内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民终389号   上诉人（原审被告）：贾兵，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：毛萨如拉，系内蒙古安民律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：内蒙古金裕置业有限公司。   法定代表人：王泽川。   委托诉讼代理人：付海军，系河南衡中律师事务所律师。   上诉人贾兵因与被上诉人内蒙古金裕置业有限公司（以下简称金裕公司）合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初3501号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人贾兵及其委托诉讼代理人毛萨如拉，被上诉人金裕公司的法定代表人王泽川及委托诉讼代理人付海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   贾兵上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回金裕公司全部诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误：1、本案未完工包括消防设施等是主楼而不是裙楼，故裙楼的未能竣工验收并非因消防设施等未完工引起；2、裙楼未能竣工验收责任也不在贾兵。故本案当事人之间《建设接管及销售协议》未达到解除条件，不应予以解除。   金裕公司辩称：本案当事人双方之间《建设接管及销售协议》已达解除条件，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求二审驳回贾兵的上诉。   金裕公司向阿拉善左旗人民法院起诉请求：一、请求依法解除当事人之间于2013年7月3日签订的《金融中心项目裙楼外装修投资协议》和2014年6月12日签订的《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》；二、由贾兵承担本案诉讼费用。事实及理由：一、金裕公司系阿拉善盟经济开发区金融中心项目的开发商，对整个项目拥有合法所有权。因项目外装及后续未完工程建设需要，在有关人员的介绍下，于2013年7月3日就金融中心未完工程与贾兵签订第一份装修投资协议书。协议主要内容，由贾兵负责出资，在4个月内完成金融中心裙楼外装及其他后续未完工程资金投入，贾兵保证其在资金及时到位的前提下要求获得其实际出资金额65%的投资回报，并按协议约定金裕公司将金融中心副楼未售房屋备案给贾兵。二、在第一份协议签订后，金裕公司即按照协议约定为贾兵履行了未售出房屋备案给贾兵的手续，但是贾兵却以种种理由不出资，既不解除合同也不退出房产备案手续，造成金裕公司巨大经济损失，正当金裕公司要求解除托管协议时，贾兵又要求说其投资，并与开发区建设部门谈妥相关事宜。三、为尽快将工程完工，于2014年6月12日与贾兵在开发区签订了第二份接管投资协议书，并明确约定之前签订的第一份协议书内容继续有效，变更其投资利润为其实际出资总额的60%，并约定预售银行、政府后续销售款不计投资，以其个人实际投资为核算依据；其如果销售回款缓慢，按最长两年回款期为限，如回不够其投资本息款项，两年到期还要房子，以物顶债退出所托管的本项目房产及相关手续。协议签订后，金裕公司给贾兵交付金裕公司一套印信和授权委托书。四、项目历时六年多工程仍未完工，金裕公司要求贾兵及时完工，政府也多次发文要求金裕公司尽快将项目完工交付使用，但是贾兵多次明确表明不再投资也没有能力继续施工，既不施工也不退出，不解除房产备案。五、截止金裕公司提起诉讼的2019年9月份，贾兵存在足以让金裕公司破产的重大违约行为，1、签订第二份托管协议约定4个月将整个金融中心副楼未完工程全部完工，但截止目前为止该工程的裙楼部分相关消防、给排水、采暖等安装分部工程，装饰装修分部工程均未按图纸内容完工，并未按工程验收规范进行施工过程验收备案，按双方签订投资协议约定应完成裙楼未完所有工程投资，并应完成工程竣工验收，但时至今日项目仍未完成施工和验收，该行为属于损害了我公司以及购房者的合法权益，贾兵构成违约；第二、协议约定未完工程项目4个月内完工并验收后，在两年内以销售回款优先支付贾兵实际投资及利润，截止2019年9月已经历时六年半之久，从未向金裕公司公布托管期间任何实际投资及预销售款项财务信息凭证，严重侵犯了金裕公司的权益；第三、贾兵实际总投资及收益按已预售回款已经远远超过其应得部分，且拒不交账退还，已经构成职务侵占行为（金裕公司就此行为另行通过法律途径解决）。