上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9799号上诉人(原审被告)：上海西舍咖啡有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：宗心旷，董事长。委托诉讼代理人：孙英杰，上海信石律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海筑造投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：宗亮，总经理。委托诉讼代理人：陆佳颖，上海申赫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓，上海申赫律师事务所律师。上诉人上海西舍咖啡有限公司(以下简称西舍公司)因与被上诉人上海筑造投资管理有限公司(以下简称筑造公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初24647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西舍公司的委托诉讼代理人孙英杰、被上诉人筑造公司的委托诉讼代理人陆佳颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西舍公司上诉请求：依法撤销(2020)沪0106民初24647号民事判决第一项，改判为上诉人无需向被上诉人支付房屋使用费或对被上诉人该项请求不予支持。事实和理由：一审法院没有考量新冠肺炎疫情因素的影响。上诉人因疫情影响延时，故多次与被上诉人联系，希望被上诉人因疫情原因给予宽限，并尽自己最大努力履行合同义务。虽最终未能在约定时间返还房屋，系不可抗力因素影响，因此无需承担责任。被上诉人所主张的2020年2月16日至2020年3月30日期间房屋使用费，法律本质是要求对其实际损失的弥补。而根据上海市《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的事实细则》，以及查明的事实表明，房屋所有权人已经对被上诉人该期间的租金进行了全额免除，因此被上诉人该部分支出并未实际发生，即该部分实际损失并不存在。损害赔偿应以损失实际发生为依据，且应当以填平为原则，因此一审法院将此未发生的部分作为损失属于认定错误。即使上诉人如约搬离，并且被上诉人顺利再次出租的情况下，被上诉人获利也仅是其与房屋所有权人、承租人之间的租金差额，而非叠加。而一审判决结果直接导致被上诉人获益系两部分金额的叠加。筑造公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。筑造公司向一审法院起诉请求：1．判令西舍公司支付房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)421，639.71元、物业管理费20，782.8元；2．西舍公司赔偿筑造公司110，500元。一审法院认定事实：上海市静安区延平路XXX弄XXX号裙房及101-3室、201室、301室(不包括一楼裙房使用权面积)房屋(以下简称涉案房屋)(性质：办公楼)由上海益民置业发展有限公司(以下简称益民公司)所有，其中2楼裙楼二层建筑面积为388.02平方米，2楼裙楼三层建筑面积为388.02平方米，201室建筑面积为256.27平方米，301室建筑面积为256.27平方米，101-3室建筑面积为62平方米。2018年7月20日，筑造公司(出租人、甲方)、西舍公司(承租人，乙方)就涉案房屋签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租予乙方使用，用途为店铺和办公；乙方向甲方承诺，租赁房屋用作办公使用；甲方于2018年7月16日交房；租赁期限自2018年7月16日至2026年2月15日，免租期自2018年7月16日至2018年9月15日；2018年9月16日至2020年7月15日月租金284，148.5元、月物业管理费14，005.8元；保证金894，462.9元。审理中筑造公司、西舍公司均认可月租金金额为6.67元／月／平方米×1400.58平方米×365天÷12个月得来，月物业管理金额为0.33元／月／平方米×1400.58平方米×365天÷12个月得来。同日，筑造公司(出租人、甲方)、西舍公司(承租人，乙方)签订了补充协议，约定：甲乙双方确认租赁面积为1400.58平方米，其中产证面积1350.58平方米，其他面积为50平方米，具体为位置为一楼南北二处入口门厅及楼梯走道面积50平方米。