广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初5378号原告（反诉被告）：卢小君，女，汉族，1969年7月7日出生，住广东省珠海市香洲区*********1*****。公民身份号码：330************021。委托诉讼代理人：郑端仪，广东正思律师事务所律师。原告（反诉被告）：梁毅，男，汉族，2002年12月21日出生，住广东省珠海市香洲区*************。公民身份号码：440************171。法定代理人：卢小君，女，汉族，1969年7月7日出生，住广东省珠海市香洲区*********1*****。公民身份号码：330************021。委托诉讼代理人：郑端仪，广东正思律师事务所律师。被告（反诉原告）：中海地产（珠海）有限公司，住所：珠海市*****************，统一社会信用代码：914************937。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告卢小君、梁毅与被告中海地产（珠海）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，被告在法定期限内向本院提出反诉，本院审查后将本诉与反诉合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢小君、梁毅的委托诉讼代理人郑端仪，被告的委托诉讼代理人杨梅、冉茂良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卢小君、梁毅向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期办证违约金（以房屋总价款6,777,253元为本金，按每日万分之三的标准计算，从2016年12月15日起计至原告取得案涉房屋所有权证书为止，暂计至2020年4月26日为2498773元）；2.判令被告支付逾期交房违约金2344251元（以房屋总价款6777253元为本金，按每日万分之三的标准计算，从2015年12月31日起计至2019年2月25日为2344251元）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YHW1271401）。合同约定：原告以总价款6777253元向被告购买珠海市香洲区*******号127*1401**。被告应当在2015年12月30日前向买受人交付上述商品房，并在交付商品房之日起350日内完成房屋所有权转移登记。如被告未能按时交付房屋或者按时完成房屋所有权登记的，应承担相应的违约责任。由于原告一直未收到被告入伙通知书，因此未在2015年12月30日前往被告处办理交房手续。被告便以2015年12月30日作为房屋交付使用的时间，开始向原告计算物业管理费，并以原告拖欠物业管理费为由迟迟不与原告办理交房手续，也不将房屋钥匙给原告，导致原告无法使用房屋。原告直至2019年2月26日才办完交房手续，拿到房屋钥匙。被告逾期交房，已构成违约。并且，被告至今无法提供完整的办证材料，导致原告无法办理该商品房的房屋所有权转移登记。另外，原被告签订的购房合同系被告事先拟定好的格式合同，合同违约条款中约定在原告逾期付款的情况下需按日支付购房款万分之三的违约金，而在被告逾期办证的情况下，只需按日支付购房款万分之零点五的违约金。在确定违约责任方面，原告基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使被告尽可能减少自己的违约责任。并且，被告因其自身原因导致无法办理上述商品房的房屋所有权证书，造成原告较大的经济损失，并且带来的损失是多方面的，因无法办证担心产权问题一直未敢装修，造成房屋的空置、装修成本不断提高；因产权问题未明确而一直无法进行交易等。而被告为此仅需承担较小数额的违约责任，导致原告在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。为此，特向法院提起诉讼，望法院查明事实判如所请。被告（反诉原告）中海地产（珠海）有限公司答辩称，被告不存在任何合同违约或侵权行为，原告主张逾期办证违约金和逾期交房违约金无事实和法律依据，理由如下：一、原、被告之间的《商品房买卖合同（现售）》及附件、补充协议，是在真实、自愿并充分了解的基础上签订的，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。原被告之间的权利义务均应以《商品房买卖合同（现售）》及附件、补充协议为准。1、住建部和工商总局、珠海市*******的《商品房买卖合同（现售）》网签备案范本合同“说明”第3款明确“出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。”2、《商品房买卖合同（现售）》附件十二首页“特别提示”约定：“本补充协议由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明(包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款提醒等方式)，买受人已充分理解并接受。”