广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8107号上诉人（原审原告）：陈文升，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审原告）：陈佳佳，女，汉族，住广东省兴宁市。两上诉人共同的委托诉讼代理人：邓立明，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区名信房地产信息咨询服务部，住所地广东省佛山市禅城区。经营者：陈巧玲。被上诉人（原审被告）：陈巧玲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：梁丽云，广东循理律师事务所律师。原审被告：宗娟娟，女，汉族，住贵州省遵义市。上诉人陈文升、陈佳佳因与被上诉人佛山市禅城区名信房地产信息咨询服务部（以下简称名信服务部）、陈巧玲、原审被告宗娟娟房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈文升、陈佳佳上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.名信服务部、陈巧玲向陈文升、陈佳佳退还23500元中介费，并按名信服务部、陈巧玲的过错程度向陈文升、陈佳佳承担赔偿责任；3.本案二审诉讼费由名信服务部、陈巧玲承担。二审中，陈文升、陈佳佳确认其上诉请求第2项赔偿的金额为293222.92元。事实及理由：一、名信服务部、陈巧玲虽然没有隐瞒交易房屋有两个抵押的情况，但也提出了解决抵押问题的解决方案以排除交易风险，即由名信服务部、陈巧玲监管、保管及代理还贷相关事宜以保证能涂销抵押，使案涉房屋能够过户给陈文升、陈佳佳（详见合同第二条第5点）。名信服务部、陈巧玲没有履行合同约定义务，无权收取中介费。二、一审判决认为即使不存在房屋买卖交易期间宗娟娟再次将房屋抵押给案外人罗某的情况，陈文升、陈佳佳亦无法实现过户的合同目的，是认定事实错误。陈文升、陈佳佳已支付40万元给宗娟娟用于偿还中国农业银行有限公司的贷款以涂销抵押。若宗娟娟没有再次把房屋抵押给案外人，而是按约定将40万元用于偿还银行贷款解除抵押，本案房屋是可以过户的。三、陈文升、陈佳佳已支付50万元给宗娟娟用于偿还深圳市天某联合融资担保有限公司（以下简称深圳天某公司）的借款，并涂销了抵押登记，取回了房产证原件。此时，名信服务部、陈巧玲应向宗娟娟取回房产证原件保管。但名信服务部、陈巧玲并未收取，也未告知陈文升、陈佳佳，使宗娟娟能够持房产证原件再次将房屋抵押。名信服务部、陈巧玲没有履行合同义务，存在过错，是导致案涉房屋不能过户的一个重要原因。四、案涉房屋被查封并非不能过户的主要原因。案外人黄某起诉的欠款金额为307441.53元，若宗娟娟能按约定还贷涂销抵押，陈文升、陈佳佳完全可以从未支付的140万元购房款中将上述欠款直接支付给黄某，案涉房屋即可解除查封并过户。五、陈文升、陈佳佳虽然知道案涉房屋有两个抵押，存在风险，但因名信服务部、陈巧玲在交易风险的防范上作出了承诺，对交易风险的防控有不可推卸的责任，但其没有履行监管义务，存在重大过错，造成陈文升、陈佳佳重大损失，若其仍可获得中介费及无需承担赔偿责任，违反了合同约定，也不符合法律精神，对陈文升、陈佳佳不公平。名信服务部、陈巧玲辩称，一、一审法院仅确认名信服务部、陈巧玲不负有收取保管卖方相关产权资料、借款合同等义务，并没有确认名信服务部、陈巧玲未履行上述义务。二、陈文升、陈佳佳认为名信服务部、陈巧玲提出了解决抵押问题的方案以排除交易风险，与事实不符。案涉合同不仅列明买方出资、提前还贷的先决条件，还列明了如本次交易无法办理公证委托或双方决定不公证委托经纪方办理，买卖双方同意买方已充分了解交易风险并同意在不办理公证委托的情况下继续出资，提前还贷。三、导致涉案房产无法过户的主要原因和责任在于宗娟娟没有按照合同约定将陈文升、陈佳佳支付的款项用于解除两项抵押，并且又重新加按二次抵押及在加押后被案外人黄某起诉查封了案涉房产，与名信服务部、陈巧玲是否诚实勤勉履行居间义务没有任何联系。四、陈文升、陈佳佳在签订合同时已知道宗娟娟不持有房产证原件，仍签订合同及支付购房款，其二人作为完全民事责任能力人，应知道自己的行为所产生的法律风险。五、名信服务部、陈巧玲虽没有代为监管或代理还贷事宜的责任，但也一直催促宗娟娟尽快还贷过户。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。宗娟娟二审未到庭作陈述。陈文升、陈佳佳向一审法院起诉请求：1.宗娟娟向陈文升、陈佳佳赔偿购房款损失950000元、装修损失27409.72元、利息损失108724元（利息损失暂计至2019年12月20日，应以欠款总额为本金按每日0.06%，计至全部欠款付清之日止）；2.宗娟娟向陈文升、陈佳佳支付违约金470000元；3.