江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2097号上诉人（原审被告、反诉原告）：王兔喜，男，1975年12月6日生，汉族，住泰州市。委托诉讼代理人：李志、刘欣怡，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰州美好资产运营管理有限公司，住所地泰州市海陵区美好易居城云庭轩**。法定代表人：华建峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈东、华敏哲，江苏戴维律师事务所律师。原审被告：海陵区百姓厨房饭店，，住所地泰州市海陵区美好易居城商业广场**楼经营者：苏娟，女，1983年1月23日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人王兔喜因与被上诉人泰州美好资产运营管理有限公司（以下简称美好公司）、原审被告海陵区百姓厨房饭店（以下简称百姓饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2020年9月29日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人王兔喜的委托诉讼代理人李志，被上诉人美好公司的委托诉讼代理人陈东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王兔喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、被上诉人违反保持租赁物适租性义务，主要体现在两个方面，首先，自2017年4月至2018年2月，未履行对租赁物的修缮义务。由于被上诉人的持续施工导致上诉人承租房屋无法正常经营，被上诉人亦承认未履行修缮义务。一审判决混淆了根本无法经营与无法正常经营的概念，认为上诉人应当自行维修减损，却忽视了2017年4月至2018年2月期间虽然处于营业状态，但无法正常经营，确有损失的事实。其次，自2018年2月3日起至租赁物交还期间，未履行对租赁物的持续供电义务。自2018年2月3日起上诉人所租赁的经营场所被被上诉人断电，无法继续经营。一审庭审中，被上诉人对断电事实既不承认也不否认。上诉人在一审中提供了相关证据，包括鉴定现场勘查情况，都是处于断电状态。被上诉人作为电源控制方，应当对节点断电原因或期间的断电状态负有举证责任。2、上诉人未给付租金，系行使先履行抗辩权。租赁合同虽注明先付后用，但约定的具体分期给付方式实际为先租后付（2017年10月31日前给付2014年11月1日2017年4月的租金，2018年10月31日给付自2017年5月至2019年10月31日的租金）。自2017年4月至2018年2月至2018年10月31日前这段期间，被上诉人未履行保持租赁物适租性的主要合同义务，上诉人行使先履行抗辩权不能被认定为违约。二、一审适用法律错误。1、被上诉人违反适租性义务，上诉人有权要求减免相应租金并赔偿损失。租赁物自2017年4月受损后至2018年2月，饭店仍对外经营，不能作为确认上诉人仍可正常经营的经验性证据。因被上诉人原因导致租赁物与装饰装修损坏、地、地面下沉面多处开裂，经营所必须的装饰装修环境造成严重破坏，必然产生经营损失。2、因被上诉人存在违约行为导致合同提前解除，上诉人有权按照合同约定要求被上诉人赔偿装修残值损失。被上诉人美好公司辩称，上诉人的上诉事实与理由没有事实和法律依据，上诉状所涉所有问题被上诉人在一审阶段的代理词中有详细的阐述，不再重复。请求驳回上诉。原审被告百姓饭店未陈述意见。美好公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认原被告于2014年10月22日签订的租赁合同于2018年11月11日解除；2.判令被告王兔喜立即向原告支付租金119324.2元，逾期违约金137461.48元（以119324.2元为基数，按照日3‰的标准，从2018年11月12日起，计算至被告王兔喜实际给付之日，现暂算至2019年12月1日共计384日），合计256785.68元；3.