济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初9278号 原告：济南创信物业服务有限公司，住所地济南市。 法定代表人：程增祥，董事长。 委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所。 委托诉讼代理人：丁宝三，男，该公司员工。 被告：石雨，女，1978年6月19日出生，回族，住山东省济南市 委托诉讼代理人：肖延顺（系石雨之夫），男，回族，住山东省济南市。 原告济南创信物业服务有限公司（以下简称创信物业公司）与被告石雨物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创信物业公司的委托诉讼代理人林静、丁宝三、被告石雨及其委托诉讼代理人肖延顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令石雨向创信物业公司支付物业服务费16054.56元、维修资金4459.6元、灯电费120元、违约金43947.25元；2.诉讼费等诉讼相关费用由石雨承担。事实与理由：创信物业公司对石雨居住的中创开元山庄小区提供物业服务。在服务期间，石雨拖欠创信物业公司2015年1月至2020年12月物业费16054.56元（222.98㎡×1元/㎡?月×72个月=16054.56元）、维修资金4459.6元（222.98㎡×2元/年×10年=4459.6元）。灯电120元（20元×6年=120元）经创信物业公司多次主张，石雨至今未向创信物业公司支付上述费用，给创信物业公司造成损失。为维护创信物业公司合法权益，请求依法判如所请。 石雨辩称，一、关于中创开元山庄物业费涨价的问题。《山东省住宅物业服务收费管理办法》及《济南市住宅专项维修资金管理办法》相关文件四份，清楚表明省市级管理部门对物业调节收费价格有清楚统一的明文规定。《山东省住宅物业服务收费管理办法（即山东省人民政府令第317号）》第十二条，因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。第三十八条，物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。第四十条，物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。 石雨多次明确向创信物业公司表明态度：要求创信物业公司提供合法的调价依据和合法的调价手续，如有合法调价的凭证，石雨同意执行新价格支付物业费；如创信物业公司拿不出手续，石雨同意按有合法依据凭证的老价格支付物业费。石雨也承诺先按有合法依据的老价格缴纳物业费，待创信物业公司调价部分手续合法，石雨补齐差价给创信物业公司。但多年来创信物业公司从未按照规定公示过关于调价的相关依据及手续。面对业主质疑创信物业公司对于手续避而不谈，始终未履行公开公示义务，也未能提供任何相关合法手续和证明。并且，石雨和住建部门及物价部门核实情况如下：历下区住建局于2020年6月9日已经书面向济南市住房和城乡建设局物业处申请，《中创开元山庄物业管理委托合同》已被法院认定系后补合同，撤销2013051号该物业合同的备案。以及物价部门仅仅只有的济价房字(2000)71号文件《关于中创开元山庄物业管理服务收费标准的批复》，同意按二级物业管理小区收费标准收取公共性物业管理服务费，套内建筑面积每月每平0.5元。《住建部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》国家2017年已经取消了物业服务企业资质。所以创信物业公司没有任何关于调价的上报审批、回复和备案。创信物业公司自称的三星级服务在住建部门及物价部门没有丝毫其产生和存在的依据证明。 二、关于住房维修资金缴纳的问题。石雨提交（2019）鲁0102民初4972号判决，提交济南市住宅专项维修资金管理部门出具的交存证明，以及《山东省住宅专项维修资金管理办法2015》和济南市人民政府于2010年5月31日发布的《济南市住房专项维修资金管理办法》，其中2010年5月31日发布的《济南市住房专项维修资金管理办法》第三十一条，本办法自2010年7月1日起施行。2001年9月13日印发的《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位专用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发《2001》27号）同时废止。创信物业公司提出的维修资金收费标准和依据已经早就被废止。《山东省住宅专项维修资金管理办法2015》第四条，维修资金实行属地化统一管理，坚持专户专存，业主共有，共同决策，政府监督工作。第七条，业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后根据业主大会决议，选择代行管理还是自行管理。第十三条，物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益或者业主决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金，按照物业管理区域设帐储存出售公有住房划转的维修资金。一个物业管理区域内包含两个以上原共有住房售房单位物业的，按其物业范围设分账。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况。管理规约、业主大会议事规则以及业主大会委员会的决定及会议记录。物业服务合同，共有部分的使用和收益情况，人民法院应予支持。第三十八条维修资金应当建立公示和查询制度。 真实的情况是石雨2015年以前每年缴纳物业费和住房维修资金，创信物业公司收费人员是在一张收据上手写物业费金额和维修资金金额，石雨一起把合计金额支付给了物业公司，其中住房维修资金是按2元/㎡每年缴纳。