重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初12741号原告：李美文，男，1994年2月22日出生，汉族，住重庆市梁平区。被告：谢清国，男，1968年5月1日出生，汉族，住重庆市丰都区。委托诉讼代理人：李建林，男，1970年4月7日出生，汉族，住重庆市丰都区，系被告同事。原告李美文诉被告谢清国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员王建军、何兴专组成合议庭，适用普通程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告李美文、被告谢清国及其委托诉讼代理人李建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美文向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方签订的租赁合同已经解除，被告退还原告两个月租金1460元（一次性支付了3个月租金2190元，实际住了不到一个月，暂计算一个月为730元）、保证金730元、管理服务费225元（一次性支付了270元，按天计算，一天1.5元，暂算使用房屋30天为45元），上述共计2415元；诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2020年3月8日签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租重庆市渝北区XX街道XX大道XX小区X幢X-X，原告按约定向被告以押一付三的形式支付了保证金730元，还支付了三个月租金2190元、半年的管理费270元。2020年4月3日，被告要求支付合同约定之外的垃圾费、物管费，原告不同意，被告执意要求原告及同屋的其他租客交纳，双方未达成一致。2020年4月4日，被告要求原告支付水电气费，原告要求被告提供相应的缴费依据，但被告拒绝，并要求原告到别处居住。被告以其行为明确表示不履行合同，原告与被告沟通无果后解除了合同。2020年4月5日，原告搬离房屋并将腾房情况拍照发给了被告，给予了被告7天的合理时间检查收回房屋，但被告拒不收房、拒不退还租金和相关费用。此外，双方签订合同时被告并无案涉房屋的所有权或处分权。原告为维护自己合法权益，遂起诉来院。被告谢清国辩称，第一，合同签订后，原告支付了2020年3月8日至2020年6月7日共计3个月的租金2190元和押金730元，双方核实了屋内设施设备并签字确认，原告入住了案涉房屋。第二，2020年4月4日，原告因分摊水电气费向被告索要发票，双方在微信中沟通不畅，原告提出了解除合同，并告知被告算一下退的房租押金，退完钱后其搬出去。2020年4月5日，原告在微信群中告知被告其已经搬离，被告回复称是有条件解除的。故原告是单方解除合同并擅自搬离。第三，原告称被告收取合同约定之外的垃圾费和物管费不属实，且其他租客至今仍在屋内居住。被告向原告收取水电气费有合同依据。第四，双方合同真实有效，双方未协商解除合同，原告单方解除合同并擅自搬离属于违约。故请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据住房登记信息查询结果、《房屋租赁合同》、支付宝转账记录、《收条》、原告举示的微信群聊天记录、《物业交接清单（附件一）》、被告举示的微信群聊天记录等本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2020年3月8日，原告（付款人）与被告（收款人）共同签名形成了一份《收条》，主要载明：经收到500元预付款……双方签订租赁合同的时间另行协商。同日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将位于渝北区XX街道XX大道XX小区X幢X-X出租给乙方作住房用途使用；第三条，甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下，1.租赁期限自2020年3月8日至2020年9月7日止，租金为730元，按季付结算，由乙方在上次付款的房租截止日前15日支付，2.乙方于甲方签订达成租赁合同之日向甲方交付一个季度租金以及一个月的租金作为保证金，保证金为730元，押金在甲方作为违约保证金，租房合同到期，乙方结清各项费用以及恢复租赁房屋清洁卫生后，甲方将押金退还乙方，不计利息，若乙方违约或者对租赁物业在使用上不当造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用，3.