3、《商品房买卖合同（现售）》附件十二尾页第十九条第12款约定：“买受人已详尽阅读并理解买卖合同、本协议及合同附件一《房屋平面图》、合同附件二《关于该商品房共用部位的具体说明》、合同附件三《抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》、合同附件四《出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明》、合同附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》、合同附件六《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》、合同附件七《关于装饰装修及相关设备标准的约定》、合同附件八《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》、合同附件九《关于质量担保的证明》、合同附件十《关于物业管理的约定》、合同附件十一《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》、合同附件十二《补充协议》、合同附件十三《中海银海湾民用建筑节能信息》、合同附件十四《买受人联系方式完整资料》中的所有内容及文字(无论是铅印、盖章或手写的文字)。出卖人与买受人双方确认，签署买卖合同和本协议是双方真实的意思表示，一经签署，买卖合同、本协议及本款所述所有合同附件内容均构成对出卖人和买受人合法、有效、有约束力的法律条款，双方将严格遵守执行。”因此，被告与原告签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、补充协议，在签订前被告已经从各个方面进行了特别提示，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议，不属于格式条款，双方均应当严格执行。二、涉案房屋交付接收手续和房地产权证的迟延办理系由于原告自身原因导致，被告对此不具有任何过错，相关后果应由原告自行承担。（一）原告因自身原因未领取办证的全部资料、缴纳税费并自行办理《房地产权证》，相关后果与被告无关。《商品房买卖合同（现售）》第十七条第（三）款约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”《商品买卖合同现售》附件十二第十一条第1款约定：“出卖人在购买商品房前已知悉该商品房已取得《商品房地产权权属证明书》，具备办理《房地产权证》条件，双方选择由买受人自行办理《房地产权证》，买受人自行至出卖人处领取办理《房地产权证》所需的出卖人的全部资料，买受人自行缴纳各项税费(包括但不仅限于契税、印花税、房地产权属登记费、测绘费、土地权属调查费等)。”《商品买卖合同现售》附件十二第十一条第2款约定：“若因买受人原因(包括但不限于买受人未提供办理《房地产权证》的资料或资料提供不齐全、未交齐办理《房地产权证》所需税费)而导致该房屋的《房地产权证》延迟办理的，出卖人不承担责任。”《商品买卖合同现售》附件十二第十一条第4款约定：“买受人以银行按揭方式支付房价款的，若出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保的，买受人应当自出卖人通知可以办理产权证之日起30个工作日内办妥《房地产权证》，否则每逾期一日，应按出卖人为买受人提供担保金额的千分之五向出卖人支付违约金。”根据前述约定，原告应自行到被告处领取办证的全部资料并缴纳税费和自行办理《房地产权证》，因原告自身原因导致迟延办理的，出卖人不承担相应责任。事实上，涉案房屋按照约定交付以后，被告多次催促原告领取资料缴纳税费并办理产权证，但原告一直未领取相关资料，2019年1月4日，被告向原告发出《银海湾住宅127-1401办证通知》，书面通知要求其尽快领取资料履行约定义务办理产权证，但原告截至目前仍未领取相关资料和缴纳税费并申请办理《房地产权证》，被告对此不仅不应承担任何责任，由于原告逾期办证给被告提供的阶段性保证责任形成了现实的损害和风险，原告还应按合同约定承担违约责任。（二）原告因自身原因迟延办理涉案房屋交付接收手续，房屋推迟交付导致逾期办证，相关后果与被告无关。《商品买卖合同现售》附件十二第十一条第3款约定：“该商品房达到买卖合同及合同附件规定的交付条件后，若买受人未能在买卖合同第十二条约定的交付期限内及时办理该商品房交接手续或因买受人未付清全部应付房价款令出卖人推迟房屋交付而导致《房地产权证》延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，反诉原告在约定交付日前取得涉案房屋法定和约定交付条件并于2015年12月20日书面通知反诉被告前来办理商品房交接手续，反诉被告无正当理由拒绝接受，直至2019年2月26日才办理涉案房屋的交付接收手续，因此导致《房地产权证》延迟办理的，被告无需承担任何责任，不仅如此，由于原告逾期办理收楼手续，导致被告垫付了巨额的物业服务费，按照买卖合同、买卖合同附件、补充协议的相关约定，原告还应赔偿该部分费用。（三）原告因自身原因迟延办理涉案房屋交付接收手续，房屋已经视为交付，原告无权主张逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十二条第（二）款约定：“该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”《商品房买卖合同》第十二条第三款第3项约定：“买受人拒收或未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,如买受人未在合同约定的交付日期届满之日前来办理收楼手续的，则从本合同约定的交付日期届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日的次日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算。”2015年12月30日为合同约定涉案房屋的交付期限届满之日，在此之前被告已经按照合同约定发出了收楼通知书，收楼通知书由原告本人签收后，原告迟迟未按约定前来办理交付手续，此后被告亦多次通知原告前来办理交付手续，但原告仍迟至2019年2月26日才前来办理，根据前述约定原告未及时办理交付手续，视为房屋已经交付，并应当承担物业服务费用，因此被告并不存在逾期交付的违约行为，恰恰相反的是原告逾期办理交付手续并支付物业费构成严重违约。