江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初7824号 原告：南京世茂房地产开发有限公司，住所地南京市。 法定代表人：蒋立丰。 委托诉讼代理人：邱皓玥，女。 原告：南京世曜商务咨询有限公司，住所地南京市。 法定代表人：林燕。 委托诉讼代理人：查静静，女。 被告：南京滨江水岸企业管理有限公司，住所地南京市 法定代表人：丁杰。 被告：丁杰，男，汉族，1984年7月7日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 原告南京世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）、南京世曜商务咨询有限公司（以下简称世曜公司）与被告南京滨江水岸企业管理有限公司（以下简称滨江水岸公司）、丁杰房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员李蕊适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告世茂公司委托诉讼代理人邱皓玥、世曜公司委托诉讼代理人查静静，被告滨江水岸公司法定代表人即被告丁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世茂公司、世曜公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《世茂南京52+Minimall商铺租赁合同（4-2F-75、4-3F-77、4、5-4F-79号商铺）》、《租赁合同之补充协议一》、《租赁合同之补充协议二》、《主体变更协议》已于2020年3月31日解除；2、判令两被告向原告世曜公司返还位于南京市、4-3F-77、4、5-4F-79号商铺；3、判令两被告向原告世茂公司支付2019年2月1日至2020年3月31日期间欠付的租金976693元及逾期支付的违约金，即以欠付租金的金额为基数，自应缴费次日开始计算，标准为每日0.2%（其中2019年2月的租金4077元自2019年1月21日开始计算、2019年3月的租金134077元自2019年2月21日开始计算、2019年4月的租金34077元自2019年3月21日开始计算、2019年5月的租金134077元自2019年4月21日开始计算、2019年6月的租金134077元自2019年5月21日开始计算、2019年7月的租金134077元自2019年6月21日开始计算、2020年1月的租金134077元自2019年12月21日开始计算、2020年2月的租金134077元自2020年1月21日开始计算、2020年3月的租金134077元自2020年2月21日开始计算）；4、判令两被告向原告世茂公司支付占有使用费（自2020年4月1日起至实际迁出之日止、按照合同约定双倍租金标准即每月134077*2=268154元的标准计算）；5、请求判令两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告世茂公司与南京汉佑商业管理有限公司（以下简称汉佑公司）及朱敏于2016年6月6日签署了《世茂南京52+Minimall商铺租赁合同（4-2F-75、4-3F-77、4、5-4F-79号商铺》，约定朱敏承租世茂公司位于南京市、4-3F-77、4、5-4F-79号商铺，计租面积为5022.60平米。世茂公司、汉佑公司及朱敏及被告滨江水岸公司于2016年8月就租赁合同签署了《租赁合同之补充协议一》，约定朱敏基于租赁合同的全部权利义务由滨江水岸公司承继，且滨江水岸公司为朱敏在租赁合同项下的未尽义务和责任承担连带保证责任。滨江水岸公司、世茂公司及汉佑公司于2017年12月19日另签署了《租赁合同之补充协议二》，以解决双方就租赁合同附件六第4条之解释而致的争议，补充协议二约定该商铺自2017年7月1日至2028年6月5日的月租金，在租赁合同约定的金额上每月减免8000元。世茂公司、滨江水岸公司、汉佑公司及世曜公司于2017年12月就租赁合同及补充协议一、补充协议二签署了《主体变更协议》，约定汉佑公司基于租赁合同及上述补充协议的全部权利义务由世曜公司承继。