湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5383号 原告：黄泽兰，女，1973年9月26日出生，汉族，住湖南省。 原告：陈志刚，男，1972年5月25日出生，汉族，住长沙市。 委托诉讼代理人（特别授权）：王奕心，湖南融邦律师事务所律师。 被告：怀化力和房地产开发有限公司，住所地怀化市。 法定代表人：张道勤。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘智林，湖南江山律师事务所律师。 原告黄泽兰、陈志刚与被告怀化力和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王奕心、被告委托诉讼代理人刘智林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄泽兰、陈志刚向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付逾期办理不动产权属证明违约金40635元。【自2017年9月21日起计算至2020年8月21日止，按照已付购房款381553元的每日万分之一计算】；2、请求被告向原告给付房屋面积差异部分的房价款为4645元[（129.76平方米-128.18平方米）×2940.45元/平方米];3、判决被告承担本案全部诉讼费用。 被告怀化力和房地产开发有限公司辩称:一、被告已为原告所购商品房办理好了不动产权证。二、被告没有违反双方签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定,不应承担延迟办理涉案房屋不动产权证的违约责任。迟延办证是因为怀化市城建投由于政策的原因没有及时修建好力和华府项目的东面和南面的道路,导致了小区的消防验收无法通过,以至于不动产权证无法办理。迟延办证不是因为被告的责任所致,被告也是受害者。1、根据《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任,致使买受人未能在约定期限办理上述登记或手续,双方同意按下列第1、2、3项处理”,该条款明确约定因被告的责任导致逾期办证,被告才需承担违约责任,而本案所涉房屋延期办证的原因是市城建投公司因政策原因没有及时修建道路所导致,并非系被告的责任；2、被告和部分业主多次向怀化市政府、怀化市处遗办、怀化市城建投公司、怀化市信访局、省委第六巡视组等多部门反映,要求怀化市城建投公司兑现承诺,修建小区东面和南面道路,以完成消防验收,为业主办理不动产权证,最后2020年6月19日怀化市遗留问题办公室经报市政府研究同意,将力和华府项目纳入2020年新增处遗办证项目名单,小区业主办证问题才得到解决,被告也是付出了巨大的努力;3、怀化市城建投文件(2019)22号《怀化市城市建设投资有限公司关于将力和华府项目纳入城区房地产历史遗留问题办理有关手续的请示》中明确证实“该小区东面主干道属于城市公益性基础设施项目,根据湘发【2018】5号文件要求,公益项目按停、缓、调、撤原则压缩,因该项目政府尚未明确资金来源,因此我公司无法启动道路建设。由于道路修建问题导致了小区的消防验收无法通过,不动产权证无法办理。”延迟办证是由于政府的基础道路建设问题,导致消防验收无法通过无法办证,并非被告的责任所致,不可归责于被告。因此,被告不应承担延迟办理涉案房屋不动产权证的违约责任;4、被告的案涉房屋早已经主体工程质量验收合格并经分户验收合格,《消防验收意见书》以及2019年4月11日怀化市消防支队的红网上百姓呼声的回复足以证明消防验收不合格的主要原因是道路建设问题导致消防无法验收,从而无法办理竣工备案,导致不动产权证无法办理。案涉房屋因为政府政策原因导致怀化市城建投不及时修建道路,从而导致消防验收无法通过,造成被告无法为原告办证,这属于不可抗力的不可预计因素,不是被告所能控制,对于违约责任应当免除或者不承担违约责任。三、对于面积误差,被告愿意按照合同约定进行结算。综上所述,原告的诉讼请求第一项没有事实依据和法律依据,应依法驳回。原告主张的违约金过高，请求予以调整,调整到日万分之零点五。 本院经审理认定事实如下：原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“力和·华府”项目中第2幢商品房一套,建筑面积129.76㎡，购房单价2940.45元/㎡,总购房款381553元；原告交纳应予承担的相关办证税费，委托被告代办理好房屋不动产权证，被告在商品房交付使用后900天内代为原告办理好不动产权证，如因被告原因导致逾期办证,原告不解除合同的，被告应按日向原告支付0.05%的违约金，自本合同规定期限的第二天起计算至实际办妥登记之日止;面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。 合同签订后，原告向被告交清了约定的购房款及全部相关办证费用，并向被告交纳了代办证手续费，2020年8月被告将代收取原告的契税、物业专项维修资金退还了原告。