山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终12237号上诉人（原审原告）：李树梅，女，1970年3月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张健，山东海右律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈龙，男，1989年7月30日出生，汉族，住淄博市。上诉人李树梅因与被上诉人陈龙房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2782号民事判决，向本院提起上诉。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法由审判员亓雪飞对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。李树梅上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持李树梅的一审诉求；二、本案一二审诉讼费由被上诉人陈龙承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，被上诉人长期不履行涉案房产的抵押及办证义务，导致上诉人无法办理过户手续，合同目的无法实现，已经构成根本违约，符合合同解除条件。依据上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》第九条的约定，被上诉人应当在收到上诉人首付款前解除涉案房产的抵押手续。但是本案中，被上诉人收取了上诉人285万元的首付款后将款项挪作他用，长时间不办理解押手续，已经明显违约。上述事实，一审法院已经予以确认。上诉人认为，该违约事实导致上诉人无法办理过户手续，合同目的无法实现，属于重大违约，符合合同解除条件。2.上述《房屋买卖合同》中虽未约定上诉人具体的办证时间，但自2019年6月2日，接到开发商办证通知后，上诉人先后四次催告被上诉人及时办证以办理后续的过户手续（具体可见上诉人提交的微信聊天记录与情况说明）。被上诉人一直以各种理由推脱，直到法庭辩论终结，被上诉人仍然未能提供涉案房产的房产证件。依照《合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中上诉人多次催告被上诉人履行主要义务，被上诉人在将近一年的时间内拒不履行，使上诉人的合同目的长期无法实现，更令上诉人对继续履行合同丧失了基本的信任，完全符合合同解除的法定条件。3.依据上述《房屋买卖合同》，上诉人取得房屋所有权，实现合同目的的必需程序为：被上诉人办理解押手续——被上诉人办理房产证件——被上诉人将房产过户至上诉人名下。根据一审查明的事实，被上诉人自2017年10月收到首付款后拒不办理解押手续，违约超过940天；被上诉人自2019年6月2日接到上诉人办证的催告后拒不办理产权证书，违约超过375天。上述行为均是导致上诉人合同目的无法实现的重大违约。依据《房屋买卖合同》第十二条第3项的约定“不履行办证义务、交房义务或者不履行付款义务等，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”。本案中，被上诉人的上述违约行为均已超过30日内，同样符合约定的解除条件。特别是上诉人因为被上诉人的长期拖延损失重大，无奈之下于2020年4月10日提起诉讼并保全，在这种情况下，被上诉人仍然未能在30日内履行解押及办证义务，已经令上诉人对于继续履行合同完全丧失了信任。4.一审判决在被上诉人未能提交抵押贷款结清证明、涉案房产所有权证书的情况下，作出被上诉人于2020年5月29日结清银行贷款，2020年6月18日取得涉案房屋不动产证的认定，完全没有证据支持，属于认定事实有误。被上诉人在一审中仅提交了一则短信以及一个银行截屏，上诉人当庭明确不予认可并要求其提交结清证明及房屋证书。一审判决在上诉人未能提供上述证据的情况下，草率的作出上述两个重大事实的认定，明显是错误的。二、一审审判程序严重违法，在未查清被上诉人是否已经办理解压手续以及房产证件的情况下，未向上诉人释明是否选择继续履行合同并主张违约金；直接按照继续履行合同进行判决明显程序有误。上诉人是基于被上诉人一直未办理解压手续以及房产证件，选择按照解除合同提起诉讼，在一审中被上诉人声称已经办理解押及房产证件，上诉人明确告知法庭需要被上诉人提交相应证据证实后考虑是否选择按照继续履行合同主张权利。一审判决既未查明被上诉人是否已经解押并办证，也未向上诉人释明是否按照继续履行合同并按照违约赔偿主张权利，而是径直按照继续履行合同并赔偿违约损失进行裁判，程序不当。三、一审判决适用法律错误，并未按照合同约定及上诉人的实际损失认定违约金数额且未按照合同约定处理上诉人主张的律师费。本案即使按照继续履行合同处理，基于一审确认被上诉人的违约行为，按照双方之间《房屋买卖合同》第十二条第2项的约定“每逾期一日，违约方应向本合同向对方支付本合同总房价款千分之三的违约金”。如果法院认为该违约金标准过高，考虑到上诉人最直接的损失就是285万元的首付款被长期占用的利息损失，即使不按照总房款349万作为计算基数，也应该按照285万元的首付款作为基数。但是一审法院以没有任何依据的被上诉人2020年5月份最后一次还款数额1081955.62元作为计算基数是没有任何法律依据的，也是明显错误的。因为被上诉人的违约起始日是2017年10月，之后被上诉人是陆续偿还贷款的，只是最后一次偿还了1081955.62元，因此这个数额完全是不固定的，而且是越来越少的。