福建省松溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0724民初1003号 原告：滕松波，男，1972年10月30日出生，汉族，住松溪县。 被告：福建万家兴房地产开发有限公司，住所地松溪县松源街道解放街**，统一社会信用代码91350724550957384J。 法定代表人：刘振平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：连丽媛，福建如道律师事务所律师，特别授权诉讼代理。 原告滕松波与被告福建万家兴房地产开发有限公司(以下简称万家兴房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕松波、被告万家兴房地产公司的委托诉讼代理人连丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滕松波向本院提出诉讼请求：1.判决万家兴房地产公司协助滕松波办理房地产权属证书；2.判决万家兴房地产公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金14845元（暂计至2020年9月28日止，计为14844.8元，按双方合同约定标准，计算到万家兴房地产公司协助办理房地产权属证书义务履行完毕之日止）。事实与理由：滕松波与万家兴房地产公司于2012年1月2日签订《商品房买卖合同》，滕松波购买万家兴房地产公司开发的财富天下小区3-xxx号房，双方约定，购房款为5258元/平方米，房屋建筑面积122.22平方米，总价款642632.76元。滕松波按约定支付了购房款，万家兴房地产公司于2014年2月28日交房，但房屋整体还没有验收。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二款约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付款的0.001%向买受人支付违约金。根据本案的事实，万家兴房地产公司于2014年2月28日交房，应当在2014年5月30日之前办妥房地产权属证书，而万家兴房地产公司因小区房地产没有经过验收，导致滕松波购买的房屋至今无法取得房地产权属，至2020年9月28日止，万家兴房地产公司已逾期2310天，应支付违约金14844.8元。综上，滕松波认为万家兴房地产公司已经构成违约，为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所诉。 万家兴房地产公司未作书面答辩，但在庭审中辩称：1.滕松波按照5258元每平方米计算购房款总价没有依据，并以此为基数计算逾期办证违约金没有事实和法律依据。根据双方于2012年1月2日签订的《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，涉案商品房面积为122.22平方米，单价为每平方米4732元，购房款总额应为578345.04元。2.滕松波请求万家兴房地产公司支付逾期办证违约金，已超过了诉讼时效的部分不应予支持，根据双方签订《商品房买卖合同》第十四条约定，本案逾期办证违约金的计算方式为按日计付，诉讼时效应当分别每一日单独计算。诚如滕松波在诉状中的陈述，本案的房屋权属证书办理期限应为2014年5月30日之前，而滕松波在明知该违约事实的存在，却直至2020年10月12日才提起诉讼，根据民诉法相关规定，滕松波主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效部分不应支持。综上，请求法院依法查明本案事实，驳回滕松波不合法的诉讼请求。 经审理查明，2012年1月2日，滕松波作为买受人与出卖人万家兴房地产公司签订商品房买卖合同（合同编号为0418345）。合同约定：买受人向出卖人购买财富天下第xx幢xx单元5xx1号商品房一套，房屋建筑面积122.22平方米，每平方米单价4732.2元，总房价应为578369.48元。扣除无偿提供90平方米就地回迁置换房外，剩余32.22平方米，价款为152471元，交房时间为2012年10月31日。依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，滕松波于2012年1月2日按照合同的约定向万家兴房地产公司交付了剩余32.22平方米的购房款152471元。故2014年2月1日，万家兴房地产公司将涉案房屋交付给滕松波使用，但未能向滕松波提供办理权属登记需由出卖人提供的资料，致使滕松波至今不能取得房屋权属证书，故滕松波诉至法院，请求判如所诉。 上述事实，有当事人在法庭上的陈述及滕松波提交的商品房买卖合同、收款收据等证据证实，本院予以确认。 本院认为，滕松波与万家兴房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，已依法成立并发生法律效力，双方均应按合同约定履行义务。滕松波已按约定支付购房款，万家兴房地产公司应按约定向滕松波提供办理权属登记需由出卖人提供的资料，以协助其办理房屋权属证书。故滕松波要求万家兴房地产公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。因万家兴房地产公司未能按照合同约定，在交房后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，致使滕松波不能在交房后90日内取得房屋权属证书，万家兴房地产公司已构成违约。滕松波根据合同约定要求万家兴房地产公司自2014年2月1日起每日按已付款的0.001%支付逾期办证违约金。本案中的涉案房产总房价为578369.48元，故滕松波主张逾期办证违约金应以578369.48元为基数进行计算。万家兴房地产公司提出滕松波的部分诉讼请求已经过三年诉讼时效，违约金应从滕松波起诉之日起倒推三年的时间开始计算。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，违约金以日计算。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，应受诉讼时效的期间的限制。故本院支持逾期办证违约金应以滕松波的起诉日2020年10月12日倒推三年为起点起算。万家兴房地产公司的辩称理由于法有据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告福建万家兴房地产开发有限公司于本判决生效后30日内履行协助原告滕松波办理坐落于松溪县松源街道财富天下第3幢01单元5001号商品房权属证书义务； 二、被告福建万家兴房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告滕松波支付逾期办证违约金（违约金以购房款578369.48元为基数，按每日0.001%的标准计算，自2017年10月12日起计至被告福建万家兴房地产开发有限公司协助办理房屋权属证书的义务履行完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费171元,减半收取计85.50元，由福建万家兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  叶 俊 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  余 艳 书 记 员  乐依秀 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 书记员乐依秀