新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初6103号 原告（反诉被告）：齐雅茹，女，1997年4月11日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：高骏武，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐杰，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新疆曜石空间商业运营管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区中山路**广场联合大厦****。 法定代表人：赵文林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：樊传恒，新疆青玄律师事务所律师。 原告（反诉被告）齐雅茹与被告（反诉原告）新疆曜石空间商业运营管理有限责任公司（以下简称曜石空间）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐雅茹及其委托诉讼代理人高骏武、徐杰，被告（反诉原告）曜石空间的法定代表人赵文林及委托诉讼代理人樊传恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）齐雅茹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年8月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还租金250000元；3、判令被告赔偿原告装修损失415288元；4、判令被告给付原告违约金148646.1元；5、本案诉讼费、送达费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2019年8月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于乌鲁木齐市天山区广场联合大厦三层房屋用于教育培训。租赁期限自2019年10月1日至2027年9月30日，第一年（2019年10月1日至2020年9月30日）租金495487元。合同三十条约定，非因乙方（原告）原因，甲方（被告）提前解除本合同的，甲方（被告）返还乙方（原告）剩余租金并赔偿乙方装修费，并按照年租金总额30%支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了第一年度部分房屋租金250000元，并根据教育经营需要对房屋进行设计和装饰装修，支出费用415288元。但在合同履行过程中，因被告整体运营的联合大厦消防未通过验收，导致原告承租的房屋不能办理营业及审批手续，无法按照合同约定的用途使用房屋。原告曾多次与被告沟通办理消防验收事宜无果。2020年4月11日，被告单方面向原告发出解除通知书，要求原告3日内腾空房屋。案涉房屋作为公众聚集场所，被告作为出租方在向原告交付房屋前，负有提供经消防验收合格房屋的义务。被告交付的房屋至今未通过消防验收，违反先合同义务，致使原告合同目的无法实现，系根本违约，应根据合同约定退还原告已支付的租金，赔偿原告装修损失并承担违约责任。 被告（反诉原告）曜石空间答辩称：涉案房屋不存在因我方消防验收不合格造成原告经营的障碍，广场联合大厦整体已通过消防验收，与原告同一楼层的三家教育培训机构业已取得消防验收手续并进场经营。广场联合大厦整体消防验收合格，原告作为经营者在营业前应主动联系消防部门办理消防审批手续，我方予以配合，原告要求我方办理消防手续于法无据。2020年1月23日原告与其合伙人向我方出具承诺书承诺交清房租时并未提出消防事由。原告经我方催收未按合同约定履行义务，我方已经以书面方式通知原告解除合同。综上，原告的行为构成根本违约，应当承担违约责任，赔偿我方损失。 