江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10577号 原告：彭冬琴，女，汉族，1968年11月30日生，住南京市。 原告：陈亚琼，女，汉族，1989年11月12日生，住南京市。 委托诉讼代理人：贾辰源，江苏永润律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市 法定代表人：陈晓明。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市 法定代表人：张兵。 原告彭冬琴、陈亚琼与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭冬琴、陈亚琼委托诉讼代理人贾辰源到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭冬琴、陈亚琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告友谊华联公司立即向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日期间租金151077.4元;2.判令被告友谊华联公司立即向原告支付违约金（其中12642.57元自2018年10月29日起，46144.94元分别自2019年4月25日、2019年10月29日起，2020年4月27日起计算至实际给付之日止，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类银行贷款利率，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；3.判令被告郑和国际公司就被告友谊华联公司上述债务向原告承担一般保证责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月10日，原告与两被告签订了《商铺房屋租赁及委托经营合同》，友谊华联公司为经营方，郑和国际公司为担保方。合同约定：原告将所有的鼓楼区江东北路阅景龙江国际公寓01幢744号（4层）房屋出租给被告使用，租期为2013年7月1日至2021年6月30日。在承租期间，前两年按总购房款6%回报率返还租金，在购房时直接冲抵购房款，后6年每年以总购房款的8%，每年分两次返还租金，结算时间分别为2月28日、8月31日，兑付时间为3月31日、9月30日前。购房总价款为1215365元。被告已支付2018年7月1日至2018年12月31日期间部分租金33502.37，现逾期未支付2018年7月1日至2020年6月30日到期租金151077.4元，被告郑和国际公司亦未履行担保责任。现原告起诉至法院，请求判如所请。 被告友谊华联公司提交书面答辩状称，1.对返租款本金计算方式无异议，双方签订的《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》系投资合同，合同约定的8%返租红利远超银行同期贷款利率，回报率非常高，本身即属投资成功，自2018年金盛集团出现金融债务危机以来，被告公司因资金链断裂，导致自2018年3月起无法按合同履行付款义务，而非恶意拖欠应付款；2.关于违约金，请求仅计算未付返租款本金，不再计算违约金；3.按照合同第六条第三款约定，郑和公司承担一般保证责任；4.2020年突发疫情对全社会经济活动都有深远影响，被告在疫情复业后给予全体商户疫情优惠，希望能够考虑疫情的不可抗力，扣减90天2020年3月期返租款；综上，请求降低租金及免除90天的租金回报。 被告郑和国际公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：彭冬琴、陈亚琼从郑和国际公司处购买了位于南京市，总价1215365元。2012年10月10日，彭冬琴、陈亚琼（甲方、购买方）与友谊华联公司（乙方、营运单位）、郑和国际公司（丙方、担保方）签订了《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将南京市，乙方可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营；委托经营期限为8年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；租赁回报率：前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订《商品房预售合同》时，直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率；自第三年起，每年的租赁回报71941元（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。 上述合同签订后，彭冬琴、陈亚琼支付购房款1215365元，将案涉房屋交付给了友谊华联公司进行经营，友谊华联公司未依约向彭冬琴、陈亚琼支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租赁回报。 庭审中，彭冬琴、陈亚琼陈述友谊华联公司已支付2018年7月1日至2018年12月31日期间部分租金33502.37元，尚欠12642.57元未支付。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，案涉租赁及委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。现原告已将所购房产交付被告友谊华联公司经营出租，被告友谊华联公司应按照约定向原告支付租赁回报。根据《委托经营合同》约定，商铺年租赁回报最终以商品房屋核准登记总价款计算，案涉房产购买金额为1215365元，每期半年租金应按1215365元×0.08÷2＝48614.6元计算。彭冬琴、陈亚琼主张2018年9月这期租金按12642.57元计算、2019年3月、9月、2020年3月三期按46144.94元计算，被告友谊华联公司对此表示无异议，每期租金可以彭冬琴、陈亚琼主张的金额为准。根据合同约定，被告友谊华联公司应于当年的9月30日前、次年的3月31日前向原告支付租赁回报，被告友谊华联公司未按时足额支付租赁回报的行为已构成违约。2019年1月1日至2020年6月30日期间的租赁回报金额为46144.94元。因2020年1月起疫情原因导致案涉商铺的经营受到影响，结合被告友谊华联公司的抗辩意见、基于公平原则，对其欠付的2020年一季度租金，本院酌定扣减两个月为宜，故被告友谊华联公司应支付的租赁回报为135695.75元【151077.4元-（46144.94元÷6×2）】。被告友谊华联公司未按约给付，构成违约，除了仍应付清欠付款项外，还应承担违约责任。根据合同约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金”。友谊华联公司未按照合同约定的期限支付租金，构成违约，彭冬琴、陈亚琼可自逾期的第16个工作日起，即以12642.57元为基数自2018年10月29日起至2019年8月19日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计算；以46144.94元为基数自2019年4月25日至2019年8月19日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计算；以46144.94元为基数自2019年10月29日起、以30763.28元（46144.94元÷6×4）为基数自2020年4月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止。 根据合同约定，郑和国际公司对友谊华联公司向原告支付租赁回报承担一般保证责任。一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，则应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月。而友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前。对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算。 被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，应视为放弃本案相关诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十五条、《关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭冬琴、陈亚琼20**年1月1日至2020年6月30日期间的租赁回报135695.75元及违约金（以12642.57元为基数自2018年10月29日起至2019年8月19日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计算；以46144.94元为基数自2019年4月25日至2019年8月19日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计算；以46144.94元为基数自2019年10月29日起、以30763.28元为基数自2020年4月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）； 二、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的上述租赁回报及违约金债务承担一般保证责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3475元，减半收取1738元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 员 张广鲁 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 华 瑾 书 记 员 张 利