浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初3007号 原告：王瑞明，男，1952年2月26日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：杭璐东、徐羿昊，浙江思贤律师事务所律师。 被告：沈威，男，1966年6月23日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：胡多兵，浙江天程律师事务所律师。 原告王瑞明与被告沈威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞明委托诉讼代理人杭璐东、徐羿昊，被告沈威及委托诉讼代理人胡多兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王瑞明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾退位于嘉善县××镇××西的房屋；3.判令被告承担违约金240000元，并按照每月10000元支付2020年7月15日起至返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于浙江省嘉善县××镇××房屋及设施（面积约100平方米）出租给被告，租赁时间自2015年7月15日至2025年7月14日。根据合同约定，第三期租金需在2020年6月15日前支付，如果逾期一个月未能支付租金，出租人有权终止合同。截至至今，被告仍逾期未支付房租，合同约定的解除条件已经成就。综上，被告的行为损害了原告的合法权益，故原告依据《合同法》等规定，为了维护自己的合法权益，特向贵院起诉。 被告沈威答辩称：同意解除《房屋租赁合同》并同意腾退，因疫情原因原告女儿已同意减免一个月半月房租，所以被告不存在拖延支付租金，不存在违约行为，且原告主张的违约金过高，请求法庭驳回原告的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月27日，原告王瑞明与被告沈威签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方（即原告）将位于浙江省嘉善县××镇××房屋（面积约100平方米）出租给乙方（即被告）；租赁期限自2015年7月15日起至2025年7月14日止，共拾年，并约定年租金为120000元，其中：第一期2015年5月27日前支付第一期房租240000元、第二期2017年6月15日前支付第二期房租360000元、第三期2020年6月15日前支付第三期房租240000元、第四期2022年6月15日前支付第四期房租360000元；第四条1.为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于2015年5月27日前支付给甲方押金贰仟元整；第六条：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）损坏承租房屋……。（4）拖欠房租累计壹个月以上；第八条：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的200%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）利用该房屋进行违法活动的；（2）拖欠房租累计壹个月以上的。 合同签订后，被告在案涉房屋开办民宿后改为酒吧、餐厅。后双方在合同实际履行过程中，对案涉房屋年租金及租金支付周期进行了口头变更，其中：2018年7月15日至2019年7月14日期间的年租金为100000元，2019年9月15日至2020年7月14日期间的年租金为80000元，一年一付。被告已付清2020年7月14日前的房租。 另查明：1.根据原、被告双方确认，案涉房屋租赁合同所涉租赁面积为100平方米，其中有产权证的面积为57.66平方米，另42.34平方米系沿河一间自搭建房屋，未取得产权证。2.根据案涉合同约定，被告已向原告缴纳了租房合同保证金2000元。3.根据当事人双方提交的微信聊天记录，双方已于2020年6月开始即在协商下一年度的租金标准及给予的免租的期限，其中被告要求减免三个月的房租，原告女儿于2020年7月29日通过微信表示同意减免房租一个半月，并将起草的补充协议通过微信转发给被告；2020年8月4日，原告女儿与被告仍在微信上协商新增租赁期间的租金参考范围，但双方最后协商未果，并未就补充协议达成一致意见。4.2020年8月7日，原告以被告拖欠房租一个月以上，根据合同约定出租人有权终止合同为由向被告发送解除案涉合同并要求支付拖欠租金、腾退返还房屋的《律师函》；2020年8月13日，被告通过微信回复原告，称同意解除合同，并会在双方同意的免租最后期限2020年8月31日前搬离，但其不存在违约行为也无过错，过错完全在原告，不承担任何违约金，同时认为系原告单方没有继续合作的诚意提出解约，要求就案涉房屋建造和装修进行补偿500000元。5.被告至今尚未完全搬离案涉房屋。 本院认为，本案争议焦点主要为：1.案涉房屋租赁合同的效力及解除；2.占有使用费应按照何种标准计算；3.被告是否构成违约及违约金如何计算。 