被告于2015年8月27日交房给原告,于2020年8月21日给原告所购商品房办理好了不动产权证(房屋建筑面积128.18㎡)。 本案所涉房屋“力和·华府”项目中第2幢于2015年7月20日完成《住宅工程质量分户验收汇总表》，于2020年7月16日取得《竣工验收备案表》。 2018年12月7日，怀化市公安消防支队作出怀公消验字(2018)第0180号《建设工程消防验收意见书》，对“力和·华府”项目1-4#楼及地下室建设工程“综合评定该建设工程消防验收不合格”，存在以下问题：3_4#楼消防车道未设置环形消防车道;剪刀楼梯间首层共用一个安全出口;合用前室自燃排烟的开窗面积不足;地下室与地上层共用楼梯间时，未在首层与地下的出入口处设置明显标志；地下室人防工程区域楼梯间未设置封闭楼梯间；柴油发电机房与其他部位分隔不到位，未设置甲级防火门，未设置储油间，未设置应急照明；消防水泵房与其他部位分隔不到位，未设置应急照明；配电房气体灭火系统未投入使用，与其他部位分隔不到位，未设置甲级防火门，未设应急照明；地下室人防工程区域汽车出入口未施工完毕。2019年10月9日，怀化市住房和城乡建设局对“力和·华府”项目1-4#楼及地下室建设工程“综合评定该建设工程消防复验合格”。 因“力和·华府”项目房屋不动产权证迟迟不能办理，被告欠付政府相关部门税费800多万元至今未付，业主向多个相关部门投诉。2019年1月24日，怀化市城市建设投资有限公司怀城投(2019)22号《关于将力和华府项目纳入城区房地产历史遗留问题办理有关手续的请示》载明“该小区东面主干道属于城市公益性基础设施项目……，因此我公司无法启动该条道路建设，由于道路修建的问题导致了小区的消防验收无法通过，不动产权证无法办理”。2020年6月19日，怀化市城区房地产开发历史遗留问题处理联席会议办公室怀房处联办(2020)3号《关于2020新增处遗办证项目的通知》，将“力和·华府”项目纳入处遗项目办证范围，2020年8月21日原告所购商品房办理好了不动产权证。 本院认为：“力和·华府”小区东面“城市公益性基础设施项目东面主干道”不属于小区范围建设项目，其是否能够及时通路不根本性妨碍被告对小区消防道路等设施的建设，被告仍可以自力更生采取其他办法施工建设，且，2018年12月7日，怀化市公安消防支队作出怀公消验字(2018)第0180号《建设工程消防验收意见书》，对“力和·华府”项目1-4#楼及地下室建设工程“综合评定该建设工程消防验收不合格”，在指出存在的诸多问题中也没有提出该小区东面“城市公益性基础设施项目东面主干道”未修建的问题，同时，被告在开发“力和·华府”项目时，对周边道路建设等商业风险应予以充分的调查考量并详细了解当时市场行情，属于应予自我承担的典型商业风险范畴，因此，被告的据此抗辩没有法律依据，本院不予支持。被告至今尚欠付政府相关部门税费800多万元未付，存在诸多消防验收不合格的问题，至2020年7月16日才取得《竣工验收备案表》，在2020年6月19日“力和·华府”小区纳入处遗项目办证范围之后才得以能够办理不动产权证，被告的主观过错原因是案涉房屋迟延办证的根本原因，被告应承担逾期办证的违约责任。 原告交付了《怀化市商品房买卖合同》约定的购房款及相关办证费用，被告应依约办理好原告所购商品房的不动产权证。被告于2015年8月27日交房给原告,应在2018年2月12日(2015年8月27日900天后是2018年2月12日)之前办理好原告所购商品房的不动产权证。被告至2020年8月21日才给原告所购商品房办理好不动产权证，已构成逾期办证违约，应赔付原告逾期办证违约金共计35141.03元(2018年2月13日至2020年8月21日相差921天，381553元×0.0001×921天＝35141.03元)。 被告交付原告房屋的实际建筑面积128.18㎡，比《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积少了1.58㎡(129.76㎡－128.18㎡＝1.58㎡)，应退付原告购房款共计4645元(1.58㎡×2940.45元/㎡)。 根据同类案件上诉法院判例，本地区同类案件逾期办证违约金统一标准为已付房款的日万分之一，因此，被告要求调低逾期办证违约金比率为日万分之零点五的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告怀化力和房地产开发有限公司支付原告黄泽兰、陈志刚逾期办证违约金35141.03元，于本判决生效后7日内付清; 二、被告怀化力和房地产开发有限公司退付原告黄泽兰、陈志刚购房款4645元，于本判决生效后7日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取466元，由被告怀化力和房地产开发有限公司承担397元，原告黄泽兰、陈志刚承担69元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  粟多海 二〇二〇年十一月二十七日 代理书记员  黄 莉