浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7097号 上诉人（原审被告）：杭州临安金禾房地产开发有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道衣锦街**。统一社会信用代码：91330185796684996X。 法定代表人：吴海洋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖笑笑、余枫梧，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王城龙，男，1986年6月7日出生，汉族，住杭州市临安区。 原审被告：广业控股有限公司，住，住所地杭州市新塘路**三新大厦**一社会信用代码：913300007909712309。 法定代表人：吴海洋，董事长。 委托诉讼代理人：赖笑笑、余枫梧，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人杭州临安金禾房地产开发有限公司（以下简称金禾房产公司）与被上诉人王城龙、原审被告广业控股有限公司（以下简称广业公司）商品房销售合同纠纷一案，金禾房产公司不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初6566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定，王城龙于2010年8月11日与原临安金禾房地产开发有限公司（以下简称临安金禾房产公司）签署了《浙江省商品房买卖合同》，购买其开发的临安区广业金禾嘉园小区第9幢1单元101-301号房商品房一套。签订合同当日王城龙通过银行转账一次性付清支付金禾房产2419816元，金额略高于合同中约定的2403182元，是因为房屋实际面积为334.58平方米，多于合同约定的332.28平方米。王城龙依据合同中的约定履行了作为买受人应尽的付款义务。根据合同第十六条约定，出卖人承诺2011年12月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同第十六条2-②的约定，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。广业公司为金禾房产公司的全资控股企业法人母公司。期间，王城龙曾多次督促临安金禾房产公司办理相关权属证明和协商违约赔偿事宜均无果。 2019年12月23日，王城龙诉至一审法院，请求判令：1.金禾房产公司继续履行合同，并限期三十日内交付王城龙房屋权属证书；2.金禾房产公司支付未按期交付房屋权属证书的违约金1379907.1元（每日按合同中总房价款2403182元的万分之二，自2012年1月1日起暂计算至2019年11月12日止，此后仍按此标准计算至实际交付权属证书之日止）；3.广业公司对上述违约金承担无限连带清偿责任；4.案件的诉讼费由金禾房产公司承担。庭审中，王城龙变更第1、2项诉讼请求为：金禾房产公司支付未按期交付房屋权属证书的违约金1385674.7元（每日按合同中总房价款2403182元的万分之二，自2012年1月1日起计算至2019年11月24日止）。 另查明，临安金禾房产公司于2019年11月25日取得案涉房产的不动产权证书，王城龙于2019年11月26日取得案涉房产的不动产权证书。临安金禾房产公司于2019年11月26日名称变更为金禾房产公司。金禾房产公司系广业公司独资的有限责任公司。 一审法院认为，王城龙与金禾房产公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上签订，系双方真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，双方理应按照合同约定行使权利、履行义务。现金禾房产公司未按合同约定的期限交付不动产权证书，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。对王城龙要求金禾房产公司支付违约金的诉求，有合同约定且符合法律规定，予以支持。广业公司独资设立金禾房产公司，其未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。故对王城龙要求广业公司承担连带清偿责任的诉求，予以支持。王城龙变更第一、二项诉讼请求，未加重金禾房产公司、广业公司负担，一审法院审核后予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、金禾房产公司应于判决生效之日起十日内支付王城龙违约金1385674.7元；二、广业公司对上述第一项款项承担连带清偿责任。