贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初5358号 原告：陈某，男，2014年7月22日生，白族，住遵义市汇川区。 法定代理人：张某，女，1979年2月19日生，白族，住遵义市汇川区。系原告陈某母亲。 委托诉讼代理人：鄢昂，贵州宣典律师事务所律师。 被告：遵义兴云巍房地产经纪有限公司。住所地遵义市红花岗区忠庄街道桃溪华庭****。统一社会信用代码91520302MA6HEN2D15。 法定代表人：魏巍。 被告：陆安志，男，1962年9月9日生，汉族，住遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：王开舰，贵州乾锋律师事务所律师。 被告：谈文娅，女，1962年4月6日生，汉族，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：陆安志，与被告谈文娅系夫妻关系。 原告陈某与被告遵义兴云巍房地产经纪有限公司（以下简称“兴云巍公司”）、陆安志、谈文娅合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告陈某的法定代理人张某、委托诉讼代理人鄢昂，被告陆安志及其委托诉讼代理人王开舰，被告谈文娅的委托诉讼代理人陆安志到庭参加了诉讼。被告兴云巍公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2．请求判令被告退还原告购房款182654元；3．本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2019年，原告母亲为了原告以后的就学，打算出资为原告购买遵义市区的房屋，原告母亲在寻找房源的过程中，被告以自己手上具有优质房源，要求原告母亲看房，原告母亲看房后对被告提供的位于红花岗区斜对面的维也纳14楼4号房源有意向，2019年11月4日，被告要求原告签订书面的房屋买卖合同，原告及其母亲到达被告处后，被告向原告及其母亲出具了出卖方为陆安志、谈文娅的房屋买卖合同给原告，合同签订后原告便按月（每月897元）享有收取租金的权益，被告仅仅支付了原告两个月租金（2019年11月4日至2020年1月4日），现欠原告4个月租金3588元。合同约定：出卖方为陆安志、谈文娅，购买方为陈某，房屋位于红花岗区斜对面，总共18层，禹奕形购买的是14层4号，建筑面积：23.02平方，每平方单价为7238元，总价：167654元。被告向原告出具的房屋合同，出卖方陆安志、谈文娅未在合同的第二页出卖方处签字，在出卖方未到现场的情况下，被告要求原告先行签订房屋买卖合同，被告承诺出卖方的签字由被告全权负责，原告便先行签订了房屋买卖合同，合同签订后被告将原告签订的合同收回，并要求原告向其支付购房款。同日，原告母亲向被告支付了购房款167654元，被告也向原告出具了购房款收据，事后一个月左右被告向原告交付了出卖方签字的房屋买卖合同给原告。2020年4月24日，因为被告的原因，导致原告签署的房屋买卖合同不能在双方约定的期限（2020年5月4日）办理房屋过户手续，被告为了避免向原告支付违约金，便找原告协商，如果原告要办理房屋过户手续，只有等到2020年11月4日，如果要退房那必须要把总房款补足到18万以上，方便日后转售，但前提是原告必须补交15000元的房款差价。同时，被告还承诺如果将上述房屋转售后可以优先退还原告交付的全部购房款。原告为了早日退回房款，又不得不向被告支付了15000元的购房款，被告在收到15000元购房款后，向原告出具了承诺书，承诺在2020年5月5日前一次性退还原告全部购房款，但到了被告承诺的退款日（2020年5月5日），被告始终没有按照承诺约定退还原告购房款，原告曾多次打电话要求被告退款，被告总是找各种理由借口推脱，至今仍未履行退还原告购房款的义务，原告认为，被告迟迟不退还原告购房款的行为，已严重违约并损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉请。 被告兴云巍公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 被告陆安志、谈文娅辩称，涉案合同应属无效合同。出售人不是被告陆安志、谈文娅本人的签字，而是经济公司的魏巍的防签、伪签。魏巍因为涉嫌挪用资金已经报案受理，本案应当中止审理。涉案款项系兴云巍公司收取，也应当由兴云巍公司。陆安志、谈文娅与原告从未产生合同关系，不是相对人。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于遵义市红花岗区交汇处的维也纳酒店内的一间房屋（即维也纳酒店内的其中一间公寓式酒店房），维也纳酒店内所有公寓式酒店房为被告陆安志、谈文娅共同共有。