海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1011号   上诉人（原审被告）：朱某，住海南省三亚市吉阳区。   委托诉讼代理人：霍某，海南三和元律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：赵某，住哈尔滨市南岗区。   委托诉讼代理人：林某1，海南中海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林某2，海南中海律师事务所律师。   原审被告：满某，住海南省三亚市吉阳区。   原审第三人：李某，住海南省三亚市天涯区。   上诉人朱某因与被上诉人赵某，原审被告满某，原审第三人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   朱某上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，改判驳回赵某的诉讼请求。事实和理由：一审法院对本案关键事实认定错误：1.错误认定朱某将涉案铺面转让给赵某的转让价款为45万元。朱某将涉案铺面转让给赵某之前，当时受让涉案铺面时，出售方不仅有已故的林惠英，还有林惠英的儿子李某共同在合同上签字确认，同意按86万元将涉案铺面转让给朱某和满某，同时，不仅李某，满某也证实朱某受让铺面的转让款为86万元而不是45万元的事实。2.错误认定涉案铺面买卖合同没有终止。既然赵某主张在2014年1月2日一次性付清转让款45万元给朱某，并取得该铺面的所有权，包括租金收益权。为何长达五年之久，没有要求朱某移交涉案铺面，也没有向承租该铺面的李中干主张收取租金。2014年4月份左右，因赵某知道涉案铺面不能办理过户，同意终止铺面转让协议。至于合同终止后，双方对合同如何清算并不影响合同已经终止的认定，但一审法院以朱某无法证明已将转让款返还给赵某为由，错误认定涉案合同没有终止。综上所述，本案不仅需查明朱某将涉案铺面转让给赵某的真实价款，同时也应查明为何长达五年之久，赵某没有向朱某和承租人主张权利。一审判决不符合不动产的交易习惯和最基本的交易常识，请求依法支持朱某的上诉请求。   赵某辩称，一、朱某上诉称2014年1月2日签订的《商品房买卖转让合同》已解除没有事实根据。朱某提交的“宏亮大厦领证明细表”、“宏亮大厦产权证交费用明细表”、“土地房屋权证”中体现的房屋业主是王某，并非赵某，该组证据不能证明赵某对王某宏亮大厦712房购房款有支付义务，也不能证明赵某同意将涉案103号18平方米房屋购房款抵偿王某宏亮大厦712房20.30万元购房款。另外，朱某也没有证据证明赵某同意免除其应退还的购房款22.60万元的事实主张。综上，朱某不能证明双方已对2014年1月2日签订的《商品房买卖转让合同》已达成解除的意思表示，也不能证明已将涉案45万元购房款退还赵某。故此，朱某主张购房合同已经解除无事实根据。二、朱某称其以86万元购买林某3房屋，以45万元卖给赵某不合理。但赵某认为，朱某仅凭6张无法确认真实性的收据主张86万元购买涉案18平方米房屋缺乏事实依据。理由是朱某没有银行转账凭证能证明支付林某386万元购房款。另，从林某3的土地房屋权证可以看出，林某3房屋仅一层就有74.79平方米，而朱某提交的收据中写的是和平路103号铺面，并没有具体的面积。因此，即使朱某购买林某3房屋真实，但可能的情况是朱某购买林某3整个一层74.79平方米房屋后将其中18平方米卖给赵某。进一步而言，无论朱某以86万元还是以45万元购买涉案18平方米房屋，都不影响双方签订的《商品房买卖转让合同》的合法性。既然合同己经签订，意思表示真实，赵某已支付购房款，合同即产生法律效力，合同应当继续履行。三、此前赵某与朱某是朋友关系，赵某购买涉案房屋后委托朱某代赵某收取租金，2015年1月21日朱某向赵某支付的2.10万元即是涉案房屋三个月租金，但之后朱某收取租金后未再向赵某支付，经赵某多次要求支付未果后提起本案诉讼。由此可见，朱某以房屋承租人李中干未认识赵某为由主张赵某同意解除房屋买卖合同毫无事实根据。综上所述，朱某上诉缺乏事实和法律依据，请人民法院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。   满某未到庭亦未作答辩。   李某述称，对朱某的上诉没有意见。   