四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初3231号 原告（反诉被告）：寇德忠，男，1963年3月24日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩森，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川龙洋置业有限责任公司，住所地四川省彭州市致和镇护贤西二路********。 法定代表人：马小华，执行董事。 委托诉讼代理人：周茂梅，四川美地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琴，四川美地律师事务所律师。 原告寇德忠诉被告四川龙洋置业有限责任公司（以下简称：龙洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，被告龙洋公司提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。寇德忠委托诉讼代理人姚祖刚、张浩森，龙洋公司委托诉讼代理人周茂梅、徐琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 寇德忠向本院提出诉讼请求：一、确认《标准化厂房买卖合同》已于龙洋公司出售给寇德忠之外的第三方时实际终止；二、判令龙洋公司返还购房款230万元及资金占用利息（以230万元为基数，按年利率4.35%，自合同实际终止之日起计算至付清之日止）。事实及理由：2017年3月23日，寇德忠与龙洋公司签订《标准化厂房买卖合同》约定龙洋公司将E区二批次12号厂房出售给寇德忠。寇德忠于2017年3月至2018年5月期间分八次共计向龙洋公司支付购房款共计230万元，在此期间双方就分批延期支付房款协商一致。龙洋公司分别于2018年3月、7月将案涉厂房卖给李明松、吴昭璇，并收取了部分购房款。鉴于龙洋公司将案涉厂房另卖他人，龙洋公司与寇德忠的买卖合同关系已经终止，龙洋公司应当返还购房款。寇德忠多次要求返还购房款未果，故诉至本院。 龙洋公司辩称，因寇德忠逾期未按约定支付购房款，龙洋公司催收未果，于2018年10月18日邮寄《告知函》解除合同。合同解除后，龙洋公司为避免损失扩大将厂房进行拆分出售，前后因售卖厂房产生直接、间接损失共计2432584.25元，寇德忠支付的230万元房款按合同约定直接扣作违约金，扣减后尚应支付龙洋公司违约金132584.25元。请求驳回寇德忠的全部诉讼请求。 龙洋公司向本院提出反诉请求：一、确认龙洋公司与寇德忠于2017年3月23日签订的《标准化厂房买卖合同》及《标准化厂房买卖合同补充协议》，于2018年10月19日解除；二、确认龙洋公司将寇德忠支付的230万元购房款用于抵扣违约金的行为有效；三、判令寇德忠另行支付违约金132584.25元（计算依据：实际损失2432584.25元-抵扣金额230万元=132584.25元）。 事实和理由：2017年3月23日，寇德忠与龙洋公司签订《标准化厂房买卖合同》及《标准化厂房买卖合同补充协议》约定龙洋公司将E区二批次12号厂房出售给寇德忠。因寇德忠多次逾期不按约定支付购房款，龙洋公司催收未果，于2018年10月18日邮寄了解除合同的《告知函》。案涉厂房系定制厂房，合同解除后，龙洋公司为避免损失扩大将厂房进行了拆分出售，产生损失共计2432584.25元（其中售卖差价：10519.21＊150元/平米［差价］=1577881.5元，增加楼梯工程造价：485141.85元，增加隔墙工程造价：310716.49元，配电安装费用：58844.41元）。寇德忠支付的230万元房款按合同约定直接扣作违约金，扣减后尚应支付龙洋公司违约金132584.25元。 寇德忠在反诉中辩称，龙洋公司请求确认与寇德忠的合同于2018年10月19日解除不成立，龙洋公司并没有依法依约行使解除权，没有向寇德忠有效送达过解除合同的书面材料或意思表示。本案合同的解除应该基于龙洋公司将案涉房屋出售给第三人导致与寇德忠之间的买卖关系无法履行而确定。龙洋公司违约将房屋出售给第三方致合同客观上不能履行，应当将230万元购房款返还给寇德忠。龙洋公司主张的际损失并不存在，与本案无关联性。即便存在违约，龙洋公司主张的违约金金额过高，请求法庭予以调整。定制应当基于双方合意，龙洋公司并未提供证据证明案涉厂房是定制厂房。 