江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初4429号原告：盐城华盛物业服务有限公司，住所地盐城市大庆中路**中天阳光雅居物业服务处，统一社会信用代码9132090067897196XA。法定代表人：黄克芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：单怀凤，该公司副总经理。被告：顾名根，男，1979年7月16日生，住盐城市亭湖区。原告盐城华盛物业服务有限公司（下称华盛物业公司）与被告顾名根物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告华盛物业公司的法定代表人黄克芹及委托诉讼代理人单怀凤，被告顾名根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告2017年11月25日至2020年11月24日的物业费5287.68元，违约金528.77元，合计5816.45元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月，原告经盐城苏东房地产开发有限公司公开招标确定为苏东翡翠南园的前期物业，同年2月24日与原告签订了前期物业服务合同。后因合同到期，盐城苏东房地产开发有限公司于2018年5月再次公开招标，最终仍然确定原告为苏东翡翠南园的前期物业，同年5月26日与原告签订第二次前期物业服务合同。根据原告与盐城苏东房地产开发有限公司的合同约定，原告每月应收取被告住宅物业服务费1.20元/㎡（含电梯费，二次供水费），车库物业服务费0.60元/㎡月，到期不交或者少交者按应交物业服务费10%的标准向物业公司支付违约金。被告告所有的*室住宅面积116.55㎡、车库面积11.70㎡。经计算，被告应支付原告从2017年11月25日至2020年11月24日物业费5287.68元，违约金528.77元，合计5816.4元。我公司收费人员一直多次登门及电话催讨，被告一直拒交纳。为维护原告的合法权益，根据相关法律法规规定，特具状，请求人民法院依法判如所请。被告顾名根辩称，首先我不是故意拖欠物业费，物业费该不该交，该交多少，费用要交的明白。1、根据盐城市物价局2018年3月发布的民生价格政策法规，物业服务收费公示规定，物业服务企业，必须在物业管理区域或者主出入口醒目处长年公示物业服务项目及收费标准表、物业服务等级，而原告从2016年10月至2019年9月从未公示，剥夺业主知情权，存在严重违反违规收费，所以业主有权拒交物业费。2、2016年10月至2020年10月，原告四年间从未公示任何收支情况。其中有八号楼物业用房出租，还有小区内很多门厅广告费用等，业主怀疑物业贪污挪用该款项。所以为了维护业主自身权益，作为业主有权拒交物业费。3、普通住宅不超过1000元/户,装修过程中，未对公用部位和公用设施造成损坏的，在装修完毕，验收后的3个月应全额退还保证金。原告收取保证金后，经过多次交涉至今未退。4、物业公共服务费的缴纳应按房屋所有权证登记的建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋面积不得作为计费面积，而原告收取车库服务费，违规收费。5、根据物业管理案列第六十三条规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，应当由地方人民政府房地产主观部门责令改正，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部门，共用设施设备的维修养护剩余部位应由全体业主决定使用，而原告在业主不知情的情况下将八号楼的物业房出租，所得租金也未公示。希望责令其整改，并公示租金。6、原告从从2016年10月至2019年9月一直未公示相关审批文件原件，故业主本人有权拒交物业费。7、原告存在物业服务质量过差的情形。8、原告未和业主签订任何合同，原告也未公示任何前期与开发商签订的物业服务合同，业主有权拒交物业费。原告擅自提高物业服务收费标准，违规收费，多收物业服务费141元，电瓶车库费84元，共摊耗能费360元，门禁维护费50元，共计634元，并拒开发票。9、物业费应当公正、公开，原告公司存在多收费、乱收费等的情况，要求原告公开已收费业主账目及拆迁户业主不交物业费的文件。10、我房屋装修后一直没有居住，也没有出租，要求原告退还2016.11.25收取物业费的30%，共计545元，且以后应当按照70%的标准收费。11、原告多收取我634元，要求原告退还并支付利息66元，和相关正规发票。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告顾名根系苏东翡翠南园*室的业主，住宅面积116.55㎡，车库面积11.74㎡。2014年2月21日，原告华盛物业公司与盐城苏东房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托服务合同》。2018年5月26日，原告华盛物业与盐城苏东房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》，见证方：亭湖区新洋街道办事处、亭湖区新洋街道新洋社区居委会。合同年限暂定两年，自2018年6月1日起至2020年5月31日止。2020年7月14日，原告华盛物业与盐城苏东房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》，见证方：亭湖区新洋街道物业服务中心、亭湖区新洋街道新洋社区居委会。原告与盐城苏东房地产开发有限公司的合同约定，由原告提供苏东翡翠南园小区物业服务，服务事项包括综合服务、保洁服务、公共秩序维护服务、绿化养护报务、物业共用部位和共用设施设备维护服务等。物业服务收费方式：小高层住宅物业管理费按建筑面积每月每㎡1.20元缴纳，到期不交从逾期之日起每天应按费用的1%缴纳违约金。合同期限自2020年6月1日起至小区成立业主委员会选聘新物业进场止。被告顾名根未缴纳2017年11月25日起至2020年11月24日的物业管理费用，经原告多次催要未果，遂向本院提起诉讼。本案在理过程中，经本院主持调解，因双方当事人各执已见，致本案调解未果。本院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案，原告华盛物业与盐城苏东房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托服合同》进入苏东翡翠南园提供物业服务，被告顾名根作为业主享受了物业服务，双方之间已经形成事实服务关系，应当按约向原告华盛物业支付物业服务费用，现其未能及时支付物业服务费用已构成违约，故原告要求被告支付住宅物业费的请求依法应予支持，即其应自2017年11月25日起至2020年11月24日止，按案涉合同约定的每月每平方1.20元的标准支付原告5034.96元（116.55*1.2*12*3）。被告辩称装修后未居住应当按照70%的标准收取物业费，未能向本院举证证明，本院对该意见不予采纳。原告要求被告支付车库物业费，但委托服务合同中未对车库物业费收费标准进行约定，故原告该项请求，本院不予支持；关于违约金问题。因原告华盛物业的工作尚存提高、改进之处，故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。被告顾明根辩称，原告多收取其2016年11月25日交纳的物业费用并要求退还，原告不认可亦不同意扣减，故被告要求退费的问题在本案中不予处理，被告可持相应证据自行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告顾名根应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城华盛物业服务有限公司支付物业服务费5034.96元。二、驳回原告盐城华盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由被告顾名根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 陈祥二〇二〇年十一月三十日法官助理 成云书 记 员 程萍附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。