广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初8766号原告：深圳市爱豆网络技术有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道龙腾社区西乡大道**满京华艺峦大厦**301-0-49,社会统一信用代码：91440300083416545Y。法定代表人：许超，总经理。委托诉讼代理人：王琼花，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市神洲腾房地产投资管理有限公司，住，住所地深圳市福田区梅林街道卓越城**103会统一信用代码：91440300319364236E。法定代表人：韩玉敏，总经理。被告：深圳市创优环保清洁有限公司，住，住所地深圳市福田区电子科技大厦**22C单位会统一信用代码:914403000561870970。法定代表人：韩玉敏，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：王彦根，广东普罗米修（宝安）律师事务所律师。第三人：深圳市大冲实业股份有限公司，住，住所地深圳市南山区粵海街道铜鼓路**大冲国际中心**会统一信用代码：91440300192410169J。法定代表人:黄继兴。原告深圳市爱豆网络技术有限公司（以下简称爱豆公司）诉被告深圳市神洲腾房地产投资管理有限公司（以下简称神洲腾公司）、被告深圳市创优环保清洁有限公司（以下简称创优公司）、第三人深圳市大冲实业股份有限公司（以下简称大冲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王琼花，两被告的法定代表人韩玉敏、共同委托诉讼代理人王彦根到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告神洲腾公司向原告退还租赁保证金及水电保证金共计195730元（人民币，下同）及逾期利息（以195730元为基数，自2020年4月7日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、被告神洲腾公司支付原告违约赔偿金391460元;3、被告神洲腾公司支付原告经济损失20700元；4、被告创优公司对上述款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告撤回其第四项诉讼请求。事实与理由：2019年3月24日，原告与被告神洲腾公司（韩玉敏称被告神洲腾公司和被告创优公司均由其实际控制和经营管理，签约时会根据需要选择其中一家主体对外盖章）签订了《深圳市房地产租赁协议》，双方约定被告将位于深圳市南山区房屋出租给原告办公使用，租赁期限自2019年4月20日至2022年4月30日。协议签订后，原告按约定于2019年3月25日向被告神洲腾公司支付了租赁保证金及水电保证金共计195730元，每月也按时向被告神洲腾公司支付当月须支付的所有费用。2020年4月7日，原告发现第三人（下称“大冲公司”）于2020年4月7日向被告神洲腾公司的关联公司即被告创优公司就深圳市南山区大冲国际中心第19层（下称“租赁场所”）租赁纠纷事宜，发出《律师函》并张贴在租赁场所，该《律师函》称被告创优公司拖欠其租金已达17个月构成根本违约，大冲公司行使单方解除权，于发函之日与被告创优公司解除双方之间的租赁合同关系，并限令被告创优公司5日内从租赁场所搬离。原告与被告神洲腾公司于2019年3月24日签订的《深圳市房地产租赁协议》租赁的1903室房屋正是《律师函》所指租赁场所第19层中的一套。2020年4月8日，原告经与《律师函》所载明的联系人陈政律师了解情况得知，因被告创优公司长时间拖欠租金且经多次沟通协商未果，大冲公司与被告创优公司之间的租赁合同确已于2020年4月7日解除。原告向被告神洲腾公司租赁的1903号房屋之转租合同因此已经处于履行不能的状态。由于被告的原因使得合同无法继续履行，被告构成根本违约。根据租赁协议第5.4条、5.6条、5.15条的约定，被告应当全额返还原告的保证金（含租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金等），并应当向原告支付相当于租赁保证金双倍的赔偿金，如有其他损失被告应当继续赔偿；还应支付因其违约导致原告所引起的所有支出（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费等其他合理费用等）。