辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13638号上诉人(原审原告)：沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁**。法定代表人：刘红立，该公司经理。委托诉讼代理人：尹苗苗，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘阳，女，1977年6月7日出生，汉族，住沈阳市铁**。上诉人沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司（以下简称“顺诚瀚强公司”）因与被上诉人刘阳房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初8568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺诚瀚强公司上诉请求：要求返还从2020年6月1日至2020年9月18日期间，110天的房屋租金21,010元；返还房屋押金214.6元；要求被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2019年8月24日，上诉人与被上诉人刘阳签订《房屋管理服务合同》，该合同约定上诉人为被上诉人位于沈阳市铁西区(1门)房屋提供管理服务。合同约定管理服务期限为2019年11月10日至2025年11月10日，共计72个月。二、案涉房屋收益为7万元/年，支付方式为上诉人每年向被上诉人支付一次收益费。首年房屋租金已交，租期从2019年11月10日至2020年11月10日止。另外，合同约定上诉人向被上诉人支付押金4000元。并约定在合同期满后，案涉房屋相关费用无陈欠，被上诉人应将押金退还给上诉人。三、本公司已将所有费用均已查清，物业费交至2020年8月15日，采暖已办理停供手续，水费无陈欠，电费剩余3492元。四、合同签订后，受到新冠病毒疫情影响，上诉人一直无法将案涉房屋出租或经营盘活，为避免造成更大损失，上诉人无奈与被上诉人协商解除合同，并于2020年5月31日通过微信方式正式通知被上诉人解除双方签订的《房屋管理服务合同》，且于2020年6月初已将房屋主体结构恢复，因房屋管理服务合同中第6.4、第7.2条:“上诉人因公司战略调整有权在服务期满前单方终止本合同，但应向被上诉人支付一个月的房屋收益作为违约金”。故上诉入自愿承担一个月房屋收益作为违约金支付给被上诉人。然而被上诉人却一直以协商返租意见不统一为由，多次拒绝验房。一审法院查明事实错误。我公司已按照一审判决结果将房屋交付给被上诉人。刘阳辩称，一、辽宁省沈阳市铁西区人民法院的(2020)辽0106民初8568号民事判决，公正合理，虽然对我方提出的空置期和押金的赔偿没有给予支持，但我方尊重法院的判决。二、铁西法院是在查清事实的基础上，依法判决的，我方与上诉方在房屋解约赔偿未达成一致，但是房屋在判决书下达以前使用权一直在上诉方手中，未交付我方使用。所以法院判定判决书生效之日作为合同解除的时间是合理的、准确的。三、对于上诉方要求我方承担本案的全部诉讼费用的请求，我不认同。在此案件中，我并不负全部责任，也一直在与上诉方沟通，但上诉方态度强硬。我只承担我所应该承担的责任，请法官判定。四、对于返还的房屋收益费用，在合同判决书下达以后，上诉方已经在2020年9月21日把房屋交接给我，确定了2020年9月21日为合同解除的正式日期，双方签订了房屋交接单，我方已经按照判决书的判决条款要求在2020年9月28日把剩余房租3645元返还给上诉方。五、对于返还的押金，在合同判决书下达以后，上诉人已经在2020年9月21日把房屋交接给我，确定了2020年9月21日为合同解除的正式日期，双方签订了房屋交接单，我方已经按照判决书的判决条款要求在2020年9月28日把剩余押金3785.4元返还给上诉方。六、对于返还电费等费用，交接时电费剩余3492元，水费欠费1816.5元，我方已于2020年10月22日返给上诉方剩余款1675.5元，水费、电费已交接完结。对于上诉方要求的返还金额，我方已经按照判决书判决条款的计算方法全部返还给了上诉方。现我方对案件事实再次简要阐述如下:上诉方通知我要违约解除合同时，我当时就提出房屋要恢复原状，(因此房屋当时是与隔壁2号门打通一起出租给顺诚瀚强公司的。并在《房屋管理服务合同》第8.7条甲、乙双方特别约定中合同期满后，乙方负责将房屋间隔墙恢复原状)。我要求恢复原状并验收合格后解约。因上诉方提出解约时，房屋不具备解约条件，剩余房租的返还我方主张以同隔壁2号门房主和专业人上共同验收合格的日期为解约正式日期，再核算返还房租具体金额。上诉人只付一个月房租为违约金，其它问题与上诉方无法沟通，导致房屋无法正式解除合同。很快上诉方对我提出诉讼，走法律程序，拒接沟通和返还房屋。我方长时间无法使用该房屋(房屋使用权在判决书下达之前一直在上诉方手中)，造成经济损失。我方从最开始接到通知后，也在与上诉方沟通，但上诉方拒绝我方提出的合理要求，无法协商。上诉方诉讼后，拒接沟通和返还房屋。判决后上诉方于2020年9月21日把房屋交接给我方后，我方已经于2020年9月28日按照判决要求把应返还费用退还给了上诉方。顺诚瀚强公司为中介机构，在合同内容以及沟通过程中设置很多不合理以及不对等条款，为保护我方个人的合法权益，恳请法院驳回上诉方的上诉请求，维持原判。顺诚瀚强公司向一审法院起诉请求：判决刘阳返还房屋收益费用25,403元、押金4000元，诉讼费用由刘阳承担。