广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终7924号上诉人（原审原告）：刘志芬，女，汉族，住广东省罗定市。被上诉人（原审被告）：顺德区容桂万佳房产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：周丽梅。委托诉讼代理人：赵碧，广东金舵律师事务所律师。上诉人刘志芬因与被上诉人顺德区容桂万佳房产中介服务部（以下简称万佳服务部）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志芬上诉请求：1.撤销一审判决；2.万佳服务部返还中介费13200元；3.确认万佳服务部与刘志芬签订的《房地产买卖合同》第六条中“无论任何情况下，本合同最终是否完成交易，此中介费都不需要退还甲乙双方”的内容无效；4.万佳服务部承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院将万佳服务部提交的微信群聊天记录作为定案依据错误。对于该微信群组成人员，刘志芬仅认识万佳服务部员工钟某，对其他人员的身份无法核实，且刘志芬并未在该微信群中发言。（二）一审法院认定万佳服务部促成买卖双方签订《房地产买卖合同》就已完成居间人的主要合同义务错误。刘志芬从未委托万佳服务部出售案涉房屋。相反，是万佳服务部主动联系刘志芬，要求刘志芬同意由其提供中介服务。根据《房地产买卖合同》第三条、第六条约定，万佳服务部的服务内容不只是合同签订，还包括涉及房屋交易的所有事项。刘志芬同意在签订合同当天支付中介费，是预付款行为，并非交易完成后的付款行为。（三）刘志芬仅请求认定《房地产买卖合同》第六条中“无论任何情况下，本合同最终是否完成交易，此中介费都不需要退回甲乙双方”的内容无效，而非请求认定第六条约定无效。基于前述，万佳服务部的合同义务包括为合同履行提供服务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条规定，本案合同第六条中“无论任何情况下，本合同最终是否完成交易，此中介费都不需要退回甲乙双方”部分加重了刘志芬的义务，免除了万佳服务部的责任，排除了刘志芬的权利，应属无效。（四）根据合同可知，万佳服务部是买卖双方唯一委托的中介服务人，合同履行期间买方也从未出示过委托手续表明其委托除万佳服务部外的其他人作为居间人与刘志芬交涉。一审法院已认定万佳服务部不是买方委托的中介人，万佳服务部在签订前没有将此事明确告知刘志芬，还与刘志芬签订与事实不符的合同，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为，符合《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第四百二十五条的规定。故一审法院认为刘志芬没有证据证明万佳服务部在促成买卖双方订立合同时提供了虚假情况或隐瞒了与合同订立有关的重要事实错误。（五）钟某于2017年4月17日通知刘志芬次日可拿到银行同贷书，于4月21日通知刘志芬已取得银行同贷书，而买方申请贷款及审批日期均为2017年4月24日。因此，万佳服务部告知刘志芬的信息是虚假的，且已令刘志芬产生错误认识，属于欺诈行为。一审判决认定万佳服务部并无欺骗刘志芬错误。（六）《行政处罚决定书》已认定万佳服务部员工钟某的行为是违法行为，并作出相应行政处罚。根据《房地产买卖合同》第三条约定“所剩购房尾款230000元作为第三部分购房款，甲乙双方到房管部门办理过户手续当天由乙方支付给甲方（先付款再办过户手续），在银行出具《同意购房抵押贷款合同书》之日起五天内甲乙双方签署《佛山市房地产买卖合同》并办理递件过户手续，且递件回执由丙方代为托管。”但买方仅取得抵押申请表，直到买方提出解除合同，万佳服务部和买方均未向刘志芬出示过《同意购房抵押贷款合同书》。因此，一审法院认为买方已获得银行同意发放贷款的书面文件，刘志芬五天之内应办理房屋过户递件手续错误。（七）刘志芬并非自行与买家解除案涉合同。