山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3491号 上诉人（原审被告）：陈友来，男，汉族，1976年6月20日出生，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：赵纪玉，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王风荣，女，汉族，1975年1月24日出生，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张铎，山东公允律师事务所律师。 上诉人陈友来因与被上诉人王风荣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初4364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈友来上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院仅凭原告代理人出具的代理费发票认定代理费20000元的事实是错误的。原告没有提交其收取代理费的收费标准、计算标的等合法性证据，一审法院认定让上诉人承担全部代理费显失公平且不合法。2、上诉人与被上诉人自签订房屋买卖合同到解除只有15天，被上诉人在合同约定的时间内没有向上诉人支付一分钱的购房款，并没有给上诉人造成任何经济损失，一审法院对这一事实不予认定是错误的。3、被上诉人支付定金及上诉人收取定金说明双方都同意履行房屋买卖合同，事后因该房屋不具备买卖合法性，上诉人按照双倍返还的法律规定通过大诚经济公司给付被上诉人40000元于法有据。二、一审法院适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同明确约定违约金的计算方式即乙方所付定金款的2倍。2、一审法院认定了定金又认定违约金属于适用法律错误。一审法院认定被上诉人的既得利益损失298000.91元于法无据，由于被上诉人没有向上诉人一次性交纳全部购房款，因此被上诉人也不存在既得利益损失。 王风荣辩称，1.根据已生效的（2018）鲁0902民初1869号案件认定上诉人违约事实清楚，上诉人不享有合同解除权。另，上述案件也未判决解除本案中的房屋买卖合同，而是由被上诉人在本案一审中主张解除。解除合同的原因在于上诉人违约致使合同无法履行，上诉人应当按照法律规定承担违约责任，赔偿被上诉人损失。2.被上诉人是否支付购房款与上诉人是否承担违约责任没有任何联系。被上诉提交的证据能够证实被上诉人已在2018年4月27日之前将款项准备完毕并通知上诉人提供银行账号，上诉人一直不配合提供银行账号才导致被上诉人无法支付购房款，被上诉人未支付购房款的责任不在本人。被上诉人作为守约方，上诉人作为违约方理应承担违约责任，赔偿被上诉人的可得利益损失。可得利益损失的评判依据是合同依约得到履行，守约方能够获得的利益是多少，而非依据守约方投入是多少，上诉人主张未给被上诉人造成任何经济损失完全错误。3.被上诉人在一审中主张的是双倍返还定金与赔偿损失，而非同时主张定金和违约金。上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失远不止被上诉人在一审中主张的数额。一审判决支持被上诉人定金及赔偿损失的请求，于法有据。4.被上诉人在一审中提交的证据足以证实被上诉人支付了相应的律师代理费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。 王风荣向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原被告2018年4月7日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返回原告支付的购房定金40000元；3.判令被告赔偿原告支付的居间服务费23000元、评估服务费4000元；4.判令被告赔偿原告房屋增值部分的损失298222.91元；5.本案诉讼费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月7日，原告王风荣（乙方）与被告陈友来（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方将其所有的位于泰安市产出售给乙方，房屋价格115万元，乙方在2018年4月27日前一次性将购房款支付给甲方；本合同签订后，乙方支付给甲方购房定金20000元；由于甲方所售房屋还没有办理房屋产权证，乙方负责协调青山家园开发商在2018年4月27日前把甲方购房合同退出，然后甲方配合乙方把购房名额及房屋拥有权变更到乙方名下；甲方应在全部房款到位三日内把该房屋交接给乙方使用；由于乙方原因未能在规定的时间内办理房屋产权转让（更名、过户、购房名额转让）手续，致使交易不成功的，甲方可行使合同解除权，乙方承担违约责任，乙方所支付的定金不予退还；由于甲方原因未能在规定的时间内办理房屋产权转让（更名、过户、购房名额转让）手续，致使交易不成功的，乙方可行使合同解除权，除适用定金罚则外，甲方还应承担违约责任，违约金为乙方所付定金款的2倍；违约方应承担另一方因诉讼而发生的诉讼费、律师代理费、邮寄费等实支费用。