山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12197号上诉人（原审原告）：济南苏宁小店商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：左涛，总经理。委托诉讼代理人：宫皓明，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱帅，山东国曜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋永明，男，1980年6月4日出生，汉族，住济南市。上诉人济南苏宁小店商贸有限公司（以下简称济南苏宁小店）因与上诉人宋永明房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。济南苏宁小店上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由宋永明承担。事实与理由：一、原判认定双方签订的租赁合同于2019年9月30日解除系事实认定错误。根据双方《租赁合同》第九条约定，“甲方（宋永明）确保乙方（济南苏宁小店）能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年的租赁费用，同时乙方有权解除合同”。一审程序中济南苏宁小店提供了宋永明将涉案房屋上锁的证据，表明宋永明于2019年9月24日将租赁物上锁导致济南苏宁小店无法正常使用租赁物，宋永明已构成根本违约。故双方的租赁合同应于2019年9月25日解除，并非一审判决认定的2019年9月30日，同时宋永明应赔偿济南苏宁小店一年的租赁费用25.4万元。二、原审判决认定宋永明应向济南苏宁小店退还租赁费用15683.3元系事实认定不清。1.因双方间租赁合同已解除，宋永明应退还合同解除后的剩余租赁费用21218.57元。根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。济南苏宁小店已依约向宋永明支付了2018年10月8日至2019年10月17日的租赁费用345955元，且如上所述双方的租赁合同已于2019年9月25日解除，故宋永明应退还自合同解除之日（2019年9月25日）至2019年10月17日间租赁费用21218.57元（345955元÷375天×23天）。2.因国家税务政策调整，宋永明应退还济南苏宁小店多付租赁费用23243元。根据双方租赁合同约定，济南苏宁小店依约向宋永明支付了2018年10月8日至2019年10月27日含税租赁费用345955元。后因国家税务政策调整，宋永明代开房屋租赁费发票的税点降低，即宋永明向济南苏宁小店提供房屋租赁费用发票金额降低为322712元，故宋永明应退还济南苏宁小店多付的租赁费用23243元。在一审程序中，济南苏宁小店已提交《告知函》、《律师函》等证据证明济南苏宁小店多次告知宋永明退还多付租赁费用23243元及开具金额为322712元的租赁费发票，然一审法院未对该事实予以审查，系事实认定不清。因此，宋永明应退还济南苏宁小店合同解除后的剩余租赁费用21218.57元、多付的租赁费用23243元，共计44461.57元，一审法院认定宋永明应向济南苏宁小店退还租赁费用15683.3元系事实认定不清。综上所述，请求二审法院依法改判或发回重审。宋永明辩称，济南苏宁小店的工作人员与我交接时已经默认时间为9月30日。双方于2018年签订的合同，国家的退税政策是在我与济南苏宁小店签订合同之后调整的，不应予以采纳。济南苏宁小店要求返还的租金，在当时已经给了济南苏宁小店25天的装修期。宋永明上诉请求：一、撤销一审判决并发回重审。二、本案一、二审诉讼费由济南苏宁小店承担。三、因当时房屋交接的时候济南苏宁小店已经认可了房租的租赁时间是截止到2019年9月30日终止，请求不支持退还济南苏宁小店租赁费15683.3元。四、在双方签订的租赁合同第六条中约定济南苏宁小店需提前30天(2019年9月18日之前)支付次年的房屋租赁费，直到2019年9月30日也没有收到济南苏宁小店关于房屋租赁费的任何告知说明，济南苏宁小店己经违约在前，请求不支持退还济南苏宁小店保证金30000元。济南苏宁小店辩称：1.根据合同法第97条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。济南苏宁小店已经支付了2018年10月8日至2019年10月17日的租赁费345955元，即便按照宋永明上诉状中陈述，双方合同于2019年9月30日解除，宋永明亦应退还剩余17天的租赁费15683.3元。另外，济南苏宁小店认为双方合同于2019年9月25日解除，宋永明应退还剩余23天的租赁费用21218.57元。2.根据租赁合同第6条约定，宋永明在收取租赁费用前5个工作日向济南苏宁小店提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票，如宋永明迟延提供相应发票，济南苏宁小店有权相应迟延支付租赁费用。宋永明对于首年的租赁费用发票至今未开具，系宋永明违约在先。对于次年的租赁费用宋永明亦未先开具发票，且因宋永明对租赁物上锁，双方合同已于2019年9月25日解除，济南苏宁小店亦无需支付次年房屋租赁费。