三、原告主张的逾期办证违约金计算标准和逾期交付违约金计算标准无约定依据和法律依据。首先，如前所述，原告自身原因导致逾期办证、逾期办理交付手续，被告不仅对此没有责任，原告构成违约的还应当承担相应的违约责任。其次，原告主张的逾期办证违约金也与合同约定不符，《商品买卖合同（现售）》约定：“出卖人原因导致逾期办证的，合同继续履行，买受人不得以此为由主张解除本合同，出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点五的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一”；“出卖人逾期交付的，按日支付房款万分之三的违约金但不超过总价款的1%”。合同对于被告违约导致的逾期办证违约金和逾期交付违约金进行了明确具体的约定，且最高不超过总价的百分之一，原告主张的违约金标准与合同约定不符。最后，原告以逾期付款违约金标准为每日万分之三为由主张被告逾期办证违约金应参照适用，无任何依据。房屋买卖合同关系中，房屋交付与房款支付义务相对应，因此合同约定逾期付款违约金和逾期交付违约金均为每日万分之三，而逾期办证行为与逾期付款行为本身并不对等，原告参照逾期付款违约金无任何依据。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告（反诉原告）中海地产（珠海）有限公司向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告赔偿逾期收楼给反诉原告造成的损失人民币53994.96元；2.本案的诉讼费、律师费由反诉被告承担。事实和理由：诉原告中海地产（珠海）有限公司与反诉被告签署了《商品房买卖合同（现售）》、商品买卖合同（现售）附件、商品房买卖合同（现售）补充协议，反诉被告向反诉原告购买珠海市香洲区*****************，建筑面积315.76平方米，约定交付日期为2015年**月30日。买卖合同第十一条第三款第3项约定：“（*）买受人拒收或未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,如买受人未在合同约定的交付日期届满之日前来办理收楼手续的，则从本合同约定的交付日期届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日的次日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算。”买卖合同第十八条第三款约定：“物业服务期间，物业收费方式为酬金制。物业服务费为4.5元/月/平方米（建筑面积）”。买卖合同附件十二第八条第3款约定：“除买卖合同及补充协议约定出卖人可以推迟交付的情形外，商品房达到约定的交付使用条件后，不论出卖人以何种方式通知买受人办理该商品房交付手续的，买受人应按出卖人通知的时间、地点办理房屋交付手续。如买受人在买卖合同约定的交付日期前未收到交付通知或未按通知约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人通知的最后交付时间届满(以日期较前者为准)即视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人，并视为买受人已接受由物业服务企业制订的物业规章制度、物业服务收费标准以及珠海市政府认可的测绘部门出具的该商品房实测数据等，即日起该房屋产生的物业服务费、逾期缴纳的违约金(按应付费用的0.3%计算)等各种费用由买受人承担。与此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给买受人。买卖合同约定的交付期限届满之日为该商品房的正式交付日期，房屋交付地点为该商品房的所在地。”补充协议第二条约定：“如非因出卖人的原因，买受入未能按照本补充协议第一条约定的交付日期、地点等要求办理该商品房交接手续的，则至本补充协议第一条约定的交付期限届满之日，视为出卖人已履行完毕该商品房的交付义务，同时视为买受人已接受由物业服务企业制订的物业规章制度、物业服务收费标准，即日起该房屋产生的物业服务费、住宅专项维修资金及逾期缴纳的违约金(按日按应付费用的0.3%计复)等各种费用由买受人承担。”买卖合同附件十二第十九条第11款约定：“因买受人违约或其他过错所产生的一切费用由买受人承担，包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费、公告费、营销费用等。”广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第二款规定：“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”合同签订后，反诉原告在约定交付日前取得涉案房屋法定和约定交付条件并于2015年**月20日书面通知反诉被告前来办理商品房交接手续，反诉被告无正当理由拒绝接受，直至2019年*月26日才办理涉案房屋的交付接收手续，并且欠缴2016年*月至2019年*月累计38个月的物业服务费，反诉原告因此垫付了巨额的物业服务费，按照买卖合同、买卖合同附件、补充协议的相关约定，反诉被告逾期办理交接手续构成违约，应承担反诉原告因此垫付的物业费以及因此导致的诉讼费、律师费等实际损失。综上所述，请求贵院在查清事实的基础上，支持反诉原告的反诉请求，维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）卢小君、梁毅对被告（反诉原告）中海地产（珠海）有限公司提出的反诉答辩称，中海地产（珠海）有限公司要求卢小君赔偿53994.96元没有事实及法律依据。