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《民法总则》及民事诉讼法的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：我方认为本案应当是原告违约在先，因为按照合同约定，原告应于每月的1日前支付租金、空调费等各项费用，如承租方拖欠各项费用超过双方约定的3个工作日，甲方有权解除合同并没收乙方缴纳的租赁保证金。2020年4月1日起，爱豆便逾期支付相应的租金，已经构成违约，我方有权没收租赁保证金及水电保证金；另，原告还存在另外一项违约行为（原告在2019年8月6日、2019年10月9日、2020年1月7日、2020年2月25日、2020年3月12日、2020年4月7日共存在6次逾期支付当月租金），根据双方签订的租赁合同第5条第13款规定，双方特别确认在租赁期间若乙方延迟缴纳租金或管理费或能源费用等累积超过5次，含本诉，甲方也有权单方解除合同，因此我方认为原告已经构成违约在先，我方有权解除合同并没收、追究其违约责任。我方认为原告所起诉的两被告系关联公司、关联关系，被告神洲腾公司是作为与原告签订合同的签约主体，是受被告创优公司的委托代理其签订的房屋租赁合同，因为被告创优公司才是与第三人签订租赁合同并具有租赁使用权的承租人，也是有权出租给原告的出租人。原告在签订合同时是知晓两被告的代理关系，租赁合同补充条款中已有明确记载，当时被告神洲腾公司并未出示与一手房东（第三人）的租赁合同，虽然在该协议中，并没有明确提到被告创优公司，但是至少证明原告是知晓该事实的，另外以被告神洲腾公司作为房租出租的签约人，主要是为了方便开发票；而且该目的在原告所提交的证据目录以及其起诉状中均有提及。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月24日，原告（承租方、乙方）与被告神洲腾公司（出租方、甲方）签订《深圳市房地产租赁协议》，约定：甲方将位于深圳市南山区大冲国际中心1903房（涉案房产）出租给乙方使用；面积由双方共同约定为755平方米，租给乙方作为办公用途使用；租赁房屋的单位租金按甲方整层面积分割的单元号1903室包括该单位内的固定装饰装修按套提供给乙方计算该单位月租金71725元／月实收与管理费21140元／月实收，总额打包价为92865元／月实收；租赁期限内，每期租金按月度计收，乙方应于本协议之日起次日内支付保证金、水电费保证金、首期租金、物业管理费等所有本合同所约定的其他费用共计343080元，后续开始租金按约支付，乙方应于每个自然月的1日之前以银行转账方式支付当月租金；租赁期限自2019年4月20日起至2022年4月30日止，自租赁物业交付日开始计算，乙方付清全款后，甲方应于2019年3月25日前向乙方交付租赁物业；乙方应于本协议签订后一个工作日内向甲方一次性足额支付相当于二个月租金金额的租赁保证金共计185730元；租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有租赁物业的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后10日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正，在整改期间内，乙方无需向甲方缴纳租金及管理费；弱精甲方整改，仍无法使乙方继续享有租赁物业使用权，乙方无须向甲方缴纳租金、管理费等一切费用，并有权单方解除合同，乙方解除合同的，甲方应承担因此给乙方造成的损失并支付相当于租赁保证金双倍的违约赔偿金；本协议因乙方违约而终止的，则甲方有权不予返还本协议项下租赁保证金，租赁保证金不足以弥补甲方的损失，乙方应继续赔偿；本协议因甲方违约而终止的，则甲方应于协议终止的5日内全额返还乙方保证金（含租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金等），并应当向乙方支付相当于租赁保证金双倍赔偿金，租赁保证金不足以弥补乙方损失的，甲方应继续赔偿；甲方因向乙方催讨租金或其他费用引起的所有支出（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费等其他合理费用等），及甲方因行使本协议项下其他任何权利而引起的费用，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨；乙方因向甲方违约所引起的所有支出（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费等其他合理费用等），及乙方因行使本协议项下其他任何权利而引起的费用，均由甲方承担，乙方有权向甲方追讨；甲方向乙方承诺并保证：甲方合法拥有涉案房产出租给乙方使用的权利，因甲方公司无法提供租赁房屋的产权人或合法使用人以及房地产权利证书或者整齐其产权（使用权）的其他有效证件名称及号码，如因甲方无法提供该房屋的房产使用权资质的证明文件，导致乙方在合同约定的期限内无法使用，所有责任均有甲方独资承担，乙方有权要求甲方赔偿乙方的所有损失并追究甲方相应的法律责任；及其他内容。2019年3月25日，原告向被告神洲腾公司支付租赁保证金185730元、水电押金10000元。原告提交一份第三人大冲公司于2020年4月7日委托律师向被告创优公司出具的《律师函》复印件、原告与律师函中的律师了解情况的谈话录音、大冲公司于2020年4月10日向各租户出具的《通知》、大冲公司于2020年4月22日向租户出具的《关于处理二房东遗留问题的一封信》，以证明涉案物业系创优公司向大冲公司承租，因创优公司拖欠大冲公司租金，大冲公司于2020年4月7日正式解除了创优公司与大冲公司的租赁合同，大冲公司要求租户搬离。被告对前述证据不予认可。2020年4月7日，原告向被告神洲腾公司邮寄《关于租赁关系的沟通函》，表示因大冲公司向原告发出《律师函》并张贴在租赁场所，大冲公司要求原告5日内搬离，现告知被告请最晚于2020年4月11日前与大冲公司协调处理好租赁事宜。原告提交快递详情单、原告财务张玉莲与两被告法定代表人的微信聊天记录打印件，以证明原告向被告发送了前述沟通函，邮寄的函件显示被退回。两被告对前述证据不予认可。2020年4月22日，被告神洲腾公司向原告出具《告知函》，内容为：神洲腾公司与大冲公司的合同期限尚未届满，合同仍然有效，原告不得另行与大冲公司签订租赁合同；目前大冲公司与神洲腾公司就是否能够单方解除合同尚存争议，双方争议在法院未作出关于确认租赁合同解除效力的生效判决前，神洲腾公司仍有权继续占有、使用、转租，并收取租金收益等。原告另提交2020年的报警回执、视频光盘、照片、沟通录音，以证明2020年5月29日因被告未及时与大冲公司妥善解决租赁合同纠纷问题，并要求原告不得与大冲公司签订新的租赁合同，致使原告承租的房产被大冲公司加锁封门，导致原告不能正常办公。两被告对前述证据的真实性不予认可。2020年6月30日，大冲公司向原告出具《缴费通知书》，内容为：原告已于2020年6月30日搬离涉案房产，应向大冲公司缴纳2020年4月7日至2020年6月30日期间的房屋占用费288325.59元。原告提交付款回单、发票等，证明原告向大冲公司缴纳了2020年4月7日至2020年6月30日期间的占用费288325.59元。为证明原告已于2020年6月30日从涉案房产搬出，于7月2日全部搬离，原告提交了放行条打印件、搬家协议等予以证明。另查，2015年12月16日，第三人大冲公司（出租方、甲方）与被告创优公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将铜鼓路39号大冲国际中心5号楼19层房屋出租给乙方，租赁期限自2015年12月15日起至2020年12月14日止。2020年4月30日，两被告出具《委托关系确认声明》，内容为：2019年3月24日，神洲腾公司受创优公司的委托，以创优公司名义与原告签订《房屋租赁合同》，在签订合同之前，神洲腾公司已告知原告神洲腾公司与创优公司的委托关系。原告对前述证据不予认可，并表示被告神洲腾公司没有告知原告其系受被告创优公司的委托与原告签订合同，两被告的法定代表人均为韩玉敏，韩玉敏表示涉案房产系创优公司向大冲公司承租后转租给神洲腾公司，再由神洲腾公司转租给原告。两被告提交被告法定代表人与原告财务张玉莲的微信聊天记录、大冲公司起诉创优公司的案件信息查询单、创优公司委托神洲腾公司发送的告知函、创优公司发给大冲公司的租金减免商请函等，以证明被告创优公司一直努力与大冲公司进行沟通，维护承租人的权利，且涉案房产的出租权已提交法院审理认定，原告凭借大冲公司单方出具的律师函就认定被告丧失出租权、要求赔偿损失依据不充分。庭审中，原告明确其要求的违约赔偿金即按照合同约定的双倍租赁保证金；原告要求的经济损失包括律师费2万元、担保费700元。双方均确认原告向被告支付租金至2020年3月31日。被告创优公司表示其向大冲公司支付租金至2020年5月30日。