判令两被告立即支付原告逾期交还商铺违约金249600元（按每日650元的标准，从2018年11月12日起，计算至2019年10月31日止，共计384天）；4.判令两被告立即支付原告商铺占用费82176元（按每日214元的标准，从2018年11月12日起计算至2019年10月31日止，共计384天）；5.判令被告百姓饭店将其工商登记地址从租赁房屋中迁出。王兔喜向一审法院提出反诉请求：1.确认反诉原告于2019年2月15日解除与反诉被告于2014年10月22日签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告赔偿房屋装饰装修残值436246元；3.判令反诉被告赔偿租金损失6498.56元、经营损失118474.2元（自2018年2月至2019年1月）；4.本案诉讼费用、评估费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年10月22日，江苏美好置地有限公司（甲方）与王兔喜（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由甲方将位于美好易居城商业广场34号楼105、205、106、206、107、207、208商铺出租给乙方，租赁期限为5年，从2014年11月1日至2019年10月31日止；每年租金均为77982.8元，租金支付方式是先付后租，分两批支付，2017年10月31日前支付194957元，2018年10月31日前支付194957元；乙方须在约定付租开始前半个月内支付租金，在接到甲方交款通知的日期内乙方必须及时缴付，乙方未按期交纳的，每一日逾期按应交金额的千分之三计付滞纳金；乙方所租商铺只限用于商业经营用途，经营品牌及范围是东兴顺，乙方在租赁期限内自行完成租赁铺位的内部装修、备货等各项工作；未经甲方同意，乙方不得将商铺转让、转借、转租或承包给第三者；乙方如需更改经营范围或转换经营类别，需向甲方提出书面申请，并征得甲方同意，否则视为违约，甲方有权单方解除合同；因乙方原因造成合同提前终止的，或合同期满双方不再续约的，不可移动装修归甲方所有，乙方不得拆除；合同期内乙方拖欠应缴款项或费用达10日以上，属乙方严重违约，甲方可单方面解除合同；乙方逾期未将商铺交还甲方，每逾期一天，甲方按乙方每月租金及管理服务费的10%收取违约金；双方一致同意，招商前期以“江苏美好置地有限公司”作为出租方与承租方进行签约，后期再变更为“江苏美好资产运营管理有限公司”，二者在合同主体上具有同等法律效力。2015年3月30日，案涉商铺登记至美好公司名下。2017年4月，案涉商铺因美好易居城的施工致使房屋出现开裂等问题，因王兔喜及百姓饭店不认同美好公司提出的维修方案，直至当年10月，双方仍未能就维修方案达成一致。百姓饭店在此期间处于持续经营状况。2018年2月3日，百姓饭店经营者苏娟的丈夫夏俊祥报警反映其饭店遭美好易居城招商部断电致使无法经营。美好公司称110出警后其才知晓租赁房屋停电情况，并立即处理，案涉房屋所属物业公司及美好公司均没有采取过任何断电措施，王兔喜反映评估人员进场时，租赁房屋仍未供电，与事实不符，当时百姓饭店已关停很久，无论出于何种目的，出租人及物业公司都没有断电的必要。2018年2月6日，因王兔喜未按约交纳首期租金，美好公司经催要未果向一审法院起诉，该院于2018年8月5日作出（2018）苏1202民初984号民事判决，判决王兔喜给付首期租金194957元（截止2017年4月30日）及相应滞纳金。王兔喜已履行前述租金给付义务。2018年8月21日，百姓饭店以江苏美好置地有限公司为被告、美好公司为第三人诉至一审法院，要求江苏美好置地有限公司赔偿各项损失合计576904元，后于2019年2月25日撤回起诉。2018年10月15日，美好公司向王兔喜发出《租金催缴通知书》，要求王兔喜交纳按合同约定应于2018年10月16日前支付的房租194957元。