一、根据《商品房买卖合同》第七章约定，中海物业管理有限公司珠海分公司（以下简称：中海物业公司）作为前期物业服务企业与卢小君形成物业服务合同的法律关系。首先，中海地产公司主张的赔偿款53994.96元实际是中海物业公司要求卢小君支付的2016年1月至2019年2月的物业管理费等各种费用，是卢小君与中海物业公司的物业服务纠纷。其次，中海地产公司与卢小君是房屋买卖合同关系，并非物业服务合同关系，中海地产公司负有将房屋交付给卢小君的义务，但没有向卢小君收取物业服务费的权利，更没有权利因卢小君与中海物业公司的物业服务纠纷而替中海物业公司主张物业服务费，因此，中海地产公司不是向卢小君主张物业服务费的适格主体。二、中海地产公司声称为卢小君垫付了物业服务费没有事实依据。中海地产公司并没有责任替卢小君垫付物业服务费，卢小君与中海地产公司签订的《商品房买卖合同》中既没有关于“空置费”的约定，也没有约定如果卢小君与中海物业公司产生物业服务纠纷时，中海地产公司应当替卢小君向中海物业公司支付物业服务费，并保留对卢小君追讨的权利。因此，中海地产公司单方面向中海物业公司支付的“空置费”既不是合同约定，也无法确认与“物业管理费”的关联性，更与本案无关。即便合同约定了“空置费”，中海地产公司提交的转账凭证也不能证明是支付卢小君127栋1401号房的空置费。如果真如中海地产公司所说，支付给中海物业公司的“空置费”就是垫付卢小君的物业服务费，那为何几年期间，中海物业公司既收了中海地产公司垫付的费用，又同时还在要求卢小君支付物业服务费，中海物业公司岂不是重复收费？因此，中海地产公司既没有责任替卢小君垫付物业服务费，实际上也没有替卢小君垫付物业服务费，更不是向卢小君主张物业服务费的适格主体。卢小君无需支付向中海地产公司支付53994.96元的费用也无需承担中海地产公司因此导致的诉讼费、律师费等费用。综上所述。请法院依法驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）卢小君、梁毅向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》（合同编号：YHW1271401）；2.购房款发票联；3.微信聊天记录；4.房间资料物料清点单；5.银海湾127栋1401房业主缓交物业管理费申请；6.2020年4月14日短信聊天记录；7.2020年4月15日录音内容（附光盘）。被告（反诉原告）中海地产（珠海）有限公司向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同；2.商品房买卖合同附件；3.补充协议；4.入伙通知书及EMS回单；5.入伙会签单；6.催办证通知书及EMS回单；7.物业费明细和转账凭证。经审理查明，2015年12月9日，卢小君、梁毅作为买受人与出卖人中海地产（珠海）有限公司签订一份《商品房买卖合同（现售）》，约定：买受人卢小君、梁毅购买中海地产（珠海）有限公司销售的珠海市香洲区************1*01**，房屋建筑面积315.76平方米，其中套内建筑面积247.96平方米，分摊共有建筑面积67.80平方米；房屋价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米人民币27332.04元，总价款为人民币6777253元；在签订合同前，买手人已向出卖人支付定金人民币500000元，该定金在合同签订时作为商品房价款；买受人于2015年12月9日前支付首期房价款人民币2077253元，占全部房价款的30%，余款人民币4700000元向银行申请贷款支付；买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起*日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当符合：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付商品房；商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；交付商品房时，出卖人应当出示满足约定交付条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：（1）如买受人未付清应付款或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；（2）买受人拒收或未收到交付通知书的，以合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，如买受人未在合同约定的交付日期届满之日前办理收楼手续的，则合同约定的交付日期届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日的次日起开始承担应该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋万分之三的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算），在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按照前款规定承担违约责任；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起350日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，买受人不得以此为由主张解除合同，出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点五的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为中海物业管理有限公司珠海分公司，物业服务费为人民币4.5元/月*平方米；双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因商品房买卖发生的税费；出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式，已补充协议约定的方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起*日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由买受人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，以合同为准；等等。