江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13013号 原告：南京昌厦置业有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：张岫。 委托诉讼代理人：乔顺民，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：南昌市人民政府驻上海联络处，住所地上海市。 负责人：许永晟。 委托诉讼代理人：郭平，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王嵩斌，北京德和衡（南昌）律师事务所实习律师。 原告南京昌厦置业有限公司（以下简称南京昌厦公司）与被告南昌市人民政府驻上海联络处（以下简称上海联络处）合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南京昌厦公司委托诉讼代理人乔顺民，被告上海联络处委托诉讼代理人郭平、王嵩斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南京昌厦公司向本院提出诉讼请求：1.上海联络处向南京昌厦公司支付赔偿金407万元（另案生效判决判令南京昌厦公司向案外人赔偿400万元+强制执行费用7万元）；2.上海联络处承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年12月19日，南昌市人民政府驻南京办事处（以下简称南京办事处）与江西昌厦建设工程集团公司（以下简称江西昌厦公司）、南京昌厦公司签订《主体变更协议书》，约定由南京昌厦公司合作建设南京“南昌大厦”项目，项目用地3376.9平方米，建筑面积20738.5平方米；土地性质一部分为划拨用地（1006平方米），一部分为出让用地（2370.9平方米）；其中划拨用地对应建筑面积5078.78平方米，产权归南京办事处所有，出让用地对应建筑面积10666.12平方米，产权归南京昌厦公司所有，并由南京办事处负责办理产权过户手续；南京昌厦公司负责项目全部出资，南京办事处不出资。2012年8月29日，因南京办事处未能按协议约定办理出让用地的产权过户手续，其与南京昌厦公司、江西昌厦公司签订《南昌大厦项目权益转让协议》，约定由南京办事处将南京昌厦公司和江西昌厦公司按协议应得的建筑面积以评估价全部收购。2012年，南京办事处被南昌市人民政府撤销，由上海联络处承担原南京办事处的职能。2012年12月25日，南京昌厦公司、上海联络处、江西昌厦公司签署《会议纪要》，约定南京昌厦公司和江西昌厦公司不得以任何理由，包括但不限于所谓的不可抗力，要求上海联络处支付更高的对价款或额外的补偿款（但南京办事处原因产生的费用增加的除外）。由于上海联络处将南京昌厦公司应得的建筑面积全部收购，致使南京昌厦公司与第三方南京岩欣房地产经纪有限公司（以下筒称岩欣公司）签订的《商品房包销合同》不能履行。后岩欣公司将南京昌厦公司诉至法院，经审理，法院判令南京昌厦公司向岩欣公司赔偿800万元经济损失。2015年，南京昌厦公司将江西昌厦公司诉至法院，后法院判令南京昌厦公司和江西昌厦公司各承担400万元责任。2015年1月17日，南京昌厦公司、江西昌厦公司及南京办事处达成《会议纪要》，约定南京办事处同意支付原协商认定的60万元售楼部装修补偿款及运营费用。因南京办事处未能将出让土地按合同约定转让至其名下，导致其不能按合同约定获得相应的房屋所有权，进而导致其不能履行与岩欣公司签订的房屋销售协议，从而造成合同之外的损失。对于该损失，南京办事处已在会议纪要中承诺予以赔偿。现南京昌厦公司已向岩欣公司赔偿了800万元，故请求判如所请。 