广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初7381号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市翰林实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市****************。法定代表人：陈秋林，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭焕华，广东蓝沃律师事务所辅助人员。被告：余良生（反诉原告，以下统称被告)，男，1975年7月16日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区龙华美丽365花园第**A702，公民身份号码为362************616。委托诉讼代理人：武华杰，广东耐恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑泽霖，广东耐恒律师事务所律师。原告东莞市翰林实业投资有限公司（以下简称翰林公司）与被告余良生及被告余良生与原告翰林公司租赁合同纠纷一案。本院受理后，适用简易程序，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告翰林公司的法定代表人陈秋林及其委托诉讼代理人冯银丰，被告余良生及其委托诉讼代理人郑泽霖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告签订的《租赁合同书》、《协议书》解除，并判令被告限期向原告返还租赁物；二、判令被告向原告支付2020年2月至2020年4月拖欠的租金及水电费合计20565元并支付逾期交租滞纳金即违约金（以6844元为本金，自2020年2月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止，现暂计至起诉之日为1950元；以6838元为本金，自2020年3月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止，现暂计至起诉之日为1000元；以6883元为本金，自2020年4月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止，现暂计至起诉之日为100元）；三、判令被告向原告支付占用费（自2020年5月1日起，按月租金5300元的标准计至被告将租赁物返还原告之日止）；四、判令原告有权没收租赁保证金9000元；五、判令被告向原告支付违约金5300×3个月=15900元。六、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：一、判令原告与被告签订的《租赁合同书》、《协议书》无效；二、判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年8月31日拖欠的房屋占有使用费及水电费合计47285元并支付逾期交租违约金（以6844元为本金，自2020年2月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止；以6838元为本金，自2020年3月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止；以6883元为本金，自2020年4月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止；以6880元为本金，自2020年5月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止；以6880元为本金，自2020年6月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止；以6880元为本金，自2020年7月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止；以6880元为本金，自2020年8月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止；以6880元为本金，自2020年8月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止；以6883元为本金，自2020年8月5日起，按每日0.5%的标准计至付清拖欠租金及水电费付清之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月17日，被告与案外人李茂荣签订《租赁合同书》，承租位于东莞市********************厂房及仓库，约定每月租金为5300元。租期为6年，若被告在租赁期间不按时支付租赁费用，则需按所欠金额每日0.5%的标准支付滞纳金，拖欠租金超20天，出租方有权拒退租赁保证金并解除合同，如被告因各种原因恶意退租、逃跑的，需向出租方支付3个月租金作为违约金。2017年8月4日，原告从案件外人李茂荣处受让了《租赁合同书》项下作为出租方的权利。起初，被告尚能按期足额支付租金及水电费，但自2020年2月起，被告便开始拖欠租金和水电费，截止至2020年4月底，被告共拖欠原告租金及水电费合计20565元。被告未按期支付租金及水电费的行为已构成违约，且经原告多次向被告催收，均无果。后法院依职权查明案涉房屋未取得建设工程规划许可证，并向原、被告释明案涉合同无效，故变更为房屋占有使用费。原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告余良生针对原告的本诉辩称，1.案涉房屋租赁合同可能存在无效事由；2.涉案租赁合同无效情况下，原告以下诉请应予以驳回：相关违约责任及保证金条款约定不复存在，不应采信相关标准：(1)逾期交租滞纳金的计算标准不应按照每日0.5%计算，应以每日万分之四的标准为宜。(2)依据《中华人民共合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。