广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7603号上诉人（原审原告）：惠州市迅扬电子有限公司，住所：惠州市惠阳区*********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张峻熙，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何承婷，女，汉族，1983年11月4日出生，住址：广东省深圳市坪山新区***，身份证号码：422************261。被上诉人（原审被告）：深圳市梦甜甜家具有限公司，住所：深圳市坪山新区坪山沙坣同富裕工业区****。法定代表人：朱某1。两被上诉人共同委托诉讼代理人：钱向阳，广东德邻律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓圭，广东德邻律师事务所律师。上诉人惠州市迅扬电子有限公司与被上诉人何承婷、深圳市梦甜甜家具有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市迅扬电子有限公司上诉请求：一、依法撤销惠州市惠阳区人民法院作出的（2018）粤1303民初2474号民事判决书；二、依法改判解除上诉人与被上诉人于2017年11月4日签订的《厂房租赁合同》；三、依法改判两被上诉人支付的396000元合同履约保证金归上诉人所有；四、依法改判两被上诉人向上诉人连带支付从2018年1月1日起至2018年4月8日的租金合计844800元；五、依法改判两被上诉人向上诉人连带支付物业管理费15000元；六、依法改判两被上诉人向上诉人连带支付律师费50000元；七、本案一审、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人根本违约实属错误。（一）一审法院据以认定事实的重要证据“广告方案”不具真实性及合法性，不具有证据效力。1.“广告方案”不具真实性。首先，该“广告方案”从未作为双方合同的附件，也未在双方签订《厂房出租定金》、《厂房租赁合同》长达6个月的磋商过程中出现；其次，该证据的落款签字处“董明羊”的字迹是否董明羊本人所签存疑，一审亦无任何证据予以证实；再次，该方案因无法提供有效的比对样本而无法进行司法鉴定，即一审法院无法查明该证据的真实性；最后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条的规定，该证据属“私文书证”，其真实性应当由提供人（即被上诉人）承担举证责任，而被上诉人未能举证证明其真实性，其应承担举证不能的不利后果。即，该“广告方案”中的文字、图形、董明羊的签字等均无法核实其真实性。2.“广告方案”不具合法性。尚且不论该证据的真实性，董明羊根本未获得上诉人的授权，且在后续的《厂房出租定金》及《厂房租赁合同》均未体现存在“广告方案”，董明羊根本无权代表上诉人对广告方案作出任何确定，该确定对上诉人亦不产生法律效力。因此，一审法院在该“广告方案”真实性存疑及缺乏合法要件的基础上，错误采信该证据导致认定事实错误。（二）上诉人自始至终均未同意被上诉人的“广告方案”,一审法院错误认定该事实。1.上诉人在签订《厂房出租定金》、《厂房租赁合同》时根本未见过该“广告方案”，该方案亦未作为合同的附件，上诉人系在双方产生纠纷后才得知该“广告方案”。2.该“广告方案”所示的设计及安装的位置与上诉人作为整栋楼房的产权人设计的logo相冲突，上诉人根本不可能同意该方案。（三）被上诉人的广告设计及装修方案应取得上诉人的同意后才可执行，上诉人依合同约定有权提出否决意见。根据《厂房租赁合同》第12条的约定：“……乙方的装修方案须报甲方备案同意后才可进行”，即，上诉人有权根据该约定对被上诉人的广告方案提出否决意见。二、被上诉人无权解除《厂房租赁合同》，且其行为已构成根本违约。（一）被上诉人不具解除权。1.上诉人不存在可被行使法定解除权的违约行为。2.