广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8231号原告：黄开武，男，1976年10月17日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告：杨艳辉，女，1981年2月19日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：黄开武，系原告杨艳辉的配偶。被告：广州恒翔房地产开发有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中****，统一社会信用代码914401016185258109。法定代表人：林美松，该公司总经理。委托诉讼代理人：粟松解，该公司职员。被告：广州惠信物业管理有限公司，住，住所地广州市天河区黄埔大道**恒安大厦写字楼**一社会信用代码914401067243078416。法定代表人：林少杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱继华，该公司职员。原告黄开武、杨艳辉诉被告广州恒翔房地产开发有限公司（以下简称恒翔公司）、广州惠信物业管理有限公司（以下简称惠信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理，原告黄开武暨杨艳辉的委托诉讼代理人，被告恒翔公司的委托诉讼代理人粟松解，被告惠信公司的委托诉讼代理人朱继华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄开武、杨艳辉向本院提出诉讼请求：1.恒翔公司、惠信公司一个月内修复好房屋外墙渗漏水问题，修复5年来漏水导致鼓包脱落墙体，更换渗水导致发涨的尚品宅配衣柜、更换渗水发涨导致裂开的主卧窗台大理石，并每施工一天赔偿黄开武、杨艳辉请假误工费、垃圾清理、房屋清洁费用1500元；2.恒翔公司、惠信公司赔偿5年来由于漏水导致无法住人的房屋功能损失（两个房间，按60个月计算，每个月5000元的46%），共计150000元；3.恒翔公司、惠信公司赔偿5年来由于漏水，为减少室内空间湿度避免衣柜物品受损而长期开空调抽湿的电费损失、房屋霉变生虫子长期购买杀虫剂和家里小朋友皮肤过敏去医院的损失、配合维修的误工损失、本次诉讼请假导致的误工损失，合计20000元；4.恒翔公司、惠信公司赔偿黄开武、杨艳辉精神损失50000元；5.本案诉讼费用由恒翔公司、惠信公司承担。事实和理由：黄开武、杨艳辉于2014年11月6日购买恒翔公司开发的广州市黄埔区泰景中街168号东城华庭B3-1503房屋。2015年3月收楼，8月入住发现南向次卧外墙渗水，随即向惠信公司反馈，惠信公司以需要同开发商报告并请示安排承建总包单位为由一直拖延处理。2016年房屋渗水问题恶化，惠信公司只是简单处理，在窗户外补补玻璃胶，问题依旧且不断恶化，室外下雨室内即渗水严重，房屋潮湿无法入住，且因潮湿导致墙体脱落，内部滋生虫子。更严重的是，原先的次卧渗水问题发展到主卧，次卧尚品宅配衣柜由于墙体渗水发涨损坏，主卧窗台大理石由于墙体渗水导致大理石发涨裂开。从2015年反馈问题到现在，恒翔公司、惠信公司一直不作为或者敷衍作为，导致原本不严重的渗水问题演变成目前的蔓延到多个房间墙体的严重渗水问题，给房屋居住功能带来严重影响，同时也给黄开武、杨艳辉及其家人的精神带来伤害。被告恒翔公司辩称，案涉墙面渗漏已过工程保修期，黄开武、杨艳辉无权要求恒翔公司承担保修及相关责任。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第二十五条的约定，墙面渗漏的保修期为一年，而案涉房屋交楼时间为2015年3月7日，故黄开武、杨艳辉的诉讼请求没有事实和法律依据。被告惠信公司辩称，本案与其无关。同意恒翔公司的答辩意见。经审理查明，2014年11月6日，恒翔公司（甲方）与黄开武、杨艳辉（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定乙方购买甲方开发的黄埔区泰景中街168号（168号B3栋）1503房，房屋建筑面积93.05平方米，套内建筑面积72.15平方米。合同第二十五条工程质量保修约定：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限，……（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1、地下室房屋建筑工程保修期从交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务。