四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民初129号 原告（执行案外人）：林冬梅，女，1974年8月15日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：胡显斌，男，1972年12月1日出生，汉族，住四川省岳池县，系林冬梅丈夫。 委托诉讼代理人：唐亚玲，四川信和信律师事务所律师。 被告（申请执行人）：郑剑，男，1964年4月26日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任家永，重庆圣世律师事务所律师。 被告（被执行人）：广安和谐置业有限公司，住所地四川省岳池县。 法定代表人：杨晓东，执行董事。 原告林冬梅与被告郑剑、广安和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林冬梅及其委托诉讼代理人胡显斌、唐亚玲，被告郑剑及其委托诉讼代理人林刚、任家永到庭参加了诉讼，被告和谐公司的法定代表人杨晓东经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对林冬梅购买的位于岳池县××栋××号商铺采取强制执行措施，并解除对该房屋的查封；2.判令确认林冬梅与和谐公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并依法判决岳池县××栋××号商铺归林冬梅所有；3.判令和谐公司返还林冬梅多缴纳的房款257,725元，并按照已交款金额的30%支付违约金；4.本案案件受理费用由郑剑与和谐公司承担。事实和理由：2017年4月21日，林冬梅的丈夫胡显斌与和谐公司签订了《商品房买卖合同》，约定将花漾城×栋×号商铺出售给胡显斌，胡显斌在缴纳部分房款后发现和谐公司将该商铺出售给了第三人。后经双方协商，同意以花漾城×栋×号商铺作为置换，双方就已付款项进行找补，和谐公司亦出具了书面的情况说明，双方重新签订了《商品房买卖合同》并对案涉商铺进行了网签备案。林冬梅与和谐公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反法律的强制性规定，协议合法有效。林冬梅已按照合同约定支付了全部价款，并办理了备案登记，且该房屋已交付林冬梅实际使用。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案涉房屋已经登记在林冬梅名下，林冬梅已付清全部购房款、实际占有房屋，且对未办理过户登记没有过错的情形下，法院不得查封该房屋。据此，林冬梅诉请至本院，请求判如所请。本案庭审中，林冬梅当庭撤回了其提出的第三项诉讼请求。 郑剑辩称，1.林冬梅不是真实的购房者，其与和谐公司签订的《商品房买卖合同》不是真实的商品房交易，且合同本身也因存在恶意串通损害第三人利益等情形是无效的，该事实经和谐公司确认，也可以从林冬梅所主张的其向和谐公司多缴纳了257,725元房款这一明显违背交易习惯、日常生活经验的“事实”得以印证；2.林冬梅举示的证据无法证明其已交纳了案涉房产的购房款，也无法提供合理的说明，依法应承担不利的证明责任，且印证了郑剑举示的相关证据所证明的相反事实。综上，林冬梅提起本案诉讼没有事实依据和法律依据，其对案涉房屋不具有足以排除强制执行的权利，请求依法驳回林冬梅的诉讼请求。 和谐公司未向本院提交答辩意见。 本院审理查明：林冬梅与胡显斌系夫妻关系。2017年4月21日，胡显斌与和谐公司签订《商品房买卖合同》，约定由胡显斌购买岳池县翔凤大道与丝绸路延伸段交汇处花漾城×栋第×层×号房屋，该商品房单价为每平方米10,971元，总价款为1,890,000元，付款方式为分期付款，同时和谐公司在该合同中“付款方式”旁的空白处注明“经公司研究决定该房款于2017年月日由购房人女子胡惠先转入张智勇账户100万，在从其账户转入公司法人杨晓东账户100万，于2017年月日再转入公司法人杨晓东账户60万，余款在可以网签时付完……”。同日，和谐公司向胡显斌出具收据一份，该收据收款金额为160万元，收款事由备注为“经公司研究决定，该房款由购房人女子胡惠先转入张智勇账户100万元，在从其账户转入公司法人杨晓东账户100万，在从胡显斌账户转入杨晓东账户60万元”。 2017年3月17日，胡显斌与林冬梅之女胡惠向案外人张智勇账户转账100万元；2017年3月21日，胡显斌向和谐公司转账31万元；2017年4月21日，胡惠向杨晓东账户转账49万元。 2017年8月21日，林冬梅与和谐公司签订《商品房买卖合同》，约定由胡显斌购买岳池县××道××路××段××栋××号房屋，房屋建筑面积224.05平方米；单价为每平方米5500元，总价款1,232,275元。2017年8月28日,林冬梅与和谐公司在岳池县不动产登记中心就该房屋办理了合同备案登记，所登记的销售方式为预售，付款方式为一次性付款，取得方为林冬梅。 2017年12月7日，和谐公司向林冬梅出具了一份收据，该收据载明和谐公司收到林冬梅款项1,232,770元，收款方式为挂杨晓东账，收款事由为商铺款。同日，林冬梅与和谐公司签订了《委托租赁合同》，约定林冬梅自愿将其购买的花漾城×栋×号商铺委托和谐公司进行统一招租，委托租赁期限自2017年8月28日起至2021年12月30日止。2018年1月3日，和谐公司、林冬梅与案外人何西明签订了《花漾城商铺租赁合同三方协议》，约定和谐公司已于2017年8月26日与林冬梅签订《商品房买卖合同》将花漾城×栋×号商铺购买权受让给林冬梅，何西明租赁该商铺的租赁期限为五年，从2017年1月1日起至2021年12月31日至，2018年12月前的租金已由和谐公司于2018年1月10日前支付给林冬梅，2019年至2021年的租金由何西明缴纳给林冬梅。 和谐公司向林冬梅出具了一份《情况说明》，该说明主要内容为林冬梅之女胡惠分别于2017年4月21日转给杨晓东的49万元、于2017年3月17日转给张智勇的100万元（共计149万元）系林冬梅购买花漾城12栋201号商铺的购房款，该房屋总价为1,232,275元，和谐公司已开票1,232,275元，超出部分257,725元于2017年12月15日前退还至林冬梅账户，由此引起的法律经济纠纷由和谐公司承担。