河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初77号原告（案外人）：赛凤云，女，1951年12月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人:姜巧巧，河南苍穹律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南中德建筑工程有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区航海东路**富田财富广场**楼****。法定代表人：余世德，总经理。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南，住所地：河南省武陟县龙源东仲许村法定代表人：银功亮，总经理。委托诉讼代理人：王不井，男，汉族，1974年7月3日出生，住武陟县，该公司员工。原告赛凤云与被告河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）、第三人武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赛凤云的委托诉讼代理人姜巧巧，被告中德公司的委托诉讼代理人杨友信，第三人东泰公司的委托诉讼代理人王不井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛凤云向本院提出诉讼请求：1.停止对(2019)豫08民初82号民事裁定书中关于东盛苑小区3号楼1单元102号房产（以下简称案涉房产）的执行,解除对案涉房产的查封；2.确认案涉房产归原告赛凤云所有；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2016年7月16日，原告赛凤云与东泰公司签订《商品房买卖合同》，购买东泰公司名下案涉房产，双方约定在2017年8月30日前交付房屋,并于交付房屋后365日内办理权属变更登记。房屋买卖合同中有关房屋的位置、面积、土地使用权、价款,双方都有明确的约定，买卖合同合法成立且生效。2.赛凤云已支付全部价款。赛凤云与东泰公司签订《商品房买卖合同》后，支付房款260176元,东泰公司向赛凤云出260176元购房款收据,虽然房款是由部分工程款抵扣，但不能否认赛凤云是该房产的实际所有权人（2014年5月10日东泰公司与河南豫消建筑消防安装工程有限公司（以下简称豫消公司）签订建筑消防专业施工安装合同,豫消公司出具证明，证明合同约定的工程款由范雪成全权处理，代为领取工程款及工程款的抵账相关事宜，范雪成的所有签字等其公司均予以认可,并承担法律责任。2016年6月16日,东泰公司与范雪成签订了《以房抵账协议》，范雪成系赛凤云女婿)。3.赛凤云在人民法院查封之前已合法占有该不动产。赛凤云支付购房款后，东泰公司将房屋钥匙等交付给赛风云，赛风云也缴纳了物业管理费、天然气开口费、热力工程建设费并接受相关服务及管理,人民法院现场查看时，赛凤云已经完成了房屋内的水、电管道铺设,以上足以证明原告已实际占有控制、管理和使用该房屋。4.未办理房屋权属变更登记的原因在于东泰公司，东泰公司称其将为与赛凤云情形相同的购房户统一办理，赛凤云本身没有过错。5.赛凤云购买案涉房产系用于居住，且赛凤云名下无其他用于居住的房屋。被告中德公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。原告仅与东泰公司签订了购房合同，东泰公司向原告出具收据，但是没有证据证明案涉房款已全部交完。且原告没有证据证明已合法占有使用案涉房屋，不具备法院办理执行异议相关规定的28条或29条的全部要件，原告不享有足以排除执行的民事权益。第三人东泰公司述称，应支持原告的诉讼请求。河南豫消公司委托范雪成在东泰公司开发的小区进行消防工程的施工，范雪成作为实际施工人可以与东泰公司直接进行结算，东泰公司与范雪成达成以房抵债的协议，并完成了房产的交付，原告方应当对案涉房产拥有所有权。东泰公司在原告购买房屋时不会告诉原告该房被抵押，只告诉原告交清全部房款才能办理备案手续，东泰公司办理备案手续的流程是要交清房款，由东泰公司对接银行进行解押后，才能办理备案手续，但东泰公司因资金问题即使收到全部房款也未必有能力给所有人办理解押及备案手续，故原告交清房款合情合理。故原告购买房产真实有效，是否装修或入住，不影响业主对房产的实际拥有权。