四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初711号 原告（反诉被告）：申济铭，男，1978年5月17日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：陈红燕，北京市惠诚（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师 被告（反诉原告）：唐铄雅，女，1992年12月5日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：都燕果，四川循定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文雅，四川循定律师事务所律师。 原告（反诉被告）申济铭与被告（反诉原告）唐铄雅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。申济铭及其委托诉讼代理人陈红燕、陈仕建，唐铄雅及其委托诉讼代理人文雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申济铭向本院提出诉讼请求：1．判令唐铄雅已支付的由双方委托中国光大银行托管的420000元定金归申济铭所有；2．判令唐铄雅承担诉讼费。事实与理由：2019年4月1日，双方签订《房屋交易文件》，其中包括《成都市存量房屋买卖合同》（以下称“买卖合同”）、购房资格告知书、购房资格承诺书等文件，买卖合同约定申济铭将自己位于成都市天府新区XX大道XX号XX栋XX号房屋以5200000元出售给唐铄雅，唐铄雅按买卖合同约定支付了500000元定金，其中80000元定金直接支付给了申济铭，剩余420000元定金由双方共同委托中国光大银行托管资金。双方签订买卖合同后，一同前往房屋登记部门进行了网签合同备案，申济铭在签订买卖合同后，根据买卖合同约定按时向浙商银行股份有限公司成都分行申请办理了贷款结清手续。申济铭办理完贷款结清相关手续后，多次催促唐铄雅办理过户手续，但唐铄雅一直找理由推脱让申济铭等。在申济铭多次联系沟通后，唐铄雅才告诉申济铭其不具备购房资格，还不能办理过户手续。唐铄雅在购买房屋签订《房屋交易文件》时承诺自己具备购房资格，但唐铄雅在申济铭已按照合同约定办理了贷款结清手续等合同义务后，告知其不具备购房资格，唐铄雅的行为已严重违约，严重损害了申济铭的合法权益，故申济铭在知晓唐铄雅不具备购房资格后就口头告知唐铄雅由于其不具备购房资格导致买卖合同无法继续履行，因此解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于（MM100003391811）的补充协议》，双方解除买卖合同后，一同到房屋登记部门撤销了案涉房屋网签合同备案。根据相关法律规定，支付定金一方违约的，其已支付的定金不予退还，申济铭多次要求唐铄雅一同去中国光大银行将托管的定金支付至申济铭账户，但唐铄雅一直拒绝，故诉至法院。 唐铄雅辩称，1．申济铭陈述不属实，申济铭自称其在签订买卖合同后办理了结清贷款手续，实际上申济铭逾期未办理贷款结清手续；2．申济铭称其通过多次沟通才知道唐铄雅不具备购房资质，事实上申济铭自签订合同时，其已经知道唐铄雅需要解决购房资质问题，且申济铭自己的社保也是通过补交挂靠获得的购房资格，申济铭还向唐铄雅推送了其挂靠社保的中介；3．唐铄雅不构成违约，申济铭不享有合同的解除权，首先中介及申济铭在签约合同前已经明确知晓唐铄雅不具备购房资格，双方签订的购房承诺书系中介方提供，属于预先设定的合同，唐铄雅对于该部分内容没有选择权、决定权，更改困难，对于申济铭主张因唐铄雅的过错导致买卖合同不能履行并无相应依据，因为卖方在购房合同签订前就知道唐铄雅没有购房资质，且在合同签订后，唐铄雅已经在积极解决资质问题，并非由于唐铄雅的原因导致合同不能履行，申济铭应当对明知唐铄雅不具备相应购房资质签订合同承担相应的后果，故在合同履行过程中，唐铄雅不存在违约行为，反而申济铭逾期解押，且擅自提高房屋交易价格，违反合同约定，构成违约。 唐铄雅向本院提出反诉请求：1．判令申济铭返还唐铄雅支付的80000元定金；2．确认唐铄雅已支付的由双方委托中国光大银行托管的420000元定金归唐铄雅所有；3．本案全部诉讼费由申济铭承担。