广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3968号 上诉人（原审被告）：莫与连，女，1968年6月1日出生，汉族，住广西壮族自治区平乐县。 委托诉讼代理人：蒋立江，广西中纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西洁安物业发展集团有限公司（原桂林市洁安物业服务有限责任公司），住所地广西壮族自治区桂林市七星区毅峰南路**办公科研大楼。统一社会信用代码：91450300732230303B。 法定代表人：王朝胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘慧，女，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张艳英，女，该公司经理。 上诉人莫与连因与被上诉人广西洁安物业发展集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1771号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人莫与连上诉请求：l.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人的诉请未超过诉讼时效，适用法律错误，与事实不符。根据民法总则三年诉讼时效的规定，2014年12月25日、2017年1月4日、2018年12月23日被上诉人与桂林市旅批北斗商区业主委员会签订的《北斗商区市场物业服务委托合同》，其中2014年12月25日、2017年1月4日均已到期，被上诉人未提供证据证明其在上述合同履行期限终止时向上诉人主张了催收物业费的事实，被上诉人2020年7月2日向法院提起诉讼，要求支付2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业费的诉讼请求，其中部分期间的物业费诉请已过诉讼时效，不受法律保护，不应得到支持。一审法院全额支持被上诉人诉请物业费，未考虑部分物业费诉请已过诉讼时效。二、一审认定违约金的损失过高。一审法院认定该违约金计算标准过高，应当酌情予以降低，参照一审象山区人民法院同类型关于物业服务合同纠纷案件中违约金的计算，其违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率来进行计算，一审法院认定违约金按未付物业服务费的20%计算，明显过高，也不符合最高法“同案同判”。三、一审法院基于合同的内容判令上诉人对相应的物业管理服务费足额支付，但一审法院忽视了被上诉人对于合同存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。被上诉人未能按照合同的约定提供相应的物业管理服务。被上诉人实际上并未履行相应的义务，小区公共地方长期有垃圾堆放，保安服务也没有尽到相应义务，多次发生丢车事件，被上诉人对此亦没有采取任何措施。在一审诉讼过程中，上诉人一方亦曾向一审法院阐述过相关事实理由,但一审法院对此置之不理,并判令上诉人按照合同约定的金额足额支付相关费用，一审判决显失公正，应予纠正。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人广西洁安物业发展集团有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 广西洁安物业发展集团有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告付清拖欠的物业服务费8078元，其中垃圾清运费378元（7元/月×54个月）、公摊水电费856.65元、电梯维保费、电梯年检费、电梯限速器年检费770.51元、消防器材年检费137.69元；2．判令被告承担因违约的滞纳金19586.18元；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月25日，原告（乙方）与桂林市旅批·北斗商区业主委员会（甲方）签订《北斗商区市场物业服务委托合同》，约定：甲方将北斗商区市场委托于乙方实行统一物业服务，物业坐落桂林市，委托范围1＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃一层商铺，11＃、12＃负一层地下停车场、一至二层商铺、三至11层住宅，13＃（Ｓ1）、14＃（Ｓ2）、15＃（Ｓ3）、16＃（Ｓ4）一至三层商铺。委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。乙方负责向业主和物业使用人收取以下几项费用：1．物业管理服务费的收取；2．停车场管理费的收取，收取办法由乙方制定方案，必须经甲方审核通过方能实施；3．商区公共水电公摊费的收取；4．有关部门约定由乙方代收的其他费用。其他委托事项：电梯年检维保等费用，消防设施设备等年检费由乙方负责；电梯使用收入由乙方收取，并承担电梯产生的电费（另：11、12栋的电梯维保及年检和消防年检费用由每层住户分摊，乙方不承担这笔费用）。物业管理服务收费标准如下：北斗大厦三至十一楼按建筑面积1元／月／平方米，商区公摊水电费用按每月0.5元／平方米（建筑面积），商铺的垃圾清运费用按每间10元／月收取。物业管理费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日至31日履行义务，超过上述时间缴纳物业管理费的业主或物业使用人应当按逾期缴纳的天数计算违约金，每天按欠费金额的3‰向乙方缴纳违约金。上述合同到期后，原告与桂林市旅批·北斗商区业主委员会分别于2017年1月4日、2018年12月23日两次续签物业服务委托合同，委托管理期限延长至2020年12月31日，合同其他条款与第一份合同基本一致。 查明，原告（甲方）与桂林市象山区环境卫生管理站（乙方）签订《合同书》，约定：甲方每月支付给乙方垃圾代运费2500元。 查明，原告（甲方）与桂林市新悦电梯安装工程有限公司（乙方）签订《电梯维修保养合同》，约定：乙方为甲方保养上海三菱电梯伍台，安装于北斗商区。