黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4725号上诉人（一审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街****。法定代表人：王树财，经理。委托诉讼代理人：李泽林，黑龙江金马律师事务所律师。上诉人（一审被告）：哈尔滨市壹品茶城经贸有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区哈尔滨大街****/div>法定代表人：姜伟，经理。委托诉讼代理人：李泽林，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘彦峰，男，1971年2月22日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘丹阳，黑龙江焦点律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨盛凯企业管理有限公司，住所地，住所地哈尔滨经开区南岗集中区长江路****iv>法定代表人：张海洪，该公司经理。委托诉讼代理人：李文溶，女，1972年11月27日出生，汉族，该公司市场管理员，住哈尔滨市南岗区。上诉人黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）、哈尔滨市壹品茶城经贸有限公司（以下简称壹品茶城公司）因与被上诉人刘彦峰、哈尔滨盛凯企业管理有限公司（以下简称盛凯公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初12394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。圣基伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘彦峰的一审诉讼请求。事实及理由：一、刘彦峰在2018年-2019年度没有产生实际损失，一审法院认定存在损失没有依据。1.刘彦峰没有任何证据能够证明所谓13个次承租人在2018-2019年度继续承租房屋，没有证据能够证明因圣基伟业公司告知解除续租而产生了实际损失。2.刘彦峰没有产生实际损失。刘彦峰与13名次承租人没有签订2018-2019年度的转租合同。现有证据仅是2017-2018年度的转租合同，合同约定每年3月签订下一年度合同，收据也显示租金系一年度一收取，刘彦峰收取的是2017年5月（7月）至2018年5月（7月）的租金。2018年3月时，没有证据能够证明刘彦峰与各次承租人另行签订合同，收取租金，应视为未签订合同，双方之间租赁关系事实上已经解除，合同已终止，刘彦峰没有产生实际损失，更无权以未发生的损失主张赔偿。3.刘彦峰主张的损失并非其可得利益。圣基伟业公司在2018年4月9日发出公告，告知业户2012年圣基伟业公司、壹品茶城公司和商铺产权人签订的协议在2017年8月30日到期，经研究决定不再对外续租合同出租，承租未到期的业户务必在2018年5月27日解除续租协议。根据双方2017年-2018年度合同的约定，在2018年3月之前就应该签订2018年-2019年度合同，交付租金，但是截至2018年4月9日发出公告之时，刘彦峰与各次承租人都没有签订2018年-2019年度转租合同，足以证明2018-2019年度刘彦峰没有转租房屋，更不存在未来可得利益一说。二、一审法院判决的赔偿主体错误。无论刘彦峰是否存在损失，赔偿主体不应是圣基伟业公司，而应该是盛凯公司。1.盛凯公司超越受托权限所为行为的后果应由其自身承担。圣基伟业公司与盛凯公司签订的《商业运营管理委托合同》的委托事项是商业运营管理，圣基伟业公司仅授权盛凯公司进行管理，没有授权其可以以圣基伟业公司的名义对外签订租赁合同。2017年3月20日，盛凯公司却以自己的名义与刘彦峰签订了租赁合同，根据《民法总则》第一百七十一条的规定，盛凯公司超越代理权限签订合同的行为对圣基伟业公司不发生法律效力。2.盛凯公司以自己名义签订租赁合同收取的租金由其自身支配，从反面证明了其并在非办理受托事项。圣基伟业公司与盛凯公司签订的是《商业运营管理委托合同》，其本质是委托合同，根据《合同法》第三百九十六条“委托合同时委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第四百零四条：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给受托人”之规定，如果盛凯公司签订的租赁合同，收取租金的行为属于委托事项，那么其收取的租金应交给圣基伟业公司，但是事实却是由盛凯公司自行收取租金并使用，足以证明盛凯公司知晓其处理的并非是受托事项，因其超出受托事项而为的行为所产生的法律后果应由其自行承担。刘彦峰辩称：一审判决认定事实清楚，运用法律正确，应当驳回圣基伟业公司的上诉请求。盛凯公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。壹品茶城述称：同意圣基伟业的上诉请求。