广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终2152号 上诉人（原审被告）：中移铁通有限公司，住所地北京市西城区广宁伯街**，统一社会信用代码911101023553175096。 法定代表人：郭永宏，任公司董事长。 委托诉讼代理人：韩建方，广西罗挥得律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中移铁通有限公司河池分公司，住所地河池市金城江区虎山路**，统一社会信用代码91451200MA5KAF7K8T。 法定代表人：李定，任分公司总经理。 委托诉讼代理人：韩建方，广西罗挥得律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：欧志潭，男，1943年7月15日出生，壮族，居民，住广西环江毛南族自治县。 委托诉讼代理人：欧国强，男，1969年6月15日出生，壮族，居民，住环江毛南族自治县，系欧志潭之子。 上诉人中移铁通有限公司（以下简称中移铁通公司）、中移铁通有限公司河池分公司（以下简称中移铁通河池分公司）因与被上诉人欧志潭租赁合同纠纷一案，不服环江毛南族自治县人民法院作出的（2020）桂1226民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中移铁通公司、中移铁通河池分公司上诉请求:1、判决撤销环江毛南族自治县人民法院(2020)桂1226民初723号民事判决书，改判驳回被丄诉人一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实错误、适用法律错误，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同已经解除已履行完毕，不存在拖欠租金的问题。1、2018年7月26日，上诉人公司环江支撑服务中心已通过合同上欧志潭留存联系电话通知欧志潭解除《环江支撑服务中心仓库房屋租赁合同》，不再使用承租房屋。2、被上诉人欧志潭也未按与被告中移铁通公司河池分公司所签订的《环江支撑服务中心仓库房屋租赁合同》第四条租金及相关费用支付4.2规定：租金按每半年支付一次，甲方于每半年的第一个月15日之前开具正规发票，税金甲方自负，并送达乙方。说明被上诉人欧志潭于上诉人已达成解除合同的一致意思表示。3、2020年3月28日，被上诉人作为法定代表人以环江志潭鸿泰新型建筑材料厂作为原告通过起诉形式通知上诉人解除《环江支撑服务中心仓库房屋租赁合同》，而且上诉人亦收到被上诉人起诉书等相关法律文书。因此一审判决上诉人支付被上诉人租金至合同期满是错误的。二、被上诉人出租的临时建筑依法不允许对外出租，被上诉人对外出租临时建筑物违反法律规定。综上所述，本案房屋租赁合同已解除，恳请人民法院依法应当驳回被上诉人一审诉讼请求。 被上诉人欧志潭答辩称：一、一审判决认定事实清楚，是上诉人故意违约。上诉人称一审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同己经解除履行完毕，不存在拖欠租金的问题是没有事实和法律依据的。双方于2017年7月25日签定的《环江支撑服务中心仓库房屋租赁合同》合法有效，是双方真实意思的反映，依法受国家法律保护。被上诉人提供的证据表明：双方2017年7月25日签定的《环江支撑服务中心仓库房屋租赁合同》，合同期从2017年月25日至2020年7月24日止。双方签合同后被上诉人依照合同向上诉人交付仓库，上诉人依约交了2017年7月25日到2018年7月25日租金30000元后,被上诉人多次催交租金，以法人代表变更正、正在协商办理，请耐心等待解决等借口不履行合同，故意违约施欠租金事实俱在。被上诉人提供的上诉人中移铁通有限公司河池分公司的工商营业执照登记信息中该分公司经理及负责人在2017年月25日至2020年7月24日期间发生变更的事实充分证明被告以法人代表、及分公司负责人变更正手续在办理，请耐心等待的借口事实存在，上诉人法人代表及分公司负责人变更工商营业执照登记信息中也有所反映，证实上诉人故意违约证据充分。上诉人以被上诉人不按时提交税务发票为故意违约及解除合同的理由实在亳无法理，违反《合同法》规定。另外一审法院也查明上诉人至令未依约做好仓库大门钥匙的移交和水电费的交费手续，证实上诉人故意违约证据充分。二、一审判决适用法律正确。