山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10539号上诉人（原审被告）：付袁，男，1983年5月16日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：丁慧珠，女，1983年10月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰律师事务所律师。原审被告：李东泽，男，1973年11月3日出生，汉族，住济南市。原审被告：周雪梅，女，1991年10月12日出生，汉族，住济南市。原审被告：中国建设银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：刘春龙，行长。原审被告：兴业银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：俞裕辉，行长。上诉人付袁因与被上诉人丁慧珠及原审被告李东泽、周雪梅、中国建设银行股份有限公司济南分行（以下简称建设银行）、兴业银行股份有限公司济南分行（以下简称兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付袁上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人第一项诉讼请求；二、撤销一审法院本院认为中对“对于涉案房产中首付款、婚后共同还贷部分以及对所对应的增值部分，在分割时应对付袁予以不分”的认定；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与李东泽的房屋买卖合同无效没有依据。上诉人购买涉案房产时的价款为80多万，其通过中介公司出售房产，中介给出100万价款时，上诉人在不清楚当时房价的情况下认为当时中介给的价格即为权威价格市场价格，且高于购房价格便同意，当时并无恶意低价出售的故意。上诉人与李东泽并不相识，只是在签订合同时见过一次，双方也并无恶意串通。李东泽也是通过中介购买房屋，也支付了相应的对价，一审法院认定上诉人与李东泽的房屋买卖合同无效没有依据。二、一审法院在本院认为中对“涉案房产中的首付款、婚后共同还贷部分以及所对应的增值部分，在分割时应对付袁予以不分”的认定，违反了法律程序，与事实不符侵害了上诉人的合法权益，首先本案属于房屋买卖合同纠纷，并非婚后财产分割纠纷，被上诉人在一审诉讼中也并未提出如何分割财产的请求，而且对婚后财产分割问题被上诉人已另案诉讼，一审法院在本案房屋买卖合同纠纷中，在当事人未提出请求的情况下，直接在本案中认定上诉人在财产分割时应对付袁予以不分的认定，超越了当事人请求，超越职权，违反了法律程序。其次，付袁在离婚诉讼过程中并无恶意以严重低于市场的价值转移涉案房产，认定分割财产时对付袁予以不分没有事实依据。因涉案房产的首付款都是上诉人及其家人出资，购房后的贷款也一直由上诉人偿还，上诉人与被上诉人感情出现问题后贷款更是由上诉人全部承担，被上诉人只享受上诉人偿还贷款带来的利益，而上诉人工资有限偿还贷款压力很大，人民法院在离婚时又对房产未予以处理，上诉人为减轻自己的还贷压力，才找到中介出售该房屋，上诉人并无损害被上诉人利益的想法。丁慧珠辩称，上诉人的上诉请求及事实与理由均不成立，依法应驳回其全部上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、判决内容适当、程序合法，依法应予维持。一、2017年4月17日，上诉人付袁与一审被告李东泽签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以100万元的价格进行出售，而在同时期涉案房屋的评估价格为165.733万元，李东泽取得房产证后更是将涉案房屋按照255万元价格抵押给建设银行贷款178万元，李东泽以办理结婚方式将房屋析产给一审被告周雪梅后，周雪梅将涉案房屋在兴业银行抵押贷款205万元。上述行为的时间间隔不超过3个月时间，房屋差价不可能出现如此大的波动，可见当时涉案房屋正常的市场价值在200万左右，上诉人作为一个有完全民事行为能力的人，不可能不掌握涉案房屋的真实价值。因此，上诉人将夫妻二人共有房产单方按照严重低于市场价值的价格出售，李东泽没有支付合理对价，非善意取得，原审法院对此认定事实清楚，依法应予维持。二、对上诉人提出的“撤销一审法院关于涉案房屋中首付款、婚后共同还贷部分以及所对应的增值部分，在分割时应对付袁予以不分的认定”的请求，依法应予驳回。首先，付袁关于“房屋首付款及还贷均是由其自己出资”的表述非客观事实，也没有提供证据证实，从双方离婚诉讼案中提交的证据可知涉案房屋首付款30万元，其中26万是是由丁慧珠出资的。