年2月26日，溧阳市房地产开发管理办公室向各开发公司发送《关于做好疫情防控期间我市开发项目售楼处复工有关事项通知》，载明：“开发企业售楼处符合以下条件，可有序开放。1.开发公司在属地政府已完成复工备案手续。售楼处严格做到‘四个到位’。2.现场管理责任明确。落实现场负责人，做好应急预案。防疫物资配备，应配备口罩、消毒水、测温仪等必备防疫物资材料。3.落实现场防疫措施。在公共区域活动，必须佩戴口罩。对来访人员要进行信息登记、体温测量，发现异常情况第一时间向市疫情防控指挥部门汇报。售楼处定时消毒，加强自然通风及换气，保持空气流通。样板间每日通风不少于3次，每次20-30分钟。4.开发企业在售楼处需加强疫情防控宣传。对员工进行上岗培训，做好员工管理，员工每天进入案场工作前，应测量体温，符合要求方可上岗。5.开发企业对售楼处到访量进行合理管控，目前不得举办现场推介、集中交付等人员聚集性活动，疫情期间现场销售接待实行独立区域一对一服务。”2020年3月28日，江苏省人民政府发布《江苏疫情防控由省级二级响应调整为三级响应》，载明：“根据国家有关法律法规及国家卫生健康委有关指导意见，江苏省人民政府研究决定，自2020年3月27日24时起，将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。省级应急响应级别调整以后，各地各部门要认真落实“外防输入、内防反弹”的防控策略和措施，慎终如始，坚决防止境外输入性病例导致的疫情扩散和蔓延，全面恢复正常生产生活秩序，奋力夺取疫情防控和经济社会发展双胜利。”2020年3月23日，被告向业主发送交房通知书，载明：“尊贵的南山郡业主：您所认购的南山郡房源，已具备入住条件，我司将于2020年4月1日起为您办理入住手续，办理地点：小区内25#楼。为了更为方便、快捷、周到地为您提供服务，我公司将于2020年4月1日至2020年4月10日期间集中竭诚为您服务。届时，敬请您准备好相关资料及政府收取的公共维修基金（电梯房96元/㎡，非电梯房54元/㎡）、建筑垃圾清运费、电费等费用。物业费详见物业收费标准。溧阳市天目湖房地产开发有限公司2020年3月23日。”后原、被告于2020年4月办理涉案房屋的交付。因双方对于逾期交付房屋违约金的计算未能达成一致意见，故原告诉至本院，请求判如所请。被告开发公司质证称，对原告提供的商品房买卖合同、购房发票真实性无异议，但其证明对象有异议，首先，该合同的第11条逾期交付责任承担除不可抗力外，本案后期的逾期交房就属于不可抗力损失，根据疫情的相关情况2020年1月24日江苏省人民政府已颁布了疫情防控通知，按照该防控的措施是不得交房，被告将在后续向法庭提供相关的证据以证明2020年1月23日过后是疫情所致的相关证据，因此，原告依据该条款主张违约金90天无事实及法律依据。对原告提供的交房通知书真实性无异议，该证据恰恰证明了即将解除二级防控前向各业主所发的交房通知书，该行为完全符合疫情防控措施。对原告提供的律师函、快递信息真实性无异议，但证明对象有异议，该律师函所计算的违约金是原告单方面且无事实根据的前提下自行确定，而非实际所产生。被告并向本院提供以下证据：1.溧阳市商品房交付使用备案通知书，证明2020年1月23日被告所开发的涉案房屋具备交房条件。2.电话记录、微信通知单，证明该项目具备交付条件的情况下，被告分别于2020年1月22日、23日与全体业主予以了告知，并确定于春节后实施交房。3.关于疫情致使延期交房手续的短信及群发短信信息单，证明2020年2月2日被告向全体业主包括本案原告进行了群发，告知全体业主由于疫情导致无法交房。4.