广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初1179号原告：李国高，男，汉族，1963年1月14日出生，公民身份号码330************919，现住梅江区嘉应东路绦纶院**504。原告：周亚敏，女，汉族，1974年11月19日出生，公民身份号码330************020，现住梅江区嘉应东路绦纶院**504。上述俩原告的委托诉讼代理人：罗绿琴，广东客都律师事务所律师。被告：梅州佳旺房地产有限公司，住所梅州市梅江区************,统一社会信用代码：914************543。法定代表人：彭敬波，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟福标，广东中流柱律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司梅州分行，经营场所梅州市********帝景湾维也纳1#楼1-3层。统一社会信用代码：914********2243415。负责人：邱伟，该分行行长。委托诉讼代理人：侯郁峰、赖国兴，该分行员工。原告李国高、周亚敏与被告梅州佳旺房地产有限公司、第三人交通银行股份有限公司梅州分行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后转为普通程序继续审理。俩原告李国高、周亚敏及委托诉讼代理人罗绿琴，被告的委托诉讼代理人钟福标，第三人的委托诉讼代理人侯郁峰、赖国兴到庭参加第一次庭审活动；俩原告的委托诉讼代理人罗绿琴、被告的委托诉讼代理人钟福标到庭参加第二次庭审活动，第三人经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审活动。本案现已审理终结。俩原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年10月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《佳旺·尚江府露台使用协议书》；2.判令被告退还原告支付的购房款、露台使用费合计994,339元；3.从2018年12月12日开始至付清之日止以994,339元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算给原告；4.判令被告赔偿两原告的税费及住房维修基金的损失合计19,283.08元；5.判令被告向原告支付2983.017元违约金；6.本案诉讼费用由被告承担。因第三人在本案中不提出独立主张，原告原第二项诉讼请求“判令被告退还原告支付的购房款、露台使用费合计441,661.88元（其中购房首付款283,291元、至2020年5月1日归还贷款本息共计77,322.88元，露台使用费81,048元）”变更为“判令被告退还原告支付的购房款、露台使用费合计994,339元”。事实和理由：2018年10月16日，俩原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的位于梅江区三角镇宫前村怡景花园7栋305号房，该房屋建筑面积124.12㎡，总价913,291元。同日，双方还签订了一份《佳旺·尚江府露台使用协议书》，俩原告向被告支付了81,048元的露台使用费用。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定被告应在2019年12月31日前向俩原告交付该房屋，交房日期到期后被告一直未通知俩原告收房，也未告知不能交房的原因。俩原告多次联系被告工作人员未果后，于2020年4月14日通过邮寄及现场送达的方式向被告送达了《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，退还已付的购房款及相关费用，但被告迟迟未给予答复。随后于2020年5月7日委托广东客都律师事务所向被告发送律师函，要求解除《商品房买卖合同（预售）》并退回购房款及相关费用，但被告也置之不理。因此，俩原告认为根据与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条第（二）款的约定，被告逾期交房至今已有130多天，已经构成根本违约。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告辩称，由于2019年上半年之前，建设工地先后出现附近农户阻挠施工事件，直至2019年12月间才将纠纷解决。而后又出现不可抗力的新冠肺炎疫情，被告为此被迫停工三个月，才导致逾期交房。期间，被告对包括原告在内的买房人均以口头或电话形式就逾期交房原因作了说明，也与其他买房人达成了相关补偿协议，唯有原告始终坚持要求解除合同。根据2019年12月31日原被告签订的《补充协议》第六条约定“由于出卖人原因导致逾期交付商品房的，双方不解除合同”，第十条约定“本合同内容与协议内容不一致的，以补充协议为准”，被告虽因意外原因导致逾期交房，但根据《补充协议》约定，原告是不能提出解除合同的。被告虽违约逾期交房，但并不是交不出房屋，只是比原定时间有了延迟，在被告对原告承担了金钱违约责任后，原告并无其他损失，也不会因此无房可住，对原告来说并不构成根本性违约，也不会对原告买房居住的目的有大的影响。因此，原告要求解除商品房买卖合同不应予以支持。此外，原告向被告同时提出违约金和利息的请求不合理，且违约金应按照《补充协议》第六条“每逾期一日，按商品房购房总额的万分之三向买受人支付违约金，违约金总额不超过商品的购房总额的5％”的约定计算。第三人陈述，第三人不是案涉《商品房买卖合同（预售）》和《佳旺·尚江府露台使用协议书》的当事人，根据合同相对性原则，无论合同当事人履约情况如何，第三人均不应就原告的诉求承担任何责任和诉讼费用。此外，根据第三人与俩原告于2018年11月29日签订的《个人房产抵押贷款合同》约定，第三人于2018年12月12日向原告周亚敏发放人民币630，000元，用于购买位于梅江区三角镇宫前村怡景花园7栋305房，原告周亚敏以其购买的上述房屋向第三人提供担保，并已办妥抵押权登记手续。截至2020年6月4日，原告周亚敏尚欠第三人贷款本金余额人民币605,151.98元，如法院判决解除原被告之间的《商品房买卖合同（预售）》和《佳旺·尚江府露台使用协议书》，则原告周亚敏应于解除合同前清偿其与第三人之间《个人房产抵押贷款合同》项下的全部债务，包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利以及第三人为实现上述债权所发生的其他相关费用。