青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初1286号原告：曾克选（案外人）,男，汉族，1959年12月6日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：王敏，青海乾润律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘迎春，青海乾润律师事务所律师。被告(申请执行人)：中国建设银行股份有限公司青海省分行，统一社会信用代码：916300009265808707，住所地：青海省西宁市城中区西大街**。法定代表人：梁世斌，该行行长。委托诉讼代理人：沈坚。委托诉讼代理人：李静。第三人(被执行人)：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：916300002265909980，，住所地:西宁市城**黄河路**法定代表人：曾克剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：羊建君，男，汉族，1965年5月17日出生，公民身份号码：×××，住西宁市城**冷湖路******。（系该公司员工）第三人：孔火明(被执行人)，男，汉族，1963年2月23日出生，公民身份号码：×××，住重，住重庆市长寿区div>原告曾克选与中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行）、汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称汇通公司）、第三人孔火明执行异议之诉一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告曾克选及其委托诉讼代理人王敏、甘迎春，被告建行的委托诉讼代理人沈坚、李静，第三人汇通公司的委托诉讼代理人羊建君到庭参加诉讼，第三人孔火明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告曾克选向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止对原告购买的位于西宁市城北区面积为900平方米的××路商铺的（2018）青0103执字第688号执行裁定书的强制执行。二、确认西宁市城北区祁连路453号1号商铺所有权归属于原告。三、请求法院判令立即停止（2018）青0103执字第688号执行裁定中载明的，原告所有的对安利（中国）日用平有限公司175500元租金的强制执行。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月15日原告与汇通国基房地产开发有限责任公司达成商铺转让协议,将位于××区房屋,面积为900平方米的商铺转让给原告,用于抵扣汇通国基房地产开发有限责任公司相应的欠付工程款,于2014年3月5日将该商铺委托青海汇通物业管理有限公司租赁给安利(中国)日用品有限公司,后因中国建设银行股份有限公司青海分行与孔火明、汇通国基房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案,西宁市城中区人民法院于2018年2月5日作出(2018)青0103民初1973号民事判决书,判决孔火明偿还被告中国建设银行股份有限公司青海省分行借款本息共计163523.73元,汇通国基房地产开发有限责任公司对上述孔火明应付的借款本息承担连带责任。因汇通国基房地产开发有限责任公司,孔火明未履行还款义务,被告于2018年7月18日向西宁市城中区人们法院申请执行,西宁市城中区人民法院作出的(2018)青0103执字第688号执行裁定书,查封了涉案商铺,且对安利(中国)日用品有限公司作出(2018)青0103执字第688号执行协助通知书,将涉案商铺的租金175500元直接转入西宁市城中区人民法院账户。涉案商铺被当作汇通国基房地产开发有限责任公司的财产而被法院查封,该商铺的所有权归属明确,有双方签订的房屋转让协议为佐证。且对安利(中国)日用品有限公司的租金一直由原告收取且承担税费等相关费用。原告合法有效的权力业已实现,能够排除执行,(2018)青0103执688号执行裁定书查封错误。原告依据《中华人民国和国合同法》、《中华人民国和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定,特向贵院提起诉讼,请求人民法院支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权。被告建行辩称，本案所涉及的西宁市××区房屋是商品房，不是本案中涉及的××路商铺，该商铺如果属于汇通公司，则执行该公司有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉求。第三人汇通公司辩称：一、原告提交的证据和所述属实；二、请求退回所扣押金，对被告孔火明房产进行处置，并认为执行错误。第三人孔火明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述。原告曾克选为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、1、资格证（2份）企业信用报告，证明：与证据目录第一组相印证，证明原告的施工能力。