贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔民申1921号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：李建毅，男，1963年10月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周礼超，贵州泽行律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢宁，贵州泽行律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：霍昱行，男，1995年8月4日出生，汉族，住贵州省黔西县。原审第三人：谢松，男，1964年4月22日出生，汉族，住贵州省黔西县。原审第三人：贵州升远房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区蔡家街****。法定代表人：林锋吉，系该公司经理。再审申请人李建毅因与被申请人霍昱行、一审第三人谢松、贵州升远房地产开发有限公司（以下简称升远房开公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院作出的（2019）黔01民终5663号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对案件进行了审查，现已审查终结。李建毅申请再审称，（一）升远公司在听证会称诉争房屋是宇豪房开公司的，在2017年9月13日云岩区法院对谢松所作的执行笔录中，谢松承认与妻子杨琳共持有宇豪公司100%股权（其中谢松持股达75%），谢松系公司实际控制人，房屋亦为谢松实际所有。此外，升远公司也多次在其他案件中明确表示其为升远大厦的实际所有人，例如杨丽琴与谢松民间借贷纠纷申请强制执行一案（案号（2016）黔01执343号），贵阳中院也将升远大厦房屋作为谢松财产处置，本案与杨丽琴案案情相似处理结果却相冲突，二审法院认定事实错误；（二）被申请人与升远公司签订的《商品房买卖合同》是虚假合同。与被申请人同时参加执行异议的左渊洁、张菊华等三户提供的合同加盖的是公司公章与法定代表人林锋吉的印章，而案涉合同仅加盖了项目部印章和谢松私章，该合同也未进行网签备案，且维修基金和水电安装费缴纳收据的时间均是2015年2月29日，但2月只有28天，该收据明显不真实，水电安装费的缴纳既不符合合同约定也与其他人收费标准不同。此外，被申请人提供的支付购房款的转账凭证系案外人张莉向杨琳（谢松之妻）所转，张莉在合同签订前就向杨琳账户汇入了3303750元，与合同约定的购房金额、支付时间及方式均不符，被申请人也未提供证据证明支付明细上注明的车位款项，故以上票据均不真实；（三）根据贵阳市南明区法院（2017）黔0102民初6774号和贵阳市中院（2017）黔01民终6068号民事判决，2015年11月30日，经案外人胡欣与谢松对账，对账单记载诉争房屋为未销售资产（经二人共同提交的审计确认），2015年12月8日胡欣与谢松已协议约定将诉争房屋分给胡欣，而被申请人与谢松签订合同的时间为2014年2月12日，足以证明购房合同是虚假的。另，贵阳兴隆物业管理有限公司升远大厦服务处仅是兴隆物业的下设机构，不能以其名义独立出具证明，入住证明没有制作人和负责人签字或盖章，不符合法律规定，载明的入住时间与物业费收据载明的时间无法对应，且出具证明时间系2015年2月25日，入住时间为2015年3月1日，提前出具入住证明不合常理；（四）本案涉嫌虚假诉讼，谢松与被申请人系老乡，谢松曾多次向被申请人借款，张莉一共向谢松之妻杨琳账户汇款九次，前八次汇款金额与民间借贷中预先扣除第一个月利息完全吻合，被申请人提供的购房合同、收据等证据均不真实。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条和第二百条第二项、第三项的规定申请再审。霍昱行提交意见称，（一）申请人认为案涉房屋系谢松财产无事实和法律依据，物权以登记为生效要件，原审判决认定事实清楚，证据充分。该事实有《商品房预售许可证》、《商品房住宅使用说明书等证据相印证。且贵阳中院（2016）黔01民初656号判决也证明房屋已销售的事实，贵阳中院作出的（2017）黔01执176之二、（2017）黔01执176之三裁定也证明升远公司与案件无关，本案无任何证据证明涉案房屋系谢松的个人财产；（二）根据《关于成立升远大厦项目部的决定》升远大厦项目部的行为来源于升远公司明确授权，依据法律规定项目部的履职行为应由升远公司承担，被申请人无法控制主导房开商的行为，类似购房情形并非仅答辩人一户，因升远公司原因导致含被申请人在内一百多户购房户无法办理不动产证才被贵阳市列为问题房开，造成被申请人收据与入住证明日期出现错误非被申请人原因所致；（三）被申请人购房事实客观真实、依据充分，在购房认筹、付款、交房等过程完全符合升远大厦的销售方式升远大厦项目部出具的收款收据与《商品房使用说明书》等证据能相互印证，被申请人通过母亲的账户支付购房款并不违法，完全符合支付常理，升远公司出具的收据、情况说明等证据均能相互印证被申请人支付了购房款。此外，购房交易中给予怎样的优惠、幅度均是由房开商决定，故出现不同买受人房价、物业费等优惠费用不同完全符合房地产市场交易规则；（四）原审判决适用法律正确，申请人所述的借贷关系以及虚假诉讼无证据证明，不符合民事诉讼证据规则。本院经审查认为，本案的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》是否真实有效？2.被申请人对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的权利？关于合同是否真实有效的问题。首先，根据升远公司在2009年1月8日作出的《关于成立升远大厦工程部的决定》，在建设升远大厦项目的过程中，公司同时启用了项目部印章以及财物专用章两枚印鉴，故升远公司在与被申请人签订的《商品房买卖合同》上加盖项目部印章并未超越该公章的使用范围，且项目部系升远公司的内设机构，其从事民事法律行为产生的权利义务应由升远公司承担，案涉合同基于双方真实意思表示签订，内容合法有效，申请人以未加盖公司公章为由主张案涉合同为虚假合同于法无据，本院不予支持；第二，经查，被申请人之母张莉于合同签订以前已分九次将购房款转入第三人谢松之妻杨琳（系升远公司财务）的账户，升远公司出具的《关于霍成志签订合同的情况说明》也证实公司确实收到了被申请人支付的购房款，同时该情况说明也对合同签订时间进行了说明，在签订正式的《商品房买卖合同》以前被申请人与升远公司就已签订认购书并支付了认筹款，合同签订后又缴纳了维修基金与水电安装费，收据上也加盖了升远公司项目部公章，也有相应的入住证明加以佐证，虽然收据和入住证明的日期有误，但在没有其他证据证明的前提下，不能认定上述证据为伪造。以上证据均能高度盖然的证明案涉合同成立并生效，且已实际履行。另申请人主张张莉向杨琳转账系二人之间存在借贷关系，本案涉嫌虚假诉讼，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院不予采信；第三，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，商品房买卖合同不属于应办理批准、登记等手续才生效的合同，网签备案只是行政审批流程，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”之规定，是否办理网签不影响合同效力。此外，申请人提到的案外人胡欣、杨丽琴系另案当事人，与本案无关，无法达到申请人的证明目的，该项再审申请事由不能成立。关于被申请人对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据一审查明事实，诉争房屋现登记的权属所有人系升远公司，谢松虽然系公司实际控制人，但公司具有法人独立地位，公司财产区别于股东财产。本案的被执行人系谢松，升远公司未作明确表示也未经法定程序被追加为被执行人，故不能将诉争房屋作为谢松个人财产予以执行。其次，案涉《商品房买卖合同》签订于房屋被查封之前，被申请人已支付全部购房款并实际入住占有、使用了房屋，未能办理过户登记的原因也不能归责于被申请人，以上事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形，二审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以确认，该项再审申请事由不能成立。综上，申请人李建毅的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李建毅的再审申请。审判长 严 白审判员 刘荟宇审判员 张 宇二〇二〇年十一月十九日法官助理申婧敏书记员牛洁