被告（反诉原告）曜石空间向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）支付案涉房屋2019、2020年度物业费69330.24元、暖气费28236元；2、判令原告（反诉被告）支付违约金148646.1元（495487元×30%）；3、判令驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求；4、判令由原告（反诉被告）承担反诉费用。事实及理由：我方与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》约定，原告（反诉被告）租赁我方位于乌鲁木齐市天山区中山路462号广场联合大厦三楼的房屋用于教育培训。原告（反诉被告）缴纳部分房租后，经我方多次催要，原告（反诉被告）以资金困难为由，不再继续履行合同，后以消防事宜为由提起诉讼。原告（反诉被告）的请求应予驳回，并承担我方造成的经济损失及违约责任。 原告（反诉被告）针对反诉答辩称，被告不是物业费、暖气费的收费主体，无权要求我方支付物业费和暖气费，且因被告出租的案涉房屋未经消防验收导致合同无法继续履行，不应当由我方承担物业费及暖气费。被告提供的房屋使我方的合同目的无法实现，我方不应当承担违约金。 本院经审理查明：2019年7月16日，原告（反诉被告）齐雅茹向被告（反诉原告）曜石空间交纳房屋租金150000元。2019年8月29日，原告（反诉被告）齐雅茹（作为承租方，乙方）与被告（反诉原告）曜石空间（作为出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）曜石空间将其位于乌鲁木齐市天山区广场联合大厦三层，建筑面积543平方米场地出租给原告（反诉被告）齐雅茹用于教育培训。原告（反诉被告）齐雅茹确认在签订合同时，对上述房屋的实际状况进行了充分告知，原告（反诉被告）齐雅茹亦做了充分细致地了解，并接受此实际情况作为交付条件。原告（反诉被告）齐雅茹应在2019年8月30日向被告（反诉原告）曜石空间支付第一年2019年10月1日至2027年9月30日的房屋租金，计人民币495487元。2020年、2021年租金金额与第一年相同。2022年至2024年缴纳给被告（反诉原告）曜石空间的房屋租金三年涨幅为10%，即每年545036元。2025年至2027年缴纳给被告（反诉原告）曜石空间的租金三年涨幅为10%，即每年租金599539元。原告（反诉被告）齐雅茹负责支付出租房屋水费、电费、取暖费、供冷费、物业管理费、装修施工费及其他费用。被告（反诉原告）曜石空间负责楼层公共部分的维修、修缮，原告（反诉被告）齐雅茹负责使用空间面积内的维修、修缮。被告（反诉原告）曜石空间允许原告（反诉被告）齐雅茹在租赁面积内需要使用的相关设备、物料及空间内所有装修。交付房屋前，被告（反诉原告）曜石空间应当对租赁房屋作必要的检查与修缮，以保证能满足原告（反诉被告）齐雅茹的正常使用。交付房屋时，双方一同查看所出租房屋及相关设施的配备状况，双方办理交接手续。若原告（反诉被告）齐雅茹已经实际入驻或开始装修视为被告（反诉原告）曜石空间完成交付，并且房屋已经满足交付条件。原告（反诉被告）齐雅茹应承担承租区域的消防安全责任。原告（反诉被告）齐雅茹不交付或者不按约定时间交付租金，被告（反诉原告）曜石空间有权单方解除合同收回房屋，因此给被告（反诉原告）曜石空间造成损失的，应承担赔偿责任。合同解除后，原告（反诉被告）齐雅茹撤场，应负担房租及合同载明的其他费用。被告（反诉原告）曜石空间不得无理由单方解除合同，若被告（反诉原告）曜石空间单方解除本合同，原告（反诉被告）齐雅茹有权要求被告（反诉原告）曜石空间按照合同约定年度租金总额的30%支付违约金。因原告（反诉被告）齐雅茹原因导致被告（反诉原告）曜石空间解除合同，被告（反诉原告）曜石空间有权单方解除合同，要求原告（反诉被告）齐雅茹按照合同约定年度租金总额的30%支付违约金，追索所欠款项及滞纳金、违约金。如原告（反诉被告）齐雅茹逾期未按本合同约定支付租金或其他费用，每逾期一天，被告（反诉原告）曜石空间有权向原告（反诉被告）齐雅茹收取欠缴费用总额的5‰作为滞纳金，自应缴之日起至实际缴付之日止。