广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5806号上诉人（原审原告）：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭莉，女，1972年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************。上诉人（原审被告）：彭志柳，男，1968年1月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：罗世学，女，1949年8月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，系彭莉的母亲、彭志柳的岳母。上诉人中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）因与上诉人彭莉、彭志柳物业服务合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。侨兴公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，根据欠费事实，依法改判，并由彭莉、彭志柳负担侨兴公司聘请律师参加诉讼的费用5000元。事实与理由：一、2014年4月以来，侨兴公司不仅上门派发或张贴通知单，还数十次打电话给欠费业主，也派人登门告知，还以发短信和微信方式进行通知，但公司善意地认为业主不会拖欠，所以没有电话录音，短信、微信也多数未保留。但公司的收费标准全省最低，从情理上不可能长期听任业主欠费而不采取任何措施。二、侨兴花园小区许多小区业主故意不交物业费，因为原业委会主任以物业公司已被业委会解聘为由煽动业主拒交物业费，但该业委会的解聘决议已经被法院撤销。三、侨兴公司于2016年9月23日在侨兴花园小区门口宣传栏张贴了催缴通知，并于2017年9月14日再次张贴公告及法院判决书，于2019年9月2日将所有欠费业主的名单、房号、欠费明细全部张贴在宣传栏内继续催告，并向三乡镇住建局反映相关情况。以上表明侨兴公司已穷尽了催告手段，且均在诉讼时效内，并未丧失胜诉权。此外，侨兴公司从事的物业服务是一个整体，其发出的催缴通知、公告面向的是全体业主，不可能只对本案业主不通知、不打电话，且已审结的同类型案件均支持了2014年前后的物业费，并未认定过了诉讼时效。彭莉、彭志柳辩称：一、一审关于诉讼时效的认定合理合法，彭莉、彭志柳从未收到过侨兴公司的催缴通知，而且侨兴公司称其自2014年4月开始催缴物业费，但彭莉、彭志柳已交纳2014年4、5月物业费，何故还要催讨？彭莉、彭志柳也没有见过2016年9月、2017年9月的催缴通知，直到一审才见过2019年9月的欠费通知。（2020）粤2071民初1955号民事判决中因为该案被告未就该案诉讼时效提出抗辩，所以法院没有就诉讼时效进行分析认定，不代表侨兴公司的主张没有超过诉讼时效。二、彭莉、彭志柳不存在故意不缴纳物业费的行为。1.侨兴公司未与小区业主委员会签订物业服务合同，是强行管理，属于无权管理，无权收取物业费。2.侨兴公司的服务构成重大瑕疵，其擅自制定物业服务收费标准，收费不公开不透明，广大业主均不认可。一直以来，侨兴公司服务水平低下，与其收取的费用严重不相适应，在其强行管理的小区内经常发生失窃、打架，业主及住户无奈报警处理的事件，广大业主及住户的生命财产未得到应有的基本保障，毫无安全感可言。侨兴公司还在没有任何通知或公示的情况下随意涨价，彭莉、彭志柳对此不予认可。且彭莉、彭志柳按原收费标准缴纳物业费，侨兴公司不肯收取，是其放弃收取费用的权利，责任在其自身。彭莉、彭志柳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回侨兴公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判令彭莉、彭志柳向侨兴公司支付2016年11月14日至2019年9月30日期间的物业费5928.76元和违约金没有事实和法律依据。一、一审认定的侨兴公司于2010年6月12日与彭莉签订的侨兴花园物业服务协议是假的，根本没有这个协议存在。二、双方签订的2020年6月12日侨兴花园前期物业管理服务协议一审开庭时也没有质证。三、2016年7月8日，侨兴花园业委会召开临时业主大会，投票表决侨兴公司去留问题，结果多数业主不同意留用。后因六位业主以未达到法定“双过半”程序不合法为由提出诉讼[案号为（2018）粤2071民初15247号]并胜诉，侨兴公司留用，但多数的业主不可能再与物业公司签订正式的合同，侨兴公司未与该六位业主或法院签订正式合同，侨兴花园的大多数业主无法交物业费，且侨兴公司的营业执照所载地址是假的。故双方没有签订合同，无法确定双方的权利义务，也无法确定收费标准，无法确定服务范围。四、不认可一审认定的物业费计算标准，因为彭莉、彭志柳根本未将214.38平方米的物业交给侨兴公司管理，双方不存在物业服务合同关系，故不存在违约问题。