本院经审理认定事实如下： 2017年3月23日，甲方龙洋公司与乙方寇德忠签订《标准化厂房买卖合同》及《标准化厂房买卖合同补充协议》约定，乙方自愿购买甲方开发建设的“龙洋·成都家纺城”项目标准化厂房～E区二批次12幢，建筑面积约10145平方米，总价款约为：2029万元，最终建筑面积以彭州市具有测绘资格的测绘机构的测绘成果为准。按照建筑面积计算，标准化厂房单价为2000元/平方米，总价以测绘成果载明的建筑面积乘以单价确定。首付款为总房款50%，即1015万元，首付款分三次支付：合同签订当日支付购房定金10万元；2017年6月25日支付第一笔首付款190万元；2017年12月31日支付第二笔首付款300万元；2018年6月30日支付第三笔首付款525万元。银行按揭贷款部分1014万元由乙方向甲方指定银行申请贷款，并委托该行将取得的按揭贷款全部一次性支付至甲方指定的账户内并保证付清全款。若乙方未按照本协议约定时间付款的，逾期付款超过30日，甲方有权解除合同，乙方除支付滞纳金外还应向甲方承担合同总价款10%的违约金；若该标准化厂房系甲方按乙方要求进行修建或按乙方要求进行了设计变更的，处支付滞纳金外，乙方还应当向甲方支付合同总价款20%的违约金；合同解除后，甲方有权在乙方已支付的购房款项中直接扣除上述滞纳金、违约金，剩余款项无息退还给乙方；如乙方已支付的购房款不足以支付上述滞纳金、违约金，则不足部分乙方应承担支付责任。 寇德忠于2017年3月至2018年5月期间分八次共计向龙洋公司支付购房款共计230万元。2018年5月下旬，龙洋公司向寇德忠发送的编号：［007］《催款通知书》载明，据双方签订的合同，截止目前寇德忠仍有260万元未支付。按合同约定应支付延迟付款滞纳金，标准化厂房交付时间顺延，甲方有权解除合同，并以您确认的地址：彭州市××镇××路××号××栋××。我司愿与您友好协商解决付款事宜，望高度重视，保证合同履行。2018年5月31日，寇德忠签名的《催款通知书回执》载明：“龙洋公司：我已于2018年5月31日签收贵公司的编号：［007］《催款通知书》，我已明白通知书意思”。龙洋公司于2018年10月18日向寇德忠邮寄送达（寄送地址为：彭州市××镇××路××号××栋，投递并签收时间为：2018年10月19日）的《告知函》载明，龙洋公司已完成厂房建设，2018年5月31日已向寇德忠递交《催款通知书》，按合同约定构成严重违约，现龙洋公司提出解除合同，按约定寇德忠应支付违约金405.8万元，收函后15个工作日到我公司完善相关手续。 2018年11月5日，甲方龙洋公司与乙方吴昭璇签订《标准化厂房买卖合同》载明，乙方自愿购买甲方开发建设的“龙洋·成都家纺城”项目标准化厂房～E区二批次12幢2号，建筑面积约5100平方米，总价款约为：1045.5万元，最终建筑面积以彭州市具有测绘资格的测绘机构的测绘成果为准。按照建筑面积计算，标准化厂房单价为2050元/平方米，总价以测绘成果载明的建筑面积乘以单价确定。2018年12月5日，甲方龙洋公司与乙方李明松签订《标准化厂房买卖合同》载明，乙方自愿购买甲方开发建设的“龙洋·成都家纺城”项目标准化厂房～E区二批次12幢1号，建筑面积约5550平方米，总价款约为：999万元，最终建筑面积以彭州市具有测绘资格的测绘机构的测绘成果为准。按照建筑面积计算，标准化厂房单价为1800元/平方米，总价以测绘成果载明的建筑面积乘以单价确定。 案涉厂房测绘表载明，12栋1号建筑面积1331.45平方米，2号建筑面积4865.05平方米，3号建筑面积4322.71平方米，合计建筑面积10519.21平方米。案涉厂房分售给李明松、吴昭璇两家，测绘表载明的12栋1号、3号均属于李明松所购部分。据实测建筑面积，按龙洋公司与寇德忠的合同约定，合同总价计算为：2000元/平方米×10519.21平方米=21038420元；按龙洋公司与李明松的合同约定，合同总价计算为：1800元/平方米×（1331.45＋4322.71）5654.16平方米=10177488元；按龙洋公司与吴昭璇的合同约定，合同总价计算为：2050元/平方米×4865.05平方米=9973352.5元；龙洋公司售卖给李明松、吴昭璇的房屋价款共计：10177488元＋9973352.5元=20150840.5元。龙洋公司售房价差：21038420元-20150840.5=887579.5元。 