山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11969号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东中尖酒店管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：夏义猛，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张心富，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪力，山东统河律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张士零，女，1963年1月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张静，山东易焕之邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董壮，山东易焕之邦律师事务所律师。上诉人山东中尖酒店管理有限公司(以下简称中尖酒店)因与被上诉人张士零房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。中尖酒店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张士零的一审诉讼请求；2.一、二审上诉费由张士零承担。事实和理由：一、原审下列事实没有查清：1、张士零把符合合同约定消防条件的房屋交付中尖酒店是其先履行的义务，原审对履行合同义务的先后顺序问题没有查清。《物业委托租赁服务合同》第一条约定张士零须将一次性消防合格且可要办理二次消防的委托物业交付中尖酒店。《补充协议》约定履行期限为2019年4月1日至2029年4月1日。2019年3月17日双方办理了涉案房屋的交接手续。因此，张士零交付符合合同约定消防条件的房屋是其先履行的义务。2、合同履行过程中，张士零交付11套房屋达不到消防合格验收标准，不能通过消防验收首先构成违约。按照双方签订的合同、补充协议的约定，张士零交付符合一次消防合格且可以办理二次消防手续的房屋是先履行的义务。而张士零交付的房屋不符合消防验收标准，使中尖酒店两次申请验收未能通过，直到2019年8月底才办理完验收手续，投入经营，因此张士零交付房屋不符合合同约定的消防标准，首先构成违约，应当承担先履行不能的违约责任。一审没有查明张士零交付房屋不符合消防标准使得中尖酒店无法按期办理消防验收的事实，认定中尖酒店逾期交付房屋租赁费构成违约没有事实依据和法律依据。3、张士零交付11套房屋的事实没有查清楚。《物业委托租赁服务合同》及《补充协议》中约定出租屋为501-511，按照数量为11套房。虽然张士零解释其中一套面积较大，可做两套使用，故在合同记载的房屋数量为12套，但没有证据证实。2019年3月17日房屋交接单上写明的房号为501至511共计11套房；2010年4月12日合同解除后，双方在《房屋交接单》中也是对501至511房间进行交接。因此涉案租赁房屋应该为11套。虽然在合同履行过程中中尖酒店按照12套房支付了租金，这是基于张士零在合同中约定给付12套房的信任而事先预付，中尖酒店从来没有接收到张士零交来的第12套房屋。根据在案书证包括合同、张士零交付11套房屋给中尖酒店的交接单，解除合同时双方也是对11套房子进行交接的事实足以证明张士零交付的是11套房，没有证据证实张士零给付了中尖酒店第12间房屋，应当认定本案只有11套房屋的事实。二、张士零交付不符合消防合格标准的房屋导致中尖酒店通过消防验收日期后延，应当按照中尖酒店取得酒店经营必须证件后的2019年8月20日为租赁费起算日，一审按照《补充协议》约定的履行期限2019年4月1日为起算日没有依据。《物业委托租赁服务合同》第一条约定张士零须将一次性消防合格且可要办理二次消防的委托物业交付中尖酒店。第三条租赁收益分配起算日：第一、2019年3月1日；第二、张士零延期交付房屋，导致中尖酒店筹备及培育期延期的，则租赁收益日相应顺延。如此日期公寓尚未完成特种行业安全许可证、消防证等证件办理的，则租赁收益起算日自特种行业安全许可证、消防证等证件办理完毕之日起计算。虽然《补充协议》约定履行期限为2019年4月1日至2029年4月1日，但张士零交付的房屋楼层存在“自动消防设施未保持完好有效及消防控制室值班人员的问题”，两次复查不合格，直到2019年8月9日才取得包括涉案501-511共11套房屋在内的济天公消安检字（2019）第0047号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，2019年8月19日取得天桥公特旅字第19029号《特种行业许可证》，至此中尖酒店才开始把涉案房屋用于合法经营。