滨江水岸公司、丁杰自2018年3月起即拖欠租金，两原告曾于2019年1月诉至法院向被告追索2018年3月至2019年1月的租金，法院并作出生效调解书，但两被告不仅至今未按调解书付款，还继续长期拖欠自2019年2月1日始的租金，世曜公司经多次书面催告无果，为及时止损，原告于2020年3月27日向滨江水岸公司发出书面解约通知，解约通知明确租赁合同于2020年3月31日解除，且滨江水岸公司须于合同解除日将房屋返还给原告并缴清欠款，但滨江水岸公司接收解约通知后至今仍占用该商铺达3个月之久，依据租赁合同约定，合同解除后未能将符合交还要求的该商铺返还给世曜公司的，自交还起届满之日的次日起，滨江水岸公司应该合同终止时该商铺租金标准的200%向世曜公司支付占用费。被告丁杰作为滨江水岸公司唯一的自然人股东，应对公司债务承担连带责任，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告滨江水岸公司、丁杰辩称：两被告认可合同已于2020年3月31日解除，对于2019年2月至2020年3月期间欠付的租金金额认可，对两原告主张的违约金支付标准过高，要求按照法律规定的标准计算；从2020年1月至2020年4月因疫情被告租金案涉房屋经营的门店关门四个月，对租金应当予以减免，在4月后因为双方一直在协商转租事宜未能及时将商铺返还原告，对原告要求返还的诉讼请求暂时无法返还，因为商品内存放了大量货物无法处置；对合同解除后的占有使用费应当按照合同约定租金标准计算；被告已支付租赁保证金412482元，该保证金应当冲抵欠付租金；要求丁杰个人承担连带责任不认可，因为合同相对方为滨江水岸公司。 经审理查明：2016年5月12日，世茂公司（出租方）与汉佑公司（管理方）、朱敏（承租方）签订《世茂南京52+Minimall商铺租赁合同（4-2F-75、4-3F-77、4、5-4F-79号商铺）》，约定出租方将位于南京市、4-3F-77、4、5-4F-79号商铺出租给承租方，商铺的计租面积为5022.6平方米，承租方仅可且必须将该商铺用于经营八仙歌品牌的韩式汗蒸项目，商铺中应当包含汗蒸、洗浴、按摩、足疗、餐饮；租赁期为12年，自2016年6月6日至2028年6月5日，免租期为365日，即2016年6月6日至2017年6月5日；租金计收方式为管理方按照每月同期保底租金或月提成租金两者中取其高者向出租方支付租金，其中保底租金为2017年6月6日起至2018年6月5日止137494元/月、2018年6月6日起至2020年6月5日止142077元/月、2020年6月6日起至2022年6月5日止146660元/月、2022年6月6日起至2024年6月5日止149715元/月、2024年6月6日起至2026年6月5日止154298元/月、2026年6月6日起至2028年6月5日止158882元/月，提成租金计算方式为承租方的月税前营业额乘以提成租金计算比率，其中2017年6月6日起至2018年6月5日止为10%，此后每两年增加1%，保底租金、管理费及其他费用自计租日起计算，结算周期为一个自然月，自计租日当月开始，承租方应于每个结算周期首日的第20日之前按照本合同约定分别向出租方及管理方预付该结算周期的租金、管理费及水电费；承租方应支付的管理费按该商铺计租面积计算，每月每平方米6元，每月共计30136元，首期管理费自2016年11月6日至2016年12月31日金额为55249元，之后管理费的结算周期为一个自然月；承租方应于本合同生效后7日内一次性向出租方缴交等额于3个自然月租金的租赁保证金412482元，保证金用途为如果承租方违反本合同的任何规定或拖欠任何款项及费用，或不向出租方或管理方支付任何其应支付的损害赔偿金、违约金，出租方或管理方有权从保证金中扣取承租方的任何欠款及利息，如在租赁期限内，因承租方的原因导致本合同无法继续履行或因承租方该违约导致出租方或管理方解除本合同的，则出租方和管理方有权不予退还相应保证金，同时承租方还应按照本合同约定的其他条款项出租方或管理方支付违约金并承担其他违约责任；若承租方逾期支付应付款项，承租方须从第2日起按日向出租方或管理方支付对应所欠款金额千分之二的违约金，若承租方逾期超过应付款日30日仍未能缴足应付款项，或者出租方或管理方书面要求承租方付款后7日内承租方仍未能缴足应付款项，出租方及管理方有权单方终止本合同；本合同终止后30日内，在承租方未向管理方返还商铺，管理方有权自行收回商铺，无论任何原因，交还期满后承租方仍未将符合交还要求的该商铺交还管理方的，则自交还期届满之日的次日起，承租方应当按照合同终止时该商铺租金、管理费标准的200%向管理方支付占有使用费，直至承租方按照合同约定交还该商铺为止。 