山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12065号上诉人（原审原告）：杨硕，男，1984年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：许兴斌，山东律雨人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阮毅，男，1996年7月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵雨强，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琛琛，山东瀛岱律师事务所律师。原审第三人：兴业银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：俞裕辉，行长。委托诉讼代理人：赵元斐，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘明，男，该公司工作人员。上诉人杨硕因与被上诉人阮毅及原审第三人兴业银行股份有限公司济南分行房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员李静独任审理。本案现已审理终结。杨硕上诉请求：1.依法撤销济南市高新技术产业开发区人民法院2020年8月13日作出的（2020）鲁0191民初2783号民事判决书，依法改判阮毅承担违约金及律师费、保全保险费（具体数额以人民法院核算为准）；2.一审及本案诉讼费用由阮毅承担。事实和理由：一审判决书认定基本事实不清、遗漏判决、适用法律错误，人民法院应当依法撤销该判决书并依法改判。一、阮毅至少存在未按合同约定解押、未在合同约定的房产证下发后七日内办理过户等两项违约，应当依法承担违约责任。阮毅应当向杨硕支付违约金，并承担杨硕为此支付的律师费、诉讼费。（1）阮毅在收到杨硕首付款后并没有按合同约定向第三方兴业银行解除涉案房屋抵押，构成违约，应承担违约责任。2019年11月1日阮毅与第三人兴业银行股份有限公司济南分行签订的《主债权及不动产抵押合同》约定：“第一条主债权及抵押担保详情1、本合同项下的抵押物担保的主债权本金金额及币种：（人民币）大写：壹佰零玖万元整（小写：1090000.00）”；而2019年4月1日签订的《房屋买卖合同》约定：“......十二、其他约定事项：2、经双方协商，付款方式如下：杨硕于2019年4月8日支付部分首付款（含定金）人民币伍拾万元给阮毅；第二笔首付于第一笔首付付清之后一个月内支付捌拾伍万元，剩余首付款贰拾万元于2019年9月30日前付清，其中第二笔和最后一笔首付款用于还案涉房屋银行贷款。......”双方约定的首付款155万元于2019年9月30日支付完毕，杨硕按照合同完全履行了义务。现案涉房屋仍存在抵押一百余万元，即阮毅未按照合同约定将155万元的首付款用于偿还第三人的抵押担保本金109万元，阮毅挪用资金、未按照合同偿还抵押担保本金、解除抵押的行为已构成违约，严重背离了合同的约定，阮毅应承担违约责任。（2）阮毅未按照合同约定在办理出房屋产权证书后7日内办理将涉案房屋过户给杨硕的房屋过户手续，构成违约，应承担违约责任。截止2020年3月26日，案涉房屋仍登记在阮毅名下，阮毅并未按照合同约定办理过户。一审法院认为，案涉房产不能过户的原因系该房产存在抵押，暂不具备过户条件，但一审法院忽略了造成该不能过户的原因系阮毅未按合同约定进行解押的违约情形所致，杨硕并不具有过错，阮毅的违约后果不能由杨硕承担。根据合同约定，阮毅应向杨硕支付违约金，并承担杨硕因此而支出的诉讼费、保全费、律师费等支出。二、杨硕主张合同继续履行，但不能因此丧失要求阮毅承担违约责任的权利。相关法律规定当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。阮毅在收到首付款后，未按照合同约定向原审第三人兴业银行股份有限公司济南分行解除抵押；直至一审审理完毕，案涉房屋仍存在约100万元抵押款项，该抵押尚未注销。涉案房屋因存有银行抵押无法过户，阮毅存在违约行为。一审法院未在判决书说理部分对阮毅是否应当支付违约金作出明确说明，系遗漏判决，人民法院应当依法撤销原判决书，依法改判。三、一审诉讼费用应当由阮毅承担。一审法院要求杨硕承担一审全部诉讼费用违反了《诉讼费用交纳办法》的规定，属适用法律错误。综上，一审判决认定基本事实不清、遗漏判决、适用法律错误，人民法院应当依法撤销判决书并改判。庭审中，杨硕明确主张阮毅存在逾期办理抵押注销手续及逾期办理产权过户登记两项违约行为，并主张若逾期办理抵押注销手续及逾期办理产权过户登记两项违约行为同时存在，其主张逾期办理抵押注销手续的违约金。被上诉人阮毅辩称，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，应当维持原判决。