宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终1092号 上诉人(原审原告)：固原六盘君子商贸有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。 法定代表人：杨君，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马明燕，宁夏信用律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人(原审被告)：顾金梅，女，1987年12月1日出生，汉族，大专文化，居民，住宁夏固原市。 上诉人(原审被告)：海秀，女，1988年2月17日出生，回族，大专文化，居民，住宁夏固原市。 二上诉人的委托诉讼代理人：李世洋，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人固原六盘君子商贸有限公司(以下简称六盘君子公司)与上诉人顾金梅、海秀房屋租赁合同纠纷一案，均不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 六盘君子公司上诉请求：一.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5116号民事判决第一项，改判由被上诉人于本判决生效之日起十日内向上诉人支付房屋租赁费26843.84元、物业费19231.73元、水费702.41元、违约金14033.39元，共计60811.37元：(争议金额：40995.5元)；二.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实清楚，但适用法律部分错误。商铺租赁合同约定：“若乙方在合同期间内出现迟延支付、拒付合同约定的各款项以及其他违约行为的，则乙方不再享受前述免租期的优惠条件，乙方须支付原免租期的摊位租赁费用。”可以看出，双方真实意思就是附解除条件的民事合同，合同全部履行完毕且履行期间商户不存在任何违约行为才能享受免租期优惠。被上诉人长期拖欠商铺租金及物业管理费，构成违约，且租期未至提前解约，给予被上诉人“2019年后半年免租6个月”的优惠条件因被上诉人的违约行为而免除，故被上诉人仍应继续交纳20498元。二、物业管理费11037元拖欠至今，一审判项遗漏该部分费用。综上，请二审依法改判，维护上诉人合法权益。 顾金梅、海秀辩称，六盘君子公司上诉请求第一项与原审诉请不一致，属其二审增加的诉讼请求，调解不成可另行起诉。双方签订的商铺租赁合同为格式条款。签订合同时，未对合同重要条款进行宣读及重点讲解，免除租金部分无效的约定并未告知。其次，违约条款的责任，明显加重顾金梅、海秀责任，违反合同公平原则。顾金梅、海秀一审已提交证据证实，六盘君子公司在履行合同时，未按约履行物业管理服务，致商铺楼层出现脏乱差现象。且在2018年-20l9年、20l9年-2020年度采暖期，未供暖无法正常营业。20l9年3月顾金梅、海秀提出解除租赁合同。综上，请驳回六盘君子公司上诉请求。 顾金梅、海秀上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5116号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误。1．被上诉人不具有案涉房屋出租、签订租赁合同资质，并非本案适格主体。被上诉人仅提供物业服务合同，只能说明授权范围仅为物业服务，不能证实委托被上诉人具有将房屋授权他人使用、出租资质。被上诉人提供的证据真实性存疑，且不能提供完整的证据链证明其有资质出租他人案涉房屋收取租金。故被上诉人不具有诉讼主体资质。2．上诉人因三楼无暖气多次找被上诉人要求解除合同，被上诉人公司长期无人，无法联系。上诉人不能按期交纳租金是因三楼不能供暖，且长期无法联系被上诉人导致，上诉人并未违约，不应支付违约金。3．上诉人提供的公告，可证实在房屋租赁期间，被上诉人存在管理不善和严重违约。因此，被上诉人不能履行自己管理职责，上诉人不应支付物业费。综上，望二审支持上诉人上诉请求。 六盘君子公司辩称，一、案涉C-208、213号商铺主体适格。虽C-208、213号商铺所有权人为银川中城房地产开发有限责任公司，但该公司将尚都国际7号楼包括C-208、213号商铺在内委托由我公司进行招商、管理，并将尚都国际7号楼的物业服务一并委托给我公司，由我公司提供物业服务。基于银川中城房地产开发有限责任公司授权将其商铺对外出租、收取租金，且经营范围包括场地租赁、房屋及柜台租赁服务等，因此我公司是本案适格主体。二、生效的民事合同对双方都有拘束力。双方签订商铺租赁合同，约定租期2018年6月29日至2021年6月28日，合同履行期间双方并未解除合同，顾金梅、海秀应按约支付实际占用摊位期间的租赁费、物业管理费、水费。另，因拖欠租赁费构成违约，合同未能履行完毕。双方于2020年3月25日解除。三楼未供暖是经多次催收，商户拒缴暖气费，供暖公司终止供暖。