金裕公司已向贾兵就其行为郑重书面致函，要求贾兵给金裕公司提供核对财务信息，并交还金裕公司印信等相关证件，但贾兵却拒不理睬。综上所述，贾兵未按协议约定完成投资建设，已超额收取售房款项，拒不提交售房款项、实际投入资金等财务信息，委托期间一房两卖，其严重违约行为，给金裕公司造成了巨大经济损失，现诉至法院请求判决。   一审法院认定事实：2013年7月3日，金裕公司与贾兵签订了《金融中心项目裙楼外装修投资协议》，双方就阿拉善金融中心项目裙楼外装修工程投资一事达成协议，约定了贾兵出资项目是阿拉善金融中心项目裙楼外装修工程，投资内容为该工程的材料购买、材料款、人工工资。在贾兵资金及时到位的前提下，金裕公司在四个月内完成金融中心项目裙楼部分的外装工程，工程完工后两个月内必须组织验收，并约定了贾兵投资款及利润回收等内容。同时协议约定了附生效条件即金裕公司将金融中心未销售房屋通过政府全部备案给贾兵后，协议生效。双方签订上述协议后，通过住建部门做了房屋备案登记，将金融中心未销售房屋备案登记在贾兵名下，同时在协议上加盖了商品房销售合同备案专用章。协议签订后，贾兵未实际履行出资义务。2013年6月28日，金裕公司与山东天幕集团总公司签订了一份《阿拉善金融中心玻璃幕墙和金属屋面工程设计合同》，2014年4月14日，金裕公司与鄂尔多斯市东胜区泰祥天成石材装饰有限责任公司签订了一份《金融中心外装幕墙、整体金属屋面工程施工合同》，因贾兵未履行上述投资协议约定的投资义务，金裕公司亦未能履行上述施工合同。   2014年6月12日，金裕公司再次与贾兵签订了《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》，双方就阿拉善金融中心项目裙楼未完工程投资一事达成协议，协议约定了贾兵投资接管阿拉善金融中心项目裙楼未完成所有工程，金裕公司将该工程相关一切手续及印鉴提供贾兵，并出具由贾兵接管、建设及销售委托书；约定了该项目未完工程总投资预计在人民币3000万元左右，贾兵投资总额的60%为应得利润，其中工程材料款和人工工资由四方确认，两方以上签字视为有效（四方为：贾兵、王泽川、汪会成、监管部门）；金裕公司将剩余金融中心未销售房屋通过政府全部抵押备案给贾兵，其中2013年7月3日金裕公司将金融中心未销售房屋通过政府全部抵押备案给贾兵的合同条款继续有效。该协议第五条约定的内容为：“投资款的回收，金融中心项目裙楼完工后，贾兵具有销售权，通过政府另立销售账户。销售价格按政府协调金融部门的价格销售。贾兵收回全部投资款项（含金裕置业以前所欠贾兵款项）及利润后，贾兵不再具有销售权限，该合同同时终止”。同日，贾兵到阿拉善公安局经济开发区分局治安大队申请纂刻两枚公章，公章内容为内蒙古金裕置业有限公司（152921196808220819）、内蒙古金裕置业有限公司财务专用章（152921196808220819），并于当日完成两枚公章备案。   2019年9月9日，金裕公司向贾兵邮寄发送了《解除接管即委托通知书》，其中第一至第三条内容如下：“一、我们双方在协议中约定你方出资金在协议签订后4个月内完成金融中心项目裙楼所有未完工工程，但截止目前为止该工程裙楼部分相关消防、给排水、采暖等安装分部工程，装饰装修工程均未按图纸内容完成，并未按工程验收规范进行施工过程验收备案，按双方签订投资协议约定应完成“裙楼未完所有工程”投资，并应完成单位工程竣工验收，但时至今日工程仍未完成施工和验收。该行为属于极其严重的拖延行为，严重损害了我公司及购房者的合法权益，是你方的根本性违约行为。二、接政府有关部门通知，发现你方在履行过程中存在多个一房两卖行为，已经给购房者造成严重后果。由于你方的卖房行为是代表我公司，该行为会给我公司带来严重的法律后果，并给我公司造成重大经济损失。你方在履行协议时一房两卖的行为属于协议绝对禁止事项，也是根本违约行为。