河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初6432号原告：李江洋，男，汉族，1990年6月5日出生，大专文化程度，河南省栾川县人，河南密巴巴货运服务有限公司洛阳分公司员工，住洛阳市涧**。被告：洛阳尚锦置业有限公司。住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托诉讼代理人：李理博，河南精专律师事务所律师（特别授权）。原告李江洋与被告洛阳尚锦置业有限公司（以下简称洛阳尚锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李江洋、被告洛阳尚锦公司的委托诉讼代理人李理博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李江洋向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付违约期间（2017年5月25日至2020年8月19日共计1182天）的违约金合计金额45407元（违约金暂计算至2020年8月19日）以现金支付给原告。2020年8月17日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理房屋所有权证之日止。2、要求被告承担本案诉讼费用和其他费用。事实和理由：1、2016年11月5日，我与被告签订房屋买卖合同，并按时支付了全部房款人民币768320元。根据合同第八条约定，出卖人（即本案被告）应于2016年5月30日前将我所购买的升龙城23号楼1单元405室交付购买人（本案原告）适用。根据合同第十五条规定关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内将办理权属登记所需材料报产权机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产证权属证书的，应按已付房款的万分之0.5/日支付违约金。时至起诉之日被告仍未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，已将构成违约，需支付原告（2017年5月25日至2020年8月19日共计1182天）的违约金合计金额45407元。2、被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知买受人2016年5月20日至5月30日办理房屋交接手续。按照国家有关规定，被告单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房属于违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主及其不负责，强制按照一级物业服务标准（1.35元/㎡.月）收取物业管理费，原告认为物业费收取标准应按照其相应的资质等级标准从取得竣工备案证书之日起计算。被告已经构成违约故原告诉至法院。被告洛阳尚锦公司当庭辩称：第一、答辩人洛阳尚锦房产置业有限公司对非自身原因造成的逾期办证不承担责任。《商品房买卖合同司法解释》规定,就房屋权属证书逾期办理的问题,划分责任时应当适用过错原则。双方签订的房屋买卖合同、合同附件四补充协议规定:答辩人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。答辩人在整个办理备案的过程中不存在任何过错,导致原告逾期取得产权证不是因出卖人原因所致。因此,答辩人不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。第二、根据公平原则，对于因政府政策调整、规划交更造成的答辩人无法及时向有关机构提交备案资料，请求法院结合相关事实情况,变更违约金的计取时间。原告诉求的违约金,无法律及事实依据,依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第206条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成多大,不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的,当事人请求法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,结合案件实际情况确定是否交更和解除。”本案造成答辩人无法及时向有关机构提交备案资料的原因,系政府政策调整、规划交更造成的,该情况下,要求答辩人继续按照合同约定支付违约金,对答辩人极不公平,因此,请求法院结合相关事实情况,变更违约金的计取时间。第三、因新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时间应当相应顺延,不应计取违约金。因新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时间应当相应顺延,不应计取违约金。目前升龙城项目各栋楼的不动产登记证正在办理过程中,因2020年初爆发的××疫情,致使答辩人停工停产,因此无法办理相应的产权登记手续造成办证延误,该段时间属于合同中约定的非自身原因导致的逾期办证,属于不可抗力,依照法律及合同约定办证期限,应当相应顺延。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月5日，原告李江洋与被告洛阳尚锦公司签订《商品房预售合同》一份，约定原告李江洋向被告洛阳尚锦公司购买升龙城B区23幢405号房屋，房屋代码：746446，价款768320元（首付238320元，贷款530000元），交付期限为2016年5月30日前。第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。双方签订的附件四《补充协议（一）》第十二条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2016年3月15日，原告李江洋向被告洛阳尚锦公司支付购房款238320元。2016年6月10日，原告李江洋从被告洛阳尚锦公司处接收房屋。2016年12月31日，原告李江洋向被告洛阳尚锦公司支付购房款430000元。2019年11月6日，原告李江洋向被告洛阳尚锦公司支付购房款100000元。另查明，庭审中被告洛阳尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延。升龙城B区23幢楼于2018年9月5日正常供电，2020年7月27日被告洛阳尚锦公司为23幢楼办理了大证。原告李江洋于2020年11月4日取得了房产证。本院认为，原告李江洋与被告洛阳尚锦公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同中约定，被告洛阳尚锦公司应当在交付房屋360日内将办理权属登记需由被告洛阳尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。经审理查明，被告洛阳尚锦公司于2016年6月10日向原告李江洋交付房屋后未按合同约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以协助原告李江洋取得房地产权属证书，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，故依据公平原则，被告洛阳尚锦公司依法应承担一定的违约责任。关于逾期办理资料备案的违约金问题，涉案房屋在2018年9月5日正常供电，被告洛阳尚锦公司办理消防验收、规划核实等手续客观上必然需要一定的时间，2018年9月5日正常供电后被告洛阳尚锦公司办理消防验收、规划核实等手续时间为10个月左右，即从2019年7月5日起计算违约金较为符合客观实际和公平原则。因今年有××疫情也应扣除部分时间，故本院计算违约金的时间为365天，被告洛阳尚锦公司应向原告李江洋支付违约金14021元。原告李江洋的其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于判决生效后十五日内向原告李江洋支付违约金14021元。二、驳回原告李江洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费468元，由原告李江洋负担68元，被告洛阳尚锦置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杜六斌二〇二〇年十一月三十日书记员  闫帅辉