侨兴公司辩称：一、双方于2020年6月12日签订了“侨兴花园物业服务协议”，一审也进行了质证，并非虚假证据。二、侨兴公司的起诉状载明，其自2014年6月1日而非4月起催缴欠费。三、彭莉、彭志柳答辩时称侨兴公司无合约强行管理、无权管理，在上诉状中又承认法院终审判决侨兴公司留用，自相矛盾，其无视双方签订了物业服务协议这一基本事实。四、侨兴公司于2006年已搬离注册地址，因为无法由全体股东签名而未变更注册地址，欠费业主借此大做文章，是为不交物业费找借口，自欺欺人。侨兴公司向一审法院起诉请求：1.彭莉、彭志柳向侨兴公司支付2014年6月1日至2019年9月30日拖欠的物业费10976元；2.彭莉、彭志柳向侨兴公司支付滞纳金1728.72元(按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算)。一审法院认定事实：彭莉、彭志柳系中山市************业主，该物业于2009年12月23日办理由彭莉、彭志柳作为权利人的权属证书[土地证号：国（2009）易3151**，房产证号：**09050190、0209050191号]，建筑面积214.38平方米。2010年6月12日，侨兴公司为甲方与彭莉为乙方签订一份《侨兴花园物业服务协议》，约定：乙方将中山市***********别墅的物业，委托甲方提供物业管理服务，甲方对房屋及配套的设施设备、绿化、环境卫生和秩序等项目进行维修、养护、管理，乙方每月10日之前交当月的管理费和上月水电费，物业费为多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米；乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳之日止，按每日欠费总额的1‰计算。协议还约定了其他事项。协议签订后，侨兴公司依约对涉案物业进行管理服务并收取物业费。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、侨兴公司为乙方签订一份协议书，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。一审法院审理的（2018）粤2071民初4598号案查明，2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日,侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至一审法院[案号（2018）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，一审法院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区****年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向本院提起上诉，本院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院另案审理的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，一审法院工作人员在未通知侨兴公司及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了解并现场拍照。侨兴公司称其于2019年9月10日通过现场张贴及拍照的方式向彭莉、彭志柳发出欠费催缴通知单，要求彭莉、彭志柳缴清所欠的从2014年6月至2019年9月，共64个月物业费10976元（171.5×64个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。侨兴公司主张彭莉、彭志柳尚欠2014年6月1日至2019年9月30日期间物业费10976及滞纳金1728.72元（按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算）。侨兴公司称经多次追讨未果，侨兴公司于2019年11月14日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2019年11月14日作预立案调解，调解不成于2020年3月3日正式立案。一审庭审时，彭莉、彭志柳称侨兴公司没有经过业主同意擅自涨价，彭莉、彭志柳坚持按涨价前的标准缴费，但侨兴公司拒收其物业费，故彭莉、彭志柳未拖欠侨兴公司物业费；彭莉、彭志柳认为侨兴公司未履行合同约定的物业管理服务义务，彭莉、彭志柳有权拒交物业费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。侨兴公司主张争议期间，侨兴花园物业服务由侨兴公司提供，彭莉、彭志柳对此无异议，一审法院予以确认。侨兴公司与彭莉、彭志柳签订的侨兴花园前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。