同时，双方还签署的合同附件一至十四，其中：附件一：房屋平面图，附件二：关于商品房共用部位的具体说明，附件三：抵押权人同意商品房转让的证明及关于抵押的相关约定，附件四：出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明，附件五：关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，附件六：关于本项目相关设施、设备的具体约定，附件七、关于装饰装修及相关设备标准的约定，附件八：关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，附件九：关于质量担保的约定，附件十：关于物业管理的约定，附件十一：出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明，附件十二：补充协议，附件十三：中海银海湾民用建筑节能信息，附件十四：买受人联系方式完整资料。其中，附件十二：补充协议约定：除买卖合同及补充协议约定出卖人可以推迟交付的情形外，商品房达到约定的交付使用条件后，不论出卖人以何种方式通知买受人办理商品房交付手续的，买受人应按出卖人通知的时间、地点办理房屋交付手续。如买受人在买卖合同约定的交付日期前未收到交付通知或未按通知约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人，并视为买受人已接受由物业服务企业制订的物业规章制度、物业服务收费标准以及珠海市政府认可的测绘部门出具的商品房实测数据等，即日起房屋产生的物业服务费、逾期缴纳的违约金（按日按应付费用的0.3%计算）等各种费用由买受人承担，由此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给买受人，买卖合同约定的交付期限届满之日为该商品房的正式交付日期，房屋交付地点为商品房的所在地；出卖人在都买商品房前已知悉商品房已取得《商品房房地产权权属证明书》，具备办理《房地产权证》条件，双方选择由买受人自行办理《房地产权证》，买受人自行至出卖人处领取办理《房地产权证》所需的出卖人的全部资料，买受人自行缴纳各项税费（包括但不限于契税、印花税、房地产权属登记费、测绘费、土地权属调查费等）；若因买受人原因（包括但不限于买受人未提供办理《房地产权证》的资料或资料提供不齐全、未交齐办理《房地产权证》所需税费）而导致房屋的《房地产权证》延迟办理的，出卖人不承担责任；商品房达到买卖合同及合同附件规定的交付条件后，若买受人未能在买卖合同约定的交付期限内及时办理商品房交接手续或因买受人未付清全部应付房价款令出卖人推迟房屋交付而导致《房地产权证》延迟办理的，出卖人不承担违约责任；买受人以银行按揭方式支付房价款的，若出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保，买受人应当自出卖人通知可以办理产权证之日起30个工作日内办妥《房地产权证》，否则每逾期一日，应按出卖人为买受人提供担保金额的千分之五向出卖人支付违约金；因买受人违约或其他过错所产生的一切费用由买受人承担，包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费、公告费、营销费用等，买卖双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；等等。附件十四：买受人联系方式完整资料，买受人卢小君、梁毅，通知送达地址：珠海市华发新城5期186****室，常用联系电话：137*****228。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定：买受人知悉房屋为现房，双方同意：1.如买受人的付款方式为一次性付款的，则买受人付清全部房款且签订买卖合同的第五日为该房屋交付之日（港澳或境外客户于公证处出具合同公证后第五日为房屋交付日）；2.若买受人的付款方式为银行按揭付款的，A.若银行按揭贷款放款至出卖人指定账户之日早于买卖合同约定的交付日期，则房屋的交付日期以买卖合同约定为准；B.若银行按揭贷款放款至出卖人指定账户之日晚于买卖合同约定的交付日期，则银行按揭贷款放款至出卖人指定账户的第五日为房屋的交付之日；3.以上情况，出卖可不再向买受人另行发送书面的收楼通知书，买受人须在前述约定的交付之日自行前往中海银海湾物业管理处办理相关的收楼手续；等。同日，卢小君、梁毅向中海地产（珠海）有限公司支付房屋的首期款，中海地产（珠海）有限公司向卢小君、梁毅开具金额为人民币2077253元的发票。2016年*月20日，中海地产（珠海）有限公司向卢小君、梁毅开具珠海市*****************1*01*金额为人民币4700000元的发票。2019年2月26日，卢小君签署《【银海湾三期】入伙会签单》，与中海地产（珠海）有限公司以及物业管理公司等办理案涉位于珠海市香洲区********（中海银海湾）127栋1401房的房屋交付手续。