广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初359号原告：范连芳，女，汉族，1963年11月02日出生，广东省蕉岭县人，住址蕉岭县********，公民身份号码441************044。原告：管少男，男，汉族，1962年11月08日出生，广东省蕉岭县人，住址广东省深圳市福田区**********，公民身份号码441************015。两原告共同委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东诺臣律师事务所律师。被告：蕉岭泰利投资实业有限公司，住所：蕉岭县*******以南、蕉阳大道以东（奥园广场对面），统一社会信用代码91441427MA4UT6D25M。法定代表人：黄开元，系该公司经理。委托诉讼代理人：汤明海，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。原告范连芳、管少男与被告蕉岭泰利投资实业有限公司（下简称泰利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人蔡佳宏，被告委托诉讼代理人汤明海、黄冬日均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范连芳、管少男向本院提出诉讼请求：1、判决被告承担逾期交付违约责任；2、请求被告依照合同约定向原告支付逾期交房的违约金直到被告依合同按条件完成交付义务之日止，暂计至2020年04月16日违约金为69482.88元。（违约金计算公式：购房款804200元×合同约定违约责任0.08%×违约天数暂计至2020年04月16日为108天）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年12月08日签订了《商品房买卖合同》并依法办理了合同备案，进行网上公示。合同约定被告出售的位于蕉岭县*******以南、蕉阳大道以东的宝利园（原保利园）小区03栋1702房由原告购得，合同总价款为804200元整。合同第十一条“交付期限”明确约定了该房屋的交付日期为2019年12月31日前，且合同第九条“商品房交付条件”明确约定了被告应当在房屋交付时，应向原告出示依法取得的“工程竣工验收备案证明文件”和“房屋测绘报告”，否则原告有权拒绝收房。签订合同后，原告已按合同约定支付了购房款。后原告在合同约定的时间要求被告出示相关文书并交付房屋，但被告拒绝提供房屋测绘报告，且发现涉案房屋存在很多不适宜交付的质量问题，继而原告拒绝接收房屋。按照合同规定，该逾期交房责任由被告承担。直至目前，被告还一直未提供“房屋测绘报告”，房屋质量问题尚未整改，应向原告承担逾期交房的违约责任。综上所述，被告未按合同约定履行合同义务，延期交房，严重侵害了原告的合法权益，故请求法院根据原告与被告订立并备案公示的合同以及《合同法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，支持原告的请求。原告为其陈述事实向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告间存在房屋预售合同关系，且已备案公示，合同约定交房时间为2019年12月31日，合同约定交房的条件为提供“工程竣工验收备案证明文件”和“房屋测绘报告”；2、房屋付款凭证，证明原告已按合同约定付清房款，已充分履行合同义务；3、房屋不适合交房的图片，证明房屋工程质量存在问题，不适宜交付，被告应整改后才能交付。4、管辖权变更协议，证明变更为法院诉讼。被告泰利公司辩称，一、原、被告真实履行的是《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》（下简称广东省合同），并非履行《商品房买卖合同（预售）》（下简称网签合同），请求法院依法查明履行合同的事实，驳回原告的诉讼请求。1、广东省合同是双方自愿签订，合法有效并已生效且正在履行着。该合同编号与原告签署的《签订合同前确认书》中的编号是一致的，在该确认书中明确约定了房号、总价、签订合同优惠、优惠后总价、交首期房款、按揭金额、预收费、维修基金等，并有原告的亲笔签名确认，从编号可以证实双方真实履行的是广东省合同。2、网签合同的作用是办理房屋按揭贷款、交税费、办理公积金、办理不动产权证等，为了政府部门备案的需要，并非真正履行的合同。双方签订该合同以前，被告已经明确告知原告该合同不履行，并对该合同正文内容第1页至第4页，即第一章至第三章第七条第（二）款第4项进行了另外打印，在该4页的每一页的上方明确写道“本合同为草稿文本，并无任何法律作用”，同时明确告知原告该行字体的含义，原告在明确同意不履行该合同的情况下，该2页打印纸中亲笔签名盖指模予以确定。