四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初54号 原告（反诉被告）：张玉婷，女，1984年8月20日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：佘帆，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢阳东，男，1982年6月19日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 第三人：廖桂花，女，1962年9月28日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原告张玉婷、廖桂花（反诉被告）诉被告卢阳东（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月20日进行了第一次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，经查，案涉房屋在租赁期限届满前其房屋所有权人已于2016年11月23日由廖桂花转移给张玉婷，故本案的诉讼权利主体应为张玉婷,经本院释明，廖桂花自愿撤回对被告卢阳东的起诉，并申请作为第三人参加诉讼。对廖桂花的撤诉及作为第三人参加诉讼的申请，经申请，符合法律规定，本院予以准许。鉴于案件复杂，不宜适用简易程序，本案转为普通程序，于2020年8月20日进行了第二次公开开庭审理，原告张玉婷（反诉被告）及其诉讼代理人佘帆、被告卢阳东（反诉原告）到庭参加了诉讼。第三人廖桂花经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张玉婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其所承租的位于遂宁市船山区××路××号××栋××单元××层××号房屋恢复原状；2.判令被告向原告赔偿损失20000元；3.本案诉讼过程中的一切费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿对原告出租房屋及设施造成的损失5210元；2.判令被告赔偿原告因房屋及设施损毁无法租赁期间的租金损失9000元（6个月房租）；3.本案诉讼费、鉴定费等由被告承担。事实与理由：2014年8月27日，被告卢阳东与第三人廖桂花签订了《房屋租赁合同》，双方约定廖桂花将位于遂宁市船山区××路××号××栋××单元××层××号房屋租给被告生活使用，租期5年，从2014年8月28日起至2019年报8月27日止。并且合同约定应遵守小区物管制度，不得擅自改变该房屋进行违法活动，否则乙方承担一切责任，并赔偿由此给甲方造成的经济损失。合同签订后，廖桂花依约履行了义务，但被告无视《房屋租赁合同》擅自改变房屋的建筑结构并且在《房屋租赁合同》到期腾退房屋时，损坏出租房屋中配备的家具，给原告造成了巨大的经济损失。在被告承租期间，廖桂花将该房屋过户给了其女儿张玉婷。 卢阳东辩称，对案涉房屋室内损毁恢复原状的费用项目评估报告中评估明细表载明的第2、4、5、9、10、12、13、14、15、17、19项损失不予认可，卢阳东根据合同约定使用租赁物，且上述项目在租赁期满交房时，张玉婷并未提出异议，在交房一年后才主张房屋损毁。对鉴定费不予认可，诉讼过程中卢阳东愿意进行调解，但张玉婷坚持要求高额赔偿，该鉴定系张玉婷自行扩大损失，理应由其自行承担。对房屋租金损失不予认可，张玉婷并未提供证据证明存在房屋租金损失，卢阳东租赁期满后已将房屋交付给张玉婷，此后房屋一直是张玉婷在控制使用，因张玉婷恶意诉讼产生损失，应由其自行承担。 卢阳东向本院提出反诉请求：1.判令被告廖桂花退还租房押金1500元；2.判令被告廖桂花承担反诉受理费。庭审中，卢阳东当庭变更被反诉人为张玉婷。事实与理由：卢阳东与第三人廖桂花于2014年8月27日签订租房合同，合同约定廖桂花将房屋租给卢阳东作为分租经营使用（廖桂花在租赁期间内，曾多次到案涉房屋且未提出异议），并且合同约定廖桂花同意卢阳东在客厅隔出房间作为出租使用，卢阳东在5年租赁期间内未改变房屋其他任何原始结构。租期届满后，廖桂花要求整个房屋做乳胶漆、家具换新，双方未达成合意，卢阳东按期退出房屋。交房后，双方多次协商修复事宜，未达成合意。 张玉婷针对卢阳东反诉辩称：不认可反诉原告诉称主张，未达到合同约定的退还押金的条件。