江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初12446号原告:张家港市华城物业管理有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇小城市村。法定代理人：侯某，公司总经理。委托诉讼代理人：侯福明，公司员工。被告：张家港市杨舍西城韩城娱乐会所，住所地江苏省张家港市杨舍镇西湖苑路**二、三楼局部。经营者：朱彩莲，女，1987年6月7日生，汉族，户籍地吉林省蛟河市，住江苏省张家港市。被告：朱彩莲，女，1987年6月7日生，汉族，户籍地吉林省蛟河市，住江苏省张家港市。两被告委托诉讼代理人：卢海云，江苏锋源律师事务所律师。原告张家港市华城物业管理有限公司（以下简称华城公司）与被告张家港市杨舍西城韩城娱乐会所（以下简称西城会所）、朱彩莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月20日公开开庭进行了审理。原告华城公司的委托诉讼代理人候福明、被告西城会所经营者即被告朱彩莲、被告西城会所、朱彩莲的委托委托诉讼代理人卢海云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华城公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告物业管理费106963.2元以及从2018年9月8日起至案件全部结清为止以每日5%计算的违约金；2、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2013年7月1日，原告同二被告签定了《物业管理合同》，约定由原告向二被告提供物业管理服务，期限为2013年7月1日至2014年6月30日止，2014年7月1日以后二被告拒绝签定物业合同，但原告继续为二被告提供物业服务，2014年7月1日至2018年9月7日二被告虽未与原告签定物业合同，但二被告还是缴纳了物业费。物业合同约定，二被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求二被告补交并从逾期之日起按每日5%缴纳违约金。二被告系小城市商业楼承租经营的业主，物业面积3549.67平米，物业管理收费标准经双方商定，采取包干制，每年为36元平米，按约定应当向原告缴纳从2013年7月1日至2014年6月30日物业管理费127788.12元。后二被告将承租面积一部分转让给了他人，现为1485.6平米，物业费为53481.6元，以后每年按上述标准执行。而二被告2018年9月8日至2020年9月7日的物业管理费106963.2元一直拒绝缴费，产生的违约金也应从2018年9月8日起计算。合同履行至今，原告按合同约定为二被告提供优质高效的物业管理服务，但二被告拒不履行自己的缴费义务。原告多次催缴，未有效果。为此提起本案诉讼。西城会所、朱彩莲共同辩称，1、我方与被告在2018年年底后至今没有签订物业管理合同，2018年年底后原告也没有为被告提供相应的物业服务，被告无需支付2018年以后的物业费。2、2018年，被告多次与原告就原告不履行物业服务约定的服务内容协商并要求其进行整改，但原告至今未改，原告在服务期间，一直没有遵守相应的物业管理合同中需要承担的义务。主要表现为物业管理的开支没有向业主公开、没有履行物业合同中约定的服务内容如定期公共区域的保安巡逻、清洁保养，在原告2018年之前的物业服务中，被告会所多次被小偷偷盗，这些都曾向派出所报案，说明原告没有尽到物业服务的责任。3、原告在诉请中认为被告在2014年至2018年没有签订物业合同但支付了物业费，就认为2018年以后的物业费也应支付，显然存在认识错误。在2018年以后，原告并没有对被告进行相应的物业服务，被告没有看到原告提供相应服务的证据。如果原告认为提供了相应的服务，应提交相应的证据予以证明。综上，被告没有义务支付物业费。本院经审理认定事实如下：2011年11月8日，西城会所与杨舍镇小城市股份合作社（以下简称小城市合作社）签订《房屋租赁合同》一份，约定西城会所向小城市合作社租赁位于小城市的房产用于开设餐饮娱乐，租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止。其中合同第五条第4项约定：承租期间的水、电费、物业管理费等由乙方（即承租人）支付，包括水电损耗的分摊，另附华城物业管理有关条例。2012年、2013年，华城公司先后两次与西城会所签订《物业管理合同》，合同期限分别为2012年7月1日至2013年6月30日、2013年7月1日至2014年6月30日，物业费每年为36元/平方米。此后，华城公司与西城会所未签订《物业管理合同》，但西城会所缴纳了2014年7月1日至2018年12月31日的物业费。因2019年1月1日起，西城会所未缴纳物业费，引起本案纠纷。华城公司主张西城会所物业费仅支付至2018年9月7日，西城会所提供了华城公司向其出具的入账凭证，载明入账日期是2018年8月5日，交款单位是西城会所，金额是26740元，面积1485.6平方米×3元/月×6个月=26740元，收款事由是物业费半年（2018年7月1日-2018年12月31日止）。