买方于7月8日提出解除合同，刘志芬当日即通知万佳服务部，并约定三方在银行办理此事。三方会面时，万佳服务部没有提供解除合同协议书，导致无法签订解除协议，最终买家及万佳服务部以交还全部买卖合同正本予刘志芬的方式对合同予以解除。刘志芬要求万佳服务部返还中介费，但万佳服务部员工何某仅将合同和收据交还刘志芬，一直未退还中介费。二、万佳服务部在合同履行期间存在明显过错。在签订合同前，万佳服务部先以一个月内可以收齐所有房款并办完所有交易手续诱使刘志芬签订合同，在其提供的格式合同中却没有约定买卖双方的付款时间、履行期限，合同内容缺失，导致买方利用此漏洞一再要求少付款先过户以拖延交易，卖方却无法维权的情形。在此情况下，万佳服务部既未对合同缺失进行补救，也未协调买方按合同付款。反而不断要求刘志芬在少收房款的前提下将房屋过户给买方，甚至利用虚假信息等对刘志芬施加压力。万佳服务部的行为已直接影响到案涉交易的正常进行，存在明显过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，其应承担赔偿责任。万佳服务部辩称，万佳服务部如期向刘志芬报告订立买卖房产合同的机会，并促成买卖双方订立合同，完成了居间人的合同义务，万佳服务部可依照合同约定收取中介费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。刘志芬向一审法院起诉请求：1.万佳服务部返还中介费13200元；2.万佳服务部承担本案诉讼费。诉讼中，刘志芬增加一项诉讼请求，请求判决确认《房地产买卖合同》第六条中“无论任何情况下，本合同最终是否完成交易，此中介费都不需要退还甲乙双方”无效。一审法院认定事实：2017年3月23日，刘志芬在万佳服务部的居间下，与买家吉某签订一份《房地产买卖合同》，其中，合同第三条约定刘志芬将其名下坐落于佛山市顺德区案涉805的房屋以880000元的价格出售给吉某；买方于签订合同当天支付购房定金50000元，于双方到房管部门办理过户手续当天支付购房款230000元，另有600000元购房款以银行按揭贷款支付；买方需于2017年3月30日申请办理按揭贷款，在银行出具《同意购房抵押贷款合同书》之日起五天内，买卖双方须签署《佛山市房地产买卖合同》并办理递件过户手续。合同第六条约定鉴于中介方已促成买卖双方交易成立，中介方必须协助买卖双方办理交易手续，买卖双方在签订本合同当日愿意各支付中介费13200元，无论在何情况下，本合同最终是否完成交易，此中介费都不需退回给买卖双方，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则悔约之一方须全部赔偿支付中介服务费26400元。合同签订当天，刘志芬向万佳服务部支付了中介费13200元。万佳服务部的员工钟某于2017年4月17日告知刘志芬，称“明天同贷书可以拿到了，这个星期可以过户。”《佛山市顺德区房地产抵押登记申请表》显示，中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行同意向吉某发放700000元的购房贷款，该申请表上借贷双方签署的日期为2017年4月24日。因为银行同意发放的贷款金额超过《房地产买卖合同》约定的以贷款支付的购房款，吉某提出变更付款条件。2017年4月26日，一名自称经纪人的女士通过电话与刘志芬协商变更买方付款条件，此人通过电话彩信向刘志芬发送信息，信息的主要内容为：因为同贷书审批的金额多了100000元，所以买方想在办理过户时先支付首付款130000元，原本约定的另外100000元的首付款由银行直接支付给刘志芬，这样就无需刘志芬收到银行贷款后再返还给买方100000元。此人并将《佛山市顺德区房地产抵押登记申请表》拍照后通过彩信发给刘志芬，刘志芬明确表示不同意按此方案办理过户手续，要求一切按合同办理，买方需要在2017年4月29日前付清首付280000元（包括已支付的定金50000元），确认贷款有效后即办理过户，若在2019年4月29日前未付清首付款的，视为买方放弃购房，合同即终止。