《关于做好疫情防控期间我市开发项目售楼处复工有关事项通知》扫描件，证明2020年2月26日溧阳市房地产开发管理办公室发出《关于做好疫情防控期间我市开发项目售楼处复工有关事项通知》，告知作为开发公司复工期间需严格做好相关防疫防控工作，且不得举办现场推荐会、集中交付、人员聚集性等要求，该通知明确要求不能集中交付等人员聚集性活动，请法庭关注房屋的交付并不是一对一，首先，购买人夫妻双方要到场，销售人员要核实其身份，物业公司相关人员要到场，施工方施工人员要到场，对交房表面质量进行验收，每一户的交房人员不会低于六到八人，如果购房业主带有亲戚朋友就会超过十人以上，交付房屋是一段时间内交付，按照行业标准是组织相关部门在十天内完成，以减少各部门成本的支出，本案涉案房屋有170套，按照该比例平均每天17户，试问这是不是聚集性，因此，该文件才明确不得聚集性，同时向法庭申请就疫情三级防控之前是否可以履行交付，请法庭向溧阳市开发办予以核实。5.江苏省防疫防控级别信息打印件，该组证据证明江苏省人民政府防控的时间范围1月24日至2月23日为一级防控，2月24日至3月26日为二级防控，3月27日调整为三级防控，同时证明解除三级防控之前不得交房的相关事实，2020年1月24日是防控一级发生，1月24日是大年三十，也就是春节节假日，1月23日的备案表明具备交付条件，1月24日是春节，因此才会出现被告向全体业主告知春节过后交付。6.一次性补偿协议101份附付款凭证，该组证据证明疫情的出现被告积极与全体业主沟通就防疫前出现的逾期交房达成了一致和解意见，同时也表明绝大部分业主理解国家政策，并考虑了自身的安全而签订该协议，本案起诉的五个业主仅仅是占有全体业主的3%，说明个别业主不理解疫情期间无法交房的现象。针对被告提供的证据，原告发表意见称，对证据一真实性无异议，但是这份通知书恰恰证明在原合同约定的2019年12月31日被告的房屋不具备交付条件，证明其在1月23日当时已经有违约行为在先，根据合同法第117条规定、江苏省高院民一庭在2020年2月26日印发的《关于涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第一条第二项明确在迟延履行期间发生疫情，迟延履行一方主张以不可抗力免责的不予支持。对证据二提供的是晏王子父亲晏忠的微信截图，无法证明双方对此事有协商并达成一致，对手机通话记录，被告工作人员说手机上已经没有原始的记录存在，对真实性不认可。对证据三真实性不认可，原告并未提供原件予以核对，对证明目的认为内容仅仅是被告向购房人于2月2日发送延期交房的通知，购房人并未对延期交房的事项达成一致，被告方不能以此来免除违约责任，另外，图片内容也恰恰证明了被告存在逾期交付的违约行为，且违约行为发生在不可抗力发生之前，符合上述的法律依据提到的相关情形。对证据四不是原件，对真实性不认可，该份文件中的内容所依据的政府相关文件并没有提供，无法核实售楼处的相关事项通知是否符合政府的相关文件精神，这份文件也恰恰证明在2020年2月26日被告开发公司已经开始恢复了相关的工作，而刚刚被告所称的没有正式复工也是因为被告自身无法符合文件中一到五的条件才没有办法交付，已经超出了不可抗力的范畴，交房的事项并不是集体行为，被告对购房人交房完全可以通过个别通知，个别交付，来避免集体性的交付聚集事件，被告以不可抗力，群体性事件的事由继续拖延交房，被告对于损失的扩大有完全责任。对证据五真实性不发表意见，从内容上看，无论是一级响应还是二级响应还是三级响应，与复产复工相对应，文件内容上没有被告所述的三级响应解除前不得交房的内容，无法证明被告的证明目的。对证据六与本案无关，其他购房人对自身权利的放弃不能约束本案的购房人，也对本案的购房人没有强制性，与原告无关。本案原告主张的违约金是基于继续履行合同产生。第二次庭审中，被告补充提供以下证据：1.常州市人民政府办公室《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产业稳定发展的意见》（常政办发[2020]8号）中第七条载明：“因疫情影响不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，根据疫情影响的具体情况，可合理顺延交付，顺延期间的相关责任适用不可抗力等有关规定依法认定。”被告之所以延期交付完全系疫情的影响，因此，自2020年1月23日之后至4月1日前不属于违约，而系不可抗力因素所导致的。2.