山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终1705号 上诉人（原审被告）：姚衍杰（曾用名赵杰），男，1979年2月13日出生，汉族，户籍所在地曹县，现住江苏省苏州市高新区。 委托诉讼代理人：杨凯，河南福聚律师事务所商丘分所律师。 上诉人（原审被告）：孙秀存，女，1949年7月25日出生，汉族，户籍所在地曹县，现住曹县。系姚衍杰之母。 委托诉讼代理人：姚秀存，女，1974年1月12日出生，汉族，住曹县。系孙秀存之女。 上诉人（原审第三人）：徐继荣，男，1968年2月15日出生，汉族，户籍所在地曹县，现住曹县。 委托诉讼代理人：祝汉民，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王兵，男，1973年9月25日出生，汉族，住曹县。 委托诉讼代理人：胡德生，曹县普连法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：潘涛，曹县普连法律服务所法律工作者。 上诉人姚衍杰、孙秀存,上诉人徐继荣因与被上诉人王兵房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2018）鲁1721民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 姚衍杰、孙秀存上诉请求：依法撤销原审判决第一项，并依法改判驳回被上诉人的起诉，本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2013年4月16日二上诉人共同与被上诉人签订《房地产转让协议》实际是为被上诉人与上诉人姚衍杰之间的民间借贷关系进行担保。因此，本案名为房屋买卖合同关系实为借贷关系提供担保，一审判决认定事实错误，适用法律错误。2013年4月16日二上诉人虽然与被上诉人签订了《房地产转让协议》，但是被上诉人也从没有按照转让协议约定的价格45万元向二上诉人支付购房款，实际不是真正进行房屋买卖，完全是因为在2013年4月16日之前上诉人姚衍杰向被上诉人分别借一笔款6万元和一笔款20万元，本金和利息在2013年4月16日当天经结算后的欠款数额再加上从2013年4月16日至2016年4月6日的利息共计为被上诉人出具收到403600元的收条，随后被上诉人又分别两次借给上诉人姚衍杰4万元，上诉人姚衍杰也分别给被上诉人出具10000元的收条和30000元的收条。很明显，实际是被上诉人与上诉人姚衍杰之间存在民间借贷关系，双方以让上诉人孙秀存参与签订《房地产转让协议》的方式进行担保，上诉人孙秀存不识字，当时让上诉人孙秀存签字时也是说用于借款担保，并不存在真实的房屋买卖合同关系。2016年被上诉人就民间借贷关系以上诉人姚衍杰涉嫌刑事诈骗向曹县公安局控告并对上诉人姚衍杰刑事拘留的羁押期间，上诉人姚衍杰的妻子胡素新为了使被上诉人谅解对上诉人姚衍杰申请取保候审，于2016年9月1日就所欠被上诉人借款由胡素新重新给被上诉人出具了还款计划，并且在办理取保候审当天归还给了被上诉人现金70000元。况且，从2013年4月16日当天双方签订《房地产转让协议》的同时双方之间又签订《房屋租赁合同》看，二上诉人也不是真正的出售房屋，因为上诉人姚衍杰及其母亲孙秀存是没有其他房屋可以居住的，对该房屋是必须居住的，根本没有出售的意愿和可能，而且将自己的房屋卖掉再反租用也不符合常情。因此，本案二上诉人与被上诉人之间名为买卖合同关系实为借贷关系提供担保。2013年4月16日二上诉人与被上诉人签订的《房地产转让协议》系无效合同。因为二上诉人及上诉人姚衍杰的妻子胡素新等作为家庭成员共同对涉案房屋拥有产权，其他产权共有人没有书面同意转让房屋明显是无效的，同时涉案房屋没有房产证，房屋所占用的土地也不是国有出让土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，也是无效的。涉案土地作为集体土地，虽然在1998年改变土地性质为国有，但并没有通过出让的方式颁发国有土地使用权证，涉案土地上的房屋也没有颁发房屋所有权证。