一、合同履行过程中，阮毅完全按照合同履行义务，并不存在违约行为。第一，根据双方于2019年4月1日签订的《房屋买卖合同》，合同中并未明确约定房屋的解押时间。第二，根据《房屋买卖合同》第六条约定，“……本合同签订之日起房屋下证后7日内，阮毅与杨硕应当向双方共同委托的见证方提供办理过户、银行按揭贷款等所需要的个人资料”，但杨硕并未按照合同约定与阮毅共同委托见证方办理房屋过户等手续。因此，阮毅的行为没有违反《房屋买卖合同》的约定。二、关于要求阮毅支付违约金、诉讼费、律师费、保全费等问题，本案系杨硕违约，阮毅不应当承担上述费用。第一，根据合同第三条之约定，杨硕应于房屋买卖合同签订当日即2019年4月1日向阮毅支付定金50000元，事实是杨硕于2019年4月4日才支付5万元，迟延支付3日；根据合同第十二条约定，杨硕应当在2019年5月8日前支付85万元，事实是杨硕于2019年4月15日支付了5万元，剩余80万一直到2019年6月28日才支付，迟延支付51天。杨硕已经构成严重的违约行为，阮毅保留要求杨硕承担违约责任的权利。第二，阮毅在按照合同约定履行义务的前提下，杨硕利用阮毅年龄小、社会经验少，采用胁迫等不正当的方式要求阮毅额外支付风险赔偿金。在杨硕违返合同约定未支付85万首付款的前提下，阮毅于2019年6月28日向杨硕支付了28000元，；2019年10月30日支付了22000元，2019年12月29日支付了20000元，该费用杨硕应当返还给阮毅。由此可见，杨硕不仅违约在先，采用恶劣的胁迫手段让阮毅向其支付风险赔偿金，更是在原审法院审理中隐瞒证据。综上，杨硕系恶意诉讼，原审法院适用法律正确，认定事实清楚。阮毅请求依法维持一审判决，驳回杨硕的诉讼请求。兴业银行股份有限公司济南分行述称无意见。杨硕向一审法院起诉请求：1.判令原被告签订的《房屋买卖合同有效》，被告须继续履行合同，依合同办理房屋过户手续，将涉案房屋过户给原告；2.判令被告给付违约金315,805元（以2,578,000元为基数，按中国人民银行公布的LPR计算，自2020年1月31日起暂计至2020年3月30日，实际至支付之日止）；3.判令被告支付原告为此支付的律师费38,000元；4.本案诉讼费用、保全费用、保全保险费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2019年4月1日签订了房屋买卖合同，合同约定：一：房屋基本状况：被告自愿出售坐落于济南市高新区XXXX室的房屋给原告，该房屋所有权证号XXXX，该房屋建筑面积共118平方米，附属设施包括：地下车位（2155）；该房屋已设定抵押，抵押金额为壹佰零肆万元。二、成交价格：原被告双方协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施总价款为人民币贰佰伍拾柒万捌仟元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。三、定金：原告在签订买卖合同时向被告支付定金人民币伍万元，被告自本合同签订时将《房屋所有权证》交由双方共同委托见证方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：按揭贷款：原告于2019年9月30日前将首付款（含定金）人民币壹佰伍拾伍万元给付给被告，剩余房款人民币壹佰零贰万捌仟元，在银行发放贷款之日起由银行向被告直接支付。六、提交资料：本合同签订之日起房屋下证后7日内，原被告双方应向共同委托的见证方提供办理过户、银行按揭贷款等所需要的个人资料，由见证方协助原被告双方共同办理不限于房产过户、评估、贷款等相关手续由于原被告任意一方故意拖延或不及时提供相关材料，不配合缴纳税费或办理银行按揭贷款手续的，按照本合同第九条第2项的规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。九、违约责任：2、原被告双方在签订本合同后，如原被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应按日计算向本合同房屋买卖的守约方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失；十二、其他约定事项：2、经双方协商，付款方式如下：原告于2019年4月8日支付部分首付款（含定金）人民币伍拾万元给付被告，第二笔首付于第一笔首付付清之后一个月内支付捌拾伍万元，剩余首付贰拾万元于2019年9年30日前付清，其中第二笔和最后一笔首付款用于还该房屋银行贷款。最后有杨硕、阮毅签字捺印及中介山东仟佰家房地产经纪有限公司盖章。2019年4月4日杨硕向阮毅支付定金5万元，2019年4月9日杨硕向阮毅支付首付款45万元，2019年4月15日杨硕向阮毅支付首付款5万元，2019年6月28日杨硕向阮毅支付首付款80万元，2019年9月30日杨硕向阮毅支付首付款20万元，双方约定的首付款155万元已支付完毕。