吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5373号上诉人（原审原告、案外人）：迟慕瑾，女，1980年11月10日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：侯学梅，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李然，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘鹏，男，1962年10月9日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳洪雪，吉林雅成律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：刘振宇，男，1971年1月3日生，满族,住吉林省长春经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐一博，吉林首华律师事务所律师。原审第三人：张默竹，女，1989年1月23日生，汉族，住吉林省长春经济技术开发区。上诉人迟慕瑾因与被上诉人刘鹏，原审第三人刘振宇、张默竹案外人执行异议之诉一案，不服长春经济技术开发区人民法院（以下简称经开法院）（2020）吉0191民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。迟慕瑾上诉请求：一、请求贵院依法撤销经开法院作出的(2020)吉0191民初1062号民事判决书，改判支持上诉人原审的诉请或发回重审；二、涉案的一、二审费用均由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院在正确的认定了“原告迟慕瑾、第三人张默竹于房屋被查封前签订的房屋买卖合同合法有效”前提下，却错误的认定“原告迟慕瑾没有支付全部购房款，也没有将剩余购房款按本院的要求交付执行，并且仅凭第三人将房屋钥匙交付给原告迟慕瑾的事实以及证人证言中陈述的事实，不足以证实原告迟慕瑾在房屋被查封之前已合法占有该房产”。具体分析如下：一、上诉人在涉案房屋被查封之前已合法占有该房屋。未能更名过户不是上诉人原因。上诉人对该房屋的占有是基于买卖。2019年8月6曰，上诉人迟慕瑾与第三人张默竹协商一致，购买张默竹名下涉案房屋，双方约定总房款170万元（20万元定金和35万元首期购房款，首付款87万元），上诉人转款55万元；2019年9月9日上午上诉人收到第三人邮寄的涉案房屋钥匙和卡；2019年9月24日，迟慕瑾、张默竹到长春市房产档案馆查询涉案房屋无查封状态。当日，双方到长春市天晟房地产代理有限公司签订房屋买卖合同，约定合同签订3日内迟慕瑾需向张默竹支付87万元的购房款；2019年9月25日，迟慕瑾继续支付张默竹91万元购房款，按合同约定剩余款项在办理更名过户手续时一并支付。此时，上诉人己支付了大部分购房款（146万元），按照双方买卖合同约定尾款应当在更名过户时交付；2019年9月26日，迟慕瑾与案外人二道区全屋定制营销中心签订装修合同对涉案房屋进行装修；2019年10月11日，为涉案房屋缴热力费。因法院于2019年9月27日对该房屋予以查封，导致涉案房屋未能更名过户。上述说明上诉人“在人民法院查封之前己合法占有该不动产”“非因买受人自身原因未办理过户登记”。二、原审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的第（三）项理解有误。该条款中“（三）己支付全部价款，或者己按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的文义解释应当是：要么支付全部价款，要么虽然支付部分价款但是“按照法院要求交付执行”，均符合排除执行的条件。本案中，无论是在“执行异议程序”中还是在“执行异议之诉一审程序”中，上诉人及代理人不止一次的表示，愿意将房屋尾款交付执行。但是原审法院并没有对交款行为提出任何具体要求，导致上诉人无法交付,责任不在上诉人。原审法院事实认定不清而且法律理解有误。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三)己支付全部价款，或者己按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案涉案房屋完全符合法律规定的排除执行的条件，本案应当立即解除查封，停止执行。迟慕瑾一审提出诉讼请求：1.判令撤销经开法院作出的（2019）0191执111号查封裁定书，停止执行位于长春市经济开发区东南湖大路与临河街交汇中海紫御华府二期21#3105号的房屋（权利证号：XXX，丘地号：XXX，建筑面积：152.96平方米），立即解除查封；2.确认迟慕瑾、张默竹2019年9月24日签订的房屋买卖合同有效；3.确认长春市经济开发区东南湖大路与临河街交汇中海紫御华府二期21#3105号的房屋（权利证号：XXX）归迟慕瑾所有；4.