贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3582号上诉人（一审被告、反诉原告）：凯里市佳和盛世置业有限公司，住所地：贵州省凯里市凯棉路**。法定代表人：刘海涛，系该公司董事长。上诉人（一审被告、反诉原告）：凯里市万象商业管理有限公司，住，住所地：贵州省凯里市凯棉路**********/div>法定代表人：彭新雄，系该公司执行董事兼总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑桂美、唐永浩，贵州兄弟律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告、反诉被告）：杨洋，男，1996年3月19日出生，汉族，安徽省桐城市人，身份证住址安徽省桐城市。委托诉讼代理人：陈志翔，贵州财团律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。上诉人凯里市佳和盛世置业有限公司（以下简称佳和盛世公司）、凯里市万象商业管理有限公司（万象公司）因与被上诉人杨洋房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2020）黔2601民初4009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。佳和盛世公司、万象公司上诉请求：1、撤销（2020）黔2601民初4009号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；2、改判支持上诉人一审诉讼请求的第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项诉讼请求；3、改判驳回被上诉人的本诉请求；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、解除合同的原因是被上诉人长期拖欠上诉人租金、物业服务费等费用，以及多次违反合同约定不按时开店经营，系被上诉人严重违约导致解除合同。蝴蝶谷商场2019年1月25日就已通过消防验收，上诉人交付给被上诉人的商铺符合合同约定及法律规定。商场从2019年5月18日开业后，一直正常营业至今，2019年11月15日至2020年1月3日期间整个商场也是处于正常经营状态。凯里市消防救援队《不同意投入使用、营业决定书》只是针对上诉人的行政管理行为，并不影合同的效力及正常履行。一审判决以凯里市消防救援大队2019年11月15日作出的《不同意投入使用、营业决定书》推定签订合同时上诉人存在违约行为，导致被上诉人不能正常使用商铺系认定事实错误，明显违反法律规定及合同约定。被上诉人在2019年11月15日前就己经长期拖欠上诉人租金、物业服务费、商业管理费，明显违反《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》（下称“《租赁合同》”）第19.7条的约定，因此《租赁合同》是被上诉人违约后上诉人行使约定解除权而解除。二、《租赁合同》是因为被上诉人违约而解除，且合同解除后被上诉人一直占用商铺，根据法律规定以及合同约定，被上诉人应当支付上诉人从开业之日（2019年5月18日）至合同解除之日的租金、物业服务费、商业管理费以及拖欠相关费用的延迟履行违约金，解除合同后占用商铺期间的房屋占用费、物业服务费及商业管理费损失，未按时开店的罚款。一审判决不支持前述诉讼请求系认定事实错误而作出的错误判决。三、合同约定的租金为42.42元/天、物业服务费为60.89元/天、商业管理费为150.40元/天。一审判决认定的租金、物业服务费、商业管理费的标准错误。根据《租赁合同》第二条“本合同项下租赁期限为37个月，自进场日开始计算。即自2019年3月1日至2022年4月30日止”、第3.1.1条“租赁期限内，租金费用合计45730元”、第3.1.2条“本合同项下的租金支付方式为：首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。……”第3.2.1条“租赁期限内，物业服务费、商业管理费等各项总费用合计227774元。其中物业服务费65641元，商业管理费162133元”等约定，合同租期内总费用是固定的，计费期间为开业日至租期最后一日，即本案合同约定的各项费用是2019年5月18日至2022年4月30日期间的费用，因此合同约定的租金为42.42元/天、物业服务费为60.89元/天、商业管理费为150.40元/天。一审判决认定租金为41.2元/天、物业服务费为59.14元/天、商业管理费为146.07元/天系认定事实错误。四、本案是因被上诉人违约导致合同解除，因此上诉人不应当支付被上诉人装饰装修残值损失，也不应当退还被上诉人履约保证金。另外，根据《租赁合同》第19.9条“本合同因丙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，丙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且丙方应承担的其他违约责任并不免除”之约定，上诉人不应当退还被上诉人履约保证金。