本院认为，原告与被告神洲腾公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，两被告虽主张被告神洲腾公司系代被告创优公司与原告签订《房屋租赁合同》，但两被告并未举证证明神洲腾公司在与原告签订《房屋租赁合同》时向原告出示了相关委托代理文件或向原告披露了被告神洲腾公司系受创优公司委托代为与原告签订合同，而原告亦不认可神洲腾公司与创优公司存在委托代理关系；而涉案合同系神洲腾公司与原告签订，原告亦是向神州腾公司支付相关押金及租金，故根据合同相对性原则，被告神洲腾公司应承担租赁合同中出租方的相关义务，原告要求神洲腾公司承担责任于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，涉案房产的业主即第三人大冲公司因被告创优公司拖欠租金，而要求解除与创优公司的租赁合同，并要求原告搬离，致使原告在租赁合同期限尚未届满的情况下提前搬离涉案房产，导致租赁合同提前终止，原告的租赁目的无法实现，被告神洲腾公司的行为构成违约。对于两被告提出的原告存在逾期支付租金、原告违约的抗辩理由，本院认为，原告并未欠付租金，且即使存在迟延支付租金的情况也并未造成被告的租赁合同目的不能实现，而被告在原告迟延缴纳租金的情况下也从未主张过解除合同，而租赁合同未能继续履行的根本原因在于因被告的原因导致第三人收回房产，故对于被告的抗辩理由，本院不予采信。现双方的租赁合同已实际解除，故被告神洲腾公司应退还原告已支付的租赁保证金185730元和水电押金10000元。对于原告主张的保证金的逾期利息，因双方租赁合同已解除，被告神洲腾公司不退还款项给原告造成了利息损失，应予赔偿，本院判令被告神洲腾公司自原告起诉之日即2020年4月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准向原告支付利息至实际付清之日止。对于原告主张的违约赔偿金391460元。原告表示该赔偿金系租赁合同约定的双倍租赁保证金，对此本院认为，根据涉案租赁合同的约定：“本协议因甲方违约而终止的，则甲方应于协议终止的5日内全额返还乙方保证金（含租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金等），并应当向乙方支付相当于租赁保证金双倍赔偿金，租赁保证金不足以弥补乙方损失的，甲方应继续赔偿”，现被告的行为构成根本违约，涉案合同因被告的违约而终止，原告有权要求被告赔偿损失。对于赔偿金的金额，涉案合同约定的双倍赔偿金的金额过高，且原告并未举证证明其实际损失与其主张的赔偿金相当，故本院酌情判令被告向原告支付相当于租赁保证金一倍的赔偿金，即185730元。对于原告主张的经济损失20700元，即律师费和担保费，原告并未举证证明前述损失的发生，应承担举证不能的不利后果；且本院已判令被告支付原告违约赔偿金，该赔偿金足以弥补原告的各项损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。原告撤回要求被告创优公司承担连带责任的诉求，本院予以准许。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市神洲腾房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市爱豆网络技术有限公司退还租赁保证金185730元及水电保证金10000元并支付利息（利息以195730元为基数，自2020年4月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准向原告支付利息至实际付清之日止）；二、被告深圳市神洲腾房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市爱豆网络技术有限公司支付违约赔偿金185730元；三、驳回原告深圳市爱豆网络技术有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4939.45元，原告已预交，由原告负担1839.45元，由被告深圳市神洲腾房地产投资管理有限公司负担3100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年十一月九日书记员  谌丽文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。