涉案房地产仍属于小产权房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，是禁止转让的。因此，双方所签的《房地产转让协议》也系无效合同综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的起诉。并补充上诉理由如下：我方认可一审判决判项内容及判决结果，我方仅对一审法院认定事实部分有异议，请二审法院对认定事实错误的部分予以纠正，改判认定我方和被上诉人签定的房屋买卖协议及转让协议均是无效的。 徐继荣针对姚衍杰、孙秀存的上诉辩称：同意姚衍杰、孙秀存的上诉，关于姚衍杰、孙秀存共同与被上诉人签定的房地产转让协议，名为买卖实为借贷，且被上诉人未实际履行房款支付，而是直接将借款转为房款，属于法律上禁止的流质行为，应认定为房屋买卖关系不成立。 王兵针对姚衍杰、孙秀存的上诉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。姚衍杰在曹县公安局2016年8月份的讯问笔录中明确陈述是在不能偿还被上诉人136000元借款本息的情况下将涉案房屋卖给王兵，被上诉人将剩余房款补齐，姚衍杰对房款的金额、次数及交付过程陈述明确、具体，与其前妻胡素新和其姐夫仝志刚在公安机关的陈述相互印证，孙秀存也在房地产转让协议上捺手印，可以证明姚衍杰与被上诉人之间的借贷关系已经转化为房屋买卖关系，且房款金额远远大于借贷金额，不属于为借款所作的担保，也不是流质行为，姚衍杰在讯问笔录中也明确陈述了将涉案房屋卖给被上诉人后，又回租及交付租金的事实，事实是房屋买卖已经成立且履行，不存在法律规定的无效情形，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。 徐继荣上诉请求：驳回曹县人民法院对王兵，姚衍杰，徐继荣三人房产纠纷案的判决，改判徐继荣合同有效继续拥有此涉案房产。事实与理由：徐继荣因刑事案件缠身与家里失去了联系，所以代理人无法向法院递交详细的证据材料,我目前可提供的证据有房产证、土地证、房屋买卖合同、购房款收到条，姚衍杰与胡素新为卖房提供的有效身份证复印件及装修入住证明，姚衍杰的家人和亲属多次聚众携带凶器入室滋事的视频和图片，姚衍杰从2016年8月份与我协商要从我手里买回房产的多次电话录音，仝志刚胁迫我让我接受10万元的购房款剩余购房款给我打欠条的电话录音，姚衍杰的妻子胡素新与我妻子田凤云协商以原价30万元买回房产，经派出所郭队长出面做证担保先付15万元的电话录音，2014年1月20日签署的合同复印件，我付款的资金来源，第一笔购房款我使用农商银行卡里从曹县五金城农商银行取款10万元，把古营集孙朝亮的6万元欠款转给李智从李智手里取现金6万元，姚衍杰经其妹夫朱某文于2013年借我5万元经多次催要还1万元余欠4万，就这样形成20万的第一笔购房款支付，姚衍杰与妻子胡素新提供了房产证、土地证、房屋购买合同、夫妻签字按手印。第二笔购房款：我与妻子田凤云用购买姚衍杰此涉案房产做抵押从李正迪手里借得10万元以6分利息的高利贷由李正迪直接打入了姚衍杰妻子胡素新的账户，多人可以作证。由于购房合同面积不一致，我又让姚衍杰与胡素新签订《房屋买卖合同》并出具了《购房款收款收到条》，就这样实施了交房入住。姚衍杰谎称房子是借我暂住不是真实的买卖，必须拿出有力证据证明才起法律效力，不然应该对自己的行为负责。姚衍杰称没收到我任何款项：购房合同里明文规定现金交易，当日生效，并且有购房款收到条。王兵称2013年4月份买房45万，合同约定购房款付清后此合同生效，所以王兵应有支付45万元的购房款的证据证明，在王兵与姚衍杰纠纷中看出，姚衍杰向王兵出具403600元收据后，姚衍杰并未收到任何款项又称王兵为自己还一个20万元（包含利息）和7万元元的债务，还称45万元的收到条属于借款，45万**包括借到期后的利息。从上可以看出王兵有与其他两位债权人有合谋利用套路对姚衍杰进行欺诈的行为，在姚衍杰与王兵交易过程中姚衍杰可能只到手3万元资金，其中另外一万元为到期后的利息。