黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初1143号原告（执行案外人）：亓树山，男，1968年3月18日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：刘文杰，黑龙江董久震律师事务所律师。被告（申请执行人）：被告：王磊，男，1971年3月13日出生，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：李坤，黑龙江优瑞律师事务所律师。第三人（被执行人）：绥芬河市晟翔房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市幸福路学府雅居开发办公室。法定代表人：关巨宝，该公司经理。原告亓树山与被告王磊、第三人绥芬河市晟翔房地产开发有限公司（以下简称晟翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告亓树山及其委托诉讼代理人刘文杰、被告王磊的委托诉讼代理人李坤、第三人晟翔公司的法定代表人关巨宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亓树山向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2020）黑1081执字88号执行裁定书，并停止对该房屋的执行；2.请求确认原告与晟翔公司签订的买卖合同有效，并确认案涉房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：依法中止对（2020）黑1081执异88号执行异议裁定书的执行，停止对绥芬河市学府雅居小区第56幢1层29号房屋的执行。事实和理由：一、原告享有案涉房屋的所有权。首先，在法院查封之前，原告已于2016年5月18日与晟翔公司签订了合法有效的购房书面合同，且已支付全部价款，并在不动产登记机关进行了备案登记。绥芬河市不动产登记机关出具的登记证明，明确了备案登记房屋的坐落位置、备案登记时间、买受人、合同号、合同签订日期、房屋用途及付款方式（一次性付款）；其次，原告与晟翔公司签订买卖协议后，就把案涉房屋钥匙交给了原告，有公司证明为证。同时，原告接到案涉房屋后，对该房屋进行了出租，有出租合同为证；二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定，非因本人自身原因未办理过户登记的，人民法院应当予以支持。本案原告向晟翔公司购买案涉房屋的时间是2006年5月18日（实际应为2016年5月18日），因晟翔公司正在办理建设工程验收手续，导致案涉房屋不能办理相关手续，与原告无关，原告属于善意占有。综上，原告在案涉房屋被查封之前，就签订了合法的商品房买卖合同，亦交纳了购房款，并实际占有使用诉争房屋，请求法院作出公正的判决。王磊辩称，一、原告与第三人晟翔公司之间不是商品房买卖关系，因晟翔公司未偿还原告投资款及利息而产生的用房屋向原告顶账行为，原告并未按照一般买卖合同的要求支付房屋价款，双方只是为了规避其他债权人提前取得房屋，而进行了备案登记；二、原告手中所持有的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，因本案诉争房屋不是商品房，原告不是用于居住，原告与第三人间也未签订合法有效的买卖合同，更没有支付一分钱的价款，故请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。晟翔公司述称，我方认为，被告作为申请执行依据的判决书，是被告虚假诉讼取得，其妨碍了司法程序。我方与原告是合作关系，案涉房屋买卖合同是真实有效的，案涉房屋的房款我方已经收到了，也进行了备案登记。第三人没有收到（2020）黑1081执88号裁定书，应当中止该查封裁定的执行。本案的争议焦点：原告是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同、收据、商品房销售备案登记表及资金证明各一份。欲证明：2016年5月18日，第三人晟翔公司将案涉房屋出售给原告，当日双方签订商品房买卖合同，原告缴纳了购房款并办理了备案登记；案涉房屋买卖日期早于法院查封日期，案涉房屋买卖合同已经生效并履行，原告对案涉房屋享有合法财产权益；购房资金是通过投资款转换为购房资金，包括了案涉房屋。经质证，被告对该组证据的形式要件及原告所要证明的问题均有异议。被告认为，关于商品房买卖合同，本案庭审前被告向法院提交了调取证据申请书，要求法院调取案涉房屋在不动产登记机关的全部档案材料，调取的结果是：关于案涉房屋在登记机关没有任何档案，所以该份买卖合同是虚假的。