在全部业主中，只有部分业主有盖了被告公章的网签合同，部分业主没有，说明双方履行的是广东省合同。网签合同有效但不生效，因为被另外特意打印的4页纸阻却了该合同的生效。以上可以证实双方履行的是广东省合同。3、除了上述两点外，广东省合同与网签合同在进行条款相关比对后，可以证实广东省合同是双方真实意思表示，并实际履行。（1）合同编号存在差异：《广东省商品房买卖合同》的编号与《签订合同前确认书》的合同编号是一致的，是被告按照业主购房的顺序先后进行签约的，网签合同编号是网上自动生成的，是无规律可循的。（2）该商品房系按套出售，商品房价款的来由存在差异：商品房的计价方式、总价款、折价后总款、签订合同优惠多少元、认筹送多少元、优惠后总价、预收费、维修基金、合同编号等，在确认书中的内容，与广东省合同的条款内容是一致的，而网签合同对该房价款的如何形成无任何的具体描述。（3）付款方式存在差异：两份合同的首付房款和向银行按揭的款项一致外，广东省合同中第六条第3款“其他”还明确写道“交预收费用伍仟元”，与《确认书》一致的，但在网签合同中，没有任何描述该预收款的信息。（4）交付期限存在差异：广东省合同的交付时间为2019年12月30日前，网签合同有些交付时间为2019年12月31日前，有些为2019年12月30日前。从被告通过电话、短信、电视台、报纸、宝利园楼盘公众号等不同形式通知业主到宝利园管理处，办理收楼有关手续的《交房通知书》确定的时间也就是《广东省商品房买卖合同》约定的交付时间。（5）出卖人逾期交房的违约责任存在明显差异：从两份合同逾期交付的违约责任来看，广东省合同逾期的起算时间比较早，解除合同的违约金为累计已付购房款的50%，继续履行合同也要支付已付购房款2%的违约金。而《商品房买卖合同》中，逾期起算时间比较迟，解除合同的违约责任为无息退还已付购房款，且只支付全部房价款2%的违约金，继续履行合同无违约金。广东省合同更加有利于业主。（6）关于装饰、设备标准承诺的违约责任存在差异：《广东省商品房买卖合同》约定标准为“按约定的标准交付”，在该附件三有8项标准，其中“7.卫生间：抹防水涂料”。网签合同中的附件六，约定标准中除卫生间没有明确表明抹防水涂料外，其他的项目基本一致。可以看出广东省合同关于装饰、设备的约定标准更加严格。（7）两份合同房屋平面图存在明显差异：广东省合同的房屋平面图中包括了：1、建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙壁厚等。2、走廊、楼梯位置及尺寸。3、门窗位置、尺寸及编号。4、台阶、阳台、雨篷、散水的位置及细部尺寸。5、室内地面的高度等。《商品房买卖合同》无房屋平面图。（8）广东省合同中附件四“合同补充协议”与网签合同附件十一“补充协议”两合同的文字条款内容基本相同，但存在的差异是网签合同的补充协议中的适用条款，完全是按照广东省合同的条款履行的，而且适用的条款与广东省合同中的条款内容是完全一致的。（9）在广东省合同的附件五约定了买受人违反该商品房担保贷款合同的违约责任，而网签合同则没有这方面的约定。二、原告所述与事实存在不符，宝利园商住楼已经符合广东省合同约定的交付条件。1、2017年至2018年期间，“宝利园”商住楼取得商品房预售许可证；2019年12月12日，“宝利园”商住楼竣工验收；2019年12月25日，“宝利园”商住楼取得单位（子单位）工程竣工验收备案表，说明“宝利园”商住楼已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合交付房屋的条件。2、被告在符合交付房屋的条件后，便通过电话、短信、电视台、报纸、宝利园楼盘公众号等不同形式通知业主进行收楼。至2020年03月底，“宝利园”商住楼现共约1100户业主，已约有950户业主办理了收楼的相关手续。其中约240户业主曾向被告发出《房屋拒收函》，但其中又约有130户左右自愿收房。三、广东省合同中交付房屋的条件为“该商品房已验收合格或达到装修标准并于买受人房款付清之日交付”，商品房已验收合格，应当理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。四、原告以商品房存在质量问题而拒绝接受，没有任何法律根据和事实依据的，其行为已经违反了双方履行的广东省合同的约定。1、根据《合同法》第一百四十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，因房屋主体结构质量不合格，或房屋质量问题严重影响正常居住使用，致房屋买卖合同目的无法实现的，买受人可以拒绝接受房屋或解除合同。上述法条作进一步解释亦表明，在交付房屋不存在影响合同目的实现的质量瑕疵的情形下，买受人不得拒绝受领或要求解除合同，其可请求开发商承担瑕疵担保责任，但不能仅以此为由拒收房屋。