王兵称2013年4月买房后返租给姚衍杰，租房到期后让仝志刚帮忙以45万元左右卖出，姚衍杰要求先付10万元定金买回，房子直到2016年45万左右仍没卖出。王兵买房后并与姚衍杰做了返租手续，在此事实情况下等于并没与姚衍杰实施交房不属于房产的实际拥有人。王兵房屋不属真实买卖，根据法律法规认定方法可以明显看出并没有实施真正的交房入住。综上，我买房事实清楚，并且已装修入住多年是此案房产的实际拥有人，请求法院改判我合同有效属于此房产的实际拥有人。 姚衍杰、孙秀存针对徐继荣的上诉辩称：徐继荣的上诉请求不能成立，姚衍杰与徐继荣签定的房屋买卖合同不是真实意思表示，其初衷是担心房屋被其他人占有，让徐继荣暂时保管，且徐继荣并未向姚衍杰支付房款，其自述的支付时间、金额陈述前后矛盾，故姚衍杰与徐继荣不存在真实的房屋买卖合同关系，对涉案房屋没有所有权。 王兵针对徐继荣的上诉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。徐继荣在上诉状中所陈述的事实和理由与其在（2017）鲁1721民初4409号案件、（2018）鲁17民终608号案件及（2018）鲁1721民初2733号案件、曹县公安局2016年8月份对其的讯问笔录均不相同，其与姚衍杰签定的房屋买卖合同实际是2016年，姚衍杰妻子胡素新的签名也不是本人所签，其在公安机关陈述涉案房屋根本没有房产证和土地证，属于小产权房，其交付购房款的时间、次数和金额四个案件中均不相同，可以证明其涉嫌虚假诉讼和陈述，与姚衍杰恶意串通，请求二审驳回其上诉请求，并对其违法行为进行制裁。 王兵向一审法院起诉请求：1、请求二被告继续履行合同，交付房屋；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年4月16日，原告与二被告签订房地产转让协议，约定二被告将其所有的位于曹县××街道××队的院落一处转让给原告，价款45万元，付清房款时，被告将房地产的相关资料交给原告。当日又签订房屋租赁合同，被告方将转让给原告的房屋租赁继续使用,租赁期限一年。原告付清房款后，被告方将房地产相关资料原件全部交付给原告。租赁到期后，被告方反悔，不履行房地产转让协议。原告请求判如所请。 一审法院认定事实：2013年4月16日，被告姚衍杰、孙秀存作为甲方与原告王兵作为乙方签订房地产转让协议，载明：经甲乙双方友好协商，甲方自愿将座落在曹县西关6队的院落一处，转让给乙方，该宗房地产价款共计45万元，房款一次性付清；待房款付清时，甲方将该宗房地产的相关材料一并交给乙方；空口无凭，立字为证，本协议一式二份，甲乙双方各执一份；其他未尽事宜，甲乙双方另行协商签订。姚衍杰、王兵分别签名捺印，孙秀存的名字由姚衍杰代签，孙秀存捺印，中人仝志刚、任鑫签名捺印。当天，姚衍杰为原告出具收据一份，载明：“今收到王兵购房款现金肆拾万零叁仟陆佰元整（403600.00），收款人姚衍杰，2013年4月16号。”同日，王兵作为甲方（出租方）与姚衍杰作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同，就涉案房产出租给被告方，租赁期限为1年，从2013年4月16日起至2014年4月16日止；租金每月500元，每年6000元，一年一清，上房前交清；租赁期间如房屋出现破损，修缮费用由乙方负担，水电费用由乙方承担；双方达成此协议，即日生效，如有一方违约，应向另一方支付一年租金10%的违约金；本协议一式二份，甲乙双方各执一份，王兵和姚衍杰分别签名捺印。2013年4月21日、4月24日，原告分别支付给姚衍杰1万元、3万元，被告姚衍杰为原告出具收据二份，一份收据载明：“今收到购房款壹万元整（10000），收款人姚衍杰，2013年4月21号。”另一份收据载明：“今收到王兵购房款叁万元整（30000），收款人姚衍杰，2013年4月24号。”案涉房地产的宅基使用证明、证明材料、公证书、姚同稳（系姚衍杰之父，于2012年2月1日死亡）与他人签订的宅基地转让合同、姚同稳与西城社区六组签订的宅基地合同、宅基地登记表及1988年所发编号为02818的土地使用证原件，现由原告王兵持有。