后双方开始履行合同，筑造公司将涉案房屋交付予西舍公司，西舍公司向筑造公司支付了保证金894，462.9元及相应租金、物业管理费。2018年12月，筑造公司(发包方、甲方)与案外人上海诣境装饰设计有限公司(以下简称诣境公司)签订《建筑装饰工程施工合同》(以下简称施工合同)，约定：工程名称西舍咖啡延平路办公室，工程地点延平路XXX号XXX楼，价款467，000元。施工合同附件二预算书载明二手风管机空调67，700元(数量10)，累计总价467，129元，预算书还约定了综合管理费、出图费、施工文明措施费等其他内容。后诣境公司对涉案房屋的2楼部分进行了装修完毕，后西舍公司向诣境公司支付装修款467，000元。2020年1月23日，筑造公司(出租人、甲方)、西舍公司(承租人，乙方)签订解约协议，约定：经双方协商一致，双方同意解除原合同，并就原合同解除事宜达成意见如下：一、双方一致同意于2020年1月15日全面终止原合同。二、乙方同意甲方没收原合同项下894，462.9元作为提前终止违约金。三、终止后，甲方同意在该房屋给予乙方一个月免租期，免租期自2020年1月16日至2020年2月15日，免租期内乙方无需支付房租，但应承担期间的物业管理费及水电费。免租期结束后，乙方同意将该房屋内的空调及装修赠予甲方。四、免租期结束后，甲乙双方同意按届时现状将房屋返还甲方。若乙方在迁出过程中对于物业产生破坏的，甲方保留追诉的权利。同日，筑造公司拿走涉案房屋中101-3室的钥匙，后未归还给西舍公司。期间，筑造公司、西舍公司就能否续租问题进行沟通，但未果。后西舍公司于2020年3月在他处另租房屋(起租日2020年3月10日，月租金41，770.6元)。2020年3月30日，西舍公司方工作人员通过电子邮件通知筑造公司，其公司已经搬离涉案房屋，并告知一楼玻璃门门禁账号及一楼玻璃门地锁钥匙放置于二楼玻璃门板框处。筑造公司至此才发现西舍公司已搬离涉案房屋，同时筑造公司发现拆走了若干风管机空调(含内外机)。审理中，筑造公司称，2020年1月23日签订解约协议时有10个内机和6个外机，西舍公司搬走后还剩2台风管机的内机和外机，现已无法提供2020年1月23日解约协议签订时涉案房屋内空调情况的证据。西舍公司称，筑造公司没有限制过西舍公司搬离；2020年1月23日签订解约协议时有10个内机和10个外机，西舍公司搬走后还剩2台风管机的内机和外机，现已无法提供2020年1月23日解约协议签订时涉案房屋内空调情况的证据。一审法院另查明，包括涉案房屋在内的延平路XXX弄XXX号裙房及101室、201室、301室(不包括一楼裙房使用权面积)房屋由益民公司出租给筑造公司，2018年2月16日至2021年2月15日的月租金为196，267元。2020年1月22日，筑造公司向益民公司支付了2020年2月租金196，267元。2020年3月，筑造公司向益民公司出具了《关于减免租金的情况说明》，载明：西舍公司与筑造公司的房屋租赁合同已于2020年1月15日终止，西舍公司不享受此次租金减免。该说明还包含了筑造公司对其他两家公司是否减免租金的内容。2020年4月8日，筑造公司(乙方)与益民公司(甲方)达成《租金减免协议》，约定：甲方同意免去乙方2020年2月及3月租金，免租金额392，534元。鉴于乙方已经完成2020年2月租金支付义务，则本次免租时段顺延至2020年3月、4月。2020年6月15日，筑造公司与益民公司签订《租赁合同提前终止协议》，约定：益民公司与筑造公司的租赁合同于2020年6月15日解除。后筑造公司向益民公司支付了2020年1至6月的物业管理费，并与益民公司解除了租赁关系。一审法院审理中，经法院释明，西舍公司拒绝就涉案房屋于2020年2月16日至2020年3月30日的市场租金向法院申请评估，并称301室房屋未能使用的原因在于西舍公司无法注册咖啡馆，无法经营。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。筑造公司、西舍公司就涉案房屋签订的租赁合同、解约协议为当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力，双方之间的房屋租赁关系已于2020年1月15日解除。关于西舍公司是否应当支付房屋使用费、物业管理费。根据解约协议约定，西舍公司应于2020年2月15日免租期结束后将涉案房屋交还给筑造公司。然西舍公司至2020年3月30日才将涉案房屋交还筑造公司，西舍公司逾期交还房屋的行为影响了筑造公司对涉案房屋的控制使用，给筑造公司造成了损失，理应支付房屋使用费及物业管理费。一方面，根据审理查明的事实，虽然西舍公司于搬离涉案房屋之前一直与筑造公司就续租等问题进行协商，于此同时西舍公司却在与其他出租方协商并于此时间段内另行签订房屋租赁合同，法院认为西舍公司此种协商意愿明显与客观行为自相矛盾，有违诚实信用原则。