三、我方多次与你方沟通，要求你方与我方就托管期间房屋建设及售房往来资金明细进行对账，但你方多次推脱，拒不配合，基于以上事实我方郑重通知你，自本通知传达到你方时即解除双方于2013年7月3日在内蒙古安民律师事务所见证下签订的《金融中心项目裙楼外装修投资协议》、2014年6月12日签订的《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》及出具的相关《授权委托书》”。金裕公司举证的中国邮政邮件邮政标快寄方存根、单号查询信息证明贾兵于2019年9月10日收到了上述通知书。2019年9月12日，金裕公司在阿拉善日报上刊登了注销印章终止合作的公告，公告内容为贾兵在阿拉善经济开发区公安机关备案的两枚印章作废，终止与贾兵的合作。   另查明，2018年9月27日，阿拉善经济开发区基础设施投资运营有限公司向金裕公司发出通知，即关于金融中心消防工程相关事宜的通知，内容如下：“为进一步推进去库存工作，根据管委会安排，由我公司协助贵公司处置金融中心闲置房产，但由于金融中心消防验收未通过，影响房产销售、出租。为切实推动金融中心盘活工作，望贵公司收到此通知5个工作日内，行文回复能否于2018年10月30日之前完成消防工程达到验收条件并组织验收，若5个工作日内不予回复，我公司将视为贵公司不能于2018年10月30日之前完成消防工程，为确保房产后续使用需求，我公司将对金融中心现有消防设施情况进行评估，之后委托具有相关资质的消防施工单位完成并组织验收，所产生的费用从金融中心房产购置费用中扣除”。2019年9月2日，阿拉善盟生态环境局乌斯太分局向金裕公司发出催告履行通知书，内容如下：“我局与你公司于2014年6月19日签订商品房买卖协议书，合同总价为600万元，我局于2018年9月共累计支付534.9万元，现告知你公司尽快与我局进行接洽，办理尾款65.1万元的支付。合同约定你公司应于2014年10月15日之前将房屋交于我局进行使用，否则你公司承担违约责任，因此我局特致函你公司在接到本通知后一个月内交付我局购房发票及竣工验收备案表相关材料，望你公司妥善对待。”   再查明，2015年8月1日，内蒙古阿拉善经济开发区住房和城乡建设局对金融中心裙楼工程做了建设工程质量监督备案登记。2015年8月7日，阿拉善经济开发区环境保护分局作出了阿开环发﹝2015﹞283号关于内蒙古阿拉善经济开发区金融服务中心项目一期工程竣工验收的批复意见。第一次简易程序开庭审理后，金裕公司针对贾兵举证的上述证据申请本院出具调查令，要求内蒙古阿拉善经济开发区住房和城乡建设局对金融中心裙楼建设工程质量监督备案登记和阿拉善经济开发区环境保护分局对金融服务中心项目一期工程竣工验收的批复意见做出回复，阿拉善经济开发区住房城乡建设和交通局回复内容为:“一、2014年，中国农业银行股份有限公司阿拉善分行购置金融中心A区一、二层1-05、2-A-30房产，面积1885.91平方米，按照相关规定该房产不具备入驻条件。2015年8月，该银行为解决入驻金融中心事宜向我局提出办理建设工程质量监督报告。为配合农业银行入驻金融中心，推动金融中心项目建设，我局出具了阿拉善经济开发区金融中心裙楼建设工程质量监督报告。该报告只作为农业银行入驻证明，不能视为最终竣工验收手续，竣工验收须严格履行五方责任主体验收程序。二、我单位未组织建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行竣工验收。三、因阿拉善经济开发区金融中心项目二次结构、给水、排水、采暖、建筑电气、通风系统、电梯等工程未施工完毕，不具备竣工验收条件”。阿拉善盟生态保护局乌斯太分局的回复内容为：“2014年12月26日中国农业银行股份有限公司阿拉善分行购置金融中心A区一、二层1-05、2-A-30房屋面积1885.91平米，按照国家相关规定该房屋不具备入驻条件。在2015年8月，该银行为解决入驻金融中心问题向我局提出办理项目一期工程竣工验收的申请。为配合农业银行顺利入驻金融中心，推动金融中心项目建设，我局于2015年8月7日出具了《关于内蒙古阿拉善经济开发区金融服务中心项目一期工程竣工验收的批复意见》（阿开环发﹝2015﹞283号文件）。阿拉善金融中心项目与环境保护部分有关的工程并未进行初步完工验收和竣工验收评审的工作。该批复意见只作为农业银行入驻证明，不能视为最终竣工验收手续，竣工验收必须严格履行五方责任主体全部到位并经检测合同的验收程序”。   