刘彦峰向一审法院起诉请求：圣基伟业公司、壹品茶城公司、盛凯公司赔偿给刘彦峰造成的损失767,201元。一审法院认定：2014年12月，圣基伟业公司、壹品茶城公司与盛凯公司签署了《商业运营委托合同》，约定：委托标的物为“壹品茶城公司”负1-4楼共5层约2万平方米产权物业；圣基伟业公司、壹品茶城公司委托盛凯公司为本项目的商业运营管理方；委托期限为10年，自2014年12月20日起至2023年12月30日止；茶城的租金标准由盛凯公司提出方案，经双方协商确认后执行。租金由盛凯公司收缴，扣除茶城经营管理费用后，剩余部分返还圣基伟业公司、壹品茶城公司；圣基伟业公司、壹品茶城公司应出具委托授权书给盛凯公司，用于盛凯公司证明身份，与产权业主签订商业运营管理协议，在本合同期内，盛凯公司有权使用圣基伟业公司公章，以圣基伟业公司、壹品茶城公司名义办理与茶城运营有关的一切事宜，圣基伟业公司、壹品茶城公司不得以任何借口拒绝；盛凯公司有权收取本合同约定的各项费用；盛凯公司应制定符合本项目实际的商业管理系列制度，应对全员进行培训和监督实施，应对商家进行全面管理；盛凯公司应实施全面商业运营管理。2017年3月20日，刘彦峰与盛凯公司签署合同编号为ypch17001号的《哈尔滨壹品茶城公司商铺租赁合作经营合同书》，约定：刘彦峰承租盛凯公司合法拥有使用权的商铺从事经营，并接受盛凯公司物业服务。租赁商铺为三层楼层，面积2017.8平方米，期限为2017年5月28日至2017年11月27日，共计6个月。当日，双方签订附属合同书，约定租赁期限为2017年11月28日至2018年5月27日，合计6个月。同日，双方再次签订补充协议，将合同期限变更为5年，自2017年5月28日起至2022年5月27日止。另查明，刘彦峰与案外人邢士宇、张蕊茹、海英、王晓辉、尤志慧、于英、王颖煜、毛国臣、汪影、蚂敬伟、向奎、李东、孙**宁13人于2017年4月至7月分别签订13份房屋转租合同，将刘彦峰承租的壹品茶城公司三楼转租，合同约定租赁期限暂定5年，第二年（2018-2019年）的租金分别为10,000元、125,000元、130,000元、20,000元、30,000元、18,848元、35,000元、12,337元、7680元、185,000元、110,000元、41,336元、42,000元。其中，刘彦峰与案外人邢士宇、张蕊茹、海英、王晓辉、尤志慧、于英、向奎、李东、孙**宁9人的转租合同中约定“每年3月签订下一年度合同。”2018年4月9日，圣基伟业公司发出公告：“依据茶城商铺业主与黑龙江圣基伟业公司房地产开发有限公司和哈尔滨壹品茶城公司经贸有限公司，2012年签订的有关协议，协议规定2017年8月30日合约期满移交茶城商铺业主，或黑龙江圣基伟业公司房地产开发有限公司进行回购，本公司研究决定截止到目前承租（出租）已经期满，不再对外续租和出租。请现在承租未到期的经营的业户务必在2018年5月27日，解除与黑龙江圣基伟业公司房地产开发有限公司及其附属公司签订任何续租协议。壹品茶城公司解除与哈尔滨盛凯企业管理有限公司之间的租赁合同。”2018年4月16日，圣基伟业公司向盛凯公司发出通知，内容为：“经过公司多次与购铺业主沟通，初步达成2018年8月30日茶铺回购协议，并在信访办通知张海洪经理不允许2018年8月30日后再续租，张海洪经理明确表态，没有收取任何费用，2018年8月30日以后没有在续租。我公司承诺，在2018年8月30日前，壹品茶城公司经营业户由此产生的铺位租金纠纷，由圣基伟业公司负责。”2018年4月23日，盛凯公司向全体壹品茶城公司业户发出通知：“根据圣基伟业公司2018年4月16日通知，我盛凯公司通知壹品茶城公司经营业户，内容如下：1.不收取租金，不再续租。2.2018年8月30日前解除合同。”刘彦峰在业户确认并反馈意见处签署“不同意”。2018年8月9日，盛凯公司向三层经营业户（六户）及顾客发布停电通知，内容为：“由于委托方（圣基伟业公司）就商场要求不得收取租金，也没有拨付运营费维护正常商场的运营，盛凯公司无资金支撑商场的基本运营，商场陷入非常艰难的困境，近期三层会出现不定期停电现象；本商场将于本月十二日，关闭三层的公共设施供电设备。”一审法院认为：一、刘彦峰主张的经济损失是否有法律依据。刘彦峰主张因圣基伟业公司、壹品茶城公司、盛凯公司违约行为产生的经济损失为刘彦峰与13位次承租人之间依据转租合同产生的2018-2019年的租金总和，即可得利益损失。刘彦峰与13位次承租人在转租合同中约定“租赁期限暂定5年”，且就第二年（2018-2019年）的租金也进行了明确约定。法院生效法律文书已判决刘彦峰与盛凯公司间签订的商铺租赁合同继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”圣基伟业公司、壹品茶城公司、盛凯公司提出解除合同、拒绝收取租金，导致刘彦峰与次承租人之间的转租合同无法继续履行，给刘彦峰造成可得利益损失，应承担赔偿责任。二、圣基伟业公司、壹品茶城公司、盛凯公司是否应当承担赔偿责任。刘彦峰与盛凯公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面、诚信履行各自的义务。