另一方面，筑造公司在向益民公司提交的租金减免的说明中已明确筑造公司、西舍公司的租赁合同已于2020年1月15日解除，筑造公司未给予西舍公司租金减免，后益民公司免除了筑造公司2020年2月、2020年3月的租金支付义务。法院认为，筑造公司所享受的租金减免与西舍公司无关。如果西舍公司在违反解约协议的情况下仍享受到相应租金减免政策，此意味着西舍公司在违反约定的情况下存在获利，此明显与诚实信用的民事行为基本准则相悖。综上，西舍公司关于其不应支付房屋使用费、物业管理费的抗辩意见，于法相悖，法院不予采纳。关于房屋使用费、物业管理费的具体金额。一方面，筑造公司于2020年1月23日收回101-3室房屋钥匙后未将房屋钥匙交还西舍公司，造成西舍公司无法使用101-3室房屋，故2020年2月16日至2020年3月30日期间关于101-3室部分的房屋使用费、物业管理费不应由西舍公司承担。另一方面，鉴于西舍公司拒绝就2020年2月16日至2020年3月30日期间涉案房屋的市场租金向法院申请评估，故对于房屋使用费应参照租金标准计算。同时根据筑造公司、西舍公司关于租金、物业管理费的计算方法的陈述，法院认定西舍公司应向筑造公司支付房屋使用费402，974.83元、物业管理费19，862.8元。同时，根据租赁合同约定，西舍公司承诺租赁涉案房屋用于办公，故因无法注册为咖啡馆导致301室部分无法使用系西舍公司自身原因造成，与筑造公司无关，相关部位的费用不应减免。关于西舍公司是否应当赔偿筑造公司空调损失。根据解约协议约定，西舍公司应于免租期结束后将房屋内空调及装修赠与筑造公司。而根据审理查明的事实，西舍公司于2020年3月30日搬离时拆除了相当数量的空调，此举明显违反了解约协议的约定，故西舍公司应当赔偿筑造公司的空调损失。西舍公司关于赔偿没有合同依据的意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。关于空调损失的具体金额。法院认为，对于空调损失，应以西舍公司拆除的空调于2020年2月15日免租期结束后的残值为标准计算。考虑到筑造公司、西舍公司均无法提供2020年1月23日解约协议签订时涉案房屋内空调实际情况的证据，法院参考西舍公司装修时就空调部分支付的价款、实际使用的情况及剩余空调的情况等因素，酌定确定西舍公司需赔偿筑造公司空调损失40，000元。一审法院判决如下：一、上海西舍咖啡有限公司应于判决生效之日起十日内向上海筑造投资管理有限公司支付房屋使用费402，974.83元、物业管理费19，862.8元；二、上海西舍咖啡有限公司应于判决生效之日起十日内向上海筑造投资管理有限公司赔偿损失40，000元。本院二审期间，双方均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，筑造公司、西舍公司就涉案房屋的租赁关系达成的解约协议为双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。解约协议约定，西舍公司应于2020年2月15日免租期结束后将涉案房屋交还给筑造公司。在约定期间发生了新冠肺炎疫情，疫情对于西舍公司搬离工作、新址的迁入必然产生重大的影响。西舍公司于2020年3月30日将涉案房屋交还筑造公司。西舍公司应支付的房屋使用费及物业管理费应予以减免，金额本院综合考虑案件情况予以酌定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初24647号民事判决第二项；二、变更上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初24647号民事判决第一项为“上海西舍咖啡有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海筑造投资管理有限公司支付房屋使用费、物业管理费人民币260，000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9，219元，减半收取计人民币4，609.5元，由上海筑造投资管理有限公司负担人民币1，209.5元，上海西舍咖啡有限公司负担人民币3，400元。二审案件受理费人民币9，219元，由上海西舍咖啡有限公司负担人民币6，800元，上海筑造投资管理有限公司负担人民币2，419元。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 成 皿二〇二〇年十一月三十日法官助理 苗一路书 记 员 刘 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……