四川省攀枝花市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川04执异101号 案外人：陈红齐，女，1969年1月27日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 申请执行人：四川天府银行股份有限公司，住所地四川省南充市涪江路**,统一社会信用代码：91510000740033588B。 法定代表人：邢敏，董事长。 被执行人：西昌恒琻房地产开发有限公司，住所地四川省西昌市城南大道金华路****，统一社会信用代码：915134015950610631。 法定代表人：张驰，总经理。 被执行人：北京大德鑫臣集团有限公司，住所地：北京市石景山区古城北路**（原菜蔬公司综合楼）弯月亮宾馆**，统一社会信用代码：91110000064900761U。 法定代表人：张驰，总经理。 被执行人：四川大德鑫商贸有限责任公司，住，住所地：四川省金堂县赵镇三江村**金广路，社会信用代码：91510121558969857F。 法定代表人：张驰，总经理。 被执行人：西昌恒琻物业管理有限公司，住，住所地：四川省西昌市城南大道金华路**，社会信用代码：91513401MA62H1L92T。 法定代表人：张明贵，总经理。 被执行人：四川健恒医药有限公司，住所地，住所地：四川省成都市金牛区兴盛西路**********,信用代码：91510000752318273L。 法定代表人：赖雪姣，总经理。 被执行人：西昌大德食府餐饮有限公司，住，住所地：四川省西昌市河东街所地：四川省西昌市河东街**，401MA62H1MN31。 法定代表人：宁余志，总经理。 被执行人：张驰，男，1982年2月18日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 在本院执行四川天府银行股份有限公司（以下简称天府银行）与西昌恒琻房地产开发有限公司（以下简称恒琻公司）、北京大德鑫臣集团有限公司、四川大德鑫商贸有限责任公司、西昌恒琻物业管理有限公司、四川健恒医药有限公司、西昌大德食府餐饮有限公司、张驰金融借款合同纠纷一案中，查封了恒琻公司位于四川省西昌市××乡××路××小区××房屋、427个车位。案外人陈红齐对执行“盛世建昌”小区4-×-×-×号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈红齐称，2015年8月陈红齐与恒琻公司签订《商品房买卖合同》，购买“盛世建昌”小区4-×-×-×号房屋。2014年11月10日陈红齐承包了盛世建昌项目贴外墙砖的工作任务。工作完成后，陈红齐未能取得相应的人工费，在西昌市人力资源和社会保障局和西昌市建管局的督促下，承建方“成飞建司”、分包老板魏礼荣与陈红齐达成协议，将“盛世建昌”小区4-×-×-×号房屋用于冲抵陈红齐的人工费，2018年1月16日恒琻公司、魏礼荣、陈红齐签订书面协议，再次进行了明确。陈红齐通过上述方式，付清了2015年与恒琻公司签订的《商品房买卖合同》的全部购房款，并实际占有了“盛世建昌”小区4-2-2-6号房屋，取得房屋钥匙，并在收费后交付了物管费。陈红齐通过合法的方式购买该房屋，并通过合法的方式以应取得的人工费冲抵购房款，陈红齐不存在任何过错。为维护合法权益，请求中止对该房屋的执行。 申请执行人天府银行称：2017年11月11日四川省高级人民法院作出（2017）川执保132号协助执行通知书，要求西昌市房地产管理局协助查封案涉115套房屋、427个车位，2017年12月7日查封完成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，除合同签订在2017年12月7日前，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，且已支付的价款超过合同约定总价款的50%的异议申请外，其余异议请求均不能成立。 本院查明，2017年9月29日西昌市人力资和社会保障局《关于陈红齐同志信访事项的处理意见书》西人社信复字〔2017〕29号载明“陈红齐…关于请求政府帮助讨要工资的诉求已收悉……经调查，您在成飞建司承建的盛世建昌项目中做外墙贴砖，该工程是从刘唯手中承包的，2016年12月刘唯给您办理结算，经我局和市建管局督促，成飞建司、卫礼荣（分包老板）及您本人达成协议，将盛世建昌6幢的一套住房转给您，用于冲抵拖欠您的人工费，但由于成飞建司因工程问题在法院起诉盛世建昌开发商，该套住房被法院冻结，无法办理相关转让手续，现我局和是建管局将督促成飞建司向您出具转让承诺，以便在法院解冻该套房屋后立即办理转让手续。同时市建管局也约谈恒琻房地产开发公司、成飞建司，并要求其尽快处理，现恒琻房地产开发公司与成飞建司协商一致，承诺在2017年12月30日前妥善处理。”