四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初3926号 原告：成都美馨居物业服务有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道四段双兴名居。 法定代表人：侯家明，董事长。 委托诉讼代理人：王丽莉，女，系公司员工。 被告：杨林，女，1977年6月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都美馨居物业服务有限公司（以下简称“美馨居公司”）诉被告杨林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美馨居公司的委托诉讼代理人王丽莉，被告杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美馨居公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨林支付2015年1月1日至2020年8月31日拖欠的物业服务费11850元、生活垃圾处置费472元，合计共欠费12322元，产生违约金423元，共计12745元；2.判令杨林支付本案诉讼费。在庭审中，美馨居公司明确违约金计算方式为按照逾期之日起每月千分之一的利率计算。事实和理由：美馨居公司是“蓝岸丽景”小区的物业公司，自2015年1月1日起为“蓝岸丽景”小区提供物业服务。杨林是该小区7幢4单元601号业主，住宅建筑面积129.08平方米。双方具有物业服务合同关系。杨林应按照《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》第1条约定标准向美馨居公司缴纳物业费，但杨林自2015年1月1日起至2020年8月31日期间拖欠物业服务费11850元，生活垃圾处理费472元，违约金423元，以上费用合计12745元。杨林享受了物业服务，应当履行物业服务合同约定支付物业费，美馨居公司为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 杨林辩称，1、美馨居公司不是以前的物业公司，不是经过业主选举的物业公司，业主也没有与美馨居公司签订合同，业委会也没有召开业主大会，故杨林不承认美馨居公司；2、美馨居公司每年的收支从未公布过，地面车位有一百多个，每年的收入有40元属于业主，也从未给业主分红，外面的停车位都是属于业主的，即洗车场外面的坝子，那些都是属于业主的地面，美馨居公司将地面租用出去当茶馆；3、美馨居公司乱收费，杨林以前交的1.1元/㎡，现在交的是1.3元/㎡，我不承认美馨居公司就不缴纳物业费，我只交给我所承认的物业公司；4、小区没有监控，小区有很多小偷，杨林儿子的自行车也被偷了；5、小区地面车位是属于业主共有的，每年都应该进行抽签或者轮换着来，业主都有享受的权利，有的业主都已经将房子卖了但还在享受这个权利，其他的租户还需要花高额的价钱来租赁这个车位，成为了他私有的；6、电梯的卫生情况也很糟糕，地下室下面经常有垃圾和灰尘，业主下车之后都不敢下脚，全都是灰尘。小区的电动车随处乱放，将整个单元的路都堵满了，进出都很困难，业主给物业提过很多次，但一直没有解决这个问题，就算是解决过也没有解决好。 本院经审理认定事实如下：杨林系蓝岸丽景小区7幢4单元601号房屋业主，房屋建筑面积为129.08平方米。2013年9月5日，双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会与美馨居公司签定《蓝岸丽景物业服务合同》约定：1、美馨居公司自2013年9月5日起至2017年4月27日止为蓝岸丽景小区提供物业服务；2、美馨居公司根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。住宅建筑区划内：住宅用户配备电梯的1.1元/㎡月；3、物业服务费用按1.1元/（㎡）月缴纳，业主可以与美馨居公司协商自愿预交物管费等。业主应在期满前15日履行缴纳义务。业主违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，美馨居公司有权要求业主依法补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金。合同末盖有双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会、双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会、美馨居公司公章以及业主委员会代表签字。 2014年12月1日，双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会发布《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》载明，根据《成都市物业管理条例》、《蓝岸丽景小区业主大会议事规则》、蓝岸丽景小区于2014年11月14-18日24时止，召开业主大会开展对小区重大事件业主表决工作，并于2014年11月19日完成业主意见统计工作，2014年11月28日完成统计纠正。其中：1、物业服务费上调表决事项，业主大会表决同意物业服务费上调表决项目投票权数和投票面积均超过二分之一。自2015年1月1日起执行，蓝岸丽景小区物业服务费将上调至：住宅：1.35元/平方米/月，商业：2.00元/㎡月。该决议末盖有双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会、双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会、美馨居公司公章。 