广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初6118号原告：东莞市万科物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区***********。法定代表人：帅瑜，系原告的总经理。委托诉讼代理人：丁佩仪，广东尚宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖婷，广东尚宽律师事务所实习律师。被告：张明峰，男，1966年4月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区*********，身份证号码：442************012。原告东莞市万科物业服务有限公司（以下简称“万科公司”）与被告张明峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序于2020年8月15日公开开庭进行了审理，原告万科公司的委托诉讼代理人丁佩仪，被告张明峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2018年9月至2019年9月期间的物业服务费12383.93元、水费30.8元、排污费13.02元、垃圾处理费2.38元，上述费用共计12430.13元；二、判令被告向原告支付违约金（违约金以日万分之五的标准，从当月26日起计算至付清之日止，违约金以本金12430.13元为限）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月19日，被告通过司法拍卖成为东莞市***********************之业主。2018年2月28日，原告与案涉小区之建设单位东莞市****开发有限公司（以下简称“丽水佳园公司”）就实施前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，依法选聘原告为案涉小区实施前期物业管理服务，约定期限从2017年12月20日至2022年12月19日止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《前期物业服务合同》对于全体业主均有约束力，全体业主应按照《前期物业服务合同》之约定支付物业服务费等。物业管理服务期间，原告依约向全体业主提供了相应的服务，但被告却拖欠2018年9月至2019年9月期间的物业服务费12383.93元。原告就此通过各种方式多次向被告催缴，但均未果,故具状诉之法院。被告张明峰辩称，其同意支付原告在本案中主张的费用。经审理查明，2016年7月19日，被告通过拍卖方式取得东莞市***********************的所有权。东莞市自然资源局于2020年4月14日出具的不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋已办理产权登记，所有权人为被告。2016年7月20日，被告（乙方）与美佳物业管理（深圳）有限公司东莞分公司（甲方）签订《沿海·丽水佳园前期物业管理服务协议》，该协议约定：乙方未按约定交纳费用的，甲方有权要求被告补交费用，并从逾期之日起每日向甲方按欠费总额的3‰交纳滞纳金。2018年2月28日，丽水佳园公司与原告签订《前期物业服务合同》及包括《前期物业服务收费补充协议》、《前期物业管理服务质量标准》在内的附件，约定：丽水佳园公司选聘原告对沿海丽水佳园实行前期物业管理，物业服务收费选择酬金制，联排别墅的收费标准为2.68元/月/平方米，物业服务费用按月应在每月25日前交纳。《前期物业服务合同》附件四《前期物业管理服务质量标准》显示原告提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（其中包括定期检修，巡查、维修、保养记录齐全）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（其中包括建立设施设备档案，运行检查、维修保养记录齐全）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通（其中包括公用管道定期检查，及时疏通、清理）；4、公共绿化的养护和管理（其中包括定期养护）；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（其中包括制定巡逻方案，按规定时间、按路线巡逻）；7、装饰装修管理服务（建立健全装修监管制度）；8、物业档案资料管理（建立健全物业档案管理制度，资料齐全、完善）；9、其他服务。原告从2018年3月1日开始为案涉小区提供物业管理服务，之前由深圳万物商企物业服务有限公司东莞分公司为案涉小区提供物业管理服务。案涉小区尚未成立业主委员会。竣工验收备案证书显示沿海丽水佳园翡翠湾第6、7、13、21栋五联排拼住宅楼的验收日期是2011年9月8日，备案意见是“本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案”，备案机关是东莞市住房和城乡建设局，备案日期是2011年10月28日。庭审中被告主张其已通过银行转账的方式向原告支付2018年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费用，但不记得具体的银行账号。原告主张被告曾通过其在中国建设银行股份有限公司东莞市分行账号为621*************322的账户向原告支付物业服务费。依据原告的申请，本院依法发出律师调查令，调取被告在中国建设银行股份有限公司东莞市分行账号为621*************322的账户自2018年1月1日至2019年7月31日期间的明细信息。中国建设银行股份有限公司东莞市分行提供的个人活期明细信息显示：张明峰分别于2018年1月15日、2018年2月7日向东莞市万科物业物业有限公司转账975.71元、952.61元（均为物业管理费），被告张明峰分别于2018年3月30日、2018年4月10日、2018年5月15日、2018年6月26日、2018年7月11日、2018年8月15日向户名为广州银联网络支付有限公司客户备付金的账户转账1038.41元、965.81元、975.71元、982.31元、979.01元、959.21元（交易备注均为物业管理费）。另查明，原告提交的欠费清单显示2018年9月份拖欠的月物业服务费为952.61元、水费13.2元、排污费5.58元、垃圾处理费1.02元，合计972.41元；2018年10月份拖欠的月物业服务费为952.61元、水费15.4元、排污费6.51元、垃圾处理费1.19元，合计975.71元；2018年11月份拖欠的月物业服务费为952.61元，合计952.61元；2018年12月份拖欠的月物业服务费为952.61元，合计952.61元；2019年1月份拖欠的月物业服务费为952.61元，合计952.61元；2019年2月份拖欠的月物业服务费为952.61元、水费2.2元、排污费0.93元、垃圾处理费0.17元，合计955.91元；2019年3月份拖欠的月物业服务费为952.61元，合计952.61元；2019年4月份拖欠的月物业服务费为952.61元，合计952.61元；2019年5月份拖欠的月物业服务费为952.61元，合计952.61元；2019年6月份拖欠的月物业服务费为952.61元，合计952.61元；2019年7月份拖欠的月物业服务费为952.61元，合计952.61元；2019年8月份拖欠的月物业服务费为952.61元，合计952.61元；2019年9月份拖欠的月物业服务费为952.61元，合计952.61元。