湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2526号上诉人（原审被告）：宜章大汉城镇建设有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇民主西路大汉风情商业街****。法定代表人：邹明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓忠华，男，1969年9月26日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（原审原告）：曾小兰，女，1969年7月12日出生，汉族，住湖南省宜章县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩琪，广东百勤律师事务所律师。上诉人宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）与被上诉人邓忠华、曾小兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大汉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邓忠华、曾小兰的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由邓忠华、曾小兰负担。事实与理由：1.宜章大汉风情商业街于2014年4月奠基动工，案涉房屋于2014年11月20日竣工并通过了《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，大汉公司当即将案涉房屋与一楼、负一楼的门面一起全部交付给所有业主。业主收房后至2019年底，除了有66位商铺业主于2017年11月20日向大汉公司提出过《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》中的要求外，其他三百多位业主均未就逾期交房的事宜向大汉公司提出过任何主张，故大汉公司不存在违约交房的行为，也不应承担违约交房责任。2.邓忠华、曾小兰的起诉已超过诉讼时效期间。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期间为2016年1月31日，而大汉风情商业街1至10栋楼房在2017年4月20日就已验收合格。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，邓忠华、曾小兰应当在上述两个时间起点之后的三年内向大汉公司主张权利，而本案立案的时间为2020年7月，邓忠华、曾小兰的起诉明显超过诉讼时效期间。邓忠华、曾小兰辩称：1.大汉公司主张其在2016年1月31日之前已将案涉房屋交付给邓忠华、曾小兰，与事实不符。案涉房屋在2017年4月20日才竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，且大汉公司未提交证据证明其已履行房屋交付义务，故大汉公司构成违约，应承担违约责任。2.大汉公司存在持续违约行为，邓忠华、曾小兰在本案中向大汉公司起诉主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2017年4月20日起算，邓忠华、曾小兰于2017年11月20日向大汉公司提出要求支付延期交房违约金的请求，属于权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效依法中断，邓忠华、曾小兰的起诉并未超过诉讼时效期间。邓忠华、曾小兰向一审法院起诉请求：1.判令大汉公司支付邓忠华、曾小兰2016年1月31日至2017年4月20日期间的逾期交付宜章大汉风情商业街8幢1层104号房的违约金319,420元；2.本案诉讼费由大汉公司负担。一审法院认定事实：2014年11月11日，邓忠华、曾小兰与大汉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定邓忠华、曾小兰购买大汉公司开发的宜章大汉风情商业街8幢1层104号商铺，房屋价款为1,435,596元。合同签订后，邓忠华、曾小兰支付首付款后，以银行按揭方式支付了剩余房款。对于交房期限，该合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房，交付给买受人使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，该合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2016年2月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年8月18日，邓忠华为委托方（甲方），大汉公司为受委托方（乙方）签订了《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，合同约定由大汉公司接受甲方委托对甲方所购8栋1层104号商铺进行商业招商租赁，在该委托租赁协议第三条约定，双方合作期限自2016年1月1日至2019年1月1日，共计三年，合作期限以商业街统一开业之日为起始日，2016年1月1日为初定统一开业时间，若开业时间后延，则合作期限相应顺延。期满后，由甲方与租赁经营户自行商议后续租赁事宜。双方在协议第四条第2项免租期限中约定：甲方承诺本协议约定商业物业将提供大汉风情商业街统一开业之后总时长为一年的免租期作为招商政策，大汉风情商业街统一开业时间以乙方举办正式开业典礼活动日期为准。在协议第四条第3项租金标准中约定，商铺租金按建筑面积计收，甲、乙双方约定免租期满后两年内月租金为38元/平方米，即月租金标准为4382元。在协议第四条第5项收益返还中约定若乙方未能成功出租该商铺，乙方承诺免租期满后按本协议上述约定租金标准的50%向甲方支付租金，直到完成招商签署租赁合同或本协议期满为止。协议中还对其他事项进行了约定。双方对房屋如何交接，何时交接未约定。宜章大汉风情商业街现只有部分商铺开业经营，至今宜章大汉风情商业街未统一开业。大汉公司表示不会统一开业。涉案商铺未成功招租，大汉公司也未按协议约定租金标准支付租金。案涉商铺于2017年4月20日经竣工验收合格。大汉公司未按双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，向邓忠华、曾小兰履行交房手续。2017年11月20日，宜章大汉风情商业街业主联名向大汉公司递交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在该报告中提出了办理产权证及逾期交房违约金的主张。