河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3529号上诉人（原审被告）：秦连福，男，1986年3月1日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人（原审原告）：驻马店市开发区纽莱美医疗美容门诊部，住所地驻马店市驿城区新世界大厦**。统一社会信用代码：92411700MA40HEPE9H。经营者：曾瑞，女，1976年10月1日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：乔春梅，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。原审被告：任海建，男，1975年8月20日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原审被告：任朝，男，1971年9月2日出生，汉族，住驻马店市驿城区。上诉人秦连福因与被上诉人驻马店市开发区纽莱美医疗美容门诊部（以下简称纽莱美门诊部）、原审被告任海建、原审被告任朝房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦连福、被上诉人纽莱美门诊部的委托诉讼代理人乔春梅到庭参加诉讼。原审被告任海建、任朝经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。秦连福上诉请求：1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初79号民事判决，依法改判其不承担装修损失27564元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决其支付被上诉人装修损失27564元错误。1、其与原审被告任海建签订的房屋租赁合同日期为2018年7月10日，其与被上诉人签订的房屋租赁合同日期为2018年10月1日。原审被告任海建与案外人关学忠等人所签租赁合同经驻马店市驿城区人民法院生效判决认定为无效合同并已进入执行环节。其在与被上诉人签订合同时并不知晓其与任海建签订的合同是无效，涉案房屋是否有房产证其不知情，其没有过错，不应承担过错责任；2、被上诉人承租涉案房屋后是由于自己经营不善，与涉案房屋被张贴执行公告无关，被上诉人损失系自身造成，与其无关。纽莱美门诊部辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。一审法院判决被答辩人向答辩人支付装修损失27564元正确，由查封的事实和法律依据。首先，被答辩人具有重大过错。被答辩人出租给答辩人的涉案房屋因房屋租赁合同纠纷，关学中等人诉任海建在2018年7月13日一审法院立案审理，案号为（2018）豫1702民初6807号，该院于2018年11月9日作出判决认定任海建与案外人关学中等人的房屋租赁合同无效，任海建与关学中不可能不知道，被答辩人却隐瞒涉案房屋由纠纷的事实原判认定事实，于2018年10月1日将自己没有出租权的房屋又转租给答辩人，并赚取租金，主观上具有重大过错，其称不知道是推脱责任的借口；其次，被答辩人主观上具有重大过错，应当赔偿答辩人装修损失27564元。由于被答辩人隐瞒涉案房屋由纠纷的事实，于2018年10月1日将涉案房屋又转租给答辩人，答辩人承租后即对该房屋进行装修，刚完成装修就被一审法院张贴查封公告，且房屋很快就被交给了一审法院，给答辩人造成装修和经营损失。请求驳回上诉，维持原判。原审被告任海建、任朝均未答辩。纽莱美门诊部向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2018年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令三被告返还原告交付房屋租金90000元、房屋转让费20000元；3、判令三被告赔偿原告已支付的房屋装修费93360元。一审法院认定事实：关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴系驻马店市驿城区关庄居委会关**居民，在驻马店市××城区××大道与雪松路交叉××东南角按份取得一块土地，共同与房地产开发企业在该土地上联建一座楼房，其与开发商约定该楼房第一、二、三层房屋归各12人按份共有，该房屋至今未取得建设工程规划许可证和房屋产权证。2016年9月20日，关学忠、关全喜、刘长兴以个人名义代表12人与任朝、任海建签订一份房屋租赁合同，约定：甲方将前述第一、二、三层房屋租赁给乙方，面积为4837.02平方米，租期20年……等内容。合同签订当日，关学忠等人将租赁房屋交付给了任朝、任海建。2018年7月10日，任海建作为甲方、秦连福作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋位于驻马店市天××大道与雪松大道交叉口东南角新世界大厦××楼东北角，面积约86平方米；租赁期限拾壹年整，自2018年7月10日起至2029年7月9日止；租金第一年为77400元整，以后每年递增3000元……等内容。2018年10月1日，原告纽莱美医疗美容门诊部（承租方、乙方）与被告秦连福（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落在驻马店市雪松路与天中山大道交叉口东南角商住楼一楼部分门面租赁给乙方做接待使用；租赁期为10年，从2018年10月1日起至2028年10月1日止，租金从2018年10月1日开始计租；租赁房屋为一层部分门面房，面积约86平方米，租金每年每月每平方米90元（每月租金按7500元计算，优惠240元）等内容。2018年9月30日，原告向被告秦连福交一年房租90000元。原告对该房屋进行了装修并进行使用。