案件受理费由刘鹏承担。事实与理由：2019年8月6日，迟慕瑾与第三人张默竹协商一致，购买张默竹名下位于长春市经济开发区东南湖大路与临河街交汇中海紫御华府二期21#3105号的房屋，双方约定总房款170万元，2019年8月6日迟慕瑾需支付张默竹20万元定金和35万元首期购房款。当时，迟慕瑾向张默竹银行转款55万元，张默竹为迟慕瑾出具收条。2019年9月9日，迟慕瑾通过快递收到张默竹邮寄的涉案房屋电梯卡和钥匙。2019年9月24日，迟慕瑾、张默竹到长春市房产档案馆查询涉案房屋无查封状态。当日，双方到长春市天晟房地产代理有限公司签订房屋买卖合同，约定合同签订3日内迟慕瑾需向张默竹支付87万元的购房款。2019年9月25日，迟慕瑾继续支付张默竹91万元购房款，按合同约定剩余款项在办理更名过户手续时一并支付。因法院于2019年9月27日对该房屋予以查封，导致涉案房屋至今未更名过户。迟慕瑾认为，迟慕瑾在法院查封房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并在查封前占有该不动产，迟慕瑾已支付全部或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按人民法院的要求交付执行，并非因买受人自身原因未办理过户手续。为维护迟慕瑾的合法权益，迟慕瑾诉至法院。刘鹏在一审辩称，1.迟慕瑾在签订房屋买卖合同时应知道房屋系夫妻共同财产且被查封，迟慕瑾在未签订合同前先行支付房屋定金及首付款55万元，且没有开具收条，不符合交易习惯和常理，第三人张默先打收条后收款，不符合常理，房屋价格过低，迟慕瑾与第三人张默竹恶意串通损害刘鹏利益，合同无效；2.迟慕瑾没有充分证据证实其在房屋被查封前合法占有房屋，不能排除对房屋的执行。刘振宇在一审述称，没有异议。张默竹一审未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。经开法院一审查明，坐落于经济开发区东南湖大路与临河街交汇中海紫御华府****楼**房屋（权利证号：XXX，丘地号：XXX，建筑面积：152.96平方米）于2017年3月7日登记在第三人张默竹名下，2019年9月24日的住房信息显示：有抵押，无查封，无冻结。2019年8月6日，迟慕瑾向张默竹的银行账户汇款55万元。2019年9月9日，迟慕瑾、张默竹微信聊天时，迟慕瑾称收到钥匙和卡。2019年9月24日，迟慕瑾、张默竹签订房屋买卖合同，主要约定：张默竹将其名下中海紫御华府二期21#楼3105号房屋以170万元的价格出让给迟慕瑾；迟慕瑾于合同签订之日向张默竹支付定金20万元，同时支付首期款35万元，3日内在支付房款87万元，剩余28万元房款，同时办理更名过户手续；张默竹应房屋更名手续办理完成当日将房屋交付迟慕瑾使用；等等。2019年9月24日，张默竹向迟慕瑾出具两份收条，收条载明：张默竹收到迟慕瑾购房定金20万元、首期款35万元、首期款87万元，共计142万元。2019年9月25日，迟慕瑾向张默竹的银行账户转账汇款91万元，张默竹当日将银行贷款偿还完毕，张默竹当日向迟慕瑾出具收条，收条载明：收到房款4万元。2019年9月26日，迟慕瑾与案外人二道区全屋定制营销中心（后更名为吉林省兰舍构家装饰有限公司）签订装修合同，约定工程总价款为6.8万元，实际开工日期以开工通知单为准。迟慕瑾于2019年9月26日向案外人付款4.2万元，于10月27日付款1万元，于12月1日付款1.75万元。刘鹏因与刘振宇之间的民间借贷纠纷案在经开法院申请执行，经开法院于2019年9月20日作出（2019）吉0191执111号执行裁定书，并依据该裁定书于2019年9月27日对刘振宇与妻子张默竹婚姻关系存续期间购买、现登记在张默竹名下的中海紫御华府二期21#楼3105号房屋属于刘振宇房产份额部分予以查封。迟慕瑾对该执行行为不服，向经开法院提出书面异议。经开法院于2020年3月28日作出作出（2020）吉0191执异2号执行裁定书，驳回迟慕瑾的异议请求，并于4月2日将裁定书送达迟慕瑾。迟慕瑾于2020年4月13日诉至经开法院，要求停止执行房屋等。一审庭审中，吉林省兰舍构家装饰有限公司的法定代表人周某出庭作证称，其负责涉案房屋的装修，2019年9月26日开始施工，去过装修现场两次，迟慕瑾拿钥匙开门。证人刁某某出庭作证称，装修工程由其施工，去过装修现场10多次，9月中旬第一次去勘察。经开法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”的规定，迟慕瑾要求经开法院停止执行涉案房屋，应当对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。并且，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，迟慕瑾应对其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，如果未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，应承担不利的后果。