如果金禾房产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17271元，由金禾房产公司、广业公司共同负担。 宣判后，金禾房产公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决属于认定事实错误。一审法院认定“对原告要求被告杭州临安金禾房地产开发有限公司支付违约金的诉求，有合同约定且符合法律规定”，王城龙起诉要求金禾房产公司支付未按期交付房屋权属证书的违约金，该违约金自2012年1月1日起计算至2019年11月24日，系认定事实错误。王城龙于起诉前未曾要求金禾房产公司交付房屋权属证书。金禾房产公司早已可以交付该证书，但王城龙始终未前往协助金禾房产公司办理过户手续。该系王城龙自己的原因导致房屋权属证书迟迟未交付，应由王城龙自行承担责任。一审法院仅凭金禾房产公司迟延交付房屋权属证书这一事实，判定本案金禾房产公司承担违约金，明显存在误判。 二、关于本案的事实及违约的原因：本案逾期交付房屋权属证书系王城龙的原因导致。王城龙在一审庭审中陈述，逾期办证系金禾房产公司未缴纳土地出让金所致。实际上，金禾房产公司已缴纳该小区所有房屋的土地出让金，已办出大产权证，该小区的其他业主也早就办出房屋权属证书，王城龙这户至今未办出房屋权属证书是以下因素造成的：1.王城龙是房屋与车库一起购买的，王城龙虽支付了房屋款，但车库的款项一直未支付给金禾房产公司。后来，土地局、房管局在办证过程中发现王城龙车库的面积与原先的规划有出入，要求金禾房产公司补交该车库约3万的土地出让金，像这样情况，该小区有十多户，土管局和房管局要求金禾房产公司一次性把该笔费用交齐，一起办理相关房产证。在这种情况下，金禾房产公司便向包括王城东在内的十多户发函催促补交车库款并同时办理房产证。但由于王城龙和其他几户一直未补交车库的钱，造成办理分户产权证和房屋权属房产证被耽误。后又经当面协调，王城龙和其他几户同意支付车库的钱，并统一办理房产证，但后来王城龙和其他几户还是一直未支付车库的钱，致使耽误了办理分户产权证和房屋权属房产证。2.王城龙存在私自搭建、改建房屋的行为，该行为存在较大的安全隐患，临安城市管理行政执法局对其行为进行了处罚，冻结其房产，要求其不能办理房产证（2018年11月23日被临安城市管理执法局处罚冻结房产，不能办证）。对于本案的上述情况事实，王城龙是清楚明白的。然而王城龙却故意作了隐瞒，对自己存在的过错避而不谈，违反了法律及司法解释的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、近年颁布实施的《关于办理虚假诉讼刑事案件具体适用法律的指导意见》的通知【浙高法（2010）207号】、《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》【法发（2016）13号】、《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》【法释（2018）17号】司法解释规定，在诚实信用方面出台了严格的规定。而王城龙在本案中的行为，明显违反了上述规定，致使一审法院作了错误的认定。据此，王城龙诉诸理由因与客观事实不符，因违反法律及司法解释的规定，其诉请也不能得到支持。金禾房产公司由于内部管理的原因，收到法院诉讼材料的员工离职没移交法院邮寄的书面材料，导致金禾房产公司一审期间没有委派人员出庭应诉，失去了向法院就该案陈述事实的机会，提交证据的机会，造成了一审仅听王城龙一方之词作出了认定。希望二审法院依法给金禾房产公司以澄清本案事实的机会，并在此基础上作出客观的事实认定。 三、关于违约责任：金禾房产公司虽已违约，但是王城龙的先行违约、违约在先而造成的，王城龙的过错明显大于金禾房产公司。一审判决要求金禾房产公司承担全部违约责任，有违公平原则。金禾房产公司早已办出大产证，王城龙办理分户产权证和房屋权属证书的条件是具备的，只是因为王城龙未补交车库款行为及王城东的乱搭乱建行为，最后导致不能办理分户产权证和房屋权属证书，这个责任完全在王城龙一方。如果王城龙没私搭乱建受到“冻结房产、不能办证”的行政处罚，如果王城龙能积极配合土地局、房管局在办证过程中发现王城龙车库面积与原先的规划有出入要求补交纳车库费用，那么本案的办证不可能延迟到2019年11月25日。请二审法院对一审法院与客观事实情况不符的认定予以纠正，并根据因果关系对违约金额部分重新作出认定。 四、关于违约金额。金禾房产公司与王城龙签订了《浙江省商品房买卖合同》，金禾房产公司也交付了房屋，履行了合同的主要义务，交付权属证书只是一项从义务。该房屋总价为2403182元，现违约金为1385674.7元，为房屋总价57%，远超法律规定实际损失30%的限额，且本案中王城龙并未举证证明其实际损失的金额。