广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2359号上诉人（原审原告）：黄伟新，男，1950年5月3日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************。委托诉讼代理人：梁康耀，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林定邦，广东海法（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁朝阳，男，1991年12月8日出生，汉族，住广东省中山市南区*********。被上诉人（原审被告）：梁劲涛，男，1994年9月6日出生，汉族，住广东省中山市南区*********。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：成冬红，广东洋三律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘燕锋，广东洋三律师事务所律师。上诉人黄伟新因与被上诉人梁朝阳、梁劲涛建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄伟新上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄伟新一审全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案《土地买卖合同》合法有效且具备履行条件，因被上诉人拒不履行关键义务而导致无法履行，其后被上诉人无视双方合同约定，擅自解除双方的合同，其具有明显的违约行为。（一）合同约定应在合同签订后两个月内办妥土地使用权的过户手续，但合同签订后，两被上诉人仍长期滞留国外读书，没有及时回来办理过户手续。而上诉人于合同签订当天即依约向被上诉人支付了首期土地款50万元。（二）2014年12月12日，中山市国土资源局发布中土函《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》，改变原来的土地过户办法，规定办理土地使用权过户时，应完成开发投资总额的25%以上。双方了解到该消息后，仍然决定继续履行合同，口头约定由上诉人出资建设，以达到25%的投资额度。由于履行过户的时间被延长，上诉人应被上诉人的要求于2015年5月6提前支付了100万元。（三）2016年春节期间，两被上诉人同聚国内，因此双方才能着手办理土地使用权过户前的相关工作。（四）2016年11月8日，被上诉人将土地使用证提供给上诉人，并出出具委托，由案外人朱超代理办理涉案土地的建设用地规划条件，其后测绘公司出具了用地图，中山市城乡规划局出具了《建设用地规划条件变更批复书》。（五）在该批复书之后，被上诉人开始反悔，不再肯出具手续给被上诉人办理规划许可证和施工许可证，导致报建工作停顿。但为促使对方履行合同，上诉人又在2018年1月10日支付了转让款20万元。（六）被上诉人其后以中山市土地价格大幅提升为由，提出了变更合同条件的要求，要求上诉人承担全部交易税费，上诉人本来已经同意了，但被上诉人在拟订补充合同时，又擅自提高了40万元的价款，导致双方不能达成协议。（七）2018年8月16日，被上诉人发函解除双方的土地买卖合同。显然，被上诉人的违约事实十分清楚。二、被上诉人为其违约行为寻找的借口并不成立。（一）被上诉人未能依约在两个月内回到国内办理土地使用权的过户手续，被上诉人认为是上诉人同意的，但其提交的所谓“补充协议”为复印件，上诉人不予确认。（二）被上诉人称上诉人怠于履行合同，而其积极配合履行义务，也不符合事实。被上诉人未按合同约定在两个月内回国办理过户手续而导致合同履行的客观条件改变，而双方为此也作出了新的约定，在此情况下，双方理应配合按约定履行，以实现双方的合同目的。被上诉人却擅自解除了双方的合同，显然是严重的违约行为。三、被上诉人并无免责的事由。（一）涉案合同并不是无法履行的合同。涉案土地虽然未能符合国家规定的投资额达到出让金额的25%，但这并不影响合同的成立和生效。被上诉人拒不配合办理报建，及其后的擅自解除合同行为，才是导致涉案合同无法履行的原因，应承担违约责任。（二）被上诉人并没有法定或约定的解除权。合同第六条不能成为被上诉人免责的理由。