同日，卢小君出具一份《银海湾127栋1401房业主缓交物业管理费申请》，内容为：卢小君、梁毅于2015年12月9日购买银海湾127栋1401房，根据商品房买卖合同相关约定：银海湾127栋1401房2015年12月30日具备入伙条件，2015年12月20日已向业主寄出入伙通知书，即物业管理费从2016年1月1日计起。因业主与中海地产的房屋交付时间一直存在分歧，管理处多次协商仍未达成一致意见，尚需进一步协商处理。现业主为不影响办理入伙装修，特此申请：业主于2019年2月26日到银海湾管理处先办理入伙装修申请手续，管理费暂从2019年3月起按正常缴纳，2019年2月28日之前欠缴物业管理费合计53994.96元缓交，待与地产公司达成共识或相关处理妥当后缴纳，未全解决前双方保留各自合法权益。卢小君在申请下部手写如下内容“中海地产认为已向业主邮寄入伙通知书，业主从未收到过，此事存在异议”。中海地产（珠海）有限公司认为按照商品房买卖合同约定，买受人未按约定办理交付接收手续的，应承担未入住期间内的物业管理费，即使该缓交申请是真实的，也是卢小君、梁毅向物业公司提出，与中海地产（珠海）有限公司无关。2020年9月7日，卢小君、梁毅办理位于珠海市香洲区*****************的不动产权证书。在诉讼过程中，中海地产（珠海）有限公司还向本院提交二份EMS全球邮政特快专递快递单，其中：2015年12月20日的快递单上载明“寄件人：中海地产（珠海）有限公司，收件人：卢小君、梁毅，收件地址：珠海华发新城5期186栋401室，物件品名：银海湾127-1401入伙通知书”。在庭审中，中海地产（珠海）有限公司陈述有EMS邮件底单，但是没有回单的原件。卢小君、梁毅陈述其从未收到中海地产（珠海）有限公司发出的入伙通知书，而且中海地产（珠海）有限公司也没有提供邮件回单的原件，EMS邮件底单收件人签收一栏虽有“卢小君”签名，但是该签名并非卢小君本人签名。2019年1月4日的快递单上载明“寄件人：中海地产（珠海）有限公司，收件人：卢小君、梁毅，收件地址：珠海市华发新城5期186栋401室，物件品名：银海湾住宅127-1401办证通知”，EMS快递单的改退批条显示“上门拒收”。卢小君、梁毅对该份EMS快递单不予认可，表示没有拒收过该份邮件，亦不清楚邮件的内容，而且即使中海地产（珠海）有限公司曾经邮寄办证通知，案涉的房屋实际也无法办理产权证。中海地产（珠海）有限公司还向本院提交一份《凭证一览表》以及中海地产（珠海）有限公司向中海物业管理有限公司珠海分公司付款的转账凭证，中海地产（珠海）有限公司提交该组证据认为因卢小君、梁毅无正当理由拒绝办理商品房交接手续且欠缴物业费，导致该司垫付2016年1月至2019年月所有空置房屋的物业费，其中卢小君、梁毅欠缴物业费共计53994.96元。卢小君、梁毅认为中海地产（珠海）有限公司向物业公司支付所谓的“空置费”与卢小君、梁毅是否欠缴物业费没有关联，根据商品房买卖合同的约定，即使存在物业费纠纷，也属卢小君、梁毅与物业服务公司之间的纠纷，中海地产（珠海）有限公司无权提出主张。卢小君、梁毅向本院提交了2018年6月9日、2018年8月3日、2018年9月9日、2018年10月17日、2019年10月18日以及2020年2月4日的微信聊天记录，认为中海地产（珠海）有限公司及其工作人员一直以卢小君、梁毅没有缴纳物业管理费为由，拒绝向卢小君、梁毅交付房屋（包括交付房屋钥匙等）。中海地产（珠海）有限公司对于上述聊天记录均不予认可，并认为卢小君、梁毅因其自身原因一直没有按照约定办理案涉房屋的交付接收手续，应自行承担由此产生的不利后果和法律责任。卢小君、梁毅向本院提交2020年4月14日的短信聊天记录以及2020年4月15日的录音光盘，认为因中海地产（珠海）有限公司自身原因导致案涉房屋未能办理产权证，卢小君、梁毅在提起诉讼前多次要求协助办证，但是中海地产（珠海）有限公司一直拒绝配合。中海地产（珠海）有限公司对上述证据材料不予认可，首先，聊天和录音的当事人身份无法确认，无法证明卢小君、梁毅所主张的证明目的，而且因卢小君、梁毅自身原因逾期办理房屋交付接收手续，逾期领取缴税资料以及办理涉案房屋的房产证，由于卢小君、梁毅自身拖延履行合同义务导致的一切后果和法律责任应由其自行承担。在诉讼过程中，本院依法向珠海市*******函询案涉不动产的登记情况。2020年9月8日，珠海市*******函复本院，案涉127栋1401房已于2020年9月7日转移登记至卢小君、梁毅名下。2019年6月11日，珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局致函珠海市*******，内容为：2018年9月，我局收到市住规建局转来《城乡规划违反行为移交函》，该函反映，有市民举报银海湾三期126-131栋（原报建栋号1-6栋）02复式户型在规划条件核实合格后，将双层高阳台局部涉嫌违法增建楼板更改为套内。据我局调查发现银海湾三期126-131栋所有房屋均存在涉嫌违法加改建现象。经我局致函贵中心咨询银海湾三期126-131栋所有房屋的产权登记情况，复函显示目前未办理产权登记房屋尚有52套（详见附表，包括案涉127栋1101房等）。因上述52套房屋存在涉嫌违法加改建行为，根据相关规定，提请贵中心对上述52套未办理产权登记房屋暂缓登记。2020年8月11日，珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局再次致函珠海市*******，内容为：根据市区两级关于查处银海湾三期违法建设案件的指示精神，在相关职能部门的支持配合下，目前银海湾三期违法建设案件已调查终结并听证完毕，进入到法制审核阶段。自2019年下半年以来，银海湾三期126-131栋52套未办理产权登记而被暂缓登记房屋的业主多次向相关部门申请，并对当事人中海地产（珠海）有限公司提起诉讼，要求相关部门解除对其房屋的暂缓登记措施。