维修保养费2015年1月20日至2018年1月19日为每月300元/台，1500元/月；2018年1月20日至2020年1月19日为每月315元/台，1575元/月。原告为小区住户代缴了电梯维保费、电梯年检费、电梯限速器年检费、消防器材年检费。 另查明，被告系桂林市象山区桂林国际旅游品批发市场及住宅组团****房的产权人，该房屋建筑面积为109.91平方米，规划用途为住宅。被告自2015年7月1日起未交纳物业服务费、公摊水电费、垃圾清运费、电梯维保费、电梯年检费、电梯限速器年检费以及消防器材年检费。原告多次催收未果，故诉至法院，提出前之诉请。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告与桂林市旅批·北斗商区业主委员会签订的《北斗商区市场物业服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告应当依照合同约定按时足额支付物业服务费等费用。现原告要求被告支付2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5935.14元（109.91平方米×1元/月/平方米×54个月）、垃圾清运费378元（7元/月×54个月）、公摊水电费856.65元、电梯维保费、电梯年检费、电梯限速器年检费770.51元、消防器材年检费137.69元，上述费用共计8078元，有事实和法律依据，该院予以支持。 关于被告提出原告主张的部分物业服务费已超过诉讼时效的意见。该院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，被告自2015年7月起至原告起诉时持续未交纳物业服务费，原告提供物业服务至今，物业服务协议的履行为持续性行为，属于同一债务的分期履行。根据前述法律规定，原告于2020年7月2日提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。因此，对被告提出诉讼时效的抗辩意见，该院不予采纳。 关于被告提出的原告未履行合同义务，应减少物业服务费的意见。该院认为，物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭一张照片或一段视频，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。本案中，被告主张原告未履行合同中约定的全部义务，但未能提供充分证据证明原告对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业服务费的程度。故被告请求减少物业服务费没有事实和法律依据，该院不予支持。需要指出的是，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。如果业主因物业服务企业在某一时段、某一领域方面的物业服务瑕疵而拒绝交纳物业服务费，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，最终影响到全体业主的利益。 关于原告主张被告按每日千分之三支付滞纳金的问题。该院认为，原告主张的滞纳金属违约金性质。从我国合同法的规定以及立法精神来看，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，其主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，原告按照合同约定向被告提供了物业管理服务，但被告未按合同约定支付物业服务费，已构成违约。因被告逾期付款给原告造成的损失主要体现为资金占用利息，在原告未能举证证明存在其他损失的情况下，双方约定逾期付款被告每日需按欠费金额的3‰支付违约金明显过高，且被告请求调减违约金，故该院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金按未付物业服务费的20%计算，即1187.03元（5935.14元×20%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告莫与连于本判决生效之日起十日内支付原告桂林市洁安物业服务有限责任公司2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5935.14元、垃圾清运费378元、公摊水电费856.65元、电梯维保费、电梯年检费、电梯限速器年检费770.51元、消防器材年检费137.69元，上述费用共计8078元；二、被告莫与连于本判决生效之日起十日内支付原告桂林市洁安物业服务有限责任公司违约金1187.03元。案件受理费492元，减半收取计246元（原告已预交），由原告桂林市洁安物业服务有限责任公司负担164元，被告莫与连负担82元。 本院二审期间，上诉人围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一北斗大厦11、12栋业主同意更换物业签名表和北斗大厦11、12栋业主对洁安物业服务质量评价表，欲证明被上诉人物业服务存在瑕疵，没有尽到相应的物业管理的义务，依法应当减免物业费；证据二立案告知书和受案回执，欲证明被上诉人提供物业服务不到位，导致小区车辆被盗。被上诉人的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性以及上诉人的证明目的均不认可；对证据二的真实性无异议，对上诉人的证明目的不认可，该证据无法体现车辆是在小区里被盗的。被上诉人二审中提交了两组照片，一组为催缴物业费的照片，欲证明被上诉人曾以书面通知形式向上诉人催缴物业费；另一组为提供物业服务的照片，欲证明被上诉人是按照合同标准提供物业服务的。上诉人的质证意见为：对两组照片的真实性、合法性、关联性以及被上诉人的证明目的均不认可。本院认为，对上诉人提交的证据一，上诉人举证时称该证据均是在一审判决之后2020年10月制作的，被上诉人对该证据不予认可，该证据并不能反映出被上诉人提供物业服务存在瑕疵的真实情况，本院对该证据不予采信。