另查明，合同到期后，即2017年4月27日起至起诉之日止美馨居公司仍在为杨林居住的蓝岸丽景小区提供物业服务。杨林自2015年1月1日起未缴纳物业服务费、居民生活垃圾处置费。 再查明，《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》（成府令116号）、《成都市、各区（市）县城镇生活垃圾处理收费标准》载明，从2005年4月1日起，双流县的收费标准为4-5元/户.月。在2017年1月1日前，美馨居公司代收代缴小区的垃圾处置费标准为5元/户.月。成都天府新区华阳街道办事处于2017年12月1日发布《成都天府新区华阳街道办事处关于征收城市生活垃圾处理费的通告》，载明自2017年1月1日起，华阳街道全城严格依法征收城市生活垃圾处理费，居民住户（含暂住户）8元/户.月。 以上事实，有当事人身份信息、《蓝岸丽景物业服务合同》、《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》、《通告》以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。美馨居公司与双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会签订的《蓝岸丽景物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。物业服务合同签订后，美馨居公司依约提供服务，杨林作为蓝岸丽景小区业主，应当按照法律规定和合同约定向美馨居公司缴纳物业服务费。庭审中杨林辩称美馨居公司不是正规程序选举的物业，且物业服务不到位，但未提交证据材料，本院认为，物业服务是一个持续性、阶段性的长期过程，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，并不能以拒缴物业服务费的形式。若任何一个业主凭借自己的感受来评价物业公司提供的服务不符合标准而拒交物业费，必然会导致小区物业管理秩序的混乱。同时，美馨居公司作为物业服务提供者，应当为业主提供合格、优质的物业服务，在提供服务的工作中，做好业主的沟通协调工作，切实解决问题发现问题，使其服务品质与服务价格能够匹配。 关于物业服务费收费标准的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，2014年12月1日双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会发布《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》，小区物业费缴纳费用标准自2015年1月1日起上调至1.35元/㎡月对杨林产生拘束力，且美馨居公司在合同到期后，仍然向杨林提供了物业服务，故杨林应缴2015年1月1日至2020年8月31日的物业费为1.35元/㎡月×129.08平方米×68月=11849.54元，故本院对美馨居公司要求杨林支付11849.54元物业费的诉请予以支持，超出部分不予支持。按照相关规定，案涉房屋应当在2015年1月1日至2016年12月30日期间按照5元/月的标准，2017年1月1日起按照8元/月的标准缴纳垃圾处理费。美馨居公司代收代缴后，杨林应当向美馨居公司支付2015年1月1日至2020年8月31日的垃圾处理费472元。 关于违约金的问题，《蓝岸丽景物业服务合同》约定业主违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，美馨居公司有权要求业主依法补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金。合同约定的滞纳金实质为违约金性质。在此前该小区的物业服务合同纠纷中，关于逾期违约金的诉讼请求，已有生效判决予以驳回，是为了给予物业公司与业主沟通的机会，催促物业服务公司及时整改存在的瑕疵和问题。在本案庭审中，美馨居公司向杨林充分解释小区物业服务的现有情况，并对其提出的问题予以回应，可见美馨居公司已尽到与业主的沟通的基本义务，也切实在合同约定的范围内整改了相应问题，但杨林仍然拒绝缴纳物业管理服务费。其次，本院认为，法律文书的作用不仅是化解本案的矛盾，还具有引导和规范其他民事行为的作用，若任何一个业主凭借自己的感受来评价物业公司提供的服务不符合标准而拒交物业费，且不用承担任何违约责任，那么违约成本的过低必然会导致小区其他业主予以效仿，形成恶性循环。故，本院认为，杨林应当承担逾期支付物业管理服务费等费用的违约责任。美馨居公司自愿将违约金调减为423元，系对自身权利的处分，本院予以认可，故美馨居公司主张杨林支付违约金423元的诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第一款第（三）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 一、杨林于本判决生效之日起十日内支付成都美馨居物业服务有限公司从2015年1月1日起至2020年8月31日止的物业服务费11849.54元、违约金423元，居民生活垃圾处置费472元。 二、驳回成都美馨居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨林负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十一月十日 书记员  李双