吉林省通化市东昌区人民法院民事判决书（2020）吉0502民初3309号原告：于典，女，1987年1月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孔祥光，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。被告：冯文思，男，1980年9月8日出生，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：王浡，男，1988年12月12日出生，住通化市东昌区。原告于典与被告冯文思离婚后财产纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于典的委托诉讼代理人孔祥光，被告冯文思的委托诉讼代理人王浡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于典向本院提出诉讼请求：1.判令冯文思支付违约金5万元；2.判令由冯文思承担本案案件受理费用。事实和理由：于典与冯文思于2008年6月相识，于2009年10月16日登记结婚。后双方因性格不合等原因，2011年11月11日，双方前往民政局协议离婚。双方签署的《离婚协议书》中第二条第2款约定：“夫妻共同所有的位于北京西城区西直门外大街德宝二期X号地办公商业及酒店（金贸中心）X层X单元XXX房（房本地址为北京市西城区西直门外大街X号楼X层X单元XXX）地产所有权归男方所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自房地产权证发放后一个月内办理，女方必须协助甲方办理变更的一切手续，过户费由男方负责。”双方协议离婚后，于典认为冯文思取得上述房屋产权证及归还贷款后肯定第一时间要求于典过户上述房屋。谁料，冯文思在取得上述房屋产权证后，以经济困难无法归还贷款为由，一直拖着不办理房屋过户手续，使得上述房屋仍然处于于典、冯文思共有状态。上述房屋的共有状态已经侵害到了于典的相关权益，导致于典因名下有商业用房，无法申请北京市限价房，现于典在北京无法购置限价房。于典先前提起诉讼，要求冯文思协助办理房屋过户，但冯文思不予采纳且不予出庭配合。由于于典主张的诉讼为将房屋过户至冯文思名下，诉请法院无法支持。于典无奈，根据《离婚协议书》中第六条违约责任的约定：“任何一方不按本协议约定履行财产转交义务的，应支付涉及财产金额及额外违约金人民币五万元给对方”。综上，为了保障于典合法权益，无奈下于典提起诉讼，望法院予以支持。冯文思辩称，1.关于违约责任条款约定，什么是财产转交义务。按照离婚协议及诉状体现的五万元违约金，冯文思认为，财产转交就是涉及到离婚协议内第二条关于共同财产的处理，包括存款、房产、机动车等其他共同财产处理，按照协议共同财产都已经正常移交完成，不涉及到违约。2.关于离婚协议中规定的“房地产权证”发放问题，涉及房屋购买于2010年，按揭贷款办理于2011年，于典和冯文思在兴业银行共同签字办理按揭贷款，所有涉及银行贷款事宜也都必须双方都在银行才能办理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日修订版并适用至今）第五章第六十条和六十三条的规定可以看出，所谓的“房地产权证”包含了“土地使用证”和“房屋所有权证”。而至今，兴业银行只发放到冯文思“房屋所有权证”，且银行或开发商未办理，也没有通知冯文思办理“土地使用权证”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三章第二十八条，第四章第四十五条和第五章第六十一和六十三条，同时也是众所周知的，“土地使用权证”的办理和分割到户，并不是个人能办理的，是要由开发商办理的，所以于典是将“房屋使有权证”和“房屋地产权证”进行了概念混淆提起诉讼。在2016年之前，只凭有“房屋使用权证”，在房产部门，也办理不了过户或更名，必须拥有“土地使用权证”和“房屋所有权证”且房屋不处于抵押或其他不允许过户的状态才能办理“房地产权证”或直接交易或过户。关于“不动产权证”的理解，从2016年开始，不动产登记条例实施后，需要两证合一才能办理不动产权证，两证指的就是“土地使用权证”和“房屋所有权证”，也就是说，传统的“房地产权证”可以理解为变成了“不动产权证”。此案双方当事人至今没有被发放“不动产权证”，而办理“不动产权证”有三个途径：一、凭“土地使用权证”和“房屋所有权证”原件换取，冯文思或于典并没有得到发放“土地使用权证”，此途径办理不了。二、等待还完银行按揭，取出押在银行的购房合同、发票等原件，银行取消“他项权利证”，双方当事人到房产部门办理析产后，申请取得“不动产权证”。房屋按揭贷款为当事人双方同兴业银行签订，冯文思承担了所有首付款，并一直负责所有还款，未有违约，于典在贷款时和离婚时，也清晰知道并同意贷款和还款周期（贷款协议签字为证）。在还款周期未结束之前，冯文思没有义务，也没有能力提前还清兴业银行按揭贷款，不能说冯文思不提前还清双方签订的银行贷款就是违约。三、银行联系开发商，代办标记有抵押事项的“不动产权证”，但是首先，银行并没有义务为贷款承贷方办理“不动产权证”，一般贷款协议中没有约定银行必须代办的，银行并不会无代办理“不动产权证”，其次，即便银行代办理“不动产权证”，此证原件根据银行按揭贷款协议，也要抵押并放置在兴业银行，并不会发放到个人，最后标记有他项抵押的“不动产权证”也不能用来析产或过户更名及交易。