一审法院认为，金裕公司系阿拉善金融中心项目的开发商。2013年7月3日，金裕公司与贾兵签订的《金融中心项目裙楼外装修投资协议》系双方真实意思表示，同时约定了协议生效条件，即金裕公司将金融中心未销售房屋通过政府全部备案给贾兵。双方签订协议后，通过住建部分办理了房屋备案手续，故上述协议自办理完房屋备案手续后生效，系合法有效协议，但双方未按照协议约定履行各自义务，因贾兵未实际出资，未履行合同义务，金裕公司未进行施工，导致合同目的不能实现，金裕公司有权解除合同。金裕公司于2019年9月向贾兵邮寄了解除上述协议的通知，故金裕公司请求解除该协议符合法律规定，本院予以支持。   金裕公司与贾兵于2014年6月12日签订的《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》，该协议系双方真实意思表示，约定了由贾兵以金裕公司名义投资接管阿拉善金融中心项目裙楼未完成所有工程，其中投资未完成工程的施工内容主要包括裙楼外装修、裙楼内消防、水暖、装修等，并约定了贾兵投资利润、投资款项的回收方式、房屋抵押备案登记、合同终止情形等内容，合同签订后、金裕公司将未销售房屋全部备案登记到贾兵名下。上述协议的性质为投资协议，贾兵投资完成裙楼未完工工程，达到销售条件后，通过销售房屋收回投资款及利润，该协议未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。协议签订后，贾兵出资建设，以金裕公司名义组织施工并销售房屋。现金裕公司认为贾兵未能按照协议约定施工期限完成投资施工工程，但2014年协议未明确约定施工期限，金裕公司认为双方签订的第一份协议的四个月施工期限适用于第二份协议，但第二份协议不是第一份协议的补充协议，并且两份协议中当事人双方权利义务内容不同、施工内容不同，故第一份协议约定的四个月施工期限不能视为第二份协议的施工期限。通过庭审中金裕公司举证的阿拉善经济开发区基础设施投资运营有限公司作出的通知以及阿拉善盟生态环境局乌斯太分局作出的催告履行通知书可以证明至今贾兵投资建设的金融中心裙楼工程未能通过消防验收，房屋不具备交付条件，并且根据金裕公司申请调取的阿拉善经济开发区住房城乡建设和交通局作出的回复和阿拉善盟生态保护局乌斯太分局作出的情况说明，可以证明至今金融中心裙楼工程未进行竣工验收；开庭庭审中，贾兵确认了消防工程未能完工，但提出抗辩认为消防工程未完工内容应当属于金裕公司施工内容，贾兵举证了消防施工协议、资质挂靠协议书和建筑消防工程检测委托书，证明上述合同系金裕公司签订，应由金裕公司完成合同内容，消防施工协议和建筑消防工程检测委托书上的公章为贾兵申请纂刻的金裕公司公章，金裕公司业法定代表人确认上述资质挂靠协议上的签字系应贾兵要求所签，对其他协议上的签字不认可，本院认定上述合同系贾兵投资接管后对外签订，当事人双方投资接管协议约定的由贾兵投资接管建设金融中心裙楼未完工的所有工程中包括消防工程，故金融中心裙楼消防工程应由贾兵投资完成，其上述抗辩观点不能成立。结合金裕公司举证的金融中心裙楼工程现状的视听资料，能够客观反映该工程现状，与前述证据相互印证，可以证明贾兵未投资建设完成全部施工内容，施工工程未进行竣工验收。贾兵同时抗辩认为金裕公司主张解除协议也不符合协议中约定的合同终止情形，故金裕公司主张解除协议于法无据。合同约定的合同终止情形系合同解除的情形之一，但本案中贾兵接管建设裙楼工程至今已有六年之久，其未能在合理期限内完成协议约定义务，当事人双方签订的合同目的不能实现，故金裕公司有权主张解除合同，享有法定解除权；同时双方协议中约定了金融中心项目裙楼完工后，贾兵才具有销售权，而目前全部工程未能完工，贾兵即销售房屋的行为亦构成违约。综上所述，金裕公司与贾兵签订的裙楼接管建设及销售协议书的合同目的无法实现，金裕公司主张解除协议符合法定解除情形，并且金裕公司已经向贾兵发送了解除协议通知书，故本院支持金裕公司请求解除与贾兵签订的《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》。一审法院开庭中向当事人释明解除合同的法律后果，因双方争议较大，认为一审无法处理，双方可另行提起诉讼。