2019年4月4日，原被告对涉案房屋进行交割，涉案房屋至今仍由杨硕占有和使用。2019年11月1日，阮毅与第三人兴业银行股份有限公司济南分行以涉案房屋签订不动产抵押合同，抵押金额109万元，至今，该抵押登记尚未注销。涉案房屋于2020年1月17日办理不动产权证，阮毅于2020年1月23日收到该房屋不动产权证。截至2020年3月26日，涉案房屋权属登记的所有权人仍为阮毅。一审法院认为，原、被告双方于2019年4月1日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。原告已将房屋首付款交付被告，涉案房屋现因被告原因办理了抵押权登记，在抵押权登记注销之前，涉案房屋无法办理产权转移登记，故原告要求被告办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院无法支持。原告应待房屋符合办理更名过户条件时，另循法律途径解决。判决：一、原告杨硕与被告阮毅签订的《房屋买卖合同》有效，被告阮毅须继续履行该合同；二、驳回原告杨硕的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取3304元，保全费5000元，由原告杨硕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨硕提交如下证据：证据一、补充协议及款项协议约定说明各一份。欲证明双方于2019年6月27日签订该补充协议，变更了杨硕交纳首付款的时间，并明确了被上诉人向银行解押的时间及违约责任；款项协议约定中明确载明被上诉人自愿向上诉人支付2.8元风险补偿款。证据二、2019年10月31日款项协议约定及房屋解押期限约定（均系微信截图），欲证明被上诉人自愿向上诉人支付2.2万元作为风险补偿，并同时约定2019年12月31日前甲方向银行提交还款申请，还款金额不低于50万元，并约定相应的违约责任。证据三、2020年1月2日签订款项协议约定及房屋解押期限约定（均系微信截图），欲证明被上诉人自愿向上诉人支付2万元风险补偿金，并约定2020年3月15日前房屋不动产权证书下证后被上诉人要在7日内向银行清还全部房屋解押贷款。综上，证据一、二、三证明被上诉人一再违约，严重违反了双方的合同约定，已失去诚信，应当按照合同约定承担违约责任，被上诉人至今未偿还银行贷款。经质证，阮毅发表如下质证意见：阮毅主张上述均不属于新证据，不是一审庭审之后形成的证据，而是在一审之前已经客观存在的证据材料，但是上诉人刻意隐瞒了该证据，在一审中未如实向法庭陈述案件事实，所以该组证据不能作为有效证据予以采信，即使采信也应当根据民诉法的规定，对被上诉人作出相应的惩戒处罚措施.根据证据一的约定来看，上诉人应当在2019年5月8日前向被上诉人支付房款85万元，但一直到2019年6月27日补充协议签订之日上诉人仍未完成付款义务，已经违反了合同约定，在此情况下，上诉人利用被上诉人年龄小，缺乏社会经验的不利地位，胁迫被上诉人签订了对被上诉人不利的该份补充协议，并将第二笔85万元的付款时间手写为2019年6月28日，这个协议的其他签名地方全部都是打印的，只有这一个地方手写的，根据款项协议约定说明，在被上诉人未违约，上诉人违反约定，迟延支付合同款项的情况下，仍然要求被上诉人向其支付2.8万元作为风险补偿款，缺乏事实和法律依据，这就是明显的胁迫行为。被上诉人作为出卖房屋的人，应当是收取房款，不应当向上诉人支付任何款项。对证据二、三的质证意见同对证据一的质证意见。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，杨硕与阮毅于2019年6月27日签订补充协议一份，该协议对首付款支付及办证解押事宜达成补充条款。约定：1.关于首付款支付的约定。首付款数额为155万分三部分支付完毕。第一笔杨硕于2019年4月9日向阮毅支付50万元。第二笔杨硕于2019年6月28日向阮毅支付85万元（备注款项中的5万元于2019年4月15日已经支付，本次支付80万元即可）。第三笔杨硕于2019年9月30日向阮毅支付剩余全部首付款20万元，直接打到阮毅还款账户用于部分解押。2.关于解压的约定。阮毅于2019年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且阮毅最迟应在2019年10月10日前办理完毕抵押注销手续。3.关于办理不动产权证的约定。阮毅于收到开发商通知办理不动产权登记证（包括但不限于电话通知、信息或是书面通知）7日内阮毅必须配合开发商递交相关办证材料，并缴纳相应税费签字等手续。下证后双方积极配合见证方办理银行审批贷款及后续手续，抵押放款手续等。4.若阮毅在下证前不能自行还款解押，则向杨硕赔偿总房款的20%作为违约金，杨硕保留继续执行原合同的权利。5.该补充协议约定中若与原合同中其他条款的约定不一致时，以该补充协议为准。