一审判决上诉人支付被上诉人装饰装修残值损失及退还被上诉人履约保证金，违反合同约定及法律规定。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，特提起上诉，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。杨洋答辩称：一、二被答辩人未取得公众聚集场所投入使用、营业消防安全检查合同证书，即将蝴蝶谷商场投入使用、营业，属于违约在先。二、因二被答辩人的根本违约行为导致合同不具备继续履行条件而解除，答辩人作为合同的当事人，有权行使抗辩权。三、蝴蝶谷购物商场未通过消防安全验收，是本案合同不能履行的根本原因，也是合同解除的直接原因。因二被上诉人违约导致合同解除，答辩人请求其赔偿装饰装修残值损失，于法有据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回被答辩人的全部上诉请求。杨洋向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与二被告签订的《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》。2、判令佳和盛世公司赔偿原告装修残值损失56738元。3、判令被告万象公司退还原告质量保证金7400元、履约保证金7400元以及店内物品。3、判令诉讼费由二被告承担。佳和盛世公司、万象公司反诉请求：1、确认佳和盛世公司、万象公司与杨洋2018年12月24日签订的《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》已于2020年1月6日解除；2、判决杨洋立即搬离蝴蝶谷餐饮区F1层1145号、1150号商铺，并将该商铺移交给佳和盛世公司；3、判决杨洋支付佳和盛世公司2019年5月18日至2020年1月6日期间欠付的租金6172.29元，及以欠付租金为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2020年1月6日的延迟履行违约金为787.80元）；4、判决杨洋支付万象公司2019年5月18日至2020年1月6日期间欠付的物业服务费8859.71元，及以欠付物业服务费为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2020年1月6日的延迟履行违约金为1130.82元）；5、判决杨洋支付万象公司2019年5月18日至2020年1月6日期间欠付的商业管理费21883.43元，以及以欠付商业管理费为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2020年1月6日的延迟履行违约金为2793.11元）；6、判决杨洋从2020年1月7日起按42.42元/日的标准支付佳和盛世公司房屋占用费至杨洋将商铺移交给佳和盛世公司之日止；7、判决杨洋从2020年1月7日起按60.89元/日的标准支付万象公司物业服务损失至杨洋将商铺移交给佳和公司之日止，按150.40元/日的标准支付万象公司商业管理费损失至杨洋将商铺移交给佳和盛世公司之日止；8、判决杨洋支付万象公司2019年3月15日至2019年4月20日期间的租金1527.16元，支付万象公司2019年3月15日至2019年4月20日期间的物业服务费2192.09元、商业管理费5414.46元；9、判决杨洋支付万象公司未按时开店的罚款800元；10、诉讼费用由杨洋承担。一审法院认定事实：2018年12月24日，以佳和盛世公司（出租方）、万象公司（管理方）与杨洋（承租人）签订《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》，佳和盛世公司将蝴蝶谷中餐饮区位置F1层1145、1150号商铺、设备出租给杨洋使用。万象公司为佳和盛世公司授权的物业管理方，佳和盛世公司委托万象公司向杨洋收取该物业的租金、履约保证金等应由杨洋向佳和盛世公司支付的款项，并将代收款项交予佳和盛世公司。合同第一条约定：“计租面积为74平方米，租期为37个月，自开业日开始计算，即自2019年3月1日起至2022年4月30日。租赁期限内租金为45730元。首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期租金外，其他各期租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。杨洋应在每个交费期最后一个月的20日前，向万象公司一次性足额支付下个交租期租金。租赁期限内，物业服务费、商业管理费等各项总费用合计227774元，其中物业服务费为65641元，商业管理费为162133元。首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期物业服务费、商业管理费外，其他费用均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳。”