沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初2728号原告：李河，男，1956年1月22日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告：沈阳中铁万科朗榆置地有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：肖劲，职务系总经理。委托诉讼代理人：宫宇，系辽宁同方律师事务所律师。被告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑**。法定代表人：张会，职务系总经理。委托诉讼代理人：芮雪，女，1991年10月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：康哲，男，1991年5月21日出生，汉族，系公司员工，住辽宁省开原市。原告李河诉被告沈阳中铁万科朗榆置地有限公司（以下简称“万科置地”）、沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）商品房销售合同纠纷一案，发回重生后，本院依法依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李河，被告万科置地委托诉讼代理人宫宇，被告万科物业委托诉讼代理人芮雪、康哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、判令被告对欺骗行为进行道歉，支付原告经济损失暂定为50000元。2、判令被告为原告办理门禁卡，并立即对房屋缺陷进行维修。3、要求判决减免物业费（自收取之日至今）；4、判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：本人是中铁万科朗榆置地有限公司所售房产的销售者，2015年与被告签订购房合同时，被告承诺本人所购房屋前方二期工程盖小楼（见销售处沙盘照片、物业合同书附图、公司官网附图）。实际收房时，房屋前方盖了32层高楼，严重影响了本人所购房屋采光和视野，实属欺骗销售，收房时本人还发现被告有以下欺骗行为：1、销售时承诺，园区中心的景观湖变成了一个小水池。2、房屋附近20米远，有220千伏的高压输电线，电磁辐射严重影响了身体健康，危害公共安全，综合上述三点，本人认为被告不是简单的过失，而是利益驱动，故意欺诈，按相关法律法规，应给予原告不高于购房款二倍的赔偿，具体赔偿金额可协商，协商不成由法院判定。收房时房屋质量有很大问题，窗框破洞，地面开裂，玻璃粉碎，窗台漏洞，门窗不严等质量问题，本人曾多次催促修缮，被告也多次承诺维修，但均以民工返乡，天气寒冷等借口拖延，时至今日房屋也没有得到修缮，同时要求被告承担至今未能入住的经济损失。本人房屋的进户门锁被人用胶水给胶住了无法打开，鉴于当时万科物业的态度应是主要怀疑人，不管怎么收取物业费，应对此事负责任，否则不应收取物业费，但万科物业拒绝担责，不给开门配合，致使房屋被封长达一年之久，一年之后物业虽给开了门，但是损坏的门也没有修复，还换了一个极低级的锁芯，有很大的安全隐患，请求人民法院判决被告担责，并赔偿不能入住的经济损失。本人多次要求物业办理进门卡，物业公司违反物业法不给办理，致使本人无法入住，给本人造成了很大的精神和经济损失，被告应给付赔偿，赔偿金额可协商或安没入住多少月租金或法院判决。我在买房的时候承诺是前面16层小楼，后来改变了设计方案增加到31层（目视32层），被告方也承认了我是在买完房子之后增加的。买房的时候承诺服务中心有一个湖，实际上交房的时候并没有，在被告的答辩状中却显示在交房的时候就存在了。出入小区的门禁卡分两个有效期，两个到期日，卡的有效期是2019年，但是进门的时候不给授权，我的卡现在不好使，进不了小区，故此要求减免物业费。我的房屋至今没有修理，事情的起因是因为湖的事情和楼层的问题我号召大家集体维权，他们有意见了之后就把我的函收走了，而且没有给我提供售后服务。对方用胶水把我的门给粘上了，这种行为非常可恶。我提出5万元的要求并不过分，按照国家规定应当是双倍的罚款。最后希望法院查清事实，依法判决。被告万科置地辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确,原审判决已查明，答辩人不存在欺诈行为，被答辩人主张没有事实和法律依据，应予驳回。原审判决已载明，“万科置地已对房屋买卖合同所涉及商品房可能存在的环境影响因素、采光、园区景观、架空高压线等问题进行了告知，买受人在相应的告知书上签字，足以证明原告对于购买房屋的环境及房屋状况知悉，原告不能提供证据证明在与万科置地签订涉案房屋的商品房买卖合同过程中，万科置地存在欺诈行为。”原告诉请没有事实和法律依据。二、被答辩人交付时已对房屋进行现场查验，并签署《装修房客户验房指引表》，并未对其诉请瑕疵提出异议。且案涉房屋质保期已逾期三年有余，被答辩人现向答辩人主张房屋维修责任，没有事实和法律依据。案涉房屋于2014年6月30日交付，被答辩人已在2014年6月28日对房屋进行现场查验，并签字确认《装修房客户验房指引表》，原告现场收房时并未就诉请问题提出异议。