云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终949号上诉人（原审原告）：张晓琪，女，1989年1月10日生，汉族，保山市隆阳区人，原住隆阳区蒲缥镇茨菇塘村委会大茨菇塘****，现住隆阳区。委托诉讼代理人：李加伟，云南金曦律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：陈松燕，女，1965年11月15日生，汉族，云南省龙陵县人，，住龙陵县委托诉讼代理人：史润、王伟（实习），云南晨宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人张晓琪因与被上诉人陈松燕房屋买卖合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初3687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。上诉人张晓琪及委托诉讼代理人李加伟，被上诉人陈松燕及委托诉讼代理人史润、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张晓琪上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。首先，一审法院按照合同法第九十四条规定认定上诉人提交的证据不足以证明被上诉人违约属事实认定错误。案涉房屋买卖合同签订时，上诉人曾反复提出何时能够办理房产证，被上诉人答复马上就可以办理，上诉人正是基于此才同意购买案涉商铺。上诉人于一审中提交的录音光盘证据能够证实被上诉人其实也不知晓案涉商铺的实际使用面积，被上诉人承认该事实，并不存在诱导、威胁、胁迫等情形。一审法院没有深入调查合同签订的背景和买卖双方的真实意思，机械适用合同法第九十四条的规定因而导致判决错误；其次，案涉转让协议签订后，双方均按照约定履行了相关义务，上诉人已使用案涉商铺满两年，一审认定上诉人无证据证明被上诉人有违约行为是错误的。上诉人履行完毕第一次、第二次付款义务后，被上诉人确实交付了商铺，但被上诉人出卖商铺时没有明确告知商铺的实际使用面积，且至今未能办理产权证，被上诉人关于未能办证系开发商与中介结构的原因的辩解不能对抗上诉人，如今办证变得遥遥无期。一审法院没有考虑到案件的真实交易情况，所做判决极度荒唐，本案完全属于卖方恶意不履行合同导致的诉讼。二、一审法院适用法律错误。首先，一审法院在认定事实不清、证据不足的情形下，错误理解合同法的规定，进而作出错误判决。被上诉人拖延办证长达两年，迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，应当认定被上诉人违约，上诉人依法享有解除权；其次，案涉协议的标的系已竣工的商品房，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人作为出卖人应当在合同订立之日起90内办理房屋所有权证，并按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。上诉人在整个交易过程中都是积极和善意的，由于被上诉人的误导，才签订转让协议，现又不积极履行办证等事项，故解除案涉转让协议的责任应当归咎于被上诉人。被上诉人陈松燕辩称：一、一审法院认定事实清楚，案涉商铺系被上诉人合法购买。被上诉人与上诉人的转让行为在公平自愿的基础上经磋商达成，不存在任何误解、欺诈、隐瞒的事实；二、上诉人主张被上诉人违约，故其应当承担举证责任，一审法院关于举证责任的分配完全符合法律规定；三、一审法院适用法律正确，判决公平公正。本案中，合同主体是自然人，并不包括房地产开发商，故不应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。综上，被上诉人没有违约，上诉人对案涉商铺已实际行使占有、使用、收益的权利，故请求驳回上诉，维持原判。上诉人张晓琪一审诉讼请求：1、请求人民法院依法解除《房地产转让协议》；2、请求人民法院依法判令陈松燕返还购房款50万元；3、请求人民法院依法判令陈松燕承担违约责任，按照房屋成交价64万×20%＝12.8万元违约金；4、请求人民法院依法判令因买房产所导致支付的中介费损失6400元。上述三项费用总合计：634400元人民币；5、本案诉讼费由陈松燕承担。一审法院认定事实：2017年3月29日，陈松燕向云南奥新产业建设发展集团有限公司、云南胜之鑫房地产经纪有限公司购买了位于保山市隆阳区。2018年3月21日，经隆阳区信源房地产信息服务部中间介绍，张晓琪、陈松燕签订《房地产转让协议》，陈松燕将“奥新体育城”一期257号商铺出让给张晓琪，协议载明商铺建筑面积45.99㎡，占地面积30.21㎡，成交价为64万元，分三次付款：1、首付款20万元于2018年3月21日前支付；2、2018年4月31日前支付30万；3、两证过户到张晓琪名下后支付尾款14万元。协议签订后，张晓琪分两次支付了50万元，余款未支付。2018年4月陈松燕将商铺交付张晓琪使用至今。案涉商铺非因双方原因至今未办理相关产权证。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告签订《房地产转让协议》后，双方均按照约定履行了相关义务，张晓琪使用案涉商铺至今已满两年，其提交的证据不能证明陈松燕有违约行为。张晓琪诉称因陈松燕原因致使其对商铺使用面积产生重大误解，从《房地产转让协议》中载明的内容和交易习惯看，均不能证明陈松燕对张晓琪进行了误导导致其产生重大误解。关于办证问题，张晓琪未提交证据证明因陈松燕怠于履行义务导致产权证未办理，该院采信陈松燕对未办理产权证系开发商原因导致的解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是解决房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人而产生的纠纷，该司法解释规定的办证期在本案中并不适用。该院查明的事实不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件，故张晓琪要求解除《房地产转让协议》的诉讼请求，该院不予支持。张晓琪的其它诉讼请求均基于第1项诉讼请求，故该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告张晓琪的诉讼请求。二审审理期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。上诉人、被上诉人对一审认定事实均不持异议。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点归纳为：案涉《房地产转让协议》应否解除？本院认为，合同是民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律拘束力。合同解除，是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。合同解除分为合意解除和法定解除两种情形。案涉《房地产转让协议》对合同解除的条件未进行明确约定，现一方当事人明确表示不同意解除合同，故本案不具备意定解除的条件。上诉人主张本案具备法定解除的条件，即被上诉人迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，具体表现为不及时办理房屋所有权证。本院认为，首先，案涉商铺不能及时办证的事实上诉人在签订《房地产转让协议》时已知晓，且双方对过户登记的具体时间并未明确约定。其次，一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行是法定解除条件之一，但该情形须满足迟延履行致使合同目的不能实现的条件，但本案中上诉人已实际占有商铺并出租，使用和收益的合同主要目的已实现，如果判决解除合同则不利于维护交易秩序和交易安全。第三、案涉《房地产转让协议》系双务合同，现合同仍处于履行阶段，本案中无相关证据证实被上诉人存在刻意拖延或能够履行却拒不履行合同义务的行为。故，上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10144元，由上诉人张晓琪负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  刘光好审判员  茶晓皎二〇二〇年十一月三十日书记员  邱建军