四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民再22号 上诉人（原审原告）：蒲建，男，1975年2月15日出生，汉族，大学文化，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审原告）：黄平，男，1978年10月1日出生，汉族，大学文化，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审原告）：何中韦，男，1978年8月10日出生，汉族，中专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：李琴，四川明炬（巴中）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川虹信房地产开发有限公司。 法定代表人：蒋新，该公司总经理。 原审第三人：李文智，男，1980年9月15日出生，汉族，中专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 原审第三人：刘小菊（系李文智之妻），女，1981年1月8日出生，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 二原审第三人共同委托诉讼代理人：尹智明。 原审原告蒲建、黄平、何中韦与原审被告四川虹信房地产开发有限公司（以下简称虹信房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2017年10月31日作出（2017）川1902民初3999号民事调解书，发生法律效力后。该院于2020年5月28日作出（2020）川1902民监5号民事裁定，裁定再审本案。再审中，经原审原告蒲建、黄平、何中韦申请，追加李文智、刘小菊为本案第三人参加诉讼，于2020年9月18日作出（2020）川1902民再3号民事判决。宣判后，蒲建、黄平、何中韦不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人蒲建、黄平、何中韦上诉请求：1.撤销（2020）川1902民再3号民事判决第一项、第三项；2.依法改判被上诉人立即将位于巴中市巴州区回风小区虹信·洪湖××号楼××盘（裙楼）1层Ｂ5号商业用房（面积：111.38平方米）交付给上诉人，并为上诉人办理该房屋的所有权转移登记手续，税费由双方按规定承担；3.依法改判被上诉人按约定向上诉人支付违约金；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决事实认定错误。1.原判认定上诉人主张的门市与被上诉人出卖给第三人的为同一门市系事实认定错误。被上诉人法定代表人在原审庭审中陈述，在建好虹信·洪湖居1号楼后开始订购前就已对房屋进行了编号，每套房屋的编号一旦确定不会再行变更，且被上诉人申请预售许可证时提交的申请材料中对房屋的编号与实际编号都是一致的，虹信·洪湖居1号楼房屋编号没有进行过变更，Ｂ3和Ｂ5面积不一样，差额在20㎡左右，上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》中所涉的门市事实上根本不是同一门市。2.原判认定第三人已合法占有案涉房屋并实际使用系事实认定错误。根据上诉人举证，案涉房屋至今未竣工验收合格，不具备法律规定的交付条件，第三人所谓的占有不产生合法占有的法律效力。且第三人举出的《房屋租赁合同》前后矛盾，是虚假的，不能证实对案涉房屋实际占有、使用出租。3.原判认定第三人的合同应得到优先履行系事实认定错误。上诉人与第三人购买的为不同的门市，二者之间不存在谁对谁具有优先履行性，即使为同一门市，第三人对案涉门市的占有不具有合法占有的法律效力，上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议后，被上诉人即为其办理了网签备案登记，一旦做出备案登记，包括被上诉人在内的任何第三人都无权、也不可能再重复备案登记，这也意味着备案登记天然地具有了独占性、排他性，也即具有了准物权的效力，应得到优先履行。4.原审认定被上诉人已不能实际履行向上诉人交付房屋，对上诉人主张的违约金不予处理系事实认定错误。被上诉人至今未向上诉人交付案涉房屋，已事实上构成违约，应按合同约定向上诉人交付房屋并支付违约金。二、原审判决显失公平。在原（2017）川1902民初3999号民事调解书生效后已进入执行阶段，原审第三人虽提起了执行异议之诉但后撤诉，原调解书应继续执行。即使对同一房屋存在两份生效法律文书，原审法院仅认为与上诉人相关的调解书确有错误，启动再审，而对第三人一案的诸多疑点、矛盾视而不见，原审判决显失公平。恳请查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人虹信房产公司未作答辩。 原审第三人李文智、刘小菊述称：应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求，理由：1.