庭审中，唐铄雅增加一项诉讼请求为：判令解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》（合同编号：MM100003391811）。事实与理由：2019年4月1日，唐铄雅与申济铭在四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间撮合之下签订了由链家公司提供的《成都市存量房屋买卖合同》（合同编号：MM100003391811），约定唐铄雅以5200000元的价格购买申济铭位于成都市天府新区XX大道XX号XX幢XX号房屋。唐铄雅按照合同约定于2019年4月1日向申济铭交付购房定金80000元，同月4日向中国光大银行成都分行存入420000元定金，并与申济铭共同委托该行对420000元定金进行托管，后唐铄雅从链家公司处得知申济铭向唐铄雅邮寄了律师函，告知双方签订的买卖合同已经解除，并且由于唐铄雅的过错导致合同不能履行，故收取的500000元购房定金不予退还。唐铄雅认为，申济铭在明确知晓唐铄雅没有购房资质的前提下仍与其签订购房合同，故合同不能履行并不是唐铄雅的过错所致，申济铭主张合同已经解除，则应当返还唐铄雅支付的80000元定金，且托管账户中的420000元定金也应当归唐铄雅所有。 申济铭辩称，1．唐铄雅所述的事实与客观事实不符，唐铄雅签订的购房承诺书为自己户籍所在地即天府新区，且已经购买满两年社保，根据相关政策，唐铄雅具有案涉房屋的购房资格，但现在唐铄雅称自己签订合同时不具有购房资格，且申济铭知晓这个事实，如真如唐铄雅所述，那么双方签订房屋买卖合同时，应根据真实情况，调整合同内容，以及对购房资格作出真实的承诺，但实际签约过程中，双方并没有就唐铄雅不具有购房资格一事做任何约定，在房屋限购政策下，购房资格是房屋交易过程中必不可少的条件，申济铭在明知唐铄雅不具备购房资格的情况下，且针对唐铄雅不具备购房资格一事没有签订补充协议的情况下，也愿意签订房屋买卖合同不符合交易习惯；2．如果申济铭真的知晓唐铄雅在签订合同时不具备购房资格，那么在确定唐铄雅具有购房资格之前，申济铭不可能提前办理案涉房屋原抵押登记的注销，且为了办理抵押登记注销，在借款期限届满前筹集资金，偿还银行几百万的贷款。申济铭在明知唐铄雅不具有购房资格的情况下，提前偿还银行高额借款也是不符合常理的。综上，唐铄雅主张申济铭在签订合同时知晓唐铄雅不具备购房资格与事实不符，请法院驳回唐铄雅的反诉请求。 庭审中，申济铭向本院提交以下证据： 一、双方身份信息，拟证明双方主体适格； 二、《房屋交易文件》、《关于合同（编号：MM100003391811）的补充协议》、《办理结果缴费通知单》，拟证明唐铄雅实际在2019年8月6日才通过补缴社保完成2018年7月6日至2019年7月6日一年的社保缴纳获得购房资格，双方签订协议时不具备购房资格，但唐铄雅在《房屋交易文件》中的《购房资格承诺书》明确自己具有购房资格，根据《房屋交易文件》中的《成都市存量房屋买卖合同》第八条第四款的约定，唐铄雅提供的证件等购房所需的资料不真实属于根本违约，《购房资格承诺书》中唐铄雅不真实的承诺自己购买社保已满一年的行为属于提供购房所需资料不真实，申济铭有权解除协议并要求唐铄雅承担违约责任； 三、《存量房买卖网上签约信息变更（撤销）申请表》、《律师函》、《EMS快递单》，拟证明申济铭知晓唐铄雅不具备购房资格后解除了双方于2019年4月1日签订的《房屋交易文件》及《关于合同（编号：MM100003391811）的补充协议》，并于2019年7月3日以解约为由向天府新区不动产登记中心申请撤销存量房买卖网上签约信息； 四、《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，拟证明2019年4月1日，双方签订《房屋交易文件》中《成都市存量房屋买卖合同》约定唐铄雅应向申济铭支付定金500000元，唐铄雅直接向申济铭支付了80000元定金，剩余420000元定金的支付方式为双方共同委托中国光大银行托管； 五、《成都市存量房买卖合同》（天府新区不动产中心）、《房屋信息摘要3》、《最高额抵押合同》（2018年9月20日）、《最高额抵押合同》（2019年7月9日），拟证明《房屋交易文件》签订后，申济铭为注销涉案房屋原抵押登记（业务证号：××）筹集资金帮债务人四川泊海实业有限公司结清偿还了该笔借款，该抵押登记担保的主债权期限是2018年9月12日至2028年9月11日。