一审法院认定事实：2019年8月24日，顺诚瀚强公司与刘阳签订《房屋管理服务合同》一份，合同约定刘阳将坐落于沈阳市铁西区1门的自有房屋交由顺诚瀚强公司管理、出租，服务期限自2019年11月10日至2025年11月10日，共计72个月，空置期30天，服务期内除空置期外为计收收益期，顺诚瀚强公司每年预付刘阳收益金70,000元。同日，顺诚瀚强公司支付2019年11月10日至2020年11月10日租金70,000元、押金4000元，刘阳为顺诚瀚强公司出具收条两张。2020年5月31日，顺诚瀚强公司通过微信通知刘阳于2020年6月1日起正式解除与其的租赁合同。刘阳不同意，之后双方就解除合同事宜进行了协商，一直未达成一致意见。该房屋现在顺诚瀚强公司手中。一审法院另查明，2019年10月11日，顺诚瀚强公司为案涉房屋办理了停供手续。2020年6月3日，顺诚瀚强公司缴纳了2019年8月16日至2020年8月15日期间的物业费2117元。一审法院再查明，顺诚瀚强公司、刘阳签订《房屋管理服务合同》后，顺诚瀚强公司并未出租、使用该房屋，现该房处于空置状态。庭审中，顺诚瀚强公司自述已按合同约定将该房屋与隔壁2门之间的间隔墙砌上，刘阳称已知晓砌墙事实，但未到现场验收。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。顺诚瀚强公司、刘阳在平等、自愿的基础上，签订了《房屋管理服务合同》，双方应按合同约定履行各自的义务，现顺诚瀚强公司以“受疫情影响、不能将房屋出租出去盘活，为避免造成更大损失”为由，提出解除合同，因现阶段防疫工作已趋于稳定，顺诚瀚强公司单方提出解除合同的行为已构成违约，其自愿按合同6.4条、7.2条约定支付一个月租金作为违约金，一审法院准予。关于合同解除时间的确定，顺诚瀚强公司虽通知刘阳于2020年6月1日正式解除合同，但刘阳不同意，双方就此一直未达成一致意见，且该房屋现仍由顺诚瀚强公司实际控制未交还给刘阳，故不能以顺诚瀚强公司单方通知时间作为合同解除的时间，一审法院认定以本判决生效之日作为合同解除的时间。对于刘阳应返还的租金，双方应于交付房屋时再行核算，并按合同约定扣除30天租金作为违约金，具体计算方式为：应返还的剩余租金=70,000元-70,000元÷365天×自2019年11月10日起至房屋交付刘阳之日止的实际天数-70,000元÷365天×30天。对于押金，双方解除合同后，刘阳应予返还，但鉴于顺诚瀚强公司将物业费缴至2020年8月15日，至顺诚瀚强公司将房屋交付刘阳之前的物业费应由顺诚瀚强公司方承担，可从押金中予以扣除，具体返还金额为：4000元-全年物业费2117元÷365天×自2020年8月16日起至房屋交付刘阳之日止的实际天数。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，一审法院判决：一、原告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告刘阳交付房屋；二、被告刘阳于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司剩余租金收益（具体金额为：70,000元-70,000元÷365天×自2019年11月10日起至房屋交付被告刘阳之日止的实际天数-违约金70,000元÷365天×30天）；三、被告刘阳于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司押金（具体金额为：4000元-全年物业费2117元÷365天×自2020年8月16日起至房屋交付被告之日止的实际天数）；四、驳回原告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司其他诉讼请求。案件受理费536元减半收取268元，由原告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顺诚瀚强公司提交证据一、房屋交接确认书，证明于2020年9月21日做了房屋交接，交接确认书中体现我方于2020年6月初已经恢复了主体，是被上诉人拒绝交接。证据二、尹苗苗与被上诉人爱人赵勇的通话录音，证明我把房子隔断墙砌完后被上诉人还不能接收房子，想让我们赔偿更多，所以双方没有达成一致。刘阳质证意见：对证据一的真实性没有异议，签交接书的时候没有注意到上诉人在上面写2020年6月初恢复完毕，所以就签订了这份协议书，第二天返房款的时候发现上诉人提上诉了，2020年9月28日结算款项已经返完了。对证据二的真实性没有异议，接打电话的时候我方还没有收到判决书。刘阳提交证据一、我爱人赵勇与上诉人公司员工短信通话记录，证明上诉人5月底跟我方说要解约，我方没有同意是因为房子还不符合交房的条件，所以提出要上诉人约2号房的房主一起把房子验收，还没有验收上诉人就已经起诉了，起诉后我仍然提出可以验收，但是上诉人不再与我协商这个事。证据二、2020年9月28日上诉人收款的收条及2020年10月22日上诉人出具的水电费收条。顺诚瀚强公司质证意见：对证据一中尾号为8687的通话记录真实性没有异议，尾号为2812的通话与谁通话不清楚。对证据二没有异议。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，刘阳（甲方）与顺诚瀚强公司（乙方）于2019年8月24日签订的《房屋管理服务合同》中第6.1条约定，甲方欲提前解除本合同的，应提前三十日以书面形式征得乙方同意并承担相应违约责任及其他损失。