《厂房租赁合同》属房屋租赁合同，被上诉人承租的是涉案房屋1-5层的经营使用权，并非广告租赁，且广告安装方案应取得上诉人同意系经双方一致约定的事宜，本案不具有导致合同无法继续履行的情形。3.本案不具有《厂房租赁合同》约定的被上诉人可单方解除合同的情形。（二）一审法院对【通知解除的条件】的适用及理解存在偏差。被上诉人不具有法定及约定解除权，根据【最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知】第46条的规定，不能以上诉人在收到被上诉人的解除通知后未提起诉讼为由认定被上诉人的解除效力。故，一审法院认为租赁合同于2018年4月3日已被依法解除的认定与法律相违背。（三）被上诉人已构成根本违约，并导致上诉人巨额损失。1.被上诉人不顾《厂房租赁合同》的约定，以广告方案与上诉人发生争议为由试图单方解除合同，并以此达到拒不支付租金、物业管理费等目的，其行为已经构成根本违约。2.因被上诉人单方违法解除行为及上诉人基于对涉案合同的信赖，导致上诉人无法将涉案房屋出租给他人的租金损失；物业管理费损失等。三、被上诉人应按《厂房租赁合同》的约定向上诉人支付租金844800元、物业管理费15000元，且上诉人有权没收被上诉人支付的押金396000元。涉案房屋于2017年11月30日取得《建设工程消防验收意见书》【惠公消验字（2017）第0571号】，根据《厂房租赁合同》第10条的约定，甲乙双方从2017年12月1日开始计算210日的免租期；根据第5条的约定，被上诉人从签订涉案合同开始应向上诉人按3000元/月的标准支付物业管理费；再根据《厂房租赁合同》第25条的约定：“如乙方中途退租......付清所欠甲方的款项（包括免租装修期租金），租赁履约保证金作违约金处理不予退回......”被上诉人应向上诉人支付从2017年12月1日至2018年4月8日的租金合计844800元；物业管理费15000元；并没收被上诉人已支付的履约保证金396000元。综上所述，一审法院认定事实错误，对法律理解错误，所作出的判决严重损害上诉人的合法权益，上诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）、（三）款的规定提出上诉请求，请贵院判如所请。被上诉人何承婷、深圳市梦甜甜家具有限公司答辩称：一、现有证据足以证明被答辩人根本违约。（一）被答辩人至少有两处根本违约：1.违约表现之一：被答辩人拒绝答辩人将公司LOGO及名称安装在双方已确定的具体位置（即三楼顶、四楼阳台外）；2.违约表现之二：合同签订后，一直未将厂房交付给答辩人。以上内容具体论述见附件《一审代理词》。（二）对被答辩人的关于“广告方案”的质疑完全不能成立。1.“广告方案”的真实性、合法性毋容置疑。被答辩人称“广告方案”不具有真实性、合法性，对此，答辩人反驳如下：（1）该“广告方案”的真实性毋容置疑。①被答辩人仅申请对形成时间进行鉴定，而不对是否是董明羊本人书写进行鉴定，说明其认可该字迹是董明羊本人书写的。②虽然该“广告方案”属于“私文书证”，但是根据《证据规则》第九十二条第二款“私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实”之规定，该“广告方案”上“同意此广告方案”的签名，有其制作者董明羊本人签名确认，且一审时被答辩人并未对该签名的真实性提出质疑，应推定其为真实。（2）该“广告方案”的合法性毋容置疑。首先，董明羊有权代表被答辩人对“广告方案”进行确定：①从身份上讲，董明羊是被答辩人的招商经理；②从行为上讲，董明羊代表被答辩人与答辩人签订了《厂房出租定金》；其次，即使被答辩人否认董明羊有代理权，董明羊对“广告方案”进行确定的行为也符合表见代理构成要件，被答辩人应受该“广告方案”约束：①董明羊无代理权；②基于董明羊作为被答辩人招商经理的身份和其代表被答辩人签订《厂房出租定金》合同的行为，答辩人有理由相信董明羊有代理权；③答辩人不存在明知其无权代理仍与其实施民事行为的情形，故答辩人善意且无过失；④董明羊对“广告方案”进行确定的行为不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。