广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0307民初30905号 原告：王某，女。 委托诉讼代理人：岳永军，广东国晖律师事务所专职律师。 被告：深圳市粤信创意文化有限公司（下称粤信公司），住所地深圳市龙岗区南湾街道下李朗平吉大道**配套办公楼**，统一社会信用代码91440300769179468H。 法定代表人：李吟发。 被告：深圳市梓盛发实业集团有限公司（下称梓盛发公司），住所地深圳市福田区福强路**文化创意园****，统一社会信用代码91440300708479539C，系被告粤信公司的独资股东。 法定代表人：李吟发。 两被告共同委托代理人：郑汉东，广东恒港律师事务所专职律师。 两被告共同委托代理人：熊文亮，广东恒港律师事务所实习律师。 上述当事人合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告及其代理人，两被告两共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件相关情况 经审理查明，2017年4月18日，原告与被告粤信公司签订合同号B1-1811《有偿使用合同》约定，被告粤信公司将“百分百创意广场二期”中的B1栋18层11号房有偿给乙方使用；该房产总价款共计73万元，原告于签订合同当日支付使用费36.5万元，合同签订后，于2017年4月18日前支付另外36.5万元；该房屋的交付日期为2018年3月28日之前，具体的交付日期以甲方书面通知为准。 2017年4月18日，被告粤信公司收到原告36.5万元，并出具《收款收据》；2017年4月27日，被告粤信公司收到原告36.5万元，并出具《收款收据》。 2018年8月30日原告与被告粤信公司签订《百分百创意广场二期房地产有偿使用合同》补充协议，约定：被告粤信公司承诺最后交房期限为2019年12月31日完成施工，把该房屋交付原告使用；如果被告粤信公司在2019年12月31日不能按原合同约定标准交房。如原告要求退房的，原告已收取的违约金不予退还。 2018年8月8日，被告粤信公司转账支付原告13140元，并备注违约金；2018年11月23日，被告粤信公司转账支付原告20148元，并备注违约金；2019年3月1日，案外人深圳市美豫商业管理有限公司转账支付原告20148元，并备注代粤信创意文化支付王某违约金；2019年5月22日案外人深圳市美豫商业管理有限公司转账支付原告19710元，并备注代粤信创意文化支付王某违约金；2019年9月17日案外人深圳市美豫商业管理有限公司转账支付原告19929元，并备注代粤信创意文化支付王某违约金；2019年11月22日，案外人深圳市美豫商业管理有限公司转账支付原告20148元，并备注代粤信创意文化支付王某违约金；2020年4月17日，案外人深圳市美豫商业管理有限公司转账支付原告20148元，并备注代粤信创意文化支付王某违约金；2020年6月18日，案外人深圳市美豫商业管理有限公司转账支付原告19929元，并备注代粤信创意文化支付王某违约金；2020年8月28日案外人深圳市美豫商业管理有限公司转账支付原告26572元，并备注代粤信创意文化支付王某违约金；以上被告粤信公司共向原告支付179872元违约金。 被告梓盛发公司深圳市梓盛发实业集团有限公司为被告粤信公司的全资股东，出资额6000万元，出资比例100%。 2020年1月10日，龙岗区人民法院做出（2019）粤0307民初22531号生效判决查明：深规土许LG-2009-0115号建设用地规划许可证载明宗地编号为G04407-0020的土地用地性质为仓储用地。深规土建许字LG-2011-0128号建设工程规划许可证载明粤信物流基地二期建筑性质为仓储厂房及配套。原、被告确认双方签订合同和补充协议时，粤信物流基地二期未取得商品房预售许可证，至今仍未取得商品房预售许可证。原告称该项目主体已完工，提交照片为证。被告称该项目尚未竣工验收，不具备交付条件。被告提交的深建质安监停[2018]12499号停工整改通知书显示，2018年9月4日，深圳市住房和建设局下令粤信物流基地二期项目停工整改，停工范围为全面停工。 上述生效判决：确认原告孔惠玉与被告深圳市粤信创意文化有限公司于2015年8月17日签订的《百分百创意广场二期物业租赁合同》及《百分百创意广场二期物业租赁合同补充协议》无效；被告深圳市粤信创意文化有限公司于本判决生效之日起十日内退回原告孔惠玉购房款人民币413820元；被告深圳市粤信创意文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔惠玉占用购房款的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率与年利率4.9%中较低者计算，其中2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以人民币137940元为基数，自2015年8月17日起计；以人民币137940元为基数，自2015年11月17日起计；以人民币60000元为基数，自2016年2月24日起计；以人民币77940元为基数，自2016年5月18日起计，均计算至前述第二项款项人民币413820元实际返还之日止）；被告深圳市粤信创意文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔惠玉剩余赔偿款人民币75315.24元；驳回原告孔惠玉的其他诉讼请求。 