云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初6301号原告（反诉被告）：曲靖顺诚商业管理有限公司。住所地：曲靖市麒麟区交通路**。统一社会信用代码：91530300668289932K。法定代表人：洪彪，总经理。委托诉讼代理人：黄兰，广东信桥律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）：胡圣芹，女，汉族，1979年9月8日生，原住安徽省巢湖市和县，现租住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：王昆，云南大贵律师事务所律师。（特别授权）原告曲靖顺诚商业管理有限公司与被告胡圣芹租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，被告提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认双方《租赁合同》于2020年8月17日解除；2.判令被告向原告支付欠缴费用合计100651.27元（清单见附件）；3.判令被告向原告支付滞纳金8248.92元（滞纳金自欠费之日暂计算至2020年8月17日。以24%年利率计算，后续持续计算至实际还清之日止）；4.判令被告立即撤场恢复原状，搬离甲方商铺；5.判令本案诉讼费由被告承担。其中1-3诉讼请求合计金额108900.20元。诉讼过程中，原告变更诉请2为支付截止至2020年10月27日欠缴费用合计225171元，后续金额持续计算至被告实际撤场为止（最新清单以当庭提交为准）；变更诉请3为滞纳金22796元（自欠费之日起暂计至2020年10月27日，以24%年利率计算，后续持续计算至实际还清之日止）。变更后诉请1-3金额合计247967元。事实与理由：原、被告于2018年6月8日共同签署《租赁合同》及《补充协议》，约定原告将曲靖市美佳华麒麟商业广场G层45号商铺出租给被告经营“靖宁面包工坊”，商铺套内面积为112㎡，建筑面积187㎡，租赁期自2018年6月1日至2021年5月31日止；其中，租金标准为30元/㎡、月租金为5610元/月、物业管理费为1870元/月、运营管理费11220元/月、市场运营费13090元/月，保证金为31970元；水、电费根据被告实际使用量支付；其中，合同第3.1.2条约定，租金及相关费用按3个月为一期结算，被告需于应缴租金日前一个月向原告预付下一期间租金，逾期原告有权按应缴金额1%/天收取滞纳金。2020年3月份以来，被告一直未依约足额支付各项费用，经原告多次发函催告，但是被告均不予理会；故原告根据租赁合同约定，于2020年8月17日向被告发出《解除租赁合同通知书》，单方解除租赁合同关系，催促被告补足费用并办理撤场手续，但原告仍置之不理。根据《租赁合同》第10.3、12.4条约定，被告的行为已构成根本违约，严重损害原告合法权益，为此，原告特提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告答辩并提出反诉请求：一、判令确认于2018年5月29日签订的《租赁合同》无效；二、判令原告立即退还被告31790元的保证金；三、判令原告赔偿被告因合同无效给被告造成的经济损失5万元；四、本诉和反诉诉讼费全部由原告承担。事实与理由：胡圣芹与顺诚公司于2018年6月8日共同签订《租赁合同》，约定顺诚公司将曲靖市美佳华麒麟商业广场G层45号商铺出租给胡圣芹经营“靖宁面包工坊”，租赁期自2018年6月1日至2021年5月31日止。合同签订后，胡圣芹向顺诚公司交纳了保证金31790元。在合同履行期间，经公安消防多次检查，胡圣芹得知：顺诚公司向胡圣芹出租的房屋不符合公安部门的有关规定、不符合安全标准。根据我国法律规定，案涉房屋实属不得出租的房屋，《租赁合同》是无效合同。因为顺诚公司将不得出租的房屋出租给胡圣芹，胡圣芹为从事经营订制的生产设备只能撤出，给胡圣芹造成巨大损失，故提起反诉，请人民法院依法裁决。原告诉请1本案租赁合同是无效合同，自始无效。诉请2原告主张的欠缴费用，其明细中包含经营管理费、物管费、市场运营费，这三项费用是只有在被告经营活动时才能发生的费用，而被告从2020年3月起便没有经营，未产生这三项费用。诉请3滞纳金的基数发生变化，所以滞纳金的金额是不准确的。