湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初3762号 原告：贺小华，男，1966年10月23日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。 原告：李双喜，女，1969年11月21日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。 以上原告共同委托诉讼代理人：李凯，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：湘潭新都酒店管理有限公司，住所地湘潭市九华经济示范区九华大楼****，统一社会信用代码：91430300051684350B。 法定代表人：杨靖，系该公司总经理。 被告：湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地，住所地湘潭市九华经济区宝马路以**九华服务大楼****会信用代码：914303006616683903。 法定代表人：杨靖，系该公司总经理。 以上二被告委托诉讼代理人：杨晓青，女，1970年11月30日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区，系公司员工。 原告贺小华、李双喜与被告湘潭新都酒店管理有限公司（以下简称“新都公司”）、湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称“原弘产公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告贺小华、李双喜的共同委托诉讼代理人李凯到庭参加了诉讼，被告新都公司、原弘产公司经本院合法传票拒不出庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告贺小华、李双喜向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原被告签订的5份《租赁合同》；2、判令被告新都公司支付拖欠原告的房屋租金285000元（暂自2019年4月1日计算至2020年10月1日）以及后续房屋租金（按年租金19万元计算至判决生效之日止），并支付滞纳金5000元；3、判令被告原弘产公司对诉请第2项支付义务承担连带责任；4、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2013年12月20日，原告与二被告签订了五份《租赁合同》，合同分别约定原告将自己所有的位于湘潭市九华示范区××路××号××期××单元××号××号××号××号××号房屋出租给被告新都公司，租期自2014年4月1日起至2025年4月1日止，共计12年；并约定被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价190万元为基数，自第三年即2016年4月1日起按每年10%的比例向原告支付租金，交付方式为每半年交付一次。被告原弘产公司对新都公司上述租金等支付义务承担连带担保责任。合同生效后，原告按合同约定将房屋交付给被告使用，而被告至今未向原告支付租金，（2017）湘0302民初3629号民事判决书、（2019）湘0302民初1396号民事判决书累计判决两被告需支付原告2016年10月1日至2019年4月1日租金474999.67元，该两案尚在执行中，未执行到分文款项。2019年4月1日之后的租金，被告亦未支付。鉴于被告的严重违约行为，根据合同约定，原告有权终止《租赁合同》，并可向被告追究违约责任。被告原弘产公司作为担保人，应对新都公司欠付的租金、违约金承担连带偿还责任。为维护原告合法权利，依法向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告新都公司、原弘产公司虽未到庭，但庭前通过委托诉讼代理人杨晓青向本院提交了书面答辩意见：一、根据双方签订的《租赁合同》约定，原告早已违约。在租赁合同中第五条明确约定原告应当提供房屋可供出租的合法文件，根据《商品房租赁管理办法》第十四条：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”所以这些合法文件应当包括《房屋租赁登记备案证明》及房租发票，但原告一直未能提供这些合法文件，原告已经构成违约。因此，根据租赁合同第八条违约责任第二项的规定：“如果甲方违反本合同的任一条款，视为甲方违约，甲方需退还乙方已经支付的全部租金，并根据收取租金之日起至甲方退还全部租金之日止，甲方须按每日万分之二向乙方支付利息。”除原告需退还被告已付全部租金外，被告不应承担合同违约责任。二、被告原弘产公司无需承担保证责任，即使要承担，其保证责任也已过担保期限。三、基于被告已处于实质资金链断裂，全部资产均被抵押查封冻结，大量待执行案件无法解决，同时考虑到原告主要投资风险已经解除，房产证已经办理完毕，周边房产价格已经超过当年投资价格，该房产已经装修且设施设备完善，未来投资收益更加明确，目前由处于租赁状态中。被告希望尽可能同原告相互谅解，从而和解此案。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年签订了一份5份《委托租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于湘潭市九华示范区××路××号××期××单元××号××号××号××号××号房屋出租给被告新都公司，租期自2014年4月1日起至2025年4月1日止，共计十二年；并约定被告新都公司分别按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价为基数（五套房屋的实际成交价共计1900000元，其中1101013号房屋的成交价为421394元、1101014号房屋的成交价为457250元、1101015号房屋的成交价为340513元、1101016号房屋的成交价为340513元1101017号房屋的成交价为340330元），自第三年起按每年10%（含税）的比例向原告支付租金；双方约定租金于每年4月1日、10月1日预付后半年的租金；还约定被告原弘产公司在甲方完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如新都公司需按照本合同承担违约责任，被告原弘产公司承担连带担保责任；合同另约定除非原告未支付完购买住宅的所有款项及费用，否则如被告新都公司不按上述约定按时向原告支付租金，则每逾期一日按应付未付租金的万分之二缴纳滞纳金；如原告提前终止租赁合同，被告新都公司须按本合同约定支付剩余租赁期的全部租金。 