广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初13252号原告：古丽娟，女，1978年6月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张肇明，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕毓晋，广东君言律师事务所实习律师。被告：深圳市中润城投资发展有限公司，住所地深圳市南山区粵海街道大冲社区铜鼓路**大冲都市花园1-052，统一社会信用代码:914403000627135594。法定代表人：陈尤。委托诉讼代理人：林璇，女，1974年7月10日出生，系公司员工。原告古丽娟诉被告深圳市中润城投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张肇明、吕毓晋，被告的委托诉讼代理人林璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2019年1月起暂计至2020年8月3日的租金1026338.5元(人民币，下同)；2、被告向原告支付所拖欠租金的违约金410919.57元(计算标准为拖欠租金金额的每日千分之三，自各项费用拖欠之日起暂计至2020年8月3日，实际计算至拖欠租金全部付清之日）；3、被告向原告支付物业管理费及物业管理费滞纳金141144.09元；4、被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费。事实和理由：2017年12月7日，原、被告双方签订《物业租赁合同》（以下简称为“租赁合同”）及《大冲物业租赁合同补充协议》编号C4-15(以下筒称为“补充协议”)，约定原告将回迁取得的南山区XXX商铺物业出租给被告，物业计租面积合计245.13平方米，租赁期限为13年，并通过补充协议对租金及递增标准进行补充约定后租金为280元/平米，从第三年开始，每两年复式递增8%，第七年开始每一年复式递增6%。被告向原告指定账号支付租赁保证金411818.4元，保证金依据租赁合同2.2及补充协议第三条约定计收。并在在协议第2.2款中约定保证金的作用，在协议2.3款中约定物业管理费的支付，在协议第七条违约责任中约定了相应违约责任及违约金的计算方式等。但在合同履行期间，被告出现严重逾期支付租金的情形，且原告多次催促被告及被告公司的工作人员及时支付租金，但被告均未履行。原告也委托律师发送律师函，但被告仍以多种理由拖延。经原告核算被告自2019年1月起至起诉之日已经欠租金达720863元。且被告依照租赁合同约定应当由其向物业管理公司支付的物业费及物业管理费滞纳金的金额已达人民币153224.48元，若被告不予向物业管理公司支付此笔费用，当导致原告作为物业业主被物业管理公司主张债权，直接导致原告发生清偿责任。因此在本案中原告主张被告将此款项交付原告，由原告向物业管理公司支付。另依照物业租赁协议的第七条约定，被告出现逾期支付租金情况下，需向原告支付违约金。经原告核算暂计到起诉之日，违约金已达424653.84元。被告应当向原告支付相应的违约金款项。但截至起诉前，被告仍未向原告支付租金、物业管理费、违约金等款项。特此，为维护原告合法权益，特将被告诉之法院，望判如所请。被告辩称：关于物业费，我方跟物业公司之间有还款计划，我方根据还款计划有付过物业管理费，但代理人不清楚被告具体付款情况，我方是总体支付的物业管理费，非单户的支付。关于违约金，我方在努力经营但确实存在问题，很难出租，尤其是疫情期间，现在仍然很难出租，我方也愿意退回原告，违约金数额较大我方实在难以承担。关于押金，能否用来抵扣部分租金，欠费也可以分期支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月7日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将回迁物业出租给乙方进行统一的出租经营管理，乙方承租甲方所有的回迁商业物业，按照本合同的约定向甲方支付租金；甲方出租给乙方的回迁商业物业，目前按照《补偿协议》中确定的面积为245.13平方米，包括甲方具有独立产权的XXX商铺，面积206.34平方米，以及建筑物中甲方因回迁进入集中商业物业的部分，面积38.79平方米，计租面积合计245.13平方米；租赁物业按计租面积计算为每月每平方米200元，自计租日起首两年租金免递增，从第三年开始，每两年服饰递增8%，从第七年开始每一年复式递增6%；本合同生效之日即为起租日；乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；乙方应向甲方缴纳相当于6个月租金的租赁保证金294156元；甲方须在本合同结束且双方就因租赁而产生的一切权利义务清理完毕后10个工作日内，向乙方退还租赁保证金；如乙方未依约按时足额支付租金，每逾期一日，乙方应按未付部分租金的千分之三按日向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除合同，并有权要求乙方向甲方赔偿相当于5年租金的违约金及要求乙方承担甲方为实现前述权利而支出的律师费、调查费等一切费用；及其他内容。