河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1989号上诉人（原审被告）：河南省鸿海房地产开发有限公司。住所地：通许县水利路中段北侧。法定代表人：何虎伟，总经理。委托诉讼代理人：李付国，通许县明正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李谋桃，通许县明正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：厉冬梅，女，汉族，1974年9月27日生，住通许县。委托诉讼代理人：吴运庆，通许县城关法律服务所法律工作者。上诉人河南省鸿海房地产开发有限公司（以下简称鸿海公司）因与被上诉人厉冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省通许县人民法院（2019）豫0222民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南省鸿海房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方买卖合同关系是真实意愿达成并实际履行，上诉人开发的案涉小区已经取得五证，上诉人具有商品房交易资格，但被上诉人在合同履行过程中，只是向上诉人交纳首付款228208元，在上诉人要求被上诉人办理贷款手续时，被上诉人拒绝办理，也没有在上诉人督促下办理网签和备案，导致被上诉人未能及时全额交纳购房款，致使《商品房买卖合同》不能继续履行。2、因被上诉人的违约行为，上诉人才不交房，因此，上诉人不应承担违约责任及利息等。综上，请二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人厉冬梅答辩称，1、双方应按照合同约定履行各自义务，我曾两次提交办理贷款的手续，未能办理贷款手续是因为鸿海公司没有和银行协调好。2、关于违约责任，合同签订后被上诉人向上诉人支付228208元首付款和履行其他合同义务，被上诉人不存在违约行为。根据合同约定，逾期90日后仍未交房，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人承担违约责任，因此，上诉人的上诉理由不能成立。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。厉冬梅向一审法院起诉请求：1．请求法院判令河南省鸿海房地产开发有限公司返还厉冬梅首付购房款228208元、违约金2282元及利息19397.68元（利息以228208元为基数自2018年6月26日至2019年11月26日）。共计249887.68元；2．请求法院判令河南省鸿海房地产开发有限公司支付自2019年11月27日起以228208元为基数按年息6厘至实际还款之日止的利息。后增加诉讼请求：一、请求法院依法判令解除申请人与被申请人签订的2份商品房买卖合同，二、原诉状其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：2018年6月26日厉冬梅与河南省鸿海房地产开发有限公司签订《房屋内部购销合同》一份，主要内容为：乙方所购房屋为甲方所开发的推广名为《鸿海国际广场》南区3号楼一单元六层西户（号），建筑面积约为136.94平方米，其面积最终以房产所测绘核定为准。房屋按建筑面积计算，每平方米人民币3200元，总金额人民币438208元。付款方式为按揭付款，厉冬梅于2018年6月26日向甲方付清总房款的首付款50%（228208元），余款21000元在接到甲方通知办理贷款后一周内须将相关按揭资料全部递交到位并及时配合甲方进行贷款办理。逾期交付超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（同期利率）%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。双方约定交房时间为2019年5月1日。2018年6月26日，厉冬梅向鸿海公司缴纳房款228208元，同日，鸿海公司向厉冬梅出具收据一份。2019年10月25日河南省鸿海房地产开发有限公司通知厉冬梅办理网签及补款。2019年11月28日厉冬梅向河南省鸿海房地产开发有限公司送达解除合同书面通知书。上述事实，有商品房买卖合同、解除合同通知书、视频、短信记录、通话记录、收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人有权解除合同。2018年6月26日双方签订《房屋内部购销合同》，合同约定交房日期为2019年5月1日，并约定逾期超过30日后，乙方有权解除合同，2018年9月21日，厉冬梅与河南省鸿海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定河南省鸿海房地产开发有限公司逾期交房超过90日后，厉冬梅有权解除合同。截至2019年7月31日，河南省鸿海房地产开发有限公司未交房，已逾期90日，厉冬梅有权主张解除购房合同，2019年11月28日厉冬梅向河南省鸿海房地产开发有限公司书面递交解除合同通知书，厉冬梅按照合同约定履行了告知义务，故对厉冬梅要求与河南省鸿海房地产开发有限公司解除合同的诉讼请求，予以支持。