西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初6975号原告（反诉被告）：王强伟，男，1990年7月5日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：白宝，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨浩正，陕西其源律师事务所实习律师。被告（反诉第三人）：张兴仁，男，1987年10月29日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：樊关进，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被告（反诉第三人）：朱堂艳，女，1985年12月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：樊关进，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被告（反诉原告）：西安大商房地产营销策划有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：杨雪莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：阴江峰，陕西科俊律师事务所律师。原告王强伟（反诉被告）诉被告张兴仁（反诉第三人）、朱堂艳（反诉经三人）、西安大商房地产营销策划有限公司（以下称大商公司）（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序由审判员韩武娜独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王强伟（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告之间签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》；2、判令三被告向原告返还定金5万元；3、判令被告一、被告二向原告支付违约金20.55万元；4、判令三被告向原告赔偿已支付的中介费用5000元；5、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2019年11月27日，原告经被告三的服务人员推荐，在预交5000元后，与三被告签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：“房屋总价68.5万元；合同签订时，原告向被告一支付定金50000元。”合同签订后，原告依约向被告一支付50000元，被告一向原告交付了合同约定的房屋钥匙。2019年11月29日，原告发现其购买的房屋被案外人占用，导致原告无法使用。同时，原告与被告一签订《补充协议》，协议约定：“因卖方自身原因导致房屋租赁解约事宜推迟或无法正常交付导致违约赔偿总房价款30%作为违约金支付给买方。”截止2019年12月，经原告多次沟通，却被告知该房屋已转卖他人。后原告多次与三被告协商，均未果。现原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告张兴仁、朱堂艳（反诉第三人）辩称，同意解除合同，请求依法驳回原告其他诉讼请求。根据2019年11月27日签订的房屋买卖居间合同第三条第二款约定，原告应于2019年12月13日之前将剩余房款存入交易账户，我多次要求中介通知王强伟履行付款义务，得到的是王强伟不再买房的回复。在付款时间到期后，原告也不按约支付款项，从根本上导致合同目的不能实现，合同法定解除的条件已经成就。根据合同法规定，同意解除合同。定金五万元无权收回，给付定金的原告不履行约定债务，无权要求返还定金。定金的真正控制者是大商，我没有完全的处分权，不是实际占有者。原告要求支付违约金于法无据、于理不合，原告违约在先，原告仅支付5万元定金，再也没有按照合同约定将剩余房款存入专用资金账户，原告2019年12月13日之前不履行合同约定的付款义务是前提，违约在先，后来又通过中介告知我原告坚决不买房，同时已请律师将我起诉。在原告最后付款期限12月20日期满之后仍不支付房款，显然原告完全放弃了权利。因此，原告诉称我一房二卖不成立。房屋交付的法定条件不成就。按照西安市XX房交易流程，只有原告缴纳完毕全部房款到资金监管账户后我才能办理房屋过户手续。三方签订的居间合同第七条约定，卖方应当在过户后当天前将房屋交付给买方，由此可见，本次交易应当是原告先支付完毕房款，我再办理过户，最后才交付房屋。因此本案中，房屋交付的法定条件并不成就。王强伟无权要求交付房屋，更无权使用该房屋。租客有无的问题与他无关。合同法规定，标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息才归买受人所有。原告诉称涉案房屋被所谓的案外人占用，不仅是法律支持的，也是市场经济左右以房养房的交易行为，与房屋买卖本身无关，合法合情合理。补充协议部分条款与法律严重相悖。补充协议中要求我在短时间内解决租赁将钥匙交给中介，否则就要承担巨额违约金，明显与合同法163条相悖，也不符合合同订立时应当遵循的平等和公平原则。原告购房行为严重违背交易习惯，原告作为买方，应当事前实地看房，充分了解房屋情况，但其并没有这样做，而先签订了合同，这个在诉状中也说明了，显然原告已经考虑到在明知租赁不影响登记房屋过户的情况下想以此为借口大做文章，拒绝履行合同约定付款义务，实属不该，且买方原告在合同签订时就明确表示不和我直接联系，只和中介沟通。