江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民再30号再审申请人（原审被告）：郑杭生，男，1980年5月8日生，汉族，溧阳市人，户籍地在溧阳市，现住溧阳市。委托诉讼代理人：王永林，江苏方直律师事务所律师。被申请人（原审原告）：赵文斌，男，1975年1月16日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：钱彬，江苏平凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐旭东，江苏平凌律师事务所律师。再审申请人郑杭生因与被申请人赵文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）苏0481民初7037号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月31日作出（2020）苏0481民申25号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人郑杭生及其委托诉讼代理人王永林、被申请人赵文斌的委托诉讼代理人钱彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人郑杭生申请再审称，有新的证据，足以推翻原判决，故请求：1、撤销溧阳市人民法院（2018）苏0481民初7037号民事判决书；2、驳回原审原告赵文斌的诉讼请求；3、诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：溧阳市人民法院（2018）苏0481民初7030号、7031号、7032号、7033号、7034号、7035号等民事判决书中提到“因本案花鸟市场租户承租案涉房屋有其历史原因，前期用地有公益性质，租户们持续经营时间较长，现相关租赁场地又已纳入征地拆迁范围，租户们未及时搬离租赁场地与此有关，且均同意支付租金，并非恶意违约；且原告在先前起诉时已选择要求被告支付房屋占用期间的租金损失，再要求被告支付违约金，于法无据，不予支持”，所以上述判决书均驳回了原审原告赵文斌的诉讼请求，案件受理费由原审原告负担。申请人认为自己同为花鸟市场租户，承租案涉房屋为同一性质，案件性质一样，原审7037号民事判决只判申请人一人支付向被申请人支付36000元违约金，判决结果明显不公。申请人已在2019年4月初搬离案涉租赁场地并支付房屋占用期间租金损失130000元，现同一性质的涉案近30户花鸟市场租户均已在2020年3月前陆续搬离案涉租赁场地并只支付占用期间的租金损失，故依据民事诉讼法第二百条第一项的规定申请再审。被申请人赵文斌辩称，原审判决于法有据：一、申请人明显存在违约行为。申请人在合同到期后未及时返还房屋，经通知后也不履行返还义务已构成违约，应当支付违约金。二、本案原审判决早于申请人提出的其他同类型案件判决且被申请人认为申请人提出的7030-7035号判决均是错误的，被申请人已就其中的7034号判决向常州中院申请再审。三、申请人申请再审已超过法律规定的再审期限，故应依法驳回申请人的再审申请。原审原告赵文斌向本院起诉请求：判令被告承担违约金14万元并承担本案的全部诉讼费用。本院原审认定事实：2017年6月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：1、将甲方所有的坐落于溧阳市房屋租赁给乙方；2、租赁期限为2017年4月30日至2018年4月30日；3、年租金为140000元，合同签订后一次性付清租金；4、甲方权利与义务：甲乙双方没有达成续租协议的，乙方应在租赁期满之日起三日内搬迁，逾期不搬迁，应支付甲方原租金的十倍作延迟履行金，并赔偿由此造成的损失，合同终止解除后，租赁房屋内所有添附物归甲方所有；5、乙方的权利与义务：乙方事先未经甲方同意，乙方不得擅自在房屋场地内修间、改造任何建筑物，并不得转租、转让给第三人使用，否则甲方有权将该出租房予以收回，并终止合同。违约责任约定，甲乙双方如有一方违反上述规定的，视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付违约金（即年租金的一倍），并承担由此造成的损失。经核实，合同中约定的“溧阳市房屋”，现相应的产权登记为“溧阳市xx号xx幢”，而“xxx”系产权人自行标注的房屋编号。