2019年8月19日，陆安志（委托方、甲方）与兴云巍公司（受托方、乙方）签订《全案营销代理合同》，约定甲方将遵义市大连路维也纳酒店项目内的酒店式公寓委托给乙方进行营销代理，委托期限为2019年9月1日-2020年1月1日，代理形式为：在合同期限内，乙方为甲方本项目的全案营销独家代理服务商，并在代理期限列对本项目提供全案策划、营销、销售执行等服务；并对委托合作情况、服务报酬及结算时间、双方权利义务等进行了约定。 2019年11月4日，原告陈某与被告陆安志、谈文娅经被告兴云巍公司介绍订立《房屋买卖合同》一份，双方约定陈某向陆安志、谈文娅购买位于遵义市红花岗区房屋一套，面积23.02平方米，房屋总价款为167654元；合同还约定陆安志、谈文娅在合同签订后180日内将合同有关资料交由不动产登记机构办理产权过户登记手续。同日，陈某向中介人兴云巍公司转款167654元，兴云巍公司法定代表人魏巍为此向陈某出具收款收据一张，并加盖兴云巍公司财务印章。原告陈某再次与案外人贵州佳乐家酒店连锁有限责任公司签订《房屋租赁合同》一份（合同显示签约时间为2019年11月3日），约定陈某将前述向陆安志、谈文娅购买的房屋出租给贵州佳乐家酒店连锁有限责任公司（被告谈文娅系该公司法定代表人），租赁期限为12年，合同还对每年月收益进行了约定。后陈某与兴云巍公司协商，再次于2020年4月24日另行向兴云巍公司补交了购房款15000元，兴云巍公司为此向陈某出具了收款收据。 因涉案房屋不能办理不动产登记转移手续，经陈某与兴云巍公司协商，兴云巍公司于2020年4月24日向陈某以及案外人禹奕彤（另一房屋购买者）出具书面《承诺》一张，承诺因陈某、禹奕彤购买的房屋不能办理不动产转移登记手续，现承诺于2020年5月5日前退还购房款372484元（其中含案外人禹奕彤的购房款）。本案在诉讼中，陆安志、谈文娅认可收到陈启明交付的购房款167654元。 本院认为，被告陆安志与被告兴云巍公司之间于2019年8月19日签订的《全案营销代理合同》，符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，双方之间的委托合同关系成立有效；被告谈文娅与被告陆安志系夫妻关系，亦是房屋的共有人，且在本案中认可营销代理事实，《全案营销代理合同》对被告谈文娅亦具有法律效力。被告兴云巍公司基于委托代理行为产生的法律后果应当由被告陆安志、谈文娅承担。 兴云巍公司在《承诺》中盖章确认，即对于陈某解除《房屋买卖合同》的认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，《房屋买卖合同》已经解除，且导致该合同解除的原因系房屋产权不能过户登记在原告名下，系被告违约；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，被告陆安志、谈文娅应当向原告退还其购房款182654元。兴云巍公司的法定代表人魏巍于2020年4月24日向陈某出具《承诺》，明确承诺退还陈某房款，兴云巍公司的承诺和保证，系对被告陆安志、谈文娅退还房款、承担违约责任的加入。因此，被告陆安志、谈文娅与被告兴云巍公司应当共同向原告退还购房款182654元。 陆安志、谈文娅辩称其并未在《房屋买卖合同》中签字确认，但陈某交款时将房款167654元通过ＰＯＳ机刷到“银帆公司”账户，对这笔费用同意退还，且截止2020年9月18日，被告陆安志已向原告陈某返还了100000元。对于超出167654元的部分金额，系原告与兴云巍公司之间约定应当由兴云巍公司退款，不承担退还超出部分金额的问题。首先，陆安志、谈文娅将出卖房屋相关事宜委托给兴云巍公司后，兴云巍公司凭借委托合同，原告作为买受人，有理由相信兴云巍公司对房屋买卖具有相应的处置权，《房屋买卖合同》中的签字是否系被告陆安志、谈文娅本人签字，并不影响原告向被告购买房屋的事实认定。其次，兴云巍公司与陆安志、谈文娅之间约定的收款方式及退款约定，系被告之间内部约定，陈某作为买受人按照兴云巍公司的要求支付了购房款，兴云巍公司是否将该款项转给被告陆安志、谈文娅，系被告之间委托代理合同的问题，与陈某并无直接关联，被告之间的内部约定对陈某不发生法律效力。因此，对于陆安志、谈文娅的以上辩解理由，本院不予采纳。 兴云巍公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院缺席判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈某与被告陆安志、谈文娅于2019年11月4日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告陆安志、谈文娅、遵义兴云巍房地产经纪有限公司于判决生效后七日内退还原告陈某购房款82654元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2010元（已减半收取），由被告陆安志、谈文娅、遵义兴云巍房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员  周 莉 二〇二〇年十一月四日 法官助理  何小飞 书 记 员  任雅旭