侨兴公司提供了涉案小区的物业服务，彭莉、彭志柳作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向侨兴公司支付对应的物业费。本案争议的主要焦点为：一是彭莉、彭志柳是否有权拒付物业费及违约金；二是侨兴公司主张彭莉、彭志柳支付的物业费及违约金是否已超过诉讼时效。对焦点一，彭莉、彭志柳称侨兴公司没有经过业主同意擅自涨价，彭莉、彭志柳坚持按涨价前的标准缴费，但侨兴公司拒收其物业费，故彭莉、彭志柳未拖欠侨兴公司物业费。彭莉、彭志柳认为侨兴公司未履行合同约定的物业管理服务义务，其有权拒交物业费。一审法院认为，侨兴公司与彭莉、彭志柳签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》明确约定别墅按0.8元/平方米的标准计收物业费，彭莉、彭志柳主张侨兴公司擅自涨价，但未提交证据证明，故对彭莉、彭志柳该主张一审法院不予采纳，别墅物业费标准应按0.8元/平方米计算。对于业主反映侨兴花园小区的问题，一审法院于2019年6月13日上午未通知侨兴公司及彭莉、彭志柳情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。一审法院认为，从现场勘查及彭莉、彭志柳提供照片的情况来看，侨兴公司履行了保安、保洁等主要的物业服务，但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但侨兴公司作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。如业主认为物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应及时向物业公司反映情况及提出整改建议，也可向业主委员会投诉，由业主委员会依法行使物业服务合同的解除权。综上所述，彭莉、彭志柳拒交物业费的行为，必然会影响侨兴公司为物业小区提供物业服务的质量，彭莉、彭志柳的行为不应提倡。现彭莉、彭志柳以物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业费的主张，缺乏充分理据，一审法院不予采纳。关于焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”物业服务合同约定业主按月交纳物业费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。民法总则自2017年10月1起施行，侨兴公司于2019年11月14日向一审法院递交起诉状，请求彭莉、彭志柳支付从2014年6月1日起计的物业费及违约金，显然，2016年11月14日之前的物业费及违约金已超过诉讼时效，侨兴公司已丧失胜诉权。侨兴公司称有上门派发或张贴欠费催缴通知单，但彭莉、彭志柳否认，侨兴公司未进一步提供证据证明其欠费催缴通知书已送达彭莉、彭志柳，应承担举证不能的后果，故侨兴公司主张未超过诉讼时效的事实依据不足，不予采纳。一审法院确认2016年11月14日之前的物业费及违约金已超过诉讼时效，侨兴公司已丧失胜诉权，其请求彭莉、彭志柳支付物业费及违约金的时间应从2016年11月14日起计算。关于物业费的计算标准，涉案物业的建筑面积为214.38平方米，侨兴公司主张物业费按建筑面积0.8元/月/平方米计算，即彭莉、彭志柳每月应缴的物业费为171.5元，故彭莉、彭志柳应向侨兴公司支付2016年11月14日至2019年9月30日的物业费5928.76元[171.5元/月×（34＋17天／30天）个月]。关于违约金，彭莉、彭志柳拖欠物业费已构成违约，其应向侨兴公司支付拖欠物业费的滞纳金，故侨兴公司主张按银行同期同类贷款利率计算滞纳金，一审法院予以支持。滞纳金计算方式为：以每月171.5元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2016年11月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。综上所述，侨兴公司要求彭莉、彭志柳支付物业费及违约金的请求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、彭莉、彭志柳于一审判决生效之日起五日内向侨兴公司支付2016年11月14日至2019年9月30日期间物业费5928.76元；二、彭莉、彭志柳于一审判决生效之日起五日内向侨兴公司支付违约金（计算方法：以每月171.5元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2016年11月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算）；三、驳回侨兴公司的其他诉讼请求。如果彭莉、彭志柳未按一审判决指定的期间向侨兴公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，减半收取计59元（侨兴公司已预交），由侨兴公司负担24元，彭莉、彭志柳负担35元（彭莉、彭志柳于一审判决生效之日起七日内迳付侨兴公司）。