贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1996号 原告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：彭冬华，系该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：周丹（特别授权代理）：贵州本芳律师事务所律师。 被告：潘艳，女，汉族，1977年3月9日出生，住贵州省贵阳市南明区。 被告：邓培能，男，汉族，1972年11月11日出生，住毕节市七星关区。 两被告委托诉讼代理人：曹清（特别授权代理），贵州威迪（贵阳）律师事务所律师。 原告毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称：鑫城房开公司）与被告潘艳、邓培能商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告鑫城房开公司的委托诉讼代理人周丹，被告邓培能及委托诉讼代理人曹清到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告鑫城房开公司的委托诉讼代理人周丹，被告潘艳到庭参加诉讼，被告邓培能经本院传票传唤，未到庭应诉，作缺席审理。本案现已审理终结。 原告鑫城房开公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即向原告支付剩余购房款460,000.00元，并以460,000.00元为基数按照中国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月29日起至实际支付剩余购房款之日的损失。二、判决被告向原告支付逾期付款违约金（从2016年9月28日起按照每日50元标准付至所欠购房款支付完毕之日止）暂计到立案之日为60,200.00元。三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年9月28日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告毕节市鑫城房地产开发有限公司投资开发的位于毕节市，其中首付为524197.00元、余款460000.00元进行银行按揭贷款……。在被告支付首款后，接到原告鑫城公司或贷款人的书面通知后7日内前往指定地点办理贷款的相关手续，并按照要求交清相关款项和费用；若被告逾期未履行上述义务，将按照本合同第十的约定处理即按照每日50元向鑫城公司支付违约金；因被告的原因导致被告未能获得贷款或贷款少于申请贷款的数额的，原告同意买受人再收到书面通知之日起7日内，支付剩余房款……；自约定的付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，被告每日50元向原告支付违约金，合同继续履行。《合同》签订后，原告向被告交付了涉案商品房，被告只是在合同签订当日支付一期20-1-8号房屋的首款合计524197.00元，剩余的购房款原告鑫城公司多次与被告联系，要求被告依照合同约定以办理银行按揭贷款的方式支付，但被告都置若罔闻。在多次交涉无果的情况下，原告于2019年9月29日原告向被告发出律师函，要求被告在接到律师函七日内履行合同约定义务，但时至今日，被告也没有履行合同约定的义务。于是，原告于2020年1月7日向被告再次发函，要求被告按照合同约定一次性支付剩余购房款，否则将赔偿给原告造成的所有损失，但截至今日，被告都没有履行付款的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《全国法院民商事审判工作会议纪要》之规定。本案中，原告已经按照合同约定向被告交付了涉案房屋，但是，被告却无故不按照合同约定办理银行按揭贷款向原告支付购房款，故，被告未按照合同的约定足额支付购房款构成违约，其行为给原告造成严重损失，并严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定诉至贵院，望贵院判如所诉。 被告潘艳、邓培能答辩称，一、2015年9月21日合同签订后，两被告按照原告的要求向原告提交了办理按揭贷款的全部资料，原告方于2020年1月才向法院主张权利，已经过了诉讼时效；二、本案的付款方式为贷款方式支付，原告无权直接要求被告支付房款，且银行按揭贷款无法办理系原告公司管理层变动，公司本身经营混乱才导致银行拒绝办理银行贷款，因此，原告才是违约方，不能办理贷款的责任也应有原告承担，我方保留追究原告违约的权利；三、由于除了本次庭审涉及的两处商铺外，被告夫妻还在原告公司处购买了其他六处房产，被告夫妻在原告处总共购买的八处房产，原告均存在逾期办证的违约行为，毕节市中级人民法院已经下达了生效判决，本着和平处理协商的原则，双方也可将原告应付的违约款项与本案中涉及的两处房款进行抵扣；四、被告夫妻本着诚实信用原则及和平处理的意见曾主动到原告公司找寻相关人员协商处理此事，但原告办公室空无一人，一直无人办公，更能说明被告夫妻不存在违约行为，原告要求被告支付房款及损失无事实及法律依据。案件审理过程中，被告补充陈述，现原告与被告之间都存在相互应支付对方款项的债权债务关系（即原告应支付被告的款项总计为柒拾几万元，被告应支付原告的全款购房款捌拾几万元）。被告现不再想经过贷款方式增加贷款债务，自愿按合同全价款支付剩余房款。对此被告现无须再向原告提交贷款资料进行相关贷款。综合上述，潘艳、邓培能可以立即向被告进行相互结算支付原告拾几万元，即双方的债权债务就此结束。