江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6222号 原告：南京宁高国际物业顾问有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地江苏省南京市。 法定代表人：李生稳。 委托诉讼代理人：刘海涛，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告：南京天越汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码，91320115686741646P，住所地江苏省南京市。 法定代表人：王延彬。 委托诉讼代理人：鲁思远，江苏博士达律师事务所律师。 第三人：江苏盛融机电设备安装有限公司，统一社会信用代码91320300791963486L，住所地江苏省徐州市。 法定代表人：王汝同。 委托诉讼代理人：王红力，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：谢飞，国浩律师（南京）事务所实习律师。 原告南京宁高国际物业顾问有限公司（以下简称宁高物业公司）与被告南京天越汽车销售服务有限公司（以下简称天越公司）、第三人江苏盛融机电设备安装有限公司（以下简称盛融公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁高物业公司的委托诉讼代理人刘海涛、被告天越公司的委托诉讼代理人鲁思远、第三人盛融公司的委托诉讼代理人王红力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁高物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付物业服务费118771.92元、公摊水电费14846.49元、热水费600元、空调能耗费2549.4元，合计136767.81元；被告支付违约金（基数为物业服务费118771.92元，以每日万分之五的标准计算自起诉之日起至实际付款之日止）。事实与理由：原告系南京市，被告系南京国际广场北楼御景华府3601室（以下简称涉案房屋）业主。自2018年1月起，被告拖欠物业服务费、公摊水电费、热水费、空调能耗费，直至2020年3月31日，被告累计拖欠上述费用合计136767.81元。物业服务费118771.92元（27月×8元/月/平方米×549.87平方米），期间为2018年1月1日至2020年3月31日（共27个月）；公摊水电费14846.49元，期限同物业服务费，每平方米1元每月；热水费600元，20吨，每吨30元，期限同上；空调能耗费2549.4元，2428度，每度1.05元，期限同上。原告多次催缴，未果。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告天越公司辩称，1.本案费用应由房屋实际使用人承担。被告通过司法拍卖购买涉案房屋。承租人与原房屋所有权人签订租赁合同，并实际使用，故由其承担相应责任。2.拍卖公告没有公告房屋是否存在欠缴物业服务费，实际使用人亦已经交清2018年以前物业服务费，被告不知道是否拖欠物业服务费。根据《前期物业服务合同》第22条的约定，乙方向业主、实际使用人收取物业服务费用，说明实际使用人有交付相关费用的义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业使用人具有支付物业服务费、水电费的义务。3.关于责任问题。物业服务公司应当提供收取高昂物业服务费8元每平米所对应的等价物业服务，而原告提供的服务存在瑕疵，也和多个业主有诉讼纠纷。南京市中级人民法院的相关判决书确认原告未能完全履行合同义务。被告办理过户手续后，多次要求物业公司移交电梯卡、入户卡，未果。4.关于原告主张违约的责任。原告要求被告按照每日万分之五支付违约金，这是前期物业服务合同的约定，被告没有参与该合同的签订，与被告无关，且该约定过高，应当调整。 第三人盛融公司述称，1.第三人并非物业服务合同的当事人，涉案房屋的物业服务费应当由被告来承担，被告申请追加盛融公司作为第三人参加诉讼，没有事实和法律依据。2.涉案房屋系带租拍卖，被告在拍前应当根据拍卖公告和须知了解涉案房屋的租赁情况。第三人仅承担水电费，并不承担物业服务费，且已经按照约定足额缴纳水电费。3.在涉案房屋拍卖时，法院已经预留款项用于支付物业服务费，并已实际支付。第三人没有支付过物业服务费等费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋（建筑面积549.87平方米）登记的所有权人为被告天越公司（2017年9月15日登记）。 2015年，原告（乙方）与开发商南京国际集团股份有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，约定甲方选聘乙方为金茂广场（即国际广场，含御景华府小区）提供前期物业管理服务，合同期限自2015年1月1日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理,装饰装修管理服务，物业档案资料管理等，乙方按照ISO9001标准制定相关服务计划并按计划完成；物业服务收费实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，北塔楼豪宅（御景华府）为8元/月/平方米，物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积比例分摊，北塔区域（御景华府、怡景公寓）能耗由乙方单独挂表计量，加上北塔住宅应分摊项目公共能耗，由北塔公寓、豪宅的业主按建筑面积比例分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积比例分摊，电梯运行电费由有电梯楼房内二层及以上业主按建筑面积比例分摊。北塔电梯运行电费由北塔内十一层及以上业主按建筑面积比例分摊。