浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终5749号 上诉人（原审原告、反诉被告）：苍南县芝芝瓷砖经营部。住所地：苍南县钱库镇文鑫路**。 经营者：郑少芝，女，汉族，1975年6月24日出生，住苍南县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：林加扇，男，汉族，1963年11月28日出生，住苍南县。 上诉人苍南县芝芝瓷砖经营部（以下简称瓷砖经营部）与被上诉人林加扇因房屋租赁合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2019）浙0327民初10728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瓷砖经营部上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：原租赁合同到期后，瓷砖经营部继续使用租赁房屋，并未按原合同约定先付租金后使用，双方实际上已以行为变更了原合同约定。一审判决认定租金先付后用，是错误的。因此，林加扇不享有先履行抗辩权。林加扇于2018年12月13日更换门锁，导致合同无法履行，已构成违约，应当返还已收取的租金，并赔偿相应损失。一审判决不予支持，是错误的。 林加扇辩称:一审判决正确，应予维持。 瓷砖经营部向一审法院起诉请求：（1）返还租金70000元；（2）赔偿装饰装修损失80000元。 林加扇向一审法院提起反诉请求：赔偿租金损失17000元。 一审法院认定事实：林加扇系苍南县钱库镇文鑫路华鑫花苑东首第六间一楼店面（文鑫路177号一楼店面）所有人。2015年11月21日，林上枢、陈绍解、林加扇与案外人赵成聘等人签订《房屋租赁协议》，约定：林加扇等人将苍南县钱库镇文鑫路华鑫花苑的三间店面出租给赵成聘等人使用；租赁期限自2015年11月20日起至2018年11月20日止；第一年租金为74000元，后以每年10%递增，租金先付后用，一年一付，承租人须在每年11月20日前一次性付清当年租金。2016年期间，郑少芝从案外人赵成聘等人处转租得上述店面以经营苍南县芝芝瓷砖经营部，并按原租赁协议向林加扇等人支付租金。 原租赁协议期满后，郑少芝欲继续承租林加扇所有的苍南县××镇××路××号××楼店面，并向林加扇预付租金20000元。之后，双方未能就剩余租金的支付协商一致。2018年12月13日，林加扇更换了店面门锁，并于2019年1月7日向郑少芝寄送律师函要求腾空房屋。因郑少芝拒不腾空店面，林加扇于2019年2月1日提起诉讼请求腾空。2019年5月24日，该院作出（2019）浙0327民初1188号民事判决，判决瓷砖经营部腾空涉案店面。瓷砖经营部不服该判决提出上诉，2019年8月27日，本院二审判决维持原判。二审判决生效后，瓷砖经营部拒不腾空。2019年9月23日，林加扇于向一审法院申请强制执行，后瓷砖经营部于2019年11月25日腾空了店面。 一审法院认为，本院（2019）浙03民终3656号民事判决认定瓷砖经营部与林加扇在原租赁合同期满后形成了新的租赁合同关系，双方关于租金支付期限约定不明确的情况下按原租赁合同约定即“租金先付后用，一年一付，须在11月20日前一次性付清当年租金”的方式确定，并认定林加扇向郑少芝发函要求腾空视为林加扇以瓷砖经营部未按约支付租金为由解除合同，予以确认。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，瓷砖经营部未按约定支付租金构成违约，因此导致租赁合同解除，根据上述法律规定，瓷砖经营部请求林加扇赔偿装饰装修损失，缺乏法律依据，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，原租赁合同约定“租金先付后用，一年一付，须在11月20日前一次性付清当年租金”。可见，双方合同义务有先后履行顺序，瓷砖经营部应先一次性付清当年租金，否则，林加扇享有先履行抗辩权。林加扇于2018年12月13日更换门锁，拒绝交付店面，并要求瓷砖经营部付清租金后再使用，并无不当。林加扇在租赁合同履行过程中并无违约行为，瓷砖经营部因自身违约导致合同解除，其支付给其他两名房东的租金损失，与林加扇无关，故瓷砖经营部请求林加扇返还，缺乏法律依据，不予支持。 林加扇与瓷砖经营部之间的排除妨害纠纷一案，经一、二审判决瓷砖经营部应腾空店面，瓷砖经营部拒不腾空并占有使用店面至2019年11月25日，距原租赁合同期满近一年时间，林加扇主张按双方约定的年租金37000元计算一年，扣除已支付的20000元，赔偿租金损失即房屋占有使用费17000元。对此，一审法院认为，租赁合同解除后，瓷砖经营部无权继续占有使用案涉店面，其拒不腾空并继续占有使用，应当支付房屋占有使用费。林加扇主张按年租金37000元计算符合实际情况。租赁合同于2019年1月7日解除，但林加扇于2018年12月13日更换门锁，该期间双方未实际履行合同，相应占有使用费不应由瓷砖经营部承担。经核算，金额为2636元（37000元/365天×26天），扣除该金额后，瓷砖经营部应支付林加扇房屋占有使用费14364元。瓷砖经营部称已向林加扇实际交付租金22000元，该主张与原排除妨害纠纷案件一、二审陈述不符，且林加扇否认，不予采信。 综上所述，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。瓷砖经营部对其主张未能提供相应证据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十七条、第九十七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、瓷砖经营部于本判决生效后十日内支付林加扇房屋占有使用费14364元；二、驳回瓷砖经营部诉讼请求；三、驳回林加扇其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3340元，由瓷砖经营部负担；反诉受理费225元，由林加扇负担66元，由瓷砖经营部负担159元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。 本院认为，人民法院已生效判决具有既判力。本院（2019）浙03民终3656号民事判决已认定双方形成新的租赁合同关系，并认定按原合同约定“先付后用”方式支付租金。瓷砖经营部未按约履行租金支付义务，已构成违约。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，承租人无权请求赔偿装修装饰损失。前二审判决生效后，瓷砖经营部未及时腾空交还租赁物，造成出租人占有使用费损失，瓷砖经营部支付的20000元租金仍不足以支付租金及逾期腾空期间的占有使用费，故其请求返还租金于法无据，一审判决不予支持，并无不当。瓷砖经营部在本案中主张已支付22000元，与其在前述案件中的陈述不一致，本院不予认定。因此，瓷砖经营部的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3340元，由上诉人苍南县芝芝瓷砖经营部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 余 萌 审 判 员 刘宏杰 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 姜岳良 代书记员 李**程