现中海地产（珠海）有限公司向我局书面申请解除银海湾三期126-131栋52套未办理登记房屋暂缓登记措施，并保证积极配合银海湾三期违法建设案件后续查处工作。鉴于上述52套房屋业主办理不动产权证的迫切需求，结合疫情常态化防控下创造良好营商环境的工作要求，经研究并报上级批准同意，我局现向贵中心提请解除银海湾三期126-131栋52套未办理产权登记房屋暂缓登记措施。本院认为，卢小君、梁毅与中海地产（珠海）有限公司就案涉房产所签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于卢小君、梁毅主张的逾期交房违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的交付是商品房买卖合同履行中的重要环节，交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动。从程序上，由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成，专业技术方面则涉及房屋质量验收、相关房地产资料交付与出示等。因此，开发商的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务组合构成的义务群。根据前述司法解释规定，在当事人没有特别约定的情况下，转移占有视为交房完成，而且房屋交付是房屋毁损、灭失风险划分的重要标志。虽然《商品房买卖合同（现售）》及附件、《补充协议》约定“如买受人在买卖合同约定的交付日期前未收到交付通知或未按通知约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买卖人”，但是上述条款属于中海地产（珠海）有限公司提供的格式条款，免除出卖人的主要责任，上述条款应理解为买受人同意按照合同约定的交付日期办理交付手续，但是并不能因此而免除出卖人履行书面通知的义务。在本案中，中海地产（珠海）有限公司向本院提交一份EMS邮件单证明其履行通知义务，但是该邮件的回单未能提交原件，在卢小君、梁毅对此不予认可的情况下，中海地产（珠海）有限公司应当进一步举证证明其主张，未能充分举证的应自行承担不利的法律后果。其次，虽然中海地产（珠海）有限公司对于卢小君、梁毅提交的微信聊天记录不予认可，但是卢小君、梁毅作为案涉房屋的买受人，在房屋交付前只享有合同上的权利，只是房屋买卖合同的债权人，转移房屋的占有是其实现房屋所有权的重要内容，因此卢小君、梁毅将会更加关注房屋的现实情况，不断催促出卖人交付房屋是其迫切需求，故本院对卢小君、梁毅自2018年6月19日起多次通过微信、短信以及电话的方式要求中海地产（珠海）有限公司交付房屋的陈述予以采信，中海地产（珠海）有限公司在卢小君、梁毅多次催促后仍未交付案涉房屋。再次，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十三条规定：商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的，不予支持。卢小君、梁毅向本院提交的《银海湾127栋1401房业主缓交物业管理费申请》以及微信聊天的内容均反映，银海湾管理处的工作人员在房屋未实际交付的情况下一直向卢小君、梁毅催收物业管理费，并且《商品房买卖合同（现售）》及附件、《补充协议》以及《入伙会签单》反映，办理案涉房屋的交付需要出卖人中海地产（珠海）有限公司、物业管理公司的协助配合，因此卢小君、梁毅有充分的理由相信中海地产（珠海）有限公司与物业管理公司对于房屋交付的立场是一致的，但是根据前述指引，不管卢小君、梁毅是否欠缴物业管理费，均不应成为拒绝交付房屋的理由。综上，中海地产（珠海）有限公司案涉房屋交付接收手续迟延系由于卢小君、梁毅自身原因导致的理由不成立，本院不予支持。卢小君、梁毅请求中海地产（珠海）有限公司支付自2015年12月31日起至2019年2月25日的逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，虽然合同约定逾期交付“出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%”，该约定亦属于开发商免除或限制其责任的格式条款，故本院酌定逾期交房违约金以已付房款为基数，按照每日万分之三的标准计算至实际交付之日止，以已付房屋价款的30%为限。关于卢小君、梁毅请求的逾期办证违约金的问题。中海地产（珠海）有限公司亦认为案涉房屋交付接收手续和房地产权证的迟延办理系由于卢小君、梁毅自身原因导致，公司对此没有任何过错，相关后果应由卢小君、梁毅自行承担。案涉房屋买卖过程中，中海地产（珠海）有限公司作为案涉不动产的开发商，其应当履行的办证义务是转移案涉不动产所有权的主合同义务，并非附随义务。转移案涉不动产所有权需要双方相互协助和配合，其中中海地产（珠海）有限公司负有协助办证或者协助办理登记的义务，具体应当包括：办理测绘、权属登记等必要法律文件，披露上述信息以及根据要求提供上述文件，按照约定协助买受人提交办证资料或向买受人提供完整的办证资料等。虽然《商品房买卖合同（现售）》附件十二约定“双方选择由买受人自行办理《房地产权证》”，但是上述约定不能免除出卖人中海地产（珠海）有限公司通知买受人以及协助买受人提交办证资料或向买受人提供完整的办证资料的义务。虽然中海地产（珠海）有限公司向本院提交EMS邮件单证明其于2019年1月4日发出办证通知，但是该邮件是被退回的，卢小君、梁毅亦不予认可。另外，根据本院向珠海市*******调取的珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局的两份函件反映，案涉的银海湾三期126-131栋（原报建栋号1-6栋）02复式户型在规划条件核实合格后，将双层高阳台局部涉嫌违法增建楼板更改为套内，并且根据调查银海湾三期126-131栋所有房屋均存在涉嫌违法加改建，并依法对中海地产（珠海）有限公司的违法行为进行查处，同时认为因包括案涉房屋在内的52套房屋存在涉嫌违法加改建行为，根据相关规定，提请不动产登记中心暂缓办理登记。