法律依据：《合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。其次，答辩人与被答辩人签订《厂房租赁合同》时便已约定三楼顶（四楼阳台外）需安装答辩人的LOG0及名称。后续的答辩人与被答辩人确定的“广告方案”也是对该条约定的实施。因此，被答辩人关于“广告方案”不具有合法性的观点根本不成立，“广告方案”的合法性毋容置疑。2.被答辩人的签约代表董明羊经理代表被答辩人同意了答辩人的“广告方案”。首先，董明羊是被答辩人的招商经理，代表被答辩人同意了答辩人的“广告方案”，被答辩人称其从始至终均未同意答辩人的“广告方案”，与事实不符。其次，被答辩人完全可以将其设计的LOGO置于楼房顶部，避免与答辩人的LOGO产生冲突。被答辩人为了否认其同意答辩人的“广告方案”的事实，强行制造冲突。3.被答辩人无权否决答辩人的“广告方案”。首先，答辩人按照租赁合同第12条的约定，向被答辩人备案“广告方案”，被答辩人也以书面方式同意了答辩人的“广告方案”，其无权否认。其次，租赁合同第12条系一般约定，附件6系特别约定，被答辩人无权依据第12条的约定否决答辩人的“广告方案”。二、基于被答辩人的根本违约，答辩人有权单方解除合同。（一）基于被答辩人的两项根本违约，答辩人有权单方解除合同。法律依据：《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……（二）对被答辩人关于答辩人无权单方解除合同的理由的反驳：1.广告位的安装系租赁合同的重要组成部分，被答辩人拒绝答辩人的广告位安装，答辩人有权解除合同。广告位的安装系租赁合同的重要组成部分，答辩人是因为被答辩人事先同意了答辩人的“广告方案”才与被答辩人签订租赁合同。且答辩人与被答辩人在《厂房租赁合同》中也对广告位的安装做了具体的约定。现被答辩人拒绝答辩人将公司LOGO及名称安装在双方已确定好的具体位置，致使答辩人的合同目的无法实现，答辩人当然有权要求解除合同。2.一审法院对“通知解除的条件”的适用及理解正确。《九民会议纪要》第46条是关于合同通知解除条件的规定，即只有享有解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期间内提起诉讼，也不发生解除合同的效果。一审法院在认定“被答辩人构成根本违约，答辩人享有合同解除权”的基本事实后，适用《合同法》第94条之规定，认定合同已于被答辩人收到答辩人发出的解除通知之日起解除适用法律正确。3.被答辩人根本违约，答辩人享有解除权。答辩人不仅不需为其损失承担责任，相反地，被答辩人还需对因其违约给答辩人造成的损失承担赔偿责任。4.被答辩人根本违约，答辩人在发出解除通知后，被答辩人应将收取的履约保证金退还给答辩人。5.被答辩人从始至终都未将租赁物交付答辩人使用，答辩人无需向被答辩人支付租金。被答辩人收取的答辩人的首月租金应予退还。三、被答辩人从始至终都未将租赁物交付答辩人使用，答辩人无需向被答辩人支付租金。被答辩人收取的答辩人的首月租金应予退还。综上所述，被答辩人的上诉请求无事实与法律依据，请求人民法院依法驳回其上诉请求，维持原判。原审原告惠州市迅扬电子有限公司向原审法院起诉请求：1.依法判决解除原被告于2017年11月4日签订的《厂房租赁合同》；2.依法判决两被告支付的396000元合同履约保证金归原告所有；3.依法判决两被告向原告连带支付从2018年1月1日至2018年4月8日的租金合计844800元；4.依法判决两被告向原告连带支付物业管理费15000元；5.依法判决两被告向原告连带支付律师费50000元（以上金额合计1305800元）；6.本案诉讼费（包括保全费）由两被告承担。原审法院认定事实：2017年5月18日，原告工作人员董明羊在被告提交的“梦甜甜睡眠科技”招牌广告位置图上签字“同意此广告方案”。2017年5月20日，原告惠州市迅扬电子有限公司与被告深圳市梦甜甜家具有限公司签订一份《厂房出租定金》，约定原告将公司的1号厂房出租给被告使用，1号厂房1至4楼，每月租金170000元（不含税）。