北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9947号上诉人（原审被告）：巩万清，男，1964年4月6日出生，汉族，北京市大兴区清运车队员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郁印正，北京市拓夫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：都秀琴，女，1958年3月2日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：张楠，女，1996年9月4日出生，汉族，住北京市大兴区栋****。被上诉人（原审原告）：张林，男，1985年10月25日出生，汉族，住北，住北京市大兴区div>三被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱林，北京国资律师事务所律师。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：陶永宏，北京国资律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：张某，男，2005年12月4日出生，汉族，学生，住北京市大兴区。原审第三人：巩秀芳（兼张某的法定代理人），女，1981年10月22日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：许友，北京京翔律师事务所律师。上诉人巩万清因与被上诉人都秀琴、张楠、张林、张某，原审第三人巩秀芳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月13日公开开庭审理了本案。因被上诉人张二成于2020年8月31日死亡，除本案当事人之外，本院依法追加张二成的其他法定继承人张楠、张林参加本案诉讼。上诉人巩万清及其委托诉讼代理人郁印正，被上诉人都秀琴、张楠、张林之共同委托诉讼代理人朱林、陶永宏，被上诉人张某、原审第三人巩秀芳之委托诉讼代理人许友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巩万清上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费由都秀琴、张楠、张林负担。事实与理由：1.涉案房屋不在拆迁范围内，无法对区位补偿进行鉴定；2.本案评估报告的估价方法为“依据”《北京市大兴区人民政府关于印发大兴区集体土地住宅拆迁补偿标准意见的通知》等，而其在《关于对（京）国评房（2020）（估）SF第019号评估报告的异议回复》中对估价方法表述为“参照”《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，前后不一致，要求重新评估；3.出庭接受质询的鉴定人员称参照附近地区拆迁补偿标准进行评估，却未向法庭出示具体参考材料，评估报告没有参照依据；4.涉案评估报告不符合《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则的通知》第四条；5.张鹏于2012年8月2日去世，确定损失时点应当止于该时间，涉案评估报告时点为2020年6月4日系错误；5.张鹏从未占有使用涉案房屋，未进行翻建、新建，无实际损失。6.一审法院判决巩万清承担主要责任没有法律依据。都秀琴、张楠、张林辩称，同意一审判决，不同意巩万清的上诉请求。事实和理由：涉案评估报告可以作为认定损失的依据，评估时点不应以张鹏去世时间为准，以委托评估日作为时间节点正确，我方购买房屋，继承人对此有期待利益。张某辩称，同意一审判决。巩秀芳述称，同意一审判决。2019年11月，张二成、都秀琴向一审法院起诉请求：1.巩万清返还其购房款28000元；2.巩万清赔偿其因合同无效产生的经济损失1591015元；3.一、二审诉讼费用由巩万清承担。一审法院认定的事实：张二成、都秀琴系张鹏父母，巩秀芳与张鹏原系夫妻关系，张某系张鹏与巩秀芳之子。2002年12月7日，巩万清（出卖方）与张鹏（购买方）签订契约，内容为：经双方协商，巩万清将现住房卖给张鹏，左边巩万水，右边邓奎让，前至围墙，后至房后边。张鹏已给付巩万清购房款28000元。该房屋位于北京市大兴区魏善庄镇7号，系在巩万清的宅基地上所建房屋。张鹏已去世，生前其户籍地位于北京市大兴区亦庄镇，户籍性质为非农业户口。巩秀芳为房屋所在地村集体经济组织成员，张鹏与巩万清签订契约时，张鹏与巩秀芳尚未结婚。2019年3月，巩万清向法院起诉，请求确认2002年12月7日签订的契约无效，法院于2019年7月30日作出（2019）京0115民初9865号民事判决，判令巩万清与张鹏于2002年12月7日签订的农村房屋买卖契约无效。张二成、都秀琴不服该判决向本院提起上诉，本院于2019年10月31日作出（2019）京02民终13068号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现争议房屋由巩万清使用。案件审理过程中，张二成、都秀琴申请对涉案房屋及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价进行评估。一审法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司进行了评估，该公司做出鉴定报告，评估结论为：房屋及附属物总价82250元，宅基地区位补偿价1508765元。张二成、都秀琴向鉴定机构预缴鉴定费15910元。评估报告作出后，巩万清提出异议：“需要鉴定的房屋不属于拆迁范围内的房屋，故北京市国盛房地产评估有限责任公司不应受理委托及进行评估”。北京市国盛房地产评估有限责任公司书面回复：“因市场上并无集体土地使用权价值的交易案例，宅基地区位价值只能在拆迁腾退过程中予以量化，故宅基地区位补偿价的概念是从拆迁腾退活动中产生的，我公司根据委托鉴定事项参照相关文件精神及估价对象宅基地的具体区位状况和房屋现状综合测算的区位补偿价值和房屋及附属物的重置成新价”。