2、双方在广东省合同附件四第九条规定：“交接房屋前，若出卖人已经具备第八条所规定的交房条件，买受人单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应在《商品房买卖合同》第八条约定的交楼时间起15日内提交政府权威部门出具的正式检验报告，出卖人按合同规定承担违约责任，否则视为出卖人已按期交付房屋；买受人应按照《商品房买卖合同》第十一条之规定履行相应收楼义务。”但至原告起诉之日止，被告均未收到任何原告提供的有资质评估鉴定机构经双方现场勘验，是否存在质量瑕疵的鉴定意见，原告仅凭自己的主观臆断推测存在质量问题而拒收房屋，证据不足。综上所述，原告所诉，与事实不相符，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告为其辩解向本院提供的证据有：1、《签订合同前确认书》，证明原告签名确认的《签订合同前确认书》一式两份，其中包含房屋号、总价、优惠后总价、预收费、维修基金等方面的内容，而且该确认书中的合同编号与双方签订的广东省合同编号一致的，两份合同签订时间一致，但对两份合同进行比对后，是不实际履行网签合同，表明双方实际履行的是广东省合同；2、《商品房预售许可证》，证明被告开发的宝利园商住楼已符合预售条件，可以预售；3、《商品房买卖合同（预售）》，证明该合同系网签合同，被告通知业主签订该合同时，双方同时确认并由原告签名确定4页合同条款不予以履行后，再签署该合同，该合同的作用是为了方便用于办理房屋按揭贷款、交税费、办理公积金、办理不动产登记用途等，而且盖有被告公章的该合同原本，若业主要求留底则给予壹份，否则是无须给予，因是未生效、不实际履行的合同。4、《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，证明该合同为双方当事人买卖房屋的真实意思表示并已生效，双方已实际按该合同履行双方的权利义务，并确定交房日期为2019年12月30日前；5、《不动产登记证明》，证明被告已经为原告办理了预购商品房预告登记；6、《竣工验收备案表》（两个标段），证明被告所售的商品房已经具备双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的商品房交付条件；7、《交房通知书》、报纸公告，证明被告按照约定在2019年12月30日前交付房屋的日期前，通过电话、短信、电视台、报纸、宝利园楼盘公众号等不同形式，通知业主到宝利园管理处办理收楼有关手续；8、《房屋拒收函》，证明原告等业主已经收到被告的收房通知，但原告无任何理由拒绝收房。本院经审理认定事实如下：被告取得在蕉岭县*******以南、蕉阳大道以东编号为（2017）蕉岭县不动产权第0000401号地块的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，定名为保利园（后变更为宝利园）商住楼。该商住楼于2017年11月28日取得《广东省蕉岭县商品房预售许可证》。2017年11月28日，被告出具编号为0498的《签订合同前确认书》，该确认书约定了房号、总价、签订合同优惠、优惠后总价、交首期房款、按揭款、预收费、维修基金等，原告范连芳在该确认书中签名。2017年12月08日，两原告与被告签订了合同编号为0498的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》及附件、合同编号为201779015号《商品房买卖合同（预售）》及附件，并将《商品房买卖合同（预售）》及附件在房屋管理部门进行备案、网上公示。此外，原告范连芳还在被告单独打印的《商品房买卖合同（预售）》正文内容第1页至第4页，即第一章至第三章第七条第（二）款第4项共4页内容中的2页进行了签名并按指印，该4页中每页的页眉处加注“本合同为草稿文本，并无任何法律作用”。《广东省商品房买卖合同》的主要内容有：第三条商品房基本情况：位于蕉岭县*******以南、蕉阳大道以东的保利园商住楼第03幢17层02号房，该商品房建筑面积共约133.75平方米，其中套内建筑面积约108.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约24.94平方米。第四条计价方式与价款：商品房属预售，按套出售，总金额人民币8004200元。第六条付款方式及期限：首付房款贰拾陆万元整，2017年11月28日前付叁拾肆万肆仟贰佰元整，余款贰拾万元办理银行按揭。2017年11月28日交预收费用伍千元整。第八条交付期限：出卖人应当在2019年12月30日前，将已验收合格或达到装修标准并于买受人房款付清之日交付。第九条出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付以交付房价款万分之8的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过100日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的50%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；2、该房按套计价，办理房地产权证面积按蕉岭县住房和城乡规划建设局的测绘核定为准，面积如有差异，买卖双方不作任何补偿。