厉冬梅在交纳首付款时，交纳相关的费用，属于为实现合同目的必要支出，应当一并归还厉冬梅。《商品房买卖合同（预售）》对解除合同后，厉冬梅主张的违约金2282元、自2018年6月26日至2019年11月26日的利息按照19397.68元计算及自2019年11月27日起以228208元为基数按年息6%计算至实际还款之日的利息，符合双方合同约定且不违反相关法律规定，予以支持。对于河南省鸿海房地产开发有限公司辩称厉冬梅在合同履行过程中未能及时缴纳全额购房款，也没有在河南省鸿海房地产开发有限公司的督促下办理网签和备案，致使双方签订的《商品房买卖合同》不能履行，鸿海公司未违约，要求驳回厉冬梅诉讼请求的理由，不是对抗双方签订的商品房买卖合同（预售）第十二条的理由，河南省鸿海房地产开发有限公司逾期交付房屋已超过90日，厉冬梅有权解除合同，故对河南省鸿海房地产开发有限公司的此项辩称意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除厉冬梅与河南省鸿海房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同编号为201809210012及《内部购销合同》合同编号为A-001。二、河南省鸿海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还厉冬梅首付款228208元，违约金2282元、利息19397.68元及自2019年11月27日起以228208元为基数按年息6%计算至实际还款之日的利息。若未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5048.32元，河南省鸿海房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案。关于未办理银行抵押贷款的原因问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，鸿海公司上诉称厉冬梅交首付款后，因厉冬梅本人原因未能办理银行贷款手续，亦未交清剩余房款，鸿海公司有权拒绝交房，且不构成违约。厉冬梅辩称是鸿海公司原因导致未能办理银行抵押贷款手续。本院认为，关于案涉商品房买卖合同所约定的银行贷款无法成功办理的具体原因，双方均认为系对方的过错，但未举证证实己方主张，应认定系不可归责于双方当事人的原因。关于鸿海公司是否应当承担违约金的问题。根据双方合同的约定，因厉冬梅未付清购房款，导致鸿海公司逾期不交房的，鸿海公司不承担逾期交房责任。本案中，在厉冬梅未交清购房款的情况下，鸿海公司无须承担逾期不交房的违约责任，原审认定鸿海公司逾期交房存在违约，并向厉冬梅支付违约金适用法律错误，本院予以纠正。关于合同是否应该予以解除的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，厉冬梅与鸿海公司签订购房合同，交清首付款后，在长达一年多的时间内，未与银行签订按揭贷款合同，也未另行筹款付清剩余房款，双方签订的商品房买卖合同不能继续履行。2019年11月28日厉冬梅向鸿海公司发送解除商品房买卖合同通知书，通知解除双方签订的商品房买卖合同。鸿海公司未提出异议。原审判决解除双方签订的商品房买卖合同正确，应予以维持。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，故鸿海公司应将收受的厉冬梅交付的首期购房款本金228208及其利息返还厉冬梅。综上所述，上诉人河南省鸿海房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省通许县人民法院（2019）豫0222民初4789号民事判决第一项“解除厉冬梅与河南省鸿海房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同编号为201809210012及《内部购销合同》合同编号为A-001”；二、变更河南省通许县人民法院（2019）豫0222民初4789号民事判决第二项为“河南省鸿海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还厉冬梅首付款228208元及利息（利息以228208元为基数、自2019年11月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）”；三、驳回厉冬梅原审对河南省鸿海房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回河南省鸿海房地产开发有限公司的其他上诉请求。若未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5048.32元，由河南省鸿海房地产开发有限公司负担3533元，厉冬梅负担1415.32元，二审案件受理费5048.32元，由河南省鸿海房地产开发有限公司负担2524.32元，厉冬梅负担2524元。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年十一月二十四日法官助理张世杰书记员陈艳艳