本案审理过程中，原告赛凤云围绕诉辩主张提交以下证据：第一组：赛凤云、郭金霞身份证复印件各一份、郭金霞与范雪成的结婚证复印件一份、武陟县圪垱店观音堂村村民委员会的证明一份。该组证据证明原告赛凤云系郭金霞的母亲，郭金霞与范雪成系夫妻关系。第二组：建筑消防专业施工安装合同一份、武陟县东仲许村改造安置小区3,4,5＃楼消防工程预算书一份、工程款支付报审表、代领工程款及工程款抵账事宜的证明一份、房屋抵债协议书一份。该组证据证明武陟县东泰置业有限公司通过折抵工程款的方式将涉案的3号楼1单元202、3号楼1单元102、3号楼2单元203房屋折抵给河南豫消建筑消防安装工程有限公司，河南豫消建筑消防安装工程有限公司委托范雪成处理工程款抵账相关事宜的事实。第三组：商品房买卖合同一份、房款收据一张、物业费收据两张、装修保证金一张、垃圾清运费两张、预存电费一张、武陟县正元暖通门市部收据一张（收据共8张）、天燃气开口费收到条一张、房屋装饰装修管理协议一份、东盛苑物业部严禁私自打墙告知一份、水电暖产品销售合同书一份。该组证据证明2019年7月1日之前赛凤云已经合法占有、实际控制案涉房屋。第四组证据：武陟县不动产登记查询证明书。证据指向：该证据证明案涉房屋系赛凤云名下的唯一住房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对赛凤云提交证据的真实性予以认定，其证明指向与本案争议焦点相关，本院将结合已查明案件事实在本院认为部分予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：中德公司与东泰置业公司、东仲许村委会建设工程施工合同纠纷一案中，中德公司在诉讼期间向本院申请财产保全，本院经审查认为，中德公司的财产保全申请符合法律规定，于2019年5月30日作出（2019）豫08民初82号民事裁定书，裁定冻结东泰置业公司银行存款39956583元，或查封其等额财产。本院于2019年7月1日作出（2019）豫08执保37号协助执行通知书，请武陟县房产管理中心查封了东泰置业公司名下位于木××大道与××交叉口东盛苑小区包括案涉房产在内的141套房产。查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。本院于2019年10月15日作出（2019）豫08民初82号民事判决书，判决：一、东泰公司与中德公司于2013年9月8日签订的《建筑工程施工合同》、2015年1月1日签订的《建筑工程施工合同》、2014年6月1日签订的《补充协议》、2014年9月17日签订的《补充协议》、2015年7月25日签订的《以房抵账协议》、2016年3月9日签订的《补充协议》予以解除；二、东泰公司于该判决生效后三十日内支付中德公司工程款18825680.7元及其利息（从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算值实际付清之日止）；三、驳回中德公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，东泰公司未能自觉履行，中德公司向本院申请执行。2020年3月31日本院作出（2019）豫08执保37号查封公告。另查明：2014年5月10日东泰公司与豫消公司签订《建筑消防专业施工安装合同》，约定工程项目名称为武陟县东仲许村改造安置小区消防工程，工程造价585万元，开始安装每月按已完成工程量的80%支付工程款。同日豫消公司出具证明，证明将上述合同约定的工程款由范雪成全权处理，代为领取工程款及工程款的抵账相关事宜，范雪成的所有签字等其公司均予以认可，并承担法律责任。2016年5月25日豫消公司向东泰公司出具工程支付报审表，豫消公司已完成该小区3#4#5#消防水、报警系统安装工作，该工程进度款总计1028714.12元。东泰公司同意申请该工程量的80%，计款820000元。2016年6月16日东泰公司与豫消公司签订《房屋抵债协议书》第一款约定：“经双方本次进度款结算确认，甲方（东泰公司）欠乙方（豫消公司）工程款820000元，甲方自愿以3号楼1单元202、3号楼1单元102、3号楼2单元203房屋抵偿乙方工程款780528元，余款39472元暂时未付。2016年7月16日赛凤云与东泰公司签订《商品房买卖合同》，购买3号楼1单元102号房产，房款260176元，面积92.92平方米。东泰公司于2016年7月16日向其出具260176元房款收据，范雪成系赛凤云女婿。