福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0524民初757号 原告：王素琼，女，1978年7日10日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林家宝，福建冠德律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：福建百宏房地产开发有限公司(原名称：泉州百宏房地产开发有限公司)，住所地福建省泉州市晋江市龙湖镇枫林工业区。统一社会信用代码：91350503156104658U。 法定代表人：林海滨，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：施能造，系该公司员工。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：庄荣皇，福建利凯律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告王素琼与被告福建百宏房地产开发有限公司（下称：百宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王素琼及其委托诉讼代理人林家宝、被告百宏公司的委托诉讼代理人庄荣皇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王素琼向本院提出诉讼请求：1、判令百宏公司立即办理址在安溪县房屋的权属转移登记手续，将该房屋权属转移登记至王素琼名下。2.判令百宏公司立即向王素琼支付逾期办理房屋权属证书违约金暂计183326.3元（按已付总房款1056653元的每日万分之一计，从2015年4月1日起计至房屋权属证书办理完毕之日止，暂计至2019年12月31日，共1735日），并自2020年1月1日起至讼争房屋权属证书办理完毕之日止按年向王素琼支付逾期办证违约金；3、由百宏公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王素琼于2015年1月1日与百宏公司正式签订《商品房买卖合同》，订明：百宏公司以挂牌方式取得位于安溪县地块的土地使用权，规划用途为商住，在上述地块上建设“百宏·滨江花苑”商品房等；王素琼分别以总价806811元向百宏公司购买“百宏·滨江花苑”第Ｄ幢137号房、以总价249842元向百宏公司购买“百宏·滨江花苑”第Ｄ幢237号房；双方《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“百宏公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签约后，王素琼已按照合同约定支付了全部的购房款，而且于合同签订当日即2015年1月1日接受涉讼房屋。但百宏公司至今未办理房屋权属证书，违反了双方合同的约定，应当依约向王素琼支付逾期办理房屋权属证书违约金。 百宏公司辩称：1.王素琼请求百宏公司办理“百宏·滨江花苑”第D幢137号、237号房屋的权属转移登记手续以及请求百宏公司支付逾期办理房屋权属证书违约金，缺乏事实依据，依法不能成立。理由：（1）百宏公司与王素琼于2015年1月1日签订购买“百宏·滨江花苑”第D幢137号、237号房屋的两份《商品房买卖合同》后，王素琼却至今没有付清该两套商品房的价款合计1,056,653元，也没有证据证明王素琼已经付清上述两套房屋的购房款1,056,653元。对此王素琼已经构成逾期付款的严重违约行为。（2）王素琼提供的收款收据证据的付款行为，是在2012年10月30日王素琼付款1,000,000元用于支付购买116号店面的付款行为，该事实已经在收款收据中明确注明清楚。由于王素琼支付1,000,000元用于购买116号店面后，又反悔而不购买116号店面，所以百宏公司要求王素琼支付的1,000,000元116号店面的购房款要待该店面另行出售后，才能退回给王素琼，同时百宏公司同意暂时先签订两份合同交付第D幢137号、237号房屋给王素琼暂时使用，待116号店面出售后再进行房价款结算。但116号店面至今仍没有出售给他人，所以王素琼暂时接收的第D幢137号、237号房屋购房款也至今没有履行付清结算义务。