山东省滨州市沾化区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1603民初2115号原告：王玉章，男，1973年1月1日生，汉族，住山东省滨州市沾化区。委托诉讼代理人：孟祥磊，山东沾友律师事务所律师。被告：山东滨州华银房地产开发有限公司，住所地山东省滨州市沾化区银河五路**。法定代表人：石豪放，经理。委托诉讼代理人：王朋志，山东英天（沾化）律师事务所律师。原告王玉章与被告山东滨州华银房地产开发有限公司（以下简称华银房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉章的委托诉讼代理人孟祥磊，被告华银房地产公司的委托诉讼代理人王朋志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉章向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行原被告于2014年11月10日签订的房屋买卖合同中第十五条约定的义务：将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权登记证书；2.请求依法判令被告支付给原告违约金（自2016年1月7日到实际支付之日按总房款每天万分之零点五支付，截止到2020年8月31日暂为46521.97元）；3.一切诉讼费由被告方承担。诉讼过程中，王玉章变更第二项诉讼请求为请求法院依法判令被告支付原告违约金46521.97元（截止2020年8月30日），自2020年9月1日起，以总房款547962元为基数，按照每天万分之0.5比例，计算至办理房产证为止。事实与理由：2014年11月10日原告与被告签订了商品房买卖合同一份，合同编号为×××03，约定原告在被告处购买商品房一套，总房款为547962元，原告按照合同履行了义务，被告于2015年1月6日交房，但被告迟迟没有向产权登记机关提供办理权属登记需要的材料，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方购房合同中第十五条明确约定了办理产权登记的期限及违约责任，现被告已构成严重违约，且经原告多次催促未果，为维护原告合法权益，故诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。华银房地产公司辩称，1.首先原告在被告处购买房产属实，房产价款总额547962元。原告要求首付247962元，余款300000元按揭支付。但原告购买时，因资金紧张，经东营市河口区睿通自来水工程安装公司担保，首付款原告没有支付，欠付被告方，并给被告出具一欠条（被告给其开具了普通收据）。后经被告方多次催要，原告方一直以种种理由推延付款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求规定，被告开发楼房，主要就是销售，回笼资金，原告方不支付被告房款，被告的合同目的不能实现，有权对原告要求协助备案办理房产证等请求行使先履行义务抗辩。如双方签署的《商品房买卖合同》中没有约定履行各自义务的先后顺序，那么根据《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求规定，行使同时履行抗辩权。其次，办理房产证的资料中需要购房销售发票，因原告拖欠房款多达247962元，被告方无法给其开具销售发票，也无法给其协助备案办理产权证；2.原告要求支付违约金不能成立：首先，因原告不付清房款，不能备案办理房产证的过错在于原告方，被告不存在支付违约金的问题；其次，原告要求支付违约金已过法定诉讼时效；假设不存在原告拖欠房款，房款已交清的情况，如被告逾期办理房产证，根据双方合同约定，被告应在2014年12月31日前交房，在交房使用后365日内，协助原告办理产权备案。原告在诉状称被告2015年1月6日交房，那么被告应在2016年1月6日前协助原告办理产权备案，自2016年1月6日起，如被告不履行该义务，原告应当主张权利，而原告截至2020年8月31日再要求支付违约金，已远超过了法定诉讼时效，不能得到支持，况且该假设事实也不存在。综上，原告要求的第一项请求如调解被告可以协助办理，但要求被告支付违约金无事实及法律依据，望法庭审理后，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月10日，王玉章与华银房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定王玉章向华银房地产公司购买××小区××幢××单元××层××号商品房一套，商品房价款547962元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：3.买受人退房。出卖人向买受人提出退房要求之日起30日内买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金。王玉章按照合同约定履行了付款义务。2015年1月6日，华银房地产公司将涉案商品房交付王玉章使用。截至王玉章向本院提起诉讼，华银房地产公司未能将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。本院认为，王玉章与华银房地产公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于华银房地产公司辩称的王玉章欠付首付款的抗辩。首先，华银房地产公司对王玉章提供的东营市河口区睿通自来水工程安装公司的证明真实性无异议；其次，该证明中明确载明涉案首付款从东营市河口区睿通自来水工程安装公司的工程款中扣除，短缺款部分东营市河口区睿通自来水工程安装公司以现金补足，华银房地产公司的责任人亦在该证明签字认可；再次，上述证明出具后，华银房地产公司即向王玉章出具了收款事由为首付款的收据并加盖华银房地产公司财务专用章；综上，华银房地产的上述行为应认定为公司认可王玉章以工程款折抵涉案房屋首付款，华银房地产公司向王玉章出具收据后王玉章即已履行了付款义务，故华银房地产公司的上述抗辩不能成立。关于华银房地产公司辩称的支付违约金超过诉讼失效的抗辩，双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，华银房地产公司未将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的违约行为处于持续状态，违约金计算数额属于继续性债权，对每个个别的债权应分别适用诉讼失效，本案本院于2020年10月9日立案，倒推三年即自2017年10月10日起至起诉之日的债权部分并未超过诉讼失效。现王玉章按合同约定交纳了全部房款，华银房地产亦应按合同约定的涉案商品房交付使用后365日内即2016年1月5日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，华银房地产未提交证据证明其在合同约定的时间内将上述资料报产权登记机关备案，故应当承担逾期办理不动产证的违约责任，向王玉章支付逾期违约金30000.92元（547962元×0.5?×365天×3年）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山东滨州华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将办理××小区××幢××单元××层××号商品房权属登记需由被告山东滨州华银房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案并协助原告王玉章办理产权登记证书；二、被告山东滨州华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王玉章支付违约金30000.92元；三、驳回原告王玉章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元(已减半收取)，由被告山东滨州华银房地产开发有限公司负担311元，由原告王玉章负担171元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  戚振鹏二〇二〇年十一月二十七日书记员  范晨煊