西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初2880号原告：魏平利，女，1973年3月16日出生，汉族，住西安市碑林区县。委托诉讼代理人：庾国庆，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：西安兴茂房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：林茂祺，该公司执行董事。原告魏平利诉被告西安兴茂房地产开发有限公司（以下称兴茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序，由审判员韩武娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告魏平利及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告兴茂公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告魏平利向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因迟延交付房屋给原告产生的损失12万元；2、判令被告承担至实际支付日的逾期利息2835元（暂计算至2020年3月29日）；3、判令被告承担原告缴纳的物业费3661.92元；4、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：原被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号XX园（金辉C园）1幢1单元1层10119号房屋卖于原告，交付时间是2017年8月31日。原告依照合同支付了全部款项，履行了合同义务，但是被告一直拒绝交付房屋，直到2019年8月29日才将房屋通过案外人（北京金辉锦江物业服务有限公司西安莲湖分公司）交付给原告，迟延履行的时间长达两年，严重损害了原告的利益。原告认为被告的行为严重违反了合同的约定，应该赔偿迟延交付两年所产生的损失。虽然原被告签订的合同约定了逾期交房的违约金，但是该违约金远远少于实际的损失，同时该条款也是限制被告责任的格式条款。根据合同法第一百一十四条，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告主张以每月5000元的租金计算，共计12万元，并赔偿自2019年8月29日（实际交付房屋的日期）至2020年3月29日（暂时计算）的利息2835元（共计7个月，利率是4.05%，要求支付至实际付清之日）。原告于2019年8月29日入住房屋后，缴纳了2019年1月份至8月份的物业费共计3661.92元，应该由被告赔偿。为维护合法权益，故诉至法院，请求法院依法判如所请。被告兴茂公司经公告送达开庭传票未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告魏平利围绕其诉讼请求提交如下证据：证据1、商品房买卖合同，证明：原被告之间成立合法有效的合同；被告应该于2017年8月31日前交付房屋；原告应支付1697929元的房款。证据2、收款收据、增值税发票、契税发票，证明：原告已经按时履行了合同主要义务；原告履行了交付增值税的行政法义务；原告履行了交付契税的行政法义务。证据3、业主档案书，证明：被告交付的时间与合同约定的时间不符合，应该承担违约责任。证据4、物业登记表、问题反映书、城建局回复、被告向城建局的回复、微信聊天记录，证明：原告曾要求被告交付房屋，履行合同义务，但是被告拒绝，应该承担违约责任。证据5、物业收费依据、租房合同、转账记录、商铺照片，证明：被告应该承担原告的物业费损失3661.92元，被告应该承担迟延两年交房的违约损失12万元。证据6、原告身份证、被告的工商信息，证明：原被告都是适格诉讼主体。本院依据原告提交证据及庭审查明情况认定事实如下：原告魏平利作为买受人与出卖人兴茂公司签订合同备案号为Y17130997号的《商品房买卖合同》，约定，由原告购买被告开发的位于本市莲湖区XX路XX号XX园（金辉C园）第1幢1单元1层10119号房屋一套，建筑面积101.72平方米，该商品房规划用途为商业。付款方式为首付款加银行按揭贷款支付。合同约定出卖人应当在2017的8月31日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人如未按本合同约定的交付期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别承担违约责任（不作累加）：(1)逾期不超过360日，自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，出卖人按本条约定支付的违约金最高不超过房屋总价款的1%；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且在有关政府部门注销本合同登记备案后60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，但出卖人承担违约金最高不超过买受人已付房款的1.5%。上述合同未载明签署日期，被告于2017年6月22日向原告出具收据，载明，收到魏平利房款20000元，备注栏载明，转账原收据0009171作废。2017年7月27日被告出具收据，载明收到原告房款837929元，备注载明首期银行837929元。原告按揭贷款84万元交通银行交款后，被告于2017年9月4日出具收据。至此，原告房屋价款已全部支付完毕。被告于2017年12月18日向原告开具全额房款的发票共计1697929元。根据原告提供的业主档案载明，原告于2019年8月29日与物业公司签署前期物业服务协议，原告称该日期为其实际收房日期。且在收房时根据物业公司要求将2019年1月至2019年8月物业等相关费用结清，共计3661.92元。原告称其一直未收到被告收房通知，期间电话询问，得到答复为2017年12月31日交房，直到2018年年后，其仍未收到收房通知，故前往物业询问，物业公司称不能收房，原因是系统没有其信息。原告称其多次催促要求收房未果，故向西安市住房和城乡建设局反映情况，西安市住房和城乡建设局于2019年12月19日向原告本人进行书面答复。被告公司客服曾于2019年9月23日向原告出示过协议书，要求原告签署，协议载明，被告同意一交性补偿原告8个月物业费3661.92元，原告未签署该协议。原告于2019年8月收房后，于2019年9月将案涉房屋出租，月租金为5000元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。合同约定交房日期为2017年8月31日前，实际交房日期为2019年8月29日，被告未按照合同约定的时间向原告交付房屋，已构成违约，应依法承担违约责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告请求由被告承担逾期交房的违约损失，符合上述法律规定。关于被告逾期交房应承担的违约损失的计算问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，原告请求以实际损失为准计算逾期交房的违约金，符合上述规定，合同约定出卖人承担违约金最高不超过买受人已付房款的1.5%明显过低，原告要求被告按其实际损失每月5000元支付违约金，该金额亦不高于双方对逾期交房违约金日万分之1.5之约定， 故其主张被告支付逾期交房违约金12万元，本院予以支持。关于原告主张违约金利息及物业费一节，无法律依据，本院不予支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效后三日内，被告西安兴茂房地产开发有限公司支付原告魏平利逾期交房违约金12万元整；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费2830元、公告费560元（原告均已预交），由被告西安兴茂房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员      韩武娜 二〇二〇年十一月六日 书    记    员      路  瑶1