四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1476号 上诉人（原审被告）：张韩兵，男，1986年10月27日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：张某某1（系张韩兵之父），男，1964年7月5日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：梅先华，大竹县文星法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:倪守权，男，1968年5月9日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：莫川，四川顿开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：游月，女，1990年2月25日出生，汉族，住四川省邻水县。 原审第三人：邻水县邻洲房地产经纪有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇古邻大道恒源新城******。 法定代表人：向欧阳，经理。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司广安分行，营业场所：四川省广安市城南兴安街283号。 负责人：邓隽，行长。 委托诉讼代理人：刘彬琳，男。 上诉人张韩兵因与被上诉人倪守权、游月，原审第三人邻水县邻洲房地产经纪有限公司（以下简称邻洲经纪公司）、中国建设银行股份有限公司广安分行（以下简称建行广安分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张韩兵上诉请求：撤销原审判决，认定2018年12月1日倪守权与张韩兵、游月及邻洲经纪公司签订的《房屋买卖合同》无效。事实和理由：1.2018年11月27日倪守权在与邻洲经纪公司、游月签订《房屋买卖定金合同》时，已经知道案涉房屋出卖方游月没有取得预售房屋许可证和未办理房屋过户手续，也没有得到房屋共有人张韩兵的同意，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办理办法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定；2.根据《城市房地产转让管理规定》第六条第四项规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。2018年12月1日签订《房屋买卖合同》时，张韩兵、游月仍然未办理房屋买卖过户手续，未取得案涉房屋权属证书且一审法院未审查游月出具的张韩兵的委托书的真实性、合法性，认定案涉《房屋买卖合同》有效明显不合法，侵犯了张韩兵的合法权益。 倪守权辩称，1.案涉《房屋买卖合同》系游月与倪守权的真实意思表示，且不违反法律规定，原审判决正确；2.案涉《房屋买卖合同》的履行不存在权利障碍和法律障碍，原审判决交付房屋并无不当。 游月辩称，同意原审判决。 建行广安分行述称，游月在原审判决前已还清案涉房屋贷款，该行于2020年7月27日已退还游月相关权证，对原审判决无异议。 邻洲经纪公司述称，游月与倪守权都知晓案涉房屋未办理房产证的情况，请求二审法院维持原审判决。 倪守权向一审法院起诉请求：1.确认游月与倪守权于2018年12月1日签订的邻水县××××号楼××××房产的《房屋买卖合同》有效；2.判令张韩兵、游月继续履行《房屋买卖合同》，立即办理房屋交接手续并交付案涉房屋给倪守权；3.判令张韩兵、游月赔偿倪守权已付中介费7,000元，并按照1,500元/月的标准支付倪守权租房损失（自2020年5月1日起至房屋实际交付之日止）；4.判令张韩兵、游月在合理期限内将户籍迁出案涉房屋；5.判令张韩兵、游月在能够履行案涉房屋过户义务的情况下配合倪守权过户；6.判令张韩兵、游月承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，倪守权申请撤回判令张韩兵、游月赔偿其中介费7,000元的诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许。 一审法院认定事实：张韩兵与游月原系夫妻关系，双方于2014年2月14日登记结婚，于2019年1月30日办理离婚登记。