广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初7554号原告：陈伟坚，男，1983年2月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：湛凤棉、何梦诗，广东穗益律师事务所律师。被告：李强，男，1970年10月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：李新歆，女，1974年3月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：肖小俊、钟柳婷，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州方原房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇太平洋会议中心商业街北街**。法定代表人：首海华。委托诉讼代理人：张祥青，男，汉族，1987年6月1日出生，住湖北省红安县，该公司员工。被告：首海华，男，1982年8月14日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原告陈伟坚诉被告李强、李新歆、广州方原房地产代理有限公司（以下简称方原公司）、首海华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟坚及其委托诉讼代理人湛凤棉、何梦诗，被告李强、李新歆的共同委托诉讼代理人肖小俊、钟柳婷，被告方原公司的委托诉讼代理人张祥青及法定代表人首海华暨被告首海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟坚向本院提出诉讼请求：一、撤销陈伟坚与李强、李新歆、方原公司于2020年7月26日签订的《房地产买卖合同》；二、李强、李新歆向陈伟坚返还定金200万元及占用期间的利息（利息以200万元为本金，从2020年8月7日开始计算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计付清偿之日止）；三、李强、李新歆承担本案律师费10000元；四、方原公司、首海华对李强、李新歆上述款项承担连带清偿责任；五、李强、李新歆、方原公司、首海华承担本案的诉讼费、保全费用。事实和理由：2020年7月18日，方原公司的员工通过微信告知陈伟坚，在增××××翡翠绿洲大道龙翔台有套面积为439方，花园有近1000平方米的毛坯大别墅可出售，报价约2000万元，陈伟坚有意向购买，遂相约方原公司的员工进行看房。2020年7月19日在方原公司的工作人员引导下，陈伟坚到了该套别墅进行看房，经查看别墅后，陈伟坚有意购买这套别墅。2020年7月26日，方原公司通知双方到李强的公司签订了《房地产买卖合同》，合同约定陈伟坚以2000万元价格购买李强、李新歆位于增城区××翡翠绿洲大道××街××号。合同签订后，陈伟坚通过转账方式向李强、李新歆支付定金200万元。2020年7月28日，陈伟坚与其妻子、母亲再次来到其看中的别墅对装修进行规划，经仔细的查看，才发现陈伟坚意向购买的别墅的门牌号码是××，因该门牌位置较为隐秘，不是仔细查看根本无法发现，实际上陈伟坚看中的别墅的房产地址为增城区××翡翠绿洲大道××街××号的毛坯别墅，非合同约定的23号房产，合同约定的案涉房产是位于××别墅隔壁的23号别墅，因为方原公司工作人员的失误，李强也没有明确说明其房产的具体情况，致使陈伟坚一直以为《房地产买卖合同》中约定23号房产就是其看中意向购买的房产。后经向方原公司了解得知，23号房产已经是装修好的房产，并已有人居住，花园也并非1000平方米，非陈伟坚意向购买的毛坯房产。在《房地产买卖合同》签订前，陈伟坚从没有到过23号房产进行查看，也没有购买23号房产的意思表示，原告这才知道自己购买错房子。在陈伟坚、方原公司知道合同签订的23号房产非陈伟坚意向购买的房产后，方原公司多次打电话、发微信绐李强，提出撤销合同，但李强以合同签订就是出售23号房产为由，拒绝撤销合同退还定金。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行〕》第71条的规定，陈伟坚根本不知道自己看中的房产的房号，也根本没有意向购买李强、李新歆的房屋，因为李强及方原公司的原因致使陈伟坚对其意向的房产房号产生错误认识，导致签订《房地产买卖合同》。陈伟坚认为在房屋买卖交易的整个过程中陈伟坚对交易的标的房产存在重大误解的情形。为此，诉至法院，请法院依法判决。