名信服务部向陈文升、陈佳佳退还23500元中介费；4.名信服务部与宗娟娟共同承担第一项诉讼请求的损失赔偿责任；5.陈巧玲对名信服务部应承担的第三、四项诉讼请求承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由宗娟娟、名信服务部、陈巧玲承担。一审法院认定事实：2019年4月13日，陈文升、陈佳佳（买方）与宗娟娟（卖方）、名信服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：“……买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖广东省佛山市禅城区前进三街18号十座3503房的所有交易条件达成一致……第二条物业情况。1.该物业建筑面积为128.13平方米，住宅套内面积99.15平方米，公摊面积28.98平方米……5.该物业成交价为2350000元……6.物业处于抵押中，欠款额约1580000元，涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后90日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买房出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金；提前还贷出资方式为买卖双方共同出资，其中卖方出资580000元，买方出资1000000元，卖方必须把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管并在签订本合同当天办理公证委托，不可撤销地委托经纪方指定的交易服务人员全权办理提前还贷，取回产权资料、交易过户、抵押贷款等相关手续直至上述事项全部完成为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料（此为买方出资提前还贷的先决条件）。如本次交易属卖方持有商品房买卖合同出售而无法办理公证委托或双方决定不公证委托经纪方办理的，买卖双方同意按以下方式执行：买方已充分了解交易风险并同意在不办理公证委托的情况下，继续出资提前还贷。第三条付款方式。买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款……第七条违约责任。签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……2.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：（1）解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书。除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失……4.买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退……第八条经纪方权责。1.在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理费。经纪方应对买卖双方的信息资料保密。如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买方原因、政府行为和不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此而造成的实际经济损失……”。陈文升、陈佳佳（买方）与宗娟娟（卖方）签订《补充协议》，主要约定：因卖方提前还贷所需，买方于2019年5月16日转账首期房款500000元到卖方银行账户，卖方收到上述款项后，自筹余下还贷资金进行赎契，在二押赎契完成后，再进行银行按揭赎契。上述房款作为购买案涉房屋首期购房款的一部分。陈文升、陈佳佳分别于2019年4月13日、2019年5月16日、2019年8月3日向宗娟娟支付案涉房屋购房定金50000元、首期购房款500000元、二期购房款400000元。2019年6月，宗娟娟向深圳天某公司还清贷款金额，深圳天某公司向不动产登记部门申请涂销抵押。2019年4月13日，陈文升、陈佳佳向名信服务部支付案涉房屋中介费23500元。根据陈文升、陈佳佳提供的发票、网上订单等，其入住案涉房屋后，购买了浴霸、马桶、鞋柜、洗手盆等进行装修，支付27409.72元。一审庭审中，陈文升、陈佳佳陈述：签订房屋买卖合同时，我方知道案涉房屋存在两个抵押，宗娟娟称房产证原件在深圳天某公司处，只提供不动产登记查询结果的照片给我方看；我方于2019年9月入住案涉房屋；我方主张解除房屋买卖合同，宗娟娟明确没有能力解除抵押，无法过户，无法达到合同目的，但不解除居间合同，名信服务部、陈巧玲存在重大过错，没有尽职尽责履行义务，我方依据合同追究其责任；宗娟娟于2019年11月告知我方房屋被查封，名信服务部、陈巧玲没有跟我方说。