广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6157号上诉人（原审被告）：孙宇，女，汉族，1985年10月23日出生，公民身份号码：420************589，住址：广东省深圳市龙岗区*********宜城风景花园1#楼A座2401房。委托诉讼代理人：李梅，北京市雄志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区************（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李勇林，广东震铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡译予，广东震铄律师事务所实习律师。上诉人孙宇与被上诉人紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2020)粤1302民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙宇上诉请求：1.请求判令撤销（2020）粤民初字1759号民事判决书第一项、第二项，改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求追加诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司为第三人参加诉讼，并判令与被上诉人共同向上诉人承担违约责任。3.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人故意隐瞒真相，捏造虚假事实，原判决认定事实错误，适用法律错误、遗漏诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司为第三人参加诉讼，判决结果错误。具体理由如下：被上诉人及其关联公司对诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司为实际同一开发商的关联单位，未实际将房给上诉人验收，对此是明知的，根本违约在先，应继续履行合同，无权要回租金。本案的基本事实：被上诉人与诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司（914***********360K，住所：惠州仲恺高新区潼侨镇新华大道中，电话：075******168，陈某1原为该司法定代表人现为该公司董事，陈某1现仍然为被上诉人的法定代表人）为同一开发商的两个关联公司，下统称（开发商），一套人马两个牌照，经营、财务、办公场所、人员不分，实际控制人为同一人陈某1。2017年，开发商在惠州市仲恺高新区开发了悠山美地小区（即惠州市*************），雇佣了大量售楼人员，大肆虚假宣传零首付可买豪装大红本房，承诺由开发商返租，期限三年，由开发商支付租赁费，保证业主收益，欺骗了包括上诉人在内的很多业主签订了两份合同，一份是作为买受人与诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，另一份是作为出租方与被上诉人作为承租方就所购买房屋签订了《房屋租赁合同》。2017年08月09日，上诉人与诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司签订了合同编号为仲恺（2017）10001583的《商品房买卖合同》。该合同第三条约定，上诉人所购房屋为惠州市仲恺高新区***********号房。第八条约定，出卖人应当在2018年2月1日前交付验收合格（即由建设、建立、施工、勘察、设计五个单位验收合格）的商品房，合同附件三约定了所交房屋的装修标准。2018年1月10日，上诉人作为出租方、被上诉人作为承租方就上述房屋补签了《房屋租赁合同》。该合同第二条，约定租赁期共36个月，从2018年2月2日起租至2021年1月31日。第四条约定，交房期限应于2018年2月1日。该时间也是《商品房买卖合同》中约定的开发商交房的时间。两份合同生效后，由于开发商原因，该房直至2019年4月1日迟迟没有交给上诉人验收。被上诉人也仅仅支付了部分租金，后续租金再未付，已构成严重违约，给上诉人造成极大损失，上诉人多次催促无果。被上诉人对自己开发的商品房情况是明知的，应当按照约定支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条等规定，被上诉人不但不能要回租金，还应继续履行合同，继续按时支付租金直至租期届满，并承担违约责任，故被上诉人起诉要求返还已支付的租金等无事实与法律依据，请全部予以驳回，支持上诉人的合法权益。被上诉人紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司答辩称：紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司与诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司系各自独立的公司主体，紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司的法定代表人是陈某1，而诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司（以下简称“开发商”）的法定代表人是刘文生，两个法定代表人之间不存在任何关联。另外两个公司的控股股东完全不同，两个公司之间不存在法律上的关联。被答辩人对答辩人的诉请毫无法律依据和事实根据，应予驳回，具体答辩意见如下：一、答辩人与涉案房屋的开发商【诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司】，主体不同、注册地不同、股东不同、合同签订时间也不同（《商品房买卖合同》的签订时间是2017年8月9日，《房屋租赁合同》的签订时间是2018年1月19日）。答辩人系经深圳市市*监督管理局批准设立的深圳公司，股东是紫乐轩金融租赁有限公司【香港公司】，目前仍存续经营。而诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司系经惠州仲恺高新技术产业开发区市场监督管理局批准设立的房地产开发公司，股东是保利湾区投资发展有限公司及诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司【香港公司】，目前仍存续经营。两个公司都是独立的法人公司，拥有独立的人财物及管理权。二、开发商与被答辩人之间的商品房买卖关系与答辩人、被答辩人之间的房屋租赁关系，是独立主体之间发生的两个不同法律关系，并不冲突，不可混淆。被答辩人上诉状中的“事实和理由”的陈述是虚假的。