济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初10032号原告：娄苗，女，1982年4月15日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：曹平时（系娄苗之夫），男，1981年8月20日出生，汉族，住济南市。被告：陈献宗，男，1978年10月30日出生，汉族，住河南省濮阳市被告：秦华伟，男，1985年4月28日出生，汉族，住济南市原告娄苗与被告陈献宗、秦华伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄苗的委托诉讼代理人曹平时，被告秦华伟到庭参加诉讼，被告陈献宗经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄苗向本院提出诉讼请求：1.确认陈献宗、秦华伟签订编号为的《济南市存量房买卖协议》对娄苗不发生效力；2.判令陈献宗、秦华伟返还娄苗房产；3.判令陈献宗、秦华伟依法支付购房款或者返还售房款95000元；4.判令陈献宗、秦华伟承担房屋过户回转的全部税费和本案全部诉讼费。变更第2项诉讼请求为判令陈献宗、秦华伟返还娄苗二分之一的房产。事实与理由：娄苗与案外人于建民（已去世）于2006年3月共同购买位于济南市历下区明湖小区的房产，房屋登记在娄苗和于建民名下。娄苗于2017年11月想去找于建民协商处理案涉房屋事宜，发现房屋不是其本人在此居住，后去房管局查询发现案涉房屋在2009年2月16日在娄苗不知情的情况下由陈献宗以娄苗的名义与秦华伟签订《济南市存量房买卖协议》并办理了房屋产权转移登记，成交价款为19万元，现该案涉房屋登记在秦华伟名下。娄苗未在《济南市存量房买卖协议》上签字，依据济南市公安局历城分局历城公(东风)鉴通字[2018]33号《鉴定意见通知书》和山东省济南市历城公证处出具的(2018)鲁济南历城复查字第2号《公证复查决定书》，证实娄苗也没有委托陈献宗办理案涉房屋的出售过户转移登记事项，娄苗和陈献宗非亲非友，互不认识，更没有获得一分钱的售房款，完全对案涉房屋被出售、房屋交付等事项不知情，陈献宗无权代理娄苗办理上述事项，严重侵犯娄苗的合法权益。依据《民法总则》第一百七十一第一款的规定，行为人没有代理权，代理行为未经被代理人追认的情况下，该《济南市存量房买卖协议》对娄苗不发生效力，由行为人和相对人依据各自的过错承担责任。依据《民法总则》第一百五十七条的规定，对确定不发生效力的民事法律行为，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还的应折价补偿。综上所述，《济南市存量房买卖协议》对娄苗不发生效力，因该行为取得的财产应当予以返还。娄苗的第1项和第3项诉讼请求虽然有互相矛盾之处，为彻底化解矛盾纠纷及减少当事人的诉累，退一万步说，即使代理行为有效，依据《合同法》第四百零三条及四百零四条的相关规定，陈献宗、秦华伟应当依法向娄苗支付的房款或者将处理委托事务取得的财产转交给娄苗。依据(2019)最高法民再152号《民事裁定书》认定当事人可以在前一个诉讼请求不被支持时，选择主张后一个诉讼请求，人民法院应当立案受理。为维护娄苗的合法权益，特依法起诉。陈华伟辩称，其也是受害者，是通过正常的途径花钱去买的这个房子。陈献宗未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及相关证据，应视为自动放弃其答辩、举证和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年2月16日，于建民（甲方，卖方）、娄苗（甲方共有人）、陈献宗（甲方委托代理人）与秦华伟（乙方，买方）《济南市存量房买卖协议》，协议约定：甲方出售坐落于历下区明湖东三区，建筑面积41.76平方米，用途为住宅，房屋成交价格为19万元。于建民、娄苗在甲方处签名，陈献宗在委托代理人处签名捺印，秦华伟在乙方处签名捺印。该房屋权属状况信息记载：房屋所有权人为于建民，共有人为娄苗。2009年2月16日，济南市存量房交易资金出具托管证明，买方秦华伟，卖方于建民、娄苗。托管机关审核意见：交易双方当事人已与本托管机构签订《济南市存量房交易资金托管协议》，并已办理完毕存款手续。同日，济南市存量房交易资金托管出具收款凭证，交款人秦华伟，收款人济南市房地产市场综合服务中心，收款金额为18.5万元。2009年2月27日，该房屋所有权人变更为秦华伟。2008年4月10日，委托人于建民、娄苗出具委托书，受托人陈献宗。