广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4721号上诉人（原审原告）：中山市唐扬物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******美心花园首层、2层商场7号（之一）。法定代表人：唐文，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗艺康，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩雯，广东励而德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：七天酒店（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区*********建钢构大厦及中国建筑钢结构博物馆30层。法定代表人：陈礼明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎辉文，七天酒店（深圳）有限公司员工。委托诉讼代理人：萧冬怡，七天四季酒店（广州）有限公司员工。上诉人（原审被告）：七天酒店（深圳）有限公司中山二路店，住所地广东省中山市*******美心花园美景楼首层、3-9层。负责人：洪定法，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎辉文，七天酒店（深圳）有限公司员工。委托诉讼代理人：萧冬怡，七天四季酒店（广州）有限公司员工。原审原告：中山市天盛酒店管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区*****************侧。法定代表人：徐锦坚，该公司总经理。上诉人中山市唐扬物业管理有限公司（以下简称唐扬公司）因与上诉人七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店）、七天酒店（深圳）有限公司中山二路店（以下简称七天酒店中山二路店）及原审原告中山市天盛酒店管理有限公司（以下简称天盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人唐扬公司上诉请求：改判七天酒店、七天酒店中山二路店分别按中国人民银行贷款基准利率4倍标准（2019年8月19日前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍标准（2019年8月20日起）支付违约金：1.关于2019年7月至2020年5月的违约金以每季度应还金额为基数，分别从欠费季度2019年7月1日分段计算至2020年4月3日按前述标准计算，合计76599.50元；2.关于2020年6月的违约金，以102189.33元为基数，按上述标准，从2020年4月1日起暂计至上诉之日止，合计3671.44元；以上合计80270.94元。事实与理由:一、一审法院认定的违约金标准过低。一审法院认为唐扬公司与七天酒店、七天酒店中山二路店签订的《房屋租赁合同》关于逾期付款违约金的约定过高，且唐扬公司未举证证明起实际损失。《房屋租赁合同》是七天酒店、七天酒店中山二路店提供的格式合同，对唐扬公司约定了非常严苛的违约责任，关于逾期付款违约金的约定条款是该合同中仅有的约束七天酒店、七天酒店中山二路店的条款之一，且是双方真实意思表示，人民法院理应遵循双方意思自治。退一步说，即使人民法院认为约定违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定适当减少违约金，但一审法院认定的违约金标准也明显偏低。以过低标准计算违约金，不仅不能发挥违约金的惩罚性作用，而且会导致七天酒店、七天酒店中山二路店单方违约成本低，不利于合同的履行。而且，七天酒店、七天酒店中山二路店已屡次拖欠租金，曾以“先票后款”为由拖欠2016年全年租金两年之久。一审判决认为七天酒店、七天酒店中山二路店的抗辩理由具有合理性，没有事实依据。希望人民法院查明事实，认定合理的违约金标准。二、一审法院未明确2019年8月20日前违约金计算标准。一审判决中，法院酌定七天酒店、七天酒店中山二路店按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准支付逾期付款违约金。