广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1773号原告：沈儒易，男，1982年1月5日出生，汉族，广东省连州市人，住广东省连州市*****************，身份证号码：441************336。原告：黄礼丽，女，1979年9月13日出生，汉族，广东省连州市人，住广东省连州市****************，身份证号码：441************760。上列原告共同委托诉讼代理人：余韬，广东朝纲律师事务所律师。被告：连州市润华房地产有限公司，住所地：连州市*********（1#楼二层自编B-01号），统一社会信用代码：914************534。法定代表人：刘展华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗秀龙，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘展明，系该公司员工。原告沈儒易、黄礼丽诉被告连州市润华房地产有限公司（以下简称：连州市润华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈儒易、黄礼丽的委托诉讼代理人余韬，被告连州市润华公司的委托诉讼代理人罗秀龙、刘展明到庭庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈儒易、黄礼丽向本院提出诉讼请求：判令被告连州市润华公司支付逾期办证违约金33696.95元（以574140元为本金，自2017年12月3日起按年利率2%暂计至2020年11月2日）给原告，之后的违约金以574140元为本金，从起诉之日起按年利率2%计算至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，每半年支付一次。事实与理由：2016年11月15日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于连州市***金汇湾豪庭鸿华楼1301室，总价款574140元。2016年12月7日被告将涉案房屋交付原告使用，按照合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，出卖人须按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因此，被告本应于2017年12月2日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但据原告了解，截止至起诉之日，被告仍未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，直接导致原告从收楼至今将近三年都未能取到涉案房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，但合同中约定的逾期办证违约金计算标准明显过低，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使一家公司积极履行约定义务。故请求以已付房款为基数按年利率2%的标准计算违约金。综上所述，被告逾期未办理产权登记，已构成违约，应根据法律规定及合同约定承担继续履行合同及支付违约金的责任。为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。原告沈儒易、黄礼丽在举证期限内提供的证据有：1．被告企业信用信息打印件，证明被告诉讼主体适格；2.《广东省商品房买卖合同》、《广东省增值税普通发票》复印件，证明2016年11月15日，原告向被告购买位于连州市***金汇湾豪庭鸿华楼1301室，房屋总价为574140元的事实；3.《承诺书》复印件，证明2016年12月7日，被告将涉案房屋交付原告使用的事实；4.《中华人民共和国税收完税证明》复印件，证明原告已缴纳契税的事实；5.《首期款收据》、《个人购房款借款/担保合同》复印件，证明原告已足额支付涉案房屋房款的事实；6．《办证费用收据》复印件，证明原告已向被告支付办理涉案房屋权属证书费用的事实；7.连州市*******证明、连州市*******查询结果证明复印件，证明被告尚未将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案。上述证据均经过庭审质证。被告连州市润华公司辩称，一、被告不应承担至今未能将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案的责任，被告逾期办证的原因是施工单位违法扣留被告的施工资料，导致被告无法向住建部门申请对涉案工程办理竣工验收备案手续，被告已向法院起诉要求施工单位协助办理竣工验收备案手续以及移交相关的备案资料。可见，被告的违约有别于一般因为工期延误、工程质量存在问题等导致的逾期办证，责任完全在于施工方，应由施工方承担相应的责任。二、原告要求将逾期办证违约金调整至年利率2%过高，人民法院应不予采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）中已约定了逾期办证按0.1%计算违约责任，合同为双方自愿签订，没有违反国家强制性规定，属于合法有效的合同，应当受法律保护。同时，商品房买卖合同已约定了逾期办证的违约责任，不属于合同没有约定违约金的情形，因此应当遵循契约精神按照当事人约定处理。即使原告认为合同约定的违约金低于其实际损失，因原告已经收楼装修入住，被告逾期办证不影响原告对房屋占有、使用、收益的权利，并未对原告造成实质性的损失，同时原告应对实际损失承担举证责任，否则不能依据《合同法》第一百一十四条的规定请求增加违约金。三、法院应审查原告的实际收楼时间，逾期办证违约金的起计时间应当以原告签署收楼书的次日起经360日后开始计算。被告连州市润华公司在举证期限内没有提交证据。经审理查明，2016年11月15日，原告沈儒易、黄礼丽为买受人与被告连州市润华公司为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号746********18113），合同主要约定“买受人购买位于连州市******金汇湾豪庭鸿华楼1301室预售商品房，总房价574140元，买受人于2016年11月15日前付清首付款174140元，余款400000元于2016年12月15日前向按揭银行办妥银行按揭手续。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”。合同签订后，原告按约定支付了全部房款。另查明，原告于2016年11月9日支付了1500元办证费给被告并于2016年12月7日完成收楼手续。截止至庭审辩论终结前，因被告尚未按合同约定提供资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得案涉房屋房地产权属证书，原告为此诉至本院。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定享受自己的权利并履行自己的义务。原告向被告购买预售商品房，已依约支付全部购房款574140元，被告应依约协助办理权属登记。案涉《广东省商品房买卖合同》约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的0.1%支付办证违约金”。原告于2016年12月7日收楼，被告应于360日内即2017年12月2日前提供资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金计算的起算时间为2017年12月3日。被告对原告的收楼时间不予认可，但未提供相关证据予以反驳，应承担举证不利的法律后果。被告承认至今尚未将办理产权证的相关材料提交不动产登记中心，故被告应按上述约定从2017年12月3日起向原告支付逾期办证违约金至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止。关于逾期办证违约金的计算标准是否应调高的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，要求调高违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按买受人已付房款574140元计算，仅为574.14元，明显偏低。如果被告仅承担574.14元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使被告积极履行约定义务，有违背设立违约金的初衷，故本院将违约金酌情调整为以已付房款为基数按年利率2%的标准计算。综上，被告应以574140元为基数，自2017年12月3日起按年利率2%计付违约金给原告至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止，违约金暂计至2020年11月2日为33536.07元（574140元×2%÷365天×1066天）。原告诉请33696.95元，过高部分不予支持。关于原告主张被告每半年支付一次违约金，该主张未违反法律法规强制性规定，本院从其诉请。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连州市润华房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈儒易、黄礼丽支付逾期办证违约金33536.07元（后期违约金以574140元为基数，自2020年11月3日起按年利率2%计至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止，每半年支付一次）；二、驳回原告沈儒易、黄礼丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费324.63元，由被告连州市润华房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 成志高二〇二〇年十一月二十三日法官助理 白升莲书 记 员 曾锦龙附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。