内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1495号上诉人（原审被告、反诉原告）：何某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：李某，内蒙古汇本律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县。原审第三人：内蒙古畅益置业有限公司。法定代表人：吴某，该公司负责人。委托诉讼代理人：冯某。上诉人何某因与被上诉人张某，原审第三人内蒙古畅益置业有限公司（以下简称畅益置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2020）内0802民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人何某及委托诉讼代理人李某，被上诉人张某，原审第三人畅益置业公司的委托诉讼代理人冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何某上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由张某负担。事实与理由：一审法院既然已经查明双方签订的《房屋买卖合同》中约定解除的事实，而且也认定该合同依法成立并生效，故一审判决应当支持何某的反诉请求。且张某在明知何某银行卡号的情况下，不仅未在合同约定的期限前支付剩余购房款，且其在之后的时间段内也未付清，其行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，符合法定解除条件。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法改判。张某辩称：2019年12月6日在办理过户时，张某才得知涉案房屋被法院查封，由于何某的欺骗行为，故其约定定金由之前的50万元变更为25万元，房屋售价由之前的92万元变更为87万元，故张某、何某与畅益置业公司于2019年12月6日签订了《房屋买卖合同》。一审法院虽查明《房屋买卖合同》中约定解除的事实，但张某未在约定期限内支付购房款是因为何某拒绝收取，拒绝办理房屋过户，其将合同中约定的2019年12月9日前支付强行解释为不包括12月9日这一天，因此本案不属于约定解除或法定解除的情形。且何某在买卖过程中存在违背诚信原则的行为，不应得到法律的保护。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。畅益置业公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张某一审诉讼请求：1.依法判令继续履行房屋买卖合同，协助张某将位于××区房产办理过户至张某名下，并向张某交付房屋；2.依法判令何某给张某按照合同价款87万元10%的比例承担违约金87000元；3.诉讼费、保全费由何某承担。何某反诉请求：1.解除何某与张某签订的房屋买卖合同；2.根据定金罚则，何某不返还张某交纳的25万元定金；3.反诉费由张某承担。一审法院查明的事实：张某与高鹏程于2012年10月31日登记结婚，于2019年12月5日登记离婚。2019年12月3日，高鹏程与何某签订房屋买卖定金合同，合同约定高鹏程与何某通过居间方二十一世纪不动产，买卖位于××区房屋，该房屋建筑面积158.51平方米，房屋价款92万元，高鹏程在合同签订时，应向何某支付定金50万元，买卖双方同意在本合同签订后3日内签署存量房屋买卖合同。居间方二十一世纪不动产的经办人为李清武。定金合同下方附收据一份，内容为：“在二十一世纪不动产公司的居间服务下，本人今收到买受方高鹏程购买位于××区的房屋购房定金，共计人民币（大写）伍拾万元整，（500000）。收款人（出卖方）：何某。收款日期：2019年12月3日”。合同签订后，何某退还高鹏程定金25万元。2019年12月6日，张某、何某、居间方巴彦淖尔市嘉容德商贸有限公司（以下简称巴市嘉容德公司）签订房屋买卖合同，何某自愿将坐落于××区房屋出售给张某，房屋抵押情况为未抵押，房屋价款为87万元，张某于2019年12月6日前向何某交付定金25万元，于2019年12月9日前向何某支付购房款62万元，张某按约定交清全部房款后，何某向张某交付案涉房屋，并按第三人巴市嘉容德公司的要求办理该房屋的产权变更登记手续。如双方任何一方拒绝履行合同、单方解除合同，或违反合同第四条相关约定，守约方有权解除合同并要求违约方支付房屋总价款的10%作为违约金。若尚未进行首付款交接，何某违约，张某有权要求何某双倍返还定金；张某违约，其不得要求何某退还定金。合同第七条其他约定事宜中约定，何某于2019年12月9日配合张某去办理房屋过户手续，如何某于约定日期未能履行过户手续则何某向张某退还定金25万元。同时查明，2019年12月9日，案涉房屋解除查封，张某在房屋解除查封后要求向何某支付剩余购房款，何某称房屋买卖合同约定2019年12月9日前支付剩余购房款，2019年12月9日前不包括本数，张某已经构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同是基于双方真实意思表示，依法成立并生效，双方应按照合同约定履行。合同约定张某于2019年12月9日前支付剩余购房款62万元，何某于2019年12月9日办理产权变更登记手续。该案的争议焦点有二：第一，张某是否构成违约，如构成违约，何某主张解除房屋买卖合同，并不退还定金的诉讼请求能否成立。合同约定张某应于2019年12月9日前支付剩余购房款，张某未支付剩余购房款的行为构成违约。何某以张某违约为由主张解除合同的反诉请求能否成立。合同解除包括约定解除和法定解除。双方未达成解除合同的合意，且房屋买卖合同中并未约定张某未支付剩余购房款，何某可以解除合同，故不符合约定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，张某主张继续履行合同，且其违约行为也不会导致合同目的不能实现，故其违约行为亦不符合法定解除条件，何某要求解除合同的反诉请求没有法律依据，不予支持。案涉房屋已经解除查封，可以办理产权变更登记手续，张某主张继续履行合同的诉讼请求应予支持，张某应先支付剩余购房款62万元，何某协助张某办理产权变更登记手续。第二，何某是否构成违约。合同约定先支付剩余购房款、后办理房屋产权变更登记手续，支付剩余购房款以及办理房屋产权变更登记手续的截止日期均为2019年12月9日，即便履行日期为同一日，履行义务也应按照合同约定的先后顺序进行。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，何某作为后履行一方有权拒绝张某的履行要求，故其未在2019年12月9日办理产权变更登记手续不构成违约，张某主张何某承担违约金的诉讼请求缺乏法律依据，对该项诉讼请求不予支持。综上，对张某的部分诉讼请求应予支持，驳回何某的反诉请求，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决：一、张某于该判决生效后十日内向何某支付购房款62万元；二、何某继续履行与张某签订的房屋买卖合同，于收到全部购房款后十日内协助张某办理产权变更登记手续，并向张某交付房屋；三、驳回张某的其余诉讼请求；四、驳回何某的反诉请求。案件受理费1975元，张某已预交1975元，由张某负担1875元，何某负担100元；保全费4870元，由何某负担。反诉案件受理费5050元，何某已预交5050元，由何某负担。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。张某与何某签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，张某应当在2019年12月9日前向何某支付购房款62万元，何某应于同日配合张某办理房屋过户登记，但双方未能办理交付房款及过户登记，究其原因是双方对12月9日付款是否包括9日当天的理解存在争议。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方订立合同的目的是买卖房屋，且张某已经依约支付25万元履行了部分合同义务，在此情形下若仅以“12月9日付款不包括9日当天”为由解除合同有失公平且与双方订立合同的目的不符，故一审法院未支持何某解除合同的反诉请求，判令继续履行合同由张某向何某支付剩余房款、何某协助张某办理产权变更登记并交付房屋并无不当。综上所述，何某的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由何某负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 勇审判员 霍淑珍审判员 边晓飞二○二○年十一月二十四日书记员 孟祥宇附所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；