广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初1158号原告（反诉被告）：黄雪玲，女，1964年9月3日出生，汉族，住韶关市武江区************，公民身份号码：440************523。委托诉讼代理人：杨姗姗，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：万金玉，广东众同信律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：黄宗兴，男，1996年5月31日出生，汉族，住韶关市浈江区***********，公民身份号码：440************332。委托诉讼代理人：李烈，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文贤，广东天行健律师事务所实习人员。原告黄雪玲与被告黄宗兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄雪玲的委托诉讼代理人杨姗姗、被告黄宗兴的委托诉讼代理人李烈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄雪玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告536.55元电费；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年原被告双方签订商铺租赁合同，合同约定被告承租位于韶关市********4、5号商铺。租期从2018年5月26日至2024年5月31日止。合同签订后履行至2020年4月初，被告提出经营不善，合同无法履行下去，经原被告充分协商解除租赁合同。被告于2020年4月6日出具租约解除承诺书，明确2018年5月26日至2020年4月止铺租、水费、电费等所有费用均已缴清。租赁合同履行期间一切法律责任均由被告承担。原告经查询得知被告租赁期间2020年3月份电费并未结清，遂联系被告，要求其履行付款义务，被告均置之不理，至今分文未支付。原告增加诉讼请求：1、被告向原告支付房屋租金滞纳金208050元。2、诉讼费由被告承担。2018年原被告双方签订商铺租赁合同，合同约定被告承租位于韶关市********4、5号商铺。租期从2018年5月26日至2024年5月31日止。合同签订后履行至2020年4月初，被告提出经营不善，合同无法履行下去，经与原告充分协商于2020年4月6日解除商铺租赁合同。2018年5月26日至2020年4月止，如按合同正常约定时间缴纳商铺租金，被告应付押金16000元，商铺租金178398元。被告通过向朱雪玲（原告儿媳）及林立夫（原告儿子）转账共计202398元。从被告缴纳租金转账记录可以看出，被告长期不按合同约定时间履约支付商铺租金。经常谎称不在韶关，家里有事、旅游，美团外卖内部拖款，与他人债务纠纷等理由联系拖欠一、二个月租金是常有的事。商铺租赁合同第四条约定，被告必须在每月3号前交纳当月商铺租金给原告，逾期5天缴纳每天收5%滞纳金且原告有权解除合同。由此产生的一切经济损失由被告承担，原告要求林立夫向被告催收租金，每次又是以多种理由延迟，最后2020年1月7日林立夫通过微信，手机彩信向被告付出收铺通知书。依据商铺租赁合同第四条约定，从2019年1月1日起算，黄被告应支付商铺租金滞纳金合计216050元，因此被告还应向原告支付商铺租金所产生的滞纳金208050元。被告黄宗兴辩称，原被告经协商于2020年4月6日解除双方《商铺租赁合同》。根据原告起诉状事实与理由部分陈述“合同签订后履行至2020年4月初，被告提出经营不善，合同无法履行下去，经被告充分协商解除租赁合同”。被告无须向原告支付电费536.55元，根据《租约解除协议》约定，被告已交清所有铺租、水电费，解除租约后一切按租赁合同执行。同时，原告应当返还折扣电费剩余款项7461.45元。被告无需向原告支付房屋租金滞纳金，被告因疫情原因无法维持经营向原告提出减免缓交租金，原告不同意后双方协商解除合同，根据《租约解除协议》约定，黄宗兴已交清一切费用，不应当再追究被告的违约责任。同时，原告所主张的违约金严重过高，请求法院依职权降低。