具体支付日期如下，2020年3月8日支付房租共计2190元，2020年5月23日支付房租共计2190元，4.签订本合同时乙方须一次性向甲方交纳合同总租期的如下费用，管理服务费1.5元/天/间，一年一次性缴清270元，门禁钥匙押金50元/张/人，门禁卡及钥匙任意一项丢失扣除50元押金，注：以上费用如乙方中途违约甲方有权扣除所有费用不予退还，6.租赁期内，如甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则按如下方式处理，甲方提前收回该租赁房屋，除退还全部保证金外，需支付相当于保证金数额的费用作为违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。合同签名落款后有被告签名捺印的手写内容“补充水电气、按房均摊。押金、（保证金730元）第一次交清一个季度2190元，管理费90元，已支付”。合同附件《物业交接清单（附件一）》载明：上述情况经甲乙双方交接，并确认符合房屋交验条件，同意接收，如当日无法核对水电燃气相关底数，乙方须在2020年9月7日前与甲方至屋内重新核对确认，否则以甲方单方面确认的底数为准；交房日期2020年9月7日。原告于2020年3月8日向被告支付宝转账支付了500元，备注为房租预付款。原告于2020年3月13日向被告支付宝转账支付了2420元，备注为房租及押金保证金。2020年4月3日，被告在租户微信群中称：请每人交费，垃圾费每个月8元，之前一直未交。2020年4月4日，原告在租户微信群中称：费用请重新算一下，只有水电气费。被告：物管费是有的，每月是一元一平米，你到哪里都要交。原告：你所谓的物管费算在了按天计算的管理服务费里边；之前交房租预付款的时候，约定清楚了的。被告：管理服务费与物管费是不同的，管理服务费是整修易损件，定期保洁之类的。原告：房屋出租是有成本的……不要坐地起价，乱收费……你要是不想再租了，大家协商，现在就解除合同，房租什么费用的都退回。被告：美丽屋不收你们的物业费吗？原告：对。被告：刚才与原告交流过了，还有垃圾处理费是燃气垃圾费，全市每户每月8元，总共5个月未交；垃圾处理费并不是清洁费；你们与美丽屋合同中……也明文写了不包括物管费。原告：麻烦你算一下水电气，刚才沟通的很详细了，真的没必要再纠结了；说明一下，房东跟我谈的时候已经同意按之前的费用来收；麻烦你这边帮忙算一下水电气。被告：每户30元。16：59，原告：明细麻烦列出来一下。被告：水电费是下月交，气费本月110元，加40元原来未交的燃气垃圾费，按房间交。其他租户：我们交只是按照房间交，不要来算什么1.5个人。被告：按房间交。原告：气费的单子或者票据拍一下发群里。17:20，被告：网上我不熟悉操作，你自己找住处。原告：你的意思是想解除合同吗？你如果要解除合同，可以。被告：行。原告：那你算一下退的房租押金，退完钱，周一前我搬出去。被告：我现在没在此地，我回来后通知你。原告：你把钱算好，转过来就行，没有其他流程要走。同日，原告与被告微信进行沟通，17:05，被告：网上交没有发票。原告：网上缴费可以截图的；你那个燃气垃圾费是哪里来的？被告：我跟你说个卡号，自己查；燃气垃圾费，每家每户都是一样的，每月8元。17:09，原告：那这个我也不好跟他们解释这种，虽然一个月分摊下来也就一块多。被告：你不交可以另找其他住处。原告：一个月交一块多没什么问题啊。被告：我在网上也没有发票。原告：我没有多大的问题，至于你怎么跟他们说这个事情，我就不会去管了。2020年4月5日，原告在租户微信群中发了6张其租赁房屋的照片，并称：鉴于4月4号，被告在群里与我达成一致解除租房合同，双方权利义务终止，今天是4月5号，我已经从出租房搬离，明日起，房屋使用费停止计算，房间状态的图片已发到群里，被告可以在合理的期限，4月6号起算7日内进行验收，暂定被告应当退还2190元，被告可以近期联系我进行协商处理。被告回复：谁认可你解除时间点的，之前跟我说过，我回来再解除，是有条件解除的，不是你想怎么解除就怎么解除；之前我一直给你打电话，你都拒接电话……你所提要求全部都是单方面的，我只同意解除合同，具体解除时间和内容未确定，我已经说了我回来通知你。庭审中，原告称，被告要求原告支付垃圾费、物管费和水电气费，原告不同意支付的是垃圾费和物管费；垃圾费无合同约定，原告也不清楚垃圾费包含在了燃气费中，但在双方微信沟通后，认为垃圾费较低，在被告提供依据的情况下可以支付；物管费是包含在合同约定的管理服务费中的，原告已经支付；合同并未约定水电气费交给被告，只是约定承租人自己分摊，被告要求原告支付水电气费就应当提供依据和计算明细；被告要求原告去别处居住，是以行为明确表示了不履行合同，故原告行使了法定解除权，搬走时将钥匙应在床头柜，也没有锁门。