合同签订后，也始终没有和我建立微信，也从未和我沟通过，明显不符合常理。原告在起诉书中所谓的与被告多次沟通未果，与事实不符。综上，请求法院不支持其违约金诉求，依法驳回。要求我承担中介费没有依据。房屋买卖合同第六条约定，居间服务费由原告承担，我既没有委托中介，也没有收取中介费，要求我承担中介费没有法律依据。综上，我在始终未拿原告一分钱的情况下，仍然通过中介请求原告履行合同，在被明确告知原告不购买房屋后，为防止损失扩大，才将房屋卖与他人，我的行为合法合理。而原告具备完全民事行为能力，出于个人想法，知道也当然知道应在约定期限内及时采取措施、履行义务，却无动于衷，仅缴纳5万元定金，就想拥有一套62平方米的住宅，既不履行义务，又找无端的理由。为此根据合同法相关规定，原告应当承担本案全部风险责任。被告大商公司辩称，请求法院驳回原告要求大商公司退还中介费用5000元的请求，对于其缴纳的5万元定金应在扣除其应支付的中介费后就剩余部分依法退还，诉讼费大商公司不承担。2019年11月本案第一、二被告夫妇与原告王强伟通过大商公司居间服务欲买卖房屋，其中第一、二被告为卖方，原告为买方，经过原告、第一、二被告以及大商公司多次沟通了解，原告对涉案房屋的具体情况已经充分了解，自愿买受该房屋，且在合同签订时本案所涉房屋产权明晰，不存在任何交易瑕疵及违反合同约定的情形。于是在大商公司见证下买卖双方于2019年11月27日签订房屋买卖居间合同，合同约定总房价为685000元整,原告应支付大商公司居间服务费总计20550元整，其中前期已经支付5000元，剩余部分原告在合同签订后于2019年12月13日18:00前转账支付。合同签订后同时又签订补充协议，协议约定原告向第一、二被告支付定金5万元整，交由大商公司保管。合同签订后在合同履行过程中，第一、二被告单方违约，拒不履行合同义务，进而导致双方买卖合同无法履行，但合同的不能履行大商公司并无任何过错，亦不承担任何责任。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、第四百二十六条之规定，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬；中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中大商公司在合同签订时已经完全履行了居间服务义务，而且双方已经完成签约，合同合法有效，故依照合同约定原告应当向大商公司支付居间服务费，但至今原告以第一、二违约为由拒不支付剩余居间服务费，已经违反三方签订房屋买卖居间合同之约定，故依法应当承担违约责任，向大商公司支付剩余居间服务费。综上，大商公司在本案中，依照法律及合同约定已经全面履行了居间义务，就大商公司和原告在房屋买卖居间合同中的地位来讲，原告在合同签订过程中购买的是大商公司的居间服务，而不是房屋本身，本案买卖关系当中，在大商公司的服务下，买卖双方已经签订合同，且合同合法有效，大商公司已经提供了完整的居间服务，且无任何过错，故原告与第一、二被告的房屋买卖合同是否能够履行，与居间服务本身已经无关，原告不能取得房屋的事实不能对抗其支付居间服务费，本案因第一、二被告违约所致，也的确给原告造成损失，对于其损失（包括支付居间服务费），原告应当依法向第一、二被告主张，但其支付居间服务费的合同义务并不能免除，故请求人民法院查明事实，支持大商公司的意见。基于以上事实，被告大商公司提出反诉请求：1、请求判令原告支付大商公司居间服务费15550元；2、请求判令原告承担本诉及反诉诉讼费。对于大商公司反诉请求，原告王强伟辩称，请求驳回反诉人的反诉请求，反诉人应当返还已支付的定金5万元。被反诉人不予支付房屋中介费用，理由如下，被告大商公司在签订合同时已经知晓房屋出租的情况，但拒不告知原告，在居间合同中明确写明房屋没有出租情形，存在故意隐瞒的情况。被告大商公司作为房地产中介机构对房屋出租、出售、抵押情况应该尽到尽职义务，其没有尽职调查房屋出租及已经出售给第三人的情况，应当承担相应责任。双方的佣金确认书明确约定的支付时间为房屋过户时，以及佣金支付日期以原告银行贷款通过后两日内，时至今日，因反诉人故意隐瞒导致买卖合同无法继续履行，其中介义务并未实际完成，中介费不予支付。对于大商公司反诉请求，被告张兴仁、朱堂艳述称，同意大商的反诉意见。原告提前就和大商建立了委托关系。大商在居间中也付出了劳动，应当取得他的报酬。作为大商，作为中介只能给两边来协商，同时在签订居间合同时已经告知房屋情况，不存在故意隐瞒，也不存在尽职问题，与大商没有关系。作为房屋的买方，原告应事先了解房屋，原告在没有了解房屋的情况下，就签订合同，两天后就违约，原告告诉中介说不要房了。所以，本案中买方根本就没有支付大部分的房款，致使合同不能成立。案涉房屋是夫妻共同财产，签订居间合同以及协议，买方明知朱堂艳自始至终没有在现场出现过，这确确实实违背了婚姻法和物权法的规定，合同是不能成立的。合同没有成立，朱堂艳没有签字，所以合同无效。因为原告没有支付大部房款，所以合同没有成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年11月27日出卖人甲方张兴仁、房屋共有权人朱堂艳与买受人乙方王强伟、居间人丙方大商公司签订《房屋买卖居间合同》，由王强伟购买张兴仁、朱堂艳位于本市莲湖区XX路XX花园XX号楼XX单元XX号的房屋，建筑面积62.7平方米，房屋租赁情况为甲方未将该房屋出租。交易金额为685000元，乙方应于2019年11月27日前向甲方支付人民币5万元，作为乙方购买甲方房产的定金，剩余635000元双方应于2019年12月13日之前存入交易保证机构在商业银行设立的二手房交易结算资金专用账户内。