石雨作为业主依法有知情权。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况。管理规约、业主大会议事规则以及业主大会或业主委员会的决定级会议记录。物业服务合同、公共部分的使用和收益情况，建筑物区划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，人民法院应予以支持。所以石雨作为该小区业主享有要求维修资金管理主体维修紧急收支账目的权利。同时《山东省住宅专项维修资金管理办法》业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县。但2015年石雨发现自己的房子建筑面积200余平，房号对应的专门账户里无余额。自己名下的地下室仅6平方，有物业公司交存到专门账户的180元余额。第一，创信物业公司每年向业主所收的2元/㎡维修资金依据的（2001）27号文件已于2010年废止，从2010年至今再无2元/㎡的住房维修资金收取规定。第二，十余年来创信物业公司既没有公示过其代收该费用的代收合法授权证明，也没公示过创信物业公司经手的住房维修资金往来收支账目，石雨提交的（2019）鲁0102民初4972号判决证明了该事实。第三，石雨房号对应维修资金专门账户自始无存款，不知多年缴纳维修资金的去向，创信物业公司未履行相应义务，业主的合法权益受到严重侵害。 综上所述，创信物业公司主张物业费无合法依据，该物业收取的住房维修资金也侵害到业主合法权益，石雨保留依法起诉追偿的权利，维护自身合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 石雨为历下区环山路108号业主。 2002年9月27日，山东中创房地产开发总公司（甲方）与济南创信物业公司管理中心（乙方）签订《中创开元山庄物业管理委托合同》，约定：甲方将中创开元山庄（含西小区）住宅小区范围内多层住宅楼及相关设施设备等物业委托乙方管理。委托期限为自2002年10月8日起至小区业主委员会成立并委托时止。乙方依照合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费及其他费用。已交付使用物业的物业管理服务费，乙方按建筑面积0.5元/㎡?月向业主、使用人收取；…,收费时间：每年的1月15日前。合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。 2002年12月2日，济南创信物业管理中心更名为济南创信物业管理有限公司，2007年11月27日，济南创信物业管理有限公司更名为创信物业公司，该公司具有二级资质的物业服务企业。 另查明，根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区、…由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应，包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分。并按照物业服务等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元（公共性物业收费标准为1元，电梯维护运行收费标准为0.35元，自动消防控制设施维护运行费为0.2元）。 《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共有部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发［2001］27号）规定：本办法实施前，已办理商品房住房产权过户登记手续，没有缴存维修基金的，产权人应按购房款3%的比例补交；也可以按照每年每平方米（套内建筑面积）2元缴交维修基金；购房人补交的维修基金或按年缴交的维修资金，由小区业主委员会委托物业管理单位代收，尚未成立业主委员会的，由商品住宅销售单位或其委托的物业管理单位代收。 2014年1月1日起，创信物业公司按照上述三星级标准的收费项目及收费标准对物业服务收费价格进行了调整，按照1元/㎡?月收取物业服务费用。2014年4月14日，石雨按照变更后的标准交纳了2014年物业管理费用（2675.76元）、维修基金（445.96元）、楼道灯电费（20元），合计3141.72元。 本院认为，创信物业公司作为中创开元山庄小区的物业服务企业，为业主提供物业服务，通过其提交的证据可以证实创信物业公司已基本履行相关物业服务义务，石雨作为涉诉房屋的业主应当交付物业服务费。创信物业公司主张石雨支付2015年1月至2020年12月的物业管理费16054.56元，本院予以支持；关于维修资金缴存，石雨主张将维修资金自行交至房管局，在庭审过程中创信物业公司亦同意石雨该主张；创信物业公司主张石雨支付灯电费，于法无据，本院不予支持；创信物业公司主张石雨支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，就违约责任因无合同约定，故对违约金的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告石雨于本判决生效之日起十日内支付原告济南创信物业服务有限公司物业服务费16054.56元； 二、驳回原告济南创信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1414元，减半收取707元，由原告济南创信物业服务有限公司物业负担530元，被告石雨负担177元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  曹凤玲 二〇二年十一月四日 书记员  韩 雪