另外，在庭前被告向法院阅卷时，用手机拍摄了本案卷宗内原告提交的证据复印件，其中，收据显示的时间为2006年5月18日，但今天庭审原告提交的收据时间是涂改过的，改成了貌似2016年。商品房销售备案登记表的时间也是涂改过的。也就是说，原告为了规避案涉房屋被其他人执行走，仓促之间完成的备案，忙中出错，写成了2006年，但晟翔公司注册成立时间为2009年，可见该组证据全部为伪造的；关于收据，收据上显示的经手人为李向，李向是开发商的出纳员，李向的笔体与该张收据上的笔体差别非常大，该收据也是原告与第三人晟翔公司串通伪造的。对资金证明无异议。晟翔公司对该组证据的形式要件及原告要证明问题均无异议。晟翔公司认为，该组证据是真实、合法、有效的。收据的时间与买卖合同时间的不一致，是笔误，是晟翔公司的出纳员李向进行修改的。第三人对资金证明无异议，但是用出资证明案涉房屋的购房款有异议。本院认为，虽然被告对原告提交的商品房买卖合同及房屋备案登记表的真实性存在异议，但被告未提交证据佐证其辩解主张成立，本院不予采信。虽然商品房买卖合同及房屋备案登记表的落款时间存在涂改的瑕疵，但不足以否认该证据的真实性，结合原、被告提交的相关证据及晟翔公司的陈述，能够佐证商品房买卖合同及房屋备案登记表的真实性，本院予以确认；对于收据，原告自认该收据是其原告的出纳员亓梦阳代李向书写的，且利用其与晟翔公司合作时，鉴于其手中掌握的晟翔公司财务专用章的便利，自行加盖了晟翔公司的财务专用章，该收据不具有真实性、合法性，本院不予确认；对于资金证明，被告与晟翔公司均无异议，具有真实性，本院予以采信。证据二、绥芬河市房产管理局出具的房屋备案登记表一份。欲证明：案涉房屋于2016年5月18日办理了备案登记，备案登记时间先于法院的查封，原告对案涉房屋享有优先权，不应查封执行该房屋。经质证，被告对该证据的真实性及原告要证明问题均有异议。该份备案登记表也是不真实的，质证意见同证据一。关于原告要证明问题，原告借该份证据证实其对案涉房屋拥有所有权是错误的，房屋的登记备案是行政机关基于行政管理的需要，要求开发商在出售房屋时与房产局的电脑系统联机产生的一种登记行为，该备案不具有确权的项目，更不具备排他性，所以该证据不能证实原告对本案诉争房屋拥有所有权。从被告申请法院调取的证据来看，本案诉争房屋依然登记在第三人名下。晟翔公司对该证据的形式要件及原告要证明的问题均无异议本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院对其形式要件予以确认。证据三、租房协议一份。证明：2015年第三人晟翔公司已将案涉房屋交付给原告，此后原告一直占有并使用该房屋；2015年9月1日，原告将案涉房屋出租给马秀丽，故原告在法院查封之前已经合法占有案涉房屋。经质证，被告对该证据的形式要件及原告所要证明的问题均有异议。被告认为，该证据显示的时间为2015年9月1日，但是按照原告所举示的第一份证据，原告购买房屋的时间是2016年5月18日，也就是说，原告未买房的时候就已经将该房子出租了，也证明了该证据是虚假的。晟翔公司对该证据的形式要件及原告证明的问题均无异议。在签订合同之前晟翔公司就将案涉房屋给了原告，之后进行了备案登记。本院认为，被告对该证据的形式要件及原告所要证明的问题均有异议，且原告未提交其他证据佐证，无法确认该证据的真实性，本院不予采信。证据四、供热费缴费票据2张。欲证明：自签订完案涉商品房买卖合同后，原告缴纳了案涉房屋2016年及2017年的取暖费，该房屋一直由原告占有并使用，故原告在法院查封之前已经合法占有该房屋。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对原告所要证明的问题有异议。被告认为，按照原告证据三所显示，出租房屋是在2015年9月1日，但是却没有2015年的供热费票据，说明原告所述不实。晟翔公司对该组证据的形式要件及原告要证明的问题均无异议。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院对其形式要件予以采信，能够确认原告于2017年2月21日、12月13日缴纳了案涉房屋2016-2017年度、2017-2018年度的取暖费。证据五、（2020）黑1081执88号裁定书。欲证明：在王磊与第三人民间借贷纠纷一案执行中，本院于2020年8月3日作出了裁定，查封了案涉房屋，案外人原告提出异议，2020年9月4日，本院作出裁定，驳回了原告的申请。经质证，被告及晟翔公司对该证据的形式要件及证明的问题均无异议。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据六、房屋移交证明一份。