河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5124号 上诉人（原审被告）：固安县安逸物业服务有限公司，注册地址：河北省廊坊市固安县惠文东街南侧京南绿洲小区惠文东街**，统一社会信用代码：91131022MA09RA317T。 法定代表人：武德爱，总经理。 委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北诺阳建筑工程有限公司，，住所地：河北省廊坊市固安县工业园区**财通路东通盛道北侧，统一社会信用代码：91131022551888595R。 法定代表人：王培勇，总经理。 委托诉讼代理人：高云鹏，北京市华泰律师事务所律师。 上诉人固安县安逸物业服务有限公司（以下简称安逸公司）因与被上诉人河北诺阳建筑工程有限公司（诺阳公司）之间租赁合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院作出（2020）冀1022民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安逸 —2— 公司委托诉讼代理人杨中华，被上诉人诺阳公司委托诉讼代理人高云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人安逸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：（一）一审法院认定涉案租赁合同的效力属于认定事实不清，适用法律错误，涉案房屋是未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故涉案租赁合同应为无效合同。（二）一审法院在未用尽其他方式送达的情况下，采用公告送达方式后缺席审理违反了法律规定。（三）上诉人于2019年10月15日已将涉案房屋交付给了被上诉人，并多次沟通并告知被上诉人解除合同不再租用其房屋，一审法院却判令上诉人支付至2020年4月16日的房租，属于严重的认定事实不清。（四）本案审理结果显示公平，与最高人民法院的有关在疫情期间可以对房屋租金减免等方面进行调整的精神相悖。 被上诉人诺阳公司辩称，一审事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由如下：（一）涉案《厂库房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。涉案房屋是经过相关主管部门批准建设的合法建筑。（二）无论合同是否有效，上诉人都在2019年11月15日至2020年4月16日对涉案房屋形成了实际占有。（三）疫情期间可以对房屋租金进行减免而非应当减免，故一审判决并无不当。 原审原告诺阳公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告双方签订的《厂库房租赁合同》。2、依法判令被告支付库房租金608333元。3、被告承担本案的诉讼费用。 —3— 一审法院认定事实：2018年10月8日原告河北诺阳建筑工程有限公司作为甲方与作为乙方的被告固安县安逸物业服务有限公司签订了《厂库房租赁》合同一份，王培勇时任原告公司法定代表人，武丙镇时任被告公司法定代表人。合同约定：一、租赁范围与面积：甲方将位于固安县工业南区南侧整体院落出租给乙方，其中包括厂房3000平米、办公住宿2822平米、变压器等一起出租给乙方，以上称为租赁物。电梯及厂房吊车未计入租赁物。二、出租租金与租期：1、租期自2018年11月15日至2027年11月15日到期，期限9年。2、自本协议签订之日起，乙方向甲方预付不含税定金壹拾万元整（小写100000元），在11月15日之前，乙方交付半年剩余不含税租金（630000元）。首次定金与之后交付的租金自动合并为租金使用。三、付款方式与递增：不含税租金全年为（壹佰肆拾陆万元整）；付款方式为半年付，提前一个月支付下半年的租金；递增方式为每3年递增10%的方式进行递增。乙方逾期支付租金，应另外向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。乙方逾期5日未支付租金，甲方有权解除合同。乙方在租赁期内，如闲置租赁物应照常缴纳租金。乙方对外出租价格高于合同价格，利润归乙方所有。第七条第三款约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过5日，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同（包括转租合同）解除。甲方有权留置乙方 —4— 租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用剩余部分款项及时退还乙方。第八条约定，租赁期间，本合同不受双方法人、股东、所有人、继承人、签订人的资格法律效力与执行。同时，合同还约定了双方的权利义务、违约责任等相关内容。合同签订后，被告的原法定代表人武丙镇于2018年10月9日通过中国建设银行个人活期账户以手机转账方式向原告支付定金人民币100000元（转账给原告法定代表人王培勇），于2019年4月22日通过中国建设银行个人活期账户以手机转账方式向原告支付2018年11月15日至2019年11月14日的整年度租金人民币1460000元，其中上半年租金人民币730000元（包含定金人民币100000元）转给了王宏亮，下半年租金人民币730000元转给了原告的法定代表人王培勇。