第五条约定：“本合同签署当日，杨洋应当向佳和盛世公司交纳7400元作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第20条规定情形的，该保证金甲方于本合同终止且丙方结清所有租金及扣除丙方应支付的相关款项并办妥所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续后30个工作日内退还（不计息）。”第六条约定：“佳和盛世公司、万象公司计划于2019年3月1日移交房屋给杨洋，真实移交时间以佳和盛世公司或万象公司书面通知为准。”第八条约定：“杨洋应当在2019年4月28日开业经营。”第九条约定：“作为该房屋的承租人，丙方（杨洋）应当自开业日起，向乙方（万象公司）交纳该房屋的物业服务费和商业管理费。……乙方在第一个年内实际收取的物业服务费按合同约定收取标准执行。”第十九条违约责任约定：“本合同因甲方、乙方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金给丙方。……如丙方原因导致本合同提前终止，丙方应当在本合同终止后7日内按第一年的租金、物业服务费、商业管理费标准足额缴纳装修期间的全部租金、物业服务费、商业管理费等相关费用。”杨洋承租该案涉房屋主要经营派乐汉堡快餐。2018年12月24日，杨洋与佳和盛世公司、万象公司达成《补充协议》，该补充协议主要约定：若佳和盛世公司万象公司原因导致杨洋未能在2019年6月1日前开业，杨洋可将开业时间顺延两个月（即2019年8月10日），若仍未能开业，则佳和盛世公司、万象公司应无息退还履约保证金、质量保证金及首期租金，佳和盛世公司、万象公司需根据杨洋实际产生的损失进行赔偿（杨洋需提供相关发票、单据）。合同签订当日杨洋向万象公司交纳了首期款22200元、质量保证金7400元、履约保证金7400元。2019年3月15日交纳装修管理费1480元、垃圾清运费1110元、水费74元、有线光纤费420元。同日，万象公司与杨洋签署了《房屋交接确认书》。亦为同日，杨洋向万象公司提交《装修申请表》，预计装修时间从2019年3月15日至2019年4月25日。杨洋与佳和盛世公司、万象公司均认可杨洋系于2019年5月3日对案涉商铺进行营业。2019年5月30日，万象公司向蝴蝶谷的商户发出《通知函》，该通知函主要内容为，感谢各位商户配合我公司在4月28日至5月17日进行的东区内部是营业，我司从2019年5月18日开始收取物业管理费，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。因杨洋未按时交纳相关费用，同年10月24日万象公司向杨洋发出《通知函》，催促其交纳相关费用。2019年10月杨洋停止营业，万象公司分别于2019年10月25日、27日、28日向杨洋经营的派乐汉堡店铺发出《警告函》，内容为根据规章制度延迟开店或者提前闭店（或无故私自闭店），第一次口头提醒，此后每发现一次，万象公司有权处以200元/次的罚款。因万象公司多次向杨洋发出函件，催促其交纳相关费用，杨洋均未交纳，直至2020年1月6日万象公司向杨洋发出《解除合同通知书》。2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，意见为：1、综合评定该工程消防验收合格；2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效；3、该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本案因双方当事人意见分歧较大，调解未果。另查明：杨洋认可，佳和盛世公司、万象公司向杨洋主张的费用应当自2019年5月18日后计算截止至2019年11月19日。杨洋因案涉商铺的装修向双燕板材、达邦防水、壁王墙布厂购买装修材料所花费用如下：1940元+1930元+66元+35元+49.89元+475元+400元+135元+700元+1900元+2300元=9930.89元。一审法院认为：原、被告签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，内容明确，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。关于双方签订的租赁合同是否已经解除问题。佳和盛世公司于2020年1月6日以短信方式向杨洋发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的合同，且认为双方的租赁合同已于2020年1月6日解除，杨洋对此无异议。故一审法院认为双方签订的租赁合同可以解除，解除时间应为2020年1月6日。关于佳和盛世公司、万象公司要求杨洋搬离承租的案涉商铺的诉求，因双方签订的合同已经解除，杨洋有返还租赁物的义务，故该项诉求一审法院予以支持。因解除合同后，杨洋自行将其在商铺内属于其能够移动的物品搬离即可，佳和盛世公司、万象公司并非占用物品，对杨洋的该项诉请，一审法院不予支持，但在杨洋搬离商铺内物品时，佳和盛世公司、万象公司应予以配合。关于杨洋诉请万象公司返还质量保证金7400元、履约保证金7400元的问题。