甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终524号 上诉人（原审被告）：常君元，男，藏族，无业，住甘肃省嘉峪关市。 被上诉人（原审原告）：甘肃中核和诚物业管理有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市四〇四生活区兰泽园**，统一社会信用代码91620200794893364W。 法定代表人：李有文，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋永春，男，汉族，住甘肃省嘉峪关市，甘肃中核和诚物业管理有限公司分公司经理。 委托诉讼代理人：王学文，男，汉族，住甘肃省嘉峪关市，甘肃中核和诚物业管理有限公司员工。 上诉人常君元因与被上诉人甘肃中核和诚物业管理有限公司（以下简称和诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常君元，被上诉人和诚物业公司的委托诉讼代理人宋永春、王学文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 常君元上诉请求：1.请求撤销嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初1339号民事判决书，并依法改判；2.判令和诚物业公司减、免其自费维修、打扫卫生费用1500元；3.二审诉讼费由和诚物业公司承担。事实与理由：1.和诚物业公司主张常君元支付2017年1月1日至2019年12月31的物业费不合理，常君元正式入住时间为2016年8月26日，物业费计算时间应从2016年8月26日起计算；2.常君元入××区内无保安、无保洁，其自费维修单元门口灯泡，自己打扫单元卫生；3.常君元未与和诚物业公司签过《物业服务合同》，对物业合同约定的内容不知情。 和诚物业公司辩称，1.2016年4月1日常君元在其公司东湖八号小区物业服务处领取房屋钥匙正式办理入住，并交纳了当年度的物业费及垃圾清运费，所以常君元正式入住时间应为2016年4月1日。2.和诚物业公司入住东湖八号小区后配备三名保安，提供不间断安保服务，配备两名保洁人员清扫楼道，配备3名维修人员，负责东湖八号小区的日常维修，包括单元门口、电梯门口、入户门口灯泡的更换，不存在常君元提出小区有三个月时间无保安、无保洁的情况。3.常君元对《东湖八号小区前期物业服务合同》的条款不知情、不认可缺乏法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 和诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2017年1月1日起至2019年12月31日止欠付的物业费7436.4元，公摊水电费464.7元，垃圾清运费108元，共计8009.1元，并以2017年欠付物业费2478.8元自2018年1月1日起至实际履行之日止及2018年欠付的物业费2478.8元自2019年1月1日起至实际履行之日止，以每日按欠付的物业费千分之三的标准向原告承担违约金；2.判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：被告常君元系嘉峪关市东湖八号小区3号楼1单元601号房屋的业主，房屋面积137.71平方米。2014年7月3日，原告与嘉峪关市鑫达房地产开发有限责任公司签订《物业管理服务合同》，约定嘉峪关市鑫达房地产开发有限责任公司委托原告对东湖八号小区住宅楼实施物业管理，委托管理期限为二年；物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积1.5元/㎡交纳，业主或物业使用人按年交纳物业费，若业主或物业使用人未按约定及时履行交纳物业费义务，则自逾期之日起向乙方按日支付所欠物业服务费3‰的滞纳金。被告于2016年4月1日从原告处领取房屋钥匙，并向原告交纳物业费1859.1元、装修垃圾清运费826.3元、电梯使用费250元、生活垃圾清运费36元。2018年5月17日原告向被告催要2017年1月至12月物业服务费。另查明，原告名称由嘉峪关市和诚物业管理有限公司变更为甘肃中核和诚物业管理有限公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽原、被告未签订物业服务合同，但嘉峪关市鑫达房地产开发有限责任公司与原告签订《物业管理服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，被告应按照合同约定向原告支付相关的物业费用。关于被告抗辩和诚物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致地下车库漏水、垃圾堆放等情形，该抗辩意见不能成为被告不按合同约定交纳物业费的理由，故不予采纳，关于原告提出其于2016年8月25日入住房屋，并提交煤气供应合同、用户点火通气单予以证实，因该证据仅能证实被告通天然气时间，并不能证实其于房屋通天然气当天入住该房屋，而被告自认其于2016年4月1日领取房屋钥匙并交纳物业费，且根据被告已经交纳的2016年物业费1859.1元，该费用正好系9个月物业费，以此可证实被告入住时间应以2016年4月1日起计算。经核算，被告应向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费共计7436.34元（2017年1月1日-2019年12月31日，137.71㎡×1.5元/㎡×36个月=7436.34元）；关于原告主张被告支付拖欠公摊水电费464.7元、垃圾清运费108元的诉讼请求，该诉请有事实和法律依据，予以支持。关于原告主张的滞纳金，滞纳金的性质实际为违约金，因合同规定，若业主逾期，自逾期之日起按日支付所欠物业服务费3‰的滞纳金，故对原告主张的滞纳金予以支持,2017年所欠物业费的滞纳金以2478.8元为基数，自2018年1月1日起至实际履行之日止，按日支付物业费3‰的滞纳金，2018年所欠物业费的滞纳金以2478.8元为基数，自2019年1月1日起至实际履行之日止，按日支付物业费3‰的滞纳金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：常君元向嘉峪关市甘肃中核和诚物业管理有限公司支付物业服务费7436.34元、公摊水电费464.7元、垃圾清运费108元，共计8009.04元及滞纳金（2017年所欠物业费的滞纳金以2478.8元为基数，自2018年1月1日起至实际履行之日止，按日支付物业费3‰的滞纳金，2018年所欠物业费的滞纳金以2478.8元为基数，自2019年1月1日起至实际履行之日止，按日支付物业费3‰的滞纳金），于本判决生效后10日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。和诚物业公司提交材料领用登记表4张、维修派工单20张，证明目的：该公司对东湖八号小区灯泡的维修和打扫卫生工作都正常进行，常君元对以上证据不予认可，本院对以上证据的真实性予以确认。 本院二审查明的事实与一审认定一致。 本院认为，和诚物业公司与嘉峪关市鑫达房地产开发有限责任公司签订《物业管理服务合同》，约定嘉峪关市鑫达房地产开发有限责任公司委托原告对东湖八号小区住宅楼实施物业管理，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，因此，常君元上诉称，其没有签订过《物业管理服务合同》，对物业合同约定的内容不知情的上诉理由不能成立。常君元要求扣除其自费门锁及打扫卫生费1500元，但未提交证据证实，本院不予支持。关于常君元入住东湖八号小区的时间问题，经查，常君元于2016年4月1日领取房屋钥匙并交纳物业费1859.1元，该费用正好系9个月物业费，即2016年4月1日至2016年12月31日止，因此，常君元入住东湖八号小区的时间为2016年4月1日，常君元作为小区业主应当按照《物业管理服务合同》履行义务，按时交纳物业服务费。 综上所述，常君元的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由常君元负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 群 审判员 潘 莉 审判员 石小琴 二〇二〇年十一月十八日 书记员 唐丽华 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；