广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1346号 原告：广西梧州恒隆房地产开发有限公司。住所：广西梧州市两龙片D-06-08号地块（地块10）。统一社会信用代码：91450400327390047G（1-1）。 法定代表人：朱忠勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘桂月，广西迈泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：林家明，男，1998年5月25日出生，汉族，户籍地广西苍梧县，现住广州市。 被告：牛真真，女，1991年3月7日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县，现住广州市。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：莫志强，广西皓元律师事务所律师。 以上两被告的委托诉讼代理人：傅志荣，广西皓元律师事务所实习律师。 原告广西梧州恒隆房地产开发有限公司（以下简称“恒隆公司”）与被告林家明、牛真真商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托诉讼代理人刘桂月，被告林家明、牛真真的委托诉讼代理人莫志强、傅志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的《商品房买卖合同》（合同编号：WZ2019115603)；2.判决被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》 备案手续、预告登记手续；3.判决被告向原告支付违约金172,804.8元；4.判决被告赔偿原告律师代理费13,000元；5.判决第三、四项金额共计185,804.8元原告直接从被告已付购房款中扣除；6.判决被告承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告向原告支付违约金31,715.8元（以457,000元为基数，从2019年10月18日计至2020年9月28日止共计347天，按每天万分之二来计算，457,000元×347×2/10000=31,715.8元）；2.判决被告赔偿原告律师代理费13,000元；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2019年9月18日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定将原告开发的位于梧州市［商品房预售许可证号：梧房售字2019第156号］出售给被告，约定合同总价款为576016元，乙方在2019年9月16日前支付总房款的20%以上计119016元，余款457000元于合同签订之日起30日内以银行按揭方式支付到原告账号。合同第7条约定：买受人如未按合间规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。附件五买卖合同的补充协议第11条第一款约定“因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金并按本附件第三条第4款第2项处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议。”该条第8款约定，若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担。 原、被告之间的商品房买卖合同签订后，原告已经到有关机关办理了《商品房买卖合同》备案手续。按照附件五商品房买卖合同补充协议第11条第2款第2项约定：“买卖合同根据合同约定、法律规定解除的，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续”。被告因未能办理银行贷款，原告要求被告另外找第二家银行，但被告拒绝配合。截至起诉时止，被告拖欠原告购房款457,000元，逾期早已超过90天，已构成解除合同的条件，原告已发函向被告追讨购房款，但被告未能支付。补充一点，本案立案后，被告就案涉房屋与银行签订了贷款合同，银行已于2 020年9月28日将被告的贷款457,000元转给原告，原告也同意双方继续履行案涉合同，但被告未能按约定支付违约金、律师费和诉讼费。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告林家明、牛真真共同辩称，答辩人没有违约行为，其在首付款119,016元后已按时配合原告去申请银行按揭贷款，当时是向邮政银行提出申请，也交付全部银行所需的资料，但由于原告与银行的关系问题导致邮政银行不放贷，此后，答辩人根据原告的要求向交通银行提交全部申请贷款资料，交通银行也因为与原告的关系或者是政策方面的原因同样不放贷，随后答辩人配合原告将申请资料转至北部湾银行，北部湾银行在2020年9月将按揭贷款发放到被告账户，随即该款由北部湾银行划入原告账户完成按揭款支付完成。答辩人认为按揭款之所以在2020年9月发放到位，完全是原告与银行关系问题，答辩人不存在不能贷款的客观原因，综上，原告所述违约的事实不存在，请求法庭驳回其诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、发票、预告登记证明、催告函及快递单据、被告供款表和实收表、委托诉讼代理合同和律师费发票、商品房预售许可证、证明事项；被告依法提交发票、交易明细查询。经过原、被告双方的举证、质证，本院对原、被告双方均无异议的证据予以确认。对有异议的证据，本院将结合案件具体情况，对其关联性及证明力进行综合认定。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月18日，原告与被告签订了编号为ＷＺ2019115603的《梧州市商品房买卖合同》，约定原告将位于梧州市长洲区出售给被告。该商品房总价为576016元，被告应于2019年9月16日支付首期房价款119016元，余款457000元向银行申请贷款支付。该合同附件五即合同补充协议第三条第1款进一步明确：“买受人通过按揭贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户；买受人通过公积金贷款或组合贷款方式支付的，其余房价款应于所在楼栋封顶并接到出卖人以短信、书面、邮箱等方式通知可办理之日起60日内支付至出卖人账户......因任何事由导致与买受人签订《个人住房按揭贷款合同》的按揭银行（或公积金）未能在前述约定期限内向出卖人支付剩余购房款的或买受人与银行／公积金中心未能订立《按揭合同》或银行／公积金中心批准的贷款金额少于《按揭合同》约定贷款金额的，买受人都应在该约定期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷 款部分，否则应按合同的有关约定向出卖人承担违约责任”。 合同第七条约定了买受人的逾期付款违约责任：买受人如未按约定时间付款，逾期90日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。 合同第八条约定了买受人应将专项维修资金9,198元存入专项维修资金专户，买受人未交纳专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人。 合同补充协议第十一条第8款约定“若因买受人未按约支付合同约定的任一款项、或归还银行贷款、或欠付的出卖人受让债权款项（若有）、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担”。 该合同补充协议第三条第4点约定了若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因买受人原因导致贷款机构解除借款合同的，则按第（2）项约定处理；（2）出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方。出卖人因此解除合同的，买受人除了按上述（1）承担违约责任，还应向出卖人支付合同总价款30%作为违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用及其他全部应付未付款项后，将剩余房款退回买受人。如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足。同日，该份合同在梧州市房屋交易网签平台备案。 2019年9月18日，被告林家明、牛真真向原告支付了119,016元首期房款。 2020年3月31日，案涉商品房进行了预告登记，权利人为被告林家明、牛真真。 因被告未能按时支付余款，原告于2020年5月25日向两被告邮寄《催促履行合同义务的函》，催促其最迟应当在2019年10月18日前付清剩余房屋价款457,000元，否则原告将按照《商品房买卖合同》第七条约定向被告收取违约金，并希望被告于2020年6月1日前交纳剩余房款。该邮件于2020年6月1日被两被告签收。 2020年9月24日，北部湾银行发放贷款457,000元到林家明106727103100002账号，该款于同日转出至原告45050164866100000230-0006账号。 另查明，原告为解决本案争议委托广西迈泰律师事务所处理支付了律师费13,000元。 本院认为，原告恒隆公司与被告林家明、牛真真签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方在合同补充协议第三条第1款约定“买受人通过按揭贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户”，合同第七条约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同......买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”，两被告应按合同约定的期限内支付余下房款，逾期则属于违约，违约金计算从2019年10月18日起至2020年9月24日到账之日，共违约342天，应向原告支付违约金457,000元×342天×0.02%=31,258.80元。对于原告主张的律师费13,000元，双方在合同补充协议中明确约定了被告应承担律师费用，对此本院予以支持。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告林家明、牛真真应向原告广西梧州恒隆房地产开发有限公司支付违约金31,258.80元； 二、被告林家明、牛真真应向原告广西梧州恒隆房地产开发有限公司支付律师费13,000元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共 和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费918元，减半收取计459元（原告已预交），由原告广西梧州恒隆房地产开发有限公司负担6元，被告林家明、牛真真负担453元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄建雄 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 林圣婵 书 记 员 莫 禧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。