山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初5591号 原告：山东海纳教育科技有限公司，住所地临沂市兰山区临西七路与聚才五路交汇沟上小区**楼东向**。 法定代表人：蒋纪浩，总经理。 委托诉讼代理人：马鑫，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：于海生，山东枣庄峄城泓扬法律服务所法律工作者。 被告：卓适然，男，1990年10月27日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：田思思、刘存文，山东金罡律师事务所律师。 第三人：枣庄学院，，住所地枣庄市市中区北安西路 法定代表人：李东，校长。 委托诉讼代理人：孙鹏，山东金罡律师事务所律师。 原告山东海纳教育科技有限公司（以下简称“海纳公司”）诉被告卓适然及第三人枣庄学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马鑫、于海生，被告卓适然及其委托诉讼代理人田思思、刘存文，第三人的委托诉讼代理人孙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还原告的房屋租赁费、押金、转让费共计56,500元；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告拟在枣庄学院成立山东海纳教育科技有限公司枣庄分公司，经与被告卓适然沟通，得知其在枣庄学院的B-8-2号房屋在租期内，可以转租，因此2018年3月12日马鑫作为公司代表与被告签订了租赁合同，并将半年房租、保证金及转让费转到被告支付宝中，被告给原告出具了收条。后经枣庄学院告知，被告卓适然的租期只到2018年2月，其无权出租该房屋，于是原告又于2018年11月29日让马鑫以分公司的名义同枣庄学院补签了合同，并补交了一年的房租53,978.4元。后原告多次要求被告返还其交纳的租金等，被告均以各种理由拒不返还。被告以欺诈手段骗取原告房屋租金等侵害了原告的合法权益，故为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告辩称，原被告之间的租赁合同纠纷已经全部了结，我方有原告员工马鑫出具的结清证明一张，以及被告向马鑫转账凭证作为证据。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 第三人述称，枣庄学院没有和被告卓适然签订过任何租赁合同，也不是本案当中原被告合同之间的当事人，不具有相应的利害关系，追加我方作为第三人主体不适格。请求法庭依法裁定退出本次诉讼。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、原告与卓适然租赁合同一份；2、支付宝转账记录两份、收条一张、收据两张；3、原告与枣庄学院签订的租赁合同一份；4、银行卡转账记录复印件一份、枣庄学院出具的发票一张；5、转账记录一份、欠条一张。被告提交了以下证据：1、欠条一张；2、转账凭证3张。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月1日，案外人李浩和第三人枣庄学院签订一份《枣庄学院学生服务用房租赁协议书》，约定：甲方将B8-2房间出租给乙方；租期八个月，自2017年6月1日至2018年1月31日，租金35,985.6元；乙方在本协议签订时需一次性足额交纳经营保证金10,000元，租赁到期后，房屋经甲方验收合格，确定乙方无需承担任何经济或法律责任后，保证金余额退还乙方，不计利息；租赁期满，如双方不再续签，甲方收回房屋，乙方需在接到甲方通知后的三日内日无条件腾空房屋交回；如乙方不按照约定腾空房屋，甲方有权追究乙方的违约责任，并要求乙方赔偿给甲方造成的损失；出现下列情况之一，甲方有权解除协议，收回房屋：1、乙方不依法经营，2、乙方将本协议所涉学生服务用房当作资产投资、入股、抵押，3、乙方擅自转租，4、乙方未经学院书面批准，擅自搭建、拆、改、翻建用房，5、其他违反竞标公告内容和枣庄学院日常经营管理要求的，6、累计欠甲方第四条所列举的相关费用达1万元的。 2018年3月10日，原告员工马鑫（乙方）与被告卓适然（甲方）签订了一份《租赁合同》，该合同约定：甲方将坐落在枣庄市市中区北安路枣庄学院B-8-2房屋出租给乙方作办公使用；租赁期限自2018年4月1日至2019年4月1日；租金每年53,000元，每半年缴付26,500元；签订合同的同时，乙方向甲方支付租赁保证金10,000元。