关于2019年7月至2020年5月违约金以每季度应还金额为基数，分别从欠费季度2019年7月1日分段计算至2020年4月3日按前述标准计算。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”七天酒店、七天酒店中山二路店自2019年7月起拖欠租金，违约金应从2019年7月1日起算。而2019年8月20日前，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率未开始执行，无法按该标准计算2019年7月1日至2019年8月19日期间逾期付款的违约金。人民法院应明确该期间的违约金计算标准。三、一审法院认为七天酒店、七天酒店中山二路店不存在恶意拖欠的主观故意，系认定错误。七天酒店、七天酒店中山二路店在合同履行期内多次无理由延迟支付租金：曾拖欠2016年全年租金达2年之久；拖欠2017年全年租金1年之久；截至开庭当天，七天酒店、七天酒店中山二路店仍未支付2020年6月租金，本应于2020年6月底前支付的2020年7月至2020年9月的租金，七天酒店、七天酒店中山二路店却以子虚乌有的理由拒绝代扣代缴及支付。由此可见，七天酒店、七天酒店中山二路店具有拖欠租金的习惯及主观恶意。四、关于违约金标准。一审法院判决的违约金标准过低，不但无法发挥违约金的惩罚性作用，更进一步助长了七天酒店、七天酒店中山二路店的违约行为，直接导致七天酒店、七天酒店中山二路店继续肆虐违约。一审判决后，由于认定的违约金标准过低，七天酒店、七天酒店中山二路店再次以无理的理由迟延支付租金。截至开庭当天，七天酒店、七天酒店中山二路店仍拖欠4个月的租金。唐扬公司认为，若人民法院不调增违约金标准，七天酒店、七天酒店中山二路店将会继续无理迟延支付租金，唐扬公司的合法利益将无法得到保护，也不利于民商事行为的有序开展。针对唐扬公司的上诉请求，七天酒店、七天酒店中山二路店答辩称：一、七天酒店、七天酒店中山二路店租金迟延交纳是由于唐扬公司造成的，双方签订合同约定的支付租金方式是先收发票，后付租金，租金支付的时间为承租方收到发票后五个工作日内支付租金。如果唐扬公司逾期提交发票，七天酒店、七天酒店中山二路店有权迟延支付租金。自2018年3月起，唐扬公司发函要求七天酒店、七天酒店中山二路店协助代扣代缴手续，在此之前双方一直按约定履行，直至2019年5月唐扬公司、天盛公司起诉七天酒店、七天酒店中山二路店，认为代扣代缴的税费本应由其承担的费用改为由七天酒店、七天酒店中山二路店承担，而且税费的比例也不正确。就此，七天酒店、七天酒店中山二路店与唐扬公司沟通，其自行开发票，导致产生不符合合同约定支付租金的条件。租金支付延迟是由唐扬公司造成，一审法院判决七天酒店、七天酒店中山二路店承担按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准支付逾期付款违约金是没有依据的。二、即便认定七天酒店、七天酒店中山二路店需要承担逾期违约的责任，起算时间也应当从七天酒店、七天酒店中山二路店依约付款日期开始计算，即收到发票后5个工作日到七天酒店、七天酒店中山二路店实际支付租金的时间来计算。上诉人七天酒店、七天酒店中山二路店上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、七天酒店、七天酒店中山二路店已于2020年4月3日提前预付了2020年6月份场地租金。一审法院查明七天酒店、七天酒店中山二路店支付租金期间部分事实不清，存在遗漏情形，进而错误判令七天酒店、七天酒店中山二路店再次支付2020年6月的场地租金。根据《房屋租赁合同》约定，涉案场地交付时间为2010年7月31日前，交付日至2010年11月1日为免租期，起租日为2010年11月1日；但如出租方延迟交付的，起租日、租赁期限顺延；租金按季度支付（2010年1月1日至2011月31日为一个季度，以此类推），采用“先收发票，后付租金”的方式，出租方应于每季度末月20号后将下期租金发票交付给承租方，承租方收到合法发票后5个工作日内支付对应租金。实际履行过程中，涉案场地交接时间比《房屋租赁合同》约定时间延迟了一个月，因此免租期、租赁期限应相应顺延，涉案场地的实际起租日应为2010年12月1日，租金支付周期变更为2010年12月1日至2011年2月28日为一个季度，以此类推，即每期租金对应周期为12月至2月、3月至5月、6月至8月、9月至11月。