江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初3646号原告：常州亿隆房地产开发有限公司，住所地武进高新技术产业开发区西湖路**，统一社会信用代码91320412MA1WBEA77J。法定代表人：葛律，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雅静，公司员工。委托诉讼代理人：徐正超，公司员工。被告：于长胜，男，1996年3月10日，汉族，住常州市武进区。原告常州亿隆房地产开发有限公司诉被告于长胜商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，先依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，由审判员施庆芳、人民陪审员周小国、人民陪审员上官燕英三人组成合议庭，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告常州亿隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐正超到庭参加诉讼，被告于长胜经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告常州亿隆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同已经解除；2、判令被告向原告返还房屋，并协助原告办理合同备案注销手续；3、判令被告向原告支付违约金242409元，从被告应退款项中扣取；4、判令被告向原告支付原告的代偿款本息898500.93元，从被告应退款项中扣取；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月31日，原告常州亿隆房地产开发有限公司与被告于长胜签订《商品房买卖合同》一份，购买原告开发的位于常州武进高新区房屋一套，房屋总价款1212044元，合同约定以贷款方式支付购房款，后被告与江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称“江南农商行”）就该房屋签订了个人购房担保借款合同，贷款金额84万元，原告作为被告的担保人承担阶段性担保责任。后被告逾期还款，江南农商行要求原告承担担保责任一次性清偿，原告已于2020年4月28日代偿898500.93元。《商品房买卖合同》补充协议第四条第三款约定，“若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项。”原告为维护自身合法权益，提出诉请，望判如所请。被告于长胜未到庭，也未提交书面答辩状。本院经审理认定如下事实：2018年8月31日，原告常州亿隆房地产开发有限公司与被告于长胜签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定原告购买被告开发的位于常州武进高新区路西侧，施工编号为翰都花园4幢904室住宅房屋一套，房屋总价款1212044元，其中首付款372044元买受人支付，余款840000元申请贷款支付，房屋2020年6月30日前交付。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》补充条款三第四条第三款约定，“若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。……如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项。”2018年9月21日，原告作为借款人、被告作为保证人与贷款人江南农商行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款用于购买翰都花园-4-904，房价总额1212044元，借款期限自2018-9-21至2048-9-21，共30年分360期归还。《个人购房担保借款合同》第九条9.1.4（8）约定“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。”2020年3月16日，原告按照《商品房买卖合同》载明的通讯地址向被告寄送《逾期还贷解约通知函》，被告在通知中简称“新城公司”，该函载明“您与新城公司于2018年8月31日就购买翰都花园4幢904室签订了一份《商品房买卖合同》。后您与江南农商行签订按揭贷款合同贷款付清余款，新城公司对您的按揭贷款承担阶段性连带保证责任。现您逾期偿还银行按揭贷款数期，银行已发函要求新城公司承担保证责任。根据《商品房买卖合同》的约定，新城公司有权单方解除该合同，同时您应向新城公司支付合同约定的违约金。……现特至函通知您：一、自即日起解除双方签订的《商品房买卖合同》。二、请收到本函5日内配合新城公司办理合同备案注销、预告登记注销（如有）、按揭贷款合同注销手续，并向新城公司支付上述违约金，逾期支付的，新城公司将按合同约定从应退房款中直接扣除。”2020年4月28日，因被告逾期偿还案涉个人住房按揭贷款（贷款金额为840000元），原告作为保证人向江南农商行承担连带清偿责任，代偿该笔贷款本息共计898500.93元。庭审后，于长胜至法庭陈述，对原告所述相关事实没有异议，违约金要求过高，要求调整。以上事实，有原告的当庭陈述、《商品房买卖合同》及附件、《个人购房担保借款合同》、《逾期还贷解约通知函》、个人按揭贷款代偿证明、询问笔录等在卷佐证，本院对上述证据及相关事实依法予以认定。本院认为，当事人应按合同约定履行义务。本案中，《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》有原、被告盖章和签字，系双方真实意思表示，双方间商品房销售合同、担保合同均合法有效，各方应受合同约束，严格按照合同约定履行各自的义务。原告逾期还贷，被告按照《个人购房担保借款合同》承担连带保证责任，代原告偿还贷款本息898500.93元，被告作为借款人应在保证人承担清偿责任后向作为保证人的原告支付该笔款项；原告因被告逾期还贷而承担连带保证责任后，《商品房买卖合同》关于合同解除的条件成就，原告有权解除该合同并扣除其代原告偿还的银行欠款本息及其他费用，同时向被告主张违约责任。本案原告按照《商品房买卖合同》载明的被告通讯地址，向被告寄送《逾期还贷解约通知函》，明确向被告主张解除《商品房买卖合同》，故双方间《商品房买卖合同》自被告收到上述解约通知函时解除。根据规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中被告已向原告支付购房款，原告可在扣除代偿本息及违约金后予以返还。本案中原告主张房屋总价款20%的违约金，即242408.8元（1212044元*20%），考虑目前房价未下跌、案涉房屋实际未交付以及原告实际损失的情况，该违约金明显过高，被告亦提出要求对违约金予以调整，故本院结合本案案情酌情将违约金调整为80000元。在扣除原告代为偿还借款本息及违约金后，经计算原告应退还被告233543.07元（房屋总价款1212044元-代偿的贷款本息898500.93元-违约金80000元）；因案涉房屋尚未交付，故被告无需返还房屋；案涉房屋已经备案属于已销售的状态，故被告需要协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续。故本院对原告部分诉讼请求予以支持。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，属对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告常州亿隆房地产开发有限公司与被告于长胜于2018年8月31日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告于长胜于本判决生效之日起十五日内协助原告常州亿隆房地产开发有限公司办理合同编号为687FBD62D1BB468286F9的《商品房买卖合同》备案登记注销手续；三、原告常州亿隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告退还扣除违约金和代偿贷款本息后的购房款233543.07元；四、驳回原告常州亿隆房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4938元、公告费300元，计5238元，由被告于长胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长 施 庆 芳人民陪审员 周 小 国人民陪审员 上官燕英二〇二〇年十一月十七日法官 助理 孙  琦书 记 员 孙  俊