被告黄宗兴提出反诉请求：1、请求确认2020年4月6日解除黄雪玲与黄宗兴签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令黄雪玲返还三菱电机空调（注：价值12110元）；3、请求判令黄雪玲返还扣抵电费后剩余款项7461.45元；4、请求判令黄雪玲返还保证金16000元；5、请求本案诉讼费由黄雪玲承担。事实与理由：2018年黄雪玲将位于解放路83号首层4、5商铺出租给黄宗兴使用，黄宗兴承租后将商铺用于餐饮经营。2020年因受新冠肺炎疫情影响，黄宗兴经营的餐饮店亏损严重，无力承担高昂租金费用，遂向黄雪玲申请参照政府“一免两减半”标准减免租金并解除租赁合同。2020年4月6日经双方协商一致决定解除合同，双方租金标准仍然按照合同约定执行,黄宗兴应缴清商铺水电费等费用。达成一致意见后，黄宗兴当即向黄雪玲出具了《租约解除协议》，并付清4月份4至6号实际产生的租金798元。但是，在黄宗兴搬离商铺内资产时，黄雪玲竟然声称商铺内的三菱电机空调属于商铺固定装修，拒绝黄宗兴搬离该设备。黄宗兴为避免损失扩大，唯有先将其他设备物品搬离商铺。经核算，黄宗兴自2018年5月26日至2020年4月6日实际承租应付租金为178400元，已付租金共计186398元，扣抵应当承担的电费536.55元后，黄雪玲应当退还差额7461.45元。同时，黄雪玲还应返还保证金16000元。原告黄雪玲针对被告提出的反诉答辩称，一、解除合同由反诉原告提出。二、反诉原告要求反诉被告返还三菱电机空调无法律依据，根据租赁合同第9条相关规定，合同解除后，在租赁期间装修或者改善增设他物所有权归出租方所有，出租方不作经济补偿，反诉被告认为三菱电机空调是属于租赁期间内承租方所装修或改善的范畴，以合同约定，反诉原告无权主张返还。三、反诉原告要求反诉被告返还抵扣电费后剩余的7461.45元没有法律依据，反诉被告经核对，确认收到租金总额202398元，但反诉原告承租期间长期存在拖欠租金的情形，相关证据已经递交，反诉原告所递交的支付凭证也证明没按合同约定缴纳租金。依据合同第4条约定，承租方应当在每月3日前缴纳商铺租金，逾期5天每天应当收5%的滞纳金。反诉被告认为反诉原告长期拖欠商铺租金理应按合同约定支付租金的滞纳金216050元。因此，反诉原告根本无权主张返还7461.45元。四、反诉原告无权要求反诉被告退还保证金16000元，没有事实法律依据。依照租赁合同第3条约定，反诉原告提前解除合同，保证金不予退还。请法庭驳回反诉原告的请求。经审理查明：原告黄雪玲是浈江区解放路83号首层4、5商铺的所有权人。2018年5月4日，甲方（出租方）黄雪玲、乙方（承租方）被告黄宗兴签订《商铺租赁合同》，约定甲方将韶关市********4、5商铺出租给乙方；租赁期限为6年，即从2018年5月26日至2024年5月31日止；合同签订之日起至2018年5月26日前为甲方给乙方的免租装修期间，租金从2018年5月26日起计算（5月份的租金8天为1600元），合同对2018年6月1日至2024年5月31日期间的租金进行了约定，其中2018年6月1日起至2020年5月31日止每月租金8000元......；签订本合同当日，甲方一次性收取乙方保证金16000元，保证金在租赁期满后双方履行合同无异议，乙方付清本应交纳的所有费用并交接完毕后，甲方将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息，不抵扣租金）；乙方如提前解除合同退租、转租或违约，保证金不予退还；乙方必须在每月3号前交纳当月租金给甲方，逾期5天交纳，每天收5%滞纳金且甲方有权解除合同，由此产生的一切经济损失由乙方承担，并三天内甲、乙双方清点房内物品，乙方搬离，甲方收回物业；上述商铺租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税等）由乙方负责；合同期满或解除合同后，除可自由活动的部分外，乙方不得拆除或损坏内外装修，并保证三通（水，电，下水道），如有损坏，须照价赔偿，乙方须三天内将房屋及附属设施完整地移交回甲方，乙方在租赁期间的装修或改善增设他物归甲方所有，甲方不作经济补偿等内容。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，商铺租金的收取及催收事宜由原告委托案外人林立夫、朱雪玲负责。接收涉案商铺后，被告采购了部分商品用以生产经营，其中包括一台由其向广州市国美电器有限公司韶关分公司购买的价值12110元的三菱电机空调MFD-SGE75VC。