王某向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告和被告粤信公司签订的《百分百创意广场二期房地产有偿使用合同》及《补充协议》；2、请求判决被告粤信公司返还房地产使用费730000元及违约金（以730000元为基数，自2020年4月1日起按照每日万分之三点一五计算，暂计至2020年7月31日为27823.95元，以后计算至付清之日止）；3、请求判决被告梓盛发公司对上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明原告和被告粤信公司之间签订的有偿使用合同及补充协议可能涉及无效，原告变更诉讼请求如下：1、请求判决原告与被告粤信公司签订的有偿合同及补充协议无效；2、请求判决被告粤信公司返还房屋使用费73万元并赔偿损失，损失金额按照已付款项的20%计算；3、请求判决被告粤信公司支付占用购房款的利息，明确占用购房款期间的利息自2017.4.27起以73万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。 庭审中，被告粤信公司称涉案粤信物流基地二期没有取得预售许可证，尚未具备销售资格，鉴于土地性质是仓储用地，取得预售许可证也不能对外销售。 判决结果 本院认为，原告与被告粤信公司签订的B1-1811《有偿使用合同》及补充协议，就涉案房产的位置、状况、价格、交付标准、交付时间、双方的责任和义务、违约责任等进行了约定，合同名称虽为有偿使用合同，但涉案房产在合同签订时尚未建成；双方约定在条件具备的情况下，原告以约定的房地产使用总价款购买涉案房产及被告协助办理《房地产证》等内容均系商品房预售合同中的必要条款，故B1-1811《有偿使用合同》属于商品房预售合同性质。由于涉案房产所占用的土地用途为仓储用地、土地性质为非商品房性质，不得进行房地产开发经营，且被告未取得涉案房产的合法预售手续，不符合商品房预售的条件，原告与被告签订的B1-1811《有偿使用合同》及补充协议违反了法律法规的强制性规定，故属无效协议。原告主张协议无效，理由成立，本院予以支持。各方因涉案无效协议取得的财产，应当予以返还。涉案房屋未交付给原告，但原告向被告支付了购房款73万元，故原告要求被告退还购房款73万元，理由成立，本院予以支持。合同中相关违约责任条款亦为无效，本院酌定按照银行同期贷款利率计算原告已付购房款的利息损失，本院确定利息计算标准以中国人民银行同期同类贷款利率与年利率4.9%中低者为准。被告粤信公司明知涉案房屋所占用的土地为仓储用地、为非商品房性质，涉案房屋也没有取得商品房预售许可证明，隐瞒涉案房屋不可能对外销售的事实，吸引原告签订合同，对于涉案合同无效，被告明显具有过错，应当赔偿原告因此所受到的损失。考虑到深圳房地产市场行情变化，仅按银行同期贷款利率计算利息，明显不足以弥补原告损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院酌定由被告粤信公司按照原告已付购房款20％的标准赔偿原告损失款计146000元。被告已支付的违约金179872元在上述146000元中予以抵扣，剩余款项为33872元在购房款中予以抵扣，故被告粤信公司应退还原告购房款696128元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告王某与被告粤信公司于2017年4月18日签订的B1-1811《有偿使用合同》及《百分百创意广场二期房地产有偿使用合同补充协议》无效； 二、被告粤信公司于本判决生效之日起十日内退回原告孔惠玉购房款人民币696128元； 三、被告粤信公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某占用购房款的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率与年利率4.9%中较低者计算，其中2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以人民币331128元为基数，自2017年4月18日起计；以人民币36.5万元为基数，自2017年4月27日起计；均计算至前述第二项款项人民币696128元实际返还之日止） 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5689.0元，由被告承担5380元，由原告承担309元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 向 翔 二〇二〇年十一月二十六日 本件与原本核对无异 书记员 张蓓淳