甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14595号原告：韩天文，男，1972年4月28日出生，藏族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：杨燕，甘肃同心律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜博伟，甘肃同心律师事务所实习律师。被告：甘肃骄傲伟业商贸有限公司，住所地兰州市城关区草场街街道大坡沟（辉华煤炭交易市场院内）。法定代表人：李娟，该公司总经理。原告韩天文与被告甘肃骄傲伟业商贸有限公司（以下简称：骄傲伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，因案情复杂裁定转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告韩天文的委托诉讼代理人杨燕、杜博伟到庭参加诉讼，被告骄傲伟业公司经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩天文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《办公室租赁合同》；2、判令被告返还出租房屋；3、判令被告向原告支付租金78667元（暂计算至2020年2月29日，要求计算至被告腾退房屋之日）、违约金26599元（暂计算至2020年2月29日，要求计算至被告腾退房屋之日）；4、判令被告支付所欠电费540.5元、水费600元、物业管理费5054.6元（2018年1月至2019年12月，实际要求计算至被告腾退房屋之日）、采暖费7758.6元（2017年至2020年）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月20日，被告因经营需要与原告续签《办公室租赁合同》，继续租赁原告位于兰州市城关区××路××号××大厦××楼××号房屋。双方约定：月租金5000元，半年一付，被告应在签订合同之日向原告支付一个月房租作为押金并支付第一期租金35000元；之后每半年期到期前十日支付下期租金。被告自合同签订后至今未向原告支付租金，原告向被告多次催要未果，遂诉至本院。被告骄傲伟业公司未进行答辩，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性对其证据进行了综合评议及认证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月20日，原告韩天文（甲方）与被告骄傲伟业公司（乙方）签订《办公室租赁合同》一份，双方约定：甲方同意将兰州市城关区××路××号××大厦××楼××房在良好及可租赁的状态下租给乙方作为办公使用，出租商铺的建筑面积73.89㎡；租赁期限为2年，自2018年11月10日起至2020年11月9日止；每月租金为人民币5000元，租金第一次押1个月租金付6个月租金，即35000元；乙方在签订本合同之日一次性付清6个月房租及1个月保证金，第一次支付2018年11月10日至2019年5月9日的租金，以后每半年租金均在下一个半年开始前10日前付清；应交半年期开始逾期10日内乙方尚未交清该缴费期房租，每天按本缴费期租金加收滞纳金，逾期15日未交清该期房租，甲方有权终止合同，必要时可以采取委托公安指定换锁人员换门锁另租他人，并且甲方按前述方式向乙方追缴房租费和滞纳金；租期2年满以后，租金双方根据具体市场行情再议，续订新的合同；房屋租赁期间所发生的一切费用（包括该房屋水、电、物业、垃圾等）由乙方负责；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动；乙方迟延交付房租超过15天的，可以解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告使用了承租的房屋，却未能按照约定向原告支付租金。2018年12月17日，原告与被告原法定代表人李石通过短信协商要求被告交清截止2018年12月21日的房租7000元，并搬离承租房屋，但被告未能按约缴纳租金并搬离房屋。此后，原告又多次通过微信联系李石缴纳租金或腾交房屋，但被告一直予以推诿。原告无奈诉至本院。另查明，因被告还拖欠了承租房屋的水、电、暖、物业等费用，案涉房屋的物业公司兰州东太物业管理有限公司对案涉房屋发出催费通知单，要求缴纳该房屋2018年1月至2019年12月的物业费5054.6元、电费540.5元、水费600元以及2020年1月至2020年8月的物业费2113.6元、水费200元。案涉房屋的供热单位兰州仁和热力经营有限责任公司畅家巷供应站也确认案涉房屋2017年-2018年度采暖费2586.2元、2018-2019年度采暖费2586.2元以及2019-2020年度的采暖费2586.2元未予缴纳。本院认为，依法成立的合同，对双方具有法律约束力。本案原告韩天文与被告骄傲伟业公司基于兰州市城关区××路××号××大厦××楼××房租赁事宜达成的《办公室租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法，双方应当按照约定履行各自义务。《办公室租赁合同》约定，被告应当于签订合同当日向原告支付6个月的房租及1个月的押金，但被告并未按此约定向原告支付租金及押金，且在原告多次催要后仍未履行支付租金的义务。被告的行为违反合同约定，构成违约。根据《办公室租赁合同》中“被告迟延交付房租超过15天的，可以解除合同”之约定，原告有权要求解除双方的《办公室租赁合同》，但是《办公室租赁合同》约定的租赁期限截止2020年11月9日已届满，原告要求解除《办公室租赁合同》已无必要，故本院对原告要求解除《办公室租赁合同》的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还房屋的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方的租赁合同已经届满，原告要求被告返还房屋于法有据，本院对此予以支持。关于原告要求被告支付截止房屋腾退之日租金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告承租并占有使用原告的房屋后，即负有支付房屋租金的义务，但其未能按约向原告支付租金，根据上述法律规定，原告依据《办公室租赁合同》约定的租金标准要求被告支付租金具有事实和法律依据，本院对此予以支持。但自2020年11月9日双方租赁合同届满后，被告继续占用房屋应当向原告支付的是占用房屋期间的占有使用费，该占有使用费可以参照租金标准计算，故原告主张的租金实际包含租期内的租金及租期外的房屋占有使用费，本院对此予以纠正。关于原告要求被告按照年利率24%的标准支付违约金的诉讼请求。虽然《办公室租赁合同》约定被告逾期支付当期租金的，应当每天按本缴费期租金加收滞纳金，原告主动降低以年利率24%主张违约金，但是双方之间并无民间借贷关系，原告以民间借贷保护利率标准主张违约金于法无据。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条约定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原、被告双方在合同中约定被告在签订合同当日应交纳6个月的租金及1个月的押金；被告逾期交纳租金超过15天的，原告有权解除合同。本案被告在签订合同当日即未按约向原告支付租金及押金；2018年12月17日，双方曾协商由被告支付前期租金并搬离房屋，但被告仍未能履行交租及腾房义务，此后原告又多次催要租金未果。原告在被告逾期缴纳租金超过15天的情况下未及时终止合同，减少损失；在多次催要无果的情况下，又未能及时采取其他的适当措施解除合同、收回出租房屋，其对于损失的扩大负有一定过错，而原告主张的违约金即属于未能采取适当措施造成的扩大的损失，故本院对原告主张的违约金不予支持。关于原告主张被告支付拖欠的水费、电费、物业管理费、采暖费的诉讼请求。虽然合同约定被告应承担房屋租赁期间所发生的一切费用，原告亦提供了物业公司的催费通知及供热单位的证明以证明被告拖欠上述费用，但原告并非水费、电费、物业管理费、采暖费的收费单位，在其未就被告拖欠的上述费用进行垫付之前，其无权主张被告向其支付上述费用，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。原告可向相关收费单位付清上述费用后，再向被告追偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告甘肃骄傲伟业商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告韩天文返还位于兰州市城关区××路××号××大厦××楼××号××房。二、被告甘肃骄傲伟业商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告韩天文支付截止2020年2月29日的房屋租金78667元；并支付2020年3月1日起至2020年11月9日的租金及2020年11月10日起至房屋实际腾交之日止的房屋占有使用费（租金、房屋占有使用费均按5000元/月的标准计算）。三、驳回原告韩天文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2684元，由原告韩天文承担913元，被告甘肃骄傲伟业商贸有限公司承担1771元（于本判决生效后十日内支付给原告韩天文）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 祝 静人民陪审员 牛 静人民陪审员 彭 红二〇二〇年十一月十七日书 记 员 张燕冰