三、一审依据公平原则判令张士零适当减少租金，酌定后从其主张的租赁费及违约金总额中予以扣除，但判决主文中并没有对疫情期间的租金按照法律规定减免，实属错误。一审审理查明了2020年1月下旬至双方合同解除之日，系本地新冠肺炎疫情及防控期间。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发（2020）17号）第6条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案合同实际履行期限为2019年4月1日至2020年4月12日。在疫情期间，中尖酒店经营的酒店因停业无法取得收益，因此要求中尖酒店继续按照《物业委托租赁服务合同》及《补充协议》支付租金明显不公平，一审虽然也认为要按照公平原则适当减收租金，但从判决主文可看出，张士零主张租金为161,280元，违约金4838.4元，一审判令租金和违约金为16万元，即一审仅减数额为租金1280元和违约金4838.4元。由于2020年2、3、4月为疫情期间，11套房间租金为69300元，即使按照公平原则双方也应当按照五五责任来承担责任，故一审仅判令减少租金1280元没有法律依据。综上，按照11套房从2019年8月20日计租到2020年4月12日合同解除，中尖酒店应该交付租金为184800元，中尖酒店已经给付151200元，加上2020年2、3、4月份租金的减免，中尖酒店给付的费用足够抵顶张士零的租金，故张士零再主张租金和违约金没有依据。张士零辩称，消防条件是中尖酒店经营必须具备的相关资格，办理消防的相关义务应由其自身承担。房屋租赁合同签订的时间是2019年4月1日至2029年4月1日，在履行过程中中尖酒店实际也是按照该期间支付的租赁费用，在出现矛盾后中尖酒店擅自主张从2019年8月20日特种行业许可证办理完毕后开始计算收益，与事实不符也没有依据。关于11套还是12套房屋的问题，实际情况是在合同签订时中尖酒店与张士零达成一致，将其中一套大的房屋按两套计算，在中尖酒店实际履行合同过程中的银行流水可以看出，其自认承租了12套房屋，并且中尖酒店在履行过程中也是按12套房屋的数量支付的房租，故该条上诉明显不能成立。关于减少租金的上诉意见，一审中已经根据发生疫情后的情况，属于情势变更，酌情减少了相关费用，适用法律法规正确。同时，在本案中实际受益人和支付房租人员为赵龙威，赵龙威也是中尖酒店实际控制人，而夏义猛与其系表兄弟关系，应当追加赵龙威为本案的被告或被执行人，请求二审法院予以准许。张士零向一审法院起诉请求：1.中尖酒店支付拖欠张士零的租金176000元，并由中尖酒店按25200元人民币每月支付张士零后续租金至合同解除日；2.解除合同并支付违约金5280元；3.中尖酒店承担本案诉讼费用。庭审中，张士零又将诉讼请求明确为：从2019年4月1日起至2020年4月12日双方解除合同共计12个月12天，租金应为312480元，中尖酒店已支付151200元，尚欠161280元，根据补充协议第二条第8项中尖酒店应支付违约金4838.4(161280*3%)。中尖酒店向一审法院反诉请求：1、判令双方2019年2月19日签订的《物业委托租赁服务合同》及《补充协议》于2020年1月10日解除；2、判令张士零返还多给付的租金35300元；3、判令张士零给付违约解除合同的违约金50万元；4、反诉的诉讼费用由张士零承担。庭审中，中尖酒店变更反诉请求：1、判令双方2019年2月19日签订的《物业委托租赁服务合同》及《补充协议》于2020年4月12日解除；2、判令张士零返还多给付的租赁收益12200元；3、判令张士零给付违约解除合同的违约金26万元；4、反诉的诉讼费用由张士零承担。一审法院认定事实：2019年2月19日张士零（甲方）与中尖酒店（乙方）签订《物业委托租赁服务合同》，约定：委托物业位于济南市天桥区中凡鲁鼎C座房号501-511，项目数量12套；甲方享有固定租赁收益2100元/月，租赁收益起算日为2019年3月1日，或自双方签署《租赁物业移交确认书》之日起天，以后到期日为准。如甲方延期交付房屋，导致乙方筹备及培育期延迟的，则甲方租赁收益起算日期亦相应顺延。如此日期公寓尚未完成特种行业安全许可证、消防证等证件的办理，则收益利益起算日自特种行业许可证、消防证等证件办理完毕之日起计算；甲方知晓并同意：2019年2月19日至2019年3月31日为乙方收房期；甲方如不经过乙方同意擅自终止本合同，视为甲方严重违约，并赔付乙方此合作项目的所有装潢装修费、开办服务信息手续费、剩余租赁费及其违约金1000万元。合同终止后涉及相关资金费用，甲方应于合同终止后五日内支付乙方。同日，双方签订《补充协议》，约定：合同履行期限自2019年4月1日至2029年4月1日止；租赁标准费用：人民币2100元/间/月，总计12间，总金额25200元，大写贰万伍仟贰佰，此费用包含每月乙方支付给甲基方的所有费用，甲方不得再有任何费用，付款方式为转账；付款方式：2月付（每月1-7号付租金）；如乙方无原因延迟支付租金超过10日，从第11日起向甲方支付违约金（按每月收益百分之三）超过30天甲方有权单方面解除协议。