河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9339号 上诉人（原审被告）：华美音公司，住所地北京市海淀区中关村大街。 法定代表人：赵某峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭某超、陈某芬，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：牧知公司，住所地石家庄市长安区东柳路。 法定代表人：崔某娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨志乾，河北济民律师事务所律师。 上诉人华美音公司（以下简称华美音公司）因与被上诉人牧知公司（以下简称牧知公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人华美音公司委托诉讼代理人郭某超、陈某芬，被上诉人牧知公司委托诉讼代理人杨志乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华美音公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。一、双方不是单纯的场地租赁，是合作办学。根据双方2019年12月16日签订的《合作办学协议》，上诉人提供场地，被上诉人负责招生，合作期限自2020年1月5日至2020年6月3日，约定了被上诉人入住学生数、收费标准等。如果只是场地租赁协议，上诉人只提供场地即可，不会对被上诉人的招生入住人数、收费标准等进行约定。二、合作办学约定的期限开始时，并没有发生不可抗力情形，被上诉人不能免除责任。《合作办学协议》约定合作期限自2020年1月5日开始，被上诉人没有按约定入住，根据被上诉人的诉称，河北省2010年1月24日才启动突发公共卫生事件应急一级响应，即使疫情发生构成不可抗力，根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，被上诉人不能免除责任。三、上诉人与被上诉人是合作办学，上诉人及被上诉人的损失应由其自行承担。合作办学的场地是上诉人向河北中高联科机电设备销售有限公司租赁，被上诉人缴纳定金及保证金，上诉人已作为租金支付给河北中高联科机电设备销售有限公司。上诉人为了和被上诉人合作，对该场地及宿合进行改造装修，进行经济投入，由于疫情造成双方均有损失，应对各自的损失自行承担。四、即使不能认定被上诉人的损失自行承担，也应在合同解除后，被上诉人赔偿上诉人的损失。因为双方合作办学各有投入，一审中被上诉人也认可因其学生要来试听无法入住，上诉人才改造装修。如果没有和被上诉人的合作，上诉人就不会改造装修，不会造成损失。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的。根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，上诉人的损失应由被上诉人承担。 牧知公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求：驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：一、双方只存在租赁合同关系，上诉人向第三人租赁场地，利用其空闲无学生期间向被上诉人转租，双方不存在合作办学的情况。从双方合同内容来看，明确约定租赁物的情况及租赁场地的用途、租金的支付、租赁期限等，符合租赁合同的相关条款，双方系租赁合同关系确认无疑。二、双方在合同合作期间，被上诉人的学生何时入住与合同约定的期限没有直接关系，被上诉人租赁场地用于教学，必然会作出提前量，不可能当天租房当天让学生入住。三、上诉人与第三人订立的租赁合同为2019年2月，被上诉人并未参与，被上诉人与上诉人订立的租赁合同为2020年1月，两者相差一年时间，无论是客观还是主观均不存在合作办学的可能。上诉人向第三人支付租金的行为也与被上诉人无关。从上诉状可以看出，上诉人是挪用被上诉人支付给其的定金作为租金向第三人支付，其向第三人支付租金的行为与本案无关，不是上诉人拒不返还被上诉人定金的理由。四、上诉人装修的费用是为了满足租赁房屋的一般性要求，其费用应由上诉人承担。 牧知公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方之间签订的《合作办学协议》。2、依法判令华美音公司返还牧知公司向其支付的定金及保证金共计6万元。3、本案诉讼费、保全费等费用由华美音公司承担。 一审查明的事实：2019年2月11日华美音公司与第三方河北中高联科机电设备销售有限公司签订《房屋租赁合同》，约定华美音公司租赁第三方坐落于鹿泉区米的楼房1-4层及院落，用于综合办公及办学使用，租赁期限为五年，自2019年5月1日至2024年4月30日。