上诉人上诉主张门市不是同一门市，被上诉人在一审中明确表示5号商业门市与第3人所购买的门市是同一个门市。2.第三人已合法占有该门市，有生效判决予以确认。3.第三人依法应当对诉争门市得到优先履行。4.违约金应当由被上诉人承担，与第三人无关，上诉人认为诉争的是不同的门市，没有上诉的价值，第三人所购买的门市应当已经取得了合法占有，其办理了相应的水、电卡以及税务登记。 蒲建、黄平、何中韦向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告于2015年7月31日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。2.依法判令被告立即将位于巴中市巴州区回风小区虹信·洪湖××号楼××盘（裙楼）1层Ｂ5号商业用房（面积111.38㎡）交付给原告，并为原告办理房屋所有权转移登记手续，税费由双方按规定承担。3.依法判令被告按约定向原告支付违约金。4.诉讼费由被告承担。 一审法院再审判决认定事实：原审被告虹信房产公司开发建设巴中市巴州区回风小区虹信·洪湖居1号楼，并于2012年5月18日取得（2012）房预售证第014号《商品房预售许可证》。 2015年7月13日，原审原告蒲建、黄平、何中韦与原审被告虹信房产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：201507000713），约定：蒲建、黄平、何中韦共同购买虹信房产公司开发建设的位于巴中市巴州区回风小区虹信·洪湖××号楼××盘（裙楼）1层Ｂ5号商业用房，建筑面积111.38㎡，单价3000.00元∕㎡，总价款人民币334140.00元，2016年7月31日前交付该商品房。合同签订后办理了合同备案登记，备案号：（511053）。同日，蒲建、黄平、何中韦与虹信房产公司又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：对该商品房价款调整为单价9500.00元∕㎡，总价款人民币1058110.00元，付款方式为分期付款：2015年10月30日前支付购房款965000.00元，余款93110.00元在交房及办理所有权转移登记后一次性付清，双方应严格按照合同及本协议的约定全面履行自己的义务，如一方违约，则应按本协议约定的总价款的10%向守约方支付违约金，合同及本协议继续履行。 合同签订后，蒲建、黄平、何中韦分别于2015年7月19日、2015年10月23日向虹信房产公司支付了首次房价款965000元，但虹信房产公司至今未向原审原告交付该商品房。 同时认定：2014年9月17日，第三人李文智、刘小菊与原审被告虹信房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定李文智、刘小菊购买虹信房产公司开发建设的位于巴州区回风小区虹信·洪湖××号楼××层××单元××号门市（ＦＢ1-5），建筑面积111.41㎡，单价9469.53元∕㎡，总价款1055000元，采取一次性付款的方式，在2014年9月20日前交付该商品房等。同日，虹信房产公司向第三人出具了《虹信·洪湖居接房清单》，向第三人交付Ｂ单元1楼5号门市，并办理了水电气过户登记。第三人接房后，一直将该门市对外出租，即第三人对该门市实际占有、使用并收取门市租金。因原审被告一直未给第三人办理不动产所有权证书，第三人遂向本院起诉请求确认双方于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效。本院于2017年12月12日作出（2017）川1902民初3684号民事判决，判决确认李文智、刘小菊与虹信房产公司于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》合法、有效。该判决书已发生法律效力。 另认定，本案诉争的虹信·洪湖居1号楼大底盘（裙楼）1层B5号商业用房与虹信房产公司出卖给李文智、刘小菊的虹信·洪湖居1号楼第1层B单元5号门市实际是同一门市，虹信房产公司当庭予以认可。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、关于原审原告蒲建、黄平、何中韦与原审被告虹信房产公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议的效力问题。虹信房产公司于2015年7月13日与蒲建、黄平、何中韦签订的《商品房买卖合同》、补充协议以及2014年9月17日与李文智、刘小菊签订的《商品房买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，予以确认。 二、关于蒲建、黄平、何中韦请求虹信房产公司交付案涉门市并办理所有权转移登记手续的问题。经查，虹信房产公司出卖给蒲建、黄平、何中韦的虹信·洪湖居1号楼大底盘（裙楼）1层B5号商业用房，与出卖给李文智、刘小菊的虹信·洪湖居1号楼第1层B单元5号门市实际是同一门市，本案涉及“一房二卖”的合同履行顺位问题。