同日，陈友来（甲方）、王风荣（乙方）、泰安市大诚房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》一份，约定，甲乙双方同意委托丙方作为交易居间人，提供有关居间服务；甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，即属居间成功，甲乙双方应向丙方支付合同约定的居间服务费；乙方应当于2018年4月7日前向丙方支付居间服务费23000元；除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。以上合同签订当日，王风荣支付给被告陈友来购房定金20000元。 2018年4月22日，陈友来与大诚经纪公司签订《房屋买卖居间合同解除协议》，载明“因甲方（陈友来）个人原因不再出售该房屋，致使交易不成功，根据合同违约责任，属于甲方违约，甲方应支付给丙方（大诚经纪公司）居间服务费23000元，甲方还应承担违约责任，违约金为乙方（王风荣）所付定金的双倍40000元……”。 王风荣知悉陈友来、大诚公司签订房屋买卖居间合同解除协议后，于2018年4月27日向一审法院起诉，案号(2018)鲁0902民初1869号，要求判令陈友来继续履行房屋买卖合同，将泰安市泰山区青山家园31号楼2单元202室房屋交付王风荣，并配合其办理房屋产权登记手续；陈友来支付该案诉讼费、保全费、担保费、律师代理费。一审法院2018年8月15日作出民事判决书，判决“一、被告陈友来于本判决生效之日起十日内支付原告王风荣律师代理费20000元、保全担保费3600元；二、驳回原告王风荣的其他诉讼请求。”“案件受理费7580元，保全费5000元，由被告陈友来负担。”王风荣不服该判决提起上诉，泰安市中级人民法院于2019年2月28日作出（2018）鲁09民终3576号民事判决书，维持一审判决。一二审法院对以下事实予以认定：1.陈友来与大诚经纪公司签订的《房屋买卖居间合同解除协议》对王风荣没有约束力，陈友来、王风荣签订的《房屋买卖合同》有效；2.王风荣与陈友来签订合同中约定的定金并非解约定金，该案中陈友来在签订《房屋买卖合同》后以与中介公司签订解除居间协议、支付双倍定金的行为明确表示不再出售案涉房产系违约，其作为违约方不享有解除合同的权利；3.案涉房产无产权登记的档案材料，是否能够办理产权过户存在现实障碍，不宜判决合同继续履行；4.王风荣未支付购房款责任不在其本人；5.陈友来支付的40000元违约金（双倍定金）现存放在大诚经纪公司处。 原告王风荣现再次起诉称被告陈友来单方表示不再出售房屋，属于根本违约，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求被告双倍返还定金共计40000元。另外，原告认为被告的违约行为给其造成经济损失，要求被告赔偿其购买案涉房屋的增值部分损失。原告为确定案涉房屋现价值，自行委托山东国晟土地房地产评估有限公司对该房屋价值做了评估，评估公司于2019年6月28日作出估价报告，认为案涉房产价值为1448222.91元（价值时点6月25日）。原告据此主张增值部分损失为298222.91元（1448222.91元评估价-1150000元合同约定价格）。被告称原告要求返还的双倍定金40000元其已经支付给中介公司，评估报告系原告单方委托，其损失的实际情况不能通过该报告证实。案件审理中，一审法院依法告知被告如对评估报告有异议，可在相应期间内提交重新评估申请，被告未提交相应申请。 庭审中，原告还提交律师代理费发票一张、委托代理合同一份，证实本案律师代理费20000元。提交评估公司收费收据一份，证实为确定损失数额花费评估费4000元。被告认为，其已经支付了（2018）鲁0902民初1869号和（2018）鲁09民终3576号案件的律师费，不应重复支付。评估费仅有收据，没有发票，不应由被告承担。 一审法院认为：2018年4月7日，原告王风荣与被告陈友来签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。被告陈友来在房屋买卖协议签订后，原告支付购房款前即以与中介公司签订解除居间协议、支付双倍定金的行为明确表示不再出售案涉房屋，导致合同无法继续履行，其行为已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。