证据二、建设工程施工合同（2010年），工程预算书其他明细，建设工程施工合同，证明：与证据目录第一组相印证，证明原告作为实际施工人，为汇通国基房地产开发有限责任公司施工。汇通国基房地产开发有限责任公司欠付工程款，即证明房屋抵扣款8785050元的来源。证据三、《抵房审批表》、证明汇通房地产审批将锦绣江南1号楼商铺抵给原告本人，以偿还欠付的工程款8785050元。《商品房买卖合同》、证明2014年2月15日，原告与汇通国基房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，以出让的的名义将位××区房屋，建筑面积为1171.34平方米的商品房名锦绣江南的房屋抵给原告。收据，证明2014年汇通国基房地产开发有限责任公司开具的编号为6523019的收据显示出，交款单位为原告，收款方式为抵账。证据四、锦绣江南1号商铺移交清单，证明锦绣江南1#商铺移交清单显示汇通国基房地产开发有限责任公司将锦绣江南1号楼商铺交接给原告，原告是锦绣江南1号楼商铺的所有权人。证据五、《委托协议书》、《租赁合同》，证据六、青海汇通物业管理有限责任公司支款单；中国建设银行单位客户专用回单；青海增值税发票。证据七、证人证言，证明原告为锦绣江南小区**商铺的实际所有人。被告建行质证认为，所有证据与本案的纠纷无关，请求法院不予采纳。1、原告证据只证明原告与汇通国基房地产开发有限责任公司债权债务发生的情况，所以双方之间债权债务不应作为证据出示。2、本案审理重点为建行在实现抵押权时提出的异议，原告基于银行对于债务人与汇通国基房地产开发有限责任公司不饿能履行还款义务，对抵押物进行强制措施，房屋所有权人为孔火明，该转让为无效转让，该租赁关系不受法律保护，请求法院予以驳回。第三人汇通公司质证认为：原告所述欠款为事实、抵房也是事实，其余均无异议。第三人孔火明未到庭质证，亦未向本院提交相关的反驳证据。被告建行为支持自己的反驳意见，向法庭提交如下证据：西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1973号民事判决书，判决内容原告建行与被告孔火明借款合同解除。被告汇通国基房地产开发有限责任公司承担本金及利息承担连带给付责任。证明建行对本案原告诉求依法享有抵押权，建行有权通过法院对该房屋拍卖处置后的价款享有优先受偿权。原告质证认为：对真实性无异议。该判决中对于西宁市城北区祁连路112室房屋是商品房，不是本案中涉及的祁连路453号1商铺，在判决前原告已合法占有该商铺，（2017）青0103民初1973号民事判决书说明不了祁连路453号1号商铺是不属于本案原告的。第三人汇通公司质证对被告建行出示的证据真实性，证明方向均予以认可。第三人汇通公司提交了情况说明。本院依据原告举证、被告质证，结合双方自认的事实，经本院审查，认证如下：原告提交的证据，被告建行对其真实性无异议，对其证明方向有异议不予认可，并认为与本案无关。第三人对原告提交的证据无异议。经本院审查，原告提交的证据其证明方向为原告是2014年2月15日，原告曾克选作为案外人，系汇通公司的实际施工人，因汇通公司欠其工程款，将城北区祁连路453号1号商铺抵账给原告曾克选，曾克选为现该商铺的实际所有人，同时，原告委托汇通物业公司，将该商铺租赁给安利（中国）日用品有限公司，从而进一步证明该商铺产生的收益归原告所有，本院对该商铺收益的执行侵害了其合法权益。对原告提交证据的真实性本院予以认定。庭审中，第三人汇通公司陈诉并提交情况说明，城北区祁连路453号锦绣江南1号、2号楼商铺至今未办理不动产权证，根据该说明，证明原告所诉的××区、2号楼商铺因为规划变更，未在不动产登记机关办理相关备案登记过户手续。对被告提交的证据真实性予以认可。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人汇通公司因欠付原告曾克选工程款8785050元，2013年8月1日，汇通公司将城北区祁连路453号1号楼商铺移交给原告（案外人）曾克选，2014年2月15日，原告曾克选与第三人汇通公司签订《商品房买卖合同》，第三人以出让的形式将西宁市××区建筑面积1171.34平米的商铺抵账给原告曾克选，当日汇通公司给曾克选出具了收据。2014年3月5日，原告曾克选与青海汇通物业管理有限责任公司签订《委托协议书》，原告曾克选授权委托青海汇通物业管理有限责任公司将祁连路453号1号商铺面积900平方米对外租赁，委托期限为2014年3月5日至该铺面出租《租赁合同》为止，即该协议终止。2014年5月8日，青海汇通物业管理有限责任公司和安利(中国)日用品有限公司签订租赁合同，将坐落于西宁市××区面积900平方米商铺租赁给安利(中国)日用品有限公司，租期从2014年4月1日至2019年7月31日，月租金为58500元。该租赁合同签订后，安利(中国)日用品有限公司按照协议约定将租金交于青海汇通物业管理有限责任公司，青海汇通物业管理有限责任公司将该房屋租金转交给原告曾克选。上述西宁市城北区祁连路453号1号楼商铺至今未办理不动产权证，也未在不动产登记机关办理相关备案登记过户手续。