贵州省镇远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2625民初1086号 原告：廖云，男，1985年12月10日出生，仡佬族，贵州省镇远县人，高中文化，务农，户籍所在地贵州省镇远县，现住镇远县。 原告：秦丽娟，女，1988年9月29日出生，汉族，山东省鄄城县人，初中文化，无业，户籍所在地山东省鄄城县，现住镇远县。 被告：镇远县永康房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州镇远县舞阳镇龙头溪街，统一社会信用代码为91522625577143620A。 法定代表人：吴涛。 委托诉讼代理人：吕敏，男，1988年2月11日出生，汉族，浙江省永康市人，现居住镇远县舞阳镇龙头溪云龙花苑，代理权限为特别授权。 原告廖云、秦丽娟诉被告镇远县永康房地产开发有限公司（以下简称“镇远县永康房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序于同年11月17日公开开庭进行了审理。原告廖云、秦丽娟、被告镇远县永康房开公司的委托诉讼代理人吕敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖云、秦丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令镇远县永康房开公司因逾期交房1115天，承担逾期交房责任，被告按日计算向原告支付交付房屋总价款万分之一的违约金43092元。2.判令镇远县永康房开公司向原告支付从2017年12月28日至2020年1月20日期间逾期办理房屋所有权证的违约金29082元，2020年1月20日之后的违约金以房屋全款为基数按日利率万分之一的标准计算至实际办理房屋所有权证之日。 事实与理由：2014年6月4日，原告廖云、秦丽娟与被告镇远县永康房开公司购买商品房，位于镇远县舞阳镇联合社区建材一条街****楼****。双方签订建材一条街商品房定购协议，交付首付款。并于2016年2月3日与镇远县永康房开公司签订商品房买卖合同，首付款为124473元，房屋总价为386473元，实行按揭还款。按照《商品房买卖合同》第十一条规定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房。直到2020年1月20日前镇远县永康房开公司没有任何电话、短信以及书面通知交房，因原告廖云、秦丽娟没有房住，迫于无奈去找被告领取房屋钥匙，与被告签订了《违约金赔偿补充协议》，被告并未执行这份协议，原告请求根据《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任规定和第二十二条转移登记约定，要求被告承担违约责任。特向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。 被告镇远县永康房开公司辩称，镇远县永康房开公司与原告在2020年1月20日签订的赔偿补充协议，双方对违约金的事项已经解决，违约金分两次付清，从违约金补充协议的第五条来看，并不是原告诉请的万分之一，根据商品房买卖合同第51页规定来看，办证违约金是按照万分之零点五来计算。被告在2018年的时候就通过电话通知业主交房，镇远县永康房开公司也打电话通知原告来领取钥匙，但是原告并没有来领取钥匙。 经审理查明：原告廖云、秦丽娟系夫妻关系。2016年2月3日，原告廖云、秦丽娟与被告镇远县永康房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买其开发的位于镇远县舞阳镇龙头溪街镇远建材一条街商住楼第B区1号楼3单元3层3-3-1号房，该商品房为预售商品房，预售许可证号为150029，建筑面积118.55平方米（其中套内建筑面积104.32平方米），单价为每平方米3704.69元，房屋总价款为386473元。出卖人（镇远县永康房开公司）应在2016年12月30日前向买受人（廖云、秦丽娟）交付该商品房。逾期交房的，镇远县永康房开公司需承担如下违约责任：1、逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该合同还约定：（一）出卖人承诺于2017年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期中国人民银行确定的贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件十二补充协议中第十点还约定：买受人的分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后80日内，由出卖人协助买受人办理完毕。如因出卖人的原因导致迟延办理国有土地使用权证的，每延迟一日，由出卖人按照总房款的万分之0.5支付违约金给买受人（该合同第51页）。合同签订后，原告于2016年2月3日向被告支付首期购房款124473元，余款262000元则以银行按揭贷款的方式付清。 另查明，2020年1月20日，被告镇远县永康房开公司与原告廖云、秦丽娟签订了一份《违约金赔偿补充协议》，协议主要内容如下：因甲方资金问题，造成不能按购房合同约定时间交付房屋给乙方，现就甲方赔付乙方违约金事宜达成补充协议如下：1、甲、乙双方通过再次友好协商，双方同意违约金计算至2019年3月30日止。违约金实际支付金额与时间表确定如下：双方同意以人民币31690元就双方逾期交房全部违约金支付一次性了结。违约金甲方2020年12月30日之前分两次支付给乙方，第一次于2020年6月30日之前支付20000元，第二次于2020年12月30日之前支付11690元。本协议签订后乙方不得再就违约金事宜向甲方主张任何权利……3、在本协议履行过程中，乙方不得向甲方提出本协议内容之外的其他任何要求。4、本协议签订生效后，与原有协议不符之处，以本协议为准。 再查明，本案讼争房屋至今尚不具备交付及办理商品房转移登记有关文书的条件，被告镇远县永康房开公司于2020年1月20日将案涉房屋钥匙交与原告。 