名信服务部、陈巧玲陈述：我方知道案涉房屋存在两个抵押，陈文升、陈佳佳2019年4月13日看房当天就决定购买，2019年4月15日，陈巧玲和宗娟娟一起查询不动产登记信息，并通过微信发给陈文升、陈佳佳；我方已尽勤勉义务，一直联系沟通协助，也是在2019年11月才知道房屋被查封无法过户，我方也是受蒙骗的一方。另查明一，佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果（查询时间2019年4月15日）上载明的抵押情况为：1.抵押权人：中国农业银行股份有限公司佛山某支行，登记日期：2015年9月14日；2.抵押权人：深圳天某公司,登记日期：2018年11月5日。佛山市不动产登记信息查询结果（查询时间2019年10月29日）上载明的抵押情况为：1.抵押权人：罗某，登记日期:2019年6月20日，债务履行期限自2019年5月29日起至2019年9月29日止;2.抵押权人：中国农业银行股份有限公司佛山某支行。另查明二，案涉房屋存在四项查封，一审法院于2019年6月27日首次查封案涉房屋[（2019）粤0604民初16334号]，限制日期自2019年6月27日起至2022年6月26日止，后案涉房屋被轮候查封。另查明三，2019年6月19日，宗娟娟（借款人、甲方）与案外人罗某（贷款人、乙方）签订《借款合同》、《房地产抵押合同》，约定甲方向乙方借款1200000元，借款期限自2019年5月29日至2019年9月29日，宗娟娟提供案涉房屋作为抵押物提供担保。另查明四，名信服务部系个体工商户，经营者为陈巧玲。一审法院认为，本案为房屋买卖合同及居间合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于陈文升、陈佳佳主张解除其与宗娟娟之间的房屋买卖关系，宗娟娟返还购房款的问题。案涉《房地产买卖合同》约定宗娟娟应在签订合同后90日内向抵押银行申请提前还贷，而根据查明的事实，宗娟娟签订合同后并未按照合同约定涂销两个抵押，仅于2019年6月涂销抵押权人为深圳天某公司的抵押，反而于2019年6月20日将案涉房屋抵押给案外人增加新的抵押，并于2019年6月27日因另案诉讼导致案涉房屋被一审法院查封，陈文升、陈佳佳在支付部分房款后无法办理房屋过户登记手续，宗娟娟的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，陈文升、陈佳佳享有解除合同的权利。陈文升、陈佳佳于庭审中主张解除合同，故一审法院确认案涉《房地产买卖合同》中的买卖合同关系于2020年4月2日解除。合同解除后，宗娟娟应当向陈文升、陈佳佳返还已经支付的购房款950000元。陈文升、陈佳佳同时主张装修损失27409.72元，提供了购买单据、发票等予以佐证，一审法院对该损失予以认可，宗娟娟应当对该损失进行赔偿。陈文升、陈佳佳同时主张宗娟娟支付违约金470000元。案涉合同第二条约定：“如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金”，而第七条违约责任约定：“违约方须承担定金责任或按照总房款的10%支付违约金”，合同对于违约金的约定前后不一致，一审法院认定支付20%的违约金过高，应以总房价的10%确定违约金数额，案涉房屋总价为2350000元，故宗娟娟应当向陈文升、陈佳佳支付违约金235000元，陈文升、陈佳佳诉请超过部分，一审法院不予支持。陈文升、陈佳佳还主张宗娟娟支付950000元房款的利息，由于宗娟娟已经支付235000元违约金，足以弥补陈文升、陈佳佳的损失，该项诉讼请求一审法院不再予以支持。关于名信服务部、陈巧玲的责任问题。陈文升、陈佳佳主张名信服务部、陈巧玲对宗娟娟的责任承担连带责任，理由是名信服务部、陈巧玲作为经纪方，没有按照案涉合同第八条的约定尽到经纪方的义务，没有将资料代为保管和代理提前还贷手续，导致宗娟娟收到陈文升、陈佳佳房款后仍可以将房屋再次抵押给他人，经纪方存在过错，应当承担连带责任；名信服务部、陈巧玲认为其已经尽到应尽义务，造成陈文升、陈佳佳损失系宗娟娟违约行为所致。