开发商与被答辩人之间商品房买卖纠纷已经另在仲裁案【（2019）惠仲案字第196号】中处理完毕，开发商已经承担了相应的责任（包含违约责任）。而在本案房屋租赁关系中，被答辩人并未将房屋交付给答辩人，答辩人坚持诚信原则一直按时交付租金。被答辩人没有履行合同构成根本违约，存在过错。答辩人有权诉请解除与被答辩人之间的《房屋租赁合同》，并有权要求被答辩人返还支付给其的租金及承担违约责任。一审判决未判决被答辩人承担违约责任，答辩人对此有异议，但为了节省司法资源，故未提起上诉。综上所述，被答辩人的上诉明显无事实和法律依据，浪费司法资源。严重损害了答辩人的合法权益，为维护答辩人的合法权益，请贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审原判。原审原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司向原审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告已支付的租金51816元；3.判令被告赔偿违约金25908元；4.判令被告向原告支付律师代理费10000元；5.判令被告承担本案诉讼费、担保费、保全费、公告费（若有）。原审法院认定事实：2018年1月19日，原告作为乙方（承租方），被告作为甲方（出租方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的位于惠州市仲恺高新区**小区*******号房的房屋出租给乙方使用；租赁期限为36个月，甲方从2018年2月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年1月31日收回；每月租金为2159元；违约责任：要求终止合同的一方，赔偿在租赁期内余下发生的租金作为赔偿。上述合同签订后，原告向被告支付了2018年2月至2020年1月18日的租金，累计金额为51815.96元（含税费）。另查，被告以案涉房屋未交付为由于2019年4月23日向惠州仲裁委员会申请仲裁。该会于2019年10月10日作出（2019）惠仲案字第196号《裁决书》，认为涉案房屋在合同约定的交付时间前已经办理出不动产权证到申请人名下，涉案房屋的物权法律上已经属于申请人，可以视为被申请人已经履行了房屋交付义务，裁决：一、申请人孙宇的仲裁请求不予支持；二、本案仲裁费用人民币9523元由申请人孙宇承担人民币4762.5元，被申请人诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司承担人民币4762.5元。又查，原告为证明孙宇是涉案房产的所有人，向原审法院出示了《不动产权证明书》，证明惠州市仲恺高新区*****号房，权利人为孙宇，单独所有。《不动产权证明书》显示的登记时间为2017年11月7日。再查，依原告的诉讼财产保全申请，原审法院于2020年1月20日作出（2020）粤1302民初1759号民事裁定，裁定：冻结被申请人孙宇名下的银行账户存款人民币87724元，冻结期限为一年。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告已向被告支付租金，被告亦应依约向原告交付租赁物。但根据被告提交的《不动产权证明书》可知，案涉房屋在租赁合同约定的交付时间前已经办理出不动产权证到原告名下，但被告并未依约向原告交付租赁物，现原告作为租赁合同的守约方，主张解除租赁合同，于法有据，原审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现原告主张被告返还已付的租金51816元中的51815.96元的诉讼请求，有事实和法律的依据，原审法院予以支持，超出部分不予支持。关于原告主张的违约金，原审法院认为，双方签订的合同中约定在租赁期内，要求终止合同的一方，赔偿在租赁期内余下发生的租金作为赔偿，现原告要求解除房屋租赁合同，其主张被告赔偿违约金的诉求缺乏事实依据，原审法院不予支持。另，原告主张的律师费、担保费，并非系本案所必须支出的费用，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司与被告孙宇于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙宇应于本判决生效之日起五日内向原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司返还已付的租金51815.96元；三、驳回原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为1047元、保全费897元，合计为1944元(原告已预交)，由原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司负担796元，由被告孙宇负担1148元。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：惠州仲裁委员会申请仲裁于2019年10月10日作出（2019）惠仲案字第196号《裁决书》，认为涉案房屋在合同约定的交付时间前已经办理出不动产权证到申请人名下，涉案房屋的物权法律上已经属于申请人，可以视为被申请人已经履行了房屋交付义务。但该《裁决书》认定紫乐轩融资置业（惠州）有限公司完成了带基本装修的房屋的交付，而未能按照合同约定在2008年2月1日前完成豪华装修和设备并重新交还给孙宇，应承担相应的违约责任。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人是否需要返还涉案租金的问题。本案中，上诉人主张因开发商原因造成涉案房屋未能依约交付给被上诉人，而被上诉人与涉案房屋的开发商存在关联关系，故涉案租赁合同解除后，被上诉人已支付的租金不予退还。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，上诉人应依约交付涉案房屋，被上诉人应依约支付涉案租金。现因涉案房屋交付不能导致涉案租赁合同解除，上诉人应返还被上诉人已支付的租金。当然，上诉人与紫乐轩融资置业（惠州）有限公司之间的房屋买卖纠纷，惠州仲裁委员会于2019年10月10日作出（2019）惠仲案字第196号《裁决书》也认定了紫乐轩融资置业（惠州）有限公司未能按照合同约定在2008年2月1日前完成豪华装修和设备并重新交还给孙宇，应承担相应的违约责任，故上诉人退回被上诉人租金后，可以另案向紫乐轩融资置业（惠州）有限公司依法主张权利。原审法院判决上诉人向被上诉人返还租金合理有据，本院予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1047元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十一月十九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