一审法院认为，邓忠华、曾小兰与大汉公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。经审查，将本案的争议焦点确定如下：一、大汉公司是否存在逾期交房的违约行为；如存在违约行为，逾期交房期间如何认定。邓忠华、曾小兰认为大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。大汉公司认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，大汉公司没有违约交房行为，也不应承担逾期交房违约责任。一审法院认为，依据邓忠华、曾小兰与大汉公司签订的《商品房买卖合同》的约定，大汉公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付邓忠华、曾小兰使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，认定该时间为案涉商铺交付的时间，大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年1月31日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。二、本案逾期交房违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，大汉公司以合同约定的逾期交房违约金标准过高，要求按同期同地段房屋租金进行调整，但未提供同期同地段房屋租金标准的相关证据，但邓忠华、曾小兰与大汉公司签订的《大汉风情商业街业主委托租赁协议》中约定的委托招租房屋租金为4382元，日租金为146元；邓忠华、曾小兰未提供证据证明除租金之外还有其他损失，故《商品房买卖合同》中约定的按日支付已交付房价款万分之五的违约金，则每日违约金为717.8元（1,435,596元×5÷10,000），违约金过分高于邓忠华、曾小兰的实际损失，对大汉公司提出的违约金过高予以调整的请求予以支持，并将违约金调整为租金损失的130%即84,499.56元（4382元÷30天×445天×130%），邓忠华、曾小兰请求大汉公司支付逾期交房违约金319,420元，予以支持84,499.56元，超出部分不予支持。三、本案是否超过诉讼时效期间。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。但权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务等情形的，可引起诉讼时效中断。诉讼中断情形终结起，诉讼时效期间重新计算。邓忠华、曾小兰于2017年11月20日向被告提交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，报告中要求大汉公司给付逾期交房违约金的请求，系权利人向义务人请求履行义务的行为，属于法律规定诉讼时效中断的情形,本案的诉讼时效应从2017年11月21日重新计算，至邓忠华、曾小兰于2020年7月23日起诉，未超出三年的诉讼时效期间。大汉公司主张邓忠华、曾小兰的起诉超过诉讼时效期间，缺乏事实依据，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓忠华、曾小兰支付逾期交房违约金84,499.56元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告邓忠华、曾小兰其他诉讼请求。案件受理费6091元，减半收取计3045.5元，由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担956.5元，由原告邓忠华、曾小兰负担2089元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、邓忠华、曾小兰的起诉是否超过诉讼时效期间；二、大汉公司应否承担逾期交房的违约责任。关于焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。”逾期交房系持续违约行为，诉讼时效自实际交房之日起计算。因大汉公司至今未履行符合合同约定的交房手续，一审法院认定以房屋验收合格时间2017年4月20日作为交房时间，故诉讼时效期间应当自邓忠华、曾小兰知道或者应当知道2017年4月20日为房屋验收合格之日起计算。而本案中，邓忠华、曾小兰曾于2017年11月20日向大汉公司提交《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，要求大汉公司给付逾期交房违约金，属于权利人向义务人提出履行请求的情形，根据上述法律规定，诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算，即诉讼时效期间应从2017年11月21日重新计算，邓忠华、曾小兰于2020年7月23日起诉，并未超出三年的诉讼时效期间。大汉公司主张邓忠华、曾小兰的起诉超过诉讼时效期间，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”案涉《商品房买卖合同》第八条约定：“大汉公司应当在2016年1月31日前，依照按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘经验收合格’条件并符合本合同约定的商品房交付标准，交付给邓忠华、曾小兰使用。”依照上述法律规定和合同约定，大汉公司应当在2016年1月31日前将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给邓忠华、曾小兰。大汉公司上诉主张案涉楼房于2014年11月20日竣工并通过《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，与合同约定和法律规定不符，不予支持。大汉公司上诉主张其已将案涉房屋及一楼、负一楼的门面全部交付所有业主，未提交充分证据证实，不予采纳。邓忠华、曾小兰在诉讼时效期间内起诉要求大汉公司承担逾期交房的违约责任，其是否在2019年底前向大汉公司主张权利，不影响大汉公司依法依约应承担逾期交房违约责任的认定。故，一审认定大汉公司承担逾期交房违约金84,499.56元，处理正确。综上所述，上诉人大汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1913元，由上诉人宜章大汉城镇建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  廖 军二〇二〇年十一月二十日法官助理孙宝乐法官助理李言琦法官助理李佳颖书记员唐旭超书记员聂莎莉书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。