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。如果出卖人通知买收人办理房屋交付手续，买受人逾期办理的，视作为商品房验收合格之日为买受人接受房屋交付日期…。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等等。此外，该合同附件一绘制了房屋平面图。附件三约定了装饰、设备标准。附件四合同补充协议第六条约定：商品房达到交付条件后，出卖人不再以任何形式通知买受人前来交楼，买受人可根据自身需要自行到出卖人处办理交付手续；第九条约定：交接房屋前，若出卖人已经具备第八条所规定的交房条件，买受人单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应在合同约定的交楼时间起15日内提交政府权威部门出具的正式检验报告，出卖人按合同规定承担违约责任，否则视为出卖人已按期交付房屋，买受人应履行相应收楼义务。《商品房买卖合同》约定的内容基本与《广东省商品房买卖合同》的内容一致，主要的差别有：1、合同编号不一致，《商品房买卖合同》是网上自动生成，《广东省商品房买卖合同》是与《签订合同前确认书》编号一致；2、《商品房买卖合同》在付款方式中没有写明网签前预收费用5000元；3、《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2019年12月31日前，交付条件为：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；4、《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房违约责任约定：（1）逾期在80日之内……出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之8的违约金；（2）逾期超过120日，买受人有权解除合同……出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款……，并自买受人付款之日起按照X%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X（该比例应当不小于本条第1（1）项中的比例）的违约金；5、《广东省商品房买卖合同》有约定卫生间抹防水涂料，而《商品房买卖合同》中没有约定；6、《广东省商品房买卖合同》附有平面图，而《商品房买卖合同》中没有等等。上述合同签订后，原告按照约定支付了房款。2019年12月25日，宝利园商住楼通过验收备案。2019年12月20日左右，被告通过报纸、电视台等形式通知业主于2019年12月21日至2019年12月30日期间到被告宝利园管理处办理收楼有关手续。原告称其于2019年12月21日前来收楼，但被告未能提供工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，故原告拒绝收楼。于是部分业主制作了《房屋拒收函》并送达给被告，2019年12月25日原告范连芳在《房屋拒收函》的表格中进行了签名。原告称直至目前，被告还未按照《商品房买卖合同》的约定提供房屋测绘报告，涉案房屋也存在各种质量问题：阳台柱本应是实心但变成空心、窗台没有加装防护栏、电线安装不符合安全标准、地下架空层渗水严重等至今未整改，原告至今未收房，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。被告辩称，《商品房买卖合同》是办理房屋按揭贷款、税费、公积金、不动产权证等，为了政府部门备案的需要而签订，原告清楚且同意不按该合同履行；双方真正履行的是《广东省商品房买卖合同》，被告已经取得工程竣工验收备案表，已符合交房条件，房屋测绘报告并非双方约定房屋交付所必须，原告拒收房屋没有依据；原告称房屋质量问题，只是单方陈述，其未按合同约定提供检验报告，因此其拒收也没有依据，请求驳回原告诉讼请求。诉讼中，经本院向住房和城乡建设规划局了解到，与本案相关的房屋测绘有三次，一是房地产商办理预售许可证之前的预测，二是办理竣工验收前的整个房产项目的实测，三是为每户房屋买受人办理房地产权证前的实测，即对每户面积的测量。被告工程进行竣工验收，必须提交整个房产项目的实测，才能验收合格。庭审中，被告提交了竣工验收前测绘的《蕉岭县***商住楼规划竣工测量成果》，但原告认为该测绘成果只是总体的一个测绘，并非合同约定的房屋测绘报告，合同中约定的测绘报告是指该户商品房的测绘报告。