截止今日，质保期届满已逾三年有余，被答辩人现向答辩人主张对诉请问题承担保修责任，没有事实和法律依据。且上述质量问题并不足以导致被答辩人无法入住，答辩人依法履行交付义务时，已经将进门卡、钥匙等完全交付给被答辩人，无违约行为，对被答辩人权利并无任何损害。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回被答辩人诉讼请求。被告万科物业辩称：被告不应承担房屋和房门的维修责任和赔偿责任，请求法院依法判令相关责任人承担维修和赔偿责任不应减免物业服务费用。事实与理由：一、被告已经履行合同义务和法定责任。依据《沈阳市物业管理条例》第十六条规定，建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。物业在2016年5月，2017年12月已经依据法律规定将业主专有房屋的质量问题及时上报房屋建设单位，并且多次帮助原告与地产公司进行沟通，也多次帮助原告联系房屋维修事宜。原告主张被告连带承担房屋维修责任不具有是适合法律依据。二、不存在物业费与门禁卡绑定的事实被告不应减免物业服务费用。门禁卡升级授权是为了保护园区业主安全，业主可以随时在工作时间到物业服务中心办理升级授权。原告门禁卡无效是由于原告在门禁卡授权过期后没有及时到物业办理升级授权。所以门禁卡无法正常使用是原告自己导致的，其主张物业费与门禁卡捆绑不具有事实依据。三、原告进户门属于业主专有部分的私有财产，被告不具有维修、管理义务。依据《物业服务合同》约定，物业公司仅对物业管理区域内共用部位、共用设施设备承担管理、维修等义务，原告进户门属于业主私有部分，被告不承担维修、更换责任。并且被告物业公司管家已经自费为原告更换锁芯，已经履行超出法定义务的责任。原告主张被告承担进户门维修和更换责任不具有法律依据，依据《物业服务合同》约定，被告已经履行法定和约定的物业管理义务，原告不具有法定的欠缴物业费的抗辩事由，原告不应以不享受物业费用权利为由，不缴纳物业服务费用，原告主张减免物业服务费用不具有法律依据。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月16日，万科置地取得建设工程规划许可证，建设香湖盛景苑北区二期项目，2012年12月李河与被告沈阳中铁万科朗榆置地有限公司签订了房屋买卖合同，购买该项目规划范围内的位于沈阳市于洪区房屋。2012年12月15日，在本期建设范围外1公里内可能对业主生活产生不利影响的环境因素告知书上，李河在客户签字处签字，该文书记录内容，为帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项，1、本小区北面三环路外存在铁路，可能有噪音影响；6、本小区西侧红线外设有66千伏架空高压线，小区东侧红线外六零灌渠东、西侧位置各设有一条220千伏架空高压线，小区南侧原丁香湖居民回迁楼位置政府规划有66千伏广源变电站正在施工中。以上高压线及高压线塔架，可能对周边住宅产生一定影响，在购买前买受人已进行实地观测，经充分考虑已做好购买决策，本公司只告知信息，不对此提供保证。同日，李河在《中铁万科香湖盛景苑一期高层16#楼产品备忘》上签字，该备忘内容，中铁万科香湖盛景苑一期高层16#楼部分商品房可能受以下环境因素的影响，买受人在签订《商品房买卖合同》及本备忘之前，清楚地知道该房可能因此受到的影响，能够预见到所产生的一切后果。一、13-18#楼高层产品销售阶段，周边景观设计方案尚未确定，沙盘所示景观仅为效果示意，包括但不限于水景位置、形状和大小的示意，同时，16#楼周边景观可能包含自行车棚、地面停车位等；五、16#楼一、二层中间户型北侧设有采光井，会对相应户型的北侧房间的视线、采光和通风效果造成影响，其中，1-1-2、2-1-1北侧房屋窗户全部正对大堂墙体或采光井塑钢门，1-2-2、2-2-1北侧房间窗户局部正对大堂墙体；十、16#楼东南侧规划有在建高层，后续施工过程中可能产生一定噪音，且建成后可能对16#楼采光和视野造成一定影响，其中16#楼1-1-1、1-2-1、1-3-1、1-4-1房屋采光不符合国家相关规定，请买受人在购买前知悉。2014年6月28日，李河在《装修房客户验房指引表》上签字，对房屋验收要点进行确认，其中地面石材问题记录上写明主卧窗台板破损。原告提交的与万科物业管家的微信聊天记录显示，2016年5月30日，管家徐海亮微信发送：“客服维修师傅，在这周三下午1点维修窗户框，1点半修理石窗台”。4月16日（年不清楚）李河发送微信，聊天记录显示“今天是4月16日了，到目前为止你们没有履行承诺全面进行房屋里破碎玻璃没换，水泥地面开裂没重新做，窗台板也没换，大门也没修……只是把门框上的窟窿修了一下，而且还是糊弄的，用玻璃胶粘的，请问卧门有用胶粘的吗，强烈要求你们能守点信誉，尽快把我房子修理好，且赔偿我的一切损失…”2016年11月3日李河登记为于洪区房屋所有权人，为万科置地开发香湖盛景苑北区二期项目，由万科物业提供物业服务。2016年5月，万科物业通知李河维修理石窗台，2017年12月11日再次通知维修，2017年12月3日万科物业为李河更换房屋锁芯。2014年6月28日、2017年12月3日李河两次办理该房屋所在小区门禁卡，现卡片有效期至2020年12月2日。