广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4571号上诉人（原审原告）：杨淑文，女，1966年3月27日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为R965180（1）。委托诉讼代理人：高加攀，广东安国（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈允慧，女，1949年5月9日出生，汉族，住广东省信宜市************，公民身份号码为440************122。系任平（已故）的母亲。被上诉人（原审被告）：陈桂平，女，1973年4月8日出生，汉族，住广东省信宜市************，公民身份号码为440************548。系任平的妻子。被上诉人（原审被告）：任华建，男，1995年3月7日出生，汉族，住广东省信宜市************，公民身份号码为440************113。系任平的儿子。被上诉人（原审被告）：任官华，男，1996年9月20日出生，汉族，住广东省信宜市************，公民身份号码为440************158。系任平的儿子。被上诉人（原审被告）：任华胜，男，1998年7月7日出生，汉族，住广东省信宜市************，公民身份号码为440************155。系任平的儿子。上述五被上诉人共同委托诉讼代理人：陈桂平，身份信息同上。上述五被上诉人共同委托诉讼代理人：任官华，身份信息同上。上诉人杨淑文因与被上诉人陈允慧、陈桂平、任华建、任官华、任华胜所有权确认纠纷一案，不服广东省东莞市第二人法院（2019）粤1972民初15295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杨淑文上诉请求：1.撤销一审民事判决依法改判;2.诉讼费用全部由陈允慧、陈桂平、任华建、任官华、任华胜负担。事实与理由：（一）杨淑文具备在东莞市购房的资格。杨淑文为香港居民，在东莞市无住房，其于2020年3月6日领取了东莞市*住证。（二）根据《关于简化港澳台居民在我市购房相关资料要求的通知》第一条：“港澳台居民年满18周岁、在我市已领取居住证且个人名下在我市无住房的，可以在我市购买一套新建商品住房。港澳台居民在我市拥有一套及以上住房的，暂停向其销售新建商品住房”之规定，以及《粤港澳大湾区建设领导小组会议未出16条惠港措施》第一条“便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇”等规定，杨淑文具备在东莞市购房资格。（三）《个人声明书》是任平的真实意思表示，是对案涉房屋事实的真实反映，并未违反法律法规的强制性规定。虽然受政策影响杨淑文可能存在无法直接办理过户的情形，但并不影响《个人声明书》的法律效力。希望法院依法判令案涉房屋归杨淑文所有，待杨淑文过户条件成就时，由陈允慧、陈桂平、任华建、任官华、任华胜配合做好过户手续。被上诉人陈允慧、陈桂平、任华建、任官华、任华胜辩称,（一）杨淑文诉称其具备东莞市购房资格，没有事实和法律法规依据。杨淑文提供的《境外人员临时住宿登记表》仅是用于办理住宿登记，并非居住证。杨淑文未提供证据显示其近2年内在东莞逐月连续缴纳一年以上个人所得税或社会保险证明。杨淑文在一审明确表示，其在东莞市已购有一套商品房。一审法院认定杨淑文不具有购买商品房的资格是正确的，是有事实和法律法规依据的。（二）杨淑文上诉称其已于2020年3月6日已取得东莞市*住证，同时依据《关于简化港澳台居民在我市购房相关资料要求的通知》第一条及《粤港澳大湾区建设领导小组会议推出16条惠港措施》第一条主张其具备购房资格，是对该优惠条件的曲解。案涉房屋在东莞市内，必须按照东莞市政府《关于简化港澳台居民在我市购房相关资料要求的通知》的规定去认定杨淑文是否具备购房资格。根据《粤港澳大湾区建设领导小组会议推出16条惠港措施》第一条，“香港居民在大湾区内地城市购买房屋的”方能享受豁免权。应理解为，杨淑文除在东莞市外，在大湾区内其他城市购房，可享受豁免权。杨淑文故意回避东莞市《关于简化港澳台居民在我市购房相关资料要求的通知》的规定，主张其于东莞市享有再行购房的资格，是曲解该优惠政策。故杨淑文诉求将案涉房屋过户至其名下依法不应支持。（三）近日，陈允慧、陈桂平、任华建、任官华、任华胜在清理任平生前遗物时，发现了两张照片，证明了杨淑文与任平同居的事实。陈允慧、陈桂平、任华建、任官华、任华胜认为杨淑文非法取得任平所购的案涉房屋，并对此保留诉讼权利。综上所述，请求二审法院驳回杨淑文的上诉请求，维持原判。杨淑文向一审法院起诉请求：1.确认任平2015年5月20日出具的《个人声明书》合法有效；2.判决粤房地权证莞字第1400468776号房屋归杨淑文所有，并限期陈允慧、陈桂平、任华建、任官华、任华胜协助把案涉房屋过户到杨淑文名下；3.陈允慧、陈桂平、任华建、任官华、任华胜负担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈允慧、陈桂平分别系任平的母亲、妻子，任华健、任官华、任华胜系陈桂平、任平的儿子。2010年11月24日，以东莞市******开发有限公司为出卖人、以任平为买受人，双方签订一份合同编号为201********010493899的《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于东莞市**************************的商品房，价款总计524673元，买受人于签订合同当日支付首期房款（含定金）157673元，余款367000元申请按揭贷款支付，出卖人应于2011年5月31日前交付验收合格的商品房。