此外，因在本院相同被告、相同案由、相同事实的案件还有多宗，故本院于2020年06月04日口头裁定中止诉讼，待同类案审理结果出来后于2020年10月30日恢复审理。上列事实，有经过庭审质证的商品房买卖合同、房屋付款凭证、图片、签订合同前确认书、商品房预售许可证、商品房买卖合同（预售）、广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）、竣工验收备案表、交房通知书、报纸公告、房屋拒收函、房屋测绘报告等证据以及庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行各自的义务。被告称原告在签订《商品房买卖合同》的同时，另行签署由内容为“第一章至第三章第七条第（二）款第4项”共4页的内容，该内容页眉已清楚注明为“本合同为草稿文本，并无任何法律作用”，证明被告明确告知原告该行字体的含义，原告也明确同意不履行该合同，该合同并不是双方真实意识表示，因原告并不认可该说法，被告又没有充足证据证明被告对页眉处的加注对原告作了特别说明且原告同意不履行该合同，故被告称《商品房买卖合同》有效但不生效的意见，本院不予采纳。《广东省商品房买卖合同》及附件也是双方当事人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《广东省商品房买卖合同》虽然某些内容更详细，对原告更有利，但从双方履行合同权利义务的情况来看，并不能说明双方实际履行的就是《广东省商品房买卖合同》，而未履行《商品房买卖合同》，应该说《商品房买卖合同》是《广东省商品房买卖合同》的补充和修正，使其更合法、更公平，且《商品房买卖合同》是已经向政府房地产主管部门备案公示的合同，应更具有公信力，双方当事人均应按照《商品房买卖合同》的约定履行义务。《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2019年12月31日，交付条件为：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。被告于2019年12月25日通过验收备案，已满足交付的第（1）点条件。第（2）点约定的商品房已取得房屋测绘报告，该房屋的测绘报告，原告称指的是用于办理房屋权属登记的每户的测绘报告。被告则称其竣工验收对前整个项目进行实测的成果即被告提交的《蕉岭县***商住楼规划竣工测量成果》就是上述约定的房屋测绘报告，原告所指的测绘报告是办房屋权属登记时提交给办证部门的，现在合同约定的办理房屋产权的时间远未到，原告无理由要求被告交付时出示。本院认为被告保利园商住楼工程已经竣工验收备案，说明其竣工验收合格，竣工验收合格其必然有房屋测绘报告，且被告也提供了规划竣工测量成果，应视为被告交付涉案商品房时符合交付第（2）点约定。至于原告所指的房屋测绘报告是与办理不动产权属相关，原告称其才是交付第（2）点约定的房屋测绘报告的意见，本院不予采纳。故被告在合同约定的交付时间已满足交付的条件，原告据此拒绝接收无依据。原告称其于2019年12月21日前去收楼时，被告并未取得备案证明文件，事后被告取得备案证明文件后一直未告知原告，被告没有履行交房通知义务。本院认为《广东省商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》均约定：商品房达到交付条件后，出卖人不再以任何形式通知买受人前来交楼，买受人可根据自身需要自行到出卖人处办理交付手续。故被告如果在取得备案证明文件后未再通知原告前来交楼，不构成违约。所以原告主张被告逾期交付，存在违约行为，应承担逾期交房违约责任，本院不予支持。原告称涉案商品房存在各种质量问题：阳台柱本应是实心但变成空心、窗台没有加装防护栏、电线安装不符合安全标准、地下架空层渗水严重等至今未整改等，因涉案商品房已经相关部门验收合格，且按照合同约定：买受人单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应在合同约定的交楼时间起15日内提交政府权威部门出具的正式检验报告，但原告并未提供任何检验报告，原告在本案中所提供的证据也不足以证实涉案商品房存在严重影响正常居住使用的质量问题，故原告以房屋质量问题拒收房屋无依据，应视为被告已按期交付房屋。综上所述，原告要求被告承担逾期交房违约责任，要求被告支付逾期交房违约金证据不足，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告范连芳、管少男的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币768.54元，由原告范连芳、管少男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 徐文峰二〇二〇年十一月二日法官助理 廖裕媛书 记 员 赖仕友