天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初6878号原告：衡晓静，女，1983年9月6日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：郝奇（衡晓静之夫），1985年5月24日出生，汉族，住天津市河**。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省西安市西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**。法定代表人：张智军，总经理。委托诉讼代理人：宋文杰，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张浩，男，该公司职员。原告衡晓静与被告城市社区服务集团(西安)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡晓静的委托诉讼代理人郝奇，被告城市社区服务集团(西安)有限公司（以下简称“城市社区服务公司”）的委托诉讼代理人宋文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡晓静向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方间的房屋托管协议;2.判令城市社区服务公司立即向衡晓静返还房屋;3.判令城市社区服务公司一次性给付衡晓静1、2、8月份房屋租金共计6283.3元、支付违约金额17400元;4.本案诉讼费由城市社区服务公司承担。诉讼中，衡晓静撤回要求城市社区服务公司返还房屋的诉讼请求。事实和理由：2019年1月31日双方签订了《房屋托管合同》,合同约定衡晓静将天津市河东区津塘路与友爱南道交口东侧中山门南里15栋4单元210-213室的房屋托管给城市社区服务公司天津分公司,期限36月30天,自2019年1月31日至2022年3月1日止。托管期内月租金2900元。合同还约定了其他内容(详见合同)。合同签订后双方依约履行了各自的义务，2020年1月份城市社区服务公司开始拒付租金,2020年2月26日双方签订了《补充协议》,协议约定2020年由于(新冠)疫情原因,城市社区服务公司提出需复工后将1、2月份房屋租金共计5800元平均支付,每月支付483.34元,支付周期最长不超12个月。现由于城市社区服务公司违约导致8月份房租及分期支付房租一直未到帐。在此期间曾多次与城市社区服务公司联系、协商一直未得到解决。综上，因城市社区服务公司拒绝履行合同存在违约,现根据《房屋托管合同》合同编号:12019J190131021,衡晓静有权解除托管关系,要求城市社区服务公司返还房屋,并向城市社区服务公司提出一次性补交所欠房屋租金6283.3元,支付违约金额17400元。城市社区服务公司辩称，第一，关于衡晓静要求解除《房屋托管合同》，城市社区服务公司予以认可，城市社区服务公司已于2020年9月23日将房屋密码授权给衡晓静，房屋已实际返还，合同已解除。第二，关于衡晓静要求支付租金6283.3元，城市社区服务公司不予认可，城市社区服务公司未于2020年8月25日支付8月份租金与分摊租金，是因为银监会反洗钱审查，导致城市社区服务公司无法按时支付租金，后又因疫情的持续性影响，涉案房屋一直空置，无法出租，合同目的无法实现。为了避免双方利益受到损失，城市社区服务公司向衡晓静提出了解除合同，并发送解除合同通知书，城市社区服务公司由于以上情形无法按时支付租金，并非故意拖欠，城市社区服务公司愿意分三期支付剩余租金6283.38元。第三，关于衡晓静要求支付的违约金17400元，城市社区服务公司不予认可，由于银监会加强监督导致银行无法转账和疫情的持续性影响，城市社区服务公司无法支付租金，属于行政部门暂停审批影响到城市社区服务公司履行义务的客观基础，符合情势变更情形的，城市社区服务公司延期支付、变更履行期限并不违约，城市社区服务公司不应承担违约金。第四，本案中城市社区服务公司并没有违约，故诉讼费不应由城市社区服务公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于各方当事人没有异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2019年1月31日，衡晓静与城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司签订《房屋托管合同》，该合同甲方（托管方）为衡晓静，乙方（受托方为）城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司。双方约定甲方将坐落在天津市河东区津塘路与友爱南道交口东侧中山门南里15栋4单元210-213号房屋托管给乙方。甲方为乙方提供合计30天的免租期。甲方收租期为36个月，合计托管期为36月30天，自2019年1月31日至2022年3月1日。托管期内租金标准为每月2900元，付款方式为月付，租金支付时间及方式为本合同签订后的次月25日支付（第一次租金），以后每月25日支付租金，租金支付日期遇法定节假日顺延。该合同第八条房屋的交付及返还第三款约定，托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方。该合同第十二条合同的解除第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的……。合同第十三条违约责任第四款约定，乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。合同签订后，衡晓静将房屋交付城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司托管。2020年2月26日，城市社区服务公司作为乙方、衡晓静作为甲方签订补充协议一份，约定受“新型冠状病毒”疫情影响，双方对付款方式达成如下补充协议：乙方未支付甲方2个月的租金，合计5800元。该租金在乙方复工后，以甲方剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月。根据以上条款乙方2020年3月至2021年2月期间每个月额外支付甲方483.34元租金，其它条款不变。2020年9月23日，城市社区服务公司将涉诉房屋密码授权以短信方式发送给衡晓静。2020年10月11日，衡晓静与城市社区服务公司就涉诉房屋办理了交接手续。另查，城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司于2019年8月7日更名为城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司；城市房屋租赁集团（西安）有限公司于2019年7月15日更名为城市社区服务集团（西安）有限公司。城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司是城市社区服务集团（西安）有限公司的下属分公司，该分公司于2020年9月22日注销。庭审中，衡晓静与城市社区服务公司均认可城市社区服务公司尚欠衡晓静2020年1月、2月及8月租金6283.3元。本院认为，衡晓静与城市社区服务公司天津分公司就涉案房屋签订的《房屋托管合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应依法确认有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。关于衡晓静主张与城市社区服务公司于2020年10月11日解除《房屋托管合同》一节，城市社区服务公司在答辩时表示同意解除合同，对此本院予以照准，至于解除合同的时间，因衡晓静在本案中起诉要求解除合同，而本院向城市社区服务公司送达起诉状副本的时间为2020年9月18日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本案涉诉《房屋托管合同》的解除之日应为2020年9月18日。关于衡晓静主张给付拖欠的租金6283.3元的诉讼请求，亦符合合同约定及法律规定，本院对于衡晓静的此项诉讼请求予以支持。关于衡晓静主张支付违约金17400元的诉讼请求，虽然双方合同约定了违约金数额，但城市社区服务公司抗辩其不应支付违约金，本院综合考虑城市社区服务公司拖欠租金的情况、衡晓静收回房屋的时间以及2020年初新冠肺炎疫情在全国暴发等情况，根据公平原则，酌情确定违约金为8700元。因城市社区服务公司天津分公司为城市社区服务公司的分支机构，且已于2020年9月22日注销，故其从事的民事行为产生的责任，应由城市社区服务公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、衡晓静与城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司于2019年1月31日就坐落天津市河东区中山××南里××号房屋签订的《房屋托管合同》于2020年9月18日解除；二、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向衡晓静支付房租6283.3元；三、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向衡晓静支付违约金8700元；四、驳回衡晓静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，减半收取计186元，由衡晓静负担69元，由城市社区服务集团(西安)有限公司负担117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  袁媛二〇二〇年十一月二十六日书记员  张欢本案引用的法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。