广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初2096号 原告厦门住总物业管理有限公司北海分公司。住所：北海市金海岸大道**银滩万泉城**商务会所。统一社会信用代码：9145050069275964XR。 法定代表人陈石龙，总经理。 委托诉讼代理人石维道，广西盛力律师事务所律师。 委托诉讼代理人姜立群，广西盛力律师事务所实习人员。 被告马忠凤，女，1947年10月25日出生，汉族，住广西兴安县。 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2020年9月2日 开庭日期2020年9月23日 原告诉讼请求被告马忠凤支付2014年1月1日起至2019年12月31日欠缴的物业费13550.4元、公共维修金900元，支付2013年11月1日至2019年12月31日欠缴的水费、公摊电费、垃圾费1814.7元;另从2020年4月1日起每日计算千分之3违约金;合计16265.1元，违约金另计。事实和理由：被告于2013年7月27日与原告达成物业服务协议，约定由原告为被告位于万泉城2区24栋102号房提供物业服务，房屋面积125.47平方米，物业费每月每平方米1.5元，公共维修金每月每平方米0.1元，公摊水电费根据政府有关规定按比例分摊缴交，垃圾费每月8.8元。被告自2014年1月1日起至2019年12月31日未缴纳物业费13550.4元及公共维修金900元；自2013年11月1日至2019年12月31日未缴纳水费、公摊电费、垃圾费1814.7元。被告的违约行为已对原告合法权益造成损害，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告书面答辩意见被告拒绝交纳物业费是有原因的。案涉房屋分别于2014年12月和2019年12月两次发生污水倒灌事件，给被告造成严重的损失，被告多次希望与原告交涉查明原因采取措施并给予相应赔偿和恢复原状，但原告均置之不理。第二次污水倒灌发生后，因其他业主投诉，原告才采取措施，但并未就赔偿一事进行处理，故被告于2014年停交物业费。原告占用业主公共区域收费，收费明细从未向业主公示，原告的收费不合规。 查明事实被告马忠凤系北海市金海岸大道8号银滩万泉城2区24栋102号房屋的业主，房屋面积125.47平方米。2013年7月27日，原、被告签订《银滩万泉城2区前期物业服务协议》约定：原告按照《北海银滩万泉城2区前期物业服务协议》约定的标准提供物业管理服务；物业管理服务费收费及其相关费用标准为:物业管理服务费：（一）别墅：按购房合同建筑面积1.8元/月·㎡;（二）花园洋房：按购房合同建筑面积1.4元/月·㎡；高层住宅：按购房合同建筑面积1.5元/月·㎡；商业场所：按购房合同建筑面积2元/月·㎡；物业管理费用每月缴交一次，缴交时间为每月5日前；房屋公共维修金：住宅按购房合同建筑面积0.1元/㎡·月；小区水电公摊费：房屋交付使用后，为小区正常运转而产生的公用水、电费应由被告根据政府的有关规定按比例分摊缴交；因被告原因空置房屋的，仍须按政府的有关规定分摊费用；其他费用：原告可接受被告委托提供力所能及的其他服务，费用由双方协商；违约责任：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金等。 被告入住涉案房屋后，因房屋出现污水倒灌等问题与原告无法协商进行处理，后被告自2014年1月开始未再向原告交纳物业费。 2020年3月16日，原告在案涉房屋大门上张贴《缴费通知书》，写明：为使物业管理各项工作有序进行，请被告持本通知书前往物业服务中心缴交如下费用：1、2014.1.1-2019.12.31物业管理费13550.4元；2、2014.1.1-2019.12.31公共维修金900元；3、2013.11.1-2019-12.31水费、公摊、城市垃圾处理费1814.7元。合计16265.1元；请被告在看到收费通知一个星期内尽快到物业服务中心缴费，金额以实际发票为准，逾期将会按日收取3‰的滞纳金并暂停供水服务。 本院意见关于本案物业管理费、水费、公摊电费、垃圾费问题。本院认为，原告在管理北海银滩万泉城小区期间，按规定提供物业服务，被告作为涉案小区的业主之一已经享受了原告的物业服务。但被告未按合同约定交纳物业费等相关费用，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。关于原告主张的物业管理费，庭审时被告对其未交纳物业管理费的时间未提出异议，故根据《银滩万泉城2区前期物业服务协议》约定，被告应向原告支付2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为：125.47㎡×1.5元/㎡/月×72个月=13550.76元，现原告主张的物业服务费为13550.4元，故本院予以支持。庭审时原告陈述其工作人员每月均有抄水表数的记录，并对公摊电费如实记录，被告对所拖欠的水费、公摊电费、垃圾费的收费金额亦未提出异议，故对原告所主张的水费、公摊电费、垃圾费共计1814.7元，本院予以支持。 关于原告主张的公共维修金，根据北海市人民政府办公室于2013年11月22日印发的《北海市物业专项维修资金管理实施细则》第八条、第二十二条的规定，及《关于实施有关事项的通知》中“2014年1月1日起，新建商品房首期物业专项资金交存的具体标准为：未配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米53元；已配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米63元”的规定，结合双方所签订的《银滩万泉城2区前期物业服务协议》中第十三条“房屋共同维修金住宅按购房合同建筑面积0.1元/㎡·月的标准计算”的约定，本案中，案涉房屋为已经配置电梯的高层住宅，该房屋建筑面积为125.47㎡，案涉房屋的收房时间为2013年7月27日，原告现主张要求被告支付2014年1月1日至2019年12月31日期间的公共维修基金900元，未超过被告应交存的首期专项维修基金的数额，故对该项请求，本院予以支持。 综上，被告拖欠原告各项费用合计为16265.1元。 原告主张以16265.1元为本金，按日3‰自2020年4月1日起支付违约金。本院认为，根据《银滩万泉城2区前期物业服务协议》中的约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。本案中，被告拖欠原告2013年11月1日至2019年12月31日期间的相关费用，已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告已于2020年3月16日向被告发出《缴费通知书》，被告在合理期限内仍未履行缴费义务。现原告主张被告自2020年4月1日起按日3‰的标准支付违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 被告抗辩其拒交物业费是因为原告对案涉房屋出现污水倒灌一事未进行妥善处理。本院认为，房屋出现污水倒灌属于商品房质量问题，被告可与开发商协商进行处理，原告作为物业公司提供的主要是维修、养护、管理和维护义务，被告的抗辩事由不成立，故对被告的上述抗辩，本院均不予采纳。 判决主文一、被告马忠凤向原告厦门住总物业管理有限公司北海分公司支付物业服务费13550.4元，公共维修金900元，水费、公摊电费、垃圾费共1814.7元，以上合计16265.1元； 二、被告马忠凤向原告厦门住总物业管理有限公司北海分公司支付违约金（以16265.1元为基数，按日3‰自2020年4月1日计至实际清偿之日止）。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条。 诉讼费本案受理费减半收取103元，由被告马忠凤负担。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  沈星辰 书 记 员  骆亭君 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。