本院经审理认定事实如下：被告是经营房地产开发、房地产租赁及信息咨询服务等范围的有限责任公司，开发建设了怡景花园佳旺.尚江府楼盘。怡景花园佳旺.尚江府6＃7＃楼于2018年8月10日取得商品房预售许可证，有效期延期至2020年8月10日止。2018年10月16日，俩原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定俩原告向被告购买位于梅江区三角镇宫前村怡景花园7栋305房，建筑面积为124.12㎡；房屋总价款为913,291元，付款方式为首付款已付清，剩余申请银行按揭贷款等相关权利义务内容。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件为：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告。第十一条约定被告应当在2019年12月31日前向俩原告交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将商品房交付给俩原告的，逾期在10日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过10日，俩原告有权解除合同，俩原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当在解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按4.9%计算计付利息，出卖人按照全部房价款0.3%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条约定由于出卖人原因导致逾期交付商品房的，双方不解除合同，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，按购房款总额的万分之三向买受人支付违约金，违约金总额不超过商品房购房款总额的5%；由于买受人原因导致出卖人逾期交付的，视为该商品房自本合同第十一条约定的交付期限届满之日已交付买受人，买受人应按合同约定缴纳物业管理费。俩原告在该补充协议中签名、捺印，被告在该补充协议中盖章确认。同日俩原告缴纳了案涉房屋的住宅专项维修基金6826.6元。俩原告按约向被告支付了案涉商品房首期款283,291元，并于2018年11月29日与第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》，向第三人贷款630,000元用于支付案涉房屋剩余购房款，俩原告提供案涉商品房作为抵押，并依法办理了抵押权预告登记，被告为俩原告向第三人的上述借款提供担保。第三人于2018年12月12日将贷款本金630,000元按合同约定发放至原告周亚敏的个人银行账户，并按俩原告委托将该款项支付至被告的账户。第三人发放贷款后，俩原告按约每月向第三人偿还借款本息。2019年5月15日，俩原告就案涉房屋缴纳了契税12,453.98元、印花税票2.5元。因被告未按《商品房买卖合同（预售）》约定向俩原告交付案涉商品房，俩原告于2020年4月14日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，于2020年5月7日委托广东客都律师事务所向被告发出《律师函》，载明因被告未按约向俩原告交付案涉商品房，俩原告要求解除双方之间商品房买卖合同、退返俩原告已付房款并赔偿原告的各项损失，被告于2020年5月8日签收该律师函。因双方未能协商一致，俩原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告到庭作如上答辩，第三人到庭作如上陈述。另查明，原告李国高于2018年8月28日向被告支付了7栋305房露台费81,048元，被告出具了收据给俩原告收执。2018年10月16日，俩原告与被告签订编号为JWSJF012《佳旺.尚江府露台使用协议书》，载明俩原告向被告购买佳旺.尚江府7栋305房，经俩原告详细了解、双方协商后，就邻接俩原告购买房屋的附属的露台使用事宜达成协议如下：1.露台面积约为101.31㎡，由被告交给俩原告使用；2.露台使用年限与俩原告所购买商品房使用年限相同，但国家法律法规对露台使用权或使用年限作出具体规定或调整时，按法律法规相应规定处理和调整等相关权利义务内容。2019年12月12日，被告以怡景花园项目因自来水问题引发社会矛盾隐患向梅江区三角镇人民政府、梅州市住房和城乡建设局市*科、梅州市信访局、梅州市自然资源局反映问题，请求政府相关部门协助解决怡景花园项目自来水供应问题。被告表示上述反映问题已于2020年1月处理好，在法庭辩论终结前涉案房屋尚未竣工验收备案。以上事实，有经当事人质证的《商品房买卖合同（预售）》《佳旺尚江府露台使用协议书》《个人房产抵押贷款合同》发票、收据《解除商品房买卖合同通知书》律师函及当事人陈述为据。第三人在庭审中提出独立主张，但开庭后第三人表示不提出独立主张，将另行处理。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点是原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》能否得到支持。根据双方签订的合同约定，被告应在2019年12月31日将符合约定条件的房屋交付给原告，被告未在约定期限内将房屋交付给原告，原告以此为由按双方签订合同约定主张解除合同，被告辩称不同意解除合同。本院认为，被告未按约交付房屋的行为已构成违约，但根据被告提供的情况反映材料显示，在约定交房期满前，涉案房屋所在楼盘因村民阻扰导致自来水主管铺设无法施工，在村民阻扰问题解决后又恰逢疫情爆发，影响工程的竣工验收导致被告无法如期交付房屋。而上述因素是被告在签订合同时无法预见的，应给予被告合理的宽限期限。庭审中被告表示涉案房屋主体工程已竣工，正在准备竣工验收，被告可以履行交付房屋的义务，原告合同目的仍能实现。综上，虽然双方约定的解除条件已成就，但被告的违约程度不足于影响守约方合同目的实现。现俩原告主张解除双方签订的商品房买卖合同及露台使用协议、退还购房款及支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告李国高、周亚敏的全部诉讼请求。案件受理费13,949.44元(此款已由原告预交)，由原告李国高、周亚敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  余梅芬审 判 员  宋嘉奕人民陪审员  杨 鹏二〇二〇年十一月十三日书 记 员  吴尽娜