以上事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《沿海·丽水佳园前期物业管理服务协议》、协助执行通知书、网拍成交确认书、欠费清单、物业收费通知单、短信截图、证明、《竣工验收备案证书》、不动产登记信息查询结果、用水明细、个人活期明细信息以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与丽水佳园公司签订《前期物业服务合同》及附件《前期物业服务收费补充协议》、《前期物业管理服务质量标准》并为涉案丽水佳园小区提供物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与丽水佳园公司签订的《前期物业服务合同》及附件《前期物业服务收费补充协议》、《前期物业管理服务质量标准》对被告具有约束力，双方均应遵守。对于原告要求被告支付2018年9月至2019年9月的物业服务费12383.93元的诉讼请求。中国建设银行股份有限公司个人活期明细信息显示被告缴纳物业管理费的最后时间为2018年8月15日，被告主张其已向原告支付2019年7月份之前的物业服务费用，但未提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。庭审中被告同意支付原告在本案中主张的物业服务费，本院对此予以确认，并认定被告张明峰应向原告支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的物业服务费12383.93元。对于原告主张的水费、排污费、垃圾处理费、加压费。原告提供的证据证明原告实际为丽水佳园小区住户的权益而垫付了水费、排污费、垃圾处理费，庭审中被告同意向原告支付上述费用，本院对此予以确认，并认定被告张明峰应向原告支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的水费30.8元、排污费13.02元、垃圾处理费2.38元。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。庭审中被告同意向原告支付违约金，本院对此予以确认，并认定被告张明峰应向原告支付违约金。依据原告提交的欠费清单，本院依法认定违约金的计算标准为：以972.41元为基数，从2018年9月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以975.71元为基数，从2018年10月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2018年11月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2018年12月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年1月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以955.91元为基数，从2019年2月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年3月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年4月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年5月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年6月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年7月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年8月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年9月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；上述违约金总额以12430.13元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张明峰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的物业服务费12383.93元；二、被告张明峰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的水费30.8元、排污费13.02元、垃圾处理费2.38元；三、被告张明峰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付违约金（以972.41元为基数，从2018年9月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以975.71元为基数，从2018年10月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2018年11月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2018年12月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年1月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以955.91元为基数，从2019年2月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年3月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年4月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年5月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年6月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年7月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年8月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；以952.61元为基数，从2019年9月26日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；上述违约金总额以12430.13元为限）。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费69.8元（原告东莞市万科物业服务有限公司已预交），由被告张明峰负担。本判决为终审判决。审 判 员 张志芳二〇二〇年十一月六日法官助理 张慧瑜书 记 员 卫丽如刘润成附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。