云南省昆明市官渡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云O1**民初13616号 原告：白顺发，男，1980年10月5日生，汉族，身份证住址湖北省监利县。 委托代理人：赵晏瑩，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：陈兴巧，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南华潮实业有限公司 法定代表人：史春华 公司住址：中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡区小板桥街道办事处珥季路119号。 委托代理人：夏研，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：和丽峰，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 原告白顺发诉被告云南华潮实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘云顺独任审判，于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵晏瑩、陈兴巧、被告委托代理人夏研、和丽峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告白顺发诉称：2019年12月23日，原告白顺发与被告云南华潮实业有限公司（以下简称“华潮实业”）签订《租赁合同》承租被告所有的位于官渡区间办公用房租赁给原告白顺发经营特种鱼项目，租赁期至2020年1月1日起至2020年12月31。双方又于2019年12月23日续签《租赁合同》，将租期延长至2020年12月31日。同日，原被告双方针对云南华潮水产品市场Ｄ348-Ｄ350号商铺及3间办公用房租赁签订《管理服务协议》约定：被告为原告承租地方上述商铺提供管理服务的期限自2020年1月1日起至2020年12月31日，商铺服务费55029元、市场管理费及垃圾清运费2590元等。原告依约向被告足额支付了商铺服务费、市场管理费及垃圾清运费，被告向原告出具《收据》作为付款凭证。 2020年1月29日至2020年3月27日期间，受新型冠状病毒疫情影响，整个云南华潮水产品市场均未能营业，被告同意将市场内所有商户的租期延长一个月，即原告与被告之间的《租赁合同》的租赁期变更为自2020年1月1日起至2021年1月31日止。 2020年5月8日，被告华潮实业在云南华潮水产品市场各处张贴《通知》，明令禁止原告及原告的车辆进入该市场，并让市场安保人员阻止原告及原告的车辆进入该市场，阻碍原告的正常经营活动，致使原告无法使用其承租的位于该市场内D348-D350号商铺及3间办公用房，严重损害了原告的合法权益，原告多次与被告协商无果，故原告依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定向贵院提起诉讼。故诉请：一、请求确认原告白顺发与被告华潮实业于2019年12月23日签订的《管理服务协议》于2020年5月8日解除；二、判令被告立即向原告退还2020年5月8日起至2021年1月31日止的商铺服务费40445元、市场管理费及垃圾清运费1904元；（以上两项共计：42349）三、本案诉讼费用由被告承担。 被告华潮实业辩称：第一，答辩人并未阻碍被答辩人正常经营活动，被答辩人诉状中所述不符合事实，答辩人被答辩人于2019年12月23日签订《租赁合同》、《市场管理服务协议》、《市场管理规定》等五份协议，被答辩人按约定向答辩人支付商铺服务费55029元、垃圾清运费2590元。在此合同履行期间答辩人是不可能主动阻止被答辩人进入市场经营的。2020年，因为新冠疫情的影响答辩人为稳定市场，被答辩人提出了下一年续租可以优惠一个月的建议，被答辩人不仅不为答辩人解除困惑，反而擅自对外拉动市场的其他客户诋毁答辩人的市场，严重扰乱答辩人市场的正常经营秩序，搞得市场人心惶惶。根据市场管理规定第12条，车辆进入流程所有商户及车辆各项收费采用统一标准，答辩人一贯有权对入场的所有车辆收费后才进行放行，不存在发布通知后阻碍被答辩人及车辆入场的情形，反而是被答辩人在未与答辩人进行口头和书面协商的情况下于2020年5月9日擅自搬离市场的单方行为，造成其承租的铺面无故闲置达一个月以上，影响了市场的正常经营管理，违反了签订的《管理服务协议》。