现原告要求解除上述《房屋买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称案涉房屋买卖合同是在2018年4月22日其与中介公司签订解除协议并告知原告后解除的，与事实不符，一审法院不予采信。 《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原被告在合同中约定了金额为20000元的定金，原告在合同签订当日即将定金交付被告，双方还约定由于甲方（被告陈友来）原因致使交易不成功的，乙方可行使合同解除权，除适用定金罚则外，甲方还应承担违约责任。被告陈友来不履行合同义务，原告要求其双倍返还定金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。根据上述法律规定及合同约定，被告方违约后双倍定金的赔偿对象应为原告，被告辩称其已经将40000元定金交付中介公司，其该行为并未得到原告同意，是被告的个人行为，对原告无约束力。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案房屋买卖合同关系中，如原被告双方合同得到诚信履行，守约方因房屋价格上涨或下跌本可取得的上涨部分利益或本可避免的下跌部分损失，均因违约方的违约行为无法实现，故房屋差价损失应属守约方即原告的可得利益损失，被告应当依法予以赔偿。原被告在2018年4月7日签订《房屋买卖合同》时约定的房屋价格为1150000元，后被告违约并引发诉讼，案件经历一审、二审，泰安中院于2019年2月28日作出终审判决，认为双方《房屋买卖合同》有效但不宜继续履行。在该期间内，案涉房屋价值有了较大提升，根据原告提交的评估报告书，在2019年6月25日房屋价值为1448222.91元，相比签订合同时增值298222.91元。对此，被告陈友来应当向原告赔偿该部分损失。原被告之前的房屋买卖合同纠纷的终审判决是在2019年2月28日作出，在此之前双方买卖合同的效力状态尚在争议中，终审判决作出后原告才能进一步采取维权措施，本案评估报告评估基准日为2019年6月25日，系在二审判决作出后的合理期间内进行，被告称以该时间的市场价计算房屋差价损失有失公平与事实不符，一审法院不予采信。被告虽对评估报告提出异议，但未提交相反证据证实，亦未在一审法院指定期间内提交重新评估申请，一审法院对被告该异议不予采信。 原告还主张被告应赔偿其支付的23000元中介费，但未提交证据证实其已经支付该费用，一审法院对其该主张不予支持。原告主张其为评估房地产价值支付评估费4000元，但未提交正式发票，一审法院对此不予支持。 房屋买卖合同约定，违约方应承担因诉讼引发的诉讼费、律师代理费。原告提交的律师代理费发票、委托代理合同可以证实本案律师代理费为20000元，对该费用，被告应予赔偿。被告辩称已经支付过律师费，但系支付的（2018）鲁0902民初1869号和（2018）鲁09民终3576号案件的律师费，与本案无关联。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王风荣与被告陈友来于2018年4月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈友来于本判决生效之日起十日内返还原告双倍定金40000元；三、被告陈友来于本判决生效之日起十日内支付原告王风荣房屋差价损失298222.91元；四、被告陈友来于本判决生效之日起十日内支付原告王风荣律师代理费20000元；五、驳回原告王风荣的其他诉讼请求。案件受理费3389.17元由被告陈友来负担。 二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，对于一审审理查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，双方签订房屋买卖合同后，双方即应按照合同约定的权利义务诚信履行，上诉人在合同约定的房款支付日前即与中介公司解除居间协议，明确表示因个人原因不再出售涉案房屋，造成房屋买卖合同实际履行不能，上诉人违约事实清楚。被上诉人作为守约方有权选择要求上诉人承担继续履行的违约责任，在经生效判决认定房屋买卖合同不宜继续履行后提起本案诉讼，请求解除房屋买卖合同并判令上诉人赔偿损失，被上诉人上述诉讼行为均是在法律规定的范围内主张上诉人违约责任，并无过错，而在此过程中产生了该房屋的溢价损失或被上诉人另行购买房屋的涨价损失，该损失的产生系由上诉人违约行为导致，一审判令上诉人对此承担赔偿责任并无不当。被上诉人同时主张双倍返还定金与赔偿损失的请求并不违反法律规定，主张上诉人承担代理费损失具有合同依据和事实依据，上诉人对此提出的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6778.34元由上诉人陈友来负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年十一月二十日 书记员 许安冉