山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民再48号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：兰陵县荣庆小额贷款股份有限公司，住所地兰陵县县城中兴路与会宝路交汇处，统一社会信用代码91371300683232600L。法定代表人：张玉荣，董事长。委托诉讼代理人：吴继涛，山东瑞纳律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张爱红，女，1966年11月27日出生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：贺成柱，山东贺成柱律师事务所律师。被申请人(一审第三人、二审被上诉人)：枣庄龙达汽车销售有限公司，住所地枣庄市台儿庄区经济开发区运河大道西侧，统一社会信用代码913704005887580737。法定代表人：吴湘侠，经理。被申请人(一审第三人、二审被上诉人)：孙中涛，男，1969年2月10日出生，汉族，公民身份号码，住枣庄市新城区凤凰**。再审申请人兰陵县荣庆小额贷款股份有限公司(以下简称荣庆公司)与被申请人张爱红、枣庄龙达汽车销售有限公司（以下简称龙达公司）、孙中涛申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市中级人民法院于2019年8月26日作出的(2019)鲁04民终1962号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年8月10日作出（2020）鲁民申4512号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年10月9日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人荣庆公司的委托诉讼代理人吴继涛，被申请人张爱红及委托诉讼代理人贺成柱均到庭参加诉讼，被申请人龙达公司、孙中涛经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣庆公司再审请求：1.撤销(2019)鲁04民终1962号民事判决；2.改判支持荣庆公司的诉讼请求(准许继续执行位于枣庄市经济开发区汽贸城内二号楼第5号门牌号××层门市房)；3.一审、二审、再审诉讼费用由张爱红承担。事实与理由：一、2014年8月13日，荣庆公司因与孙中涛、龙达公司借款合同纠纷一案向枣庄市中级人民法院提起诉讼，并申请诉讼保全。枣庄市中级人民法院作出(2014)枣民二商初字第112号民事裁定，对龙达公司名下的位于台儿庄区运河大道西、广汇路南的土地一宗(含案涉房屋所属的土地)进行了查封。枣庄市中级人民法院作出(2014)枣民二商初字第112号民事判决，判决孙中涛、龙达公司偿还荣庆公司借款550万元及利息。判决生效后，孙中涛、龙达公司未主动履行清偿义务，荣庆公司申请强制执行，枣庄市中级人民法院将执行案件移送至台儿庄区法院执行，在执行过程中张爱红提出执行异议，台儿庄区法院作出(2017)鲁0405执异14号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。荣庆公司针对该执行裁定提起申请执行人异议之诉，后台儿庄区人民法院作出(2017)鲁0405民初1298号民事判决，判决驳回荣庆公司的诉讼请求，荣庆公司不服提起上诉，枣庄市中级人民法院作出(2018)鲁04民终839号民事裁定，将该案发回台儿庄区法院重审。台儿庄区法院作出(2018)鲁0405民初913号民事判决。荣庆公司提起上诉，枣庄市中级人民法院作出(2019)鲁04民终1962号民事判决。该判决认定事实错误，判决适用法律错误。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，张爱红对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。张爱红在本案中主张其对涉案执行标的享有所有权，能够阻却执行，对于其该主张，人民法院可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据张爱红在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与于龙达公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。