2019年12月16日华美音公司与牧知公司签订《合作办学协议》，约定华美音公司将其租赁的位于鹿泉区人的场地以合作方式提供给牧知公司办公、食宿、教学使用，期限为2020年1月5日至2020年6月3日，双方还对牧知公司方入住学生人数、收费标准以及违约金等其它权利义务进行了约定。合同签订当日牧知公司向华美音公司交付定金50000元、房屋及公共物品损坏、遗失保证金10000元。后因新冠肺炎疫情影响，牧知公司未能使用租赁房屋及场地进行教学培训。庭审中，华美音公司称其与第三方河北中高联科机电设备销售有限公司签订的《房屋租赁合同》已经解除，同意牧知公司要求解除《合作办学协议》的主张。 一审法院认为，双方于2019年12月16日签订的《合作办学协议》名为合作办学协议，实为房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，牧知公司租赁华美音公司房屋、场地进行教学培训，因新冠疫情的影响无法使用租赁场地，该行为属于不可抗力。《最高人民法院关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第二款规定，为展览、会议、庙会等特定目的而预定的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。本案中，牧知公司租赁华美音公司场地进行短期教学培训，因疫情导致合同目的不能实现，参照上述规定的精神，牧知公司要求华美音公司返还定金及保证金的主张，应当予以支持。华美音公司在租赁第三方河北中高联科机电设备销售有限公司房屋、场地后，在其办学空档期另行将房屋出租给牧知公司，牧知公司、华美音公司之间系另一单独的房屋租赁关系，华美音公司与第三方签订《房屋租赁合同》时，牧知公司没有参与，牧知公司不应受华美音公司与第三方之间《房屋租赁合同》的约束，华美音公司与第三方租赁费结算时应当考虑新冠疫情的影响，其结算结果与牧知公司没有关系。关于华美音公司辩称宿舍改造费用问题，因双方租赁合同第五条第3款约定，在租赁期间华美音公司负责保证牧知公司方办公、教学、食宿的正常使用，租赁合同并没有明确约定为了使牧知公司正常使用租赁房屋华美音公司进行特殊性投资改造，故华美音公司对宿舍进行改造装修只是为了满足在空档期将房屋另行出租的一般性要求，故华美音公司辩称中涉及的改造宿舍的费用应当由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第一百一十七条规定，判决：一、解除牧知公司与华美音公司之间的《合作办学协议》；二、华美音公司于本判决生效之日起五日内返还牧知公司定金50000元、保证金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元、保全费620元，由华美音公司承担。 二审中，双方未提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，2019年12月16日的《合作办学协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对解除《合作办学协议》均认可，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，被上诉人牧知公司租赁上诉人华美音公司场地宿舍的目的系短期教学培训，期间受新冠肺炎疫情影响，导致合同目的无法实现。基此，被上诉人牧知公司请求上诉人华美音公司返还定金及保证金，一审予以支持，符合《最高人民法院关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第二款规定的精神。纵观《合作办学协议》的条款和内容，实质是上诉人华美音公司将场地宿舍出租给被上诉人牧知公司，被上诉人牧知公司向上诉人华美音公司支付相关费用，权利义务的特点符合租赁合同的构成要件。支付费用的标准与被上诉人牧知公司入住的人数虽有关联，但不影响租赁合同的本质。合同具有相对性，上诉人华美音公司与河北中高联科机电设备销售有限公司的《房屋租赁合同》与本案当事人的《合作办学协议》各自相互独立存在，上诉人华美音公司履行前者合同的义务，不对其履行后者协议的义务产生对抗的效力。因此，上诉人华美音公司主张应由被上诉人牧知公司自行承担定金以及保证金的上诉理由，于理不合，本院不予支持。上诉人华美音公司对场地宿舍的装修改造系为出租所需进行的正常投入，由此产生的费用，一审认定应由上诉人华美音公司自行承担，符合双方协议中第五条第3项约定的本意。综上所述，华美音公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人华美音公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年十一月五日 书记员  苏立媛