被告李强、李新歆共同辩称：一、陈伟坚对23号房产是知情且认可的，不存在重大误解的情形，其主张实际查看的为××房产缺乏证据证明。（一）涉案房屋门牌号位置显眼可见，且标识清晰、字体足够大，行人和车辆容易看见。23号房产与××房产相邻，作为谨慎的买受人，在购买房屋时会对周围环境进行考察，陈伟坚也会知晓房屋的门牌号。陈伟坚主张门牌位置较为隐秘、无法发现门牌号，不符合逻辑。（二）23号房产与××房产存在较明显的差异，一般理性人能够轻易辨别，不存在混淆的可能性。首先，两者在外部环境、外观上相差甚远，肉眼可区分。李强、李新歆在方原公司挂牌出售时，方原公司的员工已详细了解23号房产，包括物业的装修情况、现状、座向、占地面积、房屋面积等情况，23号房产是带有精装修的房屋，需要钥匙开门，××房产尚在修建和装修，两者不可能会混淆。况且，××房产一直在装修，堆满了各式各样的装修材料，有工人在现场施工，已挂牌出售的房屋不可能还继续投资装修。陈伟坚作为一位谨慎的买受人，不可能不对此持有怀疑态度，而陈伟坚从未向李强、李新歆询问该些情况。其次，××房产是不带装修的毛坯房，23号房产是带有精装修的房屋，两者在价格上差异巨大。按照一般理性人的生活常识，带有精装修的房屋单价远高于毛坯房的单价，李强、李新歆是按照带有精装修房屋的价格挂牌出售，陈伟坚作为拥有认知能力的一般理性人以及谨慎购买方，对一带相关的房价必定有所了解，如果是以23号房产的价格购买××房产，陈伟坚不可能不提出质疑，径直认可接受。（三）陈伟坚主张实际看房与合同约定出售的房屋不一致，缺乏证据证明。方原公司在与被答辩人磋商过程中，方原公司介绍情况与23号房产情况一致，而且双方的沟通中从没有说过标的房屋为毛坯房。双方在签订房屋买卖合同之时，就已对房屋情况进行沟通，同时陈伟坚查看了23号房产的房产证，房产证上载明房屋面积情况以及房屋附图。如果与陈伟坚实际看房的面积不一致，陈伟坚为何不提出疑问反而继续签订合同？因此，陈伟坚主张其不知道购买的是23号房产不符合逻辑。二、陈伟坚继续履行购买案涉房屋的行为没有对其造成重大损失，不符合《中华人民共和国民法通则》第71条的规定，不符合重大误解的构成要件。本案中，陈伟坚以毛坯房的价格购买了带精装修的房子，陈伟坚反而是获益的一方。且23号房产的价格符合当前市场行情，陈伟坚继续履行合同，没有对其造成任何重大损失，不符合重大误解的法定构成要件。三、陈伟坚与李强、李新歆、方原公司签订的《房地产买卖合同》系三方的真实意思表示，合法有效，应继续履行。四、李强、李新歆签订案涉合同没有过错，陈伟坚主张李强、李新歆承担律师费损失没有法律依据。综上，《房地产买卖合同》系三方的真实意思表示，合法有效，应继续履行。被告方原公司、首海华共同辩称：涉案房屋是方原公司的员工张祥青跟李强、李新歆沟通的，首海华也在现场看房子，现场门牌号不是特别明显，不是在正面，是后来才发现门牌号是挂在侧面的，不容易看到。张祥青在现场给李强打电话，询问装修的问题，李强说是他的朋友在装修不影响出售，后来当着买家的面又打过电话给李强，李强仍然是说他的朋友在装修不影响买卖，包括签订合同、支付定金后，张祥青还跟李强说过装修的事情。本案确实是存在重大误解。签订合同当天陈伟坚支付了20万，第二天支付了180万，第三天中午就发现房屋看错后，多次跟李强、李新歆联系，李强、李新歆一直以忙为由拖着，后来过了几天又说要按合同履行，不退定金，李强、李新歆认为陈伟坚就是故意不支付款项。经审理查明：2020年7月26日，陈伟坚（买方）与李强、李新歆（卖方）以及方原公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定“……买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于增城区××翡翠绿洲大道××街××号提供房地产经纪服务。……现合同三方就该物业买卖事宜一致达成以下协议：一、该物业建筑面积为439.80平方米（以房产证为准）……二、买卖双方同意该物业总楼价为贰仟万元整。……三、卖方合法持有《房地产权证》，号码为粤（2017）不动产10204846……附件……二、付款方式及产权转移……（一）一次性付款1、200000元须在2020年7月26日前支付作为部分定金。2、1800000元须在2020年7月27日前支付作为定金余款。3、首期楼款（含定金）10000000元买方应于2020年8月8日之前直接支付卖方。……4、部分楼款10000000元应于房管局正式过户支付给卖方。……”。2020年7月26日，李强出具《收款收据》，载明：本人李强/李新歆是增××××翡翠绿洲大道龙翔台23号产权人，现已收到陈伟坚交来该物业之定金1800000元，此款项以银行转账方式支付（转账支付时，则该款项到账时收据生效）。