一次性补偿协议十四份以及付款凭证，证明涉案的项目绝大部分业主均对疫情的影响表示理解及认可，与被告签订了补偿协议，由此本案涉案的六名原告仅占全体业主中的2%左右。针对被告提供的证据，原告发表意见称，对证据一形式上的真实性认可，但是不认可被告的证明目的，第一、该份文件是常州市人民政府出具的行政类文件，本案是民事诉讼，该文件不应作为本案的参照法律依据；第二、从效力层级上该文件仅是市政府的文件，合同法及最高院关于涉新冠疫情相关民事法律纠纷的指导意见的司法解释，本案中的政府文件属于低层级的法律文件；第三、从内容上第七条仅说明可顺延交付但并没有否认开发商违约责任的承担，同时，也明确相关责任适用不可抗力等相关规定依法认定，那么相关规定应当依照合同法第一百一十七条和最高院关于涉新冠疫情相关民事法律纠纷的指导意见的司法解释第一条第二项承担相应的违约责任。对证据二因为原告不是协议的一方相对人，所以对于真实性无法认可，而且协议是被告与其他第三方签署，与本案没有关联性，本案中原告处分的是自身的合法权益，与其他第三方如何处置是否达成和解无关。审理中，本院依法到溧阳市房地产开发管理办公室进行调查，据该办公室副主任李龙陈述，2020年2月26日，溧阳市房地产开发管理办公室确实向各开发公司发送《关于做好疫情防控期间我市开发项目售楼处复工有关事项通知》，是根据常政办发［2020］8号文件下发；通知上的复工备案手续是在属地政府办理，通知上的第五条“目前不得举办现场推介、集中交付等人员聚集性活动”要求的是不能有聚集性活动，没有要求将售楼处关掉；官方没有明确说何时放开可以集中交付、人员聚集，防控属于常态化工作；《溧阳市商品房交付使用备案通知书》下发以后即具备交付条件，不需要再办理其他手续或行政许可。据该办公室主任孙小伟陈述，《溧阳市商品房交付使用备案通知书》下发以后就可以交房，不需要再办理其他手续或行政许可，该通知当天出具，开发商当天来拿；2020年2月26日，溧阳市房地产开发管理办公室确实向各开发公司发送《关于做好疫情防控期间我市开发项目售楼处复工有关事项通知》，不允许集中交付，销售实行一对一服务；关于不允许集中交付的具体操作要求，开发商交付楼盘一般都是集中交付，不可能一个一个交付，具体有施工方、物业以及开发公司的人，包括施工企业到场根据业主要求决定是否有施工方面的问题处理，物业公司到场明确交付前后与业主各自责任的划分问题以及因为履行合同尾款、交付钥匙等均需要开发公司人员参与，集中交付肯定属于人员聚集性活动；三级响应以后开始允许办理集中交付，二级响应时还不允许集中交付，三级响应以后口头通知复工复产，可以集中交付。针对上述调查情况，原告发表意见称，对两份笔录真实性无异议，但是对于孙小伟的询问笔录，其回答开发商交付楼盘一般都是集中交付，但并不代表疫情期间也需要这种常态化的处理，而且其作为开发管理办公室的主任所说明的情况也不具有相应的强制性效力，虽然被告在1月23日拿到销售许可，但是并没有证据可以证明其1月23日已经通知业主进行房屋交付，也没有证据证明其1月23日当天就有能力去交付房屋，原合同约定是2019年12月31日交付房屋，1月23日拿到销售许可证已经是违约在先，根据相关法律规定，在发生不可抗力前已经违约的，那么由于不可抗力的存在导致违约情形的延续是需要承担相关的违约责任的，所以原告方认为两份询问笔录不能证明被告可以免除相应的违约责任。被告发表意见称，对两份询问笔录三性无异议，在本案中，被告从开始到至今从未否认过自2020年1月1日起至1月22日承担违约责任，交付房屋的通知书于2020年1月23日下来，而被告在1月22日和23日通知了所有的业主表明具备交房条件，而1月24日是春节年三十，电话告知中全体业主均表明春节无法收房，这也充分证明所有业主与被告开发公司变更了交付期限，而由于2020年1月24日国家发布一级防控措施，期限为1月24日起至2月23日，二级防控日期为2月24日至3月26日，三级防控的期限为3月37日起，这就表明在疫情期间各企业根据国家的政策要求实施各自的责任，而疫情的产生、形势的严峻涉及到国家的兴亡，特别在疫情期间各个小区均实施封闭式管理，直至3月27日调整为三级防控才彻底解除，而在这期间为了响应国家政策的要求、保障公民的生命安全，不可能会到现场收房，房地产开发企业其特殊的性质决定了交房时需要多部门的配合，形成了聚集性的情形，因此作为主管部门不主张在疫情三级防控之前进行交房，完全符合国家关于防控政策的要求。