四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初4156号 原告：成都美馨居物业服务有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道四段双兴名居。 法定代表人：侯家明，董事长。 委托诉讼代理人：王丽莉，女，系公司员工。 被告：徐浩，男，1984年6月2日出生，汉族，住四川省双流县。 原告成都美馨居物业服务有限公司（以下简称美馨居公司）诉被告徐浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告美馨居公司的委托诉讼代理人王丽莉、被告徐浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美馨居公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.徐浩支付2015年1月1日至2020年8月31日拖欠的物业服务费11677元、生活垃圾处置费472元，合计共欠费12149元，产生违约金405元，共计12554元。2.本案诉讼费用由徐浩承担。事实和理由：美馨居公司是“蓝岸丽景”小区的物业公司，自2015年1月1日起为该小区提供物业服务。徐浩是该小区XXX号业主，住宅建筑面积127.21平方米。美馨居公司为徐浩提供了物业服务，双方具有物业服务合同关系。徐浩应按照《蓝岸丽景物业服务合同》第七条约定标准和《蓝岸丽景小区大会会议决议》第1条约定标准向美馨居公司缴纳物业费，但徐浩自2015年1月1日起至2020年8月31日期间共拖欠物业服务费计11677元（计算方式：1.35元/月/平方米*建筑面积127.21平方米*68个月），生活垃圾处置费共计472元（5元/月*24个月加8元/月*44个月），上述合计欠费12149元，另外，根据《蓝岸丽景物业服务合同》第十条约定，业主从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金，共产生违约金405元，以上共计12554元。徐浩享受了物业服务，应当履行物业服务合同约定支付物业费，美馨居公司为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 徐浩答辩称，其与昌兴物业公司签订的合同是无期限合同，因此物业应当缴纳给昌兴物业公司，而非美馨居公司。 本院经审理认定事实如下：徐浩系蓝岸丽景小区6幢1单元1203号业主，房屋建筑面积为127.21平方米。2013年9月5日，双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会与原告美馨居公司签定《蓝岸丽景物业服务合同》（以下简称合同），约定美馨居公司自2013年9月5日起至2017年4月27日止为蓝岸丽景小区提供物业服务。合同到期后，双方未能续签物业合同，美馨居公司提供的物业服务从新业主委员会备案完成之日起3个月终止。合同第七条约定，美馨居公司根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公告服务费用。住宅建筑区划内：住宅用户配备电梯的1.1/㎡月；第十一条约定，物业服务费用按1.1/㎡月缴纳，业主可以与美馨居公司协商自愿预交物管费等。业主应在期满前15日履行缴纳义务。业主违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，乙方有权要求业主依法补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金。 另查明，2014年12月1日，双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会发布《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》，载明“根据《成都市物业管理条例》、《蓝岸丽景小区业主大会议事规则》、蓝岸丽景小区于2014年11月14-18日24时止，召开业主大会开展对小区重大事件业主表决工作，并于2014年11月19日完成业主意见统计工作，2014年11月28日完成统计纠正。其中：1、物业服务费上调表决事项，业主大会表决同意物业服务费上调表决项目投票权数和投票面积均超过二分之一。自2015年1月1日起执行，蓝岸丽景小区物业服务费将上调至：住宅：1.35/㎡月商业：2.00/㎡月……”合同到期后至起诉之日止美馨居公司仍在为徐浩所居住的蓝岸丽景小区实施物业服务。徐浩2015年1月1日起至2020年8月31日期间未缴纳物业费、居民生活垃圾处置费。 再查明，《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》（成府令116号）、《成都市、各区（市）县城镇生活垃圾处理收费标准》载明，从2005年4月1日起，双流县的收费标准为4-5元/户.月。在2017年1月1日前，美馨居公司代收代缴小区的垃圾处置费标准为5元/户.月。成都天府新区华阳街道办事处于2017年12月1日发布《成都天府新区华阳街道办事处关于征收城市生活垃圾处理费的通告》，载明自2017年1月1日起，华阳街道全城严格依法征收城市生活垃圾处理费，居民住户（含暂住户）8元/户.月。 以上事实，有当事人身份信息、蓝岸丽景物业服务合同、蓝岸丽景小区业主大会会议决议以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。美馨居公司与双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会签订的《蓝岸丽景物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。物业服务合同签订后，美馨居公司依约提供服务，徐浩作为蓝岸丽景小区业主，应当按照法律规定和合同约定向美馨居公司缴纳物业服务费。本院认为，徐浩反映的其系与昌兴物业公司签订的合同是无期限合同，因此物业应当缴纳给昌兴物业公司，而非美馨居公司，该事实徐浩并未提交证据证明，且其与美馨居公司形成了新的物业服务合同法律关系，其应按该合同履行相应义务，因此该事实不是物业费缴纳的法定阻却事由。另，2014年12月1日，双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会发布《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》将小区物业费缴纳费用标准上调，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，小区物业费缴纳费用标准自2015年1月1日起上调至住宅：1.35/㎡月对徐浩产生拘束力，故本院对美馨居公司请求徐浩支付2015年1月1日起至2020年8月31日期间的物业服务费11677元（计算方式：1.35元/月/平方米*建筑面积127.21平方米*68个月）的诉请予以支持。美馨居公司代收代缴生活垃圾处置费后，徐浩应当向其支付生活垃圾处置费共计472元（5元/月*24个月加8元/月*44个月）。 关于违约金的问题。《蓝岸丽景物业服务合同》约定业主违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，美馨居公司有权要求业主依法补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金。合同约定的滞纳金实质为违约金性质。在此前该小区的物业服务合同纠纷中，关于逾期违约金的诉讼请求，已有生效判决予以驳回，是为了给予物业公司与业主沟通的机会，催促物业服务公司及时整改存在的瑕疵和问题。在本案庭审中，美馨居公司向徐浩充分解释小区物业服务的现有情况，并对其提出的问题予以回应，可见美馨居公司已尽到与业主的沟通的基本义务，也切实在合同义务范围内整改了相应问题，但徐浩仍然拒绝缴纳物业管理服务费。其次，本院认为，法律文书的作用不仅是化解本案的矛盾，还具有引导和规范其他民事行为的作用，若任何一个业主凭借自己的感受来评价物业公司提供的服务不符合标准而拒交物业费，且不用承担任何违约责任，那么违约成本的过低必然会导致小区其他业主予以效仿，形成恶性循环。故，本院认为，徐浩应当承担逾期支付物业管理服务费等费用的违约责任。美馨居公司自愿将违约金调减为405元，系对自身权利的处分，本院予以认可，故美馨居公司主张徐浩支付违约金405元的诉请，本院予以支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第一款第（三）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、徐浩于本判决生效之日起十日内支付成都美馨居物业服务有限公司物业服务费11677元、居民生活垃圾处置费472元、违约金405元； 二、驳回成都美馨居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57元，由被告徐浩负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十一月十二日 书记员  程悦