付袁在与丁慧珠离婚诉讼期间，以严重低于市场价值转移夫妻共同财产即涉案房屋是客观事实，按照《中华人民共和国婚姻法》第四十七条的规定，付袁对涉案房屋价值应当少分或不分，一审法院对该事实认定准确。其次，一审中丁慧珠已提出将涉案房屋登记至自己名下的诉求，该请求即是主张拥有房屋的全部所有权，一审法院该认定并未超出当事人的请求范围，只是因法院认定涉案房屋存在有效的抵押登记，暂时无法过户至丁慧珠名下。最后，法院上述认定的事实并作为判决结果体现在判决书中，上诉人无权请求撤销。李东泽述称，同意上诉人的上诉意见。周雪梅、建设银行、兴业银行未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。丁慧珠向一审法院起诉请求：1.判令付袁与李东泽签订的房屋买卖合同无效；2.判令李东泽与建设银行签订的房屋抵押合同无效；3.判令李东泽与周雪梅之间的析产行为无效；4.判令周雪梅与兴业银行签订的房屋抵押合同无效；5.判令将涉案房产过户给丁慧珠；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：丁慧珠与付袁原系夫妻关系，两人于2009年5月20日登记结婚，后济南市历下区人民法院于2017年1月16日作出（2016）鲁0102民初6890号民事判决，认为“双方对历下区明湖东路787号保利大名湖二区1号楼1401室房产如何分割处理有争议，可另行协商或通过诉讼解决”，判决：“一、原告付袁与被告丁慧珠离婚；二、婚生女付晓辰由被告丁慧珠抚养；三、原告付袁每月负担付晓辰抚养费1000元，付至付晓辰年满18岁之日止。抚养费按月支付；四、鲁AC52**号轿车归原告付袁单独所有。付袁于本判决生效之日起10日内向被告丁慧珠支付车辆补偿款25000元；五、驳回原告付袁的其他诉讼请求。”该判决作出后，付袁不服，提出上诉，后付袁于案件上诉期间将涉案房产对外出售，后撤回了对该案的上诉。涉案房产系丁慧珠与付袁婚后于2012年10月27日购买，购买时价款为829904元，涉案房产办理权属登记在付袁一人名下。涉案房产于2017年5月27日转移登记至李东泽名下。诉讼中，付袁提交了其与李东泽于2017年4月签订的《房屋买卖合同》一份，载明成交价格为100万元，李东泽对该证据真实性有异议，并主张双方实际成交价格为178万元，并述称其与付袁仅在办理产权变更登记时见过一次面。房屋行政管理部门备案登记显示的付袁、李东泽就涉案房产的成交价格为60万元。另查，案外人王某提供了涉案房产的虚假产权登记证书，于李东泽于2017年5月15日签订了《房屋买卖协议》一份，约定由王某将涉案房产出售给李东泽，出售价款255万元。李东泽于2017年5月27日取得了涉案房产的权属登记，登记证号：鲁（2017）济南市不动产权第0104225号。后李东泽与案外人周霞与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，将该涉案房产向建设银行进行抵押借款，借款金额178万元支付给案外人王某，并就涉案房产办理的抵押登记。现该抵押登记已经注销。另查明，李东泽取得涉案房产权属登记后，将涉案房产出售给了周雪梅。双方于2018年7月16日办理了结婚登记，后于2018年7月30日办理了离婚登记，通过析产产权人变更形式，将涉案房产转移登记在周雪梅名下。周雪梅通过案外人宁纪臣银行账户于2018年7月30日向李东泽转账支付175万元，同日，李东泽向建设银行清偿了原按揭贷款，并办理了抵押权注销手续。2018年7月30日，涉案房产登记在周雪梅名下，登记证号：鲁（2018）济南市不动产权第0148786号，并在兴业银行办理了抵押登记，抵押金额205万元。诉讼中，李东泽、周雪梅均未提交双方之间签订的房屋买卖合同，周雪梅、兴业银行均未提交双方之间签订的抵押借款合同。再查明，济南市人民政府办公厅于2017年4月19日下发了济政办发[2017]13号《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第四条规定，“限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易”，该通知在对原济南市历下区、历城区、市中区、槐荫区、天桥区限购的范围上，“将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。本通知自2007年4月20日起施行”。关于涉案房产付袁与李东泽的成交价款。付袁主张为100万元，并提交了济南历下百冠房地产信息咨询中心出具的证明一份，载明：“李东泽于2017年4月17日通过我处购买了付袁所有的位于历下区明湖东路787号保利大名湖小区二区1号楼1401号（房产证号：历字第**）房屋，房屋总价款共计100万元。