因此，在没有付清结算本案的房屋购房款的情况下，百宏公司是没有义务为王素琼办理上述房屋的权属证书，同时由于王素琼违约在先，百宏公司并不存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。对此，百宏公司保留向王素琼主张逾期支付上述房屋款项的违约责任和解除合同的合同权利。综上所述，王素琼求百宏公司办理“百宏·滨江**苑”第D幢137号、237号房屋的权属转移登记手续以及请求百宏公司支付逾期办理房屋权属证书违约金，缺乏事实根据，依法不能成立，请求依法驳回王素琼的诉讼请求。2.王素琼于2020年2月26日起诉请求百宏公司办理房屋权属登记手续和支付逾期办理房屋权属证书违约金，已超过法定的诉讼时效，请求法院依法认定王素琼不具有胜诉权，并予以驳回。综上所述，请求法院依法驳回王素琼的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院对双方当事人有争议的证据，认定如下： 1.王素琼向本院提交：（1）收款收据复印件1份，拟证明其已向百宏公司全额支付购房款的事实。百宏公司对其真实性无异议，但质称对关联性有异议，认为上述款项是支付116号、216号店面的购房款，与本案无关联。本院认为，百宏公司对上述收款收据的真实性没有异议，上述证据经审查符合证据采信材料，本院依法予以采信。（2）购房发票复印件2张，拟证明上述发票虽已注销，但其已向百宏公司全额支付购房款的事实。百宏公司质称因该证据无原件加以核对，对真实性不予质证，同时认为与本案无关联，无法证实王素琼有支付发票中的款项、无法证实对116号、216号房屋付款发票中款项的真实性。因王素琼未能提交原件加以核对，上述证据不符合证据采信条件，本院依法不予采信。 2.王素琼向本院提交案号分别为（2014）安民初字第4530号、（2014）安民初字第4158-1号、（2014）安民初字第4158-2号的民事裁定书复印件各1份，案号为（2015）泉民终字第3251号的民事裁定书复印件1份，拟证明百宏公司将址于安溪县河滨南路1515百宏·滨江**苑小区B幢116号、216号房屋卖给王素琼后又卖给案外人魏长玉；因百宏公司已将房屋交给案外人魏长玉，已无房交给王素琼，因此双方协商不退购房款，而由百宏公司将137、237号房屋卖给王素琼，双方另行签订商品房买卖合同，即本案涉讼合同的事实。百宏公司对上述证据的真实性无异议，但质称与本案无关联，王素琼欲通过3份文书来证明116号房屋已经卖出的事实不能成立，116号房屋现在实际尚未卖出。上述证据仅能证明百宏公司与案外人就百宏·滨江**苑小区B幢116号、216号房屋有产生诉讼纠纷，与本案不具有关联性，不符合证据采信条件，本院依法不予采信。 3.王素琼向本院提交案号（2014）安民初字第4530号的民事起诉状、证据材料及案号（2014）安民初字第4158号的民事起诉状、证据材料各1份等，拟证明百宏公司将址于安溪县河滨南路1515号的百宏·滨江**苑小区B幢116号、216号房屋卖给王素琼后又卖给案外人魏长玉，且百宏公司于2013年就将房屋交给案外人魏长玉，无房交给王素琼，并不存在王素琼不买房的情况，后原被告双方进行协商，把原先买的116号、216号房屋换成137、237号，并另行签订了商品房买卖合同即本案涉讼合同的事实。百宏公司对上述证据的真实性没有异议，但质称对关联性有异议，认为不能证明王素琼的证明目的，百宏公司已通过诉讼形式向案外人魏长玉主张116、216号房屋的所有权，并未将116、216号房屋出售。上述证据仅能证明百宏公司与案外人就百宏·滨江**苑小区B幢116号、216号房屋产生诉讼纠纷，与本案不具有关联性，经审查不符合证据采信条件，本院依法不予采信。 4.王素琼向本院提交微信聊天记录复印件1份，拟证明王素琼至今一直要求百宏公司办理房产证，但百宏公司一直以各种借口予以推诿的事实。百宏公司质称对上述证据的真实性、关联性有异议，认为无法证明微信聊天对象是否经过百宏公司授权处理案涉房屋事宜，聊天记录所体现的内容是否属实也无法确认。上述证据经审查不符合证据采信条件，本院依法不予采信。 5.王素琼向本院提交证明复印件1份，拟证明百宏公司至今未将“百宏·滨江**苑”第D幢137号、237号房屋的权属转移登记至王素琼名下的事实。百宏公司对上述证据的真实性无异议，但质称对关联性有异议，认为案涉137、237号房屋未备案并非百宏公司行为造成。上述证据经审查符合证据采信条件，本院依法予以采信。 6.