其他未提及事项，双方遵守原合同执行。本院认为，杨硕与阮毅于2019年4月1日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行各自的义务。关于2019年6月27日补充协议的效力问题。阮毅对该协议中签字的真实性并无异议，主张其系在杨硕胁迫下签订，但未能提交充分证据予以证实，亦未通过合法途径行使撤销权，故阮毅主张该补充协议系无效合同的辩称不能成立，本院不予采信。涉案2019年6月27日补充协议系杨硕与阮毅的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为合法有效。本案焦点问题为：一、涉案房屋是否符合过户登记的条件，杨硕主张办理过户登记的诉讼请求应否予以支持。二、阮毅是否存在违约行为，应否承担违约责任。三、关于杨硕主张的律师费用是否应由阮毅承担。关于焦点一，涉案房屋是否符合过户登记的条件，杨硕主张办理过户登记的诉讼请求应否予以支持。杨硕已经按照双方签订的房屋买卖合同及补充协议履行了付款义务，并已实际占有和使用涉案房屋，涉案房屋买卖合同及补充协议应继续履行。关于杨硕主张的涉案房屋过户登记问题。因涉案房屋现存在抵押登记，在抵押权登记注销之前，涉案房屋无法办理产权转移登记，杨硕可待房屋符合办理产权转移登记条件时另行主张权利。关于焦点问题二，阮毅是否存在违约行为，应否承担违约责任。杨硕主张阮毅存在逾期解除银行按揭贷款、逾期办理房屋产权登记过户等行为应承担违约责任。阮毅主张杨硕未按照合同约定支付购房款，违约在先，而阮毅不存在违约行为，不应当承担违约责任。关于杨硕是否存在逾期支付首付款行为。双方签订的房屋买卖合同中虽然约定了杨硕支付首付款的时间节点，但双方在2019年6月27日签订的补充协议中对于首付款支付时间进行了变更，根据2019年6月27日的补充协议杨硕支付首付款并不存在逾期行为，故阮毅主张杨硕逾期付款违约在先的理由不能成立，本院不予采信。双方于2019年6月27日签订的补充协议中对于阮毅向原贷款机构提交还贷申请及办理完毕抵押注销手续的时间进行了明确约定。阮毅应当按照2019年6月27日补充协议的约定履行其提交还贷申请办理抵押注销手续的义务。阮毅至今未向贷款银行办理抵押注销手续存在着逾期行为，应当承担违约责任责任。关于违约金起算时间问题。根据2019年6月27日补充协议的约定，阮毅应于2019年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且阮毅最迟应在2019年10月10日前办理完毕抵押注销手续。现阮毅尚未办理涉案房屋的抵押注销手续，故杨硕主张从2020年1月30日起计算违约金并不违反合同约定，本院予以支持。关于逾期办理银行抵押注销手续违约金的计算标准。根据双方签订的房屋买卖合同第九项违约责任第二条约定，双方在签订本合同后，乙方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付本合同总房价3‰的违约金。杨硕自认该违约条款约定的违约金过高，主动要求调低违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算系对自身权利的处分，且不超过法律规定，本院予以确认。关于违约金的截止时间。因阮毅尚未办理涉案房屋银行抵押注销手续，其办理时间尚未不明确，故本院计算至本判决生效之日止，后续产生的违约金，杨硕可另行主张权利。关于焦点问题三，杨硕主张的律师费用否予以支持。双方签订的买卖合同第九违约责任第七条约定，本合同履行过程中，违约方应赔偿守约方因其违约行为而造成的损失（含中介佣金、律师费用等损失）。根据上述约定，因阮毅违约致使双方产生纠纷，杨硕提出本次诉讼，故阮毅应赔偿杨硕因此支出的律师费用。关于律师费金额。杨硕在本案一审中提交了委托代理合同及律师代理费发票各一份，证实其委托律师支出律师费用38000元，阮毅应予赔偿。关于杨硕主张保全保险费，杨硕并未提交相关证据予以证实，本院对杨硕的该项上诉请求不予支持。综上所述，上诉人杨硕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2738号民事判决；三、被上诉人阮毅于本判决生效之日起10日内向上诉人杨硕支付逾期办理抵押注销手续违约金（以2578000元为基数，至2020年1月31日起至本判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被上诉人阮毅于本判决生效之日起10日内上诉人杨硕支付律师费38000元；五、驳回上诉人杨硕的其他诉讼请求。一审案件受理费3304元、保全费5000元，二审案件受理费6608元，均由被上诉人阮毅负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十一月十九日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