该款项系李东泽通过我单位的曹会刚转账给付袁，其中转账至付袁中国建设银行帐号为：62146623********的账户540000元（伍拾肆万元），转账至付袁中国建设银行帐号为：62228023491********的房贷还款专用账户462000元（肆拾陆万两仟元整），房屋价款已全部付清。特此证明！”李东泽主张向付袁付款为178万元，但没有提交相关付款凭证证实；诉讼中，李东泽主张其通过中介代付向付袁支付了购房款，在银行按揭贷款办理后，将贷款直接支付给了中介工作人员。一审法院在（2018）鲁0105民初89号民事案件中，经委托评估，涉案房产在价格基准日2017年5月26日的评估价值为1657330元。一审法院认为，涉案房产系丁慧珠与付袁于婚姻关系存续期间内购买并取得产权，虽登记在付袁一人名下，但仍系两人的夫妻共同财产，归两人共同共有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。丁慧珠作为涉案房产共有权人，有权就涉案房产提起诉讼，以追回其对涉案房产的所有权。李东泽虽辩称其购买涉案房产的价款为178万元，但其未提交向付袁付款178万元的事实，而付袁则主张仅收到购房价款100万元。该价款低于涉案房产2017年5月26日为基准日评估价格1657330元的70%，更是远远低于李东泽与案外人王某协商的房产价格255万元的70%，应当认定为李东泽未能支付合理对价，不能构成善意取得。丁慧珠有权追回该涉案房产，李东泽与付袁签订的房屋买卖合同，因未取得丁慧珠的同意或事后追认，应属于无效合同。济南市人民政府办公厅于2017年4月19日下发了济政办发[2017]13号《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》规定在济南市限购住房区域内，新取得产权未满2年的不得上市交易。李东泽于2017年5月27日取得了涉案房产权属登记后，其在2019年5月27日前不能对外出售该房产。周雪梅在济南市购房，属于明知上述文件规定，涉案房产并不具备上市交易的条件。而周雪梅与李东泽通过结婚登记、离婚登记、析产的形式取得涉案房产的产权，明显不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的受让不动产时系善意的情形，周雪梅即使向李东泽支付了相应的价款，也不能构成善意取得。涉案房产虽已登记在周雪梅的名下，丁慧珠仍然有权向其追回该涉案房产。《中华人民共和国民法总则》第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。为维护房地产市场平稳健康发展，国务院曾多次制定并发布限购政策，对房地产市场进行限购等政策性调整，属于国家对房地产经济的宏观调控，是为了维护社会公共利益和国家宏观经济健康发展。周雪梅与李东泽以离婚析产的形式，对涉案房产权属进行转移的行为，违反了政府对于房地产市场进行调控的政策，如放任该种行为，会使得房地产调控政策效果大打折扣，进而损害社会公共利益。周雪梅与李东泽之间实际为房屋买卖合同关系，两人之间对涉案房产的析产行为，应属于无效。《中华人民共和国婚姻法》第四十七条规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁。付袁在离婚诉讼过程中，恶意以严重低于市场价值转移涉案房产，已经严重侵害了丁慧珠的合法权益。对于涉案房产中首付款、婚后共同还贷部分以及所对应的增值部分，在分割时应对付袁予以不分。现丁慧珠要求追回涉案房产，符合法律的相关规定，涉案房产的实际权利人为丁慧珠。现涉案房产存在有债权人为兴业银行的抵押权，对于丁慧珠要求将涉案房产过户至其名下的诉讼请求，暂时难以实现，一审法院不予支持。丁慧珠可待抵押权注销后，另行主张。丁慧珠如因兴业银行行使抵押权而遭受财产损失的，也可另行主张权利。关于李东泽与建设银行之间的抵押借款合同关系，以及周雪梅与兴业银行之间的抵押借款合同关系，丁慧珠未能举证证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条导致合同无效的情形。即便案外人王某提供虚假或伪造的房屋权属登记证书可能构成刑事犯罪，也不能直接导致李东泽与建设银行之间的抵押借款合同关系无效。对于丁慧珠诉请的判令上述两抵押借款合同无效的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国婚姻法》第四十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告付袁与被告李东泽就位于济南市历下区明湖东路787号保利大名湖二区1号楼1401室房产签订的房屋买卖合同无效；二、被告周雪梅与被告李东泽就位于济南市历下区明湖东路787号保利大名湖二区1号楼1401室房产进行的析产行为无效；三、驳回原告丁慧珠的其他诉讼请求。