河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终1157号上诉人（原审被告）：崔艳凤，女，1974年3月23日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：唐涛明，鹤壁市山城区汤河街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：鹤壁市山城区机关事务管理局，住所地鹤壁市山城区红旗街**。法定代表人：王慧娟，该局局长。委托诉讼代理人：岳修生，男，该局职工。委托诉讼代理人：马志军，河南大正永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鹤壁职业技术学院，，住所地鹤壁市淇滨区朝歌路**法定代表人：蔡太生，该院院长。委托诉讼代理人：刘粲阳，河南大正永衡律师事务所律师。上诉人崔艳凤因与被上诉人鹤壁市山城区机关事务管理局（以下简称山城区事管局）、鹤壁职业技术学院（以下简称技术学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市山城区人民法院（2020）豫0603民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔艳凤上诉请求：1.崔艳凤认可2018年8月31日至2019年9月1日期间的房屋租赁费用，对2019年9月1日至2020年9月1日期间房屋租赁费40219.88元不予认可，请求对原审判决予以改判。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.山城区事管局在合同期内将该房屋租赁给鹤壁市山城区仁和医院，没有收取租赁费的资格。2.租赁合同到期后，崔艳凤继续租赁房屋至2019年8月27日，之后未续租或者继续占有，因房屋到期而停止办学，2019年8月27日已将物品处理或不要，已将涉案租赁房屋腾清，没有继续占有使用之必要。山城区事管局辩称，1.崔艳凤一直占有涉案房屋，截至2020年9月2日之前，崔艳凤既没有交付涉案房屋钥匙，也没有将涉案房屋财产腾空，崔艳凤经营的幼儿园内的财产仍在涉案房屋内，崔艳凤上诉状中称2019年8月27日之后并未继续占有涉案房屋与事实严重不符。2020年9月2日在一审法官、崔艳凤和山城区事管局三方当事人在场的情况下，进行了房屋交接，且崔艳凤认可涉案房屋内财产为其所有，因此，崔艳凤从未履行交付房屋的义务，直至2020年9月2日之前崔艳凤一直占有使用。租赁合同到期后，崔艳凤从未明确告知山城区事管局对涉案房屋内的财产放弃所有权。2.一审适用法律正确，因崔艳凤截止2020年9月2日之前一直占有使用涉案房屋，一审依法判决确认支付2018年8月31日至2020年9月1日期间的房屋占有使用费，认定事实清楚，适用法律正确。应当驳回上诉，维持原判。技术学院辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。崔艳凤的上诉请求及理由没有事实和法律依据，依法由应驳回崔艳凤的请求。技术学院向一审法院起诉请求：1.崔艳凤立即腾清并返还租赁的位于鹤壁市山城区建设街1号房屋；2.崔艳凤向技术学院支付其占有使用费（按40000元／年，自2018年8月29日起算至租赁房屋返还之日）。山城区事管局向一审法院起诉请求：1.崔艳凤立即腾清并返还租赁的位于鹤壁市山城区建设街1号房屋；2.崔艳凤向山城区事管局支付其占有使用费（按40000元／年，自2018年8月29日起算至租赁房屋返还之日）。一审法院认定事实：2008年6月14日，技术学院所属的中专部（甲方）与鹤壁师范双语艺术幼儿园（乙方）签订《联合办学合作协议》，该协议约定了双方合作模式为共建、互助、联合办学。联合办学合作方法为：1.