王素琼向本院提交安溪县城关群品茗茶店营业执照复印件1份、安溪县城关群品茗茶店基本信息打印件1份、照片打印件1份、《前期物业管理服务合同》复印件1份、房产验收确认书复印件2份、二次装修管理规定及二次装修承诺书复印件1份、管理服务协议复印件1份、装修工程队责任书复印件1份、退款凭据、保证书复印件各1份，（2015）泉民终字第3251号的民事上诉状、证据材料、泉州市中级人民法院民事裁定书复印件各1份，拟证明百宏公司已于2015年1月19日交房给王素琼，在百宏公司交房后，王素琼随即进行装修，后王素琼使用涉讼房屋经营个体工商户多年且至今仍在正常经营的事实。百宏公司对上述证据的真实性均无异议，但质称当时是基于王素琼与百宏公司协商后在王素琼不要116、216号房屋的前提下，百宏公司暂时将137号、237号房屋交给王素琼使用，不能证明王素琼合法持有案涉137、237号房屋的事实。鉴于百宏公司对上述证据的真实性均没有异议，庭审中对案涉137、237号房屋已于2015年1月19日交付给王素琼使用的事实亦无异议，故本院依法均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 百宏公司原名称为泉州百宏房地产开发有限公司。2015年1月1日，百宏公司作为出卖人与王素琼作为买受人签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：ＭＦ-2007-01-Ｎｏ.0401203;ＭＦ-2007-01-Ｎｏ.0401204）。合同分别约定，王素琼向百宏公司购买址在安溪县商品房，建筑面积分别为64.19平方米（单价为每平方米12569.11元，总金额806811元）、63.74平方米（单价为每平方米3919.7元，总金额249842元），总房价款共计1056653元。上述合同第六条均约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：建设银行安溪支行；监管账户：35×××99。买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款（编号ＭＦ-2007-01-Ｎｏ.0401203的款项为806811元正；编号ＭＦ-2007-01-Ｎｏ.0401204的款项为249842元正）。第八条均约定，出卖人应当在2015年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（空白）项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按Ｘ%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定等。合同签订时，王素琼与百宏公司协商达成以已支付给百宏公司的案外购房款1000000元转付本案案涉房屋的购房款。现王素琼就案涉137号、237号商品房尚有余款56653元未支付给百宏公司，而案涉137号、237号商品房亦尚未办理期房签约。 本案的主要争议焦点在于，案涉两份《商品房买卖合同》是否合法有效？若合法有效，王素琼是否已支付案涉购房款？百宏公司有关王素琼未支付上述案涉购房款而主张先履行抗辩权的抗辩理由是否成立？ 1.案涉两份《商品房买卖合同》是否合法有效问题。王素琼以案涉两份《商品房买卖合同》为合同依据提出本案诉求，百宏公司辩称因其与王素琼存在其他购房纠纷，故同意暂时先签订两份合同交付第D幢137号、237号房屋给王素琼暂时使用，待116号店面出售后再进行房价款结算，王素琼至今没有履行付清结算义务等意见。经查，百宏公司对案涉两份《商品房买卖合同》的证据真实性、合法性、关联性均没有异议，且双方确认案涉两份合同的签订时间系2015年1月1日并案涉137号、237号商品房已于2015年1月19日交付给王素琼。根据“谁主张，谁举证”的举证规则，现百宏公司关于案涉两套房产并非用于双方买卖的反驳王素琼诉讼请求所依据的事实，因未能提供证据加以证明，本院依法不予支持，故应依法认定王素琼与百宏公司就案涉137号、237号商品房于2015年1月1日同日签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。 2.王素琼是否已支付案涉房屋的购房款问题。首先，案涉137号、237号商品房的总房款应为1,056,653元。双方签订的两份《商品房买卖合同》约定的购房款分别为806,811元、249,842元，共计1,056,653元，数额明确、具体。