北塔二次加压供水水泵由北塔业主按用水量分摊，中央空调运行能耗费由业主分摊，北塔公寓和豪宅中央空调运营能耗收费标准为1.05元/度。北塔公寓和豪宅的热水费由业主分摊，热水费收费标准为30元/吨。业主应按季向乙方交纳物业服务费，自觉履行交纳义务；乙方应于每年1月31日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；业主、物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额每日0.05%向乙方支付违约金等等。 2020年4月2日，江苏联创伟业律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告支付2017年1月至2020年3月物业服务费、公摊水电费、热水费及空调能耗费，合计136767.81元。 2020年10月14日，本院组织三方进行现场勘验，涉案房屋的空调能耗表读数为9215，热水表读数为62。 另查明：涉案房屋的原所有权人为江苏集群软件股份有限公司。2011年，案外人江苏集群软件股份有限公司（甲方）与第三人（乙方）签订《租房合同》，双方约定，乙方租赁涉案房屋；租赁期限为15年，2012年1月16日至2027年1月15日；每年55万元等等。2017年7月31日，本院在淘宝网发布《拍卖公告》（附《拍卖须知》），相关内容为，拍卖涉案房屋；标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业服务费、水、电、有线电视、卫生费、燃气费等欠费均由买受人自行解决并自行核实，等等。2017年8月17日，被告竞价成功，成交价为22098936元。 2018年9月5日，本院受理原告宁高物业公司诉被告张鹏物业服务合同纠纷一案。2019年6月10日，本院作出（2018）苏0106民初10352号民事判决，认定“被告提交的微信群聊天记录及24层堆放杂物的照片、视频，能够证实原告在物业服务过程中，存在电梯、车库多次有异味、车库门被堵、车库内车位被占用影响出行、公共空间堆放杂物等未能完全履行合同义务的情形。因原告提供的相关物业服务内容未全部达到合同约定的标准，依法可减少被告应缴纳的物业服务费数额。原告主张被告支付2017年9月11日至2018年6月30日的物业费42523.28元，本院结合原告提供物业服务事实及相关物业服务费用约定等情况，酌定被告应支付原告物业服务费37000元。关于原告主张被告支付逾期付款违约金问题。本院考虑被告未及时缴纳物业服务费的原因及双方当事人均有过错等情况，对于原告该项诉讼请求不予支持”。原告不服一审判决，提起上诉。2019年12月23日，南京市中级人民法院判决“驳回上诉，维持原判”。 在本院（2020）苏0106民初6368号案件的审理中，本院对国际广场原告提供的物业服务等情况进行了勘验，经查，涉案房屋所在小区的地下车库存有异味，快递包裹无序堆放等，且此前未及时对破损明显的车库地面进行维修、养护”。 庭审中，原告提供照片（热水表、空调能耗表读数分别为60、9063），用以证明2020年8月24日原告拍摄热水表、空调能耗表读数，表一直在走，消耗水电。被告质证认为，对于水表、电表信息，业主看不到，无法核实。第三人质证认为，只是打印件，不能真实反映相关事实，对该证据三性不予认可。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据本院查明的上述事实和原、被告的诉辩意见，本院作如下评判： 关于被告应否支付原告物业服务费118771.92元、公摊水电费14846.49元、热水费600元、空调能耗费2549.40元的问题。被告作为涉案房屋所有权人，系国际广场的业主，有义务按照《前期物业服务合同》支付物业服务费等。本院2017年9月25日发布的《拍卖公告》中明确买受人的义务，即“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业服务费、水、电、有线电视、卫生费、燃气费等欠费均由买受人自行解决并自行核实”，故被告作为买受人应支付竞买成功之前的物业服务费等费用。原告主张的2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费118771.92元、公摊水电费14846.49元、热水费600元、空调能耗费2549.4元，合计136767.81元，符合合同约定。但是原告提供物业服务存在服务不到位的情况，没有尽到管理义务，应适当减少被告支付的物业费，因此根据本案的具体情况，本院酌定被告支付原告物业服务费101000元。 关于原告主张的违约金问题。原告提供的物业服务质量确有瑕疵并存在管理问题，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于第三人是否承担本案民事责任的问题。第三人是涉案房屋的承租人，原告并未要求第三人承担相关责任。第三人与原所有权人签订了租房合同，第三人是否承担物业服务费等应根据该合同的约定确定，由被告另行主张。故第三人不应承担本案的民事责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告南京天越汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京宁高国际物业顾问有限公司支付物业服务费101000元、公摊水电费14846.49元、热水费600元、空调能耗费2549.4元，合计118995.89元。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3035元，减半收取1517.5元，由原告南京宁高国际物业顾问有限公司负担317.5元，被告南京天越汽车销售服务有限公司负担1200元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  周力文 二〇二〇年十一月十一日 书记员  刘 陶