山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10063号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李xx，男，1970年10月18日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：李新革，青岛城阳馨福法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾xx，男，1979年9月6日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：纪玉坤，山东泰成（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：初洪章，山东泰成（城阳）律师事务所律师。 原审第三人：青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区泰城路****楼07网点。 法定代表人：邹爱敏，经理。 委托诉讼代理人：田昌娟，女，该公司员工。 上诉人李xx因与被上诉人顾xx、原审第三人青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司（以下简称我爱我家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初8925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李xx上诉请求：1.依法撤销原审判决所判事项并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，依法改判被上诉人赔偿上诉人违约金11万元、房屋使用费6万元；2.被上诉人承担本案的上诉费用。事实与理由：一、原审认定错误。原审认为“在原告明知被告无法于2018年5月30日前办理过户手续、合同目的无法如期实现的情况下，其未支付剩余首付款30万元的行为不宜认定为违约，而被告未依约办理过户手续的行为显属违约，应承担违约责任”属认定错误。根据双方合同第四条之约定，被上诉人已对涉案房产状况作了充分了解，付款方式为过户之前，该合同第七条规定过户时间为2018年5月30日前。根据房屋买卖交易习惯及合同条款的先后约定，被上诉人应该先行支付首付款，然后再行过户。如此价值的房屋根据交易惯例也应该先付款后过户，而且上诉人也需要用该首付款去偿还涉案房屋的贷款用于解押，况且上诉人也多次通过本人及第三人通知被上诉人交付首付款，被上诉人以种种理由拒付。合同明确约定及如此常理原审法院却置之不理，显属有违司法公正。关于违约责任，上诉人于合同签订后即将涉案房屋及钥匙交付第三人，由第三人交付被上诉人，上诉人已经完成房屋交易的交付程序，并且被上诉人已经开始对所购买的房屋予以装修，对此上诉人根本没有违反合同约定，恰恰是被上诉人因为青岛的房屋市场价格波动而致使被上诉人拒绝继续履行合同，在一审中上诉人已经向原审法院提交录音材料并足以证明是被上诉人不想购买涉案房屋，其目的是毁约，原审法院对被上诉人已经认可的事实不予认定，显属不当。据此上诉人认为本案完全是由于被上诉人拒绝继续履行合同约定而构成违约，上诉人并没有违反合同约定，被上诉人应该按合同约定赔偿违约损失。二、关于房屋使用费。上诉人自签订合同至今将涉案房屋交付被上诉人，由被上诉人长期占有并管理使用，其诉请要求解除合同，依法应赔偿此期间的房屋使用费，上诉人的诉求合理合法。三、关于被上诉人占用及使用涉案房屋期间的物业费，被上诉人应依法予以支付，对此上诉人保留向被上诉人追偿权利。综上所述，上诉人认为被上诉人明确拒绝继续履行合同，其已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。 顾xx辩称，一、李xx的行为构成了房屋买卖合同的违约。1、李xx没能在购房合同约定的房屋过户时间2018年5月30日办理出房产证，从而导致了顾xx无法在房屋买卖合同约定的房产过户时间履行与李xx的房屋过户义务；2、李xx抗辩称其过户需要先拿到顾xx剩余房款之后才能过户与事实不符，与逻辑相悖。实际上，李xx必须先从开发商处办理出房产证后，才能履行与顾xx之间的房屋过户手续。而根据顾xx去房管局调取的房屋登记档案，涉案房屋一直到2018年10月23日才向房管局正式递交房屋登记申请，故，李xx在房产买卖合同约定的过户时间2018年5月30日前，客观上是不能履行与顾xx之间的房屋过户手续。二、顾xx一直恪守房屋买卖合同约定积极履行合同。1、在房屋买卖合同约定的房产过户期限之前，顾xx一直通过中介公司督促李xx尽快办理房产证，以免贻误过户时间，并在自己银行卡内留足了过户所需的剩余资金；2、当顾xx在得知李xx不能按照约定履行过户手续，已经尽到对顾xx的督促义务。2018年6月底，房产买卖合同约定的过户时间已经逾期30日，顾xx要求中介公司找李xx协商如何处理该房屋买卖事宜。在中介公司二楼，中介公司工作人员置业顾问田昌娟和置业主管赵伟与李xx、顾xx一起就合同履行做出交涉：李xx在房产买卖合同约定的过户截止期限2018年5月30日前一直末办出房产证，导致无法继续履行与其之间的过户手续，卖方的行为已经构成违约。