山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0829民初4554号 原告：济宁丰硕置业有限公司，住所地嘉祥县中心街北唐宁置业有限公司**楼****，统一社会信用代码91370829MA3DLTCD0E。 法定代表人：马彦争，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾炳宇(特别授权)，山东众翊轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘伟其(特别授权)，山东众翊轩律师事务所律师。 被告：张红丽，女，1987年6月25日出生，汉族，居民。住嘉祥县。 委托诉讼代理人：李翔(特别授权)，嘉祥护航法律服务所法律工作者。 被告：宋金钊，男，1990年9月15日出生，汉族，居民。住嘉祥县。 委托诉讼代理人：李翔(特别授权)，嘉祥护航法律服务所法律工作者。 原告济宁丰硕置业有限公司（以下简称丰硕置业公司）与被告张红丽、宋金钊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁丰硕置业有限公司的委托诉讼代理人贾炳宇、被告张红丽、宋金钊及其委托诉讼代理人李翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济宁丰硕置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告济宁丰硕置业有限公司、被告张红丽、被告宋金钊于2018年9月8日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合同，并判决二被告协助原告济宁丰硕置业有限公司在不动产登记部门办理桂雨江南7号楼3单元501户网签备案注销手续；2.诉讼费用由被告张红丽、被告宋金钊承担。事实和理由：济宁丰硕置业有限公司系位于嘉祥县机场路以东、银座佳悦以南地块桂雨江南楼盘的开发商。2018年1月12日济宁丰硕置业有限公司和案外人田朋磊、夏红红签订《丰硕.桂雨江南农商行团购协议》，约定田朋磊、夏红红认购济宁丰硕置业有限公司开发的该小区7号楼3单元501户房屋（原标注房号为7号楼3单元301），房屋单价为3761元/平方米，案外人田鹏磊根据团购协议分别向济宁丰硕置业有限公司交纳定金2万元和房款8万元。2018年8月12日经原购房人和本案张红丽、宋金钊提出申请，济宁丰硕置业有限公司为案涉房屋进行了交款变更，原购房人购房资格转让给本案的张红丽、宋金钊，原有团购协议权利义务由张红丽、宋金钊承继。为此，济宁丰硕置业有限公司给张红丽、宋金钊进行收款收据变更。因案涉房屋系2018年1月12日以单位团购方式出售，但恰在2018年9月3日，嘉祥县房地产管理局下发《嘉房字（2018）17号通知》，要求2018年9月3日全面启用《山东省新建商品房买卖合同（预售）》示范文本合同，由于案涉房屋已经在该文件下发前预售，且原有合同版本已经在嘉祥县房地产管理局备案，原有合同版本写明供水、供暖、燃气开口费由买受人自行承担，且房价中未包含以上开口费用。但由于统一更换的新的示范文本合同注明由房屋出卖人承担以上开口费，且该条款无法改动。经济宁丰硕置业有限公司、张红丽、宋金钊协议，在房价未变动的情形下，济宁丰硕置业有限公司、张红丽、宋金钊于2018年9月8日就案涉房屋分别签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》和《补充合同》。《补充合同》明确注明关于以上开口费的承担，并注明以上开口费不计入房价，由买受人在房屋交付前，将燃气开口费、供暖开口费交付济宁丰硕置业有限公司，并在交费后再行办理交房手续，同时补充协议第二条约定，如买受人不履行本合同内容，出卖人有权解除合同，将房屋收回另售。后案涉房屋在2020年9月30日通过综合验收并备案。原告多次通知张红丽、宋金钊并及时向张红丽、宋金钊邮寄《桂雨江南入伙通知书》，通知被告于2020年10月10日9时办理交房手续，并通知被告按照合同约定交纳以上费用。