河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4668号上诉人（原审被告）：新乡宏铭房地产开发有限公司，住所地新乡市凤泉区文化广场。法定代表人：申振威，经理。委托诉讼代理人：郭庭莹，河南普建律师事务所律师。上诉人（原审被告）新乡市爱佳物业管理有限公司，住所地新乡市凤泉区宏铭时代广场**楼。法定代表人：申四全，经理。委托诉讼代理人：岳碧云，河南普建律师事务所律师。委托诉讼代理人：范岩岩，河南普建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王修建，男，1973年9月11日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：付国香（系被上诉人王修建之妻），住河南省。上诉人新乡市爱佳物业管理有限公司（以下简称“爱佳物业公司”）、上诉人新乡宏铭房地产开发有限公司（以下简称“宏铭房地产公司”）因与被上诉人王修建物权保护纠纷一案，不服河南省新乡市凤泉区人民法院（2020）豫0704民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。宏铭房地产公司上诉请求：1.撤销一审法院(2020)豫0704民初524号民事判决第二项，并改判宏铭房地产公司不用向王修建支付赔偿款12000元;2.诉讼费用由王修建负担。事实及理由:一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、房屋漏水原因未查明，责任主体尚不能确定，宏铭房地产公司未必系责任主体。涉案房屋漏水(漏雨)系房屋本身存在质量问题，还是在使用新建墙体或拆建或装修不当，亦或是正常使用、老化等原因造成漏水，尚未确定，需要现场勘查实际情况后并经过有资质的鉴定机构依照程序鉴定后，找出分析渗漏原因，分清责任，即而明确责任主体，才能落实责任在哪一方。本案中，因房屋渗漏原因未确定，尚无法确认责任主体，在没有查明基本事实的情形下，直接判令宏铭房地产公司赔偿其损失，失去了基础的事实依据。二、判令宏铭房地产公司赔偿租金损失12000元没有事实依据和法律依据。2018年3月31日宏铭房地产公司与王修建签定的《委托经营协议书》到期届满后，双方未再续展，双方的委托经营关系终止，未达成新的委托经营协议，由王修建将涉案房屋自主出租，王修建能否把房屋租出去，租金多少，完全由王修建自己决定和收取。再者，市场机遇也不同，在市场经济条件下，王修建的经营能力和市场机遇都会影响涉案房屋的出租和收益。此外，本案中王修建先租给兰茜美容养生馆收取租金，直至2020年3月份。2020年4月份，王修建将涉案房屋租赁给“老黄放心肉店”使用，并不存在租金损失，即便涉案房屋有质量问题和宏铭房地产公司系责任主体，也没有妨碍王修建将房屋对外租赁使用。即便认定在交付房屋时存在质量问题，王修建没有及时有效的阻止损失的扩大，在此财产损失(租金损失上)存在故意或重大过失，其应承担大部分的责任。王修建辩称，涉案房屋第一次出现大面积漏雨在2016年。此房在2018年之前一直是爱佳物业公司在进行使用租赁管理。涉案房屋所在3号楼盘于2015年验收后，使用不到两年整栋楼盘就出现多户商铺严重漏雨现象。王修建提交有爱佳物业管理有限公司2020年四月《广场历年漏水情况汇总》一份，此表汇总的内容和当时涉案房屋承租商户发的严重漏雨视频相互印证。两证据确凿证明此房在王修建接收前就出现严重漏雨问题，《广场历年漏水情况汇总》表在开头处也标明，王修建在接收房屋前被告就对涉案房屋进行过多次维修。因此涉案房屋漏雨问题和王修建使用及装修不当无关。王修建在接管房屋后发现涉案房屋有漏雨现象，就及时通知爱佳物业公司并让其反映给宏铭房地产公司，还通过微信和电话不断催促原审被告紧急维修，原审被告说进行了维修。待到再次下雨时王修建承租商户发现原审被告维修后的房屋还在漏雨后，就对涉案房屋做了整个房顶防水遮盖，然而仍然发现有漏雨现象。王修建立刻去找爱佳物业公司问情况，其负责人说：“这漏雨现象不是只有你一家有，多家都有漏雨。说不定你家的漏雨是从其他家渗漏过去的，不好维修。需要将整栋楼盘彻底大修。”