《物业委托租赁服务合同》签订后，中尖酒店向张士零交纳租金情况如下：2019年4月1日400元（备注：张士零4.5月份12间房屋租金）、2019年5月17日25200元（备注：张士零房东5月份房租）、2019年6月1日25200元、2019年8月7日交付25200元（备注：8月份12间房租）、2019年10月6日25200元（备注：9月份12间房租）。另外2019年2月中尖酒店向张士零交付定金5万元，以上中尖酒店共缴纳房租151200元。2020年4月12日张士零与中尖酒店经协商，解除了双方于2019年2月19日签订的《物业委托租赁服务合同》及《补充协议》，并办理了交接手续。同时双方约定2020年4月12日解除合同之前的房屋租金及其他有争议问题，由法院诉讼方式解决。另查明，2020年1月下旬至双方合同解除之日，系本地新冠肺炎疫情及防控期间。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张士零将其所有的房屋交付中尖酒店用于经营酒店，而中尖酒店向张士零交付一定数额的租金，故双方签订的《物业委托租赁服务合同》及《补充协议》，实为房屋租赁合同。合同签订后，张士零依照合同约定履行了交付承租物的义务，中尖酒店亦应依约履行支付房租的义务。故张士零诉求中尖酒店支付拖欠租金，符合法律规定，一审法院予以支持。中尖酒店逾期支付房屋租赁费，应按合同约定承担违约责任，故张士零诉求中尖酒店支付违约金，亦符合法律规定，一审法院予以支持。在中尖酒店承租房屋用于经营，疫情及防控措施期间属情势变更情形，其收入会受到直接或间接的影响，根据公平原则，张士零应适当减收租金，至于减收数额，由一审法院予以酌定后从其主张的租赁费及违约金总额中予以扣除。双方在《补充协议》中再次明确约定了合同履行期限自2019年4月1日至2029年4月1日，中尖酒店亦是按照该约定实际履行的交付租金的义务，故中尖酒店抗辩其应自从2019年8月20日《特种行业许可证》办理完毕后开始计算租赁收益，无事实和法律依据，一审法院不予采信。《物业委托租赁服务合同》及《补充协议》中约定出租物为501-511，按数量为11套，但张士零解释其中一套面积较大，可作两套作用，故在合同中记载的房屋数量为12套。而在合同实际履行过程中，中尖酒店亦是按12套支付租金，在给付租金时亦自行备注了承租房屋为12套，故庭审中，中尖酒店再行抗辩其承租房屋为11套，一审法院不予采信。故中尖酒店诉求张士零返还多支付租金，于法无据，一审法院不予支持。双方于2020年4月12日解除《物业委托租赁服务合同》及《补充协议》，不违反法律规定，一审法院予以确认。合同经双方协商自愿解除并已交接完毕，中尖酒店未提交证据证实张士零存在违约行为，故中尖酒店诉求支付违约金，证据不足，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用案件受理费减半收取计2594元，反诉费减半收取2692元，合计5286元，由山东中尖酒店管理有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于违约责任问题，依据双方的合同约定，张士零履行了交付承租物的义务，中尖酒店作为房屋租赁合同的承租方，负有向出租方缴纳租金的义务，其逾期支付房屋租赁费，应按合同约定承担违约责任。中尖酒店上诉主张，其逾期支付房屋租赁费是由于张士零交付的房屋不符合合同约定的消防标准，致使其无法按期办理消防验收。但在双方签订的《物业委托租赁服务合同》第一条3.甲方按以下方式向乙方交房中，虽有关于将完成精装修、一次性消防合格且可以办理二次消防的委托物业交付乙方进行代购配置，甲方将完成配置并通过乙方验收的，一次消防合格且可以办理二次消防的委托物业交付乙方的约定。但其中并没有约定交付时间。后中尖酒店接收房屋、占有使用并支付租金的行为，应视为对交付房屋的认可，故，对中尖酒店关于张士零负有先履行义务，首先构成违约的主张，一审法院不予支持并无不当。关于涉案房屋的数量问题，本案双方签订的《物业委托租赁服务合同》中约定“房号501－511，项目数量12套”、《补充协议》中约定“总计12间”，并且中尖酒店向张士零交纳房屋租金时均备注为12间房屋租金，结合当事人庭审陈述及提交的证据，一审法院综合认定中尖酒店承租房屋为12套，并无不当。关于受疫情影响租金交纳数量问题，疫情对中尖酒店经营会受到一定影响，一审法院结合案件的实际情况，已酌情减少应付租金数额，中尖酒店上诉主张应按照五五比例来承担责任，缺乏依据，对此，本院不予采信。综上所述，山东中尖酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10572元，由上诉人山东中尖酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年十一月十九日书记员  侯新新