《民事诉讼法》第二条规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中双方对合同的解除明确约定：“主张解除合同应当与书面通知对方”。《合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”。也就是说当事人协商不一致，当事人不能单方面解除合同。本案中双方没有约定以电话或者其他方式解除合同。上诉人称“己通过电话联系解除合同”本身就是违反双方合同协议，更是无中生有，没有书证、物证、人证证据证明双方合同依法解除，是刻意拖欠房租的表现。三、上诉人无权否认己生效的2020年7月8日环江毛南族自治县人民法院(2020)桂1226行初7号行政判决书的法律效力，该生效行政判决已依法撤销环江毛南族自治县自然资源局2019年11月7日作出的环自然资处字(2019)第27号《土地行政处罚决定书》，一审法院依法确认被上诉人使用的出租仓库已依法办理各种合法手续，上诉人以此抗辩拒交拖欠租金天理不容。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果适当。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人欧志潭向一审提出起诉请求：1、判决解除双方于2017年7月25日签订的《环江支撑服务中心仓库房屋租赁合同》；2、判决被告支付给原告租金72500元和逾期利息11432元，两项共计83932元（2018年3月至2020年6月逾期29个月，利息以72500元计，按中国人民银行同类人民向贷款基准利率4.35%/年的基础上加收50%计算的利息为11432元）；3、判决被告交纳给原告房屋租赁水电费800元。2、3项合计为84732元，往后产生的利息按中国人民银行同类人民币贷款基准利率4.35%/年的基础上加收50%计算至实际支付之日止；4、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年1月，原告欧志潭向案外人兰永生租赁了原环江铁木社旁边的一片0.9亩的田地（现为思恩镇大安路建材市场旁）用于厂房仓库建设，租期25年。租赁该地后，欧志潭在该地上建设环江志潭鸿泰新型建筑材料厂。2017年7月25日，欧志潭将该地上的其中一个钢架棚仓库租赁给被告中移铁通河池分公司，双方签订一份《环江支撑服务中心仓库房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年7月25日起至2020年7月24日止，租金2500元/月，每半年支付一次，水电费、煤气费等费用由中移铁通河池分公司据实支付，并约定解除合同应当书面通知、违约金数额为0等合同权利义务。合同签订后，被告中移铁通河池分公司陆续向原告欧志潭交纳了2017年7月25日至2018年1月24日、2018年1月2日至2018年7月25日两个期间的租金共计30000元。2019年11月7日，环江毛南族自治县自然资源局向环江志潭鸿泰新型建筑材料厂作出了环自然资处字（2019）第27号《土地行政处罚决定书》，决定没收该厂非法占用该地新建的建筑物并限期拆除、予以罚款等。2020年7月8日，该院以（2020）桂1226行初7号行政判决书判决撤销环自然资处字（2019）第27号《土地行政处罚决定书》，现该判决书已经生效。 另查明，现中移铁通河池分公司已经搬离涉案仓库，现该仓库处于空置状态。但在上述行政案件诉讼期间，欧志潭名下的建筑材料厂的部分仓库仍在持续出租中。再查明，中移铁通河池分公司为中移铁通公司的分支机构，不具有法人资格。另外，在庭审过程中，由于涉案合同约定的合同期限已届满，原告申请撤回解除合同的诉讼请求，该院予以确认并准许。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告欧志潭与被告中移铁通河池分公司签订的涉案合同是否合法、有效；2、被告中移铁通公司及其河池分公司是否应当支付原告租金72500元及逾期利息。 原告欧志潭与被告中移铁通河池分公司于2017年7月25日签订的《环江支撑服务中心仓库房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，应受法律保护。被告主张涉案仓库属于违章建筑而致合同无效的抗辩无事实和法律依据，不予采纳。中移铁通公司河池分公司为中移铁通公司的分支机构，不具有独立法人资格，其签订的合同应由中移铁通公司来承担民事责任，被告主张中移铁通公司不具备被告主体资格的抗辩不成立，不予采纳。