以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、交房承诺函、违约金赔偿补充协议、建材一条街商品房定购协议、首付收据、建筑垃圾清运费收据、镇远县和谐物业有限公司建材市场小区物业管理服务合同等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，除特别规定外，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《违约金赔偿补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，合法有效，对原、被告都具有法律约束力。关于原告诉请的镇远县永康房开公司因逾期交房1115天，承担逾期交房责任，应由被告向原告支付违约金43092元的主张。本院认为，被告镇远县永康房开公司按照商品房买卖合同约定时间于2016年12月30日向原告交付房屋是其应当履行的义务，但被告镇远县永康房开公司直到2020年1月20日才将案涉房屋钥匙交与原告，依约应当承担逾期交房的责任。2016年2月3日签订的《商品房买卖合同》对被告镇远县永康房开公司逾期交房的违约责任做了明确约定，但原、被告双方已经于2020年1月20日签订《违约金赔偿补充协议》，对逾期交房违约责任做了新的约定，原《商品房买卖合同》中有关逾期交房违约责任的条款已经失去法律效力，应当从新的约定，即被告镇远县永康房开公司应当依据双方2020年1月20日签订的《违约金赔偿补充协议》，履行支付给原告逾期交房违约金的义务，故此，对于原告请求被告支付逾期交房违约金的主张本院予以支持，但逾期交房违约金的金额应该以2020年1月20日《违约金赔偿补充协议》中约定的“以31690元就双方逾期交房全部违约金支付一次性了结”予以认定。 关于原告对于因被告逾期交付办理商品房所有权证有关文书，被告应向原告支付违约金的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，在商品房买卖合同已经约定了办理房屋所有权登记期限的情况下，出卖人应当按约履行办证义务，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案所涉合同中没有不能同时计取违约金的约定。因此，本案双方当事人订立的合同中明确承诺了具体的交房日期和交付办理商品房转移登记有关文书的日期，并分别约定了违约金，在合同约定的逾期办理商品房转移登记有关文书期间届满后至房屋实际交付前，镇远县永康房开公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，应分别承担相应的违约责任。被告镇远县永康房开公司辩称，双方2020年1月20日签订的《违约金赔偿补充协议》就对违约金的事项已经解决，被告不应再另行支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本院认为，从2020年1月20日《违约金赔偿补充协议》的行文结构及内容来看：1.该协议是起首段下，列明五个条款，起首段既已表明该协议系因“甲方（被告）资金问题，造成不能按购房合同约定时间交付乙方（原告）”，故而赔付违约金；2.从第一款以“就双方逾期交房全部违约金支付一次性了结”作为首句，末句为“乙方不得再就违约金事宜向甲方主张任何权利”，末句内容并未独立于起首段外，也未单独列成一款；3.第三款内容也是列明在起始段下，从条款效力来看，也只能理解为乙方不得就“违约金”向甲方提出本协议内容之外的其他任何要求。从全部合同条款整体以及各个合同条款的相互关联、所处地位、总体联系及行文结构和内容上看，本院认为《违约金赔偿补充协议》中违约金应定性为逾期交房违约金。被告另辩称，支付逾期办理商品房所有权证有关文书的违约金应按商品房买卖合同第51页中约定的万分之零点五来计算。本院认为，商品房买卖合同第51页的条款内容是作为该合同附件，是补充协议，被告所主张的条款内容是办理分户国有土地使用权证的约定，与商品房买卖合同中第二十二条转移登记的内容并不冲突，被告据此抗辩不能成立。对于被告的上述辩解理由，本院不予采纳。综上，对于原告主张被告应支付逾期办理商品房所有权证有关文书的违约金的主张，本院予以支持，被告应当按照商品房买卖合同中第二十二条转移登记中的相关约定承担违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，从2017年12月28日合同约定交付办理商品房转移登记有关文书之次日起计算至2020年1月20日止，共计753天，以原告诉请的时间段予以计算，即被告应支付原告违约金29101.42元（386473元×0.0001×753天），原告主张金额为29082元，系对自己权利的处分，本院予以确认。2020年1月21日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，以已付房价款为基数按日万分之一计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告廖云、秦丽娟支付逾期交房违约金31690元； 二、被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告廖云、秦丽娟支付从2017年12月29日起至2020年1月20日止的逾期办理商品房转移登记有关文书违约金29082元；2020年1月21日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，以已付房价款为基数按日万分之一计算； 三、驳回原告廖云、秦丽娟的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1604元，减半收取802元，由原告廖云、秦丽娟负担127元，被告镇远县永康房地产开发有限公司负担675元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 员  龙 睿 二〇二〇年十一月十九日 法官助理  李莹秋 书 记 员  韩有荣