1.关于涉案《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。张爱红主张与龙达公司之间最初系借贷关系，但因龙达公司无力偿还借款，虽以涉案房屋抵折借款，双方于2014年6月6日签订《房屋买卖合同》，可以看出，双方之间的房屋买卖合同关系是由借贷关系转化而来，那么需要审查借贷关系是否真实存在、如果存在具体的借款数额是多少、借款是如何支付等情况，孙中涛及龙达公司均未出庭参加诉讼，那么张爱红与龙达公司之间是否存在借贷并不明确。张爱红主张95万元借款中，50万元借款是汇入龙达公司账户，45万元是张爱红汇入龙达公司“会计”褚福洲个人账户。首先，张爱红汇入龙达公司账户的款项性质明不明确，汇款凭证中没有标注款项的性质系借款，不排除是其他性质的款项；其次，在(2019)鲁04民终513、514、515号案件开庭审理过程中，孙中涛及龙达公司代理人均出庭参加诉讼，其明确表示“褚福洲”并非龙达公司会计，其系泓汇源公司职工，与龙达公司没有关系，45万汇款与本案没有关联性；第三，孙中涛及龙达公司均未出庭对汇入龙达公司账户的款项性质进行说明；第四，退一步讲，即便50万元是龙达公司借款，与69万元房屋价格相差甚远，张爱红也未全部支付房屋价款；张爱红主张房屋买卖合同关系系借款关系转化而来，那么借款关系应系基础，但是对于该“基础问题”，张爱红的举证证据明显不足，既然基础不成立，所谓房屋买卖合同关系自然不成立。2.关于张爱红对涉案房屋在法院查封前是否已合法占有的问题。张爱红提交的民事调解书作出时间为2014年12月17日，晚于查封时间2014年8月14日，即使张爱红与龙达公司有民事调解书，但是该调解书中并没有明确写明张爱红系涉案房产的所有人，且张爱红与龙达公司达成民事调解书，并非民事判决书，人民法院对双方的调解意见仅进行形式审查，不进行实质审查。张爱红主张将涉案房屋租赁给陈志成、龙启宝，但是没有充分有效的证据予以证实，其提交的证据不足以证明在法院查封前其已合法占有涉案房屋的事实。依照法律规定，应承担不利后果。3.关于涉案房屋的价款是否全部支付的问题。张爱红与龙达公司之间的基础借贷关系无法成立，那么房屋买卖合同关系自然不成立；暂且不说款项性质，张爱红与龙达公司之间仅仅存在50万元转账，与约定的69万元房款相差19万元，不能证实69万元房款已全部支付。张爱红主张“以物抵债”，但没有《以物抵债协议》等书证。《房屋买卖合同》虽约定房屋价款为69万元，但房屋实际价格为210万，房屋面积为400平方。《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定，旨在要求买受人全部支付房屋价款，维护市场秩序，确保交易真实。但在本案中，其双方之间协商的房屋价格，远低于房屋本身的市场价值，从另外一个角度来讲，张爱红并没有全部支付购房款，不符合该司法解释的立法本意。张爱红提交的证据不足以证明其已将涉案房屋价款69万元全部支付，应承担不利后果。4.关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。张爱红未提交证据证明其曾向房屋登记部门申请过转移登记，即在2014年8月14日枣庄市中级人民法院查封涉案房屋前，没有证明张爱红已向相关部门申请办理转移登记，且根据孙中涛及龙达公司代理人在(2019)鲁04民终513、514、515号案件开庭审理过程中的陈述，涉案房屋占用的土地系经过政府出让合法取得，房屋建设亦经过法定程序，那么张爱红完全可以向相关部门申请办理转移登记。张爱红未能举证证明非因自身原因未办理涉案房屋的过户登记。根据现有证据，张爱红即便与龙达公司签订《房屋买卖合同》，但合同基础不成立，未支付全部价款，未实际合法占有房屋，未办理过户登记，在此情况下，张爱红主张对涉案执行标的享有实体权利足以排除强制执行，缺乏事实和法律依据。请求再审判决支持荣庆公司再审请求。张爱红辩称，1.房屋买卖合同是否有效，最高院对以物抵债的判决已发出案例，认定以物抵债的协议有效。2.张爱红已足额支付购买款。原一审中提交龙达公司的完税证明、土地登记委托书、指界委托书、山东省非税收入通用票据，这些证据足以证实褚福洲是龙达公司的会计，且在一审判决后龙达公司并未对该事实进行上诉。虽然龙达公司在其他案件中不认可褚福洲是其工作人员，但这一事实未上诉已证明龙达公司对该事实的认可。所以应认定褚福洲收款行为代表龙达公司。3.在查封前是否已合法占有的问题。原一审中我方已经提交调解书、租赁合同等证据足以证实房屋已实际交付的事实，且在我们提交的租赁合同中荣庆公司并未申请鉴定，所以应认定原提交合同的效力。