2020年7月26日，阮燕琼通过手机银行向李强转账支付200000元。2020年7月27日，陈伟坚向李强转账支付1800000元。2020年7月，方原公司出具《情况说明》，载明“我司广州方原房地产代理有限公司作为经纪方，于2020年07月26日服务卖方李强、李新歆与买方陈伟坚签订《房地产买卖合同》……，因合同存在重大误解，我司对标的物增城区新塘镇翡翠绿洲龙翔台街23号商品房误认为××，卖方李强先生亦无明确指示，导致买方陈伟坚先生在不知情情况下签订该合同，故合同存在重大误解，特此说明。”。2020年8月10日，陈伟坚委托广东为峰律师事务所律师向李强、李新歆发出《律师函》，载明：请李强、李新歆务必于2020年8月17日前与陈伟坚办理合同撤销手续，并退还陈伟坚已付的全部款项。2020年8月13日，陈伟坚与广东穗益律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师作为与李强、李新歆、方原公司房屋买卖合同一案的委托代理人，一审诉讼阶段律师代理费10000元。2020年8月18日，广东穗益律师事务所出具《发票联》，载明：律师代理费10000元。审理中，一、陈伟坚提供其与方原公司员工张祥青的微信聊天记录，其中：2020年7月18日，张祥青“龙翔台有套大别墅，439平方，花园有近1000平方……想约您看看房子”，陈伟坚“报价多少”，张祥青“2000万”，陈伟坚“那明天去看看”，2020年7月19日，陈伟坚“今天我们看的那个是龙泉台几号了”，张祥青“今天我们看到龙虾台那个房子是23号23号。”2020年7月28日，陈伟坚“你那边大概什么情况啊？”，张祥青“我们也觉得坦诚相对；约了业主，他还没有回复我；准备过去跟他说明白这个事情。”二、龙翔台23号沟通群，张祥青“尊敬的李强先生，李新歆女士。由于中介方方原地产代理有限公司员工张祥青，首海华，和买方陈伟坚在不知情，和不了解翡翠绿洲龙翔台23号的情况下，甚至在此之前都未看过翡翠绿洲龙翔台23号。于2020年7月26日签订的合同，……产生了重大的误会，……本公司出具证明，合同终止，无需再履行。请李强先生，李新歆女士。请将收到的……共计200万的定金，三日内退还……”。三、李强、李新歆提供23号房产以及××房产的照片、现场视频，拟证明涉案房屋门牌号位置显眼可见，且××房产正在装修，现场有装修材料及工人施工。另查明，一、2020年8月19日，陈伟坚向本院申请诉前财产保全，本院于2020年8月20日作出（2020）粤0118财保428号民事裁定书，裁定如下：查封、扣押、冻结被申请人李强、李新歆所有的价值200万元的财产（以申请人提供的明确的被保全财产信息为准）。案件申请费5000元，由申请人陈伟坚负担。二、广州市规划和自然资源局于2020年10月20日出具的《不动产登记查册表》，载明：增城区××翡翠绿洲大道××街××号，产权人：林淑仪，套内建筑面积：582.07平方米，自用面积：1534.64平方米，层数：1-3。三、粤（2017）广州市不动产权第10204846号《不动产权证书》，载明：增城区××翡翠绿洲大道××街××号，权利人：李强，共有情况：按份共有，李强1/2，李新歆1/2，面积：439.80平方米，自用地面积：817.17平方米，房屋所在层数：1-2层。审理中，陈伟坚陈述如下内容：1、方原公司约陈伟坚看房时，当时房子是正在装修的，装了一些管线和中央空调。当时有跟方原公司提出要购买毛坯房，原告购买房屋后要停止装修。2、2000万元的房款也是毛坯价，曾就价格问题要求方原公司与业主洽谈能否降低一些，但中介回应房屋的花园能往前推，花园面积较大是房子的两倍，所以价格相对要高。3、签订合同时就只是签了合同，其他什么都没有说。当时方原公司现场有询问李强装修怎么办，李强答复叫我们不用管。基于对中介的信任，全权委托中介去处理现在正在装修的事情。4、在签订合同时，有出示房产证。5、2020年8月7日，陈伟坚申请诉讼前财产保全，故200万元的利息从2020年8月7日开始计算。李强、李新歆陈述如下内容：1、对于方原公司在带陈伟坚看房时有无向李强电话询问装修事宜的事情，李强表示印象不深，基本都是说：房子毛坯没有装修，首层借给朋友做培训小孩子画画。2、方原公司没有要求过要停止装修，因为李强根本没有装修。有一次说安装空调铜管的事，李强以为是朋友开培训班怕热，在安装空调。3、在签订合同时也没有就房屋装修问题进行过协商。4、共收取了陈伟坚200万元房款。方原公司、首海华陈述如下内容：1、只有23号房产在方原公司处放盘出售，没有签订书面的委托销售合同。