再查明，于洪区房屋东南侧在建高层即23号楼（31层）2013年4月16日取得建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案原告与被告万科置地于2012年12月签订《房屋买卖合同》，原告购买了位于于洪区房屋，原告主张的其东南侧在建高层影响其采光，被告万科置地在销售房屋时未告知，存在虚假销售行为，经查，原告购买的位于于洪区房屋东南侧为23号楼（31层），23号楼于2013年4月16日取得建设工程规划许可证，故原告购买房屋时，该房屋东南侧在建房屋尚未规划完毕，该房屋层高尚未确定，且根据被告提交的合同附件，李河在《中铁万科香湖盛景苑一期高层16#楼产品备忘》上签字，该备忘上写明，16#楼东南侧规划有在建高层，后续施工过程中可能产生一定噪音，且建成后可能对16#楼采光和视野造成一定影响，其中16#楼1-1-1、1-2-1、1-3-1、1-4-1房屋采光不符合国家相关规定，请买受人在购买前知悉。故万科置地已对房屋买卖合同所涉及商品房可能存在的环境影响因素、采光、通风问题进行了告知，买受人在相应的告知书上签字，足以证明原告对于购买房屋的环境及房屋状况知悉。经法院向原告释明，原告表示其主张的50000元损失，包括采光损失，但原告明确表示不申请采光鉴定。李河在2012年12月15日，在本期建设范围外1公里内可能对业主生活产生不利影响的环境因素告知书及《中铁万科香湖盛景苑一期高层16#楼产品备忘》上签字，该二份附件对园区景观、架空高压线等所购房屋环境问题已经向原告李河告知，故原告提供证据不足以证明被告沈阳中铁万科朗榆置地有限公司存在欺诈行为，原告又不申请对所购买的房屋进行采光鉴定，承担举证不能的责任，故对原告主张的判令被告对欺骗行为进行道歉，支付原告经济损失50000元的请求不予支持。根据原告及万科物业提交的证据，原告已两次办理门禁卡，现卡片有效期2020年12月2日，且物业已为原告更换锁芯。被告万科物业公司表示，根据物业公司规定，业主随时可以在工作时间去物业升级门禁卡，不存在门禁卡与物业费捆绑问题，故原告可随时去物业公司办理门禁卡升级。关于原告主张的对房屋缺陷进行维修主张，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定、在正常使用条件下，房屋建筑工程最低保修期限为（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。按原、被告签订的商品房买卖合同的约定，被告对涉案房屋在保修期限内负有保修义务。本案，原告2014年6月28日验房，原告房屋验收时即记录主卧窗台板破损，虽记录通知维修，但未提交证据证明已实际维修完成。关于原告主张的房屋存在入户门框破洞、地面开裂、南卧室玻璃粉碎质量问题，原告房屋验收时仅记录主卧窗台板破损，对于其他未记录。原告提交的与万科物业管家的微信聊天记录显示，2016年5月30日，管家徐海亮微信发送，客服维修师傅，在这周三下午1点维修窗户框，1点半修理石窗台，可证明被告沈阳中铁万科朗榆置地有限公司在保修期内未将原告主张的入户门框破洞、主卧窗台板破损质量问题修复完毕，故被告阳中铁万科朗榆置地有限公司应承担修复责任。4月16日（年不清楚）李河发送微信，聊天记录显示“今天是4月16日了，到目前为止你们没有履行承诺全面进行房屋里破碎玻璃没换，水泥地面开裂没重新做，窗台板也没换，大门也没修……只是把门框上的窟窿修了一下，而且还是糊弄的，用玻璃胶粘的，请问卧门有用胶粘的马，强烈要求你们能守点信誉，尽快把我当房子修理好，且赔偿我的一切损失…”可证明原告主张的南卧室破碎玻璃没换，水泥地面开裂没重新做，虽然无法证明系保修期内发生，但可证明被告万科置地一直未修复完毕，故万科置地应承担修复责任。对于原告主张的减免物业费主张，被告沈阳万科物业服务有限公司曾经起诉原告李河缴纳物业费用，并已经做出生效判决，故根据一事不再理原则，本案不予审查。对于原告主张的其他损失，包括房屋不能入住的损失，本案中，被告沈阳中铁万科朗榆置业有限公司交付的房屋符合住建部规定的房屋建筑质量验收合格标准，原告主张的交付房屋时的各项质量瑕疵尚未达到无法入住程度，故对原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告沈阳中铁万科朗榆置地有限公司于本判决生效之日起十日内修复完毕原告李河所有的于洪区房屋主卧窗台理石板破损，入户门框破洞、南卧室玻璃破损、地面开裂质量问题，如被告沈阳中铁万科朗榆置业有限公司不能在判决指定期限内维修，则给付原告李河自行修复费用5000元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果被告沈阳中铁万科朗榆置地有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告沈阳中铁万科朗榆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈海瑛人民陪审员  王 闯人民陪审员  刘 岩二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  李晨煜