杨淑文提供两张刷卡单存根，显示杨淑文于2010年11月24日刷卡支付106517元、50000元，合计157673元。杨淑文主张系支付给东莞市******开发有限公司的购房首期款。陈桂平、任官华对此不予确认。上述长安花园13幢1304号商品房于2013年1月25日办理了房地产权证登记，权属人任平，证号为粤房地权证莞字第1400468776号，并载明抵押权人为中国工商银行股份有限公司东莞长安支行，期限为2010年12月15日至2020年12月15日。杨淑文主张以任平的名义办理了案涉房屋抵押贷款，杨淑文每月转账至任平账户以偿还贷款月供，陈桂平、任官华则主张不清楚是谁偿还每月贷款月供。杨淑文提供2011年11月至2012年1月、2012年12月、2013年1月、2013年12月、2014年1月、2014年12月、2015年1月、2015年12月、2016年1月、2016年12月、2017年1月、2017年12月、2018年8月至2019年1月、2019年3月、2019年5月至2019年7月的管理费票据（部分票据包含水费），载明“13栋13-1304”房屋登记的客户名称为“杨淑文”。杨淑文据此主张案涉房屋自2011年4月起的每月管理费均系由其支付。陈桂平、任官华主张不清楚具体缴费情况。杨淑文持有一份落款日期为2015年5月20日的《个人声明书》，载明任平陈述案涉长安花园13幢1304号商品房于2010年11月24日签订合同，因杨淑文名下有一套房产，不能再购买，所以借用了任平的名义购买，但首期款及后续每月供款均是杨淑文自己支付，任平没有支付任何费用，该房产属于杨淑文，以还完银行贷款为依据，直接办理过户，杨淑文在此期间拥有自由买卖权利，任何人不得异议。声明书下方手写载明“以上所述内容完全属实，本人无任何异议，特此证明。任平2015.5.20”，杨淑文主张该内容系任平本人签署。陈桂平、任官华则对个人声明书的真实性不予确认，主张申请对任平的签名进行笔迹鉴定。2018年11月27日，任平意外身亡。杨淑文为香港永久性居民，杨淑文在其起诉状中确认其2010年欲购买案涉房产时在东莞没有办理居住证，也没有社保参保记录，且在深圳市已购买一套商品房。杨淑文提供一张《境外人员临时住宿登记表》，载明杨淑文的入住日期为2019年12月17日，住址为案涉长安花园****1304，该表上加盖“东莞市公安局长安分局境外人员临时住宿登记专用章（3）”，杨淑文主张该登记表为其办理的居住证。一审诉讼过程中，一审法院向杨淑文送达《提交〈购房资格证明〉告知书》，要求其提交《购房资格证明》。杨淑文之后提交一份加盖东莞市自然资源局不动产登记资料查询专用章的不动产登记情况查询结果列表，显示杨淑文在东莞市没有购房信息。另外，一审法院向东莞市自然资源局发函继续调查核实杨淑文在东莞市内是否具有购房资格。东莞市*******回复如下：1.经长安房管所核查，杨淑文没有提供查房资料到长安房所进行新建商品房限购查询。2.根据“不动产登记情况查询结果列表”，杨淑文在东莞市没有购房信息。3.对于港澳台查房，可以按以下两种方式查询限购：（1）根据《关于简化港澳台居民在我市购房相关资料要求的通知》（东建房[2019]39号文件）的要求港澳台居民满18周岁、在我市已领取居住证且个人名下在我市无住房的，可以在我市购买一套新建商品住房。（2）根据《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》（东建房[2016]49号文件）、《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（东府办[2017]46号文件）和《关于进一步明确我市住房限购政策有关事项的补充通知》（东建房[2017]33号文件）的要求，按市外户籍，以家庭为单位查询限购。该回复函所附的文件中，《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（东府办[2017]46号文件）第一条第（二）、（三）款规定：（二）非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房；已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。（三）非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的，可在我市购买首套新建商品住房；购买第二套新建商品住房的，执行以上第（二）点规定。一审法院另查明，杨淑文起诉时一并向一审法院申请财产保全，申请查封位于东莞市**************************的房产（房地产权证书号为粤房地权证莞字第1400468776号，权属证书号为1400468776）。一审法院受理后作出（2019）粤1972民初15295号民事裁定，并于2019年9月30日对前述房产进行查封，详见查封清单NO.0043777。一审法院认为：本案案由系所有权确认纠纷。关于借名购房。杨淑文提供的刷卡单存根、管理费票据、个人声明书等显示案涉房产系由其支付购房款、管理费等费用且任平确认所有购房款项由杨淑文支付，证据之间相互印证。陈桂平、任官华等虽然对杨淑文的主张予以否认，但其均表示不清楚购房款、管理费的支付情况，也没有证据佐证其与任平等人存在支付购房款、占有使用案涉房产、支付管理费等事实，故本院对陈桂平、任官华的辩解意见不予采信，对杨淑文主张借名购房的事实予以认定。