赵某向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令确认赵某与朱某、满某于2014年1月2日签订的《房屋买卖转让合同》有效；2.要求朱某、满某共同履行交付房屋及办理过户的义务，要求李某协助办理产权证。   一审法院经审理认定事实如下：2005年8月12日，案外人林某3取得位于三亚市吉阳区建设街（原和平路）73号二层楼房的三土房（2005）字第2830号《土地房屋所有权证》，载明内容为:登记权利人林某3，二层混合结构，建筑面积138.98平方米，土地使用权类型为行政划拨，用途为住宅用地。涉案房屋系林某3住宅楼第一层第三间铺面(以下简称103号铺面)，建筑面积约18平方米。林某3及其丈夫均已故，林某3生前育有李某一子，李某系林某3继承人。2012年11月30日，林某3签署一份《委托书》，委托朱某对上述林某3住宅楼进行转让并办理所涉及的一切相关手续等。2012年11月31日，双方在三亚市公证处对该份《委托书》进行公证，公证号：（2012）三证内字第7634号。2014年1月2日，林某3、李某与朱某、满某签订一份《商品房买卖合同》，约定林某3、李某将涉案103号铺面转让给朱某、满某，转让款45万元，房款支付方式为签订合同时一次性付清等。合同签订后，李某认可已收取全部购房款，且认可案件审理过程中朱某主张的已实际支付购房款86万元，系为避税将合同价款约定为45万元。同日，朱某、满某(甲方)，赵某(乙方)，双方签订一份《商品房买卖转让合同》，约定：经双方协议甲方愿将三亚市建设街73号第三间铺面约18平方米（林某3的房屋）转给乙方赵某所有。该合同签订后，赵某于2014年1月3日向朱某转账支付购房款43万元并支付2万元现金，朱某向赵某出具一份《收款收据》，载明：今收到赵某购买朱某购房款人民币肆拾伍万元整（450000元整），房产地址：三亚市河西区和平路。赵某因朱某、满某至今未交付涉案103号房屋且未履行办证义务，遂向一审法院提起诉讼，请求判如所请。另查明，林某3、李某已将涉案103号铺面交付给朱某，目前该房由朱某实际占有、使用，但仍登记在林某3名下，尚未办理分户手续。本案诉讼过程中，经一审法院向受理产权过户登记申请的三亚市房地产交易中心咨询，三亚市房地产交易中心工作人员口头答复房产管理部门因政策调整目前暂不受理住宅房屋的分户产权变更登记。对于有争议的证据和事实，认定如下：关于《商品房买卖转让合同》签订后，双方是否已达成解除涉案合同的协议及朱某是否已依据该解除协议退还赵某涉案购房款45万元的事实。朱某主张双方已经协商终止履行涉案合同，其通过以房抵债、转账及双方达成协议由赵某放弃余款22.60万元的方式将已收取的该房购房款45万元退还给赵某，为证明上述主张，朱某向一审法院提交宏亮大厦领证明细表、宏亮大厦办理产权证实交费用明细表、宏亮大厦土地房屋权证和2015年1月21日的转账支付2.10万元的凭证等证据。赵某对宏亮大厦领证明细表等上述证据的关联性及证明效力不予认可，并否认双方达成口头协议解除涉案合同或免除朱某应退还的购房款22.60万元。上述证据中，载明的购买宏亮大厦712房的买受人为案外人王某而非赵某，没有证据佐证赵某对案外人王某的宏亮大厦712房购房款20.30万元具有支付义务，且赵某同意将朱某应退还的涉案103号房购房款20.30万元抵偿案外人王某宏亮大厦712房的相应购房款，该组证据的关联性及证据效力均不予采信;对朱某关于赵某同意免除其应退还的购房款22.60万元事实的主张，没有证据佐证，不予采信;对2015年1月21日赵某收取朱某转账支付的2.10万元款项的支付凭证的真实性应予确认，但由于没有证据佐证该款项的用途，故对其上述证明目的不予采信。综上，朱某既未能举证证明双方已达成同意解除涉案合同的协议，也不能举证证明其已将涉案购房款45万元退还赵某，故对朱某的上述事实主张，因其证据不足，一审法院不予采纳。   一审法院认为，赵某与朱某、满某于2014年1月2日签订的《商品房买卖转让合同》，双方以45万元转让涉案103号房的意思表示真实，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。朱某抗辩双方已解除该合同，证据不充分，不予采纳。赵某诉求确认合同有效，应予支付。