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院依法采信的证据结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2014年8月27日，第三人廖桂花（甲方）与卢阳东（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其拥有的位于遂宁市××路××号××栋××单元××层××号房屋租给乙方使用；，租期为60个月；乙方于合同签订之日交纳给甲方押金1500元，租赁期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还费乙方；在合同租赁期内，甲方对乙方的合法使用不得干涉，不得收回房屋，或转租他人；合同租赁期内，乙方应遵守小区物管制度，不得擅自改变该房屋的建筑结构和用途，不得将该房屋转租他人，不得利用房屋进行违法活动，否则乙方承担一切责任，并赔偿此给甲方造成的经济损失；乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施，乙方迁出，在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状；约定的其他事项：甲方同意乙方在客厅隔房间作出租使用。租赁期届满后，卢阳东搬出该房屋，张玉婷以未达到合同约定条件为由，未退还押金。该房屋于2016年11月23日由廖桂花转移至张玉婷名下，张玉婷系房屋所有权人。 2020年3月13日，本院依职权对案涉租赁房屋的现状进行了现场勘验，第三人廖桂花、卢阳东到场。经现场勘验，案涉租赁房屋内的主卫洗衣台、厨房的橱柜及瓷砖、卧室的木板、窗户玻璃、壁柜、酒柜、墙壁等设施设备存在不同程度的损坏，现场勘验以录音录像及现场勘验笔录的形式予以了存档备案。 张玉婷于2020年3月27日向本院提交评估鉴定申请书，申请对案涉房屋及设施的损毁价值进行评估鉴定。本院于2020年4月15日委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋内设施设备的损毁价值进行评估，四川恒通房地产土地资产评估有限公司于2020年6月9日向我院出具《关于司法评估委托书退件函》，载明因评估对象损毁前的实物状况无法确定，故无法对此次的损毁价值进行评估。张玉婷支付鉴定费1000元。2020年6月12日本院又委托四川大家房地产评估有限公司对案涉房屋损毁的物品、设备恢复原状的修复价格进行鉴定评估。四川家房地产评估有限公司于2020年7月2日出具报告书，载明经评估，为案涉房屋损毁恢复原状的费用于评估基准日2020年6月24日的评估值为5210元。张玉婷支付鉴定费3000元。 本院认为，第三人廖桂花与卢阳东签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在租赁期间，张玉婷作为租赁房屋的受让人继受原出租人廖桂花的地位，与卢阳东建立了租赁法律关系，在双方未对原租赁合同进行变更的情形下，双方应当按照原租赁合同的约定全面履行各自的义务。按照法律规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物，对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案，卢阳东作为案涉房屋的租赁人，应当按照合同约定及法律规定，确保在租赁期满后所交付的租赁房屋及相应的设施设备无损坏遗失。经庭审中，张玉婷出示的案涉租赁房屋出租前的照片，结合本院依职权对租赁房屋现状的现场勘验，能够认定案涉租赁房屋的墙壁在租赁期间被人为涂抹，客厅被隔断隔开，房屋内的橱柜、瓷砖、卧室的木板、窗户玻璃、壁柜、酒柜设施设备存在不同程度的损坏。现租赁期间已满，张玉婷要求卢阳东赔偿对出租房屋及设施设备造成的损失，于法有据，应予以支持。关于张玉婷主张的房屋及设施的损失，经鉴定恢复原状的费用为5210元，卢阳东辩称除了经廖桂花允许，在客厅搭建的隔断墙之外，房屋其他部位在接房时就存在一些问题，均属于房屋的自然损耗，但未提供相应证据证实其在合理的范围内使用租赁房屋，故其该辩解意见，本院不予支持。但综合考虑房屋及设施设备在使用过程中必然存在自然磨损等因素，本院本着诚实信用及公平原则，对张玉婷主张的损失酌定为3647元。关于鉴定费的负担问题，鉴定费系因双方对房屋损失存在争议，为了确定房屋损失而产生，属确定损失的必要支出，本院酌定由张玉婷承担1200元，由卢阳东承担2800元。 关于张玉婷主张的租金损失，案涉租赁物因受到一定损坏，已对租赁房屋正常使用造成影响，而案涉房屋又主要系用于对外出租，故张玉婷主张的租金损失系客观存在的，对张玉婷主张的租金损失，本院酌定为4000元。关于卢阳东反诉主张的退还押金，租赁合同并未对押金的性质及退还条件作明确约定，现租赁期满，合同终止，故对卢阳东主张退还押金的诉讼请求，本院予以支持。所应退还押金1500元，本案在卢阳东应付张玉婷款项中予以品迭处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十四条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、卢阳东于本判决生效之日起十日内向张玉婷赔偿损失8947元； 二、驳回张玉婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费300元，反诉案件受理费25元，由张玉婷负担115元，卢阳东负担210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  郭汶松 人民陪审员  邓先荣 人民陪审员  冻玉玲 二〇二〇年十一月二十一日 书 记 员  曹 芮