随后王修建给宏铭房地产公司负责人打电话，并到多个相关部门反映，最终经建设局负责人通知宏铭房地产公司，宏铭房地产公司负责人在建设局也明确说明涉案房屋所在3号楼盘需要彻底大修。随后经建设局负责人组织三方会面，最后根据涉案房屋漏雨勘察情况，宏铭房地产公司提出会尽快对3号楼整栋盘做一次彻底防水施工，大修施工时间于2020年4月下旬具体开始。也证明房屋漏雨问题和王修建不采取积极措施无关。关于租金损失，王修建购买涉案房屋前宏铭房地产公司承诺：王修建购买其商铺后宏铭房地产公司保证王修建十年收益稳定，并定期返还商铺合理租金收益。王修建购房后，宏铭房地产公司组织王修建和爱佳物业公司签约过两次《委托租赁管理的约定》，目前按约定已返还租金六年。其中2014年2月23日双方签约的《委托租赁管理的约定》第五条中的费用支付及赋税第一项约定“乙方遵循市场长期稳定繁荣发展和甲方收益合理化两项基本原则。乙方每年按照甲方签订《商品房买卖合同》，第四条在每季度收取的租金按照购房款的2%支付给甲方开户行：向王修建工商新乡支行，定期支付租金10156元/季。（物业费2865元/季及其他费用均有爱佳物业公司承担）”。该约定内容已经得到原审被告具体履行，充分说明原审被告按合同约定支付给王修建的10156元/季是王修建的合理化收益，是遵循市场长期稳定繁荣发展的体现。该约定内容的具体履行也证明了原审被告在售房前向王修建做出承诺的事实依据。然而涉案房屋从2014年建成，2015年验收后的几年里频繁出现多家商铺漏雨现象，特别是2016年漏雨事件使商户均损失惨重，在商户群里造成极坏影响，造成租金大幅降低，至2018年原审被告停止返还王修建租金，造成王修建租金收益严重受损。王修建接管涉案房屋后发现房子漏雨，考虑房屋漏雨确实影响商户使用。王修建为了商户能安心租赁同时减少王修建损失。将本来该收的每平方米三十元的租金，和租户无奈签约为每平方米十五元租金。本想房屋会尽快修好。然而一次又一次的漏雨，让承租商户崩溃，商户在2020年3月提前解除了双方签约的房屋租赁合同，并要求王修建赔偿商品损失，商户随后搬到王修建对面的房子经营。所以王修建租金损失应该有宏铭房地产公司赔偿。关于租金损失证明王修建还提供有：宏铭时代广场其他号楼盘的商铺《租赁合同》几份。因为这些商铺没有出现漏雨现象，只受到其他楼盘漏雨风波给市场带来的影响。他们的收益远高出王修建漏雨商铺的租金收益。关于2020年4月份房屋是否空置的问题，有王修建和“兰茜美容养生馆”微信聊天内容及“老黄放心肉店”租赁合同为证。爱佳物业公司未作答辩。爱佳物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项；2.一审、二审诉讼费由王修建承担。事实与理由:一审判决超出王修建诉讼请求,依法应当予以撤销。王修建的第三项诉讼请求是“请求宏铭房地产公司重新修整3号楼138号被雨水浸泡坏的屋顶墙面,同时更换雨水浸泡坏的灯泡和电源线路”。也就是说王修建要求的是宏铭房地产公司履行修整墙面及更换灯泡线路的义务,并非要求爱佳物业公司履行该义务,根据“不告不理原则”,一审法院在王修建未主张、未要求的前提下,判决将上述义务由爱佳物业公司承担显然错误。王修建辩称，一审判决爱佳物业公司修整涉案房屋更换损坏设备是正确的。涉案房屋日常的运行防护和维修工作，一直是由宏铭房地产公司委托爱佳物业公司来具体管理负责的。根据王修建和爱佳物业公司负责人郭杰的微信聊天记录及通话记录也可以证明，爱佳物业公司是负责涉案房屋日常运行防护和维修工作。在其管理期间房屋反复出现漏雨，爱佳物业公司存在一定的责任。所以修整涉案房屋更换损坏设备应该爱佳物业公司来承担。宏铭房地产公司辩称，因案涉房屋漏雨原因未查明，漏雨现场不确定、不具体，其不承担维修责任。王修建向一审法院起诉请求：1.宏铭房地产公司、爱佳物业公司将宏铭时代广场3号楼屋顶严重漏雨大修后重新签订房屋质量保证协议；2.宏铭房地产公司、爱佳物业公司补偿王修建宏铭时代广场步行街3号楼138号自2018年4月1号至2020年5月1号房屋租金损失暂计39000元；3.宏铭房地产公司、爱佳物业公司重新修整被雨水浸泡坏的屋顶墙面，同时更换雨水浸泡坏的灯泡和电源线路；4.本案诉讼费用由宏铭房地产公司、爱佳物业公司承担。