成都市成华区人民法院             民事判决书             (2020)川0108民初14410号                               原告                       中房集团成都物业有限公司，住所地成都市青羊区人民中路一段**。             法定代表人：王兴财，董事长。             委托诉讼代理人：曾昭贻，女，汉族，系该公司员工，特别授权。                               被告                       祝伟，男，汉族，住重庆市九龙坡区西郊三村******12。             蔡林，女，汉族，住四川省犍为县清溪镇踏水村****。             委托诉讼代理人：祝伟，男，汉族，系蔡林丈夫，特别授权。                               案由                       物业服务合同纠纷                               适用程序                       根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序。                               开庭时间                       2020年10月27日                       是否公开开庭                       是                               到庭情况                       原告委托诉讼代理人曾昭贻及被告祝伟到庭。                               诉讼请求                       1、判令被告支付拖欠的物业服务费5983.1元；             2、判令被告承担违约金897.5元。                               答辩意见                       原告没有按照物业服务合同履行义务，9栋3单元502业主违章搭建长期不予处理，严重影响自家安全和卫生。                               本院认定事实                       蔡林与祝伟按份共有成华区建设南路160号9栋3单元7层702号房屋，房屋建筑面积88.98平方米。             2007年12月29日，中房集团成都房地产开发总公司与成都中房物业发展公司（2009年5月15日更名为成都中房物业发展公司，2009年11月3日又更名为中房集团成都物业有限公司）签订《东郊·红枫岭枫和苑（A、B区）前期物业管理服务协议》，约定中房集团成都物业有限公司为红枫岭三期枫和苑（A、B区）提供前期物业管理服务，费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准是高层住宅1.43元/月·平方米，按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每延误一日加收0.5%的标准支付违约金。合同期限自2007年12月28日起至首届业委会成立之日止。             2009年7月22日，蔡林、陈在贵（2019年6月3日将房屋份额转让给祝伟）与中房集团成都房地产开发总公司签订《商品房买卖合同附件及补充协议》，其中附件七物业服务内容、质量、收费项目及价格与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。             2017年3月4日，成华区红枫岭枫和苑业主大会与中房集团成都物业有限公司签订《红枫岭三期（枫和苑）物业服务合同》，约定由中房集团成都物业有限公司为红枫岭三期（枫和苑）提供物业服务，自2017年3月4日起至2020年3月3日止，物业服务费交费标准、时间、违约责任均与前述《东郊·红枫岭枫和苑（A、B区）前期物业管理服务协议》一致。2020年4月17日，成都市成华区跳蹬河街道办事处杉板桥社区居委会出具《证明》，载明红枫岭枫和苑从2010年7月一直由中房集团成都物业有限公司提供服务至今，合同内容条款与前期物业服务合同及后续签订的物业服务合同一致。             庭审中，祝伟认可中房集团成都物业有限公司起诉的物业服务费金额，表示如果法院判决应当给付物业费，愿意承担陈在贵作为房屋所有权人期间欠付的物业费。此外，祝伟举出照片、市长热线投诉办理结果截图，拟证明中房集团成都物业有限公司对其楼下502业主的违章搭建怠于管理。                               裁判理由                       中房集团成都物业有限公司诉请蔡林、祝伟给付2016年7月至2020年5月的物业费5983.1元，因蔡林、祝伟认可该金额，并且祝伟愿意给付陈在贵作为房屋所有权人期间欠付的物业费，故本院对中房集团成都物业有限公司的诉请予以支持。但是，从祝伟提交的照片看，其楼下业主的违章搭建的确面积较大，影响其他业主房屋安全及卫生，在中房集团成都物业有限公司未举证证明其已对搭建违章建筑的业主进行规劝、向相关行政机关反映违建事实的情况下，本院认为蔡林、祝伟并非恶意拖欠物业费用，其本意是督促物业公司对违章建筑进行清理，故对中房集团成都物业有限公司诉请的违约金不予支持。             关于蔡林、祝伟以拒交物业费的方式督促物业公司提高物业服务质量的行为是否合理的问题，本院认为，物业服务合同不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利，通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利，而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任。但不能以此为由拒缴物业费，本院对蔡林、祝伟以中房集团成都物业有限公司怠于管理违章建筑而不交纳物业服务费的抗辩意见不予采信。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。                               裁判结果                       一、被告蔡林、祝伟于本判决生效之日起五日内向原告中房集团成都物业有限公司缴纳物业服务费5983.1元。             二、驳回原告中房集团成都物业有限公司的其他诉讼请求。                               迟延履行后果                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                               诉讼费用负担                       案件受理费减半收取计25元，由被告蔡林、祝伟负担。                               本判决为终审判决。             本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                       审 判 员 蒲 黎                         二〇二〇年十一月十一日              书 记 员 梁建兰