第二，答辩人与被答辩人于2019年12月23日签订的这五项协议尚未解除，被答辩人无权要求退还铺面租金、商铺服务费、市场管理费及垃圾清运费、租赁保证金和职能水表押金，第一，因双方签订的这五份协议就是租赁合同、管理服务协议、市场管理规定、食品安全责任书、商户安全防火责任书并未于2020年5月8日解除。迄今为止，原告一直未将铺面钥匙交还被告，也没有清空腾退房屋，也没有办理过任何解除合同的手续提交过任何表示要解除合同的通知，而且这种闲置铺面的行为，也导致了被告铺面一直闲置至今。答辩人不存在使被答辩人无法使用铺面以及其他严重损害利益的行为，被答辩人并不享有法定或约定的单方解除权。根据九民会议纪要的46条，只有依法享有法定或约定解除权的，当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在一定期限内提起诉讼也不发生解除合同的效果。被答辩人在不享有约定或法定解除权的情况下，即使单方面发出解除合同的通知，也不具有解除合同的效力。第三，被答辩人在擅自搬离市场时并未办理退出手续，交还钥匙，时至今日认为办理退租相关手续，未将商铺清空腾退，在商铺关闭期间未将铺面钥匙归还，商铺实际由被答辩人控制，使商铺长时间处于闲置状态，是其自由意志的行为，而答辩人基于契约精神并未使用或重新出租该铺面，我方虽然向被答辩人邮寄解除合同的律师函，但该函所指合同解除是附条件的解除，当被答辩人结清水电，同意由答辩人自行收回处置铺面且不退还保证金及剩余租金的条件成就时，双方签订的合同及相关协议方才解除。被答辩人擅自搬离市场闲置铺面达一个月以上的行为已经构成严重违约，按照合同约定应当是答辩人有约定的合同解除权，而且不予以退还租金及保证金。被答辩人在承租商铺期间，无正当理由连续关闭一个月以上，根据双方《管理服务协议》第三条：“三、乙方租用铺面，商铺不能正常运营，造成铺面的长时间闲置，无正当理由连续关门一个月以上，影响市场正常管理，甲方有权提前终止协议，收回商铺，乙方所交保证金不予退还”中的约定，被答辩人要求退还租金和保证金无任何依据。第四，被答辩人属于严重违约方，双方合同解除后，其应对答辩人产生的损失承担违约责任。答辩人与被答辩人的租赁合同租期尚未届满，因被答辩人的严重违约行为，且原告白顺发的商铺还由张光伟在使用，商铺实际存在使用行为，该合同还在履行当中。根据九民会议纪要第48条第二款的规定，人民法院判决解除合同，违约方应承担的违约责任不能因解除合同减少或者免除，双方的租赁合同解除后，被答辩人应当对答辩人承担损害赔偿的违约责任，因此租赁期内未履行期间发生的租金应当视为对答辩人承担损害赔偿责任的违约责任，由被答辩人予以赔偿3至6个月的合理租金损失。 综上，答辩人与被答辩人签订的五份协议尚处于合同履行期间，被答辩人无权要求答辩人退还铺面租金、商铺服务费、租赁保证金和剩余租金。若答辩人执意要求解除双方合同，则按照相关协议的约定和法律规定，答辩人不应承担退还租金和保证金的责任，并有权向被答辩人主张3至6个月的空租期租金损失。 原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下： 第一组证据：《管理服务协议》、《租赁合同》、收据，欲证明2019年12月，原被告双方签订的《租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于官渡区经营特种鱼项目，租赁期自2020年1月1日起至2020年12月31日止。同日，原被告双方针对该商铺签订了《管理服务协议》，约定原告按照每平方米42.5元／月被告支付商品服务费，按照每平方米2元／月的价格向被告支付市场管理费（垃圾清运费），如因被告原因致使原告无法使用铺面及其他严重损害原告利益的行为，原告有权终止管理服务协议等。合同签订后，原告依约向被告支付商铺服务费55029元、市场管理费及垃圾清运费2590元； 第二组证据：云南华潮水产品市场现场照片一组，欲证明因被告管理不善，云南华潮水产品市场内存在环境脏乱差、“三合一”经营等行为，致使客流大幅度减少，经营活动不能正常进行。