山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终11044号上诉人（原审被告）：王波，男，1981年3月1日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：李丰梅（系王波之妻），住山东省商河县。被上诉人（原审原告）：山东景诚物业管理有限公司，住所地山东省济南市商河县。法定代表人：乔中元，总经理。委托诉讼代理人：黄钰钰，山东誉实律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁艳茹，山东誉实律师事务所律师。上诉人王波因与被上诉人山东景诚物业管理有限公司（以下简称景诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服商河县人民法院（2020）鲁0126民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王波上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案涉诉费用由景诚物业公司承担。事实和理由：1.物业费收费标准过高。景诚物业公司物业服务内容与相邻其他小区没有区别，而收费标准却远高于其他小区。2.临时管理规约第四章第三十二条第四款第4、5小条其中已经包含设施设备费用，且自动消防设施设备系王波买房时自带设备，购房时开发商与物业公司也未说明后期还要加收设施设备维护费用。临时管理规约已说明大包干制，已正常收取了各项费用。物业公司应按临时管理规约正常收费标准收取物业费用。综上，请求支持王波的上诉请求。景诚物业公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，王波称“物业费收费标准过高”无事实依据和法律依据。济南中再生置业有限公司（以下简称中再置业公司）与景诚物业公司签订的《凤凰城小区前期物业服务合同》约定的高层住宅物业服务费收费标准为1.85元/月/平方米，景诚物业公司事实上提供的是三星级物业管理服务，根据商河县住房和城乡建设委员会商价字（2016）7号文件的规定，收费标准为公共性物业服务费0.8元/月/平方米，电梯维护运行费0.35元/月/平方米，自动消防控制设施维护运行费0.2元/月/平方米。王波居住的xx城小区xx号楼x单元xx室为高层带电梯楼房，安装有自动消防设备，景诚物业公司仅按照1.1元/月/平方米（其中物业服务费为0.7元/月/平方米，电梯费为0.2元/月/平方米，自动消防设施维护费为0.2元/月/平方米）向王波收取物业费，收取的费用远低于上述标准。且其他小区与本小区提供的物业服务等级不同，收费标准不能相提并论。二、王波称“临时管理规约已说明大包干制，已正常收取了各项费用”，是对该条款的错误解读。涉案小区尚未成立业主委员会，中再置业公司作为建设单位有权与物业服务企业签订《凤凰城小区前期物业服务合同》，明确约定了自动消防设施维护运行费0.2元/月/平方米，对业主具有约束力，且王波签署的承诺书第二条承诺“在业主大会选聘物业服务企业前，认可出卖人依法选聘的物业服务企业对住宅及其他部分提供物业管理服务”。且涉案小区的自动消防设施维护运行原由中再置业公司负责，景诚物业公司未向业主收取相关费用，2018年5月25日移交由景诚物业公司负责维护，并承担消防联动系统的维护管理费用。景诚物业公司接手后，安排人员对消防设施进行维护管理，并定期更换相应的消防设施，该部分费用应由王波承担。景诚物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令王波支付2018年9月24日至2020年9月23日物业管理费3240元；2.王波承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：中再凤凰城小区尚未成立业主委员会，开发商中再置业公司将中再凤凰城小区委托景诚物业公司实行前期物业管理，双方签订了前期物业服务合同即《凤凰城小区前期物业服务合同》，《凤凰城小区前期物业服务合同》订立后且已经备案。王波居住的xx城小区xx号楼x单元xx室建筑面积为122.73㎡，为（小）高层带电梯楼房，安装有自动消防设备。中再置业公司2016年9月24日向王波交楼，同日景诚物业公司与王波签订《临时管理规约》及《承诺书》，约定“1.物业管理服务费具体收费标准为：0.7元/建筑平方米/月。电梯费收费标准：0.2元/建筑平方米/月。2.收取物业服务费业主应于办理入住手续时向本物业的物业服务企业缴纳壹年（十二个月）的物业服务费，首期物业服务费自收楼之日起开始计算”。王波已按上述约定交纳了2018年9月23日前的两年的物业费。景诚物业公司再收取物业服务费时加收0.2元/㎡/月自动消防维护费，王波不同意交纳，双方发生纠纷，至今景诚物业公司尚未向王波收取2018年9月24日至2020年9月23日的物业服务费。双方当事人争议的焦点问题是：景诚物业公司收取0.2元/平方米/月自动消防控制设施维护运行费的理由和依据。景诚物业公司诉称，中再置业公司与景诚物业公司签订的《凤凰城小区前期物业服务合同》已由济南市房管局审批，合同中第三章物业服务费用第五条本物业管理区域物业收费选择以下第一种方式：①包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：1.5元/月平方米（其中公共性物业收费1.3元/月平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月平方米）；（小）高层住宅：1.85元/月平方米（其中公共性物业服务费1.3元/月平方米，电梯维护运行费0.35元/月平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月平方米）。合同明确包干制的公共性物业服务费并不包括电梯维护运行费及自动消防设施维护运行费。消防设施属特种设备，其费用不包含在物业普通服务费里面，且消防系统真实存在并正常运行，使用方有义务缴纳相关费用。中再置业公司与景诚物业公司双方签订移交证明，证实2018年5月25日前小区内的自动消防联动系统是由中再置业公司承担费用，2018年5月25日移交给景诚物业公司，一切维护费用由景诚物业公司承担。