甲方将其所属的校区南院艺术楼一层三个教室，二层四个教室，西南角平房两间及艺术楼前后场地委托乙方使用和管理，承办鹤壁师范双语艺术幼儿园。2.甲、乙双方保持和建立长期的友好合作关系，联合办学时间预定为10年，分两期签订合作协议，首期联合办学协议签订为五年，即自2008年7月1日起至2013年8月31日止（其中加两个月装修准备时间）。3.乙方向甲方缴纳联合办学费用20万元（包括鹤壁师范双语艺术幼儿园的冠名使用权），自协议签订之日起一周内首付4万元，同时交纳2万元押金，之后每年6月30日前预交4万元一次，共分五次付清。4.首期合作协议时间到期后，乙方应作为甲方的合作伙伴继续合作。协议的续签需要乙方提前半年向甲方提出，联合办学费用另行商定，两期合作时间止，协议自行废止，不再发生任何经济纷争。如继续合作，协议办学费用另行商定。5.如甲方出售本协议中约定使用的南院艺术楼全部或部分产权，应当在出售前的合理期限内通知乙方，乙方享有优先的购买权。6.在协议办学期间内，如因乙方的因素导致乙方不能再办学，甲方不予退还预交的联合办学费用。如因甲方原因不能履行正常协议条款，甲方应给予适当经济补偿，补偿款项双方协商，协商不成，通过法律途径解决。7.如甲方在履行该协议期间发生所有权变动，不影响本协议的效力。当日，技术学院所属中专部、崔艳凤分别在该协议落款处盖章、签字。2013年8月20日，技术学院所属的中专部（甲方）与鹤壁师范双语艺术幼儿园（乙方）签订《联合办学合作协议》，该协议约定了双方合作模式为共建、互助、联合办学。联合办学合作方法为：1.甲方将其所属的校区南院艺术楼一层至三层教室，西南角平房两间及艺术楼前后场地委托乙方使用和管理，承办鹤壁师范双语艺术幼儿园。2.甲、乙双方保持和建立长期的友好合作关系，联合办学协议签订为五年，即自2013年9月1日起至2018年8月31日止。3.乙方向甲方缴纳联合办学费用20万元（包括鹤壁师范双语艺术幼儿园的冠名使用权），自协议签订之日起一周内首付4万元，同时交纳2万元押金，之后每年6月30日前预收4万元一次，共分五次付清。4.合作时间到期后，乙方应作为甲方的合作伙伴继续合作。乙方如需续签，需提前半年向甲方申请，联合办学费用另行商订。5.双方本着友好合作的态度，乙方应承担甲方安排学生实习、就业等工作，并在同等条件下优先、安排甲方直系亲属入学培训。6.如甲方出售本协议中约定使用的南院艺术楼全部或部分产权，应在出售前的合理期限内通知乙方，乙方享有优先的购买权。7.在协议办学期间内，如因乙方的因素导致乙方不能再办学，甲方不予退还预交的联合办学费用。如因甲方因素不能履行正常协议条款，甲方应给予适当经济补偿，补偿款项双方协商，协商不成，通过法律途径解决。8.如甲方在履行该协议期间发生所有权变动，不影响本协议的效力。当日，技术学院所属中专部、崔艳凤分别在该协议落款处盖章、签字。2015年4月8日，山城区政府（甲方）与技术学院（乙方）签订《补偿协议》1份，双方在该协议中主要约定，因原师范学校校区规划调整，双方就收回乙方国有土地使用权的相关事宜达成如下一致意见：一、土地基本情况。宗地1，技术学院原师范学校，土地证号：鹤国用2000字第**，用地性质，行政划拨，用地面积16375.2平方米。宗地2，位于山城区建设街**路南，原师范学校使用土地，约5亩（四至为：东至师范幼儿园东小巷、西至师范幼儿园西小巷、南至师范学校宿舍楼、北至建设街。另包括幼儿园西小巷西侧两层楼共12间和一排平房17间所占土地，具体收地范围以勘测定界图纸为准）。二、补偿约定，经双方协商，甲方向乙方补偿650万元整，该土地补偿范围为本合同两宗地的土地使用权及地上建筑物、构筑物、、地面所有附着物、地下设施水、电、暖管网及水、电、暖设施、、地表绿化及通道设施照明设施等全部的补偿。三、本协议生效后5日内，乙方应将移交资产涉及租赁合同、合作合同等所有及合同的履行情况移交给甲方，由甲方收回土地后予以管理；否则，凡因租赁、合作合同中产生的问题均有乙方负责处理。