其后，因房屋业主办理不动产权证的迫切需求，结合疫情常态化防控下创造良好营商环境的工作要求，解除对上述房屋暂缓登记的措施。上述二份函件表明了，案涉房屋自卢小君、梁毅购买以及中海地产（珠海）有限公司将房屋交付时，已存在违法加改建行为，且一直处于持续的状态，虽然珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局暂缓登记函出具时间为2019年6月11日，但是在该日期前案涉房屋已经存在违法加改建行为，案涉不动产能否办理产权转移登记处于不确定状态，即卢小君、梁毅能够办理案涉不动产的产权证属于不确定的状态。即使卢小君、梁毅于2020年9月7日办理案涉不动产的转移登记，也并非因案涉房屋违法加改建行为予以改正，而是因房屋业主办理不动产权证的迫切需求，结合疫情常态化防控下创造良好营商环境的工作要求，相关部门采取的变通措施。综上，中海地产（珠海）有限公司提出的案涉房屋房地产权证的迟延办理系由于卢小君、梁毅自身原因导致，理由不成立，本院不予支持。按照房屋买卖合同约定，出卖人中海地产（珠海）有限公司应当在2015年12月30日前向买受人卢小君、梁毅交付合同约定的商品房，并且在商品房交付之日起350日内取得案涉商品房的房屋所有权证书，因此，出卖人中海地产（珠海）有限公司应当在2016年12月14日前协助买受人提交办证资料或向买受人提供完整的办证资料，以便于买受人办理案涉房屋的所有权证书。卢小君、梁毅请求中海地产（珠海）有限公司支付自2016年12月15日起至2020年9月7日止的逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。双方签订的《商品房买卖合同（现售）》约定因出卖人原因导致逾期办理的“出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点五的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一”，《商品房买卖合同（现售）》及其附件为中海地产（珠海）有限公司提供的格式合同，上述违约责任的约定与合同中约定“买受人逾期付款，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”的买受人违约条款明显不对等。上述逾期办证违约金的约定低于造成的损失，属于开发商免除或限制其责任的格式条款。因此，根据合同的履行情况、违约的过错程度、违约的时间长短、合同的预期利益、双向义务是否对等等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，中海地产（珠海）有限公司应向卢小君、梁毅支付的违约金，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算。关于中海地产（珠海）有限公司反诉请求卢小君、梁毅赔偿逾期收楼损失人民币53994.96元。中海地产（珠海）有限公司主张因卢小君、梁毅逾期收楼导致其向中海物业管理有限公司珠海分公司垫付案涉房屋的物业管理费等，根据《商品房买卖合同（现售）》及附件的约定，前期物业服务企业为中海物业管理有限公司珠海分公司，因此案涉房屋的物业管理费应由合同约定的物业服务公司收取，且中海地产（珠海）有限公司向本院提交的付款凭证显示其向中海物业管理有限公司珠海分公司支付空置费，但是并没有相应的房屋栋数及房号，在卢小君、梁毅不予认可的情况，无法确认其已代卢小君、梁毅垫付物业管理费，故在未充分举证的情况下，应自行承担不利的法律后果。综上，中海地产（珠海）有限公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于中海地产（珠海）有限公司反诉请求卢小君、梁毅支付律师费的问题。由于中海地产（珠海）有限公司违约逾期交付房屋以及逾期协助卢小君、梁毅办理案涉房屋的不动产权证书而导致本案的纠纷，故其所支付的律师费、诉讼费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中海地产（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）卢小君、梁毅支付逾期交房违约金人民币2033175.90元【以人民币6777253为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年12月31日起至2019年2月25日止，以已付房屋价款的30%（6777253×30%=2033175.90）为限】；二、被告（反诉原告）中海地产（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）卢小君、梁毅支付逾期办证违约金人民币1520363.76元【以人民币6777253为基数，按照年利率6%的标准，自2016年12月15日起计算至2020年9月7日止（共计1346天），即6777253×6%÷360×1346=1520363.76】；三、驳回被告（反诉原告）中海地产（珠海）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币24740元，由卢小君、梁毅负担人民币12344元，中海地产（珠海）有限公司负担人民币40000元；反诉受理费人民币575元，由中海地产（珠海）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  胡朝阳人民陪审员  王会春二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  周慧敏李洁仪苏海婷