同时根据租赁合同第六条第三款约定，“甲方（宋永明）须在收到保证金后提供相应金额的保证金收据，在合同终止后5日内向乙方（济南苏宁小店）无息退还该保证金”。济南苏宁小店于2018年10月23日向宋永明支付保证金30000元，因双方合同已解除，故宋永明应退还济南苏宁小店上述保证金。济南苏宁小店向一审法院起诉请求：1.确认双方当事人租赁合同于2019年9月25日解除；2.请求宋永明赔偿济南苏宁小店一年的租赁费用25.4万元；3.退还济南苏宁小店多付租金23,243元；4.判令宋永明退还济南苏宁小店保证金3万元；5.判令宋永明向济南苏宁小店支付开具2018年10月8日至2019年10月17日期间的租赁费增值税普通发票；6.本案全部诉讼费由宋永明承担。庭审中，济南苏宁小店将第3项诉讼请求中退还济南苏宁小店多付租金23,243元增加为44,038.11元。一审法院认定事实：2018年10月，济南苏宁小店与宋永明签订《租赁合同》，约定宋永明将位于济南市历城区凤凰路3977号国华印象车库底商1206室房屋出租给济南苏宁小店。租赁期限自2018年10月8日至2023年8月17日。合同第六条约定，2018年10月8日至2019年10月17日的租赁费用为345,955元（含税）。宋永明在收取租赁费用前提前5个工作日向济南苏宁小店提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。济南苏宁小店于2018年10月18日通过银行转账的方式向宋永明转款345,955元，于2018年10月23日通过银行转账的方式向宋永明转款30,000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。济南苏宁小店与宋永明签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，当事人双方亦予以认可，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，济南苏宁小店认为宋永明将涉案房屋上锁，构成根本违约。宋永明予以否认，并认为双方已于2019年9月30日在物业的见证下办理了房屋交接，系双方同意解除租赁关系。对于济南苏宁小店提出的宋永明将涉案房屋上锁的主张，其仅提供了涉案房屋被锁的照片一份，在无其他证据相佐证的情况下，既不能证明将房屋上锁的人是宋永明，也无法证明锁门的状态持续存在，故对济南苏宁小店的主张，一审法院不予采信，对其要求宋永明承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于宋永明同意解除合同，故双方的《租赁合同》于2019年9月30日因双方协商一致而解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。济南苏宁小店已支付了2018年10月8日至2019年10月17日的租赁费345,955元和保证金30,000元，合同解除后，剩余的租赁费15,683.3元（345,955元÷375天×17天）和保证金30,000元，宋永明应当返还。《租赁合同》第六条约定了宋永明向济南苏宁小店提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票的义务。宋永明亦表示可以向苏宁小店开具345,955元的普通发票，故宋永明在与济南苏宁小店协商好发票的抬头、税号及相关联系人的信息后应向济南苏宁小店开具发票。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认济南苏宁小店商贸有限公司与宋永明签订的《租赁合同》于2019年9月30日解除；二、宋永明于判决生效之日起五日内向济南苏宁小店商贸有限公司退还租赁费15,683.3元；三、宋永明于判决生效之日起五日内向济南苏宁小店商贸有限公司退还保证金30,000元；四、宋永明于判决生效之日起十日内向济南苏宁小店商贸有限公司开具金额为345,955元的增值税普通发票；五、驳回济南苏宁小店商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220.58元，已减半收取3110.29元，由济南苏宁小店商贸有限公司负担2488.23元，由宋永明负担622.07元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，双方提交的证据均不足以证明对方构成根本违约，且双方均有解除合同的意思表示，一审法院认定2019年9月30日双方签订《租赁物退还交接单》，为双方协商一致解除租赁合同的时间，并无不当。合同解除后，剩余的租赁费和保证金，宋永明应当返还。关于济南苏宁小店因国家税务政策调整，宋永明代开房屋租赁费发票的税点降低，应退还济南苏宁小店多付的租赁费用23243元的上诉主张，因未提交证据证明，对此，本院不予支持。综上所述，济南苏宁小店、宋永明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6221元，由济南苏宁小店商贸有限公司负担3111元、由宋永明负担3110元。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年十一月十九日书记员  侯新新