对此争议一审法院结合案涉合同内容和庭审双方陈述，评述如下：首先，陈文升、陈佳佳对案涉房屋在签订合同时存在两个抵押的情况是明知的，陈文升、陈佳佳与宗娟娟签订合同一周内，通过查询佛山市禅城区不动产登记信息，知晓案涉房屋彼时有中国农业银行股份有限公司和深圳天某公司两个抵押权人，必须涂销两个抵押后才能办理过户，经纪方并未隐瞒该情况；其次，导致陈文升、陈佳佳无法办理房屋过户登记的原因之一在于宗娟娟仅对深圳天某公司偿还借款并涂销抵押，一直未对中国农业银行股份有限公司偿还按揭贷款，即使不存在房屋买卖交易期间宗娟娟再次将房屋抵押给案外人罗某的情况，陈文升、陈佳佳亦无法实现过户的合同目的；再次，案涉房屋在2019年6月27日被一审法院查封，是因为宗娟娟拖欠案外人黄某货款被案外人提起诉讼，此情况名信服务部、陈巧玲在双方签订合同之前是无法预见并避免的，名信服务部、陈巧玲对此并不存在过错；最后，关于陈文升、陈佳佳所称名信服务部、陈巧玲未收取、保管卖方相关的产权资料、借款合同，未代为办理提前还贷手续、取回产权资料等的问题，名信服务部、陈巧玲作为居间人，主要义务在于如实为委托人提供订立合同的信息、机会，只有在居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，委托人才能主张居间人承担责任。本案中，陈文升、陈佳佳在订立合同时，明知道宗娟娟不持有房产证原件，房产证原件在抵押人深圳天某公司手中，名信服务部、陈巧玲无法代为保管，至于名信服务部、陈巧玲未代理宗娟娟向案外人深圳天某公司偿还欠款而取回房产证原件，并非本案房屋无法过户的原因，代为偿还借款亦并非居间人的义务。至于陈文升、陈佳佳所述基于名信服务部、陈巧玲的建议将第二期房款400000元支付给宗娟娟，缺乏证据支持，一审法院对该陈述不予采信。综上几点，一审法院认定并非由于经纪方名信服务部、陈巧玲过错导致房屋无法办理过户，名信服务部、陈巧玲在提供居间服务的过程中并未存在过错，陈文升、陈佳佳主张名信服务部、陈巧玲对损失承担连带责任，一审法院不予支持。陈文升、陈佳佳主张名信服务部、陈巧玲退还23500元中介费的问题，如前所述，名信服务部、陈巧玲已经如约提供了居间服务，不存在过错，其收取居间费于法有据，故一审法院对陈文升、陈佳佳该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、宗娟娟于判决发生法律效力之日起十日内向陈文升、陈佳佳返还购房款950000元并赔偿装修损失27409.72元；二、宗娟娟于判决发生法律效力之日起十日内向陈文升、陈佳佳支付违约金235000元；三、驳回陈文升、陈佳佳的其他诉讼请求。如宗娟娟未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取9508元，财产保全费5000元，合计14508元，由陈文升、陈佳佳负担2210元，宗娟娟负担12298元。二审期间，陈文升、陈佳佳提交佛山12345咨询记录，拟证明二手房交易应当办理网签备案手续，已办理网签备案手续的房屋不能再办理新的抵押，名信服务部作为专业的中介机构，没有为案涉交易办理网签备案手续，存在严重过错。名信服务部、陈巧玲、宗娟娟没有提交新证据。本院依法组织当事人进行质证。名信服务部、陈巧玲对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据不足以证明名信服务部、陈巧玲存在违约行为。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同、居间合同纠纷。二审争议焦点是名信服务部、陈巧玲是否应当向陈文升、陈佳佳退还已收取的中介费并赔偿损失。对于该争议问题，本院分析如下：首先，双方当事人在2019年4月13日订立的《房地产买卖合同》对名信服务部、陈巧玲权责的约定主要见于合同第八条。陈文升、陈佳佳在上诉期间提及合同第二条第五款的约定，并根据该条约定主张名信服务部、陈巧玲负有监管宗娟娟涂销抵押、保证过户的义务。经审查，《房地产买卖合同》第二条第五款约定涂销抵押、不取回产权资料等义务的履行人是宗娟娟，并非名信服务部、陈巧玲。根据该条规定，名信服务部、陈巧玲并不负有陈文升、陈佳佳所述之义务。其次，陈文升、陈佳佳将案涉房款支付给宗娟娟用于涂销抵押，宗娟娟负有将案涉房屋转让给陈文升、陈佳佳的合同义务，包括办理过户登记手续。然而，宗娟娟在收取部分房款涂销抵押后将案涉房屋再次抵押给新债权人，已构成根本违约。也无证据表明名信服务部、陈巧玲对宗娟娟的恶意违约行为知悉。再者，陈文升、陈佳佳认为名信服务部、陈巧玲应当保管案涉房屋的产权证书，但《房地产买卖合同》对此并没有特别约定。与此同时，陈文升、陈佳佳在合同中已确定不办理公证委托仍继续出资提前还贷，表明其对相应的交易风险有充分认识，由此产生的不利后果应当由其自行承担。第四，陈文升、陈佳佳在本案中未能提供充分证据证明名信服务部、陈巧玲因自身过错导致案涉房屋无法办理过户手续，其要求名信服务部、陈巧玲退还已收的中介费并赔偿损失，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，陈文升、陈佳佳的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6050.84元，由上诉人陈文升、陈佳佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十一月九日法官助理 邱雪碧书 记 员 龚淑仪