首先，土地不能在两个月内办理过户手续是被上诉人方的责任所造成，非因政策所致。其次，国家政策并未导致涉案土地不能办理过户手续。相关法律早已颁布，双方订立合同时应该能预见到必须完成25%以上的投资额方能办理过户。因此，被上诉人应按规定与上诉人配合办理过户手续，而不能以法律存在该项规定为由，主张可以不履行合法有效的合同。被上诉人不履行合同义务，不是因为政策原因，而完全是为了取得更大利益。梁朝阳、梁劲涛辩称:一、梁朝阳、梁劲涛不存在违约行为。一、双方已变更了涉案土地的过户期限。首先，双方于2014年10月23日签订《土地买卖合同补充协议》，变更了合同约定的过户时间。其次，2014年12月12日原中山市国土资源局发布通知，明确空地不能过户。双方为继续履行合同，口头约定黄伟新对涉案土地进行投资开发，梁朝阳、梁劲涛配合办理相关手续。2016至2018年期间，梁朝阳、梁劲涛已积极配合，对此，生效判决已作出认定，黄伟新在另案上诉状中亦已自认。可见，双方已变更涉案土地的过户期限。黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛存在违约、拒绝与其办理过户手续、拒不配合办理报建情形，显然歪曲了事实。二、涉案土地买卖合同因法律法规及政策原因，已无法继续履行，因此由法院判决确认解除，而非梁朝阳、梁劲涛擅自、违法解除。（一）涉案土地买卖合同约定土地的交付方式为按现状交付，即按空地交付，因法律法规及政策原因，空地无法办理过户。（二）双方未就投资开发涉案土地达成具体协议，涉案空地不具备我国现行法律法规所规定的土地使用权转让的条件。（三）涉案土地买卖合同的解除是基于法院生效判决认定而解除，并非梁朝阳、梁劲涛擅自、违法解除。二、涉案土地买卖合同最终未能履行的原因在于黄伟新。（一）黄伟新怠于办理建设用地规划条件变更申请。（二）黄伟新怠于办理建设工程规划许可证。（三）合同履行方式已发生变更，涉案土地使用权变更的税费亦将增加，双方就涉案土地投资开发的税费承担问题产生严重分歧，最终未能就土地投资开发、税费承担达成具体、明确的协议。三、梁朝阳、梁劲涛无需向黄伟新支付违约金170万元。（一）梁朝阳、梁劲涛不存在违约行为，涉案土地系基于客观原因未能办理过户手续，双方免责，梁朝阳、梁劲涛无需支付违约金。（二）梁朝阳、梁劲涛已将170万元转让款退还给黄伟新，黄伟新未对涉案土地投入成本进行开发建设，不存在实际损失。（三）退一步而言，即使法院认定梁朝阳、梁劲涛构成违约，黄伟新主张的违约金过高。黄伟新向一审法院起诉请求：梁朝阳、梁劲涛赔偿黄伟新的损失共计170万元。一审庭审中，黄伟新明确诉求中的170万元系违约金，并变更诉讼请求为：梁朝阳、梁劲涛支付违约金170万元。一审法院认定事实：1.2009年5月24日，梁朝阳、梁劲涛取得位于中山市南区*******巷1号的土地使用权[土地证号：中府国用（2009）第易2604**]。2014年10月10日，黄伟新作为乙方（受让方）与作为甲方的梁朝阳、梁劲涛（出让方）签订土地买卖合同，约定：乙方愿意购买甲方案涉土地的土地使用权；总价格为358万元；在双方签订本协议的当日，乙方一次性向甲方支付50万元作为首期土地款；在双方在国土部门办理过户并拿到过户回执时乙方向甲方支付150万元；在国土部门通知双方领取缴交税费通知书当日乙方向甲方支付尾款158万元；甲方将土地过户至乙方或乙方指定名下，在甲方收到乙方所有土地款后即行将上述土地按现状交付给乙方；如甲方违约不转让上述土地，应双倍退还乙方已付的购地款；如乙方反悔不购买上述土地，甲方有权没收乙方已付的购地款；双方约定应在两个月办理好过户手续，如因国家政策等原因未能办理过户手续，双方免责，甲方应即退还所有土地款。黄伟新分别于2014年10月10日、2015年5月6日、2018年1月10日向梁朝阳、梁劲涛支付购地款50万元、100万元、20万元，合计170万元。2.2016年11月8日，梁朝阳、梁劲涛将涉案土地的使用权证提供给黄伟新，黄伟新出具借条，表示“今借到梁朝阳、梁劲涛先生土地证一本，用于到政府办理用地规划要点事宜，明天送还”。2016年12月1日，梁朝阳、梁劲涛授权案外人朱超办理涉案土地的建设用地规划条件。2017年7月17日，中山市龙基测绘工程有限公司出具了中山市南区*******巷1号用地图。2017年8月1日，中山市城乡规划局出具中山市建设用地规划条件变更批复书，表示“依据《城乡规划法》第四十三条的规定，我局按相关程序对建设单位申请变更规划条件进行审查并公示。