沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初6836号原告：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区法定代表人：曾燕，系该单位经理。委托代理人：王爱军，女，汉族，1972年6月29日出生，住址沈阳市沈河区，系该单位员工。被告：新恒基（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市铁**。法定代表人：黄俊钦，系该单位董事长。委托代理人：范岐，男，汉族，1964年6月9日出生，住址沈阳市铁**，系该单位员工。委托代理人：龚海燕，系北京大成律师事务所律师。原告辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒物业公司”）与被告新恒基（沈阳）置业有限公司（以下简称“新恒基公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人曾燕、委托代理人王爱军、被告委托代理人范岐、龚海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告移交办公用房1500平方米；2、请求人民法院判令被告依法向自来水集团移交二次加压水泵房；未移交前的费用由开发单位承担，费用包括：1)、2018年11月14日至2020年6月30日水泵房及变电所运行所产生的费用1538222.4元；2)、2018年11月14日至2020年6月30日水箱清洗费用29282元;3)、2018年11月14日至2020年6月30日更换东区高区水泵及水箱维修费用12874元；4)、请求人民法院判令被告支付2018年11月14日至2020年6月30日自来水爆管维修费用及路面修复费用379794.39元；3、请求判令被告给付2018年11月14日至2020年6月30日所有空置房物业管理费及车位管理费567701.64元；共计2527874.43元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、根据我国《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四）物业管理所必需的其他资料。”辽宁中恒物业管理有限公司是一家从事物业管理的企业，通过公开招标接管了沈阳市铁西区第一城住宅小区，并与该小区的业主委员会签订了《物业服务合同》。被告系沈阳市铁西区第一城住宅小区的开发建设单位。2018年11月14日原告辽宁中恒物业管理有限公司依法进入该小区服务，至今被告也未依照法律规定的面积向原告移交办公用房；根据《辽宁省物业管理条例》第十二条建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置；房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；第一城总建筑面积为1049975.54平方米，按规定，开发建设单位应向我公司移交管理用房面积为约1500平方米；2、按照《辽宁省物业管理条例》第十五规定，新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理。第一城小区因开发未及时移交居民供水二次加压泵站，使原告承担了不应该承担的费用，加大了物业成本的支出，影响了物业公司的正常运行；3、因开发单位施工质量问题，且开发单位未按规定移交居民供水二次加压泵房，造成原告自2018年11月14日入园至今自行维修自来水地下管线爆裂20次之多，且漏水造成路面多处塌陷，为保证业主的正常出行，原告对塌陷路面进行了恢复。因此产生的费用应由开发承担。4、根据《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《沈阳市物业管理条例》第十二条规定：已按照规定交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。同时原告与第一城小区业主委员会签订的《物业服务合同》第十二条同样规定了纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由开发建设单位承担。从原告进入该小区服务至今被告一直未按照法律的规定及合同的约定向原告交纳空置房屋的物业服务费，原告多次进行催缴被告一直拒绝交纳。5、综上所述事实原告与被告进行多次协商仍未果，故现向贵院提起诉讼，恳请法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告辩称，一、物业服务用房和二次加压水泵房属于业主共有，中恒公司无权要求移交，其原告主体不适格；二、中恒公司已经接管和使用第一城小区的物业服务用房和二次加压水泵房，不存在让新恒基公司进行移交的问题；三、中恒公司要求新恒基公司移交物业服务用房和二次加压水泵房的诉讼请求没有法律依据，对方错误理解了物业管理条例第29条的规定及辽宁省物业管理条例第15条的规定，中恒公司根据物业服务合同有义务管理二次加压水泵，无权要求移交，且由中恒公司管理符合沈阳市的规定；四、水泵、水箱及自来水管的运营、维护和维修费用均应该由中恒公司承担1）新恒基公司作为建设单位的保修义务的保修期限已经届满2）根据物业服务合同的规定，这些费用都应由中恒公司承担；五、中恒公司未履行对新恒基公司的物业维护义务，新恒基公司有权拒绝缴纳相应的物业费，且中恒公司统计的新恒基公司空置房屋情况错误，并且仓房属于业主共有，不应向新恒基公司收取仓房的物业费；六、属于新恒基公司的一处商品房被用作第一城小区的机房，由此产生的租金应用于抵销新恒基公司应缴纳的物业管理费。