若原告（反诉被告）齐雅茹拖欠应缴款项（包括保证金、租金等）超过十天或所欠缴费用累计达到50000元以上的，被告（反诉原告）曜石空间有权单方解除本合同，保证金不予返还，同时有权向原告（反诉被告）齐雅茹追索所欠款项及滞纳金。除非双方协商一致或本合同另有约定，双方均不得提前解约。非因原告（反诉被告）齐雅茹原因，被告（反诉原告）曜石空间提前解除本合同的，被告（反诉原告）曜石空间返还原告（反诉被告）齐雅茹剩余租金并赔偿装修费用，被告（反诉原告）曜石空间按照合同约定年度租金总额的30%向原告（反诉被告）齐雅茹支付违约金。非因被告（反诉原告）曜石空间原因，齐雅茹单方提前解除本合同的，被告（反诉原告）曜石空间有权要求齐雅茹支付当年租金总额30%作为违约金。由于齐雅茹违反本合同约定致使被告（反诉原告）曜石空间单方解除合同，合同自被告（反诉原告）曜石空间书面通知到达原告（反诉被告）齐雅茹之日起失效。被告（反诉原告）曜石空间有权扣除齐雅茹剩余全部租金，若被告（反诉原告）曜石空间的实际损失超过剩余的数额，被告（反诉原告）曜石空间有权向原告（反诉被告）齐雅茹继续追偿。2020年9月27日，原告（反诉被告）齐雅茹向被告（反诉原告）曜石空间支付租金100000元，于2020年11月对房屋进行装修。2020年1月23日，原告（反诉被告）齐雅茹向被告（反诉原告）曜石空间出具书面承诺函，内容为“三楼东侧租赁的学校租金于2020年3月30日前全部缴纳完毕，金额约250000元。如违约将自动解除合同，搬离该校区，曜石空间无任何责任”。承诺函出具后，原告（反诉被告）齐雅茹仍未交纳剩余租金。2020年4月11日，被告（反诉原告）曜石空间向原告（反诉被告）齐雅茹发出解除合同通知书，以原告（反诉被告）齐雅茹未按承诺于2020年3月30日前将剩余租金245487元一次性结清，依据合同约定，通知原告（反诉被告）齐雅茹在3日内将房屋腾空。 另查明，被告（反诉原告）曜石空间与乌鲁木齐艺合谷物业服务有限公司于2019年8月15日签订物业服务合同，由乌鲁木齐艺合谷物业服务有限公司对被告（反诉原告）曜石空间租用的联合大厦房屋提供物业服务，物业合同有效期自2019年10月5日至2020年10月4日。物业费以建筑面积5.32元/月/平方米收取，采暖费以每平方米26元/采暖期（含二次暖气转供费4元/月/平方米）收取。诉讼过程中，乌鲁木齐艺合谷物业服务有限公司于2020年9月1日授权被告（反诉原告）曜石空间收取原告（反诉被告）齐雅茹租赁的广场联合大厦3楼3-6乌鲁木齐阳光里体育文化传播有限公司2019、2020年暖气费28246元（543平方米×26×2年），物业费69330.24元（543平方米×5.32元/平方米×12个月×2年）。 另查明，案涉房屋所在的“人民广场联合大厦”竣工验收备案表显示，案涉房屋已经竣工验收合格。三楼春光教育培训中心于2020年7月10日经乌鲁木齐市建设局对室内设计及消防改造验收合格，于2020年9月取得办学许可证；联合大厦二楼远洋英华教育于2019年12月23日取得建设工程竣工验收消防备案，于2020年4月取得办学许可证；联合大厦二楼虎牙编程教育于2019年12月11日取得建设工程竣工验收消防备案，于2020年4月取得办学许可。 本院认为，原告（反诉被告）齐雅茹与被告（反诉原告）曜石空间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。被告（反诉原告）曜石空间作为出租方应提供符合合同约定的租赁场地，原告（反诉被告）齐雅茹应按期交纳房屋租赁费用。 （一）关于消防验收问题。案涉房屋所在的“人民广场联合大厦”已经竣工验收合格，且进驻的部分经营教育培训的租户已经办理消防验收手续，可以认定被告（反诉原告）曜石空间向原告（反诉被告）齐雅茹提供的房屋已经消防整体验收合格。原告（反诉被告）齐雅茹作为实际经营前在经营前应向消防主管部门申请对案涉房屋的装修及消防进行验收备案，被告（反诉原告）曜石空间应予配合，不存在被告（反诉原告）曜石空间出租的案涉房屋因消防原因致使其无法办理证照进行经营的障碍。原告（反诉被告）齐雅茹提交的行政处罚决定书不能证实因被告（反诉原告）曜石空间提供的案涉房屋因消防原因导致原告（反诉被告）齐雅茹不能实现合同目的。 （二）关于合同的解除。合同约定，原告（反诉被告）齐雅茹应于2019年8月30日向被告（反诉原告）曜石空间支付第一年2019年10月1日至2027年9月30日的房屋租金495487元。原告（反诉被告）齐雅茹分别于2019年7月16日、8月29日交纳租金150000元、100000元，合计250000元。后于2020年1月23日向被告（反诉原告）曜石空间承诺于2020年3月30日前全部缴纳完毕，但未按承诺内容缴纳。被告（反诉原告）曜石空间有权单方解除合同并收回房屋。合同解除的时间以被告（反诉原告）曜石空间发出的解除合同通知到达原告（反诉被告）齐雅茹的时间作为双方合同解除的时间。 （三）关于租金的退还。双方合同约定，如因原告（反诉被告）齐雅茹违反合同约定致使被告（反诉原告）曜石空间单方解除合同的，被告（反诉原告）曜石空间有权扣除剩余全部租金。原告（反诉被告）齐雅茹主张退还租金的请求，本院不予支持。 （四）关于装修损失。因原告（反诉被告）齐雅茹违约，导致合同解除，原告（反诉被告）齐雅茹为装修支出的费用应由其自行承担。对原告（反诉被告）齐雅茹主张的装修损失，本院不予支持。 （五）关于违约责任及违约金数额。原告（反诉被告）齐雅茹未按合同约定向被告（反诉原告）曜石空间交纳租金，给催告后仍未交纳，根据合同约定，按年度租金总额30%支向被告（反诉原告）曜石空间承担违约金，违约金金额为148646.1元（495487元×30%）。被告（反诉原告）曜石空间不存在违约行为，原告（反诉被告）齐雅茹主张被告（反诉原告）曜石空间承担违约金的请求，本院不予支持。 （六）关于物业费、暖气费。双方的租赁合同虽然解除，但不影响合同中清算条款的效力。根据合同约定，原告（反诉被告）齐雅茹应承担案涉房屋的物业费和暖气费。被告（反诉原告）曜石空间根据乌鲁木齐艺合谷物业服务有限公司的授权可以要求原告（反诉被告）齐雅茹支付占用期间的物业费和暖气费。乌鲁木齐艺合谷物业服务有限公司对被告（反诉原告）曜石空间提供物业服务的期间自2019年10月5日至2020年10月4日，虽然本院确定原告（反诉被告）齐雅茹与被告（反诉原告）曜石空间合同解除的时间为2020年4月11日，但案涉房屋至今未交接，故原告（反诉被告）齐雅茹应承担2019年10月5日至2020年10月4日的物业费34665.12元（543平方米×5.32元/平方米/月×12个月），暖气费14118元（543平方米×26）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）齐雅茹与被告（反诉原告）新疆矅石空间商业运营公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月11日解除； 二、原告齐雅茹（反诉被告）向被告（反诉原告）新疆矅石空间商业运营公司支付违约金148646.1元； 三、原告齐雅茹（反诉被告）向被告（反诉原告）新疆矅石空间商业运营公司支付2019年10月5日至2020年10月4日的物业费34665.12元（543平方米×5.32元/平方米/月×12个月），暖气费14118元（543平方米×26元/平方米）； 四、驳回原告（反诉被告）齐雅茹的其他诉讼请求； 以上，原告（反诉被告）齐雅茹应支付被告（反诉原告）新疆矅石空间商业运营公司款项合计197429.22元，限于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5969.67元(齐雅茹已预交)，由齐雅茹负担。反诉请求标的246212.34，核定给付标的197429.22元，占请求标的的80.19%，反诉案件受理费2496.6元（新疆矅石空间商业运营公司已预交），由齐雅茹负担2001.94元，由新疆矅石空间商业运营公司负担494.66元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  王振国 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  牛晨晨