被告却未能保证在租赁期间保持商铺符合约定的用途，严重损害各承租人的利益，最终导致承租人不能正常使用租赁的商铺； 第三组证据：通知、照片，欲证明2020年5月8日，被告在华潮水产品市场内张贴《通知》，禁止原告等租户进入云南华潮水产品市场，并让市场安保人员阻止原告及原告的工人、车辆进入该市场，阻碍原告的正常经营活动，致使原告无法使用其承租的位于该市场内的商铺及办公用房； 第四组证据：通知、快递信息，欲证明2020年6月18日原告向被告致函，要求解除双方签订的《租赁合同》及《管理服务协议》，被告需向原告退还剩余租金、商铺服务费等费用。《通知》已被被告工作人员汤一波签收。 经质证，被告对第一组证据的真实性合法性予以认可；对第二组证据的三性不予认可，证明目的不予认可；对第三组证据的通知真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，被告方认为该通知是分公司发的，不能代表被告的行为，通知上写的内容是原告违约被告只是在行使抗辩和维护自身权益而不是违约行为，是因为原告违约在先，才会发通知，而且之所以要在通知中列入白顺发的名字，是因为白顺发注册了一个喜渔公司，成立了一个新市场，扰乱了被告市场的经营秩序，同时从被告市场拉拢租户去喜渔市场的行为，给被告造成了严重的合法权益损害；对第四组证据的三性不予认可，被告未收到原告发出的解除通知。 被告针对其辩称，向本院提交如下证据： 第一组证据：《市场管理服务协议》，欲证明2019年12月23日，被告与原告签订《市场管理服务协议》，期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止，被告租赁商铺面积为107.9㎡，商铺服务费为每月每平方米42.5元，一年合计费用为55029元，垃圾清运费为每月每平方2元，一年合计2590元。《市场管理服务协议》第三条规定：“（三）乙方租用甲方商铺不能正常运营，造成铺面长时间闲置（无正当理由连续关门一个月以上），影响市场正常管理，甲方有权提前终止协议收回商铺，乙方所交保证金不予退还。” 第二组证据：云南喜渔水产贸易有限公司企业信息公示报告；欲证明原告白顺发等人恶意在被告市场发布谣言诋毁被告商誉，拉走正常经营商户； 第三组证据：原告白顺发在被告处租赁商铺现状照片、现场视频光盘，欲证明原告白顺发在被告市场处租赁的商铺没有办理退租手续，目前，商铺已经被原告转租给张光伟经营。 被告申请黄某作为证人出庭。证人黄某陈述：我是被告华潮实业出纳，退租手续是我负责的，因为是要退租金给原告，但原告白顺发并没有来办理过退租手续。水电费已经结清了，没有交钥匙也没有退过市场管理费和垃圾清运费。另外三份通知看到过，但5月8日分公司发的通知没有看到过。 被告申请牛某作为证人出庭。证人牛某陈述：我是被告华潮实业保安队长，2020年5月6日、5月8日、6月28日这几份通知和公告都是我们公司发的，是我带人张贴在公告栏和主通道柱子上的，这三份通知张贴的时间分别是5月6日、5月8日和6月10日。白顺发的东西搬走了，但商铺内还住着人。 被告申请兰某作为证人出庭。证人兰某陈述：从四月份起，白顺发他们就邀约了市场80%的商户，问愿不愿意去阿拉市场经营，去了40多户。我在5月见到过5月6日、5月8日和6月28日这几份通知张贴在公告栏里的。白顺发铺子里是有人的，有个小张在里面。 经质证，原告对第一组证据的三性予以认可，对证明目的不予认可，不能正常经营的原因是被告不允许原告的人员、车辆、货物进出市场导致的结果，在该份协议中违约责任第六条第一款是约定了因被告原因致使原告无法使用铺面及其他严重损害原告利益行为时，原告有权解除管理协议，违约责任第二条约定，承租人若违反市场管理规定等相关规定，被告享有终止协议的权利；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性与证明目的不予认可，该份证据仅能证明喜渔水产品贸易有限公司的工商登记信息，原告方认为与本案没有任何关联，并没有法律规定租赁使用属于被告的商铺，就禁止成为其他公司的股东，或者在其他地方有经营活动，通过一份工商登记信息并不能证明原告有诋毁被告的行为；对第三组证据中照片的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可，原告方认为不排除被告方随便拍一个处于关闭中的铺面，因为每个商铺到了晚上都会把门关起来，即便商铺处于闲置状态，也不能证明原告没有与被告做交接手续；对视频的三性均不予认可，从视频的内容来说应该属于证人证言，但根据证据规则，证人应当到法庭接受询问，签署证人保证书；对证人黄某的证言中关于5月8日通知的陈述的三性不予认可；对证人牛某的证言三性不予认可；对证人兰某的证言三性和证明目的都不予认可。 