合同期限为9年，每三年递增10%。被告须在2017年6月12日下午17：00签订租赁合同，否则所交的定金100000元视为放弃。若原告违约，按定金双倍赔偿被告。在该《厂房出租定金》上，原告方的签约代表为董明羊，被告方的签约代表为何承婷。2017年11月4日，原告与被告深圳市梦甜甜家具有限公司签订《厂房租赁合同》，合同约定，原告将公司1号厂房1至5楼出租给被告深圳市梦甜甜家具有限公司作为经营家居用品使用。合同期限为9年，从2017年12月1日至2026年11月30日止。租金每月198000元，被告在签订合同时支付首月租金，并于以后每月5日前预交当月租金。免租期间：从拿到消防验收批文起，原告同意给予被告厂房免租期210天，免租期内免交厂房租金，但须缴纳物业管理电费和宿舍租金及其他应缴的费用。为履行合同的担保，被告在签订合同时一次性向原告交付两个月租金396000元作为合同履行保证金。交付50000元作为水电使用押金，同时支付首月租金198000元。违约责任：如原告需提前收回厂房，须提前三个月书面通知被告，无息退还租赁保证金，且须另外赔偿被告两个月租金的经济损失。如被告中途退租，须提前三个月书面通知原告，付清所欠原告的款项（包括免租装修期的租金），租赁履约保证金作违约金处理，不予退回，所有装修物品归原告所有。该《厂房租赁合同》被告深圳市梦甜甜家具有限公司没有盖章，由何承婷作为代表人身份签字。合同签订后，被告深圳市梦甜甜家具有限公司按约定向原告支付了396000元（含被告在2017年5月20日支付的100000元定金）的合同履约保证金及支付了首月租金198000元、水电使用押金50000元，合共644000元。之后，原被告因为安装招牌问题发生纠纷，2018年4月3日，被告深圳市梦甜甜家具有限公司向原告发出《解除租赁合同的通知函》，内容为：“惠州市迅扬电子有限公司：贵司与我司在2017年5月20日签订意向性协议，租赁贵司位于惠阳区秋长茶园将军路段的厂房，在此阶段我司就安装LOGO及名称提出明确要求，并获得贵司的同意；2017年11月04日，双方在租赁合同中明确约定：三楼顶（四楼阳台外）需安装梦甜甜公司的LOGO及名称。2018年3月中旬，我司在着手准备安装LOGO及名称时，收到负责招商黄总微信，声称贵司陈总不同意原先同意的安装方案；我司何小姐反复与贵司黄总、王总沟通（有微信为证），并委托黄总转告陈总关于安装LOGO及名称的方案，并表达了我们的底线和原则。历经半月之久，我司多次催促贵司，但贵司仍不同意按原广告方案安装。贵司不但不同意，并于2018年4月2日我司得知贵司擅自将自己的名称招牌安装在我司原广告方案的位置上。除上述行为外，贵司工作人员自协商租赁合同伊始，做事一直出尔反尔，对此，我司对贵司的一系列行为实在是无法理解。安装LOGO及名称对我司形象宣传至关重要，也是我司看中贵司厂房的一个重要因素之一，贵司单方面改变已同意我司的原广告方案，已造成严重违约。鉴于上述情况，贵司已经严重违约。贵司始终没有遵照平等互利、友好合作的原则，我司认为再没有合作的必要，决定现解除双方的租赁协议。请贵司将我司已付的定金、押金和首期租金合计64.4万元在三个工作日内返还给我司。否则，我司将对贵司提起诉讼，要求贵司承担包括但不限于上述款项以外的其他损失。”原告收到上述函件后，于2018年4月8日作出回复，其内容为：“深圳市梦甜甜家具有限公司：贵司《解除租赁合同的通知函》已收悉，现答复如下：我司否决贵司提供原广告方案的行为并未违反我司与贵司于2017年11月4日签订的厂房租赁合同的相关约定，根据厂房租赁合同附件“6、三楼顶（四楼阳台外）需安装梦甜甜公司的LOGO及名称”，其中三楼顶（四楼阳台外）并非特指贵司在广告方案中指定的地点，而是宽泛的界定，因我司宣传需求，在我司大厦安装我司公司招牌的行为合法、合理。现贵司欲提前解除厂房租赁合同，根据合同第25条规定“如乙方中途退租，须提前三个月书面通知甲方，付清所欠甲方的款项（包括免租装修期租金），租赁履约保证金作违约金处理不予退回，所有装饰物品归甲方所有。”