截止一审开庭之日，七天酒店、七天酒店中山二路店实际上已累计支付涉案场地租金共15个月【租金总额1054883元(取整，已包含向税局支付的税费部分)】，即已实际付清2010年12月1日至2020年6月30日期间的租金，根据《房屋租赁合同》约定，2020年6月1日至2020年6月30日期间的租金其实尚未到支付时间，但鉴于唐扬公司已在税局一次性缴纳了相应税费，所以七天酒店、七天酒店中山二路店已提前预付完毕。二、一审法院忽略《房屋租赁合同》约定及过往实际履行情况，认定七天酒店、七天酒店中山二路店构成违约，判定七天酒店、七天酒店中山二路店承担违约责任，存在认定事实不清，法律适用错误的情况。首先，根据《房屋租赁合同》第3-3条、第6-4条等约定，涉案场地租金按季预付，采取“先收发票、后付租金”方式，承租方收到租赁发票后五个工作日内支付租金:出租方未按时提供发票的，承租方有权顺延付租时间直至出租方提供合法合规发票，且无需承担任何延迟支付的违约责任。《房屋租赁合同》是双方主体的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人均应恪守履行。《房屋租赁合同》约定租金的支付条件是收到出租方提供的租金发票，在出租方未按时提供发票的情况下，承租方有权顺延支付时间直至收到发票为止，且不承担任何违约责任，因此，在唐扬公司未按时交付租金发票的情况下，七天酒店、七天酒店中山二路店有权依据《房屋租赁合同》的约定延迟支付租金，并不构成违约。其次，涉案租赁合同过往履行均是七天酒店、七天酒店中山二路店收到租金发票或完税凭证后依约支付场地租金，涉诉期间场地租金亦是因天盛公司、唐扬公司起诉要求变更场地租金税费承担主体而产生的不确定性而导致迟延支付。天盛公司、唐扬公司一直以来均希望按合同约定及过往履行惯例与天盛公司、唐扬公司确定税费金额及办理代扣代缴事宜，以期尽快向其支付场地租金，但均因天盛公司、唐扬公司不配合而搁置。一审法院在判决中忽视了《房屋租赁合同》赋予七天酒店、七天酒店中山二路店延迟支付租金的权利以及迟延支付租金概因天盛公司、唐扬公司自身原因所导致的事实，径直判定七天酒店、七天酒店中山二路店违约，要求七天酒店、七天酒店中山二路店按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付逾期违约金，属于认定事实不清，适用法律错误。综上，七天酒店、七天酒店中山二路店认为一审法院查明、认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实后予以改判。针对七天酒店、七天酒店中山二路店的上诉请求，唐扬公司答辩称：一、一审七天酒店提交的答辩状中七天酒店、七天酒店中山二路店称已经向唐扬公司付清至2020年4月的租金，一审庭审中，七天酒店称已经将租金支付至5月份，二审上诉时称支付租金至6月份，在收到邮件称租金已支付至7月份。天盛公司、唐扬公司不清楚七天酒店、七天酒店中山二路店所陈述的租金应该已经支付到什么时候。七天酒店以租金已支付至7月为由，迟延支付租金。二、关于是否存在租金延期抵扣的问题，在2017年11月21日，双方签订《权利义务转让协议》，天盛公司、唐扬公司、七天酒店、七天酒店中山二路店四方确认七天酒店、七天酒店中山二路店已经支付租金2015年12月31日，根据七天酒店、七天酒店中山二路店提交的表格显示，租金顺延了一个月即2016年1月31日，这与四方共同确认的事实不符。是否可以以顺延作为迟延支付的理由唐扬公司不清楚并不确认。三、一审法院认为的涉税问题，涉案的税费比例低，如果七天酒店对此有异议可以先行支付无争议的税款，税款由谁支付可以另案起诉，同样，七天酒店、七天酒店中山二路店在向唐扬公司代理人发送的邮件中，以莫名的理由迟延支付租金，印证了一审法院对于违约金标准过低，导致七天酒店、七天酒店中山二路店肆意违约的行为。没有正常发挥违约金的作用，助长了七天酒店、七天酒店中山二路店的违约行为。天盛公司对唐扬公司及七天酒店、七天酒店中山二路店的上诉请求未作答辩。天盛公司、唐扬公司向一审法院起诉请求：一、七天酒店、七天酒店中山二路店向天盛公司、唐扬公司支付2020年6月应缴租金102189.33元；二、七天酒店、七天酒店中山二路店按照迟延支付租金日利率0.3%计算，向天盛公司、唐扬公司支付违约金，截至实际支付之日2020年4月3日，确认2019年7月至2020年5月违约金合计531895.38元，暂计至2020年4月16日，2020年6月违约金合计8277.34元，合计违约金540172.72元；三、七天酒店、七天酒店中山二路店对上述债务承担连带责任。