广东省清远市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤18民终3158号 上诉人（原审被告）：广州市合丰房地产代理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区**************。 法定代表人：梁某1。 委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林伟文，男，1972年11月1日出生，汉族，住广东省清远市清城区****。 委托诉讼代理人：郑广强，广东易之堃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。 原审被告：陈海燕，女，1961年9月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。 原审第三人：清远市侨阳房地产有限公司。住所地：广东省清远市小市新城西七号区****售楼部。 法定代表人：骆某1。 上诉人广州市合丰房地产代理有限公司（以下简称合丰公司）因与被上诉人林伟文及原审被告陈海燕、原审第三人清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初10150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人合丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回林伟文的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由林伟文负担。主要事实和理由：一、合丰公司与侨阳公司签订《商品房包销协议书》的过程中，林伟文并没有提供居间服务的事实依据。原判决只凭臆断错误认定事实，偏袒纵容林伟文虚假陈述，应予纠正。二、陈海燕与林伟文签订的《保证书》，只是陈海燕个人行为，原判错误认为视同合丰公司与林伟文的保证书，更把保证书性质混同为“居间合同”，错误地适用居间合同的规定不当。三、合丰公司与侨阳公司之间存在利益冲突，林伟文与侨阳公司之间存在多项共同利益、利害关系而串通，故侨阳公司附和林伟文的说法是虚假陈述，且自相矛盾，亦无事实根据，故而不应采信。综上，林伟文起诉主张所谓居间费，没有事实和法律依据，更无合同约定，其罔顾法纪，恶意曲解保证书内容，隐瞒事实真相，制造虚假诉讼。原判认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判第一项，驳回林伟文的全部诉讼请求。 被上诉人林伟文辩称，一、一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予以维持。二、答辩人提交的《投资协议书》及判决书等证明，经过答辩人的前期赎楼及居间介绍，合丰公司才取得案涉房产的销售代理权。三、答辩人提交的短信，进一步证实合丰公司及陈海燕庭审中谎话连篇。若无居间费用，面对上千万的居间费用，被答辩人若认为无理，完全可以一口回绝，相反其却是躲躲闪闪，妄图蒙混过关。四、两份保证书约定的内容不存在互为条件的关联性，且在三方《保证书》未成立的情况下，合丰公司完全可以不签两方《保证书》，其主张两份保证书互为条件纯属牵强附会。五、一审己查明，合丰公司无故拖延支付居间费用，并恶意隐瞒己收销售代理费用等事实，其违约支付居间费用过错明显，故应承担支付居间费用及相应利息的违约责任。六、陈海燕以合丰公司实际控制人自居，又是时任合丰公司法定代表人、大股东，且其全程参与协商《丽清花园项目商品房包销协议书》的签订，居间成果又完全受益合丰公司，答辩人完全有理由相信这是陈海燕代表合丰公司的职务行为，其签订的《保证书》权利义务应由合丰公司承受。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求法院予以维持。 原审被告陈海燕、原审第三人侨阳公司未作陈述。 被上诉人林伟文向一审法院起诉请求：1.合丰公司、陈海燕立即支付林伟文差价款项人民币9575100元（21278㎡×500元/㎡×90%）；并以9575100元为本金从起诉之日起按年利率24%计算利息至还清之日止；2.案件的诉讼费用由合丰公司、陈海燕负担。 一审法院认定事实：一、林伟文与陈海燕之间有关保证书签订情况。