陕西省渭南市中级人民法院民事判决书                       （2020）陕05民终1689号 上诉人（原审被告）：陕西华苑置业有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬丽娇，陕西哲智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：崔文学，男，1964年8月27日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：吕媛，陕西恪是律师事务所。上诉人陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）因与被上诉人崔文学房屋买卖合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案, 上诉人华苑公司的委托诉讼代理人段晓梅、姬丽娇，被上诉人崔文学的委托诉讼代理人吕媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华苑公司上诉请求：1、撤销原判，并依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定崔文学起诉未过诉讼时效属于事实认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，2016年12月31日华苑公司未实际交房即违约，且崔文学对此知情，崔文学应在2019年12月31日之前主张权利，而崔文学在此期间并未主张，对此应承担不利后果，即使加上补充协议约定的3个月谅解期，交房时间2017年3月31日来算，崔文学最迟也应于2020年3月30日之前起诉，但一审中，崔文学的起诉时间为2020年6月4日，显然也已超过法定诉讼时效。一审判决中认定华苑公司2017年5月27日发布交房公告属于时效中断，该部分事实认定错误，华苑公司的交房公告仅仅是履行合同义务的行为，不产生任何诉讼时效中止、中断、延长的法律后果。即使按一审法院认定的2017年5月27日发布公告属于诉讼时效中断，那么公告一发即中断事由消失，崔文学也应于时效中断事由消失之日起计算诉讼时效，即2020年5月26日之前起诉，而崔文学起诉的时间是2020年6月4日，明显超过了法定的诉讼时效。2、一审判决认定华苑公司在崔文学未缴清房屋价款的情况下就应当履行交付房屋的合同义务属于认定事实错误。崔文学最后一笔购房款付款时间为2017年7月17日，在商品房买卖合同中，买受人交付房款属于先合同义务，本案中在买受人尚未付清房款的情况下，出卖人没有交付房屋的合同义务，在其付清房款后，华苑公司才有义务交房。华苑公司已于崔文学缴清房款之前就公告交付了房屋，因此华苑公司不存在迟延交房的问题，并未违约，因此不应承担违约责任。崔文学辩称，1、一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》确定华苑公司在2017年5月27日在报纸上公开告知自2017年5月31日起开始交房，诉讼时效发生中断。进而由于双方未约定公告有效送达的合理期限因此一审法院认定一个月合理送达期限，2017年6月27日公告送达期限届满，因此崔文学主张逾期交房违约金的诉讼时效重新起算点应当为2017年6月27日，而崔文学在2020年6月27日之前已经向一审法院提起诉讼主张权利，并未超过诉讼时效。二、《商品房买卖合同》明确约定了交房期限，华苑公司并未按照合同约定履行义务，应当承担相应的违约责任。崔文学分三次缴纳房款的原因是与华苑公司在签订合同时预计按揭贷款为25万元，但是由于银行按揭贷款实际发放过程中崔文学只能贷款17万元，因此剩余8万元以现金补款的形式交付给华苑公司。综合全案证据，华苑公司确实存在逾期交房的事实，按照合同约定应当承担违约责任。合同中约定按揭贷款的金额为25万元，但是实际上按揭房款的金额仅为17万元，崔文学知道该情况后立即补交了购房款，但是合同上并未将该过程体现出来，说明华苑公司认可崔文学“延迟”缴纳房款，同时表明华苑公司放弃主张违约责任。崔文学向一审法院起诉请求：1、判令华苑公司支付崔文学逾期交房违约金10146.08元（从2017年3月1日起至2017年6月29日止，以房屋总价款为基数按照房屋价款的日万分之二点五计算）；2、判令华苑公司支付延期办理房地产权属证书违约金4509.7元；3、诉讼费由华苑公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月28日，原告与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于渭南市临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房屋（房屋代码131332），房屋建筑面积为152.86平方米，每平米售价为2950元，房屋总价为450937元。合同第六条付款方式及期限约定原告在本合同签订后支付首付款200937元，剩余250000元按揭贷款。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）。合同签订后，原告于2016年11月4日、2017年3月15日、2017年7月17日向被告交纳房款200937元、170000元、80000元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年6月29日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。另查明，原告在庭审结束前未取得涉案房屋的产权证书。一审法院认为，原告与被告华苑公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。双方在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且提供的证据不足以证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。