2018年7月13日，一审法院受理了关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴起诉任朝、任海建房屋租赁合同纠纷一案，并于2018年11月9日作出（2018）豫1702民初6870号民事判决书，认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程建设许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”本案租赁房屋没有房屋产权证，原告在法庭辩论终结前亦未提交该房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，据此认定其一直未取得该房屋的建设工程规划许可证，根据该司法解释的规定，本案房屋租赁合同系无效合同。虽然本案房屋租赁合同系无效合同。判决：一、确认关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴与任朝、任海建签订的房屋租赁合同无效；二、限任朝、任海建自本判决生效之日起10日内向原告关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴交还本案租赁房屋，并在该期限内付清所欠原告关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴房屋占用费（按每天房屋占用费6838.0885元计算，自2017年10月19日起，计算至该房屋交还原告之日止）；二、驳回关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴的其它诉讼请求。判决后，任朝、任海建提起上诉，驻马店市中级人民法院于2019年1月18日作出（2019）豫17民终268号民事判决书：驳回上诉、维持原判。后关学忠等人向该院申请强制执行。2019年4月25日，驻马店市驿城区人民法院在该房屋上张贴了公告，载明：“责令被执行人任朝、任海建履行以下义务,1、于2019年4月28日前将租赁申请执行人的位于驻马店市××城区××大道与雪松路交叉口东南角的房屋（本案涉及的房产）交换于申请人，逾期不交付，本院将依法强制执行，予以腾空。2、于2019年5月10日前将房屋占用费交还申请人关学忠、付四海、关东、关新立、赵海洋、马红、刘长兴、张慧玲、关德喜、闫永凯、关军喜、关雪琴，二被告执行人不得收取房屋租赁费，否则将承担相应法律责任”。后原告于2019年4月28日将钥匙交付给驿城区法院执行法官。诉讼中，原告提交了《装饰装修工程施工合同》、米振中出具的《收据》2份、天成门业《收据》1份，用以证明：其装修房屋花费装修费93600元、安装玻璃门费用3600元。被告辩称，原告提交的收据均不是正规发票，应以评估结论为准。因被告秦连福提交了其自行委托驻马店振兴资产评估事务所作出的［2019］第293号《资产评估报告书》，该报告书评估认定：装修项目评估值为23442元。原告在诉讼中委托该院对该房屋的装修价值进行重新评估,经该院委托，驻马店光大资产评估事务所于2020年6月9日作出的（2020）第0175号《资产评估报告书》，评估结论：委估资产的损失价值为27564元。上述事实，有原、被告双方的陈述、书证在卷，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，涉案房屋系被告任朝、任海建从关学忠等人处租得，任海建转租给被告秦连福，秦连福又转租给原告纽莱美门诊部。因任朝、任海建与关学忠等人的《房屋租赁合同》被该院已生效的民事判决书认定为无效合同，故任海建与秦连福、秦连福与纽莱美门诊部之间的《房屋租赁合同》均为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告交付被告秦连福租金90000元，因原告于2018年10月1日至2019年4月27日实际占用了该房屋，占用费标准应参照双方约定的租金标准确认为51750元，被告应退还原告除了支付房屋占用费外的租金，即38250元（90000元－51750元）。因被告秦连福作为本案出租方，其取得的出租权无效，导致其与原告签订的《房屋租赁合同》无效，存在过错，应赔偿原告因此造成的损失。关于原告诉请的转让费20000元，因原告未提交相应证据对其主张加以证明，不予采纳。关于原告诉请的装修损失，因原告提交的用以证明其装修损失数额的收据均是个人出具，而非正规发票，且原告已申请对损失进行鉴定，故一审法院认定该项损失数额为驻马店光大资产评估事务所（2020）第0175号《资产评估报告书》的结论：27564元。关于原告诉请被告任朝、任海建承担责任，因任朝、任海建不是本案中的合同相对人，故原告此项请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、限被告秦连福于判决生效后十日内返还原告租金38250元、赔偿原告损失27564元，共计65814元。二、驳回原告其他诉讼请求。被告秦连福如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4406元，由原告负担3261元、被告秦连福负担1145元。二审中，当事人均未提交新的证据，本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋租赁合同发生纠纷，本案争议的焦点为上诉人秦连福应否返还房屋租金及赔偿被上诉人纽莱美门诊部装修损失。根据查明的事实，涉案房屋系任朝、任海建从关学忠等人处租得，任海建转租给秦连福，秦连福又转租给原告纽莱美门诊部。因任朝、任海建与关学忠等人的《房屋租赁合同》被法院已生效的民事判决书认定为无效合同，故任海建与秦连福、秦连福与纽莱美门诊部之间的《房屋租赁合同》均为无效合同。一审法院据实认定涉案房屋占有费及委托鉴定机构对纽莱美门诊部装修损失进行鉴定，依法做出处理，并无不当。秦连福上诉称其对法院查封涉案房屋不知情及其不应赔偿装修损失。涉案房屋因案外人租赁合同发生纠纷，秦连福作为出租人知道或应当知道该房屋未办理产权登记及案外人处于纠纷中，故其上诉请求缺乏证据，理由不足，不予采纳。综上所述，秦连福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由上诉人秦连福负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十一月二十日书记员  王贞懿