虽经多次通知，被告明确表示坚决不予交纳合同约定的费用。被告的违约行为，已具备合同约定的解除条件。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 宋金钊、张红丽辩称，一、被告在2020年10月9日收到了原告邮寄的入伙通知书、领房须知，告知被告于2020年10月10日9时办理收房手续。因原告工作原因未能及时办理，后于10月13日上午前往办理交房手续时，而原告称已经起诉，不再与被告办理交房手续。但被告从未明确表示不予交纳开口费，即便被告晚于原告所规定的10月10日上午09时，也应当是正常范围，原告也应当给予一定的宽限期限。被告没有构成根本违约，合同不应解除。关于开口费问题，原被告于2018年9月8日签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》合同第10条明确约定相关开口费用由出卖人承担，而在2018年9月8日原被告双方又签订了《补充合同》，该补充合同中的约定与原被告双方签订的合同中约定的同一事项不一致，违背了公平原则，同时时至今日被告也没有明确的意思表示不予交纳该费用，所以被告未违约，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，被告愿意立即交纳补充协议中约定的开口费用，请原告将涉案房屋交付被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。双方争议的焦点是：被告是否存在违约行为，合同是否具备约定的解除条件。 原告为证实其主张，举证如下： 证据一、丰硕桂雨江南农商行团购协议一份，证明在2018年1月12日原告和案外人田朋磊、夏红红签订丰硕.桂雨江南农商行团购协议，田朋磊、夏红红自愿团购原告开发的桂雨江南7号楼3单元3-301(现为7号楼3单元501)房屋，约定房屋单价为每平方米3761元。 证据二、济宁丰硕置业有限公司收款收据一张，证明在2018年8月12日，经案外人田朋磊、夏红红协商，案涉房屋变更至被告名下，并将认购房款名字变更为被告张红丽，原有团购协议权利义务由被告张红丽承继。 证据三、《山东省新建商品房买卖合同(预售)》一份，证明原被告于2018年9月8日签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》中约定的单价为每平方米3761元，与团购协议单价一致。 证据四、《补充合同》一份，证明因案涉房屋系2018年1月12日以单位团购方式出售，但嘉祥县房地产管理局要求2018年9月3日全面启用《山东省新建商品房买卖合同(预售)》示范文本合同。经原被告协议，在团购房价未变动和未增加被告任何负担的情形下，《补充合同》约定了开口费未计入房价，由买受人在房屋交付前交付开口费后，再办理交房手续，同时约定，如买受人不履行本补充合同，出卖人有权解除合同，将房屋收回另售。 证据五、嘉房字(2018)17号关于启用《山东省新建商品房买卖合同示范文本》等新版合同示范文本的通知一份，证明嘉祥县自2018年9月3日起全面启用新的商品房示范文本，并说明新的文本启用后，原有开发企业与购房人签订的合同仍具有法律效力。 证据六、嘉祥县房管局公布新版网签合同(预售)事项说明一份，证明嘉祥县于2018年9月3日启用新的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》示范文本合同，要求新版合同统一将开口费即专项配套费计入房价。同时注明，新老合同在购房成本上实际一致，仅是对于原有单独费用进行整合。 证据七、嘉祥县商品房预(销)售合同网上备案证明一份，证明案涉被告所购买商品房，在有关部门备案价格和2018年1月12日即销售合同新版本下发前的合同价格一致，新版合同价格没有加重被告的任何负担。 证据八、买受人吴越的商品房买卖合同、团购协议和商品房预(销)售合同网上备案证明各一份，主要证明和被告同一幢、同一层楼房，在新版本合同下发前老合同单价及其备案价格为3761元，吴越的购房时间及楼层和张红丽购房时间基本吻合，且楼层和价格一致。