被告按照合同约定向原告支付了16000元的保证金，并且支付了2018年5月份至2019年1月份的商铺租金，原告未对此主张逾期支付租金的违约金。之后，被告出现较长时间迟延支付租金情况，2019年3月11日转账8000元，付清2月份租金；4月3日转账8000元，付清3月份租金；5月22日转账8000元，付清4月份租金；6月10日转账7500元，欠付5月份租金500元；7月1日转账8500元，付清5月份及6月份租金；8月5日转账8000元，付清7月份租金；10月5日转账8000元，付清8月份租金；10月22日转账7000元，欠付9月份租金1000元；10月30日转账1000元，付清9月份租金；11月27日转账2000元，仍欠10月份租金6000元。2019年12月5日，林立夫通过微信向被告催收租金，被告当天转款3000元给林立夫。林立夫微信发送“还有3000。还有这个月的。你要快点啊。那个顶手的事落实好没有？”给被告，被告随后回复“我都想快点转出去转太少了我贷款都还不了”、“我肯定想过年前搞定，价钱要合适，低点没所谓”等内容。2020年1月7日，林立夫向被告发出一份《收铺通知书》，载明：黄宗兴承租涉案商铺已拖欠三个半月租金27000元（未含滞纳金），旧合同条款第三条、第四条条款内容，我方就收铺相关事宜向你告知以下几点：1、三天内清点财物交回承租商铺并搬离。2、交齐所欠的租金和核算租金所产生的滞纳金。3、缴清当月和上月的水费、电费。4、租赁合同所交付的16000元（保证金）因你违约不予退还。5、商铺内的装修不能损坏。被告通过微信发送“真的是忙着搞钱，最后一次过年了不是我就完蛋了，下个月我没转出去你可以随时收。我提前连下个月的给你，到时你可以随时收，你现在收了我就完蛋了。”给林立夫。林立夫微信回复“把所欠27000租金和2020年1月8000租金交到我手上。不然就按通知书上执行。最后一次！”被告当天向林立夫转账35000元，付清了拖欠的商铺租金并提前支付了2月份租金。林立夫收到商铺租金后，向被告发微信“好，最后一次！2020年2月3日未交租马上收铺”。2020年2月2日、3月2日，被告各转账支付8000元。原告主张被告2020年3月2日转账的8000元为被告逾期支付租金的滞纳金，而被告则认为其多支付了8000元。之后，被告以经营亏损等原因提出解除租赁合同，经双方协议，原告同意被告解除合同，被告于2020年4月6日结清当月几天的租金，并于同日向原告出具一份《租约解除协议》，主要载明：黄宗兴于2018年5月4日向黄雪玲租的案涉商铺需提前解除租约，黄宗兴已缴清所有铺租、水费、电费等一切费用，解除租约后一切按租赁合同所执行；经营期间如发生一切民事、刑事、经济纠纷，一切由黄宗兴承担，与黄雪玲无关。被告随即搬离涉案商铺，除案涉柜式三菱空调外，已经搬走了其在涉案商铺的其他物品。2020年4月29日，原告收到广东电网发来的催收电费短信，载明涉案商铺在2020年3月1日至2020年4月1日间用电欠费为536.55元。2020年4月30日，原告通过银行转账方式缴清了涉案商铺拖欠的电费536.55元。原告经催要电费未果，诉至本院，要求被告支付电费536.55元。被告提起反诉,要求确认2020年4月6日解除双方签订的《商铺租赁合同》、要求原告返还三菱电机空调、返还抵扣电费后剩余款项7461.45元、返还保证金16000元。在案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付房屋租金滞纳金208050元。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。原、被告在庭审中确认，经双方协议，被告于2020年4月6日出具《租约解除协议》，双方已经解除合同，本院对此予以确认。关于被告是否应当向原告支付电费536.55元问题。庭审中，原、被告双方均予以认可，被告应向原告支付其经营期间欠缴的该笔电费。因此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告向原告支付的超出商铺租金的8000元的性质问题。被告主张其除了按照合同约定的商铺租金外，还多向原告支付8000元，原告应当返还该款项。原告则主张，因被告长期逾期支付商铺租金，应当按照合同约定向其支付逾期支付租金的滞纳金，该8000元即为被告逾期支付租金的滞纳金，不应当返还，同时原告还诉请被告支付更多的逾期支付租金滞纳金。