四、本协议自双方签字盖章后生效。当日，甲乙双方均在该协议落款处签字、盖章。崔艳凤在使用涉案房屋期间，以鹤壁市山城区师范幼儿园的名义向技术学院足额交纳了联合办学费用，山城区财政局于2015年作出《山城区财政局关于将原师范学校资产移交给区机关事务管理局的通知》（山财办国资[2015]4号），将位于山城区建设街1号路南，技术学院原师范学校的土地使用权及地面附着物等由山城区事管局管理。2018年6月21日，山城区事管局发出通知称，原鹤壁市师范学校已将位于山城区建设街的土地使用权和房屋房产所有权转让给山城区政府，请各房屋租赁户于2018年7月1日向山城区事管局缴清所欠的租赁费，水电费等费用，并于2018年7月10日前搬清，逾期将采取司法措施，保护公共财产的合法权益，缴费地点：山城区政府院内机关事务管理局108房间。2018年8月20日，崔艳凤以鹤壁市山城区师范幼儿园的名义向山城区事管局交纳了2015年8月30日至2018年8月30日期间的房屋租金120000元。2019年8月27日，崔艳凤向鹤壁市山城区教育体育局提出申请称，师范幼儿园位于山城区建设街76号，成立于2008年8月31日，办园许可证为****，法人崔艳凤，身份证号为****，我园因房租到期，无法继续使用校舍，幼儿园无法继续经营，现申请停止办园。庭审中，崔艳凤认可其用于联合办学及承租的房屋位于山城区政府与技术学院签订的《补偿协议》中的宗地2范围内。本案诉讼中，2020年9月2日，一审法院组织技术学院、崔艳凤及山城区事管局对涉案租赁房屋进行了房屋交接及房屋内物品处置。山城区事管局于当日接收了涉案租赁房屋。另查明：2015年6月11日，鹤壁市财政局发出通知将技术学院原师范学校土地使用权及地面附着物移交山城区政府管理，由山城区政府给予技术学院补偿资金650万元。2010年4月22日，鹤壁市山城区教育局作出《鹤壁市山城区教育局关于批准成立春蕾幼儿园等五所民办教育机构的通知》（山城教字[2010]28号），批准师范幼儿园成立。2019年8月28日，鹤壁市山城区教育体育局作出《鹤壁市山城区教育体育局关于鹤壁市山城区师范幼儿园停止办园的通知》（山教体[2019]112号），决定自通知之日起取消其办园资格，撤销鹤壁市山城区师范幼儿园。再查明：根据国家食品安全抽样检验抽样单显示，2019年8月13日，崔艳凤所开办的鹤壁市山城区师范幼儿园接受了食品相关产品的抽样检验。一审法院认为，技术学院及山城区事管局的诉讼请求应作如下评判：关于本案权利主体。技术学院及山城区事管局均向崔艳凤主张权利，结合庭审中技术学院及山城区事管局的陈述可知，技术学院提起诉讼的原因在于协助山城区事管局实现诉讼目的，且根据本案查明的事实可知，山城区政府与技术学院签订《补偿协议》，并由山城区财政局将涉案租赁房屋交由山城区事管局管理，自此时起，山城区事管局作为涉案租赁房屋的管理人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益的权能，相应地，技术学院在本案中并非涉案租赁房屋的权利人亦非本案适格原告，故其提出的上述诉讼请求，均不予支持。关于涉案法律关系。技术学院所属中专部与崔艳凤于2008年6月14日、2013年8月20日签订的《联合办学合作协议》，均系双方真实意思表示，内容合法有效，从上述协议约定的内容可知，崔艳凤以联合办学的形式承租涉案房屋并交纳联合办学费用，且在山城区政府与技术学院签订《补偿协议》，并由山城区财政局将涉案租赁房屋交由山城区事管局管理后，崔艳凤又于2018年8月20日向山城区事管局按照原联合办学费用的标准交纳了2015年8月30日至2018年8月30日期间的房屋租金120000元，由此，山城区事管局与崔艳凤之间实为房屋租赁关系。关于腾清并返还涉案房屋。