委托人自愿委托受托人为代理人，办理如下事项：1.委托人委托受托人将自己坐落于济南市历下区明湖东三区的房产对外出售，并与买受人办理上述房产的买卖及过户手续，代理收取房款、交纳税费、办理有关税务部门的完税证明。2.上述房产的委托出售价格为人民币18.5万元，超出部分归受托人所有，委托人不再承担任何费用。3.受托人在办理上述房屋及过户手续中所签署的一切文件，委托人均予以承认。签订买卖协议时，陈献宗向秦华伟出具济南市历城公证处（2018）济历城证民字第1487号委托书公证书一份，载明：兹证明于建民（男，1979年10月13日出生，现住济南市历下区明湖**）、娄苗（女，1982年4月15日出生，，现住济南市历下区明湖**于2008年4月10日来到我处，在我的面前，在前面的委托书上签名、按手印。2018年5月31日，济南市公安局历城分局出具历城公（东风）鉴通字[2018]33号《鉴定意见书》，鉴定意见：送检的鉴材（2008）济历城证民字第1487号卷宗第一页《委托书》“娄苗”手写字样处提取的手印痕迹与送检的娄苗十指纹捺印样本指纹不是同一人所留。2018年6月4日，济南市历城区公证处出具（2018）鲁济南历城复查字第2号《关于对（2008）济历城证民字第1487号公证书的复查决定》，撤销了（2008）济历城证民字第1487号公证书。另查明，于建民与娄苗系朋友关系。2018年11月24日，济南市公安局历城区分局出具撤销案件决定书，历城公（东风）撤案字[2018]87号，载明：我局办理的于建民使用虚假身份证件、盗用身份证件案，因犯罪嫌疑人、被告人死亡，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条之规定，决定撤销此案。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中陈献宗与秦华伟签订《济南市存量房买卖协议》时所持的公证书已被济南市历城区公证处撤销，该公证书及其中的委托书自始无效，因被代理人娄苗未对陈献宗代理行为进行追认，故该代理行为对娄苗不发生效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中秦华伟与陈献宗签订《济南市存量房买卖协议》是基于对（2008）济历城证民字第1487号公证书的信任，其有理由相信陈献宗有相应的代理权限，且房屋产权证中无异议或变更登记，故应认定秦华伟为善意的受让人。参考娄苗代理人曹平时所述，购买案涉房屋时花费14.2万元，而出售给秦华伟的房屋价格为18.5万元，并无不合理低价或者高价。由此，可以认定秦华伟是以合理的价格受让该房屋，房屋已于2009年2月27日办理产权变更登记，秦华伟已善意取得案涉房屋所有权。故对陈献宗、秦华伟返还娄苗二分之一的房产及承担房屋过户回转的全部税费的诉讼请求，本院不予支持。该房屋为娄苗与于建民共有，双方未约定共有房屋的份额，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。娄苗与于建民非家庭关系，案涉房屋应视为两人按份共有。《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。本案中娄苗与于建民并未对房屋份额进行约定，娄苗亦未提交证据证明双方的出资额，故认定该房屋为两人等额享有。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款规定，受让人依照前款取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。因陈献宗出售案涉房屋价款为18.5万元，故娄苗作为案涉房屋的共有人，可以向无权代理人陈献宗请求赔偿损失，损失为售房款的一半，即92500元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零三条、一百零四条、第一百零六条第一款及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四规定，判决如下：一、被告陈献宗自本判决生效之日起十日内向原告娄苗返还售房款92500元；二、驳回原告娄苗的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，减半收取1088元，由被告陈献宗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹凤玲二〇二〇年十一月十六日书记员  韩 雪