一审认定事实：2010年7月20日，天盛公司（出租方、甲方）与七天酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于中山市石岐区*******美心花园首层、二层商场7号房屋（以下简称为美心花园房屋）出租给乙方作商住用途，租赁的建筑面积为3300平方米，包括一楼大堂80平方米、3-9楼3220平方米（已减去9楼电信机房12平方米）；租期为2010年11月1日至2022年10月30日共12年；甲方保证于2010年7月31日前向乙方交付该房屋，房屋交付日至同年11月1日为免租期；从2010年11月1日至2013年10月30日期间季度租金257400元，2013年11月1日至2016年10月30日期间季度租金272844元，2016年11月1日至2019年10月30日期间季度租金289215元，2019年11月1日至2022年10月30日期间季度租金306568元；租金按季度交纳，并采用“先收发票、后付租金”的方式；甲方应于每月（每季度末月）20号后将下期租金发票交付到乙方财务部，以便乙方及时安排付款。乙方在收到合法发票后五个工作日内支付该期租金。若因甲方未能按时将合法合规的发票交抵乙方财务部的，乙方有权拒付相应租金且不承担拖欠租金的责任，直至甲方提供合法合规发票；若乙方无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的3‰向甲方支付违约金，且违约金的总额不得超过迟延支付租金的总和。合同还约定了其他事项。双方在合同上签名盖章确认。上述合同签订后，天盛公司将上述租赁物交付七天酒店使用。七天酒店在该租赁物开设七天酒店中山二路店进行经营。2017年12月27日，天盛公司（甲方、出租方）与七天酒店（乙方、承租方）、唐扬公司（丙方）、七天酒店中山二路店（丁方）、天盛企业有限公司（产权方，以下简称天盛企业）签订《权利义务转让协议》。合同约定：甲乙双方于2010年7月20日就美心花园房屋的物业之租赁事宜而签订的《房屋租赁合同》，甲方同意将其在该《租赁合同》中所有权利和义务自2017年4月1日起全部的完整的转让给丙方，丙方同意无条件受让该权利和义务；乙方同意将其在上述租赁合同中的所有权利和义务全部的完整的转让给丁方，丁方同意无条件受让该权利和义务；上述权利和义务的转让在本协议生效后即视为转让完成，在该权利和义务转让后，丙方和丁方继续履行上述租赁合同；甲方同意为丙方履行上述租赁合同承担连带责任，若丙方在履约过程中主体资格丧失或履约能力丧失的，则甲方须无条件恢复与丁方继续履行租赁合同；乙方同意为丁方履行上述租赁合同承担连带责任，若丁方在履约过程中主体资格丧失或履约能力丧失的，则乙方须无条件恢复与丙方继续履行租赁合同；产权人对上述权利和义务的转让表示许可和同意；甲乙丙丁四方一致同意，在该权利义务转让后，租赁合同的全部合同款项的合法发票均由丙方开具，丙方向丁方开具合法的增值税专用发票；丙方受让上述权利义务后，依照租赁合同中有关约定向乙方收取租金或相关款项；乙方实际向甲方支付租金至2015年12月31日，2016年1月1日至2017年3月31日的租金丁方承诺在收到甲方开具的合法发票后五个工作日内向甲方一次性支付，丙方实际向乙方收取租金的期限为2017年4月1日至2022年10月30日，在本协议生效后，丙方向丁方提供合法发票后，丁方向丙方支付相应租金，同时甲丙双方确认，因甲方和丙方无法向丁方提供发票而导致丁方未按合同约定时间支付租金，甲丙双方不追究其违约责任；丁方按租赁合同约定向甲方及丙方支付了合同款项后即视为乙方和丁方履行了合同的款项支付义务，乙方或丁方无须再向甲方或丙方支付任何其他费用。协议还约定了其他事项。天盛公司、七天酒店、唐扬公司、七天酒店中山二路店、案外人天盛企业分别在甲乙丙丁方、产权方处签名盖章确认。一审庭审中，天盛公司、唐扬公司、七天酒店中山二路店、七天酒店均确认涉案物业的产权人为天盛企业，租赁合同关系的出租方为天盛公司，从2017年4月1日起天盛公司将权利义务整体转让给唐扬公司。根据双方合同约定，双方原租金的支付模式为每三个月作为一个缴费周期，天盛公司（后期为唐扬公司）向七天酒店中山二路店开具发票后由七天酒店中山二路店支付租金，出租方每个周期最后一个月20日将下期租金发票交予承租方，承租方收到发票后5个工作日内支付下一缴费周期租金。