涉案土地已于1998年由曹县土地管理部门代政府收归国有，统一管理。此后，姚衍杰与第三人徐继荣就涉案房产签订房屋买卖合同，合同载明:甲方姚衍杰、胡素新，乙方徐继荣，甲方将砖混结构房屋及附属设施、设备以及屋内包括家具等所有物品一起出售乙方，该房产的相关权益随该房产一并转让；甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币30万元整，本协议签订当日，乙方一次性支付甲方30万元，付款方式为现金；甲方保证上述房地产权属清晰、无争议，未被判决、裁定限制出售，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有产权人同意；物业管理、水电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，2014年1月20日前由甲方负责缴纳，2014年1月21日起由乙方负责，合同还约定了其他事宜。该合同署时间为2014年1月20日，合同上显示有甲乙及见证人朱某签名捺印。徐继荣提交的收到条载明：“今收到徐继荣购房款叁拾万元正（300000元），收款人姚衍杰，2014年1月20日。”姚衍杰称，该合同签订于2016年初，并非2014年1月20日，是为避免案涉房地产被案外其他债权人占有且经原告口头同意后才签订的，也没有收取徐继荣购房款。徐继荣称，其在2016年付清房款后销毁了原2014年协议，2016年补签了上述合同，其提交了自2016年9月至2017年3月间的缴纳电费转账记录及曹国用（2002）字第357号国有土地使用证、曹房权证曹城字第1××0号的房屋所有权证。原告王兵发现第三人徐继荣在涉案房院居住，便向曹县公安局报案，称姚衍杰未向其告知的情况下，将其购买的案涉房屋又分别卖与徐继荣等人。曹县公安局以姚衍杰涉嫌诈骗于2016年7月29日立案侦查，姚衍杰被羁押期间，其前妻胡素新（离婚证显示姚衍杰与胡素新于2015年6月5日离婚）作为乙方与王兵签订协议书，并出具还款计划，协议书载明：“甲方王兵于2013.4.16号购得姚衍杰西关房产一处（现金450000元,肆拾伍万元），后姚衍杰又将该房产卖与他人，因房屋纠纷致姚衍杰在押，后家属积极与甲方联系调解，签订了还款计划，甲方表示调解，暂不追究姚衍杰的刑事责任，乙方在两个月之内把房屋购房款或者房产还给王兵，合同如能正常履行的话，不再追究姚衍杰的法律责任，2016.9.1号。”还款计划载明：“胡素新于2016.9.1号借王兵现金肆拾伍万元，由其姐夫（注：指姚衍杰姐夫，下同）仝志刚担保并由西关一处地皮做抵押，另签有抵押协议1份，欠款分两年还清，2016年农历腊月20前还拾万元，余款2018年9月1号前还清，借款人胡素新，2016.9.1号。”王兵为胡素新出具一份协议书载明：“因姚衍杰在押期间，由其妻子胡素新代签协议，姚衍杰出来以后，如把房子归还给王兵，则王兵把借条还给胡素新，如付给王兵购房款，借条及购房手续一并返还。”同日，仝志刚出具抵押协议：“今胡素新借王兵现金肆拾伍万元（￥450000元），由仝志刚担保，仝志刚自愿签订抵押协议一份，由西关大队六队一块地皮做抵押，前面姚衍杰、后面水沟，仝志刚保证该地皮无任何纠纷，如到期胡素新不能归还欠款，该地皮归王兵所有，任何人不得干涉，如有纠纷由仝志刚负责处理，仝志刚，2016.9.1号。”原告在该抵押协议上签署“如姚衍杰能归还王兵房屋或购房款，王兵把抵押协议还给仝志刚”的字样。2016年9月1日，胡素新交付王兵7万元，王兵出具收据一份，载明：“今收到胡素新房屋租金及房屋损失赔偿金柒万元整，王兵，2016.9.1号。”2016年9月2日，姚衍杰被释放。此后，被告方亦未向原告返还房款也未归还涉案房屋。原告诉请被告履行房地产转让协议，交付房屋。第三人徐继荣于2017年9月16日提交书面申请，以其对案涉房产具有独立请求权为由，申请参加诉讼。孙秀存称，其在外地居住生活二、三年，对姚衍杰与胡素新离婚、姚衍杰被拘留以及胡素新与原告签订协议等事情均不知情，2017年2月从外地回来，发现涉案房屋被徐继荣及家人占用，为此发生争执撕打，并向公安机关报案。