2018年4月26日，张韩兵、游月作为买受人与邻水县进瑞置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号：（××××）××××××××，购买了位于邻水县××××号楼住宅××××号房产，房屋总价503,928元。2018年9月11日，张韩兵、游月（游月为主借款人）在第三人建行广安分行办理了按揭贷款，贷款金额280,000元。2018年11月29日，案涉房屋办理了预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记。 2018年11月27日，游月作为甲方（卖方）与倪守权作为乙方（买方）、第三人邻洲经纪公司作为丙方签订《房屋买卖定金合同》，约定将案涉房屋以现状出售给倪守权，交易价格625,000元，定金5,000元，乙方承担中介服务费7,000元，2018年12月2日前签订三方正式买卖合同，甲乙双方还共同约定乙方购买该房屋已知晓房屋未接房未出证，暂不能办理过户手续。 2018年11月29日，张韩兵出具了一份委托书，载明：“我张韩兵，身份证号码：××××××××××××××××，同意将位于四川省广安市邻水县××××栋××××单元V号房卖给倪守权。因本人有事不能到场在买卖合同上签字，现由我合法妻子（游月，身份证号码：××××××××××××）代替本人签字，本人知情并同意。特此承诺以明示！承诺人：张韩兵，身份证号码××××××××××××，时间：2018年11月29日。” 2018年12月1日，张韩兵、游月作为甲方与倪守权作为乙方、第三人邻洲经纪公司作为丙方签署了正式的《房屋买卖合同》。合同约定，甲方将案涉房屋（房屋结构：钢筋混凝土，建筑面积101.87平方米，以取得不动产权证书上的面积为准）出售给乙方；该房地产在交易前已经设定抵押；成交总价625,000元；定金5,000元，在完成本协议手续签字后，定金抵作购房款，除定金之外剩余房款620,000元，乙方应于2018年12月1日付甲方房款310,000元，按揭贷款280,000元，由乙方按照甲方的还款方式支付月供，乙方应在每月1号前将当月月供存入甲方还款银行卡上，尾款30,000元，于该房不动产权证满两年后过户当日支付，当房产证下来后甲方应配合乙方还款取证，当取得该房屋房产证件满两年无增值税后，甲方无条件配合乙方办理产权过户手续给乙方或乙方指定的人；合同第九条补充或变更约定事项（效力优先于原约定）：开发商通知接房后，甲方应在开发商通知接房后两个月内告知乙方和居间方并无条件配合办理接房手续。接房所产生的一切费用由乙方承担。当该房屋无增值税时，甲方无条件配合乙方办理过户手续给乙方或乙方指定的人。乙方倪守权签名捺印确认，甲方游月签名捺印确认，丙方邻洲经纪公司签名盖章确认。 履约过程中，倪守权向邻洲经纪公司支付了中介费7,000元，向游月支付了购房款315,000元（含定金5,000元），并由游月出具了310,000元的收条。合同签订后，倪守权按照约定每月向游月账户××××××××转账2000元偿还按揭贷款本息至2020年6月2日。现双方因合同履行产生争议，倪守权遂提起本案诉讼。 同时查明××××××××楼接房时间为2020年5月12日至5月15日。游月称开发商已于2020年5月1日左右通知接房，张韩兵称未接到接房通知。倪守权当庭表示愿意代张韩兵、游月提前偿还建行广安分行剩余贷款本息。 2019年1月30日，张韩兵与游月签订的离婚协议书第三条约定：男女双方婚姻存续期间无共同财产分割。2019年3月26日，张韩兵向该院提起离婚后财产纠纷[（2019）川1623民初878号]，诉状中称“张韩兵与游月于2018年5月在××××购买一套房产，游月于2019年元旦期间将房屋卖出，所卖房款均游月非法控制”。2019年4月4日，张韩兵增加一项诉讼请求，请求对案涉房屋依法分割，庭审中，张韩兵请求法院对房屋出售价款进行分配。2019年5月27日，张韩兵向该院申请撤回该案诉讼。 还查明，倪守权于今年3月份与其妻子外出福建务工，居住在福建。 2020年7月6日，倪守权代为向建行广安分行支付完毕剩余按揭贷款本息266,932.99元。 一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案倪守权与游月及邻洲经纪公司于2018年12月1日签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，并且该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。