浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初4318号原告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地苍南县灵溪镇塘北东路**（**）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。被告：李柏容，女，1970年10月3日出生，汉族，住苍南县。被告：苏世全，男，1969年2月19日出生，汉族，住苍南县。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈书兴、黄雄雄，浙江正昌律师事务所律师。原告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）与被告李柏容、苏世全商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理，原告永安公司的委托诉讼代理人林华爽，被告李柏容、苏世全的共同委托诉讼代理人黄雄雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏世全、李柏容向原告支付违约金156687元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月26日，被告苏世全、李柏容向原告购买坐落在晨光尚品园第4幢1703室商品房，并签订了编号为210490008250128《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房单价为每平方米14078元，总价款为1252379元，被告支付30%的首付款即382379元，剩余购房款870000元由被告办理银行按揭贷款支付。原告于2014年10月4日向被告发函告知其应于2014年10月16日之前办理银行按揭手续，而被告于2015年8月12日才予以办理，共逾期267天，按照合同附件八第一条第四项约定，被告应支付逾期付款违约金156687元。李柏容、苏世全共同答辩称，1.对原、被告之间存在商品房买卖事实没有异议；2.原告诉称被告逾期办理按揭也是事实的，但不属于违约行为。理由如下：被告与原告在2014年3月26日签订《商品房买卖合同》时，原告向包括被告在内的全部购房者隐瞒了该楼盘周边有规划建设垃圾中转站的事实。包括被告在内的全体购房者在得知这一事实后，认为规划在建的垃圾中转站严重影响该楼盘的居住环境和卫生条件，要求与原告解除合同，退还购房款并赔偿损失。后经多方协商，开发商与全体业主于2015年7月16日达成会议纪要和补充协议，主要内容是：在垃圾中转站不能按时搬迁的情况下，原告给予被告现金优惠和停车位优惠。在业主与银行签订购房按揭贷款合同后，可领取停车位优惠券。由此可见，被告之所以没有按约定办理按揭贷款手续，是因为出现重大情势变更。3.即使认定被告存在违约行为，由于双方已就办理按揭贷款后续的事项达成会议纪要和补充协议，双方达成协议的行为，可视为原告已实际放弃了向被告主张违约责任的权利。4.原告的主张已超过诉讼时效。5.违约金约定过高，严重超过损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。永安公司在本院指定的举证期限内向本院提交了如下证据材料：1.名称为永安公司的营业执照、法定代表人身份证明书、姓名为林月城的居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.姓名为李柏容、苏世全的居民身份证，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》，证明买受人应自违约之日起按未付房款日万分之三支付违约金，并支付未付房款10%违约金；4.邮单、银行按揭办理告知函，证明2014年10月4日通知被告于2014年10月16日之前办理银行按揭的事实；5.客户代记回单，证明被告于2015年8月12日办理银行按揭手续以及2016年1月19日银行付款给原告的事实。李柏容、苏世全在指定的举证期限内提供如下证据材料：会议纪要、补充协议，证明双方就办理按揭贷款重新达成协议，原告放弃违约的索赔权利。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1、证据2、证据5的三性均没有异议；被告对原告提供的证据3的真实性、合法性没有异议，但认为该合同关于违约责任的约定有问题，即被告违约要承担双重责任，而原告违约则是单层责任；被告对原告提供的证据4的真实性没有异议。原告对被告提供的证据的真实性、合法性无异议，但对待证事实有异议。本院认为，原、被告双方对对方提供的证据的真实性均没有异议，且上述证据与本案具有关联性，本院予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年3月26日，被告李柏容、苏世全与原告永安公司签订了一份合同编号为201490008250128的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买灵溪镇晨光尚品园第4幢1703室房屋，建筑面积88.96平方米，单价为每平方米14078元，房屋总价款1252379元。合同第七条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式。