4.能否办理过户的问题，因涉案房屋仅办理了土地出让手续，没有办理房产证，这一事实荣庆公司及张爱红在原审中均作出明确的陈述，因没有房产证所以无法办理过户。虽然申诉书中陈述土地使用证可以过户，但土地是一个整体土地，涉案房屋仅占用部分无法分割。5.关于涉案房屋的价格是否与实际价格相符的问题，在原二审中主审法官要求我方调解，调解过程中我们仅要求按照原房价由荣庆公司给我们，们就同意拍卖，法官进行询问，荣庆公司不同意按原房价69万元支付。足以证明二审开庭时约定的价格与市场价相符，近一年传言台儿庄开发区要开高铁站才引起房价上涨。荣庆公司向一审法院起诉请求：1.判令继续执行位于枣庄市台儿庄经济开发区汽贸城内二号楼第5号门牌号××层门市房；2.本案的诉讼费用由张爱红承担。一审法院认定事实：1.2013年7月2日和2013年7月5日，龙达公司分两次向张爱红借款95万元，其中2013年7月2日的借款50万元由张爱红通过银行汇入龙达公司账户，2013年7月5日的借款45万元由张爱红汇入龙达公司会计褚福洲的账户。后经张爱红与龙达公司协商，双方于2014年6月6日签订了房屋买卖协议一份，龙达公司同意将其位于台儿庄区汽贸城内二号楼第五门牌号××的三层门市房以69万元的价格出售给张爱红，并以其中的69万元借款折抵购房款。张爱红、吴湘侠、孙中涛在合同上签字，并加盖了龙达公司的公章，龙达公司同日向张爱红出具69万元的购房款收据一份。房屋交接后，张爱红将涉案房屋租赁给陈志成、龙启宝等人经营；2.2014年8月13日，原告荣庆公司因与第三人孙中涛、龙达公司等存在借款合同纠纷向枣庄市中级人民法院提起诉讼，并于8月14日申请诉讼保全。枣庄市中级人民法院于2014年8月14日作出（2014）枣民二商初字第112号民事裁定书，并于同日对第三人龙达公司名下的位于台儿庄区运河大道西、广汇路南的土地一宗（含案涉房屋所属的土地）进行了查封。2015年5月4日，枣庄市中级人民法院作出（2014）枣民二商初字第112号民事判决书，判决第三人孙中涛、龙达公司对原告荣庆公司承担连带清偿责任。上述判决生效后，第三人孙中涛与龙达公司未主动履行清偿义务，原告荣庆公司遂申请强制执行。在该院执行过程中，张爱红对执行案涉房屋提出异议。2017年7月12日，该院作出（2017）鲁0405执异14号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。荣庆公司不服该执行裁定，向该院提起诉讼。一审法院认为，本案争议的房屋买卖合同签订前，张爱红与龙达公司之间存在事实上的借贷关系，在龙达公司未偿还借款的情况下，经双方协商，将借款折抵购房款，龙达公司亦向张爱红出具了购房款收据，并对房屋进行了交付，该行为属于当事人为实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，该行为合法有效。张爱红虽未对执行案涉房屋完成过户登记，但其自身并无过错。张爱红所提供证据能够证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故异议成立，应予支持。荣庆公司关于继续执行的诉讼请该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第二项的规定，判决：驳回兰陵县荣庆小额贷款股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告兰陵县荣庆小额贷款股份有限公司负担。荣庆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持荣庆公司的诉讼请求，继续执行位于枣庄市台儿庄经济开发区汽贸城内二号楼第5号门牌号××层门市房；2.一、二审诉讼费用由张爱红承担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院二审认为，张爱红主张与龙达公司存在95万元的借款关系，提供了于2013年7月2日向龙达公司转账50万元汇款凭证、于2013年7月4日向褚福洲转账45万元的银行交易明细。龙达公司亦出具书面证明，认可7月5日的45万元系龙达公司委托褚福洲收取。关于褚福洲的身份，根据张爱红提供的从枣庄市不动产登记中心台儿庄分中心取得的龙达公司税收完税证明、土地登记委托书、指界委托书、山东省非税收入通用票据，褚福洲作为龙达公司工作人员或经办人员在上述材料中签字，指界委托书中记载褚福洲的职务为龙达公司副总，据此可以确认褚福洲为龙达公司工作人员。