2016年6月6日，世茂公司（甲方）、汉佑公司（乙方）、朱敏（丙方）与滨江水岸公司（丁方）签订《租赁合同之补充协议一》（以下简称补充协议一），约定四方协商一致，丙方所有租赁合同项下的权利和义务自2016年9月1日起由丁方承继履行，丁方应为丙方在租赁合同项下的未尽义务和责任承担连带保证责任，丙方所缴纳的保证金（如有）转入甲、乙方与丁方合同项下。 2017年12月19日，世茂公司（甲方）、汉佑公司（乙方）与滨江水岸公司（丙方）签订《租赁合同之补充协议二》（以下简称补充协议二），约定针对上述商铺租赁合同及补充协议一，在履行过程中，甲乙与丙方对租赁合同附件第4条关于承租区域的电梯使用问题产生争议，各方就争议重新予以明确，甲乙方同意丙方如下租金减免：自2017年7月1日起至2028年6月5日，每月应缴租金中减免8000元，若租赁合同提前终止的，本条约定的减免亦同时终止；同时该补充协议确认截至2017年12月13日，丙方共拖欠租金274988元，扣减2017年7月1日至2017年12月31日应扣减的48000元，丙方应于2017年12月31日前向甲方缴纳拖欠的租金226988元。 此后，世茂公司（甲方）、汉佑公司（乙方）、世曜公司（丙方）与滨江水岸公司（丁方）签订《主体变更协议》，约定经四方协商，同意将案涉租赁合同的管理方由乙方变更为丙方，自2017年12月31日起，租赁合同原由乙方享有及承担的所有权利义务由丙方概括承受。 2020年1月14日，世曜公司向滨江水岸公司邮寄催告函，要求滨江水岸公司于2020年1月16日前支付拖欠的租金1938367.16元、滞纳金1634447.23元。2020年2月10日，世曜公司再次发函催缴欠付租金，要求滨江水岸公司于该函发出后3日支付拖欠的租金等2072444.16元、违约金1760257.23元，如未及时足额支付上述款项，将按照合同约定追究违约责任，包括但不限于断水断电、解除合同、没收租赁保证金、没收管理费保证金、追索违约金等。2020年3月27日，世曜公司向滨江水岸公司发送《解除通知函》，通知滨江水岸公司双方签署的租赁合同于2020年3月31日24:00终止，滨江水岸公司应于合同解除后2日内付清全部未付款项，包括租金2340598.16元、滞纳金1981177.5元，要求滨江水岸公司至迟于租赁合同给解除日搬离全部物品并将商铺恢复原状、通知世曜公司查验，如未予恢复或未予搬离或经查验未达租赁合同约定的交还标准的，世曜公司将自行采取措施恢复原状、将遗留物品按遗弃物处理，由此产生的一切费用及任何不利后果均由滨江水岸公司承担，并按租赁合同约定标准支付占用该商铺期间的占有使用费。滨江水岸公司称虽上述函件寄送至注册地和实际经营地，但因其2020年1月22日之后即停止经营，故未收到上述函件，但认可案涉合同于2020年3月31日即解除。 另查明，滨江水岸公司设立于2016年7月22日，2018年8月29日变更为由丁杰一人持股的自然人独资公司。丁杰为证明其个人财产独立于公司财产，提交滨江水岸公司2018年6月至2020年3月的部分记账凭证，该记账凭证中对于收入并无相应的原始凭证予以对应，每期借贷金额完全一致并存在向案外个人付款的记录，丁杰称其虽持股100%，但并不参与公司实际经营，都是交给案外人谢玉慧来实际管理，对于公司账册中所载的收支情况及公司经营情况均不清楚，只是一直被告知公司经营亏损，对公司每年是否作财务会计报告和审计报告不清楚。两原告认为丁杰提交的财务资料并非有效的财务报表且无连贯性，不能反应公司经营情况，对该证据均不予认可。在提交上述账册后，丁杰又称经其庭后了解，公司尚有另外一套代账会计所做的真实账目反映公司经营收入，但公司收入并无汇入公司账户的相关记录，都是汇入案外人周仁杰的个人账户，因为2019年公司涉诉后，账户被查封，所有收支往来都是通过个人账户，账户的管理及收支情况均由谢玉慧告诉丁杰，丁杰对经营情况不清楚，没有财务会计报告和审计报告。 审理过程中，两原告确认合同约定租金计收方式为管理方按照每月同期保底租金或月提成租金两者中取其高者向出租方支付租金，因滨江水岸公司经营情况不好，所以一直按照合同约定的固定金额计算。