因双方签订的租赁合同已解除，合同无法继续履行，应予以退还，上述费用为万象公司收取，故杨洋的该项诉请，一审法院予以支持。关于杨洋诉请佳和盛世公司赔偿装修损失的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”但亦应结合承租人所提交的证据来综合进行认定。首先，杨洋未与他人就案涉商铺的装修签订有书面的装饰装修合同，无法直观地证明其装修案涉商铺所装修项目及所花费用等，但从杨洋提交的装修申请表及结合其营业的事实来看，确系存在装修的事实；其次从杨洋所举的证据来看，即便是其自行购买建材雇请他人进行装修，其应提交载明有具体内容的收货单、购销单等证据证实，杨洋所提交的供货单、订货单或购销合同、转款凭据等基础证据，不能够足以证实其为案涉店铺装修所花费用为69977元，从其提交的证据，一审法院仅能够认定的装修费为9930.89元。关于剩余租赁期内装饰装修残值损失的计算，双方签订的租赁合同租期为37个月，杨洋实际使用装饰装修的时间应为2019年5月3日（开业之日），故佳和盛世公司支付杨洋剩余租赁期内装饰装修残值损失应为租期内37个月的装修金额9930.89元（268.40元/月，8.95元/天）-杨洋实际使用装修装饰的时间即2019年5月3日至2019年11月19日（共计200天）=9930.89元-（8.95元/天×200天）=8140.89元。关于反诉请求的相关费用问题。杨洋在承租期内使用租赁物，应按照合同约定履行支付相关费用的义务。首先，关于租赁费、物业服务费、商业管理费支付的时间问题。虽双方当事人均认可杨洋系2019年5月3日开业经营，但根据2019年5月30日万象公司向蝴蝶谷商户出具的《通知函》内容及结合杨洋的自认来看，租赁费、物业服务费、商业管理费应从2019年5月18日开始计收。上述费用支付截止的时间，虽双方的租赁合同于2020年1月6日解除，但根据凯里市消防救援大队作出的凯消不安字（2019）第0080号《不同意投入使用、营业决定书》来看，消防队对案涉商铺所在的购物商城已作出不同意投入使用，营业的决定，导致杨洋未能正常使用案涉商铺系商城存在消防安全隐患，不是杨洋自身原因所致，出租方提供的租赁物不符合使用条件，但杨洋自认费用计算的截止时间为2019年11月19日，为此，案涉商铺的租赁费、物业服务费、商业管理费应计算至2019年11月19日。双方签订的租赁合同约定首期租金、首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。租赁期限37个月。租赁期限内租金费用合计45730元、物业服务费65641元、商业管理费162133元。从2019年5月18日至2019年11月19日共计185天，结合租期折算三项费用租金为1235.95/月（41.20元/天）、物业服务费为1774.08元/月（59.14元/天）、商业管理费为4381.97元/月（146.07元/天）。故三项费用应为：1、租金，41.20元/天×185天=7622元；2、物业服务费，59.14元/天×185天=10940.9元；3、商业管理费，146.07元/天×185天=27022.95元。因杨洋支付的首期款为22200元（分摊到各项费用，已支付的首期租金为3708元，物业费为5345.7元，商业管理费为13146.3元）为此，从2019年5月18日至2019年11月19日期间，杨洋尚欠的租赁费为3914元、物业服务费5595.2元、商业管理费为13876.65元。反诉原告诉请杨洋支付从2019年3月15日至2019年4月20日期间的租金、物业服务费、商业管理一审法院不予支持，对此，不再赘述。因佳和盛世公司系委托万象公司代为收取上述费用，为此，对佳和盛世公司诉请杨洋支付租金，一审法院予以支持。关于反诉请求支付房屋占用费及合同解除后的物业服务费、商业管理费问题。本案中，双方签订的租赁合同解除，杨洋到承租商铺将相关物品搬离，受到了佳和盛世公司、万象公司工作人员的阻止，导致杨洋相关物品无法搬离致使商铺占用的后果，佳和盛世公司、万象公司主张房屋上述费用于法无据，一审法院不予支持。关于反诉原告诉请杨洋支付迟延履行违约金问题。从双方提交的证据来看，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，其中意见书第3条指出：“该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。”直至2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。双方签订合同的时间为2018年12月24日，签订合同时“蝴蝶谷购物商场”并未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证据能够证实双方在签订合同之时佳和盛世公司、万象公司存在违约情形，同时2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。故对佳和盛世公司、万象公司提出的该诉求，一审法院不予支持。