一审中，王修建变更第1项诉讼请求为“要求宏铭房地产公司重新签订房屋质量保证协议”，变更第2项诉讼请求为“宏铭房地产公司、爱佳物业公司赔偿房屋损失39000元”，变更第3项诉讼请求为“宏铭房地产公司重新修整3号楼138号被雨水浸泡坏的屋顶墙面，同时更换雨水浸泡坏的灯泡和电源线路”。一审法院对王修建提交的证据：1.光盘一张，2.《商品房买卖合同》一份，3.房产证一份，4.《商品住宅质量保证书》一份，5.《新乡宏铭时代广场商铺委托租赁管理的约定》一份，6.微信聊天记录截屏6张，7.《租赁协议》两份，9.爱佳物业公司广场历年漏水情况汇总及照片一张予以认定。一审法院认为，王修建购买宏铭房地产公司开发的宏铭时代广场3号楼1-2层138号商铺，并与宏铭房地产公司签订《商品房买卖合同》。爱佳物业公司是宏铭房地产公司委托的商品住宅质量维修单位，并对保修范围和保修年限作了明确规定。同时还与王修建签订了《新乡宏铭时代广场商铺委托租赁管理约定》。因此，宏铭房地产公司作为该商铺的开发商，对房屋建设质量负有责任；房屋交付使用后，爱佳物业公司受宏铭房地产公司委托对已交付的房屋及辖区内的日常维修、房屋防水、防渗漏、养护、运行和管理负有责任。根据王修建提供的证据显示，王修建购买的案涉商铺出现漏雨现象，宏铭房地产公司、爱佳物业公司均亦认可多次为其进行维修，故王修建要求重新修整该商铺被雨水浸泡坏的屋顶及墙面，更换因雨水浸泡坏的灯泡和电源线路的诉讼请求，一审法院予以支持。关于王修建商铺租金损失问题，王修建依据其他商铺的租金价格及其商铺4月份空租主张经济损失共39000元，但从王修建提供的证据不足以证明该商铺4月份空租，并损失租金3000元的事实，且其以面积95.5平方米，每平方米30元计算24个月的计算方式缺乏依据，故其损失计算方式一审法院不予支持。但考虑到商铺确实存在长期漏雨现象，对商铺出租价格确实有影响，由此给王修建经营收入造成一定损失。针对王修建主张的数额，依据公平原则，一审法院酌情确定双方应负的责任和赔偿标准，由宏铭房地产公司赔偿王修建损失12000元。关于王修建主张的要求宏铭房地产公司重新签订《房屋质量保证协议》的诉讼请求，一审法院认为，该诉讼请求不属于一审法院审理范围，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、新乡市爱佳物业管理有限公司于本判决生效后三十日内对王修建名下坐落于凤泉区区府路东段宏铭时代广场3号楼1-2层138号房屋被雨水浸泡坏的屋顶及墙面进行维修，同时更换因雨水浸泡坏的灯泡和电源线路。二、新乡宏铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿王修建房屋租金损失12000元；三、驳回王修建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费388元，由新乡宏铭房地产开发有限公司、新乡市爱佳物业管理有限公司负担150元，王修建负担238元。本院经审理查明，王修建系案涉位于新乡市××时代广场××楼××号房屋的所有权人。2014年1月27日，王修建同宏铭房地产公司签订《商品房购买合同》购买了该案涉位房屋。2014年2月23日，王修建同爱佳物业公司签订《新乡宏铭·时代广场商铺委托租赁管理的约定》，约定王修建将案涉房屋委托给爱佳物业公司代为出租、代收租金，即由爱佳物业公司对该商铺进行统一规划、租赁；委托期限自该物业《商品房买卖合同》中约定的交付之日起叁年，即从2012年4月1日至2015年3月31日；并约定爱佳物业公司按照王修建签订的《商品房买卖合同》第四条购房款4%的标准代王修建向第三方承租方收取租金，自2013年10月1日起至2015年3月31日止，王修建商铺的收益为购房款的12%,每满半年,爱佳物业公司代王修建向第三方承租方收取租金,并在每季度将收取的租金按照购房款的2%支付给王修建。王修建提交的落款日期为2013年10月30日的案涉房屋的《商品住宅质量保证书》载明，案涉房屋的工程竣工验收备案日期为2015年2月26日，商品住宅质量保证单位为宏铭房地产公司，委托的商品住宅质量维修单位为爱佳物业公司，该保证书载明“屋面、地下室防水工程”、“外墙面防渗漏”等保修项目的最低保修期均为5年。