广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3384号 原告：李某，女，1979年12月13日出生，汉族，现住广西百色市右江区。 原告：苏某玮，男，1977年7月23日出生，壮族，现住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地：百色市右江区大旺路******。 法定代表人：韦程开，董事长。 委托诉讼代理人：梁少露，广西思贝律师事务所律师。 原告李某、苏某玮与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案，依法适用简易程序中的小额诉讼，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜佳彧，被告广安公司的委托诉讼代理人梁少露到庭参加诉讼，现已审理终结。 李某、苏某玮向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期协助办理权属登记的违约金12960元（违约金计算：以房款总额359958元为基数按日万分之一，从2018年1月15日计算至2019年1月10日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于百色市右江区商品房出售给原告，房屋总价为363141元；因被告的原因，买 受人未能在商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该房屋所有权证书的，原告若不解除合同，被告应从买受人应当完成房屋所有权登记的届满次日起，按日向买受人支付已付房价的万分之一的违约金，直至买受人实际完成房屋所有权登记之日止。合同签订以后，原告依约定向被告支付购房款，被告于2016年1月25日实际交付房屋。交房后，房屋面积有差异，被告退回差额部分，房屋实际价格为359958元。根据双方合同中关于办理房屋权属登记的约定，被告应在2018年1月15日之前协助原告办理并取得房屋产权登记证书。但被告逾期至2019年1月10日才协助原告取得房屋产权登记证书。被告存在违约行为，逾期办证天数为360天，应支付违约金。 广安公司辩称，1、原告未能在涉案房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，并非被告原因所致，被告不承担违约责任，不同意支付逾期办证违约金。首先，根据《不动产登记暂行条例》第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，以及百色市不动产登记中心服务指南载明的内容，原告办理房屋所有权转移登记被告只需要提交的材料是不动产权属证书的首次登记。其次，被告已于2018年9月25日办妥涉案不动产权属证书的首次登记，完成了协助原告办理房屋权属证书的义务，自不动产权属证书的首次登记办妥之日起，原告便可申请办理房屋权属转移登记。2、并非被告的原因导致逾期办证。原告逾期取得产权登记证书的原因是规划材料的面积与实测面积不符导致不动产登记局办证延迟，原告无证据证实是被告的原因导致的。应驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据（均为复印件）：1、商品房买卖合同，证明原、被告之间的合同关系，对延迟办证的约定；2、购房发票和税收缴款书，证明原告已履行合同义务；3、被告发出的《公告》，证明被告实际交房时间为2016年1月25日；4、不动产权证书，证明原告于2019年1月10日取得不动产权证书，被告违约逾期办证。 被告举证如下（均为复印件）：1、竣工验收备案表，证明被告于2018年5月4日取得竣工验收备案登记表；2、房屋首次登记证书，证明涉案房屋于2018年9月25日满足办理不动产权属转移登记的条件，被告已经履行了协助办理房屋产权登记的义务；3、百色市不动产登记中心服务指南和《商品房买卖合同（预售）》，证明办理权属证明需要原告、被告双方共同申请，被告的协助义务是提供不动产首次登记证书；4、《关于百色市泰安二期A区办理不动产权证问题的函》，证明因 不动产登记局的测绘结果与住建局竣工验收备案表的不符，以及政府机构改革等原因，导致无法及时办证，并非被告原因。 被告对原告提交的证据真实性、合法性、关联性，无异议，对证明目的有异议。原告对被告提供的证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。本院认为，原、被告提供的证据真实，合法，本院予以采信。 据此，本院认定事实如下：2014年3月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的泰安公寓二期5幢1003号房；房屋总价款359958元；第十五条“关于产权登记”约定，“出卖人应当在商品房交付使用后取得竣工验收备案表720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。因买受人原因造成不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人负全部责任，与出卖人无关”。原、被告签订合同后，原告依约付清购房款。2016年1月22日，案涉商品房项目竣工验收合格。被告于2016年1月25日向原告交付房屋。2018年5月4日，被告将泰安公寓二期工程5#、6#、11#、12#的竣工验收备案文件提交百色市住房和城乡规划建设委员会并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年9月25日，被告取得5#、6#楼的不动产权证书的首次登记。2019年1月10日，原告取得《不动产权证书》。 本院另查明，根据百色市不动产登记中心服务指南提示，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应提交以下材料：1、不动产登记申请表；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书（含房屋所有权证及共有权证、国有土地使用证或不动产权证书）；4、经备案的买卖合同；5、相关税费缴纳凭证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为涉案商品房的登记期限如何确定，被告广安公司是否存在逾期办证的违约行为，是否承担向原告支付逾期办 证违约金责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”和《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及涉案合同第十五条约定，被告广安公司负有协助原告办理房产登记手续的义务。虽然合同约定取得该商品房的房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内，但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，本案项目工程于2016年1月22日竣工验收合格，且涉案商品房于2016年1月25日交付原告，而被告广安公司于2018年5月4日才向百色市住房和城乡规划建设委员会提交泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）的竣工验收备案文件并取得竣工验收备案表，于2019年9月25日取得涉案房屋不动产首次登记证。因被告广安公司未按上述规定及合同约定积极履行竣工验收备案和办理涉案房屋不动产首次登记证的义务，造成原告长期未能取得涉案房屋产权登记，从交房到取得竣工验收备案表及涉案房屋不动产首次登记证产生的期间利益，由原告享有。故本案商品房的房屋所有权证书约定取得的期限应视为在商品房交付之日起720日内（即在2018年1月15日前），被告广安公司的行为致使原告于2019年1月10日才取得涉案商品房的不动产权证，已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金。原告要求被告广安公司向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金12960元（以房款总额359958元为基数，按日万分之一自2018年1月15日起计算至2019年1月10日止）的请求，于法有据，本院予以支持。被告广安公司提出原告取得房屋不动产权证书的时间并未超过双方合同约定的时间，且原告迟延取得房屋不动产权证书系相关行政主管部门的客观原因造成的，其不应承担支付原告违约金责任的抗辩理由不充分，且于法无据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告百色广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李某、苏某玮支付逾期协助办证违约金12960元（违约金以359958元为基数，按日万分之一自2018年1月15日起计付至2019年1月10日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费124元，减半收取62元，由被告百色广安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 袁 琳 二〇二〇年十一月十六日 书记员 那美玉