云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云01民终5864号上诉人（原审被告）：云南民办科技园开发总公司。住所地昆明市长春路美亚大厦写字楼**。负责人唐俊、刘毅、徐思杰、崔丽萍。委托诉讼代理人：荣敬华，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李瑞函，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明市金马寺升华小区业主委员会。。住所地昆明市金马寺升华小区内负责人：张汝泉，业委会主任。委托诉讼代理人：廖思阳，仲法法律服务所法律工作者。特别授权代理。上诉人云南民办科技园开发总公司（以下简称：“民办科技园”）与被上诉人昆明市金马寺升华小区业主委员会（以下简称：“金马寺业委会”）物权确认纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人民办科技园的委托诉讼代理人荣敬华、被上诉人金马寺业委会的负责人张汝泉以及委托诉讼代理人廖思阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民办科技园上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审起诉或改判驳回被上诉人一审中对上诉人的全部诉请；2.请求判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人提起本案诉讼不符合民事诉讼法受案范围。一审认定事实不清楚、适用法律错误，应予改判。一、被上诉人的起诉请求不明确、不具体，不符合民事诉讼法规定的立案条件，应当裁定不予受理。被上诉起诉要求确认其享有管理使用权的不动产本身并不明确、不具体。其诉请中所表述的需要确认管理使用权的不动产（含12间房屋以及单车棚）无坐落，无四至范围、无准确面积、暂无产权登记等，仅有相对位置和暂估面积，无法与其他周边建筑物合法区分，亦存在周边界限模糊、混同等情形，故该诉请不符合民事诉讼法受案的标准。二、一审判决认定的基本事实错误或存在遗漏。一审判决未全面、准确认定小区两侧12间房屋的性质这一本案基础、核心事实。一审判决的事实认定部分与本案诉争的标的物权属没有关系。本案基础法律关系为物权确认纠纷，那么首先需要查明的事实应当是案涉标的物的物权形成及现状等，而一审判决中除对单车棚的修建过程进行了认定外，对于其他与本案相关的事实均未予以认定，一审判决所依据的事实明显不足。一审判决在本院认为部分确认诉争12间房屋不属于小区公共设施用房，该观点上诉人认可，但判决并未进一步对该12间房屋的权属依法进行认定，属于对案件事实没有查清。根据在案证据和民事证据规则，可以对诉争12间房屋的权属进行认定。根据物权法的立法精神，对于商业小区内建筑的权属判断应当按如下方法处理：（1）小区内建筑如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如业主专有部分、公共设施公共场所和物业服务用房等。在没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定了建筑产权归属的，按约定执行。没有规定也没有约定的情况下，应当区分投资情况具体确定：如果有证据证明建筑的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，建筑产权应当归幵发商所有。具体到本案，一审在案证据不能证明诉争12间房屋属于业主专有部分或共有部分（此节一审判决进行了认定），也不能证明商品房买卖合同中对诉争房屋权属进行了约定，那么诉争房屋的权属应当按照投资一受益原则来确定归属。同时，在案证据不能证明诉争建筑的成本列入了商品房建造成本由业主分摊，但可以证明是由开发商及上诉人出资建造，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，上诉人为涉案房屋的原始权利人，因此该诉争建筑的产权应当归上诉人所有。本案诉争的单车棚无产权登记，本质上属于临时建筑，并非由上诉人修建形成，而是由案外人在小区建成后另行出资修建，既未将费用摊进小区的建筑成本，也未计入建筑面积，更未纳入小区容积率计算范围以内，当然不属于业主共有部分。同时，就单车棚这一诉请看，亦存在遗漏必要诉讼当事人的问题，一审查明该单车棚系由案外人修建而成，但就此径直认定属于公共设施确无事实和法律依据。三、一审判决在未认定诉争房屋所有权的情况下，径行判决诉争房屋由被上诉人管理使用，没有法律依据，也不符合民事法律原则。