所以综上所述，不能办理更名过户的原因不是冯文思导致的，也不是冯文思能决定的，这不涉及到离婚协议内的财产转交义务，冯文思不涉及到违约。3.对于违约金，一般适用的法理及概念的前提是给对方造成了损失，或者有可能造成损失。从目前情况来看，于典不符合购买限价房的条件，于典在诉状中体现了自己拥有一份良好的工作，诉状中，于典的地址位于北京市朝阳区三里屯太古里旁边，三里屯SOHO对面处于最著名的工体商业圈，且分割成了三个门市（门面）房对外出租，实际拥有人和收益人是于典及其父亲，于典的父亲在东五环东坝附近还拥有大面积住宅，于典的母亲在北京C**拥有大面积住宅，在三元桥拥有大面积写字楼单位，于典自己拥有宝马车。于典此等情况下，不符合申请到限价或保障房的条件，于典以影响其不能申请保障或限价房为理由主张自己损失，根本不成立。要么于典是无稽之谈，要么是企图提供给北京市相关政府部门虚假材料骗取限价或保障房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.于典提交的民事起诉状，拟证明于典在北京起诉冯文思，要求将双方共有的商业用房变更为冯文思个人所有，该诉状证明于典多次要求冯文思共同办理财产转移，冯文思均不配合。冯文思对该证据的真实性、准确性存有异议，只有于典签字，没有日期和法院盖章，不予承认。本院认为，该份诉状仅有具状人的签名，并无案件是否受理、受理法院等体现，无法证明于典主张证明的目的，故本院对证明目的不予采信。2.于典提交的北京市共有产权住房管理办法中关于限价房购买条件说明，拟证明由于冯文思不履行离婚协议中关于转移财产的约定，冯文思消极不与于典处理共有财产，导致于典无法申请北京市限价房，于典的利益受到损失。冯文思质证认为，于典不满足该条件，其在北京三里屯有三个门市对外出租，实际拥有人及受益人为于典及其父亲，不符合申购限价房条件，因此冯文思未对于典利益造成损失。本院认为，该份证据仅客观体现了共有产权住房申请家庭的购买资格，不能证明于典是否申请过共有产权房以及因冯文思的行为导致无法申请的具体经过和因果关系，故本院对证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年11月11日，于典与冯文思签订《离婚协议书》，第二条夫妻共同财产的处理，第2款房产部分，双方约定，夫妻共同所有的位于北京市西城区西直门外大街德宝二期X号地办公商业及酒店（金贸中心）X层X单元XXX的房地产所有权归冯文思所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自房地产权证发放后一个月内办理，于典必须协助冯文思办理变更的一切手续，过户费用由冯文思负责；第六条违约责任，双方约定，任何一方不按本协议约定履行财产转交义务，应支付涉及财产金额以及额外违约金人民币伍万元给对方。另查明，债务人冯文思、于典与债权人兴业银行股份有限公司北京世纪坛支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同编号兴银京世（2011）商个字第X号，借款金额114万元，借款期限自2011年6月7日至2021年6月7日，共120个月，所购（抵押）房产的地址位于西城区西直门外大街德宝二期5号地办公商业及酒店X层X单元XXX。申请编号为XXXXX的房屋所有权转移登记申请书载明，房屋坐落西城区西直门外大街X号楼X层X单元XXX，建筑面积66.41，成交总价2291757元，购房时间2010-4-16，转出方北京华正房地产开发有限公司，转入方于典，转入方共有人冯文思。申请编号为XXXXX的房屋抵押权设立登记申请表载明，抵押合同编号兴银京世（2011）商个字第X号，被担保主债权的数额114万元，债务人姓名于典、冯文思，房屋坐落西城区西直门外大街X号楼X层X单元XXX，建筑面积66.41，抵押权人兴业银行股份有限公司北京世纪坛支行，抵押人于典、冯文思，共有情况为按份共有，份额各占50%，抵押人和抵押权人签字盖章时间为2014年4月1日。根据于典的诉讼请求和冯文思的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：冯文思是否应向于典支付违约金5万元？本院认为，本案为所有权确认纠纷。关于冯文思是否应向于典支付违约金的问题，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。”之规定，于典与冯文思签订的《离婚调解协议书》，不违反法律、法规的效力性强制性规定，系有效协议。于典主张冯文思应按照《离婚协议书》第六条的约定，向于典支付违约金，经过庭审询问，于典认为冯文思的违约行为，即为未将涉案房屋共有状态变更登记为冯文思个人所有，除此之外，《离婚协议书》约定的财产转交义务，双方均已履行完毕。从文义解释的角度，《离婚协议书》第六条约定的“履行财产转交义务”，其中的“转交”应理解为移交、支付、交给，应为一种交付义务，而第二条第2款约定的“房地产权证的业主姓名变更的手续自房地产权证发放后一个月内办理”，该行为虽可理解为义务，但并非第六条约定的财产转交义务范畴，冯文思未违反《离婚协议书》第六条的约定，故于典要求冯文思按照该约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照上述法律规定，本院判决如下：驳回原告于典的诉讼请求。案件受理费75元（系减半收取），由原告于典负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判员 耿婷婷 二〇二〇年十一月十九日书记员 李昊天