华城公司对该入账凭证的真实性不持异议，但认为该凭证出具给西城会所后，西城会所实际未支付物业费，而是在2019年5月6日支付了现金10000元（其中4000元微信支付），陈述该款是西城会所的员工微信叫“子”的于2019年5月5日扫码支付给其小城市菜场物业负责人戴锡东手下的庞海东4920元及支付现金5180元，再由庞海东将收来的现金通过微信转账给戴锡东，戴锡东于2019年5月6日将10000元交给公司会计，作为2018年7月1日至2018年12月31日期间的部分物业费。西城会所否认在2019年5月5日支付物业费10000元。西城会所主张自2019年1月1日起未与华城公司签订物业服务合同，华城公司也未提供物业服务。华城公司提供了张家港市杨舍镇小城市村股份经济合作社出具的《证明》，内容为：小城市菜场商业体属小城市村集体资产，自商业体建成后，一直由华城公司服务至今，服务的项目包括保持商业体周围的卫生环境、垃圾的清运、公共区域的巡逻保安、设施设备（包括消防设施、机房）的正常运行、共用部分、共用设施设备的维护柏安阳以及车辆停放维护。西城会所对上述《证明》的真实性不持异议，认为华城公司是为小城市村提供物业服务，应该向小城市村主张物业费。张家港市杨舍镇小城市股份经济合作社出具《证明》一份，证明目前西城会所租赁的面积是1208.79平方米，公摊面积287.69平方米，合计1496.48平方米，归西城会所经营。西城会所确认租赁面积为1208.79平方米，认为公摊面积在租赁合同中并未约定。华城公司主张的物业费计算标准为每年36元/平方米。根据华城公司之前向西城会所收取物业费的情况，系按照1485.6平方米收取物业费。另查明，西城会所系个体工商户，经营形式为个人经营，经营者为朱彩莲。本院认为，虽然原告华城公司与被告西城会所在2014年7月之后未签订书面的物业服务合同，但原告华城公司一直在为被告西城会所提供物业服务，被告西城会所也一直交纳物业费至2018年12月31日。且根据被告西城会所与案外人小城市村经济合作社签订的租赁合同，明确约定物业费由被告西城会所负担，并在租赁合同中披露了物业公司为原告华城公司，根据张家港市杨舍镇小城市村股份经济合作社出具的《证明》，可以证实自2019年1月1日至今，原告华城公司仍在为被告西城会所提供物业服务，双方形成事实的物业服务合同关系，被告西城会所事实上接受了原告华城公司提供的物业服务且提出异议，故被告西城会所应当支付物业费。关于原告华城公司主张的物业费，首先，本院认定2018年12月31日前的物业费已经支付完毕，原告华城公司主张2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业费被告西城会所未付，但被告西城会所已经提供了原告华城公司向其出具的上述期间内的物业费入账凭证，原告华城公司陈述向被告西城会所出具物业费入账凭证但事实上未收到物业费不符合正常的商业习惯。其次，本院认定物业费按照3元/平方米/月计算，计算面积为1485.6平方米，虽然原告华城公司提供了出租人的《证明》，认为面积系1496.48平方米，但被告西城会所对其中的公摊面积存在异议，原告华城公司也未提供其他证据予以证实，且根据双方多年物业服务的收费情况，均是按照1485.6平方米收取物业费，且原告华城公司在诉状中也明确服务面积为1485.6平方米。经计算，自2019年1月1日起至原告华城公司主张的2020年9月7日止的物业费为90175.9元。原告华城公司主张被告西城会所自2018年9月8日起按照每日5%支付违约金，因双方未签订书面的物业服务合同约定物业费支付时间和违约金计算标准，原告华城公司公司主张的违约金起算时间和计算标准均缺乏事实依据，本院调整2019年度未交物业费的违约金自2020年1月1日起计算，2020年度未交物业费的违约金自原告华城公司起诉之日即2020年10月28日起计算，上述违约金均计算至被告西城会所实际履行之日止，计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍。原告华城公司要求被告朱彩莲承担清偿责任，被告西城会所系被告朱彩莲个人经营的个体工商户，根据法律规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担，故被告朱彩莲应当对被告西城会所的本案债务承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条及相关法律规定，判决如下：被告张家港市杨舍西城韩城娱乐会所、朱彩莲于本判决生效之日起10日内给付原告张家港市华城物业管理有限公司2019年1月1日至2020年9月7日期间的物业服务费90175.9元并承担违约金（以53481.6元为基数自2020年1月1日起、以36694.3元为基数自2020年10月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，由原告张家港市华城物业管理有限公司负担191元，由被告张家港市杨舍西城韩城娱乐会所、朱彩莲承担负担1029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行及帐号：中国农业银行苏州苏福路支行，10555301040017676。审判员 吴 丹二〇二〇年十一月二十六日书记员 朱艺丹