又在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。该附件约定了通知即包括交房通知可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。据此，被告华苑公司在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。即该公告为买受人预留的4日的准备材料时间，但对公告送达未约定有效送达的方式，即未约定公告送达的合理期限，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故自公告之日（2017年5月27日）经过30日应视为有效送达，即公告期满日为2017年6月27日。该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，原告在公告期满后4日内（截止2017年7月1日前）应去上述地点办理房屋交接手续，原告崔文学在此期间于2017年6月29日办理了交房手续，此后不应再由被告华苑公司承担逾期交房违约金。另被告华苑公司主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告华苑公司所述谅解期符合约定，故这一辩称意见本院依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告华苑公司也未有证据证明其履行了告知义务，故对其这一辩称意见本院依法不予支持，且被告当庭提出原告最后一笔房款是在被告已经履行交房义务后支付的，故被告不存在延期交房的观点，经当庭举证、质证，原告已经在被告交房之前完成付款义务的80%，原告延期付款是因其个人银行贷款未予审批导致，并非其个人原因所致，且在其交房之后原告在缴纳最后一笔房款时，被告也对其出具收款收据，表明被告对原告延期缴纳房款的行为也是予以认可，故对其该辩称意见本院不予采纳。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至2017年6月29日止（179天），扣减双方当事人合同约定的3个月谅解期（90天），被告华苑公司实际违约天数为89天，应承担逾期交房违约金10033元（89天×0.00025×450937元）。在审理中被告辩称依据合同约定的交房时间及双方补充协议约定的关于延期交房给予被告3个月的谅解期，被告应在2017年3月31日交房，故原告的这次起诉已超过诉讼时效，根据本案已查明的事实，在合同约定的交房日经过后，被告曾于2017年5月27日关于交房事宜发布过公告，以上能证明其在上述时间进行过义务的追认，该事宜为诉讼时效中断事由，因此，原告的诉讼时效并未经过，故对被告这一辩称意见本院依法不予采纳。关于原告的第二项诉讼请求，原告要求被告按合同约定向其支付延期办理房地产权属证书违约金，经查，合同明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由告提供的资料报产权登记机关备案，在审理中，被告并不能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照上述约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。结合双方合同约定关于逾期办理产权证的违约条款，被告应承担的逾期办理产权证的数额为4509.37元（450937元×1%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陕西华苑置业有限公司向原告崔文学支付逾期交房违约金10033元；二、被告陕西华苑置业有限公司向原告崔文学支付迟延办理权属登记备案违约金4509.37元；三、驳回原告崔文学的其余诉讼请求。上述一、二项给付内容限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，减半收取83元，由原告崔文学负担13元，由被告陕西华苑置业有限公司负担70元。 二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当承担逾期交房违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案房屋买卖合同系双务合同，并未约定交付房款及交付房屋的先后履行顺序，在崔文学没有按约定履行其付款义务时，华苑公司有权拒绝交付房屋。崔文学虽依据《商品房买卖合同》的约定支付首付款200937元，但其在办理按揭贷款时仅申请了17万元，与合同约定不符，致华苑公司在2017年3月15日仅收到审批通过的17万元按揭贷款而非合同约定的25万元，直至2017年7月17日，崔文学才将下余8万元房款交付华苑公司，而华苑公司已于2017年6月29日将房屋实际交付给崔文学，并不构成违约。上诉人关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。原审认定华苑公司交付房屋构成违约不当，本院予以纠正。关于诉讼时效的问题，因上诉人不应承担逾期交房违约责任，被上诉人的权利并未受到侵害，故本案不存在超过诉讼时效的问题。综上所述，陕西华苑置业有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初2657号民事判决；二、由陕西华苑置业有限公司于本判决生效后三十日内向崔文学支付迟延办理权属登记备案违约金4509.37元；三、驳回崔文学的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费166元，减半收取83元，由崔文学负担57元，陕西华苑置业有限公司负担26元；二审案件受理费164元，由崔文学负担114元，陕西华苑置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审  判  长    郝    翎审  判  员    邢 维 利审  判  员    左 继 刚                              二〇二〇年十一月十一日 法 官 助 理   贺 珊 珊书  记   员   卫    薇