云南省武定县人民法院执 行 裁 定 书(2020)云2329执异11号案外人（异议人）：蒋开品，男，1966年2月27日生，汉族，小学文化，农民，云南省武定县人，住武定县。案外人（异议人）：朱自秀，女，1966年6月18日生，汉族，小学文化，农民，云南省武定县人，住武定县。蒋开品妻子）。二案外人（异议人）共同委托诉讼代理人：贺光林。代理权限：特别授权代理。申请执行人：武定县农村信用合作联社。法定代表人：丁志勇，理事长。统一社会信用代码：91532329217620614D。住所地：武定县。委托诉讼代理人：杨天海，云南丰沛律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被执行人：刘汉兴，男，1972年8月16日生，汉族，小学文化，农民，云南省武定县人，住武定县。被执行人：何明琼，女，1970年1月28日生，汉族，小学文化，农民，云南省武定县人，住武定县。本院在执行武定县农村信用合作联社与武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼、陈文桦金融借款合同纠纷一案中，案外人（异议人）蒋开品、朱自秀于2020年8月19日向本院提出书面异议。本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，并于2020年9月3日作出（2020）云2329执异10号执行裁定书，裁定：驳回案外人（异议人）蒋开品、朱自秀的执行异议请求。因案外人蒋开品、朱自秀不服裁定，向楚雄彝族自治州中级人民法院申请复议。经楚雄彝族自治州中级人民法院审查，于2020年10月15日作出（2020）云23执复28号执行裁定书，裁定：一、撤销云南省武定县人民法院（2020）云2329执异10号异议裁定；二、发回武定县人民法院重新审查。本院于2020年11月16日立案后依法另行组成合议庭对该案重新进行审查。现已审查终结。案外人（异议人）蒋开品、朱自秀称，1、2015年7月29日，刘汉兴、何明琼夫妇在无力清偿蒋开品、朱自秀到期借款380万余元的情况下，自愿将其座落于武定县狮山路19号七层楼房（新建完工）中的第六层200平方米住房以抵债的方式出售给蒋开品、朱自秀，双方签订了售房合同，合同约定每平米单价3500元，房价合计70万元，装修款249202元，共计949202元，并约定三个月内过户，若过户前有能力偿还借款则有赎回权。合同签订时已将第六层房屋移交蒋开品、朱自秀居住至今五年多。鉴于刘汉兴未及时归还借款，放弃赎回权，并要求过户手续延期。因此，房屋买卖成交后未缴纳相关税款（双方口头约定过户日期确定时补交）。前述事实在过户诉讼（2020）云2329民初521号判决中已确认。根据相关法律规定，依法成立的合同，受法律保护，未办理物权登记的不影响合同效力。2、查封狮山路19号5-7层楼房的申请已超出最高抵押合同范围和抵押最高额度，依法不应予以支持。申请执行人2013年2月27日与刘汉兴签订的编号为（2013）抵字第1号最高额抵押合同最高抵押担保主债额为180万元，主债本金加利息、逾期利息、罚息、复利、违约金及为实现债权而发生的费用。且不应包括2014年后增建的5-7层。根据《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。”本案申请执行人超范围、超限度的错误查封拍卖应予纠正，请求法院：1、终止（2020）云2329执恢27号裁定中对武定县的拍卖。2、依法裁定撤销对武定县的查封。申请执行人武定县农村信用合作联社称，1、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定，所裁定执行的内容不能解除。本案中武定县人民法院（2020）云2329执恢27号执行裁定书，是武定县人民法院在审理（2016）云2329民初659号金融借款合同纠纷案件过程中，法院依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护信用联社合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。2、根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》法释〔2005〕14号第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖，或者抵债”规定，武定县人民法院查封裁定是完全正确的。3、蒋开品、朱自秀并不是涉案房屋的所有人。2015年7月29日，刘汉兴、何明琼夫妻在履行清偿蒋开品、朱自秀到期借款380万元的情况下，将其坐落于武定县出售的行为侵犯了信用联社的权益。4、从法理上来讲，物权优于债权。即信用联社的抵押权优先于蒋开品、朱自秀的债权（合同之债）。5、蒋开品、朱自秀适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定错误，（1）蒋开品、朱自秀占有该不动产没有合法手续，故不符合法律规定的第二种情形；（2）蒋开品、朱自秀与刘汉兴、何明琼等人虽于2015年7月29日签订合同，但未办理过户，不符合法律规定的第四种情形。综上，蒋开品、朱自秀的理由不符合法律规定，人民法院对蒋开品、朱自秀提出的异议应予以驳回。