从2016年起，国家税制进行改革，营业税改增值税政策实施。涉案物业的产权人天盛企业因为香港公司，属境外企业，无法自行在税局缴纳出租物业相关税费，对于合同约定的“先交付发票，后支付租金”的模式产生影响。2018年3月2日，天盛企业、天盛公司及唐扬公司向七天酒店、七天酒店中山二路店出具《申请代扣代缴税费的说明》，载明：……因国家税制营改增，要求物业出租产生的相关税费由产权方缴纳，我司是香港公司，属境外企业，无法自行在税局缴纳出租物业的相关税费。现我司向贵司申请，由贵司帮我司代扣代缴房屋出租的相关税费，贵司扣除代扣缴的税费后，再支付租金给我方，该行为我方及受托方天盛公司、唐扬公司均予以认可，我司及受托方承诺若因此产生的任何纠纷与问题均由我方自行承担。代扣代缴需由贵司提供以下资料：1.扣缴义务人登记表；2.扣缴企业所得税合同备案登记表；3.代扣代缴房产土地使用二税的说明。天盛公司、唐扬公司分别向七天酒店、七天酒店中山二路店发送函件，称我司现请求贵司配合，把2016年1月至2018年3月期间内的租赁税代缴，代缴的全部税金从应交我司的租金内扣除。七天酒店中山二路店代天盛公司、唐扬公司代缴租赁税，租金扣除代缴的税金后支付给天盛公司及唐扬公司。后双方按该模式进行。根据双方实际报税记录，七天酒店、七天酒店中山二路店实际按自然季度为支付周期支付租金。2019年5月9日，天盛公司向一审法院提起诉讼〔（2019）粤2071民初12390号〕，要求七天酒店及七天酒店中山二路店退还其擅自选择按照11%（10%）增值税率计算代扣代缴增值税额357709.8元并要求变更《房屋租赁合同》约定的增值税由七天酒店及七天酒店中山二路店承担。七天酒店、七天酒店中山二路店认为天盛公司、唐扬公司起诉要求变更《房屋租赁合同》，导致租金标准及税费承担主体存在极大不确定性，且不同意七天酒店、七天酒店中山二路店的按过往履行惯例代扣代缴税费后支付租金的操作。为避免增加税费成本，七天酒店、七天酒店中山二路店无奈之下只能被迫暂停支付租金。对此，天盛公司、唐扬公司不予确认，称天盛公司、唐扬公司一直要求双方先行搁置税费争议按照合同约定支付租金，但遭到七天酒店、七天酒店中山二路店拒绝。另，唐扬公司于2020年2月20日向一审法院提起诉讼〔（2020）粤2071民初3979号〕，要求七天酒店、七天酒店中山二路店向其退还代扣代缴增值税款241289.56元及按照年利率6%计算资金占用费。其间，七天酒店、七天酒店中山二路店与天盛公司、唐扬公司一直就租金的问题进行磋商，双方于2020年3月就双方税务争议在未有法院生效裁判前暂成达成一致意见，由双方共同到税务机关填报代扣代缴单进行税务申报，在申报现场由唐扬公司工作人员通过代扣代缴方式直接支付，七天酒店中山二路店拿到完税凭证后按合同约定向唐扬公司支付租金。庭审中，七天酒店、七天酒店中山二路店确认七天酒店、七天酒店中山二路店于2020年4月3日支付2019年7月至2020年5月期间的租金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至八十三条、第八十五条至第八十七条。”以及第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”规定，本案中，天盛公司与七天酒店签订涉案房屋租赁合同后，天盛公司与七天酒店、七天酒店中山二路店、唐扬公司、案外人天盛企业又签订《权利义务转让协议》，五方同意从2017年4月1日起，天盛公司将其涉案租赁合同的权利义务转让给唐扬公司，七天酒店将其涉案租赁合同的权利义务转让给七天酒店中山二路店，现未有证据显示唐扬公司、七天酒店中山二路店在履约过程中主体资格丧失或履约能力丧失，不存在协议约定转让权利义务方自行恢复履行涉案合同权利义务的情形，故一审法院认为，从2017年4月1日起，涉案租赁合同的双方已变更为唐扬公司与七天酒店中山二路店。而该协议还约定自2017年4月1日起由唐扬公司收取租金，七天酒店同意为七天酒店中山二路店履行《租赁合同》承担连带责任。故对2017年4月1日以后的租金，天盛公司不是租金的收取方，无权要求七天酒店、七天酒店中山二路店支付租金，而七天酒店应对七天酒店中山二路店履行《租赁合同》承担连带责任。《房屋租赁合同》系天盛公司（后变更为唐扬公司）与七天酒店（后变更为七天酒店中山二路店）双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应恪守履行。