盛凯公司按照圣基伟业公司通知要求在租赁合同有限期内向刘彦峰发出不收取租金、不再续约以及解除合同的通知，违反了合同约定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有明确证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”通过庭审过程中当事人的陈述即查明的事实可知，刘彦峰在与盛凯公司签订租赁合同之时就知晓圣基伟业公司、壹品茶城公司、盛凯公司之间存在委托经营关系，此事实也经（2019）黑01民终3478号民事判决书确认，因此，刘彦峰与盛凯公司之间的租赁合同直接约束圣基伟业公司和壹品茶城公司，盛凯公司依指示实施的违约行为，其法律后果直接归属与圣基伟业公司和壹品茶城公司承担。圣基伟业公司及壹品茶城公司称未授权盛凯公司对外以自己名义签订合同，圣基伟业公司、壹品茶城公司、盛凯公司在《商业运营管理委托合同》第六条甲方权利与义务第三条约定：“圣基伟业公司、壹品茶城公司应出具委托授权书给盛凯公司，用于盛凯公司证明身份，与产权业主签订商业运营管理协议，在本合同期内，盛凯公司有权使用圣基伟业公司公章，以圣基伟业公司、壹品茶城公司名义办理与茶城运营有关的一切事宜，圣基伟业公司、壹品茶城公司不得以任何借口拒绝。”该条款是对圣基伟业公司及壹品茶城公司应承担义务的规定，而非对盛凯公司权限的规定。双方合同约定的委托事项为：“圣基伟业公司、壹品茶城公司委托盛凯公司为本项目的商业运营管理方”，盛凯公司以自己的名义与刘彦峰签订租赁合同未超越授权范围，因此圣基伟业公司及壹品茶城公司不能以此为由拒绝履行合同义务。《商业运营管理委托合同中》约定“租金由盛凯公司收缴”、“圣基伟业公司、壹品茶城公司有权对盛凯公司的经营活动进行监督”，圣基伟业公司及壹品茶城公司称对出租情况不知情与合同约定和客观实际不符。圣基伟业公司及壹品茶城公司辩称解除合同并非其主观意愿，而是由于商铺产权人到期想要收回商铺导致其无法对外转租。对此，圣基伟业公司及壹品茶城公司并未举示证据证明，不能作为单方解除合同的合理事由。故盛凯公司的违约责任，应由圣基伟业公司及壹品茶城公司承担。综上所述，因圣基伟业公司、壹品茶城公司、盛凯公司违约造成刘彦峰可得利益损失767,201元，扣除2018-2019年刘彦峰应交租金20万元，圣基伟业公司、壹品茶城公司应赔偿刘彦峰损失567,201元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、圣基伟业公司、壹品茶城公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘彦峰损失567,201元；二、驳回刘彦峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,472元，圣基伟业公司、壹品茶城公司负担9472元，刘彦峰负担2000元。二审审理期间，双方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为：关于圣基伟业公司提出刘彦峰并未与13位次承租人签订2018年-2019年租赁合同，并未产生实际损失，不应赔偿其损失的问题。圣基伟业公司上诉所提出的实际损失应为直接损失，而本案中，刘彦峰所主张的损失为间接损失，系为刘彦峰所期望在合同履行后可以实现和取得的利益。因刘彦峰与13为次承租人分别签订了5年期租赁合同。因此，刘彦峰基于其与13为次承租人的转租合同的履行即可获取其可期待的利益，即租金，是已经预见并期求的利益，且刘彦峰与13位次承租人所签订的租赁均在履行中，具备实现的客观基础和条件。故一审判决圣基伟业及壹品茶城公司赔偿刘彦峰损失，并无不当，本院予以维持。关于圣基伟业公司提出盛凯公司超越受托权限，因此不应由圣基伟业公司承担赔偿刘彦峰的损失。圣基伟业公司、壹品茶城公司、盛凯公司在《商业运营管理委托合同》第六条已明确约定圣基伟业公司、壹品茶城公司委托盛凯公司为本项目的商业运营管理方，因此，盛凯公司以自己的名义与刘彦峰签订租赁合同未超越授权范围；且该委托合同第四条第一款约定：“本合同签订之日，乙方正式接管壹品茶城开始。茶城的租金标准由乙方提出方案，经甲乙双方协商确认后执行。租金由乙方收缴，扣除茶城运营管理费后，剩余部分返还给甲方，每季结算一次款。”该条款亦是双方对租金收取方式及使用的约定，二审庭审中，盛凯公司对已收取租户租金的使用进行了说明，故圣基伟业公司上诉称未收到盛凯公司交付的租金与客观事实不符。综上所述，圣基伟业公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。因壹品茶城公司未在通知期限内交纳上诉案件受理费，故本院对其上诉请求不予审理。综上所述，圣基伟业公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9472元，由黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年十一月十三日法官助理申艳楠书记员周小倩