本案中，涉案房屋系刘振宇与妻子张默竹在婚姻关系存续期间购买、虽然登记在张默竹名下，但属于二人的共同财产，经开法院于2019年9月27日仅对该房产中属于第三人刘振宇份额部分进行了查封。迟慕瑾、张默竹于房屋被查封前签订的房屋买卖合同合法有效，但迟慕瑾没有支付全部购房款，也没有将剩余购房款按经开法院的要求交付执行，并且仅凭第三人将房屋钥匙交付给迟慕瑾的事实以及证人证言中陈述的事实，不足以证实迟慕瑾在房屋被查封之前已合法占有该房产。故，经开法院无法确认涉案房屋归迟慕瑾所有。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条之规定，迟慕瑾对张默竹名下的房屋并不享有足以排除强制执行的权利。因此，迟慕瑾有关确认涉案房屋归其所有，要求停止执行张默竹名下的房屋的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，经开法院不予支持。本案中，迟慕瑾请求确认迟慕瑾、张默之间的房屋买卖合同有效的诉讼请求包含在要求确认涉案房屋归迟慕瑾所有的诉讼请求之后，经开法院在本案中一并审理。迟慕瑾请求判令撤销查封裁定书、立即解除查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，经开法院在本案中不予审理，故经开法院对迟慕瑾的上述诉请求不予支持。综上所述，经开法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告迟慕瑾的诉讼请求。案件受理费20100元，由迟慕瑾负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，刘振宇、张默竹因与申请执行人安某某民间借贷纠纷案件，申请执行人安某某申请经开法院查封了涉案房屋，该案执行中被执行人刘振宇、张默竹偿还了安某某的债务，经开法院于2019年8月26日解除了房屋的查封。再查明，2020年3月24日，在（2020）吉0191执异2号案件庭审过程中，迟慕瑾表示如果其异议成立，同意把涉案房屋剩余房款转到法院。本案二审审理过程中，上诉人迟慕瑾已经于2020年11月30日将涉案房屋尾款24万元交付经开法院用于本案执行。又查明，2019年10月21日张默竹与刘振宇办理离婚。刘振宇对张默竹将涉案房屋卖于上诉人迟慕瑾一事表示没有意见。本院认为，一、关于房屋买卖合同的效力问题。迟慕瑾与张默竹于2019年9月24日签订的房屋买卖合同，虽然签订合同的主体没有刘振宇，但刘振宇对上诉人迟慕瑾的购房事实予以认可，故该书面买卖合同为合同双方的真实意思表示，且并未违反相关法律规定，为有效的合同。二、迟慕瑾是否享有阻却执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，迟慕瑾与张默竹于经开法院查封前就签订了合法有效的书面买卖合同；其次，根据迟慕瑾提交的转账凭证、张默竹出具的收条、迟慕瑾与张默竹微信聊天记录、中介公司员工一审庭审的证人证言以及已向经开法院交纳剩余尾款的转账凭证可以认定迟慕瑾已交纳了涉案房屋的全部房款；再次，根据迟慕瑾与张默竹的微信聊天记录、迟慕瑾与装修公司签订的装修合同、迟慕瑾支付装修款的凭证、装修公司工作人员证人证言以及迟慕瑾和装修公司工作人员的微信聊天记录可以证明在经开法院查封前迟慕瑾已经实际占有使用了涉案房屋；最后，根据迟慕瑾提供的2019年9月24日向长春市房产档案馆查询的个人存量房信息查询结果可以证明其在与张默竹签订合同之时已经对房屋抵押、查封和冻结情况尽到合理的注意义务，现在无法办理过户手续确系因涉案房屋在签订合同缴纳大部分房款后被法院查封，确系非因迟慕瑾自身原因未办理过户手续，故迟慕瑾对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以阻却本案执行，其请求停止执行的主张成立，本院予以支持。三、涉案房屋的权属问题。虽然迟慕瑾享有可以阻却本案执行的相关权利，但因为涉案房屋现仍然登记在张默竹名下，根据《中国物权法》第九条的规定，现迟慕瑾请求法院确认其为涉案房屋归其所有，其为涉案房屋所有权人的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2020）吉0191民初1062号民事判决；二、迟慕瑾与张默竹2019年9月24日签订的房屋买卖合同有效；三、停止对位于长春市经济开发区东南湖大路与临河街交汇中海紫御华府二期21#楼3105号的房屋（权利证号：XXX，丘地号：XXX，建筑面积：152.96平方米）的执行；四、驳回上诉人迟慕瑾的其他诉讼请求。一审案件受理费20100元，二审案件受理费20100元，共计40200元，均由刘振宇负担。本判决为终审判决。审判长 黄 晶审判员 周翠翠审判员 蒋振华二〇二〇年十一月三十日书记员 王玉博