《凤凰城小区前期物业服务合同》约定的自动消防控制设施维护运行费用的收费标准为0.2元/平方米/月，与商河县物价局、商河县住房和城乡建设委员会文件商价字（2016）7号文件附件二中规定的标准一致。景诚物业公司按0.2元/平方米/月的收费标准向王波收取自动消防控制设施维护运行费符合规定，王波应当缴纳。王波辩称，中再置业公司与景诚物业公司签订的前期物业服务合同，只约束景诚物业公司；王波不知情，不能约束王波。对自动消防系统的存在和管理没有异议，景诚物业公司接过来，由公司负担，王波不承担费用；商河县物价局、商河县住房和城乡建设委员会文件商价字（2016）7号文件附件二中规定的自动消防控制设施维护运行费用0.2元的标准无异议。王波认为与景诚物业公司签订的《临时管理规约》中规定的物业服务费是大包干制，范围包括公共设施，消防设备也属于公共设施。在召开业主大会制定新的管理规约之前，按照约定本临时管理规约不能更改。一审法院认为，本案系王波与景诚物业公司之间因前期物业服务合同的履行产生的争议，属物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，涉案凤凰城小区尚未成立业主委员会，中再置业公司作为建设单位有权与物业服务企业签订前期物业服务合同。中再置业公司与景诚物业公司签订的《凤凰城小区前期物业服务合同》为前期物业服务合同且已经备案，对业主具有约束力。合同中的约定应当对作为业主的王波具有约束力。涉案小区的自动消防控制设施维护运行原由中再置业公司负责，2018年5月25日移交由景诚物业公司维护，景诚物业公司亦进行了消防设备的维护运行，景诚物业公司有权收取相应的自动消防维护费用。王波居住的xx城小区xx号楼x单元xx室建筑面积为122.73㎡，为（小）高层带电梯楼房，安装有自动消防设备。应当按《凤凰城小区前期物业服务合同》约定（小）高层住宅的标准，1.85元/月平方米（其中公共性物业服务费1.3元/月平方米，电梯维护运行费0.35元/月平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月平方米），交纳前期物业管理服务费用，景诚物业公司按建筑面积1.1元/平方米/月主张权利，系其对自己权利的处分。故对景诚物业的诉讼请求，一审法院予以支持。王波辩称，王波缴纳物业服务费的范围和标准仅使用双方签订的《临时管理规约》。一审法院认为，由于物业服务的公共性、整体性，每位业主缴纳物业服务费范围和标准应当使用统一的依据；按照司法解释的规定，未成立业主委员会的使用的是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。凤凰城小区未成立业主委员会，故每位业主应当统一使用中再置业公司与景诚物业公司签订并备案的《凤凰城小区前期物业服务合同》。王波与景诚物业公司签订《临时管理规约》与《凤凰城小区前期物业服务合同》不一致的，应使用《凤凰城小区前期物业服务合同》。故对王波答辩意见不予采纳。庭审中王波主张商河县公安消防大队没收到过消防费，凤凰城小区环境差、消防车进不去，没有达到相应的服务标准。一审法院认为，收取的自动消防控制设施运行费是用于日常维护维修、人员值班等,不是交给消防大队的。王波主张景诚物业公司服务质量达不到标准,若给其造成损害的,可另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：被告王波于判决生效之日起10日内支付原告山东景诚物业管理有限公司物业服务费3240元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王波负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是涉案小区物业服务的收费标准。《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因此，物业服务费用的交纳标准以物业服务合同的约定为基本依据。涉案小区尚未成立业主大会及业主委员会，由建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此，本案物业服务收费标准应当以建设单位与景诚物业公司签订的前期物业服务合同的约定为依据。由于建设单位与景诚物业公司数次签订前期物业服务合同，对物业服务收费标准约定不一致，应以在政府主管部门备案的收费标准为准。履行备案手续的收费标准为小高层1.85元/月/平方米，包括三部分：公共性物业服务费1.3元/月/平方米；电梯维护运行费0.35元/月/平方米；自动消防设施维护运行费0.2元/月/平方米。王波主张按照《临时管理规约》中的物业服务收费标准执行，即公共性物业服务费0.7元/月/平方米；电梯维护运行费0.2元/月/平方米。本院认为，《物业管理条例》第二十二条第一款规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案《临时管理规约》并非由建设单位而是由物业服务企业制定，本身存在不规范之处，《临时管理规约》关于物业服务的内容及收费标准等相关事项应当在物业服务合同中作出约定。但《临时管理规约》约定物业收费标准与前期物业服务合同约定不一致之处，应当认定系物业服务企业对自身利益的减让。因此，小高层公共性物业服务费应当执行0.7元/月/平方米的标准，电梯维护运行费应当执行0.2元/月/平方米。对于自动消防设施维护运行费，《临时管理规约》中未作约定，但前期物业服务合同中进行了约定，即0.2元/月/平方米，现景诚物业公司以该标准向业主主张自动消防设施维护运行费，具有合同依据。消防设施属于建筑物附属设施，由小区内业主共有，业主应当分担消防设施的维护费用。景诚物业公司自建设单位处接管消防设施后，对消防设施负有管理和维护的义务，相关费用构成物业服务的收费项目，且该收费项目已经在政府主管部门履行了备案手续。因此，景诚物业公司按照1.1元/月/平方米的标准向王波主张物业服务费，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，王波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王波负担。本判决为终审判决。审判员 曹 慧二〇二〇年十一月十九日书记员 盖玉滢