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、购房发票、交房通知书、律师函、快递信息，被告提供的溧阳市商品房交付使用备案通知书、电话记录、微信通知单、短信信息单、《关于做好疫情防控期间我市开发项目售楼处复工有关事项通知》扫描件、江苏省防疫防控级别信息打印件、常政办发[2020]8号文件，原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人的庭审陈述、询问笔录等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方应依照合同约定全面履行各自义务。案涉商品房买卖合同约定交付日期为2019年12月31日，到期后被告未能满足交付条件，其行为已经构成违约，被告应按合同约定承担违约责任。因双方当事人对合同约定的违约金计算标准不持异议，故本院依法予以认定。关于被告违约天数的认定。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一、被告于2020年1月23日取得溧阳市住房和城乡建设局开具的《溧阳市商品房交付使用备案通知书》，足以证明涉案商品房于2020年1月23日即具备交付条件，被告自此可以通知买房人交房，故对于2020年1月1日起至2020年1月23日的23天时间属于被告违约期间；第二，新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发属于不能预见的客观情况，国家及政府部门为防止新型冠状病毒传播，启动突发公共卫生事件响应并对房地产开发企业售楼处复工事项进行管理，禁止举办集中交付等人员聚集性活动，被告作为房地产开发企业在此过程中并不存在恶意拖延交付的主观故意和动机，故被告对具备交付条件后发生疫情导致的不能办理交付手续情形不能克服也不能避免，故疫情导致的房屋不能交付属于不可抗力情形；第三、结合本院调查情况，突发公共卫生事件响应于自2020年3月27日24时起转为省级三级响应后房屋集中交付有序放开，结合房地产开发企业交付房屋的一般交易习惯，房地产开发企业具备交付条件后应给予买房人一定的时间用于准备交房相关材料以及所需资金，且考虑到如无疫情发生被告能交付房屋的理论时间，故本院酌定被告具备房屋交付条件后的违约天数为8天。综上，本院依法认定被告逾期交付房屋违约天数共计31天。结合原、被告合同约定的违约金计算标准，本院依法认定逾期交房违约金为24514.38元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及相关民事法律的规定，判决如下：一、被告溧阳市天目湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告晏王子、耿超逾期交房违约金24514.38元。二、驳回原告晏王子、耿超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元（已由原告预交），由原告晏王子、耿超负担1055元，被告溧阳市天目湖房地产开发有限公司负担545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1600元，逾期不交，作自动放弃上诉处理。另，溧阳市人民法院履行款账户户名：溧阳市人民法院，账号：62×××33，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审 判 长  王春伟人民陪审员  鲍继方人民陪审员  杨海斌二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  潘 陈