内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终2035号上诉人（原审原告）：杨乌日娜，女，1980年3月16日出生，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：吴洪生，男，1984年11月3日出生，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：吴双喜，内蒙古蒙嘎立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：通辽京汉置业有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽经济技术开发区哲里木大桥北500米（京汉新城售楼处）。法定代表人：田险峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘龙，男，该公司职工。上诉人杨乌日娜因与被上诉人通辽京汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初10724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨乌日娜的上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》规定，被上诉人取得的《建设工程质量监督报告》并不是房屋竣工验收合格的依据，还需要经过公安消防、环保、人防等部门认可后取得行政主管部门的竣工验收备案证。被上诉人在一审庭审中并未提供证据证明案涉房屋已取得竣工验收备案证，一审法院不应以被上诉人取得《建设工程质量监督报告》为依据而计算违约金和已付款利息。2.现案涉房屋不具备约定和法定的交付条件，被上诉人未按合同约定交付合格的房屋存在过错，应按照合同约定承担违约责任。一审法院的判决损害了上诉人的合法权益，显示公平公正。被上诉人通辽京汉置业有限公司辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审原告杨乌日娜向一审法院诉请：1.请求法院依法判令被告向原告支付逾期交付商品房利息53714.06元，支付逾期交付商品房违约金40709.6元，合计94423.66元（违约金及利息计算至实际交房之日止）；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于通辽经济技术开发区京汉天玺住宅小区（京汉新城五期）某号房，设计用途为住宅，建筑面积144.65平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为4175.6元，总价款604000元。双方约定：商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2017年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。原告应于2017年9月17日前一次性存入商品房首付款124000.00元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1.合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定于2017年9月17日前向被告支付了商品房首付款124000元，原告的房屋贷款480000元于2017年12月21日支付。2018年10月23日涉案房屋经过了建设单位（通辽京汉置业有限公司）、勘察单位（内蒙古万和工程勘察责任有限公司）、设计单位（辽宁金海建筑设计研究院）、施工单位（通辽市鑫华建筑工程有限责任公司）、监理单位（通辽市方正工程建筑有限责任公司）以及质量监督单位（通辽市建设工程质量安全监督造价管理站）的共同验收，由通辽市建设工程质量安全监督造价管理站出具了编号为2018-019的《建设工程质量监督报告》。被告于2018年10月8日将收房通知张贴于涉案房屋单元楼，并通过电话方式通知了原告。原告至今尚未接收合同约定的房屋。涉案房屋所在的京汉五期小区至今未获得行政主管部门的竣工验收备案证。一审法院认为，《合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合有关法律规定，合法有效。双方在《商品房买卖合同》中明确约定了房屋交付日期为2017年12月31日前，被告未能如期交房，存在逾期交房的违约行为，其应承担违约责任。原告要求被告支付逾期交房利息、违约金，符合合同约定及法律规定，予以支持。双方明确约定逾期交付商品房情况下被告应同时向原告支付已交房款的利息和违约金，因此原告根据合同约定同时主张并未违反合同约定及法律规定。我国合同法对违约金亦采取的是以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，故综合考虑当前房地产现状、双方合同签订、履行情况及逾期交付商品房违约行为的情节、过错程度、当事人举证情况等综合因素，合理分配双方在交易中应当获得的利益和风险，对原告请求的违约金及利息的数额根据公平原则及诚实信用原则，合理确定裁量幅度，酌定从合同约定交房日2017年12月31日至2018年10月23日通辽市建设工程质量安全监督造价管理站出具《建设工程质量监督报告》止。按合同约定经计算利息为604000元×4.75%/360天×296天=23589.56元，违约金为604000元×1‰×296天=17878.4元。合计41467.96元；对原告请求被告顺延支付违约金及利息至京汉五期小区取得行政主管部门的竣工验收备案证，实际交付房屋时止的请求，酌定从房屋取得通辽市建设工程质量安全监督造价管理站出具《建设工程质量监督报告》之次日起顺延至房屋取得竣工验收备案证之日止，由被告向原告给付按照合同约定的违约金及利息计算方式计算金额的10%比例支付违约金及利息。综上，一审法院判决如下：一、被告通辽京汉置业有限公司支付原告杨乌日娜已付款利息23589.56元、逾期交付房屋违约金17878.40元，合计41467.96元，限于本判决生效后立即执行。二、被告通辽京汉置业有限公司自2018年10月24日起，向原告杨乌日娜按照合同约定的违约金及利息计算方式计算所得金额的10%给付违约金及利息，直至房屋取得竣工验收备案证之日止。三、驳回原告杨乌日娜的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人杨乌日娜提交的证据1.通辽市住房和城乡建设局[2020]4号文件、证据2.通辽市住房和城乡建设委员会通住建信复[2018]52号文件，能够证明通辽京汉置业有限公司开发的京汉新城五期项目在未取得竣工验收备案手续，本院予以采信；证据3.通辽市中级人民法院(2019)内05民终2477号民事判决书，该判决书中当事人所主张的逾期付款利息及违约金有明确的截至日期，且按照该截止日期计算，违约金并不过分高于实际损失，故该判决无法作为类案依据，本院不予采信。经二审审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，案涉的《商品房买卖合同》中关于延期交付房屋产生的利息及违约金是对合同迟延履行所造成的损害赔偿数额的预先约定，属于赔偿性违约金。赔偿性违约金应当以损害填补为目的，在违约金数额过分高于损失时，当事人可以要求人民法院予以调整。本案中，案涉房屋交付日期为2017年12月31日前，于2018年10月23日经过五方验收，但至今未取得竣工验收备案证。如以竣工验收备案证颁发日期作为按日累计的逾期交房利息及违约金计算的截至日期，该数额将过分高于上诉人杨乌日娜的损失，亦违背违约金条款的本意。故一审法院为平衡保护双方利益，综合考虑京汉天玺住宅小区（京汉新城五期）涉及业主人数众多及五方验收时间节点及上诉人杨乌日娜的实际损失和预期利益等因素，将2018年10月24日起至房屋取得竣工验收备案证之日止的违约金调整为按照合同约定计算所得金额10%，符合违约金的立法本意及本案的客观情况。综上，上诉人杨乌日娜的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2160.00元，由上诉人杨乌日娜负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 张 雷审判员 白 丽二〇二〇年十一月十二日法官助理 朝鲁门书记员 张 琼