河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1526民初5149号原告：钟大玲，女，1982年8月9日出生，汉族，户籍所在地河南省潢川县。委托诉讼代理人：苏德利，河南捷达律师事务所律师被告：河南省华夏房地产开发有限公司法定代表人：刁彦华统一社会信用代码：91411526742522078D住址：潢川县开发区华夏花城小区。委托诉讼代理人：施茹冰，河南省豫申律师事务所律师。原告钟大玲诉被告河南省华夏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告钟大玲及其委托诉讼代理人苏德利、被告河南省华夏房地产开发有限公司委托诉讼代理人施茹冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月，原被告签订商品房买卖合同，被告以436，800元的价格将位于潢川县经济开发区华夏花城柳园二期第20幢一层114号门面房出售给原告。双方约定被告在2015年12月30日前交付合格房屋；原告在2015年8月31日前付清226，800元，余款作银行按揭。后原告在2015年3月6日和6月13日分两次付清了226，800元，余款因被告原因导致无法按揭。原告虽多次要求被告依约交房，但被告一直未交房，直到2018年春节期间，被告通知原告可以按揭，但利息比之前约定要高。对此，原告要求可全额现金付清但因被告一直未交房应适当弥补原告房租损失，被告未同意原告要求，双方僵持。2020年9月，被告通知原告要么解除合同，要么立即付清房款，却一直未提交房一事。原告同意可全额付清房款但应扣除迟交房屋的房租损失，被告不同意，答应只退还已收房款。为此双方协商未果，在此期间，被告擅自将案涉房屋另行出租给第三方。原告发现第三方已在装修，为避免纠纷发生，原告同意与被告解除合同要求，先收回已付房款。合同解除时，原告提出被告赔偿损失，被告不理会。故起诉要求：1.依法判决原被告双方解除合同；2.判令被告支付占用原告房款期间的利息共计73，596元；3.本案诉讼费用由被告负担。被告河南省华夏房地产开发有限公司辩称，1.被答辩人在履行案涉商品房买卖合同中，虽然原告已付清首付款，但余款按揭是由于原告没有在合同约定的期间内提交相关按揭手续，未能支付剩余房款，已经构成根本违约，应当承担违约责任；2.案涉房屋买卖合同的解除已经对答辩人造成严重损失。原告为支持其主张，提交证据如下：1.商品房买卖合同复印件，证明双方约定的交房时间以及约定原告先付清首付款，余款作为银行按揭的事实；2.两份被告出具的收款收据复印件，证明原告已经付清首付款；3.2020年8月28日被告通知原告解除合同当天的对话录音，证明被告当时没有交付房屋，且因为被告原因没有办理银行按揭手续的事实。被告质证意见，第1、2组无异议；第3组该证据系被告公司一员工一段话，不足以证明按揭贷款是由于被告原因不能贷。被告为支持其答辩意见，提交证据如下：1.河南省华夏房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明被告主体资格；2.被告所售房屋楼盘国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告所售房屋符合贷款要件；3.华夏花城柳园二期20号楼住户按揭贷款情况列表，证明原告所称不能贷款不是事实；4.原被告签订的《商品房买卖合同》，合同已被撕毁，证明双方签订的合同已经解除；5.2020年9月9日被告向原告转账凭证及原告出具的收到条，证明被告已按照约定退还房屋首付款226，800元；6.2020年9月23日华沣天齐物业管理有限公司与案外人崔井征签订的《房屋租赁合同》，证明原被告双方解除合同后，被告才将房屋对外出租；7.申请证人谢某出庭作证，证明因原告过错导致案涉房屋无法办理按揭手续，双方合同无法完成。原告质证意见，第1组没有异议；第2组国有土地使用证是2016年的，当时出售房屋时并没有该证，这可能是导致不能按揭的主要原因；第3组证明不了什么，应当提交相关的银行手续；第4组真实性不予认可；第5组无异议。结合原被告的陈述及原被告提交的证据材料，本院认定事实如下：2015年3月，原被告签订商品房买卖合同，被告以436800元的价格将位于潢川县经济开发区华夏花城柳园二期第20幢一层114号门面房出售给原告。合同约定“……第六条付款方式及期限3、其他方式买受人于2015年8月31日付清首付款人民二是贰万陆仟捌佰元整（226800.00）剩余房款贰拾壹万元整（210000.00）作银行按揭……第七条买受人预期付款的违约责任第2款买受人自本合同签订日起7日内向出卖人提交银行按揭资料，并于15日内办理出卖人及银行所需贷款手续，因买受人原因未能在规定的时间内提交按揭贷款资料及办理贷款手续，出卖人有权解除合同，出卖解除合同的，买受人向出卖人按累计应付款的5%支付违约金……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……。”后原告在2015年3月6日和6月13日分两次付清了226，800元，后期原被告因余款未能办理按揭，双方合同目的未达成，2018年初，被告通知原告可以办理按揭，但利息比之前约定要高，后双方僵持直到2020年9月9日双方同意解除合同，被告将原告所付房屋首付款226，800元退还给了原告。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同依法有效，双方都应遵循诚实信用原则，认真履行合同。本案争议焦点是原告双方合同解除后被告是否应当赔偿原告损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告称因被告原因无法办理按揭手续，导致合同未能履行，被告应当承担损失，被告称系原告未能提供按揭手续需要的材料才导致房屋无法办理按揭，导致合同未能履行。如前所述，原被告房屋买卖合同第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，第2款买受人自本合同签订日起7日内向出卖人提交银行按揭资料，并与15日内办理出卖人及银行所需贷款手续，因买受人原因未能在规定的时间内提交按揭贷款资料及办理贷款手续，出卖人有权解除合同，出卖解除合同的，买受人向出卖人按累计应付款的5%支付违约金……。”被告作为房屋出卖方对房屋办理按揭所需材料应当清楚并有义务告知原告需要准备的材料清单，但庭审中并未提交证据证明其通知过原告，另外，前述合同第七条第2款是双方当事人对合同单方解除权的约定，如果原告未能提供办理按揭所需的材料，被告有权利单方解除该合同，但直到原告于2015年6月3日交付第二笔房屋首付款时，期间早已过原告应当提交按揭材料的时间，被告仍未行使解除权，显不符合常理。故被告抗辩称系因原告未能提供银行按揭所需材料的意见，本院不予采纳。庭审中，原被告均认可合同已经解除，故原告主张解除双方房屋买卖合同，因无事实依据，本院不予支持。双方合同解除，原告要求被告承担其首付款226，800元的资金占用期间的利息，该诉求系原告的实际损失，结合双方履行该合同情况，被告应当承担原告已交首付款的利息损失。关于该利息损失的计算标准应当参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。另，原被告合同约定被告应当于2015年12月30日前交付商品房由原告使用，2018年初原被告就该合同的履行问题重新商议，双方未达成一致意见，也未寻求法律途径解决问题，导致合同既未履行亦未解除，造成的实际损失应当由各自负担，被告对2018年年初后扩大损失部分不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告河南省华夏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告购房首付款资金占用期间的利息人民币33，266元。二、驳回原告钟大玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1640元，减半收取820元，由原告钟大玲负担449元，被告河南省华夏房地产开发有限公司负担371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时，直接向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件诉讼费（收款单位：河南省信阳市中级人民法院。开户银行：兴业银行信阳分行。账户：46×××16）。递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖艳茹二〇二〇年十一月三十日书记员  刘亚亮