三、在物业管理过程中，并无管理不善违约情形。综上，请驳回顾金梅、海秀上诉请求。 六盘君子公司向一审法院起诉请求：1.由顾金梅、海秀支付拖欠的房屋租赁费50974.421元、物业管理费8339.382元、水费714.832元，以上费用共计60028.635元，并承担拖欠上述费用期间（3%/日）的违约金；2.本案诉讼费用由顾金梅、海秀负担。 一审法院查明，2018年6月29日，六盘君子公司与顾金梅、海秀签订商铺租赁合同，将位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼3层C-208/209/210/211/212/213号商铺（总面积262.79平方米）出租给顾金梅、海秀，租期三年，自2018年6月29日至2021年6月28日；租金13元/平方米/月，管理费3.5元/平方米/月，水费0.3元/平方米/月。支付方式均为年付。另约定于合同签订当日交纳保证金1万元（未交纳）；因拖延不交租金、管理费等费用的，六盘君子公司可从顾金梅、海秀保证金扣除相关费用，致保证金少于约定数额的，顾金梅、海秀应于三日内补齐，逾期未补齐，应按差额部分每日3%支付违约金。合同签订后，六盘君子公司依约向顾金梅、海秀交付房屋，顾金梅、海秀交纳了2018年6月29日至2019年6月28日期间一年的房屋租金40995元及水费946元。2020年3月25日，经六盘君子公司法定代表人杨君催要，顾金梅向其返还涉案商铺钥匙。另查明，涉案商铺中，C-209/210/212号商铺分别系所有权人王晓光、李彩虹、闫小红委托六盘君子公司进行招商管理，C-211号商铺系杨君本人所有，C-208/213号商铺系银川中城房地产开发有限责任公司所有，经杨君与该公司（宁夏尚都物业服务有限公司盖章）签订物业服务合同，约定将尚都国际7号楼包括涉案商铺在内的商场委托给杨君管理，期限自2017年11月1日至2020年10月31日。一审法院认为，六盘君子公司与顾金梅、海秀签订商铺租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同履行过程中，双方因房屋租赁合同的解除、租赁费的交纳等发生争议。对此，需解决以下几个争议焦点。焦点一，房屋租赁合同的解除问题。本案中，当事人双方约定租期为三年，截至起诉时租期未满。现六盘君子公司认为除C-211商铺已因顾金梅、海秀于2020年3月25日交还钥匙而合同解除外，其余案涉商铺的租赁合同仍未解除。但六盘君子公司接受顾金梅、海秀交还商铺钥匙，该行为就是对顾金梅、海秀搬离商铺的认可。而顾金梅、海秀也认可涉案租赁合同仍未解除，但认为其已于2019年3月中旬搬离商铺。对此，顾金梅、海秀虽提供证人证言，但并无其他证据印证。且根据查明事实，顾金梅、海秀将租赁费交至2019年6月28日，按其辩称，顾金梅、海秀在其实际应享有的租赁期满尚有三个多月前便搬离商铺，明显不符合常理。故对顾金梅、海秀辩称的2019年3月中旬搬离商铺的意见不予采纳。综合双方举证、诉辩及查明事实情况，顾金梅、海秀搬离涉案商铺的时间应确定为2020年3月25日。现双方均同意解除合同，应予解除。焦点二，关于六盘君子公司诉请房屋租赁费、物业服务费、水费的资格及计算标准问题。其一，顾金梅、海秀提出六盘君子公司对C-208/213号商铺没有收取费用的资格。经查，案涉商铺中，C-209/210/212号商铺系他人委托六盘君子公司进行招商管理，C-211号商铺系六盘君子公司法定代表人杨君本人所有，C-208/213号商铺虽非六盘君子公司所有，但经杨君与银川中城房地产开发有限责任公司签订物业服务合同，约定将尚都国际7号楼包括涉案商铺在内的商场委托给杨君管理，期限自2017年11月1日至2020年10月31日。杨君作为法定代表人，该签约行为能够代表六盘君子公司意愿。六盘君子公司因此取得对案涉商铺的管理权，并有权与顾金梅、海秀签订租赁合同。同时双方在商铺租赁合同中对房屋租赁费、物业服务费、水费的收取也进行了约定，故六盘君子公司具有对涉案商铺收取上述费用的资格。其中对水费合同虽约定“按照每平方米0.3元计算，按季度收取”，但根据顾金梅、海秀提供的收款收据中交纳一年水费946元的事实，可确定每平方米0.3元系每月标准。其二，上述费用的计算问题。根据查明事实，顾金梅、海秀已支付2018年6月29日至2019年6月28日期间一年的房租及水费，又根据双方合同“2019年后半年免租6个月”的约定以及六盘君子公司的诉讼请求，顾金梅、海秀应当再支付费用为2020年1月1日至2020年3月25日期间及2019年6月29、30日（二天）房屋租赁费及2019年6月29日至2020年3月25日期间物业服务费、水费。另外，2020年我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情的全国突发公共卫生事件。根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内服务业自2020年1月25日至2020年5月6日期间处于暂停状态，当事人双方均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业。