第6.4条约定，乙方因公司战略调整有权在服务期满前单方终止本合同，但应按第7.2款的约定支付甲方违约金。第7.2条约定，如因乙方违约导致合同解除的，乙方应向甲方支付壹个月的房屋收益作为违约金。第8.7条甲乙双方特别约定第1项约定，房屋押金4000元整，合同期满后，经查各项费用无陈欠后，甲方退还乙方押金4000元，合同期满后，乙方负责将房屋间隔墙恢复原状。一审庭审中，法庭询问刘阳：“原告称已将与2门的间隔墙砌上你方是否知情？”刘阳回答：“应该是在6月份通知我的时候已经砌上的了，没有说过给我钥匙验收，房子是两家的，砌墙是否正需要两家一起验收，一直没有达成一致。”2020年9月21日，顺诚瀚强公司与刘阳签订了《房屋交接确认书》，确认刘阳已收回涉案房屋。2020年9月28日，顺诚瀚强公司出具《收条》，顺诚瀚强公司确认收到刘阳返还的剩余租金3645元及押金3785.4元。2020年10月22日，顺诚瀚强公司出具《收条》，确认收到刘阳1675.5元，房屋水费、电费交接完毕。二审中，顺诚瀚强公司与刘阳确认双方在房屋交接时已扣除了合同约定的1个月租金作为违约金。本院认为，关于顺诚瀚强公司上诉提出要求刘阳返还2020年6月1日至2020年9月18日期间的房屋租金21,010元的主张是否应予支持的问题。顺诚瀚强公司与刘阳签订的《房屋管理服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行各自义务。按照合同第6.4条及第7.2条约定，顺诚瀚强公司有权在合同期满前单方终止合同，但需向刘阳支付1个月的房屋收益作为违约金。本案中，顺诚瀚强公司虽于2020年5月31日通过微信通知刘阳于2020年6月1日起正式解除租赁合同，但刘阳提出因顺诚瀚强公司存在欠付物业费及未将房屋恢复原状问题而未予同意接收房屋，实际上，顺诚瀚强公司于2020年6月3日才补交了房屋物业费，考虑到双方在合同中第6.1条约定，出租人刘阳欲提前解除应提前30日书面形式通知顺诚瀚强公司，对于承租人顺诚瀚强公司而言，其公司提出解除合同亦应提前30日书面通知刘阳，而刘阳于一审诉讼中已确认顺诚瀚强公司于通知其解除合同时已将房屋间隔墙砌上，则至迟应在2020年6月末，刘阳应当对房屋进行验收并接收以减少损失扩大，对于刘阳未及时接收房屋造成的房租损失，不应由顺诚瀚强公司承担，一审法院对此认定不妥，本院予以纠正。故应判令刘阳返还顺诚瀚强公司2020年7月1日至2020年9月18日期间的房屋租金15,342元（70,000元÷365天×80天）。关于顺诚瀚强公司上诉提出要求刘阳返还房屋押金214.6元的主张是否应予支持的问题。因双方已在一审判决后自行交接了房屋并结清了房屋各项费用，刘阳应当返还顺诚瀚强公司已交付的押金，鉴于刘阳已返还押金3785.4元，故应判令刘阳返还剩余房屋押金214.6元。综上，上诉人顺诚瀚强公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初8568号民事判决第一项，即：原告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告刘阳交付房屋；第四项，即：四、驳回原告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司其他诉讼请求；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初8568号民事判决第二项，即：“被告刘阳于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司剩余租金收益（具体金额为：70,000元-70,000元÷365天×自2019年11月10日起至房屋交付被告刘阳之日止的实际天数-违约金70,000元÷365天×30天）；”为：刘阳于本判决发生法律效力之日起三日内返还沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司剩余租金收益15,342元；第三项，即：“被告刘阳于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司押金（具体金额为：4000元-全年物业费2117元÷365天×自2020年8月16日起至房屋交付被告之日止的实际天数）”，为：刘阳于本判决发生法律效力之日起三日内返还沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司押金214.6元；三、驳回双方其他诉讼请求。如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费536元，一审减半收取268元，由刘阳负担188元，由沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司负担80元；二审案件受理费536元，由刘阳负担188元，由沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司负担348元。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 关宇宁审判员 林 红二〇二〇年十一月三十日书记员 阎玉洁本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。