对房屋的管理使用权属于所有权的一项权能，其权利基础是房屋的所有权。根据前述论证，本案诉争房屋应当由上诉人享有产权，同时也当然地享有诉争房屋的使用收益权。根据一审判决认定，该诉争房屋及单车棚自1996年起即由上诉人管理使用，被上诉人在20余年时间里对此均无异议，也印证了上诉人享有诉争房屋产权和使用收益权的事实。四、一审判决的逻辑混乱，适用法律明显错误。五、一审中举证责任分配不当，被上诉人应当承担举证不力的不利后果。根据民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被上诉人作为本案一审原告，其主张对案涉标的享有管理使用权的请求权基础即为物权确认权，也就是说被上诉人需要证明案涉标的属于小区业主共有部分方可完成自己的举证责任。而从一审的庭审情况看，被上诉人根本就没有完成该举证责任，根本就无法证明案涉标的应当属于小区业主专有或共有。上诉人因一审人民法院未能有效送达而未能参加庭审并不意味着对被上诉人的诉请进行认可，一审人民法院亦应当对被上诉人的举证依法进行审查。综上，请求依法改判。被上诉人金马寺业委会辩称，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求及理由均无事实和法律依据，依法应予驳回。首先，民办科技园军马场小区属于老旧小区，在小区建盖时并未有专门的物业服务，在上诉人撤出小区管理后，小区的单车棚一直属于小区公共设施，为全体小区业主提供设施保障，应当属于全体小区业主共同管理使用的范畴。对于小区大门两侧的12间房屋，从上诉人所提交的证据证明自2016年开始该房屋有上诉人出租、管理、使用，一审法院在审理过程中专门对上诉诉争房屋及单车棚的问题依法确认，故一审法院认定的事实符合法律规定，因此上诉人以此为由认为违反法定程序，无事实和法律依据，一审适用《最高人民法院》第三条、第十四条第一款并无不当。三、因涉案标的物从1993年开始一直存在历史遗留问题，而被上诉人及小区居民的合法权益均遭受到侵害，诉争房屋被上诉人公共设施小区大门两侧的房屋及单车棚占为己有并出租承包给他人经营餐馆、燃气超市、麻将室、停放电动车等等，从中牟利，中饱私囊，导致整个小区内外环境遭到严重的破坏，现已将小区内部绿化带内的树木砍伐无数，改种各种蔬菜，堆放各种蜂窝煤杂物，整个小区的绿化环境已面目全非。由于部分商铺由外而内直通小区，内部鱼龙混杂，管理混乱，电缆、电线像蜘蛛网一样乱搭线，小区内脏乱差，经常出现偷盗、火灾等恶劣情形，严重影响小区业主的正常生活、学习、工作，且危及到业主们的生命安全，小区业主怨声载道，上诉人的行为已严重损害了小区业主的合法使用权及管理权。被上诉人认为为了小区居民及自身合法权益，为了能够解决此项历史遗留皮鞋跑成拖鞋，多方奔走，寻求政府帮助及多处信访等均未得到实际解决。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审原告金马寺业委会向一审法院起诉请求：一、确认位于昆明市官渡区大门两侧的房屋（共计12间）面积约220平方米的公共设施房屋由原告管理使用；二、确认位于昆明市官渡区内单车棚面积约250平方米的公告设施房屋由原告管理使用；三、本案诉讼费、公证费等费用由被告承担。一审法院认定事实：位于昆明市官渡区（亦称为昆明市金马寺升华小区）原系云南升华房地产公司于1993年开发建设的住宅小区，云南升华房地产公司于2003年4月26日被吊销营业执照，其主管部门为云南升华科技股份有限公司。云南升华科技股份有限公司企业状态也属于吊销未注销的状态，其主管部门为本案被告云南民办科技园开发总公司。被告云南民办科技园开发总公司企业状态亦属于吊销未注销的状态。云南民办科技园马军场小区建盖时间较早，小区住宅房屋因土地性质问题一直未办理房屋产权登记，后经小区业主多次反映，在多级相关部门配合的情况下直至2010年才取得房屋产权登记，现本案诉争的位于小区内的单车棚系1996年昆明局集团有限公司昆明东站及原昆钢凉亭轧钢厂共同修建供居住在小区内的职工使用。小区大门两侧的房屋自1996年起均由被告出租管理使用。民办科技园马军场小区现属于老旧小区，之前小区由升华房地产公司进行管理，并无专门的物业服务公司进行管理。升华房地产公司未正常经营后，被告民办科技园总公司成立五人善后工作小组对民办科技园马军场小区收取一些水电费、垃圾清运费等。2015年3月，民办科技园马军场小区成立业主委员会。2015年12月，因小区业主、业主委员会与被告民办科技园总公司善后小组发生纠纷，小区管理工作即由业主委员会接替管理至今。