综合上述证据，张爱红与龙达公司之间的95万元借款关系应予确认。张爱红主张与龙达公司之间存在房屋买卖合同关系并以69万元借款折抵涉案房屋价款，提供了2014年6月6日与龙达公司的房屋买卖协议、龙达公司同日出具的购房款收据，上述证据可以证明龙达公司将涉案房屋以69万元出售给张爱红，并以借款折抵购房款的事实。该房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于涉案房屋的交付，根据张爱红与龙达公司房屋买卖协议第四条内容、（2014）台民初字第1709号民事调解书以及张爱红提供的房屋租赁合同，可以证明在涉案房屋查封前张爱红已对涉案房屋进行了合法占有。由于张爱红与荣庆公司均认可涉案房屋未办理不动产登记手续，因此虽然张爱红未对涉案房屋完成过户登记，但其自身并无过错和责任。综上所述，一审判决认定张爱红对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，符合法律规定。荣庆公司上诉理由不能成立，对于其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由兰陵县荣庆小额贷款股份有限公司负担。本院再审期间，张爱红提交买卖合同和付款凭证，二审判决后我们将涉案房屋进行出售，价格是105万元。证明如果本案判决继续执行，因为房产被合法出售也无法继续执行。荣庆公司质证意见为，对房屋买卖合同真实性有异议，我方无法核实合同中的乙方签字是张艳本人签字捺印。虽然张爱红提交了银行转账流水，但不排除张爱红与张艳之间存在其他法律关系。该买卖合同签订的时间是2020年5月16日，是在双方争议没有解决之前，我们认为张爱红存在转移财产的行为。即便该买卖合同真实，我方同样对该房屋享有强制执行的权利。在（2014）枣民二商初字第112号民事判决作出后，我方针对该判决申请强制执行，枣庄中院将该执行案件移送到台儿庄区人民法院执行，在执行过程中应当是将该房屋进行查封，经执行程序，才出现执行异议。因此张爱红与他人签订房屋买卖合同将房屋转让的行为不合法，不能以此来对抗我方对房屋享有的强制执行的权利。本院再审认定事实与原审一致。本院认为，本案争议焦点为：张爱红是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，张爱红对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。通过原审时张爱红提交的其向龙达公司转账50万元汇款凭证、向褚福洲转账45万元的银行交易明细以及龙达公司亦出具书面证明，可以认定张爱红与龙达公司之间的95万元借款关系。张爱红提交的2014年6月6日与龙达公司的房屋买卖协议、龙达公司同日出具的购房款收据，可以证明龙达公司将涉案房屋以69万元出售给张爱红，并以借款折抵购房款的事实。该房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据张爱红与龙达公司房屋买卖协议第四条内容、（2014）台民初字第1709号民事调解书以及张爱红提供的房屋租赁合同，买受人占有不动产，即包括直接占有，也包括间接占有。即只要买受人能实现对不动产的有效控制，并能根据自主意识进行支配，就应认定占有事实的成立。张爱红将房屋出租的行为，有利于房屋的经济价值的实现，当然属于对房屋进行控制、使用的体现。因此可以证明在涉案房屋查封前张爱红已对涉案房屋进行了合法占有。张爱红与荣庆公司均认可涉案房屋未办理不动产登记手续，因此虽然张爱红未对涉案房屋完成过户登记，但其自身并无过错和责任。综上所述，张爱红对其主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益已完成举证义务，其诉讼主张成立。原一、二审判决根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条认定张爱红对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，符合法律规定。荣庆公司的再审理由不能成立，再审请求本院不予支持。综上，原一、二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条的规定，判决如下：维持本院(2019)鲁04民终1962号民事判决。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十一月十九日书记员 高 天