本案二审期间，侨兴公司提交以下证据：1.侨兴业委会张贴的紧急通知；2.侨兴业委会张贴的不交费通知；3.业委会前主任发出的微信记录；4.（2019）粤20民终3262号民事判决书；5.2016年9月物业催缴通知；6.2017年9月物业催缴通知；7.2019年9月物业张贴欠费名单；8.住建局复函；9.（2020）粤2071民初1955号民事判决书。证据1-3拟证明其阻止业主交物业费，证据4拟证明侨兴公司是合法经营；证据5-7、9拟证明侨兴公司的诉求未超过诉讼时效；证据8拟证明侨兴业委会违法阻交物业费。彭莉、彭志柳质证称：证据1、2，其是配合业委会的决定而不交费；证据3与其没有关系，聊天记录是前主任的私事；证据4不能证明侨兴公司的合法经营；证据5-7时间是2016年9月，若侨兴公司明知彭莉、彭志柳在2016年就不交物业费，为何2019年才起诉；证据8没有载明要求本案业主交纳物业费的文字表述；证据9不能证明侨兴公司的诉求没有超过诉讼时效。彭莉、彭志柳将侨兴公司的上述证据亦作为己方证据提交，待证事实与前述质证意见一致。侨兴公司质证称：彭莉、彭志柳将侨兴公司的证据作为己方证据提交的行为表明其认可相关证据的真实性、合法性、关联性。彭莉、彭志柳另提交以下证据：照片2张、报警回执1份，拟证明侨兴公司对彭莉、彭志柳的房屋根本没有管理，任由小偷自由出入，导致彭莉、彭志柳的房屋被盗。侨兴公司质证称：确认报警回执的真实性，但没有报警内容，不确认关联性。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：1.侨兴公司与彭莉于2010年6月12日签订的合同名称为“侨兴花园前期物业管理服务协议”。该协议第十条约定，协议自双方签字之日起生效，依法成立的侨兴花园业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同依法生效的，该协议终止。一审期间，彭莉、彭志柳以侨兴花园提交的上述证据与证据目录所载名称不一致为由不予发表质证意见，确认彭莉曾与侨兴花园签订过前期物业服务协议，但不确认签订过其他协议。二审期间，彭莉、彭志柳对侨兴花园提交的“侨兴花园前期物业管理服务协议”质证称，根据合同法等相关法律规定，前期物业管理服务协议应由开发商与物业公司签订，该协议却是由物业公司与业主签订，不符合法律规定，且公司代表梁卫琼也是现在公司的欠费被告，且根据该服务协议第十条可知，业委会已与物业公司签订试用协议（为期半年），该协议已经终止。2.经查，侨兴花园小区业主委员会与侨兴公司于2015年7月26日签订的《协议书》未约定物业费的收费标准，也未约定侨兴公司在试用期届满后即应退出涉案小区等内容。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。侨兴公司与彭莉签订的侨兴花园前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。彭莉、彭志柳亦确认侨兴花园小区业委会解聘侨兴公司的决议已被本院生效判决所撤销的事实，而业委会与侨兴公司签订的协议书亦未约定物业费标准以及侨兴公司退场条件等内容，故侨兴公司在试用期届满后继续为涉案小区提供物业服务，仍与彭莉、彭志柳之间存在物业服务合同关系，有权按照前述协议主张权利。彭莉、彭志柳以侨兴公司无权管理、其未向侨兴公司交付物业、双方未签订合同、公司营业执照地址虚假等为由主张其无需或无法交纳物业费，缺乏理据，本院不予采纳。彭莉、彭志柳主张侨兴公司提供的物业服务存在重大瑕疵、擅自提高收费标准等，但其并未提交充分证据予以佐证，侨兴公司对此亦不予确认，彭莉、彭志柳应承担举证不能的不利法律后果。结合一审法院现场走访调查的相关情况以及该小区的物业服务收费标准可知，侨兴公司已对侨兴花园小区较为全面地履行了协议约定的物业服务义务，一审认定彭莉、彭志柳以服务质量重大瑕疵为由拒交物业费的理据不足，亦无不当，本院予以确认。但因侨兴公司提交的催缴通知、张贴公告等证据均非有效的送达方式，不足以证明其已向彭莉、彭志柳进行了有效催告，彭莉、彭志柳亦对此不予确认，一审认定2016年11月14日之前的物业费已超过诉讼时效，对侨兴公司的该部分诉求不予支持，并判令彭莉、彭志柳向侨兴公司支付2016年11月14日至2019年9月30日期间的物业费及违约金，处理正确，本院予以维持。至于侨兴公司上诉主张的律师费属二审新增诉求，因双方未能协商一致，本院不作审查。综上所述，侨兴公司与彭莉、彭志柳的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元（中山市侨兴公司管理有限公司已预交118元，彭莉、彭志柳已预交50元，），由中山市侨兴公司管理有限公司负担118元，由彭莉、彭志柳负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十一月六日书记员  韦健淳