2015年3月7日，黄开武、杨艳辉办理了案涉房屋的收楼手续。2015年12月23日，黄开武、杨艳辉取得案涉房屋的不动产权证书。黄开武、杨艳辉向本院提交了案涉房屋漏水的图片，并提交了2018年的微信群聊天记录、拨打市民服务热线及消费者投诉热线的电话录音，以及与恒翔公司、惠信公司沟通的电话录音，拟证实其多年反馈房屋漏水问题但未能解决。为查明案涉房屋的渗水原因，根据黄开武、杨艳辉的申请，本院依法摇珠委托广东保顺检测鉴定有限公司（以下简称保顺公司）对案涉房屋的渗水原因进行鉴定。保顺公司向本院出具[2019]SN0141号《房屋鉴定报告》，载：根据现场对房屋检查结果得知，该房屋出现渗水痕迹的位置主要集中在次卧1和主卧南墙窗户窗框与墙体交接处，表现为窗户窗框与墙体交接处饰面存在有波纹状痕迹，严重部位饰面有发霉发黑、起皮及脱落现象，且靠近窗框与墙体交接处较严重。根据现场检查结果、渗水痕迹分布情况及委托方提供的相关资料综合分析结果，该房屋出现的渗水痕迹主要由于窗户窗框与墙体交接处密闭性较差，外界雨水通过窗框与墙体间塞缝渗入所致。庭审中双方对上述鉴定报告均无异议。恒翔公司亦同意对案涉房屋的渗水问题进行修复。以上事实，有《商品房买卖合同》《泰景花园商品住宅交楼书》、不动产权证书、微信聊天记录、电话录音、《房屋鉴定报告》及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据黄开武、杨艳辉提交的微信聊天记录以及通话录音，可以证实从黄开武、杨艳辉购买案涉房屋正式收楼入住开始，案涉房屋次卧即存在严重漏水问题，根据《商品房买卖合同》的约定，恒翔公司应当予以及时维修。关于恒翔公司抗辩的案涉房屋已过保修期，不应承担继续维修的责任，本院认为，一方面根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，墙面的防渗漏的最低保修期限应为5年,《商品房买卖合同》约定的防水保修期不符合上述规定。另一方面，虽然《商品房买卖合同》约定了墙面渗漏的保修期为1年，但从恒翔公司对案涉房屋的漏水问题进行修复过程来看，黄开武、杨艳辉从房屋漏水之初已经将漏水情况反馈给恒翔公司，但恒翔公司未能维修完好，导致房屋漏水问题持续存在，即房屋漏水问题从保修期内一直延续到保修期外，恒翔公司对此应承担继续保修的责任。综上，本院对黄开武、杨艳辉要求恒翔公司对案涉房屋的漏水问题进行维修的诉讼请求予以支持，即恒翔公司应当按照《房屋鉴定报告》载明的房屋渗水原因，对案涉房屋主卧及次卧南墙窗户窗框与墙体交接处的漏水问题进行维修，并对窗框周边墙体、主卧窗台大理石的损坏进行修复。关于黄开武、杨艳辉主张的损失赔偿问题。根据黄开武、杨艳辉庭审中的陈述，案涉房屋渗水问题确实导致南向次卧无法使用，对主卧使用造成一定影响，本院根据次卧面积大小以及渗水问题对主卧的影响程度，参照2015年至2019年广州市房屋租金参考价，酌情确认恒翔公司向黄开武、杨艳辉赔偿案涉房屋的租金损失1500元/月，黄开武、杨艳辉主张60个月的租金损失，本院核算租金损失共计90000元。至于黄开武、杨艳辉主张的误工费、清洁费、电费等损失，因其未能提供明确的计算依据，且相应的损失均为间接损失，故本院不予支持。关于黄开武、杨艳辉主张的精神损失费无相应的法律依据，本院不予支持。关于黄开武、杨艳辉要求惠信公司承担连带责任，本院认为惠信公司并非《商品房买卖合同》的主体，其要求惠信公司承担责任无相应的合同依据。但本院在此需特别指出，因恒翔公司在对案涉房屋进行维修施工过程中可能需要使用吊篮以及对地面进行安全围闭等，惠信公司应给予必要的协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州恒翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告黄开武、杨艳辉所有的广州市黄埔区泰景中街168号1503房的主卧及次卧南墙窗户窗框与墙体交接处的漏水问题进行维修，并对窗框周边墙体、主卧窗台大理石的损坏进行修复；二、被告广州恒翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄开武、杨艳辉赔偿损失90000元；三、驳回原告黄开武、杨艳辉的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告黄开武、杨艳辉负担2550元，由被告广州恒翔房地产开发有限公司负担2050元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴交。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇二〇年十一月十二日法官助理钟陈书记员姚春华