因此，一审判决确认的违约金标准既不符合合同约定，也没有法律依据，更不能弥补上诉人的实际损失，恳请二审法院依法予以调整。《房屋买卖合同》第十二条第2项在违约金条款以外还约定“并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费等）”，该条款明确约定了违约金之外上诉人因诉讼支付的合理费用应由被上诉人承担。一审判决未对上诉人的该项诉讼请求进行处理，笼统的以违约金足以弥补上诉人的损失一笔带过，明显是违反合同约定与法律规定的。综上，解押、办证均是被上诉人履行合同的主要内容，我方已经先后多次催告其履行义务，已经有足够的合理期限，但被上诉人迟延履行的行为使合同目的无法实现，我方只能依据合同约定及法律规定起诉解除合同。被上诉人在上诉人起诉之后才陈述办理了解押及房产证件，其长期占用上诉人巨额首付款的违约行为给上诉人造成了重大的经济损失。一审判决认定事实不清、适用法律错误且程序不当，请求二审法院依法查清事实，予以改判。陈龙辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李树梅向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2017年9月26日签订的《房屋买卖合同》。2、判令陈龙返还购房款285万元。3、判令陈龙支付李树梅双倍定金69.80万元。4、判令陈龙承担李树梅支付的律师费5万元。5、本案诉讼费、保全费、保全保险费由陈龙负担。一审法院认定事实：李树梅与陈龙于2017年9月26日签订了房屋买卖合同，合同约定：一：房产状况：李树梅自愿出售坐落于济南市高新区绿城玉兰花园5号楼1单元1302的房产给陈龙，房屋所有权证书（销售合同）号201619588172，车库/车位约30平方米，附属设施包括：车位壹处（3397）；房屋抵押、租赁情况：有抵押、无租赁。二、成交价格：房产及其附属设施的总价款为：人民币叁佰肆拾玖万元整。三、定金：陈龙在买卖合同签订时向李树梅支付定金：人民币壹佰万元整，陈龙自本合同签订时将《房屋所有权证》交由21世纪不动产济南政和世纪房产经纪有限公司舜奥华府加盟店，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。……九、解除抵押：该房产在中国银行股份有限公司设有房地产权抵押，陈龙应当在收到李树梅首付款前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为李树梅首付款。……十二、违约责任：……2、双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或违约方承担合同总房价款30%的违约金，具体承担哪一种责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；3、陈龙不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者李树梅不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。……十三、其他约定事项：……3、李树梅于2017年10月1日前将购房首付款人民币贰佰捌拾伍万元整（包含购房定金人民币壹佰万元整）打入陈龙指定账户。剩余购房款人民币陆拾肆万元整由李树梅于双方更改合同当日或办理过户手续当日打入陈龙指定账户。4、陈龙同意李树梅将此房过户到李树梅指定自然人名下。……7、陈龙收到房产证柒日内，双方办理过户手续。……最后有李树梅、陈龙签字捺印及中介济南政和世纪房地产经纪有限公司窑头路分公司盖章。2017年9月26日李树梅向陈龙支付定金100万元，2017年10月9日李树梅向陈龙支付首付款185万元。2017年12月28日，陈龙将涉案房屋钥匙交付给李树梅。2020年5月29日，陈龙向中国银行还款1081955.62元，同日，结清银行贷款。2020年6月18日，陈龙取得涉案房屋不动产权证。一审法院认为，合法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中李树梅与陈龙签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制规定,合法有效。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十二条第3项规定：“被告不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者原告不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。”陈龙于2020年6月18日取得涉案房屋权属证书，未构成根本违约，因此，对于李树梅主张解除涉案《房屋买卖合同》的主张不予支持。根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《房屋买卖合同》签订后,各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务,李树梅按照前述合同的约定支付定金和首付款共计285万元,陈龙未按约定在收到李树梅首付款前解除抵押登记手续的合同义务,构成违约,应承担相应违约责任，结合本案具体情况，同时陈龙占用李树梅资金近三年时间，一审法院认为按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算经济损失，符合常理及民法的公平原则。