针对滨江水岸欠付租金的情况，双方确认2019年2月欠付4077元、2019年3月欠付134077元、2019年4月欠付34077元、2019年5月至2019年7月每月欠付134077元、2020年1月至2020年3月每月欠付134077元，2019年8月至2019年12月期间的租金已结清。针对被告提出因疫情影响经营要求减免租金的意见，原告认为商场在2020年2月16日就恢复营业，如减免租金只认可减免2月的租金，由法院酌情处理。 以上事实，有原告提交的租赁合同、补充协议、主体变更协议、函，被告提交的财务资料及本院庭审笔录、谈话笔录予以证实。 本院认为，原被告各方订立的租赁合同、补充协议、主体变更协议均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各方应按约履行相应的义务。滨江水岸公司在承继原承租人的权利义务后，理应在约定的时间及时足额向出租人支付相应的租金。因滨江水岸公司多次逾期支付租金，构成违约，根据租赁合同约定，若承租方逾期超过应付款日30日仍未能缴足应付款项，或者出租方或管理方书面要求承租方付款后7日内承租方仍未能缴足应付款项，出租方及管理方有权单方终止本合同，故世曜公司有权作为管理方依照合同约定发函告知于2020年3月31日解除案涉合同，现滨江水岸公司对该解除日期予以认可并同意解除，故对案涉商铺租赁合同、补充协议一、补充协议二、主体变更协议于2020年3月31日解除的事实，本院予以确认。在租赁合同解除后，承租人理应将承租房屋及时返还出租人，故对世曜公司要求滨江水岸公司返还案涉商铺的诉讼请求，本院予以支持。 根据商铺租赁合同约定，租金计收方式为管理方按照每月同期保底租金或月提成租金两者中取其高者向出租方支付租金，其中保底租金为2018年6月6日起至2020年6月5日止142077元/月，此后补充协议一各方又约定每月应缴租金减免8000元，故两原告主张每月租金134077元符合双方约定，现双方确认2019年2月1日至2020年3月31日期间的欠付租金为976693元。因疫情高发期间多数商铺无法经营，考虑到被告经营行业的性质及疫情给商铺经营造成的影响，本院酌定对2020年2月、3月两个月的租金268154元予以减免，故对世茂公司要求滨江水岸支付2019年2月至2020年3月租金708539元的诉讼请求，本院予以支持。根据商铺租赁合同约定，租金结算周期为一个自然月，自计租日当月开始，承租方应于每个结算周期首日的第20日之前按照本合同约定向出租方支付，若承租方逾期支付应付款项，承租方须从第2日起按日向出租方或管理方支付对应所欠款金额千分之二的违约金，现双方对欠付时间、金额均无异议，滨江水岸公司逾期付款行为给世茂公司造成利息损失，但合同约定逾期付款的违约金标准明显过高，本院依法调整至2019年8月19日前按照银行同期贷款利率的1.3倍、2019年8月20日起按照银行拆借中心公布的贷款报价利率1.3倍支付违约金，世茂公司自愿将起算日期调整自每个结算周期首日前10日开始计算违约金，对被告有利，本院予以确认。故世茂公司有权要求以实际欠付租金为基数，即2019年2月的租金4077元自2019年1月21日开始计算、2019年3月的租金134077元自2019年2月21日开始计算、2019年4月的租金34077元自2019年3月21日开始计算、2019年5月的租金134077元自2019年4月21日开始计算、2019年6月的租金134077元自2019年5月21日开始计算、2019年7月的租金134077元自2019年6月21日开始计算、2020年1月的租金134077元自2019年12月21日开始计算。 案涉合同解除后，滨江水岸公司未及时返还商铺，并在本案审理中称因案涉商铺内尚存放其大量货物无法返还，其应向世茂公司支付占有使用费，虽商铺租赁合同约定交还期满后承租方仍未交还商铺，则自交还期届满之日的次日起，应当按照合同终止时该商铺租金200%的标准支付占有使用费，但该约定系针对承租人未能及时返还房屋情况下应承担的违约责任的约定，世茂公司认可因滨江水岸公司未腾迁无法再行租赁主要造成其租金损失，该占有使用费标准相较于该损失明显过高，故本院依法将该占有使用费标准调整至合同终止时的租金标准，故对世茂公司要求滨江水岸公司自2020年4月1日起至实际迁出之日止按照每月134077元的标准计算占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，对超过部分，本院不予支持。 