河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0781民初2801号原告：新乡市达亿诚房产中介有限公司。住所地：卫辉市比干大道普罗旺世**。法定代表人：张龙伟，经理。委托诉讼代理人：吉艳旭，男，河南硕涵律师事务所律师。被告：李瑞云，女，1988年10月16日出生，汉族，住卫辉市。原告新乡市达亿诚房产中介有限公司（以下简称达亿诚公司）诉被告李瑞云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人张龙伟及其委托诉讼代理人吉艳旭，被告李瑞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。达亿诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金11200元；2、判令被告支付原告律师费3000元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告的业务是为客户提供房产中介服务。2019年12月26日，被告准备买房，原告为被告提供了位于卫辉市学院××楼××单元××楼××（北户）的房屋信息，被告与原告签订看房协议后，原告的员工李某带被告到卫辉市学院××楼××单元××楼北户看房。被告看房后，于2019年12月31日通过第三方与房主达成交易，违反了看房协议，被告应承担违约责任。看房协议第五条约定“甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起六个月内，无论以任何理由，不通过乙方，自己或者通过第三方（无论是中介或者个人）而与乙方提供的该房屋业主达成交易，购买或租赁成交该房屋，一经查实则视为本次交易成功，甲方即构成违约并承担法律责任。甲方应该按照该房屋在本协议中的登记价格，双倍（2%）【买卖】、或一个月的房租【租赁】支付中介佣金给乙方。本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据。甲方并应承担相应的诉讼费、公证费、律师费等相关费用”。原告为维护自身权益，故诉至本院。李瑞云辩称，第一，原告在诉状中以及提交的协议中，明确其与被告签订协议并看房的是位于卫辉市学院××楼××单元××号房屋。但被告通过其他中介公司购买的是同一地段其它房屋即7号楼A3单元302房屋，并非与原告约定的房屋。原告诉争的房屋与被告没有任何的关联性，应当依法驳回原告的诉讼请求；第二、原、被告双方签订的协议系无效协议。在居间法律关系中，作为原告的居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得报酬。而委托人的目的在于通过居间人的服务，与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动达到目的了，委托人才负有给付报酬或者向居间人承担违约责任的义务。本案中，被告所购买的7号楼A3单元302房屋并非在原告的促成下所购买，被告无任何违约责任可言。此外，单就被告与原告就1号楼3单元301房屋所签订的看房协议而言，系格式协议。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。根据上述法律规定，即便被告在其他中介公司的促成下购买本案原告所诉争的301号房屋，但该协议的第五条所约定的内容明显加重了相对方即被告的责任，而使原告居于无论居间行为成功与否，均可取得相应的报酬或相当于居间报酬的违约金的有利地位，此约定与法律的规定相悖，应为无效。综上，原、被告之间签订的协议系无效协议，自始不发生法律效力，且被告所购买的房屋并非系协议约定的房屋，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据有：一、看房协议一份，证明原告与被告在2019年12月16日签订了看房协议，原告为被告提供了意向购买房屋的位置及预售价，协议第二条：甲方声明，在此之前，甲方没有通过任何个人或中介机构看过乙方所带看的上述房屋，并经由乙方安排甲方实际查看上述房屋；第五条：甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起六个月内，无论以任何理由，不通过乙方，自己或者通过第三方（无论是中介或者个人）而与乙方提供的该房屋业主达成交易，购买或租赁成交该房屋，一经查实则是为本次交易成功，甲方及构成违约并承担法律责任。甲方应该按照该房屋在本协议中的登记价格，双倍（2%）【买卖】、或一个月的房租【租赁】支付中介佣金给乙方。本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议等级价格为支付佣金的依据。甲方并应承担相应的诉讼费、公证费、律师费等。原告与被告签订的协议合法有效，双方均应遵循契约精神予以严格履行协议内容。二、房屋买卖居间合同一份，证明被告在2019年12月31日通过卫辉市三合房产中介有限服务公司购买了前述看房协议中原告为被告提供的房产。被告的行为已经违反了看房协议，应承担违约责任。三、委托代理合同、发票各一份，证明原告为了维护自己的合法权益，支付了3000元律师费，应由被告承担。被告向本院提交的证据有：一、不动产证一份，证明被告购买的房屋跟原告带被告去看的房屋不是同一套；二、三合房产中介有限公司出具的证明、买卖合同各一份，证明被告和三合房产购买房屋的行为是有效的；三、原房东严某出具的证明一份，证明原房东没有和任何中介签订独家出售协议；四、涉案房屋网络售卖信息三页，证明售房信息是公开的，被告不是通过原告提供的信息购买的房屋。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于卫辉市学院××楼××单元××楼北户。2019年12月26日，被告作为甲方，原告作为乙方签订了看房协议，约定：“涉案房屋预售价为56万；甲方看好乙方提供的售房房源并成交，应支付给乙方房产实际成交价格的1%作为中介佣金费用；甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起六个月内，无论以任何理由，不通过乙方，自己或者通过第三方（无论是中介或者个人）而与乙方提供的该房屋业主达成交易，购买或租赁成交该房屋，一经查实则是为本次交易成功，甲方及构成违约并承担法律责任。甲方应该按照该房屋在本协议中的登记价格，双倍（2%）【买卖】、或一个月的房租【租赁】支付中介佣金给乙方。本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议等级价格为支付佣金的依据。甲方并应承担相应的诉讼费、公证费、律师费等。”后原告方业务员带领被告去看了涉案房屋。2019年12月31日，被告通过卫辉市三合房产中介有限公司以548000元的价格购买了涉案房屋。原告以被告违反看房协议为由，将被告诉至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，原、被告签订的看房协议中第五条系原告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与被告协商，故该条款属于格式条款。原告作为提供格式条款的一方，在合同订立时未采取足以引起被告注意的文字、符号或者字体，又未提供证据证明就该格式条款向被告进行了说明，且该条款加重了被告的责任，故本院认定该格式条款无效。原告依据该条款要求被告承担违约责任不成立，本院不予支持。另据原告当庭陈述，原、被告签订看房协议的本意是为了防止被告利用原告提供的房源信息却绕开原告与房主直接签订合同，从而逃避向原告支付佣金。但涉案房屋并非原告独家售卖，被告通过其他公众可以获知的正当途径获得了涉案房屋在其他中介公司的售卖信息，被告作为买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖，其行为并没有利用先前与之签约的原告的房源信息，故被告不存在违约。综上，原告的诉讼请求不成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条的规定，判决如下：驳回原告新乡市达亿诚房产中介有限公司的诉讼请求。案件受理费155元，减半收取为77.5元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  李利岩二〇二〇年十一月九日书记员  杨 超