居间服务费及支付方式，作为本次买卖交易居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间服务费20550元，该20550元由乙方向丙方支付。违约责任，自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除合同条款，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求继续履行合同，违约方应当日计算向守约方支付已付款百分之0.1的违约金；逾期超过10日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之30向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同通知书送达之日起3日内退还乙方全部已付房款，乙方应在解除合同通知书送达之日起3日内退还甲方该房屋。中介佣金支付方式，签订合同由乙方之前缴纳5000元作为佣金，剩余15550元在过户当天前支付。同日，上述三方签订《补充协议》，约定，买方购买的上述房屋，因本人房屋租赁解约事宜，现本人承诺于2019年11月29日将房屋租客解约并收回房屋，钥匙交由大商公司暂为保管，等过户当天再由居间方交由买方。买方定金50000元暂由居间方大商公司暂为保管，如本人将房屋租赁事宜解决完毕并将房屋钥匙交由居间方保管，居间方保管期间，未经双方同意不得将该定金挪作他用，也不得在未经双方一致同意的情况下转给买卖双方任何一方，若居间方违背上述约定的支付损失方双倍定金10万元。因卖方自身原因导致房屋租赁解约事宜推迟或无法正常交付导致违约赔偿总房款百分之三十作为违约金支付给买方。买方在此期间合同继续履行，除上述原因外买方提出其他因素要求解除合同导致交易无法进行的买方应赔偿总房款百分之三十作为违约金支付给卖方。同日，张兴仁出具《买卖定金收据》，载明收到王强伟支付的首笔房款（定金）50000元。补充协议约定的2019年11月29日被告应解除租约并将钥匙交至大商公司，原告称其于当天亦前往案涉房屋，因被告与租客发生争议，曾报警处理。由于被告未于当日将钥匙交至大商公司，原告于次日即11月30日向大商公司员工表示因租赁问题其不愿意再购买案涉房屋，后双方就退还定金及赔偿一事无法达成一致意见，故原告诉至本院。另查，被告张兴仁曾于2019年7月1日与案外人金某某签订《西安市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给金某某，被告称在原被告签合同时，前述合同已经解除了。直到2019年12月20日原告还未支付价款，二被告在2019年12月底与金某某另行签订的合同，将房屋出售给金某某并已于2020年3月2日办理过户登记手续。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，为合法有效，对原、被告双方均有法律拘束力。双方虽在合同中约定案涉房屋未出租，但双方于签订合同当日签订补充协议，对房屋已有的租赁关系解约事宜进行了约定，可以认定原告对房屋租赁事宜知情，被告未能按补充协议约定的11月29日将租赁解除，而原告在次日即11月30日即向大商公司表示其不愿意再购买案涉房屋，被告在履行协议过程中存在一定瑕疵，但并不影响合同目的的实现，后因原告明确表示不愿意购买且未按合同约定支付房款，被告将房屋另行出售，现原告要求解除其与被告签订的房屋买卖合同及补充协议，被告亦表示同意，故本院确定双方签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》自庭审之日即2020年9月9日解除。合同解除后，被告收取的原告支付的定金应予以返还，因本案定金由大商公司暂时保管，故应由被告共同原告返还定金5万元。本案中合同的解除，被告在履行协议过程中存在瑕疵，且原告在主合同签订后三日即明确表示不再购买案涉房屋，因双方在补充协议中对于因卖方原因导致房屋租赁解约事宜推迟违约金约定过高，结合本案定金实际支付情况，本院确定由被告张兴仁、朱堂艳支付原告违约金1万元。关于中介费，原、被告在签订协议时明确约定房屋无租赁，虽随即签订补充协议，但被告大商公司作为中介公司在向原、被告提供服务时未能全面告知房屋实际情况，故大商公司在提供居间服务过程中亦存在过错，大商公司应退还原告支付的中介费5000元， 大商公司反诉要求原告支付下余居间服务费无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王强伟与被告张兴仁、朱堂艳、被告西安大商房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》于2020年9月9日解除；二、本判决生效后十日内，被告张兴仁、朱堂艳、西安大商房地产营销策划有限公司退还原告王强伟定金5万元；三、本判决生效后十日内，被告张兴仁、朱堂艳支付原告王强伟违约金1万元；四、本判决生效后十日内，被告西安大商房地产营销策划有限公司退还原告王强伟中介费5000元；五、驳回原告王强伟其他诉讼请求；六、驳回被告西安大商房地产营销策划有限公司之反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费13255元（原告王强伟已预交），由原告自行承担3255元，被告张兴仁、朱堂艳承担10000元，反诉案件受理费94元（被告西安大商房地产营销策划有限公司已预交），由被告西安大商房地产营销策划有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员       韩武娜 二〇二〇年十一月十三日 书    记    员       路  瑶  1