合同签订后，原告员工马鑫分别于2018年3月12日、3月15日向被告微信转账20,000元、36,500元。2018年3月12日，被告出具收条一张，载明：今收转让费两万元整，用于房屋转让。2018年8月11日，原告工作人员禹文好向被告卓适然转账53,000元。2019年1月26日，原告员工马鑫出具欠条一张，载明：今收卓适然所欠房租43,000元整，一年房租合同纠纷已解清，特此为证。 2018年11月29日，原告员工马鑫（乙方）与第三人枣庄学院（甲方）签订了一份《枣庄学院学生服务用房租赁合同》，该合同约定：甲方将坐落在枣庄市市中区北安路1号B8-2房间出租给乙方作办公使用；租金每年53,978.4元；租期一年，自2018年2月1日至2019年1月31日。合同签订后，原告员工马鑫于2018年11月27日向第三人转账53,978.4元，第三人为原告开具的房屋租赁费发票。 另查明，庭审中案外人李浩出庭作证陈述其与被告卓适然合伙经营涉案房屋，其对原告员工马鑫与被告卓适然签订的《租赁合同》知情并认可。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点问题包括：一、被告卓适然是否有权将涉案房屋进行转租；二、原告海纳公司是否有权要求被告返还诉请费用。 关于被告卓适然是否有权将案涉房屋进行转租的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据庭审查明事实可以看出案外人李浩于2017年6月1日起从第三人枣庄学院处租赁涉案房屋，双方约定租期八个月。第三人与案外人李浩签订的租赁合同于2018年1月31日到期后，未续签租赁合同，但涉案房屋仍继续使用，第三人未对涉案房屋进行验收收回、亦未提供证据证明其已通知被告搬离，故原租赁合同继续有效，但租赁期限转化为不定期。原告主张原租赁合同到期后承租人未再交纳租金，故原租赁合同已解除，但涉案房屋租赁期限转化为不定期后的房租第三人可另行主张，对原告该主张本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，第三人与案外人李浩虽在合同中约定不准转租，但自原被告签订房屋租赁合同至原告与第三人签订房屋租赁合同已超过六个月，且原告使用该房屋后的使用性质与之前存在明显差别，第三人应当知道涉案房屋已被转租的事实，但无相关证据证明第三人曾就转租提出异议。案外人李浩与被告卓适然合伙经营涉案房屋，李浩认可原被告签订的《租赁协议》，因此原、被告签订《租赁协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。 关于原告海纳公司是否权要求被告返还诉请费用的问题。根据原、被告签订《租赁协议》，双方之间房屋租赁合同关系成立，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告共向被告支付一年半租金。根据原告员工马鑫出具的关于一年房租合同纠纷已解清的证据能够证明双方已就其中一年的租金达成协议并已解决完毕。关于剩余半年租金，按照双方签订的《租赁协议》及原告实际使用涉案房屋的时间，原告要求被告返还该租金无事实及法律依据，本院不予支持。关于2018年3月12日收条中20,000元，被告出具的收条明确载明该笔款项系转让费，且涉案房屋以实际交付原告，原告主张返还无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张该笔款项系租金，结合原告已于2018年3月15日向被告支付半年租金及8月11日再次支付一年的租金的事实，对原告该主张本院不予支持。关于押金10,000元，根据庭审查明事实，原被告之间的合同实际已无法继续履行，被告应退还原告保证金10,000元。被告抗辩其向第三人缴纳的押金未退还，不应退还原告的押金，因合同具有相对性，且系案外人李浩交纳，原告的该抗辩本院不予支持。 综上，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告卓适然于本判决书生效之日起十日内返还原告山东海纳教育科技有限公司押金10,000元； 二、驳回原告山东海纳教育科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,212.5元，减半收取606.25元，由被告卓适然负担100元，由原告山东海纳教育科技有限公司负担506.25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  周 琦 二〇二〇年十一月十日 法官助理  甘洋洋 书 记 员  裴宝玉