甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初13674号原告（反诉被告）：高楠，女，1986年2月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：金芙蓉，甘肃芙林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳波，甘肃芙林律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：兰州希望房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路**金运大厦**。法定代表人：刘永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：祁世刚，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永红，甘肃正天合律师事务所律师。原告高楠与被告兰州希望房地产开发有限责任公司（以下简称希望房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日作出（2018）甘0102民初6370号民事判决。希望房产公司不服该判决，向兰州市中级人民提起上诉，该院于2019年11月1日作出（2019）甘01民终3031号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告高楠的委托诉讼代理人金芙蓉、李艳波，被告希望房产公司的委托诉讼代理人祁世刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高楠向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方签订的买卖合同，向原告交付验收合格的房屋。事实与理由：2013年7月19日,原、被告签订房屋买卖合同，就原告购买被告开发的“鸿运润园”第18幢3（东）单元1403号房屋达成一致约定。合同约定的交房时间为2013年8月31日，交付条件为验收合格。房屋总价款为1694257元，高楠支付首付款51万余元，剩余款项因未能办理按揭贷款手续而未支付。截至目前，被告既不交付房屋，也不退还原告支付的首付款，双方签订的《商品房买卖合同》的权利义务并未终止。现原告要求被告继续履行合同，交付房屋，故诉至法院。希望房产公司辩称并提出反诉请求:1.判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》,并要求原告配合解除相关的网签手续；2.判令原告向被告支付违约金23600元。事实和理由：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已无继续履行的法律与事实基础。2013年7月19日，双方签订了《商品房买卖合同》，在合同第六条付款方式及期限中，约定“买受人签订合同时需支付定金（人民币）100000元，签订合同后7（日历天）即2013年7月26日前支付本合同价款的30.35%首付款；签订合同15日（日历天）内即2013年8月3日前提供全部剩余款项住房按揭贷款资料，并在自本合同签署22日（日历天）内即2013年8月10日前向出卖人提交银行同意放款收件收据；如高楠未能在上述约定的时间限内取得并向被告提交银行同意放款收件收据，高楠须在自本合同签署45日（日历天）内即2013年9月2日前支付本合同剩余价款”；合同第七条也明确规定了，买受人逾期付款的违约责任，“买受人逾期超过30日后出卖人有权解除合同”。原告与被告签署合同后，原告依约向被告支付了房屋的首付款，但是因为原告个人原因未能申请到银行的按揭贷款，也未能在合同签署的45日内支付剩余房款,导致原告没有按照合同约定履行完毕自己的义务，即原告要求被告继续履行合同已失去相应的事实基础。另，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表现，双方应按照合同的约定履行自己相关的义务，现因原告的原因使双方之间签订的合同已经失去继续履行的事实基础，则被告有权按照合同的约定解除双方之间的合同关系。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。高楠针对希望房产公司的反诉辩称，1.原告迟延付款系无法归责于自身的诸多客观原因造成。2013年起，原告个人婚姻出现裂痕，直至2015年7月离婚。期间，原告的前夫在其不知情的情况下，因其个人债务原因导致所涉房屋被法院查封，无法办理后续手续，又因其私自以超低价格出售所涉房屋，欺骗他人，导致公安机关以诈骗立案查处等。但涉案房屋是以原告名义购买的，且离婚时双方协议将该房屋归高楠所有。离婚后高楠曾与被告协商，要求将已交付的首付款退回。被告的工作人员告知高楠，只需要高楠本人到房产交易中心签个字房产便会退回。高楠按照双方约定来到中心办理相关手续时，方知该房屋因前夫的个人债务纠纷被法院查封。退款一事便暂时搁浅。后经高楠申请，兰州市城关区法院于2016年1月21日做出了（2016）城民一保字第22号民事裁定解除了查封。2015年11月，高楠再次去被告处联系退款事宜时，才得知其前夫与被告的工作人员串通，拟将该房屋以64万元更名给其他第三人。该第三人亦将64万元打到高楠前夫柳挺的个人银行卡上。但因无高楠本人签字，无法更名。该第三人便以柳挺涉嫌诈骗为由向公安机关报案。从此，被告既不交付房屋，又不退还原告已经交付的首付款，对于原告要求一次性交清剩余款项的意见也置之不理。原告之所以起诉，目的就是争取一个平等对话、协商解决问题的机会；2.被告的解除权已经消灭，无权要求解除合同。本案中，双方在合同中约定了买受人迟延付款时出卖人具有合同解除权。但《合同法》第96条也明确规定了解除权的行使方式，即通过对方，合同自通知到达对方时解除。但截至今天，高楠从未收到被告要求解除合同的通知。而且，根据《商品房买卖合同司法解释》第15条规定出卖人行使解除权必须履行催告义务并给与买受人适当的准备时间，是符合商品房交易特征的，也有利于保护交易安全。