对上诉人提交的证据二，该证据内容仅表明业主车辆被盗，但不能显示车辆是在小区内被盗，被上诉人对此亦提出异议，本院对该证据不予采信。对被上诉人提交的催缴物业费的照片，该组照片中被上诉人对各上诉人所发催缴通知书落款的时间与制作该通知书时的电脑存档显示的时间一致，能够相互印证，上诉人虽不予认可，但未能提供足以推翻的相反证据，本院对该证据予以采信。对被上诉人提交的提供物业服务的照片，上诉人不予认可，该组照片仅能反映被上诉人提供物业服务的部分场景，不足以证明被上诉人已按照合同标准提供物业服务的证明目的，本院对该证据不予采信。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，被上诉人在上诉人房屋处粘贴了落款为2017年12月14日的《催缴通知书》，以书面形式向上诉人催缴其自2015年7月1日至2017年12月31日的物业费。双方在本案中均当庭认可，上诉人作为物业使用人应于每月18日向物业服务企业即被上诉人交纳物业服务费。 本院认为：本案二审的争议焦点为：一、被上诉人在本案中的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效；二、被上诉人在本案中是否应当减免上诉人物业服务费；三、一审判决确定的本案违约金是否过高。 一、关于被上诉人在本案中的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据本案查明的事实，被上诉人与桂林市旅批·北斗商区业主委员会于2014年12月25日签订第一份《北斗商区市场物业服务委托合同》，约定由被上诉人对北斗商区市场实行统一物业服务，委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。上述合同到期后，被上诉人与桂林市旅批·北斗商区业主委员会又先后于2017年1月4日、2018年12月23日两次续签物业服务委托合同，委托管理期限一直延续至2020年12月31日，该两份合同的主要内容与第一份合同基本一致。上述三份合同系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。上诉人系涉案物业使用人，但其没有按照合同约定交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被上诉人要求上诉人付清拖欠的物业服务费有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不妥，本院予以确认。上诉人主张被上诉人的部分诉讼请求已超过诉讼时效，但本案现有证据显示，被上诉人曾在上诉人房屋处粘贴《催缴通知书》向上诉人催缴了其欠付的物业服务费，引起诉讼时效中断，并且，被上诉人提供物业服务持续至今，物业服务协议的履行为持续性行为，属于同一债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，被上诉人于2020年7月2日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。上诉人主张本案中被上诉人的部分诉讼请求超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于被上诉人在本案中是否应当减免上诉人物业服务费的问题。物业服务具有综合性、长期性、动态性等特点，物业服务内容涉及小区和业主生活的多个方面。评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭几张照片或某段视频，而应综合考虑小区的整体物业服务情况、持续状态和小区全体业主的利益等予以确认。本案中，上诉人主张被上诉人未能按照合同的约定提供相应的物业服务、未履行相应的合同义务，但上诉人未能提供充分的证据证明被上诉人的行为构成根本违约，已达到足以减免物业服务费的程度。一审判决对上诉人要求减少物业服务费的抗辩意见不予支持并无不妥，本院予以确认。需要指出的是，物业服务小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。上诉人提出被上诉人在提供物业服务的某些环节、某些区域做得不够好,存在瑕疵，其可以向被上诉人提出建议，也可以向业主委员会反映由业主委员会责令被上诉人进行整改，而不应成为上诉人长期拒交物业服务费的理由。此外，如果业主因物业服务企业在某一时段、某一方面的物业服务有瑕疵就拒绝交纳物业服务费，则可能造成物业服务企业运营经费不足，进而可能导致物业服务质量下降，影响到其他按时交纳物业服务费的业主享受到与其所交纳物业服务费相匹配的物业服务。 三、关于一审判决确定的本案违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”可见违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，其主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，上诉人未按合同约定交纳物业服务费，已构成违约，被上诉人要求上诉人支付违约金有合同和法律依据，应予以支持。而上诉人逾期交纳物业服务费给被上诉人造成的损失主要体现为资金占用利息，在被上诉人未能举证证明存在其他损失的情况下，双方约定欠费一方每日需按欠费金额的3‰支付违约金明显过高，上诉人请求调减涉案违约金符合法律规定，应予以支持。一审法院以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金按上诉人未付物业服务费的20%计算，即1187.03元（5935.14元×20%），一审法院酌情确定的违约金并无不妥，本院予以确认。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人莫与连负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年十一月二十九日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 文 静