审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，虹信房产公司与李文智、刘小菊签订合同在前，与蒲建、黄平、何中韦签订合同在后，且李文智、刘小菊已付清全部购房款并实际占有、使用涉案房屋。虽蒲建、黄平、何中韦在房屋主管部门办理了合同备案登记，但虹信房产公司未向其交付房屋，且均未给蒲建、黄平、何中韦及李文智、刘小菊办理预告登记或所有权转移登记手续。故，在商品房买卖合同均未办理转移登记手续，且未办理预告登记的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但在合同的对内效力上，交付房屋和登记备案之后产生的效力优先问题，交付使用房屋对于销售方而言视为其履行了合同主要义务，而且产生了诸多积极的合同效果。而合同的登记备案仅系合同双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有产生实际履行意义，应当确认销售方将房屋实际交付使用的合同得到优先履行。因此，蒲建、黄平、何中韦请求虹信房产公司交付案涉房屋并办理所有权转移登记手续的诉讼请求，不予支持。蒲建、黄平、何中韦认为虽签订合同在后，但办理了合同备案登记，虹信房产公司应向其交付房屋并办理所有权转移登记手续的理由不成立，不予支持。 李文智、刘小菊述称与虹信房产公司签订合同在前，交付在前，并实际占有、使用案涉房屋，应不予支持要求办理所有权转移登记手续的理由，予以采信。李文智、刘小菊述称与原审被告恶意串通，未提供相关证据，不予采信。 三、关于蒲建、黄平、何中韦主张虹信房产公司按约定支付违约金问题。根据查明的事实，虹信房产公司已实际不能履行向蒲建、黄平、何中韦交付房屋，蒲建、黄平、何中韦可另案主张解除合同并要求虹信房产公司返还购房款及利息、赔偿损失等，本案不予处理。 综上，（2017）川1902民初3999号民事调解书认定事实确有错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、撤销本院（2017）川1902民初3999号民事调解书；二、原审原告蒲建、黄平、何中韦与原审被告四川虹信房地产开发有限公司于2015年7月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》[商品房预售许可证编号：（2012）房预售证第014号、合同签约备案号：（511053）、合同自编号201507000713]及《〈商品房买卖合同〉补充协议》有效。三、驳回原审原告蒲建、黄平、何中韦的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人蒲建、黄平、何中韦与被上诉人虹信房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立。蒲建、黄平、何中韦诉请确认该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效的主张成立，原审法院判决该《商品房买卖合同》及补充协议合法有效正确，应予维持。 原审法院作出的（2017）川1902民初3684号民事判决，已经确认李文智、刘小菊与虹信房产公司于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》合法、有效。该判决书已发生法律效力，本院予以确认。 蒲建、黄平、何中韦与虹信房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》虽然合法有效且进行了备案登记，但备案登记仅系合同双方当事人对于合同的签订及其效力的确认与强化，并不产生实际履行合同的法律后果；因未办理预告登记或所有权转移登记，合同指向的标的物即案涉房屋对于购买人即上诉人蒲建、黄平、何中韦并不产生物权效力，不具有排他性，即没有排除另外依法成立的合同的优先权，与虹信房产公司与李文智、刘小菊签订的《商品房买卖合同》的地位平等。虹信房产公司与李文智、刘小菊签订的《商品房买卖合同》在先，并且已实际交付房屋，李文智、刘小菊已实际占有、使用案涉房屋，虽然虹信房产公司与李文智、刘小菊签订合同和交付房屋同样也不具有法律意义上的物权效力，但不能否定在没有合法阻却事由的前提下虹信房产公司与李文智、刘小菊履行合同的积极行为和法律后果。故蒲建、黄平、何中韦诉请虹信房产公司向其交付虹信房产公司已经交付给李文智、刘小菊的案涉房屋并办理所有权转移登记手续的主张于法无据，不能成立，应予驳回。 虹信房产公司实际上已经不可能按照合同的约定履行向蒲建、黄平、何中韦交付房屋的义务，蒲建、黄平、何中韦可另行主张解除合同，并要求虹信房产公司返还购房款及利息，追究违约责任。 综上所述，蒲建、黄平、何中韦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7160元，由上诉人蒲建、黄平、何中韦共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄晓东 审 判 员 王健宇 审 判 员 王 军 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 王 静 书 记 员 李彩菊