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款之规定判决：解除内蒙古金裕置业有限公司与贾兵签订的《金融中心项目裙楼外装修投资协议》及《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》。   二审中，贾兵提出新证据：涉诉金融中心裙楼内外部照片一组52张，欲证明涉诉裙楼已全部完工并入住。一审对相关裙楼未完工等事实认定不正确。金裕公司质证意见为：对照片真实性认可，但该裙楼有4万多平米，贾兵仅拿部分完工区域照片举证，没有证明力。未完工区域的现状一审中金裕公司也提供了照片证据，希望二审法院结合认证。   其他证据的举证及质证意见与一审一致。二审审理查明事实与一审审理查明一致。   本院认为，民事主体之间的合同关系可以依法缔结和解除。当事人解除合同，视合同性质及约定，有单方解除、协商解除及法定解除三种途径。本案一审原告金裕公司诉请依法解除其与贾兵于2013年7月3日签订的《金融中心项目裙楼外装修投资协议》和2014年6月12日签订的《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》，系行使法定解除权。法定解除合同应审查诉争合同是否达到了法定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案当事人是否能行使法定解除权，应当全面考查合同是否面临法律规定的上述情形。   经查，本案诉争合同的约定包含两层法律关系：（1）贾兵为阿拉善金融中心项目裙楼注资并完成外装修工程，属于建设工程合同中的分包合同和装饰装修合同关系，贾兵的收益实质系装饰装修工程的工程款；（2）合同中对金裕公司将待售房屋备案给贾兵的约定实质系以待售房屋的销售收入为贾兵的装饰装修合同利益提供担保。另一方面，当事人之间2014年6月12日《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》和2013年7月3日《金融中心项目裙楼外装修投资协议》均合法有效且进入履行，该两份合同的主体法律关系是相同的，都是让贾兵投资完成裙楼装饰装修工程，并以房屋未来的销售收益为贾兵提供担保，《接管及销售协议》实质系对《外装修投资协议》的延续和补充。故审查合同是否具备行使法定解除权的条件，应当结合两份合同的约定来审查。   首先，根据《金融中心项目裙楼外装修投资协议》约定，合同双方应在四个月内完成金融中心裙楼部分的外装工程，工程完工后两个月内必须组织验收。现外装工程未按期完成，竣工验收亦未按期实施，合同目的依约定未能如期实施。现贾兵接管建设裙楼工程至今已有六年之久，其未能在合理期限内完成协议约定义务，金裕公司也未完成相应合同义务，约定的合同目的未能实现，《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》和《金融中心项目裙楼外装修投资协议》的解除条件已具备。金裕公司作为合同一方当事人诉请解除两份合同，人民法院支持解除当事人双方《金融中心项目裙楼外装修投资协议》和《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》。   第二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案金裕公司仅诉请法院判决解除两份合同，未诉请确认其之前单方解除合同行为有效，故本案系变更之诉而非确认之诉，当事人双方《金融中心项目裙楼外装修投资协议》和《金融中心项目裙楼建设接管及销售协议书》自判决生效之日起解除，对金裕公司诉前的单方解约行为无追及力。同时根据法院判决不得超越当事人诉讼请求的法律原则，解除合同的判决亦不涉及当事人之间的结算和清理。根据上述法律规定，本案合同已履行部分均属有效履行，对双方当事人均有约束力；有关项目房屋的后续销售权、印信签章的返还等内容应属结算和清理内容，原审原告金裕公司未提出相关诉讼请求，法院不作处理，由当事人协商解决。   综上，贾兵上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   上诉案件受理费100元，由贾兵承担。   本判决为终审判决。   审判长 安春雷   审判员 乌 拉   审判员 王生铎   二〇二〇年十一月二十四日   书记员 王 瑢