被告称，案涉房屋的所有权人是被告的女儿；合同约定水电气费分摊是指被告支付后分摊，承租人之间可能都不认识无法自行分担；微信群聊天中找租户主要是收取气费和垃圾费，被告也垫付了气费和垃圾费，水电费是下月交；被告仅是要求原告支付分摊的燃气费和燃气公司代收的垃圾费，不涉及物管费，物管费是被告自己承担的；原告与被告在微信私聊中对支付垃圾费达成了一致意见，但之后原告在微信群中又对垃圾费提出了异议，因原告拒绝支付垃圾费，被告才对原告说可以另外找住处；2020年4月4日微信中原告问“如果要解除合同，可以”，被告答复的“行”是对另外人询问的“按房间交不算1.5个人”的回答；不清楚原告搬走的情况，去过案涉房屋，但是因为被告收取了租金故没去原告房间看过，原告搬走时没有锁门；双方的合同并未解除。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。本案争议焦点是双方合同是否已经解除。第一，合同并未约定案涉房屋的物业管理服务费应由原告承担，也未约定原告向被告收取物业管理服务费。2020年4月4日的微信群聊天中，被告问“美丽屋不收你们的物业费吗”，原告答“对”，被告称“刚才与原告交流过了……你们与美丽屋合同中……也明文写了不包括物管费”，原告称“说明一下，房东跟我谈的时候已经同意按之前的费用来收；麻烦你这边帮忙算一下水电气”，可见被告与原告最终协商应支付的款项中也未包含物管费。故对原告称被告要求其支付物管费的陈述不属实。第二，合同约定“水电气按房分摊”，故被告应当承担其租赁期间案涉房屋产生的水电气费，垃圾费属于燃气公司收取燃气费时一并收取的费用。原告与被告在2020年4月4日微信私聊中就原告向被告支付垃圾费达成了一致意见。同日在微信群中，被告称“气费本月110元，加40元原来未交的燃气垃圾费，按房间交”，原告称“气费的单子或者票据拍一下发群里”，被告称“网上我不熟悉操作，你自己找住处”，原告称“你如果要解除合同，可以”，被告称“行”。虽然合同约定原告应当承担水电气费，但是被告向原告收取相关费用的前提是其已代为支付，原告要求被告提供相关费用的支付凭证属于正当要求，被告拒不提供没有依据，且被告主张这是原告又对垃圾费提出了异议、拒不支付垃圾费也不成立。但是原告并未直接据此提出解除合同，而是询问被告是否要解除合同，被告答复称行。被告称其答复的“行”是对其他租户询问“按房间交不算1.5个人”的回答，但其他租户询问该问题时被告已经答复了“按房间交”，且该问题与被告答复“行”之间已经相距20多分钟、不符合常理，结合上下文对话内容应是对原告询问是否解除合同的答复，对被告的该主张不予认可。故可以认定双方是因气费及垃圾费支付事宜未达成一致意见，协商解除了双方签订的《房屋租赁合同》。故双方的《房屋租赁合同》已于2020年4月4日解除。关于退还费用。原告举示的证据能证明其向被告支付了保证金730元、2020年3月8日至2020年2020年6月7日三个月的租金2190元和2020年3月8日至2020年5月7日的管理费90元。合同约定原告支付的保证金730元作为违约保证金，租房合同到期，原告结清各项费用以及恢复租赁房屋清洁卫生后，被告将押金退还原告。现双方合同已经解除，但原告未举示证据证明其已经结清了其租赁房屋期间的水电气费等费用，故原告主张被告向其退还保证金730元的条件尚未成就，对其该主张，本院不予支持。合同解除后，原告于2020年4月5日从案涉房屋搬走并通过微信告知了被告。原、被告均陈述原告搬走后并未锁门，故被告知晓原告搬走后自行收回房屋并无障碍，应当自行收回案涉房屋。被告逾期未收回房屋的，无权收取之后的租金和管理费。故被告应向原告退还2020年4月6日至2020年2020年6月7日的租金730元/月×2个月＝1460元、2020年4月6日至2020年5月7日的管理费1.5元/天/间×1个月＝45元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告李美文与被告谢清国于2020年3月8日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月4日解除；二、被告谢清国于本判决生效后立即向原告李美文退还租金1460元；三、被告谢清国于本判决生效后立即向原告李美文退还管理费45元；四、驳回原告李美文的其他诉讼请求。如果被告谢清国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告李美文负担19元，被告谢清国负担31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄明真人民陪审员  王建军人民陪审员  何兴专二〇二〇年十一月五日法官 助理  陈 实书 记 员  李 洁