案件受理费50元，财产保全费4720元，合计4770元，由付袁、李东泽、周雪梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：付袁提交购房发票原件及复印件、POS签购单2张原件及复印件、银行个人业务凭证4张原件及复印件，以证明购房首付款为其父母出资的借款和属婚前个人所缴纳的公积金数额。丁慧珠质证认为，一、上诉人在二审阶段提交的所有证据，已超出举证期限，其应承担逾期提交证据的法律后果，其提交的所有证据不应作为认定案件事实的依据。二、对其提交的银行个人业务四张凭证的真实性予以认可，对其证明内容不予认可，该四份凭证与购买涉案房屋均没有关联性。（1）73500元的凭证为存款凭证，而非付款凭证，且显示的户名是傅云而非上诉人付袁，该凭证不能证实傅云将款项借给了付袁，也不能证实付袁将款项支付给了开发商山东保利嘉园置业有限公司。（2）50000元的凭证是取款凭证，而非付款凭证，显示的户名是傅云而非上诉人付袁，该凭证不能证实傅云将款项借给了付袁，也不能证实付袁将款项支付给了开发商山东保利嘉园置业有限公司。（3）40900元的凭证为存款凭证，而非付款凭证，该凭证不能证实上诉人付袁将款项支付给了开发商山东保利嘉园置业有限公司。（4）49995元的凭证是取款凭证，而非付款凭证，显示的户名是袁淑红而非上诉人付袁，该凭证不能证实袁淑红将款项借给了付袁，也不能证实付袁将款项支付给了开发商山东保利嘉园置业有限公司。三、对其提交的二份POS签购单的真实性予以认可，该两份POS签购单均是付款凭证，且有明确的收款方即开发商山东保利嘉园置业有限公司，两笔款项都是由被上诉人丁慧珠将款项付给了开发商。结合该组证据可知，开发商有明确的收款账户，而上诉人提交的四张银行个人业务凭证均不是付款凭证，更没法证实其将相关款项付给了开发商，由此进一步证实该四份凭证与购买涉案房屋没有关联性。四、对销售不动产统一发票的真实性予以认可，对其证明内容不认可。因涉案房屋是上诉人和被上诉人在夫妻关系存续期间，以上诉人付袁个人的名义购买的，根据交易规则，发票抬头只能开付袁个人，但该发票并不能证实房屋首付款是由付袁单方支付的，更不能证明涉案房屋为付袁个人财产。恰恰相反，涉案房屋的大部分首付款都是由被上诉人丁慧珠支付的，而付袁在离婚诉讼期间恶意转移涉案房屋，严重侵害丁慧珠权益，原审法院认定付袁无权分割涉案房屋，房屋的实际权利人为丁慧珠一人符合法律规定。李东泽、周雪梅、建设银行、兴业银行未提交质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：付袁与李东泽签订的的房屋买卖合同是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案讼争的房产是在付袁与丁慧珠婚姻关系存续期间取得，依法应当属于夫妻共有财产，丁慧珠虽然不是房产权属登记中记载的权利人，但并不妨碍其与付袁对该讼争房产享有共同共有的权利；付袁在未取得丁慧珠的同意下私自将共有房产出卖给李东泽并签订上述房屋买卖合同，载明成交价格为100万元，且付袁亦自认收到购房价款100万元，但该价款低于涉案房产以2017年5月26日为基准日评估价格1657330元的60%，付袁在离婚诉讼期间低价转让涉案房屋，显然属于恶意。李东泽虽称其购买涉案房产的实际价款为178万元，但并未就其主张进一步举证证实，且随后李东泽与周雪梅通过结婚登记、离婚登记、析产的形式，使周雪梅取得涉案房产的产权，因此付袁与李东泽之间签订的《房屋买卖合同》，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，一审法院认定李东泽与付袁签订的房屋买卖合同无效，于法有据，本院予以确认。本案中，丁慧珠向一审法院起诉请求是确认相关合同和析产行为无效，并未就涉案房产的析产提出诉讼请求，在此情况下，一审判决认定“对于涉案房产中首付款、婚后共同还贷部分以及所对应的增值部分，在分割时应对付袁予以不分”，没有明确的法律依据，本院予以纠正。但一审判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由付袁负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年十一月十八日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