上海联络处辩称：《南昌大厦项目权益转让协议》签订后，各方的权利义务即应按转让协议的约定执行，即上海联络处（南京办事处）不再负有按照原合同约定将南昌大厦土地房屋过户给南京昌厦公司的义务，南京昌厦公司仍要求上海联络处承担该义务无任何事实和法律依据；上海联络处从未同意承担关于南京昌厦公司与岩欣公司案件的任何责任，两份会议纪要也并未有关于上海联络处同意承担本案争议款项的内容，且会议纪要明确约定南京昌厦公司不得以任何理由包括不可抗力，要求上海联络处支付更高的对价款或额外的补偿款；南京昌厦公司于2015年2月11日向案外人岩欣公司支付了807万元的赔偿款，但其直至2018年10月18日才委托律师向上海联络处发出主张权利的律师函，在此之前从未主张过权利，故本案已超过诉讼时效；《南昌大厦项目权益转让协议》签署后，南京昌厦公司多次向上海联络处出具承诺或要求付款的报告，但从未提出过要求上海联络处承担其与岩欣公司案件法律责任的主张，且南京昌厦公司承诺有关南昌大厦工程所形成的债权债务均由其自行解决；《南昌大厦项目权益转让协议》早已全部履行完毕，上海联络处已付清全部权益转让款。综上，请求驳回南京昌厦公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年6月20日，南京办事处与江西昌厦公司签订《合作建房协议书》一份，约定：南京办事处与江西昌厦公司合作投资建设南昌市人民政府驻南京办事处综合大厦项目，项目名称暂定“南昌大厦”；合作方式为：南京办事处提供建设用地一幅，面积为3771.5平方米，土地使用权性质为国有划拨土地，地块位于南京市；江西昌厦公司提供全部开发建设资金（包括各项规费、水电管网配套建设费等），投资规模暂定约2500万元；投资收益分配方式为：工程竣工验收合格后，南京办事处和江西昌厦公司按比例分配房屋产权及土地使用权，分配比例为34：66，即南京办事处得34%的房屋，江西昌厦公司得66%的房屋（包括相应的土地）；为便于江西昌厦公司所得的房屋过户，在办理产权登记时对各自分成的楼面分别办理房屋产权证书；在大厦的产权登记办理完毕后，南京办事处协助江西昌厦公司办理过户手续，确保江西昌厦公司拥有永久性产权和土地使用权。协议书还详细约定了其他相关事宜，南昌市人民政府办公厅作为监证单位在该协议上盖章。 2009年3月16日，江西昌厦公司与南京昌厦公司签订《协议书》，约定：双方一致同意遵守南京办事处与江西昌厦公司于2006年6月20日签订的《合作建房协议书》，就江西昌厦公司所得的房屋与南京昌厦公司合作联建；合作方式为：江西昌厦公司提供位于南京市，按南京市规划局核准的施工设计图纸，双方组成南昌大厦工程项目部，江西昌厦公司确保将此地变性为商业用地，由南京昌厦公司负责筹资提供该项目的建设资金，选定施工队伍，提供南昌大厦项目的全部兴建、报建及相关资金（房屋上市销售过程中产生的税费由双方按房屋的分配比例各自承担）；施工期间南京昌厦公司为江西昌厦公司的项目部，南京昌厦公司必须服从江西昌厦公司的统一协调和监督，按工程总造价的1.5%上交江西昌厦公司工程项目管理费；江西昌厦公司将与南京办事处合作建房的股权转让给南京昌厦公司，收益分配的方式是：工程竣工验收合格后，双方按比例分配房屋产权及土地使用权，分配比例为25：75，即江西昌厦公司得25%，南京昌厦公司得75%，具体江西昌厦公司分得2683.90平方米，南京昌厦公司分得8051.57平方米；房屋分配的方法是采取垂直分割，具体划分一、二、三层商业用房，十层至二十三层为住宅用房（经双方协商，为了销售达到最佳效益，可以以市场销售价调剂双方分配面积）；若发生土地变性费用，双方各分摊50%。…… 2011年12月19日，南京办事处、江西昌厦公司、南京昌厦公司签订《主体变更协议书》及《补充协议书》。