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中，上述诉争房屋及单车棚并未办理过任何产权登记，本案诉争房屋及单车棚应当由谁管理使用系本案焦点，而针对该焦点，一审法院认为确认上述诉争房屋及单车棚应当由谁管理使用应当结合诉争房屋一直以来的实际使用用途及小区业主实际需要综合进行考虑。首先民办科技园马军场小区属于老旧小区，在小区建盖伊始并未留有专门的物业服务用房，也未聘请专业的物业服务公司为小区提供物业管理服务，而是由民办科技园下属企业职工对小区进行管理，在管理过程中一直使用诉争的单车棚供小区业主使用，在升华小区成立业主委员会后，因双方发生矛盾纠纷被告工作人员撤出小区后，小区即由业主委员会及小区业主自发共同进行管理。在被告撤出小区管理后，小区的单车棚一直属于小区公共设施，为全体小区业主提供设施保障，应当属于全体小区业主共同管理使用的范畴。而就原告主张的小区大门两侧的12间房屋，因原告所提供的证据证明了2016年该房屋系被告出租管理使用，被告也未提供证据证明该房屋不属于业主专有部分，并且属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，故一审法院在本案中对原告所主张的小区两侧的12间房屋系小区的公共设施用房，一审法院不予确认。本案原告昆明市金马寺升华小区业主委员会是经小区业主纸质表决票选举产生，并经过备案登记，业主委员会对小区物业管理区域内的事项，可以依法履行自治管理职责，故在小区业主未选聘相应物业服务企业之前，对小区内公共管理设施业主委员会可以进行管理使用，但不得擅自改变公共管理设施的使用性质。被告经一审法院公告送达后，期间届满未到庭参加诉讼，依法应承担不利的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、位于昆明市官渡区大门两侧的12间房屋由原告昆明市金马寺升华小区业主委员会管理使用；二、位于昆明市官渡区内单车棚公共设施由原告昆明市金马寺升华小区业主委员会管理使用。本院二审期间，上诉人围绕其上诉主张，向本院申请调取案涉小区建设工程规划图一份，欲证明本案争议的小区大门两侧12间房屋、单车棚在小区建设土地规划面积之内。经质证，被上诉人对证据无异议，认为案涉的12间房屋是在小区规划图范围之内，单车棚是后面加盖的。经举证、质证，本院对建设工程规划图真实性予以确认。二审经审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。另查明，案涉的12间房屋是在小区规划图范围之内。本院认为，本案二审争议焦点在于：1、本案是否属于民事诉讼案件受理范围？2、案涉12间房屋以及单车棚能否由被上诉人管理使用？3、本案是否遗漏必要共同诉讼参加人？对于第一个争议焦点，双方对于诉争房屋、单车棚的管理、使用的争议属于《中华人民共和国物权法》的调整范畴，被上诉人提起的诉讼具有明确的诉讼请求，原、被告主体明确，本案应作为民事诉讼案件进行受理，被上诉人的起诉也并未存在不应受理的其他情形，上诉人提出本案应予驳回起诉的请求，不能成立，本院不予支持。对于第二个争议焦点，根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”本案中，单车棚作为住宅小区的配套设施，系为全体小区业主提供停车便利而建造。小区大门两侧的12间房屋虽也未办理权属登记，但位于云南民办科技园马军场小区建设工程规划许可证范围内，占用小区规划用地，其性质属于住宅小区内“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，单车棚以及争议的12间房屋的管理、使用事关住宅小区共同生活秩序的和谐安定,其管理、使用应当服从于全体业主的共同利益，如何合理地管理、使用是有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。本案被上诉人对小区物业管理区域内的事项，可以依法履行自治管理职责，故一审对案涉单车棚以及大门两侧的12间房屋确认由被上诉人管理、使用并无不当，应予维持。对于第三个争议焦点，单车棚的修建单位参加本案诉讼与否对本案案件事实的审查以及案件结果的处理并无实质影响，本院对上诉人提出本案遗漏诉讼参加人的主张不予采纳。综上所述，云南民办科技园开发总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2950元，由云南民办科技园开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 希审判员 汪 佳审判员 钱晓燕二〇二〇年十一月二十四日法官助理李莹书记员杨亚娇