唐扬公司已按约定履行出租义务，七天酒店、七天酒店中山二路店应按照合同约定支付租金。唐扬公司认为七天酒店、七天酒店中山二路店逾期支付租金，已构成违约，七天酒店、七天酒店中山二路店应承担支付租金和违约金的违约责任。本案中，《房屋租赁合同》约定每季度末月20日后的五个工作日内支付下期租金，并且按双方实际的支付情况，七天酒店及七天酒店中山二路店也是按自然季度作为支付周期而支付租金，2020年6月的租金应于2020年3月末支付，故七天酒店、七天酒店中山二路应向唐扬公司支付2020年6月的租金102189.33元（306568元/季度÷3月/季度=102189.33元/月）。关于七天酒店、七天酒店中山二路店是否应承担逾期付款违约责任及如应承担，按何种标准承担违约责任的问题。七天酒店、七天酒店中山二路店从2019年7月起逾期付款的事实明确清晰。虽然逾期付款事出有因，但并不构成七天酒店、七天酒店中山二路店逾期支付租金的合法理由，构成违约，应承担逾期付款违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方所签订的《房屋租赁合同》关于逾期付款违约金的约定为“若乙方无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的3‰向甲方支付违约金，且违约金的总额不得超过迟延支付租金的总和。”该违约金的约定年化利率达到108%，约定过高。唐扬公司未举证证明其实际损失，并且根据七天酒店、七天酒店中山二路店实际履行情况来看，七天酒店及七天酒店中山二路店一方逾期支付租金的原因主要系天盛公司、唐扬公司就税费的承担和合同的约定提起诉讼，七天酒店及七天酒店中山二路店认为租金标准及税费承担主体存在极大不确定性有一定合理性，并且在诉讼过程中，双方经协商，七天酒店中山二路店也继续履行了合同，可见七天酒店及七天酒店中山二路店并不存在恶意拖欠的主观故意。鉴于七天酒店及七天酒店中山二路店的逾期支付的确给唐扬公司造成资金占用的损失，结合双方合同履行情况等综合因素，一审法院酌定七天酒店及七天酒店中山二路店按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准支付逾期付款违约金。关于2019年7月至2020年5月的违约金以每季度应还金额为基数，分别从欠费季度2019年7月1日分段计算至2020年4月3日按前述标准计算。2020年6月的违约金，以102189.33元为基数，从2020年4月1日计算至清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十一条、第八十八条、第八十九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、七天酒店、七天酒店中山二路店于本判决发生法律效力之日起七日内向唐扬公司支付租金及违约金（2020年6月的租金102189.33元；2019年7月至2020年5月的违约金以每季度应还金额为基数，分别从欠费季度2019年7月1日分段计算至2020年4月3日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算；2020年6月的违约金，以102189.33元为基数，从2020年4月1日计算至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、驳回天盛公司、唐扬公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10224元，减半收取5112元，由天盛公司、唐扬公司负担612元，七天酒店、七天酒店中山二路店连带负担4500元。本院二审期间唐扬公司围绕上诉请求，向本院提交如下证据：提交七天酒店、七天酒店中山二路店向代理人发送的《增值税代扣、代缴税费报告表》邮件一份，证明七天酒店、七天酒店中山二路店以租金已经支付至7月份为由迟延支付租金。正常情况下，七天酒店、七天酒店中山二路店应在6月底支付7月至9月的租金，发送邮件说租金已经支付至7月，税款所属时期应该是8月至10月，而不是7月至9月，之前开具的发票已经开到1月至6月的租金，7月的租金的票据并没有开具。本院组织当事人进行了质证，七天酒店、七天酒店中山二路店对于唐扬公司提交的证据质证意见如下：真实性、合法性确认，关联性不确认。