2017年6月26日，林伟文（甲方）与陈海燕（乙方）签订《保证书》，内容为：甲、乙双方经友好协商就清远市****（以下简称“该项目”）的销售（详见《丽清花园项目商品房包销协议书》附件）对乙方公司：广州市合丰房地产代理有限公司承包的包销房屋的包销基价乙方确认保证如下：乙方于2017年6月24日利用乙方自己实际拥有控制的广州市合丰房地产代理有限公司与清远市侨阳房地产有限公司签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》约定，对丽清花园“该项目”的包销房屋的包销基价为人民币6000元/㎡，现乙方向甲方保证包销基价实按6500元/㎡结算，多出500元/㎡的差价扣除10%的税后全部归甲方，甲方所得要开具普通发票给广州市合丰房地产代理有限公司。同时，陈海燕将加盖有合丰公司公章的《丽清花园项目商品房包销协议书》复印件和合丰公司营业执照复印件以及有陈海燕本人签名的身份证复印件交给林伟文。 同日，林伟文与陈海燕另外还签订了一份《保证书》（以下简称三方保证书），该保证书首部包括了甲方林伟文、乙方陈海燕及丙方侨阳公司，但侨阳公司并未在三方保证书尾部丙方处加盖公章，仅有林伟文在甲方处、陈海燕在乙方处签名。三方保证书的内容为：甲、乙、丙三方经友好协商就丙方开发的清远市****（以下简称“该项目”）的销售（详见《丽清花园项目商品房包销协议书》附件）对乙方公司：广州市合丰房地产代理有限公司承包的包销房屋的结算包销服务费，三方确认保证如下：1、乙方于2017年6月24日利用乙方自己实际拥有控制的：广州市合丰房地产代理有限公司与丙方：清远市侨阳房地产有限公司签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》约定由丙方“该项目”结算包销服务费给乙方的费用，如丙方侨阳公司没按包销协议书约定支付给乙方的包销服务费用，甲方保证在1000万元范围内由甲方负责代侨阳公司支付给乙方，超出1000万元外按30%代侨阳公司支付。2、丙方如需要使用到甲方资金代为支付给乙方的包销服务费的，丙方同意另外写借款合同给甲方并同意支付每月4%的利息给甲方。 庭审中，侨阳公司陈述其当时知道三方保证书，但并不同意该保证书内容，也没有盖章。 二、侨阳公司与合丰公司之间商品房委托代理销售合同纠纷有关情况。在一审法院审理的合丰公司与侨阳公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中[案号为（2018）粤1802民初5718号]，一审法院生效判决查明，2017年6月24日，合丰公司与侨阳公司签订《商品房包销协议书》，约定侨阳公司委托合丰公司包销侨阳公司开发建设的位于清远市清城区****项目部分商品房（共计158套，建筑面积约21278平方米）。房屋包销基价为6000元/平方米。合丰公司在签订协议后5日内向侨阳公司支付5000000元作为履约保证金……2017年12月12日，合丰公司与侨阳公司签订《解除合同协议》，约定解除双方于2017年6月24日签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》。同日，双方还签订了《清远市****项目商品房包销合同》，约定侨阳公司委托合丰公司包销侨阳公司开发建设的位于清远市清城区****项目部分商品房（共计120套，建筑面积约17704.34平方米）。房屋包销基价为6500元/平方米……2018年4月3日，合丰公司与侨阳公司签订《协议书》，约定双方对2017年6月24日及2017年12月12日两份包销合同项下销售佣金的核定结果见附件一、附件二、附件三，金额分别为6981657元、1638208元及188344元（附件一：丽清花园销售佣金表1，附件二：丽清花园销售佣金表2，附件三：丽清花园销售佣金表3）……此后，合丰公司在《协议书》约定的代理期限内共计完成销售33套房屋（包括《协议书》签订前在2018年3月已认购的23套以及客户退房后二次销售成功1套）。 上述附件一丽清花园销售佣金表1确认的成交房屋共35套，建筑面积3605.09㎡，成交日期在2017年8月5日-2017年10月9日期间；附件二丽清花园销售佣金表2确认的成交房屋7套，建筑面积885.4㎡，成交日期在2017年8月5日-2017年11月1日期间；附件三丽清花园销售佣金表3确认的成交房屋共2套，建筑面积300.3㎡，成交日期在2018年1月26日-2018年1月28日期间。一审法院生效的（2018）粤1802民初5718号按照2018年3月20日之后合丰公司实际销售的32套房屋（建筑面积4126.51㎡）计算合丰公司应得佣金1825971元。 三、本案各方主张的居间情况。林伟文提供了案外人张**与侨阳公司于2017年3月28日签订的《投资协议书》；张**、清新区联金高新材料有限公司、侨阳公司与林伟文于2019年11月20日签订的《协议书》，主张合丰公司与侨阳公司签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》中约定销售的房屋是林伟文全额出资在长城资产管理有限公司为侨阳公司赎回的249套房屋之内。