2019年11月25日，金禾房产公司办出分户房产证，第二天就办理了房屋权属证书，即使存在违约行为，也请二审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，予以调整。因金禾房产公司内部管理原因，代理人因时间过于紧迫未能在庭审前完成举证，但补充上诉状所陈述的事实是客观真实的。2018年11月23日临安区城市管理局向临安国土资源局临安分局发一份协助工作函，工作函的编号临城发函字（2018）第84号，内容为9幢101-301因阳台违建，暂缓办理房产证，法律依据为《关于进一步落实违法建筑不得办理房屋交易审核确认手续规定的通知》。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，错误判决金禾房产公司承担法律责任，金禾房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王城龙的诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由王城龙承担。 王城龙答辩称：对于土地出让金，这与地下室有关系，这几户办不出初始产权证书是因为开发商未缴纳地下室土地出让金，导致无法办理。土地资源管理局有相关的记录，缴纳的时间应该在2018年左右。2018年之后无法办理是因为开发商未缴纳9幢101-301的房屋资料给不动产登记中心，导致无法办理相应的小产权，初始不动产权证书。不动产登记中心也都有相应的记录可以核实的。信息最后的完善时间是在2019年11月20日，当时王城龙与不动产登记中心赵飞扬科长、金禾房产公司、杭州临安天风房产置换有限公司的代表徐云龙三人在临安区不动产登记中心，由徐云龙填写完善资料信息并签字。此时，金禾房产公司外包给杭州临安天风房产置换有限公司的徐云龙办理。综上，对于土地出让金的问题，请进一步核实。其次，关于违约金过高。违约金是按照合同约定，双方均无法举证相应损失金额。这个事实是无法核实的，具体的损失金额无法核实。对于车库款，王城龙早已付清，提交收据和情况说明予以证明。对于违建的问题，因为对方没有实际举证，所以王城龙保留抗辩的权利。第一，违建的时间与办理证书的时间上是否符合。第二，违建是否达到了无法办理不动产权证书的事实也需要核实。因为在2019年11月25日就办理出了相应的初始产权证书。 广业控股有限公司发表意见称：同意金禾房产公司的意见。广业控股不应承担连带责任。根据向社会公开的公示工商档案资料显示，金禾房产公司与广业公司之间：一是两法人单位主体是独立核算的两个单位，双方财务报表独立，财务报表显示业务内容及其数据完全各自独立、互不相同。财务负责人不同，各自向当地财税部门申报报表及纳税不同，一个向临安财税部门，一个向杭州市江干财税部门。二是长期经营业务地点、办公场所不同：一个长期在临安开发本案房地产业务，一个杭州江干辖区经营。临安房地产开发的业务自始至终做在金禾房产公司单位的财务报表中，与广业公司的财务会计报表无涉。三是两法人主体各自的业务各自经营，互不混同、各自独立。1.有关财务核算：2006年，广业公司的财务审计单位为浙江中诚汇计师事务所。2007年，广业公司的财务审计单位为浙江千汇联合会计师事务所，财务负责人为丁建明。2008年，广业公司的财务审计单位为浙江**夏会计师事务所、财务负责人为赵锦华。2009年，广业公司的财务审计单位为浙江**夏会计师事务所，财务负责人为赵锦华。2010年，广业公司的财务审计单位为浙江**夏汇计师事务所，财务负责人为施刘恒。2011年，广业公司的财务审计单位为浙江**夏汇计师事务所，财务负责人为施刘恒。2012年，广业公司的财务审计单位为浙江**夏汇计师事务所，财务负责人为施刘恒。2.有关业务范围：广业公司的业务经营范围为：实业技资、房地产投资，国内贸易及进出口；金禾房产公司的业务经营范围为：房地产开发与经营。从以上可知，双方业务无重合和交叉。3.有关高管人员安排：2016年之前，广业公司的高管有金先根，熊苇、田伟、黄国强、应义中、董根荣、张本岗、吴玉修，法定代表人为金先根。2016年之前：金禾房产公司的高管人员有金先根、王晓霞、黄国强、黄文龙、汤贤龙、吴金云，陆子范、徐一帆、朱巍峰，法定代表人为金先根。从以上可知，双方的高管人员只有金先根和黄国强相同，其他人员均不同。4.有关办公场所的安排：广业公司的办公场所在杭州市新塘路33号三新大厦，一直在杭州市区办公。金禾房产公司的办公场所在杭州市临安区锦城街道衣锦街404号，在正常经营的情况下长期一直在临安办公。综上，金禾房产公司与广业公司不存在合为一体的现象，不存在金禾房产公司独立人格被滥用的情况，一审王城龙提供的证据根本不足以证明两者构成法律上的混同，请二审予以纠正。 