被告姚衍杰称涉案房屋共有人不止二被告，还有姚秀存、姚云、胡素新，房地产转让协议未经其他共有人签字同意。2017年12月27日，经审理作出（2017）鲁1721民初4409号民事判决，孙秀存等不服判决，提起上诉，上诉于山东省菏泽市中级人民法院，二审期间，姚秀存作为孙秀存的代理人参加诉讼，未主张其系涉案房产共有人。另查明：姚衍杰在曹县公安局对其讯问笔录中陈述：2010年，其和合伙人陆续向王兵借款10万元，月息1.5%。2011年，经散伙结算由其偿还向王兵所借本金及两年利息36000元。2013年3月份，王兵向其催要借款，并知晓其曾向赵文忠借款20万元并将涉案房屋抵押给赵文忠的事情，二人便协商由王兵代偿借款，将涉案房屋卖与王兵。经赵文忠同意，王兵代其偿还借款20万元，赵文忠向其返还了房屋买卖合同及欠条。除此之外，王兵又代其偿还借款7万元。2013年4月份，其与母亲孙秀存与王兵签订了房地产转让协议，价款45万元，任鑫及其姐夫仝志刚系中间人。当日，其向王兵提出租赁该房屋居住的要求，并签订了房屋租赁合同，后王兵又给付其现金4万元。剩下的部分算是提前扣除房屋租金，与王兵之间的账目就此算清，等于王兵支付了45万元。2015年12月份，其让王兵搬进涉案房院居住，王兵未搬入居住。为了不让其他债权人占据该房院，2015年12月底其就让徐继荣搬进居住，二人还协商需要签订房屋买卖协议以证明房屋卖与徐继荣，为显真实，二人将合同日期签为2014年1月20日，让其妹夫朱某签字做见证人，其并为徐继荣出具一份30万元的收到条。王兵后来知道了徐继荣搬进居住的事情。王兵在曹县公安局对其询问笔录中陈述：姚衍杰曾向其借款10万元，姚衍杰称其无钱还款，问其是否想要位于曹县西关院落，最终经协商房款为45万元，姚衍杰母子与其签订了房屋转让协议，姚衍杰的姐夫仝志刚、其朋友任鑫系中间人，姚衍杰把房院的钥匙交付了，但提出其母亲没有地方住，想租赁该房院继续居住。考虑到妻子和孩子都在古营集镇老家居住生活，自己平时也在老家上班，便同意了姚衍杰的请求，并签订了房屋租赁合同，就把房子的钥匙又交给了姚衍杰。租赁合同到期，姚衍杰家人也搬出去了，其给姚衍杰的姐夫仝志刚说让他帮忙把这套房子卖出去，就把房子的钥匙给他了，以方便买房人看房，但一直没有卖出去。后来姚衍杰打电话说要把房子买回去，先给10万元的定金，但一分钱也没给。2016年2月6日，其打电话要房院钥匙去贴春联，姚衍杰不让去，说是房子里住着人。后来到房子那里看看到底有没有人住，去了以后才知道徐继荣在那里住，徐继荣说姚衍杰把房子卖给他了，其便联系姚衍杰，给他说要么给房子，要么给钱。后来，联系不上他了，就来报案了。胡素新在曹县公安局对其询问笔录中陈述：姚衍杰系其丈夫，知道房子卖给了王兵，卖房子的钱投资到经营的电子厂了。房子是否又卖给其他人，其不清楚。仝志刚在曹县公安局对其询问笔录中陈述：其系姚衍杰姐夫，大约三年前房子卖给一个叫王兵的人了，其作为中间人在房地产转让协议上签字了。后来，王兵让其帮忙卖这套房子，要卖45万元左右，不过没有卖出去。徐继荣在曹县公安局对其询问笔录中陈述：2013年2月，姚衍杰通过其妹父朱某与其取得联系，借款5万元，借款人是朱某，实际使用人是姚衍杰。借款到期后，朱某和姚衍杰一直未还钱。2014年姚衍杰提出无钱偿还，想把西关的一处房子卖给他，经协商价款30万元。2014年1月20日，其与姚衍杰、胡素新夫妇签订了房屋买卖合同，除去姚衍杰原欠的5万元，其又支付了25万元，姚衍杰出具了30万元的收到条。2018年4月4日，徐继荣在山东省菏泽市中级人民法院法庭调查笔录（第一次）中陈述，2014年支付20万元，在后来入住时又给了10万元，30万元的收到条是2016年2月份左右出具的。 一审法院认为，原告与二被告签订房地产转让协议之前，原告与被告姚衍杰存在借贷关系，对该事实予以确认。就借款数额，姚衍杰在公安机关的讯问笔录中陈述其向王兵借款10万元，月利率为1.5%，2013年4月16日双方进行本息结算，两年利息为36000元。