合同签订后，赵某已支付合同约定购房款45万元，依该房屋买卖合同的目的和交易习惯，朱某、满某负有向赵某交付涉案103号房及协助将涉案103号房办理产权变更登记至赵某名下的合同附随义务，但朱某、满某至今尚未履行上述义务，其迟延履行行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，赵某诉求朱某、满某履行交付涉案103号房的义务，鉴于朱某已实际占用、使用该房，且是经林惠英公证授权可代为处置该房转让事宜的委托人，故对该项诉求，予以支持。赵某另主张朱某、满某及李某履行协助办证义务，由于三亚市房产管理部门因政策调整目前已停止受理住宅房屋的分户产权变更登记申请，该项合同权利事实上尚不具备履行条件，赵某可在具备履行条件时另行主张。满某、李某经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、一百四十四条之规定，判决：一、确认赵某与朱某、满某于2014年1月2日签订的《商品房买卖转让合同》合法有效;二、朱某、满某于判决生效之日起十日内，向赵某交付三土房（2005）字第2830号《土地房屋所有权证》项下位于三亚市吉阳区建设街（原和平路）73号林某3住宅楼一楼03号铺面;三、驳回赵某的其他诉讼请求。案件受理费4025元（赵某已预缴），由朱某、满某承担。   本院二审期间，当事人均未提交新证据。   经审理查明，一审查明的无争议事实属实，本院予以确认。   另查明：朱某在二审期间自认赵某直到2018年才向其主张涉案房产权益。朱某主张由于涉案房产无法过户，故朱某、满某和赵某未就涉案房产进一步签订正式的商品房买卖合同，双方已就涉案合同约定解除，由朱某将其开发的宏亮大厦712房置换给赵某，并承担该房的过户等相关费用2.10万元。朱某在一审期间提交的土地房屋权证、宏亮大厦领证明细、宏亮大厦办理产权证费用明细表、宏亮大厦办理产权实交费用明细表及银行账户明细证明宏亮大厦的权利人为朱某、林毅、符群，宏亮大厦712房系由赵某办理领证和交费手续，朱某于2015年1月21日向赵某转账支付了2.10万元，赵某于当月29日领取了712房的房产证（登记在案外人王某名下）。赵某主张宏亮大厦712房系其朋友王某购买的房产，与本案无关，但未能提供712房的购房合同以及付款凭证，理由为王某称搬家造成丢失。   本院认为，本案争议的焦点为朱某、满某与赵某之间签订的《房屋买卖转让合同》是否已经解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、六十五条、六十六条对人民法院如何审核认定证据的效力作了原则性的规定。即：依照法定程序全面、客观的审核证据，既要根据证据的合法性、真实性、关联性标准对单一证据进行审核，又要对与案件的待证事实有关的全部证据进行综合审查判断。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。本案中，朱某主张双方已约定以宏亮大厦712房和2.10万元冲抵赵某支付的购房款45万元作为双方合同解除后的清算，并提供相应的证据予以证明。赵某对此不予认可，辩称双方合同没有解除也没有终止，2015年1月朱某给其支付的2.10万元是涉案房产3个月的租金，宏亮大厦712房系案外人王某所购房产，与本案无关，却以王某称搬家造成丢失为由表示无法提供宏亮大厦712房的购房合同和付款凭证。作为原审原告的赵某在合同签订后长达4年才向朱某等人主张权益，在朱某已提供相应证据进行反驳的情况下，未对宏亮大厦712房的付款问题作出合法解释，无法证明其主张事实的存在，应承担举证不能的不利后果。一审法院对本案有争议的事实和证据的认定有误，本院予以纠正。   综上所述，朱某的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、六十五条、六十六条、七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1612号民事判决；   二、驳回赵某的诉讼请求。   一审案件受理费4,025元（赵某已预缴），二审案件受理费8,050元（朱某已预缴），均由赵某负担。   本判决为终审判决。   审判长 扆成塘   审判员 尹合欢   审判员 黎 金      二〇二〇年十一月三十日   法官助理 蒋 炯   书记员 吴妍妍   附：相关法律条文   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》