综合疫情期间实际情况且遵循公平原则，酌情确定疫情期间（2020年1月25日至2020年3月25日）产生的房租损失应由双方共同承担，即由顾金梅、海秀减半支付。故顾金梅、海秀应向六盘君子公司支付的各项费用为15242.98元。其中房租为6345.84元。即2020年1月1日至2020年1月24日及2019年6月29、30日为2920.21元（40995.24元/年÷365天×26天），2020年1月25日至2020年3月25日为3425.63元（40995.24元/年÷365天×61天×50%）。物业费为8194.73元。即2019年6月29日至2020年3月25日（11037.18元/年÷365天×271天）。水费为702.41元。即2019年6月29日至2020年3月25日（946.04元/年÷365天×271天）。焦点三，六盘君子公司诉请的违约金问题。合同签订后，顾金梅、海秀因未按期交纳保证金构成违约。但六盘君子公司要求按每日3%支付拖欠上述费用期间的违约金，过分高于法律规定，确定按欠款数额的30%予以支持违约金4572.89元（15242.98元×30%）。综上，六盘君子公司的诉讼请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、由顾金梅、海秀于本判决生效之日起十日内向固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费6345.84元、物业服务费8194.73元、水费702.41元、违约金4572.89元，共计19815.87元。二、驳回固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元减半收取650元，固原六盘君子商贸有限公司负担502元，顾金梅、海秀负担148元。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，六盘君子公司与顾金梅、海秀签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。现双方均同意解除合同，应予解除。根据本案证据及事实，六盘君子公司享有案涉C-208、213号商铺的管理权，其有权与顾金梅、海秀签订租赁合同，六盘君子公司基于该租赁合同具有收取相关费用的资格。故顾金梅、海秀上诉提出六盘君子公司对案涉C-208、213号商铺无收取费用资格的意见不能成立，不予支持。关于顾金梅、海秀应承担的租金期间及费用问题。租赁合同明确约定2019年后半年免租6个月，根据该约定顾金梅、海秀不应当承担该期间的租赁费用。一审结合该事实及新冠疫情实际情形，判决由顾金梅、海秀承担的租金期间及费用并无不当，二审予以确认。六盘君子公司上诉提出因合同约定在租期内出现迟延支付、拒付各款项及其他违约行为，不再享受免租期优惠条件，顾金梅、海秀拖欠租金及物业管理费，该优惠条件因违约而免除，其应当承担6个月免租期间费用。但结合租赁合同上下文义，前述约定内容系针对装修期间的限制约定，而非对免租优惠条件的约束，其上述理由不能成立，不予支持。另，一审判决顾金梅、海秀支付2019年6月29日至2020年3月25日水费702.41元及物业管理费用8194.73元正确，二审予以确认。关于六盘君子公司上诉提出一审遗漏物业管理费11037元的问题。结合其一审诉请的物业管理费数额8339.382元，一审判决并不存在遗漏事项，其上述意见不能成立，不予支持。顾金梅、海秀上诉称六盘君子公司存在管理不善情形，其不应承担物业管理费用，因其对此未提供充分有效证据证明，对其上述意见不予支持。关于顾金梅、海秀应否承担违约金的问题。顾金梅、海秀虽未按期支付租赁费用及其他费用，但六盘君子公司亦存有未供暖客观情形，双方均有过错，故顾金梅、海秀不应承担违约金较为公平合理。一审判决支持六盘君子公司此项请求欠妥，二审予以纠正。 综上所述，六盘君子公司的上诉请求不能成立，不予支持。顾金梅、海秀的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5116号民事判决； 二、由上诉人顾金梅、海秀于本判决生效之日起十日内向上诉人固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费6345.84元、物业服务费8194.73元、水费702.41元，共计15242.98元； 三、驳回上诉人固原六盘君子商贸有限公司的其他一审诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1300元减半收取650元，上诉人固原六盘君子商贸有限公司负担560元，上诉人顾金梅、海秀负担90元；二审案件受理费1120元，上诉人固原六盘君子商贸有限公司负担825元，上诉人顾金梅、海秀负担295元。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  魏小红