两份协议书约定：将南京办事处和江西昌厦公司于2006年6月签订的《合作建房协议书》的协议主体进行变更，增加南京昌厦公司为协议主体，由江西昌厦公司和南京昌厦公司共同完成江西昌厦公司在《合作建房协议书》中的权利和义务，江西昌厦公司对南京昌厦公司履行《合作建房协议书》承担连带责任；在南京办事处取得出让土地的土地使用权证以后，南京办事处和江西昌厦公司同意提前依据《合作建房协议书》的约定，依法以及约定将江西昌厦公司应得土地使用权转让给南京昌厦公司，办理土地使用权转让所需的全部税费由南京昌厦公司和江西昌厦公司共同承担；为了南京昌厦公司和江西昌厦公司的房屋能早日上市销售，对于南京昌厦公司依法以及约定实施的项目立项变更、规划变更、销售许可证领取等工作，南京办事处依法以及约定提供配合和支持；工程竣工验收合格后，南京办事处和江西昌厦公司、南京昌厦公司按比例分配房屋产权及土地使用权，分配比例为34：66，即南京办事处得34%的房屋，江西昌厦公司、南京昌厦公司两方得66%的房屋；江西昌厦公司和南京昌厦公司应立即投入资金对南昌大厦项目进行建设；三方一致确认：江西昌厦公司和南京昌厦公司对南京办事处所得房屋的投资、投入，系两公司受让南京办事处的国有土地使用权以及取得南昌大厦项目合作开发权益应支付的对价，南京昌厦公司和江西昌厦公司不得以任何无理要求就投资建设南京办事处所分得房屋一事要求南京办事处支付任何款项；江西昌厦公司同时是南昌大厦项目施工总承包，由于协议书约定江西昌厦公司应提供南昌大厦项目的全部开发建设资金，江西昌厦公司不得要求南京办事处支付工程款；南京昌厦公司和江西昌厦公司按比例分配《合作建房协议书》中江西昌厦公司应得的房屋和土地使用权，分配比例为江西昌厦公司25%，南京昌厦公司75%；江西昌厦公司委托南京昌厦公司将所得房屋与南京昌厦公司捆绑销售，但销售价格需征得江西昌厦公司同意。 2012年3月28日，南京昌厦公司与案外人岩欣公司就南昌大厦项目签订《商品房包销合同》，约定：南昌大厦项目包括高层酒店式公寓和商业，可销售的酒店公寓面积为6700平方米、商业面积3000平方米（最终以竣工测算的实际面积为准）；南京昌厦公司委托岩欣公司为南昌大厦项目独家全程策划、销售代理，委托期限为八个月，自五证齐全后开始计算；代理方式为底价包销（本项目代理均价），酒店式公寓均价为12000元/平方米，商业设定均价为25000元/平方米；南京昌厦公司无故单方解除本合同的，应支付岩欣公司违约金4000万元，并返还岩欣公司未退保证金。 2012年8月29日，南京办事处（甲方）与南京昌厦公司、江西昌厦公司（乙方）签订《南昌大厦项目权益转让协议》，约定：双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经友好协商，就南京办事处购买江西昌厦公司、南京昌厦公司在南昌大厦项目中享有的全部权益签订本协议；南昌大厦项目目前属于在建工程，南京办事处拟按照项目最终完工状态的评估价格购买江西昌厦公司、南京昌厦公司在本项目中享有的全部权益；南京昌厦公司和江西昌厦公司在项目中的全部权益价格按评估价计算，其全部权益是双方已经约定方位的10666.12平方米房产及92个车位；南京办事处所得5078.78平方米房产及38个车位不进入评估，其相应的成本费用不进入评估范围；评估以项目的完全竣工状态为依据，评估单位由南京昌厦公司从南京市或南昌市国资委认可的评估单位中选择；与本次交易及本项目相关的税费，由南京办事处代扣代缴；因双方交易价格系按照项目最终竣工状态为前提，故南京办事处除支付项目交易款外，不需再向南京昌厦公司、江西昌厦公司（届时为项目承建商）承担另外的工程款及其他款项；南京昌厦公司和江西昌厦公司内部权益比例是南京昌厦公司占75%，江西昌厦公司占25%；为确保项目按计划推进以及施工队伍的稳定，本合同生效后一周内，南京办事处向江西昌厦公司和南京昌厦公司支付部分对价款4350万元，其中350万元支付到江西昌厦公司指定账户，其余4000万元支付到南京昌厦公司指定账户，江西昌厦公司和南京昌厦公司应在收到上述款项后按工期施工；由于种种原因导致本项目曾产生较长时间的停工，由此导致的停工损失，初步预估大约为1500万元，南京办事处愿意承担500万元，江西昌厦公司愿意承担300万元，南京昌厦公司愿意承担700万元，将来无论实际最终损失数额是多少，补偿数额都不增加；本协议签订后，原有的《合作建房协议书》和《补充协议书》条款如不与本协议冲突，可继续有效，如与本协议冲突，以本协议为准。 