一、七天酒店、七天酒店中山二路店在2020年7月15日发出邮件是想和唐扬公司沟通开票信息的，对于税费对应期间双方认知存在误差，希望通过邮件与对方沟通确认。二、在邮件发出后，七天酒店、七天酒店中山二路店于2020年6月15日支付了2020年7月的租金，合同约定租金是按季度支付，七天酒店、七天酒店中山二路店仅支付7月份租金是因为唐扬公司在此前交付的税费凭证中已经提供了7月的税费凭证，达到了租金的支付条件。按照合同约定及过往履行的行为，七天酒店、七天酒店中山二路店应该支付7月至9月的租金，但因只收到7月的税费票据，所以七天酒店、七天酒店中山二路店只支付7月租金，剩下两个月由于还没收到票据所以没有支付。发出邮件是想确认8月至9月的税票，七天酒店、七天酒店中山二路店目前仍未收到8月起相应租金的税费凭证，并没有恶意拖欠租金的意图。七天酒店、七天酒店中山二路店向本院提交如下证据：证据一、物业交接单，证明出租方2010年9月1日才交付涉案租赁房屋，根据房屋租赁合同第2-2条约定，出租方应于2010年7月31日交付场地，但其延期一个月交付，故免租期及租赁期相应顺延，即免租期至2010年12月1日，租赁期限截止到2020年11月31日。证据二、租金支付明细清单；证据三、协助代扣代缴税费明细表；证据四、租金及代扣代缴税费支付凭证。证据二至四证明，截至本案一审庭审时，七天酒店、七天酒店中山二路店已累计支付115个月的场地租金（共计10651022.65元，其中包括代扣代缴税费788000.88元），即七天酒店、七天酒店中山二路店已支付2010年12月1日至2020年6月30日期间的场地租金。二审开庭前，七天酒店、七天酒店中山二路店于2020年6月15日已支付2020年7月1日至7月31日期间租金102189.33元。唐扬公司对于七天酒店、七天酒店中山二路店提交的证据质证意见如下：证据一的真实性、合法性确认，关联性不确认，即使存在迟延交付的问题，该债务已经成为自然债务，未经相对方确认，不得予以抵消。证据二的真实性、合法性、关联性不确认，该证据与一审对方代理人当庭陈述的内容以及《权利义务转让协议》中天盛公司、唐扬公司与七天酒店、七天酒店中山二路店四方确认的租金对账金额及日期不相符，2017年11月27日四方确认租金已支付至2015年12月31日。证据三的真实性、合法性、关联性不确认不予确认，税费的问题应该另案处理，其租金所属期与事实不符。证据四的关联性不予确认，由法院确认真实性。天盛公司未提交新证据及未发表质证意见。本院认证意见：对于唐扬公司提交的证据，鉴于七天酒店、七天酒店中山二路店确认真实性，本院予以确认，关联性在后文一并论述。对于七天酒店、七天酒店中山二路店提交的证据：证据一，鉴于唐扬公司确认真实性，本院予以确认，关联性在后文一并论述；证据二至四，七天酒店、七天酒店中山二路店拟证明的租金支付总额有相应的银行转账记录作证，本院确认该数额，但对于其主张的对应的租赁期间，本院将在后文结合其他证据一并论述。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，本案二审审理期间，七天酒店、七天酒店中山二路店于2020年6月15日向唐扬公司支付租金102189.33元。本院再查明，2019年5月9日，天盛公司向一审法院提起诉讼〔（2019）粤2071民初12390号〕，要求七天酒店及七天酒店中山二路店退还其擅自选择按照11%（10%）增值税率计算代扣代缴增值税额357709.8元并要求变更《房屋租赁合同》约定的增值税由七天酒店及七天酒店中山二路店承担，一审法院判决驳回了天盛公司的全部诉讼请求。天盛公司不服一审判决，上诉至本院，本院于2020年8月14日作出（2020）粤20民终3530号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案已于2020年9月23日发生法律效力。本院认为，结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点为：一、七天酒店、七天酒店中山二路店2020年4月3日向唐扬公司支付的租金1100945.32元中是否包括2020年6月的租金；二、七天酒店、七天酒店中山二路店迟延交付租金的行为是否构成违约。关于焦点一，七天酒店、七天酒店中山二路店辩称，鉴于天盛公司实际交付涉案租赁物的时间晚于合同约定的交付时间一个月，七天酒店、七天酒店中山二路店交付的租金应相应顺延一个月即从2010年12月1日起计付，故其于2020年4月3日向唐扬公司支付的租金1100945.32元实际已顺延至2020年6月，并提交了物业交接单为证，主张无需再支付2020年6月的租金。