顾xx提出要求李xx按照房产买卖合同第七条约定以逾期办理过户期间为依据支付违约补偿后，签订补充协议另行约定过户时间；如果李xx不签订补充协议就直接解除合同，要求李xx按照法律规定退还定金以及其他因购房所投入的合理费用。而李xx认为办理不出房产证是开发商的责任，与他无关，拒绝顾xx的要求。故本案一审判决认定李xx违约的事实清楚，应承担违约责任。三、房屋占用使用费和物业费应由李xx自行承担。顾xx认为尽管在签订合同当日，李xx向中介公司交付了钥匙，但是涉案房屋当时处于装修尾期，装修公司是李xx找的人，因此该房屋交付实际上是“指示交付”，顾xx也没有实际使用和入住涉案房屋。结合李xx在合同约定的过户时间之前并未办理出房产证的违约事实和李xx违约之后拒不协商解决的态度，自然不应由顾xx承担房屋占用使用费和物业费。 我爱我家经纪公司述称，同意李xx的答辩意见。 顾xx向一审法院提出诉讼请求：依法判令解除顾xx、李xx之间的房屋买卖合同并判令李xx支付顾xx违约金11万元，返还已付定金10万元，中介费11600元，装修费5789元，律师费20465元，共计247845元。 李xx向一审法院提出反诉请求:1.依法判令顾xx支付李xx违约金11万元、房屋使用费6万元，共计17万元；2.反诉费用由顾xx承担。 一审法院认定事实：一、2018年1月20日，顾xx（乙方）与李xx（甲方）及（丙方）青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司签订房屋买卖合同。约定由顾xx购买李xx位于青岛市城阳区长城路89号青岛国家广告文化产业园A地块1号楼305户房屋。该房屋建筑面积48.23平方米，房屋价格为58万元。付款方式为：签订合同当日顾xx支付李xx定金人民币10万元，首付款人民币40万元包含定金人民币10万元，顾xx于过户之前支付给李xx，剩余尾款18万元顾xx以银行贷款的方式支付给李xx。 合同第六条约定：“此合同签订后，甲乙任何乙方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择解除合同并要求违约方按本协议的标准或另行赔偿违约金110000元。”。 合同第七条约定：“甲乙双方承诺2018年5月30日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，房产交付条件选择签订合同当日。甲乙逾期30日以上未履约到房产交易部门办理房产所有权转移手续的，另一方有权选择以对方违约为由解除本合同，并要求违约方按本合同第六条规定承担违约责任”。 合同第十一条约定：“未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与此协议具有同等法律效力，如不能解决。违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用”。第十四条补充条款约定：“1、所有条款以收条为准。2、乙方另支付甲方陆千元整￥6000。此费用包含橱柜、天花板、自流平及房间里所有装修，装修的全部费用甲方必须付清”。合同第十五条约定“鉴于丙方已为甲乙双方提供居间服务并促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意向丙方支付居间服务费11600元。（大写人民币壹万壹仟陆佰元整）。居间费用于本合同签订当日由乙方支付丙方，付款方向丙方支付居间服务费后，如出现违约，付款方有权向违约方追偿。” 二、2018年1月20日签订合同当日，顾xx将定金10万元交付李xx，李xx出具了收条，并将涉案房屋钥匙交付给第三人处工作人员田昌娟，由其转交给顾xx。 三、青岛市不动产登记信息就涉案房屋载明：“权利人：李xx受理日期2018-10-23核准日期2018-10-25权证或证明号：鲁（2018）青岛市城阳区不动产权第0030029号”。 四、庭审中，法庭询问第三人在组织双方签订房屋买卖合同时，有无告知顾xx涉案房屋尚未办理产权登记手续，第三人及原海滨均称已告知，顾xx称“签合同时，李xx说2018年4月份之前可办出房产证进行过户，考虑到时间的富裕性，因此双方约定于2018年5月30日过户。” 对于法庭询问“涉案房屋何时从开发商处交付”时，李xx回答：“2017年8月份交付。本来可以在合同约定的时间办理房产证及过户手续，但因顾xx一直未支付首付款40万元，我也一直没去办理房产证。” 一审法院认为，顾xx、李xx及第三人签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。顾xx、李xx虽在合同中约定顾xx于过户之前支付李xx首付款40万元(包含10万元定金在内），但双方约定的过户时间为“2018年5月30日前”，而李xx直至2018年10月才到房产部门办理房产证，从而具备过户条件。一审法院认为，在顾xx明知李xx无法于2018年5月30日前办理过户手续、合同目的无法如期实现的情况下，其未支付剩余首付款30万元的行为不宜认定为违约，而李xx未依约办理过户手续的行为显属违约，应承担违约责任，故对顾xx要求李xx返还定金100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。顾xx于2018年11月5日诉至法院要求解除涉案房屋买卖合同，事实清楚，于法有据，一审法院予以确认。 