和谐公司在上述《情况说明》上加盖了公司印章，但未注明出具《情况说明》的具体时间。 2020年1月13日，本院作出（2019）川16执290号之六执行裁定书，裁定查封和谐公司位于岳池县××道××路××段××幢××号××房。林冬梅对该裁定不服，向本院提出书面执行异议，请求解除对岳池县××道××路××段××栋××号房屋的查封措施。本院于2020年6月5日立案受理，并组成合议庭进行了书面审查，并于2020年6月16日作出（2020）川16执异30号执行裁定书，裁定驳回林冬梅的异议请求。 另查明，案涉房屋是被告郑剑所承建施工的房屋。因郑剑与和谐公司建设工程施工合同纠纷，本院于2019年4月26日作出（2017）川16民初76号民事判决书，判决和谐公司支付郑剑工程款（含质保金）15,397,576.3元及相应利息，郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权等，该判决现已发生法律效力。 以上事实有原、被告双方的陈述，原告林冬梅提交的《商品房买卖合同》、转账单、收据、结婚证、计算机信息查询结果单、情况说明、《委托租赁合同》《花漾城商铺租赁合同三方协议》，及本院作出的（2019）川16执290号之六执行裁定书、（2020）川16执异30号执行裁定书、（2017）川16民初76号民事判决书、四川省高级人民法院作出的（2019）川民终408号民事裁定书等证据予以佐证。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的主要争议焦点是林冬梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合本案情况，林冬梅对案涉房屋不享有可以排除强制执行的权利，具体理由阐述如下： 一、郑剑对案涉房屋享有法定的优先受偿权。经本院生效判决确认郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权，本案争议的花漾城12栋2-1号房屋系郑剑承建的工程，郑剑向法院申请执行该房屋具有法律依据和事实依据。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”规定，郑剑对案涉房屋折价款或拍卖款享有优先受偿权，林冬梅就案涉房屋提出的排除执行异议依法应当不予支持。 二、和谐公司系以物抵债方式将案涉房屋转让给林冬梅，林冬梅对案涉房屋享有的权利为一般金钱之债，不具有优先权。本案中，林冬梅称其与和谐公司之间系商品房买卖关系，其已支付了房屋全部购房款，且已占有、使用案涉房屋，其为案涉房屋的所有权人，法院无权查封该房屋，该主张不能成立。 其一、根据和谐公司与林冬梅于2017年8月21日签订的《商品房买卖合同》及和谐公司于2017年12月7日向林冬梅所出具收据载明的收款方式为“挂杨晓东账”，可说明和谐公司与林冬梅在签订案涉房屋的《商品房买卖合同》时，其二者的真实意思是采取以物抵债的方式将案涉争议房屋转让给林冬梅以冲抵杨晓东欠款。虽林冬梅向本院提交了三份转款凭证，和谐公司亦出具《情况说明》拟证明林冬梅之女胡惠所转149万元系支付案涉房屋的购房款，但该《情况说明》上并未载明出具时间，本院无法根据《情况说明》从而否定和谐公司出具的上述收据所载明的内容并认定上述149万元为案涉房屋的购房款。加之，林冬梅及其丈夫胡显斌与和谐公司法定代表人杨晓东之间存在真实的借款往来，林冬梅在本案中所主张款项的转款时间均早于案涉房屋《商品房买卖合同》的签订时间，此与一般商品房买卖的交易习惯不符，综合考虑上述情况，本院认定本案并非真实的商品房买卖行为，而是以物抵债行为。 其二、依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。虽林冬梅与和谐公司签订了《商品房买卖合同》且对该合同办理了备案登记，但双方并未将案涉房屋办理过户登记至林冬梅名下，林冬梅对案涉房屋并不享有所有权，即在上述《商品房买卖合同》合法有效的情况下，林冬梅对和谐公司享有的仍然是普通的金钱之债，其对案涉房屋不具有被优先保护的权利。且因案涉房屋尚未过户登记至林冬梅名下，林冬梅请求判决确认花漾城12栋2-1号商铺归其所有，其主张亦不能成立，本院不予支持。 其三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是为保护无过错买受人、消费者购房人所作出的规定。林冬梅与和谐公司之间并非真实的商品房买卖关系，即林冬梅并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的无过错买受人、消费者购房人，因此，本院亦无法根据该规定认定林冬梅就案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。 此外，关于林冬梅诉请判令确认其与和谐公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的问题。原则上依法成立的合同自成立时生效，若林冬梅与和谐公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思且不违反法律、行政法规的强制性规定，则应属于有效合同，但鉴于本案为案外人执行异议之诉，林冬梅的该项诉请不属于本案审查范围，故不予确认。 综上所述，原告林冬梅的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回原告林冬梅的诉讼请求。 本案案件受理费18,210元，由原告林冬梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 胡学品 审 判 员 蒋 濒 审 判 员 张 波 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 方 媛 书 记 员 王 茜