本院认为，首先，七天酒店、七天酒店中山二路店在一审庭审即2020年4月16日的开庭中确认2020年4月3日缴纳的租金为2019年7月至2020年5月期间的租金；其次，七天酒店前期向天盛公司支付各期租金的时间与合同约定的付款时间一致，并未实际顺延一个月后，且在双方因税费问题发生争议前，七天酒店从未对付款时间提出过异议。再次，天盛公司（甲方）、七天酒店（乙方）、唐扬公司（丙方）、七天酒店中山二路店（丁方）以及案外人天盛企业签订的《权利义务转让协议》中明确“乙方（七天酒店）实际向甲方（天盛公司）支付租金至2015年12月31日，2016年1月1日至2017年3月31日的租金丁方（七天酒店中山二路店）承诺在收到甲方开具的合法发票后五个工作日内向甲方一次性支付，丙方实际向乙方收取租金的期限为2017年4月1日至2022年10月30日”，结合上述《权利义务转让协议》于2017年12月27日签订的事实，可证实七天酒店、七天酒店中山二路店确认截止2017年12月27日，其已支付2015年12月31日前的租金，而非2016年1月31日前的租金，七天酒店中山二路店亦承诺向唐扬公司支付自2016年1月1日起的租金。综上，本院认为，即使天盛公司逾期交付涉案租赁物的情况属实，但七天酒店自愿按照合同约定向天盛公司支付自2010年11月1日起的租金，支付的租金已形成自然之债，在唐扬公司明确拒绝顺延一个月租金的情况下，本院对七天酒店、七天酒店中山二路店主张租金顺延一个月的抗辩不予支持。鉴于七天酒店中山二路店已于一审判决后的2020年6月15日支付2020年6月的租金102189.33元，基于该新增加的事实，对于一审判决七天酒店、七天酒店中山二路店应支付6月的租金予以纠正。关于焦点二，根据已查明的事实，七天酒店中山二路店于2020年4月3日支付2019年7月至2020年5月的租金、于2020年6月15日支付2020年6月的租金，虽然上述支付租金的时间均晚于合同约定的支付时间，但从双方履行合同以来的租金支付情况来看，七天酒店中山二路店迟延支付租金的时间均发生在双方因租赁税费承担主体和税率发生重大争议、天盛公司已向法院起诉且另案〔一审案号（2019）粤2071民初12390号、二审案号（2020）粤20民终3530号〕诉讼尚未发生法律效力的期间内，在该期间，税费争议的事实存在极大不确定性，而七天酒店中山二路店支付的租金需扣除代缴税费，在此情况下，七天酒店中山二路店实际需支付的租金金额尚不明确。且合同履行过程中，经过双方协商，七天酒店、七天酒店中山二路店也陆续支付租金至2020年6月，可见七天酒店、七天酒店中山二路店并不存在恶意拖欠租金的主张故意。综上，本院认为七天酒店、七天酒店中山二路店上述延期支付租金的行为是其正当行使抗辩权的行为，不构成违约。七天酒店、七天酒店中山二路店的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有不当之处。唐扬公司的上诉理由不成立，应予驳回；七天酒店、七天酒店中山二路店的上诉理由成立部分，本院予以支持，不成立部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第八十一条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3980号民事判决；二、驳回中山市天盛酒店管理有限公司、中山市唐扬物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10224元，减半收取5112元，由中山市天盛酒店管理有限公司、中山市唐扬物业管理有限公司负担4667元，七天酒店（深圳）有限公司、七天酒店（深圳）有限公司中山二路店连带负担445元【一审诉讼费用已由中山市天盛酒店管理有限公司、中山市唐扬物业管理有限公司预交，一审法院不作退还，由七天酒店（深圳）有限公司、七天酒店（深圳）有限公司中山二路店直接向中山市天盛酒店管理有限公司、中山市唐扬物业管理有限公司支付】。二审案件受理费3398元，由中山市唐扬物业管理有限公司负担1054元，七天酒店（深圳）有限公司、七天酒店（深圳）有限公司中山二路店连带负担2344元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年十一月九日书记员  陈静文梁洛希