对方回应称合同并非如刘志芬所说可单方面想终止就能终止，“到时真的走到法律程序，刘志芬的房子一样拖着不能买卖。”双方经过一番沟通后并未就付款方式的变更达成一致协议，对方称已将刘志芬的要求转达给了买方。另查明，万佳服务部的员工何某、钟某以及买方吉某、吉某委托的中介为沟通案涉房屋买卖事宜成立了一个微信群，吉某委托的中介人员在讨论中曾表示“我有点不太理解刘小姐，政策准备下来，她房子出证不满2年，尽快办过户手续，等银行放款好了，到时要满2年才可以交易，2年后什么情况都不知道。”2017年4月26日，刘志芬被邀请进入该微信群，当天的微信聊天记录显示：买方吉某委托的中介工作人员根据各方的意见草拟了一份补充协议，协议内容为：买方于过户前付款130000元，取到办理过户手续递件的回执马上支付100000元；卖方收到银行发放的贷款后，于资金到账起3个工作日必须将超出购房款的100000元返还给买方，逾期的，自第4个工作日起按日千分之五收取滞纳金；银行放款的时间自出房产证当天开始算30个工作日内保证银行放款。刘志芬未在微信群中对该份协议发表意见。当天晚上，买方的中介人员在微信群中称，卖方要求过户当日起20日内要收到所有房款，请各位想个好的办法，并再次表示五一之后可能政策调整，希望这两天尽快安排过户。2017年4月27日，微信群再次就付首期及办理过户进行协商，各方没有达成协议。2017年4月28日晚上，买方委托的中介人员表示因卖方坚持要求落实好放款时间，双方因这一点没有达成共识，所以当天不能安排（第二天）办手续了。2017年4月30日，钟某在微信群中表示卖方不同意首付款分两笔，也不同意30个工作日收到银行支付的购房款。而买方吉某则要求何某通知刘志芬于2017年5月3日携带资料办理过户手续。何某表示“这个收款时间定不下来，刘小姐那边根本无得谈。”除各方在上述微信群中进行沟通之外，2017年4月27日，万佳服务部的员工钟某再次通过微信联系刘志芬，称买方可以按合同约定在2017年4月28日支付完280000元首付款，如果刘志芬不能按时配合过户，就是刘志芬违约。钟某还将微信群中草拟的补充协议发给刘志芬，刘志芬要求补充协议中必须要约定银行发放贷款的时间，并表示通知的时间太晚，第二天不能配合办理过户，需要预约到2017年5月2日或5月3日，钟某表示“最好明天过户，现在收到通知五一会出限购，未满两年的房屋不能买卖。”当天，双方仍未就补充协议达成一致意见。2017年4月30日，钟某将买方提出于2017年5月3日办理过户的要求通过微信告知刘志芬，并劝说刘志芬与买方见面协商，但刘志芬予以拒绝，钟某又向刘志芬转达了买方意思“乙方意思，请通知业主，今天提出方案！否则明天通过法院查封房子。”刘志芬于2017年5月8日发微信给钟某，表示双方对合同的理解分歧过大，在协商过程中，买方又数次通过中介转达如卖方不同意即起诉卖方的意思，该意思表示对刘志芬构成了威吓，刘志芬同意双方通过法律途径解决。刘志芬在庭审中确认已将定金退还给买方，案涉的《房地产买卖合同》已经解除。2019年9月26日，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局作出顺住建罚（2019）7号行政处罚决定书，被处罚人为本案万佳服务部，处罚的理由为万佳服务部在代理销售案涉房屋过程中，万佳服务部的经纪人钟某向卖方提及收到通知，五一之后出新政策，未满两年的房屋不能交易，并游说卖方第二天完成交易，而事实上，相关部门并没有发布此项政策的通知，所谓的“通知”只是中介机构间的传言，被处罚人的行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，根据《房地产经纪管理办法》第三十七条的规定，对万佳服务部的违法行为记入信用档案，责令万佳服务部限期改正，取消网上签约资格，并处以3万元罚款。