同意原告诉请4，但是实际上是原告不允许被告搬离，原告把被告的设备扣留了。原告就被告反诉口头辩称：双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规，该合同合法有效，双方均依约履行。租赁合同不存在被告所谓的无效情形，租赁合同旨在出租方适租场地承租方实际使用，并负交付租金的义务，自2018年6月合同签订之后，原告依约交付了场地，被告入住进行装修并实际使用至2020年7月，在此期间，从未存在被告所谓的涉案商铺不符合公安部门有关规定，不符合安全标准的说法，均是被告恶意拖欠租金的说辞，被告使用涉案场地的合同目的已经实现。特别要说明是原告在自身资金周转严重困难时依旧为租户考虑进行了政策上的降租、免租，但被告恶意还以莫须有的理由主张合同无效，毫无事实和法律依据，恳请法院查明事实，驳回被告的诉请。原告针对其诉讼请求，提交证据如下：1.《租赁合同》原件一份。2.《补充协议》原件一份，证据1.2用于证明原、被告建立租赁合同，租赁期为2018年6月1日至2021年5月31日，被告负有按约定缴纳租金及其他相关费用的义务。3.工作联系函原件四份、租金催缴函复印件一份，用于证明原告分别于2020年4月28日、2020年6月15日、2020年6月29日、2020年7月29日、2020年8月5日向被告发出催款的书面通知，被告一直拖欠各项费用。4.解除《租赁合同》通知书复印件一份，用于证明原告于2020年8月17日通过短信的方式向被告发出单方解除租赁关系的函件，催促被告缴纳欠缴费用，及时办理撤店手续。5.手机短信截图照片打印件，用于证明原告工作人员通过短信形式向被告在《租赁合同》中注明的手机号发出催款函，被告均已收悉但均置之不理，构成根本违约。6.照片打印件六张，用于证明截止至开庭日，被告仍未撤场，原告有权依合同5.9条的约定继续收取租金等相关费用。7.欠费明细表（以当庭提交为准），用于证明被告的实际欠费及滞纳金的计算依据。8.销售统计明细复印件一张，用于证明2020年7月被告还在营业，并且产生了收益。经质证，被告认可证据1.2签字确实是被告所签，但是涉案商铺实际上不符合法律规定的出租条件，本合同和协议是违法的，位置图是原告伪造的，与被告向国家机关查询到的位置图不符。证据3.4是原告单方制作的，被告不予认可。证据5被告确实收到了短信，但是不认可原告的意思表示。证据6被告认可是涉案房屋的现状，这个照片恰好显示装修的柜子只能用于涉案商铺不能挪作他用，对被告造成经济损失。证据7的计算标准变化了，原告自己对计算标准都不清楚，被告在2020年3月没有经营后，原告就没有再提供服务，不应再收取这些费用。证据8是伪造的，被告工作人员没有在该表格上签过字。被告针对其答辩及反诉请求，提交证据如下：一、收款收据原件一份，用于证明2018年5月23日顺诚公司收到胡圣芹的履约保证金31790元。二、《格伦展柜产品定作合同》复印件二份，用于证明胡圣芹承租商铺后，投入资金进行装修。三、1.建筑设计总说明；2.半地下层平面图；3.半地下层自动喷淋系统平面图；4.半地下层室内消火栓修改平面图，用于证明1.根据建筑图纸，案涉商铺不是真正的“商铺”，是图纸中的“中庭”位置，也就是空空的场地；该位置没有任何的防火消防设备设施，不具备生产经营条件，有重大安全隐患。2.顺诚公司没有“商铺”（指涉案的面包坊商铺）的不动产证等权属证明，属于违法建筑；不符合安全标准的建筑、依法不得出租。四、电话录音、手机短信（录音已当庭播放并于庭后提交光盘及文字资料、手机短信截图庭后未提交），用于证明原告于2020年4月25日将被告商铺围起来，断断续续的给被告经营，只要消防检查就给被告关掉，把消防通道旁边的设备搬到其他商铺藏起来，展现是空地的状态。检查过后又让被告经营，所以后来又产生了水电费。胡圣芹的丈夫葛瑞东与原告的副总经理刘勇的通话录音，还有原告员工姜得龙与葛瑞东的短信印证了4月25日有消防检查的事实。五、原告出具的产权证明复印件一份，用于证明涉案商铺不能通过正常途径获得产权证，原告为了规避该位置没有正规权属证，不具备出租条件，伪造假的产权证明，骗取被告签订合同。原件用于办营业执照使用，被工商部门收掉了。经质证，原告对证据一无异议，原告收到了保证金。证据二三性不予确认，没有签章确认，不确定其合同的真实交易，另店铺装修系其自身经营行为，应自行承担装修风险，合同解除是被告单方违约，故被告应对其所谓的损失自行承担责任。