关于滨江水岸公司已支付的保证金应否冲抵欠付租金的问题。根据合同约定，承租方应于本合同生效后7日内一次性向出租方缴交等额于3个自然月租金的租赁保证金412482元，保证金用途包括如在租赁期限内，因承租方的原因导致本合同无法继续履行或因承租方该违约导致出租方或管理方解除本合同的，则出租方和管理方有权不予退还相应保证金，同时承租方还应按照本合同约定的其他条款项出租方或管理方支付违约金并承担其他违约责任，双方对于没收保证金的约定实际性质为对承租人违约致使合同提前解除情形下应承担的违约责任，现因滨江水岸公司违约导致案涉租赁合同已提前解除，房屋腾迁交付后世茂公司必然只能再行租赁，但考虑到商铺的面积较大另行租赁存在一定困难势必造成世茂公司的房屋空置损失，该没收保证金的约定相较于滨江水岸公司的违约情形以及给世茂公司造成的损失尚属合理，两原告有权要求没收违约金不予冲抵，故对滨江水岸公司要求将保证金冲抵欠付租金的抗辩意见，本院不予采纳。 关于丁杰应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》的规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中丁杰作为滨江水岸公司的唯一股东，应当提交证据证明公司财产独立于其个人财产，现其认可滨江水岸公司并未进行年度审计或出具财务报告，提交的财务资料中明显缺少相应原始凭证，对多处与财务制度规定不符的记录未作合理解释，且丁杰自认公司另有其他财务账簿并存在收支均用于案外人个人账户的问题，明显与相关法律法规的要求相悖，故不能证明滨江水岸公司财产独立于丁杰的个人财产，对丁杰的抗辩意见，本院不予采纳，对两原告要求丁杰对滨江水岸公司债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告南京世茂房地产开发有限公司、南京世曜商务咨询有限公司与被告南京滨江水岸企业管理有限公司之间的《世茂南京52+Minimall商铺租赁合同（4-2F-75、4-3F-77、4、5-4F-79号商铺）》、《租赁合同之补充协议一》、《租赁合同之补充协议二》、《主体变更协议》于2020年3月31日解除； 二、被告南京滨江水岸企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京世曜商务咨询有限公司返还位于南京市、4-3F-77、4、5-4F-79号商铺； 三、被告南京滨江水岸企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京世茂房地产开发有限公司截至2020年3月31日欠付的租金708539元及违约金（其中4077元自2019年1月21日开始计算、134077元自2019年2月21日开始计算、34077元自2019年3月21日开始计算、134077元自2019年4月21日开始计算、134077元自2019年5月21日开始计算、134077元自2019年6月21日开始计算、134077元自2019年12月21日开始计算，均计算至实际给付之日，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 四、被告南京滨江水岸企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告南京世茂房地产开发有限公司房屋占有使用费（自2020年4月1日起至被告实际返还上述房屋之日止、按照每月134077元的标准计算）； 五、被告丁杰对被告南京滨江水岸企业管理有限公司的上述（三）、（四）项债务还承担连带责任； 六、驳回原告南京世茂房地产开发有限公司、南京世曜商务咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29036元，减半收取计14518元，由被告南京滨江水岸企业管理有限公司、丁杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 李 蕊 二〇二〇年十一月十六日 书记员 朱丹丹