被告现虽并未继续使用涉案仓库，但并未提供证据证明在2018年7月25日与原告已经达成一致意见口头解除了租赁合同，故对租赁合同已于2018年7月25日解除的抗辩不予采信。租赁合同未解除的，即使被告未继续使用仓库，但仍应依据合同约定，继续履行合同义务，向原告支付合同约定期间的租金。根据庭审查明，被告已向原告交纳2017年7月25日至2018年8月25日期间的租金共30000元，尚欠2018年8月26日至合同期限届满之日即2020年7月24日前的租金为57500元（即23个月×2500元/月）未付，对原告诉讼请求超出该数额以外的部分不予支持；由于涉案合同约定违约金额为0，视为不支付违约金，原告请求逾期利息无事实依据，不予支持。原告请求水电费800元，未提供证明费用实际发生的相应合法票据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中移铁通有限公司应于本案判决生效之日起10日内支付原告欧志潭仓库租金57500元；二、驳回原告欧志潭的其他诉讼请求。一审案件受理费1918元，减半收取959元，由原告欧志潭承担302元，由被告中移铁通有限公司承担657元。 本院二审期间，中移铁通公司、中移铁通河池分公司提交如下新证据：民事起诉状、（2020）桂1226民初297号民事裁定书，证明2020年3月28日，欧志潭作为法定代表人以环江志潭鸿泰新型建筑材料厂作为原告通过起诉形式通知上诉人解除《环江支撑服务中心仓库房屋租赁合同》，上诉人收到被上诉人起诉书等相关法律文书，一审判决上诉人支付被上诉人租金至合同期满是错误的。经质证，欧志潭对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上述证据与案件事实有一定关联性，可以作为审理本案的参考依据。 二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，案涉《房屋租赁合同》约定“租赁期间，因使用出租房屋及附属设施而发生的水、电费、煤气费、供暖费、物业管理费等费用由乙方（中移铁通河池分公司）按有关部门规定计表据实支付。甲方（欧志潭）提供或者协助乙方向有关部门索取有关正规发票”。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：中移铁通公司、中移铁通河池分公司主张租赁合同已经解除无须再支付租金的理由是否成立。 本院认为，本案双方当事人在自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定享有权利或履行义务。双方在合同中明确约定“任何一方主张解除合同，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除”，这是双方对于合同解除方式的特别约定。中移铁通河池分公司主张已于2018年7月26日通过电话方式通知欧志潭解除合同，中移铁通河池分公司主张合同已经解除的理由不成立，因为电话通知方式解除合同不符合双方约定的合同解除方式，亦未有证据证明确实进行了电话通知，且一般情况下解除合同应对租赁期间产生的水电费进行结算，合同亦约定据实支付，而中移铁通河池分公司未提供证据证明已经支付了租赁期间的水电费。在合同未解除的情况下，中移铁通河池分公司应依照合同约定支付租金，一审认定中移铁通河池分公司应支付的租金期间及数额正确，本院予以确认。对于中移铁通公司及中移铁通河池分公司提出的租赁期及临时建筑出租违反法律规定的辩解意见，本院认为，首先，欧志潭于2020年3月28日起诉后又撤诉，撤诉是当事人自行处分自身民事诉讼权利的体现，撤诉产生了欧志潭在该案提起的诉讼请求已经撤回诉讼归于终结的法律后果，不能因此视为欧志潭请求解除合同的通知已经到达中移铁通河池分公司并产生解除合同的法律效力。其次，生效行政判决依法撤销了（2019）第27号《土地行政处罚决定书》，认定案涉房屋已依法办理合法手续。由此，中移铁通公司及中移铁通河池分公司提出的辩解意见不成立，本院不予支持。 综上，中移铁通公司、中移铁通河池分公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1238元（上诉人已预交），由上诉人中移铁通有限公司、中移铁通有限公司河池分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