我司同意解除合约，但贵司应付清17年11月29日至18年4月3日租金830961.29元、物业管理费15000.00元，且租赁履约保证金396000.00元作为违约金不予退还。”2018年7月2日，原告以被告违反合同约定为由诉至原审法院。另查，涉案厂房经广东省惠州市公安消防局验收，并由该局于2017年11月19日出具《建设工程消防验收意见书》，认定该工程消防验收合格。关于董明羊的签字问题，原告已在另案提出异议并申请鉴定，后因不能提供可比对样本，鉴定机构不予受理。原审法院认为，原告与被告深圳市梦甜甜家具有限公司签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方应当共同遵守，严格履行。但在履行过程中，原告随意否决双方签字确认的“广告方案”，导致合同无法继续履行，原告的行为构成违约。被告深圳市梦甜甜家具有限公司于2018年4月3日向原告发出《解除租赁合同的通知函》，原告收到该函后，对解除合同没有异议，也没有在合理期限内起诉请求确认解除合同的效力，该租赁合同已于2018年4月3日已被依法解除。由于原告违约，导致合同被解除，故原告起诉请求被告支付的396000元合同履约保证金归原告所有；请求判决两被告向连带支付从2018年1月1日至2018年4月8日的租金合计844800元；请求判决两被告向原告连带支付物业管理费15000元；请求判决两被告向原告连带支付律师费50000元，理由不充分，不予支持。综上，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州市迅扬电子有限公司的诉讼请求。受理费8276元，由原告惠州市迅扬电子有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。出租人与承租人签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，各方均应该按照该协议全面履行各自的权利和义务。本案的争议焦点是双方当事人在合同履行过程中就承租人在涉案租赁物“三楼顶（四楼阳台外）需安装梦甜甜公司的LOGO及名称”产生争议导致合同难以继续履行的责任问题。承租人认为出租人签约代表董明羊于2017年5月18日签字的同意具体的广告方案，出租人现在不同意其广告方案，导致合同难以履行，故责任在于出租人，应当承担违约责任。本院认为，2017年5月20日，承租人与出租人签订的《厂房出租定金》时的签约代表确实是董明羊，但在《厂房出租定金》的合同内容中并无约定广告牌安装事宜，在双方于2017年11月4日签订《厂房租赁合同》（该合同没有签约代表）约定了广告牌安装事宜，但是没有就董明羊于2017年5月18日签字同意具体的广告方案作为该合同的附件，鉴于董明羊签字同意具体的广告方案在前，双方约定广告牌安装事宜的《厂房租赁合同》在后，因此，董明羊签字同意具体的广告方案对出租人不具备约束力。因此，承租人认为出租人在履行《厂房租赁合同》过程中不同意按照“董明羊签字同意具体的广告方案”进行施工构成违约依据不足，不予采纳。双方在《厂房租赁合同》约定了承租人在出租人的大楼处即三楼顶（四楼阳台外）需“安装梦甜甜公司的LOGO及名称”，双方约定了承租人安装“梦甜甜公司的LOGO及名称”位置，但对于该广告牌的详细方案、大小等具体细节没有约定，双方本应遵循诚实信用原则协商达成一致促进合同的继续履行，双方没有达成一致，导致合同难以继续履行，双方也对合同解除没有异议，故双方对合同的解除均不承担违约责任。故出租人诉求不予退回合同履约保证金没有事实依据，不予采纳。因承租人没有有效占用使用涉案租赁物，且处于免租期，故出租人诉求租金没有事实依据，不予支持。上诉人诉求合同解除，另一案件已经处理，本案不再处理。上诉人的其他上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费16552元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十一月五日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