被执行人刘汉兴、何明琼未在期限内答辩。本院查明，原告武定县农村信用合作联社与被告武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼于2013年2月17日签订了《流动资金循环借款合同》和《最高额抵押合同》，被告向原告借款500万元，以登记在被告刘汉兴名下的狮山路19号房地产（房屋所有权证号为武房权证近字第**、土地使用权证号为武国用（2000）字第××号）等财产作为借款抵押，并依法办理抵押登记。2016年10月13日，原告武定县农村信用合作联社向本院提起民事诉讼，要求被告华兴石材厂、刘汉兴、何明琼偿还借款本金500万元及其相应的借款利息。本院经审理于2016年11月1日作出（2016）云2329民初659号民事调解书，主要内容为：“一、由被告武定县华兴石材厂、被告刘汉兴、何明琼连带偿还原告武定县农村信用合作联社贷款本金500万元及计算至2016年9月20日止的利息195465.78元，本息合计5195465.78元；2016年9月21日起至贷款本息清偿之日止的利息（包括罚息、复息）按借款合同约定计收。二、如被告武定县华兴石材厂、被告刘汉兴、何明琼到期不履行调解书第一项还款责任，原告武定县农村信用合作联社对被告刘汉兴、何明琼、陈文桦所抵押的下列财产在抵押价值范围内折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿：1、位于武定县（产权证号为武房房权证近字第**）房屋所占用的国有土地使用权，证号为武国用（2000）字第××号；2、位于武定县证号为武国用（2006）第**土地使用权；3、位于武定县、位于武定县证号为武国用（2006）第**土地使用权”2月，申请执行人武定县农村信用合作联社依据该调解书向本院申请强制执行。本院受理后依法进行了执行，于2017年12月31日作出（2017）云2329执108号执行裁定，终结本次执行程序。2019年2月，申请执行人武定县农村信用合作联社向本院申请恢复对本案的执行，并申请对本案抵押财产依法进行评估和拍卖。本院受理后依法进行执行，于2019年3月1日作出（2019）云2329执恢6号执行裁定：“查封被执行人刘汉兴所有的位于武定县，房屋房屋产权证号：武房权证近字第**，使用权证号：武国用（2000）字第××号。查封期限为2019年3月1日起至2022年2月28日止”。本院于2019年3月依法委托楚雄正源司法鉴定中心对狮山路19号房地产等相关财产进行司法评估鉴定，经司法评估鉴定，狮山路19号房地产评估总价值为5926000元人民币。本院分别于2019年5月17日和同年6月28日先后两次发布公告通过淘宝网司法拍卖平台公开对狮山路19号房地产进行拍卖，两次均流拍。2019年11月5日，本院作出（2019）云2329执恢6号之五执行裁定：终结本次执行程序。2020年5月12日，申请执行人武定县农村信用合作联社再次向本院申请恢复对本案的执行，同时申请对本案抵押财产依法进行评估拍卖。本院受理后依法恢复执行，并于2020年5月13日依法作出（2020）云2329执恢27号执行裁定：“拍卖被执行人刘汉兴所有的位于武定县【房屋产房屋产权证号为武房权证近字第**，用权证号为武国用（2000）字第××号】”。2020年5月15日，本院在淘宝网司法拍卖平台公开发布《武定县人民法院关于武定县第一次拍卖的公告》，依法对武定县公开拍卖，后流拍。2020年6月22日，本院再次发布公告，依法进行第二次拍卖，再次流拍。案外人蒋开品、朱自秀不服武定县人民法院（2019）云2329执恢6号执行裁定书和（2020）云2329执恢27号执行裁定书执行的内容，向本院提出异议。另查明：1、案外人（异议人）蒋开品、朱自秀于2020年6月16日以刘汉兴、何明琼为被告向我院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求刘汉兴、何明琼履行房屋过户义务。我院经审理于2020年7月31日作出（2020）云2329民初521号民事判决书，判决驳回了案外人（异议人）蒋开品、朱自秀的诉讼请求，该案现已生效；2、截止2020年11月25日刘汉兴在我院作为被执行人的执行案件，未执行到位的涉案金额共计18445809.28元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”在本案执行过程中，由于被执行人武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼不履行生效法律文书确定的义务，本院有权对武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼所有的财产依法采取查封、委托评估、拍卖等强制措施，故本院依法拍卖被执行人刘汉兴所有的位于武定县狮山镇狮山路19号住宅、营业用地并无不当。案外人蒋开品、朱自秀要求终止（2020）云2329执恢27号裁定中对武定县的拍卖，并撤销对武定县的查封主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人蒋开品、朱自秀的执行异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李光炜审判员  袁彩云审判员  钟凤学二〇二〇年十一月二十五日书记员  邵云飞