另查明，5套房屋的实际总成交价为190万元，原告曾通过诉讼的方式要求被告支付租金，本院通过判决的方式确定了被告应支付2019年4月1日之前的租金。 以上事实有原告身份资料复印件及、被告新都公司、原弘产公司的工商登记资料各一份、《委托租赁合同》复印件5份、《房屋权属登记证书》复印件一份、（2017）湘0302民初3629号民事判决书复印件一份、（2019）湘0302民初1396号民事判决书复印件一份以及原告庭审陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、原告与被告新都公司签订的《委托租赁合同》是否得以解除？二、原告主张被告支付租金及违约金的诉讼请求是否应当得到支持？三、被告原弘产公司是否应对被告新都公司的上述债务承担连带清偿责任？ 对于第一个焦点：本院认为，合同签订后，原告履行了将房屋交付给被告使用的义务，被告应按约履行向原告给付房屋租金的义务，但被告未按合同约定给付房屋租金，经原告之前的诉讼后被告仍未能按照合同约定给付租金，符合原、被告签订的《委托租赁合同》第九条合同解除的情形，故本院对原告要求解除原告贺小华、李双喜与被告新都公司签订的《委托租赁合同》，本院予以支持。 对于第二个焦点：关于原告要求被告给付房屋租金的诉讼请求，按照原告贺小华、李双喜与被告新都公司签订的《委托租赁合同》的约定“被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价为基数，自第三年起按每年10%（含税）的比例向原告支付租金”。为此被告新都公司应当按照合同的约定按年租金190000元的标准向原告贺小华、李双喜支付租金。现被告湘潭新都酒店管理有限公司尚欠原告贺小华、李双喜2019年4月1日至2020年10月1日的租金合计285000元，故本院对原告贺小华、李双喜要求被告湘潭新都酒店管理有限公司支付租金285000元的请求予以支持。对于原告主张5000元违约金的诉讼请求。根据合同第九条违约责任的约定，如被告新都公司不按上述约定按时向原告支付租金，则每逾期一日按应付未付租金的万分之二缴纳滞纳金。故原告主张5000元违约金在双方约定的逾期滞纳金的范围之内，且不违反法律规定，本院予以支持。 对于第三个焦点，被告原弘产公司所提供的保证是否已过保证期间。本院认为，本案中被告原弘产公司在《委托租赁合同》中向原告提供了保证，对被告原弘产公司所提供的保证本院评析如下：根据《委托租赁合同》第八条：丙方在甲方完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如乙方需按照本合同承担违约责任，丙方承担连带担保责任。该条款实质为附条件保证，其条件成就情形有如下两个：1、被告原弘产公司在原告完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后；2、如被告新都公司需按照本合同承担违约责任。从条件1来看，原告已充分举出证据履行了支付房款义务并向被告新都公司出具了《委托书》，足以证实房屋已交付被告新都公司，因此条件1已完全成就；从条件2来看，被告原弘产公司应在“如被告新都公司需按照本合同承担违约责任”时承担连带担保责任，而本案中原告采取的是向本院提起诉讼来主张被告新都酒店承担违约责任的方式，故应认定为原告向本院主张权利之日为条件2成就之时。同时鉴于在《委托租赁合同》未约定保证期间，为此被告原弘产公司的保证期间应自原告向本院主张权利之日起算。因被告原弘产公司的保证范围约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”为此对被告原弘产公司的保证范围为对被告新都公司的全部债务承担责任。为此本院对原告要求被告原弘产公司为被告新都酒店的支付原告贺小华、李双喜的租金及违约金的义务承担连带清偿责任的诉讼请求依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下： 一、解除原告贺小华、李双喜与被告湘潭新都酒店管理有限公司于2013年12月20日签订的5份《委托租赁合同》； 二、被告湘潭新都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告贺小华、李双喜支付租金285000元（自2019年4月1日起计算至2020年10月1日止）及后续房屋租金（后续房屋租金自2020年10月2起按照年租金190000元的标准计算 至本判决生效之日止）； 三、湘潭新都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告贺小华、李双喜支付滞纳金5000元； 四、被告湖南原弘产房地产开发有限公司对上述被告湘潭新都酒店管理有限公司的租金及滞纳金支付义务承担连带清偿责任。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5650元，减半收取2825元，由被告湘潭新都酒店管理有限公司、湖南原弘产房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  朱 令 二〇二〇年十一月十七日 代理书记员  李佳妮 附相关法条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。