故陈龙应向李树梅支付经济损失（以108.185562万元为基数，自2017年10月9日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年5月28日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。上述违约金足以弥补李树梅的经济损失，故对李树梅关于其他经济赔偿的诉讼请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、原告李树梅与被告陈龙于2017年9月26日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告张亮于本判决生效后二十日内向原告李树梅支付经济损失（以108.185562万元为基数，自2017年10月9日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年5月28日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告李树梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取17792元,保全费5000元，保全保险费4377.6元，共计27169.6元，由陈龙负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈龙提交房产证、解押证明原件，证明该房屋已达到解押并且可过户的条件。李树梅质证认为，对上述证据真实性无异议，但我方一审中没有见过这些，即使维持原判，相应的上诉费因为证据原因也不应该由我方承担。二审经审理查明，李树梅为本案诉讼聘请律师，一审中支付律师费50000元。本院查明的其他事实同一审审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：一、涉案合同应否解除；二、陈龙应否承担违约责任。关于涉案合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋买卖合同》第十二条第3项约定：“被告不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者原告不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。”李树梅于2020年5月27日提起本案一审诉讼，一审法院于2020年6月29日开庭审理，陈龙于庭审之前的2020年6月18日取得涉案房屋权属证书且同意与李树梅办理过户手续。在此情况下，一审法院对于李树梅解除涉案《房屋买卖合同》的主张不予支持，并无不当。关于陈龙应否承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉案合同约定：双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或违约方承担合同总房价款30%的违约金，具体承担哪一种责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。本案中，陈龙未按约定办理解除抵押登记手续和房产证书,构成违约,应承担相应违约责任，但一审法院在当事人没有申请调整违约金的情况下，对违约责任进行调整，不符合上述法律规定。二审中，陈龙申请调整违约金，根据本案实际情况，涉案合同约定的违约责任明显过高，本院予以调整。李树梅已经于2017年10月9日前向陈龙支付定金100万元、首付款185万元，共计285万元,陈龙应当以285万元为基数，自2017年10月9日起至2020年6月18日止向李树梅承担违约责任。一审法院判决以108.185562万元为基数，既不符合双方合同约定，也无明确的法律依据，本院予以纠正。依照上述法律规定，利率应上调30%，即以同期银行贷款利率的1.3倍计算。涉案《房屋买卖合同》第十二条第2项约定“并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费等），李树梅据此主张陈龙承担律师费5万元，根据李树梅的诉讼请求和本案实际情况，本院确定陈龙赔偿李树梅律师费35000元。综上所述，李树梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2782号民事判决第一项、第三项；二、变更济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2782号民事判决第二项为：陈龙于本判决生效后十日内向李树梅支付违约金（以285万元为基数，自2017年10月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2020年6月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、陈龙于本判决生效后十日内赔偿李树梅律师费35000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取17792元,保全费5000元，保全保险费4377.6元，共计27169.6元，由陈龙负担19019元，李树梅负担8150元。二审案件受理费35584元，由陈龙负担24909元，李树梅负担10675元。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二〇年十一月二十七日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