2018年1月16日甲方恒琻公司、乙方魏礼荣、第三方陈红齐签订《协议》，协议载明“乙方为甲方开发的盛世建昌项目总承包成都成飞建设集团的分包商，陈红齐是乙方外墙班组负责人（第三方）。甲方欠乙方工程款，经双方友好协商，同意以盛世建昌项目的房产抵部分工程款，达成如下协议：一、盛世建昌抵工程款房产共1套，面积共65.60平方米，单价7800元/平方米，总金额511680元，房号为4-2-206。二、甲方与乙方、陈红齐（第三方）签订购房协议，可以办理网签合同时，甲方配合乙方将房产网签备案给陈红齐”。2018年1月17日陈红齐领取了“盛世建昌”小区4-×-×-×号房屋钥匙，向西昌恒琻物业管理有限公司交纳了物管费、垃圾清运费。陈红齐与恒琻公司签订《商品房买卖合同》一份，落款时间为2015年8月，约定陈红齐购买“盛世建昌”小区4-×-×-×号房屋，总价款511680元。 另查明，四川省高级人民法院于2017年受理渤海国际信托有限公司诉恒琻公司、北京大德鑫臣集团有限公司、四川大德鑫商贸有限责任公司、西昌恒琻物业管理有限公司、四川健恒医药有限公司、西昌大德食府餐饮有限公司、张驰、张明贵、晏敏、宁余志金融借款合同纠纷一案后，经渤海国际信托有限公司申请，四川省高级人民法院于2017年12月7日以（2017）川民初94号执行裁定，查封恒琻公司位于四川省西昌市××路东延线“盛世建昌”楼盘国有土地使用权【土地使用权证号：西市国用（2012）第2060号，他项权证号：西市它项（2013）第216号，使用权面积27727.50平方米】，查封该土地上的在建工程，查封期限三年。在该案审理期间，天府银行以其从渤海国际信托有限公司处受让案涉债权为由，申请替代渤海国际信托有限公司承担该案诉讼，四川省高级人民法院裁定同意天府银行的申请。2018年7月6日，四川省高级人民法院作出（2017）川民初94号民事判决：恒琻公司在判决生效后10日内向天府银行偿还贷款2.75亿元及利息、罚息、复利、违约金和律师费；如恒琻公司未在指定的期限内履行上述义务，天府银行有权以恒琻公司用于抵押的国有土地使用权【土地使用权证号：西市国用（2012）第2060号，他项权证号：西市它项（2013）第216号】及在建工程折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。四川省高级人民法院（2017）川民初94号民事判决生效后，其以（2018）川执63号执行裁定书裁定该案由本院执行。 本院依据已经发生法律效力的四川省高级人民法院（2017）川民初94号民事判决书，立案恢复执行天府银行与恒琻公司、北京大德鑫臣集团有限公司、四川大德鑫商贸有限责任公司、西昌恒琻物业管理有限公司、四川健恒医药有限公司、西昌大德食府餐饮有限公司、张驰金融借款合同纠纷一案中，于2020年8月5日作出（2020）川04执恢26号之三执行裁定书，继续查封恒琻公司所有的位于四川省西昌市××乡××路东延线“盛世建昌”小区【工程立项批准文号：川投资备（51340112110901）0050号，他项权证号：西房他证西昌字第0××0号】的115套房屋、427个车位，包括4-×-×-×号房屋。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，第二十八条适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形,但是如果被执行人为房地产开发企业,且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。只要买受人异议的不动产符合第二十八条、第二十九条规定之一，其异议应得到支持。天府银行关于本案只有符合第二十九条的规定异议才能成立的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。西昌市人力资和社会保障局《关于陈红齐同志信访事项的处理意见书》载明，因承建商拖欠民工工资，经主管部门协调督促，恒琻公司、承建商、分包人、陈红齐各方就以房屋一套冲抵陈红齐外墙砖组的人工费，在2017年9月29日前已经协商一致。恒琻公司向陈红齐交付了房屋，尚未办理转移登记并非陈红齐的自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对陈红齐提出的执行异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于四川省西昌市××乡××路××小区××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二〇年十一月九日 法官助理  许 那 书 记 员  何雅婷