2012年9月26日，南京昌厦公司向岩欣公司发出《解除合同通知书》，载明：“南昌大厦项目被南昌市人民政府整体收回，我们已经无法继续履行合同。因此2012年9月26日我们解除双方于2012年3月28日签订的《商品房包销合同》及《补充协议书》。双方如有争议可通过法律程序解决。” 2012年12月25日，南京办事处、江西昌厦公司、南京昌厦公司就《南昌大厦项目权益转让协议》中未尽事宜经过多轮磋商，签署《会议纪要》一份，其中第四条载明：南京办事处按上述方式（收购款项168564200元-税款42162400元-前期南京办事处已经支付的费用4550万元）支付款项，南京昌厦公司、江西昌厦公司不得以任何理由，包括但不限于所谓的不可抗力，要求南京办事处支付更高的对价款或额外的补偿款（但南京办事处原因产生的费用增加的除外）。 2012年，南昌市人民政府撤销南京办事处，决定由上海联络处承担原南京办事处的职能。 2013年7月4日，岩欣公司以南京昌厦公司单方解除合同构成违约为由，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起诉讼，请求判令：1.南京昌厦公司支付违约金3000万元；2.江西昌厦公司支付违约金1000万元；3.南京昌厦公司对江西昌厦公司的给付违约金义务承担连带责任；4.南京昌厦公司、江西昌厦公司共同承担诉讼费用。2014年5月12日，南京中院作出（2013）宁民初字第32号民事判决，判令：一、南京昌厦公司于判决生效后十五日内一次性支付岩欣公司违约金1335万元；二、驳回岩欣公司的其他诉讼请求。该判决认为：1.南京昌厦公司抗辩称，其解除合同是因南昌市人民政府的原因，依照合同约定不应承担违约责任，但其对此未提供证据证明，故对南京昌厦公司的抗辩意见不予采纳。2.《商品房包销合同》约定的违约金4000万元过高，综合考虑岩欣公司对售楼处装修等实际投入，以及相对应的预期利益等因素，酌定南京昌厦公司应按合同约定的违约金数额的40%即1600万元支付违约金，较为公平合理。由于岩欣公司确认其已先行收取了南京昌厦公司265万元，故该款项应在南京昌厦公司支付岩欣公司的违约金中扣除。南京昌厦公司对该判决不服，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）提起上诉。 2014年9月1日，“南昌大厦”项目工程由南京办事处组织竣工验收合格，并于2014年9月10日通过南京市房屋建筑工程竣工验收备案办公室备案。 2014年10月29日，江苏高院作出（2014）苏民终字第0266号民事判决，一、维持南京中院（2013）宁民初字第32号民事判决第二项；二、撤销南京中院（2013）宁民初字第32号民事判决第一项；三、南京昌厦公司于判决生效后十日内支付岩欣公司违约金535万元。江苏高院认为：1.南京昌厦公司未提供证据证明该案系由于南昌市人民政府的原因导致合同解除，南昌市人民政府在相关协议履行过程中的行为系作为民事主体从事的民事行为，而非行政行为。2.《商品房包销合同》约定的4000万元违约金数额明显过高，综合考虑当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌定南京昌厦公司应支付岩欣公司违约金800万元，岩欣公司已先行收取的265万元，应从南京昌厦公司应支付的款项中扣除。岩欣公司仍不服，向最高人民法院（以下简称最高法院）申请再审。2015年12月16日，最高法院作出（2015）民申字第1410号民事裁定，驳回了岩欣公司的再审申请。 2014年12月2日，岩欣公司向南京中院申请强制执行江苏高院（2014）苏民终字第0266号民事判决。2015年2月11日，南京昌厦公司以银行本票形式向岩欣公司支付520万元。同日，岩欣公司向南京昌厦公司出具《收条》一份，载明：“今收到南京昌厦公司现金赔偿款伍佰贰拾万元正，累计捌佰零柒万元正。”2015年4月9日，南京中院作出（2014）宁执字第432-1号执行裁定，终结该判决的执行程序。