双方对该利息的约定及结算均不违背《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的利率保护上限，并经双方协商将先前的借款本息转化为购房款，这足以表明双方同意终止原有的借贷关系，结合原、被告及中间人仝志刚在公安机关的陈述，三方的陈述印证了涉案房产卖与王兵，仝志刚作为中间人在房地产转让协议上签名，应被告方的请求，原告将该房屋回租给被告使用，租赁期限届满后，原告又委托仝志刚出售该房产的事实。二被告主张签订房地产转让协议不是其真实意思表示，但未提供足以反驳的证据予以证明。二被告将涉案房产出售给原告，原告也具有购买的真实意愿，该交易行为并非为借贷关系提供担保，这既不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的适用情形，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。除上述将借款本息转化为购房款外，原、被告又协商用以下三种方式支付了剩余购房款，原告代被告偿还借款27万元、直接支付房款40000元、从房款中扣除租金4000元。原告按照双方协商的方式支付了涉案房产的相应对价，其已履行了支付房款的义务，足以证实原告与二被告之间并不存在恶意串通、损害他人利益的情形。涉案房款由谁持有，如何分割，均是涉案房产共有人之间的事务，与原告无关。被告方称姚秀存、胡素新系涉案房产的共有人，依据在案的现有证据证实姚秀存、胡素新对二被告将涉案房产出卖给原告并收取房款的事实是知情的，但均未主张其系涉案房产的共有人，若该二人系真实的房产共有人，基于二被告处分涉案房产的事实，可依法向二被告另行主张权利。被告方并称姚云系姚同稳、孙秀存收养的子女，基于姚同稳去世的事实，其有权继承涉案房产，也是涉案房产的共有人。依据《中华人民共和国收养法》第六条规定，收养人应当具备无子女的条件，而姚同稳、孙秀存却生育有两个子女，故不具备收养子女的法定条件，依据上述法律规定，姚同稳、孙秀存与姚云之间并未依法成立收养关系，不能适用父母子女关系的规定，故被告方的主张不能成立。涉案土地已于1998年收归国有，该房地产转让协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。综上所述，原、被告签订的房地产转让协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，故涉案的房地产转让协议于2013年4月16日成立并生效。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。在姚衍杰、孙秀存不知情的情况下，胡素新与原告王兵签订协议、出具还款计划等，在未取得授权的情况下，自行变更原房地产转让协议，而在诉讼期间，原、被告均未提交经二被告进行追认的相关有效证据，故对二被告不发生法律效力。被告方已于2013年4月16日将涉案房产交付给原告，原告并回租给被告，该事实足以印证被告已履行了交付房屋的义务，且涉案房地产的相关资料现由原告持有，原告请求被告履行合同，并交付房屋，无事实依据，不予支持。关于姚衍杰与第三人签订的房屋买卖合同，姚衍杰称签订该合同的初衷是担心房屋被案外其他人占有，让第三人暂时保管，其与第三人之间不存在真实的房屋买卖合同。第三人对此否认，称其向姚衍杰支付了房款，但支付时间、金额，前后陈述相矛盾，其亦未提供相关有效证据证明，结合第三人提供的电话录音，能够证明第三人与姚衍杰存在恶意串通，损害其他人合法利益的情形，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该房屋买卖合同为无效合同，第三人据此申请被告姚衍杰继续履行合同的请求，不予支持。依据上述法律、司法解释及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、驳回原告王兵的诉讼请求；二、驳回第三人徐继荣的请求。案件受理费8050元，由原告王兵负担。第三人参加诉讼案件受理费5800元，由第三人徐继荣负担。 本院二审期间，徐继荣提交银行账单一份、其与朱某的借贷合同、借款借据各一份、朱某身份证复印件一份、徐继荣与李智通话录音一份、李正迪与徐继荣借条及收据各一份，拟证明徐继荣于2014年1月20日即与姚衍杰、胡素新签订房屋买卖合同且付清全部房款的事实。