在新版合同下发后原被告形成补充协议，对应由被告承担的开口费签订补充协议，并没有加重被告的负担。 证据九、买受人宋雪玲的商品房买卖合同和团购协议各一份，主要证明和被告同一幢楼房，在新版本合同下发前老合同单价及其备案价格为3711元。在新版合同下发后，双方协商均同意直接将应由业主承担的开口费直接计入到房价，计入房价后的单价变更为3772.54元。 证据十、备案证明，主要证明案涉房屋经嘉祥县住房和城乡规划建设局验收，案涉7号楼符合房地产开发项目综合验收备案标准，已经符合交房条件。 证据十一、桂雨江南入伙通知书一份，证明在案涉房屋具备交房条件后，原告及时向被告邮寄合同约定的入伙通知书，告知被告办理交房手续。 证据十二、特快专递回执单一份，证明入伙通知书已经在2020年10月9日邮寄至被告的事实。但是被告在收到入伙通知后，拒不前来办理交房手续。 证据十三、原告销售经理王某和被告的通话录音光盘及文字版录音资料各一份，证明在2020年10月9日，在邮寄入伙通知后，原告方再次给被告电话联系交房及缴纳已有开发商代缴的开口费，但是被告在通话中明确拒绝交纳开口费用，因此，根据补充协议的约定，被告的行为构成违约，且也符合合同约定的解除条件，因此，原告有权解除合同并将房屋收回另售。 证据十四、小溪节目光盘一份，主要证明案涉房屋在具备交房条件后，最早通知被告在9月30日缴纳费用办理交房手续，被告在视频资料中认可10月3日已经收到交费通知的事实，被告在录像资料中也是明确表示拒不交纳补充协议中约定的费用。 证据十五、桂雨江南业主交流群聊天记录三张，主要证实被告多次鼓动其他业主一并闹事，并在微信群中认可一开始签订协议时就知道存在开口费，并告知原告在交房时交付开口费，这和原告提交的补充协议内容一致，也说明被告拒不履行合同的事实。 证据十六、桂雨江南业主的致歉信一份，该证据主要证实在被告的蛊惑下，该业主也跟随被告一并散布虚假信息，诋毁原告商业信誉，均说明被告不信守合同义务的事实。 证据十七、(2019)鲁08民终4048号和(2019)鲁08民终5325号民事判决书，主要证明根据已经生效的裁判文书，对于合同单独约定开口费由业主承担的条款终审认定有效的事实。 证据十八、证人王某证言，证明原告通知被告办理交房手续的相关事实以及被告拒绝交纳开口费并邀请小溪办事栏目组到项目部采访的相关事实。 被告质证意见：对证据一、二、三、四、五、六、七、十均无异议。对证据八、九真实性无异议，证明观点有异议，原告提供的证据的证明观点于本案没有关联性。对证据十一、十二真实性无异议，证明观点有异议，被告收到原告邮寄的入伙通知书以及领房须知是2020年10月9日，原告向被告送达的领房须知中，所需的材料被告需要时间准备，而被告并没有明确表示不予接房。对证据十三、十四的真实性无异议，证明观点有异议，证据十三中被告从未对开口费用明确表示不予缴纳，仅仅是对开口费用的收取存有异议，或者对开口费用的收取以及对新旧合同的适用不明白。证据十四中被告也没有向记者明确表示不予缴纳开口费用或者不接受房屋，小溪节目中被告也没有说过10月3日收到原告可以交接房屋的通知。对证据十五的真实性及证明观点均有异议，首先该证据不符合证据规定的要求，系复印件，原告应当提供原始载体，即使该证据真实，被告曾经在该群中陈述“不是的，当时交完房款，他给我说有开口费，让我一起交的，我拒绝了，我说交房交。”由此可以看出被告从未明确不予缴纳开口费用，只是说在交房时一并缴纳。对证据十六的真实性无异议，证明观点有异议，该致歉信中是孙艳霄与原告之间所发生的关系，与被告无关，该致歉信中也没有说电视台的采访是由被告组织的，而且该证据与本案总结的焦点问题没有关联性。对证据十七的真实性无异议，证明观点有异议，我国不能生效判决为依据进行裁判。对证据十八证人证言真实性及证明观点均有异议，首先该证人与原告存在利益关系，而证人陈述的均不属实，证人没有证据予以证实被告承诺过不缴纳开口费用及不接受房屋，即使10月3日电话通知了被告，但也不符合合同的第11条规定。对证人提交的聊天记录真实性无异议。