关于反诉原告诉请杨洋支付未按时开店罚款的问题，因佳和盛世公司、万象公司在杨洋租期内未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，存在违约情形，故其诉请杨洋未按时开店的罚款，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告（反诉被告）杨洋于与被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司于2018年12月24日签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》于2020年1月6日解除；二、原告（反诉被告）杨洋于本判决生效后十日内搬离蝴蝶谷中餐饮区位置F1层1145、1150号商铺，并将该商铺移交给被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司；三、原告（反诉被告）杨洋于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司支付租金3914元；原告（反诉被告）杨洋于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）凯里市万象商业管理有限公司支付物业服务费5595.2元、商业管理费为13876.65元；四、被告（反诉原告）凯里市万象商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）杨洋履约保证金7400元、质量保证金7400元，合计14800元；五、被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杨洋剩余租赁期内装饰装修残值损失8140.89元；六、驳回原告（反诉被告）杨洋的其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司的其余诉讼请求；本诉案件受理费已减半收取为794元，反诉案件受理费已减半收取为545元，保全费620元，共计1959元，由杨洋负担1279元，由凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司负担680元。本院二审期间，二上诉人提交如下新证据：1、视频资料，证明内容：被上诉人2020年5月16日搬走装饰装修等物品时，上诉人并未阻止。且被上诉人搬走装饰装修等物品后一直占用租赁的商铺，没有及时移交给上诉人，被上诉人应当承担该期间的全部费用。2、照片，证明内容：上诉人每天都为整个商场（包括被上诉人租赁的商铺）提供消毒、打理卫生以及巡视等服务。3、《蝴蝶谷购物公园商户退铺验收表》、《商铺交接》、《委托书》、《移交商铺通知》、彩信截图、电子邮件截图、微信截图，证明内容：被上诉人于2020年8月4日才将商铺移交给上诉人，因此，被上诉人应当支付上诉人相关费用。同时，也证明了被上诉人搬走了装饰装修物品，该部分的价值应当从一审人民法院判决的装饰装修残值损失中扣减。经举证质证，被上诉人质证意见及本院认证如下：被上诉人对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。本院对该证据1的真实性、合法性予以采信，对关联性及证明目的不予采信。对证据2，被上诉人认为其已经完全搬离，打扫是上诉人的义务，产生的费用应由上诉人自己承担。本院认为该证据反映内容系上诉人的工作职责，与被上诉人无关，本院不予采信。对证据3，被上诉人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。本院对证据3的三性予以采信，对其证明目的不予采信。被上诉人提交了如下新证据：派乐汉堡材料清单，证明内容：上诉人与被上诉人双方于2020年5月16日达成一致意见，上诉人同意被上诉人将商铺内可搬离的设施设备搬离，双方制作材料清单签字确认，被上诉人正式将商铺退还上诉人。经举证质证，二上诉人的质证意见及本院认证如下：上诉人对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：双方当事人对解除《蝴蝶谷购物公园租赁合同》无异议，本院予以确认。关于双方当事人谁违约的问题。从双方提交的证据来看，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，其中意见书第3条指出：“该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。”但至2020年1月6日解除合同时二上诉人还未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。双方签订合同的时间为2018年12月24日，签订合同时“蝴蝶谷购物商场”并未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，在签订合同时，二上诉人明知其尚未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，商场不得投入使用，但仍然与被上诉人签订租赁合同，违背诚实信用原则，构成违约。