2018年11月10日，美好公司向王兔喜发出《解除租赁合同通知函》，认为王兔喜已逾期交纳租金达10日以上，拖欠应缴租金已达两次，故要求解除与王兔喜的租赁合同，并要求王兔喜在收到解除通知书之日起5日内腾空租赁房屋。王兔喜于次日收到前述解除通知。2019年1月3日，美好公司诉至一审法院，要求确认双方签订的租赁协议于2018年11月11日解除，并要求王兔喜支付租金及腾房等。2019年2月15日，王兔喜向美好公司发出《解除租赁合同通知书》，主张美好公司未履行修缮及赔偿义务，且于2018年2月单方面停止供电，故要求解除双方租赁关系。同时向该院提出反诉，要求确认双方租赁关系于2019年2月15日解除，并要求美好公司赔偿装修残值、租金损失及经营损失等。在该案审理过程中，王兔喜申请对案涉房屋的装饰装修市场价值进行评估，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（泰州分公司）接受该院委托于2019年10月15日作出苏国衡泰州评房字（2019）第0149号《房地产估价报告》，鉴定结论：价值时点2019年8月28日的市场价值为436246元。王兔喜交纳鉴定费16000元。2019年10月31日，王兔喜及百姓饭店将案涉商铺交还美好公司。后因双方经该院合法传唤均未到庭，该案按自动撤回起诉处理。现双方再次诉至该院。关于王兔喜及百姓饭店的关系，王兔喜及百姓饭店确认原由王兔喜、百姓饭店经营者苏娟的配偶夏俊祥及案外人沈光合伙经营东来顺饭店，后王兔喜、沈光退出，由夏俊祥继续经营，并注册百姓饭店，现因租赁合同产生的纠纷，仍以王兔喜名义对外主张和承担，内部再行协商处理。一审法院认为，美好公司与王兔喜签订的租赁合同真实有效，双方已成立合法的租赁关系，现美好公司及王兔喜均向对方发出解除通知，要求解除双方租赁关系，因此双方就租赁关系的解除已达成一致，但双方均主张对方系导致合同解除的违约方。故本案的争议焦点为：1.导致合同解除的违约方如何认定；2.双方主张的各项费用及损失如何认定；关于争议焦点一，王兔喜主张美好公司未履行出租人应承担的房屋维修及供电等义务，致使其合同目的无法实现，美好公司系违约方。该院认为，首先，2017年4月至10月，百姓饭店与美好公司就房屋质量问题的维修方案协商期间，其处于持续经营状态，故该质量问题并未达到王兔喜所主张致使饭店无法经营的程度；其次，王兔喜有权要求美好公司作为出租人在合理期限内维修，现双方仅就维修方案未能达成一致，并非美好公司拒绝承担相应的维修义务；最后，即便美好公司未履行维修义务，王兔喜亦可自行维修，并要求美好公司承担维修费用、赔偿损失，并不会导致其合同目的不能实现。至于王兔喜主张美好公司采取断电的方式直接导致百姓饭店停业，根据其报警记录仅能确定存在断电的情况，但不能证明断电原因及断电处于持续状态，故对王兔喜该辩称理由，该院不予采纳。综上，王兔喜主张美好公司已构成根本违约，无事实和法律依据，该院不予支持。美好公司主张王兔喜未按约支付租金，符合合同约定的解除情形，故王兔喜系导致合同解除的违约方。该院认为，根据双方签订的租赁合同约定，王兔喜应于2017年10月31日前支付194957元，因其迟延履行给付义务，美好公司在发出催缴通知后，王兔喜仍未交纳，美好公司遂诉讼要求其履行给付义务，该院依法支持美好公司的诉求。此后王兔喜仍迟延支付应于2018年10月31日前支付的租金194957元，美好公司再次发出催缴通知，王兔喜仍未能按约履行付款义务，已构成违约，故美好公司依据合同约定行使解除权，有事实和法律依据。因此，王兔喜系导致合同解除的违约方。关于合同解除的时间，美好公司依法向王兔喜发出解除租赁合同的通知，则双方租赁合同应自王兔喜收到解除通知之日即2018年11月11日解除，且租赁合同未约定合同解除的异议期间，王兔喜在收到解除通知三个月内未提出异议，故该院确认双方租赁合同于2018年11月11日解除。关于争议焦点二，对于双方主张的各项费用及损失，该院认定如下：1.关于美好公司主张的租金119324.2元（自2017年5月1日起至2018年11月11日止）及商铺占用费（自2018年11月12日起至2019年10月31日止）82176元，根据租赁合同约定，美好公司所主张租金及占用费与2018年10月31日前应支付的租金一致，故该院确认为194957元，对美好公司主张超过部分，该院不予支持；2.