2、方原公司向陈伟坚推荐的是23号房产，带陈伟坚看的是××房产。3、方原公司以为23号房产就是××的位置，门牌不清，目测××位置的花园有1000平方米。4、带陈伟坚看房时，方原公司的员工张祥青关于房屋正在装修一事现场当电话给李强询问房屋正在装修怎么出售，李强答复是他的朋友在装修，不影响，可以出售。5、在签订合同时有当面询问房屋正在装修怎么处理。本院认为:陈伟坚与李强、李新歆、方原公司签订的《房地产买卖合同》，该合同中包含陈伟坚与李强、李新歆之间的房屋买卖法律关系；陈伟坚、李强、李新歆、方原公司之间的居间法律关系。根据陈伟坚的诉求，本案中只对房屋买卖法律关系进行审查，至于陈伟坚与方原公司之间的居间法律关系，可另循途径解决。陈伟坚以重大误解为由主张撤销《房地产买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……”的规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”的规定，本案需审查陈伟坚签订《房地产买卖合同》的行为是否符合重大误解的构成要件。首先，根据方原公司陈述，位于增城区××翡翠绿洲大道××街××号房屋并未在其公司放盘销售，其只是提供增城区××翡翠绿洲大道××街××号房屋居间销售服务。同时，方原公司确认其误将增城区××翡翠绿洲大道××街××号当做增城区××翡翠绿洲大道××街××号，而带陈伟坚现场查看增城区××翡翠绿洲大道××街××号房屋并以23号房屋的名义向其进行居间服务。在各方均无证据证明方原公司与陈伟坚存在串通的情况下，本院认定方原公司在提供居间服务时即存在误导陈伟坚的行为。其次，陈伟坚陈述其现场查看的是增城区××翡翠绿洲大道××街××号房屋，其在现场查看的时候是没有注意门牌号码。根据其陈述，表明陈伟坚没有尽到审慎注意义务。因此，陈伟坚自身也存在相应错误行为。另外，在签订合同的时候，陈伟坚看阅了增城区××翡翠绿洲大道××街××号的房地产产权证明。在方原公司无法提供增城区××翡翠绿洲大道××街××号产权证明的情况下，双方均无证据表明增城区××翡翠绿洲大道××街××号房屋的书面产权证明载明情况与增城区××翡翠绿洲大道××街××号房屋能够足以分辨。最后，根据原告提供的微信记录显示，陈伟坚在签订合同三天内即与方原公司沟通购买房屋有误的问题，根据双方签订合同内容以及履行情况，并结合双方微信通话记录，陈伟坚陈述错误购买符合证据的高度盖然性。因此，本院认定陈伟坚对《房地产买卖合同》构成重大误解，可以行使撤销权。但本院需明确，现双方均无证据证明李强、李新歆在签订《房地产买卖合同》中存在过错，故应是陈伟坚单方构成重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，李强、李新歆应将收取的2000000元款项返还给陈伟坚。因李强、李新歆占用上述款项期间产生的利息，应予返还，现陈伟坚主张从2020年8月7日开始计算，于法有据，本院予以支持。利息以2000000元为本金，从2020年8月7日开始计算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至付清之日止。如上文论述，在无证据证明李强、李新歆存在过错的情况下，陈伟坚要求其承担律师费，于法无据，本院不予支持。至于方原公司、首海华应否承担责任问题，陈伟坚应在居间法律关系中另行主张，同时，陈伟坚也无证据证明方原公司、首海华与李强、李新歆存在恶意串通，故陈伟坚在本案中主张连带责任，理据不足，本院不予支持。至于诉讼费分担，本院根据造成合同撤销后果各方所负责任，予以分担。故诉前保全费5000元，应由原告陈伟坚负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销原告陈伟坚与被告李强、李新歆于2020年7月26日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系；二、被告李强、李新歆在本判决发生法律效力之日起十日内，返还2000000元款项及利息（利息以2000000元为本金，从2020年8月7日开始计算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至付清之日止）给原告陈伟坚；三、驳回原告陈伟坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元，由原告陈伟坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  黄建华人民陪审员  陈丽华二〇二〇年十一月五日书 记 员  赖蓝婷