故原告应返还保证金9800元。(3)支付三个月违约金的请求不应予以支持。3.关于水电费用，应以实际产生为准。4.即使涉案租赁合同被认定为有效，答辩人仍存在以下抗辩事由：（1）涉案厂房出现严重漏水现象，甚至存在泄露大小便，答辩人多次与原告协商修缮事宜，但原告均未修缮到位，懈怠履行其修缮义务，未按照合同约定提供有利生产、生活的环境，明显已构成违约。（2）2020年2月，原告便开始对厂房采取停水停电措施，导致被告无法正常使用租赁厂房，被告的租赁目的落空，原告的上述行为已违反了合同约本义务及严重损害了答辩人的合法权益。（3）原告存在以下未尽其出租人义务的情形，明显构成违约。（4）被告未交租期间属于疫情防控期间。被告于疫情期间无法开展正常经营活动、资金周转困难且营业收入明显减少。5.补充：（1）出租方在明知无建设工程规划许可证的情况下，仍将案涉厂房出租，存在过错，因此产生的相关损失也因自行承担；（2）租金标准应按4500元计算，因我方处基本的厂房租金4500元，另外加上2间仓库800元，才构成每月租金5300元。被告余良生向本院提起反诉请求：一、确认被告与原告签订的《租赁合同》及《协议书》无效；二、原告赔偿被告经济损失88000元（包括装修残值及设备损失）；三、原告返还保证金9800元；四、反诉费由原告承担。事实和理由：2016年10月17日，被告与李茂荣签订《租赁合同书》。2017年8月4日，被告、原告以及李茂荣三方共同签订《协议书》，原告受让上述《租赁合同书》的权利义务。《协议书》生效后，原、被告均依约履行合同义务。直至2019年6月，涉案厂房出现多处漏水现象，被告多次要求原告进行修补，但原告一直未予以妥善修缮，以致被告经营受限、厂内装修以及相关设备受到严重损坏，明显构成违约。原告在未履行其合同义务的前提下，为达到收租目的，采取停水停电措施压迫被告，导致被告无法正常开展经营活动。且于该期间，由于原告疏忽管理，导致被告厂内设备丢失，因此遭受严重的经济损失。原告翰林公司针对被告的反诉辩称，被告主张要求原告赔偿装修残值以及设备损失，根据合同第6.2条，被告无权要求原告赔偿装修残值损失，根据第6.3条的约定，被告存在装修厂房的行为，其需经原告书面同意，而被告却并不能提供相应的书面装修文件，原告保留追究被告恢复原状的权利，被告主张的设备损失是其自身经营过程中需承担的经营损失，且未提供证据证明其遭受有设备损失，同时也未能提供证据证明其损失与原告有关，其诉请无事实和法律依据，关于保证金，原告只收取9000元，而非9600元，综上，请求法院依法判决。经审理查明，位于东莞市*******************的厂房由原告享有处分收益权。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。2016年10月17日，被告与李茂荣签订了一份《房屋租赁合同》，约定李茂荣将位于东莞市*******************的厂房（含厂房附属物）出租给被告，用作工业、仓储、办公使用，租赁期限自2016年12月17日起至2022年12月16日止，免租期2016年10月17日至2016年12月16日，免租期届满2016年12月17日为起租日，由起租日开始计收租金；厂房C栋一楼C01厂房租金4500元；被告须向李茂荣一次性支付履约保证金9000元；合同签订后，李茂荣按房屋现状交付被告，按合同规定送免租期给被告进行房屋装修，从起租日起正式计租；被告各项租赁费用须于每月20日前交清。同时，承租人即被告签署《费用单》，载明：厂房租金4500元/月；厂房电费按供电局计，另加9%损耗。基本电费1380元/月，若被告用电量超出20%以上，被告须根据实际情况增加基本电费。2017年8月4日，原告、被告及李茂荣签订了一份《协议书》，三方约定由原告代李茂荣履行2016年10月17日签订《租赁合同》，原合同项下李茂荣承担的全部权利义务，转由原告承担；被告应于2017年8月1日起每月按时向原告支付当月租金、管理费及上月水电费等。被告主张案涉厂房存在漏水情况并提交了微信聊天记录，显示从2019年6月份至2019年10月份被告向原告多次提出案涉厂房漏水并要求其安排维修；原告主张一直配合被告进行维修，最终也维修好了。被告主张原告于2020年3月5日就开始停电，并提交被告与原告工作人员于2020年6月19日的微信对话，被告说“你三月5号停到现在了，监控都不能工作，东西都不见了很多”，原告答“你没交水电房租”。原告则抗辩称从2020年4月上旬因被告拖欠租金而停电，3月5日停电只是被告单方陈述。被告主张原告赔偿装修损失，提交了被告与东莞市艺乐晨装饰工程有限公司于2016年10月18日签订的《装修合同》，约定工期为2016年10月18日至2016年11月17日，工程包括电缆安装、空调照明、地面工程200㎡×80元/㎡、红瓦隔热办公室两间、车间水电、刷墙地面等。装修费用共计165000元。庭审中，原告主张每月租金为5300元，含厂房租金4500元及仓库租金800元。被告予以确认，但认为从2020年5月18日左右已将仓库退回原告后就未使用。原告主张案涉厂房交付给被告时是空置状态，但通水通电可以使用；被告则认为交付时厂房为毛坯状态，地面未铺水泥，也未进行任何装修。原告主张被告装修是否经过李茂荣同意，因时间久远，李茂荣不记得了；被告则认为装修是经过李茂荣同意，且从案涉租赁合同可以看出免租期就是装修期，且装修公司还是李茂荣介绍给被告的。原告主张收取保证金9000元，未退还；被告则主张原告收取了9800元的保证金。原告确认案涉厂房已出租案外人；被告确认其主张损失中的设备部分处置，部分搬离至深圳工厂。原告确认其未主张水费。以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、《转让厂房、场地合同书》、证明、《房屋租赁合同》、《协议书》、土地证、收款明细，被告提交的微信记录、图片、收据、装修合同、收据等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉《房屋租赁合同》及《协议书》效力；二、被告应否支付原告案涉房屋的房屋占有使用费及电费；三、原告应否退还保证金及赔偿被告房屋装修及设备损失。关于第一个争议焦点。