经质证，被告对三位证人提供的证人证言均予以认可。 本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，对该组证据予以采纳；因第二组证据的拍摄时间、地点均无法确认，故对该组证据不予认可；对第三组证据的三性予以认可，对该组证据予以采纳；对第四组证据的三性予以认可，对该组证据予以采纳。对被告提交的第一组证据的三性予以认可，对该组证据予以采纳；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，但该组证据无法证实原告违约，故对该组证据的证明目的不予认可；因第三组证据无法确定是否属于原告白顺发承租商铺且无法证明商铺占有状态，故对该组证据不予采纳。因证人黄某及证人牛某均系被告公司员工，与本案有利害关系，故对以上两位证人的证言不予采纳；证人兰某的证言与原、被告提交的证据相矛盾，故对该证言不予认可。 本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实： 2019年12月23日，原告白顺发与被告华潮实业签订《租赁合同》承租被告所有的位于官渡区经营特种鱼项目，租赁期至2020年1月1日起至2020年12月31日止。同日，原被告双方针对云南华潮水产品市场Ｄ348-350号商铺签订《管理服务协议》约定：被告为原告承租地方上述商铺提供管理服务的期限自2020年1月1日起至2020年12月31日，商铺服务费55029元、市场管理费及垃圾清运费2590元等。《市场管理服务协议》签订后，原告向被告支付了商铺服务费55029元、市场管理费及垃圾清运费2590元，被告向原告出具《收据》作为付款凭证。 2020年5月6日，被告在华潮水产品市场张贴通知，通知载明：“华潮水产市场全体商户：为了保障市场内商户的财产安全，除正常货品外，所有搬运出市场的大件物品需到市场办公室开具出门条，门卫核实后方可放行。为了市场广大商户的财产安全，请各位商户积极配合。” 2020年5月8日，被告在华潮水产品市场张贴公告，公告载明：“华潮水产市场全体商户：悉闻云南喜渔水产品有限公司在阿拉违法开办水产品批发市场，将于2020年5月10日开业，我市场部分商户也想搬至该违法市场经营。华潮水产品批发市场，再次提醒各位想要搬走的商户，认清该市场的违法事实，以免造成更大的损失，违建市场终将会被拆除。针对部分商户要搬出市场的行为，华潮水产品批发市场作出如下决定：1、为保证各位商户的财产安全，有要搬走的商户必须到市场办公室登记并开具出门条，由门卫核实后方可放行；2、搬走的商户铺面按照合同执行。2010年5月10日起，车位、鱼箱位全部由公司收回统一安排；3、搬走的商户剩余物品必须全部搬入自己铺面，不得占用公共区域；4、华潮水产品批发市场于2020年5月8日16：00整对所有买卖车辆免费入场。”同日，被告设立的云南华潮实业有限公司水产品经营分公司在华潮水产品市场张贴另一公告，公告载明：“华潮水产市场全体商户：云南喜渔水产品有限公司在阿拉违法开办水产品批发市场，主要股东陈思米、白顺发、张凤平、刘何梅、陈觉余（陈斌）、唐鹏，几个月来在我们市场散布诋毁华潮水产市场，分裂市场商户，拉拢商户到其开办的喜渔水产品批发市场经营，严重扰乱了云南华潮水产品批发市场的经营秩序，搞得人心慌慌，为了营造市场和谐的经营氛围，经公司研究决定，以下六家商户相关人员及车辆从即日起禁止进入市场（白顺发夫妇、张凤平夫妇、刘何梅、刘显福、陈觉余（陈斌）夫妇、陈再凤夫妇、唐鹏、张成德）。”公告张贴后，华潮水产市场不再允许原告陈在凤进入市场。原告陈在凤于2020年5月10日开始搬离市场，但未向被告办理租赁商铺交接手续及《管理服务协议》解除手续。 2020年6月18日，原告向被告邮寄《通知》，要求解除《租赁合同》及《管理服务协议》并退还相应费用。被告工作人员汤一波签收邮件。 2020年6月28日，被告在华潮水产品市场张贴通知，通知载明：“尊敬的各位商户：华潮水产市场有部分商户于2020年5月9日及5月26日搬离市场，从搬离至今一直关闭商铺未正常经营，对华潮水产品批发市场带来了极大的负面影响。