证据三关联性及证明目的不予确认，原告具有涉案商场的合法管理权，涉案场地系商场的合法用地，是原告根据商场整体经营需要进行场地规划出来的，可用于正常经营的场地，双方在签订合同之时，被告对场地的选址是知晓并认可的，故才于2018年6月实际进行了装修并长期经营，且单独安装的电表、水表，按照合同约定承租面积缴纳租金及其他费用。原告提供的商铺证据已经显示，商铺现在的状态仍有被告的装修及生产资料，不存在所谓的不符合安全标准，被告长期使用原告商场180多平的场地，通过经营获取了相关受益，租赁合同的目的已然实现，如果说消防不合格整个商场不可能正常运营。从现有的证据无论是商铺、中庭还是其他面积均是原告合法管理并实际拥有经营权的用地，合同目的已经实现，对该证据的证明目的不予认可。证据四录音三性不予认可，2020年4月25日左右确实有针对整个商场的消防检查，但是应该给每个商铺都通知了，不是针对涉案商铺的消防检查，作为商铺的管理人员，肯定要通知各个商铺，这是消防检查的正常操作流程。因为被告欠缴费用，原告在2020年7月30日将被告商铺围起来限制被告经营。从现场照片看，显然看得出是一个商铺，障碍物的拦截不可能完全遮挡整个商铺，从消防检查的角度可以看出这里有商铺，不可能如被告所说的全部设备搬离，设备这么大，从操作的角度看也是不可能的；短信不认可，与本案无关联。证据五没有原件，三性不予确认，且被告自述已经办理相关营业执照并进行了经营，合同目的已经实现。本院认证，原告所提交证据及被告所提交证据一真实合法，与本案具有关联性，相互印证能够证明本案事实，本院予以确认。被告所提交证据二虽系复印件，但被告商铺投入装修，购置设备真实存在，对与本案相关联的证明内容，本院予以确认。被告所提交证据三、四、五虽真实，但不足以证明被告证明目的及待证事实，本院不予确认。根据当事人陈述及经审查后确认的证据，本院认定如下事实：2018年5月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：被告承租原告经营的位于曲靖市场地，套内面积112㎡，建筑面积187㎡，以建筑面积计算各项费用；租期自2018年6月1日起至2021年5月31日止，场地用于经营靖宁面包工坊；乙方交纳合同履约保证金31790元；租金每月30元／㎡，月租金总额5610元／月，三月为一期结算，乙方须于下一个应缴租金日前一个月预交下一期间租金，逾期甲方将按应缴金额每天1%收取滞纳金；如因乙方违反本合同及其附件情节严重，甲方有权单方面解除合同，若乙方违约造成甲方损失，乙方还应赔偿；其他约定……。当天，双方还签订《补充合同》，约定：物业管理费按建筑面积收费每月10元／㎡（即1870元／月）、经营管理费每月60元／㎡（即11220元／月）、市场运营费每月70元／㎡（即13090元／月），物管费、经营管理费、市场运营费应与租金同时缴纳，逾期甲方将按应缴金额每天1%向乙方收取滞纳金。合同签订后，原告交付租赁场地，被告向原告交纳保证金31790元后投入装修、购置设备用于“靖宁面包工坊”经营。合同履行过程中，2020年3月1日前费用除水电费外（2019年6月起未交），其余费用被告已全部交清（其中2019年10月1日至2020年2月28日的相关费用因该商城内发生商铺坍塌事故及疫情影响的原因，原告已给予减免）。2020年3月后，原告多次向商户发送《工作联系函》，决定从2020年3月1日起至2020年12月31日在原合同租金标准基础上下调30%，要求各商户在规定的时间内交纳应缴费用，逾期按合同收取1%的滞纳金，并限制经营行为。被告面包坊工作人员分别于2020年4月28日、6月15日、6月29日、7月30日签收了《工作联系函》。2020年7月30日，因被告欠缴费用，原告使用隔离带对被告商铺进行隔离，限制被告经营。原告通过短信于2020年8月5日向被告发送《租金催缴函》、于8月17日向被告发送《解除通知书》。被告于2020年3月至5月期间，向原告交款49895.59元。庭审中，被告认可截止2020年7月31日，下欠原告水电费为23965.96元（4340.84+3934.60+2496.54+1834.80+1533.82+2048.53+2157.92+1898.04+2113.50+1607.37）。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同当事人应按合同约定履行义务。