裁定书载明：执行过程中，岩欣公司因南京昌厦公司同意以其他商业机会弥补损失为由申请撤销强制执行。 2015年1月17日，南京昌厦公司、江西昌厦公司、南京办事处再次签署《会议纪要》，就《南昌大厦项目权益转让协议》尾款支付问题达成共识。纪要载明：2012年8月，经南昌市政府协调决定由南昌市政公用集团代南京办事处行使主体资格，收购江西昌厦公司和南京昌厦公司全部持有的南昌大厦房地产的权益；……；9、（南京办事处）同意支付原协商认定的60万元售楼部装修补偿款及运营费用；同意支付为达到验收标准而增加的工程款项178万元。 2015年2月3日，南京昌厦公司和江西昌厦公司签订《协议书》，双方就《南昌大厦项目权益转让协议书》的尾款支付，达成共识：评估总价15520.14万元，按权益转让协议比率，南京昌厦公司占75%，应得11640万元；江西昌厦公司占3880万元，减去已领款1899万元，预留款933万元。本次确定的尾款支付共2600万元，其中南京昌厦公司应得1552万元（在支付2000万元时，应得1194万元，支付600万元时，应得358万元）；江西昌厦公司应得1048万元（在支付2000万元时，应得806万元，支付600万元时，应得242万元）。 2015年3月24日，南京昌厦公司向南京中院提起诉讼，请求判令：1.确认南昌大厦项目建设所需总造价；2.江西昌厦公司返还多领取的款项12997375.66元给南京昌厦公司；3.江西昌厦公司返还施工保证金、农民工工资保证金1557480元；4.江西昌厦公司承担本案的全部诉讼费用及鉴定费用。2016年7月14日，南京中院作出（2015）宁民初字第28号民事判决，判令：一、江西昌厦公司于判决生效之日起二十日内赔偿南京昌厦公司560万元；……；三、驳回南京昌厦公司的其他诉讼请求；四、驳回江西昌厦公司的反诉请求。该判决认为：1.关于2006年6月20日南京办事处和江西昌厦公司签订的《合作建房协议书》的效力。根据《合作建房协议书》的约定，南京办事处提供国有划拨土地使用权，江西昌厦公司提供全部开发建设资金，并承担南昌大厦的施工建设和管理工作，双方合作建设南昌大厦项目。南昌大厦建成后，南京办事处和江西昌厦公司按照比例分配房屋产权及土地使用权，双方构成联合建房的关系。对于该协议的性质，双方并未约定要将建成房屋作为商品房对外销售，故该协议并非合作开发房地产合同。从双方的真实意思表示来看，该协议兼有建设工程施工合同的性质和房屋买卖合同的性质。作为建设工程施工合同而言，江西昌厦公司有义务承担南昌大厦项目的施工建设义务。作为房屋买卖合同而言，南京办事处负有转移66%的建成房屋所有权于江西昌厦公司的义务，江西昌厦公司对南昌大厦项目的建设投入和其他费用作为其受让相应房屋所有权的对价。本案中，虽然南京办事处提供的土地性质为国有划拨土地，其土地使用权的转让需经过有关部门审批，但在协议签订后，该土地中约66%的部分已经办理了土地出让手续，符合土地使用权的转让条件。故南京办事处和江西昌厦公司签订的合作建房协议为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。2.关于江西昌厦公司与南京昌厦公司于2009年3月16日签订的《协议书》的效力。南京昌厦公司和江西昌厦公司签订该协议书的目的是为了共同投资建设南昌大厦项目，并将所得66%的房屋以公开的方式向不确定的社会公众进行销售，从而取得房地产开发经营利润。双方共享利润、共担风险，双方签订的协议符合合作开发房地产合同的特征。合作开发房地产合同一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。江西昌厦公司与南京昌厦公司均不具备房地产开发经营资质，故江西昌厦公司与南京昌厦公司签订的《协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。3.