百宏公司关于本案案涉137号、237号商品房的总房款为1,300,000元的主张，因未能提供证据加以证明，本院依法不予支持。其次，王素琼已支付案涉购房款1,000,000元。百宏公司对已收取王素琼款项1,000,000元的事实没有异议，但辩称该款项与本案无关联，王素琼尚未支付案涉购房款。综合王素琼的陈述与百宏公司的答辩及全案证据分析，双方对案涉合同签订前王素琼已支付百宏公司款项1,000,000元没有异议，虽王素琼提交的收款收据显示票据开具时间系2012年10月30日、款项系用于购买其他商品房，但客观上双方于2015年1月1日签订了案涉137号、237号商品房买卖合同，且百宏公司亦已于2015年1月19日将案涉商品房交付给王素琼使用；王素琼述称案涉款项1,000,000元系与百宏公司购买其他商品房未果后，与百宏公司协商转为购买案涉137号、237号商品房的购房款并签订案涉商品房买卖合同的交易过程，更加符合常理，符合日常交易习惯，更为真实可信，故应当依法认定王素琼已就案涉137号、237号商品房支付百宏公司购房款1,000,000元。百宏公司关于双方并未协商达成以其已收到的款项1,000,000元转付案涉137号、237号商品房的购房款的答辩意见，明显违背常理及日常交易习惯，与事实、证据不符，本院依法不予采纳。 3.百宏公司有关其不存在逾期办理房屋权属证书、不需要支付逾期办证违约金的抗辩理由是否成立问题。 首先，王素琼尚有购房尾款56,653元未能付清。王素琼庭审中确认其实际已支付百宏公司的总购房款为1,000,000元，而案涉两份《商品房买卖合同》约定的购房款分别为806,811元、249,842元，共计1,056,653元。结合王素琼的陈述、百宏公司的答辩内容及全案证据加以分析，双方在签订两份《商品房买卖合同》时系笼统达成以已付款1,000,000元转为支付购买案涉137号、237号商品房的购房款，而案涉两份合同约定的购房款分别为806,811元、249,842元，总房款超过其已付款项，双方合同明确约定一次性付款，并未就1,000,000元在抵付案涉两套商品房购房款的款项分配顺序或分配比例进行明确、细化约定，故可以认定双方当时系将案涉两份《商品房买卖合同》作为一个整体统一协商处理。王素琼在本案诉讼中并未就其转付款项针对案涉两套商品房如何抵付提出主张并提供证据，在王素琼总尾款56,653元尚未付清的情况下，根据“谁主张，谁举证”的举证规则并综合考虑双方的实际交易过程，应按比例折算案涉137号、237号商品房的已付款项，故应认定案涉137号、237号商品房购房款的尾款均尚未付清为宜。 其次，双方当事人签订的合同条款明确约定付款方式为一次性付款并约定预售商品房的汇款银行账户，但未明确约定付款的具体时间，百宏公司庭审中确认其已于2015年1月19日将案涉商品房交付给王素琼使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”现王素琼就涉案137号、237号商品房至今尚有尾款56,653元未付清，其亦未能提供证据证明其未付尾款系出于出卖人百宏公司的拒收等原因造成，故在王素琼付清案涉137号、237号商品房的尾款56,653元前，百宏公司有权拒绝协助王素琼办理案涉房屋的权属证书且不承担相应违约责任。百宏公司有关王素琼没有付清结算本案的房屋购房款的情况下，其没有义务为王素琼办理上述房屋的权属证书，不存在逾期办理房屋权属证书的违约行为的抗辩理由成立，本院依法予以采纳。 本院认为，王素琼与百宏公司签订的二份《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。王素琼至今尚未付清案涉137号、237号商品房尾款56,653元的情况下，其关于百宏公司应承担逾期办证及逾期办证违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。百宏公司答辩中符合法律规定的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回王素琼的诉讼请求。 案件受理费4,032元，由王素琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  谢晓凤 人民陪审员  赵俊峰 人民陪审员  李金辉 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  苏志远