湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2156号上诉人（原审被告）：张斌，男，1972年9月27日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：曹芷健，湖南金州（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗领，湖南金州（郴州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭群，女，1970年7月13日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：李南章，湖南郴华律师事务所律师。原审被告：蒋玉兰，女，1952年6月5日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人张斌因与被上诉人彭群及原审被告蒋玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回彭群的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费、财产保全费由彭群负担。事实和理由：1.张程忠与蒋玉兰系夫妻关系，张程忠生前系郴州市人民政府办公室保卫科副科长，其享有购买郴州市人民政府新大院集资房的权利。张程忠生前于2001年7月24日使用与蒋玉兰的夫妻共同财产交付住房集资款10,000元，张程忠去世后，蒋玉兰以其与张程忠的共同存款继续交付剩余住房集资款，张程忠的法定继承人一直未对遗产进行分割。一审判决未查明上述事实，认定基本事实不清，导致对案涉房屋的产权归属认定错误。2.单位集资房的性质不同于普通商品房的性质，已故配偶的集资购买权体现的是享有物权的资格身份，购买资格决定产权归属。案涉房屋所有权的取得来源于夫妻关系存续期间张程忠的集资购买资格权，考虑到从资格权转化为所有权之间的承继性，案涉房屋应认定为张程忠与蒋玉兰的夫妻共同财产。因此，张程忠去世后，案涉房屋的50％产权应属于张程忠的遗产。3.本案房屋买卖关系发生前，张程忠的法定继承人蒋玉兰（妻子）、张斌（长子）、张波（次子）、黄家英（母亲）一直未对张程忠的遗产进行分割，案涉房屋处于蒋玉兰、张斌、张波、黄家英持续共有状态。2004年7月11日，蒋玉兰与彭群签订《住房转让协议》约定，蒋玉兰将案涉房屋转让给彭群，但蒋玉兰处分该房屋既未取得张斌、张波、黄家英的同意，也未告知三人。在蒋玉兰收到彭群的起诉材料并告知三人后，三人才得知案涉房屋已被转让。张斌、张波、黄家英作为案涉房屋的共有权人，不认可案涉《住房转让协议》，并对案涉房屋的50％产权进行了分割，张波、蒋玉兰、黄家英放弃对案涉房屋50％产权的继承权，案涉房屋由张斌和蒋玉兰按份共有，上述行为并非恶意串通，而是案涉房屋的其他共有权人不认可蒋玉兰转让案涉房屋行为的表现。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人另有约定的除外”、第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，即便蒋玉兰与彭群签订的《住房转让协议》有效，但案涉房屋共有权人张斌不同意将案涉房屋转让，且未对蒋玉兰转让房屋的行为进行追认。因此，蒋玉兰与彭群签订的《住房转让协议》对张斌没有拘束力，该合同在法律上履行不能，不能发生所有权转移的物权变动的效果。4.一审判决第二项内容超出了民事诉讼受理的范畴，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，如本案遗产继承无效，应先由彭群提起行政诉讼撤销张斌、蒋玉兰房屋变更登记行为，再依据涉案住房转让协议审理房屋过户问题。因此，一审程序违法。综上，案涉房屋原系张程忠与蒋玉兰的夫妻共同财产，张程忠去世后该房屋50％产权系其遗产，张斌继承上述遗产后与蒋玉兰共同享有案涉房屋。蒋玉兰擅自转让案涉房屋的行为属于无权处分，蒋玉兰与彭群所签订的《住房转让协议》对张斌无约束力，不能发生所有权转移的物权变动效果，张斌无需将案涉房屋过户至彭群名下。一审判决认定基本事实不清，判决结果错误，请求改判驳回彭群的诉讼请求或裁定将本案发回重审。彭群辩称：1.案涉房屋不属于蒋玉兰夫妻的共同财产，购房合同签订时蒋玉兰的配偶张程忠已经去世，张斌主张对案涉房屋具有所有权没有事实与法律依据。2.张斌与蒋玉兰同住在人民东路中山院的同一套房内，彭群要求蒋玉兰将房子过户至彭群名下时亦多次与张斌沟通过，张斌对蒋玉兰卖房的事实是明知的，十多年以来也没有异议。彭群起诉后，张斌就去公证处办理假公证，并在案涉房屋的房屋权属证书上加名，对抗正常的诉讼活动，有违诚信。3.