本案原、被告于2018年5月29日签订的《租赁合同》与《补充合同》，未违反法律法规禁止性规定，为有效合同。按照约定，原告已将租赁场地交给被告使用，现被告所提交证据不足以证明原告提供给其的房屋属于依法不得出租的房屋，被告反诉合同无效的理由不能成立。原、被告之间形成租赁合同关系，原告按约交付租赁物给被告使用，被告应按约支付租金等相关费用。原告虽于2020年8月17日向被告发出《解除通知书》，但该行为系原告单方意思表示，解除合同须由双方协议解除或以法律规定的形式予以解除，因此原告于2020年8月17日单方解除合同的行为无效，但根据原、被告合同约定，被告存在违约，原告有权要求解除合同，被告亦未要求继续履行合同，故原、被告于2018年5月29日签订的《租赁合同》与《补充合同》应予解除。审理中，虽原、被告对被告停止营业的时间存在争议，但从原告送达《工作联系函》、发送《租金催缴函》《解除通知书》，以及水电费抄表时间，可认定被告确系2020年7月31日后停止营业，故2020年7月31日前的租金、物业管理费、市场运营费、经营管理费、水电费，被告应予交纳。经计算，2020年3月1日至2020年7月31日，按合同约定，被告应交纳给原告的租金为28050元（5610元/月×5月）、物业管理费为9350元（187㎡×10元/㎡×5月）、经营管理费为56100元（11220元/月×5月）、市场运营费为65450元（13090元/月×5月），共计158950元。鉴于原告曾给予按期交纳费用的商户在2020年3月1日至年终下调30%收取租金等费用，被告也已交纳部分费用，以及2020年疫情的影响，对原告所主张的租金等下欠费用，本院酌情按原告给予的优惠政策予以计算并支持，即截止2020年7月31日，被告应支付原告租金、物业管理费、经营管理费、市场运营费111265元（158950元的70%）及下欠的水电费23965.96元，以上合计135230.96元，扣除被告已支付的49895.59元，还应支付85335.37元。因原告隔离被告商铺，限制被告经营，客观上被告也不能正常经营，2020年8月1日之后的房屋租金等相关费用，原告不应再继续计算，对2020年8月1日之后的租金等费用，本院不予支持。双方虽对滞纳金作了约定，但约定过高，原告主张按年利率24%自欠费之日起至实际款项还清之日止给付滞纳金，基于上述费用减免或优惠的原因及本案实际情况，本院酌情予以调整。租赁合同中，出租方预期收益为租金收益，对原告主张的滞纳金，本院给予按银行同期贷款市场报价利率分段予以计算：分别以本金31832元自2020年6月1日起、以本金53503.37元自2020年8月1日起开始计算，均计算至本判决生效之日止。合同解除后，被告应将租赁场地返还原告，原告应将被告交纳的保证金31790元退还被告。被告反诉要求原告赔偿因合同无效给被告造成的经济损失5万元，无事实和法律依据，本院不予支持。本案本诉及反诉案件受理费，综合全案予以分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖顺诚商业管理有限公司与被告胡圣芹于2018年5月29日签订的《租赁合同》与《补充合同》。二、被告胡圣芹返还原告曲靖顺诚商业管理有限公司位于曲靖市租赁场地（套内面积112㎡，建筑面积187平方米）。三、被告胡圣芹支付原告曲靖顺诚商业管理有限公司截止2020年7月31日前下欠的租金、物业管理费、经营管理费、市场运营费、水电费共计85335.37元。四、被告胡圣芹按银行同期贷款市场报价利率计算并支付原告曲靖顺诚商业管理有限公司滞纳金（分别以本金31832元自2020年6月1日起、以本金53503.37元自2020年8月1日起开始计算，计算至本判决生效之日止）。五、原告曲靖顺诚商业管理有限公司退还被告胡圣芹保证金31790元。六、驳回原告曲靖顺诚商业管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告胡圣芹其他反诉请求。上述执行内容，于本判决发生法律效力后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元（原告预交），由原告曲靖顺诚商业管理有限公司负担2542元，由被告胡圣芹负担2478元。反诉案件受理费922元，由被告胡圣芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 杨 雁二〇二〇年十一月十九日书记员 杨金玉