黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2365号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，住所地哈尔滨市香坊区延福街**。负责人：李晓林，行长。委托诉讼代理人：张百灵，黑龙江李易桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖爽，黑龙江李易桐律师事务所律师。上诉人：王光宇，男，1980年2月4日出生，汉族，哈尔滨车辆段工人，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区人和街副**/div>法定代表人：杜非，董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行(以下简称工商银行红旗支行)因与上诉人王光宇、被上诉人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人等方式进行了审理。本案现已审理终结。工商银行红旗支行上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17683号民事判决第一项，改判驳回王光宇的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院没有区分债权与物权的法律关系，工商银行红旗支行认为王光宇与地泰房地产公司之间是债权法律关系，而工商银行红旗支行的抵押权作为物权应优先于王光宇与地泰房地产公司之间的债权。王光宇与地泰房地产公司之间签订房屋买卖合同后，地泰房，地泰房地产公司没有为王光宇办理案涉房屋产权登记合同法》第九条规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记发生效力，未经依法登记的不发生效力，故王光宇对案涉房屋不具有所有权。依据《物权法》第241条规定，基于合同关系等产生的占有有关不动产或动产的使用收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或约定不明确的，依照有关法律规定，因此王光宇虽已占有房屋，但未取得房屋所有权，与地泰房地产公司之间仍是普通债权债务关系，地泰房，地泰房地产公司将涉案房产抵押给工商银行红旗支行了抵押登记手续。依据担保法第41条规定，当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，工商银行红旗支行已经尽了合理谨慎义务固贷，故该抵押合同有效，工商银行红旗支行享有房屋的抵押权，依据物权优先原则，工商银行红旗支行的抵押权应优先于王光宇与地泰房地产公司之间的债权受到法律保护。二、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果被拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置补偿房屋的应予支持，以此确认被拆迁人安置补偿权，有优先于其他购房人及其他权利人的权利，工商银行红旗支行认为该法律的适用错误，一审法院扩大适用了该解释的规定，该解释明确规定了，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第3人，被拆迁人请求优先取得安置补偿房屋的应予支持，法律规定的是买卖即债权，也就是被拆迁人的债权，优先于其他人的债权。而本案中被工商银行红旗支行地泰公司并未另行出卖给第3人，而是抵押给了工商银行红旗支行，工商银行红旗支行享有的是物权，故一审法院明显对该条法律规定进行了不合理的扩大解释。二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人的债权，而本案中地泰房地产公司并未将案涉房屋另行出卖给第三人，而是将案涉房屋抵押给工商银行红旗支行，一审法院对该条法律规定进行了不合理的扩大解释。王光宇辩称，答辩意见同我方的上诉状意见一致。王光宇上诉请求：撤销一审判决，改判支持王光宇全部诉讼请求。事实与理由：王光宇与地泰房地产公司签订回迁协议在先，抵押权的效力低于王光宇回迁户取得房屋的权利。一审法院未能按照《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案》维护人民群众的切身利益。工商银行红旗支行辩称：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，买受人仅在所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的情况下，才可以排除执行。根据上述规定可以看出法律上设定买受人享有优先权，是为了保证买受人有居住条件，对于其用于投资的房屋并没有保护的义务。二、银行享有抵押权，可以对抗王光宇办理不动产权登记证书，在未解除查封的情况下，在地泰房地产公司未完全履行全部债务的情况下，银行不能为其解除查封。三、上诉人引用的《中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的意见》中，明确指出需要法院支持其诉讼请求，方可为其做好回迁安置和办证的工作，但一审法院没有支持王光宇的请求，故其上诉有其办证要求，不符合该意见。四、一审中地泰房地产公司的答辩不能作为判决的依据，其未履行全部在场全部义务，不能不具备解封条件。地泰房地产公司经本院合法传唤未出庭亦未提交书面答辩意见。王光宇向一审法院起诉请求：1．判令地泰房地产公司协助王光宇办理位于哈尔滨市南岗区××街××花园××单元××号房屋权属登记；2．判令地泰房地产公司和第三人工商银行红旗支行办理解除抵押登记手续。一审法院认定事实：2004年2月22日，王光宇与地泰房地产公司签订《拆迁安置协议书》，后地泰房地产公司以其开发的鸿朗花园B07栋3单元4层2号住房安置王光宇，王光宇补交了楼层及面积差价款，并于2009年9月17日进户，居住至今，但仍未取得房屋权属证书。另查明，2007年1月31日，地泰房，地泰房地产公司与第三人工商银行红旗支行签订《中国工商银行房地产业借款合同》及《抵押合同》泰房地产公司向第三人工商银行红旗支行借款8000万元用于鸿朗花园小区二期房地产项目开发建设，地泰房，地泰房地产公司以南岗区鸿朗花园1.2.3.5.6.7.8.9.10.11.**房产）为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。一审法院认为，王光宇与地泰房地产公司签订动迁购房合同，该合同成立。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因地泰房地产公司没有为王光宇办理案涉房屋产权登记，故王光宇对案涉房屋尚不具有所有权。王光宇依据其与地泰房地产公司订立的购房合同，以其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有权利，合法有据。由于地泰房地产公司隐瞒将案涉房屋抵押给工商银行红旗支行的事实，导致王光宇享有的对案涉房屋的权利与抵押权发生冲突。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置补偿房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。本案地泰房地产公司与王光宇按照所有权调换形式订立的拆迁补偿协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给王光宇，当抵押权与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，王光宇对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于抵押权得到保护。对王光宇要求地泰房地产公司协助办理产权登记的诉请，本院予以支持。工商银行红旗支行与地泰房地产公司签订抵押合同，地泰房地，地泰房地产公司以其名下房产为其贷款提供担保经登记，抵押权已经设立。现无证据证明该抵押合同有应当认定无效的事实，抵押权有效。王光宇并非合同当事人，无权解除合同。判决：一、地泰房地、地泰房地产公司于判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案宇办理位于哈尔滨市南岗区××街××花园××单元××号房屋权属登记；二、驳回王光宇的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。另查明：王光宇于2020年11月9日向本院提出申请，请求撤回上诉。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，王光宇在二审中撤回上诉，是其对自身诉权的处分，故本院仅对工商银行红旗支行上诉请求的部分进行审理。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，双方明确约定案涉房屋用于拆迁安置，且王光宇已实际占有案涉房屋，依据上述法律及司法解释的规定，王光宇基于拆迁安置对案涉房屋享有的权利优先于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的消费者基于商品房买卖合同关系享有的物权期待权，而该批复规定的消费者基于商品房买卖合同关系享有的物权期待权优先于工商银行红旗支行的抵押权，工商银行红旗支行的上诉理由与上述法律及司法解释的规定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行已预交50元，由中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行负担；王光宇已预交50元，减半收取25元，由王光宇负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎（）二〇二〇年十一月十一日书记员  周小倩