关于2011年12月19日南京办事处和江西昌厦公司及南京昌厦公司签订的《主体变更协议书》以及《补充协议书》的效力，因该两份协议主要将《合作建房协议书》的主体进行变更，增加南京昌厦公司为合同主体，从本质上并未变更《合作建房协议书》的性质，故该两份协议为有效协议。4.关于2012年8月29日南京办事处和南京昌厦公司、江西昌厦公司签订的《南昌大厦项目权益转让协议》以及2015年2月3日南京昌厦公司和江西昌厦公司签订的《协议书》，该两份协议书是当事人的真实意思表示；两份协议约定由南京办事处按南昌大厦项目完全竣工状态购买南京昌厦公司和江西昌厦公司在本项目中享有的全部权益以及尾款支付事项，系对2011年12月19日三方签订的《主体变更协议书》以及《补充协议书》确认的南京昌厦公司和江西昌厦公司的权益通过收购方式予以兑现，亦可视为南京昌厦公司、江西昌厦公司对2009年3月16日《协议书》无效后有关争议解决办法的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。5.江苏高院（2014）苏民终字第0266号民事判决认定的800万元（535万元+265万元）赔偿金应视为2009年3月16日《协议书》无效产生的损失。江西昌厦公司和南京昌厦公司均明知自身不具备房地产开发主体资格，仍然签订《协议书》进行房地产开发，双方对于合同无效均有一定的过错；2011年12月19日《补充协议书》中江西昌厦公司承诺将项目立项变更完成、出让土地转让到南京昌厦公司名下，现江西昌厦公司未能协助南京昌厦公司办理相关手续，此也为《协议书》实际无法履行的重要原因。综合以上情况，酌定江西昌厦公司负担损失的70%，即560万元；南京昌厦公司负担该损失的30%，即240万元。南京昌厦公司、江西昌厦公司均不服该判决，向江苏高院提起上诉。 2017年2月9日，江苏高院作出（2016）苏民终1102号民事判决，判令：……；四、变更南京中院（2015）宁民初字第28号民事判决第一项为：江西昌厦公司于本判决生效之日起二十日内赔偿南京昌厦公司400万元；五、驳回南京昌厦公司的其他诉讼请求。该判决认为：因南京昌厦公司与江西昌厦公司均不具备房地产开发资质，双方于2009年3月16日签订的《协议书》无效，且双方对合同无效具有同等过错，该损失应当各半承担，即江西昌厦公司应当承担400万元，江西昌厦公司提出其不应当承担该损失的上诉理由不能成立，但一审判决认定江西昌厦公司承担70%的主要责任、南京昌厦公司承担30%的次要责任不当，应予纠正。江西昌厦公司仍不服该判决，向最高法院申请再审。 2017年7月21日，最高法院作出（2017）最高法民申2535号民事裁定，驳回了江西昌厦公司的再审申请。最高法院认为：该违约金损失800万元虽系南京昌厦公司因南昌大厦项目被整体收回而解除其与岩欣公司签订的《商品房包销合同》而产生，但从根源上看，是属于南京昌厦公司与江西昌厦公司履行无效合同产生的损失。 2017年9月27日，南京昌厦公司就南昌大厦结算事宜向“南昌市政房地产集团”出具《承诺函》，载明：“贵司按照本承诺第三条确定的数额支付相应款项后，贵司与南京昌厦公司之间就南昌大厦项目权益转让事宜转让款已全部结算完毕；……；南京昌厦因本工程所形成的债权债务均由南京昌厦自行解决，与贵司无涉；……”。此后，南京办事处分期付清了全部转让款。南京昌厦公司认为，“南京昌厦因本工程所形成的债权债务”仅指南京昌厦公司和江西昌厦公司所欠的农民工工资及材料款，不包括赔偿岩欣公司的800万元违约金。上海联络处对此不予认可，其认为该债权债务不仅包括农民工工资及材料款，还包括因该工程所形成的一切债权债务。 2018年10月18日，南京昌厦公司向南京办事处发送《律师函》，认为合作建房协议实为转让国有土地使用权协议，南京办事处转让国有土地使用权的行为违法，合作建房协议应无效；南京办事处未按协议约定将国有土地使用权人变更为南京昌厦公司，造成南京昌厦公司难以取得房屋销售许可证，由此造成南京昌厦公司向岩欣公司赔偿了807万元损失，南京办事处具有过错，应承担该损失。 