市政府机关新大院住房分配总体方案明确说明了“市政府机关新大院的住房分配，不是福利性质的住房分配”，张程忠的身份并未在房价上享受任何优惠，张斌、蒋玉兰认为“购买资格决定产权归属”没有依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋玉兰未作答辩。彭群向一审法院起诉请求：1.确认蒋玉兰、张斌恶意将郴州市青年路二号市政府Ａ区××栋××房屋（含杂房）按遗产处理无效，并撤销蒋玉兰的转移财产行为；2.判令蒋玉兰、张斌将上述不动产［湘（2019）北湖不动产权第0092196号］过户登记在彭群名下；3.本案诉讼费和财产保全费由张斌、蒋玉兰负担。一审法院认定事实：一、2004年7月11日，蒋玉兰为甲方，彭群为乙方，双方签订一份《住房转让协议》，协议约定：1.甲方同意将市政府东湾Ａ区16栋102住房（包括杂房）转让给乙方。转让费：壹拾贰万陆仟元整。付款后，该房的产权归乙方所有。2.如果能直接办理乙方房产证，甲方必须协助乙方办好有关手续。3.如果市政府规定只能办理甲方产权证，且在规定的期限内不能办理转让房产手续，甲方办好产权证后，应把产权证放在乙方，待到可办理转让房产手续之日，甲方必须协助乙方办理房产证转让手续。办理转让房产的一切税费由乙方承担。同日，彭群支付蒋玉兰126000元；蒋玉兰向彭群出具一份收条，内容为：“今收到彭群房屋转让金壹拾贰万陆千元整，房屋地址：市政府东湾院Ａ区××栋××房××。蒋玉兰收款后，将上述房屋交付彭群。彭群遂装修该房屋居住，并以蒋玉兰的名义开户交付电费、物业费、电视收视费。彭群知道上述房屋可以办理产权过户后，向蒋玉兰要求产权过户至彭群名下，蒋玉兰未予过户。为此，彭群于2019年12月10日向一审法院提起诉讼，请求：1.判决确认市政府东湾院青年路2号Ａ区16栋102住房（含杂房）房屋归彭群所有；2.判令蒋玉兰将上述房屋产权证过户登记在彭群名下；3.本案诉讼费和财产保全费由蒋玉兰负担。为给予当事人协商处理，一审法院立案案号为（2019）1002诉前调929号。2020年4月2日该案转正式立案。二、2001年7月24日，根据《市政府机关搬迁新大院集资建房实施方案》（郴政办函［2001］99号）规定，张程忠于2001年7月24日向郴州市政府机关搬迁办公室交付住房集资款10000元。2001年11月7日，以张程忠的名义与郴州市政府机关搬迁办公室签订一份《郴州市人民政府新大院集资建设住宅协议书》，约定张程忠向郴州市政府机关搬迁办公室申请在五岭大道市政府新大院住宅区集资建设住房，并选择Ａ型住宅一套。协议签订后，以张程忠或蒋玉兰的名义陆续向郴州市政府机关搬迁办公室交付住房集资款，包括2001年7月24日交付的10000元，共计交付80297元。2003年9月25日，郴州市政府机关搬迁办公室和郴州市政府机关行政事务管理处向蒋玉兰发出住房分配通知，通知其住房分配在市政府新大院Ａ区16栋1单元102房。2005年7月3日，郴州市政府机关行政事务管理处与蒋玉兰就上述房屋（包括杂房）签订《经济适用住房买卖协议书》。嗣后，蒋玉兰就上述房屋办理了房屋所有权证（所有人：蒋玉兰，证号：××）、国有土地使用证（证号：郴国用［2005］第**）、郴州市土地房屋契证（契证号：0106764）。三、蒋玉兰与张程忠原系夫妻关系，婚生长子张斌、次子张波，黄家英系张程忠母亲。张程忠于2001年7月29日去世。四、2019年12月17日，张波、蒋玉兰、黄家英三人向湖南省郴州市福城公证处出具《放弃继承权声明书》，2019年12月18日，湖南省郴州市福城公证处作出（2019）湘郴福证字第9921号公证书，认定青年路2号Ａ区16栋102住房属蒋玉兰与张程忠夫妻共同财产，其中一半属于张程忠的遗产。公证：因母亲黄家英、配偶蒋玉兰、次子张波均表示自愿放弃对张程忠遗产的继承权，因此，张程忠的遗产即青年路2号Ａ区16栋102住房一半产权由其长子张斌一人继承。2019年12月19日，张斌、蒋玉兰依据上述公证书，办理了诉讼房屋不动产证（产权证号：湘2：湘20**北湖不动产权第**人为张斌、蒋玉兰；共有情况：按份共有）。上述事实发生后，彭群追加张斌为本案被告，并变更诉讼请求为：1.确认蒋玉兰、张斌恶意将郴州市青年路二号市政府Ａ区××栋××房屋（含杂房）按遗产处理无效，并撤销蒋玉兰的转移财产行为；2.判令蒋玉兰、张斌将上述不动产［湘（2019）北湖不动产权第0092196号］过户登记在彭群名下；3.本案诉讼费和财产保全费由张斌、蒋玉兰负担。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，就双方争议的焦点评议如下：一、关于彭群与蒋玉兰签订的《住房转让协议》是否有效的问题。彭群与蒋玉兰签订的《住房转让协议》系双方当事人的真实意思表示。签订合同时，市政府A区16栋102房屋尚未到达出售条件，但彭群已付清转让款，蒋玉兰已将房屋交付彭群，并由彭群合法占有房屋多年。嗣后，蒋玉兰办理了该案涉房屋的房屋所有权证，其登记的所有人为蒋玉兰。且双方签订的《住房转让协议》未违反强制性效力规定。