《商品房买卖合同司法解释》第15条第二款同时规定了双方当事人没有约定解除权的行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《商品房买卖合同司法解释》第15条规定的三个月和一年这两个期限，均属于除斥期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。原告不否认迟延付款的事实，也承认被告作为出人具有解除权，但是该解除权未在法定的期限内行使，解除权已经消灭。综上所述，请求人民法院驳回被告的反诉请求，判令双方继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月18日，原告高楠与被告兰州希望房地产开发有限责任公司签订了合同编号：2013预14018的《商品房买卖合同》一份，双方约定：被告将其开发建设的位于兰州市城关区××幢××单元××室××建筑面积为176.43平方米的房屋出售给原告，该商品房单价为每平方米9603元，房屋总价为1694257元；买受人签订合同时需支付定金100000元，签订合同后7（日历天）即2013年7月26日前支付本合同价款的30.35%首付款；签订合同15日（日历天）内即2013年8月3日前提供全部剩余款项住房按揭贷款资料，并在自本合同签署22日（日历天）内即2013年8月10日前向出卖人提交银行同意放款收件收据；如乙方未能在上述约定的时间限内取得并向甲方提交银行同意放款收件收据，乙方须在自本合同签署45日（日历天）内即2013年9月2日前支付本合同剩余价款。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。双方还约定了其他事宜。2013年7月19日，原告向被告支付购房定金100000元，2013年7月31日原告向被告支付房款414257元。2013年8月18日，原、被告双方在兰州市××房××房××商品房预售合同登记备案手续。剩余房款1180000元迄今未付。另查，原告与柳挺原系夫妻关系，双方于2015年7月22日在兰州市七里河区民政局办理了离婚手续，并签署了《自愿离婚协议书》，该协议书约定涉案房屋归女方高楠所有，所有房贷由女方承担。又查，刘东与甘肃新鼎丰餐饮管理有限公司、甘肃新鼎盛商贸有限公司、柳挺、高楠财产保全一案，本院于2015年8月26日作出（2015）城民一保字第22号民事裁定书，裁定冻结被告甘肃新鼎丰餐饮管理有限公司、甘肃新鼎盛商贸有限公司、柳挺、高楠银行存款1910516.10元或查封同等价值的财产。在采取保全措施时实际冻结了高楠位于兰州市城关区××室房屋的产权手续。该案在审理过程中，刘东于2015年9月26日撤回对高楠的起诉，本院于2016年1月21日作出了（2015）城民一保字第22号民事裁定书，解除了对高楠位于兰州市城关区××室房屋的产权手续的冻结。该房屋解封后，高楠就退还已交纳的首付款与被告协商，协商未果。再查，2016年4月25日，兰州市公安局城关分局作出了兰公（城）刑调证字【2016】244号调取证据通知书，载明该局侦办的柳挺涉嫌合同诈骗需调取赵晓燕陪同高楠在兰州房地产交易中心办理高楠名下房屋网签撤案时所填写的《撤案申请书》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告在支付购房款514257元后，未能按照合同约定于2013年9月2日之前支付剩余房款，已构成违约。《商品房买卖合同》约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，故被告于2013年9月2日之次日起算30日形成合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，对于合同解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中双方签订的合同中约定“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。”故双方约定被告的解除权的行使期限为2014年10月3日之前，但被告在享有合同解除权后，并未在法定的解除权行使期限内行使解除权，使双方的合同处于不确定的状态，且被告在长达数年的时间内也没有对原告行使法律赋予的催告权，故其解除权已经消灭。合同还约定“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，被告也未按照合同约定于2013年8月31日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交房的行为存在过错，亦构成了违约，现原告亦不同意解除合同，故双方应继续履行该合同，对于原告要求被告继续履行双方签订的买卖合同，向原告交付验收合格的房屋的诉请，本院予以支持，因原告拖欠房款，为了使得合同顺利的继续履行，并不造成诉累，故原告亦应当给付剩余房款。对于被告要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的反诉请求本院不予支持。关于被告反诉请求原告向被告支付违约金23600元的问题，该违约金系解除合同后的违约金，而非迟延支付房款的违约金，故对该反诉请求亦不予支持。若被告继续主张迟延支付房款的违约金，应当通过另行诉讼或其他方式解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条之规定，判决如下：一、被告兰州希望房地产开发有限责任公司继续履行编号为ＧＦ-2000-0171，合同编号：2013预14018的《商品房买卖合同》，向原告高楠交付合同约定的位于兰州市城关区××幢××单元××室××建筑面积为176.43平方米的商品房，房屋维修基金等其他入住费用按照规定缴纳；原告高楠向被告兰州希望房地产开发有限责任公司给付剩余房款1180000元。上述判决事项于本判决生效后20日内同时履行。二、驳回被告兰州希望房地产开发有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告高楠负担。反诉费195元，由兰州希望房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗海人民陪审员  董瑛芳人民陪审员  蔡兰萍二〇二〇年十一月十七日书 记 员  黄 微