2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。被上诉人在知道上述情况后，不愿意履行案涉合同，系正当行使抗辩权，不构成违约，故二上诉人称系被上诉人违约导致案涉合同解除的意见，本院不予支持。关于被上诉人是否应支付二上诉人从2019年5月18日至2020年1月6日期间拖欠的租金、物业服务费、商业管理费的问题。首先，关于首期租金、物业服务费、商业管理费的起点问题，一审庭审中，双方均认可营业时间为2019年5月3日，虽然案涉租赁合同约定，首期租金、物业服务费、商业管理费为开业日起计算。但结合万象公司向各商户出具《通知函》载明“物业管理费从2019年5月18日开始收取，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”及杨洋的自认来看，物业服务费、租金、商业管理费的起算时间应为2019年5月18日。其次，关于租金、物业服务费、商业管理费计算截止时间问题，虽然双方合同解除时间为2020年1月6日，但是凯里市消防救援队于2019年11月15日出具的凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，明确了不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。说明蝴蝶谷购物商城经检查存在消防安全隐患，凯里市消防救援队不同意该商场投入使用、营业，凯里市消防救援队的行为系禁止性行为，二上诉人在接到该决定书后，不得将该商场投入使用、营业，该决定书也禁止了被上诉人继续使用门面，但杨洋自认该三项费用可以计算至2019年11月19日，系其对自身权利的处分，故该三项费用计算截止时间为2019年11月19日。二上诉人无权收取2019年11月19日至双方解除合同期间的租金、物业服务费、商业管理费。对二上诉人请求被上诉人支付租金、物业服务费、商业管理费至合同解除之日的主张，本院不予支持。关于被上诉人是否应支付因欠付二上诉人租金、物业服务费、商业管理费产生的违约金及未按时开店罚款的问题，考虑到解除案涉合同系二上诉人违约导致，故对二上诉人的该项上诉请求，本院亦不予支持。关于合同解除后被上诉人一直占用承租商铺是否应支付房屋占用费、物业服务费及商业管理费损失的问题，本案中，双方解除租赁合同后，被上诉人已及时从商铺将相关物品搬离，但受到了二上诉人工作人员的阻止，说明导致被上诉人未能及时搬离商铺的原因系二上诉人所导致，故其请求被上诉人支付房屋占用费等相关损失，本院不予支持。关于被上诉人是否应支付二上诉人装修门面期间租金、物业服务费、商业管理费的问题，虽然案涉租赁合同第19.10条约定“如丙方原因导致本合同提前终止，丙方应在本合同终止后7日内按第年的租金、物业服务费、商业管理费标准足额缴纳装修期间的全部租金、物业服务费、商业管理费等相关费用”但是导致案涉租赁合同解除的原因并不是被上诉人，而是二上诉人的原因导致，故上诉人的该项上诉请求，不符合上述约定，本院不予支持。关于一审判决认定租金、物业服务费、商业管理费的计算标准是否错误的问题。根据《租赁合同》第二条“本合同项下租赁期限为37个月，自进场日开始计算。即自2019年3月1日至2022年4月30日止。”第3.1.1条“租赁期限内，租金费用合计45730元”第3.1.2条“本合同项下的租金支付方式为：首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。”第3.2.1条“租赁期限内，物业服务费、商业管理费等各项总费用合计227774元。其中物业服务费65641元，商业管理费162133元”的约定，实际计算租金、物业服务费、商业管理费的时间为开业日，但租期仍应从被上诉人进场日开始计算，对于从进场日至开业日期间的费用，应视为二上诉人为使其门面顺利出租而对各商户作出的优惠政策，故在计算租期时仍应按照进场日计算至租期最后一日，如按照上诉人主张的开业日计算至租期最后一日，对被上诉人明显不公，也不符合合同本意。从万象公司向各商户出具《通知函》载明“物业管理费从2019年5月18日开始收取，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”的情况来看，即使租期从2019年5月18日开始计算，相关租赁期限亦自动延后。因此，一审法院按照合同约定的总租期37个月计算的日租金、日物业服务费、日商业管理费，并无不当。上诉人的该项上诉请求不成立，本院不予支持。关于二上诉人是否应赔偿被上诉人装饰装修残值损失及是否应退还被上诉人履约保证金的问题。如前分析，导致案涉合同解除系二上诉人违约所致，因此，一审法院判决二上诉人支付被上诉人装饰装修残值损失及退还履约保证金，于法有据，本院予以支持。综上所述，二上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2678元，由上诉人凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  王山地审判员  罗安松二〇二〇年十一月十七日法官助理章杰书记员吴静