呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2793号上诉人(原审原告)：熊耀然，男，退休职工，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：吴蘩，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟刚，内蒙古典和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建立，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：康伟，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张玉明，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：康伟，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建成，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：康伟，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉珍，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：康伟，内蒙古泽铭律师事务所律师。上诉人熊耀然因与被上诉人李建立、张玉明、李建成、张玉珍宅基地使用权纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。熊耀然上诉请求：1.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出的(2019)内0104民初292号民事判决，并依法改判确认熊耀然与李栓柱签订的《宅基地转售合同》无效;2.改判李建立、张玉明、李建成、张玉珍将位于呼和浩特市××区宅基地返还给熊耀然;3.本案一审、二审诉讼费由李建立、张玉明、李建成、张玉珍承担。事实和理由：一、根据受理案件通知书所载一审法院于2019年1月8日立案,应适用原《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定。宅基地系农村村民为建设住宅经依法批准使用的土地,法律规定宅基地使用权禁止在集体经济组织成员外转让。李建立、张玉明、李建成、张玉珍户籍所在地未在呼和浩特市内,熊耀然合法取得涉案宅基地后转让给非西二道河村集体经济组织成员李栓柱、张玉明,平衡本案双方利益平衡应以认定合同效力为基础,双方订立的《宅基地转售合同》违反法律禁止性规定,为无效合同。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，本案双方所签订的合同无效,因合同取得的财产,理应依法相互返还,对李建立、张玉明、李建成、张玉珍在交付宅基地后所建设的房屋确定其价值后熊耀然可以进行补偿。三、2020年5月21日熊耀然收到本案判决书及中止审理裁定书,中止审理裁定书于2019年8月16日作出后未及时送达熊耀然,本案也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条关于中止审理的规定,一审法院违法裁定令本案从立案起长达一年半时间未判决,侵害了熊耀然的合法权益。综上一审判决事实认定不清,适用法律错误,程序违法,请二审法院依法撤销一审判决,改判支持熊耀然的诉讼请求。张玉明、李建立、李建成、张玉珍辩称，一、本案诉争的宅基地已经相关部门审批，办理了相关手续;熊耀然是监狱的职工，而且户口为城镇户口，张玉明的户籍为涉案宅基地所在地的玉泉区小黑河乡，系农民。二人身份不同，张玉明使用该宅基地在小黑河乡办理审批手续更合情合理合法。二、2009年2月双方转让宅基地时，熊耀然仅有两间小东房，张玉明先后投资30多万建起了二层小楼，该楼房拆迁时，拆迁补偿款非常高。而这块增值部分的，恰恰是张玉明、李建立、李建成、张玉珍创造的，与熊耀然无关，如果按熊耀然所称各自返还，本案楼房如何返还？事实上不可能返还。三、本案如按合同无效处理，将会引发一系列严重社会矛盾。因为现在农村建设像西二道河就面临下一步要拆迁征用，在这种情况下将来的拆迁房屋院落将能获得高额的补偿安置费用，被拆迁户一下可能就得到数十万或者是数百万的拆迁补偿款。原出卖人受利益驱动，把自己几年或者十几年前转让房屋要回来，如果这种行为得到支持，浪费审判资源。本案讼争房屋现在已经列入玉泉区河道治理及新农村改造动迁范围，一审法院事实清楚、证据充分、适用法律适当，请求驳回上诉，维持原判。熊耀然向一审法院起诉请求：1.依法确认2009年2月20日原告与李栓柱签订的《宅基地转售合同》为无效;2.被告将位于呼和浩特市××区宅基地返还原告,价值11万元整。一审法院认定事实：1994年11月24日,甲方呼和浩特市郊区小黑河乡西二道河村村民委员会(以下简称西二道河村)与乙方熊耀然签订《卖地协议书》，约定甲方将村东南电力设备公司材料库东一块荒地卖给熊耀然做宅基地块适用，双方遵照执行这块地所有权归自己。同时约定地点村东南柳耙社前，四至为东至王海生，南至荒地，西至张茂林、北至柳耙社墙，东西宽24米，南北长20米合480平方米，包括路在内，有2米的路，价格共计12000元，本协议签订后生效。协议尾部有甲乙双方代表签字。同年11月28日，熊耀然向西二道河村及小黑河乡申请建房，经初步登记、核实，该宅基地东西宽24米，南北长20米。2007年11月25日，熊耀然作为甲方与乙方张玉明签订合同，约定甲方自愿将六间房基地加东房两间卖给乙方，共计12万元，当即先付6万元，并在12月10日前付另一半，即买卖关系确立，在此期间乙方返回扣除乙方违约金10%即6000元，此合同在12月10日以后作废。2009年2月20日，熊耀然作为甲方又与乙方李栓柱签订《宅基地转售合同》,约定今为甲方自有位于××镇处)宅基地售与乙方特立契约如下,院子西起张茂林住房东墙,东至王月生住房西墙全长二十四米,全长25米，已有东房两间,西南张茂林南墙外二米宽过道一条,售价11万元，甲方移交乙方所有真实,合法有效宅基地使用审批手续后,乙方付清人民币11万元.如甲方提供手续不妥所产生的后果完全由甲方承担。另查,李建立、张玉明系农业户口。该院内现有12间连体楼,系被告所建。该房屋、院落纳入呼和浩特市玉泉区小黑河两侧棚户区西二道河村区块改造项目。一审法院认为,本案双方签订的《宅基地转售合同》具有一定的特殊性，虽然转售合同写明售与，但其本质就是对宅基地使用权转让的约定，且该院落中建有房屋两间，后被告对上述房屋进行了改扩建，成为现在连体楼状态，被告实际控制、使用该房屋、院落多年，同时被告户籍性质也系农业户，并时值呼和浩特市玉泉区小黑河两侧棚户区西二道河村区块改造项目时期，单纯以违反法律、行政法规强制性规定确认上述合同无效，难以平衡买卖双方的利益，无法避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡，更无法对被告添附价值进行合理补偿。故综合考虑本案案情，本案不宜认定合同效力，原告熊耀然要求确认合同无效的主张，暂不具备相应依据，该院不予支持。针对返还宅基地，应以合同效力为基础，因该院认为效力认定不妥，不予支持相应诉讼请求,故返还宅基地的请求，该院亦不予支持，应待棚户区改造项目进行完毕或者征拆协议签订后，双方再就实际损失及应得利益另行起诉，主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告熊耀然的诉讼请求。案件受理费100元，由原告熊耀然负担。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案为宅基地使用权纠纷。双方签订的《宅基地转售合同》具有一定的特殊性，虽然转售合同写明售与，但其本质就是对宅基地使用权转让的约定。一审判决结合本案中房屋现状，认为单纯以违反法律、行政法规强制性规定确认上述合同无效，难以平衡买卖双方的利益，无法避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡，更无法对张玉明、李建立、李建成、张玉珍添附价值进行合理补偿并无不当。故此，一审判决未在本案中确认双方的合同效力,未支持熊耀然要求确认合同无效及返还宅基地的主张亦无不当。关于一审程序问题，经审查，本案一审系依据相关法律作出的中止审理的裁定，符合法律规定。综上所述，熊耀然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由熊耀然负担。本判决为终审判决。审判长 王美春审判员 李 霞审判员 宋晓瑾二〇二〇年十一月九日法官助理 张小睿书记员 余秋艳