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月21日，原告鑫城房开公司作为出卖人，被告潘艳、邓培能作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＣ-ＳＰ-Ａ20-1-8），合同约定：买受人购买的商品房为毕节市壹层捌号房，房号为Ａ20-1-8；规划用途为商业营业用房，建筑面积62.20平方米，套内建筑面积59.92平方米，总房款933000.00元；买受人首付房价款473000.00元，余款460000.00元以银行按揭方式支付。买受人应在接到出卖人电话或短信通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人电话或短信通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。2016年9月28日，为了办理合同备案，原被告双方就涉案商品房又签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＣ-ＳＰ-20-1-8）合同约定：买受人购买的商品房位于毕节市七星关区，房号为1-8；规划用途为商业，建筑面积73.68平方米，套内建筑面积63平方米，总房款984197.00元；买受人首付房价款524197.00元，余款460000.00元以银行按揭方式支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。在合同履行过程中，潘艳、邓培能向被告交付了524197.00元的首付款，原告亦将其办理银行按揭贷款的相关材料提交给了被告。被告提出因审核后发现原告征信有问题，没有将贷款资料提交至银行，余款460000.00元被告至今未获得银行按揭贷款。被告至今尚欠原告460000.00元购房尾款未支付，原告遂以前述诉请诉至本院。 另查明，2019年1月25日，潘艳、邓培能向本院提起诉讼，主张鑫城房开公司支付其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。本院于2019年4月22日作出（2020）黔0502民初1260号民事判决书，判决鑫城房开公司于判决发生法律效力之日起十日内向潘艳、邓培能支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以473,000.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年6月30日起计算至2019年3月14日止。鑫城房开公司不服本院作出的（2019）黔0502民初1260号民事判决，向毕节市中级人民法院提起上诉，毕节市中级人民法院于2019年10月11日作出（2019）黔05民终4191号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院作出的（2019）黔0502民初1260号民事判决书已生效，潘艳、邓培能于2020年6月向本院申请强制执行。 再查明，2019年9月29日，鑫城房开公司向潘艳、邓培能邮寄《律师函》，要求潘艳、邓培能于收到该函之日起7日内向鑫城房开公司提交相关的办理按揭贷款资料并协助鑫城房开公司办理按揭贷款。潘艳、邓培能于2019年9月底收到该律师函，前往鑫城房开公司进行协商，但没找到相关工作人员。2020年1月7日，鑫城房开公司向潘艳、邓培能邮寄《函》，要求潘艳、邓培能于收到该函之日起7日内一次性向鑫城房开公司支付剩余购房款。 以上事实，有原告、被告的陈述及原告、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原告鑫城房开公司与被告潘艳、邓培能签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XC-SP-20-1-8）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告与原告约定购房余款采取银行按揭方式支付，因原告未将被告办理按揭贷款的资料提交至银行，致被告未获得银行的按揭贷款，现被告表示自愿按合同全价款支付剩余房款，故对原告主张被告支付购房款460,000.00元的诉请，本院予以支持。对于原告主张被告支付损失及违约金的诉请，《商品房买卖合同》约定：“因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”如上所述，因原告的原因致被告未获得按揭贷款，但原告未与被告协商具体的付款方式和期限，亦未签订补充协议。被告在履行支付剩余房款的过程中不存在违约，原告主张被告支付损失及违约金于法于约无据，本院不予支持。同理，对于原告主张被告承担本案诉讼费的诉请，本院亦不予支持。对于被告提出原告主张其支付剩余房款的诉请已过诉讼时效的抗辩意见，本案中，被告未获得银行按揭贷款后，原、被告双方未对付款方式和期限进行协议，亦未达成相关协议，被告向原告支付剩余购房款的期限不确定。原告可随时与被告协商，并向被告主张支付剩余购房款，故被告的该抗辩意见不成立，本院不予采纳。对于被告提出与原、被告双方存在互负到期债务，主张与原告债务抵销的抗辩意见，经审查，因鑫城房开公司未履行（2019）黔0502民初1261号民事判决书所确定的义务，在本案审理过程中，被告向本院申请强制执行，该民事判决书中确定鑫城房开公司对潘艳、邓培能应履行的债务已进入执行程序，故对被告主张债务抵销的抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告潘艳、邓培能于本判决生效之起三十日内支付原告毕节市鑫城房地产开发有限公司购房款460,000.00元； 二、驳回原告毕节市鑫城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,501.00元（已按简易程序减半收取），由原告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年十一月十九日 书记员  高立