依照技术学院所属中专部与崔艳凤于2013年8月20日签订的《联合办学合作协议》约定的联办期限自2013年9月1日至2018年8月31日止，在该约定的联办期限届满内，对涉案房屋享有占有、使用、收益的权能的主体变更为山城区事管局，且在协议期满后未再续签合同，合同权利义务已经终止，故山城区事管局主张要求崔艳凤腾清并返还涉案房屋，符合法律规定，因山城区事管局于2020年9月2日已接收了涉案租赁房屋并对房屋内的物品作出相应处置，故对该项请求不再进行评判。关于涉案房屋的使用费及其他损失。根据查明的事实可知，技术学院所属中专部与崔艳凤在《联合办学合作协议》中约定联合办学费用为200000元（期限为2013年9月1日至2018年8月31日，包括冠名使用权），山城区事管局作为权利主体接管涉案房屋后，崔艳凤又按照原联合办学费用标准交纳了2015年8月30日至2018年8月30日期间的房屋租金120000元。结合鹤壁市山城区教育部门的文件以及食品安全抽样检验抽样单可知，崔艳凤在此期间内仍占有、使用涉案租赁房屋。山城区事管局提交的落款为2018年6月21日的通知中载明要求房屋租赁户于2018年7月10日前搬清（庭审中崔艳凤不予认可，其答辩状中明确表示张贴告知书的行为影响其正常教学），加之本案现有证据不能认定崔艳凤提出的其在上述协议期满后已搬离涉案房屋的抗辩主张，故结合上述情形，确定崔艳凤占有涉案房屋自2018年8月31日至2020年9月1日期间的占有使用费为80219.88元[40000元/年÷365天×（2年+2天）]，超出部分不予支持。山城区事管局主张的其他损失于法无据，亦不予支持。一审法院判决：一、崔艳凤于判决生效之日起十日内支付山城区事管局2018年8月31日至2020年9月1日期间的房屋占有使用费80219.88元；二、驳回山城区事管局的其他诉讼请求；三、驳回技术学院的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1810元，减半收取905元，由技术学院负担，第三人之诉案件受理费905元，由山城区事管局负担3元，崔艳凤负担902元。在二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人崔艳凤所提出的山城区事管局在合同期内将涉案房屋租赁给他人，没有收取租赁费的资格，崔艳凤2019年8月27日已将物品处理或不要，之后未续租或者继续占有涉案房屋的上诉理由。本案中，崔艳凤以联合办学的形式承租涉案房屋，山城区事管局作为权利主体接管涉案房屋后，崔艳凤又按照原联合办学费用标准交纳了2015年8月30日至2018年8月30日期间的房屋租金120000元，山城区事管局承继了涉案房产出租方的权利义务，崔艳凤与山城区事管局之间成立房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。崔艳凤对涉案房屋的租赁期限2018年8月31日届满，之后崔艳凤继续使用涉案房屋，应依照原租赁合同的约定支付租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。崔艳凤主张2019年8月27日已将物品处理或不要，之后未续租或者继续占有涉案房屋，但未提供充分有效证据予以证明，且一审法院2020年9月2日组织技术学院、崔艳凤及山城区事管局对涉案房屋进行了交接及房屋内物品处置，一审法院认定崔艳凤应支付2018年8月31日至2020年9月1日期间的占有使用费并无不当。上诉人崔艳凤的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人崔艳凤的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1806元，由崔艳凤负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二〇年十一月二十三日书记员  张立平