2019年4月1日赛凤云与武陟县明鑫物业服务有限公司签订《东盛苑房屋装饰装修管理协议》，并交纳相应物业费及装修保证金、垃圾处理费、预存电费等费用。另案涉房产因东泰公司原因未办理过户登记。再查明：2019年5月6日，豫消公司起诉东泰公司合同纠纷一案中，已生效的（2019）豫0823民初2148号民事判决认定：“2017年4月1日，豫消公司与东泰公司结算完成武陟县东仲许村改造小区消防工程1#-5#楼室内消防工作，工程价款1880000元，东泰公司向豫消公司出具书面以房抵消工程款的条据，载明2号楼1单元301号、2号楼1单元1101号、4号楼2单元201号、4号楼2单元204号、4号楼3单元201号以上五套房屋同意抵消防工程款1851332元，余款28668元未付。豫消公司同意以房抵工程款后，继续施工。”本院认为，本案的争议焦点是原告赛凤云对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于赛凤云对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，原告赛凤云虽提供其在武陟县区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，但依据已查明的案件事实，以房抵债的实际债权人系豫消公司，赛凤云并未向豫消公司或东泰公司支付相应的购房款，豫消公司是以赛凤云的名义与东泰公司签订《商品房买卖合同》，赛凤云并不是案涉房产的实际买受人，故赛凤云提供其在武陟县区域内名下无其他用于居住的房屋的证明不符合上述第二十九条第（二）项的规定，本案应以豫消公司作为实际买受人适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，案涉房产被人民法院查封时间为2019年7月1日，豫消公司以原告赛凤云的名义与被告东泰公司签订《商品房买卖合同》的时间系2016年7月16日，同时结合东泰公司出具的购房款收款收据，可以证明豫消公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；依据赛凤云提供的《东盛苑房屋装饰装修管理协议》、交纳物业费、预存电费、燃气开口费等相关凭证均可表明，在法院查封之前，案涉房产即已处于豫消公司的实际控制之下,其主张在人民法院查封前合法占有该不动产，本院予以支持；依据已生效的（2019）豫0823民初2148号民事判决所认定的事实，可以证明案涉消防工程系按进度支付工程款，在东泰公司无力支付的情况下会以该小区房产抵付工程进度款后，豫消公司才会继续施工。同时结合案涉《建筑消防专业施工安装合同》、工程支付报审表、《房屋抵债协议书》签订的内容及出具的时间，以及相关收费票据出具的时间，综合分析认定在人民法院查封前豫消公司东泰公司与豫消公司已通过协商并经对账清算，约定东泰公司用案涉房产抵顶所欠工程进度款，后再由赛凤云与东泰公司建立商品房买卖合同关系，以房抵债系双方真实意思表示，且发生在本院查封案涉房产之前，故应认定豫消公司作为案涉房屋的买受人，已向东泰公司支付了全部购房款；依据本案已查明事实，案涉房产未办理过户登记非因豫消公司自身原因。综上，豫消公司对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。在此情况下，豫消公司无论以何种形式将案涉房产让与赛凤云后，赛凤云作为合法占有人依法享有其前手豫消公司能够主张的排他性权利，故针对案涉房屋赛凤云亦享有排除强制执行的权利。关于赛凤云要求确认房产所有权的请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，赛凤云主张的案涉房屋所有权仍应通过不动产登记的方式取得，故本院在本案中对案涉房产的所有权不予确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行武陟县东泰置业有限公司名下位于木栾大道与沁河路交叉口东盛苑小区3号楼1单元102号房产；二、驳回赛凤云的其他诉讼请求。案件受理费5203元，由河南中德建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异174号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 余同云审判员 米新秀法官助理刘成功二〇二〇年十一月二十五日书记员 刘永俊