2018年3月8日，赵文斌发出通知书一份，载明：你于2017年6月18日与赵文斌签订《房屋租赁合同》一份，约定你承租赵文斌所有的位于溧阳市房屋，租赁期限为一年，自2017年4月30日至2018年4月30日止，合同期满后在同等条件下你优先承租，现赵文斌正式书面通知你，因赵文斌要自用该租赁房屋，要收回不再出租，请谅解，期满后请你自行处理租赁房屋内的物品，逾期不清理，造成损失后果自负，故赵文斌根据相应法律法规和政策的规定，特此通知如下：希你在合同期满后7日内将租赁房屋交付给赵文斌并结清房租，如你没有在规定的时间内履行相应的义务，赵文斌将按照相应的规定作出处理，届时给你带来不必要的麻烦和损失，将由你自行承担。2018年5月22日，原告向本院提起诉讼。2018年8月17日，本院作出（2018）苏0481民初3913号民事判决书，判决一、被告郑杭生于判决生效之日起十日内搬出并腾空原告赵文斌所有的位于溧阳市房屋；二、被告郑杭生于搬出并腾空上述房屋的当日支付原告赵文斌房屋占有使用费（按照年租金140000元，从2018年5月1日起至搬出并腾空之日止）；三、……。上述判决生效后，被告未能按判决确定的义务自动履行，该案目前尚在强制执行中。以上事实有原告提供的房屋产权证、房屋租赁合同、通知书、民事判决书及当事人陈述为证。本院原审认为：原、被告间的租赁合同合法有效。双方应依据合同的约定，履行合同的义务。房屋租赁合同约定的租赁期限为2017年4月30日至2018年4月30日。现租赁期限届满，原告在期限届满前已发出通知，表明不再续租，被告未能按合同约定搬出并腾空租赁房屋，已构成违约，应依法承担违约责任。因被告未能按判决确定的义务自动履行，原告存在明显的损失。原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，既具有事实依据也符合合同的约定，但数额偏高，本院酌情支持36000元。故本院原审判决：一、被告郑杭生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵文斌支付违约金36000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由原告负担2303元，被告负担797元。本院在再审审理期间,当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原审查明的事实均无异议,再审予以确认。另查明，申请人已根据（2018）苏0481民初3913号民事判决腾空房屋和支付房屋占用期间租金损失13万元。本院再审认为，本案争议焦点在于申请人郑杭生在支付了房屋占用期间的租金损失后是否需要另行支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金的功能以填补损失为主，惩罚性为辅，违约金的计算和调整也应以违约行为造成的损失为基准。本案涉及房屋租赁，众多租户均从事花鸟经营。一般而言，如果涉案房屋地块不涉及征用拆迁，待租赁到期后，被申请人仍会选择与申请人或其他租户继续签订房屋租赁合同，申请人未及时搬迁损害的也是被申请人的租金损失，更何况涉案房屋地块已经纳入征用拆迁范围，房屋已经无法继续出租，因此，在申请人已支付占用期间的占有使用费后，被申请人因申请人违约行为造成的损失已经得到了弥补且被申请人赵文斌也未提交任何证据证明其存在其他损失。本案中违约金与占用费均系房屋租赁到期后不及时腾让案涉租赁房屋这一违约行为主张的违约责任，具有重复性，申请人通过支付占用费已足以实现填补损失的作用。此外，由于本案涉案房屋地块面临征地拆迁，包括申请人在内的所有承租户均需搬至月星家具城花鸟市场，虽然被申请人已给予三个月过渡时间，但由于月星家具城花鸟市场是个新的集体市场，三个月的过渡时间显然不能满足其装修和花木市场培育的需要，因此承租户集体性地未按合同约定时间腾空，有其客观原因，而非基于主观恶意，其可惩罚性较小，要求其支付房屋占用期间的租金损失已足以起到违约金的功能作用。综上，原审原告请求另行支付违约金的请求不应得到支持，申请人的再审请求成立，原审判决确有错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定,判决如下:一、撤销本院（2018）苏0481民初7037号民事判决；二、驳回赵文斌的诉讼请求。一审案件受理费3100元，由原审原告赵文斌负担。再审案件受理费3100元，由申请人郑杭生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 殷建国审 判 员 温建美审 判 员 邹庆平二〇二〇年十一月三十日法官助理 沈妍宏书 记 员 钱丽云