欲证明：2016年5月18日，第三人将案涉房屋移交给原告，原告自此后一直占有案涉房屋。经质证，被告对该证据的形式要件及原告要证明的问题均有异议。被告认为，按照原告举示证据三，案涉房屋应当是2015年就交付给原告了，原告出租了该房屋，可是该房屋移交证明为2016年5月18日，说明该份证据伪造的，为了应付本次庭审伪造的。晟翔公司对该组证据的形式要件及原告要证明的问题均无异议。本院认为，虽然被告对该证据有异议，认为是伪造的，但未提出证据佐证其主张成立，本院不予采信；因本院对原告证据三的真实性已不予确认，且结合原告提交的证据四供热交费发票及庭审调查印证，该证据具有真实性，本院予以采信。被告围绕其辩解主张提交了如下证据：证据一、民事判决书、裁定书及执行裁定书各一份。欲证明：被告在2017年8月3日起诉后就已经申请法院对第三人的房产及银行存款采取了保全措施，且在2020年8月3日进行了续行查封。经质证，原告、晟翔公司对证据的形式要件及证明的问题均无异议。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据二、第三人开发学府雅居工程项目投资人亓树山结算及以房屋抵偿投资款的协议书、抵偿乙方投资款房屋状况明细表各一份。欲证明：原告不是真正的商品房受卖人，其真实身份是第三人的投资人，是第三人法人的合伙人，原告提出案外人执行异议的房屋均在这份明细表中。案涉房屋是第三人为了支付给原告投资款和利息向原告交付的房屋，原告与第三人之间不是商品房买卖关系，充其量是以房顶账关系。经质证，原告对该组证据的形式要件及原告所要证明的问题均有异议。原告认为，原告的确与第三人签了该份协议，但被告非法盗取了该份协议，原告认为该组证据的来源不合法，不应该作为证据使用。晟翔公司对该组证据的形式要件及原告要证明问题均无异议，晟翔公司认为该份协议是真实的，是从晟翔公司赵会计手里拿到的。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。晟翔公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2014年，原告与晟翔公司合作共同开发建设绥芬河市学府雅居工程项目，晟翔公司是发开建设方，原告是出资方并参与建设方。2014年2月19日，原告向通过银行转账的方式向晟翔公司支付了垫资款4700000元，后续又进行了部分投资。2015年5月7日，双方约定并确认：由原告在工程开发建设立项承办手续期间及工程施工期间，由原告先行垫资，垫资款按月利率2%计算利息；截至2015年4月30日，原告投入绥芬河市学府雅居工程项目累计投资6000000元，应结算1683740元，经协商利息约定为1500000元，本息合计7500000元；晟翔公司对原告投入开发建设产生本息7500000元，以合作开发建设的学府雅居房屋进行抵偿；晟翔公司对抵偿给乙方投资款的房屋，有义务无偿给原告出具商品房买卖合同、购房交款收据、房屋买卖（预售）登记备案手续及办理房屋产权登记的相关必需文件资料；晟翔公司与原告共同开发建设的学府雅居工程项目结算时，所余利润按晟翔公司法定代表人关巨宝40%、原告60%分劈；晟翔公司将其开发建设的包括案涉房屋在内的多套房屋抵偿给了原告，案涉房屋（绥芬河市学府雅居小区第56幢1层29号房屋，备案编号：B20160518006108）抵偿价款为505350元。2016年5月18日（误写为2006年5月18日），原告与晟翔公司对案涉房屋签订了商品房买卖合同，载明案涉房屋价款为404280元，同时晟翔公司出具了载明移交日期为2016年5月18日的房屋移交证明，并对案涉商品房买卖合同在绥芬河市房产管理局进行了备案登记。2017年2月21日、12月13日，原告对案涉房屋向绥芬河市圣火供热有限责任公司公司交纳了2016-2017年度、2017-2018年度取暖费，即2017年8月4日前（在法院查封前），原告已合法占有案涉房屋并进行管理。案涉房屋未办案过户登记手续系因晟翔公司欠税所致。另查明，2014年10月至2016年7月期间，晟翔公司多次向被告借款。2017年8月3日，被告以民间借贷纠纷为由，将晟翔公司起诉至绥芬河市人民法院。2017年8月17日，本院作出了（2017）黑1081民初968号判决，判决晟翔公司偿还被告借款及垫付的各项费用1257381.42元。2017年8月4日，本院作出了（2017）黑1081民初968号裁定，查封了案涉房屋。2020年8月3日，本院作出了（2017）黑1081执448号之一裁定，继续查封案涉房屋。在执行过程中，原告以案外人身份提出执行异议，本院于2020年9月14日，本院作出了（2020）黑1081执异88号裁定，驳回了原告的执行异议。