经审核，该建设用地申请变更规划条件，符合市政府已审批详细规划的要求，我局同意变更后的规划条件”。一审庭审中，黄伟新称，2016年梁朝阳、梁劲涛回国，双方协商黄伟新负责涉案土地的投资建设并完成开发投资总额的25%以上，梁朝阳、梁劲涛仅需要配合办理相关手续，所有投资及相关费用全部由黄伟新承担，使涉案土地具备过户条件，双方未签订书面合同；黄伟新据此积极申请办理相关手续，但因梁朝阳、梁劲涛长期未在国内，没有及时配合办理，故无法办理过户手续。梁朝阳、梁劲涛称，前述合同约定应在两个月办理好过户手续，因涉案土地权利人梁朝阳、梁劲涛均在国外求学，无法在2个月内回到国内，故黄伟新同意等到梁朝阳、梁劲涛回国之后再办理过户手续，且双方于2014年10月23日签订补充协议，同意将过户时间延迟；2016年11月，双方协商创造条件使涉案土地完成投资开发25%再办理过户手续，但对具体如何开发投资及税费承担未达成协议，因建设成本高，黄伟新怠于履行，故仅取得了批复书，因双方无法就投资开发事项达成协议，故梁朝阳、梁劲涛依法解除涉案合同。3.2018年8月16日，梁朝阳、梁劲涛委托律师向黄伟新寄送律师函，主张自黄伟新收到该律师函之时解除双方签订的土地买卖合同，黄伟新应在该合同解除之日起5日内向梁朝阳、梁劲涛返还土地使用证原件，在解除土地买卖合同之日起30日内，梁朝阳、梁劲涛无息向黄伟新返还土地款170万元。黄伟新于2018年8月20日收到该律师函。2018年8月24日，黄伟新向梁朝阳、梁劲涛发送关于土地过户问题的信，主张案涉土地不存在不能过户的情况，梁朝阳、梁劲涛如果要解除合同，必须双倍返还已支付的购地款。2018年9月10日，黄伟新委托律师向梁朝阳、梁劲涛发出律师催告函，催告梁朝阳、梁劲涛继续履行合同。4.2018年10月9日，黄伟新另案诉至一审法院，请求：梁朝阳、梁劲涛继续履行合同，交付土地使用权并办理相关过户手续。中山市第一人民法院审理后作出（2018）粤2071民初21238号民事判决，驳回黄伟新的诉讼请求。黄伟新提出上诉，本院于2019年5月31日作出（2019）粤20民终1447号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2018）粤2071民初21238号民事判决认定，一审庭审中黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛在2016年11月8日至2018年年初期间是积极配合其办理相关手续的，但后来梁朝阳、梁劲涛拒不配合，故涉案土地尚未实际投资，涉案合同现已暂停履行。5.2018年10月9日，梁朝阳、梁劲涛另案诉至中山市第一人民法院，请求：解除涉案土地买卖合同,梁朝阳、梁劲涛无息向黄伟新返还土地使用权转让款170万元；黄伟新立即向梁朝阳、梁劲涛返还土地使用权证原件。2018年12月24日，中山市第一人民法院作出（2018）粤2071民初21241号民事判决，判决：确认梁朝阳、梁劲涛与黄伟新于2014年10月10日签订的土地买卖合同于2018年8月20日解除；黄伟新于该判决发生法律效力之日起七日内向梁朝阳、梁劲涛退还土地使用权证[土土地证号：中府国用（2009）第易2604**原件；梁朝阳、梁劲涛于该判决生效之日起七日内向黄伟新退还土地转让款170万元。该判决已发生法律效力。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。涉案土地未实际开发建设，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”按照该规定，涉案土地使用权办理权属变更登记需要完成开发投资总额的百分之二十五以上作为前置条件。双方确认于2016年口头协议黄伟新对涉案土地进行投资开发、梁朝阳、梁劲涛作为涉案土地权利人配合办理相关手续以达到上述法律规定的转让条件的事实，一审法院据此认定双方已经协议变更了涉案合同中的过户办理期限。结合梁朝阳、梁劲涛提供土地证原件、出具授权委托书、已取得的中山市建设用地规划条件变更批复书，且（2018）粤2071民初21238号民事判决认定黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛在2016年11月8日至2018年年初期间积极配合其办理相关手续的事实，对于黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛未协助黄伟新办理涉案土地使用权转让手续及未实际履行合同的意见，一审法院不予采信。