为保护社会经济交易的正常秩序，认定彭群与蒋玉兰签订的《住房转让协议》有效。二、关于案涉房屋是否属于张程忠遗产的问题。张程忠于2001年7月29日去世。此前，张程忠仅于2001年7月24日向郴州市政府机关搬迁办公室交付住房集资款10,000元，没有与该办公室签订《郴州市人民政府新大院集资建设住宅协议书》和与郴州市政府机关行政事务管理处签订《经济适用住房买卖协议书》，故没有取得涉案房屋的相关权利。张程忠生前只具有集资款10,000元的债权。根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”的规定，张程忠的遗产为与蒋玉兰夫妻共同财产中对集资款10,000元的一半。案涉的市政府A区16栋102房屋不属张程忠遗产，故郴州市青年路二号市政府A区16栋102房屋（含杂房）按遗产处理无效。三、关于彭群要求张斌、蒋玉兰将房屋不动产权过户登记在彭群名下如何处理的问题。民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，彭群支付了转让款后，蒋玉兰办理了市政府A区16栋102房屋的房屋所有权证（所有人：蒋玉兰）后，根据《住房转让协议》约定，“…甲方办好产权证后，应把产权证放在乙方，待到可办理转让房产手续之日，甲方必须协助乙方办理房产证转让手续”的约定，蒋玉兰应办理房产证转让手续至彭群名下。蒋玉兰不予办理的行为属违约。蒋玉兰、张斌在本案诉讼中，将房屋析产，登记房屋由张斌、蒋玉兰共有，其行为属恶意串通，张斌、蒋玉兰应承担共同将房屋产权过户至彭群名下的义务。根据《住房转让协议》中“办理转让房产的一切税费由乙方承担”的约定，过户税费由彭群承担。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、郴州市青年路二号市政府A区16栋102房屋（含杂房）按遗产处理无效；二、限被告蒋玉兰、张斌在本判决生效后十日内将郴州市青年路2号市政府A区16栋102【产权证号：湘20**北湖不动产权第0092196号】过户至原告彭群名下；三、驳回原告原告彭群的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，财产保全费5000元，合计5080元由被告蒋玉兰、张斌负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于张程忠的遗产，案涉房屋按遗产处理是否有效；二、案涉《住房转让协议》是否有效，张斌、蒋玉兰是否应将案涉房屋过户到彭群名下。关于争议焦点一。《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”依照该规定，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，张程忠死亡（2001年7月29日）前，仅交付了第一笔购房款10,000元，其最终是否可分得房屋、分得的是哪套房屋均未确定。而案涉房屋的《郴州市人民政府新大院集资建设住宅协议书》、《经济适用住房买卖协议书》，均系蒋玉兰与相关部门签订，该房屋亦被相关部门于2003年9月25日分配给蒋玉兰。因此，张程忠死亡时，案涉房屋不属于其遗产，其亦未取得该房屋的相关权利。一审判决认定案涉房屋不是张程忠的遗产，并确认张斌、蒋玉兰将案涉房屋按遗产处理无效并无不当，本院予以维持。张斌上诉主张案涉房屋的50%产权为张程忠的遗产，其与蒋玉兰各占50%的产权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。案涉《住房转让协议》系蒋玉兰、彭群的真实意思表示，内容合法，依法应属有效，蒋玉兰、彭群均应全面履行合同义务。彭群已履行该协议约定的付款义务，则蒋玉兰应当根据协议约定将案涉房屋过户登记至彭群名下。张斌、蒋玉兰明知案涉房屋已出售并交付给彭群，却不主动履行协议约定的过户登记义务，反而在诉讼过程中将案涉房屋登记在自己名下，属于《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定的恶意串通、损害他人（彭群）合法权益的行为，张斌作为侵权人，依法应与蒋玉兰共同将案涉房屋过户登记至彭群名下。张斌以其与蒋玉兰的行为并非恶意串通为由，上诉主张其无需将案涉房屋过户登记至彭群名下，与事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人张斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人张斌负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  雷金梅二〇二〇年十一月十七日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。