根据被告质证意见，对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、16、17的真实性无异议，本院予以确认。对于证据十五微信聊天记录，经被告张红丽确认，对真实性无异议，本院予以确认。对于证人证言，结合小溪办事节目录像，对证人证言的真实性予以确认。 被告为支持其抗辩意见，提交以下证据： 证据一、新建商品房买卖合同（预售），证明2018年9月8日原被告签订的合同。合同第11条的约定，交付房屋的时间为2020年5月31日，约定交房前10日以书面的形式通知买受人。 证据二、中国邮政快递单及桂雨江南入伙通知书领房须知各一份，证明被告是在2020年10月9日收到入伙通知书及领房须知，入伙通知书中写明2020年10月10日09时办理领房手续，并未约定履行期限，也没有约定被告逾期后承担的法律后果。 证据三、2020年10月14日被告向桂雨江南售楼处接收房屋时录音录像，证明被告从未拒绝接收房屋和拒绝缴纳开口费用，仅仅是对开口费用以及新旧合同存在疑问。 原告质证意见：对证据一的真实性无异议，但是对被告的证明观点有异议，该合同的第11条仅是注明房屋的交房流程，但是从本案有关证据显示在10月1日原告已经通知被告，同时在小溪办事节目中，被告方手持从原告处领取的入伙通知书和领房须知，自述已经接到10月3日交房的通知。也能够说明在10月1日被告方已经接接到了原告给付的书面文件。 对证据二的真实性无异议，对证明观点有异议，因为该书面的入伙通知是在10月1日送达被告，后期因为被告拒不缴纳费用，所以说后期两次书面通知，一次通知被退回，同时该入伙通知除了领房须知中有注明之外，而且在双方的补充协议中权利义务关系比较明确，已经告知被告燃气每户3000元，供暖每平方米是30元，因此合同权利义务关系是比较明确的。 对证据三录音我不知道是和谁的录音，该录音资料并不能鉴定录音中的人员是原告公司的人员，同时被告方也没有陈述被录音人的姓名，假设该录音存在也不能证明被告的主张，因为从内容中显示被告方是在2020年10月14日主张权利，但是在10月13日原告方已经通过人民法院立案起诉行使解除权。 根据原告质证意见，对被告提交的证据一、二的真实性予以确认。对于证据三录音资料，本院不予认定。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定以下事实： 2018年1月12日济宁丰硕置业有限公司和案外人田朋磊、夏红红签订《丰硕.桂雨江南农商行团购协议》，约定田朋磊、夏红红认购济宁丰硕置业有限公司开发的该小区7号楼3单元501户房屋（原标注房号为7号楼3单元301），房屋单价为3761元/平方米。田朋磊、夏红红根据团购协议分别向济宁丰硕置业有限公司交纳定金2万元和房款8万元。2018年8月12日经原购房人和张红丽、宋金钊提出申请，济宁丰硕置业有限公司对案涉房屋进行了交款变更，原购房人购房资格转让给被告张红丽、宋金钊，原有团购协议权利义务由张红丽、宋金钊承继。为此，济宁丰硕置业有限公司给张红丽、宋金钊进行收款收据变更。2018年9月3日，嘉祥县房地产管理局下发《嘉房字（2018）17号通知》，要求2018年9月3日起全面启用《山东省新建商品房买卖合同（预售）》示范文本合同。原被告于2018年9月8日就案涉房屋分别签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》和《补充合同》。原被告在《补充合同》中约定：“根据嘉祥县房地产管理局于2018年9月3日作出的《嘉房字[2018]17号》通知，因嘉祥县房地产管理局已于2018年9月3日起全面启用《山东省新建商品房买卖合同(预售)》示范文本，关于合同第十条商品房相关设施设备交付条件，出卖人负责办理供水、供电、供暖、燃气开通手续费并承担相关费用，由于旧版合同双方已约定由买受人自行承担办理供水、供电、供暖、燃气开通的相关费用，而新版合同约定该相关费用由出卖人承担，因此新版合同应在原价款基础上加上相关基础设施专项配套入网费用，原协议总房价计算不包含城市基础设施专项配套费用，根据通知，鉴于新合同版本使用，双方一致同意将协议价未包含的基础设施专项配套费用在交房前支付出卖人，具体协议如下：一、双方于2018年9月8日签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》买受人同意合同总价款按不计入供水、供电、供暖、燃气相关入网费用签订，买受人同意在房屋交付前，将相关入网配套费用(燃气每户3000元、供暖每平方米30元、计量表每户1800元)交齐后，再行办理交房手续。