关于美好公司主张以合同约定按每日3‰的标准计算的逾期支付租金违约金，因明显高于其损失，该院根据合同履行情况依法调整为同期银行贷款利率的1.3倍。关于美好公司主张的起算时间和计算基数，符合合同约定，该院予以认定；3.关于美好公司主张的逾期交还商铺违约金，根据美好公司发出的解除通知确定的腾房时间，王兔喜应于2018年11月16日前腾房，故逾期交还违约金应自2018年11月17日起开始计算；关于违约金计算标准，美好公司主张按650元/日的标准计算，该院认为该标准明显高于其损失，该院酌定调整为房屋占有使用费的30%，即64.1元/日，故计算至王兔喜腾房之日2019年10月31日止的违约金为22370.9元（349日×64.1元/日）；至于美好公司主张百姓饭店就商铺占用费及逾期交房违约金与王兔喜承担连带责任，既无合同约定，亦不符合法律规定，该院不予支持。4.关于美好公司主张百姓饭店办理工商登记迁址，百姓饭店对美好公司该主张予以认可，该院予以支持；5.关于王兔喜主张的装修残值，因王兔喜违约导致合同解除，其请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值，不予支持；且王兔喜将案涉房屋交还美好公司时合同约定的租赁期限已届满，王兔喜对案涉房屋装修经营的目的已实现，现再行主张装修残值，无事实和法律依据，该院不予支持；6.关于王兔喜主张的租金损失，其认为2017年4月案涉房屋受到毁损而无法经营使用，故应当退还其已交纳的该月房租6498.56元，该院认为，在案涉商铺出现质量问题后百姓饭店仍处于持续经营状态，该质量问题并非导致承租人无法经营使用的毁损或灭失情形，故对王兔喜该主张，该院不予支持；7.关于王兔喜主张的经营损失，其认为美好公司未履行修缮义务且单方面停止供电，导致其无法营业，应承担相应经营损失，鉴于美好公司并不存在导致合同解除的违约行为，故王兔喜该主张无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，判决：一、泰州美好资产运营管理有限公司与王兔喜于2014年10月22日签订的《租赁合同》于2018年11月11日解除；二、王兔喜于判决生效之日起十日内支付泰州美好资产运营管理有限公司租金、商铺占用费合计194957元，并支付逾期交房违约金22370.9元及逾期支付租金违约金（以119324.2元为基数，自2018年11月12日起按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际支付租金之日止）；三、海陵区百姓厨房饭店于判决生效之日起十日内将其工商登记地址从美好易居城商业广场34号楼105、205、106、206、107、207、208房屋迁出；四、驳回泰州美好资产运营管理有限公司的其他本诉请求及王兔喜的反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币9686元，由泰州美好资产运营管理有限公司负担4961元、王兔喜负担4725元（泰州美好资产运营管理有限公司已预交，王兔喜于本判决生效之日起十日内迳交泰州美好资产运营管理有限公司）；本案反诉受理费人民币4705元，由王兔喜负担。本院二审期间上诉人提供如下证据：1、韩某、王某、郭某证人证言各1份，证明因被上诉人施工原因，导致上诉人租赁的房屋多处受损，在上诉人与被上诉人多次就修缮及损失赔偿问题无法协商一致的情况下，被上诉人于2018年2月3日对涉案房屋强行断电，导致上诉人无法经营，且自行花费高额费用找发电车发电完成三日无法取消的宴会预定。后续涉案房屋处于持续断电状态，无法经营。2、（2018）苏1202民初984号2018年7月18日庭审笔录1份，证明由于被上诉人的非法施工导致租赁房屋自2017年4月受损，至10月期间经上诉人与被上诉人多次协商，被上诉人未履行修缮义务。