正是基于林伟文在促成合丰公司与侨阳公司签订《丽清花园项目商品房包销协议书》付出的努力及能力，合丰公司才能获得丽清花园项目独家销售代理权。侨阳公司确认上述《投资协议书》与《协议书》的真实性，确认其与合丰公司签订包销协议是基于林伟文和案外人李建灵的居间介绍，确认其与合丰公司签订的两份包销协议中约定的房源均属于林伟文赎回的158套房屋之内。 合丰公司主张其是通过广州博扬房地产代理有限公司（以下简称博扬公司）介绍而认识的侨阳公司，为此合丰公司提供了侨阳公司出具的《委托书》，主要内容为侨阳公司委托博扬公司支付5000000元到中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。 庭审中陈海燕确认林伟文在侨阳丽清花园项目中做了很多努力，如果林伟文不帮侨阳公司赎回房子，她也没有房子卖，但认为赎回房子与居间无关，赎回房子不等于是介绍。 四、其他有关情况。2018年4月12日林伟文向陈海燕发送短信“汇500元一方的钱过来！”2019年11月15日林伟文向陈海燕发送短信“有关丽清花园项目您保证我的500元/方款项什么时间可以汇给我？”陈海燕回复“我们要等法院裁决出来才能定”。林伟文回复“看什么时间过来结算确认？”2019年12月9日林伟文多次向陈海燕发送“什么时间过来结算确认丽清项目的数？即使钱先不付给我都要确定个数吧！”陈海燕回复“裁判就快下来了。” 另，2018年7月17日，合丰公司的法定代表人由陈海燕变更为梁某1。庭后林伟文根据第二次庭审情况，结合合丰公司代理销售丽清花园项目的销售情况，及追加侨阳公司为第三人后才得知的销售面积，认为合丰公司销售面积大概在1万平方，故变更第一项诉讼请求为要求陈海燕、合丰公司支付差价款4500000元（10000㎡*500元/㎡*0.9）及利息损失（利息以4500000元为本金按年利率24%从起诉之日起计付至差价款还清之日止）。 一审法院认为，本案为居间合同纠纷。双方争议的焦点是：1、林伟文是否在合丰公司与侨阳公司签订《商品房包销协议书》的过程中提供了居间服务；2、如果林伟文提供了居间服务，谁应向林伟文支付居间报酬；3、应支付的居间报酬为多少。 对于争议焦点1，首先，侨阳公司从长城资产管理公司赎回房屋，是林伟文付出了努力，各方当事人对此事实均无异议。合丰公司与侨阳公司签订的《商品房包销协议书》约定的房源均包含于上述赎回的房屋之内，说明正是基于林伟文的努力，侨阳公司才得以赎回房屋，进而合丰公司才有可能和侨阳公司签订包销协议，这说明林伟文主张的居间服务存在事实基础。其次，合丰公司在2017年6月24日与侨阳公司签订包销协议，两天之后也就是在6月26日陈海燕与林伟文签订保证书，约定基于合丰公司与侨阳公司签订包销协议，保证按照500元/㎡扣除10%的税后全部结算给林伟文，同时陈海燕将盖有合丰公司公章的包销协议复印件和营业执照复印件以及陈海燕本人签名的身份证复印件一并交给林伟文。因此虽然该保证书上并没有显示居间二字，但从保证书与包销协议时间上的紧凑性、陈海燕交付林伟文加盖合丰公司公章的包销协议和营业执照以及陈海燕自愿在保证书上签字，承诺按500元/㎡给予林伟文结算款，一审法院有理由相信这是陈海燕承诺给付林伟文的居间报酬。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实原则，秉持诚实，恪守承诺。现陈海燕以该保证书和同日签订的三方保证书是一个整体合同，两者互为条件为由，企图推翻其在保证书中对林伟文作出的承诺。对此一审法院认为，1、三方保证书的合同主体是林伟文、陈海燕及侨阳公司，由于侨阳公司并不同意协议书内容，未在三方保证书上盖章，故三方保证书在仅有两方签名的情况下属于未成立的合同；2、从两份保证书的内容来看，无法看出500元/㎡与三方协议中林伟文应垫付代理费之间有任何关系。如果真如陈海燕所言，两份保证书互为条件，那陈海燕完全有可能，也应当在其和林伟文签订的保证书上注明该500元/㎡是在林伟文实际代侨阳公司垫付代理费后陈海燕才支付给林伟文的劳务费，否则仅因为两份保证书是在同一天签订，一审法院无法得出两份保证书互为条件的结论。因此对陈海燕主张两份保证书互为整体、互为条件的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。再次，林伟文在向陈海燕催收丽清花园500元/㎡的款项时，陈海燕并未明确予以拒绝，只是回复法院尚未裁判。如陈海燕认为其根本就不应该向林伟文支付该500元/㎡的款项，其完全可以向林伟文进行说明。