买受人应于签订本合同前付清首付款不少于总房款的30%，计人民币382379元，除已收定金100000元转入购房款外，应续缴纳房款计人民币282379元，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。合同第八条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二(该比率应不小于第(1)项种的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件八第一条约定：“1、买受人选择银行按揭贷款(公积金贷款)的，在实际办理按揭贷款时应接受银行(公积金贷款)提供的贷款利率和设定的条件(包括首付款比例)，向出卖人指定的银行申请个人住房贷款。买受人在接到出卖人通知七个工作日内，须按照银行(公积金管理机构)要求提供完整的资信证明及相关资料，并配合银行(公积金管理机构)及时办理按揭贷款的有关手续及缴纳相关费用，直到出卖人收到银行发放的贷款金额。若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，则视为买受人违约，按本条第4项的相应约定承担违约责任。2、买受人应在约定期限内按当时的银行包括公积金管理机构的政策补齐首付款。实际办理贷款时如因买受个人原因或银行(公积金管理机构)政策原因或其他原因需提高首付的，买受人在接到出卖人通知七个工作日内，一次性补足首付款，以获取贷款。若买受人未在上述规定时间内付清购房款的，则视为买受人违约，按本条第4项的相应约定承担违约责任。3、如因买受个人原因或银行(公积金管理机构)政策原因或其他原因不能办理按揭贷款的，或提高贷款利率买受人不予接受的，则买受人同意在接到出卖人相关通知七个工作日内一次性付清购房款，若买受人未在规定时间内一次性付清相应房款的，则视为买受人违约，按本条第4项的相应约定承担违约责任。4、买受人违反本条第1、2、3项规定的，视为违约，则出卖人在买受人违约之日起即有权单方解除合同，出卖人解除合同后，买受人应按《商品房买卖合同》约定的总购房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售。出卖人不解除合同的，买受人应自违约之日起按未付房款日万分之三支付违约金，并收取未付房款的10%违约金。”合同签订当天，原告支付了首付款382379元（包括定金100000元）。2014年10月4日，原告向被告邮寄了银行按揭办理告知函，通知被告在接到本通知后，于2014年10月16日之前带齐附件标注的相关资料至晨光尚品展示中心办理按揭手续，并按银行或公积金管理机构的政策补齐首付款。如未在规定时间内前来办理，并缴纳首付款的，视为违约，原告将按《商品房买卖合同》附件八第一条第四款约定，依法追究被告的违约责任。2015年7月16日，原告与两被告签订了一份《会议纪要》，该会议纪要第3条第（1）项约定：永安公司给予第1至4幢楼每户业主购买车位优惠券，优惠券价值人民币3万元。第6条约定：业主与银行签订购房款按揭贷款合同后，方可领取本纪要约定的车位优惠券。车位优惠措施期限至2015年8月30日止。2015年8月12日，两被告（乙方）与原告（甲方）签订了一份《补充协议书》，该《补充协议书》约定：“一、经银行审核，乙方具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，甲方应于当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》。自该凭证出具之日起第十六日，甲方向乙方预付现金礼包，乙方亦应向甲方返还前述凭证。现金礼包数额为人民币伍万元。二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有……”。2015年8月12日，被告办理了银行按揭手续。原告给予被告一张面值3万元的车位优惠券。2015年8月31日，原告支付被告5万元（现金礼包）。2017年9月27日，原告将涉案房屋交付被告。涉案房屋现已转移登记至被告名下。因实际交付的房屋面积与合同约定存在差异，原告已返还被告购房款差价1830元，实际购房款为1250549元。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”根据合同约定，被告应于2014年10月16日前办理银行按揭贷款手续，但被告于2015年8月12日才办理银行按揭手续。故主张逾期付款违约金的诉讼时效应从2015年8月13日起算，并于2018年8月12日届满。永安公司于2020年8月6日向本院起诉要求李柏容、苏世全承担逾期付款违约金，但未提供诉讼时效中止或中断的相关证据，故李柏容、苏世全主张本案已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款之规定，判决如下：驳回苍南永安房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3434元，减半收取计1717元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  林小巧二〇二〇年十一月三日书记员  胡瑶瑶相关法律条文链接：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。……8-9-