如果未搬离的商户还继续在华潮水产品批发市场经营，请尽快恢复正常经营状态。如不再继续经营，请尽快到华潮水产品批发市场办公室办理退租手续，若不来办理退出手续及退还钥匙，视为长期占用铺面，且承担违约责任。” 另查明，云南华潮实业有限公司水产品经营分公司系被告原告华潮实业有限公司设立的分公司。 本案的争议焦点主要有：一、原、被告签订的《管理服务协议》于何时解除？二、原告是否存在违约情况？三、被告是否应当退还原告剩余商铺服务费、市场管理费及垃圾清运费？ 针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原、被告签订《租赁合同》后，被告于2020年5月8日在华潮水产品市场张贴公告并禁止原告进入市场，事实上使原告无法继续使用租赁物，造成合同目的无法实现，同时针对该商铺双方签订的《管理服务协议》也丧失继续履行的必要性。后原告于2020年6月18日向被告发出《通知》，要求解除合同，故本院确认原、被告签订的《租赁合同》已于2020年6月18日实际解除。原、被告于2019年12月23日签订的《管理服务协议》是在双方签订了《租赁合同》的基础上签订的，《管理服务协议》中涉及的权利、义务是基于《租赁合同》而产生的。因本案法律关系涉及到的《租赁合同》已于2020年6月18日实际解除，《管理服务协议》内涉及的原、被告双方的权利义务在《租赁合同》解除后随之消灭，故《管理服务协议》亦应当于2020年6月18日与《租赁合同》同时解除。 针对争议焦点二，本院认为，被告主张原告从2020年5月8日起连续一月未开门营业，违反《管理服务协议》第三条：“三、乙方租用铺面，商铺不能正常运营，造成铺面的长时间闲置，无正当理由连续关门一个月以上，影响市场正常管理，甲方有权提前终止协议，收回商铺，乙方所交保证金不予退还”，不应退还保证金。但经审理查明，2020年5月8日，被告在华潮水产品市场张贴公告后，明确禁止原告进入市场，故原告未能开门营业的根本原因是被告的禁止行为，且原告到其他地点经营，不是法定或者双方约定的违约事由，不应当视为原告违约。 针对争议焦点三，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《管理服务协议》已于2020年6月18日实际解除，但原告至今未办理交接手续，未退还商铺，也未办理《管理服务协议》解除后续手续，对此原告存在一定过错，故本院酌情要求原告承担1个月的商铺服务费、市场管理费及垃圾清运费。庭审中，原告主张被告承诺因新冠疫情原因租期延长一个月，被告主张续签合同的情况下才享有一个月免租期。关于原、被告主张的免租、续租问题，因双方均未能提供证据予以证实，关于本案涉及的租期及商铺服务费、市场管理费及垃圾清运费仍应按照原、被告签订的《管理服务协议》确定，故被告应当按照《管理服务协议》约定，按150.35元/日（55029元/366日）的标准，退还原告已缴纳但未使用期间（扣抵原告承担的一个月占用期间的商铺服务费、市场管理费及垃圾清运费后）自2020年7月18日至2020年12月31日的商铺服务费25108.45元；并按7.08元/日（2590元/366日）的标准退还原告自2020年7月18日至2020年12月31日期间的市场管理及垃圾清运费1182.36元，以上两项合计26290.81元（150.35元×167日+7.08元×167日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第二百一十二条，判决如下： 一、原告白顺发与被告云南华潮实业有限公司签订的《管理服务协议》于2020年6月18日解除； 二、被告云南华潮实业有限公司于本判决生效后十日内退还原告白顺发商铺服务费25108.45元、市场管理及垃圾清运费1182.36元，共计26290.81元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费858元，减半收取429元，由原告白顺发承担163元，被告云南华潮实业有限公司承担266元，剩余429元退还原告白顺发。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。 审判员  刘云顺 二〇二〇年十一月十八日 书记员  李明远