安徽省淮南市大通区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0402民初1351号 原告：淮南市润园物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市大通区金丰易居****楼101。 法定代表人：程新兵,该公司总经理。 委托诉讼代理人：万传禹，安徽信智律师事务所律师。 被告：汪孝杰，男，1990年10月3日生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省淮南市潘集区，经常居住地安徽省淮南市大通区。 原告淮南市润园物业管理有限公司与被告汪孝杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告淮南市润园物业管理有限公司委托诉讼代理人万传禹，被告汪孝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淮南市润园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令汪孝杰支付2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2328元及滞纳金5558元，合计7886元;2、本案的诉讼费由汪孝杰承担。事实与理由：淮南市润园物业管理有限公司于2018年10月16日与金丰易居小区业主委员会签订了《金丰易居小区物业管理服务委托合同》,管理期限5年,自2018年12月1日起至2023年11月30日止。淮南金丰易居物业管理有限公司于2018年11月1日提前撤出金丰易居小区二、三期不再提供物业服务,淮南市润园物业管理有限公司于同日正式进入金丰易居小区二、三期提供物业服务。交接时双方约定,提前收取和未收取的物业费归淮南市润园物业管理有限公司所有。汪孝杰为该小区三期41号楼4单元307室的业主,淮南市润园物业管理有限公司和前期物业公司均已按委托合同约定全面、切实地履行了物业管理的责任和义务,现汪孝杰无故未交纳物业管理费2328元(2014年1月1日至2019年12月31日),滞纳金5558元(2015年1月1日至2019年8月13日)。淮南市润园物业管理有限公司多次催要无果，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。 汪孝杰辩称，其不认可业主委员会,业主委员会不能代表其签订合同。其不同意交那么多物业费，因为物业公司承诺的服务没有到位。滞纳金是没有理由的，且计算是否合法也不清楚。物业服务不合理，所以不交滞纳金。小区绿化不行，以前的物业公司不作为，除了收垃圾，什么都没干，所以不交物业费。如果交物业费也只愿意交纳2年的物业费800元。 本院认为：业主委员会系由业主选举产生，代表业主利益，反映业主意愿，是业主行使共同管理权的一种组织形式。本案中淮南金丰易居业主委员会代表业主与淮南金丰易居物业管理有限公司、淮南市润园物业管理有限公司分别于2012年10月8日、2018年10月16日签订的《淮南市金丰易居东方城市花园东、西区物业服务合同》、《金丰易居小区物业管理服务委托合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，该两份合同对全体业主具有法律约束力。淮南金丰易居物业管理有限公司、淮南市润园物业管理有限公司均按合同约定为汪孝杰所居住的金丰易居小区提供了物业服务，汪孝杰作为业主理应履行交纳物业费用的义务。根据《合同法》规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。淮南金丰易居业主委员会作为全体业主的代表，参与了淮南金丰易居物业管理有限公司与淮南市润园物业管理有限公司交接协议的签订，对债权转让的事实是知情的，且淮南市润园物业管理有限公司于2019年12月30日在汪孝杰的门上张贴了催费通知，虽然汪孝杰辩称未看见门上张贴催费通知，但其在庭审中及地址确认书上签署的地址均为金丰易居三期41号楼4单元307室，故可以视为债权人通知义务已经履行完毕,淮南市润园物业管理有限公司有权索要2014年1月1日至2018年10月30日前的物业服务费。因汪孝杰对其所有房屋面积及欠费时间、物业费收费标准均无异议，经计算，汪孝杰于2014年1月1日至2019年12月31日欠缴的物业服务费为2326.32元（0.45/每平方米×71.8平方米×72个月），故淮南市润园物业管理有限公司要求汪孝杰支付2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2328元的诉讼请求，本院部分予以支持。汪孝杰提出物业公司服务不到位，小区绿化不行，故不交纳物业费的辩解意见，虽然汪孝杰提供了5段视频和12张照片，但视频与照片均系今年拍摄，该两组证据不能反映2014年至2019年物业公司提供物业服务质量上存在重大瑕疵，且根据《物业管理条例》规定，物业服务的内容、质量应当由物业服务合同进行约定，由业主委员会进行监督。汪孝杰如果认为物业服务质量存在问题，其可以通过业主委员会与物业公司交涉，甚至可以改聘其他物业服务企业提供服务，而不能仅凭个人认为管理服务不到位就拒绝交纳应付的物业服务费，故该辩解意见本院不予采纳。 关于淮南市润园物业管理有限公司要求汪孝杰支付违约金的诉讼请求，因汪孝杰未按时交纳物业费是因为与物业公司在服务义务履行上存在争议，淮南金丰易居物业管理有限公司及淮南市润园物业管理有限公司物业公司均未能与汪孝杰进行及时有效的沟通，且淮南市润园物业管理有限公司在催缴通知上明确载明“物业公司暂免收滞纳金”的字样，故本院对该诉讼请求不予支持。同时淮南市润园物业管理有限公司作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间应当加强沟通，建设美丽和谐小区需各方共同努力，互相尊重、支持与理解。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告汪孝杰于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告淮南市润园物业管理有限公司自2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2326.32元； 二、驳回原告淮南市润园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪孝杰负担。 本判决为终审判决。 审判员  王晓璐 二〇二〇年十一月十日 法官助理王樱樱 书记员李丹丹 附： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第八十条第一款债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。