二审期间，金禾房产公司向本院提交以下证据材料：证据1.营业执照，欲证明广业公司和金禾房产公司的经营范围不重合、无交叉；证据2.工商基本信息，欲证明广业公司和金禾房产公司的高管人员不同；证据3.临综执函字[2019]047号工作联系函，欲证明王城龙的房产一直存在违建情况，有关部门一直在督促王城龙处理违建，但王城龙一直未处理，这事实上已经影响了办房产证，尽管该函是在办证之后发的，这不妨碍违建对办证的实质影响。 对金禾房产公司提交的证据材料，王城龙发表如下质证意见：对证据1、2均无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，案涉房屋因违建导致延期办理交付完成初始产权证书的事实不存在，房屋在装修后确实存在阳台违建的事实，王城龙也到相关单位确认了。但国土局不动产登记中心核实并对涉案房屋进行暂缓办理不动产权证等行政受限处罚的日期是2019年12月17日，就是该证据落款日的次日，但金禾房产公司在2019年11月25日就办理完成了相关权证，使得举证和事实自相矛盾。一审中王城龙提交的金禾房产公司在2019年11月25日办理完成初始产权证书的证据也直接证明了违建并没有对逾期办理完成相关权证造成影响，因此，上述证据3失去了与本案的关联性，该证据已不适用本案。 对金禾房产公司提交的证据材料，广业公司对证据1-3均无异议。 二审期间，王城龙向本院提交以下证据材料一组：车库的财务收据一份、上海浦东发展银行的收费回单一份、上海浦东发展银行汇款本票申请书一份、《情况说明》一份，欲证明王城龙已经支付过相应的车库款，金禾房产公司上诉内容与事实不符。 对王城龙提交的证据材料，金禾房产公司发表如下质证意见：该11万车库款公司未收到，关于王城龙提交的证明车库款已交的收据、上海浦东发展银行的收费回单、上海浦东发展银行汇款本票申请书，因时间久远，相关人员已离职，暂时未核实到；且该证据未显示该款项汇至公司银行账目上，且汇本票申请书是空白的，也没盖章；即使证据为真，证据显示时间是2012年9月中旬发生的事情，但之后土管局、房管局在办证过程发现有出入，需要补交3万元土地出让金，即使证据真实，也不构成相应抗辩；价款当中没有王城龙的名字。对于《情况说明》，因时间太久，找不到相关人员，不清楚签字人的身份，对该证据的三性有异议，对证明目的也有异议，不能证明车库款已缴纳。 对王城龙提交的证据材料，广业公司同意金禾房产公司的质证意见。 二审期间，广业公司向本院提交以下证据材料：证据1.营业执照，欲证明广业公司和金禾房产公司的经营范围不重合、无交叉；证据2.工商基本信息，欲证明广业公司和金禾房产公司的高管人员不同。 对广业公司提交的证据材料，金禾房产公司并无异议，王城龙发表如下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，广业公司是金禾房产公司的唯一法人股东，广业公司和金禾房产公司是连带关系，公司法里有相应的规定。 对各方当事人提交的证据材料，本院经审查认为：金禾房产公司的证据1-3与本案并无直接关联，故本院不予确认；王城龙提供的该组证据尚不能达到其证明目的，且金禾房产公司、广业公司均不认可，故本院不予确认；广业公司的证据1、2与本案并无直接关联，故本院不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”案涉《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。金禾房产公司主张因王城龙的乱搭建行为导致逾期办证，对此金禾房产公司并无有效证据加以证明，故该主张不能成立。金禾房产公司又主张因王城龙未补交车库款等导致逾期办证，对此案涉合同并无相应的约定，亦无有效证据证明双方之间对逾期办证事项另有约定，故该主张亦不能成立。金禾房产公司确认2019年11月25日才办出案涉房屋的分户证，且确认案涉合同第十六条约定应交付的权属证书包含该分户证，王城龙已经按约支付购房款，金禾公司未按约交付权属证书，故应承担相应的违约责任。二审期间，金禾房产公司才提出诉讼时效抗辩，且不符合基于新的证据能够证明对方的请求权已过诉讼时效期间的情形，故本院不予支持。对于违约金数额。一审法院依案涉合同约定支持王城龙相应违约金的诉请，并无不当。 综上所述，金禾房产公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17271元，由杭州临安金禾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 丁 晔 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 朱创威 书 记 员 周 杨