刘志芬在庭审中陈述因万佳服务部提供了虚假信息，即万佳服务部编造了买方取得银行同贷书的时间，以及编造二手房交易市场政策将要发生变化会对刘志芬产生极为不利的内容，刘志芬根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定请求万佳服务部返还已收取的中介费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，刘志芬与万佳服务部之间的法律关系符合该条规定，双方存在居间合同关系。刘志芬主张双方签订的《房地产买卖合同》第六条违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，请求确认无效，对此，一审法院认为，案涉合同确实系万佳服务部提供的格式条款，刘志芬与买方均在该合同上签名，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，万佳服务部作为居间人，其主要义务就是向刘志芬报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，买卖双方签订《房地产买卖合同》的行为恰好证明万佳服务部已经履行了居间人的主要合同义务，且该合同第六条亦约定万佳服务部必须协助买卖双方办理交易手续，因此，该条款并未免除万佳服务部的主要责任。万佳服务部在完成主要的居间义务后才收取刘志芬的中介费，并没有加重刘志芬的责任，也没有排除刘志芬的主要权利。刘志芬请求确认《房地产买卖合同》第六条无效，没有事实依据，一审法院不予支持。对刘志芬请求返还中介费的理由是否成立的问题，一审法院认为，刘志芬的主张没有法律依据，理由如下：第一，刘志芬没有证据证明万佳服务部在促成买卖双方订立合同时提供了虚假情况或隐瞒了与合同订立有关的重要事实。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。该法律条款要求居间人如实报告的事项是有关订立合同的事项，而刘志芬陈述的万佳服务部编造事实的行为发生在买卖双方签订合同之后，属于买卖合同履行过程的事项。第二，万佳服务部在协助买卖双方履行合同过程中所作的不实陈述并没有影响委托人根据合同享有的权利。刘志芬与万佳服务部之间存在居间合同关系，而本案房屋的买方吉某委托了另一居间人，万佳服务部并非直接经手吉某购房事宜，万佳服务部在2017年4月17日向刘志芬转达买方已取得同贷书的内容，转达的时间确实早于吉某与银行签订合同的时间，但根据生活经验，贷款申请人提交申请后，银行先进行审核，在完成审核后会通过电话等口头方式通知申请人办理手续，买方获得银行口头通知的时间早于其与银行实际签订合同的时间是正常的，万佳服务部转达该内容的意图并非是要欺骗刘志芬，而是万佳服务部作为居间人，及时向双方传达信息，以期为合同履行做好准备，实际上，万佳服务部也没有提出让刘志芬在买方取得同贷书之前即办理过户；对于钟某在2017年4月27日向刘志芬表示已收到房地产交易市场将发生政策变化的通知这一内容，钟某确实存在提供虚假信息的行为，但钟某并非是通过提供该虚假信息而让刘志芬作出对己不利的选择，事实上，《房地产买卖合同》第三条约定，买卖双方应在银行出具同意发放贷款的书面文件之日起五日内办理房屋过户递件手续，买方已于2019年4月24日获得银行同意发放贷款的书面文件，买方亦同意按《房地产买卖合同》约定的方式及期限支付购房款，在此情况下，钟某劝说刘志芬在2019年5月1日前办理过户手续，并没有违反合同的约定，也是刘志芬根据《房地产买卖合同》本应承担的义务。第三，根据《房地产买卖合同》第六条的约定，若买方或卖方任何一方未能依合同条款买入或卖出该房地产，则悔约之一方须全部赔偿支付中介服务费。本案中，刘志芬自行与买方吉某解除合同，如刘志芬认为买方违约，其产生的包括支付中介费的损失应当另行向买方主张权益。综上，一审法院认为，万佳服务部已如实向刘志芬报告了订立合同的机会，并成功促成买卖双方订立合同，完成了居间人的主要合同义务，万佳服务部有权向刘志芬收取报酬。刘志芬认为万佳服务部在订立合同后存在编造事实的行为损害其权益的，可向万佳服务部另行请求损害赔偿。