对该房屋的购买及使用情况，王修建主张其在2014年购买案涉房屋时为期房，2015年该房屋建成；其购房后，宏铭房地产公司组织其和爱佳物业公司签订了两次《委托租赁管理的约定》，为2012年-2015年，2015年-2018年，已按约定返还租金6年，2018年4月1日正式将该房屋交付于王修建；期间因漏雨商户欠付租金，其诉至法院，法院判决解除合同，物业公司给付其租金。宏铭房地产公司主张按照购房合同其已于2014年将房屋交付给王修建使用，后王修建委托爱佳物业公司对外租赁管理，2018年王修建与爱佳物业公司合同到期后，爱佳物业公司将该房屋交付于王修建。另查明，2018年12月30日、2019年12月29日，王修建先后同案外人签订租赁协议，将该房屋出租给他人使用，协议约定租赁期限至2021年1月1日，年租金18000元。王修建同时主张，该房屋在2015年验收后频繁漏雨，致使商户损失惨重，造成租金大幅降低，其在接管该房屋后，考虑房屋漏雨影响租户使用无奈降低租金对外出租；因漏雨租户在2020年3月提前解除了租赁协议，2020年4月房屋空租，自2020年5月起对外出租一楼，月租金2000元。再查明，自2016年起，包括案涉房屋在内的3号楼屋面多处漏水，爱佳物业公司进行了多次局部修复，但未根本解决问题。2020年四、五月份，经宏铭房地产公司及爱佳物业公司大修，现该房屋不再漏水。对于王修建诉请维修的具体内容，王修建明确为“线路重新修整，对内部的屋顶及墙和设备进行维修，恢复原状。”宏铭房地产公司主张“已经过了保修期，不同意维修，且王修建没有明确维修内容”。本院认为，根据王修建的诉讼请求，本案案由应确定为物权保护纠纷，原审确定本案案由为侵权责任纠纷欠妥，本院予以纠正。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，案涉房屋由王修建于2014年1月27日从宏铭房地产公司处购买。关于案涉房屋的交付时间，王修建主张2018年4月该房屋才正式交付于王修建，宏铭房地产公司主张该房屋在2014年已将该房屋交付于王修建，结合宏铭房地产公司就案涉房屋向王修建出具的《商品住宅质量保证书》载明该房屋工程竣工验收备案日期为2015年2月26日及王修建同爱佳物业公司签订《新乡宏铭·时代广场商铺委托租赁管理的约定》的情况，本院认定案涉房屋的交付时间为2015年2月26日。2016年，案涉房屋所在的3号楼屋面即存在多处漏水，爱佳物业公司对该漏水问题多次局部维修后仍未根本解决。该屋面漏水问题属于宏铭房地产公司负责的保修范围，宏铭房地产公司因履行保修义务不到位致使王修建的房屋受损并产生损失，宏铭房地产公司应当承担相应的修复及损害赔偿等责任。宏铭房地产公司上诉主张房屋漏水原因未查明、责任主体尚不能确定的上诉理由不足，本院不予采纳。一审法院判令爱佳物业公司对王修建的案涉房屋进行维修无事实根据及法律依据，本院予以纠正。爱佳物业公司的上诉理由成立，本院予以采纳。关于王修建的租金损失，一审法院酌定由宏铭房地产公司赔偿王修建损失12000元，符合本案实际，并无不当，对宏铭公司的该部分上诉理由，本院也不予采纳。综上所述，爱佳物业公司的上诉请求成立，本院予以支持；宏铭房地产公司上诉请求不能成立，本院不予支持；原审判决部分欠妥，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新乡市凤泉区人民法院（2020）豫0704民初524号民事判决第二项、第三项；二、变更河南省新乡市凤泉区人民法院（2020）豫0704民初524号民事判决第一项为：新乡宏铭房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内对王修建名下坐落于凤泉区区府路东段宏铭时代广场3号楼1-2层138号房屋被雨水浸泡坏的室内屋顶及墙面进行维修，同时更换因雨水浸泡坏的灯泡和电源线路。一审案件受理费388元，由新乡宏铭房地产开发有限公司负担150元，王修建负担238元。二审案件受理费200元，新乡宏铭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李荣军审判员  孙莉环审判员  付国强二〇二〇年十一月十八日书记员  秦慧明