还款后债权人浙江银行股份有限公司成都分行办理了抵押登记注销手续并将不动产权证书原件归还给了申济铭；因唐铄雅不具有购房资格导致申济铭无法正常交易房屋获得购房尾款，申济铭筹集资金提前偿还银行借款导致资金紧张，申济铭无法只得重新向银行借款，并于2019年7月9日以案涉房屋作抵押重新向浙商银行股份有限公司成都分行贷款，由于唐铄雅不诚信的行为导致申济铭提前归还借款后重新办理贷款手续，给申济铭造成实际损失。 唐铄雅向本院提交提交以下证据： 一、身份证复印件、人口信息证明，拟证明双方主体适格； 二、房屋交易文件、二手房交易费用预算表、补充协议、网上托管业务申请协议书，拟证明2019年4月1日，双方签订买卖合同，约定唐铄雅以5200000元购买申济铭房屋，未明确约定过户时间； 三、定金收据、结算业务申请书、业务凭证，拟证明唐铄雅已经按照合同约定向申济铭交付了定金500000元； 四、通话录音、微信聊天截图（与中介江某）、微信群聊截图、微信聊天截图（与申济铭）、微信聊天截图（与中介虞红艳）、微信聊天截图（与中介袁晓英），拟证明在合同签订前中介知晓唐铄雅无购房资质并承诺可以解决，申济铭知晓唐铄雅无购房资质并为唐铄雅托送社保办理中介，以协助其取得购房资质，购房合同属于预先设定的合同，部分条款协商更改困难，唐铄雅不构成违约，申济铭不享有解除权； 五、成都市不动产登记信息摘要、通话录音（与申济铭），拟证明申济铭办理注销抵押登记超过时间15日，构成违约，申济铭擅自提高房价，擅自将房屋出售给唐铄雅，构成根本违约； 六、唐铄雅申请证人江某、丁某出庭作证，二名证人系唐铄雅朋友，作证内容为二人参与陪同唐铄雅看房购房过程，案涉房屋中介告诉唐铄雅可以补办购房资格，唐铄雅在与申济铭协商购房过程中说过唐铄雅去解决贷款和购房资质的问题，还说过案涉房屋不满年限，为了免交5.6%的增值税，等到2019年6月期满再过户，由申济铭先去还款。 本院经审理查明，2019年4月1日，申济铭作为出售方甲方与购买方唐铄雅作为乙方通过第三人四川链家房地产经纪有限公司签订房屋交易文件（合订本－贷款），包括《成都市存量房屋买卖合同》（简称购房合同）及补充协议、《过户、按揭服务合同》、《购房资格告知书》及《购房资格承诺书》、《贷款资格告知书》及《贷款资格承诺书》等文件。 购房合同约定交易房屋位于成都市天府新区××道××段××号××楼盘××幢××楼××号房，建筑面积484.75平方米。乙方承诺对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓，同时，乙方应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。双方协商同意该房屋成交价为5200000元，大写伍佰贰拾万元整。乙方应支付甲方定金伍拾万元整，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。定金在开设好定金监管账户后1个工作日内通过资金监管专用账户划转。乙方在过户递件前3个工作日将首付款壹佰柒拾万元整存入存量房交易资金监管专用账户；尾款叁佰万元由放贷银行直接支付给甲方。本合同终止，乙方支付的定金和房款甲方应如数返还，双方互不承担违约责任。合同第六条第2款申请购房贷款约定“甲乙双方应在接到经纪方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”第3款还款解押约定“该房屋目前是抵押状态，甲方应在2019年4月9日之前到其原借款方办理预约还款手续，并于预约还款后45个工作日内将足额钱款存入还款账户，同时按照原借款方规定办理注销抵押登记等相关手续。”第八条违约责任第4款约定“甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。” 购房合同签订后，唐铄雅于2019年4月1日直接向申济铭支付80000元定金，于2019年4月4日通过中信银行转账420000元定金至申济铭在中国光大银行成都分行所开设的账户，双方共同委托中国光大银行对该资金进行托管。 申济铭于2019年6月期间到其原借款银行办理完毕预约还款手续，并于2019年7月2日办理完毕房屋原抵押权注销登记。2019年7月3日，申济铭与唐铄雅共同提交《存量房买卖网上签约信息变更（撤销）申请表》，申请撤销购房合同，撤销合同原因为解约。