最后，陈海燕对其主张的由案外人博扬公司提供居间介绍仅仅提供了侨阳公司委托博扬公司付款5000000元的委托书，该委托书只能证明侨阳公司与博扬公司之间存在委托付款的关系，并不能证明博扬公司在合丰公司与侨阳公司之间提供了居间服务。更为关键的是，侨阳公司作为包销协议的一方当事人，也确认是基于林伟文以及案外人李建灵的居间介绍才和合丰公司签订包销协议。综合以上事实与理由，一审法院认为林伟文提供的证据足以证明其在合丰公司与侨阳公司签订《商品房包销协议书》的过程中提供了居间服务。 对于争议焦点2。虽然和林伟文签订保证书的主体是陈海燕，但基于以下理由，一审法院认为陈海燕的签名是代表合丰公司的职务行为，该行为的后果应由合丰公司来承受。首先，陈海燕是合丰公司法定代表人，其有权代表合丰公司从事民商事活动，而且事实上在签订包销协议的过程中也是陈海燕代表合丰公司与侨阳公司进行洽谈、签字及盖章。其次，陈海燕在和林伟文签署保证书的同时，还将盖有合丰公司公章的《丽清花园项目商品房包销协议书》复印件和合丰公司营业执照复印件一并交给林伟文，更说明陈海燕的行为是代表合丰公司。如按陈海燕所说，该行为只是其个人行为，其根本就没有必要将包销协议及合丰公司营业执照的复印件也交给林伟文。因此林伟文要求合丰公司支付居间报酬的理据充足，一审法院予以支持。由于陈海燕的行为是代表合丰公司的行为，故林伟文要求陈海燕承担支付责任缺乏依据，一审法院不予支持。 对于争议焦点3。林伟文在庭后变更诉讼请求主张按实际销售面积计算居间报酬，由于变更后的诉讼请求相比起诉时的金额是减少的，并未损害陈海燕、合丰公司的利益或加重陈海燕、合丰公司的义务，且按实际销售的房屋面积来计算也更为公平合理，故一审法院予以准许。合丰公司与侨阳公司签订的两份包销协议中的房源均包含于林伟文赎回的房屋之内，故应以合丰公司在两份包销协议中总共销售的房屋面积来计算。根据一审法院查明的事实，合丰公司总共实际销售房屋面积8917.3㎡（3605.09㎡+885.4㎡+300.3㎡+4126.51㎡），按照协议书约定，林伟文应得的居间报酬为4012785元（8917.3×500×90%）。对于林伟文变更诉讼请求后主张的4500000元，一审法院予以部分支持。林伟文主张按年利率24%计算利息没有合同依据，可按年利率6%从起诉之日，即从2019年12月11日起计算。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出判决：一、广州市合丰房地产代理有限公司于判决生效之日起10日内向林伟文支付4012785元及该款利息（从2019年12月11日起年利率6%计算至款项付清之日止）；二、驳回林伟文的其他诉讼请求。案件受理费78826元，由林伟文负担45791元，广州市合丰房地产代理有限公司负担33035元，保全费5000元，由广州市合丰房地产代理有限公司负担。 二审期间，上诉人合丰公司提交两份证据：证据一、债权资产处置公告；证据二、由侨阳公司提供的丽清花园解锁名单。本院依法组织各方当事人进行了证据交换和质证。经审查，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为上诉人合丰公司应否向被上诉人林伟文支付4012785元款项。 本案中，陈海燕与被上诉人林伟文签订保证书，约定基于上诉人合丰公司与原审第三人侨阳公司签订包销协议，保证按照500元/㎡扣除10%的税后全部结算给被上诉人林伟文。上述保证书是双方当事人自愿签订，内容不违反法律禁止性规定，双方当事人应依约履行义务。虽然上诉人合丰公司并未在上述保证书盖章，但陈海燕作为上诉人合丰公司的法定代表人，其有权代表上诉人合丰公司对外洽谈业务并订立合同。因此，陈海燕在上述保证书签名的行为属于职务行为，该行为形成的民事权利义务应由上诉人合丰公司承受，上诉人合丰公司应按照保证书的约定向被上诉人林伟文支付相关款项。同时，综合全案证据以及各方当事人的陈述，被上诉人林伟文的居间行为确实为上诉人合丰公司与原审第三人侨阳公司签订包销合同作出了贡献，上述事实与上述保证书的约定能相互印证，足以证明上诉人合丰公司与被上诉人林伟文构成居间关系。上诉人合丰公司认为上述保证书的签订是陈海燕的个人行为，主张无需向被上诉人林伟文支付上述款项的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人合丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33035元，由上诉人广州市合丰房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏永术 审 判 员 李奕东 审 判 员 成振平 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 梁家惠 书 记 员 韦思烨