同日，双方签订《大冲物业租赁合同补充协议》，约定：双方同意将原合同中第一条第1.2款变更为租金按计租面积计算，为每月每平方米280元，自计租日前手两年租金免递增，从第三年开始，每两年复式递增8%，从第七年开始，每一年复式递增6%；双方同意原合同中的租赁保证金也按本补充协议第一条租金标准做相应的调整，即乙方应按本补充协议第一条约定的租金标准向甲方交纳相当于6个月租金的租赁保证金；及其他内容。为证明被告存在严重拖欠物业管理费的情况，截至2020年7月物业管理费合计为141144.09元，原告提交了2020年3月和2020年7月的《大冲都市花园商业服务中心收费通知单》予以证明。2020年7月的收费通知单显示：客户名称吴永和（原告表示吴永和系原告配偶吴建新的父亲，因为物业管理处登记之初是由吴永和的名义办理的），空调使用费、物业管理费、物业专项维修资金本月费用、往月欠缴费用及滞纳金合计应交141144.09元。原告提交了一份《拖欠租金及违约金明细》，载明20198年1月至2020年3月共计拖欠租金720863元、违约金424653.84元。被告对该明细表予以认可。被告向本院提交一份《XXX铺拖欠租金情况表》，载明2019年1月至2020年8月期间，累计拖欠租金1059882元。原告明确其第二项诉讼请求的违约金金额为410919.57元，具体计算方式为违约金计至2020年8月3日为822737.79元，扣除被告已缴纳的押金411818.4元，应支付违约金410919.57元。庭审中，被告确认2019年1月1日至2020年8月3日期间共计欠缴原告租金1026338.5元，并对原告主张的物业管理费及滞纳金金额141144.09元予以确认。对于原告主张的违约金，被告认为过高，要求调低。原告表示其并未要求解除合同，所以并未主张没收租赁保证金，而是同意保证金优先冲抵违约金；被告则表示违约金被告无力支付，被告希望解除合同，被告希望押金冲抵租金。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《大冲物业租赁合同补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案被告确认拖欠原告2019年1月1日至2020年8月3日期间的租金1026338.5元，并确认欠缴物业管理费及滞纳金共计141144.09元，故对于原告要求被告支付前述款项的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付拖欠租金的滞纳金。原告明确其要求的滞纳金金额为410919.57元，并明确该滞纳金是以被告拖欠租金金额的日千分之三计算至2020年8月3日为822737.79元，再扣除被告已缴纳的租赁保证金后为410919.57元。对此，本院认为，因原告并未主张解除租赁合同，被告亦未提起反诉要求解除合同，双方的租赁合同仍在继续履行，租赁保证金抵扣或冲抵租金、违约金的条件尚未成就，本院不予处理。被告迟延支付租金，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任，但合同约定的违约金标准过高，原告亦未举证证明因被告迟延支付租金，原告的实际损失与主张的违约金相当，故本院对于原告主张的违约金予以调整，酌情判令被告按欠付租金的每日万分之五的标准支付，原告系按日千分之三计算出违约金822737.79元，按日万分之五计算，违约金应为137123元（822737.79元÷6）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市中润城投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告古丽娟支付租金1026338.5元及违约金137123元；二、被告深圳市中润城投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告古丽娟支付物业管理费及滞纳金共计141144.09元；三、驳回原告古丽娟的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19005.6元，由原告负担4825.6元，由被告负担14180元，原告已预交案件受理费22711.97元，多预交的3706.37元，由本院向原告清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  魏双斌人民陪审员  廖瑞梅二〇二〇年十一月十一日书 记 员  谌丽文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。