2019年11月1日，申济铭向唐铄雅出具《律师函》内容为：唐铄雅交付定金后，双方进行了网签备案，因唐铄雅购房资格存在问题，案涉房屋所有权转移登记无法办理。申济铭口头告知解除购房合同及补充协议，并与唐铄雅一同前往房屋登记部门撤销了案涉房屋的网签备案。现正式发函告知购房合同及补充协议已经解除；因唐铄雅过错导致购房合同及补充协议不能履行，故唐铄雅支付的50万元定金不予退还。 另查明，据唐铄雅提交的其与中介及申济铭的微信聊天记录显示，2019年4月下旬唐铄雅通知申济铭向银行申请购房贷款的资料已经准备好待双方共同到银行签字。此后至6月期间，申济铭及中介人员数次催促唐铄雅办理过户手续，其中中介人员虞红艳于2019年6月5日告知唐铄雅“之前给房东说的是上个月就行，他急需要资格去买房，不过户就没有资格”。唐铄雅提交的其与申济铭2019年6月14日电话通话记录显示，唐铄雅提及从签约开始在跑购房资质，遇到政策卡紧没办下来资质，“诚心想过户、也愿意加价”，申济铭提出加价20万元可以等到8月1日过户。 再查明，唐铄雅于2019年4月1日在《购房资格承诺书》签字承诺本人的社保缴存地为天府新区，社保缴存时间为12-23个月，本人能提供在天府新区稳定就业满两年的证明。庭审中，唐铄雅陈述其落户天府新区时间于2020年10月12日满两年，届时才满足购房资格条件。 本院认为，申济铭与唐铄雅签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定定金500000元，唐铄雅依约支付了定金。申济铭按合同约定向原借款银行归还剩余按揭贷款，于2019年7月2日完成注销抵押登记，从而具备了办理产权过户前提。因唐铄雅不具备购房资格导致在合理期限内无法办理房屋所有权转移手续，申济铭遂提出解除合同。本院认为，合同明确约定：“若乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的属于根本违约，守约方有权单方书面解除合同并要求违约方支付房屋成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”，本案中，唐铄雅签字承诺其具有购房资格，但其实际在长达一年半时间内并不具备购房资格，因此原因导致无法办理房屋所有权转移登记手续，唐铄雅已构成根本违约； 关于申济铭是否存在违约行为，分析如下：1.唐铄雅提交的证据不足以认定申济铭事先明知唐铄雅不具备购房资格，申济铭在合同签订之后向唐铄雅推送挂靠社保中介机构之行为并不能证明其在签订合同前已知情，故对于唐铄雅提出申济铭在明确知晓唐铄雅没有购房资质的前提下仍与其签订购房合同的说法，不予支持；2.关于申济铭以同意唐铄雅办理过户宽限期为由要求唐铄雅增加20万元价款的行为性质，本院认为，申济铭提出涨价的行为系合同履行过程中对合同内容变更的磋商，并未对唐铄雅的权益造成损失，亦未影响合同履行及合同目的的实现，故协商涨价不能视为违约行为；3.申济铭依约清偿了原银行贷款并注销了房屋原有银行抵押权，已为房屋过户履行了己方应尽义务。因此，对唐铄雅主张申济铭违约，不予支持； 申济铭作为守约方有权依合同约定单方书面解除合同。申济铭于2019年11月1日向唐铄雅发送律师函载明解除合同，其解除合同的通知自唐铄雅收到律师函之日起生效。案涉购房合同及补充协议已于唐铄雅签收律师函之日解除。因此，对唐铄雅诉请解除合同，不予以支持。 由于唐铄雅违约，双方在房屋买卖合同中已经约定定金为500000元，且唐铄雅已将该定金交付申济铭，故依照定金罚则，唐铭雅作为违约方无权要求对方返还定金，申济铭有权主张唐铄雅已支付的由双方委托中国光大银行托管的420000元定金归申济铭所有。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、唐铄雅已支付的由中国光大银行托管的420000元定金归申济铭所有； 二、驳回唐铄雅的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取为3800元、反诉案件受理费减半收取为4400元、保全费3020元，共计11220元由唐铄雅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余唯嘉 二〇二〇年十一月十三日 书记员  李玉婕