另证明涉案合同虽然约定租金的支付方式是先付后租，但是实际履行方式是先租后付，在被上诉人未履行修缮以及供电义务时，上诉人有权根据合同法的规定履行抗辩权。被上诉人质证认为，1、对于证人证言所陈述的内容的真实性不予认可。因为各证人证言自行陈述的内容相互矛盾，相互陈述的内容也自相矛盾。上诉人诉称的强行断电，证人韩某是听夏俊祥陈述，这等同于上诉人自行陈述。王某当庭陈述跟夏俊祥关系较好，郭某为涉案饭店员工，王某和郭某跟涉案饭店存在利害关系。即便不存在利害关系，其证人证言也无法证明断电的主体以及是否强制断电和断电的具体时段或大概时段。所以，上述证据不能达到上诉人的证明目的。2、对庭审笔录的真实性、合法性、关联性予以认可，但是对证明目的不予认可。该笔录可以证明2017年受损至10月双方多次协商，因协商未果被上诉人未能履行维修义务。在房屋受损协商期间上诉人依法享有房屋租赁使用管理的权利。在未经上诉人同意的情况下被上诉人无法进行维修。本院认证认为，1、证人韩某陈述系老板夏俊祥电话告知其百姓饭店停电，并未说明停电原因；证人王某系主观认为百姓饭店营业额减少，关于断电一节的陈述系听饭店老板所说；证人郭某系百姓饭店原员工，其陈述在百姓饭店断电停止营业前生意挺好，断电的情况存在，但未说明系何人所为。以上三份证人证言均不能达到上诉人的证明目的，本院对其不予采纳。2、庭审笔录真实，来源合法，与本案有关联，被上诉人认可房屋出现质量问题后双方协商过，本院予以确认。就上诉人主张的租金支付方式一节，该笔录中未有反映，本院对上诉人的该节证明目的不予采纳。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，首先，我国合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，上诉人使用案涉租赁房屋过程中发现房屋产生质量问题，与被上诉人进行协商，后双方未能达成一致意见。此时，一方面，案涉房屋仍在上诉人的控制之中，被上诉人无法在未经上诉人允许的情况下擅自维修。另一方面，根据上述规定，在被上诉人未维修的情况下，上诉人是可以自行维修的。而实际上，在房屋出现质量问题后上诉人并未停止经营，后在被上诉人起诉要求上诉人支付欠付租金案件中上诉人仍未要求解除合同并同意给付租金。故上诉人以其自身行为表明其愿意继续履行合同，上诉人应当依合同约定给付租金。上诉人在本案审理期间就影响经营一节所举证据因缺乏印证依据，无法达到其证明目的。故上诉人以被上诉人未对房屋进行维修为由不给付租金的上诉理由不能成立。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人虽主张自2018年2月3日起被上诉人就采取了断电行为，导致其无法经营，但被上诉人对上诉人所称的断电行为系由其实施予以否认，对此，上诉人应当提供相应证据予以证明。然上诉人所举证据并不能达到其证明目的，且在庭审中上诉人陈述电费是交给物业公司，断电也是物业公司行为。故上诉人应当承担举证不能的后果。第三，双方租赁合同第9.1条第一款约定，合同期满，双方如果不再续签合同，本合同即为终止。上诉人应在合同期满之日将租赁场所（商铺）撤货物，将商铺连同装修完好地归还被上诉人，如有损坏应予赔偿。被上诉人逾期仍未撤出货物或未将商铺交还被上诉人，每逾期一天，被上诉人按上诉人每月租金及管理服务费的10%收取违约金；逾期7天以上，视为上诉人放弃对租赁场所内物品所有权，被上诉人有权自行处理上诉人承租商铺的物品，清空和收回上诉人承租商铺。该条第二款约定，上诉人与被上诉人协商一致终止合同、被上诉人依据法律规定或合同约定单方解除合同，合同终止或解除之日视为合同期满之日，对于上诉人经营场所的腾退，其物品清理按前款约定办理。本案中，因上诉人违约导致合同解除，其向被上诉人主张赔偿装修残值与上述约定不符，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9686元，由上诉人王兔喜负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇二〇年十一月十六日法官助理  田 扬书 记 员  叶 红