案涉房屋属于张韩兵与游月的夫妻共同财产，在出售该房产给倪守权时，游月已经取得房屋共有人张韩兵的委托授权同意，且倪守权对此代理关系知情，故本案案涉《房屋买卖合同》亦直接约束张韩兵与倪守权，对张韩兵产生法律拘束力。因此，对于倪守权请求确认《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，该院予以支持。 合同成立并生效后，双方均应按照约定全面履行自己的义务，倪守权已经按照合同约定向张韩兵、游月支付了除过户时需要支付的尾款30,000元之外的所有购房款（包含代为提前偿还的所有按揭贷款本息），张韩兵、游月理应按照合同约定履行房屋交付义务，故对于倪守权主张由张韩兵、游月交付房屋的诉讼请求，该院予以支持，但接房时所产生的合理费用按照合同约定应由倪守权承担。 关于倪守权主张的租房损失。该院认为，××××广场公布的接房通知，显示的案涉房屋交房起止时间为2020年5月12日至2020年5月15日结束，而合同约定张韩兵、游月应在开发商通知接房后两个月内配合办理接房手续，倪守权提起的诉讼时间为2020年6月9日，此时合同约定的两个月时间尚未届满，且倪守权的现有证据不足以证明其损失，故对于倪守权主张韩兵、游月承担租房损失的诉讼请求，该院不予支持。 关于倪守权主张判令张韩兵、游月在合理期限内将户籍迁出的问题。该院认为，该项请求属于行政机关处理范围，不属于本案审理范畴，该院不予支持。 关于倪守权主张由张韩兵、游月协助办理过户手续的问题。该院认为，涉案房屋尚未办理权属证明，剩余尾款30,000元也未达到支付条件，即目前办理过户的条件尚未成就，故对倪守权的该项诉讼请求，该院不予支持，倪守权可待条件成就后，另行主张权利。 关于张韩兵抗辩倪守权支付购房款的方式问题。一审法院认为，出售房屋时，张韩兵与游月系夫妻关系，且张韩兵向游月出具了出售房屋给倪守权的委托书，在无特别约定的情况下，倪守权向夫妻任何一方支付购房款，对张韩兵与游月均具有法律约束力，至于张韩兵、游月在离婚后就购房款分割产生的争议，可另案主张权利。故对于张韩兵的该项抗辩，该院不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、倪守权与张韩兵、游月及邻洲经纪公司于2018年12月1日签订的《房屋买卖合同》有效；二、张韩兵、游月于判决生效之日起二十日内将位于某号地块××××号房产交付给倪守权；三、驳回倪守权的其他诉讼请求。案件受理费10,050元，减半收取5,025元，由张韩兵、游月负担3,000元，倪守权负担2,025元。 二审中，上诉人张韩兵向本院提交了以下证据：1.户号××××号常住人口登记卡四页，拟证明张韩兵以及儿子张某某户籍所在地为案涉房屋所在地即四川省邻水县××××路××号××栋××单元××楼××号且张某某马上要上学读书了；2.四川省农村信用社业务凭证一张，拟证明购买案涉房屋时张某某1出了房款8万元；3.房屋交易与产权信息查询单复印件一张，拟证明游月用案涉房屋出售款与案外人林智勇购买了其他房屋；4.天池镇天池村村民委员会证明复印件两张，拟证明张韩兵与其父亲张某某1没有分家，是一家人，后游月与张韩兵离婚，又把钱拿去买了房子；5.2020年8月30日张韩兵与游月电话通话录音光盘一张，拟证明游月骗取张韩兵出具了委托书；6.2019年7月23日张某某1与林智勇的对话录音光盘一张，拟证明游月与林智勇于2018年7月就在一起生活了；7.游月与张韩兵的电话通话录音一份，拟证明2019年9月3日张韩兵向游月声明不同意出售案涉房屋；8.张某某1与倪守权电话通话录音一份，拟证明2018年11月27日至29日游月不在房屋交易现场，案涉《房屋买卖定金合同》和《房屋买卖合同》都是倪守权和邻洲经纪公司搞的虚假合同。 倪守权质证称，对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性不作评判，即便是真实的也与本案无关，不能证明张某某1将该存款用于购置案涉房屋；对证据3、4的真实性无异议，但不能达到张韩兵的证明目的，与本案没有关联性；三张录音光盘达不到张韩兵的证明目的。 游月质证称，对证据1无异议；证据2与本案无关，对证据3、4、5的真实性无异议，但与本案没有关联性，出售案涉房屋系游月与张韩兵的真实意思表示，签订案涉《房屋买卖合同》时游月在场，有张韩兵出具的委托书，且委托书有其本人捺印，还有张韩兵手持委托书、身份证的照片，游月与案外人林智勇后面购买的房屋与本案没有关联性。 建行广安分行质证称，上述证据由法院依法审查认定。 