河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4444号上诉人(原审被告)：张雷,男，1979年8月28日出生，汉族，住封丘县瑞封花园**。被上诉人（原审原告）：封丘县瑞封物业管理有限公司。住所地：封丘县瑞封花园**楼****。法定代表人：苏祥庆，经理。委托诉讼代理人：苏金生、吕文帅，该公司员工。上诉人张雷与被上诉人封丘县瑞封物业管理有限公司（以下简称瑞封公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省封丘县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0727民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。张雷，瑞封公司法定代表人苏祥庆及委托诉讼代理人苏金生、吕文帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雷上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0727民初2702号民事判决；2、驳回瑞封公司对张雷的诉讼请求或发回重审；3、瑞封公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、双方之间没有物业服务合同，没有权利义务关系；2、涉案物业服务合同在2016年12月28日已经届满，瑞封公司如继续提供服务应与业委会签订合同，而瑞封公司至今未与业委会签订合同，无权主张权利；3、瑞封公司已经撤离小区，其在未与业委会签订合同的情形下进行物业服务不符合法律规定，另瑞封公司与未对张雷进行物业服务；4、原审判令张雷承担年利率24%没有法律根据。瑞封公司辩称：1、物业合同为委托合同，并非必须和业主签订；2、业委会成立不合法，另瑞封公司撤出后经有关部门介入协商，要求瑞封公司继续服务，瑞封公司是按照县政府等有关部门要求进行垃圾清理等；3、合同约定逾期缴纳物业费按每天千分之五缴纳违约金，原审认定年利率24%远低于合同约定。综上，张雷的上诉主张不能成立。瑞封公司原审诉讼请求：1、判令张雷给付瑞封公司所欠的自2017年1月1日至2020年5月31日物业管理服务费本金4660元及滞纳金（从逾期之日2017年1月1日以每年所欠费用为基数，按每天千分之五计算至付清之日止）；2、张雷承担本案诉讼费。原审查明：张雷系封丘县瑞封花园东区2号楼2单元501室的业主，建筑面积为142.06平方米，约在2015年装修后入住。交房前小区物业为众城物业公司，后换成瑞封公司。2016年6月8日,瑞封公司与河南都城房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定由瑞封公司为其开发的小区瑞封花园东区提供物业管理服务，第二条约定：瑞封公司提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人；第十九条约定：本物业的管理服务费，住宅房屋按照建筑面积每月每平方0.8元向业主或物业使用人收取。逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之五缴纳滞纳金。从2017年1月1日起，张雷未向瑞封公司缴纳过物业费。2018年4月份左右，因小区业主与物业公司发生矛盾，经相关部门调解，瑞封公司撤离瑞封花园小区一个多月，后又继续入驻瑞封花园小区至今。原审认为，根据物业管理条例规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。本案中,瑞封花园小区没有成立合法的业主委员会,小区的建设单位河南都城房地产开发有限公司与瑞封公司签订的物业管理合同属前期物业服务合同,对小区业主均有约束力。本案瑞封公司已提供了物业服务,张雷应按合同约定交纳相应的物业管理费。庭审中张雷辩称物业提供的服务不到位,因一楼门面房有油烟，影响其正常生活，对此物业公司进行了协调并改善，张雷对此认可，现张雷以此拒绝交纳物业费于法无据，该辩解理由不能成立，不予采信。按照合同约定，物业费收取标准为每月每平方米0.8元，张雷房屋建筑面积142.06元，每月产生物业费113.65元。张雷自2017年1月1日起拖欠物业费，瑞封公司要求计算至2020年5月31日，因张雷当庭认可2018年4月份曾退出一个多月，对其自认的事实予以确认，故应扣除一个月物业费，共3年4个月，产生物业费4545.92元。后续物业费瑞封公司可以另行主张。张雷逾期未支付物业费构成违约，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案物业管理合同约定，逾期缴纳物业费的，业主应自逾期之日按照每天的千分之五缴纳滞纳金，实为逾期利息，但该约定明显高于法定标准年利率24%，宜按年利率24%支付相应利息，对超过年利率24%部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、张雷于判决生效之日起十日内支付瑞封公司物业管理费4545.92元及利息，利息按照年利率24%自2017年1月1日起计算至张雷付清之日止；二、驳回瑞封公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张雷负担。二审中张雷为证明其主张，提供：1、业委会印章刻制证明；2、物业管理委托合同；3、业主委员会备案表；4、交接清单。瑞封公司对张雷提供证据的真实性无异议，但瑞封公司提供物业服务是按照县政府及其各职能部门的委派所为，另涉案小区业委会已经被撤销。瑞封公司提供的证据有：1、封丘县城关镇人民政府、封丘县住房服务中心文件；2、本院（2019）豫07民终1281号民事判决，证明涉案小区业委会已经撤销。张雷对证据1称未见到过，文件也未公示。对证据2的真实性无异议。本院认证意见：瑞封公司对张雷提供的证据1-4的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采纳。但涉案小区业委会已经被撤销备案，不能证明其证明目的。张雷对瑞封公司提供的证据2的真实性无异议，对该证据的真实性予以采纳，证据1与证据2可以相互印证，予以采纳。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于瑞封公司主张的物业费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，瑞封公司与涉案小区开发单位签订物业服务合同，实际对涉案小区提供了物业服务，且涉案小区业委会备案已被撤销，生效判决也认定涉案小区业委会也不能证明其具备合法的主体资格，张雷以此抗辩瑞封公司主张的物业费用没有充分依据，本院不予采纳。关于张雷上诉主张的利息问题。瑞封公司未提供充分证据证明其提供了符合规定的物业服务，且考虑物业服务属于全面动态服务活动及建立和谐的物业关系，对瑞封公司要求支付违约金的请求不予支持。综上，对张雷上诉主张合理部分予以采纳。原审适用法律不当，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省封丘县人民法院（2020）豫0727民初2702号民事判决第二项；二、变更河南省封丘县人民法院（2020）豫0727民初2702号民事判决第一项为：张雷于本判决生效后十日内支付封丘县瑞封物业管理有限公司物业费4545.92元；三、驳回封丘县瑞封物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由张雷负担。二审案件受理费50元，由张雷负担25元，由封丘县瑞封物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十一月二日书记员  刘 冬