四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初3911号 原告：中国银行股份有限公司巴中分行。 负责人：王峰，系该行副行长。 委托（特别授权）代理人：蒲毅，四川巴蜀律师事务所律师 被告：刘彬，男，生于1974年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告：何芸婳（曾用名何琼华），女，生于1971年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告：四川巴中宏德置业有限公司。 住所：四川省巴中市巴州区时新街道办事处安康路**。 法定代表人：刘松。 委托（特别授权）代理人：张科旭，四川宏坤律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司巴中分行与被告刘彬、何芸婳、四川巴中宏德置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司巴中分行（以下简称中国银行巴中分行）的委托代理人蒲毅，被告四川巴中宏德置业有限公司（以下简称“宏德公司”）到庭参加了诉讼，被告刘彬、何芸婳经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告中国银行巴中分行诉称：二被告以304917元购买巴中市经济开发区××镇××幢××号（建筑面积88.58㎡）房屋,为了解决资金不足,便向我行申请以所购房屋作抵押按揭贷款15万元,由案外人宏德公司提供阶段性担保,经各方协商一致后,于2015年8月28日签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及通用条款等,该合同约定:被告贷款金额为15万元,贷款期限为10年／120个月（自实际放款日起算）,实行浮动利率,浮动周期为12个月,即从我行实际放款日起每12个月重新定价一次,其中：第一个浮动周期内,贷款月利率为5.15‰,每满一个浮动周期,以重新定价日适用中国人民银行公布实行的相应档次的贷款基准利率上浮20%作为下一个浮动周期的适用利率;若逾期还款,则逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%;还款方式为按月等额本息还款,还款期数共计240期,还款日为每月16日,每期还本息金额为1678.9元,以后以实际执行利率计算的还款金额为准;同时约定了违约情形和违约责任,若被告未按期归还贷款本息,该合同项下贷款本息提前到期并立即偿还,以及终止／解除合同等。我行于2015年9月16日实际放款借给被告15万元人民币,然而被告从2019年11月16日起逾期至今未偿还贷款本息,严重违约,给我行造成严重的经济损失和不良影响。故本案的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及通用条款等没有必要继续履行,应予解除并终止履行，现为了维护我行合法权益,特向人民法院起诉,请求：一、判决解除原告与被告于2015年8月28日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》和通用条款等,并终止履行；二、判决被告立即偿还原告的余下按揭贷款本息和罚息102479.08元（附清单）,并承担为实现债权产生的诉讼费、律师代理费、邮寄费、公告费等费用，并由四川巴中宏德置业有限公司承担连带责任；三、判决被告以（2017）巴房预抵巴预字第0××1号《预购商品房抵押权登记证》中抵押房产价值优先偿还贷款本息（含罚息）和实现债权的费用。 被告刘彬、何芸婳未作答辩。 被告宏德公司辩称：按照物权法176条规定应该对抵押物进行优先实现原告债权。 经审理查明，二被告因购买巴中经济开发区××镇××幢××单元××楼××号（建筑面积88.58㎡）房屋缺乏资金向原告中国银行巴中分行贷款。2015年8月28日，二被告作为借款人与原告中国银行巴中分行作为贷款人，宏德公司作为保证人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款金额15万元，参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，贷款利率采用浮动利率，浮动周期为12个月。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。合同约定，按月付息，还款方式为等额本息。还款周期120月。同时，被告刘彬、何芸婳就购买的前述房产为原告作为案涉贷款的抵押担保。 合同附件二：个人一手住房贷款合同通用条款，约定：三、借款人违约事件及处理：1、下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；（10）要求保证人承担保证责任；四、开发商保证：若保证人（开发商）本合同项下贷款提供保证的，则：1保证人应按照本合同约定承担连带保证责任。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。……4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。 同时查明，原告在给被告出具的《借款借据》中载明月利率为5.15‰。原告于2015年9月16日向二被告发放了贷款150000元。 2015年9月9日，被告刘彬、何芸婳就其提供的抵押房产为原告办理了预告抵押登记（权利证书号：巴房预抵巴预字第0××1号）。 本案审理中，原告中国银行巴中分行提供贷款已还明细清单显示，截止2020年11月18日，被告刘彬、何芸婳下欠未到期本金余额83535.05元、拖欠本金14529.86元，下欠本金共计98064.91元，下欠利息、罚息合计6748.74元。被告自2019年11月16日开始未足额偿还借款本息。 上述事实，有原、被告身份信息，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，预告登记证，还款明细清单等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原被告应按照合同约定全面履行自己的义务。被告刘彬、何芸婳未按照合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，原告按照合同约定要求解除与三被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及通用条款，本院予以支持。 关于原告要求被告支付下余借款本息及逾期利息的请求，截止2020年11月18日，被告刘彬、何芸婳下欠本金共计98064.91元，下欠利息、罚息合计6748.74元，被告刘彬、何芸婳应予偿还。合同约定逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，故2020年11月18日之后的逾期利息计算方法为：以借款本金98064.91元为基数，从2020年11月19日起计算至本金付清之日止，以月利率7.725‰【5.15‰×（1+50%）】为标准进行计算。 关于原告主张的优先受偿权的问题。案涉抵押物已办理抵押权预告登记，故原告主张对二被告购买的位于巴中经济开发区××镇××幢××单元××楼××号（权利证书号：巴房预抵巴预字第0××1号,合同备案号：505254）房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉请，理由成立，本院予以支持。 关于被告宏德公司的连带责任的问题。合同约定“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使”，被告宏德公司向原告提供连带责任保证，并在担保期限内，应对被告刘彬、何芸婳所欠借款承担连带清偿责任。 关于原告主张的实现债权的费用即律师代理费、公告费，原告提供了委托代理合同及支付律师费4000元、公告费300元的发票，该项主张符合双方签订的《合同附件二》约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第四十三条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司巴中分行与被刘彬、何芸婳、四川巴中宏德置业有限公司于2015年8月28日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及通用条款。 二、被告刘彬、何芸婳在本判决生效后十五日内偿还原告中国银行股份有限公司巴中分行借款本金98064.91元及截止2020年11月18日利息、罚息6748.74元。 三、被告刘彬、何芸婳在本判决生效后十五日内支付原告中国银行股份有限公司巴中分行逾期利息，逾期利息的计算方法为：以借款本金98064.91元为基数，从2020年11月19日起按月利率7.725‰计算至本金付清之日止。 四、原告中国银行股份有限公司巴中分行在本案中支付的律师费4000元、公告费300元，由被告刘彬、何芸婳负担。 五、原告中国银行股份有限公司巴中分行就被告刘彬、何芸婳购买的位于巴中经济开发区××镇××幢××单元××楼××号房屋（权利证书号：巴房预抵巴预字第0××1号,合同备案号：505254）折价或者拍卖、变卖的所得价款在上述二至四项债权范围内享有优先受偿权。 六、被告四川巴中宏德置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告四川巴中宏德置业有限公司承担清偿责任后可向被告刘彬、何芸婳进行追偿。 七、驳回原告中国银行股份有限公司巴中分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2345元，由被告刘彬、何芸婳、四川巴中宏德置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  杨太吉 人民陪审员  吴小平 人民陪审员  苟中学 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  孙晓琴