关于顾xx主张110000元违约金的诉讼请求，一审法院认为，李xx虽未主张违约金过高应当予以调整，但其认为自身并未违约而是顾xx违约，并提起反诉要求顾xx支付违约金，视为其对违约金数额提出了异议，依据《合同法》第一百一十三条规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合考虑上述因素，一审法院亦认为110000元违约金数额过高，故酌情调整为李xx向顾xx支付违约金20000元。顾xx、李xx及第三人在房屋买卖合同中已对中介费的数额进行了明确约定，第三人又向顾xx出具了中介费11600元的收据，故一审法院认定该费用已实际发生，根据双方合同约定，该费用顾xx有权向李xx追偿。 顾xx未提交有效证据证实花费律师代理费20465元，应承担举证不能的法律后果，故对于顾xx要求李xx支付律师代理费20465元的诉讼请求，一审法院不予支持。审理过程中，顾xx申请撤回要求李xx支付装修费5789元的诉讼请求，一审法院予以照准。顾xx未构成违约，故李xx要求顾xx支付违约金110000元及房屋使用费60000元，一审法院不予支持。 一审判决：一、顾xx与李xx、青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司于2018年1月20日签订的房屋买卖合同于2018年11月5日解除。二、李xx于判决生效后十日内返还顾xx购房定金100000元。三、李xx于判决生效后十日内支付顾xx中介费11600元。四、李xx于判决生效后十日内支付顾xx违约金20000元。五、驳回李xx的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由顾xx承担2255元，李xx承担7345元，反诉费1850元，由李xx承担。 二审中，李xx提交如下证据：证据一、2016年10月29日李xx与青岛广告文化产业园开发有限公司签订的青岛市商品房预售合同一份，证明事项：李xx购买该公司涉案房屋一处，并约定涉案房屋的交付时间为2017年8月30日，申请该房屋的房地产权证是签署房屋交接书之日起90日内的事实。证据二、2017年8月30日商品房交付使用通知书一份，证明事项：涉案房屋于2017年8月30日交付李xx，李xx基于该购房合同及交付通知取得涉案房屋后与顾xx达成购房协议。关于是否办理涉案房屋的产权证与本案没有任何法律关系，产权证可以随时办理，涉案产权也可以随时过户。本案中顾xx并不能因为涉案房屋未办理产权证而导致不能过户，该理由不能成立。恰恰是由于顾xx未履行支付购房款义务而导致合同不能履行，是顾xx违反合同约定并构成违约，应依法承担违约责任。 顾xx质证意见：两份证据不属于新证据，依据最高院诉讼证据规则，该两组证据应当在一审提交，否则应承担举证不能的责任。该两组证据并不能掩盖李xx违约的事实。李xx用房屋交付的概念偷换了其应当履行房产过户的义务，顾xx通过到房产局查询得知，涉案房屋一直到2018年10月23日才向房管局正式递交房屋登记申请，因此李xx在2018年5月30日之前不能履行过户手续，李xx属于违约。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李xx与顾xx签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。因李xx和顾xx在一审期间均同意解除涉案房屋买卖合同，故本院对双方要求解除合同的请求予以准许。综合双方二审期间的诉辩意见，本案二审争议焦点为：顾xx和李xx在履行房屋买卖合同过程中，哪一方应当承担合同约定的违约责任。 在合同履行过程中，因合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，涉案房屋买卖合同约定购房首付款40万元在过户之前支付给李xx，在合同签订之后，顾xx负有支付首付款的合同义务、李xx亦负有保障涉案房屋具备办证条件并协助顾xx将涉案房屋产权办理至顾xx名下的义务。合同约定的“过户”应当理解为房屋由李xx名下过户至顾xx名下，因涉案房屋买卖时的状态为尚未办理产权证，故在办理涉案房屋的过户手续之前，李xx应当先行将涉案房屋办理至自己名下，然后再将涉案房屋办理至顾xx名下，李xx办理涉案房屋的产权证为房屋过户的前置程序。涉案房屋买卖合同签订后，顾xx按照合同约定向李xx支付了定金10万元，并在银行卡中留有30万元以上的存款以备履行合同，而李xx直到2018年10月23日才开始办理涉案房屋的产权证，故本院认为，在李xx未按合同约定的期限办理涉案房屋产权证的情况下，顾xx未向其支付剩余首付款具有正当理由和合理抗辩。结合一审期间第三人我爱我家经纪公司对双方履约情况的陈述，第三人在一审庭审中亦主张顾xx要求解除涉案房屋买卖合同的原因为涉案房屋迟迟不具备办证条件，故本院认为一审法院认定李xx未按合同约定履行涉案房屋的办证手续显属违约、顾xx未支付剩余30万元首付款不宜认定为违约并无不当。导致涉案房屋买卖合同解除的原因在房屋出卖方李xx，故一审认定李xx承担返还购房定金并承担支付2万元违约金和11600元中介费并无不当。因李xx为违约方，其主张顾xx支付房屋占用费和物业费的上诉理由不具有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人李xx的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人李xx负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英