被告固安县安逸物业服务有限公司未于2019年10月15日至2019年11月15日按合同约定支付2019年11月15日至2020年11月14日上半年的租赁费730000元，经原告多次催要未果诉至法院，请求判令解除原、被告双方签订的《厂库房租赁合同》并支付从2019年11月15日起至2020年4月16日的库房租金608333元，本案诉讼费由被告承担。 另查明，2020年1月24日（春节）前后，因疫情因素，被告未使用案涉租赁物，现案涉租赁物空置，原、被告均有案涉租赁物的钥匙。 —5— 上述事实，有原告河北诺阳建筑工程有限公司的陈述、原告河北诺阳建筑工程有限公司向本院提交的《厂库房租赁合同》1份、中国建设银行个人活期账户交易明细3份等证据材料在案佐证。 一审法院认为，原告河北诺阳建筑工程有限公司与被告固安县安逸物业服务有限公司所签订的《厂库房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约将案涉租赁物交付被告使用、收益，被告亦应按约向原告支付租金。现被告未按双方约定的期限向原告支付租金，按合同约定，原告有权解除合同，对原告要求解除双方所签订的《厂库房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。虽然案涉租赁物现已闲置，但双方未解除合同，仍视为被告在承租使用，被告理应依约支付租金，从2019年11月15日起至2020年4月16日租金应为人民币608000元（1460000元÷365天*152天），对原告请求被告支付从2019年11月15日起至2020年4月16日的厂库房租金608000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第（二）款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告河北诺阳建筑工程有限公司与被告固安县安逸物业服务有限公司所签订的 —6— 《厂库房租赁合同》。二、被告固安县安逸物业服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告河北诺阳建筑工程有限公司厂库房租金608000元。三、驳回原告河北诺阳建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 本院二审庭审过程中，上诉人安逸公司提交一份武丙镇（安逸公司的工作人员）与王宏亮（被上诉人公司的负责人）2020年9月21日的通话录音，证明双方的合同于2019年10月15日解除，且双方同意共同再将涉案房屋出租。被上诉人发表质证意见认为，对证据的真实性不认可，根据最高院证据的相关规定，录音录像应当提供原始载体进行核实，显然上诉人用的是代理人自己的手机播放的录音，真实性无法核实。被上诉人公司的法定代表人是王培勇，录音中的王宏亮并不是公司的负责人也不是公司的股东，他的表述无法代表公司。录音也反映了双方并未解除合同、交接租赁物达成一致，上诉人只是说“我租那户搬走了不租了，房子空着了我就不应交租金”，故上诉人主张没有事实和法律依据。 二审庭审中，上诉人认可133××××5675为上诉人原法人代表武丙镇电话号码。经查阅一审卷宗，该电话与涉案租赁合同中上诉人法人代表武丙镇所留电话一致。 本院认为，根据双方诉辨内容，本案主要争议焦点一是一审判令上诉人安逸公司支付被上诉人诺阳公司库房租金608000元是否得当问题。二是一审法院缺席审理得否符合法定程序问题。 —7— 关于一审判令上诉人安逸公司支付被上诉人诺阳公司库房租金608000元是否得当问题。首先，双方签订的租赁合同约定了租期为9年，租金每年为140万元，并约定了租金付款方式和递增计算方式，还约定了在租赁期间，如闲置租赁物应照常缴纳租金。一、二审中上诉人均未提交能够证明双方确已解除涉案租赁合同的有效证据，上诉人以曾向被上诉人主张“我租那户搬走了，房子空着了我就不应交租金”，在没有得到合同相对方同意的情况下，其抗辩理由不能成立。其次，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。就本案而言，在上诉人未能提交证据证明其交付房屋时间并已被对方接受的情况下，一审法院根据被上诉人请求，并结合双方约定的租金标准判令上诉人自2019年11月15日至起诉日支付拖欠租费用608000元并无不当，故上诉人以涉案租赁合同应为无效合同故而不应支付全部租赁费用的抗辩理由，本院亦不予支持。再次，一审判决确定租金计算截止日为2020年4月16日，一审判决作出时间为2020年9月15日，已考虑疫情影响因素，被上诉人亦未按合同约定要求支付违约金，故上诉人要求再次减免的请求，本院不予支持。 关于一审缺席审理得否符合法定程序问题。经查阅一审卷宗，一审法院开庭前第一次通过邮寄送达时间为2020年4月23日，受送达单位为固安县安逸物业服务有限公司，邮寄地址为固安县惠文东街南侧京南绿洲小区惠文东街11号，电话为133××××5675，送达结果为“拒收”。上述快递单中邮寄单位、 —8— 地址、电话均与上诉人二审时向本院提供和认可的信息一致，故一审法院在其后又通过公告送达，上诉人无正当理由仍未到庭的情况下，通过缺席审理后做出判决，符合法定程序。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人固安县安逸物业服务有限公司上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9880元，由上诉人固安县安逸物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 王传民 书 记 员 邓雪娇