另查明，中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告孔火明、汇通国基房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，经本院审理于2018年2月5日，作出（2017）青0103民初1973号民事判决：一、原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与孔火明于2009年12月23日签订的《中国建设银行（个人住房）借款合同》（编号630480000-011-2009001021）予以解除。二、被告孔火明于本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青海省分行借款本金158866.94元，利息3495.48元，本金罚息1161.31元，合计人民币163523.73元（截止2017年6月5日）；并按《中国建设银行（个人住房）借款合同》（编号630480000-011-2009001021），年利率5.94%偿付自2017年6月5日起至借款本金付清之日止的利息（含罚息）。三、被告汇通国基房地产开发有限责任公司对上述被告孔火明应给付的贷款本金及利息承担连带给付责任。四、原告中国建设银行股份有限公司青海省分行对上述被告孔火明应给付的款项及本案诉讼费就抵押合同约定的位于西宁市××区房屋所有权、土地使用权享有优先受偿权。该判决生效后，中国建设银行股份有限公司青海省分行于2018年7月18日向本院申请强制执行，孔火明因无可供执行财产，本院经查询承担连带给付责任的汇通国基房地产开发有限公司所属的西宁市××区的商铺租赁给安利(中国)日用品有限公司青海分公司，2019年10月10日，本院向安利(中国)日用品有限公司青海分公司发出协助执行通知书：将应支付给汇通公司的房屋租金175500元，直接转入我院账户，2019年，原告曾克选（案外人）向本院提出执行异议，称：原告曾克选（案外人）为城**祁连路****商铺的实际所有权人，而非汇通公司，本院作出的（2018）青0103执字第688号执行裁定查封了归属于原告曾克选（案外人）的房产，同时，向安利(中国)日用品有限公司作出的青01**执字第688号协助执行通知书，将属于原告的收益直接转入西宁市城中区人民法院账户不当。本院2019年十一月二十六日作出（2019）青0103执异85号执行裁定，以异议人（曾克选）提交的证据不足以证明执行标的属其所有的主张，其异议理由不能成立为由驳回了曾克选的异议请求。2020年4月14日，原告曾克选以要求判令被告立即停止对原告购买的位于西宁市城北区面积为900平方米的××路商铺的（2018）青0103执字第688号执行裁定书的强制执行。确认西宁市城北区祁连路453号1号商铺所有权归属于原告向我院提起诉讼，2020年5月28日，原告曾克选提出增加诉讼请求申请，请求法院判令立即停止（2018）青0103执字第688号执行裁定中载明的，原告所有的对安利（中国）日用平有限公司175500元租金的强制执行。本院认为：本案中,因汇通公司欠付案外人曾克选8785050工程款，2013年，汇通公司与曾克选办理了城北区祁连路453号1号商铺移交手续，2014年2月15日，原告曾克选与第三人汇通公司签订《商品房买卖合同》，以出让的形式将西宁市××区建筑面积1171.34平米的商铺抵账给原告曾克选，当日汇通公司给曾克选出具了收据。该房屋未过户,没有证据显示是曾克选的过错造成。曾克选支付全部购房价款给汇通公司后,曾克选委托青海汇通物业管理有限责任公司将城北区祁连路453号1号商铺对外出租，青海汇通物业管理有限责任公司从2014年4月起，将该房屋收取租金转交原告曾克选,原告曾克选亦缴纳了该房屋的相关税费等费用，对该房屋进行管理使用,虽未自己直接占有,但其通过设定租赁关系的方式已经实现对该房屋的间接占有,符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定实际占有情形，根据该规定,本院不应再对该房屋采取执行措施。第三人汇通公司对被告孔火明欠付建行借款承担连带给付责任，案外人曾克选与汇通公司买卖（以物抵债）城北区祁连路453号1号商铺的房屋,因该房未办理过户登记手续,买卖合同尚未履行完结,不符合物权法规定的物权归属争议,案外人曾克选请求确认城北区祁连路453号1号商铺的诉讼请求,本院不予支持。被告孔火明经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、不得执行第三人汇通国基房地产开发有限责任公司名下位于西宁市××区商铺。二、驳回原告（案外人）曾克选的其他诉讼请求。案件受理费100元(案外人曾克选已预交),由被告中国建设银行股份有限公司青海省分行、孔火明负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 南文红人民陪审员 李桂月人民陪审员 陆 娟二〇二〇年十一月六日法官助理 李龙德书记员 纳守伟附:1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的,以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的,被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的,可以列被执行人为第三人。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条:对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》