另提交徐继荣与王远华借款借据、借贷合同及抵押协议、转账凭证各一份，拟证明徐继荣与姚衍杰于2013年初就王远华向徐继荣借款10万元时开始以涉案房产做抵押但上诉人未执行该房产，也不存在流质情况，徐继荣对涉案房产享有所有权是基于正常的买卖。另提交姚衍杰家属闹事视频一份，拟证明徐继荣与姚衍杰并非恶意串通损害其他人权益。 姚衍杰、孙秀存对房屋买卖合同要求核实原件，该复印件无法质证，对真实性提出异议，该房屋买卖合同与一审时提交的合同中面积不同，该证据不属于新证据，该买卖合同与一审中提供的买卖合同有矛盾的地方，对真实性无法核实；对无原件的证据真实性无法核实，我方不予质证，有原件的证据与本案无关联性，达不到举证人的证明目的；对王远华借款证据与本案无关联性，是徐继荣与他人所签；对王远华借款借据的真实性无法核实，与本案无关性，与我方无关，达不到举证人的证明目的；对视频中的人物和身份无法确认，达不到举证人的证明目的。 王兵同意姚衍杰的质证意见，徐继荣于2016年8月18日在曹县公安局刑警大队陈述是于2014年1月20日支付给姚衍杰25万元的，其中有田凤玲10万元、徐继荣自己11万元、借李智4万元，与其本次提交的证据相矛盾，徐继荣存在着虚假陈述，房屋买卖不是事实，所提供的视频中，姚衍杰诶的家人、前妻胡素新及朱林均不认可将房屋出卖给徐继荣的事实，也可以证明其与姚衍杰之间不存在房屋买卖关系，徐继荣存在虚假诉讼行为。本院审查认为，该组证据应当结合其他证据综合分析认定其证据效力。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：姚衍杰、孙秀存共同与王兵签订的房地产转让协议是否有效，该协议是否为借款提供的担保；姚衍杰与徐继荣签定的房屋买卖合同是否有效、徐继荣是否支付合理对价。 关于姚衍杰、孙秀存与王兵签订的房地产转让协议效力和性质问题。经审查，关于该房地产转让协议的性质，姚衍杰称系对于之前借款的担保，王兵主张系真实的买卖意思表示，但二人均认可该协议与二人之前的借贷关系有关。结合协议签订后姚衍杰回租涉案房屋、向王兵两次支付购房款、姚衍杰被羁押期间胡素新与王兵签订的协议书以及姚衍杰在公安机关陈述，以上事实能够形成完整的证据链条，证实该协议并非对于二人借贷关系的担保，而是真实买卖的意思表示。同时，涉案土地于1998年收归国有，土地性质已经转变，故对于姚衍杰诉称该协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的因恶意串通损害第三人利益而无效的上诉理由，本院不予支持。但2016年姚衍杰羁押后，胡素新向王兵出具还款计划，且已经部分履行该还款计划。因已付给王兵部分款项而始终未交付房屋，应视为双方对原购房合同进行了协议变更，王兵仅能要求履行2016年的还款计划，而不能再要求履行2013年的房地产转让协议。故一审法院据此驳回其要求交付房屋的诉请，并无不当。 关于徐继荣主张履行其与姚衍杰、胡素新签订的房屋买卖合同的上诉请求，姚衍杰称其与徐继荣签订的房屋买卖合同并非真实意思表示。经审查，姚衍杰与徐继荣签订的房屋买卖合同形成时间晚于姚衍杰与王兵的买卖协议，该合同约定房款金额为30万元，关于房款的支付情况徐继荣在公安机关及原一审庭审时陈述不一致，其上诉状中对于原一审庭审时陈述的交付过程进行描述，但房款交付涉及案外人与姚衍杰、胡素新之间多笔经济来往，且徐继荣无法证明以上经济来往与该房屋买卖合同之间的关联性，故徐继荣应当承担举证不能的法律后果。据此，徐继荣可向房屋买卖合同相对方姚衍杰、胡素新主张合同的违约责任，而其主张履行该合同、交付房屋的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，姚衍杰、孙秀存及徐继荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13850元，由上诉人姚衍杰、孙秀存负担8050元，由上诉人徐继荣负担5800元。 本判决为终审判决。 审判长  李建民 审判员  张 丽 审判员  吴树峰 二〇二〇年十一月十二日 书记员  王 婷