邻洲经纪公司质证称，上述证据由法院依法审查认定，案涉房屋实际没有交房，不存在长期居住地，张韩兵知晓出售案涉房屋的事情，游月、倪守权也不存在做虚假买卖。 本院对上述证据的认证意见：证据1、4与本案无直接关联性，不予采纳；证据2只能证明张某某1有个人活期存款8万元，不能证明该款项用途，达不到张韩兵的证明目的；证据3只能证明游月与案外人林某某购买了房屋，不能证明购房款的来源，达不到张韩兵的证明目的；因游月对证据5的真实性无异议，本院予以确认，游月在录音中只是与张韩兵说买房者要提起诉讼一事，并未认可其骗取张韩兵出具了委托书一事，达不到张韩兵的证明目的；证据6与本案无直接关联性，不予采纳；因游月对证据7的真实性无异议，本院予以确认，但张韩兵在案涉房屋买卖合同签订后向游月声明不同意出售案涉房屋，与本案无直接关联性，不予采纳；关于证据8，倪守权在通话中并未陈述签订合同时游月不在场，达不到张韩兵的证明目的。 原审第三人建行广安分行向本院提交了个贷客户资料交接登记簿一张，拟证明2020年7月27日游月已还完所有按揭款，领取案涉房屋不动产登记证明，案涉房屋与建行广安分行无关。 张韩兵、倪守权、游月、邻洲经纪公司质证称，对其真实性无异议。 本院对上述证据的认证意见：该证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 倪守权、游月、邻洲经纪公司未向本院提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为案涉《房屋买卖合同》是否有效。对此本院评判如下： 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约合同时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，案涉房屋系张韩兵与游月在婚姻关系存续期间所购，张韩兵、游月在建行广安分行办理了按揭贷款，并办理了预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权登记。2018年12月1日游月持有张韩兵出具的委托书与倪守权签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋卖给倪守权。案涉《房屋买卖合同》签订时，张韩兵、游月虽未取得案涉房屋及其房屋权属证书，但其与倪守权签订的案涉《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不存在法定无效情形，故一审认定该合同合法有效并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是指未依法取得权属证书的房地产不具备物权变动的条件，在此种情形下的房地产交易不能依法产生不动产物权变动的法律效果，并非是指导致物权变动的原因行为（如买卖）也当然无效，故《房屋买卖合同》签订时张韩兵、游月未取得案涉房屋权属证书，并不影响该合同的合法有效性。案涉房屋买卖合同系自然人之间的房屋买卖合同，并非商品房买卖合同，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效的相关规定。二审中，张韩兵主张其出具的委托书并非真实意思表示，游月出售案涉房屋未取得房屋共有人张韩兵的同意，案涉房屋买卖合同侵害了其合法权益，但并未举示充分证据予以证实，该主张不成立，本院不予支持。张韩兵主张案涉房屋系其与游月、张某某1大家庭的共有财产，但未提供充分证据予以证实，对该主张本院亦不予支持。综上，张韩兵关于案涉《房屋买卖合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。案涉《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。案涉《房屋买卖合同》签订后，倪守权按约定向游月支付了除过户时需要支付的尾款30,000元外的所有购房款，张韩兵、游月亦应按合同约定履行交房义务,故一审判决张韩兵、游月将案涉房屋交付给倪守权并无不当，本院予以维持。 综上所述，张韩兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,050元，由张韩兵负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年十一月十八日 法官助理  周琪娜 书 记 员  田 玲