经审理查明，被告系第一城住宅小区的开发单位，该小区于2012年10月12日完成竣工验收工作。原告通过公开招标方式被沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主委员会选聘为物业服务企业，并于2018年11月14日签订了《第一城物业服务合同》，合同期限自2018年11月14日起至2023年11月13日止。另查明，原、被告均确认案涉小区的物业服务用房现在的实际使用人为风车田少儿艺术学校。案涉小区东区、西区各配备了二次加压水泵房，但未向自来水公司移交。原告在2018年11月14日至2020年6月30日期间，为二次加压水泵房及变电所运行支付了电费共计1538222.4元。原告于2019年5月、2020年5月为清洗和消毒水箱支付共计29282元。2020年1月，原告为更换水泵支付5500元。再查明，原告自认2018年11月14日至2020年6月30日期间，案涉小区共有69套住宅登记在被告名下，其中21套住宅在此期间被售出并且办理了入住手续，上述住宅的物业费为185987.87元。案涉小区共有41套网点登记在被告名下，其中3套网点在此期间被售出并且办理了入住手续，上述网点的物业费为128097.28元。案涉小区共有287处仓房、197个车位尚未出售，分别产生费用25464.1元、228152.39元。上述物业费总计567701.64元。上述事实，有当事人的陈述、空置房屋费用汇总表、明细表、中标通知书、第一城物业服务合同、发票、入库单、照片、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、商品房买卖合同（预售）、合同备案信息等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，我国《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。《辽宁省物业管理条例》第十五条规定，新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。关于原告主张被告向其移交物业办公用房的诉讼请求，因小区内物业服务用房的所有权人为全体业主，原告作为物业服务企业，没有权利就物业办公用房向被告建设单位主张进行移交。又因该物业服务用房的实际使用人为案外人风车田少儿艺术学校，原告未能提供证据对该物业服务用房与前期物业公司的交接情况进行证明，也未能提供证据证明被告将上述用房处分给案外人风车田少儿艺术学校。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告向自来水集团移交二次加压水泵房的诉讼请求，本院认为，加压水泵房属于小区内的共用设施设备，属于全体业主共有，原告作为物业服务企业，没有权利主张进行移交。此外，移交二次加压水泵房的权利义务主体应为被告建设单位和案外人自来水集团，原告无权就案外人的权利义务进行主张，故本院不予支持。关于原告主张二次加压水泵房在未移交前的费用承担主体及费用数额问题。由于被告建设单位在案涉小区验收合格后，未按照规定将二次加压水泵房移交给专业经营单位维护管理，被告怠于履行移交义务，被告应当承担由此产生的费用。原告作为物业服务企业，为案涉小区全体业主的生活需要而垫付水泵房及变电所运行产生的电费1538222.4元、水箱清洗费29282元及更换水泵费5500元，应当由被告承担，被告应当给付原告共计1573004.4元（1538222.4元+29282元+5500元）。对于原告主张水箱维修费、自来水管线维修费及路面修复费用，由于原告提交的证据不能证明上述费用的实际支出情况，故本院不予支持。关于原告主张被告给付2018年11月14日至2020年6月30日期间被告尚未出售房屋物业费、仓房及车位的管理费的诉讼请求，根据原告提交的空置房屋费用汇总表和明细表，结合被告提供的已售商品房销售合同等证据，可以确定空置住宅、网点、仓房及车位的数量、入住时间等要素。同时，因被告对原告计算物业费、管理费的方法无异议，故被告应当给付原告在上述期间内的空置房屋物业费及车位管理费共计567701.64元。关于被告提出小区仓房属于业主共有的抗辩意见，由于仓房具有构造上的独立性，能够明确区分开来，并且在利用上具有独立性，可以排他使用，应当认定专有部分，而非共有部分。故对该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出抵销部分物业费的主张，因被告未就此提供充分证据证明物业费的金额，原告亦不同意抵销，被告就该项主张可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告新恒基（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司电费、水箱清洗费、更换水泵费共计1573004.4元；二、被告新恒基（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司空置房屋物业费及车位管理费共计567701.64元；三、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27023元，减半收取13512元，原告辽宁中恒物业管理有限公司承担1549元，被告新恒基（沈阳）置业有限公司承担11963元。保全费5000元，由被告新恒基（沈阳）置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李薇二〇二〇年十一月十二日法官助理丁尚可书记员刘熠思琪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。