2019年1月7日，南京昌厦公司首次向本院起诉，要求上海联络处支付赔偿金807万元及相应损失1653101元，后将诉讼请求变更为100万元。南京昌厦公司在诉状中陈述：“在2015年1月17日南昌办与南京昌厦和江西昌厦《会议纪要》第9条就此事达成一致意见，南昌办赔偿岩欣公司为售楼准备的售楼部装修款及营运费用计60万元。”2019年5月6日，南京昌厦公司申请撤回起诉。2019年5月10日，本院作出（2019）苏0106民初398号民事裁定，准许南京昌厦公司撤回起诉。2019年11月1日，南京昌厦公司再次提起诉讼。 上述事实，有《合作建房协议书》、《主体变更协议书》、《补充协议书》、会议纪要、《承诺函》、律师函、首次起诉时的民事诉状及裁定书、南京中院民事判决书、执行裁定书、江苏高院民事判决书、最高法院再审裁定书及本院庭审笔录予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，综合南京昌厦公司提交的证据，其诉讼请求不能成立，具体理由如下： 1.2015年1月17日《会议纪要》第9条约定，（南京办事处）同意支付原协商认定的60万元售楼部装修补偿款及运营费用。从字面意思可以看出，各方就售楼部装修补偿款及运营费用的支付问题及金额60万元经过协商，没有证据证明该60万元不包括运营费用。该纪要签署时，江苏高院（2014）苏民终字第0266号生效判决已认定南京昌厦公司应向岩欣公司支付违约金800万元（综合考虑了南京昌厦公司的实际损失），此时南京昌厦公司不要求将数额如此巨大的损失纳入运营费用并在纪要中明确，该行为与其理性的商主体地位不符。另外，南京昌厦公司首次提起本案诉讼时在诉状中亦自认“装修补偿款及运营费用计60万元”，现其又主张60万元不包括运营费用、被告应另外赔偿该项损失，无合同依据。 2.江苏高院（2014）苏民终字第0266号民事判决已认定并非南昌市人民政府原因导致南京昌厦公司解除其与岩欣公司之间的《商品房包销合同》，《南昌大厦项目权益转让协议》及相关纪要中亦未载明系因南京办事处不能办理土地过户手续才进行回购，且南京中院（2015）宁民初字第28号民事判决已认定案涉土地符合出让条件。故南京昌厦公司主张被告构成违约无事实依据。 3.《南昌大厦项目权益转让协议》可视为南京昌厦公司、江西昌厦公司与南京办事处对此前《合作建房协议书》、主体变更协议书、补充协议等合同终止后有关争议解决办法的约定。转让协议明确约定南京昌厦公司不得以任何理由，包括但不限于所谓的不可抗力，要求南京办事处支付更高的对价款或额外的补偿款（但南京办事处原因产生的费用增加的除外）。案涉800万元损失从根源上看，是属于南京昌厦公司与江西昌厦公司履行无效合同产生的损失，并非南京办事处原因增加的费用，且《合作建房协议书》并未有关于南京昌厦公司对外销售房屋的约定。故南京昌厦公司要求被告赔偿损失不符合合同约定。 4.南京昌厦公司于2017年9月27日就南昌大厦结算事宜向南京办事处的受托方“南昌市政房地产集团”出具的《承诺函》载明：南昌市政府按照承诺约定的数额支付相应款项后，其与南京昌厦之间就南昌大厦项目权益转让事宜转让款已全部结算完毕；南京昌厦公司因本工程所形成的债权债务均由南京昌厦公司自行解决，与南昌市政无涉。该承诺内容与此前《南昌大厦项目权益转让协议》及会议纪要约定的南京办事处除转让款对价外不再额外支付款项的内容相互印证，双方一次性最终解决争议的意图明显。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：       驳回原告南京昌厦置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费42560元，由原告南京昌厦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  毛 锦 人民陪审员  郭建民 人民陪审员  顾智城 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  蒋庆嫚