原告不服该异议裁定，于2020年10月13日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为，原告是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。对于本案，原告的诉讼请求能否成立并获得支持，首先应厘清原告与晟翔公司对共同开发建设房屋的分劈处理后，原告取得的是物权还是债权；其次，应准确认定原告与晟翔公司之间的法律关系，也就是说原告相对于晟翔公司是一般的不动产买受者，还是针对开发企业的一手房屋消费者；再次，在此基础上确定本案具体应适用法律依据，继而根据相关规定判断原告是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。一、关于原告是否取得抵偿投资款的案涉房屋的物权问题《中华人民共和国物权法》第十三条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。原告与晟翔公司因合作开发绥芬河市学府雅居工程，工程结束后，双方对共同开发建设房屋进行分配的行为是合法有效的，但取得物权的标准为：具备合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；房屋应当建成。案涉房屋的开发建设方为晟翔公司，相关的建房手续、许可审批手续等均由晟翔公司办理，土地使用权也属晟翔公司，房屋建成后也登记在晟翔公司名下，虽然晟翔公司用案涉房屋抵偿了原告因共同开发产生的权益，但原告仍未取得案涉房屋的物权，原告取得的仅系对晟翔公司的债权。二、关于晟翔公司用案涉房屋抵偿原告投资款的法律关系问题原告与晟翔公司之间形成了商品房买卖关系。2014年，原告与晟翔公司合作开建设绥芬河市学府雅居工程项目，晟翔公司是发开建设方，原告是参与开发并垫资的合作方。2015年5月7日，原告与晟翔公司对原告因投资所形成的权益进行了结算和分劈，晟翔公司与原告协商后，确认用共同开发建设的部分房屋（包括案涉房屋）抵偿原告的投资款及利息，但实际上仍是一种以物抵债的债权债务关系，原告有权要求晟翔公司履行以物抵债协议。2016年5月18日，原告与晟翔公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同，用案涉债权抵顶购房款，并在房产管理部门进行了备案登记，至此，原告与晟翔公司用案涉房屋抵债，已转化为不动产买卖关系，原告转化成了案涉房屋的一般买受人，有权以一般买受人的身份要求晟翔公司履行房屋买卖合同的相关义务。三、关于原告是案涉房屋消费者还是一般房屋买受人问题原告仅系案涉房屋的一般买受人，并非房地产经营者所开发商品房的真正消费者。《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人。房屋消费者异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，且为了生活需要购买。晟翔公司与原告合作开发建设房屋，晟翔公司为抵偿原告所取得的权益，将案涉部分债权转化为购房款，重新签订商品房屋买卖合同，但原告购买案涉房屋并不是用于居住，原告仅是一般的房屋买受人，并非案涉房屋的消费者，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来判断原告的诉讼请求是否能够得到支持。四、关于原告是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益问题《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告于本院查封案涉房屋前与晟翔公司签订了书面买卖合同，并通过将债权转为购房款的方式支付了全部购房款，且原告已于本院查封前合法接手管理并占有了案涉房屋，案涉房屋未能办理过户登记手续亦非原告自身原因导致，故原告已对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利。综上所述，原告诉讼请求依法成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行绥芬河市学府雅居小区第56幢1层29号房屋（备案编号：B20160518006108）。案件受理费7364.20元，由王磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。本院（2020）黑1081执异88号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  姚田文人民陪审员  潘志强人民陪审员  石丽华二〇二〇年十一月十六日书 记 员  张煜瑷