以上事实有双方当事人当庭一致的陈述及工商登记信息、身份信息、《标准化厂房买卖合同》、《标准化厂房买卖合同补充协议》收据、银行流水、《催款通知书》、《催款通知书回执》、《告知函》、EMS邮寄单及查询单、实测面积表等证据在卷佐证，经庭审质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，寇德忠与龙洋公司签订的《标准化厂房买卖合同》及《标准化厂房买卖合同补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效对当事人双方均具有约束力。针对具体诉请及争议焦点分别评述如下： 关于合同解除问题。 本院认为，从合同的履行情况来看：截至2018年5月，寇德忠仍有260万元购房款未支付（按合同约定应在2017年12月31日前支付），经龙洋公司发出《催款通知书》催告后仍未履行，合同并约定2018年6月30日支付第三笔首付款525万元。根据寇德忠迟延履行的时间、金额，并结合下一笔履行义务的时间、金额，寇德忠迟延履行的行为已构成严重违约，约定的合同解除条件成就，龙洋公司于2018年10月送达解除合同的《告知函》，故对龙洋公司主张确认合同于2018年10月19日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，龙洋公司就案涉厂房于2018年11月、12月分别与吴昭璇、李明松签订买卖合同的行为不构成违约。 关于因违约造成的实际损失的认定。 龙洋公司主张案涉厂房系定制厂房，合同解除后为避免损失扩大将厂房进行了拆分出售共计产生损失2432584.25元，其中，售卖差价：10519.21＊150元/平米［差价］=1577881.5元，增加楼梯工程造价：485141.85元，增加隔墙工程造价：310716.49元，配电安装费用：58844.41元。本院认为，龙洋公司开发建设“龙洋·成都家纺城”项目，寇德忠购买的案涉厂房仅是其众多项目厂房之一，该项目标准化厂房本身并未能体现其独特性、定制性，并且双方的合同条款约定上也没有关于定制性质的表述，龙洋公司关于案涉厂房系定制厂房的主张不成立。龙洋公司并无证据证明将厂房进行拆分出售的行为与违约损失之间存在必然因果关系，拆分出售增加的成本（增加楼梯、隔墙、配电安装）不宜认定为因违约产生的实际损失；龙洋公司将案涉厂房售卖给李明松、吴昭璇与售卖给寇德忠形成的售房价差887579.5元，属于合同履行后龙洋公司原本可以获得之利益，应当认定为因违约造成的龙洋公司的损失。 关于违约金是否过高应予以调整的问题。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合前述龙洋公司因违约造成的损失认定金额887579.5元，本院认为，龙洋公司主张的违约金2432584.25元过高，酌定调整违约金金额为：887579.5元×（1＋30%）=1153853.35元。 合同解除后，龙洋公司应当返还收取的购房款，扣减寇德忠应承担的违约金1153853.35元后，实际返还的金额为：230万元-1153853.35元=1146146.65元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、寇德忠与四川龙洋置业有限责任公司于2017年3月23日签订的《标准化厂房买卖合同》及《标准化厂房买卖合同补充协议》，于2018年10月19日解除； 二、四川龙洋置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还寇德忠购房款1146146.65元，并以1146146.65元为基数，按年利率4.35%，自2018年10月20日起给付至付清时止的资金占用利息； 三、驳回寇德忠的其他诉讼请求； 四、驳回四川龙洋置业有限责任公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12600元，由四川龙洋置业有限责任公司负担7557元，寇德忠负担5043元；反诉案件受理费1475元，由四川龙洋置业有限责任公司负担。（本诉案件受理费寇德忠已缴纳，四川龙洋置业有限责任公司应负担的元于本判决生效之日起五日内给付寇德忠）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡剑 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  袁静