（2018）粤2071民初21241号民事判决认定梁朝阳、梁劲涛于2018年8月16日通知黄伟新解除涉案合同，符合法律规定，并确认涉案合同于2018年8月20日解除，此系生效判决认定的事实，一审法院予以确认。据此，黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛具有违约行为，并要求梁朝阳、梁劲涛支付违约金170万元的诉求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回黄伟新的诉讼请求。案件受理费20100元（黄伟新已预付），由黄伟新负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明：已发生法律效力的中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21241号民事判决认定：涉案土地使用权截至2018年年初不具备权属变更的条件，是转让双方之外的客观原因所致。据此，涉案土地使用权未办理权属变更的登记，符合合同约定的因客观原因未能在2个月内办理好过户手续的情况，根据合同的约定，由此产生的法律后果是双方免责，梁朝阳、梁劲涛退还所有土地款。退回土地款即意味着涉案合同不再继续履行，任何一方可以在前述条件成就后解除涉案合同，故梁朝阳、梁劲涛于2018年8月16日通知黄伟新解除合同，符合法律规定。合同于2018年8月20日通知到达黄伟新之日解除。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。双方当事人争议的焦点为梁朝阳、梁劲涛是否应向黄伟新支付违约金。本案中，黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛未在合同约定的两个月内办理涉案土地使用权过户手续已构成违约，梁朝阳、梁劲涛则认为双方已变更了土地使用权过户的期限。对此，本院认为，虽然梁朝阳、梁劲涛提供的土地买卖合同补充协议仅为复印件，黄伟新也不予确认，但本案并没有证据显示黄伟新在合同约定的两个月期限内曾催促过梁朝阳、梁劲涛办理土地过户手续，且双方确认曾于2016年口头协商由黄伟新对涉案土地进行投资开发，梁朝阳、梁劲涛配合办理报建手续以达到法律规定的过户条件，可见，双方已协议变更了原合同约定的办理土地过户的期限，故黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛构成违约的上述理由不能成立。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上……”根据该规定，办理涉案土地使用权权属变更登记需要完成开发投资总额的百分之二十五以上作为前提条件。虽然双方曾口头协商由黄伟新对涉案土地进行投资开发，梁朝阳、梁劲涛配合办理报建手续以达到上述过户条件，但对于如何开发建设、开发期限、税费如何负担、违约责任等问题，双方并未达成一致协议。而实际上，直至2018年8月梁朝阳、梁劲涛发出解除合同通知时，涉案土地仍未实际开发建设，仍不符合法律规定的过户条件，根据双方合同“如因国家政策原因等客观原因未能办理过户手续，双方免责，甲方应即退还所有土地款”的约定，梁朝阳、梁劲涛在此情况下解除合同，并不构成违约。而且，已发生法律效力的中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21241号民事判决亦已认定，梁朝阳、梁劲涛于2018年8月16日通知黄伟新解除涉案合同，符合法律规定，并确认涉案合同于2018年8月20日解除。因此，黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛构成违约，并要求梁朝阳、梁劲涛支付违约金170万元，缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，黄伟新的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由上诉人黄伟新负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十一月二日书记员  韦健淳