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，李茂荣与被告针对案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》及原告、被告及李茂荣签订的《协议书》均为无效。关于第二个争议焦点。针对案涉房屋所签订的租赁合同虽然无效，但被告已实际占有使用原告的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。首先、原、被告均确认被告于2020年2月1日起拖欠原告房屋占有使用费。被告主张当月租金是付下一个月的，但从《协议书》及原告提交的微信聊天记录可知，每月支付是当月租金。因此，被告主张当月租金是付下一个月的，本院不予以采信。其次，从原告提交的微信聊天记录显示，本院认定案涉厂房被告已于2020年8月30日腾空并交还给原告。再次，关于房屋占有使用费的标准，因双方确认每月为5300元，被告主张已于2020年5月18日将仓库退还原告，但未提交证据予以佐证，本院不予以采信。综上，被告应按每月5300元的标准支付原告2020年2月1日至2020年8月30日房屋占有使用费，共计36929元（6个月×5300元+5300元÷31天×30天）。至于拖欠款项的违约金。因案涉租赁合同无效，故原告要求被告支付其拖欠款项的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于电费，被告在微信中称“你三月5号停到现在了”，原告并未予以否认，仅提出“你没有交水电房租”。因原告未有充分有效证据证明其主张于2020年4月上旬停电，本院采信被告的主张即原告于2020年3月5日对案涉厂房进行停电。故被告拖欠的电费应为2020年2月、3月份的电费。原告主张2020年2月份电费1583元、3月份电费1538元，虽然被告对其金额不予以确认，但从《费用单》约定每月基本电费为1380元，及参照被告2019年11月、12月、2020年1月份租金、电费微信转账，可知案涉厂房此前每月的电费在1540元左右,现原告要求被告支付的2020年2月份电费1583元、3月份电费1538元,与此前的费用水平相当,故本院予以确认。因此,被告应向原告支付2020年2月、3月的电费金额共计3121元。对原告主张2020年3月份之后的电费，因缺乏事实依据，本院不予以支持。至于拖欠电费的违约金，因双方并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。据上所述，案涉房屋所签订的租赁合同及协议书无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告应将收取被告的押金退还给被告。针对被告要求原告返还保证金9800元，因案涉租赁合同约定保证金为9000元，且被告未能举证证明原告收取了9800元，应承担举证不能的不利后果。故原告应当向被告返还保证金9000元。被告诉讼请求超出部分，本院不予以支持。关于被告主张的案涉厂房装修及设备损失。《房屋租赁合同》约定“按合同规定送免租期给被告进行房屋装修”，被告也提交了《装修合同》、收据等予以证实，本院对被告对案涉厂房进行了装修的事实予以确认。原告主张李茂荣未收到被告书面的装修申请，是否口头同意因时间比较久，记不得了。本院认为，案涉厂房被告用于工业、仓储及办工，且交付时处于空置状态，《房屋租赁合同》也明确免租期用于房屋装修，被告的装修也具有生产经营的必要性，故应认定被告的装修行为是经过李茂荣同意的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因原告出租未取得规划报建的厂房,被告在签订租赁合同时未行使审慎审查义务,因此对于合同无效,原被告均存在过错。另外，案涉房屋无法继续使用主要原因在于被告未及时支付房屋占有使用费，因此本院酌定原告负30%的过错，被告负70%的过错，并以此作为认定双方应承担案涉厂房的装修损失。关于装修损失，因双方无法确认案涉厂房交付时的状态，且案涉厂房已由原告出租他人使用，已无法对装修损失进行评估鉴定。参照合同约定租赁期间为2016年12月17日起至2022年12月16日止，截至被告实际腾空厂房的时间2020年8月30日，还剩余使用期限为2年又3.5个月，本院酌定按剩余的使用期限折算装修损失为63021元（165000元÷6年×2年3.5个月），原告应承担损失的30%即18906元，被告自行承担损失的44115元。关于设备损失，因被告未能提交证据证明设备损失是否因原告房屋漏水造成，被告也确认设备已处置或搬迁，被告要求原告承担设备损失，因缺乏事实依据，本院不予支持。原、被告之间互负债务进行冲抵后，被告还需向原告支付房屋占有使用费差额12144元（36929元+3121元-18906元-9000元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认李茂荣与被告余良生于2016年10月17日签订的《房屋租赁合同》及李茂荣、原告东莞市翰林实业投资有限公司及被告余良生于2017年8月4日签订的《协议书》无效；二、被告余良生于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市翰林实业投资有限公司支付房屋占有使用费差额12144元；三、驳回原告东莞市翰林实业投资有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告余良生的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1016元（原告已预交），由原告东莞市翰林实业投资有限公司负担157元，被告余良生负担859元；反诉受理费1122.5元（被告已预交），由被告余良生负担797元，原告东莞市翰林实业投资有限公司负担325.5元。保全费520元（原告已预交），由被告余良生负担400元，原告东莞市翰林实业投资有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 进人民陪审员  蔡玉华人民陪审员  何学斌二〇二〇年十一月六日书 记 员  蔡满溪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。