刘志芬的请求应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回刘志芬的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为65元（刘志芬已预交），由刘志芬负担。二审期间，各方当事人未向本院提交新的证据。经审查，一审判决认定“2019年4月30日，钟某将买方提出于2017年5月3日办理过户的要求通过微信告知刘志芬”、“刘志芬于2019年5月8日发微信给钟某”存在笔误，实应为“2017年4月30日，钟某将买方提出于2017年5月3日办理过户的要求通过微信告知刘志芬”、“刘志芬于2017年5月8日发微信给钟某”。一审判决认定的其余事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。二审争议焦点是万佳服务部是否应返还中介费给刘志芬。对于该争议焦点本院分析如下：一、关于“无论任何情况下，本合同最终是否完成交易，此中介费都不需要退回甲、乙双方”的效力问题。刘志芬上诉主张上述约定属于格式条款，应认定为无效。首先，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《房地产买卖合同》第六条中“无论任何情况下，本合同最终是否完成交易，此中介费都不需要退回甲、乙双方”的内容虽是万佳服务部预先拟定的合同文本，但刘志芬可以与万佳服务部商定该条款是否订立在合同之中，其有权决定是否约束己方，对此享有缔约决定权。刘志芬最终签订合同，没有摒弃该条约定，表明其自愿接受上述合同条款的约束，由此产生的不利后果应由刘志芬自行承担。该合同内容不应视为格式条款。其次，案涉《房地产买卖合同》第六条不仅有上述约定，还约定万佳服务部负有协助买卖双方办理交易手续的义务。该条约定没有减轻万佳服务部的责任。据此，刘志芬主张上述合同条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院将该条款认定为格式条款不当，本院予以纠正。根据此条规定，案涉房屋买卖合同是否最终履行完毕，都不影响万佳服务部居间报酬的收取。刘志芬以上述约定属于格式条款为由请求返还居间报酬，本院不予支持。刘志芬认为万佳服务部在居间服务过程中损害其利益，其可另行主张。本院对与此相关问题不作审查。二、关于刘志芬请求返还中介费的其他理由是否成立问题。（一）关于万佳服务部是否隐瞒居间人信息问题。根据房地产买卖合同的约定，刘志芬与万佳服务部形成居间关系。万佳服务部与案外人吉某是否存在居间关系与刘志芬无关。刘志芬在本案中不能提供证据证明上述情节与其缔约出卖房屋构成直接影响，继而损害其利益。（二）关于万佳服务部是否就吉某办理房贷提供虚假信息致刘志芬利益受损问题。万佳服务部工作人员向刘志芬告知房屋买受人办理房贷情况，属于履行居间义务的行为。至于案外人吉某申请办理房贷的行为是否符合《房地产买卖合同》约定，并非由万佳服务部决定和控制。案外人吉某在履行房地产买卖合同过程中是否存在违约行为并非本案审理的范围，本院对此不作评判。（三）关于万佳服务部提供不实信息问题。行政机关的处罚决定能证明万佳服务部工作人员提供不实信息，其中的不实信息主要用于加速刘志芬与案外人吉某完成案涉房屋的交易。办理房产过户是其中的环节，也是刘志芬的合同义务。对于万佳服务部工作人员所提供的不实信息，刘志芬在本案中没有提供证据证明其利益因而受损，其以此为由请求返还居间报酬，本院不予支持。（四）关于证据采信问题。刘志芬确认加入万佳服务部工作人员组建的微信群，并能浏览其中的微信聊天记录，说明该微信群客观存在。刘志芬没有提供证据推翻万佳服务部所提供的微信群聊天记录的真实性，一审法院对该证据予以采纳正确。综上所述，万佳服务部为刘志芬提供居间服务，促成其与案外人吉某订立合同。万佳服务部收取刘志芬的中介费符合合同约定。刘志芬要求万佳服务部返还中介费，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人刘志芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十一月三日法官助理 李秋月书 记 员 龚淑仪