二、关于《山东省新建商品房买卖合同(预售)》第十条1、2、3、4条中的费用交纳方式，以本补充合同为准，如买受人违约或出现不履行本合同内容，出卖人有权解除合同，将房屋收回另售。”。 2020年9月30日涉案房屋所在的7号楼通过综合验收并备案。济宁丰硕置业有限公司开始通知张红丽、宋金钊及其他业主办理交房手续。10月1日，原告首先通过电话通知了被告，让被告10月3日带着收据和钱去办理交房。然后又向被告邮寄入伙通知等材料。被告接到电话后即去售楼处了解情况，并从售楼处领取桂雨江南费用结算单一份。该结算单载明了被告购买的涉案房屋建筑面积及实测后总价。其中载明房款应退5867元、物业费应交2749元、开户费应交7582元、住宅维修基金应交12218元。合计应付13933元（未含物业费）。但被告张红丽未按照结算单载明的事项前往办理交房事宜，而是认为原告不应当收取开口费，并在桂雨江南业主群内向其他业主表明自己的态度，并鼓动具有类似情况的业主一起“维权”，拒绝交纳开口费。被告张红丽向《小溪办事》栏目反映后，《小溪办事》栏目组于10月10日到售楼处采访，被告张红丽向记者陈述原告收取开口费违法，并称其虽然收到要求其10月3日办理交房的通知，但因收取开口费的约定不合法，不应交纳。在此期间，原告与被告多次沟通，被告均不同意交纳开口费。 本院认为，原被告争议的焦点问题是被告是否存在违约行为，是否符合合同约定的解除条件。本案中，原告与案外人签订丰硕.桂雨江南农商行团购协议后，经案外人与被告申请，原告同意将该购房资格转给被告，并且将案外人交款收据变更为被告名下。在履行该协议过程中，因政策变化，嘉祥县房地产管理部门要求统一使用新的合同文本，而新旧合同版本的区别主要是对于开口费等费用的负担方式不同。为此，双方经协商确定签订新的合同文本，但按照新版本的要求，不能单独收取开口费。基于此原因，双方在补充协议中约定在新合同中不将开口费计入房价，仍执行原团购价，由被告单独交纳开口费，同时约定，如果拒绝交纳开口费，原告有权解除合同。在原告通知被告交房后，被告在业主微信群以及《小溪办事》栏目组采访时，均明确表示拒绝交纳开口费。在庭审期间，被告又称原告没有留出足够的准备时间，所以才未交纳，该辩解明显与事实不符。被告虽然在庭后表示愿意立即交纳开口费，办理交房。但原告认为被告蛊惑其他业主，并通知媒体采访，给其声誉造成了一定损害，拒绝谅解被告，坚决要求按照补充协议的约定，解除双方之间的购房合同。本院认为，被告在业主微信群以及《小溪办事》栏目组采访期间，对于不同意交纳开口费的意思表示清楚明确，且在收到交房通知，领取清单后继续坚持拒绝交纳开口费，并在业主群内产生一定影响。被告的行为，明显违反了补充协议的约定，按照补充协议的约定，原告有权解除合同。为妥善解决纠纷，尽量避免损失，营造和谐的社会关系，本院组织多次调解，仍未能达成协议。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告济宁丰硕置业有限公司与被告张红丽、宋金钊于2018年9月8日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。 二、被告张红丽、宋金钊于本判决生效之日起十日内协助原告济宁丰硕置业有限公司到嘉祥县房地产管理部门注销涉案房屋（桂雨江南7号楼3单元501户）的网签手续。 案件受理费50元，由被告张红丽、宋金钊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  李修京 二〇二〇年十一月四日 书记员  郭淑静