巩万清申请鉴定人出庭，北京市国盛房地产评估有限责任公司彭慧秋出庭接受了质询。一审法院认为，案件争议的焦点是农房买卖合同无效后，未列入拆迁范围的农房的赔偿标准如何确定。对于农村房屋买卖合同无效损失赔偿问题，法律规范应为《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条。对于农村房屋买卖合同被确认无效后的损失赔偿问题，应遵循合同法规定的等价有偿和诚实信用原则，合理地认定当事人责任比例，均衡保护各方利益诉求。现已生效的判决确认张鹏与巩万清之间就北京市大兴区魏善庄镇7号所签订的农村房屋买卖契约无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因巩万清对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，出卖人出售房屋后又要求确认合同无效，有违诚实信用原则，故出卖人巩万清应对合同无效承担主要责任。张鹏不具备购买农村宅基地及房屋资格，未经主管部门批准，违反相关法律规定擅自购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任。张鹏已经去世，张二成、都秀琴、巩秀芳、张某作为继承人主张权利，理由正当，对其请求合理部分应予支持。关于购房款，应按实际交易金额予以返还；关于赔偿房屋重置成新价及附属物价款，现争议房屋已由巩万清使用，巩万清应赔偿权利人相应损失；关于宅基地区位补偿价，虽然房屋尚未进入拆迁程序，但是考虑当事人的过错、合同履行情况、房屋所处位置及合同无效后宅基地返还可能产生的利益等因素，巩万清仍应赔偿权利人上述损失。巩万清虽对评估报告提出异议，但北京市国盛房地产评估有限责任公司已作出书面回复并出庭接受质询，法院认为该评估报告委托程序合法，内容客观公正，法院予以确认，具体赔偿数额应参照评估结论予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年8月判决如下：一、巩万清于判决生效后十日内退还张二成、都秀琴、巩秀芳、张某购房款28000元；二、巩万清于判决生效后十日内赔偿张二成、都秀琴、巩秀芳、张某房屋及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价共计1094110.5元；三、驳回张二成、都秀琴的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未针对本案争议提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：一审法院确定的赔偿数额是否恰当。关于赔偿数额的确定，本院根据双方责任划分、房屋买卖合同履行情况、参考涉案房屋评估报告综合判断。首先，关于责任划分。本案系生效判决认定农村房屋买卖合同无效后的赔偿事宜处理。巩万清在出卖涉案房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚信原则，应承担合同无效后的主要责任，赔偿买房人的损失，该损失不仅限于实际损失，亦包括信赖利益损失。其次，关于合同履行情况。本案中，巩万清与张鹏的房屋交易行为发生在2002年，至其起诉至法院要求确认房屋买卖合同无效，交易完成已十余年，周边交通、商业、环境等均发生了变化，土地价值、房屋价值明显提升。巩万清主张评估报告时点应以张鹏去世的2012年为准，没有事实和法律依据，本院不予采信。最后，关于参考涉案房屋评估报告的合理性。虽涉案房屋未列入拆迁范围，但农村房屋拆迁时的补偿对价是涉案房屋价值的重要衡量方式，区位补偿价又是拆迁安置补偿中的重要组成部分，因此评估报告将区位补偿价列入损失赔偿计算的范围并无不当。就巩万清对涉案房屋评估报告提出的其他异议，本院经审查，未发现存在符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条中关于重新鉴定的情形，一审法院参照评估结论确定赔偿数额基本适当，本院予以确认。由于张二成在一审判决后死亡，本院通知其案外其他法定继承人张楠、张林参与本案诉讼，依法履行张二成在本案中的诉讼权利和义务。张某为代位继承人，其诉讼地位应为被上诉人。故此，本院依法对一审判决涉及张二成的判项予以变更，但并非对张二成的财产权利进行分配。张二成的财产继承问题由其继承人另行解决。综上所述，巩万清的上诉请求不能成立，应予驳回；本案二审因出现新的事实而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初1261号民事判决；二、巩万清于本判决生效后十日内退还都秀琴、张楠、张林、张某、巩秀芳购房款28000元；二、巩万清于本判决生效后十日内赔偿都秀琴、张楠、张林、张某、巩秀芳房屋及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价共计1094110.5元；三、驳回都秀琴、张楠、张林、张某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费15910元，由都秀琴、张楠、张林、张某负担2441.5元（已交纳），由巩万清负担11027元（自本判决生效后七日内交纳）；由巩秀芳负担2441.5元（自本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费9560元，由都秀琴、张楠、张林、张某负担1467元（已交纳），由巩万清负担6626元（自本判决生效后七日内交纳）；由巩秀芳负担1467元（自本判决生效后七日内交纳）二审案件受理费14647元，由巩万清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 霍翠玲二〇二〇年十一月三十日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