虽然陈桂平、任官华对个人声明书的真实性不予确认，并陈述对个人声明书中任平的签名申请笔迹鉴定，但没有提交书面申请，且杨淑文提供的上述证据已形成证据链条，足以认定借名购房的事实，故对陈桂平、任官华的鉴定主张，一审法院不予采信。对任平于2015年5月20日签名确认的《个人声明书》的真实性，一审法院予以认定。杨淑文主张确认该声明书合法有效，应结合杨淑文是否具有购房资格、是否能够办理过户手续等进行认定。关于确权及过户。杨淑文向任平借名购买案涉房产时，杨淑文确认其名下已有一套商品房，故杨淑文在其时并不具备购房第二套住房的购房资格，杨淑文亦自认其在当时不具有购房资格，后该案涉房产亦只登记在任平名下，故杨淑文诉请直接确认案涉房产为其所有，缺乏法律依据，一审法院不予支持，但杨淑文可根据借名事实主张依约办理过户手续，而是否能够办理过户手续，仍应看杨淑文在主张办理过户时其是否具有购房资格。经一审法院向杨淑文送达《提交〈购房资格证明〉告知书》，杨淑文并未能提交相应的《购房资格证明》。另外，根据东莞市*******的回复函，亦不能认定杨淑文具备购房资格，理由如下：1.杨淑文提供的《境外人员临时住宿登记表》仅系办理住宿登记，并非居住证，杨淑文主张该登记表为居住证，一审法院不予采信。2.杨淑文未提供证据显示其近2年内在东莞市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。因此，杨淑文诉请将案涉房产过户至其名下，依法不能履行。对杨淑文的全部诉请，一审法院均予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回杨淑文的全部诉讼请求。案件受理费9048元、保全费3143元（杨淑文均已预交），由杨淑文负担。二审期间，杨淑文提交了其港澳居民居住证复印件，显示其于2020年3月6日办理该证件，住，住址为东莞市长安镇淑文另提交一份个人所得税纳税记录，显示杨淑文在2020年5月19日、2020年6月8日、2020年7月6日分别缴税15元，合计45元，项目为工资薪金所得。陈允慧、陈桂平、任华建、任官华、任华胜经质证认为，以上材料均为近期补办。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，由于上诉人杨淑文系香港特别行政区居民，故本案属涉港所有权确认纠纷。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应以内地法律作为准据法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院对当事人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、任平于2015年5月20日出具的《个人声明书》效力如何认定；二、案涉证号为粤房地权证莞字第1400468776号的房屋权属应如何认定，能否判令将其过户至杨淑文名下。关于争议焦点一。杨淑文与任平之间存在借名买房关系的事实清楚，有杨淑文提交的首期购房款刷卡单存根、交纳物业管理费等的票据为证。任平出具的《个人声明书》内容与上述证据相印证，可以证实案涉房屋实际由杨淑文支付购房款，物业管理费等亦由杨淑文交纳的事实。在无相反证据存在的情况下，一审法院据此认定杨淑文借任平之名购买案涉房屋，并确认任平于2015年5月20日出具的《个人声明书》的真实性，并无不当，本院予以支持。因任平出具的《个人声明书》除确认借名买房的事实外，还存在“房产属于杨淑文，以还完银行贷款为依据，直接办理过户，杨淑文在此期间拥有自由买卖权利”的表述，而房屋产权属的认定受国家法律规定的规制，能否办理过户手续亦受到法律规定、限购政策的影响，不属于完全由当事人意思自治可以约定的范畴，一审判决对杨淑文要求确认前述《个人声明书》合法有效的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国采用不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。案涉诉争房屋目前登记在任平名下，在未经法定程序进行变更登记之前，杨淑文要求确认该房屋归其所有，与法无据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。案涉借名买房发生的背景为，杨淑文名下已有一套位于深圳市的住房，其在当时不具备再次购买住房的资格，为此借任平之名购买案涉诉争房屋。杨淑文依据借名买房的事实请求依约办理过户手续，其主张能否实现，受房屋所在地房地产调控限购政策的影响。为此，一审法院向东莞市*******发函咨询，并向杨淑文送达《提交〈购房资格证明〉告知书》，但杨淑文未能提交相应的《购房资格证明》。二审期间，本院再次告知杨淑文提交《购房资格证明》，其仍未能提交，应承担举证不能的不利后果。故一审判决驳回杨淑文要求将案涉房屋过户至其名下的诉请，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人杨淑文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条及前述援引法律条文的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9047元，由上诉人杨淑文负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年十一月二日书记员  卢淑霞附录相关法律：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。