从被告支付租金的情况来看，被告从2019年2月开始出现较长时间的逾期支付租金行为，最长的逾期付款时间甚至超过三个月，被告明显存在资金短缺问题。被告与林立夫的微信聊天记录表明，被告清楚其在2020年1月7日转账35000元后，不仅付清了欠付的商铺租金，还预付了2020年2月的商铺租金。而后，被告在2月2日、3月2日各向原告支付8000元，并于合同解除当天按双方结算结果向原告支付了4月份几天的商铺租金。被告在资金短缺的情况下，应当会更加谨慎对待自己的每一笔付款，且从被告预付商铺租金到双方解除租赁合同不超过3个月，被告不可能因为记错而多支付8000元。双方协议解除租赁合同后，对商铺租金的支付情况进行结算，双方连2020年4月份几天的商铺租金都进行了详细的结算，没有理由不清楚被告多支付的8000元。在这种情况下，被告并未向原告主张返还该8000元，反而出具《租约解除协议》表明其已经付清铺租、水费、电费等一切费用。由此可见，被告支付给原告超出商铺租金的8000元，并非是错付、误付，原告主张该8000元为被告向其支付的逾期支付租金违约金，本院对此予以采信。因此，被告要求原告返还折扣电费剩余款项7461.45元的反诉请求，本院不予支持。关于原告向被告主张逾期支付租金违约金问题。从《商铺租赁合同》约定及双方认可的被告付款时间来看，被告确实存在逾期支付商铺租金的情况。被告提前解除《商铺租赁合同》，并出具了《租约解除协议》，双方对该协议内容均不持异议。虽然《租约解除协议》为被告单方出具，但其中的内容是双方协议的结果，体现了双方的真实意思表示。《租约解除协议》载明，被告已缴清所有铺租、水费、电费等一切费用，原告对此并无异议。解除合同后，原告从未向被告主张过逾期支付租金违约金，甚至在向本院提起诉讼时也并未提出该主张。上述事实足以证明，原、被告解除租赁合同，双方的权利义务关系已经终结,原告不应再向被告主张逾期支付租金违约金。因此，原告向被告主张208050元的逾期支付租金违约金，本院不予支持。关于原告是否应向被告返还诉争三菱电机空调问题。《商铺租赁合同》约定“合同期满或解除合同后，除可自由活动的部分外，乙方不得拆除或损坏内外装修，并保证三通（水，电，下水道），如有损坏，须照价赔偿，乙方须三天内将房屋及附属设施完整地移交回甲方，乙方在租赁期间的装修或者改善增设他物归甲方所有，甲方不作经济补偿。”亦即：除了已经添附于涉案商铺或其附属设施、且无法移动或移动会导致涉案商铺价值贬损的装修或改善增设他物，被告可以在解除合同后搬走由其购置的可移动物品。诉争的柜式三菱电机空调属于被告购置的可移动的物品，被告依法可以搬走该空调，现该空调仍在原告商铺，原告应当将该空调返还给被告。被告的该项反诉请求，本院予以支持。关于原告是否应当返还保证金16000元问题。《商铺租赁合同》约定“乙方如提前解除合同退租、转租或违约，保证金不予退还”。合同约定商铺的租赁期限为2018年5月26日至2024年5月31日，现被告因个人原因提前解除合同，保证金依约不应返还给被告。至于被告主张的因新冠肺炎疫情影响导致合同解除，并非是其单方提前解除合同，所以原告应当返还保证金16000元。从被告与林立夫的微信聊天记录来看，被告最迟在2019年12月份就因资金短缺,开始准备转租涉案商铺。可见，被告并非因新冠肺炎疫情影响才提前解除《商铺租赁合同》，原告依约可不返还保证金16000元。因此，被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告黄雪玲与被告黄宗兴2018年5月4日签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月6日解除；二、被告黄宗兴在本判决生效之日起十日内支付电费536.55元给原告黄雪玲；三、原告黄雪玲在本判决生效之日起十日内返还三菱电机空调MFD-SGE75VC一台给被告黄宗兴；四、驳回原告黄雪玲的其他诉讼请求；五、驳回被告黄宗兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4421元，由原告黄雪玲负担4371元，被告黄宗兴负担50元；反诉案件受理费344.5元，由原告黄雪玲负担117元，被告黄宗兴负担227.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  侯传良审 判 员  林天成人民陪审员  周洁瑜二〇二〇年十一月十六日书 记 员  钟 婷