关于争议焦点一。根据《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条亦规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”本案中，原、被告双方均认可案涉房屋租赁面积为100平方米，但涉及有产权证部分的面积仅为57.66平方米，其余面积系沿河原告自搭建的房屋，该部分自搭建房屋并未取得建设工程规划许可证，亦未取得产权证，且截至法庭辩论终结前，原告亦未取得上述许可证及产权证，故本院认为案涉《房屋租赁合同》中关于沿河一间自搭建房屋部分应当认定为无效；而涉及有产权证面积的57.66平方米系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当依约履行自己的义务。2020年8月7日，原告向被告发送解除合同的《律师函》；2020年8月13日，被告通过微信向原告复函同意合同解除，故本院确认原、被告双方于2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》（面积为57.66平方米的房屋）于2020年8月13日解除。不论是合同无效或解除后，被告理应腾退案涉租赁房屋，故对原告该项诉请，本院依法亦予以支持。 关于争议焦点二。原告主张按10000元/月从2020年7月15日起计算房屋占有使用费；被告则辩称原告女儿已同意免租期一个半月且占有使用费应当按照40000元/年从2020年9月1日起算。本院认为，2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，为防控疫情，政府相关部门作出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定。涉案房屋系在嘉善县西塘景区内，亦因疫情防控需要暂时无法使用，故可根据公平原则适当延长租期、减免租金等方式，由出租人及承租人合理分担因疫情防控导致的不利后果，故结合疫情防控对其正常经营的影响程度，被告提出减免一个半月的租金尚属合理，且减免周期仅针对疫情期间的突发不可抗力情形，与下一年度租金标准是否能达成统一意见并无关联，故对被告该抗辩，本院依法予以采纳。不论案涉房屋租金合同有效部分及无效部分，被告均实际使用案涉房屋，其均应当向原告支付案涉房屋占有使用费，且结合被告已付清2020年7月14日前租金及一个半月免租期、合同解除时间，其应于2020年9月1日起向原告支付占有使用费。关于占有使用费的支付标准。本院认为，原、被告双方虽自2018年起对该合同约定的年租金120000元进行了口头变更，但并未形成书面补充合同，而且每年度的租金标准均不相同，被告虽抗辩2020年下一年度租金双方已协商为40000元/年，但双方最后并未达成新的合议，故对其该抗辩，依法不予采纳；同时，双方在合同履行过程中已口头对每年度租金进行了变更，故本院参照上一年度年租金标准80000元支持原告主张的占有使用费。 关于争议焦点三。本院认为，在案涉租赁合同实际履行过程中，原、被告双方已对案涉标的年租金及租金支付周期进行了口头变更，且双方于2020年6月起即开始协商下一年度租金标准；2020年8月4日，双方仍就后续租金问题在进行协商。在双方无法达成补充协议的情形下，原告并未就下一年度租金该支付金额及支付时间向被告进行明示并进行催告，就于2020年8月7日以被告拖欠房租一个月以上，根据合同约定出租人有权终止合同为由向被告发送解除案涉合同并要求支付拖欠租金、腾退返还房屋的《律师函》。从该过程分析，被告并未存在故意违约之情形。但被告承诺于2020年8月31日前腾退，其至今未完成，存在一定程度的违约行为，故结合被告的过错程度及在此期间被告应向原告支付占有使用费从一定程度上已减少其损失等情形，本院酌情支持原告违约金8000元，扣除被告已交的保证金2000元，被告仍需支付违约金6000元。 综上，对原告诉请合理部分，本院依法予以支持；超出部分，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告王瑞明与被告沈威于2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》（面积为57.66平方米的房屋）于2020年8月13日解除； 二、被告沈威于本判决生效之日起十五日内腾退位于嘉善县××镇××西及其沿河房屋； 三、被告沈威于本判决生效之日起十日内支付原告王瑞明房屋占有使用费：按80000元/年自2020年9月1日起计算至实际腾退之日止； 四、被告沈威于本判决生效之日起十日内支付原告王瑞明违约金6000元； 五、被告驳回原告王瑞明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2450元，由原告王瑞明负担2050元，被告沈威负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林柳清 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 李 琴 书 记 员 俞洁琼 附页 一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。